福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初190号 原告：张冬兰，女，1970年11月26日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：刘新生，福建建州联兴律师事务所执业律师。 被告：三明外国语学校，住所地福建省永安市南山路**。统一社会信用代码：52350400784542528C。 法定代表人：林丹，董事长。 第三人：何晨海，男，1971年5月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：范纯财，男，1969年4月21日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：李春云，永安市天达法律服务所法律工作者。 原告张冬兰与被告三明外国语学校、第三人何晨海用益物权确认纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，根据原告张冬兰申请，追加范纯财为第三人。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张冬兰及其委托诉讼代理人刘新生、第三人范纯财及其委托诉讼代理人李春云到庭参加诉讼。被告三明外国语学校、第三人何晨海经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张冬兰向本院提出诉讼请求：1.确认张冬兰与三明外国语学校2013年7月19日签订的《三明外国语学校服务房协议》有效；2.确认张冬兰对三明外国语学校××室服务房享有占有、使用和处分权益；3.三明外国语学校承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2013年7月19日，张冬兰（乙方）与三明外国语学校（甲方）签订《三明外国语学校服务房协议》，约定乙方选定的服务房为D幢101室，乙方一次性付足购房款人民币肆拾万元整，乙方享有甲方赋予的使用权土地使用年限至2056年2月28日，土地使用年限期满后由甲方向政府续租，乙方承担一切费用；协议还对双方其他权利义务进行了约定。协议签订当天，张冬兰按约定支付了购房款，同时向三明外国语学校房屋代管部门（物业）提交交房和装饰许可申请，获准后三明外国语学校房屋代管部将××室服务房交付给张冬兰管理使用，之后张冬兰对房屋进行装修。因范纯财对案涉房产以第三人转让给其享有权利为由对张冬兰装饰行为进行阻挠并损坏物件，张冬兰为此收侵权提起诉讼，范纯财不服永安法院作出的停止侵权行为的判决上诉后，三明中院认为讼争房产系三明外国语学校开发建设，在三明外国语学校和何晨海未作为诉讼主体的前提下，无法确认讼争房产使用权的归属，应另行主张权利。故提起本案诉讼。 三明外国语学校未作答辩。 何晨海书面述称，1、张冬兰与三明外国语学校签订的《三明外国语学校服务房协议》无效，答辩人原系三明外国语学校股东，于2006年购买了涉案房产，并于2009年9月转让给范纯财，三明外国语学校是知情的。2012年三明外国语学校将涉案房产交付给范纯财，张冬兰之前购买了隔壁其他房产，明知涉案房产已由范纯财占有使用仍与三明外国语学校签订协议进行所谓转让，损害答辩人的合法权益，为无效民事法律行为。2、多次法庭庭审及有关生效判决已确认涉案房产于2006年7月答辩人购买，后转让给范纯财，2012年三明外国语学校将涉案房产交付给范纯财由其装修使用，范纯财依法享有占有、使用、收益权，并享有排他权。综上，张冬兰诉请没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 范纯财述称，请求依法驳回张冬兰的诉讼请求。1、2006年，何晨海作为三明外国语学校的股东，要求其出资优先购买学校服务房，2009年6月6日，何晨海将其所要购的涉案房产转让给范纯财，三明外国语学校是明知的。2012年涉案服务房承建好，三明外国语学校将涉案房产钥匙直接交付给范纯财，2012年12月23日，范纯财进行了实际使用及装修。2、张冬兰此前已购买涉案房产相邻的房产，其明知范纯财装修涉案房产仍与三明外国语学校签订协议进行所谓转让，存在恶意串通，损害他人合法权益，为无效民事法律行为。协议中约定不承诺办理房屋的相关证件同样违反法律相关规定。3、涉案房产所用地为教育用地，非商品房，张冬兰非该房屋所有权人。有关生效判决已确认该房产于2009年6月由范纯财实际占有并进行装修使用，其享有排他权。物权的确认依法应由政府部门行政确认，不能由审判权来代替，应驳回确认张冬兰对三明外国语学校××室服务房享有占有、使用和处分权益的诉讼请求。4、范纯财从何晨海处转让的服务房是否涉案房产，可以从（2018）闽0481民初3126号案件证人出庭作证予以证实，多起张冬兰起诉的案件也能证实范纯财购买的系涉案服务房产。2014年10月21日，张冬兰提起的要求解除协议，返还购房款及赔偿损失的诉讼，后其与三明外国语学校协商而申请撤诉，该案三明外国语学校答辩状不能作为本案依据。综上，涉案房产于2012年已交付给范纯财并进行装修，其是涉案房产的实际使用人。 