上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初12110号原告(反诉被告)：上海奉硕果业专业合作社，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄海波，董事长。委托诉讼代理人：顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。被告(反诉原告)：褚金龙，男，1966年1月14日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：范逸波，上海文偃律师事务所律师。委托诉讼代理人：常卫国，上海文偃律师事务所律师。原告(反诉被告)上海奉硕果业专业合作社(以下简称奉硕果业)与被告(反诉原告)褚金龙其他合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日、11月20日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人顾帅、被告褚金龙均到庭参加了三次庭审，被告委托诉讼代理人范逸波到庭参加了前两次庭审。本案现已审理终结。原告上海奉硕果业专业合作社向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告承包费133,340元(2017年8月1日至2019年3月31日期间)；2.被告支付原告水电费15,003元(2018年11月至2019年2月期间)。事实和理由：2016年7月28日，原、被告双方签订一份《承包经营合同》，原告同意将百枣园饭店经营权交由被告承包经营，承包期限为六年，自2016年8月1日至2022年7月31日止，双方对于承包期间租金及相关权利、义务进行了明确约定。上述合同签订后，原告依约将百枣园饭店交由被告承包经营，但被告并未按约支付原告承包费用及水电费。经原告核算，截止2019年4月25日，被告尚拖欠原告2017年8月1日至2019年3月31日期间的租金133,340元，2018年11月至2019年2月期间的水电费15,003元，虽经原告多次催讨，但被告一直拖延未付。被告辩称，承包费被告同意支付130,000元，期间为2017年8月1日至2019年3月15日，应扣除原告在百枣园饭店内的消费金额；水电费金额认可，同意支付，但是应在被告反诉的金额中予以扣除。反诉原告褚金龙向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《承包经营合同书》于2019年2月28日解除；2.反诉被告赔偿反诉原告装修损失328,105.60元；3.反诉被告赔偿反诉原告搬迁费29,500元。事实和理由：2016年7月，反诉原、被告签订一份《承包经营合同书》，约定由反诉原告承包经营反诉被告开发的饭店项目，承包期限为2016年8月1日至2022年7月31日止，由反诉被告向反诉原告提供现有的经营场所及相应的营业执照等，反诉原告遂对饭店进行了装修并投入经营使用。2019年1月30日，反诉被告向反诉原告发出《解除协议通知书》，为配合政府统一整治，要求反诉原告2019年2月28日与反诉被告协议结束并搬离。反诉原告与反诉被告就装修费、搬迁费、经营利润等损失进行协商，但反诉被告认为其没有赔偿义务，致协商不成。反诉原告认为，反诉被告在合同履行期间因其自身原因要求反诉原告解除合同并搬离，已构成根本违约，应当承担相应的法律后果。反诉被告辩称，不同意解除合同，反诉被告发出解除通知，不是反诉被告的原因，是因政府发出通知要求拆除涉案饭店，故反诉被告与反诉原告协商后，确认饭店经营到2019年2月底，但事后政府认为该饭店不用拆除，反诉原告也实际将饭店经营到3月份。不同意承担装修损失，反诉被告交付的饭店是经过装修的，反诉原告无需再进行装修。不同意承担搬迁费，涉案饭店的材料设施都是反诉被告提供的，涉案饭店也可以继续经营，不存在需要支付搬迁费的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉原告提供的承包经营合同、交接物资清单，被告对真实性无异议，本院予以认定；催款通知书两份，因被告对承担水电费的数额、承包费的计算标准无异议，本院予以认定；土地租赁补充协议，产权交易凭证、企业信息、营业执照、卫生许可证、食品经营许可证、百枣园饭店清单、记账凭证及附件、承包协议和附图、委托管理协议，与本案无关联，本院不予认定；上海市奉贤区人民政府批复及图纸，本院予以认定；情况说明，本院予以认定。