上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17062号原告：上海光宇企业管理咨询中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈慧光，总经理。委托诉讼代理人：马珂，上海合亦和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。被告：上海江彩工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蔡观兴，总经理。委托诉讼代理人：董伟贤，上海九州通和律师事务所律师。委托诉讼代理人：范效锋，上海九州通和律师事务所律师。第三人：昆山万德福房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市昆山开发区长江北路XXX号店面。法定代表人：陈艳。原告上海光宇企业管理咨询中心与被告上海江彩工贸有限公司、第三人昆山万德福房产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，先依法适用简易程序，后因案情复杂，本院于2019年12月23日裁定转为普通程序并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，经被告申请，本院依法追加昆山万德福房产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼。本院于2019年10月22日、2020年4月9日公开开庭审理了本案。原告法定代表人陈慧光及原告委托诉讼代理人周亮，被告委托诉讼代理人董伟贤、范效锋到庭参加第一次庭审。原告委托诉讼代理人周亮，被告委托诉讼代理人董伟贤、范效锋到庭参加第二次庭审；第三人昆山万德福房产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海光宇企业管理咨询中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告中介费255,000元(人民币，下同)；2.判令被告支付原告违约金850,000元。事实和理由：2018年11月3日，被告与原告签订委托协议，由原告作为中间人介绍场地及厂房，被告支付原告租金总价的0.6%作为佣金。之后，原告为被告介绍位于昆山市仁成路XXX号的土地及厂房，被告在实地察看后签订了看楼确认书。但此后，被告却未经原告私下自行与业主签约，据悉成交价为42,500,000元。原告认为，被告签订委托协议书及看楼确认书系其真实意思表示，应当严格遵守其中的约定。按照看楼确认书中的约定，被告不得直接或间接地通过他人与业主联系，也不得私下自行与业主联系。被告的行为无疑违反了看楼确认书中的约定，按照约定应支付原告按买卖物业成交总价2%计算的违约金。原告为维护合法权益，故向法院起诉。被告上海江彩工贸有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.原告没有居间成功。被告没有与任何人签订厂房买卖协议，被告没有不遵守协议，而是原告未遵守协议。原告并未获得房源信息，而是从其他地方看到的。原告上门找到被告，带被告看房源，但只能远观，不能进入厂区。原告隐瞒了2018年12月29日双方补签的协议，其中约定要与客户10天之内见面，见到原告与客户之间的委托协议后，该协议才能生效。2.即便认可原告居间成功，原告主张的违约金过高，需要法院予以调整。被告仅同意为原告报销车马费200元左右。3.《看楼确认书》、《委托协议书》都是原告提供的格式条款，即便原告真的带被告看房，要求被告不能就同一房源与其他居间人达成交易，系加重了被告责任，限制了被告的交易选择权，该条款及相关条款应当无效。第三人昆山万德福房产经纪有限公司未到庭发表意见。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《看楼确认书》，《委托协议书》。经本院组织当事人进行证据交换和质证，被告对上述证据真实性均无异议，但对关联性有异议。第三人未到庭质证。对上述证据，本院认证意见如下：因被告对上述证据真实性均无异议，故本院对真实性予以确认。被告围绕抗辩理由依法提交了如下证据：原、被告签订的《委托中介公司购买土地厂房协议合同书》，被告与上海精丞企业管理中心签订的《委托中介公司购买土地厂房协议合同书》，《佣金确认书》。经本院组织当事人进行证据交换和质证，原告对原、被告签订的《委托中介公司购买土地厂房协议合同书》、《佣金确认书》真实性没有异议，对被告与上海精丞企业管理中心签订的《委托中介公司购买土地厂房协议合同书》真实性不予认可。第三人未到庭质证。