安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1226民初414号 原告（反诉被告）：张保柱，男，1971年1月24日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张健，安徽慎诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚平，男，1957年5月4日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张腾飞，安徽大森（蚌埠）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马玉华，女，1968年7月29日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：胡云峰，安徽大森（阜阳）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马玉颍，女，1958年3月18日出生，汉族，住江苏省。 张保柱诉龚平、马玉华、马玉颍为合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月21日、2019年12月5日公开开庭进行了审理，张保柱及其委托诉讼代理人张健，龚平及其委托诉讼代理人张腾飞，马玉华及其委托诉讼代理人胡云峰到庭参加诉讼。马玉颍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张保柱向本院提出诉讼请求：1、解除2007年9月6日张保柱与龚平签订的以房抵债协议；2、判令龚平、马玉华、马玉颍返还张保柱房屋抵付款及赔偿房屋增值损失合计1055300元（房屋评估价值）；3、龚平、马玉华、马玉颍赔偿张保柱三次诉讼损失合计53700元及鉴定费8800元；4、本案的诉讼费由龚平、马玉华、马玉颍承担。事实和理由：2007年5月1日龚平与张保柱签订《建房协议》，约定龚平将自己的建房工程发包给张保柱，约定按实际建筑面积每平米440元收取建筑费用，并约定付款期限等内容。张保柱于2007年9月6日之前提前完工并交付，龚平未付工程款。张保柱与龚平在2007年9月6日友好协商签订《以房抵付工程款协议》，龚平应付给张保柱所有的建筑费用均由所建的第二层一套房子抵付并已实际交付，双方约定龚平协助办理房产证等相关手续，2011年1月4日张保柱将交付后的房屋出卖给祁华伍，由于龚平的谎称手续暂时无法办理以及自己公务员身份暂不便办理，造成交易未成并赔偿祁华伍损失45000元。张保柱与龚平双方合法的房屋买卖合同（以房抵债）效力也得到人民法院确认。张保柱诉龚平履行合同，协助办理房屋相关手续，被法院驳回，告知按（2017）皖1226民初4933号判决内容诉讼。马玉华、马玉颍作为房屋共有人，明知龚平与张保柱签订了房屋抵付协议，见到房屋增值后不顾客观事实起诉张保柱侵权，直接导致张保柱的房屋权利无法实现。由于龚平签订协议后未协助办理产权手续的行为导致2007年9月6日交付的房屋至今无法登记，给张保柱造成损失，对该损失，马玉华、马玉颍作为建设房屋受益人，应与龚平一并承担责任。 龚平辩称：1、龚平与张保柱所签2007年9月6日《协议书》应是无效协议。在签订《协议书》时，案涉房屋刚开始建设，双方的债权债务尚未确定。在债务履行期限届满前，龚平与张保柱就案涉房产达成的以物抵债的约定，应参照《物权法》关于流押、流质的规定，认定该以物抵债协议无效。以物抵债在法律行为层面，是指双方当事人达成以他种给付替代原定给付的协议，即当事人之间经过协商，自愿交付和接受财物折价抵偿债务，从而使债务关系归于消灭。房屋买卖，是指卖方出卖房屋、买方支付对应价款的法律行为。房屋买卖与以物抵债是不同的法律关系，二者不存在重合，也不可能相互转化，以物抵债协议不能履行的，也不能按照房屋买卖合同确定双方权利义务；协议书系债务履行期限届满前达成的，且尚未交付债权人，现协议书不能继续履行，人民法院应当向张保柱释明，其应当按照原债务关系提起诉讼；2、即使该《协议书》是有效的，因原告诉请解除，应当根据《建房协议》即原债务确定双方的权利义务。即使2007年9月6日《协议书》是有效的，在该协议中，双方并未明确约定消灭旧债务，因此该协议系新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。