上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初13595号原告：王道杰。委托诉讼代理人：傅怡雯，上海慧赢律师事务所律师。被告：张名戈，男，1965年7月5日生，汉族，住沈阳市。委托诉讼代理人：刘健军，上海火鑫律师事务所律师。原告王道杰与被告张明戈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告王道杰及其委托诉讼代理人傅怡雯，被告委托诉讼代理人刘健军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王道杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金人民币(下同)200,000元；2、判令被告退还保证金30,000元；3、判令被告支付逾期返还占用资金的利息损失，以230,000元为本金，自2016年5月10日起至实际清偿之日止，按年利率6%(民间借贷标准)计算；4、判令被告支付律师费。事实与理由：2016年4月29日，原、被告签订租赁合同，约定被告出租坐落于上海市奉贤区金汇镇姚塘村人民路XXX-XXX号厂房，建筑使用面积为2,100平方米。租期自2016年5月10日起至2019年5月10日止，年租金为400,000元，付款方式为六个月交一次，另付一个月租金为保证30,000元。合同签订后，原告通过银行转账支付房租及保证金230,000元。根据约定及指示由案外人吴某某代收。2016年5月1日原告将部分设备搬进厂房里，但5月8日即被告知该厂房要拆迁，无法继续使用。后原告向被告要求解除合同，归还已支付的房租及保证金，但被告一直未归还，故原告诉讼来院。审理过程中，原告增加诉讼请求：5、要求确认原、被告签订的租赁合同无效。被告张名戈辩称，合同效力由法院裁决，对原告的其余诉讼请求都不同意。被告注册了一个公司，对这块土地和厂房进行租用，然后建设好之后进行出租，厂房是租给了黄长河，黄长河租赁给了吴某某，2014年吴某某租给了原告。被告发现转租后，租金的收取有困难，故找到原告，跟原告说不同意原告向其他人租赁，后来原告同意与被告签订租赁合同，合同是补签的，之前半年的租金付给了吴某某。原、被告签订合同之后，被告确认了半年的租金付给了吴某某。由于减量化，2017年5月25日之后厂区减量化，合同是2016年签订的，原告使用了一年，之前的半年租金交给了吴某某，被告也确认了，还有半年的租金没有付给被告，被告就收到了30,000元的保证金，被告没有收取原告的租金。支付给被告的200,000元请原告提供支付的凭证。村里明确在拆之前是可以使用的，不影响原告的租用，原告也没有向被告提出过解除合同的意向。原告实际使用房屋至2017年5月25日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《租赁合同》一份，证明被告确认房屋租金由吴某某代为收取。被告对真实性无异议，但认为被告是被迫签订的，租金是付给案外人的。对此本院认为，被告认为该合同系被迫签订，但未能提供报警记录等在签订当时提出异议的证据，也未能提供其他证明有胁迫事实的证据，故本院对被告的意见不予采信，对原告提供的该证据依法予以确认。2、原告提供的《说明》一份，证明被告收到保证金30,000元，且被告确认一部分租金是吴某某代收的。被告对该证据不予认可，认为没有原件，但认可保证金30,000元收到了。对此本院认为，因原告未能提供证据原件，且被告对此不予认可，故本院对该证据不予认定。3、被告提供的黄长河与吴某某的厂房租赁合同，证明黄长河将房屋转租给吴某某。原告认为没有原件，对三性均不认可。对此本院认为，被告未能提供证据原件，且原告对此不予认可，故本院对该证据不予认定。4、被告提供的《土地租赁协议书》一份，证明捷吉公司与姚堂村委会签订的土地租赁协议，租期自2004年4月1日起至2024年3月31日止。原告对真实性有异议，认为原告向金汇镇土地减量化办公室调取的材料中没有被告的这份土地租赁协议书。对此本院认为，被告未能提供该协议书的原件，且该复印件与原告依据调查令调取的材料不符，故本院对该证据不予认定。本院经审理认定事实如下：2016年4月29日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于上海市奉贤区金汇镇人民路XXX-XXX号房屋出租给原告使用，建筑面积2,100平方米，包括厂房内外空地供原告使用；租赁期自2016年5月10日起至2019年5月10日止；年租金为400,000元，6个月交一次，另付保证金30,000元；被告应提供该厂房土地使用证复印件，协助配合原告办理营业相关执照等相关证件；在租赁期间，被告应保证厂房原告能够正常使用；被告负责安装独立电表、水表，收费按照国家标准收取；注：2016年5月10日-2017年5月10日房屋委托吴某某代收，第二期由被告收取，人民币350,000元整。原告共计向吴某某支付租金200,000元，向被告支付保证金30,000元。