广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6606、6607、6609-6611号上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1301-1305号房。法定代表人：廖某某。委托诉讼代理人：廖某某，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：罗某等五户业主（详见附表一）委托诉讼代理人：查某某，系广东深正律师事务所律师。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司（下称凯南公司）因与被上诉人罗某等五户业主商品房预售合同纠纷五案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。（因上述五案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文的一审事实认定及一审判决主文部分以6606号案件为例进行表述、论证）上诉人凯南公司向本院提出上诉请求：1、判令撤销一审民事判决，改判或驳回被上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金是错误的，答辩人在约定的时间已经按照《商品房买卖合同》约定提前向被上诉人交房，故不存逾期交房的行为。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限约。出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合同验收合格。”双方约定第1种条件中的‘该商品房经验收合格’作为交房条件，并非约定第2种或第3种交房条件。再根据合同附件四《合同补充协议》第三条约定：“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准。（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）出卖人、买受人双方同意：买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并办付清办证费用，收楼时如无异议应签署《收楼确认书》。如买受人无正当书面理由逾期而不办理上述手续时，出卖人则从寄出通知后第十五日起，视为买受人对该房屋验收合格并已交付使用，买受人应按并按物业管理条例及物业公司规定缴纳管理费。”该补充协议明确以验收合格作为交楼标准（即验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》），以及明确约定被上诉人应在收到上诉人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，否则视为被上诉人对该房屋验收合格并已交付使用。本案中，涉案房屋所在二期工程已于2016年5月19日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共五方进行竣工验收评定合格，即涉案房屋在2016年5月19日经验收合格，符合交房条件。为此，上诉人于2016年5月26日按被上诉人在《商品房买卖合同》约定的地址邮寄了《收楼通知书》，通知被上诉人前来收房。被上诉人收到通知书后，于2016年8月5日前来收楼及签署了《收楼确认书》。被上诉人收到通知书后不按时履行收楼行为并不影响上诉人的交付行为，由此说明了上诉人业已按照《商品房买卖合同》第八条约定并于2016年5月30日前向被上诉人交付了经验收合格的房屋，故上诉人不存在逾期交房的行为，被上诉人要求上诉人向支付逾期交房违约金无事实及法律依据。二、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金，是错误的。事实上，双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形。双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理。”，该条款明确约定如被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项“买受人同意由出卖人继续办理”，可见，双方合同对逾期办理产权登记备案的违约责任及承担方式是明确的，即违约责任承担方式为“买受人同意由出卖人继续办理”，并非“由出卖人支付违约金”。且双方在签订商品房买卖合同时，被上诉人对该约定是知悉清楚的，故即使上诉人存在逾期办证的行为，但按照合同约定，被上诉人同意上诉人承担继续办理产权证的违约责任方式，而非支付违约金的承担方式。由此可见，双方《商品房买卖合同》明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式及处理方法，不存在合同没有约定违约责任的情形，故原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金，并采取适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定，以及采用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》判令上诉人向被上诉人支付违约金，无合同及法律依据，是违反合同法三性之一的合法性。三、即使上诉人存在逾期办证情形，原审判决逾期时间认定有不妥当的。在被上诉人都认可上诉人同意按照惠州大亚湾区、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发的《关于暂停受理不动产登记业务的通知》和《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》规定的计划暂停受理业务时间，相应扣减被告逾期履行办证义务的逾期时间。