河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初7980号原告（反诉被告）：河南福国置业有限公司，住所地郑州市东明路南53号1层115号。法定代表人：张福国，总经理。委托诉讼代理人：徐滟，河南法学汇信律师事务所律师；委托诉讼代理人：马琳，河南法学汇信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄泽勇，男，1974年10月19日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：任宗友，河南世鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨朴，女，1983年2月24日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：任宗友，河南世鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）河南福国置业有限公司（以下简称福国公司）与被告（反诉原告）黄泽勇、杨朴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。现已审理终结。福国公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同支付原告位于管城区东明××大厦××房屋及屋内设备设施款793.9532万元及合同内违约金，解除与二被告的管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋买卖关系、返还该房屋及屋内设施；2.判令二被告共同承担资金占用费2977324.5元（以793.9532万元为基数自2018年9月6日起至实际偿还之日止，按照月利率1.5%计算）；3.判令二被告共同承担管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋占用使用费5311737.6元（按照1702.48平方米，以每平方米4元/天为基数，自2018年8月6日起计算至房屋实际归还之日止）；4.判令二被告共同承担原告为实现债权的律师费；5.判令诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.判令二被告共同支付位于管城区东明××大厦××房屋及屋内设备设施款793.9532万元（依据5层的总面积1654.68元*24900元每平方米=41201532元为房屋的总价，再减去被告已付款项3326.2万元（包括首付款及贷款）；2、解除原告与二被告的管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋买卖关系，并交回该房屋及屋内设施（详见双方签字确认的交接清单）；3.判令二被告共同承担资金占用费2977324.5元（以793.9532万元为基数自房屋交付之日即2018年9月26日起至实际清偿之日止，按照月利率1.5%计算）；4.判令二被告共同承担管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋占用使用费5311737.6元（按照每平方米4元/天，以1702.48平方米为基数，自2018年9月26日计算至房屋实际归还之日止）；5.判令诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，二人以被告黄泽勇名义于2018年7月27日与原告签订《认购意向书》，约定：被告购买原告位于管城区东明××大厦××、××房屋及屋内设备设施。单价：24900元/平方米。根据郑州市测绘图，5层面积1654.68平方米（总价4120.1532万元）。6层面积1702.48平方米（总价4239.1752万元），该房屋及设施总价：8359.3284万元。协议约定2018年7月27日支付300万订金，实际上在2018年8月6日支付300万，原告交付房屋。协议约定2018年9月6日支付3700万首付款，实际上截至2019年6月16日共付款3326.2万元（该款项不仅逾期282天且未达到约定金额）。