文书内容江苏省连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初2051号原告：融通地产（江苏）有限责任公司，住所地南京市秦淮区。法定代表人：周延波，公司总经理。委托诉讼代理人：汪宏武，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红霞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：连云港拓驰贸易有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：史武光，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张敏，江苏骏兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐继明，江苏骏兴律师事务所律师。原告融通地产（江苏）有限责任公司（以下简称“融通公司”）与被告连云港拓驰贸易有限公司（以下简称“拓驰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融通公司委托诉讼代理人汪宏武、刘红霞，被告拓驰公司法定代表人史武光及公司委托诉讼代理人张敏、徐继明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告融通公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付2020年1月1日至2020年1月9日的租金739.73元(2020年2-4月租金疫情影响暂不起诉)并支付自2019年9月1日起至实际支付之日止按照日千分之三计算的逾期付款违约金（暂计算至2020年10月30日为945.37元）。2、请求判令被告立即向原告支付2020年1月10日至2020年12月31日的租金21808.22元并支付自2020年1月10日起至实际支付之日止按照日千分之三计算的逾期付款违约金（暂计算至2020年10月30日为19300.27元）。3、请求判令被告立即向原告支付租赁保证金3000元并支付自2019年12月6日起至实际支付之日止，按照日千分之三计算的逾期付款违约金（暂计算至2020年10月30日为2970元）。4、请求判令被告承担本案所有的诉讼费用。在诉讼中，原告融通公司撤回了第一项诉求，同时将第二项诉求中的21808.22元变更为21760元，本院依法予以准许。事实与理由:2019年11月25日，原告融通公司与被告拓驰公司签订《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）（合同编号：[RTDC-ZL-苏-20**-151])。租赁合同约定，融通公司将位于江苏省连云港市连云区墅的房地产，房屋建筑面积30平方米，场地面积13340平方米，出租给拓驰公司做仓储使用；租赁期限自2019年9月1日起至2027年1月9日止；租金按年结算，除首次租金计算年度为2019年9月1日至2020年1月9日，其余租金计算年度均为每年的1月10日至次年的1月9日，拓驰公司于每年的前十日交付租金给融通公司，即拓驰公司除第一次租金缴纳时间为2019年9月1日前，应当于每年1月10日前支付租金；租赁合同签订后十日内，拓驰公司应当向融通公司支付房地产租赁保证金3000元；租赁合同第12条约定，拓驰公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，融通公司按滞交经费总额的千分之三加收违约金。租赁合同签订后，拓驰公司至今未支付2020年应付的租金及相关费用。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告拓驰公司辩称，这块场地被告之前是和连云港警备区有合同，在之前部队停止有偿经营时，部队强烈请求被告配合他们工作，与原告签订租赁合同，办理场地交接，当时就是原告合同中有保证金，被告向连云港警备区提出异议，警备区说合同你先签，保证金可以不交，所以保证金被告就没交。合同签订后原告方在起诉之前也没有提保证金的事。2020年6月底被告准备使用涉案场地时，发现该案合同中所指向的租赁场地全部被他人占用了，被告刚打开场地堆了一些土夹石后，门就被占用人堵住了，至今无法使用。当时被告刚缴纳了租金，为此事，被告与原告方领导周延波多次沟通，原告方一直没有回应。后来被告到连云港警备区调取涉案合同对应的场地的材料，警备区只给了一部分的材料，被告把该材料也邮寄给了原告，想让原告出一个证明，证明这块场地就是双方合同中约定的场地，但原告方拒绝出证明。关于租金，被告认为，第一、被告已经于2020年7月31日依据原被告双方签订的4份租赁合同向原告支付了租金及保证金，共计114042.55元，结合4份合同付款的时间，被告减去疫情期间原告免收取租金的部分，在对应的时间内已经足额履行了合同义务，并不存在违约行为。原告要求被告支付租金及违约金没有事实依据。