北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初2767号原告（反诉被告）：北京千芝堂生物科技有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇韦里村285号。法定代表人：曹保陵，经理。委托诉讼代理人：孙炳彦，女，1965年4月13日出生，汉族，北京千芝堂生物科技有限公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴贵文，北京步睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京万瑞朗科技有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇大周各庄村驸张路188号。法定代表人：张国梁，总经理。委托诉讼代理人：刘波，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓宇，北京市中友律师事务所实习律师。原告北京千芝堂生物科技有限公司（以下简称千芝堂公司）与被告北京万瑞朗科技有限公司（以下简称万瑞朗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告千芝堂公司的委托诉讼代理人孙炳彦、吴贵文，被告万瑞朗公司的法定代表人张国梁及委托诉讼代理人刘波、陈晓宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告千芝堂公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方签订的厂房租赁合同无效；2．判令被告赔偿原告1543．718吨艾草灭失的损失共计7151590元；3．判令被告向原告返还其扣押的艾草打捆机1台、电脑23台、药拓包8000个、景德镇青花瓷茶罐5000个、艾贴50箱、电动三轮车1辆、厨房内物品（冰箱1台、烤箱1台、灶具1台、微波炉1台、电饭锅2个、蒸锅2个、货架3个、蒸屉一套、炒锅2个、白面250斤、大米250斤）；4．判令被告向原告退还租金80000元；5．判令被告赔偿原告装修办公室的损失16000元；6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原告与被告签订厂房租赁合同及设备租赁合同，约定被告将位于北京市怀柔区北房镇大周各庄村南的厂房租赁给原告，租赁期限为2017年9月1日至2024年8月31日，原告将厂房用于艾草存放和加工处理。合同签订后，原告向被告支付租金至2018年2月15日。2017年11月，因政策原因，存放艾草的厂房达不到国家消防安全标准，导致厂房无法继续使用，原告与被告协商将艾草运走，被告拒绝。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院判如所请。被告万瑞朗公司辩称：一、涉案房屋及厂房虽没有取得建设工程规划许可，我方与北京市怀柔区北房镇大周各庄满族村村民委员会签订的土地合作开发协议书经村、镇两级政府盖章确认，相当于是获得了建设审批，故涉案合同应为有效。二、我方于2017年7月与原告签订涉案合同，约定每次支付一年租金，支付期限是每年7月31日之前，合同还约定承租方如果不支付租金超过一个月，我方有权解除合同，并征收滞纳金。截止2017年8月31日，原告并未按约定足额交付租金，造成实质性违约，已经达到涉案合同的约定解除条件。三、2017年11月19日，政府企业办查封了我方所有厂房，要求进行消防安全整改，次日我方与企业办联系，政府同意我方一边使用厂房一边整改，后我方按照要求在3个月内将厂房的泡沫板都进行了更换，并于2017年12月15日将部分办公室再次出租，2018年8月又将所有厂房和部分办公室出租，涉案房屋和厂房一直处于正常出租状态，故涉案厂房被查封事件并非不可抗力，也并未导致涉案合同不能履行，我方也不存在违约情况。四、原告关于我方阻止其清运艾草的陈述不属实，事实是原告从未联系过我方要求运走艾草，且我方在2017年11月24日、2017年12月12日、2018年7月15日三次向原告发函要求其支付欠付租金并清运艾草，原告均不予理会，故原告艾草灭失的损失系因其自身过错导致，与我方无关。五、原告对涉案部分房屋外墙的粉刷对我方没有任何利用价值，甚至可能产生整修费用，故不同意赔偿原告的装修损失。