上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初29989号原告(反诉被告)：尤俊豪，男，1993年11月30日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：刘天琪，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桢，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝龙展飞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。原告(反诉被告)尤俊豪与被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙展飞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理，依法适用简易程序于2019年9月5日公开开庭予以审理。被告宝龙展飞公司于答辩期内提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2019年10月16日公开开庭予以合并审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，并适用普通程序于2020年1月8日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)尤俊豪的委托诉讼代理人刘天琪、黄桢，被告(反诉原告)宝龙展飞公司的委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)尤俊豪向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告签订的商铺租赁合同；2.请求依法判决被告赔偿原告装修及设计费用共计人民币(币种下同)700万元；3.请求依法判决被告返还履约保证金、装修保证金、装修管理费、经营保证金等共计600,119.25元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月19日签订商铺租赁合同，约定被告将位于上海市漕宝路3299弄的七宝宝龙广场18号楼第1+2层的编号为M-S4b-F1-002-1/F2-002/003/005的商铺出租给原告用于经营餐饮，租赁面积为841.02平方米，租期为8年，免租期至2018年5月20日。原告于2017年12月30日开始进行装修，耗资近1,000万装修用于经营榕之月音乐餐厅，并向被告缴纳了预付租金227,075.4元，履约保证金445,740.6元、物业费42,051元、经营保证金3万元、装修管理费104,378.65元、装修保证金2万元。原告于2018年6月正式开业，每月按期缴纳租金。2019年3月被告运营部工作人员告知原告可以申请3月份免租，并将原告申请免租事宜上报给公司。在双方协商免租之际，被告于2019年4月18日向原告发送清场通知函，称双方签订的租赁合同已经解除，并要求原告立即搬离租赁场地，在未经原告同意的情况下擅自闯入原告经营场所，并强行拆除原告装修，致使原告为经营餐厅投入的1,000多万化为乌有。现原告被赶出租赁场地，房屋装修也被拆除，无法经营，原告要求解除合同，赔偿装修损失共计700万元，并返还原告预付租金227,075.40元，履约保证金445,740.60元、物业费42,051元、经营保证金3万元、装修管理费104，378.65元、装修保证金2万元。综上所述，为维护原告合法利益，故向贵院起诉，恳请予以支持。被告(反诉原告)宝龙展飞公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方的租赁合同系因原告拖欠租金、物业费等费用，经被告催告依然不支某，被告依照合同约定解除合同，合同系因原告违约而解除，原告不应该要求被告承担损失。2、履约保证金445,740.60元、经营保证金30,000元，依据合同约定，在原告违约的情况下，被告是不退还的。其中装修管理费是实际支出的费用，是不应该退还的，装修保证金可以在合同解除后予以返还。经营保证金原告是否缴纳了还需要核实，即使原告支某了经营保证金，依据双方租赁合同5.5条之约定，该保证金实为质量保证金。在原告违约的情况下，不应予以退还。同时按照合同第5.3、5.4条之约定，履约保证金也应作为违约金不予返还。3、经核实，宝龙展飞公司共收取尤俊豪履约保证金30万元、经营保证金3万元，装修保证金2万元，装修管理费97,589.05元，消防改造泄水费800元。愿意退还装修保证金2万元，履约保证金及经营保证金2万元，因尤俊豪违约故不予退还，装修管理费97,589.05元及消防改造泄水费800元因实际发生而需要支某，不应退还。被告(反诉原告)宝龙展飞公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2019年4月11日解除；2.判令原告向被告支某自2019年3月1日起至2019年4月10日止的租金151,383.6元；3.判令原告向被告支某自2019年4月11日起至2019年5月16日止的房屋占用费136,245.24元；4.判令原告向被告支某逾期支某租金的违约金20,436元(按每日千分之一的标准暂计至2019年5月25日，要求计算至租金付清之日止)；5.判令原告向被告支某综合物业服务费53,264.60元(自2019年3月1日起至2019年5月16日止，按21,025.5元/月计算)；6.判令原告向被告支某综合物业服务费逾期付款违约金3,784元(按日千分之一计算至综合物业费付清之日止，暂计至2019年5月25日)；7.