江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初5059号原告：王新华，男，1945年10月12日生，汉族，住江苏省江阴市。原告：王文华，女，1946年5月13日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：陈震南（受王新华、王文华的共同特别授权委托），无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。被告：尤爱珍，女，1966年1月30日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：许志华（受尤爱珍的特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。原告王新华、王文华与被告尤爱珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王新华、王文华的共同委托诉讼代理人陈震南、被告尤爱珍及其委托诉讼代理人许志华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新华、王文华向本院提出诉讼请求：1.判令尤爱珍继续履行其与王新华、王文华于2016年8月30日签订的《安置房买卖协议》，将转让给王新华、王文华的惠山区长宁苑507号201室的房屋过户至王新华、王文华名下。2.判令尤爱珍承担违约金41000元。3.本案诉讼费用由尤爱珍承担。事实和理由:2016年8月30日，王新华、王文华与尤爱珍签订《安置房买卖协议》一份，由尤爱珍将其拆迁安置到的位于无锡市惠山区××室××以205000元的价值转让王新华、王文华。王新华、王文支付了合同约定的购房款后，接收了转让的房屋并入住至今。现转让的房屋已经具备了过户的条件，但尤爱珍要求王新华、王文华在原合同约定房价的基础上加价70000元才同意协助王新华、王文华办理过户手续。诉讼过程中，原告王新华、王文华向本院表示放弃上述第二项诉讼请求。被告尤爱珍辩称：1.尤爱珍并未有违约行为。尤爱珍在2020年8月份收到房产证后遂即告知王新华、王文华一同去办理过户手续，故尤爱珍一直是在配合王新华、王文华办理过户，并未存在违约行为，不应当承担违约责任。2.双方在房屋交易时存在重大误解，将实际使用面积76.97平方米的安置房误当成70平方米，故在2020年8月份当尤爱珍领到房产证后当即与王新华、王文华协商，希望王新华、王文华将少算的6.97平方米的房屋面积按照当前市场价补给尤爱珍。3.双方如办理房产过户手续，按照《安置房买卖协议》中第四条约定，王新华、王文华需要缴纳土地出让金及过户费、营业税、契税、印花税等一切费用，该费用已由尤爱珍向相关部门缴纳，故王新华、王文华应当将该费用交付给尤爱珍，尤爱珍即协助王新华、王文华办理过户手续。因王新华、王文华并未将上述费用支付给尤爱珍，故尤爱珍有理由不配合王新华、王文华办理房屋过户手续。综上，对于王新华、王文华的诉讼请求，其要求王新华、王文华补足其已经缴纳的税金后同意过户。本院经审查认定事实如下：2016年8月30日，甲方（出卖方）尤爱珍与乙方（买受方）王新华、王文华签订《安置房买卖协议》一份，约定甲乙双方经友好协商，现就房屋买卖事宜达成如下协议：一、甲方将坐落于长宁苑507-201的房屋，室内装修情况装修，面积70平米以人民币净贰拾万伍仟元的价格卖与乙方。该价格包含甲方办理该房屋产证的所有费用。二、乙方对上述房屋的现状及存在的瑕疵已全面了解并接受，不再对此提出任何异议。三、乙方明知该房屋系安居房，在法律法规及相关政策规定之下不能上市交易，即目前无法过户至乙方名下，对此乙方完全接受，仍要求购买此房屋。四、若将来的法律法规及相关政策允许该房屋上市交易，且该房屋可以过户至乙方名下，则甲方应该在三个月内配合乙方办理相关过户手续，每逾期一天甲方赔偿壹佰元人民币给乙方。但因安居房上市交易需要缴纳的土地出让金以及房屋过户所需缴纳的过户费、营业税、契税、印花税等一切费用均由乙方负担。五、乙方应在本合同签订之日向甲方一次性全额支付购房款人民币净贰拾万伍仟元，甲方收到乙方的全额购房款后将房屋钥匙交与乙方，即完成房屋交付。六、违约责任：在此房办理完转让所有手续之前，不论市场房价涨跌甲乙双方均不得违约，若甲方（包括直系亲属）违约，将赔偿乙方房屋全额的三倍。若乙方违约将赔偿甲方房屋全额的三倍。