江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2608号原告：张生玉，男，1983年10月26日出生，汉族，住常州市钟楼区。原告：操艳芳，女，1985年8月17日出生，汉族，住常州市钟楼区。上列二原告共同委托诉讼代理人：沈于蓝，江苏宏银律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：李翔，江苏宏银律师事务所实习律师。被告：姜涛，男，1978年6月12日出生，汉族，住常州市钟楼区。被告：师红娇，女，1979年3月17日出生，汉族，住常州市钟楼区。上列二被告共同委托诉讼代理人：石维凤，江苏尚朴律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：杨永钦，江苏尚朴律师事务所律师。原告张生玉、操艳芳与被告姜涛、师红娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序、普通程序，公开开庭进行了审理。原告张生玉及两原告委托诉讼代理人沈于蓝、两被告委托诉讼代理人石维凤、杨永钦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令两被告依据协议约定办理过户手续；3.判令两被告支付违约金暂计24000元（从2019年4月起按每月2000元房贷利息计算至实际交付之日）及律师费28000元、保全担保费1600元；4.判令两被告承担本案的诉讼相关费用。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告也系夫妻关系，原告张生玉与被告姜涛系朋友关系。2015年6月8日，两被告与常州泰盈环达通房地产开发有限公司(以下简称为“泰盈房产公司”）签订了《商品房买卖合同》，购买了泰盈八千里花园C3-1304室房屋，面积为122.79平米，房屋总金额为737697元，首付款30%即227697元。2015年6月9日，两被告因资金不到位，与原告张生玉协商，约定由其代为支付首付款227697元（该款项是泰盈八千里花园四期的总包陈红兵用现金支付的，原告承接了该四期的钢筋部分的工程，陈红兵将代为支付的款项从应付原告的工程款中予以扣除），并约定该垫付款项被告于2015年底归还一半，2016年底付清。2015年6月，该房屋以被告师红娇的名义向银行申请了商业贷款。2016年6月5日，原、被告双方就两被告所有的泰盈八千里花园C3-1304室签订了《房屋买卖协议》，确认泰盈八千里花园C3-1304室首付款227697元系原告张生玉代为支付，由于两被告资金不到位，无法归还上述款项，故双方协商两被告以涉案房屋的原购房价格737697元转让给两原告，并约定因房屋尚未交付、产权证及各项证件尚未办理，后期办理任何证件的费用都由原告自理，包括涉案房屋后期的银行按揭贷款原告必须按月准时还款。在取得产权证和土地使用证两年后，被告必须配合原告办理过户需要的一切手续。如违约，愿意承担房屋后期现有价值的60%违约金及其他全部损失。2017年1月中旬，泰盈房产公司交付了该涉案房屋，交付的费用都是由原告支付，钥匙也交给了原告，原告实际取得了该涉案房屋。2017年2月左右，办理了该房屋的不动产权证。原告依约支付了交付该房屋所有的费用及银行按揭贷款，在合同约定的时间到后，一直在催促两被告办理该涉案房屋的过户手续，两被告以各种理由推脱，原告故诉至本院，望判如所请。被告辩称，一、原、被告双方签订的房屋买卖协议应属无效。（一）从原告提供的证据可以看出，涉案房屋属于两被告共同共有，签协议时原告明知这种情况，而从合同的形式要件上看，该协议只有姜涛一人签字，师红娇对此不知情，也未签字，未追认，姜涛的行为系无权处分，表明原告不具有善意；（二）从双方签订的协议时间上看，当时被告尚未取得房产证，对该房产没有取得所有权，亦属于无权处分，并且是在原、被告之间的债务履行期届满前签署了该协议，协议的效力应属无效，从法律层面来讲，原告提供的房屋买卖协议可以看作以物抵债的协议，但是实际上并没有完成过户这一实践性的法律行为，而事实上该份协议签订时，师红娇并不知情，2019年下半年收到原告带来的补签材料，当时师红娇明确表示拒绝追认，在此之后也一直未追认，也没有完成过户手续，根据最高院关于民事审判指导与参考第五十八辑指导案例，即使债务已到还款期后约定的以物抵债，只要未办理产权转移手续，债权人要求继续履行抵债协议的，人民法院不予支持，本案属于未到期签署的以物抵债协议，因此原告要求办理过户手续，实现物权没有法律依据，原、被告之间系借贷关系，而非房屋买卖关系，从客观事实上讲，根据原告起诉书和相关证据，原、被告系借贷关系。