上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初14563号原告：单洪安，男，1971年2月27日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：时元彬，上海前京律师事务所律师。被告：李菲，女，1988年10月28日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：闫叶青，北京隆安(杭州)律师事务所律师。原告单洪安诉被告李菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于同年12月3日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，分别于2021年2月24日及4月8日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付2019年8月24日至2020年8月23日期间租金285,000元；2、被告支付违约金114,000元；3、被告腾退房屋后向原告交付上海市金山区朱泾镇大茫村XXX号厂房，并按照790元/日支付占有使用费(自2020年8月24日起至实际腾房交付之日止)；4、被告支付电费45,223.88元及水费12,547.50元；5、被告支付自2017年8月起至实际搬离日止的基础电费(按每月2100元计算)。第三次庭审中，原告变更其第3项诉讼请求为：被告腾退房屋后向原告交付上海市金山区朱泾镇大茫村XXX号厂房，并按照790元/日支付自2020年8月24日至2021年3月6日止的占有使用费；原告变更其第5项诉讼请求为：被告支付自2017年8月起至2021年3月6日止的基础电费(按每月2100元计算)。事实与理由：2017年7月23日，原、被告签署《厂房租赁合同》，约定原告将其坐落于上海市金山区朱泾镇大茫村XXX号的厂房出租给被告，租金标准为285,000元/年，租期为2017年8月23日至2020年8月23日。该合同约定，6个月支付一次租金，先付后用，原告为被告提供用水用电，收费标准按照自来水厂及供电局的统一标准执行；该合同同时约定如有一方违约，必须支付另一方违约金，按年租金总额的40%作赔偿损失。2019年8月，被告未如约支付2019年8月24日起的6个月租金，经原告多次催讨，被告仍不予支付。之后，被告亦未如约支付租金。截至起诉之日，被告未支付的租金总额为285,000元，未支付的电费为45,223.88元、水费为11,882.03元。现合同已到期，原告要求被告搬离，但被告仍继续占用厂房，拒不搬离。原告为避免损失扩大，在诉讼过程中已经通知被告腾房，在被告仍未搬离的情况下，原告于2021年3月6日清理了涉案厂房。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告租赁涉案厂房用于生产加工木材，事后被告才得知该厂房不能用于木材加工，故不能实现合同约定目的，被告有权解除合同，且上海金山生态环境局要求被告搬迁厂房，被告必须服从政府部门的决定；因原告违约在先，故原告要求被告支付租金、违约金无事实和法律依据，反而应当由原告承担违约责任并赔偿损失；被告愿意承担水电费，但应当据实核算。经审理查明：2017年7月23日，原、被告及居间方上海环申房地产经纪有限公司签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将其坐落于上海市金山区朱泾镇大茫村XXX号厂房租赁给被告合法办厂使用，租期自2017年8月23日起至2020年8月23日止，每月租金23,700元，全年租金285,000元。被告应每6个月支付一次租金，先付后用，支付时间为提前15天支付，依次类推。水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行，被告按时缴纳相应的水电费，如有基础电费，被告需按供电局标准支付所用电容量的基础费。如有一方违约，必须支付另一方违约金，按年租金总额的40％作赔偿损失。上海市金山区朱泾镇大茫村村民委员会于2020年9月12日出具证明，内容载有“兹有金山区朱泾镇大茫村XXX号(原大茫村增产6001号)为非农业建设用房，原为本村集体厂房，后转让给本村村民张小杜。2016年张小杜转让给高同勤、单洪安共同所有”。2019年6月7日，《金山区环境保护检查日志》中“提出要求”一栏载有“企业应按照环保要求，不在符合条件的情况下不得生产，只能当仓库或能够豁免的企业”，原告在该日志上签字。2019年8月22日，上海市金山区生态环境局向上海希亮展览展示服务有限公司发出《责令改正违法行为决定书》，因该单位在上海市金山区朱泾镇大茫村XXX号南侧厂房一层从事广告木板仓储及切割加工生产，未依法报批建设项目环境影响报告表，擅自开工建设，故责令该单位立即停止广告木板切割加工生产项目建设。同日，上海市金山区生态环境局向上海希亮展览展示服务有限公司发出《行政处罚事先告知书》《行政处罚听证告知书》，拟对该单位作出罚款14,000元和500,000元的行政处罚。2019年9月19日，上海市金山区生态环境局的现场检查笔录显示涉案厂房检查时未生产，现场无该单位员工，已停止广告木板切割加工生产项目建设，生产设备已搬离。原告作为房东在该笔录上签字。2019年9月26日，上海市金山区生态环境局向上海希亮展览展示服务有限公司发出第XXXXXXXXXX号和第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，对该单位罚款14,000元和200,000元。被告支付原告租金至2019年8月23日。