湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1563号原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，住所地：长沙市岳麓区岳麓街道阳光壹佰国际新城凤凰街4-17栋1206房。法定代表人杨玉玲，系该公司总经理。委托代理人何阳，湖南人和律师事务所律师。委托代理人王立颖，湖南人和律师事务所律师。被告何艳菊，女，1969年2月11日出生，瑶族，住长沙市天心区。被告长沙乐橙餐饮文化有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道南二环一段518号阳光100国际新城4-17栋一层。法定代表人何艳菊，系该公司董事长。两被告共同委托代理人孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。两被告共同委托代理人蒋宝东，男，1976年7月27日出生，汉族，住湖南省道县。系长沙乐橙餐饮文化有限公司经理。原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰置业公司”）诉被告何艳菊、长沙乐橙餐饮文化有限公司（以下简称“乐橙餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年3月25日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告的委托代理人何阳、王立颖，两被告的共同委托代理人孙虎、蒋宝东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光壹佰置业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告何艳菊向原告支付2019年9月30日至2020年11月29日期间的租金121030.74元；2.判令被告何艳菊向原告支付滞纳金37334.42元（滞纳金暂计算至2020年11月29日，实际计算至全部款项付清之日止）；3.判令被告承担货梯维修费用35575元；4.判令被告乐橙餐饮公司对被告何艳菊欠付原告的上述款项承担连带责任；5.判令由两被告承担本案受理费及财产保全费。事实与理由如下：原告与被告何艳菊于2019年2月27日签署《房屋租赁合同》（合同编号为：ＺＳ2019004）。原告将其位于长沙市岳麓区××街××栋××商铺，建筑面积约558.81平方米出租给被告何艳菊，用于经营胡桃里音乐酒馆。合同第二条约定租赁期限为8年，自2019年5月31日至2027年5月30日，装修租金优惠期为2019年5月31日至2020年5月30日，如交房时间推后，租赁期和租金优惠期相应顺延。被告同意在该商铺取得一次消防验收许可证的情况下接受场地，先行进场装修。合同第三条约定租金优惠期内月租金为42.5元／月／平方米，从租金优惠期结束之日起至第2年期末月租金为85元／月／平方米。以季度为一个付款期支付租金，被告应在每季度最后一个月的30号前支付下季度的租金。合同第九条约定，为便于原告销售，原告有权在该商铺所缴纳的月租金总额范围内根据原告出售商铺的不同价格或价值对各个商铺月租金价格进行任意拆分。合同第十二条约定，若被告不能按约定时间足额支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属被告违约，被告则应按日向原告按照当年租金的千分之一支付滞纳金。上述合同签订后，被告支付了保证金8万元及第一租赁年度第一个月的租金23749元。原告对外销售1181、1189、1190、1195、1196号商铺。后涉案房屋于2019年8月29日经消防验收合格，原告自2019年7月起与被告沟通房屋交付问题，于2019年9月4日正式告知商铺达到交付条件，并多次通知被告收房。被告于2019年11月7日办理装修申请手续。但被告未能依约履行支付后续租金义务，已构成严重违约，被告拖欠自2019年9月30日至2020年11月29日期间的租金121030.735元。