上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30979号原告：冠丰(上海)房地产发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：龙雁仪，董事长。委托诉讼代理人：冯恺，君合律师事务所上海分所律师。被告：希绤(上海)企业管理咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号二层西区。法定代表人：JEFFERITCHIE,执行董事。委托诉讼代理人：蒋志杭，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏蓉蓉，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告冠丰(上海)房地产发展有限公司(以下简称冠丰公司)与被告希绤(上海)企业管理咨询有限公司(以下简称希绤公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭进行审理。原告冠丰公司的委托诉讼代理人冯恺，被告希绤公司的委托诉讼代理人苏蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就上海市静安区石门一路XXX号L375室(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2020年5月25日解除；2、被告支付2019年5月1日至2020年5月25日基本租金3,262,979.38元(273,372*12+273,372/31*25-2020年1月24日至2月29日疫情期间减免的租金237,945.91元)；3、被告支付逾期支付基本租金的违约金(以3,262,979.38元为基数，酌情自2020年6月1日起至实际支付之日，按日万分之五的标准计算)；4、被告支付2019年11月1日至2020年5月25日管理费1,720,253.48元(243,906*2+256,414*4+256,414/31*25)；5、被告支付逾期支付管理费的违约金(以1,720,253.48元为基数，酌情自2020年6月1日起至实际支付之日，按日万分之五的标准计算)；6、被告支付2019年12月1日至2020年5月25日电费13,403.01元；7、被告支付逾期支付电费的违约金(以13,403.01元为基数，自2020年6月15日起至实际支付之日，按日万分之五的标准计算)；8、被告支付解约违约金1,589,358元【(273,372+256,414)*3】；9、被告支付补偿金(装修期内的租金)1,366,860元(273,372*5)；10、被告将系争房屋恢复原状；11、确认被告已支付的保证金1,774,500元不予返还；12、诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月4日，原、被告双方签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定原告将系争房屋出租给被告，起租日为2018年3月12日，起租日至2021年3月11日期间的基本租金为250,800元/月，装修免租期为5个月。合同原本约定基本租金的增值税税率为11%，后来调整为9%，因此含税金额为273,372元/月。管理费的增值税税率为6%，2019年度管理费为243,906元/月，2020年度为256,414元/月。签约后，双方各自履行合同权利义务，但被告自2019年5月起即出现拖欠租金、管理费等违约行为。原告多次发函要求被告及时付清欠费未果，故于2020年5月20日发出《切断电力、水等服务及供应的通知》，并于当月24日对系争房屋采取断电措施。2020年5月25日，被告向原告出具《解约函》，以原告断电为由要求解除合同。基于被告已明确不再履行合同主要义务，原告于同年6月1日发出《关于提前解除租赁合同的通知》，通知被告合同已于同年5月25日解除，并要求被告承担相应违约责任。因双方未能协商一致，原告诉至法院，望判如所请。被告希绤公司辩称，同意于2020年5月25日解除合同,但违约方系原告，原因如下：其一，系争房屋天花板、管道和墙壁存在漏水情况，被告无法正常使用系争房屋；其二，系争房屋发生过火灾，原告自行灭火，恢复了部分墙面，进行了一些清理，但没有让消防部门出具消防认定书，也未确定火灾损失，导致被告无法向保险公司理赔；其三，2020年5月24日，原告断水断电，擅自封锁系争房屋，导致被告的租赁目的无法实现。对于原告主张的租金计算方式无异议，对原告减免的疫情期间的租金也认可，但被告未付租金是因为原告履行合同过程中存在以上违约情形，所以希望法院酌情将欠付租金减半。关于逾期支付租金的违约金，被告认为不应承担。如果法院认为被告应承担，则被告认为原告也有过错，且原告没有举证证明其损失，违约金标准过高，要求按照中国人民银行同期存款利率的标准，自判决生效之日起计算。关于管理费及逾期付款违约金，与租金的答辩意见一致。关于2019年12月1日至2020年5月25日电费13,403.01元，被告认可该金额，但不同意支付逾期违约金。如果法院认为被告应支付，违约金标准过高，要求法院酌情调整。关于解约违约金、补偿金，原告违约在先，被告认为不应支付。即使法院判决被告支付，计算标准过高，请法院酌情调整。被告要求保证金抵扣欠费。关于恢复原状，被告系经过原告同意装修的故不同意复原。且系争房屋现已在原告控制下，客观上也无法复原。