上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初16480号原告：张红艳，女，1981年4月21日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陆菊华，上海市律和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：方红，上海市律和理律师事务所律师。被告：陆耀良，男，1970年7月9日出生，汉族，住上海市青浦区。被告：陆叶，女，1993年6月1日出生，汉族，住上海市青浦区。被告：陆静英，女，1945年2月19日出生，汉族，住上海市青浦区。上述三被告共同委托诉讼代理人：薛丽，上海集善律师事务所律师。被告：陆进良，男，1972年6月2日出生，汉族，住上海市青浦区。第三人：上海胤康房产经纪事务所，住所地上海市青浦区华新镇新凤北路XXX号。投资人：俞彪。原告张红艳与被告陆耀良、陆叶、陆静英、陆进良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序审理。经原告申请，本院依法采取诉前财产保全措施。同年10月23日，本案第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陆菊华，被告陆耀良、陆叶、陆静英及其共同委托诉讼代理人薛丽，被告陆进良到庭参加诉讼。同年11月12日，本案第二次公开开庭进行审理，原告张红艳及委托诉讼代理人陆菊华，被告陆耀良、陆叶及委托诉讼代理人薛丽，被告陆进良到庭参加诉讼。同年12月2日，因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序，组成合议庭继续审理。2020年1月14日，本院依法追加上海胤康房产经纪事务所(以下简称胤康事务所)作为第三人参加诉讼。同年3月16日，本案第三次公开开庭进行审理，原告张红艳及委托诉讼代理人陆菊华，被告陆叶及委托诉讼代理人薛丽，第三人的投资人俞彪到庭参加诉讼，被告陆进良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。当月29日，四被告共同提出反诉，但因本案法庭辩论已结束，故不在本案中合并审理。本案现已审理终结。原告张红艳向本院提出诉讼请求：判令四被告继续履行合同，将上海市青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下。审理中，原告增加诉讼请求：判令四被告支付违约金人民币58万元。事实和理由：陆建忠与陆静英系夫妻关系，陆耀良、陆进良系二人儿子，陆叶系陆耀良女儿。2013年9月17日，因原农村住房拆迁，陆耀良代表该户与上海市华新镇动迁办公室签订民房补偿安置协议，该户安置人员陆耀良、陆建忠、陆静英、陆叶获得大、中、小三套安置房屋。2014年5月13日，原告与陆耀良、陆叶、陆建忠、陆静英签订房屋买卖协议，约定原告向被告购买上海市青浦区华新镇农民动迁房XXX号XXX室(即系争房屋)，待该房屋能过户至原告名下时，被告应无条件配合原告办理过户。合同签订后，原告即依约履行相关付款义务，并于2014年6月底取得系争房屋钥匙，装修后居住至今。现该房屋已具备过户条件。但原告要求被告履行过户义务时，被告却拒绝履行，属违约，故作如上诉讼请求。因陆建忠已于2015年6月24日去世，故将继承人陆进良作为共同被告。被告陆耀良、陆叶、陆静英、陆进良辩称，2014年5月13日，原、被告签订的房屋买卖协议，系以陆耀良欠付的赌债抵作原告应支付的房款，属以合法形式掩盖非法目的而签订的合同，应属无效，故不同意协助过户，亦不同意支付违约金。原告实际并未履行大部分房款支付义务。被告将系争房屋钥匙交付原告亦因欠付其赌债，故先交予其居住，并无卖房的真实意思表示。此前几年因文化水平不高，不知赌债不受法律保护，故当时也不懂得及时向有关部门举报或报警。综上所述，请求驳回原告诉请。