从2016年6月起，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区和惠州市大亚湾经济技术开发区房管局联合发布的关于《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项公告》，规定；自2016年6月30日起，区土地，房屋，林地，海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证》，《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及地块信息，包括地块权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年11月29日，大亚湾区房产管理局下发《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，规定自2016年11月30日起，每个项目每天送件不多于15份，一手房转移登记受理窗口每天限受理10个项目的一手房转移登记申请；2017年2月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局下发《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》，规定该局于3月6日开始全面推行网上预约办理一手房转移登记，预告登记、抵押权登记业务；2017年6月19日，惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，确定计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂停受理所有不动产登记业务；2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局，惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》，载明计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间，将暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务。上诉人于2019年2月份向惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局申请关于新旧两个系统的数据进行整理和迁移的时间，以及暂停相关业务办理时间，同年4月2日惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局给予回复。而在原审判决中只给了上诉人大小权籍调查合计55天的时间，而关于新旧两个系统的数据进行整理和迁移的时间，以及暂停相关业务办理时间等其它政府职能部门顺延的时间不予相应扣除是不合理的，是明显偏向于被上诉人，从而加重上诉人的经济责任，是有失公正性的。四、即使上诉人存在逾期办证情形，原审判决参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第三十八条规定的标准计付逾期违约金，这明显是加重上诉人的经济责任，是不合理的。即使上诉人存在逾期办证须承担支付违约金的情形，但计算违约金的标准也应当依据法律规定或者最高院的司法解释规定的标准计付。本案中，原审判决参照引用《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证，逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。但《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。本案一审以总房价款为基数按年利率6%计付逾期违约金，显然原审法院采纳《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》是加重上诉人的经济责任，故应予纠正。五，即使上诉人存在逾期办证情形，但并未造成被上诉人损失，也未影响被上诉人对房屋的居住使用，且被上诉人主张的违约金过高，故被上诉人要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。退一步讲，即使上诉人存在逾期办证情况，但被上诉人并未举证证明因逾期办证造成其损失，且被上诉人也不存在实质上的损失，故被上诉人要求上诉人赔偿其逾期办证的损失无事实依据。其次，被上诉人是以银行按揭形式购买房屋的，该房屋至今仍抵押给银行，在被上诉人未注销房屋抵押的情况下，被上诉人是无权处置该房屋，因此无论被上诉人是有房产证，均不影响被上诉人对房屋的居住使用，也即被上诉人也不存在任何损失。最后，被上诉人主张的逾期违约金过高，明显高于逾期交房的违约金，有失公平，再结合上述政策及政府原因导致办证延误、以及逾期办证未造成被上诉人损失等客观事实，即使被上诉人主张逾期办证违约金成立，人民法院对该违约金也应依法予以调低。综上所述，双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形，故本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定或《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》等其他法律规定。又因被上诉人自身存在未按期缴清契税等违约行为，导致上诉人无法按期完成报备义务，故应当由被上诉人承担逾期办证的全部过错责任。同时，逾期办证并未造成被上诉人损失，也未影响被上诉人居住及使用，且原审判决计付逾期办证违约金的标准前后矛盾，故被上诉人主张逾期办证违约金无事实及法律依据。基于以上事实，原审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金，是错误的，应依法予以撤销、改判或者驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人罗某等五户业主发表答辩意见：一、请求依法驳回被答辩人对一审民事判决一案的全部上诉请求，维持一审原判。二、请求本案一、二审法院受理费全部由被答辩人承担。事实和理由：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原审判决，驳回被答辩人的全部上诉请求。一、原一审法院查明和认定本案事实是，答辩人与被答辩人在商品房预售合同中约定，被答辩人应在2016年5月30日前将经验收合格的房屋交付答辩人使用。但涉案商品房实际于2016年5月19日完成内部综合验收，2017年7月4日才完成涉案商品房的竣工验收备案手续，显然，竣工验收备案是商品房具备交付的法定条件，对此，我国有关法律、法规有明确的规定，特别是广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（以下简称：《指引》）第三十条的规定更加明确和具体：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房验收制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。显然，本案交楼条件的约定低于《指引》的规定，故本案涉案商品房的交楼条件应当是经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收合格备案的商品房。