上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初76741号原告(反诉被告)：上海屹岳投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：林飞，总经理。委托诉讼代理人：张玉鹏，上海九泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：**义，上海九泽律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海方隆酒店投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：仇建新，总经理。委托诉讼代理人：李娟，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：施菊花，北京市隆安律师事务所律师。原告上海屹岳投资管理有限公司(以下简称屹岳公司)诉被告上海方隆酒店投资管理有限公司(以下简称方隆酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序。审理期间，方隆酒店提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)屹岳公司的委托诉讼代理人**义、被告(反诉原告)方隆酒店的委托诉讼代理人李娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告屹岳公司诉称，2010年12月25日原告与上海丰迪电力工程有限公司(以下简称丰迪公司)就原告承租案外人上海枫叶装潢材料厂(以下简称枫叶厂)的部分房屋转租事宜签订租赁合同，将坐落于上海市浦东新区三灶镇南六公路XXX号(现为685号)的场地和地面上新建的二栋工业厂房的使用权转租给了上海丰迪公司。租赁合同约定：租赁期限自2011年7月1日至2027年12月30日，租金支付方式为每半年支付一次，先付后用等具体权利义务。合同履行至2015年9月12日原告、丰迪公司与被告签订补充协议，丰迪公司将与屹岳公司所签订租赁合同的权利义务全部转让给被告，由被告按原合同的约定继续履行权利义务。该合同履行至2016年12月28日，因被告没有按照合同约定支付2017年上半年租金，原告向其发出催交租金通知。2017年8月11日原告在向被告多次催讨无果的情况下委托律师向被告发出解除租赁合同通知函，通知租赁合同于2017年8月18日解除。被告收函对原告不予理睬。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求：1.确认原、被告之间的租赁合同及其补充协议于2017年8月18日解除；2.被告自2017年8月18日起20天内搬离系争租赁房屋，并按实际使用天数以合同约定的租金标准支付租金；3.被告支付拖欠租金的滞纳金：自2017年1月1日起至实际搬离日止，按照每日千分之三标准计算；4.被告承担诉讼费。被告方隆酒店辩称，根据(2017)沪0115民初97639案的判决结果，系争租赁合同因原告的违约行为于2017年1月1日解除，故不同意原告全部诉请。反诉原告方隆酒店诉称，反诉原、被与案外人丰迪公司于2015年9月12日签订补充协议，约定反诉被告屹岳公司与丰迪公司于2010年12月25日签订的《租赁合同》由反诉被告屹岳公司与反诉原告方隆酒店事实履行。合同签订，反诉原告方隆酒店按酒店、宾馆的经营用途进行了装饰装修，包括100多间客房、餐饮包房、洗浴中心、多功能厅、大小会议室、KTV包房、冷库保鲜库、消防新风系统等，总计投入装修费用逾1,005万元。经营一段时间后，经反诉被告屹岳公司同意，反诉原告方隆酒店将承租房屋出租给案外人上海程霖工贸有限公司(以下简称程霖工贸公司)。程霖工贸公司与反诉原告方隆酒店在租赁合同履行过程中出现的纠纷，已由(2016)沪0115民初73071号案处理。反诉原告认为反诉被告作为出租人应当按约将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。反诉被告出租房屋的产证面积仅500余平方米，仅占出租总面积约十分之一，近5,000平方米房屋无产权证，亦未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同因租赁标的物违法而无效。租赁合同中约定反诉被告同意反诉原告装修，并约定了长达半年的装修免租期，反诉原告基于合同信赖利益对承租房屋投入巨额装修，合同无效后反诉被告应赔偿反诉原告系争租赁房屋内装饰装修的现值损失，故反诉原告提出反诉请求，要求：1.反诉被告支付反诉原告承租房屋上的装饰装修添附的折价补偿款11,315,826.67元；2.反诉被告承担反诉案件受理费、鉴定费。反诉被告屹岳公司辩称，租赁合同没有约定反诉被告需要对装修损失进行补偿。根据相关的法律规定，反诉被告也无需承担任何责任，故请求驳回反诉原告全部诉请。经审理查明，枫叶厂是系争租赁房屋所有权人，房地产权证上记载房屋建筑面积为562.68平方米。