上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初41485号原告(反诉被告)：上海极狐餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李云鹤，总经理。委托诉讼代理人：黄浩，上海标胜律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海超群房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：杨瑜，总经理。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琛如，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海极狐餐饮管理有限公司(以下简称极狐公司)与被告上海超群房地产开发有限公司(以下简称超群公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，于2020年11月2日组织双方进行证据交换。超群公司于2020年11月2日提起反诉，本院受理后，与本诉予以合并审理，于2020年12月24日再次组织双方进行证据交换，并于2021年1月19日公开开庭进行了审理。极狐公司的法定代表人李云鹤、委托诉讼代理人黄浩，超群公司的委托诉讼代理人陆垒、邵琛如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。极狐公司向本院提出诉讼请求：1、判令超群公司返还极狐公司押金140,407.5元；2、判令超群公司赔偿极狐公司装修费132,500元；3、判令超群公司赔偿极狐公司厨房设备损失47,695元；4、判令超群公司支付极狐公司违约金105,667.5元；5、判令超群公司赔偿极狐公司窝工损失31,000元；6、判令超群公司支付极狐公司免租期损失158,501.25元。诉讼过程中，极狐公司撤回第四项诉请，并增加诉讼请求：确认双方之间的商铺租赁合同于2020年4月30日解除。事实和理由：极狐公司与超群公司于2019年签订《商铺租赁合同》，约定由极狐公司租赁上海市静安区中兴路XXX号“新理想广场”XXX铺位(以下简称系争铺位)，租赁期限为两年，自2019年4月16日至2021年4月15日，其中，2019年4月15日至2019年8月31日、2020年4月1日至2020年8月15日为免租期；租金为每月35,222.5元。后因新冠疫情发生，导致极狐公司多月未经营，超群公司要求极狐公司分三期支付。但超群公司于2020年4月20日对系争商铺断水、断电、断天然气，意图解除合同，逼迫极狐公司搬离，导致极狐公司无法经营，损失巨大。2020年4月30日，超群公司通过《律师函》方式单方解除双方之间的租赁合同，2020年5月25日，超群公司又发出《房屋清退通知函》。超群公司的上述违约行为，严重损害了极狐公司的合法权益，现因双方协商无果，故极狐公司起诉要求判如诉请。超群公司辩称，同意解除双方之间的租赁合同，不同意极狐公司其余诉讼请求。认为，合同解除是因为极狐公司拖欠租金、物业费等费用，超群公司是按照合同约定行使解除权，合同解除原因是极狐公司违约，不是超群公司违约。为此，超群公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的商铺租赁合同于2020年5月7日解除；2、判令极狐公司支付超群公司2020年2月1日至2020年5月7日期间欠付的租金93,620.97元(已经扣除20,000元)、2020年5月8日至2020年5月31日期间的占有使用费54,538.06元(按日租金两倍的标准计算)；3、判令极狐公司以欠付租金为基数、按每日千分之一的标准向超群公司支付逾期支付租金的滞纳金(以15,222.5元为本金，自2020年1月25日起算；以35,222.5元为本金，自2020年2月25日起算；以35,222.5元为本金，自2020年3月25日起算；以35,222.5元为本金，自2020年4月25日起算)；4、判令极狐公司向超群公司支付2020年2月至2020年5月期间欠付的物业费46,320元；5、判令极狐公司向超群公司支付逾期支付物业费的滞纳金；6、判令极狐公司向超群公司支付逾期支付租金的违约金105,667.5元；7、判令超群公司没收极狐公司支付的租赁保证金105,667.5元；8、判令极狐公司向超群公司支付2020年1月1日至2020年5月31日期间欠付的电费5,458.96元；9、判令极狐公司向超群公司支付2020年1月1日至2020年5月31日期间欠付的水费1,090.4元；10、判令极狐公司向超群公司支付2020年1月1日至2020年5月31日期间欠付的燃气费9,189元；11、判令极狐公司向超群公司支付逾期注销营业执照违约金,每逾期一天按照最后一个月日租金两倍标准，自2020年6月6日起算；12、判令极狐公司向超群公司支付房屋恢复原状费用28,950元；13、判令极狐公司向超群公司支付保管滞留物品保管费5,000元；14、判令极狐公司向超群公司支付律师费100,000元。诉讼过程中，超群公司撤回第四、第五项诉请。