湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初1022号原告:徐志朋，男，1983年11月12日出生，汉族，团风县人，住湖北省团风县。原告:樊英，女，1985年3月19日出生，汉族，团风县人，住湖北省团风县。二原告共同委托诉讼代理人：王新高、曹凡，湖北德铭律师事务所律师，代理权限特别授权。被告:尹伟，男，1977年3月19日出生，汉族，黄冈市黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。被告:谢庆，女，1980年2月17日出生，汉族，黄冈市黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。上述二被告共同委托诉讼代理人：屈剑锋，湖北坤正律师事务所律师，代理权限一般代理。被告：黄冈市鼎天房地产经纪有限公司。住所黄冈市黄州区私营经济园赤壁一路1幢1层（徐沫私房）。统一社会信用代码：91421102576959361T。法定代表人：林齐。原告徐志朋、樊英与被告尹伟、谢庆、黄冈市鼎天房地产经纪有限公司（以下简称鼎天经纪公司）（原告申请追加）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法组成合议庭两次公开开庭进行了审理。原告徐志朋、樊英的委托代理人王新高，被告尹伟及被告尹伟、谢庆的委托代理人屈剑锋，被告鼎天经纪公司的法定代表人林齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、依法确认两原告与被告尹伟、谢庆之间《房屋买卖(居间)合同》的合同有效。2、依法责令被告尹伟、谢庆履行《房屋买卖(居间)合同》的约定义务即积极配合办理该房屋过户相关手续。3、依法责令被告尹伟、谢庆依照《房屋买卖(居间)合同》的约定承担违约金4.3万元。4、本案一切诉讼费用由被告尹伟、谢庆承担。事实与理由：2017年2月7日，被告尹伟、谢庆为了出售位于黄冈市××明珠大道××城××天地××号房屋，特授权委托黄振华代为办理上述房屋的以下事宜:1、代为办理上述房屋的买卖交易手续，代为签署买卖合同；2、代为办理上述房屋产权转让、过户等相关事宜；3、代为办理上述房屋预告、抵押登记手续；4、代为办理上述房屋的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续;5、代为办理上述房屋的其他一切手续。该授权委托书经湖北省公证处予以了公证[详见(2017)鄂黄冈证字第372号《公证书》]。2017年4月14日，两原告与被告尹伟、谢庆的委托代理人黄振华、居间方黄冈市鼎天房地产经纪有限公司依法签订了一份《房屋买卖(居间)合同》。该合同约定:1、被告尹伟、谢庆委托黄振华将其位于黄冈市××明珠大道××城××天地××号房屋[不动产房产证号:鄂(2016)黄冈市不动产权第0002514号]出售给两原告，该房屋的成交价为43万元；2、两原告承担居间信息服务费4.3万元；3、合同第六条第二款同时约定甲方被告尹伟、谢庆必须保证该房屋权属真实、合法、无权属纠纷，能正常办理交易过户手续，若该房屋发生权属纠纷、债务纠纷，或者不能正常顺利过户，则由甲方被告尹伟、谢庆负责解决并承担相应后果及违约责任；4、同时合同的第七条对违约责任也进行了明确的约定，即:如甲、乙任何-方拒绝履行合同或解除合同，或发生本合同第六条第1、2、3款的违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方按本合同第二条约定房屋时间成交价格的10%支付违约金。