上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78931号原告：上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司,住所地上海市浦东新区南汇新城镇渔港路XXX号。法定代表人：周才茂，执行董事。委托诉讼代理人：何达松，浙江普安律师事务所律师。委托诉讼代理人：何林军，浙江普安律师事务所律师。被告：张军,男,1967年4月30日出生,汉族,户籍地上海市浦东新区芦潮港镇杭湾路XXX号。委托诉讼代理人：茅永涛，上海市震旦律师事务所律师。第三人：聂道正,男,1990年11月6日出生,汉族,户籍地安徽省寿县窑口乡陈圩村圩西队005户。第三人：黄玉芳,女,1957年10月28日出生,汉族,户籍地上海市浦东新区泥城镇横港村民生115号1室。原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司与被告张军、第三人聂道正、第三人黄玉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人何达松、何林军，被告张军的委托诉讼代理人茅永涛到庭参加诉讼。第三人聂道正、第三人黄玉芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告立即归还原告坐落在上海市浦东新区南汇新城镇渔港路XXX号铺号626-1两间商铺；2.判令第三人聂道正立即归还原告坐落在上海市浦东新区南汇新城镇渔港路XXX号铺号622商铺；3.判令第三人黄玉芳立即归还原告坐落在上海市浦东新区南汇新城镇渔港路XXX号铺号620商铺；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告张军10多年来长期租用原告坐落在上海市浦东新区南汇新城镇渔港路XXX号南侧朝东四间商铺,经营水产品业务,在租赁期间,被告租金付至2019年1月31日。2018年7月10日晚8时30分,因商铺南侧不幸发生火灾(以下简称7.10火灾),造成租赁的商铺房屋严重损坏和各商铺经营户不同程度财产损失。事故发生后,经消防部门勘查,商铺南侧二、三层过火,北侧三层过火,其余商铺基本未过火。被告租赁的商铺位于南侧,被告在租赁期间违反合同约定将位于商铺南侧铺号624、626商铺转租给第三人聂道正、黄玉芳经营。为查明火灾损失情况,上海市浦东新区南汇新城镇人民政府委托上海勘察设计研究院,对原告出租的商铺毁损情况进行检测。检测报告评定商铺房屋火灾损坏等级为“严重损坏房”,并提出严禁人员进入现场,采取警示保护措施,尽快修缮房屋等多项建议。为了确保安全,原告需收回商铺统一进行修缮,要求被告等租户腾房归还,被告都以火灾事故相关事宜未处理为由拒不返还租赁商铺。原告分别于2019年2月、4月期间两次以告示形式告知被告及其它租户返还租赁商铺,被告却置之不理。综上所述,原告认为,原告出租给被告经营的商铺,因火灾造成严重毁损,该房屋已成危房程度,不能出租和经营,原告应收回商铺统一进行修缮,且租赁期届满后未续签合同,被告和第三人应当返还承租的商铺。为此,原告起诉请求判如诉请。被告张军辩称，不同意原告诉请。7.10火灾发生后被告承租的房屋完全过火，无法正常使用，消防部门已鉴定系危房，处于封闭状态，不在被告的占有和控制下，包括两个第三人也无法使用，故不存在返还的情形，请求驳回原告诉请。根据火灾勘验笔录记载，张军租赁的是渔港路XXX-XXX号商铺及626号商铺后面的冷库(冷库向案外人徐军民所租)，第三人黄玉芳租赁的是渔港路XXX号商铺、聂道正租赁的是渔港路XXX号商铺。原告诉请中的地址表述有误。签订租赁合同的相对方是上海张好水产有限公司(以下简称张好水产公司)，合同是以张好水产公司名义签订的，根据合同相对性，本案租赁关系的适格主体应该是张好水产公司，张军非适格被告。第三人聂道正、第三人黄玉芳未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上海市浦东新区芦潮港镇渔港路XXX号系周才茂(系原告法定代表人)及案外人周才辉从上海市工商行政管理局南汇分局机关服务中心签订集贸市场有偿转让合同取得，后与原告签订租赁协议，将该处摊位租赁给原告使用。被告系原告多年的租户，2004年1月9日与原告签订《承包合同》，双方约定承包期限15年，自2004年1月10日至2019年1月9日。2018年2月26日，原告(甲方出租方)与被告(乙方承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的位于芦潮港渔港路XXX号集贸市场二楼面朝东房屋,北面数过来第4间房屋，建筑面积__平方米和门前场地平方米出租给乙方做海鲜，租赁时间为壹年(自2018年1月31日至2019年1月31日止)；上述房屋、场地等每年合计租金为人民币(以下币种相同)110,000元,另外付担保金5,000元,担保金不计息,合同终止后,经甲方查核,如乙方的各种应付费用(包括且不限于水、电费或其他应由乙方支付的费用)全部付清后,将担保金退还给乙方;如存在应付或尚需支付的费用,乙方同意甲方在担保金中予以扣除,再将余额退还乙方；租赁合同终止,甲方有权收回租赁物,乙方如期交还给甲方；乙方将承租厂房(含场地)及附属设施、设备按照合同开始交接的状态交还给甲方。合同另对其他内容作了约定，合同落款乙方签章处有张军签名及上海张好水产有限公司盖章。