上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17146号原告：上海划阳贸易经营部，住所地上海市青浦区盈港东路******。投资人：孙敏丹，经理。委托诉讼代理人：高明月，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱仪，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：关敬东，男，1982年11月13日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市居巢区司集镇张桥行政村小潘村。原告上海划阳贸易经营部诉被告关敬东房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并向被告公告送达了起诉状、证据副本、传票等材料。本案于2020年3月26日和2020年8月17日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱仪到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告上海划阳贸易经营部向本院提出诉讼请求：一、判令2017年12月6日原、被告双方签订的《店铺租赁合同》于2019年4月5日解除；二、判令被告支付免租期内租金43,234元；三、判令被告支付原告2018年7月1日至2019年4月5日期间的租金198,155.83元；四、判令被告支付原告2018年7月1日至2019年4月5日期间的管理费56,613.33元；五、判令被告支付原告2019年4月6日至2019年6月11日房屋占有使用费122,289.20元；六、判令被告支付逾期付款违约金(以83,379元为本金，按日0.5%为计算标准，自2018年6月21日计付至实际支付之日止；以83,379元为本金，按日0.5%为计算标准，自2018年9月21日计付至实际支付之日止；以83,379元为本金，按日0.5%为计算标准，自2018年12月21日计付至实际支付之日止；以4,632.16元为本金，按日0.5%为计算标准，自2019年3月21日计付至实际支付之日止)；七、判令被告向原告赔偿恢复原状费用37,592元；八、诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年12月6日就上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号地下二层218室商铺签订富绅时代《店铺租赁合同》，被告向原告承租上述房屋作为开设特色面食餐饮店，租赁期为2018年2月1日至2022年1月30日，租赁期4年，其中免租金期为2017年12月1日至2018年1月30日，免租期内不免管理费。双方约定起始租金为7元每平方米建筑面积每天，起始每月租金21,617元。租金两年内保持不变，从第三年起每年在上一年的基础上递增6%。管理费每日每平方米2元。上述租金、管理费每3个月支付一次，被告应于上期租赁期届满前10日内预支付下期租金，支付日期不得晚于支付月的20日。被告应付的租金、管理费、其他费用未及时交付的情况，对于未交纳部分，每天加收0.5%的迟延支付违约金直至交付。合同又约定，租赁期内，被告有下述情况的，原告有权单方解除合同并追究被告的违约责任：……4)被告拖欠支付租金或者拖欠支付(或者补足)本合同约定的其他费用的。被告违约的，被告应向原告支付相当于该店铺三个月的租金(根据过去一年平均月租金算定)和管理费以及相当于保证金数额的违约金。原告行使单方解除权的，被告除应支付上述违约金外，还应向原告支付免租期的租金、因催付租金或者其他费用以及按合同约定向被告行使或主张权利而引起的所有费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、交通费等)。合同再约定，被告应在解除合同之日将租赁店铺按毛坯房原状交还原告，如逾期交还，应按照合同终止时该店铺租金及管理费的2倍向原告支付占用费，直至被告返还涉案房屋为止。根据合同约定，被告应于2018年6月20日前支付2018年7月1日至2018年9月30日租金及管理费；2018年9月20日前支付2018年10月1日至2018年12月31日租金及管理费；被告应于2018年12月20日前支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金和管理费；被告应于2019年3月20日前支付2019年4月1日至2019年4月5日的租金和管理费。然而，经原告多次催告，被告仍拒不支付上述租金及物业管理费；为此原告于2019年4月3日向被告发出解除合同告知函，告知被告拖延支付租金及管理费的行为已经构成根本性违约，被告应按合同约定毛坯房原状向原告交还房屋，且被告已于2019年4月5日收到上述告知函。2019年6月12日，为防止原告在涉案租赁房屋合法权益进一步损失扩大，原告采取自救措施，将涉案房屋予以收回。