盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0991民初339号原告：李天亮，男，1989年9月26日生，汉族，住盐城市。委托诉讼代理人：商小萍，江苏择善律师事务所律师。被告：颜付荣，男，1980年9月5日生，汉族，住盐城市盐都区。原告李天亮与被告颜付荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法适用简易程序由审判员李呈蕴于同年3月2日公开开庭进行了审理。原告李天亮及其委托诉讼代理人商小萍，被告颜付荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李天亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告颜付荣向原告支付37.8万元违约金；2.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费。事实和理由：2020年11月3日，原、被告通过盐城市家天下房地产经纪有限公司（以下简称盐城家天下公司）签订合同编号为2020012的《房屋买卖合同》，约定被告将其夫妇名下的位于市区出售给原告，房屋总价189万元，定金10万元，并就房屋价款的支付、房屋的交付、违约责任等作了约定。合同签订后，原告按合同约定于当日将定金10万元交付至第三人，但是被告一直拖延不办理解封手续，并多次明确表明房子不卖给原告。原告及盐城市家天公司多次催促被告办理房屋解封手续，且书面通知其限期办理解封手续，但被告仍然未予办理。2021年1月6日，被告反而向原告发函解除合同。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。被告颜付荣辩称，合同是中介拿给我签的，原告并未到场；签订合同时已注明房屋被法院查封，但并未约定解封期限；2020年12月23日左右，我告知中介房屋几日内将解封，同年12月31日左右该房屋解封，我告知了中介，但中介于3、4天后才答复我，原告已于2020年12月20日撤回了定金，我根本不知情；对此，应视为原告放弃履行合同，故我于2021年1月6日向中介方和原告发出解除合同的告知函，并保留追究原告违约责任的权利。综上，我不构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷予以佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人的陈述，本院确认以下事实：2020年11月3日，被告颜付荣（售房、甲方）、原告李天亮（买方、乙方）与盐城家天下公司（居间方、丙方）签订《盐城市存量房买卖合同》一份，合同约定（摘要）：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房买卖事宜达成如下协议：第一条，房屋及车库、车位基本情况。一、甲方所售房屋坐落为：市区人民南路18号观湖名邸7幢701室、7幢0055室，产权证明所载明建筑面积为138.85平方米，所有权人颜付荣；此房价包含产权地下室/储藏室，产权证明所载明建筑面积为8.34平方米，所有权人颜付荣。三、该房屋规划设计用途为住宅。第二条，房屋权属情况。二、该房屋占用的国有土地使用权为出让方式获得；三、交易房屋的性质为商品房；四、该房屋的抵押情况为已设定抵押。第五条，房屋价款及支付。一、经甲方和乙方协商一致，该房屋及家具、家电、装饰装修及配套设施设备等成交总价格为1890000元。二、乙方的付款方式为商业贷款，关于购房款的约定和具体支付方式的约定为：1.定金：乙方于2020年11月3日以通过居间方转付的方式，将定金110000元整交给丙方。其中甲方收取定金100000元，因甲方房屋有法院查封由丙方代为保管，待法院解封后1日内转付甲方。丙方收取定金10000元。2.首付款：乙方于甲方房屋解封后2日内将首付款130000元自行支付甲方，此笔款项仅用于甲方所出售此房屋的银行贷款的还贷解押。3.贷款：乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方在房管局的监管账户；因乙方资金需要拟贷款金额为1640000元。4.户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为户口迁出保证金交予丙方保存。5.物业交割及房屋设施、装修装饰保证金：甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割及房屋设施、装修装饰确认手续，居间方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割及房屋设施、装修装饰保证金交予丙方保存。第六条，权属转移登记。一、甲乙双方应于银行同意放贷后1个工作日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第八条，房屋的交付。甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后当日交付给以乙方。第十条，违约责任。二、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以该房屋总价款20%向乙方支付违约金。被告、原告分别在出售方、购买方处签字，盐城家天下公司在丙方处盖章。同日，原告向盐城家天下公司支付定金10万元。另查明，2021年1月6日，被告与他人签订《存量房买卖及买卖居间合同》一份，约定将案涉房屋出卖给他人。被告在庭审中陈述（摘要）：案涉房屋在签订合同前就已被安徽鸠江法院查封，涉及买卖合同纠纷，标的额11万，最终以10万和解；法院从我账户扣划了部分款项，但法院是在12月3日左右才告诉我扣划的数额，以及还需履行的数额；2020年12月23日我将尾款7.3万元打给对方后，安徽鸠江法院给盐都法院发出协助函，12月底房屋就解封了；签订合同时就提到解封存在不确定性，只要款项到账，法院3-5个工作日就解封了。原告在庭审中陈述（摘要）：签订合同时虽未具体谈到被告去解封的时间，但只要被告给付所需履行的7万元款项，法院很快就能解封，主动权在被告；我现在已另行购房，是在2020年12月25日左右签订的合同，因被告迟迟不履行，房价在不断上涨，导致我无法购买相同地段的房屋，只能在城东购买，小孩上学的学校也发生了变化，实际遭受损失。