文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1124号原告（反诉被告）：江苏德厚创新房地产营销策划有限公司，住所地淮安市经济技术开发区青岛路38号，统一社会信用代码91320811MA1WBFG43J。法定代表人：朱明，职务总经理。委托诉讼代理人：刘新彤，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：齐晓燕，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：淮安绿鸿置业有限公司，住所地淮安市清江浦区北京南路江苏宁淮现代服务业集聚园区6楼，统一社会信用代码91320800055229371。法定代表人：傅永林，职务执行董事。委托诉讼代理人：段建军，江苏法之衡律师事务所律师。第三人：江苏先河房地产经纪有限公司，住所地淮安经济技术开发区青岛路38号2幢2-1商铺，统一社会信用代码91320800064596958D。法定代表人：朱明，职务总经理。委托诉讼代理人：祖道林（该公司员工），男，1990年5月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告江苏德厚创新房地产营销策划有限公司（以下简称：“德厚公司”）与被告淮安绿鸿置业有限公司（以下简称：“绿鸿公司”）、第三人江苏先河房地产经纪有限公司（以下简称：“先河公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，于2020年6月7日作出（2019）苏0812民初9149号民事判决。原告德厚公司不服一审判决，提起上诉。2020年10月26日，淮安市中级人民法院（以下简称：“淮安中院”）作出（2020）苏08民终2177号民事裁定，将本案发回重审。本院于2021年1月26日立案受理，依法重新组成合议庭，并公开开庭审理。被告绿鸿公司提起反诉，依法合并审理。原告德厚公司的委托诉讼代理人齐晓燕，被告绿鸿公司的委托诉讼代理人段建军、第三人先河公司的委托诉讼代理人祖道林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德厚公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年5月8日签订的《潮都望庄项目全程营销代理合同》；被告赔偿因其违约给原告造成的损失及预期利益损失550万元；2、判令被告返还保证金500万元及利息（自2018年5月9日起以年利率12%计算利息至实际给付之日）；3、判令被告赔偿因本案追偿所产生的律师费、诉讼财产保全责任保险费合计301868元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2018年5月8日签订《潮都望庄项目全程营销代理合同》，该合同约定：被告将自己开发的位于清江浦区项目首期7万平方米的住宅、商业委托原告代理全程营销；合同期间为2018年5月至房屋单体结构外脚手架拆除时止；代理佣金的结算，被告按照成交价的1.2%向原告支付，原告如在合同期结束时，完成销售指标的100%，则被告按照总成交价的0.3%向原告支付奖励。合同签订时，原告向被告交纳保证金500万元。该合同还对其他相关事项进行了约定。同日，被告向原告作出书面承诺，案涉项目力争在2019年元旦前开盘，最迟在春节前开盘。如因故未按期开盘，被告在三月底将保证金退还。合同签订后，原告为履行合同约定义务，2018年5月9日以年利率12%向先河公司借款500万元，并按照被告的指定，将该保证金汇入傅永潮账户；同时对案涉项目进行营销策划，制作、发布广告，组织合同约定的28人营销团队进场，装修售楼处、样板房，接管售楼处的运营管理等合同约定的代理销售工作。原告为此支付费用合计200余万元。2019年元旦、春节过后，被告因自身原因导致案涉项目不具备开盘条件；2019年3月底，被告仍不履行退还保证金的承诺。被告以自己的行为不履行合同义务，使案涉合同目的无法实现，已经构成根本违约。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，也使原告订立合同时的预期利益无法实现，被告应承担违约赔偿责任。现依法提起诉讼，请求判如所请。被告绿鸿公司辩称：1、代理合同事实上已经解除，在（2019）苏0812民初9149号案件2019年11月19日的庭审笔录中，原告要求解除双方签订的代理合同，我方认为那个时间点合同已经事实上解除。