江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0902民初485号原告：盐城市盐南高新区拓界房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320913MA2074ML1T，住所地江苏省盐南高新技术产业开发区鹿鸣广场商办楼301室（CNH）。法定代表人：卞玉红,该公司执行董事。委托诉讼代理人：柏荣祥，该公司员工。委托诉讼代理人：王苏，江苏昊业律师事务所律师。被告：乐海，男，1949年1月13日出生，住江苏省盐城市亭湖区。被告：阴智慧，女，1949年1月2日出生，住江苏省盐城市亭湖区。两被告共同委托诉讼代理人：徐红芳，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。被告：刘洪喜，男，1963年2月21日出生，住江苏省南京市浦口区。被告：殷英，女，1966年10月16日出生，住南京市浦口区。原告盐城市盐南高新区拓界房产经纪有限公司（以下简称拓界房产经纪公司）与被告乐海、阴智慧、刘洪喜、殷英中介合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简称程序由审判员蔡永平独任审理，于同年3月18日公开开庭进行了审理。原告拓界房产经纪公司的委托诉讼代理人柏荣祥、王苏，被告阴智慧及其与乐海的共同委托诉讼代理人徐红芳，被告刘洪喜庭参加诉讼；被告殷英经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。拓界房产经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告乐海、阴智慧支付原告中介报酬17000元，并支付违约金10万元；2、判决被告刘洪喜、殷英支付原告中介报酬17000元，并支付违约金10万元；事实与理由：被告乐海、阴智慧于2020年6月委托原告为其提供中介服务、寻找房源，原告接受委托后按被告乐海、阴智慧的要求找到了被告刘洪喜、殷英位于盐城市国飞尚城Ｄ区的房屋。经原告与四名被告进行沟通，三方于2020年6月24日签订了《房地产经纪合同》，约定:被告乐海、阴智慧购买被告刘洪喜、殷英位于盐城市国飞尚城Ｄ区的房屋，总价款为170万元；被告乐海、阴智慧应当于签订合同当日支付定金20万元，余款在三个月内一次性付清；被告乐海、阴智慧和被告刘洪喜、殷英应当各付原告17000元的佣金，被告乐海、阴智慧和被告刘洪喜、殷英一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且原告方无过错，违约方仍应按本合同约定全额支付原告的佣金。合同还约定四名被告应承担违约金20万元五种违约行为。此外，被告乐海、阴智慧和被告刘洪喜、殷英双方还于当天签订了《房地产买卖合同》，同时签订了《居间服务费确认书》，确认双方各付中介费17000元，合计34000元。合同签订后，被告乐海、阴智慧与被告刘洪喜、殷英于2020年9月16日擅自解除了上述房屋买卖合同，并且被告乐海、阴智慧称已由其儿子、儿媳购买了被告刘洪喜、殷英的上述房屋。后经原告多次催要，四名被告拒绝支付原告中介费。乐海、阴智慧辩称：被告不存在“接受中介服务后利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同”的情形；被告无绕开中介不支付中介费的行为和主观故意，被告因资金问题无法履行合同，已与原告协商支付部分中介费用，是原告方不愿协商；被告与卖房是协商解除合同，至于被告儿子购买案涉房屋是另一回事，儿子早已成家经济独立，原告也是知道的；当初约定三个月交款是基于原告预测三个月内能帮被告卖掉手中的两处房子来支付房款的，但被告没有帮被告卖掉手中的旧房，导致合同无法履行；合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。刘洪喜辩称：我在58同城卖房子，中介看到了，打电话跟我说有客户要买房，看过房后，我跟中介通过两个电话，谈好了我就回来了，回来一看是我老熟人，本来不想同意三个月付款款的，中介说对方有两套房卖了就付款，我当时相信，中介老板也是熟人，要到3个月的时候，我就不断的催，他房子没卖掉，乐海还在借钱，并没有借到，他说不买了，当时房子已经涨价10几万了，但是乐海说儿子想买，跟我商量，中介也做了工作，能不能给点中介的钱，卖房应当三点，中介已经做了一步了就给5000元，我在南京怕麻烦，就同意了，按道理我们不应该给钱，因为我是卖给别人的，事后，起诉到法院了，我还主动找原告协调，我同意赔偿他点钱，但是他们不同意。经审理查明：乐海、阴智慧系夫妻关系；刘洪喜、殷英系夫妻关系。因委托拓界房产经纪公司介绍房源及委托销售自有的两处旧房，阴智慧与拓界房产经纪公司工作人员柏某从2020年6月17日开始多次进行协商沟通、看房源。经柏某介绍并与卖房人刘洪喜协商一致，2020年6月24日，刘洪喜、殷英（甲方）与乐海、阴智慧（乙方）及拓界房产经纪公司（丙方）签订房地产经纪合同约定，甲方委托丙方出售市区房屋，并代办产权转移、房屋交付事宜；乙方委托丙方购买房屋，并代办不动产权证、房屋交付事宜；甲乙双方于签订合同当时支付定金20万元，余款在三个月内一次付清；丙方完成合同约定的委托事项，甲乙双方各按合同价款的1%支付佣金各17000元；甲乙双方无正当理由不履行合同或未按合同约定提供必要的文件和配合成丙方无法履行合同的，或相互与他人串通损害丙方利益的，或未按合同约定支付佣金的，应承担违约金20万元。同日，甲乙双方还签订了房地产买卖合同，并分别向丙方出具了居间服务费确认书，各自确认房屋成交金额170万元，应付佣金17000元，并约定在过户前支付。协议签订后，乐海、阴智慧夫妇当日向刘洪喜、殷英夫妇支付了20万元定金。