上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初35480号原告：徐杰。委托诉讼代理人：沈伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：陆文龙。委托诉讼代理人：孙晓英，上海灏思瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，上海灏思瑞律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行。负责人：余璟，行长。委托诉讼代理人：沈晓，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：过继桦，男，系该公司员工。原告徐杰与被告陆文龙、第三人中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行（以下简称工商银行卢湾支行）所有权确认纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告徐杰的委托诉讼代理人沈伟、被告陆文龙及其委托诉讼代理人孙晓英、张健、第三人工商银行卢湾支行的委托诉讼代理人沈晓、过继桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助将上海市闵行区房屋过户登记至原告名下；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年，原告拟出资购买房屋，经过看房后选中了上海市闵行区房屋。因原告是非上海户籍，且一直在上海开店经营，未缴纳过社保，因此在购房过程中，原告了解到自己被限购而不能购买上海房产。当时原、被告是男女朋友关系，可能将要结婚，被告虽然也是非上海户籍，但其社保缴费年限符合当时政策，因此双方协商以被告名义买下房屋，但房屋实际由原告全额出资，也由原告享受全部产权，被告仅为代持。原告也实际支付了全部房款。此后，双方以被告名义签署了《房地产买卖合同》，并于2013年11月7日办理了过户手续，同年11月19日取得被告名义的房地产权证。2014年1月19日，双方签订《协议书》一份，对上述事实进行确认，并明确约定房屋产权完全为原告所有，被告仅为代持，且约定待满足过户条件时，应将房屋产权全部过户给原告。房屋交付后，原告出资进行了装修。装修后，原告与母亲丁某甲一起搬入居住。同时，原告每月将房屋需归还贷款金额交付给被告，用于归还房贷。2014年年底，原、被告因感情不和分手，最终未能结婚。此后，原告继续按月向被告汇款，用于归还房屋贷款，而房屋也由原告继续居住使用至今。由于当时为了避免被告随意处分房屋，2014年1月23日，原告借用母亲丁某甲名义，与被告签订《抵押借款合同》，将房屋设定抵押。2020年4月，被告却以其为房屋产权人，丁某甲的抵押使其无法处分自己的房产为由，向贵院提起抵押权纠纷诉讼，要求涤除抵押。原告认为被告无视客观事实，违背双方约定，现原告在上海已经缴满60个月社保，已符合购买一处上海房产的条件，故起诉要求被告配合将房屋过户至原告名下。被告陆文龙辩称，不同意原告的诉讼请求。当时原、被告是男女朋友关系，被告有购房资格，故向原告借款购买系争房屋。系争房屋首付款是58万元（人民币，下同），被告出资15万元，剩下的首付款为其向原告借款。剩余房款为银行贷款120万元，贷款归还分两部分，2014年7、8月之前双方同居，该期间由被告归还贷款，之后两人分手，被告搬出房屋，因为由女方占用房屋，故女方支付贷款作为房屋占有使用费用。按照当时政策，女方没有购房资格，至今女方也没有购房资格，所以根本不存在女方买房的事实。第三人工商银行卢湾支行辩称，涉案房屋的抵押登记设立并生效，在涤除其所属的抵押权之后，尊重法院的裁决结果。