江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初2417号 原告：钱喜峰，男，1978年12月12日生，汉族，居民，住江苏省海安县。 被告：苏阳，男，1987年4月21日生，汉族，居民，住南京市雨花台区。 原告钱喜峰与被告苏阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员闫立海独任公开开庭进行了审理。原告钱喜峰到庭参加诉讼，被告苏阳经公告送达未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告钱喜峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告赔偿原告损失共计504000元，包括装修损失350000元（不含家具家电）、合同违约金100000元、租房中介费30000元、“爱租哪”房贷利息4000元、清空租客的违约金20000元；3、并承担本案诉讼费。事实与理由有：原告与被告于2017年5月26日签订物业委托管理合同，被告将位于江宁区不动产出租给原告，建筑面积：228平米，免租期60天，租期6年，自2017年5月26日至2023年7月25日止。租金采用分阶方式支付，原告依约支付各项费用。原告租房后，投入120万余元经营。自2019年8月19日起陆续收到南京市鼓楼区人民法院的相关停业通知，原告随后与被告联系，无法联系。被告给原告造成很大损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼。 被告苏阳未应诉。 本院经审理查明：原告钱喜峰（丙方）、被告苏阳（甲方）、案外人江苏爱租哪信息科技有限公司（乙方，以下简称爱租哪公司）于2017年5月26日签订《物业委托管理合同》一份，约定：甲方将其所有的位于江宁区房屋委托给乙、丙方进行管理，乙方作为资产管理平台，负责标的房屋的综合管理及资金监管，丙方作为乙方资产管理的管理合伙人，负责落实标的房屋管理的具体事务，甲方同意，在不影响房屋承重结构的情况下，乙、丙方可对房屋进行装修改造（包括不限于分割改造），标的房屋可以以甲方名义代为对外租赁，并由乙、丙方代为收取相关租赁费用。委托管理期限为6年，自2017年5月26日至2023年7月25日，免租期60天。并约定委托管理费用按照分阶方式确定，2017年5月26日至2020年5月25日，保底收益为4167元／月，2020年5月26日至2023年5月25日保底收益为4583元／月。关于违约责任，合同约定：甲方违反合同约定，单方解除本合同的，需提前一个月告知乙、丙方。因甲方转让、抵押，致使标的房屋使用受限，乙方不能正常对外租赁的，或甲方与租客直接签署租赁合同的，视为甲方违约，乙方有权解除合同。甲丙双方任何一方存在违约，则赔偿对方十万元。合同签订当日，苏阳向钱喜峰出具授权委托书，载明其授权钱喜峰全权负责该房屋的出租管理事宜，包括但不限于对该房屋进行装修改造、以本人名义对外签署租赁合同、代为向承租人履行出租方的合同权利与义务、收取租金及其他房屋使用费用、解除合同收回房屋、追究违约责任等。上述合同及授权委托书签订后，钱喜峰对案涉房屋进行了装修改造，并分租给租客收取租金。 另查明，因被告苏阳与案外人平安银行股份有限公司南京分行存在借款债务纠纷，且该案件已经判决生效，经申请执行人申请，2019年7月16日南京市鼓楼区人民法院作出（2019）苏0106执恢366号民事裁定书，裁定拍卖被执行人苏阳名下位于南京市江宁区不动产即案涉房屋（该房屋已于2017年3月20日就苏阳的上述债务设立抵押）。2019年10月23日，经南京市鼓楼区人民法院委托，南京同伦拍拍科技有限公司对案涉房屋出具《网拍房产估价意见书》，其中载明房屋估价时装修情况为“该房产被分隔为十个单间，每个房间酒店式装修，地面地板，墙面墙纸，屋顶石膏吊顶。”，完损情况为“结构主体完整，墙面、地面、门窗等无破损情况，成新率为64%。”，瑕疵情况为“被分隔为十个单间出租使用，每个房间单独安装电表，房型改造严重。”