安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1002民初2106号 原告：许成芳，女，1981年2月5日出生，汉族，务工人员，户籍地安徽省黄山市屯溪区，经常居住地安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。 被告：汤晶晶，男，1986年9月26日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：夏卿，安徽道同律师事务所律师。 被告：鲍志光，男，1961年8月11日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 原告许成芳与被告汤晶晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序。汤晶晶于2019年9月6日向本院申请追加鲍志宽、鲍静宜、鲍小月、鲍志光为本案的共同被告参加诉讼，本院经审查准许追加鲍志光为本案的共同被告。因案情复杂，本院于2019年12月31日将本案转为普通程序，并于2020年3月12日、2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告许成芳的委托诉讼代理人程东风，被告汤晶晶及其委托诉讼代理人夏卿到庭参加第一次庭审；原告许成芳的委托诉讼代理人程东风、被告汤晶晶的委托诉讼代理人夏卿到庭参加第二次庭审；被告鲍志光经本院传票传唤无正当理由未到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。 许成芳向本院提出诉讼请求：1.确认许成芳与鲍建华于2015年1月6日签订的《房屋转让协议》合法有效；2.判令汤晶晶立即将黄山市屯溪区洽阳山小区8幢601室房屋过户至许成芳名下；3.本案诉讼费由汤晶晶承担。事实和理由：2015年1月6日，许成芳与鲍建华（汤晶晶母亲）在黄山市屯溪区阳湖镇法律服务所的见证下签订了《房屋转让协议》，鲍建华自愿将自己所有的坐落于屯溪区洽阳山小区8幢601室房屋转让给许成芳，双方约定房屋及柴火间总转让价格为28万元，协议签订后，许成芳将购房款28万元支付给鲍建华，鲍建华将房屋交付给许成芳，现许成芳已入住该房屋。鲍建华于2018年2月7日去世，汤晶晶系其唯一法定继承人。现汤晶晶拒不将上述房屋过户至许成芳名下，许成芳为此起诉至法院。 汤晶晶辩称：1.本案许成芳与汤晶晶母亲鲍建华签订的《房屋转让协议》无效。理由是案涉房屋的实际产权为汤晶晶所有。2007年汤晶晶父母离婚时签订了离婚协议，协议明确载明被拆迁房产权给予汤晶晶，案涉房屋系被拆迁房安置后换取3套房屋其中的一套，被拆迁房的产权属于汤晶晶，因此被置换的其中一套的房屋即案涉房屋产权应当归汤晶晶所有。鲍建华在离婚协议中处分了其权利后，不再享有房屋的所有权，在这种情况下，其签订的房屋转让协议应属无效，也不符合房屋买卖合同司法解释第3条的规定；2.2019年案涉房屋产权证已经办理至汤晶晶名下，客观上无法再将房屋过户至许成芳名下；3.许成芳虽然支付了房屋对价28万元，但房屋价款全部是向鲍建华支付，许成芳举证的收条上汤晶晶的签字系伪造或他人代签，与汤晶晶无关，不是汤晶晶字迹；4.本案不属于物权法关于不动产房屋的善意取得的相关规定。 鲍志光未作答辩。 本院认定事实如下： 2007年5月10日，汤和平（汤晶晶父亲）与鲍建华（汤晶晶母亲）签订离婚协议，约定汤和平与鲍建华自愿离婚，并将双方所有的位于黄山市屯溪区阳湖镇洽阳下村××号房产及附属物、家具电器给予汤晶晶，双方有对此房产的居住权，但不得涉及第三人，不得反悔。2009年11月5日，鲍建华与富阳市灵峰拆迁有限公司黄山分公司签订《房屋拆迁安置协议书》，约定将其所有的坐落于黄山市屯溪区阳湖镇洽阳下村房屋及附属物拆迁并以产权调换方式取得洽阳山小区1幢406室、13幢305室和8幢601室。2012年10月8日，汤晶晶（乙方）与黄山市屯溪区房屋征收管理局（甲方）签订《房屋征收与补偿安置协议（产权调换安置）》，协议主要内容为：乙方被拆迁房屋位于屯溪区阳湖镇洽阳下村，乙方选择产权调换安置，甲方提供的安置房位于洽阳山小区1幢406室、13幢305室、8幢601室、储藏室2间（13幢13号、8幢10号）、车库一间一幢16号。2015年1月6日，鲍建华凭上述《房屋拆迁安置协议书》在黄山市屯溪区阳湖镇法律服务所的见证下，与许成芳签订《房屋转让协议》，约定：鲍建华将位于洽阳山小区8幢601室以及编号为8幢10号的柴火间以总价28万元出售给许成芳；因该套房屋属拆迁安置房，鲍建华办理房产证以及登记过户给许成芳（包含土地使用权证）所发生的税费、土地出让金等均由许成芳承担，鲍建华须无条件为该房产过户提供必要的协助；该套房屋出让给许成芳后，鲍建华的儿子、儿媳等其他法定继承人今后亦不得向许成芳就该房屋的权属提出异议；合同还约定了其他内容。