上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初16177号原告(反诉被告)：深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司，住所地深圳市。法定代表人：徐浩，总经理。委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海广田房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：赵辉，公司员工。原告深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司(以下简称前海公司)诉被告上海广田房地产开发有限公司(以下简称广田公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告广田公司向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告前海公司的法定代表人徐浩及委托诉讼代理人陈卫东，被告广田公司的委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告前海公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令原告与被告于2018年5月14日签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》(以下简称房屋租赁合同)于2018年11月1日解除；2、判令被告退还保证金350,744.08元；3、判令被告赔偿2018年6月8日至2018年8月31日的租金损失277,117.10元；4、判令被告赔偿装修损失555,000元；5、判令被告赔偿2018年5月8日至2018年8月31日的物业管理费及电费损失64,407.89元；6、判令被告赔偿电费押金损失8,000元。事实和理由：2018年5月14日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将上海市虹口区乍浦路XXX号办公楼1座12层08室(以下简称系争房屋)出租给原告作为办公使用，装修期自2018年5月8日起至2018年6月7日止，租赁期自2018年6月8日起至2020年5月7日止，月租金包括净租金及增值税合计99,891.05元。2018年5月8日，被告将系争房屋交付给原告。2018年5月24日，原告合作单位昆山琨华投资发展有限公司将系争房屋发包给上海同济建筑装潢有限公司进行装修，工程总价款为438,000元，于2018年6月24日竣工。原告系股权基金管理公司，租赁系争房屋用于在上海从事经营活动。根据相关规定，原告需向中国证券投资基金业协会提交租赁合同及产权证，以证明其在上海的经营场所的真实性及合法性；原告在上海设立分支机构也需向市场监督管理部门提交租赁合同及产权证。故系争房屋虽已装修竣工，在证照未齐全的情况下原告未实际入驻办公，以免涉嫌非法经营及非法集资。然原告多次要求被告提供系争房屋产权证，均遭被告以各种理由推诿和拒绝。2018年8月15日，原告最后一次要求被告提供产权证，被告在一周后表示未取得产权证并建议原告进行转租，8月20日左右开始至10月份，原告一直在操作转租事宜，向被告提出两次转租申请，但被告均未同意。2018年10月24日，原告至不动产登记部门咨询后得知，系争房屋未取得产权证，不能办理房屋租赁登记备案，若擅自出租，出租方及承租方均会被行政处罚。2018年10月30日，原告将退房通知及系争房屋钥匙一并寄给被告及物业公司，被告于2018年11月1日签收。综上，被告在系争房屋不具备合法出租条件的情况下，欺骗原告与之签订租赁合同，致使原告不能在系争房屋内从事合法经营活动，无法实现合同目的，应承担退款及赔偿责任，故诉至法院要求判如诉请。被告广田公司辩称：原告承租系争房屋时，已清楚系争房屋的状况，原、被告签订合同时系争房屋确实尚未取得产权证，对此被告已告知原告，故合同中的房地产权证书编号为×，但载明预售许可证编号，表明原告在签订房屋租赁合同时系明知系争房屋仅有预售许可证。原告所主张其在系争房屋内经营所需的前置条件非双方合同约定的被告的义务，被告只需保证双方的租赁合同合法有效即可。从2018年9月原、被告往来邮件内容来看，原告称系基于集团原因要将租赁权转至关联企业，而并非原告诉讼所主张的理由。被告同意解除房屋租赁合同，但不认可原告主张的解除合同的时间，被告虽在2018年11月1日收到原告的函件及房屋钥匙，但原告的退租行为未征得被告同意，不认可交还钥匙即为交还房屋，且根据合同约定需将房屋恢复原状才可交还，综合考虑恢复原状的时间，酌情认可房屋租赁合同于2018年11月30日解除，认可被告于鉴定单位现场勘验完毕的当日即2019年3月13日收回房屋。现原告擅自单方面解除合同，根据合同约定被告可没收保证金，并且不应赔偿装修损失。2018年6月8日至2018年8月31日系争房屋实际由原告占有使用，不同意赔偿该时间段的租金损失。