大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初4140号原告：秦君，男，1987年11月18日出生，汉族，大连农村商业银行股份有限公司员工，住大连市普兰店区。原告：刘华，女，1963年5月2日出生，汉族，退休工人，住大连市普兰店区。二原告共同委托诉讼代理人：刘斌，系辽宁翊鼎律师事务所律师。被告：大连仕豪房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区太平街道办事处太平沟街******。统一社会信用代码：9121028255063979XX。法定代表人：孙娇玥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李**、任卉阳，均系辽宁骁鹏律师事务所律师。被告：大连市普兰店区太平街道办事处，住，住所地大连市普兰店区南山路**一社会信用代码11210282001657602P。负责人：吕锡恩，系该办事处主任。委托诉讼代理人：张晓明，男，系大连市普兰店区太平司法所法律工作者，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：蓝永山，系辽宁伯宁律师事务所律师。原告秦君、刘华与被告大连仕豪房地产开发有限公司（以下简称仕豪公司）、大连市普兰店区太平街道办事处（以下简称太平街道）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月25日作出（2018）辽0214民初4064号民事判决，原告秦君、刘华不服上诉。大连市中级人民法院于2019年6月6日作出（2019）辽02民终2776号民事判决，被告仕豪公司不服申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年12月30日作出（2019）辽民申5869号民事裁定，指令大连市中级人民法院再审。大连市中级人民法院于2020年6月24日作出（2020）辽02民再102号民事裁定，撤销大连市中级人民法院（2019）辽02民终2776号民事判决和本院（2018）辽0214民初4064号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦君、刘华及其委托诉讼代理人刘斌，被告仕豪公司委托诉讼代理人李**、任卉阳，被告太平街道委托诉讼代理人张晓明、蓝永山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦君、刘华向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告共同向原告支付拆迁赔偿款3115950元；2.请求判令二被告共同向原告支付利息（利息计算标准为以3115950元为基数，自2016年4月1日起至付清之日止按年利率6%计算）；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告刘华系秦秋林的妻子，秦君系秦秋林的儿子。2012年，二被告根据普兰店市城乡规划局颁发的《房屋拆迁许可证》，结合普兰店市人民体育场危房改造的实际情况，对秦秋林的房屋实施拆迁。2012年10月8日和2012年10月23日，二被告与秦秋林分别于签订《承诺书》和《拆迁安置协议书》，对秦秋林房屋的回迁时间、面积、违约责任等进行了约定。其中《承诺书》第八条约定：承诺单位（二被告）保证动迁户回迁，若网点营业房屋及住宅无法按承诺时间、承诺地点位置回迁，网点营业用房按实际回迁面积每平方米四万元价格予以赔偿，住宅房屋按照实际回迁面积每平方米一万元的价格予以赔偿。《拆迁安置协议书》第二条约定：乙方（秦秋林）原房屋建筑面积为144.6㎡，奖励面积为129.72㎡，补贴面积为37.275㎡，回迁安置面积合计为：311.595㎡。协议签订后，秦秋林房屋被拆迁。2013年9月24日，秦秋林死亡，但二被告并未按照协议约定办理回迁安置，原告作为继承人起诉要求二被告共同承担违约赔偿责任，向原告支付违约赔偿款及利息。被告仕豪公司辩称，不同意原告诉讼请求，原告诉请无事实和法律依据。首先，案涉项目未动迁完毕是客观事实，被告不存在违约行为。