至今为止，被告仍在欠付租金、管理费，为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告关敬东未作答辩。经审理查明：2017年12月6日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)于就位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号地下二层218室商铺签订了富绅时代《店铺租赁合同》，该合同约定，乙方向甲方承租上述房屋作为开设特色面食餐饮店，租赁面积为101.53平方米，租赁期为2018年2月1日至2022年1月30日，租赁期4年，其中装修免租金期为2017年12月1日至2018年1月30日(装修期间物业管理费为1元/平米/天)。暂定开业日为2018年2月1日，计租日为2018年2月1日，履约保证金83,379元，公共事业保证金1万元，租金21,617元每月2年内不变，之后每2年在上一年基础上递增6%，租金以3个月为一个交租期，首次交租金2个月43,234元。管理服务费每月6,176元，以3个月为一个交租期，首次交管理费2个月12,352元，装修押金5,076元，装修管理费1,000元，建筑垃圾清理费3,045元。进场日为甲方移交、乙方进入该店铺之日，本合同项下的进场日详见“附件一(开店条件书)，该进场日为暂定，最终以甲方发给乙方的书面进场通知确定的进场日为准，如甲方未发书面进场通知，则以本条约定的时间为进场日。甲、乙双方确认：甲方保留因各种原因导致该广场工期延误，而相应将上述进场日顺延，最多6个月而无须向乙方承担任何责任的绝对权利，如因此导致广场开业日顺延，则租赁期限、装修期也相应顺延。如乙方在进场日达之前仍未按照合同约定支付履约保证金、首期预付租金、首期管理费等租赁相关费用的，甲方有权延迟交付店铺，乙方原因造成店铺延迟交付，视为甲方已完成店铺交付义务，由乙方承担责任。非因甲方原因，乙方未能在约定的进场日后的五个工作日内办理完交接手续应视为合同约定的进场日已经生效，甲方已按合同约定履行了交付义务，甲方有权要求乙方履行自合同约定进场日起本合同约定的义务。非因甲方原因，如乙方在合同约定的进场日起超过7日内仍未与甲方办理完该店铺交接手续的，则甲方有权向乙方发出书面通知终止本合同，并没收履约保证金，乙方仍需按本合同约定承担违约责任。乙方的装修期自进场日起计算，至开业日之前一日止。乙方应当在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件，否则应当按照本合同约定承担违约责任。装修免租金期内乙方除免交租金外，本合同及附件规定的其他义务乙方仍需履行，该店铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、管理费以及使用该店铺所发生的其他一切费用和保证金(如有)等相关费用均由乙方承担。开业日为乙方应将该店铺实际用于经营(包括试营业、试运行)之日，就本合同而言，开业日应为详见“附件一(开店条件书)”。如签订本合同时该广场尚未整体开业且甲方未最终确定开业时间，则本条约定的开业日为暂定，双方同意以甲方最终确定的该广场开业日作为本合同项下的开业日，乙方应当确保实际开业日与甲方最终确定的该广场开业日一致，并按照甲方书面通知的开业时间与该广场同步开业。乙方向甲方支付租金，采用先付后用的原则。乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期租金，之后于上期租期届满前10日内预支付下期租金，支付日期不得晚于支付月的20日。首期交租日不是自然月的应根据该月的实际租赁天数计算租金并在第一期租金里补齐。租金从甲方广场开业日开始计付。租期未满1个月的情况下，根据该月的实际租赁天数计算。租金支付办法详见“附件一(开店条件书)，上述租金并不包括乙方需交付之管理费、因乙方营业活动而产生的乙方须向政府交纳的税费及其他应由乙方交纳的费用(如水、电、燃气、电话费等)。管理费从进场日开始计付，采用先付后用原则，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期管理费，之后于上期租期届满前5日内预支付下期管理费，支付日期不得晚于支付月的20日。首期交租日不是自然月的应根据该月的实际租赁天数计算租金并在第一期管理费中补齐。如乙方提前入驻，管理费以房屋交接书载明的起始日开始缴纳。乙方应向甲方支付的履约保证金详见“附件一(开店条件书)。履约保证金的支付方式详见“附件一(开店条件书)”。履约保证金不是乙方预付的租金、物管费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本合同的保证金。因为解约、期限届满等任何原因使得本合同终结时起，乙方应当在合同解除或期间届满之日将自己所有之物全部搬出，费用自己负担。开店铺位内经过加工、改建的部位，按照附件《交房确认单》中所表明店铺状况予以原状恢复，并在甲方的检查后进行交还。如果为了返还所进行的施工活动，需要由甲方来指定施工者的话，所需费用由甲方算定，乙方承担。