依据合同约定，被告应支付滞纳金37334.42元（暂计算至2021年11月29日，实际要求计算至被告履行之日）。原告曾多次上门及发函向其催收欠款，但被告以各种理由拖延支付。2020年1月20日，由于被告消防栓损坏，导致租区内17Ｂ栋货梯进水受损无法正常使用，严重影响了其他商户的正常经营以及装修。原告后委托第三方对受损货梯进行维修并垫付维修费35575元，合同中约定被告应对原告租区内的财产合理使用并尽到必要的保管责任，本次货梯受损系因被告原因所致，被告应当承担此次货梯的维修费用。被告何艳菊于2019年12月30日注册被告乐橙餐饮公司，被告乐橙餐饮公司实际享有租赁合同权利，应对被告何艳菊欠付原告的租金、滞纳金和维修费用承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告何艳菊、乐橙餐饮公司共同辩称：一、原告要求两被告自2019年9月30日起交租金没有依据，依法不应支持。双方《商铺租赁合同》第二条第一款约定“装修租金优惠期为2019年5月31日起至2020年5月30日(暂定，以实际交付日向后延续一年）”。“若甲方办理相关手续等原因导致交付时间推后的，租赁期和租金优惠期相应顺延。为配合乙方的装修进度，乙方同意该商铺取得一次消防验收许可证的情况下接收场地，先行进场装修”。《商铺租赁合同》附件二：交付标准约定“为配合承租方的装修进度，承租方同意在出租方提供一次消防验收许可证的情况下先行进场装修，出租方在正式交付商铺给承租方前提供竣工验收证明/报告”。“凡合同中与此文件冲突处，均以此文件为准。”双方合同明确约定先进场装修，进场装修并不代表交付商铺，明确约定了正式交付商铺的条件。原告提供给被告的《工程竣工验收备案表》上明确记载竣工验收日期为2019年12月16日。原告最早出示《工程竣工验收备案表》的时间为2019年12月30日，系原告方工作人员通过微信发送照片给蒋宝东，并于2020年1月6日发信息给被告方“蒋总，你们要的资料公司已准备齐全，请下午4点过来收房”。原告提供的《单位(子单位）工程质量竣工验收记录》称验收时间为2019年8月27日，但该验收记录从未向被告出示过。工程竣工验收时间应以《工程竣工验收备案表》记载的时间为准。在原告通知被告收房后，被告根据现场情况向原告提出商铺存在诸多问题，如南二环方向很大一片外墙空缺未填补、商铺内通往其它房屋的电线妨碍未排除、敲掉隔墙的墙面损坏未修补、下水道堵塞、商铺旁挖开的沟未处理、杂土杂物堆放等影响两被告装修和开业。因为上述问题原告一直拖延，导致无法正常收房。相关责任应当由原告承担。二、因疫情原因，对被告的装修和开业造成很大影响，原告应至少减免三个月租金。同时，因原告的招商和运营问题，导致整个凤凰街生意都不景气，租户怨声载道，经营难以维系，被告自开业以来，每个月都是亏损。而原告只管收租金，不履行其义务，租金亦应相应减免。三、原告要求被告支付滞纳金更无法律依据。原告时而要求被告自2019年5月份开始交租，时而要求被告于2019年11月9日计租，时而要求被告自2019年9月30日起交租金，致使被告无所适从，不是被告不交租金，而是原告要求的租金起算时间完全不合理。事实上，因为原告的原因，导致迟迟不能收房，影响被告装修和开业，被告一直到2020年11月1日才正式开业。现原告反而要求被告支付滞纳金，完全颠倒黑白。四、原告要求被告承担货梯维修费没有依据。原告的货梯维修与被告无关。经审理查明，涉案位于长沙市岳麓区××段××号××期××栋××号商铺系原告阳光壹佰置业公司所有。2019年2月27日，原告阳光壹佰置业公司（出租人，甲方）与被告何艳菊（承租人，乙方）签订一份《商铺租赁合同》及附件。合同第一条“基本情况和租赁商铺位置及用途”约定：一、乙方向甲方租用下列商铺：位于长沙市岳麓区××栋××层××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××商铺××商铺（以下简称“本商铺”）；二、本商铺用途1.乙方承租本商铺须用于商业经营活动。乙方以胡桃里音乐酒馆名称／商号对外经营（只限胡桃里授权期限内使用胡桃里名称）。用于从事餐饮、娱乐、酒吧等经营项目……第二条“租赁期限及交付”约定：一、租赁期限1.