湖南省株洲市渌口区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0221民初45号原告：谭贤正，男，汉族，1956年1月14日出生，户籍所在地：湖南省邵阳县。委托代理人：郭曦，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：黄婉容，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：株洲吉祥置业有限公司。住所地：株洲县渌口镇向阳北路。法定代表人：刘胜平，该公司董事长。委托代理人：袁林松，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：刘汉经律，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告谭贤正诉被告株洲吉祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告谭贤正委托代理人郭曦、黄婉容，被告株洲吉祥置业有限公司的委托代理人袁林松均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告谭贤正向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的合同编号为9000025852的《株洲县商品房（预）销售合同》；2、请求法院判令被告立即向原告返还原告已支付款项人民币480,000元整；3、请求法院判令被告立即向原告支付财务费用240,640元【自2018年10月17日起暂计算至2020年11月6日止，共计752天，最终金额需计算至购房款实际退还之日止，计算依据：（480,000元*2%/月÷30天*天数）】；4、请求法院判令原告对渌口镇向阳北路黄金地标817（2-813）、809（2-805）、818（2-814）室房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年10月16日，原告与被告签订编号为9000025852的《株洲县商品房（预）销售合同》，约定由原告向被告购买渌口镇向阳北路黄金地标817（2-813）、809（2-805）、818（2-814）室房屋，房屋交付时间为2019年12月31日之前。同时，原、被告双方还签订了《补充合同》，约定在主合同签订后六个月内，被告有权单方解除合同，收回所售房屋；如被告违约原告可行使合同解除权，同时被告需以购房款为基数按月利率2%的标准向原告支付自付款之日起至退款之日止的财务费用。但截至至今，被告仍未将上述房屋交付给原告，被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，特诉至贵院，请求判如所请。诉讼过程中原告将诉讼请求的第三项，利息变更为239,636元，即计算至2021年1月4日。原告同时请求按民间借贷法律关系审理。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组：证明原、被告的主体资格。证据１、原告身份证复印件；证据２、被告工商信息。第二组：证明被告既没有行使单方解除权，也没有按约定向原告交付房屋的事实。原告有权要求继续履行合同，要求被告放弃对剩余房款的主张，将房屋直接交付给原告；也有权要求解除合同，同时要求被告按照约定支付相应的财务费用。证据３、《株洲县商品房（预）销售合同》；证据4、《补充合同》；证据5、被告株洲吉祥置业有限公司出具的《承诺函》；证据6、原告出具的《承诺函》；证据7、《指定付款函》。第三组：证明原告已向被告株洲吉祥置业有限公司支付了480,000元整的事实。证据8、银行转账凭证。被告株洲吉祥置业有限公司辩称：1、本案应按民间借贷纠纷法律关系进行审理；2、民间借贷关系成立后，被告已经支付了部分利息，应当依法予以核减。被告株洲吉祥置业有限公司未提交证据材料。本院经审理查明事实如下：2018年10月16日，原告与被告签订编号为9000025852的《株洲县商品房（预）销售合同》，约定：乙方向甲方购买黄金地标渌口镇向阳北路黄金地标817（2-813）、809（2-805）、818（2-814）室房屋，规划用途为办公；建筑面积为128.46平方米；每平方米单价4,000元，总房价暂定770,680元；甲方定于2019年12月31日将房屋交付乙方，如未交付，则自本合同约定的最后交付期限次日算至实际交付之日止按已支付房价款日万分之0.1计算违约金；交付承诺在交付使用之日起180日内办理房屋所有权初始登记；甲方的房地产开发项目在验收合格后60日内，双方签署房屋交接书，并在签署之日起365日内，双方到房产管理局办理房屋所有权转移登记申请；依法行使约定的解除合同权利时应书面通知甲方，甲方在收到通知60天内将已支付的房价款全部退还给乙方并承担赔偿责任。同日，双方签订《补充合同》，约定：在主合同签订六个月内，甲方有权单方解除合同，收回所售房屋，甲方提前3个工作日通知乙方并退还相应款项便可单方解除合同，乙方必须配合办理解除手续，六个月后甲方不再享有单方任意解除权。在该六个月内，甲方向乙方每月支付财务成本7,200元。六个月后甲方如违约则乙方可行使合同解除权，同时乙方以购房款为基数按月利率2%向甲方收取自付款之日至退款之日的财务费用。同日，原、被告互向对方出具《承诺函》，原告承诺如被告在六个月内行使解除权，退还购房款本金并支付相应补偿，原告承诺在7个工作日内配合办理相应解除手续，如未能配合则自愿承担已付购房款为基数双倍赔偿；被告株洲吉祥置业有限公司承诺如在六个月内行使合同解除权，则退还购房本金，额外补偿自支付购房款起至退还之日止的利息；如未能行使合同解除权收回上述房屋，乙方可要求继续履行合同，甲方放弃要求支付尾款的权利。合同签订后，原告谭贤正于2018年10月17日通过中国工商银行向被告株洲吉祥置业有限公司指定的收款人王琳账户支付480,000元。至起诉时止，原告自认被告株洲吉祥置业有限公司已支付利息21,600元。