河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初5427号 原告：河北东明企业集团公司，住所地石家庄市建华南大街**。 法定代表人：孙建辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程鹏来，河北十力（石家庄）律师事务所律师。 被告：郭建江，男，1956年1月22日出生，汉族，住邢台市威县。 委托诉讼代理人：纪莎莎，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告：魏岩，男，1990年3月14日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨昭龙，河北冀华律师事务所律师。 被告：潘洪楼，男，1978年8月23日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨昭龙，河北冀华律师事务所律师。 原告河北东明企业集团公司与被告郭建江、潘洪楼、魏岩租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程鹏来，被告郭建江的委托诉讼代理人纪莎莎，被告潘洪楼、魏岩的委托诉讼代理人杨昭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北东明企业集团公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告连带支付房屋租金共计8735680元；2、判令三被告向原告连带支付物业费共计5777960元；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年12月30日，原告与河北明合企业管理有限公司（以下简称明合公司）签订了《石家庄万达广场Ｆ区商业楼租赁合同》，合同约定：原告将位于石家庄市裕华区房屋（以下简称“出租房屋”）出租给明合公司使用，双方约定每月房屋租金为917676元，租金采用季度预付制，每个付款季度提前一个月支付当季租金。合同签订后，明合公司因自身经营不善，无故逾期不支付租金，2018年4月16日，原告与明合公司签订了《解除协议书》，解除房屋租赁合同法律关系。明合公司至今未支付租赁合同解除前所应付的房屋租金和物业费。为逃避偿还债务，2019年5月21日，明合公司在没有债权债务清算情况下，办理了工商注销登记手续。明合公司为自然人独资公司，明合公司与被告股东身份混同，财产不独立，被告未履行出资义务以及清算责任，应对明合公司债务承担连带清偿责任。根据相关法律规定，实际控制人和股东均应承担清偿责任。明合公司逾期不支付租金构成违约行为，明合公司实际控制人和股东未履行债务清算责任，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判令支持诉讼请求。 被告潘洪楼辩称，我方原系河北明合企业管理有限公司员工，在公司成立至注销期间担任项目经理职务，其在涉案项目中的全部行为均为职务行为，潘洪楼与原告的诉求无关，不应承担任何责任。 被告魏岩辩称，魏岩于2017年3月20日至2018年2月8日期间担任明合公司挂名股东，实际股东为郭建江，魏岩不应承担任何责任。 被告郭建江辩称，1、被告郭建江已经实际出资，且无财产混同。明合公司注册资金300万元，被告郭建江出资350万元直接支付给原告作为租金，被告郭建江已经实际出资并用于公司经营，不存在欠缴出资的行为。因各种原因，明合公司一直成亏损状态，被告郭建江与明合公司不存在财产混同。2、被告郭建江系河北明合企业管理有限公司股东、实际控制人，魏岩、潘洪楼均系被告郭建江所聘任，与本案无实际关联。涉案项目系被告郭建江决定经营之后，成立明合公司，因被告郭建江岁数较大，为了便于经营，故先以潘洪楼为法人，后以魏岩为法人，并聘任潘洪楼为涉案项目经理，负责管理事宜，被告郭建江向其支付工资，其在涉案事务中均为履行职务行为。3、原告起诉金额不实，每层应扣除约2800㎡的仓库面积，结合租金交一免一的政策，按二、三楼实际承租11个月计算。（1）根据原告诉请可知，其主张的是二、三层两层的租金和物业费。原告诉请租金：8497㎡*2层*36元/㎡/月*20个月-已付350万元=8735680元，诉请物业费：8497㎡*2层*17元/㎡/月*20个月=5777960元。