江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初4532号原告：胡静，女，1968年6月19日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王俊逸，上海市协力（无锡）律师事务所律师。被告：无锡经发置业有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：史勇敢，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵丽娜，江苏崇宁律师事务所律师。原告胡静与被告无锡经发置业有限公司（以下简称经发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王俊逸，被告经发公司的委托诉讼代理人赵丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡静向本院提出诉讼请求：1、判令经发公司支付其双倍保证金40000元；2、判令经发公司赔偿其经营损失192484元；3、本案诉讼费用由经发公司承担。事实和理由：2015年6月25日，其与经发公司签订《新之城全生活广场租赁合同》，载明其承租经发公司位于无锡市新区用作经营药店，租赁期限至2019年10月9日止。嗣后，其按约足额缴纳了租金、押金等费用，履行了合同义务。2018年6月5日，经发公司以升级改造为由函告其，依据合同第24.3条单方解除与其之间的合同。为此，其多次与经发公司协商未果。2019年4月中旬，其发现案涉商铺门锁被撬且有陌生人员施工，其便与经发公司联系，经发公司置之不理。其无奈于2019年4月26日报警，方知屋内人员系该商铺的新承租人。2019年5月15日，其向经发公司寄送律师函，要求经发公司承担赔偿责任，但经发公司一直未予履行。故其诉至本院，请求判如所请。被告经发公司辩称，1、双方之间的租赁关系已经协商一致解除，胡静于2019年4月15日自行退租，但并未按照合同约定办理退租手续，待胡静办理完退铺手续后，其同意退还租赁保证金20000元；2、对于支付保证金及经营损失的诉请均不认可；3、胡静在租赁期内，拖欠其空调费5081.50元，应予支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年6月25日，胡静（乙方）与经发公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于无锡市新区方使用，用作经营药店。合同还约定了以下内容：1、租赁期限为5个租约年，自2014年9月10日至2019年10月9日；2、乙方在该房屋内经营品牌为朝阳医药，经营项目为药店；3、合同签署当日，乙方应当向甲方支付20000元作为履约保证金，合同终止后90日内，如不存在本合同第24.3条规定的情形，履约保证金无息退还，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金；4、甲方在本合同期限内提供配电设备、电源、空调、消防设备等基本设施；5、第24.3条，双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的（包括乙方违约被甲方提前解除合同的），则甲方有权没收本合同项下之所有保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的所有保证金；6、因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正，若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费；7、第30.3条，甲方保留在进场装修期及租赁期内的任何时候，无需征得乙方的同意，变更、修缮及临时封闭新之城全生活广场公共部位／区域或其部分包括走道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管信道、煤气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换新之城权生活广场公共部位／区域整体结构、布局及安排的权利。当日，经发公司出具证明一份，确认收到胡静20000元押金。胡静租赁案涉商铺后，在此开设无锡朝阳医药连锁有限公司新之城店（以下简称新之城店），新之城店系无锡朝阳医药连锁有限公司（以下简称朝阳公司）的分公司。2018年3月1日起，经发公司对新之城全生活广场进行全面改造。2018年6月5日，经发公司向新之城店发送函件一份，内容为：1、广场B区近期开展整体升级改造，需对室内装饰、消防系统、供配电系统、中央空调系统等进行全面改造；2、改造期间，商场整体消防系统将局部更新，施工区域将不具备消防大队要求的经营条件；3、施工方将会对商场内部分设备设施进行改造作业，目前已不适合对外持续经营；4、介于上述事宜，其根据《租赁合同》第24.3条相关内容，与“朝阳药店”解除租赁合同。2019年5月15日，胡静委托江苏盈捷律师事务所向经发公司寄送律师函一份，要求经发公司进行赔偿。2019年5月25日，经发公司委托江苏崇宁律师事务所对胡静进行回函，表明双方是协商一致解除的合同，要求胡静前来办理退铺手续，其承诺在办理完毕退铺手续后，退还保证金。诉讼中，朝阳公司出具情况说明一份，内容为：因经发公司单方原因导致其无法使用案涉商铺产生损失，其同意由胡静代为主张，其不再另行主张。诉讼中，胡静申请对无锡朝阳医药连锁有限公司新之城店的利润进行审计。经审计，新之城店自2018年4月15日至2018年10月9日的利润总额为156899.42元。以上事实由《租赁合同》、证明、函件、律师函及邮寄凭证、专项审计报告结合双方当事人陈述在卷予以证实。双方对以下事实存在争议：一、双方是否是协商一致解除租赁合同；二、经营损失的金额。针对争议事实一，经发公司提供了以下证据：1、合作意向确认书复印件一份，其陈述，其与胡静达成一致意见，由于广场改造导致原商铺无法经营，双方协商更换商铺继续经营，意向书上载明的签约期限为2018年11月21日至2021年12月20日，交接日为2018年12月1日等，而此后胡静反悔，在他处另寻铺位经营，案涉商铺经营的药店已经在2019年4月15日撤场。本院要求经发公司提供该份证据的原件以供核对，但经发公司未能提供。