江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0891民初420号 原告：马丽，女，汉族，1987年11月8日生，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：陈敏亚、杨学锋，江苏引航律师事务所律师。 被告：孙会娟，女，汉族，1992年3月30日生，住淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：吴广平、孙慧（实习），江苏赢广达律师事务所执业律师。 第三人：庞全祥，男，汉族，1991年2月21日生，住淮安经济技术开发区。 原告马丽与被告孙会娟及第三人庞全祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告马丽及委托诉讼代理人陈敏亚、杨学锋，被告孙会娟及委托诉讼代理人吴广平、孙慧，第三人庞全祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》；2、判令被告赔偿原告违约损失9.8万元；3、被告赔偿原告律师费9000元；4、被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实与理由：原被告于2020年11月11日签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告以总价98万元出售其所有的位于星河花园X号楼XXXX室房屋给原告。合同签订后，第三人即诉至淮安区人民法院要求与被告离婚并查封了案涉房产，第三人明确向原告称房产系其与被告婚内共同购买，其对被告出卖行为不知情且不同意，导致原被告签订的合同无法继续履行。期间，原告与被告及第三人多次协商均无果，被告明确向原告表示让原告诉讼处理。为维护原告合法权益，诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告孙会娟辩称，违约金过高，请法庭予以下调。房屋属于被告与庞全祥夫妻共同财产，两人在婚姻关系存续期间将房屋对外出售，后因庞全祥反悔使得合同无法继续履行，故违约金应当属于夫妻共同债务。 第三人庞全祥述称，对原告诉请无异议，被告卖房我不知道，我不同意卖房，签订合同后，被告才通知我。 当事人围绕诉讼主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 2020年11月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定甲方将其所有的位于淮安市开发区房屋出卖给乙方，房屋面积89.97平方米；房屋总价98万元；双方约定本合同签订之日起乙方应向甲方支付定金5万元作为购房担保，如因甲方、乙方违约或自愿解除合同未能交易成功的，违约方按本合同第五、六条的约定承担违约责任；乙方于2020年12月8日前支付50万元（不包括定金）作为首付款支付给甲方；剩余房款43万元支付方式转账；如该物业有共有产权人的，甲方保证已取得共有产权人的一致同意，如甲方隐瞒事实，未经共有产权人的同意擅自出卖该房屋，导致合同无法继续履行的，即甲方违约，按本合同第五、六条的约定承担违约责任；关于违约责任，甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料刻意逾期办理交易，按揭等买卖相关手续如：逾期交付房屋、逾期支付房款等违约行为，则：1、逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付；3、……；违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。合同就其他事项亦作了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了5万元定金。 审理中，原告提交了与第三人聊天记录，内容：2020年11月12日，第三人“星河花园XXXX的老公，XXXX是婚后财产，中介没告诉你么，星河花园XXXX是婚后财产”，原告“然后呢”，第三人“你们签的合同法律上不成立”，原告“我知道的是她一个人名字”，第三人“那我去告中介”。2020年11月18日，第三人“您跟我对象的聊天记录她发给我了，在她卖房前我们就在闹离婚，她想偷偷把这个房子卖了，房子是给小孩的，她连孩子的东西都动，虽然是她的名字，但是我有充分的证据证明我至少出了50%以上的首付款，就算违约的话，应该找签字的人，定金我是一分没收，我也特别能理解您只想安安心心的买个房子，房子冻结了，您慎重交易”，原告“你们两能商量好吗？要么爽快点把违约金付了，直接解除合同”。 原告与被告聊天记录，内容：2020年11月18日，被告“您好，房子卖您，12月3日开庭后就撤销保全，下个月肯定过户”，原告“好的，这样大家都不麻烦，如果需要，时间可以宽容几天，12月底前就行”，被告“好，谢谢理解”。被告“我真的想卖给您，真的对不起，我没有偷偷卖，他答应离婚卖房的，后来后悔就把房产证藏起来了，这也是我的房产，我当然有资格卖，您放心，该赔的我都会赔给您，您之前说可以少一点违约金，可以少多少啊，我先赔给您，我再跟他慢慢算账，不想耽误您买房”，原告“我的原则是要房子，因为实在没有时间再去看，你如果确定不卖了，请尽快将定金及违约金转给我，我们和他结束我才能安心看其他的”。 第三人提交与被告的聊天记录，内容：2020年11月11日，被告“明早就把房产证给我，房子我已经卖掉了，违约金20万元，你敢去闹，你们家就准备20万吧，反正和我没钱，光脚不怕穿鞋的，这边卖不成，我就去其他地方卖，直到把房子败光为止，不让我好过，你们都别想好过”、“明早跟我一起把房产证给人家，你想闹你就闹”，第三人“我问过律师了”，被告“无所谓，主要我还没离婚，到时候你想离婚我也不离。” 2021年1月18日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 庭审中，被告陈述于2020年12月11日将定金5万元通过中介返还给原告，原告表示已经收到被告返还的5万元定金。另外，原告提交委托代理合同及代理费发票，被告表示与其没有关系。律师合同中约定律师费9000元，其中3000元未实际支付。 另查，2020年11月13日，第三人庞全祥向淮安市淮安区人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、判决孙会娟与庞全祥离婚；2、婚生子庞某泽随庞全祥生活，孙会娟承担子女抚养费；3、依法分割夫妻共同财产。该院于2021年1月26日作出（2020）苏0803民初5021号民事判决，查明位于淮安经济技术开发区系孙会娟与庞全祥夫妻共同财产。并判决位于淮安经济技术开发区屋归庞全祥所有，相应房屋贷款由庞全祥负责偿还，其中补偿孙会娟27.15万元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。 本案所涉房屋系被告及第三人共同共有房屋，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。第三人庞全祥对于被告将涉案房屋出售给原告并不知情且不同意卖房。被告与原告签订房屋买卖合同系擅自处分夫妻共同财产的个人行为，该行为违反了法律规定。涉案房屋经淮安市淮安区人民法院判决归第三人庞全祥所有，合同已无法继续履行，原告主张解除涉案《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，本院予以支持。 合同签订第二天，第三人即告知原告涉案房屋不予出售，系其婚后共同财产。购买房屋作为家庭重要财产支出事项，购买方应尽谨慎审查义务，原告却轻信被告房屋能够出售的承诺，原告对其未能及时止损负有一定责任。被告在第三人明确提出不愿意出售房屋的情况下，仍通过微信告知原告合同能够继续履行，该行为误导原告，其应承担违约责任。原告主张被告赔偿违约金98000元，明显过高，本院结合原告获得合同无法履行的信息时间及合同约定被告的违约责任，酌定被告向原告支付违约金55000元。关于原告主张的律师费9000元，双方约定违约方承担律师费，原告方向法庭提交了代理费发票，显示原告实际支付代理费6000元，另外3000元未实际发生，综上，被告应向原告支付代理费6000元。被告主张该债务系和第三人的共同债务，因被告未举证证明其签订买卖合同时，第三人知晓，故第三人对合同不能履行无过错，对被告的该主张不予支持。 本案经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告马丽与被告孙会娟于2020年11月11日签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》； 二、被告孙会娟于本判决生效后十五日内，向原告马丽支付违约金55000元、代理费6000元，合计61000元； 三、驳回原告马丽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2440元，减半收取1220元，保全费1070，合计2290元，由被告孙会娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××55） 审判员  杨汉伟 二〇二一年四月二十九日 书记员  徐 力 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。