广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2077号原告：陈海锋，男，1975年5月6日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。被告：珠海市平沙金湾实业总公司，住所地：珠海市平沙镇大海环社区海城办公综合楼四楼402室。法定代表人：黄春光，总经理。委托诉讼代理人：刘佩香，广东美安律师事务所律师。被告：杨武庆，男，1954年5月18日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：马锋云，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。原告陈海锋与被告珠海市平沙金湾实业总公司、杨武庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海锋及其委托诉讼代理人朱光仁，被告珠海市平沙金湾实业总公司的委托诉讼代理人刘佩香，被告杨武庆的委托诉讼代理人姚剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告珠海市平沙金湾实业总公司协助将平沙镇美平东路2131号住宅楼第二层东边203房及东南边第二间14号车库过户登记至原告名下，并承担办证所发生的费用及税收；2.判令被告珠海市平沙金湾实业总公司按原告已付款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金自2013年7月15日起计至房屋、车库过户登记至原告名下止；3.判决被告杨武庆对上述第1、2项债务与被告珠海市平沙金湾实业总公司承担连带责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告杨武庆挂靠在被告珠海市平沙金湾实业总公司建设了平沙镇××区住宅楼（现址为平沙镇美平东路2131号）。2013年4月15日，原告与被告杨武庆签订《购房合同》，约定原告购买被告杨武庆位于珠海市××号住宅楼第二层东边203房及东南边第二间14号车库，房屋面积为123平方米，售价3600元/平方米；车库面积为24.66平方米，5500元/平方米，总款为135,630元。房屋及车库总价578,430元，双方还约定了款项的支付方式。就购买涉案房屋及车库，原告已付款55万元，其中2012年2月17日支付10万元，2012年6月4日支付5万元，2012年12月25日支付5万元，2013年2月1日支付5万元，2013年4月15日支付10万元，2013年8月31日支付10万元，2014年1月24日支付10万元。除双方约定预留至办证时才支付的28,430万元外，原告付清了所有购房款和车库款。原告支付的款项，由被告杨武庆或杨兵收取，并向原告出具收款收据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”但涉案房屋、车库自2012年底交付原告使用至今，由于被告的原因，至今未过户至原告名下。原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。原告陈海锋向本院提交的证据：1.《购房合同》；2.《收据》；3.房地产权证；4.照片。被告珠海市平沙金湾实业总公司辩称，被告珠海市平沙金湾实业总公司与原告没有合同关系，与被告杨武庆及杨兵也没有合同关系，被告杨武庆与杨兵关于土地使用权纠纷，已经珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民终1944号民事判决，该判决生效并申请执行，被告珠海市平沙金湾实业总公司在涉案地块上的权利义务均已归属被告杨武庆，故原告起诉被告珠海市平沙金湾实业总公司无法律依据。被告珠海市平沙金湾实业总公司和被告杨武庆无合同关系，也不存在挂靠关系，根据相关司法解释的规定，涉案地块上的房屋初始登记尚未完成，被告珠海市平沙金湾实业总公司和被告杨武庆的土地使用权过户手续尚未完成，原告的诉讼请求属于法律规定履行不能的情形，应予驳回。被告珠海市平沙金湾实业总公司未向本院提交证据材料。被告杨武庆辩称，一、合同双方知悉涉案房屋存在历史遗留问题。在《购房合同》中未约定具体过户时间，以及在原告没有依约支付购房款的情况下，被告杨武庆仍然交付房屋给其居住使用，是被告杨武庆与原告之间基于涉案房屋存在历史遗留问题所达成的相互理解行为。1992年，原平沙管理区城镇规划办公室办理了商光旭、卫东分场位于平沙美平一号区一块住宅用地(用地面积：3280平方米)的报建手续，批准兴建四幢住宅楼。2007年6月，该用地已建好两幢七层住宅楼，后由于各种原因，工程被迫停工，形成了烂尾工程。