上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初10363号原告：季超，男，1987年12月8日生，汉族，户籍所在地上海市松江区。委托诉讼代理人：张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁静，上海宇钧律师事务所律师。被告：蔡正钦，男，1984年6月30日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。被告：汪倍思，女，1988年2月7日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：张艳郁，上海日盈律师事务所律师。原告季超诉被告蔡正钦、汪倍思房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，公开开庭进行了审理。原告季超的委托诉讼代理人张颖佩、宁静，被告蔡正钦以及被告蔡正钦、汪倍思的共同委托诉讼代理人张艳郁均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告季超向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行双方于2020年10月20日签订的上海市房地产买卖合同，并协助原告办理位于上海市浦东新区藿香路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的过户手续并交付原告；2、判令被告以人民币(以下币种同)600万元为基数，按照日万分之五向原告支付自2021年1月26日起至实际过户之日止的违约金；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告通过德佑房地产经纪有限公司的居间介绍，于2020年10月20日签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：原告以600万元购买被告系争房屋，付款方式为首付款205万元，贷款支付390万元，过户交房后支付尾款5万元。同时合同约定双方在2021年1月25日前共同向房地产交易中心申请办理之日过户手续。合同签订当日，原告与被告还签订《协议书》，协议书约定被告出售系争房屋的总价为1120万元，其中房价款600万元，装修补偿款520万元。合同及协议书签订后，原告按照约定支付首付款205万元以及协议书约定的补偿款520万元，共计725万元。但之后被告明确告知原告不将系争房屋出售给原告，并于2021年1月16日将500万元退还原告；原告要求继续履行买卖合同，并于2021年1月16日将被告退还的500万元再次支付给被告，但被告仍拒绝履行合同。原告认为，双方签订合同合法有效，原告已按约履行付款义务，被告的行为已构成违约，故原告起诉。被告蔡正钦辩称：不同意原告的所有诉请，请求驳回。本案房地产买卖合同效力是有问题的，双方是为了减少税费，将房价减低，违反法律规定，侵害了国家利益，系争房屋网签人由原来的两个被告变更为被告蔡正钦一人，按照规定是要重新签订合同的。根据上海购房的新政，原告夫妻原先有两套房子，属于新政限购的对象。而且原告以及原告的妻子为了购买房屋，双方通过假离婚的方式，是违背房地产购买的政策。即使这份合同有效，但被告签订本合同的目的是在短时间内置换房屋，并且要确保孩子在购买的房子内入学。但由于被告购买的房屋，卖方解除合同，导致被告本合同的目的无法实现。被告解除本合同有法可依。按照新政，原告属于限购的对象，已经不具备购房的资格，也是无法继续过户的。本次诉讼原、被告都是受害方，目前系争房屋内由被告一家三代五口居住，是唯一住房,而且直接面临小孩子今年读书的问题,所以本合同客观上不能继续履行。被告汪倍思辩称：其目前不是产权人，故诉讼主体不适格。其他意见同被告蔡正钦。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2016年1月26日被核准登记在被告蔡正钦、汪倍思名下。2020年11月28日，系争房屋被核准登记至被告蔡正钦名下。2020年10月20日，原告为买受人(乙方)与被告蔡正钦、汪倍思为卖售人(甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买甲方系争房屋，转让价为600万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2021年1月25日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第八条约定，本合同生效后，甲、乙双方按国家及本市的有关规定缴纳税费。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第三款内容处理。详见补充条款(一)。补充条款(一)第8条甲方违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……合同附件三付款协议约定，1、乙方应支付甲方首期房价款205万元：乙方已在双方签订本合同前直接支付甲方定金50万元，在签署本买卖合同后转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续后(若有)当日内直接支付甲方部分首期房价款130万元；乙方应于2020年12月25日前直接支付甲方部分首期房价款25万元。