上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初69896号原告：快步(上海)物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：方磊，执行董事。被告：上海铭臻物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：任建。被告：任建，男，1991年2月6日出生，汉族，住山东省枣庄市。原告快步(上海)物业管理有限公司与被告上海铭臻物业管理有限公司、任建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告快步(上海)物业管理有限公司的法定代表人方磊到庭参加诉讼。被告上海铭臻物业管理有限公司(以下简称铭臻公司)、任建经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。快步(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告铭臻公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除；2.要求被告铭臻公司退还自2020年9月1日起至2021年1月10日止的租金(按照每月人民币10,000元的标准计算)；3.要求被告铭臻公司退还保证金10,000元；4.要求被告铭臻公司支付违约金10,000元；5.要求被告任建对被告铭臻公司的上述第2至4项付款义务承担连带责任。事实和理由：2020年6月25日，原告与被告铭臻公司签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告铭臻公司承租位于上海市浦东新区樱花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并对租赁期限、租金标准、免租期、支付方式等进行约定。同时约定“甲方公司法人任建对本合同承担连带责任”。2020年8月23日，房屋产权人崔某联系原告并告知，其与被告铭臻公司签订的房屋租赁合同付款方式为付一押一，下一期租金应于2020年8月25日之前支付，但直至该日仍未收到。2020年8月25日，被告铭臻公司的工作人员冯刚联系崔某，提出于2020年8月27日之前支付租金，但仍未支付。后崔某以被告铭臻公司违约为由，于2020年9月1日收回系争房屋，故原告诉至本院。铭臻公司、任建均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年6月25日，原告作为承租方(合同乙方)与作为出租方(合同甲方)的被告铭臻公司签订《房屋租赁合同》，约定被告铭臻公司将系争房屋出租给原告；租赁期限自2020年6月25日起至2021年6月24日止，免租期自2020年6月25日起至2020年7月10日止；月租金10,000元；租金每六个月支付一次，下一期租金于每次房租到期日前七天支付；保证金10,000元。该合同第4.3条约定：“甲、乙双方约定，若甲方提前收回房屋造成违约，则甲方必须赔偿乙方违约金，违约金为10,000元；……”第11.1条约定：“甲方公司法人(方磊，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)及乙方公司法人任建(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)均对本合同承担连带责任。”合同还约定了其它事宜。合同底部由原告、被告铭臻公司及双方法定代表人盖章。合同签订后，被告铭臻公司向原告交付系争房屋，原告向被告铭臻公司支付保证金10,000元以及自2020年7月11日起至2021年1月10日止的租金60,000元，共计70,000元。现原告认为因被告铭臻公司未按时支付租金导致产权人提前收回系争房屋，原告与被告铭臻公司的《房屋租赁合同》已无法继续履行，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：1.《上海市房地产权证》(复印件)、《房屋租赁合同》(复印件)、《授权书》，证明系争房屋的权利人登记为案外人崔某，系争房屋于2020年6月19日由崔某出租给被告铭臻公司，租赁期限自2020年6月19日起至2021年7月18日止，后由被告铭臻公司转租给原告；2.崔某与原告法定代表人间的微信聊天记录，证明因被告铭臻公司未按约支付租金，崔某于2020年8月27日发送催款通知，于同年8月29日发送提前终止合同通知，于同年9月1日收回系争房屋；3.崔某与原告于2020年9月5日签订的《上海市房屋租赁合同》，证明自2020年9月1日起系争房屋由产权人直接出租给原告。以上事实由原告递交的《上海市房地产权证》(复印件)《房屋租赁合同》、银行电子回单等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告铭臻公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。被告铭臻公司并非系争房屋的产权人，因其与产权人之间的纠纷导致涉案租赁合同未能正常履行，原告为继续实现其使用房屋的目的，向产权人另行支付了系争房屋自2020年9月1日起的租金，故原告要求确认其与被告铭臻公司之间的涉案合同于2020年9月1日解除，被告铭臻公司退还保证金以及2020年9月1日以后的已付租金，本院予以支持。因被告铭臻公司违约致使系争房屋被提前收回，原告要求被告铭臻公司按照合同约定的标准支付违约金，本院予以支持。按照合同约定，被告任建对合同承担连带责任，原告据此要求被告任建对被告铭臻公司的付款义务承担连带责任，本院予以支持。两被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告快步(上海)物业管理有限公司与被告上海铭臻物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除；二、被告上海铭臻物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告快步(上海)物业管理有限公司自2020年9月1日起至2021年1月10日止的租金43,333元(按照每月人民币10,000元标准计算)；三、被告上海铭臻物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告快步(上海)物业管理有限公司保证金10,000元；四、被告上海铭臻物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告快步(上海)物业管理有限公司违约金10,000元；五、被告任建对被告上海铭臻物业管理有限公司的上述第二至四项付款义务承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,383元，减半收取计691.50元，保全费820元，公告费560元，合计2,071.50元，由被告上海铭臻物业管理有限公司、任建共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二一年一月十八日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。