2009年6月26日屹岳公司作为承租方(乙方)与案外人枫叶厂作为出租方(甲方)签订《租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于原南汇区三灶镇南六公路XXX号(现为685号)的场地及地面上新建的2栋楼房，其中房屋1-6层建筑面积约为5,400平方米，现有围墙内场地(场地上的水泥房底层供乙方使用)，全部租给乙方作为商业、加工使用；租赁期限自2010年1月1日起至2027年12月31日止；从2010年1月1日至2014年12月31日止，每年租金为60万元，每月租金为5万元；从2015年1月1日至2019年12月31日止，每年租金为618,000元，每月租金为51,500元，……。租赁合同第四条第3款约定：甲方同意乙方将房屋招商转租，但甲方有知晓权，乙方需提供一份转租合同给甲方备案。租赁合同第六条第4款约定：如乙方未按时付甲方房租逾期达二个月，甲方有权按未支付房租的7%要求乙方支付违约金，如逾期达三个月还未付甲方房租，甲方有权终止本合同，按乙方违约责任处理。2010年12月25日屹岳公司(出租方、甲方)与案外人丰迪公司(承租方、乙方)签订租赁合同，合同约定：甲方同意将合法拥有的坐落于原南汇区三灶镇南六公路XXX号(现为685号)的场地和地面上新建的2栋工业厂房，房屋1-6层建筑面积约为5,400平方米(南面约120平米围墙内两层水泥平方不在租赁范围内，其中一底层无偿由乙方使用)，租给乙方经营酒店、宾馆使用，租赁期限从2011年7月1日至2027年12月30日止；甲方同意从2011年1月1日至2011年6月30日止为装修期，在此装修期间，免收租金，但装修过程中所产生的水、电费均由乙方负责，租金从2011年7月1日开始起算；从2011年7月1日至2017年7月1日止，每年租金为108万，每月租金9万元；从2017年7月1日至2022年12月30日止，每年租金为138万，每月租金11.50万元……。合同第三条“租金、押金及付款方式”第5款约定：付款方式为每六个月付一次房租，先付后用，合同签订后即付六个月房租，甲方收到乙方租金后只开收据给乙方，如乙方需甲方提供发票，则甲乙双方各付50%发票税款。合同第六条“违约责任”第2、3款约定：如甲方无故提前终止合同应退还已付未用租金外，同时必须赔偿乙方对该物业装修、改建的投资款(按当时投资计算)、广告费；如乙方未按时付甲方房租达一个月以上甲方有权按租金的3%每天收取滞纳金，如逾期达两个月以上未付甲方房租，甲方有权终止本合同，按现状收回房屋。2015年9月12日屹岳公司(甲方)、方隆酒店(丙方)与案外人丰迪公司(乙方)签订《补充协议(一)》，协议约定：1.甲方、乙方、丙方三方均认可甲方、乙方于2010年12月25日签署的《租赁合同》，其内容合法有效；2.丙方对甲、乙双方签署合同中双方的权利和义务予以接受，即：甲乙双方于2010年12月25日签署的《租赁合同》由甲方(屹岳公司)和丙方(方隆酒店)事实履行，乙方不再对该《租赁合同》负有法律义务和责任……。2015年9月19日方隆酒店作为出租方(甲方)与案外人程霖工贸公司作为承租方(乙方)签订《酒店租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于上海市浦东新区三灶镇南六公路XXX号现今是685号(公安路政所编号)的工业厂房，原面积是5,400平方米宾馆、餐饮、经扩建2,300平方米为浴场、多功能会议室、小会议室等目前可用面积共计7,700平方米的房屋，2011年经批准改造为方隆大酒店，目前仍在经营中，实际经营人仇建新(其中，餐饮面积400平方米、客房101间、布草间、消毒间5间面积3,900平方米、浴场面积1,200平方米、多功能大厅、小会议室面积700平方米、ktv面积400平方米、大厅面积400平方米、厨房面积200平方米)上列内容所有设施设备俱全，功能完好，并经承租方确认。由于甲方实际经营人身体原因，确定将(大酒店)租给乙方继续经营并约定了租期、租金金额、支付方式及其他具体权利义务内容。2016年10月13日方隆酒店起诉程霖工贸公司[(2016)沪0115民初73071号]，要求解除与程霖工贸公司之间的租赁关系，程霖工贸公司返还系争租赁房屋，程霖工贸公司支付2015年9月20日至2016年9月19日止的租金1,807,875元、房屋使用费(自2016年9月20日起至实际返还房屋之日止，按照每天11,550元的标准计算)、解除合同违约金300万元。该案审理过程中，程霖工贸公司提出租赁合同涉及无效，要求方隆酒店赔偿系争租赁房屋的装修损失并申请对位于上海市浦东新区三灶镇南六公路XXX号装修工程的现值进行司法鉴定。2018年11月29日该案作出一审判决：1.方隆酒店与程霖工贸公司于2015年9月19日签订的《酒店租赁合同》中涉及未取得建设规划许可证部分的房屋租赁合同无效，其余就合法房屋所建立的租赁合同关系予以解除；2.程霖工贸公司于判决生效之日起十五日内支付方隆酒店房屋使用费(按照351,312.50元/月的标准，自2016年12月7日起计算至程霖工贸公司搬离上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX号房屋及场地日止)；3.程霖工贸公司于判决生效之日起十五日内支付方隆酒店解除合同违约金5.50万元；4.方隆酒店于判决生效之日起十五日内支付程霖工贸公司装修损失200万元。