上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0106民初23657号 原告(反诉被告)：上海共鑫投资管理有限公司，住所地上海市静安区。 法定代表人：席庆文，执行董事。 委托诉讼代理人：夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海喜元资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。 法定代表人：闫宗祥，执行董事。 委托诉讼代理人：徐卫华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 原告上海共鑫投资管理有限公司(以下简称共鑫公司)与被告上海喜元资产管理有限公司(以下简称喜元公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告喜元公司向本院提起了反诉，本院依法进行了合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年4月2日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)共鑫公司的委托诉讼代理人夏晓萍，被告(反诉原告)喜元公司的委托诉讼代理人徐卫华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告共鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的租金2,002,076.1元(该租金包含2017年3月1日起至2017年11月30日的欠付租金,以及2018年3月1日起至2019年5月31日的欠付租金);2、判令被告向原告支付逾期租金的违约金480,175.35元。按照每日日租金的5%的标准，违约金计算至实际支付之日止。计算方式详见原告提交的违约金计算表。3、因合同期满，判令被告立即腾退房屋,向原告返还租赁物。4、要求判令被告自2019年6月2日至实际搬离之日向原告支付占有使用费，若有逾期按照每日每平方米3.6元(合同6-1条)的标准(计算方式：1,179.6平方米×3.6即4,246.56元/日)支付逾期交付房屋的占有使用费。诉讼过程中，原告撤回了第3项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为：4、要求判令被告向原告支付自2019年6月2日至2019年11月25日的占有使用费751,641.12元，按照每日每平方米3.6元(合同6-1条)的标准(计算方式：1,179.6平方米×3.6即4,246.56元/日)支付逾期交付房屋的占有使用费。事实和理由：原告与被告签订了房屋租赁合同,约定将坐落于本市灵石路XXX号XXX幢整幢房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方,月租金为64,583.1元,先付后用,每三个月为一个付款周期,并在合同附件三中约定从第三年起递增至每月86,110.8元。被告自2017年3月起开始拖欠租金,原告多次催讨,被告至今仍未支付。截至目前,被告共欠付租金1,829,854.5元【64,583.1×3+86,110.8×(6+13)=1,829,854.5】。另外,合同第三条规定,“乙方逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的5%向甲方支付违约金”,据此被告应向原告支付上述逾期支付的租金的违约金,截止2019年3月31日止,共计367,693.12元。为维护原告的合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。 被告喜元公司辩称，1、原告不是本案适格主体，出租主体不是原告。系争房屋出租时出租方未提供产权证件或证书。2、系争房屋为工厂，出租作为办公场地，被告认为应当根据原告提交的产权证书上载明的用途来确定是否合法。3、不同意原告所有诉请。2016年7月起，原告开始对系争房屋所在园区进行改建，致使被告无法使用系争房屋。4、原告的部分诉请已过诉讼时效，原告未向被告做催收，催收记录也非原告或者电气置业有限公司。5、2018年9月，被告向原告发送解约函并搬至新的办公场地，未再实际使用系争房屋，对于2018年9月之后的房租概不承担。