广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7610、7650、7659、7668号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区澳头安惠大道**，统一社会信用代码91441300749153973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟基，系惠州市太东实业投资有限公司的法务。被上诉人（原审原告）：王井燕，女，汉族，1965年8月18日出生，住江西省井冈山市*************，公民身份号码************。（7610号）被上诉人（原审原告）：王泽宇，男，汉族，1993年9月1日出生，住江西省井冈山市**************，公民身份号码************。（7650号）被上诉人（原审原告）：周灵芝，女，汉族，1981年11月30日出生，住江西省南昌市青云谱区******************，公民身份号码************。（7659号）被上诉人（原审原告）：王井锋，男，汉族，1967年6月1日出生，住江西省井冈山市**************，公民身份号码************。（7668号）上诉人惠州市太东实业投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初2859号等4宗民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付迟延办证违约金，驳回原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的判决属于错误理解合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为:“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于上诉人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求上诉人为其履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间，上诉人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。二、补充协议已经明确约定因办证材料不齐所导致的责任由买受人自行承担，材料不齐导致的逾期办证责任不应由上诉人承担。根据补充协议第九条：“买受人应承担的办证费由买受人在本合同签订时，按本合同签订的政府收费标准一次性预交给出卖人代收代缴，并在办证后多退少补……如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料等非出卖人的原因，办证期限顺延，逾期办证责任及损失由买受人承担”约定，只有在买受人交齐办证材料而出卖人逾期办证的前提下才产生逾期办证责任。本案中，上诉人在一审时提供了证据予以证明，被上诉人在2018年7月14日才将办理房产证所需的材料交齐给上诉人，根据合同约定，办证材料不齐导致逾期办证责任不应由上诉人承担。此外，上诉人只是接受委托提被上诉人办理房产证，从中没有收取任何委托费用，因被上诉人自己未能提供办证材料产生的逾期办证责任若仍要上诉人承担，明显显示公平。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法变更一审判决。原审原告向一审法院起诉请求：：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金21816元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2017年12月29日至2018年10月18日，共计293天）；2.本案诉讼费等由被告承担。（以(2019)粤1391民初2859号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。一审法院认定事实：原、被告签订《商品房买卖合同》，内容为原告购买被告开发建设的位于大亚湾西区xxxxxxxxxxxxxx号房，房款为452947元；被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。关于产权登记，双方约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他事宜。原告在合同约定的交付日前付清房款452947元，原告于2016年7月26日收楼。被告于2018年8月17日向登记机关提交了办理涉案房屋转移登记所需资料。另查明，广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2487号民事判决书和广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民终3781号民事判决书已判决被告向原告支付2017年7月27日起至（2017）粤1391民初2487号案件的第一次庭审之日止，即2017年12月28日的逾期办证违约金，违约金以已付房款452947元为基数按年利率6%的标准支付，而庭审后，即2017年12月28日后的逾期办证违约金因涉案房屋未验收备案在（2017）粤1391民初2487号和（2018）粤13民终3781号案中未判处。（以(2019)粤1391民初2859号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。一审法院认为，本案争议焦点为被告逾期办证的截止日期及计算时间问题。合同约定被告应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年7月26日交付，被告应于2017年7月26日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，直至2018年8月17日被告才完成向登记机关提交办理涉案房屋转移登记所需资料，故逾期办证违约金计算至被告向产权登记机关提供资料备案之日，即2018年8月17日。对2017年7月27日起至2017年12月28日的逾期办证违约金的计算标准，（2017）粤1391民初2487号案件已判决确认，对2017年12月29日至2018年8月17日共231天的逾期办证违约金，被告应按原裁判的计算标准继续支付，但合同签订后，办证程序中新增加土地权籍调查项目，此项工作非被告所能控制，属行政职能部门掌握，此段时间应予以扣除，参照同楼盘同栋大权籍调查时间为4天，在首次诉讼中未扣除，在本次诉讼中应予扣除，因此，逾期办证违约金时间应为227天，具体数额为16902元（452947元×227天×6%/年÷365天/年）。被告辩称，因原告迟交齐办证材料或未缴纳、迟缴办证费用，而导致逾期办证，逾期办证应归责于原告，但按交易习惯，被告应通知原告提交办证所需资料或缴纳办证费用，被告未提供证据证明其通知原告提交资料或缴纳办证费用而原告逾期提交或缴纳导致逾期办证，因此，主张原告自行承担逾期办证责任的辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王井燕支付逾期办证违约金16902元；二、驳回原告王井燕其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172.7元，由原告王井燕负担61.7元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担111元，被告负担部分已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。（以(2019)粤1391民初2859号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人应否承担逾期办证违约责任。本案对此分析如下：关于上诉人应否承担逾期办证违约责任的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。现上诉人以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”为由，主张涉案合同对办理权属转移登记的期限未作明确约定，本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，上诉人作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果上诉人没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于上诉人未在约定时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金于法有据，本院予以维持。此外，关于上诉人应否承担因办证材料不齐导致的逾期办证违约责任的问题，上诉人认为根据双方签订的补充协议，因买受人原因导致逾期办证的，其不应承担逾期办证责任。双方签订的《补充协议》第九条“……如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料、材料等非出卖人的原因，……”的约定，按交易习惯，上诉人应通知被上诉人提交办证所需资料或缴纳办证费用，上诉人未提供证据证明其通知被上诉人提交资料或缴纳办证费用而被上诉人逾期提交或缴纳导致逾期办证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。上诉人的主张没有事实与法律，本院不予支持。综上，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用由上诉人预交，本院已经核实，均由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳淑敏审判员  黄**锋审判员  刘宇慧二〇一九年十二月十九日书记员  钟艺苑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。