广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初49958号原告（反诉被告）：黄晓平，男，汉族，1989年5月16日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨秋俊，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婷，广东联建律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：前海兴和资产管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******，统一社会信用代码914403003600321109。法定代表人：董守建。被告：董守建，男，汉族，1984年7月1日出生，住址湖北省麻城市。两被告共同委托诉讼代理人：王新峰，广东一埠律师事务所律师。上列原告黄晓平诉被告前海兴和资产管理（深圳）有限公司（以下简称兴和公司）、被告董守建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，被告兴和公司在答辩期内提出管辖权异议，经审查，本院作出裁定予以驳回。该裁定生效后，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年6月22日公开开庭审理本案，被告兴和公司当庭提出反诉，本院经审查予以受理。之后，本院又于2020年6月28日公开开庭就本案的本诉和反诉合并审理。原告的委托诉讼代理人杨秋俊、黄婷、两被告的共同委托诉讼代理人王新峰到庭参加了上述两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告兴和公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；2、判令被告兴和公司支付原告2019年5月份租金61930元和租金占用期间利息（占用期间利息自2019年7月2日计至被告兴和公司实际付清之日止）；3、判令被告董守建对被告兴和公司上述债务承担连带清偿责任；4、判令两被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告更正第二项诉讼请求的租金金额为61903元，并将“利息”更正为“滞纳金”，同时明确滞纳金以61903元为基数按每日千分之五计算。事实与理由：原告于2018年8月7日与被告兴和公司签订房屋租赁合同，约定原告将位于深圳市福田区2509房出租给被告兴和公司，合同期限自2018年9月5日至2020年8月31日，第一年每月租金为62196元，第二年每月租金为65927元。其中，合同第九条约定，“甲方有权向乙方收取保证金125000元,并约定在合约期未满、费用未结清的情况下，甲方有权不予返还乙方保证金”；第十八条约定，“乙方拖欠租金达5天以上的，甲方可不予退还保证金”。合同履行过程中，被告兴和公司迟迟未支付原告2019年5月份租金，为了协商解决支付租金问题，双方于2019年5月23日签订协议书，确认被告兴和公司拖欠原告租金61903元，并约定若原告未能在2019年6月30日前将涉案房屋出租给第三方，则被告兴和公司需在2019年7月1日支付拖欠原告的租金61903元，且双方的租赁合同于2019年7月1日解除。但截至起诉之日，被告兴和公司仍未支付原告2019年5月份租金61903元，拖欠租金长达2个多月，已严重违反合同约定，原告有权将保证金125000元予以没收。原告曾委托律师于2019年7月3日向被告兴和公司出具律师函，但仍等不到被告兴和公司实现其承诺。被告董守建系被告兴和公司唯一股东，持有被告兴和公司100%股权，被告董守建应对被告兴和公司的债务承担连带清偿责任。原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。针对原告的本诉，两被告口头答辩称：1、房屋租赁合同已经于2019年7月1日经双方协商合意解除，原告应当退还租赁保证金，租赁保证金的部分用于抵扣租金61903元。2、被告兴和公司的住所地在前海，但被告兴和公司租赁了原告的场地，所以被告兴和公司的经营场所是独立的，且公司财务制度规范，并已聘请了会计事务所正在出具审计报告，因此不存在财产混同的情况，所以两被告不同意原告要求被告董守建与被告兴和公司连带承担清偿责任。被告兴和公司向本院提出反诉请求：1、判令原告退还租赁保证金73097元并支付该保证金占用期间的利息（从2019年7月2日起计至原告实际付清之日止）；2、判令原告向被告兴和公司退还扣留的办公家具；3、判令原告承担反诉诉讼费用。被告兴和公司明确第一项反诉请求73097元的计算方式为：租赁保证金125000元-5月份租金61903元＋先期已支付的5月份部分租金1万元=剩余保证金73097元；并明确第二项反诉请求中办公家具的内容为班台2张、卡座6个、隔断屏风1套、隔墙柜2个，总共11件家具，总价值金额为25000元。