杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0106民初3974号原告：马文斌，男，1953年7月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告：曹丽华，女，1957年9月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：马文斌（系原告曹丽华丈夫），男，1953年7月6日出生，汉族，住杭州市西湖区兰桂花园5-2。被告：杭州兰桂花园业主委员会，住所地杭州市西湖区兰桂花园。法定代表人:周国柱，主任。委托代理人：葛宗萍，浙江楷立律师事务所律师。被告：绿城物业服务集团有限公司，住所地杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。法定代表人：杨掌法，总经理。委托代理人：程瑶，女，1982年6月15日出生，汉族，系该公司职员，住杭州市下城区。委托代理人：周林芝，女，1981年12月6日出生，汉族，系该公司职员，住杭州市余杭区。原告马文斌、曹丽华与被告杭州兰桂花园业主委员会（以下简称兰桂业委会）、绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业集团）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，适用简易程序审理，�2016年6月14日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月14日再次公开开庭审理了本案。原告暨原告曹丽华委托代理人马文斌、被告兰桂业委会委托代理人葛宗萍、被告绿城物业集团委托代理人程瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两被告分别于2009年1月31日、2012年12月28日、2015年2月10日签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》无效；2、被告绿城物业集团返还多收的2012年至2014年物业费8319.96元（3年×2773.32元/年）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2009年1月31日、2012年10月28日、2015年2月10日，两被告签订物业服务合同，三份合同分别约定兰桂花园别墅住宅的物业费标准为1.8元/月/平方米、2.6元/月/平方米、2.6元/月/平方米，多层住宅的物业费标准为1.0元/月/平方米、1.45元/月/平方米、1.45元/月/平方米。于2007年2月登记在两原告名下的兰桂花园D2幢住宅（建筑面积238.89平方米，其中住宅200.96平方米，车库37.93平方米）拥有共用墙，应认定为排屋，而非独门独户的别墅。由于前述合同均未约定排屋业主享有有别于公寓业主的额外服务，事实上被告绿城物业集团对排屋业主的服务还不如公寓业主，被告绿城物业集团却要求两原告按照上述别墅住宅的物业费标准支付物业费。前述三份合同约定的有关别墅收费标准违反了《杭州市物业管理条例》第三十七条规定“物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则”，且兰桂业委会就该三份合同的签订并未经包括两原告在内的26户全体排屋业主的委托和授权，损害了全体排屋业主的利益，是以合法形式掩盖非法目的，显失公平，应依法认定为无效。案涉排屋应按照多层住宅的物业收费标准收取，为此，被告绿城物业集团2012、2013、2014年每年多收两原告物业费2773.32元【（2.6元-1.45元）×12月×200.96平方米】。被告兰桂业委会答辩称：1、因两原告拖欠物业费，被告绿城物业集团分别于2013年1月10日、2015年6月25日将两原告起诉至法院，两原告在该两案的抗辩意见同本案的诉称意见，该两案的生效判决均认定案涉物业服务合同真实有效，本案两原告应按照别墅的物业收费标准交纳物业费。本案两原告的诉讼请求实质上系否定前诉裁判后果，构成重复起诉，应当依法裁定驳回起诉。2、《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销�。因此，两原告如果认为其权益受侵，只能在法定时间内提起撤销之诉，而非提起确认无效之诉。事实上，两原告曾于2014年6月提起撤销权之诉，后因故撤诉。就本案的诉讼，两原告也曾起诉过，因原告马文斌未经法庭许可中途退庭，被法院裁定按撤诉处理。综上，要求裁定驳回两原告的起诉。被告绿城物业集团的答辩意见同被告兰桂业委会所辩。为证明其主张，两原告提交证据如下：1、《兰桂花园物业服务合同》一份、《杭州市兰桂花园物业服务合同》二份，证明包括两原告在内的全体排屋业主的物业费被超标准收取。2、排屋业主的联合签名函，证明全体排屋业主均认为他们受到的物业服务不如公寓业主，排屋业主被超额收取的物业费应予以退还。3、2013年3月HOME绿城杂志节选，证明兰桂花园D2幢住宅属于双拼，不属于别墅。4、所有权证、房产信息查询记录各一份，证明两原告系兰桂花园D2幢住宅的所有权人，该房屋仅系一般住宅。5、（2015）杭西民初字第2494号民事裁定书一份，证明两被告的法定代表人姓名。为证明其主张，被告兰桂业委会提交证据如下：1、第四届业主委员会备案表（含公告、业委会基本情况、业委会成员名单、业委会成员得票面积汇总），证明现任第四届业委会由业主大会选举产生，依法有权代表小区业主与物业公司签订物业服务合同。2、民事判决书四份、民事裁定书一份，证明生效判决认定案涉物业服务合同合法有效。3、（2015）杭西民初字第2494号民事裁定书一份，证明两原告曾提起与本案相同的诉讼，因原告马文斌未经法庭许可中途退庭，被法院裁定按撤诉处理。4、石�照片、兰桂花园规划总平面图各一份，证明兰桂花园建成于1999年，该小区内的住宅主要分为公寓和别墅两类，两原告所有的兰桂花园D2幢住宅在建成时就被确定为别墅。5、兰桂业委会致业主的公告三份、征询意见结果表二份，证明被告兰桂业委会历次与被告绿城物业集团签订物业服务合同均经业主大会表决通过。6、成员备案函、业委会成员通讯录、通告、工作总结报告，证明兰桂花园第三届业委会的任期从2006年1月8日至2011年11月2日止，有权代表业主大会与物业公司签订物业服务合同。被告绿城物业集团未提交证据。