六、本案为租赁合同纠纷，属于合同之债引起的纠纷，原、被告签署的涉案合同不涉及任何关于原告存放物的权利的相关约定，引起原告的非租赁合同项下的原物返还和赔偿损失的请求不应在本案中审理。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告万瑞朗公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告向反诉原告支付2017年12月11日前剩余未付租金及2017年12月12日至2018年7月31日房屋占有使用费共计260000元；2．判令反诉被告向反诉原告支付违约金460000元、滞纳金13000元及2017年8月1日至2018年8月逾期支付租金利息15600元，共计488600元；3．判令反诉被告向反诉原告支付艾草清运费50000元；4．本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2017年7月与反诉被告签订厂房租赁合同，约定每年7月31日之前支付一年期租金，并约定承租方如果不支付租金超过一个月，出租方有权解除合同，并征收滞纳金。截止2017年8月31日，反诉被告并未按约定足额交付租金，已经实质性违约。后反诉原告在2017年11月24日向反诉被告发函要求其支付欠付租金并完善防火措施，反诉被告不予理会。2017年12月12日，反诉原告依照合同约定向反诉被告发函通知其解除涉案合同并要求其支付欠付租金、清运艾草等。2018年7月15日，反诉原告再次向反诉被告发函告知其如在限期内不清运艾草，反诉原告将自行清理，但反诉被告仍未予理会。后反诉原告自行将反诉被告存放在涉案厂房的艾草进行清运，并于2018年8月将涉案厂房等再次出租。基于上述事实，反诉被告未按时交纳租金，其违约行为对反诉原告造成实际损失，反诉被告应当支付欠付租金、占用费、滞纳金、违约金、逾期利息及艾草清运费，现反诉被告拒绝支付，故反诉原告诉至法院，请求法院判如所请。反诉被告千芝堂辩称：一、涉案合同签订后我方只支付了23万元租金是因为那时涉案厂房地面还没有硬化，我方与反诉原告约定地面硬化后再付清租金，涉案合同加入第七条第7款也是因为当时涉案厂房不符合仓储条件，而且我方23万元租金系2017年10月支付，对方未提异议，足以说明虽然涉案合同约定7月底前交付租金，但双方因地面硬化事宜对租金支付期限另有约定。另外当时反诉原告还没有完成地面修整，我方只支付部分租金也是行使不安抗辩权，并未违约。二、涉案厂房被政府查封后，我方意识到该厂房无法存放艾草，仍基于不安抗辩权没有支付剩余租金，我方已经支付的租金足以覆盖我方占用涉案厂房的时间，且我方到涉案厂房欲清运艾草时屡遭反诉原告法人之父阻止，导致我方不能及时清运艾草，该过错在反诉原告方，其要求我方支付相应租金及占用费没有法律依据。三、我方并未收到反诉原告所述2017年11月24日及2018年7月15日向我方寄送的信函，仅收到其于2017年12月12日向我方寄送的通知解除涉案合同、催缴欠付租金、要求清运艾草、表示再次招租的信函，反诉原告在该信函中自认涉案厂房存在重大安全隐患，且其存在将涉案厂房另行招租的意思表示，故涉案合同无法继续履行系因反诉原告违约，反诉原告无权行使合同约定解除权。四、反诉原告称我方负有消防安全整改责任也不符合约定。根据涉案合同约定，厂房符合使用目的的整改责任在出租方，反诉原告应该保证出租房屋符合消防要求，我方没有违约行为。五、反诉原告要求我方支付违约金和利息没有法律依据，反诉原告系实际的违约方，且没有实际损失，其通知我方解除合同后早已将涉案厂房出租。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理查明：2017年9月前，万瑞朗公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）千芝堂公司签订一份厂房租赁合同，该合同载明：“根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签定合同如下：一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房座落在北京市怀柔区北房镇大周各庄村南，租赁建筑面积为4000平方米左右，包括：主厂房（厂区北侧），附属厂房（厂区东侧），办公房，宿舍房，门卫房以及餐厅等。