广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28278号原告：佛山市富林尚观嘉园房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：李**。委托诉讼代理人：游镇涛，广东信孚律师事务所律师。被告：姚五姐，女，1988年8月27日出生，汉族，住广西藤县。被告：莫济浩，男，2010年3月5日出生，汉族，住广西藤县。被告：莫明雪，女，2016年3月26日出生，汉族，住广西藤县。原告佛山市富林尚观嘉嘉园地产开发有限公司诉被告姚五姐、莫济浩、莫明雪商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序于2020年1月12日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人游镇涛到庭，三被告经本院传票传唤均未到庭。诉讼中，原告申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除编号为2********2的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.三被告于上述买卖合同解除后15日内与原告到涉讼物业所在地房管部门办妥合同解除的全部手续，并承担与买卖合同签订、解除相关的税费、手续费；3.三被告办理佛山市南海区*****住宅专项维修资金的退款手续；4.被告姚五姐向原告支付违约金76745.75元（自行调整按房价款总额的5%计算）；5.被告姚五姐承担原告为实现债权而支付的律师费56166元；6.请求被告姚五姐偿还原告代被告姚五姐向中国建设银行股份有限公司佛山市分行清偿的借款本息、案件受理费、财产保全费、律师费及迟延履行金合计1305553.12元；7.被告莫济浩、莫明雪在继承莫**的遗产价值范围内，就上述第4-6项债务向原告承担清偿责任；8.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：关于起诉解除合同的事实与理由：原告于2017年1月12日与莫**签订编号为2******2的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告将位于佛山市南海区**********（下称涉讼房屋）预售给莫**，房屋总价款1534915元。《商品房买卖合同（预售）》约定的付款方式是：自本预售合同网上签订之日起7日内支付全部房价款的20.52%，即314915元，剩余房款1220000元由莫**于2017年1月15日前向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》还约定了双方的其他权利、义务。原告与莫**签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条第五款约定，如莫**未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致原告被按揭银行要求承担担保责任的，原告除有权在承担担保责任后向莫**追偿外，还有权在代莫**偿付3期（含3期）按揭款后单方面解除本合同，并按补充协议第十八条的约定执行。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十八条第一款约定，如原告依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，原告有权要求莫**支付该商品房总价款20%的违约金，原告将在莫**已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给莫**。2017年2月1日被告姚五姐、莫**与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（下称建行佛山分行）签订一份编号为4406*******7《个人住房（商业用房）借款合同》（下称借款合同），借款合同约定：姚五姐、莫**向建行佛山分行借款1220000元，借款用途是购买涉讼房屋，借款合同还约定了双方的其他权利义务。建行佛山分行与原告签订了《楼宇抵押贷款合作协议》（下称合作协议），约定建行佛山分行向购房者发放贷款之日起至购房者取得房地产权利证书，并办妥以建行佛山分行为抵押权人的抵押登记手续之日的期间，原告对购房者与建行佛山分行所签订的借款合同项下购房者尚未清偿的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权的费用承担连带责任保证担保。借款合同签订后建行佛山分行依约向姚五姐、莫**发放了贷款1220000元。至此，莫**向原告支付完毕全部购房款1534915元。此后，由于姚五姐、莫**未按借款合同的约定及时履行还本付息义务，被建行佛山分行起诉至佛山市禅城区人民法院（案号：（2020粤06**民初5506号））。佛山市禅城区人民法院后作出一审民事判决，判决姚五姐向中国建设银行股份有限公司佛山市分行偿还欠款本金、利息及律师费损失，原告对此承担连带清偿责任，被告莫济浩、莫明雪在继承莫**的遗产价值范围内对上述债务承担清偿责任，上述案件所涉的财产保全费及案件受理费由原告及姚五姐共同承担。后，上述判决于2020年9月10日发生法律效力。后于2020年9月23日，原告主动承担阶段性担保责任，代姚五姐、莫**向建行佛山分行偿还欠款本金、利息、律师费、案件受理费、财产保全费及迟延履行金合计1305553.12元。涉案《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋始终没有办理以莫**为权属人的房地产权证。涉案房屋为原告开发建设，于2018年6月22日取得《竣工验收备案表》，于2019年5月13日办妥初始登记，涉案房屋登记权属人是原告，原告自始至终是涉案房屋的所有人。依法签订的合同对原告及莫**双方具有法律约束力。双方均应按约定履行义务，双方也有权按约定行使权力。由于姚五姐、莫**未按借款合同的约定履行还本付息义务，对建行佛山分行构成违约导致原告承担担保责任，原告有权有权按照约定行使解除《商品房买卖合同》的权利，有权要求莫**向原告支付总房价款20%的违约金（现原告减按照5%计算），同时原告有权从在莫**已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给莫**。合同解除后，莫**有义务配合原告办理《商品房买卖合同》解除的全部手续，有义务腾退涉案房屋并返还予原告以及有义务协助原告办理涉案房屋住宅专项维修资金退款手续。另，经佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初5506号生效民事判决确认，莫**已于2018年2月3日死亡，姚五姐为其配偶，莫济浩、莫明雪为其子女。