第三人胤康事务所述称，2014年5月13日，胤康事务所确实作为中介方参与了原、被告就系争房屋的买卖事宜。买卖协议由胤康事务所投资人俞彪草拟，张红艳、陆耀良、陆叶签字确认，陆建忠、陆静英因年纪较大，捺印后由陆叶代为签名。当日，张红艳还支付了中介费5,000元。此后，被告并未就此买卖向中介提出异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张红艳为证明其主张，向本院提交以下证据：1.房屋买卖协议1份，证明原、被告就系争房屋买卖事宜达成一致，总价为126.6万元。2.收条5份，证明原告按约陆续以现金方式向被告支付系争房屋房款总计122万元(含因多平米而需多支付的4万元和签订协议当日现金支付但未收到收条的6千元)，现尚余86,000元余款未付。3.民房补偿安置协议1份，证明系争房屋系拆迁安置房。4.选房确认单1份，证明2013年9月17日大致明确了系争房屋的面积和地址。5.华腾苑入户结算清单1份，证明2015年6月27日明确了系争房屋的实际地址和面积，原告后续需另支付多平米的费用。6.系争房屋大小产证各1份，证明经各拆迁安置补偿人员和家庭成员内部确认，就系争房屋，陆叶拥有99%产权、陆耀良拥有1%产权，现系争房屋可办理过户手续。7.中介费收条及中介事务所工商信息各1份，证明系争房屋买卖系在中介事务所中介下正规操作，张红艳为此向胤康事务所投资人以现金方式支付中介费5,000元。8.物业管理费收据1份，证明张红艳一家现实际居住在系争房屋内。9.系争房屋邻居朱桂华、装修人吴宝江、中介事务所投资人俞彪证人证言3份，证明张红艳夫妻为系争房屋实际使用人，房屋买卖由各方当事人自愿认可，无强迫，合法有效。10.借款确认书、结婚证、户口、案外人陈某2银行流水等材料1组，证明张红艳与案外人陈某1系夫妻，2018年1月25日办理结婚登记，案外人陈某2系陈某1父亲，张红艳夫妻的资金多向案外人陈某2所借，因生意现金流较大，常以现金方式存放家中，故亦以现金方式向被告支付系争房屋房款。11.张红艳居住证复印件、社保缴纳情况表、女儿出生医学证明、常住人口登记卡等材料1组，证明张红艳本人及女儿在上海名下无商品房，丈夫陈某1名下有办公房1套，2019年12月起张红艳符合上海市购房条件，可办理过户手续。被告陆耀良、陆叶、陆静英质证意见：对证据1，房屋买卖协议上的签字和捺印均予认可，但对内容不认可，均由中介方执笔。对证据2，收条上的签字和捺印均予认可，但不认可收款数额，收条内容均由原告或中介填写，被告实际仅陆续收到过多平方的4万、房款6万、房款1.4万和未给原告出具收条的6千元，总计收款12万元，其余均未实际收到。对证据3、4、5、6，真实性均无异议。对证据7，系原告与中介的交易，被告无法核实真实性。对证据8，认可物业管理费收据的真实性，但不认可证明内容。对证据9，因证人朱桂华、吴宝江未出庭陈述，故对该部分证人证言不予认可，但确认原告夫妻现实际居住在系争房屋内。俞彪出具的证人证言内容有矛盾之处，故其陈述不可采信。对证据10，因张红艳与案外人陈某1、陈某2系亲属关系，故对证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。若张红艳资金来源是陈某2或陈某1，在张红艳、陈某1未登记结婚时，陈某2或陈某1不以自己的名义反而以张红艳名义借款给陆耀良亦不符合常理。对证据11，与本案无关，故对真实性、合法性、关联性均不认可。被告陆进良质证意见同被告陆耀良、陆叶、陆静英。第三人胤康事务所质证意见：对证据1、7，无异议；对证据2，落款日期为2014年5月24日的定金收条、购房收条由中介代笔，签订的真实性无异议，是否实际付款不清楚；对证据9，俞彪系胤康事务所投资人，证人证言予以认可；对其他证据，因胤康事务所未实际参与，不发表质证意见，真实性由法院确认。被告陆耀良、陆叶、陆静英为证明其主张，向本院提交以下证据：1.