当事人质证及本院认证意见如下：一、两被告对两原告提交的证据1、3、4、5的真实性无异议，本院对真实性予以确认。二、两被告认为无法判断两原告提交的证据2所涉签名人员系真实的业主签名，且这些业主未提起诉讼，大部分缴纳了物业费，对该证据的真实性、关联性均有异议。本院审查后认为两被告的上述质证异议，理由成立，不予确认该证据为本案的有效证据。三、被告绿城物业集团对被告兰桂业委会提交的证据均无异议。四、两原告对被告兰桂业委会提交的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为整个程序均系伪造。本院审查后认为，该证据系原件，本院予以确认，两原告认为系伪造，但未提交相反证据予以佐证。五、两原告认为被告兰桂业委会提交的证据2所涉判决不正确，案涉住宅是否属于别墅应归房管部门认定，法院无权确认。本院审查后认为，证据2系生效判决，本院予以确认。六、两原告对被告兰桂业委会提交的证据3的真实性无异议，本院对真实性予以确认。七、两原告对被告兰桂业委会提交的证据4的形式真实性无异议，但认为石�所载的建筑面积、竣工日期与实际有出入，D2住宅不属别墅。本院审查后对该证据的形式真实性予以确认。八、两原告认为被告兰桂业委会提交的证据5、6系伪造。本院审查后认为，证据5、6系原件，本院予以确认，两原告的质证异议缺乏证据佐证，本院不予采信。根据上述确认的有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2009年1月31日，兰桂业委会与浙江绿城物业管理有限公司（于2011年4月14日更名为绿城物业服务集团有限公司，以下仍简称为绿城物业集团）签订《兰桂花园物业服务合同》，约定：由兰桂业委会委托绿城物业集团对杭州兰桂花园提供物业管理服务；委托管理服务期限为2009年2月1日00：00时至2012年1月31日24：00时；物业服务费收费标准中，多层住宅的收费标准为1.0元/月/平方米，别墅收费标准为1.8元/月/平方米，车库的收费标准为0.5元/月/平方米；在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，绿城物业集团可向兰桂业委会提出调整物业服务费的收费标准，双方应根据当地的物业管理市场行情和绿城物业集团的服务标准进行协商调整，将协商调整后的收费标准向全体业主征求意见，达到法定条件后，公布调整后的收费标准，业主和物业使用人应按照调整后的收费标准交纳物业服务费。2012年10月28日，兰桂业委会与绿城物业集团签订《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由绿城物业集团继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止，多层住宅、别墅、车库的收费标准分别为1.45元/月/平方米、2.60元/月/平方米、0.725元/月/平方米。2015年2月10日，兰桂业委会与绿城物业集团签订《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由绿城物业集团继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止，多层住宅、别墅、车库的收费标准分别为1.45元/月/平方米、2.60元/月/平方米、0.725元/月/平方米。两原告系夫妻关系，为杭州兰桂花园*房屋的业主，该房屋的建筑面积为238.89平方米（包括车库37.93平方米）。兰桂花园建设用地规划许可证附图标明D2为别墅，余杭市建筑业管理处颁发的建筑工程施工许可证注明“工程名称2#、3#、5%、11#、12#公寓，……E1E2、D1D2、B1B2、C1C2别墅”。杭州市住房保障和房产管理局出具的房产记载信息查询记录记载兰桂花园*总层为2层，设计用途为一般住宅。另查明：因两原告拖欠物业费，被告绿城物业集团分别于2013年1月10日、2015年6月25日将两原告起诉至本院，本院分别于2013年8月5日、2015年9月17日作出一审判决，案号分别为（2013）杭西民初字第202号、�2015）杭西民初字第2269号。该两案的生效判决均认定案涉物业服务合同真实有效，本案两原告应按别墅标准支付物业服务费。本院认为，案涉兰桂业委会的成立系经过合法程序，由全体业主共同投票选出，该业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。两被告签订的三份物业服务合同主体适格，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若�问题的解释》第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”本案两原告未提供充分证据证明案涉三份物业服务合同存在前述规定情形。两原告认为其住宅非属别墅，却被按照别墅标准收取物业费，对此，本院认为这不是物业服务合同无效的法定理由，而是属于对物业服务合同的履行提出的异议，况且该异议已被生效判决驳回。另两原告认为合同中规定的别墅物业费收费标准与服务水平不相适应，对此，本院认为两原告的案涉住宅有别于多层住宅，两被告区别不同物业的性质和特点约定不同的物业收费办法并未不妥，两原告认为的上述观点即便成立，也应属于撤销权的问题，而非作为认定合同无效的理由。两原告认为案涉物业服务合同的签订未经排屋业主的委托和授权，本院认为业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，两原告未能提交证据证明兰桂业委会的成立及物业服务合同的签订不符相关程序性规定。综上，两原告要求确认合同无效及据此要求返还多收的物业费的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。虽两原告就本案的诉讼请求实质上系否定前诉裁判后果，但因前诉与本案诉讼的诉讼标的并不相同，故不构成重复起诉，两被告抗辩本案应裁定驳回的意见，本院�予采信。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回马文斌、曹丽华的诉讼请求。案件受理费50元，由马文斌、曹丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。审 判 长  陈 曦人民陪审员  王文仙人民陪审员  曹 霞二〇一六年九月二十六日书 记 员  王明丹