湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初3239号原告：武汉市万科物业服务有限公司，住所地东西湖区金山大道187号（12）。法定代表人：汪楠钦，总经理。委托诉讼代理人：宋光杰，湖北华徽律师事务所律师。被告：李洪钢，男，1960年4月10日出生，汉族，户籍所在地武汉市青�区，被告：王莉莉，女，1964年1月18日出生，汉族，户籍所在地武汉市青山区，原告武汉市万科物业服务有限公司与被告李洪钢、王莉莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，因被告李洪钢、王莉莉下落不明，本院于同年5月9日在《人民法院报》刊登公告，向被告李洪钢、王莉莉送达起诉状副本、参加诉讼通知书、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知及开庭传票。公告期满，依法由审判员王冰担任审判长，与人民陪审员陈国华、陈建华组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告武汉市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人宋光杰到庭参加诉讼。被告李洪钢、王莉莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告武汉市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令�告向原告支付2016年1月1日至2016年6月30日的物业服务费共计1,540.92元；2.判令被告按《物业服务合同》约定向原告支付自2016年1月1日起至实际付清之日止的违约金（违约金从2016年3月16日起暂计算至2017年2月20日共计631.78元）；3.判令全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系万科金域华府小区1栋4单元2303房业主，自2016年1月1日开始未按照《物业服务合同》约定按时缴纳物业服务费用，至2016年6月30日共拖欠物业服务费用1,540.92元。按照《物业服务合同》第十三条约定应支付违约金631.78元。原告多次催缴，但被告仍未缴纳。故诉至法院，诉请如前。被告李洪钢、王莉莉未作答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：李洪钢、王莉莉于2009年12月3日与武汉国浩置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市武昌区友谊大道705号万科金域华府1栋4单元23层03号房屋，并于2011年10月30日收到该房屋交付通知书。2009年9月，武汉国浩置业有限公司（甲方）与武汉市万科物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同载明:……根据《物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对万科·金域华府提供前期物业服务事宜，订立本合同。约定：第五条本合同期限自2009年9月15日起，至2015年9月15日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第十一条、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：2.98元/月.平方米；商业用房：5.00元/月.平方米。……第十三条、……物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五向乙方支付违约金。该合同还就物业服务内容与标准、违约责任等进行了约定。武汉国浩置业有限公司作为甲方在合同上签章，落款日期2009年9月24日。武汉市万科物业服务有限公司作为乙方在合同上签章，落款日期2009年9月15日。2015年9月16日，武汉国浩置业有限公司（甲方）与武汉市万科物业服务有限公司（乙方）签订《万科金域华府前期物业服务合�（武房物字50351号）补充协议》，对《前期物业服务合同》第五条：“本合同期限自2009年9月15日起，至2015年9月15日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”进行了更改，即改为：“本合同期限自2009年9月15日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。”并约定《前期物业服务合同》的其他条款继续有效。万科物业最后缴费记录显示，李洪钢、王莉莉最后一次交纳物业费日期为2015年12月5日。对2016年1月1日至2016年6月30日的物业费，原告武汉市万科物业服务有限公司陈述其以律师函邮寄的形式向被告李洪钢、王莉莉进行了催收。（2016）鄂0106民初2561号民事判决书认定：2016年2月23日，李洪钢、王莉莉与李敏签�《武汉市存量房居间（买卖）合同》，将位于万科金域华府1栋4单元23层03室房屋卖给李敏，并于2016年3月18日过户登记在李敏、李建民名下，房屋产权证书上载明该房屋建筑面积86.18平方米。万科金域华府物业服务中心出具的物业缴费通知书显示上述房屋2016年1月至2016年6月尚欠物业费1,540.92元。上述事实有原被告身份信息、业主（住户）资料卡、武汉市商品房买卖合同及附件前期物业服务合同、补充协议、收条、律师函、快递单、缴费记录、判决书及各方当事人陈述等证据在卷佐证，被告未当庭质证，视其放弃其权利，对上述证据本院予以确认。本院认为：原告武汉市万科物业服务有限公司与房屋建设单位武汉国浩置业有限公司于2009年9月签订的《前期物业服务合同》和后续签订的补充协议，未违反法律法规的规定，该合同及协议合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述合同对被告李洪钢、王莉莉具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故对原告要求被告交纳2016年1月1日至2016年3月18日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。根据查明的案件事实，李洪钢、王莉莉已经于2016年3月18日将万科金域华府1栋4单元23层03室房屋过户给他人，李洪钢、王莉莉已经不是上述房屋业主，因此其不应承担2016年3月18日以后的物业费，故对原告要求被告承担2016年3月19日至2016年6月30日期间的物业费的诉讼请求，本院不予支持。根据上述查明的事实，万科金域华府1栋4单元23层03室房屋建筑面积86.18平方米，物业费标准为每月2.98元/平方米，李洪钢、王莉莉应当按照此物业费标准交纳2016年1月1日至2016年3月18日期间物业费662.75元（86.18平方米×2.98元×2个月+86.18平方米×2.98元×18天÷31天）。对于原告要求被告李洪钢、王莉莉按照《前期物业服务合同》第十三条的约定每逾期一日应按欠费总额的千分之五支付违约金，因而要求被告支付自2016年3月16日起至实�付清物业费之日止的违约金的诉讼请求，本院认为该违约金标准过高，酌情减少为未交物业费的20%，即132.55元。被告李洪钢、王莉莉未到庭答辩及举证质证，视其放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李洪钢、王莉莉于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司支付2016年1月1日至2016年3月18日期间的物业管理费662.75元；二、被告李洪钢、王莉莉于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司支付违约金132.55元；三、驳�原告武汉市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费260元，合计310元，由被告李洪钢、王莉莉承担285元（此款原告武汉市万科物业服务有限公司已垫付，由被告李洪钢、王莉莉连同上述款项一并支付给原告武汉市万科物业服务有限公司）。原告武汉市万科物业服务有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 冰人民陪审员  陈国华人民陪审员  陈建华二〇一七年八月十五日法官 助理  裴 辉书 记 员  严丽轩