江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初4410号原告：常州弹簧厂有限公司，住所地常州市天宁区青龙西路**。法定代表人：王黎明。诉讼代表人：常州弹簧厂有限公司破产管理人。负责人：龚雷。委托诉讼代理人：陈莉，江苏常弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：高军荣，江苏常弘律师事务所律师。被告：王波，男，1986年3月28日生，汉族，浙江省临海市人，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：张华芳，乐天（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓莹，乐天（上海）律师事务所律师。原告常州弹簧厂有限公司（以下简称弹簧厂）与被告王波占有物返还纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后在审理过程中发现本案不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序审理。原告弹簧厂的委托诉讼代理人高军荣、被告王波的委托诉讼代理人张华芳、陈晓莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弹簧厂向本院提出诉讼请求，请求判令被告：1.立即腾空并搬离常州市××路××号房屋；2.向原告支付自2019年1月31日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，暂计200万元（按年租金1106496元计算）；3.承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月17日，常州市天宁区人民法院受理了关于弹簧厂的破产清算申请，并指定江苏常弘律师事务所和天衡会计师事务所（特殊普通合伙）常州分所担任破产管理人。破产管理人在开展破产工作过程中，发现弹簧厂曾与王波就坐落于常州市××路××号弹簧厂房屋租赁事宜签订了多份租赁合同及补充协议。后破产管理人于2018年12月27日向被告寄送限期搬离的通知函，王波予以签收。王波因此向常州市天宁区人民法院提起诉讼，要求确认其与弹簧厂之间的租赁合同继续履行。常州市天宁区人民法院2019年4月15日作出（2019）苏0402民初470号民事判决书，确认弹簧厂与被告之间的厂房租赁合同已解除，并依法驳回王波的诉讼请求。王波不服提起上诉，常州市中级人民法院作出（2019）苏04民终2691号民事裁定，裁定该案按照撤诉处理。现常州市天宁区人民法院的判决已经生效。王波未能按照判决书确认的内容和原告的要求腾空并搬离常州市××路××号弹簧厂房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。被告王波辩称：1.青龙西路80号房屋2019年7月份已由原告接管，被告未再使用青龙西路80号房屋，不存在腾空和搬离之说。至于现场的实际使用人，也是按照原告方的要求向其缴纳相应租金的人，与被告方无关；2.按照原、被告之前签署的租赁协议及补充协议，被告实际支付的租金和投入后应当折算的一些费用，原、被告之间的租赁期限至2023年11月23日，原告进入现场后，并没有按照最高人民法院的相关批复，将被告已支付的租金作为共谊债务进行偿还，更无权要求被告方再次支付双重租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，常州市天宁区人民法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月15日，弹簧厂（出租方、甲方）与王波（承租方、乙方）签订《厂房出租合同书》一份，约定：1、甲方将坐落于常州市××路××号弹簧厂房屋出租给乙方使用，土地面积约30亩，房屋使用面积约12000-15000㎡，以实际测量为准；2、租赁期限20年，自2015年8月15日起至2035年8月14日止；3、用途：乙方承诺打造建材商业一条街，不从事各类违法活动，不改变租赁用途；4、租金标准为店面房168元／㎡／年，仓储房102元／㎡／年，鉴于出租方在租金价格上的优惠，承租方承诺租金5年一交；合同还约定了其他内容。