北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0106民初5596号原告:北京北邮物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区莲花池东路126号A座303室。法定代表人:李会健，总经理。原告:北京北邮物业管理有限责任公司京宸宇分公司，营业场所北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地经海六路7号。�责人:于颖，总经理。二原告委托诉讼代理人:王颖，北京市尚元律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人:吕海，北京市尚元律师事务所实习律师。被告:绿健园国际健康管理（北京）有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人:田艳蕊。委托诉讼代理人:何彪,男,1981年7月7日出生,汉族,该公司总经理,住北京市海淀区。被告:百福莱洗衣连锁（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人:尚云峰，董事长。委托诉讼代理人:李国峰，北京市中闻律师事务所律师。原告北京北邮物业管理有限责任公司（以下简称北邮物业公司）、北京北邮物业管理有限责任公司京宸宇分公司（以下简称京宸宇分公司）与被告绿健园国际健康管理（北京）有限公司（以下简称绿健园公司）、百福莱洗衣连锁（北京）有限公司（以下简称百福莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北邮物业公司、京宸宇分公司的委托诉讼代理人王颖、吕海，被告绿健园公司的委托诉讼代理人何彪，被告百福莱公司的委托诉讼代理人李国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北邮物业公司、京宸宇分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告绿健园公司向原告支付从2015年8月15日至2016年4月25日的租金104724.93元，被告百福莱公司就上述拖欠的租金承担连带责任；2.判令被告绿健园公司向原告支付违约金15862.8元（按年租金158628元的10%计算），被告百福莱公司就上述违约金承担连带责任；3.判令被告绿健园公司向原告支付从2015年8月23日起至实际支付拖欠租金之日止的逾期付款违约金（每日按年租金158628元的中国�民银行同期贷款利率的四倍计算），被告百福莱公司就上述违约金承担连带责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年2月14日，原告京宸宇分公司与被告绿健园公司[原名称爱诺维康科技（北京）有限公司]签订了《北京邮政实业集团公司房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），租赁协议约定自2014年2月15日至2016年6月8日，被告绿健园公司承租位于北京市丰台区南三环东路25号的房屋做办公用途，租金支付方式为月预付制（即每三个月支付一次租金），其中2015年2月l5日至2016年2月l4日期间的年租金为l46880元，每月合计人民币l2240元。租赁协议第l1.5条约定，被告绿健园公司不支付或者不按照约定支付或补足租金连续达到7日或累计达到15日的，原告京宸宇分公司有权单方解除协议，收回房屋，被告绿健园公司应支付年租金10%的违约金；同时，租赁协议第l2.3条�定，被告绿健园公司有租赁协议第11.5条约定的情形之一的，该情形出现之日起每过一日，被告绿健园公司应按年租金的1%支付违约金。另，2015年5月27日原告京宸宇分公司与被告绿健园公司签订了租赁协议的补充协议，双方认可被告绿健园公司将租赁房屋提供给被告百福莱公司使用，同时，被告百福莱公司自愿接受租赁协议的条款约束，在被告绿健园公司违反租赁协议约定时，共同承担连带责任。自2015年8月15日开始，被告绿健园公司即开始拖欠租金，原告多次催要未果，故提起诉讼，望判如所请。被告绿健园公司辩称：1.我方存在房屋租赁违约行为，并愿意承担相应的合理的责任；2.关于补充协议的陈述如下：我方前员工即当事人郭丽丽阐述：“涉案房屋不能注册营业执照，故我方搬迁，通过中介转租给兰秀丽。后百福莱负责人得知不能注册很生气，�我们为什么不告诉他，可我们和中介说过，房子是通过中介出租的，当时租房时百福莱负责人也没有明确问过此事，所以造成乌龙。因原租赁协议规定不让转租，所以签订补充协议同意转租。补充协议是由原告方拟的，第一页北京百福洗衣连锁（北京）有限公司与被告百福莱公司名称不符是笔误，以盖章为准。关于补充协议的内容，百福莱公司是清楚的，否则于情于理不会盖章。百福莱公司要邮政这个房子的房本复印件，签订补充协议后，才同意提供给他们。”