判令原告向被告支某合同解除赔偿金403,689.60元；8.判令原告向被告支某商铺复原费用138,850.52元；9.判令原告向被告支某遗留物品搬运费16,400元；10.判令原告向被告支某垃圾清运费14,080元；11.判令原告按每天3,784.59元的标准向被告支某自2019年5月11日起，至原告实际注销或迁出注册在租赁场所的上海槿元餐饮有限公司营业执照之日止的违约金；12.判令原告向被告支某律师费27,318元；13.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年12月19日，原、被告签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定原告承租被告名下位于上海市漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场18号楼第1+2层编号为M-S4b-F1-002-1/F2-002/003/005的商铺(共4间)，租赁面积为841.02平方米，租赁期限为8个租赁年度，租赁起始日为2018年5月20日，租金按二个自然月度为一期支某，原告应于每二个自然月度末月的25日或之前想被告支某下一个周期的租金。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后，被告按照约定向原告交付了租赁场所，原告随后装修店铺并正常开业。原告在经营过程中，自2016年12月25日开始出现拖欠租金的情况。期间，被告曾数次向原告致函催要拖欠租金，但原告一直拖延。2019年4月2日，被告发出解约函，原告于2019年5月17日取走了租赁场所内的部分物品，被告于当日收回商铺。由于原告未将租赁场所复原，被告委托案外人对租赁场所进行了复原施工。被告认为，被告已经按照合同的约定向原告交付了租赁场所，原告拒不支某租金的行为严重侵犯了被告的权益，故被告提起本案反诉。针对反诉，原告(反诉被告)尤俊豪辩称，1、同意解除双方间的租赁合同，双方在租赁合同履行过程中变更了支某方式。关于被告主张的租金，被告曾经承诺三月份的租金免付，故现在再次提起主张并无依据。此后的租金因双方对租赁事宜产生争议，故暂停予以支某。2019年4月16日以后被告将物品予以搬离，原告实际已经无法经营。关于2019年4月1日起至2019年4月16日止的租金，可以以原告在被告处的款项予以抵扣。2、关于被告主张的房屋占有使用费不同意支某，被告此后找了“肥猫”餐饮来经营，房屋已经并非由原告实际占有。3、针对被告主张的物业费，答辩意见于租金相同，至于2019年4月1日至4月16日的综合物业服务费可以用原告支某的费用以抵扣。4、不同意支某物业费逾期付款违约金及解除合同违约金，原告并未存在违约，系因被告违约在先导致合同解除。关于解除合同违约金标准，系以第八年租金计算，有违公平原则，且予以重复计算。5、对于商铺复原费用及遗留物品搬运费不同意支某。关于垃圾清运费，在租赁过程中原告已经支某了自2018年5月20日起至2018年12月的垃圾清运费，2019年以后没有支某了。6、不同意支某逾期迁离工商登记违约金，现工商登记没有迁离，但在双方合同履行期间被告并未违约，同意支某自2019年6月26日至今的违约金，但被告主张的标准过高。7、不同意支某律师费，本案合同系因被告违约导致解除。经审理查明，上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号等房屋的产权人为宝龙展飞公司。宝龙展飞公司向上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)出具《授权委托书》，同意镌新公司为该物业的经营管理方，并将广场内的所有商铺委托镌新公司在与所有商户的合同期限内全权负责招商运营。2017年11月7日，镌新公司与尤俊豪签订《七宝宝龙城商铺租赁意向协议》，约定就上海市漕宝路XXX号的宝龙城20号楼第F1+F2层编号为M-S4b-F1-002-1/F2-002/003/005的商铺达成租赁意向。2017年12月19日，宝龙展飞公司(出租方、签约甲方)与尤俊豪(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市漕宝路3299弄的七宝宝龙广场/宝龙城/区(期)18号楼第1+2层的编号为M-S4b-F1-002-1/F2-002/003/005的商铺(共4间,以下简称“租赁场所”)出租给乙方；乙方承租的租赁场所面积为841.02平方米，本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算；乙方承诺承租租赁场所仅作为经营酒吧，品牌桃乐丝，业态餐饮-休闲餐饮-酒吧之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。甲方并不保证该租赁场所适用作任何乙方指定的特别用途，也不得被要求对或在该租赁场所作任何改建以满足任何的许可要求(若有)，未经甲方书面同意，乙方不得自行更换品牌及业态或将该租赁场所用于本条约定外的其他任何用途，否则甲方有权要求乙方限期改正，乙方应向甲方支某在变更用途/品牌/种类期间的违约金(日违约金的标准为本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度年租金额/365*2)。甲方并有权单方提前解除本合同，不予退还乙方已支某的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同的约定承租导致合同解除的违约责任；该广场由镌新公司提供统一的商业经营管理服务，物业管理服务，物业管理公司具有对该广场进行统一的商业物业管理服务的权利。