河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初5379号原告（执行案外人）：申丽英，女，汉族，1956年6月9日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王福泉，系河南福聚律师事务所商丘分所律师。被告（申请执行人）：北京财智联合理财顾问有限公司。住所地：北京市西城区广华轩5号楼16层4号。法定代表人：赵荣春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贾伟民，男，1992年2月7日出生，住北京市昌平区。系该公司员工。第三人（被执行人）：科迪食品集团股份有限公司。住所地：河南省虞城县利民工业园区。法定代表人：张清海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许振华，男，汉族，1963年9月12日出生，住河南省虞城县。系该公司员工。第三人（被执行人）：张清海，男，汉族，1955年10月28日出生，住河南省虞城县利民工业园区。原告申丽英与被告北京财智联合理财顾问有限公司、第三人科迪食品集团股份有限公司、第三人张清海案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告申丽英委托诉讼代理人王福泉、被告北京财智联合理财顾问有限公司委托诉讼代理人贾伟民、第三人科迪食品集团股份有限公司委托诉讼代理人许振华到庭参加诉讼，第三人张清海经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告申丽英向本院提出诉讼请求：1、要求立刻停止对位于河南省××××大道东段南侧的00××06房产的强制执行，并解除查封，即不得执行位于河南省××××大道东段南侧的虞房字[2004]字第00××06号房产；2、诉讼费用有被告承担。事实与理由：被告(执行申请人)北京财智联合理财顾问有限公司因与第三人(被执行人)科迪食品集团股份有限公司、张清海证券交易合同纠纷申请法院强制执行一案，查封了第三人(被申请人)科迪食品集团股份有限公司名下的位于河南省××市虞城县××大道东××南侧××房产一处，原告(案外人)申丽英对该查封行为提出异议，要求解除对涉案房产的查封，但虞城县人民法院于2020年11月6日作出了(2020)豫1425执异78号执行裁定书，驳回了原告(案外人)的异议申请，现原告(案外人)申丽英依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定提起执行异议之诉，认为依法解除对涉案房产的查封措施，确认涉案被查封的房产的所有权属于原告(案外人)所有，具体理由如下：一、早在被告(申请执行人)查封涉案房产前，原告（案外人）就已经与科迪食品集团股份有限公司签订了房屋买卖合同。2008年5月28日，科迪食品集团股份有限公司作为甲方与原告(案外人)申丽英作为乙方签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方将涉案的房产及土地出售给了原告（案外人）申丽英，转让价款30万元。二、早在被告(申请执行人)查封涉案房产多年前，原告(案外人)就已经付清了全部房款(含土地款)。原告申丽英与食品集团股份有限公司双方签订《房屋买卖合同》后，在准备办理过户的过程中，发现原土地使用权人已经将涉案土地抵押给了中国银行虞城县支行。故此后科迪食品集团股份有限公司一直未能给原告办理变更登记手续，后抵押权人中国银行虞城县支行与各方当事人在河南省高级人民法院主持达成了调解协议，消除了抵押权。为消除抵押权原告申丽英代科迪食品集团股份有限公司向抵押权人支付了补偿款125，700元，2014年11月20日，原告申丽英又支付了科迪食品集团股份有限公司20万元涉案购房款。至此，涉案房地产的款项原告已经全部付清。三、在涉案房产被查封多年前，原告(案外人)已经实际占有了涉案房屋及土地，且已经实际使用。2015年10月16日，双方签订了补充协议，科迪食品集团股份有限公司认可已经收到了中丽英支付的全部购房款(含土地款)325，700元，中丽英也确认已经接收了科迪食品集团股份有限公司交付的房屋及土地。