上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初20227号原告：上海银龙汽车销售有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：郭银龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林坚，上海润言律师事务所律师。被告：上海花琦电气有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：邱金典，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙文耀，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗彦，上海市沪中律师事务所律师。原告上海银龙汽车销售有限公司与被告上海花琦电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告上海银龙汽车销售有限公司的委托诉讼代理人林坚，被告上海花琦电气有限公司的委托诉讼代理人孙文耀、罗彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海银龙汽车销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《上海市厂房租赁合同》已于2019年1月31日解除;2、请求判令被告返还厂房租赁保证金人民币(以下币种相同)1,600,000元;3、请求判令被告返还2018年11月至2019年1月厂房租金900,000元；4、请求判令被告支付合同违约金1,600,000元;5、请求判令被告支付安保管理等费用50,000元(自2019年2月1日起至厂房实际交接日每月20，000元,暂计至2019年4月15日)。事实与理由：原告在2014年11月与被告签订《上海市厂房租赁合同》,约定按当时的现状承租吴中路XXX号面向合川路的房屋(除了业主营业办公室及供电房二间外),被告承诺厂房出租部分均为合法建筑。原告承租后将其中约百分之四十的房屋转租。2018年6月原告收到虹桥镇人民政府《责令限期拆除违法建筑决定书》《(闵虹府)城管责拆决字(2018)第082039号》,责令限期拆除吴中路XXX号地块区域内违法建筑,原告即向被告及虹桥镇政府发书面函,澄清了原告承租后仅在承租房屋进行了装饰装修,并要求被告配合政府处理违章搭建相关事宜。为此,原告于2018年7月起基本停业,与次承租人提前终止了租赁合同,但次承租人上海高杰汽车服务有限公司(以下简称高杰公司)由于经营之原因,需过渡一段时间。直至2018年11月,被告称已同政府协调好了,原告可以继续承租。基于此,原告在已经停业的状况下仍然支付了2018年11月1日至2019年1月31日的租金。期间,原告从被告的投资方上海虹桥外商投资实业公司(以下简称外商投资公司)处得知,被告隐瞒了在2011年至2012年间在吴中路XXX号厂区内擅自搭建了几千平米的违法建筑,且搭建的违章建筑与原有证面积形成附合需全部拆除的事实。原告为减少损失的扩大,遂于2019年1月25日发函给被告,通知其应于2019年1月31日前办理返还租赁厂房等解除合同的相关交接手续,并将此函件抄送了虹桥镇政府及外商投资公司。被告在收到上述函件并明知该违章厂房将被政府部门拆除的情况下,故意拒不办理厂房交接收手续,企图造成原告还占用厂房的假象,以达到其继续收取租金的目的。原告认为,被告以违章搭建冒充合法建筑与原告签订租赁合同,其行为有悖诚实信用原则,且造成原告重大损失(仅装饰装修投入达三四百万元)。故特向法院提起诉讼,请依法支持原告的诉请。被告上海花琦电气有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。对于诉请一，不同意解除合同，原告仍占有使用厂房；对于诉请二保证金的问题，原告强调其和上海商友二手车经营有限公司(以下简称商友公司)不存在关系，但被告收到的保证金是案外人商友公司支付的，并非是原告所支付；对于诉请三，被告认为租金按照合同约定支付无须返还；对于诉请四，本案违章建筑主体是原告，违约责任在原告，故被告无须承担违约金，另关于违章建筑目前在行政诉讼，被告保留相关的诉权；对于诉请五没有任何的事实和法律依据，故不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区吴中路XXX号房屋的权利人为被告，房地产权证编号为沪房地闵字(2008)第021203号，登记日期为2008年5月28日的房地产权证中登记的建筑面积为13,005.67平方米。2011年4月16日由被告作为甲方(出租方)、案外人商友公司作为乙方(承租方)签订《上海市厂房租赁合同》一份，合同约定：1-1甲方出租给乙方的厂房坐落在本市闵行区吴中路XXX号面向合川路,交付时除甲方保留的营业办公室及供电房二间其余以现状全部租赁予乙方,其平面图见本合同附件(一)(以房产证宗地图所画的红线范围内全部)。1-2甲方作为该厂房的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前,甲方已向乙方出示该厂房的【房地产权证】并提供以上房地产权证复印件,权证编号：闵字(2008)第021203号,并已告知乙方该厂房未设定抵押。1-3该厂房原规划设计的生产使用性质为工业。