物业管理公司根据情况委托第三方专业公司承担部分商业物业管理服务工作；甲乙双方约定的租赁期限为8个租赁年度，自租赁起始日起算；租赁起始日按2018年5月20日开始计算，合同履行过程中租赁起始日有变动的，双方应书面确认变动后的租赁起始日；甲乙双方约定的租赁场所交付日为2017年12月20日，乙方同意，甲方可根挑实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。交付时，租赁场所应按本合同附件2所述的交付条件；乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年05月20日；甲方同意给予乙方151天的装修期，该装修期为自租赁场所约定交付日起至最迟开业日之前一日的期间，但如乙方实际开业日在装修期期间的，则装修期届满日为乙方实际开业日的前一日。装修期内，乙方应按本合同第3.6,1条的约定承担有关费用；装修期内，乙方应自行承担并向物业管理公司支某装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费。装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕、经甲方或物业管理公司验收合格(如需经相关政府部门验收的，还需获得相关政府部门验收合格)且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还，经物业管理公司确认无误并收到乙方交还的装修保证金收据后三十日将装修保证金无息退还乙方，乙方还应向甲方和/或物业管理公司支某综合物业服务费；第1年，月租金113,537.70元，年租金XXXXXXX.40元；第2年，月租金113,537.70元，年租金1,362,452.40元；第3年，月租金117,742.80元，年租金1,412,913.60元；第4年，月租金130,358.10元，年租金1,564,297.20元；第5年，月租金142,973.40元，年租金1,715,680.80元；第6年，月租金168,204元，年租金2,018,448元；第7年，月租金185,024.40元，年租金2,220,292.80元；第8年，月租金201,844.80元，年租金2,422,137.60元；乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支某综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为25元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用，不包含中央空调使用费，如乙方积赁场所需要使用广场中央空调的，应另行向物业管理公司支某中央空调使用费；综合物业服务费自2017年12月20日开始计算；乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费用(统称为“公用事业费”)由乙方承担。本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价6元/平方米，电费单价1.45元/度；乙方租赁场所产生的垃圾，由乙方根据甲方的要求自行收集、封装并运送至物业管理公司指定位置。日常垃圾费用包含在综合物业服务费中。餐厨垃圾清运费另计(每桶80元，每桶240L)；乙方应按两个自然月度为一期支某租金，如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支某。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付季度租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足；乙方应于每两个自然月度末月的25日或之前向甲方支某下个支某周期的租金，如遇法定节假日后的次日；乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起0个租赁度届满后之次日缴交，乙方每月应缴的租金为113,537.70元；第二个租赁年度期间的租金支某不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租费年度的租金自第二个租赁年度起始日起个租赁度届满后之次日缴交，乙方每月应缴的租金为113,537.70元；自第一个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支某租金；乙方应于本合同生效之日起十五日内,向甲方预付227,075.40元积金(以下简称“预付租金”。该预付租金的金额不得低于本合同第4.1.2条约定的第1个租赁年度两个完整月的租金之和)，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕；乙方应按两个自然月度为一期支某综合物业服务费，如乙方应付的首期或末期综合物业服务费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支某；乙方应于每两个自然月度末月的25日或之前向物业管理公司支某下一个支某用期的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日；乙方应于本同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付42,051元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费领付服务费述管抵和货起始日后的付综合物业服务费,直至全部抵减完毕；为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方缴纳445,740.60元作为履约保证金(该履约保证金金额不得低于本合同笫4.1.2条约定的最后一个租赁年度两个完整月的租金及本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费的金额之和)。