该合同签订后，三方开始积极履行了合同约定的义务，两原告向黄冈市鼎天房地产经纪有限公司支付了居间信息服务费4.3万元，被告尹伟、谢庆也通过其代理人黄振华向两原告收取了购房款33万元（后原告根据人民法院的要求向人民法院缴纳了10万元的购房款，至此，两原告的购房款已全部付清）。两被告也亲自到不动产登记中心办理了相关手续。然而，就在房屋即将过户之际，因两被告之前与陈望的民间借贷纠纷，黄冈市黄州区人民法院根据陈望的申请于2017年4月28日依法对本案中的房屋进行了诉前保全。经过两原告提出执行异议及一、二审的异议之诉后，该套房屋被人民法院于2020年7月6日解除了查封，就当原告申请不动产登记中心继续办证时，被告知：被告尹伟、谢庆已反悔不同意继续履行上述合同，且还向不动产登记部门申请了《不动产权证书》的挂失登记，致使两原告申请的变更登记手续无法继续办理。原告认为:原、被告之间的《房屋买卖(居间)合同》合法有效，应依法继续履行，被告尹伟、谢庆的行为明显违反了合同第七条的约定，构成了违约，依法应承担违约责任。为了维护两原告的合法权益特具状至人民法院，请依法判令如前所请。被告尹伟、谢庆辩称：1、原告所诉合同不是向不动产登记中心提交转移登记受理的合同。2、答辩人已向被答辩人通知解除两份合同。两份合同均约定了解除条件，不但约定的价格条款冲突，且答辩人均没有完全按照约定的付款方式履行合同。3、被答辩人提出的违约金不符合约定条件，不应支持。被告鼎天经纪公司辩称：原告与被告尹伟当时在我公司签订合同是事实，被告尹伟的公证委托代理人黄振华与原告签订合同，被告尹伟夫妻双方亲自到不动产登记中心签订网签备案合同。办证及买卖是正常合理的。我认为尹伟违约，依合同应过户，房子也没有查封。办理过户在审核登记需等待第四天时因为被告尹伟的原因房子被法院查封，原告在整个过程中没有过错，首付款也支付了，当时约定尾款按揭，在去年房屋尾款原告也支付给法院。经审查，对原告提交的证据分析认定如下：证据1.原告、被告身份证复印件，予以采信。证据2.（2017）鄂黄冈证字第372号《公证书》，系公证文书，真实性予以采信。证据3.《房屋买卖（居间）合同》，与其他证据相印证，亦与本案有关联，其真实性予以采信。证据4.收据、银行汇款流水（向黄振华汇款）、收款收据、调查笔录，与其他证据相印证，亦与本案有关联，其真实性予以采信。证据5.银行汇款流水（向法院汇款），与本案有关联，其真实性予以采信。证据6.黄冈市不动产登记受理通知书，与其他证据相印证，亦与本案有关联，其真实性予以采信。证据7.房地产登记信息、执行裁定书、民事判决书二份、遗失声明，与本案有关联，其真实性予以采信。经审查，对被告尹伟、谢庆提交的证据分析认定如下：证据1.尹伟、谢庆身份证，予以采信。证据2.《房屋（居间）买卖合同》、《黄冈市存量房屋买卖合同》、《黄冈市不动产登记受理通知书》，与本案有关联，其真实性予以采信；如何处理结合其他证据及法律规定确认。证据3.《关于不予登记和信息公开的申请书》，虽真实，被告未提交充足证据，不能达到其证明目的。证据4.解除合同通知书、微信聊天记录，虽真实，被告沟通解除合同时樊英回复“我不会协商的”，尹伟回复“你若协商不好那就算了”，至于合同处理结合其他证据及法律规定确认。证据5.涉案房屋2014年的购房款发票，虽真实，但如何处理结合其他证据及法律规定确认。证据6.借款协议和（2017）鄂1102民初1416号判决书、（2020）执38号执行通知书，关于（2017）鄂1102民初1416号判决书、（2020）执38号执行通知书，予以采信；关于借款协议，与本案无关。证据7中关于撤回不动产登记的申请书，虽真实，被告未提交其他证据，不能达到其证明目的；关于请求行政答复和履行法定职责的申请书及邮寄单回执，无其他充足证据，不予采信。被告鼎天经纪公司未向法院提交证据。尹伟、谢庆的受托人黄振华陈述，尹伟、谢庆答应卖掉房屋偿还黄振华亲戚的出借款（出借人亲属垫付了办理不动产证的费用）。