徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初7553号原告：梁敬义，男，1966年8月12日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告：丁玲，女，1966年12月29日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。二原告共同委托诉讼代理人：刘娜，江苏永伦律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张锋，江苏永伦律师事务所律师。被告：徐州苏科置业有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇府前路**。法定代表人：陈传美，该公司总经理。委托诉讼代理人：张峻岭，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告梁敬义、丁玲诉被告徐州苏科置业有限公司（以下简称苏科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁敬义、丁玲的委托诉讼代理人刘娜、张锋，被告苏科公司的委托诉讼代理人张峻岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁敬义、丁玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付符合合同约定和国家工程建筑消防技术标准的合格房屋；2、判令被告承担逾期交房的违约责任，支付逾期交房违约金暂计223956.19元（以1227830元为本金，按照日万分之三自2019年1月1日暂计至2020年8月31日）及至交付合格房屋止继续产生的逾期交房违约金；3、判令被告承担逾期办证的违约责任，支付逾期办证违约金暂计10577.36元（以1227830元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月30日暂计至2019年10月25日）；4、判令被告退还房屋违约层高差价60340元；5、诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。事实与理由：2017年7月31日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《住宅室内装修方案服务合同》（以下简称合同），合同约定：原告购买被告开发的位于徐州市房屋；该商品房建筑总层数为11层，其中地上11层，地下**；建筑面积120.68平方米；房价款1121942元，装修价款105888元，总房价合计1227830元；在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证等。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部付款义务，但被告却存在未能交付符合合同约定和法律规定的合格房屋，逾期办理商品房的房屋所有权证书，未依约提供两书等严重违约行为。原告上房后，经咨询了解得知，被告交付的房屋实际为地上12层，地下**，不符合合同的约定，同时被告未按照国家相关规范的要求设置防烟楼梯间、消防电梯和消防前室，也未按照江苏省住宅设计标准的规定设置2台电梯，被告交付的涉案房屋不符合国家工程建筑消防技术标准，存在重大的消防公共安全火灾隐患，危及原告及家人的人身安全，严重影响原告的居住使用，为不合格房屋，根据消防法的规定应停止使用，依法不具备交房条件。后经9号楼业主向政府部门反映，徐州市铜山区住房和城乡建设局于2020年5月12日出具了答复意见书，认定万科未来城9号楼现场与原设计审查变更不符，不符合工程建设消防技术标准。且11层的花园洋房，在居住舒适度、市场升值率相比较12层要高出很多，但由于被告违约交付的是12层房屋，与周围15层的楼房相比，无论建筑位置、层数、高度、住用舒适度均没有任何优势可言，因此被告应当退偿被告多支出的房款。鉴于被告的违约行为，根据合同第十二条、二十条等规定，被告应当承担交付符合合同约定和法律规定的合格房屋、逾期交房、逾期办证、退还房屋层高差价等违约责任。现原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告苏科公司辩称：1、被告已按照约定向原告履行案涉房屋交付义务，原告的第一、二项诉讼请求没有任何依据，被告于2018年12月19日通过EMS向原告邮寄了房屋交付使用通知书，请原告于2018年12月31日办理相关手续，因此被告按2018年12月31日前的约定向原告履行了交付义务，此外，原告无正当理由未按约定期限接受案涉房屋，根据案涉商品房买卖合同第十一条第三款的约定，每一日原告应向被告支付100元逾期收房违约金；2、案涉房屋层数符合合同约定的关于建筑总层数为地上十一层，地下**的约定，且已经过法定部门的验收备案，备案资料显示，案涉建筑为地上十一层地下零层，因此原告的第四项诉讼请求没有依据；3、原告逾期办证，其因不动产登记部门系统故障所致，责任不在被告，被告在2019年8月底之前已按照约定将案涉建筑的所有业主办理产权证所需资料提交徐州市铜山区不动产登记中心，但该中心由于电脑系统受到勒索病毒影响，直到2009年10月25日才通告具备办理房屋登记手续的条件，被告已就逾期办证的原因及相关事宜及时通知了全部业主，因此被告不应承担逾期办证的责任。另外，从登记中心发布通告起至今原告完全可以办理产权证，但原告拒绝办理，责任在自身，因此原告的第三项没有任何事实和法律依据。