上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19227号原告：上海迈联实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：汪则玮，总经理。委托诉讼代理人：聂运梅，上海辉和律师事务所律师。被告：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江岩，董事长。委托诉讼代理人：胡志龙，男。原告上海迈联实业有限公司诉被告上海中建孚泰置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2019年11月8日和2019年11月21日两次公开开庭进行审理，原告的法定代表人汪则玮及委托诉讼代理人聂运梅、被告的委托诉讼代理人胡志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海迈联实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告294天的租金损失(按照每月人民币1,152,073.06元)；2、被告赔偿原告2018年6月1日至2018年10月28日期间的经营损失7,832,712元(参照原告2018年11月1日至2019年6月30日月营业收入平均值计算)。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2017年4月25日，上海佳深物流有限公司(以下简称佳深公司)与被告签订《房屋租赁合同》，约定佳深公司承租青浦区中建锦绣天地23号地块10号楼房屋，租赁面积12,632.38平方米，租赁期限7年，续租3年，共计十年。装修期一年。房屋交付时间暂定为2017年7月15日，最终以房屋交付通知书载明的交付日期为准。房屋交付标准包含被告应预留燃气接驳口，即被告应提供能正常使用的燃气。之后，原告、被告及佳深公司签订三方补充协议，约定租赁主体变更为原告，房屋交付日期暂定为2017年10月15日，最终以房屋交付通知书载明的交付日期为准。2018年3月21日被告取得《房屋土地权属调查报告书》。之后原告进行装修，2018年6月1日消防验收合格并取得特种行业许可证。由于被告交付的房屋不符合交付条件，燃气管道为黑管，期间原告不断找被告进行沟通，被告同意整改。2018年6月22日被告地下燃气管道施工完成。2018年8月21日被告处燃气管道验收合格。2018年10月28日原告内部燃气接通，原告才正式营业。因被告未按约定及时交付房屋，造成原告未能充分利用免租期，故原告起诉至本院。被告上海中建孚泰置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。系争房屋仅约定了装修期，未约定免租期。根据合同约定，装修期是指原告对房屋进行装修和营业准备的期间，包括但不限于试运营。2017年10月15日，原告、被告、资产公司和物业公司四方签署了房屋交接验收单，故该日被告已经将房屋交付给原告。2017年11月24日签订的三方协议约定房屋交付日为2017年10月15日，可以印证被告已经交付房屋。2018年10月25日原告发给被告《关于消防及燃气影响美居酒店开业的情况说明》，原告自述免租期已经到期，3月12日施工进度已经达到消防三方检测标准，可见原告已于2018年3月前完成装修工作，并非是在《房屋土地权属调查报告书》出具后才装修。装修期内被告未收取原告租金，原告不存在租金损失。合同约定原告的开业时间是2018年10月15日，原告以2018年6月1日具备开业条件主张营业损失无合同依据。原告所说的具备营业条件的时间和正式营业的时间也不予认可。原告实际在约定的开业时间之前就进行了营业，不存在营业损失。原告提供的利润表中可以看出酒店一直处于亏损状态，不存在预期可得利益的损失。燃气管道在合同约定的开业时间之前已经解决，没有影响原告的装修前期准备工作及正常开业经营。2018年6月22日地下主管道完成验收并通气，燃气管道不会构成原告对外营业的实质障碍，并且原告实际早远于约定的开业时间进行了营业。本院经审理认定事实如下：2017年4月25日，被告(甲方)与佳深公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，第1-13条约定“装修期”是指乙方对房屋进行装修及营业准备的期间。2-1条约定甲方将上海市青浦区会恒路718弄、蟠龙路XXX号、盘中路XXX号的中建锦绣天地23号地块10号楼购物中心出租给乙方，购物中心由地上1层、2层及局部3层组成。5-4条约定房屋交付时应具备的装修及附属设施设备状况(房屋交付标准)，由甲、乙双方在附件二中加以列明。若经双方签署确认的房屋交付凭证中所列明的实际交付标准与本合同附件二所列房屋交付标准不一致的，则双方同意以房屋交付凭证中双方列明的交付标准为准。5-7条约定若由于甲方原因甲方未能在交付日将房屋交付给乙方，乙方同意给予甲方一百五十天的宽限期，甲方在宽限期内向乙方交付房屋不需承担任何违约责任。在此情况下，装修期(若有)及其后开始计算的相关日期均相应顺延。5-8条约定，除合同另有约定外，双方签署房屋交付凭证，即视为甲方已履行将房屋合格交付乙方的义务。8-2条约定乙方应于装修期内对房屋完成装修及营业准备，甲方积极配合乙方前述准备工作。8-3条约定装修期内乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该房屋的物业管理费、公用事业费、其他费用等各项费用。13-1-1条约定乙方须自行负责该房屋各公用事业设施(如水、电、燃气、通讯、设备、宽带网络等)的账户申请及开通手续的办理，并承担申请及开通费用。13-3条约定乙方如需使用购物中心的广告位、仓库、公共部位、外墙以及停车库(位)相关位置的，应取得甲方同意并与甲方另行签订租赁合同或使用协议，向甲方支付相关费用。26-1条约定若乙方逾期向甲方支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费等，每逾期一日，乙方须按未付款千分之三的标准向甲方支付滞纳金或违约金。滞纳金的计算期间自上述各项费用应付之日起计算，直至乙方付清上述各项费用。