上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初2616号原告(反诉被告)：上海超飞食品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：童辉，总经理。委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海姜班本建筑装璜有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：姜班本，董事长。委托诉讼代理人：姜娟，女。委托诉讼代理人：李旭，上海一凡律师事务所律师。原告上海超飞食品有限公司诉被告上海姜班本建筑装璜有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并处理，并于2020年9月1日第一次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海超飞食品有限公司的法定代表人童辉、委托诉讼代理人张慧、被告(反诉原告)上海姜班本建筑装璜有限公司的委托诉讼代理人姜娟、李旭到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2021年1月4日转为适用普通程序，并于2021年1月20日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海超飞食品有限公司的委托诉讼代理人张慧、被告(反诉原告)上海姜班本建筑装璜有限公司的委托诉讼代理人姜娟、李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海超飞食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金700,000元；2.判令被告返还原告租金152,885.37元；3.判令被告赔偿原告装修损失500,000元；4.判令被告支付原告逾期付款利息(以852,885.37元为基数，自2019年2月18日起至实际支付之日止，按中国人民银行利率计算)；5.判令被告交付230,000元租赁费发票。审理中，原告撤回第5项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2009年2月18日签订房屋租赁合同，双方约定原告向被告租赁位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢和3幢房屋(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积约4,000平方米，租赁期限为十年，自2009年2月18日至2019年2月17日，租赁费为660,000元/年，每3年调价一次，每次提升10%，租赁费按季支付，先付后用，每季度到期提前五天支付，原告支付租房押金100,000元及防止原告拖欠工人工资押金600,000元等。合同签订后，原告向被告支付了700,000元的押金，而被告对合同中约定的2幢房屋仅交付了400平方米，不足部分以500平方米的违章建筑房屋取代。2012年2月10日，原、被告协商将每三年租金递增10%减为递增5%。2016年4月，九亭镇生态环境综合整治指挥部发出告知书，对违章建筑等违法问题予以整治，要求被告拆除500平方米的违章建筑，被告于2016年4月13日向有关单位作出在2016年4月30日之前拆除500平方米违章建筑的承诺，故原告在2016年5月1日之后实际使用房屋面积比合同约定减少了500平方米，而后被告却仍要求原告按照合同约定面积4,000平方米支付房租，原告不付，被告就利用房东的地位要赶走原告，原告无奈只得先行支付，自2016年5月1日至2018年12月31日期间原告多付了500平方米的租金为231,622.50元。原告租赁的3幢房屋中的两套宿舍房提前两个月退回，两个月的租金为10,400元，被告不应收取。2019年1月1日至2019年2月17日期间的租金，原告要求被告进行结算，因双方未结算，故原告未付，此期间的租金按照实际租赁面积3,500平方米计算为89,137.10元，可在被告应返还的租金中扣除。双方租赁合同于2019年2月17日到期，原告按期撤离，原告对各项费用已支付，也不欠工人工资，原告多次要求被告返还700,000元押金，被告却不同意返还。另合同约定排污系统相关的配套设施、房屋内部装修改造等都由原告负责，并约定租赁期满后，原告享有续租优先权，原告打算长期租赁被告房屋，所以在租赁期内，对房屋的环保系统、消防系统、电力系统、上下水道系统、空调通风系统、房屋粉刷涂层、隔断、铝合金门窗等进行安装和装修，耗资数百万元。2018年11月17日，被告向原告发函表示合同到期续租的租金为1.8元/天/平方米，原告要求1.5元/天/平方米，双方对租金价格谈不拢，故原告没有续租。