湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10686号原告：谭倜洲，男，1986年8月13日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：袁嘉骏，湖南轩辕律师事务所律师。被告：陈湘雄，男，1985年3月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：朱向阳，湖南悦方律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭勇，湖南悦方律师事务所律师。原告谭倜洲与被告陈湘雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员谭佳担任庭审记录。原告谭倜洲及其委托诉讼代理人袁嘉骏，被告陈湘雄及其委托诉讼代理人朱向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭倜洲向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法判决被告立即支付原告购房款462000元、违约金550000元、利息188638元（详见利息计算列表），并自2020年8月11日起，以462000元为基数，按月息两分计算利息至被告全额付清之日止，暂计总金额为1200638元；二、请求依法判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、保险公司保函费等费用。事实与理由：2018年10月1日，原、被告通过湖南省长沙市三创房地产经纪有限公司居间，签订《房屋买卖合同》（ＮＯ.0000915），合同约定原告将位于长沙市岳麓区××社区××路××别墅××栋房屋以价格458万元出售给被告，并约定被告应于2018年10月1日向原告支付购房定金550000元、于2018年10月8日向原告支付购房首付款950000元，于按揭款放款之日支付原告房款2300000元，剩余房款780000元于房屋过户资料进窗当天一次性付清，并约定合同一方未按合同约定款项履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付总房价的千分之三每天的违约金。合同签订后，原告于2019年3月4日将涉案房屋的过户资料进窗，被告于2019年3月11日取得涉案房屋的产权证，但被告未按约定支付房款。截止今日，被告仍有涉案房屋的购房款462000元未向原告付清，被告的行为已经构成违约，且其已将房屋进行两次抵押贷款，贷款达5490000元。客观上，原告要求解除涉案房屋买卖合同已经无法实现，被告的行为给原告造成的损失巨大。为维护原告的合法权益，原告特提起本诉，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告陈湘雄辩称，一、被告已经向原告支付了全部房款，并没有拖欠其房款的行为。原告实际应得的总房款为4580000元-30000元垫资赎楼款-30000元中介费（划到被告承担的）-45000元个人所得税（双方认可）-35258元借款利息（向第三方向云光借款利息），实际为4439742元，被告已经提交证据已经证实向其支付了4355000元，还不包括通过微信支付约100000元，所以被告应支付的房款已经全部付清。二、被告是按照双方的约定支付了全部房款并不构成违约，也无须支付违约金。被告的付款时间均是双方同意的，在房屋按揭贷款审批之前，被告已经向原告支付房款400余万，房屋贷款审批后的付款也是双方确认的付款行为，在付款结束后原告也予以了认可，且之后还向被告借款，被告并没有违反双方的约定。三、在本案中，原告多次违约致使双方的合同履行出现延迟。由于原告没有按照约定准备房屋资料，按时解除房屋抵押，最后还需要被告垫资解除房屋抵押，又导致年关特殊时期房屋贷款的延迟，导致被告为此多支付了利息，在本案合同履行中，违约一方在于原告。四、原告已经在微信中认可了房款已付清，之后还多次找被告借款，由于借款不如意遂提起本案的诉讼，这是原告恶意提起的虚假诉讼，被告请求人民法院查清事实后依法处理这种行为。综上所述，被告认为原告的诉求没有事实和法律依据，且存在虚假、恶意诉讼的行为，请求法庭判决驳回其全部诉讼请求并依法制裁，维护被告的合法权益。经审理查明：2018年10月1日，原告（甲方，出售方）与被告（乙方，买受方）及案外人湖南省长沙市三创房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将位于长沙市银盆北路芙蓉别墅山庄南芙区××栋房屋出售给乙方，房屋所有权证号为××，建筑面积为274.67平方米。该房屋现已抵押给中国邮政银行，抵押银行金额约2000000元整，由甲方赎楼。甲乙双方确认该房屋总售价为4580000元，约定付款方式为购房定金＋购房首付款＋购房尾款＋公积金贷款或银行贷款＋交房尾款。双方约定付款步骤如下：（1）乙方于2018年10月1号支付甲方购房定金550000元；（2）乙方于2018年10月8号支付甲方购房首付款950000元；（3）乙方支付甲方银行贷款2300000元，注：此项以上房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲乙双方必须全力配合办理，贷款实际到账日期以现有国家政策为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内甲乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则；（4）乙方于过户当天资料全部进窗之前支付甲方购房尾款（含政府补贴款项）780000元，注：货币补贴的实际到账日期以现有国家政策为准。本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用经双方协商由乙方承担。甲乙双方交房时间为以过户时间为准。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付总房价的3‰元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权要求解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。2018年10月1日，原告（甲方，出售方）与被告（乙方，买受方）及案外人湖南省长沙市三创房地产经纪有限公司签订了《承诺书》，内容载明：1、甲方应该自收到首付款1500000元后一个月内（即在2018年11月1号前）办理完解除房屋抵押以便正常过户等相关手续。2、甲方应全力配和乙方尽快办理房屋交易手续，如银行面签、房子过户等所有相关手续，如甲方因个人原因未能及时配合，应与乙方友好协商，最晚应于一个月内（即2018年12月1号前）办理完所有手续。