甘肃省兰州市西固区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0104民初3227号 原告：康彩元，女，1974年4月27日出生，汉族，住兰州市西固区。 委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。 被告：兰州凯地置业有限公司，住所地兰州市西固区西固西路33号。 法定代表人：李小龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李升，男，该公司行政部经理。 委托诉讼代理人：李朝，甘肃律华律师事务所律师。 原告康彩元与被告兰州凯地置业有限公司（以下简称凯地公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康彩元的委托诉讼代理人杜函霖、宋雯慧与被告凯地公司的委托诉讼代理人李升、李朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康彩元向本院提出诉讼请求：1.依法判令凯地公司依约向康彩元履行集中供热义务，并向康彩元退还已收取的天然气壁挂炉费用6500元；2.依法判令凯地公司向康彩元支付逾期交房违约金8213元；3.本案诉讼费由凯地公司负担。事实和理由：2016年10月29日，康彩元与凯地公司签订了商品房买卖合同，购买了凯地公司开发建设的“凯地·华丽世家”6幢1单元804室的房屋。商品房买卖合同附件3第10项载供暖方式为集中供热。2018年7月22日，凯地公司向康彩元收取了天然气壁挂炉费用6500元，否则不交房。兰州市人民政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见的通知》规定，供暖及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。凯地公司前期规划设计不到位，未向康彩元告知，擅自将房屋的供暖方式改为天然气壁挂炉供暖，构成违约。凯地公司应继续履行合同，为康彩元提供集中供热，并应向康彩元返还壁挂炉费用6500元。另，合同对凯地公司逾期交房的违约金约定过低，远远低于给康彩元造成的损失，且该约定与原告违约应当承担的违约责任严重不对等，显失公平。康彩元依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，请求人民法院按同地段同类房屋租金确定违约金，将违约金增加至8213元。凯地公司未依约履行合同义务，康彩元因此而多次与凯地公司协商，无果，诉至本院。 凯地公司辩称，不认可康彩元的诉讼请求。小区供暖方式发生变化后，凯地公司与康彩元对壁挂炉供暖形成了新的合意，凯地公司不应承担壁挂炉费用。凯地公司已与康彩元协商处理了逾期交房事宜，将其应支付的逾期交房违约金折抵了物业费。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。康彩元提交的商品房买卖合同、收款票据、入伙通知书、房屋出租网页截图，与凯地公司提交的商品房买卖合同，以上是当事人对真实性无异议的证据，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。 凯地公司提交《协议书》，证明其与康彩元计算了逾期交房违约金。康彩元对该证据的真实性提出异议，认为其未在该协议上签字。本院对该证据作如下认定：康彩元未在协议上签字，故该《协议书》因欠缺康彩元的意思表示而未成立，本院不予采信。 凯地公司提交物业费明细与收据，证明其与康彩元经协商，将凯地公司应承担的逾期交房违约金与康彩元应交纳的物业费等费用相互抵销。康彩元对该证据的真实性提出异议，但未向法庭提交反证以支持其异议。本院对康彩元的质证意见不予采纳，对该证据予以采信。 凯地公司提交房屋入住交接表、《交楼手续书》，证明其向康彩元交付房屋时，康彩元认可并接受了壁挂炉。康彩元对该组证据的真实性提出异议，但未提交反证以支持其异议，本院对其质证意见不予采纳，对该组证据予以采信。 凯地公司提交《工程结算书》、集中供热施工照片、兰州西热东输经营有限公司作出的《关于兰州凯地置业有限公司供热申请的回复函》、《情况说明》、《初步设计技术咨询报告》，证明凯地公司按照工程图施工，采暖工程造价是324万余元，后因热力紧张，无法集中供热，故涉案小区改为壁挂炉供暖。康彩元认为该组证据与本案无关。本院对该组证据作如下认定：1.书证应当提交原件。凯地公司提交的《初步设计技术咨询报告》是未与原件核对的复印件，本院无法核实该书证的真伪，故对此不予采信。2.《工程结算书》记载了凯地华丽世家住宅小区（一期）采暖工程的造价，但康彩元向凯地公司主张的是因小区采暖方式被改变而花费的壁挂炉费用以及逾期交房的违约责任，小区采暖工程造价不是本案需要查明的主要案件事实，故该证据缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。3.集中供热施工照片是凯地公司对涉案小区的供暖工程进行施工的照片。如前所述，凯地公司是否按施工设计图对集中供热工程进行了施工不是本案主要案件事实。该证据缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。4.兰州西热东输经营有限公司于2017年8月8日作出的《关于兰州凯地置业有限公司供热申请的回复函》载，因涉案住宅小区的热力站位于地下车库，而地下车库的空间跨距不能满足换热设备安装高度的技术要求，小区内又无其他建站位置，热电联产官网负荷紧张，周边无可并入负荷的热力站，小区不具备接入兰州西热东输经营有限公司供热管网条件，故涉案住宅小区未能实现集中供热。凯地公司与设计单位于2017年8月22日向兰州西热东输经营有限公司出具了《情况说明》，证明涉案住宅小区关于换热站的设计符合国家有关设计规范和标准。