上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0115民初98875号 原告：徐洪春，男，1982年2月11日生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：穆道彦，上海宇钧律师事务所律师。 被告：上海欢卿贸易有限公司，住所地上海市金山区。 法定代表人：吴勇波，经理。 委托诉讼代理人：王伟，北京大成(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋莲，北京大成(上海)律师事务所律师。 原告徐洪春与被告上海欢卿贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告徐洪春及其委托诉讼代理人穆道彦，被告上海欢卿贸易有限公司的委托诉讼代理人王伟、李秋莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐洪春向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《上海市房屋买卖合同》及相关补充协议，被告返还已付房款人民币(以下币种同)212万元、赔偿佣金损失21,200元；2.判令被告支付原告违约金424,000元。事实与理由：2019年8月27日，经上海云房数据服务有限公司(以下简称云房公司)居间介绍，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定原告以212万元的价款向被告购买上海市浦东新区微山二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，双方于2019年8月31日之前申请办理转让过户手续。签约后，原告按约向被告支付了房款212万元，并向居间方支付了中介费21,200元。2019年10月22日，原、被告前往浦东新区不动产登记中心办理产权过户手续，却被告知被告购买系争房屋未满3年而限制出售，故不能办理过户手续。被告明知涉案房屋购买不满3年不能过户交易，却仍挂牌出售，其行为存在严重过错。综上，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。 被告上海欢卿贸易有限公司辩称：签约前，被告将系争房屋信息告知过原告，被告没有隐瞒房屋产权信息。被告不知道限售政策，居间方告知可以过户，被告才挂牌出售。履约过程中，被告予以配合，并无过错。《上海市房地产买卖合同》补充条款(二)关于限售的内容中，并无被告赔偿违约金的约定。根据《合同法》第四百二十五条规定，原告应向居间方主张返还居间费及赔偿损失。因目前无法过户，被告同意解除双方之间的房屋买卖合同及相关补充协议。 本院经审理确认如下事实： 被告为系争房屋所有权人，核准日期为2018年4月19日。 2019年8月27日，原告、被告股东方祥劦以及云房公司签订了《居间协议》及《房地产买卖合同》，约定由原告以212万元的价格购买系争房屋，合同首部载明出卖方为“上海欢卿贸易有限公司”。 同日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就系争房屋买卖事宜正式签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计200万元。第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年8月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金……逾期超过45日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付45日违约金外，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。该合同补偿条款(一)第9条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达45日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1.双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2.因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三付款协议约定，乙方于2019年8月27日前支付甲方房款70万元(含定金2万元)，于双方共赴房地产交易中心办理该房屋产权转让过户手续前支付甲方房款128万元，尾款2万元于交房后当日内支付。 《上海市房地产买卖合同》签订同日，双方另签订《协议》一份，约定乙方同意就系争房屋现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方12万元，于甲乙双方办理过户手续前乙方直接支付给甲方。 原告已向被告付清房款212万元(于2019年8月26日支付2万元、2019年8月27日支付68万元、2019年8月30日支付133万元、2019年8月31日支付7万元、2019年10月22日支付2万元)。原、被告各向云房公司支付了中介费21,200元。 2019年10月22日，原、被告向上海市浦东新区不动产登记事务中心申请办理系争房屋过户登记手续。该日上海市浦东新区不动产登记事务中心出具了《上海市个人住房房产税认定通知书》和《上海市浦东新区不动产登记收件收据》，但因被告取得系争房屋所有权尚未满三年，最终双方未能完成过户手续。 原告称，系争房屋未交付原告；原告购房时不知道关于企业名下房屋限售的规定，签约时没有看过产权信息，也没有注意到《居间协议》和《上海市房屋买卖合同》上甲方均为被告，直至办理过户手续当日才知晓系争房屋登记在被告企业名下；合同未约定中介费事宜，现作为损失要求被告承担。 被告称，系争房屋是空关的，被告将钥匙交给了居间方；因原告想要免征房产税，故双方推迟至2019年10月办理过户手续；原告主张的违约金明显高于其实际损失，若被告要承担违约责任，则请求调整违约金标准。对此，原告以被告已占用资金很久为由不同意调整。 以上事实，有《居间协议》《房地产买卖合同》《上海市房地产买卖合同》《协议》、转账凭证、《上海市个人住房房产税认定通知书》和《上海市浦东新区不动产登记收件收据》等，以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。 本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同和补充协议均系双方真实意思表示，双方为避税，在《上海市房地产买卖合同》中约定房价为200万元，又以协议方式补偿12万元装修等费用，该行为违反相关税收规定，相应的价格条款无效，但合同部分条款无效，不影响整体合同的效力，双方仍应按实际成交价格212万元履行。系争房屋系登记于被告企业名下的房屋，根据上海市人民政府2016年3月25日公布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》第三条规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。2018年7月2日公布的《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》第二条规定，企业购买的商品住房再次上市交易期限从“满3年”提高至“满5年”。因此，双方无法按约办理系争房屋过户手续。原告据此主张解除合同，被告予以同意，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告受领的房价款已无合同依据，应返还原告，本院对于原告要求被告返还房款212万元的诉讼请求亦予支持。 被告作为出卖人，将系争房屋所有权转移给作为买受人的原告系其主要合同义务，此房屋不满再次上市交易期限导致合同解除，被告应承担违约责任。出售前被告理应充分了解关于企业房屋出售方面的特殊政策规定，以便于顺利完成过户手续。因此被告陈述的不知道限售政策，居间方告知可以过户的抗辩理由，不能免除其应承担的违约责任。原告作为买受人，亦应对所购房屋情况尽到审慎注意义务，《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》均明确载明被告系出售方，原告应当知道房屋权利人为企业，对企业房屋出售的特殊性应有所预见，但原告对此均未充分注意，未尽到交易上的合理审慎义务，故原告自身对于合同不能履行也有一定责任。 综上，被告应承担违约责任，原告有权向其主张违约金。对于违约金标准，被告抗辩过高，本院经审查认为，合同约定按总价款的百分之二十计算赔偿金，确实过分高于原告的实际损失，本院以原告实际损失为基础，综合考虑被告占用资金的期限、双方对合同解除的责任等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判决被告支付原告违约金18万元。 关于原告要求被告支付中介费的诉讼请求，由于中介费并非履行涉案买卖合同而支付的费用，亦非买卖合同解除所造成的必然损失，而且本院在上述处理违约金调整过程中已充分考虑原告的损失因素，故对原告的该项诉请不再支持。另外，本案房屋买卖合同因不能履行而解除，如果原告认为居间方负有相应责任的，可另行向居间方主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告徐洪春与被告上海欢卿贸易有限公司就上海市浦东新区微山新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)和《协议》； 二、被告上海欢卿贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐洪春购房款212万元； 三、被告上海欢卿贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐洪春违约金18万元； 四、驳回原告徐洪春其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27,321元，减半收取计13,660.5元，保全费5,000元，合计18,660.5元，由原告徐洪春负担1,060.5元，被告上海欢卿贸易有限公司负担17,600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 张卓郁 二〇二〇年五月十五日 法官助理 许瑞芬 书 记 员 陈倩茹 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。