河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初7883号原告：李原清，男，1968年3月1日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王贝贝，系河南涛声律师事务所律师。被告：河南正浩置业有限公司，住所地：济源市中原商贸城A3-5。法定代表人：侯家俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：齐波，系河南朗齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢红霞（实习），系河南朗齐律师事务所律师。第三人：张向红，男，1970年4月18日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：崔素芳，系河南凌峰律师事务所律师。原告李原清诉被告河南正浩置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，根据原告的申请依法追加张向红为第三人参加诉讼。依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李原清及其委托诉讼代理人王贝贝、被告河南正浩置业有限公司的委托诉讼代理人齐波、卢红霞以及第三人的委托诉讼代理人崔素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告交付济源市尚品明珠住宅小区1号楼1单元3层303号房，价值526580元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月13日，原、被告签订《济源市商品房买卖合同》，约定：原告以526580元的价格购买被告开发的济源市尚品明珠住宅小区1号楼1单元3层303号房，被告应当在2019年3月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告。现原告多次要求被告交付房屋，但被告拒不交付。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法判决。被告河南正浩置业有限公司辩称：原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告没有向原告交付涉案房产的义务，请求法院依法驳回原告诉讼请求。理由如下：一、原、被告之间没有缔结合法有效的商品房买卖合同关系。首先，原告所提交的《济源市商品房买卖合同》被告并未加盖公章，合同并未成立。其次，原告提交的意向金收据及两张房款收据也仅仅说明原告有意向购买被告公司的房产,但是合同并未成立，属合同签订前期的要约阶段；二、双方未能签订合同的责任在原告。原告未按2017年5月15日《尚品·明珠商品房认购书》的约定按时足额交纳购房款，经过被告多次催促，原告置之不理，故合同未能签订的原因在原告，原告应自行承担相应的责任；三、原告明确表示不再购买涉案房屋、明示不再缔约。2020年6月5日，被告的法定代表人在与原告通话中,原告明确不再购买涉案房屋，并同意被告将涉案房屋另行出售；四、本案存在履行不能的客观事实。2020年6月5日，原告明示不再购买涉案房屋以后，被告于7月23日，将涉案房产另行出售他人。目前，新购房户已经交纳了一年的物业费，开始装修,截止目前，已将水电安装、地暖铺设结束并已回填混凝土，该房产已无交付给原告的可能性。综上请依法驳回原告的诉讼请求。第三人张向红辩称：其于2020年7月23日与被告签订合同，并全款交付，现已装修入住。其在签订合同时并不知道房屋存在纠纷，不同意该房屋交付给原告。原告向本院提供的证据有：第一组证据：证据1：2017年5月15日，原、被告签订的《尚品·明珠普卡办理协议》一份;证据2：2017年7月8日，原、被告签订的《尚品·明珠商品房认购书》一份;证据3：2017年5月15日、2017年7月8日，被告出具的收据各一份；该组证据证明原告认购被告开发的尚品·明珠1号楼1单元303房屋，并交纳意向金和定金各5000元，后该10000元转为购房款。第二组证据：证据4：2018年3月2日、2018年12月13日，被告出具的收据各一份;证据5：2018年12月13日，原、被告签订的《商品房预售合同》一份；证据6：2019年7月11日，原告与被告签订的《停车位使用协议》一份;该组证据证明原告以526580元购买被告开发的尚品·明珠1号楼1单元303房屋，被告应当在2019年3月31日前将经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格的商品房交付给原告，并送给原告一个停车位使用，原、被告之间的合同合法有效，被告应当按照合同约定将房屋交付给原告。