陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初2695号 原告（反诉被告）：商洛市商州区鼎盛鸿运商贸有限公司，住所地陕西省商洛市商州区兴商街1号。法定代表人：陈运虎，总经理。委托诉讼代理人：牛小宏，男，1973年8月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：贾龙，陕西秦南律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨凌天舟农业高科技有限公司，住所地陕西省杨凌示范区内。法定代表人：马永红，总经理。被告：陈运鸿，男，1972年3月17日出生，汉族。被告：谢勇，男，1990年6月13日出生，汉族。被告：徐红飙，男，1968年7月4日出生，汉族。四被告委托诉讼代理人：任文超，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）商洛市商州区鼎盛鸿运商贸有限公司（以下简称鸿运公司）与被告（反诉原告）杨凌天舟农业高科技有限公司（以下简称天舟公司）、被告陈**鸿、谢勇、徐红飙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿运公司委托诉讼代理人牛小宏、贾龙，被告委托诉讼代理人任文超、被告谢勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿运公司向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行合同，并支付第一年度下欠租金200万元及逾期支付租金滞纳金96000元。事实和理由：2019年8月15日，原告与被告签订了房屋租赁合同，租赁位于商洛市商州区XX街XX市场，租赁物包括综合市场1-4层面积约11851平方米、地下配套面积2879平方米以及附属物门口空场地。租赁合同约定租赁期限为20年，自免租期满次日即2020年1月25日至2040年1月24日；租金标准为第1至5年每年度320万元，第6至10年每年度租金为336万元，第11至15年每年度租金为356万元，第16至20年每年度租金为384万元；租金支付方式为第一年度租金应在免租期期满前支付，第二年度开始，应在上一年度期满前30日支付下一年度租金。原告于2019年8月20日将租赁物交付被告，开始起算免租期160日至2020年1月24日。按照合同约定，被告应在2020年1月24日前支付第1年度租金320万元，但被告仅分三次合计支付了120万元，下欠200万元至今未付。被告拖延租金的行为已经构成违约，损害了原告的权益。被告天舟公司辩称，案涉租赁合同并未实际履行。2019年8月20日原告通知天舟公司接受房屋，天舟公司当即提出，根据房屋租赁合同第三条约定：房屋的交付，甲方保证水电天然气到位，消防设备验收合格才能交付，现在消防未验收通过、天然气未接通，房屋不符合合同约定，天舟公司不予接受房屋。但原告称这是政府扶贫项目，而且手续很快办下来、现在还未到租金起算日，让先按被告计划使用、做好准备工作、租金起算日前手续肯定能办下来等理由，软硬兼施要求答辩人先行使用，做准备工作，但答辩人自始至终并没有接收案涉房屋，故租赁合同并未实际履行。案涉租赁XX楼XX街八间商铺一直由原告出租经营、收取租金至今，这是原告以其行为表示不履行租赁合同的意思表示。XX房XX楼XX城及一楼部分面积。因为案涉房屋一直没有交接，答辩人按照原告要求，按答辩人的计划对一楼美食城及一楼部分面积进行了装修，案涉房屋其余部分答辩人未接收，也未使用。答辩人对地下停车位进行了装修，安装了收费系统，但因为地下停车库一直没有验收交接，地下车库仅是停放了原告的车辆，没有对社会开放，答辩人实际也没有使用。答辩人不应支付原告租金。因案涉房屋没有交接，答辩人实际并没有接受案涉房屋，XX楼XX城及一楼部分面积，但根据租赁合同第三条第四项规定，原告保证天然气到位、消防报备、验收合格后才能正式交付，如因消防和其他手续导致不能在起租日前完成，影响开业，则起租日延至满足开业条件日期起算。因为原告至今未接通天然气、消防验收未通过，构成违约，基于原告的违约行为，致使答辩人招租的XX楼XX城商户已经退租，美食城及一楼部分面积至今没有开业，故合同约定的起租日没有开始计算，故答辩人当然不应支付原告租金。请求驳回原告的诉讼请求。    被告陈**鸿、谢勇、徐红飙辩称，答辩人陈**鸿、谢勇、徐红飙在本案中仅系天舟公司的委托代理人，代表天舟公司与原告签订涉案房屋租赁合同等事项。根据合同也可以看出，三人是在房屋租赁合同的委托代理人处签名，这足以表明三个答辩人与天舟公司之间是委托代理关系，基于该房屋租赁合同产生的权利义务关系应由天舟公司承担，原告要求答辩人陈**鸿、谢勇、徐红飙依据租赁合同约定向其支付租金没有事实和法律依据，其诉请应予驳回。    