反诉事实和理由：超群公司是系争铺位的权利人，2019年3月18日，超群公司、极狐公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定将系争铺位出租给极狐公司，面积193平方米，租金为每月35,222.5元，先付后用。如极狐公司逾期支付租金30天以上，超群公司有权没收租赁保证金。极狐公司应于每月25日前向物业公司支付物业管理费。系争铺位交付之日起所发生的水、电、每期、通讯等相关费用由极狐公司承担。若极狐公司向超群公司拖欠租金，在不影响超群公司其他权利或补救的前提下，超群公司有权要求极狐公司按未付租金的日息千分之一支付滞纳金。极狐公司应确保在合同终止或提前终止后三十日内注销或变更注册在系争铺位上的一切证照(如营业执照等)，若逾期未能注销或变更，每逾期一天应按合同终止或解除前最后壹个月的日租金的2倍支付违约金。极狐公司返还房屋时应当将房屋恢复原状，若超群公司拒绝恢复原状的，超群公司有权自行恢复，费用由极狐公司承担。因极狐公司过错，逾期不支付租金、物业管理费或合同约定的其他费用累计超过30日的，超群公司可书面通知极狐公司解除合同，且极狐公司应向超群公司按月租金的3倍支付违约金。合同签订后，超群公司一直按约履行合同义务，但极狐公司自2020年1月起拖欠电费、水费、天然气费，2020年2月起拖欠租金等，经超群公司多次催缴，极狐公司仍拒不支付。极狐公司的行为已构成违约，严重侵害了超群公司的合法权益，故超群公司反诉要求判如所请。针对超群公司的反诉，极狐公司辩称，同意解除双方之间的租赁合同，但认为合同解除日期是2020年4月30日。其余诉讼请求均不同意，认为，超群公司在2020年4月20日就将系争商铺的水电切断，断电后，系争商铺的卷帘门就无法使用，致使极狐公司无法正常使用系争商铺。极狐公司确实欠付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，也同意支付，但2020年4月1日开始，是合同约定的第二期免租期，故2020年4月1日后的租金，极狐公司不应支付。租金滞纳金是按照欠付租金来计算的，即使要支付滞纳金，也仅同意按照欠付的2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金为基数。而且，超群公司主张的滞纳金标准也过高，请求法院予以调整至同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。同时，合同解除是超群公司违约所致，故不同意支付违约金，且合同解除后，超群公司应将租赁保证金退还。极狐公司确实没有支付过2020年1月1日后的水电煤等费用，但因超群公司已在2020年4月20日将系争商铺断水断电，故极狐公司同意按照2020年4月15日通知上确定的金额支付，同意支付水费817.8元、电费4,059.7元、燃气费7,155元。极狐公司的营业执照确实没有注销，但是合同解除是超群公司所致，现超群公司主张极狐公司支付未注销营业执照的违约金，没有依据，故极狐公司不同意支付。如果法院认为极狐公司应支付该违约金，对于未注销营业执照的违约金标准，不发表意见。因为合同时超群公司违约导致解除，故不同意支付恢复原状的费用。因为超群公司将系争铺位断水断电，极狐公司曾在2020年4月30日口头主张搬离系争铺位中的物品，但超群公司不同意，故不同意超群公司主张的滞留物品报关费的诉请。超群公司主张极狐公司支付律师费，没有依据，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月18日，超群公司(甲方)与极狐公司(乙方)签订《新理想大厦商铺租赁合同》，约定由乙方承租系争铺位，面积193平方米，租金为6元/天/平方米、35,222.5元/月，租赁期限为2019年4月16日至2021年4月15日，其中，2019年4月15日至2019年8月31日、2020年4月1日至2020年8月15日为免租期。在乙方遵守本合同各项约定(包括租赁期限)的前提下，甲方同意在装修期和经营免租期内，乙方无需支付租金及物业管理费。装修期及免租期内，乙方需承担乙方装修期或经营活动而产生的一切费用(包括但不限于政府税费即水、电、燃气费等其他费用)。甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按1个月的租金35,222.5元和1个月的物业费11,580元标准预付首期房屋租金和物业费。乙方应于付款月的25日前按约定的租金和物业费标准向甲方预付下1个月租金及物业费。乙方应当严格履行合同约定租金付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金。如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。从房屋交付之日起，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备及其他相关费用由乙方承担。甲、乙双方约定，乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金及物业保证金，租赁保证金105,667.5元、物业保证金34,740元，以确保乙方遵守、履行在本合同项下其必须遵守、履行的规定。乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方均有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索。