本院经审理认定事实如下：2013年9月26日，案外人黄某甲（卖售人，甲方）与陆文龙（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由陆文龙购买黄某甲名下位于上海市闵行区房屋（以下简称系争房屋），建筑面积72.13平方米，转让价款共计1,780,000元；签订本合同当日，乙方支付甲方第一笔购房款550,000元整（该款项包含定金30,000元）；自以乙方为权利人的房地产产权证出来之日起3日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第二笔购房款1,200,000元整，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理交易过户手续并取得房地产登记收件收据当日，补足该不足部分；交房当日，乙方支付甲方剩余购房款30,000元整。2013年9月26日，徐杰通过尾号7622的中国工行银行账户向陆文龙尾号7428的中国工商银行账户转账537,800元。2013年11月5日，陆文龙（借款人，主借款人）、案外人孙某甲（借款人，共同借款人）与工商银行卢湾支行（贷款人，抵押权人）签订《个人购房借款/担保合同（商业）（2012年版）》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为人民币1,200,000元（大写：壹佰贰拾万元整）。本合同项下贷款用于购买坐落于闵行区房屋，建筑面积72.13平方米的住宅房屋。本合同项下贷款为个人购置住房贷款的，所贷款项用于购买家庭第1套住房（相关认定标准按照监管规定处理）。本笔贷款的担保方式为抵押。本合同项下贷款期限为360个月。2013年11月7日，陆文龙作为缴款人缴纳契税17,800元。2013年11月19日，经核准，陆文龙被登记为系争房屋的权利人。同日，经核准，第三人工商银行卢湾支行与陆文龙就系争房屋设立抵押权登记，工商银行卢湾支行为抵押权人，担保的债权为商业贷款1,200,000元，期限自2013年10月31日至2043年10月31日止。2014年1月19日，陆文龙（甲方）与徐杰（乙方）签订《协议书》一份，载明：就本市闵行区房屋总价178万元人民币，权属及相关内容，甲乙双方经过友好协商，达成一致如下：一、房屋产权登记状况，房屋于2013年11月19日取得房地产权证，证书登记产权人为陆文龙。二、房屋实际产权状况：1.该房屋以甲方名义签订房地产买卖合同并办理产证，但房屋系由乙方全额出资支付首付，房屋实际所有权人为乙方徐杰。2.乙方借用甲方名义购买房屋、办理贷款、产权登记在甲方名下，上述行为在任何情况下均不能视作为将房屋产权对甲方的一种赠予或其他任何承认甲方具备产权人地位的行为。3.乙方享有整套房屋的所有权，且所有权是完整的。甲方对房屋不享有任何权利或权利份额。4.因甲方为产权证登记的名义产权人，因此将来在对外行使相关权利、办理相关事务时需要甲方以产权人名义作出的，甲方应当按照乙方要求给予配合。5.将来在对外行使相关权利、办理相关事务，或甲方被动接受以产权人为名义的相关行为时，若乙方对此未提出异议的，也不代表乙方认可甲方具备了产权人地位。6.无论是当前、还是将来双方建立婚姻关系、亦或解除婚姻关系，乙方均独立承担归还房屋贷款的义务，甲方无需承担。婚姻关系存续期间仍由乙方独立归还房屋贷款，乙方用以归还贷款的资金无论来源如何，均视作为乙方的个人财产。7.无论何时，若乙方发生贷款逾期归还，甲方无需参与还贷。但若甲方认为逾期还款影响自身征信的，可自愿垫付相应款项，但上述垫付行为在任何情况下均不能视作为可以对房屋物权的取得，而只能形成甲方可要求乙方返还垫付款项的债权。三、产权过户，1.双方不久之后将建立婚姻关系，因此双方应当于办理婚姻登记后5个工作日内向上海市闵行区房地产交易中心申请产权过户，将房屋过户为甲乙按份共有，其中甲方占1%，乙方占99%。2.办理过户的过程以及期间甲方、乙方签署的任何文件、合同，均不能视作为乙方认可甲方具备了产权人地位。3.办理过户或取得新产证之后，本合同仍然有效，也即乙方仍然是房屋完全的产权人。4.若届时因客观原因不能过户的，则保持现状但本合同持续有效，至满足过户条件时再行过户。若届时甲方不予配合的，则本合同持续有效且乙方可要求甲方过户并追究甲方违约责任，违约责任以每逾期一日按房屋购买价格千分之一计算。5.若房屋满足了全部过户至乙方名下的条件的，则双方应当于条件满足之日起5日内向上海市闵行区房地产交易中心申请过户，将房屋产权全部过户给乙方。甲方届时若不予配合的，则参照上述第三条第4款承担责任。四、甲方的限制，1.甲方不得将房屋抵押、担保给第三人，否则自抵押、担保之日起每日向乙方承担房屋成交价格千分之一的违约金。