河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初14855号原告：李胜利，男，1966年8月11日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：康景红，河南博建律师事务所律师。被告：驻马店市老年大学。住所地：驻马店市春晓街。统一社会信用代码：5241170055422898XK。法定代表人：衡红杰，总经理。被告：衡红杰，男，1974年9月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二被告委托诉讼代理人：王善坤，河南济世雨律师事务所律师。原告李胜利诉被告驻马店市老年大学（以下简称老年大学）、衡红杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李胜利的委托诉讼代理人康景红，被告老年大学及被告衡红杰的委托诉讼代理人王善坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜利向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，配合原告办理房屋过户手续；二、判令被告向原告支付违约金287500元；三、判令被告赔偿原告的直接经济损失105216元；四、判令本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告申请撤回了第三项要求判令被告赔偿原告的直接经济损失105216元的诉讼请求。诉讼中，原告明确其请求的违约金是自2018年4月15日暂计至2019年11月15日止的逾期交房违约金，共计575天，以实际交房的5000000元为基数，每天按照500元计算，总计287500元。事实及理由：2018年4月15日，原告与被告衡红杰签订了两份《房屋买卖协议》，买卖位于靖宇路××××交叉口东南侧1号楼101、102、201、202、301、302、401、402的案涉房屋，建筑面积为1280平方米，房屋成交价格为5000000元，购房款一次性付清。上述合同的签订系原被告的真实意思表示，合同自签订之日起成立并生效。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款共计5200000元，又购买了车位，但被告并未按照《房屋买卖协议》约定的时间配合原告办理案涉房屋过户手续，并在原告装修时强行阻止，造成原告装修搁置，造成无法挽回的损失，之后原告与被告多次联系，被告对于办理案涉房屋交割相关的手续事宜迟迟不予配合.2019年9月份，被告明确表示不将案涉房屋卖给原告，经原告多次与被告联系，被告借故推托或不予理睬，至今没有配合原告办理相关手续，被告的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。被告老年大学、衡红杰共同辩称，一、原、被告于2018年4月15日签订房屋买卖合同，按照合同约定，被告老年大学将802平方米的商铺以5000000元的价格出售给原告，但原告仅向被告支付购房款3800000元，尚欠被告购房款1200000元，按照合同约定，原告应先向被告支付剩余房款，原告迟迟未向被告支付剩余购房款，原告违约在先，是导致被告无法配合原告办理房产过户的直接原因，因此原告主张继续履行合同、配合原告办理房屋过户手续没有事实和法律依据；二、原告主张287500元违约金是不存在的，按照合同约定，原告应向被告支付违约金；三、原告主张的直接损失是不存在的，原告未向被告支付剩余款项，才导致原告在装修过程中无法进行，原告违约在先；四、被告衡红杰系被告老年大学的法定代表人，被告衡红杰在合同上签字是履行法定代表人的职责，被告衡红杰不是本案适格的被告。综上，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告衡红杰系被告老年大学的法定代表人。原告李胜利欲购买被告老年大学建设的门面房，经协商后，2018年4月12日，原告向被告衡红杰转账3800000元。2018年4月15日，原告李胜利（乙方）与被告老年大学（甲方）签订了《房屋买卖协议》一份（以下简称《协议一》），该协议约定了：一、房屋位置及交房标准：乙方自愿购买位于靖宇路××××交叉口东南侧（老年大学）房产四套（1号楼1-2单元101、201、301、401、102、202、302、402房），建筑面积约802平方米；二、付款方式及期限：按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米-元，总金额为伍佰万元整，买受人选择付款方式为一次性付款；三、乙方逾期付款的违约责任：……；四、甲方交房期限违约责任：甲方应当在2019年9月10日前依照国家有关规定，将合同约定的房屋交付乙方，如有特殊不可抗力，双方协商延期；五、甲方逾期交房违约责任：除合同第四条约定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品交付乙方，按以下方式处理1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付价房款价万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60天后乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同到达之日起60天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款支付同期银行存款利息。