36条约定房屋租赁面积12,632.38平方米，租赁用途为酒店及其配套，租赁期限7年，续租3年。房屋交付日暂定2017年7月15日，最终以房屋交付通知书中载明的交付日期为准。装修期暂定2017年7月15日至2018年7月14日。开张日暂定2018年7月15日，起租日暂定2018年7月15日。2018年7月15日至2020年7月14日的月保底租金1,152,073.06元。介于乙方承租面积较大且承租经营业态品类繁多，故装修期为2017年7月15日至2018年10月14日，在此期间乙方可自行进行装修及开业前各项准备工作，包括但不限于试运营。前述期间内甲方同意不收取除公共事业费外任何费用。履约保证金100万元。补充条款约定，租赁期内，于购物中心公共停车场(库)经营备案完成后，甲方拟提供乙方30个地下停车位，具体车位由甲乙双方另行协商确认。在此期间，甲方同意乙方免付停车位租金，但于购物中心选聘物业管理公司后，应根据物业管理公司要求每月缴纳停车位管理费，具体金额及支付方式由物业管理公司另行确认。附件二约定了房屋装修、附属设施及设备状况、房屋交付标准，其中约定餐饮预留燃气接驳口，由租户自行申请。合同另约定了其他权利义务。2017年11月24日，被告(甲方)、佳深公司(乙方)与原告(丙方)签订《房屋租赁合同补充协议书(一)》，约定自2017年10月15日起，由丙方取代乙方成为该房屋的新承租方。丙方同意、确认及追认原租赁合同中乙方享有的所有权利义务。三方同意对原租赁合同进行如下修改：交付日暂定2017年10月15日，最终以房屋交付通知书载明的交付日期为准。租赁期限自交付日起7年，续租3年，暂定2017年10月15日至2024年10月14日。丙方提前6个月提出续租，得到甲方书面同意后续租3年。装修期暂定2017年10月15日至2018年10月14日。开张日暂定2018年10月15日。起租日暂定2018年10月15日。2018年10月15日至2020年10月14日的月保底租金为1,152,073.06元。介于乙方承租面积较大且承租经营业态品类繁多，故装修期为2017年10月15日至2018年10月14日，在此期间乙方可自行进行装修及开业前各项准备工作，包括但不限于试运营。原租赁保证金100万元自动变更为丙方向甲方支付的履约保证金。自2017年10月15日起，房屋租金、物业管理费、公用事业费等应付款项由丙方承担。乙方将与丙方自行办理房屋交接事宜。乙方同意对丙方于原租赁合同项下的义务和责任承担连带责任等。原告分别于2018年12月21日、2019年6月11日、2019年9月9日分别各支付租金1,152,073.06元。2017年10月15日，原告、被告、资管公司和物业公司签订《交接验收单》，就系争房屋的配电设施、消防设施、监控设施、给排水系统等进行了验收确认。2018年10月25日，原告向被告发送《关于消防及燃气影响美居酒店开业的情况说明》，表示原告承租经营的美居酒店施工过程安全顺利，已完成全部装修，达到开业标准，人员全部到岗，原计划4月20日至5月1日开业经营，由于被告的消防设备和天燃气尚未到位等原因至今无法正常开业，导致目前一楼无法正式招商。原告自2018年3月10日起申请开通天燃气屡次被拒。由于消防泵房爆裂更换、天燃气使用申请问题、10号楼产证迟延办理等诸多问题导致原告工作滞后蒙受损失，要求被告起租日顺延6个月予以补偿。2018年3月21日系争房屋取得《房屋土地权属调查报告书》。2018年6月8日系争房屋取得产权证。2018年6月8日，被告取得系争房屋的不动产权证。审理中，原被告一致确认天燃气主管道于2018年6月22日开通，原告所在的楼的天燃气于2018年8月21日开通，原告的天燃气于2018年10月26日开通。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议书、证明、房屋土地权属调查报告书、不动产权证书、交接验收单、关于消防及燃气影响美居酒店开业的情况说明、付款凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明其营业损失，提供了2018年11月至2019年6月的利润表，被告对该证据不予认可，认为未经过相关单位审计，且损失不能以营业收入作为标准，从利润表看原告没有营业利润，不存在损失。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。关于房屋的交付，租赁合同中仅约定被告应预留燃气接驳口，燃气由原告自行申请，并未约定被告应当开通燃气才能交付房屋，结合补充协议对房屋交付时间的约定、被告提供的交接验收单以及原告装修的情况，本院认定被告已于2017年10月15日将房屋交付原告。根据合同约定，被告给予原告1年的装修期，装修期是指对房屋进行装修及营业准备的期间，包括但不限于试运营，故被告是同意原告在装修期内试运营。原告租赁房屋用于经营酒店，而燃气管道的开通对于酒店的经营具有重大影响，尽管合同约定被告交付的房屋预留燃气接驳口，但被告只有在开通燃气管道后，原告才能申请安装和开通系争房屋的燃气。从当事人的陈述和被告提供的情况说明看，原告早已装修完毕准备经营，由于被告的天燃气未开通，导致原告无法正常营业，原告未能充分利用装修期进行试运营，被告理应赔偿原告损失。本院综合合同约定的租金标准、当事人的过错程度、合同履行情况、原告的营业收入、实际损失等因素，酌情认定被告应赔偿原告损失500万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告上海中建孚泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迈联实业有限公司损失500万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费66,628.90元，减半收取计33,314.45元,由原告负担9,914.45元，被告负担23,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年十二月十八日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。