2018年9月被告已经和原告方的张总协商解除了合同，并至现场协商，安排戴总对房屋进行交接，但2018年9月27日原告拒绝交接，即使该日不能认定，2019年6月的函件中原告也表示将自行处理无主物，该日后的占有使用费不应由被告承担。合同约定的逾期交付房屋的占有使用费标准为3.6元/日/平方米，该标准过分高于原告的实际损失，即使法院认定被告有逾期交房的行为，也应参照合同约定的租金的标准支付占有使用费。即使认定被告违约，违约金的计算标准过高，要求按照银行拆借中心同期利率计算。综上，请求法院驳回原告诉请。被告喜元公司并提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除；2、判令原告返还被告支付的租赁保证金64,580元；3、判令原告返还被告2017年1月-2018年9月已付租金387,498.6元；租金的支付时间段：原告开具的发票载明的租金的时间段被告认可，即被告支付的是2017年1月-2017年2月、2017年12月-2018年2月的租金。4、判令原告赔偿被告装修残值费用516,248.83元；依据及范围为鉴定意见书意见1-3项残值相加。5、判令原告补偿被告2017年1月-2018年9月经营损失178,015.1元(酌情主张10%)；其中2016年7月-2016年12月经营损失766,835.96元。6、判令原告赔偿被告2018年9月后寻找新的办公地点的损失157,156.85元；7、判令原告承担本、反诉诉讼费及鉴定费90,000元。事实与理由：2015年5月28日，反诉原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定反诉被告将系争房屋出租给反诉原告;租赁期限自2015年6月1日至2019年5月31日。然而2016年7月始，反诉被告在无任何通知的情况下就开始进行园区改造，并随意将反诉原告自费种植的十数万元的绿化破坏殆尽，租赁物门口原有的高大树木松动，严重危及进出人员安全;在上班时间进行暴力施工违规作业，且用大型吊车在无任何防护措施的情况下在租赁物上空作业，施工过程沙尘弥漫，建筑垃圾乱堆乱放，并将部分建筑材料和建筑垃圾随意堆放在反诉原告租赁房屋周边绿化带处，严重影响反诉原告的办公环境及员工人身安全，致使反诉原告长时间无法正常办公，公司运营陷入停顿,不得已在外区临时办公。此外，反诉被告还增高扩建了该租赁物隔壁的建筑，严重影响了租赁物的采光和整体环境。期间，反诉原告多次要求反诉被告出示改造后的租赁物及周边图纸，询问具体施工时间及竣工时间，包括防护措施，均无确切回复，且反诉被告对上述情况无任何处理办法或补偿措施。无奈反诉原告只好自2017年3月份暂时中止缴纳房租。后经过双方口头协商一致，2017年11月份开始，反诉被告协调施工单位保证反诉原告维持正常办公，自12月开始反诉原告开始正常缴纳房租，2017年3月至11月间有争议的费用暂时捆置处理，另行商议。然而，在反诉原告正常缴纳房租后，仍然无法正常使用租赁物开展业务，且反诉被告未再与原告协商处理争议费用，而是直接催收，协商无果的情况下，反诉被告只好自2018年3月份再次暂停缴纳房租。后租赁物所在园区环境仍然没有改善，反诉原告一直无法正常办公，经多次协商，双方同意，反诉被告免收争议期间物业费、减免租金、补偿装修费，反诉原告提前退租。2018年9月11日，反诉原告负责人向反诉被告负责人短信发送了解除合同的通知，其确认收到。后反诉原告将房屋归还，并已搬至新的临时办公地点。故反诉原告依据法律规定，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告共鑫公司辩称，不同意被告的所有反诉诉请。1、双方从未协商解除合同，为喜元公司单方提出解除合同。双方的合同为合同期满自动终止，至起诉时系争房屋内还存有被告的大量物品。原告本诉中的占有使用费的标准均是基于合同6-1条。2、根据合同3.7条，租赁保证金应当抵扣被告欠付原告租金、违约金等费用，抵扣之后没有剩余，因此无需返还。3、反诉请求3没有法律依据。目前系争房屋一直在被告的控制下，未返还给原告。4、不予认可，本案合同为期满终止，根据合同9-6条，原告无需向被告支付任何装修补偿，且被告还有恢复原状的义务，被告也不会对被告的装修进行任何的使用。被告提出的装修残值原告不予认可，在鉴定意见书中存在不可确定的范围即意见2、3项(非被告装修，为案外人进行装修的)，被告的主张没有事实和法律依据。