上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初39376号原告：上海崇胜商务咨询服务中心(有限合伙)，住所地上海崇明区横沙乡富民支路A2-8789室(上海横泰经济开发区)。执行事务合伙人：王雁铭。委托诉讼代理人：赵衍，上海市尔立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，上海市尔立律师事务所律师。被告：上海衡博实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：江毓枝，执行董事。委托诉讼代理人：刘晨，上海汉商律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨盛欢，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海安隐酒店管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：包洪弟，执行董事。委托诉讼代理人：江新，上海霖昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，上海霖昂律师事务所律师。原告上海崇胜商务咨询服务中心(有限合伙)(以下简称崇胜公司)与被告上海衡博实业有限公司(以下简称衡博公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序进行审理。于2019年10月23日、2019年12月11日进行证据交换。审理中，被告衡博公司申请本院追加上海安隐酒店管理有限公司(以下简称安隐酒店)为本案被告。安隐酒店提出反诉，本院经审查后不予受理。本案于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告崇胜公司委托诉讼代理人赵衍，被告衡博公司委托诉讼代理人刘晨、杨盛欢，被告安隐酒店委托诉讼代理人江新、李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇胜公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告衡博公司就上海市静安区延安中路XXX号静安鸿华大厦(以下简称系争房屋)签订的《上海静安鸿华大厦房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；2.判令被告衡博公司向原告支付自2019年6月11日至2019年7月31日止的租金4,109,600元，并支付以欠付租金4,109,600元为本金，按日万分之五计算自逾期之日2019年6月1日起至合同解除之日止的逾期付款违约金123,288元；3.判令被告衡博公司将系争房屋腾空并返还原告；4.判令衡博公司支付解除合同违约金10,000,000元并没收衡博公司已经缴纳的履约保证金5,000,000元；5.判令被告衡博公司支付免租期租金9,565,217.39元；6.判令被告衡博公司支付自2019年8月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按合同约定的租金标准计算。事实和理由：2018年9月27日，原告与被告衡博公司签订《上海静安鸿华大厦房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给衡博公司，租赁期限自2018年10月1日起至2034年1月31日。装修期自2018年10月1日起至2019年1月31日，装修期内衡博公司无需支付租金。衡博公司应于2019年5月20日之前支付2019年6月、7月的租金。然衡博公司逾期未支付，原告于2019年5月5日、2019年6月17日、2019年7月13日向衡博公司发送书面通知催缴租金，并于2019年7月31日向衡博公司发送《解除通知书》，通知其解除租赁合同，要求被告在2019年8月6日之前向原告支付欠付的租金、违约金并返还系争房屋。被告仍拒绝履行合同义务，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告衡博公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，虽然原告与衡博公司签署了房屋租赁合同，但是双方并未实际履行该份合同，被告从未向原告支付租金。后原告与安隐酒店重新签署合同，系争房屋的实际使用人和合同的实际履行方均是安隐酒店。衡博公司不是租赁合同的相对方。