河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5337号上诉人（原审被告）：光山德厚昌业房地产有限公司，住所地光山县城商务中心区秀水蓝湾小区1号楼。统一社会信用代码：914115220781984161。法定代表人：李恒斌，系公司经理。委托诉讼代理人：杨庆辉，河南紫弦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建，河南季布律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李保凯,男，1968年9月3日出生，汉族，住光山县。被上诉人（原审原告）：张芝叶，女，1967年8月20日出生，汉族，住光山县，系李保凯妻子。委托诉讼代理人：程升、程锐，河南高普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：裴广利，男，1966年9月9日出生，汉族，住光山县。原审被告：光山县城镇建设开发公司，住所地光山县官渡河产业集聚区航空路。统一社会信用代码：914115221771230657（1-1）。法定代表人：程军，系该公司经理。上诉人光山德厚昌业房地产有限公司（以下简称光山德厚公司）因与被上诉人李保凯、张芝叶、裴广利、原审被告光山县城镇建设开发公司（以下简称光山城建公司）房屋置换协议纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2019）豫1522民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人光山德厚公司委托诉讼代理人杨庆辉、周建、被上诉人李保凯、张芝叶委托诉讼代理人程升、程锐、裴广利到庭参加诉讼。原审被告光山城建公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人光山德厚公司上诉请求：1、撤销光山县人民法院（2019）豫1522民初2139号民事判决，查清事实后依法改判或发回重审。2、本案诉讼费、上诉费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，判决错误。1、上诉人从来没有与被上诉人签订房屋拆迁补偿协议，也没有签订商品房买卖、订购合同。一审法院认定事实错误，判决错误。2、房屋拆迁补偿协议和商品房订购合同内容违法，属无效合同。3、上诉人不是本案的被告主体。二、一审法院适用法律错误。1、房屋拆迁补偿协议违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》。2、商品房订购合同属无效合同，违反最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的司法解释。三、一审程序违法。甘从高、李国锋等挂靠人是本案的利害关系人，应追加为被告参加诉讼。综上，一审法院认定事实错误，判决错误，程序违法。请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。被上诉人李保凯、张芝叶、裴广利答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告光山城建公司未答辩。一审法院查明，2007年3月30日，张芝叶取得“光山县国用2007第05960号”国有土地使用证，该证记载：土地使用权人张芝叶，坐落在光山县城弦山北路××号，使用权面积132.31平方米，终止日期为2054年10月。2007年7月10日，光山县人民政府发“房权证光山县字第××号”房产证，该证记载：房屋所有权人张芝叶，坐落在光山县城弦山北路××号，建筑面积265.1平方米，用途为营住。2012年5月2日，甘从高、李国锋作为甲方，李保凯、张芝叶作为乙方，签订“房屋拆迁补偿协议”，主要约定，乙方的三间门面房(房权证光山县字第××号)由甲方拆除后，甲方补偿乙方现金3860000元、住房四套、停车库两个。2013年1月18日，光山城建公司秀水蓝湾项目部作为出卖人，李保凯作为买受人，签订《商品房定购合同》两份，一份是6号楼1单元2601房屋，建筑面积139.11平方米，总金额493284元；一份是6号楼1单元2××4号(2503A)房屋，建筑面积139.11平方米，总金额503022元；合同第七条约定2014年12月30日交付房屋；合同第八条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款(2504）号房屋按万分之零点三计算违约金，2601号房屋按万分之一计算违约金。