5、原告将系争房屋出租给被告，合同期满自动终止。具体被告如何经营使用由被告决定，其经营损失由其自行负担，其主张没有任何事实和法律依据。6、被告另行寻找办公地点为其自身的经营行为，与原告没有任何关联。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 系争房屋的权利人为案外人上海电气(集团)总公司，房屋用途为工厂。2017年1月1日，上海电气(集团)总公司向原告共鑫公司出具《授权委托书》，委托共鑫公司管理和出租包含系争房屋在内的本市灵石路XXX号物业。2019年11月12日，上海电气(集团)总公司向本院出具《确认函》，确认共鑫公司有权管理和出租系争房屋，并对外享有和承担因此产生的权利义务。 2015年5月28日，被告(承租人、乙方)喜元公司与案外人上海电气集团置业有限公司(出租人、乙方，以下简称电气置业)就系争房屋签订的《房屋租赁合同》载明，租赁面积为1,179.6平方米，甲方在签订合同前已向乙方出示该房屋产权证书、授权书，产证书记载的用途为工业厂房；乙方应当按照房屋产权证书记载的用途使用房屋，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公用途。租赁期限自2015年6月1日起至2019年5月31日止，房屋租金每日每平方米建筑面积为1.8元，月租金为64,583.1元，房屋和场地租金先付后用，以3个月为一个付款周期，除首期租金外，之后的租金在每个付款周期届至前十日内向甲方支付。乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%向甲方支付违约金。租赁保证金64,580元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满1日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3.6元/平方米向甲方支付该房屋占有期间的使用费。合同附件三另约定了租金递增规定，租金前二年不变，租金单价为1.8元/平方米/天，从第三年即从2017年6月1日起至2019年5月31日止，租金单价递增2.4元/平方米/天，即1,179.6平方米×2.4元×365天=1,033,329.6元/年，每月为86,110.8元。合同附件四约定本合同期满后，乙方投入固定装修装潢所形成固定装饰物归甲方所有，乙方同意放弃补偿要求。签约后，被告喜元公司支付了租赁保证金64,580元。 2015年7月5日，电气置业(原出租方、甲方)、喜元公司(承租方、乙方)、共鑫公司(现出租方、丙方)签订的《房屋租赁合同出租方主体变更协议》载明，自2015年8月1日起出租方由甲方电气置业变更为丙方共鑫公司。2015年12月，三方又签订《房屋租赁合同出租方主体变更协议》，表示自2016年1月1日起出租方由共鑫公司变更为电气置业。2016年12月30日，电气置业(原出租方、甲方)、喜元公司(承租方、乙方)、共鑫公司(现出租方、丙方)签订的《房屋租赁合同出租方主体变更协议》载明，甲、乙双方就系争房屋签订了租赁合同，现因受托经营管理人的变更，故甲、乙、丙三方经协商一致，同意将租赁合同中的出租方由甲方变更为丙方，达成如下变更协议：1、自2017年1月1日起出租方由甲方电气置业变更为丙方共鑫公司。2、本协议签署后，甲方应将乙方支付的租赁保证金自动移交给丙方。3、自2017年1月1日起，租赁合同中约定由甲方承当的所有权利义务转移至丙方享有和承担。4、自2017年1月1日起，乙方按租赁合同约定每期的租金支付给丙方，丙方向乙方开具租金发票。5、租赁合同约定的物业管理服务仍由甲方向乙方提供，并由甲方向乙方收取物业管理费(含综合管理费)。……7、除上述内容外，租赁合同的其他内容不变。上述协议签订后，由被告喜元公司向原告共鑫公司支付租金，并由共鑫公司向喜元公司开具租金发票。同日，原告共鑫公司向电气置业出具《委托函》，表示鉴于集团业务变更等因素，双方就系争房屋的租赁事宜签订了《出租方主体变更协议》，主体变更后，共鑫公司享有上述标的产生的租金收益，原有的业务事宜委托电气置业工作人员继续办理，包括但不限于代为收取、催缴租金、代为寄送发票、代为办理结算等。 