广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13871号原告：刘东凤，女，1976年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码440××××××××××××921。原告：陆朝德，男，1970年3月2日出生，澳门特别行政区居民，两原告共同委托诉讼代理人：余婉吟，广东法海律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。被告：佛山市富艺置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区xxx、xxx号商铺，统一社会信用代码914××××××××××725XT。法定代表人：方某1。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。被告：广东富艺广告有限公司，住所地广东省广州市荔湾区，统一社会信用代码914××××××××××××392。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：邓向龙，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔林盛，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：佛山市宝轮投资有限公司，住所地佛山市南海区，统一社会信用代码914×××××××××××847A。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：徐志坚，广东都汇律师事务所律师。原告刘东凤、陆朝德与被告佛山市富艺置业有限公司（下简称佛山富艺公司）、广东富艺广告有限公司（下简称广东富艺公司）、佛山市宝轮投资有限公司（下简称宝轮公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余婉吟，被告佛山富艺公司委托诉讼代理人徐广东、被告广东富艺公司委托诉讼代理人孔林盛、被告宝轮公司委托诉讼代理人徐志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘东凤、陆朝德向本院提出诉讼请求：1.佛山富艺公司、广东富艺公司、宝轮公司移交符合可正常使用标准的商铺给刘东凤、陆朝德；2.佛山富艺公司、广东富艺公司、宝轮公司以173660元为本金、按日1.2‰支付自2018年4月1日起至实际交付日止的逾期交铺违约金；3.佛山富艺公司、广东富艺公司、宝轮公司承担本案诉讼费。事实和理由：2012年6月12日，刘东凤、陆朝德与佛山富艺公司签署《商铺买卖合同》一份，约定刘东凤、陆朝德以173660元向佛山富艺公司购买涉讼商铺，并约定自签约之日起至2017年12月31日，佛山富艺公司享有涉案商铺的使用权，若双方协商不延续统一经营期，则于2018年4月1日将涉案商铺移交给刘东凤、陆朝德。此后，涉讼商铺确权至刘东凤、陆朝德名下。2018年3月下旬，因佛山富艺公司缺少消防安全合格证件，刘东凤、陆朝德及其他业主拒绝收回不合格商铺并与佛山富艺公司沟通，但其不回应、不理会。经佛山市公安局南海区分局消防部门检查，发现该商场消防不合格，致使包括刘东凤、陆朝德在内的所有业主至今无法收到符合正常开业标准的商铺。故提起诉讼。刘东凤、陆朝德在诉讼中提交如下证据：1.陆朝德澳门永久性居民身份证（复印件），刘东凤身份证（复印件）；2.商铺认购书（原件）；3.商铺买卖合同（原件）；4.房地产权证（原件）；5.消防竣工图原件;6.土建竣工图原件;7.照片打印件1张;8.佛山市富艺置业有限公司部分银行流水统计（复印件）；9.建设工程消防验收意见书（照片打印件）、风度国际名苑裙楼商场后期投诉上访处理情况反馈（照片打印件）。佛山富艺公司答辩如下：1、本案买卖属于二手房交易，手续符合法律规定。涉讼商铺系佛山富艺公司向开发商佛山市南海风度置业发展有限公司购买取得后，以二手房方式出售给刘东凤、陆朝德，整个交易过程均有房管部门备案，且办理房地产权证书，涉讼商铺的面积、工程质量、消防等均已通过验收，否则无法办理房屋登记，刘东凤、陆朝德诉称的问题与事实不符。2、刘东凤、陆朝德主张逾期违约金、非法占用费无事实、法律依据。涉讼商铺系二手房交易，佛山富艺公司根据合同约定完成商铺装饰后，及时通知刘东凤、陆朝德收回商铺，依约履行了合同义务，且通知刘东凤、陆朝德收铺后，佛山富艺公司未再占有、使用涉讼商铺，刘东凤、陆朝德逾期收铺的责任应由其自行承担，刘东凤、陆朝德主张逾期交铺违约金及非法占用费依据不足。3、本案审理应结合刘东凤、陆朝德购买目的、商铺实际使用等事实。刘东凤、陆朝德所购商铺面积仅几平方米的格子铺，且并非临街商铺，单独经营存在太多客观限制，故刘东凤、陆朝德购买的目的并非用于自营，而是一种经营投资，在目前实体店经营惨淡的情况下，只有商场整体经营才能实现刘东凤、陆朝德的投资目的。4、佛山富艺公司为商场整体经营做过各种努力。佛山富艺公司出售商铺后，曾投资千万元将商场整体装修并招商经营，但因市场客观原因，商场经营一直不好，并造成经营期满后无法满足刘东凤、陆朝德的条件。