其现有的装修、有关设施设备(包括特种设备,下同)状况、安全生产条件、防火等级,以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的其它有关事宜,由甲、乙双方在本合同附件(二)中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该厂房和本合同终止时乙方向甲方返还该厂房的验收依据。第二条：租赁使用性质和生产用途。2-1甲方已查验乙方的营业执照、相应生产经营资质证书或者拟从事的生产经营范围。乙方向甲方承诺,租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质,用于从事展示、修理、办公、仓储、及营业执照批准范围内的相关产品生产。2-2乙方保证,在此场地营运时须在本合同地址注册商业登记及一切合法手续,手续完整后本合同同时移转至乙方新公司,双方同时签署确认书。在租赁期内未征得甲方书面同意,或未按规定经安全生产监管、消防等有关部门批准,不擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质,从事上款约定之外的其它产品生产经营活动。第三条：交付日期和租赁期限：3-1甲乙双方约定,甲方于2011年5月1日起租,并交付该厂房和按本合同附件(二)中约定的有关设施设备。甲方予乙方三个月的免租金期，以利乙方装修。租赁日期自2011年5月1日起至2019年4月30日止,为期八年整。3-2租赁期满,乙方应如期返还该厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的,则应于租赁期届满前6个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。第四条租金、支付方式和限期：4-1甲乙双方约定，该厂房年租金总计为3,300,000元,每三个月平均支付(不计日差)。支付方式按甲方书面通知或由甲方指定授权的物业管理公司开具发票收取，若到期无通知即照旧支付。5-1甲乙双方约定，合同签订时，乙方应同时支付厂房租赁保证金，保证金为1,600,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。当日被告方出具收到厂房租赁押金的收据给商友公司，确认收到商友公司支付的押金1,600,000元。2011年8月10日上海市闵行区规划和土地管理局作出门面装修零星工程规划许可证，准许被告作为建设单位，对于坐落于吴中路XXX号的房屋开展装修工程(外墙涂料粉刷)，门面装修房屋建筑面积13,005.67平方米。2011年10月13日被告提出房屋改造申请报告，称其公司于1996年建造坐落于吴中路XXX号的房屋，房龄已超过十五年，屋顶及四面侧墙均有损坏及严重漏雨现象，房屋结构老旧已成危楼急需重新改建，再次改建当中原拆原建，屋顶抬高1.2米，并将外立面美化，以符合虹桥镇卫生城镇之标准。2013年1月7日案外人商友公司向被告作出承诺及担保书载明：我司于2013年1月4日收悉贵司发来的《关于责令限期整改的律师函》，现我司及我司负责人就双方《上海市厂房租赁合同》的履行及我司改扩建行为的整改等相关事宜，承诺及担保如下：一、我司承诺，于2013年1月30日之前，按照国家和上海市政府管理部门有关房屋消防、安全、规划、环卫、市容等法律法规的规定及合同的约定完成整改，该等整改包括但不限于拆除、退让、恢复原状、加固及按照相关法律法规的规定履行改扩建的法律程序及或手续；二、我司承诺，在合同履行期限内，严格遵守国际及上海市有关房屋消防、安全、规划、环卫、市容等相关管理规定，因我司的违法违规行为而产生的包括但不限于刑事、民事、行政等责任均由我司及我司负责人全权负责，与贵司无涉。贵司因此产生的任何行政、民事方面损失，均由我司及我司负责人予以全部赔偿。三、我司确认，贵司作为出租方，已多次履行了口头及书面的督促、催告等行为。四、我司承诺，于2013年1月30日之前向贵司提交转租合同复印件，保险合同复印件。五、我司负责人对于本承诺及担保书项下的所有责任承担无限连带责任。目前工商登记中商友公司的法定代表人刘根荣，系于2014年1月15日由郭银龙变更为刘根荣。2014年11月13日由被告作为出租方(甲方)、案外人商友公司作为承租方(乙方)签订《终止合同确认书》一份，确认书载明：鉴于甲乙双方于2011年4月16日签订了《上海市厂房租赁合同》一份，自今年第一期租金开始拖欠，至今乙方所拖欠：房租金283,500元、水电费67,388.66元，租金及水电共计350,888.66元。以上款项至今未付，已构成违约，经我司多次催讨无效，我公司作为出租方，现慎重提出解除原租赁合同。乙方所拖欠的全部房租及水电费等应于签订合同确认书之日起一次性支付完毕，付清后双方再无其他争议。2014年11月7日乙方向甲方递交的备案终止合同承诺书中所提及的我司租赁场地中所涉及的建筑物所有权与乙方无关，乙方仅享有租赁期间内的使用权。本终止合同确认书法律效力追溯至2014年10月30日。庭审中，被告确认确实未将租赁合同项下的租赁保证金1,600,000元返还给商友公司。原告则认为上述终止合同确认书签订后，案外人商友公司已经将拖欠的款项予以付清。同时被告表示其并未收到过由原告所支付的租赁保证金，租赁合同的内容格式一致，可能由于被告的疏忽，并未向原告催讨过租赁保证金。对于租赁保证金这一节争议事实，案外人商友公司于2019年7月8日出具情况说明载明：合同约定被告收取1,600,000元租赁押金，应被告要求押金及租金在个人账户收付，被告当时解释是为避税及规避外汇管制，但具体原因该司并不清楚。2011年4月15日通过我司经办人员曹红华个人账户开具1,600,000元本票，将押金支付给被告法定代表人邱金典。