广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终29616-29617、29619-29623、29625-29626号29616号案上诉人（一审被告）：全健儒，男，1968年6月8日出生，汉族，住址广东省化州市。29617号案上诉人（一审被告）：郑洁容，女，1954年2月21日出生，汉族，住址深圳市龙华区。29619号案上诉人（一审被告）：郑鸿月，女，1981年10月5日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。29620号案上诉人（一审被告）：张建业，男，1980年3月26日出生，汉族，住址广东省深圳市盐田区。29621号案上诉人（一审被告）：施庆雄，男，1978年2月7日出生，汉族，住址福建省晋江市。29622号案上诉人（一审被告）：张菊花，女，1978年8月18日出生，汉族，住址广东省丰顺县。29623号案上诉人（一审被告）：何睿，男，1983年10月1日出生，土家族，住址广东省深圳市宝安区。29625号案上诉人（一审被告）：许宜新，男，1977年4月6日出生，汉族，住址广东省揭东县。29626号案上诉人（一审被告）：吴茂春，男，1981年9月4日出生，汉族，住址广东省深圳市龙华新区。上述上诉人共同委托诉讼代理人：王赟，广东闻天律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：毛腾飞，广东闻天律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：深圳市幸福庭园物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南国际皮革皮具原辅料物流区**1Ｂ-055，统一社会信用代码91440300311755224Ｆ。法定代表人：陈文裕。委托诉讼代理人：胡振华，广东方格律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵银钧，广东方格律师事务所律师。上诉人全健儒、郑洁容、郑鸿月、张建业、施庆雄、张菊花、何睿、许宜新、吴茂春因与被上诉人深圳市幸福庭园物业管理有限公司（以下简称幸福庭园公司）物业服务合同纠纷九案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4339、4340、4366-4370、4372、4373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本十案现已审理终结。上诉人全健儒、郑洁容、郑鸿月、张建业、施庆雄、张菊花、何睿、许宜新、吴茂春上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人无须向被上诉人支付物业服务费；2.本九案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人幸福庭园公司未作答辩。幸福庭园公司一审（2019）粤0309民初4339、4340、4366-4370、4372、4373案诉讼请求：1.全健儒、郑鸿月、张建业、施庆雄、张菊花、何睿、许宜新、吴茂春支付幸福庭园公司物业管理费及违约金；2.全健儒、郑鸿月、张建业、施庆雄、张菊花、何睿、许宜新、吴茂春支付幸福庭园公司本体维修基金及违约金；3.诉讼费由全健儒、郑鸿月、张建业、施庆雄、张菊花、何睿、许宜新、吴茂春承担（具体期间及金额详见一审判决）。幸福庭园公司一审4340号案诉讼请求：1.郑洁容支付幸福庭园公司自2016年10月1日暂计至2016年11月30日和商铺2016年3月1日至2016年11月30日期间物业管理费7345.85元及违约金7345.85元（违约金自逾期之日起计即每月应缴物业管理费的次次月20日起按日千分之三计至清偿之日止，违约金超出部分不计）；2.郑洁容支付幸福庭园公司自2016年10月1日暂计至2016年11月30日和商铺2016年3月1日至2016年11月30日期间本体维修基金223.03元及违约金223.03元（违约金自逾期之日起计即每月应缴本体维修基金的次次月20日起按日千分之三计至清偿之日止，违约金超出部分不计）；3.