广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初5034号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司（以下简称碧桂园物业惠阳公司），住所地：广东省惠州市惠阳三和经济开发区。负责人：谢某某。委托诉讼代理人：何春燕，碧桂园物业惠阳公司职员。委托诉讼代理人：王丹，碧桂园物业惠阳公司职员。被告：潘某某，男，汉族，1985年2月19日出生，户籍住址：广东省深圳市龙岗区，公民身份号码4411。原告碧桂园物业服务公司与被告潘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何春燕、王丹、被告潘某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业服务公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付自2019年2月起至2019年8月止的各项费用共计1963.91元（其中物业服务费1351.86元，其他费用612.05元）；2、截至2019年8月29日违约金共计459.64元（从逾期交纳之日起，按应付款每日千分之三计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月30日，原、被告双方签订了《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告位于惠阳碧桂园商品住宅区中的翠湖湾10幢1003号的单位提供物业管理服务，被告按每月231.42元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2018年5月12日，被告已正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但自2019年2月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳从2019年2月起至2019年8月的物业服务费及违约金。被告潘某某辩称：一、房屋质量问题严重,入住后存在长期大修大补,严重影响答辩人家庭生活,给答辩人及其家人造成经济和精神上的损失,没有给答辩人任何补偿。被答辩人所说的2018年5月12日答辩人正式登记入住失实。购房合同规定的交房时间是2017年12月31日,但当时房屋质量远达不到交房要求,所以当时并没有收房,全体业主也在集体维权。但是到了2018年5月份迫于定制的家具已到了接收时间却无处安放才收了房,但并没有入住,直到2018年11月份才算正式入住。入住之才发现房屋质量问题严重,后面就反馈给客户关系部要求处理。客户关系部工程师许卓智和经理贾黎明核实并记录了问题,答应一个星期内处理完成。但是整整用了一个月的时间,问题还没有处理完,期间厨房被拆,很多家具被移开,家里天天乌烟瘴气,乱七八糟。不能做饭,无法睡觉,正常生活受到严重影响。期间一家人只能在外面吃饭,在外租房睡觉,经济和精神承受双重打击。这些问题反馈给碧桂园翠湖湾客户关系部要求补偿一年物业费他们不处理,后面又多次反馈给碧桂园总部,总部回复让分部处理,但就是这样一推再推,一拖再拖就是不给处理,反正就是各种投诉无门。二、被答辩人不能按照物业服务合同的约定提供服务,达不到服务标准,违约在先。1、答辩人所在楼栋(10栋)的电梯问题长期存在但不解决,未尽到共用设备的管理及维护责任,给整栋大楼的安全造成威胁。10栋电梯问题一直是10栋全体业主的心病,2018年开始反馈,每个月都会有业主反馈多次,但是直到10栋业主集体签字上书之后物业才着手处理,但还是拖到2019年11月份才算初步解决。期间各种问题不断,发生过夹人、锁人、黑屏、无反应等各种严重问题。让答辩人及家人还有其他业主整日提心吊胆,影响正常生活,降低生活品质。期间多次两部电梯同时故障,所有人只能爬楼梯上楼,我家老人本来做过手术,装了钢板的脚在此次上楼之后肿了好多天,敷药休息了好久才恢复,当时物业管家王丹亲自到家看过。2、垃圾堆及卫生问题严重,物业未尽到管理服务责任。被答辩人所负责小区的垃圾场在10栋的侧边,长期杂乱差臭,特别是在夏天,各种蚊虫乱飞,臭气冲天,长期被业主投诉但不处理,至今仍未解决。2018年开始反馈投诉,物业负责人宋大刚曾回复2019元月份解决,但直到现在都还没有解决。3、物业员工在清洗共用白来水水箱时操作失误,把用药水清理过的污水不放掉,流入业主家中,导致答辩人当晚一直放水长达4个小时水质才基本正常。结果凌晨一点钟还没洗澡睡觉,影响正常生活和造成水的浪费。4、公共康乐设施设备管理物业管理维护不到位,失责。园区多种康乐设施设备物业不及时维护。损坏后不及时维修,导致业主无法正常使用。5、物业服务不达标。门岗保安在熟悉业主的情况下,看到业主双手拎着东西竟然也不帮忙开下门,配不上相应的物业水平。解决问题不及时,10楼电梯口感应灯及答辩人门口感应灯在反馈多次后长时间不处理,物业未尽到服务及共用设施设备的维护和管理责任。物业未经业主同意就私白引进张贴广告,收支也不公开,业主也并未享受到任何补偿。6、物业不作为,投诉只是摆设。在被答辩人推送的APP中,在投诉一项提交后,物业不去切实解决业主投诉的问题,反倒联系业主要求关闭投诉,竟然说挂在那里也没有用,问题解决不了,典型的霸权主义。因被原告不能适当履行物业服务业务给答辩人生活带来诸多的不便和困扰,加上实属同一集团公司的碧桂园房产因房屋质量给答辩人造成的损失和影响。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定,在原告正确履行物业服务义务之前,答辩人有权拒绝支付物业服务费用。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1、原告营业执照、被告居民身份证；证据2、《惠阳碧桂园前期物业服务协议》；证据3、惠阳碧桂园物业及资料移交书；证据4、碧桂园翠湖湾10幢1003业主入住登记表；证据5欠费明细表、挂号信、短信、通话记录；证据6、违约金计算明细表；证据7、产品出厂合格证书（出厂编号：150600666、150600667）、特种设备使用标志；证据8、惠州市东江给排水劳动服务有限公司收据；证据9、电梯安全讲座微信群截图。