安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0303民初930号原告：宋琴芳，女，1972年3月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。原告：田万东，男，1972年4月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。被告：安徽中琦置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300052910305X。法定代表人：吴金木，该公司执行董事。被告：蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403000057047563T。法定代表人：陈晓娟，该公司执行董事。原告宋琴芳、田万东与被告安徽中琦置业有限公司（以下简称中琦置业）、蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司（以下简称钓鱼台物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宋琴芳、田万东到庭参加诉讼，被告中琦置业、钓鱼台物业经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。宋琴芳、田万东向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告钓鱼台物业签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营协议书》于2020年8月1日解除；2.被告钓鱼台物业将蚌埠市钓鱼台生活城1单元3层010355号商铺恢复原状交付原告；3.被告支付租金40535.72元（10133.93元×4）；4.被告支付违约金2596.31元；5.被告支付占有使用费（自2020年8月1日按每月1690.21元计算至实际腾退之日）；6.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月15日，原告与被告中琦置业签订《商品房买卖合同》，购买中琦置业开发的钓鱼台生活城1单元3层010355号商铺，建筑面积29.31平方米，房价为297204.29元。在房屋销售期间，被告中琦置业为原告购买商铺的开发商，其在对外销售宣传中称“十年投资不担忧、独特的3﹢2﹢5十年托管经营模式”、“前三年投资回报15%”、“专业团队十年托管”等售后包租的广告语发出要约，吸引原告购买商铺。原告按照中琦置业的宣传和要求与被告钓鱼台物业签订《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》，约定将从中琦置业购买的商铺委托给钓鱼台物业经营，租赁期限10年，约定第一年至第三年、第四年、第五年及六至十年的租金，同时约定第一年至第三年的租金延后至第四个委托经营年度支付，与第四个、第五个委托经营年度租金一并支付，在第四个委托经营年度起算后15个工作日内，每6个月结算支付一次，分四次等额支付。后原告与两被告签订《关于交付的确认书》，同时约定从2015年8月1日为委托起算时间。但被告并没有按照经营管理协议约定的支付方式支付租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：广告和宣传为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告中琦置业对售后包租所作的承诺构成商品房买卖的要约，属于商品房买卖合同内容的一部分，虽委托经营行为不是以中琦置业名义进行的，而是由钓鱼台物业具体实施，现钓鱼台物业不按约履行支付租金义务，应视为中琦置业不履行义务。被告钓鱼台物业发出的《关于解除委托关系的通知》无事实及法律依据，应属无效。原告为维护自己的合法权益，故诉讼来院。中琦置业、钓鱼台物业未到庭进行答辩。本案经审理认定的事实如下：2013年12月15日，原告宋琴芳、田万东与被告中琦置业签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买中琦置业开发的位于蚌埠市钓鱼台生活城1单元3层010355号商铺，建筑面积28.75平方米，房价为281815元。两原告随即又与被告钓鱼台物业签订了《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》，双方约定：原告将购买的商铺委托钓鱼台物业进行经营管理，委托期限自2015年8月1日至2025年7月31日止，共10年。双方对委托经营收益约定为：第一至第三个委托经营年度期间为115元/平方米/年，第四个委托经营年度期间为346元/平方米/年，第五个委托经营年度期间为692元/平方米/年，第六至第十个委托经营年度期间，甲乙双方按照实际租金收入的9:1分成。上述均是以产权登记机关确认的建筑面积为准。双方约定支付方式为：第一至第三个委托经营年度的租金（委托经营收益）均延后至第四个委托经营年度支付，与第四个委托经营年度的固定租金一并支付。委托期间内，被告钓鱼台物业支付租金的时间为第四个委托经营年度起算日后15个工作日内，自首次支付租金的时间起，每六个月结算支付一次。