河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1052号上诉人（原审被告）：宋小波，男，汉族，1975年6月12日出生，住河南省温县。委托诉讼代理人：赵柱，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊静巧，河南好谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯才，男，1979年1月22日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被上诉人（原审原告）：申燕霞，女，1977年6月12日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。二被上诉人委托诉讼代理人：王娟，焦作市城乡一体化示范区正德法律服务所法律工作者。原审被告：焦作市鼎盛置业有限公司。住所地：焦作市丰收中路666号浩威公司院内。法定代表人：孙喜祥，总经理。委托诉讼代理人：黄惠霞，女，1978年1月17日出生，汉族，住河南省焦作市解放区，该公司员工。上诉人宋小波因与被上诉人侯才、申燕霞、原审被告焦作市鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋小波的委托诉讼代理人赵柱、樊静巧，被上诉人侯才和申燕霞及委托诉讼代理人王娟，原审被告焦作市鼎盛置业有限公司的委托诉讼代理人黄惠霞到庭参加询问。本案现已审理终结。宋小波上诉请求：1、依法撤销焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4305号民事判决，改判为驳回侯才、申燕霞的一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定宋小波与侯才、申燕霞之间是名为房屋买卖实为民间借贷关系，进而认定宋小波和鼎盛置业公司之间的房屋买卖合同无效是错误的。民事诉讼应当遵循诚实信用原则合理分配举证责任，但原审判决在释法说理的过程中使用过度的推测性论述来省去原审原告的举证责任，是明显不合理的。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保认定“名为买卖实为借贷”在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条已有规定，但本案明显不适用该条款。本案中侯才、申燕霞自愿将涉案房屋转让给宋小波且已经履行，侯才、申燕霞至今没有证据证明转让具有欺诈、胁迫等导致合同无效或可撤销的情形，我国合同法本着尊重市场、鼓励交易的原则对合同无效采取了从严认定的原则，而在侯才、申燕霞没有证据的情况原审判决多次出现“不合常理”、“明显多此一举”、“存在疑点”等表述是损害法律权威的。当事人之间存在借贷关系没有什么不正常，并非存在借贷关系就一定是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的名为买卖实为借贷，双方自愿用借款抵偿房屋转让款也没有违反禁止性规定并且已经履行，侯才、申燕霞作为完全民事行为能力的成年人，签订并履行合同之后出尔反尔要求主张合同无效，是不应当得到支持的。以明显不充分的理由去推测宋小波以合法形式掩盖非法目的认定其和鼎盛置业公司之间的合同无效，不仅损害了宋小波的经济利益，也严重损害了宋小波的个人名誉。二、原审认定侯才、申燕霞与鼎盛置业公司之间的房屋买卖合同有效进而要求鼎盛置业公司协助办理房屋产权登记损害了法律的权威和市场经济的稳定性，损害了上诉人的合法权益。《房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同，原审判决认为这是管理性规定而非效力性规定，首先是管理性还是效力性存在争议，没有相关权威解释的情况下应当结合其他有利证据来认定，本案中侯才、申燕霞与鼎盛置业公司之间的所谓合同已经由宋小波与鼎盛置业公司之间的正式书面合同所覆盖，涉案房屋已经交付给宋小波。法律作为一种强制的社会规范，应当具有稳定性和普适性，也具有指引、评价和教育的功能。