北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16890号原告（反诉被告）：杨奎书，男，1971年1月7日出生，汉族，广东省平远县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：时胜元，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嵩磊，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：王大成，男，1965年5月13日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鸣翔，北京顺腾律师事务所律师。原告（反诉被告）杨奎书与被告（反诉原告）王大成农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告杨奎书及其委托诉讼代理人时胜元、张嵩磊，被告王大成及其委托诉讼代理人张旭征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨奎书向本院提出诉讼请求:1．判决北京市顺义区×××街5号房屋（以下简称5号房屋）拆迁所得宅基地区位补偿款的80%即1511932．8元归原告所有；2．判决5号房屋拆迁所得房屋价值补偿款的80%即349272元归原告所有；3．判决5号房屋拆迁所得各项补助费（搬家补偿费、装修补偿费、设备迁移补偿、临时安置补偿费）共计132524元归原告所有；4．判决5号房屋拆迁所得各项奖励（提前搬家奖、遏制抢建奖、遏制违建奖）共计836400元归原告所有；5．判决5号房屋拆迁所得工程配合奖30万元归原告所有；6．判决5号房屋拆迁所享有的安置面积的80%即125．16平方米及对应安置房认购权归原告所有，如不能支持安置面积，同意按照每平米35000元-36000元的标准予以金钱补偿。7．诉讼费由被告承担。事实和理由：1996年被告与原告双方协商一致，并签署买卖合同将5号房屋出卖给原告，原告按约支付了对应价款，对房屋进行了翻建、加盖，并按照当年颁行的法律政策规定向北京市财政局、顺义区财政局分别缴纳了买卖税款、草契款、契证款等费用，并于1996年取得了北京市财政局签发的《北京市房屋契证》（京契字NO0042413）。且原告于2000年1月依法向北京市人民政府设立的顺义区×××地区办事处土地规划科缴纳了占地费、公益设施费，宅基地使用费，并经顺义区×××地区办事处对该买卖确认登记于《集体土地建设用地使用证》当中。根据法不溯及既往原则，原被告双方该买卖行为合法有效，且已全部履行完毕，理应予以维护。但被告违反诚实信用原则，因拆迁利益驱使而起诉原告要求判决买卖行为无效，现涉案交易已被认定无效，被告也已起诉原告腾退涉案房屋，使原告举家老小生活24年之久的唯一涉案住所面临腾退风险。但原告在1996年后对涉案院落及房屋进行了多次翻建、加盖行为，对此赔偿双方并未解决。现顺义区×××人民政府已启动对×××村的拆迁腾退工作，原告的举家老小的利益未得到保护。为此，原告特提起本案之诉，恳请贵院充分查明本案事实，深入考量原告生存保障，依法支持原告诉求。被告王大成辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，2017年，王大成向顺义法院起诉请求确认与杨奎书的《房屋买卖协议》无效，顺义法院2017年7月31日作出（2017）京0113民初10975号民事判决书，认定双方于1996年6月11日所签订的买卖房屋草契无效，后杨奎书上诉，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终11052号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因此王大成与杨奎书的《房屋买卖协议》已经无效，针对无效合同按照法律规定，双方互付返还义务。后杨奎书又到高院进行申诉，北京市高级人民法院2020年9月18日作出（2020）京民申3510号民事裁定书，驳回再审申请。第二，2018年王大成向顺义法院再次起诉要求杨奎书腾退涉诉院落，顺义法院2018年11月13日作出（2018）京0113民初3420号民事判决书，判决杨奎书腾退涉诉院落给王大成，在诉讼过程中对涉诉院落的宅基地区位补偿价及房屋重置成新价等进行了评估，确认宅基地区位补偿价为297000元，房屋及附属物重置成新价为375266元，为此王大成支付了评估费。庭审中王大成表示愿意赔偿杨奎书的合理损失，但是杨奎书不提出反诉，经法院释明后，杨奎书仍不接受赔偿，后顺义区法院判决杨奎书腾退院落。