上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初2268号原告：上海有喜电子商务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵浦，总经理。委托诉讼代理人：王艳丽，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：章诗媛，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：上海博储物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：汝杰，执行董事。委托诉讼代理人：韩丽，上海宇钧律师事务所律师。原告上海有喜电子商务有限公司(以下称有喜公司)与被告上海博储物流有限公司(以下称博储公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告有喜公司的委托诉讼代理人章诗媛，被告博储公司的法定代表人汝杰及委托诉讼代理人韩丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告有喜公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认有喜公司与博储公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月26日解除；2、判令博储公司支付拖欠的2020年5月1日至2020年12月31日期间的房屋租金人民币400,000元(以下币种同);3、判令博储公司向有喜公司支付违约金暂计225,700元(该违约金以博储公司未付租金为基数，按照日千分之三的标准计算至实际清偿之日止)；4、判令博储公司支付有喜公司2020年11月21日至2020年12月31日期间的电费6,442.5元。事实与理由：有喜公司与博储公司于2019年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定：由博储公司承租上海市嘉定区新冠路XXX号一幢2楼201室房屋(以下称系争房屋)；系争房屋建筑面积为1900平方米，合同期限为2019年6月1日至2021年5月31日；房屋租金为每月50,000元，博储公司应于季度支付日前5个工作日内支付下一季度租金；电费由博储公司按照实际发生数结算。合同签订后，有喜公司按约交付了系争房屋，博储公司按约支付房租。但自2020年3月1日起，博储公司开始拖欠房屋租金，有喜公司分别于2020年4月1日、2020年7月16日、2020年12月15日向博储公司催缴租金，博储公司仅向有喜公司支付租金10万元用于抵扣2020年3月1日至2020年4月30日期间的房租。2020年12月23日，有喜公司向博储公司发出《律师函》，通知博储公司《房屋租赁合同》在收到律师函之日起立即解除。该律师函于2020年12月26日签收。博储公司于2020年12月31日搬出系争房屋。截至2020年12月31日，博储公司拖欠有喜公司2020年5月1日至2020年12月31日房屋租金共计人民币40万元。根据合同约定，博储公司未按合同规定支付租金的，每逾期一天则应按日千分之三的标准支付违约金。为维护自身合法权益，有喜公司向法院提起诉讼。被告博储公司辩称，博储公司确认双方合同已解除，但解除时间为2020年10月底。博储公司未欠任何租金，疫情发生前博储公司已付租金至2020年的2月底，2月底至3月初博储公司要求退租，并支付了3月至4月的租金，其后有喜公司同意减免一个月租金。另外，博储公司尚有一个月保证金在有喜公司处，博储公司要求从保证金中予以扣除。根据相关规定，疫情期间博储公司不应当支付违约金。关于电费，有喜公司未提供相关证据，博储公司无法得知实际用电情况及相关费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的登记权利人为有喜公司。2019年6月1日，有喜公司(出租方、甲方)与博储公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方从甲方处承租系争房屋，装修期为2019年5月22日至2019年5月31日，装修期内不收房租，但收取电费等相关费用；合同付款期为2019年6月1日至2021年5月31日，付款方式为先付后用，租金按季支付，租金为每月5万元，租金应于季度支付日前5个工作日内支付；乙方需向甲方支付5万元的押金；如乙方未能履约付租金导致合同解除，甲方可以提前通知要求收回房屋，乙方应按通知要求腾空并交还房屋；乙方应缴纳电费，每度1.5元，每月按实际发生数结算；任何一方违反合同约定或下列内容时，必须承担违约责任：…(2)乙方未按合同规定支付租金，逾期满7天乙方仍不支付租金及违约金时，每逾期一天应按每日3‰的标准向甲方支付违约金…(5)变更或提前终止合同的，必须提前三个月以上以书面形式告知对方；双方确定乙方信函投递的有效地址为系争房屋的所在地址。合同还约定了其他内容。合同签订后，有喜公司向博储公司交付系争房屋，博储公司按约支付押金5万元，并支付租金至2020年2月，2020年3月起，博储公司未再支付租金。2020年4月13日，有喜公司通知博储公司为其减免1个月租金，但在其后博储公司支付房租租金时并未实际减免。2020年4月20日、2020年7月16日、2020年12月15日，有喜公司向博储公司先后发出《催缴函》三份，通知博储公司缴纳欠付的房屋租金、违约金等费用。2020年12月23日，有喜公司向博储公司寄送《律师函》，要求解除《房屋租赁合同》，并要求博储公司支付房屋租金50万元及违约金、搬出系争房屋。2020年12月31日，博储公司搬出系争房屋。2021年1月，有喜公司向本院提起诉讼。庭审中，有喜公司表示博储公司后期又支付租金10万元，双方一致确认有喜公司支付房屋租金至2020年4月，之后博储公司未再支付租金。庭审中，博储公司表示，有喜公司寄送的三份《催款函》及《律师函》，博储公司均未收到。另外，博储公司表示其曾在2020年10月与有喜公司协商11月起对系争房屋退租一半的事宜，要求减免11-12月一半的房屋租金。本院认为，有喜公司与博储公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，博储公司未按合同约定支付房租，后又自行搬出系争房屋，致合同无法继续履行，现双方均同意解除合同，本院予以准许，但双方对于合同解除的时间意见不一。博储公司认为解除合同的时间为2020年10月底，即博储公司与有喜公司最后一次商讨退租事宜的时间点，但博储公司于2020年11月-12月仍继续使用系争房屋，故该时间点本院不予采纳。另外，有喜公司向博储公司寄送了要求解除合同的《律师函》，但博储公司表示并未收到该《律师函》，且有喜公司提供的证据未能表明该《律师函》确向合同约定的有效地址进行送达，故本院确定合同解除的时间应以博储公司搬出系争房屋的时间，即2020年12月31日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。博储公司应当向有喜公司支付拖欠的房屋租金，现双方一致确认博储公司支付房屋租金至2020年4月，故博储公司应当向有喜公司支付2020年5月至12月的房租。结合疫情影响及博储公司的实际经营情况，本院酌定减免博储公司一个月租金5万元，经计算，博储公司还应向有喜公司支付租金35万元，但博储公司缴纳的押金5万元有喜公司应予退还。因博储公司未按合同约定支付租金，又在合同未到期前搬离系争房屋，以上均属违约行为，博储公司应当承担违约责任，故有喜公司要求博储公司支付自欠付之日(即2020年5月1日)至实际支付之日违约金的诉请，本院予以支持。但合同中约定的逾期付款违约金标准过高，结合本案实际情况，本院酌定将违约金支付的标准从日千分之三调整至日万分之三，从拖欠之日计算至博储公司实际支付之日，由博储公司赔付给有喜公司。关于电费，结合双方当事人先前的用电情况及交易惯例，本院酌定确定博储公司支付有喜公司电费4,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海有喜电子商务有限公司与被告上海博储物流有限公司间的《房屋租赁合同》于2020年12月31日解除；二、被告上海博储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海有喜电子商务有限公司房屋租金35万元；三、被告上海博储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告上海有喜电子商务有限公司自2020年5月1日起至实际支付之日止的违约金(以35万元为基数，按每日万分之三的标准计付)；四、被告上海博储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海有喜电子商务有限公司电费4,000元；五、原告上海有喜电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海博储物流有限公司房屋押金5万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,121元，保全费3,680.71元，共13,801.71元，由原告上海有喜电子商务有限公司负担6,072.71元，由被告上海博储物流有限公司负担7,729元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张开红人民陪审员  陈巍坚人民陪审员  陆雪英法官 助理  丁雨晴书 记 员  朱 雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……