湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6929号原告：熊正球，男，1955年11月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李伟，湖南理默律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹梨，湖南理默律师事务所律师。被告：叶云平，男，1973年10月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：韩将，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王源源，湖南联合创业律师事务所律师。第三人：长沙伯特利房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人：叶建海，董事长。委托诉讼代理人：黎璐，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨，湖南联合创业律师事务所实习律师。原告熊正球与被告叶云平房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月14日立案受理后，经被告叶云平申请，依法追加长沙伯特利房地产开发有限公司（以下简称“伯特利公司”）为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告熊正球的委托诉讼代理人尹梨，被告叶云平的委托诉讼代理人韩将、王源源，第三人伯特利公司的委托诉讼代理人黎璐、陈杨到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告熊正球向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》和《补充协议》；2.判令被告返还原告租赁押金2万元、租金28万元，并支付利息18250元（以30万元为基数，按照年利率6%自2019年6月10日起计算至付清之日止，暂计至2020年6月9日），总计318250元；3.本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实与理由：2019年6月10日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将原西罗亚售楼部建筑面积约40平方米的房屋出租给原告，房屋租金为每年28万元。同日，双方签订补充协议，约定该房屋如被强制拆除，被告退还原告合同押金以及结算到拆出日余下的租赁费、水、电、物业管理费等。2019年5月3日，长沙市城市管理综合行政大队下发通知，责令被告拆除该违章建筑，但被告在规定期限内未拆除并将房屋继续租赁给原告。2019年9月，长沙市城市管理综合行政大队强制拆除了该房屋。之后被告一直未将押金、剩余租金及水、电、物业费等返还，且经原告多次催讨未果。因此，被告应返还原告支付的2万元押金和28万元房屋租金，并按照年利率6%向原告支付资金占用期间的利息。被告叶云平辩称：1.租赁合同发生在熊正球与伯特利公司之间，与叶云平无关。叶云平只是受伯特利公司委托代为签订合同，房屋租金亦实际由公司财务黄洪明收取，叶云平不是本案适格被告。2.涉案租赁物已经灭失，合同已经终止，熊正球主张解除租赁合同和补充协议的请求不能实现。3.熊正球在承租期内没有妥善保管和使用租赁物导致房屋灭失，其未尽到保管义务反而起诉出租人有违合同义务及诚信原则。综上，应驳回熊正球的全部诉讼请求。第三伯特利公司述称：1.伯特利公司于2008年经长沙发改委和国土部门的批准取得了相关证件后建成西罗亚大厦，涉案房屋是西罗亚大厦的售楼部，伯特利公司是涉案租赁物的实际权利人。伯特利公司授权叶云平将房屋对外签订租赁合同，熊正球对涉案租赁物的权属关系清楚。2.熊正球承租房屋后未经出租人同意擅自将租赁房屋围挡起来进行改建，围挡时间长达2个月之久，将原告的玻璃透明结构改成了木质瓦房结构，而后其作为承租人违反了保管义务，导致租赁物灭失，其已严重违约，不仅无权请求返还租金还给伯特利公司带来损失，应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年，伯特利公司在取得建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证等相关证件后在长沙市天心区××道巷××路××大厦，后在西罗亚大厦侧搭建了售楼部。2012年10月23日，熊正球注册成立长沙市天心区正球通讯器材商行，经营场所为长沙市天心区黄兴南路步行街外街南段西罗亚东南侧。2016年8月30日，叶云平（甲方、出租方）与熊正球（乙方、承租方）签订《门面租赁协议》，约定租赁门面和设施位于原西罗亚售楼部，用途为承租方经营手机。此后熊正球使用涉案房屋经营ＯＰＰＯ手机等通讯器材。2019年4月11日，长沙市天心区城市管理综合执法大队向熊正球下发《责令限期改正通知书》，表示用以经营“ＯＰＰＯ手机店”的涉案房屋系临时建筑超过批准期限，责令其于2019年4月18日自行拆除。熊正球于同日将该通知书以彩信形式发送给叶云平。2019年5月3日，长沙市天心区城市管理综合执法大队再次通知限将涉案房屋于2019年5月22日前自行拆除。熊正球于2019年5月19日将该通知书再次以彩信形式发送给叶云平。