河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初4441号原告：张林青，男，汉，1994年3月11日生，住郑州市金水区。诉讼委托代理人：杨昭坤，系河南仟方律师事务所律师，特别授权代理。被告：杜正军，男，汉，1989年2月3日生，住河南省开封市顺河回族区。诉讼委托代理人：周燕红，系河南仁茂律师事务所律师，特别授权代理。第三人：开封市尚实居房地产经纪有限公司。住所地：开封市郑开橄榄城****楼**商铺。统一社会信用代码：91410200MA44AJ24XU。法定代表人：王鹏。原告张林青诉被告杜正军、第三人开封市尚实居房地产经纪有限公司（以下简称尚实居公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年10月12日向本院起诉，本院受理后，由审判员陈伟适用简易程序独任审判，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨昭坤、被告及其诉讼代理人周燕红、第三人法定代表人王鹏均到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告向本院提出如下诉求：1、依法判令被告杜正军支付购房尾款60万元，并支付一期利息2000元；2、依法判令被告依照合同约定按照房屋总成交价20%支付违约金211000元；以上费用共计813000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年9月7日，原、被告双方通过开封市尚实居房地产经纪有限公司签订《开封市存量房买卖合同》（合同编号：100004271840），合同约定：1.1、甲方所售房屋位于开封市××橡树庄园××楼东单元××层××（东户），房屋面积121.23平方米；5.1、甲乙双方协商一致该房屋成交总价格为人民币1055000元（大写：壹佰零伍万伍仟元整）；5.2、乙方以贷款方式支付房屋价款，具体方式为乙方于合同签订之日向甲方支付定金50000元，于2019年9月13日前支付首付款10万元，与产权过户当日支付305000元，剩余60万元于产权过户后10个工作日内由双方前往贷款机构办理贷款申请手续后支付，贷款金额有贷款机构直接支付给甲方；如因乙方自身原因导致未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述贷款及么足额批准的），乙方应在收到未获得批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构至贷款批准，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹集剩余房价款，以自行划转的方式支付给甲方，10.1、甲乙双方任一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；10.3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：。（3）、逾期履行合同的义务超过15日的。乙方若出现上述情形之一的，甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；第12条、本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。乙方在2019年9月9日查询个人征信，若征信有问题不符合个人征信贷款条件，则本合同解除，双方互不违约；若个人征信符合贷款条件，则本合同继续履行。后因疫情原因，双方又于2020年3月18日签订《变更协议书》，约定乙方承诺甲方于2020年7月2日之前到位款陆拾万元整，若逾期收到尾款，每逾期一个月乙方按照每月2000元的利息支付给甲方。合同签订后，被告在查询自身征信符合个人公积金贷款条件后，支付了前期款项455000元，原告也按合同约定配合被告办理了房屋过户手续。但在被告申请公积金贷款过程中，因自身原因导致公积金贷款最终未能获得批准，此后，虽经原告多次催促，但时至今日被告仍迟迟未能将剩余尾款60万元支付给原告。依据《合同法》以及双方合同相关约定，被告未能以合同约定支付房屋购房尾款已构成根本违约，应承担违约责任。故原告为维护自身合法权益，特提出上述诉讼请求，望依法判决！被告辩称：第一对于购房款尾款600000元被告认可，但是导致尾款没有支付的原因不是被告造成的，被告在与原告购房之初，购房时向第三人明确表明住房公积金贷款手续较慢需要半年以上，后被告在第三人的介绍下与原告签订买卖合同，也是将这一情况进行了告知。并且在合同中也进行了特别的约定其中包含征信的查询等等条约，后因疫情原因导致房屋于2020年4月2日才过户至被告名下，但这一时期住房公积贷款政策进行了调整导致被告无力支付剩余房款，被告多次与原告协商以房屋抵押等方式支付剩余房款，双方于2020年3月8日签订了第一次变更协议，对这个尾款的支付进行了变更，后因公积金政策变更无法贷款又与原告协商将房屋过户被告父亲名下，贷款支付尾款。但是第三人一直扣押房本，导致被告无法办理贷款，被告保留追究第三人扣押被告房产证造成无法贷款的损失。另外根据房屋买卖合同第十条第四款的约定如出现限贷政策导致无法履行的双方各不承担责任，因此被告因公积金贷款政策的变动没有支付尾款，不应该承担违约则金，关于违约金的的约定过高，根据合同法的114条及合同法解释请人民法院予以减少，被告愿意支付尾款60万元，不认可支付利息及违约金。