湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0302民初449号 原告：杨建福，男，1962年8月6日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 原告：黄顺娟，女，1964年3月7日出生，汉族，住湘潭县。 两原告共同委托诉讼代理人：王玉好，湖南勤人坡律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：何璐，湖南勤人坡律师事务所律师。 被告：谭兵，女，1972年12月15日出生，汉族，住湘乡市。 委托诉讼代理人：何易，湖南湘剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖敏，湖南湘剑律师事务所实习律师。 被告：熊胜生，男，1969年6月29日出生，汉族，住湘乡市。 原告杨建福、黄顺娟与被告谭兵、熊胜生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案，原告于2021年1月25日向本院提出财产保全申请，本院依法作出准予保全裁定，并采取财产保全措施。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨建福、黄顺娟的委托诉讼代理人王玉好、何璐、被告谭兵及其委托诉讼代理人何易、赖敏、被告熊胜生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建福、黄顺娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与两被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令两被告立即返还原告所有的位于湘潭市雨湖区××街道××路××号不动产、新建房屋后栋一楼部分及住房（共29间），并恢复原状；3.请求判令两被告向原告立即支付自2019年1月10日起至实际返还不动产之日止的租金（暂计算至2021年1月7日为187562元，自2021年1月13日起应以100730元／年的标准计算租金至实际返还不动产之日止）； 4.请求判令两被告以实际欠付的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至全部履行之日止；5.请求判令两被告在返还不动产时缴清其租赁期间的水（包括代收代缴的水费）、电、燃气、物业、网络以及其他相关费用；6.请求判令本案诉讼费、财产保全费、诉讼保全担保保险费等费用全部由两被告承担。事实及理由：原告与两被告于2012年7月12日签订《房屋租赁合同》。该合同约定：原告将其所有的位于响水乡石码村新屋组与锦绣世家相邻的临马路方向的自建门面、新建房屋的后栋一楼部分及住房29间租赁给两被告做商业经营，租赁时间为十年（即2012年9月10日至2022年9月9日），租赁期内年租金为68800元，第三年起（含第三年）每贰年环比递增10%，两被告一次性付清第一年的租金，以后每年到期的前一个星期必须交清下一年的租金，否则原告将无条件收回房屋，租赁期间的水、电、燃气、物业、网络以及其他相关费用全部由被告承担，并在租赁结束时交清所有费用。此外，合同还对双方的权利义务等作了相关约定。上述租赁合同签订后，原告便将门面交给两被告使用至今，但两被告多次欠付租金，原告多次催缴无果。原告无奈，于2020年11月12日向两被告发出《关于解除房屋租赁合同及相关事宜处理通知书》，但两被告签收后仍然不履行支付义务。截至2021年1月12日，两被告尚欠付原告租金共计187562元。原告认为，两被告的上述行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了极大的经济损失，故原告为维护自身合法权益，根据合同约定及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为请求判令两被告立即返还原告所有的位于湘潭市雨湖区××街道××路××号不动产、新建房屋后栋一楼部分及住房（共29间）；撤回第五项诉讼请求。 被告谭兵辩称，涉案不动产实际原告于2019年12月28日单方关门，被告谭兵从此时失去对租赁物的使用权，双方租赁合同实际早已解除，之后双方协商的事情都是合同解除后的相关事宜。 被告熊胜生辩称，1.被告熊胜生已退出合伙租赁关系，不再是实际承租人，2012年7月12日原告与谭兵、熊胜生签订了《房屋租赁合同》，当时还有实际合伙承租人黄启明。2013年4月3日签订了《退股协议书》，约定由谭兵一人经营，退给熊胜生、黄启明各三十万元，此后一切事务与熊、黄无关。同时，该协议注明：“该宾馆与外往来账务均已结清”。2013年6月6日，湘潭市雨湖区金怡乐商务宾馆办理了工商登记，经营者为肖春，谭兵也在履行交付租金的义务。2.答辩人已退出合伙租赁，由谭兵一人承租经营的情况原告是知情的。2017年11月11日，原告发微信给答辩人，答辩人将《退股协议书》拍照发给了原告，原告看后回复：麻烦您给她（即谭兵）做点工作，把租金给我急用，您的话谭兵会听”，这进一步说明原告知道答辩人已退出房屋租赁，以及认可答辩人和黄启明将承租权转让给谭兵，只要求谭兵支付所欠租金的事实。3.