惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初96号原告：徐煜宏，女，汉族，1978年5月3日出生，住所地：长春市朝阳区咖啡小镇77栋3单元507号，身份证号码：220×××××××××××325。委托诉讼代理人：李昌、戴思岚，广东天穗（惠州）律师事务所律师、实习律师。被告：惠州市百年世晨实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道228号壹品国际商务公寓1607号房。法定代表人：邹运豪，该公司财务。被告：惠州市×××投资有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园3栋2402号房。法定代表人：蓝伟平，该公司总经理。被告：邹运豪，男，汉族，1992年8月24日出生，住所地：广东省惠州市大亚湾区西区荷茶桥背19号，身份证号码：441××××××××××××612。被告：蓝伟平，男，汉族，1993年9月29日出生，住所地：广东省惠州市大亚湾区××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××616。被告：惠州市世晨投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××。法定代表人：邹某1。原告徐煜宏诉被告惠州市百年世晨实业有限公司（下称百年世晨公司）、惠州市×××投资有限公司（下称家博园公司）、邹运豪、蓝伟平、惠州市世晨投资有限公司（下称世晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告徐煜宏的委托诉讼代理人李昌、戴思岚，被告百年世晨公司的法定代表人、被告邹运豪，被告家博园公司的法定代表人、被告蓝伟平到庭参加诉讼，被告世晨公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉辩意见原告徐煜宏向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法解除原告同被告一于2018年4月5日签订的《南边灶村房屋买卖合同》；二、请求贵院判令被告一向原告退还已支付的全部购房款人民币815800元及利息（利息以全部购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年4月7日起计算至退还全款之日止）；三、请求贵院判令被告二向原告退还已支付办理房产证费用及其他税费人民币48500元及利息（利息以办理房产证费用及其他税费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年11月23日起计算至退还全款之日止）；四、请求贵院判令被告一向原告退还已支付的团购服务费人民币20000元及利息（利息以团购服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年4月5日起计算至退还全款之日止）；五、请求贵院判令被告一向原告支付违约金人民币500000元；六、请求贵院判令本案诉讼费由被告一、被告二共同承担。事实与理由：首先，原告徐煜宏于2018年3月有意在临深的惠州地区购置不动产房屋，便于以后来广东度假养老。于是通过同学介绍结识了中介冯莉妃（联系方式：135×××××608，微信ID：sleep2pig）。正巧赶上清明节三天假期，故原告徐煜宏坐飞机前来与冯莉妃见面，并通过冯莉妃介绍得知南边灶小区有现房在售，环境好，价格适中，所以通过冯莉妃介绍并见到了自称是南边灶小区售楼处的售楼人员胡旺添（联系方式：158×××××319，微信ID：tian158×××××319）及财务人员刘阳（微信ID：Yangxiaosi-）。在原告徐煜宏与胡旺添洽谈中，胡旺添表示南边灶小区户型多，价格平方米13800元左右，可按揭贷款或一次性付款，但外地人办理按揭手续复杂，利息高，故极力推荐原告徐煜宏选择一次性付款的方式购买65㎡的小户型。