上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初18153号原告：上海嘉钿企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李伟，总经理。委托诉讼代理人：吴小林，上海市东高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：白伞伞，上海市东高地律师事务所律师。被告：路国军，男，1973年9月25日生，汉族，住浙江省。原告上海嘉钿企业管理有限公司(以下简称“嘉钿公司”)与被告路国军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告路国军下落不明，故本案于2019年12月30日转为普通程序审理，并依法采用公告送达。本案于2020年5月9日公开开庭进行了审理，原告嘉钿公司的委托诉讼代理人吴小林到庭参加诉讼，被告路国军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉钿公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年6月27日、2017年11月1日签订的房屋租赁合同，被告返还所租赁房屋德悦路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号二楼；2、判令被告立即支付原告拖欠2017年8月1日至2019年9月30日的租金797,306.70元及后续租金(或使用费)按合同标准计算至实际返还房屋之日止;3、判令原告无需退还被告保证金298,514元;4、判令被告支付原告违约金597,029元;5、本案诉讼费由被告承担。审理中原告就诉讼请求作如下变更：关于第一项诉讼请求，因2017年11月1日的房屋租赁合同签订后替代了原2017年6月27日的房屋租赁合同，故2017年6月27日的这份合同已无解除必要，故现第一项诉讼请求仅要求解除2017年11月1日租赁合同。关于第二项诉讼请求，为了表述方便，故明确为要求被告支付拖欠原告的2017年8月1日至2019年7月31日的租金500,332元,具体计算方法为：1,194,058元(2017年8月1日至2018年7月31日期间的应付租金)+1,253,760元(2018年8月1日至2019年7月31日的期间应付租金)-[2,246,000元(已付款)-298,514元(保证金)]=500,332元;被告支付原告自2019年8月1日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费，按照每年1,316,448元标准计算。关于第三项诉讼该请求，因已经主张了违约金，故该项详情求予以撤回，同意保证金抵扣违约金。事实和理由：原告(甲方)与被告(乙方)于2017年6月27日签订关于松江区德悦路XXX号、XXX号、XXX号(含二楼587号)房屋的房屋租赁合同,总租赁面积为1,022.31平方米,房屋租赁期限自2017年8月1日起至2022年6月30日止,共4年零11个月。首年租金标准为3.5元/平方米/天,后一年租金标准在前一年基础上每年上浮5%,租金调整起始日为每年8月1日。第一笔租金应于2017年6月30日前支付给甲方,之后以每6个月为一付款期,在每一付款期开始前提前10日向甲方支付该租金。乙方应按6个月的租金标准向甲方支付人民币653,000元整,同时,按3个月租金保证金标准向甲方支付人民币326,500元整。双方还约定解除合同的条件,第十条第(二)项第7款明确约定：乙方逾期不支付或未足额支付租金超过30日的,甲方可书面通知乙方解除合同。后双方于2017年11月1日对上述合同所涉租金以及保证金的计算标准进行调整,将首年租金标准调整为3.2元/平方米/天,则6个月的租金标准调整为597,029元整,保证金调整为298,514元整,其余内容不变。此次双方修改房屋租赁合同,被告还用自己作为法定代表人的上海福兰特旅店有限公司盖章以担保租赁合同的履行，现经查询该公司已经注销。合同签订后被告存在拖欠租金的行为，2018年原告曾起诉被告、上海福兰特旅店有限公司支付拖欠的租金,案号为(2018)沪0117民初17322号,法院受理后被告支付了大部分的拖欠租金,原告遂撤回了对被告的起诉，双方继续履行合同。但之后被告又一直拖欠原告租金。综上,被告拖欠租金的行为有违诚实信用原则，故原告诉至贵院,请求判如所请。被告路国军未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系一人有限责任公司，成立于2017年1月23日，经营范围包括房地产营销策划、自有房屋租赁等。上海市松江区泗泾镇德悦575、579、585、587号房屋的权利人为上海松江新城投资建设有限公司(以下简称“新城公司”)，不动产核准登记时间均为2016年5月17日，房屋用途为商铺，部位为1_2层。四套商铺建筑面积分为575号310.62平方米、579号250.73平方米、585号281.29平方米、587号299.23平方米。2017年5月23日，原告与新城公司签订《房屋租赁合同》，约定新城公司将507、515、519、523、525、527、575、579、585、587商铺1至2层，623商铺1层出租给原告。合同另对租金标准，支付方式、双方权利义务及解约条件等进行了约定。2017年6月27日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定，出租房屋地址为德悦路575、579、585、二楼587(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积1,022.31平方米。