河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终23号上诉人（原审被告）：河南家有购物文化传媒有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：王爱民，执行董事。委托诉讼代理人：雷玲，北京闻道律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫瑾，公司员工。被上诉人（原审原告）：华润五丰肉类食品（河南）有限公司，住所地郑州市郑东新区。法定代表人：耿健，执行董事。委托诉讼代理人：石磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈澄宇，男，该公司员工。上诉人河南家有购物文化传媒有限公司（以下简称家有公司）因与被上诉人华润五丰肉类食品(河南)有限公司（以下简称五丰公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初18549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人家有公司的委托诉讼代理人雷玲、闫瑾，被上诉人五丰公司的委托诉讼代理人陈澄宇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家有公司上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回五丰公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由五丰公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，遗漏重要事实未予查明，严重损害家有公司合法权益。本案中，案涉租赁房屋实际由案外人河南中原福塔电子商务有限公司（以下简称福塔公司）使用，家有公司与五丰公司之间的《房屋租赁合同》终止后，五丰公司与福塔公司一直在沟通承租事宜，且福塔公司已经向五丰公司缴纳房租。该行为系双方达成新的合意，形成新的事实合同，并实际履行。现案外人拒绝履行，五丰公司又向家有公司主张，违反合同相对性。一审法院对于案外人与五丰公司达成新的合意并支付租金的事实并未查明，损害了家有公司的合法权益。退一步讲，即便认定由家有公司承担房屋占用费，鉴于房屋租赁期满后一直空置并未使用，且鉴于疫情影响，应当根据公平原则对房屋占用费适当予以减免。五丰公司辩称，《房租租赁合同》终止后，家有公司未能将房屋交还，且家有公司主张的五丰公司与案外人形成合意，形成事实合同，与事实不符。家有公司的上诉没有事实依据，请求法院依法驳回其上诉请求。五丰公司向一审法院起诉请求：1、请求家有公司将租赁房屋腾空并交还五丰公司；2、请求家有公司支付租赁房屋占用费796985.87元，自2019年12月15日起算，暂计算至2020年9月8日，请求支付至实际腾空及交还之日；3、请求家有公司支付拖欠的物业费管理费、水电费，自2020年2月1日至2020年10月31日共计59321元，计算至实际交还房屋之日（物业管理费按照2.25元／平方米的标准支付，增容费按照3万元／年的标准计算支付）；4、本案全部诉讼费由家有公司承担。一审法院认定事实：2009年8月19日，河南五丰粮油食品有限公司（作为出租方、甲方）与家有公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将位于郑州市郑东新区商务外××大厦××层建筑面积1446平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限10年，自2009年8月15日起至2019年8月14日止；第一年租金为1.15元／天／平方米，第二年、第三年租金为1.2元／天／平方米，从第四年起的租金在上一年度租金的基础上增加8％，第六年起在上一年度租金上增加最高不超过10％作为租金的支付标准。租金按两个月为周期结算。合同签订时乙方须向甲方交付保证金5万元，该保证在合同终止并双方结算账目后退还，如乙方欠缴租金，须按照欠缴的0.5％／日交付滞纳金。乙方为承租房屋的签约单位，鉴于乙方经营的需要，乙方需同第三方合作使用该房屋或成立新的合作公司由合作公司使用该房屋，因此甲方特别同意乙方在租赁期间与他人按本合同约定使用该房屋等。同日，双方签订《房屋租赁合同》的补充协议，约定乙方同意按照本大厦物业公司要求，在合同期内每年向物业公司缴纳增加负荷用电费用3万整等。2019年10月17日，家有公司向五丰公司支付了2019年10月15日至2019年11月14日的租金92188.70元；2019年11月19日，家有公司向五丰公司支付了2019年11月15日至2019年12月14日的租金89214.87元。