贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4139号原告（反诉被告）：许某某，男，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：张珺，贵州元朗律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告（反诉原告）：贵州宏德置业有限公司，统一社会信用代码91520100697502560J，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋丽霞，贵州玉顺律师事务所律师，代理权限：特别代理。第三人：招商银行股份有限公司贵阳分行，统一社会信用代码：91520000556631449A，住所贵州省贵阳市观山湖区国际金融中心西二塔。法定代表人：胡津，系该行行长。委托诉讼代理人：伍利蓉，贵州正哲律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告许某某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、第三人招商银行股份有限公司贵阳分行（以下简称招行贵阳分行）及反诉原告宏德公司与反诉被告许某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告以招行贵阳分行诉原告金融借款合同纠纷一案处理完毕后有利于查清本案事实，向本院申请中止审理，本院扣除相应审限。原告（反诉被告）许某某的委托诉讼代理人张珺，被告（反诉原告）宏德公司的委托诉讼代理人蒋丽霞，第三人招行贵阳分行的委托诉讼代理人伍利蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许某某向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《房屋补充协议》；二、判令被告返还原告已支付的购房款1769466元（首付款、按揭贷款、团购优惠服务费）；三、判令被告向原告支付按揭贷款利息143213.6元；四、判令被告向原告支付违约金17694.66元；五、判令被告赔偿原告装修预付款67600元；六、诉讼费由被告承担。因原告许某某撤回对贵州世纪银河房地产顾问有限公司的起诉，故原告在庭审中变革诉讼请求第二项为返还购房款1749466元，变更诉请第四项为支付违约金17494.66元。事实与理由：原告与被告于2017年12月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号201701423）、《房屋补充协议》，约定原告购买被告位于乌当区国际旅游综合体6号地（龙津山）工程第112栋2单元11层1号房，建筑面积211.35平方米，套内面积162.19平方米，首付款199466元于签订合同当天支付给被告。12月24日与贵州世纪银河房地产顾问有限公司签订《世纪银河团购优惠服务说明书》，并支付给世纪银河公司二万元团购优惠服务费。2018年1月30日原告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，原告向第三人按揭贷款155万元，用于购买上述房屋，被告宏德公司在2018年5月21日收到该贷款。根据《商品房买卖合同》第十一条（一）的约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。并约定逾期交房超过90日，买受人有权退房，出卖人应在收到通知之日起90日内退还全部已付款，并按全部已付款1%支付违约金。被告已经违约，应当按约退还原告已支付的房款1769466元及违约金17694.66元。原告基于购房向第三人按揭贷款、并与装修公司签订房屋装修合同，因被告违约，原告向第三人支付的利息及预交的房屋装修款应由被告赔偿。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，1．同意解除《商品房买卖合同》及补充协议，但解除理由是原告违约，没有按时归还银行按揭贷款。2．原告主张的返还购房款应优先扣除银行的按揭款及相应的利息罚息等。3．原告主张的贷款利息是原告与第三人之间的合同关系所产生，是由原告违约而产生，利息不应由被告承担。4．本案是由于原告未按时归还贷款导致解除合同，应由原告向被告支付违约金。5．原告主张的装修预付款与本案没有实际关联性，且该房屋是精装房，不存在装修问题。6．本案诉讼因原告违约产生，诉讼费及律师费应由原告承担。第三人招行贵阳分行陈述称，我方与原、被告之间的金融借款纠纷已经经过观山湖区人民法院及贵阳市中级人民法院判决，判决已经生效，现在正在执行过程中。本案中原告起诉被告的是违约责任，与第三人没有关系，请法院依法判决。