广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3102号上诉人(原审被告)：连州市金泰矿冶有限公司。住所地：连州市连州镇。法定代表人：陈吉章。委托代理人:吴宝民，广东北湖律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邓文风，男，汉族，汉族，住连州市。被上诉人(原审原告):钟艳，女，汉族，住连州市。委托代理人：邓文风，男，汉族，住连州市，系钟艳丈夫。上诉人连州市金泰矿冶有限公司（以下简称金泰公司）因与被上诉人邓文风、钟艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院(2017)粤1882民初738号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。金泰公司上诉请求：1、请二审法院撤销原审判决第一项，并依法改判；2、案件诉讼费用由邓文风、钟艳承担。事实与理由：一、原审判决查明和认定的事实基本清楚，但认定计算违约金的截止时间错误。违约金应计算至金泰矿冶公司向邓文风、钟艳发出交房通知时止，即应当以交房通知为截止日，而不应当计至邓文风、钟艳实际收楼时止。至2016年1月涉案房屋已经竣工，金泰矿冶公司已于2016年2月中下旬向邓文风、钟艳发出了交房通知。二、邓文风、钟艳接到交房通知后一直不办理收楼手续，直到2016年3月14日才办理收楼手续，已违反诚实信用原则。2016年2月后至3月14日因邓文风、钟艳不肯收楼的行为所产生的违约金应由其自行承担。因此，违约金应计至2016年2月29日止。综上所述，请二审法院依法予以改判，以维护金泰矿冶公司的合法权益。邓文风、钟艳口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。邓文风、钟艳向原审法院起诉请求：1、判令确定金泰公司违反邓文风、钟艳与金泰公司签订《商品房买卖合同》的约定，承担向邓文风、钟艳支付违约金32299元（违约金每日按购房总金额万分之一计算至交付房屋之日止）违约责任；责成金泰公司依照合同约定的履行时间向邓文风、钟艳交付房屋产权证。2、案件诉讼费全部由金泰公司承担。原审法院审理查明：2014年3月14日，邓文风、钟艳作为买受人与作为出卖人的连州市金泰矿冶有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》(合同编号:xxxx)，合同第一条项目建设依据约定：出卖人以出让方式取得位于连州市××湟××路××号xx名居x幢编号为连府国用(xx)字第xxx的地块的土地使用权，面积为4059.53m2，规划用途为商住。第二条约定的商品房销售依据为：连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为(xx)第xx号《商品房预售许可证》。第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为连州市××湟××路××号xx名居x幢xx室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为121.43m2其中套内建筑面积为100.06m2，公共部位与分摊建筑面积21.37m2。第四条计价方式与价款约定；该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币4403.81元/m2，总金额人民币440645元。第六条付款方式及期约定为：买受人在签署本《商品房买卖合同》时支付首期房款132645元整，余款308000元整办理商业按揭（15年）。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设局竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误；3、主体完成后市政配套设施的安装验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延。由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加):(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计巳付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。2、本条中的“逾期”是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择解除合同的应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该商品房已按期交付并已达到使用条件。本合同第二页买受人的通讯地址视为联系买受人的详细通讯地址，若通讯地址中有变更，买受人应及时书面通知出卖人，否则由此引起的一切责任由买受人负责。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原审庭审中，金泰公司确认邓文风、钟艳已付清总房款440645元，并称其与承建方产生纠纷，涉案房屋还未验收，办理房产证的相关资料没有交给房产部门。