2017年12月枫叶厂起诉屹岳公司、方隆酒店、程霖工贸公司[(2017)沪0115民初97639号]，要求解除与屹岳公司的租赁合同，屹岳公司支付房租(按照合同约定的每月51,500元标准，自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止)，方隆酒店支付枫叶厂房屋管理补偿款25万元，屹岳公司、方隆酒店、程霖工贸公司搬离并返还房屋及场地。2018年4月20日该案作出一审判决：1.枫叶厂与屹岳公司签订的租赁合同中涉及未取得建设规划许可证部分的房屋租赁合同无效，其余就合法房屋所建立的租赁合同关系予以解除；2.屹岳公司于判决生效之日起十日内支付枫叶厂房屋租金及占有使用费(以每月51,500元为标准自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止)；3、程霖公司于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX号房屋及场地，并由屹岳公司将上述房屋及场地返还给枫叶厂。2018年7月31日程霖工贸公司从系争租赁房屋迁出。本案审理过程中，经方隆酒店申请，本院依法委托上海现代建筑设计集团工程咨询建设有限公司对位于浦东新区三灶镇南六公路XXX号场地及地上5,400平方米房屋内的装修现值进行评估。2019年7月12日上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司出具《工程审价司法鉴定意见书》，鉴定意见为：三灶镇南六公路XXX号场地新建及装修现值工程总费用为14,639,156.19，折旧后总费用为9,315,826.67元，其中包括：1.5,400平方米装修区域费用为8,790,341.67元，折旧后的费用为5,593,853.79元；2.2,700平方米新建区域费用为5,657,527.64元，折旧后费用为3,600,244.86元；3.停车场及道路(包含5,400平方米区域内)费用为191,286.88元，折旧后费用为121,728.01元，司法鉴定意见备注租赁合同中租期从2011年7月至2027年12月共计16.50年，使用期2011年至2017年8月共计6年，按照平均年限法折旧。司法鉴定费14.11万元，由方隆酒店预缴。庭审中，司法鉴定机构陈述其基于整栋建筑物现状所做的评估。屹岳公司与方隆酒店对司法鉴定意见书计算方式和各项金额均无异议，但认为屹岳公司不应承担相应的赔偿责任。2017年10月9日屹岳公司提起本案诉讼，2017年10月17日方隆酒店收到本案诉讼材料。审理中，原告明确本诉诉请为：1.被告从2017年1月1日开始至今未付租金，2016年12月28日原告向被告发出催款通知，催告其支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金，未果。根据租赁合同第6.3条的约定，原告有权解除合同，2017年8月11日原告向被告邮寄《解除租赁合同通知函》通知被告系争租赁合同于2017年8月18日解除，故请求确认原、被告之间的租赁合同及其补充协议于2017年8月18日解除，被告办理系争房屋，如法院认为原告提交的租赁合同于2017年8月18日解除的依据不足的话，要求法院判决租赁合同解除；2.合同解除后，要求被告搬离系争租赁房屋并支付租金(使用费)：自2017年1月1日起至2018年7月31日止，按照月租金9万元的标准计算；3.被告逾期支付租金构成违约，按照合同约定，原告要求被告支付逾期付款滞纳金：以自2017年1月1日起至2018年7月31日止的租金(使用费)为本金，从2017年1月1日起至实际支付日止，按照每日千分之三标准计算。如法院认定租赁合同部分无效，原告认为租金与使用费的标准一致，故坚持原告上述诉请。原告另分别提交了落款时间为2016年12月28日的《通知》和2017年7月1日的《催款通知》附寄件凭证，证明其向方隆酒店催讨过相关的租金，提交了落款时间为2017年8月11日的《解除租赁合同通知函》附寄件凭证、查件单，证明其已经向原告发出了解除合同通知。被告否认收到原告邮寄的催款通知及解除合同函。关于租赁合同有证部分，因被告同意解除并认为涉案租赁合同于2016年12月31日解除，合同解除的责任在原告，因原告与枫叶厂之间的租赁合同解除，导致原、被告之间转租合同无法履行的责任在原告，故不同意支付2017年1月1日至今的租金(使用费)。被告认为其不存在逾期付款行为，不同意支付逾期付款滞纳金，原告主张按照日千分之三计算滞纳金的准备仍过高，要求法院调整。合同约定逾期支付租金二个月的，有权终止合同收回房屋，没有约定二个月后的滞纳金，故逾期付款滞纳金只能计算二个月。反诉原告明确反诉请求为：租赁合同部分无效，反诉被告应当赔偿反诉原告因合同无效产生的新建场地及装饰装修损失。虽然本次鉴定与73071号案中鉴定的现状是一致的，但反诉原告出租给程霖工贸公司期间，程霖工贸公司再次装修，在本次鉴定的范围中有部分范围是经过二次装修的，故根据本次鉴定意见要求反诉被告赔偿南六公路XXX号场地新建及装修工程折旧后费用9,315,826.67元及在(2016)沪0115民初73071号案中方隆酒店赔偿程霖工贸公司的装修补偿款200万元，现反诉原告仅主张新建场地及装饰装修损失共计1,005万元。