天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10299号原告（反诉被告）：天津华信泰有限公司，住所地天津经济技术开发区（南港工业区）综合服务区办公楼******。法定代表人：高达江，执行董事。委托诉讼代理人：戴财，湖南正强律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市民俗博物馆，住所地天，住所地天津市南开区古文化街**v>法定代表人：裴明虎，馆长。委托诉讼代理人：张雅娟，天津天循律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君强，天津天循律师事务所律师。原告天津华信泰有限公司（以下简称华信泰公司）与被告天津市民俗博物馆（以下简称民俗博物馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华信泰公司的法定代表人高达江、委托诉讼代理人戴财，被告民俗博物馆的委托诉讼代理人杨君强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华信泰公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.要求判令被告向原告按照2017年6月27日前每季度528600元及2017年6月28日起按照每季度558850元的标准支付自2016年3月28日起至实际支付之日止的欠缴租金以及自欠缴之日起（2016年3月28日）至实际支付之日止按照每日拖欠数额万分之四计算的滞纳金；2.要求判令被告按照每季度21400元的标准向原告支付自2018年1月1日至被告实际给付之日止的物业费以及自欠缴之日起（2017年12月25日）至实际支付之日止按照每日拖欠数额万分之四计算的滞纳金；3.本案的诉讼费、保全费、律师费由被告负担。事实和理由：2014年3月28日，原告与被告签订了《天津市房屋租赁合同》，就原告名下坐落于天津古文化街与水阁大街交口文化小城8号楼首层、二层出租给被告事宜达成约定：租赁期为2014年6月28日至2024年6月27日，全年租金为2200000元，按季度缴纳租金为550000元；根据租赁合同约定，被告应按季度向原告支付租金，在每季度末月25日之前支付下一季度租金，但自2016年3月28日开始，被告便违约不再向原告支付租金，对此，原告曾通过致电、发函、派专人催讨等方式向被告追讨租金，被告于2020年5月14日也对拖欠的租金进行了确认，并表示将尽快申请款项，但至今未果。故现原告依据房屋租赁合同的相关约定提起诉讼。民俗博物馆辩称，对于欠缴租金及滞纳金的金额无异议，但滞纳金约定过高，请求调整，2020年发生了新冠肺炎疫情，被告一直处于停业状态，因此应当参照国有企业减免房租的相关规定，对2020年度的租金减三免三，另，根据合同的约定，租金按照季度支付，原告主张的2017年9月22日之前的租金已经超过了诉讼时效，被告无需支付；2016年3月8日，原告涉诉的2016津02民初142号案件，法院作出诉讼保全，要求被告停止向原告公司支付租金，2019年2月28日，天津市二中院下达协助执行通知书，要求被告将租金支付至法院，因此该期间被告未支付租金是应法院的要求，无需向原告支付相关的滞纳金。民俗博物馆向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》；2.本案的反诉费由对方承担。事实和理由：2014年3月28日，华信泰公司与民俗博物馆公司签订了《天津市房屋租赁合同》，合同约定华信泰公司将位于南开区××路××街××号楼××号首层、二层出租给民俗博物馆，每季度租金为550000元，合同签订后，双方依约履行合同，2020年发生疫情，承租房屋无法出租，民俗博物馆经营出现了严重困难，现依据发生不可抗力致使合同无法继续履行以及最高院的相关指导意见，要求解除合同并减免房租、滞纳金。华信泰公司同意解除《天津市房屋租赁合同》，不同意承担反诉费用。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋位于南开区××路××街××号楼××号，产权人为原告；2014年3月28日，原（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《天津市房屋租赁合同》，其中约定：甲方将坐落于南开区××路××街××号楼××号首层、二层出租给乙方，该租赁场所计租面积2038平方米，产别为企业产，乙方所承租房屋用于办公及经营使用；本合同约定的承租期为10年，自2014年6月28日起至2024年6月27日止，租赁期满后，乙方具有同等条件下优先续租10年的权利；甲方于2014年3月28日前，将出租的房屋交付乙方，并保证三个月的免租期（含物业费），乙方装修期间产生的其他费用，由乙方自行承担；全年租金为220万元（含物业费），按季缴纳租金为55万元，承租期每三年递增5.5%，最后一年并入最后三年期中，改为四年；乙方按季度向甲方支付租金，在每季度末月25日之前支付下一季度租金，甲方应于乙方支付租金后三个工作日内出具正式的发票交予乙方；在签署本合同后7日内，乙方应向甲方缴付相当于1个月租金保证金作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金；当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应当在乙方归还租赁场所14日后的7个工作日内将保证金本金退还给乙方；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权向乙方每日收取该拖