河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初13949号原告:肖路洋，男，1987年3月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：驻马店市新亚实业有限公司。住所地：驻马店市中华路中段。统一社会信用代码：91411702175910647K。法定代表人：崔正民,负责人。原告肖路洋诉被告驻马店市新亚实业有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖路洋到庭参加诉讼。被告新亚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告肖路洋向本院提出诉讼请求：一、判令解除合同，被告返还全额房款412000元；二、判令被告向原告支付违约金42642元；三、判令被告承担原告已支付房款的利息损失（自交付房款之日2019年2月27日起计至房款返还完毕之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利息计息）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月27日，原、被告签订了关于购买位于中华路与乐山路东南角新亚公司商住楼，房号为二层2180号的《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告应于2019年12月30日前验收交楼，但直至原告起诉之日，被告也未能按照合同约定交付房屋，根据合同第11条违约责任的约定，逾期超过30日交楼，原告有权解除合同。根据合同第12条规定，原告退房时被告应全额返还××购房款，同时被告按照全部房款的利息向××支付违约金。被告新亚公司未到庭，未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年2月27日，原告肖路洋（××）与被告新亚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：驻20190002557），该合同约定了：第一条项目建设依据。1、出卖人以有偿（出让）方式取得坐落于中华大道与××大道交叉口东南角地块的建设用地使用权；在上述地块上建设的商品房项目核准名称为驻马店市新业实业有限公司商住楼。第二条预售依据。该商品房已由驻马店市住房管理中心批准预售，预售许可证号为驻房预字第20180256号。第三条商品房基本情况。该商品房为第一条规定项目中的2层2180号房，预测建筑面积共16.47平方米，其中套内建筑面积7.78平方米，分摊共有建筑面积8.69平方米。第六条计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25015.18元，总价款为412000元。第七条付款方式及期限。××采取一次性付款方式付款。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2019年12月30日前向××交付该商品房。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在×日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之×的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中中的比率)。（2）逾期超过×日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的×%向××支付违约金。2、非属附件十一《补充协议》第十一条约定的情形双方同意继续履行合同，出卖人应自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按房屋房价款的日万分之一计算，向××支付违约金。第二十八条补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）等条款。《商品房买卖合同》的“附件十一补充协议”第十一条载明：合同第十一条第二款补充：1、遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起六十日内告知××的；2、国家政府相关法律政策政策导致交付迟延；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、××逾期付款，除应按合同第八条承担违约责任外，出卖人可以相应将交房日期顺延；7、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；8、包括但不限于以上，其他出卖人不能预防和控制的因素。《商品房买卖合同》签订当日，原告向被告交纳全部购房款412000元，被告向原告出具了相应的收据。现案涉楼房至今未能建成，被告一直未向原告交付案涉房屋，原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，本院立案受理原告起诉的时间为2020年12月10日。诉讼中，原告述称，其请求被告支付的42642元违约金是按照《商品房买卖合同》第十二条第一款第（2）项的约定计算的，自2019年2月27日起计至被告返还全部房款之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。上述事实，有原告提交的合同、收据、签购单等证据及原告的陈述在卷，据以认定。本院认为，2019年2月27日，原告肖路洋与被告新亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效商品房预售合同。本案原告已经依约交纳了全部购房款，《商品房买卖合同》中约定被告应于2019年12月30日前向原告交付房屋，但案涉房屋至今未建成，被告未能依约定的时间向原告交付房屋，构成违约，致使原告的合同目的不能实现，原告现请求被告解除《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，原告应当在解除权发生之日起2019年12月31日前一年内即2020年12月30日前行使解除权，本案原告在2020年12月10日立案起诉解除《商品房买卖合同》，符合上述法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告返还已付购房款412000元及赔偿利息损失的主张。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》被确认解除后，被告应依法向原告返还412000元购房款并赔偿该款的利息损失，故原告的该项主张，于法有据，本院予以支持。关于原告依据《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项的约定请求被告支付违约金42642元的主张。《商品房买卖合同》第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第2种方式处理：”，即第十二条约定出现迟延交房的处理方式有：“1”和“2”两个并列选项，原、被告双方协商一致同意选择了第2种处理方式，因此原告所主张的第“1”种处理方式中第“（2）”项未在原、被告双方协商选择的处理方式的之内，该条款对原、被告双方无约束力，原告据此条款请求被告支付违约金，无合同依据和法律依据，本院不予支持。被告新亚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其自身享有的诉讼权利的放弃，应由其自行承担由此产生的对其不利的法律后果。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告肖路洋与被告驻马店市新亚实业有限公司于2019年2月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：驻20190002557）。二、限被告驻马店市新亚实业有限公司于本判决生效后十日内向原告肖路洋返还购房款412000元及赔偿该款的利息损失（自2019年2月27日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计息；自2019年8月20日起计至房款退还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计息）。三、驳回原告肖路洋的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费4060元，由原告肖路洋负担320元，由被告驻马店市新亚实业有限公司负担3740元。财产保全费2790元，由被告驻马店市新亚实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  赵丽莉二〇二一年二月二十六日书记员  郑 乐