文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6069号原告：朱晗，男，1991年12月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：万国红（系朱晗母亲），女，1968年1月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：阮伟华，淮安市淮阴区东方法律服务所法律工作者。被告：安红霞，女，1973年4月23日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。原告朱晗与被告安红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两次开庭，原告朱晗的委托诉讼代理人万国红、阮伟华，被告安红霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晗向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年1月26日签订的售房协议；2、判决被告立即返还原告购房款92000元；3、判决被告立即赔偿原告损失123600元（其中房屋增值118000元，装修款5600元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年1月26日签订《售房协议》，约定将被告所有的位于淮安市淮阴区商铺出售给原告，房价100000元，由被告承担一切因过户而引起的相关费用。原告于当日支付定金30000元给被告。2016年6月8日，原、被告双方再次协商房价为92000元，原告于当日付房款62000元即付清全部房款92000元，约定2017年3月底将房屋过户给原告。被告未按时履行过户手续，事后原告得知，被告于同日将涉案房屋设定抵押于2017年5月26日注销。2018年10月15日，原告向法院起诉要求被告履行过户手续，被告不同意过户，法院以被告前夫于国威不同意出售该房为由，判决驳回原告的诉讼请求。被告的行为严重侵犯原告的合法权益，现诉至贵院，请支持原告的诉讼请求。被告安红霞辩称，对原告的诉请1、2以及诉请3中的装修费5600元无异议，对诉请3中的房屋增值损失118000元不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院认定事实如下：2016年1月26日，原告朱晗与被告安红霞签订了《售房协议》，约定安红霞将坐落于淮阴区苏北市场B幢4211A商铺出售给朱晗，房屋面积35.56平方米，价格100000元，朱晗先付定金30000元，余款房产证办好付清。所有过户费，一切费用由安红霞承担。后双方协商，房屋总价92000元。安红霞收到房款于2016年6月8日出具收条，载明收到房款92000元，如有一方违约，双倍赔付违约金184000元，明年3月底过户。被告并将房屋所有权证书原件、土地使用权证书原件交给原告。房屋所有权证书载明房屋坐落于苏北大市场B栋楼4211A，所有权人为安红霞，产别私产，共有人处为空白。土地使用权证书载明的土地使用权人亦为安红霞。原告后为上述房屋装修花费5600元。2018年6月双方至房产部门办理过户登记，因需安红霞前夫于国威签字而未能过户成功。后一直未能办理房屋过户手续。原告于2018年9月19日购买了苏北大市场B栋楼4209A房屋，面积30.27平方米，单价6034.5556657元。于2018年10月15日以安红霞、于国威为被告起诉至淮安市淮阴区人民法院（以下简称淮阴区法院），要求被告协助将涉案房屋过户给原告。淮阴区法院经审理认为虽然淮阴区苏北市场B幢4211A商铺登记在安红霞一人名下，但该房产是安红霞、于国威婚姻关系存续期间购买，仍属于夫妻共同财产。因此，安红霞在未征得于国威同意的情况下出售夫妻双方共同所有的房产构成无权处分。现于国威作为房产共有人明确表示不同意出售该房产，原告也未提供证据证明安红霞出售房产时得到了于国威的同意，且离婚时双方对该房产亦未进行分割，安红霞未取得对该房产的处分权，故该《售房协议》无法继续履行，于2018年12月20日判决驳回了原告朱晗的诉讼请求。另原告陈述2018年起涉案房屋房价一直处于上涨状态。被告陈述自2018年9、10月份起房价一直处于上涨状态，同意以原告所购上述淮阴区苏北市场B幢4209A商铺单价确定本案所涉房屋在2018年单价，但房价在2018年6月份还没有上涨。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告对原告的第一项诉讼请求即解除原被告于2016年1月26日签订的售房协议，第二项诉讼请求即返还原告购房款92000元，以及第三项诉讼请求中的承担装修款5600元损失无异议，不违反法律规定，本院依法予以确认。关于赔偿房屋增值损失118000元。《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因房屋系被告与于国威共同财产，其未获得于国威同意处分财产而导致合同未能继续履行房屋未能过户，被告应赔偿给原告造成的损失，包括合同履行后原告可得的房屋增值利益损失。被告陈述2018年6月知晓不能过户时房屋尚未增值，但并未能提供证据证明，而原告仍抱有合同履行期望，且另寻他铺亦确需时间，原告在2018年9月亦购相近商铺减少损失，其现主张的增值损失亦是参照2018年9月购买的他铺单价(苏北大市场B栋楼4209A房屋，单价6034.5556657元)确定，系低于其起诉时或现在的房屋单价的，故对房屋增值损失118000元（6034*35.56≈210000,210000-92000=118000），本院依法予以确认。但原告在签订时亦应更审慎的审查财产的权属性质，故本院酌定上述损失的10%即11800元由原告自行承担。综上，对原告要求被告退还房款92000元，赔偿损失111800元（5600+90%*118000）的诉讼请求部分依法予以支持，其余部分不予支持。另，原告受领房款及损失时应将房屋退还被告。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告朱晗与被告安红霞于2016年1月26日签订的《售房协议》；二、被告安红霞应于本判决发生法律效力之日起二十日内退还原告朱晗房款92000元，赔偿损失111800元，同时原告朱晗将位于淮阴区商铺交还被告安红霞；三、驳回原告朱晗的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4865元，由原告朱晗负担265元，由被告安红霞负担4600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  薛爱丽人民陪审员  黄亚明人民陪审员  邱建民二〇二一年一月十四日法官助理闵小立书记员胡一帆附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。