北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17730号原告：北京汇源宫酒店有限责任公司，住所地北京市顺义区×××，统一社会信用代码911101131025621433。法定代表人：王树亮，经理。委托诉讼代理人：孙静凯，北京扬轩律师事务所律师。被告：北京酷飞乐健身有限责任公司，住所地北京市顺义区南法信府前街16号1幢1层，统一社会信用代码91110113MA01B4D36M。法定代表人：王思然，总经理。委托诉讼代理人：高国臣，男，1992年3月23日出生，汉族，北京酷飞乐健身有限责任公司经理，住北京市通州区。原告北京汇源宫酒店有限责任公司（以下简称汇源宫酒店）与被告北京酷飞乐健身有限责任公司（以下简称酷飞乐公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月10日、2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告汇源宫酒店之委托诉讼代理人孙静凯，被告酷飞乐公司之委托诉讼代理人高国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇源宫酒店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告2020年2月1日至2020年9月9日租金308358元；3.判令被告以每日1389元标准向原告给付《房屋租赁合同》解除日之前的租金，以及解除之次日起至被告维修并腾退涉诉房屋之日止的占有使用费；4.判令原告不需退还被告保证金100000元；5.判令被告将房屋地面防水修复至不返水状态且将该房屋腾退交还原告；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月1日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租位于北京市顺义区×××地下室，共计1240平方米，并约定年租金为50万元，每三年递增5%。被告承租后将承租房屋防水破坏，造成承租房屋目前处于每天被水泡着的状态，根据《房屋租赁合同》第三条3.3、3.4条及第六条6.2（e）的约定，未经原告书面同意，被告拆改变动房屋主体结构的原告可以单方解除合同，收回房屋，有权要求被告把房屋恢复原状，并没收保证金，追收所欠费用。现被告自2020年2月1日起至今未支付租金，且因擅自变动房屋主体结构造成承租房屋被淹，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告酷飞乐公司辩称，涉诉合同是刘某与原告签的，破坏防水层都是刘某经营期间实施的，合同虽然对酷飞乐公司有约束力，但酷飞乐公司员工没有见过。防水应该由刘某和刘某1修复，但其没有修复，在没有修复的情况下，原告不让酷飞乐公司营业，在没法营业的情况下，酷飞乐公司不同意交房租。现在酷飞乐公司不同意解除合同，王思然受让酷飞乐公司股权时与原告以及酷飞乐公司之前股东约定了就涉诉房屋需要重新签订合同，但后来之前的股东不把公章给王思然，所以合同就没签。现酷飞乐公司明确意见，原告诉请的租赁合同是刘某签订的，酷飞乐公司对此不予认可，酷飞乐公司没有履行该份合同，原告应该起诉刘某。高国臣从刘某处受让了酷飞乐公司的全部股权，后将酷飞乐公司的股权登记在高国臣妻子王思然名下，高国臣就股权转让事宜与刘某正在诉讼期间，所以现酷飞乐公司无法将涉诉场地腾退返还给原告，现不同意解除合同，租金、占有使用费不同意向原告支付。因为涉诉房屋在刘某作为股东经营期间装修时破坏了涉诉房屋地面防水，导致现在涉诉房屋返水漏水，无法经营。2019年12月1日高国臣与刘某签订了股权转让协议，将酷飞乐公司的全部股权转让给高国臣，后高国臣对涉诉房屋装修并开始经营酷飞乐公司。装修完以后试营业了半个月，于2020年1月26日因春节放假停业，后发生新冠肺炎疫情，因为涉诉场地经营体育健身，不能人员聚集，且是地下室，国家允许开业是2020年11月下旬，此期间就一直没有经营，因为疫情防控措施不允许经营。国家允许经营以后原告不让经营，因为涉诉房屋地面漏水，原告不允许酷飞乐公司经营，要求酷飞乐公司修复好以后才经营，但因为地面防水破坏不是高国臣、王思然造成的，所以就与刘某产生纠纷了，此后就没有经营了。即使应当给付租金和占有使用费，由于疫情及疫情防控措施影响也要求减少相应数额，对该期间的租金和占有使用费应由双方分担。高国臣和王思然接手以后对涉诉房屋的全部地面进行了重新装修，因为刘某经营期间将原有地面向下开挖了一定深度，破坏了房屋原有的防水层，高国臣和王思然装修时没有破坏防水层。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告汇源宫酒店提交的《房屋租赁合同》、《（房屋租赁合同）补充协议》、收据、照片、电子回单，本院勘验笔录，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2017年11月1日，汇源宫酒店（甲方、出租方）与刘某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市顺义区×××地下室约1240平方米出租给乙方。