上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初27011号原告：徐宽平，女，1980年10月6日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张仪，上海市方正律师事务所律师。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：张忞琦，男。委托诉讼代理人：郁晨瑞，女。原告徐宽平与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告徐宽平及其委托诉讼代理人张仪，被告青客公司的委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐宽平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年8月9日签订的《房屋托管租赁合同》(以下简称租赁合同)；2.判令被告支付原告自2020年1月9日起至解除之日止按每月3,830元计算的租金；3.判令被告支付原告2017年12月9日至2020年1月8日期间的租金差额1,515.71元；4.判令被告支付原告违约金10万元；5.判令被告支付原告水费100元、电费328.25元。事实及理由：原、被告于2017年8月6日签订租赁合同,约定原告将上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告,租期自同年12月9日起至2025年12月24日止，免租期为同月9日起至同年12月8日止，被告支付租金期限自2017年12月9日起至2025年12月24日止,付三押零，其中第一月至第三十六月,月租金为3,830元；被告非合理理由,擅自提前退租的,应按提前归还天数的租金的一倍向原告支付违约金。同日,双方还签订《补充协议一》及《授权书》各一份，其中《授权书》约定了原告委托被告代办房屋进行出租备案登记、对房屋进行常规保洁、对房屋进行日常保养和维修、代收代缴各种公用事业费等事项,费用由承租方承担。2019年12月起,原告无法在被告的APP上申请提取租金，此后被告亦未按约定支付租金。2019年12月底，原告前往被告公司处追讨租金，被告单方出具《降租解约沟通函》，要求于同月13日与原告解除合同，原告拒绝签字并要求被告继续履行合同，双方协商无果。2020年8月20日，被告向原告发送短信，称合同已于2020年7月19日解除，现向原告交付房屋，并告知原告大门密码。考虑到原告于该日方接收到解除短信，故原告认为解除时间为2020年8月20日。原告于同月22日通过密码进入房屋，发现已无人居住，并自此开始控制房屋。同年10月15日，原告再次将系争房屋出租。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告青客公司辩称，同意解除租赁合同，解除时间为2020年7月19日。确认原告陈述的在全部租期内被告共计支付租金94,234.29元。2020年发生疫情，对被告公司的经营产生了重大影响，要求依法降低租金数额；被告系因不可抗力导致无法履行合同，并非违约，不应支付违约金，即便要支付违约金，合同约定数额也过高，请法院依法降低。同意原告第五项诉讼请求。综上，请法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋产权人。2017年8月6日，原、被告签订租赁合同,约定原告将系争房屋出租给被告，起租日为2017年12月9日，截止日为2025年12月24日，第1月至第36月期间的租金为3,830元/月，第37月至第48月的租金为4,021.50元/月，第49月至第60月的租金为4,213元/月，第61月至第96月的租金为4,404.50元/月，付三押零；原告作为该房屋的房屋产权人授权被告推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按照房屋所在地相关政策规定进行装修,同时将客厅(起居室)改造为单独房间,费用由第三方租赁公司支付；该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛胚,如有装修各方共同制作装修和家具清单；装修不应破坏房屋承重结构；租赁关系终止时,被告按照现状返还房屋；被告于支付款周期月25日将租金支付至原告的青客宝账户,25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日；租金产生的税费由原告承担,可委托被告代办；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由被告承担；非本合同规定的情况原告擅自解除本合同,提前收回该房屋的,原告应按提前收回天数的租金的1倍向被告支付违约金,被告非合理理由,擅自提前退租,应按提前归还天数的租金的1倍向原告支付违约金；若支付的违约金不足抵付对方损失的,违约方还应负责赔偿。同日，原、被告又签订《补充协议一》一份，约定租赁合同届满前两个月，如原告需自用系争房屋，可通知被告解除合同，逾期通知的，继续按合同约定的租赁期限履行。原告还与被告又签订《房屋托管租赁合同授权书》一份，载明：就原告出租的系争房屋的出租备案登记、税收缴纳、公共事业代缴等事项订立本协议，原告委托被告代办的事项如下：1、代办房屋进行出租备案登记，并办理相关文件和手续；2、代收代缴各种公共事业费，费用由承租方承担；3、对房屋进行常规保洁，费用由承租方承担；4、对房屋进行日常保养和维修，费用由承租方承担；5、对房屋进行装修，费用由承租方承担。签约后，原告按约向被告交付了房屋。被告按季度将房屋租金支付至原告的青客宝账户。截止2019年12月，原告共计从青客宝账户中提取租金94,234.29元，此后再无法提取剩余金额，被告亦未继续向原告支付租金。2020年8月20日，被告向原告发送短信，载明：“徐宽平您好，您租给青客(莘西南路XXX弄XXX号XXX室)房屋，合同已于2020年7月19日解除，现在房屋正式交付给您，(大门密码*3867****#，收到请回复同意。谢谢青客公司2020年8月20日)”。此后，原告通过密码进入系争房屋，取得对房屋的控制。2020年10月15日，原告将系争房屋再次出租。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。关于合同解除，被告在未与原告协商并达成一致的情况下，擅自通知原告解除合同，并告知开门密码和搬离系争房屋，该行为显然违反合同约定，其通知的行为并不具有单方解除租赁合同之效力。然承租房屋之行为并非金钱义务而无法前置履行，在被告作为承租人不愿继续履行租赁合同的情形下，租赁合同确实已无法履行。本院综合上述情况并结合被告发送退租短信的时间节点和原告意见，酌情确定租赁合同于2020年8月20日解除。经计算，合同期内被告共需支付原告租金124,092元，现被告仅支付原告94,234.29元，故其尚需支付租金差额29,857.71元。被告辩称因疫情原因致使其很多租客未支付租金，故其在经济上有很大困难，但被告承租系争房屋后将房屋进行了出租，其并未因疫情原因减免次承租人的租金支付义务，故本院对被告的辩称不予采纳。关于违约金，双方约定的违约金计算标准过高，且根据原告陈述，其在收回房屋后2个月左右即将房屋再行出租，其实际损失显然远远低于合同约定的违约金数额，综合上述情况并结合违约金的性质，本院酌情支持违约金9,000元。被告同意原告的第五项诉讼请求，与法无悖，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、原告徐宽平和被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司之间的《房屋托管租赁合同》于2020年8月20日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐宽平租金合计29,857.71元；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐宽平违约金9,000元；四、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐宽平水、电费合计428.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,905.72元，由原告徐宽平负担1,905.72元，被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  常 忻二〇二一年一月十一日法官助理  张 婷书 记 员  朱晓萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以一起恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。