2、无锡朝阳医药连锁有限公司新之城店的工商登记信息，显示：2019年3月15日，新之城店的营业场所由“无锡市新吴区新光路555号B区1层103号”变更为“无锡市新吴区新光路508-102”，该迁址行为表明胡静不会再履行其与经发公司之间的租赁合同，同时，由于新之城店迁址后继续经营，所以也不会产生经营损失。胡静质证认为：1、对证据1，因无原件，其不予认可该份证据。同时，即使是签署过意向书，也仅仅是意向，并非正式合同，而其也一直经营到2019年4月份，此后是由于经发公司允许的第三人擅自进入商铺施工导致其无法经营，并非其主动撤场，其发现第三人进入后还曾报警处理。2、对证据2真实性无异议，但朝阳公司有权对其名下门店经营场所进行变更，是经营行为，并不代表其不再租赁案涉商铺。同时，因经发公司在2018年6月5日已经发函要求解除合同，因此不影响其对经营损失进行索赔。关于争议事实二，首先，胡静对审计报告确定的新之城店自2018年4月15日至2018年10月9日的利润总额为156899.42元认可。其次，胡静提供了朝阳公司的账册以及无锡市社会医疗保险零售药店定点申请书、服务协议书，账册的内容为2018年4月至9月的利润为192484.36元，申请书、服务协议书则拟证明新之城店在2018年10月被纳入医疗保险定点机构。综上，胡静认为新之城店在2019年的利润必然会超过2018年，因此胡静坚持主张要求经发公司赔偿经营损失192484.36元。经发公司质证认为：1、对审计报告形式的真实性无异议，但由于审计涉及的资料未经其质证，因此对结论不认可，同时，审计的结论是自2018年4月15日至2018年10月9日的利润总额，并不能代表2019年4月15日至2019年10月9日的利润总额。对于账册、申请书、服务协议书，其无法核实真实性，认为不能证明相关目的。本院对上述证据的认证意见：1、对于合作意向书复印件，因经发公司未能提供原件以供核对，且胡静并不认可，故本院不予采纳作为本案定案依据；2、工商登记信息、账册、申请书、服务协议书均有原件以供核对，本院采纳作为本案定案依据。本院对争议事实的认定意见：1、通过双方陈述可知，案涉商铺在2019年4月15日便已经不再由新之城店经营，胡静与经发公司的租赁合同在该日已经事实上解除。而经发公司仅仅凭借新之城店经营地址变更之一材料并不能证明其与胡静已就租赁合同的解除达成一致，更不能证明双方就租赁合同解除的后果已经达成一致意见。2、关于审计报告的结论，经发公司虽不认可，但并没有充分证据予以反驳，故对于审计报告的结论，本院予以认可。但胡静提供的朝阳公司的账册、申请书、服务协议书并不能证明2019年4月15日至2019年10月9日的新之城店的可期待利润总额为192484.36元。故本院确定朝阳公司自2019年4月15日至2019年10月9日的产生的预期利益损失为156899.42元。本院认为，胡静与经发公司之间的房屋租赁合同成立、合法、有效。胡静租赁案涉商铺用于经营新之城店，而在2019年4月15日，案涉合同在事实上已经解除，至于合同的解除原因，本院认为系经发公司违约，理由如下：1、2018年6月5日，经发公司发送给胡静的函件的内容表明系由于经发公司要对新之城广场B区进行改造，因此，经发公司根据租赁合同第24.3条的规定（单方解除合同的约定）与胡静解除合同；2、合同第30.3条虽然约定经发公司有权在无需征得乙方的同意的情况下，变更、修缮及临时封闭新之城全生活广场公共部位/区域，更换新之城权生活广场公共部位/区域整体结构、布局及安排，但该条约定并未排除承租人对于经发公司的行为导致的损失进行索赔的权利；3、通过对争议事实的认定以及双方互发律师函的行为可知，胡静并未同意与经发公司解除租赁合同，更没有与经发公司就解除合同的后果达成一致意见。综上，本院认定系由于经发公司单方违约，未能继续履行租赁合同，从而导致租赁合同事实上的解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据租赁合同的约定，因经发公司违约而提前终止的，经发公司应当无息双倍返还本合同项下的所有保证金，因此，经发公司应当向胡静双倍返还保证金共计40000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。胡静与经发公司签订的租赁合同中约定案涉商铺用于经营“朝阳医药”品牌药店，而朝阳公司出具说明，授权胡静对其分公司新之城店的经营损失进行主张，其不再主张，系债权转让，不违反法律规定，本院予以准许。故经发公司应当向胡静赔偿损失156899.42元。但是，租赁合同约定的双倍返还保证金条款实质系违约金条款，而根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金与赔偿损失不能同时主张，胡静既主张违约金由要求赔偿损失，其请求实质上是为了调高违约金，应当按照实际损失进行赔偿，因此，经发公司应当退还胡静保证金20000元并赔偿其经营损失156899.42元，共计176899.42元。关于经发公司所称胡静欠缴空调费，根据双方租赁合同的约定，并无直接从保证金中扣除欠缴空调费的约定，同时，经发公司未在法庭辩论前提出反诉，故本院对此不予理涉。综上，对于胡静的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、经发公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还胡静保证金20000元并赔偿其损失156899.42元，共计176899.42元；二、驳回胡静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4788元，审计费3000元，合计7788元（已由胡静预交），由胡静负担1862元，由经发公司负担5926元（胡静同意其预交的案件受理费及审计费中的5926元由经发公司向其直接支付，本院不再退还，由经发公司在本判决发生法律效力之日起三日内直接向胡静支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  徐晓磊人民陪审员  杨 玲人民陪审员  廉 洁二〇二〇年十月十日法官 助理  毕 俊书 记 员  高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》:第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。