辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初12016号原告：钟立国,男,1953年7月30日出生,汉族,住址:沈阳市铁**。委托诉讼代理人：张雅娟，系北京天驰君泰(沈阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩维信，系北京天驰君泰(沈阳)律师事务所律师。被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司,住所地：沈阳市沈河区风雨坛街**。法定代表人：曾泽轩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王汝洁，系该公司员工。被告：辽宁中旭置业投资集团有限公司,,住所地：沈阳市沈河区青年大街**法定代表人：曾昌飚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴佳怡，系该公司员工。原告钟立国与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司、沈阳中旭置业投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟立国委托诉讼代理人张雅娟、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司委托诉讼代理人王汝洁、沈阳中旭置业投资集团有限公司委托诉讼代理人吴佳怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟立国向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2009年12月10日签订的编号为J044《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《国际展贸中心委托经营协议书》,2013年1月6日签订的编号5044《房屋买卖合同补充协议》；2、依法判令被告返还原告支付的购房款761810.00元及利息（以本金761810.00元为基数，分别从2011年4月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日2020年6月15日，利息共计为402721.33元）；3、依法判令被告给付原告抵顶商铺购房款的商铺租金281765.25元及利息（以本金281765.25元为基数，分别从2009年12月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日2020年6月15日，利息共计为144427.78元）；4、依法判令被告向原告支付折旧费（租金）及利息（其中：租金以每季度人民币23480.00元的标准为基数，从2014年1月15日起计算至判决确定给付之日止，暂计算至2020年6月15日为602653.33元；利息按照中国人民银行同期存款利率给付利息，以23480.00元为基数，从2014年1月15日起按季度分段计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月15日为人民币68784.33元）5、本案诉讼费用由被告承担。以上费用暂合计2262162.02元。事实及理由：2009年12月10日，原被告签订了编号为J044《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同》约定：原告购买被告位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1座3层368号，建筑面积为32.5平方米的商铺，房屋单价23440.31元，总房款761809.00元。合同第二条表明本项目为旧楼改扩建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可证和销售许可。合同第八条约定2009年12月31日前交付房屋。合同第十五条约定，房屋交付使用后365日内，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第三条约定原告同意被告在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原被告签订了《国际展贸中心委托经营协议书》。协议约定“原告以其位于沈阳市沈河区风雨坛街70号“国际展贸中心”3层368号32.5平方米商铺委托被告经营管理。双方委托经营期为七年，从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。协议第三条约定原告在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担被告经营所产生的任何债权、债务。协议第四条约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币1043575.00元，前三年按9%的年率计算，已于原告购买商铺之日一次性从房款中扣除，后四年按9%的年率计算，每个季度为人民币23480.00元。折旧费从第三个店庆日起计算，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧费支付日。被告如未按时、足额支付折旧费和擅自降低折旧费的，原告有权要求补足折旧费，并要求按银行同期存款利率加算逾期给付折旧费的利息。2013年1月16日，原被告签订《房屋买卖合同补充协议》，约定原合同和协议继续履行，同时针对办理房屋产权证相关事宜做了约定。涉案合同名为《商品房买卖合同》实际是房屋买卖合同，被告应当履行的是协助原告办理产权过户登记。被告于2011年4月12日收到原告支付的购房款761810.00元。被告已于2009年7月28日取得包括案涉商铺在内沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证（沈阳市沈河区人民法院[2014]沈河民二初字第197号判决书中载明），但《商品房买卖合同》及补充协议签订后至今，被告仍然未办理该房屋的产权过户手续，同时被告在沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民二初9850号案件庭审中自认早已超过合同约定的办理过户手续的期限并至今未能完成该项合同义务。