2014年10月底该司与被告终止合同时，确定押金也退还至原个人账户，因当时该司对郭银龙及周毓焯的欠款超过1,600,000元，故要求被告直接将1,600,000元押金退给郭银龙即视同已返还押金，被告表示同意，并且将原押金收据、支付凭证及《终止合同确认书》原件交给郭银龙。此外，2014年10月底该司与被告终止合同时，次承租人高杰公司因其二类机动车维修的行政许可尚在有效期内，不同意解除租赁合同，该司与其结清租金等费用后，就在该公司仍旧营业的状态下，将租赁场地交还给被告，确认由被告负责其后续的租赁事宜。2014年11月13日，由原告作为合同乙方(承租方)、被告作为合同甲方(出租方)签订《上海市厂房租赁合同》一份，合同约定：甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上,经协商一致,就乙方承租甲方可依法出租的厂房事宜,订立本合同。第一条：出租厂房情况：1-1甲方出租给乙方的厂房坐落在本市闵行区吴中路XXX号面向合川路,交付时除甲方保留的营业办公室及供电房二间其余以现状全部租赁予乙方,其平面图见本合同附件(一)(以房产证宗地图所画的红线范围内全部)。1-2甲方作为该厂房的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前,甲方已向乙方出示该厂房的【房地产权证】并提供以上房地产权证复印件,权证编号：闵字(2008)第021203号,并已告知乙方该厂房未设定抵押。1-3该厂房原规划设计的生产使用性质为工业。其现有的装修、有关设施设备(包括特种设备,下同)状况、安全生产条件、防火等级,以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的其它有关事宜,由甲、乙双方在本合同附件(二)中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该厂房和本合同终止时乙方向甲方返还该厂房的验收依据。第二条：租赁使用性质和生产用途。2-1甲方已查验乙方的营业执照、相应生产经营资质证书或者拟从事的生产经营范围。乙方向甲方承诺,租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质,用于从事展示、修理、办公、仓储、及营业执照批准范围内的相关产品生产。2-2乙方保证,在此场地营运时须在本合同地址注册商业登记及一切合法手续,手续完整后本合同同时移转至乙方新公司,双方同时签署确认书。在租赁期内未征得甲方书面同意,或未按规定经安全生产监管、消防等有关部门批准,不擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质,从事上款约定之外的其它产品生产经营活动。第三条：交付日期和租赁期限：3-1甲乙双方约定,甲方于2014年11月1日起租,并交付该厂房和按本合同附件(二)中约定的有关设施设备。租赁日期自2014年11月1日起至2019年10月30日止,为期伍年整。3-2租赁期满,乙方应如期返还该厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的,则应于租赁期届满前6个月,向甲方提出续租书面要求,在甲方无重建的情况下,乙方有优先承租权,双方应重新签订厂房租赁合同,期限为二年(第一年租金：2019年11月1日至2020年10月30日年租金为4,200,000元整)、第二年租金：2020年11月1日至2021年10月30日年租金为4,300,000元整。第四条：租金、支付方式和期限：4-1甲、乙双方约定,该厂房租金每三个月平均支付(不计日差)。支付方式按甲方书面通知或由甲方指定授权的物业管理公司开具发票收取,若到期无通知即照旧支付。4-2该厂房租金每年以壹拾万元递增。4-3乙方应支付日7天内向甲方支付租金,先付后用。逾期支付的,每逾期壹日,则乙方需按年租金的千分之叁支付违约金。4-4乙方支付租金的方式如下：2014年11月1日至2015年1月30日为900,000元、2015年2月1日至4月30日为900,000元、2015年5月1日至7月30日为925,000元、2015年8月1日至10月30日为925,000元、2015年11月1日至2016年1月30日为925,000元、2016年2月1日至4月30日为925,000元、2016年5月1日至7月30日为950,000元、2016年8月1日至10月30日为950,000元、2016年11月1日至2017年1月30日为950,000元、2017年2月1日至4月30日为950,000元、2017年5月1日至7月30日为975,000元、2017年8月1日至10月30日为975,000元、2017年11月1日至2018年1月30日为975,000元、2018年2月1日至4月30日为975,000元、2018年5月1日至7月30日为1,000,000元、2018年8月1日至10月30日为1,000,000元、2018年11月1日至2019年1月30日为1,000,000元、2019年2月1日至4月30日为1,000,000元、2019年5月1日至7月30日为1,025,000元,2019年8月1日至10月30日为1,025,000元。第五条：保证金和其他费用：5-1甲、乙双方约定,合同签订时,乙方应同时支付厂房租赁保证金,保证金为人民币1,600,000元整,甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证,租赁关系终止时,甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。