河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初15137号原告：任营，男，1987年12月2日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘克成、董泽宇（实习），河南忠良律师事务所律师。被告：李建立，男，1982年8月12日出生，汉族，住河南省上蔡县。现住北京市。委托诉讼代理人：李荣华，女，1978年8月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。系李建立的姐姐。被告：李荣华，女，1978年8月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原告任营与被告李建立、李荣华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任营及委托诉讼代理人刘克成，被告李建立的委托诉讼代理人李荣华、被告李荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任营向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告向原告退还购房款628100元；3、判令被告赔偿原告违约金132000元；4、判令被告支付原告房贷9300元、契税7179.46元、补差价款2562元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年4月26日，其与被告李建立（李荣华代理）签订一份房屋买卖合同，约定：原告购买李建立所有的位于西班牙小镇××单元××住房××套，约定价格660000元。合同成立后，原告向被告支付首付款293000元。由于被告房屋在银行抵押，原告于2019年10月10日向被告李建立的账户转款335100元，用于解押，但是被告李荣华用李建立的手机将该款转到本人账户上，并私自花掉而没有向银行还款，导致该房屋现仍在银行抵押，被告也无法向原告办理过户手续，由于被告李建立违约应当承担退还原告购房款及相关费用，被告李荣华作为李建立的委托代理人，私自将解押款转走，导致该房屋无法过户，二被告均存在过错，应当向原告承担违约责任。被告李建立、李荣华辩称：1、同意解除合同，由于做生意钱赔了，暂时经济困难，钱没法退；2、原告主张违约金太多，钱是李荣华用了，其他费用没有意见。房子实际交付给原告了，只是没有过户。经审理查明，2019年4月26日，原告任营（乙方）与被告李建立（甲方）、驻马店市诚德房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房产买卖合同》一份，合同约定：“任营购买李建立拥有的位于驻马店市××小镇××单元××住房××套，房屋产权证号（或购房合同编号）为GF-2000-0171,驻20160031014；房屋所有权人为李建立；房屋建筑面积为97.58平方米；成交价格660000元，此价格包含房屋所有配套及全部家具家电；付款方式为分期支付房款，乙方向甲方支付部分房款后，甲方将此房交接给乙方，并将购房合同及相关票据交由乙方保管；双方约定于房产证下来解押后一个月之内办理该房产产权变更或过户相关手续；由李建立协助任营办理该房产产权变更或过户等相关手续，办理该房产过户时所有费用由乙方承担。如果甲、乙方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；如果该房产不能进行不动产登记，甲、乙双方必须配合丙方办理退房手续，甲方返还已支付的购房款并承担过户期间所产生的所有费用；此房的贷款至过户前的每月还款由乙方替卖方甲方还；违约责任：此房屋至过户完成过程中若任何一方违约，则由违约方向守约方支付房屋成交价的20%作为违约金。若实际损失超过此金额的，守约方有权利追究；若乙方替甲方还款过程中出现逾期，造成的一切损失由乙方承担”。李荣华在该合同书上签署：“李荣华同意李建立出售此房及本合同事宜条款，同意李荣华，4128258197808085723”。2019年4月24日，原告任营的妻子刘静向被告李荣华交付定金2万元，李荣华向刘静出具收条一张。协议签订当日，原告通过银行转账方式向被告李建立交付购房首付款273000元，合计293000元，李建立向任营出具收条一张，载明：“今收到任营购西班牙小镇二期20#2单元403房款贰拾玖万叁仟元整（293000元整）。李建立，139××××5583”。协议签订次日，李建立将房屋钥匙交于任营，由于当时该房屋出租尚未到期，由任营收取之后5个月的房租。协议成立后，由任营代李建立偿还5个月的房贷（2019年5月15日-2019年9月16日，每月1860元，共计9300元。任营并代李建立交付面积差价款2562元和契税7188元。另查明，2019年9月5日，李建立向李荣华出具委托书一份，载明：“我，李建立名下登记有一处房产，位于驻马店市××小镇××单元××住房××套，现我准备将上述房产转让，因我事务繁忙，不能亲自办理相关手续，特委托李荣华为我的代理人，代为办理上述房产的相关手续。委托事项包括以下内容：┈，┈。