山东省潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0704民初603号原告：寇潇月，女，1999年12月15日出生，汉族，住潍坊市安丘市。委托诉讼代理人：王清志，潍坊寒亭金光法律服务所法律工作者。被告：潍坊鑫帝都置业有限公司，住所地潍坊市坊子区潍州路**（潍州路与潍胶路口西南角）**楼。法定代表人：张英莲，该公司执行董事。诉讼代表人：潍坊鑫帝都置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：刘勇，山东求是和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜收，山东求是和信律师事务所实习律师。被告：潍坊新地都物业管理有限公司，住所，住所地潍坊市安丘市大汶河旅游开发区李家埠村地以西连村路以南青云郡**楼div>法定代表人：贾海波，该公司经理。委托诉讼代理人：张延斌，山东致允律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑德强，山东明清律师事务所律师。原告寇潇月与被告潍坊鑫帝都置业有限公司（以下简称：鑫帝都置业公司）、潍坊新地都物业管理有限公司（以下简称：新地都物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寇潇月的委托诉讼代理人王清志，被告鑫帝都置业公司的委托诉讼代理人刘勇、姜收，被告新地都物业公司的委托诉讼代理人张延斌、郑德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寇潇月向本院提出诉讼请求：1.请求依法履行原、被告签订的租赁合同，偿付原告租赁费42443元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：1.二被告支付原告租赁费42443元并承担违约金（根据委托管理协议第四条约定违约责任事项，按照日千分之一计算违约金至实际支付之日止）。事实和理由：2015年10月19日，寇潇月从鑫帝都置业公司处购买位于潍坊市坊子区，面积为45.54平方米，购房总价款403211元。当时被告要求与鑫帝都置业公司所属的新地都物业公司签订委托经营管理协议，该商铺租赁给新地都物业公司使用；合同还约定被告从2018年7月1日开始每年付给原告租金42443元，共七年。后被告分五次共支付给原告租金41868.9元后便中止偿付租金。尚欠2019年10月1日至2020年9月30日一年的租金。原告诉至法院，请求判如所请。鑫帝都置业公司辩称，1、鑫帝都置业公司仅销售房屋不承担支付租赁费的责任，根据合同约定应由新地都物业公司承担。2、鑫帝都置业公司于2020年12月3日由坊子区人民法院受理破产清算，原告如认为鑫帝都置业公司承担责任，应根据破产法规定向管理人申报债权，在破产程序中予以处理。潍坊新地都物业管理有限公司辩称，1、欠款的数额属实，但原告与新地都物业公司签订商铺经营委托管理协议，是受鑫帝都置业公司的委托签订的，事实上租赁合同履行过程中的租赁费用均由鑫帝都置业公司支付给原告，因此该租赁费应由鑫帝都置业公司承担。租赁合同由鑫帝都置业公司实际履行，新地都物业公司没有履行过租赁合同，请求驳回原告对新地都物业公司的诉讼请求。2、鑫帝都置业公司于2020年12月3日在坊子区人民法院已破产清算立案，原告与新地都物业公司签订的委托管理协议已无法履行，依法应当予以解除。3、原告主张的违约金过高，不应当得到支持。本院经审理认定事实如下：2015年10月19日，寇潇月与鑫帝都置业公司签订《商品房买卖合同》，约定寇潇月购买位于潍坊市坊子区，面积45.54平方米，商品房总价款403211元，一次性付款。2016年8月25日，寇潇月取得上述房屋权属证书，证号为潍房权证坊子字第**。2015年6月30日，寇潇月（甲方）与新地都物业公司（乙方）签订《泰华·车港商铺经营委托管理协议》，约定甲方将其所有的151号商铺租赁给乙方经营。合同第二条委托租赁方式及事项约定，甲方同意在本协议有效期间内将涉及商铺经营管理的一切事项委托给乙方处理，并同意乙方用自己名义从事商铺经营管理的一切活动。由乙方自行确定、调整商铺的经营范围及经营模式；由乙方独立处理一切与商铺经营有关的内外事务，并承担由此产生的后果。合同第三条委托租赁期限约定，本协议预定商铺的租赁期限为10年。自2015年7月1日起开始计算至2025年6月30日止。合同第四条租赁价格约定，甲方的151号商铺按照约定租给乙方使用，甲方同意自2015年7月1日起至2018年6月30日止为零租金。乙方从2018年7月1日开始每年支付给甲方租金42443元，共七年。其中场地使用费21221元，房租21222元。租金支付以季度为单位，并于每季度开始的第一个月的15号之前交付当季度租金。若不能按期支付，甲方有权在追索正常租金之外，再按实际违约天数每日加收违约金额的千分之一作为滞纳金。合同第七条违约责任约定，租赁期间双方必须恪守诚信原则，任何一方违反本协议规定，给对方造成损失的，违约方须向守约方支付委托经营商铺总价款的30%作为违约金。实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。守约方还有权要求对方继续履行协议。