如甲方在签订本合同后5日内未收到履约保证金，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支某的全部款项(如有)并将租赁场所另租他人，而无须向乙方承担任何责任，乙方应承担导致合同解除的违约责任解除的违约责任；如乙方未能按照本合同约定支某租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足；履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管看，甲方无须向乙方支某该保证金的利息。在租货期限内，乙方不得要求以上履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方进约而终止时，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后，三十日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵后仍有余款的)无息退还给乙方,乙方应于本合同终止后七日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足)，并按本合同约定退还租赁场所，乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续(以工登记备案完成为准)并提交履约保证金收据；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金30,000元，作为乙方对商品质量、服务质量，守法经营之担保；本合同终止后，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方无任何违约行为并提交质量保证金收据后，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金或其余额(若有)无息退还给乙方；乙方应按照本合同第3.3条约定交付日(含甲方调整后的交付日)接收租赁场所。乙方应按照甲方或物业管理公司当面交付通知要求的接收期限自行前往广场与甲方或物业管理公司办理符合交付条件的和货场所的交接手续并签署《租赁场所交付确认书》；若甲方未能在第3.3条约定交付日将该租赁场所交付给乙方，乙方同意甲方可延迟交付。在这种情况下，交付日相应顺延，且装修期、租赁起始日、租赁期限等任何相关期限均应顺延；乙方须于进场日前按本合同的约定向物业管理公司支某数修保证金，以确保乙方遵守及履行合同的规定及物业管理公司对于装修环节的管理规定。若乙方在装修环节出现任何违法、违约或者违反规定之情形，物业管理公司将有权按双方签订的装修管理协议约定扣减乙方的装修保证金。甲方应在乙方开业前完成装修工程验收；本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起7日内其本合同第十三条的相关约定把该租赁场所连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可的状态下(租赁期内该等设施的自然损耗除外)，交还甲方；除本合同另有约定外，在不影响甲方相根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合的通知送达乙方之日起终止，发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形。乙方逾期支某租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、质员保证金、公用事业费、利息和违约金等超过30日的(无论甲方是足否进行任何形式的催告)；非因甲方原因或不可抗力因素，乙方延迟开业起过30日的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业连续超过七日的，或者乙方因其自身原因而被吊销营业执照的；因乙方破产，正处于破产的过程、被宣布破产或被申请破产，或者乙方被申请进行清算或被查封，或任何第三方向法庭申请对乙方进行清算；乙方未经甲方或物业管理公司书面同意，擅自变更装修设计文件或擅自装修、拆改、损毁租赁场所；乙方未经甲方书面同意擅自转让、转借、转租、承包、合作、与他人交换各自承租的租赁场所的或者以其他方式将租赁场所全部或部分的控制权转让给第三方；因乙方原因，使其他商户或甲方或物业管理公司的经营活动遭受损害或被迫中断的；乙方利用租赁场所进行非法活动；乙方未经甲方书面允许而关门逃铺停止营业的。如有第15.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支某的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金、已付未用的租金、已付未用的综合物业服务费、其他费用等)，乙方并应按第15.4条的约定向甲方支某合同解除损失赔偿金；除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知方式提前解除本合同，本合同于乙方解除合同的通知送达甲方之日起终止，因甲方白身原因逾期交付租赁场所超过180日仍未交付的。甲方非因本合同约定及合法行为致使乙方整体停业超过30天仍未解决的。本合同及法律的其他规定。