物业费损失、电费损失及电费押金均系原告向物业公司支付，非被告原因造成，且在租赁过程中亦实际使用，不同意赔偿。被告广田公司向本院提出反诉请求：1、判令原告与被告于2018年5月14日签订的房屋租赁合同于2018年11月30日解除；2、判令原告支付恢复原状费用161,064.13元；3、判令原告支付2018年9月、10月、11月的租金299,673.15元、物业管理费51,039.18元及滞纳金，以每期应付款项为本金，按照每日万分之五的标准，自每期当月6日起分段计算至实际支付之日止；4、判令原告支付2018年6月25日至2018年9月24日的电费310.07元及滞纳金，以310.07元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年9月25日起计算至实际支付之日止；5、判令原告支付免租期2018年5月8日至2018年6月7日的租金95,134.33元；6、判令原告按照日租金两倍的标准支付2018年12月1日起至2019年3月13日止的房屋使用费685,918.54元；7、判令被告没收保证金350,712.33元；8、判令原告支付违约金350,712.33元。事实和理由：原告自2018年9月起拖欠租金及物业管理费，被告为此发出催款函进行催讨。2018年11月1日，被告收到原告发来的《退房通知书》，称被告的出租行为因违反法律规定而无效，故正式通知退还系争房屋，并提出若干返还及赔偿要求。被告作为系争房屋合法权利人，对系争房屋的租赁行为已获得国家行政机关许可，租赁合同合法有效。原告先因欠付租金及物业管理费的行为构成违约，后又擅自单方面退房，再次构成严重违约，根据合同约定应承担相应的违约责任。针对被告广田公司的反诉，原告前海公司辩称：同意解除合同，但解除合同的时间应为2018年11月1日，且系被告违约导致合同解除。不同意支付恢复原状的费用，根据鉴定报告，系争房屋装修的折损率为零，如果拆除系对资源的浪费；对于隐蔽工程的恢复费用，被告在装修造价的报告中对隐蔽工程费用提出异议，又在恢复费用鉴定报告中主张存在隐蔽工程，自相矛盾；另系争房屋已由被告另行出租，且新租户利用了原告的装饰装修，不存在恢复原状的费用。不同意支付2018年9月至11月的租金、物业管理费、电费、滞纳金及免租期租金，系因被告未取得产证导致租赁合同无法履行，拖延至今也系被告造成。不同意支付房屋使用费，被告不存在实际损失，被告已于2018年11月1日收到房屋钥匙，原告之后未占有使用房屋，合同解除后被告应返还保证金。不同意支付违约金，原告未违约，且合同约定的违约金标准过高，要求法院根据实际损失情况进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为被告，房屋坐落于虹口区四川北路4街坊108地块，该地块取得房地产权证时间为2005年9月22日，证号为沪房地虹字(2005)第016913号；取得预售许可证时间为2016年7月8日，证号为虹口房管(2016)预字XXXXXXX号；取得建设工程竣工验收备案证书的时间为2016年12月26日，编号为2016HK0042；系争房屋取得房地产权证的时间为2018年11月21日，证号为沪(2018)虹字不动产权第011718号。2018年5月14日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为办公使用，房屋类型为新建商品房，合同1-1条载明房地产权证〔证书编号：×〕，预售许可证〔许可证编号：虹口房管(2016)预字XXXXXXX〕；附表一约定该房屋建筑面积411.54平方米，交付日为2018年5月8日，装修期自2018年5月8日至2018年6月7日，乙方开始向甲方支付租金的日期为2018年6月8日，如果乙方在装修期内提前完工并入驻办公的，则乙方须自提前入驻之日起开始支付租金，租赁期自2018年6月8日起至2020年5月7日止，合同期包括装修期及租赁期，月租金包括净租金及增值税合计99,891.05元；附表二约定物业管理费于交付日起算，每月物业管理费包括净物业管理费及增值税合计17,013.06元，房屋内由乙方发生的通讯费用、水费、超时新风费、电费等由乙方承担，保证金(相当于三个月的租金及物业管理费)350,712.33元，均交付给甲方保管，根据双方签署《租赁意向书》乙方已支付的保证金自动转为本合同项下保证金之一部分，剩余部分保证金乙方应于本合同签署后五个工作日内支付；7-2条约定乙方返还该房屋应当恢复原状或甲方同意状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；8-1条约定除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在合同期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人；10-5条约定合同期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；补充条款12-2条约定甲方以附件(二)第一部分所列标准向乙方交付该房屋，乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况表示满意并同意接受，甲乙双方同意附件(二)第一部分所列标准及甲乙双方交付该房屋时所签署的交付表为本合同终止/提前终止时乙方向甲方返还该房屋之验收标准；12-3(1)约定甲方应于附表一所列明的交付日向乙方交付该房屋，乙方应于交付日到该大厦由甲方指定的深圳熊谷物业管理有限公司上海分公司(以下简称物业公司)办理该房屋的交接手续；12-3(2)约定附表一所列装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需向物业公司支付物业管理费及其他费用；12-3(6)约定如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期(如有)，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金；12-4条约定该房屋租金已列于附表一，在租赁期内，乙方向甲方支付租金，在合同期内，乙方向物业公司支付物业管理费；12-5(1)约定除本合同另有规定外，乙方须于每个日历月的第五日前向甲方预先缴付当月的租金，向物业公司缴付当月物业管理费；(2)约定物业公司每月向乙方提供电费账单、超时空调费以及其他费用的账单，乙方须在收到账单后十四天内向物业公司支付；(3)倘乙方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、其他费用等各项费用超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方及其物业公司有权向乙方要求支付日息万分之五的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用；(4)在乙方根据本合同支付任何款项到甲方及物业公司银行账户的过程中，如发生任何银行费用均由乙方承担；12-6(2)约定甲方及物业公司有权在乙方违反本合同约定时按本合同规定全数没收保证金，甲方及物业公司行使前述没收保证金的权利不影响甲方及物业公司对于因乙方该等违反可行使的任何其他权利或补救方法；12-10(1)约定于合同期届满，甲方有权收回该房屋，乙方须在合同期结束时或提前结束前的7日内，与甲方有关部门联系交回房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同第12-2条规定，或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方，同时须将通向该大厦各部分的锁匙交还甲方；(2)若乙方未按本条第(1)款约定的状态将该房屋返还予甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨；(3)若乙方未按本条第(1)款约定的时间将该房屋返还予甲方，每逾期一日乙方应向甲方支付相当于日租金2倍的该房屋占用使用费，并赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费，甲方并有权根据本合同第12-20条的规定行使收回该房屋的权利；12-11条约定乙方不得转让、分租或转租该房屋或其任何部分或该房屋之任何权益予任何其他第三人；12-14条约定在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，没收保证金同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时三个月租金、向物业服务公司支付相当于该房屋届时三个月物业管理费的违约金并支付足额欠款：(1)乙方未能按照本合同规定，在必须支付保证金、租金、物业管理费、其他费用的日期后的14天内支付该保证金、租金、物业管理费、其他费用(无论甲方或物业公司有否向乙方作出任何形式的催讨)…；12-15(2)约定若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则乙方必须向甲方及物业公司支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项和相当于该房屋届时三个月租金和物业管理费的违约金，甲方不予退还保证金，乙方还须赔偿甲方及物业公司因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期的租金及律师费用、诉讼费用、滞纳金及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金；12-19(3)约定乙方若需变更其名称，须事先获得甲方的书面同意并至甲方处登记备案并办理变更手续；(5)在该房屋内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证(如有规定)，乙方必须确保该等执照、批准或许可证在合同期内完全有效，及在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定，并且乙方必须确保在该房屋的经营活动不得违反包括但不限于有关的法律及规章，否则乙方将承担因其不正当经营所造成的一切责任和后果；12-20条约定在不影响本合同项下甲方其他权利(包括上述提前收回该房屋并终止合同的权利)的前提下，在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任，甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，在前述切断水、电供应或其他服务期间乙方仍须按照本合同附表的规定支付租金、物业管理费，乙方并应承担因此而产生的一切其他后果及所有因此而引起的费用。