在本合同履行过程中，甲方在保证金在抵扣了相关费用后，乙方应在收到甲方通知的十五日内补足该保证金。乙方在接到甲方书面通知之日起十五日内仍未补足的，甲方有权解除本合同，并按照本合同的约定要求乙方承担违约责任。乙方应确保在本合同终止或提前终止后三十日内注销注册在该房屋上的一切相关证照(如营业执照、税务登记证、卫生许可证等)或变更上述证照的注册地址，并将注销或变更后的有关证件提交甲方备案。若乙方逾期未能注销或变更，每逾期一天应按合同终止或解除前最后一个月的日租金的2倍向甲方支付违约金。乙方倘对该房屋进行任何装修工程(包括但不限于乙方对该房屋进行的外部门头装修、内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装备)，其设计与图纸必须取得甲方的事先书面同意，并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准。乙方返还该房屋时应当将该房屋恢复原状或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态(双方另有约定的除外)。若乙方拒绝恢复原状的，甲方有权自行恢复，费用由乙方承担。返还时，应经甲方书面验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。同时，须将通向该房屋各部分的锁匙交还甲方。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的……。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金，且甲方有权没收乙方的租赁保证金。若上述违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。若本合同被解除或期满，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋，则甲、乙双方同意，甲方有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理后，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前物品所产生的一切费用，或从乙方缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给乙方，如乙方所缴付的租赁保证金不足以支付该等费用时，则甲方仍有权继续向乙方追讨不足部分的款项。在租赁期内，若乙方违反本合同项下任何付款义务，甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应，空调服务或其他服务或者采取合法的其他措施、行为，直到乙方前述的违反得到改正，但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用(包括但不限于重新接驳水电气供应的费用)均由乙方负责。乙方亦须负责赔偿因其违反上述条款而对任何其他的租户或第三方所造成的一切损失。若乙方拒不整改，甲方有权终止本合同并追究其违约责任，收回承租场所，并保留向乙方追讨由此造成的一切损失(包括但不限于诉讼费、律师费及其他费用等)的权利。合同签订后，超群公司按约向极狐公司交付了系争铺位，极狐公司亦按约向超群公司支付了首期租金及保证金等，极狐公司并向上海佳管物业管理有限公司(以下简称佳管物业公司)支付物业保证金、物业管理费。合同履行过程中，极狐公司在2020年1月1日后未再支付水费、电费、燃气费等费用，租金支付至2020年1月31日，2020年2月1日后的租金等费用亦未再按约支付。2020年3月31日、2020年4月1日，极狐公司分别向超群公司转账支付租金10,000元。2020年4月15日，佳管物业公司向极狐公司发送《通知》，《通知》载明：2020年2月16日至2020年4月15日，贵司应缴纳我司租金70,445元、物业费23,160元、电费4,059.7元、水费817.8元、燃气费7,155元，共计105,637.5元，目前支付金额为20,000元，仍欠费85,637.5元。按分三次缴清拖欠费用具体如下：1、3月31日前，支付部分款项20,000元；2、4月10日前，支付部分款项30,000元；3、4月15日前，支付剩余款项43,605元。至今未收到贵司的第二笔付款(4月10日前，支付部分款项30,000元)，现我公司决定在2020年4月20日9点停止供电供水等物业配套服务。因此带来的不便，后果自负。2020年4月20日，极狐公司报警称物业公司对系争铺位停水停电。后，超群公司向极狐公司发送《律师函》，明确在极狐公司收到律师函之日，双方之间的租赁合同解除。该《律师函》于2020年5月7日送达极狐公司。2020年5月25日，超群公司、佳管物业公司向极狐公司发送《关于上海极狐餐饮管理有限公司清退通知函》，明确双方之间租赁合同已终止，要求极狐公司在2020年5月30日前将系争铺位内的设施设备搬离，缴清拖欠的各种费用并恢复房屋原状，逾期则视为极狐公司放弃系争铺位内的物品所有权，超群公司将按无主废弃物处理。极狐公司于2020年5月26日签收该函件。