时至今日，仍欠原告5033.1284万元购房款（其中5层欠付793.9532万元、六楼欠付4239.1752万元），原告已经为被告购买的5层的房屋办理产权证和网签，6楼未办证和网签，鉴于被告严重违约，经多次催要拒不支付购房款项，被告已构成根本违约，故原告解除对6楼的房屋买卖关系。由于被告长期占用原告6楼房屋进行盈利收益，应当承担违约责任、房屋使用占用费、设施设备折旧费以及诉讼费、保全费等费用，原告为维护其权益，诉至法院。黄泽勇、杨朴在庭前质证时称，一、原告于2018年12月5日将涉案6层房屋房屋进行了联合抵押，权利人为郑州市市区农村信用合作联社向阳信用社，截止目前，房屋仍处于抵押状态，无法办理过户手续，故被告同意解除案涉6层房屋的买卖合同关系并交回房屋及屋内设施；二、案涉5层《商品房买卖合同》证明案涉房屋价格每平方米为21000元，截止2018年12月31日，被告共向原告支付5层的房款34748280元，并未拖欠5层房屋购房款，不应承担违约责任和资金占用费；三、案涉6层的首付款3213720元，原告并未按照约定的首付款付款比例为被告办理案涉6层房屋的网签手续，按照《认购意向协议》补充协议第二条约定，退还已经支付的房款，并将案涉5、6层房屋的使用权及经营权免费让被告使用两年。黄泽勇、杨朴在开庭时辩称，一、本案原告违背客观基本事实和证据，提起虚假诉讼，被告同意解除涉案6层房屋的买卖关系并交回房屋及屋内设施，其他诉讼请求，法院依法应予以驳回。法院组织当事人进行证据交换时，答辩人黄泽勇、杨朴因受朋友和其他法律工作者的影响，认为坚持按房屋的实际交易价格13600元/平方米答辩，存在做高房价，高评高贷，从银行多贷款的行为，可能涉嫌与原告共谋骗取银行贷款，故认为如不提760万元虚假银行流水，即使赔几百万元也不至于有坐牢的风险，所以才有庭前证据交换时被告自认交易价格为21000元/平方米的意见。而案涉房屋的实际交易价格既不是原告所称24900元/平方米，也不是商品房买卖合同中的21000元/平方米，而是13600元/平方米。原告所开发的福国御玺大厦的建设工程规划许可证显示1-4层为商业用房，5层以上为办公用房，原告在房管部门的备案价格商业门面房为23567元/平方米，写字楼为13950元/平方米，案涉房屋5-6层为写字楼，其价格不得超过备案价，该房屋写字楼的实际销售价格为8000元/平方米；二、原被告双方签订的认购意向书第二条约定的协议单价为在24900元/平方米的基础上优惠11300元后的价格，即13600元，具有合理性，原告将案涉房屋作为酒店使用，进行了简单装修，尽管交付时原告已使用几年，但其装修和设备仍具有一定的价值，超过其他未装修的写字楼实属正常；三、涉案5层房屋面积为1654.68平方米，每平方13600元，共计2250.3684万元，答辩人通过转账和按揭方式向原告支付了34202000元，剩余11698352元为6楼的房款，故不存在5层房款未全部支付的情况，原告要求支付5层房屋及屋内设施设备款7939532元及合同内违约金、资金占用费2977320.5元的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回；四、关于原告要求被告应承担案涉六层房屋占用使用费的问题，答辩人认为，答辩人依据双方2018年7月27日签订的《认购意向协议》第4条的约定，属于合法占有，且答辩人已支付6层购房款11698352元。依据《认购意向协议》补充协议第2条的约定，原告有义务按照被告交付房款的比例办理网签，但由于被告在六层房屋上有1000万元的联合抵押贷款，至今尚未解押，违约在先，故无权要求支付资金占用费，依法应予驳回。黄泽勇、杨朴向本院提出反诉请求：1.请求确认2018年11月22日双方签订的管城回族区东明路南53号富国.御玺大厦513房-529房17套《商品房买卖合同》中关于商品房价款21000元/平方米的约定无效，确认上述房产的实际成交价为13600元/平方米；2.请求被反诉人退还反诉人黄泽勇、杨朴夫妇购买富国.御玺大厦B座6层房屋已付购房款共计11,698,352元并支付资金占用期间的利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年12月15日起至全部退还止）；3.