苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0591民初2016号原告：李天美，男，汉族，住江苏省兴化市。原告：史翠芹，女，汉族，住江苏省兴化市。两原告共同委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：杨婷，江苏孚佑律师事务所实习律师。被告：吴红梅，女，汉族，住安徽省宿州市萧县。被告：王锦庆，男，汉族，住安徽省宿州市萧县。两被告共同委托诉讼代理人：林刚，江苏凡创律师事务所律师。原告李天美、史翠芹与被告王锦庆、吴红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告李天美及史翠芹的委托诉讼代理人龚信、杨婷、被告王锦庆、被告王锦庆及吴红梅的委托诉讼代理人林刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李天美向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向两原告支付违约金361000元；2、判令两被告承担两原告支出的律师费损失20000元。事实和理由：2020年1月12日，由案外人苏州蓝岸房地产投资咨询有限公司（以下简称蓝岸公司）提供居间服务，两被告作为买受方与两原告作为出卖方就位于苏州市工业园区泾园二村38幢203室签订《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》。双方约定房屋价格为1805000元；购房定金人民币25000元；双方另就支付方式、税费承担、违约责任、争议解决等事宜进行明确约定。合同签订后，两被告按照合同约定向两原告支付购房定金人民币25000元。根据该合同《补协议》第一条约定，两被告应于2020年2月15日前将首付款支付至“理房通”账户内进行监管，待双方在2020年2月20日前完成资金托管手续后由该账户直接付款至两原告指定账户。但两被告不仅未履行付款义务，且一直拖延配合原告办理资金托管手续，并在2020年3月17日明确表示不再继续购买该房屋。虽经居间方、两原告与两被告多次沟通，两被告仍拒绝继续履行合同义务。鉴于两被告明确表示不再购买该房屋的行为已构成根本违约，两原告于2020年3月18日委托律师致函两被告解除了双方签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》。两原告有权根据法律规定要求两被告承担相应法律责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告王锦庆、吴红梅共同辩称：一、被告不同意解除合同，本案不符合约定解除的条件。因受新冠肺炎疫情的严重影响，原告方怠于履行合同，于2020年3月2日才结清物业费用，买卖合同才符合履行条件，原告一开始即违约。双方约定在3月20日前去办理资金托管手续，但原告方在资金托管日并未按约而至。被告吴红梅与王锦庆经营水果店生意，因受新冠肺炎疫情影响，两人的收入大幅下降，正在努力凑足首付款。被告向中介、原告多次表达4月1日凑足首付款，但原告拒不接受。根据原被告双方的房屋买卖合同来看，逾期15天方可以有合同解除权，解除合同后方可以主张20％违约金。本案中，约定的资金托管日为3月20日，即便说被告没有按期凑足首付款，但是自3月20日次日起算15天，首付款和资金托管的最迟履行日应为2020年4月4日。被告方已明确表示4月1日凑足首付款，但原告方不顾疫情影响、不顾被告方的实际困难，在约定的3月20日之前（即3月18日）就发送了合同解除函，被告方不同意其解除，原告此时无解除权，解除不合法。二、被告从未明确表示拒绝履行合同，本案不符合法定解除的条件。原告方举证断章取义，被告从未向原告方明确表示不履行合同。被告一直通过微信与中介方沟通首付款资金托管事宜聊天记录中，被告因疫情严重影响、不停在诉求期望中介与原告多沟通适当减少合同价款。微信中，被告向中介表达首付款在3月20日还凑不齐、4月1日凑足没有任何问题等话题。被告自始至终从未明确表示拒绝履行合同，对中介说的有些话虽有些偏激，但仅仅是被告感觉中介不能协助谈判适当减少合同价款的气话和牢骚而已。通过整个微信聊天记录和被告给原告亲自发送的短信来看，被告自始都没有向原告明确表示过拒绝履行合同，甚至在3月18日之后，原被告以及中介方都还在就合同履行进行多轮协商谈判。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款之规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”。