按照相关法律规定，因本合同签订事宜发生于姚五姐与莫**夫妻关系存续期间，且是莫**以个人名义为家庭日常生活需要所负债务，故属于夫妻共同债务，姚五姐应当对因本合同解除产生的相关违约金及律师费承担连带清偿责任，又由于莫**已死亡，其因合同解除而应承担后合同义务理应由其法定继承人即姚五姐、莫济浩、莫明雪去继续履行，莫济浩、莫明雪还应在继承莫**的遗产价值范围内对上述违约金及律师费承担连带清偿责任。关于原告追偿权的事实与理由:如前所述，由于原告作为阶段性担保人已履行完毕相关担保责任，代姚五姐、莫**向中国建设银行股份有限公司佛山市分行偿还相关款项，故依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告有权向姚五姐、莫**追偿代偿款。又根据佛山市禅城区人民法院作出的（2020）粤0604民初5506号生效民事判决，可知涉案借款人莫**已于2018年2月3日死亡，姚五姐作为《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款人，应当向原告偿还原告为其代偿的款项。至于被告莫济浩、莫明雪为莫**的子女，由于莫济浩、莫明雪为与本案有直接的厉害关系的公民，故被告莫济浩、莫明雪应当在继承莫**的遗产价值范围内，就原告已向建行佛山分行代偿的款项承担清偿责任。三被告没有答辩。经审查，三被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃举证质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据来源合法、内容真实，和本案相关联，本院予以采信并确认原告起诉所述事实。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（下称涉讼合同）是原告、莫**的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。原告和莫**之间就涉讼房屋存在商品房预售合同关系，同时，因购买涉讼房屋，原告、莫**、姚五姐与建行佛山分行之间存在银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同中，原告作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而莫**作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，莫**已经依约支付了全部购房款，原告作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，原告也已经将涉案房屋实际交付给莫**使用。原告和莫**就涉讼合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中莫**不存在违约行为。涉讼补充协议虽有关于莫**因未能履行其向银行应尽的义务而导致原告作为担保人承担了连带担保责任的，原告有权解除合同的约定，但因莫**已经支付完毕全部购房款，履行了涉讼合同约定的主要义务，依照公平原则，原告在莫**已经支付全部购房款的情况下，无权要求解除合同。原告代莫**履行了支付被告拖欠建行佛山分行的贷款本息费用等债务后，可以获得向莫**追偿相应款项的权利，但不产生解除合同、由此获得涉讼房屋所有权的后果，原告请求解除涉讼合同及补充协议，本院不予支持。涉讼合同因莫**已经履行合同约定的主要义务而未能解除，故原告基于合同解除而诉请三被告协助办理合同解除的有关手续及税费、住宅专项维修资金退款手续的诉请均没有依据，本院不予支持。（2020）粤0604民初5506号民事判决书已判决姚五姐向中国建设银行股份有限公司佛山市分行偿还欠款本金、利息及律师费损失，原告对此承担连带清偿责任，被告莫济浩、莫明雪在继承莫**的遗产价值范围内对上述债务承担清偿责任，案件所涉的财产保全费及案件受理费由原告及姚五姐共同承担。2020年9月23日，因姚五姐未履行还款义务，原告代姚五姐、莫**向建行佛山分行偿还欠款本金、利息、律师费、案件受理费、财产保全费及迟延履行金合计1305553.12元，原告请求姚五姐偿还其代为垫付的款项1305553.12元，被告莫济浩、莫明雪在继承莫**的遗产价值范围内对该债务承担清偿责任，本院予以支持。关于原告的违约金请求，莫**虽然已经支付完毕涉讼房屋的全部购房款，但后姚五姐又因为未能履行其向建行佛山分行所负的还本付息义务，导致原告代偿了款项，且不能在合理时间内向原告返还该代偿款，上述违约行为在性质上等同于逾期支付购房款的违约行为。虽然基于法律规定及公平原则，原告不能再主张解除合同及取回涉讼房屋，但不影响原告要求姚五姐支付违约金的权利。原告诉请姚五姐按购房总款的5%计收违约金76745.75元，本院予以支持。该违约金责任也因莫**签订的涉讼合同产生的责任，被告莫济浩、莫明雪也在继承莫**的遗产价值范围内对该债务承担清偿责任。本院在认定姚五姐应支付的违约金时已考虑原告的损失，原告因本案诉讼发生的律师费56166元，并未超出本院判定的违约金范围，本院对原告在违约金外另行主张律师费不予支持。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》(1999年10月1日施行)第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》（1985年10月1日施行）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚五姐应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还1305553.12元予原告佛山市富林尚观嘉嘉园地产开发有限公司；二、被告姚五姐应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金76745.75元予原告佛山市富林尚观嘉嘉园地产开发有限公司；三、被告莫济浩、莫明雪在继承莫**的遗产价值范围内对上述第一、二项债务承担清偿责任；四、驳回原告佛山市富林尚观嘉嘉园地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计14986.54元（原告已预交），由原告负担6366.2元，由三被告按上述责任方式负担8620.34元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的8620.34元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二一年二月五日书记员 程学斌