上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初18099号原告：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇秀州村胜利******。法定代表人：章福祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。被告：上海市静安区北苑大厦小区业主大会，住所地上，住所地上海市静安区天目中路****v>负责人：孙正宇，业主委员会负责人。负责人：李忠良，业主委员会负责人。委托诉讼代理人：王英，上海市光大律师事务所律师。第三人：上海建菱物业管理有限公司，住所地上海市静安，住所地上海市静安区天目中路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：沈玲敏，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：侯百群，公司员工。原告尚物博(上海)物业服务有限公司与被告上海市静安区北苑大厦小区业主大会以及第三人上海建菱物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，原告申请追加上海建菱物业管理有限公司为第三人，本院予以准许并适用简易程序于2019年8月5日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人沈鎏琪、被告负责人孙正宇及被告委托诉讼代理人王英和第三人委托诉讼代理人侯百群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告向原告交付上海市天目中路XXX号XXX层物业1、上海市天目中路XXX号XXX层物业2、1层物业3、1层物业4，第三人配合并迁出上述物业用房；2.被告向原告交付物业管理的相关设施、设备包括岗亭、地面立体机械停车库、地下、地面立体机械停车库、地下停车库上述管理设施和设备。3.被告向原告交付物业服务所需各项资料，包括竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图、配套设施，地下管网工程竣工图等竣工，地下管网工程竣工图等竣工验收资料护保养等技术材料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、物业管理必须的其他资料、小区共有部分经营管理档案、小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等公用设施设备档案及其运行维修、养护记录、水箱清洗记录及水箱监测报告、住宅装饰装修管理资料、业主清册、与相关公用事业单位签订的供水、供暖、垃圾清运、电信覆盖等书面协议、与业主利益相关的其它重要资料，第三人配合移交上述资料。事实和理由：2018年11月2日，原告与被告签订了《物业服务合同》，约定自2018年11月15日起至2020年11月14日，由原告为被告所属北苑大厦小区提供物业服务，被告应当提供物业管理办公室供原告无偿使用，此外，原告需对小区的共有部位、共有设施设备、公共区域进行管理，被告需要对原告移交物业管理所需的各项资料，现被告至今未向原告移交上述材料，而据原告了解，第三人系该小区前期物业，原告所需材料均由其实际控制，故应配合被告搬离相关移交手续，因各方协商不成，故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，同意原告诉讼请求，原告所述情况基本属实，但所有的设备和材料以及房屋均在第三人控制中，无法向原告移交，此前被告已要求第三人向被告移送，但第三人均拒绝移送。第三人述称，原告第一项诉请中的物业用房确实有登记，但不在第三人的控制之中，具体使用情况第三人并不清楚，在第三人提供前期物业服务的18年中一直没有使用过这批房屋。此外，原告第三项诉讼请求中主张的材料第三人已经移交给被告，现在无材料可以移交。关于原告第二项诉请中的岗亭和车库确实在第三人控制中，曾经和原告办理过交接，但当时各方当事人约定，第三人有偿移交给被告使用，被告在使用后应当支付租金，否则第三人有权收回车库和岗亭，后被告未支付相应租金，故第三人依据协议收回了车库和岗亭的控制权，而监控设备是第三人自行添置的，不属于原小区物业的公共设施，综上，不同意原告的全部诉讼请求。庭审中，原告诉讼请求进行过多次变更，后撤回第一项和第三项诉讼请求，不再要求被告及第三人交付物业用房和资料，并明确诉讼请求为要求被告向原告交付地下停车库、地面立体机械车库(合计4、地面立体机械车库控设备，但对于监控设备的数量、范围以及布设位置均未作明确。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人原系上海市静安区北苑大厦小区前期物业公司。其作为乙方曾与开发商上海北苑房地产开发有限公司(甲方)签订《前期物业管理服务合同》，约定委托管理期限为2年，自北苑大厦交付之日开始计算。合同期满时，如果业主大会尚未成立，则合同期限自然延长至业主大会成立并与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。2018年11月2日，原告作为乙方与被告(甲方)签订《物业服务合同》，约定合同为期贰年，自2018年11月15日起至2020年11月14日止。地面停车位归于全体业主共。地面停车位归于全体业主共用十五分钟按照10元/小时/辆收费，二十四小时按60元/辆收费，上述费用物业服务企业按照25%比例计提物业管理费，地下停车场产权归建设单位，地下停车场产权归建设单位或个人业主所有/个·月收取管理费，地面停车费400元/个·，地面停车费400元/个·月收取租赁费，地下车库停车费费，立体车库停车费400元/个·月收取租赁费。另查明，因第三人上海建菱物业管理有限公司与案外人上海北苑房地产开发有限公司其他所有权纠纷，第三人曾作为原告起诉来院，要求案外人支付欠款13,173,638.43元。