徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初4900号原告：王金伟，女，1986年1月16日出生，汉族，住南京市栖霞区。原告：戴威，男，1986年12月16日出生，汉族，住南京市栖霞区。以上两原告委托诉讼代理人：高理想，江苏尊鼎力律师事务所律师。被告：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西3米。法定代表人：申小功，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。被告：上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市泉山区淮海西路**华隆财富大厦**楼****。负责人：茅新平，该行行长。委托诉讼代理人：方正超，该行副行长。委托诉讼代理人：张弘，该行员工。原告王金伟、戴威诉被告徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称瑞远公司）、上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行（以下简称浦发银行徐州分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法由审判员刘娟适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，并于2020年12月11日、2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告王金伟、戴威的委托诉讼代理人高理想，被告瑞远公司的委托诉讼代理人陈曦，被告浦发银行徐州分行的委托诉讼代理人张弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金伟、戴威的诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与浦发银行徐州分行签订的个人购房担保借款合同及徐州市不动产抵押合同；2、判令被告返还原告购房款543048元，并支付利息（自2018年3月24日起以本金163048元，利率日万分之四计算至本金支付完毕时止。自2018年5月23日起以本金38万元，利率日万分之四计算至本金支付完毕时止。计算至2020年6月1日的利息为164655.36元)、违约金5430.48元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年3月29日订立书面房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的位于铜山区的商品房，约定价款543048元。原告于2018年3月24日向被告支付了定金163048元，于2018年5月23日通过商业贷款的方式向被告支付了余下购房款380000元。合同第十一条约定，被告应当在2019年10月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定，被告如未如期交房，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告应当退还原告全部房款，并自原告付款之日起按照0.04%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。至2020年3月20日，被告仍未交付房屋，原告遂提出书面《退房申请》给被告，被告工作人员书面确认将原告房款退回原告银行账户。至今被告仍未退款。另，因涉案房屋买卖合同解除后，抵押物也将返还给瑞远公司，浦发银行徐州分行的实体权利义务受到影响，故应一并解除原告与浦发银行徐州分行签订的个人购房担保借款合同及徐州市不动产抵押合同。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告瑞远公司辩称：因逾期交房解除合同的解除权在商品房买卖合同补充协议14.1条有明确约定，原告现行使解除权已超过约定的十五天期限，其解除权已经消灭。现涉案房屋已达到法定交房条件，再申请解除没有意义。瑞远公司同意解除个人购房担保借款合同及徐州市不动产抵押合同。请求法院依法判决。被告浦发银行徐州分行辩称：本案原告王金伟、戴威在浦发银行徐州分行办理了住房按揭贷款，以徐州市铜山区大彭镇青年路1号山水文园D13-1-602室进行抵押，并且开发商瑞远公司承担阶段性担保责任，该房产总价543048元。借款人首付163048元，向浦发银行徐州分行贷款38万元，期限30年。截至2021年1月21日，该客户贷款余额为366022.49元。该客户已还款32期，偿还借款本金13977.51元，偿还借款利息55575.71元。未出现逾期现象。浦发银行徐州分行认为原告和被告之间签订商品房买卖合同之后，浦发银行徐州分行和原告又签订了住房贷款按揭合同，那么在原告没有还清贷款前，浦发银行徐州分行不同意原告诉请解除购房合同，如若解除合同，原告需清偿完毕浦发银行徐州分行的贷款本息。另，由于买房本身与银行之间借贷关系是两个不同的合同问题，贷款是独立于房屋买卖关系外，解除购房合同并不是同时解除贷款合同，虽然原告不买房子，但与银行之间的债权债务关系还是存在。依据贷款通则规定，如果借款人解除购房合同后提前还款，那么贷款部分可以直接交还给银行，由开发商直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款，银行接收还款后终止借款合同。综上，请求法院依法判决。经审理查明，原告王金伟、戴威（买受人）与被告瑞远公司（出卖人）于2018年3月29日签订编号为TS0066487的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州铜山区房屋，建筑面积93.5平方米，单价5808元，总价款543048元。签订合同前买受人已向出卖人支付定金163048元抵作房款，剩余房款380000元向商业银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”部分约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告戴威在合同首页备注的地址为江苏省徐州市经济开发区大黄山镇前王村7队701号，预留的手机尾号为22687。王金伟预留的地址为南京市栖霞区南中村勤棚队49-1，预留的手机尾号为90262。双方还就面积差异处理、设计变更、保修责任、建筑物区分所有权等内容进行了详尽约定。2018年5月2日，王金伟、戴威（借款人）与浦发银行徐州分行（贷款人）、瑞远公司（担保人）签订个人购房担保借款合同，约定借款金额38万元，用途为购买徐州铜山区房屋。贷款期限30年，预计自2018年5月2日起至2048年5月2日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。本合同贷款利率按实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮15%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。贷款资金支付的借款人交易对象为瑞远公司。贷款的还款方式为等额本息还款法，每期还款日为1日。本合同项下的抵押财产为徐州铜山区房屋。逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。