上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初7678号原告：上海百利达物业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：顾平竹，董事长。委托诉讼代理人：凌龙彪，公司员工。被告：林之华，女，1952年7月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：廖康，上海市友林律师事务所律师。原告上海百利达物业发展有限公司(以下简称“百利达公司”)诉被告林之华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告百利达公司的委托诉讼代理人凌龙彪，被告林之华及其委托诉讼代理人廖康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百利达公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令林之华支付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)8,390.40元；2.要求判令林之华支付逾期缴纳物业管理费的违约金2,517.12元；3.要求判令诉讼费由林之华承担。事实和理由：百利达公司系依法成立、具有物业服务管理资质的上海市物业管理行业诚信企业，依照与上海市长宁区兆丰苑业主大会(以下简称“兆丰苑业主大会”)签订的物业服务合同,对地处上海市长宁区华阳路XXX号兆丰苑小区进行物业管理服务活动。百利达公司积极履行义务,为广大业主提供满意服务，同时也得到了大多数业主的配合和支持。林之华系兆丰苑小区的业主,无正当理由拒绝履行交纳物业管理费用，拖欠自2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费共计8,390.40元。按照合同第10条的约定，林之华应承担违约金2,517.10元。林之华欠费期间,百利达公司依然继续履行职责,同时积极寻找解决途径,多次电话联系、发送缴费通知书与林之华进行沟通,希望其及时交纳拖欠的物业管理费,以免诉讼之累,但收效甚微。百利达公司只得提起诉讼，要求判如所请。林之华辩称：百利达公司提供的物业服务不到位，不应足额收取物业管理费。百利达公司服务很差，其入驻小区时，林之华系上海市长宁区兆丰苑业主委员会(以下简称“兆丰苑业委会”)主任。原先的物业公司上海沙田物业管理有限公司(以下简称“沙田公司”)表示要退出小区物业服务后，业委会物色了几家可接手的物业公司，百利达公司主动找上门，表示其他物业公司能够提供的服务其都能提供。当时也商量好将小区业主大会与沙田公司签订的《物业服务合同》附在小区业委会与百利达公司签订的《上海市长宁区兆丰苑小区物业服务托管协议》(以下简称“《物业服务托管协议》”)后面。但百利达公司入驻小区后，物业修理费用乱报价，小区公共收益也未支付给业委会。百利达公司主张按照每月每平方米2.90元的标准收取物业管理费，该收费标准未经小区业主大会通过，且业主大会也未和百利达公司签订过物业服务合同。小区业主大会与沙田公司签订的《物业服务合同》对百利达公司及林之华没有约束力。林之华就本案提出管辖权异议时，百利达公司表示小区业主大会与沙田公司未就合同履行地作出书面约定，百利达公司以其行为表示不认可小区业主大会与沙田公司签订的物业服务合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林之华于2007年10月购买取得上海市华阳路XXX号D座703室房屋产权，该房屋建筑面积120.55平方米，属于上海市长宁区兆丰苑小区，林之华系该小区的业主。2013年7月，兆丰苑业主大会(甲方)与沙田公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定：乙方为兆丰苑小区提供物业服务，服务期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止；乙方根据住宅2.90元/月/平方米建筑面积向业主收取物业管理费；物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在每季度的前10日履行交纳义务；经乙方催缴后，业主逾期不交纳的，乙方可按国家规定的标准加收违约金。2017年9月7日，兆丰苑业委会(甲方)与百利达公司(乙方)签订《物业服务托管协议》，内容为：基于1、沙田公司发函,告知其将于2017年9月30日撤出兆丰苑小区,不再提供物业管理服务；2、经小区业委会多次专题讨论,拟维护兆丰苑小区的稳定状况。甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就上海市长宁区兆丰苑小区的物业管理服务事宜,订立本托管协议：1、乙方同意全权承担甲方与沙田公司签订的《物业服务合同》,并执行《物业服务合同》的各项条款,该《物业服务合同》为本托管协议的附件,具备同等法律效力；2、甲乙双方同时约定：……(5)本代管协议有效期3个月，若甲乙双方无异议，协议自动延长，于新一届业主委员会签订正式物业服务合同后自然终止……。林之华作为该届业委会主任在该《物业服务托管协议》甲方盖章栏内签字。2018年5月7日，兆丰苑业委会向百利达公司发出沟通函，就涉及小区日常运作的惯例告知百利达公司。2019年3月6日，兆丰苑业委会致函百利达公司，要求百利达公司将小区公共收益账目、修理费用账目上报审批，并要求百利达公司公布2018年、2019年电梯年检合格证、提交电梯限速器检测报告。林之华支付物业管理费至2018年3月31日，之后未再支付物业管理费。2020年1月6日，百利达公司上门张贴《缴费通知单》，通知林之华缴纳2018年4月至2019年12月期间的物业管理费7,341.60元。