上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初15812号原告(反诉被告)：茵阁酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：邵慧，执行董事。委托诉讼代理人：马小红，男。委托诉讼代理人：王瑞平，男。被告(反诉原告)：李青，男，1977年10月14日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：徐彩平，上海金亭律师事务所律师。原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司(以下简称茵阁公司)与被告(反诉原告)李青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人马小红、王瑞平，被告(反诉原告)李青及其委托诉讼代理人徐彩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茵阁公司向本院提出诉讼请求：1、确认茵阁公司与李青签订的房屋租赁合同无效；2、判令李青返还茵阁公司押金100,000元；3、本案诉讼费由李青承担。事实与理由：2017年6月，李青将上海市金山区龙胜路XXX号2幢东幢3600平方米的办公用房转租给茵阁公司作为酒店营业用房。根据李青与房屋所有权人上海建阳工程建设有限公司(以下简称建阳公司)的约定，李青有权转租的房屋面积为2000平方米。李青的转租行为无效，而且李青改变房屋用途，转租的3600平方米中有200平方米是违法建筑，因此李青与茵阁公司签订的《房屋租赁合同》无效，李青应当返还茵阁公司押金100,000元。故此，茵阁公司提起诉讼，请求判如所请。李青答辩并反诉称：李青是合法转租，李青与茵阁公司签订的《房屋租赁合同》合法、有效，故不同意茵阁公司的诉讼请求。同时，李青向本院提出如下反诉请求：1、确认李青与茵阁公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月16日解除；2、判令茵阁公司支付租金328,500元、滞纳金98,550元(暂计至2018年11月15日，以后按日3‰计算)；3、判令茵阁公司支付房屋占有使用费(自2018年11月17日至实际搬离之日，按每日3,600元计算)；4、判令茵阁公司支付的押金100,000元不予返还，归李青所有；5、判令茵阁公司立即搬离上海市金山区龙胜路XXX号XXX幢房屋，并将注册地址从该房屋中迁出。事实与理由：2017年6月1日，李青与茵阁公司签订一份《房屋租赁合同》，2018年1月18日，双方又签订一份《房屋租赁补充协议》。根据合同和协议的约定，李青将上海市金山区龙胜路XXX号XXX幢房屋出租给茵阁公司作为酒店经营用房，茵阁公司应于2018年8月15日支付下一付款周期的租金328,500元，但经李青多次催讨，茵阁公司未予付款。按照合同约定，茵阁公司从收租之日起累计拖欠租金90天的，茵阁公司除承担滞纳金外，李青有权单方面解除合同，并不退还押金。故此，李青提起反诉，请求判如所请。经审理查明，上海市金山区龙胜路XXX号XXX幢房屋产权人为建阳公司，房屋建筑面积为8091平方米，用途为办公。2016年8月1日起，建阳公司将该幢房屋中的约4000平方米出租给李青，租赁期限为15年，李青对全部的租赁面积拥有转租权。2017年6月1日，李青与茵阁公司的发起人邵慧签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：邵慧向李青承租上海市金山区龙胜路XXX弄XXX号房屋(合同对租赁物地址表述有误，应为上海市金山区龙胜路XXX号XXX幢)中的3600平方米；房屋用途为宾馆住宿及配套餐饮等；租赁期限为自2017年6月1日起至2027年5月30日止，共计10年；免租期为7个月，自2017年6月1日至2017年12月31日止；第一年租金为1,314,000元，租金单价为每平方米每日1元，前5个租赁年度租金不变，从第6个租赁年度起，租金在上一年租金的基础上环比递增4%，以后年度不再递增，直至合同到期日止；租金的支付方式为押一付三；租金的付款周期为3个月度，第一次付款在免租期最后一个月租赁期前30天之内支付，以后应于每个付款周期结束前10天内支付下一周期的租金，李青应于约定付款周期前将房屋所在地税务机关认可的正规发票交付给邵慧，若李青未能按时开出票据而导致邵慧付款延误，邵慧不承担因拖欠房屋租费引发的违约责任，无需向李青支付违约金；邵慧承担租赁期内水、电、煤、通讯以及其它相关费用，并按照相关部门制定的标准自行缴纳；李青保证房屋可用于餐饮住宿等商业用途，水电煤及消防等各项基础配套设施齐全完善，邵慧能够办理相关证照和营业手续，李青协助、配合邵慧办理证照手续；如因房屋本身的原因及李青原因导致邵慧无法办理相关证照和营业手续，或者迟延办理，最终根本无法办理，则邵慧有权解除合同，且不承担任何违约责任，李青应退还邵慧已支付的租金，并支付相应的利息，同时赔偿邵慧所有损失；邵慧若拖欠租金、电费、水费、通讯费以及履约保证金，每逾期一天，按照拖欠总额的3‰标准支付滞纳金；从收租之日起累计拖欠租金满90天，邵慧除承担滞纳金外，李青有权单方面解除合同，且不退还押金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，李青按约向邵慧交付了房屋。