被告安隐酒店辩称，系争房屋存在结构性损伤、安全隐患，导致系争房屋无法作为酒店经营使用，原告不应收取租金，原告还应赔偿安隐酒店的装修损失。原告与衡博公司签订的租赁合同中的解除合同、违约金、使用费等约定对安隐酒店无约束力。安隐酒店从衡博公司处接手了房屋，衡博公司与安隐酒店之间系转租的关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为上海岐通网络科技有限公司(以下简称岐通公司)。2018年9月27日，崇胜公司(甲方、出租人)与衡博公司(乙方、承租人)就系争房屋签订了《上海静安鸿华大厦房屋租赁合同》，约定，崇胜公司将系争房屋出租给衡博公司，面积为10,962.43平方米；甲方作为该房屋的承租人与乙方建立租赁关系，甲方已于签署本合同前告知乙方该房屋已设定抵押，甲方保证该房屋无其他权利瑕疵；甲、乙双方同意附件三所列标准作为甲方向乙方交付房屋的标准；该房屋产权使用性质为公办(3-10层)及商业(1-2层)使用，乙方需改变房屋用途为酒店的，报批手续由乙方负责办理，同时，乙方不得以办理(或未能办理)上述审批、登记、备案手续为由主张免于履行全部或部分合同义务，或免于承担法律责任；甲方将该房屋交付给乙方的日期为2018年10月1日，租赁期自2018年10月1日至2034年1月31日止，装修期为4个月，自2018年10月1日至2019年1月31日，实际交付日与本合同约定不符的，按实际交付日起算；除装修期外，租赁期内，乙方还额外享有三个月的免租期，分别为租赁期第17个月、29个月、第41个月；自起租日起，乙方将以每两个月支付的形式缴交租金，乙方向甲方支付的月租金价格应为含增值税的价格；租赁期间内，月租金总额每三年在前一年月租金总额的基础上增加8%，即2018年10月1日至2022年1月31日为年租金30,000,000元，2022年2月1日至2025年1月31日为年租金32,400,000元等；乙方应于2018年9月30日之前向甲方预付该房屋首4个日历月的租金，后续租金采取预付的方式，按照每两个自然月支付，乙方应提前10天向甲方付清下两个月的租金；甲乙双方约定，乙方应向甲方支付相等于两个月之租金的金额作为履约保证金；乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租和/或就本合同履行根本违约，而致甲方有权行使法律规定或本合同约定的解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方；租期届满或本合同租赁关系终止时，乙方应办妥乙方以该房屋为注册地址的工商注销或迁出手续；在甲方收到乙方通过的该房屋装修/施工图纸、消防图纸并审核通过，并经有关主管部门批准，乙方可对该房屋及其装修、附属设施及设备进行装修、增减、增设和改建。因此行为向政府主管部门报批而引起的一切费用由乙方承担，甲方提供必要配合。乙方可改变该房屋的相关设施(包括但不限于结构、上下水、楼道、消防通道、消防排烟、大门、走廊、设备用房、电梯厅、空调、新风、大堂等)的设计用途，但以上改造需符合有关的消防标准；若在合同期内，政府任何主管部门对该房屋的乙方进行的装修(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求，乙方均须按照政府主管部门的要求修改其装修并独自解决该等修改带来的一切责任及费用；甲方应向乙方提供可以正常使用的房屋；乙方应取得在该房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等；甲乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他应付费用逾期未支付超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按当年度月租金的6倍支付违约金，即没收乙方交付的履约保证金而无需归还乙方作为违约金，并再收取4个月租金作为违约金；若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方除有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方按比例追索乙方在已发生的装修期及免租期内所免去的所有租金(若有)，具体为(未履行的实际月份÷184)×(4+已使用的免租期月数)×首月租金；若乙方向甲方逾期支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、公共事业费等本合同约定应由乙方向甲方支付的任何费用的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期一日，则乙方需按未付款项万分之五的标准向甲方支付违约金。