杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初18681号 原告（反诉被告）：黄园，女，1987年9月2日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：刘长琳、张素霞,浙江卓坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道海智中心3号楼701室。统一社会信用代码:91330110352453652M。 法定代表人：鞠智昂。 委托诉讼代理人：邱浩华，公司法务。 原告（反诉被告）黄园与被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚新公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，上尚新公司后提出反诉，本院审查后予以受理，并于2019年12月26日，依法由审判员谈国永适用普通程序独任审理。黄园及其委托诉讼代理人刘长琳、张素霞，上尚新公司委托代理人邱浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄园起诉称：杭州市余杭区余杭街道禹航路1080号锦绣时代中心是由杭州金顺实业投资开发有限公司（以下简称金顺公司）建设，后委托上尚新公司进行宣传和销售。上尚新公司接受委托后以“低总价稳收益、主力面积30-50方产权酒店公寓、典藏资产热力开售”等各类商业广告和销售模式向社会不特定对象进行策划宣传，以吸引广大购房者与其签订交易合同。黄园基于对上尚新公司前述宣传和销售的信赖，出于购买房屋的目的，于2018年5月10日与上尚新公司签订名为《锦绣时代中心房屋租赁合同》一份，约定由上尚新公司将锦绣时代中心5号楼912室，建筑面积41.86平方米的房屋，以每平方米单价租金16202元，总价678233元出租给黄园；首付款295000元，余款383233元于2028年5月9日前分120期支付完毕，每月支付3194元；房屋于2018年7月31日前交付，并约定在租赁期限20周年届满后，该物业的租赁关系在该物业的国有土地使用权年限内依照本合同约定的各项租赁条件一直自动延期，延期租期内不再计收租金，合同签订后黄园向上尚新公司支付房款共计人民币336522元。根据该合同前述条款及其他条款约定可以明确，涉诉合同虽名为房屋租赁合同，实质上是被告以房产销售诱使包括原告在内的诸多不特定购房者与之签订的房屋买卖合同，黄园与上尚新公司之间达成的是房屋买卖的一致意思表示。2019年6月，经向杭州市余杭区房管部门了解合同约定的5号楼912室并不能按照上尚新公司当初承诺以及合同的约定办理产权证，并且上尚新公司存在违法分割案涉房屋进行出租（出售）的事实。黄园认为，上尚通过欺诈方式，诱使黄园在违背真实意思的情况下与其订立的案涉合同显失公平，依法应予以依法撤销。综上，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、撤销黄园与上尚新公司之间签订的《锦绣时代中心房屋租赁合同》；2、上尚新公司返还黄园购房款人民币336522元。3、上尚新公司支付黄园资金占用利息损失23521.94元（包括2018年5月11日起至2019年7月10日止期间的购房首付款295000元资金占用利息损失20650元；2018年5月16日起至2019年7月10日止期间的分期购房款41522元资金占用利息损失2871.94元，均按年利率6%计算）；4、上尚新公司支付黄园自2019年7月11日起至实际还清之日止资金占用利息损失（以购房款336522元为基数，按年利率6%计算）；5、本案的诉讼费用由上尚新公司承担。 上尚新公司答辩称：一、案涉房屋租赁合同是双方在平等自愿的基础上自愿签订的，不存在欺诈和胁迫情形，合同的内容均是缔约双方真实意思表示，且于法不悖，合法有效，对缔约双方具有约束力。二、双方之间是租赁合同关系而不是买卖关系。上尚新公司按约履行了交付义务，黄园依约取得了约定房屋的租赁权和使用权，同时依据合同约定在满足一定条件时，黄园还可以取得按份共有权证书。目前，上尚新公司也已经为部分业主办理了共有产权证书。 上尚新公司反诉称：2018年5月10日，上尚新公司与黄园签订《锦绣时代中心房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定上尚新公司将锦绣时代中心5号楼912室出租给黄园，黄园应当于2018年5月10日支付首期租金295000元，剩余租金分120期支付，于2018年5月10日至2028年5月9日共计支付租金383233元，每期于每月15日前支付租金3194元，同时合同第9.2条约定“乙方逾期支付租金等本合同约定的任一费用的，应按日向甲方支付应付款的万分之二作为违约金，合同继续履行；逾期超过60日，甲方有权选择单方解除合同，不再返还已收取的租金，同时乙方应向甲方一次性支付合同租金总额的20%作为违约金，甲方亦有权选择继续履行本合同，则乙方应自逾期之日起按日向甲方支付应付款项总额万分之五的违约金直至实际付清全部合同款之日。