广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19230号上诉人(原审原告)：广州金地物业有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路X号2205房。法定代表人：吴兴远，职务：总经理。委托代理人：陈春江，广东羊城律师事务所律师。委托代理人：郑秋萍，广东羊城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州君茗投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路166号1305房。法定代表人：夏德仁。被上诉人(原审第三人)：陈维宇，男，汉族，1984年11月19日出生，身份证住址广东省清新县。委托代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。上诉人广州金地物业有限公司（下简称金地公司）因与被上诉人广州君茗投资有限公司（下简称君茗公司）、陈维宇确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初7455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金地公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判君茗公司与陈维宇签订的《商品房买卖合同》无效，陈维宇协助君茗公司将广州市越秀区东风东路X号1602房产的权属登记状态恢复原状；2、本案一、二审诉讼费用由君茗公司、陈维宇承担。事实与理由如下：一、陈维宇一审提交的仲裁裁决书和房地产权证不能证明其已按涉案《商品房买卖合同》的约定支付了房款，一审判决没有对金地公司的质证意见和代理意见进行回应。其一，金地公司对(2009)穗仲案字第348号裁决书的关联性不予确认。假设裁决书是真实的，也不能证明陈维宇已按《商品房买卖合同》的约定支付了房款。假设君茗公司与陈维宇之间存在该裁决书中所称的《投资合作合同》、《投资合作合同补充协议》，且陈维宇完全支付了约定的投资款，也不能证明陈维宇向君茗公司支付的投资款就是按《商品房买卖合同》约定支付的涉讼商品房的对价。因为君茗公司与陈维宇之间的投资合作关系与两者之间的房屋买卖合同关系属于不同的法律关系。其二，金地公司对陈维宇提供的涉讼房地产权证的合法性和关联性不予确认。一方面，陈维宇提供粤房地权证穗字第××号房产地权证不能证明陈维宇已支付了涉讼商品房的价款。另一方面，陈维宇对涉讼房产权属的取得是不合法的，取得权属的依据即《商品房买卖合同》系君茗公司与陈维宇虚构的。二、一审法院认定事实不清，对陈维宇提供的证据存在的矛盾及君茗公司与陈维宇交易过程存在多处明显不合理的地方没有进行查明，便作出了错误的判决。其一，陈维宇本可凭商品房预告登记取得房屋产权登记，但其却选择花二十多万元的仲裁费，通过裁决书来取得房屋的交付和过户的凭证。从金地公司向广州市房地产档案馆查询涉讼房屋的档案显示，陈维宇已在2008年12月10日对涉案房屋办理了商品房预告登记，如果君茗公司违反《商品房买卖合同》的约定，陈维宇无需仲裁，也可以办理涉讼房屋的过户登记手续。其二，裁决书认定君茗公司、陈维宇关于仲裁解决纠纷的内容，前后矛盾。裁决书中第9页第5-7行认定，君茗公司、陈维宇在《投资合作合同》中约定了“合同签订后发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向广州市仲裁委员会提起仲裁”，但裁决书第1页第5行显示：2009年3月9日受理了陈维宇的仲裁申请后，还要于2009年3月12日签订《仲裁协议》。其三，仲裁前，陈维宇在涉讼商品房未届交付期限或不具备产权过户登记手续前，急于通过仲裁接收商品房、办理产权登记手续，但仲裁后，涉讼商品房具备产权过户登记条件时，却迟迟不申请办理产权登记手续。2009年1月1日，陈维宇提前一个多月就向君茗公司发函催告按时(2009年2月20日才需交付)交付涉讼房屋。