河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5803号上诉人（原审原告）：赵洋，男，回族，1983年7月21日出生，住新乡市。上诉人（原审原告）：李莹莹，女，回族，1984年1月10日出生，住新乡市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李玉国，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：田月，女，汉族，1992年3月14日出生，住河南省社旗县。被上诉人（原审被告）：刘天赐，男，汉族，1993年6月3日出生，住河南省封丘县。上诉人赵洋、李莹莹与被上诉人田月、刘天赐案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵洋及其委托诉讼代理人李玉国与被上诉人田月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵洋、李莹莹的上诉请求：1、依法撤销原判并改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、二被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定上诉人在人民法院查封前为合法占有案涉房屋系事实认定及法律适用错误。案涉房屋在2019年10月29日向被上诉人刘天赐转账支付了购房款，刘天赐当天向上诉人交付购房凭证等行为即是交付房屋的行为。上诉人此时基于购房协议对案涉房产已经形成合法占有。一审认定涉案房屋是毛坯房的记录是错误的，案涉房屋系简装房，在购买家具等简单装修后即可入住，并非毛坯房。2019年11月底12月初，刘天赐将房屋钥匙放在案涉房屋门口走廊的消防栓上，上诉人第二天就将钥匙取走并联系换锁师傅更换了门锁。上诉人提交的新乡市牧野区凤家家具店于2019年12月27日出具的定制家具收据和2019年12月29日的窗帘壁布收据及涉案房屋供电用户卡等证据足以证实在人民法院查封之前，上诉人已经实际控制和使用案涉房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，上诉人使用和实际控制完全符合该规定，故一审认定事实及适用法律错误。2、原审认定上诉人为向刘天赐缴纳全部房款认定事实和法律适用错误。第一，上诉人按照协议约定已依向刘天赐支付全部23万购房款，该款已包含刘天赐已经偿还的贷款以及房屋的增值部分，上诉人已经不欠付任何款项。第二，根据双方交易协议约定案涉房屋银行按揭款由上诉人负责偿还，上诉人向刘天赐支付23万元购房款后，即承接了案涉房屋的债务，并非向刘天赐履行，且该部分利益归属于银行，也不存在将未支付价款交付执行的问题。故上诉人支付了23万元购房款并代刘天赐向银行还款，应当认定上诉人向刘天赐支付了全部价款。第三，本案购房方式并非分期付款，故不存在将未支付价款交付执行的问题。上诉人以代偿房屋剩余贷款的方式购房，并非采用分期付款的方式购房，不存在交付执行的问题。3、上诉人在购房中无任何过错且善意，本案不存在恶意串通可能，人民法院应当保护无过错购房人的物权期待权。上诉人在案涉房屋查封前已经签订合法有效且经新乡市公证处的购房协议书，上诉人同时为办理过户作积极准备，因开发商未办理初始登记，案涉房屋不能办理过户登记，故非因上诉人原因未办理过户登记。上诉人难以发现被上诉人刘天赐由其他对外债务，已经尽到较高的审慎交易责任，故上诉人在购房中无任何过错。上诉人于刘天赐素不相识，经房产中介介绍购买的案涉房屋，案涉书面合同、房款转账记录及家具购买记录均系客观记录，足以证实交易的真实性。该房屋在房款交易后由上诉人实际控制和占有，上诉人至今还在案涉房屋居住，案涉房屋买卖在2019年10月份即开始进行，而案涉执行案件在2020年1月6日才立案，以上事实足以证实上诉人购买房屋的交易是真实交易，上诉人不存在恶意串通抗拒执行的可能。田月答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。（1）被答辩人与第三人刘天赐涉案恶意串通，以合法形式掩盖非法目的签订了房屋买卖合同无效。该合同的签订日期是2019年6月20日，而此时的房屋还在查封中，且第三人刘天赐是被执行人，也就是说被答辩人对案涉房屋存在诉讼是明知的，在其明知案涉房屋不能进行交易的情况下仍签订了房屋买卖合同，显然有恶意串通的故意，故被答辩人的占有亦不合法。（2）从交易价格看，第三人刘天赐以明显不合理的价格转让给了被答辩人，且被答辩人对此明知，因此被答辩人不属于善意第三人的情形，不受法律保护。从该地段的房价可知，在2019年时案涉房屋小区的房价单价起步是1万元起，而被答辩人购买案涉房屋的总价款是73万元，折合成单价是6000多每平方，被答辩人与第三人的交易，明显低于市场价，侵犯了答辩人的权利，不能对抗案件的执行。