上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初58382号原告：陈某，女，1983年9月4日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：张某3，男，1982年7月6日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：张某2，女，2018年5月8日出生，汉族，住上海市虹口区。法定代理人：陈某，女，1983年9月4日出生，汉族，住上海市虹口区同嘉路XXX号(张某2母亲)。法定代理人：张某3，男，1982年7月6日出生，汉族，住上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室(张某2父亲)。原告：张某1，女，2018年5月8日出生，汉族，住上海市虹口区。法定代理人：陈某，女，1983年9月4日出生，汉族，住上海市虹口区同嘉路XXX号(张某1母亲)。法定代理人：张某3，男，1982年7月6日出生，汉族，住上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室(张某1父亲)。被告：杨某某，女，1971年5月27日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：公维亮，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：梁钰琦，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：郁某2，女，2007年2月27日出生，汉族，住上海市静安区。法定代理人：杨某某，女，1971年5月27日出生，汉族，住上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室(郁某2母亲)。被告：郁某1，女，2007年2月27日出生，汉族，住上海市静安区。法定代理人：杨某某，女，1971年5月27日出生，汉族，住上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室(郁某1母亲)。原告陈某、张某3、张某2、张某1诉被告杨某某、郁某2、郁某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告陈某、张某3同时作为张某2、张某1的法定代理人，被告杨某某同时作为郁某2、郁某1的法定代理人、被告杨某某的委托诉讼代理人公维亮、梁钰琦到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告陈某、张某3、张某2、张某1向本院提出诉讼请求，判令：被告杨某某继续履行与原告陈某、张某3于2020年10月2日所签订的《房地产买卖合同》。审理中，原告陈某、张某3、张某2、张某1变更诉请，请求法院判令：被告杨某某、郁某2、郁某1继续履行与原告陈某、张某3、张某2、张某1于2020年12月27日所签订的《上海市房地产买卖合同》。事实和理由：杨某某、郁某2、郁某1系上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2020年10月2日，原告陈某、张某3与被告杨某某、郁某2、郁某1经德佑房地产经纪有限公司居间签订了《房地产买卖合同》，约定，被告杨某某、郁某2、郁某1以5,800,000元的价格向原告陈某、张某3转让系争房屋，双方最晚不得晚于2021年1月31日前赴居间方处签订网签用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜。合同签订后，原告陈某、张某3依约支付了定金300,000元。此后，杨某某提出房价上涨，要求原告陈某、张某3增加房屋转让款。经再次协商后，双方于同年10月27日签订了《上海市房地产买卖合同》(网签合同)，网签合同签订后，陈某、张某3陆续支付了购房款4,200,000元。2021年1月21日，原告陈某、张某3与杨某某协商过户事宜，杨某某明确表示因房价大涨不愿继续履行合同。在原告陈某、张某3发出催告函，通知杨某某与陈某、张某3于2021年2月1日至上海市静安区房地产交易中心办理产权过户，杨某某仍未按时出现。原告陈某、张某3、张某2、张某1认为，其购买系争房屋目的系置换学区房，解决女儿读书问题，且已经其自有的本市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋对外出售，而被告杨某某、郁某2、郁某1仅以房屋市场价格上涨而单方面提出解除合同，有违诚信原则，被告杨某某、郁某2、郁某1的行为已构成违约，故诉至法院，要求判如所请。被告杨某某、郁某2、郁某1辩称，不同意原告陈某、张某3、张某2、张某1变更诉请，2020年10月2日所签订的《房地产买卖合同》与2020年12月27日所签订的《上海市房地产买卖合同》系两份不同主体之间所签订的、房屋转让款不一致的两份合同，原告陈某、张某3、张某2、张某1应另行提起诉讼。针对原告陈某、张某3、张某2、张某1变更后的诉请，被告杨某某、郁某2、郁某1辩称，《房地产买卖合同》约定的网签时间不得晚于2021年1月31日前，在此之前，被告方已经明确告知中介以及原告方不再履行房屋买卖合同，原告方于2020年12月25日向法院提起诉讼，杨某某迫于压力、小孩上学以及前夫郁铭催债等因素，不得已于2020年12月27日与原告方签订了《上海市房地产买卖合同》(网签合同)，而网签合同签订后，原告方承诺会撤诉，但陈某、张某3并未履约。被告杨某某、郁某2、郁某1认为，原告陈某、张某3通过向法院起诉的方式给被告杨某某、郁某2、郁某1施加压力，杨某某、郁某2、郁某1担心承担高额的违约金，不得已与原告陈某、张某3、张某2、张某1签订《上海市房地产买卖合同》(网签合同)，网签合同的签订并非是被告杨某某、郁某2、郁某1真实的意思表示，陈某、张某3也未依其承诺向法院撤诉，涉嫌欺诈，故不同意原告陈某、张某3、张某2、张某1的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明，陈某与张某3系夫妻关系，张某2、张某1系二人所生之女。