上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10707号原告(反诉被告)：陈铁钢，男，1988年9月13日出生，汉族，户籍地黑龙江省。委托诉讼代理人：李朋隽，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：毛坤虎，男，1974年7月11日出生，汉族，户籍地江西省上饶市。委托诉讼代理人：袁家伦，上海东炬律师事务所律师。原告陈铁钢与被告毛坤虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2020年6月8日及2020年9月8日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李朋隽、被告及其委托诉讼代理人袁佳伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈铁钢向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的租赁合同；二、判令被告返还原告押金人民币4万元。事实和理由：2019年12月2日，原、被告双方签订了《租赁合同》。被告将坐落于上海市青浦区新府中路XXX号内门面房出租给原告作餐饮使用，租赁期限自2019年12月17日起至2022年12月16日止。同日，原告按照《租赁合同》的约定支付了三个月的房租6万元，押金4万元，三个月的物业费3,000元以及店面房内的设备款35,000元，共计138,000元。原告承租门面房后投入了不少资金对其进行装修、装饰，并购买了经营饭店所需的物品、设备等。但是，饭店开张一个多月后全国突然爆发了新型冠状肺炎疫情。上海市青浦区华新镇政府根据上海市突发公共卫生事件一级应急响应要求，采取了严格的防控措施，通知镇区商铺暂停营业。原告遵照政府的命令关闭了饭店，停止营业。遭遇疫情无法营业，导致原告经营的饭店没有收入。并且原告不能预见疫情何时能得到遏制，恢复营业。虽然饭店开张了一个多月，但是仅靠一个多月的营业收入是无法承担后续的房屋租金和员工工资等开支。在巨大的经济压力下，原告向被告提出减免租金的请求，但遭到被告的拒绝。尔后，原告希望和被告协商解除租赁合同，请求被告返还原告租房押金4万元，被告也不予同意。原告认为，原告自2020年1月25日开始不再经营店铺，租赁合同目的无法实现。2020年3月9日原告通过微信方式联系被告，与被告协商减免租金，但是被告未同意。2020年3月9日原告正式向被告发出解除合同通知书。主张合同解除时间是2020年3月17日，理由是原告支付租金至2020年3月17日，之后的租金未支付。新型冠状肺炎疫情及政府采取的疫情预防与控制措施可理解为不可抗力。原告因疫情防控原因，完全无法使用租赁房屋经营饭店，其租赁房屋的合同目的无法实现。接下来，即使政府批准恢复营业，饭店的经营效益也不会立刻出现好转。让原告继续履行合同，支付租金，只会增加其经济负担，甚至是入不敷出，到最后损害的还是原、被告双方的利益。鉴于原告承租房屋时间不长，现在解除租赁合同可以及时减少原告的经济损失，被告也可以迅速地寻找合适的承租方，不至于房屋闲置，导致其收益受损。故原告请求依法判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》，被告返还原告租房押金4万元。被告毛坤虎辩称：不同意原告诉讼请求。针对诉请一，同意解除租赁合同，即便解除合同，解除时间应为2020年5月16日，理由是原告于2020年5月16日将系争房屋钥匙交付给被告。被告在2020年5月16日接收了房屋。2020年3月9日原告向被告寄送的解除合同通知书，被告未收到。收件人是门卫，被告对于代签人也不清楚。收件地址是被告本人的户籍地址，被告户籍地的房屋也是农村私房，不存在门卫的说法。2020年3月9日被告收到原告发出的微信，但是被告对于内容不予认可，被告也回复原告不同意原告提出的减免租金及解除合同。之后，原告擅自搬离系争房屋并拆除相关装饰装修，被告无奈才同意解除合同。针对诉请二，不同意退还押金4万元。理由是原告拖欠水电煤费用及物业费未结算，故不同意退还。因原告无故终止合同，且在未经被告同意的情况下擅自清空房屋的行为，已经构成违约，故被告提出反诉，反诉请求：一、判令反诉被告支付反诉原告租金4万元；二、判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费(以每月2万元为计算标准，自2020年5月17日计付至实际腾退之日止)；三、判令反诉被告支付反诉原告违约金4万元；四、判令反诉被告支付反诉原告拖欠的电费3,316.51元；五、判令反诉被告支付反诉原告拖欠的水费232元；六、判令反诉被告支付反诉原告拖欠的燃气费1,854.90元；七、判令反诉被告支付反诉原告拖欠的物业费6,000元；八、判令反诉被告恢复房屋原状。租金计算从2020年3月17日至2020年5月16日期间，按照每月2万元的标准，计算2个月为4万元。