贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初12070号原告：罗明芬，女，1963年12月23日出生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：王涛，贵州崇尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾贝，贵州崇尚律师事务所律师。被告：中房集团遵义房地产开发公司，住所地贵州省遵义市红花岗区碧云路1号，统一社会信用代码：91520302214781033Y。法定代表人：吴守权，总经理。委托诉讼代理人：魏凤林，员工。被告：遵义昌宏房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区松桃路乳园商住楼，注册号：5203022200069（1-1）。法定代表人：肖峻，经理。第三人：蔡世凡，男，1945年10月14日出生，汉族，住遵义市。原告罗明芬与被告中房集团遵义房地产开发公司(以下简称“中房公司”)、被告遵义昌宏房地产开发有限责任公司（以下简称“昌宏公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年11月14日受理后，本院依法追加蔡世凡作为本案第三人参加诉讼。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗明芬及其委托诉讼代理人贾贝、王涛、被告中房公司的委托诉讼代理人魏凤林、被告昌宏公司的法定代表人肖峻、第三人蔡世凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗明芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋拆迁安置协议书》；2、判令被告赔偿原告拆除20平方米营业房的折价款840000元（按照2017年遵义市红花岗区人民政府征收桃源路营业房42000元/平方米的标准计算）；3、判令被告赔偿原告的经济（租金）损失302636元[计算至2019年11月10日，计算结果取整数,参照遵义市中级人民法院（2019）黔03民终5204号民事判决书认定的租金标准，2007年6月起至2015年11月止的月平均租金为76.29元/平方米/月；2001年11月10日至2007年6月10日，按照月平均租金34.33元，计67个月；2015年11月10日至2019年11月10日，按照月平均租金106.8元，计48个月]；4、判令被告支付给原告超期过渡费91320元[超期过渡费，自2001年11月10日开始，过渡费每月每平方米4元，逾期半年内增加25%/月（2001年11月10日至2002年5月10日），逾期一年内增加50%/月（2002年5月10日至2002年11月10日），逾期二年内增加75%/月（2002年11月10日至2003年11月10日），逾期三年内增加100%/月（2003年11月10日至2004年11月10日），逾期三年以上增加500%/月（2004年11月10日至2019年11月10日，共计180个月），计算至2019年11月10日]；5、本案诉讼费用有被告承担。事实及理由：2000年8月10日，原告与第三人蔡世凡在夫妻关系存续期间，被告下设的中房遵义公司桃源路工程指挥部与案外人签订《房屋拆迁安置协议书》，约定了双方的权利义务。案外人按约定履行了义务。被告中房公司未履行交付“桃源路C幢1号门面1间20平方米”的义务。2004年11月19日，原告与蔡世凡协议离婚，约定“遵义市红花岗区桃源路C栋1号门面20平方米归原告罗明芬所有”。后原告多次要求被告中房公司向原告履行《房屋拆迁安置协议书》的约定义务，交付该门面，被告中房公司一直拒绝履行。2018年6月13日，原告依法提出信访事项请求解决营业房20平方米。2018年6月13日，原告收到遵红区住建字（2018）55号《区住建局关于罗明芬信访事项的处理意见书》，该意见书载明“经调查，蔡世凡是桃源路A区遵义昌宏房地产开发公司拆迁户，你系被拆迁人蔡世凡前妻，双方已协议离婚，应还20平方米的营业房归你所有……”，至此原告才知晓拆迁安置纠纷主体还有被告昌宏公司。综上，被告一直不履行交付桃源路C幢1号门面1间20平方米的义务，致使不能实现签订《房屋拆迁安置补偿协议书》的目的，原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院。被告中房公司辩称，第三人是被告昌宏公司的拆迁户，联合开发协议上就规定了双方的义务，拆迁全部由被告昌宏公司负责，因为被告昌宏公司在经营中出现了问题，其中已有很多户也诉至法院，法院判决与被告中房公司没有关系，本案与其他案件也相同。被告昌宏公司辩称，被告昌宏公司与被告中房公司的确签订了联合开发协议，至今所有项目立项等都以被告中房公司为准，被告昌宏公司只是被告中房公司的一个项目部，对外都是以委托形式委托被告昌宏公司行使项目权利，实际涉案项目是被告中房公司的项目，应当承担主体责任。第三人蔡世凡述称，当时合同签订的相对方是被告中房公司，应当由被告中房公司承担责任，与被告昌宏公司没有文字上依据。经审理查明，2000年8月10日，第三人蔡世凡（乙方）与被告中房公司桃源路工程指挥部（甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定被告中房公司拆除第三人营业房壹间，砖混结构，建筑面积20平方米，乙方自找房周转过渡，过渡期为15月。