中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初4417号 原告：滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会，住所地滨州市滨城区市西街道办事处高梅居委会，统一社会信用代码55371602MEA138535G。 法定代表人：杜述臣，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：王媛，山东一衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁浩，山东一衡律师事务所实习律师。 被告：滨州市弘安置业有限公司，住所地滨州市滨城区长江一路、渤海九路东，统一社会信用代码91371602696874741F。 法定代表人：马秋榕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张永华。 原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会（以下简称高梅居委会）与被告滨州市弘安置业有限公司（以下简称弘安公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。本院于2019年11月19日作出（2019）鲁1602民初1187号民事判决，弘安公司对该民事判决不服，提起上诉。滨州市中级人民法院于2020年5月22日以原审判决认定基本事实不清为由，裁定撤销原一审民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年8月25日重新组成合议庭，公开开庭进行审理。原被告均委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会向本院提出诉讼请求：1.弘安公司向高梅居委会支付土地补偿款、土地赔青款5848100元及利息100000元，共计5948100元；2.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由弘安公司负担。 诉讼过程中，高梅居委会增加诉讼请求为第一项：确认高梅居委会与弘安公司于2009年3月10日签订的“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”无效；上述第一项诉讼请求为第二项诉讼请求，变更数额为：弘安公司向高梅居委会支付土地补偿款、赔青款8496888元及利息100000元，共计8596888元。 事实和理由：2009年3月10日，高梅居委会与弘安公司签订“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”，合同第一条约定旧村改造的手续由弘安公司负责办理，费用由该公司承担；第二条约定居民楼的建造由弘安公司负责；第四条约定双方在××路××街××条，使用面积除去现有道路外以实际丈量为准，弘安公司以每亩80000元、地上附着物补偿以每亩10000元的联合方式给付高梅居委会，年限为50年。第五条约定签订合同后，弘安公司将部分补偿款付给高梅居委会作为押金，高梅居委会须在收到押金的15日内将地上附着物清理完毕，将净地交给弘安公司3日内，该公司将补偿款全部付给高梅居委会，并将实际丈量的土地补偿款在2010年春节前一次性付清，如弘安公司不按规定时间付清，高梅居委会有权处理弘安公司的房屋和收回土地。 2009年12月15日，双方签订“关于建设高梅住宅小区的补充协议”，协议中第二条第一项约定高梅居委会的居民安置楼由弘安公司负责建造；四加一以安置居民为主，满足不了需求时可在三加一中补齐，三加一由弘安公司自主投资对外销售，反之，四加一安置剩余部分也由该公司自主销售，对外销售的安置楼应按建筑面积每平方米给予高梅居委会土地补偿款200元，车库每平方米100元。2010年4月1日，双方签订“协议”一份，约定弘安公司租赁高梅居委会位于××路××中心路以南土地（以实际测量数为准），租赁70年，租金为每亩185000元。签订上述协议后，弘安公司分多次向高梅居委会支付土地补偿款及赔青款共计6641300元。双方没有对弘安公司所使用的土地亩数进行实际测量，因此该公司并没有按实际亩数及约定款项向高梅居委会支付相应款项。根据高梅居委会对弘安公司实际占用的土地进行实地测量，该公司共占用土地74.25亩（其中居民安置59.02亩，商业街15.23亩）。为此，高梅居委会多次要求弘安公司按实际占用的亩数支付土地补偿款及赔青款，而该公司一直拖延。