广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019)粤0114民初11788号原告：广州市恒远物业管理有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄，统一社会信用代码91440114743595463L。法定代表人：刘宇。委托诉讼代理人：梁碧芸，广东联合发展律师事务所律师。被告：郭梅秀，女，1973年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：曹善国，男，1969年9月4日出生，汉族，住四川省宣汉县，委托诉讼代理人：郭梅秀，系曹善国的妻子。原告广州市恒远物业管理有限公司（以下简称恒远公司）诉被告郭梅秀、曹善国物业服务合同纠纷一案。本院于2019年11月6日立案受理后,依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告恒远公司的委托诉讼代理人梁碧芸，被告曹善国的委托诉讼代理人、被告郭梅秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒远公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄金海一街l号601房屋2012年7月1日至2018年6月14日期间的物业管理费17013.73元（说明：该金额是在两被告应支付的物业管理费金额17015.5元基础上减去了应发生2017年4月至2017年8月期间因电费调整而返还的电费费用1.77元所得）；2.判令两被告向原告支付2012年6月至2018年5月期间的公摊水费360.9元、公摊电费2276.75元（其中公摊水费360.9元是在应付公摊水费363.74元基础上减去2017年4月至2017年8月应退还电费2.84元后所得）；3.判令两被告按欠缴物业管理费、公摊水费及公摊电费金额以每日l‰标准向原告支付自逾期支付的次月1日起至付清款项之日止的违约金（暂计至2019年8月30日为32486.64元）；4.两被告承担全部的诉讼费用。事实和理由：原告是广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄（以下简称山庄）的物业管理公司。两被告曾是山庄金海一街l号601房屋（以下简称房屋）的产权人。2006年9月22日，两被告通过购买方式获得房屋产权，2010年12月15日，两被告与原告签订《物业管理服务合同》（以下简称合同）。根据合同约定，两被告应按房屋建筑面积每月每平方米0.9元的标准计付物业管理费，房屋的建筑面积为264.55平方米，两被告应向原告支付每月238.09元物业管理费。后案外人梁妙琪通过拍卖方式于2018年6月15日取得房屋产权。两被告还应向原告支付房屋的公摊水电费。山庄分为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区域。在2018年2月前，除E、F区房屋的自用电费由房屋使用人向供电部门直接缴纳外，山庄全部水、电费（包括房屋自用水的污水处理费、公摊水电费）是由原告向供水、供电部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用水、用电量以及小区公共用、用电分摊情况向房屋使用人收回。涉诉房屋所在的G区区域于2018年1月完成供电局的一户一表改造。自2018年2月起，涉诉房屋的自用电费由房屋使用人向供电部门直接缴纳，山庄全部水费（含房屋自用水的污水处理费、公摊水费）是由原告向供水部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用水量以及小区公共用水分摊情况向房屋使用人收回，山庄全部的公摊电费是由原告向供电部门全部垫付后按照小区户数分布情况向房屋使用人分摊、收回。原告在实际发生水电费月份的两个月后向房屋使用人收回前述水电费、污水处理费及公摊水电费。根据合同约定，两被告不按约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关费用的，须向原告补交，并从逾期之日起每天按欠缴金额的1%交纳违约金。自2012年7月起，两被告未向原告支付自2012年6月起的公摊水电费及自2012年7月起的物业管理费。原告多次催收，两被告至今仍未向原告支付该等费用。原告认为，原告已尽物业管理服务义务，两被告理应向原告付清物业管理费和公摊水电费。两被告拖欠该等费用的行为已经损害了原告的合法权益。被告郭梅秀、曹善国辩称，原告主张的欠费时间不对。因我方的经济纠纷，涉案房屋在2015年被法院查封，并于2017年被裁定过户给其他人。我方购买涉案房屋后从未进行装修和入住，也从未收到过原告发出的催缴欠费律师函、催收函。本院经审理查明以下事实：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄金海一街l号601房，房屋建筑面积为264.55平方米，该房屋于2007年4月6日登记至郭梅秀、曹善国名下，于2017年7月7日被广州市白云区人民法院裁定过户给案外人。