侯才、申燕霞在庭审中多次强调自己是不懂法，不知晓其签订合同的法律后果是什么，但其却从未否认签订合同的事实，在法院的释明之下也没有主张笔迹鉴定，且不说这样描述主观活动的表述真实性根本无法得到证实，退一步讲，即便为真，其作为精神正常的成年人，也不应因不懂法而免责，我们固然尊敬劳动人民的地位，同情其遭遇，正是因为如此原审中宋小波也在调解中甘愿退让，但宋小波何尝不是劳动人民，甚至原审被告鼎盛置业公司何尝不是兢兢业业的经济活动参与者和市场风险的承担者，如果法院判决举证责任分配错误，过度推测进而支持侯才、申燕霞的本不应得到支持的诉讼请求，无疑淡化了法律的权威，鼓励了大家以情理代替法律，随时推翻自己签订的合同，损害了宋小波的和权益和市场经济的稳定性。据此，请求二审法院撤销原判，予以改判，支持上诉人的上诉请求。侯才、申燕霞辩称，一、一审判决以庭审质证认证的合法有效证据为基础，通过分析确定案涉事实，并运用逻辑推理的方法演绎推导出裁决结果，完全符合裁判文书说理论理透彻，逻辑严密的规定，无任何不当之处。二、上诉人设置借贷陷阱，与鼎盛公司串谋，伪造虚假证据，骗取答辩人所有的诉争房产，严重侵犯了答辩人的合法权益。三、一审判决基于客观事实认定答辩人与鼎盛公司之间的房屋买卖合同有效,并判决鼎盛公司协助答辩人办理诉争房产的权属登记手续，不仅未损害任何人的权益，反而维护了法律的尊严，体现了法律的公平公正。鼎盛置业公司述称，同意上诉人的意见。侯才、申燕霞向一审法院起诉请求：1．依法确认被告鼎盛置业公司与宋小波签订的房屋买卖合同无效；2．依法确认原告与被告鼎盛置业公司之间存在房屋买卖合同关系；3．判令被告鼎盛置业公司协助原告办理其购买的位于焦作市解放区丰收中路××楼××单元××号的房产的房屋所有权登记手续；4．本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：原告侯才、申燕霞系夫妻关系，二人日常从事塑钢门窗安装等工程装修生意。因被告鼎盛置业公司下属工程部拖欠二原告工程款31万余元未支付，经协商后，鼎盛置业公司工程部以鼎盛置业公司开发的位于焦作市解放区丰收中路××楼××单元××号的房产（面积148．18平方米、每平方米3400元）作价抵偿所欠二原告的工程款，鼎盛置业公司对此表示认可。2016年7月11日，鼎盛置业公司向侯才出具了收到涉案房产购房款27万元的收据。2018年5月31日，鼎盛置业公司又向侯才出具了收到涉案房产购房全款503812元的收据，并将2016年7月11日开具的27万元购房款收据收回。因当时涉案房产的开发建设手续不全，鼎盛置业公司未与二原告签订书面正式的《商品房买卖合同》。2018年7月8日，因资金周转需要，二原告向被告宋小波借款40万元，约定月息2分，并向宋小波出具了一份上半部分为二原告身份证复印件，下半部分为手写内容的条据一张。该条据手写内容为“借款，本人自愿将兰亭居1号楼2单元22层西户转让给宋小波，如出现任何经济纠纷由本人承担。侯才，申燕霞，2018年7月8日。”且二原告将2018年5月31日鼎盛置业公司向侯才出具的购房款收据交予宋小波保管。2018年7月10日、7月11日，宋小波通过银行转账的形式，向侯才的建设银行账户分别转账30万元、7万元；后宋小波又通过微信转账的形式，向侯才转账2万元。之后，宋小波持2018年7月8日二原告出具的上述条据到鼎盛置业公司将涉案房产的购房款收据，换成其名字的购房款收据（收据上记载的交款时间为2018年7月10日），并与鼎盛置业公司就涉案房产签订了《商品房买卖合同》，合同上载明的内容为宋小波一次性交付购房全款503812元，鼎盛置业公司于2017年2月1日前将涉案房产交付给宋小波，合同落款日期为2018年7月10日。后二原告又向宋小波出具《情况说明》一份，内容为：“因本人生意周转急需现金，经协商一致，由宋小波（身份证号：）付我人民币大写肆拾万元整（小写：￥400000）（转账及现金），我将焦作市鼎盛置业有限公司欠我的工程款转让给宋小波，由宋小波直接与焦作市鼎盛置业有限公司接洽购房事宜，自2018年7月8日我与鼎盛置业及宋小波间无债务关系，无任何纠纷。姓名：侯才41082219790122503X，姓名：申燕霞，身份证号，2018年7月8日”。