苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初912号原告（反诉被告）：沈芳敏，女，1992年11月19日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告（反诉被告）：陆颐纳，女，1992年8月13日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张一楠（代理以上二原告），江苏昊强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲（代理以上二原告），江苏昊强律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：左静瑶，女，1991年5月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：罗圣亮，江苏姑苏律师事务所律师。沈芳敏、陆颐纳与左静瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，左静瑶提出反诉，本院受理后，与本诉部分合并，公开开庭进行了审理。沈芳敏、陆颐纳及其委托诉讼代理人张一楠、王菲和左静瑶及其委托诉讼代理人罗圣亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈芳敏、陆颐纳向本院提出诉讼请求：1.判令左静瑶退还租金13000元、保证金7000元、转让费40万元并支付利息1347.50元（以42万元为基数，自2021年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止，暂计算至2021年1月31日），合计421347.5元；2.判令左静瑶支付房屋维修费8312.06元、剩余租赁期内装饰装修残值损失18214.56元；3.判令左静瑶承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月，我方二人与左静瑶签订《房屋租赁合同书》，约定自左静瑶处承租案涉苏公弄×号房屋，租期自2019年2月1日起至2024年1月31日止，第一年房租138000元，后续4年房租固定为156000元，租房保证金7000元；左静瑶承诺其有转租权并同意我方在租赁合同期内转租他人；室内外正常维修由左静瑶负责，我方如需改造不得破坏主体结构。合同签订后，我方除按约支付房租及保证金外，另向左静瑶支付了40万元转让费以保障租赁期内的转租权利。2020年2月，我方联系左静瑶想对案涉房屋装修，其表示同意。后我方与赵德伟签订《民宿改造装饰工程》合同，合计支付250000元用于案涉房屋装修。装修后发现雨天房屋屋顶多处漏水，墙体渗水、发霉及老化脱落，于是联系左静瑶维修，但其一直未进行维修，为此我方支付了8312.06元进行维修。2020年10月，我方打算转租，就联系左静瑶请求其出具与案涉房屋产权人的租赁合同及产权人同意转租的材料以便于转租案涉房屋，但其多次推脱始终未提供，导致我方一直无法转租，造成严重损失。2020年12月31日，双方解除合同并就水电费进行结算，我方腾空案涉房屋并将房屋交还给左静瑶，但其拒绝退还剩余租金、保证金、转让费，支付租赁房屋维修费用及剩余租赁期内装饰装修残值损失，其行为严重损害了我方合法权益。左静瑶辩称，1.租金13000元不应退还，沈芳敏、陆颐纳于2020年12月31日解除《房屋租赁合同书》，不符合约定解除条件，该13000元应用于抵销左静瑶房屋闲置的租金损失。2.保证金7000元应当没收归左静瑶所有。合同第六条有关于保证金的约定，对方要求退还保证金不符合约定条件。3.关于转让费400000元，对方认为转让费是为了保障租赁期内的转租权利实属主观臆断，房屋租赁合同系对租赁方面权利义务的约定，与转让费无关，我收取转让费时没有进行任何的承诺，该费用性质为一次性的补偿费用，对方当即付清，要求退还没有依据。我收取转让费的代价是，将原有的装修、货物、设备、家具、家电等有形资产和可以经营民宿的机会、既有的推广平台资源、老顾客回头客的好评、房屋所在地段、知名度、品牌经营环境等无形资产，全部转让给受让方。