北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初7214号原告：胡永集，男，l958年4月27日出生，汉族，北京市石刻博物馆退休员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邓庆鸿，北京市华堂律师事务所律师。被告：白杰，男，l955年l2月29日出生，汉族，北京市公交总公司退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王秋霞，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲玉，北京银雷律师事务所实习律师。原告胡永集与被告白杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡永集及其委托诉讼代理人邓庆鸿，被告白杰的委托诉讼代理人王秋霞、李玲玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡永集向本院提出诉讼请求：1.被告将北京市丰台区六里桥4号楼五层3单元502号房的产权过户登记至原告名下；2.被告承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。事实和理由：被告之母何秀茹是北京市丰台区六里桥4号楼五层3单元502房屋的回迁安置公房承租人。2010年8月23日，原告与何秀茹签订了《房屋转让协议书》、《北京市公有住房承租权转让合同》，双方约定：何秀茹将丰台区六里桥4号楼3门502房转让给原告，原告支付价款后，由原告占有使用房屋，何秀茹应配合将房屋承租权过户到原告名下，在房屋承租人能取得房屋产权证的情况下，何秀茹及其亲属应配合原告将房屋产权登记到原告名下。原告支付了相应价款。被告对其母卖房一事知情。2014年2月，何秀茹将房屋承租人变更为被告，同年何秀茹去世。2018年年底，前述房屋的产权登记到了被告名下，现被告拒绝将房屋产权过户给原告。申请人特此起诉，望贵院依法支持原告诉讼请求。白杰辩称：1.被告对房屋买卖一事不知情，被告不是本案权利义务的承担主体，不应该承担责任。本案属于合同纠纷，合同具有相对性，被告不是合同一方，不应当对原告承担责任。2.被告未从何秀茹处继承任何遗产，不应该承担何秀茹的债务。被告取得房屋所有权合法有效，所有权应该得到保护，请求法院驳回原告诉求。3.合同本身应当无效，何秀茹不是房屋所有权人，买卖行为是无权处分，产权人即公房所有权人事后没有追认。无效后原告应当返还给白杰，因此，合同滋生的损失应该由原告自行承担，因为白杰没有任何过错。4.双方属于借款关系，签订了四份协议，前两份是关于房屋的，又签订了借款合同和借款合同的补充条款，双方就关系做出明确的认定，属于借款关系。借款期限自2010年9月1日至2010年12月31日，借款协议第四条明确约定，如果到期还未办理产权证，没有过户到乙方何秀茹名下，甲乙双方协商未果，甲方归还本金6l万及占用费50万，双方就产生争议如何解决已经明确约定，本案可参考此条款，关于占用费50万，原告主张过高，请求法院调整。原告居住只是借款合同的一种担保形式，并非交付房屋。另外，从时效上看，按双方约定的借款合同履行期限，原告应在2012年12月31日前主张权利，原告的起诉已经远远超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：白杰是何秀茹之子。白杰初婚生育一子白利军，后与案外人张瑞端再婚生育一子白利伟。1991年许，何秀茹一家从北京市丰台区南蜂窝水口子村39号内1号拆迁，被安置于北京市丰台区六里桥4号楼3单元302号、402号、502号房屋（以下简称302号房屋、402号房屋、502号房屋），由北京市丰台区六里桥农工商联合公司与何秀茹、白杰签订《公有住宅租赁合同》，302号房屋和502号房屋的承租人为何秀茹，402号房屋的承租人为白杰。2010年8月25日，何秀茹（甲方，转让方）与胡永集（乙方，受让方）签订《房屋转让协议书》，约定：“……二、甲方自愿将座落于丰台区六里桥白塔小区4号楼3-502号房屋有偿转让给乙方（原水口子拆迁安置房）。该房屋计租面积40.67平方米，朝向南北，产别公产，配套设施一户一表、天然气表、水表、暖气、防盗门。……四、甲方转让房屋应无家庭纠纷，其房屋主要成员承认签章，如发生纠纷，一切后果由甲方负责。