山西省汾阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)晋1182民初2145号 原告：贺艳梅。 委托诉讼代理人：王春霆，山西绥民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵艳香，山西绥民律师事务所实习律师。 被告：张成林。 委托诉讼代理人：张建亮，山西介治律师事务所律师。 原告贺艳梅与被告张成林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告贺艳梅及其委托诉讼代理人王春霆、赵艳香，被告张成林及其委托诉讼代理人张建亮到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方于2017年12月25日签订的《房屋转让协议》，将符合协议约定的房屋交付原告并配合原告办理过户登记手续；2、诉讼费用及相关费用由被告承担。事实与理由：2017年12月25日，原告与被告签订《房屋转让协议》，约定被告将其拥有的位于汾阳市西河南路平房四间、厨房一间转让给原告并约定了房屋交付期限、违约责任等内容。协议签订当日，原告即按照协议的约定给付了被告定金100,000元及490,000元存单一支，被告为原告出具了收据。后原告认为被告所出卖的房屋无法办理过户手续而提出确认合同无效的诉讼，贵院经审理后认为合同合法有效，故以（2018）晋1182民初261号民事判决书驳回了原告的诉讼请求。判决生效后双方未就《房屋转让协议》的有关事宜达成一致意见。原告认为，原、被告所签《房屋转让协议》亦经生效法律文书确认有效，被告应当将符合协议约定的房屋交付原告并配合原告办理过户登记手续。为维护原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，望判如所请。 被告辩称：原告无权要求答辩人履行交付房屋的义务。理由如下：1、正如原告在起诉状中的事实与理由部分所说，原告与答辩人在签订的《房屋转让协议》中约定了房屋交付期限、违约责任等内容，答辩人对此并无异议。但在协议约定的房屋交付期限内，答辩人为了履行交付房屋的合同义务，与房屋内的租客解除了房屋租赁协议，将房屋腾空向原告交付时候，原告却找各种理由拒绝收房，导致答辩人出卖房屋的合同目的不能实现，原告的行为已经构成违约，应当承担的是违反合同约定的违约责任，而无权在超过合同约定的履行期限近两年的时间内向答辩人提出交付房屋的要求。2、原告称判决书生效后双方未就《房屋转让协议》的有关事实达成一致意见。答辩人认为，既然判决认定双方签订的《房屋转让协议》是有效的，原告就应该按照协议约定的内容，履行相应的付款义务，即被答辩人履行将490,000元存单予以兑现的义务（存单还是原告的名字，答辩人并不能实际取得钱款），但原告不仅没有将存单给答辩人兑现，反而在判决生效后，在未与答辩人有任何接触及协商的情况下，擅自将490,000元的存单挂失，这种行为是恶劣的，原告用自己的实际行为明确表示了不履行约定主要的交付房款的义务，构成根本违约。至此，合同已法定解除，不存在继续履行的条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的事实与证据，本院认定如下： 1、原告方提供原告委托诉讼代理人王春霆律师对证人田某、武某的两份调查笔录，欲证明2018年1月25日下午，原告贺艳梅与中间人杜果兰及田相享、武某等一同前往位于汾阳市西河南路案涉房院，准备验收、接收该房院，该房院当时锁着门，即与被告张成林电话沟通，被告张成林要求原告贺艳梅先将剩余购房款拿现金送到富豪灯具门市，如没有现金就不交房，而原告贺艳梅要求被告张成林到位于汾阳市西河南路买卖标的的房院中先行验收房屋，双方就合同履行方式发生争议，后原告贺艳梅还要求被告张成林拿上房屋土地证来交接房屋，被告张成林说房屋无单独的土地使用证，是集体土地使用证，双方在电话中沟通协商不成，原告贺艳梅和一行人就离开了的事实。对此，被告方不认可，认为证人武某及田某应当出庭作证，但是二证人在无法定事由的情况下不予出庭，故对该真实性不予认可，也不能作为本案定案依据。本院认为，依照《中华人民共和国律师法》等相关规定，律师有自行调查取证的权利，本案中，原告代理律师依法调查取证，被告并没有提交原告代理律师调查取证过程中有违背法律行为的证据，且两份证据互相印证，庭审中，被告也认可2018年1月25日下午原告贺艳梅确曾与其联系，要求验收房屋的事实基本吻合，该两份调查笔录具有真实性、合法性及与本案的关联性，应予采信，并因此认定其欲证明的事实成立。