苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初7059号原告：杨素凤，女，1974年3月23日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：常青，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告：陆林根，男，1964年9月29日出生，汉族，住苏州。被告：郭和妹，女，1964年5月2日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：陆勇，男，1976年9月13日出生，汉族，住苏州。被告：陆亿恭，男，1988年2月1日出生，汉族，住苏州。被告：陆刘姐，女，1945年12月17日出生，汉族，住苏州。被告：陆先金，女，1949年2月15日出生，汉族，住苏州。被告：陆小毛，男，1951年12月27日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：陆勇，男，1976年9月13日出生，汉族，住苏州。被告：陆毛根，男，1958年11月4日出生，汉族，住苏州。原告杨素凤与被告陆林根、郭和妹、陆亿恭、陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告杨素凤的委托诉讼代理人常青，被告陆林根，被告郭和妹、陆小毛的共同委托诉讼代理人陆勇，被告陆毛根到庭参加诉讼。被告陆亿恭、陆刘姐、陆先金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨素凤提出诉讼请求：1.确认苏州工业园区淞泽家园九区48幢203室房屋为原告所有；2.被告支付违约金101400元；3.被告配合原告办理上述房屋的产权过户登记手续；4.诉讼费被告承担。审理中，原告放弃第2项诉讼请求，另表示原告自愿负担案件受理费及公告费。事实和理由：2009年4月20日，原告与被告陆林根签订房屋买卖合同，约定被告将淞泽家园九区48幢203室房屋出售给原告，房屋价款33.8万元，合同签订时支付30万元，房产证办理完毕十日内付清余款3.8万元，双方还对过户手续办理、违约赔偿等事项作了约定。同日，原告依约支付房屋价款30万元，2009年年底原告入住涉案房屋至今。2010年1月8日被告陆林根父亲即共同居住人陆培良死亡，被告陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根为陆培良子女。后涉案房屋具备办理产证条件，原告多次催促被告协助办理该房屋过户手续，被告拒绝履行协助义务，双方多次协商未果。被告陆林根辩称：合同系其一人与原告所签，原告知道诉争房屋有共有人，但双方都未注意此事。原告搬入诉争房屋后，也未与其他共有人商量，其也未与共有人讲清出售房屋给原告之事。房产证出来前其也不知道与原告买卖房屋需办理很多涉及其他共有人的手续，故合同不合法，要求撤销。被告郭和妹辩称：诉争房屋系多人共有，其于1996年至今常年在深圳工作不在家，原告诉称的买卖合同其不知情，更未书面授权被告陆林根出售房屋，被告陆林根与原告明知有其他共有人，隐瞒事实，未与共有人商议并取得授权，即擅自签订房屋买卖合同，严重损害共有人合法权益，系无权处分，该买卖合同无效，请求判令合同无效并撤销合同，原告限期归还房屋并支付占用期间的房屋租赁费。被告陆小毛辩称：其不知道房屋被买卖之事，近几年来其曾多次要求分割诉争房屋，被告陆林根总是避而不见，且被告陆林根也常年不在家，故至今未能对诉争房屋继承部分分割完毕。其不同意出售该房屋。被告陆毛根辩称：房屋涉及父亲陆培良产权份额，现属陆培良遗产，其有继承权，其不同意房屋卖给原告。被告陆亿恭未到庭应诉，被告陆林根提交被告陆亿恭2016年8月25日《声明》一份，内容为：“关于我家位于淞泽家园九区48栋203室的拆迁安置房的声明：该安置房是我与陆林根、郭和妹、陆培良（已于2010年1月过世）四人共有。本人对该房屋买卖一事均不知情，也从未书面授权任何人办理关于该房屋买卖的相关事宜，我坚决不同意卖掉该房屋，特此声明！为维护房屋共有人的合法权利，请贵院法官查明真相，撤销关于该房屋的买卖合同。”被告陆刘姐、陆先金未作答辩。经审理查明，2009年4月20日，被告陆林根（出让方、甲方）与原告杨素凤（受让方、乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：甲方自愿将建筑面积100平方米的坐落在“苏州市车坊镇××栋”203房出售给乙方，房产证尚未办理，不含过户税费的房价为33.8万元。