天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0119民初700号原告：张鼎振，男，1994年3月4日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：闫小竣，天津承泰律师事务所律师。被告：天津鑫通置业有限公司，住所地天津市蓟州区官庄镇政府门前。法定代表人：陈涛，总经理。委托诉讼代理人：陈家绪，天津入云律师事务所律师。原告张鼎振与被告天津鑫通置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在诉讼过程中，原告申请对被告天津鑫通置业有限公司价值150000元的财产予以查封、冻结，本院于2021年1月13日作出民事裁定书，查封、冻结被告天津鑫通置业有限公司价值150000元的财产。原告张鼎振的委托诉讼代理人闫小竣，被告天津鑫通置业有限公司的委托诉讼代理人陈家绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鼎振向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告逾期交房期间已付款利息104095元、违约金44087.5元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月13日，原、被告签订了商品房买卖合同。在合同履行过程中，被告未按合同约定的2019年5月31日前向原告交付房屋。直至2020年8月24日，原告被告知可以办理商品房交付使用手续。原、被告就逾期交房所产生的已付款利息产生争议。故起诉。天津鑫通置业有限公司辩称，原告诉请的已付款利息存在以下问题，应予调整：第一，利率不符合合同约定，已不符合法律规定。双方签订的补充协议第6.4和6.5条将已付款利息的利率变更为按照日万分之零点五的标准支付违约金；第二，逾期天数应根据实际情况和约定予以减少。在原被告签订商品房买卖合同后，被告根据相关政府文件，在2017年10月1日至2018年3月15日停工166天，在2018年停工16天，在2019年停工35天，以上共计217天，应当在逾期天数中予以扣除；2020年1月起，由于突发××，根据天津市防控领导小组《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》，被告在2020年1月28日至2020年3月27日期间停工60天，应当予以扣除；2020年4月6日，涉案项目工程已经竣工并完成验收，仅由于市政配套的电力设施安装延迟，造成商品房交付延误。因此2020年4月6日之后的延误天数应当予以扣除。第三，原告主张的违约金过高，应当予以减少。本院经审理认定事实如下：被告系经营位于天津市蓟州区××路××街××小区房地产开发的公司。2017年9月13日，以原告作为乙方、被告为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：由乙方购买甲方开发的位于天津市蓟州区××路××街××号楼××商品房，建筑面积146.86平方米，每平方米价格为14295.29元，总价款为2099406元；合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年5月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：予以延期，甲乙双方不追究违约责任；合同第五条甲方逾期交付商品房处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任，即3、详见补充协议第6.5条：双方一致认可，将该合同第五条第二款的“如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时”更改为“如超过上述约定期限的，乙方除自逾期交房之日起90日内按照已交房款的万分之零点五作为日标准向甲方主张违约金的同时”。另该补充协议第6.4条：双方一致认可，将该合同第五条第一款的约定更改为：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，每延期一日乙方有权按已交房款的万分之零点五向甲方主张违约金”，同时在6.9条约定：有下列情形之一的，商品房交付时间予以顺延，出卖人不承担违约责任，（1）各级政府及其职能部门责令停工，工期顺延响应时间；（2）发生不可抗力事件，工期顺延时间为不可抗力发生之日至不可抗力影响消除之日；（3）发生罢工、战争、骚乱、突发性流行病等阻碍合同履行的社会异常事件；市政配套设施的批准和安装的延误以及其他非出卖人所能预见、避免和控制的事件，工期顺延时间为社会异常事件、非出卖人所能预见、避免和控制的事件发生之日至影响消除之日。合同签订后，原告支付了购房款2099406元。2020年12月2日，天津市蓟州区住房和建设综合行政执法队对因蓟州区内在建工程因环保问题停工出具了《情况说明》：因发布重大污染天气橙色预警，自2017年4月2日起至2017年4月7日止，停工6天；2017年8月25日，蓟建委发（2017）27号，关于转发《蓟州区强化空气质量保障实施方案》的通知；2017年9月5日，蓟建质安支（2017）27号，关于转发市总队《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》的通知；2017年9月21日，蓟建委发【2017】31号，关于转发《市建委2017-2018秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案的通知》的通知。