答辩人没有支付所欠原告房租的义务，请求法院判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告诉称，拖欠房租的时间是2019年1月10日开始，故可以认定答辩人在退出合伙租赁前不欠原告房租，之后欠付的租金是谭兵租赁欠下的，故谭兵才是清偿所欠租金的义务人，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告杨建福系湘潭市雨湖区××街道××路××号0101001、0201001、0301001、0401001、0501001号房屋的所有权人。原告杨建福与原告黄顺娟系夫妻关系。2012年7月12日，原告杨建福与被告谭兵、熊胜生签订《房屋租赁合同》，约定，原告将位于××乡××村××组××路方向的自建门面一个及新建房屋的后栋一楼部分和住房29间租赁给乙方（即被告方）作商业经营。租用时间十年，自2012年9月10日至2022年9月9日，租赁期内，年租金为陆万八千八百元，第三年起（含第三年）每二年环比递增10%。签订协议时，乙方一次性付清第一年的租金，以后在每年到期的前一个星期须交清下一年度的租金；否则，甲方（即原告）将无条件收回房屋。其中新建二楼的由茶楼经营的两间房屋电费、水费，由乙方代收代缴。双方还对其他权利义务作了约定。上述合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告用于经营“金怡乐商务宾馆”。被告于2018年9月开始拖欠租金。 另查明，1.被告谭兵自述其在2019年12月28日已关门，但一直未交付钥匙给原告，其之所以不交付钥匙给原告系认为其前期投入很大，因双方提前解除合同，其认为原告应该补偿被告装修损失；2.因被告拖欠租金，原告将租赁物上锁，但原告上锁后随即将锁打开；3.涉案租赁物在2019年12月28日后继续产生水电费；4.2020年11月12日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁合同及相关事宜的处理通知》，该通知明确提出终止协议，要求被告在2020年12月10日前腾空房屋。被告谭兵表示收到该通知，被告熊胜生表示收到快递，但未查看。 上述事实，有双方当事人陈述、不动产权证书复印件、《房屋租赁合同》、《停车位合同》、《无理由退房协议书》、《关于解除房屋租赁合同及相关事宜的处理通知》、转账记录、单据、微信聊天记录、照片、水电费明细表等证据予以证实。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方在履约过程中存在争议，两被告未按时交付租金构成违约，依法应当承担违约责任。原告作为守约方享有合同解除权，故本院确认双方合同已解除，被告应当腾空房屋，将租赁物交付原告。关于欠付租金金额的问题，被告提交一份3号单据证实截止2019年12月1日，被告尚欠2018年9月5日至2019年9月4日租金5万元整，此后被告未再支付租金，被告尚欠2019年9月5日至2020年9月4日租金91573元，因考虑疫情影响，计算2020年租金不再按照合同约定上浮10%，故被告尚欠2020年9月5日至2021年3月4日租金45786元（91573元/年÷12个月×6个月），被告截止2021年3月4日合计欠付的租金为：187359元（计算式为：50000元＋91573元＋45786元）。但考虑被告房屋租赁期间，受新冠肺炎疫情影响，被告无法正常经营，且其宾馆位于学校附近，学生返校受限，故本院酌情扣除四个月的租金共计30524元，故被告应当支付给原告的租金为156,835元。原告要求被告支付迟延支付租金的利息的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告谭兵提出原告应当补偿其装修及投入损失的问题，虽然双方合同未到期，但因原告依约履行交付租赁物的义务，被告未支付租金构成违约，导致合同解除，原告解除合同不存在过错，故对被告谭兵提出原告应当补偿其损失的问题依法不予支持。关于被告熊胜生是否应当支付租金的问题，因被告熊胜生系合同相对方，其与被告谭兵系基于合伙关系共同作为乙方与原告签订房屋租赁合同，其虽然退伙，但其未在退伙后与原告办理合同主体变更，故其仍受合同权利义务约束，其应当与被告谭兵共同支付租金，对其以退伙为由不支付租金的辩解本院依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告杨建福与被告谭兵、熊胜生签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月12日已解除； 二、被告谭兵、熊胜生于本判决书生效后十五日内腾空原告杨建福、黄顺娟所有的位于湘潭市雨湖区××街道××路××号0101001、0201001、0301001、0401001、0501001号房屋及新建房屋后栋一楼部分及住房（共计29间），并交付给原告杨建福、黄顺娟。 三、被告谭兵、熊胜生于本判决生效后十日内支付原告杨建福、黄顺娟截止到2021年3月4日的房屋租金156,835元（后续租金按91573元/年计算至被告谭兵、熊胜生实际交付房屋给原告之日止）； 四、驳回原告杨建福、黄顺娟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4052元，减半收取2026元，财产保全费1520元，合计3546元，由原告杨建福、黄顺娟负担200元，被告谭兵、熊胜生负担3346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员 李 艺 二〇二一年三月四日 书记员 李佳妮 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。