安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初628号 原告（反诉被告）：王继标，男，1980年7月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：张明军，安徽进境律师事务所律师。 被告（反诉原告）：任启利，男，1975年12月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。 原告王继标与被告任启利租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理，在本案审理过程中，被告任启利向本院提出反诉，本院依法转为普通程序与本诉予以合并审理，并依法组成合议庭，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。后王继标申请对案涉场地恢复原状的造价进行鉴定，本院依法委托评估鉴定，并于2020年11月19日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王继标及其委托诉讼代理人张明军、被告（反诉原告）任启利及其委托诉讼代理人赵后毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王继标向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的“厂地出租合同”;2.判决被告任启利退还2019年4月至2020年4月租金6万元;3.判决被告任启利返还原告王继标在该承租场地的设备设施及钢材价值约3万元（附清单）;4.诉讼费用由被告任启利承担。事实和理由：原、被告于2017年4月1日签订“厂地出租合同”，王继标承租任启利位于钟楼东500米申家沟西煤球厂厂房东约10亩及12间房屋，约定承租期限2017年4月1日至2024年4月1日，每年租金60000元。现王继标已支付任启利租金至2020年4月。 2019年2月28日，相山区生态环境分局作出“相环查（扣）决字【2019】006号”决定书，查封王继标在该场地的厂房和设备，后于2019年3月27日作出“相环解查（扣）字【2019】006号”决定书，因需要清理厂房和设备，解除查封。王继标根据该行政决定的要求通知任启利解除合同，并要求搬走设备拆除厂房，但任启利拒不配合，并向王继标提出非分要求。双方多次协商未果后，此事经政府协调，任启利仍态度强硬，不同意王继标搬走全部物品，王继标不得已与任启利签订协议，王继标交纳50万元保证金在政府，搬走生产设备，其他纠纷约定通过法律途径解决。王继标因政府政策原因无法继续履行租赁合同，该原因系不可抗力，其不存在违约行为。任启利强行阻止王继标搬走相关设备及物品，拒不退还王继标未使用期间场地费用的行为侵犯王继标合法权益，特此根据《民事诉讼法》的规定，提起诉讼，请予依法受理。 任启利辩称，1.“厂地租赁合同”合法有效，任启利的合理损失和可得利润得到赔偿时，同意解除该合同。2.本诉原告王继标无权要求返还2019年4月至2020年4月租金6万元。3.王继标赔偿任启利合理款项后，所剩物品可以自行带回。4.诉讼费用由王继标承担。 任启利向本院提出反诉请求：1.判决王继标赔偿任启利2020年4月1日至2024年4月1日租赁费24万元，强行搬走设备的违约金15万元；2.判决王继标恢复因生产破坏的场地6*666.67平米的场地地坪、20米的围墙、5*5平米道路、填平大坑等赔偿相应的损失33万元；3.反诉费用由王继标承担。事实和理由：一、本案的来源经过。1.任启利与王继标于2017年4月1日签署“厂地租赁合同”，王继标承租任启利位于钟楼东500米申家沟西煤球厂厂房东约10亩及12间房屋，约定承租期限2017年4月1日至2024年4月1日，后续租3年，共计合同10年，每年租金60000元。王继标经营“淮北亿元再生资源回收有限公司”。王继标已经履行合同4年至2020年4月1日，期间，因为王继标经营的再生资源公司污染问题政府环保部门进行整改。王继标强行搬走绝大部分物品，双方发生争议，王继标提起诉讼，任启利为了维护自己的合法利益，提起反诉，主张租赁费、违约金、恢复原状或赔偿损失。2.任启利出租场地的目的有两个，一个是每年收取租金6万元；另一个是该场地位于城乡结合部，濒临开发，一旦开发，政府应当依法赔偿，赔偿款的所有权属于任启利。3.双方在合同的第3条明确约定，合同前期为7年，后期3年，后续仍旧有7年的履行期限，任启利自2020年4月1日后还可以收取42万元租金。合同同时还约定，如果政府拆迁，王继标的机器设备和投资的厂房的赔偿款属于甲方任启利，任启利拿到赔偿款后，将20%的机器赔偿款交给王继标20%，厂房赔偿款如果是五年之内拆迁，任启利获得赔偿款后，给王继标20%的赔偿款，如果五年之后拆迁，给王继标10%的赔偿款。