江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初958号原告：李红霞，女，1971年6月3日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：崔晓明、吴志国，江苏多邦律师事务所律师。被告：沈党英，女，1971年2月17日生，住盐城市。被告：陈月明，男，1970年6月26日生，住盐城市。原告李红霞与被告沈党英、陈月明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告李红霞及其委托诉讼代理人吴志国到庭参加诉讼，被告沈党英、陈月明经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李红霞向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2020年1月16日签订的《房地产买卖契约》。2、判令被告立即返还购房款295500元、双倍定金6万元，并承担以本金325500元为基数从2020年1月17日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。3、判令被告赔偿原告装潢损失2071.50元、中介服务费6200元、公证费用480元。4、确认原告对被告抵押的位于盐城市市区的房产（产权证号市区，面积67.8平方米，包括上述房地产及其附着物之全部）依法折价或者以拍卖、变卖所得的价款在40万元范围内享有优先受偿权。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月16日，原告通过房产中介江苏正易传媒有限公司（以下简称正易公司）购买被告沈党英、陈月明位于盐城市市区车库，并签订《房地产买卖契约》，约定总价62万元，其被告现有的抵押贷款30万元左右，由原告于2020年2月28日前还款，贷款利息也由原告承担，冲抵房款，并约定公证当日原告支付剩余房款，被告配合做此房的剩余全额他项权证给原告等。当日原告通过微信转账交纳购房定金3万元，被告陈月明出具了3万元的定金收条。另原告向正易公司支付了6200元中介费。2020年1月17日，原告与被告沈党英、陈月明到盐城市亭湖公证处办理相关公证事项，当日原告又通过农行转账向被告支付购房款29万元，被告沈党英出具了收到29万元房款的收条。为确保原告所支付的购房款有保障，2012年1月17日，原、被告双方根据房地产买卖契约中关于公证当日原告支付剩余房款，被告配合做此房的剩余全额他项权证给原告的约定，签订了《最高额抵押借款协议》《房地产抵押合同》，约定被告将其所有的位于盐城市市区其附着物之全部抵押给原告，抵押的方式为最高额抵押担保，债权的数额为40万元，设定抵押之房地产担保内容为被担保债务的本金、利息、罚息、违约金及有关税费，同时约定了债权确定期间、违约责任等，并办理了抵押登记，取得了不动产登记证明。2020年1月20日原告接收该房屋但未办理过户手续，并对房屋进行简单装饰装修。同年2月10日开始，被告的债主多次在房屋入户门上张贴条子，告知原告此房有债务纠纷，请务必不要购买，这已证明被告有数额不小的外债未偿还，此房随时被起诉查封。因此，原告不敢代被告偿还30万元银行抵押贷款，并及时将前述情况通知了被告。经原告了解，该房屋已于2020年4月23日被盐城市亭湖区人民法院查封，致原告的购房目的不能实现。为此，原告多次联系被告，要求返还购房款并赔偿损失等，被告至今未予答复。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告沈党英、陈月明未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2020年1月16日，甲方（卖方）沈党英与乙方（买方）李红霞、丙方（经纪方）正易公司签订《房地产经纪合同（转让）》一份，主要约定：甲方（共有权人陈月明）将坐落于盐城市室（下称案涉房屋）出售给乙方。房屋建筑面积60.80平方米，车库面积约10平方米（无产权），房价里包含楼梯口下面的车库。不动产权证书号：盐房权证市区字第××号，土地使用证号：盐国用（2008）第号，成交售价62万元，约定违约金为3万元。李红霞、沈党英、陈月明及正易公司均在该合同上签字盖章。李红霞交中介费6200元。同日，李红霞（乙方）与沈党英、陈月明（甲方）签订了《房地产买卖契约》一份，主要约定：案涉房屋产权基本情况、内容和价款同房地产经纪合同第二条，交易价格为62万元。房款支付方式：2020年1月16日，乙方支付购房定金3万元给甲方，其中截留1万元交房尾款在中介方，定金抵充房款；甲乙双方约定，2012年1月22日前到公证处办理公证书，全权委托乙方办理过户的相关手续，甲方现有的抵押贷款30万元左右，经双方协商一致认同由乙方于2020年2月28日前还款，贷款利息也由乙方承担，充抵房款。公证当天，乙方支付剩余房款给甲方，同时甲方提供一张农行卡或工行卡给乙方用于房款转账并告知密码，乙方用完归还甲方，期间，甲方不可以注销卡号。公证书办理完毕当天内交房，交房结束后甲方凭定金保管书到中介方领取尾款。甲方承诺：此房内除已知贷款外，无其他贷款或抵押。合同双方于同日还签订了《物资清单》一份，对案涉房屋及车库（包含楼梯下小车库）进行了交接。2020年1月17日，借款人沈党英、陈月明（甲方）与出借人李红霞（乙方）签订《最高额抵押借款协议》一份，主要约定：一、乙方在总额人民币40万元范围内向甲方提供借款，甲方可以多次借款、循环借款，总额不超过本条款约定上限。二、借款期限自2020年1月17日至2021年1月16日。同日，抵押权人李红霞（乙方）与抵押人沈党英、陈月明（甲方）签订《房地产抵押合同》一份，主要约定甲方为了经营需要，将案涉房屋及其附着物抵押给乙方作为按期偿还的保证，抵押物价值70万元整。