二、原告主张的律师费、担保费等费用不是案件直接的、必要的费用，不应由被告承担，购房的首付是由开发商垫付的，并非由原告直接垫付，现原告主张其垫付款，应当提供其与开发商之间的清算手续。综上所述，请求法庭驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、发票、房屋买卖协议、收款收据、微信聊天记录、银行流水等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的陈述、上述证据材料及证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：张生玉与操艳芳系夫妻，姜涛与师红娇系夫妻。2015年6月8日，姜涛、师红娇作为买受人与泰盈房产公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定：一、商品房施工编号为泰盈八千里花园C3号楼1304号，建筑面积122.79平米，总金额737697元；二、买受人于合同签订之日起一日内支付全部房屋价款的30%即227697元作为首付款，剩余房款510000元应于合同网上备案之日起7日内即2015年6月12日前申请办理银行贷款，并按贷款方式付款；三、出卖人应当在2017年1月1日前依照有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用；合同还对其他事项进行了约定。姜涛与师红娇因没有首付款，故通过向张生玉借款的方式，由张生玉垫付了首付款227697元。2015年6月17日，师红娇作为借款人、泰盈房产公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行（以下简称为“农行钟楼支行”）作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额为510000元，借款期限336个月，用途为购买八千里C3-1304号房屋，并以该房屋作为抵押，泰盈房产公司作为阶段性保证人。农行钟楼支行后按约发放了贷款。2017年7月3日，师红娇于该行开设还贷账户。2016年6月5日，姜涛作为甲方与张生玉、操艳芳作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方姜涛师红娇在2015年购买泰盈八千里花园C3-1304室房屋时房屋首付款227697元由张生玉代为支付，当初双方约定在2015年底支付一半房款给张生玉，另一半在2016年底付清，后由于甲方资金不到位，经双方协商甲方以原购房合同价格737697元转让该房屋的产权及土地所有权，因房屋还没交付、产证及各项证件还没办理，甲乙双方商量协商达成协议，后期办理任何证件的费用都由乙方自理，包括甲方该房屋后期的银行按揭贷款乙方必须按约准时还款，以免对甲方的征信造成不良记录。在取得产权证和土地使用证两年后，甲方必须配合乙方办理过户需要的一切手续。乙方退还甲方在此前银行的按揭还款。甲乙双方如违约，双方愿意承担房屋后期现有价值的60%违约金及其他全部损失。双方签字后生效，过户手续办完后该协议自行失效。2017年1月，泰盈房产公司交付了该房屋，姜涛、师红娇2017年5月22日办理了产权登记，公安编号为常州市八千里花园22幢1304室，后又办理了抵押登记，抵押权人为农行钟楼支行，抵押期限2015年6月23日至2043年6月22日。张生玉、操艳芳支付了此后的物业管理费、电梯费，并自2017年1月份开始，将按揭贷款所还款项支付至师红娇名下还款账户用于归还贷款，后续至庭审结束时止仍由张生玉每月归还贷款。在此之前，姜涛、师红娇已自行归还贷款48946元，房屋一直处于空置状态。庭审中，原告张生玉陈述，未收到姜涛所述2015年七八月份在泰盈八千里东门支付的现金20000元；在2016年年底和被告姜涛说借款时间太久了，自己在外面借钱都是三分利，让被告借钱还款，并没有让被告支付利息；该房屋不是抵给原告的，是被告将该房屋以当时购买的价格出售给原告；银行卡手机号码、密码是被告夫妻两人在农业银行钟楼支行变更的，2017年1月给张生玉银行卡的时候姜涛、师红娇都在现场，张生玉在银行门口询问过师红娇有没有意见，师红娇回答没有意见；张生玉在银行门口付给姜涛20000元，让他交房子的契税，购房合同和发票、钥匙是交完契税在2017年1月份姜涛、师红娇在泰盈八千里门口的车上，姜涛下车时将这些材料给了张生玉，因为之前就和姜涛谈好了，所以当天也没有和师红娇谈这个事情；如果姜涛、师红娇按合同履行，张生玉、操艳芳拿到房子后可以提前还贷，就不用支付银行这么多的利息，考虑到协议约定60%违约金过高，张生玉、操艳芳按实际损失进行主张；张生玉、操艳芳并于庭审中表示同意一次性代还剩余贷款，解除抵押。