第二、即使原告认为被告存在违约行为，所主张的违约金比例过高，根据法律规定请求法庭予以调整。第三、由于涉案合同涉及军队有偿服务的停止交接过程，本案合同是警备区给被告的，被告签字好后再提供给警备区，由警备区再将合同转交给原告，被告虽然在合同上签订的时间是2019年11月25日，实际上收到合同的时间是2020年5月7日，被告收到合同后已经超过合同约定的付款时间，只能结合合同中约定的付款时间段综合进行付款。第四、由于原告与被告之间计算租金的时间节点可能有误差，导致本案诉求发生。2019年11月25日签订的合同落款时间是为2019年11月25日，这个时间是被告单方在签约时由被告书写的，该合同属于时间上的倒签。2020年5月7日被告收到合同后，被告找到警备区负责人，询问交款的渠道，警备区负责人说跟原告协调，直到7月31日才有了结果，我们才交款。第五、由于原告并没有按照合同履行第八条甲方的义务，导致被告租赁的场地被他人占有使用，给被告造成损失，被告将另案向原告主张权利，即便被告欠原告租金，也是因为原告的违约导致的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告融通公司与被告拓驰公司之间存在四份合同租赁关系，四份合同编号分别为RTDC-ZL-苏-20**-148、RTDC-ZL-苏-20**-149、RTDC-ZL-苏-20**-151、RTDC-ZL-苏-20**-159，本案涉及RTDC-ZL-苏-20**-151号合同。2019年11月25日，原告融通公司（甲方）与被告拓驰公司（乙方）签订合同编号为RTDC-ZL-苏-20**-151的《房地产租赁合同》,约定：甲方将位于连云港市连云区墅的房地产，房屋建筑面积30平方米，场地面积13340平方米出租给乙方使用。租赁用途：仓储。租赁期限：自2019年9月1日起至2027年1月9日止。第四条租金（一）租金总额（不含水、电、气、暖、设备、物业等费用）为人民币（大写）贰拾贰万零柒佰陆拾柒元（￥220767）。年租金为人民币（大写）叁万元（￥30000元），每年租金如下：2019年9月01日～2020年1月9日10767元；2020年1月10日～2021年1月9日30000元；……。（三）租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。第六条履约保证金（一）自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）叁仟元整（￥3000元）。第十二条乙方违约责任（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。第八条甲方义务（二）保证出租的房地产权属清楚；（三）负责协调与出租房地产权属有关的纠纷。2015年12月2日，拓驰公司（甲方）与连云港先锋实业有限公司（乙方）签订《场地租赁权转让协议》一份，该协议约定，2009年5月-2013年6月期间，乙方先后向甲方借人民币叁佰捌拾伍万元，用于租赁连云港警备区装备部西兵营场地（合同号【先锋】房租合字第××号）和连云港警备区西兵营司令部民兵高炮库东侧场地、连云港警备区龙山营区场地的基础设施建设。由于经营效益不佳，公司破产，无力偿还向甲方的借款。经甲乙双方协商，乙方自愿将上述三块场地的一切租赁权益转让给甲方，用于抵偿乙方所欠甲方人民币叁佰捌拾伍万元借款及利息壹佰贰拾万元；协议签订后，上述三块场地上的所有租赁权利与义务由甲方履行。与连云港警备区装备部和司令部的租赁协议变更由甲方与连云港警备区协商，乙方积极配合。该合同由双方签字、加章。其中拓驰公司签章处有时任法定代表人史某签字。案涉场地就属于上述合同中约定的场地。2019年，联勤保障部队第一储备资产管理局（甲方）与融通公司（乙方）签订《军队房地产委托经营协议》一份，约定：甲方将案涉场地委托乙方经营管理，委托经营房地产2019年1月1日起产生的租金收入由甲方收取。2021年1月29日，连云港警备区保障处出具证明称，拓驰公司一个项目、连云港先锋实业有限公司三个项目与连云港警备区签订的租赁合同，2018年12月31日之前租金已交至我部。2019年1月1日以后的租金应由融通公司收取，我部未收取过其2019年1月1日之后的租金。2018年1月22日，拓驰公司向连云港警备区交纳租金108300元。2019年8月21日，拓驰公司向连云港警备区交纳租金85677元。2020年7月31日，拓驰公司向融通公司支付租金114042.55元。拓驰公司称108300元交纳的是四份合同2018年1月至12月的租金，85677元交纳的是四份合同2019年1月至2019年8月的租金。114042.55元交纳的是四份合同2019年9月1日以来的租金。故被告不拖欠原告的租金。原告融通公司则认为，依据连云港警备区的证明，拓驰公司向连云港警备区只是交纳了2018年12月31日之前的租金。其2020年7月31日交纳的租金114042.55元，是我公司按照下列表格中载明的四份合同应收取金额通知拓驰公司交纳的相应租金。