北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15144号原告（反诉被告）：程家刚，男，1966年2月20日出生，汉族，河南省固始县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王海龙，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：殷勇，男，1980年8月13日出生，汉族，河南省固始县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。原告（反诉被告）程家刚与被告（反诉原告）殷勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月16日、2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程家刚及其委托诉讼代理人王海龙，被告（反诉原告）殷勇及其委托诉讼代理人郁有振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程家刚向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2．判令被告向原告返还租金50万元；3．判令被告赔偿原告损失28万元；4．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月1日，原告与被告签订《租赁合同》，按照《租赁合同》约定被告将位于北京市顺义区×××北房，大厂房，南侧楼房全部出租给原告使用；合同期限自2019年5月1日至2021年4月30日，年租金800000元。原告使用涉诉场地后，在涉诉院落铺设道路，对涉诉场地内房屋进行了装修，为作为库房使用报装电缆，合计支出280000元。签订《租赁合同》时被告承诺可以将涉诉场地作为库房使用，但一直未提供相应的土地规划手续。2020年4月初，因受疫情影响2020年至2021年度租金调整为700000元。原告按照约定将2020年5月1日至2021年4月30日期间的第一部分租金500000元向被告支付。2020年5月初×××村告知原告涉诉土地为耕地，不能继续用于出租使用。2020年6月8日晚，被告安排人员用黄土将涉诉土地内硬化部分覆盖处理。为此，原告多次要求被告返还房屋租金及赔偿投资损失未果。综上，原告特诉至法院，请求法院依法查明案件事实，判如所请。被告殷勇辩称，原告并没有在签订协议之后对涉诉房屋场地装修，但却向法院提交了涉诉合同签订后室内外装修合同，与原告在勘验时陈述相矛盾。原告提交虚假证据，应承担相应的法律责任。被告认可双方签订的租赁合同无效。虽然合同无效，但被告不同意退还原告已支付的50万元租金。反诉原告殷勇向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告向反诉原告支付2020年5月1日至2020年9月4日的占有使用费241644．06元；2．判令反诉被告赔偿反诉原告损失258355．94元；3．判令本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2019年4月1日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉原告将位于北京市顺义区×××北房，大厂房，南侧楼房全部出租给反诉被告使用，年租金80万元，付款方式年付。反诉被告应于2020年4月1日交付，逾期不得超过3日交付租金，如若违约反诉被告自愿赔付反诉原告全年租金80万元。双方约定第二年度租金为70万元，第二年度分两次付款。现反诉被告并未按照约定交付租金，其行为已经构成违约。故反诉原告为依法维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，望法院依法查明事实，支持反诉原告的全部反诉请求。反诉被告程家刚对反诉原告殷勇的反诉辩称，我方不同意反诉原告的第一项反诉请求。涉诉场地我方在2020年5月1日就已经交付给了反诉原告。反诉原告主张的损失都是李某的损失，且该损失未实际发生。根据反诉原告所述，其与李某解除合同，如有损失应在解除合同时解决，如涉诉场地存在损失，而不处理不符合常理。门窗是我方安装的，反诉原告应证明其主张的损失是由我方造成。反诉原告所主张的大坑以及院墙损坏，是交付时就存在的，活动房更换也并非在涉诉合同履行期间，而是在履行反诉原告与陈某的合同期间完成的。反诉原告对涉诉场地经营废品回收明知，收废品也不是违法行为。反诉请求没有事实与法律依据，应予以驳回。本案中反诉原告虽然主张与李某签订了解除协议，主张其存在交付租金损失，但未提交转账凭证，与常理不符，如有应提供银行转账记录来证实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对程家刚提交的《租赁合同》，本院工作笔录，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2019年4月1日，程家刚（承租方、乙方）与殷勇（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：双方就房屋租赁事宜达成协议，租赁地址位于北京市顺义区×××村空闲地（原关东坑），房屋间数为10间北房、大厂房、南侧楼房；租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日，年租金80万元，付款方式年付；第二年度场地租金乙方应于2020年4月1日交付，逾期不得超过3日交付租金，如若违约乙方自愿赔付甲方全年租金80万元；甲方将场地租给乙方使用，乙方自主经营，盈亏与甲方无关。双方均认可因为新冠肺炎疫情爆发，双方将第二年度租金变更为70万元，且分两次付款。程家刚已付殷勇第二年度租金50万元。双方均认可《租赁合同》约定的主要标的物是房屋，该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，双方均认可《租赁合同》无效。