江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初10277号原告（反诉被告）：南昌保利物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区绿茵路****，统一社会信用代码913601007670316389。法定代表人：何智韬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱钰，江西华罡律师事务所律师，执业证号13601201411882778。委托诉讼代理人：张萍，江西华罡律师事务所实习律师，实习证号36001905210066。被告（反诉原告）：曾某某，男，汉族，现住南昌市红谷滩新区。被告（反诉原告）：刘某某，女，汉族，现住南昌市红谷滩新区。原告（反诉被告）南昌保利物业管理有限公司与被告（反诉原告）曾某某、刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南昌保利物业管理有限公司（下称保利物业公司）的委托诉讼代理人朱钰、张萍，被告（反诉原告）曾某某、刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令曾某某、刘某某向保利物业公司缴清2018年8月1日至2018年12月31日期间产生的物业管理费3304.2元及滞纳金991.26元（当庭调减滞纳金金额为660.84元）；2.本案诉讼费全部由曾某某、刘某某承担。事实与理由：2010年10月1日，曾某某、刘某某向南昌铭雅欧洲城实业有限公司购买了位于南昌市红谷滩新区某小区4907房产一套，建筑面积为220.28平方米。2011年8月11日，曾某某、刘某某与南昌铭雅欧洲城实业有限公司正式办理交楼手续，并与保利物业公司于2011年8月29日签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由保利物业公司提供物业管理服务，曾某某、刘某某应按照约定即联排别墅管理费3元／平方米／月的标准缴纳物业费，物业费缴纳时间为每月的十日前，如在当月最后一日止仍未缴纳物业管理服务费的，每逾期一日将按欠交的千分之一收取滞纳金。合同签订后，保利物业公司一直严格按照双方合同约定提供优质、周到的物业管理服务，但曾某某、刘某某自2018年8月1日起无故拖延支付物业管理费至今。曾某某作为某小区业主委员会副主任，更应以身作则、遵纪守法，依法依约及时交纳物业管理费。期间，保利物业公司曾多次通过上门、电话等方式催告曾某某、刘某某尽快交清拖欠的物业管理费，但两人均态度强硬，置之不理。为维护保利物业公司的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，望判如所请。曾某某、刘某某共同答辩称，1.保利物业公司起诉前未依法履行请求业主委员会催告的程序，在小区存在大量业主长期欠费的情况下，保利物业公司连续违反法定程序起诉曾某某、刘某某，是出于打击报复维权工作提起的恶意诉讼，请法庭依法驳回起诉且保利物业公司依法应当对其恶意诉讼行为承担相应的法律责任。2.法庭应当依法认定事实，特别是保利物业公司严重违反法律与合同约定的责任与义务、不履行及不完全履行物业服务义务、故意毁坏凯旋广场的事实。（1）物权法第七十三条、七十六条、八十二条的规定、前期物业管理服务协议的约定以及装修管理规定的内容表明，保利物业公司依法负有不得损害小区公共建筑及附属设施的义务，业主拥有依法监督物业公司保护、养护公共建筑物及附属设施的权利；保利物业公司对物业服务承诺了具体的标准；保利物业公司负有对装修违建进行管理、监督、处罚的责任并拥有相应的处罚权力，如未履行对装修违建的管理、监督、处罚，构成违约。（2）法庭应当认定有充分证据证明保利物业公司实施了以下严重违反法律和合同约定的行为：2016年6月8日，由副经理黄勇组织指挥毁坏了凯旋广场5个水池、20多棵景观树等业主公共财产；保利物业公司怠于履行保护公共区域地产的义务，导致荷兰苑小区围墙久拖未建，属于小区规划用地红线范围内的土地被外人侵占并建设成供非法侵占者专用的水泥道路；2018年4月14日，滥用除草剂导致荷兰苑到法兰西之间公园草坪大面积毁坏；全面放任装修违建，导致小区装修违建弥漫；包括被告屋前路灯在内的大量路灯长年失修不亮；放任弗朗明戈4906室装修违建，天井下水口被违法施工的垃圾堵塞导致排水不畅，一楼客厅与负一楼南侧大量积水，引起被告与之相邻的一楼客厅墙体和负一楼南侧墙体因长期受潮发霉；2018年8月9日，非法占用业主公共停车场建设物业专用停车棚。（3）法庭应当认定该小区别墅的二手交易行情与成交价明显低于同类房产的价格上升幅度，造成明显的相对贬值，依目前同类别墅二手房价格行情中间值26000元/平方米计算，小区与案涉房屋同类的房产交易价格约在14000元/平方米至16000元/平方米之间，案涉房屋价值损失约在2200000元至2640000元之间。3.保利物业公司严重违反法律与合同，构成根本违约，依法应当核减物业费，按约定物业费标准的60%结算物业费，并象征性赔偿曾某某、刘某某因物业管理服务造成房屋的相对价值损失10000元。（1）保利物业公司故意毁坏凯旋广场的行为既是侵权行为也是违约行为，被告有权追究其承担恢复原状的侵权责任，也有权主张以核减物业费的方式追究赔偿损失的违约责任，法庭未受理曾某某、刘某某基于此事实提起的反诉，如果又否定据此提出的抗辩请求，将是对法律严重的曲解。（2）前述保利物业公司严重违反法律和合同约定的其他行为构成了违约，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，应以核减物业费的方式结算与执行。（3）保利物业公司的管理服务不合格导致案涉房屋财产价值相对贬值，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，保利物业公司应当承担赔偿损失的违约责任。4.之前双方之间的案件判决后，曾某某、刘某某已履行判决，按判决书确定的期限交纳了物业费，但保利物业公司却未履行判决，对财务收支状况进行公布，而是把判决书当作了向其他业主催费的旗帜。曾某某、刘某某向本院提出反诉请求：判令保利物业公司象征性赔偿曾某某、刘某某因保利物业公司肆意破坏凯旋广场等物业设施与财产、严重违反物业服务合同发生的物业价值损害10000元。曾某某、刘某某反诉所依据的事实与理由与其答辩意见一致。保利物业公司针对曾某某、刘某某的反诉请求辩称：1.曾某某、刘某某打印的房天下网站高尔夫小区二手别墅交易价格不具有证据的客观性、真实性、有效性，不能作为保利高尔夫小区弗朗明戈别墅价格的参照标准，不能证明曾某某、刘某某所有的房产价值贬损；2.房产价格波动受市场多种因素的影响，没有证据证明保利物业公司提供的物业服务行为与该房产价值波动形成因果联系；3.曾某某、刘某某提出10000元损失赔偿请求也没有提供客观有效的依据与标准。