湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0682民初1318号 原告：临湘市农业服务公司，住所地：临湘市火车站左侧。 法定代表人：张曙光，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈紫堂，湖南颂正律师事务所律师。 被告：临湘市鹏程房地产开发有限公司，住所地：临湘市长安福桥路8号。 法定代表人：胡华中，该公司总经理。 诉讼代表人：临湘市鹏程房地产开发有限公司破产管理人。 负责人：谭泽华，湖南湘北律师事务所律师。 原告临湘市农业服务公司（以下称“农服公司”）诉被告临湘市鹏程房地产开发有限公司（以下称“鹏程公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农服公司的法定代表人张曙光、委托诉讼代理人陈紫堂，被告鹏程公司的法定代表人胡华中及破产管理人负责人谭泽华到庭参加诉讼。 原告农服公司向本院提出诉讼请求：1.判令财富广场一二层14个拆迁安置还建门面商铺合计654.34平方米的房屋属于原告所有（其中一层6个328.44㎡，分别为109号至113号及115号；二层商铺8个325.98㎡，分别为207号至213号及259号）；2.判令原告有权取回被告占有的14个拆迁安置还建门面商铺，被告配合原告行使取回权，将14个门面商铺的房屋及不动产权证书等法定证件交付给原告；3.判令被告以财富广场一二层共计21个商铺对拆迁安置还建给原告的14个门面商铺承担抵押担保责任(其中一层商铺3个，分别为114号、116号、117号；二层商铺18个，分别为二楼222号至228号，二楼231号、232号、241号、245号以及252号至258号)；4.由被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由:2014年5月16日原告农服公司与被告鹏程公司签订了《房屋拆迁还建协议》，约定：双方通过协商，乙方鹏程公司同意在原地还建给甲方农服公司协议房产。第一条，甲方被拆迁房屋在福桥路临街门面房一栋，为两层混合结构，面积3.3米×7米×11个×2层，另有砖木结构杂屋5间。第二条，鹏程公司拆迁安置还建给农服公司房屋及门面商铺总面积为1003.4㎡。其一、临街门面商铺还建的两层合同面积为653.4㎡(36.3米×9米×2层），每层临街门面商铺面积为326.7㎡。临街门面商铺南北长36.3米，东西宽9米。第五条：协议约定乙方应在本协议签订后720天内（2016年5月6日前)内完成建设并向甲方交付房屋。另外，协议还对房产证、违约责任等内容进行了约定。协议最后的《还建门面商铺平面图》，把拆迁安置还建门面商铺在平面图中的位置进行了特定化定位。 协议签订后，农服公司将原有的被拆迁房屋交与了鹏程公司临时占有并拆迁。在履行协议过程中，农服公司与鹏程公司通过多次反复协商，双方对协议中还建的门面进行了特定具体编号取得了一致意见。2017年4月28日，鹏程公司向农服公司以《工作联系函》的形式，向农服公司确定了还建门面在财富广场大楼中的特定编号（标明了位置、用途、楼层、铺号、面积等)，农服公司全部进行了认同。特定序号为：1层6个门面，合计面积328.44㎡(109号为15.98㎡、110号40.43㎡、111号142.36㎡、112号106.84㎡、113号7.74㎡、115号15.09㎡)。2层8个门面，合计面积325.98㎡(207号36.19㎡、208号29.35㎡、209号20.62㎡、210号16.63㎡、211号13.41㎡、212号30.03㎡、213号25.21㎡、259号154.54㎡)。为此，被告应当将一二楼的14个拆迁安置还建门面商铺交付给原告，且既包括门面商铺房屋的交付，也包括房屋所有权不动产权证书等法律证件的交付。但是，没有履行交付房屋的义务。 为了保障原告拆迁安置房交付的实现，经双方协商，被告将财富广场一二楼其他21个商铺，共计面积427.08㎡,为原告14个门面商铺交付取回提供了抵押担保。其一，2017年7月4日，原告与被告签订了《拆迁还建房补充协议》，补偿协议第一条及第三条约定，被告将一楼3个门面，小计面积为55.35㎡商铺作为拆迁安置还建商铺的抵押担保（其中114号4.57㎡、116号25.39㎡、117号25.39㎡)；其二，2017年7月17日，被告与原告经过协商后，被告向原告出具了《还建农服公司二楼临时抵押担保房号面积》文书，以18个门面，面积371.73㎡的商铺为原告拆迁安置房提供担保（其中二楼222号23.74㎡、223号27.70㎡、224号27.7㎡、225号19.78㎡、226号19.78㎡、227号19.78㎡、228号22.16㎡，二楼231号25.32㎡、232号25.32㎡、241号23.74㎡、245号28.35㎡以及252号14.03㎡、253号14.03㎡、254号14.03㎡、255号14.03㎡、256号10.45㎡、257号15.44㎡、258号26.35㎡)。 