天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初4300号原告：郭超，男，1992年9月23日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张琦，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：王群，男，1974年12月30日出生，汉族，住天津市南开区。被告：周桂艳，女，1976年4月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。原告郭超与被告王群、周桂艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，先适用简易程序，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告郭超及其委托诉讼代理人张琦、张楠到庭参加诉讼，被告王群、周桂艳经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郭超向本院提出诉讼请求：1．判令二被告共同返还购房款839000元；2．案件受理费、保全费由二被告负担。诉讼过程中，郭超变更其诉讼请求为1．确认郭超与王群、周桂艳于2019年4月28日签订的《房产交易合同》有效；2．案件受理费、保全费、公告费由二被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2019年4月28日，郭超与二被告签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定王群将其名下位于天津市北辰区××路××道××房屋出售给郭超。房屋价款为1200000元，房屋装修及物品折价19000元。房款分四期支付，郭超于2019年4月17日前交付30000元作为定金，于二被告腾房交付给郭超之日支付400000元，于2019年6月30日前支付二被告389000元，于二被告过户给郭超时支付400000元和利息30000元。因案涉房屋系限价商品房，根据政策规定需要在缴纳契税满5年后方可转让，故截至起诉时，双方尚未办理房屋所有权转移登记。合同签订后，郭超依约向二被告支付了前三笔房款，共计819000元。二被告腾房后，郭超自2019年5月起在案涉房屋居住至今。2019年7月左右，王群以找工作需要用钱为由，希望郭超从剩余房款中提前支付20000元，郭超同意后于2019年10月21日支付了该笔款项，至此，郭超共计向二被告支付房款839000元。自2020年初至2020年5月、6月间，王群多次以各种理由要求郭超提前支付剩余房款，均被郭超拒绝。后王群称自己对外存在大额欠款，还持有多家银行信用卡，均存在逾期欠款，如郭超不同意其要求，王群就自行将房屋抵押后用于还款，2020年6月，郭超查询到房屋已于2020年2月26日被天津市河东区人民法院查封，故呈诉。王群、周桂艳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭超提交证据：第一组，《天津市限价商品住房买卖合同》、编号为津（2017）北辰区不动产证明第2××3号《不动产登记证明》、《天津增值税普通发票》3张、《天津市住宅专项维修资金专用票据》、《税收缴款书》、《收款收据》，证明王群享有涉诉房屋所有权，有权处分案涉房屋，并且于契税缴纳满5年后，即可办理过户手续；第二组证据，《房屋买卖业务签订文件合订本》，证明郭超与二被告系房屋买卖合同关系，于2019年4月28日签订《房产交易合同》合法有效；第三组证据，转账记录、中国工商银行交易明细、收条4张，证明郭超已按合同约定向二被告支付了房款839000元，二被告应按合同约定继续履行义务。上述证据与原件核对无误，相互佐证，可以证实郭超与二被告就案涉房屋存在房屋买卖合同关系及合同履行情况，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年1月2日，天津天华置业有限公司作为出卖人，王群作为买受人，双方签订合同编号为2016-0177795《天津市限价商品住房买卖合同》，主要约定房屋坐落北辰区××路××道××，4，7，8号楼，配套4-8-1-801，建筑面积81.95平方米，房屋价款为748367元等内容。合同签订后，王群支付了案涉房屋房款、专项维修资金、契税及2018年11月26日至2019年11月25日物业费等费用，并办理了预售商品房买卖预告登记，《不动产登记证明》编号为津（2017）北辰区不动产证明第2××3号，证载权利人（申请人）为王群，义务人为天津天华置业有限公司。2019年4月28日，王群、周桂艳作为出售方（甲方）与买受方（乙方）郭超签订《房产交易合同》，主要约定：甲乙双方自愿出售及购买天津市北辰区××路××道××房屋，《不动产登记证明》编号为津（2017）北辰区不动产证明第2××3号，房屋价款为1200000元，房屋装修及物品折价19000元，乙方将此房款分为四部分支付给甲方，1．乙方于2019年4月17日交付甲方30000元作为定金；2．乙方于甲方腾房交付给乙方之日，支付甲方400000元；3．乙方于2019年6月30日前，支付甲方389000元；4．乙方于甲方过户给乙方当时，支付甲方剩余房款400000元和利息30000元等内容。合同签订后，郭超通过其名下尾号为1471的中国工商银行账户向王群名下尾号为0463的中国光大银行账户，分别于2019年4月17日、2019年4月28日、2019年6月12日银行转账30,000元、400,000元、389,000元，后郭超于2019年10月21日向王群支付宝转账20,000元，王群就上述转账分别出具收条，确认收到上述购房款。本院认为，本案的争议焦点：郭超与王群、周桂艳于2019年4月28日签订的《房产交易合同》是否合法有效。对此，本院分析如下：首先，双方签订购房协议后，郭超按约定支付了部分购房款，王群亦出具了相应收条，确认收到案涉房屋上述购房款，通过双方履行行为可以认定上述购房协议系基于双方真实意思表示签订。其次，上述购房协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，且二被告未提供证据证实购房协议存在其他无效情形。综上，郭超与王群、周桂艳于2019年4月28日签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。王群、周桂艳经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：原告郭超与被告王群、周桂艳于2019年4月28日签订的《房产交易合同》合法有效。案件受理费80元，保全费4,715元，公告费860元，共计5,655元，由被告王群、周桂艳负担（此款由二被告于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 孟 伟审判员 邵志强审判员 宋爱峰二〇二一年一月十八日书记员 魏 鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。