广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初25798号原告深圳市大美汽车美容服务有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗街道梨园路**宝能汽车大楼****，统一社会信用代码91440300MA5F6GHE94。法定代表人何花。委托诉讼代理人肖达文，男，汉族，1979年10月3日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，系公司经理。委托诉讼代理人利耀雄，广东穗江律师事务所律师。被告谭法昌，男，汉族，1984年4月5日出生，身份证住址广东省紫金县，委托诉讼代理人牛垚，广东普罗米修律师事务所律师。被告叶志辉，男，汉族，1976年4月9日出生，身份证住址广东省惠州市惠阳区，上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳市大美汽车美容服务有限公司的委托诉讼代理人肖达文、利耀雄，被告谭法昌及其委托诉讼代理人牛垚到庭参加了诉讼。被告叶志辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2019年8月26日，原告在深圳市龙岗区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台以22489016元竞得拍卖标的物被告叶志辉所有的登记在张建辉、张秋容名下的深圳市龙岗区布吉坂田西村79号私宅一栋（房产证号为10××**）。2019年10月14日，原告签署拍卖成交确认书，领取执行裁定书并办理拍卖交付手续，由原告自行提取拍卖标的物。2017年1月4日，被告叶志辉与被告谭法昌签订房屋租赁合同，约定由被告谭法昌承租被告叶志辉所有的深圳市龙岗区布吉坂田西村3巷3号房产（即深圳市龙岗区布吉坂田西村79号，房产证号10××42），租赁期限20年，自2017年1月1日起，被告谭法昌需在2017年1月4日、2月4日和3月4日各支付押金1000000元，合计3000000元，每月应交租金56000元，每两年递增5%。该租约在龙岗区人民法院拍卖公告有提示，并由竞买人自行核实其真实性。原告买受上述拍卖标的物后，要求被告谭法昌向原告履行租约，但被告谭法昌表示押金已交付给被告叶志辉，虽经龙岗法院调处，两被告拒绝退交押金，拒绝按该租赁合同履行。原告已取得拍卖标的物，根据“买卖不破租赁”原则，若两被告签署的房屋租赁合同真实有效，承租人即被告谭法昌应向原告继续履行租约，交纳押金和租金，被告叶志辉在房屋产权变更后已经没有依据占有押金，其应向原告返还其收取的押金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告谭法昌继续履行其与被告叶志辉于2017年1月4日签订的《房屋租赁合同》；2、被告叶志辉退还原告押金3000000元，被告谭法昌承担连带责任；3、被告谭法昌自2019年10月14日起向原告支付租金（2017年1月起每月租金为56000元，每两年递增5%）；4、两被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求：1、确认被告谭法昌与被告叶志辉于2017年1月4日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告叶志辉退还原告押金300万元，并将房屋腾空交还给原告；3、被告谭法昌自2019年10月14日起向原告支付房屋使用费（2017年1月起每月56000元，每两年递增5%）。后，原告申请撤回变更诉讼请求，经本院释明后，仍坚持主张《房屋租赁合同》有效并请求按原诉讼请求予以审理。被告谭法昌书面辨称，1、原告的第二条诉讼请求不能成立，原告无任何依据向被告谭法昌再收取押金，被告叶志辉也无需向原告退还押金。2017年1月4日，谭法昌和叶志辉签订了《房屋租赁合同》，约定谭法昌承租叶志辉所有登记在张建辉、张秋容名下的深圳龙岗区布吉坂田西村3巷3号房产（即深圳市龙岗区布吉坂田西村79号房），租赁期限为2017年1月1日至2037年1月1日。