6号楼1单元1××1号房屋，李保凯转让给裴广利。2013年1月18日，光山城建公司秀水蓝湾项目部作为出卖人，裴广利作为买受人，签订了《商品房定购合同》一份，建筑面积139.11平方米，总金额519854元；合同第七条约定于2014年12月30日交付房屋；合同第八条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款按万分之零点三计算违约金。合同约定甲方补偿乙方现金3860000元，双方另行解决；合同约定甲方补偿乙方住房四套，除上述三套外，另一套已经交付。2012年5月2日签订“房屋拆迁补偿协议”后，李保凯、张芝叶将“房权证光山县字第××号”房屋交付并被拆除。房权证光山县字第××号房屋拆除后，在案涉6号楼的东南角占一部分，在一期房屋进出通道位置占一部分。2012年6月18日，甘从高和李杨签订《房地产开发合作协议书》，协议主要内容为：开发项目为秀水蓝湾小区，含甘忠强竞拍所得地块以及与之相连的棚户区改造在内的整个项目；合作项目的建筑施工及安装工程发包给具有建筑资质的第三方建设；双方各自委派专人共同组成合作项目工程办公室，明确财务人员会计为邓海燕，出纳为李国琴；按照甘从高52%、李杨48%的投资比例共同投资、共同经营管理，并按此比例分享利润、承担风险。协议签订后，甘从高委托甘忠强管理，李杨委托李国锋管理；因甘从高和李杨没有资质，以甘忠强的名义与光山城建公司签订“工程项目承包协议”，挂靠光山城建公司，一次性交付管理费80000元，并以光山城建公司为主体开发秀水蓝湾一期项目。2012年4月16日，光山县住房和城乡建设局给秀水蓝湾1号、2号、3号、4号楼办理商品房预售许可证，售房单位为光山城建公司。2014年12月9日，李国琴（李杨的代理人）作为甲方，甘从高作为乙方，刘家斌、李德强、杨其宇作为丙方，签订“秀水蓝湾项目股权转让协议”，李杨作为见证人在该协议上签名，协议内容主要有：甲方将其48%的股份整体转让给丙方，转让款9080万元；因秀水蓝湾棚户区项目、城中村项目以及宝相寺项目的招商主体均为中材(福建)投资有限公司（李杨一方），乙、丙方付清甲方股份转让款后，甲方确保中材(福建)投资有限公司出具委托书，委托乙、丙方独立全面的负责上述项目的经营，但产生的债权债务均由乙、丙两方享有和承担；因棚户区项目开发主体公司为上海德厚昌业房地产有限公司，在乙、丙方和项目上偿付清股权转让款项后，丙方可将48%的股权过户到自己的名下。据光山县工商管理和质量技术监督局企业工商登记档案记载，上海德厚昌业房地产有限公司于2013年11月1日经上海市工商行政管理局宝山分局批准成立，住所为上海市××区××室。2015年3月18日，上海市工商行政管理局宝山分局将上海德厚昌业房地产有限公司迁移至光山县工商行政管理局登记注册。2015年4月14日，经光山县工商行政管理局核准，上海德厚昌业房地产有限公司企业名称变更为光山德厚公司，住所为光山县××××号。2013年11月15日秀水蓝湾二期6号楼“结构(地基与基础)工程验收报告”中注明建设单位是光山城建公司；2015年8月30日秀水蓝湾二期6号楼“主体结构分部工程验收报告”中注明建设单位是光山德厚公司。光山德厚公司成立后，没有再以光山城建公司名义经营。光山城建公司秀水蓝湾项目部印章目前仍由光山德厚公司保管。已经发生法律效力的信阳市中级人民法院（2019）豫15民终105号民事判决书判决认为，秀水蓝湾项目已是（光山）德厚公司实际经营，光山县城镇建设公司（光山城建公司）项目部印章已实际被（光山）德厚公司控制，上诉人（光山）德厚公司作为秀水蓝湾项目的承继者，应承担相应的还款义务。被告光山德厚公司主张其开发的秀水蓝湾棚户区A地块，是通过挂牌出让交纳土地出让金，并于2015年6月5日取得土地使用权，土地使用终止期限为批零至2054年4月26日，普商至2084年4月26日，独立建设，谁拆迁原告的房屋应由谁安置，原告的诉讼请求与公司无关。在信阳市中级人民法院(2016)豫15行初字第1584号土地征用纠纷一案中，光山县人民政府答辩主要内容：光山县人民政府已向光山德厚公司返还土地出让金3525.79万元，光山德厚公司向政府承诺，该宗地上涉及的建设用地、拆迁安置等纠纷都由其承担，与政府无关，光山德厚公司应当承担本案的合同责任。原告于2019年6月3日向本院提出财产保全申请，本院（2019）豫1522民初2139号民事裁定书，裁定“查封光山德厚公司、光山城建公司名下的光山县秀水南湾小区6幢1单元2601号、2××4号、1××1号房产，查封期限为二十四个月，查封期间不得损毁及行使处分权利”。