四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初3528号 原告：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地南充嘉陵区兴盛街7号7层。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：周平（特别授权），男，汉族，系公司员工。 被告：许以平，男，汉族，1971年8月20日出生，住四川省仪陇县。 原告南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）诉被告许以平商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人周平到庭参加了诉讼，被告许以平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告在2016年2月24日签订的《商品房买卖合同》，并同时注销前述合同的网签及预告登记、预抵押；2．请求判令被告承担《商品房买卖合同》约定的违约金（即总房价款的ｌ5%）共计61122.60元，并由原告从被告已支付的房款中直接抵扣；3．请求判令被告归还由原告代被告偿还的银行贷款本息、罚息、复利、银行实现债权的费用及其他向银行支付费用，并由原告从被告已支付的房款中直接抵扣金额227056.31元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年2月24日签订的编号《商品房买卖合同》及其附件，约定被告以人民币407484.00元的价格通过银行按揭方式购买原告开发的“南充”商品房一套，同时被告与中国银行股份有限公司南充分行（下称“中国银行南充分行”）签订的《个人购房借款／担保合同》中原告作为保证人承担连带保证责任。因被告逾期还款超过四期，中国银行南充分行已于2019年1月17日起诉原告，要求原告就被告欠付的贷款利息、复利、罚息以及因实现债权产生的费用向中国银行南充分行承担连带保证责任。该案案号（2019）川1302民初1089号已经南充市顺庆区人民法院判决，判决：原告对被告偿还中国银行南充分行截止2018年12月14日的贷款本息合计218844.11元及2018年12月15日后的利息、罚息另加被告向中国银行南充银行赔付的违约金889.00元承担连带偿还责任。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议书中第九条“关于买受人拖欠银行按揭贷款责任”中第一款第二项约定“若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人就债权不足清偿部分承担保证责任的，出卖人可选择解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求买受人归还出卖人代其支付的贷款本息。同时，出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。综上所述，原告因被告拖欠银行按揭款而将承担相应连带责任，符合《商品房买卖合同中》可以解除合同的约定，故原告为保障自身合法权益，特向贵院起诉，望贵院判如所请。 被告许以平未到庭，未举证，未答辩。 原告碧桂园公司围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告提交的证据，结合庭审情况，本院认定事实如下： 2016年2月24日，碧桂园公司与许以平签订《商品房买卖合同》附件及补充协议。约定：许以平购买碧桂园公司开发的位于嘉陵区，建筑面积98.82平方米，房屋总价为407484.00元，许以平通过贷款方式向碧桂园公司支付购房款，首期支付购房总价款的31.29%（即人民币127484.00元），其余价款280000.00元向中国银行或住房公积金管理机构借款支付，具体付款方式为：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房的总房价款的31.29%（即人民币127484.00元）给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2016年3月27日前，付该商品房总房价款的68.71%（银行按揭款280000.00元）给出卖人。碧桂园公司应当在2016年8月30日前向许以平交付该商品房，应当在房屋交付之日起180个工作日前取得该商品房的所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，许以平委托碧桂园公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。同时，合同附件八的《补充协议》第九条“关于买受人拖欠银行按揭贷款责任”中第（一）款约定，“买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担连带保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任……；2、若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》，出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当向出卖人支付全部代付款项及利息，利息从出卖人将代付款项支付给贷款银行之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至买受人付清出卖人代付款项之日止。出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人”。第十条“关于合同解除”约定，“（一）《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，若买受人是采用银行按揭贷款方式支付房价款且出卖人已实际收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行，买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭贷款）不足以清偿给按揭贷款银行的，不足部分款项买受人应当支付给出卖人。《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。” 