安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初76号 原告：徐小亮,男,汉族,1988年4月25日出生,住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：徐松林，安徽金华安律师事务所律师。 原告:周凤玲,女,汉族,1987年1月20日出生,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：徐松林，安徽金华安律师事务所律师。 被告:曹斌,男,汉族,1983年6月8日出生,住安徽省舒城县。 原告徐小亮、周凤玲与被告曹斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐小亮、周凤玲及其委托诉讼代理人徐松林，被告曹斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐小亮、周凤玲向本院提出的诉讼请求：一、判决解除原告、被告2020年11月19日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》;二、判决被告支付原告违约金343000元,返还定金30000元,合计373000元;三、判决本案诉讼费全部由被告承担。 事实与理由:2020年11月19日,原被告签订了《存量房买卖合同》及补充协议（以下统称“合同”）,约定被告将其名下住房【合肥市滨湖区滨湖世纪城-观湖苑8幢2307室（房地权证合产字第8××5号）】出售给原告,案涉房屋建筑面积85.73平方米,房屋总价1715000元。2020年11月19日,原告按照合同约定向被告支付了定金30000元。合同附件四约定原告首付款515000元在被告约好提前还款当日交付,用于帮被告偿还剩余房贷本金及利息,剩余房款1200000元以商贷方式支付并存入托管账户。2020年12月9日,原告与被告准备签订网签合同，原告按合同约定履行支付定金等义务后,被告2020年12月17日以小孩不同意卖房为由,拒绝申请提前还贷,同时表示不愿意卖房拒绝履行其合同义务,原告委托律师于2020年12月22日向被告发律师函催告继续履行房屋买卖合同,仍不愿意配合原告办理案涉房屋的交易手续,其违约行为已构成根本性违约。综上,原告为维护自身合法权益,向贵院提起诉讼,望判如所请。 被告曹斌辩称：一、周凤玲并非本案适格原告，请求贵院依法驳回其起诉。购买二手房的时候，如果是夫妻双方共同购买的，买卖合同签名时应当由夫妻共同签订，无论是本案《存量房买卖合同》，还是《存量房买卖合同》补充协议，签约的主体均是徐小亮和曹斌，周凤玲并非涉案合同的主体，周凤玲与曹斌之间也不存在房屋买卖合同的法律关系。二、同意解除徐小亮与曹斌之间签订的《存量房买卖合同》以及其补充协议，同意返还徐小亮30000元定金，但是徐小亮主张的违约金明显过高，不合理，没有法律和事实依据。1、根据被告曹斌提供的原被告的微信聊天记录被告不能继续出售房屋的实情，被告曹斌涉案房屋也是唯一住房，被告处于离婚状态，两个小孩均在各自农村父母处抚养，孩子盼着能和爸妈团聚有个完整的家，可怜天下父母心，不能卖了房子而给孩子造成心理阴影，影响孩子的未来。2、兼顾双方的合同并未实际履行，被告曹斌多次明确告知原告徐小亮不能出售房子缘由以及多次让原告徐小亮另购房源。3、原告徐小亮也并未支付购房款首付以及办理其他的买卖流程手续，只是支付了被告叁万元定金作为债权担保，也没有影响限制徐小亮经济能力而导致无法另购房，依据曹斌提供的二手房买卖相关平台蓝鼎观湖苑小区被告与原告签订合同期间历史成交价数据可以看出观湖苑小区价格并未上涨，至此也没有预见到应当预见到不能继续出售涉案房源可能造成的实际损失。4、合同法解释（二）第29条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，请求法院根据公平原则依法核减驳回原告的诉求。三、根据曹斌与徐小亮于2020年11月19日签订的《存量房买卖合同》第九条可知，对于曹斌未按合同第三条约定的期限交接存量房的违约责任，双方并未约定违约金，这是双方签订合同时平等协商后作出的真实意思表示，不违反法律强制性规定或公序良俗原则情形，依法应当尊重双方当事人的约定，因此原告主张的违约金没有法律及合同依据，依法应不予支持。综上所述，被告与周凤玲不存在房屋买卖合同关系，其不具备主体资格，请求法院驳回其起诉。原告徐小亮主张的违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回其不合理的不合法的诉讼请求。 