上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12366号原告(反诉被告)：上海中暨科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄银贤，总经理。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海透缇互联网科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周贞弟，执行董事。委托诉讼代理人：马永飞，浙江京衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑞瑞，浙江京衡律师事务所律师。原告上海中暨科技发展有限公司诉被告上海透缇互联网科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。被告提起反诉，本院依法予以受理。被告申请对房屋渗漏水问题进行鉴定，本院依法委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定。被告申请对房屋的装修残值进行鉴定，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司进行鉴定并出具鉴定意见书。本案于2020年12月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人丁书洪、被告的法定代表人周贞弟及委托诉讼代理人马永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中暨科技发展有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告2017年11月9日签订的租赁合同于2020年5月27日解除；2、被告腾退位于上海市华隆路XXX号XXX号楼；3、被告支付原告2020年1月21日至2020年5月27日房屋租金人民币665,942.52元及逾期利息(以665,942.52元为本金,按每日千分之一,自2020年5月28日计算至实际支付之日止)；4、被告支付原告房屋使用费(自2020年5月28日计至实际腾退之日止,按158,661.24元/月计算)；5、被告支付原告违约金356,542.48元；6、被告支付原告空置期损失534,813.72元；7、被告支付原告装修期租金损失317,322.48元(2017年11月21日至2018年1月20日)。审理中，原告撤回第2项诉讼请求，并明确第4项诉讼请求房屋使用费计算至2020年6月30日。事实与理由：2017年11月9日，原告与周贞弟签订《租赁合同》，约定周贞弟承租原告位于上海市华隆路XXX号XXX号楼(以下简称系争房屋)，租期自2018年1月21日至2021年1月20日，月租金158,661.24元，物业管理费每月19,160元。2018年2月2日，原告、周贞弟与被告签订《合同主体变更协议书》，约定被告承担租赁合同权利义务。被告拖延支付租金及物业管理费，原告多次催告无果，原告依据合同约定行使合同解除权并起诉至法院。被告上海透缇互联网科技有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告已于2020年4月30日收回系争房屋，故双方的租赁合同已于2020年4月30日解除，解除的原因是原告拒绝履行合同强行收回房屋。关于租金，应计算至2020年4月30日，不存在后续的房屋使用费和空置损失。因系争房屋存在大面积漏水情况，被告多次要求原告维修，原告一直没有维修，严重影响被告使用，故应当扣减租金。因新冠疫情的影响，原告应当减免至少2个月租金。合同约定的房屋交付时间为2017年11月20日，实际交付时间为2017年12月19日，推迟一个月，租金也应当扣减一个月。原告提供的租赁物实际面积达不到合同约定的面积，应当扣减。本案是原告违约造成的，原告未提供符合合同约定的房屋，房屋存在严重渗漏水问题，原告一直没有维修，被告有权暂停支付租金。即使被告存在迟延支付租金的情况，也达不到合同解除的程度，被告是因为渗漏水问题暂停支付租金，并不存在违约的恶意，被告的违约程度极为轻微，原告不能因此解除合同强行收回房屋。被告认为原告强行收回房屋违约，故提起反诉要求：1、原告赔偿被告装修残值损失2,754,229元；2、原告赔偿被告违约金356,542.48元；3、原告赔偿被告物品损失89,000元；4、原告返还被告履约保证金31,732.48元。原告针对反诉请求辩称：不同意全部反诉请求。因为被告迟延支付租金达到6个月，原告按照合同约定行使合同解除权，被告无权主张违约金。