广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11999号上诉人（原审被告）：广东东田投资股份有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：肖国林，男，汉族，1973年7月9日出生，住江西省吉安市永新县************，公民身份号码：362************656。被上诉人（原审原告）：贺红香，女，汉族，1976年5月20日出生，住江西省吉安市永新县************，公民身份号码：362************649。共同委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：梁妲妲，广东莞祥律师事务所辅助人员。原审被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：广东省东莞市********。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：周妙云，女，汉族，1983年11月14日出生，住广东省东莞市常平镇朗洲一队**，公民身份号码：441************628，系该公司员工。上诉人广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）因与被上诉人肖国林、贺红香及原审被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、限常平房地产公司、东田公司于判决发生法律效力之日起五日内连带向肖国林、贺红香支付逾期办证违约金(以419992元为本金按年利率6%从2018年12月27日计算至常平房地产公司、东田公司提交办证所需资料至房管办证部门签收止)；二、驳回肖国林、贺红香的其他诉讼请求。本案一审案件受理费25元，由肖国林、贺红香负担5元，常平房地产公司、东田公司负担20元。受理费肖国林、贺红香已预交。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7886号民事判决书。东田公司上诉请求：1、请求变更原审判决第一项之逾期办证违约金计算数额，改判为210元(419992×0.05％)。2、判决肖国林、贺红香承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要事实与理由：东田公司认为，原审判决在对违约责任约定及办证延期的事实认定存在错误，导致错误判决，应予纠正。一、合同条款已明确约定逾期办证违约金的计算方式，应予参照适用。案涉《商品房买卖合同》的第20条、附件十ー“补充协议”第4条第二款约定了“……出卖人承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违的金”。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。在补充协议中针对逾期办证的情形做了约定，表明逾期办理超过180天的，约定可以解除合同，退还购房款及承担已付购成款万分之五的违的金。东田公司认为，该条款从文义上理解，即是对于承担违约金的明确约定，是可以参照适用在逾期办证的情形中。二、因不动产权登记制度的实施，案涉物业有近7个月时间无法正常申报相关手续，该时间不应计算在双方约定的办证期限内。2016年以前，住宅和地下室一起办理报建手续，属同一张工程规划许可证的，均可以分开单独办理确权手续，但2016年以后，房管部门要求住宅和地下室不可分开单独办理确权手续，需要同时申报。案涉物业楼下的地下室因该政策要求又需要完成实测、建档、合同模板上传等手续。在此期间，又因2016年6月30且起实施不动产统一登记，确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，实测后需送国士局进行权籍调查手续，常平当时先选一个楼盘作为试点以熟悉相关业务流程，试点楼盘在2017年1月才完成确权手续，之后，房管部门才接受其他楼盘的确权申报工作，有近7个月时间无法办理相关手续的申报。因此，在计算办证时间中，至少应当增加6个月，即910天(730天+180天)。三、肖国林、贺红香并未提供逾期办证给其造成的实际损失大于违约金数额的有效证据，其调高违约金的要求并无法律依据，原审判决错误适用法律，应予纠正。案涉房屋虽无法办证，但并未影响肖国林、贺红香的入住、生活，即使在房屋处分权利方面，肖国林、贺红香虽未领取权属证书，也并不影响其对房屋的处分权。肖国林、贺红香的房产价值已较其购买时提高近一倍，逾期办证并未给肖国林、贺红香造成任何实际损失。《合同法》第114条第2款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，本案中，肖国林、贺红香并未提供有关损失的证据，无法证明违约金金额低于其实际损失，其要求调高违约金于法无据。