西安市未央区人民法院西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初17817号 原告：饶章想，男，1964年7月22日出生，汉族，湖北省云梦县自然环境保护局职工，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：魏明倩，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫妮，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被告：徐福德，男，1970年1月13日出生，汉族，住四川省平昌县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：蔡志保，陕西一元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐翼德，男，无业，现住西宁市城中区，系被告徐福德之弟。原告饶章想与被告徐福德房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告饶章想及委托诉讼代理人魏明倩，被告徐福德的委托诉讼代理人徐翼德、蔡志保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶章想向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的编号为0XXXXX8的《存量房买卖合同》；2、被告返还原告购房款42.8万元整；3、被告支付原告违约金8万元整；4、被告赔偿损失，包括但不限于房屋溢价损失59.2万元（房屋市值约为102万元）、房屋装修费用7万元；5、被告承担原告饶章想因主张权利支付费用，包括但不限于律师费2万元整，交通费2000元整；6、本案诉讼费、保全费均由被告承担。事实与理由：2016年7月15日，原告在不知房屋被查封的情况下，通过西安摩尔房地产营销策划有限公司居间，购买了被告位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX室房产，并签订了编号为0XXXXX8的《存量房买卖合同》与《存量房买卖居间合同》。被告已于2016年7月14日通过西安摩尔房地产营销策划有限公司收取原告用夫妻共同财产支付的房价款共计42.8万元，当日被告向原告出具了收条，又于2016年6月27日交付了上述房屋。2016年11月14日，西安市中级人民法院作出（2016）陕01执1241号之二执行裁定书，裁定查封中登房地产公司名下房产，上述房屋亦在其中。原告才知房屋正处于查封状态，后原告向西安市中级人民法院提出执行异议，西安市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）陕01执异790号裁定书，以原告购买房屋时房屋已处于查封状态为由（该房屋于2015年3月9日被首封），驳回了原告的执行异议申请。至此，原告才知被告故意隐瞒房屋已被查封的情况下与原告签订的房屋买卖合同。现西安市中级人民法院因拍卖查封房产正在对原告采取腾房措施，致使原告合同的根本目的无法实现。现诉至法院，请求如前所述。被告徐福德辩称，原告入住三年以来从未向其提出过任何主张，直到2019年8月28日原告的女儿饶某某第一次通过微信联系其原委托人何静，告知何静房屋被西安市中级人民法院查封。原告提出过执行异议已被驳回并要求其协助。何静非常震惊，因其从来不知道该房屋被查封的事情（否则早已提出异议），其表示会积极协助原告，甚至包括接到本案传票后还表示愿意帮助原告。其没有故意隐瞒房屋被查封的情况，关于房屋查封其不清楚，实际上其仅知道车位被查封，并且其也申请过执行异议，且目前为止被告方从未到房管局查询过房屋状态也是事实。2019年8月28日何静给原告的女儿饶某某在微信中说过房屋被查封了，告知饶某某也申请过执行异议，只不过是其自己记错了。其与被告之间交易的实质并不是典型的房屋买卖，而是商品房买卖协议变更（俗称更名）。根据合同的相关约定，在签订合同时，其与被告及居间方均知道其并未取得房屋的产权，甚至都没有和中登公司进行网签，双方交易的实质并不是商品房的买卖。原告与中登公司于2016年7月27日签订了《商品房买卖合同》，其与中登公司签订的合同原件已被收回，可见其已经履行完毕“商品房买卖协议变更”的合同义务，不存在违约的情形。原告一直自认为是涉案房屋的权利人，其在另案的陈述与本案诉讼主张完全矛盾，起诉其完全属于诉讼投机行为。原告提供的执行异议裁定书完全可以证明原告的真实意思表示，该裁定书中可以看出原告自认涉案房屋属其所有。从原告在执行异议案件的表述可以清楚的看出原告一直认为涉案房屋买卖关系发生在原告和中登公司之间，与其无任何关系。原告交给中介公司后又转给其的房款是抵扣之前其交给中登公司的房款，实质上相当于原告交付中登公司全部购房款，从侧面再次证明原被告合同目的即交易的实质是商品房买卖协议的变更。原告的损失应当向中介公司及中登公司主张，原告对其的诉讼请求均不能成立。经审理查明，被告徐福德于2014年4月19日与西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）签订了《商品房买卖协议》，约定被告购买中登XXXX第X幢X单元X层XXXXX号房屋，建筑面积暂定94.16平方米（签订正式《商品房买卖合同》时以相关部门出具的测量报告为准），总价486382元。2016年7月14日，被告的委托诉讼代理人徐翼德以被告徐福德的名义出具收条一张，载明收到摩尔公司代原告转交购房款8000元，总房款42.8万元，实际成交价以本条为主，若发生纠纷，其他合同无效。