河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初13247号原告：张丙亮，男，1975年9月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：郭世杰，河南致建律师事务所律师。委托代理人：宋苏航，河南致建律师事务所律师。被告：河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会，住所地河南省郑州市郑东新区博学路与姚桥路交叉口东北角磨李社区院内。负责人：李延松。委托代理人：李春雨，河南豫龙律师事务所律师。原告张丙亮与被告河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭世杰、宋苏航，被告委托代理人李春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还原告租金9011230.32元及利息（利息以9011230.32元为基数，自2018年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），利息暂计至2020年7月13日为585729.97元；3、被告返还原告保证金200000元及利息（利息以200000元为基数，自2018年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），暂计至2020年7月13日为6500元；4、被告返还原告多收取的房屋招租保证金535619.2元及利息（利息以535619.2元为基数，自2018年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），利息暂计至2020年7月13日为34815元；5、被告赔偿原告违约损失2600000元；6、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月22日，被告向外发布磨李社区集资楼商业部分招标公示，内容为磨李社区集资楼1、2、3号楼商业部分为第一标段，面积为21374.67平米，5号商业部分为第二标段，面积为7256.21平米，以每月每平米38元的价格，对外公开招标。2018年5月28日，案外人孔某代原告向被告下辖的龙子湖办事处磨李社区集资楼筹备组缴纳集资楼商业部分招租保证金1306万元，该筹备组向案外人孔某出具收据。2018年5月29日，原告在房屋租赁招投标活动中中标，中标为第一标段，即1、2、3号楼。同日，被告向原告出具中标确认书。2018年6月4日，龙子湖办事处磨李社区集资楼筹备组将原告未中标的第二标段即5号楼商业部分的招租保证金3313150.48元退回案外人孔某的银行账户中，剩余9746849.52元作为原告中标的第一标段即1、2、3号楼商业部分的2019年一年的租金。2018年8月24日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定：被告向原告出租的房屋位于郑州市××、××西，乙方承租的房屋属于磨李社区集资楼商业部分招标公示中的第1标段，房屋的建筑面积共19761.47平方米，中标价为38元/平方/月。房屋租赁期限为十八年，自2018年9月1日起至2036年8月31日止（含6个月的装修期限，装修期内不收租金），每年租金为9011230.32元。第一年租金从招标保证金中扣除后等于2019年的房租。被告签订租赁合同后，缴纳20万元的保证金。被告为原告接通水电、安装电梯等内容。被告发布的招标公示第一标段即1、2、3号楼商业部分的面积为21374.67平方米，被告也是按照21374.67平方米，以每月每平米38元的价格向原告收取2019年的租金，即9746849.52元。而原被告签订的房屋租赁合同中，每年租金为9011230.32元，保证金为20万元。房屋面积从21374.67平方米减少为19761.47平方米，被告多收取的房屋租金即535619.2元并未退还给原告。原告承租后，经被告同意，将涉案房屋分别转租给案外人周录聚、朱建峰、罗照明等3人。被告一直未能提供涉案房屋的水电正常使用，原告多次找被告沟通水电事宜，长达一年之久，未果。后案外人周录聚、朱建峰、罗照明等3人因无法正常使用涉案房屋，将原告诉至法院。经法院主持调解，原告赔偿3人共计570万元，给原告造成260万元的直接损失。截至起诉之日，涉案房屋仍无水无电。被告长期不能提供涉案房屋的水电正常使用，违反了双方房屋租赁合同的约定，被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，原告诉请没有事实根据，原、被告双方签订涉案房屋租赁合同后，被告就将涉案房屋交付原告使用，原告诉请的解除合同不符合房屋租赁合同约定的合同解除条件，另原告要求返还租金没有依据，根据合同约定，租金是9011230.32元，租赁期间是2018年9月1日至2036年8月31日，中间包含6个月的装修免租期，即自2019年3月1日起开始正式计算租金，根据租金的支付方式，租金应当先支付后用房，即每年3月1日支付下一年租金，因此被告不应当退还第一年的租金，另至2020年3月1日，原告应当支付下一年的租金，但至今未付，截止庭审已经六个月多，原告诉请退还保证金没有事实根据，原告在诉状中已经自认已将涉案房屋转租给案外人，根据原被告双方签订的房屋租赁合同第4、6条的约定，原告转租的需经被告书面同意，并将新的承租人在被告处备案，但被告截止收到法院传票及原告诉状时才知道涉案房屋已经被原告违约转租，因此，保证金不应退还，且被告将保留追究原告违约转租相应的违约责任，原告诉请返还多收取的房租的招租保证金也没有事实根据，截止庭审之日，原告逾期缴纳房租已经六个多月，被告有权将第一次缴纳的多余的租金冲抵下一年租金，且根据合同约定有权收取逾期支付房租的违约金，因此原告的该诉请不应予以支持；原告诉请要求赔偿违约损失260万元，该所谓的损失是原告与案外人因转租合同而发生的纠纷，与本案无关，且该数额是调解书确认的数额，系原告与案外人自愿确认的数额，没有合理性，根据合同约定，不存在被告向原告支付该违约损失的情形，且被告不存在违约。综上，请求法院查清事实后驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年5月22日，被告发出磨李社区集资楼商业部分招标公示，载明：公告时间自2018年5月22日至5月28日下午5点截止。