次日，弹簧厂（甲方）与王波（乙方）签订《之补充协议（一）》，约定：1、鉴于甲方实际厂房使用面积在12000-15000㎡之间，为方便前期操作，双方商定第一期5年房租的测算基数为12000㎡，单价为110元/㎡，则5年房租总金额为660万元；2、签订《厂房出租合同书》后的3个工作日内，乙方应支付房租总额的20%计132万元作为定金，甲方第一批设备搬迁出厂，乙方支付房租总额的30%计198万元，甲方车间设备全部搬迁结束，乙方支付房租总额的20%计132万元，甲方全部腾空交房之日，乙方支付所有剩余房租，双方确定多退少补。上述房租乙方全部打入甲方对公账户；3、甲方临街店铺所有外立面改造所产生的费用，一律由甲方承担，在未能改造完成之前，乙方按仓储房屋价格支付店铺房的租金。临街店铺的改造方案，经双方协商确定，改造计划于2016年12月31日前完成；4、甲方现有租户，合同到期后一律将承租权转给乙方，由乙方自行洽谈处置；5、甲方的清空腾房时间最迟不超过2016年10月31日。逾期未能清空腾房且协商不成的，甲方应退还乙方已经支付的租金、利息且承担违约金300万元；协议还约定了其他内容。2016年9月17日，弹簧厂向王波出具收据2份，载明收到王波租金287万元、2050480元。2016年10月14日，弹簧厂（甲方）与王波（乙方）签订《之补充协议（二）》，约定：1、甲方应在本协议签订后3日内完成原车间、库房等房屋的腾空和清理工作，乙方需全力协助配合；2、除已出租但未到期的房屋外，对已经腾空的房屋，双方应按房屋实测面积作为结算依据，对此乙方表示认可；3、乙方租金全部付清后，对已经出租但仍未到期的租户，甲方向租户发出告知函，方便乙方的后续操作；4、对于甲方厂区空余场地仍可搭建库房的，由乙方作为主体自行完成（安全自负），但设计方案和成本核算应报甲方批准同意，搭建费用由乙方垫付，可冲抵租金，凭实结算，该项工作乙方负责；5、原租户黄俊铣所租3600㎡厂房，到期后由乙方接手，到期后乙方按照5年一付，对此双方表示认可；6、乙方应在本协议签订后3日内结清所有剩余租金，乙方未结清之前，不得进行局部改造施工及清理，且甲方仍有权继续收取到期的房屋租金；7、甲乙双方应办理房屋书面交接手续，对已经出租的房屋和已经腾空的房屋，双方应签字确认房屋移交清单，清单作为《厂房出租合同书》的执行附件；8、甲方店面房外立面改造，由甲方出面协调政府部门关系，乙方负责改造费用和具体操作，改造费用可冲抵租金单价差额，多退少补，凭实结算；如因其他原因未能实现改造的，所产生的争议事项双方协商解决；协议还约定了其他内容。2016年10月14日，弹簧厂、王波签署移交清单，载明需移交的出租房共30项，其中：黄俊铣3600平方合同到期后，王波接手按合同约定支付租金；本次结算为第①部分共17项和第③部分共12项计9648㎡，不含第②部分黄俊铣承租的3600㎡后道车间加彩钢瓦部分。2016年10月19日，弹簧厂向王波出具《证明》，载明收到王波承租弹簧厂厂房租金合计4920480元，租金已交清。2017年4月28日，弹簧厂（甲方）与王波（乙方）签订《之补充协议（三）》，约定：1、双方一致确认，乙方在签署本协议之前已经按照双方合同的约定履行了第一个周期的所有义务；以后周期的租金标准均按第一期确定，即按照102元/㎡/年计算；本协议所指租赁房屋还包括双方于2015年12月14日所签租赁协议中的房屋在内；2、租赁房屋的用途由乙方自行确定，但不得影响房屋安全；3、乙方自行转租不得减少乙方应对甲方承担的责任；4、双方一致确认，乙方已为现场改造支出1572105元，该费用可在第二个支付周期直接抵扣；5、如遇政府征收，租赁房屋和土地的本身的补偿费用由甲方享有，其余均由乙方享有；6、截止2017年4月15日，甲方还没将房屋移交清单中的磨床车间2、3楼600㎡、北门卫76㎡和铭俏洗车126㎡房屋承租事宜促使承租人与乙方达成租赁协议，甲方承诺在本协议签署之日起十日内促成此事，否则应当双倍赔偿损失。