上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初2580号原告：尹琴美，女，1960年11月2日生，汉族，住上海市崇明区。原告：倪磊，男，1987年1月23日生，汉族，住上海市崇明区。上列两原告的委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。被告：季得香，男，1965年7月12日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。原告尹琴美、倪磊诉被告季得香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周健独任审判，于2020年5月12日公开开庭审理。原告倪磊及两原告的委托诉讼代理人高峰，被告季得香及其委托诉讼代理人司孝良到庭参加诉讼。嗣后本案转适用普通程序于2021年2月7日第二次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人高峰，被告季得香及委托诉讼代理人司孝良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告继续履行双方于2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》，并将被告所有的位于崇明区陈家镇裕展路XXX弄XXX号XXX室过户至原告名下，被告承担逾期过户的违约金(按照总房价XXXXXXX元计算，自2020年4月1日起至实际办理过户之日止按照每日千分之一计算)。事实与理由：两原告系母子关系，原告与被告系乡邻。2016年7月29日，原、被告达成意向，就上述房屋买卖签订初步协议，同日两原告向被告支付700000元。2017年2月26日，被告取得相关上述动迁房屋的钥匙，双方签订正式的《房屋买卖合同》一份，合同约定该房屋位于上海市崇明区陈家镇裕展路XXX弄XXX号XXX室，总价为XXXXXXX元，同时约定了其他条款，其中第五条规定，被告收到该动迁房屋后交付原告使用、装修该房屋；在该房屋符合办理产证之日起15日内将该房屋过户给原告等。合同签订后，原告按约支付了剩余房款，被告也在2017年2月底将该房屋交付原告，原告同时进行装修并入住使用至今。2020年3月初，被告办理了该房屋的产权证书，但却违反诚信，不同意将该房屋过户给原告，原告多次主张权利，被告屡次借故推脱，不予履行。原告认为被告之行为违反诚信也严重损害了原告的合法利益，遂提起上述请求。被告辩称，原、被告双方仅在2016年7月29日签订了平方转让的协议，未在2010年2月26日签订所谓的房屋买卖合同。由于实际确定具体房屋的时候发生了面积上的差额，双方未对超面积部分的价款进行最终结算，在未结算超面积应付款的情况下对房屋的过户产生争议，故不同意原告主张的所谓逾期过户违约金。经审理查明，2010年8月29日，被告季得香与案外人上海陈家镇建设发展有限公司签订拆迁补偿安置协议，协议确定季得香名下的宅基地核定应安置面积180平方米，并得安置补偿款377638.24元，预扣安置房房款352419元。2016年7月29日，原告尹琴美与被告季得香签订《协议书》一份，双方就季得香于2010年8月鸿田村灯塔国际论坛商务区拆迁过程中核拨到的部分住房面积达成转让协议，其中“1.季得香所核拨到180平方自己留100平方住房面积，将其中80平方转卖给德云村村民尹琴美。并将其享受的30个平方平议价面积转送给乙方尹琴美享受。2.具体价格：以空平方每平方米10625元进行转卖。80平方的总价为捌拾伍万元。3.付款时间：从协议之日起首付柒拾万元(转账)，其中壹拾伍万元等过户办理好产权证后一次性付清……”协议签订同日，原告尹琴美儿子即原告倪磊通过银行转账支付季得香700000元，季得香并出具收据一份。2016年12月12日，被告季得香实际被安置房屋二套，其中座落于崇明区陈家镇裕展路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“802室”)，建筑面积为107.77平方米，房款总额301756元，座落于崇明区陈家镇裕展路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“202室”)，建筑面积119.91平方米，房款总额312784.61元。另获得两个月装修期过渡费4300.48元。以上两套安置房总房款614540.61元减去被拆迁人前期预扣房款352419元及补偿款余额6450.72元，尚需被拆迁人支付房款余额为255670.89元。该款项在同日实际由原告倪磊直接支付至拆迁实施人上海博建房屋拆迁有限公司账户。并于第二日即2016年12月13日，倪磊通过转账支付季得香43000元。同期，原告并支付202室垃圾清运费419.69元以及2016年12月12日至2017年12月11日期间的物业管理费805.80元、2017年12月12日至2018年12月31日期间的物业管理费848.32元、维修基金3105.67元；另支付802室垃圾清运费377.2元以及2016年12月12日至2017年12月11日期间的物业管理费1267.38元、2017年12月12日至2018年12月31日期间的物业管理费1334.26元、维修基金4186.86元。原告即取得了202室房屋。另查明，2017年3月8日，原告又支付被告现金50000元，被告出具收条，载明：“今收到尹琴美现金伍万元整(50000)，原有购房尾款拾伍万还剩拾万元整。”又查明，被告季得香与李飞霞(系再婚夫妇)于2016年7月26日协议离婚，系争202室房屋已办理不动产证，证号为沪(2019)壹字不动产权第003656号，权利人为季得香。