广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6418、6445-6446号上诉人（原审被告）：惠州建邦置业有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺开发区75号小区。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：吴丹、杨小美，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖小云，女，汉族，1988年10月12日出生，住址：湖南省孝感市孝南区********。（6418号）被上诉人（原审原告）：吴婷，女，汉族，1991年7月29日出生，住址：广东省博罗县杨侨镇石岗岭分场齐子坑队。（6445号）被上诉人（原审原告）：吕有明，男，汉族，1986年8月4日出生，住址：广东省博罗县杨侨镇石岗岭分场齐子坑队。（6445号）被上诉人（原审原告）：郭秋曼，女，汉族，1989年6月10日出生，住址：广东省揭阳市市辖区**************。（6446号）共同委托诉讼代理人：陈雷、吴谦，广东邦翰律师事务所律师。上诉人惠州建邦置业有限公司与被上诉人肖小云、吴婷、吕有明、郭秋曼因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初3896、3898、3899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述三案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以6418号案件为例进行表述、论证）上诉人惠州建邦置业有限公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.依法判决本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审法院查明事实不清、适用法律错误，理由如下：一、上诉人已按合同约定完成汇港城项目建设，已于2018年6月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计单位的五方验收手续，已符合法定的交付条件。且《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条、第八条第2款实际对《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交楼条件做出了变更，即在符合商品房法定交付前提下通知被上诉人收楼，上诉人在未有证据证明房屋有严重质量问题的情况下单方拒绝收房的，上诉人不应承担逾期交房的责任。（一）上诉人依照法定标准全部建设完成并已于2018年4月16日经消防验收合格取得了惠州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》，于2018年6月28日取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的“工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制标准，同意验收，质量等级合格”的《建筑工程竣工验收报告》，已符合《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款所规定的“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”的法定交付条件。（二）《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条规定“除非有法律明确规定的拒绝接收理由，买受人不得拒绝接收本合同项下的房屋。”，该条款为实际变更条款，实际变更了主合同《商品房买卖合同（预售）》第九条该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件才符合商品房交付条件的约定。并且，《商品房买卖合同（预售）》及附件均是经过房产局备案的合同版本，且补充协议“特别提示”条款，亦能证明上诉人对合同文本及补充协议做了充分的明示和提示。且商品房作为大宗商品，在被上诉人可以自由选择商品房买卖的情况下，被上诉人作为完全民事行为能力人且为适格的合同签约主体，应认定为被上诉人已阅读并充分理解《商品房买卖合同（预售）》及附件十一补充协议的内容，在无异议情况下才签署了前述合同。不存在《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款规定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的情形。而原审法院做出《补充协议》第八条第2款约定属于格式条款，上诉人未能举证已对上述条款履行说明义务，依法不发生的效力明显是错误的。二、《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条、第八条不可抗力条款明确约定，因自然灾害、政策发生新的变动、政府主管机关原因等不可抗力导致的延期交房，上诉人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。上诉人提交的证据充分证明在涉案房产的施工过程中存在不可抗力情形。具体理由如下：（一）因恶劣天气不可抗力因素导致施工工期受到影响，上诉人的交房时间应予以相应顺延。涉案项目于2016年1月1日开工建设，根据惠州市气象局预报科2019年4月4日出具的《天气证明》显示，2016年1月1日-2018年6月30日期间监测到的日降雨量≥60毫米（暴雨以上等级）合计14天，日极大风速≥10.8米/秒（即6级强风以上风力等级）合计58天。惠州市仲恺区*********，仲恺大道一遇到恶劣天气交通几乎瘫痪，因此上诉人认为施工期间因暴雨以上等级及强风以上等级等不可抗力自然灾害影响导致项目工期延误64天。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第八条第1款“原合同第十二条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关原因等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反原合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。”的约定，上诉人有权顺延工期64天。（二）由于政策发生新的变动等不可抗力原因导致涉案项目停工并从而导致工期、备案延迟，上诉人的交房时间应予以相应顺延。为配合惠州市的国家文明城市、国家卫生城市复检工作，配合建设项目所在地仲恺区的多次安全生产检查工作，自2017年4月至2018年3月施工期间，按照惠州市精神文明建设委员会、惠州仲恺高新区爱国卫生运动委员会、惠州仲恺高新技术产业开发区住房和城乡规划建设局、惠州仲恺高新区安全生产委员会等有关职能部门的关于严禁在建工地运输淤泥、建筑垃圾、砂石等行为的通知要求，上诉人不得不配合停止施工，每次停工时间大约5天，总计为58天。上述活动及政府通知属不可预见、不可抗拒的原因，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第八条第1款的规定，出卖人的交付时间应予以相应顺延。综上，因自然灾害、政策发生新的变动等不属于上诉人可预见、控制的不可抗力原因导致工期延迟的，上诉人有权相应顺延交房义务即顺延交房122天，且不承担违约责任。（三）在涉案项目经五方验收合格后，上诉人及时向主管部门提交竣工验收备案手续，根据竣工备案表记载，2018年9月10日建设、监理、施工、勘察、设计单位已出具“符合要求，同意备案”的竣工验收意见，但因政府政策变化、政府主管部门原因等问题迟迟未能办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不应由上诉人承担备案延迟的过错。上诉人已于2018年1月完成汇港城项目施工建设，但因环保局对建设项目竣工环境保护验收作出了新的规定和要求，涉案项目因竣工环境保护验收环节导致竣工验收备案延迟。并且，在项目完工取得《建筑工程竣工验收报告》后及时向主管部门提交竣工验收备案手续，但因政府主管部门原因导致备案延迟。上诉人认为因政府政策变化等签约时上诉人不可预见的不可抗力因素及政府主管部门延迟办理等非上诉人自身原因，最终导致上诉人未能及时取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不应由上诉人承担过错责任和逾期交房违约金。