江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初3404号 原告：江苏天帆律师事务所，淮安顺壤房地产开发有限公司管理人。 诉讼代表人：赵金斗，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：王啸，江苏天帆律师事务所律师。 被告：冯会玲，女，1972年1月10日生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：罗岸伟，江苏岸庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩元明，江苏岸庆律师事务所实习律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行，住所地淮安市淮海南路130号。 负责人：杨爱民，该行行长。 原告江苏天帆律师事务所与被告冯会玲、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院于2020年10月26日立案，依法适用普通程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理，原告天帆律师事务所负责人赵金斗，委托诉讼代理人王啸，被告冯会玲的委托诉讼代理人罗岸伟、韩元明到庭参加诉讼。后本院依职权通知中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，于2021年4月1日公开开庭进行了审理，原告天帆律师事务所负责人赵金斗，委托诉讼代理人王啸，被告冯会玲的委托诉讼代理人罗岸伟、韩元明到庭参加诉讼，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏天帆律师事务所向本院提出诉讼请求：1、确认淮安顺壤房地产开发有限公司（以下简称顺壤公司）于2019年11月21日将青春雅轩小区2号楼305、403、405、505、603、605、705、805、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1506、1606号房屋所有权转移登记至被告名下的行为无效；2、判令被告协助办理撤销登记，将该房屋所有权转移登记至顺壤公司名下。事实与理由：2013年2月2日，案外人武政向冯会玲借款400万元，顺壤公司将青春雅轩小区2号楼303、305、403、405、503、505、603、605、705、805、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1506、1606号房屋备案登记在冯会玲名下作为担保。上述房屋未向冯会玲实际交付。借款到期后，顺壤公司未还款，冯会玲提起诉讼，诉讼过程中，冯会玲与顺壤公司达成调解协议，约定分期偿还借款。后因顺壤公司未履行调解协议，冯会玲申请法院强制执行备案在其名下的青春雅轩小区2号楼305室等20套房屋。2017年6月，经法院拍卖仅2号楼303、503室房屋成交。 2019年8月26日，淮安经济技术开发区法院受理顺壤公司破产清算案件，并于2020年4月30日指定江苏天帆律师事务为管理人。 2019年11月21日，顺壤公司向淮安市自然资源和规划局申请将涉案十八套房屋所有权转让给被告，被告于当日取得不动产登记证书。 综上所述，管理人认为，顺壤公司与冯会玲签订的《借款合同书》、《补充协议》明确约定，顺壤公司提供包括上述房屋在内的二十套房屋作为担保，并非实际买卖。故双方之间虽然签订买卖合同，并将房屋备案在冯会玲名下，但并无真实的买卖合意，真正的意图是以房屋担保还款，根据《民法总则》第一百四十六条规定，双方签订的买卖合同无效。在顺壤公司进入破产程序之前，房屋仍然登记在顺壤公司名下，因此，上述十八套房屋仍然属于债务人财产。顺壤公司在进入破产程序后将涉案房屋所有权转移登记至被告名下，属于个别清偿，根据《企业破产法》第十六条之规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，顺壤公司将涉案房屋所有权转移登记至被告名下的行为无效。 被告冯会玲辩称：1、本案不存在人民法院受理破产申请后个别清偿的行为，债务到期后，顺壤公司于2018年4月23日用“以房抵债”方式向冯会玲清偿债务，并于当日交付房屋，债务清偿日期为2018年4月23日，交房时未及时办理产权登记的责任不能归责于冯会玲；2、涉案产权登记行为只是顺壤公司履行协助义务，产权登记行为本身不是清偿债务，不会导致债务人财产的不当减少，不属于《企业破产法》第十六条规定的个别清偿行为。