福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2013）湖民初字第4175号原告（反诉被告）王晓红，女，汉族，1978年1月1日出生，住厦门市湖里区。委托代理人王宏伟、卓鹏乾，福建冠德律师事务所律师。被告（反诉原告）许云松，男，汉族，1969年8月21日出生，住厦门市思明区。委托代理人马世德，福建成毅律师事务所律师。委托代理人王天成，福建成毅律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王晓红与被告许云松（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月11日立案受理后，依法由代理审判员卢泽潇适用简易程序，于2013年8月15日公开开庭进行了审理。原告王晓红及其委托代理人王宏伟、被告的委托代理人马世德、王天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓红诉称，2013年3月13日，王晓红通过丹厦物业中介与许云松签订《房产买卖居间协议书》，协议书约定：许云松把厦门市湖里区金山西里132号403室出售给王晓红，房屋价款1510000元。王晓红按照约定2013年2月14日支付许云松360000元，2013年3月22日支付550000元，2013年4月10日支付50000元，2013年4月11日支付48000元，2013年6月9日通过公积金贷款支付500000元。根据合同约定许云松收到全额购房款当日将房产交付给王晓红使用，许云松应当保证室内整洁，无结构性损坏，门窗以及配套水、电、煤气管道应当完好。许云松在收到房款以后，对于收到款项和准备交付并无异议，并且发短信给王晓红称已对有关工人租住房屋事宜作了安排。可是许云松却擅自拆除进户门，破坏门的基本功能，导致他人可以随便进入房屋。许云松还拆除了厨房的推拉门、防盗网，整个套房像废弃的工地。房屋已无法达到合同约定的交付标准和要求，许云松已经构成了违约，依约应承担相应的违约责任。故王晓红请求判令：1、许云松自2013年6月10日起每日支付违约金754元（每日按照乙方支付的房款1508000元的万分之五计算）至房屋交付之日止；2、许云松承担本案的诉讼费用。被告许云松辩称，根据《房产买卖居间协议书》的第十二条约定，如不能按期交房或不能按期付清房款，则违约方应支付房款每日万分之五的违约金。王晓红以屋内不整洁和防盗门被拆走为由诉求以每日按房款的万分之五计算违约金明显缺乏合同依据。根据《房产买卖居间协议书》第六条的约定，许云松收到全额房款的当日才有义务把讼争房产交付给王晓红，然而王晓红却不按照合同的约定期限按时付款，到目前为止，还没有全部付清房款，许云松没有交房义务。王晓红以没有交房要求许云松承担违约金的诉讼请求明显也缺乏相关事实及依据，也应予以驳回。假设讼争房产屋内不整洁和防盗门被拆走也不属于根本性的违约，也不必然导致王晓红拒收房屋的理由。王晓红也没有诉求交房请求事项。因此，无论从哪一方面将，王晓红的诉讼请求没有事实及法律依据，依法不能成立。�诉原告许云松诉称，2013年3月13日，许云松与王晓红签订了一份关于许云松向王晓红出售位于厦门市湖里区金山西里132号403室的《房屋买卖居间协议书》。依合同约定，购房款为1510000元，王晓红应于办理房屋解押当日支付310000元（包含10000元的定金），房屋过户当天支付700000元，剩余500000元通过向银行申请贷款支付。之后，双方又订立《补充协议》，约定在办理房屋解押当天支付310000元的基础上再支付50000元，相应过户当日原应支付700000元减少为只需支付650000元。王晓红于2013年3月14日支付360000元，2013年3月22日支付550000元，2013年4月10日支付50000元，2013年4月11日支付48000元，2013年6月9日通过银行贷款支付500000元，而本案讼争房屋过户日为2013年3月22日。王晓红不按合同约定按时付清房款，理应承担不能按期付清房款的违约责任，故许云松提起反诉请求判令：1、王晓红支�房款2000元及违约金（从2013年3月23日起每日按照房款1510000元的万分之五计算至房款付清之日止。2、本案诉讼费用由王晓红承担。反诉被告王晓红辩称，许云松将厦门市湖里区金山西里132号403室出售给王晓红，房屋价款1510000元。王晓红按照约定于2013年3月14日支付360000元，2013年3月22日支付550000元，2013年4月10日支付50000元，2013年4月11日支付48000元，2013年6月9日通过银行贷款支付500000元。其中2013年4月10日支付房款50000元，2013年4月11日支付48000元，共计98000元出现延误18天，是因为中介帮助提取公积金出了小问题。当时许云松也是清楚和同意的，只是没有签订补充协议而已。即使王晓红迟延18天支付98000元，许云松关于违约金每日按照房款1510000元的万分之五计算至房款付清之日止的要求过高，是必须调整的。至于王晓红未付的房款2000元，双方已约定交房当天将水电费、物�费全部缴交清楚后再支付。经审理查明，2013年3月13日，许云松作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的王晓红签订了编号为0026444的《房产买卖居间协议书》一份，约定：许云松同意将座落于福建省厦门市湖里区金山西里132号403室的房产出售给王晓红，房产成交价格为1510000元，王晓红应支付购房定金100000元并于办理银行解押当天向许云松支付310000元（含定金），于房管局过户当天向许云松支付700000元，王晓红向银行申请贷款500000元整，该贷款由银行直接转至许云松账户；上述房产已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，许云松应于2013年3月14日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；许云松应于收到全额购房款当日将房产交付给王晓红使用；许云松交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好；若王晓红不能按期向许云松付清购房款或许云松不能按期向王晓红交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达10日的，对方有权解除合同并按合同有关约定追究违约方的违约责任。