综合上述情况，我方认为补充协议合法有效，要求百福莱承担连带责任，我方同意若全部债务在5万元以内，免除百福莱公司的连带责任。3.关于拖欠租金及原告所要求的违约金：我方2014年接手后前期没有拖欠房租，一直按约履行合同义务，2015年8月15日起拖欠是因为没有收到百福莱公司的房租所致，我方愿承�2015年8月15日起3个月的房租；我方同意支付15862.8元的违约金，对于原告请求的4倍贷款利息，违约金高于实际损失，要求调低计算标准，且本金应该以我方拖欠租金为准，同时依据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释二的第29条规定，应先确定违约所造成的损失，以此为基础综合权衡，请求法院驳回原告方过高的违约金诉讼请求；按照合同约定，我方所交保证金1万元应抵扣未付房租、违约金等，我方要求抵扣。4.我方认可2016年4月25日为合同解除日。被告百福莱公司辩称：对原告主体有异议，北邮物业公司是总公司，但合同是分公司签订。我方不同意承担连带责任，我方与原告公司没有约定，补充协议不成立的，跟我方无关；违约金约定过高，根据相关法律规定、司法解释，即使涉及到违约金，也不应这么高，被告可以要求按照司法解释予以减少，�按银行同期贷款利率计算。原告与被告绿健园公司之间签订合同的过程我们都不知情，我们是从绿健园公司手里转租的房屋，租期是2015年5月8日至2016年5月8日，中介和绿健园公司均口头承诺可以办照，合同约定房屋用途是办公，我公司欲将办公地、营业执照均迁至此，实际上合同目的不能实现，我方不应承担原告所主张的责任。我方没有违反和绿健园公司的协议，自身损失很大，包括装修、房租（2015年5月8日至8月7日，每月15000元）、押金15000元、转让费3万元、中介费1万元，请求法院综合考虑。关于补充协议，我方2015年5月发现问题时找到绿健园公司，绿健园公司称可以办照，需要我方配合出具手续，当时是郭丽丽单独拿了补充协议第2页让我方签字并称为了办照，出于信任我方就盖章了，该补充协议不能成立也未生效。绿健园公司的答辩与当时情况不符，我方不认�。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据租赁协议、补充协议、交接单、两份说明、情况说明及当事人陈述等证据，本院认定以下事实：2014年2月14日，甲方出租人京宸宇分公司与乙方承租人爱诺维康科技（北京）有限公司（于2014年6月11日更名为绿健园公司）签订《租赁协议》，该协议约定：租赁房屋坐落于北京市丰台区南三环东路25号，租赁面积240平方米，房屋作为办公使用，租赁期自2014年2月15日起至2016年6月8日止。租金按递增租金方式计算（除特别说明外，本合同中每月一律按30.42日计算）：……自2015年2月15日至2016年2月14日止，年租金146880元，每月12240元；自2016年2月15日起至2016年6月8日，租金52876元，每月13219元；……。租金支付方式：月预付制、具体时间为每三个月收取租金一次。本协议签订之日起7日内承租人交纳押金1万元作为履行本合同各项条款的保证，押金用于承担承租人应付未支付的房屋使用费及租金、违约金、赔偿金、安全保证金等。承租人违约，出租人有权选择用押金冲抵承租人所欠部分或全部债务、违约金、赔偿金、安全保证金等。11.5承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除协议，收回该房屋，承租人并应支付出租人年租金10%的违约金：11.5.1承租人不支付或者不按照约定支付或补足租金或押金以及本合同规定的其他应付费用连续达到7日或者累计达到15日的；11.5.2欠缴本合同约定应缴的各项费用连续达到7日或者累计达到15日或者达到2000元的……。12.3承租人有本协议第11.5条约定的情形之一的，该情形出现之日起每过一日，承租人应每日按年租金的1%向出租人支付违约金。庭审中，原告出示甲方出租人京宸宇分公司与乙方承租人绿健园公司、关联方百福莱公司于2015年5月27日签订的《补充协议》：乙方将其承租的北京市丰台区南三环东路25号(面积240平方米)交给乙方的关联公司北京百福洗衣连锁（北京）有限公司使用。乙方与京宸宇分公司承诺，共同遵照双方签订的《房屋租赁协议》的相关合同条款约束。当乙方与北京百福洗衣连锁（北京）有限公司出现任何违反合同约定情形的，对此共同向甲方承担连带责任。该《补充协议》共两页，第一页是协议文本，第二页无协议文本，有三方盖章签字，三方即京宸宇分公司、绿健园公司、百福莱公司。关于该补充协议，各方发表如下意见：原告出具《说明》：补充协议系绿健园公司向京宸宇分公司提供，一式三份，每份两页，均包括正文页与盖章页，盖章页均已加盖绿健园公司、百福莱公司的公章，并有法定代表人或授权人签字，京宸宇分公司收到补充协议原件一式三份后，分别在每份上加盖了京宸宇分公司的公章并由授权人签字，绿健园公司拿走两份，京宸宇分公司留存一份，即涉案证据。