上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48076号原告：上海意博物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张新全，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：章晨煜，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宇婷，上海市锦天城律师事务所律师。被告：陶佳玮，男，1982年7月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郑本源，上海望源律师事务所律师。原告上海意博物业管理有限公司与被告陶佳玮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人章晨煜、钟宇婷，被告陶佳玮及其委托诉讼代理人郑本源到庭参加诉讼。本案于2020年9月16日中止审理，于同年12月23日恢复审理，原告委托诉讼代理人章晨煜，被告委托诉讼代理人郑本源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海意博物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年9月至2020年6月的物业管理费、经营管理费、水费共计人民币(以下币种相同)148,895.21元(其中物业管理费118,456.13元，经营管理费28,387.58元，水费2,051.50元)；2、判令被告向原告支付自2019年9月21日至实际付清之日止的滞纳金(按年利率24%暂算至2020年6月30日为12,847.69元，按合同约定为日千分之三，原告已自行调整)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月24日，在被告与上海亿摩阁投资管理有限公司订立的《房屋租赁合同》的基础上，原、被告于同日签订了《物业管理服务协议》及其补充协议,约定原告为被告提供物业管理服务,被告最迟不应晚于每月20日前支付物业管理费、经营管理费以及水费。并且协议第4.1.5条约定，被告逾期支付相关费用的，应每日按应付未付金额的千分之三支付滞纳金。协议有效期自2018年12月16日至2022年9月15日,并随《房屋租赁合同》的解除、终止而解除、终止。但被告自2019年9月到12月未缴纳相应的物业管理费、经营管理费及水费，并且在原告的多次催讨下，被告均未履行付款义务。迫于无奈，2019年12月25日，原告向被告发出通知，要求被告缴清欠付的物业管理费、经营管理费、水费共计48,806.81元，并在未按期腾空房屋的情形下承担逾期返还期间的物业管理费、经营管理费、水费等费用。可时至今日，被告不仅未予支付相关费用，而且未腾空、搬离房屋，故原告为维护合法权益,提起本案诉讼。被告陶佳玮辩称：2019年12月25日，出租方与被告终止了《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，基于此，原、被告签订的《物业管理服务协议》也同时终止，不存在被告违约。根据协议约定，被告不再有向原告付费的义务，原告应向出租方主张协议终止后发生的费用。原告向被告送达的付款通知书上载明截止2019年12月25日，被告应支付物业管理费37,716.47元，经营管理费9,038.84元，水费2,051.50元，共计48,806.81元，对该笔欠费被告予以认可。被告已向原告交纳了物业管理费保证金40,371元和经营管理费押金9,675元，合计50,046元，该笔费用足以抵扣被告应承担的费用，余款可按协议约定作为赔偿金赔偿给原告。原告主张的滞纳金远远超出法定上限，拒绝承担。本院经审理认定事实如下：2018年8月24日，被告与出租方上海亿摩阁投资管理有限公司签署《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定被告向出租方租用本市浦东新区云台路XXX号二层230-234室房屋(以下简称涉案房屋)。同一日，被告(乙方)与涉案房屋的物业管理企业即本案原告(甲方)签署了《上海亿丰时代广场物业管理服务协议》(以下简称《服务协议》)。协议1.3本协议有效期为2018年12月16日至2022年9月15日。如租赁合同因任何原因解除、提前终止、终止或到期届满，本协议自动无条件终止，双方互不承担责任。1.5物业保证金：该保证金不视为乙方预付的物业管理费，仅作为乙方履行本协议义务的保证，且乙方不就该物业管理保证金收取利息。2.1甲方的权利和义务：2.1.1甲方根据相关的法律法规和政策，对上海亿丰时代广场的商铺进行营销推广、广告宣传、经营管理等，并进行统一的物业管理，制定相关的各项规章制度。2.1.2对管理范围内的公共设施和房屋共用部位、共用设施设备进行维护修缮，对公共区域环境卫生、秩序维护、消防治安、停车管理等提供服务与管理，维护上海亿丰时代广场的电梯、消防或火警监测系统、空调系统及其它各种设施，使其能够正常工作。2.1.3可委托专业公司承担本物业的专业设备和专项管理服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，因业主方委托第三方公司进行整体管理的除外。2.1.4对乙方违反本协议、物业管理制度和国家法律法规的行为，甲方有权根据情节轻重，采取规劝、警告、制止等措施直至扣除物业管理保证金。情节严重者，还可以提请政府有关执法部门依法处理，追究其法律责任。4.1物业管理费及其他费用：4.1.1本协议项下的物业管理费按该商铺的建筑面积计算。该商铺建筑面积为407.78平方米，物业管理费以33元/平方米/月，经营管理费以0.26元/平方米/天计算。装修期内装修管理费以1.09元/平方米/天计算，合计40,371元。4.1.3乙方应按本协议生效之日起7个工作日内支付经营管理费押金9,675元以及首期经营管理费3,225元。4.1.5物业管理服务费起交日期以交房时间为准，由甲方按月收取。甲方应于每月15日前向乙方提供当月物业管理费及前一自然月商铺外公共区域的电费、水费等付款通知单，乙方应在收到付款通知单之日起5个工作日内向甲方缴纳通知单所列的各项费用。逾期交纳的，每逾期一日，乙方应按其应付未付金额的千分之三支付滞纳金。逾期超过15天的，甲方有权在尽到合理催告义务后采取暂停提供物业服务及供电、供水等服务直至解除本协议，且甲方不就此承担任何责任。4.1.9乙方退租时，须交清退租之前的物业管理费等相关费用。