江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初4589号原告：刘磊，男，汉族，1981年10月14日出生，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。被告：齐润，男，汉族，1985年2月23日出生，住徐州市泉山区。被告：周毅，女，汉族，1984年8月19日出生，住徐州市泉山区二被告共同诉讼代理人：袁玲，江苏彭淮律师事务所律师。原告刘磊与被告齐润、周毅房屋买卖买合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告刘磊及其委托诉讼代理人尹剑、被告齐润、周毅的共同委托诉讼代理人袁玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘磊向本院提出诉讼请求：一、要求履行2018年2月10日原被告双方《徐州市存量房买卖协议》及2018年2月10日双方的补充协议（价值105万）；二、要求被告赔偿违约金30万元；三、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年2月10日原被告签订了一份《徐州市存量房买卖协议》，双方约定：被告将位于徐州市经济开发区万元的价格出售给原告，双方签署了补充协议，原告方依约支付了定金30万元，并按照约定对该房进行了装修并入住。期间剩余房款原告经多次督促，被告拒不提供账号，造成该款无法支付，故依照法律规定，诉至法院。被告齐润、周毅辩称，本案被告是齐润和周毅实际房款收款由白秀英接收房款，原告是刘春燕办理相关手续，主要是白秀英和刘春燕负责联系。被告不存在违约行为，原告所说不实，被告在合同到期通知原告方交付款项但原告不支付剩余房款，本院于2019年12月9日组织诉前调解，被告已经同意履行合同，但原告没有支付款项的意愿，不愿意调解。围绕诉讼请求，原告依法提交了2018年2月10日徐州市存量房买卖协议、2018年2月10日原被告双方补充协议书、收据1份、中国银行转账记录1份、律师函3份、EMS邮政快递单据3份、录音资料及光盘2份、中国人民银行存款单据1份、原告缴纳的物业费及水电费单据3张、工商注册资料1份以及徐州市鼓楼区人民法院2018年2月10日民事判决书1份。被告依法提交了白秀英与刘春燕短信截图1张、微信截图6张。对上述证据，本院审查后在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2018年2月10日，原被告签订了一份编号为0000171的《徐州市存量房买卖协议》以及补充协议，双方约定：被告将位于徐州市经济开发区万元的价格出售给原告，并约定于2019年11月30日前将该款项付清以及备案过户，任何一方违约需支付违约金30万元。同日，原告方依约支付了购房定金30万元，该款打入齐润的岳母白秀英的银行账户里，同时入住该房屋并按照约定对该房进行了装修。另查明，2019年9月4日晚上，原告姐姐刘春燕打电话给齐润的岳母白秀英想支付剩余购房款，如果不接收付款将起诉，白秀英表示等等再联系。2019年9月5日傍晚，原告姐姐刘春燕打电话给齐润想支付剩余购房款，齐润表示当时在国外，届时肯定按合同约定回国收款。2019年10月18日，原告向被告发送律师函，要求被告七日内提供付款账户，以便打款。2019年11月16日，原告起诉至本法院。2019年11月29日，被告齐润的岳母白秀英通知原告姐姐刘春燕交付款项的时间、方式、地点,刘春燕作出同意的意思表示。2019年11月30日，原告姐姐刘春燕表示因银行周六不上班提款存在困难并表示通过法律解决问题。被告齐润的岳母白秀英表示对缴款时间顺延到2019年12月4日下午两点，交付地点：中国农业银行徐州分行（建国西路）。2019年12月2日下午1:50，刘春燕表示，“我们既然已经选择诉讼解决，还是听从法院的裁判吧。”2019年12月3日10:13，白秀英表示，“我不知道你要诉讼我什么；你一直都在单方面诉讼。你说银行不上班，我已给你推迟了付款日期，你仍就不愿付我钱，我看你就是缺钱在找借口。”2019年12月3日11:59，刘春燕表示，“我们选择诉讼解决，你们等着法院通知。”后双方协商未果。2019年12月9日，本院组织诉前调解，原告刘磊及其姐姐刘春燕、律师尹剑，与被告齐润及其岳母白秀英、律师袁玲参加。调解中，双方均同意继续履行合同，但被告坚持要求原告支付28000元的违约金，调解未果。根据原告诉请，结合案情，归纳双方争议焦点为：原告要求履行双方签订的房屋买卖协议、并要求被告支付违约金30万元是否有事实和法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所谓违约，是指当事人违反合同义务的行为。具体来讲，就是本条规定的合同当事人一方“不履行合同义务”，或者“履行合同义务不符合约定”的行为。所谓不履行合同义务，是指当事人有条件履行合同义务但拒绝履行合同义务，或者因不可归责于当事人的事由致使合同的履行在事实上已经不可能。所谓履行合同义务不符合约定，又称不适当履行、不完全给付，是指当事人虽然有履行合同义务的行为，但没有按照合同约定的条件进行履行。违约行为可以分为实际违约与预期违约。所谓实际违约，是指合同约定的履行期届满时，当事人一方或者双方没有履行自己的合同义务或者履行合同义务不符合约定的条件从而构成违约。所谓预期违约，是指合同约定的履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的行为。如合同法第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。现实生活中的违约现象，主要是实际违约。本案中，原告通过其姐姐与被告及其亲属联系希望提前支付剩余购房款，被告及其亲属明确表示不着急、届时再联系，即本案被告不存在预期违约行为。在协议约定的付款期限到来之际，被告亲属通知原告姐姐支付相应款项，原告姐姐表示适逢周末不便支付。在此情形下，被告亲属对原告付款时间进行了顺延。以上事实均为原告举证证明，并没有举证证明被告存在实际违约的行为。之所以出现原告支付不能，在于被告亲属已经明确顺延支付时间后，而原告姐姐却明确表示要通过诉讼方式解决此事。因此，被告不应承担支付30万元违约金的违约责任。至于原告主张原被告双方应继续履行双方签订的房屋买卖协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方均应按照诚实信用原则全面严格履行合同义务。考虑到本案实际，对双方履行义务的时间适当予以顺延。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，判决如下：一、原告刘磊与被告齐润、周毅在本判决发生法律效力之日起二十日内继续履行原被告双方于2018年2月10日签订的《徐州市存量房买卖协议》（编号为0000171）以及同日签订的补充协议；二、驳回原告刘磊其他的诉讼请求。案件受理费16950元、减半收取8475元，保全费5000元合计13475元由原告刘磊负担10000元、被告齐润、周毅负担3475元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  魏俊哲二〇二〇年四月十五日书记员  郭奕男本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。