广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初25573号原告：严德旺，男，1987年3月7日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市高明区明城镇高田村A区××××，公民身份号码440×××××××××××。委托诉讼代理人：关勇，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁宏，广东金丰华律师事务所律师。被告：中山市渡头房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区×××××××××××××办公楼1103号，统一社会信用代码91442000MA4WP0X85A。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：叶虹，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜彩姗，广东五邑律师事务所律师。原告严德旺与被告中山市渡头房地产开发有限公司（以下简称渡头公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严德旺原委托诉讼代理人黄**、王红云参加了第一次庭审（庭审后撤销其授权委托），现委托诉讼代理人关勇、鲁宏参加了第二次庭审，被告渡头公司委托诉讼代理人叶虹、杜彩姗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严德旺向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年4月30日签订的编号为ZS01-RGS-2019-0318号商品房认购书；2.被告返还原告313982元，并支付迟延付款利息16479.75元（自原告付款之日2019年4月30日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，暂计至2020年8月6日，之后按照上述标准计至实际付清之日止）。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：解除原被告于2019年4月30日签订的商品房认购书及草签的商品房买卖合同。事实与理由：2019年4月30日，原告至被告开发销售的中山新力翡翠湾项目营销中心查看房产，并就有关事项与被告工作人员沟通。被告工作人员告知原告可一次性购买多套住宅,购房名额问题由被告内部进行调整解决。基于此，原告便一次性签署了包括编号为ZS01-RGS-2019-0318号在内的15份商品房认购书。该15份商品房认购书约定原告购买中山市新力翡翠湾项目一期2-1004、3-201、3-204、3-404、3-604、3-704、3-801、3-1004、3-1104、3-1304、3-1401、3-1801、3-1804、3-1101、3-1601共15套房屋，合同总金额为21751756元。原告在当日支付了房屋总价的20%即4508662元作为首期款。其中编号为ZS01-RGS-2019-0318号商品房认购书对应3幢1004号房，建筑面积110.49平方米，合同金额1569906元，房屋总价款的20%为313982元。而后，原告发现不能签署买卖合同进行备案登记,便要求被告退款，被告同意帮原告更名。现已更名3套，但被告只退还3幢1101、3幢1601等2套首期款共608734元，1套不同意退款，其余12套被告不同意更名亦不退款。原告认为，被告作为专业的房地产开发公司，其应当掌握了解中山市的住宅限购政策，其在签约前应当充分向原告释明限购政策，并应意识到在限购政策下，原告不可能在中山市购买15套商品房。但被告在急于出售房产、减少库存压力的情况下，告知原告可以购买多套住宅并诱导原告签署商品房认购书。在原告不具备购房资格无法签署买卖合同情况下，被告虽同意退还全部款项，但其仅退还3-1106、3-1601购房首付款后，拒绝退还ZS01-RGS-2019-0318号商品房认购书项下的购房款313982元。另，双方在交易过程中，被告认识到其行为严重违反国家房地产调控政策，同意解除合同，并退回房款，已实际退回两套的房款合计608734元。被告的行为已经构成违约，其应当自原告付款日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告支付迟延付款利息。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告渡头公司辩称，一、原告与被告签订商品房认购书、中山市商品房买卖合同真实有效，双方均应遵守合同，诚信履约。二、原告明知中山限购政策，被告无欺骗、诱导行为。1.房屋为高价值商品，任何人购买时都会充分注意。而原告一次性购买含案涉房屋在内的15套商品房，首付高达450万元，原告必定会在购房前了解相关限购政策。房地产市场的限购政策为全国性的，原告作为有投资经验的商事主体，对此明知。原告所述被告诱导购房，不符合日常经验；2.被告已如实告知中山的限购政策，原告在明知无法办理网签、贷款的情况下，仍然选择与被告签订案涉合同，并按约支付第一期房款，证明非被告欺骗、诱导原告购房，而是原告清楚限购政策的情况下自愿购买多套房屋；3.原告在关于中山新力翡翠湾客户严德旺团购房源的退房申请函中也自认其知悉中山市在2019年已实行严格的限购政策，再次证明原告明知其非本地户口无法网签合同，被告并无诱导其签订房屋买卖合同。三、原告非普通自住型购房客户，为投资型购房客户，其实现合同目的不以房屋备案登记为前提。1.原告一次性购买15套房屋为实现投资目的，非自住目的；2.