被告提供的原告消费签单及明细，其中潘辉签字金额为717元的点菜单，写有“沈未付”金额为2850元的点菜单，写有“黄总、潘、沈”金额为570元的点菜单，写有“塘外杨警官”金额为2,047元的点菜单，因无原告方签字，现原告不予认可，故本院不予认定；2018年3月23日金额为234元、2018年3月1日金额为600元、2018年1月21日金额为173元的点菜单，因被告未提供原件，原告亦不予认可，故本院不予认定；门卫客饭2,030元，无原告签字，本院不予认定；2018年4月23日黄总记账金额为3,455元的点菜单，无原告签字，本院不予认定；张林华签字的点菜单，原告不予认可，被告亦未提供其他证据予以证明系原告消费，故本院不予认定。反诉原告提供的承包经营合同，其上加盖了上海市奉贤区老灶头饭店的公章，但反诉被告处的承包经营合同无该公章，故本院对该合同不予认定；通知书，本院予以认定；百枣园饭店装修部分材料清单，装修前后对比照片，无法确认真实性，本院不予认定；司法鉴定意见书及评估费发票，本院予以认定；搬场费发票，因无其他证据予以佐证，不能证明其欲证明的内容，本院不予认定；上海市奉贤区规划和土地管理局(以下简称奉贤规土局)出具的《责令停止土地违法行为、立即消除违法用地通知书》，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：原告(甲方)与被告(乙方)于2016年7月28日签订《承包经营合同》，甲方同意将酒店经营权承包给乙方经营，有效期6年，自2016年8月1日起至2022年7月31日止，自2016年8月1日起至2017年7月31日止，乙方无需支付甲方承包金，但乙方仍需支付经营所发生的其他费用包括但不限于能耗费用等；自2017年8月1日起至2019年7月31日止，乙方每月支付甲方承包金6,667元；自2019年8月1日起至2022年7月31日止，乙方每月支付甲方承包金7,334元，乙方每半年为一期支付甲方承包金。乙方同意支付甲方履约保证金80,000元，乙方应于签署本合同当日支付甲方，甲方开具收款凭证。甲方向乙方提供现有的经营场所以及相应的营业执照，在合同期内，乙方的再投入装修及添置的设施设备(须经甲方书面确认)享有所有权和处置权。如因非乙方原因造成合同无法正常履行而给乙方造成损失的，乙方有权利向甲方提出赔偿，法律法规规定的不可抗力因素除外。2016年11月3日，原告将百枣园饭店移交给被告经营，被告对涉案饭店进行了重新装修后继续经营饭店。2016年至2019年期间，原告在被告处消费共计44,736元。2019年1月30日，原告向被告发了《通知书》，内容为：为配合政府统一整治，现请百枣园饭店于2019年2月1日前停止营业，并在2019年2月28日与我公司租房协议结束并搬离自有物品。2019年2月28日后，我司将对房屋进行清理，如有缺失概不负责。2019年3月5日，奉贤规土局向奉硕果业发出《责令停止土地违法行为、立即消除违法用地通知书》，内容为：经查，你单位未经依法批准、擅自占用奉城镇大卫路集体土地建造餐饮、农家乐、办公场所，占地面积约八亩，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令你单位立即停止上述土地违法行为，于3日内退出非法占有的土地并恢复土地原状。另查明，上海市奉贤区老灶头饭店(以下简称老灶头饭店)系被告褚金龙个人经营的个体工商户。老灶头饭店于2019年3月7日以本案原告奉硕果业为被告起诉至本院，要求：1.确认老灶头饭店与奉硕果业签订的《承包经营合同书》于2019年2月28日解除；2.奉硕果业赔偿老灶头饭店装修损失328,105.60元；3.奉硕果业赔偿老灶头饭店搬迁费30,000元。该案审理中，经老灶头饭店申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争涉案标的物(上海市奉贤区塘外社区卫季村XXX号“百枣园饭店”的装修残值和现值)进行司法鉴定。2019年5月21日，该公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：本次鉴定就上海市奉贤区塘外社区卫季村XXX号“百枣园饭店”的装修的造价为607,602.97元，该饭店的承包期限为2016年8月1日至2022年7月31日，共计72个月，自2016年8月至2019年4月已使用了33个月，所以现值按54%计取(72-33)/72*100%=54%)。就上海市奉贤区塘外社区卫季村XXX号“百枣园饭店”的装修和现值为328,105.60元。本次鉴定费用为24,000元，由老灶头饭店预付。