租赁期限为8年，自2019年5月31日起至2027年5月30日止（包括首尾两日）；2.装修租金优惠期为2019年5月31日起至2020年5月30日（暂定，以实际交付日向后延续一年）（包括首尾两日）；3.该商铺的交付日期暂定为2019年5月30日，若甲方办理相关手续等原因导致交房时间推后的，租赁期和租金优惠期相应顺延。为配合乙方的装修进度，乙方同意该商铺取得一次消防验收许可证的情况下接收场地，先行进场装修，甲方在乙方开业前提供竣工验收证明／报告等相关证明文件。4.若甲方在2019年10月30日前无法交付本商铺，视为甲方违约。乙方有权单方解除合同，乙方解除合同的，甲方赔偿乙方已交履约保证金的双倍，并退还乙方已缴所有费用，及乙方已装修的所有费用由甲方负责赔偿给乙方。5.甲方商街整体开业时间暂定为2019年9月28日（最终以实际开业时间为准）。二、交付标准按本合同《附件二相关条款标准》交付。第三条“租金、费用及付款方式”约定：一、租金及相关费用1.租金优惠期：2019年5月31日至2020年5月30日为租金优惠期，租金优惠期不含税租金为40.48元／平／月，税金为2.02元／平／月，合计含税租金标准为42.5元／月／平方米；2.租金递增标准：从租金优惠期结束之日起至第2年期末租金不含税租金为80.95元／平／月，税金为4.05元／平／月，合计含税租金标准为85元／平／月；以后每两年在前两年的基础上递增5%，即第3年、第4年不含税租金为85元／平／月，税金为4.25元／平／月，合计含税租金标准为89.25元／平／月；第5年、第6年不含税租金为89.25元／平／月，税金为4.46元／平／月，合计含税租金标准为93.71元／月／平方米；第7年、第8年不含税租金为93.71元／平／月，税金4.69元／平／月，合计含税租金标准为98.4元／月／平方米；3.以上租金按建筑面积计算，租金不含物业管理费，合同期内物业管理费按5元／平／月收取……二、付款方式1.本合同从第1个租赁年度起，以季度为一个付款期支付租金。2.乙方应在每季度最后一个月的30号前支付下季度的租金。3.乙方应以人民币汇款至甲方指定账户方式付款。4.本合同签订之日7日内，乙方应向甲方缴纳第一租赁年度第一个月租金23749元整。交房前缴纳第一租赁年度第二、三个月租金47499元整，之后缴纳方式按本条第1、2款执行……三、履约保证金1.本合同签订生效后7日内，乙方应向甲方缴纳80000元作为履约保证金。在乙方依约缴清前述费用的条件下，乙方应于租赁期限开始的前一工作日办理商铺交接手续……3.乙方不得主张履约保证金用来冲抵其应缴纳的租金、管理费或其他应付款项……第七条“甲方与乙方的权利义务”约定：一、甲方的权利及义务1.甲方按约定将本商铺交付乙方使用，并保障本商铺及其附属设施处于适用和安全状态（乙方责任造成的除外）……二、乙方的权利及义务……2.乙方应按时足额缴付本合同及附件规定的租金、物业管理费、履约保证金、杂费等相关应付款项，以及供乙方使用或额外要求的其它专门服务所产生的一切费用……第九条“房屋转托与转让”约定：一、租赁期限之前或期间，甲方有权将部分或全部租赁物出售给第三方，出售后由该部分租赁物的买受人与甲方、乙方另行签署三方协议就租赁合同关系的变更予以约定。未售出部分的物业，由甲方按照本协议或后续签署的其他租赁合同继续履行。为便于甲方销售，甲方有权在本商铺所缴纳的月租金总额范围内根据甲方出售商铺的不同价格或价值对各个商铺月租金价格进行任意拆分。具体拆分以买受人与甲方、乙方另行签署的三方协议为准。二、甲方在本合同有效期内出售或转让本商铺的，甲方应在出售或转让本商铺前，应确保告知受让人知悉并确认本合同相关内容，以便受让人继续履行本合同相关义务，乙方必须在本商铺出售或转让合同签订后10个工作日内与本商铺的受让人就本合同约定内容签订相关三方租赁协议。乙方依约与本商铺的受让人就本商铺签订相关租赁协议后，甲方不再就本商铺的出租事项承担任何义务……第十二条“违约与索赔”约定：一、在经营存续期间，若乙方不能按约定时间足额支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，乙方则应按日向甲方支付滞纳金，滞纳金按照当年租金的千分之一计算。