重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第00846号上诉人（原审被告）重庆市茂博房地产开发有限公司。法定代表人傅家发，该公司董事长。委托代理人李雪龙，重庆泰源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭正恒，男，1964年8月3日出生，汉族，住重庆市忠县。委托代理人彭正梅，女，1962年10月7日出生，汉族。上诉人重庆市茂博房地产开发有限公司（以下简称茂博房产公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2014）忠法民初字第02868号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，2009年，被告在原告居住的忠县任家镇场上进行房地产开发，原告所有的位于忠县任家镇通丰街的房屋一间在被告的开发范围内。经原、被告协商，原告的姐姐彭正梅代原告与被告于2009年12月16日签订《建房合同》，约定原告将上述房屋交由被告拆除后重建，其中门�面积37平方米，楼层住房面积84.20平方米。合同除对还房面积及双方的权利义务进行约定外，还在第四条约定：从拆房之日起十八个月之内甲方（原告）自行解决过渡期间的居住及经商一切费用，若乙方（被告）未按期将新建房屋交付给甲方使用，乙方需付给甲方门面350元，居住每月150元，共计500元的租金补偿。合同第七条约定：如一方不遵守以上条款视为违约，违约方须付对方违约金50000元，以及承担由此给对方造成的经济损失。合同签订后，原告将房屋交与被告进行拆除。在被告进场施工过程中，原告以其姐姐与被告签订的《建房合同》不具备法律效力为由，阻止被告施工，致使该工程停工。双方就《建房合同》的效力发生争议。2010年9月26日，被告诉至该院，要求确认《建房合同》合法有效。该院经审理后，于2011年3月15日判决原、被告签订的《建房�同》合法有效。后原告向重庆市第二中级人民法院提出上诉。双方在上诉期间达成和解协议，协议载明：彭正恒将房屋于2011年6月28日交由茂博房产公司继续拆迁修建，彭正恒及其姐姐彭正梅以及其他利害关系人不得违法阻挠，否则，茂博房产公司追究其法律责任；茂博房产公司支付彭正恒70000元。协议签订后，原告撤回上诉。和解协议签订后，被告再次开始动工，并于2011年6月29日将原告的房屋拆迁完毕。2011年8月8日，原告的姐姐彭正梅认为被告的还房面积少于实际测量面积，再次阻止被告施工，并与被告的工人在工地上发生纠纷。彭正梅因此而被忠县公安局新生派出所给予罚款300元的治安处罚。之后，经忠县任家镇政府、任家镇六三居委等部门协调，彭正梅于2012年5月12日出具《承诺书》，承诺在收到政府垫付的茂博房产公司和彭正恒建房纠纷款50000元之后，不得以任何理由干涉建房，并积极支持修房，否则自愿承担相应的经济责任和法律责任。2012年10月26日，彭正梅出具《领条》，领取了任家镇政府、任家镇六三居委、茂博房产公司的款项共计51050元。之后，被告进场施工作业，原告及其姐姐彭正梅未再阻挠被告施工。2013年2月26日，彭正梅代原告出具《领条》，在被告处领取2011年7月至2012年2月，按每个月500元的标准计算的租金补偿共计4000元。2013年9月13日，被告向该院提起诉讼，要求原告及其姐姐彭正梅赔偿因其多次阻止施工而造成的损失313589.16元，其中包含被告已向原告等人支付的租金补偿4000元／户×6户=24000元。该院经审理后，于2014年5月9日作出（2013）忠法民初字第02797号民事判决书，判决彭正恒赔偿茂博房产公司因其阻止施工行为造成的损失36000元；对茂博房产公司主张的已�彭正恒等人支付的租金补偿24000元等其他诉讼请求不予支持。后原告向重庆市第二中级人民法院提起上诉。重庆市第二中级人民法院经审理后，于2014年10月30日作出（2014）渝二中法民终字第01340号民事判决书，判决撤销该院（2013）忠法民初字第02797号民事判决，驳回茂博房产公司的诉讼请求。现被告正就该案向重庆市高级人民法院提出申诉。另查明，被告至今未向原告交付新建房屋。原告彭正恒一审诉称，2009年，被告在原告居住的任家镇场上进行房地产开发，因原告的房屋在开发范围内，被告遂与原告进行协商，原告同意将自己的房屋一间，其中门面面积37平方米、楼层住房面积84.20平方米交与被告拆除后重新修建。原、被告于2009年12月16日签订《建房合同》，合同约定被告应当从拆房之日起18个月后，向原告支付租金补偿500元／月。合同还约定�一方违约，违约方应支付对方违约金50000元，并承担由此给对方造成的经济损失。合同签订后，被告于2009年6月29日进场动工拆除房屋，但被告至今未向原告交房，且仅支付了2011年7月至2012年2月的租金补偿4000元。因双方签订的《建房合同》合法有效，被告的行为违反了合同约定，故被告应支付尚欠的租金补偿并支付违约金。诉请判令：1、被告按照合同约定支付原告2012年3月至2014年9月房屋拆建的租金补偿15500元；2、被告支付原告因逾期交房及未支付租金补偿的违约金50000元。