山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1311民初721号 原告：李明军，男，1985年1月15日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：孙燕辉，女，1985年10月20日出生，汉族，住临沂市兰山区。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：贾学超，山东创序律师事务所律师。 被告：孙福艳，女，1982年11月2日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：杜康，山东沂州律师事务所律师。 被告：临沂市鲁房房屋置换有限公司，住所地：临沂市兰山区瑞联温州街A座10号楼1012室。 法定代表人：李传宝，经理。 原告李明军、孙燕辉与被告孙福艳、临沂市鲁房房屋置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明军、孙燕辉的共同委托诉讼代理人贾学超及原告李明军、被告孙福艳及其委托诉讼代理人杜康到庭参加诉讼，被告临沂市鲁房房屋置换有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明军、孙燕辉向本院提出诉讼请求：1.依法调判解除房屋买卖合同书，被告一承担违约责任，支付原告违约金43.2万元；2.依法调判被告一赔偿原告各项损失4万元；3.依法调判被告二返还原告3万元；4.本案诉讼费等其他费用由被告承担。事实与理由：2020年10月17日，原告与被告签订房屋买卖合同书，约定被告一购买临沂市罗庄区。合同签订后，被告仅支付给中介3万元定金，被告一以着急入住为由，要求原告交付房屋给被告一，房屋交付后，被告一给原告的毛坯房进行了破坏性装修，造成原告房屋八面墙体破坏，给原告再次销售造成严重贬值，后被告一以各种理由拒绝继续履行合同，已构成严重违约，根据合同第九条“若乙方违约所交定金归甲方，违约方还须以此房成交价的最高30%作为违约金”规定应承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。 孙福艳提交书面答辩状称，被答辩人起诉解除房屋买卖合同无事实及法律依据，答辩人不构成根本违约。根据合同第十一条，只有在逾期30日以上才构成根本违约，守约方才享有解除权，并按照合同第九条约定追究违约方的违约责任。本案中答辩人只是逾期了6天，且经过被答辩人同意，不属于合同第九条、第十条约定的情形，而应根据合同第十条约定，延迟一天按照200元一天赔偿守约方作为补偿金；本案中答辩人与被答辩人并未对合同解除协商一致，因此应适用民法典第五百六十三条法定解除的规定，而答辩人从未表示不买房子了，其已经开始对房屋进行装修，并没有不继续履行房屋的意思表示，而被答辩人在起诉前也并未进行催告，本案也不存在不可抗力的情形，因此被答辩人并不享有合同解除权；在被答辩人起诉后，答辩人多次联系被答辩人表示愿意继续履行合同，但因被答辩人主张应由答辩人承担其起诉产生的律师费、诉讼费及高额违约金，并表示按照法院程序办理，导致合同无法继续履行。因此合同未能继续履行的责任并不在答辩人。答辩人自始至终都想继续履行合同；如在法院主持调解下，答辩人也可以同意解除合同，但须声明该意思表示是因为配合被答辩人减少诉累，尽快出售房产，并不是因为答辩人构成了根本违约，即导致合同解除的过错或原因不在答辩人；综上，答辩人并不存在根本违约，被答辩人诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 被告临沂市鲁房房屋置换有限公司应诉后未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，根据双方当事人的举证及庭审调查，本院查明事实如下： 李明军、孙燕辉共同共有坐落于临沂市罗庄区×××号楼×××等2处房屋，2020年10月17日，李明军、孙燕辉（甲方）与孙福艳（乙方）及临沂市鲁房房屋置换有限公司（丙方）三方签订房屋买卖合同书，由孙福艳购买李明军、孙燕辉共同共有的×××号楼××等2处房屋，房屋成交价为144万元。合同中另约定以下内容：第四条：甲方承诺于2020年10月20日内，将房产交付给乙方使用，甲方保证积极配合乙方办理物业交割及产权转移等所有权转移手续，并于房产过户后30日内迁出全部在此房名下的户口，否则甲方每延误一天，按照200元一天赔偿给乙方作为滞纳金，并承担由此给乙方造成的所有损失。第五条：付款方式为甲乙双方商定，于2020年12月31日前到相关部门办理房款资金监管及过户手续，待房产过户后，由相关资金监管部门将房款一次性付给甲方。第六条：此合同签订当日乙方付30000元购房定金交由丙方保管，甲方向乙方交出房产权属证明，转交丙方保管，待房产过户后本合同履行完毕统一结算；第七条：鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用，佣金费为房产买卖总价款的2.7%，金额为38880元，乙方支付38880元，佣金费以定金中优先扣除，于本合同签订时一次性支付给丙方。本合同签署后，丙方所收取的佣金费概不退还；第九条：此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金中优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。另外违约方还须以此房成交价的最高30%作为违约金赔偿对方。