山东省巨野县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1724民初4829号原告(反诉被告)：刘文正，男，1996年2月4日出生，汉族，居民，住巨野县。委托诉讼代理人：李安君，山东天地方圆律师事务所律师。被告（反诉原告）：牛銮銮，男，1992年7月1日出生，汉族，居民，住巨野县。委托诉讼代理人：崔海庆，巨野九州方圆法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)刘文正（以下简称“刘文正”）与被告（反诉原告）牛銮銮（以下简称“牛銮銮”）合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。刘文正及其委托诉讼代理人李安君，牛銮銮及其委托诉讼代理人崔海庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘文正向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除牛銮銮与刘文正所签订的转让合同；二、依法判令牛銮銮返还刘文正转让款18万元及承担违约金15万元（共计33万元）；三、诉讼费用由牛銮銮承担。事实与理由：2020年5月，刘文正与牛銮銮签订了转让合同，约定牛銮銮将其座落在菏泽市定陶区范阳路驾考中心对过的瑞福祥快餐、宾馆的承租权及相关设施的所有权和使用权转让给刘文正，转让价款30万元，牛銮銮将瑞福祥快餐宾馆的所有证照（消防、税务、工商、环保、卫生）过户给刘文正，因为牛銮銮原因导致店铺无法转让牛銮銮应承担转让价款50%的违约金，签订转让合同时，刘文正支付转让费18万元。刘文正经营过程中，发现瑞福祥宾馆三楼没有消防证和消防设施、消防设施不达标、原有的消防证也无法过户，没有税务登记证，无法正常经营，并受到有关主管部门的处罚，因双方产生争议，牛銮銮于2020年8月6日将快餐经营权收回，现转让合同无法履行，为维护刘文正的合法权益，诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。牛銮銮辩称，刘文正的诉讼请求及所依据的事实理由根本不能成立，应依法予以驳回。因牛銮銮在宾馆及快餐经营期间一切正常，后转让给刘文正，刘文正在经营期间消防证被收回，这说明系刘文正在违规经营，是刘文正自身所造成的，牛銮銮不存在任何过错和责任。刘文正在签订合同时就知道消防证经营范围系一二层，不包括第三层，根本不存在发现没有消防证和消防设施的问题。第三层和第二层各13个房间，房内设施相同，但第三层是职工宿舍，不用于经营。刘文正对宾馆和快餐已经经营了相当长的一段时间，并且支付了转让费180000元，然后诉请返还转让款180000元，没有任何法律根据和事实理由。依照合同约定，2020年7月1日前全部付清转让款，现在刘文正已构成根本违约，应当承担支付尾款120000元及违约责任，牛銮銮已向本院提交反诉状，提出反诉。请支持牛銮銮的反诉请求，同时依照合同第四条第二款约定，宾馆整体转让权益之后，牛銮銮从签订合同当日不再承担法人责任，所有责任由刘文正全权负责。以上刘文正所主张的不能正常经营均与牛銮銮无任何关系。同时按照合同第四条第一款规定，刘文正另与房主签合同，由于刘文正未履行该协议，牛銮銮又向房东支付了房屋租赁费40000元，也是由于刘文正的违约造成的实际损失，下余100000元房租刘文正仍未支付，这些均应该由刘文正自行承担。刘文正应当按照合同的要求继续履行合同。牛銮銮向本院提出反诉请求：1.依法判令刘文正支付下余转让款12万元及违约金、房屋租赁费共计31万元；2、本案诉讼费用由刘文正承担。事实和理由：2020年5月牛銮銮与刘文正签订转让合同，合同约定牛銮銮将坐落在菏泽市定陶区范阳路驾考中心对过的瑞福祥快餐、宾馆的承租权及相关设施所有权和使用权转让给刘文正，转让款30万元，合同约定2020年7月1日前全部付清。刘文正只支付了转让款18万元，履行期限届满后刘文正一直未能履行下余的12万元，经多次催要刘文正拒不履行，刘文正已经构成根本违约，应依法承担违约责任。同时，刘文正还欠牛銮銮房屋租赁费4万元。为此，提起反诉。但牛銮銮只缴纳了12万元的反诉费，逾期未缴纳其余19万元的反诉费。刘文正辩称，牛銮銮的反诉请求没有任何事实依据，依法应当驳回。刘文正在签订转让合同之后，一直要求牛銮銮办理相关证件的过户手续，但牛銮銮一直未能办理，导致快餐及宾馆无法正常经营，是牛銮銮违约造成的，因此刘文正不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2021年1月29日本院向菏泽市定陶区瑞福祥快捷旅店房东王传伦电话核实涉案租金数额，牛銮銮对其陈述没有异议。刘文正有异议，主张王传伦关于涉案房租数额不属实，但刘文正未提交充分证据证明，且王传伦的陈述与本案查明的其他事实能够相印证，对该证言本院予以确认。2.