五丰公司向该院提交了2019年3月6日家有公司出具《终止合作告知函》，载明：致河南五丰粮油食品有限公司（五丰公司），鉴于2009年8月19日我司于贵公司签订的房屋租赁合同，贵司有偿提供房屋供我司办公使用，此合同中约定，我司有偿使用期限为2009年8月15日起至2019年8月14日止。合同到期后，我司将不再续签。五丰公司向该院提交了2019年7月23日，其向家有公司出具的《房屋交还告知函》，载明：家有公司，贵司与五丰公司签署了《房屋租赁合同》承租我司位于郑州市商务内环路××楼××层的房屋用于经营,双方约定租赁期限2009年8月15日至2019年8月14日,贵司于2019年3月8日书面告知我司贵司在租赁期满后不再续租,故此,我司特向贵司函告如下：请贵司在接函后3日内与我司沟通房屋交还事宜,并在2019年8月14日租期届满后及时拆除房屋附属设施、装修装设、恢复房屋原状并搬离房屋，同时我司也将对房屋进行招租,如因贵司未能按照要求及时搬离造成新租户无法使用房屋,贵司需承担违约及赔偿责任以上,望贵司知悉并及时答复。五丰公司向该院提交了2019年10月8日，其向家有公司出具的《房屋交还告知函》，载明：家有公司，贵司与五丰公司签署了《房屋租赁合同》承租我司位于郑州市商务内环路××楼××层的房屋用于经营,租赁期限为2009年8月15日至2019年8月14日,贵司于2019年3月8日书面告知我司贵司在租赁期满后不再续租,我司亦在2019年7月22日告知贵司需在租赁期满后及时恢复房屋原状并搬离房屋。但贵司在8月14日租赁期届满之后,仍一直占用房屋至今且无任何搬迁动向,贵司的此种行为已经给我司造成了各种损失,虽然贵司已经支付了8月14日至今的房屋占用费,但因贵司的占用行为导致我司迟迟无法将房屋进行正式招租,房屋的招租期闲置损失需由贵司承担,故此,我司特向贵司函告如下：请贵司在接函后3日向我司缴纳因贵司的占用行为导致的房屋招租期闲置损失30万元,我司保留追究贵司给我司造成的其它损失的权利，贵司务必在2019年10月14日前恢复房屋原状并搬离房屋,2019年10月14日后,我司将收回房屋并按照合同约定处置房屋内的装修装饰及物品等。五丰公司向该院提交了2019年10月12日家有公司出具《房屋交还告知的回函》，载明：五丰公司，贵司于2019年10月书写的《房屋交还告知函》,我司于2019年10月11日收到，贵我双方于2009年签订了为期10年的《房屋租赁合同》，合同约定租赁期截止至2019年8月14日,租赁期间我司按合同约定履行了应尽义务,合同第九条亦作出了关于搬迁时间、搬迁期间费用缴纳的明确约定,合同经双方签字盖章具有法律效力。现我司对贵司发出的《房屋交还告知函》做出如下说明1、关于函件提及的恢复房屋原状及搬离期限,双方协议中约定了合同终止后的搬迁期,我司也与贵司工作人员达成一致,合同于8月14日终止后的三个月为搬迁时间,在此期间,我司以原租金为标准支付房屋占用费用。2、关于函中提及的“房屋招租期闲置损失”无任何法律依据。我司查询了贵我双方签署的书面文件,未找到关于该表述的相关约定,如贵司确有我司书面同意的函件或类似合同、协议,可函件或传真告知我司,目前我司针对此项约定不予认可也不能同意贵司的要求。特此告知。就涉案房屋，家有公司曾于2019年9月19日将福塔公司诉至该院，在该院主持下，双方于2019年11月19日自愿达成如下：一、河南中原福塔电子商务有限公司于2019年12月14日搬离位于郑州市郑东新区商务内环路9号楼3层301号的房屋；二、截至2019年12月14日，河南中原福塔电子商务有限公司应向家有公司支付房屋使用费575460.09元，于2019年12月14日付清；三、若河南中原福塔电子商务有限公司未按本协议第一项所约定时间搬离房屋，应以每日3296元为标准向家有公司支付自2019年12月15日至实际搬离之日止的房屋使用费；四、若河南中原福塔电子商务有限公司未按本协议第二项所约定款项足额支付，应另行以实际未支付房屋使用费为基础按月利率2%标准向家有公司支付自2019年12月15日至实际偿还之日的违约金，且家有公司可就本调解协议第二项所约定未支付款项与违约金一并申请强制执行等，该院出具（2019）豫0191民初27100号民事调解书对上述协议内容予以确认（家有公司于2020年10月27日依据该调解书申请强制执行，现正在执行中）。五丰公司向该院提交的2020年10月28日，河南大地物业管理有限公司出具的《催费通知单》载明：龙湖大厦3层五丰公司，龙湖大厦3层北的房屋截止本通知单发出之日,拖欠的费用1、2020年2月1日-10月31日物业管理费33186元(1446m*2.55元/月/平方米*9个月），2、2020年1-4月水电费:19469元，3、2020年2月1日-4月20日超负荷用电增容管理费6666元(每年3万元,每月2500元)，以上费用共计59321元。请于2020年11月20日前补交上述所欠费用。谢谢配合。庭审中五丰公司称，五丰公司与家有公司在2009年8月15日签署租赁合同，家有公司自租赁起支付租金至2020年1月，但是2020年1月租金未足额支付并且是由案外人代付的。