债权确定的期间为：一年，从2020年1月17日起到2021年1月16日止。同日，李红霞与沈党英、陈月明共同办理了案涉房屋抵押登记，领取了苏（2020）盐城市不动产证明第号不动产登记证明，担保债权的数额为40万元，李红霞交纳不动产登记费80元。2020年1月17日，沈党英、陈月明出具委托书一份，委托李红霞为全权代理人，代为办理案涉房产的出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴税等相关事宜，委托期限：自2020年1月17日起至2011年1月16日止。同时，双方至江苏省盐城市亭湖公证处办理了上述委托事宜的公证手续，李红霞交纳公证费400元。2020年1月20日，沈党英将案涉房屋以及附属配套车库钥匙交给了李红霞，李红霞随后入住案涉房屋。2020年4月23日，本院在办理（2020）苏0902民初1425号案件过程中，依法查封了案涉房屋。后双方为此发生争议且未能达成一致意见，李红霞遂诉来本院。审理中，李红霞撤回关于中介费6200元的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。另查明：2020年1月16日，陈月明向李红霞出具3万元的定金收条一份。2020年1月17日，沈党英向李红霞出具收到房款29万元的收条一份，同时，在该收条的下部注明：2月份30万银行利息已经收到。另，李红霞通过微信分4次转账给沈党英4个月的银行贷款利息共计5500元。审理中，李红霞陈述，入住案涉房屋后不久就有沈党英的债权人上门要债，并在大门上张贴“此房有债务纠纷，请务必不要购买”的字条，出于担忧，就没有按照约定向银行偿还贷款。另，李红霞陈述，入住案涉房屋后进行了简单的装饰装修，包括换锁、购买4把餐椅、刷墙油漆、水电维修及保洁等花费共计1705元。上述事实，有房地产经纪合同、房地产买卖契约、最高额抵押借款协议、房地产抵押合同、不动产登记证明、定金收条、房款收条、定金及房款的银行转账交易单据、交付银行贷款利息的微信转账记录、中介服务费收据、公证费发票、房屋装饰装修费用单据、微信记录、生效的民事判决书和裁定书、不动产登记簿查询记录及当事人陈述笔录等证据证明。本院认为，本案的争议焦点是：案涉买卖合同是否应当解除。本案中，原告李红霞与被告沈党英、陈月明之间签订的房地产经纪合同、房地产买卖契约、最高额抵押借款协议及房地产抵押合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。但案涉房屋在办理房产过户手续之前被人民法院依法查封，且被告没有及时履行消除办理房产过户手续障碍的义务，也没有行使偿还相关债务以达到满足解除查封条件的积极表示，客观上造成本案原告无法办理案涉房屋的过户手续，导致原告不能实现合同的根本目的，被告沈党英、陈月明某成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的相关规定，原告李红霞可以请求解除合同，且合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的相关规定，原告李红霞主张被告返还购房款29万元及支付的银行贷款利息5500元合计295500元，符合法律规定，本院予以支持。原告李红霞主张被告返还双倍定金6万元，鉴于被告向原告收取的定金属于履约定金的性质，由于被告违约故应当按照定金罚则向原告双倍返还，本院对原告提出的该项诉讼请求予以支持。原告主张装潢损失1705元，并向本院提供了相关票据和支付费用记录，本院对其中的换房某配钥匙费用205元、刷墙油漆费400元、水电维修费150元予以支持，对原告主张的购买餐椅和保洁费用不予支持。关于原告主张的公证费用480元（含不动产登记工本费80元），原告向本院提供了相关票据证明，本院予以支持。关于原告主张的利息问题，本院依法确定由被告向原告承担以295500元为基数自合同解除之日即2021年2月4日起至实际清偿之日止按照2021年1月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。原告主张对被告抵押的案涉房屋拍卖、变卖所得的价款在40万元范围内享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告李红霞提出的诉讼请求，本院予以适当支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李红霞与被告沈党英、陈月明于2020年1月16日签订的《房地产经纪合同》和《房地产买卖契约》及2020年1月17日签订的《最高额抵押借款协议》和《房地产抵押合同》。二、由被告沈党英、陈月明于本判决生效之日起十日内向原告李红霞返还购房款29万元及银行贷款利息5500元合计295500元并承担利息（计算方式：以295500元为基数，自2021年2月4日起至实际清偿之日止，按照2021年1月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算）。三、由被告沈党英、陈月明于本判决生效之日起十日内向原告李红霞双倍返还定金6万元。四、由被告沈党英、陈月明于本判决生效之日起十日内向原告李红霞赔偿损失1235元。五、原告李红霞对被告沈党英、陈月明抵押的位于盐城市市区盐南新村二区5幢401室的房产(包括上述房地产及其附着物之全部)拍卖、变卖所得的价款在40万元范围内享有优先受偿权。六、驳回原告李红霞的其他诉讼请求。案件受理费6764元，减半收取计3382元，保全费2520元，合计5902元，由被告沈党英、陈月明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  蔡 克二〇二一年三月十九日法官助理  刘梦君书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。