江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初6254号 原告（反诉被告）：苏州新景天商务地产发展有限公司，住所地苏州高新区狮山路28号401-404室。 法定代表人：杨智艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石春扣，江苏九典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏州新跨界文化传媒有限公司，住苏州市吴中区苏蠡路81号苏蠡商务大厦13楼。 法定代表人：杨文君，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘锋，男，该公司总经理。（代理权限至2020年6月11日止） 委托诉讼代理人：徐军，江苏日易律师事务所律师。（代理权限自2020年6月11日起） 委托诉讼代理人：张锦宇，江苏日易律师事务所律师。（代理权限自2020年6月11日起） 原告苏州新景天商务地产发展有限公司（以下简称新景天公司）与被告苏州新跨界文化传媒有限公司（以下简称新跨界公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日、2019年12月25日组织双方进行听证。原告的委托诉讼代理人鲁春雨（参加2019年11月5日听证）、石春扣（参加2019年12月25日听证），被告的委托诉讼代理人刘锋到庭参加听证。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院于2020年3月25日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人石春扣，被告的委托诉讼代理人刘锋到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告向本院提起反诉，本院经审查后合并审理。后本院于2020年8月6日、2020年9月8日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人石春扣，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人张锦宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告新景天公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《蓝天商务广场项目合作协议》于2019年10月31日日终止，终止后被告返还房屋。逾期返还按每日1841.66元支付使用费至实际归还房屋之日止；2、被告立即支付拖欠租金606250元，自起诉之日起以606250元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率支付违约金至判决支付之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告之间是房屋租赁合同关系，被告承租原告位于蓝天商务广场1#9层及3#8层房屋，租金支付为按季度结算，先付后用，租赁合同至2019年10月31日。到目前为止，被告结欠原告租金606250元，虽经委托人多次催告，至今未付，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告立即支付拖欠租金661500元，自起诉之日起以661500元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率支付违约金至判决支付之日止。原告并明确至2019年12月31日，被告已将房屋全部返还原告。 本诉被告新跨界公司辩称，其与原告签订的租赁合同，合同截止日期为2019年10月31日，合同并未明确约定其应付款的时间及周期，合同中也未明确先付后用的方式，故其并未构成违约。根据合同约定，其负责该合同中1#8层的精装修及3#楼9层的软装，在房屋销售后，此两个楼层的装修布置费用，由购房者承担。被告也多次通过邮件、书面的形式提供了该两个楼层的装修费用清单。然而合同约定结束的时间即将到期，目前为止原告仅仅完成了一套房屋的销售，致使被告在该项目上的装修布置投入迟迟不能收回。合同结束后，尚未销售的房屋，产权的归属仍属于原告，按照合同约定，被告将协商软装费用和装修费用的对象从购房的业主转移到原告。被告多次提出对于软装部分和装修部分进行协商核价，但均遭到原告拒绝，据此被告有理由拒绝支付需要支付的房租，直到双方协商结束。根据合同约定“乙方经营期间，甲方不得干涉和侵犯乙方权利”，但是原告在合同期间，多次以被告未支付房租为由，对其经营的房屋进行干扰，通过贴告示，言语诽谤（对多位承租人声称其跑路等），断水断电等方式阻碍被告的经营，造成其在经营上遇到很多的困难。对于该违反合同约定的行为，被告将在双方协商结束后，保留追究原告责任的权利。合同约定的三种房源数量为119套，但是截至到合同结束，原告只提供了25套房源给被告，被告多次催促移交，但是都没有得到反馈，并且在合同并未修改的情况下，原告将25套以外的房源改做了他用，与其他的单位或个人签订了相关合同，严重侵害了被告的权益。对该行为，被告也将在协商未遂的情况下，对其提出诉讼。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，并协调双方协商，在协商结果明确之前，被告将暂停相关房租的支付。 