上述《房产买卖居间协议》后，许云松与王晓红又签署了一份《补充协议》，内容为：“许云松与王晓红在2013年3月13日在丹厦房产签订房屋居间协议，编号0026444，总价为壹佰伍拾壹万，现双方友好协议，在原定金叁拾壹万的基础上，王晓红在3月14日再支付伍万人民币购房款，相应的过户当日只需再次支付陆拾伍万人民币。”协议签订后，王晓红于2013年3月14日分两次共转账360000元到许云松账户，于2013年3月22日转账550000元到许云松账户，于2013年4月10日转账50000元到许云松账户，于2013年4月11日转账48000元到许云松账户。王晓红通过向银行申请贷款另行向许云松支付了500000元款项。填发日期为2013年4月2日的厦国土房证第01058149号《厦门市土地房屋权证》载明坐落于厦门市湖里区金山西里132号403室房产的权利人为王晓红。2013年6月30日，许云松委托中介陈更生与王晓红办理讼争房产的交房手续，但王晓红认为许云松擅自拆除进户门、厨房推拉门、防盗网，讼争房产不具备合同约定的交付条件，拒绝接收讼争房产。同日，案外人黄亚建向厦门市公安局金山派出所报称：2013年6月30日18时30分许，其发现其购买的厦门市湖里区金山西里132号403室房子防盗门被拆走，室内被砸坏。本案庭审过程中，王晓红、许云松共同确认双方于2013年3月22日到厦门市国土资源与房产管理局办理讼争房产的交易过户手续。本院于2013年12月6日对讼争房产进行现场勘验，讼争房产厨房的推拉门已被拆除，阳台、卧室安装的防盗网已被拆除。以上事实，有王晓红、许云松共同提交的�房产买卖居间协议》，王晓红提交的银行交易明细、银行账户查询明细、借款合同、厦门市土地房屋权证、报警回执、受理报警登记表，许云松提交的《补充协议》、授权委托书和当事人陈述及庭审笔录、询问笔录、质证笔录、现场勘验笔录为证。本院认为，王晓红、许云松签订的《房产买卖居间协议》及其《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据《房产买卖居间协议书》及《补充协议》的约定，讼争房产的成交价为1510000元，王晓红应于2013年3月14日前向许云松支付购房款360000元，于房管局过户当天向许云松支付购房款650000元，王晓红通过向银行申请贷款另行向许云松支付500000元。本案庭审过程中，王晓红、许云松共同确认双方于2013年3月22日到厦门市国土资源与房产管理局办理讼争房产的交易过户手续，但2013年3月22日王晓红仅向许云松支付购房款550000元，尚有100000元未支付，王晓红于2013年4月10日支付的50000元逾期天数为19天，于2013年4月11日支付的48000元逾期天数为20天；对于尚未支付的2000元，王晓红虽主张该2000元购房款双方口头约定用于缴交水电、物业费的押金，待交房后支付的，但许云松对王晓红为此所提交的短信的真实性不予确认，王晓红亦未能其他证据予以佐证，本院对王晓红的上述主张不予采纳，故许云松要求王晓红支付2000元的购房款的及违约金，合法有据，本院予以支持。王晓红辩称合同中违约金计算标准约定过高应当予以调整，本院认为王晓红迟延付款的数额占总付款数额的比例较小，许云松亦无证据证明迟延付款而造成的损失金额，故本院将迟延付款的违约金调整为以未付款项为基数按照日万分之五的标准自迟延付款之日起计算。虽《房产买卖居间协议书》约定讼争房产的交付时间应为许云松收到全部购房款当日，但许云松已于2013年6月30日委托案外人向王晓红交付讼争房产，表明王晓红、许云松已就讼争房产的交付另行达成了协议，王晓红未支付剩余2000元购房款并不足以影响交房条件的成就。但许云松于2013年6月30日委托案外人向王晓红交付讼争房产时，讼争房产的门、防盗网、吊顶等已被拆除或损坏，讼争房产已不符合《房产买卖居间协议书》所约定许云松交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好的条件，许云松未能依约交付符合约定的房产，已构成违约，应当承担相应的违约责任。王晓红要求许云松支付自2013年6月10日按日万分之五以房款1508000元为基数至交付之日的违约金，因许云松未能交付讼争房产的时间在2013年6月30日且违约金计算标准过高，故本院酌定许云松应自2013年7月1日起�讼争房屋实际交付之日止按日万分之一的标准以1508000元为基数向王晓红支付逾期交房的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许云松应于本判决生效之日起十日内，向原告王晓红支付未按期交付房屋的违约金（违约金以1508000元为基数按日万分之一的标准自2013年7月1日起算计至实际交付房屋之日止）二、反诉被告王晓红应于本判决生效之日起十日内，向反诉原告许云松支付购房款2000元及逾期付款违约金（其中50000元自2013年3月23日起计至2013年4月10日止、48000元自2013年3月23日起计至2013年4月11日止、2000元自2013年3月23日起计至本判决确定的付款之日止，均按日万分之五的标准计算）。三、驳回原告王晓红的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告许云松的其他反诉诉讼请求。如果王晓红、许云松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费183元，由原告王晓红负担146元，被告许云松负担37元；本案反诉案件受理费557元，由反诉原告许云松负担534元，反诉被告王晓红负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  卢泽潇二〇一四年一月十六日书 记 员  李林娴附页：本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法�关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。