上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初8810号原告：广东康景物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王绘翔，董事长。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海宝鳍贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张健，总经理。原告广东康景物业服务有限公司上海分公司诉被告上海宝鳍贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月1日立案后，依法适用简易程序。因本案须以他案的审理结果为依据，故本案于2020年7月14日中止诉讼，后于2021年1月5日恢复诉讼。本案于2021年1月11日公开开庭进行了审理，原告广东康景物业服务有限公司上海分公司的委托诉讼代理人汪滢，被告上海宝鳍贸易有限公司法定代表人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东康景物业服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年9月至2019年6月的物业服务费人民币69,754.30元，以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止按照当月应付物业服务费的0.3%计算的逾期付款违约金(暂算至2019年12月31日为53,292.28元)；2、判令被告支付提前解除物业协议的违约金19,023.90元；3、判令被告支付占用期间的物业服务费，按每日208.48元自2019年7月1日开始计算至实际返还房屋之日(暂计算至2019年7月10日为2,084.80元)。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付2018年8月1日至2019年4月29日的物业服务费56,860.32元，以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止按照当月应付物业服务费的0.3%计算的逾期付款违约金；2、判令被告支付提前解除物业协议的违约金19,023.90元；3、判令被告支付占用期间的物业服务费，按每日208.48元计算，自合同解除次日即2019年4月30日开始计算至实际返还房屋之日。事实和理由：被告与上海珠江创展投资有限公司(以下简称珠江公司)于2015年8月24日签订了《某商业中心商铺租赁合同》，约定被告承租米格天地2501号房屋，租赁期限自2015年6月11日至2023年6月10日，同日，原被告签订《某商业中心物业管理服务协议》，约定该商铺物业管理服务期限与租赁期限相同，月物业管理服务费为6,341.30元。协议签订后，因被告拖欠原告物业管理服务费，原告多次催讨，但被告拒不支付，原告认为，被告拖欠物业管理服务费的行为已经构成严重违约，并给原告造成重大经济损失，为避免原告的合法权益受到侵害，故诉至法院。被告上海宝鳍贸易有限公司辩称：物业费支付至2018年7月，被告在2018年8月因消防不过关已经不再营业了，也和商场进行了协商，至今也未营业，商场提供假的材料，导致被告的消防、营业执照办不出来，所以没有再支付物业费。因被告当时已经不能正常经营了且被告不能正常营业也有商场一部分的原因，故不同意支付违约金和占用期间的物业服务费。经开庭审理查明：2015年8月24日，被告作为乙方，珠江公司作为甲方，双方签订《某商业中心商铺租赁合同》及附件，其中合同第17条约定物业管理服务费、综合管理费：甲方有权委托管理方为米格天地提供物业/综合管理服务。乙方应在本合同签署时按本合同约定与该公司签订《物业管理服务协议》/《综合管理服务协议》。物业管理服务费、综合管理服务费在《物业管理服务协议》及《综合管理服务协议》中具体约定,由乙方承担；第30.3条约定：本合同与《综合管理服务协议》、《物业管理协议》及其附件互为不可或缺之组成部分，如任何一方解除或终止本合同或《综合管理服务协议》或《物业管理协议》中的任何一份，则视为该合同同时解除或终止该叁份合同、协议及相关文件；合同附件《商业条件书》约定：乙方租赁甲方青浦区嘉松中路某弄“某地”商业中心2501号铺位，租赁面积为634.13平方米。租赁期限为8年，自2015年6月11日起至2023年6月10日止。该商铺租金按提成租金方式计算，租金采用先付后用的原则，若该商铺租金的计算涉及提成租金的，计租起始日后的第一个日历月起，乙方应于每月5日前(若期限届满之日为法定节假日的，上述期限应自动顺延，下同)向甲方提供加盖乙方公章的该商铺上个月份真实的销售额报表(甲方保留核查该资料真实性的权利)，乙方按前述要求提供销售额报表后，双方于每月10日前结算上个月租金。根据结算结果，乙方须于每月15日前补付差额或支付提成租金。2015年6月11日，双方签订《某商业中心租赁合同补充协议》。2015年8月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《某商业中心物业管理服务协议》，协议约定：乙方使用商铺为青浦区嘉松中路某弄某商业中心某号商铺，商铺面积为634.13平方米；乙方愿意聘请甲方担任某地物业管理公司并向甲方支付相关物业管理服务费用；物业管理服务期限与乙方和珠江公司之间的《租赁合同》的合同期限相同，共96个月，自2015年6月11日起至2023年6月10日止；本协议终止的，物业管理服务费及水费、电费等其他费用仍计至乙方交还该商铺之日，甲方管理权的行使亦同。