七、本协议系甲乙双方自愿签订，不存在欺诈、胁迫、显失公平、重大误解等情形，本协议一式三份，经三方签字或盖章生效。备注：甲乙双方自签订协议起，甲方领到该房屋所有产证后，无条件交于乙方，办理产证的费用由甲方承担。如乙方出售该房屋，甲方（包括直系亲属）无条件配合乙方签字。甲方承诺签字人信息真实有效，出售该房屋为甲方（包括该直系亲属）共同意愿，如有纠纷由甲方签字人负责。该《安置房买卖协议》下方甲方处有尤爱珍签字，乙方处有王文华签字。同日，尤爱珍与王文华签字确认长宁苑507-201房屋家具清单一份，含有：彩电一台、挂式空调二只、洗衣机一台、灶具一台、排油机一台、餐桌一张、餐椅四把、热水器一个、双人床两张。2016年8月29日，尤爱珍出具收条一份，载明今收到王文华购买长宁苑507-201房屋房款人民币贰拾万伍仟元整（含已支付定金人民币一万元整）。暂存款伍佰元整待房屋交接、所有费用结清、乙方确认后甲方至中介方领取。庭审中，双方陈述在签订《安置房买卖协议》时并未对涉案房屋的实际面积进行测量，尤爱珍于王文华支付房款后将涉案房屋交付原告使用。另查明，2010年6月2日，尤爱珍与尤阿多在本院主持下达成调解协议：无锡市惠山区长宁苑507号201室房屋归尤爱珍所有，尤爱珍于2010年7月20日前支付尤阿多房屋归并款8万元。本院作出（2010）惠民初字第0426号民事调解书对上述协议内容予以确认。2019年1月22日，方少惠取得长宁苑507号201室房屋的不动产权证。2020年8月24日，上述房屋从方少惠名下被过户至尤爱珍名下，尤爱珍取得涉案房屋的不动产权证，并缴纳了土地出让金81588.20元、住宅专项维修资金3848.50元、印花税17.7元（方少惠）、国有土地使用权出让契税2128.99元（方少惠）、房屋买卖契税16823.44元（尤爱珍）、个人所得税5607.81元（方少惠）。涉案房屋的建筑面积登记为76.97平方米。尤爱珍陈述：方少惠是其父亲的养子，涉案房屋为何登记至方少惠名下其并不知情，其没有办理过任何过户手续，也没有指定将房屋办理至方少惠名下。2018年8月28日，尤爱珍向王文华发送短信一条，内容如下：王女士你好，我在8月20号左右叫你二次去过户，长宁苑507号201室，你不同意，现在房产已经过户到我名下，产生的一切费用我已垫付。我和你约定房产面积为70平方，现在房产面积为76.97平方，多出的6.97平方按照现在市场价格补贴于我。你不同意，就按协议给你70平方，其余6.97平方按照市场价格出租给你，此前你已经使用4年，房租补交给我。庭审中尤爱珍向本院提交微信聊天记录一份，其陈述系与尤阿多养子方少惠之间的微信聊天记录，内容如下：尤爱珍：“方少惠你好，507号201室王阿姨说下星期三到星期四去过户，王阿姨说资金到了就和我，我再叫你一起去过户，谢谢你理解。”“方少惠你好，王阿姨她说不去了，我星期一和你一起去过户。”方少惠：“也可以，那明天不就星期一了吗？”尤爱珍：“是的。”又查明：无锡市人民政府锡政发[2016]252号文件的规定，征地拆迁安置住房符合下列条件，并按照规定办理有关手续后，可以上市交易：（一）依法取得不动产证（国有土地使用权证和房屋所有权证）；（二）以安置时间起算满五年；（三）补交土地收益以及享受优惠的相关规费等相关费用；（四）住房专项维修资金按《无锡市住宅专项维修资金管理办法》标准缴存到位；（五）法律法规规定的其他条件。无锡市政府办公室锡政办发[2017]82号文件规定：购买住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让；法人单位购买住房（含二手住房）在取得不动产权证3年内不可转让。无锡市人民政府办公室锡政办发[2020]52号文件的规定：发挥税收调控作用，将市区（不含棚户区改造重点地区）个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。以上事实由《安置房买卖协议》、房屋家具清单、收条、（2010）惠民初字第0426号民事调解书、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、不动产产权证书、短信聊天记录、微信聊天记录、住宅专项维修资金专用收据、江苏省非税收一般缴款书、税收缴款书、银行pos单、调查笔录、锡政发[2016]252号文件、锡政办发[2017]82号文件、锡政办发[2020]52号文件及当事人陈述在卷佐证。本案的争议焦点为：一、双方签订的《安置房买卖协议》是否有效。