对上述证据，本院认证意见如下：因原告对原、被告签订的《委托中介公司购买土地厂房协议合同书》、《佣金确认书》真实性没有异议，故对该证据真实性本院予以确认；至于被告与上海精丞企业管理中心签订的《委托中介公司购买土地厂房协议合同书》，因原告对真实性不予认可，且该证据与本案无关，故对该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告(受托人、乙方)与被告(委托人、甲方)签订《委托协议书》，其中明确：四、物业名称、地址及面积为石浦40亩国有土地6500㎡厂房(仁成路XXX号)，练塘28亩国有土地；五、经乙方介绍的物业(包括乙方之亲属、授权人、代理人)成功承租/购入所介绍之物业，甲方需要向乙方支付买卖成交总价的0.6%作为佣金，支付佣金时间为签署租赁/买卖合同生效之日；六、如甲方私下与乙方所介绍的房东(包括乙方之亲属、授权人、委托人或代理人)签订合约，甲方仍需支付上述之佣金；九、附件《看楼确认书》作为本协议附件，证明乙方带甲方看房的依据等。2018年11月3日，原、被告签订《看楼确认书》，其中明确：1.我们热诚为您提供房地产经纪服务，直到为您找到满意的厂房为止；2.您实地察看下述物业后，承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系，即使下述物业最后由您(或您的亲属、授权人、委托人、代理人)不经我公司与业主私下联络签约，您须在一周内支付我公司违约金，金额为所买卖物业成交总价的2%；名称及地址为昆山昱美克精密机械有限公司，面积为40亩土地，楼层仁成路XXX号等。被告法定代表人蔡观兴在其中手书“已看过”、“上海江彩工贸有限公司”等文字。2018年12月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《委托中介公司购买土地厂房协议合同书》，其中明确：一、甲方购买土地和厂房，地址和名称昆山光弘达机械有限公司仁成路XXX号；二、甲方购买厂房总面积(大写)陆仟肆佰平方米，土地面积(大写)叁拾捌点玖陆亩，总金额合人民币(大写)叁仟玖佰万整(税费各付，境内交易)；十二、备注补充协议，1、交易金额超出合同中标的总价(叁仟玖佰万整)，此协议无效。(税费除外)2、甲方与客户的所有交易为帐面交易(带发票)。3、合同中的第七条参照补充协议的第1、2、3条执行等。该合同书末尾写有“甲方与客户10天内见面后，此份协议有效”、“甲方见到乙方与客户签订的委托协议后，此合同有效”等文字。现原、被告均确认该合同无效。此后，被告(甲方、佣金支付人)与第三人(乙方、佣金收受人)签订《佣金确认书》，其中明确：成交物业地址，昆山市千灯镇石浦仁成路XXX号；成交金额肆仟零陆拾伍万元整；甲方在交易中的地位为买受方；佣金金额为伍拾万元整；经双方签署后即行生效等。另查明，原、被告均对如下事实确认一致：涉案不动产位于江苏省苏州市昆山市仁成路XXX号，产权人为昆山光弘新达机械有限公司；2019年1月原告与NEXTACHIEVERINC签订相关股权转让协议，受让NEXTACHIEVERINC持有的昆山光弘新达机械有限公司100%股权，股权对价为40,650,000元，2019年3月办理股权变更登记手续。审理过程中，第三人向本院提交《情况说明》，主要内容为：昆山市仁成路XXX号物业的业主昆山光弘新达机械有限公司于2018年10月19日就独家出售该物业与我司签订了《居间委托合同》，约定委托我司独家居间该物业，独家委托期限自2018年10月20日至2019年4月20日，上述《居间委托合同》签订后，我司独家发布了该物业信息，昆山光弘新达机械有限公司从未委托过其他任何单位居间该物业等。对此，原告认为，第三人陈述了相关事实，但未明确为何被告与第三人发生居间行为；一份合同由几名居间人参与并无法律强制性规定；被告与第三人相识是原告居间的后果，被告法定代表人曾明确同意由原告居间，因原告无业主方授权，故被告现不同意支付居间费用等。被告则认可第三人的陈述。有关原告主张的居间费和违约金。原告认为，本案案情与最高人民法院公布的案例中关于“跳单”违约的认定一致，即原告向被告披露涉案不动产的出售信息并引荐第三人与被告相识，相关的交易渠道由原告所提供，被告与第三人相识后跳过原告而与产权人完成交易，故被告应按约支付居间费及违约金。但是，原告亦表示，有关涉案不动产出售的信息系其通过朋友从第三人处获得，原告并未获得产权人委托出售涉案不动产的授权。被告则认为，《看楼确认书》、《委托协议书》中的相关条款属格式条款，应属无效；原告无产权人授权，无居间成功之可能；被告与第三人已经签订《佣金确认书》，原告应向第三人主张居间费。有关原告提供的居间服务。原告表示，其带领被告法定代表人进入厂区内查看三次以上，每次都有第三人在场；2018年12月，曾促成原告、被告、第三人及产权人代表洽谈。但是，原告亦表示，其无法与产权人直接联系，其联系产权人需要通过第三人转告。