上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初14576号原告：上海千弈企业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周飞，执行董事。委托诉讼代理人：沈海平，上海理度律师事务所律师。被告：宋良杰,男,1964年9月27日生。原告上海千弈企业管理有限公司诉被告宋良杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告上海千弈企业管理有限公司委托诉讼代理人沈海平，被告宋良杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告商铺租金人民币37,191.2元(从2019年3月10日起计算至2019年8月22日);2、请求依法判决被告支付原告物业管理费人民币11,992.8元(从2018年12月13日起计算至2020年5月28日);3、请求依法判决被告支付原告逾期支付租金滞纳金73,973.3元(从2019年3月10日起计算至2020年12月31日止,按照租赁合同约定的逾期支付租金的日利率为3‰计算);4、请求依法判决被告支付原告逾期支付物业管理费滞纳金26,983.8元(从2018年12月13日起计算至2020年12月31日止，按照租赁合同约定的逾期支付租金的日利率3‰计算)；5、请求依法判决被告支付原告商铺占用使用费人民币127,773.3元(从2019年8月23日起至2020年5月28日,按照租赁合同约定的合同终止时商铺租金标准的200%来计算)；6、请求依法判决被告支付原告租赁合同违约金人民币28,748元;7、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告将诉讼请求调整为：1、请求依法判决被告支付原告商铺租金人民币37,191.2元(从2019年3月10日起计算至2019年8月22日)；2、请求依法判决被告支付原告物业管理费人民币11，992.8元(从2018年12月13日起计算至2020年5月28日)；3、请求依法判决被告支付原告逾期支付租金滞纳金(以37,191元为基数，从2019年8月23日起计算至实际支付之日止,按照租赁合同约定的逾期支付租金的日利率为3‰计算)；4、请求依法判决被告支付原告逾期支付物业管理费滞纳金(以11,992.8元为基数，从2020年5月29日起计算至实际支付之日止，按照租赁合同约定的逾期支付租金的日利率3‰计算)；5、请求依法判决被告支付原告商铺占用使用费人民币127,773.3元(从2019年8月23日起至2020年5月28日,按照租赁合同约定的合同终止时商铺租金标准的200%来计算)；6、请求依法判决被告支付原告租赁合同违约金人民币28,748元;7、请求法院判决原、被告之间的租赁合同于2019年8月22日解除；8、请求法院判决被告向原告支付的保证金15,058元不予退还；9、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月12日签订了《金山红星国际广场玫瑰风情街租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将位于上海市金山区玫瑰天街杭州湾大道1878弄65号的商铺(以下简称案涉商铺)出租给被告，租赁面积共75.01平方米，租赁期间为2017年9月13日起至2020年10月12日止，被告支付原告保证金15,058元。合同还约定了租金计算方式、合同解除条件等其他事项。合同签订后，被告自2019年3月10日起至今未能按约支付租赁合同约定的租金合计37,191.2元，2018年12月13日起未按约定支付物业管理费11,992.8元整。2019年8月21日原告向被告发出律师函要求解除合同、被告搬离案涉商铺并支付租金、物业管理费、违约金等相关费用，但被告在收到律师函后仍未向原告履行支付义务。原告多次催讨未果。原告故诉诸法院，请求依法判如所请。被告辩称，诉请1同意，关于诉请2，被告是2019年9月1日搬离，物业管理费同意支付至该日，诉请3、4不同意，请求法院调整至银行同期贷款利率，诉请5不同意支付，若有占有使用费，请求法院调整，诉请6不同意支付，若法院认定被告违约，要求法院调整违约金，最多愿意支付两个月租金标准作为违约金，诉请7解除合同同意，诉请8、9不同意。本院经审理查明：案涉商铺权利人系案外人上海洪美置业有限公司(以下简称洪美公司)，由洪美公司授权原告对外出租。2017年8月12日，原告(作为出租人，甲方)与被告(作为承租人，乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将案涉商铺出租给乙方作为经营橱柜使用，商铺建筑面积75.01平方米，租赁期限自2017年9月13日至2020年10月12日止，租金以三个自然月为一个交租期，在每个交租期前10个工作日内支付至甲方账户，本合同签署当日，乙方应向甲方支付15,058元作为履约保证金，合同终止后30天内，如不存在合同第23.3条规定情形的，且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可，则履约保证金余额(如有)无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件。除本合同另有约定外，本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除前六个月平均租金标准向甲方支付两个月租金总额作为提前解除合同违约金。乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的千分之三的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除本合同。双方同意，合同解除后，甲方有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到店铺内现场监督清点店内物品的工作，有关费用由乙方承担等。