2、一审法院认定被答辩人没有缴纳全部房款事实清楚。（1）被答辩人对涉案房产不享有所有权，而是与刘天赐双方间系债权关系，且被答辩人并没有全额缴纳房款。从被答辩人和被答辩人李天赐签订房屋买卖合同看，被答辩人并未付清房款，且已交付的款额不到合同价款的二分之一，且至今没有过户，根据相关规定，第三人刘天赐仍系案涉房屋的所有权人，被答辩人与第三人刘天赐系债权债务关系，其不能以此来抗辩案外人的执行。（2）从案涉房屋买卖暨中介合同书和补充协议的内容可知，双方约定的购房价格前后矛盾，且与大写明显不符，与常理不符，而且约定的15日内办理银行按揭手续，但是直到现在也没有办理银行按揭手续，房屋还在刘天赐名下，被答辩人企图用公证来弥补房屋交易的不足，来达到支付房款的假象，不能认定其已经支付了全部房款。3、不能办理房产证被答辩人是明知的，不符合非因买受人的自身原因未办理过户登记的规定。被答辩人不享有案涉房屋的所有权，且未办理过户登记的原因不属于九民会纪要第127条的情形。被答辩人在购买案涉房屋时就已知道案涉房屋未办理房产证，这与卖方不配合办理过户登记是两种不同的情形。赵洋、李莹莹向原审法院提出诉讼请求：1、不得执行位于新乡市向阳路589号明大·拉菲国际9号楼1单元1901室（备案合同号：2016-0701023）房屋，并解除对该房屋的查封措施；2、确认上述房屋为赵洋、李莹莹财产（暂记7万元）。原审查明：田月与刘天赐因股权转让纠纷诉至该院，该院于2019年6月21日作出（2019）豫0702民初3184号民事判决书，判决内容为：一、刘天赐于判决生效之日起五日内支付田月股权转让款55000元及利息；二、刘天赐于判决生效之日起五日内偿还田月7364元及利息；三、驳回田月的其他诉讼请求。刘天赐不服该判决向新乡市中级人民法院提出上诉。新乡市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）豫07民终3654号民事调解书，该调解书内容为：一、刘天赐于2019年10月31日前一次性支付田月股权转让款55000元及利息；二、刘天赐于2019年10月31日前一次性支付田月6000元及利息；三、刘天赐履行上述一、二项还款义务后，双方本案互无纠纷。如刘天赐逾期支付上述任一款项，田月有权按照原审判决申请执行；四、一审案件受理费1189元，由田月承担。二审案件受理费1359元，减半收取679.5元，由刘天赐承担。田月申请强制执行，执行案号为（2020）豫0702执45号。执行中该院于2020年1月10日作出（2020）豫0702执45-1号执行裁定书，裁定查封刘天赐名下所有的位于新乡市向阳路589号明大·拉菲国际9号楼1单元1901室（备案合同号：2016-0701023）房产一套。另查明，李莹莹与刘天赐于2019年10月20日通过新乡市众诚房地产经济有限公司签订了《房屋买卖暨中介合同书》，后于2019年10月21日签订《补充协议》，约定赵洋、李莹莹于签订协议后12日内支付房屋首付款，该《补充协议》的第五条已经明确说明：在过户时甲方保证此房屋无抵押、无查封、无任何纠纷，如因甲方任何原因造成此房屋不能正常办理过户，甲方自愿按违约一并赔偿总成交价的20%的违约金并承担乙方如：律师费、仲裁费、保全费等相关经济损失。涉案房屋预售登记在刘天赐名下，该房以商业贷款方式购买。赵洋、李莹莹与刘天赐签订买卖合同及补充协议时涉案房屋尚有贷款未付清，赵洋、李莹莹也未到银行办理相关变更登记。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时符合上述四项内容方能排除执行。本案中,赵洋、李莹莹提供的其与刘天赐签订的《房屋买卖暨中介合同书》及补充协议虽然早于我院（2020）豫0702执45-1号执行裁定书对该涉案房屋的查封时间,但赵洋、李莹莹提供的证据不能证明其已经实际占有该房屋,且赵洋、李莹莹尚未向刘天赐缴纳全部房款,故其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故赵洋、李莹莹要求不得执行位于新乡市向阳路589号明大·拉菲国际9号楼1单元1901室（备案合同号：2016-0701023）的房屋并确权的理由不能成立，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回赵洋、李莹莹的诉讼请求。案件受理费1359元，由赵洋、李莹莹负担。二审中上诉人提供证据有：2020年5月26日及8月13日电费缴纳记录，2020年5月29日水费缴纳记收据1份，同年9月21日天然气缴纳凭条和燃气投保单据，房屋现场照片六张，赵洋和刘天赐的通话录音1份，案涉小区物业公司证明2份及情况说明1份，赵洋于2019年11月25日与物业公司签订的《装修管理服务协议书》、《前期物业管理服务协议》、《装修特别特使承诺书》，以上证据证明上诉人实际占有案涉房产的事实。