上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22814号原告：徐晓斌，男，汉族，住上海市嘉定区。原告：赵海蔚，女，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：朱博卓，上海凯欣律师事务所律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。被告：上海升本投资咨询有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赖志超。原告徐晓斌、赵海蔚与被告上海新明环球置业有限公司(以下简称“新明公司”)、被告上海升本投资咨询有限公司(以下简称“升本公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因被告升本公司下落不明，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人朱博卓到庭参加了诉讼。被告新明公司、被告升本公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告新明公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告新明公司返还原告首付款人民币411,475元(以下币种同)并支付利息损失(以411,475元为基数，自2015年3月29日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3、判令被告新明公司返还原告贷款本金40万元及相应利息(自2016年7月28日银行放款之日计算至被告实际付款之日，具体以银行实际利息为准)；4、判令被告升本公司返还原告团购费5万元；5、判令被告新明公司支付原告解约赔偿金8,114.75元(按照总房价1%计算)；6、判令被告新明公司支付原告房屋登记费550元。事实与理由：原告为购买被告新明公司预售的位于嘉定区浏翔公路XXX号地下1层195室房屋(以下简称“系争房屋”)，参加了“5万抵10万”的团购活动，并向被告升本公司支付了5万元团购费，升本公司出具了收款收据。2015年2月12日，原告和被告新明公司签订《上海市商品房预售合同》，约定被告新明公司将系争房屋预售给原告，房屋价款为811,475元。合同第十一条约定被告交付房屋的时间为2016年6月30日前；合同第十二条约定被告逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同；合同第十九条约定被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按照中国人民银行公布的同期存款利率支付利息损失，按照总房价款的1%支付赔偿金。合同签订后，原告按约支付了首付款411,475元，剩余房款40万元由原告向上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行(下称“农商行嘉定支行”)申请按揭贷款。原告并向上海市嘉定区房地产登记处缴纳了房屋登记费550元。农商行嘉定支行于2016年7月28日放款40万元，原告于2016年8月28日还款至今。但被告新明公司至今未向原告交付系争房屋，逾期超过90天，也超过了办理产证时间。后被告新明公司在《5月22日会议纪要》中承诺赔偿退房业主已付房款总额及自付款后的银行同期贷款利率，另赔偿总价的1%。原告多次与被告交涉未果，故涉诉。被告新明公司书面辩称，同意解除涉案商品房预售合同，关于原告诉请的违约金及利息损失，由法院依法判决。升本公司系本被告委托的系争楼盘的代销公司，升本公司收取的团购费由升本公司退还，与本被告无涉。被告升本公司未作答辩。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：2015年2月12日，徐晓斌、赵海蔚(乙方、买方)与新明公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为店铺，总房价暂定为811,475元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择第二种方案追究乙方责任：若买受人未能通过按揭贷款资格审查或者因国家及银行政策调整，要求买受人调整首付款或调整利息的，买受人应在接到按揭银行或者出卖人通知之日起3日内按新政策重新办理银行按揭贷款手续或其他付款手续。若买受人自身原因，在此期限内双方未能就新的付款方式达成一致意见，出卖人有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权没收该房源认购书中明确的定金转为首付款的金额，并有权从买受人已付房款中直接扣除相当于合同应付未付款2%的比例金额作为买受人应当支付的违约金，剩余房款退还给买受人；房屋交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；乙方行使合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同附件一“付款方式和付款期限”约定，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款411,475元，剩余房款40万元买受人于本合同签订当日向出卖人推荐银行申请按揭贷款；买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如因买受人的原因导致按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订之日起第30日届满第二日开始按每日未付房款额的万分之零点五向出卖人支付违约金，如本合同签订之日起90日内按揭贷款仍未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权没收该房源认购书中明确的定金转为首付款的金额，并有权从买受人已付房款中直接扣除相当于合同应付未付款1%的比例金额作为买受人应当支付的违约金，剩余房款无息退还给买受人。