判决生效后王大成申请强制执行，但是杨奎书以种种理由至今仍不进行腾退。但是对于应补偿的损失已经确认金额。第三，本案是杨奎书故意拖延才再次诉讼，针对杨奎书的诉讼请求王大成不予认可，王大成同意按照（2018）京0113民初3420号民事案件中的评估结论进行赔偿，但是赔偿的前提是杨奎书腾退涉诉宅院。反诉原告王大成向本院提出反诉请求：1．判决杨奎书支付占有使用费，按照每月1万元标准自2019年3月25日计算至2020年11月12日止，合计为19．5万元；2．请求判决杨奎书支付利息损失（以280万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息自查封之日起至解封之日止）；3．诉讼费由杨奎书承担。事实与理由：王大成系北京市顺义区×××村民，涉诉房屋宅基地使用权证登记在王大成名下。1996年王大成将涉诉房屋卖给杨奎书，后经（2017）京0113民初10975号、（2017）京03民终11052号民事判决书确认双方签订的合同无效。2018年王大成起诉杨奎书腾退该涉诉房屋，（2018）京0113民初3420号民事判决书判决杨奎书向王大成腾退涉诉房屋，后（2019）京03民终47号判决确认该判决结果。杨奎书拒不腾退侵害了王大成的利益，请法院判如所请。反诉被告杨奎书辩称，不同意全部反诉请求。杨奎书有合法理由占据涉案房屋，房屋买卖合同虽然被确认无效，但涉案房屋并未予以赔偿补偿，且涉案房屋已于2018年被确认拆迁，涉及杨奎书切身利益，不能进行腾退；杨奎书一家在涉案房屋居住20余年，无其他房屋使用，无法腾退；王大成提交的证据可看出，执行局明确写明不具备执行条件，过错不在杨奎书一方，本案涉及房屋补偿问题，在房屋未予以补偿安置且房屋涉及拆迁补偿的基础下，杨奎书占有房屋不属于非法占有，有事实依据；反诉原告主张1万元标准无证据支持，拆迁安置的周转费用仅为每月3300元。2020年后全国涉及疫情，不具备搬离条件，此为本案的客观因素。起诉腾退案件的生效日期为2019年2月22日，对于其要求支付利息损失，与本案存在不同法律关系。杨奎书进行财产保全已提供担保，王大成如认为给其带来损失，应另案处理，不属于诉讼请求范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的房屋买卖协议、房屋买卖草契、契税收据、行政事业单位收据、集体土地建设用地使用证、证明、（2019）京03民终47号民事判决书，被告提交的（2017）京0113民初10975号民事判决书、（2017）京03民终11052号民事判决书、（2020）京民申3510号民事裁定书、（2018）京0113民初3420号民事判决书、（2019）京03民终47号民事判决书、（2019）京0113执3582号执行裁定书、评估报告书，本院依法调取的全部拆迁档案材料，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：王大成为北京市顺义区村民，杨奎书为广东省村民。1996年11月5日，王大成与杨奎书签订买卖房屋草契，约定双方经中间人张炳龙说合，王大成将5号宅院内北房五间、西侧棚子一间出卖给杨奎书，价款20000元（审理中双方均认可实际交易价款为45000元）。该协议加盖有原顺义县某人民政府和原顺义县某村民委员会的公章。但双方一直未经土地管理部门办理集体土地建设用地使用证变更登记手续。2000年1月10日，北京市顺义区某地区办事处在该集体土地建设用地使用证变更记事一栏写明：经某地区土地规划科调查核实，同意将王大成宅基地使用权变更给杨奎书使用，并加盖北京市顺义区某地区办事处公章。另查明：涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在王大成名下。双方买卖合同签订后，杨奎书在涉诉宅院内陆续增建了部分房屋。2017年6月，王大成向本院起诉，要求确认其与杨奎书签订的《买卖房屋草契》无效。2017年7月31日，北京市顺义区人民法院以（2017）京0113民初10975号民事判决书判决，确认王大成与杨奎书于1996年11月5日签订的《买卖房屋草契》无效。杨奎书不服判决，提出上诉。2017年9月26日，北京市第三中级人民法院以（2017）京03民终11052号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。王大成后起诉要求杨奎书腾退，在案件审理中，王大成申请对涉诉宅院内的宅基地区位补偿价及房屋重置成新价等进行评估，评估结论为：宅基地区位补偿价297000元，房屋及附属物重置成新价375266元。2018年11月13日，北京市顺义区人民法院作出（2018）京0113民初3420号民事判决书，判决杨奎书将5号宅院腾退给王大成。