北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27687号原告：中国人民解放军军事科学院军事医学研究院，住所地北京市海淀区太平路**。法定代表人：张士涛，院长。委托诉讼代理人：胡拥军，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱小芳，北京市中咨律师事务所律师。被告：中科基业（北京）投资股份有限公司，，住所地北京市海淀区法定代表人：陈春花，总经理。委托诉讼代理人：陈榕金，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张大莉，女，中科基业（北京）投资股份有限公司职员。原告中国人民解放军军事科学院军事医学研究院（以下简称军事医学研究院）与被告中科基业（北京）投资股份有限公司（以下简称中科基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。军事医学研究院的委托诉讼代理人胡拥军、邱小芳，中科基业公司的委托诉讼代理人陈榕金、张大莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军事医学研究院向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，中科基业公司腾退房屋；2.中科基业公司支付自2019年9月7日至合同解除之日的租金（计算至2021年3月6日未付租金为6218000元）；3.判令中科基业公司以各期应付未付租金为基数，按日千分之三标准支付违约金至实际支付之日止（计算至2020年12月25日违约金总额为5456800元）；4.中科基业公司支付房屋使用费，自应腾退之日至实际腾房之日止，按租金标准计算；5.本案保险费12436元、保全费5000元、诉讼费由中科基业公司负担。事实和理由：2012年，双方签订《军队房地产租赁合同》，约定位于北京市丰台区靛厂路26号11楼底商层北临街房出租给中科基业公司，租期十年，每半年预付租金一次。合同约定中科基业公司应在应付当期租金的前十日支付。但自2019年9月7日起至今，中科基业公司未按照合同约定支付租金，经多次催要未果。中科基业公司辩称：不同意军事医学研究院的诉讼请求。1.关于涉案房屋地上二层是未按建设工程规划许可证批准内容擅自建筑的房屋，本案的租赁合同涉及该部分的为无效。2.涉及地下一层的房屋，军事医学研究院未向建设行政主管部门备案，无法作为经营场所使用，对此应减免租金，按50%计算。3.军事医学研究院判令解除双方签署的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》的主张，缺乏事实和法律依据。军事医学研究院在2017年3月7日至2020年6月4日期间存在未提供《军队房地产租赁/使用许可证》、不能提供办理工商登记注册使用的《企业住所证明》并于2018年安排物业公司强行收回停车场、租赁房屋地上二层违建及未对租赁房屋地下一层办理空间备案等在先违约行为。我公司受2020年2、3月新冠肺炎疫情，2020年6月北京疫情反复及北京市政府疫情防控措施的影响，资金周转困难，营业收入明显减少。我公司多次函告军事医学研究院减免租金，其应予减免且曾答应减免2020年2月至7月的租金2592736.44元。军事医学研究院未按照丰台法院（2018）京0106民初25375号民事判决履行支付赔偿义务及为我公司办理《军队房地产租赁许可证》。4.在军事医学研究院未解决在先违约行为前，我公司享有履行抗辩权，有权暂时不予支付相应租金。军事医学研究院存在上述先违约行为及受新冠肺炎疫情不可抗力因素的影响，其主张逾期支付租金的违约金缺乏事实与法律依据，退一步来说，即使需要支付违约金，其所主张的日千分之三相当于年利率109.5%，明显过高，应当予以调减。由于军事医学研究院解除合同条件未成就，我公司无须腾退涉案房屋。对于其主张的财产保全保险费，该费用并非军事医学研究院实现债权必然产生的费用，其可以通过其他的方式为财产保全提供担保，且亦无法律规定财产保全的保险费由我公司承担，另外该费用也加重了我公司的负担，该费用应由军事医学研究院自行承担。5.我公司向军事医学研究院支付的1500000元保证金的剩余保证金862312元，该款项可用以折抵相应租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月7日，军事医学研究院（甲方）与中科基业公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京丰台区靛厂路26号11楼底商北临街房屋，租赁用途为商业开发，建筑面积3694.09平方米，租赁期限自2012年3月7日起至2022年3月6日止，总租金为38185169元。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金1500000元。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第1年至第3年租金3505691元，第4年起年租金在上一年度基础上递增3%。同日，军事医学研究院（甲方）与中科基业公司（乙方）签订《补充协议》。2012年9月28日，军队房地产管理部门审核批准上述《军队房地产租赁合同》。上述合同签订后，中科基业公司开始向军事医学研究院支付租金，并使用涉案房屋。军事医学研究院协助中科基业公司办理了截至2017年3月6日的《军队房地产租赁许可证》。2018年，中科基业公司以房屋租赁合同纠纷为由将军事医学研究院诉至本院：1.判令军事医学研究院赔偿经济损失3112334.4元；2.判令军事医学研究院为其办理《军队房地产租赁许可证》；3.诉讼费由军事医学研究院负担。本院于2019年1月25日作出（2018）京0106民初25375号民事判决书，判决：1.军事医学研究院于判决生效之日起七日内赔偿中科基业公司经济损失共计413062元；2.军事医学研究院于判决生效之日起七日内协助中科基业公司办理《军队房地产租赁许可证》；3.驳回中科基业公司其他诉讼请求。该判决已生效。2020年5月1日，中央军委后勤保障部房地产资源管理中心出具租赁房屋自2020年3月31日至2020年12月31日间的《军队房地产使用许可证》。双方均认可中科基业公司曾交纳保证金1500000元，其中637688元已用于抵扣2019年9月6日之前的欠付租金，现尚余862312元在军事医学研究院处。中科基业公司已交纳租金至2019年9月6日。2020年9月17日，中科基业公司收到本案起诉状。军事医学研究院提交建设工程规划许可证、附件证明租赁房屋面积及规划许可情况，其称地上一层高5.8米，故改造成两层。中科基业公司称根据规划审批手续地上只有一层，现做成两层，按照两层面积出租是不合理的，军事医学研究院应该按照一层面积收取租金。