被告则表示，因原告无产权人授权，故第一次查看厂房时未能进入厂区，只能看到外观，此后在第三人的陪同下方能进入厂区查看一两次；原告未能促成被告与产权人洽谈，原告所述的2018年12月的洽谈中，到场的所谓产权人代表实际为第三人法定代表人陈艳的配偶。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，根据原、被告签订的《委托协议书》、《看楼确认书》等，可以认定原、被告之间存在居间合同法律关系。其中，《委托协议书》第六条、《看楼确认书》第2条中的相关约定，实际上属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.《委托协议书》第六条、《看楼确认书》第2条的法律效力如何；2.被告的相关行为是否构成“跳单”违约。关于第一项争议焦点。被告抗辩上述条款属格式条款，应属无效等。对此，本院认为，通常而言，禁止“跳单”条款的本意是为了防止买方利用居间人提供的房源信息却“跳”过该居间人购买房屋，从而使该居间人无法得到应得的报酬。该类条款的效力应结合具体约定的内容来认定，并不当然无效。本案中，《委托协议书》第六条、《看楼确认书》第2条中的相关约定，系原告为防止合同相对方不诚信行为而事先拟好反复使用的格式条款，该些条款目的不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之情形。故该些条款应属有效。关于第二项争议焦点。原告主张其向被告披露了房源信息、引荐第三人与被告相识等，被告利用其提供的交易渠道与产权人完成交易，故符合最高人民法院公布的相关指导性案例中关于“跳单”违约的认定。对此，本院认为衡量被告是否构成“跳单”违约的关键，在于被告是否利用原告提供的房源信息、机会条件等。首先，原告并未独家掌握涉案不动产销售信息。第三人向本院提交的《情况说明》中明确，产权人即昆山光弘新达机械有限公司独家授权第三人居间涉案不动产等。对第三人的该项意见，原、被告均无异议。并且，原告自认产权人并未委托其销售涉案不动产。另外，原告亦明确其无法与产权人直接联系，与产权人联系需通过第三人的转告。故原告掌握的所谓房源信息并无实际利用价值，原告自身亦需利用第三人提供的信息或渠道为被告提供居间服务。其次，被告通过公众可知的正当途径可获得涉案不动产销售信息。第三人向本院提交的《情况说明》中另明确，2018年10月19日后其独家发布了涉案不动产销售信息。对第三人的该项意见，原、被告亦无异议。第三人系专门从事不动产租售业务的中介公司，其发布的房源信息，任何人通过公开途径均可获知。并且，原告亦自认其所获取的涉案不动产销售信息来源于第三人。故即便原告未向被告披露相关信息，被告通过其他公开渠道亦可获知。最后，被告与第三人的相识具有必然性。从上述中可知，原告未获产权人授权、无法与产权人联系等，故原告欲促成被告与产权人交易必然通过第三人。在此情况下，被告当然有权选择能够促成交易且有产权人授权的第三人提供居间服务。综上，被告并未利用原告的信息、机会等，故被告的相关行为不构成“跳单”违约。综合以上分析，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现根据原告提供的相关证据，并结合原告对相关事实的自认，并不足以认定被告构成“跳单”违约。因此，原告无权要求被告按照《委托协议书》、《看楼确认书》的约定支付相关中介费及违约金。此外，根据相关法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。考虑到本案纠纷的一次性解决，为减少当事人诉累，并在原告主张相关中介费的前提下，可酌情处理原告支出的必要费用。现因被告确认原告曾陪同前往涉案不动产查看数次、促成2018年12月的洽谈等事实，故本院从本案实际情况出发，兼顾公平合理原则，酌情确定被告应支付原告必要费用30,000元。对于原告的其余诉讼请求，本院不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海江彩工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海光宇企业管理咨询中心费用30,000元；二、驳回原告上海光宇企业管理咨询中心的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,745元，由原告上海光宇企业管理咨询中心负担14,344.68元，被告上海江彩工贸有限公司负担400.32元。被告上海江彩工贸有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  奚 鹏人民陪审员  姜耀明人民陪审员  蒋 勇二〇二〇年四月三十日书 记 员  张曦饶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。