张冬兰围绕诉讼请求依法提交证据：《三明外国语学校服务房协议》、收款专用票据、（2019）闽04民终1542号民事判决书、（2014）永民初字第3785号案答辩状、（2013）永民初字第3939号判决书、（2017）闽0481民初931号判决书。范纯财围绕其答辩提交证据：服务用房转让书、发票、工程施工合同、起诉状、庭审笔录、三明市教育局文件。本院组织双方当事人对上述证据进行了证据交换和质证，三明外国语学校、何晨海经依法传唤未到庭，视为放弃进行举证、质证及抗辩的诉讼权利。对上述证据和当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下： 1、2013年7月19日，张冬兰（乙方）与三明外国语学校（甲方）签订一份《三明外国语学校服务房协议》，主要内容：“学生服务房地点，三明外国语学校范围内；房号、房价及交款方式，乙方选定的学生服务房为第××室，共三层总价人民币（410000万）元，乙方一次性付足购房款人民币大写肆拾壹万元整；乙方应在交付时付清该套服务房的全部房款，并按规定付清该套服务房的相关费用。甲方不承诺为乙方办理该套学生服务房的相关证件，如乙方具备办证条件甲方配合乙方办理。乙方享有甲方赋予的使用权，土地使用年限到2056年2月28日。土地使用年限期满后由甲方向政府续租，乙方承担一切费用。如遇拆迁等因素，乙方享有与甲方同等的索赔权利；乙方应按期缴足购房款，若逾期乙方未履行上述交款约定，甲方有权按上述每平方米所定价格的基础上每平方米减少陆佰元的价格回购乙方所认购的服务房，并扣除人民币叁万元，返还乙方认购款，由此产生的一切经济损失由乙方自行承担。”同日，三明外国语学校向张冬兰出具《三明外国语学校收款专用票据》，收到学生服务房D栋101室购房款人民币410000元。 2、2018年8月7日，就案涉学生服务房张冬兰提起与被告范纯财排除妨害纠纷诉讼，要求范纯财停止侵权，赔偿损失1000元。范纯财辩称其已于2009年就取的涉案房产的所有权和使用权。本院审理后认为，范纯财在与张冬兰因购买三明外国语学校学生服务房产生纠纷中，采取粗暴的方法对张冬兰使用涉案房屋进行干扰、阻挠，构成侵权行为，应当立即停止侵害行为。范纯财应采取合法的途径维护自身的合法权益。张冬兰要求范纯财赔偿损失1000元，但未提供相应的证据予以证实。于2019年6月10日作出（2018）闽0481民初3126号判决，判决：范纯财应立即停止对张冬兰的侵害；驳回张冬兰的其他诉讼请求。范纯财不服该判决，提出上诉。三明市中级人民法院经审理后认为，案件系侵权责任纠纷中的排除妨害纠纷，与物权纠纷中的使用权确认纠纷属于不同法律关系，可由当事人另行主张。张冬兰主张其享有的使用权被范纯财的违法行为所侵害，要求停止侵害。而范纯财以其也享有使用权进行抗辩。在讼争房产的使用权归属无法确认的情形下，无法认定范纯财进行干阻挠的行为构成侵权。一审法院在讼争房产的使用权归属无法确认的情形下，径行认定范纯财的行为构成侵权，并要求停止侵害，处理结果不当，予以纠正。于2019年9月25日作出（2019）闽04民终1542号判决，判决：撤销本院（2018）闽0481民初3126号民事判决；驳回张冬兰的诉讼请求。 3、2014年10月21日，张冬兰就涉案学生服务房提起与被告三明外国语学校、第三人范纯财房屋买卖合同纠纷一案，要求解除《三明外国语学校服务房协议》，返还购房款410000元，赔偿利息和装修损失。三明外国语学校提交答辩状，主要内容：“1、原告诉称其在装修讼争房过程中第三人范纯财以房屋为2006年其已向答辩人购买并支付3万元定金为由砸坏大门、玻璃，致使其无法继续装修入住，答辩人一房二卖，缺乏依据。（1）答辩人与第三人范纯财无讼争房买卖合同关系，也无因向第三人范纯财收取3万元而承诺将讼争房卖给范纯财的事实。（2）张冬兰在装修讼争房过程中，若因第三人范纯财编造其为该房购买者而砸坏大门、玻璃，系张冬兰与第三人范纯财之间的权益纠纷，与答辩人无关。2、答辩人与张冬兰签订协议后，按协议约定将学生服务房第××室三层房交付其验收占有，协议系双方真实意思表示，并且答辩人按协议约定履行了交房，不存在违约行为。”该案开庭审理时对发改委文件永发综［2008］31号和土地使用权证进行了质证，后张冬兰以自行协商解决纠纷为由于2014年12月10日向本院提出撤诉申请，同日本院作出（2014）永民初字第3785号民事裁定书，准许张冬兰撤回起诉。 4、2009年6月6日，何晨海向范纯财出具《服务房转让书》，内容：“本人把三明外国语学校沿街门面房其中一间转让于范纯财。转让后一切该门面房所有权和责任由范纯财负责。本转让书由转让人签字后生效。”并出具2006年7月26日《三明外国语学校收款专用票据》一份，记载：“客户何晨海，项目门面房，金额360000元”。 5、2012年12月23日，范纯财与黄德娟签订三明外国语学院服务部401加层工程《工程施工合同》。 6、2014年7月3日，三明市教育局作出《关于同意三明外国语学校暂停办学的批复》，同意三明外国语学校暂停办学，在学校注销前，原办学许可证只能用于处置学校有关财产事宜。 本案争议的焦点：案涉三明外国语学校××室服务房的性质及使用权的归属，对此本院予以查明、分析与认定。 张冬兰认为，2013年7月19日，张冬兰与三明外国语学校签订《三明外国语学校服务房协议》，张冬兰享有三明外国语学校赋予的使用权，土地使用年限至2056年2月28日。