又查明，上海捷吉绝缘材料有限公司(以下简称捷吉公司)为被告张名戈的自然人独资有限责任公司。2004年3月25日，被告及捷吉公司与上海市奉贤区金汇镇姚堂村民委员会(以下简称姚堂村委会)签订《土地租赁协议书》一份，由捷吉公司向姚堂村委会租赁土地3亩，租赁期限自2004年4月1日起至2014年3月31日。2015年4月1日，上海市奉贤区金汇镇周家村村民委员会(以下简称周家村委会)出具《关于周家村涉及减量化企业不再续签合同的议事》一份，载明：捷吉公司与周家村签订的土地租赁协议已于2014年3月31日到期，因该地块涉及减量化，故不再续签土地租赁协议，原协议约定内容继续有效，直至减量化协议签订并拆除建筑。2017年5月7日，捷吉公司与周家村村委会签订《减量化意向协议书》一份，约定租赁房屋项下地块涉及减量化，立项土地面积2.54亩；捷吉公司承诺于2017年5月25日之前将减量化土地和房屋交付周家村委会。系争房屋已于2017年5月25日拆除，土地已复垦。另查明，系争房屋未取得建设工程规划许可证，也无其他建造审批手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间订立的租赁合同无效，本院对原告要求确认双方签订的《房屋租赁协议》无效的诉讼请求，依法予以支持。双方争议焦点之一，房屋有无交付给原告。对此本院认为，其一，原告在诉状中写明：“2016年5月1日原告将部分设备搬入厂房里。”原告在其后的庭审中当庭推翻诉状中的陈述，称其没有将设备搬入过厂房。由于原告未能提供明确的证据推翻其诉状中的陈述，根据禁反言原则，本院对原告变更后的陈述不确认，按照原告诉状中的陈述确认原告的意见；其二，原告自认村委会曾开具的搬离通知张贴在系争房屋门口，是发送给原告的；其三，原告确认签订合同当日收到了被告交付的房屋钥匙，而房屋当时为空置状态；综上，本院认为系争房屋已经交付给原告。双方争议焦点之二，原告是否能够正常使用房。其一，原告认为因为被告阻挠原告搬入，导致原告未能使用房屋。对此本院认为，原告未提供被告阻挠的证据，且经查系争房屋整体出租给原告，被告本身并未在系争房屋附近生产，故原告该意见不符事实，本院难以采信；其二，原告认为因为其从事油漆生产，不符合环保要求导致不允许生产，无法使用房屋。对此本院认为，被告将厂房整体出租给原告，且根据合同约定，被告负责安装独立水电表，但庭审中经本院释明，被告仍未能提供租赁期间原告产生水电费的相关证据，也未能向本院说明系争房屋在减量化拆除前的何时搬空、如何将房屋交付村委会拆除，故本院认为系争房屋原告未能正常生产使用。对于房屋未能正常使用的责任，本院认为，原告作为承租人，在租赁前了解房屋性质，在生产前为其生产项目申报环评手续系其应尽义务，但同时被告作为出租人，应当提供可以办理环评的相关手续，系争房屋没有建设工程规划许可证，也没有任何建造的审批手续，无法办理环评。综上，本院认为对于房屋未能正常使用导致的损失，原告负有次要责任，被告负有主要责任。故由于房屋未能正常使用导致的租金损失，由原告承担30%责任，由被告承担70%责任。因原告未能提供将房屋钥匙返还被告的证据，故系争房屋因未能正常使用导致的租金损失为2016年5月10日起至2017年5月25日止的租金417,534元。上述损失由原告承担125,260.20元，由被告承担292,273.80元。原告已付租金200,000元，故被告应退还原告租金74,739.80元。被告所收取的保证金30,000元亦应退还原告。故本院对原告要求被告退还租金74,739.80元及保证金30,000元的诉讼请求，依法予以支持。对于原告要求被告支付占用资金的利息损失的诉讼请求，因原告实际占用房屋，且双方从未结算，系争合同无效原、被告均有责任，故原告该诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因双方无合同约定，故原告该诉讼请求于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条,判决如下：一、确认原告王道杰与被告张名戈于2016年4月29日签订的《租赁合同》无效。二、被告张名戈于本判决生效之日起十日内返还原告王道杰租金人民币74,739.80元。三、被告张名戈于本判决生效之日起十日内返还原告王道杰保证金人民币30,000元。四、对原告王道杰的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,074元，由原告负担人民币1,774元，由被告负担2,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  苏 姝审 判 员  盛军华人民陪审员  唐 丰二〇二〇年八月三十一日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。…第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。