如果无法达成一致，乙方也可直接要求上述房屋使用方搬离租赁厂地，由此产生的所有费用由甲方承担；7、任何一方违反各自的合同义务，均应加倍赔偿对方损失，还应当承担对方因此支出的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、保险费和执行费等；协议还约定了其他内容。2017年6月16日，弹簧厂（甲方）再次与王波（乙方）签订《之补充协议（三）》，约定：1、本协议所指租赁范围为：青龙西路80号厂区范围内除之前租赁给黄俊铣（于2018年8月30日到期）和乙方的房屋外，还有剩余约1200㎡房屋是甲方自用，现一并按照之前的租赁期限和租金标准租给乙方。双方于2015年12月14日所签租赁协议中的房屋在内。甲方确认乙方支付的租金不仅包括青龙西路80号厂区范围内上述房屋，还包括上述厂区内的所有场地和设施设备；2、本协议签署2天内，甲方将整个厂区范围内的土地、厂房和设施设备全部交付乙方，整个租赁范围均由乙方进行经营和管理；3、在乙方确认交付后2天内，一次性将本协议增加面积的房屋租金支付甲方或甲方指定账户，第一期支付5年，以后也按此约定支付；4、截止2017年4月15日，甲方还没将房屋移交清单中的磨床车间2、3楼600㎡、北门卫76㎡房屋承租事宜促使承租人与乙方达成租赁协议，甲方承诺在本协议签署之日起十日内促成此事。如果无法达成一致，甲方授权乙方直接以乙方名义要求上述房屋使用方搬离租赁厂地，由此产生的所有费用由甲方承担；5、甲方全部搬离租赁房屋后因甲方或甲方的债权方（非乙方原因）导致堵门或其他方式妨碍乙方或次承租人经营的，应当向乙方承担赔偿责任，相关损失赔偿额乙方有权在之后的应付款项中予以扣除或者直接要求甲方赔偿；协议还约定了其他内容。同日，弹簧厂、王波签署移交清单，确认将协议所载弹簧厂自用的办公室一楼、二楼、检测站二楼、食堂、成品库二楼等共计1190㎡房屋移交给王波。2017年6月17日，弹簧厂发布《公告》，表明自当日搬离原办公场所，全部厂区归王波租用，弹簧厂不干预原告在场地内的正常经营管理活动。2017年6月19日，弹簧厂向王波出具《承诺书》，表明：根据2017年6月16日的《之补充协议（三）》，需厂区全部腾空后才支付剩余租金，现尚有房屋未搬空，但因弹簧厂需要资金，同意将厂房全部交付王波，请王波提前支付剩余租金。并承诺在2017年6月23日前全部腾空；如未腾空，所有剩余物品放弃所有权，由王波自行处置。当日，弹簧厂向王波出具《证明》，表明收到剩余房屋租金61.2万元，租金已交清。2018年8月17日，本院作出（2018）苏0402破1号民事裁定书，裁定受理高仁培等人对弹簧厂的破产清算申请，并于同年9月25日作出（2018）苏0402破1号决定书，指定江苏常弘律师事务所和天衡会计师事务所（特殊普通合伙）常州分所担任破产管理人。同年12月7日，王波向管理人发出《继续履行租赁合同的通知》，要求继续履行厂房租赁合同。同年12月27日，管理人向王波发出《通知函》，载明：根据《中华人民共和国企业破产法》第18条规定，原、弹簧厂之间的租赁合同已于2018年10月17日解除；王波应于2019年1月31日前将承租房屋腾空，恢复原状后与管理人办理交接手续，并按照市场价支付自2018年10月18日起至交付之日期间的房屋使用费；如有证据证明已付租金金额超过合同解除时应付租金，可就超出部分向管理人申报债权。2019年1月15日，王波诉至本院，要求双方之间的租赁合同继续履行。2019年4月15日，本院作出（2019）苏0402民初470号民事判决，驳回王波的诉讼请求。王波不服该判决，提出上诉。2019年9月4日，常州市中级人民法院因王波未在规定的期限内缴纳案件受理费，作出（2019）苏04民终2691号民事裁定，按王波自动撤回上诉处理。（2019）苏0402民初470号民事判决已发生法律效力。本院认为，本案争议的法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。