因为四份合同中每段租金租期起算点均不一致，我公司是按照被告2019年1月1日以来整段租期进行冲抵租金，就案涉的151号合同，2019年1月1日后第一个完整的周期是2019年1月10日至2020年1月9日，租金为30000元，其他三份合同的冲抵方法与本案合同方法相同。            序号              项目名称              已交纳租金的租赁周期              已交纳租金              欠缴期间              欠缴金额              减免金额              欠缴金额              拖欠保证金              合计                  1              148合同              2019.8.1-2020.7.31              25920              2020.8.1-2020.12.31              10800              6480              4320              2592              6912                  2              149合同              2019.5.20-2020.5.19              22622.55              2020.5.20-2020.12.31              15851.33              5951.25              9900.08              2381              12281                  3              151合同              2019.1.10-2020.1.9              30000              2020.1.10-2020.12.31              29260              7500              21760              3000              24760                  4              159合同              2019.1.1-2019.12.31              35500              2020.1.1-2020.12.31              35500              8875              26625              3550              30175                  5              合计              114042.55                    但拓驰公司仍坚持认为，不拖欠上述租期内的租金，但同时表示，若法院认定拓驰公司未足额缴纳租金，同意按照上述方式分配其2020年7月31日交纳的114042.55元租金。鉴于原告的举证及不认可拓驰公司已足额支付2019年1月1日以前的租金，本院要求拓驰公司向本院提供已足额支付2019年1月1日以前租金的相关证据，但拓驰公司在本院限定的时间内未提交相关证据。另查明，拓驰公司又于2021年1月11日及1月21日共计交纳了四份合同2021年1月1日以后的租金134483.45元。又查明，案涉地块，被告于2020年夏天发现该地块的使用权与案外人有连云港天德储运有限公司有纠纷，导致其无法正常使用。被告后联系原告解决此事，但原告至今未能妥善解决此事。原告融通公司代理人在诉讼中经与原告公司人员核实也表示的确收到过被告向警备区调取的材料，也的确听说过涉案场地是天德公司在占有，但具体情况需要进一步了解。关于涉案土地，之前天德公司与连云港警备区签订合同的时候约定了天德公司使用范围部分覆盖了被告公司的涉案场地，但是只是一小部分，并不是全部，具体天德公司现场实际占有了多大的面积需要实际测量，原告之前已经和天德公司沟通过去现场测量。现场的大门经与原告公司资管核实的确是被锁上了。针对上述问题，拓驰公司表示还是想继续履行合同，表示本次诉讼也不再以场地无法使用来抗辩原告诉求中的租金及保证金，但表示不应承担违约金，同时保留要求原告赔偿因场地无法使用给被告造成的损失及退还未使用场地期间租金的权利。在诉讼中，本院依据原告融通公司的申请，对被告拓驰公司名下价值48763.59元的财产予以保全。本案的争议焦点为：一、被告拓驰公司是否应当支付原告通融公司2020年1月10日至2020年12月31日的租金21760元及保证金3000元；二、拓驰公司是否应当支付逾期付款违约金。一、被告拓驰公司是否应当支付原告通融公司2020年1月10日至2020年12月31日的租金21760元及保证金3000元本院认为，拓驰公司应当支付上述租金及违约金。