4.2物业管理费保证金：4.2.1乙方应于本协议生效之日起7个工作日内向甲方缴纳物业费管理保证金人民币40,371元，该物业管理费保证金不视为乙方预付的物业管理费，仅是乙方履行本协议约定义务的保证。4.2.2租赁期间，如果乙方有违反或不履行本协议约定的行为及或给甲方造成损失的，且乙方在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后10天内，乙方仍拒不纠正该等行为或赔偿甲方损失的，甲方有权直接从乙方向其交纳的物业管理保证金中扣除相应的金额，但此行为不影响甲方对乙方该等行为可行使的其他任何权利，甲方应于扣款行为发生后3个工作日内将已扣款事宜书面告知乙方。4.2.3乙方应在收到前4.2.2款所述的扣款通知书发出之日起15个工作日内把被甲方扣除的部分的物业管理费保证金重新补足，否则甲方有权采取暂停提供物业管理及供电、供水等服务，并有权单方解除本协议。剩余的物业管理费保证金作为违约金赔偿给甲方，若甲方的损失超过剩余物业管理费保证金的，乙方应补足全部上述损失与违约金之间的差额。4.2.4协议有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的物业管理保证金中，抵扣其必须向甲方缴纳的物业管理费和其他款项。4.2.5本协议期满或甲、乙双方协商一致提前终止本协议的，甲方应在乙方依约交还该商铺，且双方就该商铺产生的一切权利和义务清理完毕后30个工作日内，无息向乙方退还剩余的物业管理费保证金。《服务协议》签订后，被告按约向原告缴纳了物业管理费保证金40371元和经营管理费押金9,675元，共计50,046元。2019年11月6日，原告向被告送达《付款通知书》，要求被告支付截止至2019年12月25日止的物业管理费37,716.47元、经营管理费9,038.84元、水费2,051.50元，合计48,806.81元。同年12月22日，原告与出租方共同向被告送达落款日期为2019年12月20日的《欠款停水停电通知书》，通知被告于12月23日前一次性缴清拖欠的租金、物业管理费及其他费用。同年12月25日，出租方通知被告解除租赁合同，并要求被告于2019年12月27日前缴清2019年11月1日至2019年12月25日期间的租金并腾空涉案房屋，办理房屋返还手续等，该份通知还附有原告盖章的附件一份，载明：被告截止2019年12月25日尚欠原告物业管理费37,716.47元、经营管理费9,038.84元、水费2,051.50元。2020年1月10日，出租方向被告出具《清场通知函》，限被告于2020年1月14日前撤场，缴清所有欠款。2020年5月，出租方向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼。同年9月2日，被告与出租方进行了清场交接。同年11月9日，本院作出的一审判决书中认为，出租方根据清场通知函内容在被告陶佳玮“未按通知要求搬离系争房屋后亿摩阁公司即可以采取自行强制清场或诉讼等措施避免扩大损失，但亿摩阁公司未自行强制清场，于2020年5月22日才诉讼至法院，扩大了系争房屋的空置损失”，对出租方要求被告陶佳玮支付房屋使用费的请求未予支持[详见(2020)沪0115民初34041号民事判决书，已生效]。2020年6月1日，原告提起本案诉讼。审理中，原告认为被告在租赁合同解除后一直占用涉案房屋，原告为维持商场的正常运行对包括涉案房屋在内的所有范围进行清洁和服务，由此产生的费用应由被告承担。物业管理费保证金由于被告违约，应予没收；经营管理费押金可由法院依法判决。以上事实由《服务协议》、《付款通知书》、租赁户签收表、《欠款停水停电通知书》、《房屋租赁合同》解除通知书(含附件)及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告基于被告与出租方签署的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》而签订《服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行协议义务。协议明确约定“租赁合同因任何原因解除、提前终止、终止或到期届满，本协议自动无条件终止，双方互不承担责任”。本院(2020)沪0115民初34041号生效民事判决书已确认租赁合同于2019年12月25日解除，那么《服务协议》亦自动无条件终止，双方互不承担责任。根据《付款通知书》及《房屋租赁合同》解除通知书附件显示，截止2019年12月25日，被告欠付原告物业管理费37,716.47元、经营管理费9,038.84元、水费2,051.50元，合计48,806.81元，对该笔费用被告表示认可，本院予以确认。根据服务协议约定，物业管理费保证金原告享有扣除的权利，但没有约定享有不予退还或没收的权利。被告在协议有效期内虽不得主张抵扣，但服务协议现已终止，被告主张以物业管理费保证金和经营管理费押金来抵扣其应承担的费用，余款可作为赔偿金赔偿给原告，并无不当，本院予以采纳。原告主张滞纳金的计算标准超出法定限额，故由本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率酌情确定滞纳金金额。鉴于出租方要求被告陶佳玮承担截至实际腾退商铺之日止的房屋使用费之诉请未获法院支持，本案中，原告要求被告承担服务协议终止后发生的物业管理费、经营管理费缺乏充分理由，本院难予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、2003年《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告陶佳玮应支付原告上海意博物业管理有限公司截止至2019年12月25日止的物业管理费37,716.47元、经营管理费9,038.84元、水费2,051.50元，合计48,806.81元，此款从被告已交纳的物业管理费保证金和经营管理费押金合计50,046元中予以扣除；二、被告陶佳玮应支付原告上海意博物业管理有限公司滞纳金及赔偿金共计1,239.19元，此款从被告已交纳的物业管理费保证金和经营管理费押金合计50,046元中予以扣除；三、驳回原告上海意博物业管理有限公司其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,534元，减半收取计1,767元，由原告上海意博物业管理有限公司负担1,241元，被告陶佳玮负担526元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 田 华二〇二一年一月二十六日书记员 杨燕雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。