第三人陈述:原、被告双方在中介协商签订房屋买卖合同，当时约定的是过户之后房本办下来之后就由中介保存，如果被告办理贷款需要用到房本的话中介需要将房本给被告办理，后来在2020年4月份的时候房本下来之后为了便于被告办理贷款，所以就将房本给了被告，以便于他办理贷款，但是被告一直没有办理贷款，到了2020年9月份被告告知无法进行公积金贷款了，要求将名字变更为其父亲，经过与原告协商，原告也同意了，但是有3000元的手续费用，被告不愿意出，后来原告也觉得变更为被告父亲存在风险不同意了，就没有办理成功更名，后来2020年9月2日的时候被告将房本给了中介，现在房本在中介手里，双方就支付尾款无法达成一致意见，原告就起诉了。根据双方提供的证据，经审理查明，2019年9月7日，原、被告与第三人签订了居间服务合同一份，约定由第三人为原、被告之间的房屋买卖提供居间服务。当日，原、被告另签订了房屋买卖合同一份，约定被告购买原告名下的开封市鼎诚橡树庄园G-1号楼东单元20层01号房屋，约定房屋价款为1055000元，定金为50000元，并约定被告需于签订合同当日交付定金，并约定被告于2019年9月13日前支付第一笔购房款100000元、于产权过户当日支付第二笔购房款305000元、下余购房款600000元双方于产权过户后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，被告的具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核为准，贷款金额由贷款机构支付给原告，被告因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获批准和未按照前述贷款金额足额批准的），双方同意被告在收到未获批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，如仍未获批准的，被告在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房款，自行转款给原告。合同第十条约定，被告若出现逾期履行合同约定的义务超过十五日的，原告有权没收原告支付的定金并要求被告支付房屋总成交价20%的违约金。合同第十五条约定，被告应在产权过户后积极办理公积金贷款，承诺原告在2020年5月1日前收到尾款600000元，若逾期收到尾款，每逾期一个月被告按照每月2000元的利息支付给原告。合同签订当日被告向原告支付了购房定金50000元。2020年3月18日，原、被告双方另签订变更协议书一份，约定将上述合同约定的办理网上签约手续的时间由2020年1月31日变更为2020年4月2日；合同第十五条约定的原告收到尾款的时间由2020年5月1日变更为2020年7月2日；并约定其他事项按照原合同约定继续履行。上述两份合同签订过后双方于2020年4月2日办理了房屋过户手续，将房屋过户至被告名下，被告亦按照合同约定向原告支付了前两笔购房款及定金共计455000元。被告向相关机构申请了公积金贷款，但未获批准，至开庭当日被告仍未向原告支付下余购房款600000元。原告起诉至本院要求被告支付下余购房款及违约金。被告认为未按照合同约定支付尾款是因为公司贷款专员因为疫情未正常上班，在申请公积金贷款的过程中因政策变化原先文件规定可以贷款80%，2020年1月1日之后文件规定只能申请贷款60%，故无法再申请60万元，所以公积金贷款未获批准，现同意将尾款60万元一个月之内支付给原告，也同意支付原告一个月的利息2000元，但认为20%的违约金约定过高，不同意支付。本院认为，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务，原告已经按照合同约定将房屋过户至被告名下，被告即应按照合同约定支付剩余购房款，双方约定剩余购房款600000元由被告申请公积金贷款，在贷款未获审批的情况下被告应将具体情况告知原告或者第三人，且应按照合同的约定及时更换贷款机构，但被告提供的证据不足以证明其已经履行了上述合同义务，将贷款未获审批的具体情况及时告知并在合同约定的期限内更换贷款申请机构，至开庭当日被告亦未向原告支付下余购房款600000元或者提供已经向其他机构申请贷款的相关证据，按照双方合同约定，被告已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任。原告要求被告支付下余购房款600000元的诉求，本院予以支持。双方合同关于违约金有明确的约定即房屋总价款的20%，综合考虑本案的具体情况，上述约定明显过高，本院予以调整，根据被告的违约情况本院依法酌定为100000元，对于原告超出本院认定的诉求，本院不予支持。原告诉求的逾期利息2000元，因其已经向被告主张要求违约金，该项诉求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杜正军于本判决生效后五日内向原告张林青支付下余购房款600000元及违约金100000元；上述共计700000元。驳回原告张林青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5965元，由被告杜正军负担5136元、原告张林青负担839元；保全费4585，由被告杜正军负担3948元、原告张林青负担637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 陈 伟二〇二〇年十二月三十一日书记员 曹卫宁