欠款数额万分之四的滞纳金，上述滞纳金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用，此滞纳金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施，甲方应向乙方开具有效的租金等额发票，逾期开具的，逾期一日，则甲方需按租金数额的万分之四支付滞纳金；租赁期间，乙方使用租赁场所所发生的费用，由乙方承担；……乙方的承诺与权力（利）：在合同有效期内，按期支付租金及与乙方承租之租赁场所有关的费用给甲方即甲方指定的第三方，无权以任何理由拒绝支付租金或者克扣应付的租金的金额；……本合同期满终止或提前终止，乙方应当在本合同终止日后14日内腾空并搬离承租租赁场所，同时返还承租租赁场所的全部钥匙；……除经甲方书面同意外，乙方不得通过转让本合同而允许任何他方使用租赁场所，不得转租或以任何其他方式于第三方共同使用租赁场所或一部分；在本合同规定的租赁期间，乙方无权向甲方或物业管理单位要求减免任何按本合同需缴付的合同内规定的费用；……由于本合同所述不可抗力事件的发生致使本合同无法履行，经双方协议同意后可以提前终止；……若乙方未能如期支付合同所述租金，甲方可书面通知乙方于14天内缴清该款项，如乙方在甲方发出通知后，14日内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息。……现原、被告共同确认如下事实：涉诉房屋合计建筑面积为2038.15平方米，套内面积为1430.02平方米，其中501.48平方米（套内面积）（176.05+240.11+85.32）因被告转租给鼓楼街派出所，故现由该所占有使用，占总体面积的35%，其余部分被告已于2020年3月份腾空。2018年3月26日，天津市第二中级人民法院向被告出具了《协助执行通知书》，其中载明：天津市民俗博物馆：关于渤海银行股份有限公司与天津华信泰有限公司等金融借款合同纠纷一案，本院作出的民事裁定书已经发生法律效力，依照相关法律规定，请协助执行以下事项：请你馆协助将应支付给天津华信泰有限公司的租金4319550元（从2016年4月至2018年3月底）提取至本院，以给付给本案申请执行人渤海银行股份有限公司天津分行；2019年2月18日，天津市第二中级人民法院向被告出具了《协助执行通知书》，其中载明：天津市民俗博物馆：关于渤海银行股份有限公司与天津华信泰有限公司等金融借款合同纠纷一案，本院作出的民事裁定书已经发生法律效力，依照相关法律规定，请协助执行以下事项：请你馆协助将应支付给天津华信泰有限公司的租金6554950元（从2016年3月28日至2019年3月27日）提取至本院，以给付本案申请执行人渤海银行股份有限公司天津分行。被告认可收到上述两份《协助执行通知书》，亦认可未支付租金的事实。2019年5月13日，原告致信天津市南开区区委，要求被告支付拖欠的相应租金。2020年5月14日原告向被告发出《租金催缴通知》，其中载明：致：天津市民俗博物馆，截止至2020年6月27日，贵单位应向我公司支付租金共计9349200元，请贵单位尽快将上述租金支付到天津市第二中级人民法院指定的账号内，另附被告向原告确认的《回执》一份，被告对上述《租金催缴通知》进行了确认。庭审中，经释明，原告本次的诉讼请求中不包括要求被告腾空全部涉诉房屋。本院认为，本案争议焦点有三：一是原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应予解除，反诉费用应如何承担；二是被告主张部分租金超过诉讼时效的抗辩意见是否应予以采信；三是被告要求疫情期间减免租金的抗辩意见是否应予以采信；四是原告要求被告承担的租金及相应违约金数额为多少。关于争议焦点一：现原告同意被告要求解除《房屋租赁合同》的反诉请求，故对于被告要求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持，然而，在本案中因被告未按时缴纳房租已构成违约，而原告作为守约方应享有合同解除权，但原告并未在本案中予以主张，现被告将解除合同作为反诉请求，系违约方要求解除合同，原告作为守约方并无过错，故虽系被告提出该请求，也不应由原告支付反诉费用，应由被告自行负担；关于合同的解除时间，应以被告提出解除合同的反诉请求日期为准，即2020年10月29日。关于争议焦点二：天津市第二中级人民法院分别于2018年和2019年向被告发出过《协助执行通知书》，原告亦于2019年及2020年向被告发出过催缴通知书，这些均可以造成诉讼时效的中断，因此被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。关于争议焦点三：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，涉诉房屋属于非国有房屋且用于经营，符合上述规定，有关租金减免的政策可参考《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》中第7条的规定，即免收三个月房租、三个月房租减半，根据《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》的规定，2020年1月24日零时天津市启动一级响应，故免收三个月租金应自2020年1月24日起至2020年4月24日止，三个月房租减半应自2020年4月25日起至2020年7月25日止。