江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终567号上诉人（原审被告）:赵峰，男，1980年11月12日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：华庆宏，江苏瑞莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周丽金，女，1969年5月25日出生，汉族，户籍所在地无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：徐小燕，女，1990年4月10日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：曹先进（受周丽金、徐小燕共同委托），无锡市梁溪区曙光法律服务所法律工作者。原审被告：屠菊芬，女，1953年9月9日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原审被告：赵勤安，男，1952年8月8日出生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人赵峰因与被上诉人周丽金、徐小燕，原审被告屠菊芬、赵勤安共有物分割纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初8024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判按照50%的同等责任来折价补偿。事实和理由：1.后造平房加层面积为41.8平方米，一审法院认定为43.12平方米，打95折应为39.71平方米，多计算了1.05平方米，价值8715元，应从中扣除。2.安置房的价格是每平方米6700元，计386657元，但房屋价格还包括土地价格，计算房屋总价应扣除土地价值。而一审法院按每平方米8300元计算拆迁补偿款计487708元，多算101051元，应扣除。3.一审案由是共有物分割纠纷，但其认为是房屋买卖合同纠纷，一审适用法律错误。被上诉人周丽金、徐小燕辩称，双方签订的房屋买卖协议中明确，如在国家给予政策拆迁补偿，总面积明确为61.80平方米给其，这是双方当事人真实意思的表示。该房屋未经房管部门办理过户变更登记，未拆迁之前该房屋的所有权没有发生改变，故一审将其定性为共有物分割案由，符合相关的法律规定。一审法院向房屋拆迁部门进行了调查，并调取了涉案房屋的补偿标准，与其享有的金额是一致的。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告屠菊芬、赵勤安未作答辩。周丽金、徐小燕向一审法院起诉请求：判令无锡市梁溪区后造面积41.8平方米房屋及扩建的20平方米房屋征收补偿安置款487708元及装修款14201元由周丽金享有。一审法院认定事实：2004年7月10日，赵勤安、屠菊芬、赵峰（甲方、卖方）与周丽金、屠新海、徐小燕（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》，协议载明的主要内容是：“兹由甲方将南长新联XXX号后造41.80㎡房屋及另在中间天井建造20㎡面积房屋的房屋所有权、建造权、土地权(面积41.80+20㎡)卖予乙方，事宜订立如下协议：1.甲方将71号后造41.80平方（执照属平房现甲方已翻加改至二层)二层卖予乙方。2.后造41.80平方一楼属甲方所有。3.另甲方愿意将中间天井中20㎡面积让乙方建造与二层相接的房屋(天井中加柱头缕空建造)。4.一楼天井留后腰门乙方拥有自由进出权，乙方可在天井中建造外楼梯一张供乙方进出二楼房屋用。5.乙方在取得上述层房的权利后如政策允许甲方必须给乙方办理独立产权及土地证。如遇拆迁乙方拥有71号后造41.80+20㎡的屋房土地所有权，在国家给予的政策中甲方必须将上述权利无偿给予乙方(在总拆迁面积中扣除61.80平方给乙方)。6.乙方在取得该房屋的权利后还拥有“三通”的权利及水电的独立权利。7.乙方支付甲方人民币叁万元整，以收条为凭。8.该协议在乙方一次性支付甲方人民币叁万元及签字后即生效。”同日，赵勤安出具收条一张，收条载明：今收到周丽金房屋买卖款人民币叁万元整。2007年10月19日，周XX与屠XX在民政部门协议离婚，双方约定：女儿徐XX18岁由女方抚养，男方不支付女儿任何费用；原南长区新联村XXX号后造自购村巷私房归女方和女儿所有（居住和使用，及收益权），总面积为61.80平方；该室内一切财产归女儿所有；男方张家港私房属父母遗留财产归男方所有。另查明，1991年7月发放的新联XXX号房屋的房屋所有权证，载明：房屋所有权人登记在赵勤安名下，二间二层建筑面积为113.24平方米，二间平层建筑面积为41.80平方米。本案审理过程中，周丽金、徐小燕向法院提出申请，要求调查案涉房屋的拆迁补偿情况。法院依法向无锡市梁溪区人民政府房屋征收办公室进行调查，取得下列材料：1.《梁溪区国有土地上住宅房屋征收补偿协议书》，该份协议书载明的主要内容为：“时间为2019年7月13日，立协议各方为无锡市梁溪区人民政府房屋征收办公室（甲方，征收部门），委托代理人（征收实施单位）为扬名街道办事处，乙方（被征收房屋所有权人）为赵勤安，因蟮尾巴地块项目建设需要，甲方征收乙方梁溪区扬名街道新联新村XXX号房屋，被征收房屋产权性质为私房，建筑面积372.47㎡（其中，产权证面积155.04㎡，认定面积156.46㎡，未认定面积60.97㎡），最终确认合法建筑面积311.5㎡；各项费用合计总额为2970604元。”