上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初9173号原告：鲍克霞,女,1968年11月3日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区状元府街XXX号XXX单元XXX室。委托诉讼代理人：营鹏飞，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明冬，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海赫擎消防设备有限公司，住上海市松江区新飞路XXX弄XXX号。法定代表人：龙颂，执行董事。被告：龙颂，女，1985年10月1日出生，汉族，住湖南省冷水江市。两被告共同委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。第三人：上海聚恒房地产经纪事务所，住上海市松江区茸兴路XXX弄XXX号楼12层1211室。法定代表人：代永亮。第三人：上海苏慕电气有限公司，住所地上海市松江区新飞路XXX弄XXX号101室。法定代表人：杨金保，执行董事。委托诉讼代理人：营鹏飞，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明冬，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告鲍克霞与被告上海赫擎消防设备有限公司(以下简称“赫擎公司”)、龙颂、第三人上海聚恒房地产经纪事务所(以下简称“聚恒经纪所”)定金合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序。后本院依职权追加上海苏慕电气有限公司(以下简称“苏慕公司”)为第三人参加诉讼。2020年8月24日、2020年12月15日，本院两次进行了公开审理，原告鲍克霞及其委托诉讼代理人营鹏飞到庭参加了第一次庭审、原告的委托诉讼代理人陈明冬(暨第三人苏慕公司的代理人)到庭参加了第二次庭审、被告赫擎公司、龙颂及其委托诉讼代理人罗新宇两次到庭参加了庭审，第三人聚恒经纪所经本院传票传唤，无正当理由两次拒不到庭参加庭审，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令二被告返还原告双倍定金400,000元。事实与理由：赫擎公司系一人有限责任公司,龙颂为赫擎公司唯一股东及法定代表人。第三人系原被告房屋买卖交易过程中的中介机构。2019年10月31日,原告与赫擎公司、第三人在上海市松江区签订了《房地产买卖定金协议》(以下简称“买卖合同”买卖合同约定原告向赫擎公司购买位于上海市松江区新飞路XXX弄XXX号1-3层的房屋,房屋总金额为人民币4,850,000元,其中定金为人民币200,000元。因标的房屋系工业厂房,故买卖合同中约定了由原告另行注册新公司作为主体进行过户交易。买卖合同中同时约定了注册新公司及房屋价款支付的时间。合同签订当日,原告根据赫擎公司指示向赫擎公司法定代表人龙颂的账户支付了定金人民币200,000元。合同签订后,原告委托本案的第三人代为申请注册新公司事宜。因为核名等不可控的原因,新公司上海苏慕电气有限公司于2020年1月19日注册完成,晚于买卖合同约定的2019年12月30日。注册公司时间的延误事宜,原告通过第三人向赫擎公司如实告知,赫擎公司从未提出任何异议,也未提出任何权利主张。原告与赫擎公司实际上就公司注册时间及付款时间顺延达成了合意。新公司注册完成后,赫擎公司于2020年1月21日通过第三人发来房屋买卖网签备案文件,可见原告与赫擎公司在此时并未因为交易产生任何争议。然而,赫擎公司为了避税的目的,在发来的备案网签合同中单方面将房屋转让价款更改为人民币2,980,000元,而非买卖合同中约定的4,850,000元,并且单方面延后了交房日期。赫擎公司发来的网签备案合同中显示涉案房屋已经存在备案信息,怀疑房屋可能存在一房二卖的情况。原告因此向赫擎公司提出异议。