广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1676号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市******法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈华尊，男，1981年10月10日出生，汉族，户籍地广东省阳江市******被上诉人（原审原告）：崔秀莲，女，1981年7月31日出生，汉族，户籍地广东省阳江市******委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人陈华尊、崔秀莲商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判驳回陈华尊、崔秀莲的诉讼请求或将本案发回重审；（二）一、二审诉讼费用全部由陈华尊、崔秀莲承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法，偏袒陈华尊、崔秀莲一方，违反了民事诉讼法关于举证责任的规定。商品房销售合同及司法解释都明确“因出卖人的原因”导致的办证延迟，出卖人才承担责任。因涉案房屋是一手商品房，购房人取得房屋产权证必须经过二次登记。第一次是初始登记，可以从不动产登记中心调取资料证明办证过程中中集房地产公司应提供的资料、申请时间，登记部门属下的测绘部门对房屋各种测绘、测量、调查所需的时间，从而确定哪些不属于中集房地产公司导致延迟的时间并减去。第二次登记是转移登记，需要陈华尊、崔秀莲和中集房地产公司一起向阳江市不动产登记中心提出申请。从中集房地产公司提供的证据可证明陈华尊、崔秀莲不但要缴纳契税，而且需要亲自到阳江市不动产登记中心接受询问、当面签署文件，有关部门要对房屋进行各种测量、测绘、调查并提供报告书，中集房地产公司实际只需提供初始登记证书。同样可到不动产登记中心查明每种资料出具的时间，进而确认陈华尊、崔秀莲和登记部门及其下属单位造成的办证拖延时间并减去。中集房地产公司提供的证据证明了陈华尊、崔秀莲交付存款凭证、纳税和到不动产登记中心签写文书等各个事项的时间，因此，从初始登记完成到陈华尊、崔秀莲去阳江市不动产登记中心办理相关手续这段时间的办证延迟是由陈华尊、崔秀莲造成。受理申请后，有关部门对登记房产进行测绘、测量、调查，并出具幢基底图、不动产权证附图等，这段时间的办证延迟是由不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成。既然是不动产登记延迟引起的纠纷，一审法院应查清整个登记过程、流程，从而确认各方责任，但一审并未查明上述事实。综上，请支持中集房地产公司的上诉请求。陈华尊、崔秀莲辩称：中集房地产公司违反了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，应承担逾期办证的法律责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应维持。理由是：一、陈华尊、崔秀莲在签订商品房预售买卖合同当日就已经把代办证费支付给中集房地产公司，中集房地产公司主张因陈华尊、崔秀莲的原因导致逾期办证没有事实依据。1.陈华尊、崔秀莲于2016年3月23日与中集房地产公司签订了商品房预售买卖合同，在购房当日就把代办证费14896元支付给中集房地产公司，支付办证费的事实有中集房地产公司出具的收据为证。2.中集房地产公司提供的不动产登记申请审批表、委托书等证据显示，本案办证的代理人为杨台鹤，而杨台鹤正是中集房地产公司的工作人员，这证实了是由中集房地产公司代为办理房产证。中集房地产公司主张是由于陈华尊、崔秀莲怠于缴纳契税才导致房产证办理延迟毫无事实依据，也违背了诚实信用原则。二、商品房登记迟延是中集房地产公司的原因造成。1.如前所述，陈华尊、崔秀莲已支付办证费给中集房地产公司，是由于中集房地产公司一直怠于履行其应尽的办证义务，导致陈华尊、崔秀莲于2018年7月2日才办好房产证。而根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的规定可知，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司，中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。2.中集房地产公司一直主张自己没有违约，但是中集房地产公司在一审中连办理确权登记及办理不动产转移登记的时间都不敢透露，明显是心虚。根据“谁主张谁举证”的证据规则，中集房地产公司没有提交证据证明其不存在违约行为，理应承担逾期办证的违约责任。三、本案不存在不可抗力的情况。中集房地产公司在上诉状中提到，是由不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成逾期，该说法不成立。根据商品房预售买卖合同第九条的规定可知，房屋测绘报告应当在商品房交付之前就要完成，而不应在商品房交付之后才完成。中集房地产公司以房屋测绘报告作为其逃避承担违约责任的依据，违背了诚实信用原则。陈华尊、崔秀莲向一审法院起诉请求：一、中集房地产公司立即支付逾期办证违约金23919.7元给陈华尊、崔秀莲（逾期办证违约金以373162元为基数按每日万分之一计算，从2017年3月31日计至2019年1月1日止为23919.7元）；二、本案案件受理费由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年3月23日，陈华尊、崔秀莲与中集房地产公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：中集房地产公司将位于阳江市******幢1单元8层******房出售给陈华尊、崔秀莲，建筑面积共95.91平方米；该商品房属预售，按套出售，总价款为373162元；付款方式为于签署本合同当日支付首期房款283162元，余款90000元同时办理银行按揭；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十条关于房屋登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他条款。