北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18940号原告：叶江涛，男，1979年9月24日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。被告：张翠梅，女，1983年1月25日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。第三人：北京我爱我家博爱房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇裕龙花园三区8号楼1层04，统一社会信用代码91110113MA0059ELX7。法定代表人：肖洋，经理。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，北京我爱我家博爱房地产经纪有限公司法务，公民身份号码×××。第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街甲一号，统一社会信用代码91110115MA002DB54U。法定代表人：肖洋，经理。委托诉讼代理人：于宝洁，女，1995年7月17日出生，汉族，北京伟嘉安捷投资管理有限公司法务，公民身份号码×××。原告叶江涛与被告张翠梅、第三人北京我爱我家博爱房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵庆斌独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶江涛及其委托诉讼代理人刘明哲，被告张翠梅，第三人经纪公司委托诉讼代理人冯涵，第三人管理公司委托诉讼代理人于宝洁，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶江涛向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2020年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告退还原告已付购房定金10万元；3.判令被告赔偿原告中介费损失29200元；4.判令被告向原告支付违约金584000元；5.本案诉讼费用由被告承担。以上确定金额共计713200元。事实及理由：2020年8月20日，在经纪公司的居间下，张翠梅与叶江涛签署北京市存量房屋买卖合同，合同编号BAE2008200001，约定：张翠梅为甲方，叶江涛为乙方。张翠梅将位于顺义区×××小区×号楼×层×单元×房屋出卖给叶江涛，房屋面积112.71平方米，合同价款292万元，支付方式为：定金10万元通过资金存管方式支付，网签后过户前两个工作日通过资金存管方式支付90万、物业保证金5万、户口保证金5万元，贷款182万。涉案房屋存在210万银行抵押，张翠梅应在2020年9月30日前完成抵押注销。甲方承诺该房屋无尚未履行完毕的买卖合同，无其他限制转让的情形。如果乙方依本合同约定解除合同，乙方有权按成交总款的20%向甲方追究违约责任，同时，有权要求甲方退还已收取的款项，有权要求甲方赔偿损失。同日，张翠梅、叶江涛、管理公司还共同签署了履约服务合同。张翠梅、叶江涛、经纪公司共同签署了居间服务合同。合同签订后，叶江涛向管理公司支付了购房定金10万元，向经纪公司支付了居间服务费29200元。签订合同当日，双方以及经纪公司签署了补充协议，说明涉案房屋还存在查封的情况，张翠梅保证在2020年8月30日解除房屋的查封。在履行合同过程中，张翠梅确实解除了涉案房屋的查封，但拒绝继续履行解押、评估、网签、面签等手续，同时，发现涉案房屋之前还存在一个网签，导致合同无法继续履行。经叶江涛、经纪公司多次与张翠梅交涉，张翠梅明确表示没有办法解除之前的网签，没有办法继续履行合同。鉴于张翠梅明确表示不再履行合同义务，已构成根本违约，叶江涛向其发出书面通知，告知其双方房屋买卖合同解除，同时要求张翠梅承担退还购房款10万元，赔偿中介费损失29200元，并支付违约金584000元。因张翠梅拒不承担违约责任，特提起本次诉讼。被告张翠梅辩称原、被告双方在签约前经纪公司及原告就已知晓涉案房屋存在查封及网签。原告是在知晓有查封及网签的前提下与被告签署的相关合同及协议。对原告主张其他事实无异议。同意解除合同，同意退还原告定金。不同意承担违约金及居间费用，并申请法院依法调整违约金数额。第三人经纪公司述称，根据合同约定，损失及中介费应由被告承担，我公司不同意退还。被告提交的判决书真实性认可，关联性不认可。被告提交的两份录音证据真实性认可，证明目的不认可。微信记录真实性认可，证明目的不认可。证人与被告存在经济纠纷，不认可证人证言真实性。认可证人在双方签订合同时到场的事实，认可被告告知存在查封的事实，不认可存在告知房屋网签的事实。第三人管理公司述称，我公司同意退还原告定金10万元。原告诉讼请求不涉及我司不发表意见，我司与原被告于2020年8月20日签署了履约服务合同，2020年8月29日我司与原被告签署补充协议，约定因甲方个人原因，该45万元汇入高翔账户内，该账户2020年8月21日收到10万元，截止目前再无其他进账。我司协助经纪公司于2020年11月17日向被告邮寄告知函，督促其解抵押，且签订合同时约定由业主自行解抵押。