2、第二期房价款390万元，由贷款银行支付，放款期限已贷款银行等为准，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。3、尾款5万元在不动产登记事务中心出具乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后7日内，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方。同日，双方签订《协议书》，明确双方已签订《上海市房地产买卖合同》，约定房价款为600万元，乙方应按照买卖合同附件三约定方式支付给被告。经双方协商，乙方应在支付合同总价款外，再直接支付甲方装修补偿款520万元，该款由乙方于2020年12月25日内直接支付给甲方。上述合计1,120万元为甲方出售该房地产总房价款。系争房屋此次交易过程中产生的个人所得税由甲方承担，增值税及附加税、契税、交易手续费由乙方承担……原告于2020年10月2日向被告蔡正钦账户支付50万元；于10月20日向被告蔡正钦账户支付共计130万元；于12月18日向被告蔡正钦账户支付共计250万元；于2021年1月6日向被告蔡正钦账户支付共计295万元。2021年1月15日，被告蔡正钦向原告退还共计500万元。2021年1月16日，原告将被告退还的500万元再次支付至被告蔡正钦账户。2021年1月19日，被告蔡正钦向原告退还675万元。庭审中，被告称产权人由蔡正钦、汪倍思变更为蔡正钦，系原告要求所致，但未提交证据；原告对此亦不予确认。原、被告双方确认签订协议书另行约定房屋装修补偿款是为了降低税费。审理中，被告提交其与中介工作人员之间聊天记录，证明交易税费应由原告负担；原告对该证据不予认可。被告另提交原、被告之间于2020年10月2日签订的协议书，其中第四条约定，被告承诺系争房屋100%产权系购买取得、100%产权购入期限已满五年、100%产权为被告(夫妻及未成年子女)在上海的唯一一套生活住房、原购入价不低于230唯一，在此前提下，双方一致同意本次交易涉及的交易税、费由原告承担，房产税及滞纳金仍以买卖合同约定为准，发票凭证等由法定纳税义务人享有。原告对认为被告提交的该证据已超出举证期限，且系争房屋现已无需缴纳个人所得税，即使需要缴纳个人所得税，该税费的负担应以税费最后书面约定为准，且税费负担不影响原告要求继续履行合同并要求被告承担违约责任。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，系双方当事人真实意思表示，但根据庭审双方确认，该合同明确的房价款系为降低税费而填写的价格，双方实际成交价格为1,120万元，故该买卖合同就房屋转让价格条款应属无效，双方应按照实际价格即1,120万元进行交易。根据双方合同约定，被告方应于2021年1月25日前协助原告办理房屋产权过户手续，并于原告取得相应房屋产权证后及时与原告办理房屋交接手续，但被告在合同履行过程中擅自退还原告已支付的房价款，且未按照合同约定的期限与原告办理房屋产权过户手续，显已构成违约。被告答辩意见提到的主张，并不构成被告不履行双方合同约定的正当理由。被告提出税费负担问题，双方合同及协议书已就税费负担进行了明确约定，被告提交的证据不足以证明双方对最终于2020年10月20日达成的税费负担进行了变更，故双方应按照2020年10月20日约定履行。系争房屋虽变更至被告蔡正钦一人名下，但双方并未就系争房屋买卖重新签订合同，故原告依据合同及协议书约定要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋产权过户手续、交付房屋，并承担相应违约责任，并无不当。对于原告主张的违约金计算标准，本院根据本案中被告过错程度等酌情确认为300元/天。综上，依照《中华人民共和国民法典》五百零九条、五百八十五条之规定，判决如下：一、被告蔡正钦、汪倍思于本判决生效之日起十五日内协助原告季超办理上海市浦东新区藿香路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告季超名下手续；同时，原告季超支付被告蔡正钦、汪倍思房款1,070万元；二、被告蔡正钦、汪倍思于本判决生效之日起十五日内向原告季超交付上海市浦东新区藿香路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告蔡正钦、汪倍思于本判决生效之日起十五日内向原告季超支付逾期过户违约金(自2021年1月26日起至房屋实际办理过户手续之日止，按照300元/天标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89,000元，减半收取44,500元，由被告蔡正钦、汪倍思负担；财产保全费5,000元，由被告蔡正钦、汪倍思负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》1、第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。2、第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。