江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初2634号 原告：上海君莱酒店管理有限公司，住所地在上海市奉贤区沿钱公路**11173。 法定代表人：张宇。 委托诉讼代理人：孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：南京市江宁区乐彧宾馆，住所，住所地在南京市江宁区禄口街道石埝社区金航大道**农机站综舍楼内div> 经营者：杨林，男，1982年11月21日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：李胜，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲轶，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。 原告上海君莱酒店管理有限公司（以下简称君莱公司）与被告南京市江宁区乐彧宾馆（以下简称乐彧宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告君莱公司的委托诉讼代理人孙晏旻，被告乐彧宾馆的经营者杨林及委托诉讼代理人蒲轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君莱公司向本院提出诉讼请求：1.判令自2020年7月1日起解除原、被告之间《承包经营合同》及《附加协议》；2．判令被告向原告支付违约金233862元；3．判令被告向原告返还承包押金76954元；4.判令被告向原告承担扣押原告租借苏Ａ×××××号车辆造成的损失5000元及因扣押车辆产生的拖车及维修费用300元；判令被告向原告承担自2020年7月1日至2020年9月26日期间扣押原告所租借苏Ａ×××××号车辆产生的使用费11400元；6.判令被告向原告返还其他占用的两部小米手机对应价值1498元；7.判令被告向原告返还占用的星星牌冷藏展示柜对应价值1699元；8．诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月17日，原被告之间签订《承包经营合同》，约定乙方承包经营甲方自有经营之宾馆，合同约定自2020年5月1日生效，2020年5月1日至2020年6月30日乙方承包金为每月50000元，自2020年7月1日起承包金为每月76954元，同时乙方支付76954元作为承包押金。合同约定第八条第5款约定；“合作期间，甲方应确保酒店物业使用的合法性及安全性，且符合政府消防要求”，然而原告承包该酒店后发现该酒店根本不具备消防安全合格证，存在很大安全隐患鉴于此，原告认为甲方提供的宾馆场所违反国家法律强制性规定，根本不适合进行后续经营，属于根本违约，于是与被告协商友好解除事宜，然而却未能达成一致。现由于案涉宾馆依据国家法律强制性规定根本不具备继续经营之合法要见，故原告无奈诉至法院请求依法判令依法解除双方《承包经营合同》。 被告乐彧宾馆辩称：对于原告诉请不予认可，原告陈述对于消防问题引起的要求解除合同的理由不成立，双方在合同乙方有权对酒店进行装修，实际原告也对酒店进行了装修装饰，故对于消防方面原告也有义务进行报批批准。原告作为专业的酒店管理公司，其在合同附件4中列明了关于酒店交接的各项手续，因此对于消防方面原告方是明确了解的。在其与原告签署承包经营合同之前，其已经具备了复工复产的条件，街道都给予了相应文件。对于原告要求返还押金的诉请，由于原告没有与我们进行相应的交接手续，在原告经营过程中产生了相应的费用应当扣除，扣除后其同意返还。原告的诉请中还提出其他车辆等损失，原告在6月30日提出解除合同，理由是原告公司严重亏损，资金链断裂，7月1日原告所有的经营管理人员已经离开了案涉酒店，这些物品是原告离开是遗留在酒店里的，关于物品的责任不应由其承担，是原告经营管理人员问题。 本院经审理认定事实如下：2020年4月17日，乐彧宾馆（甲方与君莱公司（乙方）签订《承包经营合同》，合同约定：甲方以位于江苏省南京市江宁区作为合作标的，达成承包合作关系；乙方根据经营需要对酒店进行改造或装修，使用乙方品牌及运营标准，自行承担运营成本对酒店进行全面运营与管理；乙方承包甲方酒店期限共7年，具体日期以甲乙双方正式完成酒店移交后，双方确认的《酒店承包确认函》（附件一）为准；甲乙双方共同约定，自正式承包之日起，乙方自行承担酒店经营成本，酒店全部收益归乙方所有；乙方向甲方支付酒店承包金，具体约定如下：1.酒店承包金：乙方每月向甲方支付酒店承包金77954元人民币；2.