广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初9694号 原告：张琼月，女，汉族，1993年4月21日出生，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：田宗阳，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所南宁市兴宁区明秀东路******房。统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 被告：凌寿沙，男，1976年12月25日出生，壮族，住南，住南宁市兴宁区div> 原告张琼月诉被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）、凌寿沙合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告张琼月的委托诉讼代理人田宗阳，被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。被告凌寿沙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告张琼月向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告鑫威乐公司于2018年6月10日签订的《城北金领公馆联合建设合同书》；2.被告鑫威乐公司返还原告出资款154533元，并支付利息3042元（计算方式：以出资款154533元为基数，自2020年5月1日起至2020年10月23日，按中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即4.05%，利息＝154533×4.05%÷360天×175天＝3042元，余下利息至被告还清出资款之日止）；3.被告凌寿沙对被告鑫威乐公司的上述第1、2项债务承担连带责任；4.判决两被告承担本案所有诉讼费及保全费用。事实和理由：2018年6月10日，原告与被告鑫威乐公司签订了一份《城北金领公馆联合建设合同书》，第五条约定：被告鑫威乐公司作为联合建设方，应于2019年10月31日将位于南宁市森大酒店（对外推广名称为“城北金领公馆”）1号楼七层第703号联建房交付给原告，但截止起诉之日，涉案联建房超过几乎一年时间尚未交付，交付之日遥遥无期。原告认为被告鑫威乐公司严重违反合同约定，致使原告合同目的无法实现，原告要求解除合同及被告鑫威乐公司承担违约责任。被告凌寿沙作为被告鑫威乐公司的独资股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，被告凌寿沙不能举证证明公司财产独立于股东自已的财产时，应当对公司债务承担连带责任。为此，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告鑫威乐公司辩称，一、关于合同的性质，根据之前兴宁法院审理的同类型案件，认为使用权转让合同是无效合同，因此不存在解除的问题。二、鑫威乐公司同意退还已经收到的出资款，由于合同无效不存在违约金的问题，利息由法院认定。 被告凌寿沙未作答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2016年1月29日依法作出的（2015）兴民一初字第1417号生效民事判决书查明以下事实：本案租赁标的物所涉地块系南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民委员会所属集体用地。2013年12月31日，该村委会与林子翔签订《协作建设经营协议书》，共同开发经营该地块。林子翔委托被告广西鑫威乐投资有限公司对外租赁和管理该地块及所属建筑物。 本院在审理相关系列案件过程中，曾就该租赁标的物向南宁市城市建设档案馆函询调查查明：2015年1月15日，南宁市规划管理局向建设单位南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村民委员会颁发《建设工程规划许可证》（证号：建字第**），载明：“建设项目名称：东森大酒店；建设位置：兴宁区明秀东路186号；建设规模：面积：13465.77平方米；投资：1481.34万元；建筑类别中，其他是指4-14层为酒店客房，商铺是指1-3层”。 2018年6月10日，被告鑫威乐公司（甲方）与原告张琼月（乙方）签订《城北金领公馆联合建设合同书》，约定：第一条、一、甲方以合法方式取得位于南宁市兴宁区（振宁翠峰路上，江宇世纪城西侧）一宗地块的土地使用权（集体土地使用证编号：南宁集用（2011）第702240号、地号0306966），上述地块使用面积2490.14平方米，土地用途为商服用地。二、经有关部门批准，甲方依法在上述地块内投资建设商业综合楼（项目名称虎邱东森大酒店或简称“本项目”），项目推广名称为“城北金领公馆”。根据甲方与土地权属人签订的相关协议，享有上述地块及甲方投资建设的地上建筑物、构筑物40年的经营使用权，使用年限自2014年1月1日起至2053年12月31日止。第二条、（一）联合建设的公寓所在建筑物的制图结构为框剪结构，建筑总层数为14层，其中地上14层，地下**。第三条、1、甲方以租有南宁市明秀路186号的合法土地使用权、承包手续及项目规划、开发、建设管理等作为出资；并负责整个项目的建设（或委托第三方完成），至验收合格。2、乙方为独立民事行为能力的自然人或法人，以货币作为出资；3、甲、乙双方本着“合作共赢、利益共享、风险共担、共同发展”的原则联合建设“城北金领公馆”，按照双方约定享受利益。4、利益分配方式：甲方获得联合建设的“城北金领公馆”的建筑物所有权；乙方获得对应出资联建房的使用权（乙方可自行居住，也可委托甲方统一经营管理）。第四条、二、本合同联合建房的房屋为本合同第一条规定的项目中1号楼七层第703号房，该房屋建筑面积38.73平方米，其中套内面积28.8平方米，公共部分与公共物业形成分摊建筑面积9.93平方米。