被告方庭前并未申请证人当庭作证，被告仅以二证人没有出庭为由，不认可其证言的真实性，不能支持。 2、被告对原告提交的（2018）晋1182民申4号民事裁定书及汾检民（行）监[2019]监14118200002号不支持监督申请决定书真实性不持异议，但认为与本案没有关联性；本院认为，原告提交的（2018）晋1182民申4号民事裁定书及汾检民（行）监[2019]监14118200002号不支持监督申请决定书，该两份法律文书记载了本次诉讼之前，原告循法律渠道寻求解决本起纠纷的过程，与本案有关联性，应作为本案的定案依据予以采纳。 3、被告提交郭玉泉、安敏证人证明，欲证明2017年12月22日，郭玉泉、安敏当时二人正租赁居住在案涉房院中，被告张成林告知该二人房屋已出售，要求二人腾出房屋，并退还二人取暖费、房屋租金，对此，原告不认可，认为二份证人证言是虚假的，二人的笔体完全一致，内容完全一致，说明内容根本不是证人书写的；本院认为，原告认为郭玉泉、安敏二份证人证言是虚假的，但未提交任何证据证明其主张，郭玉泉、安敏二份证人证言互相印证，具有真实性，应予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2017年12月19日，原告贺艳梅与被告张成林经协商，达成将被告张成林所有的位于汾阳市西河南路房院一套卖予原告贺艳梅的意向，当日，原告给付被告购房定金100,000元及原告名下汾阳市信用社存单一支（编号：0950347546，存款额490,000元），被告向原告出具收据，载明：“今收到，贺艳梅房屋款现金拾万元整，支票肆拾玖万元整，共陆拾万元整，张成林，2017.12.19”。同时，被告张成林将房屋产权证书（汾房发字第××号）交付原告。2017年12月22日，被告张成林为与原告正式签订房屋买卖协议，通知当时租赁居住在该房院的郭玉泉、安敏腾出房屋，并退还剩余租赁期的租金及取暖费。2017年12月25日，原、被告就房屋买卖事宜达成一致，签订了房屋转让协议，协议约定：第一条：将被告张成林所有的位于汾阳市西河南路房院一套包含：混合结构平房四间(建筑面积162.20平方米)、厨房壹间(建筑面积7.95平方米)、房屋所有权证号为汾房发字第001024号；第二条：转让价格为600,000元；第三条：付款方式：签订本协议前，原告给付被告购房定金壹拾万元，签订本协议之日起30日内甲方（被告）交付乙方（原告）房院时，乙方一次性付清甲方房款；第四条：房屋交付：被告应于本协议签订之日30日内将上述房院及权属证书交付原告，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，原告如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议约定，被告完成房院交付。第五条：房屋过户，房屋交付原告后，被告应当协助办理该房屋的产权手续，将房屋的产权证办理到原告名下，办理产权证相关费用由原告承担；第六条：被告及所有人保证对该转让的房院拥有处分权，转让该房院不存在法律上的障碍。被告保证该转让房院不涉及第三方的权利，本协议签订前该房院集资购买款及其它应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由被告负担；第七条：违约责任，签订本协议之后，双方不得违约，被告违约应双倍返还原告定金，原告违约被告不退还定金。原、被告及房屋共有人赵水星、中间人杜果兰分别在该协议上签字。 协议签订后，被告为履行房屋转让协议，曾在2018年1月20日向原告发出履行交付房屋通知书，通知原告在2018年1月25日前接收房屋，逾期不接收房屋，承担由此造成的一切后果。2018年1月25日下午3时许，原告贺艳梅在与被告张成林电话沟通后，与中间人杜果兰及田相享、武某等一同前往位于汾阳市西河南路买卖标的房院，该房院当时锁着门，原告贺艳梅连续数次给被告张成林打电话，均未打通，后用中间人杜果兰的电话免提功能给被告张成林打电话，被告张成林接通电话后，要求原告贺艳梅先将剩余购房款拿现金送到富豪灯具门市，如没有现金就不交房，而原告贺艳梅要求被告张成林到位于汾阳市西河南路买卖标的房院中先行验收房屋，双方就合同履行方式发生争议，后原告贺艳梅还要求被告张成林拿上房屋土地证来交接房屋，被告张成林说房屋无单独的土地使用证，是集体土地使用证，双方在电话中沟通协商不成，原告贺艳梅和一行人就离开了。 