山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第3506号原告王巧玲，女，1923年3月27日生，汉族，无业，住济南市委托代理人何青元，山东易济律师事务所律师。委托代理人胡宝杰，山东易济律师事务所实习律师。被告温从祥（系原告王巧玲之子）�男，1958年10月24日生，汉族，济南铁路局济西机务段职工，住济南市委托代理人邢波，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托代理人沈涛，北京市盈科（济南）律师事务所律师。原告王巧玲与被告温从祥返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申红旗独任审判，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告王巧玲的委托代理人何青元、胡宝杰，被告温从祥的委托代理人邢波、沈涛到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年3月26日再次公开开庭进行了审理。原告王巧玲的委托代理人何青元、胡宝杰，被告温从祥及其委托代理人邢波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王巧玲诉称，被告温从祥与原告王巧玲系母子关系。原告王巧玲系市中区二七新村三区20号楼1单元103室南临自建小房东间的房主，该房常年出租，因原告王巧玲年事已高，行动不便，原、�告于2013年5月23日约定由被告温从祥代原告王巧玲收取上述小房的租金后再交付给原告王巧玲，并且被告温从祥向原告王巧玲出具保证书一份，保证房租全额及时交付给母亲王巧玲。截止2014年11月份，被告温从祥一直未向原告王巧玲返还租金，共计86000元。原告王巧玲多次向被告温从祥催要租金，被告温从祥仍拒不返还。为维护原告王巧玲的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令被告温从祥返还原告王巧玲租金86000元。被告温从祥辩称，原告王巧玲并没有充分的证据证明本案涉案房屋（即南临自建小房东间）系其所有，同时东间小房系楼房的组成部分，不能独立存在，整体房产已于2013年10月16日经济南市市中区人民法院调解为被告温从祥所有，被告温从祥没有义务再向原告王巧玲转交房租。整体房产调解为被告温从祥所有之前，被告温从祥向他人收取的房租已经�于和原告王巧玲的共同生活，并且截止到2014年10月份，被告温从祥每月以赡养费的名义一直向原告王巧玲支付1400元，因共同生活母子感情较好，所以没有要求原告王巧玲出具收条。因此，原告王巧玲要求被告温从祥返还房租没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告王巧玲的起诉。经审理查明，原、被告系母子关系。原告王巧玲与温行顺原系夫妻关系，双方共育有五名子女。温行顺于1998年8月14日去世。温行顺生前与原告王巧玲参加房改购买济南市市中区二七新村三区20号楼1-103室房屋。济南市市中区建委于2002年5月20日向原告王巧玲出具一般道路门窗变更许可证两份，其中一份载明：“（市中）济城管字第12号，申请单位王巧玲，变更项目院墙开门壹门壹窗，变更位置市中区二七新村三区20号楼1单元103号前院墙。批准机关（加盖济南市市中区建委城市管理专用章）。”另一份载明：“（市中）济城管字第13号，申请单位王巧玲，变更项目院墙开门壹门壹窗，变更位置市中区二七新村三区20号楼1单元103号前院墙。批准机关（加盖济南市市中区建委城市管理专用章）。”原告王巧玲主张通过上述两份许可证，能够证明2002年5月20日，经济南市市中区建委许可，其将院墙开门，共建得两门两窗即门头房两间。原告王巧玲主张本案所涉小房东间自2002年6月中旬建成后即由被告温从祥管理，收益由被告温从祥掌控。