淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5817号原告：张明亮，男，1982年3月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：杜大鹏，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：淮安市世界之窗广告产业园有限公司，原住所地淮安市清江浦区水渡口大道**。法定代表人：毛云仙，职务不详。原告张明亮与被告淮安市世界之窗广告产业园有限公司（以下简称世界之窗广告公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张明亮的委托诉讼代理人杜大鹏到庭参加诉讼，被告世界之窗广告公司经本院公告送达开庭传票未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告张明亮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，2、判令被告向原告退还租金变更为47140元及履约保证金7857元，3、判令被告向原告补偿未履行的施工免租期6个月租金为25005元，4、判令被告向原告支付违约金23998元，以上合计104000元。5、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年12月份签订《世界之窗产业园房屋租赁合同》1份，约定承租园区面积为287平方米的2号楼201-209室房屋，租期5年，期限为2019年1月1日起至2024年6月30日止(其中包含施工免租期6个月)，年租金为47140元，从第4年起每年费用递增3%。另外，合同还约定了原告支付履约保证金为7857元，并且对违约金的标准明确为合同总价款的10%。2019年底，原告获悉被告从案外人淮安清河新区投资发展有限公司承租的涉案房屋，依据的《租赁合同》于2018年11月30日已被贵院判决确认解除，且被告应当向案外人腾空并返还包括涉案房屋在内的房屋。被告故意隐瞒上述事实，仍然向原告收取租金。2020年3月贵院发出公告，要求原告搬离承租的房屋。综上，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，因被告的违约行为导致合同目的无法实现，且至今沟通无果。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告世界之窗广告公司未答辩。本案的审查重点：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否合法成立且有效；2、原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告退还租金47140元、履约保证金7857元，并补偿原告未履行的施工免租期6个月的租金25005元，以及承担违约金23998元有无事实和法律依据。关于上述审查重点，原告向本院提供了下列证据：1、《房屋租赁合同》1份，该合同系于2018年12月19日，意在证明被告将位于浩源汽车博览城2号楼201-205室，面积为287平方米的房屋出租给原告，约定租期为5年，含施工免租期6个月，租赁期限为2019年1月1日起至2024年6月30日止，年租金+物业管理费总费用为47140元(其中租金为39807元，物业管理费为7333元)，合同第2条第2.4款约定：从第4年起，每年的总费用递增3%，合同第七条约定违约金为合同总价的10%。2、微信转账账单截图共7张，证明原告2018.12月份，共向被告的财务会计唐晓云账户汇款54997元(其中2018年12月19日转账6笔计44997元，2018年12月20日转账1万元，该款为首年租金47140元及履约保证金7857元)。3、2019年12月25日被告方出具的收据1张及同日的转账账单2张，证明原告于当日被告向转账11785元(系2020年1-3月份的租金)。2020年3月份，微信转账账单2张，证明原告向被告转账7857元(系延续2个月即2020年4-5月份的租金)。3、清江浦区人民法院出具的(2018)苏0812民初11436号民事判决书及(2019)苏0812执4090号公告各1份，证明被告作为涉案房屋转租人，经清江浦区人民法院2019年5月29日作出的判决，已确认被告与案外人淮安清河新区投资发展有限公司的租赁关系于2018年11月30日解除，且已经申请强制执行，要求被告方腾空包括涉案房屋在内的商铺。因此被告方自该日起对涉案房屋已经无权处分。被告虽未到庭予以质证，但本院经审查后认为，原告所提供的上述证据，可以相互印证原、被告之间存在租赁关系，且原告已缴纳相关租赁费用，以及被告与原出租人之间的租赁合同关系已经解除的事实，故本院对上述证据效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，以及本院出示的生效法律文书，本院认定事实如下：位于淮安市清江浦区浩源汽车博览城系案外人淮安浩源汽车城商业管理有限公司(以下简称浩源公司)所有，后该公司委托淮安浩源投资发展有限公司（下称浩源投资公司）经营管理浩源汽车博览城。2011年10月11日，浩源投资公司将浩源汽车博览城1号楼2-9层及2、3号楼2-9层、2号楼1层出租给淮安市清河新区投资发展有限公司（下称新区投资公司），用于打造清河新区创意产业及总部经济，提供给招商引进的企业办公使用，据此双方签订了《浩源总部大厦租赁合同》1份，约定：将1、2、3号楼的2至9层房屋及2号楼1层建筑面积为240平方米的商铺出租给新区投资公司使用，并对相关权利义务进行了约定。