2.甲方不得将房屋转让、赠予给他人，否则若转让的，按照房屋转让价格与房屋评估价格两者中高者；若赠与的，按照房屋评估价格，以上述价格的30%承担违约金，另按上述价格向乙方赔偿损失。3.甲方因自身债权债务原因，上述房屋被处理的，则按照房屋被处理时的评估价格的30%承担违约金，另按上述价格向乙方赔偿损失。若房屋系被拍卖或变卖的，以拍卖或变卖的价格与评估的价格，取两者中价格高者为违约和赔偿计算标准。4.甲方不得在遗嘱中处理本房屋，若甲方的法定、遗嘱、遗赠继承人主张房屋权利的，则甲方应当按房屋当时市场价格的30%承担违约金，另按上述价格向乙方赔偿损失。该债务为甲方生前债务，由乙方在甲方遗产中主张。五、乙方权利的转让，1.乙方若出售、赠予房屋，需要甲方以产权人名义签署相关协议、文件，办理相关手续的，甲方应当无条件予以配合。否则按照乙方出售价格（出售的）或市场价格（赠与的）每逾期一日承担千分之一违约金。出售房屋所得款项，甲方应指令购买方直接向乙方支付，若客观因素必须甲方收款的，则甲方应当于收款当日转交乙方，否则每逾期一日，承担应付款千分之一违约金。2.乙方的法定、遗嘱、遗赠继承人有权继承本合同项下所有乙方权利，甲方应无条件给予配合。3.若乙方的继承人与甲方归为一体的，则甲方按照其继承份额享受相应权利。五、其他，1.本合同一式两份，签字生效。2.本合同效力、特别是第二条对于产权归属约定的效力追溯至房屋最初开始购买之时（也即支付定金始）。3.本合同效力，除非双方在此后进行了变更、补充并另行签订了书面协议，否则任何实际生活中的人身行为均不能被视作为明示或暗示地改变了本合同约定的内容。2014年1月28日，案外人丁某甲与陆文龙就系争房屋设立抵押权登记，丁某甲为抵押权人，担保的债权数额1,500,000元，债务履行期限自2014年1月23日至2016年1月22日止。2015年5月20日，徐杰与案外人孙某乙登记结婚。2015年4月2日，徐杰通过支付宝转账给陆文龙6,800元，后续，徐杰又通过支付宝分别于2015年4月24日转账两笔，一笔1,900元，一笔5,000元，2015年6月2日转账两笔，一笔5,000元，一笔1,800元，2015年7月1日转账5,000元，2015年7月2日转账1,800元，2015年8月1日转账6,800元，2015年9月5日转账300元，2015年9月12日转账500元，2015年9月19日转账5,000元，2015年10月2日转账200元，2015年12月1日转账两笔，一笔1,700元，一笔4,800元，2016年1月1日转账6,500元，2016年3月1日转账两笔，一笔500元，一笔5,000元，2016年10月1日转账5,900元。2016年2月2日，徐杰的支付宝收到陆文龙的转账600元。2015年9月5日，徐杰通过尾号8202的银行账户向陆文龙转账6,000元，后续，徐杰通过同样的方式向陆文龙分别于2015年10月2日转账6,000元，2015年11月2日转账6,700元，2016年2月5日转账10,000元，2016年2月2日转账6,500元，2016年4月2日转账5,800元，2016年5月4日转账5,900元，2016年6月2日转账5,850元，2016年7月2日转账5,850元，2016年8月1日转账5,000元，2016年8月2日转账890元，2016年9月2日转账5,700元，2016年11月2日转账两笔，一笔5,800元，一笔90元，2017年3月2日转账5,850元，2017年6月2日转账两笔，一笔3,000元，一笔2,900元，2017年7月2日转账5,887元，2017年8月2日转账2,000元，2017年9月2日转账5,900元，2017年10月2日转账5,890元，2017年11月2日转账5,890元，2017年12月2日转账5,890元，2018年2月2日转账5,850元，2018年11月2日转账5,890元，2018年12月2日转账5,950元，2019年4月2日转账5,950元。2018年1月2日，徐杰通过尾号2565的银行账户向陆文龙尾号7428的账户转账5,890元。