广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终9126号上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，组织机构代码：70844110-0。法定代表人：胡雯婷，总经理。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区文锦路深业大厦1002，组织机构代码：27944892-8。法定代表人：胡文教。被上诉人（原审原告）：谢琳琳，女，汉族，1981年1月27日出生，住所地：深圳市福田区.委托诉讼代理人：于锦朝，广东都源律师事务所律师。委托诉讼代理�：王静，广东都源律师事务所律师。上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）、谢琳琳商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。国融公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回谢琳琳对国融公司的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由名夏公司和谢琳琳承担。事实和理由：一、一审判决错误认定事实、遗漏关键事实。一审判决未查清谢琳琳支付房款情况，仅凭收款收据和发票即认定谢琳琳已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系关键事实未查清、认定错误。（1）鉴于本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，仅凭收据不足以认定付款事实。（2）发票只是完税凭证，不是付款凭证。在商业活动中，既存在先付款后开具发票的情形，也存在先开具发票再付款的情形，开具发票不等于实际收款。（3）由于国融公司存在新旧股东纠纷，国融公司客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。因此，在谢琳琳仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定谢琳琳已支付房款是错误的。二、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。经罗湖法院向不动产登记中心查询，港丰大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经国融公司与施工单位协商，港丰大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司（港丰大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。三、一审判决适用法律不当。1、付款证据不足，应由谢琳琳承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。（1）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明已付清购房款的举证义务在于谢琳琳，若谢琳琳不�举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。（2）《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于谢琳琳无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，国融公司也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。2、即使谢琳琳已付清购房款，未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。3、即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期办证虽会造成谢琳琳不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，国融公司也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。谢琳琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审中，谢琳琳提交的证据足以证明谢琳琳已按照合同约定履行了付款义务。二、国融公司和名夏公司作为合作开发建设主体，属于共担风险、共享利益的主体，应当共同承担责任。即便国融公司认为逾期办证的责任在于名夏公司，也是其内部分工责任，国融公司和名夏公司作为共同的出卖方应当共同向谢琳琳承担责任。国融公司和名夏公司作为案件的出卖人，�论是履行合同义务还是履行法律义务，都有为谢琳琳办理房产证的义务，相关的合同依据是其签订的预售合同第二十一条。名夏公司未到庭，未答辩。谢琳琳向一审法院起诉请求：1、判令国融公司和名夏公司连带向谢琳琳支付自2014年3月10日起至国融公司和名夏公司办理涉案房产产权证完毕之日的迟延办证违约金，暂计至2014年11月5日为72029元；2、国融公司和名夏公司连带承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2013年3月26日，谢琳琳（买受人）与国融公司和名夏公司（出卖人）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：国融公司和名夏公司将位于深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦第1栋1单元10层10A02号房产出卖给谢琳琳，房屋用途为商务公寓，建筑面积41.81平方米，转让总金额为996250元，买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起15日内一次性付清购房总价款996250元；合同第九条约定，出卖人应当于2013年7月26日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企�深圳棕榈物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。合同还约定了双方的其他权利义务。二、上述合同签订后，国融公司于2012年3月26日出具收款收据，显示其收到谢琳琳交来的涉案房产全款996250元。2013年7月24日，国融公司向谢琳琳开具涉案房产的购房发票，显示收到谢琳琳涉案房产房款996250元。谢琳琳提交了一份物业管理公司的收款收据，主张国融公司、名夏公司于2013年7月14日将涉案房产交付给了谢琳琳。三、2016年2月22日，经一审法院函询，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询港丰大厦项目相关情况的复函》，内容为：港丰大厦位于H215-0008宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司；该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题；截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记；根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。四、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。谢琳琳与国融公司和名夏公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。根据谢琳琳提供的首期款《收款收据》、购房发票可以认定，谢琳琳已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务。国融公司主张，谢琳琳未提供相应的银行流水，仅提供pos机刷卡单或收款收据或发票不足以证明谢琳琳已经支付购房款。对此，一审法院认为，在谢琳琳已经提供了国融公司出具的购房发票，国融公司仅以旧股东未移交经营文件、存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗谢琳琳提供的证据，故对于国融公司的该主张，一审法院不予采纳。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定了延迟办证违约金，该违约金的标准符合深圳房地产交易的惯例，国融公司以合同约定的违约金标准过高为由申请调整，证据不足，一审法院不予采纳。国融公司和名夏公司未能在约定的期限内为谢琳琳办理《房地产证》，已构成违约，谢琳琳�权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。关于违约责任的处理，合同约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起至买方实际取得房地产证之日止，按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金。谢琳琳主张国融公司、名夏公司按照每日万分之三支付违约金，从房产交付之日即2013年7月14日起的第240日暂计算至本案庭审之日即2016年5月12日，共793日的迟延办证违约金237008元，计算公式为996250元×793×0.0003=237008元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向谢琳琳支付逾期办理《房�产证》违约金237008元。如果国融公司、名夏公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4850.63元，由国融公司、名夏公司共同负担。经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，谢琳琳与国融公司、名夏公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。在国融公司未能举证证明谢琳琳存在虚假交易的情况下，根据谢琳琳提供的收款收据、发票可以认定谢琳琳已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院�为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其合同责任的抗辩。涉案合同约定的延迟办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4850.63元，由深圳市国融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年十一月一日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。