2012年，新区投资公司（甲方）与被告世界之窗广告公司(原名称为淮安清河世界之窗文化创意产业园有限公司，乙方）签订《清河世界之窗创意产业园租赁合同》1份，该合同载明：甲方同意将所承租的1、2、3号楼中2至9层（合计建筑面积为16565.62平方米）租赁给乙方，另将2号楼一层商铺建筑面积240平方米给予乙方作为展厅使用；1、2、3楼中2至9层房屋租赁期限分二期，第一期八年，自2012年8月22日至2020年8月21日，第二期七年，自2020年8月22日至2027年8月21日（第二期合作取决于第一期乙方管理的业绩……）；从2012年8月22日起，甲方给予乙方三年免租期，从第四年即2015年8月22日开始，乙方按0.3元/平方/天的标准向甲方支付房屋租金；租金实行先付后租，每半年支付一次，在到期十五日前将房屋租金交付给甲方，第一次支付租金日期为2015年8月8日前；以后租金每三年在原租金的基础上上调5%，若乙方不能按时交付租金，则支付同期贷款利息给甲方，否则甲方有权收回房屋，撤销本协议；对于2号楼一层商铺240平方米的门面房，乙方自行装修作为展厅使用，甲方免费给乙方使用五年，期满时乙方无条件交还给甲方，如乙方需续租时，必须提前二个月通知甲方，租赁价格重新约定；乙方不按照合同约定支付租金逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同签订后，新区投资公司于2012年8月22日向被告世界之窗广告公司交付租赁房屋。2017年7月21日，因被告世界之窗广告公司未能依约缴纳租金，致新区投资公司诉至本院，要求被告世界之窗广告公司支付2015年8月22日至2017年8月21日期间的房屋租金3632840.47元及截止至2017年8月21日的利息223893.18元，2017年8月22日起至款项实际支付之日止按照银行同期贷款利率计算利息。2018年2月7日，本院作出（2017）苏0812民初6115号民事判决书，判决：被告世界之窗广告公司于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付原告新区投资公司2015年8月22日至2017年8月21日期间的房屋租金3632840.47元及利息223893.18元，合计3856733.65元；自2017年8月22日起至款项实际支付之日止的利息，以3632840.47元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。2018年11月29日，新区投资公司向被告世界之窗广告公司发出《解除租赁合同通知书》1份，通知被告世界之窗广告公司自本通知书送达之日起，双方签订的合同解除。被告世界之窗广告公司于2018年11月30日签收该份通知书。2018年12月19日，新区投资公司诉至本院，并提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签订的《清河世界之窗创意产业园租赁合同》已于2018年11月30日解除;2、判令被告将位于淮安市清河新区浩源汽车博览城1、2、3号楼中2至9层房屋以及2号楼一层240平方米商铺腾空并返还给原告;3、判令被告向原告支付房屋租金2340970.59元及利息100732.54元(暂计算至2018年11月30日),并以2340970.59元为基数,按照中国人民银行同期贷款基准利率,支付从2018年12月1日起至租金付清之日止的利息;4、判令被告赔偿原告2号楼一层240平方米展示厅的租金损失(建筑面积为240平方米,按照60元/平方米/月,自2017年8月22日开始计算至房屋交还之日止)；5、判令被告赔偿原告1、2、3号楼2至9层的租金损失(建筑面积为16565.62平方米,按照33.075元/平方米/月,自2018年12月1日开始计算至2019年4月30的租金损失,以后年度的租金损失在上一年度租金标准基础上上调5%)；6、被告承担本案诉讼费用。在案外人新区投资公司向本院提起对被告世界之窗广告公司诉讼之日，即2018年12月19日，原告张明亮(承租方，乙方)与被告世界窗帘广告公司(出租方，甲方)签订《世界之窗产业园房屋租赁合同》1份，约定：甲方将2号楼201-205室(面积为287平方米)的房屋出租给乙方办公使用，租期5年，期限为2019年1月1日起至2024年6月30日止(含施工免租期6个月)，全年费用为47140元(其中年租金39807元、牧业费7333元)；从第4年起每年费用递增3%。另外，合同还约定了原告支付履约保证金为7857元。关于违约责任，双方约定：如有任一方违约、退租，必须支付本合同总价的10%的违约金给另一方。原告于合同签订当日，向被告转账支付第一年租金39807元（即2019年度）、物业费7333元，并支付了履约保证金7857元；2018年12月25日，原告开始入驻涉案房屋内。2019年12月25日，原告向被告缴纳2020年1月至3月期间租金和物业费11785元。2019年5月29日，新区投资公司诉本案被告世界之窗广告房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理，依法作出（2018）苏0812民初11436号民事判决书，判决：一、确认原告淮安清河新区投资发展有限公司与被告淮安市世界之窗广告产业园有限公司于2012年签订的《清河世界之窗创意产业园租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告淮安市世界之窗广告产业园有限公司于本判决生效后三十日内将位于淮安市清河新区浩源汽车博览城1、2、3号楼中2至9层房屋以及2号楼一层240平方米商铺腾空并返还给原告淮安清河新区投资发展有限公司；三、被告淮安市世界之窗广告产业园有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告淮安清河新区投资发展有限公司2017年8月22日至2018年11月30日期间的房屋租金2340970.59元及利息100732.54元(利息计算至2018年11月30日)，合计2441703.13元；并支付原告自2018年12月1日起至款项实际支付之日止的利息，以2340970.59元