经审理查明：2020年11月19日，原告徐小亮（乙方、买受人）与被告曹斌（甲方、出卖人）签订一份《存量房房买卖合同》，该合同约定：甲方出卖存量房坐落在合肥市滨湖区××路××道××幢××室，权属证号合产8110170865号，用途住宅，建筑面积85.73平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价为1715000元；甲方于款清交房日前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。 同日，原告徐小亮与被告曹斌签订一份《存量房买卖合同》补充协议，补充协议附件一约定现状交付私人物品带走。补充协议附件四约定：“一、乙方应于2020年11月19日，向甲方支付人民币叁万元，作为购房定金。二、首付款伍拾壹万伍仟元整（包含定金），甲方应于2020年11月25日前将银行提前还贷预约好，预约好当日内，甲乙双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付伍拾壹万伍仟元整购房款给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房产所欠银行抵押贷款。三、剩余房款壹佰贰拾万元整乙方以商贷方式支付并存入托管账户。……十、甲乙双方任何一方若违反本补充协议中任何一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之二十的违约金责任等条款”。合同签订后，原告徐小亮支付被告曹斌30000元定金，被告曹斌向原告徐小亮出具定金收据载明：本人曹斌今收到徐小亮购买合肥市滨湖区××小区××栋××室购房定金共计叁万元整。2020年12月17日起原告徐小亮与被告曹斌微信聊天记录显示，被告曹斌表示不出售涉案房屋。2020年12月22日，原告徐小亮委托诉讼代理人向被告曹斌发出《律师函》，律师函载明：“2020年11月19日你与委托人就观湖苑8幢2307室签订存量房买卖合同，该合同于当日生效。合同附件四第一条约定，委托人于2020年11月19日前向你支付购房定金30000元，委托人已向你支付30000元。第二条约定你方应于2020年11月25日前申请该房提前还贷，但合同签订后你方于2020年12月17日以小孩不同意卖房为由，拒绝申请提前还贷，同时表示不愿意卖房。请你在收到本律师函起3日内立即申请提前还贷，配合委托人办理首付款交接，办理房屋买卖事宜等，否则本律师将通过法律途径解决。届时你除了继续履行合同外，还将承担违约金、逾期利息以及可能扩大的经济损失，还需承担追债费用”。被告曹斌认可收到该函件。庭审中原告徐小亮选择适用违约金条款承担违约责任，被告曹斌愿意双倍返还定金。 上述事实，有原告徐小亮提供的《存量房买卖合同及补充协议、定金收据、微信聊天记录、律师函，被告曹斌提供的微信聊天记录及原被告的陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告徐小亮与被告曹斌签订的《存量房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人应当按约履行自己的义务，违约应当承担违约责任。被告签订合同后，现拒绝履行义务，出售房屋，应当承担违约责任。原告徐小亮现要求解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，被告表示同意，本院予以支持。被告应当返还原告的定金30000元，并承担违约金。原告徐小亮要求被告曹斌支付违约金343000元，未提供证据证明其实际损失，及签订合同后被告短时间内告知原告不履行合同违约的实际情况，且约定的违约金过高，本院适当予以减少，被告的该辩称意见本院予以采纳。被告辩称周凤玲与本案没有法律关系的意见予以采纳。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告徐小亮与被告曹斌签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议； 二、被告曹斌于本判决生效后十日内返还原告徐小亮定金30000元，支付违约金90000元； 三、驳回原告周凤玲的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6896元，减半收取3448元，财产保全费2385元，合计5833元，原告徐小亮、周凤玲负担1201元，被告曹斌负担4632元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二一年四月一日 书记员  贾倩倩 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。