杨奎书不服判决，提出上诉。2019年2月22日，北京市第三中级人民法院以（2019）京03民终47号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。2020年，北京住总京顺房地产开发有限公司（以下简称住总公司）对5号房屋进行拆迁，拆迁人住总公司（甲方）与被拆迁人（乙方）王大成（买卖）杨奎书签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称安置协议书），约定宅基地认定面积为223．5m2，宅基地认定面积范围内正式房屋建筑面积为233．66m2，甲方应支付乙方拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计3295430元，包括宅基地区位补偿款1889916元，被拆迁房屋价值补偿436590元，其他补偿132524元（包括搬家补偿5000元，装修补偿23804元，设备迁移补偿4720元，临时安置补偿预支付30个月99000元），各项奖励补助共计836400元（包括提前搬家奖536400元；遏制抢建奖20000元，遏制违建奖10000元）。乙方家庭中符合安置资格的人员二人，分别是王大成、丁晓敏。乙方按照宅基地面积70%计算房屋安置面积，乙方总的安置面积为156．45m2（建筑面积）。拆迁人住总公司（甲方）与被拆迁人（乙方）王大成（买卖）杨奎书签订《顺义区天竺综保区围网建设（顺义区机场西侧×村）棚户区改造项目定向安置房认购书》（以下简称安置房认购书），约定乙方自愿认购安置房2套，实际选房面积167平方米。67平方米1套，100平方米1套。乙方实际安置面积为167平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为1413207元，其中，应享受安置面积范围内的安置房认购均价为7500元/平方米，乙方控制标准内选房面积为156．45平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为1173375元；超出总控制标准10平方米（含）以内的安置房认购单价为21606．5元/平方米，乙方超出总控制标准选房面积为10平方米，乙方应向甲方支付安置房认购款为216065元。超出总控制标准10平方米（不含）至25平方米（含）的安置房认购单价为43213元/平方米，乙方超出总控制标准选房面积为0.55平方米，乙方应向甲方支付安置房认购款为23767元。拆迁人住总公司（甲方）与被拆迁人（乙方）王大成（买卖）杨奎书签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议（A1）》（以下简称补充协议A1），约定3295430元扣除《安置房认购书》中所确定的安置房认购款1413207元，甲方应支付乙方结算款1882223元。拆迁人住总公司（甲方）与被拆迁人（乙方）王大成（买卖）杨奎书签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议（A2）》（以下简称补充协议A2），约定乙方所在的小组在第一奖励期内全部签订《拆迁补偿安置协议》并交房，乙方就每宗宅基地获得10万元工程配合奖。乙方所在的村域范围内的所有被拆迁人在奖励期内均已签订《拆迁补偿安置协议》并交房，乙方就每宗宅基地再行获得20万元的奖励，甲方应支付乙方工程配合奖共计30万元。交房验收单显示被拆迁人王大成（买卖）杨奎书坐落在5号院的房屋已于2020年10月30日15时30分搬家完毕，被拆迁人保证已将房屋完全腾空，若有遗留物品视为自动放弃。本院依法调取了顺义区×××镇×××村棚改项目宣传手册一份，该手册中明确了房屋拆迁补偿各项费用的计算方法。本院依法调取了顺义区天竺综保区围网建设（顺义区机场西侧×村）A、B、C、D、E片区棚户区改造项目安置房建设地点周边类似安置房市场价格公示一份，双方当事人对宣传手册真实性、合法性及关联性均无异议。杨奎书对于价格公示无异议，王大成认可价格公示真实性，但不认可与本案关联性。经询问，双方均认可在拆迁前房屋一直由杨奎书居住使用，王大成没有对房屋进行过装修或设备、附属物的添附。杨奎书表示从顺义区人民政府网站可以看到信息公开内容显示2018年棚户区改造就有×××村，而腾退终审判决是2019年2月22日，此时房屋早已列入征收范围内，故应按照拆迁安置金额予以补偿。王大成表示合同无效时间是2017年9月26日，即便政府网站公开信息时间为2018年11月，此时并不存在拆迁及拆迁公告，拆迁公告张贴时间为2020年8月17日，拆迁补偿不属于可预见的损失范围，合同无效后可预见的损失仅限于评估报告。