原告徐煜宏通过胡旺添的介绍，看中了位于惠州市大亚湾西区×××××××××××××××××××××××的房屋（套内面积50㎡，建筑面积65㎡），但觉得价格还是偏高，胡旺添表示可以给原告徐煜宏团购价，但需要另外支付团购服务费人民币20000元，还送精装修，甚至拿出装修好的效果图给予原告徐煜宏浏览和选择！同时，原告徐煜宏在决定购买时，反复询问胡旺添是否能及时顺利地办理不动产产权证明，是否为一手商品房，除了购房款及团购服务费之外今后是否还有其他费用，胡旺添均表示能够在2018年年底办理出不动产权证，绝对是一手商品房，并且不会再收取任何其他费用，但要求原告徐煜宏要先交购房定金人民币100000元及团购服务费人民币20000元，方可签订购房合同。于是，原告徐煜宏在购买一手商品房的主观意愿下，经财务刘阳的指导于2018年4月5日通过刷POS机一次性支付了购房定金和团购服务费共计人民币120000元。随后财务刘阳拿出一份《南边灶村房屋买卖合同》让原告徐煜宏签署，这时原告徐煜宏阅读合同后，即向财务刘阳询问为什么是“南边灶村”，而不是“南边灶小区”？而刘阳则拿出南边灶村村民陈仲源的选房凭证，也没有拿出陈仲源享有涉案房屋的不动产权证，更无陈仲源授权给被告出售涉案房屋的委托凭证。原告徐煜宏因此得知涉案房屋并非是一手商品房，而是安置房，当即表示拒绝签订合同，并要求胡旺添、刘阳等人退款！但他们表示原告徐煜宏已交纳了定金和团购服务费，若不签合同则属于违约，所收的120000元将不再退还，并且再三表示年底将可以拿不动产权证，并且证上将显示商品房而非安置房，原告徐煜宏在被拒绝退款的情况下，无奈签订了《南边灶村房屋买卖合同》。次日，经胡旺添、刘阳的要求，原告徐煜宏再次来到售楼处并通过刷POS机的方式支付了剩余部分购房款，期间因POS机故障，胡旺添、刘阳便带原告徐煜宏前往附近的提款机处办理转账，支付了剩余的全部购房款，随即原告徐煜宏心灰意冷，浑浑噩噩，并收到被告一惠州市百年世晨实业有限公司（以下简称“世晨公司”）按照合同约定收到全部款项后均出具的相应收据。原告徐煜宏返回长春后，胡旺添联系原告徐煜宏商量有关房屋装修事宜，但要求原告徐煜宏需另外支付装修材料费用人民币5000元，表示包装修但不包装修材料，且其老板（即蓝伟平）自己有装修公司，能够保证质量！无奈下，原告徐煜宏同被告二惠州市×××投资有限公司（以下简称“家博园公司”）于2018年4月29日又签订了《南边灶村房屋附加装修合同》，约定装修价款为人民币5000元。后来因装修效果远远没有达到约定的效果和标准，故原告徐煜宏再联系胡旺添时，胡旺添就让原告徐煜宏以后有什么事（包括办理不动产权证等事宜）直接联系其老板，即家博园公司的法定代表人蓝伟平（联系方式：138×××××980，微信ID：lanweiping558）。原告徐煜宏多次联系蓝伟平表示要求退还装修款后，蓝伟平表示需要通过装修工人核实后方可退钱，并最终决定退还人民币3500元。直至2018年年底，在原告徐煜宏多次催蓝伟平办理涉案房屋的不动产权证，但蓝伟平表示需要另外收取办证费用人民币48500元，经抵扣上述的费用人民币3500元后，仍需要原告徐煜宏支付45000元，若于2018年11月23日前不付款，将不再替原告徐煜宏办理不动产权证。因此，原告徐煜宏无奈下于2018年11月23日又向蓝伟平支付了45000元，由被告二家博园公司向原告徐煜宏出具相应收据，并且按照蓝伟平的要求将南边灶村村民陈仲源的选房凭证原件通过寄件方式寄回给蓝伟平。直至今日，被告一世晨公司、被告二家博园公司均未办理涉案房屋的不动产权证，蓝伟平甚至还要求原告徐煜宏再支付办证费用人民币68500元，原告徐煜宏表示拒绝！原告徐煜宏多次催告办证无果，再次来到惠州后便立即前往相关行政机构查询得知，其所购位于惠州大亚湾区澳头街道南边灶村的不动产房屋系安置区的置换房，而非商品房。同时，南边灶安置小区目前尚未有安置村民办理不动产权登记，也就是目前南边灶村的村民均没有取得不动产权证书。意味着，被告一世晨公司、被告二家博园公司以及南边灶村村民陈仲源在未取得不动产权证的情况下，根本无法将涉案房屋出售给原告徐煜宏，合同目的根本无法实现。因此，被告一世晨公司、被告二家博园公司在恶意隐瞒涉案不动产房屋真实情况、并通过要求原告徐煜宏现交定金的方式乘人之危，逼迫原告徐煜宏签订《南边灶村房屋买卖合同》，经原告徐煜宏多次催告办理不动产权证长达18个月之久，至今根本无法办理不动产权证，致使合同目的无法实现，严重损害了原告徐煜宏的合法权益。