广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初17230号原告：东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处，住所地：广东省东莞市*********泰安城1楼。负责人：瞿惠芬。委托诉讼代理人：潘荧艳，女，瑶族，1994年9月23日出生，住址：湖南省洞口县********田冲组，公民身份号码：430************32X。系该处员工。被告：潘伟，女，汉族，1960年10月12日出生，住址：广东省深圳市南山区*******国兴苑1-1504，公民身份号码：510************388。委托诉讼代理人：王玲，广东鸿湾律师事务所律师。原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处诉被告潘伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处的委托诉讼代理人潘荧艳，被告潘伟及其委托诉讼代理人王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处诉称，被告于2016年5月25日登记为坐落于东莞市*********泰安城（第一期）604号房产所有人，建筑面积31.05平方米，该房为被告单独所有，用途为住宅。自2016年11月被告以各种理由拒交物业管理费，原告多次催要未果。2018年1月，因泰安城小区高压设备存在重大安全隐患，为确保业主要求需要重新更换高压设备，按照业主所拥有的商品住宅建筑面积的比例分摊到户，每平米分摊费用5.1元，被告需分摊费用159.1元。被告的拖欠管理费的行为严重的阻碍了原告的物业管理服务。故此，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业管理费3764.52元（从2016年5月25日起计算至实际支付完毕之日止，暂计至2020年7月21日的物业管理费用3764.52元）；2、被告支付原告高压设备调整费用159.10元；3、被告支付逾期缴纳所产生的管理费、调整费的滞纳金，自2016年5月25日被告登记入住之日至2019年8月1日逾期未缴纳的管理费、调整费的滞纳金按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金，以上滞纳金从逾期之日起计算至实际支付完毕之日止，暂计至2020年7月21日，逾期滞纳金分别为381.90元、19.65元，共计401.55元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告潘伟辩称，1、无证据证明原告是适格的主体，故应予以驳回起诉。本案是物业服务合同纠纷，原告诉求管理费等费用应提交与建设单位的前期物业服务合同，或与业主委员会签订的物业服务合同，或原、被告双方的物业服务合同，但原告未提交相关证据证明原告是适格的主体，故其起诉应予驳回。2、原告主张被告支付管理费和滞纳金没有事实和法律依据，应驳回诉讼请求，原告没有证据证明其实施了涉案物业的管理服务，也没有管理费和滞纳金的收费标准和依据。3、原告主张高压柜的调整费用及滞纳金没有法律依据，应予驳回，东莞供电局督促东莞泰安城地产发展有限公司落实整改措施，整改的责任人不是原告也不是被告房产所在的小区的全体业主，原告提交的整改和分摊费用方案，也没有证据证明经过了业主委员会或者多数业主的同意，也没有证据证明原告支出了相关费用，故原告要求被告向其支付该笔费用的主张不成立。4、退一步讲，即使原告有权收取管理费其部分诉求也超过诉讼时效，应予驳回，我国法律规定的诉讼时效为3年，被告从未收到原告的催缴通知，不存在时效中断情形，故原告即使有权收取管理费，其受法律保护的债权最多可从其向法院递交起诉材料之日反推三年。经审理查明，2011年4月19日，张钢与东莞泰安城地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于东莞市*********************，建筑面积为31.05平方米。张钢于2011年8月24日收楼并与东莞泰安城地产发展有限公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定业主或物业使用人应于每月5日前向东莞泰安城地产发展有限公司委任物业公司交纳物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费等相关费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金，物业管理服务费收费标准为每平方米每月2.4元。2014年7月1日，东莞泰安城地产发展有限公司与原告签订一份《物业管理委托合同》，约定东莞泰安城地产发展有限公司将泰安城大厦、泰安城广场、新村宝石厂、星耀国际宫寓等物业委托给泰安城管理处进行管理，其中案涉物业的物业管理服务费收费标准为每平方米每月2.4元。2017年1月3日，因张钢拖欠物业管理费等费用，原告诉至本院，经本院（2017）粤1973民初82号案件判令张钢向原告支付2011年8月24日至2016年10月31日期间的物业管理费4594.5元。2017年12月29日，东莞泰安城地产发展有限公司与东莞市励达电气安装有限公司签订《单位电力安装工程施工合同书》，对高压设备进行更换，工程总价248000元。2018年1月2日，原告制作“维修和更新、改造方案”，其中第三条说明了案涉工程涉及写字楼、宫寓、大厦，每平方米分摊费用为5.1元，按照受益业主所拥有的商品住宅建筑面积的比例分摊到户，已缴存维修资金的业主，维修和更新、改造工程费用从相关业主个人账户中核减，尚未建立维修资金账户或账户资金不足的业主需按分摊或不足部分金额另行交给原告。