据此，原告解除合同主张违约不符合法律规定的条件。三、原告主张高额违约金但并没有遭受任何实际损失，就实际损失原告应充分举证证明。最后，被告仍要求继续履行合同，如合同确因客观情况无法继续履行的，请求贵院责令原告退还已收取的订金25000。原告诉请无任何事实及法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经过开庭，组织当事人进行了证据交换和质证，本院根据相关证据材料及当事人庭审陈述、证人证言等，查明认定事实如下：2020年1月12日，原告李天美、史翠芹为出卖人（甲方），被告王锦庆、吴红梅为买受人，案外人蓝岸公司为居间方，三方签订了一份《苏州市存量房买卖合同》，约定原告将位于苏州工业园区泾园二村38幢203室房房屋出卖给被告，房屋产权登记建筑面积为72.11平方米，价款为1780000元。合同第四条约定，买卖双方于2020年2月20日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，且买受方贷款应于2020年5月31日前审批通过，买受方不得以任何形式为银行放款设置障碍，否则承担本合同第五条的约定承担违约责任。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款打入资金托管账户。买卖双方需在上述的约定时间办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的则按照第十条约定的违约责任承担违约责任。合同的五条约定，买受人未能按本合同买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：(不作累加)【1】逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；【2】逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。原、被告双方同时还签订了一份《补充协议》，协议约定房屋转让款为1805000元，其中25000元首期款由乙方于2020年2月7日作为定金支付，乙方于2020年2月15日支付首付款534000元资金托管，剩余房款进行商业贷款。乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金；逾期超过30天的甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。补充协议第5条约定，甲乙双方共同确认，甲方明确表示拒绝出售交易房屋的；乙方明确表示拒绝购买交易房屋的；甲方将交易房屋出售给第三人的；交易房屋出现产权纠纷、交易房屋被查封或限制转让等情形导致客户无法取得房屋所有权的；以及其他因一方过错导致合同无法履行的，守约方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定的房屋价款的20%向违约方追究其违约责任。上述买卖合同及补充协议签订后，被告向原告支付了定金25000元，原告出具了收据。2020年3月11日，中介方通知原、被告双方已经预约于2020年3月20日下午到房产交易中心办理资金托管手续，并告知需携带好的材料及相关流程。2020年3月17日，被告向中介方提出，房屋价格能否降低10万元，首付款凑不够，原计划向妹妹借钱，但现在她要买房所以钱凑不够。中介方表示今晚可以约房东聊聊，被告表示：“你通知房东走法律程序吧”、中介方仍回复可以把房东约出来。当日晚18时许，中介方微信联系被告，告知原告方现在在中介方店里，希望被告可以过来谈谈，被告表示“我们不过去，你们谈”。中介方告知被告：“我把您想法总房款降10万告诉房东了，房东不同意啊”，被告回复：“那我也没办法了，只能听天由命了”，中介方回复：“您这边确定不买，把合同看看好啊，违约是要承担相应的违约责任的呢”，被告回复“好”、“我应诉”。中介方将被告的要求告知原告后，原告于当日晚在三方的微信群回复：“卖方坚决不买我也没办法了，是他违约了。”、“我们是有合同的，不是口头说说而已，如果房价再涨我也不可能提高房价的。中介方回复：“客户主动提出违约房东就可以按照合同，正常走法律程序”，原告方回复：“那我就按照合同讲话，因为买房违约，我也只能走法律程序了”。2020年3月18日，原告方在三方微信群里发送了一份律师函，认为被告方明确表示不继续购买房屋的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，并追究违约责任，自该函送达之日起与被告签订的《苏州市存量房买卖合同》解除，同时原告将根据法律规定以及合同约定追究被告违约责任。