后续，徐杰通过同样的方式向陆文龙分别于2018年3月1日转账5,850元，2018年4月1日转账5,950元，2018年5月2日转账5,980元，2018年6月2日转账5,900元，2018年7月1日转账5,950元，2018年8月2日转账5,950元，2018年9月2日转账5,950元，2018年10月2日转账5,950元，2019年1月2日转账6,000元，2019年2月2日转账5,950元，2019年3月2日转账5,950元，2019年5月3日转账5,900元，2019年6月2日转账5,900元，2019年7月2日转账5,950元，2019年8月2日转账5,950元，2019年8月1日转账5,950元，2019年10月2日转账5,980元，2019年11月3日转账5,950元，2019年12月2日转账5,900元，2020年1月1日转账5,950元，2020年2月2日转账5,950元，2020年3月2日转账5,950元，2020年4月2日转账5,950元，2020年5月2日转账5,950元，2020年6月2日转账5,950元，2020年7月2日转账5,950元，2020年8月2日转账5,950元。2020年7月15日，本院立案受理陆文龙与丁某甲抵押权纠纷一案。2020年11月28日，经本院主持调解，陆文龙与丁某甲自愿达成调解协议，本院出具民事调解书，调解主文为：“被告丁某甲于2020年12月10日前配合原告陆文龙办理上海市闵行区房屋上的抵押权人为丁某甲的抵押登记的涤除手续；若原、被告任意一方未按前述期限履行义务，则另一方可直接向法院申请强制执行。”2020年12月11日，丁某甲作为申请权利人，陆文龙作为申请义务人，就系争房屋向上海市闵行区不动产登记事务中心提交抵押权注销登记申请。经核准，丁某甲在系争房屋上的抵押权被注销。另查明，陆文龙于2014年搬离系争房屋，系争房屋事实上由徐杰居住使用至今，居住产生的电费、有线电视费、物业费等费用亦由徐杰缴纳，系争房屋的房产证亦一直由徐杰保管。徐杰办理了居住地址为系争房屋，有效期为2016年5月11日至2021年5月11日的《上海市居住证》。2019年6月12日，徐杰（出租方，甲方）与案外人张杰（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由张杰承租系争房屋，租期自2019年6月13日起至2020年6月12日止。截至2020年10月，徐杰的参保人员城镇职工基本养老保险已累计连续缴费满60个月。根据第三人工商银行卢湾支行的还贷历史明细，系争房屋的个人住房贷款于2013年12月2日发放，自2014年1月3日开始正常还款，还款截至2020年11月2日，贷款本金余额1,046,408.33元。还查明，徐杰与陆文龙于2016年至2019年期间有多条微信往来聊天记录，2016年3月25日，徐杰发送给陆文龙：“你什么时候过来办上海长期居住证？你若不办到时候卖房交税要多交好几万税费我是不承担的！况且办这种长期居住证对你自己也是有很多方便的！你尽快来办吧！”2017年6月30日，徐杰发送给陆文龙：“我理解你的心情！但是这个事情我比你急！首先，这个房子现在过户不了，因为政策的原因，必须要满五年社保才能过户我，这事我已经打听很久了，还有我一而再再而三的让你来办居住证，你就是一直不肯来，这个产生的费用都是落你名下的，如果办了居住证这个费用就可以免掉，所以还是来办一下吧，否则影响了你的信誉，我是真心的。第二，房子贷款你扣着那将来影响也是你的信誉，房子是借用你的名字买的，主贷人也是你，如果你这样做对你损失更大，我想心平气和的和你解决问题，事情发生了，吵吵闹闹没有用你说是不是！我想这个世界上没有任何人比我还急这个房子过户的事情了！”2018年11月2日，徐杰发送给陆文龙：“麻烦把这个月的具体还贷金额给我看一下，谢谢。”同日，陆文龙将工商银行短信转发给徐杰：“尊敬的客户，您在工商银行办理的个人贷款需于2018年11月2日17:00前还款，还款金额本息合计5,886.27元，现尾号7428的账户余额不足，提醒您注意。如您未能按时足额还款，将会对您在人民银行金融信用信息基础数据库及其他依法设立的征信机构中的征信记录产生不良影响。如您已还款，请忽略此短信。若有疑问请咨询您办理业务时的贷款经办行或致电95588。【工商银行】”2019年1月2日，陆文龙发送给徐杰：“2号了，别老是要我提醒你”，同日，徐杰回复陆文龙：“没没没，不好意思，我记得的。我一会就转给你。非常不好意思。”