可见，《关于兰州凯地置业有限公司供热申请的回复函》与《情况说明》能够证明涉案住宅小区未实现集中供热，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。 凯地公司提交京东商品的网页、壁挂炉采购及安装合同，证明康彩元房屋内安装的壁挂炉市场价格是12600元，凯地公司在集中采购中谈判的价格是6500元，远远低于市场价，凯地公司未赚取差价。康彩元对该组证据的真实性提出异议。本院对该证据作如下认定：康彩元未向法庭提交反证以支持其异议，本院对康彩元的质证意见不予采纳。该组证据能够证明凯地公司采购、安装壁挂炉的价格，与本案纠纷具有关联性，本院予以采信。 通过对以上证据进行审查认定并结合庭审调查，本院认定如下案件事实：2016年10月29日，康彩元与凯地公司签订了商品房买卖合同，购买了凯地公司开发建设的“凯地·华丽世家”第6幢1单元804室房屋。合同约定房屋为集中供热，并约定交房日期为2018年3月31日。凯地公司在开发建设过程中，将热力站规划设计于地下车库。兰州西热东输经营有限公司欲将涉案住宅小区接入供热管网时，发现地下车库空间跨距不足，不能满足安装换热设备的技术要求，且该小区内无其他建站位置，周边亦无可并入负荷的热力站，故未将该住宅小区接入集中供热管网内。其后，凯地公司变更了供热方式，改为天然气壁挂炉供热。凯地公司采购并安装了壁挂炉。2018年7月22日，凯地公司向康彩元交付房屋，康彩元对房屋内的壁挂炉、排烟管、燃气报警器进行了验收，并在凯地公司出具的《凯地·华丽世家房屋入住验收交接表》及《交楼手续书》上签字。同日，康彩元向凯地公司支付天然气壁挂炉费用6500元，并在向凯地公司支付物业费、水电费等费用时，扣减了因凯地公司逾期交房而应付的违约金651元。 本院认为,康彩元与凯地公司签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并生效的合同。 康彩元以凯地公司未依约交付集中供热的房屋为由，向凯地公司主张违约责任。合同约定，涉案房屋的供暖方式是集中供热，但凯地公司在开发建设过程中，因故未能履行该约定，向康彩元交付了壁挂炉供暖的房屋。凯地公司向康彩元交付房屋时，康彩元对房屋及室内设施进行了验收，认可房屋内安装的壁挂炉采暖设备，并向凯地公司支付了壁挂炉费用6500元。康彩元验收房屋并支付壁挂炉费用的行为表明其对凯地公司的变更交付予以认可。在民事法律关系中，当事人的合意是其权利与义务的源泉。凯地公司与康彩元以变更交付与接受履行的方式变更了原合同内容，形成了新的合意，康彩元亦积极履行了新的合同义务，向凯地公司支付了壁挂炉费用6500元。本院对康彩元提出的要求凯地公司履行集中供热义务的诉讼请求不予支持。 如前所述，凯地公司变更了合同内容，康彩元对凯地公司的变更履行予以接受并积极履行了新合同义务，凯地公司的变更履行行为不构成违约。无违约，则无违约造成的损失。众所周知，房地产开发企业建造商品房的目的在于经营收益，各项开发建设费用均由业主买单。凯地公司向康彩元交付房屋时，在房屋入住验收交接表上将壁挂炉单列一项向康彩元进行了明示，收取费用时亦单独核算该笔费用，康彩元不置异议，而是接收了该设备并支付了对价。可见，康彩元在决定是否接收壁挂炉时享有选择余地，凯地公司未强卖该设备。壁挂炉安装在康彩元的房屋内，康彩元是该设备的受益人。康彩元要求凯地公司向其返还壁挂炉费用的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。 康彩元于2018年7月22日向凯地公司交纳物业费、水电费等费用时，凯地公司在其应支付的物业费数额上扣减了651元，康彩元按扣减后的数额交纳了相关费用。凯地公司主张被扣减的651元是其应向康彩元支付的逾期交房违约金。康彩元对此予以否认，但未向法庭提交证据证明扣减费用的事由，应承担举证不能之不利后果。本院认定康彩元向凯地公司交纳物业费、水电费等相关费用时，已经扣减了凯地公司的逾期交房违约金。违约金与物业费的抵销行为是凯地公司与康彩元在各自的意思表示支配下进行的欲实现一定法律效果的民事法律行为。通过抵销，本应由康彩元负担的物业费而得免除。康彩元按凯地公司抵销后的数额交纳了费用，以实际履行行为表明对债务抵销这一民事法律行为的认可和接受，进而发生债务抵消的法律效果，即康彩元与凯地公司在逾期交房事宜上的权利义务因债务抵销而终止。现康彩元又主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。 康彩元提出，兰州市人民政府颁布的《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》规定，供暖及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在住房价格中。本院查阅现行有效的兰政发〔2017〕19号文件后，未有康彩元提出的前述内容，且康彩元未举证证明凯地公司重复收取了公共供暖设施、设备费用，本院对康彩元提出的该意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条第一款规定，判决如下： 驳回原告康彩元的全部诉讼请求。 本案减半收取的案件受理费84元，由原告康彩元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  张倩倩 二〇一九年十二月二十七日 书记员  刘 龙 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第九十一条第三款有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （三）债务相互抵销； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第七十条第一款书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。