徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0312民初6667号原告：徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会第三村民小组，住所地：徐州市铜山区柳新镇刘台村。负责人：丁振，该村民小组组长。委托诉讼代理人：苏汝继，江苏清正苑律师事务所律师。被告：李祥泰，男，1987年2月18日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔凡健，江苏非圆律师事务所律师。第三人：李后东，男，1967年8月28日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔凡健，江苏非圆律师事务所律师。原告徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会第三村民小组（下称刘台村三组）与被告李祥泰、第三人李后东排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，经审理发现不适宜简易程序情形，依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告刘台村三组的委托诉讼代理人苏汝继，被告李祥泰的委托诉讼代理人孔凡健，第三人李后东及其委托诉讼代理人孔凡健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘台村三组向本院提出诉讼请求：1.判令被告李祥泰立即清除位于老场地上的厂房、树木和其他地上附着物等，并将土地恢复原貌交还给原告；2.判令第三人李后东迁出场地，配合被告交还给原告土地；3.判令被告李祥泰、第三人李后东赔偿原告土地租金损失（按照每天172.6元自2020年5月16日起计算至实际交还土地之日止）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李祥泰为李昌龄的儿子，第三人李后东的侄子。2004年元月1日，李昌龄与刘台村三组签订《土地使用权租赁合同书》，租用老场地用于建厂，合同约定土地租赁期限为15年，自2004年元月1日至2019年元月1日止；“承租期满如乙方不再租，必须恢复土地原貌，土地上投资资产，归乙方所有。在同等条件下乙方享有优先承租权。”。2004年5月21日，李昌龄在租用的土地上建造成立了个人独资企业徐州鼎新铸件厂。2008年4月2日，李昌龄与儿子即被告李祥泰签订《转让协议》，将徐州鼎新铸件厂的全部资产转让给被告李祥泰所有，承租土地也由被告使用。2008年4月14日，被告李祥泰将徐州鼎新铸件厂更名为徐州同济机械厂，并在工商部门办理了个人独资企业营业执照。现徐州同济机械厂的资产和原李昌龄租用的土地由第三人实际管理、占用。李昌龄签订的《土地使用权租赁合同书》于2019年1月1日到期，经村民代表民主议定，2020年4月21日刘台村委会委托铜山区农村产权交易（服务）中心对老场地十年期租赁权进行公开拍卖，竞买人杨洪治以63万元中标，并于2020年4月29日与刘台村委会签订了《农村集体资产使用权合同》，土地租用期限“自2020年04月29日起至2030年04月28日止”。2020年5月1日，刘台村委会向被告李祥泰、第三人李后东等发出通知，要求在十五日之内清除地上附着物，并让出土地，但被告和第三人至今没有清除附着物、让出土地。由于被告和第三人拒不交还土地，造成原告迟迟无法向新承租人杨洪治交付土地。因此，原告为维护合法权益，根据有关法律规定向法院起诉，请求法院依法审理。被告李祥泰、第三人李后东共同辩称，1.原告主体目前不适格，因为诉状中并没有村民小组组长签字，该诉讼而是由刘台村委会主导的；2.刘台村委会应列为本案的第三人参与诉讼，因为刘台村委会操纵了土地租赁的拍卖过程，所有的交易行为均是刘台村委会操作的，表现在以下四点：第一点，原土地租赁合同系刘台村委会及刘台村三组与李昌龄签订，合同至2019年元月1日。期间，李昌龄于2017年3月25日去世，合同由李祥泰、李后东履行，李祥泰、李后东均按期缴纳了土地租赁费用。第二点，合同到期前后，李祥泰、李后东多次找到刘台村委会及刘台村三组，后刘台村委会于2018年12月25日召开群众及党员代表会议，研究结果由李后东继续租赁。第三点，刘台村委会根据研究结果，要求李后东委托评估机关，对该租赁土地上的建筑物及附属物进行评估。待评估结果出台后，刘台村委会不同意评估意见。后刘台村委会又自行委托评估机关，对被告建筑物及附属物又进行了再次评估，评估结果建筑物价值近七十余万元。第四点，在被告及第三人的强烈要求下，刘台村委会置被告及第三人的请求不顾，在平台交易时，剥夺了被告及李后东的优先租赁权，并且该土地上的附属物等评估报告并没有上交到拍卖公司，而且刘台村委会也没有告知拍卖公司哪些人具备优先租赁权，就进行了拍卖。在拍卖过程中，李后东反复强调自己享有优先拍卖权，但拍卖公司及刘台村委会均置之不理，因而拍卖程序严重违法。3.被告及李后东依法行使撤销拍卖行为的权利，要求撤销该土地拍卖行为无效，要求该土地租赁行为无效。