德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初4857号 原告：巫应萍，女，1958年4月24日出生，汉族，户籍所在地四川省德阳市旌阳区，现住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：周骑虎，四川仁竞律师事务所律师。 被告：尹红，女，1968年12月1日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告巫应萍与被告尹红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巫应萍及其委托诉讼代理人周骑虎到庭参加诉讼，被告尹红经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 巫应萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年9月1日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告退还原告购房定金20000元及从起诉之日起至全部退还之日止的资金占用利息（以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告向原告支付违约金98000元及从起诉之日起至全部退还之日止的资金占用利息（以98000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第3项诉讼请求变更为：判令被告向原告赔偿实际损失205000元及从起诉之日起至全部支付之日止的资金占用利息（以205000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：原、被告双方于2017年9月1日签订《房屋买卖合同》，约定原告以总价49万购买被告座落于山水康城6栋1单元10-1号的房屋一套，后原告依约向被告支付了定金20000元，被告向原告出具了收条。此后原告及原告儿子多次要求被告配合办理后续相关手续，但被告一直找各种理由推迟、拒绝。直至2019年10月31日，原告得知案涉房屋已由德阳市旌阳区人民法院以695000元予以司法拍卖，故原告实际损失为205000元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 尹红未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月1日，原告巫应萍（乙方）与被告尹红（甲方）在德阳市壹诚房产经纪有限责任公司（丙方，以下简称壹诚经纪公司）的居间下签订《房屋买卖合同》1份，合同主要约定：乙方以成交价格490000元购买甲方所有的位于德阳市区，抵押情况：无；乙方于2017年9月1日前将20000元定金一次性交付于甲方，乙方于2017年10月15日前或过户时将30000元一次性交付于甲方，其余款440000元由乙方向银行或公积金中心申请贷款，交付时间按银行放贷时间为准。如贷款额不足，则买方须于核定贷款金额后十日内补足房款并一次性交付甲方；由于甲方时间不确定，双方约定签订此合同时，甲方将钥匙交于乙方装修，如因甲方造成不能正常过户，甲方承担购房违约及乙方装修损失；甲乙双方约定，除不可抗力及法律、法规和相关政策变动外致使合同无法履行或解除的，违约方应按照房屋成交价的20%作为违约金支付给守约方，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。庭审中，原告自认虽然案涉合同载明的房屋抵押情况为无，但实际案涉房屋因被告贷款而抵押给了银行，签订合同时其已为知悉。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，被告就此向原告出具收据并将案涉房屋钥匙交由原告用于装修。 另，案涉房屋因被告与案外人许汝顺民间借贷纠纷一案被本院于2018年7月6日依法查封，（2018）川0603民初2650号生效民事调解书强制执行过程中案涉房屋于2019年10月31日在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行第二次拍卖，拍卖评估价显示为972456.31元，并最终以695000元成交拍卖。 本案审理过程中，原告主张其一直催促被告结清贷款解押后办理案涉房屋的过户手续而被告推诿，为此，原告向本院提交了其子王磊与被告的短信聊天记录，并就此申请其子王磊及壹诚经纪公司案涉合同业务员朱荣出庭作证。 王磊陈述，案涉合同签订后，一直是其代表原告在与被告进行电话联系及短信、微信的沟通，被告于2018年2月即开始不怎么愿意配合办理案涉房屋的相关手续，因案涉房屋成交价较低故原告也心存侥幸，认为被告可能会办理案涉房屋的过户，故一直催促过户而未采取诉讼等相关措施要求被告履约。 