原告在退房申请函中自认是“得知中山翡翠湾不断降价”才口头向被告申请退房，房价下跌无法实现投资目的为原告要求解除合同的真正原因。四、原告无权解除案涉合同。1.案涉认购书已履行完毕，案涉商品房买卖合同合法有效且履行中，原告无权随意解除合同；2.原告为投资型购房客户，原告以合同不能登记备案为由要求解除合同不符合其合同目的无法实现的情形。综上，被告无欺骗、诱导行为。原告明知中山限购政策，自愿购房。原告购房目的为投资，合同不登记备案为其实现合同目的的帮助手段，没有损害原告投资目的下的合同权益。原告诉请解除合同的真正原因为房屋降价，原告不愿承担投资风险的诉请，一无合同约定、二无法律规定，有违诚信原则，应予以驳回。诉讼中，被告补充答辩意见如下：原告所述两套房款退款是被告配合原告实现投资目的，并不代表双方合意解除合同，且两套房款退款只涉及对应的房屋，与其他13套房屋的商品房买卖合同没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：2019年4月30日，严德旺（乙方、认购方）与渡头公司（甲方、开发商）签订商品房认购书13份，分别约定严德旺认购渡头公司开发的位于中山市南区×××××××××××××××××、204房、404房、604房、704房、801房、1004房、1104房、1304房、1401房、1801房、1804房以及2幢1004房共13套商品房。同日，渡头公司（出卖人）与严德旺（买受人）就上述13套商品房分别签订中山市商品房买卖合同及补充协议。其中，中山市南区××××××××××××××××××的认购书约定，房屋建筑面积110.49平方米，优惠后总价1569906元；乙方以商业贷款方式付款，应于签订认购书时支付20000元订约定金，该款在双方签订商品房买卖合同时抵作房款；于2019年5月2日前支付首期购房款293982元，余款1255924元以按揭贷款方式支付；商品房预售许可证及其附图、商品房买卖合同（包括附件及补充协议）、业主临时管理规约及前期物业服务合同、阳光宣言（统称销售文件）在甲方售楼部现场公示。乙方确认已收到认购须知且阅读并理解；乙方已充分知悉国家、中山市现行政府购房政策，乙方如以不了解政府政策要求解除本认购书的，视为违约，甲方有权没收定金，另行出售该商品房；乙方须在本认购书签订之日起3日内至项目营销中心签订商品房买卖合同（包括合同附件及补充协议）并办妥相关手续，并在签订商品房买卖合同之时付清购房款或按揭首付款。由于中山市政府主管部门实行商品住宅购房合同网上备案登记排队轮候政策，如在上述所约定期限届满时，因该政策原因导致甲乙双方未能办理购房合同网上备案登记手续的，则双方按上述期限签订商品房买卖合同后，顺延双方办理购房合同网上备案登记的时间，且乙方承诺仍按本认购书第一条原约定的时间履行付款责任，并在甲方通知的期限内与以甲方办妥商品房买卖合同网上备案登记手续。认购书还作其他约定。上址商品房的买卖合同主要约定，房屋建筑面积110.49平方米，总金额1569906元；买受人以银行按揭方式付款，于2019年5月2日以现金方式支付313982元，于2019年5月30日以公积金贷款方式支付1255924元；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。上述合同还对交付期限、规划设计变更、交接、产权登记、逾期付款及逾期交付违约责任等事项作其他约定。同日，严德旺向渡头公司分别转账1483700元、1476114元、1548848元，合计4508662元。渡头公司于当日出具收据，载明：今收到严德旺交来中山翡翠湾一期3幢1004号房定金、首期313982元。2020年6月8日，严德旺向渡头公司出具关于中山新力翡翠湾客户严德旺团购房源的退房申请函，内容主要为：严德旺于2019年4月30日通过深圳市早行房地产代理有限公司在中山翡翠湾项目购买15套住宅，总计成交合同金额为21751756元，且其于4月30日付清2成首期款共4508662元；2019年中山市实行严格的限购政策，其为非中山本地户口，所以当时申请延期签约办理社保，但在办理过程中得知中山翡翠湾不断降价，到目前成交均价仅为10800元/㎡左右，降了3000元/㎡多；其于2019年8月份开始口头向渡头公司申请退房，但渡头公司一直不予肯定回复，现书面向渡头公司申请将剩余13套房屋退房，申请退回首期款共计3899928元，附13套房屋房号为：2-1004、3-201、3-801、3-1401、3-1801、3-204、3-404、3-704、9-901、9-801、9-701、9-601、9-501。2020年9月3日，渡头公司向严德旺发通知书，告知严德旺已于2019年4月认购其开发的13套商品房，虽已缴纳首期房款，但至今未交纳余下房款，已超过合同约定的付款期限，函告严德旺尽快交纳房款，否则渡头公司有权解除合同并要求其支付违约金，同时有权依约将其交纳的首期房款优先用于抵扣违约金。严德旺确认收到该通知。诉讼中，严德旺述称：退房申请函是按渡头公司要求书写；渡头公司未详细告知其认购书及认购须知中的限购条款；渡头公司明确告知其可一次性购买15套房产，有关内部关系由渡头公司协调解决，且有诸多利好政策，故其认购了15套房产并当即交付450多万元款项；其购房的目的除自住外，也有投资性质；其无办理相关贷款手续；因沟通过程中渡头公司明确无法办理贷款，故其未向渡头公司提供申请贷款的资料；其因非中山户籍，亦未购买社保，故不符合中山市的购房政策。渡头公司则称，因严德旺来销售中心时已说明通过更名方式实现投资收益，故双方当时即确认无须网签合同，且无须提供有关购房资格所需材料；严德旺购买案涉商品房时已明确其目的为投资，并非自住；严德旺于购买案涉商品房时已明知其不符合中山市购房政策，其根据自身经济状态和投资意向，自愿要求购买15套房产投资，因其非自住型消费者，故渡头公司无理由拒绝其购买房屋。