上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初40540号原告：上海新能源制品厂，住所地上海市静安区。法定代表人：刘树源，总经理。委托诉讼代理人：徐寅哲，上海市建纬律师事务所律师。被告：陈永聪，男，1987年1月15日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：罗耀华，上海俱进律师事务所律师。原告上海新能源制品厂(以下简称新能源厂)与被告陈永聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件需要，转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告新能源厂委托诉讼代理人徐寅哲、被告陈永聪及其委托诉讼代理人罗耀华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新能源厂向本院提出诉讼请求：1、双方的房屋租赁合同关系于2018年12月20日解除；2、陈永聪立即从承租房屋搬离，并将房屋返还原告；3、陈永聪支付2018年7月1日至2018年12月20日的租金和物业管理费47,748元，及合同提前解除违约金16,790元；4、陈永聪支付自2018年12月21日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用使用费，按合同约定的2倍租金标准计算。事实和理由如下：2018年4月，新能源厂、陈永聪签订《租赁合同》，新能源厂将上海市中兴路XXX号(门面)(产证地址为中兴路XXX号，以下简称系争房屋)租赁给陈永聪使用，租期为2018年4月1日至2020年3月31日。租金先付后租，每三个月支付一次，2018年4月1日至2019年3月31日的月租金(含物业管理费)为8,395元，2019年4月1日至2020年3月31日的月租金(含物业管理费)为8,940元。陈永聪逾期不支付租金累计超过半个月，新能源厂有权解除合同；陈永聪逾期返还房屋的，每逾期一日，应按日租金双倍支付房屋占用期间的使用费。协议签订后，新能源厂向陈永聪交付了房屋。2018年6月，新能源厂接到上海市静安区政府的通知,系争房屋已纳入静安区旧城改造范围，预计2018年第三季度开始动迁。为让各租户提前做好准备，新能源厂于2018年6月25日向各租户发出《友情提示》，告知该区域即将改造，请各租户着手寻找新的经营场所，为动迁做好准备。自2018年7月1日始，陈永聪既不搬离系争房屋，也不支付租金及物业管理费。新能源厂多次催要，陈永聪拒不支付。2018年12月20日，新能源厂向陈永聪发出《解除合同通知》，告知陈永聪自即日起解除《租赁合同》，并要求陈永聪付清所欠款项，将房屋交还。陈永聪未履行。2018年11月30日，上海市静安区人民政府于作出《上海市静安区人民政府房屋征收决定》，系争房屋被征收。根据合同9-1第一至三项、9-2第六项约定，房屋被征收或陈永聪逾期不支付租金累计超过半个月的，新能源厂有权解除合同。新能源厂于2019年3月14日、2019年5月29日在中兴路XXX号张贴书面通知,告知各租户尽快搬离，并将占用的房屋恢复原状后交还新能源厂，否则将采取停水停电措施，但是陈永聪继续占用房屋至今。新能源厂为维护自己的合法权利，向法院起诉，望法院判如所请。陈永聪辩称，确认于2018年12月20日收到《解除合同通知》，《租赁合同》因国家征收已经无法继续履行，所以陈永聪同意解除合同。系争房屋被征收，新能源厂应当补偿陈永聪，现双方就补偿事宜未能协商一致，所以陈永聪不同意返还房屋。待与新能源厂达成补偿协议后，陈永聪愿意搬离。陈永聪确实自2018年7月1日开始没有支付租金和物业费，但新能源厂表示过若房屋征收，则不再收取房租，所以陈永聪没有违约，也不同意支付房租及违约金。双倍支付占用使用费为合同期满后的计算标准，双方合同未到期，不存在到期未交付的情形，所以不应当适用该标准，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市静安区中兴路XXX号的产权人为新能源厂。新能源厂、陈永聪均确认，租赁合同中的上海市静安区中兴路XXX号(门面)即为上海市静安区中兴路XXX号。新能源厂(出租方，甲方)与陈永聪(承租方，乙方)订立《租赁合同》，约定甲方出租系争房屋给乙方，建筑面积为60平方米。房租租赁期自2018年4月1日至2020年3月31日止，租期为2年。自2018年4月1日至2019年3月31日止(其中租金的20%为物业管理费)月租金为8,395元，自2019年4月1日至2020年3月31日止(其中租金的20%为物业管理费)月租金为8,940元。乙方支付租金必须遵循先付后租的原则，租金每三个月支付一次。押金为三个月的租金，即21,843元。除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同的租期届满后的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金双倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费，拒绝支付的，甲方有权将房屋内物品、设备等拍卖或甲方有权作其他处理，所得款项补偿甲方损失外归还乙方。第9-1条约定，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，(涉及到国家赔偿的应按国家或地方相关赔偿法规进行赔偿相应损失)：(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回；(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的；(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的……(五)如遇到国家动迁的，甲方不补偿任何费用。