湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初6581号原告：孙某某，男，汉族，1969年6月13日出生，住岳阳市。委托诉讼代理人：**，湖南了得律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡有志，湖南了得律师事务所律师。被告：岳阳某某公司，住所地岳阳市。法定代表人：白某某，总经理。委托诉讼代理人：柳明，湖南金骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵勤学，湖南金骏律师事务所律师。原告孙某某与被告岳阳某某公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**，被告委托诉讼代理人柳明、赵勤学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告以原告已付房款413877元为基数，按日万分之二的标准支付自2015年7月1日起至2018年2月1日止的违约金；2、判令被告立即为原告办理不动产权证，以原告已付房款413877元为基数，按年利率百分之六的标准支付自2018年8月2日起至办妥不动产权证之日止的违约金；3、判令被告返还原告地源热泵节能补贴12374元；4、由被告承担本案诉讼费用、财产保全费及担保费。事实与理由：2015年3月31日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告以413877元的价格购买被告开发的某某小区某某栋某某号房屋一套。被告应在2015年6月30日前向原告交付商品房。逾期交房按日支付已付房款万分之五支付违约金。合同第十六条对房屋产权登记时间及违约责任进行了约定。现原告已按约定支付了全部购房款，而被告未按约定交房和办理产权证，给原告造成损失。同时按规定，被告应在地源热泵节能系统财政补贴资金下来后返还给原告，也未返还。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告辩称：1、被告不存在逾期交房的违约责任。理由：被告在2015年底就已经完成项目主体竣工，符合交房居住条件，并已在约定时间将房屋实际交付给了已交纳全部房款并请求交房的原告，不构成交房违约。部分原告因自身没有按约交付房屋全款而延迟申请交房；部分原告对房屋没有急迫居住要求，不想交纳物业费而一直不肯收房；部分原告合同在2017年或2018年签订，却在合同上约定2015年交房，主张延期交房明显不合常理。其次，被告于2018年2月1日取得合格的项目竣工验收备案并没有违反约定。被告受让土地时，土地上还存在应由政府完成但未完成的征地拆迁工作。尽管被告边建设边等拆迁，在规定期限2015年底完成了项目主体工程竣工，但也影响了项目的整体建设及竣工验收。另外该项目由岳阳市建设局决定采用可再生资源技术（地源热泵工程）配套设施，该地源热泵工程竣工验收直到2017年8月才通过。此后被告及时向规划局提出整体项目竣工验收申请，但因项目竣工验收涉及建设单位以及监理单位的验收流程，直到2018年2月1日才完成项目的工程竣工验收备案。所以被告已经在项目竣工验收时限内，向相关部门提出了竣工验收申请，履行了自己的义务。竣工验收备案直到2018年2月1日才完成，被告没有任何过错，不构成逾期交房。2、被告不存在逾期办证的违约责任。理由：因办理产权证之前必须取得国土局出具的竣工用地核验合格通知书。2018年2月1日，某某项目竣工验收备案后，被告立即向国土局申请出具竣工用地核验合格通知书。但国土局却因与建设局矛盾拒绝出具竣工用地核验合格通知书，并以被告未按当初土地出让合同规定及时开发利用土地为由，进行立案调查，作出《行政处罚决定书》对被告进行行政处罚。被告依法提起行政复议。2018年11月市政府作出《行政复议决定》撤销《行政处罚决定书》后，国土局于12月25日才出具竣工用地核验合格通知书。由于国土局拒绝出具竣工用地核验合格通知书这一不可控因素，导致被告于2019年5月31日才在市不动产中心取得全部房屋的产权证。因此，被告如约履行了自己的义务，但因不可控因素没有在180天内办妥，不属于违约。3、原告提出的退还项目补贴请求没有法律依据，应予驳回。根据市政府下达的关于可再生能源建筑应用技术的相关文件，该笔项目补贴用途为其中90%用于项目主体工程建设，另外10%用于项目配套设施建设，而并非返还给购房业主。综上，原告的诉讼请求全部没有法律依据和事实依据，请求依法予以驳回。经审理查明，2012年1月，市建设局为改善系统干部职工居住条件，决定在某某大道某某团购住宅小区。2012年11月某某住宅小区项目开工建设。2013年7月26日，建设局团购户以建设生态家园业主委员会（乙方）名义与某某公司（甲方）签订了《商品住宅团购合同》。约定，乙方购房户以协议价格购买甲方定向开发建设的某某项目商品房。团购商品房均价不超过3050元/平方米。该价格不包含天燃气、网络、数字电视、电话的开通费，不包含地源热泵中央空调和生活热水系统费用。签订协议后，乙方按合同要求组织购房户交纳第二批房款。购房户应在60天内分两次支付房屋总价款的70%（含前期已支付购房款）到业主委员会指定的帐户。