经过原、被告多次协商,被告依然不同意按照买卖合同约定的4,850,000元价款进行网签备案交易,并再次擅自更改交房时间,也未就房屋为何存在备案信息给出合理解释。与此同时,因为新冠病毒疫情的影响,原告无法正常来沪,协商遇到障碍,但原告就上述事项一直在争取和被告协商。然而,赫擎公司于2020年3月18日委托律师向原告发送律师函。函中无理要求原告签订网签备案合同并支付房屋价款。原告认为,赫擎公司为逃避税收,单方面将房屋转让价款做低的行为,不仅损害了原告合法权益,且涉嫌构成违法犯罪,故予以委婉拒绝。原告一直主张疫情得到控制后将前往上海妥善协商解决分歧。但赫擎公司不予理睬,并在2020年4月7日向原告发出“买卖合同解除通知书”,擅自解除买卖合同。原告认为：原被告之间订立的买卖合同真实有效,当事人应当全面履行。赫擎公司单方面做低交易价格的行为使得买卖合同交易产生争议。赫擎公司不但不妥善解决争议,且单方面解除买卖合同的行为严重违背了诚实信用的原则。另根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定和《房屋买卖合同定金协议》第七条第二款之约定,赫擎公司的违约行为应承担双倍返还原告已经支付的定金的法律责任。第三人聚恒经纪所系原被告交易的中介机构,对交易过程比较清楚,其参加庭审有利于查清案件事实,申请其为第三人参与庭审。故原告诉至法院,请法院依法判决,支持原告的全部诉讼请求。两被告辩称：不同意原告的诉请。因为定金合同签订后，两被告从未向原告发出过网签备案合同，也不可能更改房屋价格；原告没有按时履约，两被告已经提出过异议；原告实际上是想不再买房又不想定金被没收，找借口达到拒绝签署网络备案合同的目的。第三人聚恒经纪所未参加诉讼，也未提交意见书。第三人苏慕公司称：意见和原告一致。本院经审理查明：上海市松江区新飞路XXX弄XXX号1-3层房屋(以下简称“涉案房屋”)原登记在被告赫擎公司名下。2019年10月31日，原告与赫擎公司在第三人聚恒经纪所居间下签订了一份房地产买卖定金协议，就涉案房屋的买卖事宜约定如下：交易方式为产权变更、转移；原告委托定金代付人支付赫擎公司购房定金200,000元；赫擎公司出售涉案房屋的转让价格为4,850,000元，赫擎公司净到手价格为4,500,000元，其中350,000元为本次交易的税费、中介费、评估费，由原告直接向聚恒经纪所支付，以上4,850,000元为原告拿到房产证总价款；2019年10月31日前原告向赫擎公司支付定金200,000元，2019年12月30日前，原告注册新公司后，以原告新公司与赫擎公司签订网签备案合同后3个工作日，原告向赫擎公司支付购房款2,250,000元(包括已付定金200,000元)；原告购买涉案房屋向银行申请按揭贷款1,490,000元，于交易过户后由银行一次性直接支付赫擎公司，若过户前原告未能成功申请贷款，或贷款金额不足部分，交易过户前由原告以现金转账的方式一次性向赫擎公司支付；原告和赫擎公司到达房地产交易中心办理转让过户手续前，原告向赫擎公司支付尾款760,000元；原告和赫擎公司于2019年12月20日前签订《上海市房地产买卖合同》，聚恒经纪所应在约定的期限内，积极协助双方协调签订网签合同的时间及地点；聚恒经纪所应积极配合双方共同修改并签署网签合同，网签合同签订后，若与本协议的内容不一致的，以网签合同的约定为准；若双方因网签合同条款产生分歧，则双方协商解决，协商不成则本协议解除，赫擎公司应退还原告已支付的全部定金，以及扣除本协议第七条第4点相应租金后的全部款项；签订网签合同前，若因原告不再履行本协议或不再购买该房地产的，则原告已支付的定金，赫擎公司不予返还；签订网签合同前，若因赫擎公司不再履行本协议或不将该房地产卖给原告的，则赫擎公司应双倍返还原告已支付的定金；交易过户后，赫擎公司于2020年3月31日前，将涉案房屋全部交付原告使用。协议还对其它事项作了约定。协议签订当天，原告向赫擎公司转账支付了200,000元定金。上述定金协议签订后，原告即委托聚恒经纪所办理申请注册新公司事宜，2020年1月19日，原告注册成立了苏慕公司，苏慕公司的法定代表人杨金保即是鲍克霞的丈夫。