上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初16720号原告(反诉被告)：上海梓泰实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：雷安如，董事长。委托诉讼代理人：刘满江、郑斐戈，上海九泽律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海兴彪实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：朱虢彪，经理。委托诉讼代理人：朱姣林、李景军，上海申之春律师事务所律师。被告：中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所，住所地上海市杨浦区。负责人：卢凤存，所长。委托诉讼代理人：龙畠，男。原告上海梓泰实业发展有限公司(以下简称上海梓泰公司)诉被告上海兴彪实业有限公司(以下简称上海兴彪公司)、中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所(以下简称杨浦干休所)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序，被告上海兴彪公司在法定期限内提起反诉。本案由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。其后，因本案有不宜适用简易程序的情形，本案转为适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海梓泰公司之委托诉讼代理人刘满江、被告(反诉原告)上海兴彪公司之委托诉讼代理人朱姣林到庭参加了诉讼。被告杨浦干休所经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海梓泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告上海兴彪公司签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令被告上海兴彪公司返还原告房屋租赁保证金260,610元；3.判令被告上海兴彪公司向原告支付搬迁费260,610元；4.判令两被告连带补偿原告装潢费912,193元。事实与理由：2013年9月26日，被告上海兴彪公司与原告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告承租杨浦区邯郸路XXX号一号楼，建筑面积共2380平方米，用于开设白领公寓。租赁期限自2014年3月1日至2018年7月31日。签约后，原告支付了租金及租赁保证金，并投入巨资对租赁物进行装潢。但2017年8月8日，被告杨浦干休所突然发布公告，以部队全面停偿为由，通知原告于2017年8月31日前归还租赁房屋并搬离。原告按照部队的要求归还了房屋，但造成巨大损失，故现诉至法院，作如上诉请。被告(反诉原告)上海兴彪公司辩称，自己与原告之间的租赁合同已经在2017年8月31日解除。原告欠付租金及水电费，故原告是违约方，保证金予以没收。租赁合同约定，因不可抗力合同解除，双方互不承担责任，故不同意支付搬迁费。租赁合同约定，装修残值在合同解除后应归被告上海兴彪公司，故不同意补偿。并提出反诉诉请：1.反诉被告支付拖欠的租金169,395元；2.反诉被告支付拖欠租金的滞纳金，以169,395元为本金，自2017年8月1日至实际支付日止，按银行同期贷款利率四倍计；3.反诉被告支付拖欠的水费106,240元；4.反诉被告支付拖欠水费的滞纳金，以106,240元为本金，自2018年1月1日至实际支付日止，按银行同期贷款利率四倍计。事实与理由：反诉被告未支付2017年8月的租金，且反诉被告向反诉原告支付的2017年3月至7月的租金未按合同约定上浮5%，且在交还房屋时未结清水费。反诉被告理应支付欠付的租金和水费，并按合同约定支付滞纳金，故作如上反诉诉请。原告(反诉被告)上海梓泰公司针对被告(反诉原告)上海兴彪公司的反诉辩称，原告没有欠付租金，并已将全部水费交给被告杨浦干休所。故不同意所有反诉诉请。被告杨浦干休所未到庭答辩。经审理查明，2013年8月2日，被告杨浦干休所与被告上海兴彪公司签订两份《军队房地产租赁合同》，约定：被告杨浦干休所将上海市杨浦区邯郸路XXX号1号－1楼、一号楼的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2013年9月1日起至2018年7月31日止。被告杨浦干休所将租赁房屋和土地交给被告上海兴彪公司后，被告上海兴彪公司在没有办理建房手续的情况下，在空地上建造了一幢三层房屋，将其中的1-2层与被告杨浦干休所出租给被告上海兴彪公司的房屋1-2层打通后，分别出租。原告系其中一户租户。2013年9月26日，原告与被告上海兴彪公司签订《军队房地产租赁合同》，约定原告承租邯郸路XXX号一号楼，建筑面积共2380平方米。租赁期限自2014年3月1日至2018年7月31日。第四条约定，年租金为1,563,660元。第十五条附加条款第11款约定，每满三年租金上涨5%。第九条第(一)项约定：被告因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，…无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；第(二)项约定：被告因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知原告，…并补偿两个月租金给原告作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息；第(四)项约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。2017年8月9日，被告上海兴彪公司张贴《通知》，称接到被告杨浦干休所通知，根据相关涉军停偿规定，自2017年8月21日起停止一切对外经营活动。2017年8月31日起，租户停止营业，并开始陆续搬离。2018年8月，本院受理杨浦干休所与上海兴彪公司的房屋租赁合同纠纷，案号为(2018)沪0110民初21384号。审理中，依据双方申请，本院委托上海申元工程投资咨询有限公司对上海兴彪公司所建造房屋残值及装修残值进行了评估。结论为：新建房屋原值为3,229,969元，其中争议金额为492,902元。折旧后，截止2018年1月，新建房屋现值2,684,912元、争议金额为409,725元。商户二次装修原值总造价为2,116,037元，现值总造价为1,223,334元。