广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初2093号原告：杨彩云，女，1987年1月8日出生，汉族，住浙江省苍南县××××××××××，公民身份号码330××××××××××××86X。委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶赵航，广东创誉律师事务所实习律师。被告：梁丽红，女，1975年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××，公民身份号码360××××××××××××02X。委托诉讼代理人：蓝云，广西欣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文菲，广西欣和律师事务所实习律师。原告杨彩云与被告梁丽红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序于2021年3月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人卢大为、被告委托诉讼代理人蓝云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将其名下的位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××交付予原告并办理过户手续；2.被告按1880元/日标准从2020年11月10日开始向原告支付违约金至被告将前述房屋交付原告并办理好过户手续之日止；3.被告向原告支付律师费损失23000元；4.被告向原告支付保函费1880元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告配偶林伟国与被告经佛山市广源房地产中介有限公司居间撮合，于2020年6月24日签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告将其名下位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××作价1888000元出售给原告，合同对于付款方式、过户时间等问题做出了明确约定，原告按照合同约定向被告支付了定金100000元及首期款380000元。原告在按揭银行同意发放贷款后，多次联系被告要求办理过户手续，但被告因房屋价格较签约时已有明显升值，以种种理由拒不配合办理过户手续，要求原告额外支付费用。原告经过多种途径与其沟通无果，无奈之下，只得诉诸法院，望法院查明事实，判如所请。被告辩称，一、原告事先违约，应当承当违约责任，其要求被告支付违约金无事实及法律依据。被告与原告于2020年6月24日签订《房地产买卖合同》以及《补充协议》，约定被告将涉案卖给原告杨彩云及其丈夫林伟国，成交价款为1888000元。合同约定第三条第2款第（2）项的约定：买方在签订本合同后20个工作日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料。合同签订后，被告亦按时向银行申请提前还贷并完成涂销抵押登记手续，原告却未按照合同约定期限办理按揭贷款申请。即使被告再三催促并要求原告与其丈夫支付逾期违约金，其仍不以为然，优柔寡断，反反复复，反而还多次在微信中提到要被告退款解约，导致交易一拖再拖。直到2020年底，原告才提出说银行已同意贷款要被告一同去办理网签，由于原告方逾期办理贷款手续已然违约，被告自然有权要求其按合同约定支付相应的违约金。据此，系原告未按合同约定履行义务，构成违约，其无权要求被告支付违约金。二、原告要求被告交付涉案房屋并办理过户手续，缺乏事实和法律依据。根据前述，原告已然构成违约，被告只能按合同约定行使合同解除权，致函原告声明于2020年11月14日解除双方所签订的《房地产买卖合同》。解除依据的是《合同法》的规定及双方签订的《房地产买卖合同》第三条第2款第（2）项、第十条第2款的约定，买方逾期超过7天未履行合同事宜，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任（即支付等额于总楼价的百分之十的违约金）。据此，被告作为守约方已向违约方原告发出解除合同的通知书，通知在到达原告时，双方签订的合同已经解除，原告无权要求被告交付房屋及办理过户手续。三、原告诉请的本案各项诉讼费用应由原告自行承担。根据涉案合同第十三条的约定：“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。”综上几点，本案中原告未按合同约定履行合同，系其自身违约在先，应当由其承担本案的各项诉讼费用。综上所述，原告诉讼请求无事实根据及法律依据，恳请法院查明事实，依法予以驳回。另外，1.双方在买卖过程中，原告夫妇存在另外的违约行为，逾期支付购房款，体现在存量房买卖合同第二、三条约定，原告夫妇应在2020年10月30日前付款总额为568000元，目前为止原告夫妇仅支付48万元，根据合同约定，被告可解除双方买卖合同关系。2.原告与被告签订的三方合同第九条约定存量房买卖合同与房屋买卖合同内容不一致的，以中介提供的三方合同为准，被告认为除了存量房买卖合同的第二、三条，对三方合同进行修改，其他内容应当以三方合同内容为准。3.被告在发出解除合同通知书后，于2020年12月4日申请贷款，12月8日银行同意贷款并办理相关手续，因被告在决定卖房屋时，已负债累累，由于原告征信不良等因素一直拖延，导致双方所签订的合同存在违约，被告为了应急进行贷款还贷。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.梁丽红的证据6为微信聊天记录有手机原本核对，本院对其真实性予以确认；2.梁丽红的证据7银行转账凭证为原件，本院对其真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2020年6月24日，梁丽红（卖方）、林伟国（买方）与案外人佛山市广源兴房地产中介有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：买方以总价1888000元向卖方购买佛山市南海区×××××××××××××××××××××；（第三条）签订本合同时支付10万元作为定金，买方应在签订本合同20个工作日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料，卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料，办理按揭所需费用由买方承担；房产有抵押，赎契款由买方承担，买方应在卖方收到银行提前还贷通知7天内将（不含定金）380000元支付至卖方还款账户，一经支付抵作部分首期款；其余首期款（不含定金）288000元于买卖双方到房管部门办理交易过户手续并取得递件受理回执时支付。提前还款所产生一切手续费用由卖方支付。卖方应在签订本合同20日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款45天内完成涂销抵押登记及归档等手续。买卖双方应在物业涂销抵押且买方取得同贷书之日起10天内共同到房管部门办理交易过户手续。