广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7649、7652、7657、7664号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区*********，统一社会信用代码914***********973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟基，系惠州市太东实业投资有限公司的法务。被上诉人（原审原告）：陈汝霞，女，汉族，1988年3月4日出生，住广东省深圳市，公民身份号码440************221。（7649号）被上诉人（原审原告）：张振明，男，汉族，1984年4月29日出生，住广东省连平县******，公民身份号码441************753。（7652号）被上诉人（原审原告）：彭星，男，汉族，1989年6月24日出生，住四川省仁寿县********，公民身份号码513************212。（7657号）被上诉人（原审原告）：昌小军，男，汉族，1974年4月26日出生，住四川省邻水县***********，公民身份号码513************232。（7664号）上诉人惠州市太东实业投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初1868号等4宗民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付迟延办证违约金，驳回原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的判决属于错误理解合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为:“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于上诉人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求上诉人为其履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间，上诉人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。二、对于应当扣除的权籍调查时间一审法院未依法扣除。涉案楼盘13、14、15栋的大权籍调查时间，全部为2017年12月26日至2017年12月29日共计4天，该4天权籍调查时间在涉案楼盘的系列案件中，已经有数百宗案件已经被大亚湾区人民法院查明并且扣除，且二审惠州中院也维持予以认定，本案中，一审法院明知可以扣除，却草率的以上诉人未能提交相关证据为由不予扣除。三、被上诉人属于同一事由的再次起诉，属于重复起诉，依法应予驳回。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法变更一审判决。原审原告向一审法院起诉请求：：1、判令被告向原告支付迟延办证违约金人民币22356.16元（自2017年12月30日起至2018年9月28日止，共272天，即500000元×6%/年÷365天/年×272天）；2、本案诉讼费用均由被告承担。以上总计人民币22356.16元。（以(2019)粤1391民初1868号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。一审法院认定事实：2016年5月13日，原告陈汝霞与被告太东实业公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区石化xxx号，建筑面积109.66平方米，总价500000元；二、付款方式及期限，原告于2015年8月3日前一次性付清全部房款500000元；三、交付期限，被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款。此后被告于2018年7月18日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。涉案房屋于2018年9月28日登记至原告名下。另查明，2017年11月22日，原告以被告存在逾期交房及延迟办理房产证为由将被告诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金以及延迟办证违约金及其他损失。本院于2017年12月30日作出（2017）粤1391民初2648号民事判决书，查明被告于2016年9月14日完成涉案房屋的交付义务,并判决被告向原告支付自2017年9月15日起至2017年12月29日止（共106天）的延迟办证违约金8712.33元，并告知原告可对2017年12月29日之后的延迟办证违约金另行主张权利。但被告不服上述判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，惠州市中级人民法院于2018年8月23日作出（2018）粤13民终4069号民事判决书,判决驳回上诉、维持原判。（以(2019)粤1391民初1868号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是原告主张逾期办证违约金应否得到支持。对此本院分析如下：一、关于合同第十五条如何理解问题。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”被告辩称，该条款中的“权属登记”应理解为“确权至出卖人名下的初始登记”。本院认为，被告办理产权登记时有两个步骤：第一步，被告需向不动产权登记部门申请办理新建商品房首次登记，即是将新建商品房“确权至被告名下的初始登记”；第二步，完成上述初始登记后，被告再向不动产权登记部门提出申请，将登记在被告名下的新建商品房转移登记至原告名下，即为“权属转移登记”。即被告将其提供的转移登记资料报产权登记机关备案后，被告才完成合同约定的办证义务，原告才能确定取得涉案房产的产权。因此，被告上述的抗辩理由，理由不充分，本院不予采纳。合同第十五条还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意由出卖人继续办理，但该约定并未免除被告逾期办证的责任。双方约定的办证期间是交房后365日内，超过此期限，被告亦应继续办证义务。被告办证义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365日内，被告应将由其提供的转移登记资料报产权登记机关备案，如果超过此期限，被告则应当承担相应的违约责任。被告认为双方对权属转移登记没有约定履行期限、办证并不违约的抗辩，有悖公平和诚信原则，本院不予采纳。二、关于被告主张扣除权籍调查时间的问题。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，本可予以扣除，但被告未提交权籍调查相关证据，无法证明权籍调查的时间，故被告的该主张证据不足，本院不予支持。三、关于被告逾期办证违约责任的承担问题。原、被告在合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房已于2016年9月14日交付原告使用，被告应当在2017年9月14日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但直至2018年7月18日被告才履行该项合同义务，超出约定报备时间307天，故被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。原告认为被告在2018年9月28日才履行完办证义务的主张，与事实不符，本院不予采信。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，故本院以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金。被告办证过程中实际逾期307天，扣除原告在（2017）粤1391民初2648号案件中已获支持的逾期办证违约金所计天数106天（2017年9月15日起至2017年12月29日止），在本案中本院予以支持的实际逾期天数为201天。综上，被告应支付的延迟办证违约金为16520.55元（500000元×6%/年÷365天/年×201天）。原告主张逾期办证违约金超出上述部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告陈汝霞支付迟延办证违约金16520.55元；二、驳回原告陈汝霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由原告陈汝霞负担47元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担132元。（以(2019)粤1391民初1868号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：1.上诉人应否承担逾期办证违约责任；2.本案应否扣除权籍调查时间。关于上诉人应否承担逾期办证违约责任的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。现上诉人以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”为由，主张涉案合同对办理权属转移登记的期限未作明确约定，本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，上诉人作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果上诉人没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于上诉人未在约定时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金于法有据，本院予以维持。关于本案应否扣除权籍调查时间的问题。上诉人认为本案应当予以扣除权籍调查时间，一审法院认定增加两次的权籍调查环节所需的时间在双方当事人签订合同时是无法预见的，属于政策变化，不应由上诉人承担额外的因不可预见导致的违约责任，可予以扣除该权籍调查时间，该认定正确无误，本院予以确认。但上诉人未提供关于本案权籍调查的证据材料予以证明，无法证明权籍调查的时间，上诉人应当承担举证不能的法律责任，故本院不予支持。此外，关于本案是否系重复起诉的问题，本院认为，本案中被上诉人所主张的违约金计算与其另行起诉所主张的违约金并无重合之处。虽然两案当事人相同、法律关系相同，但由于本案所涉违约金系新产生的事实，并未经过法院实体审理，因此被上诉人可以在本案中另行主张新发生的违约金，并不属于重复起诉，一审法院对该项诉讼请求进行审理并无不当，且上诉人未提供证据证明本案属于重复起诉的情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。上诉人主张本案系重复起诉，证据不足，本院不予支持。综上，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用由上诉人预交，本院已经核实，均由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳淑敏审判员  黄**锋审判员  刘宇慧二〇一九年十二月十九日书记员  钟艺苑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。