山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0502民初5807号原告：李小军。被告：东营文渊置业有限公司。法定代表人：刘春霞，公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李蕊，山东康桥（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍麟，山东康桥（东营）律师事务所律师。原告李小军与被告东营文渊置业有限公司（以下简称文渊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小军、被告东营文渊置业有限公司的委托诉讼代理人李蕊、霍麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小军向本院提出诉讼请求：1.判令文渊公司支付自4月30日至6月28日(其中扣除开发商自定的34天不可抗力时间)的逾期25天的赔偿费用5611.8元(合同约定赔偿按日计算房价的万分之一)；2.判令文渊公司支付6月29日至8月24日逾期56天的赔偿费用12570元(合同约定赔偿按日计算房价万分之一)；3.判令文渊公司支付6月29日至8月24日因房屋质量问题导致延迟收房而影响李小军实现房屋使用的可期待利益3068元(按房屋年租金20000元计算)4.判令文渊公司支付李小军所购房屋院子缩水面积赔偿金70000元；5.判令文渊公司支付虚假销售、擅自变更小区规划给李小军造成的损失100000元。6.判令文渊公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年8月27日，李小军购买文渊公司开发建设的西湖湾商品房一套，与文渊公司签署了商品房买卖合同，该合同第11条明确约定：“出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付房屋，在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验出屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题的，由出卖人负责修复，修复后再行交付”。2020年6月20日，李小军收到文渊公司寄来的《收房通知书》，通知李小军于6月28日或7月2日前携带通知书到金湖壹号西湖湾小区物业办公室办理收房手续。因开发商通知收房时间已超过4月30日造成延期，当部分买房代表与开发商交涉收房事宜时，开发商自定至2020年6月25日为止，2月3日至3月7日为疫情影响施工的不可抗力时间，项目交付顺延34天，实际逾期交房21天，按逾期25天向购房人赔偿，并且开发商自行印制了格式化的逾期交房赔偿协议书，在收房时与买房人逐一签订。7月1日，文渊公司的验房人员在给李小军验房时，查验出李小军所购房屋二楼南卧室、二楼洗手间和北楼梯入门等多处有渗漏水现象，验房人员如实进行记录并派送了维修清单。为了跟进房屋整改确保能及时装修并使用，李小军分两次于雨后次日的8月8日、8月15日带领文渊公司验房师再次查验房屋情况，发现文渊公司一直没有维修李小军房屋渗漏水问题，李小军又要求文渊公司如实登记并不间断督促整改。后来文渊公司多次电话催促李小军收房，李小军于8月24日办理了收房手续。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付适用。李小军于8月24日正式办理收房手续并领取钥匙，取得对房屋的转移占有。因此，延迟交房期间应为2020年4月30日至8月24日。文渊公司未按照该《商品房买卖合同》约定时间进行交付，且因质量问题造成进一步延迟交付，应承担逾期交付的违约责任，并向李小军支付违约金及可期待利益损失共计21249.8元。其中，自4月30日至通知李小军6月28日开始验房，扣除文渊公司自定的顺延34天不可抗力时间，文渊公司应向李小军赔偿逾期25天违约金计5611.8元；自6月29日至8月24日实际收房，文渊公司应向李小军赔偿逾期56天违约金计12570元；自6月29日至8月24日因房屋质量问题导致延迟收房而影响原告实现房屋使用的可期待利益损失3068元(按房屋年租金2万元计算)。房屋交付后，李小军委托第三方测量公司对房屋院子进行实地测量面积为55.05平米，与开发商销售时承诺的58平米差距较大，房屋院子面积严重缩水。文渊公司违反了合同约定，构成重大违约，损害了李小军的合法权益。