合同另对其他事项作了约定。上述合同签订后，徐晓斌、赵海蔚于2015年3月29日向新明公司付清了首付款411,475元，新明公司于当日出具购房款发票一张。2016年6月27日，徐晓斌、赵海蔚与农商行嘉定支行签订《个人房屋抵押借款合同》，新明公司为保证人，约定，徐晓斌、赵海蔚为支付系争房屋的购房款向农商行嘉定支行申请贷款，贷款金额为40万元，贷款期限为2016年6月27日至2026年6月27日，参考利率为中国人民银行公布的同期五年以上人民币贷款基准利息上浮10%。合同签订当日，中国人民银行公布的五年以上人民币贷款基准利率为4.9%。按月还款的，借款人自借款实际发放之日起，以每一个月为一期，分期偿还本息，还款期数为120期，最后一期利随本清。借款本息偿还方式为按月等额本金。2016年7月28日，农商行嘉定支行按约发放贷款，徐晓斌、赵海蔚自2016年8月28日开始按约还本付息。另查明，2016年7月13日，徐晓斌、赵海蔚登记为系争房屋的预告登记权利人，为此徐晓斌、赵海蔚向嘉定区房地产交易中心缴纳登记费550元。2017年8月，新明公司取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。系争房屋尚未交付给徐晓斌、赵海蔚。再查明，2015年1月24日，徐晓斌、赵海蔚刷卡支付升本公司50,000元，升本公司于当日出具收据一张，载明收款事由“参加团购”。审理中，新明公司的员工暨本案新明公司的委托诉讼代理人刘领凌出具情况说明一份，载明升本公司系新明公司的营销代理公司，为新明公司推荐了徐晓斌、赵海蔚与其签订了系争房屋的《上海市商品房预售合同》。本院认为，徐晓斌、赵海蔚与新明公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定新明公司应于2016年6月30日前将系争房屋交付给徐晓斌、赵海蔚，但新明公司直至2017年8月才取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》，且至今未交房，显属违约，徐晓斌、赵海蔚有权按照合同约定行使单方解除权。现徐晓斌、赵海蔚主张解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，新明公司应返还已付房款，故对徐晓斌、赵海蔚要求返还房款的请求，本院亦予以支持。合同因新明公司违约而致解除，新明公司理应承担相应的违约责任。本案争议焦点为新明公司应按何标准承担违约责任。现徐晓斌、赵海蔚主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因新明公司违约造成的损失。对于违约金、赔偿金的标准及能否同时适用问题，合同约定的逾期交房情况下解约违约金为已付房款的1%，徐晓斌、赵海蔚主张该解约违约金的同时又要求赔偿利息损失，然根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。故徐晓斌、赵海蔚既主张违约金又主张经济损失于法无据，本院难以支持。对于徐晓斌、赵海蔚实际损失的认定：1、其为履行合同而申请银行贷款，现合同解除，则其支付的贷款利息可作为其实际损失，应计算至新明公司返还该部分房款为止；2、徐晓斌、赵海蔚以现金方式支付的房款的利息损失亦可作为其实际损失。综上，本院认定徐晓斌、赵海蔚存在上述首付款与贷款的利息损失，然该损失已超过双方合同约定的违约金，故本院支持徐晓斌、赵海蔚关于已付购房款利息损失的诉讼请求。关于徐晓斌、赵海蔚主张的房屋登记费，该款确属其因系争房屋买卖所遭受损失，本院依法予以支持。关于团购费，通过查明的事实，可以认定徐晓斌、赵海蔚为购买系争房屋向升本公司支付了团购费50,000元，现预售合同因新明公司违约解除，徐晓斌、赵海蔚支付团购费意欲通过预售合同履行实际享受到减免房屋价款优惠的目的已经无法实现，故升本公司应返还团购费。审理中，新明公司、升本公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐晓斌、赵海蔚与被告上海新明环球置业有限公司于2015年2月12日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐晓斌、赵海蔚购房款人民币811,475元；三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告徐晓斌、赵海蔚人民币411,475元的利息损失(自2015年3月29日起至被告上海新明环球置业有限公司实际返还之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；四、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告徐晓斌、赵海蔚人民币40万元自2016年7月28日起至被告上海新明环球置业有限公司实际返还之日止的贷款利息损失(具体以银行实际利息为准)；五、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐晓斌、赵海蔚房屋登记费人民币550元；六、被告上海升本投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐晓斌、赵海蔚团购费人民币50,000元；七、驳回原告徐晓斌、赵海蔚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,501.40元，由原告徐晓斌、赵海蔚负担116.59元，被告上海新明环球置业有限公司负担11,666.45元，被告上海升本投资咨询有限公司负担718.36元。两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  钱 燕审 判 员  马 丹人民陪审员  王嘉林二〇二〇年三月二十三日法官 助理  方 靖书 记 员  朱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。