河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再830号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张付林，男，1967年10月28日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：瞿军，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：河南锦艺轻纺发展有限公司。住所地：郑州市中原区郑上路中段1号。法定代表人：林宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李前进，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘江涛，河南文丰律师事务所实习律师。再审申请人张付林因与被申请人河南锦艺轻纺发展有限公司（以下简称锦艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终4922号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月19日作出（2019）豫民申3262号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭审理了本案。再审申请人张付林及其委托诉讼代理人瞿军，被申请人锦艺公司委托诉讼代理人李前进、刘江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张付林申请再审称，张付林与锦艺公司之间系三年固定期限的商铺租赁关系，租金为10万元。按照锦艺公司的承诺，起租日为商铺正式开业之日即2016年8月19日，到期日应为2019年8月18日，而张付林实际承租使用该商铺至2019年3月28日。张付林承租商铺的期限尚未届满，因此不存在拖欠锦艺公司租赁费的情形。锦艺公司单方提前解除租赁关系，张付林保留追究其违约责任，赔偿损失的权利。请求撤销一、二审判决，依法改判，诉讼费由锦艺公司负担。锦艺公司辩称，张付林与樊某、牛银枝签订的《锦艺国际轻纺城壹楼棉布区选铺确认书》（以下简称选铺确认书）的名称和内容来看，选铺确认书未对租赁期限的起止时间、租金价格、租金支付方式、违约责任等合同主要内容进行明确约定，不符合书面合同的形式要件，双方不具有签订书面租赁合同的真实意思表示。原审法院据此认定双方成立不定期租赁合同是正确的。2013年3月31日至2014年9月12日，樊某作为承租人共三次向锦艺公司交纳意向金及定金10万元，该款项的性质为意向金、定金，而非三年期的全部租金。原审判决酌定张付林依照市场价支付拖欠锦艺公司租金，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2018年10月16日，锦艺公司向郑州市中原区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.解除锦艺公司与樊某、张付林之间关于郑州市锦艺国际轻纺城一楼棉布区编号为D10006号商铺的租赁合同关系；2．樊某、张付林支付拖欠的租金60080元（租金暂计算至2018年8月19日，之后的租金按月租金122.22元／平方米的标准继续计算至双方的租赁合同关系解除之日）；3．樊某、张付林将郑州市锦艺国际轻纺城一楼棉布区编号为D10006号的商铺腾空并返还给锦艺公司（如樊某、张付林逾期返还的，请求判令樊某、张付林按月租金122.22元／平方米的标准，支付锦艺公司自租赁合同关系解除之日起至实际返还商铺之日止期间的商铺使用费）；4.本案诉讼费、保全费由樊某、张付林承担。一审法院认定事实：一、对于当事人双方无争议的事实予以确认。2013年3月31日，锦艺公司向樊某出具《VIP商户预定书》一份，载明：“贵方作为锦艺国际轻纺城的经营商户，现将贵方在本项目的商铺数量确认如下：壹间”。同日，锦艺公司向樊某出具编号为0804384号的《收据》一份，该《收据》显示樊某作为付款人交予锦艺公司意向金2万元。2013年4月1日，锦艺公司向樊某出具编号为0804454号的《收据》一份，该《收据》显示樊某作为付款人交予锦艺公司意向金3万元。2014年9月12日，锦艺公司向樊某出具编号为0813789号《收据》一份，该《收据》显示樊某作为付款人交予锦艺公司定金5万元。