因发布重大污染天气黄色预警，自2018年3月25日起至2018年3月28日止，停工4天；因发布重大污染天气黄色预警，自2018年11月13日起至2018年11月15日止，停工3天；因发布重大污染天气黄色预警，自2018年11月23日起至2018年11月27日止，停工5天；因发布重大污染天气黄色预警，自2018年11月30日起至2018年12月3日止，停工4天；2019年共启动预警7次，共计35天，分别是：因发布重大污染天气黄色预警，自2019年1月11日起至2019年1月14日止，停工4天；因发布重大污染天气橙色预警，自2019年2月21日起至2019年2月25日止，停工4天；因发布重大污染天气橙色预警，自2019年2月28日起至2019年3月5日止，停工5.5天；因发布重大污染天气橙色预警，自2019年9月25日起至2019年10月1日止，停工7天；因发布重大污染天气黄色预警，自2019年10月19日起至2019年10月20日止，停工2天；因发布重大污染天气橙色预警，自2019年12月7日起至2019年12月11日止，停工3.5天；因发布重大污染天气黄色预警，自2019年12月20日起至2019年12月29日止，停工9天。2020年8月19日，被告取得涉诉工程房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2020年8月20日，被告向原告发出棕榈名邸商品房交付使用通知书，载明交房时间为2020年8月24日。本院认为，被告与原告签订的天津市商品房买卖合同有效。双方当事人对房屋价款、合同约定的交房日期、被告逾期交房等的事实均无异议，本案的争议焦点主要在于被告应如何承担违约责任，具体来说包括：一、因政府发布的停工文件等不可抗力的原因造成的逾期天数应如何扣除；二、被告是否应该支付逾期交房期间的已付款利息和违约金。关于因政府发布的停工文件等不可抗力的原因造成的逾期天数应如何扣除。原告对被告主张因执行环保文件而停工的事实认可，但原告对被告主张的应该扣除2017年10月1日至2018年3月15日共计166天的停工天数不予认可，认为被告在与原告签订合同时即已经收到该要求停工的政府文件即天津市蓟州区建设工程质量安全监督管理支队向被告下发《关于转发市总队的通知》，被告对该政府在此期间要求停工是明知的，因此该期间停工不属于不可抗力造成的。本院认为，原告提及的上述文件不属于停工文件，被告主张停工166天是因为执行蓟建委于2017年9月21日发布的【2017】31号文件，原告主张被告在2017年9月6日即已明知停工166天的证明目的，理据不足，不予采信。自合同签订之日即2017年9月13日起至合同约定的商品房交付之日即2019年5月31日止，因执行政府相关部门发布的停工文件，涉案商品房项目工程停工195.5天（166天＋16天＋13.5天），根据双方签订的合同和补充协议的约定及有关规定，被告交房日期应予顺延，即自2019年5月31日顺延至2019年12月13日上午，但在顺延至该日之前再次因执行停工文件停工21.5天，因此应再次顺延至2020年1月3日。由于被告主张因疫情停工和因案外人安装配套设施延误导致迟延交付房屋发生在顺延期限届满后，因此被告以此要求顺延上述停工、延误期限的主张，理据不足，本院不予支持。因原告同意按2020年8月24日计算实际交房日期，故被告应承担自2020年1月4日起至2020年8月24日期间逾期交付房屋的违约责任。关于被告是否应该支付逾期交房期间的已付款利息和违约金。被告主张补充协议第6.5条对主合同约定支付已付款利息等违约责任进行了变更，应按日万分之零点五的标准给付违约金，不应再按银行同期贷款利率标准给付利息。本院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为提供补充协议的一方，在订立协议时应提示原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第6.4、6.5条属于加重对方责任并排除对方主要权利的条款，且被告未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，该条款明显降低了被告应承担的违约责任。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”依照上述规定，该补充协议第6.4、6.5条属于该种情形，该条款不应成为合同的内容，被告应当按照主合同第五条约定给付银行同期贷款利率计算利息的方式承担违约责任。关于被告主张违约金过高，要求调整。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”判断违约金是否过高需以违约造成的损失为基础。关于逾期交房造成的损失如何确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定了当事人对损失如何计算没有约定的情况下，法院在审理此类纠纷时应如何确定损失。本案中，原被告双方签订的天津市商品房买卖合同约定了逾期交房造成损失的计算方法即按银行同期贷款利率计算利息。由此原告主张逾期交房期间的利息，并不存在违约金过高的情形，被告要求调整的主张，本院不予支持。综上，被告应给付原告自2020年1月4日起至2020年8月24日止的已付款2099406元的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计53835.17元。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，判决如下：一、被告天津鑫通置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张鼎振给付已付款利息53835.18元，款项直接汇入原告张鼎振在中国建设银行开户的6217××××0319账户；二、驳回原告张鼎振其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1632元（已减半，原告已预交），保全费1270元，由原告张鼎振负担1848元（案件受理费1039元＋保全费809元），由被告天津鑫通置业有限公司负担1054元（案件受理费593元＋保全费461元）并直接汇入原告张鼎振上述账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周小琳二〇二一年四月九日书记员  么义超附：本判决所依据的法律条文1、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，使用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。