如有上述违约及本合同其他条款约定的违约的情形发生，导致乙方解除合同的，甲方应承担导致合同解除的违约责任，即甲方应退还乙方已付未用的履约保证金、租金、综合物业服务业等费用，甲方并应按第15.4条的约定向乙方支某合同解除损失赔偿金；双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重能响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额；双方确认并同意，本合项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担；双方特别明确，乙方按照本合同第4.4.3条约定支某租金的前提是乙方妥善履行本合同。如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约使甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按本合同第4.4.3条相应租赁年度的租金标准向甲方补交尚未支某的相应租赁月度的租金等。合同还对其他内容进行了约定。2017年11月29日，镌新公司向尤俊豪出具《商户入驻缴款通知单》二份，要求支某预交租金227,075.40元、履约保证金445,740.60元、预交综合管理费42,051元、经营保证金30,000元、工本费20元、装修保证金20,000元、装修管理费104,378.65元、装修垃圾清运费12,615.30元、消防改造泄水费用800元。2018年1月17日，宝龙展飞公司与尤俊豪签订《品牌变更补充协议》，约定原租赁合同项下经营的品牌“桃乐丝”变更为“榕之月”。尤俊豪承租系争商铺后进行装修并对外以“榕之月”的商号经营，尤俊豪并支某了自2018年5月20日起至2019年2月28日止的租赁费用，宝龙展飞公司于2019年2月28日开具金额为952,251.68元的发票。2018年1月25日，上海槿元餐饮有限公司(以下简称槿元公司)成立，法定代表人为尤俊豪，现该公司的住所地仍为上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号一层002-1、二层002、003、005室。2018年，镌新公司与槿元公司签订《餐饮垃圾清运协议书》一份，约定期限自2018年6月15日至2018年12月31日，餐厨垃圾清运费标准为80元/桶，槿元公司将其餐厨垃圾运送到垃圾站，双方工作人员共同确认每日垃圾量等。2018年11月，尤俊豪签署《确认函》，表示享受了七宝宝龙城2018年10-12月“经营帮扶政策”减免一个月租金，减免金额为113,538元，现商户提供价值113,538元代金券。2019年2月，宝龙展飞工作人员向尤俊豪一方催讨租金，并表示最晚在2月底前把1-2月的费用全部付清，可以申请免掉3月租金。2019年3月11日，宝龙展飞公司向尤俊豪发送《催款函》，表示尤俊豪拖欠2019年3月1日至2019年4月30日期间的租金227,075.40元，2019年3月1日至2019年4月30日期间之综合物业服务费42,051元，要求于2019年3月13日前缴清所有拖欠的费用，否则将根据租赁合同之约定提前解除租赁合同。该函件未能妥投被退回。2019年3月18日，宝龙展飞公司向尤俊豪发送《催款函》，表示尤俊豪拖欠2019年3月1日至2019年4月30日期间的租金227,075.40元，2019年3月1日至2019年4月30日期间之综合物业服务费42,051元，要求于2019年3月21日前缴清所有拖欠的费用，否则将根据租赁合同之约定提前解除租赁合同。该函件未能妥投被退回。2019年4月2日，宝龙展飞公司向尤俊豪发送《解约函》，表示尤俊豪经多次催告，拖欠2019年3月1日至2019年4月30日期间的租金227,075.40元，2019年3月1日至2019年4月30日期间之综合物业服务费42,051元。另于2019年3月11日、2019年3月18日发函催告，但尤俊豪仍未支某拖欠款项。故要求自2019年4月11日起，双方签署的租赁合同解除，不退还已付未用的履约保证金445,740.60元、质量保证金30,000元、装修保证金20,000元。要求尤俊豪应于2019年4月18日前，一次性支某拖欠的租金(计至2019年4月10日)151,383.60元及逾期付款违约金(计至实际支某日，暂计至2019年4月10日为19,982.64元)。要求尤俊豪应于2019年4月18日前，一次性向物业管理公司支某拖欠的综合物业服务费(计至2019年4月10日)28,034元及逾期付款之违约金(计至实际支某日，暂计至2019年4月10日为3,700.49元)、餐厨垃圾清运费14,080元。并应于2019年4月18日或之前，按租赁合同相关约定将商铺恢复至交付时原状并交还，并应于2019年5月11日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还商铺及/或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的，则应按租赁合同相关约定支某占用费及/或违约金，届时可自行收回商铺，并自行处理商铺之装修及遗留物品。该函件未能妥投被退回。2019年4月18日，宝龙展飞公司向尤俊豪邮寄《关于清场之通知函》，要求尤俊豪于4月21日22时之前按租赁合同约定将商铺内的所有物品、货品搬离，并将租赁场所交还。并要求尤俊豪于2019年5月11日前办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或者变更地址手续，于2018年4月21日前清偿拖欠的租金、综合物业服务费、餐厨垃圾费等。次日，尤俊豪回函表示，宝龙展飞公司未批准3月份租金免除的申请，意欲与宝龙公司进一步协商，后于2019年4月接到不知名电话告知宝龙公司要解除租赁合同，并会派人收回商铺，无法确认是否为宝龙公司行为，直至收悉函件。