黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1281民初3569号原告（反诉被告）：安达市利达医院，住所地黑龙江省安达市正阳七道街。法定代表人：姜义钢，该医院院长。委托诉讼代理人：王玉成，黑龙江玉轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春杰，黑龙江牛城律师事务所律师。被告（反诉原告）：安达市讯达电缆材料有限公司，住所地黑龙江省安达市新兴街13委。法定代表人：丁淑娟，该公司经理。委托诉讼代理人：周兵，北京安生律师事务所律师。原告安达市利达医院与被告安达市讯达电缆材料有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月29日、2020年11月29日两次公开开庭进行了审理。原告安达市利达医院法定代表人姜义钢及委托诉讼代理人王玉成、杨春杰、被告安达市讯达电缆材料有限公司法定代表人丁淑娟及委托诉讼代理人周兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安达市利达医院（以下简称利达医院）向本院提出诉讼请求：要求安达市讯达电缆材料有限公司继续履行该公司与利达医院签订的《房屋及设备买卖合同书》，将本案所涉及的1943.82平方米的房屋所有权及5682.9平方米的土地使用权转移登记至利达医院名下。事实和理由：2008年4月5日，利达医院与安达市讯达塑料造粒有限公司（以下简称讯达塑料公司）签订了《房屋及设备买卖合同书》一份。双方约定，将讯达塑料公司所有的⑴土建部分：办公楼、车间、仓库、配电室、锅炉房，总面积5230.95平方米，总金额350万元；⑵设备部分：中封制袋机一台、锅炉一台（2吨）及配电设备一套，总金额150万元，全部出卖给利达医院。同时约定，讯达塑料公司负有按合同规定按时交付房屋、设备及相关手续（房照、土地使用证）的义务。利达医院负有对房屋及土地使用证过户、费用自理的义务。由于讯达塑料公司所使用土地的性质系划拨，其公司未经法定程序变更无权自行直接处置。因此，在双方签订的买卖合同中未将土地使用权变更事宜直接写明，但已明确了讯达塑料公司应将“房照、土地使用证”交给利达医院。此后，为了履行该买卖合同，双方又于2008年6月11日签订了《房屋及设备交接协议》，于2008年11月3日签订了《补充协议》。为了履行合同义务，利达医院于2008年4月4日、6月12日、11月3日、12月30日分四次向讯达塑料公司交付了合同的全部价款500万元。讯达塑料公司于2009年4月16日更名为安达市讯达电缆材料有限公司（以下简称讯达公司）。现讯达公司虽已将全部合同标的物交给付利达医院，但所涉及的房屋及土地仅配合利达医院进行了部分权属的转移变更登记，仍有1943.82平方米的房屋所有权及5682.9平方米的土地使用权未办理转移登记。由于讯达公司所使用的土地系以划拨方式取得，其无权处分及直接变更到利达医院名下。因此，2017年，按照合同约定，经讯达公司配合，在利达医院缴纳了土地出让金的前提下，将其中1851.32平方米的土地权利性质变更为了出让。但在此后，讯达公司不再继续履行合同义务，拒绝配合利达医院办理相关房屋及土地的转移变更登记手续，致使利达医院的合同权利至今未能实现。故诉至法院，并提出上述请求。讯达公司辩称，利达医院的起诉已经超过法定的诉讼时效。双方签订合同已经有12年时间，利达医院未在法律规定时间内主张权利，已经超过了法定时效。利达医院与讯达公司签订的合同为无效合同，虽然双方签订的合同约定了买卖的房屋、设备及土地过户的相应条款，但双方在利达医院起诉前仍然未能办理国有土地使用权的出让手续，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应按国务院规定报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前，经有批准权的人民政府批准，办理使用权出让手续的，应当认定合同有效，故双方签订的房屋及设备买卖合同书为无效合同。讯达公司向本院提出反诉请求：1.确认利达医院与讯达公司签订的《房屋及设备买卖合同书》无效；2.利达医院向讯达公司支付2008年4月5日至2020年9月29日期间土地及房屋占用费用500万元。事实和理由：双方当事人于2008年4月5日签订的《房屋及设备买卖合同书》虽然是双方的真实意思表示，但双方在诉讼前仍未能办理国有土地使用权的出让手续，根据相关法律及司法解释规定，应认定为无效合同。故提出反诉，请求法院判令双方签订的合同无效，利达医院向讯达公司支付房屋及土地占用费用。利达医院辩称，本案利达医院的诉请是讯达公司履行合同义务并协助办理案涉房屋、土地的转移登记手续，但讯达公司提出的反诉应当属于侵权纠纷，反诉与本诉并没有法律上的关联性。所以，讯达公司提出反诉不符合法律规定。另外，讯达公司的反诉请求也不能成立。