上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11851号原告(反诉被告)：上海万达国际电影城有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：曾茂军，执行董事。委托诉讼代理人：汤雷，上海市锦天城(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌，上海市锦天城(南京)律师事务所律师。被告(反诉原告)：俞跃良，男，1966年10月18日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：邓荣成，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：许娇，北京市隆安律师事务所上海分所实习律师。原告上海万达国际电影城有限公司(以下简称“万达电影城公司”)与被告俞跃良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年9月21日，本院受理被告的反诉。2020年12月3日，因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本案于2020年11月12日、2020年12月25日两次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘斌及被告委托诉讼代理人邓荣成两次到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人汤雷到庭参加了第一次庭审，被告委托诉讼代理人许娇到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告万达电影城公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告在2018年11月13日签订的《租赁合同》及两份《主体变更协议》于2020年4月23日解除；2、判令被告返还原告预充电费48,192.96元。事实和理由：2017年2月20日，被告与案外人上海万麦影院管理有限公司(以下简称“万麦公司”)签订《租赁合同》，约定由案外人万麦公司承租被告名下坐落于上海市松江区中山中路XXX号“上海平高世贸中心”4层房屋，用于经营影院。2018年1月，被告、案外人万麦公司、案外人上海松江茸城万达电影城有限公司(以下简称“茸城公司”)签订《主体变更协议》，将承租人变更为案外人茸城公司。2018年11月13日，原、被告及案外人茸城公司签订《主体变更协议》，将承租人变更为原告。2020年初，新冠疫情给原告经营造成重要影响，原告自2020年1月起停业至今，且短期内不具备开业的可能性。新冠疫情对原告而言属于不可抗力，时至今日疫情影响尚未结束，被告应免除原告的租金。原告已于2020年4月23日向被告发函正式提出解约，故原、被告签订的《租赁合同》及两份《主体变更协议》于2020年4月23日解除。为维护自身合法权益,原告特诉至本院，望判如所请。被告俞跃良辩称：不同意原告诉请。原告要求解除合同缺乏依据。被告也从未收到过原告的预充电费48,192.96元。被告俞跃良同时向本院提出反诉请求：1.判令确认2020年4月23日《解约通知书》中解除《租赁合同》的行为无效；2.判令原告支付被告逾期租金2,129,700元(截止至2020年9月15日)及逾期支付租金的违约金(按日租金的千分之三计算至实际还款之日止)；3.判令原告支付被告逾期租金的占用利息(按2020年8月的LPR年利率3.85%两倍计算，其中709,900元自2020年1月23日起算，709,900元自2020年4月23日起算，709,900元自2020年7月23日起算，均至实际付款之日止)；4.判令原告支付被告逾期物业费260,000元(截止至2020年9月15日)及逾期支付物业费的滞纳金(按应付款的日千分之三，自2019年9月1日起计算至实际付款之日止)；5.判令原告支付被告逾期水费及灯箱费1,817.20元(截止至2020年5月31日止)。审理中，经本院于2020年11月12日释明涉案《租赁合同》应当解除后，被告将反诉请求变更为：1.判令确认《租赁合同》及两份《主体变更协议》于2020年11月15日解除；2.判令原告支付被告2020年2月9日至2020年11月15日的欠付租金(共计281天)2,186,103.01元及逾期支付租金的违约金(自2020年1月23日起按日租金7,779.73元的千分之三即每日23.34元计算至实际支付之日止)；3.判令原告支付被告逾期支付租金的利息(按LPR年利率3.85%两倍计算，其中709,900元自2020年1月23日起算，709,900元自2020年4月23日起算，709,900元自2020年7月23日起算，54,458.11元自2020年10月23日起算，均至实际支付之日止)；4.判令原告支付被告免租期租金损失1,241,883.29元；5.判令原告支付被告欠付的物业费290,000元及逾期支付物业费的滞纳金(分别以14笔20,000元为基数，自2019年9月至2020年10月每月1日起按每日60元，即应付款20,000元的日千分之三计算至实际支付之日止；以10,000元为基数，自2020年11月1日起按每日30元计算至实际支付之日止)；6.判令原告支付被告欠付水费及灯箱费3,364.80元；7.判令原告支付被告解约违约金7,192,640元(计算方式：2020年的月租金236,600元×合同剩余租赁期限152个月×20%)。事实和理由：原告向被告承租涉案房屋，用于经营影城、餐饮及零售。租赁合同签订后，双方均按约履行义务。2020年初新冠疫情蔓延，原告积极为租户分担困难，但被告作为全国有影响力的经营商，应在2020年1月23日支付租金709,900元，但至今分文未付。疫情期间上海市政府出台多项恢复电影行业的政策及活动，国家层面也并未强制关闭影院经营活动，反而可以采取预约、限流等方式开放影剧院等密闭性娱乐场所。2020年7月16日，国家电影局正式发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，自此上海地区电影院在2020年7月20日全面开放营业。此外，被告在疫情期间未发生公司解散或破产清算等无法经营事由，现电影院线行业强势反弹之际，更不存在无法继续经营的事由。综上，被告以疫情为由单方解除租赁合同的行为缺乏依据，视为利用疫情、逃避商业风险的不诚信行为。为维护自身合法权益，被告特向本院提出以上反诉请求。