上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初10180号原告(反诉被告)：上海凯依文化传播有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：彭崇清，总经理。委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨瑜，执行董事。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琛如，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海凯依文化传播有限公司(以下简称“凯依公司”)与被告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司“)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序。同年8月13日，本院依法受理被告高正公司提出的反诉请求，并于同年9月18日进行了第一次公开开庭审理。同年11月2日，因案情复杂，本案遂依法转为普通程序独任审理，并于同年12月28日进行了第二次公开开庭审理。原告凯依公司的委托诉讼代理人马继杰、被告高正公司的委托诉讼代理人邵琛如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯依公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令原、被告于2020年4月9日解除《商铺租赁合同》；2.被告返还原告租赁保证金45,017元。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告返还2020年2月物业管理费16,650元。事实和理由：2015年10月9日，被告就松江区荣乐西路新理想广场二层F2-01-02铺位与原告签订商铺租赁合同，约定原告租用房屋从事凯瑞宝贝教育服务，租赁期限从2015年10月16日至2021年10月15日。合同签订后，原告依约向被告支付租金及租赁保证金。2020年1月24日，被告通知原告暂停培训课程，4月20日被告通知没有主管部门通知不得复课。2020年4月9日，原告基于疫情影响，不得已向被告发函解除《商铺租赁合同》。后原告职员发现被告对商铺锁门。原告认为，疫情符合不可抗力，故起诉要求判如所请。被告高正公司辩称，其不认可原告所述的租赁合同系因不可抗力而解除。虽然疫情可能会对商业经营产生影响，但不足以导致合同目的不能实现，原告属于违法解除，应承担相应的法律责任。同时，被告高正公司提出反诉请求：1.判令原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2020年5月15日解除；2.原告凯依公司向被告高正公司支付自2020年2月1日至2020年5月15日欠付租金173,708.50元；3.原告凯依公司向被告高正公司支付自2020年3月1日至2020年5月15日欠付的物业费41,625元；4.原告凯依公司向被告高正公司支付自2019年11月至2020年1月期间的水费2,040.50元；5.原告凯依公司向被告高正公司支付解除合同违约金148,893元；6.原告凯依公司向被告高正公司支付逾期支付租金的滞纳金30,746.40元(暂计至2020年8月1日)；7.原告凯依公司向被告高正公司支付逾期支付物业费的滞纳金5,377.95元(暂计至2020年8月1日)；8.原告凯依公司向被告高正公司支付律师费10万元。审理中，被告高正公司增加反诉请求，要求原告凯依公司支付一个月免租期租金49,631元并没收租赁保证金45,017元。事实和理由：被告高正公司为上海市松江区荣乐西路新理想广场2层铺位的权利人。2015年10月9日，双方签订租赁合同，约定租赁期限自2015年10月15日至2021年10月15日。原告凯依公司自2020年2月起拖欠租金，自2020年3月起拖欠物业费。2020年5月12日，被告高正公司向原告凯依公司发送律师函解除租赁合同，原告凯依公司于2020年5月15日查收。故被告高正公司提起反诉请求，要求判如所请。原告凯依公司针对被告高正公司提出的反诉请求辩称，认可租赁合同解除，但解除时间应为2020年4月9日；不同意支付租金及物业费；认可欠付水费，应按时结算；不同意支付解约违约金；不同意支付滞纳金；不同意支付律师费；不同意支付免租期租金以及没收保证金。本院经审理认定事实如下：被告高正公司系松江区荣乐西路XXX-XXX号(双号)登记的权利人。2015年10月9日，原告凯依公司(承租方、乙方)与被告高正公司(出租房、甲方)签订《新理想广场商铺租赁合同》。该合同第2.1条约定甲方将松江区荣乐西路852、854、856、858号“新理想广场”2层F2-01-02铺位号的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给乙方，租赁面积为370平方米。第3.1条约定乙方承诺租赁涉案房屋从事凯瑞宝贝品牌的销售经营活动。第5.1条约定甲方同意乙方租赁期限为6年，自2015年10月16日起至2021年10月15日止。第六条约定2019年10月16日至2021年10月15日期间的租金标准为4.41元/平方米租赁面积/日。第6.2条约定乙方应以先付后用原则按3个月的租金标准预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向甲方预付下3个月租金。第6.5条约定乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按未付租金千分之一支付滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。