上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28578号原告：吴连祥。委托诉讼代理人：王有明，江苏云俊律师事务所律师。被告：张月琴。委托诉讼代理人：张某。第三人：上海春翔灵房地产经纪事务所。投资人：杨某。委托诉讼代理人：张某。第三人：张浩。第三人：张智贤。原告吴连祥与被告张月琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依据原告吴连祥的申请，追加上海春翔灵房地产经纪事务所(以下简称春翔灵事务所)、张浩、张智贤作为第三人参加诉讼。后，基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员张鑫独任审理，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告吴连祥的委托诉讼代理人王有明，被告张月琴及其委托诉讼代理人张智国，第三人春翔灵事务所的委托诉讼代理人张文涛、第三人张浩、张智贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴连祥向本院提出诉讼请求：判令被告向原告双倍返还定金人民币(币种下同)400,000元，并按同期银行贷款利率支付利息(从起诉日至实际支付完毕之日止)。本院审理期间，原告吴连祥变更并明确诉讼请求如下：1.解除原告与被告之间的房屋买卖合同关系；2.判令被告向原告双倍返还定金400,000元。事实和理由：原告通过居间方即本案第三人春翔灵事务所向被告购买位于上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室的房产(以下简称涉案房屋)并于2020年4月2日签署《房地产买卖居间合同》，原告按约定交付定金20万元，后被告未按时到第三人处签署房地产买卖合同并进行网上备案，被告经催办仍不履行合同义务已构成违约，依约定被告应向原告双倍返还定金40万元。现原告向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告张月琴辩称，同意解除与原告之间的房屋买卖合同关系；被告单方面出让房屋的行为属于无权处分，事后并未取得其他共有人追认，被告与原告签订的房屋买卖协议应属无效，则定金条款亦无效；原告购买房屋为非善意相对人，对该房屋买卖协议的签订存在过错，被告无赔偿义务；第三人春翔灵事务所为恶意第三人，对该房屋买卖协议签订的促成存在过错，被告无赔偿义务。第三人春翔灵事务所陈述，对原告诉讼请求无意见。第三人张浩、张智贤陈述，不同意出售涉案房屋，不知晓被告出售，亦未授权给被告出售，拒绝追认被告代为签署房屋买卖合同的行为，且原告支付的定金未给张浩、张智贤。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的房地产权证发证日期为2000年10月25日，载明由张智贤、张月琴、蒋雪荣、张浩共同共有，其中蒋雪荣已去世。2020年4月2日，原告吴连祥(买受方、乙方)与被告张月琴(出售方、甲方)经第三人春翔灵事务所介绍签订《房地产买卖居间合同》，协议落款处甲方签字：“张月琴，并代张智贤、张浩”，乙方吴连祥签字，丙方春翔灵事务所第七分所盖章，张文涛签字。协议约定：乙方经丙方居间介绍已充分了解清楚，就购买甲方所有的上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室的转让事宜；第一条，该房产甲方尚未取得房地产权证，甲方应于2020年6月1日前办妥甲方为权利人的房地产权证，产证面积为58.09平方米；第二条，乙方同意于签署合同时，直接支付甲方定金20万元；第三条，甲乙双方关于该房地产交易的具体约定：转让总价款为178万元，乙方与甲方签署买卖合同后当日内，支付甲方115万元(其中包含支付给甲方的全部购房定金)，乙方于2020年4月3日前支付甲方5万元整(定金)，于2020年4月18日，支付甲方15万元整(定金)，乙方申请贷款40万元，该款项由银行直接划入甲方账户；乙方购房尾款3万元，待甲乙双方办理交房及结算相关水、电、煤后当日乙方支付甲方；甲方应于收到乙方全部转让款项30日内，将该房地产交付乙方，双方应签署《房屋交接书》，甲方应于办理该房地产过户手续之日前，清空该房地产内的所有户口；第十条，甲乙双方约定于2020年6月20日前，至丙方签约中心签署房地产买卖合同；第十一条，甲乙双方于具备过户条件后，不迟于2020年7月20日，至该房地产所在地交易中心办理房地产过户手续；补充条款：经甲乙双方协商一致，甲方配合中介进行新产证的变更手续，以及甲方保证该房屋满五年，甲方承诺该房屋所有产权人同意出售该房屋；乙方为置换客户，甲方给予乙方充足时间进行房屋买卖。合同还对其他权利义务作了约定。2020年4月2日、2020年4月9日，被告分别收到原告购买涉案房屋支付的定金50,000元及150,000元，共计200,000元。2020年6月22日，原告向被告寄送《催办函》，基于双方合同约定应于2020年6月20日前签署房地产买卖合同，但该时间已届满，而被告拒不履行合同义务，故要求被告在收到函件后3日内联系原告和中介人员立即签署《房地产买卖合同》，否则将按照法律规定提起诉讼。被告确认已收到该《催办函》，但后续仍未与原告签署备案版房屋买卖合同。庭审中，原告陈述，签合同时未看到第三人张浩、张智贤委托被告出售涉案房屋的书面委托手续；第三人春翔灵事务所陈述，原、被告签署《房地产买卖居间合同》前，已知晓涉案房屋共有人蒋雪荣已去世的信息，并将该信息告知原告。上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间合同》、上海市房地产权证、《收据》《定金收据》、转账记录、《催办函》、快递单据等证据及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原告与被告之间签订的《房地产买卖居间合同》具有房屋买卖合同的主要条款和要素，双方之间的房屋买卖合同关系成立，且合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告按约支付购房定金20万元，被告理应与原告签署正式的房屋买卖合同并办理网签等手续，但被告明知涉案房屋还有其他共有人、且未获得其他共有人授权的情形下与原告签订了《房地产买卖居间合同》，并在签名处写明“代张智贤、张浩”；由于房屋买卖为重大财产交易，被告在无第三人张智贤、张浩授权委托的情况下，持有房屋产权证不足以形成被告具有代理权的权利外观，被告的行为不构成表见代理；且被告并非仅以自己的名义签署合同，亦不构成无权处分，综上所述，被告的行为属于狭义的无权代理。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。鉴于《房地产买卖居间合同》签订后第三人张智贤、张浩未对上述合同予以追认，并明确表示不同意出售涉案房屋，因此，该份《房地产买卖居间合同》对第三人张智贤、张浩不发生效力，应由被告独自承担该合同项下的相关责任。房屋买卖合同无法继续履行系被告违约，且已达到根本违约的程度，据此原告享有合同解除权，鉴于原告并无相关证据证明其发送过书面或口头的解除通知，系当庭增加解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，该请求当庭到达被告，被告收到并同意解除，故原、被告就涉案房屋签订的《房地产买卖居间合同》中涉及双方权利义务的内容于2020年12月17日解除。基于被告作为收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金，故原告要求被告双倍返还定金40万元之诉请，具有合同和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告吴连祥与被告张月琴就上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间合同》中有关原告吴连祥、被告张月琴之间权利义务内容于2020年12月17日解除；二、被告张月琴于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吴连祥定金共计400,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，财产保全费2,520元，共计9,820元，均由被告张月琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  张 鑫二〇二一年一月二十八日法官助理  李睿培书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。