南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦江民初字第1055号原告孔亮，男，1973年7月22日生，汉族。被告蓝全健，男，1963年1月16日生，汉族。被告杨延翠，女，1966年11月6日生，汉族。原告孔亮与被告蓝全健、杨延翠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孔亮到庭参加诉讼。被告蓝全健、杨延翠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孔亮诉称，两被告于2012年8月14日委托案外人包锦利出售南京市浦口区珠江镇同心村新河组1幢房屋，并办理了公证手续。委托权限为：签署买卖合同、收取房款、协助领取房屋所有权证、土地证、交付房屋、代为办理附属设施的过户手续。原告与两被告于2014�2月22日达成房屋买卖协议，并支付了购房预付款55万元。后于2104年7月2日由包锦利与原告签订了房屋买卖合同，合同约定的总价款为120万元以及原告向被告支付剩余款项的当日，即2014年7月15日办理房屋过户手续，并将房屋交付给原告。原告按约定将剩余房款支付给了包锦利，但两被告并未按约定协助原告办理房屋的过户手续，并交付房屋。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为此诉至法院求判令：1、被告继续履行合同，并协助原告办理过户手续并交付房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。后原告增加诉请：要求确认座落于浦口区珠江镇同心村新河村1幢的房产归原告所有。2014年8月25日，原告变更诉请：要求确认双方于2014年7月2日签订的《房屋买卖协议》有效；撤回对包锦利的起诉。因涉案房产被查封，无法办理过户手续，经本院释明，原告要求解除合同，返�购房款1206415元并要求被告支付违约金（按总房款的30%计算）。被告蓝全健、杨延翠未答辩。经审理查明，原、被告系朋友关系；2012年8月13日，被告蓝全健、杨延翠与案外人包锦利在南京市公证处办理了公证手续，委托包锦利出售夫妻共同拥有的坐落于南京市浦口区珠江镇新河村1幢（产权证编号：宁房权证浦转字第××号；丘权号为170910-49；建筑面积为148.09平方米）的房产，委托权限为：1、办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；2、签署买卖合同；3、办理上述房屋所有权的转移登记手续；……5、收取售房款；6、协助买方办理贷款手续及领取新的《房屋所有权证》和《国有土地使有证》；……11、办理与出售上述房屋有关的其他事宜。委托期限：2013年2月17日至2015年2月16日。2014年2月22日，原告孔亮（合同乙方）与被告蓝全健、杨延翠（合同甲方）签订《购房合同》一份，该合同约定：“甲方将江浦街道新河小区私房（三层楼房院子及偏房附助设施）卖给乙方。作价为120万元整。现甲方收到乙方购房预付款伍拾万元整。经双方共同商议决定，于2014年3月20日过户给乙方，乙方一次性付清全款。如甲方到期不能履行合同，甲方将主动赔偿乙方购房预付款的3倍，即壹百伍拾万元整作为赔偿乙方。此购房合同经双方协商决定，甲乙双方签字立即生效。此合同双方各壹份”。合同签订当日，被告蓝全健向原告出具收条壹份，该收条载明“今收到孔亮购房预付款伍拾万元整”。2014年7月2日，原告孔亮（合同买方）与被告蓝全健、杨延翠的委托人包锦利（合同卖方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“一、甲方自愿将南京市浦口区珠江镇新河村01幢（产权证编号：宁房权�浦转字第××号；丘权号为170910-49；建筑面积为148.09平方米）的房产及附属设施出售给乙方，作价人民币壹百贰拾万元整（￥1200000.00）。首付款人民币55万元已由乙方支付给产权人蓝全健本人，余款65万元由乙方在2014年7月15日之前付清。二、甲方应于乙方付余款当日2014年7月15日将上述房屋过户给乙方，完成所有权转移登记手续，并将房屋交付给乙方。三、甲方逾期未办理所有权的转移登记手续，应向乙方支付违约金，违约金为房屋总价款的30%。四、……”上述合同签订后，原告按约于2014年7月15日将购房余款656415元通过中国民生银行转账支付给被告蓝全健、杨延翠的委托人包锦利，包锦利向原告出具收条一张，该收条载明：“今将蓝全健位于浦口区珠江镇同心A区房屋壹幢卖以孔亮。今收到孔亮购房款陆拾伍万陆仟元（本票）及原告孔亮付蓝全健购房预付款凭证伍拾万元。总房作价壹百贰拾万元整。过户费用我方支付”；包锦利收到上述款项后，于当日替被告蓝全健归还了江苏紫金农村商业银行股份有限公司江浦支行（原名为南京市浦口区农村信用合作联社城东信用社）借款260000元及利息50105.25元，合计310105.25元，并办理了涉案房产的解押手续。另查明，座落于浦口区珠江镇新河组01幢（产权证编号：宁房权证浦转字第××号；丘权号为170910-49；建筑面积为148.09平方米）的房产登记在被告蓝全健名下。