湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初6534号原告：湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司，住所地武汉市武昌区小洪山****。法定代表人：沈福蒙，该公司董事长。诉讼代表人：湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人。委托诉讼代理人：丁迪，湖北元申律师事务所律师。被告：武汉江城泽源物业管理有限公司，，住所地武昌区小洪山****法定代表人:庞国江，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:熊为维,湖北得伟君尚(湖北自贸区武汉片区)律师事务所律师。委托代理人:许水玲,湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：武汉市氪空间信息技术有限公司，住，住所地武汉市武昌区小洪山****湖北省科技创业大厦**********/div>法定代表人：征胜男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张寒松,北京市扬剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯亚瑜，该公司员工。被告：氪空间（北京）信息技术有限公司，住所地北京市海淀区海淀西大街39，住所地北京市海淀区海淀西大街****='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王雪泉，该公司总经理。委托代理人：张寒松,北京市扬剑律师事务所律师。原告湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司（以下简称科创公司）诉被告武汉江城泽源物业管理有限公司（以下简称泽源物业公司）、武汉市氪空间信息技术有限公司（武汉氪空间公司）、氪空间（北京）信息技术有限公司（以下简称氪空间北京公司）损害债务人利益赔偿纠纷一案，本院受理后于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告科创公司的委托代理人丁迪，被告泽源物业公司的委托代理人熊为维、许水玲，被告武汉氪空间公司的委托代理人张寒松、冯亚瑜，被告氪空间北京公司的委托代理人张寒松到庭参加诉讼，本案审理过程中，原告科创公司申请撤回对氪空间北京公司的起诉，对此申请本院予以准许，本案现已审理终结。原告科创公司向法院诉讼请求：1、判令泽源物业公司和武汉氪空间公司共同向原告腾退返还其占有使用的位于湖北省科技创业大厦A座3层301-309、311、312,B座3层301-309室房屋;2、判令泽源物业公司和武汉氪空间公司共同向原告支付房屋占有使用费直至腾退返还之日止。截至本案起诉时的占有使用费为人民币5599725.6元（参照2018年1月31日至2019年7月30日期间的租金标准），2019年7月31日之后所产生的占有使用费，按100元/平方米/月的标准计算，每满一年，在前一年的计算基数上递增5元/平方米/月；3、判令泽源物业公司和武汉氪空间公司共同向原告支付资金占用损失：以当期（每半年）房屋占有使用费为基数，按照年利率6%的标准，从2018年1月31日起计算至房屋占有使用费全部付清之日止；4、判令氪空间北京公司对武汉氪空间公司的上述债务承担连带清偿责任；5、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告武汉氪空间公司自2016年7月31日起从泽源物业公司处承租位于武汉市武昌区小洪山东区34号湖北省科技创业大厦（下称科创大厦）A座3层301-309、311、312，B座3层301-309室房屋共计20间作为办公用房。武汉氪空间公司所承租的物业所有权登记在原告科创公司名下,泽源物业公司依据其与科创公司所签订的租赁合同，将前述20间房屋转租给武汉氪空间公司，双方于2016年7月22日签订了《租赁合同书》（合同编号KCDS001），约定租赁期自2016年7月31日起至2019年7月30日止，总建筑面积3333.17平方米，第一年和第二年的租金标准为90元/平方米/月,第三年的租金标准为95元/平方米/月，若建立续租关系，则第四年起租金在前一年的基础上递增5元/平方米/月。2017年11月22日武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01破申4号民事裁定书，裁定受理科创公司破产清算一案，并于2017年11月29日作出（2017）鄂01破6号决定书，指定湖北元申律师事务所担任湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人（下称管理人）。