原告还向被告邮寄了该律师函，物流信息显示该邮件于3月19日签收。被告收到原告解除合同的律师函后，于2020年3月30日与中介方联系，表示首付款筹好了，中介方回复“那天房东到店里来找的，说约你面谈，然后你说去天平山去玩了，后来房东夫妻俩就走了，然后再后来我就没有联系过，他也没有联系过我。房东走的时候说既然不来的话人家就不谈了，然后就走法律程序好了，走的时候这么说的”。被告表示我电话里说我4月1号一定资金托管，之前计划借妹妹的钱，中间有变化，将以最快的速度再筹款，最后确定在4月1号资金托管。中介方回复：“4月1日这个时间点只是你自己说的而已，没有任何人答应你4月1号去做任何手续，而且现在房管局做业务都是要提前预约，不是你想哪天就哪天，现在房东已经走法律程序了，这也不是你我所能终止的。被告于该日又通过手机短信与原告方联系，表示：“房东我小王，我的确是想买你的房子，也不知道中介怎么传的话，我都给中介发誓说4月1号一定资金托管，如果4月1号我不资金托管我是畜生，你不是说合同已经解除过了吗，我们再重新签不就行了吗？我们现在就资金托管都可以。”原告回复，我等了你们那么久，我在群上说：有困难大家坐下谈，可是你又不来见我，本来约好3月20号就要办理资金托管的。居间方3月17号截图给我，告诉我你们很坚定很明确的说不买了。让我走法律程序。我在3月18日起诉前再次和居间方店长何琳说，把我开始起诉的事告知你们，然后居间方截图给我，你们还定坚决不卖了。让我走法律程序”、“现在我们买卖合同已经注销，不能卖给你了”，双方此次交涉无果。审理中，原告陈述，其已于2020年3月28日与他人签订了三方合同将涉案房屋另行出售，价款1782000元。本院认为：原、被告双方签订的涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告方于中介方通知双方于2020年3月20日办理网签手续后，于3月17日提出要求降低房屋交易价格但遭对方拒绝，原告随即明确表示不再继续履行房屋买卖合同。在中介方向其释明违约后果并希望安排双方协商后，被告也明确拒绝继续协商，并表示可以通过诉讼解决。在此情形下，原告方于2020年3月18日通过委托律师发送律师函的形式通知被告解除双方房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以确认。双方房屋买卖合同及补充协议于该解除通知到达被告之日即2020年3月18日解除。被告违约导致合同解除，应当按照合同约定依法承担相应违约责任。双方合同约定违约金为合同约定价款1780000元的20%即356000元，由于合同解除时距双方合同签订时间间隔并不长，原告也在解除合同后及时另行出售房屋，涉案房屋市场交易价格未有过大波动，故双方约定的违约金标准过分高于原告方的实际损失，本院对违约金酌情予以适当减少。综合本案情况，被告方在合同已经延迟履行的情况下又提出要求降低合同价款100000元，在原告拒绝后，又明确表示拒不履行合同，也拒绝了中介方和原告方提出的继续协商，在明知自己违约的情况下还通知原告方诉讼解决双方纠纷，拒不履行合同。被告此举严重有悖诚实信用，属恶意违约，其主观过错程度较大。被告的违约行为也导致原告方产生房屋再次出售的差价损失、律师费损失等各项损失，故本院为了保障、鼓励诚信交易，同时惩罚失信行为，综合考虑本案情形，酌情将违约金调整为100000元。抵扣被告支付的定金25000元后，被告还应支付原告违约金75000元。原告关于律师费损失20000元的主张，由于原告的相关实际损失本院在确定违约金中已经一并考虑，对该项诉讼请求，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王锦庆、吴红梅于本判决生效之日起七日内支付原告李天美、史翠芹违约金75000元；二、驳回原告李天美、史翠芹其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3508元、保全费2425元，合计5933元，由原告李天美、史翠芹负担4765元，由被告王锦庆、吴红梅负担1168元。被告负担部分已由原告预交，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起七日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  刘佳政二〇二一年一月七日书记员  郭 朦