这是任启利更大的一个合同期待目标，王继标也是认可的。所以，双方在该条文中约定“乙方（王继标）在租赁7年期间机器不准搬走，如搬走乙方赔偿甲方100万元。”双方自愿约定了违约金。现在，王继标强行搬走机器设备等，严重损害任启利的合同目的，应当对任启利进行赔偿，以弥补任启利的期待可得利益。二、王继标搬迁公司，并不是政府行为，更不是政府政策原因，不属于不可抗力，原告的强行搬走行为，属于根本违约。1.王继标经营的是一家再生资源公司，该公司经营范围属于国家重点扶持行业。但即使国家在扶持的行业，也应当在法律范围之内活动。王继标经营的公司因为环境污染的问题，被相山区环境分局作出整改处罚属于正常，王继标应当知错就改，应当将公司整改为符合法律规定继续经营，而不应当搬家逃走，另外租赁场地继续污染环境。王继标没有任何证据证明相山区生态环境分局强制要求其搬走公司，解除查封（扣押）决定书显示要求亿元公司需清理厂房和设备而做出解除配电箱、出料口的查封。2.我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而王继标经营的再生资源公司，属于有污染的企业，其对于污染受到政府环境部门处理应当能够预见。对于粉尘可以遮盖、对于污水可以净化，对于噪音可以消除，对于所有的污染均有合理可行的方法进行避免或消除。对于政府的整改意见，可以在合理整改后继续经营。因此，王继标的再生资源公司的环境问题是可以预见、可以避免、可以克服的，完全不属于不可抗力，王继标无权以不可抗力的理由解除合同。三、任启利不同意王继标搬走，属于正常行使留置权。王继标合理赔偿后，任启利同意解除合同，王继标剩余小部分物品可以搬走。四、任启利的损失如下：1.厂地租赁费42万元（剩余7年，每年6万元）；2.因为王继标生产的破坏厂区围墙20米、厂区地坪6亩，以及填平大坑损失50万元。该损失应当得到赔偿；3.王继标也应当依法支付合同约定违约金100万元。根据本案的具体情况，任启利仅仅主张72万元赔偿金是任启利的权利。综上，王继标经营再生资源公司的环境污染问题是可以预见、可以避免、可以克服的，不属于不可抗力，不能因为环境部门要求其整改就对于本合同的根本违约免责。但是基于本案的现状，继续履行合同的可能性不大。由于王继标的违约行为造成了任启利的重大损失。任启利在损失得到合理赔偿以及王继标支付约定违约金的情况下，同意解除合同。故任启利依法向贵院提起反诉，请求依法支持其反诉请求。 王继标针对任启利的反诉请求辩称，1.原、被告之间所签订的厂地租赁合同属于无效合同。任启利对涉案场地没有合法的所有权，更无转租权。2.本案王继标搬走机器设备的行为属于合同法第94条规定的不可抗力，虽然任启利关于相山区生态环境分局的行政决定是否构成不可抗力提出多点理由，但是我们认为任启利的说法不能成立。首先决定书的内容是直接要求清理厂房和设备，而且该决定书是行政机关作出，属于行政命令的范畴，也就是无条件必须履行。而且不存在要求整改、整顿的问题，如果要求整改未整改现象发生可视为王继标违约，但是该决定书是直接要求清理厂房和设备。另外，相山区生态环境分局作出该决定而是根据国家有关部门的特殊文件要求决定，安徽省环境委员会办公室关于确实做好散、乱、污企业清理的通知。3.任启利要求租赁费24万元以及违约金15万元无事实根据和法律根据。本案合同无效或者解除后，任启利根据其场地用途或是承租，或是自行使用，不存在租赁费损失的问题。同时关于设备违约金也是无中生有。合同中所称的违约金亦不受法律保护，同时任启利所主张的内容是基于不可抗力的情况下作出。4.任启利要求的破坏场地的赔偿费用及修复围墙等与事实不符。场地面积和道路面积不符，任启利所称的破坏场地，其中大部分是王继标在租赁后自己修建的，而道路本身并没有损坏，而且根据合同约定道路应在承租人使用范围之内，而且原合同并未对正常使用造成的损坏约定由承租人承担的内容。因此根据《合同法》规定应当由出租人保证出租屋在租赁期间符合约定的用途，即出租屋维修属于出租方。同时，该场地的使用人并非是王继标一方使用，任启利也同时在该场地经营煤球厂，有超重车辆出入拉煤炭、煤泥，同样使用场地的道路，在王继标离场后，场地及场地道路均是由任启利在使用。5.关于任启利在事实和理由部分出租目的问题。第二个出租目的认为其期待利益是拆迁利益，所谓的拆迁利益是利用王继标机器设备在场地内，因此在拆迁时用于拆迁工作人员核验获得高额拆迁补偿，这本身是非法目的，将不是自己的资产列为拆迁资产获取高额赔偿。综上，我们认为任启利的反诉请求和理由不能成立，请依法驳回。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对王继标提交的《厂地出租合同》、给付租金的汇款凭证及政府主持下签订的协议的真实性、合法性、关联性予以认定。对王继标提交的“相环解查（扣）字【2019】006号”决定书、报警记录二份、相山区生态环境分局的情况说明的真实性予以认定，但达不到其要证明的目的。