辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽12民终1201号上诉人（原审原告）：董金旭，男，1988年7月14日生，汉族，住调兵山市。委托诉讼代理人：孙忠林，调兵山市隆正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：辽宁南峰置业有限公司，住所地调兵山市。法定代表人：张卫东，该公司经理。委托诉讼代理人：宫妍红，辽宁永盟律师事务所律师。上诉人董金旭因与被上诉人辽宁南峰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服调兵山市人民法院（2017）辽1281民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。经阅卷和对上诉人董金旭及其委托诉讼代理人孙忠林、被上诉人辽宁南峰置业有限公司（以下简称南峰置业）委托诉讼代理人宫妍红进行询问查明事实。本案现已审理终结。董金旭的上诉请求：1、原审法院违法法定程序，认定事实不清、适用法律错误，请求撤销一审判决，发回原审法院重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院已告知进行独任审理，而却以普通程序作出判决，属程序违法。2、被上诉人未依法取得商品房预售许可证明，双方签订的商品房买卖合同应认定为无效合同。同时该工程未进行竣工验收，不能交付，一审法院认定交付钥匙为房屋交付错误。3、原审法院主动适用诉讼时效的规定进行裁判错误。综上，请求二审法院依法发回重审。南峰置业辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。董金旭向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2013年4月25日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判决解除住房公积金个人抵押贷款合同；3、判决被告返还原告缴纳的首付款165,273元、银行贷款的发生值及利息。4、判令�告自2014年3月1日起承担首付款至实际返还期间按月百分之零点五的违约责任，银行贷款部分按照本金累计的数额由被告承担自2017年1月至实际返还期间每月百分之二的利息；5、案件受理费、原告委托他人代理本案发生的代理费3,000元由被告承担。事实与理由：2013年4月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的调兵山市檀香湾小区A3楼504号117.83平方米房屋。合同就计价方式与价款、付款方式及期限进行明确约定的同时，对原告逾期交付房款、被告逾期交付房屋各自应当承担的违约责任也做了明确约定。在合同约定的2013年12月31日交付房屋的期限临近时，被告以《延期交房告知书》告知原告“因不可抗力原因，变更交付日期，交付日期直至符合交付标准为止，并于符合交付标准后通知业主办理相关入住手续及相关费用。”至今被告违约交房已3年，�逾期变为无期，其延期欺骗交房行为已构成违约。两月前原告前往被告处告知退楼退款，但无人接待，故原告起诉。一审法院认定事实：2013年4月25日，原告董金旭与被告南峰置业签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的调兵山市檀香湾小区A3楼504号117.83平方米房屋一户。合同第八条约定：被告于2013年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任第二项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年4月25日、2013年11月22日先后两次共交付购房首付款165,273元，并在铁岭市住房公积金管理中心公积金个人抵押贷款20万元。原、被告签订的房屋买卖合同约定2013年12月31日交付房屋，被告于2013年12月23日以《延期交房告知书》告知原告“因不可抗力原因，变更交付日期，交付日期直至符合交付标准为止，并于符合交付标准后通知业主办理相关入住手续及相关费用”。原告承认于2015年9月领取所购买住房钥匙。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告与被告南峰置业签订商品房买卖合同后，即按照双方约定支付购房款，被告依据合同约定应当在2013年12月31日前将房屋交付使用，但被告未能按照约定履行如期交房的义务。在原�被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第二项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。依据《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除权是指在合同成立、生效后具备约定或法定的条件时，合同当事人所享有的仅凭一定的行为即可使合同权利义务消灭的权利。合同解除权是一种形成权，即符合条件后，权利人就有权单方解除合同，不需要征得对方同意。同时，解除权行使的合理期限在性质上属于除斥期间，与普通时效不同，不存在期间的中止、中断和延长的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除�行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告双方约定的交房日期是2013年12月31日，原告可按合同约定在逾期超过60日起行使合同解除权，也就是本案原告的解除权发生之日为2014年3月1日，在被告没有催告的情况下，应当在2015年3月1日前行使解除权，但原告于2016年12月14日诉至法院，已超过规定的一年时间，解除权已消灭。且原告自认于2015年9月领取所购买住房钥匙，应视为合同目的已实现，原告自愿放弃行使解除权。综上所述，本院对原告要求解除商品房买卖合同、解除住房公积金个人抵押贷款合同、要求被告返还原告缴纳的首付款165,273元和银行贷款及利息、被告承担购房首付款至实际返还期间按月百分之零点五的违约责任、银行贷款部分按照本金累计的数额由被告承担自2017年1月至实际返还期间每月百分之二的利息、被告承担案件受理费和委托他人代理本案发生的代理费3,000元的诉讼请求不予维护，对被告的抗辩意见予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告董金旭的诉讼请求。一审案件诉讼费300元（原告已预交4,670元，余款4,370元退回原告董金旭），由原告董金旭负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人董金旭与被上诉人南峰置业签订的《商品房买卖合同》，依法成立并生效。双方当事人应按照合同约定诚实全面履行自己的义务。本案中，董金旭在诉争的合同生效后，实际缴纳了购房首付款165,273元并办理了住房公积金个人抵押贷款，从2013年8月2日开始还款至今。同时，董金旭于2015年9月份领取了案涉房屋的钥匙并办理了入住。南峰置业延期交房存在违约，但双方以实际履行了合同的主要义务，并且双方当事人均予以接受。因此诉争的《商品房买卖合同》存在实际履行的客观事实。经审查，调兵山市房产管理局于2012年10月22日向南峰置业发放了《商品将预售许可证》。故董金旭主张被上诉人未依法取得商品房预售许可证明，双方签订的商品房买卖合同应认定为无效合同的理由不能成立。综上所述，上诉人董金旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人董金旭�担。本判决为终审判决。审判长 姜 军审判员 孙 伟审判员 裴好生二〇一七年十月二十日书记员 黄博超