江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终66号上诉人（原审被告）：昆山港龙建材有限公司。被上诉人（原审原告）：周赛金。被上诉人（原审原告）：俞能生。上诉人昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人周赛金、俞能生商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初9123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。港龙公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、根据昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）与周赛金、俞能生签订的委托经营管理协议，商管公司受周赛金、俞能生委托在2016年7月15日办理了房屋交接手续，应视为港龙公司已对房屋进行交付，故不应当承担2016年7月15日之后的逾期交房责任。二、即使港龙公司和商管公司办理交接的房屋未取得交付备案证书存在瑕疵，在不影响周赛金、俞能生利益的情况下，也应当视为已实际交付。三、本案中周赛金、俞能生无损失，合同约定违约金过高，应当予以调整。四、港龙公司因为天气和政府要求停工日期达103天，合同约定的交房时间应当延至2016年10月12日。五、周赛金、俞能生未能举证证明其向港龙公司主张过权利，故不应当认定诉讼时效中断。周赛金、俞能生二审未作答辩。周赛金、俞能生向一审法院起诉请求：1.要求港龙公司支付逾期交房违约金12840元（以270890元为基数，自2016年6月30日起至2016年12月5日止，按每日万分之三计算）；2.判令诉讼费由港龙公司承担。一审法院认定事实：2015年5月12日，港龙公司与周赛金、俞能生签订《商品房购销合同》（合同编号：2015014296），周赛金、俞能生购买港龙公司开发的港龙商业广场2506号房，房屋总价款为270890元。双方约定的付款方式为一次性付清：买受人在本合同签订的同时付清全部房款。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该房屋取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长的，因政府规划设计变更造成工期顺延；3、因政府配套设施延期交付使用、重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等，出卖人据实延期，不承担逾期责任。双方在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，周赛金、俞能生如约支付了房款，涉案房屋于2016年12月5日取得交付备案证书。另查明，周赛金、俞能生在与港龙公司签订购房合同的同时，与案外人昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）签订委托经营管理协议，周赛金、俞能生将其购买的港龙商业广场2506号商铺委托商管公司经营管理。双方在该协议中约定：“一、委托方式1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意出具该商铺的授权委托书等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。2、甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期限内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划，由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策，由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理，由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限1、委托经营管理期限：委托期限从2016年6月30日起算15年整。乙方承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定该日期为准）。2、甲方委托和协助乙方按照交房标准办理商铺交接手续，在办理商铺交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与房屋出卖人办理完毕交房和房产证手续）。若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托管理期限（包括三个月的免租装修期）的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕…….”。另查明，2016年7月15日，港龙公司（甲方）与商管公司（乙方）签订昆山港龙城物业交接确认书及昆山港龙城工程交接书，港龙公司将涉案商铺交付给商管公司。双方就项目物业交接事宜，进行以下确认：一、甲乙双方已于2016年7月15日办理完毕该物业的交接。二、商铺交接范围详见《昆山港龙城商铺交接清单》，工程交接详见《昆山港龙城工程交接书》。三、自2016年7月15日起，乙方即可自主开展该项目公共区域的装饰工作，并对购房人所购商铺在授权范围内进行统一的业态规划、品牌落位及装修改造。再查明，昆山市周市镇司法所出具情况说明一份，载明：“自昆山市港龙城市商业广场包租返租矛盾纠纷爆发以来，周市镇司法所分别于2019年7月31日、2020年8月11日参与处置业主群体性维权活动。同时，处置接待业主个人或小规模维权若干次”。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，周赛金、俞能生与港龙公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。关于港龙公司诉讼时效的抗辩，一审法院认为，包含周赛金、俞能生在内的多名业主在购买港龙城商铺后，因交付房屋、支付租金等权益已通过多种途径和渠道向港龙公司主张权利，诉讼时效因此中断，故港龙公司该抗辩，一审法院不予采信。针对周赛金、俞能生要求港龙公司支付违约金的诉请，一审法院根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，双方于2015年5月12日签订《商品房购销合同》，明确约定了交房时间为2016年6月30日，同时合同对违约责任进行了约定，上述约定对双方当事人均具有约束力；其次，鉴于周赛金、俞能生购买的是商铺，且又与商管公司签订了委托经营管理协议，根据该协议，商管公司有代业主接收商铺的权利，2016年7月15日，港龙公司将该商铺交付给了商管公司，商管公司已经可以对商铺进行业态规划、品牌落位及装修改造，故港龙公司与商管公司的交接可视为港龙公司与周赛金、俞能生之间的房屋交接，但由于此时涉案商铺尚未取得交付备案证书，与合同约定不符，港龙公司该交付房屋的行为存有瑕疵，一直到交付备案证书取得之日即2016年12月5日合同约定的交付条件才成就。综上，港龙公司未按合同约定交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任，根据双方的陈述及提供的证据，一审法院确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日。关于违约金的计算标准，一审法院以270890元作为计算基数，港龙公司无证据证明其在2016年7月15日前有交付房屋的行为，该期间按照合同约定的日万分之三标准计算，一审法院予以确认；2016年7月15日后，商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，该行为有利于商场的尽早开业经营，也有利于业主尽早可以拿到租金，该行为虽有瑕疵，但其造成的损失要小于未实质交付房屋所造成的损失，两者之间有差异，故一审法院将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准调整为日万分之二。港龙公司的抗辩意见没有事实和法律依据，一审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决:昆山港龙建材有限公司于判决生效之日起十日内支付周赛金、俞能生逾期交房违约金(以270890元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计算至2016年7月15日止；自2016年7月16日起按日万分之二标准计算至2016年12月5日止）。案件受理费122元，减半收取61元由昆山港龙建材有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，港龙公司与周赛金、俞能生签订的《商品房购销合同》第八条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1、2略）；3、因政府配套设施延期交付使用、重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等，出卖人据实延期，不承担逾期责任。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：港龙公司与周赛金、俞能生签订的《商品房购销合同》合法有效。根据合同约定，港龙公司应当在2016年6月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给周赛金、俞能生。同时商管公司受周赛金、俞能生委托按照交房标准办理商铺交接手续。2016年7月15日，港龙公司将案涉房屋交付给商管公司，并据此认为不应当承担此后的逾期交房违约责任。对此法院认为，港龙公司向商管公司交付的房屋未取得交付备案证书，不符合合同约定，不能认定为港龙公司已经履行了合同约定的按期交房的义务，港龙公司该上诉理由不能成立。考虑到商管公司接收房屋后，已经开始进行统一招商工作，客观上减少了周赛金、俞能生的损失，故一审法院将2016年7月16日之后的逾期交房违约金标准调整为每日万分之二并无不当。港龙公司上诉还提出因天气及政府要求停工，合同约定的交房时间应为2016年10月12日，但港龙公司就此未能提供充分证据予以证明，该上诉理由也不予支持。关于港龙公司主张诉讼时效未中断，本院认为，包括周赛金、俞能生在内的多名业主在购买商铺后因交付房屋、支付租金等权益已通过多种途径向港龙公司主张权利，因此港龙公司主张诉讼时效未中断本院不予支持。综上所述，港龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由上诉人昆山港龙建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二一年二月五日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