对王继标提交的张志书、王仁强的证人证言，因庭审时未出庭作证，不符合证据规则的要求，对其真实性本院不予认定；对任启利提交的《厂地出租合同》、承租协议书与王继标提交的一致，对其真实性、合法性、关联性予以认定。对任启利提交的现场的照片一组、手机视频证据，与鉴定方现场记录的一致，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。 经审理本院对以下事实予以确认：2017年4月1日，任启利（甲方、出租方）与王继标（乙方、承租方）签订了“厂地出租合同”，合同约定：1.甲方（任启利）自愿将位于钟楼东500米申家沟西煤球厂厂房东约10亩及12间房屋出租给乙方（王继标）使用，乙方自愿承租。2.租赁期从2017年4月1日至2024年4月1日止，为期7年，租金60000元／年，房租按年交费，提前10天交付租金，若乙方拖延房租，甲方有权解除合同，由乙方承担违约责任。3.合同到期后，如果没有变动，乙方继续在原基础上续租3年。如该土地在乙方租赁7年期间被政府征用或开发，乙方享有机器赔偿费20%（赔偿以政府实际赔付为准），如乙方在租赁期间投资的厂房被政府征用或开发，其赔偿款在甲方拿到手后，五年之内给乙方20%，五年之后给乙方10%。乙方在租赁7年期间机器不准搬走，如搬走乙方赔偿甲方100万元。租赁期满后乙方结清该房在租赁期间产生的水、电等费用。4.租赁期间，如遇政府开发或征用，其一切赔偿事宜由甲方处理与乙方无关。如甲方提前终止合同而违约应赔偿乙方一年租金，租赁期间如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方一年租金。乙方租赁期间不得转租、转让，否则按违约处理。5.租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方有优先承租权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成的一切损失和后果都由乙方承担。6.乙方在租用厂房期间，不得从事违法、犯罪、不符合规定的事宜，否则甲方有权中止合同。8.本协议一式份，签字立即生效，未尽事宜，甲、乙双方友好协商。甲方任启利签名，乙方王继标签名。2017年12月19日，任启利（甲方）与王继标（乙方）就原租赁水泥地一事签订《承租协议书》，协议约定：一、甲方要求在承租后，水泥地回复原貌。二、乙方需要土地开挖:长8米、宽3米、深2米，如承租期满，必须回填。三、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等的法律效力，双方签字后即生效。甲方任启利签名，乙方王继标签名。协议签订后，王继标每年给付任启利租金60000元至2020年4月1日。2019年2月28日，王继标经营的淮北亿元再生资源回收有限公司因环境污染问题被相山区生态环境分局查封。2019年3月27日，因需清理厂房和设备，相山区环境分局作出“相环解查（扣）字【2019】006号”决定书，解除查封。2019年9月22日，因王继标到厂地拆卸机器与任启利发生纠纷，派出所接警处理。2019年9月25日，双方再次发生纠纷，派出所接警后，经政府协调，双方再次达成协议，内容如下：一、甲方（王继标）向政府缴纳50万元保证金，打入账号12×××30，账户名淮北市财政所。二、由甲方三十日内向法院起诉，通过法律途径解决与乙方的协议纠纷问题。三、政府按照最终法院判决处理保证金，在法院为判决之前保证金不退还。四、在此期间，甲方拆除机械并清运完毕，不得拆除厂房和磅秤，乙方不得阻拦；五、甲方同意乙方在场地上存放煤泥；六、甲方已于2019年4月搬走一台机器，未经乙方许可，该问题通过法院一并处理。甲乙双方同意以上协议，不得反悔。甲方王继标签名，乙方任启利签名，见证方吕维民签名。此协议上任启利备注“光拉走机器，什么都不能拉”。后双方协商未果，王继标起诉至本院。 经任启利申请，本院委托安徽安和资产评估有限责任公司对案涉厂部损毁的墙头、坑、楼板地坪恢复原状的造价进行评估，评估造价为167895.16元。任启利为此支出鉴定费3000元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于合同效力问题，本案王继标与任启利签订的《厂地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，系有效合同。王继标认为相山区生态环境分局作出“相环查（扣）决字【2019】006号”决定书，是造成合同无法继续履行的原因，系不可抗力，但根据我国《合同法》规定，不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，一般而言不可抗力包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等。