《承诺书》中关于动迁结束时间表述为预估，而非对回迁时间的确认或承诺，案涉项目因案外人拒绝拆迁导致无法继续建设，非被告原因；其次，原告在本案中并未诉请解除合同，其主张赔偿款是基于二被告违约，即使被告违约，《承诺书》中约定的违约金也过高，应参照商品房买卖合同司法解释中关于商品房逾期交房违约责任，以逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准，扣除其已领取的每月600元租金，以实际产生的损失为准；再者，根据合同法司法解释规定，违约金超过实际损失的30%即为过高，应当予以调减。原告主张的赔偿款中非拆迁房屋面积，而是额外补偿80%的面积总和，案涉项目因钉子户拒绝搬迁致使工程无法继续建设，被告仕豪公司已经遭受了巨额损失，如与原告相同类型的住户均诉请违约金，将导致被告公司无法经营，案涉项目的继续建设和回迁更无从谈起，故请求驳回原告的诉讼请求。被告太平街道辩称，不同意原告诉讼请求。首先，被告太平街道不存在违约行为。原告以被告未按《承诺书》回迁时间要求被告承担违约责任，但回迁时间起算点应为体育场整体动迁结束，而非2013年3月30日，现动迁仍未结束，被告并未违约。其次，被告太平街道并非案涉项目拆迁人，不应承担拆迁人的主体责任。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人为取得房屋拆迁许可证的单位，案涉项目拆迁人为被告仕豪公司而非太平街道，太平街道虽然在《承诺书》上签字，但仅是一种政府信用背书的行为，从实质上是一种担保行为，根据担保法司法解释相关规定，担保行为无效，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的普兰店分局丰荣派出所证明、刘华常住人口登记卡、秦君常住人口登记卡、居民医学死亡证明书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的《拆迁安置协议书》一份，拟证明拆迁协议签订主体为二被告，二被告未按协议第六条约定时间回迁，应承担违约责任。被告仕豪公司对证据的真实性、合法性无异议，但认为协议约定开工后24个月仅是依据施工方案作出预估，不能证明实际回迁安置时间。被告太平街道对证据的真实性无异议，主张双方权利义务应以该协议为准，太平街道非拆迁主体。本院认为，因各方当事人对该证据真实性均无异议，本院对此予以确认。2、原告提供的《承诺书》一份，拟证明二被告应按承诺支付拆迁赔偿款。被告仕豪公司对证据真实性、合法性无异议，对证明事项不予认可，认为违约金过高，应以租金损失为赔偿依据；被告太平街道对证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为太平街道的承诺系担保，该担保行为无效，且损失计算方式过高。本院认为，因各方当事人对证据的真实性未提出异议，本院对此予以确认。3、原告提供的照片四张，拟证明案涉项目楼房已经建设完毕。被告仕豪公司、太平街道对该组证据均不予认可，主张案涉项目5栋楼中仅建设4栋，因动迁问题导致整个项目未验收，无法回迁。本院认为，虽然被告对原告提供的上述证据不予认可，但上述证据与被告提供的未搬迁户现场照片基本一致，故对该证据的真实性，本院予以确认。根据照片显示，案涉项目仅主体结构建设完成，辅助设施均未施工，不具备回迁条件，本院对上述事实予以确认。4、被告仕豪公司提供的《行政裁决申请书》三份，拟证明其向区城乡建设管理与综合执法局申请裁决被申请人尹祖文、张春杰、毕秀芳限期搬离被拆迁房屋，仕豪公司已经积极推动拆迁工作，不存在违约行为。原告对该证据真实性不予认可，主张申请书系仕豪公司单方制作，无法辨认真假，未进入法律程序。被告太平街道办事处对该证据真实性无异议。本院认为，上述证据系被告仕豪公司自行制作，在无其他证据佐证申请事项已进入仲裁程序的情况下，本院对上述证据不予采纳。5、被告仕豪公司提供的未搬迁户现场照片六张，拟证明案涉项目仍有四户房屋未搬迁，未达到回迁时间起算条件。原告对该证据真实性无异议，但认为四户房屋未搬迁不影响整体动迁。被告太平街道办事处对该证据真实性、合法性无异议。本院认为，因各方当事人对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以采信，对证据显示的案涉体育场动迁项目范围内上有部分房屋未拆迁的事实予以确认。6、被告仕豪公司提供的《普兰店市人民体育场危房改造拆迁补偿安置方案》，拟证明《拆迁安置协议书》《承诺书》不符合方案规定的补偿80%的规定，原告在获得额外补偿后才实施搬迁。原告对该证据真实性无异议，但主张与本案无关。被告太平街道办事处对该证据真实性、合法性均无异议。