上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初90295号原告：上海市浦东新区教育局资产管理中心(上海市浦东新区校办工业管理部)，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杭薇，主任。委托诉讼代理人：陶明，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔巍，上海市尚伟律师事务所律师。被告：上海浦东新区梅龙镇职业技能培训学校，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆心权，理事长。委托诉讼代理人：刁宏，上海市现代律师事务所律师。原告上海市浦东新区教育局资产管理中心(上海市浦东新区校办工业管理部)诉被告上海浦东新区梅龙镇职业技能培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔巍、被告的委托诉讼代理人刁宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即撤离上海市浦东新区云台路上南八村XXX号场地并将场地返还给原告；2.判令被告支付房屋占用使用费(从2018年1月1日起按照每日107元的标准计算至判决生效之日止)及违约金(从2018年1月1日起按照每日214元的标准计算至判决生效之日止)；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月4日原、被告自愿协商签订了《校舍使用合同》，合同履行地为上海市浦东新区云台路上南八村XXX号(以下简称系争房屋)。双方在合同中约定占地面积租金使用费，租赁时间为三年。2015年1月1日至2017年12月31日止，租金管理费为每年人民币(以下币种相同)39,135元，每半年支付一次，并且约定合同到期后若被告不移交校舍则按照年租金的双倍支付违约金。然而，合同到期后原告根据上级规定必须收回校舍场地，被告虽然提出继续续租，但原告不同意其继续租赁，并就此多次催告被告搬离所租场地校舍，但被告始终没有搬离。被告辩称：不同意原告诉请。根据校舍使用合同第1.1条的约定，合同签订主体是上海市浦东新区教育局及被告，原告只是接受委托的签约主体，无权对合同是否解除、履行做出决定，也不具备合同期满后处理租赁关系的权利，原告主体不适格；被告于2005年就开始使用系争房屋，投入了大量资金进行装修改造，现双方对于相应的赔偿没有达成协议，故被告不愿意搬离；2018年至今的房租被告都按期支付了，而且原告主张的违约金标准过高，希望法院酌情予以调整。经审理查明，被告从2009年1月1日起开始承租系争房屋。2011年3月23日经被告申请，原、被告续签合同(2012年1月1日至2014年12月31日)。2014年11月4日，原告(甲方、出借方)与被告(乙方、使用方)再次签订了《校舍使用合同》，约定校舍坐落地为上海市浦东新区云台路上南八村XXX号(原上南八村幼儿园)，校舍为教育用房；乙方使用该校舍用于开办民办学校。第四条约定，该校舍使用期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止，乙方如需在使用期满后继续使用该校舍，需提前三个月向甲方提出书面申请，双方协商一致后，可另行签订使用合同。第五条约定，校舍使用费按每月每平方米2.24元计算，每年校舍使用管理费为39,135元，按照先付后用的原则，乙方每半年付一次使用费，即每年的2月、9月分别向甲方支付半年的校舍使用费19,567.50元，乙方逾期支付校舍使用费的，每逾期一日，需向甲方支付数额为该校舍年使用费的0.3%的滞纳金。合同第九条约定，除甲方同意乙方续签校舍使用合同外，乙方应在本合同期满后的十五天内返还移交所使用的校舍、场地及配套附属设施(设备)，每逾期返还一天，乙方须按双倍年校舍使用费金额向甲方支付违约金。2019年3月4日，原告向被告发送《告知书》，内容为双方签订的《校舍使用合同》已于2017年12月31日到期，现告知被告，不再续签《校舍使用合同》并收回校舍，并要求被告在2019年6月30日前将系争房屋归还给原告。被告于2019年3月6日签收了上述《告知书》。另查明，2019年10月28日，被告的名称由上海浦东新区梅龙镇烹饪专业学校变更为上海浦东新区梅龙镇职业技能培训学校。2017年11月21日，原告收到被告支付的39,135元(备注为2017年1月1日-2017年12月31日租金)。2018年2月9日、2018年9月17日、2019年2月14日、2019年3月13日、2019年8月13日、2019年8月15日、2019年9月4日、2019年9月12日、2019年9月16日、2019年9月24日、2020年2月13日，被告分十一次向原告转账19,567.50元、19,567.50元、19,567.50元、19,567.50元、19,567.50元、19,567.50元、58,702.50元、19,567.50元、58,702.50元、78,270元、19,567.50元。2019年3月11日、2019年8月9日、2019年8月13日、2019年8月30日、2019年9月5日、2019年9月16日、2019年9月19日，原告分七次向被告转账19,567.50元、19,567.50元、19,567.50元、58,702.50元、58,702.50元、19,567.50元、58,702.50元。审理中，原告表示在《校舍使用合同》到期后，曾口头催告被告解除租赁关系，直至2019年3月4日向被告发送书面解除函件；在2019年9月19日之前原告已将被告支付的钱款全部退回，被告在2019年9月24日和2020年2月13日支付款项共计97,837.5元由于财务政策的原因无法退回，该款项应用于抵扣本案中被告应承担的房屋占用费和违约金。被告表示原告并非系争房屋的产权人，无权出租房屋；原租赁合同到期后，被告并未收到原告要求解除租赁关及要求被告搬离的通知，被告还是按期向原告缴纳租金；本案属于不当得利纠纷，原告应将97,837.50元返还给被告。认定上述事实，由经庭审质证的《校舍使用合同》《告知书》、银行账户明细及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《校舍使用合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。系争房屋租赁合同的租期到2017年12月31日届满，其后被告仍继续使用系争房屋，原告也未能举证证明曾告知被告要求收回系争房屋，故双方成立不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除，被告于2019年3月6日签收了原告要求解除租赁关系并收回房屋的《告知书》，故本院确定该日为上述不定期租赁合同的解除日。双方租赁合同解除后，被告已无合同及法律依据继续使用系争房屋，理应迁出并将房屋返还给原告，故对原告要求被告搬离并归还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告按照321元/日(占有使用费107元/日加上违约金214元/日)的标准支付自2018年1月1日起至判决生效之日止的房屋使用费问题，本院认定原、被告房屋租赁合同于2019年3月6日解除，考虑到原告明确要求被告在2019年6月30日之前返还系争房屋，故2018年1月1日至2019年6月30日期间租金及使用费应按照原合同约定的租金标准计算；对于2019年3月7日至本判决生效之日止的费用，被告认为原告主张321元/日的标准过高，要求本院予以调整，故本院酌情认定被告应按照每日190元的标准支付此期间的使用费。原告要求将被告已缴纳至原告处的97,837.50元优先用于抵扣被告欠付的费用，经查并无不当，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告上海浦东新区梅龙镇职业技能培训学校于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区云台路上南八村XXX号场地迁出，并将上述场地返还给原告上海市浦东新区教育局资产管理中心(上海市浦东新区校办工业管理部)；二、被告上海浦东新区梅龙镇职业技能培训学校于本判决生效之日起十日内向原告上海市浦东新区教育局资产管理中心(上海市浦东新区校办工业管理部)支付自2018年1月1日起至本判决生效之日止的租金和使用费(其中2018年1月1日至2019年6月30日期间的费用为58,702.50元，2019年7月1日以后的费用按照190元/日的标准计算)，被告上海浦东新区梅龙镇职业技能培训学校已支付的97,837.50元在上述付款中抵扣。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,192元，减半收取计2,096元，由原告上海市浦东新区教育局资产管理中心(上海市浦东新区校办工业管理部)负担1,206元，被告上海浦东新区梅龙镇职业技能培训学校负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年七月十四日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。