天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初6705号原告：门继会，男，1941年5月5日出生，汉族，住天津市津南区。法定代理人：门前明（原告之子），1971年8月17日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张卫站，天津津信达律师事务所律师。原告：门前明，男，1971年8月17日出生，汉族，住天津市津南区。被告：崔凤丽，女，1963年2月26日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李克发（被告之夫），1963年8月4日出生，汉族，住天津市津南区。第三人：王金玲，女，1979年10月19日出生，汉族，住天津市津南区。原告门继会与被告崔凤丽、第三人王金玲返还原物纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加了门前明为本案共同原告参加诉讼。原告门前明（兼原告门继会的法定代理人）及其委托诉讼代理人张卫站，被告崔凤丽的委托诉讼代理人李克发，第三人王金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。门继会、门前明向本院提出诉讼请求：1、判令被告将坐落于天津市津南区房屋腾空后返还给二原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告门继会所有的八里坊东区26号楼1门1502房屋现被被告无权占有，二原告多次要求被告腾房并将上述房屋归还给原告，遭到被告拒绝，且被告声称上述房屋系从第三人处购买。原告门继会从未将房屋出售给任何人，二原告认为被告属无权占有使用，为维护二原告的合法权益，故诉至法院。崔凤丽辩称，不同意二原告的诉讼请求。诉争房屋是被告从第三人王金玲处购买所得，合同真实合法。被告在第三人处购买房屋后得知原房主是原告门继会，由于原告门继会的智力存在问题，其家中所有的事情都由门继会之妻侯润芬做主，便第一时间与侯润芬进行了沟通，侯润芬很配合，村里分房时由侯润芬签字办手续、领钥匙，侯润芬当天将房屋钥匙及房屋手续都交给了被告，被告装修后入住至今。因当时未统一办理房证，后侯润芬因病去世，原告家因财产纠纷诉至法院，过户的事情就暂时搁置。后来门前明找过被告一次了解房屋买卖的事宜。原告方说的“不知出售房屋”、“无权占有此房”、“多次要求被告腾房”并不属实。王金玲述称，不同意二原告的诉讼请求。2008年8月17日，第三人之夫信学华从原告门继会处购买的诉争房屋，价格为144000元。第三人负责交钱签字，原告门继会之妻侯润芬收取了房款并给第三人出具了收条，2012年6月将诉争之房卖给了被告，因是期房未能履行过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：第三人与原告门继会的购房合同、被告与第三人的购房合同、侯润芬收取第三人房款的收据，均具有证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。二原告虽提出第三人与原告门继会的购房合同中原告门继会的签名非其本人所为，但门前明认可原告门继会智力存在问题，家中所有事情均由侯润芬做主。另，原告门继会与第三人签订的购房合同中涉及的房屋面积，是原告门继会及其妻的共同财产，原告门继会之妻具有处分权，即使购房合同中的签字系侯润芬所签，鉴于侯润芬对家中事务做主的状况，亦为有效合同。同理，侯润芬收取第三人款项的收据亦具有法律效力。被告与第三人之间签订的合同合法有效，予以确认。被告提供的结算单合法有效，能够证明李克发交付补差面积款21321元，本院予以确认。证人倪某的证言，缺乏客观性，不能证明侯润芬与被告一同办理手续的事实，本院不予采信。被告提供的其与门前娟的通话录音，能够证明侯润芬出售诉争房屋的事实，本院予以确认。