2.无锡市梁溪区人民政府房屋征收办公室出具案涉房屋征收补偿明细，载明：后造平房加层5.6×7.7＝43.12×0.95＝40.76㎡，天井20×0.9＝18㎡，58.76×8300元＝487708元，装修14201元。3.无锡齐典土地房地产资产估价有限公司出具说明一份，载明：蟮尾巴旧城改建项目撤组剩余国土住宅基准价格中所含土地收益标准为1120元／平方米。经质证，周丽金、徐小燕陈述，对上述证据均无异议，该补偿协议书确认的面积中包含了本案所诉讼的面积，该协议明确整体房屋拆迁补偿总价为2970604元。同时，对补偿面积和金额均已明确。经质证，赵勤安、屠菊芬、赵峰陈述，对上述证据的真实性均无异议，协议中未认定面积为60.97平方米的房屋，就是本案周丽金、徐小燕所主张的面积。关于房屋面积，后造平房加层测量面积为43.12平方米，但是其只认可合同约定的41.8平方米，并且应当打95折。对于计算价格有异议，8300元是订购商品房的价格，实际上调换安置房是6700元的价格，其中也包含了土地价格。关于装修款，大部分是原来的房屋装修打折下来是11529元，其他门窗是后来换的，这部分归对方所有没有异议。关于XXX号后造第二层面积为41.80平方米是如何得出的。周丽金、徐小燕陈述：当初签订协议时，并没有精确测量，是按照房产登记证上的面积及天井大概的面积得出。赵勤安陈述：当时签协议的时候没有对该面积进行测量，不是按照房产证的面积，是根据长、宽大概计算的。关于XXX号房屋建造的情况。赵勤安、屠菊芬陈述：XXX号房屋是两开间两造房屋，前造是二层楼，后造也是二层楼，房产证上仅反映前造二层楼房及后造第一层，后造第二层没有办理房屋批准手续，后造第二层大概是2000年过后建造。房屋是其夫妻两个建造，所以是其夫妻共同财产。周丽金、徐小燕对上述赵勤安、屠菊芬陈述的内容没有异议。关于天井中20平方米的情况。双方一致认为：没有搭建房屋，原来天井有一个外楼梯到后造一层平台，签订房屋买卖协议后，由周丽金、屠新海继续搭建外楼梯延伸到后造二层。本案在审理中，周丽金陈述，其与屠新海均不是扬名街道新联村的村民。一审法院认为，本案争议焦点为：一、周丽金能否享有案涉房屋的拆迁利益；二、征收补偿款的数额如何确定。关于争议焦点一，根据我国相关法律法规的规定，赵勤安、屠菊芬、赵峰与周丽金、屠新海、徐小燕于2004年7月10日签订的房屋买卖协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。但签订房屋买卖协议系双方当事人自愿达成的真实意思表示，合同签订后，周丽金按约支付全部房屋转让款，赵勤安亦收取房款并交付了案涉房屋，周丽金取得该房屋进行居住、使用，实际长期占有该不动产。现因房屋征收，相应土地使用性质变更，违法情形消除，因房屋征收产生的权益理应归买受人享有。本案中，周丽金请求确认案涉房屋的征收补偿款由其享有，符合法律规定及诚实信用原则、权利义务相一致原则，法院予以支持。关于争议焦点二，根据双方签订的房屋买卖协议约定的内容，以及双方在本案审理中均认可在签订房屋买卖协议时并没有测量房屋面积，说明XXX号后造第二层面积为41.80平方米是根据房产证上XXX号后造第一层面积得出，故应以房屋征收时测量的实际面积为准。另双方在房屋买卖协议约定“乙方在取得上述层房的权利后如政策允许甲方必须给乙方办理独立产权及土地证。如遇拆迁乙方拥有71号后造41.80+20㎡的屋房土地所有权，在国家给予的政策中甲方必须将上述权利无偿给予乙方”，故案涉房屋的征收补偿款（含土地收益）均由周丽金享有。另外，赵峰抗辩其不是房屋所有权人，不应当作为本案被告。法院认为，赵峰作为卖方之一参与签订房屋买卖协议，周丽金、徐小燕将赵峰作为本案被告提起诉讼，并无不当。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：确认在无锡市梁溪区房屋征收补偿款中由周丽金享有501909元。一审案件受理费8819元、保全申请费3070元，两项合计11889元（已由周丽金预交），由赵勤安、屠菊芬负担，赵勤安、屠菊芬负担部分的诉讼费于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给周丽金。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定而属无效，但双方当事人对房屋买卖的行为不存在争议。现因政府征收，涉案房屋的权益已转化为拆迁利益，双方事实上在拆迁利益的分配上有争议，故一审将本案案由定性为共有物分割纠纷，并无不当。关于后造平房加层面积，虽然房屋买卖协议中载明后造房屋的面积为41.8平方米，但双方在一审诉讼中均认可签订房屋买卖协议时并没有测量房屋面积，鉴于双方协议指向的标的物就是涉案房屋，故应以房屋征收时测量的实际面积43.12平方米为准。而根据涉案房屋征收补偿明细，对该部分面积的补偿已打95折。赵峰提出多计算面积1.05平方米的上诉主张，本院不予支持。关于补偿价款，涉案房屋征收补偿明细中载明的补偿标准，是按每平方米8300元计算拆迁补偿款，即便补偿价款中包含了土地价格，根据双方房屋买卖协议第五条的约定，房屋拆迁补偿的权利应归被上诉人周丽金、徐小燕所有。赵峰要求按每平方米6700计算补偿款的上诉主张，与双方约定不符，本院不予支持。综上所述，上诉人赵峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2496元，由上诉人赵峰负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年五月十一日书记员  翁 强