天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初2741号原告：郝金奎，男，1988年2月10日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：杨慧慧，天津景贤律师事务所律师。被告：崔昌瑞，男，1985年9月13日出生�汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：刘学勤，天津惠华律师事务所律师。第三人：鸿冠（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇体育场路东北侧惠安花园35-底商5号。法定代表人：林妍，总经理。委托诉讼代理人：邢维东，男，该公司经理。原告郝金奎与被告崔昌瑞、第三人鸿冠（天津）房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝金奎的委托诉讼代理人杨慧慧、被告崔昌瑞的委托诉讼代理人刘学勤、第三人鸿冠（天津）房地产经纪有限公司委托诉讼代理人邢维东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝金奎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的房产交易合同；2.判令被告返还原告�倍定金50万元，并赔偿原告中介佣金16,200元；3.判令第三人返还原告评估费3,300元、服务费700元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月2日，原、被告双方经第三人居间介绍签订了《房产交易合同》，约定原告购买被告坐落于天津市津南区，房屋总价为81万元，于签订合同之时，原告向被告支付定金25万元整，并约定原告交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求被告返还定金；被告收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给原告，被告保证对所卖房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分，如该房地产存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由被告负责解决，并承担原告、第三人或其他任意第四方由此所造成的一切损失。并约定合同签订后因原、被告双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，第三人仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则第三人不予退还，守约方支付居间服务报酬由违约方向守约方赔偿。合同签订后，原告依约交付了定金，但被告违反合同约定未如期还清贷款、注销抵押权，且诉争房屋存在产权纠纷并被法院依法查封，导致合同不能继续履行，无法实现合同目的，根据法律规定及合同约定依法应由被告承担违约责任。经后期多次沟通，原、被告双方对赔偿数额未达成一致，且被告拒不返还已支付的25万元定金。为维护原告方合法权益，特呈诉如上，望判如所请。另外由于评估费和服务费涉及的服务并没有实际发生，要求第三人返还评估费3,300元和服务费700元。崔昌瑞辩称，原、被告及第三人签订的该房产交易合同不具有法律效力，在2017年1月2日签订合同时，诉争房屋已经被司法机关查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（二）项：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让的规定，被查封房产不允许买卖，故该合同无效；在不考虑合同无效的情况下，根据三方签订的房产交易合同第五条第4款约定，原告若要行使解除合同的权利，应书面通知被告，原告至今没有书面通知被告解除合同；关于定金25万元，定金标准超出合同价款81万元的20%，违反法律规定，本案的定金最多是16.2万元；另，本案原告户籍是河南省辉县，没有天津户籍，根据2017年4月1日天津市颁布的限购政策，原告应当不具有相应的购房资格。基于以上理由，请求驳回原告针对被告的全部诉请。第三人鸿冠（天津）房地产经纪有限公司述称，第三人实际收取了中介费16,200元，另收取评估费3,300�和服务费700元但相应的工作还没有做，同意返还评估费和服务费给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，结合当事人无异议的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年1月2日，原告郝金奎作为乙方、被告崔昌瑞作为甲方、第三人作为丙方签订了《房产交易合同》，合同约定原告购买被告坐落于天津市津南区，房屋总价为81万元。合同第一条载明买卖的房屋设立了抵押，抵押权人为天津银行股份有限公司津城支行，甲方确认2017年2月15日前还清贷款并注销该抵押权。同时约定，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币250,000元。甲乙双方定于2017年3月15日进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。合同在居间佣金处约定：本合同签订后因甲、乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间�务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还，守约方支付居间服务报酬由违约方向守约方赔偿。在违约责任处约定：乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。甲方保证本合同第一条所述各情况与事实完全相符，并保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分，如该房地产存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失。在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系，但需要书面通知违约方。合同签订后，原告向被告支付定金25万元整，向第三人交付中介费16,200元、评估费3,300元，服务费700元。但被告违反合同约定未在2017年2月15日前还清合同载明的贷款并注销该抵押权，导致房屋买卖后续手续不能进行。被告代理人陈述2017年2底3月初将房屋钥匙交给了原告，认为房屋已经实际交付。原告方认为被告只是将房屋钥匙给了原告，并没有进行正式交接，因后续的买卖手续无法履行原告并没有实际占有居住。经查，原、被告买卖的房屋津南区咸水沽镇南华路以北幸福里7-1-601室天津市不动产登记簿，至原、被告及第三人签订涉案房屋交易合同时，该房屋除合同上载明的抵押权人为天津银行股份有限公司津城支行、被担保债权数额39万的抵押权登记外，另有登记日期为2015年7月28日，抵押权人房雪松，被担保债权数额为120万的抵押权登记和天津市津南区人民法院于2016年8月11日的查封登记及天津市河东区人民法院于2016年10月25日的轮候查封登记、天津市河北区人民法院于2016年11月24日的轮候查封登记。另查，双方合同签订后，该房屋又被天津市津南区人民法院于2017年2月16日轮候查封及天津市和平区人民法院于2018年3月21日轮候查封。本院认为，关于合同效力，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，是对物权变动行为的禁止，但并因此影响房地产转让合同的效力。郝金奎与崔昌瑞及第三人鸿冠（天津）房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》系各方真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告崔昌瑞未按照合同约定还清贷款并注销他项权，构成违约。且在双方签订合同之前，涉案买卖房屋已经还有另外一个抵押权登记和三个查封登记，被告崔昌瑞负有保证房屋买卖正常履行的合同义务，其应在合同约定的还贷及撤销他项权之期限届满之前，消除出售房屋上设定的抵押权及查封，但其没有履行该义务，直接导致了双方合同不能继续履行，且之后亦未表明其有能力消除上述合同履行的障碍，原告的购房目的不能实现，被告构成根本违约，原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告根本违约，原告有权寻求公力救济向法院起诉行使法定解除权，被告抗辩原告只能书面通知被告才能解除合同本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据法律规定定金数额不得超过主合同标的额的20%，双方�定的房款总价为81万元，其20%为16.2万元，原告支付被告定金25万元超出了法律规定的定金上限，超出部分不产生定金效力，故被告崔昌瑞应返还原告交付的定金25万元，并按照定金罚则返还原告16.2万元的定金，共计41.2万元。原告主张被告赔偿中介费16,200元符合双方合同的约定，且该费用是原告的实际损失，本院支持。原告主张第三人返还评估费3,300元，服务费700元，第三人对此无异议，本院支持。关于被告抗辩因原告不具天津户籍，没有购房资格。双方合同签订时间为2017年1月2日，天津市还未颁布限购政策，原告有相应的购房资格。因被告不能在合同约定的时间消除其出售房屋上设定的抵押权及查封，直接导致双方不能办理网签、过户等后续买卖手续，合同不能继续履行根本原因在被告方违约，与原告是否具有购房资格无关系。综上，依照《中华人民共和国合�法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郝金奎与被告崔昌瑞及第三人鸿冠（天津）房地产经纪有限公司签订的关于天津市津南区XX室房产的《房产交易合同》；二、被告崔昌瑞于本判决生效后十五日内返还原告郝金奎定金412,000元；三、被告崔昌瑞于本判决生效后十五日内赔偿原告郝金奎中介费16,200元；四、第三人鸿冠（天津）房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内返还原告郝金奎评估费3,300元、服务费700元；五、驳回原告郝金奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,501元，由被告崔昌瑞承担3,892元，原告郝金奎承担609元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 董 青二〇一八年五月二十二日书记员 刘 璐速录员 徐宝祖附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履�自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据�人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。