被告绿健园公司质证意见同答辩意见，并称关于补充协议的签字忘了核实了，但不是何彪、田艳蕊写的，可能是郭丽丽或者万春凤写的，当时是万春凤和百福莱公司交接。经本院当庭与郭丽丽联系，其称:“据我回忆，原告给的条款，我把两页都给了百福莱公司，是兰秀丽签的字，原告与我们的合同不让转租，原告说签字证明百福莱和绿健园是一起的才允许转租，并给房产证复印件用于办照，我把这个情况和兰秀丽说了，她看了条款就签字了，她一定是两页都看了，谁也不可能看一页就签字。”被告百福莱公司对该�据真实性有异议，质证称：“我们当时盖章时只有盖章页，现在原告交的两页纸，第一页我们从没见过，没有盖骑缝章，第一页也没有我方签字盖章。第一页写的甲方乙方，没有体现出有我方，跟最后盖章页不符，两张纸不一致。第2、3条中写的是北京百福洗衣连锁（北京）有限公司，与我方无关。第一页有页码1，第二页没有页码，当时这两页不在一起，是后组合的。从始至终没见过第一页，这个协议不成立不生效，我方也不认可。我方一直让绿健园公司解决办照问题，此前一直承诺能办照，后来出现问题找绿健园公司，就在2015年5月前后绿健园公司派人来我公司拿着第二页，说是让我们配合他们，拿着这个材料就能办照，但没有见到其他页，我们就在这页盖章，他拿走了。后来执照也没办，后来这事我们就忘了，直到前不久我们起诉绿健园公司的案子，才看到第�页。”2016年4月25日，百福莱公司将涉案房屋交付给京宸宇分公司，房内物品交由京宸宇分公司处理。经法庭询问，双方一致认可租赁协议及补充协议于2016年4月25日解除。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已经查明的事实，原告京宸宇分公司与被告绿健园公司签订的租赁协议合法有效，双方均应依约履行。绿健园公司认可自2015年8月15日之后拖欠房租，现双方一致确认租赁协议于2016年4月25日解除，对此本院不持异议。依据租赁协议约定的月租金标准，原告主张的自2015年8月15日至2016年4月25日的房屋租金104724.93元，合法有据，本院予以支持。依据租赁协议约定�被告绿健园公司拖欠租金构成违约，原告主张年租金10%的违约金以及逾期付款违约金（标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍），绿健园公司同意支付15862.8元的违约金，被告提出违约金过高的抗辩意见，要求调低相应违约金。考虑本案实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原告因被告拖欠租金同时主张上述两项违约金的数额高于其实际损失，根据双方约定，以及公平原则和诚实信用原则，结合被告答辩意见，对原告要求被告支付违约金15862.8元，本院予以支持；对原告请求的因拖欠租金产生的逾期付款违约金，本院不予支持。关于补充协议的效力问题，按照一般商业惯例和合同签订习惯，百福莱公司作为商业活动主体，签字盖章时应以知晓合同完整内容为前提。百福莱公司提出其从未见过补充协议第一页，但未能举证证明存在与盖章页同属一份合同的其他文本，故对其抗辩本院难以采信。补充协议应视为有效，对各方具有约束力。补充协议第3条约定“当绿健园公司与北京百福洗衣连锁（北京）有限公司出现任何违反合同约定情形的，对此共同向京宸宇分公司承担连带责任”，该处表述虽与百福莱公司名称不完全一致，但具有指向性，且百福莱公司在关联方处签字盖章，视为其认可协议约定内容。因此，百福莱公司应承担相应的连带责任。被告绿健园公司辩称保证金1万元抵扣未付房租、违约金，但未向本院提供相应证据，原告亦不认可该事实，本院对此抵扣主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法�关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绿健园国际健康管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京北邮物业管理有限责任公司、北京北邮物业管理有限责任公司京宸宇分公司自2015年8月15日至2016年4月25日的房屋租金104724.93元；二、被告绿健园国际健康管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京北邮物业管理有限责任公司、北京北邮物业管理有限责任公司京宸宇分公司违约金15862.8元；三、被告百福莱洗衣连锁（北京）有限公司对上述两项付款义务承担连带责任；四、驳回原告北京北邮物业管理有限责任公司、北京北邮物业管理有限责任公司京宸宇分公司的其他诉讼请求。案件受理费3820元，由原告北京北邮物业�理有限责任公司负担1203元（已交纳），由被告绿健园国际健康管理（北京）有限公司负担2617元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁艳玲人民陪审员  王素林人民陪审员  马国保二〇一八年四月二十七日书 记 员  李津楠