张其春当庭作证的证人证言，证明张红艳等人在高速公路桥洞下开设赌场，张其春与陆耀良于2013年至2014年间在赌场内参与赌博，得知陆耀良当时借张红艳钱参与赌博，为此欠了20-30万元，具体数目不清楚，房屋买卖交易也只是听说，交易时并未在场。2.何雪明、钱正荣等人的证人证言及相应录音笔录1份，证明张红艳四处开设赌场及对外放高利贷作为赌资，陆耀良为此欠张红艳赌债。3.上海公安局案(事)件接报回执单1份，证明被告陆耀良曾以张红艳涉诈骗为由向公安部门报案。4.被告家庭户口复印件和陆耀良银行流水等证据1组，证明陆耀良系上海正洋内饰件厂员工，有正当工作，有拆迁补偿款，不会无故向张红艳借巨额款项，房屋买卖真实系以赌债抵房款，系以合法形式掩盖非法目的。原告张红艳质证意见：对证据1、2，证人所称陆耀良向原告借赌资且房屋买卖系以赌债抵作房款，但实际均未实际见证借款和房屋交易过程，系听陆耀良或他人所说，证人证言不可信。对证据3，真实性确认，但回执单中明确现有证据无法作为诈骗案件受理，故对证明内容不予认可，房屋买卖交易系真实有效。对证据4，真实性无异议，但均与本案无关，不能证明陆耀良实际工作及经济情况。被告陆进良质证意见：无异议。第三人胤康事务所质证意见：均与胤康事务所无关，不发表质证意见，真实性交由法院依法判定。被告陆进良和第三人胤康事务所均未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：对原告张红艳提交的证据1，签字捺印当事人均予认可，故确认其真实性；证据2，收条上虽有被告签名，但被告仅确认实际收款12万元，故本院对被告自认的该12万元予以确认；对58万元定金收条，被告自认以向张红艳借款的35万元充抵，虽陈述系赌债，但未提供证据予以佐证，故本院对该35万元以借款充抵房款部分予以确认；对52万元购房收条真实性不予确认；证据7，胤康事务所工商信息材料系企业工商信息公示系统出示，具有公示效力，真实性予以认可；中介费收据所载金额与房屋买卖协议相符，且第三人确认收到，本院予以确认；证据9，确认张红艳夫妻现实际居住在系争房屋内；证据10，因陈某2银行卡交易明细未能显示其与陆耀良或张红艳夫妻的转账情况，且张红艳夫妻于2018年1月25日办理婚姻登记，陈某2于2014年便以未约定利息的方式借予张红艳大额款项有违常理，故对借款确认书的真实性以及结婚证、户口、案外人陈某2银行流水等材料与本案的关联性不予确认；证据11，出示原件，对其真实性予以确认。对被告陆耀良、陆叶、陆静英提交的证据1、2，证人均未实际见证陆耀良借赌债和房屋交易过程，系听陆耀良或他人所说，证人证言真实性不予确认；证据4，真实性予以确认，但1998年的户口页信息和收取的拆迁款情况难以证明陆耀良实际工作和经济情况，故对其与本案的关联性不予确认。经审理查明：陆静英、陆建忠系夫妻关系，陆耀良、陆进良系二人之子，陆叶系陆耀良之女。2015年6月24日陆建忠去世。2013年9月17日，上海市青浦区朱长村爿桥队22号民房因拆迁，陆耀良代表陆建忠、陆静英、陆耀良、陆叶一户，与上海市青浦区华新镇动迁办公室签订民房补偿安置协议，安置总面积280平方米，安置房型大、中、小共三套。同日，陆耀良作为代表签订选房确认单，确认大套房屋为25号楼501室房屋，面积129.86平方米，房型面积最终以实测为准。2014年5月13日，甲方(陆建忠、陆静英、陆耀良、陆叶)与乙方(张红艳)签订房屋买卖协议，约定甲方将25号楼501室动迁房产权及使用权转让给乙方，房屋面积129.86平方米，转让价为126.60万元。付款方式为：2014年5月15日前支付58万元定金、2014年7月15日前支付52万元、房产交易过户好支付余款16.6万元。该房屋为动迁安置房，三年后房产证能过户时，甲方配合乙方办理过户。如一方反悔，作违约处理，违约金58万元。转让过程中，一切税费由乙方负担。中介费5千元由乙方支付。