李青向邵慧交付的房屋中，3440平方米为合法建筑，位于龙胜路XXX号2幢主楼的东面半幢；160平方米未取得合法的审批手续，位于龙胜路XXX号2幢主楼的后面，为一层平房。邵慧于2017年6月8日向李青支付押金100,000元。2018年1月18日，李青与邵慧又签订了一份《房屋租赁补充协议》，协议约定：考虑到客观情况，李青同意将免租期延长一个半月，即自2017年6月1日至2018年2月15日止；因邵慧的资金周转问题，李青同意邵慧在2018年2月28日支付两个半月的租金273,750元以及滞纳金3,813元；邵慧在2018年5月15日前支付三个半月的租金383,250元；2018年8月16日以后的租金按照原合同确定的时间、数额和支付方式履行；如邵慧从2018年5月15日开始迟延支付租金的，按每日3‰支付滞纳金；李青须在租金支付日之前，开具房屋所在地税务机关认可的正规发票交付给邵慧，邵慧见票后在付款期内安排付款，因李青提供票据延误导致付款迟延，邵慧不承担任何责任。又查明，2017年7月5日，茵阁公司成立，邵慧担任法定代表人。茵阁公司对邵慧在与李青合同关系中的行为予以追认。茵阁公司将向李青承租的房屋作为其开办的上海茵阁假日酒店的经营用房。2018年2月底上海茵阁假日酒店开业，2018年4月上海茵阁假日酒店营业所需证照全部办全。另查明，2018年8月15日之前茵阁公司应付租金657,000元，茵阁公司已付清，该部分租金的发票由上海隆淦物业有限公司(以下简称隆淦公司)开具，茵阁公司也已接受隆淦公司开具的该部分租金的发票。2018年8月16日至2018年11月15日租金328,500元的发票，已由隆淦公司于2018年8月16日开具，茵阁公司于同日接收了该部分发票，但拒付租金。2018年11月16日，李青以微信方式通知邵慧，解除双方之间的房屋租赁合同。诉讼中，茵阁公司认为李青交付房屋面积不到3600平方米，故向本院申请对李青交付的房屋面积进行测绘。本院委托上海至一测绘科技有限公司后，茵阁公司未缴纳鉴定费，视为其撤回申请。庭审中，茵阁公司认可李青交付的房屋面积为3600平方米。双方确认3600平方米中160平方米未取得合法审批手续。以上事实，由茵阁公司提供的茵阁公司的营业执照、茵阁公司出具的证明、李青与邵慧签订的《房屋租赁合同》、李青与邵慧签订的《房屋租赁补充协议》、李青与建阳公司签订的《房屋租赁合同》、隆淦公司开具的发票、李青出具的押金收据、茵阁公司发给李青的函件、李青与邵慧的微信通信，李青提供的李青与邵慧签订的《房屋租赁合同》、李青与邵慧签订的《房屋租赁补充协议》、李青与建阳公司签订的《房屋租赁合同》、李青与建阳公司签订的《补充协议》、房地产权证、隆淦公司开具的发票、李青与邵慧的微信通信，以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点在于：一、合同是否有效。茵阁公司认为，合同全部无效。理由是，第一、出租房屋中部分是违法建筑，导致茵阁公司合同目的无法实现，继而导致合同全部无效；第二、房屋原用途为办公用房，李青擅自改变房屋用途，其行为违法，因而其与茵阁公司签订的房屋租赁合同无效。李青认为，违法建筑是李青无偿提供给茵阁公司作为仓库使用，因此不影响合同效力，合同是有效的。本院认为，出租房屋中160平方米未取得合法的审批手续，而且李青也按每平方米每日1元计收租金，因此合同中对于这160平方米的约定无效。合同部分无效不影响其他部分的效力。出租房屋中3440平方米是合法建筑，且李青有权转租，因此合同中对于这3440平方米的约定有效。茵阁公司在承租房屋后办全了上海茵阁假日酒店营业所需的全部证照，说明相关部门已同意改变房屋用途，改变房屋用途对合同效力并无影响。二、茵阁公司拒付租金是否构成违约。茵阁公司认为，李青没有提供符合约定的发票，隆淦公司代开发票违法，茵阁公司有权拒付租金，茵阁公司拒付租金不构成违约。李青认为，其已向茵阁公司提供发票，茵阁公司拒付租金已构成违约。本院认为，合同并未禁止代开发票，茵阁公司已接受隆淦公司代开的租金发票，并已支付了2018年8月15日之前的租金，双方已形成交易习惯，李青提供隆淦公司代开的租金发票符合合同约定，茵阁公司拒付租金已构成违约，应承担违约责任。至于隆淦公司代开发票是否违法，应由相关行政机关处理，并不构成茵阁公司拒付租金的理由。根据以上论述，本院认为，李青与茵阁公司之间的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》部分无效。