李小军购买该叠拼1、2两层的主要原因是看中该房屋院子及面积，并且院子是决定房屋单价的主要因素，该房屋单价12300元，不带院子房屋只有几千元，因此房屋院子面积对该房屋价格有重大影响。文渊公司违约应承担惩罚性赔偿责任，对缩水3平米的院子，应当按照房屋单价双倍赔偿原告。李小军在购买房屋时，文渊公司告知在李小军购买房屋西邻处拟建设商务楼，并未告知是建设住宅公寓，文渊公司擅自变更规划并进行虚假销售，构成重大违约，给李小军的利益造成严重损失。李小军房屋楼栋与文渊公司销售的公寓相邻，因公寓住户较多，一旦公寓住户全部入住，人员出入繁杂，势必影响到李小军楼栋的安静，直接影响李小军房屋的再出售价格，至少影响再销售价格100000元。东营文渊置业有限公司辩称，1.涉案房屋在开发建设过程中存在台风、龙卷风恶劣天气、新型冠状病毒疫情、重污染天气等不可抗力因素，因此延误的工期，应当顺延扣除191天。文渊公司已经按照合同约定的交付条件通知原告收房，不存在逾期交房的违约行为。李小军主张的房屋质量瑕疵系非基础、主体结构的质量瑕疵问题，按照合同约定不影响业主收房，李小军迟延办理收房手续，后果应由其自行承担。双方买卖合同第十一条第（三）项第2目系对出卖人维修义务的明确约定，可产生免除买受人承担逾期收房违约责任的法律后果，但不能否定出卖人的交房通知及其产生的交付的法律后果。李小军的第一项、第二项诉讼请求依法不能成立。2.李小军的第三项诉讼请求与第一项、第二项诉讼请求存在重合，且无任何证据证明其遭受实际损失，该主张依法不能成立。3.李小军主张的院子缩水面积赔偿金没有事实和法律依据，应予驳回。根据双方签订的商品房买卖合同，文渊公司向李小军出售的标的物为金湖壹号80幢2单元1-2层102号房屋，预测建筑面积181.84平方米，层高6.7米，有1个封闭式阳台。单价12344.52元，总价款2244728元。因此，李小军主张的小院并不是双方买卖合同的标的物，本案房屋的庭院系无偿赠送，且销售过程中并未明确约定面积等具体细节，更未将其记载于合同中，应以实际交付为准，无所谓缩水，且根据法律规定，赠与合同系实践性合同，赠与人在赠与财产前可以撤销赠与。因此，李小军要求文渊公司支付院子缩水面积赔偿金没有事实和法律依据。4.文渊公司开发的涉案小区98号至101号楼，规划的是公寓式酒店，性质是商业，与规划许可证完全一致，且文渊公司从未擅自变更规划，李小军认为文渊公司虚假销售、擅自变更小区规划没有任何事实和法律依据；涉案小区98号至101号楼的规划、性质与李小军购买的涉案房屋不具有关联性，也不可能对其权利造成任何影响，李小军要求文渊公司赔偿损失明显不具有任何合理性，无事实和法律依据，不能成立。请求依法驳回李小军的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月27日，李小军与文渊公司签订商品房买卖合同，约定李小军购买文渊公司开发建设的金湖壹号80幢2单元1-2层102号住房，预测建筑面积181.84平方米，层高6.7米，有1个封闭式阳台。单价12344.52元，总价款2244728元。合同第11条约定：“出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房。在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”第12条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”金湖壹号建设项目80#楼于2018年5月1日开工，2020年6月15日组织竣工验收，2020年6月23日完成房屋建筑工程竣工验收备案。2020年3月5日，文渊公司给李小军发送新型冠状病毒××疫情不可抗力告知书和延期交楼通知函。2020年6月20日，文渊公司向李小军发送金湖壹号西区收房通知书，通知李小军于2020年6月28日办理交房手续。2020年7月1日验房过程中房屋验收情况表记载：1.客厅北边混凝土梁东西差4CM；2.厨房纱窗松动，缝隙大；3.客厅东南角开关面板未固定；4.二层北入户门西边窗户下沿窗洞口大;5.二层主卧阳台东侧外墙砖破损，局部砖勾缝不实；6.一层门上部安装管是否封堵；7.墙渗水。因存在以上瑕疵，李小军与文渊公司未办理交房手续。2020年7月10日，文渊公司向李小军再次发送金湖壹号西区收房函，通知李小军于2020年7月17日前办理交房手续。2020年8月15日房屋验收情况表记载：1.二楼入户门地面存水，地势低；2.二楼北入户门、窗户渗水（外墙）；3.二楼卫生间北墙反潮；4.二楼南小卧室南墙渗水，抹面不平；5.二楼南阳台外墙损坏一块。