呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4203号上诉人(原审被告):华振伟,男,公司职员。委托诉讼代理人:刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。被上诉人(原审原告):张鹏飞,男,医生，住呼和浩特市。原审第三人:内蒙古众诚房地产经纪有限公司第三分公司,住所地呼和浩特市赛罕区呼伦南路水上公园小区5号楼1层1单元103。负责人:杜娟,该分公司总经理。上诉人华振伟因与被上诉人张鹏飞、原审第三人内蒙古众诚房地产经纪有限公司第三分公司（以下简称众城经纪公司第三分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕人民法院（2018）内0105民初8210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华振伟及其委托诉讼代理人刘青山，被上诉人张鹏飞、原审第三人众诚经纪公司第三分公司负责人杜鹃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华振伟上诉请求：撤销一审判决或依法查明事实改判。事实和理由：一、一审法院判决华振伟与张鹏飞2018年6月27日签订的《房地产买卖契约》于判决生效后解除，基本事实认定错误，法律运用不当。华振伟与张鹏飞在2018年6月13日通过房屋中介签署了位于呼和浩特市××区房屋的《买卖定金合同》，该定金合同约定，房屋的交易总价为122万元，张鹏飞向华振伟交付定金3万元，该房屋买卖交易的有效期至2018年8月30日前。华振伟与张鹏飞基于该定金合同签署了《房地产买卖契约》，张鹏飞采取银行按揭贷款方式购买诉争房屋，华振伟在收取50％的购房款后需将诉争房屋过户到张鹏飞名下，待张鹏飞按揭贷款审核通过后再支付华振伟剩余50％的购房款，因张鹏飞的个人资信不符合银行按揭贷款条件，张鹏飞又将其弟列为银行共同借款人和房屋买受人，上述行为导致了华振伟在房屋交易中的巨大风险，且张鹏飞未在2018年8月30日之前办理完毕按揭贷款、银行放款、支付购房款的义务，张鹏飞违约在先。张鹏飞与华振伟已经在微信沟通中解除了该房屋买卖交易，所以一审法院认定因华振伟的原因导致合同解除并判决生效后解除错误。二、一审判决华振伟向张鹏飞支付房屋差价损失135977.53元，基本事实认定错误，法律适用不当。本案房屋买卖无法进行是由于张鹏飞先违约，张鹏飞个人资信不符合贷款条件以及单方变更贷款主体和购房主体的违约情形使交易存在重大风险,其对于违约行为应当承担法律后果。从双方签订的《房地产买卖契约》到张鹏飞无法办理按揭贷款情形,再到本案诉讼,前后不足两个月,华振伟已将收取购房款和定金全部退还张鹏飞,现一审判决的房屋差价损失135977.53元赔偿显然不符合客观实际,其诉讼请求依法不应当予以支持。三、一审判决华振伟向张鹏飞支付中介费24400元、贷款服务费18000元,事实认定明显错误,法律适用不当。张鹏飞主张的房屋中介费24400元和贷款服务费18000元没有证据证明这两项费用是否存在，无法排除其双方恶意串通损坏华振伟利益的可能性。张鹏飞主张的房屋中介费24400元和贷款服务费18000元在法律性质上没有明确,张鹏飞不能作为该项诉讼请求的适格诉讼主体。房屋中介费24400元和贷款服务费18000元是在第三人全部履行完毕中介居间服务义务后才应当收取的费用,现一审法院判决解除合同,而且客观上该房屋买卖交易也没有完成,上述两笔费用按照居间服务义务全部履行完毕来认定,显然有失公平公正。张鹏飞辩称，双方当事人通过众城经纪公司第三分公司达成房屋买卖的合意，签订《买卖定金合同》，又于2018年6月27日在内蒙古建设银行锡林南路支行签订《房地产买卖契约》，办理了购房按揭贷款申请，银行于2018年7月31日通过了银行贷款申请，通知双方办理过户及放款手续。有证据可以证明张鹏飞无瑕疵履行了合同义务，支付了首付款，办理了银行按揭手续。张鹏飞于2018年8月24日将首付款43万元打到华振伟的银行账户后，华振伟表示其爱人不同意出售，不再出售房屋。根据一审法院所调回的不动产登记情况，华振伟将房屋过户他人当天，也就是2018年10月19日将首付款退回，张鹏飞账户也可以证明时华振伟违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超越违约违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于华振伟违约导致张鹏飞不能取得案涉房屋，房价上涨，该部分损失应当由华振伟承担，并且华振伟与张鹏飞已经签订正式《房屋买卖协议》，张鹏飞所缴纳的中介费，中介公司不予退还，该部分损失也应当由华振伟承担。