该案中，杨浦干休所称上海兴彪公司欠付水费，根据抄水数，截止2017年9月17日，1号表读数为9138、2号表读数为21,596。每吨按5元计算，上海兴彪公司应当支付水费共计153,670元，扣除上海兴彪公司已支付的水费51,965元，尚余101,705元未支付。该案部分判决内容为：杨浦干休所补偿上海兴彪公司建房费用(含装修)240万元，上海兴彪公司向杨浦干休所支付水费101,705元，上海兴彪公司向杨浦干休所支付截止至2017年8月31日的欠付租金2,266,666元。2020年9月，原告具状来院，作如上诉请。另查，被告上海兴彪公司确认向原告收取保证金260,610元。原告和被告上海兴彪公司确认原告租金付至2017年7月31日。现被告上海兴彪公司反诉认为原告欠付的租金包括2017年8月的租金，以及根据租赁合同第十五条附加条款第11款约定，租金应当递增5%，故2017年3月至7月还应补5%的租金。对于这两点，原告确认没有支付。2017年3月至7月，原告支付租金的方式是将租金直接打到被告上海兴彪公司法定代表人的银行账户内。关于水费，被告上海兴彪公司提供两张抄表数，其中一张截止至2017年9月17日的抄表数为10,373，另一张截止至2017年9月17日的抄表数为8975，另注明2018年11月10日的抄表数为10,875。原告提供的材料反映原告已向被告杨浦干休所支付了水费83,580元。被告杨浦干休所现表示同意退还给原告83,580元，原告也予以同意。再查，本案审理中，经上海申元工程投资咨询有限公司书面向本院确认，本案所涉租赁房屋装修现值评估金额为862,193元。原告称还花费了5万元装修单元门、消防通道、电梯井等，当时没有评估进去，被告否认做过这些，原告也不能提供证据材料。以上事实，由原告提供的军队房地产租赁合同、授权委托书、工商银行打款凭证及明细、停止对外一切营业公告、房租缴款凭证、收据、被告上海兴彪公司提供的水电表卡、租赁合同、委托书、担保书等证据材料与当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告上海兴彪公司均确认双方的租赁合同于2017年8月1日解除，本院予以准许。租赁合同约定，被告上海兴彪公司因军事原因提前解除合同的，无息退还保证金，现租赁合同确因部队停偿政策而提前解除，故原告要求被告上海兴彪公司退还保证金，符合合同约定，可予支持。租赁合同又约定，被告上海兴彪公司因非军事需要提前解除合同的，应当补偿两个月租金给原告作为搬迁费用，而本案提前解除确因军事需要，故被告上海兴彪公司无需补偿原告搬迁费用，对原告该项诉请，本院难以支持。被告上海兴彪公司依据其与杨浦干休所的租赁合同在前案中对建房及装修残值获得了相应的赔偿，且原告与被告上海兴彪公司对租赁合同的解除也无过错，故就系争房屋的装修残值，原告应当得到补偿。具体金额，本院依据评估报告、被告上海兴彪公司在前案中的补偿金额等原则酌定。原告称还有5万元装修项目未列入评估报告中，但未提供证据证明存在上述装修项目，故本院难以采信。因被告杨浦干休所已向被告上海兴彪公司支付了装修残值，且被告杨浦干休所与原告之间并无合同关系，故原告要求被告杨浦干休所就装修赔偿承担连带责任的诉请，于法无据，本院难以支持。租赁合同于2017年8月31日解除，反诉被告应当向反诉原告支付解除日前的所有租金，现反诉被告尚未支付2017年8月的租金，反诉原告要求反诉被告支付，本院予以支持。根据租赁合同的约定，2017年3月至7月的租金应在原租金的基础上增加5%，而反诉被告是按原租金标准支付了这段时期的租金，现反诉原告要求反诉被告补付5%差价部分的租金，符合合同约定，本院予以准许。关于反诉原告要求反诉被告支付水费的请求，根据租赁合同的约定，反诉被告确实应该承担，且被告上海兴彪公司也已向被告杨浦干休所支付了截止至2017年9月17日的水费，故原告应当向被告上海兴彪公司支付截止至2017年9月17日的水费。至于反诉被告已向被告杨浦干休所支付的水费，杨浦干休所愿在本案中返还给反诉被告，本院予以准许。反诉被告向反诉原告支付租金支付到了2017年7月底，2017年8月9日即接到通知要求停止营业，才未支付2017年8月的租金，且反诉被告还向反诉原告交纳过保证金，而反诉被告将2017年3月至7月的租金按原标准打入反诉原告的账户后，反诉原告也未提出异议要求反诉被告补付5%的差价，反诉被告虽未向反诉原告支付水费，但在租赁期间将水费陆续交给被告杨浦干休所，故反诉被告不存在恶意拖欠租金、水费的情形，反诉被告认为自己不应当支付相应的滞纳金，尚属合理，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海梓泰实业发展有限公司与被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司签订的《军队房地产租赁合同》于2017年8月31日解除；二、被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海梓泰实业发展有限公司房屋租赁保证金260,610元；三、被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海梓泰实业发展有限公司装修残值50万元；四、驳回原告(反诉被告)上海梓泰实业发展有限公司其余诉请；五、原告(反诉被告)上海梓泰实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司支付2017年8月租金和2017年3月至7月部分租金共计169,395元；六、原告(反诉被告)上海梓泰实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司支付水费96,740元；七、驳回被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司其余反诉诉请；八、准被告中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海梓泰实业发展有限公司水费83,580元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费17,001元，由原告(反诉被告)上海梓泰实业发展有限公司负担5595元，由被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司负担11,406元；本案反诉案件受理费2717元，由原告(反诉被告)上海梓泰实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇二一年一月二十六日书记员 姜厚敏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。