违约金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用，但若甲方因此解约的，该等违约金自解约之日起不再计算；甲方联系人为梅云，乙方联系人为苏力。合同还对其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，2018年9月14日至2018年9月30日期间，茅辰斐通过银行转账向崇胜公司支付履约保证金5,000,000元及租金10,000,000元，崇胜公司开具履约保证金的收据，交款单位为“茅辰斐(上海衡博实业有限公司)”。2018年10月10日，崇胜公司与衡博公司就系争房屋签订《房屋交接单》，崇胜公司将系争房屋及相关设备交付给衡博公司，并对水电煤读数进行了确认。2018年10月，崇胜公司(甲方，出租人)与安隐酒店(乙方、承租人)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市静安区延安中路XXX号1-10层及地下1层机械车库的“静安鸿华大厦”，建筑面积为10,962.43平方米；协议有效期自2018年10月10日起至2034年2月9日止，装修期为4个月，自2018年10月10日起至2019年2月9日止；除装修期外，租赁期内，乙方还额外享有三个月的免租期，分别为第17、29、41个月；装修期和免租期内甲方均免受乙方租金，但乙方需支付公用事业费等其他费用；自起租日期起(装修期及免租期除外)，乙方将以每两个月支付的形式缴付租金，即2018年10月1日至2022年1月31日为年租金30,000,000元，2022年2月1日至2025年1月31日为年租金32,400,000元等；乙方应于2018年9月30日之前向甲方预付该房屋首4个日历月的租金，后续租金采取预付的方式，按照每两个自然月支付，乙方应提前10天向甲方付清下两个月的租金。2018年10月1日，岐通公司出具《同意转租证明》，载明岐通公司同意并认可崇胜公司将系争房屋转租给安隐酒店(转租期限由2018年10月10日起至2034年2月9日止)，并保证安隐酒店的租赁期内的合法使用权。安隐酒店于2018年11月20日成立。2019年3月21日，安隐酒店通过转账向产权人上海岐通网络科技有限公司支付电费93,142.02元。2019年5月24日，崇胜公司向苏力发送了《租金缴纳通知书》，告知衡博公司应于2019年5月24日之前预缴纳2个月的租金。2019年6月18日，崇胜公司在“延安中路789物业租赁群”(群内成员包括原告员工梅云、苏力、茅辰斐)发送《租金缴付逾期提示函》，告知衡博公司应支付2019年6月11日至2019年8月10日期间的租金。2019年7月9日，崇胜公司向衡博公司发送《租金逾期的合同违约风险提示函》，告知：贵方2019年6月11日至2019年8月10日期间的租金仍未支付，已超过合同约定的租金支付日期逾30余日，贵方已触发合同违约条款，再次提请贵方应尽快支付租金，并注意合同违约引发的相关违约责任。该函以电子邮件和邮寄的方式发送给苏力。2019年7月30日，崇胜公司向衡博公司发送《解约通知书》，告知衡博公司应于2019年8月6日前支付：1.截至本函出具之日，逾期未付租金总额4,112,903.23元；2.截至本函出具之日，欠缴水电费金额为109,334.49元；3.违约金总额15,000,000元扣除已支付的保证金5,000,000元，还应支付违约金10,000,000元；4.应支付的装修期及免租期内免去的租金9,782,608.70元，并应在2019年8月6日前交还所租赁的房屋。该通知书通过微信发送在“延安中路XXX号物业租赁群”，并邮寄给苏力,于2019年7月31日签收。2018年10月14日，徐根华(发包人)与国宏消防工程集团有限公司上海第四分公司(承包人)签订了《装修合同》，对上海市静安区延安中路XXX号装修工程进行了约定，工程期限为198天，开工日期2018年10月12日，竣工日期2019年4月30日，工程造价为37,500,000元。2019年1月17日，上海市静安区消防支队向安隐酒店出具《建设工程消防设计审核意见书》，对其送审的安隐酒店公司内装修工程(位于延安中路XXX号)1-10层的消防设计表示同意名单在施工中应严格按国家与上海市的有关技术规范要求执行。