我从上家受让房屋时，支付了房租和转让费即96400元，又花费了30多万元进行装修升级，我正是基于这两点考虑转让费为40万元。4.对方主张的利息，我不认可本金基数来源，利息也不认可。5.对方对房屋的重新装修不合格，出现渗水等导致的维修费用应由其自负，我方不承担。6.对方解除合同不符合约定和法定解除条件，装饰装修的价值已经附合在房屋里，合同既然已经解除，视为其将装修残值无偿赠送给我方。7.我方具有转租权，有明确的合同依据；沈芳敏、陆颐纳毫无障碍占有使用房屋长达23个月，可以说明转租是没有问题的；对方无法转租的原因在于其没有找到愿意承租房屋的人，我方没有配合和促成其转租的约定和法定义务；没有证据证明房东不同意转租，即使其不同意，也是其违约。综上，请求驳回沈芳敏、陆颐纳的全部诉讼请求。左静瑶向本院提出反诉请求：1.判令沈芳敏、陆颐纳赔偿房屋租赁合同书解除后的36个月房租损失468000元、恢复原状费用损失100000元并赔偿利息损失（以468000元为基数，自2021年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止，暂计算至2021年1月9日为2000元），合计570000元；2.诉讼费用由沈芳敏、陆颐纳负担。审理中，左静瑶将第1项反诉请求变更为：判令沈芳敏、陆颐纳支付水费30.69元、电费74.81元，赔偿解除房屋租赁合同书造成的房屋闲置租金损失65000元（按6个月计算）及利息损失（以65000元为基数，自2021年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止，暂计1000元），赔偿因房屋装修不合格、故意损坏、拆除房屋导致的修复费用72323.69元。事实和理由：2019年1月21日，我与沈芳敏、陆颐纳签订《房屋租赁合同书》，约定了五年的租赁期限和租金等内容。但是，沈芳敏、陆颐纳在不具备法定和约定解除合同条件的情况下，于2020年12月8日单方提出解除上述房屋租赁合同，合同解除时间为2020年12月31日。虽然我认为沈芳敏、陆颐纳继续履行房屋租赁合同已无可能，认可房屋租赁合同已经解除，但是涉及的违约责任条款仍然有效。沈芳敏、陆颐纳单方解除租赁合同的行为，造成了我巨大经济损失，包括但不限于房租损失、恢复原状费用损失、利息损失。沈芳敏、左静瑶针对反诉答辩称，1.我方不认可房屋闲置损失。双方于2020年12月31日解除租赁合同，并就房屋租金结算清楚，左静瑶依法应当向我方退还剩余租金；合同解除后，我方已向左静瑶交还房屋及钥匙，房屋闲置损失并不存在。2.我方不认可装修损失。根据《房屋租赁合同书》第七条，室内外正常的维修是由左静瑶负责；根据相关法律法规规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，房屋渗水等均属于房屋的现状，出租方依法应当维护房屋的正常使用，而左静瑶未能履行相应维修义务，我方承租期间，因房屋多次漏水，造成的损失要求左静瑶依法承担。3.关于房屋破坏的问题，双方在2020年12月31日签署退租交付清单解除了租赁关系，左静瑶当天并未提出我方对其房屋有任何损毁行为，也未要求赔偿；我方从左静瑶处承租的时候，本来就有喷漆涂鸦。4.我方对于水电费金额没有异议，签交接单的时候，我方就以红包形式支付，对方没有收，我方不存在过错。当事人围绕请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定：苏州市苏公弄×号房屋（建筑面积182.27平方米）所有权人为徐明，原由段泉江承租使用。2017年4月，左静瑶向段泉江支付租金29400元及转让费67000元后，受让了房屋的承租权和室内物品。2017年4月2日，徐明的父亲徐虎林（甲方、出租方）与左静瑶（乙方、承租方）及中介方签订《房屋租赁合同书》（编号为××××），约定甲方将苏公弄×号房屋出租给乙方自住使用，租赁期限自2017年4月2日起至2027年4月1日止，租金为每月2750元，每年支付一次，第六年开始房租为每年35000元。