乙方应在收到甲方通知后7个工作日内补足履约保证金，以保持履约保证金的完整和有效。乙方逾期未补足履约保证金的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠履约保证金金额1‰的违约金。逾期超过60日的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任。甲方有权直接留置并处置本房屋内乙方财产，且对处置留置财产后所得价款有优先受偿权。前述所得价款用以折抵乙方欠缴的租金及其他相关费用，不足部分乙方仍须赔偿。如处置过程中产生的任何费用应由乙方承担。二、在本合同租赁期内，因甲方原因导致乙方行使单方解除权解除合同和乙方无法使用租赁商铺或本合同无法继续履行的，甲方需向乙方返还履约保证金及其他费用，并支付与履约保证金等额的违约金。造成乙方的损失（包括但不限于装修损失费、向第三方支付违约金／赔偿金、员工遣散费、直接和间接损失、律师费、诉讼费、调查取证费等），由甲方一并负责赔偿。三、乙方未履行或未遵守本合同有关条款中的义务或有关本房屋物业的管理制度的，甲方有权向承租方提出限期整改和索赔要求，直至解除本合同。甲方依约解除合同时，乙方所缴付的履约保证金不予退还，且乙方应赔偿因其违约而给甲方造成的损失。四、其他违约情形按本合同其他相应条款执行。该合同附件二“交付标准”中约定：一、文件资料：一次消防验收通过书（为配合承租方的装修进度，承租方同意在出租方提供一次消防验收许可证的情况下先行进场装修，出租方在正式交付商铺给二承租方前提供竣工验收证明／报告）；项目的房地产预售证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。二、乙方负责二次消防验收……上述合同签订后，被告何艳菊向原告阳光壹佰置业公司支付了履约保证金8万元及15个商铺一个月的租金共计23749元。上述合同履行过程中，原告将上述商铺中的1181、1189、1190、1195、1196号商铺分别出售给案外人陈玉莲、毛俊响、王艳玲、谌习、贺素娟、郭伟、刘晴，并分别签订了相应的《合同主体变更三方协议》。协议签订时间及相关内容如下：2019年5月6日，原告阳光壹佰置业公司（甲方、原出租人）、被告何艳菊（乙方、承租人）与案外人陈玉莲（丙方、现出租人）签订一份《合同主体变更三方协议》，约定：1.甲、乙双方于2019年5月5日签订了《商铺租赁合同》（以下简称“原租赁合同”），甲方将长沙阳光100国际新城项目4-17栋1层建筑面积为558.81平方米（暂定，具体以产权登记面积为准）的商铺租赁给乙方用于经营餐饮娱乐酒吧等业务，该558.81平方米商铺中包括本协议项下的长沙阳光100国际新城项目4-17栋1楼1181号商铺（签约建筑面积为9.3㎡）。2.甲方于2019年5月5日将上述4-17栋1楼1181号商铺（以下简称“该商铺”）出卖给丙方，在此之前甲方已提前告知乙方，乙方对此知悉，并自愿放弃优先购买权。3.因该商铺权利人变更，甲、乙、丙三方一致同意将原租赁合同中该商铺部分的出租人变更为丙方，即乙、丙之间的租赁关系按照原租赁合同约定的全部条款执行。4.甲、乙、丙三方一致同意自丙方购买该商铺的全部房款及应缴税费到达甲方账户之日（以下简称“转让日”）起原租赁合同中该商铺部分的出租人由甲方变更为丙方。原租赁合同该商铺部分中由甲方享有的权利和承担的义务自此全部转归丙方享有和承担，甲方不再享有前述权利和承担前述义务。乙方作为承租人继续履行原租赁合同，并对丙方享有权利和承担义务。5.租赁期内，乙方同意在原租赁合同的基础上，根据甲方商铺的销售价格，在总月租金不变的情况下，按甲方租金分配要求，该商铺的租金价格按以下标准向丙方支付：1）租金优惠期内租金标准为人民币83元/月/平方米；2）租金递增标准：租金优惠期截止至租期第2年截止，租金标准为166元/月/平方米；以后每两年在前两年的基础上逐年递增5%，第3年、第4年租金标准为174.3元/月/平方米；第5年、第6年租金标准为183元/月/平方米；第7年、第8年租金标准为192.2元/月/平方米；3）转让日后仍在原租赁合同约定的租金优惠期的，租金仍按原租赁合同约定的租金优惠期的租金执行，即：租赁期首年租金标准为83元/月/平方米（以产权建筑面积为准）。