江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1291民初1136号 原告：泰州市禄泉装饰工程有限公司，统一社会信用代码91321202081574507C，住所地泰州市开发区吴陵南路西侧（江苏三星机械制造有限公司济川路商城）一层1号。 法定代表人：黄小军。 原告：黄小军，男，1979年6月18日生，汉族，住泰州市海陵区。 两原告共同委托诉讼代理人：钱玉琨，江苏君谊律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：肖奇悦，江苏君谊律师事务所律师。 被告：江苏三星机械制造有限公司，统一社会信用代码913212917185488258，住所地泰州市济川西路南侧、吴陵南路西侧一号厂房。 法定代表人：王炎秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周雅丽，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙香桂，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 原告泰州市禄泉装饰工程有限公司（以下简称禄泉公司）、原告黄小军与被告江苏三星机械制造有限公司（以下简称三星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告禄泉公司、黄小军的共同委托代理人钱玉琨、被告三星公司的委托诉讼代理人周雅丽、孙香桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禄泉公司、黄小军向本院提出诉讼请求：1、三星公司向禄泉公司、黄小军赔付房屋装修损失91669.64元；2、三星公司向禄泉公司、黄小军赔付营业损失549015.12元；3、三星公司向禄泉公司、黄小军返还房屋装修押金10000元；4、三星公司承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：禄泉公司、黄小军与三星公司、三星公司济川路商城（已注销工商登记）于2017年8月28日签订铺位租赁协议，约定禄泉公司、黄小军承租三星公司、三星公司济川路商城所有的位于泰州市开发区的房屋，租赁期限为3年，自2017年8月28日起至2020年8月27日止；租赁期间内，禄泉公司、黄小军依约支付了前两年的房屋租金，但在租赁期间内，上述房屋的二楼【二楼无人使用、毛坯房屋】数次发生漏水，漏水沿着缝隙和楼道渗透到禄泉公司、黄小军承租的一楼商铺，造成禄泉公司、黄小军商铺装修以及办公用品受损，损失严重；因禄泉公司、黄小军与三星公司、三星公司济川路商城之间关于漏水问题未能协商一致，三星公司、三星公司济川路商城于2019年12月底对禄泉公司、黄小军承租的上述房屋进行断电，案涉房屋的前后门均为电动门，导致禄泉公司、黄小军无法再继续使用案涉房屋。因租赁期间为三年，禄泉公司、黄小军按照租赁经营时间进行相应的房屋装修，花费装修费约450000元，但因三星公司、三星公司济川路商城的断电行为造成禄泉公司、黄小军自2020年1月1日之后再也无法继续使用案涉房屋，而租赁期限截止到2020年8月27日止，造成禄泉公司、黄小军产生相应的装修损失。诉讼中，禄泉公司、黄小军撤回了营业损失549015.12元的诉讼请求，禄泉公司、黄小军将诉讼请求明确为：1、三星公司向禄泉公司、黄小军赔付房屋装修损失91669.64元；2、三星公司向禄泉公司、黄小军返还房屋装修押金10000元；3、三星公司承担本案诉讼费、鉴定费。 三星公司辩称：首先，承租人并不是禄泉公司，是黄小军，已经有法院的生效判决予以确认。其次，三星公司申请法院到税务部门调取的相关资料可以反映，禄泉公司没有任何的利润，所以原告所提交的营业损失根本无从谈起。第三，根据合同的第五条第二款，原告另需装修或者增设附属设施和设备，应事先征得三星公司的书面同意方可进行，黄小军装修没有提交任何书面材料给三星公司，更没有取得三星公司的书面同意，对其装修三星公司不予认可。第四，合同约定租赁期限原告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付超过一个月，视为原告违约，被告有权终止租赁合同，由此产生的损失由违约方负担，黄小军在另一起生效判决中已经依法确认拖欠房租超过一个月，应视为黄小军违约，黄小军没有经过出租人书面同意就装饰装修，造成的相关的损失应该由黄小军自行承担。本案与禄泉公司没有任何关系，其营业损失也不应该得到支持。押金不同意退还。 