支付未办理六层房屋产权过户登记违约金100万元；4.本案的诉讼费全部由被告负担。事实和理由：2018年7月27日，反诉人黄泽勇与被反诉人福国公司签订《认购意向协议》，协议第二条对位于郑州市东明路53号御玺大厦B座5层6层房屋及以上房屋内的设备设施的价格进行了明确约定，协议单价为在24900元/平方米的基础上，每平方米优惠11300元后的价格，即13600元/平方米。第三条第一款约定付款方式为优先选择现金支付，约4000万元，优先支付房款，降低贷款数额。被反诉人同意协助反诉人办理银行按揭贷款4,000万元，用以减少首付款。依据协议第九条的约定，反诉人于2018年8月6日支付了300万元的订金。2018年9月23日，原被告双方签订了《认购意向协议》补充协议，反诉人黄泽勇于2018年9月26日向被反诉人支付了约定的300万元，2018年7月27日的300万元，2018年8月27日支付的500万，反诉人向被反诉人共支付购房款1,100万元。双方协商同意该1,100万元作为购买协议项下的部分购房款或者借款，如贷款数额达不到4,000万元时以上款项作为房款或者借款。为配合反诉人多申请贷款而做高房价，被反诉人通过他人分多笔向反诉人黄泽勇、杨朴帐户内转入760万元资金。2018年9月5日，反诉人将上述760万元资金转入被反诉人账户，形式上形成了反诉人向被反诉人转账支付760万元的银行流水，但实际上反诉人已经按13600元/平方米的单价履行了1100万元的首付款（1654.68平方米×13600元/平方米×50%=11251824元）的支付义务。2018年11月22日，双方就5层房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定了案涉房屋的价格单价为21,000元每平方米。该价格与实际价格不符，其目的是为了做高房价，从银行多贷款，不是反诉人真实意思的表示，损害了国家和社会公共利益，因此，《商品房买卖合同》中关于房屋价款的约定条款无效，其他合同条款仍然有效。合同签订后，反诉人向银行申请了贷款，经审核于2018年12月份发放银行贷款1736.2000万元，已支付给被反诉人。截至目前，反诉人向被反诉人共支付现金和按揭贷款34202000元，减去5层应支付的购房款22503648元，尚有六层的购房款11698352元。2019年7月2日，双方签订了《购房补充协议》，协议第1条，对反诉人已付清18层及5层款项进行了明确，并约定被反诉人将房产证及不动产证交付反诉人起4个月内反诉人向被反诉人支付该六层余下房款，进一步印证了反诉人已经付清所购18层及5层房屋款项，及尚有6层余款未付的事实。由于6层房屋被反诉人联合贷款尚处于抵押状态，致使反诉人不敢付清款项，以致像18层房屋一样，付清款项后被反诉人无法办理产权过户登记手续，导致反诉人的损失进一步扩大。综上，反诉人与被反诉人为从银行多贷款，故意做高房价，被反诉人制造虚假的银行流水，导致商品房买卖合同的价格与认购意向书的价格不一致，损害国家和社会公共利益，故双方签订的商品房买卖合同中关于价格的约定条款无效，请求法院在查清事实的基础上依法支持反诉人的反诉请求。河南福国置业有限公司针对黄泽勇、杨朴的反诉辩称，1.反诉人反诉请求确认《商品房买卖合同》中商品房价款为13600元/平方米的理由不能成立。关于房屋价款的问题，黄泽勇、杨朴购买福国公司房屋时签订的《认购意向协议》已就案涉房屋价款做出了单价约定，无论是条款的本身理解还是上下文的连贯理解，均可证明案涉房屋不是毛坯房，也不是写字楼，是连同餐饮经营配套的设施设备一起转让，属于特殊用途的经营性商铺；福国公司提供的交接清单虽未对装修作出明确的表述，但从交接清单中（冰柜、空调、货架、灶台、吊柜、投影仪、功放、音响、蝴蝶灯、灯光操作台、点歌器、以及餐饮用的桌子勺子杯子等），可以判断，房屋当时交付的是精装并含设施，黄泽勇、杨朴对此并不否认。双方签订并网签备案的《商品房买卖合同》中，并未包含设施、设备，其诉称的购买价格13600元/平方米纯属虚假陈述。福国公司销售给其他业主的房屋，销售单价为每平方米45950元，该房屋虽然在一楼，但销售时是毛坯房，也能证明案涉房屋售价的真实性。