严德旺为证明其不具备中山市购房资格，向本院提交了关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知为证据。该通知于2017年3月26日发布，内容载明：“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房”“对拥有2套以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房”“非本市户籍居民家庭不得通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明购买新建商品住房”。另查，2020年8月17日、2020年8月31日，严德旺就包括案涉商品房在内的13套商品房向本院提起诉讼，诉求、事实与理由等与本案大致相同。其他案件的案号及对应商品房房号为：（2020）粤2071民初25572号（3幢1104房）、（2020）粤2071民初25574号（3幢704房）、（2020）粤2071民初25575号（3幢801房）、（2020）粤2071民初25576号（3幢604房）、（2020）粤2071民初25577号（3幢404房）、（2020）粤2071民初25578号（3幢204房）、（2020）粤2071民初25579号（3幢201房）、（2020）粤2071民初25580号（2幢1004房）、（2020）粤2071民初23133号（3幢1804房）、（2020）粤2071民初23134号（3幢1801房）、（2020）粤2071民初23135号（3幢1401房）、（2020）粤2071民初23136号（3幢1304房）。诉讼中，严德旺与渡头公司向本院申请继续适用简易程序审理本案。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房认购书、中山市商品房买卖合同是渡头公司与严德旺的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：严德旺主张解除案涉商品房认购书、商品房买卖合同有否依据。关于案涉商品房认购书是否解除的问题。严德旺与渡头公司签订案涉认购书是双方对认购案涉商品房的大致情况、价款、交付、正式签订买卖合同时间等协商一致的结果，目的是为将来签订商品房买卖合同所做的事先约定，其性质上属于预约合同。预约合同的目的就是在一定期限内签订本约合同，随着本约合同的订立，预约合同的权利义务即被本约所吸收，预约合同随即终止，当事人的权利义务由本约合同进行调整。案涉认购书签订后，严德旺已于2019年4月30日与渡头公司签订中山市商品房买卖合同，并按约支付了定金及首期购房款合计313982元，因此本院认定案涉认购书已履行完毕，故严德旺主张解除案涉商品房认购书已无实质意义，亦无法律依据，本院不予支持。关于案涉商品房买卖合同是否解除的问题。根据中山市于2017年3月26日发布的购房政策，结合严德旺及渡头公司的诉辩意见可知，严德旺不具备中山市购房资格，故案涉商品房买卖合同事实上无法继续履行；渡头公司抗辩严德旺购买案涉商品房的目的为投资，案涉商品房买卖合同仍能继续履行，理据不足，本院不予采纳。因此，严德旺请求解除案涉商品房买卖合同，理据充分，本院予以支持。案涉商品房买卖合同解除后，渡头公司应向严德旺返还已支付的购房款313982元。关于迟延付款利息的问题。严德旺认为因渡头公司未向其释明限购政策，仍与其签订多份商品房买卖合同，致使含案涉商品房在内的商品房买卖合同均无法履行，渡头公司应当自其付款之日起以案涉款项为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息。本院认为，中山市关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知于2017年3月26日发布，严德旺作为非中山市户籍的购房者，应对其自身是否具备购房资格进行基本考量，且案涉认购书上已提示购房者注意及了解中山市购房政策的内容。严德旺未主动了解限购政策，在自身并不符合购房资格的情况下，仍与渡头公司签订含案涉商品房买卖合同在内的多份商品房买卖合同，并支付部分购房款，其自身具有过错。另一方面，渡头公司作为专业的商品房销售主体，应熟悉并了解本地的售房政策，其在售房过程中有必要根据政府的相关政策对买受人的购房资格作基本说明和审查。渡头公司未尽该基本审查义务，另其因严德旺为投资型购房者，故不需办理备案登记等手续的辩解有悖于正常的市场交易秩序及交易流程，其亦存在过错。因此，双方对于案涉商品房买卖合同的解除均有过错，应各自承担由此造成的损失。故严德旺该项诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告严德旺与被告中山市渡头房地产开发有限公司于2019年4月30日就位于中山市南区××××××××××××××××××签订的中山市商品房买卖合同；二、被告中山市渡头房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告严德旺返还购房款313982元；三、驳回原告严德旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21902元，减半收取10951元，诉讼保全申请费2172元，合计13123元（原告严德旺已预交），由原告严德旺负担6561元，被告中山市渡头房地产开发有限公司负担6562元（被告中山市渡头房地产开发有限公司负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告严德旺）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年十二月二十八日书记员  罗李力周晓文