另查明，涉案房产产权目前登记在被告鼎盛置业公司名下，实际建筑面积为145．04平方米。又查明，宋发明以2018年1月27日侯才、申燕霞向其借款40万元，约定月息2分，借款后侯才、申燕霞一直未还款，后侯才、申燕霞于2018年9月1日与就其焦作市解放区丰收中路××楼××单元××号的房产签订《房地产买卖合同》，将该房产以54万元的价格出售给其，以折抵欠款，但侯才、申燕霞未按照合同约定履行义务为由，于2019年1月2日向本院提起诉讼，要求判决侯才、申燕霞继续履行合同，交付房产，并办理过户手续，本院立为（2019）豫0802民初154号民事案件。后宋发明于2019年10月8日向本院提出撤诉申请，本院于同日作出（2019）豫0802民初154号民事裁定，裁定准予其撤诉。在该案立案之前，宋发明于2018年12月10日向本院申请诉前财产保全，要求查封涉案房产，本院于2018年12月12日作出（2018）豫0802财保28号民事裁定，裁定查封了涉案房产。宋小波以该诉前保全裁定损害了其合法权益为由，于2019年1月7日向本院提出执行异议申请，本院经审查后，于2019年2月19日作出（2019）豫0802执异6号执行裁定，裁定驳回了宋小波的异议请求。宋小波不服，向本院提起执行异议之诉，本院经审理后，认为作为利害关系人的宋小波对执行异议裁定不服的权利救济途径，应是申请复议，而非提起执行异议之诉，故于2019年3月28日作出（2019）豫0802民初1526号民事裁定，裁定驳回了宋小波的起诉。宋小波不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经审理后，于2019年5月6日作出（2019）民终1419号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，本案系确认合同效力纠纷。关于本案当事人之间第一个争议焦点，即二原告与被告鼎盛置业公司之间就涉案房产是否存在成立、有效的商品房买卖合同关系的问题，本院认为双方之间存在成立、有效的商品房买卖合同关系。理由如下：按照法律规定，合同的签订，有书面形式、口头形式及其他形式，而按照《中华人民共和国房地产管理法》的规定，商品房买卖要求双方签订书面合同，但相关规定系管理性规定，而非效力性规定。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，鼎盛置业公司下属工程部因拖欠侯才、申燕霞夫妻二人工程款未付，双方经协商后，约定以涉案房产抵偿已到期未支付的工程款，鼎盛置业公司对此表示认可，并于2018年5月31日向侯才出具了收到购房款全款503812元的收据，虽然由于当时涉案房产开发建设手续不全，鼎盛置业公司未与侯才、申燕霞签订正式的《商品房买卖合同》，但在鼎盛置业公司向侯才开具的收据上，已经明确了涉案房产的具体坐落位置、房号、面积及价格，鼎盛置业公司认可已全额收到了侯才的购房款，且鼎盛置业公司当庭亦承认与侯才、申燕霞存在房屋买卖合同关系。同时，结合侯才、申燕霞当庭陈述在达成以房抵债协议后，鼎盛置业公司已将涉案房产交付给二人占有、使用，以及鼎盛置业公司与宋小波签订的《商品房买卖合同》中载明的涉案房产在2017年2月1日前交付的内容，可以得出涉案房产在鼎盛置业公司向侯才开具购房款收据后已交付给侯才占有和使用的结论。故从以上法律规定及本案具体情况来看，可以将鼎盛置业公司向侯才出具的涉案房产购房款收据，认定为双方之间关于商品房买卖的协议，且侯才已经履行了支付购房款的义务，鼎盛置业公司已经履行了交付具体、明确的房产的义务。即便不将鼎盛置业公司向侯才出具涉案房产购房款收据的行为认定为双方存在商品房买卖合同，因侯才已经履行了支付购房款的义务，鼎盛置业公司已经履行了交付具体、明确的房产的义务，也应当认定双方存在事实上的商品房买卖合同关系。关于本案当事人之间的第二个争议焦点，即被告宋小波与鼎盛置业公司就涉案房产所签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题，本院认为该《商品房买卖合同》无效。