2、关于原告的第一项和第三项诉讼请求，本案是原告在不具备法定和约定的条件下单方违约而提出的解除代理合同，因此所产生的损失应当由原告自行承担，包括律师费和诉讼费；3、原告在没有与我方解除营销代理合同之前，就应当按照双方签订的合同全面履行义务，但原告在本案起诉前且在并没有与我方协商或者通知我方解除代理合同的情况下，擅自撤离场地，已经构成违约，依照营销代理合同第六条第七项规定，我方在扣除原告500万元保证金的50%即250万元后，同意返还原告250万元的保证金。原告要求以年利率12%计息没有任何依据，我方只同意按照2018年5月8日的承诺书内容支付同期银行存款利息，且我方实际已经支付15万元利息。反诉原告绿鸿公司向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告违约金100万元；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月8日，反诉原告与反诉被告签订《潮都望庄项目全程营销代理合同》，反诉被告营销代理反诉原告开发的清江浦区黄码乡潮都望庄项目，该合同第七条第10项约定：甲乙双方同意，除非符合本合同约定的解除合同的条件外，否则任何一方擅自变更解除本合同的，均应承担违约责任，违约金为100万元。2019年10月8日，反诉被告对反诉原告提起诉讼，要求反诉被告返还其支付的500万元保证金及利息，后又增加诉讼请求，要求解除与反诉原告签订的《营销代理合同》，并赔偿损失。反诉原告认为，反诉被告在其存在多处违约行为的情况下，且也在不符合法定和《营销代理合同》约定的合同解除条件的情况下，擅自解除《营销代理合同》，已经违约，应当按照《营销代理合同》第七条第10项的约定，向反诉原告赔偿违约金100万元。现提起反诉，请求法院判令所请。反诉被告德厚公司辩称：反诉原告的请求没有事实和法律依据。在合同履行过程中，反诉原告以自己的行为明确表示不能继续履行合同，该行为符合民法典关于合同解除的构成要件，反诉被告不存在违约。综上，请求根据本案事实和法律规定，驳回反诉请求。第三人先河公司陈述：本案的500万元保证金是我公司代德厚公司支付于绿鸿公司，现在我公司对德厚公司向绿鸿公司主张相关权利并无异议。我公司和德厚公司之间确有借款关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：德厚公司系从事房地产营销策划、房地产经纪、房地产咨询服务的有限责任公司。绿鸿公司系从事普通房地产开发经营的有限责任公司，其取得清江浦区八支路东侧、鼎盛路南侧、武黄路北侧地块的使用权，开发潮都望庄项目。2018年5月8日，绿鸿公司（甲方）与德厚公司（乙方）签订《潮都望庄项目全程营销代理合同》一份，约定：“甲方将位于项目（总销售面积约为15.75万平方米，首期销售住宅、商业约7万平方米）委托乙方提供全程销售代理服务；委托代理期限为2018年5月份至房屋单体结构外脚手架拆除为止；代理期内该项目除甲乙双方外，任何其他单位均不参与该项目的营销策划和销售事宜；甲方应于本项目符合进场条件（如达到项目营销必备节点、售楼处可交付使用等）后向乙方发出进场通知，预计进场时间为2018年5月，本项目预计于11月首期开盘；甲方积极配合乙方的销售，如有需要甲方将提供看房交通工具。售楼处水电、网络费用由甲方支出；甲方承担项目推广、宣传方面的费用并负责具体实施。广告费用及制作实施由甲方决定；乙方所提出的营销方案、各类销售资料的设计、销售策略等一系列工作及计划均需事前征询甲方意见并获得甲方书面批准确认后方予实施；乙方指定一名工作负责人张剑猛，及时向甲方反馈营销工作信息，每月向甲方呈报销售情况细报表，针对实际情况提供各阶段具体营销方案；乙方代理本项目的代理保证金为500万元（该保证金由先河公司支付），在合同签订时，乙方一次性支付500万元保证金。该保证金在乙方完成全部销售任务后一个月内无息返还。甲方预留15%房源不计入乙方销售指标。甲乙双方约定，甲方按代理成功销售的房源销售总金额，计算销售代理佣金。甲方按乙方成交总价的1.2%向乙方支付佣金；若乙方在代理合同结束时，完成甲方任务指标超过100%，则甲方按乙方成交总价的0.3%另外向乙方支付额外奖励。关于违约责任，双方约定：除本合同已经约定的解除权外，甲、乙双方违反本合同任一条款致使合同无法继续履行的，相对方均可单方解除合同；如违约人的违约行为给守约人造成损失的，损失赔偿额应不低于违约所造成的所有损失（包括且不限于相应的诉讼费、律师费等）；甲乙双方同意，除非符合本合同约定的解除合同的条件外，否则任何一方擅自变更、解除本合同，均应承担责任，违约金为100万元人民币。