上述合同签订后，许以平依约向碧桂园公司支付了全部购房款407,484.00元，其中的280,000.00元由许以平向中国银行申请按揭贷款支付。2016年3月24日，原、被告双方对上述《商品房买卖合同》进行了备案登记。 同时查明，四川省南充市顺庆区人民法院于2019年3月15日作出的（2019）川1302民初1089号民事判决书，判决书载明原告、被告及中国银行股份有限公司南充分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《按揭业务担保合作协议》，因被告未按期偿还向中国银行股份有限公司南充分行偿还贷款，且案涉房屋因被人民法院查封，无法进行正式抵押登记，中国银行股份有限公司南充分行也未取得房屋他项权证，中国银行股份有限公司南充分行遂向法院起诉要求被告偿还贷款本金及利息，并要求本案原告碧桂园公司承担连带偿还责任。该判决书认定许以平、李思玉应向中国银行股份有限公司南充分行归还截止2018年12月14日止的贷款本金217,946.96元、利息和罚息897.15元共计218,844.11元及2018年12月15日后的利息、复利（利息、罚息计算方式：从2018年12月15日起按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定标准计算至付清之日止）；并支付许以平、李思玉向中国银行股份有限公司南充分行提前还款的违约金889.00元；同时认定碧桂园公司应当对上述款项承担连带偿还责任。该判决生效后，经中国银行股份有限公司南充分行向四川省南充市顺庆区人民法院申请强制执行，四川省南充市顺庆区人民法院于2019年9月19日将碧桂园公司银行账户上的227,056.31元强制划拨至该院诉讼费及案款专户。 另查明，因另案纠纷，案涉房屋已于2017年8月9日被辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院采取限制登记措施即查封，查封截止期限为2020年8月8日。仪陇县人民法院及本院也分别于2018年3月5日及2018年11月16日对案涉房屋采取查封措施。 本院认为，碧桂园公司、许以平签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议，是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，对当事人具有法律效力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务，也可以依照约定行使自己的权利。本案中，案涉房屋仍登记在碧桂园公司名下，许以平并未取得案涉房屋的所有权。碧桂园公司代许以平偿还了案涉房屋银行贷款本金及利息。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八的《补充协议》第九条约定“若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》，出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当向出卖人支付全部代付款项及利息，利息从出卖人将代付款项支付给贷款银行之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至买受人付清出卖人代付款项之日止。出卖人选择解除与买受人之间的《商品买卖房合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。”之约定，碧桂园公司要求解除其与许以平之间《商品房买卖合同》及附件的条件已成就，故对碧桂园公司要求解除原、被告之间《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。但案涉房屋现仍处于查封状态，无法办理注销《商品房买卖合同》的网签及预告登记等事宜，故对碧桂园公司提出的注销《商品房买卖合同》的网签及预告登记、预抵押的诉请，本院不予支持。 合同解除后，许以平应承担相应的违约责任。关于碧桂园公司要求支付违约金61,122.60元的诉请，因《商品房买卖合同》及其附件约定，“出卖人据此解除合同的，买受人应按商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人”。故对原告的该诉请，本院予以支持。 碧桂园公司就许以平向中国银行股份有限公司南充分行的按揭贷款本息承担了连带保证责任，且已代许以平偿还按揭贷款本息共计227,056.31元，故碧桂园公司有权向许以平追偿。许以平应向碧桂园公司支付代为偿还的银行按揭贷款本息共计227,056.31元。 依据《商品房买卖合同》附件八的《补充协议》第十条“关于合同解除”约定，“《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。”故被告许以平应支付给被告碧桂园公司的违约金61,122.60元，及碧桂园公司代许以平偿还的银行按揭贷款本息款项227,056.31元，共计288,178.91元，可从许以平已付购房款407,484.00元中直接抵扣。 被告许以平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提出书面答辩，亦未在本院指定的期限内举证，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告南充市碧桂园房地产开发有限公司与被告许以平于2016年2月24日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告许以平于本判决生效之日起三十日内向原告南充市碧桂园房地产开发有限公司支付违约金61,122.60元，从被告许以平已支付的购房款中抵销； 三、被告许以平于本判决生效之日起三十日内向原告南充市碧桂园房地产开发有限公司支付南充市碧桂园房地产开发有限公司代为偿还的银行按揭贷款本息共计227,056.31元，从被告许以平已支付的购房款中抵销； 四、驳回原告南充市碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,534.00元，公告费900.00元，由被告许以平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 欧阳娆璨 审 判 员 马  明 人民陪审员 王 素 琼 二〇二〇年五月八日 书 记 员 刘  浏