理由如下：宋小波并非作为普通消费者直接向鼎盛置业公司购买涉案房产，而是依据侯才、申燕霞于2018年7月8日向其出具的条据，到鼎盛置业公司将侯才交款的购房款收据更换为自己交款的购房款收据，并与鼎盛置业公司签订了涉案房产的《商品房买卖合同》。即宋小波与鼎盛置业公司之间签订《商品房买卖合同》的基础，是其与侯才、申燕霞之间就涉案房产存在真实、有效的房屋买卖合同关系。但通过庭审查明，宋小波与侯才、申燕霞之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方应是民间借贷关系。本院做出该认定的依据有以下几点：一、2018年7月8日侯才、申燕霞出具的条据的抬头为“借款”，内容却是将侯才、申燕霞涉案房产转让给宋小波，明显相互矛盾；该条据上没有购房款的数额及支付方式、房产交付时间与方式等正常情况下房屋买卖合同应具备的基本内容与要件，明显不合常理。该条据实际应为侯才、申燕霞将涉案房产作为抵押物而为向宋小波的借款提供的一种保证形式。二、2016年7月侯才获得涉案房产时，该房产的价格为503812元，而按宋小波所称，2018年7月侯才、申燕霞将该房产转让给其的价格却是40万元，这一价格明显背离了正常的市场规律和交易价格。三、宋小波提交了由侯才、申燕霞出具的落款时间为“2018年7月8日”的情况说明，意图进一步证明侯才、申燕霞将涉案房产转让给了其，且称该情况说明与2018年7月8日侯才、申燕霞出具的条据是同一天出具的，但其说法及该情况说明内容本身存在以下不合常理之处：1．在2018年7月8日侯才、申燕霞已出具条据的情况下，再同时出具该情况说明，明显多此一举。2．关于40万元的支付方式，侯才、申燕霞的说法是银行转账37万元，微信转账2万元，剩余1万元宋小波没有支付，是在与宋小波联系后直接作为利息扣除了，而宋小波的说法是银行转账37万元、微信转账2万元、现金支付1万元。双方的说法虽有所不同，但根据双方的陈述及相应银行转账记录可以明确，相应的转款均发生在2018年7月8日之后，而该情况说明却在相应付款未发生的情况下，直接将付款方式表述为“转账及现金”，存在明显的疑点。3．如宋小波确实是向侯才、申燕霞购房，该情况说明上没有必要写“我将焦作市鼎盛置业有限公司欠我的工程款转让给宋小波，由宋小波直接与焦作市鼎盛置业有限公司接洽购房事宜”的内容，该内容的出现亦让人存疑。四、事实上，通过对本案整个案情进行分析，宋小波所举证的落款时间为“2018年7月8日”的侯才、申燕霞出具的情况说明，以及鼎盛置业公司向宋小波出具的时间为“2018年7月10日”的购房款收据，乃至宋小波与鼎盛置业公司签订的落款时间为“2018年7月10日”的《商品房买卖合同》，其上记载的时间应均不真实，实际出具、签订的时间应均在宋小波得知涉案房产因宋发明起诉侯才、申燕霞而申请诉前保全被法院查封之后，即2018年12月12日之后。上述情况说明、购房款收据、《商品房买卖合同》，应均是宋小波为了避免自己出借给侯才、申燕霞的借款利益受损，而采取的所谓“补救措施”。侯才、申燕霞就借款，应还向宋小波出具有一份借条。五、宋小波当庭表示，如侯才、申燕霞把40万元归还，并从2017年7月8日按照月息2分支付利息，其愿意把涉案房产还给侯才、申燕霞。而如果双方是房屋转让关系，是没有理由也不可能出现其所谓的“月息2分”的。宋小波的该陈述进一步印证了其与侯才、申燕霞之间应为民间借贷关系，而非房屋买卖关系。综上，宋小波与鼎盛置业公司的《商品房买卖合同》，缺乏成立和有效的基础；同时，目前的证据虽然不足以证实宋小波与鼎盛置业公司之间存在相互串通的恶意，但从本案查明事实来看，宋小波存在通过其采取的所谓“补救措施”，从而损害侯才、申燕霞的合法权益、达到自己非法目的的行为。故应认定宋小波与鼎盛置业公司之间就涉案房产所签订的《商品房买卖合同》无效。关于本案当事人之间的第三个争议焦点，即原告的本次起诉是否属于恶意诉讼的问题。在前两个争议焦点已查明事实、认定结论的情况下，原告的本次起诉显然不属于恶意诉讼。