广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初36147号原告（反诉被告）：郭云良，男，回族，住福建省惠安县。委托诉讼代理人：赖敏霞，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯仪，广东尚尧律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市世博房地产实业发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：张吉繁，广东名道律师事务所律师。原告郭云良诉被告佛山市世博房地产实业发展有限公司（下简称世博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法由审判员肖**适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出反诉，本院经审查依法予以受理并与本诉合并审理，本案于2020年10月19日公开开庭审理。各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告于2020年4月6日签订的《世博广场商铺租赁合同书》《补充协议》于2020年9月3日解除；2、被告向原告返还款项151988元（计算方式：149538元+490元×5个月）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月6日，原、被告签订《世博广场商铺租赁合同》《补充协议》，约定原告承租被告位于佛山市禅城区*******世博广场第四层第B402230号商铺。同日，被告以租金的名义向原告收取款项149538元。签订合同后，原告了解到被告自2017年起被众多业主起诉，其涉诉案件多达几十件。此外，被告注册资本15493000元，但2019年至今被申请强制执行金额达19655802元。原告获知上述信息后与被告进行沟通并且要求被告提供材料以证明其具有履行合同的能力，但是被告一直未能向原告提供。其次，在签订合同时，被告向原告明确承诺案涉店铺租赁期限为29年，但是案涉合同约定租赁期限为20年，明显与被告的承诺不符，被告通过欺骗方式引诱原告签订案涉合同。原告领取案涉合同后，发现被告以租金名义收取的金额与案涉合同金额不一致。原告与案外第三方广州茵瑞信息科技有限公司（下简称茵瑞公司）、广州万辉房地产代理有限公司（下简称万辉公司）无任何的合同关系，被告以租金的名义收取原告合计100000元的委托经营费、60000元的装修费，且案涉的商铺现在尚未装修营业，被告的销售部门也已经关闭。原告认为，被告通过欺骗手段诱导其签订案涉合同及逾期支付投资收益的行为已经违反了诚实信用原则。被告涉诉较多且经法院判决其承担的金额已明显高于其注册资本，被告存在可能丧失商业信誉、丧失向原告支付收益能力的情形，且一直拒绝向原告提供其具有履行能力的证明。截止至起诉之日，案涉店铺仍未装修及进行实际经营，原告的利益完全没有保障。被告世博公司辩称：1、案涉合同为原、被告双方的真实意思表示，内容未违反我国的法律法规规定，依法生效，双方应遵守合同约定，原告提出解除合同的理由并非法定解除理由，故原告提出解除合同缺乏法律依据。2、本案被告仅依据合同收取原告70%的首付款及至今5个月的租金，并没有收取其它款项，原告要求被告返还其它款项依法无据，如原告认为第三方茵瑞公司、万辉公司收取的款项无任何法律依据，可向第三方要求返还。3、合同签订后，被告一直遵守合同约定，依约向原告支付投资收益款，被告不存在违约行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告继续履行《世博广场商铺租赁合同书》《补充协议》约定的义务，立即向被告支付2020年10月的月供款（分期租金）490元，并自2020年11月起，于每月10日前支付当月月供款（分期租金）；2、原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：本案中，原、被告在《世博广场商铺租赁合同书》中明确约定：租金余款30%即29400元，从本合同签订次月起分60期免息等额支付给甲方（即被告）。乙方需于当月10日前存至甲方指定账户。乙方每月月供款（分期租金）为490元。该约定依法对双方产生约束力，原告不得无故拒绝履行该约定义务。但原告自2020年10月起，未依约支付分期租金。后经被告多次催缴，原告仍以种种理由拒绝。据此，为了维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判决。