2018年11月28日，临湘市人民法院（2018)湘0682破3号民事裁定书裁定受理被告的破产清算申请。2019年3月20日，原告向被告破产管理人出具了《取回还建房屋财产申请书》，要求在破产程序中取回属于原告的14个门面商铺房的财产，经原告多次催促，被告管理人至今没有将14套门面商铺房交付给原告，没有为原告办理门面商铺的网签、备案手续及房屋所有权证，致使原告无法行使取回权。 被告应当在破产程序中按照双方的约定，将14个门面商铺财产交付给原告，配合原告行使取回权，如果被告少交门面商铺或者少交门面商铺面积等事由出现，被告应当以提供抵押担保相应数量及相应价值的商铺折价抵偿给原告，并将折价抵偿后的门面商铺依法交付及过户给原告。为了保护原告的合法权益，根据法律规定，原告请求人民法院责令被告承担诉讼请求中的法律责任。 被告鹏程公司辩称：1.被答辩人起诉标的不应当是行使取回权，双方签订的还建协议，还建房屋属于债务人的财产，被答辩人只享有优先权；2.被答辩人没有向管理人申报优先权的债权，法院不应受理其对取回权的诉讼，应予驳回；3.109号房、111号房、207号房已经出售并全款支付，不属于破产的财产，属于特定物，被答辩人不享有优先权，应当作为普通债权；4.还建商铺110号、112号、113号、115号已经出售，法庭应将业主作为第三人参加诉讼；5.259号商铺并未实际建设；6.溢价款还没返还给答辩人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的《拆迁还建房补充协议》及《还建农服公司二楼临时抵押担保房号面积》，该组证据显示，2017年7月4日，原告与被告签订了《拆迁还建房补充协议》，约定被告将一楼3个门面商铺（114号、116号、117号)作为拆迁安置还建商铺的抵押担保；2017年7月17日，被告与原告经过协商后，被告向原告出具了《还建农服公司二楼临时抵押担保房号面积》文书，以18个门面商铺（222号、223号、224号、225号、226号、227号、228号、231号、232号、241号、245号、252号、253号、254号、255号、256号、257号、258号)为原告拆迁安置房提供担保。该组证据来源合法、与本案有关联，被告对其真实性无异议，但原告未提交证据证明上述房屋抵押办理了抵押登记，该组证据尚不能证明原告对上述房屋享有抵押权，对其证明目的，本院不予采信； 2.被告提交的《商品房买卖合同》、收据及（2018）湘06民终445号民事判决书，该组证据显示，2016年1月29日，被告与朱云霞签订《商品房买卖合同》，将109号门面出售给朱云霞，2016年7月14日，被告与方小平签订《商品房买卖合同》，将207号门面出售给方小平，2018年6月11日，岳阳市中级人民法院作出终审判决，被告应在房屋竣工验收后十五日内向沈型祥、龙小毛交付103号、104号、105号、109号、110号、111号商铺。该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以采信； 3.被告提交的《协议书》、收据及临湘市农业局《请求将拍卖溢价发给我局农业服务公司用于反购商铺的报告》，2011年3月23日，农服公司将公司宿舍楼与湘园宾馆中间的小门面处置给袁丽子，上述报告系农业局向临湘市人民政府出具的报告，被告并未提交证据证明临湘市人民政府对该报告的回复，该组证据尚不足以证明原告应向被告支付溢价款，对其证明目的，本院不予采信。 另查明，2014年5月16日，原、被告在湖南永发律师事务所汪元保律师的见证下签订了《房屋拆迁还建协议》，主要内容为：“第一条：被拆迁房屋。甲方（农服公司）被拆迁房屋位于临湘市，在拆迁范围内有福桥路临街门面房一栋，为二层混合结构，面积3.3米×7米×11个×2层，砖木结构杂屋5间。第二条：还建房产及门面商铺的地段、面积和要求。还建房屋及门面商铺总面积为1003.4平方米。还建门面商铺的基本方案为：还建门面商铺东起临湘市街面墙，按规划规定退让3米后，向西9米，南起物资大楼留6米通遒后向北36.3米。乙方（鹏程公司）还建给甲方的门面商铺面积为36.3×9×2层，第一层为整体独立门面，甲方有自主经营权，—、二层商铺周围留有公共通道，双方不得影响相部商铺的相邻关系。乙方还建给甲方的住房套间面积为350平方米（含合理公摊面积）。（乙方还建给甲方的门面商平面图附后）......”。 