对于原告注册公司晚于2020年12月20日的事实，两被告均未提出异议。同时，定金协议签订后，聚恒经纪所员工张圆杰即与原、被告双方沟通确定房地产买卖合同的具体条款。苏慕公司成立后，原告则同时代表苏慕公司与张圆杰和被告进行沟通协商。2020年1月2日，张圆杰通过微信向原被告发送了拟定的房地产买卖合同(即准备在不动产登记事务中心备案的合同)及补充协议，房地产买卖合同中约定涉案房产的交易价格为2,980,000元，赫擎公司于2020年4月1日前腾出房屋并通知验收交接房地产，2020年4月1日前共同办理转让过户手续；补充协议则约定涉案房屋的装修补偿款为1,620,000元(原、被告、张圆杰在审理中均确认，1,620,000元系笔误，实际金额应为1,520,000元)。原、被告收到上述房地产买卖合同及补充协议后，都未提出任何异议。2020年1月21日，张圆杰又通过微信向原告发出了重新拟定的房地产买卖合同和补充协议各一份，本次的版本除了将交房时间和转让过户时间变更为2020年5月1日之前外，其余内容与2020年1月2日的版本基本相同。原告收到本次版本后，未提出任何异议。其后由于恰逢春节，原告、龙颂夫妻、张圆杰均回老家过春节，由于春节期间新冠肺炎疫情爆发，张圆杰在2020年2月22日左右回到上海，此时原告尚未回到上海，张圆杰则通过微信、电话等继续与原、被告双方沟通协调签署房地产买卖合同相关事宜，被告提出因为尚未支付首付款2,050,000元，故交房时间也要相应向后顺延，原告则表示交房时间不能推延至6月份，其后赫擎公司表示可以先交付部分房屋，部分房屋的交付时间要向后顺延，原告则表示如果部分房屋的交房时间向后顺延，那么首付款也要分期支付。2020年2月27日，原告向张圆杰发出告知函一份，内容是因受新冠肺炎疫情的影响，涉案房屋的买卖事宜无法开展工作，建议等疫情安稳之后再办理备案、付款、过户等事宜。2020年2月29日，张圆杰向原、被告发出了重新拟定的房地产买卖合同和补充协议各一份，本次版本除了将交房时间和转让过户时间变更为2020年5月31日之前外，其余内容与2020年1月2日的版本基本相同。原、被告收到本次版本后，均未对涉案房屋价格提出异议，但原告向张圆杰表示，因为新冠肺炎疫情的影响，对双方影响很大，且经过协商一直未能达成一致，故要求等到疫情结束再协商合同内容。张圆杰告诉原告，疫情不影响沟通、付款，要求原告明确回复并签署房地产买卖合同，但原告仍未回复。2020年2月29日，赫擎公司向原告发出告知函一份，告知原告其先前的行为已构成违约，若原告在收到函件3日之内仍不与赫擎公司签订房地产买卖合同并支付款项，赫擎公司将解除协议并不予返还定金。原告收到后未回复。2020年3月1日以后，张圆杰多次催促原告明确回复是否同意，但原告均未明确表态，只是表示受疫情影响，等疫情结束再协商。2020年3月18日，赫擎公司向原告发出律师函一份，要求原告在收到律师函5日内与赫擎公司签订房地产买卖备案合同并将2,250,000元支付给赫擎公司，否则原告将承担不利于自己的法律责任。原告收到律师函后未回复赫擎公司，也未与张圆杰沟通。2020年4月7日，赫擎公司向原告发出合同解除通知书一份，告知原告因其严重违反了合同约定，故解除定金协议，并没收定金200,000元。原告收到后，未与赫擎公司和张圆杰沟通。2020年5月25日，原告告知张圆杰，其已到上海，要求继续沟通签订房地产买卖合同事宜，如果不能达成一致，则希望赫擎公司退还定金200,000元。其后各方未就此事达成一致，原告遂诉来法院。本院又查明：涉案房屋现已由赫擎公司售予他人。原告和赫擎公司均确认房地产买卖定金协议已经解除。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房地产买卖定金协议、银行网上转账电子回执、收据、上海市房地产买卖合同、微信聊天记录、律师函、合同解除通知书、被告提供的微信聊天记录、告知函、律师函、合同解除通知、证人证言、证人所提供的微信聊天记录、上海市房地产买卖合同、补充协议、当事人陈述等予以证明，本院予以确认。