上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初17462号原告：上海普天能源科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：秦刚，执行董事。委托诉讼代理人：陈炯，男。被告：上海纽森医疗科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张硕。原告上海普天能源科技有限公司与被告上海纽森医疗科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈炯到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海普天能源科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付所欠原告租金、物业费、水电费等，计138,338.21元(暂算至2020年6月30日)；2.终止双方签署的编号为PY-ZC-2016-028、PY-ZC-2016-029租赁合同。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即支付原告至2020年6月30日的租金112,828元及物业费14,171.50元、至2020年12月的电费353.28元，租金及物业费要求计算至被告搬离为止；2.解除双方签署的编号为PY-ZC-2016-028、PY-ZC-2016-029租赁合同；3.判令PY-ZC-2016-028、PY-ZC-2016-029租赁合同的租赁保证金41,000元不予返还被告；4.判令被告立即搬离环城北路XXX号南厂房A、F租赁区域。事实和理由：2016年4月，原、被告就被告租赁环城北路XXX号南厂房四层F区、A区，分别签订了编号为PY-ZC-2016-028、PY-ZC-2016-029的租赁合同。租赁日期分别为2016年6月1日至2021年4月30日、2016年5月1日至2021年4月30日。2020年春节放假后至今，被告未在上述租赁区域正常经营，也未按约支付租金、物业费、水电费等费用，但始终占据租赁区域未予归还。截止2020年6月30日，被告拖欠原告租金112,828元(不含税)、物业费14,171.50元(不含税)、电费165.60元。原告多次与被告联系催讨未果，2020年4月30日起，原告招商人员多次发短信与被告公司总经理沟通，均无结果，2020年5月19日，原告招商人员发短信给被告公司总经理，通知被告从即日起终止与被告的租赁合同。被告至今未支付所欠租金、物业费等费用，也未搬离租赁区域。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告上海纽森医疗科技有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了厂房租赁合同、关于提前终止租赁合同的函、短信记录、房地产权证等证据，本院经审核认为，原告提交的上述证据对于原告主张的事实具有证明力，故对上述证据均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月30日，原、被告签订编号为PY-ZC-2016-028、PY-ZC-2016-029的租赁合同两份，PY-ZC-2016-028合同约定由被告租赁上海市奉贤区奉浦工业区环城北路XXX号南厂房四层F区房屋，房屋租赁面积为425平方米，租赁期自2016年6月1日至2021年4月30日止。月租金的计算方式为：面积×单价×365天/12月，2016年6月1日至2018年4月30日期间的租金单价为0.60元/平方米/天(不含发票税金)，每月租金为7,756元；2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金单价为0.66元/平方米/天(不含发票税金)，每月租金为8,532元；2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金单价为0.73元/平方米/天(不含发票税金)，每月租金为9,437元。月物业管理费的计算方式为：面积×单价×365天/12月，2016年6月1日至2018年4月30日期间的物业管理费单价为0.10元/平方米/天(不含发票税金)，每月物业管理费为1,293元；2018年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费单价为0.11元/平方米/天(不含发票税金)，每月物业管理费为1,422元；2020年5月1日至2021年4月30日期间的物业管理费单价为0.12元/平方米/天(不含发票税金)，每月物业管理费为1,551元。支付方式：在本合同签订后的3个工作日内，被告必须向原告支付租赁定金，共计20,000元，自实际起租日起，租赁定金自动转为租赁保证金；租金和物业管理费以先付后用为原则，每3个月为一期，由被告支付。PY-ZC-2016-029合同约定由被告租赁上海市奉贤区奉浦工业区环城北路XXX号南厂房四层A区房屋，房屋租赁面积为479.7平方米，租赁期自2016年5月1日至2021年4月30日止。月租金的计算方式为：面积×单价×365天/12月，2016年5月1日至2018年4月30日期间的租金单价为0.60元/平方米/天(不含发票税金)，每月租金为8,755元；2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金单价为0.66元/平方米/天(不含发票税金)，每月租金为9,631元；2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金单价为0.73元/平方米/天(不含发票税金)，每月租金为10,651元。月物业管理费的计算方式为：面积×单价×365天/12月，2016年5月1日至2018年4月30日期间的物业管理费单价为0.10元/平方米/天(不含发票税金)，每月物业管理费为1,459元；2018年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费单价为0.11元/平方米/天(不含发票税金)，每月物业管理费为1,605元；2020年5月1日至2021年4月30日期间的物业管理费单价为0.12元/平方米/天(不含发票税金)，每月物业管理费为1,751元。支付方式：在本合同签订后的3个工作日内，被告必须向原告支付租赁定金，共计20,000元，自实际起租日起，租赁定金自动转为租赁保证金；租金和物业管理费以先付后用为原则，每3个月为一期，由被告支付。两份合同均约定，公用事业费：水费每立方米5.31元、电费每度1.38元，按实际抄表数每月结算，原告代收代付。被告不支付或者不按照合同约定支付租金、物业管理费，逾期达连续30日的，或不支付其他应付费用累计达到相当于一个月租金、物业管理费的，原告有权单方解除合同，收回该房屋，已支付的租赁保证金和租金不予退还，同时被告还应补足欠缴的租金、物业管理费等各项费用。上述合同签订后，原告按约出租房屋给被告，被告按约支付原告租赁保证金41,000元，并支付租金至2019年12月底，支付物业管理费至2020年2月14日，之后的租金及物业管理费未按约支付。原告多次向被告催款无果后，于2020年5月18日向被告发函，要求提前终止租赁合同，后该函未能送达给被告。2020年5月19日，原告短信通知被告从即日起终止与被告的租赁合同。截止2020年6月30日，被告尚欠原告租金及占有使用费112,828元(不含发票税金)、物业费14,171.50元(不含发票税金)，至今尚欠原告2020年1月至12月的电费353.28元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行合同义务。被告租赁房屋期间，未能按约支付原告租金、物业管理费、电费，且根据合同约定的租金及物业管理费先付后用原则，被告逾期付款已超过30日，原告有权根据合同约定解除合同，故本院确认原告短信通知被告终止合同之日即2020年5月19日双方租赁合同解除。租赁合同解除后，被告应搬离租赁的房屋并将房屋返还原告，被告实际搬离并返还房屋之日前还需支付原告房屋占有使用费及物业管理费。被告尚欠原告的租金、物业管理费、电费理应支付给原告，被告支付给原告的租赁保证金根据合同约定原告不予退还。综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海普天能源科技有限公司与被告上海纽森医疗科技有限公司于2016年4月30日签订的编号为PY-ZC-2016-028、PY-ZC-2016-029的厂房租赁合同于2020年5月19日解除；二、被告上海纽森医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海普天能源科技有限公司坐落于上海市奉贤区奉浦工业区环城北路XXX号南厂房四层A区、F区房屋；三、被告上海纽森医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海普天能源科技有限公司租金及占有使用费112,828元、物业管理费14,171.50元、电费353.28元，合计127,352.78元；四、被告上海纽森医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海普天能源科技有限公司自2020年7月1日起至上述房屋返还之日止按双方合同约定的租金及物业管理费标准(A区每月租金10,651元，每月物业管理费1,751元；F区每月租金9,437元，每月物业管理费1,551元)计算的占有使用费及物业管理费；五、被告上海纽森医疗科技有限公司支付原告上海普天能源科技有限公司的租赁保证金41,000元，原告上海普天能源科技有限公司不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，667元，由被告上海纽森医疗科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 英审 判 员  屠朝辉人民陪审员  朱冬临二〇二一年一月二十五日书 记 员  俞 慧附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。