2019年4月22日，上海市静安区建设和管理委员会作出《行政处罚决定书》，载明由于安隐酒店、国宏消防工程集团有限公司于2019年4月1日在延安中路XXX号装修工程存在未取得手工许可证擅自施工的行为，违反了《建筑工程施工许可管理办法》第三条第一款的规定，依据《建筑工程施工许可管理办法》第十二条的规定，对安隐酒店作出罚款300,600元、责令停止施工的行政处罚决定，对国宏消防工程集团有限公司作出罚款30,000元、责令停止施工的行政处罚决定。2019年5月14日，上海市静安区建设和管理委员会作出《行政处罚决定书》，对安隐酒店法定代表人黄发勇作出罚款30,060元。2019年9月17日、18日，茅辰斐向崇胜公司转账支付2,500,000元，汇款人附言为代缴延安路XXX号(9月)房租。另查，安隐酒店为有限责任公司，成立于2018年11月20日，由黄发勇持股50.10%、孙晨晖持股20%、徐根华持股15%、衡博公司持股14.90%。审理中，本院告知双方为防止损失进一步扩大，应尽快交接房屋，衡博酒店表示实际使用人为安隐酒店，无法让实际使用人搬离系争房屋。后系争房屋一直未返还给崇胜公司。衡博公司提交“延安中路XXX号项目”微信群聊天记录一份，2018年11月5日，微信名“庞华”：“烦请准备如下资料：……5.租赁合同、转租协议原件1份；……”，“第5条房东已经配合办好了……”，“星期三11月7日，地址：秣陵路XXX号工商所，办理工商登记需要股东签字，不知道各位老总有时间过去吗？”。本案的争议焦点为崇胜公司与衡博公司、崇胜公司与安隐酒店之间签订的两份租赁合同如何认定？崇胜公司认为，系争房屋的标的巨大，但崇胜公司与安隐酒店签署的合同只有两页，不符合常理，签订该合同的真实目的系为了安隐酒店办理工商登记，合同签署发生在安隐酒店成立之前，并不是真实的租赁合同关系，且崇胜公司将房屋交付给衡博公司，故依据与衡博公司的租赁合同关系要求其承担责任；衡博公司认为，衡博公司与崇胜公司签订租赁合同系因安隐酒店处于设立的过程中，故先用衡博公司的名义与崇胜公司签订合同以锁定该房屋。崇胜公司通过其与安隐酒店签约的行为表示终止了与衡博公司的租赁合同。因为安隐酒店还未成立，房屋交付给衡博公司，租赁保证金及租金也不是衡博公司支付，实际使用也是安隐酒店，安隐酒店还支付了水电费用。因此崇胜公司只能向安隐酒店主张；安隐酒店认为，崇胜公司与衡博公司签订合同后，衡博公司向安隐酒店收取了5,500,000元的中介费并要求占股14.9%，将系争房屋转租给了安隐酒店，安隐酒店从衡博公司处获得了系争房屋。崇胜公司与安隐酒店之间签订的租赁合同经过备案，合法有效。本院认为，崇胜公司与衡博公司之间的租赁合同并未终止，崇胜公司与安隐酒店之间签订的租赁合同并未实际履行，系为了办理工商登记而签订。原因如下：1.崇胜公司与衡博公司签订租赁合同后，已经根据合同约定履行了交付房屋给衡博公司的义务，亦根据合同约定收取了房屋租赁保证金及租金；2.衡博公司主张，其与崇胜公司之间的租赁合同因崇胜公司与安隐酒店签订了租赁合同而终止，然，两份合同均未有相关的约定，衡博公司亦未提交双方已经终止协议的依据，衡博公司从未向崇胜公司主张原合同已经终止、衡博公司不应再承担合同义务，且在崇胜公司向衡博公司的联系人苏力发送催款通知及解约通知时也均未提出其并未使用系争房屋、不应继续承担合同项下支付租金的责任，因此原租赁合同并不因签订第二份租赁合同而终止；3.衡博公司主张房屋租赁保证金及租金均是茅辰斐支付，与衡博公司无关，但茅辰斐支付数笔款项的时间系在崇胜公司与安隐酒店签订租赁合同之前，且并未注明系为安隐酒店而支付。在审理中，茅辰斐又支付租金2,500,000元，支付租金的主体并未因崇胜公司与安隐酒店签订租赁合同而发生变化；4.崇胜公司与安隐酒店签订的租赁合同相较于崇胜公司与衡博公司签订的租赁合同而言，内容极其简单，并未约定合同双方的违约责任等重要条款，在实际履行过程中难以保障双方的权益，签订的时间与安隐酒店成立的时间相符，且衡博公司提供的“延安中路XXX号项目”聊天记录中也提到为办理安隐酒店“房东已经配合办好了租赁合同、转租协议”，崇胜公司陈述系为了安隐酒店注册而签订该合同用于备案的说法具有合理性，该合同并非双方的真实意思表示；5.衡博公司称安隐酒店还未设立，故由衡博公司先行签订租赁合同。然，衡博公司作为安隐酒店的发起人，为设立安隐酒店以自己名义对外签订合同，崇胜公司有权请求衡博公司承担合同责任；6.至于消防审批等文件申请人为安隐酒店、行政处罚的主体亦为安隐酒店、电费由安隐酒店支付的情况，鉴于衡博公司系安隐酒店的股东，崇胜公司将房屋交付给衡博公司后，实际使用人是衡博公司或安隐酒店并不影响崇胜公司与衡博公司之间的租赁合同关系。