6.甲乙丙三方一致同意，由甲方代为保管原租赁合同中乙方已缴纳的履约保证金（应属于丙方的部分），各方明确甲方仅对该部分履约保证金承担保管义务。针对该部分履约保证金的处置均由乙丙双方按甲、乙双方签订的原租赁合同执行，甲方仅根据乙丙双方书面共同确认或者其他相关部门附有强制执行力的文书等情况下，按要求予以处理。7.甲、乙、丙三方一致同意原乙方所预交租金，转让日（含）之后的租金（按照本协议约定的租金标准计算）由丙方所有。甲方所预收租金中归丙方所有部分的租金，应自转让日起三十个工作日内直接支付给丙方。8.乙方所缴纳租金为含税租金，甲、乙、丙三方一致同意，每期租金由乙方支付给甲方（代丙方收取）；再由甲方按照本协议约定的租金支付给丙方，丙方应于收取租金后5个工作日内提供正规发票给乙方，在此期间，甲方仅为方便管理（包含租金转汇及履约保证金的保管），不承担乙、丙之间任何纠纷产生的任何责任，乙、丙之间的任何纠纷与甲方无关……11.本合同签订后，丙方委托乙方与甲方办理该商铺的相关交房手续，且同意原租赁合同中关于乙方提前进场装修的相关约定。乙方或实际承租客户有权对该商铺进行装饰装修，丙方同意在租赁期限届满时按该商铺现状收房，不要求乙方或实际承租客户进行任何恢复或赔偿。12.本合同作为原租赁合同的附件，是其不可分割的部分，与其具有同等法律效力，本合同对原租赁合同有变更的，以本合同为准。13.本合同一式三份，甲、乙、丙方各执一份，自丙方购买该商铺的全部房款及应缴税费到达甲方账户之日起生效。2019年5月12日，原告阳光壹佰置业公司（甲方、原出租人）、被告何艳菊（乙方、承租人）与案外人毛俊响、王艳玲（丙方、现出租人）签订一份《合同主体变更三方协议》，约定：1.甲、乙双方于2017年2月27日签订了《商铺租赁合同》（以下简称“原租赁合同”），甲方将长沙阳光100国际新城项目4-17栋1层建筑面积为558.81平方米（暂定，具体以产权登记面积为准）的商铺租赁给乙方用于经营餐饮娱乐酒吧等业务，该558.81平方米商铺中包括本协议项下的长沙阳光100国际新城项目4-17栋1楼1189号商铺（签约建筑面积为33.53㎡）。2.甲方于2019年5月12日将上述4-17栋1楼1189号商铺（以下简称“该商铺”）出卖给丙方，在此之前甲方已提前告知乙方，乙方对此知悉，并自愿放弃优先购买权。……5.租赁期内，乙方同意在原租赁合同的基础上，根据甲方商铺的销售价格，在总月租金不变的情况下，按甲方租金分配要求，该商铺的租金价格按以下标准向丙方支付：1）租金优惠期内租金标准为人民币89元/月/平方米；2）租金递增标准：租金优惠期截止至租期第2年截止，租金标准为178元/月/平方米；以后每两年在前两年的基础上逐年递增5%，第3年、第4年租金标准为186.9元/月/平方米；第5年、第6年租金标准为196.2元/月/平方米；第7年、第8年租金标准为206.1元/月/平方米；3）转让日后仍在原租赁合同约定的租金优惠期的，租金仍按原租赁合同约定的租金优惠期的租金执行，即：租赁期首年租金标准为89元/月/平方米。2019年5月19日，原告阳光壹佰置业公司（甲方、原出租人）、被告何艳菊（乙方、承租人）与案外人刘晴（丙方、现出租人）签订一份《合同主体变更三方协议》，约定：1.甲、乙双方于2017年2月27日签订了《商铺租赁合同》（以下简称“原租赁合同”），甲方将长沙阳光100国际新城项目4-17栋1层建筑面积为558.81平方米（暂定，具体以产权登记面积为准）的商铺租赁给乙方用于经营餐饮娱乐酒吧等业务，该558.81平方米商铺中包括本协议项下的长沙阳光100国际新城项目4-17栋1楼1196号商铺（签约建筑面积为45.66㎡）。2.甲方于2019年5月19日将上述4-17栋1楼1196号商铺（以下简称“该商铺”）出卖给丙方，在此之前甲方已提前告知乙方，乙方对此知悉，并自愿放弃优先购买权。……5.