四、案涉物业的办证资料已于2019年7月8日全部交予房管部门办证登记机构。肖国林、贺红香提交书面答辩状称：一审判决总体而言，结果尚为公正，东田公司的上诉不具有任何事实及法律依据。一、根据《合同》附件第四条第2款约定，本案的核心事实是，案涉东田公司提供的《商品房买卖合同》格式文本主合同及附件均没有约定开发商逾期协助办证未超过180天的违约责任及逾期协助办证虽然超过180天但买方不解除合同的违约责任。仅仅约定了超过180天且买方选择解除合同的违约责任(既要同时满足此两个条件的违约责任)。东田公司为违约方，业主方作为守约方，有权选择是否解除合同，肖国林、贺红香选择不解除合同的，当然不能适用解除合同的违约条款。根据省高院粤高法【2017】191号文《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条和最高法法释【2003】7号文《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，东田公司逾期协助办证，肖国林、贺红香的诉讼请求有充分的事实和法律依据。二、案涉合同文本系东田公司单方拟定的格式合同文本，其格式条款处处充斥着对开发商有利，对业主不利的条款。从所有的文本看，无一个字的改动，合同内容及条款没有协商的过程，完全是东田公司单方拟定并印制。一审庭审中，东田公司亦未否认或者说已经承认，其合同文本为格式文本。根据合同法第41条的规定，对格式条款有两种以上的解释的，应当作出对提供格式条款一方不利的解释。故即便东田公司的格式条款有两种解释，也应该果用对其不利的解释，即双方没有约定期未超过180天及虽超过180天但买方选择不解除合同情况下的违约责任。实际条款内容没有约定买方选择不解除合同情况下的违约责任，并不应该有两种以上的解释。三、东田公司提供的格式条款，在逾期办证超过180天且买方选择解除合同的情况下，仅约定退还卖方已付购房款及支付总价万分之五的违约金，显然严重过低。业主方显然不会选择解除合同。根本不能作为不解除合同情况下的参考。四、其格式合同已经约定了非常长的协助办证的期限，长达730天，根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条的规定，东田公司提供的格式合同已经约定了比正常协助办证期限多一年九个月的期限，足够充足的期限，而其仍严重违约，更何况不动产登记条例在2016年已经实施东田公司交楼前，东田公司交楼后，早已知需要提交的资料及办证流程，没有任何理由可以推脱。东田公司也无任何证据提交，以证明其何时从事了何办证工作。此外，实际上，常平镇的楼盘，2017、2018年均有陆续确权的。四、商品房买卖的交易本质及根本目的是房屋所有权的转移，故逾期办证违约责任的性质应属严重违约。1、根据我国《物权法》第六条、第九条及第十四条的相关规定，对于不动产物权，我国采取的是登记要件主义，即房屋所有权的设立、变更转让和消灭，必须经依法登记即办理房产证才发生效力。2、同时，很据《物权法》第三十九条规定，所有权指对所有物的占有使用、收益和处分的权利，其中处分权是所有权与用益物权等其他权利的本质区别，也是其核心权利。而根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未取得房产证的房屋禁止买卖，即无法行使处分权。3、因此，使出售房屋具备办理房产证的条件是开发商的主要合同义务，直接关系到合同目的能否实现。开发商不仅应将商品房交付购房人占有和使用，而且必须依法依约履行使所售房屋具备办证条件义务，将房屋所有权转移给购房人。因开发商原因导致长期逾期办证或不能办证，即属于使购房人无法实现取得物权的交易目的，应属根本违约行为。五、没有办理不动产权证，权属人无法实现对房屋的处分权，对权属人必然造成重大损失。而且，今年下半年，房价已经明显下跌，各业主因此前被上诉人严重违约逾期办证，无法处分房屋，比之房价高峰期，已经造成很大的经济损失，此外，还有一个明显的损失是，因迟延办证还将导致日后处分不动产时造成严重的税费损失。根据二手房交易税费的法规、政策，不动产权证出证未满两年的，需要按房屋交易总价支付5.3％的增值税，而满两年的，则不需要交纳此税，仅这一税费损失，就达数万元。故东田公司辩称没有损失，无视事实，纯属是意图逃避法律责任的狡辩。六、即便东田公司的格式合同有明确约定不解除合同的情况下，无论违约逾期协助办证多长时间，违约金均按固定的购房款总价的万分之五，肖国林、贺红香申请调高违约金亦有法律依据。根据省高院粤高法【2017】191号文《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条、最高法法释【2003】7号文《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《合同法》第114条第二款规定，万分之五的违约金基本可以忽略不计，根本无法弥补不能办理产权证所带来的损失，是一种典型的排除或限制另一方主要权利的格式条款，无效条款，肖国林、贺红香申请调高违约金亦有充分的事实和法律依据。