西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初3095号 原告王娟，女，汉族，1988年1月30日生，住陕西省旬阳县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王开兴，男，汉族，1985年10月1日生，住陕西省旬阳县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系原告丈夫。被告西安华岳实业有限公司，住所地西安市长安区。法定代表人汪冬明，该公司总经理。委托代理人魏广玉、杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。被告西安荣朗置业有限公司，住所地西安市曲江新区。法定代表人施鹰，该公司总经理。委托代理人薛佳林、杨得草，上海市建纬（西安）律师事务所律师。原告王娟与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）、西安荣朗置业有限公司（以下简称：荣朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王娟委托代理人王开兴，被告华岳公司委托代理人魏广玉、杨玄，被告荣朗公司委托代理人薛佳林、杨得草均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告西安华岳实业有限公司签订的商品房买卖合同有效，并继续履行合同；2、判令二被告赔偿原告逾期交房的违约金，以已支付的350571元为基数，按照每日万分之一的标准从2017年10月31日起至2019年7月1日计算为21314.72元；3、判令二被告赔偿原告自2019年7月1日起至实际交房之日止的违约金，计算标准同上；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实理由：被告华岳公司与被告荣朗公司合作开发位于西安市长安区XX街道XX村XX公寓项目。2017年5月，原告与二被告达成锦岭公寓1-10804号房屋的购买意向，2017年5月原告向被告荣朗公司支付3万元购房款，5月8日将剩余320571元购房款交给被告荣朗公司。2017年6月10日，原告与被告华岳公司签订《商品房买卖合同》，合同约定2017年10月30日前交付房屋，但至今未能交付，给原告造成经济损失，故诉至本院，望判如所请。被告华岳公司辩称，原告持有的《商品房买卖合同》中他公司印章，系被告荣朗公司私刻公章；原告明知他公司系涉案房屋合法销售主体的情况下，并未向他公司支付任何购房款，反而分两次向被告荣朗公司支付全部购房款，故他公司与原告之间不存在购房事实及合同关系，他公司并非合同主体，该合同对他公司不发生法律效力，他公司无需承担违约责任；另他公司已经以西安市长安区住房保障和房屋管理局为被告向法院提起行政诉讼，请求确认该行政行为违法并撤销原告的网签备案合同，本案应当中止审理。被告荣朗公司辩称，同意原告第一项诉请，他公司与被告华岳公司签订的房地产合作开发合同约定，由荣朗公司负责销售事宜，一致确认对外以华岳公司名义承担相关法律责任，因此他公司在销售中的相关行为系被告华岳公司的授权；涉案项目由被告华岳公司与诺古公司签订销售代理合同，他公司基于协议约定的销售职责代表华岳公司对销售事宜进行管理，原告通过诺古公司的王江东签订了合同备案信息确认表，确认原告购买房屋的房号、面积、单价、付款方式，该委托销售行为系他公司与被告华岳公司真实意思表示，且有委托销售合同，构成委托代理关系，原告与被告华岳公司之间的房屋买卖关系成立；涉案项目因二被告存在矛盾导致项目停滞，合同具备履行条件，原告要求履行有事实及法律依据的；根据合同的相对性，也应当由被告华岳公司承担违约责任。经审理查明，2013年3月12日，华岳公司作为甲方与荣朗公司作为乙方签订《房地产合作开发合同》，双方合作开发华岳公司已取得使用权的位于西安市长安区XX街XX村的长安国用（2002）字第30号土地及长安国用（2000）字第156号土地约22.01亩，建盖锦岭老年公寓并对外公开销售。合同第二条约定：2.1、甲方提供开发用地，乙方承担全部土地用途性质变更、报建、开发、建设、销售、宣传、人员等各类资金、费用。股权转让前在对外建设施工合同中应明确甲、乙方上述责任；2.2、项目报建、开发、建设、销售全过程均以甲方的名义进行，并由乙方负责合作项目的日常经营管理等。2016年9月15日，华岳公司与西安诺古房地产营销策划有限公司签订《房地产销售代理合同》一份，约定由西安诺古房地产营销策划有限公司代理销售涉案公寓。2019年4月12日，西安诺古房地产营销策划有限公司出具说明一份，载明“西安诺古房地产营销策划有限公司于2016年10月开始在锦嶺公寓做代理销售，案场负责人为周永超、万文远，销售人员有雷菲菲、古汉杰、王天涯、刘冬、范欢欢、李科、方瑾、齐前前等人”。