北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初35762号原告：北京正光房地产开发有限公司，住所地北京市西城区天桥南大街****502。法定代表人：李**，执行董事。委托诉讼代理人：李小玲，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫华，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：南京歌者盟网络科技有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区宁双路****创新02**-A209。法定代表人：黄波，总经理。委托诉讼代理人：李龙海，北京凯理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟莉，北京凯理律师事务所实习律师。原告北京正光房地产开发有限公司（以下简称正光公司）与被告南京歌者盟网络科技有限公司（以下简称歌者盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正光公司之委托诉讼代理人李小玲、李卫华、被告歌者盟公司之委托诉讼代理人李龙海、王伟莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年11月，正光公司向本院提出诉讼请求：1.判令歌者盟公司向正光公司支付自2019年10月1日至2020年9月30日止欠付的租金623704.68元；2.判令歌者盟公司支付欠付租金的违约金（以155926.17元为标准，按日千分之一标准，自2019年10月1日起至实际付清之日止；以155926.17元为标准，按日千分之一标准，自2020年1月1日起至实际付清之日止；以155926.17元为标准，按日千分之一标准，自2020年4月1日起至实际付清之日止；以155926.17元为标准，按日千分之一标准，自2020年7月1日起至实际付清之日止）；3.判令正光公司没收歌者盟公司已支付的保证金155926.17元。事实和理由：2017年11月20日，正光公司与歌者盟公司签订《房屋租赁合同》，约定歌者盟公司承租北京市西城区天桥南大街9号楼天桥艺术中心地下一层-102单元、-101-2单元（以下简称案涉房屋），租赁期限为2018年4月1日至2023年3月31日。2017年12月1日，将上述房屋交付歌者盟公司。自2019年10月1日起，歌者盟公司未按照约定支付租金，依合同约定，歌者盟公司应支付违约金。期间，虽然发生疫情，依据北京市政策国有企业出租房屋对2月到4月租金进行减免，但歌者盟公司不符合减免条件。2020年9月30日，歌者盟公司搬离案涉房屋，双方合同于该时间解除。因歌者盟公司原因导致合同解除，正光公司有权没收其缴纳的保证金。故此，请求支持正光公司的诉讼请求。歌者盟公司辩称，不同意正光公司的诉讼请求。歌者盟公司与正光公司的租赁合同已于2020年9月30日解除，并完成了案涉房屋交接，歌者盟公司不存在违约行为。同时，2019年10月1日到2019年12月的租金没有支付系歌者盟公司融资资金未到位导致，与正光公司协商，并且合同约定保证金可以抵扣租金。正光公司截止到2020年7月，也未向歌者盟公司主张房屋租金。另外，2020年1月23日到合同解除之日，歌者盟公司无法使用房屋，且歌者盟公司也应因疫情原因减免该段时间的租金。如法院认定歌者盟公司违约，请求对正光公司主张的违约金进行酌减。2021年2月，歌者盟公司向本院提出反诉请求：正光公司返还歌者盟公司交纳的租赁保证金155926.17元。事实和理由为：双方签订了租赁合同，鉴于本次的合同的终止是双方协商一致解除的，解除合同的原因是疫情的影响。根据法律规定，歌者盟公司不需要承担任何违约责任，所以正光公司应当返还租赁保证金。正光公司辩称，不同意歌者盟公司的反诉请求。双方合同解除系因为歌者盟公司未按照合同约定缴纳租金。按照合同约定，2019年9月30日前和2019年12月31日前，歌者盟公司均应缴纳租金，依据合同已构成违约且正光公司有合同解除权。