原告针对被告的反诉辩称：1、原告行使不安抗辩权后，被告未在合理的期限内提供其具有履行合同的能力，故原告行使不安抗辩权解除合同。2、虽然被告提供了（2020）粤0604执442号结案通知书及不动产权证，但未能提供该不动产现状是否抵押、保全等相关证据，且被告涉案较多，极大可能涉诉金额超过该不动产的金额，涉案合同是一份长期的租赁合同，被告每月需向原告支付利益，被告涉诉较多，且结合原告提供的企查查可知，被告的信誉较低，原告未来的利益存在风险。其次，根据法律规定，租赁期限超过20年的期限无效，及被告欺骗原告支付委托经营费、装修费，原告认为被告已没有商业信誉可言，因涉案合同需双方的信任，原告认为被告已无履行的基础。3、在双方签订合同之日，原告按被告的指示支付款项，但当中的公共装修费、委托经营费，被告并未向原告进行详细解释，且该两项费用均是在同一天同一时间通过被告的POS机刷卡，并非向案外第三方茵瑞公司、万辉公司支付，故原告认为被告通过欺骗的手段骗取原告上述两项费用，被告应予返还。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息资料。证明原、被告主体资格。2、《世博广场商铺租赁合同书》、《世博广场商铺租赁合同书》补充协议。证明原、被告在2020年4月6日签订案涉合同，约定原告向被告承租案涉商铺，租赁期限为29年。被告为了规避法律对租赁期不得超过20年的限制，要求原告签订补充协议。根据法律规定租赁期限超过20年的部分无效，被告规避法律的做法已违反诚实信用原则，被告作为房地产开发商，拥有专业的法律团队，在明知违反法律的规定情况下，欺骗原告签订案涉合同。3、收据5张、微信聊天记录。证明签订案涉合同后，被告以租金的名义向原告收取款项149538元。虽然案涉合同是在2020年4月6日签订的，但是原告是在2020年4月29日到被告处领取的。原告拿到案涉合同以及收据后发现，案涉店铺的租金与被告收取的金额不一致，被告以租金名义收取了1495389元，但是案涉合同租金为98938元。根据案涉合同第四条的规定，乙方全权委托甲方进行经营管理，委托甲方租赁期间，乙方均无需承担任何费用（包括水电费、综合管理费等）。原告委托被告经营案涉店铺无需支付任何的费用包括委托经营费，且原告与案外第三方无签署任何的委托经营、装修合同，但是被告却以收取租金的名义收取原告50000元委托经营费和30000元的装修费。4、转账记录查询、告知书。证明原告签订案涉合同后，依约向被告提供的账户转账案涉店铺的月供款。5、企查查查询截图。证明因被告涉诉较多，被申请执行金额远高于注册资本，可能存在丧失商业信誉且丧失支付原告投资收益能力。6、律师函、快递单、邮单查询。证明因被告违反了诚实信用原则以及被告有可能丧失履行能力且不能提供其具有履行能力的证明。原告于2020年9月2日向被告邮寄律师函以解除合同，律师函于2020年9月3日送达。7、照片4张、光盘。证明案涉店铺仍未装修及进行实际经营，被告无产生任何实际损失。庭审后，原告补充提交转账记录。诉讼中，被告举证如下：1、铺位租赁确认书。证明原告与被告成立房屋租赁法律关系，双方在《世博广场商铺租赁合同书》（B402230号铺）中明确约定，租金余款30%即29400元，从本合同签订次月起分60期免息等额支付给被告。原告需于当月10日前存至被告指定账户。原告每月月供款（分期租金）为490元。该约定依法对双方产生约束力，原告不得无故拒绝履行该约定义务。但原告自2020年10月起，未依约支付分项租金。后经被告多次催缴，原告仍以种种理由拒绝支付的事实。原告的行为已经构成违约，依法应予纠正。2、广东省农村信用社网银交易凭证。证明被告严格遵守合同约定，按月向原告支付月收益989元的事实。3、结案通知书。证明原告诉称的（2020）粤0604执442号案（执行标的金额19146816元）已经执行完毕并结案的事实，被告不存在丧失商业信誉、丧失向原告支付收益能力的情形。4、不动产权证。证明被告的财产凭证、被告财产能力足以保证向包括原告在内的所有承租人支付收益的能力。本院认证如下：原告提交的证据1为双方主体资料，本院经审查予以确认；被告对证据2、4、5、6的真实性无异议，本院经审查对该几组证据的真实性予以确认；证据3有原件核对，本院经审查对真实性予以确认；被告确认证据7所涉物业为涉案物业，本院经审查对该组证据的真实性予以确认。原告庭审后提交的转账记录，本院经审查对真实性予以确认。被告提交的证据1-3，原告对真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；本院经审查对证据4的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案物业位于佛山市禅城区*********，被告世博公司为权利人。