田月质证认为上述相关缴费记录均在查封之后，不能证明其占有案涉房产是查封前，现场照片是现在拍的，录音也是后补的，均不能证实当时的情况，物业公司的证明和情况说明均是事后出具的，据了解物业公司的经理与上诉人有朋友关系，该部分证据也不可信，2019年11月25日装修相关书面材料不排除后期造假所补的协议。本院认为田月对上述部分证据的质证意见成立，本院对时间发生在查封之后形成的缴费记录和票据均不认定，对物业公司出具的证明与情况说明及2019年11月25日形成的《装修管理服务协议书》、《前期物业管理服务协议》、《装修特别特使承诺书》等证据因与原审时上诉人提供的买卖合同及公证文书、采购家具装饰品的收据相互印证，能够证明本案争议的相关事实，予以认定。本院查明：刘天赐与李莹莹于2019年10月20日签订《房屋买卖暨中介合同书》约定房款为73万元，约定以银行按揭方式支付房款，并约定了详细内容见补充协议。2019年10月21日双方签订的补充协议约定了房款为74万元，首付款为23万元，余款办理银行按揭手续，当天赵洋向刘天赐支付首付款2万元。2019年10月29日刘天赐与李莹莹又在新乡市红旗区公证处签署协议书，该协议约定：1、转让价款为73万元（包含李莹莹代刘天赐偿还的银行按揭贷款），本协议签订之日将第一笔转让款23万元支付给刘天赐；2、案涉房产处于抵押状态，上游银行按揭贷款四十七万六千元（具体金额以银行出具的相关证明为准）未偿还，自2019年11月起，李莹莹应将每月应还的按揭款按期打入刘天赐在银行开设的按揭款扣款账户，余款在办理房屋所有权转移登记手续后支付；3、刘天赐收到第一笔转让款的当天，将买卖合同原件、票据原件等相关购房凭证及买卖合同中所涉及的房屋交给李莹莹；协议还约定了其他事项。新乡市红旗区公证处出具了（2019）豫新红证内民字第4405号公证书对上述协议进行公证。2019年11月11日刘天赐与李莹莹还办理了刘天赐委托李莹莹代办案涉房屋不动产证书等相关手续的委托书，新乡市红旗区公证处出具了（2019）豫新红证内民字第4405号公证书对该委托书进行了公证。协议签订后2019年11月份双方进行了房屋交接，赵洋占有案涉房产并于11月15日在物业处办理了装修相关许可本案手续，开始对该房屋进行了部分装饰装修，赵洋于2019年10月至2020年3月份通过刘天赐按月偿还了按揭款，后因知晓案涉房产被查封未再偿还按揭款。赵洋认可截止2020年9月16日案涉房产尚欠银行按揭款数额为476532.43元，其表示同意将扣除案涉房产按揭款后其尚欠刘天赐的房款余额23476.57元（730000元-230000元-476532.43元）交付执行。本院查明的其他事实与原审认定一致。本院认为：参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身的原因未办理过户手续。首先，本案中上诉人与刘天赐在查封之前已经签订了书面买卖合同，且进行了公证，系双方当事人真实意思表示，足以认定双方之间系合法有效的房屋买卖合同关系。其次，根据案涉经公证的协议书约定的房屋交接时间、物业公司证明、赵洋购买家具及装设材料的票据（票据上备注了案涉房屋房号）、装修时与物业公司签署的相关协议等，结合日常生活经验，足以认定赵洋在查封前已经实际占有了案涉房产。再者，因案涉房屋出卖人刘天赐尚未办理房屋所有权登记证书，该房屋不具备办理过户登记的条件，导致双方之间协议约定的赵洋以按揭贷款方式支付下余房款无法执行，故在公证协议书中约定了由上诉人以刘天赐名义偿还按揭款的方式履行，该交易安排不具有违法性，也不因此而具有法律上的可责难性。上诉人对案涉房产的风险预期，应当限于如未按期足额偿还按揭贷款而产生的有相关权利人主张权利的风险，不应扩大到按揭贷款未还清前因刘天赐之前行为而产生的一切风险，上诉人已经支付了除按揭贷款之外的刘天赐对该房屋所享有的23万元购房款并支付了此后几个月的按揭款，上诉人也同意将超出银行贷款余额部分交付执行。且未办理过户登记手续非上诉人主观原因所致。综上，上诉人请求排除执行符合上述法律规定的构成要件，其对案涉房产享有排除田月一般金钱债权执行的民事权益。其上诉请求成立，本院予以支持，原审判决欠妥，本院予以纠正。关于上诉人主张确认该房屋归其所有的请求，应该房屋尚未办理过户登记手续，上诉人对该房屋享有系物权期待权，并未取得物权，故该项诉求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初2259号民事判决；二、不得执行位于新乡市向阳路589号明大·拉菲国际9号楼1单元1901室（备案合同号：2016-0701023）房屋；三、驳回赵洋、李莹莹的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各1359元，由赵洋、李莹莹负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年十二月十七日书记员  郭盛彧