但由于涉案土地仍然存在另一个抵押权，原土地使用权人除了将其抵押给中国银行虞城县支行外，又将涉案土地抵押给了中国农业银行商丘市京港支行，所以，在消除了中国银行虞城县支行的抵押权之后，科迪食品集团股份有限公司仍然不能给原告申丽英办理变更登记手续，但科迪食品集团股份有限公司承诺待中国农业银行商丘市京港支行的抵押权消除后，负责在一年内为申丽英办理变更登记手续，如因长期拖延并因此给申丽英造成损失的，科迪食品集团股份有限公司愿意赔偿，消除抵押权事宜由科迪食品集团版份有限公司负责。四、原告(案外人)在没有办理涉案房屋过户手续这一问题上不存在任何过错。截止到目前，涉案房屋占用范围内的土地仍然处于抵押状态，科迪食品集团股份有限公司作为出卖方仍然没有完成履行补充协议约定的负责解决抵押权消除的义务。办理房产变更登记手续的条件上尚未成就，其责任在出卖科迪食品集团股份有限公司，原告(案外人)没有任何过错。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定及其他相关法律规定。恳请法院依法裁定解除对涉案房屋的查封，确认涉案房屋的所有权归原告所有。被告北京财智联合理财顾问有限公司辩称：被查封房产登记在被执行人科迪食品集团股份有限公司名下，属于被执行人的财产，执行法院查封该房产符合法律规定;案外人申丽英所提诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。首先，根据房屋登记管理部门登记，被查封房产登记在被执行人科迪食品集团股份有限公司，因此属于被执行人的财产。执行法院据此查封、执行被查封房产，符合法律规定。其次，申丽英所提交证据不能证明其已购买了被查封房产。申丽英在执行异议中所提交的《房屋买卖合同》显示为2008年5月28日，无科迪集团盖章。申丽英提供的付款凭证显示为2014年12月19日付款20万元，收款人为商丘市科苑农业发展有限公司;另一张付款凭证金额为12万余元，付款人、收款人均非申丽英或科迪集团，也不是申丽英所称的付给中国银行虞城县支行。申丽英所提交《房屋买卖补充协议》(2015年10月16日)称，申丽英于2014年12月16日代科迪集团付给中国银行虞城县支行12.57万元，2014年12月20日委托刘颖新支付20万元。两份付款凭证与《房屋买卖补充协议》所述内容明显矛盾，所述付款人与付款时间明显不符。且申丽英所提交的《房屋买卖合同》、付款凭证、《房屋买卖补充协议》等证据所显示的间隔时间明显过大，付款凭证显示的付款时间一年后才签订《房屋买卖补充协议》，与一般交易惯例严重不符。申丽英所提交的证据，存在诸多矛盾和问题，无法证明其已购买了被查封房产。综上所述，申丽英所提诉讼请求，缺乏事实和法律依据。被查封房产登记在被执行人科迪食品集团股份有限公司名下，属于被执行人的财产，执行法院查封该房产符合法律规定。据此，请求法院依法驳回申丽英所提诉讼请求。第三人科迪食品集团股份有限公司辩称：原告的诉请有合法的证据和依据，应得到支持。一、涉案房屋一直没有能够办理过户手续，申丽英没有过错。过错在于科迪公司这是事实。科迪公司在2008年5月28日与申丽英签订《房屋买卖合同》时就将涉案的房屋及土地全部交付给了申丽英，在以后几天办理房屋过户手续时发现涉案房屋占用范围内的土地存在抵押权，无法给申丽英办理过户手续，当时科迪公司考虑给抵押权人一定的补偿后，很快就能解决抵押权问题，所以，科迪公司就没有再继续要求申丽英支付购房款，没有想到一下子拖延了几年，一直到2014年左右才解决了第一个抵押权的问题。对于不能过户的原因，申丽英没有过错。截止到2014年12月19日之前，科迪公司已经收到了申丽英支付的全部的购房款，但在中国银行虞城县支行的抵押权问题解决之后，在给申丽英办理过户手续的时候，又发现涉案房屋土地上还存在另一个抵押权，所以，一直到现在都没有能给申丽英办理房屋过户手续，申丽英本人没有过错，过错在于科迪公司。二、2015年10月16日科迪公司与申丽英签订的《房屋买卖补充协议》，第二条将申丽英两次支付购房款的有关信息表述错误，但这并不影响科迪公司收到申丽英支付的325，700元购房款的基本事实。第一次支付的购房款是2014年12月16日，申丽英委托刘颖新代科迪公司将125，700元支付给了土地抵押权人中国银行虞城县支行，收款人是中国银行虞城县支行的代理律师吴平(详见原告证据十二①)。第二次支付购房款的时间时2014年12月19日，该笔汇款是申丽英按照科迪公司的安排将20万元购房款汇款给了商丘市科苑农业发展有限公司(详见原告证据十二②)。