北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第00532号上诉人（原审被告、反诉原告）席琳美泉（北京）商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区东管头八分公司赵家营72号。法定代表人张威，总经理。委托代理人秦佑国，男，1947年10月8日出生，北京市丰台区花乡法律服务所法律服务者。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京方仕工贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇中鼎路18号。法定代表人黄方义，总经理。委托代理人谭希尧，男，1982年3月16日出生。委托代理人杨连庆，北京市博融律师事务所律师。上诉人席琳美泉（北京）商贸有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第10175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人席琳美泉（北京）商贸有限责任公司的委托代理人秦佑国，被上诉人北京方仕工贸有限公司的委托代理人谭希尧、杨连庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年5月，北京方仕工贸有限公司（以下简称方仕工贸公司）起诉至原审法院称：2012年8月25日，我公司与席琳美泉（北京）商贸有限责任公司（以下简称席琳美泉公司）双方就位于北京市丰台区大红门××号新建商业楼二、三层房屋场地使用一事签订《房屋及场地使用合同》，双方约定：出租房屋场地面积为13000平方米，席琳美泉公司于合同签订之日缴纳前半年即2013年1月1日至2013年6月30日的房屋场地使用费，每逾期1日，需加收滞交费用每天5000元作为违约金；逾期15日，我公司有权单方面解除合同并收回房屋场地。合同履行过程中，席琳美泉公司未按约定给付房屋场地使用费，我公司多次给席琳美泉公司下发《房租催交单》，未果。故诉至法院，要求席琳美泉公司：1、立即腾退《房屋及场地使用合同》项下的全部房屋场地；2、给付2013年1月1日至2013年9月9日的房屋场地使用费277.6万元；3、按照合同约定的标准支付2013年9月10日至房屋场地实际腾退之日止的使用费；4、支付违约金156万元；5、承担本案诉讼费用。席琳美泉公司辩称：1、本案合同应属无效合同。本合同的标的物无任何产权手续，属违章建筑，该范围内的土地亦非属方仕工贸公司所有，方仕工贸公司在未取得任何合法手续的情况下，恶意隐瞒事实，欺骗与我公司签订了所谓的《房屋及场地使用合同》。而且，订立合同时，方仕工贸公司恶意隐瞒其与第三方就该房产签订的《租赁合同》尚未解除，纠纷正在法院审理的事实�明显属欺诈。2、方仕工贸公司为过错方，应承担全部责任。合同订立过程中，方仕工贸公司一直宣称其对房屋拥有合法权利，而该房产亦处于正常经营状态，且一直悬挂”方仕”招牌，加之方仕工贸公司在该地区有较大的影响力，足以让我公司相信可以与之订立合同。3、方仕工贸公司应返还财产并赔偿损失。由于本案争议合同的订立，完全是方仕工贸公司恶意所为，根据《合同法》第五十八条的规定，其应承担全部过错责任，返还已收的50万元预付款，并赔偿我公司对建筑物改造、装修等行为产生的损失。4、房屋手续不完备，无法使用，现一直处于闲置状态，因此不应给付占用费、违约金，亦不存在腾退问题。席琳美泉公司反诉称：基于前述抗辩理由，提起反诉，要求确认《房屋及场地使用合同》为无效合同，同时要求方仕工贸公司返还已付的50万元预付款、赔�损失1463276.5元（塑钢窗修复费13500元、电缆损失41680元、设计费375000元、改造施工费164640元、拆除清运费172000元、面积测量费1500元、变压器增容费50万元、宣传费194956.5元）、承担本案诉讼费用。方仕工贸公司针对反诉辩称：1、对于席琳美泉公司提出的确认《房屋及场地使用合同》为无效合同的反诉请求，我公司不持异议。2、合同无效的责任完全在席琳美泉公司，因此不同意其他反诉请求，理由如下：（1）签订合同时，我公司即将涉案房屋的实际情况详细告知席琳美泉公司，对于房屋本身在法律手续上的欠缺，我公司并未隐瞒，而且席琳美泉公司也明确放弃了以此为理由主张权益的权利。这一点在合同第九条第一款有明确约定，即”乙方确认对房屋现状及法律手续均充分了解、认可，并承诺不以上述状况作为向甲方主张任何权益的依据”。根据该约定内容可�，席琳美泉公司对于房屋状况是认可的，我公司并无过错。（2）签订合同后，席琳美泉公司即取得了涉案房屋的占有、使用权利，并开展了改造工程。在此前提下，其以各种借口拒付使用费的行为已经导致对我公司极其不公平的现象，若再要求我公司返还其预付款只能使我公司合法权益进一步受到损害，其亦将实现无偿使用房屋的目的，这必然导致双方权利义务严重失衡。