委托期限为自本委托书出具之日起六个月止。我对上述授权所产生的法律后果清楚认可，并愿意承担因此授权所产生的法律责任。该委托书并经驻马店市驿城公证处公证。由于本案涉案房屋在银行抵押贷款，双方经协商原告于2019年10月10日向被告李建立的账户转款335100元，用于解押。但是被告李荣华将该款335100元转到本人账户上，而没有向银行还款。2019年10月11日，李荣华(甲方)与刘静（乙方，任营之妻）签订借款协议一份，载明：“鉴于以下事实：2019年10月10日，甲方因私自挪用乙方西班牙小镇二期20号楼东2单元403解押款人民币叁拾叁万伍仟壹佰元整（335100元），当天乙方通过自己建行卡号62×××74转到李建立建行卡号：62×××40后，甲方私自将李建立建行卡转到自己建行卡号：62×××35。双方对以上所述事实均予以确认，并无异议。基于以上所述经甲乙双方协商一致同意乙方将此笔款项作为借款出借给甲方。就甲方欠乙方全部欠款事宜，达成本协议如下：1、甲方保证11月8号之前将欠款主动存入乙方指定建设银行卡上：62×××74并额外支付乙方壹万元整作为补偿。2、乙方暂押甲方翡翠城29号楼东3单元603房产证复印件一份。3、甲方承担西班牙小镇二期20号楼东2单元403的10月份房贷。4、若甲方10月30日之前未支付到乙方指定建行卡上，则乙方有权追收全部应还款额之外，还有权追收全部应还款的20%作为违约金”。后被告李荣华未按此协议约定的期限返还款项，导致该房屋现仍在银行抵押，被告也无法向原告办理过户手续，为此成讼。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，一、2019年4月26日，被告李建立与原告任营签订的房产买卖合同，约定原告购买李建立所有的位于西班牙小镇××单元××住房××套，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。法律规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务”。合同成立后，原告任营依约履行合同义务，按照合同约定向被告李建立交付房款628100元及代李建立交付面积差价款2562元和契税7188元、房贷9300元，有原告提交的转款凭证及收据为凭，本院予以认定。被告李建立在收到房款后，未按约定偿还房贷及办理解押手续，导致无法办理房产过户登记手续，致使原告的合同目的无法实现，已构成根本违约，故原告请求解除双方签订的房屋买卖合同的诉请，符合合同解除的情形，本院予以解除。法律规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告请求被告退还已付购房款628100元及房贷9300元、契税7179.46元、补差价款2562元的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。因被告李建立的违约行为，给原告造成损失，原告请求被告按合同约定支付违约金132000元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于李荣华是否承担责任的问题，本案中，原告任营与被告李建立签订房产买卖合同，被告李荣华系李建立的委托代理人，虽并非房产买卖合同的当事人，但被告李荣华未将原告付给李建立的购房款335100元按约定偿还银行贷款，而是擅自转走，挪作自用，造成无法解押过户，存在明显过错。在原告向被告李荣华追要该购房款时，被告李荣华与任营（刘静）就转走的335100元签订的所谓借款协议，约定李荣华保证于2019年11月8日之前将欠款偿还并赔偿损失，若李荣华在10月30日之前未支付到任营指定建行卡上，则任营有权追回全部应还款额之外，还有权追收全部应还款的20%作为违约金。被告李荣华自愿承担该部分购房款的返还责任，该行为构成债务加入，应当承担本案债务中的335100元的返还责任。被告李荣华至今未按约定还款，属违约行为，给原告造成经济损失，应当按约定承担支付违约金67020元的责任。故原告对被告李荣华的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除被告李建立与原告任营于2019年4月26日，签订的房产买卖合同。二、限被告李建立于本判决生效后十日内向原告任营返还购房款628100元及房贷9300元、契税7179.46元、补差价款2562元。三、限被告李建立于本判决生效后十日内向原告任营支付违约金132000元。四、被告李荣华对上述第二项中的335100元及第三项违约金中的67020元承担共同还款责任。如被告李建立、李荣华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费11592元，保全费4415元，合计16007元，原告负担1500元,被告李建立负担14507元(其中被告李荣华共同负担7507元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  李 虎人民陪审员  杨秀兰人民陪审员  刘 峰二〇二〇年六月十六日书 记 员  王 晓