第三组证据：证据7：2019年11月3日，被告张贴的公告一份;证据8：2019年11月21日,济源市建设工程管理处张贴的通知一份;证据9：2019年11月26日，原告拍摄的被告开发的尚品·明珠工地施工现场照片一份。该组证据证明在被告通知原告接收房屋后，原告多次到现场查看，发现现场仍在施工，公共设施、绿化等不能满足居住使用的要求，也不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的交付标准，并且被告存在拖欠劳务工资的事实。被告河南正浩置业有限公司对原告提供的证据一的真实性没有异议，但该证据只能证明原告享有购房资格，并不能证明原、被告之间存在合同关系。对证据二真实性没有异议，但该证据没有原告本人的签字，说明该证据不发生法律效力，并且该证据的第二条明确约定，买受方同意在认购之日起7日内到销售现场，按照约定付款方式缴清总房款，否则该协议不生效，但是原告没有按照该认购书所约定的在2017年7月8日之后七天内交清总房款，因此该认购书不发生法律效力。另外该认购书相当于一个预约合同，在之后双方之间没有签订正式的合同，说明双方之间的合同关系不成立。对证据三、四的真实性没有异议。对证据五的真实性有异议，该证据原告的取得方式不清楚。另外该合同的第23条明确约定，双方签订之日起生效，但是该合同被告方没有签章，因此不发生法律效力。对证据六的真实性没有异议，但该证据仅仅是停车位使用协议，与本案没有关联性，不能依据一个停车位协议，而确定原、被告双方之间就存在商品房买卖合同关系。对证据七、八的真实性有异议，仅仅是一个照片的打印件。对证据九的真实性同样有异议，不能证明原告的主张。原告所提供的短信，不显示是被告公司给原告所发送，不能证明原告的主张。第三人张向红质证意见同被告质证意见一致。被告河南正浩置业有限公司向本院提供：第一份证据、2020年6月5日，被告的法定代表人侯家俊与原告的通话录音，该录音证明原、被告双方之间没有正式的商品房买卖合同关系，仅仅是有一个预约合同关系，在这样的前提下，被告多次催原告缴纳房款，原告不交，并且在录音中原告明确表示让被告将涉案房屋另行出售；第二份证据、是2020年7月23日，被告与第三人签订的商品房预售合同，证明涉案房屋在原告明确表示同意被告公司另行出售的情况下，被告将该房屋出售给第三人。原告李原清对被告河南正浩置业有限公司提供的2020年6月5日的录音材料，对其真实性没有异议，但是其无法确定和原告通话人员的身份信息，并且在录音中显示，该通话人员要求原告缴纳房款，说明原、被告之间买卖合同是真实的，并不是被告所称的仅仅是一个预约合同关系。在其购买房屋过程中，售楼部均是通过固定电话和原告进行联系，在其无法确定通话人员身份，并且说要收回原告房屋的情况下，从原告说话的语气中可以看出来，原告所做出的回答是一种戏谑性的回答，不是其真实意思表示。并且在通话录音之后，被告于2020年的7月25日，仍向作为业主的原告发送通知书，要求原告接收房屋，其可以提供2020年7月25日被告向原告发送的短信通知。对证据二真实性、合法性均有异议，该份合同签订的时间是2020年的7月23日，加盖的出卖人印章是河南正浩置业有限公司，法定代表人的印章是李和周。根据被告工商登记信息显示，在2019年的11月26日，被告的负责人已经由李和周变更为侯家俊，李和周也从投资人中退出，但在2020年7月23日签订的合同中，却仍然使用的是原法定代表人李和周的印章，不是使用法定代表人侯家俊的印章，该份合同明显是伪造的，并且在该份合同签订之后，被告仍然通知原告接收房屋，其不可能在两天前将案涉房屋另行出售。另外根据该份合同显示，该商品房单价是每平方米6000元，房屋的总金额是711720元，第三人应当在2020年7月23日前交清总房款28%的首付款，也就是201720元。其认为被告如想证明该份商品房买卖合同的真实性，其应当进一步提供张向红向被告公司缴纳房款的相关证据。另外被告公司已经在2018年12月13日将案涉房屋出售给原告，其无权再将房屋另行出售。第三人张向红向本院提供的证据有：第一、购房合同一份，证明第三人与被告已经签订了合法有效的房屋买卖合同。第二、收据两份，转账凭证一份，证明第三人已全款付清房款。关于收据和转账凭证，转给崔明亮的款是因为崔明亮和被告公司是合作关系，一号楼崔明亮盖房后有出售房的资格，所以把房款转给崔明亮，崔明亮和开发商进行结算，所以开发商即被告也给其开了合法的收据。第三、物业交费单一份，证明第三人已实际收房，物业费确实系崔明亮所交，是因为当时从崔明亮手里头买房，崔明亮承诺赠送第三人一年物业费。第四、照片三份，证明第三人已实际入住涉案房屋。原告李原清对第三人提供的证据一的质证意见同对被告提供的证据一的质证意见。其针对该份合同中李和周的法定代表人的印章，仅仅是想证明该份合同是伪造的。对证据二真实性、合法性均有异议，第三人所提供的2020年7月5日20万元收据所对应的中国银行电子银行回单，显示的是张向红向崔明亮的付款，该笔付款认为不是案涉房屋的相应房款，与本案不具有关联性。