福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终1900号上诉人（原审原告）：厦门佳墅房地产代理有限公司。法定代表人：张伟卫，该公司经理。被上诉人（原审被告）：李顺美，男，1960年2月2日出生，汉族。原审第三人：王华，男，1987年6月26日出生，汉族。上诉人厦门佳墅房地产代理有限公司（以下简称佳墅公司）因与被上诉人李顺美、原审第三人王华房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第6673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳墅公司的法定代表人张伟卫到庭参加诉讼。李顺美、王华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。佳墅�司上诉请求：撤销一审判决，依法改判李顺美向佳墅公司返还押金2800元，退还店面房屋装修转让金3万元、赔偿装修款45738元及其他损失2800元。事实和理由：1.佳墅公司与李顺美签订的《店面租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，《店面租赁合同》依法成立并生效。2.《店面租赁合同》的期限是2013年9月1日至2016年8月31日，李顺美与王华续签的《店面租赁合同》的期限是2014年4月1日至2015年4月1日，王华于2015年3月底以其与李顺美签订的《店面租赁合同》于2015年4月1日终止为由要求佳墅公司腾房，从而导致佳墅公司无法继续经营，李顺美构成了严重违约，佳墅公司向李顺美承租讼争店面后花费45738元进行了装饰装修，并向李顺美支付了店面装修转让金3万元。3.李顺美的严重违约行为导致佳墅公司无法在租赁期限内完全享用装饰装修物的�值，一审庭审中佳墅公司对所花费的装修装饰费用提供了相应的证据予以证明，李顺美未作答辩，视为放弃其权利，对佳墅公司提供所发生的装修装饰费用应予认可。为此，李顺美应向佳墅公司赔偿装饰装修款45738元及退还房屋装修转让金3万元。庭审中，佳墅公司变更上诉请求为：请求李顺美赔偿装修款45738元。李顺美未作答辩。王华未作陈述。佳墅公司向一审法院起诉请求：1.李顺美向佳墅公司返还押金2800元；2.李顺美向佳墅公司退还店面房屋装修转让金3万元；3.李顺美向佳墅公司赔偿装修款45738元及其它损失2800元。一审法院认定事实：2013年8月28日，李顺美作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的佳墅公司签订一份《店面租赁合同》，约定甲方将位于厦门市思明区莲前西路229号楼下（卧龙土地公庙旁）店面出租给乙�作店面使用；租赁期限36个月（自2013年9月1日至2016年8月31日止），租金每月2800元，按季度为一个周期结算一次；乙方应于签订本合同时向甲方支付租房定金2800元，租房定金于乙方第一次支付租金时冲抵房租；乙方于2013年8月28日向甲方支付店面押金2800元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将押金无息退还给乙方；自本合同签订之日起，若发生甲方与第三方有关的店面产权，租赁纠纷及债权债务等，概由甲方负责清理，由此给乙方造成的经济损失（如乙方店面装修款、误工费）由甲方负责赔偿；租赁期间，乙方应支付该房屋有关物业管理费、水电费等费用；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前2个月书面通知乙方，经双方协商一致终止合同；租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方2800元及店面装修款；乙方擅�解除合同的，无权要求甲方返还押金；双方并约定乙方于合同签订后支付甲方上述店面房屋装修转让金3万元，若上述店面在合同签订一年内遇拆迁造成乙方无法继续承租上述店面，则甲方退还装修转让金1万元。上述合同签订后，佳墅公司于2013年8月28日向李顺美转帐支付41200元（包括3个月租金及押金2800元、店面装修转让金3万元），于2013年11月21日向李顺美转帐支付三个月租金，于2014年2月19日向李顺美转帐支付3900元。2014年4月2日、7月1日，佳墅公司先后向王华转帐支付7500元和6000元；2014年10月2日、2015年1月5日，佳墅公司又向王华分别各转帐支付6000元。审理中，佳墅公司称其支付给王华的款项系根据李顺美指示支付的租金，确认其已支付租金至2015年3月31日止，并于2015年4月1日因王华告知李顺美与王华签订的租赁合同期限届满后自行搬离讼争店面，现讼争房屋已由王华收回使用；因王华要求佳墅公司搬离，佳墅公司无法联系李顺美而未能与李顺美办理书面解除合同及移交等手续。佳墅公司还提交一份李顺美与王华签订的《店面租赁合同》及照片、广告收据，以证明李顺美与王华签订的《店面租赁合同》约定的租赁期限截至2015年4月1日、李顺美构成根本违约以及佳墅公司对讼争店面进行装修并支付装饰装修费用等事实。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，佳墅公司与李顺美签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方应按约定履行各自义务。本案中，由于李顺美与王华签订的租赁合同期限为2014年4月1日至2015年4月1日，该期限短于佳墅公司与李顺美签订的租赁合同期限，导致佳墅公司无法继续经营。李顺美的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于李顺美是否应向佳墅公司返还押金2800元的问题。根据双方合同约定，合同期满，佳墅公司无违约行为，李顺美应退还押金，现合同因李顺美原因提前终止且佳墅公司无违约行为，符合约定。故对佳墅公司要求李顺美返还押金的主张，予以支持。关于佳墅公司要求李顺美退还店面房屋装修转让金3万元的问题，由于合同约定李顺美擅自解除合同的，应赔偿佳墅公司店面装修款，实际情况是因李顺美过错导致佳墅公司提前退租，李顺美已构成违约，考虑到佳墅公司已经使用租赁房屋19个月，尚余17个月没有使用。因此酌定李顺美退还佳墅公司17个月的相应转让金即14166元。关于佳墅公司要求李顺美赔偿装修款45738元及其他损失2800元的主张，由于合同约定李顺美如擅自解除合同，应赔偿佳墅公司2800元及店面装修款，虽然李顺美没有解除合同的行为，但因李顺美过错�致佳墅公司提前退租，使合同无法顺利履行，李顺美行为构成根本违约，李顺美应予以赔偿；但佳墅公司在与李顺美签订合同时未能尽到审慎审查讼争房产实际产权人及李顺美是否有权出租该房产等具体情况，且其提交的装修款收款收据并非正式、有效发票，故对该装修款部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、李顺美于本判决生效之日起十日内返还厦门佳墅房地产代理有限公司押金2800元及房屋装修转让金14166元；二、李顺美于本判决生效之日起十日内赔偿厦门佳墅房地产代理有限公司其它损失2800元；三、驳回厦门佳墅房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1833元，由佳墅公司负担1388元，李顺美负担445元。二审中，当事人没有提交新证据。佳墅公司陈述对一审认定的事实无异议。李顺美、王华未提异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕佳墅公司的上诉请求进行审理。佳墅公司主张李顺美赔偿其装修款45738元，其一审提供照片、广告费用统计及收条用于证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷�件具体应用法律若干问题的解释》对合同解除时未形成附合的装饰装修的处理规定，佳墅公司未举证该广告等属不可拆除物，或因拆除造成房屋毁损的情形，故其要求李顺美赔偿装修损失，本院无法确认。李顺美经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。王华法经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，佳墅公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费943元，由佳墅公司负担。二审公告费由佳墅公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 柯艳雪审 判 员 许 莹二〇一六年九月二十七日代书记员 彭丽月附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者�法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。