被告为其辩称的事实提交证据：证据1、房屋质量问题照片；证据2、邮件沟通记录；证据3、业主群微信聊天记录、截图。本院经审理认定事实如下：2016年9月5日，原告与被告签订1份《星运山水城邦花园（碧桂园翠湖湾）前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告位于星运山水城邦花园（碧桂园翠湖湾）10-1003单位提供物业管理服务。协议第一条约定：甲方（即被告）授权乙方（即原告）代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备，并对园区的物业共用部位（场地）、共及设施设备进行经营管理。第二条，乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务。2、共用设施设备的维护和管理服务。3、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务。5、公共环境卫生的管理服务。第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。甲方（被告）物业服务费的交纳标准按物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.1元计算，甲方物业的套内建筑面积88.12平方米，公用分摊建筑面积19.17平方米，合计房屋建筑面积107.29平方米，甲方应按225.31元/月向乙方（原告）交纳物业服务费。协议第四条第3项约定：住宅楼内走廊、楼梯、二次供水、消防、电楼、发电机等公共设施设备日常运行所需的水、电、燃料费用，以及园区公共照明费用，由相应设计备置使用的业主或物业使用人按其所有或使用的物业建筑面积分摊。协议第四条第4项约定：包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视、垃圾处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用。协议第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。2018年5月12日，被告与原告签订1份《惠阳碧挂园物业及资料移交书》。双方约定被告购买的商品房于2018年1月6日办妥该物业及相关资料的移交。被告从2018年7月份开始需要缴纳物业费。因被告对房屋质量、原告对电梯的维护和其它设备以及环境卫生状况非常不满，遂从2019年拒缴物业管理费、公摊电费和原告代收被告的家用水费。根据原告提供的证据，经核算，自2019年2月至2019年8月，被告拖欠住宅物业服务费1577.17元、公摊电费386.74元和水费共计137.8元。本院认为，原、被告签订的《星运山水城邦花园（惠阳碧桂园翠湖湾）前期物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务，原告要全面履行物业服务义务，被告要及时缴纳物业管理费用的义务。被告以原告消极履行服务义务的依据是否充分并达到足以抗辩拒交物业管理费程度。本案首先要解决争议焦点之一是原告需要承担服务义务责任问题？物业管理企业和房地产开发企业属于不同的法人主体，依法承担各自的相关义务。如果房屋质量存在不合格的情况下，应由商品房所有人向开发商企业主张有关权利。至于10栋外，垃圾堆放问题，属于政府环卫单位管辖范围，原告无职权处理。原告收集住户意见向政府部门反映，可以视为原告履行服务义务。对于原告对电梯管理和维护是否尽到应尽责任。本院应从原告接到被告反映的问题，有无在合理时间通过合理方式解决以及事后再发生存在不良问题的频率考量。从被告提出证据显示，2019年2月和4月存在管理效率低的问题，被告家庭成员经常居住此房，应予酌情减少物业管理费20%，即共减少90.13元，计款1487.04元。对于其它问题，依据被告提交的目前证据，不足认定原告达到严重不履行服务义务的程度。被告需缴交关于原告请求的违约金。根据合同法和双方签订物业服务协议的约定，被告构成违约应支付违约金。《惠阳碧桂园前期物业服务协议》第十六条约定被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。本院认为，原、被告约定对于违约金的计算标准偏高。如果按物业服务协议的约定计算违约金，原告承担的违约金数额将远远超出本金数额，违背了社会的公序良俗和相关法律的规定。因此，本院酌定违约金以原告提供的欠费明细中载明的物业服务费欠费金额，按实际拖欠天数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，计至2019年8月31日的违约金为25.71元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百十三条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告潘某某于判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠的2019年2月1日起至2019年8月31日的物业服务费、照明电费和水费共2011.58元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司；二、被告潘某某于判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交纳物业服务费和分摊电费计至2019年8月31日止的违约金25.71元给原告原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告潘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  魏智斌二〇一九年十二月三十日书记员  许伟成