2019年6月10日，叶云平（甲方、出租方）与熊正球（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定租赁门面和房内设施位于原西罗亚售楼部建筑面积约40平方米，租期从2019年6月15日至2022年6月14日，租赁费为年租金28万元；售楼部的用途为承租方经营食品等；保证金2万元，承租方在签订合同之日交给出租方，承租期内不计利息，期满终止合同，结清租赁费、水电费及物业管理费等候三天内退还给承租方；合同期内如遇国家政策调整（包括拆迁）和遇到重大自然灾害等不可抗力因素致使合同无法履行时，本合同自行终止，出租方不承担违约赔偿责任；本租赁房在办理装修和营业手续时出租方应尽力协助承租方办理。同日，叶云平与熊正球签订《补充协议》，约定鉴于售楼部属于城管部门管辖的违章建筑的特殊性质，特与承租方定下以下约定：即本建筑物如遇管辖政策必须强制拆除，则出租方不承担承租方的一切损失，出租方将退还承租方合同押金、结算到拆除日余下的租赁费，水电费和物业管理费三天内退给承租方。上述《租赁合同》及《补充协议》由熊正球签字、叶云平捺手印。2019年6月14日，熊正球按照叶云平指示向伯特利公司的财务人员黄洪明账户转账支付28万元。此后，熊正球对涉案房屋外观进行了装修。2019年8月26日，熊正球将涉案房屋拆除。2019年8月27日，熊正球通过微信通知叶云平，涉案房屋已拆除。另查明，熊正球提交黄洪明于2012年8月27日出具的《收据》原件1份，内容为收到黄昊保证金2万元。熊正球陈述涉案房屋系由其与OPPO手机员工黄昊合作于2012年共同承租，黄昊支付了保证金2万元给叶云平指定的财务人员黄洪明，后因OPPO手机经营变化并于2019年4月退出涉案房屋后，熊正球委托熊蓉于2020年5月31日向OPPO手机员工张文锋支付2万元。本院认为，原告熊正球与被告叶云平于2019年6月10日签订《租赁合同》及其补充协议约定将涉案房屋出租给熊正球使用，该合同虽系双方自愿达成，但根据长沙市天心区城市管理综合执法大队下发的《责令限期改正通知书》，涉案房屋系临时建筑且于2019年4月11日已超过批准的使用期限，故原告熊正球与被告叶云平于2019年6月10日签订《租赁合同》及其补充协议无效。被告叶云平及第三人伯特利公司均主张涉案合同系由西罗亚大厦开发商伯特利公司委托被告叶云平与原告熊正球签订，但即使被告叶云平系受第三人伯特利公司委托而以自己名义与原告熊正球签订涉案合同，原告熊正球亦有权选择叶云平作为相对人主张其权利。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告叶云平主张原告熊正球擅自装修改变房屋外观及改变房屋用途不再经营OPPO手机专卖店导致涉案房屋被要求拆除，但双方合同中明确约定房屋用途系经营食品且出租方应当配合承租方办理装修和营业手续，可见被告叶云平对原告熊正球会装修涉案房屋并用以经营食品具有明确认知，同时长沙市天心区城市管理综合执法大队下发的《责令限期改正通知书》载明的整改原因并非装饰装修及经营范围问题，而是涉案房屋本身作为临时建筑已过批准使用期限，故对被告叶云平的该项抗辩主张，本院不予采纳。被告叶云平提出涉案房屋并非被强制拆除而是由原告熊正球自行拆除，但双方在签订合同前熊正球就已将长沙市天心区城市管理综合执法大队下发的《责令限期改正通知书》转发给被告叶云平，该《责令限期改正通知书》中指定的改正方式即限期自行拆除，双方在合同中亦体现出对涉案房屋将被拆除的情况有预知并对该情形发生后的处理方式进行了明确约定，可见原告熊正球拆除涉案房屋系按照行政执法要求进行而非擅自拆除。原、被告双方在签订涉案合同时均明知涉案房屋系超过批准使用期限的临时建筑，仍然建立租赁合同关系，双方均有过错，应各自承担相应的责任。双方在《补充协议》中对涉案房屋被拆后的各自权利义务进行了约定，该约定内容与当事人各自过错程度相当，符合公平原则，可作为合同无效后确定双方责任的依据。原告熊正球按照被告叶云平指示向其指定的人员交付了2019年6月15日至2020年6月14日的租金28万元，但至2019年8月26日涉案房屋被拆除，原告熊正球实际使用2.3个月，被告叶云平应将未实际使用期间的租金22.63万元（28÷12×9.7=22.63）返还给原告熊正球。对于原告熊正球主张的利息损失，原告熊正球明知涉案房屋已被通知限期拆除但仍然预付一年租金，且双方在补充协议中并未约定返还时间，原告熊正球对利息损失的发生具有明显过错，应自行承担相应责任，对于其该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告熊正球主张由被告叶云平返还的保证金2万元，其未提交黄昊支付保证金时所签的合同且《收据》中由黄洪明用复写纸形式载明的内容亦未明确保证金用途，而黄洪明作为财务人员与其发生经济往来的事项显然并不限于收取涉案房屋租金，故本院无法确认黄昊身份及其支付的保证金用途，同时熊蓉系向张文锋而非向黄昊转账，本院亦无法确认熊蓉转账与熊正球持有《收据》原件之间的关联，即使该《收据》确系黄昊将其就保证金享有的债权转让给原告熊正球，但黄昊并未通知债务人且原告熊正球在此后于2019年6月10日同被告叶云平签订合同时仍未将黄昊此前支付的保证金协议确认为涉案房屋的保证金，对原告熊正球的相应诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：一、被告叶云平于本判决生效后十日内向原告熊正球返还租金22.63万元；二、驳回原告熊正球的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3037元,由被告叶云平负担2362元，由原告熊正球负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二〇年九月二十五日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。