另，高梅居委会与弘安公司于2009年3月10日签订“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”，2009年12月15日签订“关于建设高梅住宅小区的补充协议”，2010年4月1日签订“协议”，上述三份协议（合同）内容均是由高梅居委会提供国有划拨土地，由弘安公司进行开发建设，并对高梅居委会居民进行安置的合作开发建设协议。协议签订后，弘安公司在约定的土地上进行了开发建设，但并没有对高梅居委会的居民进行安置，而是将建设的楼房对社会公开出售，并且在××路××房，却私自建设了别墅进行出售，弘安公司违反了协议约定及建设用地［地字第37（2010）1501003号］规划中规定的建设安置居民小区的规定，该公司已严重侵害了高梅居委会的合法权益。高梅居委会与弘安公司签订的合同，实质上是对高梅居委会享有的国有土地使用权进行转让，而非合作关系。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，涉案土地至今没有改变使用性质，双方签订的上述合同书应属无效。 在本案重审时，高梅居委会将诉讼请求第二项变更为：弘安公司向高梅居委会支付土地补偿款、赔青款4328909.43元及利息100000元，同时返还商业街西侧别墅区北由简易房构成的小院的土地使有权7.26亩及商业街西侧别墅区南的空地土地使用权5.6亩。具体如下：第一项是弘安公司占用的渤海九路以东土地16.31亩，按照协议约定，每亩价格为185000元，共计应付3017350元。第二项是弘安公司占用的渤海九路两侧商业街土地15.55亩，按照协议约定，每亩价格为90000元，共计应付1399950元。第三项是渤海九路以西土地31.05亩，该土地包括商业街西侧别墅区18.19亩、商业街西侧别墅区北由简易房构成的小院占地7.26亩，商业街西侧别墅区南的空地5.6亩，参照渤海九路以东的计算标准为每亩价格185000元，共计应付5744250元；但因涉案商业街西侧别墅区占用土地18.19亩尚有建筑物，不具备返还条件，参照的是按每亩185000元标准计算该宗土地赔偿款计3365150元；剩余商业街西侧别墅区，北边由简易房构成的小院占用土地7.26亩以及商业街西侧别墅区南的空地5.6亩，均未有建筑物，高梅居委会主张对该两宗土地予以返还，但弘安公司此前一直对土地进行占有、使用、收益，故应向高梅居委会支付土地占用费3398700.43元（参照每亩185000元标准计算）。第四项，六栋楼的建筑面积为12615.44平方米，按照协议约定补偿款为每平方米200元，共计2523088元。第五项是车库面积为1248平方米，按照协议约定补偿是每平方米100元，共计124800元。上述款项之和扣除弘安公司已支付的6441300元，该公司还应向高梅居委会支付4328909.43元。因弘安公司共计拖欠土地赔偿款、赔青款4328909.43元，给高梅居委会造成了利息损失，虽然无合同约定或者法律明确规定，高梅居委会酌情主张利息损失100000元。另外，高梅居委会主张由弘安公司承担本案的保全申请费10000元、保全保险费8922.15元、5200元。 被告滨州市弘安置业有限公司辩称：1.高梅居委会的诉讼请求相互矛盾，既然确认合同无效，无效的后果应当是双方返还财产，不应当出现土地补偿款及赔青款的问题。2.根据弘安公司测量，高梅居委会交给弘安公司使用的土地并非其主张的74.2亩，双方应当共同进行实地测量。实际上，弘安公司已按照实际交付的土地亩数支付了补偿款及赔青款。3.根据高梅居委会诉称的事实与理由可以看出，该宗土地系由高梅居委会转让给弘安公司使用，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定。4.双方当事人于2009年3月10日签订的“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”实际上是土地使用权转让合同。双方于2009年12月15日又签订了“关于建设高梅住宅小区的补充协议”，但高梅居委会并没有按照该补充协议履行，所以才出现了双方于2010年4月1日重新签订的“协议”，弘安公司也是按照该“协议”履行了支付土地补偿款及赔青款的义务。 涉案的具体事实是，2009年3月10日，弘安公司与高梅居委会签订了“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”。根据该合同第二条约定，由弘安公司负责楼房建设，高梅居委会除居民楼占用土地，计划外多余土地上的楼房由弘安公司自行处理。2009年12月15日，高梅居委会与弘安公司签订补充协议。协议签订后，弘安公司开始建设，但高梅居委会居民并没有购房，也不交纳购房款，致使上述补充协议无法履行。2009年12月20日晚上，高梅居委会在滨州市滨城区市西街道办事处领导何同智主持下召开了居民代表会议。