2018年4月24日，原告支付被告首期保证金116,904.11元。2018年5月8日，被告将系争房屋交付原告，由原告进行装修。2018年5月25日，原告支付被告第二期保证金233,808.22元及2018年6月8日至7月7日的租金(含税金)99,891.05元。2018年7月2日，原告支付被告2018年7月8日至7月31日的租金73,652.38元;7月3日支付2018年7月8日至7月31日的租金(税金)3,682.62元。2018年8月1日，原告支付被告2018年8月1日至8月31日的租金(含税金)99,891.05元。2018年5月25日，原告支付物业公司2018年5月8日至6月30日的物业管理费合计30,184.46元。2018年6月4日，原告支付物业公司电费押金8,000元。2018年7月2日，原告支付物业公司物业管理费、电费16,061.02元，2018年7月3日，原告支付物业公司物业管理费963元，上述费用为2018年7月1日至7月31日的物业管理费及2018年4月25日至5月24日的电费。2018年8月1日，原告支付物业公司8月1日至8月31日的物业管理费及2018年5月25日至6月24日的电费合计17,199.41元。2018年8月31日，原告向被告工作人员寄送文件称，原告集团规定将集团下属各公司的承租权统一收至集团管理，且各子公司必须在合法的租赁场地办公，故原告自2018年9月1日起与被告的租赁关系需转至集团或集团指定的下属其他公司，请被告协助；另为今后注册公司方便，且应集团合规性的要求，请贵司速提供系争房屋相关的产权证复印件，且该产权证的出具日期须早于双方合同的起始日期2018年5月8日。2018年9月5日，原告工作人员周某再次将上述2018年8月31日文件的内容以邮件形式发送被告工作人员，同日，又发送邮件要求被告提供转租所需要提供的相关材料清单。同日，被告工作人员邮件回复称需要提供以下材料：1、佳信德及新公司的营业执照；2、以公函形式出具变更申请，在公函中需详细说明2间公司从事行业信息和两者之间关系及变更原因及相应情况并盖公章；3、佳信德及新公司法人身份证复印件；4、佳信德及新公司或法人一年内有效收入证明；5、是否取得有效资质文件及牌照、授权或其他经营相关资源，如适用请列明；6、请出具佳信德对于新公司承租能力的有效责任担保函。2018年9月6日，周某邮件回复称以下材料无法提供：1、佳信德的收入证明材料，由于佳信德暂未开展业务，所以没有任何营业收入证明，另法人徐浩的个人收入证明也不方便提供；2、佳信德为新转租企业的担保函，由于转租企业为佳信德上级集团公司，公司无法提供下级单位为上级主管单位出具的担保函，并且转租后新合同的履约由集团承担，为此新合同的法律效益及所有条款集团都会一并承担。同日，被告工作人员邮件回复称理解原告所述，请将已有的材料先行提供。2018年9月11日，被告工作人员发邮件给周某要求其尽快提供目前能提供的相关材料。同日，周某邮件发送被告工作人员材料，称转租企业为佳信德关联集团的控股人的全资控股公司“昆山万鸿建设开发有限公司”，关联证明材料为琨华集团有限公司经原告实际出资租赁星荟中心，佳信德所付星荟中心相关费用均由琨华集团有限公司汇款至佳信德法人徐浩账户，再由徐浩为佳信德支付；琨华集团实际控股人为王和群；嘉冠有限公司实际100%控股昆山万鸿建设开发有限公司；嘉冠有限公司实际100%控股人为王和群。2018年9月13日，被告工作人员发邮件给周某要求补充提供昆山万鸿建设开发有限公司的官方网站地址及王和群护照信息，扫描件附王和群签字。2018年9月14日，周某邮件回复称王和群在国外出差，需等回国后提供签字复印件，另昆山万鸿建设开发有限公司实为王和群名下建设公司，暂未开立独立官方网站。2018年9月27日，被告工作人员回复称，经审核原告与昆山万鸿建设开发有限公司从严格遵守租赁合同角度并不存在关联关系，属于不得转租的情形，故被告不同意此次变更申请。被告于2018年9月10日向原告发出催款函，要求原告于2018年9月19日前支付2018年9月的租金99,891.05元；于2018年11月19日向原告发出催款函，要求原告于2018年11月21日前支付2018年9月至11月的租金299,673.15元。物业公司于2018年8月3日、9月4日、9月10日、9月17日、9月25日、9月28日、10月10日、10月23日、11月6日、11月13日、11月20日多次向原告催讨2018年9月1日之后的物业管理费及2018年6月25日之后的电费。