鉴于此，原审法院根据答辩人于2016年8月5日自己前往被答辩人处办理了收楼手续并且开始实际使用涉案商品房，故认定涉案商品房实际交付时间为2016年8月5日基本符合客观情况，即使原审法院如此认定，但被答辩人仍然还是没按照合同约定应当于2016年5月30日之前交付经竣工验收的涉案商品房，这段时间理应属于逾期交房时间，其行为无疑已构成违约，显然，被答辩人应当承担与此相适应的逾期交房的违约责任即按合同约定以总房款为基数，按日万分之一标准计算向答辩人支付逾期交房违约金。二、根据答辩人与被答辩人双方签订的《商品房预售合同》的约定，被答辩人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，显而易见，被答辩人的办证义务终结时间是将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案之日止终结。涉案商品房答辩人于2016年8月5日前往被答辩人处办理收楼手续并开始实际使用涉案商品房，故被答辩人应当在答辩人实际收楼之日起360个工作日后的2018年1月15日前将办理涉案商品房不动产转移登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。但被答辩人于2018年8月23日才完成该项义务，超出双方约定的时间220天，显然，这段时间理应属于被答辩人逾期办理涉案商品房不动产权属证书的逾期时间，依照双方的约定和有关法律之规定被答辩人的行为已构成违约，其无疑应当承担与此相适应的逾期办证的违约责任。鉴于双方签订的《商品房预售合同》未明确约定逾期办证违约金的计算方法，故根据省高院《指引》第三十八条之规定：“屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”。故本案逾期办证违约金应以上述规定和标准来计算。综上所述，答辩人根据以上事实和有关法律、法规之规定，特提出以上答辩意见，恳请二审法院能够依法公正审理和裁决，支持答辩人的主张，依法驳回被答辩人的全部上诉请求，维持一审原判。原审原告罗某向一审法院提出起诉请求:1.判令被告一次性向原告支付逾期交房违约金人民币16680元（从2016年5月30日合同约定的交房时间之日起，以涉案商品房总价款417000为基数按每日万分之一标准暂计算至2017年7月4日不动产权证书记载的竣工之日止，共计400天）；2.判令被告一次性向原告支付逾期办证违约金人民币17236元；【从2016年8月25日涉案商品房实际使用后360个工作日届满之日即从2018年1月25日起，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款总额417000元为基数，按年利率6%的标准暂计至2018年9月30日，自2018年10月1日起至办证资料备案之日止的违约金请另行依法计算，暂计248天】；3.本案诉讼费用依法全部由被告承担。一审法院查明的事实：2016年1月16日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路313号的凯南广场8栋2903号商品房，总价款为417000元。关于交房时间，合同第八条约定：被告应在2016年5月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期在180个工作日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180个工作日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。关于办理产权登记的期限及违约责任，合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如维修基金缴存，房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。双方还就合同的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告付清了购房款。2016年5月19日，被告开发的“凯南广场”项目完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。2016年5月26日，被告向原告寄送了《收楼通知书》。2016年8月5日原告前往被告处办理了涉案房屋的收楼手续。2017年7月4日，涉案房屋完成竣工验收备案。2018年2月5日，被告向不动产登记部门递交了上述房屋所在的凯南广场第8栋新建商品房首次登记权籍调查申请，办结时间为2018年3月14日。涉案房屋转移登记权籍调查业务受理时间为2018年7月9日，办结时间为2018年7月27日。被告于2018年8月23日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需资料。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。本案的主要争议焦点为：1.被告在交付房屋方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任；2.被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。关于被告交付房屋方面是否构成违约的问题。本案中，原、被告在合同中约定，被告应在2016年5月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。涉案房屋于2016年5月19日完成综合验收，2017年7月4日才完成验收备案，故被告主张其在合同约定的时间内已交付符合交付条件的房屋，一审法院不予认可。原告于2016年8月5日办理涉案房屋的收楼手续,参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”的规定，原告并未提交被告虚构取得竣工备案的事实欺骗其收房，结合原告收楼后直至本案诉讼发生前并未就涉案房屋没有经过备案登记程序而提前交付的问题提出任何异议的事实，故一审法院认定涉案房屋的交付时间应为2016年8月5日。综上，被告没有按约定交付涉案房屋，已构成违约。被告应当向原告支付2016年5月31日至2016年8月5日的逾期交房违约金。至于原告诉求的2016年8月6日至2017年7月4日的逾期交房违约金，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，一审法院不予支持,至于被告因此造成原告的实际损失，原告可另行主张。根据双方的合同约定，逾期交房违约金的计算以总房款417000元为基数，按日万分之一的标准，从2016年5月31日起至2016年8月5日止，共计为2793.90元（417000×0.0001×67）。