黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0184民初483号原告：哈尔滨欧美亚一方置业有限公司，住所地哈尔滨市松北区祥安北大街1377号欧美亚阳光家园28号楼03号商服。法定代表人：张发世，总经理。委托代理人：刘俊雄，黑龙江申度律师事务所律师。被告：辛某，男，汉族，农民，原住五常市。（现下落不明）原告哈尔滨欧美亚一方置业有限公司（以下简称一方置业公司）与被告辛某商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法组成合议庭，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告一方置业公司委托代理人刘俊雄到庭参加了诉讼，被告辛某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的房屋买卖合同；2、判令被告向原告支付违约金178，836.75元；3、判令被告偿还原告代被告归还的银行贷款73，780.13元（暂计算至起诉时，主张至合同实际解除日银行的累积扣款）；4、判令被告支付原告律师费39，390.00元；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年5月20日，原、被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》及《哈尔滨市商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定被告购买原告预售的位于哈尔滨市××区规划××路××、现状高中以东××文化创意产业××单元××号房屋，购房款共计1，192，245.00元，其中302,245.00元为现金交付，付款时间为2018年5月20日，其余890,000.00元为贷款交付，付款时间为2018年6月20日。补充协议第八条第四款约定：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额10%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过十五日，买受人仍未向出卖人支付上述所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款15%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚金等款项。2018年6月14日，原、被告与上海浦东发展银行哈尔滨分行共同签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定原告作为保证人为被告提供连带保证责任，贷款总额为890,000.00元，贷款期限为30年。经查，被告每月应向银行偿还贷款6，536.34元，但自2019年12月起，被告未能按照合同约定按期履行归还贷款义务，上海浦东发展银行哈尔滨分行为此扣划原告保证金73，780.13元，现该笔贷款已由原告代为被告偿还。本案中，因被告未依约履行还款义务，导致原告承担了相应的担保责任，被告的行为已经构成违约，故诉至法院。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。原告为证实其主张的事实，举示证据如下：证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》及《哈尔滨市商品房买卖合同书补充协议》各1份，拟证明的事实：1、原、被告间存在合同关系；2、如被告未依约归还银行贷款，导致出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付违约金、代为买受人偿还的银行贷款及原告为维权支付的律师费用。证据二、上海浦东发展银行哈尔滨分行出具的《特种转账借方传票》1份、补发入账证明申请书2份，拟证明因被告未依约归还银行贷款，导致银行两次扣划原告保证金合计73，780.13元的事实。证据三、原告向被告发送的短信截图1张，拟证明原告尽到了解除合同的通知义务。证据四、律师代理费发票、支付证明各1份，拟证明原告已经向其律师支付39,390.00元代理费的事实。本院经过审查核实，对原告提交的证据，认证如下：原告提供的证据一、二、三、四具有客观真实性，符合有效证据的构成要件，故予以采信。被告未提供证据。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年5月20日，原、被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》及《哈尔滨市商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定被告购买原告预售的位于哈尔滨市××区规划××路××、现状高中以东××文化创意产业××单元××号房屋，购房款共计1，192，245.00元，其中302,245.00元为现金交付，付款时间为2018年5月20日，其余890,000.00元为贷款交付，付款时间为2018年6月20日。补充协议第八条第四款约定：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付出卖人代为清偿之款项金额10%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过十五日，买受人仍未向出卖人支付上述所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款15%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚金等款项。2018年6月14日，原、被告与上海浦东发展银行哈尔滨分行共同签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定原告作为保证人为被告的贷款承担连带保证责任。被告自签订合同后的2019年12月起未依约偿还贷款，上海浦东发展银行哈尔滨分行为此扣划原告保证金73，780.13元，现该笔贷款已由原告代为被告偿还。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，其内容是原告将建设中的商品房预先出售给被告辛某，双方系因该合同的履行产生纠纷，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合同均合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《商品房买卖合同补充协议》中约定买受人辛某未依约偿还银行贷款而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除合同。本案，因买受人辛某未依约偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，替被告归还银行贷款73,780.13元，即双方约定的解除合同条件已经成就，2020年6月11日，被告收到解除合同通知，且对通知未提出异议，解除合同通知生效，双方签订的《商品房买卖合同》于2020年6月11日解除。据前所述，原告请求解除合同，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。合同解除后的财产返还问题，因被告没有请求，故不予审理，宜另行提起诉讼。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。买受人辛某未依约偿还银行贷款，已构成违约，双方对违约责任进行了约定，即买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金，故买受人辛某应支付原告违约金178,836.75元，对原告该项请求，本院予以支持。买受人辛某未依约归还银行贷款，导致原告承担保证责任并归还了银行贷款73,780.13元，辛某对此应承担偿还义务，对原告该项请求，本院予以支持。买受人辛某未依约归还银行贷款，导致出卖人承担了保证责任，原告出售房屋的合同目的不能实现，其因维权而支出的律师费，属于原告损失范围，且原、被告就律师费用在合同中已有明确约定，故对原告的律师费主张依法予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩、质证等诉讼权利，并应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告哈尔滨欧美亚一方置业有限公司与被告辛某于2018年5月20日签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》及《哈尔滨市商品房买卖合同补充协议》；二、被告辛某向原告哈尔滨欧美亚一方置业有限公司支付违约金178,836.75元；三、被告辛某偿还原告哈尔滨欧美亚一方置业有限公司为其垫付的银行贷款73,780.13元；四、被告辛某向原告哈尔滨欧美亚一方置业有限公司支付律师费39,390.00元；上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,680.00元，由被告辛某负担，于判决书生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  计福来人民陪审员  陆 芳人民陪审员  夏 慧二〇二一年四月十六日书 记 员  边裕静