上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7297号原告：刘志勇，男，1964年7月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区朱家角镇东市街**。委托诉讼代理人：罗立佳，上海源杰律师事务所律师。被告：庄海荣，男，1956年7月6日出生，汉族，户籍户籍地上海市青浦区朱家角镇横江村南港****。div>委托诉讼代理人：卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹云贺，上海辉和律师事务所律师。第三人：上海市青浦区朱家角镇人民政府，住所地上海市朱家角镇沙家埭路**。负责人：乔惠锋，镇长。委托诉讼代理人：高雪林，上海市珠玑律师事务所律师。原告刘志勇诉被告庄海荣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年5月21日公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人罗立佳、被告及其委托诉讼代理人卓晴晴到庭参加诉讼。为查明案件事实，依原告申请，本院依法追加案外人上海市青浦区朱家角镇人民政府为本案第三人。本案于2019年10月14日第二次公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人罗立佳、被告及其委托诉讼代理人卓晴晴、第三人委托诉讼代理人高雪林到庭参加诉讼。审理中，原告申请司法审价，本院依法委托了相应的审价机构进行司法审价。本案于2020年4月28日第三次公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人罗立佳、被告及其委托诉讼代理人卓晴晴到庭参加诉讼。第三人上海市青浦区朱家角镇人民政府经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告刘志勇向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告拆迁补偿款人民币1,410,123.30元；二、案件受理费、评估费由被告承担。事实和理由：1994年被告申请了168平方米的造房用地。2004年8月，原、被告签订了宅基转让协议书一份，由被告转让位于上海市青浦区朱家角横江村南港14组的部分宅基地给原告造房，转让总价55,000元，协议还约定，如遇动迁，按协议书面积所赔金额归原告所有，与被告无关。之后，原告按协议约定支付了被告宅基转让款55,000元，同时原告在该宅基上建造了80平米的房屋。2017年6月，该宅基上的房屋全部拆迁，被告取得了拆迁安置房，现金补偿款，原告在该宅基上建造了房屋，理应得到安置补偿，为此，原告多次向被告索要，被告置之不理。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。原告主张补偿款的理由是，2004年双方签订宅基地转让协议，转让价款5.50万元，宅基地宽4米，深6.50米，场地深度4米，宽7米。转让总的宅基地面积为54平方米。原告在54平方米的宅基地上建造的房屋面积82.55平方米。当时签订宅基地转让协议时没有房屋，在总的宅基地面积是168平方米上建造了279.35平方米房屋。此次动迁中，被告获得3套动迁房屋，总面积为252平方米房屋。根据被告总被拆迁房屋的总面积为279.35平米，原告在空地上建造了82.55平米房屋，原告占比29.50%。对于补偿款，原告也应按照29.50%比例进行分割。目前根据评估结果，3套动迁房总价值660万元，根据660万元乘以29.50%等于1,947,000元，再以1,947,000元乘以70%等于1,362,900元。再剔除29.50%所占面积的购房款，当时被告购买3套动迁安置房对价为658,522.07元。658,522.07元乘以29.50%等于194,264元。1362,900元扣减194,264元为1,168,636元。279.35平方米被拆迁房屋，被告经评估后获得房屋补偿款818,601元，818,601元乘以29.5%等于241,487.30元。则原告获得总补偿款应为1,168,636元加上241,487.30元等于1,410,123.30元。故原告要求按照1,410,123.30元分割补偿利益。被告庄海荣辩称：不同意原告诉讼请求。对于原告上述陈述的真实性无异议，对于原告要求按照被告获得安置房补偿不认可，对于按照拆迁安置补偿协议中认定的金额主张补偿款也不予认可。理由在于：双方签订的宅基地转让协议无效，被告同意退还原告当时支付48,500元。确认宅基地转让后，由原告自行建造80平方米的房屋，约定的宅基地转让款为5.50万元，但是原告仅支付48,500元，剩余6,500元至今未付。2016年房屋开始动迁，2016年10月23日拆迁补偿安置协议由被告与第三人签订，共计所得补偿款818,601元，认定有效面积212平方米。目前所得动迁安置房3套，总面积约252平方米。其中一套安置房屋位于五浦汇A区34号401室，另外一套安置房屋被卖掉了，还有一套安置房屋空关着。3套安置房屋均位于五浦汇。按户安置，安置对象是被告，原告的户口属于户口属于城镇居民，偿款及购房指标。根据补偿清单，原告按照比例计算，对此被告不予认可。第三人上海市青浦区朱家角镇人民政府述称：本案与第三人无关。本案系争宅基地在2011年涉及动迁，212平米是第三人核定有效面积，不是实际建筑面积。第三人已经对被告进行了相关的货币及房屋补偿，也已履行完毕。经开庭审理查明：1994年6月8日，庄海荣与案外人尤小林、庄尤霞获土地管理部门批复，取得造房用地一块，但庄海荣未实际建造房屋。2004年8月5日，庄海荣与刘志勇签订《宅基转让协议书》一份，该协议书约定：“甲方将横江14组(南江101-2号)壹间私宅转让给乙方，(宽4米、深6.50米，场地深4米、宽7米)，总价伍万伍仟元人民币整，乙方第一次付现金肆万伍仟元，另外壹万元人民币在本年度底前付清。甲方保证乙方能正常建房，如有问题由甲方负责解决。