即厂区内除主厂房西侧一间厂房及两间经理办公室外其余甲方位于驸张路188号的所有建筑用房均租赁给乙方使用。厂房类型为砖混+彩钢结构。二、厂房起付日期和租赁期限。1．厂房租赁自2017年9月1日起，至2024年8月31日止。租赁期7年……三、租金及保证金支付方式。1．甲、乙双方约定，该厂房租赁每年租金为人民币陆万元整。2．甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租金一年，支付日期在每年7月31日前……七、租赁期间其他有关约定……2．租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。3．租赁期间，厂房因政策的原因或者动迁等不可抗因素造成本合同无法履行，合同自然终止，乙方应立即搬离厂区，对于双方的损失由损失方自己承担，双方互不承担责任。4．租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行改造或者增建，但原则上不得破坏原房结构，改造费用由乙方自负，租赁期满甲方无需为此作任何补偿。乙方可拆除增建部分但是必须将增建及改造区域恢复原貌。5．租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。由此产生的任何损失由乙方负责。6．双方还另行签订了“设备租赁合同”，如果“设备租赁合同”失效或者解约，本合同自动失效或者解约。7．甲方负责本厂房经营项目的变更，即增加仓储和农产品收购。八、其他条款。1．租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方一年租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方一年租金……”同时，万瑞朗公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）千芝堂公司还签订一份设备租赁合同，该合同载明：“依据《合同法》及有关法律法规，为明确出租方与承租方的权利和义务，遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，双方就设备租赁事宜协商一致，订立本合同。一、租赁的设备包括厂房所属的变电设备，输电设备；办公区域所属的办公家具，空调，锅炉暖气设备；厨房所属的餐饮设备以及门卫所属的监控设备。二、设备租赁期限：自2017年9月1日至2024年8月31日。由于租赁设备与建筑物关联的特殊性，本设备租赁合同与甲方与乙方签订的厂房租赁合同……具有相同的租赁期限。如厂房租赁合同终止，本合同即终止，厂房租赁合同续签本合同自然续签。三、租金及保证金支付方式。1．甲、乙双方约定，该厂房租赁每年租金为人民币肆拾万元整。2．甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付设备租金一年，支付日期在每年7月31日前……七、租赁期间其他有关约定……2．租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。3．租赁期间，设备所在的土地或者厂房因政策的原因或者动迁等不可抗因素造成本合同无法履行，合同自然终止，乙方应立即搬离厂区，对于双方的损失由损失方自己承担，双方互不承担责任。4．租赁期间，乙方应及时支付设备租金及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止本租赁协议及厂房租赁协议。八、其他条款。1．租赁期间，如甲方提前终止本合同或者厂房租赁合同而违约，应赔偿乙方一年租金。租赁期间，如乙方提前退租本合同或者厂房租赁合同而违约，应赔偿甲方一年租金……”以上，两份合同签订后，千芝堂公司于2017年9月至10月期间向万瑞朗公司交付部分租金，万瑞朗公司将相关房屋交付千芝堂公司使用。2017年11月20日，北京市怀柔区北房镇人民政府（以下简称北房镇政府）相关部门将万瑞朗公司所在北京市怀柔区北房镇大周各庄村驸张路188号院（以下简称188号院）查封并要求万瑞朗公司对不符合消防安全标准的厂房进行整改。