上述协议签订后，寇潇月于2018年7月30日、2018年10月25日、2019年3月6日、2019年4月17日、2019年7月19日分别收到租金8373.78元，共计41868.9元，其中前两笔系鑫帝都置业公司转账支付，后三笔系潍坊泰华车港机动车市场服务有限公司转账支付，其中2019年3月6日转账备注“代鑫帝都置业付款”。寇潇月主张，已付款41868.9元系2018年7月1日至2019年9月30日的租金，剩余租金被告至今未支付。寇潇月以其与新地都物业公司所签经营委托管理协议是由鑫帝都置业公司操作指使并实际履行为由，主张协议相对方是二被告，要求二被告共同支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的一年租金42443元，并要求二被告按经营委托管理协议第四条约定向原告支付违约金，即以租金42443元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，按日千分之一计算。另查明（一），2014年3月12日，鑫帝都置业公司（甲方）与新地都物业公司（乙方）签订《协议书》一份，双方就甲方以乙方名义对车港商铺租赁事宜约定如下：一、甲方销售的车港部分商铺，实行售后返租方式。为方便管理，双方同意由乙方与购房业主签订泰华车港商铺经营委托管理协议，具体委托管理名单及价格由甲方提供（其中外铺16套、内铺40套）。租赁期限为10年，自2015年7月1日至2025年6月30日，其中前三年为零租金。二、租赁期间发生的租金及其他与租赁相关的费用全部由甲方承担。每期租金的支付由甲方将款项支付给乙方后，乙方在支付给相应的租户。也可由甲方自行支付给租户，或甲方委托第三方支付，均视为甲方已履行协议约定。三、受托期限内，与承租方产生任何经营纠纷，由甲方全权处理，与乙方无关。若因甲方支付租金不及时，给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿，且乙方有权终止协议，后果由甲方承担。四、若甲方与租户返租事宜终止，应通知乙方与租户相应地终止协议。被告鑫帝都置业公司对该协议的真实性不予认可，但未提供反驳证据。鑫帝都置业公司认为，根据合同相对性原则，该《协议书》系二被告之间的协议，双方之间的纠纷应另案处理。另查明（二），2020年12月3日，坊子区人民法院受理鑫帝都置业公司破产清算一案，案号为（2020）鲁0704破2号。本院认为，寇潇月与新地都物业公司签订《泰华?车港商铺经营委托管理协议》、鑫帝都置业公司与新地都物业公司签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。根据《泰华?车港商铺经营委托管理协议》约定，寇潇月将所购商铺委托新地都物业公司经营管理，新地都物业公司支付租金，因此，新地都物业公司作为协议相对方，应按照约定支付租金。同时，鑫帝都置业公司与新地都物业公司签订的《协议书》约定，鑫帝都置业公司销售的车港部分商铺实行售后返租，租金全部由鑫帝都置业公司承担，本案中寇潇月实际收到的租金确系鑫帝都置业公司直接支付或委托支付，故鑫帝都置业公司应根据《协议书》的约定，承担向原告支付租金的合同义务。新地都物业公司、鑫帝都置业公司未及时支付租金，是形成本案纠纷的原因，应承担相应的民事责任。因此，寇潇月要求鑫帝都置业公司、新地都物业公司支付2019年10月1日至2020年9月30日期间租金42443元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金，《泰华?车港商铺经营委托管理协议》第四条约定，租金支付以季度为单位，并于每季度开始的第一个月的15号之前交付当季度租金。若不能按期支付，甲方有权在追索正常租金之外，再按实际违约天数每日加收违约金额的千分之一作为滞纳金。协议第七条约定，任何一方违反本协议规定，给对方造成损失的，违约方须向守约方支付委托经营商铺总价款的30%作为违约金。实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。守约方还有权要求对方继续履行协议。庭审中，被告主张违约金约定过高并要求调整，原告并未举证证明违约造成的实际损失情况，本院结合被告违约行为的情节、合同履行情况、当事人过错程度及原告可能获得的预期利益等因素，酌情调整为以原告主张的租金42443元为基数，自2020年第三季度开始的第一个月的15号之次日，即2020年7月16日起，按照全国银行间同拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算至实际给付之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、潍坊新地都物业管理有限公司、潍坊鑫帝都置业有限公司支付寇潇月2019年10月1日至2020年9月30日租金42443元及违约金（以42443元为基数，自2020年7月16日起至实际给付之日止，按照全国银行间同拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算），于本判决生效后十日内付清；二、驳回寇潇月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，减半收取计431元，财产保全费444元，共计875元，由被告潍坊鑫帝都置业有限公司、潍坊新地都物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 王锦凤二〇二一年三月十一日法官助理 孙 萱书 记 员 张丽滢