如若六里桥白塔小区4号楼3门502室以后办理房屋产权证或该房屋拆迁等一切事宜，该房屋的产权人仍是乙方胡永集，甲方及其亲属不得干预，应积极给予配合，协助乙方办理产权证。该房屋自过户之日起，乙方对该房屋具有使用权和支配权，与甲方不再有任何关系。五、双方签定协议后不得违约，如甲方违约，除退清房款及费用外，并须赔偿乙方损失费人民币伍万元。如乙方违约，须赔偿甲方损失费人民币伍万元。上述赔偿及违约金的支付不影响违约方按照本协议的约定继续履行本协议。……”同日，何秀茹（甲方，转让方）与胡永集（乙方，受让方）签订《北京市公有住房承租权转让合同》，约定：“……二、甲方自愿将座落于丰台区六里桥4号楼3-502号房屋有偿转让给乙方。该房屋计租面积40.67平方米，朝向南北，产别公产，配套设施一户一表、天然气表、水表、暖气、防盗门。三、经甲乙双方协商后，房价为人民币陆拾伍万元整。付款方式为现金。双方议定《租用公房凭证》，过户合同，过户手续由双方共同办理。过户费用由乙方承担。四、乙方于2010年8月24日将定金交予甲方，计人民币壹万元整。甲方在接到定金后一周内将房屋腾清。五、甲乙双方定于2010年月日办理过户手续。当接到丰台区卢沟桥乡房管科取证后，乙方交齐全部房款，甲方将住房钥匙及其它应交有效证件交予乙方，如不能如期交钥匙，预留房屋尾款拾万元整，钥匙交给乙方后，补齐房屋尾款。……七、甲方转让房屋应无家庭纠纷，其房屋主要成员承认签章，如发生纠纷，一切后果由甲方负责，过户后，如转产权或拆迁，都于甲方无关，甲方不得干预，归乙方所有。八、双方签定协议后不得违约，如甲方违约，除退清房款及费用外，并须赔偿乙方损失费人民币总房款l0%。如乙方违约，除定金不退外，并须赔偿甲方损失费人民币总房款10%。……十、补充条款：……本合同是为房屋转让协议的补充协议。……”2010年9月1日，何秀茹（借款人，甲方）与胡永集（贷款人，乙方）签订《借款合同》，约定：“第一条：甲、乙双方于2010年9月1日在北京市丰台区签订本合同，由于甲方资金短缺，现从乙方借款人民币陆拾壹万元整，经双方当事人协商一致，特订立本合同，以资遵照履行。第二条：在借款期间内房屋六里桥4-3-502如取得产权证后，该房屋（套内面积40.67平米）作为偿还本合同所欠款项，并由甲方协助乙方办理过户手续。第三条：借款金额（当金）及借款期限借款数额：人民币（大写金额）陆拾壹万元整。借款期限：自2010年9月1日至2010年12月31日。第四条：如到期2010年12月31日，房屋六里桥4-3-502还未办理产权证，并过户到乙方名下，只要甲方不恶意反悔，将房屋变卖他人，甲乙双方将协商解决，如协商未果产生争议，甲方将归还乙方本金人民币陆拾壹万元整，以及资金占用费伍拾肆万元整，共计人民币壹佰壹拾伍万元整。第五条：过户时所产生的费用由甲乙双方协商解决，如协商未果，过户时所产生的营业税由甲方承担，乙方过户时所产生的契税等其他费用由乙方承担。第六条：经双方协商，在借款期间，乙方可以在房屋六里桥4-3-502居住。……”同日，何秀茹（甲方）与胡永集（乙方）签订《补充条款》，约定：“1.本补充条款，是在房屋六里桥4-3-502办理完产权证后，并过户到乙方名下：胡永集，生效，如借款期间不能办理产权证，本补充条款自动失效。2.房屋六里桥4-3-502在办理产权证后，价值人民币陆拾伍万元整。3.如借款期间，房六里桥4-3-502办理完产权证，并过户到乙方名下：胡永集，乙方将房屋差价肆万整，以现金方式，支付给甲方。4.房屋办理完产权证后，甲方必须协助乙方办理过户，甲方家庭成员，应对此无异议，不得进行干预。5.甲方主要家庭成员签字：乙方于2010.8.25日借给甲方人民币壹万元整，收款人签字：白利军；乙方于2010.9.1日借给甲方人民币伍拾陆万元整，收款人签字：白利军；乙方于2010.9.5日借给甲方人民币肆万元整，收款人签字：白利军；甲方共计收到乙方人民币陆拾壹万元整，收款人签字：白利军。”上述合同签订后，胡永集入住502号房屋至今，双方未能办理房屋承租权转让变更手续。2014年1月，何秀茹、白杰向卢沟桥中都投资有限公司资产办提交《房屋租赁合同承租人变更申请》，内容为：“本人何秀茹、白杰，将六里桥4号楼3单元502房，原房屋租赁合同承租人为何秀茹，现变更为白杰，将六里桥4号楼3单元402房，原房屋租赁合同承租人为白杰，现变更为张瑞端。此次房屋租赁合同承租人变更事宜，已经卢沟桥资产办公室批准变更，因本次房屋租赁合同承租人变更所发生的任何房屋纠纷法律后果，均由申请人自行承担负责，与六里桥村村民委员会、北京天创伟业投资公司、六里桥10号院物业管理办公室无责，同时原租赁合同作废。”