2018年10月30日，原告向被告发出《退房通知书》，称因被告至今未提供产权证，原告在未取得经营许可、募集股权投资基金业务许可的情况下，一直没有实际入驻系争房屋，原告于2018年10月24日至虹口区不动产登记事务中心查询后获悉，系争房屋既没有产权证，又没有其他任何合法权属证明，故不能出租，不能办理房屋租赁登记备案，现正式通知被告退还系争房屋，附随该房屋的十二把钥匙，系争房屋业已装饰装修，因未使用而完好无损，该房屋内的三张办公桌、三张椅子、一个风扇、一个饮水机系遗弃物，故被告收到本通知书和钥匙即代表原告完成退房，另要求被告退还已付租金277,117.10元、保证金350,744.08元，赔偿装修损失438,000元，物业管理费及电费损失64,407.89元。2018年11月1日，被告收到上述《退房通知书》及十二把钥匙。审理中，物业公司向本院出具授权委托函，称原告至今欠付2018年9月、10月、11月物业管理费51,039.18元、电费310.07元，现授权被告代其向原告主张上述欠费及相应滞纳金、违约金，其不再单独另案起诉主张该些费用。后物业公司又授权撤回主张电费310.07元及电费滞纳金的反诉请求，并同意在本案中由被告代物业公司返还原告电费押金8,000元。另被告称2019年6月其已将系争房屋另行出租，新租户确利用了原告的部分装修，但并非全部，故被告仍给予了新租户装修期，且租金标准低于本案原、被告所签租赁合同约定的租金标准。审理中，根据原、被告各自的申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对系争房屋的装修造价、装修残值以及恢复原状费用进行司法鉴定。该公司于2019年6月出具工程审价司法鉴定意见书，装修造价及装修残值鉴定意见为：1、系争房屋原告装修原值为390,741.09元(其中无争议部分为320,378.67元，争议部分为70,362.42元)；争议部分包含(1)木饰面基层部分6,104.29元，被告认为现场墙面木饰面处(轻钢龙骨隔墙)的施工工艺为木饰面面层直接粘贴在隔墙的板面层上，木饰面里面不需另外安装一层木工板基层；原告认为现场墙面木饰面处(轻钢龙骨隔墙)的施工工艺为木饰面面层里面需要另外安装一层18mm厚的木工板基层；(2)安装隐蔽工程部分64,258.13元，原告诉求部分内容在现场为隐蔽工程(封闭在吊顶内或墙体内)，工程量无法判断，故暂按原告提出的工程量进行评估；2、本装修项目因现场未施工完成，未进行使用，故不考虑折旧，残值折算系数按100%。恢复原状的费用鉴定意见为：无争议部分为102,132.95元，争议部分为54,731.18元；其中争议部分包括1、恢复对公共区域的影响部分，此项争议为恢复工作对公共区域架空地板及铝板吊顶拆除重新安装，被告诉求此内容为恢复原状工作的影响范围，原告认为是否发生无法预计，故暂按被告提出的影响内容进行评估，涉及金额为1,780.29元；2、安装隐蔽工程部分，被告诉求需拆除并复原的部分在现场为隐蔽工程(封闭在吊顶内或墙体内)，工程量无法判断，故暂按被告提出的工程量进行评估，涉及金额为52,950.89元。鉴定意见书载明现场踏勘时间为2019年3月13日。审理中，原告申请证人周某到庭作证。周某称其系原告的员工，负责租赁洽谈及装修事宜，在签订租赁合同时其问过被告工作人员是否有产权证，被告工作人员称不知道之后会提供，出于信任遂在未看到产权证的情况下签订租赁合同，合同签订后亦通过邮件要求被告提供产权证；因被告无法提供产权证，原告无法从事私募基金，2018年8月因被告提议，原告与被告沟通变更承租人，但被告称材料缺失不符合要求不同意变更承租人；2018年11月左右其与原告法定代表人徐浩一起去虹口区不动产登记事务中心查阅咨询，被告知系争房屋只有土地证没有产权证，无产权证不能进行租赁合同备案登记。原告对证人证言无异议；被告认为证人系原告的高管，对证人证言不予认可。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性禁止规定，合法有效。关于房屋租赁合同的解除事宜，本案审理中，原、被告均认可解除房屋租赁合同，双方主要争议的焦点在于合同解除的违约责任如何确定。原告主张因合同签订时系争房屋尚未取得大产证，导致原告无法办理相关设立经营分支机构的证照及备案手续，然从双方邮件往来内容及合同履行情况来看，原告于2018年8月31日向被告发送邮件称因集团下属各公司的承租权需收至集团管理，要求将其与被告之间的租赁关系转至集团或集团指定的下属其他公司，后因受让方不符合要求被拒绝，原告后于2018年11月1日向被告送达退房通知书及房屋钥匙；另原告未提供材料证明其曾向有关部门申请办理过相关证照且确因系争房屋未取得产权证而无法办理，且房屋租赁合同仅载明预售许可证编号，房地产权证书编号处未作记载，表明原告在签订合同时对此情况系明知，租赁合同亦未对于原告欲在系争房屋内设立经营分支机构及被告的相应义务作出任何约定。故原告所主张的解除合同理由本院不予认可，现原告单方面要求退房，构成违约，应承担相应的违约责任。