被告姜涛陈述，2015年七八月份在泰盈八千里东门付了原告现金20000元；2016年年底，张生玉和姜涛在车上讲让按三分利息付，当时没讲从什么时候开始付利息，2016年年底，两人口头约定将涉案房屋抵给张生玉；20000元契税是张生玉在泰盈八千里东门给姜涛的，而不是在银行；姜涛于2017年1月份去银行柜员机上更改了银行卡密码，师红娇没有一起去，购房合同、发票是姜涛一个人从家里拿下来在华林家园二期北门口给张生玉的，当时师红娇在家里，姜涛也没有开车，当时两人做了口头协议，大概2018年5、6月份在姜涛、师红娇租住的华林家园小区门口补签了一份书面房屋买卖协议，后来张生玉自己去开发商那里办理交付手续，拿了房屋钥匙；姜涛将更改密码后的银行卡给张生玉，这些事情师红娇不管，姜涛也没有和师红娇讲过，平时银行卡一直由姜涛保管，师红娇是家庭主妇，购房过程、后续签字等她都不管，姜涛叫她去签字，她就去签字，其余事情都不管，师红娇不知道购房首付款的来源；2015年6月8日签订购房合同时姜涛、师红娇在常州没有住房，一直到现在都是租房住的。原告为证明其诉讼请求，还向本院提交了：1.商品房买卖合同、收款收据，证明2017年10月26日，张生玉、操艳芳以讼争房屋业主的身份与泰盈房产公司签订了购买八千里花园6号车库413号的合同，并缴纳了相关费用；2.网上银行电子回单、转账记录截图，证明涉案房屋的贷款都是由张生玉支付，支付方式为张生玉将款项每月汇入师红娇银行卡内，由银行到期进行扣除，即便是在本案已起诉，师红娇到庭抗辩称其没有出售房屋的意愿的情况下，师红娇也未实际支付过该房屋上的贷款，仍然是由张生玉来归还相应的房贷；3.微信支付转账电子凭证，内容系张生玉分别于2017年4月14日、2017年4月27日、2018年8月6日向姜涛转账5000元、5000元、10000元，总计20000元，证明原告已按合同约定向被告支付了被告卖房之前所归还的贷款。被告对上述证据经质证认为：1.真实性无法核实，且与本案也无关联性，原告是否买车库与本案讼争的房屋产权过户没有关系，达不到原告的证明目的；2.真实性无异议，师红娇银行卡是由姜涛实际占有使用，案涉房屋所有的贷款归还师红娇均不知情；3.对于微信转账的20000元，是姜涛向张生玉在松涛苑、顺园九村、万达广场、青枫公园等工程中提供用工，总共结算余额72000元，当时姜涛向张生玉急着要钱，张生玉就先支付了一部分，20000元是这72000元其中的一部分。被告为证明其抗辩意见并向本院提供了如下证据：1.2020年5月23日至2020年5月28日微信聊天记录截图，内容系师红娇明确告知张生玉其对姜涛与张生玉之间的房屋转让协议及相关事宜不知道，不认可的事实；2.中国农业银行交易明细清单，证明师红娇自2015年7月至2016年12月期间共向银行还款48946元，同时该还款记录显示每月的还款资金来源要么是现存、要么是支付宝转存，事实上现存都是由姜涛去银行柜员机操作的；3.转账记录，证明支付宝转存的还款都是由姜涛通过自己的支付宝转账，时间分别为2016年6月、2016年8月、2016年9月，说明实际还款及操作均是姜涛，而非师红娇，在实际生活中师红娇是家庭主妇，姜涛是承接小工程的，其家庭账务的事情均由姜涛管理，且姜涛也不会告知师红娇；4.工程包工结算单，载明江涛到松涛苑帮工单，余额72000元。原告对上述证据经质证认为：1.该聊天记录不完整，张生玉与师红娇之间还有其他聊天记录，张生玉在房子两年到期后多次向师红娇催促，要求其办理过户；2.中国农业银行交易明细清单、转账记录真实性由法庭核实，该证据恰好证明了张生玉从2017年1月开始按双方签订的房屋买卖协议开始支付案涉房屋的贷款，并且从交易明细中也有多笔往来，有现存现支的费用，该银行卡系师红娇本人在正常使用，并不存在其辩称的该银行卡由将姜涛所持有的情况，并且该银行卡现在已经交付到了张生玉，由张生玉持有，对此师红娇不能以不知情为由进行抗辩；3.对工程包工结算单真实性不予认可，与本案也没有关联性，该证据上既没有姜涛的签名，也没有张生玉的签名，且如果按被告的叙述，该款项是农民工工资，2013年的农民工工资也不可能到2017、2018年结算。