酒店承包押金：乙方以一个月承包金金额77954元人民币作为酒店押金，合作期满，甲方需全额退还；合作期间，甲方应确保酒店物业使用的合法性及安全性，且符合政府消防要求；乙方负责保管酒店营业执照、工商税务登记证、安全卫生合格证、特许经营证、消防安全合格证等证件，并按照国家政策法规要求进行年检审核；本合同生效后具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或者解除本合同，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议；承包期满，甲方有权收回该酒店，乙方应如期交还；乙方在同等条件下有优先续承包权，经双方协商后，重新签订续承包合同；承包期满，乙方不续承包的，如甲方需继续使用乙方品牌进行经营，甲方需向乙方支付品牌使用费，具体事宜以双方另行协商后签订协议为准；除本协议另有约定外，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方没有按照约定移交酒店超过7日；（2）经乙方函告，仍不协助乙方办理年检等手续；（3）乙方正常经营过程中，需使用甲方证照印章，甲方不配合使用；（4）甲方未处理好员工的聘用关系，对乙方经营管理造成严重影响；（5）未经乙方书面同意，转租、转包、转借该酒店甲方其他行为致使本协议的目的无法实现；（6）甲方其他行为致使本协议的目的无法实现的；为保证酒店承包经营的正常进行，甲方须保证满足以下条件，如未满足以下条件的，视为甲方根本违约，乙方有权要求甲方一次性支付三倍月度承包金金额作为违约金，即233862元，退还未到期承包金，并解除合同；（1）甲方不是酒店房屋的所有权人，甲方已得到相关权利人的授权，对酒店经营权具备完全的对外发包的权利；（2）甲方作为承租人、次承租人使用酒店房屋的，甲方应当提交真实、准确、完整的涉及房屋租赁的协议，作为本协议的附件；（3）甲方应当按酒店房屋的租赁协议约定，按时足额将酒店房屋租金交付给出租方；（4）自甲乙双方正式移交酒店之日起算，相关费用包括但不限于水电、物业管理等费用，乙方自行缴纳，甲方应提供必要的协助。 2020年5月1日，乐彧宾馆与君莱公司签订《附加协议》，协议约定：1.主合同生效日期为2020年5月1日，合作日期为2020年5月1日至2027年4月30日，甲方可提前七天进场交接；2.针对第五项关于承包金，2020年5月1日至2020年6月30日，约定月度承包金为50000元；3.针对第五项关于承包金，2025年5月1日至2027年4月30日，约定月度承包金为81851元；针对第十二项第2条和第4条，双方任何一方违约，所支付的违约金一致，即230862元。合同签订后，君莱公司支付了5、6月租金共100000元，以及押金76954元。 2020年6月30日，君莱公司向乐彧宾馆发送《合同解除告知函》，载明：贵方于2020年4月17日与我公司签订了《承包经营合同》，自2020年5月1日合同生效至今，因新冠病毒疫情不可抗力因素的影响，导致酒店行业整体受挫，我公司亦未能幸免，经营严重亏损，公司资金链断裂，无法继续支付后续经营费用，现我公司万般无奈之下决定于2020年7月1日与贵方正式解除《承包经营合同》，并解散公司运营团队。2020年7月1日君莱公司搬离案涉经营场所，当日乐彧宾馆接管经营场所。当日，君莱公司工作人员向乐彧宾馆支付电费6077元，结清经营期间电费。2020年7月3日君莱公司再次向乐彧宾馆发送《合同解除告知函》，载明：鉴于此前的友好关系，我司念及此原因方只是提出磋商事宜，然而经过两日沟通，贵司态度过分强硬，在此我司也郑重告知贵司，我司决定解除合同的真正关键原因在于贵司消防不合格，违反国家强制性规定，包括且不仅仅包括消防通道不足、无烟感喷淋等强制性设施设备，故我司决定解除承包合同，并要求贵司归还承包押金，赔偿我司相应损失。对于两份《合同解除告知函》内容不一致的原因，君莱公司称，第一份告知函是本着友好协商的态度进行协商，其解除合同的真实原因是消防问题，此前确有消防人员上门告知其消防不过关，要求整改。乐彧宾馆认为，第一份告知函中反映的是真正的解约原因，其仅认可第一份告知函，该份告知函可证明是君莱公司单方违约解除合同，第二份是对方为了诉讼发出的，其不予认可。 2020年7月1日，君莱公司法定代表人与乐彧宾馆微信聊天记录如下：“资金链断裂，账面上没有多少钱了，不是一家店的问题，是店太多了”（君莱）；“现在财务同意规定，同意三万的业主立刻签协议解约付钱，不同意的立刻排队去起诉”（君莱）；2020年7月2日，君莱公司法定代表人与乐彧宾馆微信聊天记录如下：“张总，是不是我签字盖章后立马打款呢”（乐彧）；“这几天的都这样安排，盖章原件店长寄到公司就安排付款了”（君莱）。后双方因解约赔偿问题未能达成一致，君莱公司、乐彧宾馆先后起诉至本院。 审理中，君莱公司表示因案涉经营场所没有消防安全合格证，消防人员曾上门检查要求整改，乐彧宾馆认为没有问题，也不配合办理消防安全合格证，乐彧宾馆属于根本违约；合同签订前其对于经营场所没有消防许可证一事是知晓的，当时双方约定合同签订后乐彧宾馆配合办理消防安全合格证，但是一直未配合办理；酒店经营过程中没有因消防检查不合格而被要求停业或罚款，但是被检查人员进行了普法宣传。