杨某某系郁某2、郁某1的母亲。系争房屋产权人系杨某某、郁某2、郁某1，其中杨某某持有75%产权份额，郁某2、郁某1各持有12.5%产权份额。2020年10月2日，杨某某、郁某2、郁某1(卖售人、甲方)与陈某、张某3(买受人、乙方)签订了《房地产买卖合同》，内容为，双方通过德佑房地产经纪有限公司居间介绍，乙方受让甲方所有的系争房屋；房地产转让价格为5,800,000元；双方确认在2021年2月28日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该份合同的补充条款约定，双方最晚不得晚于2021年1月31日前签订网签用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜；房屋转让款由定金300,000元、乙方自有资金3,760,000元、银行贷款1,720,000元以及交房尾款20,000元构成。同日，甲、乙双方又签订了一份《协议书》，约定，乙方同意于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付甲方装修补偿款1,630,000元。同日，双方还签订了一份《补充协议》，内容为，系争房屋产权人为杨某某、郁某2、郁某1，其中郁某2、郁某1为未成年人，在整个交易过程中均需未成年人的法定监护人(郁铭、杨某某)代为签字，现产权人杨某某已与未成年人(郁某2、郁某1)的法定监护人(郁铭)沟通确认会配合办理相关交易手续，若因未成年人(郁某2、郁某1)的法定监护人(郁铭)不配合签字导致无法正常办理交易的，卖售人杨某某、郁某2、郁某1愿意按照房地产买卖合同承担相应的违约责任。同日，双方另签订了一份《补充协议》(学区房)，内容为，甲方承诺系争房屋所对口学区名额近5年内未使用过，乙方可以在2020年10月2日后开始使用。2020年12月24日，杨某某与中介的微信聊天中表示“现在挂牌可以8,000,000元”、“我反悔吧”、“你继续卖”、“你帮我联系下家吧”、“我不卖了”。当天晚上，中介组织双方进行了协商，因双方未达成一致，陈某、张某3遂于2020年12月25日向法院提起诉讼，要求杨某某履行双方于2020年10月2日签订的《房地产买卖合同》。2020年12月27日，杨某某、郁某2、郁某1(卖售人、甲方)与陈某、张某3、张某1、张某2(买受人、乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(网签合同)，约定，甲方将系争房屋转让给乙方，房地产转让款为6,000,000元；双方确认在2021年2月28日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；房款由首期房价款4,200,000元及第二期房价款1,800,000元组成，其中已付定金300,000元在签署买卖合同后转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后1日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款2,400,000元，乙方应于2021年1月31日前通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款1,500,000元，第二期房价款1,800,000元，乙方通过贷款方式支付。申请贷款：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区不动产登记事务中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放贷。第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于2021年2月28日)赴该房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。甲、乙双方应于相关部门通知后10日内(最长不得超过20日)办理完成缴税手续。若双方逾期未办理完成缴税手续的，将重新办理不动产登记预受理；2021年2月28日前，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，双方还签订了一份《协议书》，内容为，乙方应在支付该房屋的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款1,430,000元，其中1,400,000元乙方待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内直接支付给甲方，剩余30,000元双方视为尾款，乙方应于双方签署《房屋交接书》当日内直接支付给甲方。双方约定，该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，本协议所述价格合计为7,430,000元为甲方出售该房屋实际成交价格；若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的壹日内将上述已收到的装修补偿款无息一次性返还给乙方。违约责任参照买卖合同执行。甲乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。2021年1月27日，中介就系争房屋过户时间征求杨某某意见，杨某某于微信中表示，其前夫(郁铭)因房价上涨太多，不肯签字，杨某某只能违约。2021年1月28日，中介再次微信通知杨某某，“下家过户所需材料及欠款已准备好，明天后天随时可以过户”，要求杨某某确定过户时间。杨某某则表示前夫(郁铭)不同意签字。随后，杨某某退出为购买系争房屋设立的微信群聊。2021年1月29日，张某3向杨某某、郁某2、郁某1发送了一份《催告函》，通知杨某某等人于2021年2月1日上午十点至上海市静安区不动产登记事务中心办理产权过户手续。该份《催告函》于2021年1月30日送达杨某某。