上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初54691号原告：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：冯新彦，总经理。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。被告：成都小馋院餐饮管理有限公司，住所地四川省成都市。法定代表人：潘向晖，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田晓光，北京万商天勤(成都)律师事务所律师。原告上海远运投资管理有限公司(以下简称远运公司)与被告成都小馋院餐饮管理有限公司(以下简称小馋院)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，远运公司的委托诉讼代理人魏艳、小馋院的委托诉讼代理人田晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远运公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、远运公司与小馋院签署的《上海协信星光广场房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)于2019年10月31日解除；2、小馋院将坐落于上海市江场路XXX弄XXX号上海协信星光广场L2层NL201号房屋(以下简称系争房屋)腾空并恢复原状后返还远运公司；3、小馋院向远运公司补缴装修期(2016年11月7日-2016年12月30日)租金94,199.43元；4、小馋院向远运公司支付2018年11月1日起至合同解除之日止的基本租金，暂计算至2019年10月31日为757,992元；5、小馋院按照租金标准支付远运公司自合同解除次日起至实际搬离之日止的逾期占用使用费；6、小馋院向远运公司支付2019年10月1日起至合同解除之日止的物业管理费，暂计算至2019年10月31日为14,942元；7、小馋院向远运公司支付2018年12月1日起至合同解除之日止的推广费，暂计算至2019年10月31日为16,500元；8、小馋院向远运公司支付实际搬离之日止的公共事业费9,629.90元(具体包含2019年10月-2019年11月的电费9,243.50元、水费386.40元)；9、小馋院支付远运公司合同解除违约金234,573元(以履约保证金227,103元抵扣后为7,470元)；10、小馋院支付远运公司律师服务费15,000元；11、小馋院支付逾期滞纳利息(以诉请4、6、7之和789,434元为本金,自2019年10月15日起算,按日万分之五的标准计算)。事实和理由如下：远运公司与小馋院于2016年11月17日签订《房屋租赁合同》，约定由小馋院承租系争房屋，租赁期为2016年11月7日起至2020年11月6日止，并对租金、管理费、推广费及水、电费等计算标准及支付方式进行约定。合同签署后，小馋院未按合同约定履行付款义务，远运公司多次向小馋院发送催款函均未果。小馋院的行为严重损害了远运公司的权益，为维护自身合法权益，远运公司向法院提起诉讼，请求法院判如所请。审理中，远运公司撤回要求小馋院恢复原状的请求。小馋院辩称，1、同意双方的租赁合同于2019年10月31日解除；2、远运公司于2019年11月7日封门，小馋院无法进入系争房屋，小馋院财产均存放在屋内，小馋院因此遭受损失；3、远运公司违约在先，小馋院不应承担装修期租金；4、2018年10月至2019年10月商场促销活动期间，小馋院使用协信券搞活动，活动收入由远运公司直接收取，故要求减免租金；5、远运公司于2019年11月7日强行封门，故房屋使用费应计算至2019年11月6日；6、未支付物业费是由于远运公司违约在先，故要求减免物业费；7、远运公司未履行推广义务，不同意支付推广费；8、2019年10月22日之后的公共事业费账单没有小馋院工作人员的签字，故之后发生的公共事业费不予认可；9、合同违约的责任在远运公司，故远运公司主张违约金的请求不应支持，且违约金约定过高，要求予以调整；10、由于远运公司违约，所以不同意支付远运公司律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：远运公司为系争房屋产权人。2015年11月7日，远运公司(出租方，甲方)与小馋院(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费。乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的基本租金，付款额为按当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。若乙方于装修期内在该房屋内任何一部分对外开张营业的，则开业日应被视为提前至该对外开张营业日，乙方应于下一历月第十五日前补交自该对外开张营业日至装修期结束之日的基本租金或提成租金。乙方最后一次支付基本租金的付款额为按当月基本租金乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的管理费，付款额为按当月的管理费乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方最后一次支付管理费的付款额为按当月管理费乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金。