房屋竣工验收合格后10个工作日内，缴清剩余的购房款项到业委会指定帐户。余下2%的购房款作质量保证金。签订团购协议16个月内，甲方按合同约定交付团购商品房，但交房时间最迟不超过2014年12月31日。如因乙方资金不能及时到位，交房日期顺延。2015年3月31日，原告孙某某与被告某某公司签订了《商品房买卖合同》。约定，原告购买被告开发的某某幢某某层某某号房。面积156.64平方米，购房款415096元。原告应于2015年3月31日前支付房款373586元，于2015年4月30日前支付房款41510元。逾期付款超过60日，被告有权解除合同。原告愿意继续履行合同，经被告同意，合同继续履行。原告自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之五的违约金。被告应于2015年6月30日前将综合验收合格的房屋交付原告使用。被告逾期交房在60日内，应按日支付已付房价款万分之五支付违约金，合同继续履行。逾期交房超过60日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。双方进行验收交接时，某某公司应当出示竣工验收备案的证明文件，并签署房屋交接单。否则，原告有权拒绝交接。当天，双方签订了补充协议一份。约定，1、“该商品房经验收合格”是指：该项目完成竣工验收备案。2、买受人选择按揭或者公积金贷款付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行批准的（即按揭或者公积金贷款未划入监控帐户），交楼期限顺延。3、如因人力不可抗拒的因素（战争、自然灾害、政策性因素）和地源热泵工程进度滞后影响交房，双方另行协商交房具体时间。4、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。5、双方同意以交付之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起180日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。2015年1月30日，原告与被告还签订了地源热泵中央空调热水系统认购协议。约定原告向被告交纳地源热泵空调热水系统费用42308元。原告已支付42308元。2016年4月8日，原告付清全部房款。2015年底某某住宅小区项目主体工程竣工。2013年5月，某某公司申报地源热泵可再生能源新技术项目。2017年7月8日，某某小区地源热泵工程验收合格。2018年2月1日，某某小区竣工验收备案。2017年11月12日原告领取房屋钥匙。2018年6月27日，岳阳市国土资源局对某某公司作出处罚决定书。认为某某公司未遵守国家相关法律规定和《国有建设用地使用权出让合同》约定，在2014年11月15日前完成“某某”项目建设，对某某公司处罚如下：1、某某公司在处罚决定书下达之日起一年内完成该项目竣工验收；2、并处罚款205780元。某某公司不服该决定，提起行政复议。2018年11月23日，岳阳市人民政府作出行政复议决定书。认定，虽然出让合同约定某某公司应在2012年11月15日前开工，但由于出让宗地上涉及的土地征收拆迁安置工作直至2015年8月才完成。由于土地征收拆迁安置等导致土地尚不具备动工开发条件，由此导致某某项目动工开发及竣工延迟，非某某公司自身原因。因而土地征收拆迁安置耽误的时间不能计算在合同履行期限（2年）内。某某公司至迟应于2017年8月完成某某项目的竣工。某某公司有关某某项目迟延竣工系不可抗力所致的意见，因某某公司在签订土地出让合同时，涉案宗地上征收拆迁已存在，同时，采用可再生能源新技术系某某公司自愿申请，非政府及相关部门强制要求。因此，上述情形均不属不可抗力。复议决定结论为：撤销国土局第一项责令在一年内完成项目竣工验收的处罚；变更第二项为对某某公司给予警告处罚。另查明，2012年7月，市建设局发出《关于认真做好某某小区采用新能源中央空调及生活热水系统征求意见工作的通知》，征求各业主意见，并附有：《某某小区采用新能源中央空调及生活热水系统情况说明》。在《情况说明》的第三点系统经济性分析上载明了：本新能源集成系统初步概算总投资3500万。岳阳市已获批国家可再生能源建筑应用示范城市，依据国家新能源补助政策（中央财政补助：50-70元每方米），本项目可获得600-700万左右的补助金，实际需投资2800万左右。按建筑面积计算实际投资280元每平方米。2013年4月7日，岳阳市人民政府发出《岳阳市可再生能源建筑应用城市示范总体实施方案》。项目补助内容为：按照财政部、住建部的有关政策，对可再生能源建筑应用项目予以补助。补助资金的90%用于可再生能源建筑应用项目建设，其余10%的补助资金用于配套能力建设。2019年9月9日，房屋分证办理完毕。原告在案件审理过程中，申请某某财产保险股份有限公司某某中心支公司为其财产保全向本院提供担保，并支付保费100元。以上事实，有团购合同、《商品房买卖合同》及附件、补充协议、认购协议、收款收据、某某项目信息明细表、钥匙领取登记表、竣工验收备案表、地源热泵竣工验收意见书、征求意见通知行政处罚决定书、行政复议决定书、保费明细及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告孙某某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同的约定，履行自己的义务。