反诉原告新跨界公司向本院提出反诉请求：1、新景天公司支付新跨界公司损失2820000元（以合同全面履行的可得利益损失为计算标准）；2、新景天公司支付装修补偿金230838元（装修总金额384730元，累计3年半折旧40%）；3、新景天公司承担本案诉讼费。事实和理由：新跨界公司与新景天公司于2016年4月30日签订《蓝天商务广场项目合作协议》，协议约定新景天公司将房源一、房源二、房源三托管给新跨界公司代为出租、经营管理。三个房源分别坐落于苏州高新区滨河路“蓝天商务广场”3号楼8楼24套房屋（房源一），房源一建筑面积共计1295.31平方米；层高3.5米；装修状况：精装。3号楼37套房屋（房源二），房源二建筑面积共计2169.96平方米；层高3.5米；装修状况：精装。1号楼119套房屋（房源三），房源三建筑面积共计7348.61平方米；层高：3.5米；装修状况：毛坯。合作协议签订后，新跨界公司投入大量人力和物力，对于交付的房屋实现了全部出租。根据合作协议的规定，新景天公司应当交付119套房屋，但实际只交付了25套房屋，未交付房屋94套，构成违约，根据新跨界公司运营测算，94套房屋将在12个月周期内全部完成出租，未交付房屋给其造成2年的租金收益损失，每间房屋差价为1250元，总损失金额达2820000元。根据协议约定，新跨界公司在对房源三进行装修时，应将装修房屋的位置、套数、装修费用等报新景天公司审核备案。由此证明，装修获得新景天公司的许可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定“合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。对上述事项虽经多次磋商，但均未达成一致意见，故其提起反诉。 针对反诉，反诉被告新景天公司辩称，新跨界公司的反诉请求没有事实和法律依据，在整个合同履行过程中，新景天公司是完全准备好交付所有房屋准备的，基于新跨界公司的请求，因为其全部交付房屋以后，新跨界公司就应当承担所有的房屋费用，所以新跨界公司要求分批进行交付。在整个履行过程中除了已经交付的房屋以外，新跨界公司没有再主张过交付房屋，新景天公司实际产生的损失是所有未交付房屋的费用，基于双方的友好关系，在本案中其没有进行主张，但不能作为对方反诉的理由。新景天公司是在合作协议期满之后再要求新跨界公司返还房屋以及支付租金拖欠费用，所以新跨界公司要求其支付装修补偿金没有相关依据，请求法院驳回反诉请求。 新景天公司围绕本诉诉讼请求及反诉答辩意见依法提交了《蓝天商务广场项目合作协议》、租赁合同等作为证据，新跨界公司围绕本诉答辩意见及反诉诉讼请求依法提交了定版单、列表清单、租客资料、已支付租金明细及付款凭证、报价单、《蓝天商务广场项目合作协议》（含房源明细）、运营团队工资、明细、银行回单、启信宝查询信息、照片、聊天记录、离职人员信息、明细分类账、员工保险明细等作为证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；当事人有争议的证据，本院结合双方陈述及其他证据进行综合判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 新景天公司（甲方）与新跨界公司（乙方）签订《蓝天商务广场项目合作协议》一份，载明：为促进甲方开发建设的坐落于苏州市高新区滨河路“蓝天商务广场”项目的销售，甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，甲方与乙方协商就甲方开发的位于高新区“蓝天商务广场”项目（本项目）合作事宜，在平等、自愿的基础上，经双方友好协商一致，订立本协议，利于共同遵照执行。协议约定：房源情况为：房源一系坐落于苏州市高新区滨河路“蓝天商务广场”项目。3号楼8楼24套房屋（以下简称“房源一”），该房源一建筑面积共计1295.31㎡；层高：3.5米；装修状况：精装（具体参见甲方提供的房源清单，附件一）。房源二系坐落于苏州市高新区滨河路“蓝天商务广场”项目，3号楼37套房屋（以下简称“房源二”），该房源二建筑面积共计2169.96㎡；层高：3.5米；装修状况：精装（具体参见甲方提供的房源清单，附件二）。房源三系坐落于苏州市高新区滨河路“蓝天商务广场”项目，1号楼119套房屋（以下简称“房源三”），该房源三建筑面积共计7348.61㎡；层高：3.5米；装修状况：毛坯（具体参见甲方提供的房源清单，附件三）。房源一的合作方式为：甲、乙双方确认，甲方将房源一与乙方进行捆绑式合作。甲方于2016年4月30日前将房源一托管给乙方代为出租、经营管理。合同期内，该房源一的租金甲方为固定回报（如乙方未出租也应支付租金），乙方按1000元/套/月支付。除此之外，甲方不向乙方收取任何其他费用。乙方以“优住社区”的方式代为经营管理。甲方在销售该房源一的房屋时，应向购房者明示其所购房屋存在租赁关系，并确保购房者与乙方合作。如购房者拒绝与乙方合作，甲方不得销售该房源一的房屋。购房者与乙方的合作内容双方自主决定，甲方不承担任何责任。如甲方在乙方未出租前销售的，甲方将重新增补相应套数的新房源（后期根据实际销售情况双方以书面确认为准），如甲方没有房源可增补调换，甲方不承担任何违约责任。对于未租已售房源，甲方将按照出售时间将租金退还乙方指定账户。房源二的合作方式为：甲、乙双方确认，甲方在销售房源二的房屋时，向购房者推荐乙方的优住社区模式，并推荐购房者与乙方进行合作。