大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初342号原告：大连置中物业管理有限公司，住所地大连市旅顺经济开发区滨港路490号。法定代表人：刘琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐绍栋，辽宁博昂律师事务所律师。被告：大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆，住所地大连市旅顺经济技术开发区金荣街205号。经营者：徐立军，该单位经理。委托诉讼代理人：段中卫，辽宁隽品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明阳，辽宁隽品律师事务所律师。第三人：大连铭诚房地产开发有限公司，住所地：大连市西岗区长江路588号。法定代表人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建明，男，1982年4月15日出生，汉族，该公司员工，住大连市西岗区。原告大连置中物业管理有限公司与被告大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆、第三人大连铭诚房地产开发有限公司占有物返还纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连置中物业管理有限公司委托诉讼代理人徐绍栋、被告大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆经营者徐立军及委托诉讼代理人段中卫、第三人大连铭诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人王建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连置中物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾退大连市旅顺开发区房屋；二、判令被告自2011年6月24日起至案涉房屋实际腾退之日止，按每套房屋年租金50000元的标准向原告支付非法侵占期间的房屋使用费用,暂计至2020年12月31日，合计45万元；三、本案诉讼费、鉴定费等用由被告承担。事实与理由：2011年11月1日，原告与大连铭诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，原告对包括案涉房屋在内的位于旅顺开发区滨港路490号铭熙水岸小区进行物业管理。该合同第七条第2款约定,原告的受托的服务事项包括对物业服务办公用房进行管理。合同第十条第（一）款第5项约定，原告有权使用物业服务办公用房。第（二）款第1项约定，原告依据本合同维护产权人或使用人的权益。2011年6月23日，大连市旅顺口区房产局下发通知，包括案涉房屋在内的铭熙水岸29套房屋被确定为物业用房。被告自2011年6月24日起，一直非法占据案涉房屋经营使用至今。原告认为，案涉房屋系物业用房，使用权人为原告。被告非法占据原告物业用房经营使用的行为系侵权行为，已给原告造成了损失。因被告拒不腾退案涉房屋，为维护自身权益，原告现向贵院提起诉讼，请依法判如所请。大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆辩称，原告诉请无事实和法律依据，且其占有物返还请求权已消灭，应依法判决驳回其诉讼请求，具体理由如下：第一，原告诉讼主体资格不适格，其并非案涉房屋产权人或使用权人。案涉房屋虽被大连市旅顺口区房产局于2011年6月23日确认为物业用房，但依据《物业管理条例》第37条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，故原告并不是案涉房屋的产权人。案涉房屋在产权性质上虽属于物业用房，但并不意味着原告作为物业服务单位，就当然享有对所有物业用房的使用权。物业用房和该房屋使用权属于物业是两个完全不同的法律概念，二者之间也无必然的法律逻辑关系，原告刻意将此二者进行混淆，以试图证明自己享用对案涉房屋的使用权是十分荒谬的。根据《大连市物业管理条例》第13条、第14条之规定，建设单位与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同必须对物业服务用房的面积和位置进行明确约定，同时还需对物业服务用房进行承接查验。对本案而言，因建设单位大连铭诚房地产开发有限公司在与原告签订《前期物业服务委托合同》之前的2009年6月14日就已经将案涉房屋抵顶给第三人曹忠义，故原告提供的其与建设单位于2011年11月1日所签订的《前期物业服务委托合同》所提及的物业用房是不可能涉及案涉房屋的。因案涉房屋的使用权于2009年6月14日便已转移至第三人，故建设单位不仅从未将，而且客观上也不可能将案涉房屋交付给原告承接，也即本案原告从来都不享有对案涉房屋的合法使用权，故其基于使用权人身份要求被告腾退案涉房屋并要求支付所谓的房屋使用费是没有任何事实和法律依据的。第二，被告对案涉房屋的占用使用具有合法依据，且符合善意第三人条件，人民法院对原告所享有的合法使用权理应依法予以确认和保护。被告经营者徐立军于2010年9月27日同案外人大连旅顺口区鲁大姐家政服务部、鲁淑玲签订了《房屋买卖契约》，并于缔约当日向其交付购房定金5万元。《房屋买卖契约》明确约定由被告徐立军从上述案外人处购买案涉房屋。后因案涉房屋的买卖尚存在一些法律障碍，为确保《房屋买卖契约》的履行，2010年11月1日，案外人大连旅顺口区鲁大姐家政服务部、鲁淑玲与被告经营者徐立军的妻子张翠羽签订了《补充协议》，书面同意由被告经营者徐立军在取得案涉房屋所有权之前，先占有、使用案涉房屋。由上可见，被告对案涉房屋的占有、使用是在通过与有资质的中介机构签订书面协议，并支付一定对价的情况下善意取得的，且被告合法取得房屋使用权在先，而原告与建设单位签订的《前期物业服务委托合同》在后，显然被告购买并占用案涉房屋完全符合善意第三人条件，故对被告的合法使用权理应依法予以确认和保护。第三，原告占有物返还请求权已消灭。本案案由系占有物返还纠纷。所谓占有物返还纠纷是指占有人因占有物被他人非法占有，占有人行使占有物返还请求权，主张非法占有人返还该占有物的纠纷。占有物返还请求权适用的法律依据是《中华人民共和国民法典》第四百六十二条。而根据该条法律规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。根据原告诉状，原告自认案涉房屋侵占行为发生于2011年6月23日。根据民法典上述法律规定，原告应当在2012年6月23日之前行使该占有物返还请求权，但是显然原告并未在此法定除斥期间内行使，故其请求权已消灭，人民法院对此理应不予支持。