其余意见同经纪公司。本院经审理认定事实如下：北京市顺义区×××小区×号楼×层×单元×房屋登记权利人为张翠梅。2020年8月20日张翠梅与叶江涛签订合同编号为BAE2008200001《北京市存量房屋买卖合同》，甲方（出售方）张翠梅、乙方（买受方）叶江涛。2020年8月20日张翠梅、叶江涛、经纪公司还共同签署《补充协议》，该《补充协议》第3条约定经纪公司及张翠梅已经明确告知叶江涛上述房屋在签约前存在查封等情形。叶江涛知悉上述事实自愿购买，并自行承担由此带来的风险。张翠梅承诺会于2020年8月30日前解除上述房屋的查封。同日原、被告双方签订《房款支付协议》。约定叶江涛于签约当天将定金人民币10万元以资金存管方式支付。购房贷款金额182万元。第一笔90万元于网签完成后过户前2个工作日以资金存管的方式支付。2020年8月20日张翠梅、叶江涛、管理公司签订《履约服务合同》。2020年8月29日张翠梅、叶江涛、管理公司签订《补充协议》，《补充协议》表明因张翠梅个人原因无法办理存量房资金存管业务，叶江涛将购买房屋的资金存管部分购房款45万元汇入管理公司指定人高翔账户内。如在合同履行过程中张翠梅涉及违约，管理公司无条件将已收部分房款退还给叶江涛。2020年8月21日叶江涛向高翔账户内汇入10万元。2020年8月21日，叶江涛向经纪公司支付29200元。2020年11月9日至11月28日期间叶江涛与张翠梅微信聊天，争议涉案房屋撤网签等事宜。2020年11月17日管理公司向张翠梅发送《告知函》通知张翠梅于2020年11月22日前与管理公司联系，尽快办理涉案房屋撤网签相关事宜。2020年11月24日叶江涛通过EMS向张翠梅送达《解除合同告知书》。庭审中，原告增加保全费4086元由本案被告承担的诉讼请求。明确要求第三人参加诉讼的目的是证实买卖合同发生经过，还原事实过程。请求由被告退还原告中介费。诉前原告叶江涛申请财产保全，要求查封张翠梅名下的财产限额713200元，并提供担保。本院于2020年12月4日作出（2020）京0113财保337号民事裁定书，裁定对张翠梅名下价值713200元的财产予以查封。2020年12月8日本院对张翠梅名下位于北京市顺义区×××小区×号楼×层×单元×号房屋予以查封。查封期限为三年，自2020年12月8日至2023年12月7日止。原、被告双方均认可原告向被告发送的解除通知未有效送达被告，涉案合同解除日期确定为被告通过法院获知原告解除意向的2020年12月9日。均认可合同不能履行的原因是存在不能撤销的网签。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《履约服务合同》、通知书、房产证复印件、开庭笔录等证据在案佐证。本院认为：本案中，原被告双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示。合同合法有效。现原、被告双方均同意解除涉案合同，本院不持异议。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第三人管理公司同意在合同解除后向原告退还定金10万元，本院不持异议。《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告负有向原告转移标的物所有权的义务，现被告承认涉案房屋因存在与他人之间不可撤销的网签而无法向原告进行交付，违法了法律规定及合同约定的义务。《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。现有证据不能证明经纪公司在为双方提供居间服务时故意隐瞒了涉案房屋存在网签的事实，原告向经纪公司交付中介费用属于为履行合同而支出的必要费用。现涉案合同因被告与他人之间存在不可撤销的网签而解除，原告向被告主张赔偿中介费用具有合理性，本院予以支持。违约金具有补偿性为主惩罚性为辅的法律特性，原告并未对于因被告违约所造成损失进行有效举证。本院考虑原告举证情况、双方合同标的金额、被告在出现不能撤销网签后与原告及经纪公司进行沟通等情节，酌定违约金30万元。原告保全费请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认原告叶江涛与被告张翠梅于二零二零年八月二十日签订的合同编号为BAE2008200001《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二零二零年十二月九日解除；二、被告张翠梅于本判决生效之日起七日内给付原告叶江涛违约金三十万元；三、第三人北京伟嘉安捷投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告叶江涛定金款十万元；四、被告张翠梅于本判决生效之日起七日内赔偿原告叶江涛中介费损失二万九千二百元；五、驳回原告叶江涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5466元（原告已预交），由被告张翠梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵庆斌二〇二一年一月二十二日书记员  杨思洁