2020年4月6日，原告(乙方，承租方)与被告（甲方，出租方）签订《世博广场商铺租赁合同书》（下简称《租赁合同书》），约定：一、租赁合同标的及金额：1、租赁标的为商城第四层第B402230号商铺，建筑面积9.40平方米，套内面积4.70平方米;2、月租金标准43.86元/平方米，月租金412.24元，年租金4946.90元，20年租金98938元。二、租赁期限及经营范围：1、租赁标的商铺的期限为20年，从2020年5月1日起至2040年4月30日止。2、甲方有权根据市场发展的实际需要，适当调整经营商品种类及范围，乙方无异议。三、付款金额及投资收益：乙方同意按照以下第2种方式向甲方交纳应交款项：2、免息分期付款方式：分期付款的该商铺租金98938元。2.1首期款70%即69538元，在本合同签订当日支付完毕。2.2余款30%即29400元，从本合同签订次月起分60期免息等额支付给甲方，乙方需于当月10日前存当期月供款到甲方指定的账户，用于支付其月供款。2.3乙方每月月供款为490元。3、投资收益：3.1从2020年5月1日起至2021年12月31日止乙方收益按乙方应支付给甲方的合同金额年收益率12%计算。3.2从2022年1月1日起至2040年4月30日止乙方保底收益按乙方应支付给甲方的合同金额年收益率8%计算；如乙方标的铺位委托甲方租赁的租赁收益超过保底年收益率8%时，超出部分甲、乙双方按照实际租金收益的3:7进行分配，即甲方占30%，乙方占70%。3.3合同期内甲方在双方签订本合同且乙方按合同约定付清全款（以分期付款方式的则付清首期款后）次月月底前支付乙方上月应得收益，且相关税费由双方各自承担。四、委托租赁管理：为了商城统一管理及运营，保障所有投资者收益。乙方在租赁该商铺合同期内，全权委托甲方进行统一招商、对外租赁、经营管理，乙方根据约定获得投资回报。该委托为不可撤销之委托。委托甲方租赁期间，乙方均无需承担任何费用（包括水电费、综合管理费等）,乙方均按双方约定收取委托租赁回报。五、甲方权利和义务：1、甲方保证对出租给乙方的商铺有合法性。2、甲方负责商城的整体经营运作。3、甲方有权按经营管理和物业管理实际需要，制定相关的规章制度、采取相应的经营举措调整相应的收费标准。4、甲方应按照约定时间定期支付乙方所得收益回报。5、甲方有权对市场的经营品类与功能分区进行规划、调整。6、甲方有权利在不影响乙方的商铺租赁面积的情况下，有权对其商铺进行更改或合拼，乙方对此无异议。六、乙方的基本权利和义务：1、乙方有权要求甲方支付因租赁标的商铺而取得的约定收益权利。2、乙方须按前述相关约定缴纳应交费用。3、该租赁商铺从合同生效日起至2040年4月30日止全权委托甲方进行租赁管理，乙方不能以任何方式对所承租铺位商户进行阻挠或要求收回委托租赁。4、从合同生效日起至2040年4月30日止乙方如将所租赁的铺位转让给第三方，必须征得甲方书面同意，并按甲方要求办理相关手续，同时乙方需向甲方缴纳每间3000元的转让费，否则，构成违约。如存在未办理或办理转让手续存在瑕疵的任何情形，乙方应承担一切责任后果。七、违约责任：1、甲方逾期超过30天未能支付、不支付乙方应得投资收益的，乙方可单方面解除该租赁合同，并要求甲方退回已交甲方合同金额，及要求甲方按照银行同期贷款利率支付赔偿金，不扣除乙方已得的投资收益。2、甲方保证该物业产权清晰，所出租物业使用权归甲方使用，若因该物业产权或债务纠纷造成乙方损失，由甲方负责赔偿乙方损失。3、乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付甲方月供款的，甲方可单方面解除该租赁合同，并要求乙方未交合同金额余款按照银行同期贷款利率支付赔偿金，乙方收取的投资收益须退还给甲方。4、乙方违反本合同约定，单方撤销对甲方的授权委托，导致甲方无法进行统一的经营管理的，甲方有权利解除本合同，不予退回乙方已付款项。5、由于不可抗力（含地震、战争和封锁、骚乱等）,导致合同无法履行的，双方均不以违约寻求处理。......十、回购说明：为保障投资者收益，自该租赁合同签订后，在第五年、第十年两个阶段期，乙方可向甲方提出申请回购。甲方可按照乙方实际已付甲方合同金额进行回购，不扣除乙方已得的投资收益。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《世博广场商铺租赁合同书》补充协议，约定：一、租赁期限补充约定：原合同期满后，本协议租赁期起始日为原合同期满后次日，甲方同意给予乙方免租再使用至2049年7月7日止的权利。