此系双方自愿，决不反悔。合同签订后出让之房屋如产权发生纠纷，概由甲方负责清理。出让房屋为毛坯房，包括车库及公用车库，本房屋为拆迁房。房屋产权过户有关房地产税、费由乙方负责交清。过户手续主要由乙方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约。合同签订时支付30万元，房产证办理完毕十日内付清余款3.8万元。30万元付后交房。交房时甲方须把房屋钥匙、煤气卡及有线电视卡等房屋相关物件交给乙方，甲方同时应付清交割日前的水、电、有线电视及煤气费用等应由甲方承担的费用。任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的30%给对方作为违约金等。合同落款处另有证人王某、姚某签字为证。被告陆林根出具2009年4月20日收条一张，言明：“收到杨素凤房款叁拾万元正。”另查明，上述房屋系动迁安置房，系被告陆林根代表一户于2007年2月27日与苏州工业园区拆迁事务中心签订私有住房产权交换协议书拆迁安置所得的两套住房之一（另一套为同幢404室），协议所载套型为大套，面积100平方米，私有住房现场测量表反映的安置人员为陆培良及被告陆林根、郭和妹、陆亿恭四人。该房屋现公安编号为苏州工业园区淞泽家园九区48幢203室，建筑面积为104.8平方米，另附车库14.52平方米，已于2012年2月23日办理产权登记于四安置人员名下。再查明，陆培良于2010年1月8日病故，其父母先于其死亡，其配偶金全宝也已于2002年8月1日死亡，其现有子女五人，即长女被告陆刘姐、次女被告陆先金、长子被告陆小毛、次子被告陆毛根、三子被告陆林根，另有一女陆双妹已于1968年3月13日12周岁时病故。被告郭和妹系被告陆林根配偶，被告陆亿恭系二人儿子。原告杨素凤起诉后，被告陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根以房屋共有人名义于2016年9月致函原告杨素凤，内容为：“关于淞泽家园九区48栋203房屋，因该房屋的共有人对该房屋另有用途，多次上门均未能见到杨素凤，现要求杨素凤在接到本函后，三十日内清空房屋，恢复原状，将房屋返还给该房屋所有人；并支付占用期间的租赁费用。如你在接悉本函后，在限定期限内仍不予搬离的，我们将采取必要措施收回房屋，以维护该房屋所有人的合法权益。由此造成的后果及损失由你自行承担。”以上事实，有房屋买卖合同书、收条、产权交换协议书、现场测量表、居委会及拆迁事务中心联合证明、不动产登记簿、户口注销证明、人口普查登记表、居委会证明、死亡医学证明书、函件及邮寄凭证等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。审理中，原告陈述：购房余款38000元现未支付，合同约定过户完毕后10日内付清，如判决原告于判决书生效后10日内付至法院账户，原告也同意。合同签订且原告支付房款30万元后，被告将房屋交付原告使用至今。被告陆林根于2016年将房地产两证原件给了原告（当庭提交）。被告陆林根陈述：合同签订且原告支付房款30万后，其于2009年或2010年将房屋交付原告使用至今，具体交付日期记不清。其于2016年将房地产两证原件给了原告，当时原告称拿去看看。被告郭和妹、陆小毛、陆毛根陈述：对《房屋买卖合同书》不认可，也不知情。收条时间是伪造的。没见过房地产两证原件，一直在被告陆林根处。被告陆林根补充说明：收条系其2016年应原告要求所写，因为之前未打收条，30万元是2009年签合同当天原告给其的。原告补充陈述：30万元收条是签合同当天写的。被告陆林根提交的被告陆亿恭2016年8月25日《声明》不符合事实，被告均知晓房屋卖给原告之事，且被告陆林根、郭和妹、陆亿恭的住房（同幢404室）与诉争房屋处于同一幢楼的同一单元，是楼上楼下关系。被告陆林根陈述：因为其一家三口一年只回家几次，且只有几天，有时整年不回家，且被告郭和妹、陆亿恭即使回家也住在苏州古城区的另一处住所，不知道房屋买卖之事是正常的，其也未告知被告郭和妹、陆亿恭。被告郭和妹、陆小毛、陆毛根陈述：被告陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根于2016年9月收到法院传票后，才知晓原告与被告陆林根房屋买卖事宜，并致函原告。原告陈述：函件已收到，但与本案诉争事实无关。被告郭和妹、陆小毛提交影像科报告单复印件一份，以证明陆培良2007年10月1日已患病（脑萎缩）。