2009年3月9日，刚过约定的交楼日期才十几天，陈维宇即向广州仲裁委员会提起了仲裁，急于接收和办理涉讼房屋产权登记手续。2010年3月16日，东山紫园商贸大厦1栋初始登记(即大确权，可以向房管部门申办涉讼房屋权属登记手续)，陈维宇却迟迟不去申办房屋权属的登记手续，而且不根据裁决书(2009年5月22日生效)申请办理涉讼房屋的产权登记手续，而是拖到2011年5月11日才向房管部门申请办理房地产登记手续。其四，2011年5月11日，陈维宇本可将2009年5月22日已生效的裁决书作为取得涉案商品房的凭证申请办理过户登记手续，但陈维宇却选择在仲裁裁决前(2008年11月5日)签订的《商品房买卖合同》作为取得涉案商品房的凭证申请办理。其五，根据裁决书的认定，陈维宇已在2008年7月20日前完全支付了涉讼商品房的投资款，但该仲裁裁决书认定陈维宇支付投资款的依据仅仅是君茗公司开具的收据，而没有转账凭证。因此，金地公司有足够的理由确认，陈维宇并未实际投资，但君茗公司、陈维宇在此后(2008年11月5日)签订的涉讼商品房买卖合同中，却约定房款在该合同签订后的一段时间内分期支付。按日常生活经验法则，只有没有付过房款才会在之后签订的合同作房款在签约后一段时间里分期支付的约定。三、金地公司提交的证据足以证明陈维宇未按《商品房买卖合同》约定支付涉讼房屋的对价款，君茗公司便将房屋的产权转移至陈维宇名下，损害了金地公司的利益，该买卖合同依法应被认定无效。其一，金地公司有足够的理由确认，陈维宇未实际投资，并没有支付购买涉讼商品房的对价。首先，根据裁决书的认定，陈维宇在2008年7月20日前已完全支付了涉讼商品房的投资款，但该仲裁裁决书认定陈维宇支付投资款的依据仅仅是君茗公司开具的收据，而没有转账凭证。其次，君茗公司与陈维宇在此后的2008年11月5日签订的涉讼《商品房买卖合同》中，约定房款在该合同签订后的一段时间内分期支付。最后，金地公司在广州市房地产档案馆查询的涉案商品房交易登记档号为2011登记1391238的全部档案资料中也没有相应的银行转账记录等付款凭证以证明陈维宇已支付了购买涉讼商品房的对价款。其二，君茗公司的实际控制人是陈某，陈维宇与陈某之间存在导致君茗公司利益转移的其他关联关系。第一，涉案商品房所属的东山紫园商务大厦项目是陈某的父亲和陈某直接控制的国立公司转让给君茗公司的。第二，君茗公司是为了承接涉案商品房所属东山紫园商务大厦项目而设立的，且君茗公司该项目的负责人就是陈某。首先，君茗公司于2004年8月5日成立，2004年8月8日，国立公司便将其拥有的东山紫园商务大厦项目中的全部资产转由君茗公司承继和履行。不久后，陈某便到君茗公司担任了该公司的法定代表人。其次，涉案商品房所属项目君茗公司的负责人就是陈某。在涉案《商品房买卖合同》签订之时，陈某虽已不是该公司的法定代表人，但直到2010年9月2日，君茗公司东山紫园商务大厦项目的投资合作事宜负责人仍为陈某。第三，陈维宇与陈某系兄弟关系，陈维宇在一审庭审中也确认了该事实，君茗公司转移至陈维宇名下的多套东山紫园项目商品房，均用作陈某、陈维宇控制的多家具有关联关系的企业的经营场所。涉案商品房即是被用作由陈某、陈维宇申请设立的广东省德良慈善基金会的住所。其三，君茗公司与陈维宇恶意串通，将其名下的涉案商品房转移至陈维宇名下，致使(2015)穗中法民五终第3981号民事判决书无法得以顺利执行，损害了金地公司的合法权益。君茗公司本应在2008年10月27日东山紫园商务大厦项目被验收合格后，依双方的合作协议约定，向金地公司交付金地公司投入该项目投资款对应面积的房产，但君茗公司对于金地公司投入该项目的其中14885196元投资款应得的房产一直没有履行交楼义务，也不退回该投资款及赔偿损失。在金地公司无奈将该纠纷向法院起诉前，君茗公司表面上与金地公司协商处理投资款退款事宜，但实际上却在此期间做空公司资产，先后将其名下的多处房产转移至陈维宇名下，仅金地公司核实的陈维宇从君茗公司名下受让的属东山紫园商务大厦项目中的房产除金地公司起诉涉及的5套总建筑面积为1500多平方米的房产外，还有三套总建筑面积为4000多平方米的房产。