上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9010号原告：蔡晶晶，女，1983年6月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴银海，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘家玲，北京市隆安律师事务所上海分所实习律师。被告：王凤芳，女，1951年7月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘斌，上海至合律师事务所律师。被告：樊思言，女，2002年11月16日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘斌，上海至合律师事务所律师。原告蔡晶晶诉被告王凤芳、樊思言房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡晶晶及其委托诉讼代理人吴银海、刘家玲、被告王凤芳及樊思言的共同委托诉讼代理人刘斌均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告蔡晶晶向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行与原告就上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的房地产买卖居间合同，将系争房屋过户至原告名下并交付原告；2、判令被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：2020年11月22日，原、被告在上海泽乐房地产经纪有限公司的居间介绍下，就原告向被告购买系争房屋签订《房地产买卖居间(定金)合同》，约定房屋总价为人民币(以下币种同)545万元，原告应在2020年11月22日前支付被告定金50万元。原告如期支付该定金。后双方达成合意，被告要求原告再行支付50万元定金，原告于2020年12月11日通过原告账户再次向被告王凤芳转账支付50万元定金。但被告收款后未信守承诺，继续进行履行合同。被告于2021年1月13日未经双方达成合意情况下，擅自退还定金100万元，并另行支付“定金违约金”50万元。同时被告向原告发送短信，明确表示不再出售系争房屋。同日下午，原告将上述钱款退还给被告，并再次向被告发送通知函，明确表示不接受被告试图通过支付违约金来解除合同或者违约的做法，希望双方继续履行合同。2021年1月11日，原告向被告发送通知函，通知被告于2021年1月14日上午10点前与原告共同至中介公司完成网签手续。现原告要求被告继续履行合同，故起诉。被告王凤芳、樊思言共同辩称：不同意原告的诉请。双方之间的是居间合同是房屋买卖的预约合同，且在双方的洽谈过程中，原告是明知房子是有共有产权人的。居间合同是被告王凤芳代被告樊思言签订的，原告对此是知情的，所以原告要求被告王凤芳写了定金罚则的内容。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在被告王凤芳、樊思言名下。2020年11月22日，以原告为乙方(买受方)、被告王凤芳、樊思言为甲方(出售方)、上海泽乐房地产经纪有限公司为丙方，签订《房地产买卖居间(定金)合同》，约定交易条件为：甲方同意将系争房屋以总价545万元转让给乙方，乙方应在2020年11月22日前支付甲方购买系争房屋定金50万元。为保障交易安全，甲方在收到定金后授权丙方锁定系争房屋网络备案版《上海市房地产买卖合同》。甲、乙双方在2021年1月15日前备齐身份材料前往丙方所在公司地签订房地产的网络备案版《上海市房地产买卖合同》。付款条件为：乙方应在2021年1月15日前支付甲方第一笔购房款375万元。在双方办理系争房屋过户之前，乙方支付甲方购房款115万元。甲方应在乙方新产证办出叁日内将系争房屋交付乙方，乙方在当日支付甲方房款5万元。甲乙双方应备齐各自相关的过户所需材料，在2021年1月30日前，前往系争房屋所在地不动产登记事务中心办理系争房屋交易过户手续。合同第八条违约责任约定，若甲方未能按本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则甲方设备返还乙方定金，并承担居间报酬；若乙方未能按本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则乙方已支付定金不予返还，并承担居间报酬。合同尾部甲方处由被告王凤芳签名，并由王凤芳代被告樊思言签名。同日，被告王凤芳出具部分产权人承诺书，承诺“出售方或其代理人在此向居间方、购买方承诺，签署本合同、收取定金及出售房屋行为的意思表示真实，并已获得全体共有人的同意，若因出售方共有人之原因致使本合同无效或无法履行的，出售方或其代理人仍承诺依照定金法则承担赔偿责任”。2021年1月11日，原告通过短信向被告发送通知函，并于2021年1月12日，原告再次通过特快专递向被告寄送通知函，通知被告于2021年1月14日上午10点之前至泽乐房地产福山路门店办理网签手续。2021年1月13日，被告短信回复原告，因家中情况发生变化，故决定不再出售系争房屋，会承担与原告签订的定金合同上约定的50万元违约赔付责任。2021年1月14日，被告方未依照原告通知函上通知的时间及地点与原告办理网签手续。另查明，2020年11月22日原告依据居间合同支付了50万元定金。2020年12月11日，原告向被告王凤芳支付了50万元。2020年12月12日，被告王凤芳出具收条，“下家要提前进场砌墙，未与房东协商情况下，于2020年12月11日直接打到账上50万，事后通知，作为网签购房合同后抵房款”。2021年1月13日被告王凤芳向原告退还了100万元，并向原告转账50万元违约金，共计150万元；同日，原告将该150万元转账给被告王凤芳。2021年1月14日，原告转账支付325万元给被告王凤芳，被告芳凤芳于2021年1月15日又向原告转账了尾号7760的卡上转了425万元，因7760尾款的卡注销了，故该笔款项未转账成功，同时被告王凤芳向原告尾号0616卡上转账50万元；当天原告将50万元转还给了被告王凤芳。2021年1月18日被告王凤芳再次向原告转账475万元(包含50万元违约金)。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告之间《房地产买卖居间(定金)合同》，被告樊思言签名系被告王凤芳代为签署，原告主张王凤芳与樊思言系亲属关系，且樊思言父母在王凤芳签订合同时在场、亦未就此提出异议，故王凤芳的行为构成表见代理。本院认为，原告在被告未出示被告樊思言身份证明以及授权委托书的情况下，仅凭王凤芳出具的承诺书即与其签订合同，明显未尽到其作为买受人在购房重大事项情况下的谨慎审核义务，故其认为王凤芳构成表见代理的主张，本院难以采信。被告樊思言具有完全民事行为能力，被告王凤芳代其在居间(定金)合同上签名，事先未得到樊思言的授权，事后亦未得到樊思言的追认，故该合同仅对被告王凤芳发生法律效力，对被告樊思言并不具有法律效力。被告王凤芳与原告之间居间(定金)合同，对房屋坐落、房屋总价、付款方式、过户时间等作了明确约定，但合同并未就相应逾期付款、逾期交付等违约责任进行约定，且合同中明确约定原告支付定金后被告授权居间方“锁定系争房屋网络备案版《上海市房地产买卖合同》”，并约定了签订网络备案版买卖合同的时间，同时对于未按时签订网络备案版买卖合同的违约责任进行了约定，故该居间(定金)合同构成此后双方签订房地产买卖合同的预约。被告王凤芳未能按照居间(定金)合同约定时间与原告签订买卖合同，构成违约，应承担相应的违约责任，但原告据此要求被告进行履行交付、过户义务，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》五百零九条之规定，判决如下：驳回原告蔡晶晶的全部诉讼请求。案件受理费49,950元，减半收取24,975元，财产保全费5,000元，均由原告蔡晶晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉书记员 陶佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。