此期间，乙方无需承担租金、管理费和水电费等其他费用。乙方只享受因租赁该商铺带来的收益。二、投资收益补充约定：1、本协议租赁期内，乙方保底收益按原合同中乙方应支付给甲方的合同金额年收益率8%计算。2、本协议租赁期内，如乙方标的铺位委托甲方租赁的租赁收益超过保底年收益率8%时，超出部份甲、乙双方按照实际租金收益的3:7进行分配，即甲方占30%,乙方占70%。3、本协议租赁期起始日起计，甲方于次月月底前支付乙方上月应得收益，且相关税费由双方各自承担。三、委托租赁管理补充约定：本协议租赁期内，甲方同意给予乙方免租再使用至2049年7月7日止的权利。但为保障市场稳定性和连续性，乙方承诺继续全权委托甲方进行统一招商、对外租赁、经营管理。甲方承诺按照原合同约定的标准向乙方支付投资收益。四、乙方的义务补充约定：1、该租赁商铺从本协议租赁期起始日至2049年7月7日止全权委托甲方进行租赁管理，乙方不能以任何方式对所承租铺位商户进行阻挠或要求收回委托租赁。2、从本协议租赁期起始日至2049年7月7日止乙方如将所租赁的铺位转让给第三方，必须征得甲方书面同意，并按甲方要求办理相关手续，同时乙方需向甲方缴纳每间3000元的转让费，否则，构成违约。如存在未办理或办理转让手续存在瑕疵的任何情形，乙方应承担一切责任后果。五、甲乙双方一致同意，原合同与本补充协议约定不一致的条款，以本补充协议为准；原合同未作修改的条款，双方仍按原合同执行。2020年4月6日，被告出具《收据》三张，确认收取原告支付的涉案商铺租金合计69538元。同日，案外人茵瑞公司出具《收据》，载明：“今代为收到世博广场商铺四层B402230单元交来公共装修费30000元。”同日，案外人万辉公司出具《收据》，载明：“今代为收到世博广场商铺四层B402230单元交来委托经营费50000元。”另，除涉案商铺外，原告另向被告承租有世博广场四层B402150号铺，并签署有《租赁合同书》及补充协议，根据《租赁合同书》的约定，B402150号铺租金合计86518元，首期款60718元，余款25800元分期支付。2020年4月6日，被告向原告出具《收据》三张，确认收取原告支付的B402150号铺租金合计60718元。同日，案外人茵瑞公司出具《收据》，载明：“今代为收到世博广场商铺四层B402150单元交来公共装修费30000元。”同日，案外人万辉公司出具《收据》，载明：“今代为收到世博广场商铺四层B402150单元交来委托经营费50000元。”根据原告与被告工作人员的微信聊天记录，被告工作人员直至2020年4月29日才告知原告可以领取涉案的商铺租赁合同书。根据被告出具的《告知书》，被告指定用于收取原告月供款的收款账户为案外人张作志佛山农村商业银行股份有限公司澜石支行尾号为5934的账户。原告向被告指定的上述账户支付月供款至2020年9月。原告分别于2020年4月6日14：51分通过电子收款机向收款方为万辉公司的账户转账160000元；2020年4月6日14：53分通过电子收款机向收款方为佛山市千昱发商贸有限公司停车场的账户转账70256元；2020年4月6日13：33分通过电子收款机向收款方为佛山市千昱发商贸有限公司停车场的账户转账50000元；2020年4月6日12：34分通过电子收款机向收款方为佛山市千昱发商贸有限公司停车场的账户转账10000元。2020年9月2日，原告委托广东尚尧律师事务所向被告发送《律师函》，以被告存在违法行为为由要求解除双方就涉案商铺签订的租赁合同，并要求被告退还已付款项。被告于2020年9月3日签收该《律师函》。另，庭审中原、被告一致确认，截至庭审之日，被告均按期向原告支付投资收益，涉案商铺每月投资收益为989元。此外，原告签约后向被告支付五期月供款合计2450元（490元×5个月）。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据原、被告签订的《租赁合同书》及补充协议的约定，涉案商铺的租赁期限为2020年5月1日至2049年7月7日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故本案中原、被告签订的《租赁合同书》及补充协议租赁期限超出2040年4月30日的部分无效。关于原告诉请的解除合同。原、被告签订的《租赁合同书》及补充协议使用期限未超过2040年4月30日的部分有效，依法受法律保护。根据《补充协议》的约定，原告承租涉案商铺的使用期限确为29年，原告抗辩被告以欺骗的方式引诱原告签订案涉合同，缺乏依据。