此外，原告主张的逾期办证违约金的计算标准违反案涉商品房买卖合同第二十条第二款中关于每日支付50元逾期违约金的约定，不应得到支持；4、原告诉请第二项中的逾期交房违约金，其主张的逾期交房违约金计算标准也过高，根据我国合同法第一百一十三条、一百一十四条，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二第二十八条、第二十九条以及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条、第十七条之规定原告的第二项诉讼请求不应当得到支持。5、涉案房屋交付时不存在质量问题，已经经过五方验收，消防也经过备案。完全符合合同约定交付条件，也符合法定交付条件。且涉案房屋可正常居住，事实上已经有相当客户现在正常居住使用，原告的房屋也已经入住了。综上，原告的诉讼请求没有依据，请贵院依法驳回。经审理查明：2017年7月31日，原告梁敬义、丁玲（买受人）与被告苏科公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于玉带大道18号地块未来城9-1-1001号房屋，预测建筑面积120.68平方米，层高2.98米；房屋价款1121942元，单价9296.83元；买受人应于2017年5月25日前支付621942元，余款500000元公积金贷款支付。第九条：房屋交付条件为：房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书；第十条，基础设施设备：供排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，纳入城市供电网络并正式供电，供热系统符合城市供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中管网；完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，电话、有线电视、宽带网络敷设到户。如果在约定期限内基础设备未达到交付使用条件，双方同意由出卖人负责提供替代产品或服务，出卖人不承担其他责任。第十一条，出卖人应当在2018年12月31日前交付商品房，出卖人应当在交付日之前10日将验房时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房住所地为办理交付手续的地点，买受人不得以未收到交付通知书为由要求出卖人承担逾期交房的违约责任；不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，出卖人承担逾期交房违约责任；第十二条：出卖人逾期交房的，逾期在60日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十四条：“规划变更”部分约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人应按变更给买受人造成的实际影响给予相应的补偿。第十五条：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建设工程施工图设计文件涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖可能影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应自变更确立之日起10日内书面通知买受人，未在规定期限内通知的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失：出卖人应按变更给买受人造成的实际影响给予相应的补偿。第十六条，商品房质量，地基和主体结构合格，并符合国家及行业标准，检测不合格，买受人不解除合同的，出卖人整改至符合国家及行业标准，如影响正常使用的，由出卖人按照同地段同类房屋租金标准补偿买受人，买受人不再承担其他责任；其他质量问题，出卖人负责更换、修理，如给买受人造成损失的，还应承担赔偿责任；经过更换修理，仍然影响正常使用的，由出卖人按照同地段同类房屋租金标准补偿买受人，买受人不再承担其他责任等。第二十条：双方同意共同办理房屋所有权转移登记，因出卖人的原因未在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人自约定期限第二日至将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，每日向买受人支付50元的逾期违约金。第二十五条：双方保证本合同中记载的通讯地址、联系电话真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内通知对方，未履行通知，导致不能送达的，承担相应责任。附件十一补充协议第12条：邮件通知以收件人签收日期为送达日，收件人未签收的，同城以邮政快递交寄日第二日为送达日，异地以交寄日的第五日为送达日。2017年5月25日，双方另行签订了《住宅室内装修方案室内合同》，约定被告对争议房屋进行装修施工，装修成品交付，装修价为105888元；装修工期为2018年12月31日前完成并交付，买受人应于合同签订当日交付装修款；装修工程作为房屋不可分割部分，不单独验收，完工后向乙方原告交付装修房。2019年10月24日、2020年7月28日，被告为原告开具了1121942元购房发票、105888元预收款发票。另查明：涉案小区于2018年11月29日经过消防验收备案，2018年12月31日竣工验收合格，2018年12月24日经铜山区住建局验收备案。2018年12月19日，被告向原告梁敬义、丁玲寄送房屋交付通知书，通知原告于2018年12月31日至万科未来城项目园区出入口办理房屋交接手续。