同日，王金伟、戴威（抵押人）与浦发银行徐州分行（抵押权人）签订了徐州市不动产抵押合同，约定为确保上述借款合同的履行，抵押人自愿以其位于徐州铜山区的合法房地产抵押给抵押权人，被担保的主债权数额38万元，债务履行期限为2018年5月2日至2048年5月2日。上述合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，浦发银行徐州分行于2018年5月11日将贷款38万元直接汇入瑞远公司账户。瑞远公司于2018年3月24日、2018年5月23日向两原告开具金额163048元、380000元的发票，服务名称为“房地产预收款”，备注为“徐州市铜山区大彭镇青年路1号山水文园D13-1-602室”。涉案房屋办理了不动产抵押预告登记。2020年5月28日，该工程取得《竣工验收备案证明书》，载明建设单位为瑞远公司，开工日期2017年6月8日，完工日期2019年9月30日。另查明，2020年3月30日，戴威提交退房申请，载明因开发商交房延期超三个月，符合商品房买卖合同退房条件，提出解除合同申请。瑞远公司工作人员孔杰在负责人意见处签字。同日，戴威出具转、退款处理确认书，载明于2018年3月25日签约恒泰山水文园项目D13栋1单元602室，已支付款项54.3048万元，要求瑞远公司退款，并提供了其工商银行的账户，孔杰在项目营销经理确认处签字。原告还提交了2020年4月21日律师函复印件一份，拟证明原告委托的律师向被告寄送律师函，要求解除房屋买卖合同并主张退款支付利息和违约金。涉案房屋于2018年5月7日办理了预告登记。自2018年6月1日起至2021年1月21日止，原告每月1日按约定偿还贷款本息，累计偿还贷款本金13977.51元，偿还贷款利息55575.71元，贷款余额为366022.49元，未出现逾期现象。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、增值税发票、个人购房担保借款合同、徐州市房地产抵押合同、退房申请、转退款处理确认书，浦发银行徐州分行提交的不动产登记证明、还款明细、贷款发放明细等证据证明，本院予以确认。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，根据涉案商品房买卖合同第十一条的规定，瑞远公司应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，而瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，逾期上房超过90日，原告有权按照合同第十二条的约定解除合同。瑞远公司抗辩按照涉案商品房买卖合同补充协议14.1条约定，原告应于约定期限届满之日起十五日内向瑞远公司发出解除合同的书面通知，现原告行使解除权已超过约定期限，解除权已经消灭。对此，本院认为，瑞远公司提供的该补充协议关于行使合同解除权的期限损害了购房人的权益，没有法律依据，故对该条款应认定为格式条款，且原告已于2020年3月30日提交了退房申请，明确表示要求解除买卖合同，瑞远公司工作人员孔杰在负责人意见处签字,双方还签署了转、退款处理确认书，故涉案商品房买卖合同已于2020年3月30日解除。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告与瑞远公司的商品房买卖合同已解除，原告要求解除其与浦发银行徐州分行签订的个人购房担保借款合同及徐州市不动产抵押合同，于法有据。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案中，涉案房款合计543048元，其中380000元系原告向浦发银行徐州分行贷款，由浦发银行徐州分行受托直接支付给瑞远公司，截至2021年1月21日，原告已累计还贷32期，已经支付贷款本金13977.51元，未出现逾期情况，尚欠贷款本金366022.49元，不欠付利息。原告与瑞远公司签订的商品房买卖合同及原告与浦发银行徐州分行签订的个人购房担保借款合同解除后，瑞远公司应向原告返还购房首付款163048元及原告已偿还给浦发银行徐州分行的贷款本金，并按合同约定向原告支付利息。涉案商品房买卖合同约定瑞远公司应自原告付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，并按照全部房价款的1%支付违约金，该约定足以弥补原告支付贷款利率的损失。同时瑞远公司应将浦发银行徐州分行发放至其账户的贷款中原告尚未偿还的部分返还给浦发银行徐州分行。浦发银行徐州分行在贷款结清后，应及时协助办理撤销抵押预告登记手续。因本案判决的生效日期尚未确定，故确定原告已还贷款的数额和尚欠浦发银行徐州分行贷款的数额以判决生效之日浦发银行徐州分行保存的原告还款记录为准。原告应当按照其和浦发银行徐州分行之间担保借款合同的约定按月偿还贷款本息直至判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王金伟、戴威与被告徐州瑞远房地产开发有限公司签订的编号为TS0066487的《商品房买卖合同》已于2020年3月30日解除；二、解除原告王金伟、戴威与被告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行、被告徐州瑞远房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》及原告王金伟、戴威与被告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行签订的《徐州市不动产抵押合同》；三、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王金伟、戴威房屋预付款163048元；四、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王金伟、戴威实际已偿还的银行贷款本金（以上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行保留的王金伟、戴威还款记录为计算依据）；五、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王金伟、戴威利息（计算方式如下：以163048元为基数，自2018年3月24日起至债务实际付清之日止，以380000元为基数，自2018年5月23日起至债务实际付清之日止，均按照日万分之四计算）；六、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行给付原告王金伟、戴威与被告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行签订的《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款（以上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行保留的王金伟、戴威的还款记录为计算依据）；七、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王金伟、戴威违约金5430.48元；八、驳回原告王金伟、戴威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10931元，由被告徐州瑞远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  刘 娟人民陪审员  孙云山人民陪审员  闫化金二〇二一年一月二十一日法官 助理  蒋孟洋书 记 员  张欣然