辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0603民初1198号 原告：徐某某，女，汉族，住辽宁省本溪满族自治县。 原告：张某，男，满族，住辽宁省本溪满族自治县。 两名原告共同委托代理人：韩啸，辽宁文扬律师事务所律师。 两名原告共同委托代理人：邓宝谭，辽宁文扬律师事务所实习律师。 被告：孙某某，女，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：林某某（被告丈夫），男，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 被告：丹东市某公司，住所地辽宁省丹东市元宝区。 法定代表人：徐某某，系该公司总经理。 委托代理人：邓某，女，汉族，该公司员工，住辽宁省盖州市。 原告徐某某、张某诉被告孙某某、丹东市某公司（以下简称丹东市某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理，依法由审判员韩乐新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐某某和张某共同的委托代理人韩啸和邓宝谭、被告孙某某及其委托代理人林某某、被告丹东市某公司委托代理人邓某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 两原告诉称：原告与两被告于2020年4月8日在丹东市某公司共同签订了房产买卖居间代理合同书，合同书约定买方原告购买卖方被告位于丹东市振兴区×××室房屋，原告当即交付了房屋定金10000元整，丹东市某公司为原告出据了收款收据，可是在合同履行中，被告违约未将房屋卖与原告，致使原告未能按期入住房屋，不得不再行租房居住，在2020年5月只能再续租房屋，每月租金800元，原告为维护自身的合法权益，现起诉至人民法院，请求依法判令被告违约按合同约定双倍赔偿原告定金20000元；请求判令被告赔偿因到期未能入住房屋导致原告租房居住五个月租金损失4000元，请求判令被告孙某某承担全部的中介费6500元并由被告承担本案全部诉讼费用。 被告孙某某辩称：2020年4月初，丹东市某公司经办人多次来电话要帮我卖房，说是他的同行好朋友要买，不收我的中介费。在他的再三恳求下，我才同意看房。看房谈价格的最后，中介经办人又替原告反复说情，房价又降了5000元，并说了首付25000元，贷款300000元，我们也是诚心卖房，就勉强同意了。谈完价，原告和中介经办人要求签协议。到了地址在万达的中介办公处，原告拿来协议与中介经办人填写完后，让我签字。我说要看一看，原告和中介经办人都说，签这个协议不用你拿一分钱，只是保证现在不能卖给别人了。经办人没有向我解释、提示和说明协议的任何条款。我只看了没有要我付款的内容，在原告和中介经办人的催促下，当时也是过于相信他们，就在协议上签字了。签完协议后，再没做任何事情，原告就开车送我们回家。从进中介办公处的门到离开，前后仅半个小时的时间。在送我回家的路上，原告两次说，以后卖房就找他。签完协议一两天，原告和中介经办人多次来电话，再三要求把家具先搬进去，并让我们放心，我们始终没有答应。又过了半个月，没有原告办贷款的消息，我主动打电话询问。中介经办人说，约好第三天到中储银行办理贷款。我如约先到银行，在二楼业务室等待。原告和中介的人来了以后说，咱们先到外面谈，在这里不要影响银行的工作。没有让我见到银行的信贷员，在银行外面的大街上，原告和中介的人第一次说，要全额贷款。我说，原告说好的先付25000元，怎么又全额贷款了，再说国家政策有规定，不可能全额贷给你。原告和中介的人对我们说，他们已经和银行说好了，用原告二人的信誉做担保，你们只要配合原告，把房证复印件给银行就行了。我明确说，在没有收到一分钱定金或者房款的情况下，不能用我的房证做抵押贷款。在说了一个多小时后，我们离开了。以上就是整个事情的经过，我们在仔细回忆事件过程中感觉到原告和中介的人，从开始就没有正常交易的诚意，先是以签了协议，就占我的房子，现在想用无理的要求得到赔偿，法院不是可以恣意妄为的地方。鉴于以上事实，我没有将房子卖给原告的理由很简单，在没有给我一分钱定金或者购房款的情况下，就要求我把房子交给原告，并且再用我的房子做抵押贷款，这不是在买房子，这是在原告和中介的共同谋划下，想无偿占有；合同第二条⒈规定：“卖方收到定金后委托民间方代为无息保管定金”，事实是，到现在为止，我没有收到原告一分钱定金，更没有交给中介保管的事，因此，也不存在返还定金的事；按合同第二条2（2）“买方申请商业贷款……委托居间方选择银……首付款0元，剩余32.5万元，由银行转入卖方指定账户”；因为有2016年2月2日央行和银监会共同发布〈关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知〉中，“普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%”的规定，所以银行在没有收到卖方给银行出具首付款的收据和相应在该银行的收存款记录，是不会给买方办理贷款的。原告和中介没有按约办成全额房贷，没有按约交付购房款，是原告与中介构成违约。因此，没有要我赔偿的理由；关于原告所诉“未能按期入住房屋”产生的租金问题。