湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0211民初283号 原告：湖南高科园创园区管理服务有限公司，住所地湖南省株洲市天元区栗雨工业园高科汽配园智尚科技大厦一楼。 法定代表人：易小涛，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈江灵，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：伍露璐，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：湖南汇丰年农资连锁超市股份有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河南路150号天台金谷商务会所第十层部分。 法定代表人：张沙粒。 原告湖南高科园创园区管理服务有限公司（以下简称湖南高科公司）与被告湖南汇丰年农资连锁超市股份有限公司（以下简称湖南汇丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因被告湖南汇丰公司下落不明，本案依法转为普通程序审理，由审判员易红担任审判长，与人民陪审员张辉、罗嘉组成合议庭于2021年4月16日公开开庭进行了审理，实习法官助理陶纯协助审理，书记员周颖然担任法庭记录。原告湖南高科公司的委托诉讼代理人陈江灵到庭参加了诉讼；被告湖南汇丰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告湖南高科公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾出租赁房屋，并返还所有租赁场地；2、判令被告向原告支付拖欠的租金5,824元、物业费364元、水费8元，共计6,196元（暂从2018年11月1日计算至2019年5月31日，后续占地费用、物业费、电费及水费按原合同标准实际计算至腾房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与株洲高新技术产业开发区创业服务中心（以下简称创业中心）于2015年3月23日签订了《天台金谷公寓租赁合同》，租赁期限为2015年3月14日至2017年3月13日，租金每月为832元，物业费每月52元。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但被告仍使用租赁场地，并缴纳租金、物业费及水电费，从2018年11月起被告开始欠缴费用。截至2019年5月31日，被告已累计拖欠租金5,824元、物业费364元、水费8元。目前被告仍没有搬离租赁场地，至今占用租赁场地未归还。2019年5月，根据株洲高新技术产业开发区财政局、株洲市天元区财政局《关于区创新创业管理服务机构改革中资产划转与处置管理相关事宜的通知》、中共株洲高新区工委、株洲高新区管委会、中共株洲市天元区委、株洲市天元区人民政府《株洲高新区创新创业管理服务机构改革方案》的内容，创业中心名下的固定资产、流动资产、货币资金、流动负债以及产权权属不明晰资产等划转至株洲高科集团有限公司（以下简称高科集团公司），高科集团公司指定旗下控股公司即原告受让了创业中心名下的全部债权，其中就包括了本案创业中心对被告享有的债权。2019年9月26日，创业中心与原告签订了《债权转让协议》，并于2020年7月9日在湖南日报上登报通知了全部债务人。同时，高科集团公司系案涉租赁场地的所有权人，高科集团公司已委托原告对其进行经营管理，被告应将所占租赁场地返还给原告。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告湖南汇丰公司未向本院提出答辩意见，亦未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：坐落于湖南省株洲市天元区××路××号××公寓登记在高科集团公司名下，系该公司单独所有。2015年3月23日，被告湖南汇丰公司（乙方）与创业中心（甲方）签订了《天台金谷公寓租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于天元区××路××号××公寓××层××＃，建筑面积为52平方米的公寓有偿提供给乙方使用，期限从2015年3月14日至2017年3月13日止，合同期满后，如甲方继续将上述房屋出租，在同等条件下，经双方同意，乙方享有优先承租权；2、公寓租金为每月832元，经双方友好协商，在租赁期内季度交纳租金者给予优惠，优惠后季度租金合计2100元；物业管理费为每月52元收取，季度交纳物业管理费合计156元；水电费根据实际使用量按表计收：办公、科研、居家用电为1.00元／度，商业用电为1.15元／度，办公、科研、居家用水4.00元／吨，商业用水4.28元／吨，特殊行业用水9.78元／吨；3、甲方向乙方收取场地使用押金2500元作为履行本合同的保证，押金不计利息。合同期满时，如乙方无违约行为，甲方原数还给乙方；如有违约行为，甲方有权从押金中扣除有关费用；4、乙方必须在当月十日前将当月的费用交清；若半年、年交纳费用的，乙方应在合同签订三日内交清；逾期缴纳费用的不再享受租金优惠政策，每逾期一日，甲方按应交费用的千分之五加收滞纳金；5、如乙延迟支付租金或水电费应按逾期付款金额的每日百分之一向甲方支付违约金；乙方延迟支付租金或其他费用达两个月以上的，甲方有权解除合同且押金不予退还；6、特别约定：如乙方连续拖欠租金达三个月以上，且甲方按照双方约定的通讯方式无法与乙方取得联系时，甲方有权自行进入出租房内并有权处置乙方的所有物品，乙方充分知悉该特别约定的内容并认可和接受由此所产生的一切法律后果。上述合同签订后，被告湖南汇丰公司与创业中心未续签合同，被告湖南汇丰公司依约支付租金、缴纳物业费、水电费至2018年10月30日止，自2018年11月1日起未缴纳。 2019年5月28日，高科集团公司（甲方）与湖南高科园创企业管理服务股份有限公司（乙方）签订了《委托经营协议》，约定甲方将其所有的如下资产：天元区泰山路233号高科A1、A2型工业厂房、天元区泰山路231号高科A3型工业厂房、天元区泰山路231、229高科食堂、天元区橡果园高科集团厂房（1）、（2）、（3）、天元区黄河南路152号金谷公寓以及天元区黄河南路150号天台金谷商务会所负二层（车库）委托给乙方经营管理。 