广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4357号原告：佛山市高明区福泰物业管理有限公司，住所地佛山市高明区***********福泰华庭管理用房1号。统一社会信用代码914***********133N。法定代表人：区某1。委托诉讼代理人：邓财芳，男，1964年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************713。委托诉讼代理人：吴友华，男，1965年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**************502，公民身份号码440************016。被告：林细强，男，1964年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****沧江路435号5座1梯1102房，公民身份号码440************878。委托诉讼代理人：林坚，男，1990年7月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区********************，公民身份号码440************915。第三人：佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会，住所地佛山市高明区***********福泰华庭小区业主委员会办公室。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：廖建武，男，1968年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440************51X。原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司与被告林细强、第三人佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓财芳、吴友华，被告林细强的委托诉讼代理人林坚，第三人佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会的委托诉讼代理人廖建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2017年10月1日至2017年10月31日的物业管理费180.3元和摩托车小车停车管理费15元、2017年7月1日至2017年9月30日的公摊电费94.7元，合计290元；2.被告立即向原告支付拖欠费用的违约金（以290元为本金，从2017年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年期间，被告购买位于佛山市高明区****沧江路435号福泰华庭5座1梯1102号房屋，其中房屋的建筑面积为138.67平方米。2010年7月1日，被告所在的佛山市高明区福泰华庭业主委员会聘请原告为佛山市高明区***********福泰华庭小区提供物业管理服务。当天，佛山市高明区福泰华庭业主委员会与原告签订了《福泰华庭小区物业管理委托合同》，约定就位于佛山市高明区***********福泰华庭小区的物业委托原告管理。同年10月1日，原告接管该小区的物业管理服务。2015年10月1日合同到期后，原告依然按照原《福泰华庭小区物业管理委托合同》的约定向被告所在的福泰华庭小区提供物业管理服务直至2017年11月6日，经原告与佛山市高明区福泰华庭业主委员会交接后撤场。在原告向被告所在的福泰华庭小区提供物业管理服务期间，被告拖欠原告物业管理费、公摊电费、摩托车小车管理费至今未付，上述费用经原告向被告多次催收后无果。原告认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告与佛山市高明区福泰华庭业主委员会签订的《福泰华庭小区物业管理委托合同》对被告具有约束力。合同到期后，原告未撤场并继续为福泰华庭小区提供物业服务，故被告理应按上述合同约定向原告支付相应的物业管理服务费。原告自接管福泰华庭小区物业管理服务至2017年11月6日，一直按照《福泰华庭小区物业管理委托合同》做好各项物业服务。第三人在选举筹备期间一直都与原告密切联系，商讨新旧物管公司交接问题。原告在为福泰华庭小区提供物业管理服务期间一直尽职尽责，管理到位，没有出现违约行为。被告答辩称：物业管理服务合同是业主委员会与物业公司签订的，业主委员会应视为全体业主的代表或受托人，业主委员会作为物业管理合同的相对人，有权代收业主交付的物业管理费再转交物业公司。因为原告突然撤场，业主无法将物业管理费交纳给原告，才选择交给业委会，由业委会转交给物业公司或用于小区物业管理建设。业主的交付行为符合法律规定，合法有效。原告无权再向被告主张物业管理费。请法院判由业主委员会归还物业管理费给原告。第三人答辩称：原告是6号凌晨撤场，电梯维护费和小区绿化未缴款，电梯即将停机，业委会才会收取物业管理费交回电梯维护费和灯光等费用。原告临时撤场是恶意逃避的行为，并过了两年才起诉业主。当时第一届业委会的选取并不符合程序，其与原告签订的物业管理服务合同业主并不清楚，希望法院判由第三人承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据6中福泰华庭群聊天记录、追缴函为单一证据，本院不予确认，原告提供的证据7物业管理移交情况说明表、福泰华庭小区基本情况说明、收条1份，来源真实，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告林细强购买位于佛山市高明区***********福泰华庭5座1梯1102号房屋，建筑面积为138.67平方米。该房屋于2014年9月16日办理不动产权登记。2010年7月1日，被告所在的佛山市高明区福泰华庭业主委员会聘请原告为佛山市高明区***********福泰华庭小区提供物业管理服务，与原告签订了《福泰华庭小区物业管理委托合同》，合同约定的委托管理期限自2010年10月1日起至2015年10月1日，物业管理服务费为：住宅1.3元/平方米/月，小车位管理费每个15元/月、摩托车位管理费每个5元/月，每月五日前收取应缴费用，对业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交费金额的0.1%计算滞纳金。2015年10月1日合同到期后，原告继续向福泰华庭小区提供物业管理服务。2017年11月6日凌晨，原告退出福泰华庭小区。原告退场前，将截止2017年10月31日尚未支付物业管理费、公摊电费、小车摩托车车位管理费的业主名单及欠费明细交付第三人。被告尚未交纳的费用为290元。原告退场后，第三人向被告收取了尚未向原告交纳的物业管理费用290元。另查，第三人与原告因物业服务合同违约及损失赔偿问题，已代表全体业主向本院提起民事诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告是物业服务企业，其与佛山市高明区福泰华庭业主委员会签订的《福泰华庭小区物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。第三人质疑该《福泰华庭小区物业管理委托合同》的有效性，但未提供证据证明，本院对其抗辩不予采纳。合同到期后未续订，原告继续提供服务，小区业主事实上接受其服务，应视为原合同继续有效，但期限为不定期，原告于2017年11月6日终止对案涉福泰华庭小区的物业管理并撤场，原告以自己的行为明确表示不继续履行物业服务合同，双方的物业服务合同关系于2017年11月6日解除。原告按照合同履行了基本的义务，被告理应支付物业服务费用。被告抗辩提出是因为原告提供物业服务不合格且原告突然撤场，且已将拖欠的物业管理费交给第三人，所以不交纳物业管理费。首先，原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公；其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第三人已就案涉物业服务合同认为原告存在违约及损失赔偿问题，代表全体业主另案向本院提起民事诉讼，故原告在履行物业管理过程中，是否存在违约及是否需要赔偿，应在另案纠纷中予以解决。本案中，被告仍需履行向原告交纳物业管理费的义务；第三，虽然原告在撤场时将业主欠费明细交予第三人，但不能推定原告委托第三人代为向业主收取物业管理费，第三人收取被告的物业管理费用亦没有法律依据，故被告向第三人交纳未付的物业管理费，不能视为已向原告交纳。因此，被告应向原告支付拖欠的物业管理费、公摊电费、小车摩托车管理费合计290元，原告的该项诉讼请求，本院予以支持；因原告在2017年11月6日凌晨退出福泰华庭小区的物业管理，原告在该时间突然撤场，也是造成被告未能及时缴纳拖欠的物业管理费用的原因，原告存在一定的过错，在此背景下，被告向第三人交纳了案涉物业管理费和公摊电费、停车管理费，被告没有拖欠的恶意，但属于交纳对象错误，不发生免除被告向原告交纳相关费用义务的效力，被告仍应向原告交纳案涉费用。同时，原告没有提交充分的证据证明其向被告催交相关费用，导致产生资金被占用的损失，且原告撤场后至今才提起诉讼，期间没有采取适当措施防止损失扩大，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告林细强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司自2017年10月1日至2017年10月31日的物业管理费、停车管理费、2017年7月1日至2017年9月30日的公摊电费合计290元；二、驳回原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告林细强负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司，本院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 员 陈玉明二〇一九年十二月二十四日法官助理 赵宇晴书 记 员 叶展玉