本院经审理查明，（2020）苏1291民初59号民事判决书确认以下事实：2017年8月28日，出租方（甲方）三星公司、济川路商城与承租方（乙方）黄小军签订《铺位租赁协议》一份，约定：“甲方出租给乙方的铺位坐落在Ｄ区，租期为三年，市场建筑内每层公共区域的面积，由每层实际承租方按比例共同分摊，计入承租面积；铺位租赁自2017年8月28日起至2020年8月27日止，租赁期为三年，租赁期满，甲方有权收回出租铺位，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前一个月，甲乙双方协商后重新签订租赁合同，如不能如期归还，则从合同到期日之次日起，按当年租金的两倍按日给付占用费，直至租赁房屋归还为止；甲、乙双方约定，该铺面面积705.56平方米，第一年租金24.7296万元，第二年租金为28.2624万元，第三年租金为28.2624万元；甲、乙双方一旦签订签订本协议，当场支付第一年租金的50%以及当年一个月的租金作为保证金，一年租用到期需提前一个月向甲方支付第二年的租金，依次类推，若乙方违约则保证金不退；服从甲方的统一管理，必须配备针对经营品种的消防器材；使用该铺位的水、电费用必须单独装表计量，水电费由乙方全部承担；商城公共区域物业服务的保洁费、秩序维护费、共用水电等能耗费，由甲方按乙方租赁面积的3元/平方米每月向乙方收取，乙方签订本协议时与租金同步向甲方交纳；租赁期满后，该铺位归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付超过一个月，视为乙方违约，甲方有权终止租赁协议，由此产生的损失由违约方负责；租赁期间，如甲方提前终止合约而违约，应赔偿乙方三个月租金，租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”合同签订后，三星公司将案涉商铺交付黄小军占有、使用，由黄小军担任法定代表人的禄泉公司实际使用案涉商铺并以“鼎美装饰”的名义对外经营。2019年1月11日，禄泉公司的员工黄婕向泰州市公安局医药高新区分局明珠派出所报案称其所在济川商城鼎美装饰因商城的消防栓漏水将店面淹了，现因赔偿双方产生纠纷，处警经过及结果为：2019年1月11日10时许，民警至泰州市医药高新区商城鼎美装饰店，系该商城楼上消防栓漏水渗透至一楼鼎美装饰店内的样板房内，店主黄婕担心后期与济川商城负责人协商赔偿问题会发生纠纷，为此报警备案，民警帮助其备案。2019年8月11日，报警人谢玮报警称在高新区鼎美装饰商城，昨日大雨将店铺淹没，财产受到损失，与商城负责人员发生纠纷，处警经过及结果为：2019年8月11日9时10分许，在泰州市医药高新区，报警人黄小军称因为楼上问题导致一楼屋顶漏水，报警就是想请派出所帮助备案。2020年3月5日，禄泉公司向济川路商城出具解除《铺位租赁协议》通知书，载明：“我公司于2017年8月28日与你商城签订《铺位租赁协议》一份，协议约定我公司承租你商城位于泰州市开发区的房屋，租赁期限为叁年，即：2017年8月28日-2020年8月27日；《铺位租赁协议》签订之后，我公司按照协议约定及时向你商城支付了房屋租金，但你商城在履行协议的过程中，未能按照协议约定履行房屋出租人的维修义务，更采取了不当方式阻碍我公司的正常使用，具体情况为：2018年-2019年期间，因你商城管理不善的原因，导致我公司承租的房屋楼上二层大面积漏水，漏水渗透到我公司承租的一层商铺，由此造成我公司相关装修、财物、办公用品等损失，我公司为此曾数次要求你商城及时进行维修或者赔偿我公司损失，但你商城一直置若罔闻，该类事件曾经发生过数次，因你商城既不履行房屋维修义务，亦不对我公司进行赔偿，我公司为了减少自身的损失，也曾数次进行自我修复、更换相关材料以及办公用品，花费了大量的人力、物力，关于该部分费用问题，我公司一直欲与你商城协商解决，但你商城一直拒绝做出回应，更在2019年12月期间，对我公司承租的上述商铺采取断电的方式、阻碍我公司的正常使用，导致我公司不能正常营业、造成我公司大量客户以及员工的流失；针对你商城的以上不诚信行为，我公司特依据法律规定向你商城致函如下：（1）因你商城在2019年12月对我公司上述商铺采取了断电、阻碍我公司的正常使用并且存在拒绝维修房屋的情况，故我公司与你商城签订的以上《铺位租赁协议》自2019年12月31日起正式解除；（2）我公司承租的上述房屋，目前正处于你商城的实际控制之下，但我公司尚有大量财物、其他物品在上述房屋当中，请你商城在收到本通知书时，及时通知、配合我公司搬离房屋中归属我公司的相关物品（我公司联系人：黄婕138××××3217暂时联系地址：泰州市海陵区九龙镇长兴路299号）；(3)因你商城的违约行为而造成我公司的相关财产损失，若你商城不能妥善解决，我公司保留诉讼维权的权利；（4）请你商城在收到本通知书之日起五日内，委派人员处理与我公司之间的纠纷，做好核算业务，避免双方进行诉讼，并配合我公司搬运上述房屋当中的相关财物。”黄小军通过全球邮政特快专递向济川路商城负责人王炎秋寄送上述解除通知书，并由其本人于2020年3月11日签收。包括案涉租赁商铺在内的坐落于泰州市开发区，建筑总面积14179.67平方米的房屋均登记在三星公司名下，并由该公司领取不动产权证号为苏（2016）泰州不动产权第0025248号的不动产权证。三星公司与济川路商城系总、分公司关系，而济川路商城于2020年5月9日办理了工商注销登记手续。泰州市禄泉商贸有限公司于2013年11月5日成立，法定代表人为黄小军，该公司于2017年9月27日将住所地变更为泰州市开发区吴陵南路西侧（三星公司济川路商城）一层1号并将公司名称变更为禄泉公司，均办理工商变更登记。庭审中，三星公司自认由于黄小军拖欠租金，于2019年12月20日对案涉铺位采取断电措施，并且至今未对供电予以恢复。