原审第三人众诚经纪公司第三分公司辩称：张鹏飞的意见是属实的，当时就是众诚经纪公司第三分公司和华振伟联系过，华振伟说在日本没时间回来，到九月初的时候华振伟说这个房子不想卖了。张鹏飞向一审法院起诉请求：1.请求判令华振伟继续履行与张鹏飞签订的《房地产买卖契约》将房屋过户给张鹏飞;2.请求判令华振伟承担本案的诉讼费。在诉讼过程中,张鹏飞变更诉讼请求为:1.请求解除张鹏飞与华振伟签订的《房地产买卖契约》;2.请求判令华振伟向张鹏飞赔偿因房价上涨给张鹏飞造成的房屋差价损失;评估结论作出后,张鹏飞变更诉讼请求为:1.请求解除张鹏飞与华振伟签订的《房地产买卖契约》;2.请求判令华振伟向张鹏飞赔偿因房价上涨给张鹏飞造成的房屋差价损失354724元;3.请求华振伟向张鹏飞赔偿房屋评估费7387元;4.请求华振伟承担本次案件的诉讼费用;5.请求华振伟向张鹏飞赔偿已发生的中介费用(张鹏飞委托中介内蒙古众诚房地产公司购买华振伟的房屋)房屋中介费24400元及贷款服务费18000元。一审法院认定事实：2018年6月13日,张鹏飞、华振伟与众诚经纪公司第三分公司签订《房屋买卖定金合同》,众诚经纪公司第三分公司作为中介,提供居间服务,买卖坐落于呼和浩特市××区.58平方米的房屋,张鹏飞愿意认购该房屋并自愿支付定金,以确立买卖关系,该房产的交易总额为122万元,张鹏飞支付定金3万元以确立买卖关系。第八条其他约定事项中写明:1、经本人张鹏飞将定金3万元付给卖方华振伟，定金与众诚经纪公司第三分公司无关；2、上述条款的执行有效期为2018年8月30日止,如2018年8月30日之前双方没有办好房款事宜,则卖方华振伟退回定金,此合同作废。落款处买方由张鹏飞签字,卖方由华振伟签字,居间人由众诚经纪公司加盖财务专用章并由杜鹃签字。同日,华振伟出具内容为:“今收到张鹏飞购房定金叁万元,房屋位置在呼和浩特市××区”的收条。2018年10月19日,华振伟向张鹏飞退还购房款46万元众诚经纪公司第三分公司向张鹏飞出具内容为:“今收到张鹏飞费用明细如下:中介服务费24400元、贷款服务费18000元、过户代办费2000元、房东服务费20000元”的收条,经庭审后核实,张鹏飞提供其与众诚经纪公司2018年6月15日签署的《佣金确认书》,该确认书载明:张鹏飞通过众诚经纪公司第三分公司签订房屋买卖合同,确认佣金金额为:居间服务费24400元、权证过户代办费2000元、银行按揭代办费18000元、房东服务费20000元,上述款项其于2018年6月24日从张鹏飞母亲亢俊兰银行卡中取出后即以现金形式向众诚经纪公司第三分公司交纳,由众诚经纪公司第三分公司于当日出具上述收条,其一并提供亢俊兰当日的明细账查询打印单佐证。庭审过程中,张鹏飞自认众诚经纪公司第三分公司已将向其退还过户代办费及房东服务费共计22000元。一审法院认为，张鹏飞与华振伟签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于张鹏飞主张解除双方签订的《房地产买卖契约》的诉讼请求,合同签订后,张鹏飞银行贷款审批通过后华振伟未配合其办理过户手续,后续提出不再出售房屋,案件审理期间又将案涉房屋另行出售,张鹏飞签订该合同的目的已不能实现,故一审法院认为,双方签订的《房地产买卖契约》应于本判决生效之日解除。对于华振伟提出的其与张鹏飞、众诚经纪公司第三分公司签订的《房屋买卖定金合同》应一并解除的意见,定金合同中明确约定,买方支付3万元以确立买卖关系,张鹏飞于签订定金合同当日向华振伟支付定金3万元,后续双方又签订了《房地产买卖契约》,该定金合同已经履行完毕,故不存在需要解除的情形,对华振伟提出的该意见,一审法院不予采纳。对于张鹏飞主张华振伟支付房屋差价354724元的诉讼请求,因华振伟在张鹏飞办理完贷款审批后未配合办理过户手续,后续又将房屋另行出售,导致合同无法继续履行,其行为已构成违约,其应当承担由此给张鹏飞造成的经济损失,房地产买卖契约中双方约定购房总价为120万元,房屋评估价格为1554724元,差价为354724元,因张鹏飞实际已付购房款46万元,所申请贷款尚未实际发放,未全额向华振伟支付购房款，故一审法院认为,应按照张鹏飞实际支付购房款在购房款总额中所占比例来确定华振伟向张鹏飞赔偿房屋差价损失的比例,即向张鹏飞赔偿135977.53元(46万元÷120万元×354724元),对张鹏飞的该项诉讼，一审法院按照135977.53元予以支持。