上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初2361号原告：上海鋆街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐小春，执行董事。委托诉讼代理人：施潇勇，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珏，北京市君泽君(上海)律师事务所实习律师。被告：上海莹诚教育科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：赵俊妍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟楠，上海瀛申律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝国兴，上海瀛申律师事务所律师。原告上海鋆街商业经营管理有限公司(以下简称“鋆街公司”)诉被告上海莹诚教育科技有限公司(以下简称“莹诚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，经鋆街公司申请，本院依法对莹诚公司采取了财产保全措施。本案于2021年2月25日公开开庭进行了审理，鋆街XXX委托诉讼代理人施潇勇和王珏、莹诚公司的委托诉讼代理人祝国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鋆街公司向本院提出如下诉讼请求：1、莹诚公司支付鋆街公司欠付的自2020年9月7日起至2021年6月6日止三个季度的租金人民币291,051元及相应滞纳金(自2020年9月7日起至2020年12月6日止的租金97,017元的滞纳金，按照日利率5‰标准自2020年8月21日起计算至实际付清之日止；自2020年12月7日起至2021年3月6日止的租金97,017元的滞纳金，按照日利率5‰标准自2020年11月21日起计算至实际付清之日止；自2021年3月7日起至2021年6月6日止的租金97,017元的滞纳金，按照日利率5‰标准自2021年2月21日起计算至实际付清之日止)；2、莹诚公司向鋆街公司补足履约保证金64,678元。事实与理由：鋆街公司与莹诚公司共同签署《云间生活-壹品世家商铺租赁合同》(合同编号：OP19-0903-01)，约定：2020年9月7日至2021年9月6日该租约年的月租金为32,339元，以三个月为一个交租期，每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金，且每延迟交纳租金一日需支付相当于欠费金额5‰的滞纳金；且履约保证金如被扣除租金等费用，则莹诚公司应于10日内补足。鋆街公司未按照约定时间于2020年8月20日、2020年11月20日、2021年2月21日分别支付下一期三个月的租金，合计金额为291,051元。经鋆街公司多次催讨，莹诚公司仍未支付上述款项。另，莹诚公司根据《租赁合同》支付的履约保证金64,678元因其此前拖欠租金等重大违约事宜已被鋆街公司按照约定完全扣除，莹诚公司至今未能按照合同约定予以补足。为此，鋆街公司诉至法院，要求判如所请。莹诚公司辩称：莹诚公司同意支付291,051元的租金，但是滞纳金和履约保证金不同意支付。2020年3月7日至2020年6月6日之间的租金是双方口头协议免除的，故莹诚公司没有支付。2020年9月7日之后的租金未支付是因为有第三方介入，让莹诚公司将租金支付给第三方，莹诚公司在没弄清楚情况之前就没有继续支付租金，故莹诚公司不构成违约。若法院最终判定莹诚公司需要承担滞纳金，则对起止日期无异议，但滞纳金的标准过高，要求调低。经审理本院认定事实如下：2019年，鋆街公司(甲方，出租人)与莹诚公司(乙方，承租人)签订《云间生活-壹品世家商铺租赁合同》，约定甲方将位于青浦区秀泉路XXX号二层203、204、205、206室商铺(以下简称系争商铺)出租给乙方用于经营大脑地图少儿英语，计租面积为506.29㎡，开业日为2019年12月6日(暂定)。第一条租赁期限及免租期：本合同项下租赁期限自2019年9月7日起至2024年9月6日止，该期限含免租期，其中免租期限为2019年9月7日起至2019年12月6日止。第二条租金标准和支付：2.1该房屋的租金按计租面积计付，具体租金计付安排如下：第一个租约年：2019年9月7日至2020年9月6日，租金单价2.1元/平方米/天，每月租金为32,339元，免租期乙方不付租金；第二个租约年2020年9月7日至2021年9月6日，租金单价租金单价2.1元/平方米/天，每月租金为32,339元等。2.2本合同项下的租金采取先付后用原则，支付方式为：以三个月为一个交租期，租金支付时间为：(1)第一期租金，乙方应于本合同签订后5日内一次性付清。(2)后续租金，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第四条保证金：4.1本合同签署当日，乙方应向甲方支付2个月的首年月平均租金，即64,678元作为履约保证金，若乙方违约，该保证金不予退还；本合同终止且乙方将房屋为注册地的营业执照注销或迁出后30日内，甲方无息退还履约保证金。4.2甲方有权从履约保证金中相应扣除包括但不限于乙方欠付的租金、物业服务费及违约金，且履约保证金被扣除后，乙方应在10日内补足。如乙方未能自前述期限内补足的，经甲方催告后乙方仍不补足的，甲方有权解除合同。第十五条违约责任：15.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金以及租金，则自乙方逾期支付第10日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，除没收保证金外，乙方应再向甲方支付相当于三个月租金的违约金。15.