该合同1.2租赁用途约定：乙方具体经营为体育运动、健身房（及健身房配套的小食品、coffee、营养餐的售卖，如需取得合法手续由乙方负责），不可做其他经营。双方共同确认，自2017年11月1日开始，租赁房屋交由乙方经营，甲方不参与乙方的实际经营管理（注：房产为商业用房，甲方不负责能否用于体育运动，健身房的使用，出现的所有不确定因素造成乙方不能正常开办，乙方自行承担。乙方在经营过程中因自身原因产生的任何责任包括但不限于赔偿、行政处罚责任等均由乙方自行承担）。1.3租赁期限约定：自2017年11月1日至2025年10月31日。1.4免租期约定：2017年11月1日至2018年1月31日为免租期。2.1租金及押金约定：本合同年租金为50万元，每三年递增5%。本合同签订后，乙方应向甲方支付6个月租金及押金，租金金额为125000元，押金金额为100000元，收款后甲方给予出具收款收据……因乙方原因出现合同终止情况，甲方不予退返押金。乙方应于免租期届满日后的第6个月内再向甲方支付6个月的租金，以后租金每6个月支付一次，每次租金支付日为提前20天支付。2019年11月1日至2020年10月31日租金为500000元，2020年11月1日至2021年10月31日租金为525000元。租赁押金在本合同期满并且乙方明确表示不再续约时或本合同终止之日起，在乙方结清正常经营发生的水、电、物业管理等费用并办理完工商迁移、注销等手续后15个自然日内，由甲方无息全部返还乙方。如乙方单方面终止合同的，则押金不退还。同时因此给甲方造成损失的，从押金中扣除，不足部分应当补足。3.1甲方同意乙方对租赁房屋进行合理合法的装修改造，但需在装修前，提供标准的施工图及效果图让甲方审阅，未经甲方书面同意，乙方不得自行装修。3.2房屋主体结构未经书面许可不得擅自改动。每道工序完工后要甲方验收合格后，乙方才可进行下道工序的施工。3.3如乙方可以进行游泳馆经营，游泳池水池的建设不得下挖（如做防水，在允许的情况下适当下挖，需经甲方同意），不得改造原有房屋主体结构及承重柱设计。3.4租赁面积内的消防喷淋等消防设施可供乙方使用，如乙方装修后需消防审批等手续乙方自行办理。4.6租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：a.依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任。b.要求乙方恢复原状。5.8因乙方原因解除合同或合同期满，按届时租赁房屋的现状交还房屋。乙方有权拆除及取回所有不属于甲方的设施或者设备，但不得拆除不可移动附着物，且乙方不得故意损害或拆除建筑物本身的结构。6.2乙方有下列情况之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：a.不具有合法经营资格（或违反国家政策）并导致被相关政府部门吊销营业证照……e未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构的。7.2乙方无故拖欠租金15天未缴纳，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，有权要求乙方把房屋恢复原状，并没收保证金，追收所欠费用。该合同抬头乙方处载明北京酷飞乐健身有限公司（刘某）。汇源宫酒店于2017年9月28日出具收据，载明：今收到北京酷飞乐健身有限公司（刘某）房屋押金10万元。北京酷飞乐健身有限公司于2020年1月9日更名为酷飞乐公司。酷飞乐公司于2018年3月29日成立，该公司发起人为刘某、北京×××有限公司、北京×××投资担保有限公司。汇源宫酒店（出租方、甲方）与北京酷飞乐健身有限公司（承租方、乙方）后签订有《（房屋租赁合同）补充协议》，内容为：1.由于乙方实际需求，在乙方的强烈要求下，甲方于2019年6月24日配合乙方签订了一份（房屋租赁合同）一式两份，提供给乙方使用，此合同与原签订的租赁合同无关，不影响原租赁合同的正常履行，此合同内的所有条款对甲方无法律义务关系，特此说明，以供甲乙双方共同遵守……3.由于原租赁合同第七条第二项内容为……（与2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》7.2内容一致）表达意思不够明确，现变更为：7.2乙方无故拖欠租金15天未缴纳，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，有权要求乙方把房屋恢复原状，并没收保证金，追收所欠费用。因乙方有效沟通后拖欠房租的，按照每天租金千分之五收取滞纳金，如产生滞纳金，乙方必须按照金额支付甲方，否则甲方将通过法律途径追收所欠款项。汇源宫酒店称补充协议中所指原租赁合同就是2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》，酷飞乐公司表示该补充协议签订时是刘某控制酷飞乐公司，其不清楚约定的原合同是否为2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》。双方均认可酷飞乐公司已付清2020年1月31日前的租金。