河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0523民初3150号原告：王新国（又名王小平），男，1967年2月25日出生，汉族，住汤阴县。委托诉讼代理人：秦顺合，河南衡中律师事务所律师。被告：王建涛，男，1966年3月11日出生，汉族，住汤阴县。被告：秦建波（又名王建波），男，1962年9月15日出生，汉族，住汤阴县。被告：汤阴县盛世餐饮宴会厅，住所地：汤阴县城关铁东路中段路东188号。经营者：张欢欢，女，1984年6月5日出生，住汤阴县。三被告委托诉讼代理人：赵爱民，河南精忠律师事务所律师。原告王新国与被告王建涛、秦建波、汤阴县盛世餐饮宴会厅租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告王新国及委托诉讼代理人秦顺合、被告王建涛、秦建波、汤阴县盛世餐饮宴会厅的共同委托诉讼代理人赵爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新国向本院提出诉讼请求：1、判令与三被告解除《房屋、场地租赁合同》；2、三被告立即腾清租赁原告的房屋及院落（场地）；3、三被告共同给付原告租金2.5万元（具体租金数额按照每年20万元标准计算，从2019年6月1日计算至实际腾清之日止）；4、三被告给付原告利息及违约金；5、由被告承担诉讼费用。原告当庭明确第一项诉讼请求为解除2013年6月1日原告与被告王建涛签订的租赁合同，第四项诉讼请求为利息以20万元本金为基数，按照银行同期贷款利率标准从2019年6月1日计算至实际腾清房屋及场地之日止，违约金当庭放弃。事实与理由：2014年9月3日原告与西关村委员会签订西关村村组房屋、场地租赁合同，租赁了位于汤阴县铁东路西关十字路口南50米路东商业房15间及院落一处，原告转租与被告秦建波签订西关村村组房屋、场地租赁合同，租赁合同履行到2013年6月1日，又于2013年6月1日与三被告的代表王建涛签订书面租赁合同，合同约定租赁期限从2013年6月1日至2018年6月1日，租金每年20万元，支付时间为每年6月1日前，租赁期满后同等条件下享有优先租赁权。三被告租赁期间以张欢欢名义办理执照经营汤阴县盛世餐饮宴会厅，至今仍在经营。租赁合同期限届满双方口头约定由被告继续租赁，约定2019年6月1日至2020年6月1日租金，被告于2019年3月交一半，2019年5月底结清。但被告一直不予支付租金，原告多次通知被告支付租金，并于2019年6月10日、16日进行书面通知支付租金，被告置之不理，按照租赁合同约定被告也应在2019年6月1日前支付租金，早已超过2019年6月1日支付租金的时间，被告属于严重违约，原告有权解除合同。为此，原告特依法提起诉讼。被告王建涛、秦建波、汤阴县盛世餐饮宴会厅辩称，1．被告秦建波、汤阴县盛世餐饮宴会厅及张欢欢与本案无关，被告秦建波不是本案租赁合同当事人，张欢欢仅是被告王建涛办理营业执照时借用的名字；2．原告所依据的租赁合同是无效合同，理由为：涉案的场地和房屋归西关村委会第三村民小组，原告与第三村民小组签订有房屋场地租赁合同，签订时间是2014年9月3日，租赁期限从2014年11月1日起至2019年10月31日，租金每年8万元，租期五年，该合同第五条约定不得转租，转租无效，原告不能证明出租房屋归其所有，原告主张解除的涉案合同是无效合同；3．原告请求支付租金无任何事实和法律依据，2018年6月1日原被告签订的租赁合同履行期限届满，此后未再签订合同，原因是被告得知原告是租赁西关第三村民小组的场地房屋，租金为每年8万元，期限是2019年10月31日止，因此被告要求原告降低租赁费，并要求原告与西关第三村民小组续签租赁合同，因此形成纠纷，2019年6月1日原告将被告的餐厅上锁，导致被告无法经营，2019年6月1日前的租赁费被告已经全部支付完毕。原告要求被告给付利息无任何事实及法律依据，也无合同约定；4．被告保留要求原告返还租赁费的权利。原告为证明诉讼请求，提供如下证据：一、2014年9月3日原告与西关村民委员会签订的西关村村组房屋场地租赁合同、2019年11月5日西关村民委员会出具的证明；二、2011年11月1日原告和被告秦建波签订的西关村村组房屋场地租赁合同；三、2018年4月2日被告秦建波向原告转款8万元的银行流水明细清单；四、催交租金的通知书三份、圆通快递收寄单两张、张贴催交租金通知书时的照片；五、2019年10月29日原告与汤阴县西关第三村民小组签订西关村村组房屋场地租赁合同、缴纳租赁费收据、手机视频及书面说明。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月3日，原告作为乙方与汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组作为甲方，签订西关村村组房屋、场地租赁合同，租赁合同约定甲方自愿将坐落在铁东路营业房及院落出租给乙方使用，双方议定上述营业房（场地）年租金80，000元，租赁期限从2014年11月1日至2019年10月31日止，暂定5年，租赁期间乙方无权转租、转让上述房屋，无权擅自改变房屋结构等内容。原告转租与被告秦建波签订西关村村组房屋、场地租赁合同，约定租赁期限为2011年11月1日起至2021年10月30日止，暂定10年，租金150，000元。后在2013年6月1日，原告作为甲方，被告王建涛作为乙方，双方签订租赁合同，合同载明：甲方在107国道汤阴县铁东路西关路口南50米路东有一座院落和房屋15间一并出租给乙方作商业用途，经双方协商，具体租赁事宜如下：一、租赁期限2013年6月1日至2018年6月1日止；二、房屋租金每年为贰拾万元（小写：200，000元），每年的6月1日前乙方向甲方交清当年租金；三、乙方在租赁期内如需要对房屋进行改造，需提前告知甲方，同意方可改造；四、甲方不得以任何理由干涉乙方的正常经营活动；五、租赁期间任何一方无权提前提出终止合同，如有违约，由违约方按照有关规定进行赔偿；六、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，同等条件下乙方享有优先租赁权；七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章后有效；八、一切经营费用与甲方无关，由乙方承担。