2017年11月24日，万瑞朗公司法人张国梁通过EMS向千芝堂公司登记住所地及北京市怀柔区北房镇抚顺街5号各邮寄快件一封（收件人：孙炳彦），快递单封面备注处载有“请支付万瑞朗租赁费及完善防火措施”字样，万瑞朗公司称快件中寄送的信函内容为：“北京千芝堂生物科技有限公司：根据贵公司与北京万瑞朗精密铸造有限公司签署的《厂房租赁合同》及《设备租赁协议》，贵单位应于2017年7月31日前支付租赁费用共计人民币肆拾陆万元整，在我公司多次催收情况下，现仍有贰拾陆万元尚未支付，现我公司正式通知贵公司：1．请于2017年11月30日前向北京万瑞朗精密铸造有限公司支付剩余租赁款共计贰拾陆万元；2．请于2017年11月30日前向北京万瑞朗精密铸造有限公司支付滞纳金伍万贰千元整。3．贵公司在租赁厂房内堆放的艾草有重大安全隐患，根据《厂房租赁合同》第七条第二款之约定，请贵公司于2017年11月30日前提出完善的防火改进措施及实施计划，在此之前请严密防控防止火灾发生。贵公司如果于2017年11月30日前未完成以上合同义务，为保护我公司合法权益，我们将采取必要的措施，由此产生的任何后果由贵公司承担。”上述两封邮件的跟踪查询记录显示寄往千芝堂公司登记住所地的邮件于2017年11月25日由他人签收，寄往北京市怀柔区北房镇抚顺街5号的信件于2017年11月26日由本人签收。2017年12月12日，万瑞朗公司法人张国梁通过EMS向千芝堂公司登记住所地及北京市怀柔区北房镇抚顺街5号各邮寄信件一封（收件人：孙炳彦），信件内容为：“北京千芝堂生物科技有限公司：根据贵公司与北京万瑞朗精密铸造有限公司签署的《厂房租赁合同》及《设备租赁协议》，贵单位应于2017年7月31日前支付租赁费用共计人民币肆拾陆万元整，在我公司多次催收及2017年11月24日书面通知情况下，现仍有贰拾陆万元尚未支付，根据合同约定，贵公司于2017年9月初已经构成实质性的违约，我公司有权利解除合同并追究你公司违约责任，现正式通知贵公司：1．根据合同之约定并减少我公司的损失自即日起视同与公司解除租赁合同。2．我公司将把以前租赁给贵公司的厂房及办公用房进行招租。3．请贵公司于2017年12月30日按照合同约定支付违约金肆拾陆万元整，逾期不支付我公司将根据合同起诉到有管辖权的当地法院。4．根据政府的下发给我公司的通知，贵公司存放在我厂房的艾草有重大安全隐患，请尽快支付违约金并清出艾草，否则我们将配合政府的要求和行动对艾草进行清理，由此产生的费用和损失由贵公司承担。5．我公司将根据政府之要求进行房顶改造，届时可能对贵公司存在我处的物品造成损害，请贵公司于2017年12月20日前清除所有物品。”该信件孙炳彦已收悉。2018年7月15日，万瑞朗公司法人张国梁通过EMS向千芝堂公司登记住所地及北京市西城区老墙根街107号各邮寄快件一封（收件人：孙炳彦），快递单封面载有“请尽快清运万瑞朗库房内的商品”字样，万瑞朗公司称快件中寄送的信函内容为：“北京千之堂生物科技有限公司：根据贵公司与北京万瑞朗精密铸造有限公司签署的《厂房租赁合同》及《设备租赁协议》，贵单位应于2017年7月31日前支付租赁费用，在我公司多次催收及2017年11月24日书面通知情况下，未支付，根据合同约定，贵公司于2017年9月初已经构成实质性的违约，我公司依据合同约定2017年12月11日书面通知贵公司解除协议，并要求贵公司去清除存放在我公司库房之物品，贵公司至今未予回复和处理，已经对我公司造成严重影响和经济损失，现我公司再次郑重要求贵公司于2018年7月31日前清除你司存放在我库房的物品，如果届时不予处理我公司将雇佣运输公司清运这些物品，清运费由贵公司承担。”上述两封邮件的跟踪查询记录显示寄往千芝堂公司登记住所地的邮件于2018年7月16日由他人（李向东）签收，寄往北京市西城区老墙根街107号的信件于2018年7月16日由他人（同事）签收。本案审理过程中，本院经现场勘察查明188号院内大门南侧西平房北数第一间、第二间内未存放有千芝堂公司所述的32台电脑、5000个景德镇青花瓷茶罐、50箱艾贴；院内大门南侧第二排西平房厨房间内现有千之堂公司所有的双孔灶具一台、餐厅内有千之堂公司所有的荣升牌电冰柜一台、三层货架一个；院内西侧厂房西数第一间门口未放置有千芝堂公司所述打捆机一台。现场勘查过程中，万瑞朗公司表示其于2018年7月、8月左右，为再次出租厂房，花费大约5万元，以每吨20元至30元的价格，清运了存放在其厂房内的1500吨艾草；千之堂公司表示188号院内办公区、食堂区、员工宿舍区所有平房内外墙均由其粉刷，万瑞朗公司表示其中办公室区域及员工宿舍区域系由千之堂公司粉刷，其余区域不认可；千芝堂公司表示188号院外墙及大门内外侧均系该公司油漆粉刷，万瑞朗公司表示均不认可，并称188号院外墙上还显示有原出租前印刷字体，证明千芝堂公司并未粉刷，大门为彩钢板材质，粉刷后亦不可能只有铆钉裸露未刷；双方当事人认可千之堂公司租赁涉案房屋后，粉刷墙壁等共投入16000元。