2017年6月10日，原告与涉案项目销售经理王江东签订【锦岭公寓】合同备案信息确认表，确认原告购买房屋房号、面积、单价、总价、付款方式等，当天，原告与被告华岳公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买锦岭老年公寓第1幢1单元8层10804号房，房屋建筑面积89.89平方米，单价每平方3900元，总价款350571元；2、交付期限：2017年10月30日前；3、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2017年5月3日原告向被告荣朗公司支付房款30000元，5月8日向被告荣朗公司支付房款320571元，原告共支付购房款350571元，以上款项被告荣朗公司均出具收款收据，载明收到原告王娟锦嶺公寓1-10804号房款。被告华岳公司至今未能按照合同约定向原告交付房屋。2020年3月4日，原告以其诉称为由，诉至本院。庭审中，原告坚持其诉请，二被告坚持其辩称意见，被告荣朗公司承认收到原告购房款350571元。2020年6月18日，被告华岳公司以西安市长安区住房和城乡建设局为被告提起行政诉讼，要求撤销西安市长安区住房和城乡建设局为原告王娟办理的商品房网签备案登记的行政行为，2020年8月21日，本院认为本案须以华岳公司诉西安市长安区住房和城乡建设局行政登记一案的结果为依据，故作出（2020）陕0116民初3095号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。后经西安铁路运输法院审理作出（2020）陕7102行初1751号行政裁定书，驳回华岳公司的起诉；华岳公司提起上诉，经西安铁路运输中级法院审理，作出（2020）陕71行终1445号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。另查明，涉案房屋主体已竣工，配套设施尚未完善，未达到交付条件。双方各持己见，案件未能调解。上述事实，有庭审笔录、《商品房买卖合同》、收款收据、行政裁定书等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告华岳公司签订的《商品房买卖合同》已办理网签备案手续，涉案房屋已登记于原告名下，被告华岳辩称该合同中其公司的合同专用章系被告荣朗公司私刻，并就此提起行政诉讼要求撤销该合同的网签备案，但经西安铁路运输法院、西安铁路运输中级法院审理，裁定驳回被告华岳公司的起诉；故本院认为原告与被告华岳公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告作为买受人应依据合同约定履行支付购房款的合同义务，对原告已付购房款350571元，被告荣朗公司并无异议，但被告华岳公司辩称其并未收到原告购房款，本院认为华岳公司与荣朗公司存在委托代建等合作关系，虽然涉案楼盘的销售工作委托有专业的代理销售公司负责，但依据华岳、荣朗两公司的约定，荣朗公司对具体的销售工作仍负有职责，原告王娟在售楼部给付的购房款由荣朗公司实际收取，虽未依约汇入收款人为华岳公司的共管账户，但该资金流向系华岳公司与荣朗公司内部管理事宜，故对被告华岳公司该辩称意见，不予采纳，应认定原告王娟已付购房款350571元。被告华岳公司作为涉案房屋出卖人，应某某交付房屋的义务，根据合同约定，被告华岳公司交房时间为2017年10月30日前，但至今未能交付房屋，显属违约，故对原告要求被告赔偿逾期交房违约金的请求予以支持。根据原告与被告华岳公司签订的《商品房买卖合同》约定，迟延交付买受人要求继续履行合同的，自交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，故对原告主张自2017年10月31日起以已付房款350571元为基数按照日万分之一计算至2019年7月1日为21314.72元，依法予以支持；自2019年7月2日起至实际交房之日止的违约金亦按照上述标准予以计算。对原告要求继续履行合同一节，经查，涉案项目主体已竣工，该商品房买卖合同能够继续履行，故对原告要求继续履行合同，予以支持。因被告荣朗公司按照其与被告华岳公司合作合同的约定，在和原告王娟就涉案房屋的销售过程中，代表的是被告华岳公司，所以被告荣朗公司对原告王娟的诉请不承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王娟与被告西安华岳实业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，并继续履行合同；二、被告西安华岳实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王娟2017年10月31日至2019年7月1日的逾期交房违约金21314.72元，2019年7月2日起的违约金以350571元为基数，按照日万分之一的标准计算至实际交房之日止，由被告西安华岳实业有限公司每半年赔付一次。三、驳回原告王娟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，原告王娟已预交，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后十日内给付原告王娟。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    姚可选 二〇二一 年 二 月 三日 书 记 员  张 莉 1