广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1953号原告：陈嘉妍，女，1975年10月29日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：杨明钊，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟海霞，广东巨能律师事务所实习律师。被告：佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：叶伟明，经理。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。原告陈嘉妍诉被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于同年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨明钊、钟海霞、被告的委托诉讼代理人林锐钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确定原被告签订的《物业租赁合同》（合同编号：ZY2018101300xx）所约定的租赁期限超过20年的部分无效；2.被告向原告返还2039年8月15日至2055年9月30日期间的中一大厦x座x号房物业场地租赁费323626.37元（全部租赁费725000元÷全部租赁期限13195天×无效部分5890天）及利息（利息以323626.37元为基数，自2019年8月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至起诉之日为19488.61元）；3.被告向原告返还2019年8月15日至2020年6月4日期间的中一大厦1座1601号房物业场地租赁费16153.85元（全部租赁费725000元÷全部租赁期限13195天×未按期办理竣备部分294天）；4.被告向原告赔偿2019年11月15日至2020年6月4日期间的未按期办理竣备违约金73225元（全部租赁费725000元×0.0005/天×202天）；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原被告签订了一份《物业租赁合同》(合同编号：ZY20181013001A)(以下简称“涉讼合同”)，约定被告将位于广东省佛山市南海区xx(以下简称“涉讼租赁物”)出租给原告，租赁期限为20年，租赁期限届满后无条件续期至2055年9月30日，场地租赁费725000元。租赁期限超过20年，已经违反法律的强制性规定，超过20年的部分当属无效，被告应当返还超过20年部分即2039年8月15日至2055年9月30日的物业场地租赁费32362637元并计付相应的利息。另外，合同约定涉讼租赁物交付时间是2019年8月15日，但被告在2020年6月4日才完成竣备。即2019年8月15日至2020年6月4日期间，原告的租赁合同目的未得以实现，无法对涉讼租赁物进行合法安全使用，被告应退还此期间对应的租赁费予原告，并按合同承担相应的违约责任。被告辩称，被告与原告签订的涉案合同合法有效，且被告已按照合同约定和标准将涉案物业交付原告，在此过程中，被告不存在任何违约之处，无需支付任何违约金。1、涉案物业已办理土地使用权证，且经过合法的报建，取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后进行施工，施工完毕后经佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合验收，最终竣工验收通过，涉案物业属于合法有效的租赁物。2、根据涉案合同第七条约定，被告应在2019年8月15日前将涉案租赁物交付给原告，原告同意给被告90天缓交期。缓交期内双方互不追究对方法律责任。本案中，被告考虑到2019年8月15日当日收楼人数较多，特安排分批交付，因此被告在2019年8月3日通知原告在2019年8月21日确认收楼，并最终签名确认验收通过，因此被告交付的租赁物符合双方约定以及合同标准，被告不存在任何违约之处。原告要求确认合同部分无效并返还超过20年期间的租赁费没有任何事实和法律依据，应予驳回。1、涉案租赁物在一审法庭辩论终结前已通过联合竣工验收，包括消防验收。被告已将符合合同附件中约定标准的物业按照约定时间交付原告使用，原告对此已经签收收楼确认书、入伙资料签收表和大门钥匙等，并无异议，原告已实现合同目的。因此被告已按照合同约定和标准将涉案租赁物交付给原告，被告没有任何违约之处。2、根据2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，允许存量农村集体使用权同等入市、同权同价，广东省佛山市南海区在试点范围内。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为40年。本案中涉案土地位于佛山市南海区，且该土地用途为批发零售用地兼容住宿餐饮用地及商务金融用地，使用权类型为批准拨用商服用地，可作非农业经营性商业性建设使用，原被告签订的涉案合同约定续期至2055年9月30日，并未超过40年期限，因此涉案租赁合同合法有效，并没有违反相关法律规定。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人有提交原价核对或虽无原件但对方当事人对真实性无异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：中一大厦位于佛山市南海区xx之西（烂什）地段，土地使用权人为佛山市南海区xx第一股份合作经济社，证号为南府集用（2015）第0700958号，权利性质为批准拨用商服用地。2017年1月11日，中一大厦办理建设工程规划许可证。2017年8月14日，中一大厦办理了建筑工程施工许可证。2018年10月13日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《中一大厦物业租赁合同》，约定甲方将坐落于佛山市南海区××××××××10号中一大厦x座x号房租赁给乙方；租赁使用期限为20年，从2019年8月15日至2039年8月14日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日；物业场地租赁费总额为725000元；甲方逾期超过90日仍未向乙方交付物业的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方退还乙方已支付的总价款。乙方不解除合同的，自逾期超过90日后起，每逾期交楼一日，甲方应按照总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲方应当在2019年8月15日前将该物业交付乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项，则甲方有权迟延交付该物业或解除本合同，并有权追究乙方逾期付款等违约责任。如因不可抗力或其他非甲方原因导致甲方未能及时交付的，交付时间顺延至该影响因素消失，物业租赁期限的起始日将根据实际交付之日起相应顺延，但最终的租赁期届满日期不变。乙方同意给予甲方90日缓交期，缓交期内甲、乙双方互不追究对方法律责任。甲方统一以合同附件标准交付物业房，甲方交付使用的物业的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。合同附件为《中一大厦装修交付标准》（内约定装修具体标准）。被告确认原告已付清场地租赁费。2019年8月21日，原告与保利（佛山）物业服务有限公司中一大厦物业服务中心签订了《收楼确认书》，确认接收了涉案物业及签收钥匙、IC卡各2条。2020年5月19日，佛山市南海区住房城乡建设和水利局出具南建水消验字[2020]第0111号《佛山市南海区住房城乡建设和水利局建设工程消防验收意见书》，载明对中一大厦的消防验收意见为“综合评定该工程消防验收合格”。2020年6月4日，中一大厦办理了竣工验收备案手续。2021年1月20日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述涉案物业用于自行居住，签署收楼协议时，涉案物业已简单装修，但因未竣备，故一直没有搬进去住。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。涉案物业所在中一大厦已办理规划报建及竣工验收备案手续,但涉案合同约定的租赁使用权期限从2019年8月15日至2039年8月14日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，实际租赁期限为13196天已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经核算，二十年期限的物业场地租赁费为401343.21元（725000元÷13196天×20年天数7305天），原告已支付物业场地租赁费725000元，原告多支付物业场地租赁费323656.79元，被告应予以退还。原告主张退还该期间租赁费323626.37元，未超出本院核定数额，本院予以支持。被告多收取原告支付物业场地租赁费，给原告造成了资金占用损失，本院酌定被告支付以需退还的物业场地租赁费323626.37元为本金从原告起诉之日即2021年1月20日至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，原告诉请超过本院核准的部分，本院不予支持。原告在约定的交付时间90日内接收了涉案物业，且未能提供充分证据证明其接收涉案物业后存在使用障碍，故原告以无法使用涉案物业、合同目的无法实现主张退还2019年8月15日至2020年6月4日期间的租赁费及支付违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈嘉妍与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司于2018年10月13日签订《中一大厦物业租赁合同》中约定的租赁使用期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还场地租赁费323626.37元并以该款为本金从2021年1月20日至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告陈嘉妍；三、驳回原告陈嘉妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费5525元、财产保全费2682.47元，合共8207.47元（原告已预交），由原告负担2066元，被告负担6141.47元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年三月十二日书记员 何双燕