被告从未以房屋存在渗漏问题为由要求延期支付或者减免租金，渗漏水问题仅是物业服务问题，是被告与装修公司之间的纠纷，原告提供的房屋经过验收合格。合同约定的租期只有三年，被告按照五年租期进行折旧无依据。原告及后续的租客均不同意对被告的装修进行利用或者补偿，故不同意赔偿装修损失。合同约定需要结清全部费用才退履约保证金，因为被告欠付租金和其他费用，故原告不同意退还履约保证金。鉴定是被告申请的，本案没有必要进行鉴定，鉴定费应当由被告自行承担。原告并未丢弃被告的物品，不同意赔偿物品损失。经开庭审理查明：2017年11月9日，原告(甲方、出租人)与周贞弟(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，面积1,961平方米。乙方租赁用途为办公。租赁期限自2018年1月21日至2021年1月20日，甲方于2017年11月20日前交付。装修期为2017年11月21日至2018年1月20日。乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业管理费和其它费用。如实际交付日期与暂定日期不一致，则本合同约定的其他日期均按实际交付日期进行相应期限的调整。租金每月158,661.24元，每2个月支付一次，支付时间为每2个月的首月前五日内支付。每月物业管理费19,610元。装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需向管理公司支付物业管理费。乙方在签订合同之日向甲方支付317,322.48元作为履约保证金。乙方按约付清所有租金和其他费用，且按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将保证金无息退还给乙方。如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款项总额的千分之一作为滞纳金。乙方对出租物业的装修应当遵守国家法律法规，并应在不破坏、不影响原有建筑主体结构、隐蔽工程和公共区域装修等前提下进行。该出租物业因工程质量原因发生损坏的，甲方应予维修。甲方对该出租物业的维修责任范围只限于该出租物业结构及交接时甲方提供的设备设施(本合同另有约定或乙方原因造成的损坏除外)。乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用。如乙方逾期7个工作日仍未付清，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用(包括但不限于恢复开通费用)。逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回物业，乙方应当按照本合同承担违约责任。合同终止或解除后，乙方应在合同终止或解除次日起1日内撤出其全部物品和人员并将出租物业交还甲方。乙方未能将租赁物业交还甲方，自应交还日次日起，乙方按照租金标准的200%向甲方支付占用费。前述情况下，甲方有权自应交还日起对物业采取停止水、电等供应，控制人员进出、阻止乙方继续经营等强制措施，且乙方应承担的占用费、管理费及公用事业费不因此得到减免。合同解除后，乙方未能按时撤出租赁物业，甲方有权强制收回租赁物业而无须征得乙方同意。出现下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，收回出租物业：(1)乙方未按本合同规定支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付……任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失。因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、物业费损失……(3)甲方基于乙方完全履行本合同而给予乙方装修期间和免租期间的租金损失……本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式。合同附件二约定主体合同期限满3年后的第4、5年，乙方可按照当时园区行情价位与甲方续签租赁合同。合同签订后，被告支付了履约保证金317,322.48元。2017年12月19日，上海一通世界投资管理有限公司物业管理中心与被告签署《楼宇交接清单》。2018年1月26日，被告与案外人上海三银装饰工程有限公司(以下简称三银装饰公司)签订《E通世界华新园2号别墅装饰工程合同》，约定由三银装饰公司承包系争房屋的装修工程，总价168万元，清单报价。2018年1月28日进场，2018年5月10日完工。2019年7月1日，被告与三银装饰公司签订《补充协议》，约定合同最终结算价2,547,349.10元。被告将系争房屋的屋顶装修成花园。