对2020年7月28日511720元的收据，没有相应的转账予以印证。50余万元的大笔款项第三人也不是通过现金方式交付给被告的。对证据三的真实性、合法性均有异议，在其庭前查阅被告提交的相关证据中，被告同时也提供了该份物业管理费的收款收据，但在被告所提交的收款收据中，明确载明的客户名称为崔明亮，但在第三人此次提供的该份物业管理费的收款收据中没有载明客户名称，对于被告和第三人提供的两份矛盾的收款收据，其有理由认为被告和第三人存在串通的情形。对证据四，真实性、合法性均有异议，其不清楚第三人拍摄的时间、地点，以及是哪个房屋所拍摄的相应照片，与本案没有任何关联。被告对第三人的证据无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提供的证据5虽然未加盖被告的公章，但该格式合同系被告提供的统一格式，且原告当天交有房款，结合原、被告签订的《停车位使用协议》以及被告发出的交房通知，应能够认定原、被告买卖房屋的事实。结合其他业主起诉被告逾期交房的案件，对原告提供的证据7、8、9予以认定。被告提供的第二份证据，第三人认可，该证据本院予以确认。但第三人提供的汇款单及物业费票据均系案外人崔明亮，因双方诉争的房产属被告所有，故对汇款单及物业费不予认可。根据原、被告诉辩意见和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2017年5月15日，原告与被告河南正浩置业有限公司签订一份“尚品·明珠普卡办理协议”，原告交5000元购房定向金，约定购房后该5000元抵10000元。2017年7月8日，原告与被告签订商品房认购书，原告交定金5000元。2018年3月2日原告向被告交房款130000元。2018年12月13日，原、被告签订“商品房预售合同”，约定：原告购买被告开发的尚品·明珠1号楼1单元3层303号房，总房款为526580元，约定2018年12月13日前交清总房款52%，首付270000元，余款256580元按揭贷款、公积金贷款，并承担所产生的费用。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合约继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款，与该期实际已付款的差额，采取分期付款的按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。5、该商品房经勘查设计，建设施工、监理五大参建主体联合验收合格。合同签订后原告交款130000元。2019年7月11日，原告与被告签订《停车位使用协议》一份。2019年9月29日，被告向原告发出入伙通知书，约定于2019年10月31日交房。2020年6月5日，被告的法定代表人侯家俊与原告通话，要求原告缴纳房款。2020年7月23日，被告与第三人张向红签订“商品房预售合同”。本院认为：虽被告未在“商品房预售合同”上签章，但从原告提供的证据综合分析，原告已按该合同约定交款，且被告的法定代表人也要求原告交款，说明双方对原告购买房屋事实的认可，故原、被告2018年12月13日签订的合同有效。被告以原告逾期未交款为由要求解除合同，应通知到对方，但被告的法定代表人与原告的通话，即认为已解除合同，但从通话录音中能够看出系要求原告交款，并非解除合同通知，且被告与第三人签订合同后双方未提供实际履行的有关证据。原、被告签订的合同在前，双方未解除的情况下，仍应按合同履行，原告要求被告履行交付房屋，理由正当，应予支持。原告未按合同约定交付剩余房款，根据合同约定逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。原告已付265000元，另交付5000元意向金，根据约定，该5000元折抵10000元，故原告已交275000元，剩余房款251580元原告应支付被告，并从2018年12月14日起按日万分之二承担违约金至本院确定的被告交房的日期止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告河南正浩置业有限公司于本判决生效后十日内将尚品明珠1号楼1单元3层303号房交付给原告李原清；二、原告李原清于本判决生效后十日内将房款251580元交付给被告河南正浩置业有限公司，并承担251580元按日万分之2自2018年12月14日起至本院确定被告河南正浩置业有限公司履行交房日期期间的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9066元，由原告李原清、被告河南正浩置业有限公司各负担4533元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  郭 峰人民陪审员  卢芬英人民陪审员  杜素梅二〇二一年四月二十八日书 记 员  张阿珍