在乙方未按合同约定履行缴纳租金、管理费、推广宣传费或其它费用的前提下，甲方有权以乙方暂由甲方代收的营业款(如有)和/或银行卡结算货款金额(如有)抵冲乙方所欠款项，对不足抵冲的款项，甲方可根据本合同的规定进行追讨。合同第二十五条约定，乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，视为乙方违约。出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……(e)涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……(g)涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新承租方交付该房屋而需承担的违约金、中介费(如有)……(n)提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期(无论乙方是否已享有)，在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金，除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物……合同第二十六条第五款约定，乙方如连续十二个月月营业额未超过当月基本租金的，或未达到附表一第八部分所述的累计营业额最低要求的，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任。合同附表约定，租赁面积约为327.5平方米，用途只限于用作商场，乙方仅限于在该房屋内经营小馋院品牌餐饮品类的商品；合同期自2016年11月7日至2020年11月6日止；交付日为2016年11月7日；装修期为自交付日起54天；开业日为2016年12月31日。租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金为于交付日起算的第一年内，按租赁面积计算月租金为53,288元；于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为58,269元；于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为63,249元；于交付日起算的第四年内，按租赁面积计算月租金为68,230元。提成租金为于交付日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之8%；于交付日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之8%；于交付日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之9%；于交付日起算的第四年内，月租金为该房屋当月总营业额之10%。管理费按租赁面积计算月管理费为14,942元。该房屋内由乙方发生的水费(如有)、电费、煤气费(如有)、通讯费用(如有)及垃圾处置费的实际金额、乙方根据合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用；推广宣传费为每月1,500元；收银机租用费为每台每月300元；履约保证金为227,103元。合同签订后，双方办理了房屋交接，小馋院向远运公司支付履约保证金227,103元，并支付租金至2018年10月31日，支付物业管理费至2019年9月30日，支付推广费至2018年11月30日。2019年5月28日，远运公司向小馋院发送《催款函》，内容为，截止2019年5月23日，小馋院已逾期缴纳欠款515,496元，要求小馋院在2019年6月10日前完成缴费。否则，远运公司将向小馋院收取滞纳金、视违约情况提前解除合同并追究小馋院的违约责任。2019年9月23日，远运公司再次向小馋院发送《催款函》，内容为，截止2019年9月12日，小馋院已逾期缴纳欠款831,909.10元，要求小馋院在2019年9月30日前完成缴费。否则，远运公司将向小馋院收取滞纳金、提前解除合同并追究小馋院的违约责任。2019年10月23日，远运公司向小馋院发送《解除合同通知书》，内容为，鉴于小馋院存在欠付租金、管理费及其他费用的行为，远运公司已发出相关函件，小馋院仍未主动与远运公司联系，远运公司现正式函告小馋院：合同于2019年10月31日解除；小馋院在2019年10月31日前完成欠付款项的缴费；远运公司依约没收小馋院缴纳的履约保证金；远运公司将依约计取小馋院违约金、滞纳金；小馋院应于2019年10月31日前，完成合同解除后的撤场等相关义务。小馋院收到了远运公司上述三份函件。审理中，小馋院表示，远运公司于2019年11月7日封门、停水停电，致小馋院无法进入系争房屋。远运公司则表示，系争房屋于2019年12月30日就处于闭店状态，而封门和停水停电等措施并非远运公司所为。小馋院又提出，由于远运公司封闭商场部分区域，导致客流减少，给小馋院造成损失，小馋院曾提出减免租金。远运公司则表示，远运公司封闭的并非是小馋院经营区域，当时并未同意减免租金，只是同意租金可以“拖两个月”支付。小馋院于本案开庭当日明确表示放弃遗留在系争房屋内的物品，由远运公司自行处理，远运公司表示其自行收房，房屋使用费计算至开庭当日(2020年5月18日)。关于水电费的支付。远运公司提供了水电费的汇总表，其中10月份的水电费汇总表由小馋院员工签名确认，11月份的水电费汇总表没有小馋院员工签名。