上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初21451号原告(反诉被告)：上海敖源木业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李汉忠，总经理。委托诉讼代理人：吴祺桢、凌嘉璐，上海市鹤铭律师事务所律师。被告(反诉原告)：坤继机械(上海)制造有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李献武，执行董事。委托诉讼代理人：刘斌、王琦维，上海市浩信律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海敖源木业有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)坤继机械(上海)制造有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴祺桢、凌嘉璐、被告郭鑫及其委托诉讼代理人刘斌、王琦维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：一、被告迁出原告房屋并完成腾退交接；二、被告支付2019年7月的租金人民币23602元(以下币种均为人民币)；三、被告支付违约金(按每天日租金10%计算，自2019年7月1日计算至实际搬离之日止)；四、被告支付使用费(按每天1800元为标准，自2019年8月1日起计算至搬离之日止)。事实和理由：2009年8月4日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市嘉定区南翔镇沪宜公路XXX号房屋(以下简称讼争房屋)。承租房屋面积为1200平方米。租赁期限自2009年8月1日至2019年7月31日。年租金为259200元。满三年按上一年金额的3%递增。合同签订后，原告依约将讼争房屋交予被告使用至今。后被告未依约支付2019年7月的租金，也未依约在租赁期限届满前三个月向原告提出书面续约申请。2019年7月11日，原告向被告发出一份《通知函》，告知被告不再续约，要求被告在租赁期限届满后及时搬离，否则按照约定承担每天每平方米1.50元的使用费。后原告多次要求被告办理讼争房屋并承担相应违约责任，均未果。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。根据双方签订的《租赁合同》的相关约定，房屋因公共利益被依法征用的，属于约定合同终止之事项，讼争房屋已被征收，合同应予以终止，原告无权要求被告支付租金、使用费和违约金；讼争房屋已被告征收，原告并非房屋产权人，其无权要求被告腾空房屋并支付逾期费用；被告已在签约时支付保证金43200元，该保证金至今未退还被告，即使被告拖欠一个月的租金，该保证金亦足以抵扣租金，故被告不存在拖欠租金的行为，无需承担相应违约责任。被告向本院提出反诉诉讼请求：原告支付补偿款150万元。事实和理由：2009年8月4日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告向原告承租讼争房屋。承租房屋面积为1200平方米。租赁期限自2009年8月1日至2019年7月31日。年租金为259200元。满三年按上一年金额的3%递增。租赁保证金为43200元。如在租赁期内该房屋遇建设需要而动拆迁，动拆迁费用归原告所有，但原告应根据被告具体情况给予适当补偿。合同签订后，被告按约支付租金。被告出于生产经营的需要，在讼争房屋中安置了大量生产设备，并进行了一定程度的装饰装修，搭建了部分临时建筑。2015年3月16日，上海市嘉定区人民政府发布沪(嘉)征地告(2015)第016号征收土地方案公告，讼争房屋所在地块因建设需要被纳入征收范围。此后相关部门组织评估单位对讼争房屋进行了评估，并与原告签订了征收补偿协议，向原告支付了补偿款。原告在收到补偿款后并未按照合同约定将相应补偿款支付予被告。被告经多次催讨，均未果。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。虽然拆迁公告于2015年3月张贴，但原告至今未收到补偿款。政府的征收行为并未影响到租赁合同的履行，原、被告签订的租赁合同已正常履行完毕，故原告不应对被告进行补偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系讼争房屋的产权人。2009年8月4日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告向原告承租讼争房屋。承租房屋建筑面积为1200平方米。租赁期限为10年，自2009年8月1日至2019年7月31日。年租金为259200元。满三年按上一年金额的3%递增，第4年的租金为266976元。租金应于每季度首月5日前支付。租赁保证金为43200元，在租赁关系终止时，该保证金除用以抵充合同约定的被告应承担的费用外，剩余部分无息退还被告。