河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初12424号原告:李汉启，女，1970年4月22日出生，汉族，住河南省泌阳县委托诉讼代理人:李国潮，河南浩星律师事务所律师。被告:驻马店市星海置业有限公司。住所地：驻马店市交通路西段（制药厂对面）。法定代表人：谢永飞，总经理。委托诉讼代理人：崔建树，男，1995年6月12日出生，汉族，被告公司员工，住河南省泌阳县。第三人:河南亿诺投资担保有限公司。住所地：郑州市金水区市场监督管理局。法定代表人：蔡得生，总经理。原告李汉启诉被告驻马店市星海置业有限公司（以下简称星海置业公司）、第三人河南亿诺投资担保有限公司（以下简称亿诺担保公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李汉启及其委托诉讼代理人李国潮，被告星海置业公司的委托诉讼代理人崔建树到庭参加诉讼，第三人亿诺担保公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李汉启向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还购房款457165元；2、判令被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：2016年8月15日，原告购买被告位于驻马店市交通路西段开发的红星美凯龙广场1号楼4单元1608号房屋，为此，原告支付购房款537841元，被告向其出具了一张收据。后原告了解，被告开发的红星美凯龙广场不符合商品房销售条件，因此双方达成口头购房协议是无效的，被告应依法退还原告全部购房款。2017年7月17号双方代表签署还款合同，返还期限为：2017年7月17日至2018年7月17日。双方约定购房款分四批退还，2017年10月17日还总款10%，2018年1月17日还总款30%，2018年4月17日还总款30％，2018年7月17日还总款30%。违约责任：自双方签订本协议后，甲方严格按照协议返还客户金额，如果甲方违约按照购房款金额的日万分之五支付违约金。但被告仅返还部分购房款及违约金，剩余购房款及违约金经原告多次催要，被告仍以种种理由拖延付款。被告星海置业公司辩称，我公司对于所欠金额没有异议，但我公司暂无还款能力，在年前也向原告返还了部分款项，是否可以和原告达成和解，暂缓还款。第三人亿诺担保公司未答辩。经审理查明，原告李汉启将款项出借给第三人亿诺担保公司，后经原、被告及第三人协商一致，亿诺担保公司将债务转移给被告星海置业公司。后原、被告协商以房屋抵债，被告向原告出具房款收据一份，写明：“交款单位为李汉启，收款方式为现金，5378410元整，收款事由为红星国际广场1号楼房款（1-1608）”，落款处有驻马店市星海置业有限公司盖章。2017年7月17日，案外人兰明现等10人以泌阳所有红星1号楼购房者的名义（乙方）与被告星海置业公司（甲方）签订还款合同书一份。2018年12月11日，原告李汉启及案外人兰明现等11人以泌阳1号楼购房客户的名义（甲方）与被告星海置业公司（乙方）签订还款协议书一份，协议书写明：“甲、乙双方经过友好协商、就乙方欠甲方购房款事宜，重新达成如下协议：一、乙方应向甲方清偿的本金为人民币捌仟叁佰陆拾万壹元整(8361000000)(具体数字以双方财务共同确认为准)。二、乙方应于2019年1月15日之前归还甲方本金10%,2019年7月31日之前归还本金30%,如果乙方未能按时兑现以上述40%本金，乙方自愿将1号楼以原价归还甲方，以抵偿甲方剩余债权。三、乙方以红星国际广场B商业用房（约4000平方）作为本协议的履行担保物，乙方暂按照每平米均价23000元（具体价格以开盘成交价下浮20%为准）,与甲方草签合同为担保凭证，乙方承诺在2019年7月31日前达到网签条件。四、在乙方没有清偿上述债务之前，甲方原来所持的红票收据继续有效，自乙方向甲方清偿完毕债务之日起，甲方所持乙方红票收据自动作废。由甲方客户代表负责将红票收据全部收回交与乙方收存。五、甲、乙双方的权利与义务以本协议为准。六、本合同自签订之日生效，一式贰份，甲、乙各持一份，均具有同等法律效力”等内容。