2017年4月27日，被告向原告及电气置业秀709媒体园发出的《关于系争房屋外部环境改造施工的函》载明，被告2015年6月与园区签订4年的租赁合同，入住1年左右园区开始改造，至今也己近1年时间，且尚未改造完毕，也没有收到过任何关于施工时间节点及工程改造竣工的任何相关资料及信息。期间，园区改造过程中，露天施工没有相关的防护措施和任何遮挡，材料随意堆放，被告出资的绿化也被破坏殆尽，粗放式施工已造成我公司门口树木松动，一旦大风天气，公司门口处的车辆会随时会处于危险之中。环境嘈杂尘土飞扬，整个园区就是施工工地的现场，万不得已被告员工已经撤离在外区上班，严重影响了被告的日常工作。……其中多次提出意见未见答复，被告现要求：1、保护性分段施工，并告知园区改造的时间节点，保证入驻的企业能够正常运营。2、尽快恢复房屋周围的绿化。3、减免期间的物业管理费和房租。4、除明确告知园区改造的竣工时间节点外，公示改造后的图纸，被告将全力配合61号改造部分的衔接工作。 2017年5月4日，电气置业秀709媒体园就上述函件进行了回复，表示针对被告来函中提到的4点要求，回复如下：1、园区整体升级改造已进入尾声，原则上将在2017年6月底完成基本改造工程。园区改造工程施工时间较长，给园区内各个承租户都带来了影响，深表歉意。园区整体升级改造，得到了区商务委等政府各部门肯定，也是为园区内的承租户带来更大的利益。在近2年的升级改造过程中，得到了被告及园区各个承租户的大力支持，园区内所有的承租户都正常经营。2、2017年5月，园区进入绿化修整期，园区内所有的绿化植被将进行重新种植和布局，相信在改造完成后，园区绿化环境将会焕然一新。3、园区升级改造过程中，给被告带来的影响再次表示歉意。但是园区升级改造是双赢的局面，整体改造后给园区带来的改变，被告也将享受到。因此园区无法减免被告的租金及物业管理费。4、关于涉及被告部分的改造，园区一定会提前通知被告。……本着友好、合作、共赢的前提，园区也对被告在正常经营过程中有2点要求：1、2016年3月1日被告提交的“还款计划”(详见附件一)，其中明确2015年拖欠的租金将于2016年8月全部支付完毕，但园区截止2017年4月30日，还未收到全部款项。2017年1月3日园区向被告发出催款函(详见附件二)，被告也无反馈意见。根据合同第9条第三款中明确，逾期不支付租金或物业管理费超过30日，出租人有权解除租赁合同。2、自2016年12月29日起，上海市静安区市场监督局告知园区，被告多次遭投诉举报，涉及以澳洲上市为名，使用微商方式面向社会集资;同时园区也经常发现被告在园区派发宣传单，并有许多老者经常徘徊于被告门口。被告的诸多行为给园区造成了不良影响和重大安全隐患，园区也已以告知书形式告知被告(详见附件三)。园区将保留采取相关法律措施的权利。 2017年6月5日，电气置业秀709媒体园向被告发出《催款函》，要求被告在收函后5个工作日内支付拖欠的2017年3月1日至2017年5月31日的租金及物业管理费。该函件被告于次日签收。 2017年7月17日、2017年9月7日、2018年3月2日、2018年4月27日，电气置业秀709媒体园均向被告发出《催款函》，要求被告支付自2017年3月1日开始拖欠的租金及物业管理费，并按附件支付违约金。上述函件被告均予以签收。 2017年7月28日，被告向原告及电气置业秀709媒体园发出的《关于系争房屋外部环境改造施工的函2》载明，首先对从7月份开始被告大门口环境有所改善表示感谢。但是鉴于被告仍然无法正常使用租赁房屋，而且期间也就相关事宜多次交涉，同时鉴于贵公司依然无视被告权益受损，催收期间的房租和物业费，故再次发函确认相关事项：鉴于被告租赁房屋为整栋的特殊性，请不要把被告绿化带纳入施工现场，公司租赁房屋旁边和绿化带里面堆积的建筑垃圾清除干净，旁边的公用道路恢复正常使用。目前靠近71号的那一边己经被纳入施工现场，并经常堆放大量施工材料和垃圾，严重影响我被告办公环境乃至日常经营。2、为避免对被告日常工作安排造成更大的困扰，请告知恢复房屋周围的绿化的具体时间。目前现场堆放大量的施工材料，己经把原有的绿化基本破坏殆尽。3、鉴于装修期间被告租赁房屋无法正常使用，现提出减免期间的物业管理费和房租。4、待园区改造完成不影响被告正常使用之后，双方无异议另行确定正常缴纳房租和物业费的时间。 2018年5月8日，电气置业向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠的租金及逾期付款违约金。