广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初9380号 原告：南宁荣宝华物业服务有限责任公司，住所地南宁市星光大道**荣宝华商城****房，统一社会信用代码91450100763053960C。 法定代表人：吴江资，总经理。 委托诉讼代理人：王艺蓉，女，系南宁荣宝华物业服务有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：唐梅，女，系南宁荣宝华物业服务有限责任公司员工。 被告：叶艳兰，女，1977年9月20日出生，壮族，住南宁市江**。 原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司（以下简称荣宝华物业公司）与被告叶艳兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告荣宝华物业公司的委托诉讼代理人王艺蓉、唐梅到庭参加诉讼。被告叶艳兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告荣宝华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费、物业维修基金费、垃圾处理费、公摊水电费共计1865元及逾期付款违约金2763.5元（各项费用从2016年10月暂计至2019年9月30日）；两项合计4628.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年5月20日，原告与南宁荣宝昌房地产有限公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，约定由原告就位于南宁市荣宝华商城提供物业服务，合同约定物业管理综合服务费、公共维修资金、公摊水电费等由原告向业主或者使用人收取，住宅收费按南宁市物价局批准的标准执行；非住宅使用，由物业公司与业主协商收取，并对逾期付款的违约金作了明确约定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同具有法律依据。合同签订后，原告即按合同的约定向被告提供各项物业服务，但自2016年10月份起被告即以各种借口拒绝向原告支付物业管理服务费等各项费用，并对原告要求付款的合理请求置之不理。至2019年9月30日止，被告已连续拖欠原告36个月的费用，拖欠金额为1865元（不含违约金）。原告认为，双方所签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思的表示，为合法有效的合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。被告的拖欠行为不仅损害了原告的合法权益，还严重影响了原告各项工作的安排，员工工资、水电供应得不到保障，给整个项目的物业管理带来了不利影响，应予以纠正。为维护原告的合法权益，现根据我国法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告叶艳兰未发表书面答辩意见，亦未提交证据。 被告叶艳兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利，应当承担相应的不利后果。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实相关联，能够证明其主张，本院对该证据予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 原告成立于2004年5月18日的企业法人，具有物业管理的经营范围及资质。2010年12月6日，荣宝华物业公司经工商变更登记，名称由南宁荣宝华物业管理有限责任公司变更为南宁荣宝华物业服务有限责任公司。2004年5月20日，荣宝华物业公司与南宁荣宝昌房地产有限公司签订《前期物业管理委托合同》，主要约定：南宁荣宝昌房地产有限公司委托荣宝华物业公司对其位于南宁市荣宝华商城进行物业管理服务；委托管理服务期限为二年，时间从委托物业竣工验收正式交付使用之日算起。如期限结束时商城业主委员会未能依法正式聘请新的物业公司负责商城的物业管理服务，则本委托合同管理服务期限顺延至业主委员正式成立聘请的物业管理公司进驻之日止；物业管理综合服务费由原告向业主或使用人收取，住宅收费标准按南宁市物价局批准的标准执行；非住宅使用由物业管理公司与业主协商收取；公共维修基金实行专款专用，住宅按0.1元/平方米收取，非住宅使用按0.2元/平方米收取；业主和物业使用人应按时足额缴纳物业管理服务费，逾期不交纳的，从逾期之日起按每天应交同类管理服务费的千分之三交纳滞纳金。 2011年1月14日，南宁市物价局对荣宝华商城小区出具《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，其中，物价局备案意见记载：同意三级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.55元/㎡·月。 被告叶艳兰系南宁市荣宝华商城B6栋512号房（建筑面积59.71平方米）的业主，自2016年10月1日起至2019年9月30日期间产生的物业服务费、公共维修基金、生活垃圾处理费、公摊水电费，被告未再向原告缴纳。 另查明，2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局发出南价费[2010]31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，规定从2010年元月1日起，全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元/户·月。 再查明，至原告起诉之日，荣宝华物业公司一直为荣宝华商城小区提供物业管理服务。 本院认为，原告荣宝华物业公司与南宁荣宝昌房地产有限公司签订《前期物业管理委托合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告作为荣宝华商城小区的业主享受了原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用，故原告要求被告支付从2016年10月至2019年9月30日拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。荣宝华商城小区的住宅综合费最高为：无电梯0.55元/㎡·月。现原告主张2016年10月至2019年9月30日的物业服务费按照每月0.55元/平方米计算，经核算，2016年10月至2019年9月30日被告每月应交纳的物业服务费为32.84元（59.71平方米×O.55元/平方米·月）。故从2016年10月至2019年9月30日被告拖欠的物业服务费为32.84元×36个月=1182.24元。 关于城市生活垃圾处理费的问题：根据2003年《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的公告》规定，城市生活垃圾处理费以户为单位收取，从2007年7月10日起按8元/户·月收取，故被告拖欠的2016年10月至2019年9月30日（共计35个月）的垃圾处理费为：8元/户·月×36个月=288元。 关于公共维修资金的问题：《前期物业管理服务协议》中约定被告在房屋交付后第一个月开始向管理处交纳专项维修资金，住宅每月每平方米0.1元，被告房屋建筑面积为59.71平方米。现原告要求被告交纳每月公共维修资金，故从2016年10月至2019年9月30日期间被告拖欠的公共维修资金为：5.97元×36个月=214.92元。 关于公摊水电费的问题：《前期物业管理服务协议》中约定物业管理服务费中未计入的公共设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向被告分摊。被告拖欠的2016年10月至2019年9月30日公摊水电费为178.7元，现原告要求被告支付公摊水费178.7元，于法有据，本院予以支持。 关于逾期付款违约金问题，本案中，《前期物业管理委托合同》约定业主和物业使用人应按时足额缴纳物业管理服务费，逾期不交纳的，从逾期之日起按每天应交同类管理服务费的千分之三交纳滞纳金。《前期物业管理委托合同》约定的“物业管理服务费”仅包括按住宅建筑面积收取的涉案物业服务费及公共维修基金，并不包括垃圾清运处理费及公摊水电费，因此原告诉请被告垃圾清运处理费及公摊水电费逾期付款违约金没有合同根据，本院不予支持。故被告应向原告支付逾期付款违约金(违约金计算：以每月应交纳的物业服务费、公共维修基金为基数，从欠付当月1日起至实际清偿之日止，按每日3‰计付）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告叶艳兰向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付2016年10月至2019年9月30日的物业服务费1182.24元； 二、被告叶艳兰向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付城市生活垃圾处理费288元； 三、被告叶艳兰向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付公共维修资金214.92元； 四、被告叶艳兰向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付公摊水电费178.7元； 五、被告叶艳兰向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付物业服务费、城市生活垃圾处理费逾期付款违约金(违约金计算：以每月应交纳的物业服务费、公共维修基金为基数，从欠付当月1日起至实际清偿之日止，按每日3‰计付）； 六、驳回原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司其余诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），由被告叶艳兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  裴永林 人民陪审员  陈红娟 人民陪审员  饶保祥 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  黄 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。