合同签订后，黄园仅在签订本合同当日，支付首付款人民币。自2019年6月15日起未支付任何一期租金，依据双方租赁合同约定上尚新公司选择继续履行合同，黄园应当自逾期之日起按日向上尚新公司支付应付款总额万分之五的违约金直至实际付清之日，即黄园应当向上尚新公司支付2019年6月15日起至2019年11月14日止的租金及相应的违约金。综上，上尚新公司反诉请求判令：1、黄园支付第17至21期的租金15970元及支付各期租金的利息（逾期支付租金的利息暂计算至2019年11月14日为742.59元，利息计算表详见附件）；2、本案本诉及反诉费用由黄园承担。 黄园针对上尚新公司的反诉答辩称：黄园拒绝支付租金的行为是不安抗辩权的正当行使，不存在违约行为，请求驳回上尚新公司的全部诉请。 为支持其主张，黄园向本院提供了如下证据： 1、房屋租赁合同一份，证明：黄园与上尚新公司签订的合同名为租赁合同实际是买卖合同的事实；上尚新公司对案涉楼层进行违法分割的事实。 2、授权书、聊天记录及联系电话、销售宣传图片各一份，证明：上尚新公司以销售、可办理产权证的名义宣传，原告以购买并办理产权证的真实意思与上尚新公司订立合同的事实。 3、购房款支付记录、收款账号告知函，证明：黄园已实际支付上尚新公司购房款336522元的事实。 4、锦绣时代中心总平面图、办公楼5、7、9、11层平面图各一份，证明：案涉五号楼系规划的商业办公楼，不是酒店式公寓；案涉楼层规划设计为6个办公室，上尚新公司违反规划设计将其违法分割为近30个房间出售的事实； 5、锦绣时代中心宣传资料，证明：上尚新公司以精装修、销售、产权等向公众宣传的事实。 6、光盘一张，证明：部分业主在采访时表示，上尚新公司说可以办理独立产权，但是最终签订租赁合同，但不能办理独立产权的事实。 7、证人王某的证言一份，证明：上尚新公司存在销售欺诈行为的事实。 8、律师函、邮政快递面单、签收记录各一份，证明：上尚新公司未按照约定时间交付房屋且涉案房屋无法办理产权黄园因此拒绝支付租金不构成违约的事实。 为支持其主张，上尚新公司向本院提供了如下证据： 1、授权书一份，证明：上尚新公司有权使用、处分、分隔、出租案涉房屋的事实； 2、不动产权证书一份，证明：案涉房屋包含在锦绣时代5幢905室产证内，可以办理按份共有产证的事实。 3、预约办理按份共有产证补充协议、按份共有不动产权证书，证明：上尚新公司已为与案涉房屋同一栋楼1203、1205、1206、1208、1209室客户办理了按份共有产权证，只要满足合同约定的办证条件，上尚新公司会按约将按份共有产证相应分割转让并过户至客户名下。 黄园提供的证据材料，上尚新公司经质证，发表质证意见如下：证据1的真实性无异议，待证事实有异议，双方之间签订的就是房屋租赁合同。证据2授权书的真实性无异议，该证据恰可以证明上尚新公司是得到开发商的授权出售出租房屋的事实。聊天记录三性有异议，宣传资料三性有异议，上尚新公司没有制作过，真实性无法核实的，锦绣时代中心那边是有很多楼的，其中的1-4号楼都是有独立产证的，算是公寓，和5号楼不一样。如果是真实的，到底是宣传哪一栋无法核实。证据3真实性无异议，但款项的性质是租金。证据4真实性无异议，证明对象有异议，合同中没有说是酒店公寓，合同中约定的用途是商业办公。证据5公众号的图片真实性无异议，关联性有异议，这里没有写明案涉房屋所在楼层。宣传海报，真实性无法核实，关联性有异议。证据6待证事实有异议，无法证明黄园主张的待证事实。证据7真实性无异议，待证事实有异议。当时确有业主因为办证事宜与公司协商，后经余杭街道组织调解，上尚新公司也同意为客户办理按份共有产证。因此不存在违法分割。当时余杭街道组织消防公安等部门一起来开会的，如果真的有违法分割行为肯定有相关部们来处罚的。证据8形式真实性无异议，待证事实有异议。 上尚新公司提供的证据，黄园发表质证意见如下：证据1的三性有异议，授权人和本案无关，被授权人也不是原告方。证据2、3的关联性及待证事实均有异议。 本院审查后认为，黄园提交的证据1-8，上尚新公司提交的证据1-3均符合有效证据的形式要件，本院予以确认。本院将根据证据载明的内容结合庭审中双方的陈述综合认定本案事实。 根据到庭当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 余杭区“锦绣时代中心”（下称案涉项目）系金顺公司建设，并于2013年进行了竣工验收备案。2018年5月10日，黄园（乙方、承租方）、上尚新公司（甲方、出租方）签订锦绣时代中心房屋租赁合同一份，约定：租赁所涉项目为锦绣时代中心，项目建设依据，土地使用证号：余土合（净）字（2007）第12号，建设用地规划许可证号：200701502013，建设工程规划许可证号：建字第200901502008号，建设工程施工许可证编号：330125200911160101，甲方出租给乙方的物业为案涉项目5号楼912室（乙方实际使用时拟标记室号），建筑面积41.86平方米（位置详见附件），甲方对该物业拥有出租权，并已将产权性质、规划用途等相关事项告知乙方，物业出租用途为商业办公，租赁期限自该物业由双方办理交房手续之日起计算20年，双方同意，在租赁期限20周年届满后，该物业的租赁关系在物业的国有土地使用权年限内依照本合同约定的各项租赁条件一直自动延续，延续期内不再计收租金。