合同约定了双方的其他权利义务，第十一条“补充条款”中约定有“房东认可租客不破坏主体结构下装修”、“房东认可租客转租或转让”等内容。租赁合同履行过程中，左静瑶出资对房屋重新装修后用于民宿经营，由其按期向房屋所有权人支付房租。2019年1月21日，左静瑶（甲方、出租方）与沈芳敏、陆颐纳（乙方、承租方）及中介方签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将苏公弄×号房屋转租给乙方自住使用，租赁期限自2019年2月1日起至2024年1月31日止，第一年房租为138000元，后续四年为每年156000元，每年支付一次，保证金为7000元。合同约定了双方的其他权利义务，第七条“甲方义务”中约定，室内外正常维修由甲方负责；第八条“乙方义务”中约定，合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿，乙方如因使用不当损坏房屋及其设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。第十一条“补充条款”中约定有“甲方物品、家电、硬装保留，乙方如需改造，不得破坏房屋主体结构”，“甲方同意乙方在合同期内转租于他人，转租时甲、乙、丙三方到场，且甲方必须同意”等内容。双方另商定，沈芳敏、陆颐纳应向左静瑶支付转让费40万元。除合同签订前，陆颐纳已经向左静瑶转账支付的保证金7000元外，沈芳敏于签订租赁合同当日向左静瑶转账支付269000元，陆颐纳于当日向左静瑶转帐支付169000元，于次日又转账支付10万元。二人付款合计538000元，即为转让费40万元及第一年租金138000元。合同签订后，左静瑶即将苏公弄×号房屋连同室内装修及设施、物品一并交付给沈芳敏、陆颐纳，沈芳敏、陆颐纳对原有装修进行改造和部分重作（装修报价单显示造价155000元）后，继续将房屋用于民宿经营。2019年7月期间，沈芳敏、陆颐纳为修复房屋内的渗水问题，购买了墙面修补材料并委托相关人员进行了防水处理，共支出费用8312.06元。2020年1月1日及2日，沈芳敏、陆颐纳各向左静瑶支付第二年度租金78000元，合计156000元。2020年10月，沈芳敏、陆颐纳意图将民宿转让他人，沈芳敏与左静瑶通过微信进行沟通。左静瑶表示同意转让，可终止现有租赁关系，按原房租与受让人签订租赁合同或者由沈芳敏、陆颐纳转租给受让人。沈芳敏告知意向受让人询问房东能不能到场，左静瑶表示不能，直接和其对接即可。2020年10月15日，沈芳敏表示“你好，他准备租的……我们之前付的押金他到时候直接转给我们，押你那儿的押金就算是他的了……约了下周签合同，从11月开始……因为给他的租金低于原来的租金，所以跟他说了跟我们先签3年，到期跟你们签……他要房产证复印件和房东身份证复印件和你们同意我们转让的知情书，上次你们留给我的我找不到了……还有我们签合同的时候你要不要过来做个证明啊，表示知情”，左静瑶表示同意，双方约好了见面签约时间。2020年10月19日，沈芳敏、左静瑶及意向受让人三方见面，左静瑶当日未向对方提供其与产权方所签订的租赁合同。次日，左静瑶向沈芳敏表示可以再约时间提供身份证、房产证等照片，沈芳敏表示要求左静瑶提供房东的知情书，左静瑶表示没有。沈芳敏要求左静瑶提供身份证复印件，左静瑶表示可以出示，但出于安全考虑不能提供复印件。之后，双方未再就此事沟通。2020年11月22日，所有权人徐明至房屋内发现房屋由沈芳敏、陆颐纳使用，沈芳敏、徐明夫妇及与左静瑶共同经营民宿的王凯凯进行了交流，沈芳敏表示做不下去了，询问徐明是否能转租，徐明表示房屋是出租给王凯凯的，不可以转租的，王凯凯表示让沈芳敏再与左静瑶协商，徐明要求王凯凯将事情处理好。2020年11月30日，沈芳敏再次向左静瑶提出要求看房东的授权以及与房东签订的租赁合同。之后，沈芳敏、陆颐纳、左静瑶及王凯凯在微信群聊中继续沟通，沈芳敏坚持认为房东不同意转租，应由左静瑶解决处理，左静瑶则表示对方找到受让人可以与其进行沟通解决。