原告证据十三“《房屋买卖补充协议》”第二条在表述申丽英两次支付购房款的信息上出现了错误，具体就是第一笔汇款本来是申丽英委托刘颖新代科迪公司支付给了中国银行虞城县支行的代理律师吴平，但第二条却表述为申丽英代科迪公司付款给吴平，没有将申丽英委托刘颖新付款的信息表述出来。第二笔汇款是申丽英本人汇款20万元，但第二条却表述为申丽英委托刘颖新汇款，属于表述错误，但《房屋买卖合同》在第二条最后4行显示科迪公司收到了申丽英支付的325，700元的购房款的事实，所以，尽管第二条表述错误，但并不影响科迪公司收到申丽英份两次支付的购房款325，700元的基本事实。三、涉案房屋早在2008年5月28日科迪公司与申丽英签订《房屋买卖合同》时就已经交付给了申丽英，2015年10月16日，科迪公司与申丽英又签订了《房屋买卖补充协议》，再次确认涉案房屋及土地已经交付给了申丽英。2008年5月28日，申丽英与对涉案房屋拥有合法所有权的科迪公司签订两《房屋买卖合同》(原告证据六)，在双方签订《房屋买卖合同》时，科迪公司就已经将涉案房屋交付给了申丽英;也就是说申丽英已经合法占有了涉案房屋;2015年10月16日申丽英与科迪公司又签订了《房屋买卖补充协议》(详见原告证据十三)，《房屋买卖补充协议》第二条双方再次确认申丽英已经合法占有和使用涉案房屋。而且根据原告证据十四也能证明在北京财智公司于2020年4月15日查封涉案房屋之前，申丽英早在2018年就已经将涉案房屋出租，而且早在2014年之前申丽英就已经将涉案房屋出租，这是科迪公司知道的事实。四、2008年5月28日科迪公司与申丽英签订的《房屋买卖合同》合法有效。早在2008年之前，涉案房屋的房产证登记在科迪公司名下，科迪公司对涉案房屋拥有毫无争议的所有权和处分权。2008年5月28日，科迪公司将其拥有所有权的涉案房屋出售给了申丽英，所以，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。第三人张清海未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据材料有：一、原告申丽英身份证复印件一份。二、(2004)虞民初字第208号民事判决书。三、(2004)虞民初字第208-1号民事裁定书。四、(2004)虞法执字第138号民事裁定书。五、(2004)虞执字第138号协助执行通知书一份。证明目的:科迪食品集团股份有限公司对涉案房产及土地拥有合法的所有权和使用权。具体理由如下：2002年2月7日，河南商达肠衣有限公司向科迪食品集团股份有限公司借款300，000元，借款期限为2月7日至2月28日，借款到期后，河南商达肠衣有限公司没有归还，引发诉讼，2004年3月26日，法院作出(2004)虞民初字第208号民事判决书，判决河南商达肠衣有限公司偿还科迪食品集团股份有限公司借款300，000元，并判决自2002年3月1日起按同期贷款利率支付利息直至还清为止。案件诉讼费7，100元，财产保全费2，050元，其他费用3，660元，合计12，810元，有河南商达肠衣有限公司负担。本案审理期间，法院于2004年3月8日作出(2004)虞民初字第208-1号民事裁定书，依法查封了河南商达肠衣有限公司的财产，裁定：“查封财产仅限于本院(2003)虞民初字第911号、913号两案所确认的案值标的执行完毕后剩余的财产。”判决书生效后，法院又于2004年4月29日作出(2004)虞法执字第138号民事裁定书，裁定“将已经查封的属于河南商达肠衣有限公司院内的冷库、冷机房、仓库以评估价依法折抵给科迪食品集团股份有限公司所有【详见原房产证号:虞房字第××号，过户给科迪食品集团股份有限公司后，原虞房字第××号已经变更登记为房权证[2004]字第00××06】”。2004年5月8日，虞城县人民法院又给虞城县房管局送达了(2004)虞执字第138号协助执行通知书一份，内容：“一、将属于河南商达肠衣有限公司院内的冷库、冷机房、仓库及所属土地使用权依法过户给科迪食品集团公司”。上述证据证明科迪食品集团股份有限公司依据法院的判决已经合法取得了房屋买卖协议所涉房屋的所有权及所涉土地的使用权。六、房屋买卖合同一份。证明目的：2008年5月28日，科迪食品集团股份有限公司作为甲方与异议之诉原告申丽英作为乙方签订了房屋买卖合同一份，合同约定甲方将涉案的房产及土地出售给了异议之诉原告申丽英，转让价款30万元。七、河南省商丘市中级人民法院(2004)商民一初字第4号民事判决书。