。估价结果为“房屋市场价值5400000元，装修市场价值183000元”。2019年12月29日案涉房屋被案外人黄文君以3908100元（5583000元＊0.7）的价格竞拍成功。经本院与南京市鼓楼区人民法院承办上述执行案件的法官核实，买受人黄文君将竞拍款缴纳至法院账户后，执行法院按照比例扣留装修款128100元后将剩余房屋价款偿还给债权人，并通知钱喜峰领取上述装修款，钱喜峰已于2020年12月申领上述款项。 审理中，钱喜峰陈述，其在承租案涉房屋后投入了350000元进行装修改造，将案涉房屋改造为十个单间并配备独卫用于出租。关于其主张的中介费损失，其向本院提交案外人李某向其出具的收条及微信聊天记录，证明其为承租案涉房屋向中介人员李某支付了中介费30000元。关于其主张的房贷利息4000元，其提交其与爱租哪公司签署的《合作费用确认单》，并陈述其与爱租哪公司实际只履行了一年的《物业委托管理合同》，2017年爱租哪公司按照合同费用确认单的约定代为支付租金50000元，其向爱租哪公司支付了一年的利息4000元。关于清空租客产生的违约金，钱喜峰陈述在案涉房屋执行拍卖过程中，其已按照法院要求于2019年10月22日将案涉房屋内租客全部清空以配合拍卖，并提交了其与十间房的租客的微信聊天记录以证明其因清退租客产生的赔偿金额为34782元。 上述事实，有《物业委托管理合同》、（2019）苏0106执恢366号民事裁定书、《网拍房产估价意见书》及当事人陈述等证据证明。 本院认为：原告钱喜峰与被告苏阳签订的《物业委托管理合同》虽然名为委托合同，但该合同条款对双方当事人权利义务的约定不符合委托代理关系的要件，而属于租赁关系性质，本院认定双方实为房屋租赁关系。非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。钱喜峰承租案涉房屋的目的系转租获取收益，现案涉房屋因原产权人苏阳的债务纠纷被执行司法拍卖，房屋产权人已变更，房屋内租客也已清退，故苏阳与钱喜峰的租赁合同关系无法继续履行，对于钱喜峰要求解除双方租赁合同的请求，本院予以支持。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。对于钱喜峰主张的装修损失，因案涉房屋在司法拍卖程序中已由执行法院委托网拍公司做出装修市场估价，钱喜峰认为装修市场估价过低，但其提供的装修票据金额明显过高于其陈述的实际装修成本，也无实际支付凭证予以佐证，同时钱喜峰也未对上述估价意见书提出异议，考虑到装修存在折旧因素，本院采纳估价意见书对于案涉房屋装修部分的评估意见，认定苏阳因违约赔偿钱喜峰装修损失183000元（其中128100元钱喜峰已直接向南京市鼓楼区人民法院申领，剩余54900元由苏阳赔付）。 对于钱喜峰主张的违约金100000元，因双方合同对违约责任作出明确约定，故该主张本院予以支持。对于钱喜峰主张的其向爱租哪公司支付的利息损失4000元，因其与爱租哪公司的贷款关系与本案被告苏阳的违约行为并无关联性，本院不予支持。另，钱喜峰主张的中介费损失及为清退租客支付的违约金，因本院已支持合同违约金100000元，钱喜峰未能充分举证其实际损失超过合同约定的违约金，故对其主张的其他损失本院不再予以支持。被告苏阳经公告送达传票无正当理由未到庭，依法可缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告钱喜峰与被告苏阳就位于江宁区房屋设立的租赁合同关系； 二、被告苏阳于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱喜峰装修损失54900元、违约金100000元，共计154900元； 三、驳回原告钱喜峰的其他诉讼请求。 本案案件受理费8840元，公告费560元，合计9400元，由原告钱喜峰负担6511元，由被告苏阳负担2889元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  闫立海 二〇二一年一月八日 见习书记员  齐 靓