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：2008年8月17日，原告门继会之妻侯润芬以门继会的名义与第三人王金玲签订了《八里台村村民房屋购买合同书》，约定将八里台村平改后的新型建筑楼房高层平米数40平方米，以每平方米3600元的价格，总价值144000元出售给王金玲；合同签订后，王金玲一次性将房款付给门继会，40平方米楼房的房产权、使用权归王金玲所有。门继会、王金玲、公证人刘某分别签字并按捺手印。签订合同当天王金玲以现金的方式给付全部购房款，原告门继会之妻侯润芬在合同上代门继会签字捺印并出具了收条。原告否认收条中的签字系侯润芬所签，但未能提供证据予以证实。由于当时房屋尚未建成，故双方无法进行产权转移登记。2012年6月13号王金玲与被告崔凤丽签订《楼房买卖合同》，约定将其从门继会处购买的新型楼房（高层）40平方米，以159000元的价格转让给崔凤丽，信学华（王金玲之夫）、王金玲、崔凤丽、公证人毛某（后身份证登记为毛香银）分别签字并按捺手印。合同签订当天被告以现金方式给付第三人全部购房款，第三人王金玲出具了收条，并将其购房手续交付给了被告。被告崔凤丽得知诉争房屋原房主为原告门继会，因门继会智力存在问题，其家中事情均由侯润芬做主，便与侯润芬进行沟通，被告称侯润芬很配合。村委会通知被告2013年9月24日到村委会参与分房，被告便通知侯润芬一同前往，因房屋实际还迁面积为49.27平方米，被告分房当天以原告门继会的名义交纳了经营性用房补差面积款21321元。被告称办理分房手续时，侯润芬让被告抓的房号，侯润芬签字、领钥匙，后将钥匙交给了被告，被告装修入住至今。因涉案房屋当时未取得房屋所有权证，故双方未办理产权转移登记。门前明认可签订拆迁协议、选房及办理还迁手续都是侯润芬进行的，也清楚还迁两套房屋，但表示不知道侯润芬签字是签的谁的名字。2017年11月21日侯润芬因病去世。2019年1月21日该涉案房屋的产权登记办理成功，登记的权利人为门继会。因原告门继会患有老年痴呆症，八里台村委会指定门前明为原告门继会的法定监护人。门前明找到被告要收回房屋，被告要求其配合过户，门前明表示对出卖房屋不知情，只知道父母签订拆迁协议时还迁两套房屋，均系门继会和侯润芬的夫妻共同财产。门继会住一套，另一套以前听说出租了，但租给谁、租金多少自己不清楚也没过问过。庭审中，门前明对2008年8月17日门继会与第三人王金玲签订的《八里台村村民房屋购买合同书》中门继会的签名是否为其妻侯润芬代签提出异议，申请对门继会的签字进行笔迹鉴定，后因原告门继会未能提供鉴定所需要的检材，鉴定机构作出了终止鉴定的决定。依据原告申请，本院调取了原告门继会的拆迁档案，显示2009年12月23日，原告门继会作为被拆迁人与天津市津南区八里台镇八里台村村民委员会签订了《天津市津南区房屋拆迁补偿安置协议》（住宅），原告门继会的被拆迁住房坐落在，砖木结构，建筑面积69.08平方米，户主门继会，户内集体经济组织成员2人（门继会、侯润芬），每人享受安置用房建筑面积30平方米，经营性用房建筑面积20平方米。本户还迁安置用房建筑面积共60平方米，选择户型Ｂ（建筑面积约58.88平方米-78.17平方米）1套，经营性用房双方另行签订协议。被拆迁人处侯润芬签字并按捺手印。同日，侯润芬在领取拆迁补偿金通知单上签字捺印，2010年3月9日，侯润芬在安置用房结算单上签字捺印。房卡抽签人上也有侯润芬的签字和手印。八里台村还迁楼房产权人确认单中显示，安置用房房号为“北7-1-603”，经营性用房为“八26-1-1502”，产权人姓名门继会，户内成员门继会、侯润芬，本户同意侯润芬（侯润芬的签字和手印）为户代表。在经营性用房房卡上以及确认单上有门继会的签名和手印，其中门继会确认的经营性用房面积为40平方米。被告崔凤丽称当天办理还迁手续时，都是侯润芬代门继会签字并按捺手印。另经查明，门继会和侯润芬夫妇共有子女四人，长子门前军、次子门前明、长女门前荣、次女门前娟。2018年11月1日，门继会、门前军、门前明、门前荣与门前娟继承纠纷案件在本院立案受理，四原告门继会、门前军、门前明、门前荣要求与被告门前娟共同析产继承侯润芬遗产，包括天津市津南区八里台镇八里台村还迁楼八里坊北区7-1-603号房屋、侯润芬养老保险退款及丧葬费。