2018年5月7日，本院出具(2018)沪0106民初15164号民事调解书，双方达成调解协议，上海北苑房地产开发有限公司应支付上海建菱物业管理有限公司13,173,638.43元，应于2018年6月7日前支付150万元，于2018年7月至2019年5月的每月7日前支付100万元，余款673,638.43元于2019年6月7日前支付；二、如上海北苑房地产开发有限公司有任一期未足额按期支付，上海建菱物业管理有限公司有权就全部剩余债权一并向法院申请执行，同时上海北苑房地产开发有限公司应另外支付上海建菱物业管理有限公司剩余欠款的年10%违约金(从申请执行之日起算到实际还清之日止)。后因上海北苑房地产开发有限公司未如期履行调解协议，上海建菱物业管理有限公司向本院申请执行，在执行过程中，因上海建菱物业管理有限公司与上海北苑房地产开发有限公司达成了和解，上海建菱物业管理有限公司向本院撤回了执行申请，2018年7月9日，本院出具2018沪01**执4320号执行裁定书，裁定上海市静安区人民法院的(2018)沪0106民初15164号民事调解书终结执行。目前，天目中路XXX号、XXX号，538弄1号地下1层人防汽车库仍登记在上海北苑房地产开发有限公司名下。2019年3月1日，上海建菱物业管理有限公司(甲方)、上海北苑大厦业主委员会(乙方)、尚物博(上海)物业服务有限公司(丙方)签订《三方协议书》，约定甲方将地下人防车库和地面立体机械车库使用权转交给乙方使用，乙方委托丙方管理车库。三方一致确认天目中路XXX号、XXX号、538弄1号地下人防车库及地面立体机械车库使用所产生的费用全部归甲方所有，甲方所得车位使用费为地下34辆及地面立体机械车位31辆，车辆管理费归丙方所有，丙方如逾期支付车库费用，甲方有权收回车库使用权。丙方在使用当月半月内将甲方应得费用合计27,700元/月，按季度支付给甲方。协议签订后，第三人将岗亭以及车库转交给原告。原告之后开始行使物业和车库的管理职能并进行了收费。2019年4月起，因第三人认为原告未按照协议约定支付相应费用，即又将岗亭和车库收回。庭审中，各方当事人确认原告要求返还的地面立体机械停车库和地下停车库一共有43个车位。再查明，2019年3月1日，上海市静安区北苑大厦小区业主委员会来院起诉，要求1.判令上海建菱物业管理有限公司退出物业服务区域，包括天目中路XXX号XXX层物业1及天目中路XXX号XXX层物业2、3、4共计四个区域；2.判令上海建菱物业管理有限公司依法移交物业用房、相关设施以及物业服务所必须的相关资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共有设施设备档案及其运行、维修、养护记录，水箱清洗记录，水箱检测报告，住宅装饰装修管理资料，业主清册，物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议，物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。本院受理后，于2019年3月26日开庭审理，并组织双方移交了现有材料。2019年5月8日，本院作出(2019)沪0106民初10743号民事裁定书，裁定驳回原告上海市静安区北苑大厦小区业主委员会的起诉，该裁定现已生效。本院认为，小区的物业管理对于整个小区具有公共利益，《物业管理条例》明确规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。在同一个物业管理区域范围内的业主或者实际使用人，无论其使用房屋期间自行配备的物业服务如何完善，亦依法无权独立于小区物业服务之外，本案所涉的由第三人占有的地下停车库和地面立体机械车库不论属于业主共有部分，还是业主专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，不妨碍原告作为物业管理企业对该部位行使管理权限；此外，第三人虽然出示了同案外人上海北苑房地产开发有限公司签订的和解协议书，表明案外人将车库抵押给了第三人，但即使第三人有权获取相关车库的收益，并且对原告未支付相应费用持有异议，但该项收益权亦通过违反《物业管理条例》的明确规定，以占有车库、拒绝原告管理的方式行使，而应当通过合法方式向相对方主张债权以维护自身的合法权益，第三人无权占有前述地下停车库及地面立体机械停车库共43个车位。鉴于原告是区域内合法唯一的物业管理企业，依法对区域内行使管理职能，故其依据《物业服务合同》要求合同向对方即被告向其移交地下停车库、地面立体机械停车库和岗亭、地面立体机械停车库和岗亭办理移交手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告另行诉请要求被告一并交付相应监控设备的诉讼请求，经本院释明后被告未在指定期限内就该条诉讼请求的范围和数量予以明确，故本院对该条诉讼请求不予支持，原告可在补充证据后就该条诉讼请求另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《物业管理条例》第三十四条之规定，作出判决，判决如下：一、被告上海市静安区北苑大厦小区业主大会应于本判决生效之日起十日内向原告尚物博(上海)物业服务有限公司交付地面立体机械停车库、地下停车库(合计43个车、地下停车库第三人上海建菱物业管理有限公司配合并移交前述岗亭和车位；二、原告尚物博(上海)物业服务有限公司的其他诉讼请求，本院不予支持。案件受理费人民币80元，由被告上海市静安区北苑大厦小区业主大会、第三人上海建菱物业管理有限公司各半负担。如不服本判决，双方当事人可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥审 判 员  王 梓人民陪审员  梁钟芳二〇二〇年六月八日书 记 员  杨诗怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。