本院认为，因各方当事人对该证据真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。但该方案是关于案涉项目整体的拆迁安置补偿方案，非原、被告之间关于回迁时间、回迁面积等事项的合意，本案应以双方当事人签字、签章的《拆迁安置协议书》《承诺书》作为认定案件事实的依据，故本院对该证据不予采纳。7、被告仕豪公司提供的向秦秋林、秦君支付部分款项票据，拟证明该公司已经按拆迁协议约定向秦秋林、秦君支付搬迁补助费、电话迁移费、宽带迁移费、临时安置补助费，应当将获得补偿从原告诉请损失赔偿数额中予以扣除。原告对该证据真实性无异议，认可收到上述钱款，但主张与原告本次诉请赔偿损失并无关联。被告太平街道办事处对该证据真实性无异议，主张从该证据可以看出其非案涉项目拆迁主体。本院认为，因各方当事人对该证据真实性无异议，本院对此予以确认。8、被告太平街道提供的城乡规划建设局《房屋拆迁许可证》，拟证明案涉项目拆迁主体为被告仕豪公司，太平街道办事处非拆迁主体，签署《拆迁安置协议书》为无效行为。原告对该证据真实性无异议，对关联性有异议。被告仕豪公司对该证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，因各方当事人对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以采信。但该证据无法证明太平街道办事处签署《拆迁安置协议书》为无效行为，故对拟证明事项，本院不予采纳。9、被告太平街道提供的街道办事处行政职责，拟证明其无从事拆迁行为职责，签署《拆迁安置协议书》、《承诺书》属于无效行为。原告对该证据真实性、关联性均有异议，主张太平街道作为民事主体签署协议应承担相应民事责任。被告仕豪公司对该证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，该证据无法证明太平街道办事处签署《拆迁安置协议书》、《承诺书》为无效行为，本院对该证据不予采纳。10、被告太平街道提供的城乡建设管理与综合执法局出具《关于原普兰店人民体育场地块动迁的情况说明》，拟证明案涉动迁项目整体动迁尚未结束。原告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，主张该机构无权对动迁情况作出认定，情况说明不符合证明规定。被告仕豪公司对该证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，经原二审法院补充查明，城乡建设管理与综合执法局主要职能包括：负责全区国有土地上房屋征收管理工作，负责对国有土地上房屋征收与补偿的规范性文件的起草工作，编制评估机构名录，对各街道的补偿实施方案进行审查，对全区国有土地上房屋征收与补偿进行指导等。鉴于此，结合该证据上加盖该局印章，故本院对该证据的真实性予以确认，对案涉动迁项目尚有部分房屋未拆迁的事实予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘华系秦秋林妻子，原告秦君系秦秋林儿子。2011年1月18日，被告仕豪公司因项目建设需要取得《房屋拆迁许可证》，可以对位于普兰店市体育场及周边的房屋及其附属物进行拆迁。2012年10月8日，被告仕豪公司、太平街道向秦秋林出具《承诺书》，主要内容为：“一、秦秋林在体育场原网点营业房屋分别为397㎡、96㎡、29㎡，基础回迁面积为522㎡，增加回迁面积按基础回迁面积30%计算为156.6㎡（增加回迁面积包含动迁至回迁期间网点营业经营损失）。另附框架整体内面积为21.06㎡，实际网点营业房屋回迁面积为699.66㎡。二、秦秋林原住宅房屋分为两部分。一部分是127.4㎡，基础回迁面积为127.4㎡，增加回迁面积按基础面积80%计算，为101.92㎡。另附框架整体内面积为37.275㎡。二部分是17.2㎡，基础回迁面积为17.2㎡，增加面积按方案规定上靠到45㎡计算为27.82㎡。实际住宅房屋回迁面积为311.595㎡……四、回迁时间计算，体育场整体动迁结束后（按有关部门规定动迁结束时间为2013年3月30日），开发单位在6个月内开工，24个月内对动迁户办理回迁。但允许回迁时间向后顺延6个月，以上时间合计为36个月……八、承诺单位保证动迁户回迁，如网点营业房屋及住宅无法按承诺时间、承诺地点位置回迁，网点营业房屋按实际回迁面积每平方米四万元价格予以赔偿，住宅房屋按照实际回迁面积每平方米一万元的价格予以赔偿。