另外，在销售房屋时，郑州市楼市已经政府多次限价，假如限价不是高于2万多，在向政府房管部门的网签备案价就不可能行得通。销售案涉房屋的单价经过优惠后单价在24900元，包含了房屋、装修、设施、设备等全部在内的房屋价格;2.反诉人主张的利息没有事实依据。由于反诉人故意将房屋价款错误计算，导致反诉人自认为5、6楼已经付超。本案中，反诉人在本诉案件中发表质证意见时已经自认房屋价款是21000元/平方米，并称21000元/平方米是其真实意思，但时至今日，又称是13600元/平方米，不仅违反了民事诉讼中禁止反言的规则，还谎称是为了贷款而故意提高的房价，被反诉人福国置业是一个开发企业，多开发票就要多缴税，综合税率高达10%，假如反诉人所述是真实的，为此福国公司就要多付出近二、三百万的税款。福国公司没有理由自掏数百万帮反诉人多贷款而故意去提高房价，这也不符合常理;3.反诉人主张的6楼未办证的违约金100万，没有事实依据和法律依据。从2018年7月27日双方签订《购房协议》开始，反诉人都没有按照约定付款，一直到2019年的7月长达2年的时间无偿占用并经营收益，给被反诉人造成了巨大的经济损失，《购房协议》第一条的第二款中约定的非常明确，在收到房款后3个月办证，至今为止也没有给付完毕，是反诉人违约;4.反诉人对案件关键事实故意作虚假陈述，违反了诚实信用原则，影响案件事实的查明。反诉人针对本案关键性事实出尔反尔，首先对房屋价款，一会说房屋价款是13600元，一会又说是21000元，其次，针对其中争议的760万，本诉案件开庭时反诉人称是支付的购房款，本次反诉时又称是“被反诉人通过他人分多笔向反诉人黄泽勇、杨朴账户内转入760万资金，2018年9月5日反诉人将上述760万资金转入被反诉人账户”形成的流水。法庭对此类行为应予以处罚，有利于规范民事诉讼秩序，维护当事人合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄泽勇、杨朴系夫妻关系。2018年7月27日，福国公司（甲方，出售方）与黄泽勇（乙方，认购方）签订《认购意向协议》一份，约定：1.乙方自愿认购甲方开发的位于郑州市东明路南53号御玺大厦B座5层至6层房屋及以上房屋内的设备设施，建筑面积及房间套数以房管局实际测量及房本为准。2.上述房产的交易价格为：单价人民币24900元/平方米，协议单价为每平米优惠11300元后的价格。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币300万元整作为购房订金。3.付款时间与办法：（1）甲乙双方同意优先选择现金支付，在2018年9月6日前乙方筹集现金约4000万元，优先支付房款，降低贷款数额；（2）在此期间甲方协助乙方办理银行按揭方式付款，并约定除以上订金之外，另外支付首付款人民币大约3700万元整给甲方，剩余房款人民币约4000万元整，申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在应当审批额度下发30日将差额一并支付给甲方，逾期支付的乙方自愿承担中国人民银行同期贷款利率）,并于银行放款当日付给甲方账户。4.房屋交付：2018年9月6日将交易的房产及设备设施的经营权交付给乙方，甲方交付房屋时保证设备设施的完整性。甲方应于收到乙方全额房款后三日内办理房屋过户手续。关于违约责任，双方约定：（1）甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房订金归甲方所有。若甲方中途违约或者未在约定时间内办理好贷款手续，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内应以乙方所付订金的按照中华人民共和国同期贷款利率及已付订金返还给乙方。（2）乙方必须具有相应贷款资格，因乙方贷款资格不合格，导致的本协议无法履行的，甲方不予退还已收取的订金。出售方福国公司及其法定代表人张福国、认购方黄泽勇在本协议上签字盖章。针对上述协议，黄泽勇、杨朴于庭前质证时称，案涉5层房屋总面积1654.68m2，单价21000元/每平方米。