广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2661号原告：连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司，住所地：广东省佛冈县*******************、102、103卡，统一社会信用代码：914********551438C。负责人：蔡少锋，男，总经理。委托诉讼代理人：李洪伟，男，经理。委托诉讼代理人：张永新，男，公司法务。被告：黄瑶，女，1986年5月19日出生，汉族，住广东省佛冈县*********************，身份证号码：450************746。委托诉讼代理人：杨江源，男，1977年6月2日出生，汉族，住广东省佛冈县**********1*****，身份证号码：441************012。系被告黄瑶的丈夫。原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司与被告黄瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，与（2019）粤1821民初2652号、2654号案件于2019年12月13日、12月23日两次公开开庭进行了合并审理。第一次开庭时，原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司的委托诉讼代理人张永新、被告黄瑶的委托诉讼代理人杨江源到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司的委托诉讼代理人张永新、李洪伟，被告黄瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告付清物业服务费3683元、水电分摊费1000元及自起诉之日起至付清前述款项之日止按照中国银行同期同类贷款利率计算所得逾期利息；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告在佛冈县*******内拥有商品房一套，地址为广东省佛冈县**************房（建筑面积92.09平方米）。原告是该商品房所在小区****的合法物业管理公司且已经提供了相应的物业管理服务。但自2016年7月1日起至201*年10月31日止，被告共拖欠物业管理费3683元（被告共拖欠40个月，每月按建筑面积1元/平方米计算）和水电分摊费1000元（被告共拖欠40个月，每月25元）。经原告多次催收，但被告置若罔闻，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如诉请。被告黄瑶辩称：一、关于费用收取存在的问题：1、对原告收费的合法性有异议。开发商与被告签订的《物业管理服务协议》，受托对小区进行管理的是“名汇花园客服中心”，但该中心已注销。至于何时注销，及何时委托原告管理小区，被告作为业主没有收到任何通知，对此并不知情，原告也没有与被告重新签订物业管理协议。此外，原告接管后单方将电梯房的管理费上调为1元/平方米。原告调价是否得到政府部门核准及半数以上业主同意，被告对此有异议，原告没有依照《广东省物业管理条例》第四十六条的规定执行。2、对原告主张的水电分摊费按25元/月/户计算有异议。原告没有公示每月收支明细、分摊依据、分摊项目、和分摊标准，且小区的公共区域用水、用电没有独立的水电表计费，这部分费用已经由全部住户承担，原告再收取分摊费属于强制收取、重复收取。此外，每到节假日，小区里都有商家搞促销、推销活动，所有的水电费都由业主负担，原告对此项收益和支出也从未公示过。根据《广东省物业管理条例》第四十九条的规定，物业公司应当向业主公布物业服务资金年度预决算，每年至少一次公布物业资金的收支情况，但原告的账目混乱，从未履行公示义务。对于公用场地、公共设施设备产生的水电用量、金额，物业公司应定期公布，按照实际费用和约定的方式由全体业主合理分摊。3、楼顶是属于全体业主所有的公共区域，但原告却未经协商及业主同意，擅自安排保安在楼顶居住，使用公共区域的水电，由业主分摊。原告的行为违反了《广东省物业管理条例》第五十五条关于物业管理区域禁止损坏或擅自占用、改建物业公共部位的规定。4、小区内的道路、电梯间均是公共区域，但由于小区存在停车难的问题，原告未经业主大会讨论同意，径自允许业主将车辆停在公共道路上并收费，但却从未公开收支。5、原告收取的物业管理费、水电公摊费，从未开具发票，存在偷税漏税行为。6、小区配电房大门损坏、门禁系统失灵、电梯摄像头损坏、公共入户大堂天花发霉、照明损坏、小区大门门禁损坏，原告却至今未修复，还想动用物业维修基金予以更换。7、小区公共区域设有广告设施，此部分收入应为业主和物业公司共同收益；商业推广、推销等经过原告同意并收取进场费便能进行销售，这部分费用均由原告私自收取，原告应将其进驻以来的此类收益情况提交给业主，双方协商处理。二、关于原告管理存在的问题：1、管理人员素质差。依照法律规定物管公司应具有相应的资质，配备专业的管理人员，但原告并没有这样的人员架构。其保安人员上班时间喝酒、巡查不力、车辆随便停放却视若罔闻。为了收取停车费，外来车辆占据业主车位停车，保安人员反而狡辩称业主不看好自己的车位。更甚者，为了收取停车费，车辆占有消防通道，置广大业主安危不顾。2019年4月26日，本小区出现工人安装空调时不慎跌落的意外事故，在争分夺秒救人的过程中，却因私家车辆占用消防通道导致消防救援车无法进入。2、管理服务职责缺失。小区环境脏乱差、设施设备破旧损坏、绿化缺少维护，公共区域卫生敷衍了事。原告从未对小区进行除四害，导致小区内和小区后门老鼠横行，商铺在小区内开后门，也置之不理，导致小区存在严重安全隐患。综上，被告认为，原告没有履行管理义务，且不配合居委和住建局的要求提供小区业主花名册和联系方式，阻挠小区成立业主委员会，原告的服务没有依照三级物业服务标准执行，被告是基于原告以上种种行为才暂停交纳物管费。原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据：1、《前期物业管理服务委托合同》；2、催缴物业管理费通知；3、收款收据；4、广东省收费许可证；5、电费发票。被告黄瑶对其辩解，向本院提交了如下证据：1、小区现场照片36组；2、《关于名汇物业不作为情况的说明》；3、关于小区内老鼠横行的视频；4、小区花园环境现状照片18组；5、小区内车辆乱停乱放照片7组；6、小区消防设施现状照片6组。为查明案件事实，本院组织双方于2019年12月17日晚到名汇花园小区进行现场实地勘查，并拍摄了现场勘查照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佛冈县宜家房地产开发有限公司是涉案佛冈县*********名汇花园小区的开发商。