上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17292号原告：上海联索机电制造有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈维明，总经理。委托诉讼代理人：池谢平，上海知者律师事务所律师。被告：上海旗虹门窗有限公司(以下简称“被告一”)，住所地上海市松江区。被告：上海旗虹建筑装潢工程有限公司(以下简称“被告二”)，住所地上海市青浦区。原告上海联索机电制造有限公司诉被告上海旗虹门窗有限公司、上海旗虹建筑装潢工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。因两被告实际经营地址不明，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并向被告公告送达了起诉状、证据副本、传票等材料。本案于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人池谢平到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告上海联索机电制造有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告一腾退位于上海市青浦区崧辉路XXX号综合楼2楼办公用房(西部)，并将上述房屋返还给原告；二、判令被告一支付原告厂房和办公用房租金人民币414,200.77元(以年租金769,380元为计算标准，自2018年10月17日起计算至2019年4月30日)；三、判令被告一支付原告厂房物业费21,778.11元(以年物业费36,636元为计算标准，自2018年10月17日起计算至2019年5月20日止)；四、判令被告一支付原告厂房占有使用费69,133.20元(以日使用费3,456.66元为计算标准，自2019年5月1日起计算至2019年5月20日止)；五、判令被告一支付原告厂房腾退清理费200元；六、判令被告一支付办公用房物业费(以年物业费26,976元为计算标准，自2018年10月17日起计算至实际腾退之日止)；七、判令被告一支付办公用房占有使用费(以日使用费2,049.93元为计算标准，自2019年5月1日起计算至实际腾退之日止)；八、判令被告一支付违约金128,230元；九、判令被告二对上述债务承担连带清偿责任；十、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月8日，原告与被告一签订房屋租赁合同，约定被告一承租原告位于青浦工业园区崧辉路XXX号内3号楼1楼厂房(部分)、综合楼2楼办公用房(西部)，厂房租赁面积1,152.22平方米，办公用房租赁面积683.31平方米。租赁期限自2017年5月1日至2019年4月30日止。约定厂房年租金为462,612元，年物业费36,636元；办公房年租金为306,768元,年物业费26,976元。每三个月为一期支付，第一期租金应于合同签订后3日内支付，以后在应付租金前一个月20日前预付三个月的租金和物业费。另外，原告与被告一约定，逾期不支付租金累计超过一个月的，被告一应向原告按月租金的贰倍支付违约金；租赁期限届满后被告一未返还房屋的，从逾期日起，每逾期一日。被告一按3元每平米向原告支付房屋占有期间的使用费。现被告一仅向原告支付了2017年5月1日至2018年10月16日的租金、物业费，此后费用至今未付。2019年5月20日，被告一将3号楼1楼厂房中其放置的设备、材料等物品搬出。被告一是一人有限责任公司，其股东为被告二，故被告二应当对被告一的债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。原告认为，诉请一的理由及依据是，基于合同已经于2019年4月30日合同期限届满，自然到期，合同视为到期自然终止，不需要主张解除合同，也在本案中坚持不主张解除合同。合同到期后，且原告与被告一未达成续租的意思表示，故被告一应腾退系争房屋。诉请二的理由及依据是，被告一支付厂房及办公用房租金至2018年10月16日止，之后的厂房及办公用房的租金均未支付。根据租赁合同第4.1条，厂房租金为1.10元/平方米/天，月租金为38,551元，面积为1,152.22平方米，计算2018年10月17日至2019年4月30日为6个月零14天。厂房租金为249,050.18元。办公用房租金为1.23元/平方米/天，面积为681.31平方米，月租金为25,564元，计算2018年10月17日至2019年4月30日为6个月零14天。办公用房租金为165,150.59元。合计414,200.77元。之所以计算至2019年4月30日，是因为合同租赁期限至2019年4月30日止。诉请三的理由及依据是，被告一支付物业费至2018年10月16日止，之后的物业费未支付。根据租赁合同第4.1条，厂房物业费为2.65元/平方米/月，月物业费为3,053元，面积为1,152.22平方米，计算2018年10月17日至2019年5月20日期间，计算7个月零4天，厂房物业费为21,778.11元。之所以计算至2019年5月20日是因为被告一于2019年5月20日腾退系争厂房，但办公用房未腾退。诉请四的理由及依据是，根据合同第7.1条约定，逾期一日的，被告一应按3元/平方米/天的标准向原告支付占有使用费。被告一占有使用的期间为2019年5月1日至2019年5月20日，计算20天，按照1,152.22平方米计算，共计69,133.20元。审理中，原告撤回第五项诉请，在本案中不再主张。诉请六的理由及依据是，根据合同第4.1条，办公用房的物业费为3.29元/平方米/月，月物业费为2,248元，面积为683.31平方米，计算2018年10月17日至实际腾退之日止。被告一未腾退办公用房。诉请七的理由及依据是，根据合同第7.1条约定，逾期一日的，被告一应按3元/平方米/天的标准向原告支付占有使用费。被告一占有使用的期间为2019年5月1日计算至实际腾退之日止，按照683.31平方米计算。诉请八的理由及依据是，根据合同第8.2条约定，被告逾期不支付租金累计超过3个月的，系违反合同。违反合同的一方按照厂房月租金38,551加上办公用房月租金25,564元等于64,115元，再乘以2，即为128,230元。诉请九的理由及依据是，根据公司法第64条规定，一个有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。故要求被告二承担连带清偿责任。被告上海旗虹门窗有限公司、上海旗虹建筑装潢工程有限公司均未作答辩。经开庭审理查明：2017年5月8日，原告(出租方、甲方)与被告一(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方位于青浦工业园区崧辉路XXX号内3号楼1楼厂房(部分)、综合楼2楼办公用房(西部)，厂房租赁面积1,152.22平方米，办公用房租赁面积683.31平方米。甲、乙双方约定，厂房租赁期自2017年5月1日至2019年4月30日止。考虑到办公楼乙方装修和租赁时间的一致性办公楼租赁期自2017年5月1日至2019年4月30日止(自2017年5月1日至2017年5月31日为免租期)。厂房每天每平方米租金1.10元，物业厂房每月每平方米2.65元。办公楼2楼每天每平方米租金1.23元，办公楼物业每月每平方米3.29元。