江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初330号原告：徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司，住所地徐州市三环东路**地上**。法定代表人：郑银锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵萱，江苏永伦律师事务所律师。被告：李永才，男，1981年1月13日生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：孙清华，江苏茂通（南京）律师事务所。原告徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司（以下简称闽嘉公司）与被告李永才合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闽嘉公司的委托诉讼代理人赵萱、刘红，被告李永才及其委托诉讼代理人孙清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闽嘉公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即向原告支付拖欠的租金、市场管理费、物业费等费用共计100914.6元；2、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金23688.5元；3、判令被告立即向原告支付违约解除合同违约金23243.3元元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月17日，原告（出租方）与被告（承租方）订立《闽嘉整体家居广场合同书》一份，被告承租原告所有的位于徐州市摊位，合同书中对租期、租金、市场管理费、物业管理费、支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确约定。合同签订后原告如约履行了合同，向被告交付了摊位。但被告却没有按照合同约定缴纳租金、市场管理费等，就这一事宜原告和被告多次沟通，被告不仅拒不支付上述拖欠费用，还于2020年1月1日单方违约解除与原告之间的租赁关系。被告的上述行为己经构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告上述诉请。被告李永才辩称：1、本案系房屋租赁合同纠纷，原告在本案中同时提出审理市场管理委托合同纠纷和物业管理委托合同纠纷，这三者属于不同的法律关系，应针对不同法律关系进行举证和诉讼。2、原告提供房屋不符合法律和合同约定条件，双方签订的三份合同是无效合同。原告没有经过任何审批手续违法在商场内搭建二层建筑并出租给被告，被告是基于原告的招商承诺为了经营才签订的摊位租赁和市场管理合同，由于原告提供的房屋是违法建筑且不符合消防要求，商场一直未能正常开业，根据法律规定，该合同应认定为无效。3、原告对外发布的招商手册广告中宣称采取商场运营模式，邀请各建材品牌主驻本商场，规范管理，统一考勤、培训等，并承诺达到80%入住率才正式开业，开业前不收房租及管理费。被告签订合同后实际情况与原告的宣传大相径庭，商场实际入住率始终只有20%左右，商场内长期是混乱无序状态，消防一直没有达到开业验收条件，商场也没有对业户进行任何培训和宣传，商场根本不具备开业条件。在这种情况下，还强行要求业主开门营业。2018年6月28日，原告被消防部门进行处罚，被责令停产停业并罚款3万元，截至庭审时商场仍没有通过开业消防验收，事实上原告违规搭建没有安装消防设施及存在重大安全隐患，根本不具备开业可能。4、原告应退还被告已交的租金、管理费和保证金等费用，并赔偿被告的所有损失。原告因招商不到位和消防未达标的原因一直没有按约开业，并承诺开业前不计算租金及管理费。被告已投入装修费，在原告多次承诺尽快开业的情况下，为避免损失，只能等商场符合开业条件后进行营业。2019年12月，原告突然要求被告缴纳租金，因原告提供的摊位不符合法律和合同的要求，被告要求解除合同，退还已交的租赁及保证金。2020年1月1日，被告被迫通知原告进行撤场，将场地交给原告。5、双方签订的三份合同即便有效，原告只是履行了交付房屋的义务，因其不具备开业的法定条件和现实中没有正常开业，无权按照《市场委托管理合同》、《物业管理委托合同》收取相关费用，被告依法可能承担的仅有占有原告违法建筑期间的占有使用费，原告应承担被告的装修损失和无法营业的经营损失。因原告在签订合同时提供违建房屋并且没有通过消防验收，且进行虚假、夸大宣传，具有违法、欺诈等情节，存在重大过错，无权收取费用，原告应将物业租金、管理费、保证金等返还给被告。综上，请求驳回原告的诉请。