江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0282民初1409号原告：江苏杰康精密机械有限公司，住所地宜兴环科园绿园路501号，统一社会信用代码9132028259560016XJ。法定代表人：黄政新，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘尧，江苏谋盛律师事务所律师。被告：江苏柏树环保科技有限公司，住所地宜兴市新街街道绿园路501号，统一社会信用代码91320282MA1WB6L320。法定代表人：钱中明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄锦豪，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。原告江苏杰康精密机械有限公司（以下简称杰康公司）与被告江苏柏树环保科技有限公司（以下简称柏树公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月15日公开开庭进行了审理。后裁定组成合议庭于2021年6月17日公开开庭进行了审理。二次庭审，原告杰康公司的委托诉讼代理人潘尧，被告柏树公司委托诉讼代理人黄锦豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杰康公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告限期内搬离租赁房屋；2、请求法院依法判令被告支付租赁费、物业费、装修费308393.669元（暂计至2020年12月29日）及违约金；3、本案诉讼费由被告承担。变更诉讼请求中截止时间为2021年6月29日。明确诉讼请求2中租金为214560元（447平方米*20*12*2）、物业费26182.219元、一楼大厅装修费67646.45元、违约金按LPR数值自起诉之日起计算至实际付款之日。事实和理由：被告长期租赁原告位于环科园创新中心17号楼2楼的办公场地，但一直未按约交付租金、物业费。经原告多次通知被告及其法定代表人限期支付拖欠的租金、物业费后仍未缴纳，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告柏树公司辩称：原、被告存在租赁关系，双方就租赁事项进行过沟通，原告于2020年12月25日将书面协议交给被告进行确认，但在协议中未明确租赁费、物业费的计算明细，被告认为协议中租赁费、物业费过高，公摊面积过高，与被告实际承租面积相差较大，且楼梯至今未安装护栏，严重影响被告员工进出安全，原告未履行相应的出租人义务，故被告提出异议，要求对协议内容进一步明确并补充，但原告未有任何回应；其次，被告承租的是原告二楼部分办公室，办公室的装饰装修均为被告自己承担，一楼公摊面积为原告装修使用，墙上张贴悬挂原告的广告及简介，根据民法典中的通行相邻关系，原告对被告应通行等利用其土地的应当提供必要的便利，被告对一楼大厅仅是入户通过，故装修费不应由被告承担，为了缓和矛盾，被告愿意按照实际使用面积计算租赁费、物业费，请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明，2020年3月16日，江苏中宜环保装备创新中心有限公司（甲方）与杰康公司（乙方）签订《创新中心研发楼租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方创新中心A17号楼，总建筑面积1341㎡；租赁期限自2019年6月30日起至2020年6月29日止；租金标准为按20元/平方米×9个月（因新冠给予3个月免租期）×1341平方米＝241380元，物业管理费按1.5元/平方米/月×12月×1341平方米（包括公用面积）=24138元；缴费方式为先付后用。2020年12月25日，杰康公司向柏树公司发出《办公室租赁协议》，其中载明：杰康公司已根据环科园要求整体每年交付租赁费、物业费（从2018年6月30日至2021年6月29日）共计611496元（租赁费563220元、物业费48276元），免租期物业费24138元，押金5万元。但柏树公司至今未支付任何费用。经双方协商柏树公司使用面积及部分公摊面积共计171.4平方米计算租赁费及物业费（从2018年6月30日至2021年6月29日），共计96126元。其中2018年6月30日至2019年6月29日物业费8046元，2019年6月30日至2020年6月29日租金30852元、物业费8046元，2020年6月30日至2012年6月29日租金41136元、物业费8046元。同月29日，柏树公司向杰康公司回函称：杰康公司为引进柏树公司投资17号楼二层装修工程，答应两年免租；《办公室租赁协议》应注明柏树公司承租170平方米含公摊面积40平方米（为何这么多，不符合比例原则），在不扩大使用面积下有优先承租权，租金与物业费单价与环科园租金物业费相同，若因外在因素改变而不予续租时，杰康公司应赔偿柏树公司已投资21万元的装修费（含固定家具，以10年折旧计算）。2020年12月30日，杰康公司在柏树公司大门张贴告知书，要求柏树公司在二日内支付租赁面积194.4平方米的租赁费用和物业费（2019年6月30日至2020年12月29日）计105786元，否则将解除口头租赁协议。2019年8月15日，2020年4月22日，杰康公司向江苏中宜环保装备创新中心有限公司各支付物业费24138元。审理中，双方一致确认，柏树公司实际使用租赁房屋的时间为2018年6月30日至2021年6月29日，第一年为免租期。租金及物业费的标准按照杰康公司与江苏中宜环保装备创新中心有限公司签订的租赁合同中约定的标准确定。上述事实有租赁合同、《办公室租赁协议》、回函、告知书、银行回单及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，杰康公司未提供租赁房屋的产权证明或建设规划许可证，其公司与柏树公司之间的租赁关系应认定无效。合同无效，柏树公司应当返还租赁房屋，故对杰康公司要求柏树公司搬离租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于杰康公司主张的租金。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方在庭审中一致确认，柏树公司实际使用租赁房屋的时间为2018年6月30日至2021年6月29日，第一年为免租期。租金及物业费的标准按照杰康公司与江苏中宜环保装备创新中心有限公司签订的租赁合同中约定的，租金标准为按20元/平方米×9个月（因新冠给予3个月免租期），物业管理费按1.5元/平方米/月标准确定。关于租赁面积，杰康公司主张的面积和《办公室租赁协议》、告知书载明的面积均不一致，结合柏树公司针对《办公室租赁协议》的回函中注明的面积，本院认定柏树公司租赁面积为171.4平方米，柏树公司应支付的租金计算为171.4平方米*20元*12月*2年-免租期3月*171.4平方米*20元=71988元。关于物业费，杰康公司仅为代收，应按照柏树公司实际使用时间及面积计算为3年*12月*171.4平方米*1.5元=9256元。关于杰康公司主张的一楼大厅装修费用，因未提供应由柏树公司承担的证据，故对该主张本院不予支持。柏树公司合计应支付杰康公司81244元。关于违约金，参照杰康公司与江苏中宜环保装备创新中心有限公司合同中租金先付后用的约定，柏树公司应承担逾期付款违约损失，故对杰康公司主张的从起诉之日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、江苏柏树环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内搬离租赁房屋。二、江苏柏树环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏杰康精密机械有限公司81244元，并承担该款自2021年1月26日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回江苏杰康精密机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6518元，财产保全费2070元，合计8588元，由杰康公司负担6326元，柏树公司负担2262元。杰康公司预交诉讼费中的2262元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，柏树公司应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时应向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 祎人民陪审员  朱小霞人民陪审员  蒋杏芳二〇二一年七月十六日书 记 员  宋浣竹本案援引法律条款《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》:第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》：第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效收到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。