广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初2137号原告（反诉被告）：中山市俊诚房地产开发有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××××五卡。法定代表人：吴伟森，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张虹，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓艳，广东洋三律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛小平，男，1973年11月25日出生，汉族，住重庆市云阳县×××××××××××。委托诉讼代理人：郭艳丽，广东美洋律师事务所律师。原告中山市俊诚房地产开发有限公司（以下简称俊诚公司）与被告薛小平商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理。诉讼过程中，被告薛小平于2021年2月23日提起反诉，本院予以受理，并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）俊诚公司的委托诉讼代理人张虹，被告（反诉原告）薛小平的委托诉讼代理人郭艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俊诚公司向本院提出诉讼请求：薛小平向俊诚公司承担违约责任合计100000元。事实和理由：2018年6月28日，俊诚公司与薛小平签订《商品房认购书（NO.20186000115）》（以下简称“认购书”）。认购书约定：薛小平认购位于中山市×××××××××××××【枫璟美地园2期】10幢3003号商品房，总房价1480000元，定金20000元。薛小平于2018年07月24日起至2018年08月09日期间陆续向俊诚公司支付了首期购房款（含定金）合计712000元，后因自身原因拒绝继续履行认购书中约定的订立本约义务。认购书第六条第二款明确约定，“本商品房认购书一旦签订，则视同乙方同意按甲方提供的商品房买卖合同、业主临时管理规约、前期物业管理服务协议之固定条款不作修改地执行，未能按该文本签署合同时，乙方将按本商品认购书第三条约定承担责任”，即原告有权没收定金20000元。薛小平因拒绝履行认购书约定之义务而向人民法院提起诉讼，经二审法院认定，薛小平“作为拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由认为无需承担相关法律责任主张不成立。故薛小平上述行为已违反了双方于2018年6月28日认购书中约定的订立本约义务，已构成违约，应承担相应违约责任......如俊诚公司认为薛小平不履行签订本约义务构成违约需要承担违约责任或造成相关信赖利益损失，俊诚公司可另行向薛小平主张权利。”薛小平在认购涉案房屋后，俊诚公司为其申请审批薛小平的购房资格、持所需资料到房地产管理部门申请备案、申请银行贷款等做了大量工作，耗费人力物力为履行合同做出了必要准备，且因为薛小平的认购行为，俊诚公司至今未将涉案房屋重新出售给第三人。现薛小平提出拒绝履行购房义务，造成了原告的信赖利益损失，故被告根据认购书中没收定金之约定，同时为弥补损失、维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。薛小平向本院提出反诉请求：俊诚公司向薛小平支付违约金20000元。事实和理由：俊诚公司违反要约承诺，不肯将赠送面积写入正式的商品房买卖合同，是对预约合同的违约，应当承担全部的违约责任。俊诚公司在（2019）粤2072民初15201号和（2020）民终3155号案件诉讼过程中对赠送面积的解释是将公共建筑面积和本就属于购房人所有的建筑面积列为“赠送面积”，俊诚公司将上述所称的“赠送面积”“赠送”给购房人，实际上根本就不存在“赠送”，这是欺诈行为。俊诚公司在整个交易过程中还存在其他不诚信的行为，甚至还存在伪造行为。综上，薛小平未能与俊诚公司签订合同的责任在于俊诚公司，俊诚公司应当承担违约责任。俊诚公司针对薛小平的反诉辩称：薛小平的反诉请求不应得到支持，在（2020）粤2072民终3155号案件中中山市中级人民法院已对薛小平的反诉事实及理由进行了说理，认为其理由不能成立（详见判决书第15页倒数第六行至第17页第三行）。