河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初27502号原告:河南鸿宝物业服务有限公司，住所地:郑州市金水区鸿宝路**鸿宝集团总部园**楼办公楼**，统一社会信用代码:91410105076847056H。法定代表人:平明，职务:董事长。委托诉讼代理人：李禺君，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文丰，河南中涵律师事务所实习律师。被告：王涛，男，汉族，1973年12月9日出生。原告河南鸿宝物业服务有限公司与被告王涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月16日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告河南鸿宝物业服务有限公司委托诉讼代理人李禺君、高文丰，被告王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南鸿宝物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的自2017年1月16日起至2020年12月31日的物业服务费128224.35元；2.判令被告支付违约金（以应支付的物业费为本金，按照年利率15.4%，自应支付之日计算至实际清偿之日，暂计算至2021年1月1日为49054.58元）；3.判令被告承担本案督促程序申请费955元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是鸿园玉兰苑小区物业服务企业，被告王涛是鸿园玉兰苑A23a幢101号房业主，原告与被告小区的开发建设单位河南鸿宝置业有限公司签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所在小区提供物业管理服务。合同约定，物业服务费以建设单位交房通知的交房日期当天起计收，交房当天至次年度12月31日预收实际月数物业服务费，首次月度不足整月情况按天计收；非因建设单位责任而乙方逾期不办理交房手续，视为建设单位实际已将房屋交付乙方使用。乙方亦应按建设单位第一次发出的交房通知载明的交房日期开始交付物业服务费。后续乙方交纳物业服务费的时间：物业服务费按年度结算，交费时间为每年度的12月31日以前预交付次年度物业服务费。物业服务费标准（按照建筑面积计算）：多层洋房每平方米6元/月；高层住宅每平方米2.8元/月；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳违约金。被告房屋建筑面积为449.91平方米，结合被告房屋属于多层洋房，按照多层洋房6元/平方米/月的标准来计算，被告自2017年1月16日起至2020年12月31日欠交物业服务费为449.91平方米×6元/月/平方米×47.5月=128224.35元；经原告多次催交，被告仍拒绝交纳。2020年10月20日，原告向金水区人民法院提出支付令申请，金水区人民法院于当日发出（2020）豫0105民督881号民事裁定书，但被告提出异议，金水区人民法院裁定终结督促程序。综上所述，为维护原告合法权益，特具状起诉。被告王涛辩称，一、被告购房时，是在河南鸿宝置业有限公司（和原告实为一家公司）的虚假宣传和欺骗情况下购买的房屋，交房日小区几百户业主集体维权上访未果。小区的物业公司由购房前宣传的戴德梁行物业管理有限公司变为原告。小区至今仍未接通市政自来水，饮水安全存在严重问题，根据不具备交房条件，此外，暖气至今也未接通。现物业公司物业服务明显不达标，跟6元/平方的服务收费标准相差甚远，小区内的一些住户肆意占用公共水系、绿地等公共区域用于扩建自家院子，严重侵害了包括被告在内的其他业主的合法权益，被告多次向物业人员反映，但物业公司无动于衷，不行使管理责任，问题至今未解决，被告所有的24-1房屋门前院落也存在严重的绿化问题，多次反映无果。被告并没有接房，被告与原告没有建立物业服务合同关系，物业费不同意支付。被告并未收房，也未与鸿宝物业签订物业服务合同，所以并未产生物业服务费用及滞纳金；二、原告应承担本案督促程序申请费；三、原告应承担本案诉讼费。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理查明：2015年2月12日，被告王涛作为买受人与案外人河南鸿宝置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，载明：被告王涛购买位于金水××、××号房屋，建筑面积共449.91平方米；合同信息备案号为150××××****；出卖人应当在2017年1月16日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。自本合同约定的交付期限或出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担交付日起的物业管理等各项费用;本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四载明：房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知（出卖人没有提前或延后交房的，以本合同第八条的约定作为房屋交付的书面通知，出卖人无需再另行通知；出卖人提前或延后交房的，应另行发出房屋交付书面通知），双方应按约定的或另行通知的时间和地点办理房屋交付手续；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为河南鸿宝物业服务有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费方式为包干制，物业服务收费价格为6元/月.