陈维宇与君茗公司的实际控制人陈某系兄弟关系，陈维宇没有支付涉案《商品房买卖合同》的房款，涉案商品房便被转移至陈维宇名下。可见，陈维宇与君茗公司恶意串通，做空君茗公司的资产，使君茗公司实际上成为一个空壳公司，损害不特定债权人的利益，必然也导致了金地公司在君茗公司处的投资款及利息无法得到偿还，直接损害了金地公司的合法权益。被上诉人陈维宇答辩称：一、金地公司主张陈维宇与君茗公司恶意串通，无任何证据加以证实，纯属金地公司的主观臆测，依法不能成立。其一，陈维宇与君茗公司、君茗公司的股东及法定代表人，是不同的法律主体，不能将二者混为一谈。其二，假设金地公司的臆测成立，从常理上讲，如果双方恶意串通，根本无需经过(2009)穗仲案字第348号仲裁裁决。众所周知，只有当事人双方存在分歧或纠纷，才会导致双方进入仲裁或诉讼程序，况且仲裁还要产生一笔不菲的仲裁费及律师代理费，是一种得不偿失的做法。由此可以证实，金地公司的臆测不符合常理，根本不能成立。二、陈维宇与君茗公司之间仲裁的相关事项，与本案无关，也不应成为金地公司上诉的理由。其一，陈维宇与君茗公司之间关于仲裁管辖的情况，均是完全依据仲裁法的相关规定进行，且经过了广州仲裁委员会的审查，并无违反法律规定。其二，陈维宇依据(2009)穗仲案字第348号仲裁裁决，依法确立了对案涉房产的权属，但并不排除陈维宇与君茗公司自动履行裁决内容的权利。在当事人不选择法院强制执行而采取主动履行的情况下，唯有按照政府产权登记机关的要求提交办理产权登记的相应资料，当然包括了陈维宇与君茗公司之前签订的《商品房买卖合同》等文件，陈维宇的做法合理、合法、符合政府规范。其三，关于陈维宇选择涉案房产的办证时间问题。陈维宇有权决定在任何时间办理产权登记，这是陈维宇的正当合法权利，不应成为金地公司质疑的理由。三、陈维宇取得案涉房产的权属符合《物权法》及相关法律规定，依法应予维护，金地公司和君茗公司的纠纷与陈维宇无关。其一，陈维宇已取得了案涉房产的《不动产权证》，根据《物权法》及相关法律规定，此凭证为涉案房产的唯一合法权利凭证，足以证实陈维宇系涉案房产的唯一合法权利人。其二，(2009)穗仲案字第348号仲裁裁决确认陈维宇已为获得涉案房产支付了相应的对价。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第(五)项的规定，无需陈维宇另行举证是否为获取案涉房产支付了相应的对价及获得涉案房产是否合法。四、金地公司和君茗公司的纠纷与陈维宇无关，金地公司并非案涉房产买卖合同的当事人，其请求确认陈维宇与君茗公司签订的《商品房买卖合同》无效，无法律依据。其一，对于金地公司与君茗公司的纠纷，陈维宇并不知情。从时间上来看，陈维宇与君茗公司之间《商品房买卖合同》的签订时间是2008年12月10日，陈维宇与君茗公司产生争议提交仲裁的时间是2009年3月9日，陈维宇办理案涉房产产权登记的时间是2010年3月16日，而金地公司与君茗公司产生纠纷的时间是2014年至2015年，金地公司与君茗公司产生纠纷前，陈维宇已办妥涉案房产的全部手续。从时间的先后顺序来看，陈维宇根本不可能知晓金地公司与君茗公司将会产生纠纷或分歧。其二，金地公司与君茗公司之间目前的纠纷，本质上属于法院生效判决的执行问题。而陈维宇早在该纠纷产生前，即已合法取得了涉案房产的所有权，具有对抗第三人的效力，不应成为金地公司眼里的替罪羔羊或执行目标。况且，从金地公司提交的(2015)穗中法民五终字第3981号民事判决书的内容可以看出，涉案房产交易前，金地公司自己放弃了君茗公司的相关财产。金地公司的债权无法收回与涉案物业的转让没有任何关联，不存在恶意串通损害金地公司利益的可能性。被上诉人君茗公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。2016年5月27日，金地公司向原审法院起诉请求判令：1、确认君茗公司与陈维宇签订的200811013407《商品房买卖合同》无效；2、君茗公司将广州市越秀区东风东路X号1602房产权属状态恢复原状，即变更登记到君茗公司名下，陈维宇对前述房产的变更登记事项予以协助。