2009年8月20日，广州市花都绿景房地产开发有限公司（甲方）与恒远公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，就甲方选聘乙方对金碧御水山庄小区提供前期物业管理服务事宜进行约定。其中约定物业服务费标准如下：多层住宅：0.9-1.96元/月/平方米；高层住宅：0.9-1.96元/月/平方米。2010年12月15日，恒远公司（甲方）与郭梅秀（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：对本物业共用部位、并用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；向乙方收取物业管理费用及相关费用。二、乙方的权利义务：按时交纳物业管理费（物业管理费从乙方签署《楼房交接验收表》收楼之日起开始计收；如由于乙方原因导致房屋未能按时交付的，自发展商以书面形式发出交付通知书后15天视为该房屋已交付使用，并自该日起开始计收物业管理费）及相关费用。第五条物业管理费：1、乙方交纳费用时间：每月5日前预先缴交其单元当月应付之管理费；2、住宅按建筑面积每月每平方米0.9元（计算）。第七条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租费等费用的办理代收缴服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准执行政府规定，乙方应按甲方规定时间交纳。第十条违约责任：甲方违反本合同，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关费用，乙方须向甲方补交，并从逾期之日起每天按欠缴金额的1‰交纳违约金。按照上述合同约定标准计算，涉案房屋每月物业服务费为238.09元（264.55平方米×0.9元/平方米/月）。郭梅秀、曹善国自2012年7月起未向恒远公司支付物业服务费，自2012年6月起未向恒远公司支付公摊水费、公摊电费。郭梅秀、曹善国尚欠恒远公司2012年7月1日至2017年7月6日期间的物业服务费14331.48元（238.09元×60+238.09元÷31×6），其中2017年7月的物业服务费金额为46.08元（238.09元÷31×6）；尚欠2012年6月1日至2017年7月6日期间的公摊水费272.38元，公摊电费1986.17元。本院认为:原告接受开发商的委托为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，两被告在作为涉案房屋业主期间，享受了原告提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应向原告支付物业服务费及公摊水电费等费用。两被告不按时缴纳相关费用，已构成违约，原告要求两被告支付2012年7月1日至2017年7月6日期间的物业服务费及2012年6月1日至2017年7月6日期间的公摊水费、公摊电费的请求，合理合法，本院予以支持。两被告自2017年7月7日起已非涉案房屋权属人，原告要求两被告支付2017年7月7日之后的物业服务费及公摊水电费没有事实和法律依据，本院不予支持。根据被告与原告签订的《物业管理服务合同》约定，被告逾期支付相关费用，须按每天千分之一的标准向原告支付滞纳金。原告主张两被告支付逾期缴费滞纳金合法有据，本院予以支持。其中物业服务费的滞纳金应从欠费当月的次月1日起计算。因每月公摊水、电费金额并不确定，被告并无法提前知悉该部分费用的具体金额，本院将公摊水、电费的滞纳金调整为自2017年8月1日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款的规定，判决如下:一、被告郭梅秀、曹善国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2012年7月1日至2017年7月6日期间的物业服务费14331.48元及滞纳金（其中2012年7月至2017年6月物业服务费的滞纳金分别以每月238.09元为基数，2017年7月物业服务费的滞纳金以46.08元为基数，分别从欠费当月的次月1日起，按每天千分之一的标准计算至付清款项之日止；每月物业服务费的滞纳金以不超过当月物业服务费本金为限）；二、被告郭梅秀、曹善国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付公摊水费272.38元、公摊电费1986.17元及公摊水费、公摊电费的滞纳金（滞纳金按每天千分之一的标准，从2017年8月1日起计算至付清款项之日止，滞纳金以不超过本金为限）；三、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1104元，由原告广州市恒远物业管理有限公司负担172元，被告郭梅秀、曹善国负担932元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  卢银兴人民陪审员  黄美好二〇二〇年四月二日法官助理王呈书记员陈少颖