该收条有西安摩尔房地产营销策划有限公司（以下简称摩尔公司）盖章，并有案外人饶某某签字；同日，摩尔公司向饶某某出具了12600元佣金的收据及3000元的代收款收据。2016年7月15日，被告徐福德的委托诉讼代理人徐翼德以徐福德的名义与原告及居间方摩尔公司签订了《存量房买卖居间合同》，约定原被告共同委托摩尔公司就上述房屋的买卖事宜提供居间服务，房地产成交价格为42万元，居间费12600元由原告饶章想支付，其中6300元是饶章想自愿代替被告徐福德支付；同日，徐翼德以徐福德的名义与原告签订了《存量房买卖合同》，约定原告以42万元的价格购买上述房屋，建筑面积94.16平方米，其中定金1万元于2016年7月14日支付，尾款41万元于2016年7月30日前支付至居间方账户，待被告将房屋变更至原告名下后一个工作日内转给被告，并在合同变更在原告名下后一日内被告将房屋交付原告。同时约定，本合同签署后，任何一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行视为违约，违约方须赔偿违约金8万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成了一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。被告保证其本人及本合同声明的共有权人享有该房地产完全的所有权，并不存在法律上禁止买卖的权利瑕疵和限制，已取得该房地产所有共有权人同意由被告代表其签署本合同的授权。如因此原因导致本合同最终无法履行或无法完全履行，被告愿意承担一切违约责任和法律后果。在合同后其他约定处补充约定原被告双方均认可本次交易为商品房买卖协议变更，变更手续由被告负责，若产生费用由被告承担。2016年7月24日，原告通过POS机向摩尔公司支付41万元，摩尔公司向原告出具了41万元的代收款收据; 2016年7月27日，原告饶章想与中登公司签订了《商品房买卖协议》，约定原告饶章想购买中登XXXX第X幢X单元X层XXXXX号房屋，合同的其余内容均与被告徐福德与中登公司签订的《商品房买卖协议》一致，同时被告与中登公司签订的《商品房买卖协议》原件被收回。2016年7月28日，徐翼德以徐福德的名义出具了收条一张，载明收到摩尔公司代转购房款41万元。另查明，在案外人金鹰国际商贸集团（中国）有限公司与陕西中登实业（集团）有限公司、西安中登房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，金鹰国际商贸集团（中国）有限公司在诉前申请了财产保全，西安市中级人民法院（2015）西中民保字第00007-1号民事裁定书，查封了中登房地产公司开发的包含本案涉案房屋在内的中登文景时代的34套房屋。执行中，西安市中级人民法院于2016年11月14日作出（2016）陕01执1241号之二裁定书，对上述房屋进行了续查封。原告饶章想以该住宅已由中登公司交付给其，其已实际使用2年，其系房屋合法的使用人和实际占有人为由于2019年向西安市中级人民法院提出了执行异议。西安市中级人民法院经审查后驳回了原告的异议请求。原告遂诉至本院，酿成本诉。因本案原被告之间的合同等手续均为徐翼德代签，为核实被告的真实意思，本院依法要求被告本人到庭，被告到庭后称出卖房屋时因其不再西安，故委托其弟弟徐翼德出售，其对徐翼德以其名义签字的行为知情并且同意。以上事实，有《商品房买卖协议》、《存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》、收据、转款凭证、收条、（2019）陕01执异790号裁定书、当事人陈述等在卷作证本院认为，原被告之间以及原被告和第三人之间签订的相关合同、收条等虽非被告本人所签，但被告本人认可，故应当视为系被告的真实意思表示，对被告有约束力。原被告于2016年7月15日签订的《存量房买卖合同》是原被告双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原被告于2016年7月15日签订的《存量房买卖合同》名为“房屋买卖合同”，但根据合同的内容来看该合同实为合同权利义务的转让，即被告徐福德将其与中登公司于2014年4月19日签订的《商品房买卖协议》的权利义务转让给原告饶章想。中登公司与原告于2016年7月27日签订了新的《商品房买卖协议》，该协议除买受人外其余内容均与被告徐福德于2014年4月19日与中登公司签订的《商品房买卖协议》内容一致，中登公司的行为表明原被告双方合同权利义务转让的协议经过了中登公司同意。后中登公司将其与被告签订的《商品房买卖协议》收回，自此，原被告双方合同权利义务转让的协议已经履行完毕。西安市中级人民法院查封房屋在先，原被告签订《存量房买卖合同》在后，但因被告与中登公司未签订正式的商品房买卖合同，双方签订的《商品房买卖协议》未在房屋管理部门备案，被告对于房屋被查封的情况存在不知情的可能。本案中原告亦未提供证据证明被告在与其签订《存量房买卖合同》时知道房屋被查封且刻意隐瞒。原告没有证据证明被告在与其签订《存量房买卖合同》时存在过错，且原被告均已按照《存量房买卖合同》约定履行了合同义务，合同的权利义务终止。现原告请求解除其与被告签订的《存量房买卖合同》于法无据，本院依法不予支持，基于合同解除原告所提出的其余诉讼请求本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告饶章想的全部诉讼请求。案件受理费15528元，保全费5000元，原告已预交，现由原告自行承担。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审  判  长    王宝娟审  判  员    崔小梅人民陪审员    荣春玲   二〇二〇年四月十三日 书  记  员    刘旭华 1