综上所述，现原告徐煜宏为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请！2020年2月25日，原告变更诉讼请求为：一、请求贵院依法解除原告同被告一于2018年4月5日签订的《南边灶村房屋买卖合同》；二、请求贵院判令被告一向原告退还已支付的全部购房款人民币815800元及利息（利息以全部购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年4月7日起计算至退还全款之日止）；三、请求贵院判令被告二向原告退还已支付办理房产证费用及其他税费人民币48500元及利息（利息以办理房产证费用及其他税费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年11月23日起计算至退还全款之日止）；四、请求贵院判令被告一向原告退还已支付的团购服务费人民币20000元及利息（利息以团购服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年4月5日起计算至退还全款之日止）；五、请求贵院判令被告一向原告支付违约金人民币500000元；六、被告三四五在全部购房款、团购服务费及违约金范围内与被告一承担连带责任；七、被告四在办理房产证费用及其他税费及利息范围内与被告二承担连带责任；八、请求贵院判令本案诉讼费由五被告共同承担。原告向本院提交了如下证据：1、原告的身份证；2、被告一企业信用信息公示报告；3、被告二企业信用信息公示报告；4、南边灶村房屋买卖合同；5、土湾村民小组安置区置换房50平方米户型选定房屋凭证；6、南边灶村业主临时公约；7、承诺书；8、中国建设银行转账银行流水；9.中国光大银行对私活期账户对账单；10、POS签购单-01；11、POS签购单-02；12、POS签购单-03；13、支付宝转账记录；14、刘阳微信个人信息页截图；15、微信支付交易明细证明-01；16、蓝伟平中国工商银行账户截图；17、收据（NO.559920）;18、收据（NO.559895）；19、收据（NO.559896）；20、南边灶村房屋附加装修合同；21、胡旺添微信个人信息页截图；22、微信支付交易明细证明-02；23、关于原告徐煜宏与被告二法定代表人蓝伟平的微信聊天记录的公证书；24、收据（NO.7079338）；25、中国建设银行客户回单；26、照片；27、邮件交寄单；28、EMS快递查询；29、大亚湾区房地产管理局官网现售楼盘查询截图；30、涉案房屋所属项目的基本信息查询截图；31、涉案房屋销售情况截图。补充证据一，1、被告三的个人基本信息；2、被告四的个人基本信息；3、被告五企业信用信息公示报告。补充证据二：1、惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局数据查询报告；2、惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心查询记录。被告百年世晨公司、邹运豪辩称，原来答应年底交房，但是因为房管局的原因，只能年底办理不动产权证，现在已经有很多人办理好了不动产权证，现在大约有2-3百户办理好了，有一部分确实是不能出售，但是涉案房屋是可以正常拿不动产权证的。因为我们是做代理的，原告要求退款我方没有能力偿还。被告家博园公司、蓝伟平辩称，被告一和被告二是合作公司，我方是不同意退款的，都是签了个人买卖合同，都是你情我愿，我方也不是没有交房给对方，当时收购12栋1单元904房是世晨投资收购回来卖给原告，我方家博园只接了装修和被告世晨投资分开后，由于卖出的房子都是我来办证的，后续的办理房产证等事宜都是我在跟进，现在整个小区也在办着证，前两周才接到原卖主土湾村领导村合作地现在已经在办证，目前是网签阶段，本人也收到了原告的做房产证的费用，我方可以先退房产证的费用。其他款项不同意退还。查明的事实经审理查明：被告百年世晨公司成立于2018年3月8日，为自然人独资的有限责任公司，其股东为被告邹运豪。被告家博园公司成立于2018年4月9日，为自然人独资的有限责任公司，其股东为被告蓝伟平。