佛山富艺公司最终只能根据约定将商场的装修全部拆除并重新出资对已售商铺进行间隔，刘东凤、陆朝德因此认为没有达到投资预期目的而产生本案纠纷。综上，刘东凤、陆朝德起诉没有事实和法律依据，佛山富艺公司依法履行了合同义务，不构成违约，不应承担违约责任。依法应驳回刘东凤、陆朝德诉请。佛山富艺公司在诉讼中无提交证据。广东富艺公司答辩如下：1.佛山富艺公司是依法成立的有限责任公司，具备独立法人地位，应以公司全部财产对债务承担责任。2.广东富艺公司以其认缴出资额50万元为限对佛山富艺公司承担责任，广东富艺公司已足额出资，刘东凤、陆朝德追加广东富艺公司为本案共同被告，诉讼主体不适格。3.广东富艺公司与佛山富艺公司的董事、经理、监理等管理人员相互独立，且广东富艺公司不存在出资不到位、抽逃资金、财产混同、滥用法人独立地位等需对佛山富艺公司债务承担责任的情形，刘东凤、陆朝德将广东富艺公司追加为共同佛山富艺公司无事实和法律依据。综述，请依法驳回刘东凤、陆朝德诉请。广东富艺公司在诉讼中提交如下证据：1.佛山市富艺置业有限公司的工商信息打印件；2.广东富艺广告有限公司的工商信息打印件；3.佛山市富艺置业有限公司验资报告打印件。宝轮公司答辩如下：宝轮公司与佛山富艺公司不存在人格混同，宝轮公司无需承担责任。一、佛山富艺公司由宝轮公司、广东富艺公司投资合法成立，公司注册资本100万元，宝轮公司出资50万持有50%股权。宝轮公司只对应缴纳出资负责，佛山富艺公司作为独立法人对其经营负责，宝轮公司不承担佛山富艺公司的债务。二、宝轮公司与佛山富艺公司亦不存在人格混同情况。佛山富艺公司有独立的财务和制度，每年都有审计报告，其财务是独立的。刘东凤、陆朝德以佛山富艺公司与股东间有银行流水是不足以证实佛山富艺公司与各股东存在财产混同情况。宝轮公司与佛山富艺公司间的组织机构是相互独立的，不存在组织机构混同。宝轮公司、广东富艺公司的业务范围与佛山富艺公司都不同，在业务上各自独立，不存在混同的情况。综上，宝轮公司无需为佛山富艺公司的债务承担连带责任。宝轮公司在诉讼中提交如下证据：1.佛山市富艺置业有限公司工商信息打印件；2.佛山市宝轮投资有限公司工商信息打印件；3.进账单复印件。双方当事人围绕诉辩意见提供了证据材料。对对方举证无异议或真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院将在下文述及。综合本院采纳的证据及双方当事人的陈述意见，本院查明如下事实：2011年间，佛山市南海风度置业发展有限公司（以下简称风度公司）在佛山市南海区开发建设了总面积为14845.92平方米的“风度国际西铁时尚广场”，竣工现场状态为敞开式三层商场，以定位钉划分，共1144间商铺。此后，风度公司将上述1144间商铺全部以一手商品房转让给佛山富艺公司，并将上述商铺分别确权登记至佛山富艺公司名下，领取了产权人为佛山富艺公司的房地产权证。2012年6月12日，刘东凤、陆朝德与佛山富艺公司签订《商铺买卖合同》，约定刘东凤、陆朝德以173660元向佛山富艺公司认购佛山市南海区xxx号商铺，建筑面积13.43平方米，套内面积6.51平方米。佛山富艺公司应在2012年12月31日前交付商铺，自签约之日至2017年12月31日，佛山富艺公司享有该商铺的使用权、收益权，且无需向刘东凤、陆朝德支付任何费用；在2017年9月31日前，如买受人未能与商场经营方就延续统一经营协商一致，出卖人应在2018年4月1日前按附件二（轻钢龙骨石膏板间隔）的装修标准将商铺移交给买受人，逾期超过45日移交，从最后交接期第二天起至实际交接日止，出卖人应按已付房款日1.2‰向买受人支付违约金。合同签订后，刘东凤、陆朝德支付了全部购房款，并取得了商铺的产权证。2018年9月23日，南海区消防大队就风度国际名苑商铺业主的投诉作出回复，指出：该商场南区一至三层、北区首层在同年3月29日前，存在的消防问题已整改完成，经南公消验字（2018）第0187号建设工程消防验收意见书认定，该商场消防验收合格；但此后因该商场私自改建铺位约110间，商场私自装修改建区域并未申报消防手续，已责令佛山富艺公司停止改建施工。诉讼中，本院与相关行政部门多次察看现场，显示在总面积约15000平方米的三层“风度国际西铁时尚广场”，以轻钢龙骨石膏板作间隔墙，分隔出1144间商铺。另查，佛山富艺公司由广东富艺公司、宝轮公司各出资50万元成立。诉讼中，本院责令上述三公司在限定时间内提供佛山富艺公司的财务账册，但三公司均未提供。再查，自合同签订后至2018年4月1日，涉讼商铺由富艺公司管理、使用，刘东凤、陆朝德未收取任何费用。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，因刘东凤、陆朝德为澳门特别行政区居民，故本案属于涉澳民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定处理。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故本案适用内地法律作为准据法进行审理。