清水河县人民法院   民事判决书   （2019）内0124民初656号   原告：贺如开，男，无业，住清水河县。   委托诉讼代理人：韩兴安，内蒙古誉昊律师事务所律师。   被告：内蒙古东雅房地产开发有限公司（简称东雅公司，下同）。   住所地：内蒙古自治区呼和浩特市回民区攸攸板镇青山村水泉回迁小区北商业房东段29-30号房。   统一社会信用代码：9115010056120169W。   法定代表人：武利霞，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。   被告：任月厚，男，个体，住清水河县。   委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。   原告贺如开与被告东雅公司、任月厚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贺如开及其委托诉讼代理人韩兴安到庭参加了诉讼，被告东雅公司委托诉讼代理人樊艳良、被告任月厚委托诉讼代理人樊艳良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告贺如开向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告违约金93003元（房价日万分之五违约金，每日135.18元，从2014年12月8日起算，计算至实际支付交房之日2016年11月1日）；2、请求人民法院判令二被告支付原告房屋面积差价38805.6元（相差10.01平方米，每平方米2280元，）；3、请求人民法院判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月7日，原告与被告东雅公司签订《清水河县城关镇城市棚户区房屋拆迁回迁安置住房合同》，（以下简称回迁安置合同），合同约定原告在原农机厂大院内有正式主房（窑）叁间，建筑面积87.78平方米，自愿回迁安置住房，住××街东户，建筑面积为118.58平方米。双方明确约定拆迁面积为87.78平方米，另有其他附属物回迁需补偿面积118.58平方米，增加30.8平方米，双方互不找差价。被告与原告约定在2014年12月7日向原告交付房屋，在规定时间未能交付房屋的，从逾期交付期限第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已交房款价万分之五的违约金。被告与原告合同签订的房屋面积为118.58平方米，而实际房屋的面积为108.57平方米，相差10.01平方米，合同约定房屋每平方米的价格为2280元，因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，根据上述司法解释的规定，被告应返还原告38805.6元面积差价。被告任月厚挂靠于内蒙古东雅房地产开发有限公司资质，因此二被告应当承担连带责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，向人们法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。   被告内蒙古东雅房地产开发有限责任公司、被告任月厚答辩意见：一、原告起诉已经超过诉讼时效，贵院应驳回其诉讼请求。原告与被告内蒙古东雅房地产开发有限公司于2013年6月7日签订《回迁安置合同》，合同约定安置住房的交付时间为2014年12月7日，根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案原告应于2014年12月8日起向后延两年向法院提起诉讼维护权利，但本案的立案时间为2019年，已经超过法律规定的诉讼时效，故应驳回其诉讼请求；二、答辩人无需承担迟延交房的违约责任。根据原、被告双方签订的回迁安置合同第四条的规定，原告应在签订本合同之日起10日内将原住房及其他建筑一并交予被告拆除，原告应于2014年将安置房屋交付被告。但原告自签订本合同之后并未及时将拆迁房屋交付被告拆迁，而是一直拖到2015年才将拆迁房屋交付被告拆迁，原告将拆迁房屋交付被告后，被告及时组织人员施工，于2016年将回迁住房交付原告。在此过程中被告拆迁安置的时间并未超过一年过渡期，导致被告迟延交房的后果是由原告自身造成的，在此过程中被告并未存在过错。根据双方签订的回迁安置住房第五条的规定，如遭遇不可抗力的情形，拆迁方可据实予以延期。并且根据合同第六条的规定，因原告未及时将拆迁房屋交付被告拆迁，导致被告造成的损失，我方将保留诉权，本案结束后将另行提起诉讼；三、答辩人无需向被答辩人支付违约金及相应房屋面积差价。基于以上事实，导致被告迟延交房的后果是原告自身造成，在此过程当中被告并未存在过错，所以被告无需承担原告诉请的违约金。其次，对于原告诉请的房屋面积差双方已经就此问题达成协议，原告同意交房过程中应交的费用及物业费用房屋面积差进行抵顶，现在原告又以同一事实向法院起诉明显属于滥用诉权。同时，因为双方就安置房屋存在纠纷，原告至今仍然占有被告所有的13号车库，面积为31.2平方米，就此问题被告保留诉讼权利；四、对于原告诉请违约金的计算方法。即使迟延交房有答辩人的原因，按已交房款的万分之五支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。