一审法院认为，甘从高、李国锋与李保凯、张芝叶于2012年5月2日签订“房屋拆迁补偿协议”以及光山城建公司秀水蓝湾项目部同李保凯于2013年1月18日签订《商品房定购合同》两份、光山城建公司秀水蓝湾项目部同裴广利于2013年1月18日签订《商品房定购合同》一份，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方有法律约束力，当事人应全面履行合同义务。甘从高和李杨合作开发的秀水蓝湾一期、棚户区改造等项目，因没有资质，挂靠光山城建公司，并设立秀水蓝湾项目部开发经营，形成挂靠关系。2014年12月9日，李国琴与甘从高、刘家斌、李德强、杨其宇签订的“秀水蓝湾项目股权转让协议”中，约定棚户区项目以上海德厚昌业房地产有限公司为主体开发经营，上海德厚昌业房地产有限公司具备开发秀水蓝湾项目主体资格。上海德厚昌业房地产有限公司企业名称变更为光山德厚公司后，由光山德厚公司开发秀水蓝湾二期6号楼等项目，企业名称变更依法应当由变更后的公司对外承担民事责任。另外，已经发生法律效力的信阳市中级人民法院（2019）豫15民终105号民事判决书认为，“上诉人（光山）德厚公司作为秀水蓝湾项目的承继者，应承担相应的还款义务”。综上，光山德厚公司应当依《商品房定购合同》的约定，向李保凯、张芝叶交付“秀水蓝湾”小区6幢1单元2601号、2××4号房屋，向裴广利交付“秀水蓝湾”小区6幢1单元1××1号房屋，并承担合同规定的违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十四条规定，挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人，光山城建公司与光山德厚公司应共同承担上述房屋的交付责任。光山德厚公司主张其开发的秀水蓝湾棚户区A地块是通过挂牌出让取得土地使用权,不应承担本案的合同责任，因取得土地使用权是另一法律关系，本案不作评判。综上，原告李保凯、张芝叶诉请判决光山城建公司、光山德厚公司交付光山县秀水蓝湾小区第6幢(号)1单元2601、2504房屋，本院予以支持；原告李保凯、张芝叶诉请判决光山城建公司、光山德厚公司在交付上述房屋之日起的90日内为原告协助办理上述房屋产权证书，本院予以支持；原告李保凯、张芝叶诉请判决光山城建公司、光山德厚公司向原告支付逾期交房违约金，因《商品房定购合同》有约定，本院予以支持，6幢(号)1单元2601房屋逾期交房违约金从2014年12月30日起至实际交付房屋之日止，按总房款493284元的日万分之一计算；6幢(号)1单元2××4号(2503A)房屋逾期交房违约金从2014年12月30日起至交付房屋之日止，按总房款503022元的日万分之零点三计算；原告李保凯、张芝叶诉请判决光山城建公司、光山德厚公司给付办证违约金，因双方没有约定商品房交付后的具体办证期限，本院对该项请求不予支持。原告裴广利诉请判决光山城建公司、光山德厚公司交付光山县秀水蓝湾小区第6幢(号)1单元1901房屋，本院予以支持；原告裴广利诉请判决光山城建公司、光山德厚公司在交付上述房屋之日起的90日内为原告协助办理上述房屋产权证书，本院予以支持；原告裴广利诉请判决光山城建公司、光山德厚公司向原告支付逾期交房违约金，因《商品房定购合同》有约定，本院予以支持，违约金从2014年12月30日起至实际交付房屋之日止，按总房款519854元的日万分之零点三计算；原告裴广利诉请判决光山城建公司、光山德厚公司给付办证违约金，因双方没有约定商品房交付后的具体办证期限，本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：一、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李保凯、张芝叶交付“秀水蓝湾”小区6幢1单元2601号、2××4号房屋。二、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告协助办理“秀水蓝湾”小区6幢1单元2601号、2××4号房屋产权证书。三、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告李保凯、张芝叶6幢(号)1单元2601房屋逾期交房违约金从2014年12月30日起至交付房屋之日止，按总房款493284元的日万分之一计算；6幢(号)1单元2××4号(2503A)房屋逾期交房违约金从2014年12月30日起至交付房屋之日止，按总房款503022元的日万分之零点三计算。