被告茂博房产公司一审辩称，1、被告逾期交房，延长过渡期属实，但造成该结果的原因是原告长期无理阻挠被告施工作业，在法院的生效判决书中也对该事实予以了确认；2、被告未违约，不应支付租金补偿及违约金；3、即使被告应支付租金补偿，也应从2012年10月26日起18个月后开始支�，因被告从2012年10月26日起才未再阻挠被告施工，并且被告已支付的2011年7月至2012年2月的租金应当予以扣除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，关于被告是否应当支付租金补偿及数额的问题。因原、被告签订的《建房合同》合法有效，故双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照《建房合同》的约定，如被告未能从拆房之日起十八个月之内向原告交付新建房屋，则应从拆房之日起十八个月之后向原告支付每月500元的租金补偿。虽然原告在合同签订后将房屋交付被告拆除，在被告施工过程中，原告多次以被告的还房面积小于实际测量面积为由阻止被告施工，直至2012年10月26日，原告在收到任家镇政府、任家镇六三居委及被告共同补偿其51050元后，原告及其姐姐等人才未再阻止被告施工，在该院及重庆市第二中级人民法院的生效法律文书中均对原告阻止施工的行为予以确认，但是原、被告在纠纷已得到解决的情况下，因被告未向原告交付新建房屋，原告遂于2013年2月26日出具领条，在被告处领取2011年7月至2012年2月的租金补偿4000元，该行为表明原、被告愿意按照《建房合同》约定确定双方的权利义务，即双方对被告从2011年7月起按每月500元的标准支付租金补偿的事实均无异议；并且在被告要求原告赔偿其已经支付的租金补偿24000元，法院也依法驳回其诉讼请求，所以被告应当支付从2011年7月起的租金补偿。被告抗辩其系被迫向原告支付2011年7月至2012年2月的租金补偿，因被告向原告支付租金补偿时，双方因拆迁面积差异而产生的纠纷已得到解决，而被告未提供证据其系受胁迫支付，故其抗辩理由不能成立，不予采信。综上，因被告已支付2012年2月前的租金补偿，故被告应支付2012年3月至2014年9月的租金补偿500元／月×31个月＝15500元。关于被告是否应当支付违约金的问题。依照合同约定，如一方违约，应向对方支付违约金50000元。因被告未能在2011年6月前向原告交付房屋，也未依约向原告支付租金补偿，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，向原告支付违约金50000元。综上所述，原告要求被告支付2012年3月至2014年9月的租金补偿15500元及违约金50000元的诉讼请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告重庆市茂博房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向原告彭正恒支付2012年3月至2014年9月的租金补偿15500元。二、被告重庆市茂博房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向原告彭正恒支付违约金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1438元，由被告重庆市茂博房地产开发有限公司负担。上诉人茂博房产公司请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1、一审认定事实错误。一审判决认定上诉人逾期交房的起算时间错误，因被上诉人阻止上诉人履行《建房合同》义务，通过此前的几宗民事诉讼案件的审理已经查明并得到确认，既然认定了被上诉人违约的事实，被上诉人在2012年10月26日才未再阻止上诉人施工，上诉人逾期交房也是因为被上诉人阻止施工的违约行为导致，因此而产生的租金不应当由上诉人承担，即使上诉人要承担租金补偿，也应当按照合同约定从2014年6月25日起算（未再阻止施工日2012年10月26＋18个月）；上诉人于2013年2月26日向被上诉人支付租金补偿4000元系受到被上诉人的胁迫有充分证据证明，根据查明的事实，被上诉人两次阻止上诉人施工，被上诉人第一次获得补偿款70000元，直到第二次即2012年10月26日再次收到50000元的补偿款后，才准许上诉人施工。正是在这种情况下，上诉人才违心的向被上诉人支付租金补偿4000元；2、一审判决适用法律错误。由于被上诉人在整个合同履行过程中，先后以合同无效和面积误差为由，阻碍上诉人履行合同，如果以被上诉人出具《承诺》和《领条》等证明上诉人不再追究被上诉人的违约责任，并且自愿支付其租金补偿，则同样应该以被上诉人的该行为推定其放弃追究上诉人违约责任的权利。依照《中华人民共和国合同法》及该法解释（二）第二十八、二十九条规定，即便上诉人迟延交房的事实成立，则被上诉人的实际损失即为租金损失，既判决上诉人承担租金�失又判决承担违约金，明显存在双重赔偿。综上，请求二审支持上诉人的请求。