2018年1月29日，原告贺艳梅以该房院土地为集体土地，该房屋转让违反法律、行政法规的强制性规定为由，向本院主张房屋转让协议无效。该案诉讼过程中，被告张成林向本院提供了汾阳县人民政府征用土地通知书、国家建设征（拨）用土地呈报表、汾阳市广播电视台证明，本院因此认为原告贺艳梅主张的房屋转让无效依据不足。2018年3月16日，本院作出了（2018）晋1182民初261号民事判决书，判决：驳回原告贺艳梅的诉讼请求。2018年4月8日，原告贺艳梅将交付被告张成林的存单一支（编号：0950347546，存款额490,000元）挂失。后原告以房屋转让协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”为由，不服本院作出的（2018）晋1182民初261号民事判决书，向本院申请再审。本院于2018年12月18日作出了（2018）晋1182民申4号民事裁定书，裁定：驳回贺艳梅的再审申请。其后，原告贺艳梅向汾阳市人民检察院申请监督，汾阳市人民检察院于2019年6月11日作出了汾检民（行）监（2019）14118200002号不支持监督申请决定书。 另查明，涉案房屋仍由被告张成林占有、使用中。本院作出了（2018）晋1182民初261号民事判决书后，被告张成林也将交付给原告贺艳梅的房屋产权证书（汾房发字第××号）挂失。 本院认为：本案在法律适用上的争议焦点有四：1、原告是否违约；2、房屋转让协议是否已法定解除；3、是否适用定金规则及定金罚则的问题；4、合同是否应当继续履行。 首先，原告是否违约的问题： 1、原告是否存在故意不履行接受买卖标的违约行为。根据房屋转让协议第三条载明：“签订本协议之日起30日内甲方（被告）交付乙方（原告）房院时，乙方一次性付清甲方房款”，该条表明，原、被告双方约定的房屋交付期限为30日，截止日为2018年1月25日。而庭审中，原、被告均认可原告曾于约定交付期限的最后一日2018年1月25日下午到买卖标的物房屋处，要求被告张成林交付房屋，按照房屋转让协议第四条：房屋交付，被告应于本协议签订之日30日内将上述房院及权属证书交付原告，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，原告如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议约定，被告完成房院交付。原告在2018年1月25日下午要求被告到案涉房院配合原告对房屋进行验收的行为符合上述合同条款约定，被告应予配合，但被告却要求原告先将剩余房款以现金方式交到富豪灯具门市处，这一要求与房屋转让协议第三条的约定不符，房屋转让协议第三条明确约定被告交房与原告付款应为同时履行，被告拒不到案涉房院配合原告对房屋进行验收，且明示不能提供房院的土地使用权证书，导致合同未能履行，被告拒不到案涉房院配合原告对房屋进行验收的行为显然违反了合同约定，构成违约，原告因此未交付剩余房款系在行使合同的同时履行抗辩权，原告在此不存在违约。 2、被告认为原告在本院判决确认原、被告双方签订的房屋转让协议为有效合同后将之前交给被告的农村信用社定期储蓄存单（编号：0950347546）予以挂失，更以其实际行为明确表示了不履行合同主要的付款义务，构成根本违约。本院认为，根据原、被告提供的房屋转让协议，该协议书并未对房屋给付价款的方式进行约定，仅对房屋转让价格约定为600,000元。即原、被告并未约定原告必须以存单（编号：0950347546）内存款履行给付被告购房款，实际上，2018年1月25日下午，被告是要求原告将剩余购房款用现金交到富豪灯具门市部，原告还可以通过银行转账等其他方式履行付款义务，且在被告拒绝配合原告验收、接收案涉房院，违约在先的情况下，被告认为原告将支票挂失的行为构成根本违约的主张不能成立。 3、2017年12月19日，原告贺艳梅与被告张成林经协商，达成将被告张成林所有的位于汾阳市西河南路房院一套卖予原告贺艳梅的意向，当日，原告给付被告购房定金100,000元及原告名下汾阳市信用社存单一支（编号：0950347546，存款额490,000元）交付被告张成林，实际是以定金和存单质押的两种保证方式，担保其与被告张成林签订房屋转让协议。