九、该承诺书与动迁协议具有同等法律效力，该承诺书内容如与动迁协议相抵触，以该承诺书为准。”被告仕豪公司、太平街道在承诺单位处盖章，秦秋林在确认方处签名。2012年10月9日，被告仕豪公司向秦秋林支付搬迁补助费1000元，电话迁移费100元，宽带迁移50元、临时安置补助费7200元（2012年10月9日-2013年10月8日）。2012年10月23日，被告仕豪公司、太平街道作为拆迁人与被拆迁人秦秋林签订《拆迁安置协议书》，主要内容为：秦秋林被拆迁房屋建筑面积为144.6㎡，奖励面积为129.72㎡，补贴面积为37.275㎡，回迁安置面积合计为311.595㎡。拆迁方一次性支付被拆迁人搬迁补助费1000元、电话迁移费100元/户、宽带迁移50元/户，并支付被拆迁人600元/月的临时安置补助费，首次支付12个月的安置补助费，12个月后按季度支付。临时安置补助费发放截止至拆迁人发布安置通告之日（以登报时间为准），多退少补。该协议同时约定回迁安置时间为开工后24个月。后秦秋林名下房屋被拆迁。2013年9月24日，秦秋林死亡。2013年11月21日、2014年10月30日、2016年5月11日被告仕豪公司向原告秦君支付2013年10月9日至2016年10月8日临时安置补助费共计21600元。2018年11月13日，大连市普兰店区城乡建设管理与综合执法局出具《关于原普兰店人民体育场地块动迁的情况说明》，内容为：位于大连市普兰店区太平街道办事处南苑社区（原普兰店人民体育场）地块的）地块的整体动迁尚未结束育场动迁项目范围内尚有部分房屋未拆迁。庭审中，原告明确表示因回迁不能，不再要求被告回迁房屋，仅要求二被告根据《承诺书》第八条的规定承担违约赔偿责任。另，本院就现阶段案涉项目所在地的房屋价值征询双方当事人意见，原告认可为7000元/平方米，被告仕豪公司、太平街道主张为6000元/平方米。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告太平街道是否是本案的适格责任主体；2、二被告是否违约及违约责任承担方式；3、原告主张的赔偿款3115950元数额是否合理。关于争议焦点1，房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋拆迁安置补偿合同发生的权利义务纠纷。本案原告要求二被告共同赔偿的依据是二被告在签订《拆迁安置补偿协议》前共同向秦秋林出具的《承诺书》，该《承诺书》系由被告太平街道与被告仕豪公司共同作为承诺单位与秦秋林签署，在签订《拆迁安置补偿协议》时，被告太平街道也与被告仕豪公司共同作为拆迁人与秦秋林签订，可以认定二被告均系案涉房屋拆迁安置补偿合同的适格责任主体。《承诺书》内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告太平街道以其非拆迁主体，承诺行为系无效担保行为为由主张其非责任承担主体，本院认为，虽然《房屋拆迁许可证》的登记权利人为被告仕豪公司，但被告太平街道在《承诺书》及《拆迁安置补偿协议》中均明确以拆迁人身份与秦秋林签订协议，未表明其系担保人，案涉《承诺书》中也并无保证条款，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第二款规定的“主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立”情形，故对被告太平街道的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点2，二被告均以案涉动迁项目尚未动迁结束，《承诺书》对回迁时间约定为预估而非承诺为由进行抗辩，主张其并不存在违约行为。《承诺书》第四项约定：“回迁时间计算，体育场整体动迁结束后，（按有关部门规定动迁结束时间为2013年3月30日）开发单位在6个月内开工，24个月内对动迁户办理回迁，但允许回迁时间向后顺延6个月，以上时间合计为36个月”。上述约定中“按有关部门规定动迁结束时间为2013年3月30日”应系对动迁结束时间的补充说明，虽未明确“有关部门”具体所指，但不能改变对“动迁结束时间为2013年3月30日”的明确约定。案涉房屋回迁时间最迟应为以2013年3月30日为起算时间向后顺延36个月，即为2016年3月30日。二被告主张案涉房屋无法回迁安置是因至今仍有四户未动迁，导致整体动迁项目未全部结束，相关配套设施建设无法完成，但回迁是二被告的义务，回迁不能的原因也与原告无关，且双方并未将其作为免责事由在《承诺书》和《拆迁安置协议书》中进行约定。