5-2租赁期间,使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备、等费用由乙方承担,若有甲方代缴代付的款项,需在收费单据交由乙方的五日内缴清,逾期缴付按需付金额的每日百分之五支付甲方滞纳金。5-3物业管理,该厂房及租赁红线内的区域全部甲方不收乙方物业管理费,但需接受甲方授权的物业管理公司监督,区域内的物业管理由乙方自行负责管理(包括：空地、停车位、屋顶、广告招牌、房屋修缮、绿化、卫生、安全、等等)。第六条：厂房的使用要求：6-1由于乙方已表明厂区改造为汽车展售中心,原有房舍需进行改造,无论任何因素而导致中途变卦,未能完成改造,乙方须还原责任,并承担一切费用及甲方因而造成的任何损失,该厂房区域内甲方并无收取乙方任何管理费用,合同期间一切安全管理由乙方自行负责。6-2甲、乙双方约定,租赁期间,该厂房和有关设施设备有损坏或故障时,由乙方负责维修,维修费用由乙方承担。6-3租赁期间,乙方应合理使用并爱护该厂房和有关设施设备。因乙方使用不当或不合理使用,致使该厂房和有关设施设备损坏或发生故障的,乙方需立即修复,费用由乙方承担。6-4乙方增设特种设备,或者另需装修,改变技术工艺或改造有关设施设备的,应事先征得甲方的书面同意,其中按规定必须报有关部门审批的,则还应由甲方报有关部门批准后,方可进行。第七条：厂方返还时的状态：7-1除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满后的十日内返还该厂房及有关设施设备,不得以任何理由、任何方式占用拖延,未经甲方同意逾期返还的,乙方每逾期壹日需按20,000元整向甲方支付占用期间的使用费,逾期二十天未撤离现场的任何物品视为乙方放弃,不得异议。7-2乙方返还该厂房和有关设施设备,应当符合正常可使用的状态。返还时,甲方根据乙方改造后的现状进行验收,乙方须结清所有的费用,乙方不承担恢复原样的责任,所有增建的建筑面积及装修设备、管线、消防等等全部必须原封不动无偿随该厂房返还甲方,乙方不得提出任何方式的补偿。第八条：转租：8-1甲方同意乙方在本租赁合同期限内,将该厂房中全部建筑面积的二分之一可以转租,但转租合同(复印件)须交由甲方存档备案,转租的承租方一切行为乙方须负全责,与甲方无关,转租的承租人必须是最终的使用人,不得再转租,但是甲方须对以上转租合同进行保密。8-2乙方转租该厂方,应按规定与接受转租方签订书面的转租合同,转租期限不得超过本合同期限,转租合同中的条款若与本合同中的内容有所抵触均为无效条款。若因乙方转租而产生的纠纷,由乙方负全部法律责任。第九条：解除本合同的条件：9-1甲、乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任,但是甲方需要协助乙方获得政府给予的相应拆迁补偿(除甲方原有的,乙方所增建的部分)：(一)该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的。(二)该厂房因社会公共利益被依法征用的。(三)该厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。(四)该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房,或者因不可抗力导致毁损、灭失的。9-2甲、乙双方同意,由下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方支付违约金：1,600,000元整,但不得以增建面积、装修或设备其它物品或任何理由等等作为抵充。(一)乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准,擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质,用于从事第二条第一款约定之外其它产品的生产经营活动的。(二)乙方未征得甲方书面同意和经安全生产监督、消防等有关部门的批准,即增设、改造特种设备,或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的。(三)乙方未征得甲方书面同意,超面积转租该厂房、转让或与他人交换该厂房承租权的。(四)乙方逾期不支付和金累计超过15天或逾期交付水、电等费用累计超过15天。第十条：违约责任：10-1甲、乙双方因其它原因要求提前终止合同,视同严重违约。10-2因甲方未在该合同中告知乙方,该厂房前已抵押或产权转移已受限制,造成乙方损失的,甲方应负责赔偿。10-3租赁期间,根据本合同第六条的约定,乙方不及时履行本合同约定的维修、养护责任,致使厂房和有关设施设备损坏,乙方应承担赔偿责任。10-4乙方未征得甲方书面同意或者超过甲方书面同意的范围和要求,擅自改变厂房建筑结构,违反有关技术标准和消防安全规定,进行电力线路等装修工程,改变技术工艺或生产设施的,甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。10-5有上述四条的情况出现或双方任何一方严重违反本合同内的条款,守约方可提出终止合同,违约方不得拒绝,并需赔偿对方违约金1,600,000元整,但不得以增建面积及装修或设备其它物品等等作为抵充。第十一条：解决争议的方式：11-1本合同受中华人民共和国法律、法规管辖。11-2甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议,应协商解决,协商解决不成的,双方同意向法院提出诉讼。