陈华尊、崔秀莲和中集房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。签订上述合同后，陈华尊、崔秀莲已付清全部购房款373162元给中集房地产公司，且中集房地产公司已经交付房屋给陈华尊、崔秀莲。陈华尊、崔秀莲与中集房地产公司庭审中均确认涉案商品房交付使用日期为2016年12月30日。中集房地产公司将涉案商品房的确权登记材料提交至阳江市不动产登记中心的时间为2017年10月9日。又根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，涉案房屋的所有权权属登记时间为2018年7月2日。陈华尊、崔秀莲主张中集房地产公司违反了《商品房买卖合同（预售）》中关于办证期限的约定，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审法院认为：陈华尊、崔秀莲与中集房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据陈华尊、崔秀莲与中集房地产公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”之约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2016年12月30日前，房屋实际交付时间经双方确认为2016年12月30日，而中集房地产公司将涉案商品房确权登记材料交至阳江市不动产登记中心的时间为2017年10月9日，导致陈华尊、崔秀莲未能在商品房交付之日起90日内，即2017年3月30日前取得商品房的所有权证书，中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任。涉案房屋所有权权属登记时间为2018年7月2日，故中集房地产公司逾期办证的违约金的计算期间应从2017年3月31日起计至2018年7月2日止，中集房地产公司应在上述期间内依合同约定每天按全部房价款的万分之一向陈华尊、崔秀莲支付违约金。涉案商品房的全部房价款为373162元，故中集房地产公司应向陈华尊、崔秀莲支付逾期办证违约金17090.82元（373162元×0.0001×458天），陈华尊、崔秀莲请求超过一审法院核准部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金17090.82元给陈华尊、崔秀莲；二、驳回陈华尊、崔秀莲的其他诉讼请求。一审案件受理费198元，由中集房地产公司负担141元，由陈华尊、崔秀莲负担57元。二审中，陈华尊、崔秀莲提供一份刷卡回单（于2016年3月23日向阳江市中集物业服务有限公司刷卡消费14896元），拟证明在《商品房买卖合同（预售）》签订之日陈华尊、崔秀莲就已经将办证费14896元支付给中集房地产公司，办证的所有流程都是由中集房地产公司负责操办，陈华尊、崔秀莲不存在任何违约的情况。经质证，中集房地产公司认为该证据不能证明陈华尊、崔秀莲的主张，且该款是由阳江市中集物业服务有限公司收取。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其已通知陈华尊、崔秀莲前往阳江市不动产登记中心办理签名等手续。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给陈华尊、崔秀莲，及逾期办证违约金的计算问题。陈华尊、崔秀莲与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。陈华尊、崔秀莲与中集房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定:“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”本案中，涉案房屋的交付时间是2016年12月30日，中集房地产公司最迟应在合同约定的交房之日起90日内，即2017年3月30日前协助陈华尊、崔秀莲办理涉案商品房的所有权证书，但涉案商品房的所有权证书在2018年7月2日才办理完成，故一审判决认定其已构成违约，应承担违约责任正确，本院予以维持。因此，中集房地产公司应从2017年3月31日起至2018年7月2日止，“每天按已付房价款的万分之一”的标准，向陈华尊、崔秀莲支付违约金。一审判决计算违约金正确，本院予以维持。本案中，陈华尊、崔秀莲已于2016年6月23日预付涉案商品房的办证费14896元，故中集房地产公司负有为陈华尊、崔秀莲办理产权登记具体事务的义务。即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要陈华尊、崔秀莲当面签名，中集房地产公司也负有通知陈华尊、崔秀莲的义务。中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，一审认定中集房地产公司构成逾期办证违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费227元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月十一日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。