庭审中，黄泽勇称，其签合同时房价应为13600元/每平方米，上述协议显示房款系4000万左右，另4000万元的首付款是虚构的，是为了多贷款而做给银行工作人员看的，其并未按照该约定付款。福国公司称，该房屋的真实价格系24900元每平方米，该价格系每平方米优惠11300元后的价格。两层房屋面积大概3100平方米，总房款8000万元左右，协议约定被告首付款4000万元，余款4000万元以银行按揭贷款的方式支付。原被告双方签订上述协议后，2018年8月6日，被告黄泽勇、杨朴向福国公司支付300万元；2018年8月27日，黄泽勇、杨朴向福国公司支付500万元；2018年9月26日，黄泽勇向福国公司支付300万元；2018年10月18日，黄泽勇向福国公司支付200万元；2018年12月12日，黄泽勇、杨朴向福国公司支付按揭贷款计1736.2万元；2019年1月28日，黄泽勇向河南御玺酒店有限公司支付92.59万（福国公司对该笔款认可系支付的案涉房屋的购房款）；2019年6月16日，黄泽勇向福国公司支付290万元；故黄泽勇、杨朴已支付福国公司购房款数额为3418.79万元（包含银行按揭款1736.2万元）。另，2018年9月5日，福国公司委托其员工颜然转给黄泽勇115万；委托其员工张凡转给黄泽勇255万；委托其员工程智慧转给黄泽勇36万元，委托其员工黄平玉转给杨朴354万元，以上共计760万元；被告黄泽勇、杨朴称上述760万元系福国公司转给其二人的，但恰恰证明福国公司将房价做高，福国公司称系为了被告贷款而做的银行流水；2018年9月5日，被告黄泽勇、杨朴将该笔760万元又转给福国公司。2018年9月23日，福国公司（甲方，出售方）与黄泽勇（乙方，认购方）针对双方于2018年7月27日签订的《认购意向协议》未尽事宜签订《认购意向协议》补充协议一份，约定：1.乙方已于2018年7月27日向甲方支付300万元、2018年8月28日500万元，且甲方已按照协议约定的日期将房产及设备设施的经营权交付乙方。乙方承诺2018年9月24日另行支付300万元款项。以上共计1100万元，双方协商可以作为购买协议项下的部分购房款或者借款。如贷款数额达不到4000万元时，以上款项作为房款。2.乙方支付300万元后，如银行按揭贷款无法审批通过，甲方采取分批分次解押、网签办证、抵押等多种方式借款，甲方在2018年12月31日止未按照乙方交付现金房款的比例办理网签的，甲方承诺10日内退还乙方已经支付的房款，并将御玺大厦B座5楼、6楼的使用权及经营权免费给乙方两年。10日内如不退还乙方支付的房款甲方自愿赔偿乙方500万元违约金。本协议自乙方于2018年9月24日支付300万元款项至甲方账户后生效，逾期甲方有权收回房产。本协议与《认购意向协议》具有同等法律效力。2019年5月14日，福国公司（甲方）与杨朴（乙方）签订《购房补偿协议》，该协议约定：乙方同意继续购买御玺大厦B座6层，甲方将乙方购买的御玺大厦A座18层以及B座5层产权办理完毕并将房产证以及不动产证交付乙方之日起一个月内，乙方须向甲方支付该6层余下房款，逾期支付的，除了支付余下房款外，还需承担500万元违约金。甲方在收到乙方支付的房款后3个月内将以上房屋产权证办理完毕，逾期办理，需向乙方承担500万元违约金。2019年7月2日，福国公司（甲方）与杨朴（乙方）签订《购房补充协议》，该协议约定：乙方同意继续购买御玺大厦B座6层，甲方将乙方购买的御玺大厦A座18层以及B座5层产权办理完毕并将房产证以及不动产证交付乙方之日起四个月内，乙方须向甲方支付该6层余下房款，逾期支付的，除了支付余下房款外，还需承担500万元违约金。甲方在收到乙方支付的房款后3个月内将以上房屋产权证办理完毕，逾期办理，需向乙方承担500万元违约金。针对该约定，黄泽勇、杨朴称，根据该约定，原告将被告购买的御玺大厦A座18层及案涉5层房屋产权证书办理完毕后，被告同意继续购买案涉6层房屋，并自办理产权证书完毕之日起四个月内，向原告支付案涉6层房屋余下房款。此处“6层房屋余下房款”明确说明了5层房屋房款支付完毕，6层房屋房款未支付完毕。福国公司称，被告至今未支付全部购房款，上述条款不能证明被告已支付完毕案涉5层房屋的价款。另查明：2018年9月20日，福国公司将被告购买的房屋内的设备设施交付给被告。2018年9月26日，福国公司将被告购买的案涉5层、6层房屋交付给被告。