对牛銮銮提交的2020年11月2日王传伦出具的收条，证明收到牛銮銮一楼餐厅租金4万元，经本院与王传伦核实，实收租金为3.5万元，系2020年10月1日之后半年的租金，牛銮銮对该事实无异议，牛銮銮所交租金为3.5万元本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月，刘文正与牛銮銮签订了转让合同，合同内容如下：甲方（出让方）：牛銮銮乙方（受让方）：刘文正经甲、乙双方自愿、平等、友好协商，就瑞福祥快餐、宾馆整体转让事宜签订本合同，双方共同遵守执行。第一条：甲方自愿将坐落在范阳路驾考中心对过瑞福祥快餐、宾馆转让给乙方；该饭店内相关设施所有权一并转让给乙方，主要店铺整体装修包括餐桌餐椅、厨房设备等设施。第二条：甲方转让给乙方的总金额为30万人民币。第三条：乙方在签订合同当日第一次支付16万人民币，2020年5月30日前再支付4万。余下的10万在2020年7月1日以前全部付清。第四条：乙方在支付第一次16万人民币转让价款后，甲方即向乙方移交合同项下之权利。乙方在付清转让价款的当天，即正式取得瑞福祥快餐，宾馆承租权及相关设施的所有权和使用权。1.乙方另与房主签订协议。2.瑞福祥快餐，宾馆整体转让后，乙方将所有水费、电费交清至签定合同当日。将瑞福祥快餐宾馆的所有证照（消防、税务、工商、环保、卫生）将过户乙方的法人。甲方从签订合同当日不再承担法人责任，所有后果由乙方全权负责。第五条：瑞福祥快餐、宾馆整体转让前（截至2020年5月11日止）的债权债务由甲方享有和承担，乙方在获得瑞福祥快餐、宾馆整体转让权益之后所发生的债权债务概由乙方享有和承担。第六条：违约责任乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相对应顺延外，乙方每日向甲方交付转让费的千分之一的违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的50%向甲方支付违约金。如因为甲方原因导致店铺无法转让甲方承担同样违约责任。除上述违约责任明确规定外，出现本合同其它争议和违约责任，将按照《合同法》规定执行，或者到人民法院提起诉讼。第七条：本合同双方共同签署正本一式两份，每份文本的条款内容均具有同等法律效力，双方各执壹份，自双方签字盖章之日起生效。甲方：牛銮銮身份证号码：乙方：刘文正身份证号码：。双方另行约定：牛銮銮将房租交至2020年9月30日，此后经营期间的租金由刘文正与房东签订租赁合同并负担相应租金。牛銮銮与刘文正签订转让合同当天，刘文正向牛銮銮支付了160000元的转让费，刘文正自2020年5月16日起经营该一楼餐厅及二、三楼宾馆，至2020年7月23日，刘文正共计支付牛銮銮转让费180000元。该旅店2016年办理的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》显示：消防安全责任人：王玉才，使用性质：宾馆，场所所在层数：地上**/使用**。但刘文正开始经营后，牛銮銮未按照合同约定将所有证照过户给刘文正，刘文正也未按照合同约定支付清全部转让款。因此，双方发生争议，牛銮銮于2020年8月6日收回餐厅经营权并经营至今。2020年9月7日，刘文正与牛銮銮通电话，告知牛銮銮工商局工作人员检查涉案旅馆，刘文正要求牛銮銮办理相关工商证照，牛銮銮承诺“我操心办出来，关键是消防证办不出来”。2020年9月14日，刘文正与牛銮銮通电话，称当地派出所警察告知刘文正第三层不能用于经营，因为消防证只办理的第一、二层，要求将第三层封闭，还得整改，否则要处罚。牛銮銮回复“先审证，审完证往消防队**就没事了”、“我从俺舅那里接过来一直用着，到你那里就不能用了，你还是没给消防队**，你先把证审了就行了，到八月十五我去消防队去一次，**的钱不用你拿，我送去就行”。定陶县公安局杜堂派出所于2020年9月11日向刘文正出具了编号为[杜堂]第927号责令改正通知书，通知书显示存在如下问题：一、3.疏散通道、安全出口；6.灭火器/疏散指示标志/应急照明未保持完好有效；13.其他消防安全违法行为和火灾隐患：1、瑞福祥宾馆防火门无闭门器，2、二、三层有工具疏散标志未通电，3、一楼大厅无应急照明安全出口标志，4、营业区灭火器配备不足，5、无独立式报警。后因消防整改问题刘文正于2020年10月10日通知牛銮銮不再经营宾馆。刘文正与牛銮銮因转让合同是否解除问题发生纠纷，刘文正诉至法院并提出上述诉讼请求，牛銮銮应诉后作出上述辩称并提起反诉。经调解不能达成协议。另查明，2020年7月1日前牛銮銮与房东约定的年租金为21万元，因为2020年发生新冠病毒疫情，房东减免租金，当年7月1日至9月30日的租金为3万元。2020年11月2日，牛銮銮交付房东一楼餐厅自2020年10月1日起的半年租金3.5万元。再查明，2020年12月7日菏泽市定陶区消防救援大队出具菏定消限字【2020】第1207号《责令限期改正通知书》，存在具体问题如下：1.一楼与饭店未做防火分隔；2.三楼擅自使用（与开业前检查合格证使用层数不符）；3.