刘东凤、陆朝德与佛山富艺公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于刘东凤、陆朝德的诉讼请求，本院作如下分析：一、关于刘东凤、陆朝德主张移交符合可正常使用的商铺的诉请是否成立问题。根据本案查明的事实，“风度国际西铁时尚广场”的开发商风度公司将该广场包括涉讼商铺在内的1144间商铺出售时，每间商铺是以定位钉划分确权给受让人佛山富艺公司的，而佛山富艺公司以二手房方式将上述商铺出售给业主时，亦以定位钉划分确权至包括刘东凤、陆朝德在内的各业主，但上述商铺在5年返租期满并返还给各业主时，佛山富艺公司将上述商铺全部以轻钢龙骨石膏板间隔，结合消防部门的意见及普通生活常理，目前该商场按现状是不可能正常使用的，故刘东凤、陆朝德要求佛山富艺公司交付可正常使用的商铺的第1项诉请有理，本院予以支持。二、关于佛山富艺公司应否支付违约金问题。根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院住房和城乡建设主管部门规定的大型特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查。住房和城乡建设主管部门依法对审审查的结果负责”。第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查”。2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》第八条“建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业……”。虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但刘东凤、陆朝德购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以佛山富艺公司交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，佛山富艺公司负有办理商铺装修工程通过消防验收的法定义务。根据佛山富艺公司的陈述及消防部门的信访回复，涉案商铺所在商场因佛山富艺公司取得消防验收合格审批手续后对商场内部进行改建装修，此后未通过消防验收，故涉案商铺尚不符合法定的交付条件，佛山富艺公司的行为已经构成违约。刘东凤、陆朝德请求佛山富艺公司交付通过消防验收的商铺及承担违约责任，本院予以支持。三、关于违约金计算问题。双方所签的《商铺买卖合同》约定，佛山富艺公司逾期移交涉讼商铺，应按已付房款的日1.2‰向刘东凤、陆朝德支付违约金，但此标准过高。结合本案的实际情况，本院酌定违约金标准按日万分之五计算，但违约金的总额以不超过购房本金为限。综上，佛山富艺公司未能在返租期满后的2018年4月1日将符合消防验收条件的商铺移交给刘东凤、陆朝德，佛山富艺公司应以已付房款为本金按日万分之五的标准向刘东凤、陆朝德支付从2018年4月2日起至涉讼商铺通过消防验收之日止的违约金，违约金以购房本金为限。四、关于佛山富艺公司的两股东——广东富艺公司、宝轮公司对本案债务应否承担责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，佛山富艺公司向开发商购买本案涉讼商铺所在的“风度国际西铁时尚广场”时，涉及过亿资金，而该公司仅由广东富艺公司、宝轮公司各出资50万元成立，资本显著不足，在存在如此巨额资金出入的情况下，三公司完全有可能也有义务提供佛山富艺公司的财务账册用以查核广东富艺公司、宝轮公司与佛山富艺公司的财产是否混同，以厘清上述两股东的法律责任，但三公司在庭审后本院指定的举证期限内仍未能提供，三公司对此应承担举证不能的法律责任。刘东凤、陆朝德诉请广东富艺公司、宝轮公司对本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、佛山市富艺置业有限公司应于本判决生效后十日内，交付符合正常使用条件的佛山市南海区xxx号商铺予原告刘东凤、陆朝德；二、佛山市富艺置业有限公司应于本判决生效后十日内，以173660元为本金、按日万分之五向原告刘东凤、陆朝德支付从2018年4月2日起至xxx号商铺符合消防验收条件交付日止的违约金（违约金总额以不超过173660元为限）；三、佛山市宝轮投资有限公司、广东富艺广告有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回刘东凤、陆朝德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，受理费1050元（原告刘东凤、陆朝德已预交），由三被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告刘东凤、陆朝德预交的诉讼费用1050元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，原告陆朝德可判决书送达之日起三十日内，原告刘东凤、三被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李彩云人民陪审员  袁 单二〇一九年十二月三十一日法官 助理  蔡亦珮书 记 员  龙文媛