上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初13712号原告：陈曰德，男，1954年11月24日出生，汉族，户籍地上海市。法定代理人：陈曰惠(系陈曰德姐姐)，1943年7月8日出生，汉族，住上海市昌吉路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人：陈曰敏(系陈曰德姐姐)，1953年1月30日出生，汉族，住上海市海防路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：郑祺、马怡沁，上海市震旦律师事务所律师。被告：陈曰芬，女，1957年4月23日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈曰良(系陈曰芬哥哥)，1947年5月1日出生，汉族，住上海市。被告：钱整洁，男，1958年6月6日出生，汉族，住上海市。被告：钱璋敏，男，1984年11月9日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈曰芬(系钱整洁妻子，女，住上海市。第三人：仇爱文，女，1958年2月17日出生，汉族，户籍地上海市新闸路XXX号XXX室。第三人：陈曰华，女，1945年8月21日出生，汉族，户籍地上海市建国西路XXX弄XXX号。原告陈曰德与被告陈曰芬、钱整洁、钱璋敏所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法追加仇爱文、陈曰华作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈曰德的法定代理人陈曰敏、陈曰惠，陈曰德的委托诉讼代理人郑祺，陈曰芬暨钱整洁、钱璋敏的委托诉讼代理人，陈曰芬的委托诉讼代理人陈曰良，仇爱文、陈曰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈曰德向本院提出诉讼请求：要求陈曰芬、钱整洁、钱璋敏支付出售上海市张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的售房款138万元。事实与理由：陈曰德系限制行为能力人，监护人为姐姐陈曰惠、陈曰敏，陈曰芬系陈曰德的妹妹，钱整洁、钱璋敏系陈曰芬的丈夫、儿子。1993年，陈曰德原居住的上海市新闸路XXX弄XXX号房屋(以下简称新闸路房屋)拆迁，母亲戚斯华作为被拆迁人与拆迁人订立了《上海市成都路高架工程拆迁临时安置协议》，约定安置人员为陈曰德、戚斯华、仇爱文(陈曰德三嫂)、陈斯夷(仇爱文之子)，安置的集资建房为期房，即系争房屋。1994年1月4日戚斯华去世，其去世前向所有子女明确系争房屋中其享有的份额由陈曰德一人继承，并希望其他子女多照顾弱智的陈曰德，所有子女及仇爱文对此均无异议。1995年6月，系争房屋的住房调配单显示新配房人员为陈曰德、戚斯华、仇爱文、陈斯夷。嗣后，由于陈曰德弱智，戚斯华已去世，陈斯夷未成年，而根据94方案系争房屋产权只能登记在一人名下，因此系争房屋产权登记在仇爱文名下，但是家庭成员一致确定陈曰德占有50%产权份额，仇爱文、陈斯夷各占25%产权份额。1997年陈曰德一人居住于系争房屋。1998年8月，陈曰德的另一个姐姐陈曰华从外地回沪无处居住，考虑到陈曰德一人居住需要人照顾，因此与其他兄弟姐妹协商由陈曰华出资10万元买下系争房屋内仇爱文、陈斯夷的产权份额，陈曰华夫妇与陈曰德共同居住生活，兄弟姐妹及仇爱文夫妇均表示同意。陈曰华在向仇爱文支付了10万元房款后入住系争房屋。2001年9月，陈曰芬向其他兄弟姐妹提出，其希望出资10万元买下陈曰华购买的仇爱文、陈斯夷的产权份额，另支付3万元装修折价款给到陈曰华，陈曰华同意了该方案，陈曰芬向陈曰华支付13万元，陈曰华夫妇搬离系争房屋，陈曰芬、钱整洁、钱璋敏搬入系争房屋。同时陈曰芬、钱整洁、钱璋敏与仇爱文订立《上海市房地产买卖合同》，约定售房款13万元。