原告是回迁安置住房，被告自原告将原住宅交付被告之日起在一年的过渡期内将安置房屋交付原告，在此期间对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。综上，答辩人及时履行了自身交房义务，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失，原告按照已交房款的万分之五要求被告支付日违约金过分高于损失，请求贵院予以调整；五、对于原告迟延将拆迁房屋交付被告而导致被告的损失，被告将保留诉权，并且将与原告占有、使用被告所有的车库等相关案件向人民法院一并起诉。综上，原告的起诉时间超过法律规定的诉讼时效，其诉请既无事实依据又无法律依据，在整个拆迁过程中被告不存在过错。恳请人民法院在查明事实的基础上，依法维护答辩人的权利。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告提交的证据1是：拆迁安置合同复印件一份，欲证明合同是双方自愿平等签订，合法有效，被告延期交房，存在违约；原告提交的证据2是：交房收费清单，欲证明原告现金缴付物业费等相关费用，双方没有达成用面积差价抵顶物业费的协议。被告方的质证意见是：对于原告提交的以上二份证据真实性予以认可，证明问题不认可，原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告在领取房屋钥匙时未缴纳清单中的费用，对于房屋面积差价已经用物业费、取暖费抵顶。经审查，《回迁安置合同》是原告贺如开与被告东雅房公司、清水河拆迁管理办公司共同签订，对此予以确认。对于交房收费清单与本案待证事实无关，不予确认。被告方提供的证据1是《回迁安置合同》复议件一份，欲证明原告与被告东雅公司于2013年6月7日签订了《回迁安置合同》，合同约定安置住房的交付时间为2014年12月7日，原告的诉讼请求已过诉讼时效，合同第4条规定，原告应在签订本合同之日起10日内将原住房及其他建筑物一并交予被告拆除，本案原告于2015年才将拆迁房屋交付被告拆迁，所以导致被告迟延交房的责任应由被告自身承担。被告方提供的证据2是房屋拆迁合同和平面图，欲证明原告与案外人张某系被拆迁房屋的邻居，张某与被告于2015年8月14日签订《回迁安置合同》，张某向被告交付拆迁房屋后，原告才将被拆迁房屋交付被告拆迁，导致被告迟延交房的责任应由原告承担。被告提供的证据3是交房收费清单、物业费收费清单，欲证明原告诉请的房屋面积差价双方已经达成协议，用物业费及取暖费抵顶面积差价。被告提供的证据4是判例一份，欲证明清水河县人民法院作出同类案件，已过诉讼时效，原告权利不应被保护，应驳回原告的诉讼请求。原告方对上述证据的质证意见是：认可2018年7月15被告开具收据物业费、取暖费共计4431元和2019年5月22日被告开具收据物业费1990元是用面积差价抵顶的，其它证据与事实不符，不认可。经审查，被告提交的《回迁安置合同》与原告方所提供一致，予以确认，被告提交证据2、证据4与待证事实无关联，故不予确认。收据因原告方无异议，予以确认。“交房收费清单”因原告方递交同样的“交房收费清单”没有标注“以上费用拿平米差价款”抵顶字样，故这份证据所要证明的目的不予认可。   本院认定事实如下：2013年6月7日，原告贺如开与被告东雅公司、清水河县拆迁管理办公室签订了《回迁安置合同》，合同约定原告在原农机厂大院内有正主房（窑）叁间，建筑面积87.78，另有其他附属物，折合回迁补偿面积共计118.58平方米，原告自愿回迁安置住××街东户，建筑面积118.58平方米。合同约定回迁安置房屋的交付时间为2014年12月7日，二、五层回迁价2280元，关于违约金的约定：除本合同规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将安置住房交付乙方使用，逾期时间至本合同第五条规定的最后交付期限的第二起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之五的违约金、甲乙双方违约责任以及面积差价等的处理方式的约定。2016年12月29日被告向原告交付房屋一套。   本院认为，本案争议的焦点是：一、原告贺如开向本院请求保护民事权利是否超过法律规定的诉讼时效期间；二、被告方是否应承担迟延交房的违约责任；三、双方是否达成合意用面积差价抵顶物业费及采暖费；本案中，原告贺如开与东雅公司签订了拆迁安置合同，按照合同约定交付安置房屋的日期为2014年12月7日，实际交付安置住房的日期为2016年12月29日，被告违约是一种持续性行为，诉讼时效的起算点应从违约行为终结之日开始计算，即从实际交房之日起计算诉讼时效。民法总则于2017年10月1日起实行，诉讼时效2年期未满，应适用3年诉讼时效，故被告于2019年7月31日向我院提起诉讼，未过3年诉讼时效。因此，被告方主张关于本案违约金诉讼时效应于合同约定交房次日即2014年12月8日起向后延两年向法院提起诉讼权利，违约金债权已过诉讼时效的的答辩理由，本院不予采信；   关于被告方是否构成违约，应否承担因迟延履行交房义务的违约责任，从庭审查明的事实和双方签订的《回迁安置合同》看，合同第五条约定甲方交付乙方安置住房的日期为2014年12月7日，如遇不可抗力，除双方协商同意解除合同外，甲方可据实予以延期，东雅公司于2016年12月29日通知原告贺如开交房，被告方没有提交证据证实清雅小区施工期间有不可抗力或政策性调整的情形。被告方答辩时称被告方无需承担迟延交房的违约责任，迟延履行交房是原告自身原因造成的。