租赁期内，乙方同意在原租赁合同的基础上，根据甲方商铺的销售价格，在总月租金不变的情况下，按甲方租金分配要求，该商铺的租金价格按以下标准向丙方支付：1）租金优惠期内租金标准为人民币111元/月/平方米；2）租金递增标准：租金优惠期截止至租期第2年截止，租金标准为222元/月/平方米；以后每两年在前两年的基础上逐年递增5%，第3年、第4年租金标准为233.1元/月/平方米；第5年、第6年租金标准为244.8元/月/平方米；第7年、第8年租金标准为257元/月/平方米；3）转让日后仍在原租赁合同约定的租金优惠期的，租金仍按原租赁合同约定的租金优惠期的租金执行，即：租赁期首年租金标准为111元/月/平方米。2019年5月20日，原告阳光壹佰置业公司（甲方、原出租人）、被告何艳菊（乙方、承租人）与案外人郭伟（丙方、现出租人）签订一份《合同主体变更三方协议》，约定：1.甲、乙双方于2017年2月27日签订了《商铺租赁合同》（以下简称“原租赁合同”），甲方将长沙阳光100国际新城项目4-17栋1层建筑面积为558.81平方米（暂定，具体以产权登记面积为准）的商铺租赁给乙方用于经营餐饮娱乐酒吧等业务，该558.81平方米商铺中包括本协议项下的长沙阳光100国际新城项目4-17栋1楼1195号商铺（签约建筑面积为45.66㎡）。2.甲方于2019年5月20日将上述4-17栋1楼1195号商铺（以下简称“该商铺”）出卖给丙方，在此之前甲方已提前告知乙方，乙方对此知悉，并自愿放弃优先购买权。……5.租赁期内，乙方同意在原租赁合同的基础上，根据甲方商铺的销售价格，在总月租金不变的情况下，按甲方租金分配要求，该商铺的租金价格按以下标准向丙方支付：1）租金优惠期内租金标准为人民币111元/月/平方米；2）租金递增标准：租金优惠期截止至租期第2年截止，租金标准为222元/月/平方米；以后每两年在前两年的基础上逐年递增5%，第3年、第4年租金标准为233.1元/月/平方米；第5年、第6年租金标准为244.8元/月/平方米；第7年、第8年租金标准为257元/月/平方米；3）转让日后仍在原租赁合同约定的租金优惠期的，租金仍按原租赁合同约定的租金优惠期的租金执行，即：租赁期首年租金标准为111元/月/平方米。2019年5月28日，原告阳光壹佰置业公司（甲方、原出租人）、被告何艳菊（乙方、承租人）与案外人谌习、贺素娟（丙方、现出租人）签订一份《合同主体变更三方协议》，其中约定：1.甲、乙双方于2017年2月27日签订了《商铺租赁合同》（以下简称“原租赁合同”），甲方将长沙阳光100国际新城项目4-17栋1层建筑面积为558.81平方米（暂定，具体以产权登记面积为准）的商铺租赁给乙方用于经营餐饮娱乐酒吧等业务，该558.81平方米商铺中包括本协议项下的长沙阳光100国际新城项目4-17栋1楼1190号商铺（签约建筑面积为31.83㎡）。2.甲方于2019年5月28日将上述4-17栋1楼1190号商铺（以下简称“该商铺”）出卖给丙方，在此之前甲方已提前告知乙方，乙方对此知悉，并自愿放弃优先购买权。……5.租赁期内，乙方同意在原租赁合同的基础上，根据甲方商铺的销售价格，在总月租金不变的情况下，按甲方租金分配要求，该商铺的租金价格按以下标准向丙方支付：1）租金优惠期内租金标准为人民币86元/月/平方米；2）租金递增标准：租金优惠期截止至租期第2年截止，租金标准为172元/月/平方米；以后每两年在前两年的基础上逐年递增5%，第3年、第4年租金标准为180.6元/月/平方米；第5年、第6年租金标准为189.6元/月/平方米；第7年、第8年租金标准为199.1元/月/平方米；3）转让日后仍在原租赁合同约定的租金优惠期的，租金仍按原租赁合同约定的租金优惠期的租金执行，即：租赁期首年租金标准为86元/月/平方米。上述《合同主体变更三方协议》的其余条款内容同原、被告与案外人陈玉莲签订的《合同主体变更三方协议》内容一致。合同履行过程中，因原、被告就交付租金的起始时间未达成一致意见，被告未再履行租金支付义务。另查明，涉案商铺所在建设工程于2019年8月27日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，于2019年8月29日经消防验收合格，于2019年12月18日办理竣工验收备案登记。