（2019）苏0402民初470号民事判决确认管理人未在法定期限内通知王波继续履行合同，且在2018年12月27日收到王波要求继续履行合同的通知后函告王波租赁合同已解除，并要求王波腾空、返还涉案房屋，故原、被告之间的厂房出租合同已经解除，本院亦予以确认，合同解除时间确认为2018年12月27日。厂房出租合同解除后，王波继续占有、使用弹簧厂的争议房屋无事实和法律依据，弹簧厂要求王波立即腾空并搬离争议房屋的诉讼请求，本院予以支持。在庭审中，双方均确认：所有房屋租金标准均按102元/㎡/年计算；2016年10月14日弹簧厂向王波移交租赁房屋面积8846㎡（移交清单第①部分共17项和第③部分共12项计9648㎡，减去双方确认其中未移交的磨床车间2、3楼600㎡、北门卫76㎡和铭俏洗车126㎡）；2017年6月16日弹簧厂向王波移交铭俏洗车126㎡；2017年6月23日弹簧厂向王波移交磨床车间2、3楼600㎡、北门卫76㎡，共计676㎡；2017年6月23日弹簧厂向王波移交弹簧厂自用的办公室一楼、二楼、检测站二楼、食堂、成品库二楼等共计1190㎡房屋。关于王波向弹簧厂已经支付的款项，王波提供相关支付租金的依据，主张其共向弹簧厂支付租金5555886.70元。其中，王波向弹簧厂及弹簧厂法定代表人王黎明支付的款项共计3948944元，王波经法院执行账户向弹簧厂支付的636942.70元，本院依法予以确认；案外人王钻受王波委托向弹簧厂及弹簧厂法定代表人王黎明支付的款项共计900000元，王钻出具声明，上述款项系王钻代王波支付的租金，弹簧厂亦不能举证王钻对弹簧厂存在其他负债，结合弹簧厂两次向王波出具的租金已经付清的证明，本院对上述款项系王波向弹簧厂支付的租金，予以采信；王波及案外人王钻向案外人孔德连、陈锡平转账支付共计70000元，王波称上述款项系受弹簧厂法定代表人王黎明及股东毕颖的指示支付的租金，但王波对其该主张未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，本院确认王波共向弹簧厂支付租金5485886.70元。至合同解除之日2018年12月27日，王波租赁使用弹簧厂房屋，应当支付租金共计2297873元（8846㎡租赁2年零2个半月、126㎡租赁1年零6个半月、676㎡租赁1年零6个月、1190㎡租赁1年零6个月，租金标准102元/㎡/年）。弹簧厂主张催告王波于2019年1月31日前搬离争议房屋，故从2019年2月1日起，按原租金102元/㎡/年的标准主张房屋占有使用费，弹簧厂主张的该占有使用费标准本院依法予以支持，计至2021年2月底，占有使用费为2303075元。上述王波应当支付的租金及占有使用费，共计4600948元，王波已向弹簧厂支付5485886.70元，弹簧厂主张王波继续支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决如下：一、王波于本判决发生法律效力之日起十五日内从常州市××路××号内迁出，并将其租赁使用的10838㎡房屋（详见附件）腾空交付常州弹簧厂有限公司。二、驳回常州弹簧厂有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由常州弹簧厂有限公司负担22000元，王波负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  陈廑瑜人民陪审员  欧新波人民陪审员  薛玉蓉二〇二一年二月五日书 记 员  顾隽隽附件：王波向常州弹簧厂有限公司租赁的常州市××路××号房屋详细清单：磨床车间2、3、4楼900㎡碟簧车间旁彩钢瓦230㎡东北角仓库200㎡小王鞋业148㎡铭俏洗车126㎡南仓库2楼250㎡毛巾仓库600㎡小王鞋业旁边200㎡北门卫边76㎡老仓库（瓷器）600㎡南仓库1楼130㎡板簧边仓库318㎡盘车一楼235㎡板簧前道北仓库600㎡常力南仓库加辅助房700㎡食堂旁仓库200㎡南仓库3楼250㎡磨床车间一楼252㎡发黑车间357㎡盘车车间443㎡包装车间101㎡圆簧办公大楼744㎡碟簧车间833㎡外贸库房加辅房198㎡碟簧辅房180㎡钢丝库305㎡采购库房100㎡成品库房220㎡检测站152㎡办公室一楼、二楼720㎡检测站二楼180㎡食堂150㎡成品库二楼140㎡