尹伟、谢庆出具委托书委托黄振华出售案涉房屋并进行了公证，并将不动产证原件、钥匙放在黄振华处，后受托人代表尹伟、谢庆与樊英、徐志朋签订了《房屋买卖（居间）合同》，黄振华将不动产证及房屋钥匙交给鼎天经纪公司。后鼎天经纪公司、黄振华及尹伟、谢庆和樊英、徐志朋到不动产登记中心办理房屋过户手续，尹伟、谢庆签署了申请资料，在该不动产登记中心尹伟当其他人面让樊英将购房款31万元转账至黄振华账户，定金由中介公司转至黄振华，不清楚存量房合同等内容。樊英、徐志朋对黄振华该陈述意见无异议。鼎天经纪公司对黄振华该陈述意见无异议，尹伟、谢庆在房屋过户资料上签字及在不动产登记中心签署了存量房买卖合同，当时尹伟、谢庆与樊英、徐志朋及黄振华约定房款转账至黄振华账户31万元。尹伟、谢庆对黄振华的陈述内容中黄振华收取房款33万元有异议，没有经尹伟、谢庆同意，不认识高峰；对其他内容无异议。证人万某（鼎天经纪公司的工作人员）出庭陈述：在不动产登记中心经尹伟同意将首付款转给了黄振华，买房人缴纳了契税，与樊英、徐志朋及鼎天经纪公司和案外人黄振华的陈述相印证，亦符合交易习惯，予以采信。结合生效法律文书等证据及当事人陈述，经审理，本院查明案件事实如下：2017年2月7日，被告尹伟、谢庆与案外人黄振华在黄冈市公证处公证签订了授权委托书，记载：委托人尹伟与谢庆系夫妻关系。二人共同购买了位于黄冈市明珠大道××九城新天地第2幢19层1-1904号房屋（不动产单元号：421102009……0151，建筑面积115.49平方米），现欲出售上述房产。由于委托人在外地工作的原因，不能亲自到有关部门办理相关手续，特全权委托黄振华代为办理上述房屋的以下事宜：1、代为办理上述房屋的买卖交易手续，代为签署买卖合同；2、代为办理上述房屋产权转让、过户等相关事宜；3、代为办理上述房屋预告、抵押登记手续；4、代为办理上述房屋的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；5、代为办理上述房屋的其他一切相关手续。受托人在委托人授权范围内实施法律行为及签署的相关法律文件，委托人均予以承认，并承担由此产生的法律责任。委托期限自委托签署之日至上述事项办妥之日为止。受托人无转托权。委托人尹伟、谢庆（签名捺印）.2017年2月7日。2017年2月17日，黄冈市公证处出具了（2017）鄂黄冈证字第372号公证书，记载，“申请人尹伟、谢庆，公证事项：委托兹证明尹伟、谢庆于2017年2月7日来我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”。2017年4月14日，樊英、徐志朋（乙方）与售房代理人案外人黄振华（甲方）、鼎天经纪公司（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方自愿将坐落于黄冈市黄州区明珠大道11号九城新天地2幢1单元19层1904号房屋，不动产权证号：鄂（2016）黄冈市不动产权第0002514号，所有权人：谢庆与尹伟共同共有，无抵押，装修及附属设施毛坯，建筑面积115.49平方米，房屋出售给原告。甲、乙双方协商确定实际成交价格为430000元（中介费用3000元另行支付给丙方），该房屋产权过户所需相关税费由乙方承担。居间信息服务费：该房屋产权过户费用、代办过户、中介费等合计430000元由乙方包干，该费用均由乙方支付。付款方式约定，（1）本合同签订后，乙方于2017年4月14日向甲方交付定金人民币20000元，丙方负责协助乙方办理银行贷款审批工作（以银行证明为准），乙方拟办理200000元二手房按揭贷款。（3）待乙方银行贷款审批申请通过后，乙方应于2017年4月30日前向甲方支付该房屋的首付款230000元（包含已支付定金20000元），甲、乙双方最迟于2017年4月30日前到不动产、房管部门办理该房屋的产权过户手续，同时乙方按约定向丙方支付该房屋的过户及中介费用43000元。