浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第299号上诉人（原审被告）：温州鲜急送农副产品有限公司，住温州市瓯海区景山联众大厦第六层。法定代表人：孙金，董事长。委托代理人ＸＸ，浙江攀远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市植物保护站，住所地：温州市鹿城区九山路兽医桥。负责人：陈再廖，站长。委托代理人金宗贤，浙江开盛律师事务所律师。上诉人温州鲜急送农副产品有限公司（以下简称鲜急送公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2009）温瓯民初字第887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2008年4月7日，温州市植物保护站（以下简称植保站）工会与被告鲜急送公司签订一份房屋租赁协议书，约定植保站工会将坐落于温州市瓯海区新桥街4号温州市植保大楼一层至三层、西面一层厨房二间，计面积约660平方米的房屋出租给被告，一、二楼主要作仓库，堆放物品，三楼办公，承租期限为一年，即从2008年4月10日起至2009年4月9日止，年租金72000元，�年付一次，承租期内被告所用的水电费用由被告负责付清。合同签订后，原告植保站将房屋交付被告使用，被告已支付原告租金72000元。2009年4月9日房屋租赁期满后，被告仍继续使用租赁房屋，但被告未继续支付租金，双方也没有达成续租协议。过后，被告陆续搬离部分设施，现尚有部分设备在租赁房屋内，至今双方未办理租赁房屋的交接手续。另查明，本案租赁的房屋属于原告所有，原告已办理该房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。被告系私营有限责任公司，其投资自然人为孙金、陈可伟等人。截止2009年1月，被告应付原告水电费25083.78元，2009年2月25日，原告开具金额为25083.78元的浙江省行政事业单位往来票据（款项内容为水电费）交给被告，被告收到票据后，尚未支付该款。2009年6月25日原告工作人员与被告公司的陈可伟对2009年2月至6月25日间被�所用的水电度数进行统计，并由陈可伟签字认可，经结算，被告在此期间尚欠原告水电费19155.5元。原判认为，植保站工会系原告的群众组织，其与被告签订的房屋租赁协议已经原告追认，并且原、被告已实际履行合同义务，双方意思表示真实，协议内容不违反有关法律、法规的规定，故应认定该房屋租赁协议有效。被告认为协议无效及原告没有诉讼主体资格，理由不足，不予支持。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，协议约定租赁期间的水电费由被告负担，被告未及时支付原告水电费，现原告要求被告支付拖欠的水电费，合理合法，予以支持。被告主张其已支付水电费，该主张因证据不足，不予采纳。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案被告在租赁期满后未及时腾空房屋，并按约定将租赁物返还原告，应承担违约责任。现原告要求被告返还租赁房屋并赔偿原告可获得利益的损失，符合法律规定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，遂判决：一、被告鲜急送公司返还原告植保站坐落于温州市瓯海区新桥街4号植保大楼一至三层房屋及西首一层二间厨房。二、被告鲜急送公司赔偿原告植保站损失16000元。三、被告鲜急送公司支付原告植保站水电费44239.7元。以上1－3项，被告应在判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1306元，由被告鲜急送公司负担。宣判后，原审被告鲜急送公司不服，上诉于本院称：一、本案涉诉房屋租赁协议书无效。房屋租赁协议书显示合同的主体分别是植保站工会�鲜急送公司，且协议书落款的出租方的盖章也是植保站工会，而并非植保站。因此，根据协议书的约定，承受协议书的权利和义务的主体一方应当是植保站工会，另一方是鲜急送公司。由于植保站工会不具有诉讼主体资格，不能作为合同权利义务的承受者，且在租赁协议的履行过程中，植保站均未予明确或以书面形式对该租赁协议表示追认，因此，一审法院的认定错误，该租赁协议无效。若权利人主张权利，双方只能按实际履行面积等状况给付租金，上诉人多给付部分的租金，应当偿还给上诉人。二、原审判决认为上诉人在租赁期满后还侵占使用被上诉人的房屋没有事实和法律依据。在租赁期间届满后，上诉人在无法与植保站工会达成继续租赁的协议时，上诉人即陆续将设备搬离租赁的房屋。相反的是，在上诉人搬离设备的过程中，遭到了阻挠，植保站工会方将租赁房屋的门用铁锁锁上，致使上诉人的设备无法搬离租赁的房屋。