本案审理过程中，本院依职权向北房镇政府调查188号院的土地性质，北房镇政府城建科工作人员表示188号院土地现状是城乡建设用地，将来规划是一般农用地。同时，本院依千芝堂公司申请向北房镇政府调取万瑞朗公司2017年11月20日被查封的查封告知书，北房镇政府经济发展办公室工作人员表示2017年因万瑞朗公司厂房房顶有泡沫板及彩钢板，存在消防安全隐患，政府将188号院查封，只查封了一至两天，但因该事件至今相隔时间太久，无法提供相关查封手续。调查取证后，本院就调查情况听取了双方当事人的意见，当事人均表示认可，但认为该调查结果不能否定其各自主张。本案审理过程中，万瑞朗公司向本院提交U盘一个，该U盘内存有名为“艾草回收入库明细（3）”的XLSX工作表一份，该表格属性中显示表格创建时间为2017年12月4日，修改时间为2017年11月26日，该表格中记录有艾草回收日期、回收数量、回收标准、应付钱数等条目。万瑞朗公司称该U盘系千芝堂公司原库房管理员杨桂红所有，上述表格系杨桂红制作，表格记载了千芝堂公司于2016年3月至涉案合同解除期间回收的所有艾草的数量等。本院依万瑞朗公司申请向杨桂红核实相关情况，杨桂红表示其自2017年“十一”国庆假期结束后开始担任千芝堂公司库房管理员，期间负责在千芝堂公司原有的艾草回收入库明细表上继续记录该公司艾草回收情况等工作，担任库房管理员期间，其与千芝堂公司其他工作人员均在北房镇另一办公场所工作，只有每天午饭时间到188号院内食堂就餐，此外，回收的艾草需要入库时其会一同到188号院厂房协助入库，艾草回收入库时会经过过磅称重、登记、挂牌、反馈过磅单到公司财务部门等环节，其只负责登记与挂牌等事务；杨桂红还表示万瑞朗公司向法院提交的U盘系其所有，U盘中名为“艾草回收入库明细（3）”的XLSX表格中10月7日后的三次明细系由其本人登记，其余表格内容系其入职前原有内容，2017年年底左右，千芝堂公司决定搬离原办公场所，故其将该表格从办公电脑中进行了拷贝，随后千芝堂公司停止开展业务，其便从该公司离职。调查核实后，本院就杨桂红的证词听取了双方当事人的意见，千芝堂公司表示杨桂红并不了解其入职前的艾草回收情况，其提供的表格记录不完整，由于该公司管理混乱，只有法人孙炳彦了解全部情况，且杨桂红在从千芝堂公司离职后又到万瑞朗公司工作，与该公司有利害关系，其证人证言并不可信；万瑞朗公司则表示认可杨桂红的证言，且认为杨桂红的陈述足以客观地证明千芝堂公司存放在188号院内的艾草不可能达到1500吨。本案审理过程中，万瑞朗公司向本院提交一份房屋租赁协议，拟证明该公司在千芝堂公司欠付租金的情况下将188号院内的部分房屋另行出租，故188号院并未受到政府查封的影响而导致房屋等无法使用。该房屋租赁协议载明：“出租方（甲方）：北京万瑞朗精密铸造有限公司；承租方（乙方）：北京丰禾新锐科技开发有限公司……1．甲、乙双方约定，该办公区租赁年租金为4．5万元整。位置于北京市怀柔区北房镇驸张路188号，东房1号至4号房，北房1号至2号，东南房1至4号及南房食堂。2．租赁期五年，自2017年12月1日，至2022年12月1日止……签约日期：2017年11月1日。”千芝堂公司表示认可该证据的真实性，不认可其证明目的，且认为该证据说明万瑞朗公司在通知千芝堂公司解除租赁合同前就已经存在违约行为。除证明以上事实的证据外，双方当事人还向本院提交了其他证据拟证明各自主张。其中千芝堂公司提交了以下证据：1．2017年11月28日拍摄的188号院大门照片，用于证明该院彼时还处于查封状态且千芝堂公司曾试图清运物品；2．千芝堂公司与河南仲景源艾业有限公司签订的厂房租赁合同，用于证明千芝堂公司在得知涉案厂房无法存放艾草后积极寻找其他库房；3．2018年7月9日拍摄的188号院照片，用于证明彼时188号院内存放有千芝堂公司的艾草和打捆机、该院内存放的部分艾草遭雨水浸泡损毁、部分厂房已另行出租、千芝堂公司试图清运艾草受阻；4．回收艾草收据及现金收条，用于证明188号院内存放的艾草数量及单价；5．2017年7月19日拍摄的涉案厂房照片，用于证明彼时涉案厂房地面未硬化，双方对租金交付时间另有约定；6．2017年10月9日拍摄的涉案仓库照片，用于证明该仓库内存放有景德镇青花瓷茶罐；7．