违约金是根据合同第2页C6条约定，原告无故终止合同，构成违约，违约金以2个月租金为标准计算4万元。对于物业费，被告认为，由于房屋没有恢复原样，故原告主张合同约定物业费每月1,000元，计算自2020年3月17日至2020年9月16日期间，为6,000元。物业费的支付流程是原告先向被告支付，再由被告向物业公司支付。被告确认收到2020年3月16日之前的物业费。对于恢复原状，被告认为，根据合同第五条约定，但是由于原告未清理房屋，房屋内留存垃圾。恢复的标准以被告提供的照片为准，具体的范围及要求无合同相关约定，也无法明确。针对反诉，陈铁钢辩称：不同意反诉诉请。针对反诉诉请一，不同意支付租金，理由是根据合同第3条，属于不可抗力造成合同解除，造成双方损失的，双方互不承担责任，目前达成解除条件。针对反诉诉请二，不同意支付，2020年5月16日原告交付房屋，被告无权要求原告支付占有使用费。针对反诉诉请三，不同意支付，原告没有违约，不承担违约责任。针对反诉诉请四、五、六，无异议，同意支付。针对反诉诉请七，原告向被告支付过3个月物业费，针对2019年12月17日至2020年3月16日止。针对2020年3月17日至2020年9月16日期间物业费，不同意支付，理由是合同解除后不应承担物业费。针对反诉诉请八，房屋并非系原告造成破坏，不同意该项诉请。经审理查明：2019年12月2日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订了《租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落于上海市青浦区新府中路XXX号内门面房出租给原告作餐饮、生产、仓储、加工使用，建筑面积约为154.87平方米，租赁期限自2019年12月17日起至2022年12月16日止，门面房租金每天666.67元、计年租金24万元。租金应以三个月支付一次，实支付租金6万元，先缴费后用房。每期门面房租金应提前十五天交齐。租赁协议签订时，乙方应向甲方支付4万元，作为租赁保证金即押金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定与乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方支付完首笔租金后，甲方按照甲乙双方约定的金额35,000元将上述店面内现有的所有设施设备(包括不限于空调、冰箱、装修等物品)转售给乙方。后期如因此发生一切纠纷与乙方无关，由甲方负责。乙方须支付物业费每月1,000元。乙方须按合同的约定缴纳租金，足额缴纳各种费用(包括不限于租金、水电费)，不按时支付租金和其他费用超过15天，甲方有权采取停电、停水、关闭门窗的措施，同时有权收回出租门面房，有权终止合同并对承租方门面房内物资进行清理，收取房租和滞纳金。如甲方无故终止合同，甲方需向乙方退还租金押金并支付两个月的租金作为违约赔偿金；乙方无故终止合同，乙方需向甲方支付两个月的租金作为违约赔偿金。出租期内如遇市政动迁或旧区改造或地震、台风、洪水等不可抗拒的自然灾害因素造成合同无法履行的，在不可抗力的因素确定之日60个工作日内，乙方应无条件退还租赁房屋，同时甲方应无条件退还相应已付的房租和押金，造成双方损失的，双方互不承担所有责任赔偿，合同即终止。本合同租赁期满以及因动迁等不可抗力因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和相关设备，包括乙方租赁期间所进行的装修应保存原状。未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金两倍向甲方支付占用期间的使用费。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告支付被告3个月租金6万元、押金4万元、3个月物业费3,000元、店铺设备款35,000元，共计138,000元，即原告支付的租金及物业费均支付至2020年3月16日，之后原告未支付其他费用。2020年3月11日，原告通过微信向被告发送了解除合同通知书，主要内容为，受新型冠状病毒影响，原告从2020年1月25日开始至今，一直未能正常营业，造成资金链严重断裂，与被告协商是否可以减免房租，但遭被告拒绝，现因无法正常经营，故申请提前终止合同。被告明确表示不同意退租。2020年5月16日，原告搬离了房屋，原、被告双方对房屋进行交接，被告收到原告交付的房屋钥匙。另查明，系争房屋办理不动产权登记，房屋用途为店铺，权利人登记在被告及案外人付某某名下。以上查明的事实，有原、被告陈述，租赁合同、转账记录截屏、解除合同通知书、微信聊天记录截屏、收条、不动产权证书等证据材料为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。审理中，原告为证明以疫情原因导致店铺无法继续经营，并要求减免租金等事实成立，还提供了华新镇市场监督所会同华新镇食品安全委员会办公室联合下发通知、华新镇疫情防控工作小组办公室下发的告知书、华新镇沿街商铺告知书、照片、减免租金申请书、顺丰速运运单详情等证据，被告除了对顺丰速运运单详情、照片证据的真实性予以确认之外，对上述其他证据的真实性未予确认。