上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12183号原告：张凌辉，男，1962年11月18日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：钱廉洁，上海全程律师事务所律师。被告：喻兴辉，男，1950年12月24日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：喻永贵，男。第三人：姜明昌，男，1948年7月8日出生，汉族，住上海市松江区佘山镇东街XXX号。委托诉讼代理人：周芝均，上海闻韬知策律师事务所律师。原告张凌辉与被告喻兴辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法由审判员刘奕麟独任审判。经原告申请，本院追加姜明昌作为本案第三人参与诉讼。本院于2019年9月25日进行第一次公开开庭审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，同时，因采取疫情管控原因，本院于2020年2月6日裁定中止诉讼。后本院再于2020年4月2日进行第二次公开开庭审理。原告张凌辉及其委托诉讼代理人钱廉洁、被告喻兴辉及其委托诉讼代理人喻永贵、第三人姜明昌及其委托诉讼代理人周芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凌辉向本院提出诉讼请求：判令位于上海市松江区佘山镇斜塔路XXX弄XXX号房屋属于原告所有。事实和理由：2003年1月12日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将上海市松江区天马山镇大街XXX号房屋(现地址为：上海市松江区佘山镇斜塔路XXX弄XXX号，以下简称“系争房屋”)出售给原告，售价为135,000元。协议签订后，原告按约交付全部房款，被告将系争房屋交付原告后，原告将上述房屋出租给案外人何某某，由何某某自行装修以抵租金，至2008年，何某某向原告交付40,000元，再次口头约定租期10年。2009年，何某某将系争房屋出租给第三人姜明昌。2017年，系争房屋纳入拆迁范围，而居委会却将现住客即第三人姜明昌登记为房屋权益人。据此，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告喻兴辉辩称，不同意原告的诉讼请求。1.被告与案外人何某某系朋友关系，但与原告不相识。2.2003年，被告将系争房屋出售给何某某，交付房款时何某某表示与原告合伙买房，因资金原因，由原告出资，故房屋买卖协议购房人处书写的是原告的名字，但系争房屋的土地证还是交给了何某某。3.2014年，第三人姜明昌因需缴纳电费原因和被告联系，双方补签了协议。4.2017年10月系争房屋纳入动迁范围，原告约被告至街道，原告询问被告房屋出售给何人，因街道表示房屋拆迁30%的利益归原房东所有，原告承诺会支付给被告，故被告当时签订表示系争房屋出售给了原告。第三人姜明昌述称，不同意原告的诉讼请求。1.原告主张系争房屋的所有权系基于与被告签订的房屋买卖协议，此系基于法律行为的物权变动，但系争房屋目前仍登记在被告名下，房屋的所有权尚未发生变动，故原告无权主张房屋所有权。2.原告和案外人何某某与被告之间存在房屋买卖合同关系，原告和何某某已将系争房屋出售给第三人。虽然原告和何某某未取得系争房屋的所有权，但因被告曾将房屋及相关权属证书交付给原告和何某某，故原告和何某某对系争房屋享有相关权利，但原告和何某某已将上述权利转让给了第三人。3.第三人已取得系争房屋的相关权益，包括占有、使用、收益权和要求产权登记人变更登记的权利，且第三人在系争房屋内已居住十年之久，原告对此明知且从未提出过异议，因为系争房屋面临拆迁，原告有违诚信进行诉讼。据此，姜明昌作为有独立请求权的第三人，向本院提出诉讼请求：判令确认第三人享有对位于上海市松江区佘山镇斜塔路XXX弄XXX号房屋的占有、使用和收益权。经审理查明，2003年1月12日，原告(购房人)和被告(售房人)签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将上海市松江区天马山镇大街XXX号房屋出售给原告，售价135,000元。同时约定，协议签订后，被告将土地使用证移交给原告，若遇拆迁，土地使用证上的财产全归原告所有。协议落款购房人处有原告张凌辉的签字，售房人处有被告喻兴辉的签字，代笔人处有被告妻子蔡桂英的签字，中间人处有案外人何某某的签字。后被告喻兴辉出具收条两份及说明一份，分别载明2003年1月12日收到房款1,000元、2003年1月14日收到房款50,000元、2017年10月18日确认房款135,000元已清。2009年3月23日，案外人何某某(售房人)和第三人姜明昌(购房人)签订《房屋买卖协议》一份，载明系争房屋原拥有者即被告喻兴辉将房屋出售给第三人，售价190,000元。同时约定，协议签订后，被告将土地使用证移交给第三人，若遇拆迁，土地使用证上的财产全归第三人所有。协议落款购房人处有第三人姜明昌的签字，售房人处有何某某的签字。后何某某出具收条一份，确认2009年3月23日收到房款190,000元。2014年(落款日期为2003年1月2日系倒签)，第三人姜明昌(购房人)和被告喻兴辉(售房人)签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将上海市松江区天马山镇大街XXX号房屋出售给第三人，售价135,000元。同时约定，协议签订后，被告将土地使用证移交给第三人，若遇拆迁，土地使用证上的财产全归第三人所有。协议落款购房人处有第三人姜明昌的签字，售房人处有被告喻兴辉的签字。另查明，1995年1月3日，上海市松江县土地管理局向被告颁发国有土地使用证一份，载明上海市松江区天马山镇大街XXX号土地使用者为被告喻兴辉(使用证上的“俞兴辉”有误)，用途为住宅，现已纳入拆迁范围。案外人何某某已死亡，于2019年3月27日被注销户籍。2019年7月17日，上海市松江区佘山镇天马居民委员会出具证明一份，确认第三人姜明昌自2009年3月23日购买系争房屋(原松江区天马山镇大街XXX号与现佘山镇斜塔路XXX弄XXX号系同一地址)后居住至今。以上事实，由原、被告、第三人提供的《房屋买卖协议》、收条、证明、土地使用权登记表、土地使用权核定征询单、证明客户联系卡、水电费账单、国有土地使用证、居民死亡户籍注销证明等证据及当事人陈述等在案予以佐证，本院依法确认。本院认为，围绕本案的查明情况，并且结合原、被告及第三人的陈述意见，当事人对系争房屋土地性质为国有土地、登记人为被告喻兴辉均无异议，现当事人争议的关键在于：系争房屋真正的权属人是原告张凌辉还是第三人姜明昌。现原告和第三人为证明其系真正的产权人向本院提供了《房屋买卖协议》、收条、证明、水电费账单、国有土地使用证原件等证据。但本院注意到，虽然系争房屋土地登记人为被告喻兴辉，但系争房屋至今未依法办理登记手续。而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。现系争房屋的所有权和他项权利的取得、丧失、变更未按照法定程序记载于有关专门机构的专门簿册上，造成房屋的产权处于不确定的状态，故原告要求确认系争房屋所有权归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；同理，第三人要求确认享有系争房屋的占有、使用和收益权的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告张凌辉的诉讼请求；二、驳回第三人姜明昌的诉讼请求。案件受理费4,500元，由原告张凌辉负担3,000元(已付)，第三人姜明昌负担1,500元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  姚伟勇审 判 员  张 波人民陪审员  寿 筠二〇二〇年四月十日书 记 员  孙绮远附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。