崇胜公司向茅辰斐(衡博公司)开具履约保证金的收据，租赁保证金、租金由茅辰斐支付，亦不影响崇胜公司与衡博公司之间的租赁合同关系。崇胜公司与衡博公司之间签订的《上海静安鸿华大厦房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守。崇胜公司将系争房屋交付给衡博公司使用，衡博公司应当按照合同约定支付房屋租金，衡博公司主张其与崇胜公司的租赁合同已经终止，并无依据，本院不予采信。衡博公司逾期支付租金，崇胜公司有权解除合同，崇胜公司于2019年7月31日发出《解约通知书》，要求双方签订的《上海静安鸿华大厦房屋租赁合同》于该日解除，本院予以确认。衡博公司应支付2019年6月11日至2019年7月31日期间的租金4,109,589.04元(30,000,000÷365×50)，扣除衡博公司又支付的2,500,000元后为1,609,589.04元。合同约定逾期支付租金，应当支付以未付金额为本金，自应付之日起至实际支付之日止按每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金(如因此解约，违约金自解约之日起不再计算)，该期间租金应付之日为2019年5月31日，因此，衡博公司应支付以4,109,589.04元为本金，按日万分之五的标准，自2019年6月1日起计算至2019年7月31日止的逾期付款违约金，具体金额为123,287.67元(4,109,589.04×0.5‰×60)。合同解除后，衡博公司应腾空房屋并将系争房屋交还给崇胜公司，衡博公司仍使用系争房屋的，应支付房屋占有使用费，崇胜公司主张按租金标准计算自2019年8月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费，尚属合理，本院予以支持。系争房屋租赁合同解除的原因系衡博公司未按期缴纳租金，系衡博公司违约，崇胜公司按照合同约定主张衡博公司支付六个月租金15,000,000元(扣除衡博公司缴纳的租赁保证金后，还应支付四个月的租金即10,000,000元)，本院予以支持。合同还约定因衡博公司违约导致崇胜公司行使解除权的，崇胜公司有权追索装修期租金，计算方式为176÷184×4×2,500,000=9,565,217.39元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条之规定，判决如下：一、原告上海崇胜商务咨询服务中心(有限合伙)与被告上海衡博实业有限公司签订的《上海静安鸿华大厦房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告上海衡博实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海崇胜商务咨询服务中心(有限合伙)房屋租金1,609,589.04元；三、被告上海衡博实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海崇胜商务咨询服务中心(有限合伙)逾期付款违约金123,287.67元；四、被告上海衡博实业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区延安中路XXX号静安鸿华大厦腾空并返还原告上海崇胜商务咨询服务中心(有限合伙)。五、被告上海衡博实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海崇胜商务咨询服务中心(有限合伙)违约金15,000,000元(已支付的租赁保证金5,000,000元予以抵扣后还应支付10,000,000元)；六、被告上海衡博实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海崇胜商务咨询服务中心(有限合伙)装修期租金9,565,217.39元；七、被告上海衡博实业有限公司应于本判决生效之日起十日内按照合同约定的租金标准支付原告上海崇胜商务咨询服务中心(有限合伙)自2019年8月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告上海衡博实业有限公司负担。案件受理费176,612元，由被告上海衡博实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈伟俊人民陪审员  吴春林人民陪审员  吴 昆二〇二〇年五月二十五日法官 助理  潘 云书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。……