反诉被告认为反诉原告违约，不同意赔偿装修损失。认定上述事实，由经庭审质证的《租赁合同》、《租赁合同》《补充协议一》、(2016)沪0115民初73071号民事判决书、(2017)沪0115民初97639号民事判决书、司法鉴定意见书等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，屹岳公司与方隆酒店就系争租赁房屋有证面积部分签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为有效，其余未取得建设规划许可证部分无效。屹岳公司与枫叶厂的租赁合同关系部分解除(部分宣告无效后)，方隆酒店对系争房屋、场地等的使用权并未丧失，故其无需支付2017年1月1日开始的租金和使用费的意见本院不予采纳。系争租赁合同约定，承租人逾期付款达两个月以上，出租人有权终止合同。资2017年1月1日起方隆酒店未支付租金的行为已经构成违约，屹岳公司有权解除系争租赁合同。因屹岳公司无证据证明方隆酒店于2017年8月18日收到合同解除通知，其要求确认合同解除的诉请本院不予采纳。方隆酒店于2017年10月17日签收本案的诉讼材料，本院确认屹岳公司与方隆酒店之间租赁合同的有效部分于2017年10月17日解除。关于屹岳公司主张的房租，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。屹岳公司参照合同约定主张租金(使用费)每月9万元的标准，并无不当，本院予以准许。方隆酒店应按照每月9万元的标准支付从2017年1月1日至2018年7月31日止的租金(房屋使用费)。逾期付款滞纳金属于合同约定的违约责任，故可以计算违约责任的仅是租金范畴，无证面积所涉的使用费及租赁合同解除后的房屋使用费不应当计入计算滞纳金的本金，本院综合考虑有证面积与无证面积之间的比例、方隆酒店对滞纳金标准提出的抗辩，酌情将逾期付款滞纳金标准确定为45元每天，滞纳金的截止日应为2017年10月17日。方隆酒店主张滞纳金计算期间只有二个月的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。屹岳公司已确认枫叶厂于2018年7月31日收回租赁房屋，故本院无需再行处理系争租赁房屋的搬离问题。关于反诉部分。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于合同无效的过错责任。虽租赁标的部分有产证，但租赁合同对租赁面积未予区分，方隆酒店作为承租人，对租赁标的的合法性怠于履行审慎注意义务，并且承租之后，在未取得相关部门许可的情况下改扩建租赁标的，故方隆酒店对租赁合同无效负有责任。司法鉴定机构评估根据建筑物现状进行评估，合同具有相对性，方隆酒店与案外人程霖工贸间的装修补偿与本案无关，故方隆酒店要求将该案中的装修损失200万元计算入本案装饰装修损失的请求，本院不予采纳。原、被告对司法鉴定意见书确定南六公路XXX号场地新建及装修现值工程总费用为14,639,156.19元，折旧后总费用为9,315,826.67元无异议，对此本院予以确认。本院考虑合同的履行情况、当事人的过错责任、无证面积的占比，酌情确定屹岳公司赔偿方隆酒店改扩建及装饰装修损失510万元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海屹岳投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海方隆酒店投资管理有限公司之间关于上海市浦东新区南六公路XXX号场地及房屋《租赁合同》《补充协议一》中涉及未取得建设规划许可证部分的房屋租赁合同无效，其余就合法房屋所建立的租赁合同关系于2017年10月17日解除；二、被告上海方隆酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海屹岳投资管理有限公司租金(房屋使用费)：按照9万/月元标准，从2017年1月1日起计算至2018年7月31日止；三、被告上海方隆酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海屹岳投资管理有限公司逾期付款滞纳金：按45元/日的标准，从2017年1月1日起计算至2017年10月17日止；四、原告上海屹岳投资管理有限公司于本判决生效之日起支付被告上海方隆酒店投资管理有限公司改扩建及装饰装修损失510万元；五、驳回原告上海屹岳投资管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,059元，由被告上海方隆酒店投资管理有限公司负担；反诉案件受理费41,050元(已减半收取)，由反诉被告上海屹岳投资管理有限公司负担23,750元，反诉原告上海方隆酒店投资管理有限公司负担17,300元；司法鉴定费141,100元，由反诉原告上海方隆酒店投资管理有限公司与反诉被告上海屹岳投资管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  陆 菁人民陪审员  田有娣二〇一九年十二月二十日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。