故本案中被告存在多处违约行为，合同目的已经无法实现，应予以解除，被告应返还购房款，支付租金并赔偿相应损失。中旭置业是中屹公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款规定，只有一个法人股东的有限责任公司为一人有限责任公司，故中屹公司为一人有限责任公司。同时，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，根据本条规定，被申请人中旭置业作为中屹公司的唯一股东，如不能证明其财产独立于中屹公司的财产的，应当对申请人主张的债务承担连带责任。综上，为维护合法权益，原告起诉至贵院，恳请贵院支持原告全部诉请。被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、中屹公司不同意解除与钟立国签订的《商品房买卖合同》。1、中屹公司不能为钟立国办理房屋产权证是因为沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。因此，不能给钟立国办理产权证的责任不在中屹公司，而是政府原因造成的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定。钟立国虽有权以中屹公司不能办理产权证所需资料为由主张解除合同，但中屹公司依法不应当承担赔偿责任。同时，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，双方应当恢复原状即中屹公司将实际支付的购房款761810元返还给钟立国,钟立国应当将商铺恢复原状，并返还给中屹公司。2、中屹公司在与钟立国签订《商品房买卖合同》后，双方又签订一份《国际展贸中心委托经营协议》，约定由中屹公司经营钟立国购买的商铺，并由中屹公司向钟立国支付商铺折旧费。既然钟立国请求解除其与中屹公司签订的《商品房买卖合同》，《国际展贸中心委托经营协议》也应当一并解除。二、对于钟立国的第二项诉讼请求，如果法院判决应当解除合同，中屹公司也不应向钟立国支付利息。本案诉争房产并非商品房，不能适用商品房买卖的相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定:本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。所以中屹公司不应向钟立国支付利息。三、中屹公司不应该支付钟立国抵顶商铺购房款的商铺租金及利息与折旧费1.中屹公司并未实际收到关于抵顶商铺购房款的商铺租金该笔款项。中屹公司已经向钟立国支付了自2012年12月25日至2014年12月31日八期的折旧费，总计187840元，钟立国主张从2014年1月15日起的折旧费缺乏事实和法律依据。2.如法院判决双方应当解除合同，则钟立国对房屋不享有所有权，中屹也无需向钟立国支付商铺租金及利息。3.中屹公司与钟立国至2017年委托经营期满后，未在就继续委托经营达成一致意见，被告未在该使用案涉商铺，故原告主张的合同期限内的租金及利息无事实证据，缺乏相关依据，请求法院不予支持。4、原告主张被告支付未付房屋折旧费已过诉讼时效。《“国际展贸中心”委托经营协议书》约定委托经营期为7年，委托经营期间的折旧费以商铺购买总价为基数，年率9%计算，该协议的性质实际为售后返租的融资行为，合同中关于折旧费的约定事实上是对原告支付租金的约定。按照协议约定，最后一笔租金届满的日期为2016年12月30日。根据《民法通则》第一百三十五条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，关于《民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定，原告主张被告支付租金的诉讼时效期间于2017年12月30日已经届满，原告在诉讼时效期间届满后主张支付剩余租金，且没有法定中断事由，应当驳回其该部分诉讼请求。5、被告中旭公司与被告中屹公司系两个完全不同的独立法人，其无需承担连带赔偿责任。综上所述，请求法院依法驳回钟立国的诉讼请求。被告沈阳中旭置业投资集团有限公司辩称，一、中旭集团和辽宁中屹置业投资发展有限公司是两个完全独立的公司中旭集团与辽宁中屹置业投资发展有限公司系两个完全不同的公司，二者公司是完全独立的法人，彼此之间的办公场所独立、财务独立、人员独立，不存在法人人格混同的问题。其不应当承担连带责任。二、中旭集团对辽宁中屹置业投资发展有限公司投资已经足额缴纳完毕根据2008年1月8日辽宁中屹置业投资发展有限公司章程修正案的约定，中旭集团已于2007年11月21日、2008年8月15日、2008年8月29日、2008年9月1日及2008年9月25日分别出资35000000元、15000000元、8000000元、2000000元和11762643.92元,中旭集团已经按照辽宁中屹置业投资发展有限公司章程出资完毕，不存在出资不到位的情形,故中旭集团不应当对辽宁中屹置业投资发展有限公司承担连带责任,综上所述，请求法院依法驳回钟立国的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2009年12月10日，原被告签订了编号为J044《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同》约定：原告购买被告位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1座3层368号，建筑面积为32.5平方米的商铺，房屋单价23440.31元，总房款761809.00元。合同第二条表明本项目为旧楼改扩建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可证和销售许可；合同第六条付款方式及期限约定，2009年12月10日前支付总房款人民币761809.00元；合同第八条约定2009年12月31日前交付房屋，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条约定，房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。