上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初94548号原告：林烁华，女，1986年2月18日生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：孙芳。委托诉讼代理人：张贝贝，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：袁金祥，男，1961年11月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：孙敏，女，1961年10月8日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：滕飞，男，1987年9月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙敏。原告林烁华诉被告袁金祥、孙敏、滕飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林烁华的委托诉讼代理人孙芳、张贝贝，被告袁金祥、孙敏(亦即被告滕飞的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林烁华向本院提出诉讼请求：1、判令解除2015.12.1原告和滕飞之间的协议、2015年12月2日原告和袁金祥、孙敏之间的协议；2、判令三被告返还购房款120万元及利息(以120万元为基数，自2018年7月29日起计算至款项还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)。事实及理由：2015年11月，原告到上海办事，经家人介绍认识了被告并住被告家。得知原告离异并欲在上海购房，被告夫妇就与原告协商将被告可能面临拆迁的房屋出卖给原告，但原告认为自己没有上海户口，无法过户，且缺失资金。被告夫妇告知原告，可以用原告的奔驰车抵房款35万元，再付款30万元，其余房款等卖掉原告其余房产再行给付。2015年12月2日，原告与被告袁金祥、孙敏签订“协议书”一份，又在律师见证下与被告滕飞签订了“协议书”。2015年12月1日与中介签订了“房屋过户合同”。2015年12月5日，被告袁金祥将系争房屋过户给了被告腾飞，原告当天支付30万元，房屋由腾飞代持。之后几年，原告陆续向被告袁金祥支付了余款，2018年得到了《上海市租用居住公房凭证》，被告将房屋交由原告使用。2019年原告得知公有住房限购，而原告尚未取得上海户口，故欲出卖给其他符合条件的朋友，但腾飞拒绝配合。现房屋买卖合同无法履行，为维护原告合法权益，故诉如所请。被告袁金祥、孙敏、滕飞辩称：原告母亲的哥哥与被告是几十年的好朋友，介绍原告母亲入住被告家里。后原告说要去美国，欲给父母购房，但原告户口在外地，不能购房，就找被告帮忙，经协商签订了上述协议。当时约定原告的奔驰车抵作35万元房款，2015年12月5日支付了30万元，之后又陆续支付55万元。但之后原告将车牌卸下了，导致被告无法使用，故被告将车卖了，最后净到手30万元。如果解除合同，则要求返还房屋，且系争房屋一直出租给他人使用，被告自2015年12月签约后即将系争房屋交给了原告，由原告收取房屋租金，故原告应退还收取的租金并支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区向东新村XXX号XXX室房屋的租赁户名原为袁金祥。2015年12月，袁金祥与腾飞签订《上海市公有住房承租权转让合同》一份，现租赁户名为腾飞，使用面积17.9平方米，月租25.60元。2015年12月1日，甲方林烁华与乙方腾飞签订《协议书》一份，约定，一、林烁华出资购买上海市浦东新区向东新村XXX号XXX室公房，因甲方是外地户口不能直接出面购买的，故借用腾飞的名义购买。但腾飞保证该房屋动迁时分得的钱款或分得房子是腾飞名下归林烁华所有。二、腾飞户口进去后，为了确保林烁华的利益，腾飞有权把自己的亲属户口也迁入此房，但动迁时国家按人口所分的钱款归各自所有。同日，原告与被告袁金祥、腾飞、昌顺房产签订《房屋过户合同》一份，约定，今有向东新村XXX号XXX室袁金祥过户给腾飞。房屋交易金额为120万元(自己协定)，委托昌顺房产过户办理手续，手续费5,000元。并已收到手续费5,000元。2015年12月2日，甲方袁金祥、孙敏与乙方林烁华签订《协议书》一份，约定，甲方袁金祥把上海市浦东新区向东新村XXX号XXX室卖给乙方林烁华，房子(公房)面积17.9平方米，价格120万元正。乙方先用一辆奔驰车(R350)抵押房款35万元，首付30万元，共计已付款65万元，余款55万元等交易结束，产证到手，余款部分暂打欠条给甲方，甲方把房产证及手续交给乙方。