原告于2019年12月30日通过微信将《工程竣工验收备案表》提供给被告。2019年11月7日，被告何艳菊提交《商户装修申请表》，申请对包含涉案商铺在内的17栋1181-1185、1189-1198号商铺进行装修改造。2020年10月27日，被告乐橙公司工作人员蒋宝东向“阳光100凤凰街商管部”提交一份《商铺开始营业申请》，向原告申请于2020年11月1日开始营业。被告乐橙餐饮公司于2019年12月30日成立，法定代表人为被告何艳菊。庭审中，原告以被告何艳菊系合同当事人为由，明确表示选择由被告何艳菊对本案承担相应的责任。2020年1月，新冠病毒肺炎疫情爆发。案外人毛俊响、王艳玲、陈玉莲、谌习、贺素娟、郭伟均已就租金支付问题向本院另案起诉。据被告何艳菊、乐橙公司提交的微信聊天记录显示，在涉案1181-1185、1189-1198号商铺装修过程中，原、被告双方就涉案商铺管道滴水、墙体封闭、排水沟等问题进行过多次沟通，原告阳光壹佰置业公司均给予了回复并处理。装修过程中，被告何艳菊因涉案商铺装修工程与案外人湖南王曼松装饰设计工程有限公司因装修施工事宜发生纠纷，该公司于2020年10月29日以何艳菊为被告向本院提起装饰装修工程纠纷诉讼，目前该案尚在审理过程中。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《商铺租赁合同》、涉案房屋不动产登记权证、建设工程消防验收意见书、微信聊天记录截图、商户装修申请表、商铺开始营业申请、《关于办理收铺手续、催缴租金的通知函》及照片、《律师函》及快递邮单和邮单查询结果、现场照片、4-17栋单位（子单位）工程质量竣工验收记录、《合同主体变更三方协议》，被告提交并经庭审质证的工程竣工验收备案表、微信聊天记录截图等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告阳光壹佰置业公司与被告何艳菊签订的涉案《商铺租赁合同》及原告阳光壹佰置业公司、被告何艳菊分别与案外人陈玉莲、毛俊响、王艳玲、谌习、贺素娟、郭伟、刘晴签订的《合同主体变更三方协议》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点为：（一）涉案商铺的交付时间及租金起算时间如何确定；（二）原告主张的违约金及货梯维修费用应否支持。一、关于案涉商铺的交付时间及租金起算时间如何确定的问题。本案中，原、被告在双方签订的涉案《商铺租赁合同》附件二中明确约定“出租方在正式交付商铺前应提供竣工验收证明/报告”，可知，租赁物正式交付的条件系以出租方向承租方提供竣工验收证明或报告为准，虽然被告已于2019年11月7日向原告提交了装修开工申请进场装修，但根据被告提交的微信聊天记录截图可知，原告直到2019年12月30日才向被告提供涉案商铺所在的建设工程《工程竣工验收备案表》，因此，根据原、被告在租赁合同附件二中的前述约定，涉案商铺交付的时间应认定为原告向被告提供建设工程《工程竣工验收备案表》2019年12月30日。故本院认定被告何艳菊应从商铺交付的次日即2019年12月31日起依约支付涉案商铺的租金。至于被告何艳菊提出的涉案房屋存在诸多问题，严重影响其装修开业，故租金起算时间应当迟延的辩称意见，本院认为，涉案商铺在交付前已经经过了五方竣工验收及消防验收，涉案房屋符合交付使用条件，被告何艳菊亦未提交充分证据证实涉案商铺存在严重质量问题导致其无法使用商铺，而原告公司对于管道滴水、墙体封闭、排水沟等房屋瑕疵问题已经给予回复及处理，且原告阳光壹佰置业公司与被告何艳菊签订《商铺租赁合同》时已经对其装修期的租金给予了较长期间的优惠，现被告何艳菊以此为由要求延迟租金起算时间理据不充分，本院不予支持。关于租金的计算问题。根据涉案《商铺租赁合同》的约定，被告何艳菊就涉案商铺享有一年的装修租金优惠期，根据前述已确定的租金起算时间，则装修租金优惠期应为2019年12月31日至2020年12月30日。考虑到2020年1月新冠肺炎疫情的爆发，对被告何艳菊使用涉案商铺在客观上产生了一定影响，故本院从公平原则角度出发，对2019年12月31日至2020年12月30日期间的租金，本院酌情给予被告何艳菊两个月的免交租金期。