后续一直未再支付租金，涉案房屋家有公司一直在占用至今未腾空。家有公司在签署租赁合同时交有5万元押金，该押金现金未退还家有公司。并且涉案房屋一直由家有公司占用，一直没有任何搬迁，在2020年春节后该涉案房屋至今处于锁门状态，只是里面有设施设备等办公物品。庭审中家有公司称，对双方的租赁合同关系无异议，但是该合同应于2019年12月14日终止，并且家有公司与五丰公司的之间的所有费用已经结清，家有公司不再案涉房屋中办公及使用，案涉房屋实际由福塔公司占用使用，并且福塔公司已和五丰公司直接沟通租赁事宜，且缴纳2020年1月份租金。证明五丰公司与福塔公司已经协商一致，五丰公司之后与福公司关于租金及其他事项的纠纷与家有公司无关。现在的涉案房屋使用状况家有公司不清楚，并且家有公司没有占用和使用涉案房屋。五丰公司并称，房屋占用费按合同约定标准计算。家有公司一直按照合同约定支付租金至2019年12月14日。2019年12月14日之前的租金已经支付完毕。2019年12月15日之后的租金，家有公司由案外人在2020年1月22日代为支付87200元，之后未支付任何租金。关于物业费、水电费合同约定的终止日期是2019年8月14日，但是之后家有公司一直使用房屋且支付租金至2020年1月份，水电费交到2019年12月份，物业费是交到了2020年1月。因为在2020年1月份租金是由案外人代付的，不能确定是否家有公司所付，所以起诉时从2019年12月15日期计算占用费。家有公司并称，家有公司在租赁期间一直按时支付租金，直至2019年12月14日合同终止，协议终止后因家有公司不再承租五丰公司房屋，所以2019年12月14日之后的相关的费不应由家有公司支付。首先合同约定终止2019年8月14日，终止后合同约定还有三个月的搬离期，家有公司和五丰公司协商支付至2019年12月14日，家有公司所有费用均支付支付至2019年12月14日，2019年12月15日之后的租金并非被告支付，也没有委托任何人代付，而是五丰公司和案外人福塔公司（即案涉房屋的实际使用人），在协商后由福塔公司支付。另查明，2013年1月10日，河南五丰粮油食品有限公司更名为华润五丰肉类食品（河南）有限公司。一审法院认为，五丰公司与家有公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同履行合同义务。该合同约定租赁期限为10年，自2009年8月15日起至2019年8月14日止，该合同到期后，家有公司仍占有使用五丰公司房屋，原审法院认定，五丰公司与家有公司形成不定期租赁合同法律关系，且原审法院根据双方向原审法院提交的证据及庭审陈述认定，双方之间的租赁合同法律关系于2019年12月14日解除。关于2019年12月15日之后的房屋占用费，家有公司辩称，家有公司认为案涉房屋由河南中原福塔电子商务有限公司在实际使用，五丰公司的办公地址和案涉房屋在同一层，紧邻案涉房屋，完全知晓上述情况；在双方租赁合同终止后，五丰公司一直与河南中原福塔电子商务有限公司沟通承租事宜，并且该公司已经向原五丰公司缴纳房租，家有公司认为五丰公司与河南中原福塔电子商务有限公司已经实际履行了双方的租赁协议，五丰公司应当向河南中原福塔电子商务有限公司索要房租水电物业费等，家有公司未拖欠五丰公司任何费用。就家有公司与案外人河南中原福塔电子商务有限公司之间的纠纷，家有公司曾于2019年9月19日将河南中原福塔电子商务有限公司诉至原审法院，并自愿与河南中原福塔电子商务有限公司达成调解协议如下：一、河南中原福塔电子商务有限公司于2019年12月14日搬离位于郑州市郑东新区商务内环路9号楼3层301号的房屋；二、截至2019年12月14日，河南中原福塔电子商务有限公司应向家有公司支付房屋使用费575460.09元，于2019年12月14日付清；三、若河南中原福塔电子商务有限公司未按本协议第一项所约定时间搬离房屋，应以每日3296元为标准向家有公司支付自2019年12月15日至实际搬离之日止的房屋使用费等。根据上述调解协议，河南中原福塔电子商务有限公司向家有公司按日3296元为标准支付房屋使用费至实际搬离之日。原审法院认为，家有公司根据调解协议向案外人河南中原福塔电子商务有限公司收取房屋使用费，在本案中又辩称的辩称，五丰公司应当向河南中原福塔电子商务有限公司索要房租水电物业费等，权利义务不对等，且上述调解协议达成后，家有公司怠于行使权利，故对家有公司辩称原审法院不予采信。家有公司应当向五丰公司支付房屋占用费、物业管理费、水电费。五丰公司诉请判令家有公司将租赁房屋腾空并交还五丰公司。根据原审法院（2019）豫0191民初27100号民事调解书，家有公司与河南中原福塔电子商务有限公司双方自愿达成如下：一、河南中原福塔电子商务有限公司于2019年12月14日搬离位于郑州市郑东新区商务内环路9号楼3层301号的房屋。故原告诉请判令被告家有公司搬离涉案房屋原审法院不予支持，但上述调解协议达成后，家有公司怠于行使权利，河南中原福塔电子商务有限公司未按协议履行义务，致使纠纷至今未能解决，结合本案的具体情况被告家有公司应当将涉案房屋交还给五丰公司。