关于被告主张的漏水及失火问题，不在本案中提起反诉，但保留追偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为冠丰公司。2017年12月4日，冠丰公司(甲方、出租方)与希绤公司(乙方、承租方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定原告将系争房屋出租给被告作为虚拟现实科技的家庭娱乐中心以及配套餐饮使用，使用面积约为1475平方米，租赁期共计6年，自《出租人通知书》中指定的日期起算。装修免租期共计5个月，自起租日起算。开张营业日最迟不晚于2018年6月15日。基本租金为：自承租单元开张营业日起至租赁期的第36个月止为250,800元/月，自租赁期第37个月起至第48个月止为272,900元/月……乙方应自起租日起按照下列标准向甲方支付管理费：2018年度为149元/月/平方米，2019年度为156元/月/平方米，2020年度为164元/月/平方米……乙方同意向甲方支付基于合同价格和适用增值税税率计算的增值税，目前租金增值税税率为11%，管理费增值税税率为6%。在租赁期内，每个公历月的基本租金、管理费须于当月的第一日前由乙方预先支付。乙方须向甲方支付系争房屋内由乙方发生的电费。保证金为已确定的最高一个月基本租金及管理费的3倍，即1,774,500元。乙方须在承租期结束或提前结束前至少30日之前与甲方有关部门联系交回房屋事宜，且乙方须在本合同终止或提前终止当日，将房屋按照交付标准及本合同的规定，在与原状一致或甲方书面认可的可租用及良好的使用状态下，返还甲方。此外，合同补充条款第9.01条约定，若基本租金、管理费、其他费用在到期应付日起计14日内仍未支付(不论甲方是否已经向乙方作出追讨)或乙方对本合同的任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行，则甲方可切断电力服务及/或供应，如有关违约事件未能在甲方向乙方发出书面通知之日起的7日内纠正，则甲方可终止本合同、没收保证金、收回系争房屋。第9.05条约定，若乙方未按本合同条款向甲方支付基本租金、管理费或其他费用，则乙方须按所欠缴付费用总额(包含增值税)的0.3%按日支付违约金，自应缴付日起逐日计算至实际还款日止。第9.06条约定，若乙方未经甲方事先书面同意而擅自在租赁期届满前终止本合同或其他因乙方过错导致终止本合同或者乙方根据本补充条款第9.01条应承担法律责任的，则乙方应支付相当于乙方擅自终止本合同时的当月基本租金、管理费总和的6倍作为违约金，并补缴装修免租期所免除的租金和曾豁免的管理费。签约后，上述甲、乙双方还签署《补充协议》一份，将上述合同中的管理费标准调整为：2018年度为219,800元/月，2019年度为230,100元/月，2020年度为241,900元/月……2018年2月28日，冠丰公司出具《出租人通知书》，定于2018年3月12日交付系争房屋，该日为起租日。之后，双方履行各自的合同权利义务。希绤公司支付租金至2019年4月30日，支付管理费至2019年10月31日。2020年1月18日，系争房屋失火，冠丰公司工作人员李朋飞报警并填写了《轻微火灾简易登记表》，其中载明起火物为货架，大致过火面积1平方米，大致直接财产损失0元，经走访反映可能的起火原因为电气故障，是否需要火灾事故认定一栏勾选“否”。2020年1月24日，上海市政府启动新冠疫情一级响应机制，后于同年3月24日调整为二级响应。冠丰公司减免希绤公司2020年1月24日至同年2月29日期间的租金237,945.91元。2020年5月20日，冠丰公司因多次发函催讨相关租赁费用未果，故向希绤公司发出《切断电力、水等服务及供应的通知》表示，希绤公司因长期拖欠租金、管理费及电费等已构成严重违约，若自本通知发出之日起3日内仍不付清欠款，则其将根据合同约定切断电力、水、互联网等服务及供应。2020年5月24日，冠丰公司对系争房屋采取断电措施。之后，希绤公司未再使用系争房屋。次日，希绤公司向冠丰公司发出《解约函》表示，系争房屋于2020年1月17日发生火灾，已严重危害其安全健康，冠丰公司不仅拒不配合其办理保险理赔手续，更是直接封门断电，明确表明不愿继续履行合同，导致其租赁目的已难以实现。故其要求自2020年5月25日起终止双方的租赁合同，冠丰公司应配合其办理房屋交接手续。冠丰公司收到该函后，亦于2020年6月1日发出《关于提前解除租赁合同的通知》表示，在火灾之前，其多次发现希绤公司在系争房屋内堆放杂物，已要求及时清理，但希绤公司未予整改，现却将火灾的责任归咎于其并单方解约，于法无据。希绤公司的行为已构成《合同法》第94条法定解除情形，亦违反了合同约定，现其通知于2020年5月25日提前终止租赁合同，要求希绤公司支付欠付的租金、管理费、电费，合计5,233,026.19元，并承担相应违约责任。希绤公司于次日收到该通知，但仍未付清相关租赁费用，冠丰公司遂诉至本院。审理中，希绤公司提供照片、视频等一组证据，证明系争房屋至少自2019年夏天起就存在漏水问题，严重影响其使用。火灾导致的过火面积远远不止1平方米，但由于失火时其不在场，第二天其发现墙面已经基本复原了，所以现在无法分辨失火部分。其向冠丰公司主张过漏水及火灾损失，但暂时无法提供其他证据。对此，冠丰公司不认可该证据的真实性，并表示其中的部分照片显示是室外走廊而非系争房屋内部，且其已经及时采取措施以维持商场正常运营，从照片中可以看出隔壁商铺在正常经营。其余室内照片是装修时拍摄的，应该是装修时有漏水，而非房屋本身有漏水问题。火灾发生后，其第一时间通知了希绤公司。其查看现场后，发现是现场一台笔记本电脑没有断电源，发生短路导致失火。双方沟通后，其开展了清理、复原等工作，所以现在确实分辨不出失火部分了。