江西省宜黄县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1026民初971号原告：伍爱军，男，1980年5月20日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市，委托诉讼代理人：喻春玲，江西建成律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司，住所地：江西省抚州市宜黄县凤冈镇六里铺，统一社会信用代码：91361026074299594P。负责人：胡耀平，该公司总经理。被告：江西紫海方舟实业有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区八一大道357号财富广场B座11层1103号房，统一社会信用代码：91360100781482910Ｎ。法定代表人：胡耀平，该公司执行董事。原告伍爱军与被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司（以下简称紫海方舟宜黄分公司）、江西紫海方舟实业有限公司（以下简称紫海方舟公司）房屋买卖合同纠纷一案，2019年10月30日经抚州市中级人民法院发回重审后，本院于同年12月2日立案后，因本案事实须依据的抚州市中级人民法院（2017）赣10民初37号民事判决书，已由抚州市中级人民法院裁定再审，而中止审理本案。现申请再审人向抚州市中级人民法院撤回再审申请，本院依法恢复审理，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人喻春玲到庭参加诉讼，被告紫海方舟宜黄分公司、紫海方舟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍爱军向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付紫海中央城一期17栋102号商铺；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金30,000元（计算至2019年1月30日），并继续承担从2019年2月1日开始至交房时为止按每月1,200元的标准计算违约金；3、判决被告配合原告办理紫海中央城一期17栋102号商铺的不动产权证；4、判令被告支付逾期办理不动产权证书的违约金按合同总标的的1,404,851元的每日万分之一的标准从2018年7月1日开始计算至不动产权证办理完毕为止，至起诉日的违约金为41,303元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月12日，原告与被告方签订《商品房买卖合同》，就被告方开发的紫海中央城一期17栋102室商铺的买卖达成一致。合同中第8条和第15条规定，被告方作为出卖人应当在2016年12月30日前向原告交付房屋并在商铺交付使用后18个月内办理权属登记，如因被告方原因导致原告无法在约定时间内取得房产权属证书的，被告方按已支付房款的日万分之一向原告支付违约金。原告在签订合同后就按被告方的要求往被告方账户一次性缴清了全部购房款1,404,851元，被告方出具了收据并将上述商铺向宜黄县房管局申请了备案登记。合同约定的交房时间到后，原告多次主张权利，被告方却找各种理由推诿并在2017年10月份向抚州市中级人民法院起诉要求确认双方的商品房买卖合同无效，后被抚州市中级人民法院驳回诉讼请求。到目前为止，被告方仍未向原告交付商铺并办证。另紫海方舟宜黄分公司系紫海方舟公司的分公司，故紫海方舟公司应对紫海方舟宜黄分公司从事的民事活动中产生的民事责任承担法律责任。综上，原告与被告之间的商品房买卖合同合法有效，被告方应全面履行合同和法律所规定的的义务，现被告方已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条规定，被告方除了向原告交付商铺和办理不动产权证书外，还需向原告承担相应的违约责任。为此，诉至法院。被告紫海方舟宜黄分公司、紫海方舟公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原告伍爱军围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格及基本信息；2、商品房买卖合同复印件、紫海中央城现金收讫收据复印件、中国农业银行个人结算业务申请书复印件各一份，拟证明原、被告双方签订商品房买卖合同，且原告已交付全部房款，被告方应按合同约定交付房产并办理不动产权证登记手续的事实；3、抚州市中级人民法院（2017）赣10民初37号民事判决书复印件一份，拟证明被告向抚州市中级人民法院提出的申请确认合同无效的诉请已经被驳回诉讼请求，被告应按照合同约定履行义务的事实。本院认为，原告伍爱军提供的上述三组证据均具备证据三性要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月12日，原告与被告紫海方舟宜黄分公司签订《商品房买卖合同》，就被告方开发的紫海中央城一期17栋102室商铺的买卖达成一致。伍爱军从自己的银行账户将以上购房款全额转账至紫海方舟宜黄分公司的银行账户，紫海方舟宜黄分公司向买受人伍爱军出具收款收据，写明了具体金额为1,404,851元，收款事由注明“购商铺全款17栋102”，收据上加盖了紫海中央城现金收讫章。《商品房买卖合同》中付款方式和期限规定：采取一次性付款方式，并注明买受人已一次性付清购房款。上述《商品房买卖合同》已在宜黄房产管理局办理了登记备案。又查明，原告伍爱军与被告紫海方舟宜黄分公司签订的房屋买卖合同中约定的交房日期为2016年12月30日前，产权登记约定为：出卖人应当在房屋交付使用后18个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未按约办理权属登记的违约责任为出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金；房屋的总价款为1,404,851元（原告伍爱军已于2016年1月13日从自己的银行账户将购房款全额转账至紫海方舟宜黄分公司的银行账户）。本院认为，本案的焦点的争议如下：一、紫海方舟宜黄分公司是否应向原告交付紫海中央城一期17栋102号商铺的问题。双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付买受人使用。因双方签订的紫海中央城一期17栋102号商铺《商品房买卖合同》经抚州市中级人民法院、本院审理认为合法有效，现上述判决均已生效，为此，紫海方舟宜黄分公司应履行向原告交付紫海中央城一期17栋102号商铺的义务。二、紫海方舟宜黄分公司是否应向原告支付逾期交房违约金30,000元（计算至2019年1月30日），并继续承担从2019年2月1日开始至交房时为止按每月1,200元的标准计算违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》中没有约定逾期交房的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，即逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因原告未提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，为此，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。三、紫海方舟宜黄分公司应否配合原告办理紫海中央城一期17栋102号商铺的不动产权证的问题。双方在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金。本案中，约定出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付买受人使用，而18个月内即在2018年6月30日前应办理不动产证。但被告未及时办理不动产证，原告又选择了不退房，为此，紫海方舟宜黄分公司应按房屋总价款1,404,851元为基数，自2018年7月1日始按日万分之一计算至交付不动产权证之日止的违约金。综上所述，紫海方舟宜黄分公司应为原告履行交付房屋并办理不动产证的义务，且承担相应违约责任。四、被告公司是否应承担责任的问题。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《民法总则》第七十四条规定：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案中，紫海方舟宜黄分公司系紫海方舟公司的分公司，为此，紫海方舟公司应在紫海方舟宜黄分公司管理的财产不足于支付的财产范围内承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内交付原告伍爱军坐落于紫海中央城一期17栋102号商铺。二、被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内协助原告伍爱军办理坐落于紫海中央城一期17栋102号商铺的不动产权证的手续。三、被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内支付原告伍爱军按房屋总价款1,404,851元为基数，自2018年7月1日始按日万分之一计算至交付不动产权证之日止的违约金。四、被告江西紫海方舟实业有限公司对被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司管理的财产不足以支付上述给付义务范围内承担给付责任。五、驳回原告伍爱军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,085.39元，由原告伍爱军负担270元，被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司、江西紫海方舟实业有限公司负担17,815.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  李传盛人民陪审员  涂春秀人民陪审员  陈光金二〇二〇年五月十一日法官助理黄馨书记员吴值刚温馨提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。