（3）根据合同第九条第2款约定：席琳美泉公司对房屋的装修改造工作必须委托国家正规设计院设计，用材及结构等方案须经甲方书面同意后方可实施。由此可见，席琳美泉公司在对房屋改造、装修过程中负有征得我公司书面同意的义务，但其并未履行该义务，而是擅自开展装修及改造工程。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，装�改造发生的费用应当由席琳美泉公司自行承担。退一步讲，席琳美泉公司对房屋的装修改造工程均属未形成附合的装饰装修物，且我公司并不同意利用，席琳美泉公司可在腾退房屋时自行拆除，因此其无权要求我公司赔偿损失。原审法院经审理后认为：本案当事人未能向法院提交该《房屋及场地使用合同》涉及房屋的建设工程规划许可证，亦未提交按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，方仕咨询分公司与席琳美泉公司签订的《房屋及场地使用合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应责任。方仕咨询分公司系方仕工贸公司设立的分公司，没有注册资金，民事责任应由方仕工贸公司承担。故对方仕工贸公司要求席琳美泉公司退还前述合同项下全部房屋场地的请求，法院予以准许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，席琳美泉公司已经占用租赁物，且未按关于解除的函告要求退还房屋，因此在租赁物返还之前，其理应按照合同约定的标准承担给付使用费的义务。参照合同约定的使用费�算日和标准计算，截至2013年9月9日，席琳美泉公司应付使用费327.6万元，已付50万元，欠付277.6万元。故方仕工贸公司要求席琳美泉公司给付2013年1月1日至2013年9月9日使用费277.6万元，并按照合同约定的标准支付2013年9月10日起至房屋场地实际腾退之日止的使用费，并无不当，法院予以准许。因合同无效，方仕工贸公司要求按照合同约定给付违约金，已无法律依据，法院不予支持。根据合同第九条”乙方确认对房屋现状及法律手续均充分了解、认可，并承诺不以上述状况作为向甲方主张任何权益的依据”所载内容，可以证实方仕工贸公司在签订合同时，履行了告知义务，席琳美泉公司在明知租赁物实际状况的情况下，与出租方订立了20年的合同，并进场装修改造，现又以出租场地没有合法手续、其受欺骗等为由拒付使用费，显于事实不符。又据《关于海慧寺汇宝祥外立面装修事宜承诺》证实，对于席琳美泉公司的装修、改造行为，方仕工贸公司应该知晓，但未提出异议，视为认可。故对于合同无效及由此产生的损失，席琳美泉公司应承担主要责任，方仕工贸公司应承担次要责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，”承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，鉴于席琳美泉公司实施的装修、改造已经与出租场地形成附合，方仕工贸公司对其主张的塑钢窗修复费、电缆费、改造施工费、拆除清运费、面积测量费、变压器增容费亦未提出异议，因此对于席琳美泉公司反诉要求赔偿上述损失的请求，法院予以准许，具体数额按照双方过错程度给予确定。至于设计费、宣传费，不足以证明与本案有直接的因果关系，不予赔偿。关于预付款，已与使用费抵销，不再退还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，原审法院于2013年10月判决如下：一、北京方仕工贸有限公司与席琳美泉（北京）商贸有限责任公司之间的《房屋及场地使用合同》无效；二、席琳美泉（北京）商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内将《房屋及场地使用合同》约定的出租房屋场地全部腾退给北京方仕工贸有限公司；三、席琳�泉（北京）商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内向北京方仕工贸有限公司给付二〇一三年一月一日至二〇一三年九月九日的房屋场地使用费二百七十七万六千元；四、席琳美泉（北京）商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内以每日每建筑平方米一元的标准向北京方仕工贸有限公司支付房屋场地使用费（自二〇一三年九月十日起至房屋场地实际交还之日止）；五、北京方仕工贸有限公司于判决生效之日起十日内赔偿席琳美泉（北京）商贸有限责任公司塑钢窗修复费四千零五十元、电缆费一万二千五百零四元、改造施工费四万九千三百九十二元、拆除清运费五万一千六百元、面积测量费四百五十元、变压器增容费十五万元;六、驳回北京方仕工贸有限公司的其他诉讼请求;七、驳回席琳美泉（北京）商