原告表示，真实性无法确认，且与本案无关。被告郭和妹、陆小毛另陈述：被告陆小毛与被告陆林根于2011年就诉争房屋继承发生过争执，且被告陆小毛还曾因两套房分割问题打坏了被告陆林根两套拆迁房中一套的防盗门。原告陈述：陆培良2010年于诉争房屋的同幢另一安置房404室内去世，后就在该房屋楼下搭棚办理了丧事，当时陆培良各子女均到场了，且回迁两套房屋情况，所有被告均清楚，被告从未对此向原告提出过异议。被告陆毛根否认原告所述，并表示其不知道房屋是卖了还是没卖。被告郭和妹、陆小毛否认原告所述，并表示陆培良并非在该房屋内去世，只是丧事回到该回迁房楼下办理，当时其也不知道房屋是卖了还是没卖。本院认为，陆培良及被告陆林根、郭和妹、陆亿恭作为诉争房屋拆迁安置对象，系房屋共有人。被告陆林根与原告杨素凤签订的《房屋买卖合同书》，虽无陆培良及被告郭和妹、陆亿恭签字，但基于三人分别为被告陆林根的父亲、配偶、儿子的特定亲属关系，以及被告陆林根一人代表一户与苏州工业园区拆迁事务中心签订动迁安置相关协议的事实，结合合同签订时诉争房屋尚未办理产权登记的状况，并考虑到被告陆林根在合同中所作的如房屋产权发生纠纷概由其负责清理的声明，原告有理由相信合同的签订是房屋共有人的一致意见。合同签订当日，原告已按约支付房款30万元（至于被告陆林根何时出具收条，原、被告陈述不一，但不影响原告付款事实的认定），后诉争房屋也交付原告使用，至本案起诉时即已长达六年多之久，并无证据证实该期间无论房屋共有人还是陆培良的法定继承人曾向原告就房屋出售原告之事提过任何异议。相反，被告陆林根却直到2016年仍将房地产两证原件交付原告，令人有理由相信直到2016年，被告陆林根对合同履行并无异议，其解释为当时原告称拿去看看，与生活经验不符。被告陆林根与原告签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，亦有证人签字为证，应认定有效。有效合同应予信守，交易秩序应予维护。被告陆林根关于合同不合法、请求撤销的抗辩意见，被告郭和妹关于其对买卖合同不知情、请求确认合同无效并撤销合同的抗辩意见，被告陆小毛关于其对房屋买卖不知情、不同意出售该房屋的抗辩意见，被告陆毛根关于其不同意房屋卖给原告的抗辩意见，以及被告陆亿恭《声明》所反映的对房屋买卖不知情、请求撤销买卖合同的意见，与生活经验不符，与法律精神相悖。被告陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根于原告起诉后向原告所发函件亦不足以影响原告合同权利。原告已依约支付房款30万元，并已占有、使用诉争房屋多年，诉争房屋也已完成房产登记于安置人名下，被告陆林根、郭和妹、陆亿恭理应履行协助过户义务。因陆培良已过世，原告诉请被告陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根作为陆培良第一顺位法定继承人一并履行协助过户义务，亦有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定，房产证办理完毕十日内原告付清购房款余款3.8万元，但原告同意于判决生效后十日内付至法院账户，为免诉累，本院一并判明。原告自愿负担案件受理费及公告费，不违反法律规定。至于原告诉请确认诉争房屋为原告所有，与物权法规定相悖，本院碍难支持。被告陆亿恭、陆刘姐、陆先金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆林根、郭和妹、陆亿恭、陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根于本判决生效之日起十日内协助原告杨素凤将苏州工业园区淞泽家园九区48幢203室房屋（含附属车库）所有权转移登记至原告杨素凤名下；二、原告杨素凤于本判决生效之日起十日内支付被告陆林根、郭和妹、陆亿恭、陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根购房款余款38000元；三、驳回原告杨素凤的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11136元、公告费600元，合计11736元，由原告杨素凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 洋人民陪审员  黄全官人民陪审员  葛恒伟二〇一七年六月二十六日书 记 员  孟 杰第10页共10页