会议纪要载明：村中心路以南、××路××老村以西、四合村以西约16亩土地（以实际测量为准），出租给弘安公司自主开发，自主销售，与高梅居委会无关；剩余土地和弘安公司无任何关系，由高梅居委会根据实际情况自主开发建设。2010年4月1日，高梅居委会与弘安公司根据2009年12月20日会议精神签订了协议，约定高梅居委会将上述土地约16亩，按每亩185000万元的价格租赁给弘安公司使用。因此弘安公司不应再按照2009年12月15日补充协议约定的内容履行；如果弘安公司按楼房建筑面积每平方米支付给高梅居委会土地补偿款200元、车库按每平方米100元支付补偿款进行补偿，高梅居委会则应当返还弘安公司多支付的土地补偿款。弘安公司在××路××房××路××房，需分期建设，并两次进行征地，虽未办理施工许可证，但渤海九路以西建成的房产确实已对外销售，其中共计建设18户，已销售完17户，部分房产系被滨州市中级人民法院及滨州市滨城区人民法院采取的司法拍卖方式出售的，该宗土地应属于不能返还或者没必要返还的财产。综上，请求依法判决驳回高梅居委会的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中高梅居委会提交了“关于××村××小区××楼房屋使用面积明细表、高梅居委会制作的涉案土地示意图、滨国用（2010）第8××0号《国有土地使用权证》、地字第37（2010）1501003号《建设用地规划许可证》、雷常华身份证复印件及其出具的证明、本院在（2019）鲁1602民初1187号民事案件审理过程中制作的雷常华的询问笔录、滨州市规划局出具的“高梅居委会定位图”、航拍视频及卫星定位图片、本院（2019）鲁1602民初1187号民事判决书各一份，诉讼保全责任保险保费发票两份等证据；弘安公司提交了其制作的开发土地示意图、高梅居委会出具的“关于宏安置业有限公司多占用我村土地情况的问题”、何同智签字的“会议纪要”复印件各一份，《商品房买卖合同》两份等证据。本院经审查认为，高梅居委会提交的高梅居委会制作的涉案土地示意图、弘安公司提交的其制作的开发土地示意图系当事人自己单方制作，且未经对方当事人确认；对于高梅居委会提交的山东泰睿物业管理有限公司出具的高梅居民委员会安置楼房屋使用面积明细表，弘安公司提出异议，该居委会未提交其他证据予以佐证；弘安公司提交的“会议纪要”系复印件，高梅居委会提出异议，弘安公司未提交其他证据予以佐证；高梅居委会对于弘安公司提交的《商品房买卖合同》两份的本身真实性无异议，但该证据与本案讼争的案件事实无关联性，故本院对于上述证据的证明效力不予确认。对于双方当事人提交的其他证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年3月10日，高梅居委会（甲方）与弘安公司法定代表人马秋榕（乙方）签订“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”，约定：经甲乙双方商定现将高梅居委会旧村进行整体布局规划实施联合开发。一、全部整体规划、图纸设计和有关手续均由乙方负责办理，费用由乙方负责，甲方派专人以居委会名义协助办理。手续办理完毕后由甲方负责保存管理。二、居民楼的建造全部由乙方负责。甲方出土地，居民楼土地不计土地费，乙方负责建设。首期工程以实交报名费户数为准，在规定计划以外的多余房子由乙方自行处理。建设的标准和价格以居委会下发给居民的实施意见通知书为准（小区内的硬化路面厚度要达到15公分以上）。三、居民楼的房款全部由甲方收取和支付。甲方收取的报名费要一次性支付给乙方，以后的付款方式按居民收缴的办法和双方的协议执行。四、甲乙双方在××路××街，使用的面积除去现有的道路外以实际丈量为准。乙方以每亩80000元、地上附着物补偿以每亩10000元的联合方式付给甲方，年限为50年（从2009年3月10日-2059年3月1日）。商业一条街由乙方投资，自主建设，自主销售。在售房中凡是高梅村居民可给予优惠。但商业街必须与居民楼同时开工。五、双方签订合同后，乙方将部分补偿款付给甲方（银行现金100000元）作为押金，甲方必须在收到押金款的15天之内将地上附着物清理完毕，待甲方将净地交给乙方三天内，乙方将补偿款全部付给甲方。实际丈量土地款在2010年春节前一次性付清，如乙方不按规定时间付清，甲方有权处理乙方的房屋和收回土地。 2009年12月15日，高梅居委会（甲方）与弘安公司（乙方）签订“关于建设高梅住宅小区的补充协议”，约定根据前期甲乙双方在签订的共同建造高梅小区的基础上，现将居民楼建设的原告事宜补充如下：一、建造标准……。二合作方式：1.根据前期合同规定整个居民楼还是由乙方全部负责建造。四加一以安置居民为主，满足不了需求时可在三加一中补齐，三加一由乙方自主投资对外销售，反之，四加一安置剩余部分也由乙方自主销售，对外销售的安置楼乙方应按建筑面积每平方米给予甲方士地补偿款200元，车库每平方米100元。