除原告同意被告续租外，被告应在租赁期限届满后当日内返还讼争房屋。如预期返还房屋的，每逾期一日，被告应按照每平方米1.50元的标准支付房屋使用费。在租赁期内，如讼争房屋因社会公共利益被告依法征用的或因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，本合同终止，双方互不承担责任。如在租赁期内该房屋遇建设需要而动拆迁，动拆迁费用归原告所有，但原告应根据被告具体情况给予适当补偿。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将讼争房屋交付予被告，被告则向原告支付租金至2019年6月30日并支付了保证金。2019年7月，原告向被告发出通知，载明租赁期限即将届满，被告未按约提出书面续租申请，原告也无意与被告续租，合同应于2019年7月31日到期终止。现被告并未按约支付2019年7月的租金，要求被告尽快支付租金并于2019年8月1日前搬出讼争房屋，办理交接手续。被告则回函称，根据合同约定，原告应在收函后7日内支付补偿款。被告在收到补偿款后安排房屋腾空事宜。后原告又数次催告被告搬离并承担每日1800元的房屋使用费，均未果，原告遂涉讼。另查，2015年3月16日，上海市嘉定区人民政府发布沪(嘉)征地告(2015)第016号征收土地方案公告，载明讼争房屋所在地块因建设需要被纳入征收范围。2015年8月11日，原告与案外人嘉定区南翔镇城镇建设指挥部签订一份《上海市非居住房屋拆迁补偿协议》，约定经双方确认，动迁补偿总费用为5700万元，包括土地补偿费、地上建筑物及构筑物补偿费、二次装潢补偿费、附属设施补偿费、搬迁费、停产停业损失补偿费及其他费用。庭审中，原告表示，其于2015年8月20日收到补偿费1500万元，于2015年9月25日收到补偿费2850万元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。被告尚拖欠2019年7月的租金，但被告已向原告支付了租赁保证金43200元，根据合同的相关约定，在租赁关系终止时，该保证金可以抵扣租金，故原告要求被告支付2019年7月的租金的诉讼请求，本院不再予以支持，剩余款项19598元应由原告返还。鉴于被告拖欠租金的违约行为显著轻微且已以保证金予以抵扣，故被告可不承担违约金，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。根据查明的事实，在被告承租讼争房屋期间拆迁，原告亦已与拆迁单位签订了《上海市非居住房屋拆迁补偿协议》，但双方在《租赁合同》明确约定，动拆迁费用归原告所有，但原告应根据被告具体情况给予适当补偿。而双方对适当补偿的标准并未明确，且事后亦未协商一致，本院根据本案的实际情况，酌情确定补偿的金额为30万元。现租赁期限已届满，被告理应搬离讼争房屋，将该房屋返还予原告，故原告要求被告迁出房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋使用费，根据查明的事实，现被告仍占有使用讼争房屋，其理应向原告支付房屋使用费。房屋使用费的标准按照双方约定的最后一年的租金标准计算，即每天776元，自2019年8月1日起计算至实际搬离之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告坤继机械(上海)制造有限公司应于本判决生效之日起二十日内搬离承租的位于上海市嘉定区南翔镇沪宜公路XXX号房屋，将上述房屋返还予原告上海敖源木业有限公司；二、被告坤继机械(上海)制造有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海敖源木业有限公司支付自2019年8月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照每天人民币776元的标准计算)；三、原告上海敖源木业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告坤继机械(上海)制造有限公司退还租赁保证金人民币19598元；四、原告上海敖源木业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告坤继机械(上海)制造有限公司支付补偿款人民币30万元；五、原告上海敖源木业有限公司的其余本诉诉讼请求，不予支持；六、被告坤继机械(上海)制造有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费390元，减半收取195元，由原告负担。反诉受理费9150元(已减半收取)，由原告负担1830元，被告负担7320元。原告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  周平二〇二〇年十一月二十七日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……