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的�间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，席琳美泉公司不服，提出上诉，该公司上诉称：1、原审法院在没有向任何相关部门调查的情况下，仅凭方仕工贸公司自认涉诉房屋无《建设工程许可证》直接认定《房屋及场地使用合同》无效，应属认定事实程序违法，且方仕工贸公司多次因出租该房屋涉诉，又均以租赁合同无效为由收回房屋，属通过合法形式掩盖非法目的的恶意欺诈行为，本案涉诉房屋出租时未办理登记，租赁合同属未生效的合同，对双方不具有约束力，因此席琳美泉公司不应承担责任；2、因涉诉房屋系违章建筑，应由规划行政主管部门依据相关法律法规予以拆除，而原审法院判决将违建房屋腾退给方仕工贸公司严重违法；3、方仕工贸公司的经营范围不包括出租房地产业务，因此，其不具有对外出租房屋的权利能力和主体资格，因此，其不具有诉讼主体资格；综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判。方仕工贸公司同意原判。经审理查明，2012年8月28日，方仕工贸公司所属海慧寺房屋信息咨询分公司（甲方、下称方仕咨询分公司）与席琳美泉公司（乙方）签订《房屋及场地使用合同》，合同主要内容为”第一条租赁房屋场地基本情况：1、场地东至菜市场西墙、南至停车场最北边楼墙根、西至凉水河马路（不包括西北角空地）、北至现状通道南侧墙根，2、场地二层面积5687平方米、三层面积7313平方米，3、甲方将现状房屋交付乙方使用，乙方应于接到甲方通知后五日内进场确认，签字后即可进驻场地进行使用，如乙方不签字但已进场装修视为乙方已确认交付。第二条房屋用途：乙方承租甲方房屋后用于茶文化为主题的历史茶城，除双方另有约定外，乙方不得任意改变场地用途，并承诺依据国家及地方法规的规定开展业务。第三条租赁期限:租赁期限10年，自2013年1月1日至2022年12月31日止，合同签订后，交付之日起120天为免租装修期。第四条房屋使用费：乙方应每年向甲方支付房屋及场地使用费，按每天每平方米1元计算，每年递增额度按下列标准执行，第一年4745000元，第二年5219500元...。第五条付款方式：乙方于本合同签订时向甲方支付履约保证金50万元；第一、二年房屋使用费乙方按每半年支付一次，在2012年11月15日前缴纳2013年1月1日至2013年6月30日的使用费2372500元，其余乙方应于每年届满前45日缴纳，即每年11月15日前一次性付清。第六条甲方对场地所有权及乙方优先租赁权的承诺：1、乙方如需扩建、装修、改造等，经甲�书面同意后自行开展，所形成对房屋的增设在本合同期限届满后无偿归甲方；3、租赁期间，甲方交付乙方使用的房屋及设施完好无损，承租期间如出现房屋及设施的损坏，如漏雨等乙方需自行修缮，并承担相关费用。第九条关于装修和改变场地结构的约定：1、乙方确认对房屋现状及法律手续均充分了解、认可，并承诺不以上述状况作为向甲方主张任何权益的依据；2、乙方自行对租赁房屋场地等根据实际需要进行装修、改造，必须委托国家正规设计院设计，用材及结构等方案需经甲方书面同意后方可实施，并在租赁期间自行维护、修缮，乙方自行建设装修项目的费用由乙方自筹；3、甲方负责提供现有房屋水电等基本能源，如需增容，乙方自行负担；乙方在租赁期间，如甲方进行房屋改动、扩建，应与乙方协商，对此给乙方造成的停业损失在使用费中扣除。第十二�违约责任：1、乙方逾期支付租金，每逾期一日，甲方有权按每天5000元的标准向乙方加收滞纳金；6、因乙方原因导致合同无法履行和解约的，乙方所有装修无偿无条件归甲方所有。合同第十五条：甲方向乙方送达各类文书的地址为北京市朝阳区西直河国际石材展览中心E区1号，乙方向甲方送达的地址为北京市丰台区南园路甲79号；双方商定，一方向另一方上述地址送达（包括邮寄等方式）后，视为一方已经送达，另一方已经收到送达物”。合同签订后，方仕咨询分公司交付了房屋，席琳美泉公司进场后对出租场地进行了装修、改造。期间，席琳美泉公司给付方仕咨询分公司50万元预付款。2012年11月28日，方仕咨询分公司给席琳美泉公司发出《函告》，大意为：”你司应于2012年11月15日前一次性给付2013年1月1日至6月30日的使用费2372500元，但仅交纳50万元保证金，欠付2372500元，望你司收到本函告后5日内给予我司正式答复”。同年12月15日，席琳美泉公司给方仕咨询分公司《复函》，主要内容为：”因你司未提供合法的产权证明，导致我司无法取得消防证，无法按时开业，无法按时给付租金。请你司接到本通知之日，与我司协商办理消防证之事，并对合同相关条款重新商议”。2013年1月30日，方式咨询分公司给席琳美泉公司出具《关于海慧寺汇宝祥外立面装修事宜承诺》，大意为：”海慧寺汇宝祥楼体外立面装修方案由你司按照自己的设计方案装修，如浩东海宾馆干涉你司装修，由我司与宾馆协调解决”。