济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2014）槐民初字第1462号原告绿地集团山东置业有限公司，住所地济南市。法定代表人金成发，总经理。委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。被告张媛，女，1971年1月21日出生，汉族，住济南市。被告胡洋（系被告张媛之子），男，2001年10月26日出生，汉族，住济南市。法定代理人张媛（系被告胡洋之母），女，1971年1月21日出生，汉族，住济南市。被告胡希伦，男，1940年11月7日出生，汉族，住山东省烟台市。被告胡希梅，女，1946年11月7日出生，汉族，住山东省烟台市。原告绿地集团山东置业有限公司（以下简称绿地置业公司）与被告张媛、被告胡洋、被告胡希伦、被告胡希梅（以下简称四被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告绿地置业公司的委托代理人高强到庭参加诉讼。四被告经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地置业公司诉称：2010年7月19日，原告与买受人胡建宁签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定胡建宁购买原告开发的坐落于槐荫区纬十二路西侧、槐树街东侧、经四路南侧、经六路北侧商品房（卢浮宫馆）一套，楼号6，单元1，房号501，建筑面积139.85平方米，价款1159378元。2010年10月5日，双方又签订《地下储藏室买卖合同》，约定胡建宁购买原告开发的坐落于槐荫区纬十二路西侧、槐树街东侧、经四路南侧、经六路北侧地下储藏室一套，�定名绿地新城一期工程，楼号6，1单元-1层，房号122室，建筑面积11.48平方米，价款60515元。胡建宁支付了上述房产和地下室总价款1219893.00元。2010年11月9日，胡建宁死亡。2010年12月4日，胡建宁的父亲胡希伦、母亲胡希梅、妻子张媛向原告提出退房申请。2010年12月9日，被告张媛收到原告退还的款项1219893.00元。胡建宁和张媛育有一子胡洋。上海绿地集团山东置业有限公司于2012年6月11日变更为绿地集团山东置业有限公司。原告认为原告与胡建宁签订的2010年7月19日《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及2010年10月5日《地下储藏室买卖合同》合法有效，且已在济南市城乡建设委员会和济南市住房保障和房产管理局网签、备案。胡建宁死后，其权利义务由其第一顺序继承人享有和承担。被告提出退房申请后，原告予以退款，实际上已经解除了上述合同。原告请�法院判令：1.依法确认原告与胡建宁于2010年7月19日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及2010年10月5日签订的《地下储藏室买卖合同》已经解除。2.诉讼费由四被告承担。四被告未答辩。经审理查明，原告绿地置业公司原名称为上海绿地集团山东置业有限公司（以下简称上海绿地山东公司），于2012年6月11日变更登记为现名称。上海绿地山东公司于2010年7月6日取得《商品房预售许可证》，编号为济建开预许字第（2010）156号，项目名称绿地新城一期工程，楼号6号，层数33，项目坐落地点纬十二路以西，槐树街东侧，批准预售面积31428.39平方米。2010年7月19日，上海绿地山东公司作为出卖人、胡建宁作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于槐荫区纬十二路西侧、槐树街东侧、经四路南侧、经六路北侧的地块的土地使用权。土地使用权证号为槐荫国用（2010）第0300034号。该块土地面积为35356平方米，规划用途为居住用地，土地使用年限自2010年6月2日至2080年5月31日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名绿地新城一期。建设工程规划许可证号为建字第370104201000116号，施工许可证号为20100205。第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济建开预许字第（2010）156号。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目内容。楼号6，单元1，房号501，建筑面积139.85平方米。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上33层，地下2层。第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8290.15元，金额1159378元。第六条付款方式及期限，买受人应于本合同签订当日向出卖人支付不低于总房款66%首付款比例的房款作为首期房款759378元（含定金5万元）；其余房款40万元，买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款付款方式支付，并于合同签订15日内支付给出卖人。