《补充协议》第三条约定原告同意被告在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原被告签订了《国际展贸中心委托经营协议书》。协议约定“原告以其位于沈阳市沈河区风雨坛街70号“国际展贸中心”3层368号32.5平方米商铺委托被告经营管理。双方委托经营期为七年，从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。折旧费从2009年12月25日正式算起。从第四年起原告有权选择自用，如果不选择自用本经营协议继续生效。协议第三条约定原告在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担被告经营所产生的任何债权、债务。协议第四条约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币1043575.00元，前三年按9的年率计算，已于原告购买商铺之日一次性从房款中扣除，后四年按9%的年率计算，每个季度为人民币23480.00元。折旧费从第三个店庆日起计算，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧费支付日。第五条违约责任约定，甲方违反本协议，如未按时、足额支付折旧费和擅自降低折旧费的，原告有权要求补足折旧费，并要求按银行同期存款利率加算逾期给付折旧费的利息。被告于2011年1月12日收到原告支付的购房款761810.00元。2013年1月16日，原被告签订《房屋买卖合同补充协议》，约定原合同和协议继续履行，同时针对办理房屋产权证相关事宜做了约定。涉案合同名为《商品房买卖合同》实际是房屋买卖合同，被告应当履行的是协助原告办理产权过户登记。另查，被告向原告支付了2012年-2014年期间八个季度的折旧商铺费18.7万元，其余未付。被告于2009年7月28日取得包括案涉商铺在内沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证，现因被告一直未能为原告办理商铺产权证及逾期给付折旧费等，原告起诉来院。再查，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司股东为被告辽宁中旭置业投资集团有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告钟立国与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《国际展贸中心委托经营协议书》及《国际展贸中心商铺委托经营合同书》均系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于原、被告签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。原告依约履行向被告交付了购房款，但因被告原因至今未取得房屋权属登记证书，此系被告违约，原告要求解除合同、退房还款，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求中屹公司退还购买商铺费用761809.00元的问题。原告与中屹公司签订的《商品房买卖合同》约定商铺的房款总额和钟立国实际支付的房款总额为761809.00元，对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告要求中屹公司支付租金的问题。依据《商品房认购合同》、《委托经营协议书》约定，总房款人民币1043575.00元，自2009年12月25日起三年内的租金（折旧费），前三年按9%的年率计算为281765.25元，对原告的该项诉请，本院予以支持。后四年按9%的年率计算，每个季度为人民币23480.00元。被告已经支付原告8个季度（两年）的租金，尚欠两年租金187840元，被告应按经营协议，支付给原告。因被告逾期未付租金，依照合同约定，被告应自2016年12月25日起按中国人民银行同期基准存款利率向原告支付利息。因双方约定的委托经营期限已于2016年12月24日期满，原、被告未就是否继续委托经营达成一致意见，现原告未提供有效证据证明被告在该期间仍实际使用诉涉商铺，故原告主张2016年12月24日之后租金及利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳中旭置业投资集团有限公司为被告辽宁中屹置业投资发展有限公司承担连带给付责任的问题。被告辽宁中屹置业投资发展有限公司是独立法人，应以其全部财产独立承担民事责任，原告的该项主张无事实根据，本院不予支持综上，依照《中华人民共和国民法典》第六十条、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条规定，判决如下：一、解除原告钟立国与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年12月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告钟立国购房款761809.00元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内给付原告钟立国2009年12月25日至2012年12月24日期间顶商铺购置费用的商铺租金281765.25元；四、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内给付原告钟立国2014年12月25日至2016年12月24日期间的租金187840元；五、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内给付原告钟立国2014年12月25日至2016年12月24日期间的租金187840元的利息（自2016年12月25日起，按中国人民银行同期基准存款利率标准，计算至被告实际给付之日止）；六、驳回原告钟立国的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24897元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵 龙人民陪审员  郑秀丽人民陪审员  马 欣二〇二一年一月二十八日书 记 员  孙彧闱