审理中，林之华称：百利达公司提供的物业服务不到位，表现如下：1、未按照沙田公司与业主大会签订的《物业服务合同》附件二《小区管理部人员架构》配备工作人员；2、未按照《物业服务合同》附件三《综合管理服务》中的“管理人员要求”公示管理人员的上岗证；3、未履行《物业服务合同》附件三《综合管理服务》之“日常管理与服务”中的第4条、第7条、第8条的义务；4、车辆管理服务差，对在消防通道乱停车现象不进行管理；5、未履行《物业服务合同》附件三《公共区域秩序维护服务》之“车辆管理”中的第1条、第3条；6、未履行《物业服务合同》附件三《公共区域绿化日常养护服务》内的全部内容；7、未履行《物业服务合同》附件三《物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维护服务》，未做到对小区内的违章建筑及时上报；道路场地维护不达标；室外健身设施损坏未找人来修；水箱未洗干净，也不出具检测报告，水箱洗完后水供不上来；电梯停运半年；公告区域垃圾管理不当；8、小区公共部位租赁给电信局做通信机房，签有《通信机房租赁合同》，每年有2万元的租赁费，百利达公司不愿意催讨；9、小区内的零星修补项目委托给案外人章勇修理，百利达公司从中拿回扣；10、百利达公司虚报价格，提供的A栋楼水泵房止回阀报销审批单显示费用为3,000元，但止回阀的实际价格仅为1,000元。百利达公司称：林之华所称百利达公司维修费用乱报价、公共收益未上交不属实，百利达公司向业委会提供过报价单、报表，也提交过开会讨论记录。如百利达公司存在乱报价情况，林之华可另案主张。物业公司使用维修基金需向业委会报批，因业委会不批，百利达公司只得自己记账，先用公共收益进行抵扣，故尚未与业委会就公共收益进行结算。林之华是上届业委会主任，上届业委会的账目没有审计清楚，就是因为有些没有盖章，账目拿出不来。《物业服务托管协议》中明确百利达公司收取物业管理费以业主大会和沙田公司之间的《物业服务合同》约定的2.90元/月/平方米为准。对林之华所称百利达公司提供的物业服务不到位，意见如下：1、人员架构是人员设置的问题，即使没有上岗证，也只是瑕疵，不能作为拒付物业管理费的理由；2、林之华所称百利达公司提供物业服务不到位所列事项均不属实。小区内物业管理费缴费率达到95%以上，欠费业主仅3家；3、百利达公司确实口头承诺过，别的物业公司能做到的，百利达公司也能做到，但在实际操作中，业委会经常不配合百利达公司工作；百利达公司收到业委会的函件后，均派人出面协调，因业委会不签字，故协商不成；少数业主因受影响发表了不满言论，但大多数业主对物业管理没有意见；4、《通信机房租赁合同》系业委会、沙田公司参与签订，百利达公司单方无法要求更改合同主体，业委会不出面催收租赁费，百利达公司无法催收；5、业委会在章勇修理好后拒付修理费，章勇为了拿到修理费，才让利减少收取费用；6、报销审批单上3,700元，包含消防止回阀的价款及施工费，百利达公司没有把握自行安装消防止回阀，只能请人安装，该笔费用业委会尚未支付，现由百利达公司垫付；7、业主将车辆停放于消防通道，百利达公司会要求业主开走，不会同意车辆停放消防通道。小区地砖损坏系正常损耗现象，百利达公司发现后会马上进行修补。小区里的树木是业主锯掉的，百利达公司发现后已上门了解情况。本院认为：百利达公司为小区提供物业服务，林之华作为小区业主，在享受物业服务的同时，应承担支付物业管理费的义务。林之华主张百利达公司提供物业服务不到位，其中主要是有关小区公共收益及维修费用的结算，因涉及小区全体业主的公共利益，应由业委会代表全体业主主张权利，此项内容并不构成林之华可以拒付物业管理费的理由。林之华主张物业服务不到位的其它理由，缺乏充分确凿的证据证明，本院难以采纳。林之华主张兆丰苑业主大会与沙田公司签订的《物业服务合同》对百利达公司及林之华没有约束力。虽然该合同已履行完毕，但鉴于兆丰苑业主大会尚未正式选聘物业公司提供物业服务，百利达公司作为兆丰苑业委会临时聘请的物业公司对小区物业服务进行托管，百利达公司根据其与兆丰苑业委会签订的《物业服务托管协议》的约定，执行之前的《物业服务合同》约定的物业管理费收费标准，对业主具有约束力。上述《物业服务合同》约定住宅物业管理费按照每月每平方米建筑面积2.90元计收，百利达公司主张按照该收费标准向林之华收取物业管理费，并无不当，应予支持。根据上述《物业服务合同》的约定，经物业公司催缴后，业主逾期不交纳的，物业公司可按国家规定的标准加收违约金。百利达公司现主张按照欠费金额的30%加收违约金，缺乏合同依据和法律依据，违约金应按照利息标准计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，林之华应向上海百利达物业发展有限公司支付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费8,390.40元；二、自本判决生效之日起10日内，林之华应向上海百利达物业发展有限公司支付逾期缴纳上述物业管理费的违约金。其中逾期缴纳2018年4月1日至2019年8月19日期间物业管理费的违约金，按照同期中国人民银行发布的贷款利率为标准；逾期缴纳2019年8月20日至2020年3月31日期间物业管理费的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以每期欠付金额1,048.80元为基数，自每期物业管理费履行期限届满之日的次日起分段计算至实际支付之日止；三、驳回上海百利达物业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72.69元，由上海百利达物业发展有限公司负担22.69元，由林之华负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌二〇二一年一月二十九日书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。