综上，上诉人认为，被上诉人主张上诉人承担逾期交房违约金，无事实及法律依据，依法应予驳回。三、退一万步讲，即便涉案项目不符合不可抗力顺延交房的条件，上诉人取得的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示的竣工验收时间为2018年9月10日，应认定为商品房在2018年9月10日已达到建设工程竣工验收备案时间，被上诉人主张违约金自2018年7月1日计算至2018年10月12日无法律明确依据，该一个月多的时间差应认定属政府主管部门延迟办理等非上诉人自身过错原因，实际应自2018年7月1日计算至2018年9月10日。综上所述，上诉人认为被上诉人的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院依法查明事实并准确适用法律，依法撤销一审民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。原审原告向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金人民币45278元（违约金以总房价人民币973701元为基数，按照每日万分之三标准从2018年7月1日起计算至2018年12月3日止）；2.被告向原告赔偿逾期交房期间物业管理费人民币959元（标准为188元/月，从2018年7月1日起计至2018年12月3日）；3.承担本案全部费用（包括但不限于律师费人民币1500元、诉讼费、公告费等费用）。一审法院认定事实：2017年5月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，原告购买被告开发的位于惠州仲恺高新区和畅五路西10号汇港商业广场×号房，总价款为人民币973701元；商品房交付条件（合同第四章第九条）：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；逾期交付责任（合同第四章第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)逾期在120日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]，(2)逾期超过120日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]；补充协议（第二十八条）：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；双方还就其他事项进行了约定。该合同附件十一《补充协议》第六条关于商品房交付（对原合同第九条的补充）第6项约定：“本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化等非出卖人可预见、控制并可避免事件。对因不抗力发生的延期交房，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任”，第八条关于交付期限的约定（对原合同第十一条、第十二条的补充）第2项约定：“买受人不得拒绝接收《商品房买卖合同》项下的房屋。如买受人认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由买受人提供有资质的检测机构出具的检测报告，如检测机构认为房屋主体结构确实存在严重影响买受人正常居住的质量缺陷问题的，买受人可以拒绝收楼；其他质量问题，买方应接受该商品房，由出卖人承担保修义务”。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币973701元。2018年6月18日，被告向原告出具《汇港商业广场收楼通知书》，通知原告带齐相关证件资料于2018年6月30日前来物业管理公司办理收楼手续。庭审中，双方一致确认，原告于2018年12月3日实际收楼。2018年10月12日，被告取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年2月25日，原告以被告未满足商品房交付条件即交付房屋为由诉至一审法院，要求判如所请。另查，原告称其已按照188元/月的标准支付了2018年7月至2018年12月3日期间的物业管理费959元，并提交了《收款收据》、短信记录、《缴费明细》等予以证明；原告还称其为本案诉讼支付了律师费1500元，并提交了《委托代理合同》、增值税发票予以证明。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，对双方均具有约束力,双方当事人均应按照合同约定履行各自所负义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2018年6月30日前将具备合同约定条件的商品房交付给原告使用。但被告于2018年12月3日才将案涉房屋交付给原告，且直至2018年10月12日才取得竣工验收备案证明文件，即被告未在约定的期限内将满足交房条件的商品房交付给原告，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方约定，逾期交房在120日之内，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之3的违约金；逾期交房超过120日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。原告据此要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据双方合同约定及结合合同实际履行情况，对原告主张的逾期交房违约金，一审法院确认为45277元（973701元×155天×0.03%）。至于原告要求被告承担2018年7月至2018年12月3日期间的物业管理费959元，一审法院认为，该费用系原告依其与物业管理公司之间的约定所需支付的费用，与被告是否存在逾期交房的违约行为并无关联，因此，原告要求被告承担该费用，一审法院不予支持；原告还要求被告承担其为本案支付的律师费1500元，但原告并未举证证明双方对该费用的承担存在约定，因此，原告主张该费用，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告惠州建邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告肖小云支付逾期交房违约金人民币45277元；二、驳回原告肖小云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费994元（原告已预交），由被告惠州建邦置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持？本院对此分析如下：上诉人主张涉案《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第六条、第八条的约定，变更了主合同的约定，故应当以五方验收合格作为交付标准，对此本院认为，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第30条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。由于《补充协议》约定的交付条件低于上述标准，故仍应以备案作为交付标准，一审法院认定《补充协议》中的上述条款不发生法律效力，并无不当，本院予以维持。上诉人主张恶劣天气及政策发生新的变动属于不可抗力，应相应顺延交房时间，对此本院认为，不可抗力作为合同的免责条款，是指合同签订后发生当事人无法预见、无法避免、无法克服的意外事件。本案中，涉案商品房项目所处地区因地理位置原因遭受台风天气的影响较大，上诉人签订商品房买卖合同时，应当可以预见台风、暴雨对建设工程施工的影响，上诉人与买受人签订合同时约定的交付房屋期限应当将上述天气因素考虑在内，上诉人提出的天气原因并非不能预见，不符合不可抗力构成条件。至于上诉人配合政府相关部门进行安全生产检查工作，属于房产开发企业加强自身管理、防范事故发生的应尽义务，亦不符合不可抗力构成条件。因此上诉人的该主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十一月二十八日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；