甲、乙双方必须在签订本合同之后七日内将办理该房屋过户、贷款所需的相关资料交丙方处保管，该房屋钥匙在甲方收到房屋全款后交于乙方。违约责任：甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生合同第六条第1、2、3款的违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同第二条房屋实际成交价格的10%支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，丙方已收取的本合同约定的服务费一律不予退还。樊英、徐志朋及尹伟、谢庆的代理人黄振华和鼎天经纪公司在合同尾部的甲、乙、丙方处签名捺印加盖公章。2017年4月14日樊英、徐志朋向鼎天经纪公司交纳购房定金20000元，鼎天经纪公司向其出具了收款收据。4月19日支付了中介费。2017年4月21日樊英、徐志朋及尹伟、谢庆和鼎天经纪公司、案外人黄振华向不动产登记中心申请不动产登记，黄冈市不动产登记受理通知书记载“不动产登记申请审批表原件、询问笔录原件、原不动产权属证书原件，权利人樊英、徐志朋身份证明正本复印件，义务人尹伟、谢庆正本复印件、委托书及被委托人身份身份证原件正本、存量房买卖合同原件、完税凭证……”，樊英、徐志朋与尹伟、谢庆并签订（捺印）存量房屋买卖合同。当日，樊英、徐志朋向案外人黄振华银行账户转款310000元。案外人黄振华向原告出具收据记载：“收据今收到樊英、徐志朋购房款九城新天地2-1-1904，共计叁拾叁万元整（含之前定金贰万元）”。2019年6月18日，尹伟、谢庆对案涉不动产权证登报遗失。2020年7月2日尹伟与樊英微信沟通解除合同（“因重大误解、不合理低价转让、情势变更原因”），樊英回复“我不会协商的”。尹伟回复“你若协商不好那就算了”。2020年7月6日案涉不动产查封解除。现发生本案纠纷。2020年8月27日，尹伟向不动产登记中心提交关于不予登记和信息公开的申请书（请求对申请人所有的位于黄州区明珠大道××城××天地××号的房屋权属证书为鄂2016黄冈市不动产第0002514号不动产不予转移登记，并书面告知申请人）。樊英、徐志朋陈述，是为了交纳契税签订《黄冈市存量房屋买卖合同》。尹伟、谢庆及樊英、徐志朋和鼎天经纪公司、黄振华一起商量将购房款支付至黄振华账户。尹伟、谢庆陈述，尹伟、谢庆接到鼎天经纪公司电话后在不动产登记中心办理房产过户时签了字、签了存量房买卖合同（鼎天经纪公司在场）。2017年中旬接到鼎天经纪公司告知要进行房屋过户，樊英、徐志朋也要求尹伟、谢庆协助过户。受托人黄振华是尹伟的债权人，尹伟、谢庆是受黄振华胁迫出具了委托书卖房还债，黄振华收房款后，尹伟、谢庆没有向其索要收条，被告找不到黄振华。没有向樊英、徐志朋交房。鼎天经纪公司陈述，尹伟签订了《黄冈市存量房屋买卖合同》、同意房款直接交给黄振华，且有公证的授权委托书。另查明，2017年5月26日本院受理案外人陈望与尹伟借款合同纠纷一案，本院于2017年7月13日作出（2017）鄂1102民初1416号民事判决书，判决被告尹伟偿还陈望借款50万元。2019年本院受理案外人陈望与徐志朋、樊英、尹伟执行异议之诉纠纷一案，经审理该案作出（2019）鄂1102民初2701号民事判决书，该案审理查明：陈望与尹伟借款合同纠纷一案，本院于2017年7月13日作出（2017）鄂1102民初1416号民事判决书，判决尹伟偿还陈望借款50万元。因尹伟未履行生效法律文书确定的义务，陈望向本院申请执行，本院依法立案执行案号（2019）鄂1102执287号。