上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初25048号原告：赵息洪，男，1966年5月29日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：徐国华，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤白璐，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：陆玉伟，男，1971年7月15日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陆丽萍(系陆玉伟姐姐)，女，1967年12月14日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。第三人：上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇古猗园路**。法定代表人：陈正友，董事长。委托诉讼代理人：陶晶。原告赵息洪与被告陆玉伟、第三人上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司(以下简称“嘉宝奇伊公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵息洪及其委托诉讼代理人徐国华、被告陆玉伟的委托诉讼代理人陆丽萍、第三人嘉宝奇伊公司委托诉讼代理人陶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行合同，协助原告办理上海市嘉定区南翔镇金润路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权过户手续；2．被告支付原告逾期过户违约金人民币(以下币种同)632,475元(以购房款总金额1,350,000元为基数，按日万分之五的标准，自2017年1月31日计算至产权过户完成之日止)；3．被告返还原告超额支付的购房款13,400元；4．被告支付原告律师费50,000元。事实与理由：原、被告于2015年5月25日签订了1份《上海市动迁安置房买卖居间合同》，就系争房屋的买卖达成合意，约定被告将系争房屋以1,350,000元的价格出售给原告，双方就付款方案、办证时间、违约责任等事项进行了约定。原告于2015年3月20日向被告支付了购房定金30,000元、于同年5月30日前累计向被告支付房款1,295,000元(超出合同约定的原告应支付的1,260,000元)。2015年5月，被告将系争房屋的钥匙交付原告，后原告对系争房屋进行了装修并入住至今。按照合同约定，被告应于2016年12月31日前完成系争房屋的产证办理手续，并应于2016年12月至2017年1月30日之间协助原告办理产权过户手续。系争房屋大产证于2012年7月已经取得，且被告的拆迁协议于2012年6月1日签订，按照相关规定，被告履行合同义务的条件已经成就。然而，原告多次催促，被告仍以各种理由推脱，故原告起诉。庭审中，原告变更诉讼请求如下：1．第三人嘉宝奇伊公司协助被告陆玉伟办理产权过户手续，将系争房屋登记至被告陆玉伟名下；2．系争房屋登记至被告陆玉伟名下后，被告陆玉伟协助原告赵息洪办理产权过户手续，将系争房屋登记至原告赵息洪名下；3．被告支付原告逾期过户违约金人民币(以下币种同)632,475元(以购房款总金额1,350,000元为基数，按日万分之五的标准，自2017年1月31日计算至产权过户完成之日止)；4．被告返还原告超额支付的购房款19,400元；5．被告支付原告律师费50,000元。被告辩称，系争房屋不属被告一人，被告没有权利与原告签订合同，故不同意原告主张的房屋过户的诉讼请求。原、被告签订的合同不成立，违约金的约定也不成立，故不同意支付逾期过户违约金，且逾期过户违约金标准不合理，应当按照银行存款利息的标准计算。原告房屋付款清单中有230,000元系支付给案外人孔某某的，被告没有收到该款项，故不同意返还超额支付的购房款。因合同不成立，故不同意向原告支付律师费。第三人述称，原、被告间的交易第三人并不知情，第三人作为动迁安置房的开发商按照相关手续进行产权登记，因被告需亲自领取相关材料办理手续，故系争房屋仍登记在第三人名下。系争房屋大产证的办理时间为2012年7月24日。对于原告主张的过户的诉讼请求，目前手续可以办理。本院经审理认定事实如下：1．上海市嘉定区南翔镇红翔村劳动街XXX弄XXX号房屋遇拆迁，陆玉伟之父陆洪德作为被拆迁人于2012年6月1日签订《上海市征用集体所有土体房屋拆迁补偿安置协议》及《动迁房使用确认书》，系争房屋为陆洪德所获的动迁安置房。2013年10月15日，陆玉伟作为系争房屋的购房人签订了《配套商品房供应单》。次日，陆洪德申请将系争房屋的产权人定为陆玉伟。2018年7月24日，陆玉伟与开发商嘉宝奇伊公司签订了1份《上海市商品房出售合同》，约定陆玉伟向嘉宝奇伊公司购买系争房屋。2．2015年3月20日，赵息洪为购买系争房屋向案外人孔某某支付购房定金30,000元。