关于争议焦点四：关于房屋租金（含物业费）的计算标准如下：根据《房屋租赁合同》的约定，2014年6月28日至2017年6月27日的年租金（含物业费）应为2200000元，其中租金原告按照528600元/季度主张，物业费原告并未主张；自2017年6月28日至2020年6月27日的年租金（含物业费）为2321000元（2200000×105.5%），其中租金按照558850元/季度主张，物业费按照21400元/季度主张；2020年6月28日至2024年6月27日的年租金（含物业费）应为2448655元（2321000×105.5%）；现各方均确认原告腾空涉诉房屋部分面积的时间为2020年3月份，但均未确定具体时间，本院酌定为2020年3月15日，关于腾空的房屋面积（套内面积）一节，各方均确认为928.54平方米（1430.02-501.48），已腾空的面积比例为65%，仍在占有使用的面积比例为35%，故涉诉房屋总体应缴纳租金日期为2016年3月28日至2020年3月15日，应缴纳物业费日期为2018年1月1日至2020年3月15日，具体如下：一、自2016年3月28日至2017年6月27日（共计456天）的房屋租金应为2648809元（528600元/季度÷91天×456天），原告未主张此期间物业费用；二、2017年6月28日至2020年1月23日（共计939天）的房屋租金应为5766595元（558850元/季度÷91天×939天）；三、2020年1月24日至2020年3月15日的租金应予以免除；四、自2018年1月1日（原告主张日期）至2020年3月15日（804天）物业费应为189073元（21400元/季度÷91天×804天），物业费不应适用房屋租金的相应减免政策。以上金额共计8604477元（2648809＋5766595＋189073）。自2020年3月15日之后，涉诉房屋的其余部分面积（使用面积比例为35%）仍由被告所许可的鼓楼街派出所占有使用，故该部分的租金应以195597.5元/季度（558850元/季度×35%）、物业费应以7490元/季度（21400元/季度×35%）为计算标准，具体如下：一、2020年3月16日至2020年4月24日的租金应予以免除；二、自2020年4月25日至2020年7月25日的（共计91天）租金应予以减半，即计算标准应为97798.75元/季度，具体金额为97798.75元；三、自2020年7月26日至2020年10月29日（涉诉合同解除之日）（共计95天），应缴租金金额为204195元（195597.5元/季度÷91天×95天）；以上租金共计301993.75元（97798.75+204195）；四、自2020年10月30日至实际支付之日止（原告主张日期）的房屋占有使用费以195597.5元/季度为计算标准；五、被告应以7490元/季度为标准，向原告支付自2020年3月16日至实际支付之日止（原告主张日期）的物业费，物业费不应适用房屋租金的相应减免政策。另，虽涉诉合同中约定租金及物业费应逐年递增，但原告所主张的自2020年6月28日至2024年6月27日及以后的年租金（含物业费）仍以未调整的上一期间为标准，此系当事人自行处分权利，本院予以照准，故上述费用的计算标准仍应以2321000元/年为标准。关于原告要求被告承担的违约金一节，因被告属于违约方，原告有权向其主张违约责任，现被告提出原告主张的租金及物业费违约金过高，应予以调整，本院予以照准，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》中的规定，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，具体数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜，本案中，综合考量上述因素，本院酌定被告向原告支付四个月租金（含物业费）作为违约金为宜，金额应为773667元（2321000元/年÷12个月×4个月）。原告主张的律师费，因无相应证据予以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告天津华信泰有限公司与被告天津市民俗博物馆之前签订的《天津市房屋租赁合同》于2020年10月29日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市民俗博物馆向原告天津华信泰有限公司支付自2016年3月28日至2020年3月15日的房屋租金及自2018年1月1日至2020年3月15日的物业费共计8604477元；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市民俗博物馆向原告天津华信泰有限公司支付自2020年4月25日至2020年10月29日的房屋租金共计301993.75元及以195597.5元/季度为标准支付自2020年10月30日至实际支付之日止的房屋占有使用费；四、本判决生效之日起十五日内，被告天津市民俗博物馆以7490元/季度为标准，向原告天津华信泰有限公司支付自2020年3月16日至实际支付之日止的物业费；五、本判决生效之日起十五日内，被告天津市民俗博物馆向原告天津华信泰有限公司支付违约金773667元；六、驳回原告天津华信泰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100134元，减半收取计50067元，由被告天津市民俗博物馆负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付原告天津华信泰有限公司；反诉费40元，由被告天津市民俗博物馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  邱淼淼二〇二一年一月二十日法官助理王韶华书记员付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。