原告提交了东莞泰安城地产有限公司费用明细表、东莞泰安城地产发展有限公司收款收据、住宅专项维修资金专用收据，证实张钢就案涉物业已缴纳维修资金1247.60元。2018年3月26日，广东电网有限责任公司东莞供电局向东莞泰安城地产发展有限公司发出“关于东莞泰安城地产发展有限公司重大隐患整改通知书”，告知东莞泰安城地产发展有限公司的用电设备存在安全隐患，要求其落实整改措施，消除安全隐患。另查明，案涉物业于2016年5月25日登记于被告名下。庭审中，原告称在2018年7月份左右电话通知原业主张钢后才知道案涉物业已由张钢卖给了被告，但张钢没告知原告被告的信息，后来原告在得知被告联系方式后通过电话联系被告，但被告没有过来。被告称在购买案涉物业后未到原告处办理手续，也未向原告缴纳过任何费用。以上事实，有不动产登记信息查询结果、《单位电力安装工程施工合同书》、“维修和更新、改造方案”、“关于东莞泰安城地产发展有限公司重大隐患整改通知书”、（2017）粤1973民初82号民事判决书、东莞泰安城地产有限公司费用明细表、东莞泰安城地产发展有限公司收款收据、住宅专项维修资金专用收据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，（2017）粤1973民初82号生效判决已认定原告与东莞泰安城地产发展有限公司签订了《物业管理委托合同》，东莞泰安城地产发展有限公司与原业主张钢签订了《前期物业服务协议》，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，东莞泰安城地产发展有限公司委托东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处对案涉物业进行物业管理，并签订《物业管理委托合同》并无不当，该合同对案涉物业小区的全体业主具有约束力，被告作为案涉物业的登记所有权人应向原告缴纳物业管理服务费。案涉房产面积为31.05平方米，则每月物业管理服务费为74.52元，原告主张从2016年5月25日开始计算物业管理服务费，但本院已生效判决判令前业主张钢向原告支付物业管理服务费至2016年10月31日，由此，案涉物业管理服务费应从2016年11月1日开始起算。至于诉讼时效问题，被告在向原业主购买案涉物业后并未告知原告其联系方式，也未到原告处办理任何手续，在事实上导致原告无法进行催收，构成了催收障碍，被告以原告未向其催收为由提出诉讼时效的抗辩，本院不予采信。物业管理服务费计算至2020年12月（庭审当月）即从2016年11月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费为3726元。至于滞纳金，《前期物业服务协议》约定物业管理服务费应于每月的5日前缴纳，逾期的按日千分之三计算滞纳金，原告对滞纳金予以调整为在2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金，之后按全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金，原告的上述行为属于其对自身权利的自由处分，本院予以确认。则滞纳金应从每月管理费的逾期之日即当月的6日起计付，计算至实际清偿之日止，但滞纳金应以拖欠的物管费本金为限。如，2016年11月管理费的滞纳金，从2016年11月6日开始计算至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算，以此类推。至于高压设备调整费用，《东莞市物业管理办法》对公摊费由业主共同承担进行了明确规定，原告举证证实其因更换高压设备花费248000元，每平方米需分摊5.1元，该部分费用158.35元应由被告承担，首先，原告庭审中明确了该部分费用系开发商即东莞泰安城地产发展有限公司支付的；其次，原告未举证证明收取该部分费用有经得业主委员会同意；再次，在原告制作的“维修和更新、改造方案”中明确说明了已缴存维修资金的业主，维修和更新、改造工程费用从相关业主个人账户中核减，原告提交的证据显示张钢已经缴纳了维修资金1247.60元，而业主应承担的高压设备调整费用未超出已缴纳的维修资金金额，理应在维修资金中核减，综上，原告诉请被告支付高压设备调整费用，依据不足，不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告潘伟在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处支付从2016年11月1日至2020年12月31日的物业管理服务费3726元；二、限被告潘伟在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处支付滞纳金【自2016年11月起至2020年12月止，从每月的6日起，以74.52元为本金计至实际清偿之日止，每月的滞纳金以物业费74.52元本金为限，其中2019年8月19日前，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算】；三、驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告潘伟负担。原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处已预交了上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  朱 畅人民陪审员  吴东淑人民陪审员  曹 旭二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  张楚妍蔡游鑫（代）附判决相关法律条文《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。