2019年9月26日，创业中心（甲方）与湖南高科园创企业管理服务股份有限公司（乙方）签订了《债权转让协议》，主要约定：甲方将名下享有的所有债权（包括债权本金、利息、违约金、抵押担保等债权的所有权益）转让给乙方，具体详见附件一（孵化资金债权情况表）、二（场地租赁债权情况表）、三（其他债权情况表），债权本金、利息、违约金等计算截止的基准日为2019年6月11日；乙方受让上述债权，无需向甲方支付债权转让款。附件二中载有应收款单位万利行农资公司，备注：同名汇丰年农资连锁超市发函，财务账面欠款金额6,196元，包含租金5,824元、物业费364元、水费8元，已付押金2,500元。2020年7月9日，创业中心在湖南日报上刊登债权转让通知，主要载明：“2019年9月26日，株洲高新技术产业开发区创业服务中心将其名下享有的孵化资金欠款债权、场地租赁欠款债权、个人借款债权等全部债权，转让给湖南高科园创企业管理服务股份有限公司”。现因被告未按约定的期限支付租金，故原告诉至本院。 另查明，湖南高科园创企业管理服务股份有限公司于2020年11月30日名称变更为湖南高科园创园区管理服务有限公司。 以上事实，有原告的营业执照、被告的工商登记信息、《天台金谷公寓租赁合同》、租金和物业费的收款业务回单及发票、租赁场地现场照片、《债权转让协议》、湖南日报《债权转让通知书》、租赁场地的产权证、《委托经营协议》及当事人当庭陈述予以证实，证据确实充分、足以认定。 本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案的审查重点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 被告与创业中心签订的《天台金谷公寓租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。案涉租赁合同到期后，双方当事人未重新签订租赁合同，被告继续使用涉案房屋，创业中心亦未提出异议，故双方形成不定期租赁关系。根据合同法规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除。本案中，原告自2019年5月28日起承接了案涉场地的经营管理权，故原告自2019年5月28日起取得案涉场地出租人的地位，其作为出租人可以随时要求解除租赁合同，并要求承租人返还租赁物，故原告要求被告腾出租赁房屋，并返还租赁场地的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付租金、物业费的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，被告自2018年11月1日起未付租金，创业中心理应在合理的期限内行使解除权，本院酌情认定三个月为合理的期限，之后的租金、物业费损失由被告承担70%，创业中心自行承担30%，即被告支付2018年11月1日至2019年1月31日三个月的租金2,496元、物业费156元，共计2,652元，之后的占地费、物业费损失按原合同约定标准的70%计算至腾房之日止。原告于2019年9月26日与创业中心签订了《债权转让协议》，受让了创业中心对被告享有的2018年11月1日至2019年6月11日期间的债权，该《债权转让协议》于2020年7月9日通知债务人，债权转让自通知到达债务人时发生效力，故《债权转让协议》对被告发生法律效力，原告依法取得创业中心对被告享有的债权；之后原告对被告所享有的权利来源高科集团公司与原告签订的《委托经营协议》中约定的经营管理权。另外，依据《天台金谷公寓租赁合同》关于“甲方向乙方收取场地使用押金2,500元作为履行本合同的保证，押金不计利息。合同期满时，如乙方无违约行为，甲方原数还给乙方；如有违约行为，甲方有权从押金中扣除有关费用”的约定，为避免当事人累诉，节约诉讼成本，被告已付押金2,500元直接在被告应支付的租金、物业费中予以抵扣后，被告还应支付152元（2,652元-2,500元），故本院对于原告要求被告支付2018年11月1日至2019年1月31日期间的租金、物业费共计152元（之后的租金按832元/月、物业费按52元/月的70%从2019年2月1日起计算至腾房之日止）的诉讼请求予以支持，超过部分，本院不予支持。关于水、电费，因原告未能提交证据证实被告水、电实际使用量，本院无法确定具体数额，故对原告该项诉讼请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百四十六条、第五百四十八条、第五百七十九条、第五百九十一条、第七百零三条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、被告湖南汇丰年农资连锁超市股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南高科园创园区管理服务有限公司腾出并返还位于湖南省株洲市天元区××路××号××公寓××层××＃房屋； 二、被告湖南汇丰年农资连锁超市股份有限公司于本判决生效之日起十日支付原告湖南高科园创园区管理服务有限公司租金、物业费共计152元（租金、物业费暂计算至2019年1月31日，之后的占地费用按832元/月、物业费按52元/月的70%从2019年2月1日起计算至实际腾房之日止）； 三、驳回原告湖南高科园创园区管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由原告湖南高科园创园区管理服务有限公司负担25元，被告湖南汇丰年农资连锁超市股份有限公司负担25元；公告费560元，由被告湖南汇丰年农资连锁超市股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  易红 人民陪审员  罗嘉 人民陪审员  张辉 二〇二一年四月十六日 实习法官助理陶纯 书记员周颖然 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百四十六条 债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。 债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。 第五百四十八条 债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。 第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。 第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第三款 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。