上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初25108号原告：陶云伟，男，1963年2月23日生，汉族，住上海市宝山区。原告：陶维，女，1987年9月20日生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告共同委托诉讼代理人：潘宏德，上海市东海律师事务所律师。被告：严龙其，男，1961年11月19日生，汉族，住上海市宝山区。被告：严玲娣，女，1964年5月3日生，汉族，住上海市宝山区。被告：严孝飞，男，1985年7月10日生，汉族，住上海市宝山区。上列三被告共同委托诉讼代理人：邵珍，上海申浩律师事务所律师。被告：朱晓莲，女，1986年11月8日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：赵玲玲(系被告朱晓莲的表姐)，住上海市虹口区。原告陶云伟、陶维与被告严龙其、严玲娣、严孝飞、朱晓莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶云伟、陶维及其委托诉讼代理人潘宏德，被告严龙其、严玲娣、严孝飞的共同委托诉讼代理人邵珍，被告朱晓莲及其委托诉讼代理人赵玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶云伟、陶维向法院提出诉讼请求：一、判令被告将位于上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称年吉路房屋)交付给原告；二、判令被告向原告支付逾期交房补贴，以每月人民币1,000元(以下币种均为人民币)为标准，计算自2015年9月11日至实际交房之日止。审理中，原告变更诉讼请求为：一、判令确认原、被告之间于2013年9月10日签订的《转让房屋产权的诚信协议》于诉请变更后的起诉状副本送达之日解除；二、判令被告向原告返还购房款65万元；三、判令被告向原告赔偿房屋差价损失140万元；四、判令被告向原告支付逾期交房补贴，以每月1,000元为标准，计算自2015年9月11日至判决生效之日止。事实与理由：原告与被告于2013年9月10日签订《转让房屋产权的诚信协议》，该协议约定，被告将宝山区大型居住社区罗店居住社区D1-D4地块上所拆迁获得第二套房屋出售给原告，该协议就房屋价格、基本面积等进行了约定。原告向被告支付了购房款65万元，且原告已经将名下房屋售卖准备入住新房，自2013年9月起在外租借房屋。被告拆迁时只获得两套动迁房屋，被按照协议约定，被告取得的第二套房屋应该为年吉路房屋，且协议约定，协议签订起2年内被告向原告交付房屋，若逾期交付的，被告需向原告支付每月1,000元的补贴费用。被告2019年取得年吉路房屋后一直拒绝交付房屋。被告主张协议约定的第二套房屋为宝山区罗店镇塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称塘西街房屋)，塘西街房屋系被告家庭签订拆迁协议后另行争取，被告曾于2016年7、8月间询问原告是否可以交付塘西街房屋，原告商议后认为塘西街房屋不属于宝山区大型居住社区罗店居住社区D1-D4地块位置，故不同意。现因被告拒绝交付年吉路房屋，原告也退步认可被告可以交付塘西街房屋，但被告仍拒绝。综上，被告违约，导致原告购房合同目的无法实现，故原告提起上述诉讼请求。被告严龙其、严玲娣、严孝飞辩称，同意解除合同及合同解除时间、同意返还已收取的房款65万元。被告动迁时便明确可获得三套房屋，具体位置要分房时确定，动迁后获得三套房屋：陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称陆翔路房屋、2015年11月20日交房)、塘西街房屋(2016年2月26日交房)、年吉路房屋(2019年6月5日交房)。塘西街房屋位置不属于宝山区大型居住社区罗店居住社区D1-D4地块，但按照三套动迁房屋取得的时间，塘西街房屋属于协议约定的从动迁安置部门先行领取的第二套房屋。2016年7、8月间，被告曾提出向原告交付塘西街房屋，原告予以拒绝，当时动迁被安置人严道生、吴静英在世，目前，严道生、吴静英已经去世，被告不同意交付塘西街房屋。《转让房屋产权的诚信协议》就出售房屋约定存在瑕疵，且对办证时间以及产权登记人等条款约定不明，虽然协议中约定交房时间为2年内，但2013年9月10日陶云伟和严龙其签订的《诚信协议》又约定交房时间以动迁公司为准，乙方不得拖延。《转让房屋产权的诚信协议》的性质属于预约合同，动迁获得房屋属于严道生户的家庭共同财产，原告根据动迁协议应该是明知的，但签订诚信协议时并没有经得全体共有人的同意，原告存在较大过错。该预约合同解除的主要责任在于原告，即使被告违约，也不应当赔偿房屋差价损失，若法院判决被告承担损失，被告至多愿意承担自2013年9月10日至2016年7、8月间以65万元为基数对应的银行同期贷款利率的利息。