2019年5月3日，徐杰发送给陆文龙：“现在是多少钱”，“麻烦把具体金额转发给我”。同日，陆文龙回复徐杰：“5890，迟了一天了，又影响征信了”，徐杰回复：“不会的”，“我一会转给你”，“明年我的社保就到5年了，到时候就可以过户，麻烦你到时候配合我，因为到时候没有房产的话直接影响到小孩的上学，望您配合”。以上事实，由原告提供的房地产权证、协议书、汇款凭证、抵押权登记证明、转账记录、社保缴费查询、结婚证、原、被告之间的微信往来记录，第三人提供的还款历史明细、抵押登记查询信息以及当事人的陈述证实。另对于原告提交的房屋租赁合同，被告认为其系房屋权利人，房屋出租未经其同意，故对该份证据的真实性、关联性均不予认可，本院认为，被告搬离系争房屋后，系争房屋事实上一直由原告占有使用，出租亦为使用房屋的一种方式，被告未举证证明其对原告的占有使用提出过异议，故本院酌情认定该组证据的效力。本院认为，本案争议焦点有二，其一，是否存在原告陈述的借名买房的事实，其二，原告现在是否具备购房资格，是否满足不动产登记过户的条件。第一，关于原、被告之间是否存在借名买房事实。首先，原、被告签订的《协议书》系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，被告虽抗辩因第一页、第二页未经其签字确认，亦没有加盖骑缝章，真实性无法辨认，其亦未拿到《协议书》原件，故仅认可由其签字的第三页，不认可《协议书》第一页、第二页，本院认为，即使仅认定《协议书》第三页的效力，根据该页载明的内容，甲方不得在遗嘱中处理房屋，如甲方的继承人主张房屋权利，则甲方应向乙方承担违约金、赔偿损失，乙方如出售、赠予房屋，需甲方以产权人名义签署协议、办理手续的，甲方应当无条件予以配合，亦可得出原告系通过该协议限制被告擅自处分系争房屋的权利，被告仅为名义上的产权人，并无产权人的实际权利。其次，根据原告提交的转账交易明细及当事人的当庭陈述，综合系争房屋的首期购房款绝大部分都由原告支出，且原告于2015年至2020年期间，基本每月都会向被告转账5,850元至6,800元不等的款项，原告亦一直通过微信积极联系被告，沟通贷款归还事宜，系争房屋的房产证一直由原告保管，系争房屋自2014年之后一直由原告居住或使用等事实，本院有理由相信系争房屋由原告出资购买，因限购原因由被告代持，被告虽辩称首付款中有部分系其出资，同居期间亦由被告归还过部分贷款，然因原、被告购房期间存在男女朋友关系，即使被告出资的事实成立，结合双方之间之后的协议内容，也可视为对原告的赠与。然被告上述出资，代还部分贷款的行为并不能改变代持的事实。第二，关于原告现在是否具备购房资格，是否满足不动产登记过户的条件。首先，按照上海市政府的房屋限购政策，非本市户籍的居民家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月社会保险或个人所得税，可购买一套住宅，原告目前处于已婚状态，且已经达到购房的社保缴费年限要求，故原告作为非本市户籍的居民家庭具备购房资格。其次，案外人丁某甲在系争房屋上的抵押权已经涤除，同时，原告在庭审中表示其有经济能力，可一次性归还银行贷款，涤除个人住房贷款的抵押登记，故亦可实现系争房屋的登记过户。综上，本院认为，原告要求被告协助将系争房屋过户登记至原告名下的诉讼请求依法可予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、第三人中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行于上海市闵行区房屋上的贷款还清后五日内办理该房屋上抵押登记的注销手续；二、被告陆文龙于上海市闵行区房屋上的抵押登记注销后七日内协助原告徐杰办理该房屋的产权过户手续，将该房屋的产权登记至原告徐杰名下，过户产生的税费由原告徐杰承担。案件受理费36,400元，减半收取计18,200元，财产保全费5,000元，合计23,200元，由原告徐杰与被告陆文龙各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 沈慧芬二〇二一年一月十五日法官助理 陆 艳书 记 员 陆 艳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。