朱荣陈述，原、被告双方系其客户，案涉合同签订时被告出示了土地证原件及房权证复印件，其于2017年10月1日即开始联系被告催促办理房屋手续，但被告一直推诿，2018年1月左右加的被告微信，2018年2月被告微信将其拉黑，中途也不接听其电话，但知道被告与原告之子王磊有联系。 2019年1月12日至2019年10月31日原告之子王磊与被告短信沟通处理案涉房屋买卖事宜，2019年1月12日的短信聊天过程中，被告问：“小弟你是要房子还是不要，不要我就给你十万”，王磊回答：“肯定要，我现在在出工，过年才回的到家”“这几个月都在外地，没时间回德阳，现在你那边啥情况”，被告说：“那回来我们就去办呀”“我这边钱说十五号我拿现金回来”，王磊说：“你那边处理好没有，银行的贷款你那边处理好就行”，被告说：“我的钱转到银行卡上就栋（冻）了所以不敢转，转了三次都栋（冻）了，所以回来我就拿现金去办”，王磊说：“你那个钱到底办的好没有，房子我肯定要。你那边要先把银行贷款还了才行，我们到时候一起去办，应该只有年后才有时间”，被告说：“好的小弟，四十九万我龟（亏）十多万，但我十七八号回来就去把余款交了，过完年我们在去办好吗”，王磊说：“嗯，不要到时候又没弄好红姐，这个失信我多少次了”，被告说：“今天给你发信息小弟主要是我这边钱肯定十五号拿我才给你说”“谢谢理解，我十五号拿到钱后再给你发个信息小弟”“只是等我工地上钱拿到后还清法院才解栋（冻）”，王磊问：“那要等多久，那边帐你是弄不清楚了”，被告说：“也可以小弟”“十五号就能拿到工程款”，王磊说：“红姐，房子这个事情都两年了，我希望这次回来年后就能处理好”“到时候房子银行贷款还款，我和你一起去办理”，被告说：“好的，小弟今年九月份才两年”，王磊说：“希望这次你能拿到工程款。一切顺利”，被告说：“小弟十五号无论什么我都会告诉你”……。2019年1月25日王磊问被告：“红姐那边咋样”，2019年1月31日被告回复：“小弟您好，要春节后才开庭，这钱只有开庭后才能拿到大概要三月中旬”。2019年7月29日，王磊说：“既然电话一直不接，我妈给你打电话你说信号不好。那我明天只有走起诉这条路了”，被告回复：“小弟中旬回来专门处理这事”。2019年10月30日王磊问：“现在法院拍卖这套房子？”“你这是打算怎么处理？一次又一次”，被告说：“小弟这也没办法，被同学投资骗”，王磊问：“现在这个房子已经被查封，这个事情你不打算解决？”2019年10月31日王磊说：“这边房子你到底回来办手续没有？”“法院现在已经拍卖成功了这套房子”。 以上事实，有房屋买卖合同、收据、短信聊天记录、证人证言、司法拍卖网络截图、拍卖成交确认书、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。依据合同约定，被告应于2017年10月15日前办理产权交易过户，但被告因案涉房屋处于抵押状态而无法办理过户手续，经原告催告后被告仍未能及时偿还银行贷款解除抵押，且案涉房屋因被告另案经济纠纷被查封并由本院于2019年10月31日进行了司法拍卖，导致原告合同目的无法实现，被告行为构成根本违约，故原告据此主张解除其与被告签订的房屋买卖合同并要求被告返还定金20000元符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的房屋差价损失。本院认为，因被告违约给原告造成的损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，虽然案涉房屋最终的拍卖成交价为695000元，较合同约定的价格增值205000元（695000元-490000元），但考虑到原告仅向被告支付定金20000元而尚未履行合同主要义务的事实，并结合本案合同对违约金的约定、被告单方违约的过错、违约行为发生的节点、双方合同履行的状态、原告的实际损失及预期利益等因素，根据公平原则和诚信信用原则予以综合考量，本案酌定由被告赔偿原告损失98000元。 关于原告主张的定金及差价损失之利息。本院认为，定金及差价的利息损失系原告获得上述违约损失之可得利益的支出，不应重复计算，故本院对其该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告巫应萍与被告尹红于2017年9月1日签订的关于德阳市区河东区旌湖路83号山水康城6栋1单元10-1号房屋的《房屋买卖合同》； 二、被告尹红于本判决生效之日起十日内返还原告巫应萍定金20000元； 三、被告尹红于本判决生效之日起十日内支付原告巫应萍违约损失98000元； 四、驳回原告巫应萍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费2338元（减半），诉前财产保全费1110元，诉讼财产保全费620元，合计4068元，由原告巫应萍负担1220元，被告尹红负担2848元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  方显琼 二〇二〇年四月十六日 书记员  田 利