本项目分三期开发销售。本合同仅适用首期开发销售，首期开发销售的面积由甲方确定。如合作顺利，甲乙双方另行依该合同内容，续订二、三期销售代理合同。”德厚公司在合同下方乙方处盖章并签字确认，绿鸿公司在合同下方甲方处盖章并签字确认，先河公司在担保方处盖章确认。合同签订当日，绿鸿公司出具《承诺书》一份，载明：“5月8日合同签订之日，先河地产给绿鸿置业销售保证金伍佰万元。绿鸿置业力争在2019年元旦前开盘，最迟在春节前开盘，若因故未按期开盘，绿鸿置业承诺在三月底将保证金伍佰万元退还先河地产，并支付同期银行存款利息。”2018年5月9日，绿鸿公司出具《证明》一份，载明：“关于淮安绿鸿置业有限公司（我公司）与江苏先河房地产经纪有限公司（贵公司）签订的《潮都望庄项目全程营销代理合同》，我公司因为自身原因，现要求贵公司将合同中约定的伍佰万元保证金汇入我公司法定代表人傅永潮个人账户”。在该证明下方有手写字：“今已收到先河房产支付的保证金伍佰万元整。”被告绿鸿公司在该证明上盖章确认，其法定代表人傅永潮签字确认。此后，德厚公司派驻人员到绿鸿公司开始进行前期的宣传工作。2019年3月19日，绿鸿公司向先河公司、德厚公司发出一份《工作联系回复函》，载明：“…我公司因设计及方案审批等客观原因造成了工程延期（项目预计8月底销售），且保证金系贵方为完成项目销售任务的一种制约保证措施，故目前提出退还保证金和利息似有不妥。贵方提出销售团队的月度管理费用的实际困难问题，考虑到良好的合作关系，我公司同意承担5万元的月度管理费，即5万元/月，该费用自3月20日起8月20日止。”2019年9月25日，德厚公司向绿鸿公司发出一份《工作联系函》，载明：“一、根据我公司于2019年3月11日《工作联系函》及贵公司2019年3月19日《工作联系回复函》的相关内容，双方就月度管理费用达成合意，贵公司同意承担5万元的月度管理费用，该费用自3月20日起至8月20日止。但贵公司仅支付了3个月的月度管理费用共计15万元，尚欠三个月的月度管理费用共计15万元未付。故现向贵公司申请在收到本函后三日内支付拖欠的月度管理费用15万元。二、后期管理费及是否继续驻场。根据合同总则第七条之约定，原来预计进场时间是2018年5月，但贵公司的销售许可证迟迟未办理好，我公司应贵公司要求于2018年8月1日安排工作人员进场，现贵公司的预售许可证仍未办理好，导致合同约定的代理工作无法实际履行。现希望贵公司就2019年8月20日之后的月度管理费如何支付及是否仍需要我公司安排员工驻场等相关事宜在收到本函后五日内做出明确答复。”德厚公司在（2019）苏0812民初9149号案件中，最初的诉讼请求为主张绿鸿公司退还保证金500万元，并承担利息损失。在该案2019年11月19日的庭审中，德厚公司增加了主张解除双方签订的营销代理合同的诉讼请求，并提交了书面申请。另查，德厚公司于2018年8月进场；此外，德厚公司负责涉案项目的员工大部分于2019年5月到7月期间离职，剩余员工于2019年9月离职。德厚公司又陈述，其在为绿鸿公司提供服务的同时，还在为花漾城、盱眙、涟水等房地产销售项目服务；但其表示，其安排了28名员工，专门为绿鸿公司提供服务。本案有争议的主要事实与证据如下：一、绿鸿公司已支付给德厚公司的款项问题。绿鸿公司提交了支付给德厚公司的款项统计表及相关记账凭证，证明已支付德厚公司912746元，具体情况为：1、科目代码：1133.01.006，科目名称：其他应收款（垫付销售公司伙食），2018年9月30日至2019年6月30日，借方金额合计57306元。绿鸿公司陈述，上述费用系代德厚公司支付的工作人员餐费。具体明细为：2018年9月31日支出8160元（2018年8月）、2018年10月31日支出7820元、2018年11月30日支出6120元（2018年10月）、2018年12月12日支出6460元（2018年11月）、2018年12月31日支出10506元、2019年1月24日支出6760元（2018年12月）、2019年1月28日支出4940元（午饭记录表中为4940元、汇款金额为4960元）、2019年6月30日支出6520元（2019年2月、3月）。对账表中载明，一天就餐人数最多为17人。除了2018年12月31日的10506元之外，其他就餐费对账表中均有德厚公司工作人员张剑猛、王真等人的签名；2018年11月30日、2018年12月12日、2019年6月30日的对账表中还注明“在以后的销售款中扣除”。