顺壤公司交付房屋后，有协助冯会玲办理产权登记的义务，本案中管理人将应当履行的协助义务当作权利行使，其要求确认产权登记行为无效的主张不应得到支持；3、涉案《商品房买卖合同》已经于2018年4月23日由“名为买卖，实为担保”转变为“以房抵债”的买卖协议，抵债时双方的内在意思和外在表示完全一致，该合同当属有效。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行未作陈述。 2013年2月2日，案外人武政与冯会玲签订《借款合同书》，约定武政向冯会玲借款400万元，顺壤公司作为担保人提供青春雅轩2号楼20套住宅作为抵押，合同书第五条注明抵押以担保人与甲方办理网签《商品房买卖合同》的形式完成，此《商品房买卖合同》仅作为乙方在还清本协议下的全部本金之前担保抵押所用，并非实际买卖。20套住宅为2号楼303、305、403、405、503、505、603、605、705、805、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1506、1606号。后因武政未按约还款，冯会玲起诉顺壤公司，法院查明，2013年2月2日案外人武政与原告冯会玲签订借款合同，由武政向原告冯会玲借款400万元，约定借款期限为2013年2月3日至2013年8月2日。原、被告双方及案外人武政于2013年5月22日约定，被告淮安顺壤房地产开发有限公司为该笔债务提供担保，借款人武政到期未按时足额还款的，由被告淮安顺壤房地产开发有限公司承担还款责任。原告冯会玲依约出具了借款，该借款到期后，经原告冯会玲催要，借款人武政并未还款。2013年12月6日，经法院主持调解，双方达成调解协议如下：一、案外人武政所欠原告冯会玲借款本金400万元，被告顺壤公司于2014年1月30日前偿还100万元，于2014年2月28日前偿还50万元，于2014年3月30日前偿还100万元，于2014年4月30日前偿还100万元，于2014年5月30日前偿还50万元；二、被告淮安顺壤房地产开发有限公司自2013年8月2日开始按每月1%的利率承担借款利息直至借款本金全部偿还之日止，但承担的利息总额不超过20万元；三、双方无其他争议。法院确认了上述协议，并作出（2013）河民初字第3675号民事调解书。 2013年12月12日，冯会玲（甲方）与顺壤公司（乙方）签订《补充协议》，内容如下：经过甲乙双方充分协商，针对2013年2月2日签订的《借款合同书》和5月22日签订的《补充协议》再作如下补充协议：一、根据2013年5月22日的《补充协议》，乙方愿为武政提供担保责任，代其偿还所欠甲方的人民币四百万元本金。二、乙方在2014年1月30日前还款100万元；2014年2月28日还款50万元；2014年3月30日前还款100万元；2014年4月30日前还款100万元；2013年5月30日前还款50万元。三、乙方自愿承担利息，利息按日计算，利率为月1.0%，时间从2013年8月2日至还款之日，乙方承担利息的总额不超过20万元。四、乙方继续提供自行开发的“青春雅轩”2号楼中的20套商品房作为抵押（原签订的20套《商品房买卖合同》仍然有效，不再重签），乙方不得随意改变合同。甲方同意乙方可以对外进行销售，销售前告知甲方，销售房款直接归还甲方借款，并将销售房款汇入甲方指定账户。五、如乙方不能按上述约定时间还款，甲方有权就剩余部分债权主张权利，同时，利率调整为同期银行贷款利率的四倍，并不受本协议第三条利息总额的限制，时间从逾期还款之日起开始计算。六、乙方如违约，甲方有权处置抵押物。乙方配合甲方办理相关手续，甲方处置房屋所产生的费用由乙方承担。七、本协议从签订之日起生效，此前协议中如有与本协议不一致的约定，均按本协议执行。八、本协议一式三份，双方当事人各执一份，原借款人一份，签字盖章有效。 2017年6月10日，经法院强制执行，青春雅轩2号楼303、503室房屋拍卖成交。2019年8月26日，本院裁定受理顺壤公司破产清算案件。2019年11月21日，邱某,4以顺壤公司名义向办证部门提出申请，当日将剩余18套房屋产权登记在冯会玲名下。2020年1月21日，涉案18套房屋设立了抵押权，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行，每套房屋的抵押金额均为781.88万元。 