合同第二条租赁用途为商业使用。合同第三条约定：(一)甲乙双方约定乙方于2017年6月30日前向甲方缴纳房屋租赁保证金、首期租金,并于2017年6月30日到房屋现场办理交房手续；(二)房屋租赁期自2017年8月1日起至2022年6月30日止,共4年零11月。合同第四条约定：(一)甲、乙双方约定,租金标准如下：2017年8月1日至2018年7月31日,首年租金标准为3.5元/平方米/天,后一年租金标准在前一年基础上每年上浮5%,租金调整起始日期为每年8月1日；(二)乙方第一笔租金应于2017年6月30日前支付给甲方,之后以每6个月为一付款期,在每一付款期开始前提前10日向甲方支付该租赁金,若租金支付最后一日恰逢法定休假日,则提前至法定休假日前的最后一工作日。合同第五条约定：(一)保证金：1、甲乙双方约定,甲方交付该房屋前,乙方应按6个月的租金标准向甲方支付653,000元整,按3个月的租金保证金标准向甲方支付326,500元整。乙方装修完毕正式开业后,可向甲方书面申请返还装修保证金,甲方在审核乙方的装修工程符合本合同约定后,10日内无息归还乙方装修保证金；2、因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、赔偿金及其他相关费用,甲方可在保证金中扣除,并且无需乙方同意,乙方必须在五日内支付上述款项的不足部分并补足保证金,经甲方通知后三十日内仍未支付上述款项的不足部分或补足保证金的按第十条第(二)款第6项执行。3、租赁关系终止时,甲方收取的保证金除用以抵充协议约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方；(二)其他费用：1、租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯和有线电视、物业管理的在该房屋使用过程中产生的有关费用均由乙方承担。……4、租赁期间,乙方须按时向物业管理公司支付物业管理费,并与之签订物业管理合同。合同第十条第(二)项约定：甲、乙双方同意在合同租赁期间,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方支付违约金653,000元，支付的违约金不足抵付方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方未按时足额支付租赁保证金的；7、乙方逾期不支付或未足额支付租金超过30日……。合同另对其他事项进行了约定。2017年11月1日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，该份合同除了租金、保证金及违约金金额作了变更，其余均与2017年6月27日的约定一致。变更内容如下：合同第四条第(一)项原约定的3.5元/平方米/天，变更为3.2元/平方米/天；合同第五条第(一)项原约定的乙方应按6个月的租金标准向甲方支付653,000元,按3个月的租金保证金标准向甲方支付326,500元，变更为乙方应按6个月的租金标准向甲方支付597,029元,按3个月的租金保证金标准向甲方支付298,514元整；合同第十条第(二)项原约定违约金653,000元，变更为597,029元。该合同乙方除被告签字外，还加盖了上海福兰特旅店有限公司(以下简称“福兰特公司”)公章。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付了2,246,000元，其中包括了保证金298,514元及自2017年8月1日起的租金1,947,486元。2018年，原告以被告未按约支付租金为由起诉被告及上海福兰特旅店有限公司，本院于2018年10月9日立案，案号为(2018)0117民初17322号，因被告及福兰特旅店有限公司下落不明，故该案通过公告送达，原告于2019年2月19日撤回了该案起诉。后因被告未按约支付租金，故原告以本案诉称事由起诉至本院。另查明：福兰特公司于2008年7月17日成立，公司类型为一人有限公司责任公司(自然人独资)，法定代表人及股东均为路国军，该公司于2019年5月23日注销。审理中，原告称，被告租赁涉案房屋后将一层分部转租给了多个案外人，二楼原打算自己开旅馆，但实际未开。一层目前有六户商户在经营，二层空关。审理中，原告表示对于目前实际经营的次承租人在本案中没有相关请求，如果后续收回房屋遇到障碍会另行主张。原告为此还提供了其中四户实际经营人的工商登记信息，登记信息显示四户商户均登记在涉案房屋内。原告还称，原告转租的行为没有得到新城公司的书面认可，但新城公司对原告租赁涉案房屋用于转租是知道且同意的，因为该公司是国企，没有人愿意担责，所以当时口头同意。涉案房屋所在一条街的商铺都是新城公司所有的，原告租赁了其中一半，包括本案商铺在内的3,800平方米的商铺，这些商铺均对外进行了转租。新城公司有专门管理人员，管理人员也定期巡视，故对于原告的转租事实都是清楚的，但自次承租人实际经营达二、三年期间新城公司从未提出过异议，也未影响过被告及次承租人的正常使用。原告在松江法院还起诉了其他次承租人的房屋纠纷案件，新城公司作为第三人参加了诉讼，法院已经做出判决，目前该案在上诉中。原告为此向本院提供了(2020)沪0117民初3443号(以下简称“3443号案件”)民事判决书。在该判决书中载明：3443号案件原案号为(2019)沪0117民初2606号，2606案件作出判决后，当事人提出上诉，后被发回重审，立案后即为3443号案件。