六、产权登记约定：甲方应当在房屋交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如受政策性或办证机构调整影响，办证日期可以相应顺延，如因甲方的责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起60日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付款同期银行存款利息赔偿乙方损失。2、乙方不退房，甲方按已付房价款的0.1%向乙方支付违约金……等条款。《协议一》的落款甲方签名处有被告老年大学加盖印章、法定代表人衡红杰签名，乙方签名处有原告李胜利签名。同日，被告老年大学向原告出具收据一份，载明：交款单位李胜利，收款方式转账，人民币伍佰万元，收款事由购买老年大学1号楼1楼、2楼部分房款。被告衡红杰在该份收据“经办”签名处签名。此后，原告与老年大学协商增加案涉房屋楼梯拐角拓宽的费用，2019年8月10日，原告又向被告老年大学支付了200000元，用于东一单元二楼与东二单元二楼转角处楼梯拐角拓宽90公分的费用。老年大学向原告出具了相应的收据。同日，老年大学向原告交付了案涉房屋，原告开始对案涉房屋进行装修。2019年8月12日，原告又向老年大学支付了50000元用于以买代租5号车位，老年大学向原告出具了相应的收据。此后,原告在装修房屋过程中遭到被告阻拦，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告述称，2018年4月15日原告（乙方，买方）与案外人驻马店市恒居置业有限公司（甲方，出卖人，以下简称恒居公司）签订的签订了一份《房屋买卖协议》（以下简称《协议二》）约定原告自恒居公司处购买本案诉争的房屋。后来因为恒居公司注销了工商登记，2019年8月10日原告给衡红杰补交了拓宽拐角的费用200000元，当天，衡红杰又以老年大学的名义与原告重新签订了一份《房屋买卖协议》，即前述的《协议一》，并以老年大学的名义重新给原告出具了收到5000000元购房款的的收据，《协议一》的落款时间仍与《协议二》的落款时间一致签署为2018年4月15日，因此《协议一》和收据的落款时间均是倒签的。签订《协议一》的同时，衡红杰将原告与恒居公司签订的《协议二》的原件和购房款收据原件均收回，原告仅仅保留了其与恒居公司签订的《协议二》的复印件。诉讼中，原告向本院提交了2018年4月15日原告与恒居公司签订的《协议二》的复印件一份，《协议二》中载明原告购买位于靖宇路与××交叉口东南侧玉××花园住宅小区××单元××、××、××、××房、××、××、××、××房，建筑面积约1280平方米，房屋价款为5000000元，付款方式为一次性付款，已付清全部房款……等条款。二被告质证称，对《协议二》的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系复印件，无法核实。《协议二》与《协议一》上约定的建筑面积、付款情况及加盖印章都是不对的，《协议二》已经被衡红杰收回销毁了，且《协议二》签字处不是衡红杰的签字，因此该证据与本案无关，不能证明原告的证明目的。诉讼中，原告提交了案涉房屋的房屋登记薄一份（产权证号为：驻房权字第201610545号及驻房权字第**，产权人为老年大学），用以证明本案案涉的四套房屋产权证均登记在被告老年大学名下，二被告质证称，对其真实性无异议，确实登记在被告老年大学的名下。诉讼中，为查明案涉房屋是否符合办理房产过户的条件，本院向驻马店市不动产登记服务中心（以下简称不动产服务中心）发送咨询函一份，2020年7月3日不动产服务中心出具驻不动产函[2020]16号复函一份，载明：“一、、驻房权字第××号、驻房权字第**屋所有权证已经被驻马店市住房管理中心作出《关于撤销驻马店市老年大学房屋登记及收回房屋所有权证的决定》（驻房[2019]141号，该决定已经市政府行政复议予以维持）生效注销，故不能办理房产过户手续。二、根据《不动产登记暂行条例》以及《实施细则》确立的在先登记和连续登记原则，咨询房屋首次登记（大证）已经注销，不具备过户的合法要件；其次两栋房屋的规划建设手续与实际房屋建筑不符，不具备再办理房屋初始登记（大证）的条件”。原告质证称，对其真实性无异议，但是在原、被告签订房屋买卖合同的时候案涉房屋是有大证的，现在撤证是因为被告老年大学的原因，不是原告的原因。