本案中，被告作为出租人按照《租赁合同书》及补充协议的约定向原告支付收益，不存在违反合同约定的行为，被告虽涉诉，但并未对原告的实际权益造成实质损害，原告据此主张解除双方的《租赁合同书》及补充协议，缺乏依据，本院不予支持。对于《租赁合同书》及补充协议使用期限未超过2040年4月30日的部分，被告反诉要求继续履行，合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告返还款项151988元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案《租赁合同书》及补充协议使用期限超出2040年4月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于超出20年的无效部分应予返还的具体金额，关键在于审查原告承租涉案商铺的总租金如何确定，本院经审查认为，原告为承租涉案商铺总租金应包含所谓的公共装修费及委托经营费，理由如下：首先，虽然公共装修费由茵瑞公司作为收款单位出具收据、委托经营费由万辉公司作为收款单位出具收据，但根据原告庭审后提交的付款明细，所谓公共装修费及委托经营费的实际收款方均为万辉公司。被告所确认的由其收取的租金的收款方亦非被告而是案外人佛山市千昱发商贸有限公司。另，被告指定的原告每月支付月供款的收款账户亦非被告而为案外自然人。以上种种可以证实被告财务管理并不规范。被告仅以相关款项非由其实际收取抗辩对应款项与其无关，依据不足。其次，案外人万辉公司、茵瑞公司出具的《收据》明确载明为“代为收取”，而非“收到”。根据《租赁合同书》第四条的约定，原告承租涉案商铺后委托被告进行统一招商、对外出租及经营管理，并由被告按月向原告支付投资收益，也即被告为受托经营方，既如此，委托经营费的收款方应为被告，至于被告委托何方收款，是被告的财务安排，原告并无权干预。至于公共装修费，本案中，未有证据证明原告就涉案商铺与案外人存在装修合同关系，根据《租赁合同书》的约定，涉案商铺从签约之日起由被告统一经营管理，原告向案外人支付公共装修费亦不符合常理。此外，原告承租涉案商铺的合同相对方为被告，公共装修费及委托经营费虽未约定在《租赁合同书》中，但实际为原告承租涉案商铺所支付的费用，原告基于承租涉案商铺在同天同时段同地点通过刷卡的方式支付相关费用，未有证据证明原告与案外人存在除租赁合同以外的合同关系，相关款项应纳入租金的范畴。综合以上分析，本院认定原告承租涉案商铺的租金总额为178938元（98938元+30000元+50000元）。至于该租金总额所对应的租赁期限，本院认为：虽然补充协议约定2040年5月1日至2049年7月7日为被告赠送给原告的使用期限，但对于原告而言，其就涉案商铺所支付的租金总额建立在使用至2049年7月7日的基础上，即该租金总额应为2020年5月1日至2049年7月7日的对价。超出20年部分对应的租赁期限为2040年5月1日至2049年7月7日，该无效期间的租金为56316.79元（178938元÷10660天×3355天）。本案中，原告已向被告支付月供款合计2450元，尚未支付余款26950元（29400元-2450元），该款项应在无效部分对应的应返还金额中予以扣减，扣减后被告应向原告返还29366.79元（56316.79元-26950元）。至于被告反诉主张的月供款，如前文所述，扣除原告应付全部月供款，被告应向原告返还29366.79元，原告无需继续向被告支付月供款，被告主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郭云良与被告佛山市世博房地产实业发展有限公司于2020年4月6日签订的《世博广场商铺租赁合同书》及补充协议的租赁期限超出2040年4月30日的部分无效；二、被告佛山市世博房地产实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郭云良返还无效部分对应的租金29366.79元；三、驳回原告郭云良的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山市世博房地产实业发展有限公司的其他反诉请求。如本判决确定的债务人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉案件受理费1670元，由原告郭云良负担1000元，被告佛山市世博房地产实业发展有限公司负担670元。本案反诉受理费25元，由原告郭云良负担20元，被告佛山市世博房地产实业发展有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年十二月三十一日书记员 梁丽仪