河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21449号原告赵彩红，女，1991年10月18日出生，汉族，住河南省偃师市。委托代理人卞亚辉，上海段(郑州)律师事务所律师。委托代理人李峰宇，上海段(郑州)律师事务所实习律师。被告孙艳杰，男，1981年5月10日出生，汉族，住郑州高新技术产业开发区。委托代理人张红霞，河南银基律师事务所律师。委托代理人李岩，河南银基律师事务所。被告付利红，女，1983年7月30日出生，汉族，住郑州高新技术产业开发区。被告孙存良，男，1949年4月11日出生，汉族，住郑州高新技术产业开发区。被告秦玉卓，女，1951年3月19日出生，汉族，住郑州高新技术产业开发区。第三人张涤，女，1968年6月28日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托代理人王喜奎，男，1965年3月16日出生，住长春市朝阳区，系第三人配偶。原告赵彩红诉被告孙艳杰、付利红、孙存良、秦玉卓，第三人张涤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵彩红及其委托代理人卞亚辉、李峰宇，被告孙艳杰委托代理人张红霞,第三人张涤委托代理人王喜奎到庭参加诉讼。被告付利红、孙存良、秦玉卓经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月13日，经合法有效程序，牛砦村全面实施村庄改造。经郑州高新区管委会备案，牛砦村实施改造拆迁补偿安置工作，所有安置房屋均可办理房屋所有权证。2013年10月10日，原告与案外人孙英奇签订《房屋买卖协议书》，约定孙英奇将郑州市高新技术产业开发区沟赵乡孙楼村未建成80平米出卖给原告，房款为288000元。后原告将购房款足额支付案外人孙英奇。现房屋具体坐落郑州市××新区牛寨安置房北院5号楼1单元2204。同日，第三人与四被告签订《房屋买卖协议书》，约定被告将其郑州市高新基础开发区未建成86平米出卖给第三人，房款309600元，第三人足额支付购房款。现房屋坐落郑州高新区牛砦社区南院10号楼2单元2××2号（以下简称涉案房屋）。2018年2月10日，牛砦社区安置房已完成分房。原告与第三人就其购买的安置房进行了互换。2018年3月，被告孙艳杰、付利红将涉案房屋的钥匙交付给元告，2018年4月，原告开始装修，2019年底居住至今，期间的物业费、电费、暖气费等均由原告缴纳。2019年，案涉房屋具体办理房屋备案登记条件，被告以房屋售价过低要求另补差价为由，拒绝将案涉房屋配合原告办理网签，致使原告对案涉房屋无法实现网签备案。为保护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、确认原告对位于郑州市××新区牛砦社区南院10号楼2单元2××2号房屋具有居住、使用的权利；2、被告继续履行其与第三人签订的《房屋买卖协议书》，协助原告办理郑州市××新区牛砦社区南院10号楼2单元2××2号房屋产权登记过户手续；3、案件受理费由被告承担。被告孙艳杰辩称，一、原告并非本案适格诉讼主体，因被告是与第三人签订案涉房屋买卖协议，原告对案涉房屋无主张任何权利的权力。二、被告所得总房款为218200元，并非309000元。三、涉案房屋无法给原告办理网签，因原告并非涉案房屋具体买受人；根据涉案房屋政府政策，只针对牛砦村本村村民办理，其他非本村村民暂不予办理；根据国家对拆迁安置房的相关政策，拆迁安置房需5年后才可上市交易，但案涉房屋并未达到上述年限。请法院驳回原告的诉讼请求。被告付利红、孙存良、秦玉卓未到庭未答辩。第三人述称，案涉房屋由村民介绍给第三人及原告。因当时房子还没盖好，预估了面积大小，孙英奇报的面积小一些，被告大一些，第三人要面积大的，原告要面积小的，因此张涤和被告签订合同，原告和孙英奇签订合同。合同签订后，当场全额分别支付对方房款。后，整个房子都建设完毕，房子面积已确定，交付房屋钥匙，孙英奇90平米，被告房子小一些，因此，第三人实际使用了孙英奇的房子，原告使用了被告的房子。被告将钥匙交给原告，孙英奇钥匙交给了张涤。房屋装修后，被告称如果网签好、办理过户手续，要提高房屋价款，否则不给过户。第三人与孙英奇之间的交接至今没有任何问题，孙英奇准备办理网签。经审理查明：2013年10月10日，孙英奇（甲方）与原告（乙方）签订房屋买卖协议书，双方约定乙方购买甲方拥有的坐落于郑州市高新技术开发区沟赵乡孙楼村44号小区未建楼房（80平方米），上述房地产及附属建筑物总价款为216000元。房屋的价款乙方于2013年10月10日向甲方支付定金72000元，乙方于2013年10月10日一次性付清房款288000元。经甲乙方双同意，甲方于三年后，楼房建成后，将该楼房购房合同及楼房一并交给乙方所有。甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。甲方保证在该楼入户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能入户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。第十条附加条款：第三套房子归乙方所有。情况说明载明，郑州高新区牛寨村八组拆迁，政策时每位村民政府补偿70平米住宅用房（免费）加20平米营业用房（免费）另外每人可以购买20平米住宅用房（每平方米2700元），村民孙英奇放弃购买每人20平米住宅用房，经协商赵彩红购买孙英奇放弃80平方米住宅用房。