上海三银投资管理有限公司的法定代表人为黄银庆，该公司为三银装饰公司的股东。黄银庆与原告的法定代表人黄银贤系兄弟关系。2018年2月2日，原告、上海一通世界投资管理有限公司(甲方)、周贞弟(乙方)、被告(丙方)签订《合同变更协议》，约定将上述租赁合同的乙方周贞弟变更为被告。2020年2月25日，上海市青浦区华新镇经济发展办公室向被告出具《关于上海市青浦区生产企业的复工通知》，要求被告做好复工备案和防疫工作。原告于2020年3月5日将该证明交付被告。2020年3月20日，原告工作人员胡珊通过微信向被告催缴租金，被告表示房屋上报2年没有修。2020年4月15日，原告工作人员胡珊通过微信告知被告已经确定了维修方案，近期就可以修了，被告可以先安排缴费。被告表示不急，等确定修好了也不晚。原告表示被告已经欠费4个月了。2020年4月27日，物业公司向被告发送《停电通知》，表示因被告欠费，自2020年4月28日起对被告实施停电措施。2020年5月27日，原告通过微信向被告发送《解除合同告知书》，表示因被告拖欠2020年1月21日至2020年5月20日租金634,644.96元，通知被告解除租赁合同，要求被告收到函件后3日内办理相关手续并结清费用，否则原告将视为被告放弃物品。被告回复房子都在原告手上了。审理中，被告申请对系争房屋的装修残值进行鉴定，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司进行鉴定并出具司法鉴定意见。鉴定单位于2020年8月17日进行现场勘查，当日发现房屋的装修正在改造，被告原有装修部分被拆除，如：一层大部分装饰装修工程、四层大部分装饰装修工程、屋顶绿化、窗帘等。鉴定意见：1、固定装修(现有部分)工程造价2,282,897元,残值建议一(租赁期为3年)金额为550,397元，残值建议二(租赁期为5年)金额为1,243,397元；2、固定装修(拆除部分)工程造价2,773,911元，残值建议一(租赁期为3年)金额为668,779元，残值建议二(租赁期为5年)金额为1,510,832元。拆除部分系根据装修施工合同中的金额单列。被告支付了鉴定费106,800元。鉴定人员出庭表示：楼顶花园苗木被移走，框架还存在。楼顶部分基本没有涉及结构改造，没有开凿。窗帘和地毯属于定制物品，故列入固定装修。评估当天案外人正在进行装修。审理中，被告申请对系争房屋的渗漏水问题和原因进行鉴定，本院依法委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定。2020年9月11日，上海源正科技有限责任公司出具《鉴定工作联系单》，表示2020年9月9日至房屋现场预勘，房屋内装修已由新承租人整体翻新，室外渗漏水部位也由物业进行过维修，原受损情况无法进行查看，故现场已不具备鉴定条件。根据预勘表内容，被告陈述：装修由物业完成，2018年8月进场入住办公，2020年5月1日离场，2018年底发现1层、3层及4层墙顶面有渗水情况，2018年底至2020年4月期间一直在与物业沟通维修，直至离场前仍未修复。目前房屋内装修已由第三方整体翻新，屋面防水由物业维修，屋顶花园由被告自行施工。原告陈述：认可被告租赁入住及离场时间，知晓渗水情况，但每次被告报修，物业都有派人上门维修。被告的原先装修与原告无关，现有的翻新装修是新承租人实施(8月份)。2020年7月27日，本院在谈话笔录中告知原告，因被告申请鉴定，原告应当保持房屋现状不得改变。原告表示知晓，但是案外人不一定同意停止装修。鉴于鉴定单位的上述回复，本院于2020年9月22日与原告进行谈话，询问原告为何在法庭的告知下仍进行拆除装修及维修工作，原告表示渗漏水问题是由于被告屋顶改建花园所致，原告并未破坏房屋，而是进行了正常的装修和维修。被告在庭审中表示原告于2020年5月20日锁门，之后又书面表示原告于2020年4月30日锁门。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，租赁合同、合同变更协议、微信聊天记录、解除合同告知书、装修合同、采购合同、照片、复工通知、鉴定工作联系函、预勘表、司法鉴定意见书、楼宇交接清单、不动产登记信息等，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、被告之前未以渗水为由拒付租金，而是以经营困难为由拒付。2、房屋渗水系被告擅自将屋顶改造成花园所致，与原告无关。被告认为：1、被告自2018年起就多次向原告提出房屋有渗水问题要求维修，原告一直未进行维修。原告要求被告支付租金的时候被告多次表示要求维修渗水问题，原告多次承诺会进行维修要求被告先行支付租金，但是被告支付租金后就原告就不再处理。2、被告对屋顶的装修不涉及主体结构，不可能导致房屋渗水，渗水系房屋原有问题。