四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初571号 原告（反诉被告）：南充市仁和春天投资有限公司，住所地四川省南充市顺庆区金鱼岭路********。 法定代表人：蒋思东，董事长。 委托诉讼代理人何林洪，四川华晨（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人周亚龙，四川华晨（南充）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖凌云，男，1977年7月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告（反诉原告）：邹丽莉，女，1977年3月2日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告（反诉原告）：曹开文，男，1976年12月26日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：强春艳，四川川乾律师事务所律师。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：赵海英，四川川乾律师事务所律师。 原告南充市仁和春天投资有限公司(以下简称仁和春天公司)与被告廖凌云、邹丽莉、曹开文商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，被告廖凌云、邹丽莉、曹开文于2020年4月3日提出反诉，本院依法组成合议庭于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人何林洪，三被告（反诉原告）的委托诉讼代理人强春艳、赵海英均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告仁和春天公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，判令三被告向原告支付《商品房买卖合同》购房余款950000元；2、判令三被告向原告支付违约金（以95万元为基数，自2015年8月21日起至实际付款之日止按日万分之五计付）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月21日，原告与三被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告所开发修建的位于南充市××路××段××号××花园××号楼××号××号××商铺，被告采用分期付款方式支付房款，首期房款2401050元于签订合同时付清，二期房款1430000元于2015年2月21日前付清，尾款950000元于2015年8月21日前付清。合同签订后，原告按约交付房屋，被告向原告支付首期、二期房款后，未按约向原告支付购房尾款。原告在被告违约后，多次向被告请求支付尾款，并于2019年9月5日发出通知函，要求支付尾款，但被告均未履行支付义务。现起诉请求法院判如所请。 被告廖凌云、邹丽莉、曹开文辩称，原、被告形成商品房买卖合同关系属实，也签订了商品房买卖合同，现合同是合法有效的。但原告要求被告承担违约责任不认可，被告已经履行了前期房款支付义务，未支付尾款是因原告存在虚假宣传，且修建时又出现资金链断裂等原因，被告系在行使不安抗辩权和先予履行抗辩权，事后，被告也按照合同约定表达了退房的意思表示，属正当理由。 反诉原告廖凌云、邹丽莉、曹开文本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2014年8月21日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告立即退还已收取反诉原告的购房款3831050元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金：①、迟延交房违约金按已付房款的5%计算为191552.5元，②逾期办理预告登记违约金按自2015年5月6日起以已付房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退清购房款时止；4、本案诉讼费、保全费、保函费、律师费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告于2012年经顺庆区人民政府招商引资而由其母公司在南充设立，当时对外宣传的是打造仁和春天大型商业综合体项目，反诉原告出于对“仁和春天商业品牌”高含金量的认可，与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，购买了反诉被告开发的位于南充市顺庆区××路××段××号××花园（商业综合体）5号楼11号附15号3-2商铺，同时约定了房屋总价款及支付时间、房屋备案时间、交房时间等权利义务。合同签订后，反诉原告按照约定的时间支付了全部一期、二期购房款合计3831050元。但反诉被告却从一开始就处于违约和不诚信状态：一是未按约定时间进行预告登记；二是中途停工，致竣工验收严重滞后，且仁和春天商业品牌撤场，商业综合体价值严重贬值；三是未按约交房，早已达到逾期超过30日可依约解除合同退房的违约状态，至反诉原告作为购买人的合同权益严重受损等。故反诉原告委托律师已于2019年8月正式函告解除合同，要求退还购房款。现反诉被告却在洽商期间无理提起诉讼，反诉原告故提出反诉，请求法院公正裁判。 反诉被告仁和春天公司辩称，反诉原告反诉称未按约定预告登记、未按约定时间交房与客观事实不符。双方签订的商品房买卖合同及补充协议并未约定预告登记时间，反诉被告不存在违约；合同中对交房时间进行了约定，但反诉被告已于2016年6月28日在南充晚报发布公告通知了反诉原告前来接收房屋并办理相关手续，且案涉房屋已于2016年1月30日经验收合格，符合约定交房时间，不存在逾期交房的问题。即使反诉被告没有点对点地通知交房，也不构成明显违约，不达到解除合同条件，反诉原告以发函解除的方式不发生合同解除效力。同时，补充协议第九条第一款明确约定了即便未按期交房，也是因为反诉原告没有按时支付全部购房款，反诉被告有权拒绝交房。土地出让意向书中的受让主体以及案涉土地的开发主体、商品房出让人均是本案反诉被告，不存在仁和春天品牌撤场的情况。故反诉原告的诉请与客观事实不符，请求驳回反诉原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方当事人无争议的证据予以确认并在卷佐证。结合本案证据，本院对相关事实确认如下：2012年6月27日，南充市顺庆区人民政府与成都仁和实业（集团）有限公司合作，由成都仁和实业（集团）有限公司投资实施仁和春天大型商业综合体项目，双方签订了《合作协议书》，2012年8月24日，因项目地址变更，双方签订了《补充协议书》。2013年2月26日，由四川天成泰商运物业服务有限公司投资设立了南充市仁和春天投资有限公司。2013年8月13日，南充市国土资源局将位于顺庆区潆华工业集中区ＹＥＤ地块西侧（面积为596平方米）宗地使用权出让给原告南充市仁和春天投资有限公司用于商业服务业开发。2014年5月9日，被告曹开文与原告签订了《诚意登记申请书》，并交纳了10万元作为申购南充仁和春天广场（花园）商铺的购房诚意金，申请书中载明：可享受购房总款5万元的优惠，同时特别提示，电话、短信、报纸任意一种方式均为传递有效信息的方式。2014年5月10日，被告曹开文与原告签订了《商铺认购书》，约定：由被告曹开文认购原告开发的位于南充市顺庆区××路××段××号××花园××号楼××层××号附15号3-2号（建筑面积426.22平方米，套内面积356.877平方米）房屋一套，房屋总价5958556元。被告曹开文须于签订认购书之日起10日内即2014年5月20日前凭收据和认购书到原告处签定《商品房买卖合同》、《补充协议》、《房屋租赁协议》等。2014年8月21日，原告南充市仁和春天投资有限公司作为出卖人，与作为买受人的被告廖凌云、邹丽莉、曹开文签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：被告购买原告开发修建的南充市顺庆区仁和春天花园5幢第11号附15号3单元3层11号附15号3－2号商品房一套；计价方式按套内面积计算，总价款为4781050元，付款方式为：分期付款。