湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初15920号原告:杨镜琦，女，1997年9月18日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被告:城城不动产管理有限公司,住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人:张智军，总经理。被告:城城不动产管理有限公司长沙分公司,住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场B区商业综合体(含写字楼)18007号。负责人:陈倩。第三人：彭健，男，1982年10月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告杨镜琦诉被告城城不动产管理有限公司（以下简称“城城公司”）、城城不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“城城长沙公司”），第三人彭健房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨镜琦到庭参加了诉讼。被告城城公司、城城长沙公司，第三人彭健经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨镜琦向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《代理出租合同》于2020年11月3日解除；2、判令被告退还原告已缴纳5775元租金;3、判令被告退还原告已缴纳押金2310元;4、判令被告退还原告已缴纳会员费365元;5、判令被告赔偿原告2310元违约金。事实和理由:被告与原告所租赁的位于长沙市岳麓区××栋××单元××室房屋的业主于2020年7月28日签订了《房屋托管合同》。2020年8月10日，被告与原告签订的《代理出租合同》，合同约定租期一年，租金半年付，押金2310元，原告花费365元购买了被告所推荐的会员并支付了13860元的租金及押金。截止至2020年10月31日，原告拖欠了房屋业主两个月租金，业主已根据《房屋托管合同》的约定解除合同，并向原告发送了《限期腾退房屋通知书》。原告履行了付款义务却无法依据合同的约定继续占有使用该房屋。被告的行为已经构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失，现原告依据相关法律，向法院提起诉讼，望判如所请。被告城城公司、城城长沙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其于庭前向本院提交书面答辩状，共同辩称：（一）恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。被告与原告签订《代理出租合同》后，被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，原告亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，被告在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求原告搬离涉案房屋。因此，被告客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对原告已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，被告同意解除涉案合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。但是由于被告经营异常无法核查原告实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。（二）原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之受疫情影响被告无力支付原告高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。第三人彭健经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃述称、举证质证等权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2020年8月9日，城城长沙公司（甲方）与杨镜琦（乙方）与签订合同编号为4301CJ2008090433404的《代理出租合同》一份。合同第一条“房屋基本情况”约定：甲方受产权方委托将坐落在长沙市岳麓区观沙岭街道茶山馨苑路茶山馨苑小区1栋2单元8层0802室的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方使用。第三条“租赁期限”约定：本协议租赁期限从2020年8月10日起至2021年8月9日止，共计1年。第四条“租金”约定：月租金2310元／月含物业费。第五条“付款方式”约定：一、乙方在甲方微信公众号进行签约及缴纳租金、押金。二、付款方式：半年付。三、本合同签订后一小时内，乙方支付3个月租金（含押金）后本合同自动生效,首期租金账单剩余部分于本合同签订后1日内一次性付清，逾期未足额支付视为乙方违约。四、首期账单支付完毕后，乙方每次付款需提前30天支付，每期付租日为11号。第六条“押金条款”约定：1、为确保房屋及其附属设施的安全与完好,以及租赁期内相关费用的如期结算,乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金,押金数额为人民币2310元。合同期满后,在乙方无任何违约情形、不再续租,且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金……第八条“交付房屋期限”约定，甲方于本合同生效之日，将该房屋交付给乙方。第十三条“违约责任”约定：1、在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金……该合同签订后，原告依约向被告城城长沙公司支付了从2020年8月10日起至2021年2月9日的租金13860元及押金2310元。查，案涉房屋的出租人为彭健，因被告城城长沙公司未向其支付租金，故彭健于2020年11月3日向原告发出一份《限期腾房通知》，要求原告搬离涉案房屋。据原告陈述，其已与彭健另行达成口头租赁协议，并自2020年12月1日起开始向彭健交纳租金。上述事实，有当事人陈述，及原告提交的《代理出租合同》、《房屋托管合同》、房屋证明、微信支付凭证、限期腾房通知等证据佐证。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院认为，原告杨镜琦与被告城城长沙公司签订的《代理出租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同的约定履行各自的义务。一、关于合同解除的问题。被告对原告要求解除案涉合同的诉求不持异议，本院予以确认。关于合同解除时间，本院以原告向彭健交纳租金之日即2020年12月1日确定为宜。二、关于合同解除后的法律后果。（一）关于租金及押金的返还。合同解除后，原告已经向被告支付了租金但未能实际租住的期限对应的租金及押金，被告同意返还，本院予以确认。关于租金退还金额，因原告自2020年12月1日起向房屋出租人彭健另行交纳租金，故被告城城长沙公司应向原告返还自2020年12月1日至2021年2月9日的租金。根据双方合同约定的租金标准计算应为5313元，对原告该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。（二）关于违约金。因被告城城长沙公司的违约行为致案涉合同于2020年12月1日提前解除，现原告主张被告按照合同约定向原告支付一个月房租2310元作为违约金，于法有据，本院予以支持。被告辩称双方约定的违约金金额过高应予调整，但其并未提交充分证据予以佐证，故本院对该辩称意见不予采纳。（三）关于会员费。首先，原告与被告城城长沙公司签订的《代理出租合同》中并没有关于会员费的相关约定；其次，城城长沙公司并未向原告开具收据确认收到了该笔款项，故原告主张被告退还该费用，理据不充分，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款的规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因此,城城长沙公司在本案中所应承担责任,由城城长沙公司先以其管理的财产承担,不足以承担的,由城城公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告杨镜琦与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于2020年8月9日签订的《代理出租合同》于2020年12月1日解除；二、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告杨镜琦返还租金5313元及押金2310元；三、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告杨镜琦支付违约金2310元；四、被告城城不动产管理有限公司在被告城城不动产管理有限公司长沙分公司管理的财产未能支付本判决第二、三项确定的给付义务的部分，向原告杨镜琦承担还款责任；五、驳回原告杨镜琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费70元，公告费260元，共计330元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司长沙分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  汪 样人民陪审员  虞丽平人民陪审员  黄协桃二〇二一年五月十四日法官 助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。