呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2020）内0105民初8539号   原告：任某，男，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：郭某，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。   被告：冯某，男，农民。   被告：刘某，女，住内蒙古通辽市。   原告任某与被告冯某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，原告任某向本院申请诉讼保全，本院于2020年11月4日作出（2020）内0105民初8539号民事裁定书，裁定冻结冯某、刘某657,900元银行存款或查封其他等值财产。本案依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告任某及其委托诉讼代理人郭某、被告冯某到庭参加诉讼，被告刘某经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   任某向本院提出诉讼请求：1.两被告为原告办理房屋产权过户手续；2.两被告向原告支付违约金1.29万元；3.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以64.5万元的价格购买两被告所有的位于呼和浩特市××区房屋，现原告已向两被告支付购房款59.5万元，由于双方签合同时被告未取得该房屋房产证，因此原告保留了5万元用于办理房产证及支付欠付的电费、水费、燃气、物业、暖气等费用，房产证办理完毕及前述欠款支付完毕后，如还有剩余房款则支付给两被告。2020年1月，房本已办理完毕，但被告却拒不配合原告办理产权过户，甚至拒绝与原告联系。为维护原告合法权益，请依法支持原告诉讼请求。   冯某辩称，双方约定原告应支付59.5万元，但由于冯某急用，在2019年底至2020年初又向原告要求支付1万元，原告分每次5000元、共两次向冯某支付，冯某认可截止目前共收到购房款60.5万元。因冯某欠付贷款，因此房本应存放在银行或开发商处，冯某同意在2020年12月还清贷款。不同意原告第二项诉讼请求，冯某不存在违约。如果房本办理完成，冯某愿意配合原告办理过户手续。   刘某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对任某提交的《房屋买卖合同》、《福居房产交接合同》、收据、转款凭证、《不动产登记证明查询》、《个人贷款结清证明》予以采信并在案佐证。冯某、刘某未提交证据。根据当事人的陈述，本院认定事实如下：   2018年10月22日，冯某（甲方、卖方）与任某（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》。合同第一、二条约定，甲方自愿将位于呼和浩特市××区西户的房产出售给乙方，房屋所有权人为冯某（共有权人：刘某），房屋建筑面积为92.79平方米，成交价格为64.5万元；合同第三条约定付款方式为分期支付：1.签订本合同时乙方支付甲方定金5万元（第二次付款在15日内，再支付15万元）；2.2018年12月2日乙方支付甲方房款44.5万元，同时甲方将钥匙、购房合同及发票等交于乙方，并乙方可以装修；3.剩余房款于甲方取得房本为乙方做委托公证或者过户时乙方一次性支付甲方。合同第四条约定违约责任：1.本合同经甲乙双方确认签字后生效，如甲方违约须退还乙方全部房款并赔付乙方当初成交总房款的20%作为违约金，如乙方违约则甲方可将当初成交总房价的20%扣除作为违约金，其余房款退还乙方；2.由于签订本合同时甲方未取得此房的不动产证，遂甲方在乙方支付二次房款后需无条件配合签署关于办理此房不动产证的所有文件，签署任何文件的时间必须在相关部门通知后的7日内，并提供办理不动产证的所有相关手续，否则视为违约，违约金同本合同第四条第（一）款；3.甲方保证该房屋产权清晰无纠纷可交易，如在交易过程中以任何理由拒绝交易或不履行此合同的房屋总价均视为违约，违约金同本合同第四条第（一）款。4.（手写条款）如果此房除了按揭贷款外，还有别的抵押贷款或此房有产权纠纷的视为甲方违约。如果甲方违约须退还乙方全部房款并赔付乙方当初成交总房价的20%作为违约金。合同第五条约定其他约定：1.在甲方得到相关部门通知领取不动产证7日内甲方配合乙方办理房屋买卖、委托公证，且将不动产证和涉及此房的资料交于乙方，公证所产生的费用由乙方承担；2.