2018年6月5日，被告对于该函件进行了回复，表示园区改造对被告经营造成了巨大影响，且对租户没有任何补偿措施及处理办法，故被告从2017年3月暂时中止了房租和物业管理费的缴纳。隔壁建筑至今还在施工并改变原来的建筑结构增高扩建，严重影响了系争房屋的采光。施工过程灰尘弥漫，致使系争房屋南侧一直不能开窗通风，并且上班时间大型吊车野蛮施工，在无任何防护措施的情况下，在被告上空施工，丝毫不顾及被告员工的人身安全。被告至今仍然无法正常使用所租赁房屋。被告正常经营业务依然停滞无法开展。期间就相关事宜多次交涉，后口头协商一致从2017年11月份开始园区协调施工单位，保证被告能够维持正常办公及业务经营，12月开始正常缴纳房租和物业管理费，前期有争议的费用暂时擒置处理，另行商议。事与愿违，在被告正常缴纳房租和物业管理费之后，依然无法使用系争房屋正常开展业务(至今)，并且园区出尔反尔，催收原先达成一致暂时搁置期间的房租和物业费，万般无奈，被告只好做出从2018年3月份开始再次中止缴纳的决定。故要求减免无法正常使用期间的房租和物业管理费，并赔偿被告自2016年7月至今的无法正常经营的相关损失。 之后原、被告曾就租赁合同的解除、系争房屋返还、补偿事宜进行过沟通。2018年9月10日，原告方“张总”表示，“你大概要求与我谈一下。然后写个申请。你已在搬迁，所以申请和洽谈都要抓紧”。被告方于次日发送了《关于709号61栋的函》，内容为“经双方一致协商，我公司与贵园区的租赁合同提前终止，乙方以现状归还所租赁房屋，同时双方同意：此次归还61号房屋，甲方承诺对乙方永久性房屋改造及装修给予一定补偿，乙方也承诺补偿金额与甲方收回房屋后另行安排无关。双方结算等相关事宜另行协商解决。我公司新联系地址：上海市静安区灵石路XXX号珠江创意中心2号楼B座105室”。2019年9月13日，原告方“张总”表示，函已收到，公司要求被告下星期至园区洽谈。被告之后未给予回复。2019年9月21日，原告方“张总”再次向被告方发送短信，要求被告尽快移交房屋，然后再对补偿进行协商，对所欠费用也要再确认一下。因其已退休，被告下星期找招商戴总。 2019年6月4日，原告共鑫公司向被告喜元公司发出的《通知函》载明，自2015年8月起，喜元公司与共鑫公司签订了《房屋租赁合同》，租期到2019年5月31日截止。现租赁合同已到期终止，根据合同约定，应于租期届满一日内返还房屋，即于2019年6月1日返还房屋，但喜元公司并未按期履行。另根据合同约定，若逾期返还房屋超过10天的，视为对房屋内滞留物品放弃所有权，原告可任意处置。因此，原告现通知喜元公司，望喜元公司于2019年6月10日前清空腾退，搬离剩余物品并返还房屋，否则原告将根据法律规定及合同该约定自行收回房屋。2019年6月10日，被告喜元公司向原告发出了《通知函》，表示双方曾经多次协商，原告答应在装修费及物业管理费等方面对喜元公司作出补偿的情况下，喜元公司同意提前退租，并商定可以先行搬离并办理退租交接手续，并约定补偿方式不影响原告另行安排房屋使用。……被告表明立场：1、鉴于2016年园区改造之日起，被告从未能正常使用租赁房屋，现提出减免2016年7月至2018年9月的房租及物业管理费、退还房屋押金及物业管理费保证金。2、补偿装修费用175万元(整体装修设备设施按已折旧暂估)。3、赔偿2016年7月至今无法正常经营的相关损失。4、赔偿2018年6月之后寻找和装修新的经营办公地址的相关损失。5、系争房屋因2018年9月已搬离，水电等费用喜元公司将不再缴纳，如因停水停电造成设备设施损坏，相关责任由共鑫公司负责。 关于被告喜元公司自2017年开始的租金支付情况，原、被告均确认，被告已支付2017年1月1日至2月28日的租金129,166.2元，2017年12月1日至12月31日的租金86,110.8元，2018年1月1日至2018年2月28日的租金172,221.6元。同时，电气置业曾向被告催收2018年9、10月的水电费，被告分别于2018年10月17日、2018年11月29日支付了上述期间的水电费。 另查明，2016年12月5日，上海市静安区经济委员会印发的静经〔2016〕21号《关于灵石路XXX号园区升级改造项目协调会会议纪要》载明，灵石路XXX号园区原为市政府授牌的都市型工业园区……2013年开始，上海电气(集团)总公司委托电气置业对园区进行运营管理，电气置业拟对园区进行升级改造，命名为“秀709媒体园”，打造以影视、文化传媒等为主题，集办公、制作及娱乐、配套商业为一体的综合性文化创意产业园区。