中科基业公司提交以下证据：1.2020年3月3日的《关于疫情期间减免租金的申请函》及快递单、2020年4月16日的《关于疫情期间减免租金的再次申请函》、2020年6月22日的《关于疫情期间减免租金的申请函》证明因受2020年2、3月新冠肺炎疫情，2020年6月北京疫情反复及北京市政府疫情防控措施的影响，该公司多次要求军事医学研究院减免租金，军事医学研究院应予以减免2020年2月至7月的租金，军事医学研究院没有书面直接答复但口头同意予以减免6个月租金。军事医学研究院对证据真实性认可，对证明目的不认可。新冠肺炎疫情众所周知，中科基业公司要求没有客观依据。租赁房屋属于军队资产，军队没有文件规定对租赁房屋进行租金减免。2.照片一张，证明军事医学研究院于2018年上半年安排物业公司强行收回停车场地，安装停车杆，造成出入不便，严重影响该公司的招商及租户经营，其存在先违约行为，主张解除合同没有依据。军事医学研究院对证据真实性无异议，证明目的不认可，其称停车场不在租赁合同范围内。3.协议书五份，证明因疫情影响该公司响应国家政策减免了租户部分租金375530.33元，军事医学研究院亦应对该租金予以减免。军事医学研究院称对证据真实性无法确认，系中科基业公司与他人签订。4.租赁合同若干份，证明因军事医学研究院未提供《军队房地产租赁/使用许可证》，不能为次承租人提供办理工商登记手续，市场监督管理部门时常检查并催办，导致次承租人退租并且使该公司难以再招商，造成空置损失。军事医学研究院称证据真实性无法确定，证明目的不认可。中科基业公司称租户不能正常经营是因为没有提供军队房地产租赁使用许可证，但军事医学研究院只有协助义务，不是办理义务。其商户提交申请，办下来的时间军事医学研究院无法控制。许可证一年办一次。诉讼过程中，经军事医学研究院申请，本院对中科基业公司名下存款进行保全。军事医学研究院支出保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费12436元。本院认为：中科基业公司与军事医学研究院签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。因该合同已经军队房屋管理部门批准，故双方应依照合同履行各自义务。承租人应按期交纳租金。即使如中科基业公司所称其于2020年6月才收到军事医学研究院交付的2020年3月31日至2020年12月31日间的《军队房地产使用许可证》，亦因新冠肺炎疫情对其经营造成一定影响，但自2020年7月20日零时北京市应急响应级别调整为三级至今中科基业公司仍未履行给付租金义务，其已构成根本违约。军事医学研究院诉至本院要求解除租赁合同，中科基业公司于2020年9月17日收到起诉状，租赁合同应于该日解除。合同解除后，中科基业公司应将其占用的房屋腾退返还给军事医学研究院，亦应向军事医学研究院交纳占有使用费，使用费按租金标准计算。合同解除后，军事医学研究院应将押金退还中科基业公司，现中科基业公司同意用押金抵扣租金，本院不持异议。关于中科基业公司称因军事医学研究院未提供《军队房地产租赁许可证》造成空置损失要求减免租金，本院认为其提交的证据不能证明产生空置损失，即使有空置损失亦不能证明系由军事医学研究院造成的，故对该项抗辩意见本院不予采信。因新冠疫情防疫措施确给中科基业公司经营造成一定影响，本院根据公平原则,参照北京市政府指导性意见精神、北京疫情防控等级调整情况，酌情减免部分租金。经核算，中科基业公司自2019年9月7日至2020年3月6日应交纳租金1930706元，自2020年3月7日至2020年9月6日应交纳租金1795625元，自2020年9月7日至2020年9月17日应交纳租金125808元，共计3852139元，与押金862312元抵扣后尚欠2989827元。军事医学研究院主张的违约金数额过高，本院予以酌减。中科基业公司称军事医学研究院将地上一层隔成二层，应按一层面积收费，没有依据，本院不予采信。关于保全费，军事医学研究院主张合理，本院予以支持。关于诉讼财产保全责任保险费，军事医学研究院为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买诉讼财产保全责任保险，其向保险公司交纳的保险费不属于诉讼费用的范畴，是其为了获取诉讼利益而支出的成本，不应视为因中科基业公司违约所必然产生的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》规定，判决如下：一、中国人民解放军军事科学院军事医学研究院与中科基业（北京）投资股份有限公司之间的租赁合同及补充协议于2020年9月17日解除。二、中科基业（北京）投资股份有限公司于本判决生效之日起七日内将承租房屋腾退给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院。三、中科基业（北京）投资股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院自2019年9月7日至2020年9月17日租金2989827元。四、中科基业（北京）投资股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院违约金(以1930706元为基数，自2019年9月7日始至2020年9月17日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准计算；以1068394元为基数，自2020年9月18日始至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准计算；以1795625元为基数，自2020年3月7日始至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准计算；以125808元为基数，自2020年9月7日始至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准计算)。五、中科基业（北京）投资股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院房屋使用费（自2020年9月18日始至实际腾退返还之日止，按年租金4185979元为标准计算）。六、中科基业（北京）投资股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院保全费5000元。七、驳回于本判决生效之日起七日内中国人民解放军军事科学院军事医学研究院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45977元，由中国人民解放军军事科学院军事医学研究院公司负担21271元（已交纳），由中科基业（北京）投资股份有限公司负担24706元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二一年一月二十六日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