剩余楼款1120000元于过户完成并办妥他项权利证后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行账号作为楼价余款；（第九条）本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《存量房买卖合同》（网签合同）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。（第十条）因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭、过户等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过七天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过七天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（卖方双倍返还定金给买方或卖方没收买方定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还。……（4）合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。等等。同日，梁丽红（甲方）与林伟国（乙方）签订《补充协议》，约定该房屋交易地址为：佛山市南海区×××××××××××××××××××××屋购房总价为1888000元。甲乙双方自行协商一致同意甲方在2023年6月15日前将户口从上述房屋迁出如逾期未能迁出的，甲方同意赔偿乙方188000元。同日，梁丽红出具收款收据确认收到林伟国购房定金100000元。2020年7月26日，梁丽红（卖方）与杨彩云（买方）签订《广东省佛山市存量房买卖合同》（以下简称《存量房买卖合同》），约定涉案房屋按整套出售并计价，总金额1888000元。（第三条）签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款：首期款，乙方应于2020年10月30日前向甲方支付房款468000元。剩余房款，除前述房款外，剩余房款1320000元由乙方于2020年10月30日前自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。（第四条）甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。（第五条）甲乙双方应当于2020年10月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。（第十条）甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，按甲方向乙方双倍返还定金的方式承担违约责任；乙方不按本合同约定买入该房地产的，按乙方已付定金由甲方没收的方式承担违约责任。（第二十一条）三方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。等等。2020年7月27日，梁丽红出具收款收据确认收到杨彩云购房部分首期楼款380000元。2020年8月20日，涉案房屋办理不动产抵押注销登记。2020年11月10日，按揭公司工作人员在“中信山语湖22栋2804办理手续群”告知杨彩云申请的贷款已审批通过，金额为1320000元。2020年11月5日，杨彩云、林伟国委托广东秦仪律师事务所向梁丽红发出《律师函》，告知梁丽红应于2020年11月18日前配合办理房屋过户手续和贷款事宜，等等。2020年11月12日，梁丽红委托广西欣和律师事务所向杨彩云、林伟国发出《律师函》，告知于2020年11月14日解除与杨彩云、林伟国的房地产买卖合同关系，要求杨彩云、林伟国支付违约金188800元。2020年12月8日，涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为珠海华润银行股份有限公司佛山分公司，最高债权数额为120万，债务履行期限至2040年12月4日。2021年1月6日，梁丽红提起（2021）粤0605民初162号案诉讼，请求确认《房地产买卖合同》以及《补充协议》《存量房买卖合同》已于2020年11月14日解除，杨彩云、林伟国支付违约金188800元。2021年1月22日，杨彩云提起本案诉讼。诉讼中，梁丽红陈述，办理按揭贷款时间应以《房地产买卖合同》为准，该时间较为明确，购房款支付应以《存量房买卖合同》第二、三条为准，双方按照该条款进行交易，其他内容以《房地产买卖合同》为准。杨彩云、林伟国陈述，根据二手房买卖惯例，一般约定以三方签订的《房地产买卖合同》为准，对于办理按揭时间应以《存量房买卖合同》。另查明，杨彩云与林伟国于2007年2月25日办理结婚登记。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。梁丽红与杨彩云、林伟国产生的纠纷是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。《房地产买卖合同》及《存量房买卖合同》系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。梁丽红与林伟国于2020年6月24日签订的《房地产买卖合同》约定“买方应在签订本合同20个工作日内办理按揭贷款申请”，但在2020年7月26日，梁丽红与杨彩云又签订《存量房买卖合同》约定“剩余房款1320000元由乙方于2020年10月30日前自行申请办理银行按揭手续”，买卖双方变更了购买人及交易时间。对于两份合同不一致的地方，梁丽红认为办理按揭贷款时间应以《房地产买卖合同》为准，购房款支付应以《存量房买卖合同》第二、三条为准，杨彩云、林伟国则认为，根据二手房买卖惯例一般约定以三方签订的《房地产买卖合同》为准，办理按揭时间应以《存量房买卖合同》为准。本院认为，两份合同均有条文明确不一致或不相符的以本合同为准，该约定存在矛盾。《存量房买卖合同》既约定“剩余房款1320000元由乙方于2020年10月30日前自行申请办理银行按揭手续”，又约定“甲乙双方应当于2020年10月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记”，合同条款亦存在争议。杨彩云于2020年11月10日取得同贷书，晚于《存量房买卖合同》关于2020年10月30日前办理产权转移登记的时间，梁丽红以杨彩云逾期办理按揭贷款构成违约为由解除合同并无过错。现涉案房屋于2020年12月8日重新办理抵押登记，梁丽红明确要求解除合同，故《房地产买卖合同》及补充协议、《存量房买卖合同》应宜解除。杨彩云请求交付涉案房屋并办理过户手续，本院不予支持。梁丽红另案诉请解除合同并拒绝交付房屋及办理过户手续并无过错，亦不构成违约，杨彩云请求梁丽红支付违约金、律师费及保函费均于法无据，本院不予支持。梁丽红应退还其已收到的全部款项，如梁丽红未归还，杨彩云、林伟国可另案主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告杨彩云的全部诉讼请求。案件受理费22485.72元，减半收取计11242.86元，财产保全费5000元，合计16242.86元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年四月三十日书记员  陈嘉瑜