山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）菏开民初字第210号原告（反诉被告）王东哲，农民。委托代理人王东博，农民。被告（反诉原告）菏泽鹏远置业有限公司，住所地菏泽市淮河东路徐河村166号。委托代理人陆小华，该公司副总经理。委托代理人高群，山东君诚仁和律师事务所律师。原告（反诉被告）王东哲与（反诉原告）被告菏泽鹏远置业有限公司（以下简称菏泽鹏远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告王东哲的委托代理人王东博，被告菏泽鹏远公司的委托代理人高群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王东哲诉称，2013年8月10日，王东哲与菏泽鹏远公司签订商品房买卖合同一份，约定：王东哲购买菏泽鹏远公司开发的菏泽鹏远华府居住小区9号楼2单元13008号房，总金额337145元，菏泽鹏远公司应当于2013年12月31日前交房。后王东哲依约支付了总房款，菏泽鹏远公司并未按约定交付房屋。2014年3月15日，菏泽鹏远公司在商品房未达到交接条件的情况下公告交房，王东哲拒绝交接。后经询问菏泽市住房保障和房产管理局得知该楼房已经综合验收，符合交房条件，但至今王东哲未收到菏泽鹏远公司的书面通知，该公司应承担由此产生的延期交房的责任。菏泽鹏远公�于2014年8月份张贴承诺，承诺如在2014年11月30日前未完成综合验收，菏泽鹏远公司承担双倍违约金。请求判令菏泽鹏远公司支付王东哲违约金55022元（自2014年1月1日起计算至2015年2月12日）；诉讼费用由菏泽鹏远公司负担。被告（反诉原告）菏泽鹏远公司答辩并反诉称，因为验收原因，菏泽鹏远公司确实存在一定期限内的迟延交房，并愿意为此承担相应的合同责任，但是涉案房屋已于2014年3月14日验收合格，具备了商品房买卖合同约定的交房条件，菏泽鹏远公司于次日登报公告通知李红庆领受房屋，对于2014年3月15日之后李红庆仍然拒绝领受房屋的行为，是其自行扩大的损失。因此，对李红庆的上述诉讼请求，依法应予驳回。李红庆拒绝领取房屋，给菏泽鹏远公司带来了保管方面的损失和楼房灭失的风险，也违反了合同约定，故提出反诉，请求判令李红庆支付菏泽鹏远公司违约金和保管费9000元，并承担反诉费用。原告（反诉被告）王东哲针对反诉辩称，菏泽鹏远公司反诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。经审理本院认定，2013年8月10日，王东哲与菏泽鹏远公司签订商品房买卖合同一份，约定：王东哲购买菏泽鹏远公司开发的菏泽鹏远华府居住小区二期工程第0009幢楼02单元13008号房，价款为337145元，王东哲应于2013年8月10日交齐首付房款，计101145元，余款236000元由王东哲办理银行按揭；菏泽鹏远公司应当于2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给王东哲使用；如逾期交房，王东哲有权要求菏泽鹏远公司每日按已付购房款的万分之二支付逾期交房违约金；商品房达到交付条件后，菏泽鹏远公司应当书面通知王东哲办理交付手续，双方进行验收交接时，菏泽鹏远公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接�，所购商品房为住宅的，菏泽鹏远公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，王东哲有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由菏泽鹏远公司承担；如因王东哲原因导致延期交房30天，菏泽鹏远公司有权按王东哲自动退房处理，并加罚王东哲总房价1%的违约金。合同签订后，王东哲依合同约定支付了首付房款并办理了按揭贷款。菏泽鹏远公司至今未书面通知王东哲交房。王东哲提交加盖有菏泽鹏远公司公章的公示一份，载明：“致鹏远华府二期业主：因我公司二期延期交房对业主造成的不便，我公司表示深感歉意。经公司研究决定，将严格遵守主管部门《对鹏远华府二期暂停交房的决定》，直至完成二期综合验收合格以后再以各种形式通知各位业主继续交房。目前项目单体已经通过竣工验收，各项综合验�工作也正在积极办理和准备中。我公司承诺将于2014年11月30号前完成二期综合验收。其他关于违约金等一切相关事宜将严格按照合同约定条款执行，已交房和未交房的业主同等对待。2014年8月8日”。王东哲称菏泽鹏远公司将该公示张贴于小区墙上，告知王东哲等业主延期交房事宜，并作出上述承诺。经质证，菏泽鹏远公司不予认可，称公示上的内容是菏泽鹏远公司出具并加盖了公章，但后因特殊原因没有张贴。2014年8月15日，菏泽鹏远公司张贴承诺书一份：“鹏远华府二期业主：目前项目单体已经通过开发、施工、监理、设计四方单位竣工验收，同时房屋水电煤气等各项设施已满足房屋使用，各项综合验收工作也正在积极办理和准备中。经我公司研究决定，严格遵守双方签订的购房合同，并按照合同有关条款承担相应的法律违约责任。同时遵守主管部门《对�远华府二期暂停交房的决定》，直至完成二期综合验收后以各种形式通知各位业主继续交房。本公司承诺将于2014年11月30号前完成二期综合验收。如果在2014年11月30号未通过综合验收，我公司承担双倍违约金。”菏泽鹏远公司提交落款时间为2014年3月14日的建设工程竣工验收记录表及2014年3月15日牡丹晚报复印件各一份，拟证明涉案房屋已经验收合格，菏泽鹏远公司以登报公告的方式通知了王东哲领受房屋。经质证，王东哲不予认可，称竣工验收记录表不能作为涉案房屋验收合格的依据，菏泽鹏远公司提交的登报公告与合同约定的交房通知方式不符。上述事实，有商品房销售合同、收款收据、个人住房借款合同、交房单据、建设工程竣工验收记录表、报纸复印件及当事人陈述等证据在卷为凭，并经双方当事人庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告（�诉被告）王东哲与被告（反诉原告）菏泽鹏远公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王东哲依合同约定支付购房款后，菏泽鹏远公司未在约定的期限向王东哲交付房屋，已经构成违约。菏泽鹏远公司虽然辩称涉案房屋于2014年3月14日已经验收合格，但其提交的建设工程竣工验收记录表并不能作为验收合格的依据，且落款时间早于其作出承诺的时间，另其提交的交房公告报纸，亦与合同约定的交房通知方式不符，故对菏泽鹏远公司的主张，本院不予采信。菏泽鹏远公司虽然称王东哲提交的公示未张贴，但对其真实性予以认可，且该公示与菏泽鹏远公司出具的承诺能够相互印证，现有证据不能证明涉案房屋于菏泽鹏远公司作出承诺的时间前通过该综合验收，故菏泽鹏远公司应当按照承诺内容承担违约责任。菏泽鹏远公司至今未书面通知原告交付房屋，王东哲请求自逾期之日2014年1月1日起至2015年2月12日，每日按已付购房款的万分之二的双倍支付违约金，于法有据，应予支持，数额为55022元（337145元×0.0002／天×2×408天）。菏泽鹏远公司的反诉主张，与查明的事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）菏泽鹏远置业有限公司支付原告（反诉被告）王东哲逾期交房违约金55022元，限判决生效后三日内履行完毕；二、驳回被告（反诉原告）菏泽鹏远置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间�行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1175元、反诉案件受理费25元共计1200元，由被告菏泽鹏远置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  周登亮审 判 员  翟艳英人民陪审员  邵传红二〇一五年七月一日书 记 员  杨晓晨