极狐公司未在2020年5月30日前将系争铺位内的物品搬离，超群公司将物品搬出。现双方就合同解除事宜未能达成一致，故分别起诉要求判如所请。另查，物业管理费及物业费保证金，极狐公司均向佳管物业公司直接支付。审理中，极狐公司对佳管物业公司2020年4月15日向其发送的《通知》上载明的各项欠费金额无异议，确认尚未支付。对于极狐公司留存在系争商铺内的物品，超群公司表示其已在2020年6月1日前将物品搬离系争商铺，放在了系争商铺旁的空地上，极狐公司随时可以取走。极狐公司确认注册在系争商铺上的营业执照未注销，对于营业执照未迁移而产生的违约金标准，极狐公司明确表示极狐公司不应支付该违约金，对于违约金标准不发表意见。为证明律师费损失，超群公司提某其与上海市锦天城律师事务所的《聘请律师合同》，但经本院再三释明，未提某以超群公司为付款方的发票。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。超群公司与极狐公司签订的《新理想大厦商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人基本的合同义务，现极狐公司拖欠数月租金、水电煤等费用未支付，其行为已构成根本性违约，超群公司有权行使解除权。根据双方合同约定，极狐公司逾期不支付租金、物业管理费或合同约定的其他费用累计超过30日的，超群公司有权解除合同。本案中，极狐公司2020年2月1日后的租金最迟应于2020年1月25日前支付，但极狐公司未能按约支付，至2020年2月25日即已累计满30日，超群公司即可按约行使解除权，而极狐公司作为违约方，并不享有合同解除权。对此，极狐公司辩称，超群公司已同意极狐公司对其欠付的各项费用分期付款，故超群公司在2020年5月7日时并不享有单方解除权，但极狐公司并未提某证据予以证明。现极狐公司提某佳管物业公司同意其分期付款的《通知》，超群公司对此不予确认，而超群公司和佳管物业公司系两个独立的主体，故在极狐公司未能提某证据证明佳管物业公司发送的《通知》对超群公司具有约束力的情形下，该《通知》不能视为系超群公司的意思表示。即使该《通知》系超群公司同意极狐公司分期付款，但极狐公司仍未按该《通知》上载明的时间付款。而且，该《通知》仅载明对拖欠的款项予以分期，并未同意就合同约定的合同解除条件予以变更，则极狐公司未能在超群公司给予的宽限期内支付钱款，超群公司完全有理由按照合同约定行使解除权。综上，极狐公司的该项辩称，无事实和法律依据，本院不予采纳。现超群公司已满足合同约定行使解除权的条件，根据相关法律规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，超群公司向极狐公司发送的《律师函》中已明确解除合同的意思表示，该《律师函》于2020年5月7日送达极狐公司，故本院确认超群公司与极狐公司签订的《新理想大厦商铺租赁合同》于2020年5月7日解除。对于超群公司主张极狐公司支付拖欠的2020年2月1日至5月7日租金、极狐公司主张超群公司赔偿免租期损失的诉请。根据相关法律规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。现极狐公司确认2020年2月1日后的租金，其仅支付20,000元，余款确实均未支付，故超群公司该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。至于极狐公司拖欠的租金金额，极狐公司主张2020年4月1日至2020年8月15日系免租期，极狐公司无需支付此期间的租金，且因极狐公司实际并未享受到该期间免租经营，故极狐公司仅同意支付2020年2月1日至3月31日期间的租金，并要求超群公司赔偿免租期损失。根据双方合同约定，极狐公司在遵守合同各项约定的前提下，超群公司同意在装修期和经营免租期内，极狐公司无需支付租金及物业管理费。现超群公司认为极狐公司未遵守合同约定支付租金及水电煤等钱款，不符合享受免租期优惠，而极狐公司亦未提某证据证明其已符合享受免租期优惠的条件，故极狐公司主张超群公司赔偿免租期损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持，极狐公司仍应支付合同解除前的相应租金。但因超群公司提某的系争商铺在2020年4月20日后断水断电，虽该断水断电行为系佳管物业公司所为，但超群公司提某的系争商铺因断水断电而无法正常用于经营，房屋使用价值下降，亦属客观事实，故对于2020年4月20日后的租金，本院酌定按每日每平方米3元计算。根据合同约定，系争商铺租金为每月35,222.5元，每日每平方米6元、面积193平方米，现极狐公司已支付20,000元，则极狐公司还应向超群公司支付租金35,222.5元/月*2个月+6元/日/平方米*193平方米*20日+3元/日/平方米*193平方米*18日-20,000元=84,027元。对于超群公司主张极狐公司支付2020年5月31日前的电费5,458.96元、水费1,090.4元、燃气费9,189元的诉请，极狐公司不同意超群公司该项诉请，其仅确认2020年4月15日前，欠付电费4,059.7元、水费817.8元、燃气费7,155元。根据双方合同约定，免租期内水电煤等费用，亦应由极狐公司负担，则超群公司主张极狐公司将水电煤等费用支付至极狐公司不再占有使用系争商铺，有事实和法律依据，本院予以支持。