2008年7月11日，被告杨武庆与商光旭签订《产权转让协议》，将两栋未建商住楼用地转让给被告杨武庆。2010年，因上述用地规划调整，已不能再按原平沙管理区批准的报建方案统一在该宗地上兴建第四幢住宅楼，珠海市国土资源局对未建成的一幢住宅楼采取调地方法处理，调整到平沙镇××区，也即涉案房屋所在的土地。2010年5月25日，被告杨武庆付清土地使用权出让金，后在平沙镇××区980平方米土地上建成涉案的住宅楼。前述土地于2012年10月18日登记在被告珠海市平沙金湾实业总公司名下，共有人为商光旭。涉案宗地和建筑物实则是商光旭和被告珠海市平沙金湾实业总公司因资金短缺而造成的烂尾工程，属于平沙镇城市建设的历史遗留问题，经过被告杨武庆得以盘活并继续建设。前述宗地客观存在的历史遗留问题在被告杨武庆与原告等签订《购房合同》时，已经明确说明并记载于合同前言部分。因此，原、被告双方在无法确定涉案房屋何时能够办理过户的情况下，未在《购房合同》中约定具体过户时间，且在合同中还约定了本应当由原告承担的税费也由被告杨武庆承担。这是双方基于涉案房屋存在历史遗留问题所达成的相互理解行为。二、被告杨武庆一直在积极推进过户事宜，但因商光旭和被告珠海市平沙金湾实业总公司不配合才导致涉案房屋至今未能办理初始登记和过户登记。被告杨武庆自商光旭处受让涉案宗地后，投入资金建设才得以盘活该闲置用地，但在后续开发过程中，因被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭未按约定协助办理登记过户手续，被告杨武庆即开始了连年诉讼维权。2016年，被告杨武庆向被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭提起诉讼，经珠海市中级人民法院作出(2016)粤04民终1944号民事判决，判决商光旭和被告珠海市平沙金湾实业总公司将涉案宗地过户至被告杨武庆名下。2017年，被告杨武庆向被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭又一次提起诉讼，经珠海市金湾区人民法院作出(2017)粤0404民初1427号民事判决，判决确认涉案建筑物归被告杨武庆所有。但因为涉案建筑物一直未办理初始登记，所以至今无法办理转移登记。2019年，被告杨武庆向被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭再次提起诉讼，请求其二者将涉案建筑物办理初始登记和协助办理过户登记至被告杨武庆名下，现该案正在珠海市金湾区人民法院审理。时至今日，被告杨武庆一直都在积极推动涉案房屋的办证工作，这得到了绝大部分购房者的理解。被告杨武庆在与高栏港不动产登记中心探讨如何通过诉讼进行办证的过程中，也得到了不少购房者的声援和支持。涉案房屋至今无法办理产权登记，非被告杨武庆原因造成，被告杨武庆在这个过程中也是受害者，因被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭的原因导致涉案房屋至今无法办理产权登记，相应的责任亦应由二者承担。三、《购房合同》没有约定具体的过户时间，属于合同约定不明，原告有权通过诉讼方式向被告杨武庆提出协助过户的请求，但依法应当给予被告杨武庆必要的准备时间及合理期限。首先，《购房合同》没有约定具体的过户时间是双方基于对涉案房屋历史遗留问题的知悉和理解。根据《合同法》第六十一条、第六十二条规定，《购房合同》没有约定具体的过户时间，买卖双方可以协议补充，不能达成补充协议的，购房者可以随时提出履行要求，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原告没有任何证据证明其之前有向被告杨武庆提出过协助过户请求，现原告有权通过诉讼的方式对被告杨武庆提出协助过户的要求，但应当给予被告杨武庆一定的合理期限，而该合理期限应当是自法院判决生效后的一定期限内。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《城市房地产管理法》第三十条、《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定可知，并不是所有的房屋买卖合同都是商品房买卖合同。商品房买卖合同是具备开发资质的房地产开发企业和买受人所签的合同，合同出卖人一方必须是特定的主体。本案中，作为合同出卖人一方的被告杨武庆既不是房地产开发企业，也不具备房地产开发资质，只是一名普通的自然人。因此，《购房合同》和车库协议都只是普通的房屋买卖合同而不是商品房买卖合同，更加不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。