此后三个月内，阴智慧与柏某之间多次因委托销售的两套旧房进行沟通，刘洪喜也多次与柏某交流乐海夫妇卖房情况及房款筹集情况。期间，乐海、阴智慧夫妇的两处旧房源一直未能销售，也未能筹集到足够的房款。同年9月16日，经乐海、阴智慧夫妇与刘洪喜、殷英夫妇协商，双方解除了房屋买卖合同，并约定刘洪喜、殷英夫妇在找到新的购房人并成交后退还20万元订金，或者最迟在2021年6月24日前退还订金。双方解除合同未告知拓界房产经纪公司，后期在拓界房产经纪公司催促履行合同过程中，阴智慧表明已解除合同并由其儿子、儿媳购买了案涉的房屋，三方为此对中介费用的负担进行了协商，乐海、阴智慧夫妇及刘洪喜、殷英夫妇均同意适当支付部分费用，但双方未能协商一致，拓界房产经纪公司遂向本院提起诉讼。证人柏某出庭作证陈述：2020年6月初的时候，乐海和阴智慧的亲戚到我公司找房源，我就找了7楼的房子（刘洪喜的），当时刘洪喜和殷英都不在家，是亲戚开的门，我记得是6月20日看的，当天乐海和阴智慧在我车上说房子不错，让我和他们沟通下房价，我就和刘洪喜沟通了，后来双方确定170万成交。这个过程中，我强调了中介费是1%，他们都认可，之后我们约好6月23日签的合同，当时刘洪喜一个人签的，我问他殷英同意吗，他说同意的，当时我们也打电话跟殷英联系，她也同意170万出售，并且是刘洪喜签的配偶同意出售证明。合同签订后，由于买房资金没到位，约定三个月后全款交易。期间刘洪喜南京买房子，还发了南京买房子的合同，让我确认买方资金筹集情况。9月20日左右，阴智慧说不买这个房子了，他们让小孩买，他们已经和刘洪喜商量过了，我就跟双方沟通，说明合同已经签了，要根据合同来，他们不听，后来就不接我电话，刘洪喜发了私下解除合同的协议给我。国庆节之后，我去国飞尚城敲门，邻居说房子已经卖掉了，我后来又联系他们，就没联系上。证人孙某出庭作证陈述：原告的公司就在我家附近，正好我亲戚阴智慧要买房，让我帮他打听，我就去了原告单位，当时我找的小柏（柏某），阴智慧要买1套房，还要卖2套房，当时跟小柏讲清楚，要卖掉2套房的钱才能买这个房，因为资金困难。本案在审理期间，拓界房产经纪公司于2021年1月19日向本院提出财产保全申请，本院经审查，于同日作出（2021）苏0902民初485号民事裁定书，并依法采取了保全措施。以上事实，有房地产经纪合同、房地产买卖合同、居间服务费确认书、承诺书、合同终止协议、微信聊天记录、证人证言及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的房地产经纪合同依法成立，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。原告已促成买卖双方签订了房屋买卖合同，完成了合同约定的主要义务，四被告自行解除合同导致原告未能完成全部合同义务，其责任应当由四被告承担，但减少的工作量应适当扣减部分佣金。关于被告抗辩不存在“接受中介服务后利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同”以及不存在“故意不支付中介费的行为和主观故意”，本院认为，该抗辩理由与本案无关，本案原告已促成双方签订了买卖合同，四被告即应当按约定支付佣金，至于是否利用中介提供的交易机会另行签订其他合同与本案的处理结果没有关联性，原告是依据生效的经纪合同及确认的佣金金额主张权利。关于被告抗辩导致合同不能履行是由于原告未能促成乐海、阴智慧的2套房的销售致使其无法支付房款问题，本院认为，能否促成交易成功并非是由原告单方能够完成的，而是双方的责任，而且经纪合同中也未明确将交易成功作为本案中介合同生效的要件，故原告是否协助被告交易房源及是否实际促成交易，与本院的处理亦无法律上的利害关系。关于原告主张的违约金问题，四被告因自身原因导致合同解除，应当视为支付佣金的条件已成就，现其没有及时支付佣金已构成违约，依法应当承担违约责任，原告要求被告支付违约金的请求依法应予支持，但合同约定的违约金过高，经本院释明，被告申请法院进行调整，本院根据本案的实际情况，确定由经纪合同的甲、乙双方各承担违约金1000元。综上，原告要求乐海、阴智慧夫妇及刘洪喜、殷英夫妇支付佣金的请求依法应予适当支持，根据本案原告已履行了主要合同义务的实际情况，本院确定由乐海、阴智慧夫妇及刘洪喜、殷英夫妇各支付佣金的80%，金额为13600元；要求支付违约金的请求依法支持1000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百六十一条、第九百六十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘洪喜、殷英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市盐南高新区拓界房产经纪有限公司支付佣金13600元，并承担违约金1000元，合计14600元。二、被告乐海、阴智慧应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市盐南高新区拓界房产经纪有限公司支付佣金13600元，并承担违约金1000元，合计14600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，减半收取2405元，财产保全申请费1690元，合计4095元，由原告盐城市盐南高新区拓界房产经纪有限公司负担3575元，被告刘洪喜、殷英负担260元，乐海、阴智慧负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  蔡永平二〇二一年三月二十九日书记员  熊正露附相关法律条文1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。