乐彧宾馆称，因房屋是小产权房无法办理消防安全合格证，但经营场所内消防是合格的，有政府监管，定期有消防检查，其从未被罚款，其办理了特种行业许可证，如果消防不合格是无法办理此证的，今年4月其取得了复工复产证，如消防不过关也是无法复工的；此外，街道及公安对铜山片区的宾馆组建了一个微信群，在群内会对区域内的宾馆的消防安全等事项进行管理并要求整改。 另查明，南京竹源洗涤服务有限公司2020年7月26日向乐彧宾馆出具《情况说明》一份，载明：由于你店实际经营者管理人员集体失联，造成本公司6月份布草洗涤费5800元无法收回，现扣押你店一批布草合计16900元。当日，乐彧宾馆支付了布草费，南京竹源洗涤服务有限公司出具了5800元布草清洗费收据。君莱公司自认因洗涤质量与南京竹源洗涤服务有限公司发生纠纷而未支付6月布草清洗费，其自行统计费用为5120.5元。2020年5月，乐彧宾馆产生电信服务费260元、移动服务费480元，6月产生电信服务费272.44元，移动服务费480元。乐彧宾馆经营者杨林的配偶王某名下号码为153××××1778的账号绑定了宾馆内各房间的网络账号，该账户2020年5月产生电信服务费460.4元、6月产生电信服务费468.1元。君莱公司于2020年6月17日支付移动服务费480元、电信服务费480元。乐彧宾馆2020年4月1日至6月30日产生城市维护建设税、个人所得税、增值税共计2075.31元。对于以上费用，乐彧宾馆要求从押金中予以扣除。君莱公司表示其同意将实际发生的费用在押金中扣除。 上述事实，有《承包经营合同》、附加协议、解除合同告知函、微信聊天记录、发票、转账凭证、及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，君莱公司与乐彧宾馆签订的《承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。乐彧宾馆并不存在法定或约定的解除合同的情形，故君莱公司主张解除合同无事实及法律依据。因君莱公司已于2020年7月1日搬离案涉酒店，将酒店交还乐彧宾馆，乐彧宾馆也于当日接管酒店，双方仅因合同解除结算事宜未能达成一致，故合同实际于当日已经解除。君莱公司提出乐彧宾馆未办消防安全合格证属于根本违约，故其主张解除合同。由于君莱公司在签订合同前已经知晓经营场所没有消防安全合格证这一事实，君莱公司并未提供证据证明因缺少消防安全合格证导致案涉酒店无法继续经营，君莱公司亦未函告乐彧宾馆要求配合办理消防安全合格证，乐彧宾馆在合同履行过程中未能配合办理属于履行瑕疵但并未构成根本违约，君莱公司据此解除合同缺乏合同及法律依据，君莱公司据此要求乐彧宾馆承担解除合同违约金缺乏依据，本院不予支持。综合君莱公司法定代表人与乐彧宾馆的聊天记录以及第一份《合同解除告知函》可知君莱公司解除合同的真实原因系其自身经营问题，其单方提出解除合同系违约解除。合同履行期间，案涉酒店产生如下费用：布草清洗费，南京竹源洗涤服务有限公司向乐彧宾馆出具了情况说明及收据可证明2020年6月产生布草清洗费5800元，本院予以确认；君莱公司自认布草清洗费5120.5元，缺乏事实依据，本院不予采信；通信网络费：2020年5、6月共产生通信网络费2420.94元，扣除君莱公司支付的960元，尚欠1460.94元；乐彧宾馆2020年4-6月共计交税2075.31元，本院酌定5、6月产生税金1383.54元。经计算，以上费用共计合同解除后，双方应进行结算，扣除各项费用后乐彧宾馆应向君莱公司退还押金。君莱公司尚欠8644.48元费用，扣除费用后剩余68309.52元应予退还。故对于君莱公司要求退还押金的诉讼请求本院予以部分支持。君莱公司要求被告赔偿扣押其物品的损失，因该部分诉请属于侵权法律关系，已经超出本案租赁合同纠纷处理范围，故对于该部分诉请其可以另案起诉，本案不予理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告上海君莱酒店管理有限公司与被告南京市江宁区乐彧宾馆签订的《承包经营合同》及《附加协议》于2020年7月1日解除。 二、被告南京市江宁区乐彧宾馆于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告上海君莱酒店管理有限公司押金68309.52元。 三、驳回原告上海君莱酒店管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2981元，由原告上海君莱酒店管理有限公司负担2319元，被告南京市江宁区乐彧宾馆负担662元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二一年一月十五日 见习书记员  李雅雯