原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司成立于2013年4月2日。2013年12月**日，佛冈县物价局颁发广东省收费许可证给原告，许可证标注的收费项目有：一、物业管理服务费：（一）多层住宅（三级服务）的收费标准为0.6元/㎡/月；带电梯高层住宅（三级服务）的收费标准为*元/㎡/月；……。2013年12月31日，佛冈县宜家房地产开发有限公司（甲方）与原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，相关内容主要约定如下：甲方将佛冈县*********名汇花园委托乙方管理；委托管理期限自2014年*月*日起至2023年12月31日止；本合同有效期内业主委员会成立前，已交付使用的物业服务费，由乙方按广东省清远市佛冈县三级物业服务收费标准向业主和使用人收取，电梯住宅按建筑面积每月每平方米*元，步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元；本合同有效期内，若物价部门批准调整物业服务费收费标准（如若增加物业服务费），从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。对于委托管理事项主要约定如下：对房屋共用部位（包括房屋承重结构部位、专用房间、楼梯间、走廊通道等）、公共设施设备（包括上下水管道、落水管、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、小区绿地、垃圾房或垃圾桶等）维修、养护和管理；住宅区内露天车位的管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，清运及雨、下水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的管理。合同签订后，原告依约对佛冈县*********名汇花园的物业进行管理。被告黄瑶是涉案名汇花园A14栋901房的业主，该房建筑面积92.13平方米。原、被告之间未签订书面的物业服务合同。根据原告提交的收款收据显示，被告黄瑶按其房屋建筑面积*元/平方米/月的标准向原告交纳了2014年7月*日至2016年6月30日期间的物业管理费。名汇花园至今尚未成立业主委员会。原告已按月向供电部门垫付本小区公摊电费。另查，原告存在未完全履行合同义务的行为，案涉小区确实存在被告所述的小区大门人行通道出入门禁损坏多时；车辆占道停放、妨碍消防通道；部分公共电房门锁损坏；部分公共入户大厅天花发霉、部分墙壁瓷砖脱落；部分电梯摄像头损坏；部分门禁系统失灵；部分公共照明损坏；部分楼层各类电线、网线裸露；部分楼顶由小区保安人员作为宿舍使用；部分消防设施损坏、后门垃圾桶附近老鼠出没等现象。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。名汇花园至今尚未成立业主委员会，原告受该小区开发商的委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定，双方签订的《前期物业管理服务委托合同》不违反法律规定，合法有效。原告依约自2014年1月起为涉案名汇花园小区提供物业服务至今，原告与被告黄瑶虽然未签订书面的物业服务合同，但被告黄瑶已收楼，作为名汇花园小区的业主，享受了原告提供的相应的物业服务，原告与被告黄瑶之间已经形成了事实物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，该《前期物业管理服务委托合同》对涉案名汇花园小区全体业主均具有约束力，被告应当依约支付物业服务费给原告。但本案证据显示，原告所提供的物业服务却存有一定瑕疵，未能全面履行合同所约定的物业服务义务，根据《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，因原告作为物业服务企业未完全履行合同义务，作为业主的被告认为原告的服务没有依照三级物业服务标准执行而不缴纳物业费，针对其抗辩意见，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整，因此，结合本案实际情况，本院酌情调整黄瑶自2016年7月1日起至2019年10月31日止的物业服务费，按80%计收，即1元/平方米/月×92.13平方米×40个月×80%=2948元（取整数）。对原告主张由被告交纳分摊水电费25元/月，虽然原告已按月向供电部门垫付本小区公摊电费，但因原、被告双方及《前期物业管理服务委托合同》均未约定该项费用的收取标准，原告提交的电费发票也不能证实该小区每户每月应分摊的具体金额，原告要求由被告按每月分摊25元的标准向其交纳公摊费用的证据不足。考虑到原告确实垫付了该项费用，故本案中，本院不予处理，原告可在提交充分证据后另循途径解决。至于原告要求被告自起诉之日起支付迟延交纳物业服务费逾期利息的诉讼请求，虽然被告提出的抗辩理由不足以免除被告的交费义务，但本案查明的事实已反映了原告提供物业服务中的瑕疵，故对此项诉讼请求，本院不予支持。至于被告提出的原告存在擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行停车收费、获取广告收益，并独享收益等行为，不属于本案调处范围，其可另案主张权利。需要指出的是，连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司作为名汇花园物业服务公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。物业服务公司是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为小区的业主，被告应当及时支付管理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄瑶自本判决生效之日起十日内支付物业服务费2948元给原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司；二、驳回原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司负担9元，被告黄瑶负担16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇一九年十二月二十六日书记员  周 宇附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。