系争房屋有喷淋头自动灭火，消防部门到场后觉得事情比较小，所以其与希绤公司沟通后同意不出具消防责任认定书。希绤公司从未向其主张过漏水或火灾损失。审理中，希绤公司表示系争房屋仍留有其所属物品，要求冠丰公司配合其搬离，冠丰公司表示随时可以配合。但直至本案判决为止，希绤公司仍未将其物品搬离。关于恢复原状一节，冠丰公司提供《商铺配置资料表》一份，其上载明系争房屋内装饰：墙面为混凝土砌块墙，地面为混凝土地面，天花为混凝土天花，以及机电、给排水、消防等现场条件。但其上无双方签字、盖章。希绤公司表示庭后核实该证据真实性，但直至本案判决为止仍未发表质证意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现冠丰公司、希绤公司均同意《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2020年5月25日解除，并无不妥，本院予以确认。希绤公司自2019年5月1日起即拖欠租金，后又自2019年11月1日起拖欠管理费，已构成违约。其抗辩称系争房屋漏水导致其无法正常使用房屋，但未能提供充分证据予以佐证，本院不予采纳。支付租金系承租方的主要合同义务，希绤公司不能以冠丰公司未配合其办理保险理赔、在其长期欠付租金后采取断电措施为由主张冠丰公司违约，故本院对其抗辩意见均不予采纳。合同解除后，希绤公司仍应支付欠付的2019年5月1日至2020年5月25日基本租金3,262,979.38元、2019年11月1日至2020年5月25日管理费1,720,253.48元。冠丰公司已对疫情期间的租金进行了减免，希绤公司对减免金额表示认可，但以冠丰公司违约为由要求将欠付租金、管理费减半，该主张于法无据，本院不予支持。希绤公司认可欠付电费金额为13,403.01元，该款理应支付。关于逾期支付租金、管理费、电费的违约金，冠丰公司主张的起算日尚属合理，可予支持。但希绤公司认为日万分之五的标准过高，现本院酌情将该违约金标准调整为日万分之一。冠丰公司主张希绤公司支付解约违约金1,589,358元及补偿金1,366,860元符合合同约定，结合双方合同履行情况、当事人违约恶意、守约方实际损失等因素，本院认为亦尚属合理，予以支持。鉴于该两项诉请均系合同提前解除的后果，且足以弥补冠丰公司的损失，故本院对其主张的没收保证金诉请，不再支持。希绤公司表示将保证金抵扣欠费，本院予以确认。关于恢复原状，该诉请虽符合合同约定，但从目前在案证据来看，冠丰公司尚未向法院提供有效的恢复标准，希绤公司该恢复义务客观上难以履行，故本院难以支持。冠丰公司可与希绤公司对该节另行协商解决或在取得相关证据后另行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告冠丰(上海)房地产发展有限公司与被告希绤(上海)企业管理咨询有限公司就上海市静安区石门一路XXX号L375室签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2020年5月25日解除；二、被告希绤(上海)企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司2019年5月1日至2020年5月25日基本租金3,262,979.38元，及逾期支付基本租金的违约金(以3,262,979.38元为本金，自2020年6月1日起至实际支付之日止，按每日万分之一的标准计算)；三、被告希绤(上海)企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司2019年11月1日至2020年5月25日管理费1,720,253.48元，及逾期支付管理费的违约金(以1,720,253.48元为本金，自2020年6月1日起至实际支付之日止，按每日万分之一的标准计算)；四、被告希绤(上海)企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司2019年12月1日至2020年5月25日电费13,403.01元，及逾期支付电费的违约金(以13,403.01元为本金，自2020年6月15日起至实际支付之日止，按每日万分之一的标准计算)；五、被告希绤(上海)企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司解约违约金1,589,358元；六、被告希绤(上海)企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司补偿金1,366,860元；七、原告冠丰(上海)房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告希绤(上海)企业管理咨询有限公司保证金1,774,500元(该保证金可与上述第二至第六项判决主文项下的金额相抵扣)；八、原告冠丰(上海)房地产发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80,398元、保全费5,000元【原告冠丰(上海)房地产发展有限公司均已预缴】，由原告冠丰(上海)房地产发展有限公司负担30,774元，被告希绤(上海)企业管理咨询有限公司负担54,624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  施立富人民陪审员  梁钟芳二〇二一年一月二十九日法官 助理  鲍舒婷书 记 员  潘思羽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。