2.居民安置楼甲方以每平方米1180元，车库每平方米600元的价格（阁楼不予计算）包括各项配套设施一次性全部承包给乙方，甲方只负责建房的质量监督，其他一律不予干涉。3.乙方必须负责办理符合条件的居民银行贷款按揭手续，居民楼车库封顶后居民必须交纳总房款的30%，否则无法办理贷款手续。不能办理贷款的安置户在与贷款户交纳30%的同时，在主体封顶分两次缴纳总房款的90%，剩余部分等交钥匙时补齐。三、其他：1.……。2.在不影响正常施工的前提下，居民安置楼必须在2010年11月底前全部交付使用。3.乙方对甲方的居民安置楼土地补偿款必须在2010年9月15日前全部付清。4.整个高梅小区建设期间的所有手续费用均由乙方办理（除房产证以外）。5.不尽事宜，可协商解决。 2010年4月1日，高梅居委会（甲方）与弘安公司（乙方）签订“协议”，约定为顺利推进高梅居委会城中村改造，甲乙双方达成以下补充协议：一、乙方租赁甲方××路××中心路以南土地（以实际测量数为准），租赁期70年，按每亩185000元支付租金；二、付款方式：本协议签订后3日内，乙方支付给甲方总租金的50%，剩余50%在2010年6月30日前付清；三、本协议签订后并在乙方交纳50%租金后，乙方自主开发建设和销售，甲方不得干预；四、乙方租金在规定时间内没有交清时，甲方有权收回土地，并扣留该地块上的楼房作为补偿；五、乙方自主开发形成的债权、债务和与建筑商、购房户签订的一切协议纠纷，与甲方无关；六、建成小区的物业管理，由甲方负责；七、未尽事宜，双方再行签订补充协议；八、本村居民购房自住，乙方给予适当优惠。 庭审中，高梅居委会提交了山东泰睿物业管理有限公司制作的统计表，证明弘安置业公司开发的6#-11#楼的建筑总面积为12615.44㎡，该6栋楼已被弘安置业公司自行对外出售完毕；弘安置业公司认可6#-11#楼的车库总面积为1248㎡。但弘安公司对于该证据的真实性以及与本案的关联性不予确认。 滨州市人民政府于2010年4月29日颁发的滨国用（2010）第8××0号《国有土地使用权证》载明，高梅居委会作为土地使用权人的土地坐落于滨州市××路××路东西两侧，用途为商业、住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为34650㎡。 滨州市规划局于2010年1月25日颁发的地字第37（2010）1501003号《建设用地规划许可证》载明，高梅居委会用地项目名称为“高梅城中村改造居民安置小区”，用地位置位于秦台河以南、渤海九路两侧，用地性质为商业服务用地（生活保障）兼容居住（居住保障），用地总面积为41043.8787㎡（51.509亩），其中城市道路用地面积6704.511㎡（10.057亩），A地块用地面积4846.7146㎡（7.27亩），B地块用地面积29492.9531㎡（44.239亩）。 2019年9月12日，本院在审理（2019）鲁1602民初1187号民事案件过程中，组织当事人对弘安公司占用的土地进行了现场勘验及测绘。根据测绘结果，渤海九路南首两侧商业街占地面积共计10370㎡（15.55亩），商业街东侧安置房的占地面积为10875㎡（16.31亩），商业街西侧别墅区的占地面积为12127㎡（18.19亩），商业街西侧别墅区北边由简易房构成的小院的占地面积为4840㎡（7.26亩），商业街西侧别墅区南边的空地面积为3734㎡（5.6亩）。别墅区内北侧建有污水处理池一座，占地1亩。 弘安置业公司开发高梅旧村改造项目一直未办理建筑工程施工许可证。 以上案件事实，与本院审理的（2019）鲁1602民初1187号民事案件认定的案件事实一致。 本案重审中另查明，涉案土地使用权性质为国有划拨土地使用权，一直未办理出让手续。2009年12月15日双方签订的“关于建设高梅住宅小区的补充协议”所涉及的居民楼，实际并未由恒安公司进行施工建设。弘安公司共计向高梅居委会支付补偿款6641300元。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是双方所签订的“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”是否有效，以及弘安公司是否仍应向高梅居委会支付土地补偿款的问题。高梅居委会自愿与弘安公司签订“关于××村××小区的补充协议”、“协议”等，约定对高梅居委会所使用的土地进行合作开发、建设，但上述合同、补充协议、协议所涉及的土地性质均为国有划拨土地使用权，根据法律、行政法规规定，用于合作开发的土地应当在交纳土地出让金后依法取得国有出让土地使用权，否则不得用于出让、出租、抵押及合作开发，上述合同、补充协议、协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，高梅居委会关于确认“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”无效的诉讼请求，本院予以支持。 