2017年4月28日，依陈望申请，本院作出（2017）鄂1102财保26号民事裁定书，查封尹伟预购的位于黄州区经济开发区××大道“九城新天地”2号楼1单元1904室房屋。讼争的房屋属尹伟、谢庆共同共有。于2016年12月22日在黄冈市国土资源局办理不动产权证书。证书号码为鄂（2016）黄冈市不动产权第0002514号。2017年2月7日，尹伟、谢庆向案外人黄振华出具《授权委托书》，委托黄振华出售案涉房屋，并于同日在湖北省公证处公证该授权委托书。2017年4月14日，被告徐志朋、樊英作为乙方与甲方案外人黄振华、丙方黄冈市鼎天房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，房屋价格43万元，中介费3000元由乙方另行支付给丙方。乙方应于2017年4月30日前向甲方支付房屋首付款23万元，甲乙双方最迟于2017年4月30日前到不动产、房管部门办理房屋产权过户手续。合同签订后，徐志朋、樊英支付了购房所需的契税、增值税等各项费用，并支付了购房款33万元。下欠10万元购房款未支付。2017年4月19日，尹伟、谢庆与徐志朋、樊英在黄冈市政务服务中心××黄冈市存量房买卖合同，将讼争房屋卖给被告徐志朋、樊英。因涉案房屋被本院查封，徐志朋、樊英向本院提出执行异议。本院于2019年8月29日作出（2019）鄂1102执异75号执行异议裁定，中止对位于黄州区明珠大道××城××天地××号房屋的执行。2019年8月30日，徐志朋、樊英将余下购房款交付至本院。陈望遂向本院提出执行异议之诉。该案判决：驳回案外人陈望的诉讼请求。后陈望及尹伟不服该判决上诉至黄冈市中级人民法院，经审理作出（2020）鄂11民终200号民事判决书（另查明：徐志朋、樊英通过中介公司与尹伟及其委托代理人黄振华相识。2017年4月19日，尹伟、谢庆与徐志朋、樊英在黄冈市政务服务中心××黄冈市存量房买卖合同，约定该房屋成交价34.65万元。2017年4月21日，徐志朋、樊英向不动产登记中心申请不动产抵押登记及不动产转移登记，不动产登记中心收取登记费80元，并予以受理）。判决认为：徐志朋、樊英与尹伟的受托人黄振华签订的房屋买卖居间合同系双方协商一致，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应为合法有效。虽然房屋买卖居间合同与存量房买卖合同在房屋价款等方面存在差异，但从实际履行的情况看双方实际是按照房屋买卖居间合同约定的43万元购房款履行，而非存量房买卖合同约定的34万元。虽然实际成交的43万元购房款较之尹伟于2014年的500859元购房款存在一定差额，但考虑到房地产交易市场、出卖人经济状况等因素，43万元并非尹伟所认为的不合理价格。且徐志朋、樊英与尹伟、黄振华之前并不相识，陈望亦未提交证据证实尹伟与徐志朋、樊英存在恶意串通的情形，故陈望认为房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于尹伟认为系黄振华逼迫其卖案涉房屋还债而低价转让、并非其真实意愿的主张，未提交证据证实。且尹伟在二审中陈述签订合同的金额低于原购房款和当时市场价的原因，是由于“尹伟个人经济原因，迫于无奈才签订了该合同”，该理由亦非民法意义上的“胁迫”，故该意见不予采纳。其次，在法院查封徐志朋、樊英已占有案涉房屋。徐志朋、樊英与尹伟签订合法有效的书面购房合同后，领取了该房屋钥匙，对房屋依法享有实际控制、支配、管理的权能，而不限于实际入住和使用。陈望基于对尹伟的债权也领取了案涉房屋的钥匙，并于2018年3月19日与装修公司签订了装修合同，但装修时间在法院查封之后，陈望明知案涉房屋产权有争议而依然进行装修，从而认为其对案涉房屋已实际占有的上诉理由不成立，本院不予支持。再次，徐志朋、樊英在支付购房首付款33万元后，按法院要求交付执行10万元剩余价款，应认定为已支付相应对价。