三、该联建房乙方出资总款计154533元。乙方于签订本房屋合作投资建房合同时，付清全部合作建房款。四、联建房使用权使用起止时间：自交房之日起至2053年12月31日。第五条、一、联建房交付时间为2019年10月31日，甲、乙双方签署联建房交接单，交接钥匙后即视为交付。第九条、1、甲方应按合同约定时间交付联建房，如未能按期交付使用，延期六个月后仍未交付，乙方有权解除合同，并要求全额退款以及追加超出期限部分的存款利息（按人民银行同期利率执行）。合同还就其他事项作出约定。 原告张琼月于2018年5月27日向被告鑫威乐公司转账支付10000元，于2018年6月10日向被告鑫威乐公司转账支付144533元。被告鑫威乐公司于2018年6月10日向原告出具《收据》一份，载明：“今收到张琼月交来城北金领公馆7-703号房租金154533元”。 位于南宁市森大酒店仍处于在建阶段，被告鑫威乐公司至今未向原告交付涉案房屋。 另查明，被告鑫威乐公司于2013年5月14日经南宁市市场监督管理局核准登记成立，公司登记法定代表人为被告凌寿沙，公司登记唯一股东亦为被告凌寿沙。 关于涉案合同的效力问题，经法院依法释明，原告在庭审中主张合同合法有效，并明确无论法院如何认定该合同效力，其均坚持原诉讼请求不作变更。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告凌寿沙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于诉争合同的性质和效力。首先，原、被告双方虽以合作建房方式约定相关权利义务，但从涉案合同约定的原告应付款项数额、房屋使用时长，被告出具的《收据》载明的款项性质以及原告主张的涉案合同性质等方面综合审查，原告向被告支付相应合同款项数额更符合市场租赁价格，而非房屋所有权买卖市场价格，且合同明确约定原告取得的是涉案房屋的使用权。另原告诉讼主张双方之间成立房屋租赁合同关系，被告亦在其出具的《收据》中明确所收到的涉案合同款项为租金，故根据上述合同约定及合同当事人双方的真实合意，本院认定原、被告双方签订的《城北金领公馆联合建设合同书》的法律性质应为房屋租赁合同。其次，根据被告鑫威乐公司与案外人南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，被告鑫威乐公司作为虎邱东森大酒店项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收 -6- 益权。被告鑫威乐公司据此与原告订立涉案合同，将其建设并取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给原告，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款关于租赁期限不得超过二十年的规定，涉案合同约定租赁期限为34年2个月，除超过20年法定租赁期限部分无效外，该涉案合同应为合法有效合同。 二、关于诉争合同的解除。本案中，在原告向被告鑫威乐公司支付合同款项后，被告鑫威乐公司至今并未依约向原告履行交付涉案房屋的合同义务，该情形符合涉案合同第九条第1款的约定解除条件，现原告诉请解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告在提起本案诉讼前未向被告鑫威乐公司发出解除合同通知，故根据《中华人民共和国民法典》第五百五十六条之规定，涉案《城北金领公馆联合建设合同书》应于2020年12月3日即被告鑫威乐公司签收本案起诉状副本及证据等应诉材料之日解除。 三、关于出资款及利息。根据《城北金领公馆联合建设合同书》第九条第1项规定，原告解除合同后，被告鑫威乐公司应退还原告全部出资款项，并支付超出期限部分的利息。故原告主张被告鑫威乐公司退还出资款154533元并支付相应利息，于法有据，本院予以支持。本院结合当事人过错程度及因违约产生的实际损失综合考量，认定被告鑫威乐公司应向原告支付利息计算为：以154533元为基数，自被告超出合同约定交房时间6个月之日即2020年5月1日起至被告实际清偿款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 四、关于被告凌寿沙应否对被告鑫威乐公司应负本案债务承担连带清偿责任的问题。本案中，原告未举证证明被告凌寿沙作为被告鑫威乐公司的唯一股东与被告鑫威乐公司存在财产混同的事实，故原告主张被告凌寿沙对被告鑫威乐公司的本案债务承担连带责任，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十六条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张琼月与被告广西鑫威乐投资有限公司签订的《城北金领公馆联合建设合同书》于2020年12月3日解除； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司退还原告张琼月出资款154533元； 三、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告张琼月支付利息（利息计算方式：以154533元为基数，自2020年5月1日起至被告广西鑫威乐投资有限公司实际清偿款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 四、驳回原告张琼月的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1726元，保全费1308元，两项共计3034元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 二〇二一年一月十五日 法官助理 曹畅 书 记 员 刘艳 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百零五条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。