但实际上二、三楼也已经退租，经双方协商后，2016年7月2日退租四楼，2017年7月退租二、三楼，但因为原告的原因一直未办理移交，原告在2018年4月12日的谈话录音中也认可。（2）明合公司承租涉案房屋是为了商业经营，签订合同时，东明公司隐瞒每层北侧含约2800㎡的仓库性质的面积，明合公司办理消防时，需要原告出示原始图纸，明合公司才知道这部分“仓库”面积的事实，原告刻意隐瞒属合同欺诈，将仓库该部分面积无法使用，不应计算租金和物业费，同时原告应当赔偿被告郭建江此部分的经济损失。（3）2016年11月份，我公司人员到原告办事机构（万达广场F区9楼）与尖岭社区居委会原书记乔彦伟、村长杨志刚等商谈，双方约定房租交一免一，原告在涉案项目的负责人孙更波也知道此事，整栋楼商户都是同样的政策。明合公司所交350万元租金，应顶700万元租金。（4）原告主张全额的物业费不实，在合同期间原告未全部启动电动扶梯，在供冷供暖季节未提供冷暖空调，双方协商一致后，明合公司已按原告要求支付物业费143200元，原告无权再主张物业费。（5）明合实际应付租金为：（每层8497㎡-仓库面积2800㎡）*2层（二、三楼）*36元/㎡*11个月（2016.8.1~2017.7.1）=每层5697㎡*2层*36元*11个月=4512024元。4、因东明公司在签订合同后一个月便撤走一楼、负一楼的具有引流作用的商业，导致明合公司招租困难，原商户纷纷退租；且因纪检委对原告出资人裕华区槐底街道尖岭社区居民委员会进行检查，原告以此为由不办公，导致双方无法进行有效沟通。涉案商场位于万达广场东侧，签订合同前，涉案商场一楼商业较为繁华，东明公司承诺一楼商业会一直经营，正是基于对该商场的发展前景比较乐观，明合公司才承租房租，并自费装修后进行招商经营。但是，签订合同后一个月，一楼和负一楼原有的泰德易购汽车商城便人去楼空，十分萧条。明合公司承租的二、三、四楼是否能够顺利开张，与一楼商业引流关系重大，东明公司撤走一楼和负一楼商业，致使明合公司招商困难，已经招来的商户纷纷退租，损失约50万元。而且自2017年初至合同解除，石家庄市纪检部门一直对尖岭社区进行检查，因原告对明合公司的所有申请事宜都需要开会，而尖岭社区领导不能凑齐，所以长期不能开会，领导机构瘫痪，致使明合公司遇到的所有问题没有任何人解决，原告应当对合同无法继续履行，以及双方的经济损失承担全部责任。5、因原告责任给明合公司造成的损失。因涉案房屋出租前系毛坯状态，双方签订合同后，明合公司对二三四楼进行装修，其中二楼花费约110万元，三楼约180万元，四楼1098665元，电路安装损失1376957.34元，消防施工损失500000元，共计5875622.34元。因原告撤走一楼商业，导致明合公司原有商户退租损失约50万元。以上损失，应当在应付租金中予以扣除。 本院经审理认定事实如下：2015年12月30日原告（甲方）与明合公司（乙方）签订《石家庄万达广场F区商业楼租赁合同》，约定甲方将其坐落于石家庄市裕华区建华南大街215号河北东明企业集团公司回迁商业F区商业楼二、三、四层出租给乙方，建筑面积27891㎡，每层核减交通盒及天井800㎡，三层共减2400㎡，实际计租面积为25491㎡，甲方在合同签署前向乙方提交该建筑平面图，乙方对此予以确认；在本合同有效期内，乙方享有最长不超过7个月的装修期，装修期自本合同签订之日起至2016年7月31日止，装修期内免租金和物业管理费，乙方在装修期内试营业，从乙方试营业起收取物业管理费；租赁期限自2016年1月1日起至2030年12月31日止，共计15年；自2016年1月1日至2018年12月31日，房屋租金为36元/月/㎡，月租金为917676元，年租金为11012112元，以后每三年在上三年的年租金标准基础上上浮15%；租金采用季度预付制，每个付款季度提前一个月支付当季租金；物业管理费为提前30日预交下一季度物业费，标准为17元/月/㎡，每月费用433347元；乙方须向甲方支付150万元的履约保证金，其中50万元在达到合同约定支付租金时自动转为租金。在本合同有效期内，如乙方发生民事主体资格消灭，或者发生分立或者合并事件的，由其权利、义务的法定继承者继续履行本合同，享有合同约定的权利并承担合同约定的义务。 合同签订后，潘洪楼于2016年1月29日向原告支付150万元，原告出具收据一份。