原告自签订合同之后并未及时将拆迁房屋交付被告拆迁，而是一直拖到2015年才将拆迁房屋交付被告拆迁，被告方于2016年将回迁住房交付原告，拆迁安置住房并未超过一年过度期。因被告方未向法庭提供证据证实其主张，即使存在迟延拆迁，亦不属于合同约定的因不可抗力甲方可据实予以延期的情形，故对被告方的主张无事实依据，本院不予采信。被告答辩时称，原告诉请违约金过高，按交房款的万分之五支付日违约金过分高于实际损失，请求人民法院予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。本案中，合同第七条甲方违约责任约定，除本合同第五条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将安置住房交付乙方使用，逾期时间自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之五的违约金。即每日违约金135.18元，每年48665元，结合清水河县清雅小区及相同地段的房屋租金来看，违约金明显高于实际损失，根据公平原则及诚信原则，故将违约金调整为按交房款的日万分之三。被告请求调整违约金的主张，本院予以支持。原告诉请被告从合同约定交房次日起即2014年12月8日起至2016年11月1日止给付违约金，违约时长未超出合同约定，本院予以支持，被告共违约695天，按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金即：（695×118.58×0.0003×2280=56370.56元）。对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持；   关于原告主张的面积差价诉讼请求，原告方称《拆迁安置合同》双方约定被告方向原告方交付的房屋面积为118.58平方米，实际交付面积为108.57平方米，相差10.01平方米，因被告方认可实际交付原告房屋面积为108.57平方米，对原告提出的计算方式不认可，根据《回迁安置合同》第三条约定，安置住房以建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记面积（实际测绘面积）有差异的，以产权登记面积为准。安置住房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，据实结算。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；本案中，《回迁安置合同》双方明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，据实结算，同时，合同约定房屋每平米的价格为2280元。2280×10.01=22822.8元。因原告认可面积差价抵顶了物业费、取暖费共计6421元，应予扣除。被告应给付原告面积差价16401.8元，对超出部分本院不予支持。   原告当庭表示放弃关于楼层差价的诉讼请求，本院予以支持；被告答辩时称，双方就面积差价已经达成用于抵顶取暖费及物业费的合意，因其向法庭提供证据不足，应承担举证不利的法律后果，被告答辩理由不能成立。被告答辩时称原告多年未交物业费以及原告占有被告所有的13号车库，面积为31.2平方米，因与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张其权利。   综上所述，原告诉请被告给付原告违约金93003元，因被告方提出违约金过高，请求法院予以调整。本院结合清水河清雅小区同等地段的租房价格予以调整，支持违约金56370.56元，对于超出部分不予支持；原告主张给付面积差价38805.6元，依据双方合同约定关于面积差价的处理方式，及原告认可面积差价抵顶了6421元物业费及取暖费，被告应给付原告面积差价16401.8元，对于超出部分，本院不予支持。本案经本院审委会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   被告任月厚于本判决生效后10日内给付原告贺如开违约金共计56370.56元。（从2014年12月8日起计算至2016年11月1日止）   被告任月厚于本判决生效后10日内给付原告贺如开面积差价共计16401.8元。   被告内蒙古东雅房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。   驳回原告其它诉讼请求。   如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2748元，由原告贺如开负担1348元，被告内蒙古东雅房地产开发有限公司、任月后连带负担1400元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审 判 长 曹海燕   人民陪审员 王在虎   人民陪审员 李 芳     二〇一九年十二月十八日   书 记 员 张骄荣   附：相关法律条文   《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。   最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释   第二条民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。