广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终27541-27555号 27541号案上诉人（原审原告)：阳春香，女，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 27542号案上诉人（原审原告)：邓秀荣，男，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 27543号案上诉人（原审原告)：邓群英，女，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 27544号案上诉人（原审原告)：鲁媛，女，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 27545号案上诉人（原审原告）：林吉锋，男，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 27545号案上诉人(原审原告)：梁智茵，女，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 27546号案上诉人（原审原告)：许福，男，身份证住址：广东省深圳市南山区。 27547号案件上诉人（原审原告)：蔡爱容，女，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 27548号案上诉人（原审原告)：王艳，女，身份证住址：广东省深圳市南山区。 27549号案上诉人（原审原告)：申美兰，女，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 27550号案上诉人（原审原告）：冯秀莲，女，身份证住址：广东省深圳市南山区。 27551号案上诉人（原审原告)：李娟，女，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 27552号案上诉人（原审原告)：刘惠文，女，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 27553号案上诉人（原审原告)：欧阳衡，男，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 27554号案上诉人（原审原告)：付洋，男，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 27555号案上诉人（原审原告)：沈健仪，女，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 上述27541-27555号案上诉人共同委托诉讼代理人：文道军，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。 上述27541-27555号案上诉人共同委托诉讼代理人：冯明超，浙江天册（深圳）律师事务所律师。 27541-27555号案上诉人(原审被告)：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道22区怡园东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码：91440300279314110E。 法定代表人：罗向民。 委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所实习律师。 27541-27555号案被上诉人（一审被告)：深圳市勤诚达集团有限公司，地址：广东省深圳市龙岗区布吉街道中兴路大世纪花园管理处，统一社会信用代码:914403002793088373。 法定代表人：廖新源，董事长。 原审第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，地址：湖南省长沙市天心区劳动西路296号8楼，统一社会信用代码：91430000732868171R。 法定代表人：刘录音。 上诉人阳春香、邓秀荣、邓群英、鲁媛、林吉锋、梁智茵、许福、蔡爱容、王艳、申美兰、冯秀莲、李娟、刘惠文、欧阳衡、付洋、沈健仪（以下简称阳春香等十五人）、深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）、被上诉人深圳市勤诚达集团有限公司（以下简称勤诚达公司）及原审第三人湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）商品房预售合同纠纷十五案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5997、6000、6002-6005、6037-6040、6045、6054-6057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 被上诉人勤诚达公司及原审第三人湖南六建公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人阳春香等十五人上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人阳春香等十五人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人勤诚达公司连带承担。事实和理由详见上诉状。 上诉人瑞恒公司针对上诉人阳春香等十五人的上诉辩称：上诉人阳春香等十五人上诉的事实和理由不成立。 上诉人瑞恒公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由上诉人阳春香等十五人承担。事实和理由详见上诉状。 上诉人阳春香等十五人针对上诉人瑞恒公司的上诉辩称：瑞恒公司请求调低违约金没有事实和法律依据，请求驳回瑞恒公司的上诉。 上诉人阳春香等十五人一审的诉讼请求：1.上诉人瑞恒公司向上诉人阳春香等十五人支付迟延交房违约金（以购房总价款为基数，按日万分之四的标准，从2017年1月1日起计算至实际交房之日）；2.上诉人瑞恒公司向上诉人阳春香等十五人支付因延期办证所应支付的违约金，从起诉之日起的违约金（以购房总价款为基数，按日万分之四的标准，从实际交房后240日起计算至实际取得房地产之日止）；3.被上诉人勤诚达公司对上述费用承担连带赔偿责任；4.诉讼费用由上诉人瑞恒公司和被上诉人勤诚达公司承担。 一审判决主文：1.上诉人瑞恒公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人阳春香等十五人支付迟延办证违约金（具体金额详见一审判决附表）；2.被上诉人勤诚达公司对上述债务承担连带赔偿责任；3.驳回上诉人阳春香等十五人的其他诉讼请求。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有二，一是一审关于逾期交房的认定是否恰当；二是一审关于延期办证违约金的计算是否恰当。 关于争议焦点一，本院认为，上诉人阳春香等十五人已于购房时向原审第三人湖南六建公司出具《授权委托书》，授权其办理涉案房产毛坯入伙验收及钥匙签收等相关手续，并确认对原审第三人湖南六建公司的验房结果予以认可，这亦符合涉案《房地产买卖合同（预售）》的约定。故一审法院认定各涉案房产已于2016年9月底交付，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二，本院认为，涉案《房地产买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。 涉案房地产项目于2016年9月20日取得竣工验收备案收文回执，于2016年9月底交付房产，上诉人瑞恒公司依照约定应当于2017年5月底之前履行完办证义务，但上诉人瑞恒公司未能在约定期限内完成初始登记并为上诉人阳春香等十五人办理房地产权证书。关于迟延办证的原因，根据深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局复函内容，涉案房地产项目因部分房产存在违法加扩建行为而受到行政主管部门查处并实施权利限制，从而影响初始登记手续的正常办理，据此可认定违法加扩建行为与迟延办理房地产证之间具有因果关系。上诉人阳春香等十五人实施了加扩建行为，关于迟延办证的责任承担问题，本院分析如下： 一方面，上诉人瑞恒公司在销售涉案房产的过程中提供了宣传资料，并要求买受人统一委托原审第三人湖南六建公司实施与售房宣传册中的户型图一致的改造行为，已足以误导买受人相信通过补板搭建增加房产面积具备现实可能性；同时，上诉人瑞恒公司还与原审第三人湖南六建公司签订施工合同，约定由原审第三人湖南六建公司承接涉案小区的整体、统一改造，并由上诉人瑞恒公司支付改造费用，在一定程度上积极促成了加扩建行为，且在原审第三人湖南六建公司完成加建后，均系通过上诉人瑞恒公司将房产再次交付给相关买受人并办理入伙手续，表明上诉人瑞恒公司对已完成的加扩建行为均予认可；此外，上诉人瑞恒公司亦未提交证据证明其在加建前明确告知相关买受人加建行为违反了规划要求，且将可能导致办证延迟，因此，上诉人瑞恒公司对于加建造成的逾期办证的后果存在过错。