第十条：甲方双方承诺2020年12月31日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续，甲方双方任何乙方迟延，每天按照200元赔偿对方作为补偿金。第十一条：本合同第五条、第十条的时间约定，任何乙方逾期30日以上的，另一方有权以对方违约为由解除本合同，违约方应按本合同第九条承担违约责任，但双方另有约定的除外。第十七条特殊约定：经甲乙双方协商一致同意，此房现已抵押，解押及费用由乙方承担，解押须垫资，垫资费用由乙方承担，乙方承担甲方银行解押尾款由过户时从房款中扣除；甲乙双方协商一致同意，甲方将此房交付给乙方后，同意乙方对此房进行装修改造，若甲方违约处赔付合同中约定的赔偿金还须另行赔付乙方乙开支的装修费用，若乙方违约，则由乙方自行承担。 涉案合同签订后，孙福艳向临沂市鲁房房屋置换有限公司交纳房屋定金3万元由临沂市鲁房房屋置换有限公司保管。按合同约定，李明军、孙燕辉于2020年10月20日前将房屋交付孙福艳，由孙福艳对房屋进行了装修改造。2020年12月中下旬左右，因孙福艳无法在合同约定的12月31日前付清房款，双方到临沂市鲁房房屋置换有限公司协商处理，孙福艳明确称无法按约定时间付款，且付款时间无法确定，双方未能达成一致，后孙福艳亦未按合同约定付款，2021年1月12日，李明军、孙燕辉诉至本院（诉前调），为此成诉。 本院认为，涉案房屋买卖合同由双方当事人签订，系当事人真实意思表示的体现，亦不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同主体均应按合同约定履行各自权利义务，否则应承担相应的违约责任。根据合同内容，孙福艳应于2020年12月31日前付清房款，但孙福艳未按约定履行，且根据李明军、孙燕辉提交的2020年12月中下旬三方在临沂鲁房房屋置换有限公司的谈话录音，孙福艳多次明确表示：无法按约定时间付房款，且付款时间不确定。本案庭审中，孙福艳亦明确称诉讼后，在李明军要求其付房款时，其亦未支付。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；孙福艳在合同约定的期限前已明确表示不履行付款义务，且亦实际未履行付款义务，致使合同目的不能实现，李明军、孙燕辉主张解除涉案房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。同时依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。故本案应判决确认解除。关于孙福艳称双方对延期付款达成一致故不存在违约的情形，未提供证据证实，本院不予采信。关于李明军、孙燕辉主张违约金43.2万元，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。即李明军、孙燕辉应对该43.2万元违约金产生的事实及合法性承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。又依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。根据上述法律规定，违约金的计算应以实际造成的损失为基础，在确定实际损失的情况下才能计算违约金，否则无法确认。李明军、孙燕辉应举证证明因孙福艳违约对其造成的损失情况，但本案中未提交证据证实，且在明确存在赔偿损失4万元的诉求情况下，李明军、孙燕辉仍未提交证据证实损失情况及该4万元产生的依据，造成本案无法查实因违约所产生的损失情况，李明军、孙燕辉应承担举证不能的不利诉讼后果，本案中，在违约损失无证据证实的情况下，对李明军、孙燕辉主张的违约金43.2万元，本院不予支持。李明军、孙燕辉可在损失证据充分后，另行据实主张。关于李明军、孙燕辉主张临沂市房屋置换有限公司返还3万元，根据庭审意见，李明军、孙燕辉所诉该3万元系指孙福艳在合同签订当日交纳的购房定金3万元，故该3万元的所有主体系孙福艳，而非临沂市鲁房房屋置换有限公司，根据合同约定临沂市鲁房房屋置换有限公司仅是负责保管，在临沂市鲁房房屋置换有限公司不具有所有权、处分权的情况下，李明军、孙燕辉要求其返还无事实基础，本院不予支持。同时依照《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。即违约金及定金系择一选择，并非同时适用，结合本案可知李明军、孙燕辉的主要诉求系违约金，故本案不宜直接适用定金罚则处理，李明军、孙燕辉可在另行诉讼中择一主张。对于本案，本院多次予以反复调解，但双方当事人均未能达成一致，本案仅以现有证据判决。临沂市鲁房房屋置换有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃当庭质证和答辩的权利，由此造成的不利后果，由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、五百八十四条、五百八十五条、五百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认解除原告李明军、孙燕辉与被告孙福艳、临沂市鲁房房屋置换有限公司于2020年10月17日签订的房屋买卖合同书(合同编号0000484)； 二、驳回原告李明军、孙燕辉的其他诉讼请求。 案件受理费8820元，减半收取4410元，保全费1520元，共计5930元，由原告李明军、孙燕辉负担2965元，被告孙福艳负担2965元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  路晓玲 二〇二一年四月十四日 书记员  张荣倩