本院依张生玉、操艳芳申请发出调查函，调查2017年1月师红娇名下还贷银行卡变更交易密码及手机号业务的办理人、签字资料、视频监控资料，农行钟楼支行于2020年7月23日回函称，2017年1月17日，农行常州钟楼开发区支行柜面或超级柜台未办理过农行卡6228480419233109174变更交易密码业务和变更银行预留手机号的业务，办理了师红娇打印农行卡6228480419233109174的1至3年流水清单后，收取现金20元的业务，该行网点自助终端可凭银行卡片和交易密码办理变更银行卡交易密码和变更短信通知手机号码的业务，此类业务不产生传票和交易凭证，该行网店视频监控资料保存时间为3个月，现无法提供。本院于庭审中询问师红娇，商品房买卖合同约定2017年交房，两被告一直租住房屋，约定交房时间到期后被告却一直没有拿到房屋，师红娇为何没有提出疑问，被告代理人陈述师红娇主要在家带孩子，没有工作，有时是待在老家，所以对房屋的事情不知情，也没有关注。本院认为，一、对于被告方称姜涛与张生玉、操艳芳签订的《房屋买卖协议》只有姜涛一人签字，师红娇是家庭主妇，家庭账务事宜均由姜涛管理，师红娇对原告方与姜涛签订《房屋买卖协议》一事并不知情，也未签字，未追认，姜涛的行为系无权处分，表明原告不具有善意的主张。本院经审查后认为，被告师红娇作为姜涛妻子虽未在该协议上签字，但在两被告在没有自有住房，长期一直租住房屋的情况下，在与泰盈房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的2017年1月1日交房期限到期后，始终未与泰盈房产公司办理房屋交付、过户手续、仍然继续缴纳房租租赁房屋居住直至2019年，显然有悖常理，师红娇即使作为家庭主妇也不可能不对购买房屋这一家庭重大事项及后续交付事宜予以关注，结合以师红娇名义开立的还贷账户需按约还款、房屋于2017年1月份交付需领取房屋钥匙并缴纳物业费等以及2017年1月17日师红娇本人在农行常州钟楼开发区支行柜面办理了打印银行卡1至3年流水清单的行为，同时结合本地房产市场行情近年来的变化，师红娇作为原购房人对原告方与姜涛签订《房屋买卖协议》一事不知晓于情理不符。且被告方陈述，购房过程、后续签字等师红娇都不管，姜涛叫她去签字，她就去签字，其余事情都不管，亦可视为对姜涛的授权，故被告方辩称师红娇对房屋转让事宜不知道、不同意的抗辩主张本院不予采信。二、被告方辩称《房屋买卖协议》系未到期签署的以物抵债协议，但协议明确约定系转让该房屋的产权及土地所有权，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳，该协议无法律规定无效之情形，依法成立且生效，姜涛、师红娇应当按约履行《房屋买卖协议》，配合张生玉、操艳芳办理该房屋的不动产权属变更登记手续。张生玉、操艳芳同意提前一次性代还剩余贷款，解除抵押，本院予以确认。张生玉曾向姜涛微信转账支付20000元，姜涛未提供充分的相反证据，本院认定该款系支付姜涛自行归还按揭贷款的48946元款项，故张生玉、操艳芳尚需支付姜涛、操艳芳28946元。三、《房屋买卖协议》约定双方如违约，违约方愿意承担房屋后期现有价值的60%违约金及其他全部损失，故对原告主张的律师费28000元、保全担保费1600元，本院予以支持。原告陈述如被告按约履行合同，则原告可以提前还款，据此主张从2019年4月起按每月2000元房贷利息计算至实际交付之日的实际损失，本院认为原告是否提前还款系由原告自行决定的事宜，非必然发生，该损失非实际损失，故对原告该项诉请，本院不予支持。因调解不成，根据原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告姜涛、师红娇于本判决生效且原告张生玉、操艳芳向中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行清偿常州市八千里花园22幢1304室房屋的剩余贷款（金额以银行实际出账为准）并涤除抵押权后十日内配合张生玉、操艳芳办理该房屋的不动产权属变更登记手续，张生玉、操艳芳同时向姜涛、师红娇支付其偿还的银行贷款28946元；三、被告姜涛、师红娇于本判决生效之日起十日内支付原告张生玉、操艳芳律师费28000元、保全担保费1600元，合计29600元；四、驳回原告张生玉、操艳芳的其他诉讼请求。本案案件受理费11713元、保全费4520元，合计16233元（原告已预交），由被告姜涛、师红娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  诸天舒人民陪审员  金霞娟人民陪审员  茅 雪二〇二一年一月十三日法官 助理  崔东辉书 记 员  邹燕艳