本院认为，原告与赫擎公司于2019年10月31日所签订的房地产买卖定金协议是双方的真实意思表示，双方均应遵守。又由于该协议的所约定的定金是立约定金的性质，故在原告支付了定金200,000元以后，双方应该按照定金协议的约定进行磋商，并由苏慕公司和赫擎公司签订房地产买卖合同，如果因可完全归责于一方的原因导致未能签订正式的房地产买卖合同的，可适用定金罚则，即给付定金的一方拒绝订立房地产买卖合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立房地产买卖合同的，应当双倍返还定金。本院综合本案案情可以认定，房地产买卖合同未能订立完全由原告造成，故原告无权要求赫擎公司返还定金。原告认为未能订立房地产买卖合同的原因应归责于赫擎公司，理由主要是：1、赫擎公司单方面做低房价，在房地产买卖合同中将涉案房屋的价格更改为2,980,000元，损害了原告的利益；2、赫擎公司单方面延期交房；3、涉案房屋已经在房地产交易中心有过备案，赫擎公司有“一房两卖”的嫌疑。对于原告的第一个理由，本院认为，从2020年1月2日开始，张圆杰多次向原告发送拟定的房地产买卖合同和补充协议，每个版本的房地产买卖合同中都将涉案房屋的价格确定为2,980,000元，同时在补充协议中约定原告另付装修补偿款1,520,000元，除去支付给中介的定额350,000元后原告向被告支付的总房价款仍是定金协议中约定的4,500,000元，原告在收到房地产买卖合同和补充协议后，从来没有对房价提出过异议。再加上审理中张圆杰向本院表示，在签订定金协议时各方已经口头约定要做低房价，因为其已经向有关部门了解过，涉案房屋的备案价格大概在3,000,000元左右。故本院认定赫擎公司并未单方面做低房价，赫擎公司也没有过错。同时，备案的房地产买卖合同中将房价确定为2,980,000元，原告的购房支出并未增加，根据现有证据，也不影响原告的贷款，原告的利益也没有受损，故原告的该种理由不能成立。对于原告的第二个理由，本院认为，在协商过程中，赫擎公司确实提出过因为原告延期付款，故需要延期交房，但赫擎公司提出延期交房的原因是原告没有按期设立新的公司，也没有按期支付首付款，赫擎公司虽没有明确表示要追究原告的违约责任，但其要求在原告支付首付款后适当地延期交房，符合情理，况且被告也没有明确表示必须要延期到何时，双方还一直在通过张圆杰进行着沟通，故原告的第二个理由不能成立。对于原告的第三个理由，本院认为，涉案房屋虽然在房地产交易中心虽然已有备案，但原告在2020年2月23日左右提出这个问题后，被告已在几天之内迅速予以撤销，并未影响本次交易中房地产买卖合同的备案，且原有的备案系因上次交易时忘记撤销所致，并非另卖给他人，故原告的第三个理由不能成立。从实际情况来看，2020年2月下旬之后，对新冠肺炎疫情的管控已经有所减轻，人员行动也有一定自由，张圆杰在2020年2月22日左右已经返回到上海，原告也可以返回上海，即便不能返回上海也可以继续通过微信、电话进行沟通，但在此种情况下，其以有新冠肺炎疫情存在为由，停止进行沟通协商，在赫擎公司多次催促下，仍然不予理睬，故应当认定原告拒绝签订房地产买卖合同。反观赫擎公司，其在原告表示不再进行沟通协商后，又无法确定新冠肺炎何时结束的情况下，多次通过中介方张圆杰、告知函、律师函等方式要求原告继续进行沟通协商，并签订房地产买卖合同，尽到了其应尽的义务，在原告不予回复、不予协商、不愿签订房地产买卖合同的情况下，解除了定金协议，并无过错。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决如下：驳回原告鲍克霞的全部诉讼请求。案件受理费7,300元，减半收取3,650元，财产保全申请费2,520元，合计诉讼费6,170元，由原告鲍克霞负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 白志中法官助理 魏 琳书 记 员 魏 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。