广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6751-6753号上诉人（原审原告）：冯某某，女，汉族，1990年12月19日出生，住四川省邻水县********12*，公民身份号码：511************08X。（6751号）上诉人（原审原告）：何某某，男，汉族，1987年9月4日出生，住湖南省衡南县******廖家组，公民身份号码：430************411。（6752号）上诉人（原审原告）：张某某，女，汉族，1977年8月19日出生，住广东省东莞市东城区*******，公民身份号码：362************220。（6753号）上述三上诉人共同委托诉讼代理人：李光清，系广东律参律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州金百利实业有限公司，住所地：惠州大亚湾**石化大道**格蓝云天名苑****。法定代表人：熊某1。委托诉讼代理人：方雁强、陈鸿基，均系广东日升律师事务所律师。上诉人冯某某、何某某、张某某与被上诉人惠州金百利实业有限公司（下称金百利公司）因商品房预售合同纠纷三案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2123、2120、2124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。（因上述三案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以6751号案件为例进行表述、论证）上诉人冯某某向本院提出上诉请求：一、撤销(2019)粤1391民初2123号判决书第二项，请求依法改判:被上诉人支付逾期办证违约金5450元(以总房款为基数按1%计算)。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审查明的事实不清。1、双方约定计算逾期办证的计算标准是:以总房款为基数按1%计算，而不是按逾期的天数计算。2、本案《商品房买卖合同》的补充协议是格式条款，由被申请人单方提供，且没有采取合理的方式履行提示和说明义务，属无效条款。3、办理权利证书的基本程序和时间:根据《商品房销售管理办法》第34条规定，房地产开发企业应当在商品房交付之日起60日内，将其办理房产证所需材料报送所在地房地产主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20至60日不等，在收房入住后的两、三个月后即可办好产权证。但本案双方约定的办证时问为360日，远远超过实际办证所需要的时间的三倍。4、本案约定的办证时间为360日，约l2个月，四倍于正常办证时间，被申请人为专业人士，签订合同时，约定的办证时间已充分考虑其他因素:如政策调整或变化等，预留多出三倍的时间。5、本案政府部门关闭和调整系统的时间仅为三天，政策的调整也是在原基础上进行优化，影响不大，还有6至9个月的预留办证时间，完全可以在约定的时间办证，其免责理由不能成立。二、本案一审法院适用法律错误。1、双方约定计算逾期办证的计算标准是:按1%计算，而不是按逾期的天数计算。2、本案格式合同理应适用:《合同法》第三十九条、第四十条相关规定处理，本案补充协议系格式合同，即属无效条款。3、本案应适用《民法总则》第三条、第六条之规定，即公平原则。一审判决显失公平。综上，一审法院审理本案查明的事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明并依法改判。被上诉人金百利公司发表答辩意见：一审法院认定事实清楚，适用法律完全正确，上诉人上诉没有任何事实和法律依据，恳请法庭依法驳回其全部上诉请求，具体如下:涉案房产的不动产权证书未能如期办理是由于政策的调整和政府部门关闭系统、系统运行不顺畅等客观原因造成的，并非属于被上诉人的原因造成，被上诉人不构成违约，无需承担违约责任，上诉人要求支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。首先，在上诉人与被上诉人签订涉案房产的《商品房买卖合同》（预售）后，政策发生了变化。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。但不动产权登记新政策出台后，被上诉人在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被上诉人需先行申请办理上诉人所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被上诉人向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次权籍调查环节。该增加环节所需的时间为40个工作日（折算成自然日为60天在双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，应予以扣除。其次，根据惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局出具的惠湾房函【2018】265号《复函》证实，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2017年6月30日起对新旧两个系统数据进行整理和迁移，该局暂时关闭相关业务系统，从2017年7月1日暂停相关业务办理，直到2017年9月1日恢复受理商品房首次登记申请。并且在恢复受理新系统上线运行，存在系统不稳定、新系统数据时有出错，需反复多次修改，直至2017年底，新系统运行才较为顺畅。这在双方签订合同时是无法预见的，属于政策及客观情况变化，也应予以扣除。因此，综上两个应予扣除的时间，根据双方的约定，被上诉人应当在涉案房屋交付后的360日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此正常情况下涉案房屋于2016年9月9日交付，按照合同约定，被上诉人在房屋交付后360日内，即2017年9月4日前办理权属转移登记所需资料报产权登记机关即完成合同义务。因2017年7月1日至2017年底，涉案楼盘因房管局网络系统升级等原因无法进行业务办理，从2017年7月1日至2017年9月4日此段时间共计66天应当在系统恢复顺畅正常办理业务后顺延，也就是应当待系统顺畅即2018年1月1日后顺延计算66天，即2018年3月7日前为被上诉人办理权属转移登记所需资料报产权登记机关时限。又因政策变化增加了两个权籍调查程序，并由此相应延长了被上诉人取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被上诉人履行办证义务的时间成本。办理涉案房屋权籍调查所花费时间为40个工作日，折算成自然日约60日，该项增加的时间成本，并非被上诉人过错造成，且被上诉人无法预见和克服，应当相应在前述2018年3月7日前的时限再顺延被上诉人履行办证义务的期限60天，即被上诉人在2018年5月7日前完成办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案不构成逾期办证，而被上诉人实际于2018年4月28日已完成了该义务，符合双方的约定，被上诉人并不存在逾期办证情形。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，，一审法院认定的事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院依法维持原判，驳回上诉。原审原告冯某某向一审法院提出起诉请求：1.判决被告支付逾期交房及逾期办理房产证的违约金9319.5元；2.判决被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：以总房款为基数从2016年7月1日计算至2016年9月9日止按日万分之一计算逾期交房违约金，以总房款为基数按日万分之一计算逾期办证违约金。一审法院查明的事实：2016年3月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾***********************房，总价款为545000元。