2017年12月25日，原告贺艳梅与被告张成林签订房屋转让协议，协议中明确约定将立约定金100,000元转变为履约定金；但房屋转让协议并没有对原告名下汾阳市信用社存单一支（编号：0950347546，存款额490,000元）作出新的明确约定，以该存单仍由被告张成林保管这一事实状态，原告贺艳梅与被告张成林是以民事法律行为的方式，在房屋转让协议之外，达成一个以原告名下汾阳市信用社存单为质押，保证主合同房屋转让协议履行的从合同（质押保证合同）。在质押保证担保的主合同房屋转让协议没有履行完毕前，原告贺艳梅未经被告同意将存单挂失，违反了质押保证合同，但原告贺艳梅即使在从合同中违约，也不必导致其在主合同，即房屋转让协议中违约，事实上，原告在房屋转让协议主合同履行过程中并无违约行为。 综上，在履行房屋转让协议过程中，被告张成林首先违约，而原告贺艳梅之后在履行房屋转让协议的从合同（质押担保合同）过程中也有违约行为。 其次，房屋转让协议是否已法定解除的问题，被告认为房屋转让协议签订后，2018年1月25日原告拒绝履行接受房屋的义务，被告于2018年1月20日以书面形式催告原告履行合同，但被告经合法催告后原告仍然拒绝接收房屋，导致被告不能实现合同目的，原告已构成根本违约，经催告后合理期限内仍未履行而法定解除。之后原告又以房屋转让协议无效为由向贵院提起民事诉讼，请求确认房屋转让协议无效，实际上原告否认合同的有效性而提起合同效力诉讼的行为本身就是一种毁弃合同的违约行为，是一种对合同的重大违反，在贵院2018年3月16日以（2018）晋1182民初261号民事判决驳回原告诉讼请求后，也就是原告在确认、明知房屋转让协议合法有效的情形下，断然将交付给被告作为房款的户名为原告贺艳梅，编号为0950347546号的49万元农村信用社定期储蓄存单予以挂失，更以其实际行为明确表示了不履行合同主要的付款义务，至此原告构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》九十四条第（二）项之规定，房屋转让协议法定解除，不存在继续履行合同的任何事实和法律依据。双方协议法定解除的法律后果就是恢复原状（原告收回房款、被告收回房产证，已经恢复原状），当事人都不必履行各自原定义务，合同目的自此落空，再无任何继续履行的法律事实和法律依据。被告还认为行使解除权应当通知对方当事人的法律规定，其立法目的是为了防止一方当事人因不知道对方已行使合同解除权而仍为履行义务从而遭受损害。本案中，原告根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第117条规定行使解除权，被告应是接受通知的一方，而不是发出通知的一方，显然，被告已经知道原告解除合同的意思表示，并予以接受，不存在通知问题，《合同法》第96条规定在本案中并不适用。被告对原告行使解除权的行为予以接受，在房屋转让协议被贵院生效判决确认合法有效后近二年的时间里，双方未对合同履行问题有过任何权利主张，可以证明房屋转让协议已因符合最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第117条规定而为原告以自身行为合法解除。对此意见，原告不认可，认为《合同法》第96条明确规定：“当事人主张解除合同的，应当通知对方”，本案庭审查明的事实是原、被告均未向对方发出解除合同的通知，被告关于合同法定解除的抗辩理由不能成立。 关于上述意见，本院认为： 一是2018年1月25日原告履行了接受房屋的义务，在此，原告没有违约。 二是原告以房屋转让协议无效为由向本院提起民事诉讼，请求确认房屋转让协议无效，是由于被告未能提供案涉房院的土地使用权证书，这种状态导致原告对今后能否对所购买的房院享有完整权利持有相当之疑虑，原告因对“被告是否享有标的物完整权利”存在不安而采取的请求确认房屋转让协议无效诉讼，是在通过合法途径行使合同权利(请求确认房屋转让协议无效是行使合同形成权)，原告坚持通过诉讼解决纠纷，即有以接受不利于己的裁决结果(解除其是否享有标的物完整权利的疑虑)，而继续履行合同的意思表示，因此，原告通过诉讼对其权利寻求司法救济的行为不构成违约；而原告挂失支票的行为如前所述，不再赘述。 三是被告认为原告通过挂失支票的行为通知其解除合同，被告也接受，所以合同已法定解除，根据《合同法》第93条、第94条之规定，合同生效后若发生当事人约定或法定的事由，当事人享有解除合同的权利。但是，《合同法》第96条也明确规定，“当事人主张解除合同的，应当通知对方”，即享有解除权的当事人必须以法定形式行使其权利才能够达到解除合同的法律效果。