乙方违反《租赁合同》的行为同时亦视为对本协议的违反；乙方应按该商铺的经营面积向甲方支付该商铺的物业管理服务费，物业管理服务费每月每平方米10元，即乙方每月共计需缴交物业管理服务费6,341.30元；物业管理服务费每一个月作为一个支付期，应根据《租赁合同》中约定的租金支付期限及方式向甲方预付下一个支付期的费用。最后一个月的物业管理服务费根据租赁合同期限在该月所占的天数计算；乙方依据本协议应向甲方支付的物业管理服务费可以银行转账的方式存入甲方指定的账户，或将支票送至甲方在本合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址；在本协议签订的当天，乙方须向甲方缴纳相当于二个月物业管理服务费的物业管理保证金12,682.60元，作为本协议履约保证金。协议第9.1条约定：若乙方拖欠支付或补足物业管理服务费、物业管理保证金、空调使用费、停车费(如有)或其他任何一项或多项费用，应按拖欠金额每天千分之三的标准向甲方支付违约金；逾期超过7天的，甲方有权停止向该商铺供应水、电、中央空调或该商铺内之其他设施及服务，一切损失均由乙方自行承担；若逾期超过15天或累计超过30日(无论甲方是否正式追索)，甲方有权解除本协议并要求乙方支付相当于三个月物业管理服务费总额的违约金(若乙方已支付物业管理保证金，则全额没收，不足前述违约金标准的部分由乙方补足)。本院于2020年8月28日就被告与珠江公司之间的房屋租赁合同纠纷一案作出(2019)沪0118民初21***号民事判决，其中判决主文第一项为被告与珠江公司签订的《某商业中心商铺租赁合同》于2019年4月29日解除、第二项为珠江公司应于判决生效之日起十日内返还被告保证金50,000元。后被告不服该判决提起上诉，二审法院于2020年12月16日判决驳回上诉，维持原判。另查明，至2018年7月的物业服务费被告均已支付，之后被告未再支付物业服务费。另，被告尚未交还系争租赁商铺。以上查明的事实，有原、被告的陈述、某商业中心商铺租赁合同、某商业中心租赁合同补充协议、某商业中心物业管理服务协议、本院调取的民事判决书、庭审笔录等为证，并经庭审质证。本院予以确认。庭审中，1、原、被告双方确认，被告交付物业服务费的时间为下月的15日支付上个月的物业服务费；物业服务协议的解除与租赁合同的解除是一致的，租赁合同解除或终止，物业服务协议也因此解除或终止。2、原告表示，虽然物业服务协议约定了保证金，但是被告未支付。被告表示，当时转账给珠江公司5万元保证金，不知道珠江公司有没有给原告；被告未腾退房屋的原因是，2020年12月25日被告发函给珠江公司，希望以被告剩余设备残值(经审计估价为27万余元)抵扣另一生效判决中被告需支付给珠江公司的20多万元，所以被告无法清理现场，并当庭提供被告向珠江公司邮寄的执行给付及移交函、订单查询打印件各1份，证明被告希望与珠江公司协商抵扣。原告对证据的真实性无异议，但是认为与本案没有关联性，且根据前案判决，被告也无权就装修及设备残值要求珠江公司进行抵扣。3、原告认为，依照物业服务协议第9.1条的约定，逾期付款违约金和提前解除物业协议违约金应同时计算。被告表示因商场原因，现在已不能正常经营了，故不同意支付两项违约金。本院认为，原、被告之间签订的物业管理服务协议及珠江公司与被告签订的商铺租赁合同均合法有效。原告已依约提供了物业服务，故被告应按约支付物业服务费。根据租赁合同的解除时间，物业管理服务协议也应于2019年4月29日解除，现原告主张2018年8月1日至2019年4月29日的物业服务费，于法无悖，本院予以支持。被告未按约支付物业服务费，应承担相应的违约责任。原告认为根据物业管理服务协议第9.1条约定可向被告同时主张逾期付款违约金及提前解除物业协议违约金，鉴于原告主张的上述违约金存在重合且明显过高，并且被告拖欠物业服务费也是由于其无法经营所致，故对违约金本院酌情调整为按照日万分之五计算。因被告至今未交还租赁的铺位，按照物业管理服务协议约定，物业服务费仍应计至被告交还该商铺之日，故对原告要求被告支付占用期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海宝鳍贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广东康景物业服务有限公司上海分公司2018年8月1日至2019年4月29日的物业服务费56,860.32元；二、被告上海宝鳍贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广东康景物业服务有限公司上海分公司本判决第一项物业服务费的逾期付款违约金(按照当月应付物业服务费金额，以日万分之五为标准，自当月物业服务费应付之日起的次日计算至实际支付之日止)；三、被告上海宝鳍贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广东康景物业服务有限公司上海分公司占用期间的物业服务费(按每日208.48元为标准，自2019年4月30日起计算至实际返还租赁铺位之日止)。四、驳回原告广东康景物业服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,221.51元，减半收取计610.76元，由被告上海宝鳍贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李建军二〇二一年一月二十二日法官助理 许雪燕书 记 员 范秋萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。