邓文风、钟艳确认已于2016年3月14日收楼并装修，邓文风、钟艳不主张按照合同第十五条约定要求退楼或者赔偿违约金的责任。邓文风、钟艳变更第一项诉讼请求中关于违约金的计算方式为：金泰公司支付违约金32299元(暂计至起诉之日，后期违约金以440645元为本金以日万分之一计算至交付房产证之日止)。原审法院认为，邓文风、钟艳与金泰公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，双方当事人均应全面履行各自的义务。邓文风、钟艳已向金泰公司给付全部房屋价款等义务，金泰公司于2016年3月14日将未经竣工验收的房屋交付邓文风、钟艳，邓文风、钟艳收楼并装修入住的行为视为邓文风、钟艳认可了金泰公司所交付的房屋。但金泰公司迟延交付涉案商品房，已构成违约。从双方所签的合同条款显示，双方约定的出卖人交付商品房予买受人的日期为2015年6月30日前，且该商品房须经建设局工程竣工验收备案，即是说金泰公司应当在该时间前(含当日)将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付邓文风、钟艳使用。此外双方虽然还约定了可据实予以延期的几种“特殊原因”，但金泰公司并未提供有关证据证明本案存在可据实延期的“特殊原因”。原审法院认定金泰公司交付商品房的截止时间是双方所签《广东省商品房买卖合同》第八条约定的2015年6月30日，邓文风、钟艳于2016年3月14日收楼后装修入住，出卖人逾期交付商品房的期间已经超过了90日。根据《广东省商品房买卖合同》第九条有关出卖人逾期交房的违约责任第1条第(2)项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。原审庭审中邓文风、钟艳要求继续履行合同。邓文风、钟艳已于2016年3月14日收楼后装修入住，视为邓文风、钟艳认可金泰公司的交楼行为，违约金应计至收楼当日止，故邓文风、钟艳依约诉请金泰公司支付的违约金应从2015年7月1日起以已付房价款440645元为本金，按每日万分之一计算至金泰公司交付房屋之日2016年3月14日止。故违约金应为440645元x258天x0.1‰=11368.64元。根据合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，经原审庭审释明，邓文风、钟艳不主张依照该合同条款的约定诉请金泰公司承担逾期办证的违约金责任，故邓文风、钟艳诉请逾期交楼的违约金计至交付房产证之日止的主张，理据不足，于法无据，原审法院不予支持。关于邓文风、钟艳诉请金泰公司交付房产证的主张，因涉讼房屋未经建设局工程竣工验收，办理权属登记需由金泰公司提供资料报产权登记机关办理房产证，金泰公司客观上存在履行不能，故邓文风、钟艳诉请金泰公司交付房产证的主张，理据不足，于法无据，原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,作出判决:一、连州市金泰矿冶有限公司应于原审判决发生法律效力之日起五日内向邓文风、钟艳支付从2015年7月1日起计至2016年3月14日止的违约金11368.64元；二、驳回邓文风、钟艳的其他诉讼请求。案件受理费353.74元，由连州市金泰矿冶有限公司负担42.11元，由邓文风、钟艳负担311.63元。二审期间双方当事人没有提交证据。本院经审理查明，认定事实如下：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案争议的焦点归纳为：逾期交楼违约金的计算期间应如何确定。根据金泰公司的上诉意见，其主要理由是，其于2016年2月中下旬向成邓文风、钟艳发出了交房通知，邓文风、钟艳接到交房通知后直到2016年3月14日才办理收楼手续，已违反了诚实信用原则，因此，2016年2月份至3月14日所产生的违约金应由邓文风、钟艳自行承担。对金泰公司的上诉理由作如下分析：双方当事人签订的案涉《商品买卖合同》约定：“出卖人应当于2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付买受以使用。”根据前述约定可知，“商品房经竣工验收备案”是双方约定的交房条件，也是法定的商品房交付使用条件，但案涉商品房至本案诉讼期间尚未办理工程竣工验收备案，为此，即使金泰公司在工程竣工验收备案前任何时候向邓文风、钟艳发出收楼通知，邓文风、钟艳可以拒绝收楼。鉴于邓文风、钟艳于2016年3月14日已实际接收案涉商品房，本案逾期交楼的截止时间应为金泰公司实际交付房屋之日。故，本案逾期交楼违约金的计算期间应从双方约定交付房屋之次日起至实际交付房屋之日止。金泰公司提出本案逾期交楼的违约金计算应以其发出交房通知为截止日的上诉理由，没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上所述，金泰公司的上诉理由不成立，依法应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84.21元，由连州市金泰矿冶有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十二月十二日法官助理 黄洁怡书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。