2015年8月26日，河南锦寅置业有限公司（以下简称锦寅置业公司）与牛银枝、樊某签订选铺确认书一份；同日，锦寅置业公司又向牛银枝、樊某出具致商户函一份。以上确认书和函统一表示牛银枝与樊某自愿认购锦艺国际轻纺城壹楼棉布区三年租约商铺壹间，铺号D10006；牛银枝、樊某为三年期租约商户；另注“自确定选铺后，本次及首次所交款项，直接作为定金转为合同款”。2015年12月28日，牛银枝作为D10006商铺的装修申请人与香江装饰作为相应装修施工人，共同以《装修/施工申请表》的形式，申请自2016年1月1日至2016年1月31日对D10006涉案商铺进行装修施工。2016年1月1日，锦寅置业公司将“锦艺国际轻纺城”项目市场一期、二期地上1层、2层、3层总租赁计租建筑面积为74394.84平方米标的房屋建筑体和广告位交由锦艺公司行使经营使用权。2016年4月28日，牛银枝作为涉案商铺共同承租人之一将承租相关权利义务转让给张付林。樊某、张付林自2016年1月1日占有、使用面积为45.78平方米的涉案商铺D10006至今。双方没有签订涉案商铺书面租赁合同。二、对当事人双方有争议事实的认定。1.樊某为本案争议租赁合同法律关系的共同主体之一。樊某以锦艺公司仅向张付林发出《律师函》为由抗辩自己已将对涉案商铺的权利义务转让给张付林。一审法院认为，牛银枝（后将共同承租人之一更名为张付林）和樊某于2015年8月26日在选铺确认书上共同签字成为D10006商铺的共同承租人。锦艺公司作为相对出租人，有权利选择发送《律师函》的具体对象，其行使催告权的方式并不意味着放弃对樊某催告的权利，更不能证明系锦艺公司对共同商户之一樊某将合同相对主体的权利义务概括转让的认可。樊某该项抗辩意见无事实根据，不予采信。樊某主张已将涉案共同商户权利义务概括转让给张付林从相对性角度，在锦艺公司不认可的条件下，对锦艺公司不发生概括性转让的效力。2.本案双方成立事实上的约定不明的不定期租赁合同关系。锦艺公司主张双方之间的法律关系为不定期租赁合同关系，并提交樊某、牛银枝与锦寅置业公司2015年8月26日签订的选铺确认书原件一份。樊某认为该选铺确认书、2018年7月3日锦艺公司向张付林出具的《律师函》以及樊某方证人证言，能够证明双方之间存在自市场开业之日（2016年8月19日）起为期三年的书面租赁合同关系。一审法院认为，双方并未在选铺确认书中明确约定“三年租约商铺”的租赁起止时间，属于约定不明确，根据庭审情况，双方争议较大，在本案中不可能达成补充协议。虽然樊某、张付林以《律师函》辩称“租赁期限为3年，起租日为2016年8月19日”，但是结合律师函中的函告内容、涉案商铺交付时间以及一审法院到涉案市场进行的相关调查情况，涉案商铺交付之日至2016年8月19日不计算租金，系锦艺公司给予与之签订书面租赁合同的商户的签约优惠条件。樊某、张付林未按照函告内容与锦艺公司补签正式的商铺租赁合同，故不能享受签约优惠。樊某、张付林主张起租日为2016年8月19日，没有约定和法定事由。关于樊某、张付林方的证人证言，证人李某、陈某和樊某、张付林同属于锦艺国际轻纺城未签约商户，二位证人和樊某、张付林之间存在同类利害关系，上述证人证言根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定不能作为定案事实。证人曹某称其受到锦艺公司要挟而被迫与锦艺公司签订书面《租赁合同》、《运营服务合同》，其未提交自己受到胁迫的证据，在合同未被撤销、仍在履行的情况下，证人曹某陈述与其所签合同约定的租赁期限、价款明显不一致的内容，系统证言断链，不具有证明力；关于曹某所欲证明的在签字时合同填空处为空白，其作为完全民事行为能力人，应当清楚在空白合同乙方处签名的意思表示法律后果，其签名的行为系对自身权利的放任，应承担由此带来的风险。樊某、张付林方提交的证人证言均不足以证明双方之间明确约定了租期的起止时间。综上，双方未约定明确的租赁期间，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条、第二百一十三条及第二百三十二条关于租赁合同、不定期租赁合同定义的规定，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款的规定，锦艺公司关于不定期租赁合同的举证强于樊某、张付林关于定期租赁合同的举证的证明力，樊某、张付林应当承担举证不力的法律后果。一审法院认定双方之间成立事实上的约定不明的不定期租赁合同关系。3.双方不定期租赁合同的租金市场价格。双方对《锦艺国际轻纺城壹楼棉布区选铺确认书》中的另注内容“自确定选铺后，本次及首次所交款项，直接作为定金转为合同款”的文字解释发生争议。