另，被告何艳菊已经向原告阳光壹佰置业公司支付了第一个月的租金，亦应予以扣除。综上，根据原、被告在涉案《商铺租赁合同》中约定的租金标准，被告何艳菊自2019年12月31日至2020年11月29日期间还需向原告支付8个月的租金，即189995.4元（42.5元/平方米/月×558.81㎡×8月）。根据原告提交的《合同主体变更三方协议》约定，对被告何艳菊所租的涉案1181、1189、1190、1195、1196号商铺租金，应分别支付给案外人陈玉莲、毛俊响、王艳玲、谌习、贺素娟、郭伟、刘晴，根据《合同主体变更三方协议》中约定的租金标准，被告何艳菊自2019年12月31日至2020年11月29日期间应支付给案外人谌习、贺素娟的租金为86元×31.83㎡×8月=21899.04元，应支付给案外人刘晴的租金为111元×45.66㎡×8月=40546.08元，应支付给案外人郭伟的租金为111元×45.66㎡×8月=40546.08元，应支付给案外人毛俊响、王艳玲支付租金为89元×33.53㎡×8月=23873.36元，应支付给案外人陈玉莲的租金为元83元×9.3㎡×8月=6175.2元，核减上述被告应支付给各案外人的租金后，还应向原告支付的租金为189995.4元-（21899.04元+40546.08元+40546.08元+23873.36元+6175.2元）=56955.64元。二、原告主张的违约金及货梯维修费用应否支持的问题。虽然租赁合同履行过程中，被告何艳菊仅交纳了履约保证金8万元及第1个月的租金，后一直未履行租金支付义务，确实存在拖欠租金的行为，但考虑到被告何艳菊与案外人湖南王曼松装饰设计工程有限公司之间出现纠纷，加之新冠肺炎疫情的影响，在一定程度上影响了其顺利开业，而被告经营的“胡桃里音乐酒馆”自2020年11月1日正式营业开始才有经营收入，在此情形下，其拖欠支付租金亦非明显主观恶意，且原告对租赁物内的隔墙和附属物未清理干净、装饰板未及时整改、电力主电缆直接穿过被告租赁商铺原告未及时拆除、妥善处理到位，对被告使用涉案商铺亦造成了一定影响，原告在合同履行过程中亦存在过错，故本院基于公平及诚实信用原则的考量，并结合双方合同的实际履行情况，对原告在本案中主张的违约金不予支持，但被告何艳菊应按照双方合同的约定及时足额支付后续租金。关于原告要求被告承担货梯维修费用的诉请。原告并未提供有效的证据证明其货梯损坏系被告导致，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告乐橙餐饮公司是否应承担连带责任的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，原告要求两被告承担连带责任，无法律依据，且原告在庭审中明确表示被告何艳菊系租赁合同的当事人，明确选择由被告何艳菊承担相应的责任，故对原告要求被告乐橙餐饮公司承担连带责任的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百九十二条、第七百零三条、第七百二十一条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告何艳菊于本判决生效之日起十日内向原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司支付截至2020年11月29日的租金56955.64元；二、驳回原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2089元、财产保全费1490元，由原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司负担1579元，由被告何艳菊负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年四月十二日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。