2018年3月1日，被告张军(出租人甲方)与第三人聂道正(承租人乙方)签订《租房协议》，约定：张军将渔港路XXX号门面房，房内设备有冷库1间，以每年75,000元的租金转租给聂道正，租期自2018年3月1日至2019年3月1日。2018年3月1日，被告张军(出租人甲方)与第三人黄玉芳(承租人乙方)签订《租房协议》，约定：张军将渔港路XXX号门面房，房内设备有冷库1间,以每年80,000元的租金转租给黄玉芳，租期自2018年3月1日至2019年3月1日。根据2018年7月13日、25日上海市浦东新区公安消防支队临港大队所作的《火灾现场勘验笔录》以及2018年7月31日上海勘察设计研究院(集团)有限公司房屋质量监测站出具的《房屋质量检测报告》载明：2018年7月10日20时48分许，位于渔港路XXX-XXX号个体海鲜商铺发生火灾，火灾发生后消防支队迅速派员对火灾现场用警戒带进行封闭保护；受检房屋为渔港路XXX-XXX号海鲜市场，门牌号为610-628号；完损等级评定为严重受损房，初步判断受检房屋B区一、二层和C区二层钢结构，受火灾变形严重，承载力基本丧失，钢结构梁柱严重扭曲变形、屋面局部坍塌、彩钢板屋面下垂和山墙弓突构成危险点，钢结构部分存在严重的安全隐患，严禁人员进入现场，应采取警示保护措施；房屋应尽快进行修缮……。2018年8月14日，上海市浦东新区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，认定7.10火灾起火时间为2018年7月10日20时30分许；认定起火部位为起火建筑南侧二层钢制楼梯下方；认定起火原因可以排除雷击，排除物品自燃，排除人为放火，排除外来火种，排除电气故障，不能排除施工人员吸烟和电焊作业遗留火种引发火灾的可能。被告承租的铺号为渔港路XXX号626-1(以下简称系争房屋)。2019年2月21日，原告向租客发出《告知书》，言明：根据我们双方签订的房屋租赁合同的租赁期限至2019年2月28日止,后续因房屋装修改造,暂不出租。5月7日，原告再次向租客发出《最终告知书》，言明：公司与各位签订的租赁合同已于2019年2月到期，我方法人及工作人员在2019年2月21日也已将告知书交予各位并张贴在各位铺面。现自合同到期已过去一个月,我方在此期间给与各位时间安排搬迁事宜。我方在此最后善意提醒各位租客,我方将于2019年5月15日要求全部租客按合同约定搬离并将铺面钥匙交予我方以安排进行整体建筑的下一步维修升级。如若未在以上日期前搬迁完毕,我方将根据租赁合同条款有权向违约租客提起法律诉讼。另查明，被告张军家人向原告法定代表人周才茂转账支付房屋租金，已付至2019年1月31日。又查明，张军诉周才茂、周才辉、上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月12日作出(2019)沪0115民初47428号一审判决，判决周才茂、周才辉赔偿张军损失1,075,606元，周才茂偿付张军公估费11,422元。因原、被告对房屋返还意见分歧，以致引发本案诉讼。审理中，原告表示鉴于系争房屋自火灾后不能正常使用，故不向被告主张房屋占有使用费；被告支付的保证金5,000元原告可予返还，被告则表示另案主张要求退还已付的部分租金和保证金,本案中不要求处理。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、租房协议、火灾现场勘验笔录、房屋质量检测报告、告知书、最终告知书、光盘、付款清单，被告提供的开庭传票、起诉书、上海市消防局火灾事故认定复核决定书、上海市浦东新区公安消防支队火灾事故认定书、证明等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，关于被告张军主体是否适格，结合张军在租赁合同承租人落款处签名，以个人名义将其承租房屋中的620号、622号转租给黄玉芳、聂道正，张军家人向周才茂支付房屋租金，张军在财产损害赔偿纠纷中自认系承租人并以张军名义主张赔偿等事实，原告亦认可系争房屋以张军名义承租十多年，故被告关于主体不适格、应以张好水产公司为适格被告的抗辩意见，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。关于房屋是否应予返还，被告承租系争房屋期间，2018年7月10日发生火灾后，系争房屋严重受损，严禁出入，被告已失去对系争房屋的占有、使用可能性，承租房屋用于海鲜生意的合同目的无法实现。合同虽约定合同终止后乙方将承租厂房(含场地)及附属设施、设备按照合同开始交接的状态交还给甲方，鉴于火灾致系争房屋严重受损，不具备合同交接时的状态，加之庭审中原、被告均确认系争房屋已不能正常使用，且租赁合同已于2019年1月31日到期，被告关于未占有系争房屋故不存在返还的辩称，本院予以采信。原告要求被告及第三人返还房屋的诉讼请求，本院难以支持。需要指出的是，被告的财产损害赔偿纠纷已通过另案主张，并非本案租赁合同纠纷处理范围，被告不应采取过激行为，原告对被告系争房屋周边占用堆放物品之举，应予制止，以免危及人身及财产安全。财产损害赔偿纠纷业已经一审判决，尚未生效，被告表示另案主张要求退还已付的部分租金和保证金，并无不当，本院予以准许。第三人聂道正、黄玉芳经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，公告费560元，由原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  丁国龙人民陪审员  张群兰二〇二〇年六月二十九日书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。