被上诉人彭正恒答辩称：首先，上诉人与被上诉人所在诉讼中所签订的和解协议及在政府的主持下所达成的补偿事宜是被上诉人针对原拆迁补偿合同范围外的面积部分提出的权利主张，并且得到了双方的认同，因此，不存在被上诉人讹诈的事实，也不是本案审理争议审查的范围；其次，上诉人的违约行为至今仍存在。综上，请求维持原判，驳回上诉。二审中，上诉人提出违约金过高，要求调整；被上诉人向本院提交了两份租房合同和一张照片，以此来证明还房所在位置的任家镇门面年租金的市场价是8000元，并且自己的还房还要好一些，年租金可租到12000元，住房租金合同约定为每月150元，现在市场价每月已经上涨一半，应为每月300元。二审中补充查明：�诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人与其姐姐彭正梅以合同不具有效力为由从2010年6月上诉人开工之日起阻止上诉人施工。二审中另查明：重庆市高级人民法院驳回了茂博房产公司就重庆市第二中级人民法院于2014年10月30日作出的（2014）渝二中法民终字第01340号民事判决书的再审申请。二审中查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《建房合同》已经生效的判决确认合法有效，因此，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人在履行《建房合同》的过程中，曾两次阻止上诉人施工，第一次阻止施工的行为发生在2010年6月，经过诉讼及协商，被上诉人将房屋于2011年6月28日交由上诉人继续拆迁修建，该期间共计12个月；第二次阻止施工的行为发生在2011年8月8�，直到2012年10月26日被上诉人收到政府的调解款51050元后，上诉人才开始施工，该期间共计14个月，上述两个期间相加共计26个月，是由于被上诉人的行为导致上诉人无法正常施工，故不应当计算在“拆房之日起十八个月之内”。自合同签订之日2009年12月16日至2010年6月共计6个月的时间上诉人可以施工，2011年6月28日至2011年8月8日共计2个月上诉人可以施工，该两个期间共计8个月应当计算在“拆房之日起十八个月之内”。2012年10月27日被上诉人未再阻止上诉人施工，因此，上诉人向被上诉人支付租金的时间应当从2012年10月27日起再向后顺延10个月，也即从2013年6月27日起应支付被上诉人租金。根据被上诉人在一审时主张的租金补偿期限2012年3月至2014年9月，只应支持被上诉人2013年6月27日起至2014年9月26日止共计15个月的租金7500元（500元／月×15个月）。对于上诉人已支付的2011�7月至2012年2月的租金共计4000元，属于上诉人的自愿行为，本院不予扣除。由于上诉人没有按照合同约定按月给付被上诉人租金补偿，显然已经构成违约，应当向被上诉人支付违约金。合同虽然约定一方违约要支付另一方违约金50000元，但上诉人提出违约金过高，应当调整，应以被上诉人的实际损失为依据。从被上诉人提交的租房合同及庭审陈述来看，还房所在位置同地段的门面年租金8000元，被上诉人主张自己的门面要好一些，年租金可租到12000元，主张住房租金现在每月300元，年租金为3600元，门面加住房年租金为15600元，月租金为1300元（15600÷12），即使按照被上诉人主张的市场价租金，品除按照合同约定的月租金500元，被上诉人每月的实际损失为800元（1300-500）。被上诉租金损失期限为2013年6月27日起至2014年9月26日止共计15个月，损失为12000元（800元／月×15），而一审判决违约金50000元显然过高，本院予以调整，并以被上诉人的实际损失12000元作为违约金的支付依据，本院认定上诉人应当支付被上诉人违约金12000元。综上所述，上诉人茂博房产公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。由于二审中出现了上诉人要求调整违约金的新事实以及被上诉人提交的新证据，本院对一审判决结果予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市忠县人民法院（2014）忠法民初字第02868号民事判决；二、由上诉人重庆市茂博房地产开发有限公司在本决生效之日起十日内向被上诉人彭正恒支付2013年6月27日起至2014年9月26日的租金补偿7500元；三、由上诉人重庆市茂博房地产开发有限公司在本决生效之日起十日内向被上诉人彭正恒支付2013年6月27日起至2014年9月26日的违约金12000元；四、驳回被上诉人彭正恒的其他诉讼请求。一案案件受理费1438元，由上诉人重庆市茂博房地产开发有限公司负担438元，由被上诉人彭正恒负担1000元；二审案件受理费1437.5元，由上诉人重庆市茂博房地产开发有限公司负担437.5元，由被上诉人彭正恒负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长  夏 川代理审判员  熊德才代理审判员  毋向娟二〇一五年九月十六日书 记 员  姜 霞