现愿意于2019年4月30日前将3月份和4月份的租金汇至公司账户内。因商铺装修花费巨大，如解除合同将损失巨大，且租赁合同尚在租赁期限内，解除合同不符合双方签订租赁合同的目的，故要求继续履行租赁合同。同时因与装修承包方就房屋内装修存在纠纷，就装修在鉴定中，宝龙展飞公司强制清场会造成巨大影响。宝龙展飞公司表示未收悉该回函。2019年5月18日，槿元公司向案外人韩阳出具委托书，委托韩阳搬离店内物品。韩阳于当日搬离了系争商铺内的家具家电及酒水等物品，并于当日出具《物品放弃声明》，载明：本公司承诺，至2019年5月20日晚上22点整搬空原“榕之月”铺内所有物品。届时剩余物品全部放弃，由宝龙城随意处置。特此声明。同日，槿元公司委托案外人张某某系争店铺内撤走明厨亮灶。2019年5月19日，槿元公司员工夏某某至系争房屋内取回了灯、调音台等公司物品及部分个人物品。此后，宝龙展飞公司收回了系争商铺。商铺收回后，案外人镌新公司(签约甲方)与上海东江建筑装饰有限公司(签约乙方)签订《建设工程施工合同》一份，约定：甲方将榕之月清铺拆除工作承包给乙方，包括地砖拆除、厨房间拆除、石膏板隔墙拆除、石膏板吊顶拆除、吧台拆除、排烟管道拆除等；合同价款为138,850元，工程总造价采用固定总价包干合同；本工程全部完工并经甲方验收合格后并由乙方出具相应的竣工资料，工程结算办理完毕，并经甲方书面确认，甲方向乙方支某工程造价的100%，计138,850元；开工日期为2019年6月1日，工期12天，实际竣工日期为2019年6月12日等。拆除完毕后，镌新公司于2019年6月19日向上海东江建筑装饰有限公司支某工程款138,850元。2019年4月16日，案外人上海豫贵物流设备有限公司向镌新公司出具《报价函》，项目名称为“七宝宝龙榕之月搬运拆卸询价”，项目实施期限自2019年4月16日至2019年4月22日，报价为16,400元。此后，镌新公司于2019年7月25日向上海豫贵物流设备有限公司支某16,400元。2019年10月8日，上海镌新企业管理有限公司向尤俊豪出具《通知函》，表示，对于尤俊豪承租系争商铺期间拖欠的物业费53,264.60元、垃圾清运费14,080元，以及租赁合同解除后，应该偿还的商铺复原费用138,850.52元，遗留物品搬运费16,400元，将债权全部转让给宝龙展飞公司，由宝龙展飞公司直接主张。上述事实，由尤俊豪提交的《七宝宝龙城商铺租赁意向协议》、《商铺租赁合同》及附件、上海市不动产权证、《品牌变更补充协议》、开业照片、《授权委托书》、发票、微信聊天记录、《确认函》、《商户入驻缴款通知单》二份、《关于清场之通知函》、《关于清场之通知函的回函》，由宝龙展飞公司提交的《商铺租赁合同》、《催款函》及邮寄凭证、《解约函》及邮寄凭证、委托书、收条及身份证复印件、委托书、《物品放弃声明》及身份证复印件、委托书及工作证复印件、《建设工程施工合同》及支某凭证与发票、《报价函》及身份证复印件、《餐饮垃圾清运协议书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，尤俊豪为证明其在租赁过程中的各项损失，向本院提交装修、装饰、消防、燃气等工程类合同一组，设备、家具、物料定做类合同一组，运营软件类服务合同及转账记录一组。经庭审质证，宝龙展飞公司对部分合同及发票的真实性予以认可，但认为部分合同没有相对方的签字盖章，函件为尤俊豪方单方制作，部分费用未能提交支某证明，且各项都是餐厅经营的必要费用，应由尤俊豪负担，不应由宝龙展飞公司负担。本案审理过程中，尤俊豪为证明宝龙展飞公司擅自清场，向本院申请证人夏某某出庭作证，证人夏某某证言的主要内容为，其原系槿元公司员工，2018年5月开始培训，工作地点为本案系争商铺内，系餐饮的服务员。餐厅于2018年6月开始营业，后于2018年10月因店铺整修，其离职了，当时辞职了好几个人。此后于2019年3月7日重新回到槿元公司工作，当时餐厅还没有经营，后工作到2019年6月30日离开。2019年4月17日，宝龙展飞公司的人曾来搬过东西，搬走了4张椅子，后又搬回来了。《关于清场之通知函的回函》系由其邮寄的。2019年5月16日晚上，宝龙展飞公司人员来到餐厅内要强拆，其当时在场于是报警。次日晚上又有人来强拆，物业搬走了包括餐具在内的物品。后其将个人物品于5月17日搬走。韩阳并非餐厅工作人员，其与尤俊豪是何关系并不清楚，尤俊豪告知其可以由韩阳搬东西，餐厅内的酒、沙发及墙体装饰等很多由韩阳拿走了。给张波的授权委托书系由其签字并加盖了公司公章。餐厅经营期间，餐厨垃圾倒到指定地点，一开始不需要签字，后需要由员工签字确认。关于垃圾清运统计表上的签字，张育川、涂泽文、寿小刚及夏某某为工作人员，张宇、陈文没有印象了。经庭审质证，尤俊豪对证人证言无异议，宝龙展飞公司认为对证人陈述的5月16日、5月17日锁门搬东西的过程不予认可，且即使证人对部分员工表示没有印象，也并不能否认与尤俊豪间有劳动关系。本案审理过程中，双方对于已付履约保证金及装修管理费金额存在异议，本院要求尤俊豪提交租赁期内付款明细，并要求宝龙展飞公司核实收款情况。尤俊豪向本院提交了部分付款记录，并表示在实际租赁过程中部分钱款系由案外人支某，但其曾于2018年11月2日出具《欠费缴付承诺书》，当时与宝龙展飞公司及镌新公司核账，确认商户进场前欠费78,389.05元，该笔费用已经付清。而根据宝龙展飞公司的缴费通知二份，前期费用包括履约保证金445,740.6元、经营保证金3万元、装修管理费104,378.65元、装修保证金2万元等。宝龙展飞公司认为于2017年11月7日收悉意向金10万，该笔费用后转为履约保证金，于2017年12月26日收悉履约保证金20万元，共计收悉履约保证金30万元。