根据连云港警备区出具的证明，案涉合同拓驰公司向连云港警备区支付租金至2018年12月31日，拓驰公司虽然举证证实其于2019年8月21日向连云港警备区交纳租金85677元，但在其未提供证据证实已足额交纳2019年1月1日之前租金的情况下，本院无法认定该笔租金是交纳2019年1月1日之后的租金。故本院认定拓驰公司未交纳2019年1月1日之后的租金。现拓驰公司同意在法院认定其未足额交纳租金的情况下，按照按照上述表格中的金额分配114042.55元租金，故本院认定拓驰公司现已交纳了案涉合同中2019年1月10日至2020年1月9日的租金，2020年1月10日至2020年12月31日的租金21760元及保证金3000元，因拓驰公司表示本次诉讼也不再以场地无法使用来抗辩原告诉求租金及保证金，故被告拓驰公司应当交纳。二、拓驰公司是否应当支付逾期付款违约金拓驰公司认为，其不应支付逾期付款违约金。理由是：一、双方合同载明签订的时间虽然是2019年11月25日，但被告实际收到原告邮寄合同的时间是2020年5月7日，并提供了单号为1029653641133的邮寄投递记录佐证。二、2020年4月28日原告公司茅安庆与拓驰公司史某联系，让其交纳114042.55元，并不是原告所说的19万多元。三、融通公司与警备区交接房地产后，因我方不知联系融通公司何人，故就向警备区了解交款渠道，后经警备区与融通公司协商，由警备区和融通公司的员工马森曦告知我们四份合同需要交纳114042.55元，但是也没有告知我们对应的租期，得到通知后，我们就立即支付了上述金额。四、原告在疫情期间与被告联系称要免除疫情期间的部分租金，但一直没有明确最终的金额，直至2020年10月份双方才确定最终的免除金额，导致拓驰公司之前一直也不知道最终向融通公司交款的准确数字。五、因融通公司未履行合同第八条相关义务，导致拓驰公司无法使用场地，故拓驰公司不应承当相应的违约金。原告通融公司则认为，拓驰公司应当支付违约金。理由是一、合同约定租金应在每年的前十日内交纳，原告主张2020年5月20日至2020年12月31日的租金，现被告仍未交纳；二、原告员工茅安庆于2020年4月28日已通知被告就四份合同应交租金192248元。三、被告2020年7月31日交纳的114042.55元，是因当时原告与被告并不熟悉，故和警备区计算后委托警备区向原告催缴。四、关于疫情期间租金减免问题，我们在2020年5月20日以来有向原告主张过租金，因为当时减免租金方案公司没有审核通过，我们是按照没有减免的租金数额主张的，直到2020年10月份，减免方案才最终确定。五、案涉场地在连云港警备区移交给融通公司之前，被告就一直在租赁，其对场地的情况应当是明知的。本院认为，根据双方举证及陈述，的确存在因房地产由警备区交由融通公司经营的过程中双方沟通不畅、拓驰公司与警备区及融通公司之间账目不清晰、就疫情影响减免租金数额不确定等情形。事实上，根据庭审过程可知，原告融通公司自身在案涉场地由连云港警备区移交给原告这一过程前后，对于被告已交和未交金额的情况也并不十分清晰。另外，被告主张2020年5月7日才收到案涉合同，原告虽然不认可被告提供的邮寄单据，但也未能提供证据证实其是何时将案涉合同交给被告，故本院认定被告是于其自认的2020年5月7日才收到，故即使存在原告在2020年4月28日向被告催要租金的事实，但当时被告并未收到合同，未按时交纳，也属合理。加之被告在原告通知详细金额后也及时交纳了114042.55元并提前支付了之后的相应租金，同时也的确存在案涉场地使用纠纷原告未妥善解决的情况，故即使存在被告未按期交纳租金的情形，也是诸多因素导致，被告也并无明显故意违约行为，故本院对原告要求被告承担逾期付款违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港拓驰贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告融通地产（江苏）有限责任公司2020年1月10日至2020年12月31日期间租金21760元及履约保证金3000元。二、驳回原告融通地产（江苏）有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1019元、保全费508元，合计1527元，由原告融通地产（江苏）有限责任公司负担752元，由被告连云港拓驰贸易有限公司负担775元（因原告已预交，被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1019元，并将交款凭证一并交于本院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 孙红岭二〇二一年二月五日法官助理 张西灵书 记 员 茆 勇法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获得批准的，本院将依照《最高人民法院关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。