张冬兰按约定支付了购房款，同时向三明外国语学校房屋代管部门（物业）提交交房和装饰许可申请，获准后三明外国语学校房屋代管部将××室服务房交付给张冬兰管理使用，之后张冬兰对房屋进行装修。 何晨海认为，张冬兰与三明外国语学校签订的《三明外国语学校服务房协议》无效，其于2006年购买了涉案房产，并于2009年9月转让给范纯财。张冬兰明知涉案房产已由范纯财占有使用仍与三明外国语学校签订协议进行所谓转让，损害答辩人的合法权益，为无效民事法律行为。2012年三明外国语学校将涉案房产交付给范纯财由其装修使用，范纯财依法享有占有、使用、收益权，并享有排他权。 范纯财认为，2006年，何晨海出资优先购买学校服务房，2009年6月6日，何晨海将涉案房产转让给范纯财，三明外国语学校是明知的。2012年涉案服务房承建好，三明外国语学校将涉案房产钥匙直接交付给范纯财，2012年12月23日，范纯财进行了实际使用及装修。张冬兰与三明外国语学校签订协议进行所谓转让，存在恶意串通，损害他人合法权益，为无效民事法律行为。物权的确认依法应由政府部门行政确认，不能由审判权来代替，范纯财从何晨海处转让的服务房是否涉案房产，可以从（2018）闽0481民初3126号案件证人出庭作证予以证实，多起张冬兰起诉的案件也能证实范纯财购买的系涉案服务房产。2014年10月21日，张冬兰提起的诉讼，后其与三明外国语学校协商而申请撤诉，该案三明外国语学校答辩状不能作为本案依据。涉案房产于2012年已交付给范纯财并进行装修，其是涉案房产的实际使用人。 本院认为，三明外国语学校经批准开办，经核准使用土地用途为教育用地，案涉第××室学生服务房建设主体为三明外国语学校，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人即三明外国语学校。三明外国语学校对该房享有占有、使用、收益和处分的权利。2013年7月19日，张冬兰三明外国语学校就案涉房产签订《三明外国语学校服务房协议》，虽然协议约定张冬兰一次性支付购房款410000元，但同时约定不承诺为张冬兰办理该套学生服务房的相关证件，张冬兰享有三明外国语学校赋予的使用权，土地使用年限到2056年2月28日（土地使用权证规定的终止日期），该协议实际是房产使用权转让协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，为有效协议。（2014）永民初字第3785号案件，三明外国语学校作为被告答辩时就明确陈述，其与范纯财无讼争房买卖合同关系，也无因向第三人范纯财收取3万元而承诺将讼争房卖给范纯财的事实，与张冬兰签订协议后，按协议约定将学生服务房第××室三层房交付张冬兰验收占有，已按协议约定履行了交房，不存在违约行为。三明外国语学校作为案涉学生服务房的所有人，其对案涉房产的处分的意思表示，将该房产使用权转让给张冬兰，可以认定。何晨海2006年7月26日《三明外国语学校收款专用票据》可以证实其向三明外国语学校缴纳项目门面房款项360000元，2009年6月6日，何晨海出具《服务房转让书》可以证实其将三明外国语学校沿街门面房其中一间转让给范纯财。但上述证据均与案涉房产不具有关系性。范纯财陈述三明外国语学校将案涉房产钥匙交付后其进行装修，未提供相应证据证实，且三明外国语学校作为所有权人明确予以否认，本院不予采信。 综上，本院认为，张冬兰向三明外国语学校转让案涉的第D幢（栋）101室学生服务房，提供了《三明外国语学校服务房协议》，支付了约定的对价，并经所有权人三明外国语学校确认，其享有相应的案涉房产用益物权。何晨海提出其已购买案涉房产，其提供的证据2006年7月26日《三明外国语学校收款专用票据》不足以证实该款系案涉房产的购房款、三明外国语学校将案涉房产确认给何晨海并交付。范纯财主张的其向何晨海所转让的房产系案涉房产，三明外国语学校将案涉房产交付给范纯财，依据不足，本院不予采信。何晨海支付了门面房款项，范纯财向其转让沿街门面房其中一间，如何确定该房产及是否能够实现，可由权利人另行主张。张冬兰经诉讼法院要求确认案涉房产使用权，其提起本案诉讼，但未举证证实三明外国语学校有违约行为，诉讼费用由其自行承担。三明外国语学校、何晨海经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十条、第三十三条、第三十九条、第四十条、第一百一十七条、第一百四十二条、第一百四十三条、第二百四十一条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、张冬兰与三明外国语学校2013年7月19日签订的《三明外国语学校服务房协议》有效； 二、张冬兰对三明外国语学校××室服务房享有占有、使用和处分权益。 案件受理费7450元，由张冬兰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  李如浩 审 判 员  陈国延 人民陪审员  胡海亮 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  钱晓雪 附与本案相关的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。