审理中，双方为2016年11月2日已支付的涉案两套房屋的住宅维修基金实际系谁支付发生争议。审理中，原告提供的2017年2月26日原，被告双方的《房屋买卖合同》，合同约定“第一条：甲、乙双方经协商，1、甲方自愿将坐落上海市崇明县陈家镇裕展路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房转让给乙方。甲方保证甲方取得该套动迁配套安置房的产权，并无抵押，无贷款及任何债务关系。2、房屋建筑面积为119.91平方米，以产权证为准，总价人民币116万元整。第二条：付款时间及方式1、本合同签约之前在2016年7月29日乙方已支付甲方人民币柒拾万元整、余款人民币壹拾伍万元待产证过户好后一次性付清。(因季得香拆迁权证80平方米协议附件，拿房时乙方总费用人民币叁拾壹万元整)……第五条：其他……3、在该房屋符合政策可以办理产证之日起15日内，甲方应配合乙方办理产证，产证由乙方保管……第六条：违约责任……2、甲方如不按照合同约定日期履行办理、交付房产证、交付房屋钥匙、迁移户口等义务，每逾期一天按照合同总价款千分之一支付乙方违约金。逾期超过30天，乙方有权解除合同，甲方同时支付叁拾万元违约金……”。被告对上述合同真实性持有异议，经被告方申请，本院通过上海市高级人民法院委托司法鉴定科学研究院作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：(一)检材1、检材2《房屋买卖合同》上需检的“季得香”签名是季得香所写。(二)无法判断检材1，检材2《房屋买卖合同》上需检的骑缝指印是否季得香手印所留。”审理中，因原告方申请，本院依法通知证人顾宇当庭作证，其作证：“我和倪磊以前是房产中介的同事，倪磊也做过房产中介的，我之前不认识尹琴美，买房时认识的。季得香是我老丈人的亲戚，涉案房屋买卖，我是中介，没有收费，无偿的。我亲戚当时有一个空平方在卖，我介绍给倪磊。他们谈妥了价格，我帮忙他们签了合同。合同第一次在我店里签的，第二次在尹琴美商铺签的。第二次合同，是他们确定楼号单元号，我提供的合同，我打印的合同，具体内容是价格、确切地址，总价是116万元，付了70万元，尾款还有15万元，具体有点忘记了。有一部分是要过户给的。……是我打印的，没有调换过四页。骑缝页手印不是我要求按的，他们自己协商的。签字的时候形成的骑缝手印。……记不清楚谁按手印了。”以上事实，有拆迁补偿安置协议及结算书、协议书，收款收据、房屋买卖合同、收条、维修基金等付款凭据、离婚协议书、不动产证等以及证人证言、原、被告当庭陈述予以认定。本院认为，原、被告于2016年7月29日签订的协议书系双方真实意思表示，该协议内容约定被告将其名下部分安置面积以一定价款转让给原告并不违反法律法规强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。按此协议基础，之后原告也因实际取得了崇明区陈家镇裕展路XXX弄XXX号XXX室房屋，使上述协议的履行并无障碍，双方只需根据实际履行的房屋面积等进行价款结算，现双方对2017年2月26日形成的房屋买卖合同的真实性产生争议，也即本案双方最主要的争议焦点。本院认为，首先根据鉴定结论，该合同签字页季得香系本人签名，故应认定该份合同客观存在；其次，关于骑逢页的指纹虽作出无法判断的结论，根据合同第十一条“合同一式四份，甲乙方各执一份”表述被告也应有备份合同，但被告未提供另有不同版本的合同，再结合证人证言，本院确定原告提供的2017年2月26日的房屋买卖合同是双方合意的结果。该合同约定的价款XXXXXXX元对被告具有约束力，现原告已实际向被告履行房款893000元，代为被告向拆迁公司支付房屋结算款255670.89元。另原告还代为支付802室垃圾清运费、物业管理费以及维修基金，合计7165.7元，应予扣除，按合同约定还应扣除202室垃圾清运费、维修基金等合计3525.36元，因202室已于2017年初实际支付，故交付之后产生的物业费由原告自行负担，本院酌定被告应承担交付之前产生的物业费为200元。被告辩称上述费用系其支付，但未能提供付款凭据或其他相应证据，本院不予采信。扣除以上原告已付房款及其他费用，原告尚需支付被告房款余额为100438.05元，该款在本案一并处理。原告另主张由被告承担逾期过户违约金，因双方客观上存在房款结算争议且原告亦有房款未予履行，原告也并未提供因延迟过户所致损失的相应证据，故对此主张，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告季得香于本判决生效之日起十日内协助原告尹琴美、倪磊将坐落于崇明区陈家镇裕展路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告尹琴美、倪磊名下，过户时发生的相关税费由两原告负担；二、原告的其他诉讼请求不予支持；三、原告尹琴美、倪磊于本判决生效之日起十日内支付被告季得香购房尾款100438.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4898元，保全费3517.75元，合计8415.75元(原告已预缴)，由被告季得香负担。鉴定费11000元(被告已预缴)，由原告尹琴美、倪磊负担5000元，被告季得香负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 健审 判 员  陈忠新人民陪审员  陈柳娟二〇二一年三月二十三日书 记 员  沈 欢附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。