江苏省金湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0831民初2272号 原告：茆晓青，男，1940年4月15日出生，汉族，住金湖县。 原告：万秀兰，女，1939年5月15日出生，汉族，住金湖县。 两原告共同委托诉讼代理人：赵峰，江苏柏玉潭律师事务所律师。 被告：茆睿，男，1973年2月17日出生，汉族，住金湖县。 委托诉讼代理人：朱爱华，江苏金胜来律师事务所律师。 原告茆晓青、万秀兰与被告茆睿确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后适用简易程序两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告茆晓青及其委托诉讼代理人赵峰，被告茆睿及其委托诉讼代理人朱爱华到庭参加诉讼；第二次庭审，原告茆晓青、万秀兰及两原告共同委托诉讼代理人赵峰，被告茆睿及其委托诉讼代理人朱爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告茆晓青、万秀兰向本院提出诉讼请求：1.依法确认两原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系被告父母，原告茆晓青系金湖县卫生防疫站（现更名为金湖县疾病预防控制中心）退休人员，涉案房产是原告单位分配房，2000年房改贷房，涉案房产系两原告所有。2004年因孙女茆瀚月（被告之女）上学所需，将涉案房产过户至被告名下，因被告办理了银行抵押贷款且拖欠贷款未还，导致涉案房产未能重新过户至两原告名下。2020年8月3日，因曾孙女上学，被告又将涉案房产过户至原告孙子孙媳茆宇和王佳颖名下，后茆睿与茆宇、王佳颖因涉案房产产生矛盾，茆睿诉至法院，经法院调解，涉案房产重新登记至茆睿名下（详见（2020）苏0831民初1762号民事案件）。但涉案房产实际所有权人为两原告，被告一直未将涉案房产重新过户至原告名下。综上，原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，仅是为了被告女儿上学，为维护自身合法权益，两原告故特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。 被告茆睿辩称，原、被告之间存在真实的房屋买卖合同关系，合同约定价格符合当时的市场行情，被告以现金方式支付了款项，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，因此原告所称为被告女儿上学而签订合同，故双方不存在真实的房屋买卖合同不是事实；涉案房屋过户至被告及其前妻名下后，至今已经十几年时间，原告从未提出任何异议，被告也将房屋改造成一间门面房对外出租，后被告与其前妻协议离婚，双方约定涉案房屋归被告及双方女儿所有，该房屋最初的所有权人为原告及其妻子，现所有权人为被告及其女儿，故原告本次诉讼遗漏了主体，也损害了他人的利益；原、被告签订房屋买卖合同以后，被告履行了赡养义务，所以同意原告一直在房屋内共同居住，但不代表双方买卖合同就不真实；原告此次提起诉讼系受他人挑唆，也已超过了诉讼时效。综上，原告诉请无事实、法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：1.原告茆晓青、万秀兰系被告茆睿父母，2004年8月12日原告茆晓青与被告茆睿签订“买卖房屋协议”一份，并将案涉房屋过户至被告茆睿名下；2.2020年8月3日，茆睿与案外人茆宇、王佳颖签订房屋买卖合同一份，将案涉房屋过户至案外人茆宇、王佳颖名下，2020年8月14日茆睿以确认合同无效为由对茆宇、王佳颖提起诉讼，要求依法判决确认双方于2020年8月3日签订的房屋买卖合同为无效合同，理由是双方系亲戚关系，为茆宇、王佳颖的女儿上学所需，双方签订虚假房屋买卖合同将案涉房屋过户至茆宇、王佳颖名下。后经本院主持调解，茆宇、王佳颖将案涉房屋重新过户至茆睿名下（详见（2020）苏0831民初1762号民事调解书）；3.两原告2004年8月12日前仅拥有案涉一套房屋，并无其他房屋可供居住，与被告茆睿签订“买卖房屋协议”后，两原告仍长期居住在案涉房屋内；4.案涉房屋系原告茆晓青单位集资所建，集资款4万元，2000年房改贷房，又花费21697.76元，初始登记权利人为原告茆晓青。 本案争议焦点如下：一、原告茆晓青与被告茆睿于2004年8月12日签订的“买卖房屋协议”是否为双方真实意思表示；二、两原告诉请是否已超法定诉讼时效。 本院认为，原告茆晓青与被告茆睿于2004年8月12日签订的“买卖房屋协议”并无房屋买卖的真实意思表示。理由如下：一、两原告在2004年8月12日签订协议时仅拥有案涉一套房屋，并无其他房屋可供居住，由常识可以判断，两原告在无特殊情况之下难有出售案涉房产的可能；二、被告茆睿系两原告第三子，在父母仅有一套房产的情形下，作为子女向父母购买房屋有违常识；三、案涉房屋共花费61697.76元，双方约定的房屋价款21000元明显过低，不符合当时的市场行情；四、结合茆睿后将案涉房屋又签订虚假房屋买卖合同过户至其侄儿侄媳为其子女上学所用的基本事实和本院依职权核实的相关亲属的谈话笔录的内容，可以判定2004年8月12日签订的“买卖房屋协议”系双方为被告茆睿女儿当年上学区学校而签订的虚假房屋买卖合同，作为案涉房屋原产权人的两原告并无将案涉房屋出售给儿子即被告茆睿的真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定民事法律行为的实质要件应当同时具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。而2004年8月12日的“买卖房屋协议”中欠缺双方买卖房屋的真实意思表示；《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。2004年8月12日的“买卖房屋协议”应适用当时的法律及司法解释之规定，但《中华人民共和国民法通则》第五十五条仅规定了民事法律行为的实质要求，并未对欠缺真实意思表示的民事法律行为的效力作出具体规定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条之规定，在《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定明确规定以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效的情况下，本院确认案涉2004年8月12日签订的“买卖房屋协议”因欠缺房屋买卖的真实意思表示而归于无效合同。 关于第二个争议焦点，被告抗辩称原告诉请已超法定诉讼时效，本院认为债权请求权受到诉讼时效的限制，确认合同无效的权利属于形成权，并不受诉讼时效的限制。两原告的诉请为确认2004年8月12日的“买卖房屋协议”无效，该诉讼请求不受诉讼时效的限制，故本院对被告上述抗辩不予采纳。 依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告茆晓青与被告茆睿于2004年8月12日签订的“买卖房屋协议”为无效合同。 案件受理费80元，减半收取40元，保全费2320元，合计2360元，由被告茆睿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  张艳勇 二〇二一年一月十三日 书记员  胡 璞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力； (二)意思表示真实； (三)不违反法律或者社会公共利益。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的,适用当时的法律、司法解释的规定,但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。