平方米（建筑面积）。价格构成包括人员成本、设备维护成本、园林养护成本、运营成本等和经业主同意的其他费用。本合同签订前买受人已详细阅读并认可《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中约定内容，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，签订《前期物业服务合同》等。被告在该商品房买卖合同及附件上签字捺印予以确认，案外人河南鸿宝置业有限公司在该合同及附件上加盖印章。原告作为物业服务企业（乙方）提交其与案外人河南鸿宝置业有限公司作为开发建设单位（甲方）签订的《郑州市前期物业服务合同》一份，载明：“…第一部分物业项目基本情况第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称鸿宝园林玉兰苑A区（一期），类型为普通住宅、别墅、商业，座落位置为郑州市金水××、××路东，建筑面积为114081.49平方米，区域东至索须河、南至鸿业路、西至金槐路、北至鸿兴路。…第三部分物业服务标准第四条乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务…第四部分物业服务期限第五条前期物业服务期限自2014年4月9日至新的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。第五部分物业服务费用第六条本物业区域物业服务收费为包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳具体标准如下：多层洋房6元/平方米/月；…第八条物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年物业服务费。此后按半年一次交纳，具体时间为每期物业服务费到期后的最后一个月交下一期物业服务费。…第八部分违约责任第二十一条…业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照每日千分之三的标准承担相应的滞纳金…”，原告及案外人河南鸿宝置业有限公司均在该协议上加盖印章。2020年6月13日，原告向被告出具《物业费催缴通知函》并向被告王涛邮寄，该通知函载明：“你系鸿园玉兰苑项目24幢1号商品房业主，河南鸿宝物业服务有限公司（以下简称“我司”）系该项目物业管理单位。根据我司与河南鸿宝置业有限公司签订的《郑州市前期物业服务合同》约定，截止本通知函发出之日，你共拖欠我司2017年1月16日至2020年12月31日以下费用：（1）物业费：共计人民币127798.45元；（2）车位费：共计人民币5040元；（3）违约金：共计人民币197192.05元；上述欠款共计人民币330030.5元；依据……特此函告！”另查明，申请人河南鸿宝物业服务有限公司与被申请人王涛申请支付令一案，本院于2020年10月21日发出（2020）豫0105民督881号支付令，限令王涛在收到支付令之日起十五日内清偿债务或向本院提出书面异议。王涛在收到该支付令之日起十五日内向本院提出了书面异议，本院认为河南鸿宝物业服务有限公司未妥善履行物业服务义务，王涛提出的异议成立，并于2020年11月6日作出（2020）豫0105民督881号民事裁定书，裁定：终结本案的督促程序。本院（2020）豫0105民督881号支付令自行失效。申请费955元，由河南鸿宝物业服务有限公司负担。被告提交郑州市国土资源局于2018年5月29日出具的房屋产权信息一份，载明：豫（2018）豫0105郑州市不动产权第0156865号，权利人王涛，坐落于金水区鸿苑路**东园区**楼****，房屋建筑面积为446.65㎡。庭审中，原、被告均认可被告自2017年1月16日至今未在涉案房屋内居住。被告陈述因房屋质量问题至今仍未接收涉案房屋，其与开发商河南鸿宝置业有限公司未就涉案房屋质量问题提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”根据被告王涛与开发商河南鸿宝置业有限公司签订的商品房买卖合同，河南鸿宝置业有限公司依法选聘的前期物业服务企业为原告，且河南鸿宝置业有限公司作为建设单位与原告签订有前期物业服务协议，该前期物业服务协议亦对被告发生法律效力。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”原告已按前期物业服务协议提供物业服务，被告虽抗辩其以房屋质量问题未接收房屋，但其已于2018年5月29日办理涉案房屋的产权证书，其应自2018年5月29日起按照房屋登记面积即446.65平方米每平米每月6元支付物业服务费至2020年12月31日，计算为83076.9元。原告主张的违约金，依据不足，本院不予支持。原告主张被告承担本案督促程序申请费955元的诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王涛于本判决生效之日起十日内支付原告河南鸿宝物业服务有限公司欠付的物业服务费83076.9元；二、驳回原告河南鸿宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取968元，由原告河南鸿宝物业服务有限公司负担518元，被告王涛负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴俊鸣二〇二一年一月十一日书记员  邢 璐