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；四、被告淮安市世界之窗广告产业园有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告淮安清河新区投资发展有限公司2号楼一层240平方米展示厅的租金损失(以建筑面积240平方米,按照60元/平方米/月,自2017年8月22日起计算至该房屋交还之日止)；五、被告淮安市世界之窗广告产业园有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告淮安清河新区投资发展有限公司1,2,3号楼2至9层的租金损失(以建筑面积16565.62平方米,按照33.075元/平方米/月,自2018年12月1日起计算至2019年4月30日,以后年度的租金损失在上一年度租金标准基础上上调5%计算至该房屋交还之日止)。2020年3月5日，原告向被告转账缴纳2020年4月-5月期间租金和物业费7857元。2020年3月17日，本院张贴执行公告，通知被告及房屋承租、使用人于2020年3月23日之前腾空租赁房屋并返还给新区投资公司，逾期拒不履行，本院将依法强制执行。2020年5月25日，原告就涉案房屋与案外人淮安嘉禾经营管理有限公司重新签订《租赁合同》1份，并继续占用和使用涉案房屋，且不再向被告缴纳房屋租金。2020年8月11日，原告张明亮诉至本院，要求解除与被告签订的租赁合同，并返还其已交纳的2019年6月份至2020年4月份期间的租金及履约保证金。庭审中，原告张明亮虽陈述其在与被告签订涉案房屋的租赁合同时，被告不仅提供了其与原出租人之间的租赁合同，且被告还告知其享有转租权，但原告对此未能提供证据证明，亦未能提供其履行了审查义务等相关证据。本院认为，一、关于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》问题。原告张明亮与被告世界之窗广告公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，虽然原告未能提供证据证明被告享有转租权，但在原告实际承租涉案房屋的合理期间内，原出租人已对被告提起诉讼，故原出租人对被告转租的行为应该是明知的，且未提出异议。故应认定原出租人对原、被告签订的《房屋租赁合同》是明知且认可的。现原、被告所签订的房屋租赁合同内容亦不违反我国法律、行政法规强制性规定，应依法认定为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，原、被告理应按照合同约定履行各自的合同义务。但因被告世界之窗广告公司与原出租人即新城公司之间的租赁关系已于2019年5月29日在本院依法确认于2018年11月30日被解除，致原、被告双方的租赁关系已无法继续履行。但在此期间，原告不仅一直在占用和使用租赁房屋，且在本院依法张贴执行公告，要求涉案房屋的使用人搬离租赁房屋时，原告不仅未向被告发出要求解除租赁关系的通知，而是停止向被告缴纳租金，并于2020年5月25日就涉案租赁房屋与新的出租人重新建立了租赁关系，上述事实，应依法认定原、被告之间的租赁关系已于2020年5月25日已被新的租赁关系所替代，本案中，双方的权利义务关系已于该日起终止履行。现原告再次在本案中要求解除与被行签订的《房屋租赁合同》，无事实和法律依据，本院依法不予支持。二、关于原告要求被告退还租金47140元、履约保证金7857元，并补偿原告未履行的施工免租期6个月的租金25005元，以及承担违约金23998元问题。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，虽然因被告与原出租人之间的租赁关系被解除，致无法继续履行，但原告自2019年1月1日与被告建立租赁关系起至其2020年5月25日与新的出租人建立租赁关系之日止，原告一直在实际占有和使用该租赁房屋，原告要求被告退还其在实际占用和使用期间的房屋租金47140元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。同时，原、被告对双方之间的租赁关系无法继续履行均应承担各自相应的过错责任。被告在案外人新区投资公司已向其提起解除租赁关系之诉时，仍与原告签订《租赁合同》存在故意隐瞒的过错；但原告在签订涉案合同时，已自认被告提供了案外人新区投资公司与被告的租赁合同，但原告在明知该份合同中并未约定被告享有转租权的情况下，仍未到新区投资公司进行核实，即被告在签订合同时未能尽到基本的审查义务，故原、被告对涉案合同提前终止履行均存在过错，应各自承担自己的损失，故本案中，原告要求被告补偿原告未履行的施工免租期6个月的租金25005元，并承担违约金23998元，无事实和法律依据，本院依法亦不予支持。但被告理应退还原告缴纳的履约保证金7857元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第一款第（七）项、第九十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告淮安市世界之窗广告产业园有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张明亮返还履约保证金7857元。二、驳回原告张明亮其他诉讼请求。案件受理费3323元，公告费600元，合计3923元，由原告张明亮负担3273元，被告淮安市世界之窗广告产业园有限公司负担650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  杨新红人民陪审员  袁梅珍人民陪审员  史建平二〇二一年一月十一日法官 助理  严 欢书 记 员  梁 霄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止；(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。