综上，原告诉请没有任何事实及法律依据，请求依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李祥泰系李昌龄（2017年3月病逝）之子，第三人李后东系李昌龄之弟。2004年1月1日，原告刘台村三组（甲方）与李昌龄（乙方）签订土地使用权租赁合同书一份。合同约定：甲方提供土地4.2亩。东西长50M，南北长56M。2.乙方租赁甲方土地15年，自2004年元月1日至2019年元月1日止。每年乙方上缴款总额3570+300元，于每年元月10日前交给甲方。承租期满如乙方不再承租，必须恢复土地原貌，土地上投资资产归乙方所有，在同等条件下乙方享有优先承租权。合同还对其他事项进行了约定。甲方落款处有时任组长杨传志签名并签署“刘台村三组”，该处另加盖“铜山县村民委员会”（现为徐州淮海国际港务区村民委员会，下称刘台村委会）章；李昌龄在乙方落款处签名。2004年5月21日，李昌龄在涉案土地上成立了个人独资企业徐州鼎新铸件厂。2008年4月2日，李昌龄与被告李祥泰签订《转让协议》一份，协议第1条约定：“今有甲方李昌龄将其个人独资企业徐州鼎新铸件厂全部资产转让给乙方李祥泰。转让价格为：50万元。”该协议在徐州市铜山工商行政管理局备案。2008年4月14日，李祥泰办理了个人独资企业营业执照，并将企业名称变更为徐州同济机械厂。庭审中，被告及第三人陈述2016年起李昌龄建造的厂房实际由李后东经营管理。2016年后涉案土地租金由李后东支付。刘台村三组认可收取了李后东缴纳的租金，但认为是李后东代李祥泰缴纳。2018年6月22日，徐州市铜山区市场监督管理局吊销了徐州同济机械厂的营业执照。2018年6月28日徐州慧润精密机械制造有限公司成立，李后东为唯一股东。李祥泰提供其于2019年7月13日出具的《转让协议》复印件一份，载明“本人李祥泰因工作、生活在外地，现将同济机械加工厂资产赠予我三叔李后东。本协议生效前同济机械加工厂无债权债务。本协议生效后，同济机械加工厂工商注销。该厂在李后东经营后所有债权债务于李祥泰无关”。2019年1月1日合同期满前，李后东多次与刘台村三组、刘台村委会协商继续承租涉案土地未果。其中2018年12月25日三组群众会议和党员代表会议的会议纪要上载明“研究本组场地承包事宜。上次研究的结果价格太低，承包期限太长，所以今天重新研究承包期限和亩价格。整体价格20000元，其他外面人员不得接手。承包期限为10年。对李后东的研究价格。其他人员承包价格再定。”。后部分村民提出异议，2020年1月14日，刘台村委会召开村民代表会议，村民民主议事记录表记载“协商内容：关于老场地原承包合同到期，对现有土地约5亩，东西长54米，南北长62米对外租赁，流转年限为十年，先付五年租金，2次付清，流转底价2万元/年，进行竞标，保证金30万元。”村委会成员及出席村民代表在该表签字。2020年4月3日，刘台村委会、柳新镇人民政府出具产权权属证明一份，载明涉案土地权属属刘台村委会，该宗土地为建设用地。2020年4月7日登记的《农村集体资产使用权交易项目审批表》记载“坐落于，东至杜司路，南至三组生产路，西至三组生产路，北至三组灌溉渠。现在土地约5亩，东西长54米，南北长62米，该资产属徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会集体资产（三组资产）”。后刘台村委会对涉案土地进行拍卖，第三人李后东参与了本次拍卖但未竞拍成功。2020年4月21日，江苏宣和拍卖有限公司出具《铜山区三组老场地十年期租赁权拍卖成交报告》一份，载明“江苏省徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会：贵单位于2020年4月3日与我公司签订了《委托拍卖合同》，委托我公司对铜山区三组老场地十年期租赁权进行拍卖处置。…拍卖结果如下：铜山区三组老场地十年期租赁权于2020年4月21日上午10:30时整在柳新镇农村产权交易中心会议室进行公开拍卖，最终由82号竞买人杨洪治以最高应价人民币陆拾叁万元整630000竞得该拍卖标的…”。同日，柳新镇农村产权交易服务中心将该交易结果公示。2020年4月29日，杨洪治与原告签订《农村集体资产使用权合同》，转让起止期限自2020年4月29日起至2030年4月28日止，转让金总额为63万元。2020年5月1日，刘台村委会张贴《关于迁让的紧急通知》，载明“李后东：你现在居住在原土地承包人李昌龄所建的厂房内，现该宗土地己经过柳新镇资产管理局依照相关文件规定对该宗土地进入租赁权竞标程序，2020年4月21日在柳新镇拍卖会上杨洪治获得了租赁权，且于2020年4月29日与刘台三组签订了土地租赁合同，为确保合同实施，限你接此函下发15日内迁出，转告李昌龄的家人［子李祥泰，女李淑娴，妻刘桂芹］处置该地面附着物，逾期不迁出、不处置地面附着物，杨洪治有权依法向人民法院提起诉讼，引起的诉讼及强制执行的后果将由你和李昌龄的家人承担。”2020年5月6日，刘台村委会向李淑娴邮寄送达《函告》，签收结果显示“2020年5月7日，他人代收”。后被告李祥泰及第三人李后东未迁让土地，现涉案土地一直由第三人李后东占有使用，由此引发本案诉讼。另查明，2020年10月16日，刘台村委会出具证明一份，载明“徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会第三村民小组共有**村民。