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后7日内，乙方应当将商铺交还，如交还期满后乙方仍未能将商铺交还甲方的，则从交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时商铺租金标准的200%向甲方支付占有使用费，直至乙方按合同交还商铺之日止。租金标准为自2018年10月13日至2019年10月12日每月租金为6845元，自2019年10月13日至2020年10月12日，每月租金为7187元。合同签订后，被告向原告支付履约保证金15,058元。被告自2019年3月10日起未按约支付租赁合同约定的租金，自2018年12月13日起未按约定支付物业管理费。2019年8月21日原告按照合同约定的地址向被告发出律师函，要求解除合同、被告搬离案涉商铺并支付租金、物业管理费、违约金等相关费用，被告于同年8月22日拒收，后原告称其工作人员通过电话将情况告知被告。2020年5月29日，原告将案涉商铺收回，并委托律师就清理现场进行了见证。诉讼中，被告表示，在使用房屋过程中有漏水的情况，原告工作人员告知过被告可以予以赔偿，阁楼、地板都不能用，被告希望能够至少减免2个月租金，另外被告支付的装修押金5000元没有退还。原告表示，被告于2019年10月22日之后自行撤离，因被告撤离没有上锁，故原告上了锁，2020年5月清场时，商铺内有共享单车三辆、杂物若干、破损茶几一个，被告撤离时未通知原告，租赁期间内也未向原告提出过漏水情况，也未保修，未提出减免两个月租金的情况，被告支付的装修押金5000元同意从被告应付款项中抵扣。以上事实，由原告提交《租赁合同》、催告通知书、律师函、快递通知单及回执、不动产证书及授权委托书、律师见证书，本院制作的本案庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未按约足额履行支付租金之义务，构成违约，原告有权根据合同约定单方解除合同。关于合同解除时间，应自被告收到原告解除通知之日为准，对此，原告按照合同约定的地址向被告寄送了解除通知，被告于2019年8月22日予以拒收，且原告也表示后工作人员电话告知过被告，本案中，被告未予否认，且其同意解除合同，故本院确认《租赁合同》于2019年8月22日解除。关于原告主张的各项费用。合同解除后，原合同中的未付租金被告应向原告支付。原告主张金额为37,191.2元，被告表示同意支付，本院予以准许。关于搬离时间，被告表示为2019年9月1日，对此被告负有举证义务，但其未提供相应证据，故本院对原告的陈述予以采信，被告搬离时间应认定为2019年10月22日。关于解除合同后的产生的损失，合同本就约定如被告未在交还期满后搬离原告可自行清场，根据原告提交的证据，被告搬离后案涉商铺内仅剩余部分杂物未清空，案涉商铺亦基本具备收回条件，原告应避免商铺长时间处于空置状态，在合理期限内将案涉商铺收回。结合本案实际情况，前述期限本院酌情确定为一个月，该期限后所引起的扩大的损失，原告应自行承担，故占有使用费及物业服务费应计算至2019年11月21日止(即物业费应付11个月零9天)。原告主张的金额及滞纳金计算基数，本院予以调整。关于占有使用费计算方式，被告抗辩合同约定的标准过抗辩，本院予以采纳，酌情调整至原合同约定标准(因原合同约定租金标准为逐年递增，为便于计算，统一为6845元每月)。关于逾期支付租金及物业费的滞纳金标准，合同约定为千分之三，被告提出抗辩请求调整为同期贷款利率(LPR)，本院予以采纳。关于保证金15,058元，本案系被告违约导致合同解除，故原告要求不予退还的请求，予以准许。关于解除合同违约金，原告主张为28,748元(相当于保证金的违约赔偿金及两个月租金)，被告请求调整至两个月租金，本院认为，在履约保证金不予退还的前提下，再行支付15,058元及两个月租金的标准过高，本院对被告的抗辩意见予以采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海千弈企业管理有限公司与被告宋良杰签订的《金山红星国际广场玫瑰风情街租赁合同》于2019年8月22日解除；二、被告宋良杰应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付租金37,191.2元；三、被告宋良杰应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付物业管理费7729.2元；四、被告宋良杰应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付逾期支付租金滞纳金，以37,191.2元为基数，自2019年8月23日起计算至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；五、被告宋良杰应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付逾期支付物业费滞纳金，以7729.2元为基数，自2020年5月29日起计算至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；六、被告宋良杰应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付自2019年8月23日起至2019年11月21日止的房屋占有使用费20,306元；七、被告宋良杰应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付解除合同违约金13,690元；八、被告宋良杰已向原告上海千弈企业管理有限公司支付的履约保证金(前述第一项判决中的合同项下)15,058元，原告不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2950元、财产保全费2053元，两项合计5003元(原告已预缴)，由原告上海千弈企业管理有限公司负担3928元，被告宋良杰负担1075元，被告所负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇二一年一月二十八日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……