锦艺公司将之解释为系双方意欲将来订立的三年期书面租赁合同项下的部分款项，但樊某、张付林则认为是全部租金。樊某、张付林为证明自己主张的定期租金价格，提交了《VIP客户缴款确认单》复印件、魏彩虹《运营服务合同》原件及证人证言等证据。关于《VIP客户缴款确认单》复印件，因锦艺公司方证人刘某（原告员工）认可客户王冠华的确认单上招商经理处的签名为其真实签名，故一审法院对该份确认单真实性予以认定，该证据主要内容为：现王冠华已在本项目认定的壹楼商铺数量确认一间；现须缴纳该预定商铺三年租约的预付款项，每间伍万元，共计伍万元；备注：1.三年合同期均价总金额十二万元，其中包含一年免租期，后两年平均每年租金六万元；2.前期已缴纳五万元定金的商户，本次需补交五万元，合计十万元，该部分款项转为三年合约一次性收取的租金。一审法院认为，首先，锦艺公司并未向樊某、张付林出具《VIP客户缴款确认单》，书面协议内容具有相对性，不适用樊某、张付林；其次，备注部分的条款应当结合确认书中的内容作出统一解释，双方在确认单上明确本次交纳的5万元系“预付款项”，备注第1条明确三年合同期均价为12万元，既然是均价，即表明不同商铺租金价格不同，结合备注第2条，锦艺公司针对不同商铺亦不可能一次性收取相同金额的全部租金，故10万元转为一次性收取的租金所表达的真实意思不是三年租约全部租金，而是一次性将10万元转作三年合同项下租金的一部分。关于魏彩虹《运营服务合同》，樊某、张付林在已向法庭提交曹某《租赁合同》和《运营服务合同》的前提下，仍仅提交魏彩虹《运营服务合同》来证明市场真实租赁价格较低，故意隐瞒与《运营服务合同》绑定统一签订的《租赁合同》及其相应租赁价款，明显属于不诚信诉讼行为。从合同相对性角度，锦艺公司在出租过程中针对不同商户不同商铺签订不同合同，亦是签约双方享有的自由、处分等基本民事权利，与樊某、张付林所欲主张的权利内容不具有直接关联。对樊某、张付林方证人证言，基于前述分析，一审法院不予采信。综上，相较双方不统一的文义解释，综合双方举证，根据《合同法》第一百二十五条第一款的规定，从词句本身来解释，选铺确认书中“合同款”并不是合同的全部价款，仍带有定金的意思表示，更无全部租金的意思，且租金10万元亦不是樊某、张付林意欲按实际租赁商铺面积计付的商铺应付的3年全部对价。如果3年10万元是一个按套、间计付的租赁价，则与租赁市场众多商户意欲表达的单位平方米租赁价款计算方式明显存在不统一。根据涉案市场及一般商铺租赁的交易习惯，不同面积、不同位置、不同环境的商铺实施同一单价的租金，从出租人与承租人的利益角度分析，亦不符合价格确定的价值规律。锦艺公司适用《河南锦艺国际轻纺城棉布区产权及租金价格系数表》中的租金构成元素主张本案商铺价金，系其单方未与樊某、张付林合意确定的租赁价金，一审法院不予认定。在双方未签订书面合同、未对租金标准有明确约定的情况下，一审法院根据《合同法》第六十二条的规定，参考该院独立进行的对涉案市场中与被告在交纳定金、选铺、占有商铺等方面存在近似状况的部分商户（商铺号：D1032、D1066—1067、B1101—1102、B1107—1108）的调查情况，酌定锦艺国际轻纺城一楼棉布区商铺的租赁市场单价(包含租金及运营服务费)为110.84元/平方米/月。4.双方不定期租赁合同的租金起算日。锦艺公司于2016年1月1日向樊某、张付林交付涉案商铺，在樊某、张付林未与锦艺公司签订书面租赁合同约定具体租赁日期的情况之下，樊某、张付林主张自2016年8月19日起算租金，没有相应约定的充分举证，亦无法定依据。根据《合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义，樊某、张付林作为事实承租人应当自租赁物交付之日起支付租金。因锦艺公司认可给予樊某、张付林三个月的装修免租期，故租金起算日应当折算至2016年4月1日。关于樊某、张付林主张的两年免租期，“免租期”并不意味着延长相应租赁期限。免租期亦在租赁期限内。仅凭樊某、张付林方利害关系人的证人证言不能证明被告所主张的相关事实，故一审法院不予采信。关于樊某、张付林主张与已签约商户享有相同的一年免租期，因合同具有相对性，在双方没有相关合意、签约的条件下，樊某、张付林该主张没有约定和法定事由。5.本案不定期租赁合同的解除时间。虽然根据《合同法》第二百三十二条的规定，针对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，锦艺公司也已在2018年7月3日向樊某、张付林发出《律师函》对二人进行了解除通知催告。