有效部分，茵阁公司应当按约支付租金；无效部分，茵阁公司仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。2018年11月16日，李青通知茵阁公司解除合同，此时茵阁公司迟延支付租金已超过90天，李青有权解除合同，故本院确认李青与茵阁公司之间的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》中的有效部分于2018年11月16日解除。合同解除后，茵阁公司应当搬离，并应支付欠付的2018年8月16日至2018年11月15日的租金313,900元(计算公式：328,500元×3440平方米÷3600平方米﹦313,900元)、欠付的2018年8月16日至2018年11月15日的房屋占有使用费14,600元(计算公式：328,500元×160平方米÷3600平方米﹦14,600元)。此外，茵阁公司还应参照合同约定的租金标准支付合同解除之日至茵阁公司实际搬离之日的房屋占有使用费。因茵阁公司违约，造成《房屋租赁合同》被解除，按照合同约定，押金不予退还。合同约定茵阁公司延期支付租金的滞纳金的计付方法为欠款额的日3‰，茵阁公司认为约定的滞纳金计付方法过高，要求调整。本院认为，合同约定的滞纳金的计付方法确实过高，本院调整为以所欠租金313,900元为基数，从开具租金发票的次日起至茵阁公司实际支付之日，按年利率24%计算。对于李青要求茵阁公司将注册地址从上海市金山区龙胜路XXX号XXX幢迁出的诉讼请求，因该诉讼请求不属于民事案件处理范围，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司与被告(反诉原告)李青签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》中对于上海市金山区龙胜路XXX号2幢主楼后面160平方米租赁物的约定无效；二、确认原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司与被告(反诉原告)李青签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》有效部分已于2018年11月16日解除；三、原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司于本判决生效后一个月内搬离上海市金山区龙胜路XXX号XXX幢房屋；四、原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)李青2018年8月16日至2018年11月15日的租金313,900元；五、原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)李青2018年8月16日至2018年11月15日的房屋占有使用费14,600元；六、原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)李青滞纳金(以313,900元为基数，自2018年8月17日起至实际支付之日，按年利率24%计算)；七、原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司于本判决生效后一个月内支付被告(反诉原告)李青自2018年11月17日起至原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司实际搬离之日止的房屋占有使用费(按每日3600元计算)；八、原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司已支付给被告(反诉原告)李青的押金100,000元不予返还；九、驳回原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)李青的其他诉讼请求。原告(反诉被告)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司已预交，由原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司负担；反诉案件受理费9070元，被告(反诉原告)李青已预交，由原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司负担7700元，被告(反诉原告)负担1370元，原告(反诉被告)茵阁酒店管理(上海)有限公司所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  赵宪章审 判 员  顾红顺人民陪审员  潘一英二〇二〇年二月二十五日法官 助理  胡静怡书 记 员  陆 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。