河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3063号原告：李俊业，男，1971年11月21日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。委托代理人：王明伟、王明菲，河南开为律师事务所律师。被告：刘小利，女，1974年1月3日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托代理人：王亮、刘志韫，河南智明律师事务所律师。原告李俊业诉被告刘小利为确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊业的委托代理人王明伟、王明菲、被告刘小利及其委托代理人王亮、刘志韫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李俊业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认被告刘小利与李德敏签订的房产买卖合同无效。2、请求法院判决位于洛阳市××西区××路××室房产的所有权归属李德敏。3、本案诉讼费用及其他实支费用由被告承担。事实和理由：原告李俊业与李德敏系父子关系。2018年7月19日，洛阳市瀍河回族区人民法院做出(2018)豫0304民初110号民事判决书，判决“被告李德敏于本判决生效后五日内返还原告李俊业95000元李德敏不服向洛阳市中级人民法院提起上诉,2018年9月29日，洛阳市中级人民法院做出(2018)豫03民终5058号民事判决书“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，李德敏没有按照判决书履行付款义务，于是原告在法定期限内向洛阳市瀍河回族区人民法院申请强制执行，至今为止仅执行到位伍仟元。2018年12月20日，李德敏死亡。2020年1月16日，原告委托律师向市民之家不动产信息处及税务部门查询得知:2018年10月9日，李德敏与被告刘小利签订房产头卖合同，李德敏把其名下位于洛阳市××西区××路××室房产情况(不动产登记号2018第10603770号，建筑面积44.89平方米，用途为住宅)以总价6万元的价格卖给被告刘小利：税务部门认为买卖价格过低，以评估价15万元为基数收缴房产过户契税。原告认为李德敏为逃避执行，与被告刘小利恶意串通，以明显低于市场价格买卖房产，致使原告债权无法执行，故原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请，维护原告的合法权益。被告刘小利辩称，一、答辩人与李德敏购房只存在正常房屋买卖交易行为，不存在恶意串通行为。1、答辩人不具有观念主义的恶意。本案事实是李德敏公开表示要出卖房屋，答辩人得知该信息后经与李德敏数次协商后确定要购买房屋，双方协商先办理过户手续后缴纳房款，2018年10月9日双方共同到房产交易部门办理房屋过户手续，房屋过户后，答辩人将105000元现金交付给李德敏（由李德敏女儿李红玲亲自清点核实数额），房屋相关其他税费均由答辨人缴纳。纵观整个买卖房屋交易过程，完全符合正常的市场交易，答辩人不具有观念主义的恶意。2、答辩人不具有意思主义的恶意。答辩人与李德敏双方购买房屋系自愿、合法的交易行为，原告没有证据能够证明答辩人在房屋买卖中存在与李德敏恶意串通的主观故意，答辩人提交的证据可以证明答辩人在购买房屋时对李德敏的家庭、经济情况根本不知情，李德敏的女儿亦可证明答辩人与李德敏并不相熟，更不存在恶意串通一说。二、答辨人实际给付李德敏的购房款为105000元，加上契税等答辩人因购房实际支出11万余元，该价格符合当时购房市场行情和李德敏房屋实际状况价值。答辩人不存在低价购买房屋的行为。答辩人提交的证据能够证明支付给李德敏的房款为105000元现金，该现金系李德敏女儿李红玲亲自清点核实。李德敏的房屋系顶层，房屋地理位置环境较差，购买房屋时房屋存在严重漏水，答辩人当时以105000元购买完全符合市场行情和房屋实际状况价值。三、本案原告无充分证据证明其因答辩人与李德敏的购房行为遭受了实际损害，原告要求确认合同无效无任何事实和法律依据。综上所述，答辨人没有与李德敏恶意串通购买房屋，购买房屋价格亦符合市场行情，原告起诉要求确认答辩人与李德敏的房屋买卖合同无效没有任何事实和法律依据，望贵院依法驳回其全部诉讼请求。