再次，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定可知，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主要义务人是购房人，而出卖人仅仅是负有协助义务。条款所约定的90日期限实则是对购房人而非出卖人的时间限制，倘若作为购房人一方自己都没有主动向不动产登记部门提出过户申请，又如何要求出卖人在该时间期限内履行协助义务呢？因此，涉案房屋的过户时间以及被告杨武庆的协助义务期限应当是自原告提起过户请求的判决生效后的一定期限内，而不是倒推回自房屋交付后90日内。四、原告要求被告杨武庆支付逾期办证违约金，没有任何事实和法律依据。首先，如前所述，《购房合同》并非商品房买卖合同，只是自然人之间的房屋买卖合同，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。《购房合同》中并没有明确约定具体的过户时间，原告有权通过诉讼方式向被告杨武庆提出协助过户请求，但应当给予被告杨武庆必要的准备时间及合理期限。因此，假如被告杨武庆在本案判决的合理期限内(如判决生效后多少日内)没有完成协助履行过户的义务，被告杨武庆才须要承担违约责任。在此之前，被告杨武庆都不应承担任何合同没有约定的违约责任。其次，原告存在逾期支付和未足额支付购房款的违约情形，却反过来主张被告杨武庆自2013年4月1日须支付逾期办证违约金，对被告杨武庆明显不公。原告依约应在2012年12月31日前应支付购房款、车库款合计550,430元，但原告实际只支付了450,000元，直到2014年1月24日才支付到550,000元，还差430元至今未支付。原告存在逾期支付或未足额支付购房款、车库款的情形，已构成单方违约，被告杨武庆本来完全可以拒绝或者延期交付涉案房屋给其使用，但是被告杨武庆非但没有追究原告的违约责任，还按时交付房屋给原告使用。原告在自身已构成违约的情形下，却反过来向被告杨武庆主张自2013年4月1日起的逾期办证的违约金，没有任何事实依据和法律依据。五、涉案房屋尚未办理初始登记，被告杨武庆协助过户的诉讼请求属于法律上和事实上的履行不能，应当驳回其诉讼请求。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋虽客观存在，但至今未办理初始登记。根据《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》(粤高法[2017]191号)第三十四条第二款规定：“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更，驳回其诉讼请求。”在涉案房屋至今尚未办理初始登记的情况下属于法律上和事实上的履行不能，依法应当驳回其诉讼请求。被告杨武庆向本院提交的证据：1.（2016）粤04民终1944号民事判决书及生效证明；2.（2016）粤0404民初1427号民事判决书；3.（2016）粤0404民初1427号生效证明；4.（2019）粤0404民初2092号受理案件通知书；5.不动产权登记表；6.调查询问函；7.调查咨询复函；8.验收备案表、原告购房款及车库款支付情况汇总表。经审理查明，2013年4月15日，原告与被告杨武庆签订《购房合同》，内容为：为搞好平沙建设，被告杨武庆已于92年出资购买了住宅用地，在93年建造两幢住宅楼出售入住，后因故停止建设，为了解决历史遗留问题，平沙镇城建办于2007年3月通知抓紧建设历史遗留烂尾工程，如再不建设，将视作闲置用地进行处理。为响应平沙镇能够成为中心卫生镇的发展，美化平沙环境，仍按历史遗留解决建设及出售部分住房，特订出如下条款销售：原告购买被告杨武庆位于珠海市××号住宅楼第二层东边203房，房屋面积为123平方米，售价3600元/平方米；车房面积为24.66平方米，5500元/平方米，车房款135,630元；购房款及车库款共计578,430元。签订合同时，支付首期房款35万元，2013年8月30日前交付第二期房屋购房款10万元，2013年12月30日前交付第三期购房款10万元，余下28,000元待办完房产证后支付。在办证过程中，所发生的费用及税收由被告杨武庆负责；合同签订之日起至2012年12月31日前交付使用。如买卖双方任何一方违约均按成交总额两倍计算赔偿对方。合同还约定了其他内容。原告提交的《收据》显示，原告支付购房款及车库款情况如下：2012年2月17日支付第一期款项10万元，2012年6月4日支付车库购房款5万元，2012年12月25日支付款项5万元，2013年2月1日支付车库款5万元，2013年4月15日支付购房款10万元，2013年8月31日支付购房款10万元，2014年1月24日支付购房款10万元。上述《收据》上均载明“原告交来平沙镇××区（商光旭、杨武庆）住宅楼第二层东边203房购房款及车库款”的内容。