北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2013）大民初字第1390号原告北京大兴城建开发物业管理三公司。法定代表人左建军，总经理。委托代理人吴海峰，男，1975年5月20日出生。被告陈美茹，女，1958年2月11日出生。原告北京大兴城建开发物业管理三公司（以下简称：城建三公司）与被告陈�茹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈国娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城建三公司的委托代理人吴海峰、被告陈美茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城建三公司诉称：原被告于2006年4月10日签订《物业管理委托合同》，合同约定：原告为被告提供位于×小区×室的物业服务，被告应按国家规定的收费标准向原告交纳物业费，各项费用按年度计算收缴，物业费交纳时间为当年8月31日前。被告逾期交纳，则交纳费用累计总额百分之五的滞纳金。协议签订后原告按约定履行了合同义务，而被告至今仍拖欠各项费用6853.99元。现提起诉讼，请求法院判令被告给付原告所欠2007年7月1日至2012年4月26日的物业费6853.99元、逾期付款违约金500元，共计7353.99元；诉讼费用由被告承担。被告陈美茹辩称：1、原告要两年前的�业费用已超过诉讼时效；2、我与原告签订的合同没有明确约定物业费的具体数额，且根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）规定》，原告要求的物业费中，不应计算大修、中修费用，且我所购房屋系从大百科全书出版社员工刘培一手中购得的二手房，该房屋已交纳维修基金，不应重复收取；对于原告收取的小修费，我不委托他修理，原告就不应收取；4、原告所主张的收费标准即196号文件已废止；原告收费标准混乱，我要求其按照最低标准0.55元／平方米收取我两年的物业费；5、双方签订的《物业合同》中并未约定违约金，原告主张违约金无法律依据，合同中约定的是滞纳金，因滞纳金带有行政处罚性质，原告没有权利收取滞纳金；6、物业管理条例第67条明确规定，业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当督促其限期交纳，“逾期仍不交纳的，物业管理企�可以向人民法院起诉”。按照这一规定，对于欠费业主应该先由业委会督促交费，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主，而我从未接到过业委会督促交纳物业费的通知。经审理查明：被告陈美茹系北京市大兴区西红门镇×小区×室业主，该房屋建筑面积为72.3平方米。2006年4月10日，城建三公司（乙方）与陈美茹（甲方）签订《物业管理委托合同》，陈美茹将×小区所属物业委托城建三公司实行物业管理，合同约定的委托事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、公用天线、暖气干线；市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括：室外上、下�管道、化粪池、道路、停车场；公用绿地、花木、建筑物品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共秩序、公共环境卫生及交通与车辆停放的管理。甲方应在每年8月31日前按当年北京市房屋土地管理部门的有关规定向乙方交纳物业管理费及供暖费，如遇国家政策性变动或物价调整，从调价之日起执行新规定，已交纳的自调价之日起按新规定要求补交或退还。乙方有权对不交或不按时交纳各项物业管理费用的业主或物业使用人采取收缴全部费用5%的滞纳金；乙方对业主或使用人的房屋毗连部位的维修及其他特约服务收费标准按国家有关规定执行或与甲方商定。乙方按当年北京市及上级管理部门制定的北京市普通居住小区物业管理的收费项目及标准进行收费（详见物业管理收费明细表）。合同签订后，城建三公司为陈美茹居住的小区提供物�服务，并按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》收取物业服务费，2006年1月1日起，《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）开始施行，在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。城建三公司现行收费标准为：保洁费5元／户?月、保安费5元／户?月、生活垃圾外运费30元／户?年、化粪池清掏费0.3元／平方米?年、管理费2.4元／平方米?年、小修费2.36元／平方米?年、中修费5.42元／平方米?年、大修费5.04元／平方米?年、绿化费0.55元／平方米?年、小区共用设施维修费1元／平方米?年、物业管理费营业税5.4%。陈美茹依照上述标准交纳了2006年7月1日至2007年6月30日的物业费。被告陈美茹未交纳2007年7月1日至2012年4月26日的物业费。庭审过程中，被告陈美茹提交2662号文件复印件一份，欲证明2006年之后物业费收缴应按该文件执行，原告所依据的196号文件已废止。原告城建三公司对文件的真实性认可，但认为该文件明确规定业主大会成立前，没有和业主重新约定收费标准的，应按照原标准执行。被告陈美茹提交照片若干张及光盘一份，欲证明该小区环境脏乱差，小区保安未尽到职责。原告城建三公司认为部分照片与该案无关，部分照片虽能显示是×小区，但不能说明问题，对于光盘所显示的保安脱岗现象，会与保安公司沟通；被告陈美茹提交城建三公司出具的收据1张，欲证明小修费原告修理时已另行收取，物业费中不应再收取。原告城建三公司对该收据的真实性认可，但认为是因为被告不交物业费才收取的，如果被告交纳，该部分费用可退回。被告陈美茹提交发票一张，欲证明其已交纳2006年的物业费，但当时原告并未向其提供费用明细，原告城建三公司对该证据的真实性、关联性认可；被告陈美茹提交由原告为中国中医科学院广安门医院出具的费用明细表一份及原告张贴的一封信一份，欲证明原告收费标准不一，要求按照最低标准0.55元／平方米收取。原告城建三公司对该证据的真实性认可，但认为与本案无关。原告陈美茹提交由中国大百科全书出版社出具的证明一份，欲证明涉诉房屋系被告从该单位员工刘培一手中购得，该涉诉房屋已缴纳维修基金并存入中央国家机关住房管理中心。原告城建三公司对该证据的真实性认可，但认为该证据证明力不够。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、物业管理委托合同、费用明细表、物业管理服务收费暂行办法及标准、催缴通知、证明、照片、光盘、收据及发票等证据材料在案佐证。本院认为：城建三公司与陈美茹签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，该合同合法有效，签约双方应按照约定履行合同规定的义务。从本案事实看，自陈美茹入住该小区以来，城建三公司一直对该小区进行物业服务，至今该小区运转正常，被告陈美茹亦实际享受了物业服务，理应按照合同约定向原告城建三公司交纳物业费；《办法》虽已实行，但城建三公司的收费标准没有违反相关规定，故对原告城建三公司要求被告陈美茹支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。但对具体数额方面，依据被告陈美茹提交的证据，本院认定其已交纳维修基金，依照相关规定，产权人按规定缴纳公共维修基金后，物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办�》规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取196文件规定的61.3%的自用部位中修费。因原被告双方签订的物业管理委托合同并未涉及自用部位中修费的委托事项，故原告城建三公司要求被告陈美茹支付的物业费具体收费项目中不应包括大修费及中修费。经计算，被告陈美茹未交2007年7月1日至2012年4月26日的物业费共计3191.44元。被告陈美茹以部分物业费已过诉讼时效为由不交物业费，但鉴于原告城建三公司并未明显怠于行使权利，故被告陈美茹的该抗辩意见本院不予采信。鉴于被告陈美茹并非恶意拖欠物业费，原告城建三公司要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告陈美茹给付原告北京大兴城建开发物业管理三公司二〇〇七年七月一日至二〇一二年四月二十六日的物业费三千一百九十一元四角四分（于本判决生效后十日内给付）；二、驳回原告北京大兴城建开发物业管理三公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告陈美茹负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  陈国娟二〇一三年四月十二日书 记 员  鲁 琦