本案王继标经营的再生资源回收公司，系具有环境污染的企业，在政府对其作出整改措施决定时，其应该积极整改，将公司整改为符合规定标准的企业继续经营，而相山区生态环境分局作出的决定系管理型强制规定而非效力性强制规定，不影响其与任启利的合同效力，且王继标提供的证据不足以证明相山区生态环境分局强制要求其搬走公司，本案不构成不可抗力。2019年9月22日，王继标将机器设备搬走，任启利拒绝其搬走，双方发生纠纷，可以认定王继标以行为表示其不再继续履行合同。庭审时任启利表示在其合理损失和可得利润得到赔偿时同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；现王继标要求解除原、被告签订的“厂地出租合同”，本院应予以支持。 关于违约金问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《厂地出租合同》系双方真实意思表示，均应依约履行，该合同于2017年4月1日签订，约定租期七年即自2017年4月1日至2024年4月1日，每年租金60000元。合同第四条约定：如甲方提前终止合同而违约应赔偿乙方一年租金，租赁期间如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方一年租金。根据前述约定，王继标要求提前解除《厂地出租合同》，系根本违约，应赔偿任启利一年的租金损失60000元。任启利反诉请求王继标赔偿其2020年4月1日至2024年4月1日租赁费24万元、强行搬走设备的违约金15万元，于法无据，本院不予支持。2019年9月25日，王继标与任启利再次发生纠纷，派出所接警后，经政府协调，双方再次达成协议，王继标将机器设备拉走，应认定王继标以其行为表示不再继续履行合同，而王继标已支付任启利租金至2020年4月，任启利应退还王继标2019年10月至2020年4月1日前的6个月未实际使用租赁场地的租金3万元。王继标诉请任启利退还其6万元租金，超出部分，本院不予支持。王继标诉请任启利返还在承租场地的设备设施及钢材价值3万元，其未能提供证据证明，对于该项请求，本院不予支持。 关于恢复原状的费用问题，本案王继标因经营需要，在任启利出租的场地内开挖了长8米、宽3米、深2米的大坑，并使场地周围的围墙损毁了23米。2017年12月19日，双方就原租赁水泥地一事签订《承租协议书》，约定：如承租期满，大坑必须回填，水泥地恢复原貌。任启利反诉要求王继标承担33万元的费用损失。经任启利申请，本院委托安徽安和资产评估有限责任公司对案涉厂部损毁的墙头、坑、楼板地坪恢复原状的造价进行评估，评估造价为167895.16元。任启利为此支出鉴定费3000元。因王继标提前解除合同的违约行为造成了任启利的经济损失，根据公平原则和诚实信用原则，现任启利反诉请求王继标承担恢复原状的费用损失，有事实及法律依据，本院予以支持。王继标应支付任启利恢复原状的费用损失167895.16元，并承担鉴定费3000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王继标与被告（反诉被告）任启利签订的《厂地出租合同》； 二、原告（反诉被告）王继标于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）任启利违约金60000元；被告（反诉原告）任启利于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）王继标场地租金30000元，两项折抵后，原告（反诉被告）王继标应于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）任启利费用30000元。 三、原告（反诉被告）王继标于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）任启利恢复租赁场地的费用167895.16元及鉴定费3000元。 四、驳回原告（反诉被告）王继标的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）任启利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，由原告（反诉被告）王继标承担1370元，被告（反诉原告）任启利承担680元； 反诉费5500元由被告（反诉原告）任启利承担3760元，原告（反诉被告）王继标承担1740元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  张月华 人民陪审员  徐钦玉 人民陪审员  张先芝 二〇二一年一月二十九日 法官助理张翌 书记员李睿 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。