关于房屋占用费，2009年8月14日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限10年，自2009年8月15日起至2019年8月14日止；第一年租金为1.15元／天／平方米，第二年、第三年租金为1.2元／天／平方米，从第四年起的租金在上一年度租金的基础上增加8％，第六年起在上一年度租金上增加最高不超过10％作为租金的支付标准。2019年10月17日，家有公司向五丰公司支付了2019年10月15日至2019年11月14日的租金92188.70元；2019年11月19日，家有公司向五丰公司支付了2019年11月15日至2019年12月14日的租金89214.87元。根据合同约定及上述2019年的租金支付情况原审法院酌定家有公司按每天平方米2.06的标准向五丰公司支付房屋占用费。2019年12月15日至2020年9月8日共计269天，以日租金2.06元／平方米按合同约定建筑面积1446元计算，房屋占用费共计801286.44元，扣除家有公司向五丰公司支付的押金5万元，及他人在2020年1月22日代为支付87200元，尚余664086.44元，家有公司应当支付，并应自2020年9月9日按日租金2.05元／平方米向五丰公司支付房屋占用费至实际返还房屋之日。关于五丰公司诉请家有公司支付拖欠的物业费、水电费，自2020年2月1日至2020年10月31日共计59321元，计算至实际交还房屋之日（物业管理费按照2.25元／平方米的标准支付，增容费按照3万元／年的标准计算支付）。根据2020年10月28日，河南大地物业管理有限公司出具的《催费通知单》载明：龙湖大厦3层五丰公司，龙湖大厦3层北的房屋截止本通知单发出之日，拖欠的费用1、2020年2月1日-10月31日物业管理费33186元（1446m＊2.55元／月／平方米＊9个月）；2、2020年1-4月水电费：19469元。根据双方向原审法院提交的证据及庭审陈述，上述期间被告还未将涉案房屋交付五丰公司，故原审法院对五丰公司该项诉请予以支持物业管理费33186元、水电费19469元，之后的物业管理费、水电费可另行主张（增容费系五丰公司诉请中括号内部分，原审法院不予审查）。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南家有购物文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内将华润五丰肉类食品（河南）有限公司与河南家有购物文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的位于郑州市郑东新区商务外××大厦××层建筑面积1446平方米的房屋交还给华润五丰肉类食品（河南）有限公司；二、河南家有购物文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向华润五丰肉类食品（河南）有限公司支付房屋占用费664086.44元，并应按2.06元／天／平方米的标准支付自2020年9月9日至实际交还涉案房屋止的房屋占用费；三、河南家有购物文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向华润五丰肉类食品（河南）有限公司支付物业管理费33186元、水电费19469元；四、驳回华润五丰肉类食品（河南）有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12363元，减半收取6181.5元，由华润五丰肉类食品（河南）有限公司负担697.5元，河南家有购物文化传媒有限公司负担5484元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张有义务提供证据予以证明，不能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，家有公司在《房屋租赁合同》到期后仍占有使用五丰公司的房屋，一审法院认定双方之间形成不定期租赁合同法律关系，且租赁合同法律关系于2019年12月14日解除，并无不当。关于家有公司称五丰公司与福塔公司之间达成新的合意，形成事实合同的上诉意见，经一审查明，家有公司诉福塔公司（2019）豫0191民初27100号案件中，家有公司与福塔公司达成调解，福塔公司应向家有公司支付房屋使用费。故对家有公司在本案中称五丰公司与福塔公司之间形成事实合同的意见，不予采纳。综上所述，五丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12363元，由河南家有购物文化传媒有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年一月二十一日书记员  阎 严