辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0112民初1028号 原告孟凡珍，男，1985年8月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省海林市。 被告沈阳战诚物业管理有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔河路33-12号2-18-3。 法定代表人安振平，系总经理。 委托代理人李**飞，男，1986年3月27日出生，汉族，系上述公司员工，住沈阳市沈河区。 原告孟凡珍与被告沈阳战诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法由审判员赵兴盛独任审判，公开开庭进行了审理。原告孟凡珍，被告沈阳战诚物业管理有限公司的委托代理人李**飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孟凡珍诉称，2020年5月30日，原告和被告签订了《车位服务协议》，并向被告支付1800元。2020年6月1日，被告车位交付原告使用。但是，从原告使用至今，被告未能按照协议约定的履行职责。2020年7月22日晚，原告到停车场提车，发现有多人在停车场遛狗，并且有多只狗撞车，且停车位上有狗屎，原告于2020年7月24日反应到物业。2020年10月16日，原告返回停车场停车，发现停车位地砖被破坏，无法停车，于是反应给物业，物业一直未处理。该停车场位于智慧三街与双深路交叉口，后该区域楼盘租赁给了四维印象健身馆，四维印象健身馆从10月份开始装修，严重侵占了停车位，多位业主反应给物业，物业也一直未做处理。2020年11月13日，物业曾发通知，通知我们，我们租赁的车位将不在固定，采取流动停放。2020年11月28日，原告车位再次被侵占，于是将车停在车位前，晚上9点多，原告返回停车场查看，发现车辆已经被挪走。而后原告报警处理。2020年12月1日，原告通知物业公司，原告将不在停车场停车，并退还原告停车费，物业公司同意，2020年12月5日，原告到物业办理退费，物业公司以物业费为由拒绝。原告居住8号楼，出入8号楼经过一条砖铺小道，每到雨天就会积水，8号楼住户2019年曾多次反应，原告妻子也曾反应过。至2020年5月22日，再次反应无果，2020年5月31日再遇雨天，再次反应，还是无果；2020年6月2日，再遇雨天，再次反应，后经过业委会协调，才重新铺设小道。2020年8月8日，原告因门卡不好使去找物业，物业刷卡后告知门卡被复制，需上缴门卡及复制的门卡，原告不同意，随即原告要求补办新的门卡，物业借口说需要提供另一张门卡。于是原告于8月9日拿来了第二张卡，要求补办新门卡，物业公司却还以门卡被复制不给补办。并且恐吓原告说因为复制门卡已经弄坏了华新名筑(两家一个物业公司)的系统。在没有任何证据的情况下物业公司就这样恐吓我，并且拒绝为我办理门卡。8月20日下午4点左右，物业让原告媳妇去办门卡，去了之后物业公司查询后，说20年的物业费没交，让交了物业费才办理门卡，后我又和物业公司人员通电话，说是不是不交物业费就不给办门卡，物业公司说是，后我说我电话在录音，随即挂断电话。下班后，原告于5点40分再次到达物业，要求办理门卡，物业公司再次要求我交物业费，我说我现在就要办理门卡，物业公司回复我办不了。再多次沟通无果后，我投诉至辖区小区办，再小区办介入后才得以办理门禁卡。原告居住X号楼X单元门禁，从8月份至今一直无法使用。现原告为了维护其合法权益诉至法院要求：1、判令被告退还停车费1800元。2、判令被告免除原告2020年全年物业费1224元。3判令被告承担本案诉讼费用。 被告沈阳战诚物业管理有限公司辩称，原告的诉讼请求1、2项为两件事情，是两个独立的合同，车位费为车位租赁合同，物业费是物业服务合同，不应在本案一同审理，如果原告提出的诉讼请求第二项，被告方根据法律规定，将提出反诉，要求原告缴纳陈欠的2020年物业费。2、就原告提出的因车场卫生问题，及改造问题影响原告停放车辆，被告方认为完全是天方夜谭，被告方依据车位租赁合同，已经履行了相关义务，将原告车辆授权期限从2020年6月1日-2021年6月1日全年授权，在此期间原告车辆进出自如，车辆场地日常清扫维护，24小时监控，保安巡逻从未间断，被告方改造车辆场地投资8万余元，被告没有理由不进行日常维护。3、原告说车位被占用，提车内没有固定的车位，原告应该依据合同服从停车场的管理方式，停放有序，不影响车辆通行，是车位都可以停，属于流动停车，原告因个人原因经常以绩效的事情，不平和的心态来与我方沟通，本属常规的管理规定，原告就认为侵占他的权益，提出的问题，被告方表示无法理解，车辆停放近一年，合同临近到期，又提出退费，可笑之至，属专业碰瓷。