投标时间：2018年5月29日上午九点，在磨李社区居委会二楼会议室，以明标的形式进行公开投标。招标分两个标段，1、2、3号楼为一标段，5号楼为二标段。投标者必须在2018年5月28日下午5点前，将报名保证金交到姚桥农村信用社账户。以底价每月每平方38元乘招标标段的总面积一年的房租为报名保证金，中标后不退，作为租金计算。中标后五日内，把实际中标的款项交齐签订合同，过期不交齐者视为作废。合同租赁期限为十八年，含装修期六个月，装修期不收租金。1、2、3号楼商业部分地上3层地下2层为一个标段，面积为21374.67平米；5号楼商业部分地上3层地下1层为一个标段，面积为7256.21平米，总面积为28630.88平米。2018年5月28日，被告向原告出具收据一份，载明：兹收到磨李社区第二居民组孔某集资楼商业部分招租保证金1306万元（其中预交1、2、3号楼商业部分2019年一年的租金9746849.54元）。2018年5月29日，原告签订中标确认书，载明：原告于2018年5月29日在磨李社区居委会二楼会议室房屋租赁招投标活动中中标。中标为第一标段，中标价格为每月每平方米租金38元。2018年6月4日，被告向孔某退还3313150.48元。2018年8月24日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方向乙方出租的房屋位于郑州市××、××西，乙方承租的房屋属于磨李社区集资楼商业部分招标公示中的第1标段，房屋的建筑面积共19761.47平方米，中标价为38元/平方/月。房屋租赁期限为十八年，自2018年9月1日起至2036年8月31日止（含6个月的装修期限，装修期内不收租金）。每年租金为9011230.32元。先交租金后用房。乙方必须于每年3月1日前将下年租金足额缴纳至甲方账户，第一年租金是从招标保证金中扣除后等于2019年的房租，2019年3月1日交2020年的房租，2020年3月1日交2021年的房租，以后以此类推，每年缴纳一年的租金。租赁期内，租金三年递增一次，三年租金的3%。乙方签订租赁合同后，缴纳20万元的保证金。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用。乙方无权将房屋转租他人。乙方需转租的，须经甲方书面同意并将新承租人在甲方备案。甲方为乙方接通水电，安装电梯。根据原告提交的照片显示，涉案房屋未通水通电。庭审中，原告称涉案房屋仅签订了合同，没有实际交付，在租赁期间没有使用过房屋，没有缴纳过电费。被告称1、2、3号楼没有用电，未产生过电费。证人孔某出庭作证称原告委托证人向某上交了1、2、3号楼、5号楼两个标段的房屋租金共计1306万元，后原告中了1、2、3号楼一标段，退了证人三百多万元，涉案房屋现没水没电，处于烂尾状态。以上事实有原告提交的磨李社区集资楼商业部分招标公示、收据、中标确认书、进账单、房屋租赁合同、证人证言及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。原告中标涉案房屋并按照约定缴纳了保证金及房屋租金，被告应当按照约定交付涉案房屋。根据原告提交的照片及证人证言，可以确认涉案房屋商业部分未接通水电、安装电梯，不符合房屋租赁合同的约定，被告的行为致使原告合同目的无法实现，故原告有权请求解除双方签订的房屋租赁合同，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告通过案外人孔某向被告转款共计1306万元，被告于2018年6月4日向孔某退还3313150.48元，剩余9746849.52元，故对原告要求被告返还其已交纳的租金9011230.32元、保证金200000元、多收取的房屋招租保证金535619.2元，共计9746849.52元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的各项利息，合同中并未明确约定，但被告逾期交付房屋的违约行为，导致原告资金占用利息损失，故原告有权主张以9746849.52元为基数，按照立案时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%的标准计算自2018年5月29日起至被告实际清偿之日止的利息，其中暂计算至2020年7月13日为798827.75元（9746849.52×3.85%÷365×777），原告主张的627044.97元在其应受偿范围内，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿其违约损失2600000元的诉讼请求，因原、被告签订的租赁合同明确约定，原告无权转租，原告转租的，须经被告书面同意并将新承租人在被告处备案，原告并未举证证明其转租行为已告知被告并经被告同意，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张丙亮与被告河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会于2018年8月24日签订的房屋租赁合同；二、被告河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会于本判决生效后十日内返还原告张丙亮租金9011230.32元、保证金200000元、多收取的房屋招租保证金535619.2元，以上共计9746849.52元；三、被告河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会于本判决生效后十日内向原告张丙亮支付利息627044.97元及自2020年7月14日起至债务实际清偿之日止的后续利息（以9746849.52元为基数，按照年利率3.85%的标准计算）；四、驳回原告张丙亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99643元，减半收取49821.5元，由原告张丙亮负担12392.5元，由被告河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会负担37429元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十月二十九日书记员  张 敬