四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1702民初494号 原告：徐家强，男，1987年10月19日出生，汉族，住四川省宣汉县。 原告：武思玲，女，1986年6月1日出生，汉族，住四川省宣汉县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘宗达，四川瀛诚虹信律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：叶海洲，四川瀛诚虹信律师事务所律师。 被告：四川中瑞房地产开发有限公司，住所地四川省达州市通川区金龙大道广电花园E幢4楼6号，统一社会信用代码915117006757956499。 法定代表人：吴国忠，总经理。 委托诉讼代理人：陈益林，四川奥飞律师事务所律师。 原告徐家强、武思玲与被告四川中瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐家强、武思玲及其共同委托诉讼代理人刘宗达、被告四川中瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈益林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐家强、武思玲向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告退还原告支付的购房款488964元；3.判令被告自2018年8月11日起以购房款为基数，按照年利率5.48%给付利息至退还全部购房款为止；4.判令被告退还向原告收取的大修基金5437.80元、预告登记费80元及印花税14元，合计5532元；5.判令被告向原告支付违约金48896.4元（购房款的10%）。事实和理由：2018年8月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以488964元的价格购买被告开发的位于达州市通川区××镇××社区××组××幢××单元××层××号房屋。根据合同显示，原告所购买的房屋所在建筑物规划的主体建筑总层数为21层，但被告未征求原告同意，擅自向达州市通川区住房和城乡建设规划局申请更改规划，将该主体建筑总层数更改为23层，并直接在原本的主体建筑上加盖了2层，致使原告所购买房屋墙体出现大面积裂缝，严重影响了居住安全。根据合同约定，被告应当在变更确立之日起10日内通过书面方式告知原告，否则原告有权解除合同。但时至今日被告仍未向原告送达相关文件，且房屋存在重大安全隐患。同时被告利用其优势地位，在其提供的格式合同中约定了不对等的违约条款。为保护其合法权益，原告诉讼来院，请求判如所请。 被告四川中瑞房地产开发有限公司辩称，原告以被告擅自更改规划，且没有通知原告为由请求解除合同缺乏事实依据。“中瑞阳光”项目的设计变更是因政府对土地综合利用，将项目周边无法利用的零星地块协议出让给被告后，该项目用地面积增加，楼盘新增了计容面积，从而导致原告设计方案变更，该变更系经政府和规划、住建等部门批准的变更，并非被告擅自变更。该变更发生在原、被告签订买卖合同之前，签订合同后，被告并未进行任何变更。设计变更仅导致楼层增加，不影响房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，不属于合同约定的应当书面通知买受人的情形，被告不负有书面通知原告的义务。且补充协议亦约定规划设计变更无需通知。该项目的规划变更后，因计容面积增加并增加楼层而进行了设计、勘察、施工建筑，施工图依法进行了审查和备案，并非原告主观臆想的在原设计楼层上直接增加楼层，不会影响房屋质量安全。该项目亦已通过勘察、设计、施工、监理及建设单位组织的竣工验收，质量合格。规划变更后，被告在项目工地上张贴了公告，且2018年7月29日开盘时，销售表上已显示了增加的楼层房号，故原告对“中瑞花园”项目设计变更一事是明知的。关于开裂的问题，“中瑞阳光”项目已通过综合竣工验收，质量合格。原告诉称的裂纹、裂缝属于维修范围内的一般质量瑕疵，且被告已予以了整改。即便解除合同，大修基金和预告登记费虽由被告代收，但不属于被告退还的范围。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月11日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同主要约定徐家强、武思玲以488964元的价款购买四川中瑞房地产开发有限公司开发的位于达州市通川区××镇××社区××组××幢××号房屋，付款方式为首付＋按揭；该商品房所在建筑总层数为21层，其中地上21层，地下Ｘ层；出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，被告不擅自变更规划、设计；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人；买受人有权在接到通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，未在15日内作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；出卖人未在约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金；出卖人在2020年12月31日前向买受人交付该商品房；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；书面协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准等内容。同日，双方签订《补充协议》，主要约定出卖人确需变更工程规划和设计的必须取得政府行政主管部门的批准，无需另行通知买受人，买受人同意以政府批准的最终规划、设计为准，亦同意接受由此变更所带来的影响和届时现状等内容。 