上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初77061号原告：潘红英，女，1967年11月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：马军华，男，1964年1月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述二原告共同委托诉讼代理人：茅健，上海市杰豪律师事务所律师。被告：黄建明，男，1958年10月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈峰，上海汉盛律师事务所律师。被告：黄建芳，女，1954年8月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈子斌(系被告黄建芳丈夫)，住上海市浦东新区。被告：黄建娟，女，1954年8月22日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：黄建英，女，1956年10月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：戴志刚(系被告黄建英丈夫)，住上海市浦东新区。被告：黄建琴，女，1962年5月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴共同委托诉讼代理人：马璐璐，上海观驰律师事务所律师。第三人：上海品兴房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区洲海路XXX号XXX室。法定代表人：张建国。原告潘红英、马军华与被告黄建明、黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，并追加上海品兴房地产开发有限公司(以下简称品兴公司)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。后因案情需要，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，转为普通程序，由审判员独任审理，再次公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人茅健，被告黄建明及其委托诉讼代理人陈峰、黄建芳及其委托诉讼代理人陈子斌、黄建英及其委托诉讼代理人戴志刚、黄建琴，以及被告黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴共同委托诉讼代理人马璐璐到庭参加诉讼。第三人品兴公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告潘红英、马军华向本院提出诉讼请求：1.判令五被告办理上海市浦东新区高东二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋的产权由第三人变更登记于五被告名下；2.五被告于系争房屋产权变更为其名下后协助原告办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋产权由五被告变更为原告潘红英、马军华；3.五被告向原告支付迟延办理产权证的滞纳金人民币(币种下同)30万元。事实和理由：2016年6月29日，两原告与黄国安、徐秀珍签订《房屋买卖合同》，约定黄国安、徐秀珍将上海市浦东新区高东二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售两原告。原告随后入住至今。2018年12月10日，黄国安去世，2019年7月29日，徐秀珍去世。五被告为上述二人的法定继承人。目前系争房屋已经满足交易条件，被告拖延办理产权证，原告为维护合法权益，起诉来院，要求判如所请。被告黄建明辩称，同意配合原告办理过户手续，但目前系争房屋正由本院进行析产、继承诉讼，待确定权利人后再配合原告办理手续。另外，被告不同意支付滞纳金，同时认为滞纳金标准过高，请求予以调低，同意补偿原告诉讼费和律师费。被告黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴共同辩称，目前当事人就包括系争房屋在内的析产、继承诉讼正在进行过程中，请求本案中止审理。如果判决房屋归四被告所有，则同意配合原告办理过户手续，但不同意支付滞纳金，因为此前四被告与原告未曾接触，即便要承担滞纳金，也应由被告黄建明承担。同时，合同约定的滞纳金标准过高，请求予以调低。第三人品兴公司未到庭参加诉讼，也未发表意见。经审理查明，2014年1月16日，黄建明与上海浦东工程建设管理有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，被安置人为徐秀珍、黄国安、黄建明、沈秀丽、马颖超、黄峥嵘、林佳敏、黄建琴、徐惠龙、徐征东。安置六套房屋，包括系争房屋在内。2016年4月8日，徐秀珍、黄国安与品兴公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由徐秀珍、黄国安向品兴公司购买系争房屋。2016年6月29日，徐秀珍、黄国安(甲方)与两原告(乙方)签订《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售乙方，转让价款228万元，乙方于签订本合同之日支付甲方定金50,000元，2016年7月15日前支付甲方第二笔款项800,000元，2016年11月1日前支付甲方第三笔款项950,000元，交易当日付清480,000元。甲方未按合同约定的在过户条件成熟后60日内办理完房产过户，应当向乙方支付滞纳金，滞纳金按乙方已付款的每日5‰计算，逾期超过60日后，甲方仍未办理的，乙方有权单方面解除合同，并书面通知甲方，甲方应无条件返还乙方已付房款外，还必须赔偿150万元给乙方，作为违约金。甲方为到手价，如甲方产生遗产税由甲方继承人承担，交易过程中所产生的契税、中介费、手续费等由乙方承担。合同上，落款处除两原告与徐秀珍、黄国安的签名外，还有黄建明、黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴的签名。合同签订后，原告支付180万元购房款并入住系争房屋。另查明，黄国安与徐秀珍为夫妻关系，黄国安于2018年12月10日死亡，徐秀珍于2019年7月29日死亡，二人父母均先于其死亡。二人育有五个子女，即黄建明、黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴。2016年5月19日，品兴公司取得系争房屋的大产证。2020年5月2日，黄建明、黄峥嵘、林佳敏、沈秀丽、马颖超、黄建琴、徐惠龙、徐征东签署《家庭协议书》，约定系争房屋登记在黄国安、徐秀珍名下。2020年12月9日，本院受理黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴起诉黄建明、沈秀丽、马颖超、黄峥嵘、林佳敏、徐惠龙、徐征东法定继承纠纷、共有纠纷一案，案号为(2020)沪0115民初93165号。黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴要求对除系争房屋外的动迁安置房屋进行分割，并对该案被告已收取的系争房屋售房款进行分割。目前该案正在审理中。审理中，原告已将480,000元购房款缴至本院代管账户，并表示，同意于办理完过户手续之后支付给被告。本院认为，两原告与黄国安、徐秀珍签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，并无违反法律禁止性规定之情形，应为合法有效。黄国安、徐秀珍生前与开发商品兴公司已经签订《上海市商品房预售合同》，由二人购买系争房屋，说明黄国安、徐秀珍将系争房屋出售两原告系有权处分。现黄国安、徐秀珍已经死亡，五被告作为其法定继承人，应当继续履行《房地产买卖合同》。鉴于系争房屋已经符合交易条件，原告请求过户的诉请，于法有据，本院予以支持。被告辩称其正对系争房屋进行析产、继承诉讼，但一方面，从(2020)沪0115民初93165号案件原告的诉讼请求来看，并未要求对系争房屋进行分割，而是对系争房屋售房款进行分割；另一方面，黄国安、徐秀珍生前已将系争房屋出售原告，五被告在取得系争房屋产权后应继续履行《房地产买卖合同》，配合原告办理过户手续，而非径直对系争房屋进行分割。同时，系争房屋售房款确系遗产范围，被告可在(2020)沪0115民初93165号案件中予以处理。在过户条件早已满足的情况下，五被告直至本次诉讼仍坚持认为先处理析产、继承案件，再配合原告办理过户手续，显然缺乏依据，构成违约，原告诉请要求被告支付滞纳金，本院可予支持。同时，被告主张的滞纳金标准过高，请求予以调低，本院综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金标准调整为20万元。关于购房尾款，原告表示于办理完过户手续之后支付给被告，符合《房地产买卖合同》的约定，本院自可照准。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、第三人上海品兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内配合办理将上海市浦东新区高东二路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至被告黄建明、黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴名下的手续，同日，上述被告配合办理将上述房屋过户登记至原告潘红英、马军华名下的手续；二、原告潘红英、马军华应于上述判决第一项内容全部履行完毕当日支付被告黄建明、黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴购房款480,000元；三、被告黄建明、黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴支付原告潘红英、马军华滞纳金200,000元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,040元，由被告黄建明、黄建芳、黄建娟、黄建英、黄建琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年三月十日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。