小馋院于庭审中确认10月份发生的水电费合计为6,437.90元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系远运公司与小馋院真实的意思表示，与法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。小馋院未履行按时缴纳租金等费用的义务，已经构成违约，远运公司有权按约定行使合同解除权。小馋院辩称，远运公司封门、停水停电，致小馋院无法进入系争房屋，无证据予以佐证，本院不予采信。小馋院据此主张远运公司违约在先的观点，本院也不予认同。合同解除的时间，应为远运公司解除合同通知书通知解除之日，即2019年10月31日为合同解除之日。合同解除后，小馋院应及时返还房屋，继续占用房屋的应支付远运公司房屋使用费，房屋使用费参照合同约定的租金标准。考虑到远运公司清楚小馋院于2019年12月30日就处于闭店状态，但远运公司并未以积极的心态收回系争房屋，直至2020年5月18日开庭，远运公司才表示会自行收回房屋，造成房屋的空置损失，双方均有责任。本院考虑到合同履行情况、解约事由以及远运公司收回房屋需要合理时间等因素，小馋院应支付房屋占用费、物业管理费、推广费至2020年2月29日。小馋院欠付的费用为2018年11月1日至2020年2月29日的租金、房屋使用费1,029,444.8元，2019年10月1日起至2020年2月29日的物业管理费74,710元(14,942*5)，2018年12月1日起至2020年2月29日的推广费22,500元(1,500*15)。2019年11月份的水电费发生的金额未经小馋院确认，仅仅只是远运公司单方面制作，远运公司该项主张不予支持，本院确认小馋院应支付远运公司2019年10月份的水电费6,437.90元。小馋院辩称远运公司同意减免租金，未提供相应的证据，本院不予采信。小馋院中途擅自退租，构成根本性违约，应当按合同约定支付远运公司相当于届时3个月基本租金和物业管理费作为提前解除合同的违约金，计234,573元。合同约定装修期为交付日起54天，即2016年11月7日至2016年12月30日，合同同时还约定，因小馋院违约导致合同解除，小馋院不享有装修期，小馋院须全额向远运公司补交上述装修期的租金，为94,199.43元。合同约定的逾期付款违约金的计算标准为日千分之一，远运公司自行调整为自2019年10月15日始，以截止2019年10月31日所欠付的租金(757,992元)、物业管理费(14,942元)以及推广费(16,500元)之和为本金，按每日万分之五的标准计算逾期滞纳利息，本院予以确认。远运公司已收取的租赁保证金227,103元应在合同解除后予以返还。远运公司主张违约金后，还要求小馋院支付律师费15,000元，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海远运投资管理有限公司与被告成都小馋院餐饮管理有限公司就上海市江场路XXX弄XXX号NL201房屋签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；二、被告成都小馋院餐饮管理有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司2018年11月1日至2020年2月29日的租金、房屋使用费1,029,444.8元；三、被告成都小馋院餐饮管理有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司2019年10月1日起至2020年2月29日的物业管理费74,710元；四、被告成都小馋院餐饮管理有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司2018年12月1日起至2020年2月29日的推广费22,500元；五、被告成都小馋院餐饮管理有限公司应赔偿原告上海远运投资管理有限公司装修期租金损失94,199.43元；六、被告成都小馋院餐饮管理有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司解除合同违约金234,573元；七、被告成都小馋院餐饮管理有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司水电费6,437.90元；被告成都小馋院餐饮管理有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司上述第二至七项应付款，合计为1,461,865.13元，扣除原告上海远运投资管理有限公司已收取的履约保证金227,103元后，被告成都小馋院餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司1,234,762.13元；八、被告成都小馋院餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司逾期滞纳利息(以789,434元为本金，按日万分之五标准，自2019年10月15日起计算至实际支付之日止)；九、原告上海远运投资管理有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12,861元，减半后为6,430.50元，由被告成都小馋院餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二〇年六月十五日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。