河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初454号原告：登封市舒漫嵩颖置业有限公司，住所地：登封市嵩阳路北段，统一社会信用代码：914101855908457825。法定代表人：王帅军，该公司经理。委托诉讼代理人：丁雪伟，河南嵩峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟晓红，河南嵩峰律师事务所律师。被告：王祥道，男，1988年6月15日出生，汉族，住登封市。委托诉讼代理人：范志恒，郑州市登封市天中法律服务所法律工作者。原告登封市舒漫嵩颖置业有限公司与被告王祥道房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告登封市舒漫嵩颖置业有限公司（以下简称舒漫公司）的委托诉讼代理人丁雪伟、孟晓红，被告王祥道及其委托诉讼代理人范志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒漫公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DF17003692168）；2、依法判令被告王祥道向原告支付违约金69194.75元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月21日，原告舒漫公司与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：DF17003692168），约定将原告开发的位于登封市颍河路269号御园小区3号楼3单元1层105号房出售给被告王祥道，房屋面积204.31平方米，单价为每平方米6773.51元，共计价款1383895元。其中商业贷款960000元，约定于2017年12月21日前支付。《合同》附件四《合同补充协议》第三项第一款还约定：若因买受人原因未能办理按揭贷款，且买受人有无能力一次性付款，则视为买受人退房并解除合同，买受人应按照合同总房款金额的5％向出卖人支付违约金。《合同》生效后，因被告王祥道未按照规定办理房屋按揭贷款手续，致使其至今未按照约定履行支付购房款的义务。综上，原告认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务，而被告王祥道未按约定履行义务的行为已构成根本违约，依照《合同》第七条第一款第（2）项的约定依法应当向原告支付违约金。为有效维护自身合法权益，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定提起诉讼。被告王祥道辩称，其同意解除与原告签订的商品房买卖合同；但对原告要求其承担违约金69194.75元及本案的诉讼费的诉求，不予认可。原告为了促成案涉房屋买卖合同的签订，违背诚信原则，采用能为答辩人办理分期付款的欺骗手段促使答辩人签订商品房买卖合同，故合同不能履行的责任后果应由原告承担；合同解除后，原告应返还答辩人预付房款等费用320658元，并按同期银行利率支付答辩人从签订合同之日（2017年11月21日）至今的利息，同时返还答辩人14万元借款协议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2017年11月10日，原、被告签订认购协议一份，约定被告王祥道取得购买原告公司开发的登封御园项目房屋的优先权，预留物业为3栋3单元1、2层05房。2017年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：DF17003692168），合同约定，原告舒漫公司将其开发的位于登封市颍河路269号御园小区3号楼3单元1层105号房屋出售给被告王祥道，总价款1383895元；合同第六条约定付款方式为2017年11月21日以现金方式交纳423895元，剩余69.37%房款（96万元）以商业贷款960000元方式交纳，于2017年12月21日支付。此后，因被告征信无法通过原告合作银行的审核，致使商业贷款未能审批，加上被告资金周转等原因，双方于2020年5月2日签订《分期还款协议》，约定王祥道需进行首付分期，交完首期房款283895元，剩余尾款14万元分期支付，自协议签订之日起半年内分六次无息还清。此后，因商业贷款一直未能审批，被告迟迟未能交付相应房款，其在与原告公司的置业顾问协商提出可解除合同。原告要求被告按照合同附件第四项的约定支付违约金，被告主张其并未看到该条款项下内容，双方对解除合同后续事宜协商未果，因而成讼。另查明，案涉《商品房买卖合同》正文共17页，原、被告分别在第17页盖章、签名，其后第18-23页为附件：附件一《房屋平面图》，附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。合同第二十四条约定，该合同一式七份，出卖人和买受人各一份，但原告称因合同需到房管局备案盖章，故而合同签订后并未交付给被告。该合同系原告公司固定格式合同，除被告签名外，合同内容均系打印而成。又查明，案涉《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”第一款第二项约定逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，第二款载明“本条中的逾期应付款指合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同附件四的第三项约定“采用银行按揭方式付款的，在本合同签订之日起60日内如因非出卖人原因致使按揭手续不能办理，从而导致按揭贷款不能以转账形式划入出卖人在指定银行处开立的账户的，且买受人又无能力一次性付款，造成合同不能履行，则视为买受人退房并解除合同，买受人应按合同总房款金额的5%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付款中扣出该违约金，并有权自行处理该合同项下房屋。”再查明，被告共向原告交款五笔，分别为：2017年11月10日签认购书当天交纳预留房屋定金4万元；2017年11月21日交了3笔，分别是房款243895元、维修基金13280元、房产证费150元；2020年6月2日交了《分期付款协议》约定的第一笔房款23333元。本院认为，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；对格式条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告欠房款1076667元逾期未予支付，构成违约，根据合同第七条约定，原告有权提出解除合同，故对原告该诉求，本院予以支持关于逾期付款的违约金计算标准，合同第七条和附件四第三项标准不一致，合同第二十三条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，而案涉合同系原告方提供的格式合同，故应采用作出不利于提供格式条款一方的条款，因此，违约金按照合同第七条约定计算，被告王祥道应按累计应付款1076667元的2%向出卖人支付违约金，即21533.34元，原告所诉超出部分，本院不予支持。根据合同已经履行的情况，合同解除后，原告应返还被告交纳的房款307228元、维修基金13280元、房产证费150元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告登封市舒漫嵩颖置业有限公司与被告王祥道于2017年11月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DF17003692168）；二、被告王祥道应自本判决生效之日起十五日内向原告登封市舒漫嵩颖置业有限公司支付违约金21533.34元；三、原告登封市舒漫嵩颖置业有限公司应自本判决生效之日起十五日内向被告王祥道返还其已经交纳的房款307228元、维修基金13280元、房产证费150元；四、驳回原告登封市舒漫嵩颖置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，减半收取计765元，由原告登封市舒漫嵩颖置业有限公司负担527元，被告王祥道负担238元。本判决为终审判决。审判员  石君毅二〇二一年一月二十一日书记员  陈 佳