购房者与乙方自主决定合作内容，甲方不承担任何责任。房源三的合作方式为：甲乙双方确认，甲方将房源三委托乙方进行招租（招租类型应按照甲方房屋使用用途，用于办公），经营管理，合同期内，该房源三的租金甲方为固定回报（如乙方未出租也应支付租金），乙方按1250元/套/月支付。除此之外，甲方不向乙方收取任何其他费用。该房源中未出租未装修的房屋，甲方有权按照正常销售程序销售该房屋，并会推荐购房者与乙方进行合作。如购房者自用的，则不在乙方招租经营范围之内。甲乙双方确认，对于乙方已经出租给承租方的房屋，甲方如果销售该房屋，遵循以下两点：对于购房用来投资的购房者，甲方需向购房者推荐乙方的出租托管模式，并推荐购房者与乙方合作。购房者与乙方自主决定合作内容，甲方不承担任何责任。对于购房用来自用的业主，甲方需告知业主该房屋存在租约并推荐其同类型乙方未出租房屋，如业主强烈要求购买该房屋，则乙方的出租违约责任和乙方的装修补偿甲方来承担（具体承担方式甲乙双方协商处理）。乙方在对房源三进行装修时，应将装修房屋的位置、套数、装修费用等报甲方审核备案。合作期限自甲方将该房屋交付给乙方之日起3年半，即从2016年5月1日至2019年10月31日，其中2016年5月1日至2016年10月31日为乙方免租期。在合作期内，甲方授权指定人莫*莹负责本项目和该房屋工作并与乙方接口相关工作。上述甲方授权指定人有权代表甲方对乙方提交的各方面工作建议进行审核和确认。作为合作条件，乙方提供相应广告资源及微信平台等置换资源，该资源的使用由乙方免费制作和发布。该协议的附件一为3号楼8层24套房源明细表，附件二为3号楼37套房源明细表，附件三为1号楼119套房源明细表。 根据新跨界公司提供的银行回单，汇款情况如下：                            日期                       金额                       汇款人                       用途                               2016.7.23                       24000                       苏州新跨界文化传媒有限公司                       蓝天广场3幢801-824租金                               2016.7.26                       59319                       苏州新跨界文化传媒有限公司                       蓝天广场2号楼租金                               2016.7.26                       31250                       苏州新跨界文化传媒有限公司                       蓝天广场1#901-925租金                               2017.4.26                       62500                       苏州优社信息科技有限公司                       蓝天1#901-925租金（2017.2.26-2017.4.25）                               2017.5.25                       7500                       苏州优社信息科技有限公司                       蓝天3#801-824租金                               2017.6.2                       16500                       苏州优社信息科技有限公司                       蓝天广场3号楼801-824租金              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2017.12.29                       48000                       苏州优社信息科技有限公司                       蓝天广场租金3号楼                               2017.12.29                       57500                       苏州优社信息科技有限公司                       蓝天广场1号楼租金                               2018.7.24                       48000                       苏州优社信息科技有限公司                                                     2018.7.24                       57500                       苏州优社信息科技有限公司                                                     2018.9.4                       72000                       