鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0611民初4180号原告（申请执行人）：王爱芹，女，1956年10月18日出生，汉族，住河南省汤阴县。被告（案外人）：罗金玉，男，1952年11月19日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：邓汉德，河南恒明律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：杨雨攀，河南中砥律师事务所律师。第三人（被执行人）：鹤壁市中凯置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街东侧、长江路以北中凯百悦城**楼**。法定代表人：臧国希，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：李帅，河南谦荣律师事务所律师。原告王爱芹与被告罗金玉、第三人鹤壁市中凯置业有限公司（以下简称中凯置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王爱芹、被告罗金玉的委托诉讼代理人邓汉德、杨雨攀、被告中凯置业公司的委托诉讼代理人李帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王爱芹向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与第三人中凯置业公司签订的中凯百悦城2号楼A区1层4套商品房买卖合同无效；2、准许（2019）豫0611执812号执行裁定书及执行通知书对中凯百悦城2号楼A区1层4套商品房的执行。事实及理由：2017年5月15日，原告王爱芹与第三人中凯置业公司民间借贷一案，经鹤壁市淇滨区人民法院审理，作出（2017）豫0611民初2210号民事调解书。双方达成一致协议：1、第三人中凯置业公司于2017年5月22日前支付原告王爱芹借款本金11035063元；2、若不能履行上述第一项债务，需继续支付原告2017年5月22日后的利息（以本金11035063元为基数，按月息2分计算，自2017年5月23日到被告实际支付日为止）；3、原告放弃对第三人的其他诉讼请求。2017年5月24日，鹤壁市淇滨区人民法院向第三人送达（2017）豫0611执812号执行裁定书及执行通知书，查封了中凯百悦城2号楼A区1层4套商品房。2017年7月3日，被告（案外人）罗金玉对执行标的提出书面异议。鹤壁市淇滨区人民法院于2018年7月10日作出（2017）豫0611执异22号之一执行裁定书，裁定中止对中凯百悦城2号楼A区1层4套商品房的执行。原告王爱芹不服，第三人与被告签订的房屋买卖合同的行为属于双方恶意串通共同侵害原告的行为，应当认定为无效。一是原告王爱芹借款在先；二是在原告不知情的情况下，以明显低于正常的市场价格将上述房产出售给被告，明显属于恶意串通损害第三人利益行为，当属无效；三是原告与第三人的债权债务明确，双方达成调解协议经人民法院确认并制作调解书，现已进入生效执行阶段。为维护原告的合法利益，故诉至法院请求支持原告的诉讼请求。罗金玉辩称：2017年5月24日查封的涉案房产，已于2013年10月31日与中凯置业公司签订了具有合法有效的书面《商品房买卖合同》且已在房产部门办理了备案登记手续，并已经支付了全部价款1000万元，且已通过与郑州市馨然商业管理有限公司、鹤壁市中凯置业公司签订《托管经营协议书》取得了对所购房屋的合法占有、使用和收益的权利，未办理房产证并非罗金玉自身原因所致。王爱芹提起的许可执行异议的起诉事实与理由均不能成立。中凯置业公司述称：经过一审、二审两级法院审判，均未支持被告与第三人系房屋买卖关系的主张，双方无买卖房屋的真实意思表示。第三人与被告签订房屋买卖合同价款1000万元远低于同期同区位的正常交易价格，证明该合同签订的目的是对借款1000万元提供担保。另一笔2013年12月5日的1000万元借款也签订了房屋买卖合同，已结清且已撤销了房屋买卖合同备案，该笔1000万元与已结清的1000万元同属于借款。《托管经营协议书》是被告自行填充的，房屋并未交付转移占有，且托管费160万元，远远超出了市场正常的租赁价格，有悖于常理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中凯置业公司述称：经过一审、二审两级法院审判，均未支持被告与第三人系房屋买卖关系的主张，双方无买卖房屋的真实意思表示。第三人与被告签订房屋买卖合同价款1000万元远低于同期同区位的正常交易价格，证明该合同签订的目的是对借款1000万元提供担保。另一笔2013年12月5日的1000万元借款也签订了房屋买卖合同，已结清且已撤销了房屋买卖合同备案，该笔1000万元与已结清的1000万元同属于借款。《托管经营协议书》是被告自行填充的，房屋并未交付转移占有，且托管费160万元，远远超出了市场正常的租赁价格，有悖于常理。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的《托管经营协议书》1份，与本案具有关联性，对其真实性本院予以认可。第三人提交的商品房合同备案撤销手续1份（含合同备案撤销申请表、郭某撤销申请、中凯公司撤销申请、公证书、商品房买卖合同）、房屋租赁情况及物业费证明1份、与案外人中国银行签订的《商品房买卖合同》1份，能够证明被告罗金玉和第三人中凯置业公司对涉案房屋所签房屋售价过低和房屋租赁价格过高的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；还款付息统计表、与记账凭证、银行交易记录与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，被告罗金玉和第三人中凯置业公司签订《商品房买卖合同》1份，约定罗金玉购买中凯置业公司开发的位于鹤壁市淇滨区中凯百悦城第2＃A幢一层商铺4套，建筑面积1370平方米，单价为7299.27元/平方米，总价款为1000万元。