针对被告的反诉请求，原告万达电影城公司辩称：涉案租赁合同及两份主体变更协议在2020年4月23日已解除；被告确实自2020年2月9日起欠付租金，对计算至2020年11月15日也无异议，但受疫情影响，被告应当减免相应的租金及占有使用费；对于逾期支付租金的违约金、逾期支付租金的利息、解约违约金，原告不应当支付，如果法院认定原告需要支付，则被告主张的标准过高，被告主张的日利率标准已经超过法律保护的上限，原告应承担的违约金总额不能超过2020年月租金的三倍；关于免租期租金，由法院依法认定，依据合同约定，免租期租金金额确实为1,241,883.29元；关于欠付的物业费，确实欠付290,000元；对于欠付水费及灯箱费3,364.80元，无异议；对于逾期支付租金滞纳金和逾期支付物业费滞纳金的各分段计算的起算点确实与合同约定一致。本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，被告俞跃良作为甲方、出租方，案外人万麦公司作为乙方、承租方，案外人刘凯军作为丙方、承租方的担保人，签订一份《松江平高世贸中心“4层麦希国际影城、餐饮”商铺租赁合同》(以下简称《商铺租赁合同》)，约定甲方将松江区中山中路XXX号“上海平高世贸中心”4层部分(除A、C商铺外的其余部分)以及一楼17、18号的电梯厅位置(以下简称“涉案房屋”)出租给乙方，乙方承租房屋用于经营麦希国际影城、餐饮及零售商业用途，租期自2017年1月1日起至2033年5月8日止。第2.3条约定，原甲方给予丙方的2012年11月16日至2013年5月8日的免租装修期，三方确认，若乙方提前解约或由于乙方的原因，导致甲方解除本合同或乙方解除合同的，该免租期重新计算为计费租期，标准为第一年的租金计算，由乙方承担。第3.2条约定，该商铺起租日自2017年1月1日起。第3.5.1条约定，租赁期限内，2017年1月1日起至2019年5月8日每年的年租金均为260.51万元，2019年5月9日起至2022年5月8日每年的年租金均为283.96万元……第3.5.2条约定，乙方租金支付方式为押40万付三，每次支付租金需提前半个月向甲方支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付违约金。同时按银行固定资产贷款利率的双倍向甲方支付逾期支付租金的利息。第3.5.3条约定，……2020年1月23日前支付70.99万元，2020年4月23日前支付70.99万元，2020年7月23日前支付70.99万元，2020年10月23日前支付70.99万元……第3.10.2条约定，物业管理费应按月支付，乙方应于每月第1个工作日或之前与租金一并支付，每月应缴物业管理费为20,000元。第11.1条约定，若发生地震、水灾、台风，或甲乙双方不能预见亦不能控制等不可抗力事件，致使租赁房产毁损不能正常使用，合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其它各项费用。第12.3条约定，在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。第12.6条约定，任何一方因另一方任何实质性违约而终止，则另一方可根据本合同获得赔偿损失外，还可获得对方支付的违约金(终止费)，计算方法为：合同期限内剩余的月份数×之前六个月期间应支付的租金总额除以六×30%。合同另对其他事宜作了约定。后被告俞跃良作为甲方、出租方，案外人万麦公司作为乙方、原承租方，案外人茸城公司作为丙方、新承租方，签订一份《主体变更协议》，约定自2018年1月8日起由丙方代替乙方享有并承担原合同中乙方所享有的权利和义务等。2018年11月13日，被告俞跃良作为甲方、出租方，案外人茸城公司作为乙方、原承租方，原告作为丙方、新承租方，签订一份《主体变更协议》，约定甲乙双方就乙方向甲方承租位于上海市松江区中山路XXX号4楼麦希店内的租赁区域事宜签订了《松江平高世贸中心4层麦希国际影城、餐饮商铺租赁合同》，自2018年1月8日起由丙方代替乙方享有并承担原合同中乙方所享有的权利及承担的义务等。2020年2月8日至2020年4月7日，原告多次向被告发送函件，要求减免疫情期间的租金等费用。2020年4月22日，原告向被告发送《解约通知函》，载明受疫情影响，导致原告无法经营，租赁合同目的无法实现，故通知被告双方之间的租赁合同及补充协议在2020年4月22日解除。该函于2020年5月12日由被告签收。2020年5月14日，被告向原告发送《回函》，载明不同意解除合同，并向原告催讨欠付租金。2020年11月15日，原、被告就涉案房屋进行了交接。审理中，原、被告一致同意将原告已付押金400,000元抵扣欠付的租金。原告陈述：自2020年1月24日起政府不允许影院营业，2020年7月20日起政府才允许影院恢复营业；原告自疫情之后至2020年11月15日未在涉案房屋内经营，2020年8月左右，其发现影院观众退场的后门被封闭；其第2项诉请要求返还预充电费，无法提供相应证据证明。被告称在2020年3月上海市的电影院已恢复经营，电影行业可以采取预约限流等方式开展营业。以上事实，有商铺租赁合同、主体变更协议、函件以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《商铺租赁合同》及两份主体变更协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案原告要求确认涉案合同在2020年4月23日解除，被告认为合同解除时间为2020年11月15日房屋返还之日。对此本院认为，新冠疫情的影响对原告而言并不属于不可抗力，原告并不享有合同解除权。但基于原告已明确表示其不同意继续履行合同，影院经营客观上也确实受疫情影响较大，故本院于2020年11月12日释明合同解除，本院释明解除之日为原、被告合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告返还预充电费48,192.96元，未提供证据证明，本院不予支持。关于欠付租金及使用费，原告确认欠付自2020年2月9日起至2020年11月15日止的租金及占有使用费，同时提出受疫情影响应予以减免。本院考虑影院受疫情影响的程度，酌情减免2.5个月的租金，金额共计591,583.33元。减免后，原告应当支付自2020年2月9日起至2020年11月15日止的欠付租金及占有使用费共计1,594,519.68元。现原、被告一致同意将原告已付押金400,000元抵扣欠付的租金，本院亦予以准许。抵扣后，原告应当支付1,194,519.68元。关于逾期支付租金的违约金和利息，系重复主张，本院综合考虑影院经营受疫情影响的程度、导致合同解除的过错以及被告实际损失等因素，酌定原告向被告支付逾期支付租金的利息，其中减免的2.5个月租金及押金应优先扣除，具体利息计算方式为：以428,216.67元为基数，自2020年4月23日起计算；以709,900元为基数，自2020年7月23日起计算；以56,403.01元为基数，自2020年10月23日起计算，均按LPR的2倍计算至实际支付之日止。