嗣后，鲍建华许成芳签订《补充协议》，约定“卖方承诺日后因此房屋产生的经济收益，一切收入支出，均与卖方无关，并全力协助买方办理房屋一切相关手续（房屋产权证过户，土地证等其他相关手续）需要买方提供的相关资料必须提供，否则，视为卖方违约。违约赔偿细则参照主合同”。2015年1月6日，鲍建华（作为授权委托人）与汤晶晶、程惠（受授权委托人）签订书面授权书，该书面授权书载明因案涉房产出现继承、赠与、赠予或其他设计房屋产权所有人变化时（包含授权委托人无法预知的各类疾病及意外发生的身故），新的产权所有人承担鲍建华所有的全部责任。授权委托人授权委托受授权委托人全权办理与该房屋买卖有关的一切事宜。许成芳于2015年1月7日向鲍建华转账14万元，鲍建华出具收据确认收到14万元房款。许成芳于2015年1月14日向鲍建华转账14万元，汤晶晶代鲍建华出具收据确认收到14万元房款。《房屋转让协议》签订后，鲍建华向许成芳交付了案涉房屋，许成芳对案涉房屋进行了装修并于2015年7月份入住。 庭审中，因汤晶晶否认2015年1月14日出具的收据中落款处“汤晶晶”签名、2015年1月6日出具的书面授权书中落款处“汤晶晶”签名及所摁指印是其本人所为，故申请对相应签名及指印进行了司法鉴定，华东政法大学司法鉴定中心于2020年4月30日作出鉴定意见：2015年1月14日出具的收据中落款处“汤晶晶”签名、2015年1月6日出具的书面授权书中落款处“汤晶晶”签名及所摁指印均系汤晶晶本人所为。汤晶晶因申请鉴定支付鉴定费8400元。 另查明，鲍建华于2018年2月7日去世，其母亲张桂芳于2019年7月13日去世，鲍志光系张桂芳之子。汤晶晶于2019年12月凭其与黄山市屯溪区房屋征收管理局签订的《房屋征收与补偿安置协议（产权调换安置）》在黄山市不动产中心办理了案涉房屋（现登记名称为屯溪区兖山路4号洽阳山8幢601室）的不动产权证书[不动产权证号为皖（2019）黄山市不动产权第0031705号]。 以上事实有许成芳身份证复印件、见证书（内含《房屋转让协议》、《房屋拆迁安置协议书》、鲍建华出具的保证书）、收据、转账凭证、书面授权委托书、《补充协议》、汤晶晶与程惠（原系汤晶晶配偶）的身份证及结婚证复印件、汤和平与鲍建华的离婚协议、《房屋征收与补偿安置协议（产权调换安置）》、不动产权证、华东政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书二份以及开庭笔录为证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为鲍建华与许成芳签订的《房屋转让协议》是否有效以及该《房屋转让协议》是否对汤晶晶产生拘束力。2007年5月10日，汤晶晶父母离婚时将被拆迁房屋（屯溪区阳湖镇洽阳下村××号）赠与汤晶晶，且约定不得反悔，该赠与为不可撤销赠与。汤晶晶父母离婚后，被拆迁房屋应当归汤晶晶所有。虽然2009年11月5日，鲍建华与富阳市灵峰拆迁有限公司黄山分公司签订了《房屋拆迁安置协议书》，但后来被汤晶晶于2012年10月8日与黄山市屯溪区房屋征收管理局签订的《房屋征收与补偿安置协议（产权调换安置）》所取代。因案涉房屋系拆迁安置房，在当时无法办理房屋产权登记的情况下，汤晶晶在其或鲍建华接收房屋时即取得案涉房屋的所有权。汤晶晶明知鲍建华将其所有的房屋出售给许成芳，并代鲍建华出具收条及受鲍建华委托代为办理与该房屋买卖有关的一切事宜，视为对鲍建华无权处分案涉房屋行为的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认，该合同有效。鲍建华与许成芳签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。鲍建华于《房屋转让协议》签订后，已经将案涉房屋交付给许成芳，许成芳已支付了全部购房款，在当时无法办理房屋产权登记的情况下，许成芳接收房屋时即取得该房屋的所有权，鲍建华将案涉房屋交付许成芳的物权处分行为有效。因汤晶晶对鲍建华处分房屋的行为进行了追认，故对汤晶晶产生约束力。汤晶晶在明知案涉房屋已经出售并交付给许成芳且许成芳已经提起诉讼的情况下，仍凭借其与黄山市屯溪区房屋征收管理局签订的《房屋征收与补偿安置协议（产权调换安置）》办理了案涉房屋的不动产权证，有违诚实信用原则，其应当配合许成芳办理案涉房屋产权过户，故对许成芳的全部诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告许成芳与鲍建华于2015年1月6日签订的《房屋转让协议》合法有效； 二、被告汤晶晶于本判决生效之日起十五日内协助原告许成芳将安徽省黄山市屯溪区兖山路4号洽阳山8幢601室房屋过户至原告许成芳名下。 案件受理费80元、保全费1920，合计2000元，由被告汤晶晶负担；鉴定费8400元，由被告汤晶晶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  徐业稳 审 判 员  王 蕾 人民陪审员  舒丽君 二〇二〇年六月四日 书 记 员  潘晓琴 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。