另关于二原告要求被告鼎盛置业公司协助办理涉案房产产权登记手续的诉讼请求，在认定二原告与鼎盛置业公司就涉案房产存在有效的商品房买卖合同关系的情况下，鼎盛置业公司显然负有相应义务，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告侯才、申燕霞与被告焦作市鼎盛置业有限公司之间就焦作市解放区丰收中路××楼××单元××号房产存在商品房买卖合同关系；二、确认被告宋小波与被告焦作市鼎盛置业有限公司之间就焦作市解放区丰收中路××楼××单元××号房产所签订的《商品房买卖合同》无效；三、被告焦作市鼎盛置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告侯才、申燕霞办理焦作市解放区丰收中路××楼××单元××号房产的权属登记手续。本院二审期间，上诉人宋小波新提交证据：第一组证据是物业费收据以及兰亭居物业管理处出具的情况说明，证明涉案房产从未交付给被上诉人侯才、申燕霞。在2018年8月10日涉案房产已经交付给宋小波的事实。第二组证据，焦作市鼎盛置业有限公司商品房买卖合同备案明细表。以及相关的其他业主（张小郎、张彩霞、商顺林、）购买房产的发票，证明宋小波并没有低价受让该房产的债权。被上诉人侯才、申燕霞质证称：对真实性、关联性、合法性三性均持异议，证据不属于法律规定的新证据范畴，另外，宋小波503812元的收据在一审中提交过。对于宋小波的物业费与情况说明，被上诉人认为该两份证据是虚假证据。对于上诉人提交第二组收据，上诉人认为与本案没有直接的关联性。对于鼎盛公司商品房买卖合同备案明细表，与本案没有关联性，不能证明宋小波与鼎盛公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。鼎盛置业公司质证称，认可上诉人的证据。本院审查认为，首先上述证据未在一审举证期间内提交，并非新证据，其次，上述证据记载内容并不能推翻原审判决认定的事实。本院不予采信。二审查明事实与一审认定一致。本院认为，一、关于本案举证责任和证据认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定:“审判人员应当依照法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断,并公开判断的理由和结果。”第六十六条规定:“审判人员对案件的全部证据,应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”第七十三条规定:“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据,但都没有足够的依据否定对方证据的,人民法院应当结合案件情况,判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的,人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”根据上述规定,审判法官有权运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断,可以认定某方的证据更占优势,可以根据现有证据对案件事实作出合理的推断。本案案件事实认定,是根据双方提供的相关证据进行综合判断得出的,并未忽略基本事实,亦不存在违反举证责任分配原则的问题。上诉人主张原审认定法律关系错误，未合理分配举证责任，在释法说理的过程中使用过度的推测性论述来省去原审原告的举证责任的理由不能成立。二、关于认定侯才、申燕霞与鼎盛置业公司之间的房屋买卖合同有效等一审判决内容是否损害了上诉人合法权益的问题。因拖欠侯才、申燕霞工程款未付，鼎盛置业公司约定以涉案房产抵偿，并于2018年5月31日向侯才出具了收到购房款全款503812元的收据，记载了涉案房产的具体坐落位置、房号、面积及价格，能够认定双方之间形成房屋买卖合同关系。根据一审查明事实，宋小波与侯才、申燕霞之间真实的法律关系是民间借贷关系，上诉人可以依法向侯才、申燕霞主张偿还借款及利息，其合法权利并不因本案事实认定受到损害。综上所述，宋小波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宋小波负担。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理樊倩二〇二〇年五月二十八日书记员 靳 园