俊诚公司认为无论是认购书还是商品房买卖合同中，买卖双方对拟购买的商品房的房屋面积，包括公有及专有面积以及单位价格均已进行明确约定，且拟将支付的房屋面积与广告所载的内容是一致的，至于薛小平主张的欺诈行为、对赠送面积的解释，俊诚公司在3155号案件判决书中的第三页也已经阐明原因，赠送面积不写入合同、不办理产权登记是法律规定，在本案中赠送面积实际存在，且在规划上并无特定用途，仅因设计原因不予载入产权证，此举并不影响业主对赠送面积的使用。综上，俊诚公司认为薛小平已经违反了认购书的约定，拒绝签订本约，依法应承担全部违约责任，赔偿俊诚公司损失。薛小平辩称，1.没有签订本约的责任在于俊诚公司而非薛小平。本案的预约合同包括两部分，一部分是广告合同中赠送面积的承诺，这是属于要约，一旦由薛小平接受，就变成预约合同中本约合同的必备条款；除非薛小平放弃，由于俊诚公司坚持不肯在本约合同中将赠送面积写入在内，因此违约的是俊诚公司而非薛小平；2.关于违约金问题，俊诚公司要求的违约金没有事实和法律依据，俊诚公司也没有举证证实如果薛小平违约的情况下对其造成的损失金额。本院经审理认定事实如下：2018年6月28日，俊诚公司作为甲方、薛小平作为乙方，双方签订商品房认购书（NO.20186000115），由薛小平认购了涉案商品房。商品房认购书的其他主要内容为：1.认购楼宇，枫璟美地园2期已具备预售条件；甲方已将待签的网签版中山市商品房买卖合同（含附件一至五）和合同补充协议（即附件六）（以下统称为商品房买卖合同）在销售现场公布，乙方确认已详细阅读，且甲方对合同条款已作详细说明；乙方已经充分了解该项目及其认购的商品房有关情况，包括但不仅限于售价、建筑面积、套内建筑面积、平面间隔、装修标准等。2.建筑面积和购房价，建筑面积为123.37平方米，套内面积处为空白，购房价为1480000元。3.定金，20000元。4.定金和购房款的支付，定金于签署本商品房认购书时支付；首期房款（含定金）共712000元，乙方需于签署本认购书之日起七日内支付总房价款及上述全部费用，政府主管部门审批通过乙方的购房资格，且通知可网上备案登记商品房买卖合同后，乙方应在收到甲方通知之日起两日内与甲方签署商品房买卖合同；余下房款768000元，乙方拟申请按揭贷款，年限25年，即办理农商银行按揭手续，若银行批准之贷款金额不足时，该不足部分转为首期房款的一部分，乙方应相应提高首期款的额度，并在甲方指定日期内付清该部分房款；乙方的按揭贷款申请批准与否与甲方无关，甲方无需对此承担任何责任，如自乙方按本商品房认购书约定的办妥银行按揭申请手续的日期之日起15个工作日（适用于商业贷款）内，乙方的按揭贷款申请仍未获得银行批准，乙方须在收到甲方通知之日起3日内选择甲方提供的其他付款方式。5.违约责任，乙方出现以下任何一项情况，则视为乙方根本性地违反本商品房认购书，甲方有权没收乙方已付甲方之定金，同时甲方有随时将商品房重新出售予任何第三方而无须向乙方发出通知：逾期未能向甲方提供政府主管部门审批乙方作为买受人购房资格所需的全部资料的；逾期未能按甲方在销售现场公示的文本签署商品房买卖合同、业主临时管理规约和前期物业管理服务协议的。6.商品房的交付期限，没有该项内容约定。俊诚公司在庭审中陈述签订第一份认购书时，已将赠送面积的内容不列入正式的商品房买卖合同范围的事项告知了薛小平，但没有提供相应的证据予以证实，而薛小平则作出相反的陈述。签订第一份认购书后，薛小平从2018年7月24日起至2018年8月9日期间陆续向俊诚公司支付首期购房款（含定金）共712000元，俊诚公司收款后向薛小平出具了相应的收据。后薛小平与俊诚公司因对商品房买卖合同的文本内容产生争议，薛小平不愿承买涉案商品房，要求俊诚公司返还相关的购房款，俊诚公司予以拒绝。薛小平因此诉至本院[案号：（2019）粤2072民初15201号]，本院依法作出（2019）粤2072民初15201号民事判决书，判令俊诚公司向薛小平返还购房款712000元，并承担10739元案件受理费。俊诚公司不服上述判决，提起上诉。