此宅如遇动迁，按协议书面积计赔金额归乙方所得，与甲方无关，具体事宜由甲方出面商谈，动迁房源分配计划名额归甲方所有。”庄海荣作为甲方(出卖方)，刘志勇作为乙方(买进方)在上述协议书上签字确认。上述协议书中“壹间私宅”仅指的是宅基地，并无房屋。2004年9月刘志勇在系争宅基地上建造一楼一底房屋及两间平房，建筑面积82.55平米。2014年3月18日案外人尤小林、庄尤霞以农村房屋买卖合同纠纷为由起诉庄海荣、刘志勇，要求确认庄海荣与刘志勇于2004年8月5日签订的宅基地《转让协议》无效，本院于立案受理后，经审理后于2014年7月18日作出(2014)青民三(民)初字第1039号民事判决：庄海荣与刘志勇于2004年8月5日签订的《宅基转让协议书》无效。该判决现已经生效。2017年因动迁系争宅基地上所建房屋全部被拆除。2016年10月23日被告(乙方、被拆迁人)与第三人(甲方、拆迁人)签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，该协议约定，乙方所有的房屋坐落在南港村2队110号，房屋结构为砖木，建筑面积为279.35平方米，经认定有效安置面积为212平方米。经镇(街道)认定有效安置面积212平方米。乙方住房经涌力房地产评估公司(所)评估，其房屋建安重置单价结合成新为585、500、425元/平方米(建筑面积)，根据《若干规定》，青浦区政府规定的被拆迁除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价600元，价格补贴400元/建筑面积。根据《若干规定》第六、七规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款计154,376元。根据《若干规定》第十一条规定，甲方应当支付给乙方棚舍和其它附属物补偿款计180,910元。甲方按规定付给乙方搬家补助费4,240元，乙方过渡费按建筑物面积每平方米每月8元计算，合计20,352元。水电补偿6,715元，加急奖励费16,960元，奖励费6,360元，平衡奖5万元，二次装潢45,000元，过渡费补121,688元，合计补偿818,601元。动迁安置款项818,601元均由被告领取完毕。除上述补偿款之外，另获得三套动迁安置房，房屋分别坐落于青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为74.94平方米；青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为74.94平方米；青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为105.98平方米，三套房屋对应的价款分别为257,912.01元，183,305.49元及217,304.57元。审理中，原告申请就上述三套房屋市场价值进行司法评估，本院依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行司法估价，该评估机构出具了涉案3套房屋房地产市场价值估价报告，青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为74.94平方米，总价196万元；青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为74.94平方米，总价199万元；青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为105.98平方米，总价265万元。该3套动迁安置房总市场评估价为660万元。为此，原告先行垫付了评估服务费17,100元。以上查明的事实，由原、被告及第三人陈述，宅基转让协议书、(2014)青民三(民)初字第1039号民事判决书、青浦县农村社员造房用地申请批复单、动迁安置户一览表(横江地块)、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、房屋补偿结算安置清单及评估明细表房地产市场价值估价报告及发票、房屋产权证等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，生效判决书已经认定被告庄海荣与原告刘志勇于2004年8月5日签订的《宅基转让协议书》无效，根据《宅基转让协议书》内容显示当时被告转让时并未建造被拆除的房屋，被告也认可转让后由原告建造了面积82.55平米房屋。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原、被告签订的《宅基转让协议书》被确认无效后，因原告在系争土地上所建房屋已被拆除、系争土地亦已被列入征收国有土地的范畴均已无法返还，被告与第三人签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》所涉及的补偿款及动迁安置房屋均已给到被告，故被告应当承担补偿责任。鉴于原、被告及第三人均认可补偿安置协议中约定补偿价值总额，故原告可得实际补偿金额由本院根据系争土地的实际占有情况、各方当事人的过错程度并参照上述协议金额及其实际构成，进行合理分配、酌情确定。据此，本院确定被告应支付原告补偿款125万元。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告庄海荣应于本判决生效之日起十日内支付原告刘志勇拆迁补偿款人民币125万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,491.11元，司法评估费人民币17,100元，两项诉讼费用合计人民币34,591.11元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  蒋秀娟人民陪审员  李小弟二〇二〇年五月二十九日法官 助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。