湖南省临武县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1025民初1195号原告（反诉被告）：王顺华被告（反诉原告）：湖南九通地产有限公司临武分公司，住所地临武县城关镇晴岚南路13号。法定代表人：胡群生，该公司总经理。委托诉讼代理人：王勋，湖南尚友律师事务所律师。原告（反诉被告）王顺华与被告（反诉原告）湖南九通地产有限公司临武分公司（以下简称九通临武分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王顺华，被告（反诉原告）九通临武分公司的委托诉讼代理人王勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王顺华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告延期交房违约金175277.34元；2、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月20日原告与被告签订了商品房预售买卖合同，原告按合同第六条第一款的约定，购买了被告开发的位于临武县武水大道旁的九通锦绣乾城第一幢A单元10层02号房，原告按预售合同约定，于2013年12月22日、2013年12月27日分三次通过银行转账方式支付购房款421849元。应被告要求，原、被告于2014年10月26日签订了正式的商品房买卖合同，合同约定交房时间为2015年8月30日前，也约定了违约责任。原告严格按照合同约定于2015年5月30日前向被告支付余款46872元，但遭到被告拒收，理由是具体原因以后告之。原告为了及早收房，多次找被告协商均无果。2017年9月30日，原告向被告发送告知函，要求被告协商交房事项，并要求被告按合同第八条、第九条约定支付万分之五的违约金，但被告延误交房至今也无交待。被告（反诉原告）湖南九通地产有限公司临武分公司辩称，2014年10月16日原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告以总价468722元购买原告开发的九通锦绣乾城项目1幢A单元10层02号房，并交付总价90%的购房款421849元，剩余房款46872元在2015年5月30日前一次性付清。2016年4月原告通知被告收房并付清剩余房款，但是被告有意回避，不但不来收房，也不支付剩余房款，之后原告多次联系被告，也都没有得到任何回应。2017年10月原告收到被告要求协商的告知函后多次与被告协商要求按合同第七条第二款的要求解除合同并赔偿原告违约金，被告一直不同意。被告（反诉原告）湖南九通地产有限公司临武分公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告支付原告违约金23436.1元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：同其答辩意见。原告（反诉被告）王顺华针对反诉答辩称，九通临武分公司从未发函催告过王顺华，其反诉请求没有事实和法律依据，且违反合同相对性原则，依法应予驳回。九通临武分公司在收到王顺华发出的告知函后，有意回避，依法应当驳回其要求王顺华支付违约金的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告均向法庭提交的收款收据3张，符合证据的真实性、合法性、关联性，可证实王顺华向九通临武分公司先后三次交付房款的事实以及相应时间，本院予以确认并在卷佐证。结合本院审查确认的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年12月20日，王顺华与九通临武分公司达成商品房预售买卖合同，约定王顺华购买九通临武分公司开发的锦绣乾城商品房一套。尔后，王顺华于2013年12月22日交付购房定金5万元，同年12月27日又交付购房款99511元。2014年10月26日，王顺华与九通临武分公司签订《商品房买卖合同》，约定王顺华购买九通临武分公司开发的锦绣乾城项目第1幢A单元10层02号房，总价468722元。合同第六条约定，”签约即支付总房款的90%计421849元，余款46872元于2015年5月30日前一次性支付，否则视为逾期付款。”第七条约定，”买受人如按合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期在30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条交付期限中约定，”出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。...5、出卖人有权提前交房。...”第九条约定，”除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同签订后，王顺华于2014年10月26日交付购房款272339元。之后，因双方对付款交房事宜产生分歧，王顺华所欠剩余房款46872元至今未交付九通临武分公司，九通临武分公司亦未将该房屋交付王顺华。王顺华认为其原因系九通临武分公司拒收房屋尾款，但九通临武分公司不予认可。2017年9月29日，王顺华通过邮寄方式向九通临武分公司下达告知函，内容为：”告知人王顺华于2014年10月26日与贵公司签订了位于临武县临武大道旁的九通锦绣乾城一幢A单元10层02号房的商品房买卖合同，并按合同第四条之约定一次性付款给出卖人，合同同时约定交房时间及违约处罚方式。时至今日，贵公司尚未向买受人交房，告知人多次找贵公司售楼部及相关领导协商，至今未果。为了更好地及时处理好该合同纠纷，烦请贵公司于十五日内将履行合同的方式、时间告知买受人。”之后，双方协商付款及交房事宜未果。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，本案双方当事人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，合同双方均应当严格依约履行。双方当事人的争议焦点在于是谁违约的问题。王顺华主张其于2015年5月30日向九通临武分公司交付房屋尾款46872元并要求出具商品房验收合格证遭到拒绝，故而九通临武分公司延迟交房构成违约。对此，首先，根据举证规则，王顺华对于其提出的九通临武分公司存在拒收房款的事实负有举证责任，但其并未提供证据加以证明。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定，债权人无正当理由拒绝受领，导致难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。因此，即使九通临武分公司拒收房屋尾款，王顺华亦可以通过提存等正当救济途径履行其义务。再者，依据合同第六条约定，买受人应当于2015年5月30日前一次性付清房屋尾款46872元，该付款义务并未约定以交付房屋验收合格证为前提，而根据合同第八条的约定，出卖人交付房屋的时间为2015年8月30日前，该履行期限晚于王顺华应当支付房屋尾款的时间。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，在王顺华履行支付购房尾款义务之前，九通临武分公司依法享有先履行抗辩权，即有权拒绝交付符合合同第八条约定条件的房屋。综上，王顺华以九通临武分公司未能提供房屋验收合格证为由而拒绝支付房屋尾款缺乏依据，王顺华未按合同约定期限支付房屋尾款，构成违约。因王顺华未依约交付房屋尾款，其自身构成违约，而九通临武分公司对此享有先履行抗辩权，故王顺华主张要求九通临武分公司支付延期交房违约金的请求缺乏相应依据，本院不予支持。根据合同第七条约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。但针对该解除权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：”出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”据此，在买受人王顺华迟延支付购房款超过30日后，出卖人九通临武分公司即享有合同解除权，但该解除权在对方当事人没有催告的情况下，须在解除权发生之日起一年内行使，即应当在2016年6月30日前行使，而九通临武分公司并未在该期限内行使解除权，故该解除权已告消灭。因此，对九通临武分公司关于解除合同的反诉请求，本院不予支持。同时，根据合同第七条”出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”的约定，因九通临武分公司怠于行使合同解除权，其主张要求王顺华依据该条款支付违约金的请求已缺乏相应依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王顺华的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）湖南九通地产有限公司临武分公司的反讼请求。本诉案件受理费3806元，由原告（反诉被告）王顺华负担，反诉案件受理费387元，由被告（反诉原告）湖南九通地产有限公司临武分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  郭强国审 判 员  曾碧丹人民陪审员  刘孝文二〇一八年四月二十五日书 记 员  刘雅丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。