综上，请求驳回曾某某、刘某某的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的商品房买卖合同、收楼确认书、前期物业管理服务协议、物业费缴费发票、南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初6171号民事判决书、南昌市中级人民法院（2019）赣01民终3194号民事判决书、小区环境照片、江西政法公众号报道等证据，本院认定事实如下：保利物业公司系某小区开发商南昌铭雅欧洲城实业有限公司选聘的前期物业服务企业。曾某某、刘某某于2010年10月1日与某小区开发商南昌铭雅欧洲城实业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买某小区107室房屋一套并于2011年8月29日收房，该房屋建筑面积为220.28平方米。商品房买卖合同附件五载明：1.前期物业管理由选聘的南昌保利物业管理有限公司提供；2.前期物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放；3.物业管理公共性服务收费标准为3元/平方米建筑面积。此外，保利物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务内容和质量、双方权利义务作出了明确约定。《前期物业管理服务协议》明确物业管理服务内容包括：1.房屋共用部位的维修、养护和管理；2.房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3.环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁保洁及生活垃圾的收集、清运，除四害服务，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4.安防服务；5.交通秩序与车辆停放;6.房屋装饰装修管理服务；7.社区交流工作，包括设立小区信息发布栏，加强与业主的联系和消息发布，举办不定期的社区文化活动，促进小区内外文化交流；8.特约服务工作；9.财务工作。《前期物业管理服务协议》对物业管理服务质量有如下约定：1.房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；2.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；3.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；4.房屋共用部位、共用设施设备零修和急修及时率100%，返修率不超过1%。《前期物业管理服务协议》还约定：1.保利物业公司对本物业的共用设施不得擅自占用或改变使用功能；2.保利物业公司对本区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；3.物业管理费交纳时间为每月十日前，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日将按欠交金额的1‰收取滞纳金；4.保利物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求保利物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，保利物业公司承担相应的法律责任。2018年8月，保利物业公司以曾某某、刘某某未交纳案涉房屋2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业服务费为由提起诉讼，曾某某、刘某某反诉，南昌市中级人民法院于2020年3月就该案作出二审判决后，曾某某、刘某某于2020年4月24日向保利物业公司支付了案涉房屋2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业费。在上述案件一审判决后上诉过程中，保利物业公司以曾某某、刘某某未交纳案涉房屋2018年8月1日至2018年12月31日期间的物业费为由提起本案诉讼。本院认为，曾某某、刘某某作为某小区49栋联排住宅楼107室的业主，应按约定的物业服务费用标准向提供服务的物业服务企业交纳物业服务费，同时，保利物业公司作为某小区的前期物业服务企业也应按照约定的标准提供物业服务。针对保利物业公司提出要求曾某某、刘某某向其支付2018年8月1日至2018年12月31日期间物业费及滞纳金的诉讼主张，曾某某、刘某某抗辩称保利物业公司严重违反法律与合同构成根本违约并据此要求核减物业费，本院认为，物业服务具有长期性、复杂性、整体性的特点，物业服务企业需要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业费的收缴也影响到小区整体的物业管理和服务质量，综合考虑该小区物业服务整体情况，本院对曾某某、刘某某要求核减物业费的抗辩意见不予采纳，曾某某、刘某某仍应按3元/月/平方米的标准向保利物业公司支付2018年8月1日至2018年12月31日期间的物业费3304.2元；同时，保利物业公司提供的物业服务确需改善，业主并非无故拒交物业费，故本院对保利物业公司要求曾某某、刘某某承担滞纳金的诉请不予支持。曾某某、刘某某称保利物业公司服务不合格导致案涉房屋财产价值相对贬值，但其提交的证据不足以证明案涉小区别墅二手房价格与其他小区别墅价格之间的差异与保利物业公司提供的物业服务之间存在因果关系,故曾某某、刘某某要求保利物业公司赔偿其房屋相对贬值损失缺乏依据,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本诉被告曾某某、刘某某于本判决生效之日起十日内向本诉原告南昌保利物业管理有限公司支付某小区49栋联排住宅楼107室2018年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3304.2元；二、驳回本诉原告南昌保利物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告曾某某、刘某某的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（已由本诉原告南昌保利物业管理有限公司预交），由本诉被告曾某某、刘某某负担；反诉案件受理费25元（已由反诉原告曾某某、刘某某预交），由反诉原告曾某某、刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  陈 勇人民陪审员  陈 冬二〇二〇年十月二十六日书 记 员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。