换言之，即使发生解除事由，但当事人并未提出解除合同的主张，亦未通知对方时，则不存在解除合同的法律效果。法律之所以如此规定，是因为合同涉及到双方的利益、是双方意思表示一致的产物，一方认为存在解除事由而不通知对方，必然导致“对方不知道其意思表示而无所适从”。同时，“一方的认为”未必符合法律规定，故《合同法》第96条同时规定“对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。庭审已查明，本案原、被告均未向对方发出解除合同的通知，而被告主张原告以起诉确认合同无效和挂失支票的行为通知其解除合同，于法无据，且起诉确认合同无效与通知对方解除合同是完全不同的民事法律行为，因此被告关于原、被告签订的房屋转让协议已经法定解除的主张不能成立。 再次，关于是否适用定金规则及定金罚则的问题。原告主张，定金规则只适用于“一方不履行合同”的这种根本违约情形，对于合同履行过程中的其他违约情形并不适用定金规则。被告辩称，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第117条规定，本案中原告享有以丧失定金为代价而解除主合同的权利，而原告也正是行使了这种权利，被告对原告行使丧失定金解除主合同的权利行为表示接受，根据当事人自愿原则，法庭不应反对原、被告均无异议的合同解除方式。 定金作为一种债的担保方式，一般可分为立约定金、成约定金、解约定金、违约定金，本案中，原告在房屋转让协议订立前给付原告定金，当时是为了保证正式订立合同，是为立约定金。但原、被告双方在签订房屋转让协议时，将该定金约定成了违约定金，违约定金实际就是履约定金，即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。《担保法》第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。本案中，在原、被告签订房屋转让协议后，原告并无违约行为，原告基于对涉案房屋土地使用权的担忧，向本院及汾阳市人民检察院起诉、提起再审及申请监督的行为并不属于恶意违约或明确拒绝履行主合同的义务，故本案不能适用定金罚则。因此，原、被告继续履行房屋转让协议时，该定金应抵作房屋价款。 另外，原告贺艳梅将存单挂失，违反了质押保证的从合同，但原告贺艳梅即使在从合同中违约，也不必然导致其在主合同房屋转让协议中违约，事实上，原告在房屋转让协议主合同履行过程中并无违约行为。而定金是原、被告为履行主合同设置的担保，并非对从合同的担保，不是以定金方式保证从合同质押保证合同的履行，因此，即使原告贺艳梅在质押保证合同中违约，也不能适用定金罚则。 从次，合同是否应当继续履行的问题。 一是民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，恪守承诺。原、被告签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且本院生效判决已确认房屋买卖协议不是无效协议，原、被告应当依照房屋转让协议约定的内容继续履行合同。原告的诉讼请求符合合同约定，应予支持，同时，原告也应按照合同约定履行合同义务，按照合同约定同时给付原告剩余房价款；二是涉案房屋具备交付的条件，本案中涉案房屋客观存在，符合交付的条件，而且我国《合同法》第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。房屋能否办理过户手续，仅影响房屋物权变动的效力，并不影响被告交付房屋及履行合同的义务。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第六十三条、第七十五条、第八十九条之规定，判决如下： 一、被告张成林将其名下位于汾阳市西河南路房院一套，包含：混合结构平房四间(建筑面积162.20平方米)、厨房壹间(建筑面积7.95平方米)交付原告贺艳梅；并配合原告贺艳梅办理过户登记手续。 二、原告贺艳梅给付被告张成林剩余房价款500,000元。 上述一、二项本判决生效后六十日内履行。 三、驳回原、被告的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,400元，由被告张成林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期视为放弃权利。 审判员  贾清华 二〇一九年十二月二十日 书记员  王显豪