补充答辩意见：对已交的费用无异议，对应交费用有异议，原告提供的房屋面积不符合合同约定，应从开业开始计算，原告至今未开业，只能按实际占有面积50平米左右支付房屋占有使用费；原告被消防部门责令停业无法正常经营，无权收取市场管理费、物业费；原告违约在先无权要求违约金、违约解除合同违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月17日，出租方闽嘉公司与承租方李永才签订《市场摊位租赁合同》一份，约定出租方将位于徐州市摊位出租给承租方使用，摊位面积为102.81平方米（含公摊面积），租赁期限自2017年5月17日至2018年5月16日，月租金标准为3084.3元/月，年租金总额为37011.6元，付款方式为年交，于2017年5月17日前一次性付清。第四条约定租赁用途为集成吊顶、集成墙面，品牌扬子商品。第五条约定出租方有权要求承租方在其所租摊位内配置必需的消防设施、设备；为承租方创造良好的经营环境和公共卫生环境，有效维持市场公共秩序；为承租方的经营活动提供便利和合理的配套服务；负责市场公共设施、设备的维修、保养和运行管理工作。第六条约定承租方应按期接收摊位，按期足额向出租方支付本合同约定的租金；承租方属其所租摊位的消防第一责任人，承担所租摊位范围内的一切消防安全责任，负责所租摊位范围内消防设施、器材的配置和维护、保养工作，并确保摊位内有效灭火器不得少于个（每50平方米配备5KG的ABC干粉灭火器壹只）。租赁期限届满或合同终止时，承租方应于期限届满当日或合同终止当日将摊位完整的移交给出租方，并办理书面移交手续。否则，视为承租方继续租用、占用摊位，承租方应按本合同约定继续支付摊位租金、延期租金和相关费用。第八条约定租赁期内，承租方有权对所租摊位进行装修，但装修方案应提前经出租方书面同意，并遵守市场摊位装修规定、须知和要求，摊位装修费用由承租方承担。承租方的装修格局及装修选材应符合消防、防火相关规定，并自行办理消防报建、验收等手续。装修期间，承租方应按合同约定向出租方支付租金。承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置。第十二条约定为确保承租方全面履行本合同各项义务，本合同生效当日，承租方应向出租方支付合同保证金20000元。本合同保证金不计息，待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。第十四条约定本合同期限届满，承租方如要求续租的，须提前30日向出租方提出，经出租方同意后，双方应在本合同到期前15日另行签订租赁合同。同日，闽嘉公司（甲方）与李永才（乙方）签订《市场管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施市场管理一事达成一致意见。第一条约定摊位位于徐州市。第二条约定委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定市场管理费标准为3084.3元/月，市场管理费总额为37011.6元，乙方同意于2017年5月17日前向甲方付清上述市场管理费总额。第四条约定合同期内，甲方应为乙方创造良好的经营环境，并为乙方经营活动提供便利和合理的配套服务。乙方应按期足额向甲方支付本合同约定的市场管理费总额。第五条约定乙方未按期支付市场管理费的，每逾期一天，应按总欠款额的万分之六标准向甲方支付违约金。同日，闽嘉公司（甲方）与李永才（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施物业管理一事达成一致意见。第一条约定摊位位于徐州市。第二条约定委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定物业管理费标准为287.87元/月，物业管理费总额为3454.44元，乙方同意于2017年5月17日前向甲方付清上述物业管理费总额。2017年7月12日，闽嘉公司（甲方）与李永才（乙方）签订《装修协议书》一份，约定乙方在装修前必须与甲方签订入驻装修协议，从2017年7月13日至2017年9月12日装修完毕，乙方须交纳2000元装修保证金。李永才向闽嘉公司支付租金37011.6元、物业费3454.4元、合同保证金20000元。原告主张2018年9月12日至2019年9月11日的各项费用共计77477.6元（包括租金37011.6元、市场管理费37011.6元、物业费3454.4元）；2019年9月12日至2019年12月31日的各项费用共计23437元（包括租金11196元、市场管理费11196元、物业费1045元），被告欠款总额为100914.6元。本案原告出租给被告的摊位共两层，其中包括原告后搭建的夹层。被告主张该夹层系原告违规搭建，根据被告提供的徐州市云龙区房产服务中心对案外人徐芬、甘青青的信访答复意见书载明：“接到反映后，监察大队到现场核查，发现夹层钢梁架在原混凝土主梁上，疑似存在超过设计标准增大荷载的问题，监察大队向闽嘉公司送达了《责令整改通知书》（云建房改字[2020]第6号），依据《徐州市房屋使用安全管理条例》第十五条规定，责令闽嘉公司对家居广场内的夹层改造委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定。