第十二条：其他条款：12-1自本合同定订后,乙方须为本合同租赁的厂房全部及场内安全,立即进行投保,其投保范围包括(厂房全部建筑物及乙方自行装修的)全部责任险,期限至本合同终止,保险合同需壹份副件交由甲方备案存档。12-2本合同自双方盖章签字后乙方向甲方支付第一期租金后生效。12-3本合同生效后,有效期追溯自2014年11月1日起。12-4本合同未尽事宜,经甲、乙双方协商一致,可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分,本合同及其补充条款和附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。12-5甲、乙双方在签署本合同时,对各自的权利、义务、责任清楚明白,并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同,另一方有权按本合同规定索赔。12-6本合同连同附件壹式肆份,甲、乙双方各持贰份。2018年6月6日上海市闵行区虹桥镇人民政府(以下简称虹桥镇政府)作出限期拆除决定，认定原告在涉案地区内擅自搭建涉案建筑(即联鑫名车广场北侧的长条形建筑)的行为违反了《城乡规划法》第十条第一款的规定，依据《上海市城市管理行政执法条例》第十一条第一款第(八)项、《城乡规划法》第六十四条、《若干规定》第八条的规定，责令原告自收到决定书之日起三十日内自行拆除涉案建筑，并告知原告申请行政复议或提起行政诉讼的权利和期限。同日，虹桥镇政府发出闵虹府城管责拆告字[2018]第082039号责令限期拆除违法建筑公告。原告收到限期拆除决定后，未自行拆除涉案建筑，亦未在规定期限内申请复议或提起诉讼。2018年7月3日原告针对该决定书出具公函回复虹桥镇政府，我司于2014年11月与吴中路XXX号业主即被告签订上海市厂房租赁合同，约定按目前的现状承租吴中路XXX号面向合川路位置除了业主的营业办公室及供电方二间外其余房屋，我司承租后进作了部分整修及内装饰，我司从未擅自搭建建筑物。我司希望虹桥镇政府能向业主被告调查核实违法建筑的具体位置及违建的实施人，我司将积极配合。2019年上海市闵行区人民政府作出闵(虹府)限拆催字[2019]第2号《限期拆除违法建筑催告书》，催告原告自收到催告书之日起十日内拆除涉案建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除，并告知其陈述和申辩的权利，上述催告书送达原告。之后，原告向上海市闵行区人民政府提交落款时间为2019年3月14日的《关于限期拆除违法建筑催告的陈述和申辩》的材料。因原告未在规定期限内自行拆除涉案建筑，上海市闵行区人民政府于2019年4月28日作出被诉强拆决定，该决定书于2019年4月29日送达原告。原告不服，向上海市闵行区人民政府申请行政复议，上海市闵行区人民政府于2019年5月14日作出沪闵府复不受字(2019)第53号不予受理行政复议申请决定，向原告告知应当向上海市人民政府申请行政复议。原告收到前述不予受理决定后，未向上海市人民政府申请行政复议，于2019年5月22日向上海市第一中级人民法院提起行政诉讼。另查明，2018年5月9日，虹桥镇人民政府对涉案建筑作为违法建筑进行立案查处，对原告法定代表人郭银龙进行调查，其称涉案建筑系其公司将被告原有房屋推倒重建，建成后就是目前的这一排东西向长条形建筑，并称将房屋推倒重建并未办理过手续,大约面积3,000平方米。再查明，被告提交了上海市闵行区规划和自然资源局对涉案地块分别于1996年级2002年规划出具的情况说明，可以证明《(96)规划许可证》所示被告原有房屋中部分房屋原规划用途为“食堂”。2002年，被告以上海广厦建筑设计院作出的《上海花琦电气有限公司厂房方案设计》申请规划审批，2002年10月，原上海市闵行区规划管理局作出闵规(2002)977号《关于上海花琦电气有限公司扩建厂房的涉及方案审核意见》及沪规建2002/1429号建设工程规划许可证，核准将涉案地块原“食堂“”位置规划用途变更为绿化。2019年1月25日原告向被告发出公函载明：......我司定于2019年1月31日返还租赁厂房(除高杰公司经营场地外)，请贵公司前来办理交接手续，否则，由此引起的后果由贵公司承担；2、贵公司应归还我司租赁保证金1,600,000元；3、贵公司应向我公司赔偿违约损失4,100,000元(其中：租金损失1,500,000元、装修损失1,000,000元、正常经营可得利益1,600,000元)。庭审中，原告表示其租金支付至2019年1月底，从2019年2月起的租金未再支付。2019年2月25日被告向原告发出催款函载明：贵司应于2019年2月7日前向我司支付2019年2月1日至4月30日的租金1,000,000元。然而，截至今日贵司尚未支付相应的租金，贵司的行为已严重违反合同约定。正如贵司于2018年11月发来的函件中所提到的，因上海皇罗汽车销售有限公司闵行分公司的违约退租，给贵司的经营造成了一定困难，但这并不能成为贵司拒付租金的正当理由。为此，我司特致函贵司，还请贵司尽快履行付款义务。庭审中，原、被告一致确认双方最终在2019年11月14日完成了涉案房屋的交接手续，但原告认为其在2019年6月已经搬离涉案房屋，11月14日是其雇佣的保安撤离时间。至于高杰公司占用的一部分租赁房屋迟迟不予搬离，原告认为高杰公司不予搬离涉案房屋，但其认为高杰公司仅是占据租赁面积10%的房屋，原告与高杰公司从2019年1月开始就没有租金往来了，被告方完全具备在2019年1月后收回租赁房屋的条件，导致损失进一步扩大是由于被告的原因所致。针对以上事实，原告上海银龙汽车销售有限公司向本院提供了如下证据：1、原、被告于2014年11月签订《上海市厂房租赁合同》一份，证明合同约定被告将吴中路XXX号面向合川路位置除了被告的营业办公室及供电房二间其余以现状全部租赁给原告。