4、关于没有给原告授权物业卡的问题，原告所属小区为廊桥国际小区，小区内属全封闭管理，物业为了安全起见，门禁卡及梯控卡管理严格，但原告为了逃避缴纳物业费，私自复制门禁卡及梯控卡，给小区的软件系统造成了程序错乱，将小区所有的设备恢复了出厂值才修正完毕，此种行为是为人所不齿，即使这样被告方为了大局出发，请求业主上交复制后的卡片，避免软件系统再次遭到破坏，也依然被拒，原告至今尚欠我方2020年度物业费没有缴纳。5、双方订立的合同属真实意思表示，对当时人有法律约束力，当时人应该按照合同履行自己的义务，不得擅自变更或解除，合同中的第四条第3小条约定、不论乙方车位是否空置，乙方必须按期向甲方全额支付本协议有效期间的物业费（停车费），合同的订立已经形成，甲方在管理停车场上没有过错，也没有给原告带来任何不便，故不适用于解除合同退还物业费的条件，我方从订立合同开始一直恪守原则，竭力服务，已经完全履行了义务，原告因个人原因，不平和心态，要求退费，属无无理要求，请求人民法院应予以驳回。 本案在审理过程中，原告孟凡珍提供证据如下： 证据1：《通知》1份，用以证明2020年6月1日原告与被告签订《车位服务协议》时至2020年11月13日止期间，原告是存在固定车位的，但从2020年11月13日开始被告取消了原告的固定车位的使用权利。 被告沈阳战诚物业管理有限公司对该份证据没有异议。 证据2：《接报案回执》复印件一份，用以证明被告没有管理车位，原告的车位被占没人管。 被告沈阳战诚物业管理有限公司对该份证据没有异议。 证据3：《照片》50张，用以证明原告的车位从2021年1月份至2021年3月份一直被他人占用。 被告沈阳战诚物业管理有限公司对该组证据的真实性没有异议，对关联性有异议，原告举证的照片均为2021年1月至2月份的照片，没有三月份的照片。在2021年1月至2月期间，原告偶尔没有使用其停车位，依据双方签订的车位租赁协议原告应遵守车场的管理规定，被告从2020年11月13日开始向固定车位的租户下发了车场管理规定的调整，由原来的固定车位更正成流动车位，只要是院内的车位业主都可以随意停放，因此不存在15号车位被占用的说法。被告一直保持停车场内的车内流动的秩序，保证租户有位置可停，自被告停车场固定车位改为流动车位下达通知开始，已经通知了原告，原告知晓此事。因此被告不存在违约行为。 本案在审理过程中，被告沈阳战诚物业管理有限公司提供证据如下： 证据1：《停车位服务协议》复印件1份，用以证明1、原告与被告存在车位服务协议的情况。2、原告应该服从合同协议内的条款和停车场的管理规定。3、合同内容是双方真实意思表示，被告已经恪守原则、竭力服务，完全履行了义务。 原告孟凡珍对该份证据真实性没有异议，但认为被告没有完全按照合同履行义务。 证据2：《现场照片》两张，用以证明被告停车场日常维护、安保监控都是正常进行，不存在原告所述被告没有尽到物业服务义务。 原告孟凡珍对该组证据真实性没有异议，但认为被告没有尽到物业服务义务。 证据3：《微信聊天记录》复印件3页、《原告复制电梯卡的系统提示》复印件1页、《客服记录》复印件1页、《业主档案信息表》复印件1页，用以证明原告复制了物业的电梯卡和门禁卡。 原告孟凡珍对该组证据真实性没有异议，原告属实复制了电梯卡和门禁卡。 证据4：《现场修路照片》6张，用以证明被告一直在维护园区的道路。 原告孟凡珍对该组证据没有异议。 经审理查明，庭审中，原告提供了一份《通知》，该份《通知》记载的主要内容：1、尊敬的业主您好：为了不影响您的车辆停放，11月13日开始租赁车位及临时车位不设固定位置，均采取流动停放的方式，请您合理停放您的爱车。2、如有疑问请咨询182××××0947。上述《通知》落款为廊桥物业。庭审中，被告对原告提供的上述《通知》没有异议。庭审中，被告提供了一份《停车位服务协议》，该份《停车位服务协议》记载的主要内容：1、甲方为被告沈阳战诚物业管理有限公司，乙方（承租方）为原告孟凡珍，车牌号为辽Ａ×××××号。2、停车场概况：乙方车位坐落位置：旺角项目停车场15号，车位使用时间由2020年6月1日至2021年5月31日。3、甲方的权利和义务：有权按政府相关法规政策结合实际情况，制定本小镇地上停车场的停车服务制度，向乙方收取物业服务费以及根据政府相关规定调整停车场的服务的收费标准；有权对违反《“旺角项目”地上停车场服务规定》的用户予以书面警告，对造成损失的，根据损失程度要求其承担赔偿责任；对整个停车场行使服务权利;按照服务内容及标准向乙方提供服务；有权对进出车辆进行登记，查验停车凭证，对无凭证车辆可以拒绝停放或放行;有权对恶意拖欠车位服务费的业主停止授权和禁行指令，有义务对欠缴服务费的业主予以主动提醒，方便业主及时补缴。