2、科目代码：1133.01.013，科目名称：其他应收款（德厚公司），2019年1月28日至2019年7月31日，借方金额合计70万元。具体情况为：（1）2019年1月28日，绿鸿公司向德厚公司汇款20万元；张剑猛出具借条，载明：该借款在日后销售佣金中扣除，借款打入德厚公司账户。（2）2019年3月27日，绿鸿公司向德厚公司汇款5万元。（3）2019年5月11日，绿鸿公司向德厚公司的法定代表人朱明账户汇款5万元。（4）2019年7月1日，绿鸿公司分两次向德厚公司汇款10万元、30万元，合计40万元，汇款单中注明均系赔偿款。绿鸿公司陈述，该70万元中包括5个月的月度管理费，每个月5万元，合计25万元；还包括依据2018年5月8日承诺书支付的利息等。月度管理费并非补偿款，而是要从最终费用中扣除。3、科目代码：1133.02.011，科目名称：其他应收款（张剑猛，德厚公司），2018年9月30日至2019年1月28日，借方金额合计155440元。具体明细为：（1）2018年9月14日，绿鸿公司向张剑猛汇款8640元，用途为报销。张剑猛提交了用款申请，付款事由为微信群红包活动。（2）2018年10月17日，绿鸿公司向张剑猛汇款2万元，用途为借款。该笔款项没有用款申请，张剑猛于当日出具借条。（3）2019年1月7日，绿鸿公司向张剑猛汇款12万元，用途为报销。张剑猛提交了用款申请，付款事由为租用场地、邀演人员、推广物料制作等。（4）2019年1月16日，绿鸿公司向张剑猛汇款2000元，用途为备用金。张剑猛提交了用款申请，付款事由为春节期间备用金。（5）2019年1月3日，绿鸿公司以现金方式支付张剑猛600元，张剑猛提交用款申请，付款事由为鸟瞰图灯箱画面更换装饰费用。（6）2019年1月28日，绿鸿公司以现金方式支付张剑猛4200元，张剑猛提交了用款申请，付款事由为春节销售人员红包奖金。德厚公司质证称：1、绿鸿公司主张的餐费没有收到过，与本案无关。2、科目代码1133.01.013中的款项70万元已经收到，但该笔款项均系绿鸿公司违约而支付的月度管理费。3、绿鸿公司支付于张剑猛的款项系与其个人之间的经济往来，与德厚公司无关。二、德厚公司主张的各项损失问题。德厚公司陈述其要求被告绿鸿公司赔偿损失550万元的具体构成情况为：（一）直接损失。1、为履行合同义务，德厚公司聘用项目工作人员28名，共支付2018年8月至2019年9月期间的工资1197710.13元，缴纳社保费317930.2元，支付交通费134680元。2、为履行合同义务，德厚公司为项目员工租赁休息房屋并置办生活用品，共支付14935元。3、德厚公司为履行合同设计、印刷的部分广告、剪影、记录，绿鸿公司尚未报销的款项为5375元。4、为了履行支付保证金的义务，德厚公司向先河公司借款500万元，约定按年利率12%计算，德厚公司已支付利息113万元。5、因绿鸿公司违约而进行索赔，聘请律师进行诉讼支付代理费28万元，提请诉讼保全由保险公司出具的诉讼保全责任保险费21868元。上述损失金额合计3102498.33元。（二）预期利益损失。代理销售房屋的备案价均为6541元/平方米，诉争项目首期营销总额为45787万元，德厚公司按约定的1.2%提成，应获得销售利益549.444万元；如完成绿鸿公司指标的一倍，则应奖励0.3%，德厚公司应得销售利益合计为687万元。绿鸿公司对此表示：“本案诉争楼盘在2021年春节前开盘销售。该楼盘经过了重新规划变更，与双方签订代理合同时的规划不一样。备案表可以证明的首期销售建筑面积仅仅是23584.99平方米，而非7万平方米，另外根据营销代理合同中约定我公司还预留15%的房源不进入销售指标。德厚公司所计算出来的45787万元是根据7万平方米计算的，是没有依据且错误的。按照上述的23584.99平方米乘以85%乘以6541乘以1.2%为1573548.07元。实际上按此方式计算出的仅仅是销售收入，按照德厚公司所提供的各项损失，其是根本没有利润，并且还亏损，因此其主张所谓的预期收益不存在。”在（2019）苏0812民初9149号民事案件审理过程中，本院依德厚公司的申请，依法对绿鸿公司名下价值11328021.56元的财产进行了保全。本院认为，德厚公司与绿鸿公司签订的营销代理合同，系双方真实意思表示，且不具备法定无效情形，属合法有效。绿鸿公司应当按照合同约定期限委托德厚公司代理销售，但因其自身原因致使诉争楼盘在较长时间不能开盘，致使合同不能继续履行，已构成违约；德厚公司主张解除合同，于法有据。德厚公司于2019年11月19日提出解除合同，而绿鸿公司也认可该解除合同的行为，故应确认诉争营销代理合同已于当日解除。