大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0293民初176号原告：大连圣汐湾物业服务有限公司，住所地：大连市甘井子区邻海街31号，统一社会信用代码91210231559832174T。法定代表人：秦滨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：劳星星，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐珊珊，辽宁君连律师事务所律师。被告：张笛，女，1987年8月29日出生，汉族，住大连。委托诉讼代理人：孙蕾，女，系被告母亲，1961年3月1日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告大连圣汐湾物业服务有限公司与被告张笛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连圣汐湾物业服务有限公司的委托诉讼代理人劳星星、徐珊珊、被告张笛及其委托诉讼代理人孙蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年10月至2020年3月的物业费60,052.44元；2.被告向原告支付自2016年10月11日至2020年3月10日逾期支付物业费的违约金6,005元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付自2016年10月至2020年9月的物业费68,263.68元（255.35平方米×4元/月/平方米×48个月+200.39平方米×2元/月/平方米×48个月）；2.被告向原告支付自2016年10月至2020年9月逾期支付物业费的违约金6,826元。事实和理由：原告系小平岛圣汐湾别墅区的物业服务企业，被告系小平岛圣汐湾别墅C区E组团梦海西园34号别墅（以下简称案涉房屋）的业主。2013年9月18日，原、被告签署《前期物业管理服务协议》，约定被告所有的案涉别墅建筑面积255.35平方米、赠送面积200.39平方米，物业费标准：按建筑面积（产权面积）4元/月/平方米，含地下车库公共车场管理区域的按合同赠送面积2元/月/平方米，被告应于每季初月10日前交纳物业费，如逾期交纳，自逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。原告已向被告提供了物业服务，被告未向原告支付自2016年10月至2020年9月的物业费68,263.68元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告提供的《前期物业管理服务协议》的签字，并非被告本人签字，被告本人从未签署过该合同，对合同合法性有质疑。二、对房屋赠送面积收取物业费有异议，被告并不清楚该费用中含有赠送面积收费，并且根据大连市新出台的管理规定，被告认为按赠送面积收取物业费也是不合法的。三、原告服务质量未达到收费的质量标准，不予支付物业费及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：物业费催收记录、律师函寄单底联、《商品房买卖合同》及其补充协议、不动产产权证、物业费发票2张，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《入伙通知书》、销售面积补差核算表，拟证明地产公司已向被告履行了交房义务，被告系本案主体适格的业主。被告认为该证据上并无其签字确认，对该组证据不予认可。本院认为，入住通知回执上无被告签字，无法证明该通知书已经向被告送达，故对该组证据不予采信。2.原告提供的《业主资料登记表》，拟证明被告或被告授权的他人于2013年9月18日到物业处办理交房手续，填写业主资料登记表及签订物业服务合同，未办理该手续流程，业主无法领取案涉房屋钥匙。被告认可该登记表记载情况与其家庭情况相符，但该登记表处签字非被告本人签字，其也未出具任何书面授权他人办理交房手续。本院认为，被告否认其本人或者授权他人在物业处填写该登记表，但该登记表记载的情况却与被告家庭情况相符，被告的辩解明显与常理不符，且经本院反复对被告询问，被告仍无法自圆其说，故对该登记表，本院予以采信。3.原告提供的《协议书》，拟证明小区建设单位圣岛房地产开发有限公司（以下简称：地产公司）与被告签订了协议书，约定地产公司为被告办理案涉房屋解押手续，地产公司需为此补偿被告2014年9月18日至2015年9月17日的物业费17,158元，说明被告对物业及物业费情况清楚，该协议书系被告母亲孙蕾所签。被告对该证据真实性不予认可，认为该协议并非其本人签订。本院认为，被告辩解不足以反驳该证据的真实性，故对该证据予以采信。4.原告提供的凯尔富物业公司出具的《情况说明》、地产公司出具的《情况说明》及《证明》，拟证明原告自2013年10月1日起即为案涉小区提供物业服务，购房合同补充协议第21条约定的物业服务企业为凯尔富物业系笔误，案涉房屋的赠送面积为200.39平方米。被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据属于证人证言，而证人未出庭作证，其证言不应予以采信。本院认为，该证据加盖了案外人大连凯尔富物业管理有限责任公司及大连圣岛房地产开发有限公司的印章，形式合法，被告并未提供证据否定上述证据真实性，本院对该证据予以采信。5.原告提供的《前期物业管理服务协议》、《入伙资料交接单》及《圣汐湾别墅移交业主物品清单》，拟证明物业费收费标准及物业费交纳时间，被告须签署物业服务协议后，才可以领取案涉房屋的配套钥匙。被告认为该组证据的签章处均非其本人签字，对该组证据不予认可，并对该签字是否为其本人签字申请司法鉴定。本院认为，首先，2017年7月5日，案涉购房合同补充协议对物业服务管理企业、合同及相应费用进行了约定，被告已签字确认。其次，被告曾依约交纳了案涉房屋一年的物业费用，后又与地产公司另签订协议，约定由地产公司补偿其另一年的物业费用，说明被告通过实际行为亦认可物业服务合同并交费。第三，被告现已入住案涉房屋多年，且在物业办理交房手续时登记的资料信息与其家庭情况完全相符，但被告辩称其从未在物业签过物业合同并办理交房手续，也未授权过他人处理上述事项，而被告在此情况下却领取了案涉房屋钥匙并入住明显不符合常理和交易习惯，故被告的辩解意见，本院不予采信。