洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5772号原告：韩红菲，女，1991年10月3日出生，汉族，本科文化程度，河南省驻马店市人，洛阳市东升第二中学教师，住洛阳市涧**。委托代理人：刘阳、殷春雪（实习），河南晟品律师事务所律师。被告：田丰，男，1976年2月1日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，中国一拖集团有限公司职工，住洛阳市涧**。被告：吴笑慧，女，1951年6月16日出生，汉族，初中文化程度，河南省洛阳市人，洛阳市织针厂退休职工，住洛阳市涧**。原告韩红菲诉被告田丰、吴笑慧为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩红菲及其委托代理人刘阳、殷春雪,被告田丰、吴笑慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩红菲向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、请求判令被告支付违约金13.35万元；3、请求判令被告承担诉讼费、保全费。事实与理由：2020年5月16日原告因生活工作需要，通过洛阳洛宅房地产经纪有限公司与被告田丰签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定将吴笑慧名下的位于涧西区××路××6-1-401号房屋以1335000元的价格出卖给原告，合同还约定卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方，买方有权解除合同并向卖方追究该房屋成交价的10%违约金的责任，并对其他内容进行了约定。签订合同当日原告支付2万元的定金，后在原告将自己房屋出售后准备支付涉案房屋房款时，被告未经原告同意，仅口头告知其已将涉案房屋出卖给第三人。被告的行为已经违反了合同的约定，按照合同约定应向原告支付10%的违约金，即13.35万元。综上所述，被告的行为已经侵害了我的合法权益，现特此起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告田丰、吴笑慧辩称，一、原告韩红菲诉称的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》并未成立，不具有任何法律效力。原告韩红菲2020年5月16日上午与答辩人电话联系，声称有购买涧西区××路××6-1-401号房产的意愿，答辩人明确告知韩红菲房屋并非本人所有而且该处房屋已委托懿皇公司独家代理销售，所以不方便与原告接触，如懿皇公司在约定代理期限内未将房屋售出，8月1日后才可以考虑与原告商谈，但原告仍然强烈请求与答辩人见面详谈。出于礼貌，答辩人同意了原告的见面请求，并按照原告指定的时间和地点在宝龙××××号商铺会面。该地点是与原告关系密切的洛宅经纪公司办公场所，该公司经理陈浩是原告多年的朋友。在公司二楼原告及其丈夫谷克松及陈浩与答辩人进行了沟通，在此过程中，答辩人多次向洛宅房地产经纪有限公司经理陈浩、韩红菲夫妇明确表示此房已与懿皇公司签订独家代理协议，且本人不是该房产所有人，无权与他们签订关于该房产的协议、合同等，并向其出示了与懿皇公司签订的独家代理协议，以证明上述事实的存在。在此情形下，陈浩及韩红菲夫妇一直缠着答辩人不让离开，并诱导答辩人与其签订相关协议，在答辩人多次拒绝后，洛宅经纪公司经理陈浩跟答辩人提议说先预制一个协议，一旦懿皇公司的独家代理协议到期后房屋未能售出，优先考虑和他们成交。他们看我还有顾虑，就强调说在"本合同任何一方的口头承诺均不具有法律效力，权利义务均以书面约定为依据；买卖双方或代理人已阅以上条款，确认无误，全部同意"一栏先不予签字，以表示还未确认，待后期满足条件时由房屋所有权人签字认可后才成立并生效，为了摆脱连续的纠缠，我轻信了原告一方的说辞，随手签了两个名字。现原告一伙出尔反尔，竟然丧失诚信以并未成立的合同起诉答辩人，属于典型的恶意诉讼。合同法第三十二条明确规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中原告主张购买的房屋所有权人为吴笑慧，但吴笑慧作为当事人并未在合同上签字，因此该合同尚未成立，依据尚未成立的合同要求答辩人承担责任没有事实和法律依据。二、本案中原告依据的合同属于无效合同，不能产生相应的法律后果，据此要求答辩人承担违约责任的主张不能成立。本案涉及的房产所有人为吴笑慧，答辩人已充分告知了洛宅经纪公司经理陈浩及原告本人，并且根据答辩人提供给原告方于2020年5月1日与洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的《洛阳市存量房委托出售协议》，他们也非常清楚。