7.1条约定乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米租赁面积/月。第7.2条约定物业管理费应于每月25日前向物业公司支付。第7.5条约定乙方使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备及气体相关费用由乙方承担。第7.7条约定乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。第8.1条约定乙方应向甲方支付租赁保证金45,017元(相当于1个月的租金标准)，乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方均有权以保证金进行抵扣、保证金不足部分，甲方有权继续追偿。第15.2条约定乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方应向对方按相当于3个月的租金承担违约金，违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分。第17.4条违约责任约定乙方中途擅自退租的，应按月租金2倍向甲方支付违约金，且甲方有权没收乙方租赁保证金。第17.6条约定在租赁期内，若乙方违反本合同项下任何付款义务……若乙方拒不整改，甲方有权终止本合同并追究其违约责任，收回承租场所，并保留向乙方追讨由此造成的一切损失(包括但不限于诉讼费、律师费及其他费用)的权利。该合同另对其他事项进行了约定。租赁合同签订后，双方按约履行了各自的权利和义务。庭审中，双方一致确认原告凯依公司租金付至2020年1月31日、物业费管理费付至2020年2月29日；原告凯依公司对于被告高正公司主张的水费2,040.5元予以认可；原告凯依公司向被告高正公司支付了租赁保证金45,017元。2020年3月31日，原告凯依公司的法定代表人彭崇清(乙方)代表原告与被告高正公司(甲方)签订《支持疫情防控减免租金的补充协议》。该协议约定，一、乙方应于2020年3月31日前向甲方预交2020年1月、3月的租金及2020年1月-2月物业费，乙方预交上述款项后，甲方给予乙方一个月(即2020年1月29日-2020年2月28日)的租金减免，但物业费不予减免；二、乙方在租赁期内仅能享受一次新理想广场的扶持优惠政策，如甲方符合国家的扶持条件的，应当自行向相关政府部门申请专项扶持政策，不能享受新理想广场的扶持优惠政策；已经享受的，应当向甲方补齐已减免的租金费用。乙方享受一次新理想广场的扶持优惠政策或国家扶持政策之后，不得再就任何事项向甲方申请扶持优惠政策，并应当按时按约履行支付义务；五、乙方在享有疫情减免政策后有任何违反原合同、本合同的违约行为的，应当承担违约责任，包括：1.双方返还已减免的租金；2.按照与甲方签署的原合同、本合同的商铺租赁合同承担违约责任；3.如上述处置，仍不能弥补被告遭受的损失的，乙方应当予以补足。该协议另对其他事项进行了约定。2020年4月9日，原告凯依公司向被告高正公司递交《关于退租申请书》，以疫情、资金压力为由提出放弃继续租赁。被告高正公司收到后提出协商续租，并表示不同意解除合同。2020年5月15日，原告凯依公司收到被告高正公司的律师函，载明因凯依公司拖欠租金及物业费，遂自收到律师函之日，高正公司解除双方之间的《房屋租赁合同》并要求被告凯依公司限期支付拖欠的租金、物业费以及相应的违约金、滞纳金等。另查明，2020年5月23日，原告凯依公司员工至涉案房屋内取回物品时与被告高正公司产生纠纷，遂报警。诉讼中，原告凯依公司主张涉案房屋于2020年4月10日已由被告高正公司上锁，故其员工前往涉案房屋取回物品时，双方才产生纠纷，同时提供照片佐证，并自称拍摄时间为2020年5月上旬。被告高正公司对原告凯依公司主张的上锁时间不认可，仅自认2020年5月23日对涉案房屋上锁。又查明，2020年8月10日，案外人上海佳管物业管理有限公司出具说明一份，载明同意由被告高正公司代为向原告凯依公司收取涉案房屋的物业管理费欠款。原告凯依公司对于被告高正公司代案外人向其主张物业费并无异议，且原、被告一致同意涉案房屋物业费在本案中予以处理。2020年8月，被告高正公司与上海市锦天城律师事务所签订聘请律师合同，约定律师费为10万元。再查明，2020年2月28日，微信公众号“上海发布”发布通知，各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务。2020年5月18日，上海市松江区培训市场综合治理工作联系会议办公室、上海市松江区教育局发布《松江区关于做好培训机构恢复线下培训服务工作的通知》，本区未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等(密闭空间除外)，符合相应要求，并报服务场所相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日恢复线下服务。以上事实，有上海市房地产权证、《新理想广场商铺租赁合同》、《支持疫情防控减免租金的补充协议》、退租申请书、律师函、接报回执单、水费单据、说明、《聘请律师合同》、通知、微信截图及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现双方对于租赁合同的解除均无异议，争议焦点主要在于合同解除时间的认定及合同解除后果的处理。本院结合本、反诉诉讼请求，分述如下：一、关于合同解除时间的认定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同约定乙方逾期支付租金30天以上的，甲方有权解除合同。