不同意支付逾期交房补贴，一方面2016年7、8月间，原告拒绝接收塘西街房屋，另一方面合同解除的前提下，不存在逾期交房损失。针对被告严龙其、严玲娣、严孝飞的辩称，原告陶云伟、陶维表示，签署《转让房屋产权的诚信协议》时，被告也提供了严道生、吴静英等家庭成员的身份信息，严道生等应当对房屋买卖情况是明知和认可的。《诚信协议》约定的交房时间以动迁公司为准并不影响被告2年后的逾期交房补贴支付义务。2013年9月1日，严龙其在《承诺书》上签字，承诺出售房屋得到严道生同意，若届时严道生拒绝，严龙其需要承担退还房款及赔偿责任。关于逾期交房每月补贴，即使合同解除，被告仍应向原告支付。被告朱晓莲辩称，虽然其在协议上签字，但是协议权利义务与其无关。朱晓莲与严孝飞于2013年4月登记结婚，虽然朱晓莲也在《转让房屋产权的诚信协议》签字，但是朱晓莲与拆迁房屋无任何利益关联，户口不在被拆迁老房内，朱晓莲亦未收取房款。朱晓莲与严孝飞已于2015年11月3日离婚，房屋的交付也与朱晓莲无关。朱晓莲与严孝飞离婚时财产已经分割完毕，双方无纠纷。本院经审理认定事实如下：严道生与吴静英系夫妻关系，双方生育严玲娣、严玲芳二女。严玲娣与严龙其系夫妻关系，双方生育严孝飞。严孝飞与朱晓莲原系夫妻关系，双方于2015年11月3日协议登记离婚。严道生于2017年7月1日死亡，吴静英于2018年1月21日死亡。1991年《宝山区农村宅基地使用权申请登记表》显示王家楼西印宅XXX号现有人口有严道生、吴静英、严林娣(严玲娣)、严龙其、严小飞(严孝飞)。2012年11月1日，严道生代严道生(户)(被拆迁人、乙方)与上海市宝山区罗店镇动拆迁办公室(拆迁人、甲方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，乙方所有的王家楼村西印宅XXX弄XXX号房屋获准拆迁，乙方共获得各类拆迁补偿款662,585元，乙方选择购买动迁安置房，安置房地址：宝山区大型居住社区D1-D4地块。最后动迁获得三套安置房屋分别为陆翔路房屋、塘西街房屋和年吉路房屋。2013年9月10日，原告(乙方)与被告(甲方)在上海宝沪房地产经纪事务所的见证下签订《转让房屋产权的诚信协议》。协议约定，被告将位于宝山区大型居住社区罗店居住社区D1-D4地块【原拆迁地址王佳楼村西印宅XXX弄XXX号(宝农罗店字第022559号)】的房屋转让给原告；该房屋产权建筑面积85平方米左右(上下小于2平方，约定此套房产转让总价为70万元，如面积不实则以产权证为准，双方约定按单价8,230元/平方多退少补)；甲方同意在第一时间从动迁安置部门先行领取第二套房屋，交于乙方使用；签订此协议当日乙方付给甲方2万元作为前期定金，乙方在合同签订后10日内支付房款65万元(包括前期定金)给甲方，另余5万元作为交易尾款在双方就房屋进宝山区房地产交易中心办理好产权过户手续当天付清；甲乙双方任何一方违约需支付守约方120万元，不包括在房价内，违约金支付自己所承担的见证方1%佣金外，另需承担守约方的1%佣金。双方还约定，严龙其一人作为甲方产证名字，如有变化需经乙方同意，今后可过户时上产证人姓名由乙方决定(在中途乙方有权转让给第三人，甲方应无条件给予配合乙方办事)，甲方人员全体同意放款由严龙其收取，如甲方有其他家庭成员不同意出售该房，甲方自行承担一切违约责任和给乙方造成的损失。2013年9月1日，原告向严龙其支付定金2万元，2013年9月6日，原告向严龙其支付房款63万元，严龙其均出具收款收据。2013年9月10日，陶云伟与严龙其签订一份借款合同，约定个由严龙其向陶云伟借款120万元，双方就该份合同在上海市宝山公证处进行了公证。同日，陶云伟与严龙其签订《诚信协议》一份约定，双方商定2013年9月10日在上海市宝山公证处所作的借款公证120万元为严龙其转让陶云伟沪太路西边罗店大型社区的85平米左右房屋一套的房款。双方不得违约，如有违约以公证书为准。交房时间以动迁公司为准，乙方不得拖延交房。被告表示120万元为虚假借款；原告表示120万元实际是中介建议的违约金，以督促被告履行合同，双方确实不存在借款。2018年12月26日，《宝山工业园区配套安置房抽签单》显示，抽签人严龙其/(严道生)已按《2018年宝山工业园区D3、D4地块动迁配套安置房抽签项目抽签公告(2)》规定的抽签程序，抽中相关房屋壹套。该抽签人应当根据该抽签结果，按照规定签订相关协议并结算相关费用或参加下次选房活动。抽签人严龙其/(严道生)，抽中年吉苑1幢33号1602室，面积80.65平方米，房型二室。陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积92.56平方米，竣工日期2014年，2019年12月20日核准登记于上海保集置业有限公司名下；塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积87.5平方米，竣工于2014年，2015年10月22日核准登记于上海罗店房地产有限责任公司；年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积80.65平方米，竣工于2018年，2019年10月20日核准登记于上海罗店房地产有限责任公司。2016年2月《罗店房产公司中心镇动迁户进户结算表》显示，塘西街房屋进户姓名为严道生，该结算表由严龙其代签字。2016年2月《购房业主商品住宅维修基金交款凭证》显示塘西街房屋维修基金交款人员为严道生。2019年6月年吉路房屋《业主告知书》显示签收人为严龙其。被告表示陆翔路房屋已经出售给他人，塘西街房屋由严其龙等人居住，年吉路房屋已经由严龙其出租给他人，三套房屋皆未办理小产证，塘西街房屋已符合上市交易条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，陶云伟、陶维及严龙其、严玲娣、严孝飞认可塘西街房屋现值(2021年1月)为210万左右。审理中，原、被告达成一致意见，由严龙其、严玲娣、严孝飞三人共同承担合同权利义务，原告不向被告朱晓莲主张权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方就购买房屋达成一致意向，《转让房屋产权的诚信协议》约定了房屋总体座落、大致面积、房屋价款、付款时间和方式、违约责任等，原告为购房向被告支付了大部分购房款，因房屋尚未建造完毕，双方就房屋最终的选定、面积和总价、房屋的交付、办证时间和产权登记人等尚需进一步予以明确，若要完成房屋的最终交付使用，双方仍另需签订正式的房屋买卖合同，由此应认定双方签订的《转让房屋产权的诚信协议》为预约合同关系。关于合同的解除。即使未取得严道生等房屋权利人的同意，被告仍可能与相关继承人等进行协商，确定房屋权利，从而与原告协商交付的房屋，但被告明确表示不同意继续履行合同，不同意交付年吉路房屋或塘西街房屋，原告即使认可被告可以交付塘西街房屋，原告购买房屋的目的亦落空，原告要求解除该合同，主张合同解除的时间为起诉状副本送达之日即2021年1月11日，于法有据，本院予以支持，被告对合同的解除及解除时间亦不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除，被告严龙其、严玲娣、严孝飞应当将已收取房款予以返还。关于房屋差价损失。因合同解除，被告安置获得的房屋价格大幅上涨，已对原告造成损失，原告主张房屋差价损失的请求，本院应予支持。关于差价损失确定的时间截点，虽然2016年7、8月间严龙其向原告主张交付塘西街房屋，但被告以不属于协议约定地块拒绝属于情理之内，鉴于审理中原告表示若被告愿意继续履行合同，可以将塘西街房屋视为转让协议所指房屋，双方认可塘西街房屋现值为210万，差价损失应当以塘西街房屋现值为参考标准。原、被告签订《转让房屋产权的诚信协议》时，原告知晓严道生等系动迁房屋的权利人之一，在严道生等未出示委托手续的情况下，认同被告严龙其的承诺而签订协议，且协议中对于房屋指向的不明确等亦属于该协议不能继续履行而解除的原因之一，原告对合同的解除亦存在一定过过错，但该过错明显小于被告的过错行为。本院以损失填补、兼顾公平为原则，综合双方的各自过错、房款的支付情况、本约合同机会成本等因素由酌情确定被告严龙其、严玲娣、严孝飞赔偿原告陶云伟、陶维房屋差价损失95万元。关于逾期交房补贴，在合同解除且已经支持原告房屋差价损失的前提下，本院对于逾期交房的补贴不再支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告陶云伟、陶维与被告严龙其、严玲娣、严孝飞、朱晓莲签订的《转让房屋产权的诚信协议》于2021年1月11日解除；二、被告严龙其、严玲娣、严孝飞应于本判决生效之日起十日内还原告陶云伟、陶维购房款65万元；三、被告严龙其、严玲娣、严孝飞应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶云伟、陶维损失95万元；四、驳回原告陶云伟、陶维其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11,600元，由原告陶云伟、陶维负担2,547元，被告严龙其、严玲娣、严孝飞负担9,053元；保全费5,000元，由原告陶云伟、陶维负担1,098元，被告严龙其、严玲娣、严孝飞负担3,902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二一年二月一日法官助理 顾名锦书 记 员 章雪芬附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。