2020年12月8日，沈芳敏通过微信向左静瑶发送合同解除通知书，内容为“双方于2019年1月21日签订《房屋租赁合同书》，约定你方将位于苏公弄×号房屋出租给我方，保证该房出租合法，且你方同意我方支付转让费40万元后可以在合同期内转租他人。……现因新冠××疫情影响，我方实在无力继续承租。但因你方不能提供苏公弄×号房屋合法出租证明材料，导致我方无法转租。我方多次联系你方沟通处理此事，你方一直推脱，至今未解决，严重损害了我方利益。根据相关法律规定，已经符合解除租赁合同的条件。我方通知贵方于2020年12月31日起解除租赁合同并办理退租交接手续。请贵方当日安排收房，退还保证金7000元及转让费40万元，租金根据实际租赁期限据实结算”。2020年12月31日，沈芳敏、陆颐纳将苏公弄×号房屋内的可移动物品、设施腾清，保留了榻榻米、钢化玻璃、大理石挡水条、复式楼梯、定制房门等固定设施，将房屋交付给左静瑶，双方签署《退租交付清单》，确认尚结欠水费30.69元、电费74.81元。当日，沈芳敏瑶以微信红包的形式向左静瑶支付水电费105.50元，因左静瑶未接收被退回。本案审理过程中，左静瑶表示收回房屋后一直未予使用。因沈芳敏、陆颐纳在腾让房屋时拆除设备造成房屋部分设施缺失及损坏，并在墙面等处存在多处大幅涂鸦需要修复，经询价，由装修公司报价修复费用为72323.69元。沈芳敏、陆颐纳指出，其离开房屋时，搬走了全部可移动物品和设施，遗留在现场的榻榻米、钢化玻璃、大理石挡水条、复式楼梯、定制房门等固定设施装修报价为30357.60元，根据租赁年限结算，剩余租赁期内的装修残值为18214.56元。2021年5月8日，本院组织双方当事人至现场进行勘验，查明苏公弄×号房屋当时由左静瑶控制，处于空置状态，沈芳敏、陆颐纳前述固定设施保留于房屋内，室外原有通向屋顶的简易楼梯被拆除，室内部分屋顶、墙面留有渗水痕迹，一些玻璃表面及墙面留有大幅涂鸦。勘验后，左静瑶表示修复费用可仅考虑两处楼梯的重置，涉及费用20580元，房屋防水层、室内涂鸦修复费用由法院酌定，不再申请鉴定。本院认为，左静瑶与徐虎林签订租赁合同，承租苏州市苏公弄×号房屋后，将租赁房屋转租给沈芳敏、陆颐纳，双方于2019年1月21日签订《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效。该租赁合同约定了双方在租赁关系中的权利义务，并未涉及沈芳敏、陆颐纳另行向左静瑶支付的40万元，该款项的支付并不受租赁合同调整。双方当事人未对该款项的支付作出书面约定，但均表述为转让费，可以认定系转让费的性质，即双方在房屋租赁合同关系之外另行形成转让合同关系。根据市场形成的惯例,该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人在该房屋内经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润等多种不同性质的费用集合体，与左静瑶所述基本一致，沈芳敏、陆颐纳坚持认为该费用系用于对日后转让、转租权利予以保障所设立的保证金的观点，没有相应证据证明，本院不予采信。双方就转让费事宜达成一致意见后，左静瑶与沈芳敏、陆颐纳签订了《房屋租赁合同书》并向其交付了房屋内的设施、物品，应当认为转让合同已经履行完毕。沈芳敏、陆颐纳以后续租赁合同履行中产生争议，无法对外转让租赁权为由要求返还该笔转让费40万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方在租赁合同履行过程中，沈芳敏、陆颐纳于2020年12月8日向左静瑶发出解除合同通知书，通知双方合同于2020年12月31日解除，并于约定日期向左静瑶返还了房屋，左静瑶对房屋进行了接收，应当认定双方合同于2020年12月31日解除。现双方对合同解除的原因各执一词，均认为系对方违约造成，本院审查后认为，左静瑶与徐虎林签订的租赁合同约定“房东认可租客转租或转让”，左静瑶向沈芳敏、陆颐纳转租房屋并无违反合同该项约定，本案双方所签订的租赁合同中作出了“甲方同意乙方在合同期内转租于他人，转租时甲、乙、丙三方到场，且甲方必须同意”的约定，根据该条款约定，左静瑶确实应对转租房屋予以同意并提供必要的配合，但沈芳敏、陆颐纳对外转租房屋是否能成功，需从多方因素考量，并非左静瑶可左右，不应以是否转租成功来作为衡量左静瑶是否履行合同义务的标准。