原告因被告未付款发生纠纷后诉至本院，酿成本案纠纷。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：本案的案由为民间借贷纠纷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。……”的规定，本案应属于以订立买卖合同作为民间借贷合同担保的民间借贷纠纷。本案的争议焦点为：一、原告诉请解除双方之间签订的《株洲县商品房（预）销售合同》的认定；二、原告诉请被告返还借款480,000元及支付财务费用239,635元（计算至2021年1月4日）的认定；三、原告诉请对涉案预售房价款是否享有优先受偿权。对争议焦点，本院综合评定如下：本院认为，原告诉请的本金48万元有双方签订的合同及转账凭证等证据予以证实，本院对该本金48万元予以确认。本案中，原告谭贤正与被告株洲吉祥置业有限公司签订《株洲县商品房（预）销售合同》并互相出具《承诺书》，当天又签订《补充合同》约定被告可单方解除合同，收回房屋，只需退还本金及财务费用；原告向被告支付名义上的购房本金48万元后，被告并无催款的意思表示，原告也未申请贷款；原告在主合同签订后收取了被告株洲吉祥置业有限公司支付的利息21600元，也从未有购买房屋的意愿，从双方的行为明显可以确认原告并无购房的真实意愿，而是以订立买卖合同作为民间借贷合同担保的行为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定，双方应属于民间借贷关系，双方的债权债务关系明确，本院予以确认。因双方未约定还款期限，故原告可随时要求被告偿还，原告主张按民间借贷关系审理并诉请解除双方签订的房屋买卖合同，被告在2021年1月26日庭审中亦表示认可，故双方之间签订的房屋买卖合同及补充合同自2021年1月26日起予以解除，本院予以确认。原告诉请对案涉房价款享有优先受偿权，本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百八十六条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。本案中原、被告签订《株洲县商品房（预）销售合同》后，就涉案房屋并未设立担保物权，原告不享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条“……出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务……”的规定，原告对买卖合同所涉房屋，可以申请拍卖或者变卖的方式受偿。至于原告诉请财务费用（利息）239636元（按月息2%计算），本院认为，根据2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。”的规定，原、被告双方约定的是月息2%，未超出当时司法解释所规定的利息保护标准的上限，其利息请求可予以支持。本院核定利息如下：1、2018年10月18日至2020年8月19日为211200元（480000元×22个月×2%）；2、2020年8月20日至2021年1月4日的利息为28336元（480000元×138天／360天×一年期贷款市场报价利率3.85%×4倍），以上合计利息239536元，减去被告已支付的21600元，尚欠217936元，合计697936元。综上，原告诉请解除双方签订的买卖合同，本院予以支持；被告株洲吉祥置业有限公司尚应偿还原告谭贤正借款本金480000元，利息217936元，同时原告谭贤正可以申请依法拍卖案涉房屋买卖合同标的物即位于株洲市渌口区××镇××路黄金地标817（2-813）、809（2-805）、818（2-814）房屋以偿还债务，至于原告超出本院认定部分的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条，【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的规定】第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、第二十五条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告谭贤正与被告株洲吉祥置业有限公司于2018年10月16日签订的《株洲县商品房（预）销售合同》、《补充合同》于2021年1月26日予以解除；二、由被告株洲吉祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭贤正偿还借款本金人民币480000元，利息217,936元（计算至2021年1月4日止，之后的利息按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算至实际支付之日止），合计697,936元；三、如被告株洲吉祥置业有限公司不履行本判决确定的金钱债务，原告谭贤正可以申请拍卖《株洲县商品房（预）销售合同》的标的物即位于株洲市渌口区××镇××路黄金地标817（2-813）、809（2-805）、818（2-814）房屋以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，被告株洲吉祥置业有限公司或者原告谭贤正有权主张返还或者补偿；四、驳回原告谭贤正的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,006.40元，减半收取计5,503.20元，保全费4,123.20元，合计9,626.4元，由原告谭贤正承担183元，由被告株洲吉祥置业有限公司承担9,443.4元（其中受理费5,320.2元，保全费4,123.2元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。直接向华融湘江银行长沙分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘坤齐二〇二一年一月二十六日书记员  曾旭华