如果该店铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行恢复原状的，使得该店铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。交还期满后乙方仍未能按照约定的要求将该店铺交还甲方的，则自交还期届满之日次日起，乙方应当按照合同终止时该店铺租金标准的2倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该店铺管理费标准的2倍向甲方支付管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该店铺为止。如因此造成甲方延迟向新租户交付该店铺而需承担违约金、中介费或其他损失的，乙方均应全额赔偿。乙方应付的租金、管理费、其它费用以及保证金等所欠甲方的债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的迟延支付违约金直至交付。除本合同另有约定外，任何与本合同有关的由本合同双方当事人(包括管理公司)发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至【详见“附件一(开店条件书)】的地址或双方书面通知的其他地址。任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第2日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明；如以手递的方式，则于对方指定人员签收时视作已送达，收条将作为有效证明。甲方按乙方约定地址寄出被退件的，也视为乙方签收及有效送达。合同还约定了其他事项。该合同落款处由原告盖章确认，被告签字确认，被告地址一栏填写为浦东新区金海路XXX号。合同签订后，原告于2017年12月18日向被告交付了系争房屋。2018年5月1日系争房屋所在商场正式开业，计租日顺延至2018年5月1日，被告支付了2018年5月、6月两个月租金43,234元，支付了原告履约保证金83,379元、首期管理费12,352元、装修押金5,076元、装修管理费1,000元、公共事业保证金10,000元。上述钱款原告确认收到，被告未支付其他钱款。因被告未支付租金等费用，2019年6月11日原告为避免损失扩大，自行收回了案涉租赁房屋。另查明，系争房屋办理了上海市不动产登记簿，系争房屋的权利人登记为上海莫颖置业有限公司。以上事实，由原告陈述，商铺租赁合同、租赁合同之补充协议、营业执照、房屋交接书、记账凭证、收据、中国建设银行网上银行电子回单支付凭证、房屋土地权属调查报告书、上海市不动产登记簿等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，关于诉讼请求一、确定案涉租赁协议解除日的理由及依据：原告于2019年4月3日向被告寄送解除合同通知书、顺丰凭证和网上签收查询(见原告提交的第三组证据中的证据5)，该回单显示被告的收件时间为2019年4月4日。故原告以被告收件的次日为案涉合同解除日。合同约定租期自2018年2月1日至2022年1月30日止，自2018年2月1日开始计租，被告支付租金至2018年6月30日止，之后的租金未支付。合同第10页第4条约定，被告逾期支付租金构成违约行为。关于诉讼请求二、免租期租金的理由及依据：原、被告双方在《租赁合同》的第22页第7条中约定，如因被告原因致使案涉《租赁合同》提前解除终止的，视为被告不再享有装修免租金期，被告应当支付免租期的租金。《租赁合同》第27页中已经载明，免租期租金为43,234元；关于诉讼请求三、诉讼请求四、诉讼请求五，2018年7月1日至2019年4月5日的租金和自2019年4月6日起的房屋占用费的理由及依据：本案中被告共欠付原告租金和管理费合计254,769.16元，其中租金计算方式为：21,617元*9个月+21,617元/30天*5天即198,155.83元；管理费计算方式为：6,176元*9个月+6,176元/30天*5天即56,613.33元。2019年4月6日案涉租赁协议解除，依照案涉《租赁协议》第18页第十一条店铺交还日期及适用范围的约定，因解约导致合同终止时，被告应当在解除日当日向原告交还承租房屋，但被告并未依约交还，而是一直占有使用案涉租赁房屋，2019年6月11日原告为避免损失扩大，自行收回了案涉租赁房屋。原、被告双方在案涉《租赁协议》第19页第5条逾期交还的责任中约定，如被告未能依照约定将店铺交还给原告的，则应当在交还期届满之日的次日起，按照合同终止时的该店铺租金标准和管理费的2倍向原告支付占用费。故依照双方约定，合同解除后，被告共实际非法占有原告房屋2个月零6天，其计算方式为：{(21,617+6,176)*2+【(21,617+6,176)/30*6】}*2=122,289.20元。再加上被告欠付原告的租金和管理费合计254,769.16元，以上合计共377,058.36元。为证明原告多次向被告催缴欠费，被告拒不支付，原告行使合同单方解除权，并要求被告按合同约定承担违约责任并返还房屋。