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额5‰的滞纳金；延迟超过10日的，甲方有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下水、电、燃气、热力等费用或其他应付费用超过10日，经甲方书面催告乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或水电、燃气、热力供应或物业服务，直至乙方履行相关付款义务为止，并无需因此向乙方承担任何责任。甲方因此受的损失，甲方有权向乙方追偿损失。合同另对其他事项作出约定。莹诚公司已按约支付鋆街公司保证金64,678元。莹诚公司于2020年6月19日支付鋆街公司自2020年6月7日至2020年9月6日期间的租金97,017元，之后租金一直未付，故鋆街公司诉至法院，要求判如所请。另查明，2020年10月底11月初，案外人上海骅鸿企业管理有限公司曾以全权负责壹品世家租赁运营的名义，要求与莹诚公司签订合同并要求莹诚公司支付2020年9月至11月期间的租金，莹诚公司认为该案外人与鋆街公司之间问题尚未解决，拒绝向该案外人支付租金。以上查明的事实，由以下证据证明：鋆街公司、莹诚公司的陈述，鋆街公司提供的商铺租赁合同、交易凭证，莹诚公司提供的微信聊天记录，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，鋆街公司称，在本案租赁合同履行期间确实有第三方介入，与鋆街公司洽谈租赁合同权利义务移转问题，但第三方与鋆街公司、莹诚公司未就本案合同权利义务转让达成一致意见，故鋆街公司与莹诚公司之间合同仍然有效，且莹诚公司使用系争商铺未受影响，莹诚公司应履行向鋆街公司支付租金的义务，莹诚公司主张的不安抗辩权并不成立。现莹诚公司拖延支付，构成违约。鋆街公司与莹诚公司对于疫情期间即2020年3月7日至2020年6月6日期间3个月的租金减免，并未达成一致意见。即使莹公司确实受疫情影响未能正常营业，但系争房屋并非国有房屋，并无相关政策要求鋆街公司必须给予莹诚公司租金减免等优惠措施，故在此期间的租金，莹诚公司仍需按约支付，但鋆街公司在本案中不主张自2020年3月7日至2020年6月6日期间的租金。之前鋆街公司曾考虑疫情因素愿意给予莹诚公司减免半个月房租，因双方意见分歧，所以鋆街公司也不再给予相应减免另，根据租赁合同第4条约定，莹诚公司迟延支付租金已达10日，鋆街公司可以解除合同，并没收履约保证金，但是鋆街公司现在不解除合同，只没收保证金，故要求莹诚公司补足保证金。莹诚公司称，双方员工的微信聊天记录，可以证实双方曾就2020年3月至6月三个月租金免除达成一致意见，莹诚公司之后于2020年6月19日支付2020年6月至9月的租金。鋆街公司确实向莹诚公司催讨过租金，但是因鋆街公司未能与第三方就房屋出租主体问题及包括莹诚公司在内的三方合同达成一致意见，故莹诚公司在此之后欠付2020年9月7日起的租金是有理由的，不构成违约，莹诚公司现在也同意支付欠付租金。因未及时支付租金并非莹诚公司的过错导致，所以莹诚公司不应支付相应的滞纳金。本院认为，鋆街公司与莹诚公司签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。莹诚公司对鋆街公司主张欠付租金期限和金额无异议且愿意支付，本院予以确认。关于滞纳金，莹诚公司抗辩认为其欠付租金是因第三方介入，其并无过错，故不应支付滞纳金。对此本院认为，合同具有相对性，本案租赁合同双方为鋆街公司和莹诚公司，在第三方与鋆街公司洽谈合同权利义务移转过程中，莹诚公司可拒绝向第三方支付租金，但莹诚公司既然已拒绝向第三方履行合同义务，就应当履行本案合同义务，不能再以此为由拒绝向鋆街公司支付租金，故对莹诚公司上述辩称意见，本院不予采纳。莹诚公司拖欠鋆街公司租金不付，构成违约，鋆街公司依约要求莹诚公司支付滞纳金，于法有据。莹诚公司认为滞纳金标准过高，要求调低，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合情况，根据公平原则，将滞纳金的标准调低至每日万分之五。双方对起止日期无异议，本院予以确认。关于补足保证金，鋆街公司以解除合同时没收保证金的约定来主张没收保证金，但又不主张解除合同，不符合双方合同约定，故对鋆街公司要求补足保证金的诉请，本院不予支持。至于未支付的自2020年3月7日起至2020年6月6日期间租金，双方对于是否减免存有异议，因鋆街公司不在本案中主张该期间的租金，故本院不予赘述及处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、被告上海莹诚教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鋆街商业经营管理有限公司自2020年9月7日起至2021年6月6日止三个季度的租金291,051元及相应滞纳金(自2020年9月7日起至2020年12月6日止的租金97,017元的滞纳金，按照每日万分之五的利率标准自2020年8月21日起计算至实际付清之日止；自2020年12月7日起至2021年3月6日止的租金97,017元的滞纳金，按照每日万分之五的利率标准自2020年11月21日起计算至实际付清之日止；自2021年3月7日起至2021年6月6日止的租金97,017元的滞纳金，按照每日万分之五的利率标准自2021年2月21日起计算至实际付清之日止)；二、驳回原告上海鋆街商业经营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,636元，减半收取计3,318元，财产保全申请费2,133.70元，两项合计5,451.70元，由原告上海鋆街商业经营管理有限公司负担991.70元，由被告上海莹诚教育科技有限公司负担4,460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二一年三月二十五日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。