被告温从祥对原告王巧玲的该项主张不予认可，并认为本案所涉小房东间自2002年6月中旬建成后确由被告温从祥管理，但该小房东间的建设系由被告温从祥完成，主房也是由被告温从祥在房改时出资购买，被告温从祥对小房东间进行管理理所当然，且被告温从祥没有掌控收益，因为1998年父亲去世后，原、被告一直共同生活，原告王巧玲由被告温从祥照顾，该小房东间的出租款项用于了原告王巧玲的日常生活开支。被告温从祥于2013年5月23日向原告王巧玲出具保证书一份，该保证书载明：“关于二七新村三区20号楼1单元103室南临自建小房东间的房租保证全额及时交付给母亲王巧玲。温从祥（签名并捺印）。”被告温从祥于2013年10月16日向原告王巧玲出具承诺书一份，该承诺书载明：“我温从祥郑重承诺如下：王巧玲晚年在二七新村三区20号楼1单元103室居住，王巧玲生前永久居住，保证母亲的衣食住行，安享晚年。承诺人温从祥（签名并捺印）。”被告温从祥主张其向原告王巧玲出具上述保证书、承诺书是因为在本院（2013）市民初字第1232号继承纠纷一案中，为保证老人（即原告王巧玲）的生活，给原告王巧玲的赡养费用，本案所涉小房东间向外出租每月房租为1400元，签订保证书后，被告�从祥一直向原告王巧玲支付，支付到2014年11月份，从12月份开始原告王巧玲居住在被告温从祥姐姐家，被告温从祥进不去，所以无法再向原告王巧玲支付。原告王巧玲对被告温从祥的该项主张不予认可，并认为该保证书、承诺书系被告温从祥为了获得原告王巧玲所有的房屋份额及应继承的份额而向原告王巧玲作出的承诺，也是将济南市市中区二七新村三区20号楼1单元103室房产过户给被告温从祥的前提条件，这是双方合意的结果；保证书明确记载系房租而不是赡养费，且被告温从祥只于2014年10月30日向原告王巧玲支付过一次数额为1400元的房租。温从祥于2013年以原告身份将温行顺的继承人起诉至本院，请求依法继承上述房屋。该案经审理查明：“济南铁路局房产管理所同意法院依法处理上述房屋，房产证正在办理过程中。王巧玲明确表示将其所有的上述房屋的份额及�应继承的份额赠与温从祥。”该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于2013年10月16日自愿达成如下协议：“一、济南市市中区二七新村三区20号楼1-103室房屋归温从祥继承所有。二、温从祥于2013年10月16日一次性给付温宁、温静房屋补偿款1万元。（已当庭过付）。三、温从祥于2013年10月16日一次性给付门宝玉、温娜房屋补偿款1万元。（已当庭过付）。四、温从祥于2013年10月16日一次性给付张洪芳、温蓉房屋补偿款1万元。（已当庭过付）。五、温从祥于2013年10月16日一次性给付温玉芝房屋补偿款1万元。（已当庭过付）。六、案件受理费2900元，由温从祥负担。”本院制作（2013）市民初字第1232号民事调解书送达双方当事人。该调解书已于2013年10月16日发生法律效力。济南铁路房产建设集团有限公司房屋中介服务分公司于2013年12月20日就上述房屋向被告温从祥�具购买铁路住房证明。该证明住房基本情况载明：“住房套内计价面积71.3平方米，购房总价款171120元。”2014年12月16日，济南市市中区二七新村街道办事处铁一社区居委会出具证明一份，该证明载明：“王巧玲，女，2014年4月10日前一直和儿子温从祥共同生活，居住在市中区二七新村三区20-1-103室，并有本单元多户居民书面材料为证。铁一社区居委会（加盖公章）。”被告温从祥于2014年10月30日通过中国邮政储蓄银行向原告王巧玲汇款1400元，附言处载明10月份房租。原、被告均认可本案所涉济南市市中区二七新村三区20号楼1单元103室南临自建小房东间属于该房屋的附属设施，于2002年6月中旬建设完毕，没有办理规划许可证，至今未办理房屋所有权证。原告王巧玲主张其诉讼请求中所称租金86000元，是指本案所涉市中区二七新村三区20号楼1单元103室南临自建小房东�的租金，自2013年5月至2014年10月，计18个月，租金每月按2000元计算，共36000元；自2002年6月中旬起上述东间小房一直由被告温从祥管理，收益由被告温从祥掌控，至2013年4月份收益远超过5万元，原告王巧玲只主张5万元。被告温从祥对原告王巧玲的上述计算方式不予认可。