上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初13554号原告：曲博洋，女，1999年12月27日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：章俊，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊伟，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海励治房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：宋斌，执行董事。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。原告曲博洋诉被告上海励治房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序(独任制)，并于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告曲博洋的委托诉讼代理人章俊及被告上海励治房地产开发有限公司委托诉讼代理人祝茗屿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲博洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币78,846.20元(计算方式：以总房款3,903,277元为基数，自2019年7月1日起至2019年10月10日止按每日万分之二的标准计算)；2.判令被告退还原告多交的购房款78,065.50元。事实和理由：2018年01月28日，原告与被告签订了《上海市商品房预售合同(合同编号：XXXXXXXXXXXX)》，约定原告以3,903,277元购买奉贤区庆元路189弄麓轩87号16层1804室房屋，建筑面积122.47m2，并办理了网签备案手续。合同签订后，原告按合同约定支付了款项，被告分别出具了相应的收款收据。根据合同约定，被告应当在具备合同第10条约定的交房条件下、在第11条约定的交房时间前交付房屋，现由于被告的原因逾期交付，应按合同第12条的约定支付原告按日万分之二标准计算的违约金。同时，双方在签订合同时，被告故意隐瞒其在涉案房产项目中的实际税率，多收了原告部分款项。现原告为维护其合法权益，遂涉讼。审理中，原告将第2项诉请变更为：判令被告退还因增值税下降而多收取原告的房款70,329.30元(3,516,465.77元*2%)。被告上海励治房地产开发有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.被告已经按合同约定于2019年6月30日向原告交付了符合交付条件的房屋，原告无正当理由拒收房屋，不利后果应当由原告自行承担，不应向被告主张逾期交房违约金。2.原、被告在合同第四条中约定了房屋总价采用固定总价的计价方式，除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，其他情况均不会调整价格，税率也不会进行调整。原、被告双方就税率标准进行的约定只是基于营改增的需求，但被告从未作出过税率降低将降低房价或者退还税款的意思表示，现原告认为税率降低即房价降低是一种主观臆测或者判断，没有法律和合同约定依据。且税率调整是国家政策，是为了普惠被告在内的建筑行业或者建筑企业，并非是让购房人降低房价。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对于原告提交的《上海市商品房预售合同》、上海市增值税普通发票、交付通知书(含交付须知)、告全体业主书、致麓轩业主的一封信、上海市不动产登记簿、退款申请表、房屋交接书、业主结算手续表及被告提交的《住宅交付使用许可证》，双方对真实性均无异议，本院予以确认。对于原告提交的《验收报告》、拒绝收房告知函，被告对真实性无法确认，其从未收到过上述证据，且对证明内容有异议，《验收报告》系原告自行委托第三方检测机构进行的，被告对此不予认可，检测依据的设计规范也不是强制性的，原告所称的房屋瑕疵并不会影响其正常使用，不能因此就拒绝收房。本院经审核对《验收报告》和拒绝收房告知函的真实性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年1月28日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告(乙方、买方)向被告(甲方、卖方)购买奉贤区庆园路189弄《麓轩》87号16层1804室商品房，该房屋暂测建筑面积为122.47平方米，每平方米单价为31,871.29元，总房价款暂定为3,903,277元。合同第四条约定：“乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。”第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、取得了《住宅交付使用许可证》，甲方承诺在2019年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。”第十一条约定：“甲方定于2019年06月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到附件三约定的标准，乙方有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。……”合同附件一“付款方式和付款期限”约定：“本合同中载明的该房屋总价款、单价、面积补差款、违约金、赔偿金等所涉款项均为包含增值税的金额。乙方购买该房屋适用的增值税税率为11%，总房价款为3,903,277元(含装修)，其中不含增值税总房价款为3,516,465.77元，增值税为386,811.23元，房屋的每平方米建筑面积单价为31,871.29元，其中不含增值税房屋单价为28,712.87元。”合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定。合同补充条款一第八条约定：“对《预售合同》第十一条、第十三条之补充……4.房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照本合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。……”上述合同签订后，原告按约支付了房款。2019年5月27日，被告取得“麓轩”项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2019年6月18日，被告向原告发出《麓轩·交付通知书》，通知原告于2019年6月28日办理房屋交付事宜。2019年6月28日，原告准备接收系争房屋时，发现系争房屋存在卫生间浴室柜门多处划伤、地砖缝隙大、踢脚线多处接头、材料差等质量问题，原告向被告提出房屋质量问题后，未接收房屋。2019年7月下旬，被告发出《关于手续办理催告书》。2019年7月26日，被告发出《告全体业主书》，声明《关于手续办理催告书》作废。2019年7月28日，被告发出《致麓轩业主的一封信》，对全体业主提出的小区26个问题，明确了整改维修方案，其中第22点，对于业主屋内施工质量和缺陷问题被告明确了修复时间节点，橱柜、门窗玻璃维修8月26日前完成，进户门、石材类、渗漏类维修8月20日前完成。2019年10月10日，原告应被告通知接收维修完毕的房屋，办理完毕房屋交接手续。同日，被告向原告交付了开票日期为2019年6月2日、价税合计为321,762.63元、税率为9%的购房款增值税发票。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张被告交付的房屋存在严重质量导致房屋无法正常使用，构成逾期交房。对此，本院认为，根据双方合同约定，被告于2019年5月27日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，已经符合合同约定的交付条件，后被告于2019年6月18日向原告发出交房通知，已经按约履行其交房义务。根据双方合同约定，原告对于被告交付的商品房认为需要整修的，应以书面方式提出，被告按照合同约定承担保修义务，但原告不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，原告应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。原告于2019年6月28日拒收房屋，理由是房屋存在卫生间浴室柜门多处划伤、地砖缝隙大、踢脚线多处接头、材料差等质量问题，但这些问题并非房屋主体结构问题，也未达到严重影响居住使用的程度，原告拒收房屋没有法律依据，并不造成被告逾期交房的法律后果，故本院对于原告主张被告逾期交房不予认定，对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于增值税率调整后是否由被告退回相应税款问题，首先，双方对房屋总价有明确约定，且合同第四条约定：“乙方购买该房屋总房价……除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动”，被告作为营利性法人，依法应缴纳包括增值税在内的各种税费，因此其将销售商品房应缴纳的增值税计入其经营成本，是正常的经营行为，被告在合同条款中将房屋单价的组成予以分解、明示，并无不妥，在合同中并无税率调整，相关房价亦予以调整的约定；其次，涉案增值税的缴纳主体并非原告，原告新购商品房并没有在房屋总价款外再缴纳增值税，本案因税销售行为产生增值税的缴纳主体是房地产开发企业即本案被告，因此国家相关财税部门将增值税率从11%下调至9%，目前直接的受益者的确是包括本案被告在内的增值税纳税人，然基于增值税的性质，降税后将产生一系列的积极效应和连锁反应，最终必将惠及包括原告在内的广大消费者。故对原告因增值税税率下调，要求被告返还差价款的诉请难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告曲博洋的诉讼请求。案件受理费3,284元，由原告曲博洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐军芳二〇二一年一月十一日法官助理 崔 宁书 记 员 崔 宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。