歌者盟公司没有证据证明其存在经营困难，其属于网络公司，线上培训不受疫情影响，且其不符合北京市租金减免政策，所以没有义务减免租金，其未缴纳租金构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，正光公司与歌者盟公司签订《房屋租赁合同》，约定：歌者盟公司承租案涉房屋，房屋租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日；2018年4月1日至2021年3月31日每月租金51975.39元；租金为每三个月支付，其中2019年9月30日前支付2019年10月1日到2019年12月31日租金155926.17元，2019年12月31日前支付2020年1月1日到2020年3月31日租金155926.17元，2020年3月31日前支付2020年4月1日到2020年6月30日租金155926.17元，2020年6月30日前支付2020年7月1日至2020年9月30日租金；合同签署后五个工作日内向正光公司支付金额相当于3个月租金的租赁保证金155926.17元；歌者盟公司未按租赁合同规定的方式和时间，向正光公司缴纳租金、租赁保证金及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴款项千分之一向正光公司缴纳违约金，逾期超过三十日或逾期支付累计达三次以上的，正光公司有权解除本合同；本合同因歌者盟公司原因解除时，正光公司可全额没收租赁保证金。2017年12月1日，歌者盟公司入驻案涉房屋。歌者盟公司向正光公司缴纳租金至2019年9月30日。此后，未再继续缴纳租金。2020年7月15日，歌者盟公司向正光公司发函，要求减免租金。2020年9月23日，歌者盟公司向正光公司发函，要求正光公司减免2020年2月起至今的租金，表示将缴纳2019年10月到2020年1月的租金，并将于2020年9月30日前撤场。2020年9月30日，歌者盟公司将案涉房屋返还正光公司，双方租赁合同解除，但双方并未就违约责任达成一致意见。2020年10月，歌者盟公司向正光公司发函，要求减免2020年2月至2020年9月的租金，并用租赁保证金抵扣欠付2019年10月到2020年1月的租金。2020年11月，正光公司对歌者盟公司回函，不同意歌者盟公司减免2020年2月至2020年9月租金的要求，要求歌者盟公司支付租金以及相应的违约金。庭审中，经法院释明，歌者盟公司申请对正光公司主张的违约金进行酌减。本院认为，歌者盟公司与正光公司租赁合同于2020年9月30日解除，但歌者盟公司自2019年10月1日前未向正光公司缴纳租金，已构成违约。根据合同约定，正光公司有权解除合同。故此，歌者盟公司欠付租金，构成违约。正光公司不仅有权要求歌者盟公司支付欠付租金，还有权追究歌者盟公司的违约责任，该违约责任既包含欠付租金的违约金也包含合同解除导致没收租赁保证金。结合上述情况及当事人诉讼请求，本案争议焦点为：歌者盟公司应欠付正光公司欠付租金数额为多少；歌者盟公司应向正光公司如何承担欠付租金违约金；正光公司是否有权全部没收租赁保证金。关于焦点一，歌者盟公司欠付正光公司租金。歌者盟公司自2019年10月1日至2020年9月30日未再向正光公司缴纳租金。首先，关于2019年10月1日到2020年1月31日的四个月租金，结合双方来往函件以及彼时具体情况，该四个月租金属于欠付租金，歌者盟公司应向正光公司支付，该部分金额为207901.56元。2020年1月23日至2020年1月31日期间受疫情因素影响导致租金的变化将在2020年2月1日至2020年9月30日租金减免予以一同考虑，便于计算。其次，关于2020年2月1日到2020年9月30日期间八个月租金问题，正光公司应给予歌者盟公司一定的减免。歌者盟公司与正光公司沟通中要求全免，正光公司表示均不予免除，均不符合公平原则。正光公司作为国有企业将房屋对歌者盟公司进行出租，受疫情和疫情防控措施的影响，进行线下教育培训的歌者盟公司必然出现一定程度的经营困难。根据公平原则以及疫情实际情况，2020年2月1日至2020年9月30日期间，歌者盟公司应向正光公司支付三个月租金，即155926.17元。综上，歌者盟公司欠付正光公司租金363827.73元。关于焦点二，歌者盟公司应分不同情况向正光公司承担欠付租金的违约金。首先，关于2019年10月1日到2020年12月31日，该段期间的欠付租金为155926.17元，应支付时间为2019年9月30日前。但歌者盟公司未进行支付，双方约定标准为日千分之一标准，根据该标准计算的违约金数额过高，歌者盟公司申请酌减，符合法律规定。且该段时间违约行为发生在疫情之前，不因疫情减少歌者盟公司对该段租金应承担的违约责任。