上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初40601号原告：张帆，男，1979年9月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：李良清，上海清辰律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩。原告张帆与被告城城不动产管理有限公司(下称城城公司)、城城不动产管理有限公司上海分公司(城城上海分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用普通程序于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告张帆的委托诉讼代理人李良清到庭参加了诉讼。被告城城公司、城城上海分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张帆向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告城城上海分公司签订的关于上海市闵行区龙柏七村XXX号XXX室房屋的《房屋托管合同》自2020年10月31日解除；2、请求判令被告城城上海分公司支付原告拖欠的自2020年9月20日起至2020年10月31日的房屋租金10,933元；3、请求判令被告城城上海分公司按照每月8,200元的标准，支付原告自2020年11月1日起至2021年2月10日止的房屋占有使用费27,333元；4、请求判令被告城城上海分公司支付原告解除合同违约金24,600元；5、请求判令被告城城公司对被告城城上海分公司的上述原第2、3、4项诉讼请求承担连带支付责任。事实与理由：原告与被告城城上海分公司于2020年4月17日签署了关于上海市闵行区龙柏七村XXX号XXX室的《房屋托管合同》,双方约定原告将其所有的位于龙柏七村XXX号XXX室的房屋托管给被告城城上海分公司,日期为2020年4月20日至2023年4月19日,月租金为每月8,200元,支付方式为次月起每个月最后一天支付。双方还约定：被告城城上海分公司不支付或者不按约定支付租金达30日的,原告有权单方解除合同。如被告城城上海分公司违约,原告要求解除合同,被告城城上海分公司应按照3个月租金的标准支付违约金给原告。合同签订后，原告向被告城城上海分公司交付了房屋。2020年7月17日被告向原告发函要求降低租金，原告7月23日向被告发函要求继续交付租金，如不缴纳，就将解除合同。被告城城上海分公司自2020年9月30开始拖欠租金，至今已经超过一个月。在无法找到被告，又收不到租金的情况下，原告跟房屋实际使用人协商后，于2020年10月11日收回了涉案房屋。根据约定，原告有权单方解除合同,并要求被告支付违约金。故诉至法院。被告城城公司、城城上海分公司于2021年2月26日书面辩称：不同意解除涉案合同。合同履行期间，被告一直按照约定履行。2020年9月受疫情影响，被告出现经营困难，无法依约向原告支付租金。根据合同约定，租期内被告每年享有一个月免租期，并且在第一年内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此计算被告欠租时应免除被告所有免租期内的租金，同时还应当将被告支付的押金折抵欠租。原告主张的解除合同违约金数额过高，远高于被告给原告造成的损失，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：原告张帆系上海市闵行区龙柏七村XXX号XXX栋XXX室的产权人。原告张帆(甲方、托管方)委托其父张兆吉与被告城城上海分公司(乙方、受托方)于2020年4月17日签订《房屋托管合同》，约定甲方将该3室1厅1卫1厨，产证面积75.88平方米的房屋交乙方经营长租、短租或配套项目。在托管期内甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务。在合同期内甲方不向乙方支付任何费用，托管服务费由乙方自行向房屋使用人收取托管服务费。托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方。托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取乙方租金。托管期限合计36个月，自2020年4月20日至2023年4月19日，甲方实收租期33个月，空租期3个月。月租金8,200元，付款方式月付，乙方应支付押金8,200元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付。甲方收到租金的第一个月起计算，超过三年后，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。甲方必须按照乙方要求配置家具家电，保证该房屋达到正常使用要求。甲方向乙方支付1元/天的房屋维修费，每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(免租期除外)、乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的、乙方擅自改变或损坏主体结构的、乙方利用房屋进行违法活动或储存危险品的，甲方有权解除合同，收回该房屋。乙方有前述情形之一，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准支付违约金给甲方，甲方收取押金不予退还。双方另对其余事项作了约定。合同签订后，原告向被告城城上海分公司交付了房屋，被告城城上海分公司向原告支付租赁押金8,200元。2020年6月4日，被告城城上海分公司向原告支付了第一笔租金7,835元(系月租金8,200元扣除房屋维修费365元)。2020年7月31日，被告城城上海分公司支付原告租金16,100元，未足额支付。2020年9月8日，被告城城上海分公司支付原告租金7,900元，系未经原告同意自行降低租金。另查明，2020年7月17日，被告城城上海分公司向原告发出解约通知，言明因受疫情影响租金明显下滑房源空置未出租，双方友好协商降价未果，决定与原告自2020年7月16日解除托管合同关系，房租结算至2020年6月19日。2020年7月22日，原告回函，称于2020年7月22日收到上述解约通知，因疫情得到有效控制，被告城城上海分公司提出的解约理由不成立。要求被告城城上海分公司继续按约支付原告租金，否则追究违约责任。自被告于2020年9月8日支付了2020年8月20日至9月19日的租金后，未再向原告付租。2020年10月11日，原告自行收回了房屋。2020年11月9日，原告诉至本院要求与被告城城上海分公司解除上述《房屋托管合同》。2021年4月8日本案开庭审理中，原告向本院陈述涉案房屋仍空置。以上事实，由原告提供的房屋托管合同、招商银行交易明细表、解约通知、回函等证据以及原告的庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告城城上海分公司签订的房屋托管合同实为租赁合同，双方之间建立了房屋租赁合同关系。在合同履行期间，2020年7月17日被告城城上海分公司以受疫情影响租金明显下滑房源空置未出租要求降低租金，未得到原告同意。因2020年7月疫情已经得到有效控制，各行各业已经复工复产，此时市场租金下滑，系被告城城上海分公司应承担的商业风险，故其通知原告解除合同，为不当行使解除权。被告城城上海分公司无权解除合同。被告城城上海分公司确实存在未能按期足额向原告支付租金的情况，不按照约定支付租金达30日，故被告城城上海分公司作为承租人已构成严重违约，原告据此有权解除合同。鉴于原告自认于2020年10月11日收回了房屋，故本院确认涉案合同于该日解除。合同解除后，被告城城上海分公司应按月租金8,200元向原告支付2020年9月20日起至2020年10月11日止的欠租。原告收回房屋后，再主张房屋使用费，本院不予支持。因被告城城上海分公司违约导致涉案合同提前解除，造成原告房屋长期空置，原告主张解除合同违约金24,600元，具有合同依据。被告城城上海分公司辩称原告关于违约金的主张过高，要求调低违约金，但未提供相关依据，本院不予采纳。原告收取的租赁押金8,200元，在被告城城上海分公司付清欠费后予以退还。被告城城上海分公司系被告城城公司之分支机构，非独立法人,无注册资金，无独立财产，因此对于其在经营中所产生的相关债权债务由被告城城公司承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张帆与被告城城不动产管理有限公司上海分公司就上海市闵行区龙柏七村XXX号XXX室房屋签订的《房屋托管合同》于2020年10月11日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张帆自2020年9月20日起至2020年10月11日止的按每月8,200元计算的租金；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告张帆解除合同违约金24,600元；四、原告张帆于被告城城不动产管理有限公司履行完毕上述第二、三项付款义务后三日内退还被告城城不动产管理有限公司租赁押金8,200元；五、驳回原告张帆其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元、公告费260元，由原告张帆负担73.32元，被告城城不动产管理有限公司负担1,011.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群法官助理  吴锦涛书 记 员  吴锦涛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。