原告福国公司提交的固定资产明细、资产盘存明细、餐具明细、音响设备清单等，经现场勘验，原被告双方确认案涉6层房屋的设施有：显示有6楼2号会议室的资产盘存表一份；显示御玺酒店餐饮部601、602、603、608、609、666、111、333、777、888、999房间餐具明细表11份；注明607、609音响设备单一份，餐饮部六楼固定资产明细表一份。御玺酒店餐饮部大厅餐具明细表、布草清单、厨房餐具、会议室资产盘存表均未显示楼层。被告对以上交接清单无异议。再查明：2018年11月22日，河南福国置业有限公司与被告黄泽勇就管城回族区东明路南53号5层513（建筑面积81.96m2，总价1721160元）、514（建筑面积81.96m2，总价1721160元）、515（建筑面积81.96m2，总价1721160元）、516（建筑面积81.96m2，总价1721160元）、517（建筑面积81.96m2，总价1721160元）、518（建筑面积81.96m2，总价1721160元）、519（建筑面积88.8m2，总价1864800元）、520（建筑面积75.13m2，总价1577730元）、521（建筑面积134.53m2，总价2825130元）、522（建筑面积51.19m2，总价1074990元）的房屋办理了网签手续。2018年11月22日，河南福国置业有限公司与被告杨朴就管城回族区东明路南53号5层523（建筑面积51.19m2，总价1074990元）、524（建筑面积177m2，总价3717000元）、525（建筑面积56.43m2，总价1185030元）、526（建筑面积70.09m2，总价1471890元）、527（建筑面积239.33m2，总价5025930元）、528（建筑面积120.55m2，总价2531550元）、529（建筑面积98.68m2，总价2072280元）的房屋办理了网签手续。上述五层房屋面积共计1654.68m2。2019年9月29日，黄泽勇向福国公司出具签收单一份，显示今收到河南福国置业有限公司财务部办理业主黄泽勇、杨朴位于管城回族区东明路南53号5层513、514、515、516、517、518、519、520、521、522、523、524、525共计13套不动产权证书。河南福国置业有限公司现有6层共计20套房屋（面积共计1702.48m2）未向被告办理网签手续，房产证登记房屋所有权人为福国公司。福国公司于2018年12月5日将案涉6层房屋20套联合抵押给郑州市市区农村信用合作联社向阳信用社，联合抵押金额1000万元。本院认为，根据庭审中原、被告的陈述及双方提交的证据，本案争议焦点为：1.案涉5层、6层房屋及屋内设施、设备交易单价是每平方米24900元还是每平方米13600元，还是备案价每平方米21000元；2.违约责任归属。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，案涉5层、6层房屋及屋内设施交易单价系每平方米24900元。理由如下：一、福国公司与黄泽勇于2018年7月27日签订的《认购意向协议》载明：黄泽勇认购的福国公司开发的位于郑州市东明路南53号御玺大厦B座5层至6层房屋及以上房屋内的设备设施，上述房产的交易单价为每平方米24900元，协议单价为每平方米优惠11300元后的价格，合同签订之日，黄泽勇先付300万元作为订金。付款时间与办法约定被告支付300万元订金后再支付首付款大约3700万元，余款约4000万元以银行按揭贷款方式支付。而案涉5层、6层房屋总面积为3357.16m2（1654.68m2+1702.48m2），根据每平方米24900元的单价计算得出房屋及设施、设备价款为83593284元，与协议中约定的约8000万的房款相符。二、被告黄泽勇称房价系每平方米13600元，协议中4000万元的首付款为多贷款而虚构的。但是对该辩称，被告黄泽勇并未提供相关证据，故本院不予采纳。三、被告黄泽勇、杨朴于庭前质证时认可案涉房屋单价为每平方米21000元，庭审中又称房屋单价系每平方米13600元，该陈述前后矛盾。