合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款208964元及大修基金、预告登记费、印花税合计5532元，被告向原告出具了相应的收款收据。其余购房款，原告以按揭方式支付。 同时查明，达州市通川区人民政府于2018年3月25日发布的《达州市通川区城乡规划委员会2018年第一次会议纪要》载明：“……七、审定中瑞阳光建筑方案设计原则同意该建筑方案设计，并提出如下意见：1.预留充电桩设施的建设条件；2.建筑风貌、风格要与周边建筑协调，并进一步优化亮化设计。鉴于该地块周边的零星地块无法单独利用，同意由区国土分局以协议出让方式出让。……”。 达州市通川区住房和城乡规划建设局于2018年5月7日作出的通区住建函【2018】135号《达州市通川区住房和城乡规划局关于复兴镇B-06-03地块内零星地情况的函》载明：“市国土资源局通川区分局：经我局核查复兴镇控规B-06-03地块内存在零星地，面积1170.9平方米（约1.75亩），不能单独成宗开发建设。根据《达州市通川区城乡规划委员会2018年第一次会议纪要》要求，由区国土分局以协议出让方式出让给四川中瑞房地产开发有限公司，现将B-06-03地块内零星地规划用地性质及指标函告如下：一、用地性质：二类居住用地二、技术指标1、容积率F≤2.5；2、建筑密度B≤30%；3、绿地率G≥30%；建筑限高HL≤80M。附件：零星地范围示意图”。 《中瑞阳光-建筑设计方案》上载明的关于新增零星地的情况说明显示：“1、根据通区住建函【2018】135号文件要求，本项目地块（B-06-03）新增零星地，面积1170.9平方米（约1.75亩）。2、设计方案调整后的用地性质及各项技术指标均符合文件要求。3、设计方案调整后的新增零星地用途为小区绿地。4、设计方案调整后，新增计容面积2926.54㎡，其中新增商业面积275.96㎡，新增住宅面积2650.58㎡。其中：1#楼由19层变更为20层，新增住宅建筑面积：414.62平方米。2#楼由原21层变更为23层，新增住宅建筑面积：1117.98平方米。3#楼由原19层变更为21层，新增住宅建筑面积1117.98平方米。S1#楼由原2层变更为局部3层，新增商业建筑面积275.96平方米。”2018年12月11日，达州市通川区住房和城乡规划建设局在该设计方案上批注：“根据达州市通川区规委会2018年第一次会议和2018年第七次专家会会议审查，原则通过意见。该方案已修改完善，同意此设计方案。” 2018年4月26日，达州市通川区住房和城乡规划建设局向被告发放了“中瑞花园”项目的《建设工程规划许可证》，该证原载明的建筑面积为43279.67㎡，计容面积31827.13㎡，地下建筑面积11088.56，地上不计容面积（含半地下）：363.98㎡。后达州市通川区住房和城乡规划建设局在该证上新增内容：“该项目方案文本调整后由规划股于2018年12月11日审查通过，设计方案调整后的新增零星地用途为小区绿地，新增计容面积2926.54㎡，其中新增商业面积275.96㎡，新增住宅面积2650.58㎡（其中：1#楼由19层变更为20层，新增住宅建筑面积：414.62㎡；2#楼由原21层变更为23层，新增住宅建筑面积：1117.98㎡；3#楼由原19层变更为21层，新增住宅建筑面积1117.98㎡。S1#楼由原2层变更为局部三层，新增商业建筑面积275.96㎡）。” 2018年6月20日，“中瑞阳光”项目施工图设计文件经四川省升华建设工程咨询有限公司审查合格，四川省升华建设工程咨询有限公司作出了审查合格书。该合格书中载明的“中瑞阳光”建筑面积为46111.62㎡，1#楼建筑层数为20层、2#楼为23层、3#楼21层、S1#楼为3层。 2018年7月5日，达州市通川区住房和城乡规划建设局向被告发放了“中瑞花园”项目的《建筑工程施工许可证》，该证载明原建筑面积为43289.67㎡，由于规划方案调整，调整后的建筑面积为46111.62㎡。 2018年7月25日，达州市通川区住房和城乡规划建设局向被告发放了“中瑞花园”项目的《商品房预售许可证》，首次准予预售的住宅为309套、商业31套。2018年12月28日，达州市通川区住房和城乡规划建设局准予新增预售住宅28套、商业1套，新增房屋对应的新增计容面积2926.54㎡。 2020年10月23日，“中瑞阳光”项目通过了竣工验收，质量验收合格。后被告通知原告接房，原告至今未办理接房手续。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，案涉“中瑞花园”项目的规划和设计变更在取得相关政府行政主管部门的批准后，若存在规划、设计变更导致原告所购房屋在结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现其他影响商品房质量或者使用功能的情形，被告应当在变更之日起10日书面通知原告，否则原告有权解除合同。根据查明的事实可知，“中瑞花园”项目的规划和设计变更经过了相关政府行政主管部门的批准，且该变更仅导致原告所购房屋所在建筑物总层数由21层变更为了23层，并未导致其所购房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，同时该工程经竣工验收合格，原告亦未举证证明因规划、设计变更而出现了质量问题或影响使用功能的情形，因此被告未履行通知义务不违反合同约定，故原告以被告未履行通知义务为由要求解除合同、退还购房款、支付利息、退还大修基金及预告登记费、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告徐家强、武思玲的诉讼请求。 案件受理费9658元，保全申请费3449.20元，由原告徐家强、武思玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  张 阳 审 判 员  向 锷 人民陪审员  潘红梅 二〇二一年三月三十日 书 记 员  陈韵朵