福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初4648号 原告：陈巧云，女，1971年3月12日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄晓敏、陈小婧，福建锐熙律师事务所律师。 被告：郑鸿凯，男，1984年1月3日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄仙，国浩律师（福州）事务所律师。 被告：张婵媛，女，1985年8月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。 原告陈巧云与被告郑鸿凯、张婵媛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈巧云及其委托诉讼代理人黄晓敏、陈小婧、被告郑鸿凯委托诉讼代理人黄仙到庭参加诉讼，被告张婵媛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈巧云向本院提出诉讼请求:1.请求判令二被告继续履行合同，协助原告办理房屋权属证书；2.请求判令二被告向原告支付违约金20万元；3.请求判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月11日，原告经福州中联立信房产代理有限公司介绍与被告郑鸿凯签订了一份《房地产经纪合同》及相关附件。合同约定，被告郑鸿凯将与被告张婵媛共同所有的坐落于福州市仓山区盖山镇濂水路西南侧闽江世纪城-52地块A区A-×#×单元房产（建筑面积为141.18平方米），以264.5万元人民币的价格出卖给原告。因原告与被告郑鸿凯签订合同时，该争议房产的一手产权证暂时无法办理，故合同约定双方暂以一次性公证方式办理争议房产的交易手续，被告郑鸿凯须于收到争议房产开发商通知可办理一手产权证之日起十个工作日内办理一手产权证。合同还约定：在本次交易过程中，若甲乙双方（即原、被告双方）任意一方违约，违约方须支付违约金20万元给守约方。2016年12月16日，原告与二被告在福州市公证处办理了声明公证及委托公证手续。《委托公证书》领取当日，原告将部分购房款共计85万元支付给被告郑鸿凯，同日二被告也将争议房产交付给原告使用。至今为止，原告仍居住在争议房产内。依照房管部门通知，被告郑鸿凯本应在2017年4月11日下午领取一手《不动产产权证》，但被告却拖延不去领取。2017年4月21日，受原告委托，福州中联立信房产代理有限公司向被告郑鸿凯发送催告函，要求被告郑鸿凯在收函一个工作日内配合办理交易手续。但直至原告起诉之日，二被告均未前往福州市不动产登记和交易中心领取一手不动产权证，被告的行为已构成违约，导致原告至今无法及时办理产权过户交易手续。 被告郑鸿凯辩称,一、本案诉争合同及补充协议因违背自己代理的交易规则自始无效。本案诉争的《房地产经纪合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》约定的内容是被告郑鸿凯将诉争房屋出售给原告，因一手产权证未办理，被告郑鸿凯以一次性公证委托的方式委托原告全权办理产权过户的手续。因房产交易登记中禁止原告既作为出卖方的公证委托人，又作为房产买受方，实际上本案的《合同》自始是无法履行的，因此本案诉争的《合同》自始无效，进而所签订的《补充协议》也无效。二、原告陈巧云在履行公证委托办理一手产权证义务时存有过错。本案诉争房产未办理一手产权证，原告是明知的，应该预见到诉争房产可能存在过户前产权被限制的风险。被告郑鸿凯已通过一次性公证委托的方式全权授权原告办理一手产权证，也就是说原告有权自行办理一手产权证，无需被告郑鸿凯本人配合。原告在催告函中自认2017年4月11日一手产权证即可领取，但是原告直至催告之日即2017年4月21日仍未代为领取一手产权证原件，导致后续的过户手续无法办理及4月27日诉争房产被第三人查封，原告在履行交易手续办理义务中存在过错。三、本案诉争房屋已被第三人查封冻结，诉争合同已实际无法履行。即使本案诉争《合同》被认定有效，从不动产登记中心查询的结果显示，诉争房产于2017年4月27日已被福州市鼓楼区人民法院查封，诉争房产的产权过户变更已被限制，本案的《合同》因双方当事人意志无法控制的原因已实际无法履行。根据《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”，本案诉争《合同》应予以解除。 被告张婵媛未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张婵媛未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的房地产经纪合同及补充协议、（2016）榕公证内民字第32391号公证书、（2016）榕公证内民字第32390号公证书，被告郑鸿凯对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；居住证明、物业费发票、银行凭证、水电公摊专用收据、银行代缴费收款通知单，经核对原件，本院对其真实性予以确认；催告函及快递面单，原告未提供原件核对，本院对其真实性不予确认；收款收据，未注明款项名称，涉及居间合同关系，本院不予确认；物业费确认函，确认人未出庭作证，本院不予采纳。被告郑鸿凯提交的不动产抵押查封状况查询表、鼓楼区人民法院应诉通知书、民事起诉状，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月11日，原告陈巧云经福州中联立信房产代理有限公司中介服务与被告郑鸿凯签订《房地产经纪合同》及补充协议。合同约定，被告郑鸿凯将坐落于福州市仓山区房屋以2645000元的价格出卖给原告陈巧云。因原告与被告郑鸿凯签订合同时，上述房产的一手产权证暂时无法办理，故合同约定双方暂以一次性公证方式办理上述房产的交易手续，被告郑鸿凯须于收到上述房产开发商通知可办理一手权证之日起十个工作日内办理一手产权证。公证手续办理完毕后至上述房产产权证过户至原告名下期间若因被告郑鸿凯的征信问题导致上述产权被冻结或无法过户属被告郑鸿凯违约。在本次交易过程中，若原告、被告郑鸿凯任意一方违约，违约方须支付违约金200000元给守约方。2016年12月21日，被告郑鸿凯、张婵媛在福州市公证处办理了声明书及委托书公证手续。2016年12月22日，原告向被告郑鸿凯支付了850000元购房款，之后原告占有使用房屋。 另查明，上述房产登记在被告郑鸿凯名下。2017年4月27日，因朱凯与郑鸿凯、张婵媛、福州市仓山区迷你纯音乐会所民间借贷纠纷一案，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初2450号民事裁定，查封上述房产。2019年2月1日，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初8782号民事判决，驳回原告陈巧云解除对上述房产查封措施的诉请请求。2019年12月11日，福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终8519号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，原告陈巧云与被告郑鸿凯作为完全民事行为能力人，双方签订的《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《房地产经纪合同》合法有效。被告张婵媛未参与签订《房地产经纪合同》，其并非合同的相对方，原告向被告张婵媛主张合同权利，于法无据，本院不予支持。因讼争房屋已被福州市鼓楼区人民法院另案查封，故原告陈巧云诉请继续履行合同，协助办理房屋权属证书，现在客观上无法实现，本院不予支持，原告可待讼争房产解除保全执行状态后再行主张。关于原告主张违约金的诉请，因房屋买卖合同中买方的根本目的是取得房产所有权，卖方的根本义务是保障房产顺利过户，故被告郑鸿凯应对其名下的房产被查封导致合同履行存在障碍承担违约责任，原告主张违约金200000元符合合同约定，本院予以支持。被告张婵媛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告郑鸿凯于本判决生效之日起十日内支付原告陈巧云违约金200000元； 二、驳回原告陈巧云的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27960元，由原告陈巧云负担25846元，被告郑鸿凯负担2114元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  陈曜辉 审判员  陈家挺 审判员  吴灵婧 二〇一九年十二月二十四日 书记员  王雨祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。