2015年6月27日，就上海市青浦区朱长村爿桥队22号安置户，陆耀良签订华新镇华腾苑入户结算清单，明确获安置的大套房屋房位系上海市青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室，面积138.36㎡。2015年9月15日，系争房屋办理大产证。2014年5月13日，张红艳以现金方式向陆耀良支付系争房屋房款6千元。2016年1月15日，张红艳以现金方式向陆耀良、陆叶支付系争房屋因多平米而应多付的房款4万元。2017年9月21日，张红艳以现金方式向陆耀良、陆叶支付房款6万元。2018年7月17日，张红艳以现金方式向陆叶支付房款1.4万元。另陆耀良自认向张红艳借款35万元，并以此充抵房款。另查明，2019年7月15日，陆耀良、陆叶就系争房屋办理不动产权证，明确系争房屋为动迁安置房，陆耀良就系争房屋拥有1%产权、陆叶拥有99%。系争房屋现符合办理不动产转让登记条件。2018年1月25日，张红艳与案外人陈某1办理婚姻登记，陈某2系陈某1父亲。张红艳于2019年12月符合上海市购房资格。2019年9月23日，陆耀良以多年前受张红艳诈骗，将系争房屋出售为由，向上海市公安局青浦分局华新派出所报案。派出所出具上海公安局案(事)件接报回执单，明确现有证据无法作为诈骗案件受理。再查明，张红艳向本院代管款账户预先缴纳110万元。以上事实，有原告张红艳提供的房屋买卖协议、收条、民房补偿安置协议、选房确认单、华腾苑入户结算清单、上海市房地产权证、中介费收条、中介事务所工商信息、物业管理费收据，被告陆耀良、陆叶、陆静英提供的上海公安局案(事)件接报回执单、家庭户口复印件等证据材料及当事人陈述在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据并加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案的主要争议焦点是：一、房屋买卖协议是否有效；二、原告张红艳是否已履行系争房屋买卖协议约定的房款支付义务。争议焦点一为房屋买卖协议是否有效。张红艳与陆耀良、陆叶、陆建忠、陆静英于2014年5月13日签订的房屋买卖协议，系在中介公司胤康事务所见证下，由双方当事人本人签字或捺印，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陆建忠已于2015年去世，陆耀良、陆叶于2019年办理系争房屋不动产权证，明确系争房屋归陆耀良、陆叶所有，陆静英及陆建忠的继承人陆进良对此予以确认，故各方均应对协议内容恪守履行。主要理由：一是书面协议是各方当事人现场签署，签字、捺印也均为当事人本人所为。该书面协议已经能够直接证明房屋买卖系双方当事人真实意思表示，除非有相反的证据予以推翻。二是主张房屋买卖协议无效或可撤销，需由主张无效、可撤销的一方提供证据加以证明。虽被告辩称该协议系在陆耀良欠付赌债的情况下与张红艳签署，是以合法形式掩盖非法目的，应属无效；又称签署时受到欺诈、胁迫，并非其真实意思表示。但被告始终未提供相应证据予以证明，故其抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。三是房屋买卖协议已实际履行。房屋买卖合同中出卖人的交付义务包括实物交付和权利交付。张红艳自签订协议后从陆耀良处取得房屋钥匙，至今已在系争房屋中实际居住近五年时间。在五年时间内，陆耀良、陆叶等并未主张双方之间不存在房屋买卖合同关系，也未向张红艳主张无权占有要求其迁出系争房屋。庭审中，被告认可实际收到张红艳房款12万元，其中包括房屋实测多平方补足款4万元。因此，本案房屋买卖协议已实际履行，被告收受房款及张红艳对房屋长期、平和占有使用的事实进一步佐证了双方之间房屋买卖协议的真实性。争议焦点二为原告张红艳是否已履行系争房屋买卖协议约定的房款支付义务。房屋买卖合同中，出卖人的主要义务是依约转移房屋所有权，买受人的主要义务是依约支付相应购房款项，双方义务构成对待给付。张红艳诉请被告继续履行房屋买卖协议，配合办理过户手续的前提是实际履行了合同约定的房款支付义务。