安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1226民初7050号 原告：汤传全，男，1993年10月11日出生，汉族，农民，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：刘传茹，安徽淮正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘三虎，安徽淮正律师事务所律师。 被告：颍上徽创房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍上县慎城镇瀚海御水兰庭小区**楼**门面，统一社会信用代码：91341226MA2NB5FT8Y（1-1）。 法定代表人：刘林，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：汪波，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：孙冰冰，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 原告汤传全与被告颍上徽创房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告汤传全及其委托诉讼代理人刘三虎，被告徽创公司的委托诉讼代理人汪波、孙冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤传全向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除汤传全、徽创公司于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》，判令徽创公司返还汤传全支付的购房款138067元；2.本案的诉讼费及其他相关费用由徽创公司承担。事实和理由：2018年2月5日，汤传全与徽创公司签订了《商品房买卖合同》，购买徽创公司开发的徽创江南郡14#902室商品房。合同总金额687067元。汤传全于2018年1月14日向徽创公司支付了购房款138067元，余款5419000元为银行按揭。但汤传全在支付完毕首付款后，银行按揭贷款却因种种原因没有能按时发放，徽创公司即不断威胁汤传全要解除合同，收回房屋。但汤传全同意解除合同，要求徽创公司退还购房款，却遭到徽创公司的拒绝。徽创公司已经明确表示不愿再继续履行合同，汤传全支付给徽创公司的购房款应当予以返还。徽创公司拒不返还购房款的行为侵害了汤传全的合法权益，双方为此发生争议，特提起诉讼。 徽创公司辩称，1.徽创公司作为守约方，汤传全作为违约方，汤传全不享有解除合同的法定权利，汤传全要求解除房屋买卖合同缺乏法律依据；2.汤传全按照合同约定属于根本违约，即便认定合同没有履行的必要，作为违约方也应该按照合同约定及附件11第6条的标准支付违约金；3.徽创公司没有威胁过汤传全，徽创公司多次催要汤传全办理按揭未果，从房屋买卖合同签订到现在已经有近2年的时间，徽创公司没有收到购房款也无法把房屋对外销售，此种情况下才对汤传全发出书面通知，并非威胁。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、营业执照、法定代表人身份证明书、商品房买卖合同、颍上县商品住宅销售明码标价书、收据、函告、清退解约函等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.汤传全提交的颍上县住房和城乡建设局文件（颍建[2019]251号）《关于对徽创·江南郡项目各责任主体及相关人员进行通报的决定》，该证据与本案不具有关联性，本院对其不予采信；2.徽创公司提交的办理贷款手续催告函及顺丰速运单据，该证据与本案具有关联性，本院对其予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年2月5日，汤传全（买受人）与徽创公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将其开发建设的颍上县慎城镇城北新区尤岗路北侧、管仲大道南侧、经五路东侧、经四路西侧14幢1单元902室出卖给买受人；商品房总价款687067元；买受人应当在2018年1月14日前支付首期房价款138067元，占全部房价款的20.09%；余款549000元向银行申请贷款支付；第八条，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。附件十一补充协议第三条，买受人选择按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付合同项下款的，应在合同签订生效之日起，7日内依据合作银行按揭客户贷款要求，提交按揭贷款所需的全部资料并签订按揭贷款合同。因买受人的责任（如提供的按揭资料不真实、不完整或买受人不及时到贷款银行或公积金贷款处签订个人购房贷款合同等原因）导致延迟按揭贷款的支付时间，则视为买受人违约。买受人应承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任。若因买受人原因导致银行按揭贷款不能完成，买受人需一次性付清按揭贷款不能完成部分的购房款。如遇银行要求提高首付款比例，买受人应该在接到通知后10日内补足首付款，逾期按主合同第八条规定承担违约责任。2018年1月14日，汤传全支付徽创公司房屋首付款138067元。根据合同约定，房屋余款549000元由汤传全向相关按揭银行申请办理按揭贷款，由于国家政策调控原因，至今未能取得按揭贷款。 2018年7月18日，徽创公司向汤传全发出《函告》，载明：请接函后3日内前来我公司提交按揭手续，否则，我公司将解除合同，收回房屋，并按合同约定扣除5%违约金，由此造成的损失由你本人承担。2019年3月11日，徽创公司向汤传全发出《办理贷款手续催告函》，载明：我公司已于2019年3月11日通知您在2019年3月18日前携带相关材料到我公司指定的银行办理该商品房按揭贷款手续，并签署相关贷款文件……请您于接到本通知书后立即与我公司售楼部置业顾问彭维娜联系。2019年9月16日，徽创公司向汤传全发出《清退解约函》，载明：您于2018年1月14日于我公司定购房屋14幢902室，截止目前逾期603天未完善贷款手续，我司工作人员彭维娜多次与您沟通未果，现根据您于我司签订的《商品房买卖合同》第八条级附件十一补充协议第三条约定，您已构成严重违约责任，现我司通过书面通知告知您即日起我司与您解除该《商品房买卖合同》，并保留相应法律权利。汤传全曾与徽创公司联系表示愿意解除合同，但双方就解除合同是否应当支付违约金问题发生争议，特诉至法院。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，汤传全与徽创公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据众所周知的事实，近年来，国家为给房地产市场降温，相继出台了一系列的调控政策，而银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控。结合本案，首先，双方在《房屋买卖合同》中约定剩余购房款549000元由汤传全办理按揭贷款，未约定付款期限；其次，徽创公司曾于2018年7月18日函告汤传全应于2018年7月下旬提交按揭手续，又于2019年3月11日催告汤传全在2019年3月18日前办理按揭手续，可见双方已经认可办理银行按揭贷款的难度加大，适当进行了延期；最后，徽创公司并未提出充分的证据证明汤传全存在故意不办理房屋按揭贷款的行为，故按揭贷款未能办理不能归因于汤传全。因未能订立商品房担保贷款合同的原因不能归因于汤传全和徽创公司，导致商品房买卖合同不能继续履行，双方可对剩余购房款的支付期限和方式进行协商变更，如协商不成，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，徽创公司于2019年9月16日函告汤传全，即日起解除双方签订的《商品房买卖合同》，汤传全也明确表示愿意解除合同。在庭审中，徽创公司辩称，其于2019年9月16日向汤传全发出的《清退解约函》，不是为了解除合同，而是为了催告汤传全支付剩余购房款。经查，与事实不符，本院不予采信。因此，汤传全主张解除其与徽创公司于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》，徽创公司返还购房款138067元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。徽创公司辩称合同不能解除的理由和合同解除后应由汤传全支付违约金的理由均不能成立，依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（五）项、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第二项之规定，判决如下： 一、解除汤传全与颍上徽创房地产开发有限公司于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》 二、颍上徽创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还汤传全购房款138067元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3061元，减半收取计1530元，由被告颍上徽创房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 尤 嫚 二〇一九年十二月二十六日 书记员 莫旭东 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。