关于免租期租金，本案系因原告违约导致合同提前解除，免租期租金损失1,241,883.29元，原告应当支付被告。关于物业费及逾期支付物业费的滞纳金，对于物业费金额290,000元原告无异议，应当支付给被告。关于逾期支付物业费的滞纳金，同样综合考虑影院经营受疫情影响的程度、导致合同解除的过错以及被告实际损失等因素，本院酌定原告按LPR的2倍向被告支付滞纳金，具体计算方式为：以20,000元为基数，自2019年9月1日起计算；以20,000元为基数，自2019年10月1日起计算；以20,000元为基数，自2019年11月1日起计算；以20,000元为基数，自2019年12月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年1月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年2月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年3月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年4月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年5月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年6月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年7月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年8月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年9月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年10月1日起计算；以10,000元为基数，自2020年11月1日起计算，均按LPR的2倍计算至实际支付之日止。关于欠付水费及灯箱费3,364.80元，被告同意支付，本院亦予以确认。关于解约违约金，考虑疫情对影院的影响，本院酌定解约违约金按1.5个月的租金计算，计354,949.50元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认《松江平高世贸中心“4层麦希国际影城、餐饮”商铺租赁合同》及两份《主体变更协议》于2020年11月12日解除；二、原告(反诉被告)上海万达国际电影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)俞跃良自2020年2月9日起至2020年11月15日的租金及占有使用费共计1,194,519.68元(原告上海万达国际电影城有限公司已付押金400,000元已抵扣)及逾期利息(以428,216.67元为基数，自2020年4月23日起计算；以709,900元为基数，自2020年7月23日起计算；以56,403.01元为基数，自2020年10月23日起计算，均按LPR的2倍计算至实际支付之日止)；三、原告(反诉被告)上海万达国际电影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)俞跃良免租期租金1,241,883.29元；四、原告(反诉被告)上海万达国际电影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)俞跃良物业费290,000元及逾期滞纳金(以20,000元为基数，自2019年9月1日起计算；以20,000元为基数，自2019年10月1日起计算；以20,000元为基数，自2019年11月1日起计算；以20,000元为基数，自2019年12月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年1月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年2月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年3月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年4月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年5月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年6月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年7月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年8月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年9月1日起计算；以20,000元为基数，自2020年10月1日起计算；以10,000元为基数，自2020年11月1日起计算，均按LPR的2倍计算至实际支付之日止)；五、原告(反诉被告)上海万达国际电影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)俞跃良水费及灯箱费3,364.80元；六、原告(反诉被告)上海万达国际电影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)俞跃良解约违约金354,949.50元；七、驳回原告(反诉被告)上海万达国际电影城有限公司的其余本诉请求；八、驳回被告(反诉原告)俞跃良的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,005元，反诉案件受理费43,642元，合计诉讼费用44,647元，由原告(反诉被告)上海万达国际电影城有限公司负担16,744元(已付1,005元，余款15,739元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)俞跃良负担27,903元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  亓继芳人民陪审员  潘卓然法官 助理  聂文翊书 记 员  聂文翊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。