本院酌定，歌者盟公司应向正光公司支付违约金（以155926.17元为基数，自2019年10月1日至实际支付之日止，按日万分之二标准计算）。其次，按照合同约定，2019年12月31日前应支付三个月租金，该违约行为发生在疫情之前，按照上述标准，本院酌定，歌者盟公司应向正光公司支付违约金（以155926.17元为基数，自2020年1月1日至实际支付之日止，按日万分之二标准计算）。最后，按照上述对欠付租金认定，除上述六个月租金外，歌者盟公司仍应向正光公司支付租金51975.39元。该部分租金应发生在疫情期间，因疫情导致歌者盟公司经营苦难，影响其向正光公司履行合同，虽不能免除歌者盟公司付款责任，但考虑到实际，根据疫情的影响，免除歌者盟公司逾期支付该笔款项的违约责任。该段时间内，正光公司拒绝减免租金，无法与歌者盟公司协商一致，亦有一定责任。正光公司亦持有歌者盟公司缴纳的租金保证金，所以也进一步减少了正光公司的损失。综上，歌者盟公司应向正光公司支付欠付租金的违约金（以155926.17元为基数，自2019年10月1日至实际支付之日止，按日万分之二标准计算；以155926.17元为基数，自2020年1月1日至实际支付之日止，按日万分之二标准计算）。关于焦点三，正光公司有权没收歌者盟公司部分的租金保证金。按照合同约定，歌者盟公司于疫情前连续两次未向正光公司缴纳租金，逾期时间已超过三十日，符合合同约定的解除条件。后双方于2020年9月30日解除合同，该合同解除系因歌者盟公司原因产生。彼时双方并未达成合意解除，歌者盟公司也并未当然享有合同解除权，正光公司享有合同解除权亦未超过除斥期间。双方以歌者盟公司搬离案涉房屋的形式实现合同解除的效果。虽然正光公司此前并未向歌者盟公司发送合同解除通知，但此前正光公司起诉状中包含要求解除合同的诉求，该起诉状已送达歌者盟公司，后庭审中双方均确认于2020年9月30日合同解除，本院对合同解除时间的确定尊重双方当事人的意思。但必须考虑到合同解除的原因有歌者盟公司的原因，所以该情况符合合同约定的没收租金保证金的条件。但必须要考虑到该约定没收租金保证金的性质，考虑到产生原因系基于歌者盟公司原因导致解除，可认定该没收保证金性质为违约金。歌者盟公司申请违约金酌减，本院认为，结合合同解除原因、房屋是否容易再行租赁、出租人另行出租的价格、承租人过错程度、疫情形势客观情况结合正光公司可能因此产生的损失，酌情认定正光公司有权没收歌者盟公司两个月租金103950.78元，相反应退还歌者盟公司租金保证金51975.39元。综上所述，正光公司诉讼请求部分成立；歌者盟公司的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，南京歌者盟网络科技有限公司向北京正光房地产开发有限公司支付欠付租金363827.73元；二、于本判决生效后七日内，南京歌者盟网络科技有限公司向北京正光房地产开发有限公司支付欠付租金的违约金（以155926.17元为基数，自2019年10月1日至实际支付之日止，按日万分之二标准计算；以155926.17元为基数，自2020年1月1日至实际支付之日止，按日万分之二标准计算）；三、北京正光房地产开发有限公司不予退还南京歌者盟网络科技有限公司租赁保证金103950.78元；四、于本判决生效后七日内，北京正光房地产开发有限公司退还南京歌者盟网络科技有限公司租赁保证金51975.39元；五、驳回北京正光房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回南京歌者盟网络科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费4499元，由南京歌者盟网络科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费6605元，由北京正光房地产开发有限公司负担2752元（已交纳），由南京歌者盟网络科技有限公司负担3853元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1709元，由南京歌者盟网络科技有限公司负担1139元（已交纳），由北京正光房地产开发有限公司负担570元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 高磊二〇二一年三月十六日法官助理 任卓书 记 员 孙萍