但本案中，对于张红艳主张已经按约支付122万元房款的事实，本院依法认可47万元(含各方无异议的12万元)。主要理由：一是对于合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证证明责任。张红艳提供了载有陆耀良和陆叶本人签名、金额分别为58万元与52万元的收款凭证两张。关于58万元房款，张红艳主张系以陆耀良先前的50万元借款及8万元利息充抵，但未提供双方存在借贷关系的债权凭证及转账凭证，陆耀良本人则在庭审中自认曾向张红艳借款35万元用于偿还他人赌债。一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实有所限制的自认或者附加条件予以承认的，由人民法院综合案件情况决定是否构成自认。陆耀良对于曾向张红艳借款35万元并出具房款收条这一事实表示承认，实则认可了以借款抵房款。但又抗辩此借款系借去偿还他人赌债，这一抗辩意见可能导致该借款不受法律保护，客观上于陆耀良有利，故陆耀良对此应承担举证证明责任。在本案中，陆耀良仅口头陈述系借款偿还赌债，未提供相应证据加以证明，故本院对其抗辩意见难以采信，对其自认的35万元借款予以确认。关于52万元房款，在陆耀良和陆叶均否认实际收到房款的情况下，张红艳仍需进一步举证证明房款确已实际支付，但在案证据尚不足以证明，故应由张红艳承担举证不能的法律后果。二是房款以现金形式交付与日常交易习惯不符。房屋买卖协议中房款的交付，在日常交易中属于大额支出，以银行转账、汇款或支票支付等形式较为常见。如当事人采取不同于日常交易习惯的其他方式，需有正当理由并提供相应证据予以佐证。本案中，张红艳主张相关房款系以现金形式交付，但交付现场除其现任丈夫陈某1和陆耀良外又无其他人员在场见证。张红艳虽提供了案外人陈某2的银行流水记录，但该记录并不能直接证明其已实际支付房款，本院难以采信。在审理过程中，张红艳出于促使合同继续履行目的，自愿预先向本院代管款账户缴纳110万元款项，要求被告配合办理系争房屋过户手续，现系争房屋已符合过户条件，故对于张红艳要求过户的诉讼请求，本院可予支持。同时，张红艳应在办理过户手续当日支付余款836,000元并依照协议约定承担相关税费。关于58万元违约金的诉讼请求，因张红艳未有充分证据证明其按约履行付款义务、双方对付款款项尚有争议，在此情况下，被告拒绝配合办理系争房屋过户手续，有正当理由，不构成违约，故本院对该项诉讼请求不予支持。被告陆进良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，由此所致不利后果应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定，判决如下：一、原告张红艳与被告陆耀良、陆叶、陆静英、陆进良继续履行2014年5月13日签订的《房屋买卖协议》；二、被告陆耀良、陆叶、陆静英、陆进良应于本判决生效之日起十日内协助原告张红艳将上海市青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告张红艳名下，产生的相关税费由原告张红艳负担；三、原告张红艳应于被告陆耀良、陆叶、陆静英、陆进良协助办理房屋过户手续之日向被告陆耀良、陆叶、陆静英、陆进良支付购房余款836,000元；四、驳回原告张红艳的其余诉讼请求。案件受理费9,680元，由原告张红艳负担9,600元，被告陆耀良、陆叶、陆静英、陆进良负担80元；财产保全费5,000元，由被告陆耀良、陆叶、陆静英、陆进良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 重人民陪审员  叶引芳人民陪审员  黄承辉二〇二〇年五月二十九日法官 助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实有所限制或者附加条件予以承认的，由人民法院综合案件情况决定是否构成自认。