我院于2021年1月19日作出（2020）京0113民初16890号民事裁定书，将被申请人王大成名下价值2382233元的财产予以查封或冻结。经本院询问，如杨奎书要求分割安置房面积的诉讼请求不能得到法院支持，但具有相应权益情况下是否同意予以金钱补偿，补偿标准为拆迁安置政策中关于放弃购房指标的相应补偿。杨奎书表示同意予以金钱补偿，补偿标准同意为每平方米35000元-36000元。本院认为：本案主要争议焦点问题是：第一，杨奎书是否有权要求按照拆迁安置补偿利益主张其合理损失。第二，杨奎书主张的各项补偿金额是否合理。第三，王大成主张的占有使用费及利息应否支持。首先，王大成将房屋卖给杨奎书20余年后以合同无效为由起诉杨奎书，生效文书认定双方房屋买卖合同无效后王大成又起诉杨奎书腾退，虽然在案件中王大成申请进行了司法鉴定，但仅对涉诉房屋的重置成新价及区位补偿款按照《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知【顺政发】[2006]12号》文件及《关于发布的通知【北估秘】[2016]001号》等标准参照评估方法进行的评估，上述估价方法及标准只是对于未来涉及拆迁利益的一种预估方法，而合同被认定无效后发生了房屋被拆迁的事实，因合同无效给杨奎书造成的实际利益损失已经确定，故杨奎书要求依照拆迁安置补偿金额分割拆迁款的诉讼请求，本院予以支持。合同无效主要原因为出卖人王大成将宅基地出售给本村集体经济组织成员以外的人，且王大成出售房屋20余年后又违反诚实信用原则，以确认合同无效方式来要回房屋。签订合同的目的本是为了保护双方合法权益行使有据可依及维护交易稳定性，不能成为因此获得巨额利益的工具，王大成通过主张无效合同反而获得巨额权益，与民法精神亦严重不符，故王大成以杨奎书不积极腾退为由要求按照评估报告结果支付其损失，无法律依据，本院不予支持。其次，关于涉诉房屋产生的拆迁补偿利益应如何分割。分割拆迁补偿利益时，应结合其中各项费用的基础来源、性质、拆迁协议和拆迁政策等因素综合确定归属主体。涉及与宅基地面积有关的所有补偿，按照出卖人与买受人双方过错比例进行分配。被拆迁房屋价值补偿由买受人享有。其他补偿及各项奖励补助，按照实际权利人及实际情况予以分配。具体到本案而言，被拆迁房屋享有的被拆迁房屋价值补偿及装修补助费、设备迁移补偿系基于被拆迁房屋或设施而获得的补偿，原告杨奎书要求享有80%的被拆迁房屋价值补偿款及全部装修补偿款、设备迁移补偿，有事实依据，本院予以支持。搬家补偿、提前搬家奖励费、工程配合奖，是具有行为奖励性质的费用，应由在宅基地上居住的被安置人即杨奎书享有。宅基地区位补偿款、遏制抢建奖、遏制违建奖均与宅基地原建设情况及后期使用相关，应在双方当事人之间按照过错比例承担。关于因拆迁取得的安置房屋应如何处理问题。双方买卖合同被确认无效后，杨奎书负有返还原物的义务，但因该地区房屋买卖价格上涨，杨奎书已无法以原有价格购买房屋，因此造成的损失应由双方按照过错比例分担。现涉案房屋已被拆迁，因房屋被拆迁而选购的房屋亦是基于涉案宅基地及房屋取得的安置利益。经本院询问，杨奎书表示如果法院不能直接处理安置面积则同意以折价补偿安置面积钱款方式处理，故本院根据拆迁安置政策标准确定安置房面积补偿标准，按照双方过错程度确定安置面积分配后确定王大成应支付给杨奎书的安置房面积补偿款金额。临时安置补偿的安置人员显示为王大成和丁晓敏，且本院已经支持了杨奎书安置房面积补偿款，杨奎书一方不存在安置周转问题，故该项费用应由王大成一方获得。原告杨奎书要求王大成支付保全保险费无法律依据，本院不予支持。对于王大成主张的房屋占有使用费，属于生效判决执行阶段产生的问题，应通过执行程序解决，本案中不予处理。王大成主张280万元钱款利息的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告王大成于本判决生效之日起七日内给付原告杨奎书各项拆迁补偿款共计六百六十六万三千四百二十四元九角六分；二、驳回原告杨奎书的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王大成的全部反诉请求。本诉案件受理费六万五千二百五十一元，由原告杨奎书负担八千三百一十元（已交纳），由被告王大成负担五万六千九百四十一元；反诉案件受理费二千一百元，由反诉原告王大成负担（已交纳），均于本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由被告王大成负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二一年六月十日法官助理  夏 天书 记 员  孙建伟