综上，本院认定该组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。由此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第四项的规定，本院认为被告已知晓前期物业服务合同，并通过实际行为履行了该合同，故该协议上签字是否为被告本人所签不影响合同的成立与效力，故对被告关于该签字是否系其本人所写进行司法鉴定的申请，不予准许。6.原告提供的照片6张，拟证明原告按合同约定提供了物业服务。被告认为该照片不足以证明原告提供了达到收费标准的物业服务。本院认为，照片仅是对客观情况一瞬间的记录，而物业服务具有持续性，上述照片虽不能完全反映物业服务的实际情况，但被告的辩解不足以否定原告为案涉小区提供物业服务的事实，故本院对上述照片证据予以采信。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2013年10月1日起为被告所有的案涉房屋（坐落于大连市甘井子区团小区提供物业服务。2013年9月18日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，被告房屋建筑面积257.26平方米，赠送面积200.39平方米，物业费标准为按建筑面积（产权面积）4元/月/平方米，含地下车库公共车场管理区域的按合同赠送面积2元/月/平方米，被告应于每季初月10日前交纳物业费。被告在物业处办理了入住手续并领取了案涉房屋钥匙。后原告依约为案涉小区提供了物业管理服务。2014年8月16日，被告与地产公司签订了《协议书》，约定因被告所有的案涉房屋处于银行抵押状态，故地产公司补偿被告2014年9月18日至2015年9月17日的物业费17,158元，地产公司于2014年11月30日前为被告办理案涉房屋抵押手续。被告母亲孙蕾对该协议签字确认。2017年7月5日，被告就购买案涉房屋与地产公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。约定物业费标准为产权面积4元/月/平方米，赠送面积2元/月/平方米，被告同意由地产公司选聘的原告大连圣汐湾物业服务有限公司对案涉小区实施统一的物业管理，并遵守物业管理规定，并对物业费无异议。后被告取得案涉房屋所有权，不动产权证书记载案涉房屋专有建筑面积为255.35平方米。在诉讼过程中，原告自认地产公司减免了被告2013年9月18日至2014年9月17日的物业费，而同时地产公司因案涉房屋解押事宜补偿被告2014年9月18日至2015年9月17日的物业费17,158元，但因被告自行交纳了2014年9月18日至2015年9月31日的物业费，故该补偿物业费期间延顺为2015年10月至2016年9月。至此，被告未向原告支付自2016年10月至2020年9月的物业费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，根据物业交房的日常生活经验，以及被告持有案涉房屋钥匙且入住多年的事实，同时被告也曾有依约交纳过物业费的情况，可以推定被告已明知其签订了《前期物业管理服务协议》的事实。另外，被告与地产公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》中对地产公司选聘由原告物业企业提供物业服务及相应费用也进行了约定，被告已签字追认。由此可见，原、被告已就物业服务事宜达成一致，合同关系成立，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。现原告已依约履行了物业服务义务，被告理应履行交费义务。而被告未支付自2016年10月至2020年9月的物业费，故原告有权要求被告支付。根据不动产权证书记载的案涉房屋专有建筑面积为255.35平方米，前期物业合同约定及地产公司出具的《证明》赠送面积为200.39平方米，本院认定上述期间物业费为68,264.64元（255.35平方米×4元/月/平方米×48个月+200.39平方米×2元/月/平方米×48个月）。原告主张被告支付物业费68,263.68元，本院予以照准。关于被告辩称，根据《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》大价发[2016]19号（以下简称：《通知》）第六条第二项的规定，物业费应按照产权证登记的建筑面积计算，原告收取赠送面积的物业费不合法。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”首先，被告所依据的《通知》不属于法律、行政法规，且该条款亦非导致合同无效的效力性禁止规定，故该《通知》并不影响合同的有效性；其次，案涉房屋系别墅，而《通知》中第二条第五项规定，别墅的物业收费服务标准由业主与物业服务企业协商确定，故赠送面积收取物业费并不受该《通知》第六条的调整。综上，被告该辩解无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩解原告服务质量不达标的意见。根据查明事实，原告基本履行了物业服务合同中的义务，其偶尔存在瑕疵问题尚不足以构成被告拒交物业费的抗辩理由，且被告亦未提供原告服务质量存在重大瑕疵的相关证据，故对被告以此为由不支付物业费的抗辩意见，本院不予支持。关于原告主张违约金的诉请，本院认为，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张笛于本判决生效之日起十日内给付原告大连圣汐湾物业服务有限公司自2016年10月至2020年9月的物业服务费68,263.68元；二、驳回原告大连圣汐湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,677元，由原告大连圣汐湾物业服务有限公司负担152元，由被告张笛负担1,525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  田 甲人民陪审员  林嫦红人民陪审员  朴善在二〇二一年四月八日书 记 员  李泳伶附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。