被告为证明原告拖欠水、电、燃气等费用以及房屋内留存垃圾，未清理房屋，未恢复房屋原状等事实成立，还提供了天然气缴费通知单、电费缴费通知单、水费缴费通知单、承租前的房屋照片、聊天记录等证据。原告除了对照片证据真实性未予确认之外，对被告的上述其他证据真实性均予以确认。原告也同意支付水、电、燃气费用。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，案涉商铺租赁合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告因疫情原因向被告提出解除合同，且原告搬离了房屋，原、被告双方于2020年5月16日对房屋进行交接，被告已经收回了房屋，双方之间所签订的租赁合同客观上已经无法继续履行，被告也同意解除合同，故对于解除双方之间的租赁合同，本院予以准许。但对于解除合同的日期，2020年3月11日，原告通过微信向被告发送了解除合同通知书，但双方并未交接房屋，系争房屋仍由原告占有使用，故本院以原、被告双方于2020年5月16日对房屋进行交接之日作为解除日期。合同解除后，被告收取原告的押金4万元理应返还原告，对于被告主张合同解除之日2020年5月16日之前的租金，鉴于原告的经营受新冠疫情影响较大，本院综合考虑疫情影响、合同履行情况以及公平原则，对原告应付的上述租金经酌情减免后为2万元。被告主张原告支付自2020年5月17日计付至实际腾退之日止房屋占有使用费，因原被告双方于2020年5月16日已对房屋进行交接，被告也已经收回了房屋，被告再行主张占有使用费缺乏事实依据，本院不予支持。原、被告双方对原告拖欠的水、电、燃气费用无争议，本院予以确认。对于原告拖欠的物业费，应予以计算至2020年5月16日止，即2,000元，原告应予以支付。对于2020年5月16日之后的物业费，被告主张无依据，本院不予支持。被告主张被告违约，原告不予认可，原告认为其提出解除合同是基于新冠疫情不可抗力，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。此次新冠肺炎疫情的发生，属于不可预见、不可避免和不能克服的不可抗力，但并非基于新冠肺炎疫情的发生都将导致合同目的无法实现，而是要从新冠肺炎疫情对当事人之间合同履行或权利行使的影响时间、程度及疫情的发展阶段等因素综合予以考量。本案中，新冠肺炎疫情作为不可抗力亦对双方租赁合同的正常履行造成客观影响，原告在双方已就疫情期间的租金减免事宜进行磋商但无法协商一致的情况下提前退租，原告以行为表明不再履行合同，虽有疫情影响因素，但不排除原告自身经营的原因，故原告显然构成违约，仍应承担提前解约的违约责任，就对被告主张的违约金，本院结合疫情影响因素、合同履行情况、违约程度等情况，酌情予以调整为1万元。被告主张原告恢复房屋原状，因无具体的范围及依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条之规定，判决如下：一、原告陈铁钢与被告毛坤虎签订的《租赁合同》于2020年5月16日予以解除；二、被告毛坤虎应于本判决生效之日起十日内返还原告陈铁钢押金人民币4万元；三、反诉被告陈铁钢应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告毛坤虎租金人民币2万元；四、反诉被告陈铁钢应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告毛坤虎违约金人民币1万元；五、反诉被告陈铁钢应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告毛坤虎水费人民币232元；六、反诉被告陈铁钢应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告毛坤虎电费人民币3,316.51元；七、反诉被告陈铁钢应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告毛坤虎燃气费人民币1,854.90元；八、反诉被告陈铁钢应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告毛坤虎物业费人民币2,000元；九、驳回反诉原告毛坤虎的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币880元，减半收取计人民币440元，由被告毛坤虎负担；反诉受理费人民币1,234.03元，由反诉被告陈铁钢负担人民币367.54元，由反诉原告毛坤虎负担人民币866.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二一年一月十一日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。