成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初5479号原告：王云洪，男，1977年5月13日出生，汉族，住四川省简阳市。原告：陈蓉，女，1982年2月3日出生，汉族，住四川省简阳市。二原告委托诉讼代理人：何国梁，四川融创律师事务所律师。被告：四川佳年华置地有限责任公司，住所地成都市金牛区蜀汉路359号10幢1-6楼。法定代表人：邢新生，执行董事。委托诉讼代理人：明杰，男，系该公司工作人员。原告王云洪、陈蓉与被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称“佳年华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈蓉及王云洪的委托诉讼代理人何国梁以及被告佳年华公司�委托诉讼代理人明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云洪、陈蓉向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理不动产权证书；2.被告支付违约金40110元。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买双流县西航港临港路三段58号商品房一套，合同约定：被告于2013年9月30日前交付商品房；2014年9月30日前取得商品房所在房屋楼栋的权属证明；如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金。原告按约支付了房款，被告未按约取得所在房屋楼栋的权属证明等原因，导致原告至今未能取得房屋所有权证。被告佳年华公司辩称，第一，被告正在协助原告办理房屋所有权证；第二，佳年华公司就案涉房屋分户产权迟延办理向原告承担违约金责�的起始时间为，原告向佳年华公司缴齐办理房屋分户产权登记所需全部资料、税、费，办理完毕案涉房屋面积补差手续、验收手续后的第366日，截止至房屋产权登记之日截止，具体金额应根据实际事实计算；第三，佳年华公司为原告办理案涉房屋产权证系无偿委托，佳年华对原告至今未取得房屋产权证不存在故意或重大过失，故被告认为违约金约定过高，请求法院依法进行调整；第四，被告同意为原告办理不动产权证书。本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年8月15日签订了《商品房买卖合同》（合同自编号KGJZ2205）及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称“补充协议”），约定原告以573000元的价格购买被告开发的空港晶座小区房屋一套；被告应当在2013年9月30日前向原告交付该商品房，原告委托被告代交专项维修基金、契税、法律法规、政�规定的应当由原告承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。还约定被告应当在2014年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金。补充协议约定，原告委托被告办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托；原告须根据被告的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合被告开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，原告须主动向被告提交相关资料……支付按政府规定应由原告承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由原告自行�担；被告在原告交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证……合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，2013年10月7日原告向被告支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等，被告向原告交付了案涉房屋。“空港晶座”楼盘11幢已取得房屋所有权初始登记，2016年9月2日，被告已向房屋权属登记部门提交了为原告办理房屋所有权证的资料。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。本院认为，原告王云洪、陈蓉与被告佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告协助其办理不动产权证，被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故原告要求被告协助其办理不动产权证有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点在于：1、被告是否违约及应否承担违约责任；2、原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1．关于被告是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任的问题。本院认为，首先，被告协助原告取得案涉房屋的房屋所有权证书系被告的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自被告与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要被告提供，如果被告未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此被告有协助原告取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但被告作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与原告签订的《商品房买卖合同》之内的合同�务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且被告为原告办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，被告辩称为原告办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故被告不需向原告承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告诉请被告承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。2.对于原告主张被告给付违约金40110元的问题。本院认为，因补充协议约定“被告在原告交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证”，而原告于2013年10月7�履行完毕补充协议所约定的全部义务，故违约金应当从2014年10月8日开始计算。由于被告已于2016年9月2日履行完毕协助办理房屋产权证的义务，故被告在2016年9月2日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。同时，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证被告需按日向原告支付已付款万分之壹的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一�规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为3982元。被告辩称案涉房屋已交付，被告已履行主要的合同义务，且原告无任何损失，故不需向原告支付违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合本案情况，本院酌情支持3982元。据此，依照《中华人民�和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、规定，判决如下：一、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告王云洪、陈蓉到不动产权登记部门办理原告所有的空港晶座小区房屋的不动产权证书；二、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王云洪、陈蓉违约金3982元；三、驳回原告王云洪、陈蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元，由原告王云洪、陈蓉负担376元，被告四川佳年华置地有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 梁 宪二〇一六年十二月二十六日书 记 员 刁妍妍