江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1323民初5925号 原告：王恒伟，男，1969年12月9日出生，住泗阳县。 被告：江苏明悦物业管理有限公司。住所地：泗阳县众兴镇人民路远景时代物业办公楼。统一社会信用代码：91321323595630166M。 法定代表人：邵金梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：解学成，泗阳县城北法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘伦，泗阳县城北法律服务所法律工作者。 被告：江苏巨源置业有限公司。住所地：泗阳县众兴镇淮海中路2号。社会统一信用代码91321323695510081U。 法定代表人：沈小祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴志义，男，1983年10月18日出生，住泗洪县。 原告王恒伟与被告江苏明某物业管理有限公司（以下简称明某物业）、江苏巨源置业有限公司（以下简称巨源置业）物业服务合同、商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王恒伟、被告明某物业委托诉讼代理人解学成、被告巨源置业委托诉讼代理人吴志义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王恒伟向本院提出诉讼请求：1.依法追究被告明某物业停止电梯使用的侵权责任，转送相关部门补充侦察；2.依法没收被告巨源置业收取的临时电费195177.97元，并处五倍以下罚款。不要求法院处理，要求移送到供电局处理；3.被告明某物业立即停止侵权，恢复原告电梯使用权，无条件为原告更换现在居住的巨源尚城7号楼A单元501室电梯使用卡；4.被告明某物业按照合同约定对原告提供的照片中反映出来的问题提供维修和养护管理服务；5.被告明某物业退赔原告2012年1月28日至2018年期间的物业费、电费8658元；6.被告明某物业支付原告三倍赔偿款25974元（8658元×3）；7.被告明某物业支付原告因火灾等管理不力造成的房产损失补偿费269849元；8.被告巨源置业支付原告违约金65700元；9.因本案产生的诉讼费、估值费、鉴定费、交通费由被告负担。事实和理由：2011年6月16日，原告从被告处购买泗阳县巨源尚城7号楼8单元501室房产，面积为123.33平方米。2012年10月28日开始按面积每年1184元购买物业服务，总计6920元。从2013年始，原告多次向被告反映公共设施与环境卫生管理方面问题，二被告之间相互扯皮，问题没有解决，反而出现地下车库失火，电源线、电缆、用水设施等被盗，直到2018年9月5日被告被泗阳县公安局城东派出所通告。2017年10月16日，被告在7号楼8单元破坏业主用水时，被业主现场逮住。第二天，业主连名按手指印，向东光居委会及巨源尚城业主委员会申请要求解聘被告并追究被告刑事责任和民事赔偿责任，但没有结果。时至今日，被告继续在原告所在小区服务。被告虽然没有向原告再次卖出服务，但是与原告约定的法律关系还在，同样造成原告损失，同理应继续承当赔偿责任。2019年10月5日，原告就相关问题向被告第一次发出书面告知书。2020年8月19日，原告向被告第二次发出书面告知书，被告总是拒绝提供服务。被告提供的服务有瑕疵，其过程有欺诈消费者行为。请求法院根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十六条至三十八条、第七十条、第七十八条第二款，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第五十五条规定，支持原告的诉讼请求。 被告明某物业辩称，原告要求追究被告明某物业侵权责任、移送相关单位处罚，不属于法院受理范围，属于无理要求；原告与被告明某物业之间没有合同关系，原告未按照被告明某物业的要求为电梯卡充值，造成的任何损失均是原告所为，与被告明某物业无关；被告明某物业未收到原告物业费、临时电费，更不存在三倍赔偿；按照物业管理相关文件，原告诉讼请求中要求提供的服务不属于被告明某物业的服务范围；诉讼费应由原告预交，由法院依法判决。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。 被告巨源置业辩称，临时电费是供电局让被告巨源置业代收。案涉房屋已交付给原告，并已办理了产权登记，交房时水电都达到了相关标准，现原告起诉要求赔偿属于无理要求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月16日，原告与被告巨源置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于泗阳县，总价款为396983元；被告巨源置业应于2012年10月28日前交付房屋，水、电、路在交付之日达到使用要求，如果在规定日期内未达到使用条件，采取补救措施在90日内达到使用条件。