至于极狐公司应承担的费用，结合极狐公司确认的2020年4月15日前欠付金额以及2020年4月15日至2020年5月31日期间的时间跨度，超群公司主张极狐公司支付2020年5月31日前的电费5,458.96元、水费1,090.4元、燃气费9,189元的诉请，尚属合理，本院予以支持。对于超群公司主张极狐公司支付2020年5月8日至2020年5月31日期间占有使用费的诉请，本案中，双方合同已于2020年5月7日解除，合同解除后，极狐公司理应清空系争商铺内的物品，并将系争商铺返还超群公司。然，极狐公司并未及时清空系争商铺，在超群公司发函通知极狐公司清退系争商铺后，极狐公司仍未将系争商铺内物品搬离。现，超群公司确认其已在2020年6月1日前将极狐公司存放在系争商铺内的物品搬离，故超群公司主张极狐公司支付2020年5月8日至5月31日期间占有使用费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于占有使用费的标准，虽双方合同约定占有使用费按日租金两倍的标准支付，但考虑到系争商铺在2020年4月20日断水断电的事实，而超群公司并未提某证据证明在2020年4月20日后，系争商铺已恢复供水供电，故超群公司主张的2020年5月8日至5月31日期间的占有使用费，本院酌定按每日每平方米3元支付，即极狐公司应支付占有使用费3元/日/平方米*193平方米*24日=13,896元。对于超群公司主张极狐公司按每日千分之一的标准支付逾期支付租金滞纳金以及逾期支付租金违约金105,667.5元的诉请，逾期支付租金滞纳金与逾期支付租金违约金均为逾期支付租金而产生的违约责任，支付滞纳金即为承担违约金的一种形式，故本院就该违约责任合并计算。根据相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现极狐公司辩称，超群公司主张的逾期支付租金违约金过高，请求法院调整至以欠付金额为基数，按全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率(LPR)计算违约金。结合极狐公司逾期支付租金的金额及时间，超群公司主张的违约金确实过分高于逾期付款造成的损失，本院采纳极狐公司的辩称意见，酌定逾期支付租金违约责任以欠付租金为本金，按LPR计算滞纳金为宜。根据双方合同约定，极狐公司应于付款月的25日前按约定的租金标准向超群公司预付下1个月租金。即，极狐公司应于2020年1月25日前支付2020年2月1日至2月29日期间的租金15,222.5元；2020年2月25日前支付2020年3月1日至3月31日期间的租金35,222.5元；2020年3月25日前支付2020年4月1日至4月30日期间的租金28,371元；2020年4月25日前支付2020年5月1日至5月7日期间的租金4,053元。现极狐公司未按合同约定支付上述租金，则极狐公司应向超群公司支付的滞纳金为：以15,222.5元为本金，按LPR计算2020年1月25日至实际付清之日止；以35,222.5元为本金，按LPR计算2020年2月25日至实际付清之日止；以28,371元为本金，按LPR计算2020年3月25日至实际付清之日止；以4,053元为本金，按LPR计算2020年4月25日至实际付清之日止。对于超群公司主张没收租赁保证金、极狐公司主张返还租赁保证金的诉请。根据双方合同约定，极狐公司逾期支付物业管理费或其他费用30天以上的，超群公司有权解除合同，没收租赁保证金。该没收租金保证金的实质为解除合同违约金，现因极狐公司拖欠租金30日以上而导致双方租赁合同解除，故超群公司主张没收租赁保证金105,667.5元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持，极狐公司主张返还租赁保证金，于法无据，本院不予支持。对于超群公司主张极狐公司按日租金的两倍支付逾期注销营业执照违约金的诉请，根据双方合同约定，极狐公司应确保在本合同终止或提前终止后三十日内注销注册在该房屋上的一切相关证照(如营业执照、税务登记证、卫生许可证等)或变更上述证照的注册地址，并将注销或变更后的有关证件提交超群公司备案。若极狐公司逾期未能注销或变更，每逾期一天应按合同终止或解除前最后一个月的日租金的2倍向超群公司支付违约金。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方合同已于2020年5月7日解除，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。即超群公司与极狐公司之间的租赁合同于2020年5月7日提前终止，则极狐公司应于2020年6月7日前将营业执照等证照予以注销，逾期未注销或变更的，则应按合同约定支付相应的违约金。现极狐公司尚未将注册在系争商铺的营业执照注销或变更，故超群公司该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于违约金的标准，在本院询问后，极狐公司明确表示不发表意见，未提出调整的请求，故本院确定逾期未注销或变更营业执照的违约金标准按合同约定的日租金两倍的计算，即极狐公司应按6元/日/平方米*193平方米*2=2,316元/日的标准，向超群公司支付2020年6月7日至营业执照迁移之日的违约金。