关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。一、根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，可见，被告的办证义务应该是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，此时开始何时能办出房地产权证被告不能控制。涉案房屋已于2016年8月5日交付原告使用，故被告应当在360个工作日后的2018年1月15日前将办理涉案房屋不动产权转移登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年8月23日完成该项义务，超出约定的时间220天。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故一审法院酌情予以扣除。扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查时间天扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间55天((2018年2月5日至2018年3月14日为首次登记权籍调查时间，共计37天；2018年7月9日至2018年7月27日为转移登记权籍调查时间，共计18天)，被告实际逾期165天。参照有关规定，逾期办证违约金的计算以总房款为计算基数按年利率6%的标准计付，即被告应向原告支付的违约金为：11310.41元（417000×6%÷365×165）。被告提出上述违约金计算标准过高请求予以调整减少的抗辩意见，因缺少相关证据予以证明，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗某支付逾期交房违约金2793.90元;二、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗某支付逾期办证违约金11310.41元;三、驳回原告罗某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，由原告罗某负担189元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担135元。本案二审中，上诉人凯南公司提交证据：关于对惠州市凯南房地产开发有限公司《申请书》的回复。拟证明办证时间扣除不足，理应扣除政府停办的时间。被上诉人发表质证意见:第一，该证据不属于新证据。第二，对证据的真实性无法确认。第三，对证据的关联性有异议。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：关于逾期交房违约金问题。上诉人主张应以合同约定的五方竣工验收合格作为交付标准，其已按照合同约定通知被上诉人收楼，故不存在逾期交房的违约行为,对此本院认为，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第30条之规定，涉案房屋应当以办理竣工验收备案作为交付标准。涉案房屋是于2017年7月4日取得竣工验收备案表，晚于合同约定的交付日期，故上诉人存在逾期交房的违约行为。至于违约金截止点问题，在涉案房屋办理竣工验收备案之前，被上诉人经通知后收楼，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条之规定，一审法院以被上诉人收楼之日作为计算逾期交房违约金的截止日并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实与法律依据，本院不予支持。上诉人主张双方根据在《商品房买卖合同》第十五条中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”之约定，出卖人无须支付违约金。对此，本院认为，由于该条款为格式条款，并且该格式条款免除了出卖人的逾期办证的违约责任，排除了买受人请求支付违约金的主要权利，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该格式条款为无效条款。由此可见，涉案《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证违约金的计算标准，故一审法院参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条之规定，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人主张应当予以扣减大亚湾经济技术开发区房管局、不动产登记中心因系统升级暂停受理业务的时间，对此本院认为，根据上诉人所提交的惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局所出具的《关于对惠州市凯南房地产开发有限公司〈申请书〉的回复》中的内容，上诉人分三批次向该局提供材料申请首次登记，受理及办结时间分别是：第一批：1-3栋、23栋于2015年3月19日受理，4月27日办结；第二批：4栋、5栋于2015年10月28日受理，均于11月20日办结；第三批：6-10栋于2018年3月23日受理，6月12日办结。对于已办首次登记的楼栋，交易双方分别于2015年9月7日、2016年4月29日、2018年8月6日开始向该局提供材料申请转移登记。由此可见，第三批在房管局恢复业务受理后的时间段开始首次登记和转移登记的申请，因此系统升级暂停业务受理不会对其造成影响，至于第一批是在2015年提供材料申请转移登记，故2016年7月开始的系统升级亦不会对其造成影响，至于第二批是在系统升级之前的两个月开始提供材料申请转移登记，如果材料齐全，则系统升级是不会对其造成影响的，即使造成影响，一审法院已经扣除的办理权籍调查所花费的60天时间，不排除已经包含了系统升级暂停受理业务的时间，故一审法院未予支持上诉人所主张的扣除系统升级暂停业务受理期间的逾期办证时间，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  胡 江审 判 员  寇 倩二〇一九年十一月二十九日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷附表一：序号二审案号被上诉人一审案号1（2019）粤13民终6606号罗某（2019）粤1391民初740号2（2019）粤13民终6607号黄某（2019）粤1391民初743号3（2019）粤13民终6609号李某某（2019）粤1391民初738号4（2019）粤13民终6610号王某某（2019）粤1391民初736号5（2019）粤13民终6611号黄某某（2019）粤1391民初742号