另补充附件二不是合同约定的设施设备、也不是房屋交接时的状态。2、2011年8月10日被告取得吴中路XXX号门面装修建设工程许可证一份(被告向闵行区的规划部门申请的)。3、2011年10月13日被告提交吴中路XXX号《房屋改造申请报告》一份，证据2-3证明在与原告签订租赁合同前吴中路XXX号厂房已经完成改造装修,故不存在是原告搭建的违章建筑，被告承诺在合同期内厂房是完全合法状态。4、2018年6月6日虹桥镇人民政府发出的责令限期拆除违法建筑决定书《(闵虹府)城管责拆决字(2018)第082039号》一份。5、2018年6月13日原告收到决定书后给被告的书面函件一份。6、2018年7月3日原告提交给虹桥镇人民政府的书面公函一份，证据4-6证明原告澄清系在被告完成改造的厂房中经营,承租后仅在承租房屋进行了装饰装修,从未实施违章搭建,并要求被告配合政府处理违章搭建相关事宜。7、2018年11月22日原告寄送给被告的公函一份。8、2018年11月22日原告收到被告的律师函一份，证据7-8证明原告要求被告确认系争厂房是否可以继续租赁经营,并确认相关的可以实际使用的合法面积,但被告隐瞒违建需拆除的事实,允诺合同可以继续履行。9、2018年12月14日上海虹桥外商投资实业公司发给被告的公函一份，证明是被告在2011年至2012年期间在吴中路XXX号厂区内擅自搭建了几千平米的违法建筑,被告的投资方上海虹桥外商投资实业公司要求被告解决违章搭建事宜。10、2019年1月25日原告寄送给被告、上海虹桥外商投资实业公司、闵行区虹桥镇人民政府的公函一份；11、2019年2月25日被告寄送给原告的回函一份，证据9-11证明原告通知被告应于2019年1月31日前办理返还租赁厂房等解除合同的相关交接手续,被告故意拖延。12、商友公司的工商注册登记档案资料一份，证明原告的法定代表人在2014年年初已完全退出商友公司，法定代表人及股东都已变更，变更以后商友公司与被告之间的情况原告的法定代表人不知情也无权过问，商友公司与原告的法定代表人及股东都没有关联性。13、终止合同确认书一份，证明2014年11月商友公司与被告解除租赁合同，同时明确场地中所涉及的建筑物所有权都归属被告，故原、被告签订时，被告承诺在合同期内厂房现状是完全合法状态。14、2019年7月8日商友公司出具的情况说明、本票、租赁押金收据、道路运输经营许可证一组，证明被告已通过与原告债权相抵的方式取得租赁保证金1,600,000元，不应另行重复收取押金，即使通过个人账户收付也是公司行为，被告称租赁合同履行了四年之久未收押金有悖于基本诚信和客观事实。此承租人高杰公司处于营业状态系原告恢复租赁场地原状的交付状态，被告拒绝交还接受无理无据。15、行政处罚详情单一份，证明都是由个人支付税金，并存在偷逃税收的情况。16、闵行区人民政府在行政案件中提交的情况说明及附件、质证意见等一组，证明被告在2002年就形成了违章建筑也就是在庭审中一直声称合法的二楼的食堂这部分，实际上在规划中应当是绿化部分，被告向承租人隐瞒了这一事实，后商友公司协助被告在违章建筑上又改建扩大了违法建筑，在被告向商友公司收回房屋后又出租给原告，所以违法建筑的责任人应当是被告，被告应当承担合同无法履行的法律责任。被告上海花琦电气有限公司对原告上海银龙汽车销售有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，这份合同是在2011年合同的变更，附件的内容是提供给商友公司的现状，租赁一直是同一法定代表人郭银龙占有使用；对证据2认为这个是正规的报批，与违章建筑没有关联性，违章建筑的搭建不知全部情况，也未参与；对证据3的质证意见同证据2，被告仅提了申请，最后有无审批也没有看到最终的文件，仅是配合承租人完成合法的手续；对证据4认为，虹桥镇政府认为违法搭建的主体是原告方；对证据5真实性无异议，被告也参与了违章建筑调查的相关笔录；对证据6认为这是原告的单方面陈述，与事实不符，违章建筑是商友公司和原告公司逐步搭建的；对证据7-8真实性无异议，无法达到原告的证明目的，被告并没有隐瞒事实，行政调查早已开始，原告是明知的；对证据9由于外商投资公司给被告的函很多，故需要进一步的核实，这个公司也并非是被告的股东，公函中提出了原告搭建了厂房；该公司所表述的违章建筑可以回购和相关法律是违背的，故对函件的内容存在质疑；经核实后，公函的内容与事实不符，故不予认可；对证据10认为确实收到了公函，但未盖有公章，与原告提供的公函是不一致的，如原告能腾空返还租赁物的话，被告是可以接收的，故被告不存在恶意拖延，原告是无法将租赁物返还，故其解除合同的理由不成立；对证据11真实性无异议，另案行政诉讼被告作为第三人已经应诉了；对证据12认为这是原告的内部变动，被告不知道，商友公司和原告公司的联系都是郭银龙来联系的；另对证据真实性无异议，但认为该证据与本案不具有关联性，因为商友公司最初与被告签订产房租赁合同以及履行合同之时，郭银龙系商友公司的法定代表人，所以郭银龙对于当时租赁合同的履行情况以及违法搭建的情况都是清楚的，并负有不可推卸的责任。至于在此之后，商友公司再进行的公司内部股权及法定代表人变更，与本案不具有关联性；对证据13真实性没有意义，但认为该证据并不具有关联性，被告与商友公司签订该终止合同确认书只是为了确认与商友公司之间的租赁关系终止，以便能够和原告签订新的厂房租赁合同。而关于违法搭建的实际情况，本案的其他证据已经充分证明原告法定代表人郭银龙是完全清楚并负有不可推卸的责任，并且本案中被告并未实际收回过租赁房屋，而恰恰是原告在承租了系争房屋后，仍然存在继续违法改扩建的行为；对证据14认为情况说明系由商友公司做出，被告对此证据的真实性无法确认。