原告后来了解到被告以1.5元/天/平方米租给了案外人张某某，被告的此行为违反了合同约定，使原告投入的装修价值没能用尽，原告撤离后被告也成为了这些投资物品的受益者，故被告应对原告的装修损失予以赔偿。为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判如所请。被告上海姜班本建筑装璜有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。对于原告的第一项诉讼请求，其中保证金600,000元已抵作租金，该600,000元收据原件已由原告返还被告，被告相应地开具了600,000元租金发票给原告;另外的100,000元是合同押金，但目前是不够的，还有差额。对于原告的第二项诉讼请求，被告不应返还给原告，所涉违章建筑500平方米，并不在涉案租赁合同内，其中400多平方米是被告搭建，原告搭建的部分与本案的租赁物是没有关系的。对于原告的第三项诉讼请求，原告没有进行装修，装修在建房初期有一部分装修，之前被告和案外人优优餐饮(上海)有限公司签订了租赁合同，案外人优优餐饮(上海)有限公司在承租后也进行了部分装修，原告向被告承租后，这个房子是不需要装修的，租赁合同上也体现了保持原有装修不变的条款，故原告不存在装修损失。涉案租赁合同还没有到期的时候，原告将房屋分别出租给了2家公司，这2家公司承租后也进行了装修，所以原、被告租赁期间原告没有进行过装修。对于原告的第四项诉讼请求，基于被告不应该返还押金和租金，故不同意该诉请。此外，被告已经开具了所有租金发票。被告(反诉原告)上海姜班本建筑装璜有限公司向本院提出反诉请求：判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)租金202,316.25元、拆除违章人工费5,320元、宿舍水电费1,005元，合计208,641.25元。审理中，反诉原告变更反诉请求为：判令反诉被告支付租金202,320元、拆除违章人工费5,320元、宿舍水电费1,003元，合计208,643元。事实和理由：原、被告于2009年2月18日签订一份《房屋租赁合同》。房屋位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢、3幢。合同第三条约定年租金660,000元，每三年提升10%。自2017年2月18日反诉被告未按应交年租798,600元交纳，实际交纳727,650元，尚欠70,950元。自2018年2月18日起至2019年2月17日反诉被告未按年租金878,460元交纳，实际交纳747,093.75元，尚欠131,366.25元，合计欠202,316.25元。反诉被告承租房屋后，未经反诉原告同意，在场地通道位置做了违章搭建，通知反诉被告拆除，但其置之不理，遂反诉原告雇工将违建拆除，支付人工费5,320元，反诉被告至今未付。另反诉原告已于2019年1月通知反诉被告缴纳水电费1,005元，反诉被告至今未付。为维护自身合法权益，故提起反诉，请求判如所请。原告(反诉被告)上海超飞食品有限公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。合同确实约定租金每3年调价一次，每次提升10%，但是在租期届满3年前，原、被告商议调整为提增5%，并在2012年签订的房租清单中予以明确。关于违章搭建，反诉原告违章搭建的拆除费用应该由其自行承担。关于水电费，反诉被告已经结清。本院经审理认定事实如下：上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢、3幢、4幢房屋权利人于2015年8月11日核准登记在被告名下，房屋用途为厂房，其中2幢的建筑面积为1,050.45平方米，3幢的建筑面积为2,916.01平方米。2009年2月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将其拥有使用权的上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢、3幢(建筑面积：约4,000平方米左右)出租给原告，租赁期限十年，自2009年2月18日起至2019年2月17日止，租赁期满时，若双方有意继续合作，应提前三个月书面通知对方，原告享有续租优先权；押金为100,000元；租金为660,000元/年，每三年调价一次，每次提升10%，租金按季度支付，先付后用，每季度到期前提前五天支付，被告应在收款后一个月内，向原告提供发票；房屋内部装修改造、优化布局等由原告负责，费用原告自理；为防止原告拖欠员工工资，被告收取原告600,000元作为防止原告拖欠员工工资的押金。庭审中，原、被告将各自持有的合同提供给本院，两份合同有部分条款不一致，原告提供的合同第五条第3款约定“乙方(原告)在施工装修及承租期间，物业管理费、水电、电话费等费用均由乙方自行承担。”