另一方面，上述加建行为是由上诉人阳春香等十五人与原审第三人湖南六建公司签署委托施工协议后实施的，其作为有完全民事行为能力的主体，应当知悉委托施工的内容与规划设计方案不符，本身即存在违法性，上诉人阳春香等十五人作为违法加扩建行为的实施方对迟延办理房地产证亦存在过错。一审根据过错相抵原则，结合双方的过错程度，酌情判令上诉人瑞恒公司按照购房总价款每日万分之二的标准向上诉人阳春香等十五人支付逾期办证违约金，违约金从上诉人阳春香等十五人请求的起算日计算至上诉人瑞恒公司完成初始登记之日止，于法不悖，本院依法予以维持。 上诉人瑞恒公司主张该违约金计算标准过高，请求再予以调低，但其未举证证明本案存在违约金过分高于造成的损失的情形，故对瑞恒公司上述请求，本院不予支持。上诉人阳春香等十五人请求按日万分之四的标准计算违约金，理由不成立，本院不予支持。关于上诉人阳春香等十五人提出的违约金应计算至实际办证之日止的主张，本院认为，瑞恒公司在2018年11月16日完成初始登记后，涉案房产已具备办证条件；根据一审认定的事实，双方签订的合同第二十一条约定的办证方式为：出卖人待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；结合当事人提供的证据，上诉人瑞恒公司在完成初始登记前后向小区业主通知办理房地产证的有关事宜具有高度盖然性，而上诉人阳春香等十五人未举证证明涉案房产初始登记后未能及时办证可归责于上诉人瑞恒公司。因此，一审认定迟延办证违约金应计算至完成初始登记之日，符合本案的具体情况，本院予以维持。 综上，上诉人瑞恒公司及上诉人阳春香等十五人的上诉请求均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本系列案二审案件受理费（详见附表）由上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司和上诉人阳春香、邓秀荣、邓群英、鲁媛、林吉锋、梁智茵、许福、蔡爱容、王艳、申美兰、冯秀莲、李娟、刘惠文、欧阳衡、付洋、沈健仪分别各自负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭   琛 审判员 庄 齐 明 审判员 周   洁 二〇一九年十二月三十一日 书记员 钟雯（兼） 附表：诉讼费负担                            序号                       案号                       上诉人                       负担上诉费                       上诉人                       负担上诉费                               1                       27541                       阳春香                       4552                       瑞恒公司                       4552                               2                       27542                       邓秀荣                       4984                       瑞恒公司                       4984                               3                       27543                       邓群英                       5002                       瑞恒公司                       5002                               4                       27544                       鲁 媛                       4325                       瑞恒公司                       4325                               5                       27545                       林吉锋                       5097                       瑞恒公司                       5097                               6                       27546                       许 福                       3962                       瑞恒公司                       3962                               7                       27547                       蔡爱容                       4373                       瑞恒公司                       4373                               8                       27548                       王 艳                       5098                       瑞恒公司                       5098                               9                       27549                       申美兰                       5084                       瑞恒公司                       5084                               10                       27550                       冯秀莲                       5038                       瑞恒公司                       5038                               11                       27551                       李 娟                       5076                       瑞恒公司                       5076                               12                       27552                       刘惠文                       3953                       瑞恒公司                       3953                               13                       27553                       欧阳衡                       5003                       瑞恒公司                       5003                               14                       27554                       付 洋                       4372                       瑞恒公司                       4372                               15                       27555                       沈健仪                       4111                       瑞恒公司                       4111