2018年11月1日，经本院调解双方达成一致意见，双方在调解协议中明确，双方就继承和门继会赡养问题再无其他争议。在该案庭审笔录中，法官询问侯润芬去世留下哪些遗产，原、被告均答诉争的侯润芬的遗产只有天津市津南区号房屋（地下室：02），未涉及本案诉争房屋。另外，（2008）南民一初字第2005号门继会与侯润芬诉门前军赡养案件的开庭笔录中，门继会与侯润芬承认2008年，村里每人分了50平方米的楼房，自己卖了40平方米，卖了144000元。因涉案房屋系按照人口分配的，属于门继会和侯润芬的夫妻共同财产，诉讼中，本院依法追加门前军、门前娟、门前荣、门前明为本案共同原告参加诉讼。门前军、门前娟、门前荣明确表示放弃诉讼权利和继承权利。本院认为，本案的争议焦点为被告崔凤丽是否属于无权占有，是否应将涉诉房屋腾空，交付给二原告。涉案房屋虽登记在原告门继会名下，但该房屋已于2008年8月17日出卖给了第三人王金玲，原告门继会与王金玲之间签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且不违法法律及法规的强制性规定，合法有效，王金玲对涉诉房屋享有合法的占有、使用、处分的权利。二原告虽对该购房合同中原告门继会的签字是否为侯润芬代签提出异议，但未能提供证据予以证明。关于侯润芬代替门继会签署买卖房屋的行为是否合法有效的问题，本院经审理查明，该村房屋安置政策规定每口人50平方米，原告门继会及其妻侯润芬分得100平方米的用房面积，该财产属于门继会和侯润芬的夫妻共同财产。另外，门前明承认原告门继会以前智力存在问题，家中事务大事小事都由侯润芬做主，现在门继会已经不能正确表达思维。故本院认定侯润芬以原告门继会的名义签署的买卖协议属于表见代理，其处分的是夫妻的共同财产，且门继会、侯润芬在2008年的赡养案件中已经自认2008年出卖了40平方米的房屋面积，所以侯润芬代替门继会签名的与第三人之间的买卖合同应为有效合同。二原告不认可买卖合同，主张门继会从未出卖过房屋，也未委托他人出售房屋，亦未收到卖房款，侯润芬擅自转让门继会的房屋属于无权处分，缺乏事实根据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。二原告主张诉争房屋当时未取得房屋所有权证，属于小产权房，不允许买卖，以及第三人非本集体经济组织成员无权购买涉案房屋，主张第三人与门继会签订的买卖合同为无效合同，于法无据，本院不予采纳。被告崔凤丽与第三人王金玲签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违法法律及法规的强制性规定，合法有效。被告崔凤丽交付了房屋价差款，且自2013年开始一直在该房屋中居住至今。被告受让财产时是善意的，并且支付了合理的对价，依法取得了房屋，属于善意取得。二原告称诉争房屋是出租并非出卖，根据门继会和侯润芬起诉门前军的赡养案件，门继会和侯润芬自认出售了40平方米房屋面积。根据门继会一家人的继承纠纷案件，可以证实所有当事人均认可侯润芬的遗产不包括本案诉争之房。从而可以推断，二原告对该诉争房屋已经出售他人的事实是明知的，因此，二原告主张被告属于无权占有予以返还房屋的诉讼请求，既无事实根据又无法律依据，对其主张本院不予支持。门前明主张，当时大家没有抢这套诉争之房，所以在继承案件中未涉及，显然不具有可信性。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：驳回原告门继会和门前明的诉讼请求。案件受理费5800元，由二原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  张宝林审判员  翟洪凤审判员  张明霞二〇二〇年六月十二日书记员  林鹏志速录员  孟 媛附相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。