4、乙方的权利和义务：有权对甲方提供的车位服务进行监督，提出改进建议;向甲方按规定或约定缴纳车位服务费;向甲方提供真实有效的相关资料；服从甲方停车服务人员的交通指挥和疏导，支持和配合甲方停车场的服务工作;遵守停车场地的停车规定，保证不将车辆停放在自身车位以外的其他位置,停车位停放的车辆须符合国家标准，并对停放车辆办有相关齐全的保险手续；车辆进出停车位，不得妨碍甲方的服务活动和其他业主、使用人的活动;不得损坏停车场内的设施设备，不得私占他人车位，不得改变车位使用性质;停放车辆期间防盗报警器应使用静音，发生噪音时应解除;乙方在停车场停放车辆时,一个车位只允许停放一辆车，乙方在办理车场停车手续时，应将停放车辆的详细信息告知甲方;乙方无权将租用车位私自借用或转租给他人，如乙方将停车位转租、借予他人产生未知后果，导致乙方或甲方以及其它方的财产损失，由乙方负全责，甲方不予承担任何责任。5、地下停车场车位费用：车位服务费150元/月，实行按年收取;不论一方车位是否空置，乙方必须按期向甲方全额支付本协议有效期间的物业服务费。上述《停车位服务协议》落款甲方处有被告沈阳战诚物业管理有限公司加盖公章，乙方处有原告孟凡珍签名，落款日期为2020年5月30日。庭审中，原告对被告提供的上述《停车位服务协议》真实性没有异议。 另查明，庭审中，原告还提供了50张《照片》，以此证明原告案涉停车位从2021年1月份至3月份期间一直被他人占用。庭审中，被告对原告提供的50张《照片》真实性没有异议。 上述事实，有原、被告双方在庭审中的陈述及所提供的证据加以证明，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在民法典实施前持续至民法典施行后，故适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”该法第五百四十四条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”因此，根据上述法律规定，被告通知业主：“11月13日开始租赁车位及临时车位不设固定位置，均采取流动停放的方式。”是属于被告单方变更原、被告双方签订的《停车位服务协议》的约定内容；因为被告没有与原告就变更内容协商一致，且双方签订的上述协议履行期间是2020年6月10日至2021年5月31日，履行期间尚未届满，故被告的单方《通知》行为违反了上述法律规定，属于无效行为。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者排除损失等违约责任。”该法第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约造成的损失。”本案庭审查明，原、被告双方签订的《停车位服务协议》约定：1、原告承租旺角项目停车场15号车位；2、车位使用时间是2020年6月1日至2021年5月31日；3、车位服务费为每月150元。原告已向被告支付了上述期间车位服务费1800元。庭审中，原告称15号车位从2021年1月份至2021年3月份一直被他人占用，并提供了50张《照片》。被告在庭审中对原告提供的50张《照片》的真实性没有异议。因此，根据上述法律规定，结合庭审情况，本院认定被告在履行双方签订的《停车位服务协议》中约定义务不符合约定，因被告履行义务不符合约定给原告造成了3个月没有使用15号车位的损失，被告应当赔偿原告3个月没有使用15号车位损失150元/月×3个月=450元。关于原告的其他诉讼主张因缺乏证据和原、被告双方的约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、第五百四十四条、第五百四十七条、第五百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告沈阳战诚物业管理有限公司于本判决生效后十五内赔偿原告孟凡珍车位损失费450元。 二、驳回原告孟凡珍的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由被告沈阳战诚物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费50.00元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  赵兴盛 二〇二一年四月六日 法官助理王珊珊 书记员信慧 本案裁决适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。 第五百四十四条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者排除损失等违约责任。 第五百八十四条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失排除额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。