签到122户。”原告刘台村三组的负责人丁振在该证明上签字；同时提交《关于通过诉讼解决第三村民小组与李祥泰、李后东之间土地纠纷的意见》，该小组122户村民在上述意见上签名捺印。2020年12月1日，刘台村委会出具证明一份，载明“老场地的土地（即李昌龄原租赁的土地）为刘台村第三村民小组的土地，刘台村第三村民小组对该土地享有占有、使用、收益、处分的权利。因村民小组没有公章，故在委托柳新镇农村产权交易（服务）中心对老场地十年租赁权进行产权交易时（竞标使用），是以刘台村村民委员会的名义办理的相关手续，但在《农村集体资产使用权交易项目审批表》等资料文件中，已经注明了该土地属于‘三组资产’。刘台村村民委员会同意刘台村第三村民小组与土地租赁使用人签订有关土地使用权合同；同意刘台村第三村民小组起诉并通过诉讼解决与李祥泰、李后东之间的土地纠纷。”本院认为，关于原告的诉讼主体资格问题。首先，刘台村委会于2020年12月1日出具证明，说明涉案土地属于刘台村三组资产，并对刘台三组就涉案土地签订合同、提起诉讼无异议，故原告刘台村三组有权提起本案诉讼。其次，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村十八周岁以上的村民三分之二以上或者本村小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员过半数同意。同时村民小组履行民主决议程序，必须遵守会议的一般程序。本案中原告提供的《关于通过诉讼解决第三村民小组与李祥泰、李后东之间土地纠纷的意见》载明，该小组三分之**代表参会且到会人员过半数同意原告起诉被告及第三人，依法履行了民主议定程序，故原告主体适格。关于原告诉请清除地面附着物及交还土地问题。《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，首先，原告与李昌龄签订的《土地使用权租赁合同书》期限至2019年1月1日，期间被告李祥泰与李昌龄达成转让协议，由被告李祥泰继续履行租赁合同，原告对此知晓并同意，原告与被告李祥泰之间存在事实上的租赁关系。被告李祥泰辩称其又将涉案土地上的资产转让给李后东，由李后东与原告建立租赁关系。但一方面，庭审中被告提供的《转让协议》系复印件，无法证明李祥泰与李后东之间进行了事实上的转让；另一方面，即使二者之间进行了资产转让，现有证据也不足以证明其告知了原告并经原告同意，从而使得原告与李后东之间建立租赁关系。故本院对该辩解不予采纳。其次，李祥泰的租赁期限为原告与李昌龄签订的《土地使用权租赁合同书》期限至2019年1月1日，该合同约定“承租期满如乙方不再承租，必须恢复土地原貌，土地上投资资产归乙方所有”，合同期满后，被告李祥泰未继续承租，故应按照合同约定恢复土地原貌，返还原告。现李祥泰未予恢复原貌并返还，具有过错。再次，关于李后东辩称优先承租权问题。优先承租权应建立在“同等条件下”，庭审时李后东陈述“（竞标时）我出到61000元，最后的竞标价是63000元”，故原告不存在侵犯优先承租权情形，其该辩解不能成立。最后，第三人李后东对涉案土地的资产进行经营管理，其明知租赁合同已到期，且在原告明确通知其迁出后仍拒绝迁出，与被告李祥泰构成共同侵权。综上，结合原告诉请，本院支持原告李祥泰清除位于老场地上的厂房、树木和其他地上附着物，并将土地恢复原貌交还给原告；第三人李后东迁出老场地，并配合李祥泰将土地交还原告。关于原告主张土地租金的损失。原告通过拍卖形式出租涉案土地，并于2020年4月29日与杨洪治签订《农村集体资产使用权合同》，约定租赁期限自2020年4月29日起至2030年4月28日止，年租金为63000元。因被告李祥泰及第三人李后东未返还土地，造成原告租金损失。对原告参照其与杨洪治签订合同的租金标准即每天172.6元（63000元/365天），主张自2020年5月16日起至实际交还土地之日止的租金损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李祥泰于本判决生效后三十日内清除位于老场地上的厂房、树木和其他地上附着物，并将土地恢复原貌交还给原告徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会第三村民小组；二、第三人李后东于本判决生效后三十日内迁出上述土地，配合被告李祥泰将土地交还原告徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会第三村民小组；三、被告李祥泰及第三人李后东连带赔偿原告土地租金损失（自2020年5月16日起至实际交还土地之日止，按照每天172.6元计算）；四、驳回原告徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会第三村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告李祥泰及第三人李后东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  孙厚玲人民陪审员  张 锋二〇二一年一月二十五日书 记 员  黄 维