……项目改造后，用地性质不变，仍为工业用地。 审理中，被告喜元公司申请对2018年9月11日系争房屋改建、装饰装修残值进行司法评估，本院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行司法评估。上海市建设工程监理咨询有限公司于2019年10月28日出具的《工程造价鉴定意见书》载明，鉴定结论意见：(一)可确定范围(现场勘验部分)原值为113,118.74元，残值为21,731.36元；(二)不可确定范围(现场勘验部分)原值为1,980,943.68元，残值为380,561.13元；(三)不可确定范围(现场勘验外反馈增加部分)原值为593,179.57元，残值为113,956.34元。被告喜元公司曾提出如下意见：1、系争房屋原为厂房，建设年代久远，原墙面风化剥落，故对原内外墙面拆除至原砖墙，部分区域进行加固整修，并重新做基层处理及新做防水乳胶及肌理效果处理。鉴定意见：鉴定已按照2019年9月11日原、被告共同确认的现场勘验记录计取了外墙涂料费用。本次被告反馈的做法鉴定无法判别，为便于双方质证及法院审理，本次鉴定根据反馈增加外墙基层费用的鉴定，如基层实际做法确系反馈做法，则相应在“不可确定范围(现场勘验部分)”的原值费用基础上增加85,917.09元，在残值费用基础上增加16,505.62元。2、原两层厂房内部隔墙全部为新做多空砖基层处理，以及室内乳胶漆及肌理效果处理。鉴定意见：鉴定已按照2019年9月11日原、被告共同确认的现场勘验记录计取了隔墙(轻钢龙骨隔墙及砌体、砌体粉刷)的费用及内墙腻子乳胶漆费用，复核鉴定费用不调整。3、一层整体地面均铺设天然大理石金花米黄，一层影壁墙为湿贴天然大理石沙拉那米黄……。鉴定意见：鉴定已按照2019年9月11日原、被告共同确认的现场勘验记录，一层地面、一层至二层楼梯地面、二层走廊及共用空间地面等分别按照地砖计取了相应地坪费用，一层影壁墙按干挂工艺计取了墙砖费用。因本次被告反馈的为天然石材而非2019年9月11日现场勘验原、被告确认的地砖，为便于双方质证及法院审理，本次鉴定增加按照反馈的天然石材进行造价鉴定并计取与勘验记录确认的地砖墙砖的差额造价。如按照天然石材计取，则相应在“不可确定范围(现场勘验部分)”的原值费用基础上增加268,436.37元，在残值费用基础上增加51,569.59元。4、美的中央空调四台主机及24台风机未计入余值(原值240,000元)。鉴定意见：根据2019年9月11日原、被告共同确认的现场勘验记录，已计空调风口风管及管线等，空调设备现场未见申请人主张，本次被告反馈主张空调主机设备及风机，如申请人提供有效证据证明确系存在，为便于双方质证及法院审理，鉴定按常规配置设备进行造价鉴定测算，则鉴定造价相应在“不可确定范围(现场勘验外反馈增加部分)”的原值费用基础上增加238,826.11元，在残值费用基础上增加45,881.13元。5、一楼大厅LED屏及音响未计入余值(原值270,000元)。鉴定意见：根据2019年9月11日原、被告共同确认的现场勘验记录，鉴定已将LED电子屏计入鉴定造价。现场勘验未见LED音响设备，如确系存在，建议申请人提供有效依据直接向法院主张。原告共鑫公司表示，对于《工程造价鉴定意见书》真实性无异议，其中可确定的残值范围为双方确定一致的，但原告无需向被告支付装修残值，具体同答辩意见。对于不可确定的装修残值，与被告无关，被告无权主张。被告喜元公司表示，对于《工程造价鉴定意见书》真实性无异议，双方在现场确定有遗漏部分即现场遗留物，且残值计算标准偏低，被告已提出书面异议。对于鉴定范围均为被告改建、装饰装修的范围，没有证据证明与原告有关。因双方协商解除合同，且解除的责任在原告，且双方曾达成过由原告补偿被告装修损失的合意，但没有确定具体数额。被告于2019年11月25日向本院明确，鉴于《工程造价鉴定意见书》的有关内容，不要求鉴定单位对系争房屋的鉴定反馈意见第4、5项中的美的中央空调主机及24台风机以及一楼大厅LED屏及音响再次进行现场勘验，系争房屋内的物品除《工程造价鉴定意见书》列明的改建、装饰装修物外，被告对其他财物均放弃权利。系争房屋被告已于2018年9月27日向原告交接，另2019年6月4日原告给被告的《通知函》中也明确2019年6月10日后自行收回租赁场地。 原告共鑫公司表示，园区自2016年开始分块陆续改造。