2015年12月5日，被告袁金祥出具收条一份，言明收到林烁华向东新村购房款30万元。2015年12月7日，袁金祥出具证明一份，言明收到R350奔驰一辆，车号沪AJXXXX，发动机号XXXXXXXXXXXXXX。2016年7月20日，原告之母孙芳向被告袁金祥转账支付2万元，2016年8月31日，原告之母孙芳向袁金祥转账支付2万元。2016年12月13日，原告之母孙芳向袁金祥转账支付2万元。2016年12月20日，原告之母孙芳向袁金祥转账支付3万元。2017年7月5日，车牌号为沪AJXXXX梅赛德斯-奔驰牌小型汽车转移登记(辖区内转移，选号)至林烁华名下。同日，袁金祥与林烁华签订《协议书》一份，言明，车牌号为沪BNXXXX，发动机号XXXXXXXXXXXXXX的梅赛德斯-奔驰小型越野客车，车为袁金祥拥有，车牌为林烁华拥有，由于袁金祥在拍牌进行中，暂用林烁华的车牌……车牌拍到后，由林烁华将车给予袁金祥过户。2017年9月29日，卖方袁金祥与买方林烁华签订《协议书》一份，言明系争房屋的买卖中，原告已付房款94万元，余款26万元等到林烁华在宝山的房产卖出，尾款到手后付清。2017年9月30日，原告之母孙芳向袁金祥转账支付20万元。2018年7月28日，原告向袁金祥转账支付26万元。2018年7月28日，袁金祥出具说明，言明，林烁华购买袁金祥在上海市浦东新区向东新村XXX号XXX室的房子，房款已经全部结清。审理中，原告主张，系争房屋的房款由袁金祥收取，故应由袁金祥承担返还的责任，袁金祥对此无异议。审理中，林烁华提供《租赁合同》二份，以证明林烁华将系争房屋出租给杨*，月租金1,500元，租期自2018年12月20日起至2019年12月20日止，以及2019年12月21日起至2021年12月20日止。原告称，原告还收取了自2016年4月20日至2017年4月19日的房屋租金，月租金1,200元，2016年4月20日之前及2017年4月20日至2018年12月19日的租金由被告收取。原告同意返还收取的租金。林烁华又提供通话录音一份，原告欲将系争房屋出卖给案外人，原告之母孙芳致电给腾飞，要求腾飞协助办理将系争房屋过户至他人名下的手续，腾飞表示应在动迁后将其名下的利益给原告，故拒绝将系争房屋过户。本院认为，原告和滕飞于2015年12月1日签订的协议书以及原告和袁金祥、孙敏于2015年12月2日签订的协议书因原告不具备购房资格而事实上无法履行，现原告要求解除合同，于法不悖，本院依法予以支持。合同解除后，被告袁金祥应当将已收取的房款返还原告，并支付相应的利息损失。被告要求原告将收取的租金返还给被告，并主张，系争房屋原由被告出租，原告收取了自2016年4月21日起的房屋租金,2016年起的月租金为1,200元，自2018年12月20日起月租金为1,500元，故要求原告返还自2016年4月21日始至判决生效之日止的房屋租金。原告确认系争房屋原由被告出租，2016年的月租金为1,200元，但原告仅收取了自2016年4月20日至2017年4月19日的租金及2018年12月21日起至今的房屋租金，现房屋由原告负责出租。对此，被告未能提供证据证明自己的主张，故本院采信原告的自认，原告应向被告返还自2016年4月20日至2017年4月19日的租金14,400元及2018年12月21日起至判决生效之日止的房屋租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告林烁华与被告滕飞就上海市浦东新区向东新村XXX号XXX室房屋于2015年12月1日签订的《协议书》以及原告林烁华与被告袁金祥、孙敏于2015年12月2日签订的《协议书》；二、原告林烁华应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区向东新村XXX号XXX室房屋返还给被告滕飞；三、被告袁金祥应于本判决生效之日起十日内返还原告林烁华购房款120万元及利息损失(以120万元为基数，自2018年7月29日起至返还房款之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；四、原告林烁华应于本判决生效之日起十日内返还被告袁金祥、孙敏、腾飞自2016年4月20日至2017年4月19日的租金14,400元及2018年12月21日起至判决生效之日止的房屋租金(按每月1,500元计算)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元，减半收取计7,800元，保全费5,000元，合计12,800元，由原告林烁华，被告袁金祥、孙敏、滕飞各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年六月三日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。