如基本等于无的违约金不能调高，相当于变相支持开发商违约拖延办理产权证，鼓励违约，最少，开发商没有动力尽快协助办理产权证，而不是积极履行合同义务，将广大业主置于十分不利的地位，危及产权的稳定与交易的安全，显然违背了《合同法》、与最高法、粤高法上述立法及司法解释的本意，造成负面的社会效果，也与公平正义背道而驰，不利于社会的和谐稳定。七、常平房地产公司属于共同开发商，合同卖方，其没有提出上诉，应当视为认可一审判决认定的事实及判项内容。常平房地产公司未在法定期限内向本院提交书面答辩状。二审期间，东田公司提交了三份证据。证据一关于不动产登记实施的部分文件：《不动产登记暂行条例实施细则》国土资源部第63号令；《关于东莞市实施不动产统一登记的公告》；国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）的通知》；《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》国办发（2019）8号，拟证明：1、自2016年初，国家开始实施不动产登记，办证要求发生变化，客观上影响延长了办证时间。2、“一体登记”原则，即房屋等建筑物、构筑物与占有范围内的土地使用权应当一并登记。住宅楼和地下停车场需要同时作不动产权登记，不可以分开申请，直接影响了案涉房屋的办证速度。3、基层房管所由于没有具体的操作规程，办理业务受限，直至2016年8月，国家层面的操作规范才出台，到达地方上落实，也有时差。4、2019年的有关通知，充分说明不动产权证办证过程中存在较多的重复提交资料的情形。案涉不动产权证逾期办理原因主要是政策因素所致，非开发商故意所为。证据二《不动产登记受理凭证》，拟证明东田公司向行政主管机关提交案涉物业不动产权初始登记材料的时间是2019年7月8日。证据三《不动产权证书签收表》，拟证明案涉物业已完成初始确权，肖国林、贺红香已签收《不动产权证书》。肖国林、贺红香发表质证意见称：对于证据一的真实性确认，但对关联性不确认。对于证据二的真实性确认，可证实东田公司严重违约，逾期协助办证。对于证据三真实性确认，可证实东田公司严重违约，逾期协助办证，违约金计算截止日期同意计算至各业主签收大确权的不动产权证书之日。常平房地产公司对上述证据三性均确认。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对东田公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕东田公司的上诉，归纳本案的争议焦点为：东田公司是否需要承担逾期办证的违约责任，逾期办证违约金应如何计算。根据《商品房买卖合同（预售）》及附件的约定，东田公司、常平房地产公司未能于2018年12月26日将办理权属登记需要由其提交的资料提交至产权登记机关备案，已构成违约。东田公司存在违约，根据合同及附件的约定，应承担逾期办证的违约责任。东田公司二审提交的证据并不能否定其违约的事实。其主张应增加6个月的办证时间，亦没有依据，本院不采纳。东田公司主张逾期办证的违约金应按合同第20条、附件十一补充协议第四条的约定计算，但该约定并未明确已经逾期超过180天，不解除合同的违约金计算标准。原审法院采信肖国林、贺红香的主张认定本案的违约金按已付购房款年利率6%的标准计算并无不当，本院予以维持。另，东田公司提交《不动产登记受理凭证》证明其在2019年7月8日向房管办证部门提交了不动产登记申请，且肖国林、贺红香亦于2019年8月4日已签收相关的《不动产权证书》，故本院认定东田公司提交案涉办证所需资料至房管办证部门签收时间为2019年7月8日，逾期办证违约金应从2018年12月27日计算至2019年7月8日。综上所述，东田公司上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，基于一审判决后出现新的事实，本院对一审判决结果予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7886号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7886号民事判决第一项为：东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内连带向肖国林、贺红香支付逾期办证违约金(以419992元为本金按年利率6%从2018年12月27日计算至2019年7月8日)；三、驳回肖国林、贺红香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25元，由肖国林、贺红香负担5元，由东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司负担20元。二审案件受理费50元，由广东东田投资股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年十二月六日书记员 吴晓勇