被告提供的合同第五条第3款约定“乙方(原告)在承租期间不得损坏现有的装修及布局，物业管理费、水电、电话费等费用均由乙方自行承担。”原告提供的合同第九条第2款约定“本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字盖章之日起生效。届时双方原2005年7月26日签署的合同至此废止。”被告提供的合同第九条第2款约定“本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字盖章之日起生效。届时双方原优优餐饮(上海)有限公司2005年7月26日签署的合同至此废止。”合同签订后，原告于2009年5月8日向被告支付员工工资押金600,000元，于2009年5月11日向被告支付租房押金100,000元。2016年4月10日，九亭地区生态环境综合整治指挥部向被告发出《告知书》，载明针对“五违”问题，要求被告进行整改。2016年4月13日，被告出具承诺书，承诺拆除厂区内违章建筑约500平方米，并配合主管单位做好生态环境综合整治工作。2018年11月17日，被告向原告发送《函》，载明“……我公司提前三个月通知贵公司合同到期后房屋租金调整为1.8元/天/平方米，水费6元/吨，电费1.3元/度。同等条件下，乙方享有优先租赁权，请贵公司在10日内回复，如10日内不回复视为自动放弃。如贵公司不再续租，请在2019年2月17日之前全部搬离，并拆除厂房内所有建筑，恢复厂房原貌”。合同到期后，原告搬离涉案房屋。2019年2月18日，被告向原告发送短信“60万押金在2011年2月份已收回了凭证。请你查查。”原告未予回复。本案在审理过程中，原告为主张其装修损失，于2020年2月17日向本院提出申请，要求对上海市松江区九亭镇九新公路XXX号第3幢房屋内的环保系统、消防系统、电力系统、上下水道系统、空调通风系统、房屋粉刷涂层、隔断、铝合金门窗等装修价值予以评估。2020年8月4日上海市建设工程监理咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论意见为：本案所涉“上海市松江区九新公路XXX号第3幢房屋内装修工程”的总造价为701,263.06元，其中新油承租范围的造价为377,202.75元，兴勃承租范围的造价为178,729.41元，不确定部分的造价为145,330.90元。对该鉴定意见，原告对金额予以认可，但提出其中70%是原告所装修。被告对鉴定意见及鉴定机构的答复意见没有异议，但对原告所提占70%的装修，被告不予认可。庭审中，原告向本院提供被告出具的《房租清单》一份，载明：“依据我公司与超飞食品有限公司在2009年2月18日签订的合同每三年调价10%，于2012年3月开始第一次调价，经双方协商我公司决定每月涨5%的房租。超飞食品欠房租清单如下：3月份欠房租2,750元，4月份欠房租2,750元，5月份欠房租2,750元，6月份欠房租2,750元，合计11,000元整，7月份8月份房租115,500元，以上共计126,500元整。望贵公司尽快缴纳所欠房租，谢谢配合。”被告对《房租清单》中被告印章的真实性提出异议。经被告申请，本院于2020年10月9日委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对《房租清单》中被告的印章印文进行鉴定，2020年11月10日，该司法鉴定所出具防伪司法鉴定所[2020]文鉴字第168号《司法鉴定意见书》一份，鉴定意见为：检材落款处“上海姜班本建筑装璜有限公司”印文与样本一、样本二、样本三、样本四、样本五上“上海姜班本建筑装璜有限公司”印文不是同一枚印章盖印形成。原告对《司法鉴定意见书》发表质证意见，称比对材料与检材的形成时间不一致，被告可能存在使用多个公章的情况。被告对该鉴定意见，没有异议。庭审中，被告向本院提供收据原件1张、记账凭证1张、发票记账联7张。收据金额为600,000元，交款单位为原告，事由为“员工工资押金”。记账凭证的抬头日期为2011年2月28日，结算单位为被告，会计科目为“房租(09年收到押金600,000元)”、“房租(09年收到押金5,000元)”。7张发票记账联的日期均为2011年1月4日，金额合计605,000元。被告称该600,000元押金已经用于抵扣2009年7月18日至2010年5月17日、2010年12月18日至2011年1月17日的租金共计605,000元(含原告补交现金5,000元)，故原告将收据押金原件退还给被告。原告质证称被告未将收据原件交付原告，记账凭证是被告单方制作的，不认可将600,000元押金用于抵扣租金。审理中，原、被告确认被告向原告交付主楼面积2916平方米、四套宿舍面积420平方米，被告称还向原告交付阁楼面积461.26平方米、厂前宿舍楼1到2楼面积210平方米，原告不认可接收厂前宿舍楼，原告称阁楼系原告向前租客购买。