本案中，龚平并未将案涉房屋所有权转移登记给张保柱，张保柱诉请继续履行《协议书》的诉请也被驳回，张保柱在本案中诉请解除《协议书》，由于旧债务并未消灭，新债协议也被解除，应按旧债务即《建房协议》确定双方权利义务，龚平也只能按照《建房协议》履行旧债务；3、张保柱诉请的工程款及赔偿房屋增值损失，因本案不是房屋买卖合同纠纷，而是以物抵债，以物抵债协议被解除后，只能按照原债务履行，其诉请要求龚平承担房屋增值损失，没有事实与法律依据；本案张保柱诉请的工程款及损失赔偿请求已过诉讼时效，被告龚平有权拒绝支付工程款，更不用赔偿房屋增值损失；4、涉案房屋系2009年建成，无法履行《协议书》的事实早已确定，张保柱应及时主张权利，其未及时主张权利的，应按照减损规则确定违约责任，即《合同法》第119条之规定“当事人一方违约后，对方当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。案涉房屋建成后几年内，阜阳地区房价平稳，未有较大涨幅，张保柱一直未主张权利，不得就近几年房价增值的损失主张赔偿；5、张保柱诉请赔偿违约及三次诉讼损失8700元没有事实与法律依据，应驳回相应诉请。 马玉华辩称：1、涉案《建房协议》及以房抵债《协议书》均系龚平与张保柱签订，马玉华并非合同相对人，不应承担支付工程款或赔偿损失的责任；2、龚平与张保柱于2007年9月6日所签的《协议书》应为无效协议。最高人民法院《关于当前商事审判工作中的若干问题的规定》第九部分关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题中明确规定：“债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。”因此龚平与张保柱就案涉房屋达成的以物抵债的约定，应参照《物权法》关于流押、流质的规定，认定该以物抵债协议无效。 马玉颍答辩称：涉案《建房协议》及以房抵债《协议书》均系龚平与张保柱签订，马玉颍并非合同相对人，不应承担支付工程款或赔偿损失的责任；龚平与张保柱于2007年9月6日所签的《协议书》应为无效协议。 龚平、马玉华、马玉颍向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判决龚平与张保柱于2007年9月6日签订的“协议书”无效；继续履行2007年5月1日签订的《建房协议》；2、请求人民法院依法判令张保柱赔偿马玉颍、马玉华房租费74800元以及水费、因防水措施等房屋质量问题损失20万元；3、诉讼费用及鉴定费2000元由张保柱承担。 张保柱针对龚平、马玉华、马玉颍反诉请求辩称：1、2007年9月6日签订的协议书是经过法律文书确认合法有效的，龚平也履行了交付房屋的义务，但是存在着拒绝办理房屋过户手续的情形，龚平应当承担相应的未及时办理过户的责任以及本案中的赔偿责任；2、龚平、马玉华、马玉颍要求继续履行2007年5月1日签订的建房协议无任何意义，该协议已经实际履行完毕，以房屋作价抵付建房工程款，该协议已经实际履行完毕；3、张保柱系基于合同关系合法占有房屋，占有使用无需支付房屋租金；4、龚平、马玉华、马玉颍要求水费没提供水费票据，同时该水费请求不明确，依法应当驳回；5、张保柱基于合同关系占有房屋也没有给马玉颍、马玉华造成损失，即使造成损失也是龚平造成的，该损失应由龚平承担赔偿；6、龚平、马玉华、马玉颍反诉防水措施等质量问题，张保柱已经按照协议约定保质保量的施工，并且房屋已经交付，工程款价格已经核算清楚并且达成以房抵付工程款的协议，应当予以驳回；综上所述，请法庭依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.048号《安徽省临时建设工程规划许可证》、颍上国用（籍）第20140118号（补发）《中华人民共和国国有土地使用权证》，本院对其证明效力予以认定；2.（2018）皖12民终1793号判决书、（2018）皖1226民初5380号裁定书、（2018）皖12民终4380号民事裁定书、接处警情况登记表，本院对其证明效力予以认定；3.《协议书》，因（2018）皖12民终1793号判决书已确认《协议书》合法有效，当事人没有相反证据足以推翻已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，本院对其证明效力予以认定；4.