同日，方仕咨询分公司又给席琳美泉公司出具《关于禁止浩东海宾馆门头扩建事宜承诺》，其上载明：”汇宝祥楼体东侧现浩东海宾馆门厅保持现状，不允许宾馆门厅在外延伸，否则我司负责拆除并承担一切责任。”2013年4月25日，方仕咨询分公司按照合同约定的送达地址以邮寄方式向席琳美泉公司送达《关于解除的函告》，该函告大意为：”由于你司未按约定交付使用费，构成根本违约，我司决定从通知发出之日解除双方签订的《房屋及场地使用合同》；合同解除后，你司应退还房屋、结清欠费”。北京市方圆公证处根据方仕咨询分公司申请，对邮寄过程进行了保全证据公证。现因席琳美泉公司未按合同约定给付使用费，形成本诉。庭审中，对于席琳美泉公司反诉要求赔偿损失的范围和数额，方仕工贸公司除宣传费、设计费不予认可外，其他未提出异议。对此，席琳美泉公司提交：1、金额为10万元的建设工程设计合同及8万元的设计费收据，以此要求给付设计费35万元；2、广告制作单、广告发布合同、网站建设服务合同、导向牌上刊协议、”白云山”杂志、合作协议、差旅费报销单及部分收据，以此证明其宣传费损失；3、照片8张，证明涉案房屋因为违章建筑于2012年3月被有关部门查封。方仕工贸公司均不认可。另查，方仕咨询分公司没有注册资金。再查，就本案涉案房屋，方仕工贸公司与前一租户曾形成诉讼。该案中，由于方仕工贸公司未能向法院提交建设工程规划许可证，亦未提交按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的证明，法院认定两者所签的租赁协议为无效合同。上诉后，经法院主持双方达成协议，其中之一亦确认租赁协议无效。北京市第二中级人民法院出具（2013）二中民终字第04119号民事调解书对协议内容给予确认。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋及场地使用合同、保证金收据、函告、复函、北京市方圆公证处（2013）京方圆内经证字第06061号公证书、关于禁止浩东海宾馆门头扩建事宜承诺、照片、北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第04119号民事调解书等相关证据在案佐证。本院认为，席琳美泉公司与方仕工贸公司未提交签订《房屋及场地使用合同》中所涉房屋的建设工程规划许可证，因此，根据相关法律规定，双方所签的《房屋及场地使用合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，原审法院据此判决席琳美泉公司返还租赁场地及房屋，并判决给付占用期间的使用费，并无不当。由于席琳美泉公司与方仕工贸公司对所签订租赁合同无效均有一定过错，原审法院据此判决方仕工贸公司赔偿席琳美泉公司对租赁物的装饰装修及改造费用亦无不当。席琳美泉公司提出原审法院未去相关部门调查核实租赁房屋有无建设工程规划许可证，仅凭当事人陈述即认定涉诉房屋无建设工程规划许可证属认定事实不清的上诉意见，由于席琳美泉公司在原审法院答辩时提出了该合同应属无效合同的抗辩意见，所持理由即为该房屋无产权证明，因此，席琳美泉公司对该房屋的权属情况是明确知悉的；而对于方仕工贸公司来说，其承认涉诉房屋无建设工程规划许可证必然导致其要承担合同无效后的一切明显对其不利的法律后果，基于此，方仕工贸公司如果持有建设工程规划许可证，其会提交相关证据证实该事实以避免承受不利的法律后果，而方仕工贸公司承认的是对其不利的事实，因此，其自认的对其不利的事实，根据相关法律规定，人民法院应当予以确认。故席琳美泉公司的该项上诉意见，本院不予采纳。席琳美泉公司所持该《房屋及场地使用合同》未经登记属未生效的合同以及方仕工贸公司不具有对外出租房屋的权利能力和主体资格的上诉意见，并无法律依据，本院对该上诉意见不予采纳；席琳美泉公司针对其�提方仕工贸公司的租赁行为是以合法形式掩盖非法目的的欺诈行为的上诉主张，并未提供相关证据证实，因此对该上诉主张本院不予采纳；席琳美泉公司所提涉诉房屋是违章建筑应予拆除的上诉意见，本院认为对于涉诉房屋是否属于违章建筑应由行政机关予以认定，因此该公司的该项上诉意见本院不予采纳。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费41488元、反诉案件受理费11235元，由北京方仕工贸有限公司负担14926元（已交纳），由席琳美泉（北京）商贸有限责任公司负担37797元（已交纳11235元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费31152元，由席琳美泉（北京）商贸有限责任公司负担（�交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙代理审判员  杨志东代理审判员  王 朔二〇一四年三月二十日书 记 员  杨春雪