管理人在履行职责过程中，截至2018年1月22日未书面通知泽源物业公司继续履行其与科创公司间的租赁合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第18条的规定该租赁合同已经解除，进而泽源物业公司与武汉氪空间之间的房屋租赁关系失效。此时，泽源物业公司与武汉氪空间公司对涉案房屋均属于无权占有，均对房屋所有权人的科创公司构成侵权，依据法律和相关司法解释的规定，泽源物业公司与武汉氪空间公司应共同向科创公司腾退返还涉案房屋、共同向科创公司支付占有使用费和损失。管理人已于2018年1月在科创大厦楼内张贴公告，告知承租户管理人现依法对科创公司名下的财产（房屋）进行接管，请各承租户配合管理人的工作。泽源物业公司和武汉氪空间公司均知悉公告内容。2018年5月18日和2018年9月26日，管理人向武汉氪空间公司两次寄送了《通知》函件，管理人书面函告武汉氪空间公司：原房屋租赁合同已被解除失效，未获管理人同意继续占有使用房屋的原承租人，请于2018年10月31日前腾退房屋并支付占有使用期间的占有使用费，逾期不腾退或不支付占有使用费的，管理人将以提起诉讼等方式履行自己的法定职责。武汉氪空间公司均签收函件。泽源物业公司和武汉氪空间公司至今未向科创公司腾退返还房屋，也未支付房屋占有使用费。参照武汉氪空间公司与泽源物业公司签订的《租赁合同书》（合同编号KCDS001）关于租金标准的约定，泽源物业公司和武汉氪空间公司应共同向科创公司支付房屋占有使用费，并共同向科创公司支付资金占用损失。被告武汉氪空间公司为一人有限公司，被告氪空间北京公司为武汉氪空间公司的股东，根据公司法的规定，氪空间北京公司应对武汉氪空间的债务承担连带责任。针对科创公司的起诉，被告泽源物业公司答辩称，原告与我方的房屋租赁合同关系至今并没有解除，双方签订的租期是2016.1.1至2025.12.31，租期是十年，双方签订的房屋租赁合同书的补充协议，明确约定了泽源物业公司有权出租原告未销售的所有房屋并征收租金，该租金用于支付泽源物业公司的房屋销售款项，本案原告至今未向泽源物业公司解除房屋租赁合同关系，而且合同也明确约定了租金用于归还购房款事实，原告无权起诉返还房屋。泽源物业公司非涉案房屋占有人，不负有腾房义务和支付占有使用费义务。原告主张资金占用损失和标准没有依据，原告主张泽源物业公司、武汉氪空间公司承担连带责任没有依据。应予以驳回原告诉请。被告武汉氪空间公司答辩称：不同意原告诉请，武汉氪空间公司租赁房屋是共建众创平台合作项目，产权人破产房屋租赁合同解除后，答辩人计划搬离腾退房屋，但科产局要求答辩人继续占有使用该房屋，暂停租金支付。因泽源物业公司违约导致房屋租赁合同解除，依据合同约定在泽源物业公司未承担违约责任、赔偿责任的前提下，答辩人有权继续占有房屋并拒付租金。被告氪空间北京公司答辩称：我方与武汉氪空间公司分别独立开具账户，有各自的财务、账簿，并且我方提交了审计报告证明两公司的独立性，因此不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据本院予以确认并记录在卷，对当事人真实性无异议，但证明目的有异议的证据，本院对证据的真实性予以采信，对证明目的本院结合查明的事实综合认定。本院查明，2015年12月14日科创公司与泽源物业公司签订《房屋租赁合同书》，该合同书约定：1、科创公司将湖北省科技创业大厦A座、B座部分未出租的区域11398.93平方米出租给泽源物业公司；2、租赁期为十年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止；3、鉴于泽源物业公司租赁房屋主要从事转租，租赁费双方另行签订补充协议约定；4、合同终止条件：合同期限届满、协商一致解除，因产业政策调整或泽源物业公司推荐的第三方与科创公司另行签订房屋租赁合同、不可抗力等因素；5、违约责任等。2016年1月20日以上双方当事人又签订《房屋租赁合同书补充协议》，该补充协议主要约定由泽源物业公司（科创公司与案外人通过合同约定指定由泽源物业公司代收）收取科创公司与案外人商品房买卖合同所形成的相应款项，并由泽源物业公司对湖北科创大厦承租空置房屋进行承租，并由泽源物业公司收取租金。并对2015年12月14日双方签订的《房屋租赁合同书》进行补充约定。科创公司暂不收取泽源物业公司的租金，泽源物业公司转租后所收取的36418324.1元（税后）以内的租金，由泽源物业公司用于代科创公司偿付案外人购房款，泽源物业公司有权收取并取得超过36418324.1元（税后）之外的租金收入，直到科创大厦B座4层、22层房屋及全部停车位权属办理至案外人名下，补充协议还对其他事项进行了约定。