苏州优社信息科技有限公司                       蓝天广场3号楼租金                               2018.9.4                       86250                       苏州优社信息科技有限公司                       蓝天广场1号楼租金                               2018.9.30                       271360                       苏州优社信息科技有限公司                       蓝天广场3号楼1号楼租金                               2018.11.22                       97890                       苏州优社信息科技有限公司                       蓝天1号楼3号楼租金                               2018.12.29                       162000                       苏州优社信息科技有限公司                       蓝天1号楼3号楼租金                2018年4月13日，新跨界公司的徐*发送“蓝天相关资料0412”的邮件给新景天公司的莫*莹，内容为：附件是关于蓝天1号楼9楼以及3号楼8楼所有租客的合同扫描件以及我们的装修、软装清单及报价，还有后期销售是给到业主的托管年限以及租金，请查收。该邮件的附件为“蓝天相关资料0412”的zip文件。 新跨界公司提供的蓝天广场租客资料显示1号楼9楼的出租情况，其中23间房屋进行了出租，租期约定开始最早的为2016年9月1日，最迟的为2017年3月24日；租期约定结束最早的为2018年8月31日，最迟的为2020年3月23日。 2019年6月27日，新跨界公司的刘锋发微信给莫*莹“我们仔细研究了。我们付了租金，然后装修的事情拖着不解决，等到期了，我还和你们去追讨吗？我上次给你们发函到现在，一个半月了，你们压根也没有来和我们协商给说法的意思。摆了明了是不想解决”、“还有合同上约定的有1号楼190套房子，你们只给我们28套，这些我们都研究过合同了。我上次发函没有提出来，是想给大家都留着点余地”，莫*莹回复“关于装修的事情，请您再看下合同，是我司与你司以房屋租赁为主体。关于房源也有相关约定，你屡次拖欠租金，这不是什么余地的问题”。 另查明，新景天公司（出租方）与新跨界公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租方同意按照本合同的条款向承租方出租，且承租方同意按照本合同的条款从出租方承租位于苏州高新区滨河路2088号蓝天商务广场2号楼3楼的房屋，租赁物业的建筑面积为1318.2平方米（以产权登记面积为准）（含公摊面积）。租赁物业的承租期为6年，自2016年4月1日至2022年3月31日（含本合同下述的装修免租期）。出租方同意给予承租方2个月的装修免租金期，自2016年4月1日至2016年5月31日，装修免租期为除斥期限，不受承租人是否实际使用房屋以及其他任何因素的影响。双方同意，租金（不含物业管理费）按照下述标准乘以租赁物业的建筑面积计算：2016年4月1日至2016年5月31日，月租金为0，备注装修期；2016年6月1日至2018年3月31日，月租金为0，备注免租期；2018年4月1日至2019年3月31日、2019年4月1日至2020年3月31日，租金标准为45元/平方米/月，月租金为59319元；2020年4月1日至2021年3月31日、2021年4月1日至2022年3月31日，租金标准为50元/平方米/月，月租金为65910元。承租方须在本合同签订后的5日内向出租方缴纳1个月租金额作为保证金59319元。在承租期内，若承租方未能及时支付租金、物业管理费、其他费用及违约金、赔偿金等各种应付款项逾期超过10天的，则出租方在经书面通知承租方的情况下可随时从保证金中扣除该等金额。保证金被扣除之后，承租方应在出租方书面要求后15天内补足。 庭审中，双方确认上述协议签订后，新景天公司将房源一的24套房屋都交付给了新跨界公司，房源二合作前提是房源一销售后再拿房源二进行补充，但新景天公司没有销售掉过房屋，新跨界公司收到房源三的房屋为25套。双方确认合作时间为2016年5月1日至2019年10月31日。 庭审中，新景天公司确认其主张的租金中不包括未交付的房屋部分。新景天公司明确房源三即1号楼901-925室共25套房屋交付给新跨界公司，租金每套每月1250元，新跨界公司已将2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金正常支付完毕，2018年10月1日至2018年10月31日期间的租金31250元，新跨界公司已支付8750元，尚余22500元未付，2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金未予支付，以上1号楼租金共计结欠366250元；房源一即3号楼801-824室共24套房屋交付给新跨界公司，租金每套每月1000元，新跨界公司已将2016年10月1日至2018年11月30日期间的租金正常支付完毕，2018年12月1日至2019年10月31日期间的租金253000元未予支付。