2017年4月28日，鹏程公司向农服公司出具《工作联系函》并附一、二层门面商铺分户图，被告在该《工作联系函》中确定还建给原告的商铺号为：109号为15.98㎡、110号40.43㎡、111号142.36㎡、112号106.84㎡、113号7.74㎡、115号15.09㎡、207号36.19㎡、208号29.35㎡、209号20.62㎡、210号16.63㎡、211号13.41㎡、212号30.03㎡、213号25.21㎡、259号154.54㎡，同时，向原告催付溢价款。 2018年11月28日，临湘市人民法院作出（2018)湘0682破3号民事裁定书，裁定受理鹏程公司的破产清算申请。2019年3月20日，原告向被告公司破产管理人提交《取回拆迁还建房屋财产申请书》，要求在破产程序中取回还建门面。 2019年8月23日，农服公司向岳阳市中级人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销岳阳市中级人民法院(2018)湘06民终445号民事判决书第一项并依法改判，驳回沈型祥、龙小毛选择临湘市财富广场临街（临福桥路）109、110、111号门面的诉讼请求。目前，该案正在审理之中。 本院认为，原、被告签订了《房屋拆迁还建协议》，被告以《工作联系函》的方式确认了还建给原告房屋的具体房号及面积，原、被告之间系合同关系。合同之债不必然引起物权的变更，原告要求确认财富广场109号、110号、111号、112号、113号、115号、207号、208号、209号、210号、211号、212号、213号、259号商铺归其所有并取回上述商铺，缺乏依据，本院不予支持。2018年11月28日，临湘市人民法院裁定受理鹏程公司的破产清算申请，现农服公司依据还建协议主张权利，要求被告鹏程公司交付房屋，本案应系破产债权确认纠纷。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，原、被告签订的《房屋拆迁还建协议》系双方真实意思表示，合法有效，且双方在《房屋拆迁还建协议》中对还建房屋的四至范围、楼层进行了界定，被告以《工作联系函》的方式确认还建给原告的商铺中，112号、113号、115号、207号、208号、209号、210号、211号、212号、213号商铺均在约定的四至范围之内，虽然鹏程公司将207号涉案房屋向第三人出售，本案原告作为被拆迁人，其有权优先取得协议房屋，对原告要求被告交付上述财富广场商铺并办理不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”，第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：......（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门......”。本案中，原告未能提交证据证明被告以21个门面为还建给原告的商铺提供抵押担保办理了抵押登记，应承担举证不能的法律后果，对原告要求确认其对21个商铺（114号、116号、117号、222号、223号、224号、225号、226号、227号、228号、231号、232号、241号、245号、252号、253号、254号、255号、256号、257号、258号）享有抵押权的诉讼请求，本院不予支持。 关于溢价款，被告未提交相应证据证明原告应向其支付溢价及其金额，也未在本案中提起反诉，该项主张不宜在本案中处理，被告若主张权利，可另行起诉或通过其他合法途径解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”本案中，原告的诉讼请求中，除要求交付109号、110号、111号、259号商铺的诉讼请求外，其余诉讼请求相关案件事实已经查清，本院先行判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告临湘市鹏程房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告临湘市农业服务公司交付财富广场112号、113号、115号、207号、208号、209号、210号、211号、212号、213号商铺，并协助办理不动产权证； 二、驳回原告临湘市农业服务公司的其他诉讼请求。 本案受理费500元，由被告临湘市鹏程房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  李超军 人民陪审员  胡继终 人民陪审员  刘立生 二〇一九年十二月三十日 法官助理黄辉 书记员袁佳丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。