仇爱文夫妇向陈曰芬再次明确了仇爱文出售的仅仅是仇爱文、陈斯夷的产权份额，不包括陈曰德的50%产权份额，产权变更后，应继续保留系争房屋中陈曰德的产权份额。2014年，陈曰芬、钱整洁、钱璋敏将系争房屋出售，获得购房款276万元，用前述购房款购买了两套房屋，陈曰芬向兄弟姐妹宣称新购买的房屋中有陈曰德的份额，但嗣后发现并非如此，陈曰德认为其享有系争房屋的一半产权份额，因此售房款的50%应归其所有，现起诉至法院要求判如所请。陈曰芬、钱整洁、钱璋敏共同辩称，不同意陈曰德的诉讼请求。当初购买系争房屋时，家庭成员未约定保留陈曰德50%产权份额，产权证上仅有仇爱文一人名字，陈曰德在1994年被劳动教养后，户口一直挂在派出所，陈曰芬购买了系争房屋后才将陈曰德的户口迁入系争房屋，并在2009年给陈曰德办理了残疾证。陈曰德在系争房屋内原先是有份额的，但家庭成员并没有关于陈曰德享有50%产权份额的约定，按照政策，独生子女算两个人，陈曰德也只有25%产权份额，仇爱文将系争房屋出售的行为侵犯了陈曰德的权益，如果当时系争房屋是出售给案外人，而非陈曰芬、钱整洁、钱璋敏，陈曰德也不可能追究案外人的某某，陈曰芬、钱整洁、钱璋敏系按照正当购房手续购买系争房屋的，13万元房价低于市场价是因为亲情关系。第三人仇爱文述称，系争房屋系拆迁所得，安置对象是陈曰德、戚斯华、仇爱文、陈斯夷，1994年，戚斯华让仇爱文将系争房屋购买为产权房，戚斯华另表示谁照顾陈曰德谁就可以居住系争房屋，系争房屋中戚斯华、陈曰德共享有一半的份额。1997年陈曰德一人居住至系争房屋，1998年陈曰华出资10万元补贴仇爱文母子的一半产权份额后，入住系争房屋照顾陈曰德。2001年6月，陈曰芬表示其也想要照顾陈曰德，希望仇爱文将系争房屋产权转让给陈曰芬，其明确知道陈曰德享有系争房屋二分之一产权份额。产权转让过程中，房地产交易中心的工作人员表示10万元不够转让最低价，起码13万元，所以就在合同中约定了13万元购房款，陈曰芬承诺会将其中3万元支付给仇爱文的，但仇爱文至今未收到剩余的3万元，陈曰芬曾出具承诺书表示会照顾好陈曰德。第三人陈曰华述称，系争房屋系拆迁所得，母亲戚斯华去世前表示谁照顾陈曰德谁就可以入住系争房屋，其回沪后与仇爱文协商由其照顾陈曰德并入住系争房屋，仇爱文母子享有二分之一产权份额，其支付了10万元后入住系争房屋，过了三年，陈曰芬又表示其希望照顾陈曰德并入住系争房屋，考虑到陈曰芬居住困难，其同意了前述方案，陈曰芬共计支付了13万元，其中10万元系陈曰华支付给仇爱文的款项，3万元系装修款。本院经审理认定事实如下：戚斯华、陈德茂共生育陈曰惠、陈曰华、陈曰良、陈曰耀、陈曰荣、陈曰平、陈曰敏、陈曰芬、陈曰德九名子女。仇爱文系陈曰平妻子，二人生育了陈斯夷。戚斯华于1994年1月6日报死亡。陈曰德于2015年7月24日经法院判决认定为限制民事行为能力人，本院于2020年4月30日判决指定陈曰惠、陈曰敏为陈曰德的监护人。1993年8月18日，戚斯华与拆迁单位订立了《上海市成都路高架工程拆迁临时安置协议》，约定原住房为公房，应安置人数4人，即陈曰德、戚斯华、仇爱文、陈斯夷。1994年12月26日的住房调配单显示房屋受配人为仇爱文，原租赁户名戚斯华，家庭主要成员陈曰德、陈斯夷，原住房地址为新闸路房屋，新住房人员情况为租赁户名仇爱文，家庭主要成员陈曰德、戚斯华(亡)、陈斯夷，新配房地址为系争房屋，调配原因是成都路工程动迁。1995年7月18日，仇爱文向上海开成置业公司支付21,466.79元将系争房屋购买为产权房，1995年8月17日，系争房屋产权登记至仇爱文一人名下。仇爱文将系争房屋购买为产权房时，系争房屋内无户籍。1998年8月，陈曰华向仇爱文支付10万元后入住系争房屋与陈曰德共同居住生活。2001年9月26日，仇爱文(出卖人、甲方)与陈曰芬、钱整洁、钱璋敏(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，甲乙双方经协商一致同意转让价款13万元，甲方于2001年7月31日前腾出系争房屋并通知乙方验收交割等等。《附件三付款协议》约定乙方于2001年7月30日支付13万元。