山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1092民初3175号 原告（案外人）：周全虎，男，1974年2月15日出生，汉族，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：王者严，山东严翔律师事务所律师。 被告（申请执行人）：丛忠日，男，1966年7月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告（申请执行人）：林淑凤，女，1957年8月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告（申请执行人）：丛日波，男，1977年2月23日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告（申请执行人）：杨机文，男，1967年9月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告（申请执行人）：于敬传，男，1963年4月6日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 五被告共同委托诉讼代理人：王东胜、丛芸，山东胜鼎律师事务所律师。 第三人（被执行人）：威海泰浩建设集团有限公司（统一社会信用代码913710002642029330），住所地威海青岛中路188号。 法定代表人：王建华，董事长。 第三人（被执行人）：文登泰浩置业有限公司（统一社会信用代码913710815533818273），住所地威海市文登区天福办世纪大道99-1号。 法定代表人：王浩，总经理。 第三人委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。 第三人委托诉讼代理人：徐大伟，山东胶东律师事务所实习律师。 原告周全虎与被告丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传、第三人威海泰浩建设集团有限公司（以下简称“泰浩集团公司”）、文登泰浩置业有限公司（以下简称“文登泰浩公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周全虎及委托诉讼代理人王者严、被告共同委托诉讼代理人王东胜、泰浩集团公司、文登泰浩公司共同委托诉讼代理人徐国荣、徐大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周全虎向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于威海市文登区房屋（以下简称“案涉房屋”）；2.确认案涉房屋归周全虎所有。事实及理由：周全虎于2013年6月13日向文登泰浩公司购置了案涉房屋，并全额支付了购房款，文登泰浩公司于2013年10月8日将案涉房屋交付给周全虎占有使用；案涉房屋至今未办理不动产过户登记手续并非周全虎怠于行使权力所致，而是文登泰浩公司原因导致。案涉房屋属周全虎所有，丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传申请法院查封错误。故周全虎起诉至法院，请求依法支持诉讼请求。诉讼中，周全虎申请撤回要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。 丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传共同辩称，周全虎的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 泰浩集团公司、文登泰浩公司述称，对周全虎陈述的事实、理由无异议，其中签订认购书的时间及房屋交付周全虎使用的时间属实，且周全虎已经将房款全部付清，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年11月，文登泰浩公司、威海泰浩房地产开发有限公司（以下简称“泰浩开发公司”）经批准联合开发了位于威海市文登区的“泰浩﹒华新园”居民小区项目。2011年5月17日，“泰浩﹒华新园”2号住宅楼竣工验收合格；2012年7月5日，该楼取得《商品房预售许可证》。2013年6月13日，周全虎与泰浩开发公司签订一份《商品房认购书》，约定周全虎购买华新园小区2号楼208室房屋，认购书对房屋位置、面积、单价、房屋总价款、付款方式及期限、税费及公共维修基金的负担、定金条款、违约责任等进行了约定，房屋（含草棚）总价款为198247元，优惠后实际价款171357元。《商品房认购书》同时约定周全虎于2013年7月15日前付清全部房款并至泰浩开发公司签订《商品房预售合同》，该认购书自双方签订《商品房预售合同》后自动失效。上述认购书签订后，周全虎分别于2013年6月13日、2013年7月13日、2013年11月28日向文登泰浩公司、泰浩开发公司支付购房款10万元、5万元、21357元，合计171357元，文登泰浩公司分别向周全虎出具了收款收据。2013年10月8日，文登泰浩公司向周全虎交付了上述房屋的钥匙。2013年12月18日，案涉房屋综合验收合格。自2014年1月起，周全虎对案涉房屋管理使用，案涉房屋至今未办理产权初始登记。 本院在审理丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传与文登泰浩公司、泰浩集团公司、荣成泰浩房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，本院根据当事人申请，于2019年1月21日以（2018）鲁1092执保957号执行裁定书依法查封了案涉房屋。2019年10月13日，周全虎提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。本院于2019年11月13日以（2019）鲁1092执异82号执行裁定书，驳回了周全虎的异议请求。2019年12月5日，周全虎诉来本院请求处理。 上述事实，有商品房预售许可证、商品房认购书、收款收据、发放房屋钥匙明细表、物业公司证明、物业管理费交付票据、（2018）鲁1092执保957号执行裁定书、（2019）鲁1092民初2894号案件材料、（2020）鲁10民终826号民事判决及当事人陈述等证据证明。 本院认为，本案的争议焦点为：周全虎就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 第一，周全虎在本院查封案涉房屋之前已与出卖人签订合法有效的房屋买卖合同并支付相应价款。根据本案查明的事实，文登泰浩公司、泰浩开发公司均具有房地产开发经营资质，案涉房屋系双方经批准联合开发建设，任何一方与购房人签订的房屋买卖合同，对联合开发双方均具有拘束力，联合开发双方均有履行的义务。《最高人民法院关于审理买卖商品房案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，周全虎与泰浩开发公司签订的商品房认购书，明确约定了房屋位置、面积、单价、房屋总价款、付款方式及期限、面积差异的处理方式、定金条款、违约责任等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容；并且，周全虎已支付了全部购房款，文登泰浩公司、泰浩开发公司也已将案涉房屋交付周全虎管理使用。因此，周全虎与文登泰浩公司、泰浩开发公司签订的商品房认购书属于商品房预售合同。商品房认购书系买卖双方真实意思表示，且文登泰浩公司、泰浩开发公司在销售案涉房屋之前，已取得《商品房预售许可证》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。 第二，周全虎在本院查封案涉房屋之前已合法占有。根据本案查明的事实，文登泰浩公司在2013年10月8日向周全虎交付案涉房屋的钥匙，周全虎自2014年1月起已对案涉房屋管理使用。而本院是于2019年1月21日查封案涉房屋，可以证明在本院查封案涉房屋前周全虎已对其合法占有。 第三，案涉房屋未办理产权过户登记非周全虎原因。根据本案查明的事实，案涉房屋于2013年12月18日通过综合验收，尚未办理初始登记，不具有办理产权过户登记的条件。因此，案涉房屋未办理产权过户登记并非系周全虎怠于行使权利所至。 综上所述，周全虎就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 不得执行位威海市文登区室房屋。 案件受理费150元，由周全虎负担50元，由丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  徐东舰 人民陪审员  邓树善 人民陪审员  丛淑华 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  王 姣