安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终7920号上诉人（原审原告）：阮云翔，男，1991年12月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：何钧生，安徽巢阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘萍，安徽巢阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁建华，女，1953年7月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：车保睿，上海段和段（合肥）律师事务所律师。上诉人阮云翔因与被上诉人梁建华房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初216号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月28日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。上诉人阮云翔的上诉请求为：1、撤销（2017）皖0103民初216号民事判决第二项，改判双倍返还阮云翔定金4万元，并赔偿阮云翔经济损失25万元。2、一、二审的案件受理费、财产保全费由梁建华负担。事实和理由：一审判决在“本院认为”部分对于定金合同成立与生效以及因梁建华违约导致合同无法继续履行的认定与事实情况一致，却以“定金罚则的适用没有书面约定”为由不支持双倍返还，这明显有悖于现行法律规定。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，本案梁建华违法解除合同给阮云翔造成损失26.6万元，一审法院判决酌定赔偿3万元没有事实与法律依据。《合同法》第113条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院委托评估公司评估诉讼时所购房屋市价120.44万元，这与购房合同约定的购买价格相差26.6万元，违约损失客观确定，估价结果理应采用。在损失已经能够具体确定的情况下，一审判决酌定的3万元损不符合《合同法》第113条的规定，于法无据。一审酌定的损失不仅数额违反公平原则，而且客观上不能弥补梁建华恶意违约造成的损失。梁建华辩称，双方的存量房买卖合同已于2016年9月19日解除，双方签订该合同的时间是2016年9月18日，因此，即使梁建华在合同履行过程中存在过错，给阮云翔造成的损失也极其有限，因此一审法院酌情认定损失赔偿额度有事实依据。涉案房屋已经由30多年的房龄，按照评估基本法则，评估机构出具的评估报告并没有考虑到房龄及房屋内部状态，仅仅是参考了房屋所在区域的学区等因素，评估结果与事实偏颇，没有合理的认定房屋的实际价格。一审中阮云翔多次表述该房屋购买是用于自住，因此也不能以房屋增值作为赔偿的依据。阮云翔向一审法院的起诉请求：1、解除阮云翔与梁建华签订的《存量房买实合同》；2、梁建华向阮云翔双倍返还定金4万元；3、梁建华赔偿阮云翔损失25万元（现房价以18000元/㎡计算，按房屋现市价与合同价差额计算损失。）；4、本案诉讼费用以及房屋评估费用由梁建华承担。一审法院查明：2016年9月18日，买受人阮云翔（合同乙方）与出卖人梁建华（合同甲方）签订了《存量房买卖合同》一份，合同约定，甲方出卖的房屋为位于合肥市××区××室（权属证号：合中003261号）成套住宅，建筑面积66.04平方米，房屋转让价款为938000元；乙方于2016年10月15日向甲方支付房屋价款叁拾万元，于2017年5月5日向甲方支付按揭款陆拾叁万零捌仟元；双方确认本合同签订备案后十日内共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续。在本合同签订之前，阮云翔即向梁建华支付了购房定金20000元；梁建华亦于2016年9月17日向阮云翔出具收条一份，言明“收到阮云翔合肥市龚大塘7幢506室房产定金贰万元整”。合同签订次日，即2016年9月19日,梁建华向阮云翔发送微信一条，称其房子不能卖了，并愿意退还2万元定金补偿1千元；阮云翔回复梁建华要求其按合同履行。此后，梁建华通过微信支付方式向阮云翔退还购房定金20000元及补偿款2000元，但阮云翔未接受。2016年11月4日，阮云翔向一审法院提起诉讼，要求梁建华继续履行《存量房买卖合同》。在该案审理过程中，阮云翔发现案涉房产已于2016年10月20日由梁建华过户至其儿子名下，遂撤回了起诉，并于2017年元月再次起诉。在本案审理过程中，经阮云翔申请，一审法院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具了皖天源【2017】房估字第S0140号《房地产估价报告》，对案涉房产评估总价为120.44万元，评估单价为18237元/㎡。一审法院认为：阮云翔与梁建华签订的《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行相应的义务。梁建华在收取了阮云翔2万元购房定金后，因自身原因不愿意继续履行合同并将涉案房产过户至其子名下，导致案涉《存量房买卖合同》履行不能，梁建华的行为已构成违约，应当对阮云翔承担违约赔偿责任。梁建华辩称双方已于2016年9月19日解除了案涉《存量房买卖合同》，但其提供的证据不能证明其主张的事实成立，且阮云翔对此不予认可，故一审法院对于梁建华的该项辩称理由不予采信。现阮云翔因《存量房买卖合同》无法继续履行，要求解除双方当事人签订的《存量房买卖合同》符合法律规定，予以支持。对于阮云翔要求梁建华双倍返还购房定金40000元的诉讼请求，虽然梁建华出具收条收取了阮云翔购房定金20000元，但双方当事人签订的《存量房买卖合同》对定金罚则的适用没有进行书面约定，故本案不应适用定金罚则，应由梁建华向阮云翔返还其收取的购房定金20000元。关于阮云翔要求梁建华赔偿其损失250000元的诉讼请求，一审法院认为，阮云翔提出的该项损失系基于房屋升值所产生的差价损失。因梁建华单方面违约，导致了《存量房买卖合同》不能履行；同时，根据评估机构的评估意见，阮云翔所主张的房屋升值损失客观存在。根据阮云翔自述的购房目的系用于自住，以及合同的履行情况，酌定由梁建华赔偿阮云翔损失30000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除阮云翔与梁建华于2016年9月18日签订的《存量房买卖合同》；二、梁建华于判决生效之日起十日内返还阮云翔购房定金20000元，并赔偿阮云翔经济损失30000元。三、驳回阮云翔的其他诉讼请求。案件受理费5730元减半收取为2865元、财产保全费1970元，合计由阮云翔负担3765元，梁建华负担1070元。评估费3000元，由梁建华负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：本案中，梁建华在收取了阮云翔2万元购房定金后，因自身原因不愿意继续履行合同并将涉案房产过户至其子名下，导致案涉《存量房买卖合同》无法履行，梁建华的行为已构成违约。关于阮云翔主张的因房价上涨造成的可得利益损失的请求，应当着重考虑梁建华的违约行为与房价上涨之间的因果关联关系。梁建华在双方合同签订后次日就明确表示其拒绝履行合同，即使存在房屋价格上涨的情形，那么在较短的时间内房屋价格上涨也应有限。而作为守约方的阮云翔也应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院根据阮云翔自述的购房目的系用于自住，以及合同的履行情况，酌定由梁建华赔偿阮云翔损失30000元并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5650元，由阮云翔负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年二月二十八日书记员 林 森附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。