天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初8763号原告：李军，男，1981年4月18日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：王**，天津耀通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宁，天津融汇律师事务所律师。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：张雪峰，经理。委托诉讼代理人：郭永娜，天津晟曌律师事务所律师。原告李军与被告天津市天汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人王**、杨宁，被告天津市天汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭永娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月16日签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及于2018年12月1日签订的《补充协议2》，由被告配合原告办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；2、判令被告返还原告购房款2099049元、契税38164.53元、住宅专项维修基金20990元，不动产登记费80元，以上共计2158283.53元；3、判令被告给付原告违约金41981元；4、判令被告支付以2099029元为基数，自2019年10月1日起至实际返还购房款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算依据给付原告购房款的利息；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年5月16日签订了《天津市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，双方于2018年12月1日签订《补充协议2》，合同约定原告购买被告开发的位于天津市静海区××路××号楼××号房屋，总价款2099049元。原告依约向被告支付全部购房款及各项税费。合同约定被告应于2019年9月30日前交房，但被告至今未交房，经原告催要后仍无法交付，故原告依法提起诉讼。被告天津市天汇房地产开发有限公司辩称，被告要求原告继续履行《商品房买卖合同》，被告不存在逾期交房的违约行为。合同履行过程中，存在不可抗力影响施工的情形，延迟交付系依法依约延期，不属于被告的违约。因2017-2019年高考（共计6天）、静海区高温天气（共计61天）、政府停工令（共计207天）、重大公共卫生事件（共计134天）、重污染天气（共计66天）等因素导致延期交房。截至本案审理时，依法延期导致的应当交付日仍未达到90日的迟延，原告不具有合同解除权。原告在支付房款时存在严重逾期，且未依约支付违约金，其解除权已丧失。被告逾期交付承担违约责任的上限是已付房款的2%，包含了被告应支付的全部赔偿费用，原告主张的超出该上限的赔偿无合同依据。案涉房屋现在的价值较购买时降价390000元,原告解除合同不但没有损失,反而可以获利,不符合因产生实际损失而获赔的法定情形。被告对契税、维修基金以及产权登记费只是代收代缴，这三项费用已交付相关行政管理部门，如涉及到返还的话，返还主体应为相关行政部门而非被告。本院经审理认定事实如下：2018年5月16日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的坐落于天津市静海区××路××号楼××号房屋，总价款2099049元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告应于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。合同第五条约定除遇不可抗力外，被告未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照附件补充协议的约定，追究被告违约责任。双方《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。《补充协议》第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。2018年12月1日，原、被告签订《补充协议2》，约定如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。买受人不解除合同的，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金，但出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。2018年6月14日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告首付款1269049元。2018年12月1日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告剩余房款830000元，被告对此均无异议。庭审中被告认可收到原告交纳的专项维修资金20990元、契税38164.53元及房屋所有权登记费80元。2021年1月5日，原告结清案涉房屋贷款830000元。另查，2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，载明：于2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。2017年10月1日，美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部发出津气分指函（2017）075号文件，载明：按照《天津市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案》要求，2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业，房屋拆迁（拆除）施工，水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程土石方作业。2018年9月10日，天津市建设工程质量安全监督总队发出津建质安总（2018）72号文件，载明全市所有在建项目，要加大文明施工管理力度，严格落实施工扬尘治理的相关要求，确保工地整洁美观。在建项目必须严格执行夜间施工的有关规定，未取得《夜间施工许可证》的项目，禁止夜间施工。2020年1月24日零时，天津市启动了重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护，各方均应恪守合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告应按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋，现被告逾期交房，其主张存在免责事由，应扣除474天，但其提供的证据不足以支持其主张，根据双方签订合同的时间、约定的交房时间及本案实际情况，本院酌情认定被告免责天数为33天。现扣除免责天数后，被告逾期交房仍超过90日，原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》，由被告配合原告办理涉诉房屋退网签及退预告登记等相关手续的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房款2099049元。原告要求被告给付已交纳的专项维修资金20990元、契税38164.53元及房屋所有权登记费80元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告主张对契税、维修基金以及产权登记费只是代收代缴，这三项费用已交付相关行政管理部门，如涉及到返还的话，返还主体应为相关行政部门，该主张依据不足，故对该答辩意见，本院不予采纳。被告另应当根据合同约定给付原告已付房款2%的违约金（即已付房款2099049元×2%）41980.98元。原告主张被告占用其购房款2099049元款项产生了相应利息，合同约定的违约金不足以弥补其损失，被告应给付原告诉请利息，本院对此认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。考虑到本案解除商品房买卖合同的责任在被告，被告占用原告资金确实会给原告造成较大损失，故本院酌情认定被告应以2099049元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2019年10月1日至被告实际返还购房款之日止的利息。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告李军与被告天津市天汇房地产开发有限公司于2018年5月16日签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及2018年12月1日签订的《补充协议2》，并由被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内配合原告李军办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；二、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告李军购房款2099049元、契税38164.53元、专项维修资金20990元及房屋所有权登记费80元，以上共计2158283.53元；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告李军违约金41980.98元；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告李军利息（以购房款2099049元为基数，自2019年10月1日起至被告实际返还购房款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告李军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12597元、保全费5000元，由原告李军负担7元，被告天津市天汇房地产开发有限公司负担17590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  汪黄海二〇二一年三月二十五日书记员  张靖芳