反诉原告天舟公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同，并立即退还租金120万元；2、判令反诉被告鸿运公司支付天舟公司空调费、电梯费、装修等损失999552元。事实和理由：反诉原被告于2019年签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告所有位于XX街XX市场一层至四层11851平方米以及配套地下2879平方米、附属门口空地、东通道；租赁期限为20年，自2020年1月25日至2040年1月24日，租金每五年递增一次；合同第三条房屋的交付4、甲方保证水电天然气到位、消防设备验收合格后才能交付，若因消防和其他手续导致不能在起租日前完成影响开业，起租日顺延至满足开业条件之日起算。合同第五条约定：若租期未满，因甲方原因导致合同终止，甲方必须全额支付设备投资费用以及合同第六条第三款规定的乙方有权终止合同的条件。合同签订后，原告依约支付了部分租金，但反诉被告于2019年8月20日，在涉案房屋并未通过消防验收、天然气未覆盖到位。涉案房屋尚未达到交付使用条件时，被告要求原告接收房屋，遭到反诉原告拒绝时，被告声称“手续已经准备齐全，很快就会办好，再说现在还没有到租金起算日，租金起算日之前肯定通天然气，消防验收合格，你们先装修，而且合同也约定清楚着，如果因消防和其他手续导致不能在起租日前完成影响开业，起租日顺延至满足开业条件之日起算”。但反诉原告进场装修至今，谢勇多次督促讯问消防验收及天然气何时到位的事宜，均被种种理由和借口推脱。综上，因被告迟迟未交付符合法律规定的经消防验收合格以及符合合同约定的房屋供原告使用，不能满足反诉原告的正常开业需求，使得原告的招商、经营严重受阻，致使反诉原告签订的房屋租赁合同的目的自始无法实现，请求支持反诉原告的诉讼请求。    反诉被告鸿运公司针对天舟公司的反诉辩称，1、关于房屋移交问题。2019年8月15日，原被告签订房屋租赁合同，该合同第三条第四款约定“甲乙约定以房屋现状交付，并确认2019年8月20日为房屋交付日”。第四条第四款约定“本合同涉及的房屋为现状交付，即以合同签订时房屋的实际情况交付”。合同签订前，反诉原告对涉案房屋进行了认真考察，对房屋的状况（包括水电天然气等）是非常清楚的。合同签订后，反诉被告依照合同的上述约定，于2019年8月20日向反诉原告移交了房屋，又于同年8月28日将办公用品等23项财产移交给反诉原告。依据合同第三条第二款约定“乙方进场后20个工作日内，未向甲方提出书面异议的即视为甲方的合格交付”。在财产移交过程中，反诉被告没有采取任何欺骗、胁迫等手段迫使反诉原告接收财产，反诉原告也未在合同约定的异议期限内提出异议，足以证明原告交付时符合合同约定的，无违约行为。2、关于消防问题。本案合同签订和房屋移交时，消防手续尚未办结。合同第三条第四款约定“若因消防和其他手续导致不能在起租日前完成影响开业，则起租日顺延至满足开业条件日期起算”。2019年12月27日，第三方机构陕西山峰消防检测公司的《陕西省建筑消防设施检测报告》证明涉案房屋消防设施合格，而起租日为2020年1月25日，未影响反诉原告的正常经营和合同的实际履行。另外，合同第四条第四款约定“涉及房屋的部分手续正在办理过程中，涉及房屋手续的欠缺不影响合同的实际履行的，乙方不得据此向甲方主张违约责任”。因此，反诉被告无违约行为，不应承担违约责任。3、关于天然气问题。合同约定了甲方（反诉被告）保证天然气到位，但对天然气管道的安装和费用未作书面约定。双方口头约定，主管道（入户）由甲方负责，支管道（市场内）由乙方负责。按照天然气公司的要求，铺设天然气管道用户（包括住房和商业用房）必须根据实际需要提供管道铺设图纸，天然气公司再根据用户提供的图纸进行设计并计算流量确定管道的管径，才能进行铺设。入户的管道路线和具体位置是由用户事前确定的。本案综合市场内天然气管道由乙方（反诉原告）根据其经营需要要进行规划并提供图纸，但至今反诉原告都没有提供图纸，期间反诉被告曾多次提醒、催促，但反诉原告表示由其与天然气公司直接联系。可见，天然气管道未铺设完全是由反诉原告造成的，反诉被告没有过错，不应对此承担责任。综上，反诉原告所诉与事实不符，与合同约定不符，在合同约定的免租期内反诉原告就已经开业，反诉被告没有影响其招商、开业、经营的任何行为，更不存在因反诉被告的原因导致其无法实现合同目的。其诉讼请求应予驳回。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、根据原被告双方签订的合同及庭审陈述，认定房屋租赁合同租赁物不包括一楼的八间商铺；2、被告天舟公司提供的收条及退租登记表系被告在经营过程中与商户之间的商业往来，与本案缺乏关联性，对该证据，不予认定；3、原告鸿运公司提供的陕西省建筑消防设施检测报告客观真实，予以认定。    