第三人大连铭诚房地产开发有限公司述称，没有意见。经审理查明，2011年11月1日，原告与大连铭诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，原告对包括案涉房屋在内的位于旅顺开发区滨港路490号铭熙水岸小区进行物业管理。该合同第七条第2款约定,附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，包括物业服务办公用房、社区用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。合同第十条第（一）乙方权利第5项约定，原告有权使用物业服务办公用房。第（二）款乙方义务第1项约定，履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。2011年6月23日，大连市旅顺口区房产局下发通知，包括案涉房屋金荣街207号1-2层、金荣街219-1号1-2层房屋在内的铭熙水岸29套房屋被确定为物业用房。另查，2010年9月7日，乙方经营者徐立军与中间人大连旅顺口区鲁大姐家政服务部签订《房屋买卖契约》，协议约定，乙方自愿购买甲方坐落于旅顺开发区金荣街207和219号的房屋建筑面积221.92平方米，甲方收到乙方预付的房购房定金5万元，房屋总价款为177万元。《房屋买卖契约》中甲方处没有签名。经查，被告向大连旅顺口区鲁大姐家政服务部交纳购房定金5万元。又查，原旅顺口区房产局（现旅顺口区住房和城市建设局）于2011年6月23日下发的《关于停办铭城房地产开发有限公司物业用房的通知》中金融街203号1-2层、金融街207号1-2层、金融街219-1号1-2层应为金荣街203号1-2层、金荣街207号1-2层、金荣街219-1号1-2层。再查，被告大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆自2010年9月占用案涉金荣街207号1-2层、金荣街219-1号1-2层房屋至今。上述事实，有《前期物业服务委托合同》、关于停办铭诚房地产开发有限公司物业用房的通知、原、被告庭审笔录在卷佐证，经本院审查，可以认定。本院认为，物业服务用房是指由开发商建设,在地面以上,供小区物业管理使用,具备独立、正常使用功能,可以通水通电的房屋,一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等,是小区维护日常物业活动必不可少的基础公建配套设施。根据《物业管理条例》第三十七条规定:“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”尽管是行政法规的规定,但该条对于物业服务用房的产权规定具有法定约束力,且明确了开发商不得有对物业服务用房进行变卖、转让、出租等侵害业主权益的行为。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”案涉小区至今未成立业主委员会，其权利由依法与该小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》取得案涉小区物业管理资格的原告来行使。故，原告享有本案的诉讼主体资格。关于被告称由其对案涉房屋的占用使用具有合法依据，且符合善意第三人条件，其经营者徐立军于2010年9月27日同案外人大连旅顺口区鲁大姐家政服务部、鲁淑玲签订了《房屋买卖契约》，并于缔约当日向其交付购房定金5万元。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。结合本案，首先，关于被告与大连旅顺口区鲁大姐家政服务部签订的《房屋买卖契约》大连旅顺口区鲁大姐家政服务部并非案涉两套房屋的所有权人所以该房屋买卖契约并未生效。其次，被告只交纳了定金5万元，并未支付过合理的对价；第三，案涉房屋没有过户到被告名下，所以被告称其为善意第三人的理由不成立。关于本案被告未就诉讼时效进行抗辩,物权请求权原则上不适用诉讼时效,诉讼时效一般适用于债权请求权。首先,物业服务用房的产权归属是确定的,即根据前述分析,本案仅仅是物权返还请求权,原则上不适用诉讼时效。物权请求权是物权效力的具体体现,包含于物权的权能内,物权请求权依附于物权本身而存在,而作为支配权的物权不存在适用诉讼时效的空间。其次,物权请求权系以恢复物权的圆满状态为目的,若使之罹于时效,无异于剥夺了物权人的支配力,必将引起变态物权的出现。最后,物权的侵害具有持续性,正如本案,只要被告没有返还物业服务用房,该物权将一直被侵占。基于前述,案涉的物权请求权不适用诉讼时效。被告的诉讼时效的抗辩意见本院不予采信。关于租金的问题。案涉房屋于2011年6月23日确定为物业用房，故原告要求被告2011年6月24日起至一案涉房屋实际腾退之日止的租金的请求，本院予以支持。关于租金标准的问题，原告提供案涉房屋附近房屋租赁合同，该租赁合同中房屋面积共计294.12平方米，租金为每年10万元，本案两套房屋的面积为221.92平方米。原告按每年5万元自2011年6月24日起至2020年12月31日止向其主张共计45万元，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十三条、第一百零六条、《物业管理条例》第三十八条的规定，判决如下：一、被告大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆于本判决生效后九十日内将位于大连市旅顺开发区两套房屋返还给原告大连置中物业管理有限公司；二、被告大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆于本判决生效后九十日内向原告大连置中物业管理有限公司支付第一项两套房屋自2011年6月24日至2020年12月31日的房租450000元；三、被告大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆自2021年1月1日起向原告大连置中物业管理有限公司支付至案涉房屋实际腾退之日止的租金（按两套房屋的租金为每年50000元进行计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取计4025元，由被告大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王健二〇二一年四月九日书记员  林乐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《物业管理条例》第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。