于2018年6月29日收悉装修管理费5万元，于2018年11月30日收悉装修管理费47,589.05元。《欠费缴付承诺书》所指的商户进场前欠费78,389.05元，系经营保证金3万元，消防改造泄水费800元及装修管理费47,589.05元。本院结合双方递交的费用清单及原告递交的付款凭证，将尤俊豪清单中所列每项付款金额与宝龙公司所述每期付款内容一一对应，宝龙公司陈述的付款内容与月租金及综合物业服务费的金额能逐一印证，就此确认尤俊豪支某的履约保证金金额为30万元、装修保证金金额为2万元、经营保证金金额为3万元，装修管理费金额为97,589.05元(具体汇总表见本判决书附件)。本院认为，尤俊豪与宝龙公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。租赁过程中，尤俊豪并未能按照合同约定之付款期限严格履行付款义务，迟延支某，经与宝龙公司协商后，宝龙公司免除了2018年12月的租金及综合物业服务费。然尤俊豪仍此后未能按约履行租金支某义务，并自2019年年初停止经营。后双方于2019年2月进行协商3月租金免除事宜，从尤俊豪的回函内容来看，其于2019年4月前已知其免租申请未予同意。依据双方《商铺租赁合同》之约定，尤俊豪应于每两个自然月末月的25日或之前支某，即应于2019年2月25日前支某2019年3月1日起至4月30日止的租金及综合物业服务费。在免租申请未予同意的情况下，尤俊豪应及时支某2019年3月1日起至2019年4月30日止的租金。但直至2019年5月中旬尤俊豪仍未能支某，逾期超过30日，宝龙公司依据双方合同约定要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。又依据双方宝龙公司主张解除合同的，应当通知尤俊豪，合同自通知到达尤俊豪时解除。宝龙公司虽于2019年4月2日向尤俊豪发送解除函，但该函件并未能予以送达。后宝龙公司于4月18日发送了《关于清场之通知函》，再次明确了合同解除的意思表示，该函件尤俊豪予以收悉。但因双方于2019年3月尚在协商过程中，尤俊豪于3月份未能支某系事出有因，尤俊豪欠付费用尚不足30日，宝龙公司此时尚无单方解除权。又至2019年5月16日，尤俊豪欠付费用已逾30日，宝龙公司当日以其行为明确表示解除合同，收回商铺，本院确认双方的租赁合同于2019年5月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。自2019年3月1日起至5月16日期间止的租金285,675.50元及综合物业服务费52,902.87元，尤俊豪应予以支某。关于宝龙公司主张自2019年3月1日起至2019年4月10日期间租金151,383.60元及综合物业服务费28,034元的逾期付款违约金，虽合同约定尤俊豪应于每两个自然月末月的25日或之前支某下两个月之租金及综合物业服务费，但如前所述双方于2019年3月协商租金免除事宜，尤俊豪未能支某系事出有因。但尤俊豪于3月已知免租申请未予同意，应及时支某欠付费用，故本院确认尤俊豪自2019年4月1日起应承担逾期付款违约金。至于宝龙公司主张的违约金计算标准，尤俊豪不同意予以支某，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑被告于诉讼中的实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合违约行为对宝龙公司造成的实际损失，酌情确定尤俊豪应按照每日万分之五的标准，向宝龙公司支某自2019年4月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金。关于尤俊豪要求返还履约保证金的诉讼请求，宝龙公司认为依据合同约定，因尤俊豪违约导致合同解除故履约保证金作为违约金不予返还，同时宝龙公司又依据合同第15.4条之约定要求尤俊豪支某合同解除违约金403,689.60元。如前所述，本院确认尤俊豪支某的履约保证金金额为30万元。在系争合同因尤俊豪违约导致解除的情况下，宝龙公司要求其承担合同解除之违约责任，于法不悖，本院予以支持。本院注意到，宝龙公司在2019年5月收回系争商铺后，即另行出租给案外人，房屋空置时间较短，损失较小。在此情况下，本院认为履约保证金30万元作为违约金可弥补宝龙公司的损失，故确定尤俊豪支某的履约保证金30万元作为违约金不予返还，驳回宝龙公司要求尤俊豪支某合同解除违约金403,689.60元的反诉诉讼请求。关于尤俊豪要求返还经营保证金、装修保证金及装修管理费的诉讼请求，如前所述，本院确认尤俊豪支某的经营保证金金额为3万元、装修保证金金额为2万元及装修管理费金额为97,589.05元。宝龙公司认为，依据合同约定因尤俊豪违约，故经营保证金不予返还；装修管理费系租赁过程中实际发生费用，故不应予以退还；同意返还装修保证金2万元。本院认为，经营保证金系双方约定对尤俊豪商品质量、服务质量、守法经营之担保。在合同解除的情况下，尤俊豪已承担相应之违约责任，如前所述，履约保证金30万元作为违约金可弥补宝龙公司的损失，故经营保证金应予以返还。关于装修管理费，宝龙公司明确其于2018年6月29日收悉5万元，于2018年11月30日收悉47,589.05元，但双方租赁合同中并未约定尤俊豪需支某装修管理费，宝龙公司并无收费依据，也未能向本院证明该笔费用所用何处，应向尤俊豪予以返还。关于尤俊豪主张的装修及改造损失、可移动设施损失，本院认为，首先，尤俊豪提交的各项损失之凭证中，部分无签字盖章，部分无付款凭证，相应之真实性及关联性难以认定。其次，系争租赁合同因尤俊豪违约导致解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”，宝龙公司收回房屋后另行出租他人，相应的装饰装修并未利用，故尤俊豪要求宝龙公司承担装修及改造损失的诉讼请求，本院不予支持。