洛宅房地产经纪有限公司作为房产交易专业机构，全过程未履行任何房产证书、人员身份、有无委托代理等法律文件的核实与确认，在仅是首次见面的一个半小时内，与原告共同诱骗无处分权的答辩人签订相关合同，模糊、误导答辩人对合同效力的认知，最终导致无效合同的产生，洛宅房地产经纪有限公司应当与原告共同承担无效合同的法律后果和责任。因此，原告明确知道答辩人并无处分本案房产的权利，执意与答辩人签订相关协议的目的是想在懿皇公司未能销售房屋后优先获得该房屋的成交机会，从合同中约定"于2020年8月1日之后启动手续"的相关内容也能够印证上述事实。答辩人于2020年5月28日-6月4日间，以微信、电话等方式先后告知洛宅经纪公司、韩红菲夫妇房产所有人吴笑慧不同意该合同及内容和洛阳懿皇房产经纪有限公司已将房屋卖出，其已不可能后补执行房屋买卖启动条件，他们当时也对此事予以认可并无任何异议。另外，原告起诉状中所提的"定金2万元"，答辩人从不知悉，也未曾收取过任何形式的现金、货币等。从合同法第五十一条"无处分权的处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效"的规定中，可以说明本案原告提供的相关合同没有法律效力，而且原告也是认可相关协议需要权利人确认后才发生法律效力的，现在原告为了一己私利，滥用诉讼权利，以自己明知无效的合同要求答辩人承担违约责任，于法于理均无依据，其主张根本不能成立。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请人民法院依法裁判，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2020年5月16日被告田丰（卖方）与原告韩红菲（买方）、洛阳洛宅房地产经纪有限公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方拟转让坐落于涧西区××路××6-1-401，房产证号：洛房权证市字第**。该房产转让总价款为1335000元，买方以按揭贷款方式付款，在签订合同前，需确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年8月5日前支付首付款45万元至贷款银行监管账户，预计贷款金额88.5万元，买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订后30个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料到银行办理贷款审批手续。居间方代为保管物业交接保证金2万元，卖方应当于收到尾款3日内将该房产交付买方。在本合同签订之日起30个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》30个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续。卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方，逾期30天，买方有权解除合同并有权向卖方追究该房产成交价百分之10违约金的责任。双方友好协商约定于2020年8月1日之后启动手续。卖方田丰签字摁印，代理人田丰代吴笑慧签字，买方韩红菲签字，居间方洛阳洛宅房地产经纪有限公司盖章。签订合同当日，原告向洛阳洛宅房地产经纪有限公司支付购房定金2万元。另查明，河南省洛阳市涧西区嵩山路13号6幢1-401号房产原产权人为吴笑慧，2020年6月10日，该房产转移登记至张征名下。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追问，对被代理人不发生效力，由行为人承担。本案中，2020年5月16日被告田丰代委托方吴笑慧与受托方洛阳洛宅房地产经纪有限公司签订《洛阳市存量房委托出售协议》，因吴笑慧作为涉案房产的所有人并未在该合同上签字，事后也未予追认，该合同无效。当日，被告田丰代被告吴笑慧（卖方）与原告韩红菲（买方）、洛阳洛宅房地产经纪有限公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，因被告田丰不具有委托代理人的资格，该合同在事后亦未得到被告吴笑慧的追认，该合同对被告吴笑慧未发生效力，吴笑慧不应承担违约责任。且该合同的签订系附生效期限的合同，合同约定“双方友好协商约定于2020年8月1日之后启动手续”，合同未到启动时间而未生效。洛阳洛宅房地产经纪有限公司对买卖双方当事人资格合法性未进行查验，具有一定过错。综上所述，原告韩红菲要求解除原被告双方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》并要求被告支付违约金13.35万元的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告韩红菲的诉讼请求。本案受理费9008元（已减半收取），保全费1188元，由原告韩红菲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹书记员  师丽峰二〇二〇年十一月二十七日