被告兴和公司反诉的事实与理由同其上述答辩意见。针对被告兴和公司的反诉，原告口头答辩称：1、被告兴和公司无权利要求退还保证金，理由是，根据双方签订的房屋租赁合同第九条约定，只有在合同合约期满、结清物业管理费、空调电费等因租赁产生的费用以及房屋无人为损坏这三项情形同时满足的情况下才予以退还保证金，但被告兴和公司至今未支付2019年5月份租金，其主张退还保证金没有事实及法律依据。2、关于办公物品的诉求，根据房屋租赁合同附页第六项的约定，双方解除合约后，无论是合同期满还是中途违约，乙方须在三日内搬离房屋物品，如逾期仍未搬离的视为乙方放弃房屋内物品所有权，甲方有权自行处置，而原告与被告兴和公司签订补充协议之后多次要求其搬离房屋物品，但被告兴和公司拒不搬离，且其所主张的办公物品与实际留置在房屋的物品也不一致。3、关于被告兴和公司主张先期支付1万元抵扣租金，与事实不符，被告兴和公司所支付的1万元是给案外第三方，经核实，该1万元是被告兴和公司找他人帮忙寻找面积共享的办公室而支付给案外人的定金，原告未收到该1万元。因此，被告兴和公司的反诉请求没有事实及法律依据。针对被告兴和公司的反诉，被告董守建发表意见称，同意被告兴和公司的反诉意见。经审理查明，2018年8月27日，原告（甲方）与被告兴和公司（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市福田区房屋（以下简称涉案房产）出租给乙方作办公使用，租赁期限为2018年9月5日至2020年8月31日，月租金67852元，乙方应于每月1日前支付租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金即125000元；甲方向乙方返还保证金的条件为合约期满、结清物业管理费、空调、电费等因租赁产生的费用、房屋无人为损坏等全部条件满足；出现合约期未满、费用未结清、房屋使用不当造成设施损坏等情形之一的，甲方可不予返还保证金；乙方拖欠租金达5天以上或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上的，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金；本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋。合同所附的附页补充约定：乙方延迟交租超过5天的，甲方有权要求乙方支付滞纳金，滞纳金从应交租日起按每日千分之五计收；双方解除合约后（无论是合同期满还是中途违约），乙方须在当日内搬离屋内物品，如逾期仍未搬离的，视为乙方放弃屋内物品所有权，甲方有权自行处置。合同签订后，被告兴和公司依约支付了租赁保证金125000元。2019年5月23日，原告（甲方）与被告兴和公司（乙方）签订《新天世纪商务中心A2509单位租金协议书》，约定：乙方因公司自身原因，拖欠甲方涉案房产2019年5月租金61903元，乙方承诺将于2019年5月25日前先支付涉案房产所拖欠甲方的电费、管理费共计16067元，2019年6月1日起将不再产生电费、管理费；若甲方在2019年6月30日前，未将涉案房产出租成功，乙方承诺在2019年7月1日当天支付拖欠甲方2019年5月租金61903元，甲乙双方解除租赁合同；若甲方在2019年6月30日前将涉案房产出租成功，乙方不用支付拖欠甲方的2019年5月租金61903元，甲乙双方解除租赁合同。2019年7月5日，原告委托律师向被告兴和公司发出律师函，称：2019年6月30日前涉案房产并未出租成功，但被告兴和公司却拒付2019年5月份租金，据此要求被告兴和公司在收到本函之日起7日内支付2019年5月份租金并由原告没收租赁保证金125000元。庭审时，就相关事实，双方作如下陈述：1、关于2019年5月23日签订协议书的背景情况。原告陈述，一是由于被告兴和公司称经营出现困难无法交租；二是由于涉案房产面积过大，被告兴和公司想换面积小一些的租赁场所，在双方协商一致的情况下签订了该协议书。两被告陈述，双方签订该协议提前解除租赁合同的原因是涉案房产的租赁面积过大，而并非被告兴和公司拖欠原告租金所致。2、关于被告兴和公司搬离情况。原告陈述，被告兴和公司没有搬离办公家具，被告兴和公司口头明确告知将办公家具丢弃不用，因其没有大的场地放置办公家具，且搬离办公家具需另外支付搬迁费用，故将办公家具留置在涉案房产内；被告兴和公司并未向原告提出要求将涉案场地的办公家具搬离，原告也从未收到过被告兴和公司要求将办公家具搬走的任何意思表示。两被告陈述，被告兴和公司没有搬离办公家具的原因是原告拒绝出具放行单而造成无法搬离，实际上被告兴和公司另行租赁了同一大厦的B栋3706号房产办公至今，B栋3706号房产内完全能够放置上述办公家具,也是公司办公所急需，所以并非被告兴和公司放弃而是原告擅自扣留。