原审法院经审理查明：2014年1月9日，金地公司以房屋买卖合同纠纷为由，向原审法院起诉君茗公司、中国有色金属工业总公司广东地质勘查局（现变更为广东省有色金属地质局，下简称地质局）及广州国立实业发展有限公司（下简称国立公司）。原审法院于2015年3月6日出具（2014）穗越法民三初字第230号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广州金地物业有限公司与广州君茗投资有限公司之间关于东山紫园项目未交付房屋及车位的买卖合同关系解除；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，广州君茗投资有限公司一次性向广州金地物业有限公司退还投资款14885196元及支付利息（自2008年3月18日起至本判决限定的还款日止，以未返还投资款14885196元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利率的标准计算）；三、驳回广州金地物业有限公司的其他诉讼请求。判后，金地公司与君茗公司均不服提起上诉，广州市中级人民法院于2015年11月5日出具（2015）穗中法民五终字第3981号民事判决书，判决：一、维持广州市越秀区人民法院作出的（2014）穗越法民三初字第230号民事判决第一项、第三项；二、变更广州市越秀区人民法院作出的（2014）穗越法民三初字第230号民事判决第二项为：在本判决发生法律效力之日起十日内，广州君茗投资有限公司一次性向广州金地物业有限公司退还投资款14885196元及支付利息（自2008年3月18日起至2012年2月14日止，以未返还投资款19885196元为基数；自2012年2月15日起至本判决限定的还款日止，以未返还投资款14885196元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利率的标准计算）。该判决已发生法律效力，金地公司于2016年1月15日向原审法院申请强制执行，原审法院以（2016）粤0104执497号案立案受理。另查明：2008年11月5日，君茗公司（甲方，卖方）与陈维宇（乙方，买方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方所购商品房为东风东路X号大院东山紫园商务大厦第X幢X层X号房，用途为办公，合同约定建筑面积为225.86平方米，套内建筑面积151.08平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积74.78平方米。商品房属预售，按套出售并计价，总金额1806880元，乙方分期付款，第一期自本预售合同签订暨网上备案之日起5日内支付全部房价款的16.6%，计180688元。第二期在2009年1月30日前，支付全部房价款的49.9%，金额542064元。第三期在2009年3月30日前，支付全部房价款的99.7%，金额1084128元……等。2009年3月9日，广州仲裁委员会受理了陈维宇（申请人）与君茗公司（被申请人）关于投资合作合同纠纷的仲裁申请。同年5月22日，广州仲裁委员会出具（2009）穗仲案字第348号裁决书，该裁决书查明：2007年12月3日，申请人与被申请人签订《投资合作合同》，合同签订后，申请人向被申请人支付了合共2500万元人民币的投资款，被申请人开具了相应的收款收据。双方于2008年7月1日签订《投资合作合同补充协议》，约定申请人承诺在2008年7月底前再向被申请人提供1300万元人民币的投资建设款，被申请人在收到上述投资款后，申请人有权获得广州市越秀区东风东路X号大院内东山紫园商务大厦1栋1-3层全层（商场）和16层全层（写字楼）的产权，作为申请人投资的回报。申请人分别于2008年4月30日、2008年7月20日向被申请人支付了合共1300万元投资款，被申请人分别开具了相应的收款收据。