因双方合同已解除，德厚公司主张绿鸿公司返还500万元保证金，予以支持。因绿鸿公司违约，故其反诉要求德厚公司支付违约金100万元，不予支持。绿鸿公司构成违约，其应当赔偿德厚公司的经济损失。德厚公司的经济损失主要包括以下几个方面：500万元保证金被绿鸿公司占用产生的利息损失；其为履行合同所做的前期工作而投入的成本；合同未能依约履行而产生的预期净利润损失；合同约定的律师费、保函费等。1、关于500万元保证金的利息，绿鸿公司曾出具承诺，若未按约定期限开盘，则按存款利率支付利息，但因其违约，而存款利率不足以弥补德厚公司的损失，故本院按银行同期贷款利率及该利率变更后的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自德厚公司支付款项的次日，即2018年5月10日开始计算利息。2、关于德厚公司的前期投入成本与预期利益损失。因至双方发生纠纷时，实际代理销售工作尚未开始；德厚公司虽主张有28个员工为绿鸿公司提供服务，但其同时也为其他项目提供服务，故德厚公司的损失需要酌情认定。绿鸿公司之前曾承诺每月支付5万元管理费，该管理费可理解为系对德厚公司支出成本的补偿；自德厚公司入场到撤场大约一年时间，该费用可约计为60万元。此外，因代理销售行为尚未实质开始，故德厚公司的实际收入及相应成本支出情况均未最终确定，其获利情况也未能最终确定，故德厚公司的损失需要酌情认定。参照合同中约定的违约金100万元，可将前期投入成本及预期利益损失合计为100万元。3、关于律师费和保函费。双方合同中约定违约方承担诉讼费、律师费等，因绿鸿公司违约，其应当承担合理的律师费。本案中，德厚公司的诉讼请求金额过高，由此应对28万元律师费进行调整，酌定为18万元。关于保函费，双方并未明确约定，也并非诉讼必须发生的费用，不予支持。绿鸿公司已经向德厚公司支付了部分款项，应从德厚公司应得的保证金及赔偿金中扣除。绿鸿公司主张代垫的伙食费，有德厚公司张剑猛等人在对账单中签名，可予以抵扣；但2018年12月31日的10506元没有签字确认，亦与相邻的2018年11月、2018年12月餐费冲突，故不应采信。张剑猛向绿鸿公司申请支出的各项费用，注明了款项系德厚公司之用，故亦可以抵扣；但2018年10月17日支付于张剑猛的2万元没有用款申请表予以证明，且系由张剑猛个人出具借条，故不宜抵扣。综上，绿鸿公司已支付的款项计为882220元（912726元-20000元-10506元），本院从绿鸿公司应付的100万元赔偿款中扣除。由此计算出绿鸿公司应支付的赔偿款为117780元。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告江苏德厚创新房地产营销策划有限公司与被告淮安绿鸿置业有限公司签订的《潮都望庄项目全程营销代理合同》已于2019年11月19日解除；二、被告淮安绿鸿置业有限公司于本判决生效后三日内返还原告江苏德厚创新房地产营销策划有限公司保证金500万元、并以500万元为基数，自2018年5月10日开始支付利息直至全部款项清偿为止（2018年5月10日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日至实际付款日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、被告淮安绿鸿置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告江苏德厚创新房地产营销策划有限公司赔偿款117780元、律师费18万元，合计297780元；四、驳回原告江苏德厚创新房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告淮安绿鸿置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费86611元，原告江苏德厚创新房地产营销策划有限公司负担37726元，被告淮安绿鸿置业有限公司负担48885元，保全费5000元，由被告淮安绿鸿置业有限公司负担；反诉案件受理费6900元，由反诉原告淮安绿鸿置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××12）。审 判 长  潘雷审 判 员  王强人民陪审员  李月二〇二一年七月二十三日法官助理韩靖书记员陈欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。…