反诉原告宏德公司向本院提出反诉请求：一、判令解除反诉人与被反诉人于2017年12月13日签订的《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Y17138091）；二、判令被反诉人向反诉人支付合同总金额10%的违约金人民币194,893.2元；三、判令反诉人将乐湾国际旅游综合体6号地（龙津山）工程第112栋2单元11层1号房售出后，在被反诉人购买价格的基础上，优先扣除销售、代偿费用（包括但不限于代被反诉人支付给第三人的本金、利息、罚息、复利、滞纳金、律师代理费、诉讼费等损失）及违约金、房屋使用费等所有费用，如有余额，不计利息退还给被反诉人；四、判令被反诉人配合反诉人办理注销商品房买卖合同备案登记和预告登记手续；五、判令被反诉人配合反诉人办理解除争议房屋的抵押登记手续；六、本案诉讼费、保全费、保函费、公告费、邮寄费及律师代理费等费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年12月13日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，约定由被反诉人购买案涉房屋，并采用首付加按揭贷款的方式支付购房款。合同签订后，被反诉人支付了首付款，并向招行贵阳分行申请按揭贷款，反诉人为该笔贷款的担保人。自2020年1月15日起被反诉人没有按约偿还银行按揭贷款。招行贵阳分行向法院提起诉讼，观山湖区人民法院做出（2020）黔0115民初4617号民事判决书判决由反诉人承担连带清偿贷款本息及相关费用。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，买受人因不按期归还银行贷款，致使出卖人承担保证责任的，视作买受人违约，出卖人有权解除合同，买受人承担全部损失及购房总额10%的违约金。出卖人在出售房屋并扣除相关费用后，如有余额退还给买受人。因被反诉人违约，反诉人特提起诉讼，请法院判令如前所请。反诉被告许某某辩称，反诉原告未按合同约定时间交房，构成根本性违约，违约金的计算标准为已付款的1%。对于反诉原告要求我方承担10%的违约金，显失公平，且该约定系反诉原告向我方提供的格式条款，该项主张不应得到支持。我方也主张解除商品房买卖合同及担保合同，因此愿意配合反诉原告办理相关房屋备案注销登记和注销抵押登记。反诉原告违约在先，故诉讼费及反诉费应由反诉原告承担。本院经审理认定事实如下，2017年12月13日，原告许某某与被告宏德公司签订合同编号为201701423号的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，约定：被告宏德公司将乐湾国际旅游综合体6号地（龙津山）工程第112栋2单元11层1号房屋出售给原告许某某。房屋建筑面积211.35平方米，套内面积162.19平方米，合同总价为1,948,932元。合同约定的首付款为398,932元，原告于签订合同当日向被告宏德公司实际支付首付款199,466元，剩余部分的首付款199,466元原告许某某陈述是由房开支付。剩余房款1,550,000元为按揭贷款支付，为办理银行按揭贷款，原告许某某与第三人招行贵阳分行签订《个人购房借款及担保合同》，被告宏德公司作为借款合同的保证人，借款金额为1,550,000元，借款期限从2018年5月4日至2028年5月4日止，借款合同签订后，第三人招行贵阳分行于2018年5月18日向被告宏德公司支付原告的剩余房款1,550,000元。截止本案开庭之日，原告已偿还第三人招行贵阳分行贷款本金及利息共计356,274.49元。因原告许某某自2020年1月15日开始逾期未归还按揭贷款，第三人招行贵阳分行向贵阳市观山湖区人民法院提起诉讼，要求原告许某某归还剩余全部本金、利息、罚息、复息等，观山湖区人民法院做出（2020）黔0115民初4617号民事判决，判决原告许某某归还本金、利息、罚息等。后贵阳市中级人民法院做出（2020）黔01民终9190号生效民事判决，判决许某某向招行贵阳分行偿还借款本金1,336,948.16元、截至2020年11月9日的利息44,938.78元、复利1,057.43元、罚息2,020.86元，被告宏德公司对上述给付义务承担连带清偿责任。另查明，合同第十一条约定被告宏德公司应在2018年12月30日前交付房屋，交付房屋应当符合该条第二款约定的相关条件。合同第十三条约定逾期交房责任：第1（2）约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。该房至今未按合同约定的交付时间、交付条件向原告交付使用。补充协议第一条第二款第4项约定如下：“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的，视作买受人违约”。出卖人有权单方面解除本合同，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按本合同总金额的10%向出卖人支付违约金。还查明，宏德公司为提起反诉，产生律师费5,000元、诉讼保全责任保险费1,948.93元、保全费5,000元。原告许某某为证明因被告宏德公司逾期交房，致使其产生装修预付款的损失67,600元，向本院提交了其与案外人成都丰立装饰有限公司贵州分公司签订的案涉房屋《家庭装饰装修工程施工合同条款》、POS签购单四张、收据两张等证据欲证明其诉请有据。