原告王巧玲主张本案所涉东间小房每月租金为2000元，并提供如下证据予以证明。一、证人黄孝莲的书面证言。被告温从祥对该证人证言不予认可，并主张证人应当出庭作证。该书面证言载明的内容无法证明原告王巧玲的上述主张。二、本案所涉门头房的照片3张，证明门头房地处二七中街，地理位置重要，十分繁华，租金收益较高。被告温从祥对照片的真实性无异议，但对原告王巧玲的上述主张不予认可。该照片无法证明原告王巧玲的上述主张。被告温从祥主张本案所涉小房东间现在向外出租，每�1400元，没有签订书面合同，租了好多年了，具体时间记不清楚了。原告王巧玲主张对上述小房东间向外出租没有异议，但每月租金是每年递增的，目前租金据了解已超过每月2000无，不清楚是否签订过书面租赁合同。上述事实，由一般道路门窗变更许可证两份、保证书、购买铁路住房证明、职工购买评定铁路住房缴款单据、本院（2013）市民初字第1232号民事调解书、取款通知单、调查笔录及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，虽然被告温从祥通过继承已取得济南市市中区二七新村三区20号楼1单元103室房屋的所有权，原、被告亦均认可本案所涉房屋南临自建小房东间系该房屋的附属设施，但双方对小房东间的使用权如何处理并未作出明确约定。在继承案件审理过程中，被告温从祥向原告王巧玲出具保证书，明确保证关于本案所涉房屋南临自建小房东间的房租全额及时交付给原告王巧玲，但未约定期限；在达成调解协议的当日，被告温从祥向原告王巧玲出具承诺书，明确承诺原告王巧玲晚年可在上述房屋内永久居住并保证原告王巧玲的衣食住行。被告温从祥亦认可向原告王巧玲出具上述保证书、承诺书系因为在继承案件中，为保证原告王巧玲的生活；签订保证书后，被告温从祥一直每月向原告王巧玲支付1400元款项，支付到2014年11月份，自2014年12月份开始因原告王巧玲居住到被告温从祥姐姐家，进不去，所以才无法再向原告王巧玲支付；即被告温从祥只是主张该1400元系赡养费而非房租，但并未否认其取得上述房屋所有权后仍应向原告王巧玲支付款项。再结合原告王巧玲已在继承案件中明确表示将其所有的上述房屋的份额及其应继承的份额赠与被告温从祥的事实，能够认定被告温从祥取得上述房屋的所有权后仍应按保证书的要求向原告王巧玲全额及时交付本案所涉房屋南临自建小房东间的房租。原告王巧玲主张本案所涉小房东间向外出租每月租金为2000元，被告温从祥对此不予认可，原告王巧玲未提供有效证据予以证明，对其该项主张，本院不予采信。本案所涉小房东间至今未办理规划许可证，向外出租应属无效合同，故所产生的收益应表述为房屋占有使用费，而非租金。原告王巧玲未就上述小房东间的占有使用费申请评估，结合本案的实际情况及原、被告的陈述，本院酌定占有使用费按每月1400元计算，被告温从祥已向原告王巧玲返还2014年10月的占有使用费，故被告温从祥应向原告王巧玲返还2013年5月至2014年9月的占有使用费，即23800元，对超出该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。被告温从祥主张关于上述费用已向原告王巧玲支付至2014年11月，原告王巧玲对此不予认可，被告温从祥对其该项主张，未提供证据予以证明，本院不予采信。被告温从祥系于2013年5月向原告王巧玲出具保证书，之前原、被告并未就本案所涉小房东间的收益问题如何处理作出明确约定，且双方在一起共同生活，因此，原告王巧玲要求被告温从祥返还2013年5月之前的占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告温从祥于本判决生效之日起十日内，返还给原告王巧玲自2013年5月至2014年9月的房屋占有使用费23800元。二、驳回原告王巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，原告王巧玲负担1410元，被告温从祥负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  申红旗人民陪审员  乔永欣人民陪审员  查 珩二〇一五年五月十八日书 记 员  吕 娜