甲方根据国务院房屋拆迁管理条例，按乙方原旧房建筑面积安置，甲方将桃源路C幢1号建筑面积20平方米与乙方作产权调换。该《房屋拆迁安置协议书》还备注：1、乙方自愿不要过渡费；2、甲方负责给乙方安装水电一户一表，费用由乙方自负（预交水电费）。2004年11月19日，原告罗明芬与第三人蔡世凡协议离婚，双方协议将遵义市红花岗区桃源路C栋1号门面20平方米分割为原告罗明芬所有。原告罗明芬曾经向遵义市红花岗区住房和城乡建设局反映其未得到拆迁还房一事，遵义市红花岗区住房和城乡建设局于2018年8月14日作出遵红区住建字（2018）55号《区住建局关于罗明芬信访事项的处理意见书》，建议罗明芬通过法院诉讼维护合法权益。就桃源路片区拆迁还房事宜，同为被拆迁人的案外人李永林曾经向我院起诉被告中房公司，要求被告中房公司支付房款以及违约金、奖励款，我院做出（2018）黔0302民初2061号民事判决书，该文书查明案外人李永林亦于2002年6月12日、19日与被告中房公司签订《房屋安置补偿协议书》，安置一套住房和两件门面给案外人李永林，过渡费4元/平方米。住房已得到安置，19日的协议载明“待桃源南路20#楼竣工后返迁安置乙方此房底层1轴-3轴-A-B壹间、建筑面积17.6平方米，1轴-3轴-F-G壹间、建筑面积19.4平方米，靠幸福巷住宅楼侧面营业房，后第一间”，协议签订后，中房公司未将安置门面交付给案外人李永林。2017年底，政府决定征收包括桃源南路20号楼在内的毛主席住居片区房屋，征收方案明确在签约补偿标准为1轴-3轴-A-B（民信超市位置）为42000元/平方米，被告中房公司就包含应安置给李永林门面在内的房屋与红花岗区中华路街道办事处签订了《房屋征收补偿安置协议》（协议号524），协议约定：桃源南路20号楼幸福巷一侧的“燕子豆腐皮”店面往里延伸，12米内的补偿标准是27000元/㎡，12米外为13500元/㎡。我院按照上述补偿标准做出判决，贵州省遵义市中级人民法院审理后作出了（2018）黔03民终6097号维持原判的判决。在李永林一案中，我院还查明2017年3月，被告中房公司于2017年12月31日向李永林支付了2002年6月至2017年12月的住房及营业房过渡费，其中，从2007年6月起至2017年7月，在4元/㎡/月基础上增加500%即24元/㎡/月标准计算住房及营业房的过渡费。同为被拆迁人的案外人李永富亦曾经向我院起诉被告中房公司，要求被告中房公司赔偿2004年6月19日起至2017年12月31日的营业房租金损失526682元，我院做出（2019）黔0302民初3147号民事判决书，该文书查明案外人李永富亦于2002年6月12日、19日与被告中房公司签订《房屋安置补偿协议书》，安置一套住房和两件门面给案外人李永林，过渡费4元／平方米。住房已得到安置，19日的协议载明“待桃源南路20＃楼竣工后返迁安置乙方此房底层3轴-4轴-Ａ-Ｂ壹间、建筑面积16.46平方米，3轴-4轴-Ｆ-Ｇ壹间、建筑面积17平方米，靠幸福巷住宅楼侧面营业房，后第二间”，协议签订后，中房公司未将安置门面交付给案外人李永富。另查明，案外人李永吉在与被告中房公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的审理中，对位于遵义市红花岗区临街营业房（4轴-6轴-Ａ-Ｂ，35平方米）的租金进行评估，中审房地产土地资产评估有限责任公司做出的《房地产估价报告》载明“遵义市红花岗区临街营业房（4轴-6轴-Ａ-Ｂ，35平方米）自2007年6月起至2015年11月12日止的租金为272370元。还查明2017年3月，被告中房公司于2017年12月31日向李永林支付了2002年6月至2017年12月的住房及营业房过渡费，其中，从2007年6月起至2017年7月，在4元／㎡／月基础上增加500%即24元／㎡／月标准计算住房及营业房的过渡费。因《拆迁安置补偿协议书》中约定的过渡费不足以补偿李永富长期未得到营业房的损失，故参照桃源路20号楼临街营业房（4轴-6轴-Ａ-Ｂ，35平方米）自2007年6月起至2015年11月12日止的租金272370元标准酌情按照租金递增的方式做出被告中房公司支付李永富租金289717.89元的判决，贵州省遵义市中级人民法院审理后作出了（2019）黔03民终5204号维持原判的判决。因原告罗明芬至今未得到还房桃源路C幢1号建筑面积20平方米的营业房，故原告罗明芬要求以上述生效文书中认定的42000元/平方米的标准赔偿房屋损失，以2007年6月起至2015年11月止的月平均租金为76.29元/平方米/月，年递增10%的方式赔偿租金，以过渡费4元/平方米，依照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》中规定的递增方式要求被告赔偿原告的损失，经庭审查明，现桃源路并无C幢，被告中房公司也未与原告或第三人重新协商还房的具体位置，桃源路片区系被告中房公司与被告昌宏公司联合开发，被告中房公司以及昌宏公司均认为原告罗明芬在拆迁之前房屋的位置与原告所要参照的营业房位置并不一致，罗明芬要求赔偿的标准与其参照的标准也不能比较，因而酿成讼争。庭审中，被告中房公司要求对诉争房产进行评估，但桃源路片区并无C幢，且原告罗明芬至今未得到还房，被告与原告或第三人就还房位置至今没有确定，无评估对象，故对被告中房公司的评估申请不予准许。