大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0212民初755号 原告：王顺，男，1949年9月24日出生，汉族，住辽宁省太连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：赵晖，辽宁泰海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫浩玉，辽宁泰海律师事务所律师。 被告：大连天有地产开发有限公司，住所地辽宁省大连旅顺经济开发区兴港路**。 法定代表人：刘天有，系该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表：大连天有地产开发有限公司破产管理人（大连永通会计事务所），，住所地：瓦房店市共济办事处大宽街二段** 负责人：孙美英。 委托诉讼代理人：刘丹，北京观韬中茂（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于航，北京观韬中茂（大连）律师事务所实习律师。 被告：韩玉玲，女，1958年6月7日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：王巨，辽宁德滋律师事务所律师。 原告王顺与被告大连天有地产开发有限公司（以下简称天有公司）、韩玉玲破产债权确认纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告王顺委托诉讼代理人赵晖、闫浩玉，被告天有公司破产管理人委托诉讼代理人刘丹、于航，被告韩玉玲委托诉讼代理人王巨到庭参加诉讼，第二次开庭时原告王顺委托诉讼代理人赵晖、闫浩玉，被告韩玉玲委托诉讼代理人王巨到庭参加诉讼，被告天有公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案已审理终结。 王顺向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告大连天有地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效（房屋价值745320元）；2.请求确认原告要求被告大连天有地产开发有限公司协助办理位于辽宁省大连市旅顺口区房屋产权证的权利优先于被告韩玉玲要求被告大连天有地产开发有限公司协助办理位于辽宁省大连市旅顺口区房屋产权证的权利；3.请求判决被告大连天有地产开发有限公司协助原告办理位于辽宁省大连市旅顺口区房屋产权证；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告天有公司签订《商品房买卖合同》（见附件)，约定原告购买位于辽宁省大连市旅顺口区房屋（下称“案涉房屋”)，房屋价款745,320元，双方约定天有公司在房屋交付后180日内办理产权登记手续。2014年5月8日，原告按照约定履行了付款义务，天有公司向原告出具收据上载明收到原告745,320元，同日天有公司向原告交付房屋，交付当日原告缴纳了物业费、取暖费、电梯费、因装修房屋产生的排渣费等费用，并占有使用房屋至今。大连市旅顺口区人民法院于2014年3月8日作出（2014)旅民破字第1号民事裁定书，受理刘祥久对天有公司的破产清算申请。2015年7月2日，破产管理人在案涉房屋上张贴《通知》，要求不得擅自处理房屋，《通知》的受送达人为被告韩玉玲。2018年7月2日，原告向破产管理人申报债权，日前破产管理人告知原告，未对原告申报的债权予以登记。天有公司至今没有为原告办理案涉房屋的产权手续，严重违反合同约定，损害了原告的合法权益。被告现在己经进入破产程序，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，基于原告依法签订买卖合同、履行付款义务、案涉房屋己经交付给原告、原告对案涉房屋进行了装修、原告使用至今超过六年，案涉房屋不属于破产财产，不参与破产分配，被告应当为原告办理不动产权登记手续。依据《最高人民法院关于印发的通知》第15条规定，原告与韩玉玲均未办理产权登记，但原告已经合法占有案涉房屋，原告权利保护顺位优于韩玉玲。依据辽宁省高级人民法院关于印发《关于审理房地产开发企业破产案件有关问题的若干意见》的通知第19条，韩玉玲通过以房抵债方式在天有公司购买包括案涉房屋在内的32套房屋，韩玉玲不应认定为该意见中的消费购房者，不享有相关司法解释及该意见赋予的优先权。