上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初17342号原告：刘滨涛，男，1981年11月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩，总经理。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张智军，总经理。第三人：王绪，男，1995年7月15日出生，汉族，住吉林省敦化市。原告刘滨涛与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(以下简称“城城公司上海分公司”)、城城不动产管理有限公司(以下简称“城城公司”)、第三人王绪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，后又转为普通程序独任审判，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告刘滨涛到庭参加诉讼。被告城城公司、城城公司上海分公司、第三人王绪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审判。本案现已审理终结。原告刘滨涛向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋托管合同》解除；2.判令被告立即搬离位于上海市松江区莘松路XXX号XXX号XXX室房屋，并将房屋返还给原告；3.判令被告支付原告2020年9月9日到2020年11月9日拖欠的租金12,550元(按照每月6,275元的标准计算，其中包含当月租金5,020元和此前欠租的分摊租金1,255元)及2020年11月9日至2020年11月30日的房屋占有使用费3,514元；4.被告支付违约金15,060元。事实和理由：2019年11月7日，原告与被告签订《房屋托管合同》一份，约定被告托管原告位于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，租赁期限为一年。被告在合同期内停止支付租金，并且发布通告称资金周转困难，故原告要求解除合同，追索欠付的租金和房屋使用费，并主张违约金，请求法院支持原告的诉讼请求。被告城城公司、城城公司上海分公司共同辩称，第一，因合同影响租客利益，被告不同意解除合同；第二，请求法院根据证据确认欠付租金的具体数额；第三，原告主张的违约金过高，应予调整。第三人王绪述称，其为涉案房屋的租客，已于原告达成新的协议，自2020年12月1日起由其和原告直接建立新的租赁合同关系，向原告支付2020年12月1日以后的租金并履行至今。其已向被告预付截至2021年1月的租金，超付部分的租金由其另案向被告主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：原告是涉案房屋的产权人。两被告系总公司和分公司的关系。2019年11月7日，原告(甲方，托管方)与被告城城公司上海分公司(乙方，受托方)签订《房屋托管合同》一份，载明：甲方将涉案房屋托管给乙方，用途为乙方经营长租、短租或配套项目；托管期限内，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费，合同期内甲方仅在首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付，托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；托管期限自2019年11月10日至2020年11月9日止，甲方实收期11个月，冲抵服务费1个月；月租金5,020元，付款方式为月付，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金；乙方在托管期内可将该房屋出租、转租给他人；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按约定支付租金达30日的(免租期除外)……；乙方有前述情形的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告在原告处并无租赁押金。2020年2月25日，原告和被告城城公司上海分公司签订《补充协议》一份，载明受“新型冠状病毒”疫情影响，双方对付款方式达成如下补充协议：乙方未支付甲方2个月租金合计10,040元，该租金在乙方复工后，以甲方剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月。根据以上条款乙方2020年3月至2020年10月期间每个月额外支付甲方1,255元租金，其它条款不变。在合同期内，被告城城公司上海分公司支付租金的情况如下：第一期租金予以减免；于2019年12月31日支付租金5,020元(第二期)；第三、四期租金基于前述《补充协议》在后续八期租金内分摊支付；于2020年4月1日支付租金5,020元和差额租金1,255元(第五期)；于2020年4月30日支付差额租金1,255元,于2020年5月6日支付租金5,020元(第六期);于2020年6月1日支付差额租金1,255元，于2020年6月5日支付租金5,020元(第七期)；于2020年7月11日支付差额租金1,255元和租金5,020元(第八期)；于2020年8月9日支付差额租金1,255元和租金5,020元(第九期)；于2020年9月16日支付差额租金1,255元和租金5,020元(第十期)。此后，被告城城公司上海分公司未再向原告支付租金，合同到期后亦未洽谈续约或向原告归还房屋。2020年10月22日，被告对外发布《通报》一份，载明公司因为经营不善，加之疫情影响，出现了资金周转困难，公司正积极通过各种方式解决困境并承担社会责任。另查明：2019年12月27日，被告城城公司上海分公司与第三人签订《房屋租赁合同(长租)》一份，将涉案房屋出租给第三人居住使用，租赁期限自2019年12月28日起至2021年1月27日止。后第三人已实际向被告城城公司上海分公司预付截至2021年1月的租金。2020年11月30日，原告实际收回房屋并将涉案房屋直接出租于第三人，自2020年12月1日起向第三人收取租金。以上事实，由《房屋托管合同》、《补充协议》、银行交易明细、《房屋租赁合同(长租)》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告城城公司上海分公司签订的合同名为托管合同，但从实质内容来看，双方之间成立了房屋租赁合同关系。原告依约将涉案房屋交付给被告实际使用后，被告理应向原告支付租金。现被告在租赁合同到期前拖欠租金达数月之久，原告依约享有合同解除权，但鉴于本案立案之前双方的合同已于2020年11月9日到期，而并无证据显示原告在此前已通知被告解除合同，故本院确认原、被告双方之间的房屋租赁合同关系于2020年11月9日到期终止。合同到期终止后，涉案房屋应予返还，原告自认已自行收回涉案房屋，本院对此予以认可，在判决中不再重复进行处理；租期内欠付的租金仍应支付，原告主张的欠付租金12,550元，有事实和法律依据，本院予以支持，但租金对应期间应为2020年9月10日到2020年11月9日，原告在诉请中表述不当，本院予以更正。鉴于被告未能及时归还涉案房屋，故原告主张被告支付自逾期返还期间的房屋占有使用费，本院亦予以支持，使用期间应自2020年11月10日起计算至2020年11月30日止，费用数额参照原租金标准计算为3,514元。对于原告主张的违约金，因并无证据显示合同到期终止前原告已向被告提出解除合同，故合同中的相应条款无法适用，从事实上来看，原告也未因被告的行为产生房屋空置期，因此综合本案实际情况，本院对原告主张的违约金不予支持。原告主张被告城城公司一并承担责任，符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日通过)第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告刘滨涛与被告城城不动产管理有限公司上海分公司于2019年11月7日签订的《房屋托管合同》于2020年11月9日到期终止；二、被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘滨涛支付2020年9月10日起至2020年11月9日止的欠付租金12,550元；三、被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘滨涛支付2020年11月10日起至2020年11月30日止的房屋占有使用费3,514元；四、驳回原告刘滨涛的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，公告费260元，合计760元，由原告刘滨涛负担368元(已付)，由被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司负担392元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二一年四月三十日书记员  姚吉妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日通过）第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。