四、涉案5层房屋的合同备案显示价格为每平方米21000元，与双方签订的《认购意向协议》上的价格并不矛盾，《认购意向协议》上的单价每平方米24900元包括房间及屋内设施、设备，对此，黄泽勇、杨朴亦认可双方购买的房屋系福国公司作为酒店使用，进行了装修，且装修和设备、设施仍具有一定的价值，故福国公司称的双方签订的《认购意向协议》中的单价每平方米24900元包括房价和设备设施价，而备案合同中显示的价格每平方米21000元仅是房屋本身的单价具有合理性。综上，本院认为，虽涉案5层房屋商品房备案合同价格为每平方米21000元，但因原被告均称双方签订的《认购意向协议》上的价格，包括房屋价值及房屋内设施、设备价值，且双方均认可5层、6层房屋系原告之前开设的酒店，故案涉房屋及屋内设施、设备交易的实际价格应认定为每平方米24900元具有合理性。关于福国公司要求黄泽勇、杨朴支付案涉5层房款余款的请求，经查，综合原被告提供的证据及原被告陈述，可以确认二被告已支付的购房款应为3418.79万元（包括案涉5层房屋按揭贷款1736.2万元）。而被告黄泽勇、杨朴于2018年9月5日转给福国公司的760万元系福国公司委托其员工之前转给二被告的款项，不是支付的购房款。二被告称2019年7月2日的《购房补充协议》中的“6层房屋余下房款”明确说明了5层房屋房款支付完毕，6层房屋房款未支付完毕。本院认为，该补充协议中既未明确被告已支付6层房屋部分款项，也未明确5层房屋房款支付情况，且被告未能提供证据对此加以证明，故被告将“6层房屋余下房款”理解为“5层房屋房款支付完毕，6层房屋房款未支付完毕”无相关依据，本院不予采信。被告称原、被告双方签订的《认购意向协议》补充协议中黄泽勇向福国公司共支付购房款1,100万元，双方协商同意该1,100万元作为购买协议项下的部分购房款或者借款，如贷款数额达不到4,000万元时以上款项作为房款或者借款，说明涉案5层、6层房屋的总价款为4000万元，由此推定房屋面积单价为每平方米11900元，与约定的每平方米13600元相符。本院认为，该补充协议第一条并未明确约定5、6层的房屋总房款为4000万，而仅约定1100万元作为购买协议项下的部分房款或者借款。故被告据此认定为5层、6层的总房款为4000万元无依据，本院不予采信。根据本院认定的案涉房屋及屋内设施交易价格为每平方米24900元，已交付的五层房屋面积共计1654.68m2,经计算得出5层房屋总价款为4120.1532万元，故被告已支付的3418.79万元应认定为案涉五层房屋的价款，不包含六层房屋的价款。综上，被告尚欠原告5层房屋购房款余款701.3632万元。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，福国公司与黄泽勇签订认购协议和补充协议后，原告按照协议约定将案涉5层、6层房屋及屋内设施、设备交付二被告使用，二被告均未按照协议约定的日期支付原告房款，且至今仍未支付案涉6层房屋及屋内设施款项，系违约在先，故二被告反诉要求原告支付未办理六层房屋产权过户登记违约金100万元无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原、被告签订的《认购意向协议》及相关补充协议合法有效，双方应按约履行。二被告系夫妻关系，对于由此产生的债务应承担共同还款责任。二被告未按照约定支付剩余购房款，应承担相应的违约责任。关于原告要求二被告支付案涉5层剩余房款793.9532万元，应支持701.3632万元，原告要求过高部分，本院不予支持。关于原告请求的资金占用费，实质为二被告未按约定支付房款产生的逾期利率，根据双方签订的认购意向协议第三条第二款约定，黄泽勇应将银行按揭贷款在审批额度下发30日将差额一并支付给原告，逾期支付的被告自愿承担中国人民银行同期贷款利率，并于银行放款当日付给原告账户，因二被告贷款合同签发时间为2018年11月29日，故原告要求二被告以793.9532万元为基数，自2018年9月26日起至实际支付之日止支付逾期利率，按照月利率1.5%计付，证据不足，逾期利率应以701.3632万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，自2018年12月30日起至实际支付之日止。