判决书还载明：就转租知晓的时间以及是否提出过异议的问题，新城公司在2606号案件庭审中陈述为：“直到诉讼前，大概一年前，具体时间需要回去和法务核实”；“原告来新城公司的时候，新城公司就口头说过(不同意转租)，具体时间记不清了，应是去年，没有发过书面通知”。在3443号案件中，新城公司又表示原审记录有误，新城公司当时陈述的是如果知道的话大概一年前，但这个需要和法务核实，其实新城公司在原审起诉前根本不知道。审理中，本院向新城公司发送了询问函，新城公司回复：1、本案原告的转租行为，新城公司没有任何书面或口头同意；2、泗泾镇德悦路房屋租赁现场管理事宜主要由物业公司及现场管理部门负责对接和管理；3、对于本案，新城公司没有参加诉讼必要，在3443号案件诉讼过程中，新城公司才知道原告的转租行为。以上事实，有《房屋租赁合同》、上海市不动产登记簿、工商登记信息、档案机读材料、民事裁定书、民事判决书、银行交易明细、复函及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2017年6月27日、11月1日先后签订了两份《房屋租赁合同》，经比较两份合同的唯一区别就是在后面一份合同中将租金、保证金及违约金进行了下调，2017年6月27日的合同被2017年11月1日合同取代，6月27日的合同在本案中已无评述必要，因双方实际履行的就是11月1日的合同，故本院仅对该份协议作出判定。关于该份协议的合同主体，虽然协议承租人处加盖了福兰特公司的公章，但根据合同抬头列明的租赁双方仅为原、被告，并未将福兰特公司列为承租人，原告也确认福兰特公司并非租赁合同相对方，况且福兰特公司现已注销，故本院认为本案合同主体就是原、被告。关于该份《房屋租赁合同》的效力。本院认为，合同系原、被告真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效。虽然原、被告在订立合同之初，原告的确没有取得新城公司的转租同意的依据，但根据新城公司在2606号案件中陈述在该案诉讼一年左右即知道了转租一事。虽然新城公司在3443号案件审理中对该陈述又进行了否认，但从双方实际情况来看，原告在租赁了新城公司大量的商铺后均立即进行了转租，转租至今也已多年，新城公司在本案复函中也表示租赁事宜是有专门现场管理部门负责对接和管理，故新城公司应当知晓出租给原告房屋(包括涉案房屋)存在转租，但新城公司从未对此提出过异议，而且事实上被告及次承租人对于房屋的占有使用也未产生过障碍。综上，本院对于《房屋租赁合同》有效性予以确认。关于合同解除。被告未按约支付租金，逾期超过30日，根据《房屋租赁合同》第十条第(二)项第7款的约定，原告有权解除合同。现原告依约提出解约，有事实和法律依据，本院予以支持。至于解除合同的时间，应以本次诉讼诉状副本送达之日即2020年4月3日为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租赁房屋的返还。合同关系既已解除，原告就应及时搬离并返还系争房屋，故被告要求原告返还房屋的诉请于法有据，本院予以支持。关于租金及使用费。对于尚欠的租金及使用费，被告应予支付，原告的主张符合合同约定，本院予以支持。本院认定，被告应支付截止至2019年7月31日的租金500,332元;2019年8月1日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费，按照每年1,316,448元标准计算。关于违约金。本案系被告违约导致解约，根据合同十条第(二)项约定，被告还应支付原告违约金597,029元，原告的此项请求，符合合同约定，但结合被告实际损失，六个月租金标准计算违约金，数额显属过高，本院酌情调整为四个月租金标准计算违约金，金额为398,019元。同时，原告主张保证金298,514元抵扣该违约金，并无不当，故此本院确认抵扣后被告应支付原告的违约金数额为99,505元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告上海嘉钿企业管理有限公司与被告路国军于2017年11月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月3日解除；二、被告路国军于本判决生效之日起三十日内将上海市松江区泗泾镇德悦路XXX号1_2层、579号1_2层、585号1_2层、587号2层房屋返还给原告上海嘉钿企业管理有限公司；三、被告路国军于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉钿企业管理有限公司截至2019年7月31日的租金500,332元;2019年8月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金及使用费(按照每年1,316,448元标准计算)。四、被告路国军于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉钿企业管理有限公司违约金99,505元(其中已扣除保证金298,514元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,845元，财产保全费5,000元，公告费600元，合计诉讼费28,445元，由原告上海嘉钿企业管理有限公司负担1,786元(已付)，由被告路国军负担26,659元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 贤审 判 员 张 莉人民陪审员 吕 波二〇二〇年六月三十日书 记 员 吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。