双方亦认可涉诉场地及房屋系殷勇自李某处承租。殷勇认可程家刚租赁涉诉标的物后在该场地自营以及转租他人经营废品回收。程家刚称其第三项诉讼请求主张之损失系对全部房屋的装修和改造损失，在涉诉《租赁合同》签订前完成，系履行殷勇与陈某租赁合同期间（2018年5月1日至2021年4月30日）完成。程家刚表示其与陈某系合伙关系，2019年4月1日陈某与殷勇解除了租赁合同。2020年10月16日庭审时程家刚先表示其于2020年5月23日将钥匙交还给李某，与殷勇没有办理交接手续，后又表示于2020年5月27日、28日左右把钥匙交还给李某侄子。本院于该日庭审时致电李某，李某答复：程家刚没有在2020年5月23日把钥匙交还给我，2020年7月中旬（具体日期记不清了）我把整个院换锁锁起来了，涉诉场院从2020年7月中旬起就是我在控制。殷勇对此不认可，称程家刚于2020年9月4日腾退完毕。殷勇于该日庭审结束后提交李某出具的说明及李某与殷勇签订的《解除租赁合同协议》，证明殷勇与李某于2020年9月4日解除合同，李某庭审时陈述的收回场地的时间不准确。说明内容为：鉴于法院电话核实租赁房屋交付时间时，我将时间记错，我与殷勇实际解除合同时间是2020年9月4日，签订解除协议之日，双方办理了交接房屋。《解除租赁合同协议》部分内容为：双方于2018年4月13日共同签署了位于北京市顺义区×××村空闲地（原关东坑）《租赁合同》，经双方友好协商，同意解除之前所签订的场地房屋租赁合同，并达成以下条款；2020年5月1日至2021年4月30日年租金40万元；殷勇截止到2020年9月4日将场地和房屋及一切安装设施退还给李某；李某收取殷勇租金10万元，待殷勇收到剩余尾款30万元后，双方解除合同关系，在解除之日以前的所有债务，纠纷等均由殷勇处理负责，与李某无关，解除之日以后此场地和房屋及一切设施和殷勇没有任何关系，合同解除。程家刚不认可该证据的真实性、证明目的，称李某庭审时陈述的内容基本反映客观事实。诉讼中，殷勇表示其第二项反诉请求中的损失包含：1．程家刚将租赁标的物中的活动楼房由新的更换为旧的，产生损失10万元。2．程家刚在大厂房内挖了两个大坑，产生恢复原状的费用7万元。3．程家刚腾退时将涉诉房屋的门窗部分损坏，程家刚在涉诉场地堆破烂把院墙压坏，要求赔偿修复费用，门窗损失和围墙修复损失共计88355．94元。殷勇称上述损失都是给李某造成的损失，签订《解除租赁合同协议》时李某未要求赔偿，本案诉讼期间李某要求殷勇赔偿，殷勇尚未向李某赔偿。诉讼中，程家刚表示如法院判令其应给付占有使用费，由于疫情影响且其未实际使用，数额由法院酌定。诉讼中，经本院向北京市顺义区×××村村民委员会工作人员核实，其答复：2020年1月26日开始×××村因新冠肺炎疫情爆发，实行疫情管控，村里只留两个出入口将其余所有出入口封闭（与涉诉场地相邻的路口亦封闭），该两个路口有管控值班人员管理，实行出入村人员登记，拉货的大车不好通过该两个路口出入村，因为村子里都是小道。因程家刚将涉诉部分房屋分租他人，2021年王建光等人以租赁合同纠纷为由起诉程家刚、冯磊，要求返还押金、租金等。在该系列案件中，王建光等人与程家刚均认可因新冠肺炎疫情爆发，由于疫情防控涉诉场地所在村委会自2020年1月28日起封锁进出村大门导致王建光等人无法利用涉诉场地进行经营。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方当事人之间的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，鉴于双方均认可《租赁合同》约定的主要标的物是房屋，而该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故本院认定双方签订的《租赁合同》无效。本院对程家刚的第一项诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租赁合同》无效的情况下，殷勇应将已经收取的租金50万元返还给程家刚。鉴于程家刚认可其第三项诉讼请求主张的损失系涉诉《租赁合同》签订前履行殷勇与陈某租赁合同期间产生，故该部分并非履行涉诉合同所产生且涉及案外人权益，程家刚在本案中迳行要求殷勇赔偿，于法无据，本院不予支持。程家刚并未提交证据证明其已经于2020年5月1日将涉诉场地及房屋腾退交还给了殷勇，故殷勇有权主张2020年5月1日以后的占有使用费。李某在本院庭审时已经明确表示其于2020年7月中旬通过换锁的方式控制涉诉场地，此后虽然殷勇提交了李某出具的说明，但李某变更说法并未提交相应证据，故本院认定程家刚在2020年7月中旬已经完成腾退。考虑到疫情的影响，双方自行协商减少了租金，且根据本案查明的事实，因疫情防控确实影响了程家刚对涉诉场地及房屋的使用，故本院对殷勇主张的占有使用费根据本案查明情况酌情支持10万元，殷勇就此反诉请求过高部分本院不予支持。对于殷勇主张的损失，殷勇并未提交证据证明均系履行涉诉《租赁合同》期间由程家刚造成，且其认可损失为李某的损失，而其就此并未向李某赔偿，故殷勇所提第二项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）程家刚与被告（反诉原告）殷勇签订的《租赁合同》无效；二、被告殷勇于本判决生效之日起七日内返还原告程家刚租金五十万元；三、反诉被告程家刚于本判决生效之日起七日内给付反诉原告殷勇占有使用费十万元；四、驳回原告程家刚的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告殷勇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千六百元，由原告程家刚负担二千八百元（已交纳），由被告殷勇负担八千八百元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费四千四百元，由反诉原告殷勇负担三千二百五十元（已交纳），由反诉被告程家刚负担一千一百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  周益二〇二一年五月十日书记员  朱颖