原告使用至今，但天有公司迟迟不为原告办理房屋产权证，严重侵犯了原告的合法权益。特向贵院提起诉讼，望判如所请。 天有公司辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意原告第二、三项诉讼请求。事实与理由如下：一、天有公司与原告签订《商品房买卖合同》的事实不存在争议，原告提供的《商品房买卖合同》（编号：WHT201401196）确实是天有公司与原告签订的，《商品房买卖合同》（编号：WHT201401196）涉及的房屋预售许可证号为大旅房预许字第××号，位置为旅顺口区开发区滨港路430号3层1号，用途为住宅，建筑面积为124.22平方米，房款总价为745,320元人民币，交房日期为2015年1月31日前。《商品房买卖合同》上有天有公司印章、天有公司法定代表人刘天有印章和原告王顺的签字及手印。《商品房买卖合同》（编号：WHT201401196）上未记载合同签订日期。根据原告提交的《专用收款收据》（No.0057954）,收款日期为2014年5月8日，付款人为原告王顺，发票由天有公司开具。二、原告王顺和被告韩玉玲案涉房屋合同的履行顺序，原告王顺在申报债权时，向管理人提供过相关材料，在《债权申报登记表》“申报债权金额”一栏中，原告主张的内容为“按合同约定办证（与韩玉玲协商解决后决定债权金额）”。管理人查明事实如下：2012年3月份，被告韩玉玲与天有公司签订了32份《商品房买卖合同》（制式标准合同），约定从天有公司购买包括案涉房屋在内的住宅32套。2012年3月，天有公司向被告韩玉玲开具32张《销售不动产统一发票（自开）》，付款方为被告韩玉玲，收款方为天有公司，发票记载了销售不动产的楼牌号、建筑面积、单价和总金额，款项性质为预收购房款。2012年3月13日，天有公司和被告韩玉玲签署案涉房屋《商品房买卖合同》（编号：WHT201200375），房屋预售许可证号为大旅房预许字第××号，位置为旅顺口区开发区滨港路430号3层1号，用途为住宅，建筑面积为124.22平方米，房款总价为462,098.40元人民币，交房日期为2012年5月12日前。《商品房买卖合同》（编号：WHT201200375）上有天有公司印章、天有公司法定代表人刘天有印章和被告韩玉玲的签字及手印。2012年3月14日，《商品房买卖合同》（编号：WHT201200375）在房产部门备案登记。我们认为有先后顺序，所以不同意原告的诉讼请求。三、天有公司无法办理案涉房屋的过户。目前，天有公司已被法院裁定受理破产清算，无法开具结算发票，办理上述房屋的过户。案涉房屋的多个合同之间存在冲突，管理人无法继续履行合同。综上所述，天有公司目前无法办理案涉房屋的过户，请求法院酌定。 韩玉玲辩称，不同意原告诉讼请求。一、韩玉玲与天有公司存在合法有效的《商品房买卖合同》。合同于2012年3月13日签订，于2012年3月14日在大连市旅顺口区房产交易管理所登记备案，双方的买卖行为已经公示，具有对抗第三人的效力，系房产交易管理机关对韩玉玲与天有公司房屋买卖行为的认可。案涉房屋购房款于2012年3月8日转入天有公司账户，一次性付清。天有公司于同日为韩玉玲出具了销售不动产统一发票，系国家税务机关对韩玉玲与天有公司房屋买卖行为的认可。原告诉状中自述，2015年7月2日破产管理人向韩玉玲送达《通知》这说明，天有公司及破产管理人根据公司现有资料，确定案涉房屋的买受人为韩玉玲而非本案原告，系天有公司及破产管理人对案涉房屋买卖行为的认可。被告韩玉玲已经按照合同约定完整地履行完作为房屋买受人的全部义务，完成了整个购房流程。无论是从时间顺序上，还是法律效力上均高于原告。二、原告持有的与天有公司签订的《房屋买卖合同》自始无效。此合同未写明签订日期，无法确定其签署日期。而天有公司于2014年3月8日进入破产程序，公司财产任何个人或机构都不能处分。此行为违反《合同法》第五十二条第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定。”致使合同自始无效。除此之外，原告持有的《房屋买卖合同》对案涉房屋基本情况都未能做到约定明确，重点内容未填写。《房屋买卖合同》应当加盖公司公章，而非合同专用章。以上两点不符合商品房买卖正规流程，不能排除系公司内部人员，利用职务之便，趁公司管理混乱之时捞取好处，私自加盖公章侵害原告及第三人合法权益，应认定合同无效。三、原告只提交了专用收款收据复印件一张，无法形成完整的证据链条，不能证明其诉状中主张的已经交付购房款。收据不能代替发票，当然不及购房发票效力。未获得购房发票，说明原告并未对案涉房屋缴纳相关契税。