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系陕西省商州市（系商州区）XX街XX市场一至四层及地下负一层房屋的所有人，该房屋一二楼装有电梯，房屋一、二层及负一层停车场已由原告鸿运公司装修，三四楼未装修。2019年8月15日，原告鸿运公司作为出租方（简称甲方）、被告天舟公司作为承租方（简称乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：“第一条租赁的房屋及用途：1、租赁位置：陕西省商州市XX街XX市场，房屋套内建筑面积：一至四层总面积约11851平方米及配套地下2879平方米，以及附属门口空地、东通道（详见附件一）2、由乙方在现有房屋基础上进行自行装修并用于独立、合法的商业经营等内容；第二条租赁期限、租金、履约定金：1、免租期：甲方同意给予乙方自本合同签订之日起160日的免租期，免租期不计入合同租赁期限内，在免租期内乙方向甲方无需支付租金，但免租期内因乙方产生的水电费、人工费或者其他相关费用，均由乙方承担等内容；2、租赁期限：贰拾年，自免租期满的次日即2020年1月25日至2040年1月24日止；3、租金：基准租金为人民币320万元/年，租金每五年递增一次等（详见附件二租金清单）；4、租金支付期限：按年支付。第一年租金，乙方应在免租期满前向甲方全额支付，自第二年度开始，乙方应在上一租赁年度期满前30日内向甲方缴纳下一年度租金；7、履约定金：为人民币30万元，乙方应于合同签订之日起15天内交付甲方，正式起租期开始，履约定金转为租金；第三条房屋的交付：1、甲乙约定以房屋现状进行交付，并确认2019年8月20日为房屋交付日；2、如果甲方在交付日前完成进场条件，则经双方书面确认后，乙方可提前进场，提前进场不改变免租期。乙方进场后20个工作日内，乙方未向甲方提出书面异议的即视为甲方的合格交付；3、在本合同期满而双方未续约或本合同提前终止时，乙方应将场地以完好状态交付甲方；4、甲方保证水、电、天然气到位，消防报备、验收合格后，才能正式交付，消防报批、整改以及由此产生的费用，由甲方承担。若因消防和其他手续导致不能在起租日前完成影响开业的，则起租日顺延至满足开业条件日期起算；第四条：4、本合同涉及的房屋为现状交付，即以合同签订时房屋的实际情况交付，涉及房屋的部分手续正在办理过程中，涉及房屋手续的欠缺不影响合同的实际履行的，乙方不得据此向甲方主张违约责任；第六条合同解除及提前终止：1、本合同签订后，任何一方不得随意解除，但经双方协商一致的除外；2、有下列情形之一，在甲方书面通知后15个工作日内乙方仍未予以纠正的，甲方有权提前终止本合同：①在租赁期内，如乙方无正当理由未按约定支付或者迟延支付租金逾期20天的，甲方以书面形式或本合同指定的通知联络方式通知乙方，若乙方在接到通知后10天年内仍未支付租金的，不可抗力原因导致除外等；3、有下列情形之一的，乙方有权提前终止本合同，同时双方应结算清租金，并赔偿乙方一起损失：①甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方书面通知的合理补救期（不少于15个工作日）内又未及时补救，致使乙方不能对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；②甲方因自身原因未能在法律规定的期限内办妥出租房屋所需的许可或出具可替代的政府文件，而导致乙方不能正常营业的情况下，经乙方书面通知后15个工作日仍未能解决的；4、合同解除或终止，甲乙双方履行完双方责任后，乙方需在15日内清场完毕，否则视为乙方放弃承租房屋内物品所有权。若因甲方原因导致合同终止，乙方添附到房屋上的所有物品甲方要按原价支付，若因乙方违约终止合同，乙方添附到房屋上的所有物品无偿归甲方所有。第七条违约责任：1、乙方未按期支付第一年租金及履约保证金时，甲方有权解除租赁合同；2、乙方逾期缴纳租金的，逾期30日，须向甲方支付相当于年度租金3%的滞纳金；逾期60日以上，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金；3、任何一方违约，违约方向对方赔偿一年的基准租赁费作为违约金，及320万元。第十条其他条款：3、乙方为甲方办理12张免费停车VIP卡等内容” 。甲乙双方在合同落款处盖章，被告陈**鸿、谢勇、徐红飙在落款乙方委托代理人处签名。合同签订后，被告于2019年8月20日、8月21日给原告汇款计30万元， 2019年8月28日，原告鸿运公司向被告移交了房屋内的相关资产，随后，被告对租赁房屋的负一层加装了收费系统，对一楼进行了改造，并安装了一部负一层到四楼的直通电梯，XX街XX市场名称开发运营，该市场实际由被告陈**鸿、谢勇、徐红飙经营管理。