诉讼费由郑洁容承担。一审（2019）粤0309民初4339、4340、4366-4370、4372、4373案判决主文：一、全健儒、郑鸿月、张建业、施庆雄、张菊花、何睿、许宜新、吴茂春应于判决生效之日起十日内向幸福庭园公司支付物业服务费；二、驳回幸福庭园公司的其他诉讼请求。案件受理费，由全健儒、郑鸿月、张建业、施庆雄、张菊花、何睿、许宜新、吴茂春各自承担（具体期间及金额详见一审判决）。一审4340号案判决主文：一、郑洁容应于判决生效之日起十日内向幸福庭园公司支付2016年10月1日至2016年11月30日期间的住宅物业服务费106.21元以及2016年3月1日至2016年11月30日期间的商铺物业管理费7204.23元；二、驳回幸福庭园公司的其他诉讼请求。案件受理费89元，由郑洁容承担。二审期间，上诉人全健儒等人提供了如下证据：1.（2017）粤0306民初19048号民事判决，证明内容为：2016年11月1日，涉案小区业主代表强行收回小区监控设备、停车场收费系统、上传交警监控上传系统，禁止被上诉人使用物业办公室和其人员进入；被上诉人未取得相应资质，进驻涉案小区亦未经业主大会授权，被上诉人入驻涉案小区，违反了相关法律规定；被上诉人不属于小区合法的物业管理服务企业，被上诉人使用小区物业管理办公室，收取停车费等缺乏法律依据；被上诉人已于2015年8月15日被责令整改，撤出小区，被上诉人并未按要求撤出并做好财产交接手续；诉讼过程中，经法院实地查看，被上诉人已经退出小区物业管理，小区内多出安装监控摄像，停车场亦安装收费管理系统。2.辞工书、辞职书，2016年11月出勤表，2016年11月保安、清洁、加班人员明细表，证明内容：2016年11月1日开始，涉案小区临时业主代表团实际进行小区物业管理相关工作，行使业主自管职能。3.新闻报道案例，物管公司丧失管理小区的合法性，但物管公司却强行继续管理小区，有强买强卖之嫌，违背公平诚信原则，也不利于小区管理。深圳市幸福庭园物业管理有限公司发表质证意见认为：证据1真实性、合法性无异议，但关联性不认可。该判决不是生效判决，且认定事实错误。我方提交的（2018）粤0309民初1377号、（2019）粤03民终15117号民事判决表明被上诉人2015年3月26日至2018年3月25日一直在为龙华煜丰泽花园广场小区提供物业服务。上诉人提交的证据与生效判决不符，该证据无法证明上诉人的代证事实。证据2，真实性、合法性、关联性均不认可，与我方提交的生效判决认定事实不符。并且，证明均为手写版本，无法排除是上诉人制作而成，没有提交社保参保记录，无法形成法律上的劳动或劳务关系。我方也提供了2015年3月26日至2018年一直为涉案小区提供物业服务的证明，被上诉人于2017年7月3日向上诉人邮寄了《物业管理费催缴通知书》向被上诉人催缴2015年3月至2017年6月期间的物业费，被上诉人已签收该催讨通知，2019年5月16日还配合龙华区住建局物业办龙华煜丰泽花园广场小区各个路口张贴《公告催缴通知书》，该催讨事实引发诉讼时效中断，时效应当重新计算。证据3的真实性、合法性、关联性均不认可。二审期间，被上诉人深圳市幸福庭园物业管理有限公司提供了《公告催缴通知书》，证明诉讼时效中断。上诉人发表质证意见认为：上诉人没有在小区各主要出入口见过张贴的上述证据。如果住建局有张贴通知，应提供住建局的通知进行印证。上诉人不确认被上诉人提交的证据来源，除非有住建局的书面说明。被上诉人提交的通知书落款时间是2019年5月16日，既然被上诉人于2019年1月提起诉讼，则是否存在被上诉人证据所显示的催缴，与本案二审处理没有关联性。本体维修基金依法属于全体业主，被上诉人因虚假无效合同未取得物业主管部门备案，不能开立本体维修基金专用账户。涉及使用维修基金，也只能以业主委员会名义申请。上诉人提交的2015年12月23日专项维修资金监管机构出具的《收文回执》，主体为业委会，而不是被上诉人。并且，如一审判决所述，被上诉人已不是涉案小区物业管理人，无权收取。至于管理费，即使按一审判决，被上诉人于2016年11月退出涉案小区，被上诉人还主张，明显违背客观事实。本院认证如下：双方当事人提供的证据均不能达到其证明目的，本院均不予采纳。