该房产于2014年7月14日，被本院（2014）浦江民初字第1007号民间借贷纠纷一案保全查封，保全金额为700000元。2014年7月15日，设定在该房产上的南京市浦口区农村信用合作联社城东信用社的抵押登记被注销。另查明，被告蓝全健在本院有4件作为被告的民间借贷纠纷案件，涉案借款总金额112万元。庭审�，原告陈述在2014年2月20日就与被告就签订了购房合同，因该房产被银行有抵押不能过户，后来我才得知法院要拍卖他的房产，估价为97万元，我认为房价过低，经与银行协商，三方达成协议，我和包锦利又签订了另一份房屋买卖合同。我把银行和包锦利的钱还掉（金额为656415元），因为只有包锦利有权利还银行贷款，所以我把钱给了包锦利，包锦利把钱还给了紫金农商银行（26万元本金，50105元利息），剩余的钱给包锦利拿走了。本院于2014年8月7日向被告蓝全健送达时，其承认与原告的房屋买卖的事实，并认可购房款已支付。上述事实有《购房合同》一份、《房屋买卖合同》一份、房屋所有权登记审核表、被告出具的收条一张、银行本票申请书一份、紫金农商银行收贷收息凭证一份，公证书一份、包锦利出具的收条一份及原告的银行对账单一份、浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1007号民事裁定书一份及原告的庭审笔录一份、本院与原告谈话笔录一份、本院与被告蓝全健的谈话笔录一份等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立之日起生效；2014年2月22日，原告孔亮与被告蓝全健、杨延翠签订的《购房合同》，原、被告均签名并捺印，该合同约定内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，合法有效。2014年7月2日，原告孔亮与被告蓝全健、杨延翠的委托人包锦利签订《房屋买卖合同》，系包锦利代蓝全健、杨延翠签订，该合同约定内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限范围内，以被代理人的名�实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”两被告在经公证的委托书中明确委托包锦利为其代理人且明确了签订房屋买卖合同的代理事项。包锦利代两被告签订房屋买卖合同、收取购房款、支付银行所欠款项并办理房产的解押手续未超出代理范围，其代理行为的法律后果应由两被告承担。故原告与两被告及其委托代理人包锦利之间签订的两份购房合同均合法有效。但涉案房屋在双方办理产权过户前已被本院另案查封且该房屋未实际交付，考虑到该房产是两被告目前唯一可以查询到的财产且两被告欠款金额较大，因此，该房屋买卖合同虽有效但在法院查封状态下，该合同亦无法得到实际履行，因此原告要求解除双方之间的买卖合同并返还购房款的诉请，于法有据，应予支持。本院认定双方之间的房屋买卖合同关系于双方办理房屋过户手�之日起解除（即2014年7月15日）；合同解除后，两被告应对合同的解除承担违约责任，原告有权要求两被告承担违约责任。对于原告支付的购房款金额，结合原告出具付款凭证、取款记录及被告的自认，本院认定为1206415元。对于原告要求两被告按双方合同的约定支付购房款30%违约金的诉请，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合两被告的违约状况、违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的总房价30%的违约金，显属过高，违约金应参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则，本院酌定为：1、自2014年3月20日起以500000元为基数，按中国人民银行公布�同期贷款利率的4倍计算至2014年7月15日止，为36088.89元；2、自2014年7月16日起以1206415元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的4倍计算至实际给付之日止。被告蓝全健、杨延翠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告孔亮与被告蓝全健、杨延翠之间的房屋买卖合同关系于2014年7月15日解除。二、被告蓝全健、杨延翠于本判决生效后七日内给付原告孔亮购房款1206415元并支付违约金（1、自2014年3月20日起以500000元为基数，按中国人民银�公布的同期贷款利率的4倍计算至2014年7月15日止，为36088.89元；2、自2014年7月16日起以1206415元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的4倍计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元及保全费5000元，合计5080元，由被告蓝全健、杨延翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  徐小虎人民陪审员  张保旗人民陪审员  黄玉荣二〇一五年一月四日法官 助理  王 禹书 记 员  王 萍