安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司《房地产估价报告》及鉴定人邢骥的当庭证言、安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司《房地产估价报告》，当事人没有相反证据足以反驳上述证据，本院对其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马玉颍与马玉华系姐妹关系，马玉华与龚平系夫妻关系。2007年5月1日，龚平与张保柱签订《建房协议》，龚平将坐落在颍上县龙门居委会人民东路18-2-6户（老人委院内）使用面积为171.45平方米的国有土地的建房工程发包给张保柱承建，张保柱的工程款为172920元(双方未结算，参照双方合同约定单价及批准建设规模，工程款合同价为440元/平方米×393平方米）。2007年5月12日，龚平、马玉华、马玉颍向颍上县建设局申报《颍上县城市规划区私人住宅建设工程规划许可证》。经审定，颍上县建设局于2007年9月11日向马玉颍、马玉华、龚平颁发《安徽省临时建设工程规划许可证》，准许其在老人委会院内自建私人住宅三层楼房，建设规模为393平方米。2014年8月16日，马玉华取得坐落在颍上县龙门居委会人民东路18-2-6户（老人委院内）使用面积为171.45平方米的国有土地使用权。龚平、马玉华、马玉颍系该处三层楼房的共有权利人。在张保柱为该处房屋施工过程中，龚平在未征得共有人马玉颍、马玉华同意的情况下与张保柱2007年9月6日签订《协议书》一份，约定：经甲（龚平）乙（张保柱）双方友好协商，龚平应付给张保柱所有的建筑费均由甲方的第二层一套房屋抵付，乙方保质保量的将甲方所有土木工程完成，包括三楼顶的栏杆；甲方在工程完成后有义务协助乙方办理房产证等相关手续，双方签字后生效。龚平和张保柱在该《协议书》上签名。2009年三层楼房建好后，龚平将涉案房屋即楼房第二层房屋交付给张保柱占有使用，但该三层楼房包括涉案房屋截止一审法庭辩论终结前尚未取得不动产权证书。2011年1月4日，张保柱将涉案房屋出卖给祁华伍，因张保柱无法提供涉案房屋产权手续及履行协助办理房屋过户的义务，祁华伍于2013年4月9日向本院提起诉讼，要求解除合同并返还购房款，本院于2013年8月4日作出民事判决：1.解除祁华伍与张保柱于2011年1月4日签订的房屋买卖合同；2.张保柱向祁华伍返还购房款280000元、支付相应违约金45000元。2017年3月15日，马玉华与张保柱为涉案房屋发生纠纷，马玉华报警后，公安机关建议到人民法院起诉。2017年9月29日，马玉颍、马玉华向本院提起诉讼，要求张保柱返还房屋、赔偿损失，本院于2018年4月8日作出（2017）皖1226民初4933号民事判决书确认双方存在房屋买卖合同关系，工程款172920元转化为购房款，《协议书》合法有效，但不发生物权变动的效力，判决：1、张保柱于本判决生效之日起十五日内将占有的坐落于安徽省颍上县龙门居委会人民东路18-2-6户二楼房屋返还马玉颍、马玉华；2、驳回马玉颍、马玉华其他诉讼请求；案件受理费5800元，马玉颍、马玉华负担2900元，张保柱负担2900元。张保柱对（2017）皖1226民初4933号民事判决不服提起上诉，（2018）皖12民终1793号判决书确认一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费5800元，由上诉人张保柱负担。张保柱向本院提起请求龚平、马玉华、马玉颍履行协议协助办理房产证相关手续的诉讼被本院驳回后，提起本次诉讼。本案审理中，经张保柱申请，本院委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对涉案的房屋价值进行了评估，市场价值为1055300元（土地使用权性质为划拨）；龚平、马玉华、马玉颍申请对涉案房屋的占有使用费评估，本院委托安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司评估，从2009年7月至2019年5月市场租金为74800元。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点是：(一)张保柱与龚平之间是否存在房屋买卖合同法律关系；（二）张保柱的诉讼请求能否得到支持；（三）龚平、马玉华、马玉颍的反诉请求能否得到支持。 （一）张保柱与龚平之间是否存在房屋买卖合同法律关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本院作出（2017）皖1226民初4933号民事判决书、（2018）皖12民终1793号判决书确认一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判，确认《协议书》合法有效，张保柱与龚平之间建立了房屋买卖合同关系。在龚平、马玉华、马玉颍没提出再审认定原判决有错误、没有相反证据足以推翻的情况下，本院确认（2018）皖12民终1793号判决书确认的事实。故本院确认张保柱与龚平之间存在房屋买卖合同法律关系。 （二）张保柱的诉讼请求能否得到支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，张保柱要求解除合同（《协议书》）并主张龚平赔偿其损失，符合法律规定，本院予以支持；马玉华、马玉颍不是合同（《协议书》）的相对人，张保柱要求马玉华、马玉颍赔偿其损失，没有法律依据，本院不予支持。张保柱要求涉案的房屋的购房款172920元（工程款转化为购房款）及按照市场价值882380元（1055300元-172920元）确认的损失、鉴定费8800元，其合理的部分本院予以支持。张保柱请求龚平赔偿因其支付给祁华伍违约金45000元而造成的相应损失，本院认为，这是因张保柱的行为致使其损失扩大的部分，故本院不予支持。张保柱请求的诉讼费8700元没有法律依据，本院不予支持。在马玉华、马玉颍向本院提起物权保护纠纷时，张保柱才知道其权利受到侵害，故张保柱提起本案诉讼不超过诉讼时效。 （三）龚平、马玉华、马玉颍的反诉请求能否得到支持。龚平、马玉华、马玉颍反诉请求确认《协议书》无效，并要求继续履行《建房协议》，因该《协议书》的合法有效已被（2018）皖12民终1793号判决书所确认，故本院不支持其该反诉请求。龚平、马玉华、马玉颍请求张保柱赔偿2009年7月至2019年5月房屋占有租金74800元、鉴定费2000元，对其合理的部分本院予以支持；其主张水费及因防水措施等房屋质量问题造成的损失计20万元，因无相应证据，本院不予支持。 综上所述，张保柱与龚平之间存在房屋买卖合同法律关系，所签订合同合法有效，张保柱要求解除合同并赔偿损失，于法有据，予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”张保柱对龚平违约造成其损失的发生也有过错，根据本案情况，综合考量当事人违约及过错，本院酌定张保柱承担40%的责任，龚平承担60%的责任。龚平应承担张保柱的损失为534708元（882380元+8800元）×60%，返还购房款172920元，合计707628元。张保柱应承担龚平、马玉华、马玉颍的损失为30720元（74800元+2000元）×40%。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下： 一、解除张保柱与龚平于2007年9月6日签订的《协议书》； 二、龚平于本判决生效之日起十日内返还张保柱购房款172920元、赔偿张保柱损失534708元，合计707628元； 三、张保柱于本判决生效之日起十日内赔偿龚平、马玉华、马玉颍损失30720元； 四、驳回张保柱其他诉讼请求； 五、驳回龚平、马玉华、马玉颍其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14283元，张保柱负担5713元，龚平负担8570元；反诉费3275元，张保柱负担1310元，龚平、马玉华、马玉颍负担1965元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长 赵        锐 人民陪审员 汤峰人民陪审员任春梅 二〇一九年十二月三十日 书 记 员 王        震 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： (一)自然规律以及定理、定律; (二)众所周知的事实; (三)根据法律规定推定的事实; (四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实; (五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实; (六)已为仲裁机构生效裁决所确认的事实; (七)已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外;第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。