二、被告是否有权要求原告补足超出70平米部分面积的差价。三、2020年8月涉案房屋从方少惠过户至被告名下所产生的税费是否应当由原告承担。对于争议焦点一，本院认为王文华、王新华与尤爱珍签订《安置房买卖协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。对于争议焦点二，原告认为被告要求补足超出70平方米部分面积的差价，违反合同约定。被告认为原告应当按照市场价补偿超出部分的价款。本院认为，原被告双方在签订《安置房买卖协议》时并未对房屋的实际面积进行测量，也未约定房屋交易的单价，亦未约定在房屋登记面积与合同载明面积不符时如何处理，仅是对涉案房屋的总价进行约定，且双方在《安置房买卖协议》中约定买受人对房屋的现状及存在的瑕疵已全面了解并接受，不再对此提出任何异议，表明即使房屋约定面积与房屋登记面积相比减少，买受人也不应对此提出任何异议，因此，本院认为涉案房屋买卖应系以成套房屋进行的买卖，被告要求原告补足超出70平方米部分面积的差价，没有事实和法律依据，本院对其抗辩意见不予采信。对于争议焦点三，本案中原告已经按照约定支付了涉案房款，被告应当按照约定在法律法规及相关政策允许该房屋上市交易，且该房屋可以过户至原告名下的三个月内配合原告办理相关过户手续。根据无锡市人民政府锡政发[2016]252号文件的规定，涉案房屋属拆迁安置房，可于2016年12月1日前进行上市交易，故尤爱珍应当于2017年3月1日前配合原告办理过户手续。原被告双方在《安置房买卖协议》第四条约定：因安居房上市交易需缴纳的土地出让金以及房屋过户所需要缴纳的过户费、营业税、契税、印花税等一切费用均由买受方负担。涉案房屋初始登记于方少惠名下，于2020年8月24日过户至尤爱珍名下。本案中，因涉案房屋过户至尤爱珍名下时，尤爱珍已经支付了土地出让金、住宅专项维修资金，涉案房屋再次过户将不再产生土地出让金、住宅专项维修资金的费用，故对于上述两项费用应当由原告支付给尤爱珍。对于印花税、契税、个人所得税费用，因该费用的产生并非原告的过错导致，且该费用再次过户时仍会产生，故尤爱珍要求原告支付其因过户支出的印花税17.7元、国有土地使用权出让契税2128.99元、房屋买卖契税16823.44元、个人所得税5607.81元，该抗辩意见于法无据，本院不予采信。根据无锡市人民政府办公室锡政办发[2020]52号文件的规定，因尤爱珍取得涉案房屋不动产证的时间为2020年8月24日，现尚不符合个人住房转让增值税征免年限，因尤爱珍并未按照《安置房买卖协议》约定及时履行过户义务，导致现涉案房屋再次过户可能产生的增值税，应当由尤爱珍自行承担。本院认为，当事人应当按照合同约定履行义务，否则应当承担相应的违约责任。原告已经按照《安置房买卖协议》约定将房款205000元交付给尤爱珍，涉案房屋已于2016年12月1日符合上市交易条件，尤爱珍应当于2017年3月1日前配合原告办理涉案房屋的过户手续，因尤爱珍并未按照约定履行协助过户义务，故应当承担相应的违约责任。根据无锡市政府办公室锡政办发[2017]82号文件，因尤爱珍于2020年8月24日取得涉案房屋的不动产权证，尚未满2年，故尤爱珍应当于符合上述过户政策之日起配合原告办理过户手续。因涉案房屋过户至尤爱珍名下所产生的土地出让金81588.20元、住宅专项维修资金3848.50元，合计85436.7元，该费用已由尤爱珍缴纳，原告应当于涉案房屋过户至其名下的同时支付给尤爱珍。另，因涉案房屋过户由尤爱珍至原告名下产生的除增值税外的其他一切费用，根据双方约定，应当由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、尤爱珍继续履行其与王新华、王文华于2016年8月30日签订的《安置房买卖协议》。二、尤爱珍于长宁苑507号201室房屋符合过户政策之日起10日内配合王新华、王文华将上述房屋过户至王新华、王文华名下，因上述房屋过户产生的除增值税外的费用由王新华、王文华承担，王新华、王文华于尤爱珍配合其办理长宁苑507号201室房屋过户手续的同时支付尤爱珍土地出让金、住宅专项维修资金合计85436.7元。案件受理费减半收取2495元，保全费1770元，合计4265元，由王新华、王文华负担711元，尤爱珍负担3554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  何 菲二〇二一年一月十八日法官助理  司林林书 记 员  许智垚