对于张鹏飞主张华振伟赔偿其已发生的中介费24400元及贷款服务费18000元的诉讼请求,因华振伟的原因导致合同解除,张鹏飞及众诚经纪公司第三分公司均无违约行为,且张鹏飞为购买房屋已在购房款之外另行支出上述费用,故华振伟应向张鹏飞赔偿中介费24400元、贷款服务费18000元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、张鹏飞与华振伟于2018年6月27日签订的《房地产买卖契约》于判决生效之日解除;二、华振伟于判决生效之日起十五日内向张鹏飞支付房屋差价损失135977.53元;三、华振伟于判决生效之日起十五日内向张鹏飞赔偿中介费24400元、贷款服务费18000元;四、驳回原告张鹏飞的其他诉讼请求。案件受理费6718元,由张鹏飞负担2850元,由华振伟负担3868元。评估费7387元,由华振伟负担。二审中，华振伟新出示了两组证据。证据一，微信聊天记录，拟证明2018年9月3日至2018年9月6日华振伟一直通过杜鹃催促张鹏飞提供银行账号要把首付款退回，对房屋不予买卖。对于这之后产生的扩大损失应当由张鹏飞自行承担。证据二，《房地产抵押评估报告》，拟证明：1、一审法院委托评估涉案房屋价格与客观事实不符；2、张鹏飞无房屋差价损失，是张鹏飞拖延退款导致本案诉讼发生的。3、一审法院做评估报告以2018年12月10日作为评估日期错误。张鹏飞的质证意见为，对证据一，真实性认可，但对其证明的问题不予认可，这个证据反而证明了贷款7月31日通过后多次催促华振伟来过户，华振伟多次推脱。直到9月3日说不卖了。6月27日签订的合同，房子已经涨了两千左右的价格，所以华振伟想还款而张鹏飞拒绝接受还款，并且已经准备诉讼，所以没要这个钱。对于证据二，对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，这份评估报告评估的是买房时候房子的价钱，一审时又对房子做了评估，确实产生了损失。第三人众诚经纪公司第三分公司的质证意见为，对于证据一，对证据的真实性认可，其他没有意见。对于证据二，对证据的真实性认可，其他不发表质证意见。因各方均认可上述证据的真实性，本院对证据的真实性予以确认。经二审审理，本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决解除合同并由华振伟赔偿张鹏飞差价损失及中介费、贷款服务费是否正确。华振伟与张鹏飞在2018年6月13日通过房屋中介签署了位于呼和浩特市××区房屋的《买卖定金合同》，该定金合同约定，房屋的交易总价为122万元，张鹏飞向华振伟交付定金3万元，该房屋买卖交易的有效期至2018年8月30日前。华振伟与张鹏飞基于该定金合同签署了《房地产买卖契约》，双方约定如未在2018年8月30日之前办理好房屋按揭贷款事宜，此合同作废。银行于2018年8月30日前审批通过贷款，说明张鹏飞在2018年8月30日之前已办理完毕房款事宜。华振伟与众诚经纪公司第三分公司工作人员的微信纪录能够证明2018年9月3日，华振伟通过微信向众城经纪公司第三分公司工作人员表示房屋不愿再继续买卖及想要退钱给张鹏飞的事实说明华振伟拒绝继续履行合同，构成违约。因在张鹏飞诉请解除其与华振伟之间的《房地产买卖契约》之前，双方的合同关系为存续状态，但案涉房屋在一审诉讼期间已经过户给他人致使合同目的不能实现，并非张鹏飞过错，一审法院在合同目的不能实现之时解除双方合同，判决华振伟赔偿张鹏飞差价损失并无不当。关于房屋差价评估基准日的问题，本院认为，因华振伟拒绝履行合同致使合同目的不能实现，张鹏飞的差价损失并非华振伟明确表示拒绝履行合同为止，张鹏飞在诉至一审法院之时仍有继续履行合同的意愿，双方的合同仍处在存续的状态，因涉案房屋在一审诉讼期间过户他人致使张鹏飞要求继续履行合同的目的不能实现，因此一审评估报告的基准日并无不当。因华振伟的违约行为导致合同解除，房屋中介费24400元、贷款服务费18000元属于张鹏飞为买房支付的费用，属于张鹏飞的损失，应当由华振伟支付。综上所述，华振伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6718元，由华振伟负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年十二月九日书记员 雎 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