第9-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；对对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。2018年6月25日，新能源厂在中兴路XXX号门牌处张贴《友情提示》，内容为“中兴路XXX号已纳入静安区旧城改造范围，预计2018年第三季度开始动迁，请各租户着手寻找新的经营场所，为动迁做好准备”。2018年7月1日起，陈永聪未再支付租金，并使用系争房屋至今。2018年11月30日，上海市静安区人民政府作出征收决定，系争房屋被纳入征收范围。2018年12月18日，新能源厂向陈永聪发出《解除合同通知》，因陈永聪至今未支付2018年7月1日至9月30日期间的租金及物业管理费，根据合同约定，陈永聪逾期不支付租金累计超过半个月，新能源厂可书面通知陈永聪解除租赁合同。现通知陈永聪，自即日起解除《租赁合同》，陈永聪应当立即付清所欠款项，将房屋交还新能源厂，并按照合同约定承担违约金责任。新能源厂有权不予返还房屋押金，以抵扣陈永聪部分所欠款项及违约金，且陈永聪还须承担由此造成新能源厂的经济损失。另，该房屋现已因公共利益需要，被政府纳入征收范围，且该房屋占用范围内的土地使用权依法被政府提前收回，根据合同约定，双方已同意在此情况下，租赁合同终止。陈永聪确认于2018年12月20日收到该《解除合同通知》。2019年3月14日，新能源厂张贴《通知》，要求中兴路租户在收到本通知后10日内，将房屋清理干净，恢复至当初租赁时的状态交还新能源厂。新能源厂将于2019年3月31日采取停水停电措施，已完成清铺的租户请至新能源厂办理相关事宜，逾期新能源厂将按照法律规定采取相关措施进行处理，由此引发的一切后果自负。陈永聪确认收到该《通知》。2019年5月29日，新能源厂张贴《告示》，要求各租户必须于2019年6月10日前搬离占用的房屋，并且缴纳拖欠的房租。继续占用房屋的，新能源厂将按照原租赁合同约定采取相关措施进行处理，由此所引发的一切后果由自身承担。2019年6月10日后，新能源厂将视情况进行清场。2019年8月27日，新能源厂向陈永聪发出《告知函》，函告陈永聪，《租赁合同》即将到期，现因客观情况发生变化，《租赁合同》已不具备履行的条件，现新能源厂郑重告知陈永聪接函后做好搬场工作、清空房屋(场地)，将房屋返还新能源厂，并保持房屋(场地)的完整性……陈永聪确认收到。审理中，陈永聪提供两张收据，证明其支付注册押金3,000元、租赁押金21,843元。新能源厂确认押金数额，同意返还，但认为应当优先抵扣陈永聪应付款项。案外人成金祥平时代新能源厂收取租金，并负责维护系争房屋以及送达通知。2018年6月27日及2018年12月18日，成金祥表示，租金暂缓收取，但不是不收。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守，合同当事人有权约定合同终止的情形。合同约定了系争房屋遇国家动迁为合同终止条件，现系争房屋已于2018年11月30日被政府决定征收，故本案所涉租赁合同于该日终止。已经终止的合同不能再次解除，故新能源厂关于解除合同的诉请本院不予支持。合同终止，不影响双方在合同终止前应当履行的义务，陈永聪应负担至2018年11月30日止的租金。现陈永聪仅支付至2018年6月30日，故陈永聪仍应支付2018年7月1日至2018年11月30日的租金41,975元(8,395*5)。新能源厂同意返还押金，但要求优先抵扣陈永聪欠付款项，故本院在本案中一并处理。抵扣注册押金3,000元、租赁押金21,843元后，陈永聪还应支付17,132元。关于未按时付租的违约责任，因成金祥平时负责代新能源厂收取租金以及送达通知，应认定其关于租金暂缓支付的意思表示对新能源厂有约束力，故陈永聪未按时支付租金的行为不构成违约，新能源厂关于违约金的主张本院不予支持。合同终止后，系争房屋应当返还，新能源厂的该项主张本院可予支持，陈永聪未按时返还构成违约，依照合同应当承担违约责任。新能源厂主张的时间起点符合约定，本院可予支持。但合同约定的标准过高，本院考虑本案的特殊情况，酌情调整为280元每日，计算至系争房屋实际返还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第(七)项、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告陈永聪应于本判决生效之日起十日内迁出上海市静安区中兴路XXX号房屋(产证地址为上海市静安区中兴路XXX号)；二、被告陈永聪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新能源制品厂2018年7月1日至2018年11月30日的租金17,132元(注册押金3,000元、租赁押金21,843元已抵扣)；三、被告陈永聪应于本判决生效之日起十日内，按照280元每日的标准，向原告上海新能源制品厂支付自2018年12月21日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费；四、对原告上海新能源制品厂的其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,413元，由原告上海新能源制品厂负担564元，被告陈永聪负担849元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  徐义华人民陪审员  冯季平二〇二〇年四月三十日法官 助理  严骐安书 记 员  向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……