北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39611号原告：周聪威，男，1972年12月5日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告：杨春梅，女，1971年3月29日出生，汉族，无业。二原告委托诉讼代理人：白丽娜，北京市证信律师事务所律师。被告：周丽君，女，1985年1月20日出生，汉族，无业，住广东省深圳市龙华区。被告：北京青桐宾馆有限公司，住所地北京市丰台区华源四里**楼。法定代表人：肖奇，执行董事。周丽君、北京青桐宾馆有限公司委托诉讼代理人：吕彦昌，北京中银律师事务所律师。被告：肖奇，男，1977年3月18日出生，汉族，北京青桐宾馆公司执行董事，住广东省深圳市龙华区。原告周聪威、杨春梅与被告周丽君、北京青桐宾馆有限公司（以下简称青桐宾馆）、肖奇租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员綦宗霞独任审理，公开开庭进行了审理。周聪威、杨春梅的委托诉讼代理人白丽娜，周丽君、青桐宾馆委托诉讼代理人吕彦昌，被告兼青桐宾馆法定代表人肖奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周聪威、杨春梅向本院提出诉讼请求：1.解除我们和北京经纬科博网络技术有限公司之间的房屋租赁合同；2.判令青桐宾馆、周丽君、肖奇支付房屋租金3957005.2元、物业管理费498909.9元；3.判令周丽君、肖奇支付迟延支付租金的违约金5379153.95元（其中2019年9月16日至2020年1月15日租金1288791.6元的违约金计算至2020年2月1日；2020年1月16日至2020年5月15日租金1334106.8元、2020年5月16日至2020年9月15日的租金1334106.8元的违约金元均计算至2020年8月14日）；4.诉讼费、保全费由青桐宾馆、周丽君、肖奇承担。事实和理由：2013年5月6日，我们与周丽君签订《房屋租赁合同》，约定租赁位于北京市丰台区华源四里甲5号楼（以下简称涉案房屋）建筑面积2617.75平方米三层房屋。周丽君租赁涉案房屋用于酒店经营，由青桐宾馆通过银行转账方式向我们支付房屋租金。租赁合同约定的租金支付方式为，每4个月一次，每次在租金到期日前5天支付，具体支付金额参见合同附件租金支付明细。租赁合同第十四条违约责任第（八）约定周丽君未按约支付租金，每逾期一天，违约方按应付金额1%支付迟延违约金。合同签订后至2018年8月前，周丽君、青桐宾馆按期支付租金，之后开始拖欠租金。青桐宾馆、周丽君辩称，因周聪威、杨春梅原因导致我们多支付了电费，因疫情影响，2020年1月至5月入住率不到30%，应按实际运营情况支付租金，要求周聪威、杨春梅减免70%租金。不同意共同支付，应由青桐宾馆支付租金和物业费。肖奇辩称，不同意解除合同。我们投入很大，愿意支付租金。2020年1月18日前的租金同意全额支付，2020年1月18日至2020年9月15日的租金同意按照30%支付，不同意给付物业费及违约金。峰谷计费未给我们解决，电费是我们很大的负担。物业费在合同中没有约定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：周聪威与杨春梅系夫妻关系。2013年5月6日，甲方周聪威、杨春梅与乙方北京经纬科博网络技术有限公司签订《北京市房屋租赁合同》约定，乙方租赁甲方涉案房屋，房屋用途酒店，租期自2013年5月16日至2028年5月15日共计15年，其中2013年5月6日至2013年8月16日为免租期。年税后净租金3630223元、押金300000元。签订合同当日支付2013年8月16日至2013年12月15日四个月租金1210076元及押金。乙方向甲方支付租金每4个月一次，每次在租金到期日提前5天支付，同时甲方应出具同等数额的收据。乙方承担水费、电费、能源费、电话费、网费、有线电视费、物业费等一切费用。上述设施未开通的，由乙方负责交费开通，甲方可协助办理。乙方承租期间，甲方提供的电力可峰谷计费，电费按北京商业用电标准缴付。甲方未按约定时间交付该房屋或者未按时返还押金，乙方未按约定支付租金或其他费用，以及乙方未按期交还房屋或有其他违约行为的，每逾期一天，违约方按应付金额1%支付延迟违约金。《合同附件租金支付明细》载明，2016年5月15日前每年租金3630223元；自2016年5月16日至2019年5月15日每年租金3811734元；自2019年5月16日至2022年5月15日每年租金4002321元。现双方当事人均认可，北京经纬科博网络技术有限公司租赁房屋后实际由青桐宾馆使用房屋并交纳租金。北京经纬科博网络技术有限公司于2016年12月28日被注销，周丽君、肖奇系股东。2018年6月13日，周丽君、青桐宾馆出具《承诺书》载明，本人于2013年5月6日承租于周聪威涉案房屋，该房屋用于开办连锁睿士主题酒店（青桐宾馆），经与周聪威友好协商本人承诺，按合同所欠2018年1月16日至2018年5月15日房屋租金共计174403元，在6月、7月、8月三个月向周聪威结清欠款共计174403元，截至到2018年12月31日保证在每个月的17日向周聪威缴纳当月的房屋租金共计317644.5元，从2019年1月份起，保证每月17号预付下一个月的租金共计317644.5元。如未能达到上述承诺，周聪威有权随时维权，主张权利。2019年12月16日，青桐宾馆向周聪威支付1000000元。