申请人落款处有何秀茹、白杰、张瑞端、白利军、白利伟的签名和手印。2014年2月24日，北京市丰台区六里桥农工商联合公司与白杰就502号房屋签订《公有住宅租赁合同》。2014年9月26日，何秀茹去世。2018年，北京天创伟业投资公司启动六里桥4号楼不动产权登记工作。2018年5月18日，北京天创伟业投资公司（甲方）与白杰（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定根据《京国土房管方字[2001]1314号关于丰台区农转居人员购买安置住房实施方案请示的批复》等文件精神订立本合同，甲方将502号房屋出售给乙方，房屋总建筑面积61.2平方米，房屋实际价格计算按照《京国土房管方字[2001]1314号关于丰台区农转居人员购买安置住房实施方案》进行计算，房屋金额为39246.34元，公共维修基金为1425.96元。2018年8月，白杰向北京天创伟业投资公司支付502房屋的购房款39246.34元、公共维修基金1425.96元，向北京紫涵房地产咨询有限公司支付房产证办理费2000元。2018年12月5日，白杰取得502号房屋的产权证（京（2018）丰不动产权第0062179号）。庭审中，本院询问双方是否有何秀茹等人的拆迁安置协议，双方均称不掌握。本院向北京市丰台区住房和城乡建设委员会、北京市丰台区卢沟桥乡人民政府、北京天创伟业投资公司查询涉案拆迁档案，均未能查询到相关信息。另查，白杰称其父在水口子村拆迁之前已去世；其与张瑞端、白利伟对何秀茹、白利军与胡永集之间签订的合同不知情，以为胡永集是向何秀茹租赁502房屋；在白杰委托诉讼代理人庭后提交的代理意见中，认为四份合同中何秀茹的签名是否真实无法查明，但未提出鉴定申请和相反证据。再查，在2001年12月27日下发的《京国土房管方字[2001]1314号关于丰台区农转居人员购买安置住房实施方案请示的批复》中，同意丰台区按照实施方案先行试点，向农转居人员出售安置住房。本院认为，本案有如下争议焦点：一是胡永集的起诉是否超过诉讼时效；二是如何认定何秀茹与胡永集签订的四份合同的效力；三是如何认定何秀茹申请变更房屋承租人这一民事法律行为的效力；四是白杰是否有协助胡永集过户房屋的义务。关于胡永集的起诉是否超过诉讼时效，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。白杰主张按何秀茹和胡永集约定的借款合同履行期限，胡永集应在2012年12月31日前主张权利，胡永集的起诉超过诉讼时效，但根据何秀茹和胡永集签订的《房屋转让协议书》第四条，双方未明确约定过户期限，且从该条款的表述来看，过户的前提是502号房屋办理房屋产权证，而502号房屋于2018年12月5日办理房产证，此时，该房屋方具备合同约定的过户条件，故胡永集于2019年1月25日起诉要求过户房屋未超过诉讼时效。关于何秀茹与胡永集签订的四份合同的效力，首先，白杰对何秀茹在合同中签名的真实性提出异议，但未申请鉴定或提出相反证据，且胡永集自合同签订后便入住502号房屋，至何秀茹去世已有四年，何秀茹未就此提出异议，应推定何秀茹认可与胡永集之间达成协议，故对于白杰对合同真实性提出的异议，本院不予采纳。其次，白杰主张502号房屋来源于原宅基地拆迁，原宅基地拆迁时家庭人口有何秀茹、白杰、张瑞端、白利军、白利伟，故拆迁安置的502号房屋为家庭共有财产。然而，拆迁安置房屋的权利人应根据拆迁协议或拆迁政策确定，在本案中，双方均未向本院提交涉案拆迁协议或相关拆迁政策，本院向有关单位调查，亦未能查询到拆迁档案。从安置情况来看，302号房屋和502号房屋均登记在何秀茹名下，402号房屋登记在白杰名下，若该拆迁协议中尚有其他权利人，无法解释为何三套房屋仅登记在二人名下。根据谁主张谁举证的证据规则，白杰未就自己的主张提交证据予以证明，亦未就承租人登记情况作出合理解释，故本院对502号房屋属于家庭共有财产的主张不予采纳。再次，白杰主张何秀茹作为承租人与胡永集签订房屋转让协议，未经产权人同意，属无权处分，合同无效。从502号房屋的性质来看，该房屋属于农转居拆迁安置房屋，虽然在该房屋办理个人产权证前，何秀茹仅以承租人的身份占有该房屋，但根据《京国土房管方字[2001]1314号关于丰台区农转居人员购买安置住房实施方案请示的批复》，丰台区于2001年12月已制定农转居人员购买安置住房实施方案，并获得批准，无论是安置住房的产权人，或是何秀茹、胡永集，对于日后由承租人购买安置住房并获得房屋产权均有合理预期。