审理过程中，原告向本院提交其与被告的微信聊天截图一组。2020年12月3日，被告向原告发送微信消息（摘要）：能否将定金抽出来让我解决一下查封，我手头备用的钱在这段时间支出了差不多了，将中介处的那笔定金先付给我，7-10个工作日全部解封，是否可以？原告回复：按照合同来。被告则回复：对不起！我老婆不同意卖，她没签字，法院的解封我也不需要这么着急了！原告向本院提交了2020年12月4日其与颜付荣、徐某（盐城家天下公司的法定代表人）的一段录音。原告陈述（摘要）：现在就是10万元的事情，你想想办法，只要解封就行了，这10万元可以直接打到法院账户，我们也可以去一趟安徽法院直接现场打款；只要房屋解封，后续都按照合同来；我现在耗不起，我很着急，主要是宝宝上学，而且银行利率也会上调。被告则陈述（摘要）：我妹妹在德佑有个店，她认为房子189万卖亏了，现在200万出手也有人要，难题他们解决；我不知道你这次来的目的是什么，如果你愿意打过来就解决，反正3-5天法院就解封，如果不同意那房子就放这里慢慢等，如果不愿意等那就将合同撤掉，取消交易，我也不需要解封；现在我懒得再去安徽，也没必要；在我老婆心里，她更倾向于200万现金，人家不要我烦；我现在思想上不想去解决这个官司，如果不行那就撤销，说不定房子还有其他问题。2020年12月10日，原告及盐城家天下公司向被告发出《催告函》一份，载明（摘要）：颜付荣，根据合同约定，你应至法院办理解封手续，在合同签订后买方已经准备好相应款项及手续，但你从签订合同至今尚未办理好解封手续，现通知你在收到本函件10内履行该合同，否则你将承担违约责任。同年12月17日，原告及盐城家天下公司又向被告发出《催告函》一份，载明（摘要）：颜付荣，我方及买方已于12月10日发函给你，请你10日内履行合同，否则鉴于你违约，我方及买方视为你放弃履行该合同，并按约定追究违约责任。2021年1月2日，徐某向被告出具说明一份，载明（摘要）：李天亮购买颜付荣房屋的定金于2020年12月20日已退还。被告另向本院提供落款日期为2021年1月6日的《告知函》一份，载明（摘要）：李天亮，合同签订后，我积极联系法院办理解封事宜，因解封时间不确定，故合同中未予明确解封时间。你与盐城家天下公司分别于2020年12月10日、12月17日向我发出催告函，限我10日内解封，这违背合同约定，我不予认可。现房屋已于2020年12月底解封，并明确通知了盐城家天下公司。按照约定，你应于解封后1日内将盐城家天下公司代为保管的定金10万元转付给我，解封后2日内再支付13万元首付款。现房屋解封已过数日，但我至今未收到合同款项，并得知定金已被盐城家天下公司退还，对此我并不知情，已严重损害我的合同利益。现我视为你方及盐城家天下公司放弃履行合同，构成违约，我将按照约定追究违约责任。颜付荣在该函上捺印。原告另向本院提供“盐城房产资讯网”微信公众号2020年12月4日的截图一组，拟证明案涉房屋所在小区房屋均价由13612元/平方米上涨至15792元/平方米，原告因被告的违约行为而遭受损失。被告则质证认为，签订合同时双方是按照2020年上半年的价格约定的，本来就是低价房。本院认为：原、被告及盐城家天下公司签订的《盐城市存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告作为房屋买卖合同的双方，均应按照合同的约定，遵循诚实信用原则，全面恰当地享有权利和履行义务。本案中，原告按合同约定已将定金支付给盐城家天下公司保管；被告则应按照合同约定在合理期限内履行解封房屋的相关义务。然原告于2020年12月3日至4日与被告沟通的过程中，被告要求原告将盐城家天下公司保管的10万元定金先行支付给其用于房屋解封，原告虽未予同意，但同时提出通过直接向法院打款或到法院现场处理等合理的方案进行解决，被告对原告提出的方案不仅未予认可，而且先后数次向原告作出房屋不着急解封、房屋不再出卖、撤销交易等言语表示。此后，原告基于被告上述不履行合同的表示，于2020年12月10日催告被告在10日内办理案涉房屋的解封手续，但被告在该期限内仍未履行。因被告不履行合同义务，原告考虑到房价上涨等因素，而从盐城家天下公司处取回定金并另行购房。被告上述明确表示不再履行合同的行为已构成违约，应当承担给付违约金等违约责任。现原告主张被告给付违约金，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。原告还同时主张了保全保险费用，由于双方合同未明确约定，本院对此不予支持。被告辩称原告在案涉房屋解封后未按约支付定金及房款，且抽回定金的行为构成违约，其没有违约。对此，本院认为，按照合同约定，定金应于房屋解封后1日内支付被告，被告无权要求原告在房屋解封前支付该定金，且案涉房屋解封系被告的义务，原告并无协助义务。尽管如此，原告仍愿意通过其他方法积极协助被告解封案涉房屋，但被告仍坚持要求原告将定金先行支付，因原告未同意，被告则明确表示房屋不着急解封、房屋不再出卖、撤销交易，在原告催告后仍未履行房屋解封义务，被告的上述行为已先行构成违约。原告取回定金、另行购房的行为，系在被告违约后自行降低损失的行为，并非违约行为。故本院对被告的以上抗辩意见均不予采纳。关于违约金的数额问题，原告按照合同约定以总房价的20%主张违约金，并提供微信公众上的案涉房屋所在小区的房屋均价。经查，原告在被告违约后已通过及时取回定金、另行购房的方式来减少损失，且原告并未提供2020年12月与案涉房屋具有相似性的其他房屋成交价格，不能证明其实际损失，因违约金的数额应以实际损失为依据，兼具适当惩罚性，故本院酌情认定被告支付原告违约金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告颜付荣于本判决生效后十日内支付原告李天亮违约金人民币10万元。二、驳回原告李天亮的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6984元，依法减半收取3492元，保全费2520元，合计6012元，由原告李天亮负担4412元，被告颜付荣负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 李呈蕴二〇二一年三月三十一日法官助理 袁柏阳书 记 员 吴丹阳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。