安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0202民初701号原告：芜湖伟星房地产开发有限公司，住所地芜湖市，组织机构代码74890228-2。法定代表人：章卡鹏，董事长。委托代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。委托代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。被告：张文，男，1967年6月13日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。原告芜湖伟星房地产开发有限公司诉被告张文房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告芜湖伟星房地产开发有限公司（以下简称“伟星公司”）的委托代理人张丽到庭参加诉讼。被告张文经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理�结。原告伟星公司诉称：2010年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的芜湖左岸生活社区***#楼*-****室房屋，房款总价361725元，首付144725元，剩余21.7万元向建设银行按揭贷款，被告并于2010年4月20日与建设银行芜湖市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由原告承担办理产权证之前的阶段性担保，约定借款人逾期还款，保证人应无条件按贷款人的要求偿还债务，贷款人有权从保证人账户扣收。2010年3月16日，原、被告签订《特别约定》，约定：买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供担保的，买受人对银行的违约即构成对房屋买卖合同的违约，应按合同总金额5%向出卖人支付违约金，造成出卖人承担担保责任的，出卖人因此发生的所有损失（银行扣划的借款本息、违约金、诉讼费、律师费等）由买受人�担，出卖人有权解除合同。后被告逾期偿还贷款，建设银行芜湖分行自2013年12月至2015年9月扣划原告保证金共计33244.94元，用于偿还被告的银行贷款。原告多次向被告催要未果，故原告诉请：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还房屋，恢复房屋原状；2、被告支付原告建设银行芜湖市分行扣划的保证金33244.94元（审理中增加为41296.47元）；3、被告支付原告违约金18086.25元；4、被告支付实现债权费用8000元；5、诉讼费用由被告承担。原告向本院提交证据如下：1、被告身份证复印件，证明被告主体资格。2、《商品房买卖合同》及《特别约定》，证明原被告之间房屋买卖合同的事实及合同相关权利义务的约定，在特别约定中注明了买受人为购房办理按揭贷款的，原告承担阶段性担保责任，被告违反借款合同约定就视为对本�同即买卖合同的违约。3、《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告为购买本案案涉的房屋进行银行贷款的事实。4、《商品房销售贷款合作协议书》，证明被告贷款购买房屋，原告为被告承担担保责任，被告没有按时偿还银行贷款，银行可以直接在原告的账号中划扣偿还贷款的本金及利息的事实。5、个人贷款还款凭证及通知函，证明建设银行已从原告中划扣了被告张文逾期未偿还的贷款41296.47元的事实。6、委托代理合同及发票，证明被告为实现债权支付律师代理费的事实。被告张文未答辩，未提交证据。经审理查明：原告与被告于2010年3月16日签订《商品房买卖合同》，约定：两被告购买原告开发建设的位于芜湖左岸生活社区***#楼*-****室房屋，房款总价361725元，被告应于2010年3月16日前支付144725元，剩余21.7万元向建设银行芜湖市分行贷款支付，并由原告承担阶段性担保，出卖人应当在2012年1月10日前将验收合格的商品房交付买受人使用。同日，原、被告签订《特别约定》，约定：如买受人采用银行贷款支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约即构成对本合同的违约，应按合同总金额5%支付违约金，造成出卖人承担担保责任的，买受人应承担出卖人的所有损失（包括银行扣划的借款本息、罚息、违约金、诉讼费、律师费等），出卖人有权解除合同，有权将房屋另行出售，有权在已付房款中扣划上述费用。上述合同签订后，被告于2010年3月16日前支付原告购房首付款144725元，向建设银行芜湖市分行贷款21.7万元并于2010年4月支付给原告。2012年1月，原告将上述房屋交付给被告，被告已对房屋进行装修、使用。因被告逾期归还建设银行芜湖市分�贷款，建设银行芜湖市分行自2013年12月至2016年3月31日扣划原告保证金，合计41296.47元，以代偿被告银行贷款。原告多次催告被告归还垫付款未果，遂成讼。原告为诉讼，支付律师费8000元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《特别约定》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、个人贷款还款凭证及通知函、委托代理合同及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，对双方均具有法律约束力，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。被告逾期偿还银行贷款，构成违约，根据双方合同约定，原告可以解除合同，故对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告应将购买房屋返还给原告并恢复原状（毛坯房），故对原告要求被告返还位于芜湖左岸生活社区***#楼*-***室房屋并恢复房屋原状的诉请，本院予以支持。原告主张被告按照合同总价款5%的标准支付违约金即18086.25元，符合双方合同约定，故对原告要求被告支付违约金18086.25元的诉请，本院予以支持。原告主张被告支付代垫银行贷款41296.47元，符合双方合同约定，故对原告要求被告支付垫付银行贷款41296.47元的诉请，本院予以支持。对于原告主张支付律师费，本院酌情调整为6000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告芜湖伟星房地产开发有限公司与被告张文于2010年3月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告张文于本判决生效之日起十日内将芜湖左岸生活社区B15#楼1-1807室房屋返还给原告芜湖伟星房地产开发有限公司，并恢复房屋原状（毛坯房）；三、被告张文于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖伟星房地产开发有限公司违约金18086.25元、银行垫付款41296.47元，并赔偿原告芜湖伟星房地产开发有限公司律师费6000元，合计65382.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1384元，公告费560元（已交至报社），合计1944元，由被告张文负担（诉讼费、公告费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不�本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  赵 凌人民陪审员  许云峰人民陪审员  杨晓云二〇一六年五月十二日书 记 员  周 刚附适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机�确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向�方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。