2021年1月30日，中介通过微信通知杨某某于2021年2月1日上午十点至静安区房地产交易中心办理过户手续。2021年2月1日，陈某、张某3二人至静安区房地产交易中心，从上午九点四十分等到十一点半，杨某某始终未出现。2021年2月1日上午十一点十三分，杨某某微信回复中介，表示其前夫(郁铭)不来签字她来也没用，陈某、张某3已经起诉法院，其前夫(郁铭)知道后更不同意卖房了。另查，2020年10月2日，杨某某收到定金100,000元。同年10月8日，杨某某收到定金200,000元。同年12月27日，杨某某收到购房款1,000,000元。同年12月28日，杨某某收到购房款1,400,000元。2021年1月26日，杨某某收到购房款1,500,000元。陈某、张某3已支付上述购房款合计4,200,000元。又查，2019年5月24日，郁铭与杨某某签订了《离婚协议》，内容为，郁铭、杨某某协议离婚，二人所生女儿郁某2、郁某1的抚养权归杨某某所有；双方婚后取得的登记在双方及两个女儿名下的系争房屋，男方名下的50%房产已经过户给女方，产权分配为：女方75%、郁某212.5%、郁某112.5%，离婚后该房产及房内全部家电、家具等均归女方及两个女儿共同所有，男方不得对上述房产及房内全部家电、家具等主张任何权利。再查，中国农业银行股份有限公司上海闸北支行(以下简称闸北支行)出具了一份办理抵押贷款的申请表，内容为，抵押人陈某、张某3、张某2、张某1将系争房屋抵押给闸北支行，权利价值6,000,000元，债权本金1,800,000元，债权履行期限从2021年1月21日至2051年1月21日。本院认为，《房地产买卖合同》与《上海市房地产买卖合同》(网签合同)系双方就系争房屋交易过程中不同阶段所签订的合同文本。陈某、张某3基于《房地产买卖合同》所约定的内容向法院提起诉讼，起诉后双方又重新签订了《上海市房地产买卖合同》(网签合同)，该合同最终确定了买卖各方就系争房屋在交易过程中的交易主体以及合同的权利和义务。陈某、张某3、张某2、张某1依据《上海市房地产买卖合同》(网签合同)的内容于本案中调整诉讼请求，并无不当，被告杨某某、郁某2、郁某1辩称，《上海市房地产买卖合同》与《房地产买卖合同》系不同主体之间所签订的、合同内容不一致的两份合同，原告陈某、张某3、张某2、张某1不应在本案中变更诉请、应另行起诉的观点，本院不予采信。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告陈某、张某3、张某2、张某1与被告杨某某、郁某2、郁某1签订的《上海市房地产买卖合同》(网签合同)系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。虽然合同约定的房屋产权过户时间最晚为2021年2月28日，但被告杨某某、郁某2、郁某1以房价上涨太多为由已明确表示拒绝履行合同，违反了合同的约定，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告陈某、张某3、张某2、张某1要求被告杨某某、郁某2、郁某1继续履行合同，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，系争房屋的转让款为7,430,000元。原告陈某、张某3、张某2、张某1已按约支付购房款4,200,000元，剩余的购房款分别由银行贷款1,800,000元以及装修补偿款1,430,000元组成。现原告陈某、张某3、张某2、张某1亦已将装修补偿款1,430,000元交至本院，闸北支行也通过了原告陈某、张某3、张某2、张某1的贷款申请，同意向原告陈某、张某3、张某2、张某1发放贷款1,800,000元，原告陈某、张某3、张某2、张某1于庭审中还表示如贷款不成，同意以现金方式向被告支付，故本院认定原、被告就系争房屋的买卖交易具备继续履行条件。合同约定，双方于2021年2月28日前办理房屋交接手续，鉴于被告杨某某、郁某2、郁某1违约，双方已无法按照合同约定的时间办理房屋交接手续，故本院酌情认定被告杨某某、郁某2、郁某1最迟应在产权办理过户登记后三日内交付房屋。考虑到银行所需放款时间，本院对以贷款方式支付房款的时间酌情认定。系争房屋过户所产生的相关税费等费用，根据合同约定，由原告陈某、张某3、张某2、张某1负担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十八条之规定，判决如下：一、原告陈某、张某3、张某2、张某1与被告杨某某、郁某2、郁某1就上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告杨某某、郁某2、郁某1应于本判决生效之日起三日内协助原告陈某、张某3、张某2、张某1将坐落于上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权办理过户登记至原告陈某、张某3、张某2、张某1名下，过户期间发生的相关税费及手续费由原告陈某、张某3、张某2、张某1自行负担。同日，原告陈某、张某3、张某2、张某1向被告杨某某、郁某2、郁某1支付购房款1,400,000元(该款已存入法院代管款账户)；三、被告杨某某、郁某2、郁某1应于产权办理过户登记后三日内迁出上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋交付原告陈某、张某3、张某2、张某1。同日，原告陈某、张某3、张某2、张某1向被告杨某某、郁某2、郁某1支付购房款30,000元(该款已存入法院代管款账户)；四、原告陈某、张某3、张某2、张某1应于本判决生效之日起90日内向被告杨某某、郁某2、郁某1支付房款1,800,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告杨某某、郁某2、郁某1共同负担。案件受理费32,640元，减半后为16,320元，由被告杨某某、郁某2、郁某1共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二一年二月二十六日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。