中山市中级人民法院依法作出（2020）粤20民终3155号民事判决书，该判决书认为“薛小平在明知将来拟签订的正式合同主要内容的情况下，现又以正式合同中未明确约定开发商承诺赠送的18.7平方米面积、开发商销售价格高于房屋备案价格为由拒绝与俊诚公司签订正式的商品房买卖合同，理由明显不能成立，即其作为拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由认为无需承担相关法律责任主张不成立。薛小平上述行为已违反双方于2018年6月28日订购数中约定的订立本约义务，已构成违约，应承担相应违约责任。”、“薛小平不履行订立本约合同义务所应承担的相应违约责任，俊诚公司在本案中未就此提起反诉，本院在本案中对此不做处理。如俊诚公司认为薛小平不履行签订本约义务构成违约需要承担违约责任或造成相关信赖利益损失，俊诚公司可另行向薛小平主张权利。”，二审案件受理费11276元，亦由俊诚公司承担。俊诚公司为解决上述纠纷另支出律师费30000元。另查，因薛小平签订认购书及办理相关手续，2018年7月，俊诚公司向代理销售公司支付提成14800元。2021年1月13日，俊诚公司以要求薛小平承担违约损失提起本案诉讼。为解决本案纠纷，俊诚公司支出律师费5000元、诉讼保全保险费500元。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。薛小平签订认购书后拒绝与俊诚公司签订正式的商品房买卖合同的行为，已经被（2020）粤20民终3155号民事判决书认定为违约行为，现俊诚公司要求薛小平承担违约责任，理据充分，本院予以支持。至于违约金的具体数额。认购书载明，如薛小平未能按俊诚公司在销售现场公示的文书签署商品房买卖合同、业主临时管理规约和前期物业管理服务协议的，俊诚公司有权没收定金。双方在认购书中约定定金为20000元，现薛小平违约，故薛小平应向俊诚公司支付定金20000元。关于俊诚公司向代理销售公司支付的提成14800元，该笔款项系俊诚公司与代理销售公司之间的结算，现案涉房产未交易成功，俊诚公司应向代理销售公司主张相应权利，故对俊诚公司要求薛小平返还销售提成的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费。律师费并非诉讼的必要费用，且双方对律师费的承担亦无约定，俊诚公司要求薛小平承担律师费，理据不足，本院不予支持。关于诉讼费用。因薛小平起诉要求退还首付款，致使俊诚公司在（2019）粤2072民初15201号、（2020）粤20民终3155号案中分别支出案件受理费10739元、11276元，虽在上述两案中，薛小平被认定为违约，但俊诚公司仍需向薛小平退还首付款，且终审判决已对诉讼费用作出分配，现俊诚公司要求薛小平承担上述两案的案件受理费，本院不予支持。至于俊诚公司在本案中因申请诉讼保全，支出诉讼保全保险费500元，本案因薛小平的违约行为发生，故本案的诉讼保全保险费应由薛小平承担。关于薛小平要求俊诚公司支付违约金20000元的反诉请求。在案涉商品房的预售过程中，薛小平在明知将来拟签订的正式合同主要内容的情况下，又以正式合同中未明确约定开发商承诺赠送的18.7平方米面积、开发商销售价格高于房屋备案价格为由拒绝与俊诚公司签订正式的商品房买卖合同，理由明显不能成立。薛小平上述行为已违反双方于2018年6月28日订购书中约定的订立本约义务，已构成违约，应承担相应违约责任。薛小平作为拒绝签约的一方，要求俊诚公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告薛小平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市俊诚房地产开发有限公司支付违约金20000元、诉讼保全保险费500元；驳回原告中山市俊诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告薛小平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元，诉讼保全申请费1020元，合计2170元（已由原告中山市俊诚房地产开发有限公司预交），由被告薛小平负担，并于本判决发生法律效力之日起七日内直接向原告中山市俊诚房地产开发有限公司支付；反诉案件受理费300元（已由反诉原告薛小平预交），由反诉原告薛小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖辉龙二〇二一年四月六日书记员  梁梓晴