八、河南省商丘市中级人民法院(2013)商民再初字第1号民事判决书。九、调解协议一份。十、河南省高级人民法院(2014)豫法民一终字第140号民事调解书。十一、《收据》一份。十二、汇款凭证两份。十三、《房屋买卖补充协议》一份。十四、《房屋租赁合同》一份。十五、河南省虞城县人民法院(2004)民初字第444号民事判决书一份、强制执行申请书一份。十六、河南省虞城县人民法院执行案件立案审查、流程管理信息表一份。证明目的：证明科迪食品集团股份有限公司与申丽英2008年签订《房屋买卖合同》后，在准备办理过户的过程中发现原土地使用权人已经将涉案土地抵押给了中国银行虞城县支行，详见河南省商丘市中级人民法院(2004)商民一初字第4号民事判决书。故此后甲方一直未能给乙方办理变更登记手续。2013年9月3日，河南省商丘市中级人民法院(2013)商民再初字第1号民事判决书撤销了(2004)商民一初字第4号民事判决书，中国银行虞城县支行不服该判决向河南省高级人民法院提起上诉，2014年11月20日，抵押权人中国银行虞城县支行与包括科迪食品集团股份有限公司在内的各方经河南省高级人民法院主持调解，达成了调解协议，吴平作为抵押权人中国银行虞城县支行的诉讼代理人及其他各方的代理人均在调解书上签字，2014年11月24日，河南省高级人民法院出具了(2014)豫法民一终字第140号民事调解书，抵押权消除。为消除抵押权，异议原告委托刘颖新代科迪食品集团股份有限公司向抵押权人代理律师吴平支付了补偿款125，700元，2014年11月20日，申丽英又支付了20万元的购房款。(备注:证据十二“收据”，该收据加盖了河南省高级人民法院民事审判第一庭的印章，确认了吴平作为中国银行虞城县支行代理人具有收款的资格)。2015年10月16日，异议之诉原告申丽英与科迪食品集团股份有限公司双方又签订了《补充协议》，科迪食品集团股份有限公司在该协议书中确认已收到了申丽英支付的全部购房款含土地款325，700元，申丽英也确认已经接收了科迪食品集团股份有限公司交付的房屋及土地。只是由于涉案土地上仍然存在另一个抵押权，即原土地使用权人河南商达肠衣有限公司将涉案土地及房屋所有权[证字第05886号]抵押给了中国农业银行商丘市京港支行，所以，在消除了中国银行虞城县支行的抵押权之后，科迪食品集团股份有限公司仍然不能给申丽英办理变更登记手续，但科迪食品集团股份有限公司承诺待中国农业银行商丘市京港支行的抵押权消除后，负责在一年内为申丽英办理变更登记手续，如因长期拖延给申丽英造成损失的愿意赔偿，消除抵押权事宜由科迪食品集团股份有限公司负责。证据十六可以证明截止到目前该抵押权遗留问题仍没有解决，抵押权人仍在申请虞城县法院执行过程中。十七、河南省虞城县人民法院(2020)豫1425执229号执行裁定书。证明目：证明被告北京财智联合理财顾问有限公司申请法院查封涉案房屋[房产证号00××06]的时间是2020年4月15日。十八、《说明》一份。证明目的:2020年8月31日，科迪食品集团股份有限公司向虞城法院(执行局)提交一份说明，证明涉案房屋已经于2008年出售给申丽英，因房屋坐落的土地抵押给商丘市农行且商丘市农行已经申请法院强制执行，故涉案房屋无法过户。综上所述:原告有充分的证据可以证明原告的诉讼请求有事实和法律依据。第一、异议之诉原告申丽英在本案被告北京财智联合理财顾问有限公司申请法院查封涉案房屋之前已经与被告科迪食品集团股份有限公司签订有合法有效的书面买卖合同。第二、在虞城县人民法院查封之前，异议之诉原告申丽英已经合法占有涉案不动产，早在2008年5月28日申丽英与科迪集团签订《房屋买卖合同》之时就已经占有了涉案房屋，2015年10月16日申丽英与科迪食品集团股份有限公司签订《房屋买卖补充协议》时，双方再次确认申丽英已经合法占有和使用涉案房屋。(详见:1、证据十三《房屋买卖补充协议》。2、证据十四《房屋租赁合同》)。第三、申丽英早在2014年12月20日就已经支付了购买涉案房屋的全部价款325，700元。第四、截止到目前涉案房屋没有办理过户手续的原因不在原告申丽英，而是科迪食品集团股份有限公司。因为，涉案房屋之所以没有办理过户手续不是因为涉案房屋的所有权存在问题，而是涉案房屋占用范围内的土地存在两个抵押权，目前第一个抵押权已经消除，第二个抵押权仍然存在，2015年10月16日申丽英与科迪食品集团股份有限公司签订《房屋买卖补充协议》中，科迪食品集团股份有限公司承诺在消除涉案土地抵押权后一年内为原告申丽英办理过户手续，所以，截止到目前申丽英还没有在办理过户手续的问题上存在任何过错。