第一个委托经营年度至第五个委托经营年度期间，共等额支付租金四次，每次支付的金额按下列方式确定：每次支付的金额：前三个委托经营年度的租金总额＋（第四及第五个委托经营年度的固定租金总额）÷4。被告钓鱼台物业如逾期支付租金，每逾期一日，应按应付款金额的万分之一支付违约金。2015年7月31日中琦置业将涉案商铺交付原告，原告于当日将商铺交付钓鱼台物业委托其经营管理，委托期限自2015年8月1日起算。涉案商铺产权登记面积为29.31平方米。根据协议约定至2018年8月22日前钓鱼台物业应支付原告第一笔租金，2019年2月22日、2019年8月22日、2020年2月22日前钓鱼台物业应支付原告第二、三、四笔租金，但至今未付。另查明：中琦置业发布的宣传单上载明：“带租约准现铺，即买即收益”、“专业团队10年托管”、“10年托管，稳定收益坐享其成”、“10年投资不担忧，独特的3＋2＋5十年托管经营模式，收益年年有”等等。本院认为，原告与被告钓鱼台物业于2013年12月15日签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。按照约定被告钓鱼台物业应在2018年8月22日、2019年2月22日、2019年8月22日、2020年2月22日前支付原告第一、二、三、四笔租金，每笔租金为10133.93元﹝(第1至第3经营年度10111.95元＋第4经营年度10141.26元＋第5经营年度20282.52元)÷4﹞，但其未支付，被告存在违约，故被告钓鱼台物业应支付原告拖欠的租金40535.72元及违约金，原告诉请的违约金起始时间有误，四笔违约金数额应分别以10133.93元为基数自2018年8月23日起、以10133.93元为基数自2019年2月23日起、以10133.93元为基数自2019年8月23日起、以10133.93元为基数自2020年2月23日起，均按日万分之一计算至2021年1月31日止。因被告未按约支付租金，已构成违约，原告主张自2020年8月1日起解除委托协议和被告将房屋恢复原状交付原告的请求，理由正当，本院予以支持。自2020年8月1日之后双方未约定租金标准，原告主张按上一年度即第五年租金标准计算房屋使用费的请求，合情合理，故被告应自2020年8月1日起按每月1690.21元的标准支付房屋实际交付原告之日的房屋占有使用费。关于被告中琦置业是否承担责任的问题，可以从以下几个方面分析：1.中琦置业的宣传广告内容构成要约。中琦置业虽非《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》的合同相对人，但其发布的宣传单中载明的有关商铺回报收益的说明和允诺具体确定，其承诺的独特的3＋2＋5十年托管经营模式，与委托经营管理协议书关于委托经营收益（租金）内容也是一致的，对原告订立《商品房买卖合同》以及商铺价格的确定具有重大影响，应当认定为要约。2.两被告系捆绑销售关系。原告在签订《商品房买卖合同》的当日，中琦置业将打印好的《声明与承诺》让原告签名，承诺同意将租赁权交与钓鱼台物业统一招商经营，由此可见原告是不能根据自己的意愿另行聘请经营公司进行招商经营，反映出该商铺的销售及售后承租经营是紧密联系的，两被告之间存在捆绑销售关系。3.中琦置业通过售后包租的行为是最大受益方。中琦置业在销售宣传时的宣传口号，将正常投资可能遇到的商业风险，虚假宣传为零风险，高回报。通过承诺售后包租、收益，客观上促进了商铺的销售，增加了中琦置业的销售利润，系受益方。综上，中琦置业与委托经营管理协议的签订明显具有关联性，对其指定的钓鱼台物业无法履行委托经营管理协议时，中琦置业应与钓鱼台物业共同承担合同责任。故中琦置业也应承担支付租金及违约金的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宋琴芳、田万东与被告蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》于2020年8月1日解除；二、被告安徽中琦置业有限公司、蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于安徽省蚌埠市蚌山区朝阳路1158号的钓鱼台生活城1单元3层010355号商铺恢复原状交付原告宋琴芳、田万东；三、被告安徽中琦置业有限公司、蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋琴芳、田万东租金40535.72元及违约金（以10133.93元为基数自2018年8月23日起、以10133.93元为基数自2019年2月23日起、以10133.93为基数自2019年8月23日起、以10133.93元为基数自2020年2月23日起，均按日万分之一计算至2021年1月31日）；四、被告安徽中琦置业有限公司、蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋琴芳、田万东房屋占有使用费（自2020年8月1日起按每月1690.21元的标准计算至房屋实际交付原告之日）；五、驳回原告宋琴芳、田万东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1132元，减半收取566元，由两被告负担，于判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 张 玫二〇二一年二月二十三日书记员 朱雅雯