2015年5月23日，陆玉伟(出售人、甲方)与赵息洪(买受人、乙方)签订1份《上海市动迁安置房买卖居间合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积测为84.73平方米；转让总价为1,350,000元；2015年3月20日，乙方向甲方支付购房定金30,000元；2015年5月30日前，乙方必须向甲方支付购房第二笔房款1,260,000元；在国家正策允许此房产可以办理产权过户给乙方后的十日内，即2016年12月至2017年1月30日之间，甲方必须无条件协助乙方办理产权过户手续，乙方必须在过户当日支付给甲方购房尾款60,000元，甲方若未在前述期限内办理产权过户手续，每逾期一日，甲方应按照此房产转让总价的万分之五向乙方支付赔偿金，直至办理为止；补充条款为房屋过户给赵杰(系赵息洪之子)；合同另约定了其他内容。3．赵息洪分别于2015年4月24日向孔某某支付房款200,000元，于2015年5月23日向陆玉伟支付房款1,095,000元。2015年5月25日，陆玉伟向赵息洪出具1份《收条》，该《收条》载明“今有陆玉伟收到赵息洪支付南翔镇金润路XXX号XXX号楼XXX室购房款合计1,325,000元，经陆玉伟同意，其中30,000元定金支付给孔某某，在2015年3月20签收，200,000元由农行转汇给孔某某，时间是2015年4月24日，余款1,095,000元，在2015年5月25日前有南翔农行转汇给陆玉伟”。2015年5月，陆玉伟将系争房屋交付赵息洪，赵息洪对系争房屋进行了装修并入住至今。4．2016年3月6日，陆秋娟(系陆玉伟之母)代陆玉伟收取了赵息洪支付的系争房屋的尾款10,000元。2017年9月29日，陆秋娟代陆玉伟收取了赵息洪支付的系争房屋的房款20,000元。2018年7月24日，陆玉伟收取了赵息洪支付的系争房屋的房款8,400元。后赵息洪向陆玉伟微信转账6,000元。本院另查明，2012年7月24日，系争房屋的开发嘉宝奇伊公司取得系争房屋的大产证。审理中，赵息洪之子赵杰开庭当日到庭表示同意将系争房屋过户至赵息洪名下。赵息洪表示清楚上海市相关限购政策，其具备上海市购房资格，并承诺如因自身违反限购政策造成系争房屋无法过户，则其责任自负。同时，赵息洪撤回了诉讼请求3、4、5。以上事实，有《上海市征用集体所有土体房屋拆迁补偿安置协议》、《上海市商品房出售合同》、《上海市动迁安置房买卖居间合同》、转账凭证、收条等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，陆玉伟与嘉宝奇伊公司就系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》，可以认定系争房屋的权利人为陆玉伟。赵息洪与陆玉伟就系争房屋签订的《上海市动迁安置房买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。庭审中，陆玉伟表示其未收到赵息洪支付给案外人孔某某的230,000元房款，但陆玉伟已于2015年5月25日向赵息洪出具《收条》，该《收条》明确载明其同意由案外人孔某某收取该房款，故本院对陆玉伟的该辩称意见不予采信。现赵息洪向陆玉伟支付的房款已经超过双方合同约定的房屋价款，陆玉伟亦将系争房屋交付赵息洪，合同已实际履行。系争房屋虽为动迁安置房，但系争房屋动迁安置协议签订的时间是2012年6月1日，且开发商嘉宝奇伊公司取得大产证的时间是2012年7月24日，至今均已满三年，故系争房屋转让过户的条件已成就。《上海市动迁安置房买卖居间合同》虽约定“房屋过户给赵杰”，但赵杰已在开庭当日到庭表示同意将系争房屋过户至赵息洪名下，系争房屋过户至赵息洪名下亦未对陆玉伟产生实际影响，故本院对赵息洪主张的要求陆玉伟及嘉宝奇伊公司协助办理系争房屋过户手续的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陆玉伟应于本判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区南翔镇金润路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权证，第三人上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司协助被告办理产权过户手续；二、被告陆玉伟应于履行上述第一项义务之日立即协助原告赵息洪将上海市嘉定区南翔镇金润路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告赵息洪名下。本案受理费80元，减半收取40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由被告陆玉伟负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇二〇年八月三十一日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。