因此，虞城县人民法院在本案原告申丽英作为案外人提出执行异议时，执行法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第24、28条的规定，驳回了异议人申丽英的异议请求是完全错误的。十九、科迪食品集团股份有限公司记账凭证（共两张）。二十、客户付款入账通知。二十一、中国农业银行个人结算业务申请书。被告北京财智联合理财顾问有限公司向本院提交的证据材料有：河南省虞城县人民法院(2020)豫1425执异78号执行裁定书。证明目的:1、河南省虞城县人民法院已认定，本案所涉被查封房产登记在被执行人科迪食品集团股份有限公司名下。2、河南省虞城县人民法院已认定，申面英所提出的执行异议不符合相关法律规定，其所提被查封房产属于其所有的异议理由不能成立，依法不予支持。第三人科迪食品集团股份有限公司、第三人张清海未向本院提交证据。被告北京财智联合理财顾问有限公司对原告提交的证据一申丽英身份证复印件真实性认可，证明目的不认可，与本案无关联性，不能证明申丽英所述购买房产的情况。对证据二(2004）虞民初字第208号民事判决书、证据三(2004)虞民初字第208-1号民事裁定书、证据四(2004)虞民初字第138号民事裁定书、证据五(2004)法执字第138号协助执行通知书真实性与证明目的均认可，科迪食品集团股份有限公司已获得房产所有权和土地使用权。对证据六房屋买卖合同真实性认可，证明目的不认可，该证据仅能证明双方签署协议，不能证明申丽英已取得房屋所有权。对证据七(2004)商民一初字第4号民事判决书、证据八(2013)商民再初字第1号民事判决书、证据九调解协议、证据十(2014)豫法民一终字第140号民事调解书、证据十一收据真实性认可，证明目的不认可。上述证据能证明科迪食品集团股份有限公司已获得房产所有权和土地使用权，但不能证明申丽英已获得房产所有权和土地使用权。对证据十二汇款凭证真实性认可，证明目的不认可。其中一张付款凭证显示为2014年12月19日付款20万元，收款人为商丘市科苑农业发展有限公司;另一张付款凭证金额为12万余元，付款人、收款人均非申丽英或科迪集团，也不是申丽英所称的付给中国银行虞城县支行。上述证据不能证明申丽英代为支付了相关款项，更不能证明申丽英已获得房产所有权和土地使用权。对证据十三房屋买卖合同补充协议真实性与证明目的均不认可。申丽英所提交《房屋买卖补充协议》(2015年10月16日)称，申丽英于2014年12月16日代科迪集团付给中国银行虞城县支行12.57万元，2014年12月20日委托刘颖新支付20万元。两份付款凭证与《房屋买卖补充协议》所述内容明显矛盾，所述付款人与付款时间明显不符。且申丽英所提交的《房屋买卖合同》、付款凭证、《房屋买卖补充协议》等证据所显示的间隔时间明显过大，付款凭证显示的付款时间一年后才签订《房屋买卖补充协议》，与一般交易惯例严重不符。申丽英所提交的证据，存在诸多矛盾和问题，无法证明其已购买了被查封房产。对证据十四房屋租赁合同真实性及证明目的均不认可。不能证明申丽英已获得房产所有权和土地使用权。对证据十五(2004)虞民初字第444号民事判决、强制执行申请书、证据十六虞城县人民法院执行案件立案审查、流程管理信息表真实性认可，证明目的不认可。该证据与申丽英无关联，不能证明申丽英已获得房产所有权和土地使用权。对证据十七(2020)豫1425执229号执行裁定书真实性及证明目的均认可，证明财智联合公司依法申请法院执行。对证据十八说明真实性认可，证明目的不认可。该说明为被执行人所出具的证明，不能证明申丽英已获得房产所有权和土地使用权。对证据十九科迪食品集团股份有限公司记账凭证（共两张）真实性及证明目的均不认可。该证据属于科迪食品集团股份有限公司自己制作的记账凭证，不能证明申丽英所述购买房产的情况，也不能证明申丽英支付款项就是为了其所述的购买涉案房产。对证据二十客户付款入账通知真实性认可，证明目的不认可。入账通知显示为2014年12月19日付款20万元，收款人为商丘市科苑农业发展有限公司。收款人并非科迪集团或中国银行虞城县支行。上述证据不能证明申丽英代为支付了相关款项，更不能证明购房情况真实存在，亦不能证明申丽英已获得房产所有权和土地使用权。对证据二十一中国农业银行个人结算业务申请书真实性认可，证明目的不认可。