原告首付373586元，剩余房款41510元应于2015年4月30日前支付完毕。原告实际于2016年4月8日付清房款，迟延支付房款342天。关于某某公司逾期交房的问题。原、被告约定：双方进行验收交接时，某某公司应当出示竣工验收备案的证明文件，并签署房屋交接单。否则，原告有权拒绝交接。故原告有权在被告提供竣工验收备案资料前拒绝收取商品房。但根据本案查明的情况，原告已于2017年11月12日收取商品房，该情形可视为原、被告已通过双方的实际行为变更了合同约定的交付条件。且原告收房后既无租金损失，也无任何证据证实已交付房屋影响正常使用。故自2017年11月12日收房之日起被告不应向原告承担逾期交房违约责任。被告某某公司应于2015年6月30日交房，实际交房日期为2017年11月12日。因双方在补充协议中约定，“如因人力不可抗拒的因素（战争、自然灾害、政策性因素）和地源热泵工程进度滞后影响交房，双方另行协商交房具体时间”。某某公司2013年5月申报地源热泵项目，2017年7月8日地源热泵工程验收合格，存在进度滞后的情形，应作相应剔除。因某某公司2015年3月与原告签订合同，约定2015年6月30日前交房，对于2015年6月30日之前的地源热泵施工情况被告是明知并有预估的，不应剔除。2015年7月1日至2017年7月8日期间可以视为地源热泵进度滞后日期，在原告交房日期上相应顺延738天，某某公司的交房日期可以从约定的2015年6月30日顺延至2017年7月8日。而原告实际收房时间为2017年11月12日，被告存在逾期交房的情况。但原告亦存在迟延支付房款342天的情形，根据双方合同约定，原告应向被告承担迟延付款违约责任。鉴于逾期交房与逾期付款违约金标准一致，故在此期间的逾期交房违约金与逾期付款违约金可相互抵销。而逾期交房违约金起算时间可自2017年7月8日起再次予以顺延，即自2018年6月15日开始起算。现原告于2017年11月12日收取房屋，该时间并未超出被告逾期交房违约金起算时间，故被告不应向原告支付自2017年7月8日起至2017年11月12日期间的相应违约金。涉案宗地上安置拆迁工作2015年8月完成。安置拆迁系某某公司签订合同时明知的情形，既不属于不可抗力，也不属于政策性因素，不影响原交房日期的认定。对某某公司主张安置拆迁影响交房的抗辩意见，本院不予采信。关于某某公司逾期办证的问题。2018年3月，市国土局以某某公司未按出让合同约定时间完成项目建设，对某某公司作出行政处罚。市政府行政复议决定改变原行政处罚决定，不构成不可控因素。被告某某公司未按约定时间竣工，系某某公司自身责任，该后果应当由某某公司自行承担。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，以交付房屋之次日为办理产权登记期限的起算日，某某公司应当在交付之次日起180日内，为原告办妥产权登记。如某某延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。现原告2017年11月12日收房，被告实际于2019年9月9日办妥产权登记，应当承担相应的违约金责任。本院酌情按已付房款的日万分之一标准，根据原告诉请的计算基数和起始日期，自2018年8月2日起开始计算至2019年9月8日，逾期办证违约金为16634元（413877元×402天×1/10000）。关于地源热泵节能补贴能否返还的问题。首先，原、被告在地源热泵中央空调热水系统认购协议中只约定了原告应当交纳的地源热泵费用，并未约定地源热泵节能补贴要进行返还的事宜。其次，岳阳市政府关于可再生能源建筑应用城市示范实施方案中，已明确写到，补助资金的90%用于项目工程建设，10%用于配套能力建设，并没有返还给购房业主的相关内容。第三，某某小区新能源系统情况说明中，也只是体现了项目可获得600-700万元补助金，并未说明该补助金是补给谁。再者，根据原告自己提交的《情况说明》，原告关于地源热泵每平方米实际投资的费用与享受补贴之后每平方米的费用，大致相等。因此，原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告向保险公司交纳的保全保险费100元，系原告支出的合理必要费用，属于合理支出的诉讼费用，应由被告某某公司承担。综上，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告岳阳某某公司在本判决生效后十日内，向原告孙某某支付逾期办证的违约金16634元、保全保险费100元，两项合计16734元；逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告孙某某承担416元，由被告某某公司承担109元。财产保全费520元，由原告孙某某承担333元，由被告某某公司承担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 钟 宁二〇一九年十二月十九日书记员 唐蜀湘