以上合同签订后，2016年7月22日泽源物业公司与武汉氪空间公司签订《租赁合同书》（合同编号KCDS001），该合同书约定：1、租赁范围为湖北省科技创业大厦A座3层301-309、311、312，B座3层301-309室写字间租赁给武汉氪空间公司使用，总面积为3333.17平方米；2、租赁期为2016年7月31日至2019年7月30日，免租期为2016年7月31日至2017年10月30日；3、首期租赁费为1799910元，租金标准为不含物业管理费每平方米90元每月，合计月租金为299985元，第一年度、第二年度租金均为90元/平方米/月，第三年度租金为95元/平方米/月，若续租，则第四年度起开始在每一年度的基础上递增5元/平方米/月；合同还对其他事项进行了约定；本院再查明，2017年11月22日武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01破申4号民事裁定书，裁定受理科创公司破产清算一案，并于2017年11月29日作出（2017）鄂01破6号决定书，指定湖北元申律师事务所担任湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人。2018年1月22日湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人张贴《公告》要求债权人申报债权，并要求与科创公司有合同关系的当事人，尽快向管理人申报合同并说明履行情况。并告之截止2018年1月22日如未通知对方当事人继续履行等情形，视为解除合同，并对租赁合同是否继续履行特别强调了截止2018年1月22日管理人未通知租赁方继续履行租赁合同的，视为一律解除租赁合同，并公布了管理人的联系方式。本院另查明，武汉氪空间公司所承租的本案所涉房屋租赁费未按时支付完毕，也未腾退房屋给合同相对方。泽源物业公司从未向科创公司支付过本案所涉房屋的租金。本院认为，本案所涉的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》、《租赁合同书》均是当事人真实意思表示，以上合同并不违反法律和行政法规，属于有效合同。泽源物业公司在科创公司破产前有权依据与科创公司、武汉氪空间公司所签订的《房屋租赁合同书》及其《补充协议》、《租赁合同书》将本案所涉房屋转租给本案被告武汉氪空间公司并自行将租金用以抵扣原告科创公司与案外人形成的款项。根据查明的事实，科创公司于2017年11月22日进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，本案中科创公司的破产管理人通过2018年1月22日张贴公告的方式已经选择解除了与泽源物业公司的签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》。即本案所涉合同从2018年1月22日起均依法予以解除。本案被告武汉氪空间公司从2018年1月23日起占有本案所涉的房屋属于无权占有，武汉氪空间公司依法应将本案所涉房屋腾退返还给原告科创公司。并支付从2018年1月23日起至腾退之日止的占有使用费，原告主张无权占有的第一年度（2018年度）按照95元每平方米每月支付，之后年度逐年每平方米增加5元每月的标准并无不妥，对此本院予以支持。至于科创公司要求的资金占有损失，由于科创公司并未提交证据证明其损失，本院对此诉讼请求不予支持。至于泽源物业公司是否对此承担责任的问题，本院认为，泽源物业公司并未实际占有本案所涉房屋，原告基于物权要求的腾退的对象只能是本案所涉房屋的实际占有人即被告武汉氪空间公司，泽源物业公司不负有本案所涉房屋的腾退义务。综上，本院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市氪空间信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司腾退其占有使用的位于湖北省科技创业大厦A座3层301-309、311、312，B座3层301-309室房屋；二、被告武汉市氪空间信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司支付其占有使用的位于湖北省科技创业大厦A座3层301-309、311、312，B座3层301-309室房屋的占有使用费(按照每平方米95元每月，以后每一年度逐年增加5元每平方米每月，从2018年1月23日至腾退之日止)；三、驳回原告湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50998元，由被告武汉市氪空间信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  蹇鹏飞审判员  李 娜审判员  刘 隽二〇一九年十二月十七日法官助理鲍刚书记员鲍刚