本案中千芝堂公司前代理人窦锦波出具的证明，用于证明千芝堂公司曾于2017年12月底到188号院清运物品，但遭到万瑞朗公司法人之父的阻止；8．千芝堂公司工作人员张裕华的证人证言，用于证明千芝堂公司曾于2017年12月底、2018年1月、2018年4月到188号院欲清运艾草，但均遭到阻止，且188号院大门在2017年12月底仍贴有封条。对于上述证据，万瑞朗公司表示认可证据1、3、5的真实性，不认可其证明目的；不认可证据2、4、6的真实性及证明目的；不认可证据7的证据效力、客观性及证明目的；不认可证据8的客观性及证明目的。万瑞朗公司向本院提交了以下证据：1．188号院外千芝堂公司招牌照片，用于证明千芝堂公司实际占有使用了涉案房屋及厂房；2．万瑞朗公司于2018年7月28日与北京视网脉科技有限公司签订的库房租赁合同，用于证明万瑞朗彼时才将涉案厂房及部分房屋另行出租，此前千芝堂公司的违约行为对万瑞朗公司造成实际损失；3．万瑞朗公司于2004年与北京市怀柔区北房镇大周各庄满族村村民委员会签订的协议书，用于证明188号院内建筑均系合法建筑；4．（2020）京国立内经证字第1424号公证书，用于证明涉案厂房的艾草实际存放情况。对于上述证据，千芝堂公司表示均不认可其证明目的。庭审中，千芝堂公司与万瑞朗公司均认可涉案设备租赁合同系双方虚假意思表示，该合同与涉案厂房租赁合同系同一合同，两份合同的租金之和，即每年46万元，为厂房租赁合同的实际约定租金，千芝堂公司第一年租金仅交付20万元；万瑞朗公司否认其清运的千芝堂公司存放在188号院内的艾草为1500吨，并认为该公司自2016年3月至2017年11月11日，共回收艾草不足100吨，同时认可其在2018年7、8月左右将千芝堂公司存放在188号院内的全部艾草清运作垃圾处理；千芝堂公司表示其于2017年9月起开始回收艾草，此前未回收过艾草，也未租赁过其他库房存放艾草；千芝堂公司表示该公司原法人孙炳彦并未收到万瑞朗公司于2017年11月24日及2018年7月15日向其邮寄的信函，其并不知晓邮件内容。上述事实，有双方当事人提交的证据、本院勘察笔录、勘察照片、谈话笔录、调取证据及当事人陈述等在案为证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，万瑞朗公司表示188号院内的建筑无相关建设工程规划许可手续，在双方当事人均认可涉案设备租赁合同与厂房租赁合同组成完整厂房租赁合同的情况下，本院认定涉案租赁合同约定年租金为460000元，且该合同因违反法律、行政法规的强制性规定，自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案合同无效后，千芝堂公司首先应当向万瑞朗公司支付实际的房屋占有使用费。在万瑞朗公司提交的证据显示其自2020年12月1日起将188号院内部分房屋另租他人并约定年租金4．5万元、万瑞朗公司于2018年12月12日向千芝堂公司发函通知解除涉案合同并于2018年7月15日向千芝堂公司邮寄快件提示其于2018年7月31日前及时清运物品、万瑞朗公司认可其于2018年7、8月左右将188号院内存放的所有艾草清运作垃圾处理的情况下，本院结合188号院内的建筑用途、万瑞朗公司认可的仓库面积、千芝堂公司对涉案房屋的实际占有和使用程度及本院勘查情况，参照涉案合同约定的租金标准，酌情认定千芝堂公司应向万瑞朗公司按照每年460000元的标准支付2017年9月1日至2017年11月30日的房屋占有使用费共计115000元，按照每年415000元的标准支付2017年12月1日至2017年12月12日的房屋占有使用费共计13643．84元，并按照每年201756元的标准支付2017年12月13日至2018年7月31日的房屋占有使用费共计127686．67元。现千芝堂公司已向万瑞朗公司支付租金200000元，还应支付房屋占有使用费56330．51元。其次，万瑞朗公司明知涉案房屋无正式建设工程规划许可手续，仍将该房屋出租给千芝堂公司，而千芝堂公司在签订合同前亦未对目标租赁物的合法性尽到审慎的审查义务，双方对涉案合同的无效均存在过错。据此，本院结合案件实际情况认定双方当事人应对涉案合同无效给对方造成的损失各承担50%的责任。现在万瑞朗公司认可千芝堂公司因粉刷墙壁等支出16000元的情况下，本院根据现场勘查情况认定万瑞朗公司应就千芝堂公司该装修损失赔偿其8000元。