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款担保合同》、房款收据、个人贷款借款借据，被告宏德公司提交的《商品房买卖合同》及补充协议、备案登记表、保单保函、保险费发票，第三人招行贵阳分行提交的（2020）黔0115民初4617号民事判决书、（2020）黔01民终9190号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告宏德公司逾期交房超过90日，原告许某某有权按照合同约定解除《商品房买卖合同》及补充协议。但原告许某某逾期未归还银行的按揭贷款，也违反了合同约定，宏德公司亦有权解除《商品房买卖合同》及补充协议。在庭审中，双方均同意解除合同，故本院遵从当事人双方意愿，解除原告许某某与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方当事人均违反合同约定，故应各自承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》中约定，被告宏德公司逾期交房，解除合同的，应当按买受人全部已付款的1%支付违约金，即1948932×1%=19,489.32元，原告主张按17,494.66元计算违约金，本院从其自愿。原告许某某逾期未归还贷款，宏德公司因法院判决而向第三人招行贵阳分行履行担保责任，且合同解除，原告应当按合同约定向宏德公司承担合同总金额10%的违约责任，即1948932×10%=194,893.2元。关于原告诉请的第二项，被告宏德公司应当退还给原告已支付的首付款199,466元及已归还给第三人的按揭贷款本息356,274.49元。对于原告应偿还给第三人剩余的贷款、利息以及相关权利人的首付款，由宏德公司直接偿还给第三人及相关权利人。综上，对于原告的该项诉请，本院支持555,740.49元。因本院部分支持原告的该项诉请，故对反诉原告宏德公司反诉请求的第三项，本院依法不予支持。关于原告诉请的第三项，因原告已经就被告宏德公司的违约行为主张了违约金，对原告再就同一违约行为再行主张利息损失的请求，本院不予支持。关于原告诉请的第五项，原告并无证据证明其预付的该笔装修款系定金且不能退还，又无正式发票佐证，凭现有证据不能证实该款是否已退还给原告，故对原告的该项诉请，本院不予支持。如该款未退还，原告可向该装饰装修合同的相对方主张退还。关于反诉原告宏德公司的反诉请求第四项、第五项，因《商品房买卖合同》已经解除，故反诉被告许某某应当配合宏德公司办理商品房买卖合同备案登记及预告登记注销手续、解除抵押登记手续。关于律师费5,000元，有合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告许某某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201701423）及补充协议；二、被告宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许某某已购房款及利息555,740.49元；三、被告宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许某某违约金17,494.66元；四、反诉被告许某某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告贵州宏德置业有限公司违约金194,893.2元；五、反诉被告许某某本判决生效后配合反诉原告贵州宏德置业有限公司办理案涉房屋的商品房买卖合同备案登记和预告登记注销手续（于办理注销商品房买卖合同备案登记和预告登记条件成就之日起三日内）；六、反诉被告许某某本判决生效后配合反诉原告贵州宏德置业有限公司办理商品房抵押登记注销手续（于办理注销商品房抵押登记条件成就之日起三日内）；七、反诉被告许某某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告贵州宏德置业有限公司律师费5,000元、财产保全保险费1,948.93元；八、驳回原告许某某的其余诉讼请求；九、驳回反诉原告贵州宏德置业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11,391元，已减半收取，由原告许某某负担8,090元，被告贵州宏德置业有限公司负担3,301元。（上述款项原告已预交，被告可在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）反诉案件受理费2,862元，由反诉原告贵州宏德置业有限公司负担971元，反诉被告许某某负担1,891元。保全费5,000元，由反诉原告贵州宏德置业有限公司负担1,700元，反诉被告许某某负担3,300元。（上述款项反诉原告已预交，反诉被告可在履行上述金钱给付义务时一并支付给反诉原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 员 陈治宏二〇二一年一月二十六日法官助理 杨 琴书 记 员 邵 益