本案中，原告凯依公司租金仅付至2020年1月31日，确已逾期30天以上，故被告高正公司有权根据合同约定解除租赁合同。关于合同解除的时间，当事人一方按照上述规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故被告高正公司以原告凯依公司收到律师函之日，即2020年5月15日作为合同解除之日，于法有据，本院予以支持。原告凯依公司主张以其2020年4月9日发出退租申请书之日作为合同解除之日，鉴于彼时被告高正公司未同意解除合同，故本院对其该项本诉请求不予支持。二、合同解除后果的处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金及物业管理费，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。现原告凯依公司未提供证据证明涉案房屋于2020年5月15日前已由被告高正公司控制占有。因此，被告高正公司主张截止至2020年5月15日(即合同解除之日)的房屋租金和物业费，并无不当，本院予以准许。结合新冠疫情的影响以及原告凯依公司的经营业态，本院酌定上述期间应付的租金和物业费按50%计算，原告凯依公司支付被告高正公司自2020年2月1日至2020年5月15日期间的租金86,854.25元及自2020年3月1日至2020年5月15日期间物业管理费20,812.5元。原告凯依公司要求被告高正公司返还2020年2月物业管理费16,650元，缺乏依据，本院不予支持。关于水费，现原告凯依公司对于被告高正公司主张的水费金额2,040.5元并无异议，故本院对该项反诉请求，予以支持。关于违约责任，租赁合同约定乙方逾期支付租金导致甲方解除租赁合同的，应当支付甲方相当于3个月租金的违约金。租赁合同另约定逾期支付租金、物业管理费的应支付滞纳金。现被告高正公司据此要求原告凯依公司承担违约责任并无不当，然原告凯依公司辩称其受新冠疫情影响造成无法正常经营而导致不能按合同约定及时履行付款义务亦属客观事实，本院对违约金、滞纳金等违约责任适当调整，酌定原告凯依公司支付被告高正公司相当于1个月租金的违约金49,631元。关于免租期租金49,631元，被告高正公司明确依据为补充协议第五条约定。然该条款亦属违约责任，承上所述，被告高正公司所主张的违约责任已经处理，故本院对其该项反诉请求，不予支持。关于保证金，现在双方之间的租赁合同已经解除，故原告凯依公司主张返还保证金45,017元，并无不妥，本院予以支持。被告高正公司要求没收保证金的反诉请求，与上述违约责任有重复主张之嫌，故本院对其该项反诉请求，亦不予支持。关于律师费，根据合同约定，该条款的适用系原告凯依公司违反付款义务，被告高正公司向其主张损失的违约责任进而发生的客观费用。现因原告凯依公司欠付租金，被告高正公司据此提起反诉要求原告凯依公司承担律师费，符合合同约定的适用条件。然而，本案中，被告高正公司主张的该项费用过高，本院酌定为20,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条及2014年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海凯依文化传播有限公司与被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2020年5月15日解除；二、被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海凯依文化传播有限公司保证金45,017元；三、原告(反诉被告)上海凯依文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司自2020年2月1日至2020年5月15日期间欠付的租金86,854.25元；四、原告(反诉被告)上海凯依文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司自2020年3月1日至2020年5月15日期间物业管理费20,812.5元；五、原告(反诉被告)上海凯依文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司水费2,040.5元；六、原告(反诉被告)上海凯依文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司违约金49,631元；七、原告(反诉被告)上海凯依文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司律师费20,000元；上述第二至七项相互抵扣后，原告(反诉被告)上海凯依文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司134,321.25元；八、驳回原告(反诉被告)上海凯依文化传播有限公司的其余本诉请求；九、驳回被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,422元，反诉案件受理费4,885元，合计诉讼费用6,307元，由原告(反诉被告)上海凯依文化传播有限公司负担4,356元(已付925元，余款3,431元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司负担1,951元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼二〇二一年一月二十九日法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。