二被告质证称，对其真实性无异议，但该函所证实的问题与本案无关，本案中是原告不履行付款义务才导致的纠纷，原告违约在先，原告应先支付完剩余1200000元的购房款才能按照合同内容要求被告履行义务。在本案庭审过程中，被告的委托代理人述称，被告老年大学已经按照合同约定的时间在2019年9月10日前将案涉房屋交付给原告，交付后原告进行了装修，在装修期间因原告没有足额支付购房款，被告老年大学多次出面阻止原告进行装修并报警。原告诉称，案涉房屋是敞开的毛坯房，没有钥匙。2019年8月10日被告衡红杰口头同意原告进行装修，原告购买了沙子、水泥、管道进行装修的过程中，被告衡红杰找人阻止原告施工，导致原告购买的沙子、水泥等材料无法使用。庭审后，被告的委托代理人提出书面意见辩称，老年大学未向原告交付案涉房屋，因为案涉房屋未安装门窗，合同约定的交房日期到期时，被告衡红杰因涉嫌刑事案件被羁押，原告趁衡红杰被羁押期间强行装修，被告老年大学多次阻止原告装修并要求原告支付剩余购房款。诉讼中，原告述称：①自2018年2月开始原告和衡红杰开始商谈购买案涉房屋的事宜，因为数量大，原告自2018年3月开始分几次取款凑够1200000元现金，2018年4月15日在原告的办公室内，原告将1200000元的现金交给了衡红杰，衡红杰给原告开了票并签字。②签订购房协议时，案涉房屋就已经建成，原告已经考察了案涉房屋并看了大证，才购买案涉房屋。③2019年8月10日原告补交了200000元拐角拓宽的房款后，衡红杰开始让原告使用案涉房屋，原告就购买装修材料进行装修，装修过程中，衡红杰的老表孙军称衡红杰欠他的钱，阻拦原告不让原告装修。上述事实，有原告提交的房屋买卖协议、收据等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告李胜利与被告老年大学签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第三条规定“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”；以及第五条规定“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。”二被告的委托代理人在庭审中述称在《协议一》约定的交付房屋时间2019年9月10日前老年大学已经将案涉房屋交付给原告，交付后原告进行了装修，二被告委托代理人的前述陈述应视为二被告对案涉房屋交付状况的自认，二被告在庭后提交书面意见辩称老年大学至今未向原告交付案涉房屋，与其在庭审中的自认相互矛盾，属于撤销自认，原告对此不予认可；本案中二被告自认的案涉房屋交付原告后并装修的情况与原告陈述的案涉房屋的交付时间和装修的情况相互印证，原告撤销自认，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，对案涉房屋已于2019年8月10日交付给原告，本院予以确认。关于原告请求被告老年大学继续履行合同，配合原告办理房屋过户手续的主张。《协议一》第六条产权登记条款载明：老年大学应当在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记房需由老年大学提供的资料报产权登记机关备案，如受政策性或办证机构调整影响，办证日期可相应顺延。案涉房屋交付至今已经超过360个工作日，被告仍未协助原告办理案涉房屋的过户手续，构成违约，被告应依约履行合同约定的协助办理过户登记手续的义务，但是本案中根据驻马店市不动产登记服务中心出具的驻不动产函[2020]16号复函载明的内容，案涉房屋的房屋所在整幢楼房的所有权证已经被撤销，首次登记（大证）已经注销，不具备过户的合法要件，因此目前案涉房屋尚不能办理房屋过户登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行……。原告现请求被告配合原告办理房屋过户手续，属于事实上的履行不能，故原告该项主张，本院不予支持。原告可在案涉房屋过户登记条件成就后另行主张权利。关于原告请求被告老年大学支付自2018年4月15日起计至2019年11月15日期间逾期交房的违约金287500元的主张。本案中，《协议一》中约定的交房时间是2019年9月10日前，本案中被告老年大学于2019年8月10日将案涉房屋交付原告，原告也自2019年8月10日起就开始购买材料入住案涉房屋进行装修，未超出双方约定的交房时间，因此，原告请求被告老年大学支付逾期交房违约金，事实依据不足，本院不予支持。关于原告请求被告衡红杰承担责任的主张。被告衡红杰是老年大学的法定代表人，其在《协议一》及收据上签名的行为是代表老年大学的代表行为，衡红杰不是案涉合同的相对方当事人，根据合同相对性原则，原告请求被告衡红杰承担民事责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李胜利的诉讼请求。案件受理费48810元，保全费5000元，合计53810元，由原告李胜利负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  王胜利人民陪审员  付春峰二〇二〇年十二月一日书 记 员  刘 然