依据上述第（1）条的理由，原告要我承担他的租金，是个天真的无理要求；如果中介收了买方的中介费，没有尽到义务帮助完成交易，中介应该承担全部责任，没有让我承担的理由。也许是为了逃避责任，协议上甚至没有中介经办人的签字。事实上，原告交中介费都未知是否；我作为卖方没有任何违约事实，本案原告诉讼请求无理无据，全部费用应由原告承担；关于贷款不成的责任问题，按合同第二条2（2）约定，买方申请贷款，按合同第六条2约定，中介收取了贷款服务费，因此，原告和中介应该承担贷款不成的全部责任；央行和银监会制定的金融政策，属于国家的法律法规。央行和银监会2016年2月2日〈关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知〉中，有“商业性个人住房的贷款，原则上最低首付款比例为25%”的规定，因此，中介要为自己违背国家政策去做全额贷款（事实没有做成）的行为承担责任；没有理由要我承担贷款不成的责任：签合同时，中介经办人有引诱误导行为；我在配合买方到银行贷款时，在中介经办人和买方的引导下，离开银行的业务室，不让我见到银行的信贷员，在银行门外的大街上，首次告诉我，要全额贷款并且用我的房产做抵押，他们的这一行为不正常，要求也无理；更重要的是，在买方没有付一分钱房款（或定金）的情况下，要求用我的房产做抵押，给买方全额贷款，这不是买卖双方自愿公平的交易，我当然不能接受。 被告丹东市某公司辩称：中途原、被告双方办理贷款我们派员参加，买方徐某某说如果被告孙某某不同意零首付，先给被告孙某某首付款12万元左右，等办完贷款按照约定再退回多余的首付款，被告孙某某没同意，那天就没办成贷款。 具体程序是买方向银行申请二手房贷款，以原告的个人征信申请贷款，贷款32.5万元，包括卖方房屋的评估值，在银行可以贷款到32.5万元，并不用卖方房产作抵押。 经审理查明：原告经被告丹东市某公司洽谈与两被告于2020年4月8日在被告丹东市某公司共同签订了房产买卖居间代理合同，约定原告（买方）以房屋成交价325000元购买被告孙某某（卖方）位于丹东市振兴区×××室房屋；该合同第二条房产成交价格及付款方式⒈约定买方于本合同签订之日向卖方支付定金10000元。并由居间方开据相关收据证明。卖方须将所有权证或同等保证金放于居间方无息保管。待买卖双方在不动产部门申请转移过户或委托公证日完毕结算，卖方收到定金后委托居间方代为无息保管定金，保管期限为该房产交易完为……。买方于2020年5月15日前准备好银行面签审核所有相关证件……。卖方于同日前准备好银行面签审核所有相关证件，配合买方办理贷款相关事宜，如不配合视为卖方违约……。卖方须在收到全部房款当日将房屋以签约现状交付给买方使……。当日原告当即向被告丹东市某公司交付了房屋定金10000元整，被告丹东市某公司为原告出据了收款收据。 另查，原、被告签订的上述房产买卖居间代理合同系被告丹东市某公司单方拟定的“松源房产”格式合同。且在上述合同填充内容均为被告丹东市某公司填写，包含上述定金条款内容未依法向原告解释、说明。 在上述合同洽谈过程中，三方实际谈妥总房款325000元的支付方式为先支付首付款25000元，余款委托被告丹东市某公司选择商业贷款。现被告孙某某以其在实际协助原告办理贷款过程中，原告擅自变更谈妥的合同付款条件及交易条件、原告与被告丹东市某公司串通欺诈为由拒绝履行上述合同。 庭审中，原告当庭放弃要求被告孙某某承担全部的中介费6500元的诉讼请求。 本院所确认的上述事实，有房产买卖居间代理合同、收据（定金）、保利房主通话录音及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。而格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务的，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。本案被告丹东市某公司在联系促成原告与被告缔结房产买卖居间代理合同时，未就其提供的“松源房产”格式合同的相关条款采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，现被告孙某某对该合同相关条款不予认可，且被告孙某某亦未实际收到原告交付的定金，故上述合同定金条款依法应认定不成为合同内容。实际上被告丹东市某公司虽辩称依据与原告签订合同委托代为保管定金，但其于本案诉讼中已将原告交付的定金返还原告业已说明问题。依据原告提供的保利房主通话录音材料及双方当事人陈述，可以认定原告“零首付”的房款履行方式与此前三方实际谈妥的房款履行方式产生变更，此合同不能如期履行的责任不能归咎于被告孙某某，且原告“零首付”的贷款购房方式确与国家相关政策违背。被告孙某某庭前提交了反诉状，但当庭没有提出反诉请求，本案对其反诉一节不予一并审理。综上，原告请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百八十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下： 驳回原告徐某某、张某的诉讼请求。 案件受理费562元，减半收取281元，由原告徐某某、张某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  韩乐新 二〇二一年四月六日 书记员  高 兰