苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8397号原告：王晛，男，1985年3月5日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：沈春明，江苏安珀志律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菲菲，江苏安珀志律师事务所实习律师。被告：余学冬，男，1995年11月28日生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市含山县，现住江苏省苏州市吴中区。原告王晛与被告余学冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理，依法由审判员杜荣尚适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王晛的委托诉讼代理人沈春明两次开庭到庭参加诉讼，被告余学冬第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《朗诗东吴绿郡商铺租赁合同》；2.被告支付拖欠的租金15万元；3.被告支付原告垫付的水电费5564元；4.被告支付违约金50000元；5.本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告王晛放弃第一项诉讼请求，第二项诉讼请求变更为：被告支付拖欠租金58331元。事实和理由：2018年7月16日，原、被告双方签订《朗诗东吴绿郡商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州市商铺，租期五年，双方就租期标准、支付方式、违约金等事项进行了约定。合同签订后，被告支付了首期租金5万元及押金，此后未按约定支付租金及水电费。另外，被告在承租期间擅自改变租赁用途，由原来经营美容、美发改变为养生按摩，致使民警多次前往现场严查。最后，被告未经原告同意擅自转租。综上，被告的行为严重违反合同约定，应承担违约责任。被告余学冬辩称，2018年11月停业，其将房屋转租给案外人，原本打算案外人直接和原告建立租赁关系，其退出，后案外人经营一个月于12月份停业关门，无力支付房租。此后一直处于关门状态，其离开房屋。2019年过完春节，其于3月底将房屋钥匙交还原告，不再租赁，里面的东西都给房东，由原告转让。水电费5564元没有异议，应扣除其垫付的上一租赁户产生的水电费4000元。违约金不同意支付，其没有违约。综上，请求法院依法判决。经审理认定事实如下：2018年7月16日，原告（出租房，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《朗诗东吴绿郡商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于苏州市吴中区朗诗东吴绿郡花园8幢104室房屋，建筑面积约220.89平方米。租期五年，自2018年8月15日起至2023年8月15日止，第一年租金为20万元，第三、四、五个租赁年度租金分部为21万元、22万元、23万元，租金采取先付后租方式按季度支付，首期租金5万元，以后每期乙方提前一个月向甲方支付下期租金，合同保证金16666元。乙方在租赁区域内单独安装水表、电表，乙方自行缴纳。租期内，乙方必须按合同约定的时间足额支付甲方租金及其他所有费用，如延迟支付租金及其他费用，需按未交费用每日千分之一的标准向甲方支付延迟付款违约金，延迟15天，甲方有权采取停水停电等措施，延迟达一个月，视为乙方违约，处乙方承担违约责任外，甲方有权解除合同。乙方所租房屋及场地仅限经营项目为美容、美发，未经甲方书面同意，乙方不得超出合同约定的经营范围开展经营活动。未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租、分租、特许他人使用租赁房屋及场地，不得利用租赁房屋及场地与第三方进行合作、承包、联营或其他方式合作，否则视为乙方违约。乙方不得将租赁房屋及场地用作任何非法或不道德的用途，乙方在租赁区域内进行的经营活动必须符合国家法律的有关规定。租赁房屋及场地交付标准为毛坯。第十二条违约责任约定，由于乙方原因解除合同，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同。落款甲方双方签名。涉案房屋登记所有权人为王晛、曾莉，权证号为00385086、00385087。审理中，原、被告一致确认，被告支付了首期租金5万元及押金16600元，结欠水电费5564元。另外，被告替原告垫付了上一个租户使用房屋产生的水电费4000元，原告同意该款在本案中扣除。审理中，原告提供与被告于2019年1月17日至同年5月27日的微信聊天记录，该微信聊天记录反映如下信息：1、被告将承租房屋转租，次承租人拒不支付被告房租，被告要求原告直接向次承租人要房租。原告表示不同意转租，由被告自己向次承租人主张。2、3月份被告向原告提出收回房屋，由被告通知次承租人搬走，被告交还钥匙，涉诉房屋内的装饰装修全部遗留给原告，由原告转让，被告表示转让款至少几万，由原告收取。原告于2019年4月1日收到房屋钥匙，并至房屋内查看，涉诉房屋内的物品已搬空，室内脏乱。原告表示没有精力去转让店铺。4、原告收回房屋后，双方协商如何结算，原告提出被告交清水电费、打扫好卫生，被告提出押金不退还，找人买一下店里的东西，稍微补偿原告，由于经营亏损较大，无力支付水电费等，要求原告向次承租人主张水电费。后双方未协商一致，被告直至5月27日仍未缴清水电费，原告提出交由律师按合同处理。5、次承租人经营按摩，公安上门检查四、五次。原、被告双方对上述聊天记录真实性无异议。原告称，被告支付的首期租金5万元及押金直接抵扣四个月租金，即2018年8月15日至同年12月14日前租金。本案主张2018年12月15日至2019年4月1日期间的租金，此后租金不再主张，由于被告拖欠租金、转租、中途退租等违约行为，按约应支付三个月租金5万元作为违约金。上述事实，由原告提供的《朗诗东吴绿郡商铺租赁合同》、不动产产权登记薄、水电费发票、微信聊天记录，及本院制作的庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《朗诗东吴绿郡商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律拘束力。双方一致确认，被告支付首期租金50000元及押金16600元，本院予以确认，原告表示上述费用折抵2018年8月15日至同年12月14日前租金，不违反双方约定，本院予以确认。此后被告未按约支付房租。被告擅自转租、提前退租、未按约支付租金及改变经营范围，违反合同约定，现原告主张被告支付三个月租金50000元作为违约金，符合双方约定，本院予以支持。原告于2019年4月1日收回房屋，故原告主张被告按约支付2018年12月15日至2019年4月1日的租金58331元，于法有据，本院予以支持。被告确认结欠原告水电费5564元，本院予以认定，扣除被告垫付的水电费4000元，被告还应支付原告水电费1564元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余学冬于本判决生效之日起十日内支付原告王晛租金人民币58331元。二、被告余学冬于本判决生效之日起十日内支付原告王晛违约金人民币50000元。三、被告余学冬于本判决生效之日起十日内支付原告王晛水电费人民币1564元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2578元，原告王晛负担91元，被告余学冬负担2487元。（原告已预交被告负担部分的费用，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，法院不再办理退费手续）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  杜荣尚人民陪审员  朱 斌人民陪审员  徐朝军二〇二〇年七月二十三日书 记 员  单 文