因存在以上瑕疵，李小军与文渊公司亦未办理交房手续；并于8月17日、8月20日两次催促文渊公司修复，文渊公司修复后，2020年8月24日李小军与文渊公司办理交房手续。在交房过程中，文渊公司向业主发放协议书，在该协议书中文渊公司自认房屋的交付时间为2020年4月30日，实际交付日期为2020年6月25日，因受新冠××疫情不可抗力影响项目交付日期顺延34天（自2020年2月3日至2020年3月7日），逾期交房21天，双方协商确认补偿天数25天。绝大多数业主在该协议书上签名确认，李小军未签名确认。另查明，2018年6月17日，李小军购买案涉房屋前给文渊公司销售员王琪发送微信：“180型，二期西侧院子70多平，北侧院子50多平吗”，王琪回复“58”。李小军对案涉房屋的小院进行了测量，面积为55.03平方米，文渊公司对此不予认可。案涉房屋西侧98#、99#、100#、101#楼在2017年12月18日金湖壹号建设项目50#、51#、56#、73#、80#、95-97#楼规划许可证规划图纸中示意标注为商务办公、商务宾馆，2019年7月10日东营市自然资源局建字第370500201900042号建设工程规划许可证规划用途为公寓式酒店。本院认为，李小军与文渊公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。李小军已按照合同约定履行付款义务，文渊公司应按照合同约定按时履行交付房屋的义务。按照合同约定房屋的交付时间为2020年4月30日，因2020年初我国突发新冠××疫情，该疫情系不能预见不能避免的客观事实，构成不可抗力的免责事由，因疫情影响拖延交付房屋的时间按照法律规定和合同约定应予扣除；文渊公司主张天气原因应认定为不可抗力免责事由，并提交其主张的延期施工期间的气象报告，但是不能证明该天气情况确实影响了施工进度，并与逾期交房行为之间存在法律上的因果关系，故文渊公司的该项主张，本院不予采信。文渊公司自认因疫情顺延天数34天，短于政府部门因疫情要求停工的时间，本院予以确认；李小军请求的自2020年4月30日至6月28日的逾期25天的逾期交房违约金5611.8元，符合法律规定和合同约定；本院予以支持。涉案房屋于2020年6月23日取得竣工验收备案表，具备合同约定的交房条件；无证据证明李小军提交的验房记录中记载的质量瑕疵系房屋地基基础和主体结构等严重质量问题，该质量瑕疵不影响李小军的收房义务，李小军应按照合同约定及时接收房屋，不得拒收；该房屋的质量瑕疵，按照合同约定文渊公司应及时予以修复。故李小军以房屋存在质量瑕疵为由要求文渊公司承担其拒绝接收房屋期间逾期交房违约责任的请求，本院不予支持。但是，文渊公司修复房屋期间势必影响李小军对涉案房屋的装修和利用，故李小军主张的2020年6月29日至8月24日不能使用房屋的损失3068元，本院予以支持。对于案涉房屋的小院面积问题，该小院在规划设计中无具体面积，文渊公司的销售宣传单、沙盘未明确标注小院面积，双方在买卖合同中亦无明确约定；合同的履行应以双方签订的房屋买卖合同为准，在双方买卖合同未明确约定小院的前提下，文渊公司销售人员对小院面积的介绍不能作为合同履行的依据。故李小军请求文渊公司支付其购买房屋院子缩水面积赔偿金70000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。文渊公司提交的建设工程规划许可证能够证明案涉房屋西侧98#、99#、100#、101#楼规划用途为公寓式酒店，文渊公司的实际建设与规划审批一致，不存在虚假销售、擅自变更小区规划的行为；故李小军请求文渊公司支付因虚假销售、擅自变更小区规划行为给造成的损失100000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》（2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告东营文渊置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李小军逾期交房违约金5611.8元、不能使用房屋期间损失3068元，共计8697.8元；二、驳回原告李小军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4125元，减半收取计2062.5元，由原告李小军负担1968.5元，被告东营文渊置业有限公司负担94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  徐敏二〇二一年一月二十一日法官助理侯田田书记员常琪