上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初22492号原告：张明伦，男，1970年7月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：冯洁，上海沪师律师事务所律师。被告：张建林，男，1972年2月7日出生，汉族，住浙江省临海市。第三人：黄圣蒙，女，1975年7月11日出生，汉族，住上海市普陀区宁夏路XXX弄XXX号XXX室。原告张明伦与被告张建林及第三人黄圣蒙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张明伦及其委托诉讼代理人冯洁，被告张建林到庭参加诉讼。第三人黄圣蒙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明伦向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方房屋租赁合同于2020年7月8日解除；2.被告支付原告房屋租金自2017年1月1日至2020年7月8日租金为323667元。2020年7月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月1万元计算；3.被告返还上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2011年10月与第三人签订上海市普陀区宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁合同,租赁期至2031年10月。被告从2013年5月份开始从原告处租赁该房屋,房租为每月3000元。双方签订的租赁合同于2014年5月份到期,到期后被告一直租赁该房屋且向原告交付房租。从2017年双方协商将房租变更为每月10000元。被告从2018年开始就没有按时向原告支付房租,原告于2019年6月29日前往案涉房屋处发现案外人周亚楠住在该房屋,于是报警。故诉至法院请求判如所请。被告张建林辩称，原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，也不认可支付租金，原告并非系争房屋所有权人，无权要求返还系争房屋。原、被告均是第三人的债权人，第三人在2011年10月就将系争房屋抵押给案外人了，原告与第三人的合同很有可能是第三人在胁迫的情下签订的。被告从第三人处承租的系争房屋，因为被告在附近有房，第三人从2011年起就拿到了系争房屋。原告曾于2003年来向被告要求交房，要求被告给予一些经济补偿，该补偿以3000元每月的标准确认下来，且该补偿被告也只承诺了一年。系争房屋一直由被告居住，并没有转租他人。2018年11月，被告准备向原告借钱，原告说可以借15万元，让被告写借条，但最终没有给，和租金没有关系，从未说过每个月租金7000元或者10000元。第三人黄圣蒙庭前述称，第三人于2012年7月至2016年6月在监狱服刑，期间对原、被告之间的租赁关系并不知情。2012年服刑之前，原告张明伦将第三人带到浦东的厂房内，拿出事先准备好的房屋租赁协议书要求第三人签字，并未办理交房手续。至于与被告张建林的租赁合同，已经记不清楚是否签署过书面的租赁协议。但是系争房屋确实是由张建林居住的，目前也还是让张建林居住，张建林从未向我支付过租金。当事人围绕诉讼请求依法提交证据。经审理查明事实如下：上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在第三人黄圣蒙名下。2011年10月21日，第三人作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的系争房屋；甲方于2011年10月21日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2011年10月21日至2031年10月15日，每月租金5000元；乙方应一次性支付240个月的租金XXXXXXX元；租赁保证金为12个月的租金，即60000元等；合同备注部分，1.乙方有转租的权利；2、如甲方出售该房屋，则必须清偿乙方支付的租金XXXXXXX元；3、租金为20年内一次性支付则同意租金为XXXXXXX元。该合同签订后，被告未向第三人实际支付租金，第三人也未向原告办理房屋交接手续。2013年5月1日，原告张明伦作为转租方(甲方)与被告张建林作为承租方(乙方)签订《房屋转租合同》，约定甲方转租系争房屋给乙方使用；租赁期限为一年，自2013年5月1日至2014年5月1日，在租赁期内，不能转租与别人；租金每三个月付一次，使用前先支付，租金3000元每月等。上述合同签订后，被告向原告支付合同项下的36000元。《房屋转租合同》期满之后，原、被告双方之间并未签订书面续租协议。2018年11月19日，被告张建林向原告出具《借条》：载明“今借张明伦15万元，(11月25日前付14000元，剩余总150000元)。”其中14000元原告确认收到。2017年，被告分6笔向原告转账共计30000元。2018年，被告分3笔向原告转账共计6000元。2019年5月31日，被告向原告转账9000元。系争房屋目前仍由被告使用。审理中，关于租金标准，原告表示2016年租金辩称7000元每月，2017、2018年为10000元每月。被告表示，2014年之后并没有重新约定过给原告补偿，只是原告闹一次被告付一次，每次支付几千元。关于双方是否存在租赁关系，被告申请证人忻某某出庭，证人系第三人的债权人，也是系争房屋的抵押权人，不知晓系争房屋出租的情况，不清楚房屋的使用情况。被告还申请证人徐某出庭作证、证人系第三人的债权人，知晓第三人将系争房屋钥匙交给了被告，不清楚原、被告之间的房屋买卖合同关系。原告表示，认可2011年系争房屋交给了被告，但是本案主张的租赁期限是从2013年开始的。关于付款情况，双方均未提供2017年之前的转账、付款明细，双方对2014年5月2日至2016年底的付款情况也未达成一致意见。关于被告如何使用系争房屋，被告提供了2011年9月11日与第三人的《租赁合同》复印件一份，租赁期限自2011年9月30日至还清借款之日。第三人表示记不清楚是否签署过该合同，但认可系争房屋给被告使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告虽然签订了《房屋转租合同》，但被告在签订合同之前已经从第三人处获得了系争房屋的使用权，且第三人至今仍表示同意系争房屋由被告继续使用，原、被告双方并无房屋的实际交付行为，且合同存在高价承租、低价转租的不合理之处，结合原、被告与第三人的债权、债务关系，以及原告方在庭审中对分享租金收益弥补损失的有关陈述，原、被告签订该《房屋转租合同》的真实意思在于通过分摊系争房屋的使用收益来弥补各自的损失，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。原、被告之间的《房屋转租合同》应属无效，对原告基于双方租赁合同关系要求确认原、被告之间租赁合同解除、返还房屋、支付租金以及房屋占有使用费的诉请，本院均不予支持。需要指出的是，该合同证明双方曾达成了分享房屋使用收益的意思表示，但该合意应理解为合同对应的期间即2013年至2014年之间为宜。至于原、被告双方在2014年5月1日之后就分享房屋使用收益是否达成了包括有关付款标准、付款时间等在内的新的一致意见，原告并未在本案中提供充分的证据予以证明，双方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告张明伦与被告张建林于2013年5月1日就上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋转租合同》无效；二、对原告张明伦的全部诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4615元，由原告张明伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 盈人民陪审员  李惠仙人民陪审员  肖海波二〇二〇年十月二十一日书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。