而且情况说明中所述的内容与实际实施并不符，商友公司从未向被告要求将1,600,000元押金退给郭银龙。而且在原告提供的证据终止合同确认书中明确写明以上款项至今未付，已构成违约。原租赁合同系因商友公司违约解除，故商友公无权权要求被告返还1,600,000元押金，且双方也确认再无其他争议。即使商友公司现在反悔想要将押金作为债权转让，也已超过诉讼时效；原告补充的这些证据与该证明事项不具有关联性，被告与高杰公司之间并不存在直接的租赁合同关系，且原告在之前的诉讼庭审中确认其与高杰公司存在投资合作关系，原告提供场地，高杰公司提供资质，共同经营汽车维修项目。对证据15认为与本案无关，当时不是被告要偷税，是原告提出不要开具发票给原告，要求开具给原告的下家，故原告举报，否则不可能被告就一段时间不开具发票；对证据16认为，从形式上来说，这份情况说明只是行政机关内部之间的沟通文件，并不是行政机关正式作出的行政行为，不具有证明效力，不能作为本案证据使用，而且对于证据本身的真实性亦无法确认。本案中虹桥镇政府向原告作出责令限期拆除违法建筑认定书，是基于经调查确定原告存在擅自搭建建筑物的行为，而不涉及原告在承租被告房屋之前原有厂房是否存在其他违建的情况，相关部门也从未就此问题对被告作出过任何调查或处理，因此该组证据与本案也不具有关联性。另从内容上来说，情况说明中的观点也不能成立。被告上海花琦电气有限公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、房地产权证一份,证明被告为吴中路XXX号房产的合法所有人。2、被告与商友公司签订的上海市厂房租赁合同及营业执照一组,证明被告最初与商友公司法定代表人郭银龙签订了厂房租赁合同,后因郭银龙需要,换成以法定代表人也同为郭银龙的原告公司名义重新签订了厂房租赁合同,但两份合同的基本条款及附件均一致。原告对于房屋的改扩建等违章建筑的情况，系由商友公司和银龙公司搭建完全清楚。3、关于责令限期整改的律师函以及承诺及担保书一组，证明原告法定代表人承诺对于房屋改扩建行为承担所有的行政及民事责任。4、被告收到的2019年1月25日的公函一份，证明被告收到原告1月25日的发出的函件中，原告没有提出2019年1月31日解除合同并向被告返还交接租赁房屋。事实上被告在6月份要求原告进行交接，原告也未交接。5、询问笔录一份，证明在询问笔录中，原告的法人是认可违章搭建是其拆除之后的重建，但是被告方认为不是重建是搭建。原告上海银龙汽车销售有限公司对被告上海花琦电气有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2-3不认可被告的证明内容；证据2中可以详见原告提供的证据12；证据3关于被告发的律师函，明确被告要推卸责任，改建的申请是土地使用权人，不可能是承租人，原告的法定代表人是被迫写的担保书，并非是其真实意思表示，故在2014年初郭银龙退出了股东；函上提及的所有承诺的问题原告自行解决了；对证据4真实性、合法性、关联性均不认可；对证据5认为，虹桥镇政府执法部门违法了行政程序，以回购的说法，让被告承担责任，只要被告承担责任，被告和台湾方回购，原告继续租赁，行政诉讼在行政部门举证的阶段，还未开庭。本院结合原告上海银龙汽车销售有限公司、被告上海花琦电气有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海银龙汽车销售有限公司、被告上海花琦电气有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案第一个的争议焦点是原、被告所签订的厂房租赁合同的效力认定。首先，结合涉案房屋的产权登记信息以及相关职能部门所作的情况说明，涉案房屋最初的建造者确系被告，且当初房屋的建造具备相应的建设工程规划许可证。但依据上海市闵行区规划和自然资源局出具的情况说明也表明被告曾经对涉案房屋申请过改扩建，且相关职能部门在2002年作出的新的工程规划许可中已经将部分老建筑即食堂予以剔除，并重新规划为绿地，故对于应当拆除而未拆除的老建筑食堂即应认定为违法建筑，并应予以拆除。虽然被告一再强调食堂属于有证合法建筑，但是相关职能部门作为有权认定和处理违法建筑的行政机关已经明确食堂属于应拆未拆的旧建筑，且属于违法建筑，显然食堂该幢房屋属于违法建筑的性质不应存在争议。至于双方争议最大的原告是否存在在租赁期间改扩建的行为，从商友公司曾经出具的承诺书及担保书中可以说明，商友公司在承租期间确实对涉案房屋进行过改扩建，而且这些改扩建行为并未得到相关职能部门的许可，故足以说明商友公司在其承租涉案房屋期间确实产生了改建或扩建了部分违法建筑物。虽然被告与原告签订租赁合同之时，也是提供了涉案房屋的产权证，但是考虑到商友公司曾经的法定代表人与原告公司的法定代表人均系郭银龙，虽然原告与商友公司系不同的商主体，但郭银龙作为两家公司的法定代表人对于商友公司曾经在租赁期间存在违法搭建行为理应有所了解。且在虹桥镇政府对原告进行调查过程中，原告法定代表人郭银龙称涉案建筑系其推倒重建，商友公司、原告相继承租被告方的房屋，即使确实如原告所述其并未搭建过违法建筑，但是商友公司对涉案房屋进行过违法建筑的搭建是客观的事实，而且被告方本身申请重新规划后的存在未拆除的旧建筑亦属于违法建筑，更何况被告在2011年曾经提出过旧房改造的申请，虽然相关职能部门给予相应的外立面粉刷装修的零星规划，但是不能排除被告在此期间进行过相应的旧房改造，且旧房改造的内容并不属于相关职能部门规划的范围内，故也不能排除被告方在与商友公司的租赁合同期限内曾经存在改扩建的违法建筑的施工，所以直至原、被告产生明确的争议，原、被告租赁合同项下的涉案房屋显然是合法建筑与违法建筑混合为一体的建筑物，而且由于存在多个违法建筑的施工主体，很难对违法建筑进行准确的区分。