当日，罗金玉向中凯置业公司支付1000万元，并与中凯置业公司及案外人郑州市馨然商业管理有限公司于当日签订《托管经营协议书》一份，约定罗金玉将涉案房屋交由郑州市馨然商业管理有限公司经营管理，郑州市馨然商业管理有限公司每年向罗金玉支付商铺托管收益160万元，共计三年。2013年11月5日，中凯置业公司向罗金玉之妻王某和郭某借款1000万元，约定月息3.5分，该借款本金及利息共计1430万元，双方已于2015年1月15日结清。从2013年11月5日起，中凯置业公司通过银行转账陆续向罗金玉指定的账户付款。另查明：1、中凯置业公司与案外人中国银行股份有限公司鹤壁分行于2013年8月19日签订《商品房买卖合同》1份，约定案外人中国银行股份有限公司鹤壁分行购买被告鹤壁市中凯置业有限公司开发的中凯百悦城第2#A幢一层3套商铺，面积为670平方米，单价为33000元/平方米。2、涉案房屋的托管协议是2013年10月31日签订，而该房屋的租金至今仍达不到当年托管协议签订的租金水平。又查明：王爱芹因与中凯置业公司民间借贷纠纷申请法院强制执行，本院于2017年6月8日作出（2017）豫0611执812号执行裁定，裁定对涉案房屋予以查封，罗金玉对此提出执行异议。关于涉案房屋，罗金玉和中凯置业公司已签订商品房买卖合同并支付了相应价款，且已在不动产登记部门办理了备案手续，本院认为罗金玉与中凯置业公司构成买卖合同关系，罗金玉的异议请求成立，于2018年7月10日作出（2017）豫0611执异22号之一执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行，王爱芹对此裁定不服，提起本案申请执行人执行异议之诉。在涉案房屋执行期间，2017年7月11日，本院立案受理罗金玉诉中凯置业公司房屋买卖合同纠纷，其请求法院依法判令中凯置业公司继续履行《商品房买卖合同》，并办理涉案房屋产权证书。本院认定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更，2018年7月12日，一审裁定驳回罗金玉的起诉。罗金玉不服一审裁定，提起上诉。二审审理期间，由于2018年11月15日立案受理本案王爱芹提起的申请执行人执行异议之诉，二审法院认为罗金玉和中凯置业公司的涉案房产纠纷的事实应在本次执行异议之诉案件中予以查明，裁定驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，王爱芹对（2017）豫0611执异22号之一执行裁定中的中止执行表示没有异议，但对于执行裁定中所称罗金玉和中凯置业公司之间系房屋买卖合同关系有异议，认为罗金玉与中凯置业公司系民间借贷法律关系，罗金玉享有对涉案房屋拍卖、变卖后的优先受偿权，但经拍卖后的剩余价款应当归其所有。本院认为：根据中凯置业公司与案外人中国银行签订的《商品房买卖合同》显示，该涉案房屋签订的《商品房买卖合同》价格明显低于当时市场价格,不符合商品房买卖合同的市场交易习惯；根据罗金玉、中凯置业公司和郑州市馨然商业管理有限公司三方签订的《托管经营协议书》，约定商铺托管收益每年160万元，这和当地当时的租金市场明显不符，显著虚高，即使现在当地成熟商业地产的租金也达不到这么高的租金水平，且与馨然公司和其他业主签订的按照房屋总价款的千分之三的托管费标准相差甚远，故《商品房买卖合同》和《托管经营协议书》的签订并非证明罗金玉与中凯置业公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。罗金玉、中凯置业公司双方签订《商品房买卖合同》后，中凯置业公司开始陆续向罗金玉指定的账户付款，罗金玉称支付的该款项系罗金玉之妻王某、郭某2013年11月5日借给中凯置业公司1000万元产生的利息。中凯置业公司与王某、郭某的1000万元借款已于2015年1月15日结清，而这之后中凯置业公司仍然向罗金玉陆续支付款项，且多笔银行记录备注有“利息”、“还款”字样，尽管罗金玉称该部分是案外人郑州市馨然商业管理有限公司支付其的托管费，但罗金玉未提供证据证明郑州市馨然商业管理有限公司委托中凯置业公司支付其托管费，也无证据证明其收取的超出王某借款利息之外的中凯置业公司支付款项就是郑州市馨然商业管理有限公司委托中凯置业公司支付的托管费，故对其陈述超出支付王某利息之外的款项系托管费的陈述，本院不予采信。本院综合以上证据认为，被告罗金玉、第三人中凯置业公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并非双方买卖商品房的真实意思表示，双方并不存在真实的房屋买卖关系，涉案房屋《商品房买卖合同》系双方因民间借贷关系所提供的担保，系让与担保法律关系。在认定上述民间借贷法律关系成立的情况下，基于涉案房屋已备案至罗金玉名下，王爱芹对罗金玉享有优先受偿权亦不持异议，上述均不违反法律、行政法规的强制性规定。本次诉讼王爱芹主要就罗金玉与中凯置业公司的法律关系提出异议，而对执行裁定中的中止执行无异议，本院认为王爱芹据此再行要求继续执行无事实及法律依据。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回王爱芹的诉讼请求。案件受理费88010元，由王爱芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上述于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  霍璐婷审 判 员  郝付勇人民陪审员  程梅月二〇一九年十二月三十日书 记 员  辛红娟