该物业为毛坯房屋，租金依建筑面积计算，计每平方米单价租金为16202元，总价678233元；付款方式为分期付款，具体支付方式为首期租金295000元于本合同签订当日支付，剩余租金分120期支付，于2018年5月10日至2018年5月9日止共支付租金383233元，每期于每月15日前支付租金3194元。甲方应在2018年7月31日前，将该物业交付乙方使用，交付条件未竣工验收合格。乙方应在甲方以合同载明的方式发送通知中规定的时间至通知的地点办理交接手续，逾期办理视为已于甲方通知规定的交付日合格地交付乙方，乙方有权进行本合同项下的权利和义务的转让或转租赁，双方同意租赁期间，若政府出台政策法规允许该房产办理产权按份共有登记的，则甲乙双方及其他按份共有业主共同同意，甲方将本协议项下房屋的按份共有所有权直接转让并登记至乙方名下，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补交总租金额15%的购房款该款项与原租金总额一并作为乙方购买该房屋的按份共有所有权的购房款。乙方逾期支付租金等本合同约定的任一费用的，应按日向甲方支付应付款的万分之二作为违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，甲方有权选择单方解除合同，并不返还已收取的租金，同时乙方需向甲方支付合同租金总额的20%作为违约金，甲方亦有权选择继续履行合同，则乙方应自逾期之日起按日向甲方支付应付款总额万分之五的违约金至付清全部合同款之日。本合同的所有条款，各方已经进行了充分的协商，系各方的真实意思表示，各方充分理解因本合同产的各方权利与义务及由此可能给各方带来的风险与收益，签约各方确信已对本合同条款的含义及法律后果完全理解，并自愿接受后签署本合同。同日，黄园还与案外人杭州上柜科技有限公司签订房屋装修委托协议一份，约定由杭州上柜科技有限公司为甲方案涉物业进行设计和装修施工。上述租赁合同签订后，黄园依约支付了首付款295000元以及自2018年5月至2019年5月期间的租金。 另认定，就案涉项目金顺公司于2017年10月曾出具授权书一份，主要内容有，授权杭州上尚资产管理有限公司（上尚新公司前身）处理余杭区禹航路1080号锦绣时代中心商业用房的分割销售、招商引资等所有事宜，包括但不限于宣传、使用、处分、分割、出租、物业管理、销售房屋、商务洽谈、签署所有法律文件、收取款项，并可独立分割销售给个人，且分割到最小产权单元。 本院认为，首先，综合案涉租赁合同权利义务的约定来看，黄园向上尚新公司支付首期租金并分10年支付余下租金后及履行其他附随义务后，能获得转租收益及土地使用权期限内物业的使用权（或政策许可的按份共有所有权）。上述租赁合同的签订系黄园的投资行为。投资收益、投资风险均由其自行享受、承担。投资风险并不构成合同显失公平的评价因素。据此，双方签订的租赁合同中关于各方权利义务的约定并无显失公平之处。其次，案涉项目在推广中使用“销售”等内容进行宣传，确有不当，但鉴于本案租赁合同均明确载明了双方的权利义务，黄园也未能举证证明上尚新公司存在故意隐瞒真实情况或者故意告知其虚假情况，欺骗、诱使其作出错误的意思表示而与上尚新公司订立合同的行为。综上，黄园主张要求撤销案涉租赁合同并返还已付款项的诉请，依据不足，本院不予支持。依据案涉房屋租赁合同约定，自2018年5月10日至2028年5月9日期间的租金，黄园应于每月15日前支付3194元。黄园未按约支付，构成违约，应承担支付租金及违约金的民事责任。在签订租赁合同当日，黄园即已与案外人签订装修合同，因此案涉房屋应视为交付，据此，黄园抗辩称案涉房屋逾期交付且不能办证均违反约定，其拒绝支付租金是不安抗辩权的正当行使，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回黄园的诉讼请求。 二、黄园于本判决生效后十日内支付杭州上尚新商业经营管理集团有限公司2019年6月至11月期间的租金15970元。 三、黄园于本判决生效后十日内支付杭州上尚新商业经营管理集团有限公司逾期利息742.59元（利息暂计至2019年11月14日，实际按年利率18%计算至租金付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本、反诉案件受理费共计6759元，由黄园负担。 杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；黄园于本判决书生效后七日内向本院交纳应负的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  谈国永 二〇二〇年五月二十六日 书记员  孙 瑛