2020年1月9日，周丽君、青桐宾馆出具《承诺书》约定，本人于2013年5月6日承租周聪威涉案房屋，该房屋用于开办连锁睿士主题酒店（青桐宾馆），经与周聪威友好协商本人承诺：1.本人所欠国贸物业酒店管理有限公司物业费（2015年7月1日至2018年12月31日）共计498909.9元整，与国贸物业酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案的律师费20000元及国贸物业酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案的案件受理费9719元，共计528628.9元，其中200000元整在2020年1月11日前向周聪威结清、剩余328628.9元在2020年1月31日前结清。2.按合同所欠2019年9月16日至2020年1月15日房屋租金1288792元，在2020年1月31日之前向周聪威支付651948.5元、2月28日前向周聪威支付318421.75元，3月31日之前向周聪威支付318421.75元，分三个月向周聪威结清欠款1288792元。3.从2020年1月份起，保证每个月31日之前支付当月房屋租金333526.75元。如未能达到上述承诺，周聪威有权随时维权，主张权利。上述承诺书出具后，周丽君、青桐宾馆均未按期履行。自2019年9月16日至2020年9月15日，周丽君、肖奇、青桐宾馆共欠付租金共计3957005.2元。另查，本院于2019年作出（2019）京0106民初20660号、（2019）京0106民初9068号、（2019）京0106民初9039号、（2019）京0106民初9042号民事判决书，判决周聪威、杨春梅共向国贸物业酒店管理有限公司交纳物业费498909.9元。周聪威、杨春梅已履行判决书。庭审中，周丽君、青桐宾馆、肖奇同意全额交纳2019年9月16日至2020年1月15日的租金1288792元。因新冠肺炎疫情影响，自2020年1月16日至2020年9月15日的租金仅同意按照原租金标准的30%交纳，为此提交青桐宾馆2月至5月营业报表。诉讼过程中，周聪威、杨春梅申请对周丽君、青桐宾馆存款进行保全。周丽君、青桐宾馆、肖奇坚持要求继续履行合同，称只要解除保全其可以将2019年9月16日至2020年1月15日的租金1288792元全部给付。周聪威、杨春梅同意解除保全，只要周丽君、青桐宾馆、肖奇将前述欠付租金1288792元款项给付，其不再坚持解除合同。解除保全后，周丽君、青桐宾馆、肖奇仅给付280000元（于2020年11月8日给付80000元，于2020年11月20日方给付200000元），故周聪威、杨春梅仍坚持解除合同。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周聪威、杨春梅与北京经纬科博网络技术有限公司于2013年5月6日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背相关法律法规的规定，应属合法有效。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。现北京经纬科博网络技术有限公司作为租赁合同相对方已办理注销，依法不再享有民事权利，承担民事义务。因此，周聪威、杨春梅与北京经纬科博网络技术有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》在该公司注销时终止。故对周聪威、杨春梅要求解除其与北京经纬科博网络技术有限公司之间租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。北京经纬科博网络技术有限公司虽已注销，但并未交回房屋及与周聪威、杨春梅办理交接手续，故仍会产生租金、违约金的损失，其注销后的未尽事宜应由其股东周丽君、肖奇承担。青桐宾馆虽然不是租赁合同相对方，但一直以自己名义交纳租金并出具承诺书，构成债务加入，其对欠付费用和周丽君、肖奇承担连带责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院结合北京市同期疫情防控总体要求，酒店行业的大致经营情况，参考北京市重大突发公共卫生事件相应一、二级的起止时间确定租金调整时间，酌情减免部分租金。周聪威、杨春梅主张的违约金过高，本院予以酌减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》规定，判决如下：一、周丽君、肖奇于本判决生效之日起七日内给付周聪威、杨春梅自2019年9月16日至2020年9月15日期间的房屋使用费3177000元及物业管理费498909.9元，北京青桐宾馆有限公司对上述款项承担连带责任；二、周丽君、肖奇于本判决生效之日起七日内给付周聪威、杨春梅逾期付款违约金206880元；三、驳回周聪威、杨春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80646元，由周聪威、杨春梅负担48808元，由肖奇、周丽君、北京青桐宾馆有限公司负担31838元（于本判决生效之日起七日内交纳）；保全费5000元，由肖奇、周丽君、北京青桐宾馆有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付周聪威、杨春梅）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二一年一月二十日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