新景天公司陈述协议中注明的房屋基本状况只是讲其有多少房屋，并不是最终其必须交付给新跨界公司的房屋数量，具体交付数量需根据双方合作的实际情况以及新跨界公司营业能力等具体因素而定。新景天公司陈述在协议签订后新跨界公司从未主张要求其交付剩余94套房屋，其在后期为了减少部分损失，确实有部分另作他用，但至整个协议履行完毕，案涉标的中仍有部分房屋空着，在等待新跨界公司要求交付，已经交付房屋进行装修确实是经过其同意的。新景天公司明确除本案诉争房屋租赁以外，新跨界公司还承租其2号楼3楼房屋，该房屋新跨界公司也是在未全部履行前解除合同，新跨界公司应承担59319元违约金，该违约金在前期新跨界公司支付的款项中已扣除，与本案本诉诉讼请求没有影响。新景天公司明确即使新跨界公司把装修费用报备过来，其也不对金额做审查。 庭审中，新跨界公司陈述新景天公司未交付其90多套房屋，其没有催过新景天公司，因为在起诉前双方是合作方，在没有特别重大的无法商谈的情况下不想以该种方式进行对方，对方是甲方，能够忍的其就忍了。新跨界公司明确其对新景天公司诉请确认双方之间的合作协议于2019年10月31日终止没有意见。新跨界公司明确新景天公司扣除59319元没有得到其认可，不应当予以扣减，也与本案无关。新跨界公司陈述整个1号楼在2019年10月底全部交付给新景天公司，新景天公司表示基本是在这前后，只是双方没有手续；3号楼是在2019年12月底完成全部交接，新景天公司表示认可。新跨界公司明确其是在后期诉讼过程中调查取证发现新景天公司将房屋另作他用，之前其是不知道的，新景天公司也没有告知。新跨界公司明确其不是单纯的报备装修费，如果新景天公司不同意，其是不会去装修的。 本院认为，新景天公司与新跨界公司签订的《蓝天商务广场项目合作协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据协议约定，双方的合作期限至2019年10月31日止，本案诉讼过程中，双方确认协议到期并终止，故本院对于新景天公司要求确认双方上述协议于2019年10月31日终止的诉讼请求予以支持。协议终止后，新跨界公司应当将案涉房屋返还给新景天公司，庭审中，双方确认案涉房屋均已返还给新景天公司，故本院对于新景天公司主张返还房屋的诉讼请求不予支持。庭审中，新跨界公司陈述整个1号楼在2019年10月底全部交付给新景天公司，新景天公司表示基本是在这前后，只是双方没有手续，鉴于双方均未提供相应证据，双方陈述也基本一致，故本院认为案涉1号楼房屋于2019年10月底已返还新景天公司，该部分房屋并不存在逾期交付情况，新跨界公司无需承担逾期返还的使用费。至于3号楼房屋，双方确认于2019年12月底全部返还，故逾期返还的时间为2019年11月1日至2019年12月31日，新跨界公司应承担该段时间内因其逾期返还产生的使用费，关于使用费的标准，本院认为可以参照双方协议约定的租金标准即1000元/套/月，故使用费为48000元（计算方式：1000×24×2）。关于新跨界公司辩称系新景天公司原因导致其返还时间较晚的意见，本院认为，新跨界公司所提供的证据不足以证明上述内容，故本院不予采信。 关于新跨界公司结欠租金情况，本院认为，根据协议约定，3号楼房屋，如新跨界公司未出租也应支付租金，标准为1000元/套/月；同样，1号楼房屋如新跨界公司未出租也应支付租金，标准为1250元/套/月。协议约定的合作期限为3年半，其中半年为免租期，故新跨界公司应向新景天公司支付自2016年11月1日起的三年租金。根据新景天公司实际向新跨界公司交付的房屋情况及协议约定的租金标准，新跨界公司总计应向新景天公司支付租金金额为1989000元（计算方式：1000×24×36+1250×25×36）。关于新跨界公司辩称关于1号楼的房屋之前其是按照25套支付租金，后因其中2套无法使用，故双方约定按23套支付租金，对此新景天公司未予认可，新跨界公司也未能提供充分依据，故本院碍难采信，双方关于1号楼的租金仍应按照25套计算。关于新跨界公司已支付租金金额，其提供了相应的支付凭证，在2020年9月8日的庭审中，新景天公司明确对其中的四笔存在疑问，其中2016年7月26日的59319元，该笔银行回单中已经明确为支付蓝天广场2号楼租金，而双方之间关于2号楼的租赁关系另行签订租赁合同，且双方对于该笔款项存在争议，且与本案所涉款项无关，故新跨界公司主张在本案中折抵该笔款项，本院不予采纳；2016年7月26日的31250元、2017年7月31日的6450元、2017年7月25日的28750元，新景天公司在2020年9月14日提供的确认已收款项明细中对上述三笔款项予以认可，本院予以确认；关于2017年7月31日的6450元，因新跨界公司仅提供了复印件，未提供原件予以核对，且该凭证中收款人显示为新跨界公司，并无证据证明该款实际支付给新景天公司，故本院对该款项不予认可；对于其余款项，新跨界公司已提供相应凭证，新景天公司也无证据证明该款项并非支付案涉租金，故本院均予以确认。综上，新跨界公司合计支付金额为1382750元，故其尚结欠新景天公司租金为606250元（计算方式：1989000-1382750）。