3、以上两点，如果甲方未能按时履行协议，参照合同第八条。2018年11月13日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《垫资赎楼协议》，内容载明：经买卖双方协商一致同意，因卖方特殊情况，需要买方帮卖方垫资600000元，然后卖方答应在总房价上再少30000元，由卖方催银行快点出证（最慢按银行指定15天出证日期），等出证后就立马过户等相关手续，等于过户当天买方只要付卖方150000元，相当于首付款全部付清。同日，被告向收款方谭兆元转账支付600000元。后，被告还与原告达成了《资金周转协议》，该协议上仅有被告陈湘雄（甲方）签名，庭审中，原告认可协议内容。协议载明：因年关银行按揭不及时，资金周转需要，甲乙双方经友好协商协议。1、利息承担。贷款金额共2000000元，扣除一个月利息110000元，实际到手甲方800000元，乙方到手1090000元，利息按此比例由甲乙双方承担，此贷款金额由甲方按百分之百比例负责偿还。2、还款时间。此笔贷款由甲方在2019年2月23号前一次性偿还，如未还清而产生的所有费用由甲方承担，如果在2019年4月23日前甲方还未还清此笔贷款，乙方有权收回房屋。3、付尾款时间。甲方一次性还清上述贷款后，乙方必须在下一个工作日与放款方解除抵押拿回所有证件，甲方需在2019年3月15日前把剩余所有的房屋尾款全部付给乙方。如果甲方在2019年4月15号前未全部结清房款，那么乙方有权收回房屋。4、在解除抵押合同拿回所有证件时，乙方应全力配合甲方房屋过户。按照协议约定，原告向案外人向云光借款2000000元。扣除支付给向云光的借款利息60000元及支付给案外人魏小山的中介费50000元，原告实际收到资金1890000元，后原告支付了800000元给被告。2019年2月被告偿还了上述借款2000000元。在《房屋买卖合同》签订后，被告及其委托付款人向原告及其委托收款账户以银行转账形式共计支付了3118000元，以微信转账的形式支付了33800元，原告对上述款项均予以认可。因双方对部分款项的支付存在争议，原告认为被告没有按时足额支付购房款，遂成本诉。另查明：1、被告于2018年9月27日向房屋中介姚协军支付了购房定金50000元，同日，姚协军向原告支付了上述费用。2018年10月1日，原告将50000元返还给姚协军。2、涉案房屋于2019年3月6日过户至被告名下。被告于2019年4月29日将涉案房屋抵押，获得贷款2490000元。上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、借记卡账户历史明细清单、承诺书、垫资赎楼协议、资金周转协议、账户明细截图、交易详情截图、贷款信息截图、收据、微信支付记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方订立的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。原、被告双方理应按照合同约定积极履行合同义务。本案的争议焦点在于：被告是否按时足额支付了购房款。本案中，原、被告双方对被告已付款项没有争议的金额为3151800元（被告及其委托付款人向原告银行转账3118000元以及微信转账支付33800元），本院予以确认。对于有争议的款项，本院结合双方当事人的诉辩理由认定如下：1.原、被告约定向案外人向云光借款2000000元，被告抗辩认为原告仅向向云光支付了60000元利息，扣除原告支付给被告的800000元，原告实得1140000元。被告并未提交证据支持其抗辩理由，本院结合原告转账给魏小山、向云光的事实以及被告署名的《资金周转协议》认定原告实际收到的款项为1090000元，被告实际收到款项为800000元，按照协议约定以实际收款比例来承担利息，原告应承担的利息为63439元（1090000÷1890000×110000），该利息应计入原告已收房款。故本次借款中，原告共计收到的购房款应为1153439元（1090000＋63439元）。2.被告主张支付了现金50000元给原告，仅凭取现记录不能证明其实际交付，原告不予认可收到了现金，本院不予支持被告的主张。3.被告支付给中介姚协军的购房定金50000元，姚协军收到后支付给了原告，应当视为被告已支付了50000元购房款。至于原告将上述款项退给了姚协军，原告并未能作出合理解释说明，也不能证明系受被告要求或实际返还给被告，原告主张被告未支付上述50000元，缺乏事实依据，本院不予采纳。4.中介费80000元，原、被告双方以及中介方并未就中介费用进行书面约定，故原、被告双方对中介费的争议缺乏事实依据。被告抗辩认为双方约定原告应承担的中介费130000元中的80000元由被告承担，抵作购房款。因被告并未对该抗辩理由进行举证，且被告也并未向中介方支付该笔费用，对被告的该项抗辩理由，本院不予采信。5.个人所得税，原、被告在《房屋买卖合同》中约定本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用由被告承担，被告主张依据证人唐某的证言可以证明之后与原告达成了新的约定即各承担一半45000元个税。本院认为，被告举证不足以证明原、被告双方对税费的承担进行另行约定，对被告的该项抗辩理由，本院不予采信。综上，被告一共向原告支付了购房款4355239元（3151800元＋1153439元＋50000元），还余194761元（4580000元-30000元-4355239元）购房款应当付给原告。关于违约金和利息问题。《房屋买卖合同》约定被告应于房屋过户前向原告付清购房尾款。涉案房屋于2019年3月6日过户，被告存在延期付款的违约行为，应当承担违约责任。但原告主张的违约金过高，本院认为违约金应以弥补损失为原则，考虑到被告的违约行为可能给原告带来的不利影响，兼顾当事人的过错程度以及违约情节等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金为50000元。考虑到本院已部分支持原告关于违约金的诉请，原告还主张利息缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告陈湘雄于本判决生效之日起十日内向原告谭倜洲支付购房款194761元；二、限被告陈湘雄于本判决生效之日起十日内向原告谭倜洲支付违约金50000元；三、驳回原告谭倜洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6993元，财产保全费5000元，合计11993元，由原告谭倜洲承担9468元，由被告陈湘雄承担2525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年一月二十九日法官助理龚雪娟书记员谭佳