该房屋已交付原告使用。 2017年12月1日，被告明某物业与案外人宿迁晨宇物业管理有限公司签订《债权全部转让协议》，约定截至本协议签署日前，泗阳巨源尚城小区部分业主拖欠宿迁晨宇物业有限公司2014年4月1日至2017年11月30日物业公共服务费、公共能耗费全部转让给明某物业收取。 2018年4月2日，被告明某物业（乙方）与案外人泗阳县众兴镇巨源尚城业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将巨源尚城小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2018年4月2日起至2021年12月31日止；房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，属于开发企业房屋质量问题及未解决的由开发企业负责；乙方负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；电梯运行费：智能电梯实行刷卡分摊。 自2018年起，原告未交纳物业管理费。 本院认为，对于原告诉讼请求1和2，原告可自行到相关部门反映处理。 对于原告诉讼请求3，电梯的产权归全体业主所有，被告明某物业依据合同对电梯进行管理，应为原告办理电梯使用卡，但由此产生的费用应由原告负担。 对于原告诉讼请求4，根据《物业管理委托合同》约定，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，属于开发企业房屋质量问题及未解决的由开发企业负责。房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，需要经巨源尚城业主委员会与被告明某物业议定后组织实施。被告明某物业应当及时将原告反映的维修、养护、管理的部分制定维修养护计划或大中修方案，并与业主委员会商定后实施。因涉及计划、方案的确定和费用的筹集等，故对原告该项诉讼请求，本院暂不予支持。 对于原告诉讼请求5，原告主张其在2012年1月28日至2016年5月25日期间，陆续交纳物业服务费、公共能耗费、电费共计8658元，要求被告明某物业返还。本院认为，原告交费期间的小区物业管理公司不是被告明某物业，该8658元原告也并非是向被告明某物业交纳，被告明某物业无返还的义务。原告又认为依据被告明某物业与案外人宿迁晨宇物业管理有限公司之间的债权转让协议，被告明某物业应返还其8658元。本院认为，被告明某物业与案外人之间的债权转让协议是约定业主拖欠的物业公共服务费、公共能耗费由被告明某物业收取，并非所有的权利义务均转让给被告明某物业。 对于原告诉讼请求6，原告主张被告明某物业有欺诈行为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，被告明某物业应按其已交费用8658元的三倍予以赔偿。本院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。原告向案外人交纳了物业服务费、公共能耗费、电费8658元，现要求被告明某物业三倍赔偿，且不能证实被告明某物业对其有欺诈行为，因此，原告的主张不能成立。 对于原告诉讼请求7，原告主张巨源尚城小区2015年和2016年各发生一次火灾，被告明某物业因管理不力应赔偿原告房产损失269849元。本院认为，原告主张的发生火灾期间，巨源尚城小区的物业服务提供方并非被告明某物业，被告明某物业不存在管理不力，原告主张的损失与被告明某物业之间无因果关系，本院不予支持。 对于原告诉讼请求8，原告以被告巨源置业提供的是临时用电为由，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条向被告巨源置业主张违约金。本院认为，原告与被告巨源置业在合同中约定水、电、路在交付之日达到使用要求，如果在规定日期内未达到使用条件，采取补救措施在90日内达到使用条件。巨源尚城小区使用的虽是临时用电，但达到使用条件。原告未能提供证据证明未达到使用条件。故，原告的主张不能成立。 对于原告诉讼请求9，原告主张因本案产生的估值费、鉴定费、交通费由被告负担，但未举证证明产生上述费用。 综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告江苏明悦物业管理有限公司于本判决生效后十日内为原告王恒伟办理电梯卡； 二、驳回原告王恒伟的其他诉讼请求。 案件受理费6852.72元，由原告王恒伟负担6802.72元，由被告江苏明悦物业管理有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘向远 人民陪审员  刘厚昶 人民陪审员  陈林生 二〇二一年四月二十七日 书 记 员  丁梦竹 附录法律条文 《中华人民共和国消费者权益保护法》 第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。 经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。