而事实上，北京天创伟业投资公司于2018年与承租人就六里桥4号楼安置住房项目签订房屋买卖合同的政策依据确为《京国土房管方字[2001]1314号关于丰台区农转居人员购买安置住房实施方案请示的批复》。加之何秀茹与胡永集签订的四份合同未违反法律法规的强制性规定，双方在签订合同时均了解该房屋暂时未取得产权证的现状，并约定待该房屋办理产权证时过户，故不能因何秀茹与胡永集签订合同时尚未取得502号房屋的所有权而认定合同无效。综上，本院认定何秀茹与胡永集签订的四份合同均为有效合同。关于如何认定何秀茹申请变更房屋承租人这一民事法律行为的效力，根据合同法的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。何秀茹在与胡永集签订502号房屋的转让协议后，未经胡永集同意，而申请将502号房屋的承租人变更为白杰，违背了诚实信用原则。何秀茹申请将502号房屋的承租人变更为白杰，实质是将502号房屋的承租权无偿赠与给白杰，该赠与行为严重妨碍了胡永集债权的实现，损害了胡永集的利益，违背了诚信原则，应认定何秀茹存在恶意。白杰系何秀茹之子，且一直在402号房屋居住，从何秀茹签订房屋转让协议到变更承租人长达四年时间，白杰称其对此并不知情，不符合常理，不能排除白杰接受赠与系为了帮助何秀茹逃避债务的可能性，故本院认定何秀茹申请将502号房屋承租人变更为白杰的赠与行为无效。关于白杰是否有协助胡永集过户房屋的义务，因何秀茹的赠与行为无效，故502号房屋应认定为何秀茹的遗产，白杰是何秀茹的继承人，应认定白杰取得该房屋系基于继承。根据继承法的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。因何秀茹与胡永集签订的《房屋转让协议书》第四条约定，在502号房屋以后办理房屋产权证时，何秀茹及其亲属应积极配合协助胡永集办理产权证，故白杰作为何秀茹的继承人应当按照该协议约定将502号房屋过户至胡永集名下。白杰辩称根据《借款合同》第四条的约定，502号房屋的过户期限是2010年12月31日，现胡永集仅能主张返还购房款和资金占用费，无权主张过户。但根据该条约定，若502号房屋在2010年12月31日前未能办理产权证并过户，只要甲方未恶意反悔，将房屋变卖他人，甲乙双方将协商解决，如协商未果，则甲方归还本金及资金占用费。白杰并未举证证明何秀茹在2010年12月31日之后就该房屋转让事宜与胡永集进行协商且双方协商未果，何秀茹亦未将该房屋变卖他人，故现有情况并不符合该条款约定的适用条件，对白杰的辩称意见，本院不予采纳。综上，胡永集要求白杰协助将502号房屋的产权登记至其名下，本院予以支持。白杰因办理502号房屋房产证支付了购房款、房屋公共维修基金和产权证办理费共计42672.3元，根据何秀茹和胡永集签订的《借款合同》第五条约定，若协商未果，过户时产生的营业税由甲方承担，乙方过户时产生的契税等其他费用由乙方承担，故胡永集在要求白杰办理过户的同时，应当向白杰支付该笔费用。502号房屋价款为65万元，胡永集仅支付61万元，剩余尾款4万元未支付。虽然双方在《补充条款》第三条约定在借款期间502号房屋办理完产权证并过户到胡永集名下后，胡永集再支付房屋差价4万元，但该房屋未能在借款期间办理过户，不满足适用条件。双方未就其它情况下胡永集何时支付尾款进行约定，考虑到何秀茹自合同签订后即向胡永集交付了房屋，履行了合同主要义务，结合一般房屋交易习惯，本院确定胡永集在房屋过户的同时亦应当向何秀茹的继承人白杰支付房屋尾款。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、白杰于本判决生效之日起三十日内协助胡永集办理北京市丰台区六里桥4号楼5层3单元502号房屋过户登记手续；二、胡永集于本判决生效之日起三十日内向白杰支付购房款、房屋公共维修基金和产权证办理费共计42672.3元；三、胡永集于本判决生效之日起三十日内向白杰支付购房尾款40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由胡永集负担5150元（已交纳），由白杰负担5150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨薇人民陪审员  刘英人民陪审员  石磊二〇二〇年一月十九日法官 助理  张瑶朱黎书记员张萍