2019年9月28日，原、被告因房租问题发生纠纷，原告遂报警称“双方因为房租问题发生纠纷，租户方说要什么放火”，后民警教育被告，不要做出格的事，并告知双方通过法律途径解决。2019年9月至10月期间，被告与房东之一高同勤微信聊天记录显示，双方未就解除租赁合同及赔偿事宜等达成一致意见。2021年2月26日，原告向被告发送通知函，告知被告，双方的厂房租赁合同已于2020年8月23日到期，要求被告于2021年3月5日前腾空厂房并交还给原告，若超期不予腾退，厂房内的物品将作为无主物处理，清理垃圾所涉及的费用由被告承担。2021年3月6日，原告将涉案厂房予以清理并收回。被告通过微信转账支付原告14,500元(物业费4500元及水电费10,000元)。2017年8月至2019年12月期间涉案厂房内水费共计37,642.59元。以上事实，由厂房租赁合同上海市金山区朱泾镇大茫村村民委员会证明、水费单据、电表照片、金山区环境保护检查日志、责令改正违法行为决定书、行政处罚事先告知书、现场检查笔录、报警记录、微信聊天记录、微信转账记录、通知函、照片及当事人当庭陈述等证实。本院认为，原、被告之间签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，且合法有效，对双方均有约束力，应当按照合同约定履行义务。根据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告主张其因合同目的不能实现，故口头解除双方签订的租赁合同，但其未提供证据证明已经将解除的意思表示送达原告，虽然被告与房东之一高同勤的微信聊天记录中有过协商，但并未协商一致，故双方并未就解除合同事宜协商一致，且该微信聊天记录并未体现出被告已经向原告明确表示行使解除权；双方曾因房租问题发生纠纷，原告予以报警，民警亦告知被告可通过法律途径解决，但被告此后并未通过任何法律途径要求解除租赁合同并主张其合法权益；被告另主张其以实际行动解除了租赁合同，但根据其陈述，其并未实际腾空涉案厂房并办理交接手续，而是因双方未能协商一致后其将部分物品滞留在涉案厂房内，故无法证明其以实际行动行使了解除权，且被告滞留物品的行为确实足以导致原告无法在合同期内直接收回厂房并再行出租。综上所述，被告主张双方的租赁合同已于2019年8月解除的辩解意见，本院不予采纳。对原告主张双方的租赁合同于2020年8月23日到期终止的意见，本院予以采纳。双方均确认被告已经支付租金至2019年8月23日，故对原告要求被告支付2019年8月24日至2020年8月23日期间租金285,000元的诉讼请求，本院予以支持。双方的厂房租赁合同中约定，如有一方违约，必须支付另一方违约金，按年租金总额的40％作赔偿损失。但被告未及时支付租金的原因在于行政部门责令立即停止加工生产项目建设，导致其经营的公司无法正常生产经营，双方由此对于租金的支付产生纠纷，双方对此亦未能协商解决，被告未能按约支付租金存在其合理性，且并未给原告造成其他损失，故对原告要求被告支付违约金114,000元的诉讼请求，本院不予支持。根据相关规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方的租赁合同于2020年8月23日到期，原告在合同到期后应及时收回房屋再行出租，避免损失扩大，实现资源充分流转利用，这属于守约方的法定义务，应当履行。现原告应当知晓合同到期后被告并无继续租赁涉案房屋的意思表示，且被告已经搬走其主要生产设备，不存在原告无法自行收回的情形，故本院酌情确定2020年9月23日前应为原告收回系争房屋的合理期间，此后的涉案厂房空关损失系原告未及时采取减损措施产生的扩大损失，应自行负担。故被告应当支付原告2020年8月24日至9月23日期间占有使用费23,700元。关于原告主张要求被告腾退房屋后向原告交付上海市金山区朱泾镇大茫村XXX号厂房的诉讼请求，因原告确认其已经于2021年3月6日清理交收回涉案厂房，故本院无需对此再作出处理。被告对于2017年8月至2019年12月期间共产生水费37,642.59元未持异议，但其认为应由四家单位共同分担，而原告则认为应由三家单位共同分担，鉴于原告并未举证证明三家单位分担的事实，故本院对被告自认的四家单位分担的意见予以采纳。经计算，被告应当支付原告该期间水费9,410.65元。关于电费，因原告并未提供充分证据予以证实，故对其主张被告应当承担电费45,223.88元的意见，本院不予采纳。现被告已经支付的费用高于其应当承担的水电费金额，故对原告要求被告支付电费45,223.88元及水费12,547.50元的诉讼请求，本院不予支持。关于基础电费，因原告并未提供充分证据予以证实该笔费用实际产生，故对原告要求被告支付自2017年8月起至2021年3月6日止的基础电费(按每月2100元计算)的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李菲于本判决生效之日起十日内支付原告单洪安2019年8月24日至2020年8月23日期间租金285,000元；二、被告李菲于本判决生效之日起十日内支付原告单洪安2020年8月24日至9月23日期间占有使用费23,700元；三、驳回原告单洪安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,574元，由原告单洪安负担4643元、被告李菲负担5931元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军花审 判 员  夏海中人民陪审员  史雪冬法官 助理  沈张歆书 记 员  沈张歆附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。