民事法律行为被确认无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，根据查明的案件事实，位于商业街西侧别墅区北边由简易房构成的小院所占用面积为4840㎡（7.26亩）的土地及商业街西侧别墅区南边面积为3734㎡（5.6亩）的空地因尚未使用，应当由弘安公司返还给高梅居委会。但是对于弘安公司已经建成房屋所占用的土地，即渤海九路南首两侧商业街面积为10370㎡（15.55亩）的土地、商业街东侧安置房占用的面积为10875㎡（16.31亩）的土地，商业街西侧别墅区占用的面积为12127㎡（18.19亩）的土地，不能予以返还，可以折价进行补偿。其中渤海九路南首两侧商业街面积为10370㎡（15.55亩）的土地，应当参照双方签订的“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”所约定的补偿标准即按每亩90000元（土地补偿款80000元+地上附着物补偿款10000元）计算，弘安公司应付高梅居委会补偿款1399500元（15.55亩*90000元）；商业街东侧安置房占用的面积为10875㎡（16.31亩）的土地应参照双方签订的“协议”所约定的租金标准，即按每亩185000元计算，弘安公司应付高梅居委会补偿款3017350元（16.31亩*185000元）；商业街西侧别墅区占用的面积为12127㎡（18.19亩）的土地，因该宗土地的用途与上述第二项土地相同，补偿标准亦应按照每亩185000元进行补偿，应付补偿款为3365150元。上述应付补偿款共计7782000元，弘安公司已经支付6641300元，弘安公司尚应向高梅居委会再行支付补偿款1140700元。 根据查明的案件事实，双方签订的“关于建设高梅住宅小区的补充协议”所约定的居民安置楼系由高梅居委会另行建设的，也即该补充协议，双方并未实际履行，高梅居委会主张对弘安公司开发的占地16.31亩的楼房按照该补充协议约定再行支付相应补偿款不当，本院不予支持。对于所返还的土地两宗，高梅居委会亦主张支付补偿款，无事实依据，本院亦不予支持。双方所签订的合同、补充协议、协议无效，弘安公司应向高梅居委会支付相应的补偿款，但该居委会主张由弘安公司支付利息100000元及诉讼保全保险费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第五十五条第二款、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第二十八条，参照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十二条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，判决如下： 一、确认原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会与被告滨州市弘安置业有限公司签订的“关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书”无效； 二、被告滨州市弘安置业有限公司返还原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会位于商业街西侧别墅区北边由简易房构成的小院所占用面积为4840㎡（7.26亩）的土地及商业街西侧别墅区南边面积为3734㎡（5.6亩）空地的土地； 三、被告滨州市弘安置业有限公司向原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会支付补偿款1140700元； 四、驳回原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会的其他诉讼请求。 以上第二、三项，于本判决生效之日起十日内执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费72147元，由原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会负担62601元，被告滨州市弘安置业有限公司负担9546元；诉讼保全费10000元，由被告滨州市弘安置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  曹爱民 人民陪审员  胡训延 人民陪审员  赵海燕 二〇二一年一月十一日 书 记 员  苏桂琳