汇源宫酒店提交2020年8月13日拍摄的照片三张，证明涉诉租赁地下室返水，是由于酷飞乐公司装修地下室建设游泳池把整体防水破坏了。酷飞乐公司认可该证据的真实性。汇源宫酒店表示酷飞乐公司开挖地下室是开挖完以后其才知道的，即免租期结束时汇源宫酒店知悉，但当时已经挖完了其只能继续履行合同，后续由于酷飞乐公司一直经营，其并没有发现返水，在疫情期间酷飞乐公司不经营，其才发现返水。本院于2021年5月20日勘验，情况如下：涉诉房屋存在返水情况，双方均认可该房屋地面防水已被破坏，涉诉房屋内有若干健身器材。诉讼中，汇源宫酒店表示因新冠肺炎疫情及疫情防控措施对酷飞乐公司经营有影响，但表示疫情不是由其造成，不同意减免租金和占有使用费。酷飞乐公司以其代理人与酷飞乐公司原股东有纠纷为由不同意汇源宫酒店所提给付租金、腾退返还等诉讼请求。酷飞乐公司表示其于2020年10月30日收到本案起诉状。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。汇源宫酒店与刘某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。对于汇源宫酒店与北京酷飞乐健身有限公司签订的《（房屋租赁合同）补充协议》，酷飞乐公司虽表示其不清楚该协议中约定的原租赁合同是否为前述《房屋租赁合同》，结合该补充协议约定的内容，在酷飞乐公司并未提交相反证据的情形下，本院认定该补充协议中所述原租赁合同即为《房屋租赁合同》。刘某系酷飞乐公司的发起人之一，且《（房屋租赁合同）补充协议》变更了《房屋租赁合同》的部分条款，故本院对汇源宫酒店主张酷飞乐公司对《房屋租赁合同》予以确认，酷飞乐公司应承担该合同的权利义务予以采信，酷飞乐公司答辩其主体不适格，汇源宫酒店应起诉刘某的意见，本院不予采信。2020年新冠肺炎疫情在全国范围内爆发，酷飞乐公司租用涉诉地下室经营体育运动、健身房，而根据疫情防控要求，2020年1月28日至2020年6月4日、2020年6月16日至2020年7月20日、2020年12月28日至2021年2月19日期间，涉诉地下空间的体育健身场所暂停开放，上述疫情防控措施对酷飞乐公司的经营造成了较大影响，酷飞乐公司受此影响未及时支付租金的，汇源宫酒店不能因此解除合同。但疫情防控措施并非一直持续，2020年6月5日至2020年6月15日，2020年7月21日至2020年12月27日，以及2021年2月20日以后涉诉房屋经营并未受限制，但酷飞乐公司至今并未与汇源宫酒店协商支付租金事宜且在本案诉讼中仍不同意支付租金，故汇源宫酒店依据《（房屋租赁合同）补充协议》第三条的约定有权解除涉诉合同，酷飞乐公司于2020年10月30日收到本案起诉状，故本院确认《房屋租赁合同》于该日解除。汇源宫酒店对于酷飞乐公司开挖地下室已经于免租期满时即知悉，但此后其继续履行合同，故其无权再以酷飞乐公司未经其同意拆改变动房屋主体结构构成违约为由主张解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》解除前，酷飞乐公司应向汇源宫酒店给付租金，合同解除后，酷飞乐公司应向汇源宫酒店给付占有使用费。考虑到疫情防控对双方均存在较大影响，且双方对此均无过错，故本院根据公平原则，对受疫情防控影响期间的租金及占有使用费本院酌情确定。《房屋租赁合同》解除后，酷飞乐公司应将房屋恢复原状，现涉诉房屋存在返水，汇源宫酒店有权要求酷飞乐公司将房屋地面防水修复至不返水状态之后再向其腾退交还。系因酷飞乐公司的原因导致合同提前解除，故汇源宫酒店诉请不予退还押金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告北京汇源宫酒店有限责任公司与被告北京酷飞乐健身有限责任公司于二〇一七年十一月一日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年十月三十日解除；二、被告北京酷飞乐健身有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋地面防水修复至不返水状态后将该房屋腾退交还给原告北京汇源宫酒店有限责任公司；三、被告北京酷飞乐健身有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告北京汇源宫酒店有限责任公司二〇二〇年二月一日至二〇二一年二月十九日期间的租金和占有使用费共计三十七万三千二百八十八元，并按照每日一千三百六十九元八角六分的标准给付原告北京汇源宫酒店有限责任公司自二○二一年二月二十日起至其实际完成前款腾退义务之日止的占有使用费；四、原告北京汇源宫酒店有限责任公司无需退还被告北京酷飞乐健身有限责任公司押金十万元；五、驳回原告北京汇源宫酒店有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千六百零六元，由原告北京汇源宫酒店有限责任公司负担一千六百三十五元（已交纳），由被告北京酷飞乐健身有限责任公司负担九千九百七十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  周益二〇二一年六月二十四日书记员  朱颖