被告在2017年4月28日之前并未通过口头或电话反映过园区改造事宜，原告确实收到了被告2017年4月28日的函件，之后被告一直以园区改造等原因要求减免租金，但被告欠付租金的行为在园区改造前就已经存在。被告只承租系争园区中的一栋楼，且被告承租时对园区的情况非常清楚，被告使用的大楼旁边的楼出租给案外人，案外人的装修行为与被告无关。被告承租的系争房屋，也在实际长期使用，被告也没有提供证据证明原告的改建影响了被告对于房屋的使用。对被告的搬离情况原告并不清楚，但系争房屋内一直存在大量的办公及家具物品。断电后，系争房屋外层的门是可以打开的，但里面还有一个电子锁，鉴定当天，是被告打开的里层的电子锁。对于被告的经营情况、是否经营原告也不清楚。2019年6月10日，被告的回函中并未提及物品搬离及放弃物品所有权的问题，被告直到2019年11月25日才通过法院明确放弃其在系争房屋内的全部物品。被告与原告方的张总在2018年9月并未就交接事宜达成一致。原告还确认，原告于2016年底委托电气置业进行租金、物业费的管理、维护、催收等事宜，对于电气置业向被告的催收行为，原告均予以认可，因此电气置业发送的催款函具有诉讼时效中断的效力。 被告喜元公司表示，被告租赁系争房屋用作公司经营的办公室。被告最早于2017年4月28日的函件向原告方书面反映园区改造问题，要求减免租金，但在之前被告已曾多次口头和电话反映。2017年5月，原告方的函件中载明近两年的升级改造接近尾声，系争园区由工厂改建，一开始并不具备办公条件，2015年开始即开始进行大规模改造，大规模砍伐树木，大规模进行施工。系争房屋旁边的楼大概自2015年开始进行主体结构改造，直至本案申请司法鉴定过程中该楼仍未改建完成。原告的改建行为影响了被告对于系争房屋的正常使用，如进出、办公环境等。原、被告已合意提前解除合同，被告搬离时间也是经过原告认可的，因原告拒绝于2019年9月27日办理交接，该日应视为被告完成了交房。该日之后，系争房屋是断电后可以自动开门的，原告在2019年6月4日的函中也表示限期要求被告搬离，若不搬离，则由原告自行处理。对于系争房屋的物品被告已经无法处理，可由原告自行收房，对于留置物品，由原告自行处理。2018年9月27日之后，被告于2018年12月11日函告原告已经搬走，并告知了被告新的办公地址。原告方负责管理园区，应当清楚被告已经搬离。因系争房屋内的装饰改建等硬件是无法搬离的，还有附着物、没有使用价值的物品，除此之外，其实没有多少物品在系争房屋内的。2019年6月10日被告的回函中确实没有表示放弃物品的问题，因为有些物品难以搬离，搬离会大大减损其价值，因此纳入了房屋附属装饰装修鉴定的范围，即鉴定意见书中的被告反馈意见3-4项美的中央空调主机、LED音响。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按约履行。被告喜元公司认为，原告方对于系争房屋所在园区进行的改造导致被告无法正常使用房屋，因此被告已于2018年9月11日与原告解除了租赁合同，故原告应退还房屋租金并赔偿损失。但结合在案证据及双方在审理中的陈述，本院认为，系争房屋为园区中的独栋房屋，而被告确认其承租系争房屋的用途为办公，原告方对于园区的改造虽然涉及道路、绿化及周边房屋，对园区环境产生了一定影响，但对于被告使用系争房屋并不会产生直接影响，被告也并未提供证据证明因园区改造，致使其不能使用系争房屋的证据。因此被告的该节抗辩意见，本院难以认同。现被告认为其曾与原告协商一致，并已于2018年9月11日向原告发函解除了合同，但原告对此不予认可。本院认为，从被告提供的证据也可以看出，原、被告虽曾就解除合同进行过协商，但原告方未认可被告2018年9月11日的函件，反而要求被告尽快确认搬离时间、欠费金额、补偿方案，故双方之间就合同解除并未达成一致，因被告亦不享有单方解除权，因此被告反诉请求中要求确认双方的租赁合同于2018年9月11日解除的请求本院不予支持。 被告认为，因原告方于2018年9月27日拒绝接收房屋，故该日应视为被告已完成了交房义务。本院认为，首先，因原、被告对于合同解除并未达成一致意见，该日并非原、被告确认的房屋交接时间。其次，被告虽声称于该日搬离了系争房屋，但系争房屋在2018年10月仍有电费产生，被告也实际缴付了上述期间的电费。第三，被告作为承租人，在合同解除或终止时负有交还房屋的义务，即使被告已搬离系争房屋，也应及时告知原告可收回房屋，但被告不仅在系争房屋内仍遗留有大量物品，在之后的多份函件中还明确向原告主张装修损失，且被告也并未通过其他途径向原告主张过权利。