上海市浦东新区不动产登记事务中心备案的《上海市房地产买卖合同》补充条款约定，系争房屋原由母亲戚斯华携儿子陈曰平、媳仇爱文、小女儿陈曰芬、女婿钱整洁同住，母病故后，陈曰平、仇爱文居住仇爱文母亲处，陈曰芬居住该屋，2000年，仇爱文母亲处动迁，购房需房款，陈曰芬折价给仇爱文房款10万元。陈曰芬提交的《上海市房地产买卖合同》补充条款处为空白。合同订立后，陈曰芬、钱整洁、钱璋敏缴纳了交易产生的税、费，陈曰芬向陈曰华支付了13万元。2001年11月的《上海市浦东新区房地产(集团)有限公司公房管理签报单》载明系争房屋是已购公房，建筑面积67.71平方米，管理费7.50元，业主仇爱文经房地产交易中心上市出售给陈曰芬，情况属实，同意从2001年11月1日起业主变更为陈曰芬业主。嗣后，系争房屋权利人变更登记为陈曰芬、钱整洁、钱璋敏共同共有。2002年8月，陈曰德入住宝山区社会福利院。2013年，陈曰芬、钱整洁、钱璋敏将系争房屋出售给案外人张某、胡1、胡某2，双方订立的《上海市房地产买卖合同》约定的转让价款200万元。审理中，陈曰德表示，陈曰德享有系争房屋50%的产权份额系家庭成员均明确知晓的，当时家庭成员关系较好，所以未就此形成书面材料，另外，由于陈曰德系XXX残疾，因此在仇爱文将系争房屋购买成产权房至2001年产权转让给陈曰芬、钱整洁、钱璋敏的期间，不便在产权证上添加陈曰德的姓名。审理中，陈曰芬、钱整洁、钱璋敏表示系争房屋实际售房款为276万元，陈曰德对此予以确认。本院认为，公民的合法财产受法律保护。本案中，陈曰德要求陈曰芬、钱整洁、钱璋敏支付系争房屋二分之一售房款的基础是陈曰德认为其自始至终对于系争房屋享有二分之一的产权份额，因此陈曰德在系争房屋中是否享有二分之一产权份额系本案争议焦点。对此本院认为，首先，在系争房屋产权转让给陈曰芬、钱整洁、钱璋敏之前，系争房屋系拆迁安置所得，陈曰德是受配对象之一，之后仇爱文通过公有住房买卖手续将系争房屋购买为产权房，并办理了产权登记，陈曰德主张所有家庭成员口头协商确定陈曰德占有系争房屋二分之一产权份额，但是现陈曰芬、陈曰良对此予以否认，无论是陈曰德还是陈曰华、仇爱文均未能提供证据证明所有家庭成员已同意的有关确认产权份额的约定，即使如陈曰德所述，因陈曰德系XXX残疾，不便将其登记为共有权人或是在2001年系争房屋产权转让给陈曰芬、钱整洁、钱璋敏时一并加名，但从保护限制行为能力的家庭成员的角度出发，其余家庭成员特别是登记权利人仇爱文更应就陈曰德享有产权份额相关事宜作出明确书面约定。第二，不动产的权属以登记为准，房地产登记具有公示效力，陈曰芬、钱整洁、钱璋敏通过签订买卖合同的形式取得系争房屋的所有权，登记成为系争房屋权利人，陈曰德在将近二十年的时间里从未以共有人身份就仇爱文与陈曰芬、钱整洁、钱璋敏订立的《上海市房地产买卖合同》的效力提出任何异议，家庭内部亦未就系争房屋转让至陈曰芬、钱整洁、钱璋敏名下后的产权份额有任何约定，至于合同约定的房价款13万元低于市场价以及房款实际支付情况均不足以推定陈曰芬、钱整洁、钱璋敏仅受让了系争房屋二分之一产权份额。综上，本院对于陈曰德以其享有系争房屋二分之一产权份额进而要求陈曰芬、钱整洁、钱璋敏支付二分之一售房款的诉讼请求，难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百零八条、第二百零九条的规定，判决如下：对于原告陈曰德要求被告陈曰芬、钱整洁、钱璋敏支付上海市张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋的售房款138万元的诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币17,400元，由原告陈曰德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬审 判 员 戴 燚人民陪审员 余 晓二〇二一年二月二十五日书 记 员 计晓菲附：相关法律条文第二百零七条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记