因此，在租赁协议期间届满后，上诉人已经按照协议的约定履行了腾退房屋的义务，没有继续使用租赁房产，也没有侵占被上诉人的房产，上诉人无须承担违约责任。三、上诉人已经支付了涉诉房屋租赁期间的所有水电费，合计25083.78元，植保站工会也向上诉人出具了相应发票。至此，上诉人已经全面履行了租赁协议书规定的所有义务，与植保站无任何水电费的拖欠。至于所谓陈可伟签字的单据，上诉人是不予认可的，因为上诉人在租赁期间届满后已经搬离了租赁的房屋，没有使用水电，故无须支付水电费。一审法院认定上诉人未支付水电费25083.78元以及需要支付单据上的水电费19155.98元的认定，均是错误的。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人植保站辩称：一、植保站工�与上诉人签订的房屋租赁协议书已经被被上诉人追认并已产生法律效力。二、房屋租赁协议书中约定的约600平方租赁房屋面积是双方予以认可的，上诉人称是520平方没有依据。另外，租金是按年计算，并不是按多少平方计算，故上诉人对租赁面积提出异议没有实际意义。三、至本案一审终结时，上诉人还有机器设备留在被上诉人的出租房内，造成了被上诉人损失。根据合同法规定，上诉人认为已经履行返还租赁物的义务，则应由上诉人举证。关于租金损失金额方面，被上诉人只要求计算到2009年7月1日止，也是合理的。四、关于本案中的水电费问题。在2009年2月之前的水电费，虽然被上诉人向其开具了水电费票据，但上诉人一直没有支付，且上诉人的相关陈述不一致，上诉人称已经支付上述费用是没有理由的。2009年2月到2009年6月25日之间的水电费，上诉人也没有支付�该事实是清楚的，并且有上诉人的股东之一陈可伟签字予以认可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，本案各当事人均未提交新的证据。本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，根据本案双方的诉辩情况，本案争议焦点有三个方面。第一，关于房屋租赁协议是否有效的问题。上诉人与植保站工会签订的房屋租赁协议书业经协议双方签字确认，并已进入了实际履行，可以认定是双方的真实意思表示。至于房屋出租方主体问题，当时签订该租赁协议时的出租方虽系被上诉人植保站的工会，但被上诉人对该协议本身并无异议，且承认上诉人已经支付的租金实际已由被上诉人自己收取，未支付部分款项被上诉人亦是以自己的名义向上诉人主张，因此，原判决认为该房屋租赁协议已被被上诉人追认，符合�观事实，本院予以确认。且该租赁协议不违反法律、法规强制性规定，故原判决认定该租赁协议有效正确。上诉人称房屋租赁协议无效的理由，与事实不符，本院不予采纳。第二，关于上诉人是否需要承担违约责任的问题。本案房屋租赁协议至2009年4月9日约定的租赁期届满后自行终止。由于房屋租赁期届满后上诉人确有部分设备现仍留在被上诉人的租赁房屋内，该事实结合被上诉人在本案一、二审程序中的相关抗辩意见，上诉人称自己尚未腾空租赁房屋是被上诉方的原因造成，应承担举证责任；由于上诉人对此缺乏充分的证据予以证明，故本院对上诉人的上述主张不予采信，对原判决认定上诉人承担违约责任予以确认。第三，关于原审法院判决上诉人支付被上诉人水电费44239.7元是否正确的问题。上诉人称自己已给付植保站工会水电费25083.78元，但在本案一、二审�其所谓的该款项具体付款人孙金（上诉人的法定代表人）一直不到庭说清当时付款情况，上诉方自己亦始终不能说清楚该笔款项支付的基本情况且前后有关陈述不一致，而被上诉人一审提供的证人证言及被上诉人关于上诉人实际尚未支付该笔款项的前因后果的陈述比较客观，能相互印证。因此，上诉人仅以自己已经收到上述款项的票据为由称自己已向被上诉人给付该笔款项的主张，不足采信，原判决不予认定并无不当。至于上诉人拖欠被上诉人的另一笔水电费19155.5元，由于关于该笔款项的水电费统计清单已由陈可伟签字认可，而陈可伟是上诉人公司的股东又系当时租赁方（上诉人）签订本案租赁协议书的代表人，无足以反驳的相反证据，根据该水电费统计清单可以认定上诉人另欠被上诉人水电费19155.5元的事实。因此，原判决认定上诉人应支付被上诉人水电费共计44239.7元，合法有据，本院予以维持。但原审判决中适用的《中华人民共和国民事诉讼法》“第二百三十二条”应为“第二百二十九条”，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1306元，由上诉人温州鲜急送农副产品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴 真审判员 郑明岳审判员 胡爱玲二〇一〇年四月二十七日书记员 胡天彬