在庭审中也确认从未向原告表示过放弃系争房屋内遗留物品的所有权，因此原告对系争房屋也无法再行利用，被告认为其已完成交房义务的抗辩意见本院不予采纳。 根据合同约定，租期至2019年5月31日，原告认为双方的租赁合同已期满的意见，本院予以认同。现被告于2019年11月25日确认放弃系争房屋内所有物品的权利，原告要求被告支付2017年3月1日至2017年11月30日、2018年3月1日至2019年5月31日的租金及2019年6月2日至2019年11月25日的占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为原告未进行过催讨，部分租金已超过诉讼时效。本院认为，电气置业受原告委托管理园区，被告亦在多份函件中对此予以了认可，故电气置业发出的催款函效力及于原告，被告的抗辩意见本院不予采纳。但根据在案证据显示，园区改造过程中存在着建筑垃圾随意堆积、道路翻修等情况，确实对园区环境、道路、绿化造成了一定影响，原告作为出租人也应及时向承租人披露改建项目进度、过程，并采取好防护措施，以最大限度减少对承租人的影响，因此，本院结合本案实际情况对2017年1月1日以来的租金标准进行调整，扣除被告已支付的部分租金，酌情确定被告还需向原告支付租金1,285,203元。因园区改造开始后，双方对于是否能够继续使用房屋、是否支付租金以及租金标准存在争议，故本院对于共鑫公司要求喜元公司支付逾期付款违约金诉请不予支持。对于2019年6月2日至2019年11月25日的占有使用费，被告认为即使其存在逾期交房行为，也应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。本院认为，被告虽有逾期交房的行为，但合同约定的标准为原租金标准的2倍，确高于原告的实际损失，对于被告的抗辩意见本院予以采纳，被告应支付上述期间的占有使用费501,094元。 对于被告的其余反诉请求，因租赁合同期满终止，被告支付的租赁保证金64,580元应当予以返还，但应当抵扣被告欠付的各项费用。被告要求返还2017年1月-2018年9月已付租金的反诉请求，根据上述认定，被告的该项反诉请求缺乏事实和法律依据，且本院已针对实际情况对租金标准进行了调整，故该项反诉请求，本院不予支持。因租赁合同已履行完毕，被告要求原告赔偿装修残值费用的反诉请求不符合合同约定及法律规定，因此本院不予支持，鉴定费用应由被告自行负担。对于被告提出的经营损失及办公地点损失，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)上海喜元资产管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海共鑫投资管理有限公司支付租金1,285,203元； 二、被告(反诉原告)上海喜元资产管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海共鑫投资管理有限公司支付占有使用费501,094元； 三、原告(反诉被告)上海共鑫投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海喜元资产管理有限公司返还房屋押金64,580元，该款应优先抵扣被告(反诉原告)上海喜元资产管理有限公司欠付的上述费用； 四、驳回原告上海共鑫投资管理有限公司的其余诉讼请求； 五、驳回被告上海喜元资产管理有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费24,380元，由原告上海共鑫投资管理有限公司负担10,913元，被告上海喜元资产管理有限公司负担13,467元。反诉案件受理费8,266元，由反诉原告上海喜元资产管理有限公司负担7,856元，反诉被告上海共鑫投资管理有限公司负担410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  董 锟 人民陪审员  吴春林 人民陪审员  葛安基 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  郇 鑫 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。