理由为2008年双方签订的合同是双方真实意思表示，并不违反我国强制法的规定，而且，双方已经履行了部分，并且本案中存在安达市人民法院对涉案土地的行政判决，所以，讯达公司提出合同无效显然是违反法律规定的。另外，讯达公司的第二项反诉请求为利达医院支付占用费用，由于双方于2008年签订的房屋买卖合同具有真实合法性，利达医院具有该房屋的完全所有权和使用权。并且，在合同履行过程中，利达医院已经向讯达公司支付了合同所有价款、履行了合同约定的全部义务，并不存在无权占用的问题。所以，讯达公司提出反诉首先是不符合法律规定，同时，其反诉请求也不应得到法律的支持。因此，请求法院驳回讯达公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：安达市讯达塑料造粒有限公司于2009年4月16日变更企业名称为安达市讯达电缆材料有限公司。2008年4月5日，利达医院与讯达塑料公司签订了《房屋及设备买卖合同书》。双方约定，讯达塑料公司将其所有的办公楼、车间、仓库、配电室、锅炉房，总面积5230.95平方米，作价350万元、中封制袋机一台、锅炉一台（2吨）及配电设备一套，作价150万元，合计500万元出卖给利达医院。合同第五条第二款约定，讯达塑料公司负有按合同规定，按时交付房屋、设备及相关手续（房照、土地使用证）的义务、第六条第三款约定，利达医院负有对房屋及土地使用证过户、费用自理的义务。讯达塑料公司所使用土地的性质系划拨，因此，在双方签订的买卖合同中未将土地使用权变更事宜直接写明，但已明确了讯达公司应将“房照、土地使用证”交给利达医院。此后，双方又于2008年6月11日签订了《房屋及设备交接协议》，于2008年11月3日签订了《补充协议》各一份。利达医院于2008年4月4日、6月12日、11月3日、12月30日间分四次向讯达塑料公司交付了合同的全部价款500万元，讯达公司将房屋、设备等全部交付给利达医院。本院认为，安达市利达医院与安达市讯达电缆材料有限公司所达成的买卖协议是双方真实意思表示，虽然该合同的签订存在瑕疵，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权和其他物权不得转移”。因此，本案中的房屋转让合同即使暂时没有履行报批、登记手续，仍不影响其效力，只是不能发生权利转移。这属于合同标的物瑕疵，并不直接影响转让合同的效力。以发生物权变动为目的土地使用权转让合同，仍属于债权合同，其成立、生效应依照债权法与合同法的规定。我国法律对以划拨方式取得的土地使用权及地上房屋并未禁止转让，虽然此类土地在转让时，应当报有批准权的人民政府批准，但政府的审批不是对土地使用权转让合同或房屋买卖合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，政府的审批不是此类合同生效的要件。故此，利达医院与讯达公司所签订的《房屋及设备买卖合同书》《房屋及设备交接协议》《补充协议》有效，讯达公司应当依约履行，协助利达医院办理相关的产权转移登记手续。另外，利达医院虽然是私营企业，但具有公益性质，讯达公司将房屋、设备将交付以后，利达医院对房屋进行了维修、改建及扩建，并添置了大量的机器设备。此外，在讯达公司的协助下，利达医院已经将部分房屋所有权、部分土地使用权转移登记至该医院名下。若认定该合同无效，则可能会导致利达医院搬迁，将会给企业造成较大的损失，亦不利于地方经济的发展。同时，讯达公司收取利达医院500万元的价款已逾十二年，若认定合同无效，则该公司在返回价款的同时，亦将可能承担相应的责任。因此，讯达公司应当继续履行双方于2008年4月5日签订的《房屋及设备买卖合同书》，将本案涉及的1943.82平方米的房屋所有权、5682.9平方米的土地使用权转移登记至利达医院名下，但利达医院应当按照法律规定履行相关的审批手续，并缴纳相关的费用。关于诉讼时效问题，因房屋所有权、土地使用权并非一次性权利，因此，利达医院的起诉并未超过法定的诉讼时效。同理，讯达公司的反诉也未超过法定的诉讼时效。关于讯达公司要求利达医院支付房屋及土地占用费500万元问题，因该公司未提供证据加以证明，故不予支持。综上所述，利达医院的诉讼请求合理，应予支持、讯达公司的反诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五规定，判决如下：一、安达市讯达电缆材料有限公司于本判决生效后七日内协助安达市利达医院将本案所涉及的1943.82平方米的房屋所有权、5682.9平方米的土地使用权转移登记至利达医院名下，转移登记费用由安达市利达医院承担；二、驳回安达市讯达电缆材料有限公司的反诉请求。案件受理费17,400.00元、财产保全费5,000.00元、反诉费23,400.00元，由安达市讯达电缆材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  李广福二〇二〇年十二月一日书记员  王 宇