现80平方米房款已在甲方拆迁补偿款中扣除，约定合同时，乙方付清房款合计288000元。新房简称约在三年后，会分为几期交工，现约定好是第三套，属于乙方。具体房屋所建位置未定，属政府具体安排。2015年9月7日，孙英奇向原告出具收到条，载明今收到原告现金288000元。2013年10月10日，被告孙艳杰、付利红（甲方）与第三人（乙方）签订房屋买卖协议书，双方约定乙方购买甲方拥有的坐落于郑州市高新技术开发区未建楼房（86平方米），上述房地产及附属建筑物总价款为232200元。房屋的价款乙方于2013年10月10日向甲方支付定金77400元，乙方于2013年10月10日一次性付清房款309600元。经甲乙方双同意，甲方于三年后，楼房建成后，将该楼房购房合同及楼房一并交给乙方所有。甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。甲方保证在该楼入户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能入户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。第十条附加条款：另附情况说明，被告秦玉卓、孙存良签字确认。情况说明载明，郑州高新区牛寨村组拆迁，政策时每位村民政府补偿70平米住宅用房（免费）加20平米营业用房（免费）另外每人可以购买20平米住宅用房（每平方米2700元），村民孙艳杰放弃购买每人20平米住宅用房，经协商张涤购买孙艳杰放弃86平方米住宅用房。现86平方米房款已在甲方拆迁补偿款中扣除，约定合同时，乙方付清房款合计309600元。新房简称约在三年后，会分为几期交工，现约定好是第四套，属于乙方。具体房屋所建位置未定，属政府具体安排。2015年9月7日，被告付利红向第三人出具收到条，载明今收到第三人现金309600元。2020年7月10日，第三人（甲方）与原告（乙方）签订房屋产权置换协议书，约定鉴于甲乙双方作为郑州市××新区牛砦社区安置房购买人，对对方所购买的房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，经双方自愿、平等协商，愿意对所购房屋产权进行置换，达成如下协议：一、2013年10月10日，甲方与孙艳杰、付利红签订房屋买卖协议书，购房款309600元，甲方已交付，房屋坐落于郑州市××新区牛砦社区南院10号楼2单元2××2号；2013年10月10日，乙方与孙英奇签订房屋买卖协议书，购房款288000元，乙方已交付，房屋坐落于郑州市××新区牛砦社区北院5号楼1单元2204号。二、甲乙双方一致确认，2018年2月，甲乙双方自愿将上述各自的房屋置换给对方，有关房屋的差价已经结算并履行完毕，因置换房屋产生的税费，由双方自行承担。三、甲乙双方互有协助对方与房屋出卖人交涉办理房屋交付、居住、使用以及办理房屋产权登记的义务。收据显示：2020年7月4日，牛砦村物业收到10-2-2902,赵彩红，电费300元；2020年10月24日，牛砦村物业收到10-2-2902,75㎡，暖气费1539.02元；2020年12月26日，牛砦村物业收到10-2-2902,75㎡赵银林，物业费1350元。以上案件事实由房屋买卖协议书、情况说明、收到条、房屋产权置换协议书、收据及庭审笔录予以证明。本院认为，原告与孙英奇之间签订的房屋买卖协议、第三人与被告孙艳杰、付利红之间签订的房屋买卖协议及原告与第三人签订的房屋产权置换协议书系各方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告称合同相对方为第三人，原告无权向被告主张权利，本院认为，本案各方购房前、房屋未建成时已商议好由第三人购买房屋面积大的房屋，原告购买房屋面积小的房屋；实际交付房屋时，因孙英奇分得房屋面积大，被告分得房屋面积小，故原告与第三人签订房屋置换协议。根据房屋买卖协议，被告已得到足额购房款，案涉房屋置换协议的签订未侵害被告权益，故被告该项主张，本院不予采纳。经原告与第三人协商，双方置换对方所购安置房进行居住、使用，案涉房屋实际由原告缴纳物业费、电费、暖气费，故对原告诉请享有郑州市牛砦社区南院10号楼2单元2××2号房屋居住和使用的权利，本院予以支持。被告应继续履行其与第三人签订的《房屋买卖协议书》，在房屋具备相关条件时，被告应配合原告办理相关手续。原告诉请被告协助办理案涉房屋产权登记过户手续，首先，案涉房屋系安置房，需先办理网签手续；其次，办理产权过户，前提系涉案房屋已经取得不动产权属证书，鉴于涉案房屋目前未办理不动产权证书，目前房屋过户条件尚不具备，故对原告的上述诉求，本院暂不予支持。待具备相应过户条件后，被告应积极协助配合，原告亦可另行主张权利。被告称将部分房款14000元退还张涤,根据其提交的微信转账记录,无法认定该笔转款的性质为何,故对被告该主张,不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵彩红享有位于郑州市牛砦社区南院10号楼2单元2××2号房屋的居住权和使用权；二、被告孙艳杰、付利红、孙存良、秦玉卓继续履行与第三人张涤于2013年10月10日签订的《房屋买卖协议书》；三、驳回原告赵彩红的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告赵彩红负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李文涛二〇二一年一月二十九日书记员  董 越