其次，本院注意到涉案房屋从建造到改扩建经历了较长的过程，虽然最初的厂房具有建设工程规划许可证，并且取得了相应的房产证，但是由于商友公司以及被告均有明显的改扩建行为，加上相关政府部门已经作出了部分建筑物为违法建筑的认定。而本院亦注意到被告将涉案房屋确系整体出租给原告，并非将独立的违法建筑进行单独租赁，此时就房屋整体使用而言仅改变了使用空间，双方所签订的租赁合同书中确实涉及到未经规划许可的改扩建的违法建筑，更何况双方对于违法建筑的行政诉讼争议尚未终结，违法建筑占整个建筑物的比例尚无法准确界定，即使按照原告法定代表人所述的拆除重建的违法建筑面积约3,000平米，但是该违法建筑的面积占涉案房屋产证登记面积13,005.67平方米的比例并不高，故也不宜直接认定租赁合同无效。目前涉案房屋内的违法建筑物尚未被拆除，诚若因行政执法部门对房屋整改导致合同履行不能时，作为承租人的原告可以请求解除合同。故本院认为对于涉案房屋这类无法明确区分合法部分与违法部分的建筑，可以考虑违法部分所占比例、租赁用途、建筑物的主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，来确定该份租赁合同书的整体效力。故本院认为该份租赁合同书不应简单认定为无效的租赁合同。本案第二个争议焦点是：鉴于上述本院对本案所涉租赁合同协议书效力认定的前提。由于相关政府部门出具相应的限期拆违的行政决定书，虽然原告是否进行过违法建筑的搭建行为尚存在争议，但是涉案房屋内存在多处违法建筑是客观的事实，且上述违法建筑相关职能部门已经明令要求予以拆除，故原告承租涉案房屋的租赁合同目的显然难以实现，而从违法建筑形成的过程来看，原、被告均负有一定的过错，但究竟哪一方对于违法建筑的形成负有更大的过错责任在本案中实难以查明。虽双方约定的合同租赁期限截止至2019年10月30日，但考虑到双方最终直至2019年11月14日才最终完成了涉案房屋的交接手续，可以说明原、被告双方协商一致解除双方之间的租赁合同，故本院最终确认原、被告之间的租赁合同于2019年11月14日予以解除。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另双方在庭审中也是确认原告的租金实际支付至2019年1月底，至于从2019年2月起到合同解除日的租金如何结算，可以考虑双方当事人对于违法建筑搭建各自负有的过错责任，违法建筑物占整体承租面积的比例、以及违法建筑的认定及处理对承租人所造成的实质性使用障碍来进行综合判断租金的支付比例。既然原告已经按约支付租金至2019年1月底，其再行主张要求返还支付的部分租金，显然缺乏必要的事实依据。且其支付的该部分租金所对应的租赁期间中，被告并未有任何实质性的违约行为给原告使用租赁房屋造成过阻碍或实质性障碍，故对此诉请本院不予支持。鉴于双方对于合同的解除均负有一定的过错责任，且难以准确判断各自所应负的过错负担比例，而原告本身也系过错的一方，其主张要求被告承担违约责任缺乏相应的法律依据，对此诉请本院不予支持。至于原告主张的安保管理费用，即使原告确实产生了上述费用，但是双方租赁合同中对于该部分损失并未作出明确的负担约定，本院认为原告主张该部分诉请缺乏事实依据，对此诉请亦不予支持。最后，本案的第三个争议焦点是被告是否需返还租赁保证金1,600,000元给原告。虽然本案中并无直接证据证明原告向被告支付了租赁保证金，但是结合原、被告之间的租赁合同与被告与商友公司之间租赁合同的连续性及承继性，被告亦确认并未返还租赁保证金给商友公司，商友公司在庭审中所作的情况说明也是对于租赁保证金为何被告未予以返还给出了合理的解释。虽然被告认为其因为疏忽故未向原告主张过租赁保证金的缴纳，但如此高金额的租赁保证金若真未支付，显然说明该商主体未尽到必要的审慎注意义务。另外结合商友公司曾经的法定代表人与原告法定代表人郭银龙系同一人，对于被告而言，仅是承租公司的主体发生了变化，但是实际控制人并未发生实质性的变更，被告与商友公司的租赁合同已经明确基础的前提下，由被告返还租赁保证金给商友公司，再由原告缴纳同等金额的租赁保证金给被告，这样的繁琐操作显然不符合商业交易中的安全、便捷原则，故本院认为商友公司给出的合理解释符合商主体之间的正常交易惯例，而且在双方之间的公函中被告从未提及过原告未支付过租赁保证金。故本院认为在原、被告之间租赁合同解除的前提下，被告理应按照合同约定返还相应的租赁保证金1,600,000元给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告上海银龙汽车销售有限公司与被告上海花琦电气有限公司签订的《上海市厂房租赁合同》于2019年11月14日予以解除；二、被告上海花琦电气有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告上海银龙汽车销售有限公司租赁保证金1,600,000元；三、驳回原告上海银龙汽车销售有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40,000元，由原告上海银龙汽车销售有限公司负担20,000元，由被告上海花琦电气有限公司负担20,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋审 判 员  张 莉人民陪审员  陈文丽二〇二〇年五月二十七日法官 助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。