被告世晨公司成立于2017年10月27日，为自然人独资的有限责任公司，其股东为案外人邹某1。2018年4月5日，原告徐煜宏（作为乙方）与被告百年世晨公司（作为甲方）签订一份《南边灶村房屋买卖合同》，主要约定了以下内容：房屋的基本情况，本合同中所述房屋系甲方有权处分的房产，坐落于惠州市大亚湾西区×××××××××××××××××××××××，套内面积为50平方米，建筑面积为65平方米，房屋价款815800元。签订合同当天支付定金100000元，支付定金后，于2018年4月12日前支付剩余购房款715800元（若未能按时支付视为乙方违约）。甲方于收到乙方购房全款之日起将房屋、房屋钥匙、选房凭证及房屋物业相关资料交给乙方使用。甲方及代理人保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，保证顺利过户，如若不然，全额退还房款。甲方应无条件协助乙方办理房产证过户到乙方名下等一切手段，本认购书约定的认购价为认购物业楼价，该楼价已包含甲方应缴的营业税等全部税费，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费，均由乙方承担。违约责任：1、甲乙双方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或者要求甲方退还已付房款，并加算同期银行贷款利息，同时有权要求甲方支付违约金50万元给乙方；2、如甲方不愿意将房产过户至乙方名下，违约金不足补偿乙方损失的，甲方仍应赔偿乙方损失。乙方损失包括房产升值损失、装修损失。附加协议：可办理出个人产权，不是集体产权。上述合同签订当日，原告向被告世晨公司转账120000元。2018年4月6日，原告向世晨公司转账215800元。2018年4月6日，原告向世晨公司转账300000元。2018年4月6日，原告向被告蓝伟平转账50000元。2018年4月6日向胡旺添转账50000元。2018年4月6日向刘阳转账50000元，2018年4月7日，原告向被告蓝伟平转账50000元。以上合计835800元，其中815800元是购房款，20000元是团购服务费。2018年11月23日，原告向被告蓝伟平转账办证费用45000元。庭审过程中，被告蓝伟平、邹运豪确认收到上述款项。土湾村民小级安置区置换房50平方户型选定房屋凭证显示：涉案房屋南边灶村12栋1单元904号房系土湾村民小组安置区置换房，选房人为陈仲源，选房日期为2017年4月16日。土湾村民小组出具的证明显示：涉案房屋系置换房屋分配指标，由村小组登记确认递交区房产局办理房屋产权归属人陈逸威名下；陈仲源与陈逸威系父子关系。2018年4月29日，被告家博园公司（作为甲方）与原告徐煜宏（作为乙方）签订一份《南边灶村房屋附加装修合同》，装修房号12栋1单元904，在原装修基础不变的情况下，大厅、卫生间瓷砖升级、干湿分离、拖拉玻璃门，费用共计5000元由乙方承担。原告于当日向胡旺添转账5000元。大亚湾房管局的系统显示：南边灶村12栋1单元904号房为现房已签约，签约日期为2020年3月27日，购房者为陈逸威，合同号为大亚湾（2020）10004061。原告于2020年4月29日向本院申请财产保全，本院作出（2020）粤1391民初96号民事裁定书：一、保全被申请人惠州市百年世晨实业有限公司、邹运豪、惠州市世晨投资有限公司名下的财产，保全价值以人民币1335800元为限；二、保全被申请人惠州市×××投资有限公司、蓝伟平名下的财产，保全价值以人民币48500元为限。原告为此支出了保全案件申请费5000元。判决理由及结果本院认为，涉案的南边灶村12栋1单元904号房由被告百年世晨公司与原告签订合同进行出卖，但该房屋实际权利人为陈逸威，被告百年世晨公司称该房屋系其向陈逸威购买，但未提交相应证据予以证实，在本案庭审辩论终结前被告百年世晨公司也未能取得房屋的权利证书，并且在原告多次要求协助办理过户手续的情况下，在合理期间内被告仍未能协助办理涉案房屋的产权证，致使原、被告双方所订合同的目的不能实现，根据合同法关于合同解除的相关规定及参照本省法院办理房屋买卖案件的审判指引，涉案房屋买卖合同应予解除，故原告诉请解除涉案合同理由成立，依法应当予以支持。