收款日期为2014年5月8日，天有公司已经进入破产程序，原告向天有公司支付价款不符合《破产法》相关规定。收据为复印件，不能作为定案依据。如此大额支出，原告应当提交银行取款或转账流水予以佐证，仅凭一张收据无法证明交付房款的事实。商品房买卖所付款项应转入开发公司企业账户，原告应当提供证据证明其交付款项转入天有公司账户。四、天有公司违反《破产法》第三十三条第一款，应认定其出售行为无效。现原告不能提供银行流水或转账记录证明曾向天有公司交付过款项，不应仅凭一张收据复印件认定支付了房款。《破产法》第三十三条涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；因此天有公司转让行为无效。五、原告对案涉房屋的占有使用没有任何依据，系无权占有。原告没有证据证明其取得房屋钥匙过程合法。在未缴纳相关税费和维修基金的情况下，是如何入住，从何处获得的钥匙，如何占有使用案涉房屋的，不能排除系通过私力手段进入案涉房屋的情况。韩玉玲作为房屋买受人，签订合同，交付房款在时间上均早于原告，合同已备案，取得购房发票，对外有公示力，原告在此情况下仍非法入户，占有使用，侵害了韩玉玲的权益。六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持，应依据此条款认定原告购房合同无效。七、本案不适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》相关规定。此条款适用前提是两份合同均合法有效，现原告与天有公司不存在合法有效的《商品房买卖合同》，且其占有系通过私力、非法方式取得，不适用此条款，其非法占有不应得到法律保护。八、天有公司先将房屋出售给韩玉玲，又将此房出售给原告得到两份购房款。这种一房二卖的违法、违约行为，当然应当受到法律的制裁。综上所述，原告与天有公司不存在房屋买卖关系，而是普通债权债务关系，天有公司作为破产企业，其对原告出售房屋的行为违反《破产法》无效。原告诉讼请求中关于办理房屋不动产权属证书的请求不能得到法律支持，对于其债权请求权应另案主张，请求人民法院依法驳回。 经审理查明：2012年3月13日，被告韩玉玲与被告天有公司签订《商品房买卖合同》，被告韩玉玲购买被告天有公司开发的位于大连市旅顺口区房屋一处，建筑面积124.22㎡，总价款为462098.40元。被告天有公司于2012年年3月8日向被告韩玉玲开具销售不动产统一发票，该发票载明金额为462098.40元，销售不动产楼牌号为滨港路X号-X-X，款项性质为预收购房款。2012年3月14日，上述商品房买卖合同在大连市旅顺口区房产部门办理备案登记。被告韩玉玲共向被告天有公司购买包含案涉房产在内的房产32套，被告天有公司认可收到被告韩玉玲交付的案涉房产购房款。被告韩玉玲购买案涉房屋后并未入住。 2014年初，被告天有公司又与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告天有公司开发的上述案涉房屋，合同载明房屋位置为位于大连市旅顺口区，建筑面积124.22㎡，总价款为745320元。但该合同未写明签署日期，加盖的是被告天有公司合同专用章及被告天有公司法定代表人刘天有的个人印章。被告天有公司于2014年5月8日收到原告交付的全部房款后，向原告出具加盖其公司财务专用章的专用收款收据一份，同时该收款收据收款事由载明为“430-3-1,124.22㎡，6000元/㎡”，交款人为原告，被告天有公司亦认可收到原告交付的案涉房屋房款。对于该合同签订时间，原告与被告天有公司签订的合同中并未载明，原告主张为2014年元旦后半个月时间左右签订的，但对于具体时间已无法证实，被告天有公司亦称无法查证合同签订的具体日期。2014年5月8日，原告接收案涉房屋，并向案涉房屋所属的大连学苑企业管理服务有限公司缴纳物业费1789元、电梯费120元、排渣费300元，被告天有公司亦证实案涉房屋所在物业公司于2014年5月8日向原告出具入住通知书，准予原告入住案涉房屋。后原告对案涉房屋进行装修，并于2015年10月入住至今。 2014年7月8日，大连市旅顺口区人民法院作出（2014）旅民破字第1号民事裁定书，裁定受理刘祥久对天有公司的破产清算申请。同年9月18日，大连市旅顺口区人民法院作出（2014）旅民破字第1号民事决定书，指定大连永通会计事务所担任天有公司的破产管理人。 原告及被告韩玉玲因案涉房产均向被告天有公司破产管理人申报债权，但被告天有公司破产管理人均未予确认。 