最后，徐志朋、樊英在购房合同签订后，已到不动产登记中心、房管部门办理房屋产权过户手续，支付了购房所需的契税、增值税等各项费用，后因案涉房屋被查封而未办理房屋过户登记，系非徐志朋、樊英自身原因。综上，陈望、尹伟的上诉理由均不能成立，予以驳回，维持原判。本院认为，结合生效法律文书等证据，尹伟、谢庆公证授权委托黄振华出售房屋签订的本案《房屋买卖居间合同》，系双方协商一致，合同内容不违反法律和行政法规强制性规定，应为合法有效。结合徐志朋、樊英及鼎天经纪公司和尹伟、谢庆的受托人黄振华的陈述意见，与经公证的授权委托书内容，与本案所有当事人、受托人黄振华在不动产登记中心办理房屋过户的情形下徐志朋、樊英将购房款转给黄振华的事实，相印证，尹伟、谢庆的受托人黄振华收取徐志朋、樊英购房款33万元，符合法律规定，予以采信。故尹伟、谢庆主张未授权黄振华收取售房款等意见，不予采纳。徐志朋、樊英在支付购房首付款33万元后，向不动产登记中心申请办理不动产登记，本案前因案涉房屋被法院查封而未办理成功，后按法院要求交付执行10万元剩余房款，应认定为已支付相应对价。由此，双方实际是按照房屋买卖居间合同约定的43万元购房款进行履行，不是按《存量房买卖合同》约定的34万元履行。虽实际成交43万元购房款与尹伟于2014年的500859元购房款存在一定差额，综合考虑房地产交易市场、出卖人经济状况等因素，本案售房款43万元并非尹伟、谢庆认为的不合理价格。徐志朋、樊英与尹伟、谢庆及黄振华之前并不相识，亦未提交证据证实徐志朋、樊英与他人存在恶意串通及尹伟、谢庆存在重大误解，也未提交已行使撤销的证据，故尹伟、谢庆认为房屋买卖合同中房价的条款无效及存在重大误解的理由不能成立，本院不予支持。关于尹伟、谢庆认为系黄振华逼迫其出具委托书出售案涉房屋还债而低价转让，并非其真实意愿的意见，未提交证据证实，亦与尹伟在陈望起诉尹伟及徐志朋、樊英一案的二审中陈述签订合同的金额低于原购房款和当时市场价的原因是由于“尹伟个人经济原因，迫于无奈才签订了该合同”的内容不符，因证据不足，该意见本院不予采纳。徐志朋、樊英签订合同目的系为购买房屋及取得不动产权属证书，签订合法有效的书面购房合同后支付了购房款的对价及购房所需的中介、契税等费用，在前案房屋查封前已领取了该房屋钥匙，对房屋依法享有实际控制、支配、管理的权能，本案合同亦约定房屋过户，尹伟、谢庆依法应承担协助办理不动产过户手续的义务。关于徐志朋、樊英主张违约金，结合案涉房屋过户时被查封的实际情况，故该诉请本院不予支持。尹伟、谢庆辩称存在不合理低价售房、重大误解已向徐志朋、樊英发送微信解除合同，结合上述理由，又因徐志朋、樊英不同意解除合同，提起了本案诉讼，故该辩称意见本院不予支持。本院告知本案当事人享有向公安机关报案的权利，尹伟、谢庆未提交公安机关已立案受理的证据。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐志朋、樊英与尹伟、谢庆及黄冈市鼎天房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖(居间)合同》合法有效。二、尹伟、谢庆在本判决生效后二十日内协助徐志朋、樊英办理位于黄州区明珠大道11号九城新天地2幢19层1-1904号［房屋买卖居间合同记载不动产证号：鄂（2016）黄冈市不动产权第0002514号］的不动产过户手续。三、驳回徐志朋、樊英的其他诉讼请求。案件受理费875元，保全费2670元，合计3545元，由尹伟、谢庆负担3000元，徐志朋、樊英负担545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李宝红人民陪审员  冯金华人民陪审员  倪德安二〇二一年一月五日书 记 员  罗玉梅