第八条交付期限，出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备通过房屋建筑工程竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了交付期限延期、产权登记、违约责任等内容。该合同包含合同附件，其中附件四为《补充协议》，该补充协议对乙方信息和送达方式、按揭贷款付款、房屋交付、房屋质量、装饰装修、设备标准、办理产权登记手续、合同解除等内容进行了补充约定。其中第十条合同解除约定如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以�方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续等内容。2010年10月5日，上述合同双方又签订《地下储藏室买卖合同》一份，约定买受人胡建宁购买上述�置的地下储藏室一套，楼号6，1单元-1层，房号122室，建筑面积18.62平方米，总价款60515元等内容。以上合同签订后，买受人胡建宁付清了上述房产和地下储藏室的价款，合计1219893元。在合同履行过程中，房屋尚未交付，买受人胡建宁于2010年11月9日死亡。2010年11月，被告张媛向上海绿地山东公司提交《退房申请表》一份，注明申请退房的房号为6号1-501、地下室6号-1-122，退房原因为丈夫去世，无经济来源承担。2010年12月4日，买受人胡建宁的父亲胡希伦、母亲胡希梅、妻子张媛向上海绿地山东公司提交申请一份，内容为“我儿胡建宁生前在济南绿地卢浮公馆购买六号楼一单元五○一室楼房一套，因孙子年幼，我们决定将该楼房的退房，退款事宜由儿媳张媛全权处理，后期产生任何纠纷与开发商无关”。2010年12月9日，被告张媛收到上海绿地山东公司退还6-1-501房款及6-1-122地下室款，合计1219893元。另查明，胡建宁与被告张媛于1999年10月28日登记结婚，二人之子即被告胡洋于2001年10月出生。被告胡希伦与被告胡希梅系夫妻，系胡建宁之父母。以上事实有原告绿地置业公司提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《地下储藏室买卖合同》、商品房预售许可证、关于胡建宁死亡证明函、收到条、结婚登记申请书、户籍证明信、公司登记基本情况等证据及原告绿地置业公司的陈述为证，本院予以确认。本院认为，上海绿地山东公司与买受人胡建宁于2010年7月19日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，及双方于2010年10月5日签订的《地下储藏室买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，买受人胡建宁按照合同约定支付了房款1219893元。�此后的合同履行过程中，买受人胡建宁死亡，其法定继承人即四被告应继受上述合同中买受人胡建宁的权利义务。被告胡洋系未成年人，其母即被告张媛为其监护人，可以代理其进行民事活动。2010年11月，买受人胡建宁的配偶即被告张媛向上海绿地山东公司提出退房申请。被告张媛、被告胡希伦、被告胡希梅共同提交书面材料一份，向上海绿地山东公司表达退房及委托被告张媛全权处理退房事宜的意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。四被告的上述意思表示属于要求解除合同，基于此，上海绿地山东公司同意了退房的请求，于2010年12月9日向被告张媛退还了全部房款1219893元。至此，双方签订的合同实际解除，并产生合同解除的法律后果，尚未履行的，终止履行，已经履行的，即买受人已支付的�款，出卖人予以返还。因上海绿地山东公司变更名称为现在的原告绿地置业公司，相关权利义务亦应由原告绿地置业公司继受。综上，对于原告绿地置业公司请求确认《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《地下储藏室买卖合同》已于2010年12月9日解除的请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第10条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告绿地集团山东置业有限公司（原名称为上海绿地集团山东置业有限公司）（出卖人）与买受人胡建宁于2010年7月19日签订的《商品房买卖合�》、《补充协议》于2010年12月9日解除。二、原告绿地集团山东置业有限公司（原名称为上海绿地集团山东置业有限公司）（出卖人）与买受人胡建宁于2010年10月5日签订的《地下储藏室买卖合同》于2010年12月9日解除。案件受理费15779元，由原告绿地集团山东置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  夏 珍人民陪审员  关为民人民陪审员  耿林芝二〇一四年八月二十五日书 记 员  王 鑫