但为维护既有交易稳定，避免浪费，避免双方争议扩大，同时结合樊某、张付林为实现承租商铺三年的经营目的而进行了装修等投入，一审法院认为自商铺交付之日起由樊某、张付林按不定期租赁合同事实承租至三年届满的2018年12月31日为宜。双方本案不定期租赁合同应于2018年12月31日解除。一审法院认为，双方之间存在事实上的三年履行期起止时间约定不明的不定期租赁合同关系。因不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，且锦艺公司已经于2018年7月3日向被告发出《律师函》，此后樊某、张付林仍以租金不如意未与锦艺公司签订确定的书面租赁合同，亦未达成明确具体的补救事实租赁合同条款，故对锦艺公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。樊某、张付林应当向锦艺公司支付自2016年4月1日起至2018年12月31日止的租金，按照一审法院前述调查认定的租金市场价格，租金总额为167450.42元（110.84元/平方米/月×45.78平方米×33个月=167450.42元），扣除被告已经支付的10万元，樊某、张付林仍需向锦艺公司支付租金67450.42元。根据《合同法》第二百二十六条的规定，因双方未约定支付租金的时间，剩余不定期租赁的承租期间不满一个月，故樊某、张付林应当于合同解除之日向锦艺公司支付租金。本案中，双方之间的不定期租赁合同关系成立于2016年1月1日，但是樊某于2013年3月31日向锦艺公司支付了2万元意向金，于2013年4月1日向锦艺公司支付了3万元意向金，又于2014年9月12日向锦艺公司支付了5万元定金。综合考虑租赁合同的一般交易习惯、樊某支付款项的时间以及未签约商户已付款可享受一年免租期的必要但非充分条件，尤其是锦艺公司在不定期租赁合同期间早已长期占有樊某10万元的获益，从利益平衡角度，锦艺公司应当向樊某、张付林支付三笔资金占用期间的利息，利息标准应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定按照年利率6%计算。针对第一笔2万元，锦艺公司应当支付自2013年3月31日至2015年12月31日期间的利息3353.33元；针对第二笔3万元，锦艺公司应当支付自2013年4月1日至2015年12月31日期间的利息5025元；针对第三笔5万元，锦艺公司应当支付自2014年9月12日至2015年12月31日期间的利息3966.67元；利息合计12345元。樊某、张付林欠付的租金扣减该利息后，樊某、张付林还应当向锦艺公司支付租金55105.42元。合同解除时，樊某、张付林应当及时腾房并将商铺返还锦艺公司，占用期间应当按照110.84元/平方米/月的标准向锦艺公司支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的房屋占用费。对于锦艺公司主张的超出一审法院认定部分的租金及占用费，一审法院不予支持。综上，一审法院于2018年12月24日作出（2018）豫0102民初9201号民事判决：一、锦艺公司与樊某、张付林之间关于郑州市锦艺国际轻纺城一楼棉布区编号D10006商铺的不定期租赁合同法律关系于2018年12月31日解除;二、樊某、张付林于2018年12月31日向锦艺公司支付截至2018年12月31日的租金55105.42元；三、樊某、张付林于判决第一项确定的双方不定期租赁合同法律关系解除之日起十五日内将位于郑州市锦艺国际轻纺城一楼棉布区编号D10006的商铺腾空并返还锦艺公司；按照110.84元/平方米/月的标准，支付面积为45.78平方米商铺自2019年1月1日起至实际返还之日止的房屋占用费；四、驳回锦艺公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1302元，已减半收取651元，由锦艺公司负担217元，被告樊某、张付林共同负担434元。张付林不服一审判决，向河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判，本案诉讼费用由锦艺公司承担。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，2015年8月26日的选铺确认书及致商户函记载的当事人自愿认购锦艺国际轻纺城壹楼棉布区三年租约商铺壹间的内容，没有明确约定“三年租约商铺”的租赁起止时间，樊某、张付林亦没有与锦艺公司签订涉案商铺的书面租赁合同。