反诉查明事实同本诉。以上事实，有上海市房地产登记簿、《房屋租赁合同》、收据、微信聊天记录、短信截图、《告知书》、承诺书、《房租清单》、《函》及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，双方均应恪守合同条款。本案双方的争议焦点之一是租金的涨幅争议。本院认为，当事人未采用书面形式订立合同但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告辩称合同履行期间双方协商变更租金涨幅标准并提供《房租清单》为据，虽经鉴定《房租清单》上的被告印章与比对材料上的被告印章不一致，但原告自2012年3月起均按照涨幅5%的标准进行调价并支付租金，被告也收取租金、开具发票，故应视为双方以实际履行的方式对租金标准达成了变更的合意，按照每三年上升5%计算，2017年2月18日至2018年2月17日的租金为121,275元/月，2018年2月18日至2019年2月17日期间的租金为127,338元/月，扣除退房金额，原告并未少付2017年2月18日至2018年12月17日期间的租金。关于原告要求被告返还多交的租金的诉讼请求。根据本院查明的事实，涉案房屋的建筑面积与合同约定基本相符，虽原、被告就实际使用面积大小各执一词，但拆违后原告并未就此提出异议，而是继续按照之前的标准支付租金，被告也收取租金，故应认定双方以实际履行的方式达成了租金不因拆违而发生变动的合意，故原告要求返还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还押金的诉讼请求。被告辩称押金均已抵扣租金，并提供押金收据原件为据，原告否认存在抵扣合意，但既未能就押金收据原件为何在被告处作出合理解释，亦未能提供证据证明其已另行支付相应的租金，应承担举证不能的责任。本院认为，即使不考虑双方是否有抵扣租金的合意，双方在租赁合同到期后也应进行结算，故本院采信被告的说法，认定600,000元押金已经用于抵扣2009年8月至2010年5月、2010年12月至2011年1月的租金；100,000元押金则用于抵扣2018年12月18日至2019年2月17日的租金。经核算，2018年12月18日至2019年2月17日的应付租金为127,338元，因原告退房扣减租金10,400元后为116,938元，抵扣押金100,000元后剩余16,938元应由原告支付给被告，因押金抵扣租金后并无剩余，故原告要求被告返还押金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。因原告的第1项、2项诉讼请求本院均不予支持，故原告的第4项有关逾期付款利息的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求。虽然《工程造价鉴定意见书》对涉案房屋内的装修进行了评估，但原告并未提供充足证据证明其存在装修投入及投入占比，且被告对原告进行过装修不予认可，故有关装修损失的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告支付拆除违章建筑人工费的反诉请求。因被告未提供证据证明原告存在违章搭建，故其要求原告承担拆除违章建筑费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付水电费的反诉请求。本院认为，因被告未提供证据证明其代付过原告的水电费，且原告辩称水电费已经结清，故被告的该项诉请不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)上海超飞食品有限公司的全部诉讼请求；二、原告(反诉被告)上海超飞食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海姜班本建筑装璜有限公司2018年12月18日至2019年2月17日的剩余租金16,938元；三、驳回被告(反诉原告)上海姜班本建筑装璜有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19,316元，鉴定费38,450元，反诉受理费2,214.80元，鉴定费7,100元，共计诉讼费67,080.80元，由原告(反诉被告)上海超飞食品有限公司负担57,989元(已付57,766元，余款223元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海姜班本建筑装璜有限公司负担9,091.80元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  孙文华人民陪审员  陆世林法官 助理  许惠堡书 记 员  周莉莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。