该合同的第二条租金及押金条款约定了在2017年1月4日、2月4日、3月4日支付租赁押金3000000元，租金每月向被告叶志辉交付28000元。合同签订后，谭法昌积极履行了合同义务，向叶志辉支付了押金共计3000000元，叶志辉出具了收据。谭法昌已经完全按《房屋租赁合同》的约定履行了应尽的各项合同义务。根据买卖不破租赁的原则，原告取得涉案房屋的产权是在2019年10月14日之后，属于对房屋租赁合同的承继方，租赁条件保持不变，原告根本没有权利要求谭法昌重复履行合同义务的权利。谭法昌已经将押金3000000元支付给了叶志辉，根据原合同已经履行了应尽的合同义务，原告起诉要求谭法昌对叶志辉收取的3000000元押金退还承担连带责任，属于单方对原来已经生效的《房屋租赁合同》的变更，既没有法律依据，也没有合同依据，显然不能成立。谭法昌与叶志辉之间关于涉案房产的押金，属于谭法昌与叶志辉之间的债权债务关系，与原告无关。2、原告的第三条诉讼请求不能成立，原告无权单方变更原《房屋租赁合同》，谭法昌只有每月交付28000元租金的义务。根据《房屋租赁合同》第二条第二款约定：“房屋每月租金为56000元，甲乙双方各占50%，即乙方每月应付甲方28000元”，即谭法昌作为乙方应付租金为每月28000元。自2017年1月1日起，谭法昌每月向叶志辉支付28000元，双方按照此约定已经履行了合同两年零九个月有余。原告通过公开竞买的方式于2019年10月14日后才取得涉案房产的物权，根据买卖不破租赁原则，原告只有继承原合同的权利与义务，没有单方变更原合同的权利，现原告要求谭法昌支付租金每月56000元，属于单方面对原合同的变更，与原合同的约定不符，谭法昌只有在2019年10月14日后按月向原告交付28000元的义务。被告谭法昌补充辨称，押金3000000元已经由被告谭法昌支付给了叶志辉，因此原告要求谭法昌支付押金3000000元的请求，只能向叶志辉进行，与被告谭法昌没有关系，民法总则及相应法律也没有关于承担押金返还的连带责任的规定。被告叶志辉书面辩称，1、原告的第二条诉讼请求不能成立，叶志辉无需向原告退还押金。2017年1月4日，谭法昌和叶志辉签订了《房屋租赁合同》，约定谭法昌承租叶志辉所有登记在张建辉、张秋容名下的深圳龙岗区布吉坂田西村3巷3号房产（即深圳市龙岗区布吉坂田西村79号房），租赁期限为2017年1月1日至2037年1月1日。该合同的第二条租金及押金条款约定了在2017年1月4日、2月4日、3月4日支付租赁押金3000000元。合同签订后，谭法昌向叶志辉支付了押金共计3000000元，叶志辉向谭法昌出具了收据，原合同成立生效，并且已实际履行了两年九个月之久。叶志辉作为涉案房屋的业主，有权按《房屋租赁合同》的约定向谭法昌收取租赁房屋押金的权利，原告取得涉案房产的物权是在2019年10月14日之后，属于对房屋租赁合同的承继方，原告根本没有权利要求叶志辉将自己合法取得的财产让渡给原告。叶志辉向法院提交的评估报告书、竞买须知、竞买公告及拍卖成交确认书可以证明，原告完全了解并接受标的物现状和一切已知及未知的瑕疵。上述证据同时可以证明，涉案房产存在20年租约的权利瑕疵，且执行法院不负责清理租约，对涉案房产的拍卖价值必然产生极大的影响，否则会有更多的人参与进来，导致涉案房产的拍卖价值被严重降低。原告的竞买行为表明其对涉案房产存在权利瑕疵后的价值认可，相应的原告购买涉案房产对价远远低于没有20年左右的房产。叶志辉依据原合同收取的房屋租赁押金3000000元的时间在2017年3月4日之前，属于叶志辉与谭法昌之间的债权债务关系，与原告无关。原告成为涉案房产的承继方，享有涉案房产的物权是在2019年10月14日之后，无权追溯原业主依法享有的财产权。原告混淆了合同的承继与转让之间的区别，原告对叶志辉的诉求既无法律依据也无合同依据，显然不能成立。2、原告的第三条诉讼请求不能成立，原告无权单方变更原《房屋租赁合同》，原告通过公开竞买的方式于2019年10月14日后才取得涉案房产物权，根据买卖不破租赁原则，原告只有承继原合同的权利与义务，没有单方变更原合同的权利，现原告要求谭法昌每月支付租金56000元，属于单方面对原合同的变更，与原合同约定不符，原告只有按原合同的约定，在2019年10月14日后要求谭法昌每月支付28000元租金的权利。