另查明，原告提交2017年7月17日案外人兰明现等10人以泌阳所有红星1号楼购房者的名义与被告签订的还款合同书照片打印件一份，合同书显示：“经过甲乙双方沟通协商，就泌阳所有红星1号楼购房客户给驻马店市星海置业有限公司的购房款以现金形式分期返购房款，还达成以下协议：一、金额：购房款金额共计大写：玖仟陆佰肆拾伍万柒仟捌佰伍拾贰元整。小写：96457852元整。二、返还期限：自2017年7月17日至2018年7月17日止，每3个月为一期。三、返还分期：返还共分为四期，第一次2017年10月17日返还总金额的10%;第二次2018年1月17日返还总金额的30%;第三次2018年4月17日返还总额的30%:第四次2018年7月17日返还总金额的30%。返还第四次购房款之前，甲方把所有票据收回，同时返还第四次购房款，至此购房款全部返还结清，以上资金不产生任何利息。四、经泌阳所有红星1号楼购房者一致同意返款金额打至兰明现,身份证号412822196306065315的账户上，资金到达该账户由客户代表自行分配，由此产生的任何风险及纠纷与甲方无任何关系。五、违约责任：自双方签订本协议后，甲方严格按照协议返还客户金额，如果甲方违约按照购房款金额的日万分之五处罚。乙方在甲方履约的情况下不准以任何理由去项目上闹事，如有违反，甲方将不予兑付个别闹事客户返还款，不影响其他购房客户的正常返还。六、乙方购房收据的法律效力高于本协议，购房款不退还完，该购房收据一直有效。七、若甲方不能按期返还乙方购房款，用红星1号楼作担保。八、经甲乙双方签字，协议生效后，甲方有权对红星1号楼进行正常自行销售。九、此合同一式两份，甲、乙双方各持一份，均具有同等法律效力”。原告提交2019年5月6日中国邮政储蓄银行股份有限公司泌阳县行政中路营业厅打印的账户交易明细一份，户名为原告李汉启，时间为2018年1月3日至2019年3月1日，原告用以证明被告于2018年3月10日偿还了第一笔本金53784元，于2018年6月23日向原告支付违约金7261元，于2018年10月11日向原告支付违约金14522元，于2019年2月4日向原告支付违约金12585元，于2020年1月23日偿还本金14307元。诉讼中，原告要求与被告解除关于红星国际广场1号楼1608号房屋的买卖合同关系，被告同意。上述事实，有当事人陈述、还款合同书、收据、承诺书、银行交易明细等有关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告李汉启将款项出借给第三人亿诺担保公司，后经原、被告及第三人协商一致，亿诺担保公司将债务转移给被告星海置业公司。后原、被告之间协商以房屋抵债，被告向原告出具房款收据一份。2017年7月17日，案外人兰明现等10人以泌阳所有红星1号楼购房者的名义与被告签订还款合同书一份，原告提交的该合同书照片打印件显示，双方约定被告分期将购房款返还原告。后被告在该合同范围内已返还购房款及违约金共102459元，原告主张被告拖欠剩余购房款应为457165元，被告予以认可，故原告要求被告返还剩余购房款457165元的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告要求与被告解除关于红星国际广场1号楼1608号房屋的房屋买卖合同关系，被告同意，符合法律，本院予以支持。第三人亿诺担保公司的债务已经三方协商由被告承担，故第三人亿诺担保公司不应向原告承担还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：一、解除原告李汉启和被告驻马店市星海置业有限公司关于红星国际广场1号楼1608号房屋的买卖合同关系。二、限被告驻马店市星海置业有限公司在本判决生效后十日内向原告李汉启返还购房款457165元。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8158元，由被告驻马店市星海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  姚 洁人民陪审员  李应盈人民陪审员  孙亚民二〇二〇年五月二十九日书 记 员  汪 烁