审理中，被告主张在2018年4月23日顺壤公司已经将涉案18套房屋交付给被告，被告也于当日缴纳物业费并领取了房屋钥匙，提供了物业费收据，并申请证人邱某,4到庭作证。邱某,4陈述，其2009年入职顺壤公司，担任行政经理职务，知道顺壤公司用20套房屋作抵押的情况，相关的合同是其打的，也知道后期签订了补充协议，顺壤公司在2018年4、5月份决定将房产抵债给冯会玲，其经办了冯会玲交房事宜，当时公司的法定代表人陆安全打电话，交待其近期冯会玲来拿房予以配合办理，共计拿了18套房屋。因为账户被税务局封了，所以没有开具购房发票。公司印章在2015年之后基本由其保管。交房程序为：先到开发商处办理结算，结算完成后开具交房通知，然后业主本人到物业办理交房手续。交房的时候房屋尚未验收合格，办证的时候不知道进入破产程序。 2021年3月16日，冯会玲补充提供了淮安新区物业公司工作人员胡波的情况说明、缴纳物业费的转账记录，收款方为韩立华。冯会玲陈述，借款人武政是顺壤公司的实际控制人，因为小区缺资金才借钱，借钱的时候，小区已经封顶，只有后续的门窗等没有安装，武政经别人介绍才认识冯会玲，后来才知道武政是其丈夫的老乡，所以才向其借钱。在第二次开庭时，冯会玲补充提供了韩立华、胡波与淮安新区物业管理有限公司签订的《全日制劳动合同书》。 经核对，转账记录金额、日期与冯会玲此前提供的物业费收据一致。对于武政的实际控制人身份，原告陈述，因接管的资料不全，反映不出武政是顺壤公司的实际控制人，从财务审计来看，也反映不出武政所借款项进入顺壤公司。 审理中，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行向本院邮寄了款项结清证明，提供涉案18套房屋作为抵押担保的淮安凯悦科技开发有限公司所借款项已于2021年1月21日结清。冯会玲提供不动产登记簿信息查询结果，显示涉案18套房屋此前设立的抵押权已经注销。 本院认为：2013年2月2日案外人武政与冯会玲签订《借款合同书》第五条内容、（2013）河民初字第3675号民事调解书查明的事实、2013年12月12日冯会玲与顺壤公司签订的《补充协议》第四条内容，均可以证明顺壤公司为武政向冯会玲借贷关系中的担保人，顺壤公司与冯会玲签订的《商品房销售合同》目的是提供担保，符合《民法典》第一百四十六条第二款规定的“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力”，应认定双方并无真实的商品房买卖合同关系，《商品房销售合同》实为借贷担保合同。 商品房的权属变动，《民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。据此，当事人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得房屋权属的，没有法律依据，涉案的十八套房屋应认定为破产财产。 在法院受理顺壤公司破产清算案件后，顺壤公司将名下房产变更登记到冯会玲名下，属于个别清偿行为，符合《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，应认定其行为无效。 综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认淮安顺壤房地产开发有限公司于2019年11月21日将青春雅轩小区2号楼305、403、405、505、603、605、705、805、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1506、1606号房屋所有权转移登记至被告冯会玲名下的行为无效； 二、被告冯会玲于本判决生效之日起十日内协助原告办理撤销登记，将青春雅轩小区2号楼305、403、405、505、603、605、705、805、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1506、1606号房屋所有权转移登记至淮安顺壤房地产开发有限公司名下。 案件受理费38800元，保全费5000元，由被告冯会玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（账户名称：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，收款银行账号：62×××79） 审 判 长  张大鹏 人民陪审员  孙美红 人民陪审员  刘 超 二〇二一年四月十九日 法官 助理  王 萌 书 记 员  王晓萌