从沈芳敏、陆颐纳提供的证据来看，其在2020年10月中旬与左静瑶联系转租事宜并约定与意向承租人见面，双方始终处于沟通过程中，不能反映因左静瑶不予配合而导致转租未成。之后，在2020年11月下旬，产权人徐明确实曾至房屋内就左静瑶转租房屋提出异议，但并未收回房屋，也未涉及沈芳敏、陆颐纳另行转租房屋之事，后续各方也可根据相互之间的合同约定进一步沟通解决。左静瑶未能及时提供房屋租赁合同并与房屋产权人进行沟通确实存在一定过错，但承租人租赁使用房屋的目的并未受到影响，在此情况下，沈芳敏、陆颐纳并不享有约定或法定的合同解除权。其发出解除通知书并返还租赁房屋应当认定为单方面解除合同的违约行为。合同解除并实际交接房屋后，双方应当结算，左静瑶应当向沈芳敏、陆颐纳返还已收取的2021年1月租金13000元，保证金7000元扣除水电费105.50元后剩余6894.50元也应予以返还。沈芳敏、陆颐纳主张返还该款项及自合同解除次日起算的利息损失，本院予以支持。租赁合同由沈芳敏、陆颐纳单方面解除，其无权就遗留在室内的装修残值向左静瑶主张赔偿，故其提出的要求左静瑶赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失18214.56元的诉讼请求，本院不予支持。双方合同约定，室内外正常维修由甲方负责，从本院现场勘验的情况来看，房屋内确实存在严重的渗漏现象，一定程度上对顶面、墙面等装修造成了破坏，双方均认为系对方的原因造成，本院审查后认为，沈芳敏、陆颐纳接收房屋后在左静瑶许可情况下对房屋进行室内装修，不可能造成对房屋顶面结构的破坏，在左静瑶不能举证说明的情况下，渗漏水应认定为房屋本身的缺陷造成，相应维修费用应由左静瑶负担。沈芳敏、陆颐纳主张因房屋渗水造成维修费用损失8312.06元，提供了淘宝订单、聊天记录、付款凭证等作为证据，尚属合理，本院予以采信并确定由左静瑶赔偿。左静瑶收回的房屋与其出租时存在较大差异，除了增加了部分装修外，也确实存在少量设施缺失及墙面涂鸦，从其提供的交付前的照片来看，院内设置的室外楼梯较为简单，价值不高，其提出的修复费用过高，本院不予采信。考虑到沈芳敏、陆颐纳在承租房屋时，已就室内装修、设施、物品支付了相应的转让费用，左静瑶在收回房屋时要求恢复原状显然利益失衡，本院对左静瑶主张支付修复费用72323.69元的反诉请求不予支持。左静瑶在2020年12月31日收回房屋后，未对房屋重新利用，故向沈芳敏、陆颐纳提出相当于6个月租金的房屋空置损失的赔偿。本院审查后认为，该房屋为居住性质的房屋，合同租赁目的为自住而非出租获利，同时，合同虽因沈芳敏、陆颐纳的原因解除，但与产权人口头告知不能转租要求左静瑶处理有关，左静瑶在收回房屋后完全可以自用避免损失扩大，故本院对其该项反诉请求，亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、左静瑶于本判决生效之日起十日内向沈芳敏、陆颐纳返还租金13000元、押金6894.50元（已扣除水电费105.50元），合计19894.50元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款项自2021年1月1日起至实际支付之日止的利息损失；二、左静瑶于本判决生效之日起十日内向沈芳敏、陆颐纳赔偿房屋维修费8312.06元；三、驳回沈芳敏、陆颐纳的其他诉讼请求；四、驳回左静瑶的其他诉讼请求。案件受理费8018元，减半收取4009元，财产保全申请费2759元，合计6768元，由沈芳敏、陆颐纳负担6343元，左静瑶负担425元；左静瑶负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向沈芳敏、陆颐纳支付。反诉案件受理费1534元，由左静瑶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  潘宇容二〇二一年六月二十五日书记员  邓 琴