本院认为，第三人蔡世凡与被告中房公司于2000年8月10日签订的《房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方均应当按约定履行各自义务。又因第三人蔡世凡与原告罗明芬在解除婚姻关系时，已经协议将案涉营业房分割于原告罗明芬，故应由原告罗明芬享有《房屋拆迁安置协议书》的权利义务。关于原告罗明芬要求解除《房屋拆迁安置协议书》的诉讼请求，原告至今未得到还房，被告中房公司在桃源路片区在实际建设中并无C幢，且被告中房公司之间未与原告协商还房位置，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”的规定，本院该原告的该项请求予以支持。关于罗明芬要求以42000元/平方米的标准赔偿840000元的请求，因《房屋拆迁安置协议书》所约定的C幢1号门面并不存在，被告中房公司作为拆迁人以及开发商在实际建设中无C幢1号门面存在的情况下，至今未与原告积极协商新的还房位置，因协议业已解除，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”、第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项“下列事实，当事人无须举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，被告中房公司作为协议相对方应当对原告的损失做出赔偿。又参照生效文书查明的事实“2017年底，政府决定征收包括桃源南路20号楼在内的毛主席住居片区房屋，征收方案明确在签约补偿标准为1轴-3轴-A-B（民信超市位置）为42000元/平方米，被告中房公司就包含应安置给李永林门面在内的房屋与红花岗区中华路街道办事处签订了《房屋征收补偿安置协议》（协议号524），协议约定：桃源南路20号楼幸福巷一侧的“燕子豆腐皮”店面往里延伸，12米内的补偿标准是27000元/㎡，12米外为13500元/㎡”，C幢1号门面并不存在，参照上述赔偿标准，综合全案，2000年拆迁，过渡期15个月，双方当事人均未履行减损的义务，故本院酌情认定被告中房公司应按照30000元/平方米的标准赔偿原告罗明芬的损失600000元（30000元/平方米×20平方米）。关于罗明芬要求被告赔偿原告的租金损失302636元以及过渡费91320元的请求，第三人蔡世凡与被告中房公司于2000年8月10日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定过渡期为15个月，按照协议约定理应于2001年11月10日得到还房，协议中未约定过渡费事宜，加之案涉房屋作为营业方具有经营收益的性质，虽被告中房公司以及昌宏公司在庭审中均陈述曾经向第三人支付过过渡费，但二被告均未举证证明该事实，且即便支付过过渡费，也不足以弥补原告长期未得到营业房的损失，参照生效文书中查明的李永吉一案中对门面租金的评估“遵义市红花岗区临街营业房（4轴-6轴-Ａ-Ｂ，35平方米）自2007年6月起至2015年11月12日止的租金为272370元”，李永吉所涉门面2007年6月起至2015年11月12日止的租金为76.29元／平方米，同理依据上述法律条文，对原告要求的2001年11月10日至2019年11月10日的租金损失，因原告罗明芬与被告中房公司亦未积极履行减损的义务，还房位置不确定，且租金一般递增的情况下，综合全案，故本院酌情认定案涉还房的租金损失分段计算为：2001年11月10日至2007年6月10日的租金为24.41元／月／平方米（76.29元／㎡／月×80%×40%），此期间租金为32709.4元（24.41元／月／平方米×67月×20㎡）；2007年6月11日至2015年11月10日的租金为61.03元／月／平方米（76.29元／㎡／月×80%），此期间租金为123284.64元（61.03元／月／平方米×101月×20㎡）；2015年11月11日至2019年11月10日的租金为85.44元／月／平方米（76.29元／㎡／月×80%×140%），此期间租金为82027元（85.44元／月／平方米×48月×20㎡），故租金总计为238021.04元（32709.4元＋123284.64元＋82027元）。因协议中未对过渡费作明确约定，第三人蔡世凡在签订协议时备注“乙方自愿不要过渡费”，且上述租金损失也对过渡费作了相应的补偿，故对原告罗明芬要求过渡费的请求不予支持。另，因与第三人签订《房屋拆迁安置补偿协议书》的向对方系被告中房公司，无论被告中房公司与被告昌宏公司是那种合作模式，根据合同相对性原则，本院认为被告中房公司应当承担上述义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：一、由被告中房集团遵义房地产开发公司在本判决生效后十日内向原告罗明芬赔偿营业房折价款600000元，租金238021.04元（从2001年11月10日至2019年11月10日）；二、驳回原告罗明芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7955元（已减半收取），诉讼保全费5000元，由被告中房集团遵义房地产开发公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  许锦桃二〇二〇年二月二十四日法官助理邢维佳书记员余梦昀