3、2019年5月23日签订协议书后，被告兴和公司没有支付2019年5月份租金的原因，两被告陈述：根据合同约定，原告向被告兴和公司返还租赁保证金的三项条件都已经具备，该租赁保证金可以与被告兴和公司拖欠原告的租金进行抵扣，因此被告兴和公司认为租赁保证金足以抵扣租金，故没有继续向原告支付2019年5月份租金。4、关于涉案房产的后续出租情况，原告陈述：原告于2019年7月中旬将涉案房产另行出租，被告兴和公司滞留的办公家具仍在涉案房产里由现承租人在使用。另查，被告兴和公司为自然人独资的有限责任公司，股东为被告董守建。本院认为，原告与被告兴和公司之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。在合同履行过程中，双方于2019年5月23日签订协议，确认合同于2019年7月1日提前解除，两被告在答辩中对合同解除时间亦予以确认，故对原告关于确认涉案合同解除的第一项诉讼请求，本院予以支持。关于2019年5月份租金，双方在2019年5月23日协议书中对于被告兴和公司拖欠原告2019年5月份租金61903元这一事实予以了确认，而被告兴和公司在协议书签订后并未实际支付该租金，原告据此有权要求被告兴和公司继续予以支付，对原告关于支付该租金的诉请，本院予以支持。被告兴和公司辩称已支付该月份部分租金1万元，但对此所提供的证据显示的内容系向案外人转账1万元，而原告对此不予认可，在无其它证据佐证的情况下，本院对被告兴和公司关于已支付1万元的抗辩主张不予采纳。被告兴和公司辩称原告已于2019年6月30日前就涉案房产对外出租成功，但被告兴和公司对此未举证证明，且从被告兴和公司应诉至庭审法庭辩论之时，其对此一直未提出过异议，被告兴和公司在反诉请求中亦明确确认应在租赁保证金中扣除该月份租金，即对于应支付该月租金并不持异议，故对被告兴和公司的该抗辩主张，本院不予采纳，被告兴和公司在庭审辩论阶段提出调查取证要求亦超出了法定期限，本院不予准许。关于租赁保证金，根据合同约定，在被告兴和公司存在拖欠租金的违约行为的情况下，原告有权通过没收租赁保证金的方式要求被告兴和公司承担违约责任，即租赁保证金具有违约金性质，没收租赁保证金并不影响原告要求被告兴和公司继续清偿合同解除前已经产生的租金债务；而且，双方于2019年5月23日签订的协议书中并未对租赁保证金的处理方式以及违约责任进行补充或重新约定，故关于租赁保证金的处理和违约责任承担仍应适用涉案房屋租赁合同的约定。因此，对于被告兴和公司以租赁保证金扣减拖欠租金的主张，缺乏依据，本院不予采纳，对被告兴和公司关于原告在扣除2019年5月份租金后返还剩余租赁保证金并支付利息的反诉请求，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，由于被告兴和公司已通过原告没收租赁保证金的方式承担了违约责任，在原告没有证据证明其具体损失的情况下，没收租赁保证金的方式已足以弥补原告因被告兴和公司违约而造成的损失，此亦符合公平原则，故对原告再行要求被告兴和公司支付滞纳金的诉请，本院不予支持。关于被告兴和公司要求原告退还滞留于涉案房产内的办公家具的请求。根据合同约定，“双方解除合约后（无论是合同期满还是中途违约），乙方须在当日内搬离屋内物品，如逾期仍未搬离的，视为乙方放弃屋内物品所有权，甲方有权自行处置”，被告兴和公司亦未举证证明存在因原告原因而导致被告兴和公司无法搬离这一情形，且从双方解除合同直至被告兴和公司提出反诉之日，在这将近一年的期间，没有证据显示被告兴和公司曾对办公家具提出过搬离请求，此亦不符合常理，而更符合原告的事实主张。因此，被告兴和公司的该项反诉请求缺乏依据，本院不予支持。关于被告董守建，被告董守建系被告兴和公司的一人股东，在不能证明公司财产独立于自己财产的情况下，应当对公司债务承担连带责任，故原告要求被告董守建对涉案合同债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告黄晓平与被告前海兴和资产管理（深圳）有限公司于2018年8月27日签订的《深圳市房屋租赁合同书》已于2019年7月1日解除；二、被告前海兴和资产管理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告黄晓平支付2019年5月份租金61903元；三、被告董守建对上述判项二确定的被告前海兴和资产管理（深圳）有限公司所负债务向原告黄晓平承担连带清偿责任；四、驳回原告黄晓平的其它本诉请求；五、驳回被告前海兴和资产管理（深圳）有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1348元（已由原告预交），由原告负担100元、两被告共同负担1248元。反诉案件受理费1627.43元【已由被告前海兴和资产管理（深圳）有限公司预交】，由被告前海兴和资产管理（深圳）有限公司负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 凌 炜人民陪审员 孙 少 芳人民陪审员 贺 河 清二〇二〇年七月二日书 记 员 张咪（代）赵雅雯