2019年10月23日，被告徐红飙、谢勇为股东，谢勇为法定代表人，依法成立了商洛天舟商业运营管理有限公司，公司住所地为陕西省商洛市商州区城关街道办事处商中路社区XX街XX市场，陈**鸿、谢勇、徐红飙三人以商洛天舟商业运营管理有限公司和杨凌天舟农业高科技有限公司商洛分公司（未注册登记）名义为XX街XX市场招商，现招商户均在一楼营业。2019年11份，天然气公司在前期对被告经营的市场进行实地勘察后，向原告出具了一份XX街XX市场天然气管道安装的报价单，因原被告约定市场外部的天然气管道费用由原告支付，市场内部的天然气管道等安装费用由被告支付，被告认为天然气公司的报价太高，未支付该部分费用，后经原告催要亦无果，致使市场至今未通天然气。2019年12月27日，经原告鸿运公司委托，陕西山峰消防检测有限公司对租赁房屋作出陕西省建筑消防设施检测报告，检测结果为合格。2020年1月20日、1月21日，被告支付原告租赁费计90万元。2020年3月份，负一层的地下停车场开始对外开放运营，原告鸿运公司将消防检测报告送达给被告一份。因被告拖欠租金未付，2020年10月21日，原告具状起诉。2020年11月24日，天舟公司以原告未向其交付整体房屋、未通天然气、没有按照约定的时间向其提供消防验收报告构成违约为由提起反诉，请求解除合同并要求原告返还租金、赔偿损失。2020年11月27日，天舟公司向鸿运公司邮递“解除房屋租赁合同通知书”1份。    本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告鸿运公司与被告天舟公司于2019年8月15日所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效,双方应当按照合同约定全面履行各自义务。被告陈**鸿、谢勇、XX街XX市场的实际经营者，但其并不是该房屋租赁合同的签约方，根据合同相对性原则，鸿运公司主张陈**鸿、谢勇、徐红飙三人承担合同责任，法律依据不够充分，对该请求，不予支持。鸿运公司与天舟公司双方在合同中约定房屋交付是以房屋现状交付，并约定房屋交付日为2019年8月20日，在2019年8月28日，原告鸿运公司已向被告天舟公司移交了房屋内的相关财产，随后，被告对租赁房屋进行了改造、装修并进行招商，其对房屋交付并未提出书面异议，且在免租期满前向原告鸿运公司支付了部分租金，现被告天舟公司辩称原告没有向其正式交付房屋与事实不符，对该辩解意见，不予采纳。原告已在正式起租期前取得了消防验收合格报告，该报告虽然迟于房屋的交付时间，但并未影响到被告的正常开业和营业，综合市场至今没有通天然气的原因是因被告嫌天然气公司报价高而未缴纳费用所致，天然气未通不能全部归责于原告鸿运公司，故对天舟公司反诉称鸿运公司构成上述违约的事实，本院不予认可，对天舟公司以此为由要求解除合同并主张原告鸿运公司赔偿损失的请求，不予支持。原告鸿运公司已按约交付了房屋,并按约定免租期满后从2020年1月25日起开始计算租金，双方约定第一年度租金天舟公司应在免租期满前向甲方鸿运公司全额支付，而被告天舟公司分次仅支付了第一年部分租金120万元, 至今下欠第一年租金200万元未付,被告拖欠租金的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。故对原告请求被告支付拖欠租金200万元并按照合同约定按年度租金的3%计算滞纳金为96000元的请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条之规定，判决如下：    一、被告杨凌天舟农业高科技有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告商洛市商州区鼎盛鸿运商贸有限公司房屋租金200万元。    二、被告杨凌天舟农业高科技有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告商洛市商州区鼎盛鸿运商贸有限公司滞纳金96000元。    三、驳回原告商洛市商州区鼎盛鸿运商贸有限公司其他诉讼请求。    四、驳回反诉原告杨凌天舟农业高科技有限公司的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    本诉案件受理费23568元、反诉案件受理费12198元，共计35766元，由杨凌天舟农业高科技有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。  审  判  长          杨甲启人民陪审员          贾  护人民陪审员          王立祥  二〇二一年一月六日 书  记  员          何  瑛 1