付款人、收款人均非申丽英或科迪集团，也不是中国银行虞城县支行。上述证据不能证明申丽英代为支付了相关款项，更不能证明购房情况真实存在，亦不能证明申丽英已获得房产所有权和土地使用权。第三人科迪食品集团股份有限公司对原告提交的证据均无异议。第三人张清海庭审时缺席，视为放弃自己的质证权利。原告申丽英对被告北京财智联合理财顾问有限公司提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议。第三人科迪食品集团股份有限公司对被告北京财智联合理财顾问有限公司提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议。第三人张清海庭审时缺席，视为放弃自己的质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证;对有争议的证据，本院认定如下：被告北京财智联合理财顾问有限公司对原告提交的证据十三、十四、十九真实性有异议，但未提交相关证据；上述证据来源及形式均合法，内容与本案具有关联性，证据之间相互印证，故对相关异议不予支持。依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：北京财智联合理财顾问有限公司与科迪食品集团股份有限公司、张清海证券交易合同纠纷一案，本院于2019年1月23日作出（2018）豫1425民初4098号民事判决书，北京财智联合理财顾问有限公司提起上诉，河南省商丘市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）豫民终1316号民事判决书，判决撤销河南省虞城县人民法院（2018）豫4098号民事判决；科迪食品集团股份有限公司于判决生效后十五日内向北京财智联合理财顾问有限公司作为基金管理人的“财智多策略成长一期基金”进行现金补仓，补仓金额为5，046，947元；张清海就本判决第二项补仓金额承担连带清偿责任；驳回北京财智联合理财顾问有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，北京财智联合理财顾问有限公司申请执行，本院作出(2020)豫1425执229号民事裁定书，查封了科迪食品集团股份有限公司名下的位于河南省××市虞城县××大道东××南侧××房产一处，原告(案外人)申丽英对该查封行为提出异议，要求解除对涉案房产的查封，虞城县人民法院于2020年11月6日作出了(2020)豫1425执异78号执行裁定书，驳回了原告(案外人)的异议申请，原告(案外人)申丽英遂提起执行异议之诉。另查明，科迪食品集团股份有限公司作为甲方与申丽英作为乙方分别于2008年5月28日签订《房屋买卖合同》，于2015年10月16日双方签订补充协议，合同签订后甲方将涉案的房产交付给了申丽英，申丽英先后支付购房款及其他费用合计325，700元，申丽英实际占有涉案房屋及土地后，将涉案房屋出租。由于涉案房屋所在土地使用权存在多重抵押，物权变更登记手续未能办理。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，申丽英与科迪食品集团股份有限公司签订的购房协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。综合审查原告申丽英所提交证据，可以证明其作为案涉房产买受人享有物权期待权，其签订协议、履行给付义务、占有并处分案涉房屋后，且其为实现物权登记变更，积极参与对案涉房屋所在土地抵押权消除并承担由此产生的相关费用，案涉房屋未能办理过户登记系因案涉房屋所在土地存在多重抵押，非因原告申丽英自身原因，因此原告对涉案房产的享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求停止执行案涉房产的理由能够成立，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于河南省商丘市虞城县城关镇木兰大道东段南侧的虞房字[2004]字第00××06号房产。案件受理费2，300元，由被告北京财智联合理财顾问有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  张 涛审 判 员  周慧锋人民陪审员  李银良二〇二一年二月十九日书 记 员  陈盈彤