后该案因老灶头饭店主体不适格，本院于2019年8月13日作出裁定驳回了老灶头饭店的起诉。本院认为，虽然双方签订《承包经营合同》的目的是为饭店承包经营，但原告提供经营场所即租赁饭店房屋系被告实现承包经营的前提，也系双方协议的主要内容，而根据审理查明的事实，原告虽然提供了政府的批复、村委会的情况说明，但涉案饭店的房屋实际至今未能取得产权证或者经过有关部门批准建设的相关文件，故涉案《承包经营合同书》依法应属无效。就协议无效的后果处理。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。1.就饭店房屋返还问题，合同无效后，被告应搬离房屋并将房屋返还原告，现被告确认已搬离饭店，原告也认可饭店是经营至2019年3月，故本院对房屋返还问题不再裁判。2.就原告主张的承包费问题，因合同无效，本院按照合同约定的承包费标准计算饭店的占有使用费，对原告的诉请予以支持，但占有使用费的计算标准，本院认定如下：首先，原告发出的通知书中要求被告于2019年2月28日搬离，现被告自认搬离日期为2019年3月15日，而原告无法说明被告具体的搬离日期，也未在2月28日后对被告有任何催告，故本院采信被告主张的搬离日期，认定被告应支付占有使用费至2019年3月15日，金额为130,006.50元；其次，被告主张在使用费中扣除原告方的消费金额，原告亦表示同意，但对消费金额存有异议。被告提供了点菜单作为原告消费的凭证，但其中部分点菜单无原告方签字，原告现予以否认，被告也未提供其他证据证明该部分消费系原告认可的，故对该部分消费金额，本院不予认定。经核对，扣除上述金额后，原告的消费金额为44,736元，故被告实际应支付的占有使用费金额为85,270.50元。3.就涉案房屋装修损失承担的问题。首先，涉案房屋的装修是否经原告同意的问题，虽然双方在承包经营合同中约定被告的再投入装修及添置的设施设备须经原告书面确认，但被告装修起至原告发出要求结束合同的通知之日已超过两年的时间。且在此期间，原告多次至被告处消费，可以推定原告知晓并同意被告对涉案房屋进行装修；其次，关于涉案房屋装修的损失，审理中，经鉴定机构鉴定得出涉案饭店装修现值为328,105.60元，对该部分已形成附合的装饰装修物，原告不同意利用，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告作为出租涉案饭店的出租人比被告应该更为清楚房屋性质、用途，而被告作为承租人也应充分了解系争房屋的相关情况，审慎签约，故导致合同无效的后果原告应承担主要过错，被告承担次要过错，本院酌情确定原告承担装修损失196,863.36元。相应的鉴定费负担问题，本院结合在诉讼费分担中处理。4.就搬迁费的问题，被告提供的发票不足以证明搬迁费与本案的关联，即使搬迁费已实际发生，也未得到原告的确认，也无其他依据，故被告要求原告支付搬迁费无事实及法律依据，本院不予支持。5.就水电费的问题，被告对水电费金额无异议，本院予以确认。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)褚金龙于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海奉硕果业专业合作社自2017年8月1日至2019年3月15日期间的饭店占有使用费85,270.50元；二、被告(反诉原告)褚金龙于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海奉硕果业专业合作社水电费15,003元；三、原告(反诉被告)上海奉硕果业专业合作社于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)褚金龙装修损失196,863.36元；四、驳回被告(反诉原告)褚金龙其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,268元，由原告(反诉被告)上海奉硕果业专业合作社负担963元，由被告(反诉原告)褚金龙负担2,305元；反诉案件受理费3,512元、鉴定费24,000元，由被告(反诉原告)褚金龙负担10,806元，原告(反诉被告)上海奉硕果业专业合作社负担16,706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高 磊审 判 员  沈敏兰人民陪审员  宋勇梅二〇二〇年三月二日书 记 员  夏 萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。