江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0724民初2969号原告：灌南金帝物业服务有限公司，住所地灌南县润天都汇物业办公室，统一社会信用代码913207246829789296。法定代表人：薛红。委托诉讼代理人：姜涛，该公司员工。委托诉讼代理人：杨威，江苏港通陆桥律师事务所律师。被告：连云港天一置业有限公司，住所地灌南县新安镇灌南春天小区**楼**办公室。法定代表人：戴娟妹，总经理。委托诉讼代理人：孙步宏，经理。委托诉讼代理人：韩启荣，江苏海西律师事务所律师。原告灌南金某物业服务有限公司（以下简称金某物业公司）与被告连云港天一置业有限公司（以下简称天一置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金某物业公司委托诉讼代理人杨威及姜涛、被告天一置业公司的委托诉讼代理人韩启荣及孙步宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金某物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付前期物业补贴款10万元及其逾期支付的利息（从2011年11月4日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；2、被告支付空置房费用975518元；3、被告支付安排减免的物业等费用266073元。事实和理由：2011年9月份，被告对自己开发的灌南春天小区物业服务对外公开招标，原告中标后，在2011年10月26日，原、被告签订了《华某.灌南春天前期物业管理委托合同》，合同约定，原告为被告所开发的该小区提供前期物业服务，被告一次性支付原告10万元作为前期物业补贴费用，但被告至今未能支付。另外，被告在售房过程中，私自免除业主物业费用与电梯服务费，共计266073元，同时，对该小区的空置房物业费也未能按时支付。上述费用经原告多次催要，被告一拖再拖未能支付。原告金某物业公司证据：1.原告方营业执照及资质证书，证明原告是合法从事物业服务的公司。2.中标通知书和公正文书，证明在2011年原告已经通过投标中标，中标合同有效期从业主委员会成立之日止。3.前期物业委托管理合同，证明双方在合同约定被告应当支付前期物业补贴费用10万元，在合同第二十六条约定，合同第十二条约定空置房由被告按照70%缴纳但是在2019年法律规定更改空置房应当按照百分百缴纳，但我们主张按照70%缴纳。4、物业减免申请批复单、被告公司员工孟某国计算的减免明细表，主要证明我们之前提交给被告方的减免明细和原告手中持有的累积明细共计172户。费用共计266073元。5、原告已退给业主的电费和电梯运行费用明细表，这是被告答辩第四点的观点认为应当退给被告方是错误的。该笔费用是由于开发商未能将该小区的电费办理正式用电，而是临时用电，根据法律规定临时用电的电费应当由开发商承担，业主是不承担该笔费用，所有前期预收的该笔费用在2019苏07**民初2739号民事案件中被告提出应当退给业主我们也已经逐一向业主退还，退还总金额为232317元。6、空置房的费用表，证明被告尚未交付给原告的房屋和尚未销售的房屋应当支付的空置房费用明细共计975518元。7、催款函和送达回执，证明关于空置房及补贴费用和物业减免费用一直向被告催要的事实，被告从未否认该数额，且在之前的庭审过程中被告也从未提起过该款支付的诉讼时效概念，故本案中被告再提起诉讼时效的抗辩不能成立。8、2019苏07**民初2739号民事判决书及其庭审笔录和调解笔录，证明在该案中法院已经审查的事实是本案被告未能按照约定及时支付物业补贴费用和未出售房屋的管理费也就是本案的诉求二空置房管理费用，同时未支付免除170户管理费，就是本案诉求三，该事实认定170户与我们主张的172户有差距，但是在庭审调解笔录中有记载出入原因，双方一致认可，因此在该份判决中已经认定的事实是不可推翻的。被告天一置业公司辩称：1、根据2017年12月25日双方签订的补充协议约定，前期物业服务合同以及其他未尽事宜所涉及的全部债务，都由原告承担并处理，概与被告无关。该协议系双方自愿订立，合法有效，且已经实际履行。原告诉求所涉事项均在2017年12月25日之前，故原告无权向被告主张。2、原告的诉求超出法定诉讼时效期间，即便其诉求可能成立也不受法律保护。3、原告在补充协议之后，向被告借款6万元，其借款事实能印证被告不欠原告任何债务。对于该借款被告督促原告尽快归还并保留另案处理的权利。4、原告在补充协议后管理该小区期间，对于电梯运行的电费194285.5元原告没有缴纳，被告为了整个业主电梯正常运行，代原告缴纳电费，原告应当返还电费给被告，被告再次督促原告尽快返还，并保留另案处理权利。5、原告在管理小区期间，违规收取了业主门铃对讲器及智能卡每户510元，该设备是被告投入的，应当由被告收取。6、对诉状中所称的补贴款10万元双方约定属实，但被告已支付且不欠该笔债务，对于空置房物业费的约定属实，但是原告主张的费用数额不属实且在补充协议之前的物业费已经约定由原告自行承担处理，对于安排减免的物业费，客观存在，但是数额不属实且是补充协议之前的债务，经补充协议约定不再由被告承担。被告天一公司证据：1、服务补充协议一份，证实2017年12月25日双方订立该协议，在协议主文第一段明确，对于甲方2011年10月26日与乙方（被告）签订的委托物业管理合同及未尽事宜的所有债务全部由乙方承担处理与甲方无关，该补充协议第十八条还约定补充协议与物业合同具有同等效力，补充协议的内容，如与物业合同有冲突的，以补充协议为准，进一步证实原告无权就2017年12月25日之前的任何事宜向被告主张权益。2、借据两张，证明原告分别在2018年7月5日，2017年11月10日向被告借款4万元和2万元，进一步印证被告不欠原告所谓补贴款或者其他减免应付款，如果有欠，原告不会向被告借款。另外，在2019年法院调解中，双方一致认可被告借给原告10万元，另外4万元条据正在查找中。3、电梯电费统计表及供电部门的情况说明和电费明细。证实被告在管理小区期间未缴纳电梯电费，费用共计194285.5元。