四、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告裴广利交付“秀水蓝湾”小区6幢1单元1××1号房屋。五、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告裴广利协助办理“秀水蓝湾”小区6幢1单元1××1号房屋产权证书。六、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告裴广利6幢(号)1单元1901房屋逾期交房违约金从2014年12月30日起至交付房屋之日止，按总房款519854元的日万分之零点三计算。七、驳回原告李保凯、张芝叶其他诉讼请求。八、驳回原告裴广利其他诉讼请求。案件受理费3227元，由原告李保凯、张芝叶、裴广利负担1000元，被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司公司负担2227元；保全费5000元，由被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司负担。二审查明，李国锋与李保凯、张芝叶签订的“房屋拆迁补偿协议”，约定补偿李保凯、张芝叶人民币3860000元、住房四套、停车库两个。现已由光山城建公司秀水蓝湾项目部支付给李保凯、张芝叶人民币2860000元，下欠1000000元。住房四套，其中秀水蓝湾项目部交付一套，仍有三套未交付含裴广利一套；上海德厚昌业房地产有限公司成立于2013年9月29日，法定代表人为甘从高，股东为甘从高、李国琴、北京国投优胜投资管理中心。后股东变更为甘从高、李伟、刘杨、杨其宇。之后，甘从高于2015年3月18日将上海德厚昌业房地产有限公司迁至光山县，变更为光山德厚公司。李杨与甘从高为合伙人，李国锋系李杨的代理人。之后甘从高的股份转让给何光多，何光多成为光山德厚公司的股东。李杨的股份转让给李国琴，李国琴将其股份转让给刘杨，刘杨又将其股份转让给刘侠，刘侠退出后，又将其股份转让给李恒斌，杨其宇的股份转让给谢可力。李恒斌与谢可力仍是光山德厚公司的股东。本院认为，本案甘从高和李杨于2012年6月18日签订《房地产开发合作协议书》，协议主要内容为：开发项目为秀水蓝湾小区，含甘忠强竞拍所得地块以及与之相连的棚户区改造在内的整个项目。合作项目的建筑施工及安装工程发包给具有建筑资质的第三方建设，双方各自委派专人共同组成合作项目工程办公室，明确财务人员会计为邓海燕，出纳为李国琴。甘从高为52%、李杨为48%的投资比例共同投资、共同经营，共享利润、共担风险。协议签订后，甘从高委托甘忠强管理，李杨委托李国锋管理。因甘从高和李杨没有资质，以甘忠强的名义与光山城建公司签订“工程项目承包协议”，挂靠光山城建公司开发建设，一次性交付管理费80000元，并以光山城建公司为主体开发秀水蓝湾一期项目。2012年4月16日，光山县住房和城乡建设局给秀水蓝湾1号、2号、3号、4号楼办理商品房预售许可证，售房单位为光山城建公司。本案涉案的秀水蓝湾棚户区A地块，是上诉人于2015年6月5日通过挂牌出让交纳土地出让金取得土地使用权，由本院(2016)豫15行初字第1584号行政判决书予以认定，光山县人民政府在该案答辩称：光山县人民政府已向光山德厚公司返还土地出让金3525.79万元，光山德厚公司对此予以认可。光山德厚公司取得该地块后向光山县人民政府承诺，该宗地上涉及的建设用地、拆迁安置等纠纷都由其承担，与政府无关，光山德厚公司应当承担本案的拆迁安置等合同责任。一审根据查明的事实，作出的判决并无不当。上诉人光山德厚公司上诉理由经查：李国琴与甘从高、刘家斌、李德强、杨其宇签订的“秀水蓝湾项目股权转让协议”中，约定棚户区项目以上海德厚昌业房地产有限公司为主体开发经营，上海德厚昌业房地产有限公司具备开发秀水蓝湾项目主体资格。上海德厚昌业房地产有限公司企业名称变更为光山德厚公司后，变更后的光山德厚公司对外应当承担民事责任。一审根据光山德厚公司向光山县人民政府承诺，该宗地上涉及的建设用地、拆迁安置等纠纷都由其承担，与政府无关，故一审认定光山德厚公司应当承担本案的合同责任的认定正确。光山德厚公司的上诉理由本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3227元，由上诉人光山德厚昌业房地产有限公司公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  马勇审判员  姚涛二〇二〇年四月八日法官助理马征程书记员李鸿杰