原告提供了督促付款催告函、EMS凭证、付款通知书、EMS凭证、解除合同通知函、顺丰快递凭证、网上签收查询凭证、房屋收回的视频资料、商户物资明细等证据。根据合同第24页第18条关于通知送达第2项，双方约定以邮寄方式寄送的，寄送的第二日视为送达日。另外，原告根据被告在合同第26页所书写的地址向被告寄送解除合同通知函，但上述解除合同通知函并非被告本人签收。被告于2019年6月11日之前一直占有使用系争房屋，未将房屋恢复成毛坯房的原状向原告交还。关于诉讼请求六、逾期付款违约金的理由及依据：案涉《租赁合同》第22页，第十五条乙方违约责任约定，被告迟延支付所欠原告债务的，对未缴纳部分，每天额外向甲方支付0.5%的违约金直至全部付清之日为止。对于千分之五的标准，原告同意违约金标准由法院酌情调整。关于被告违约所造成的损失，原告没有相关证据。关于诉讼请求七、恢复原状案涉《租赁协议》第18页第十一条店铺交还要求及装修和附属设施/设备的归属中约定，如因解约等原因导致本合同终结时，被告应当按照将承租店铺恢复原状,否则原告有权自行恢复，相应开支由被告承担。为证明系争房屋交付至被告，被告对系争房屋进行装修并实际经营。系争房屋实际装修情况及恢复原状所需支付的费用。为此，原告提供了整改通知单、平面布置图、恢复原状清单报价、工程承包合同等证据。原告也认可合同并没有约定被告恢复原状的具体范围，且因原告已收回房屋，也无法进行审价。关于履行保证金、公共事业保证金、装修押金等费用，原告不要求在本案中予以处理，由原、被告双方另行解决。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的厂房租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。因被告未按约支付租金等费用，被告已构成违约，据此，原告依照合同约定解除合同，原告该项诉讼请求有相应的事实和法律依据，本院予以支持。但对于合同解除日期，原告认为其实际于2019年4月4日向被告寄送了解除合同通知函，并以被告收件的次日作为合同解除日期，依据原告所提供的证据材料，上述解除合同通知函并非被告本人签收，且合同约定的寄送方式并未明确被告的寄送地址，故原告主张2019年4月5日解除合同，本院对此难以确认。原被告之间也无搬离的书面交接手续，原告于2019年6月11日收回系争房屋，故本院确认原、被告双方的房屋租赁合同应于2019年6月11日解除。据此，原告主张的租金及房屋占有使用，也应计算为租金，计算2018年7月1日至2019年6月11日的租金为245,713.23元；对应的管理费计算为70,200.53元。因被告违约，原告主张免租期租金及违约金，有相应的依据，本院予以支持，但原告主张违约金计算标准按照千分之五明显过高，原告也未提供违约所造成的损失相关证据，综合本案的实际情况，本院调整违约金计算标准为千分之一。对于原告主张的被告赔偿恢复原状费用，本院认为，因本案即便被告进行了装饰装修，也没有恢复原状的具体范围，且原告已收回房屋，也无法进行审价。原告主张的该项费用依据不足，本院对此不予支持。关于履行保证金、公共事业保证金、装修押金等费用，原告表示不要求在本案中予以处理，由原、被告双方另行解决，于法无悖，本院予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海划阳贸易经营部与被告关敬东2017年12月6日签订的《店铺租赁合同》于2019年6月11日解除；二、被告关敬东应于本判决生效之日起十日内支付原告上海划阳贸易经营部拖欠的租金人民币245,713.23元；三、被告关敬东应于本判决生效之日起十日内支付原告上海划阳贸易经营部拖欠的管理费人民币70,200.53元；四、被告关敬东应于本判决生效之日起十日内支付原告上海划阳贸易经营部免租期内租金人民币43,234元；五、被告关敬东应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海划阳贸易经营部逾期付款违约金(以83,379元为本金，按日千分之一为计算标准，自2018年6月21日计付至实际支付之日止；以83,379元为本金，按日千分之一为计算标准，自2018年9月21日计付至实际支付之日止；以83,379元为本金，按日千分之一为计算标准，自2018年12月21日计付至实际支付之日止；以4,632.16元为本金，按日千分之一为计算标准，自2019年3月21日计付至实际支付之日止)；六、驳回原告上海划阳贸易经营部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,168.27元，公告费人民币820元，两项诉讼费用合计人民币8,988.27元，由被告负担人民币7,507.22元，由原告负担人民币1,481.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  王国芳人民陪审员  宋亚娟二〇二〇年九月七日法官 助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。