原告及被告王建涛在租赁合同上签字按印，并按照合同约定予以履行。2018年9月21日张欢欢以名称为被告汤阴县盛世餐饮宴会厅办理个体工商户营业执照，经营场所为汤阴县城关铁东路中段路东188号。原告主张与被告秦建波签订租赁合同履行到2013年6月1日，之后按照2013年6月1日与被告王建涛签订的租赁合同予以履行，在2018年6月1日租赁期限届满后，被告一直实际租用涉案房屋及场地，形成事实租赁关系，以被告拒付租金为由要求解除租赁关系、支付租金并腾清租赁房屋及院落。被告秦建波辩称与原告签订的租赁合同并未实际履行，双方履行的是2013年6月1日与被告王建涛的租赁合同，该租赁合同租赁期限届满，不存在解除情形，租金已支付到2019年6月1日，原告将被告正在经营的饭店上锁导致无法经营，原告取得合法转租权后，被告王建涛同意续签合同，租金应重新协商，而原告以被告拖欠租金时间长属于严重违约不同意续签合同。另查明，原告王新国又名王小平，被告秦建波又名王建波。在诉讼期间，原告于2019年10月29日与汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组续签西关村村组房屋、场地租赁合同，合同约定租赁期限为2019年11月1日起至2020年10月31日止，合同内容与2014年9月3日的西关村村组房屋、场地租赁合同基本一致。原告并于2019年11月1日、11月13日分两次交清租金80，000元。本院于2019年12月26日对涉案租赁房屋及院落进行现场勘验，双方对勘验笔录及所附现场照片均无异议。本院认为，原告在租赁汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组位于铁东路××营业房及院落一处后，转租给被告王建涛，并于2013年6月1日签订了租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法有效，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，本案租赁合同约定于2018年6月1日到期，到期后被告王建涛继续租赁原告也未提异议，被告王建涛继续支付租金至2019年6月1日，应视为双方2013年6月1日的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，租赁合同中承租人支付租金是其主要义务，按照合同约定每年的6月1日前交清当年租金，被告王建涛未支付2019年6月1日之后的租金，原告也通过张贴通知的方式向被告催要租金，被告仍未支付租金，其行为已构成根本违约，因此，原告主张与被告王建涛解除2013年6月1日签订的租赁合同，本院予以支持。被告王建涛辩称原告取得合法转租权后同意续签合同并重新协商租金，应驳回原告的诉求，而原告于2019年10月29日与汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组续签了合同并支付租金，租赁期间对租赁物享有占有、使用和收益的权利，被告王建涛作为次承租人应当依法依约支付原告租金，且经本院多次调解双方未能达成一致意见，原告不同意继续履行合同，被告以原告将饭店门上锁导致无法经营也未提供相关证据，故本院对此辩称理由不予采信。解除租赁合同后，被告王建涛应依法予以腾清租赁原告的房屋及院落，而被告汤阴县盛世餐饮宴会厅在此经营也负有腾清租赁房屋及院落的义务。关于原告主张的从2019年6月1日计算至实际腾清之日止租金，承租人应当支付租赁期间的租金，解除合同后至腾清租赁物期间，原告以租赁合同约定的租金主张占用期间的租金损失并无不当，因此，本院依法认定租金按照每年租金200，000元，从2019年6月2日计算至实际腾清房屋及院落之日止，但考虑本案诉讼处在疫情期间，涉案租赁房屋用途是经营餐饮业，为此本院酌情认定在计算租金时扣除两个月租金333，333.33元。关于利息及违约金，双方租赁合同并未约定利息，本院不予支持，违约金原告当庭放弃是自愿处分自己的权利，本院予以准许。原告是与被告王建涛签订的租赁合同，双方亦认可实际履行的是2013年6月1日的租赁合同，基于合同相对性，应当由合同主体履行合同约定的权利义务，故原告请求三被告共同承担责任于法无据，本院不予支持。综上所述，应当解除2013年6月1日原告与被告王建涛签订租赁合同、腾清租赁的房屋及院落，并给付原告租赁期间租金及解除合同后至腾清租赁房屋及院落占用期间的租金损失，租金损失最长不超过原告王新国与案外人汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组的租赁期限，对原告的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除2013年6月1日原告王新国与被告王建涛签订的租赁合同（租赁期间为2019年6月2日至解除租赁合同之日）；二、被告王建涛、汤阴县盛世餐饮宴会厅于本判决生效之日起15日内腾清租赁原告王新国的房屋及院落一处（位于107国道汤阴县铁东路西关路口南50米路东）；三、被告王建涛于本判决生效之日起15日内给付原告王新国租金（租金最长不超过原告王新国与案外人汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组的租赁期限），租金以每年200，000元计算，从2019年6月2日计算至实际腾清租赁房屋及院落之日止，履行时应当扣除2个月租金33，333.33元；四、驳回原告王新国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由被告王建涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  江丽红人民陪审员  芦合芹人民陪审员  李海芳二〇二〇年三月五日书 记 员  王 晓