闽嘉公司于2020年6月9日将徐州恒诺建筑工程检测有限公司的《房屋安全鉴定报告》提交我单位，目前我单位正组织相关专家对鉴定报告的计算依据及结论进行论证，尚未进行备案归档。”本案审理过程中，原告提供了该鉴定报告结论部分的复印件，载明鉴定结论为被鉴夹层钢结构主体结构的实时安全性评定结果为Bsu级，安全性略低于本标准对Asu级的要求，尚不显著影响整体承载，有极少数构件应采取措施。被告另举证徐州市住房和城乡建设局在其网站中于2020年6月18日发布的《关于进一步加强市主城区房屋建筑装饰装修工程质量安全监督管理工作的通知（试行）》[徐住建发（2020）116号]，第一段载明“为进一步落实以人民为中心的发展思想，坚持问题导向，深刻吸取泉州“3.7”坍塌事故教训，坚决杜绝丰县安福小区违规拆除承重梁、鼓楼郡望花园违规改造、云龙区闽嘉建材市场违规改建等事件再次发生……”关于该夹层，原告主张不需要相关的规划许可。另查明，2017年5月14日，徐州市公安消防支队出具徐公消竣字（2017）第0007号《关于徐州闽嘉整体家居广场消防改造工程竣工验收消防备案检查合格的意见》，意见为：一、综合评定该工程竣工验收消防备案合格。……五、公众聚集场所投入使用、营业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。2018年6月6日徐州市公安消防支队云龙大队消防监督员在检查中发现闽嘉公司经营的闽嘉建材广场消防安全检查不合格擅自营业，于2018年6月28日出具徐云公（消）行罚决字[2018]0059号行政处罚决定书，决定给予闽嘉公司责令停产停业闽嘉建材广场，并处罚款3万元。原被告均陈述涉案合同于2020年1月1日解除。本院认为：关于涉案房屋租赁合同效力问题。按照《中华人民共和国消防法》第十五条规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应当向公安消防机构申报消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，即不以房屋是否经消防安全检查合格来确认房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同仍应按照合同法的相关规定判定其效力。被告另抗辩因原告出租给其的夹层而导致合同无效，案涉商铺所在的房屋并非《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定所涉的未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故不能以此判定涉案合同无效。对被告关于案涉租赁合同无效的意见，本院不予采信。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告均认可合同于2020年1月1日解除，关于合同的解除，涉案房屋租赁合同虽然约定承租人等商户是其所租摊位的消防责任第一人，但并不能排除闽嘉公司作为闽嘉建材广场实际经营者申报消防安全检查的义务。闽嘉公司在商场开业前未申报消防安全检查，并由此遭受行政处罚，同时因搭建夹层被下达了《责令整改通知书》，闽嘉公司对合同的解除存在过错。而原告作为承租人在签订合同时，明知涉案房屋未经开业消防安全检查，亦明知其承租商铺包含原告搭建的夹层，被告仍然承租涉案房屋并签订相关合同，对于合同的解除，被告亦存在一定的过错。双方当事人对合同的解除均有过错，合同解除后双方当事人亦均存在相应损失，比如被告主张的装修损失，以及闽嘉公司的预期收益损失等，本院酌定双方损失各自承担为宜。对于原告因过错而应承担的预期收益损失部分，结合原告的过错程度，对原告主张的租金、管理费及物业费，本院予以支持，对于逾期付款违约金，本院不予支持。故本院支持原告主张的欠付租金48207.6元、管理费48207.6元及物业费4499.4元，合计100914.6元，扣除已支付的合同保证金20000元，被告应向原告支付租金、管理费及物业费80914.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告李永才向原告徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司支付租金、管理费及物业费80914.6元；二、驳回原告徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3257元、保全费1295元，合计4552元，由原告徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司负担2552元，由被告李永才负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  魏雪梅人民陪审员  祁 静人民陪审员  贾新华二〇二一年一月十五日书 记 员  宋神保