因此，本院认定，二被告未于2016年3月30日前完成对原告的回迁安置，违反协议约定，构成违约，应共同承担相应的违约责任。关于争议焦点3，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，二被告与秦秋林签订的《承诺书》已经确定秦秋林住宅房屋回迁面积为311.595㎡。同时，《承诺书》第八项也明确如无法按承诺时间、地点、、地点迁，住宅房屋按照实际回迁面积每平方米10000元的价格予以赔偿。现原告以回迁不能为由要求二被告按照《承诺书》约定承担违约责任，并在庭审中明确表示不再要求被告回迁房屋。从原告的诉讼请求来看，原告基于被告违约要求其按照约定的违约赔偿计算方法承担违约责任，包含对拆迁安置协议履行方式的变更，因被告违约，原告诉请符合《承诺书》约定。关于原告主张的3115950元款项性质，根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。具体到本案，原告依照《承诺书》第八项约定的每平方米10000元价格主张赔偿款3115950元，是根据违约赔偿额的计算方法提出，并且，原告已明确表示不再要求被告回迁房屋，对该款项的表述也是要求二被告支付拆迁赔偿款，故原告诉请的3115950元款项性质应为因违约产生的损失赔偿款，与被告主张的款项性质系违约金不同，故对被告的该项意见，本院不予采纳。对损失赔偿款，合同法第一百一十三条对违约的赔偿损失已经作出明确规定，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当与因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上述法律规定的“合同履行后可以获得的利益”既包括直接损失，也包括间接损失，且应当以违约方可预见为前提。本案中，如协议按期履行，二原告可获得面积为311.595㎡的回迁房屋，该面积房屋所具有的价值即为原告的损失，并包含合同履行后可以获得的利益。被告仕豪公司主张原告的实际损失仅为租金损失，且回迁面积不应包含额外补偿面积的抗辩意见，不仅与上述法律规定相悖，也与《承诺书》约定不符，故对被告仕豪公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。违约的损失赔偿作为违约责任的一种形式，具有损失填补的特性，即通过赔偿损失，由违反合同义务的一方当事人，对自己的违约行为给对方当事人所造成的损失进行补偿，以填补对方当事人的损失。本案中，虽然双方约定如无法按承诺时间、承诺地点位置回迁，住宅房屋按照实际回迁面积每平方米10000元价格予以赔偿，但该约定远高于回迁房屋的实际价值，具有一定的惩罚性，与损失赔偿的填补特性并不一致。本案房屋未能按期回迁的原因在于案涉项目内有他人未动迁，非被告主观过错，在因客观原因导致违约的情形下，不应适用惩罚性违约责任，在损失赔偿额的确定上，应以违约给原告造成的实际损失为限。原告在庭审中认可案涉地点房屋的现价值为每平方米7000元，该价格未超过双方约定的每平方米10000元，也与原告311.595㎡面积房屋未能回迁的实际损失更为接近。综合考虑本案协议履行情况及被告违约原因，本院认为，二被告支付原告的损失赔偿款应按照每平方米7000元计算更为适宜，即2181165元（311.595㎡×7000元∕平方米）。关于利息一节，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原、被告签订的《承诺书》及《拆迁安置协议书》中均未对赔偿款利息进行约定，原告要求二被告支付利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告大连仕豪房地产开发有限公司、大连市普兰店区太平街道办事处于本判决生效之日起十日内共同向原告刘华、秦君支付损失赔偿款2181165元；二、驳回原告刘华、秦君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32072元，保全费5000元，由原告刘华、秦君负担4622元，被告大连仕豪房地产开发有限公司、大连市普兰店区太平街道办事处负担32450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  武肖玲审 判 员  肖明阳人民陪审员  周海东二〇二一年一月十二日法官助理王章书记员郑晓宇