第八条关于交付期限，被告应当在2016年6月30日前将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……4、经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，原告交清全部房款或银行房款后。第九条关于被告逾期交房的违约责任：逾期交付，合同继续履行的，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同还约定了其他事宜。合同补充协议第四条约定，若原告需要办理银行按揭贷款手续的，因原告自身原因导致银行按揭贷款未申请或申请未获批准的，原告同意在被告通知之日起30日内付清全部购房款，未付清全部购房款的构成违约，被告不解除合同的，双方就付款方式达成补充协议的，则自签订认购协议之日起至双方达成补充协议之日止，原告每日向被告支付总房款0.1%作为违约金……原告选择分期付款方式支付房款的，若未按合同约定按时支付房款造成逾期支付在30日内的，则每逾期一日，原告按应付房款的0.1%向被告支付违约金，逾期支付超过30日，被告不解除合同的，则每逾期一日，原告向被告支付总房款0.1%作为违约金。第十三条约定，考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续的严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修资金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意给予被告90天的宽限期，宽限期届满后，被告若仍未办妥产权登记手续的，则从宽限期届满之日起，被告按已付房价的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约付清了购房款，2016年9月9日，被告将房屋交付原告使用。被告于2018年4月28日向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。2018年7月26日，涉案房屋办理了不动产权属登记。另查明，自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查；2016年7月至2018年4月首次登记权籍调查业务和增量房转移登记权籍业务办理时限均为20个工作日；2017年7月1日至2017年8月31日（共62天），惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局因系统整理和迁移，暂停受理一手房转移登记和首次登记申请，系统恢复后房管局因业务量增加，人手不足，对每天每个项目预约办证最多10个号的限号，办理业务存在超时办结情况；新系统上线以来商品房首次登记的经常要反复多次修改更正才符合要求，涉案楼盘首次登记多数受此影响，至2017年底系统才较为顺畅。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实履行合同义务。争议焦点为被告是否构成逾期交房和逾期办证。关于被告是否构成逾期交房的问题。根据合同约定，被告应当在2016年6月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期交付，合同继续履行的，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年9月9日被告才完成交付义务，逾期70天，应当承担逾期交房违约责任。逾期交房违约金为3815元（545000元×0.0001×70天）。关于被告是否构成逾期办证的问题。根据合同第十五条的约定，被告应当在涉案房屋交付后的360日内将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，涉案合同签订后于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告过错造成，且被告无法预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，办理涉案房屋权籍调查所花费时间为40个工作日，折算成自然日约60日，应当在合同约定的360日的基础上相应顺延。涉案房屋于2016年9月9日交付，按照合同约定，被告应当在房屋交付后360日内，即2017年9月4日前将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，因2017年7月1日至2017年底，涉案楼盘因房管局网络系统升级等原因无法进行首次登记，此段时间暂停计算办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，待系统顺畅即2018年1月1日后继续计算66天，即2018年3月7日前为被告办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案时限，在此时限内再顺延合同签订后新增加的权籍调查花费的60天，即被告在2018年5月7日前完成办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，超过此时间即为逾期办证，而被告实际于2018年4月28日已完成该义务，并不存在逾期办证情形，原告主张支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告惠州金百利实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯某某支付逾期交房违约金3815元；二、驳回原告冯某某其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由惠州金百利实业有限公司负担，此款已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人诉请的逾期办证违约金能否得到支持。本院对此分析如下：关于被上诉人在办理权属证书方面是否存在违约的问题。本案中，上诉人以案涉合同约定的360日办证时间为硬性时间要求为由诉请被上诉人承担逾期办证的违约责任。对此，本院认为，解决本案纠纷的关键在于认定因政策变化及不动产登记中心系统升级暂停服务增加的办证时间应否扣除。首先，据了解不动产权登记新政策出台后，被上诉人在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被上诉人再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。本案中案涉《商品房买卖合同》签订后，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》载明从2016年6月30日起新增两次权籍调查的手续，而原约定的办证期限在此后方才届满，故本院认为增加两次权籍调查的时间属于上诉人签订合同时无法预测、控制的时间，属于政策变化，若由被上诉人承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，因此一审法院扣除权籍调查的时间并无不当，本院予以维持。其次，根据案涉合同的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，本案中该时间点恰好在系统升级暂停业务受理的时间段内。因见案涉楼栋的首次登记和案涉房屋的转移登记申请并非开始在房管局恢复业务受理后或者不动产登记系统升级前，系统升级对案涉楼栋的首次登记和案涉房屋的转移登记的办理造成影响，故一审法院扣减系统升级造成延误办证的时间，合乎情理，本院予以维持。故此，被上诉人不存在逾期办证问题，上诉人根据合同约定诉请被上诉人按已付房款1%支付逾期办证违约金没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  胡 江审 判 员  寇 倩二〇一九年十一月二十九日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