双方协商此房在签订本合同前所欠水、电、暖、物业费及办理不动产证的所有费用由甲方负责缴纳。该合同尾部有“甲方：冯某、共有人：刘某、乙方：任某”的签字、捺印。   2018年12月8日，冯某、刘某（甲方、卖方）与任某（乙方、买方）签订《福居房产交接合同》，乙方于2018年12月8日购买甲方位于××区西户的房屋一套，就交接问题达成以下内容：1.甲方应于收到乙方尾款当天将交易的房产全部交给乙方使用，并在交房当日将水、电、暖、物业等费用结清；2.甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任；3.本合同签字后立即生效，签字生效后所产生的一切纠纷与居间人（福居房产）无任何关系。该合同尾部有“甲方：冯某、乙方：任某（包双双代）”的签字、捺印。   任某于2018年10月22日向冯某转款5万元、于2018年10月29日向冯某转款3万元、于2018年11月6日向冯某转款7万元、于2018年12月4日向冯某转款44.5万元、于2019年12月29日向冯某转款5000元、于2020年1月11日向冯某转款5000元、于2020年12月7日向冯某转款1万元。   呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于2019年11月4日出具收到“冯某、刘某锦绣C4-422办房本费、代办费”共计8897元的收据两张。呼和浩特市暖阳物业服务有限公司于2019年11月4日出具收到“C4-4-202冯某”的采暖费、物业费收据三张。双方均认可，前述费用系任某交纳。   查询日期为2020年11月26日的《不动产登记证明查询》载明，坐落为赛罕区102省道金桥景观花园锦绣嘉苑小区C4号楼4单元202，建筑面积92.79平方米，不动产权人为冯某、刘某，不动产权证号为蒙（2020）呼和浩特市不动产权第XXXX号、蒙（2020）呼和浩特市不动产权第XXXX号，该房屋未抵押、已查封。任某表示，该查封系其申请的诉讼保全。   中国工商银行股份有限公司呼和浩特车站支行于2020年12月8日出具《个人贷款结清证明》，载明“借款人冯某于2013年8月16日申请的贷款金额为176,000元，贷款期限为120月的个人住房贷款，已于2020年12月7日贷款本息全部结清，银行同意解除抵押登记手续。”   庭审中，任某、冯某均认可，涉案房屋总价款为64.5万元，尚欠购房款15,554元，双方均表示，就尚欠购房款，双方协商解决，无须法院裁判。该房屋于2018年12月8日向任某交付，涉案房屋已取得《不动产权证》，冯某愿意配合任某办理涉案房屋不动产变更登记，任某表示自愿承担本案的诉讼费、保全费。   本院认为，任某与冯某、刘某于2018年10月22日签订的《房屋买卖合同》、于2018年12月8日签订的《福居房产交接合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于任某主张冯某、刘某为其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院认为，按照双方《房屋买卖合同》第四条的约定，“2.由于签订本合同时甲方未取得此房的不动产证，遂甲方在乙方支付二次房款后需无条件配合签署关于办理此房不动产证的所有文件，签署任何文件的时间必须在相关部门通知后的7日内，并提供办理不动产证的所有相关手续，否则视为违约，违约金同本合同第四条第（一）款；”任某已按照合同约定支付大部分购房款，冯某亦对此予以认可，现涉案房屋已取得权利人为冯某、刘某的不动产权证，故冯某、刘某应按照合同约定，将涉案房屋权属变更登记至任某名下。   关于任某主张冯某、刘某向其支付违约金1.29万元的诉讼请求，本院认为，任某与冯某、刘某在签订《房屋买卖合同》时已经知道涉案房屋存在按揭贷款，且任某认可因冯某、刘某贷款尚未结清，尚不具备为任某办理变更登记的条件，且在案件审理中，冯某积极偿还欠付贷款，故对任某主张冯某、刘某违反合同第五条第1款的约定承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：   一、被告冯某、刘某于本判决生效之日起五日内将位于××区的房屋权属变更登记至原告任某名下；   二、驳回原告任某的其他诉讼请求。   案件受理费已减半收取61元（原告已预交）、保全费3810元（原告已预交），由原告自愿负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 李丽萍      二〇二一年一月二十二日   书记员 米文欢