2016年11月21日原告给明合公司出具通知一份，写明贵公司先一次性交纳6个月租金，在这6个月期间，再一次性交纳1年租金，免1年租金；一次性交纳2年租金，免2年租金；一次性交纳7年租金，免7年租金，租赁标准以租赁合同为准；本次优惠政策仅限于指定期限内，逾期不再享受。贵公司同意此优惠政策，请于2016年11月21日晚12:00前交纳，如到期未交纳，视为自动放弃此优惠政策。2016年12月28日明合公司向原告支付200万元，原告出具收据3份。2017年5月18日、5月27日、6月7日明合公司共向原告支付款项143200元。庭审中原告认可被告支付的上述款项为保证金150万元、房屋租金200万元以及物业费143200元。2018年2月8日明合公司向原告出具申请书一份，内容为我公司于2016年8月1日退租东明广场四层，2017年7月1日将商场二层、三层退租并还给了原告公司，望批准并办理交接手续；商场二楼、三楼每层北侧2500㎡为仓库结构，消防无法满足商业需求，签合同前未尽到告知义务，望给出公平合理的处理方案。2018年4月18日原告（甲方）与明合公司（乙方）签订《解除协议书》，双方协商于2018年3月31日解除上述租赁合同，乙方于2018年4月30日前搬离租赁的甲方房屋，乙方承租甲方房屋期间所产生的债务或其他纠纷与甲方无关，租赁户的租金或其他纠纷由乙方自行解决。 2019年3月29日明合公司出具全体投资人承诺书，内容为现向登记机关申请简易注销登记，并承诺本企业申请注销登记前已将债权债务清算完毕，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和其他未了结事务，清算工作已全面完结，本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果，郭建江在全体投资人处签字。2019年5月21日石家庄市裕华区行政审批局出具准予简易注销登记通知书，决定准予简易注销登记。另查明，明合公司于2016年1月7日申请登记成立，类型为自然人独资，法定代表人为潘洪楼，注册资本300万元，2017年3月28日公司法定代表人申请变更为魏岩，2018年2月6日变更为郭建江。 庭后调查中，原告称诉讼请求主张的是2016年8月1日至2018年3月31日二层和三层的租金、物业费，租金共计12235680元，扣除被告已付的3500000元为8735680元；物业费共计5777960元，扣除被告已付的143200元为5634760元。以上事实有原被告提交的证据及庭审笔录证实。 本院认为，原告与明合公司签订的《房屋租赁合同》《解除协议》，系双方真实意思表示，本院认可。明合公司应当按合同约定向原告支付租赁期间的租赁费、物业费。原告主张三被告承担责任，因明合公司属于个人独资公司，并且在经营过程中股东发生变化，工商变更登记已经完成。截止本案审理前股东变为被告郭建江。2019年5月21日明合公司注销登记，根据全体投资人承诺书，郭建江作为企业投资人，应对明合公司注销登记前的债务承担清偿责任。原告主张潘洪楼、魏岩承担责任，本院不予支持。关于被告辩称的二层、三层包含2800㎡的仓库面积，根据明合公司2018年2月8日出具的申请书及二层平面图，本院认可每层2500㎡的仓库面积应予扣除，故租金计算为12235680-3500000-（2500*2*19*36）=5315680元，物业费为5777960-143200-（2500*2*19*17）=4019760元。被告辩称的交一免一，其并未按照2016年11月21日原告发布的通知中规定的时间向原告交纳租金，且原告对明合公司可以享有此政策不予认可，故本院对于被告的此项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告郭建江于本判决生效之日起十日内支付原告河北东明企业集团有限公司租金5315680元以及物业费4019760元。 二、驳回原告河北东明企业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计54441元，由原告河北东明企业集团有限公司负担17980元，由被告郭建江负担36461元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕宁街77号石家庄市，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郭爱民 二〇二〇年九月十六日 书记员  陶 叶