河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初13685号原告：弯敏，女，1977年10月14日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：潘喜民，河南胜蓝律师事务所律师。被告：驻马店市中发投资有限公司，住所地：驻马店市解放路中段**，统一社会信用代码91411700698749397D。法定代表人：金李增，董事长。委托诉讼代理人：周晓华，河南周晓华律师事务所律师。原告弯敏与被告驻马店市中发投资有限公司（以下简称中发投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李虎适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告弯敏的委托诉讼代理人潘喜民，被告中发投资公司委托诉讼代理人周晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弯敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理世纪景苑第3幢一单元106号房屋预售合同的登记备案手续；2、判令被告协助办理世纪景苑第3幢一单元106号房屋的产权过户手续，并按照已付购房款总额和人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向弯敏支付违约金；3、判令被告履行书面通知承租人工商银行驻马店分行向原告弯敏交付房屋的告知义务。事实与理由：2019年5月16日弯敏与驻马店市中发投资有限公司签订《商品房买卖合同》合同约定：原告购买位于驿城区××中段世纪××单元××号商铺，建筑面积77.74平方米，合同生效之日起30日内由被告向驻马店市住房管理中心申请登记备案，经多次查询，原告名下没有此商铺的备案信息，被告至今未给原告办理收购商品房的网签备案手续，被告的行为损害了原告的合法权益。被告中发投资公司辩称：1、诉争房屋已实际交付原告，并未对原告造成损失，被告同意一个月内办理网签手续；2、原告诉求请求2、3项要求支付违约金没有事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明，2019年5月16日，原告弯敏（××）与被告中发投资公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：弯敏购买中发投资公司开发位于驻马店市××城区××中段世纪××单元××商业用房××套，商品房预售许可证号为（2017）驻房管预字第20170193号；该商品房建筑面积77.74平方米，总价款为2504600元；××于2019年5月16日前一次性付清总房款2504600元；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付给××，交付条件为该商品房经验收合格；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房办办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后220日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、××同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到登记资料备案，××提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。本条出卖人的责任是指，在约定期限内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若××不配合出卖人向产权登记机关提供办理权属登记所需资料和配合办理产权登记，出卖人不承担登记之日，一切后果及责任由××承担。合同签订后，弯敏于2019年5月16日一次性向中发投资公司支付房屋总价款2504600元。2019年11月4日，弯敏与中发投资公司又签订《商品房买卖合同》补充协议一份，约定：鉴于：1、2018年7月16日，中发投资公司与承租人中国工商银行股份有限公司驻马店市分行就世纪景苑3#楼101-106室签订了《房屋租赁合同书》，租期2018年10月20日至2023年10月19日。2、2019年5月6日，商品房买卖双方就世纪景苑3#楼106市签订了《商品房买卖合同》，××购买106室，××已支付全部购房款并取得该房屋所有权。经双方协商一致，就世纪景苑3#楼106室房屋剩余租赁期限内的租金收取，达成以下条款：一、世纪景苑3#楼106室房屋剩余租赁期限内（2019年10月20日至2023年10月19日）的租金所有权归××弯敏。合同签订后至2019年10月19日期间的租金，已在房屋价款中予以考虑，双方已结清。二、《房屋租合同书》第七条中约定：“租金单价：每平方米（建筑面积）每月人民币160元，106室房屋建筑面积77.74平方米，106室每月租金为12438.40元。××同意该租赁合同约定条件的继续履行合同至租赁期限届满。三、出卖人收到承租人每一租赁年度预付租金后5日内，将租金汇入××指定账户，应付租金按全年租金扣除实际交纳的税金。四、出卖人应提前向承租人中国工商银行股份有限公司驻马店分行提供所开具的增值税发票，以便承租人能按期支付租金。如因出卖人未提供增值税发票原因造成承租人未按期支付租金，且未在合理期限内（2个月内）及时解决的，出卖人应承担迟延支付租金的利息至租金实际支付完毕之日止，利息按月利率2%计算。因承租人违约而未按期支付租金，出卖人及时（承租人违约之日3个月内）诉讼维权并通知××的，出卖人不需承担迟延支付租金的利息。五、如出卖人严重迟延支付租金，或以行为表明不支付租金的，××有权单方终止本协议，直接向承租人中国工商银行股份有限公司驻马店分行收取租金。补充协议签订后，中发投资公司按约定期限向弯敏支付租金。但中发投资公司未按合同约定期限将案涉房屋报产权登记机关备案，也未为原告弯敏办理该房屋产权登记手续。原告以诉称理由诉至本院成讼。另查明，现案涉房屋除本案原告申请财产保全本院裁定查封外，无其他司法查封。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据及双方的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。本院认为，原、被告于2019年5月16日签订的商品房买卖合同，被告将其建成并出租给案外人的房屋出售给原告，合同双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同为有效合同。原、被告应当依照合同约定全面履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约交纳了全部购房款，履行了合同义务。因案涉房屋在被告中发投资公司出卖时，已被中国工商银行驻马店分行租赁，故原、被告于2019年11月4日签订的《商品房买卖合同》补充协议时，视为被告中发投资公司向原告交付案涉房屋。被告虽案补充协议约定向原告支付房屋租金，但被告中发公司未按合同约定的履行期限履行案涉房屋报产权登记机关备案及为原告办理房屋产权登记过户手续的义务，构成违约，应当依法承担相应违约责任。根据法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告请求被告立即为原告办理世纪景苑第3幢一单元106号房屋预售合同的登记备案手续及被告协助办理该房屋的产权过户手续的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告中发按照已付购房款总和人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向弯敏支付违约金的诉请，被告中发投资公司逾期为案涉房屋备案和办理房产登记过户手续，虽构成了违约，给原告造成一定损失，但鉴于该房屋已视为交付给了原告弯敏，并已收取房租，获取利益，故本院认为，原告请求按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金，明显过高，依法应予核减，综合本案情况，本院确定被告中发公司向原告支付违约金5000元。根据法律规定：“当事人约定按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议约定，故被告中发公司应当将案涉房屋已出卖给原告的情况书面告知承租人工商银行驻马店分行，并告知在租赁合同到期后，向原告弯敏交付房屋。故原告请求判令被告履行书面通知承租人工商银行驻马店分行向原告弯敏交付房屋义务的诉请，本院予以支持。被告辩称原告诉请第2、3项要求支付违约金没有事实和法律依据的理由，不能成立，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市中发投资有限公司于本判决生效后二十日内为原告弯敏购买的位于驻马店市驿城区解放路中段世纪景苑第三幢1单元106号商业用房办理网签备案登记手续。并在符合办理不动产登记证条件后二十内协助原告办理上述房产过户登记手续。二、限被告驻马店市中发投资有限公司于本判决生效后十日内向原告弯敏支付违约金5000元。三、限被告驻马店市中发投资有限公司于本判决生效后十日内书面通知承租人中国工商银行股份有限公司驻马店分行于租赁合同到期后向原告弯敏交付房屋。四、驳回原告弯敏的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）13419元，保全费5000元，合计18419元，由原告负担419元、被告负担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 李 虎二〇二一年二月二十六日书记员 王丰献