本院经二审查明，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，各上诉人的上诉意见均涉及到一审判决总结归纳的焦点问题，一审判决总结了四个焦点问题，分别为“一是原告与深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场业主委员会于2015年3月22日签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》是否有效；二是原告有无进驻龙华煜丰泽花园广场提供物业服务；三是原告有无退出涉案小区的物业管理；四是原告主张的物业管理费是否已经超过了诉讼时效”。上述焦点问题，定性准确，一审判决对于焦点问题的论述充分，本院予以确认。同时结合上诉意见，就焦点问题补充如下：对于第一个焦点问题，根据一审查明事实可知，幸福庭园公司与煜丰泽花园业委会签订的《物业服务合同》违反法定程序，该行为已经因违反法律强制性规定被相关行政机关予以处罚，并要求其退出煜丰泽花园。上述证据足以证明其违反法定程序的事实，因此一审判决认定涉案的《物业服务合同》无效适用法律正确。对于第二个焦点问题，相关行政机关的处罚通告中载明“2016年1月26日，我办收到……《关于煜丰泽花园广场业主委员会违规引进物业公司投诉书》……”，由此可知在2016年1月26日前，幸福庭园公司尚未退出煜丰泽花园。同时该处罚通告中还载明“但物业公司仍然对小区实施管理”，说明幸福庭园公司确实对小区提供了物业服务。虽然小区业主主张其自行管理，并提供了相关证据，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”故上诉人二审提交的证据均不足以否定行政机关处罚通告中所载明的内容，本院不予采纳。对于第三个焦点问题，其核心问题在于幸福庭园公司何时停止提供服务。龙华办事处就幸福庭园公司违规入住于2016年5月19日发出处罚通告，2016年10月11再次发出通告，该通告内容为就前一次通告的执行情况进行检查时，发现幸福庭园公司仍未退出。就通告中反应的情况，龙华城建局于2016年10月20日向龙华办事处予以复函。上述文件内容说明幸福庭园公司至少在2016年10月20日仍未退出煜丰泽花园。同时结合一审判决认定业主于2016年11月17日就停车场交通设施进行安装、于2016年11月23日付煜丰泽花园广场门禁及监控安装定金，以及幸福庭园公司退出给与一定的合理时间。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”结合本案实际情况，一审判决认定幸福庭园公司物业服务截止到2016年11月30日，认定事实准确。对于第四个焦点问题，一审判决认定“原告未能提供有效证据证实其在此前向被告主张权利，则2015年3月26日至2015年12月31日期间的物业管理费已经超过了诉讼时效”，上述认定适用法律正确。同时，幸福庭园公司在上诉状中称其于2017年7月3日向各业主邮寄了《缴费通知书》，且业主已经签收，上述行为应当认定为诉讼时效中断。但是，幸福庭园公司未能提供充分证据证明。被上诉人二审提供的在各个路口张贴《公告催缴通知书》，系其单方制作提供，并无主管行政机关的认可，本院不予采纳。另外，根据我国《合同法》规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。具体到本十案中，幸福庭园公司所提供的物业服务属于法律中所规定的“不能返还或者没有必要返还的”情形，就此部分服务，各业主应当支付对应价款。一审判决参照物业服务合同的标准进行折价计算，但是其法律含义并不等同于认定合同有效，一审判决在认定合同无效的情况下，参照《物业服务合同》中的标准确定服务费用，适用法律正确。同时，基于合同无效，且幸福庭园公司在无效情形中存在过错，一审判决未支持其滞纳金的请求，适用法律正确。综上，各上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费每案50元，共计450元，由上诉人全健儒、郑洁容、郑鸿月、张建业、施庆雄、张菊花、何睿、许宜新、吴茂春各负担50元。本判决为终审判决。审判员 刘  雁  兵二〇二一年一月二十九日书记员 王玉寒(兼)书记员 颜萍萍(兼)