根据合同法第九十七的规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故原告要求被告世晨公司返还已支付的购房款815800元有理，依法应当予以支持。同理，原告原所向被告百年世晨公司支付的团购服务费20000元、向被告家博园公司支付的办证费用45000元，两被告也应当向原告予以返还。而对于原告所支付的装修费用5000元，被告家博园同意退还原告3500元，原告主张返还该款有理，依法应当予以支持。涉案合同约定，“1、甲乙双方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或者要求甲方退还已付房款，并加算同期银行贷款利息，同时有权要求甲方支付违约金50万元给乙方；2、如甲方不愿意将房产过户至乙方名下，违约金不足补偿乙方损失的，甲方仍应赔偿乙方损失。乙方损失包括房产升值损失、装修损失。”据此，支付违约金50万元的前提是“甲方不愿意过户或甲方擅自解除合同”，而本案被告不存在上述情形，故原告诉请被告向其支付违约金50万元缺乏事实依据，依法应当不予支持。涉案合同既已被解除，双方已按该法第九十七条的规定进行处理。又根据合同法第九十四条的规定，因被告未在合理期限内协助原告办理产权证，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据该法第一百一十三条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，以及本市法院审判实践，酌情认定被告应当赔偿原告的损失为合同总额815800元的10%即81580元。而被告既已就原告的损失进行了赔偿，再就购房款向原告支付占用期间的利息，属于对原告的损失重复赔偿。故原告诉请被告向其支付该款的利息理由不成立，依法应当予以驳回。而对于原告所主张的团购服务费20000元、办证费用45000元的占用利息理由充分，依法应当予以支持。被告邹运豪作为被告百年世晨公司的自然人独资股东，未能就公司财产独立于股东自己的财产进行举证，根据公司法第六十三条的规定，应当对该公司的债务承担连带责任。同理，被告蓝伟平作为被告家博园公司的自然人独资股东，应当对该公司的债务承担连带责任。而被告世晨公司仅系被告百年世晨公司的指定收款方，不应当对被告百年世晨公司的债务承担责任，故原告诉请该被告对被告债务承担连带责任于法无据，依法应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐煜宏与被告惠州市百年世晨实业有限公司2018年4月5日签订的《南边灶村房屋买卖合同》；二、被告惠州市百年世晨实业有限公司于本判决生效之日之日起十日内，向原告徐煜宏返还购房款815800元，返还团购服务费20000元及利息(利息以20000元为基数，自自2018年4月5日起，按中国人民银行同期银行贷款利率计至付清之日止)；三、被告惠州市百年世晨实业有限公司于本判决生效之日之日起十日内，向原告徐煜宏支付违约金81580元；四、被告惠州市×××投资有限公司于本判决生效之日之日起十日内，向原告徐煜宏退还办证费用48500元及利息，利息以45000元为基数，自2018年11月23日起，按中国人民银行同期银行贷款利率计至付清之日止；五、被告邹运豪、被告蓝伟平分别对被告惠州市百年世晨实业有限公司、被告惠州市×××投资有限公司的上述相应债务承担连带清偿责任；六、驳回原告徐煜宏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17258.7元、保全费5000元、公告费300元，由被告惠州市百年世晨实业有限公司负担17662元，由被告惠州市×××投资有限公司负担790元，由原告徐煜宏负担4106.7元。原告徐煜宏已向本院预交该款，由被告惠州市百年世晨实业有限公司、惠州市×××投资有限公司于本判决生效后迳付原告17662元、790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  谢学炎审 判 员  朱会东人民陪审员  甘甜田二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  连楚宇