厂房全年租金462,612元。每月租金38,551元；全年物业管理费36,636元。每月物业费3,053元。办公楼全年租金306,768元。每月租金25,564元；全年物业费26,976元。每月物业费2,248元。合计全年房租和物业费832,992元，每月房租和物业费69,416元。第一期租金和物业管理费，厂房支付3个月，办公楼支付2个月，合同签订后3日内支付。以后乙方每三个月向甲方预付3个月租金和物业费，预付日期为应付租金前一个月20日前。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。甲、乙双方约定，本合同签订后，乙方应交付定金65,000元，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方一次性支付保证金65,000元或定金转为保证金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后内返还该房屋，未经甲方同意逾期的，从逾期日起，每逾期一日，乙方应按3.00元/平方米向甲方支付该房屋占有期间的使用费。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，甲、乙双方协商解决：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后一个月内仍未交付的；(二)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(三)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(四)乙方逾期不支付租金累计超过三个月的；(五)甲方经营不善，由于房屋抵押贷款造成银行拍卖房屋，致使房屋租赁合同不能履行且甲方提前2各月通知乙方的；(六)甲、乙双方因经营发生变化提前3个月通知终止租赁合同的。合同还约定了其他事项。被告一向原告支付了2017年5月1日至2018年10月16日的租金、物业费以及65,000元保证金，此后未付费用。2019年5月20日，被告一将3号楼1楼厂房中其放置的设备、材料等物品搬离。另查明，系争房屋已经办理了产权证，权利人登记为原告。被告一是一人有限责任公司，其股东为被告二。以上查明的事实，由原告的陈述，租赁合同、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、工商信息资料等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，2019年5月20日被告搬离了系争厂房里的机器设备等物品，被告一公司员工曾在2019年5月20日向原告递交一份书面材料，载明：“旗虹公司于2019年5月20日将租赁场地(崧辉路XXX号3号1楼)的设备、材料及其他物品全部清理提取，场地移交给房东”。原告也到场核验，确认被告确已在2019年5月20日搬离厂房，双方之间没有书面交接凭证。但被告一至今没有腾退办公用房，里面还有办公桌、办公椅等物品设施。关于保证金6.50万元原告尚未退还，原告不要求在本案中予以处理，由原、被告双方之间另行解决。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原告一与被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同约定的租赁期限自2017年5月1日至2019年4月30日止，2019年4月30日之后双方未签续租合同，应视为租赁合同租期届满自然终止，被告一理应于租期届满之日前腾退。原告认为被告一于2019年5月20日搬离厂房，但办公用房至今未搬离，双方也未就搬离进行书面交接。因被告一继续占有使用办公用房已无依据，原告主张被告一腾退办公用房，本院予以支持。同样基于被告一于2019年5月20日搬离厂房，办公用房至今未搬离之事实，原告现主张拖欠的厂房和办公用房租金414,200.77元，厂房物业费21,778.11元，厂房占有使用费69,133.20元，办公用房物业费以及办公用房占有使用费都有相应的依据，本院均予以支持。根据合同约定，被告一逾期不支付租金累计超过三个月的，原告有权主张被告一支付违约金，被告拖欠2018年10月17日至2019年4月30日的租金，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张的违约金过高，原告对于其主张的违约金同意法院酌情调整，综合本案的合同履行、过错责任以及违约所造成的损失等情况，本院酌情确定被告一应向原告偿付违约金5万元。原告认为被告二不能证明被告一的财产独立于股东自己的财产，应当对被告一的上述债务承担连带责任。鉴于被告一是一人有限责任公司，其股东是被告二，原告的该项主张依据充分，本院一并予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海旗虹门窗有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区崧辉路XXX号综合楼2楼办公用房(西部)，并将上述房屋返还给原告上海联索机电制造有限公司；二、被告上海旗虹门窗有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联索机电制造有限公司厂房和办公用房租金人民币414,200.77元；三、被告上海旗虹门窗有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联索机电制造有限公司厂房物业费人民币21,778.11元；四、被告上海旗虹门窗有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联索机电制造有限公司厂房占有使用费人民币69,133.20元；五、被告上海旗虹门窗有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联索机电制造有限公司办公用房物业费(以年物业费人民币26,976元为计算标准，自2018年10月17日起计算至实际腾退之日止)；六、被告上海旗虹门窗有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联索机电制造有限公司办公用房占有使用费(以日使用费人民币2,049.93元为计算标准，自2019年5月1日起计算至实际腾退之日止)；七、被告上海旗虹门窗有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海联索机电制造有限公司违约金人民币5万元；八、被告上海旗虹建筑装潢工程有限公司对被告上海旗虹门窗有限公司的上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,225.69元，由被告负担人民币16,050元，由原告负担人民币175.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  李小弟人民陪审员  王国芳二〇二〇年五月九日书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋占有使用费的合同。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。