3、被告租金支付至2020年1月20日，但因原告交付房屋晚于合同约定之间一个月，故欠付租金应相应扣减一个月。被告另提供：1、2019年7月至12月期间原告方黄朝雄、郁卫刚、胡珊等人与被告之间的微信聊天记录。原告表示对黄朝雄和郁卫刚的聊天记录真实性无异议，对客服与胡珊的聊天记录无法核实。微信中也提到了装修问题，郁卫刚是物业经理，漏水问题不管是不是房屋质量问题，都得处理；2、锁门视频，原告表示原告于2020年5月1日之后进行了断电，之后又恢复供电，被告使用的是电子锁，原告无法上锁，即使对个别门上锁，也不妨碍被告通过其他门进出；3、桌椅照片及付款凭证，原告表示无法核实真实性及关联系，上述物品均为可移动物品，原告并未进行丢弃。本院认为，原被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。根据合同约定，房屋交付以实际交付日期为准，实际交付日期与暂定日期不一致，合同约定的其他日期进行相应调整。根据被告提供的楼宇交接清单，原告实际于2018年12月19日将房屋交付被告，故相应的期限应当予以调整。原告认可被告租金支付至2020年1月20日，根据被告的上述抗辩意见，被告已付租金期限应当进行相应调整。关于违约责任，本院认为，根据被告提供的聊天记录，被告多次主张房屋存在渗漏水问题要求原告维修，原告同意维修但是并未维修。被告明确告知原告维修完毕后才付款，并不存在恶意拖欠租金的故意。另受新冠疫情影响被告实际于2020年3月才正式复工，被告也向原告提出过要求减免租金。在此情况下原告解除合同并收回房屋，行为明显不恰当，理应承担违约责任。原告主张房屋渗漏水问题系被告装修所致，然被告对房屋顶部的装修不涉及主体结构改动，原告不顾法院要求保持房屋原状的要求，在鉴定前进行维修和重新装修，导致鉴定工作无法正常开展，理应承担不利的法律后果。关于合同解除的时间，被告主张合同已于2020年4月30日终止，然被告主张原告锁门的时间前后陈述不一致，被告提供的视频系2020年6月拍摄，故对被告的抗辩意见本院难以采信。根据双方在鉴定预勘表中陈述的离场时间，本院认定租赁合同于2020年5月1日解除。根据聊天记录，被告拖延支付租金也存在自身经营不善的因素，故被告也存在一定的过错。关于租金，本院综合合同履行情况、当事人过错程度、新冠疫情影响等因素，认定被告应支付原告租金264,435元。原告认可被告已于2020年5月1日离场，故对原告主张的房屋使用费不予支持。因原告违约，故对原告主张的违约金、空置损失和装修期租金损失均不予支持。关于反诉部分，针对装修损失，本院综合合同约定、合同履行情况、当事人过错程度、鉴定意见书等因素认定原告应赔偿被告85万元。被告并未提供证据证明实际损失超过其主张的装修损失，且被告也存在一定的过错，故对被告主张的违约金本院不予支持。关于物品损失，被告未提供证据证明系原告造成，本院不予支持。关于履约保证金，原告理应退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海中暨科技发展有限公司与被告上海透缇互联网科技有限公司于2017年11月9日签订的《租赁合同》于2020年5月1日解除；二、被告上海透缇互联网科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中暨科技发展有限公司租金264,435元；三、原告上海中暨科技发展有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告上海中暨科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海透缇互联网科技有限公司装修损失85万元；五、反诉被告上海中暨科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海透缇互联网科技有限公司履约保证金317,322.48元；六、反诉原告上海透缇互联网科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费21,389.90元，减半收取计10,694.95元，由原告负担8,061.69元，被告负担2,633.26元；反诉受理费25,192元，由反诉原告负担17,539，反诉被告负担7,653元；财产保全费5,000元，由原告负担3,157.83元，被告负担1,842.17元；鉴定费106,800元，由原告负担74,760元，被告负担32,040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二一年一月二十八日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。