湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初15939号原告:武文强，男，1995年5月26日出生，汉族，住湖南省临湘市。被告:城城不动产管理有限公司长沙分公司,住所地长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场B区商业综合体(含写字楼)18007号。负责人:陈倩。被告:城城不动产管理有限公司,住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人:张智军，总经理。原告武文强诉被告城城不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“城城长沙公司”）、城城不动产管理有限公司（以下简称“城城公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武文强到庭参加了诉讼。被告城城长沙公司、城城公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告武文强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2020年8月20日签订的《代理出租合同》；2、判令被告退还房屋租金16905元（10×2415-3×2415）、违约金2415元，并返还会员费365元，合计16905＋2415＋365＝19685（元）；3、判令被告承担本案受理费及公告费。事实和理由:原告与城城不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称该公司）于2020年8月20日签订了《代理出租合同》。合同约定由乙方承租甲方管理的位于湖南省长沙市岳麓区××街道××路××小区××栋××单元××房，租赁期限自2020年8月21日至2021年8月20日止，房屋租金为2415元／月含物业费用，甲方声称按年付款的话可以减免3个月的房租。共支付9个月房租、1个月押金和365元一年的会员费合计24515元。但是11月初原房主多次找上门来，说甲方已经2个多月没有交给她房租了，要求原告搬出，不然就强制清理。于是原告上门到甲方公司营业场所:湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场Ｂ区商业综合体（含写字楼）18007号，要求退租，甲方工作人员声称公司没钱退，甲方公司通过公众号发出致歉信（疑似跑路）。故原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。被告城城公司、城城长沙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其于庭前向本院提交书面答辩状，共同辩称：（一）恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。被告与原告签订《房屋服务合同》后，被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，原告亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，被告在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求原告搬离涉案房屋。因此，被告客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对原告已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，被告同意解除涉案合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。但是由于被告经营异常无法核查原告实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。（二）原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2020年8月20日，城城长沙公司（甲方）与武文强（乙方）签订合同编号为4301CJ2008200186124的《代理出租合同》一份。合同第一条“房屋基本情况”约定：甲方受产权方委托将坐落在长沙市岳麓区梅溪湖街道看云路骑龙安置小区2栋2单元10层1008室的房屋出租给乙方使用。第三条“租赁期限”约定：本协议租赁期限从2020年8月21日起至2021年8月20日止，共计1年。第四条“租金”约定：月租金2415元／月（含物业费）。第五条“付款方式”约定：一、乙方在甲方微信公众号进行签约及缴纳租金、押金。二、付款方式：年付。三、本合同签订后一小时内，乙方支付3个月租金（含押金）后本合同自动生效,首期租金账单剩余部分于本合同签订后1日内一次性付清，逾期未足额支付视为乙方违约。四、首期账单支付完毕后，乙方每次付款需提前30天支付，每期付租日为22号。第六条“押金条款”约定：1、为确保房屋及其附属设施的安全与完好,以及租赁期内相关费用的如期结算,乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金,押金数额为人民币2415元。合同期满后,在乙方无任何违约情形、不再续租,且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金……第八条“交付房屋期限”约定，甲方于本合同生效之日，将该房屋交付给乙方。第十三条“违约责任”约定：1、在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金……该合同签订后，原告依约向被告城城长沙公司支付了2020年8月21日至2021年8月20日的租金21735元及押金2415元，城城长沙公司向原告交付了房屋。查，案涉房屋的出租人为彭清，被告城城长沙公司从彭清处承租该房屋后转租给原告。因城城长沙公司未及时向彭清支付租金，彭清于2020年11月5日短信通知原告武文强搬离涉案房屋。2020年11月22日，彭清（甲方）与武文强（乙方）就案涉房屋另行签订了《房屋出租合同》，约定出租期限从2020年11月22日至2021年11月21日止，月租金为1900元。原告武文强从2020年11月22日起开始向彭清交纳租金。上述事实，有当事人陈述，及原告提交的《代理出租合同》、收款收据、短信截图、支付交易账单、公证书、《房屋出租合同》等证据佐证。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院认为，原告武文强与被告城城长沙公司签订的《代理出租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于合同解除的问题。被告对原告要求解除案涉合同的诉求不持异议，本院予以确认。关于合同解除时间，本院以原告与出租人另行签订《房屋出租合同》之日即2020年11月22日确定为宜。二、关于合同解除后的法律后果。（一）关于租金及押金的返还。合同解除后，原告已经向被告支付了租金但未能实际租住的期限对应的租金及押金，被告同意返还，本院予以确认。关于租金退还金额，因原告自2020年11月22日起与房屋出租人另行签订合同并交纳租金，现原告主张被告按合同约定标准扣除3个月租金后向其返还租金16905元，有事实和法律依据，本院予以支持。（二）关于违约金。因被告城城长沙公司的违约行为致案涉合同于2020年11月22日提前解除，现原告主张被告按照合同约定向其支付一个月房租2415元作为违约金，于法有据，本院予以支持。被告辩称双方约定的违约金金额过高应予调整，但其并未提交充分证据予以佐证，故本院对该辩称意见不予采纳。（三）关于会员费。首先，原告与被告城城长沙公司签订的《代理出租合同》中并没有关于会员费的相关约定；其次，城城长沙公司并未向原告开具收据确认收到了该笔款项，故原告主张被告退还该费用，理据不充分，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款的规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因此,城城长沙公司在本案中所应承担责任,由城城长沙公司先以其管理的财产承担,不足以承担的,由城城公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告武文强与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于2020年8月20日签订的《代理出租合同》于2020年11月22日解除；二、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告武文强返还租金16905元；三、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告武文强支付违约金2415元；四、被告城城不动产管理有限公司在被告城城不动产管理有限公司长沙分公司管理的财产未能支付本判决第二、三项确定的给付义务的部分，向原告武文强承担给付义务；五、驳回原告武文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费292元，公告费260元，共计552元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司长沙分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  汪 样人民陪审员  虞丽平人民陪审员  黄协桃二〇二一年五月十日法官 助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。