对于超群公司主张极狐公司支付律师费的诉请，根据双方合同约定，在租赁期内，若极狐公司违反合同项下任何付款义务，且拒不整改，超群公司有权终止合同并追究违约责任，收回承租场所，并保留向极狐追讨由此造成的一切损失(包括但不限于诉讼费、律师费及其他费用等)的权利。根据合同约定，超群公司在实际发生律师费损失后，可主张极狐公司支付。现超群公司仅提某《聘请律师合同》，并未提某发票或转账凭证等予以证明律师费的实际发生，故超群公司该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对于超群公司申请撤回主张极狐公司支付物业管理费及滞纳金的诉请，系超群公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，于法无悖，本院予以准许。对于极狐公司主张超群公司返还物业管理费保证金的诉请，超群公司辩称，该物业管理费系极狐公司直接向物业管理公司支付，而物业管理公司与超群公司系两个独立主体。本案中，系争商铺物业管理系案外人提某，且极狐公司实际亦将物业管理费及物业管理费保证金直接向物业管理公司支付，故超群公司该项辩称，有事实和法律依据，本院予以采纳。即，极狐公司主张超群公司返还物业管理费保证金的诉请，本案中不予处理，极狐公司可另案起诉主张。对于超群公司主张极狐公司支付恢复原状费用的诉请，虽双方合同中约定，在合同终止后，极狐公司应将系争商铺恢复原状后返还，但超群公司现并未提某证据证明为系争商铺恢复原状而支出了相关费用，故超群公司该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对于超群公司主张极狐公司支付物品保管费的诉请，超群公司亦未提某证据证明为保管极狐公司物品而有保管费支出，故超群公司该项诉请，无事实和法律依据，本院一并不予支持。因双方租赁合同的解除系极狐公司违约所致，故极狐公司主张超群公司赔偿装修费损失、厨房设备损失、窝工损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对于极狐公司撤回对超群公司主张违约金的诉请，系极狐公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，于法无悖，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海极狐餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海超群房地产开发有限公司就上海市静安区中兴路XXX号“新理想广场”XXX铺位签订的《新理想大厦商铺租赁合同》于2020年5月7日解除；二、对原告(反诉被告)上海极狐餐饮管理有限公司请求被告(反诉原告)上海超群房地产开发有限公司返还租赁保证金105,667.5元、赔偿装修费损失132,500元、赔偿厨房设备损失47,695元、支付违约金105,667.5元、赔偿窝工损失31,000元、赔偿免租期损失158,501.25元的诉讼请求，不予支持；三、原告(反诉被告)上海极狐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海超群房地产开发有限公司支付欠付的租金84,027元、电费5,458.96元、水费1,090.4元、燃气费9,189元、占有使用费13,896元；四、原告(反诉被告)上海极狐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海超群房地产开发有限公司支付逾期支付租金滞纳金，滞纳金以15,222.5元为本金，按LPR计算2020年1月25日至实际付清之日止；以35,222.5元为本金，按LPR计算2020年2月25日至实际付清之日止；以28,371元为本金，按LPR计算2020年3月25日至实际付清之日止；以4,053元为本金，按LPR计算2020年4月25日至实际付清之日止；五、原告(反诉被告)上海极狐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海超群房地产开发有限公司支付以每日2,316元为标准，自2020年6月7日至营业执照迁移之日止的违约金；六、原告(反诉被告)上海极狐餐饮管理有限公司支付的租赁保证金105,667.5元，不予返还；七、对被告(反诉原告)上海超群房地产开发有限公司请求原告(反诉被告)上海极狐餐饮管理有限公司支付恢复原状费用28,950元、物品保管费5,000元、律师费100,000元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费4,599.86元，由原告(反诉被告)上海极狐餐饮管理有限公司负担。本诉案件受理费8,430.46元，由原告(反诉被告)上海极狐餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费5,979.86元，由原告(反诉被告)上海极狐餐饮管理有限公司负担5,000元，被告(反诉原告)上海超群房地产开发有限公司负担979.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李彦法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……