关于合同的解除时间，因原告于2018年11月1日退房，租赁合同无法实际继续履行，故双方租赁合同应于该日解除。鉴于原告违约，根据合同约定，解除合同后保证金不予退还。关于原告主张赔偿租金、物业费、电费及电费押金损失，因该时间内系争房屋实际由原告占有使用，且电费押金物业公司已授权同意在本案中由被告代为返还，故本院对上述主张均不予支持。关于原告主张的装修损失，根据法律规定，现因原告违约导致合同解除，原告要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，缺乏依据，但考虑到被告系争房屋装修价值已实际被利用，被告应予以适当补偿，具体金额由本院酌定。关于被告主张的恢复原状费用，因并未实际发生，故本院对此不予支持。关于被告主张的租金、物业费，因2018年11月1日前系争房屋实际由原告占有使用，故相关费用应由原告支付；因原告已于上述日期退房，故被告所主张的该日之后的租金、物业费及房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。原告在使用期间未按约支付相应的租金及物业管理费，应根据合同约定支付滞纳金。关于被告主张的免租期的租金，因合同解除的违约责任在原告，根据合同约定，应由原告支付。被告主张的违约金具有合同及事实依据，违约金数额本院将综合租赁合同的履行情况、原告的过错程度及被告的实际损失等因素作出调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司与上海广田房地产开发有限公司之间的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年11月1日解除；二、深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司支付被告上海广田房地产开发有限公司的保证金350,712.33元不予退还；三、上海广田房地产开发有限公司支付深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司装修补偿款2万元；四、深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司支付上海广田房地产开发有限公司2018年9月、10月的租金199,782.10元及滞纳金，滞纳金以每期应付金额99,891.05元为基数，按照日万分之五的标准分别自2018年9月6日、2018年10月6日起计算至实际支付之日止；五、深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司支付上海广田房地产开发有限公司2018年9月、10月的物业管理费34,026.12元及滞纳金，滞纳金以每期应付金额17,013.06元为基数，按照日万分之五的标准分别自2018年9月6日、2018年10月6日起计算至实际支付之日止；六、深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司支付上海广田房地产开发有限公司2018年5月8日至2018年6月7日装修期的租金95,134.33元；七、深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司支付上海广田房地产开发有限公司违约金99,891.05元；八、上海广田房地产开发有限公司返还深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司电费押金8,000元；上述第三项至第八项均应于本判决生效之日起十日内履行；九、驳回深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司的其余诉讼请求；十、驳回上海广田房地产开发有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,044.42元，由深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司负担；反诉案件受理费10,950元，由深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司负担4,927.50元，上海广田房地产开发有限公司负担6,022.50元；装修造价及残值司法鉴定费16,650元，由深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司负担；恢复原状司法鉴定费13,140元，由上海广田房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  尹 灿审 判 员  吴 燕人民陪审员  胡会群二〇二〇年四月二十八日书 记 员  谢嫣雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修装饰物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……