此外，合同无效后，万瑞朗公司主张的违约金、滞纳金和预期利息，没有法律依据，在万瑞朗公司未提供证据证明涉案合同无效对该公司造成了其他损失的情况下，本院对其该项请求不予支持。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，虽涉案合同自始无效，合同权利义务亦无存在之基础，但基于诚实信用原则，万瑞朗公司在始终相信涉案合同有效的情况下，其向千芝堂公司发出解除合同通知后，应当根据交易习惯对千芝堂公司承担通知、协助等后合同义务。一般而言，通知、协助义务均为作为义务，系为辅助实现债权人的给付利益而设置，但本案中，涉案厂房租赁用于仓储，仓储物本身与租赁合同联系较为紧密，结合本案具体情况，并考虑减轻当事人诉累，宜对后合同义务作扩大解释，将不毁损仓储物的不作为义务纳入到本案中出租方的后合同义务中。现万瑞朗公司认可其将千芝堂公司存放在188号院内的艾草清运作为垃圾处理，该行为造成千芝堂公司损失，其应当予以赔偿。关于艾草的具体毁损数量，虽万瑞朗公司法人张国梁在本院勘查时认可其清运艾草数量为1500吨，但其在后续庭审中予以否认，本院经调查核实，结合在案证据对张国梁关于188号院内存放有千芝堂公司1500吨艾草的自认不予确认。在双方当事人均向法院申请对千芝堂原库房管理员杨桂红进行调查取证的情况下，本院结合杨桂红U盘内的艾草回收入库明细表及千芝堂公司所述开始回收艾草的时间，认定千芝堂公司在188号院内共存放有27．88吨艾草，共价值140720元，万瑞朗公司应予赔偿。万瑞朗公司主张的艾草清运费系因违法行为支出的成本，在法律上无法获得肯定评价，故对其要求千芝堂公司支付清运费的请求，本院不予支持。关于千芝堂公司要求万瑞朗公司返还相关物品的请求，虽千芝堂公司提供的证据不足以证明万瑞朗公司存在阻碍其搬运物品的行为，但在涉案合同无效的情况下，必然产生千芝堂公司腾退涉案房屋的结果，为避免双方当事人再起纠纷，亦考虑减轻当事人诉累，本院在本案中对物品返还事宜一并处理。根据本院现场勘察情况可知，现188号院房屋内存放有千芝堂公司的双孔灶具一台、荣升牌电冰柜一台、三层货架一个，故万瑞朗公司应当返还；千芝堂公司提供的证据不足以证明其主张返还的其他物品系由万瑞朗公司扣留，故对其该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、《民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定判决如下：一、原告北京千芝堂生物科技有限公司与被告北京万瑞朗科技有限公司于2017年签订的厂房租赁合同和设备租赁合同无效；二、被告北京万瑞朗科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告北京千芝堂生物科技有限公司装修损失8000元；三、被告北京万瑞朗科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告北京千芝堂生物科技有限公司艾草灭失损失140720元；四、被告北京万瑞朗科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告北京千芝堂生物科技有限公司存放在该公司食堂和厨房区域的双孔灶具一台、荣升牌电冰柜一台、三层货架一个；五、反诉被告北京千芝堂生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告北京万瑞朗科技有限公司房屋占有使用费56330．51元；六、驳回原告北京千芝堂生物科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告北京万瑞朗科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费62533元，由原告北京千芝堂生物科技有限公司负担59259元（已交纳），由被告北京万瑞朗科技有限公司负担3274元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5643元，由反诉原告万瑞朗科技有限公司负担5039元（已交纳），由反诉被告北京千芝堂生物科技有限公司负担604元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 崔小东二〇二一年一月八日法官助理 夏 婷书 记 员 刘婧雯