首期房款2401050元于签合同时付清，二期房款1430000元，于2015年2月21日前付清，尾款950000元于2015年8月21日前付清。逾期付款责任（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的五%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金。交付条件：（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合以下条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。逾期交房责任（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付款期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金（该违约金比率应不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，（该日期应当与第（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人照累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。产权登记（一）预告登记1、办理预告登记期限。双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起（空白）日内办结［预购商品房预告登记］。3、如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结［预购商品房预告登记］的，双方同意按下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起日内退还买受人全部已付款，并按照利率付给利息，买受人不退房的，自应当办结预告登记的预定期限届满之日起至实际办结预告登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之的违约金，并于实际办结预告登记之日起日内由出卖人支付。（二）初始登记，出卖人应当在2017年7月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行。出卖人自取得该权属证明之日止，出卖人应按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议中第六条：“买卖双方一致同意将合同第十一条第二款该商品房交付条件修改为：1、商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工报告”，第九条“关于房屋交接手续的补充约定：2、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定付清房价款和违约金外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式。”，第十三条：“买受人在没有付清合同购房款及本协议约定的相关费用前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付、产权办理请求。由此产生的一切后果及责任均由买受人承担。” 商品房买卖合同及补充协议签订后，被告依约支付了前两期购房款，被告未再支付第三期购房款。2019年8月11日，被告向原告邮寄送达了关于协商《房屋买卖合同》相关事宜的函，以原告未依约交付房屋、仁和春天品牌撤场，致合同基础发生变更，不能实现合同目的为由，表示放弃房屋购买权，要求原告退还购房款。2019年9月5日，原告向被告发出通知函，要求被告支付第三期购房款，被告仍未支付，经双方协商未果，引发本次诉讼。 本院认为，本案争议焦点：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力以及被告是否有权对《商品房买卖合同》行使解除权；2、原、被告双方是否存在违约行为以及违约责任如何承担。 关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力以及被告是否有权对《商品房买卖合同》行使解除权的问题。 首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，仁和春天公司与廖凌云、邹丽莉、曹开文签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，属合法有效。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据上述规定，双方当事人可以约定解除合同，或者存在合同法定解除的情形时，解除权人亦可以行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。具体到本案中，反诉原告所称，仁和春天公司未依约交付房屋、仁和春天品牌撤场，该违约行为是否成就，并不影响不同目的的实现，故仁和春天公司不构成根本违约，其请求解除《商品房买卖合同》以及退还购房款的诉请，本院不予支持。 关于原、被告双方是否存在违约行为以及违约责任如何承担的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在本案中，原、被告均存在违约行为，即被告未按约支付购房尾款，原告未按约定时间向被告交房。抗辩权的行使是对抗违约行为的救济手段，但主张的抗辩权应符合法律规定。本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告应当根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，本案中，约定仁和春天公司于2016年6月30日前向买受人交付该商品房，仁和春天公司未按合同约定时间交付房屋属实，但补充协议中明确约定应在付清房价款和违约金后，仁和春天公司通知买受人办理房屋交付手续，即被告应先履行付款的义务，原告才履行交房的义务。同时，被告在庭审中称，原告未按约定时间进行预告登记以及中途停工，致竣工验收严重滞后，且仁和春天商业品牌撤场，商业综合体价值严重贬值，被告不支付购房尾款行使的是不安抗辩权，但被告发现原告存在违约行为时，未及时与原告沟通核实，单方面中止合同的履行，并单方面通知解除合同，不符合不安抗辩权的行使条件，其不安抗辩权不能成立。故原告不应向被告支付相应违约金，被告应当按照合同约定支付购房尾款。被告作为商品房买卖合同的购买方，其主要义务为按照双方约定支付购房款给原告，被告承担逾期付款的违约责任前提为原告对此不存在任何过错，但本案中，合同约定竣工验收备案表以及出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明为商品房交付条件之一，从原告庭审后提交证据显示，案涉楼栋取得《竣工验收备案书》的时间为2018年12月19日，取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明因原告未提交相关依据，本院无法核实。上述事实证明原告在履行合同过程中存在过错，故被告不应当承担逾期付款的违约责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）南充市仁和春天投资有限公司与被告（反诉原告）廖凌云、邹丽莉、曹开文签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告（反诉原告）廖凌云、邹丽莉、曹开文于本判决生效后十五日内向原告南充市仁和春天投资有限公司支付购房款950000元； 三、驳回原告（反诉被告）南充市仁和春天投资有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）廖凌云、邹丽莉、曹开文的反诉诉讼请求； 本案案件受理费13300元，由被告（反诉原告）廖凌云、邹丽莉、曹开文负担10000元，原告（反诉被告）南充市仁和春天投资有限公司负担3300元；反诉诉讼费19966元，被告（反诉原告）廖凌云、邹丽莉、曹开文自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈叙瑺 人民陪审员  蒲亚萍 人民陪审员  邓林军 二〇二一年一月二十一日 书 记 员  张筱妍