都是由被告代为缴纳的。原告应当返还给被告。4、2019苏07**民初2739号民事判决书一份。证实该判决审理的是我公司要求解除合同和补充协议的诉求。并没有认定我公司欠原告债务，且原告在我公司诉讼之前从未提出过我公司欠其款项。5、快递查询单打印件证实原告所称的催款函我方未收到，是原告的门卫收取的。6、工程竣工备案证明一组，证实灌南春天小区楼房竣工交付使用的时间分别为1-3号楼5号群房为2017年11月24日，8、9、10、12号楼11、15号楼17号楼为2020年8月7日，13号楼为2020年12月17日。经审理查明：2011年10月26日原告金某物业公司与被告天一置业公司签订前期物业管理委托合同，约定已出售的房屋从甲方通知业主领取钥匙时起，物业管理费用由业主承担，物业管理费每年收取一次，未出售的房屋物业管理费用及相关费用由甲方（天一置业公司）70%缴纳，本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方（金某物业公司）根据物业管理服务协议的约定，小高层、高层住宅房屋及车库按建筑面积每月每平方米0.6元收取（不含垃圾处置费、公用水电费、电梯维护费、检测费、运行电费、水泵维护费）。甲方（天一置业公司）向乙方（金某物业公司）支付前期物业补贴壹拾万元7日内一次性给付乙方，会所经营收入按规定由乙方（金某物业公司）贴补物管费用。2017年12月25日，原告金某物业公司与被告天一置业公司签订物业管理补充协议，约定为了提高服务水平，纠正物业前期管理服务的严重不足，保障物业运行，根据规定订立补充协议，对于甲方（天一置业公司）2011年10月26日与乙方（金某物业公司）签订的委托物业管理合同及未尽事宜的所有债务全部由乙方（金某物业公司）承担处理，与甲方（天一置业公司）无关。另查明，1-2-701室2018年2019年物业费分别为775元；7-2-801室2018年2019年物业费分别为1175元；7-3-1001室2018年2019年物业费分别为1157元；8-2-102室2018年2019年物业费分别为937元；8-2-202室2018年2019年物业费分别为937元；9-1-1102室2018年2019年物业费分别为1174元；9-2-902室2018年2019年物业费分别为1125元；10-2-902室2018年2019年物业费分别为994元；11-2-102室2018年2019年物业费分别为1790元；15-2-102室2018年2019年物业费分别为937元；15-2-202室2018年2019年物业费分别为937元；16-3-802室2018年2019年物业费分别为967元；17-1-1601室2018年2019年物业费分别为1207元；17-1-502室2018年2019年物业费分别为1175元；17-1-1002室2018年2019年物业费分别1175元；17-1-1502室2018年2019年物业费分别为1175元；17-1-1702室2018年2019年物业费分别为1175元；17-1-1802室2018年2019年物业费分别为1175元；17-2-101室2018年2019年物业费分别为1175元；17-2-501室2018年2019年物业费分别为1175元；17-2-1401室2018年2019年物业费分别为1175元；17-2-1501室2018年2019年物业费分别为1175元；17-21801室2018年2019年物业费分别为1175元；17-2-902室2018年2019年物业费分别为1207元；17-2-1402室2018年2019年物业费分别为1207元；17-2-1502室2018年2019年物业费分别为1207元；17-2-1602室2018年2019年物业费分别为1207元；17-2-1702室2018年2019年物业费分别为1207元；17-2-1802室2018年2019年物业费分别为1207元。上述空置房费用计70484元。以上事实，有原被告提供的上述证据在卷并经庭审质证，足以认定。本院认为，合法的合同关系受法律保护，本案原告金某物业公司与被告天一置业公司签订的物业合同及补充协议均有法律效力，被告天一置业公司欠原告金某物业公司物业费49338元（空置房物业费70484元×70%=49338元），原告金某物业公司主站被告天一置业公司支付该空置房物业费，被告天一置业公司无正当理由不得拒绝。因原告金某物业公司在前期管理服务中存在严重不足，原被告双方约定对于2011年10月26日签订的物业管理合同及未尽事业的所有债务全部由原告处理，与被告天一置业公司无关。被告诉求中的减免的物业费及前期物业补贴支付时间均在该补充协议之前，对原告金某物业公司主张被告天一置业公司偿还该费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告连云港天一置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告灌南金帝物业服务有限公司49338元。二、驳回原告灌南金帝物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。案件受理费16874元，由原告金帝物业公司承担16194元，被告天一置业公司承担620元，原告金帝物业公司已预交，被告天一置业公司在给付上述款项时给付原告金帝物业公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费16874元。审 判 长  孙从喜人民陪审员  于林林人民陪审员  史秀平二〇二一年一月七日书 记 员  吴燕妮法律条文法律条文第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉须知本院将根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人递交上诉状时，由上诉人从一审法院承办法官处领取《上诉费缴纳通知书》，上诉人自递交上诉状之日起七日内按照通知书指定的账户交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。