原审结合律师函中的函告内容和到涉案市场进行的相关调查情况，认定樊某、张付林与锦艺公司之间成立事实上的约定不明的不定期租赁合同关系并无不当。在涉案双方未签订书面合同、未对租金标准有明确约定的情况下，原审参考涉案市场中与樊某、张付林在交纳定金、选铺、占有商铺等方面存在近似状况的部分商户的调查情况，酌定锦艺国际轻纺城一楼棉布区商铺的租赁市场单价（包含租金及运营服务费）为110.84元／平方米／月亦为适当。综上，二审法院于2019年3月28日作出（2019）豫01民终4922号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1302元，由张付林负担。本院再审除对一审认定的基本事实予以确认外。另认定，2018年7月3日锦艺公司委托河南文丰律师事务所向张付林发出律师函，函告内容显示，根据双方约定，租赁期限为3年，起租日为2016年8月19日，到期日为2019年8月18日。张付林承租商铺的正式开业时间为2016年8月19日，其实际承租使用该商铺至2019年3月28日。本院再审认为，本案再审争议的焦点是：1.张付林与锦艺公司之间是否为不定期租赁关系；2.张付林应否补交锦艺公司租金及具体金额。庭审中，张付林与锦艺公司对案涉商铺于2016年1月1日交付、同年8月19日正式开业、商铺实际经营至2019年3月28日等基本事实无争议。张付林主张，其与锦艺公司之间虽然没有另行签订正式的书面租赁合同，但是通过双方签订的商铺预定确认单、VIP商户预定书、选铺确认书等书面证据以及缴纳10万元租金后，实际装修占有使用案涉商铺的事实，足以证明双方形成了三年固定租期、10万元定额租金的商铺租赁关系，因此，请求驳回锦艺公司诉讼请求。对于张付林的此项主张，锦艺公司辩称，锦艺公司认可双方之间存在三年租期的约定，但是并没有约定具体的起租日及三年租金的总价款等问题，因此，双方之间形成的是不定期租赁合同，请求依法维持原判。《合同法》第二百一十五条规定:“租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，樊某、牛银枝与锦寅置业公司于2015年8月26日签订的选铺确认书中，已明确约定了3年租约商铺壹间，铺号D10006，并注明“自确定选铺后，本次及首次所交款项，直接作为定金转为合同款”。选铺确认书虽不是正式的书面租赁合同，但却是以书面形式对租期进行了明确约定，故案涉双方为3年固定期限、10万元定额租金的租赁关系。锦艺公司辩称双方没有约定起租日，应按市场价计算租金，并认为双方系不定期租赁关系，不符合选铺确认书的约定，也不符合固定商户长期稳定经营的实际情况，不利于固定商户的经营，更不利于市场的稳定发展。因此，锦艺公司的辩称意见，不能成立，不予支持。《合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，虽然锦艺公司于2016年1月1日将案涉商铺交付张付林，但此时，该商铺并不具备开业使用的条件，且锦艺公司要求商户按照公司统一标注进行装修，结合双方共同认可的开业时间为2016年8月19日的事实，应认定该开业时间为案涉商铺具备使用条件的实际交付时间，也为实际的起租日时间。张付林租用商铺的3年租期，应按照锦艺公司统一要求的开业时间即2016年8月19日起算至2019年8月18日，但张付林实际租用案涉商铺至2019年3月28日，其缴纳10万元租金所承租的3年固定期限商铺未到期，并不存在拖欠租金的问题。再审中，张付林已明确同意解除双方三年租期的租赁关系，同时保留追究锦艺公司违约责任的权利，因此，锦艺公司请求张付林补交拖欠租金无事实依据，不应支持。综上所述，张付林的再审请求及诉讼理由成立，应予支持。一、二审认定锦艺公司与张付林之间系不定期租赁合同关系不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终4922号民事判决及郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初9201号民事判决；二、驳回河南锦艺轻纺发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费651元，二审案件受理费1302元，均由河南锦艺轻纺发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 卞亚峰审判员 王 磊二〇一九年十二月十九日书记员 王 瑶