遂裁决：（一）申请人与被申请人继续履行双方于2007年12月3日签订的《投资合作合同》及2008年7月1日签订的《投资合作合同补充协议》，被申请人在本裁决生效之日起十日内向申请人交付广州市越秀区东风东路X号大院内东山紫园商务大厦1栋1-3层全层（商场）和16层全层（写字楼）；（二）被申请人在广州市越秀区东风东路X号大院内东山紫园商务大厦1栋初始登记（即大确权）到其名下之日起三十日内，为申请人办理广州市越秀区东风东路X号大院内东山紫园商务大厦1栋1-3层全层（商场）和16层全层（写字楼）房屋产权登记手续，并在办妥产权登记手续之日起十日内，向申请人交付上述房屋的房地产权证书；等。该裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。2011年6月15日，广州市国土资源和房屋管理局向陈维宇核发了越秀区东风东路X号1602房（建筑面积240.54平方米）的《房地产权证》。原审庭审中，金地公司提供了相关证据，证明国立公司于2004年8月8日将涉讼商品房所在项目（广州市东风东路X号大院项目）中的全部资产转让给君茗公司，当时陈维宇的父亲陈德良拥有国立公司50%的股权，陈维宇的兄弟陈某为该公司的董事，而陈某曾担任君茗公司的法定代表人至2010年9月2日，拟证明君茗公司及陈维宇之间存在利益关系。陈维宇确认其与陈德良、陈某之间的亲属关系，但认为不能证明君茗公司与陈维宇之间存在恶意串通。原审法院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（五）项的规定，已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实，当事人无需举证证明。根据已生效的仲裁裁决显示，陈维宇向君茗公司购买涉讼房屋已经支付相应的对价，也已经实际取得涉讼房屋的房地产权证，金地公司认为陈维宇没有实际支付购买涉讼房屋价款的主张不能成立。金地公司与君茗公司的诉讼纠纷最早产生于2014年1月9日，但君茗公司与陈维宇就涉讼房屋的权属纠纷早于2009年就由广州仲裁委员会作出裁决处理，并于2011年由房管部门以核发房地产权证的形式予以认可及公示，金地公司也未提供足够的证据证明君茗公司与陈维宇之间存在恶意串通损坏金地公司利益的事实，故对金地公司的诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（五）项之规定，于2017男3月27日作出判决如下：驳回广州金地物业有限公司的诉讼请求。本案受理费35665元，由广州金地物业有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审庭询中，金地公司称：在2008年涉案合作项目成功之后，金地公司与君茗公司之间就物业的分配方案及投资款的利息支付产生争议，双方经协商之后仍无法达成一致意见，金地公司才向法院提起诉讼。本院认为：依据已查明的事实，君茗公司与陈维宇之间就买卖涉案房屋产生的纠纷已由广州仲裁委员会于2009年5月22日作出（2009）穗仲案字第348号裁决书裁决处理，涉案房屋也已于2011年6月15日登记至陈维宇名下。金地公司确认其与君茗公司之间就涉案项目的合作事宜产生纠纷协商未果之后，才于2014年1月9日向原审法院提起（2014）穗越法民三初字第230号案的起诉，其对君茗公司的债权经过一、二审审理后，最终通过本院于2015年11月5日作出（2015）穗中法民五终字第3981号生效民事判决得以确定。即是说，在金地公司对君茗公司享有的债权经生效判决确认之前，陈维宇早已取得涉案房屋的所有权。因此，金地公司以君茗公司与陈维宇恶意串通转移涉案房屋导致其债权无法实现，损害其利益为由，诉请确认陈维宇与君茗公司签订的《商品房买卖合同》无效，并要求陈维宇协助君茗公司将涉案房屋的权属登记状态恢复原状，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人金地公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费35665元，由上诉人广州金地物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年十二月二十八日书记员  杨娟娟