关于原告要求解除案涉6层房屋买卖关系并返还6层房屋及屋内设施、设备的诉求，经查，二被告未支付该6层房屋的购房款，且诉讼中二被告亦同意解除案涉6层房屋买卖关系，故对原告上述请求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故被告黄泽勇、杨朴在案涉6层房屋解除后应将案涉6层房屋返还福国公司。关于原告要求二被告返还案涉6层房屋内设施、设备（详见双方确认的清单）的请求，经查，原、被告在诉讼中对案涉6层房屋内的设施、设备确认的有6楼2号会议室的资产盘存表一份；御玺酒店餐饮部601、602、603、666、608、609、111、333、777、888、999房间餐具明细表11份；注明607、609音响设备单一份，餐饮部六楼固定资产明细表；显示6楼2号会议室、6F1资产盘存表一份，原告要求返还上述双方确认的设施、设备，理由正当，本院予以支持。关于原告要求二被告支付案涉6层房屋的占用使用费的诉请，经查，福国公司自2018年9月26日将案涉6层房屋及屋内设施、设备交与被告使用，但被告均未按照约定支付案涉6层房款，虽福国公司于2018年12月将案涉6层房屋联合抵押案外人，但被告并未按照约定支付购房款，系被告违约在先，现被告已实际占用案涉6层房屋两年余，故福国公司要求二被告支付案涉6层房屋的占用使用费符合法律规定，但其主张的标准过高，本院综合考虑案涉6层房屋的装修情况、地理位置及被告杨朴将案涉5层房屋会议室租给案外人的价格，酌定为每平方米2元为宜，原告要求过高部分，本院不予支持。关于二被告反诉要求确认2018年11月22日双方签订的管城回族区东明路南53号富国.御玺大厦513房-529房17套《商品房买卖合同》中关于商品房价款21000元/平方米的约定无效，确认上述房产的实际成交价为13600元/平方米及请求被反诉人退还反诉人黄泽勇、杨朴夫妇购买富国.御玺大厦B座6层房屋已付购房款共计11,698,352元并支付资金占用期间的利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年12月15日起至全部退还止），无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南福国置业有限公司与被告黄泽勇、杨朴之间的关于管城区东明路南53号御玺大厦B座6层的房屋及屋内设施、设备买卖关系；二、被告黄泽勇、杨朴于本判决生效后三十日内返还管城区东明路南53号御玺大厦B座6层的房屋及屋内设施、设备（具体设施、设备详见原告河南福国置业有限公司与被告黄泽勇、杨朴确认的6楼2号会议室的资产盘存表一份；御玺酒店餐饮部601、602、603、666、608、609、111、333、777、888、999房间餐具明细表11份；注明607、609音响设备单一份，餐饮部六楼固定资产明细表；显示6楼2号会议室、6F1资产盘存表一份）；三、被告黄泽勇、杨朴于本判决生效之日起十日内支付原告河南福国置业有限公司位于管城区东明路南53号御玺大厦B座5层房屋及屋内设备设施剩余款项701.3632万元并支付逾期利息（利息以701.3632万元为基数自2018年12月30日起至实际清偿完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；四、被告黄泽勇、杨朴于本判决生效之日起十日内支付原告河南福国置业有限公司关于管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋占用使用费（按照1702.48平方米，以每平方米2元/天为基数，自2018年9月26日计算至房屋实际返还之日止）；五、驳回原告河南福国置业有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告黄泽勇、杨朴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119172元，由河南福国置业有限公司负担45237元，被告黄泽勇、杨朴负担73935元；反诉费48996元，由被告黄泽勇、杨朴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  邢轶伟二〇二一年一月十二日书记员  牛 帅