二、三楼缺少一部疏散楼梯；4.三楼应急灯、疏散标志数量不足。限于2020年12月30日前改正。2020年12月29日，牛銮銮称已按要求做出如下整改，并已将消防部门收走的消防合格证领回，具备营业条件：1、一楼与饭店已做好防火隔离；2、三楼已整改完毕，在楼梯处用实墙封上了，不再使用；3、二楼消防通道已和房东协商好，由房东根据消防的要求整改。其它问题都是牛銮銮出钱整改的，消防通道需要房东和消防部门协商，由经营人协同办理。涉案餐厅、宾馆南方有一个京博大酒店，和涉案餐厅、宾馆都是一个房东。京博大酒店和涉案餐厅、宾馆挨着的地方，有一套消防通道，该酒店已经停业。经过与房东协商，房东表示可以把相邻的墙打开，用作福瑞祥的消防通道。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”刘文正与牛銮銮签订的转让合同的经营范围包括一楼餐厅和二、三楼宾馆，根据转让合同第四条2的约定，牛銮銮应当将所有证照（消防、税务、工商、环保、卫生）过户给刘文正，因双方未约定具体办理日期，牛銮銮应当在合理期限内协助刘文正办理上述证照，但至刘文正向本院提起诉讼前四个多月的经营期内未办理，致使停业整改，牛銮銮明显违反了合同约定义务。牛銮銮辩称消防证标明的经营范围不包括三楼，因此，第三层经营问题与其无关。虽然双方在转让合同中未写明第三层是否作为宾馆在经营，但第二层和第三层各13个房间内设施相同，从双方当事人通话中可知，在转让之前牛銮銮一直将第三层作为宾馆在经营，在转让时也是作为经营资产整体转让给刘文正，因此，牛銮銮的该项辩称于法无据，本院不予采信。因第三层没有疏散通道，需将第三层封闭并整改后才能经营，并且，2020年8月6日起牛銮銮已经将一楼餐厅经营权收回由其经营，刘文正能经营的范围只有第二层，合同目的不能实现。综上，刘文正主张解除与牛銮銮之间的转让合同于法有据，本院予以支持。刘文正于2020年10月10日通知牛銮銮解除合同，该日即为合同解除之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”刘文正自2020年5月16日起经营餐厅到2020年8月6日，经营宾馆到2020年9月11日（停业整改）。刘文正对餐厅和宾馆经营时间的租金及使用费应由刘文正负担。2020年6月30日前涉案餐厅、宾馆的年租金为21万元，因双方未约定每层楼房的租金数额，本院酌定每层每月5833.34元（21万元/12个月/3层）。7月1日至9月30日的租金为3万元，本院酌定每层每月3333.34元。因此，刘文正所使用餐厅租金为12750.02元（5833.34元*1.5个月+3333.34元*1个月零6天）。因2020年10月1日以后的租金数额未与房东签订合同，数额不确定，本院参照上年度租金数额，酌定刘文正使用宾馆的租金为41388.94元（5833.34元/月*1.5个月*2层+3333.34元*3个月*2层+10月1日至10日的10天租金3888.9元）。因此刘文正应当承担该部分的租赁费共计54138.96元。另外，在餐厅和宾馆的使用过程中，餐厅、宾馆设施存在一定的折旧损耗，双方在整体转让时没有交接清单，使用年限及质量状况不详，因此本院酌情认定该损耗为2.5万元。综上，扣除上述费用，牛銮銮应当向刘文正返还转让费100861.04元。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。刘文正未能如期履行交纳转让款的义务，牛銮銮未能按合同约定及时为刘文正经营的餐厅及宾馆办理相关证照，致使刘文正不能实现合同目的，因此双方均违反了合同约定，并且牛銮銮逾期未缴纳要求刘文正支付15万元违约金的反诉费，视为放弃该请求，因此，双方均要求对方支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。因合同目的不能实现，双方转让合同已解除，牛銮銮要求刘文正支付下余转让款12万元的请求显然于法无据，本院不予支持。牛銮銮支付的2020年10月1日以后的餐厅的租金3.5万元，与本案不具有关联性，并且牛銮銮未缴纳反诉费，其要求刘文正支付的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘文正与被告（反诉原告）牛銮銮于2020年5月签订的《转让合同》于2020年10月10日解除；二、由被告（反诉原告）牛銮銮返还原告（反诉被告）刘文正转让费100861.04元；三、驳回原告（反诉被告）刘文正的其他诉讼求；四、驳回反诉原告（反诉被告）牛銮銮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取3125元，由刘文正负担2170元，由牛銮銮负担955元；反诉费2700元，减半收取1350元，由牛銮銮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  杨德山二〇二一年二月七日书记员  刘 鑫