寄送地址为江苏省徐州市第二十六中学，收件人电话139××******；159××××****。2019年1月1日，梁敬义签收钥匙住宅质量保证书及住宅使用说明书等物品。2019年10月25日，徐州市铜山区不动产登记交易服务中心通知被告争议小区经电子数据审核，符合备案条件。被告申请办理万科未来城的首次登记时间为2019年11月12日。2019年12月1日，被告向原告发送短消息，将办理不动产登记手续的程序和所需资料告知原告。原告另行提交了徐州市铜山区住房和建设局2020年5月12日对案外人张馨允“反映要求住建、消防部门依法履行职责的信访事项答复意见书”，该意见书显示争议小区9号楼现场与原设计审查变更不符，不符合建设工程建设消防技术标准。原告向本院提供的市长信箱回复网页，证明争议小区暖气设施未开通等问题：至2019年12月24日，被告正在自建管网，尚未完工，没有与热力公司签订供热协议和供热合同，也没有到区供热办备案，因此无法施工供暖。上述网页的真实性已经过本院核实，该处的自建管网为小区外与主管网联接的施工。原告另行提供2020年9月22日铜建信复（2020）248号铜山住建局关于冯悠翔信访事项答复意见书：该意见书显示铜山住建局已经书面通知万科未来城9号楼项目停止使用，责令建设单位尽快论证、明确整改措施，待符合消防安全规范经该局组织消防验收及竣工备案后再行通知业主上房使用。以上事实双方提供的商品房买卖合同、涉案工程备案证明和测绘报告、商品房交付使用通知书、发票、铜山住建局信访事项答复意见书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约全面履行。第一，关于原告要求判令被告交付符合合同约定和国家工程建筑消防技术标准的合格房屋的诉请。原告称被告交付的9号楼存在实际楼层数与合同约定不一致、供热管网未纳入城市集中供热、未达到供热配件标准、消防不合格等问题。本院认为，2018年12月19日，被告向原告梁敬义、丁玲寄送房屋交付通知书，通知原告于2018年12月31日至万科未来城项目园区出入口办理房屋交接手续。2019年1月1日，梁敬义签收钥匙、住宅质量保证书及住宅使用说明书等物品，故房屋交付行为已经完成。原告要求被告交付符合消防技术标准的房屋，因消防施工、改造、验收均属于消防主管部门职权，应由消防主管部门处理，本院在民事案件中不予处理。第二，关于原告要求判令被告承担逾期交房的违约责任，支付逾期交房违约金的问题。本院认为，对是否逾期交房的认定应以双方约定的交房条件为判断依据。目前房屋具备合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告及提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的交房条件，被告亦按照合同约定的时间和地址向原告寄送了上房通知书，原告实际接收了房屋，故双方已经按照合同约定办理了房屋交接手续。关于消防问题，《中华人民共和国消防法》第十三条规定第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，从原告提供的两份铜山住建局关于张馨允、冯悠翔信访事项的答复复意见书可知，涉案9号楼不符合工程建设消防技术标准，应停止使用。因双方在商品房买卖合同中约定的交付条件不涉及消防事项，故在消防不合格的情况下，被告应依法赔偿原告的法定损失，而非原告主张的按照商品房买卖合同中约定的逾期交房的违约损失。关于供暖设备及管网连接问题，根据商品房买卖合同中第十条约定的基础设施设备交付条件及违约的责任承担方式可知，即便涉案小区交付时不符合使用条件，依据上述约定，被告不应承担逾期交房违约金，而应以提供替代产品或服务为承担责任的方式，如原告因此产生实际损失可另行主张，故对原告逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。第三，关于原告主张的逾期办证违约金的诉请。根据合同第二十条约定，被告应在涉案商品房交付之日起240日内即2019年8月29日前取得该商品房的备案手续，被告并未按照约定时间完成，应按照合同约定承担逾期办证的违约金。因合同中已经明确约定了逾期违约金每日为50元，故原告要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金缺乏依据，本院不予支持。本院在审理涉案小区其他业主同类案件中，可以确认被告申请办理万科未来城的首次登记时间为2019年11月12日，经计算从2019年8月29日的次日即2019年8月30日至2019年11月12日被告完成万科未来城的登记备案，按照每日50元标准计算逾期办证违约金共计为3750元（75天*50元/天）。第四，关于原告要求被告退还房屋违约层高差价60340元的诉请。因该楼房高度变更涉及相关行政部门规划管理的问题，应由行政主管部门处理。同时原告的诉请数额属于其自行估算，并无相关依据，本院不予支持。原告请求被告承担保全保险费，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州苏科置业有限公司于本判决生效之日起十日内付清原告梁敬义、丁玲逾期办理房屋产权证的违约金3750元；二、驳回原告梁敬义、丁玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4818元，财产保全费2020元，合计6838元，由被告徐州苏科置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  张 翼人民陪审员  刘存银人民陪审员  杜秀丽二〇二一年一月四日法官 助理  许 冰书 记 员  荣晨君