以上事实有被告天有公司与原告及被告韩玉玲签订的《商品房买卖合同》、被告天有公司出具的专用收款收据及销售不动产统一发票、物业公司出具的专用收款收据及居住证明、《住宅使用说明书》、（2014）旅民破字第1号民事决定书复印件、（2014）旅民破字第1号受理破产申请通知书复印件、当事人陈述在卷佐证，经本院审查，可以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，依据查明的事实可知，被告天有公司存在“一房二卖”的情形，但原告与被告天有公司、被告韩玉玲与被告天有公司之间签订的商品房买卖合同均系合同双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同均合法有效，故原告要求确认其与被告天有公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉请，本院予以支持。被告天有公司向原告交付房屋时间为2014年5月8日，法院裁定受理被告天有公司破产清算申请时间2014年7月8日，即原告接收案涉房屋时被告天有公司尚未进入破产程序，故被告韩玉玲主张被告天有公司已进入破产程序、其与原告签订合同应无效的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。被告韩玉玲主张原告与被告天有公司签订商品房买卖合同时存在恶意串通，损害其合法权益、应认定其合同无效的抗辩意见，被告韩玉玲对此并无任何证据予以佐证，该抗辩意见本院亦不予采纳。 关于原告主张其要求被告天有公司协助办理案涉房屋产权证的权利优先于被告韩玉玲要求被告天有公司协助办理案涉房屋产权证的权利一节，被告韩玉玲与被告天有公司于2012年3月13日签订合同，并于2012年3月14日办理备案登记，其合同签订先于原告与被告天有公司之间签订的合同，但依据原告所提交的居住证明、物业费、电梯费、排渣费、水、电缴费凭据及被告天有公司管理人调查后出具的说明可知，案涉房屋已为原告实际占有，在被告天有公司存在“一房二卖”的情形且原告、被告韩玉玲均对案涉房屋主张权利的情况下，应按照各自是否办理了房屋产权、是否合法占有案涉房屋及签订合同的时间先后顺序来认定各自的权利顺位。本案中，原告及被告韩玉玲均未能办理案涉房屋所有权变更登记，且原告已于2014年5月8日接收、占有案涉房屋并自2014年10月居住至今，故原告的权利保护顺位应优先于被告韩玉玲，故原告该诉请，本院予以支持。关于被告韩玉玲所称其已办理备案登记、其合同效力应优先于原告合同效力的抗辩意见，因该备案登记仅系合同的备案登记，而非商品房预告登记，故该抗辩意见本院不予采纳。 关于原告主张被告天有公司协助其办理案涉房屋产权证一节，原告作为案涉房屋合法所有权人，其要求被告天有公司协助办理过户手续，于法有据，本院予以支持。被告天有公司称其公司已申请破产无法办理产权过户，因人民法院已指定大连永通会计事务所担任债务人大连天有地产开发有限公司的破产管理人，故对其该抗辩意见本院不予采纳。 被告天有公司第二次开庭时经本庭合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃诉讼权利，不影响本案的公正审理。 综上，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王顺与被告大连天有地产开发有限公司签订的、关于大连市旅顺口区开发区滨港路X号X层X号房屋的《商品房买卖合同》合法有效； 二、原告请求被告大连天有地产开发有限公司协助办理位于大连市旅顺口区房屋产权证的权利优先于被告韩玉玲要求被告大连天有地产开发有限公司协助办理上述房屋产权证的权利； 三、被告大连天有地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告王顺办理上述房屋的产权过户手续。 案件受理费11254元，原告已预交，由被告韩玉玲负担5627 元，被告大连天有地产开发有限公司负担5627元，于本判决生效之日起七日内向大连市旅顺口区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还11254元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  李波涛 人民陪审员  李 琦 人民陪审员  潘春妮 二〇二一年七月二十一日 书 记 员  方 儒 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。