因原告申请撤回变更诉讼请求，被告叶志辉补充答辩意见：1、本案案由是房屋租赁合同纠纷，被告叶志辉不是本案适格被告，原告与叶志辉不存在租赁合同关系，且龙岗区人民法院对本案不享有管辖权。2、原告不具备向被告叶志辉请求返还押金的权利基础，押金是归承租人谭法昌所有，依据合同相对性原则，也只有谭法昌才有资格向叶志辉请求返还押金。3、在（2018）粤0307执6259号执行案中，仍有3000000元房屋拍卖所得款项未向叶志辉划转，直接导致叶志辉无力再支付。综上，原告作为涉案房产的继受人，其诉请既无法律依据，也无合同依据，应驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2019年8月26日，原告在本院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，以22489016元的价格竞得拍卖标的物即叶志辉所有的登记在张建辉、张秋容名下的深圳市龙岗区布吉坂田西村79号张建辉私宅一栋（不动产证号为10××42），原告于2019年10月14日到本院签署了《拍卖成交确认书》，办理了拍卖标的物交付手续，由原告自行提取拍卖标的物。根据原告提交的《不动产权资料电脑查询结果表》，显示登记在张建辉、张秋容名下的深圳市龙岗区布吉坂田西村79号张建辉私宅一栋（不动产证号为10××42），登记编号为6000055419，私宅层数为4，建筑面积为372.2平方米，备注内容为：“深圳市龙岗区人民法院的（2011）深龙法执字第837号等系列案《执行裁定书》及《协助执行通知书》已将该房产裁定过户给叶志辉（身份证号：，但未办理房地产证。现根据法律文书办理裁定过户备注，如有产权纠纷由法院协调解决。2019年10月12日，深圳市龙岗区人民法院送达（2018）粤0307执6259号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，要求协助将该房产强制转让给买受人深圳市大美汽车美容服务有限公司（统一社会信用代码：91440300MA5F6GHE94）所有；过户登记须以符合国家及深圳市现行有关房地产调控规定为前提，否则不予办理产权过户登记手续。文书注明原查封案号（2018）粤0307执6259号。待办理转移登记时注销该备注。”根据被告叶志辉提交的本院于2019年6月18日作出的（2019）粤0307执异89号执行裁定书，显示叶志辉于2011年1月4日通过本院（2013）深龙法执字第837号等系列案执行裁定书取得位于深圳市龙岗区布吉坂田西村79号张建辉私宅一栋的使用权，该裁定书的裁定内容如下：1、将被执行人张建辉与张秋容共有位于深圳市龙岗区布吉坂田街道坂田西村79号房产使用权（原房地产权号深房地字第**，现地址深圳市龙岗区坂田街道坂田西村三巷三号，该房产2008年6月10日重建，申报楼层共11.5层，建筑面积为1900平方米，张建辉占84%份额，张秋容占16%份额）作价为人民币560万元抵债给申请执行人叶志辉（身份证号）使用；2、解除上述房产的查封[原查封案号为（2010）深龙法民一初字第2006号]，并交付申请执行人叶志辉使用；3、该房产使用权遇国家政策征收或者拆迁及能否办证风险、办证费用由申请执行人叶志辉自行承担。根据原、被告提交的《房屋租赁合同》，显示叶志辉作为出租人即甲方，谭法昌作为承租人即乙方，双方于2017年1月4日签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于深圳龙岗区布吉街道坂田西村3巷3号楼房，共计十一层半，房间共计51套，租赁期限为2017年1月1日至2037年1月1日共计20年，甲方应于2017年1月1日前将房屋按约定条件（见其他约定）交付给乙方，房屋经甲乙双方交验、签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，清算各自应当承担的费用；约定乙方需交给甲方房屋押金3000000元，分三次支付：第一次需于2017年1月4日支付1000000元，第二次需于2017年2月4日支付1000000元，第三次需于3月4日支付1000000元；房屋每月租金为56000元，甲乙双方各占50%，即乙方每月应付甲方租金28000元；支付方式为现金、银行汇款或网银转账，每月10日前支付下一个月租金；租金每两年递增5%。