被告提供的竣工验收备案表显示，珠海市××号区珠海市平沙镇金湾实业总公司商光旭住宅楼（建筑面积2581.01平方米，层数：6+1层）于2014年2月17日取得竣工验收备案表，备案表登记的建设单位为被告珠海市平沙镇金湾实业总公司。被告提交的2019年5月13日查询的不动产登记表显示，珠海市××号区土地登记在被告杨武庆和商光旭名下。另查明，由于历史原因，涉案土地登记在商光旭和珠海市平沙金湾实业总公司名下，被告杨武庆曾于2016年开始以商光旭和珠海市平沙金湾实业总公司为被告分三次向法院起诉，案号分别为（2016）粤04民终1944号、（2017）粤0404民初1427号、（2019）粤0404民初2092号。被告杨武庆第一次起诉要求确认平沙镇××区（美平东路2131号）980平方米土地使用权归被告杨武庆所有，并要求商光旭和珠海市平沙金湾实业总公司协助变更登记至被告杨武庆名下，法院判决支持被告杨武庆的该项诉请且判决已经生效；第二次起诉要求确认平沙镇××区（美平东路2131号）住宅楼一栋归被告杨武庆所有，法院判决上述住宅楼归被告杨武庆所有且判决亦已生效；在本案审理过程中，被告杨武庆第三次起诉要求商光旭和珠海市平沙金湾实业总公司协助办理平沙镇××区（美平东路2131号）住宅楼首次登记至被告杨武庆名下，并要求商光旭和珠海市平沙金湾实业总公司平沙镇××区（美平东路2131号）住宅楼变更登记至被告杨武庆名下，法院判决支持被告杨武庆的上述诉请且判决已经生效。在（2017）粤0404民初1427号案的审理过程中，本院就上述不动产能否办理过户手续向珠海市不动产登记中心高栏港分中心发函询问。该中心回函称：根据《不动产登记操作规范》连续登记原则，未办不动产首次登记，不得办理不动产其他类型登记。权利人商光旭和珠海市平沙金湾实业总公司已登记共有位于平沙镇××区980平方米用地，并已共同办理地上一栋楼的规划报建，若该宗地上只有一栋楼，建议贵院裁定土地及地上建筑物一并归原告，该栋楼应先办理确权再按裁定办理转移登记。以上事实有原、被告提供的证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，一、关于原告请求被告杨武庆将涉案房屋过户至其名下并承担办证税费的问题。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十四条第二款的规定“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。”本案至一审法庭辩论终结前，被告杨武庆尚未办理涉案住宅楼的初始登记，本院向原告释明上述规定，原告仍坚持不变更诉讼请求，本院依法对原告的该项诉请予以驳回。二、关于逾期办证违约金。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”的规定，要求被告杨武庆支付逾期办证违约金。首先，由于涉案地块及住宅楼未登记在被告杨武庆名下，被告杨武庆从2016年开始多次起诉商光旭和被告珠海市平沙金湾实业总公司，要求将涉案地块及住宅楼变更登记至其名下，可见被告杨武庆一直通过诉讼方式积极主张权利，法院也支持了被告杨武庆的诉请，现因涉案土地及住宅楼尚未办理初始登记，导致无法过户登记到原告名下，并非被告杨武庆的主观原因所造成。其次，《购房合同》前言部分明确记载涉案住宅楼是历史遗留烂尾工程，原、被告双方在清楚上述情况的基础上签订《购房合同》，且在合同中并未明确约定具体的办证时间，同时约定办证所需税费均由被告杨武庆承担。原告提交的《收据》上也均明确记载“原告交来平沙镇××区（商光旭、杨武庆）住宅楼第二层东边203房购房款及车库款”的内容。也即原告非常清楚涉案住宅楼并未登记在被告杨武庆名下，且由于因历史原因，存在过户办证上的障碍，并自愿在合同中对此作出了相应的约定，现原告又要求被告杨武庆支付逾期办证的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于珠海市平沙金湾实业总公司的责任。珠海市中级人民法院及本院分别在（××）××、（××）××案件中××区××）980平方米土地使用权及该土地上的住宅楼一栋归被告杨武庆所有，也即珠海市平沙金湾实业总公司不享有涉案地块和住宅楼的相关权利，原告与杨武庆签订《购房合同》产生的相关纠纷与珠海市平沙金湾实业总公司无关，原告要求珠海市平沙金湾实业总公司承担责任依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈海锋的全部诉讼请求。案件受理费人民币1500元，由原告陈海锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 许 金二〇一九年十二月六日书记员 赵友祺