关于可移动设施，尤俊豪一方的委托人，已于2019年5月18日、19日拿走了部分物品，并明确放弃其余物品，由宝龙公司予以处理，故在尤俊豪违约导致合同解除并放弃物品的情况下，相应损失应由尤俊豪自行负担，该诉讼请求本院不予支持。关于宝龙公司主张的商铺复原费及垃圾清运费，依据双方合同约定，尤俊豪应在合同解除起七日内搬离，搬走可移动物品并将租赁场所恢复交付时原状交还宝龙公司。然实际履行过程中，尤俊豪一方仅拿走部分可移动物品，剩余物品交由宝龙公司处理，也未能按约将租赁场所恢复原状。此后由镌新公司另行委托案外人予以拆除及搬离，并支某了商铺复原费138,850元及物品搬运费16,400元。在镌新公司代为履行义务的情况下，相应之商铺复原费及垃圾清运费，尤俊豪应向镌新公司予以返还。又镌新公司在本案中明确将该两项债权转让给宝龙公司，并已通知尤俊豪，故尤俊豪应向宝龙公司支某该两笔费用。关于宝龙公司主张的垃圾清运费，本院注意到，垃圾清运合同系由镌新公司与槿元公司签订，因由镌新公司与槿元公司结算后，由槿元公司承担相应之付款义务。现镌新公司与槿元公司并未结算，垃圾清运费金额尚无法确认，宝龙公司径行在尤俊豪予以主张，并无依据，本院不予支持。关于宝龙公司主张的逾期变更登记违约金，本院认为，依据双方租赁合同之约定，尤俊豪应于合同解除日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，否则将按照日租金标准的二倍支某违约金。本院确认双方的租赁合同于2019年5月16日解除，尤俊豪应于2019年6月15日前办妥相应登记的变更手续，但槿元公司现注册地址仍为上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号一层002-1，二层002、003、005号商铺，尤俊豪至今未能按约完成变更登记，应自2019年6月16日起承担相应之违约责任。关于宝龙公司主张的违约金计算标准，尤俊豪认为过高。本院认为，工商登记注册地址未能变更，确会造成此后承租人办理工商执照之障碍，但并不导致系争商铺实际无法使用。本院在结合该违约行为所产生之影响及宝龙公司实际损失的情况下，酌定尤俊豪按照每日500元的标准支某逾期变更登记违约金。关于宝龙公司主张的律师费，本院认为尤俊豪支某的各项违约金以可弥补宝龙公司的各项损失。且尤俊豪的违约并不必然导致宝龙公司的该项损失，故宝龙公司的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)尤俊豪与被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年5月16日解除；二、被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)尤俊豪返还经营保证金3万元、装修保证金2万元及装修管理费97,589.05元；三、原告(反诉被告)尤俊豪于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司支某租金285,675.50元；四、原告(反诉被告)尤俊豪于本判决生效之日起十五日内，以151,383.60元为本金，按照每日万分之五的标准，向被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司支某自2019年4月1日起至实际付款之日至的逾期支某租金违约金；五、原告(反诉被告)尤俊豪于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司支某综合物业服务费52,902.87元；六、原告(反诉被告)尤俊豪于本判决生效之日起十五日内，以28,034元为本金，按照每日万分之五的标准，向被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司支某自2019年4月1日起至实际付款之日至的逾期支某综合物业服务费违约金；七、原告(反诉被告)尤俊豪支某的履约保证金30万元作为违约金，被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司无需返还；八、原告(反诉被告)尤俊豪于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司支某商铺复原费138,850元及物品搬运费16,400元九、原告(反诉被告)尤俊豪于本判决生效之日起十五日内，按照每日500元的标准，向被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司支某自2019年6月16日起至完成工商注册地址变更之日止的逾期变更登记违约金；十、驳回原告(反诉被告)尤俊豪的其余本诉诉讼请求；十一、驳回被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费66,884.72元，由原告(反诉被告)尤俊豪负担65,630.29元，由被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担1,254.43元；反诉案件受理费减半收取计6,383.41元，由原告(反诉被告)尤俊豪负担3,305.23元，由被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担3,078.18元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  董孟范人民陪审员  樊 燕二〇二〇年五月二十二日书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。