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案的法律事实如下：李德敏与翟素珍系夫妻关系，原告李俊业与李德敏系父子关系。涉案的洛阳市××西区××路××室房产原登记在翟素珍名下，系李德敏与翟素珍的共同财产。2018年7月30日，李德敏以李良业、李红玲为被告向本院提起诉讼，要求分割涉案房产。本院于2018年8月23日作出（2018）豫0305民初4035号民事调解书，确认位于洛阳市××西区××路××房屋由李德敏继承，归李德敏单独所有。后李德敏将上述房屋登记至个人名下。2018年10月9日，李德敏与刘小利签订《房产买卖合同》，双方约定以人民币60000元的价格将豫（2018）洛阳市不动产权第10640910号（洛阳市涧西区华山路8号1幢1-502室）房产转让给被告刘小利,刘小利于当日向房管局交纳了相关税费和专项维修资金，在缴纳房屋契税时，计税金额为158901.9元。另查明，2018年7月19日，洛阳市瀍河回族区人民法院作出(2018)豫0304民初110号民事判决书，判决被告李德敏于本判决生效后五日内返还原告李俊业95000元，李德敏不服向洛阳市中级人民法院提起上诉,2018年9月29日，洛阳市中级人民法院作出(2018)豫03民终5058号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，李德敏未按照判决书履行付款义务，原告李俊业向洛阳市瀍河回族区人民法院申请强制执行，至今李德敏对该债务未全部履行。2018年12月20日，李德敏死亡。再查明，2019年1月2日，原告李俊业以（2018）豫0305民初4035号民事调解书遗漏当事人侵犯其权利为由，向本院申请再审，要求撤销（2018）豫0305民初4035号民事调解书。2019年12月30日，本院作出（2019）豫0305民再5号民事判决书，判决撤销本院作出的（2018）豫0305民初4035号民事调解书。本院认为，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。本案争议焦点在于李德敏与刘小利之间是否存在恶意串通损害原告李俊业的利益导致合同无效的情形。李德敏在对原告李俊业负有债务未能清偿的情况下，将其名下的房屋转让，致使至今未能履行生效判决确定的给付义务，主观恶意明显。关于被告刘小利是否存在恶意串通应全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，并在此基础上加以综合判定。本案中，被告刘小利购买房屋应具备一般房屋买卖的磋商过程。而从签订合同的过程来看，双方没有经过一般房产买卖的交易磋商过程。被告刘小利在未与李德敏签订任何定金协议并仅支付200元定金的情形下，直接签订正式版本的房地产买卖合同并立即支付了全部房款，李德敏及刘小利作为买卖双方在交易中心办理产权过户时方在合同上签字确认，有违一般交易习惯。从合同内容来看，双方约定房屋价款为60000元，相比市场价格158901.9元显然较低。在庭审中，被告刘小利称购买涉案房产的价格为105000元，并未提交充分证据予以证明，且该价格与市场价格相比也明显较低。鉴于房屋系具有重大价值的商品，一般购房者在缔约前均会审查房屋权利限制状况、占有使用情况、审慎拟定合同条款以约束对方履行义务。然李德敏与刘小利却在合同中对付款方式、过户情况、户口情况、逾期交付房屋时的违约责任等只字未提，不符合一般交易常理。综上，结合上述本案案情综合判断，被告刘小利并非善意购房人，其与李德敏存在恶意串通，损害原告利益的行为，其与李德敏之间的房屋买卖合同应属无效。原告诉求位于洛阳市××西区××路××室房产的所有权归属李德敏所有的诉求，与其以（2018）豫0305民初4035号民事调解书遗漏当人侵犯其权利为由，向本院申请再审相矛盾，于法无据，本院不予支持。鉴于当事人就合同无效的后果未要求在本案中予以一并处理，故对此不予处理，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告刘小利与李德敏之间就坐落于洛阳市涧西区华山路8号1幢1-502号房产签订的《房产买卖合同》无效；二、驳回原告李俊业的其它诉讼请求。本案诉讼费3891元、财产保全申请费1600元，由被告刘小利负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年八月十七日书记员  杨静静