双方均一致认可黄小军已经交纳完毕自2017年8月27日起至2019年8月27日止的全部租金及物业费。法院作出如下判决：一、确认三星公司与黄小军于2017年8月28日签订的《铺位租赁协议》已于2020年5月27日解除；二、黄小军应于2020年8月15日前将承租的位于泰州市开发区铺位内自己的物品腾空，并将租赁铺位交还给三星公司，如黄小军逾期不交付租赁铺位，应承担自2020年8月16日起至实际交付之日止按774.31元/天标准计算的铺位实际占有使用费；三、黄小军应于本判决发生法律效力之日起十日内向三星公司支付自2019年8月28日起至2019年12月19日止的租金88271.34元及商城公共区域物业服务的保洁费、秩序维护费、共用水电等能耗费8054.78元；四、驳回三星公司的其他诉讼请求。 本案诉讼中，经鉴定，案涉房屋中装修工程造价残值为91669.64元。黄小军向三星公司济川路商城支付装修押金10000元。 本院认为，三星公司与黄小军签订的铺位租赁协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行各自义务。 一是禄泉公司没有诉讼主体资格。本院（2020）苏1291民初59号民事判决书已确认租赁合同法律关系发生在三星公司与黄小军之间，因此禄泉公司是不适格的诉讼主体，禄泉公司就其经营损失，可另行依法处理，经释明后禄泉公司撤回了起诉，本院予以准允。但其坚持在本案中与黄小军一起向三星公司主张装赔付房屋装修损失91669.64元，没有法律依据，本院不予支持。 二是三星公司是否应当向黄小军赔偿装修损失的问题。三星公司已按约将铺位交给黄小军占有、使用，黄小军亦应按约履行支付租金的义务。租赁协议中约定，黄小军应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付超过一个月，视为黄小军违约，三星公司有权终止租赁协议，由此产生的损失由违约方负责。黄小军明知拖欠租赁费可能会导致租赁合同终止的后果，其在对违约导致的后果明知的情况下，仍以种种理由为借口没有按约定支付自2019年8月28日起至2020年8月27日期间的租金282624元，黄小军的行为明显违约。同时黄小军在获知三星公司断电后已影响租赁房屋使用的情况下亦未及进采取补救措施，支付应付的租赁费，导致三星公司断电行为持续下去，黄小军放任了损失的扩大，故黄小军应当对由此造成的自身损失即装修费用以及可以发生的营业损失承担责任。黄小军所称房屋漏水导致禄泉公司相关财产、装修损失，并不能作为其不按约定支付租赁费的理由，对此本院不予采信。关于禄泉公司的营业损失，与本案无关，同时相关损失与税务部门的记载亦相互矛盾，黄小军的证据不充分，本院不予认定。装修押金10000元的处理，因合同中未有明确约定，本院认为三星公司应当返还。 三星公司于2019年12月20日对案涉铺位进行断电，尽管与合同约定并无冲突，但其理应知晓黄小军承租案涉铺位系用于商铺经营，仅因黄小军未按期交纳租金即对案涉铺位进行停电处理，有不当之处，该行为导致黄小军不能正常使用案涉铺位，三星公司应对断电后造成的房屋租赁费损失承担责任。 三星公司于2019年12月20日对案涉铺位进行断电，事实上租赁合同就处于终止履行的状态，黄小军于2020年3月5日又书面通知三星公司要求解除铺位租赁协议，三星公司于2020年3月11日进行签收，于2020年5月27日庭审中明确表示同意解除合同，这是当事人对合同履行的认识过程，但客观而言，三星公司自2019年12月20日断电至2020年5月27日明确表示同意解除合同，禄泉公司于2020年3月5日向三星公司济川路商城发出解除《铺位租赁协议》通知，提出自2019年12月31日起正式解除租赁协议，都不能改变租赁合同事实上的终止履行状态。黄小军提出的2019年12月20日断电后的损失由三星公司承担的意见，本院难以采信。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十六条、第一百一十九条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告江苏三星机械制造有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄小军返还装修押金10000元； 二、驳回原告泰州市禄泉装饰工程有限公司、黄小军的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10345元，原告黄小军负担10000元，被告江苏三星机械制造有限公司负担345元（此款原告已垫付，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告）。鉴定费9000元，由原告黄小军负担（已交纳）、鉴定费2000元，被告江苏三星机械制造有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长 吴 兵 人民陪审员 李 辉 人民陪审员 谢荣金 二〇二一年一月十一日 书 记 员 许 婷 附法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。