广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10866号原告：陈瑞仙，男，1969年2月10日出生，汉族，住福建省仙游县。被告：广州市荔湾区学校教育服务公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道140号二楼203室。法定代表人：李**，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔令威，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯妙凤，广东红棉律师事务所实习律师。原告陈瑞仙与被告广州市荔湾区学校教育服务公司（以下简称服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑞仙，被告服务公司的委托诉讼代理人孔令威、冯妙凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑞仙向本院提出诉讼请求：1、被告退回2014年11月1日至2018年3月30日的场地占用费差额134992.5元；2、被告支付涉案物业加固修缮费56000元和赔偿停止经营修缮房屋期间的四个月经营损失40000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告租用康王中路113号原31中校舍东侧储物室使用。合同期满后，我方继续使用房屋，按照原合同标准支付租金。后双方因合同履行问题产生纠纷，被告对房屋的使用费进行了评估，租金评估价格低于原合同价格，故我方要求退回多缴纳的租金。在租用涉案房屋期间，因为地铁的施工原因造成了房子的地基下沉、房子的主体开裂变形严重，我方找到施工部门和地铁总公司，施工单位要求必须提供房产证才能负责加固修缮或自己加固修缮后进行赔偿。我方即与被告联系提供房产证，但被告一直拖延。为了房屋的安全，我方不得不垫资修缮加固了房屋。因此被告应返还维修费、赔偿经营损失。被告服务公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告诉请退还2014年11月至2017年5月的场地占用费差额已过诉讼时效，依法不受法律保护。二、原告按原合同约定缴纳房租是双方的真实意思表示，我方无需退还。我方并无与原告约定租金可多退少补，相反若评估价格高于原合同约定的，原告需按评估价格支付租金。三、原告并无告知被告房屋有破损问题，也没有要求我方提供产权证。原告擅自修缮严重违约，加固修缮费应当由其承担。四、原告要求赔偿经营损失4万元没有事实依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：据广州市不动产登记查册表记载，荔湾区带河路113号3幢（以下简称校舍3号楼）产权人为案外人广州市第三十一中学。涉案房屋与校舍3号楼相连。1999年8月，有关部门征用了广州市第三十一中学的部分教学用地用房。涉案房屋与校舍3号楼没有列入拆迁红线范围。根据案外人广州市城市规划局荔湾区规划分局于2000年5月8日荔规设[2000]3号《有关申领建筑设计要点的复文》，广州市第三十一中学在带河路113号地段新建校门、围墙，传达室应按照下列意见办理，其中围墙应沿现有2道路拆迁红线布置，围墙应作通透式处理。2003年11月，案外人广州市荔湾区教育局为整合教育资源，经批准撤销了广州市第三十一中学。2014年3月3日，广州市荔湾区教育局委托服务公司从2014年5月1日起负责涉案房屋的管理及租赁相关业务。2014年4月26日，服务公司（甲方）与陈瑞仙（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》。该合同主要内容是，甲方将荔湾区康王中路113号原31中校舍3号楼东侧储物室出租给乙方作商业使用，建筑面积30平方米，租期从2014年5月1日至2014年7月31日，每月租金5932.5元。（第六条）甲方负责房屋主体结构的维护。（第七条）乙方应修缮的责任：除主体结构外的场地的日常维修保养（包括场地建筑、设备、设施等）。（第八条第2点）乙方如对租赁场地进行装修，必须经过甲方书面同意并报相关部门批准后实施。2014年7月25日，双方签订《租赁合同补充协议》，将上述房屋租期延至2014年10月31日。租期届满，双方没有续订租赁合同。陈瑞仙继续使用该房屋，按原合同租金标准支付租金至2015年3月，自2015年4月至2018年3月期间按原租金标准支付房屋占用费。2015年3月26日，服务公司向陈瑞仙发出《关于物业租赁到期（届满）的函》，要求陈瑞仙在2015年4月30日前将涉案房屋腾空、移交，并做好相关费用的清缴。陈瑞仙于2015年3月31日签收该函件。之后2016年11月10日和2017年5月23日，服务公司发函通知陈瑞仙交回场地，解除租赁关系。陈瑞仙已收到该通知。2018年3月31日，服务公司向陈瑞仙发出函件，要求陈瑞仙支付拖欠的占用费，并说明占用费暂按原合同约定的租金标准收取，如后期需评估公司评估的，评估的场地占用费的价格高于现在场地占用费的，所需的差价需补交。因陈瑞仙不同意解除租赁合同，服务公司于2019年起诉要求陈瑞仙搬迁、对房屋恢复原状及支付从2018年4月1日起至腾退房屋之日止的房屋占用费。本院作出（2019）粤0103民初3021号民事判决书，判决如下：一、陈瑞仙自本判决发生法律效力之日起30日内腾空交还广州市荔湾区康王中路113号原31中校舍3号楼东侧储物室给服务公司。