被告谭法昌认为《房屋租赁合同》合法有效，同意继续履行合同，但租赁条件应保持不变，被告叶志辉对《房屋租赁合同》的真实性认可。庭审时，原告陈述谭法昌提交的押金及租金收款收据都是单方手写制作的，有一些没有签名，不能作为证明被告谭法昌已支付押金的有效证据，也没有其他转账记录或交易记录予以证明；谭法昌提交的银行支付结算业务委托凭证显示用途是工程款，与押金没有关联，而且支付金额是827800元，与约定的1000000元存在很大区别，故不认可其真实性；叶志辉认为押金仍为谭法昌的财产，那么当涉案《房屋租赁合同》履行完毕以后，新出租人即原告是要将押金退还给谭法昌的，原出租人即叶志辉收取了该押金，则应该将押金移交给原告；虽然叶志辉将房屋租给谭法昌，但实际上是双方共同经营，所以租金由双方各担28000元，56000元的租金才是符合市场行情的，故原告只要按合同显示的租金金额去执行就行。被告谭法昌陈述,转账的827800元实际上就是押金，只是当时对银行工作人员说是工程款，所写的收据有所疏漏是很正常的，双方并不专业，但收据上面内容确系叶志辉所写；涉案房产历史遗留申报是1900平米，2011年法院裁定书上也是1900平米，共11.5层，有一部分是原业主在2008年左右加建的，不过没有去修改房产证；谭法昌与叶志辉系朋友关系，故叶志辉将房屋租给谭法昌，之后谭法昌分租给了几十户住户，由谭法昌出租、管理及使用整栋房子。被告叶志辉陈述，第一笔1000000元押金先是谭法昌将827800元转账到叶志辉账户上，剩余部分押金在叶志辉要求下由谭法昌用现金补足了，之后的两笔押金谭法昌也已经实际支付完毕；因为租赁期限比较长，且每月租金为28000元，故约定的房屋租赁押金金额较高；涉案房屋租金正常情况下为56000元，因收了谭法昌3000000元押金，故约定谭法昌每月只需支付28000元租金；收据上的签名不一样是因叶志辉是根据心情签的，收据连号也是购买的时候就有了；合同约定的3000000元押金是押20年，每年150000元，所以2017年1月至2019年10月的押金约450000元应该押在叶志辉这里直至合同期满，其余的2550000元无论退给谭法昌还是原告都可以，只要他们按照合同要求履行即可。本院认为，原告于2019年8月26日通过司法拍卖取得登记在张建辉、张秋容名下的位于深圳市龙岗区布吉坂田西村79号张建辉私宅一栋（不动产证号为10××42，不动产登记层数为4层，不动产登记建筑面积为372.2平方米），但双方提交的《房屋租赁合同》显示租赁房屋位于深圳市龙岗区布吉街道坂田西村3巷3号（楼房共计十一层半，房间共计51套），二被告均表示涉案房屋实际约1900平方米。因此，可看出涉案租赁合同约定的租赁房屋涉及违法违章建筑，涉案租赁合同违反了法律的强制性规定，应属无效。另，虽然原、被告均认可涉案租赁合同的真实性，但该合同约定的租赁期限、租赁押金及支付情况等内容，明显与常理不符，综合本案实际情况，本院亦难以确定涉案租赁合同系谭法昌与叶志辉的真实意思表示，故涉案租赁合同亦应认定无效。经本院释明后，原告仍坚持主张涉案租赁合同合法有效，并基于有效合同提出相关诉求，原告的诉请事实及法律依据不足，本院予以全部驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告深圳市大美汽车美容服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费31248元，财产保全费5000元，共计36248元（原告已预缴），由原告深圳市大美汽车美容服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  易小波人民陪审员  曾宪平人民陪审员  张连妹二〇二〇年九月一日书 记 员  钟沐辰