关于租金的支付时间，虽然协议中并未明确约定，但根据法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本院认为，双方协议约定合作期限即租期为3年半，从2016年5月1日起，在双方在诉讼过程中未能就支付时间达成一致的情况下，根据法律规定，新跨界公司应当分别于2017年4月30日、2018年4月30日、2019年4月30日支付当年一年的租金，于租赁期满即2019年10月31日时支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金即331500元。根据新跨界公司的支付金额、时间及新景天公司陈述的付款对应情况，新跨界公司应于2019年4月30日支付租金274750元（计算方式：606250-331500），新景天公司主张该部分款项的违约金，根据其主张实际损失即为逾期付款导致的资金占用损失，本院予以支持，其主张自起诉之日即2019年9月29日起算，符合法律规定，本院予以认可；关于331500元部分的逾期付款利息损失，根据法律规定，该款应于2019年10月31日支付，故应自2019年11月1日起算逾期付款利息损失。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准被全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准取代，故本案中应适用全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 关于新跨界公司要求新景天公司支付其损失金额282万元的反诉请求，新跨界公司明确其主张损失依据是新景天公司未按协议约定向其交付1号楼119套房屋，仅交付了25套，剩余94套未交付，本院认为，协议签订后新景天公司向新跨界公司交付了1号楼25套房屋，新跨界公司对上述房屋向新景天公司报备装修报价等信息并进行了装修，也支付了相应的租金，结合其提供的2019年6月27日的微信聊天记录，可以看出长达三年的时间里，新跨界公司并未就其认为的未交付的94套房屋向新景天公司主张交付，根据其微信聊天内容反映，其是整个协议接近到期前在新景天公司向其催缴租金时，通过研究合同才提出，可见其此前从未提出过上述要求；庭审时其也陈述没有催过新景天公司，并且其也称其是在本案诉讼过程中调查取证时才发现部分房屋已被新景天公司另作他用，显然其此前从未要求新景天公司将上述房屋交付其使用；此外，1号楼房屋均为毛坯状态，并不存在交付障碍，而协议约定了1号楼房屋需要新跨界公司进行装修并固定支付租金的约定，新景天公司并不存在刻意不交付的理由，但除了25套房屋外，新跨界公司未再向新景天公司报备其他房屋的装修报价等。综合上述情况，本院认为新景天公司陈述的相关情况更具有高度盖然性，新跨界公司对于其所谓的损失应自行承担，其主张要求新景天公司承担，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于新跨界公司要求新景天公司支付装修补偿金的反诉请求，本院认为，新跨界公司主张的装修补偿金系针对交付的1号楼的25套房屋装修，根据协议约定，对于新跨界公司已经出租给承租方的房屋，新景天公司如果销售，且如果业主强烈要求购买该房屋的，新跨界公司的出租违约责任和装修补偿由新景天公司承担，但新跨界公司确认新景天公司并未销售房屋，而双方协议约定的合作期限已经到期终止，新跨界公司装修的房屋实际在合作期限内也用于出租，其获取了相应收益，双方也未就协议终止后装修补偿有其他约定，故新跨界公司要求新景天公司支付装修补偿金，无事实和法律依据，本院不予支持。有鉴于此，为避免产生不必要的损失，本院对于新跨界公司的评估申请，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告苏州新景天商务地产发展有限公司与被告苏州新跨界文化传媒有限公司签订的《蓝天商务广场项目合作协议》于2019年10月31日终止。 二、被告苏州新跨界文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新景天商务地产发展有限公司使用费48000元。 三、被告苏州新跨界文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新景天商务地产发展有限公司租金606250元及逾期付款利息损失（其中以274750元为基数，自2019年9月29日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的给付之日止；以331500元为基数，自2019年11月1日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的给付之日止）。 四、驳回原告苏州新景天商务地产发展有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告苏州新跨界文化传媒有限公司的全部反诉请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10415元，由原告负担114元，被告负担10301元。 反诉案件受理费15603元，由被告负担。 （如采用转账方式支付，请汇入苏州新景天商务地产发展有限公司指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘志华 人民陪审员  朱维贤 人民陪审员  郁巧云 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  张彬宇 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。