陈瑞仙腾退房屋时恢复原来的门口和南面的墙体。二、陈瑞仙支付从2018年4月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费。房屋占用费由服务公司与陈瑞仙自本判决发生法律效力之日起3日内共同向有资质的评估机构申请按私房租金标准评定等。后陈瑞仙不服判决上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终19244号民事判决书，维持本院的第一项判决，变更第二项判决为：自本判决发生法律效力之日起30日内，陈瑞仙支付从2018年4月1日至交还房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费参照广州市房屋租赁管理部门公布的同期同地段同类型房屋租金参考价确定。服务公司根据（2019）粤01民终19244号民事判决书申请执行，本院根据涉案房屋同期同地段同类型房屋租金参考价于2020年4月发出执行通知书，要求陈瑞仙向服务公司支付2018年4月1日至2020年1月16日期间的房屋占用费56802.58元（每月为2640元）。庭审中，陈瑞仙认为房屋被地铁公司施工导致破损，其支付了维修费，向本院提供了下列证据：1、照片，证明涉案房屋主体破损前和陈瑞仙修复后的图片。2、陈瑞仙与案外人广州市豪鹏装饰工程有限公司于2018年11月6日签订的《委托施工合同》，证明委托施工合同内容，施工费为56000元。3、收据，证明已支付施工费56000元。4、陈瑞仙与服务公司的法定代表人李**的通话录音。服务公司质证认为，对证据1的真实性予以确认，但认为房屋的破损发生在租赁合同届满之后，服务公司要求陈瑞仙搬迁，但其不配合，陈瑞仙在没有取得服务公司的同意下进行装修，发生的装修费及经营损失等应由陈瑞仙自行负担。对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据4的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，认为录音通话中工作人员说“多收了给你退”是对发出函件内容不清楚的情况下的口误，并非服务公司的真实意思表示。本院认为，陈瑞仙与服务公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于陈瑞仙主张退还2014年11月至2017年5月的场地占用费差额是否超过诉讼时效的问题，因本院于2020年4月向陈瑞仙发出执行通知书，陈瑞仙此时才知悉房屋占用费的标准，因此陈瑞仙知道后即向本院提起诉讼要求退回多收的场地占用费并未超过诉讼时效。服务公司的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采纳。涉案的合同及协议期满后，陈瑞仙一直按照原合同约定的租金标准支付租金至2015年3月，该期间即2014年11月1日至2015年3月30日期间，双方构成不定期租赁关系。由于陈瑞仙在2015年3月31日签收服务公司发出收回场地等内容的函件，本院认定双方之间的租赁关系于该日解除。自2015年4月至2018年3月期间，服务公司向陈瑞仙收取房屋占用费，陈瑞仙对按照原合同约定的标准支付场地占用费并没有提出异议，直至2019年双方进行诉讼时，陈瑞仙对房屋占用费的标准也没有提出异议，因此可见，双方均同意按原合同标准支付房屋占用费。至于陈瑞仙称双方对占用费标准约定待以后评估后可多退少补的问题，服务公司向其发出的函件明确说明评估价格高于原合同价格的，需补交差额，并没有说明评估价格低于原合同价格的可以退还占用费。陈瑞仙提供的录音内容与服务公司向陈瑞仙发出的函件内容有冲突，应视为双方对合同期满后的占用费标准约定不明。在此情况下，因陈瑞仙是合同期满后拒不搬迁，因此服务公司要求陈瑞仙按照评估价格支付占用费符合法律规定。因此，陈瑞仙要求退回占用费差额缺乏事实依据，本院不予支持。对于房屋维修费的问题，陈瑞仙对此提供了房屋受损照片、《委托施工合同》、收据，服务公司确认陈瑞仙对涉案房屋进行了维修，故房屋受损及陈瑞仙对房屋进行了维修是客观存在的事实。服务公司是房屋的管理人，陈瑞仙对房屋进行了维修，服务公司是收益人，因此，陈瑞仙要求服务公司支付维修费合理。由于陈瑞仙在维修前没有对房屋的受损情况进行鉴定或者评估，本院无法确认房屋受损的情况是否属于服务公司负责修缮的范围即房屋是否属于主体结构受损，且陈瑞仙没有提供支付维修费的转账凭证，本院无法确认陈瑞仙支付维修费的真实情况。综合上述因素，陈瑞仙在维修前没有按照合同约定征得服务公司的书面同意，故陈瑞仙在维修房屋事宜中存在一定的过错，应对其支出的维修费承担一定的过错责任。对此，本院酌情确定服务公司应向陈瑞仙支付维修费20000元。对于营业损失的问题，如上所述，因陈瑞仙是逾期不交还房屋，构成违约，故陈瑞仙要求服务公司赔偿经营损失缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾区学校教育服务公司向原告陈瑞仙支付房屋维修费20000元。二、驳回原告陈瑞仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2382元，由原告陈瑞仙负担2176元，被告广州市荔湾区学校教育服务公司负担206元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十二月二十一日书记员  宋嘉杰卢健华