浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2007）浙民一初字第5号原告杭州柏虹酒店投资管理有限公司。法定代表人赵承熊。委托代理人钱伍全。被告杭州市房地产开发集团有限公司。法定代表人樊文兴。委托代理人叶劲松、徐国宁。原告杭州柏虹酒店投资管理有限公司与被告杭州市房地产开发集团有限公司购房预约合同纠纷一案，本院于2007年11月2日立案受理后，依法组成合议庭于2008年4月22日公开开庭进行了审理。原告杭州柏虹酒店投资管理有限公司委托代理人钱伍全，被告杭州市房地产开发集团有限公司委托代理人叶劲松、徐国宁等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州柏虹酒店投资管理有限公司（以下简称柏虹公司）起诉称：（一）事实经过。柏虹公司与被告杭州市房地产开发集团有限公司（以下简称开发公司）2007年4月28日签订《购房意向协议》，规定：开发公司将位于杭州市下城区仙林桥直街的商品综合楼仙林大厦，分别以办公房每平米12000元、商业房每平方米25000元、车位每只20万元的价格出售给柏虹公司，并采用分期付款方式支付房款；在开发公司取得商品房预售证后签订商品房买卖合同，协议经双方签字、盖章后生效，至5月30日前签订商品房买卖合同生效时终止。协议生效后，柏虹公司为履行合同做了大量准备工作，投入了大量人力和财力，同时期待着商品房买卖合同早日签订。开始，开发公司也提交了办理商品房预售证相关资料，到了5月中旬就停了下来，直到目前尚未取得商品房预售证，显然是故意行为。2007年6月15日，柏虹公司发出《联系函》，阐述柏虹公司为购买仙林大厦所付出的人力和财力，希望开发公司尽快签订商品房买卖合同。同年6月18日，开发公司回函，以双方未在5月30日前签订合同，《购房意向协议》已逾期为由，告知柏虹公司协议已自行失效。6月20日，柏虹公司复函开发公司，表示不能接受协议已失效的说法，同时希望开发公司本着诚实信用原则，与柏虹公司尽快签订商品房买卖合同。7月15日，开发公司给柏虹公司发来《复函》，辩解协议已失效、“意向”在未转化为签订正式合同前对双方不具有法律约束力，以后不再与柏虹公司签订商品房买卖合同。至此，双方酿成纠纷。（二）利益驱动是开发公司拒绝履行合同的直接诱因。2007年5月至7月，杭政储出（2007）16、20、23号地块分别以楼面地价每平方米10596元、12245元、15712元价格成交，推动了杭州市房地产价格全面上涨。仙林大厦的地段优于上述三块地的地段，2007年5月下旬市场价格已大大超过了《购房意向协议》约定的价格，与其同等地段同样条件楼盘的办公用房价格，如广利大厦已超过2万元／平方米，商业用房价格已超过4万元／平方米。在这种情况下，开发公司撕毁合同，背弃承诺。（三）开发公司应承担赔偿损失的违约责任。1、《购房意向协议》本质是一份购房预约合同，标的为双方签订一份由预约合同规定主要内容的商品房买卖合同。2、《购房意向协议》意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。开发公司所谓“终止”、“失效”的说法是站不住脚的。合同没有约定解除条件，约定的“至5月30日前双方签订商品房买卖合同生效时终止”，应理解为在5月30日前双方签订商品房买卖合同，商品房买卖合同生效时合同终止，而不应如开发公司理解为至5月30日合同终止。因此，目前尚未达到合同终止条件，《购房意向协议》仍在有效期内，对双方仍具有约束力。3、预约合同签订后，开发公司在房地产价格普遍上涨的情况下，无视预约合同合法有效的事实，在客观情形（房价上涨除外）与当初签订《购房意向协议》时未发生变化情况下，单方拒绝与柏虹公司签订商品房买卖合同，致使该预约合同的目的无法实现，开发公司应承担违约责任。根据民法通则第一百一十一条、第一百一十二条及合同法第一百零七条、第一百一十三条的规定，开发公司不履行合同义务，柏虹公司有权要求赔偿损失，其损失赔偿额应相当于因开发公司违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。目前柏虹公司如购买同样面积、同样地段的房产需要比《购房意向协议》约定至少多付104395148元。若按广利大厦近期的销售均价计算其金额要大得多，因此柏虹公司要求开发公司赔偿104395148元是合情合理合法的，这一损失还不包括由于开发公司违约给柏虹公司造成的经营损失。请求判令：1、解除柏虹公司、开发公司订立的《购房意向协议》，开发公司赔偿柏虹公司经济损失104395148元。2、由开发公司承担本案诉讼费用。被告开发公司答辩称：（一）2007年4月，开发公司开发建设的仙林大厦综合楼临近结顶，因未对仙林大厦的最终处置作出决定，故一直没有办理商品房预售许可证。柏虹公司筹建负责人找到开发公司，表达了购买仙林大厦的意愿，双方签订《购房意向协议》。鉴于《购房意向协议》仅仅是双方初步达成的购房意愿和大体方向，故在该协议中对双方购房的权利、义务未作出全面、详尽的约定，只确定了一些大致、原则的内容，仙林大厦尚不具备合法销售的条件下，《购房意向协议》仅为订立合同前的初步意愿，不构成商品房买卖合同，不产生商品房买卖合同的权利义务。（二）《购房意向协议》终止的真实原因并非柏虹公司所谓的利益驱动所然。签订《购房意向协议》后，开发公司按协议要求，于2007年5月向主管部门申领商品房预售许可证。在申领过程中，开发公司的上级主管单位决定仙林大厦不再整体销售，改为租赁经营。开发公司及时口头通知了柏虹公司，并在2007年6月18日以书面形式告知《购房意向协议》终止、失效，不再执行，要求柏虹公司另做安排和打算。开发公司停止了仙林大厦商品房预售许可证的申领工作。《购房意向协议》从4月28日签订到6月18日终止，经历了短短50天。在此期间，杭城的综合楼房价涨跌尚未体现、反映，开发公司将大厦由整体出售的初步意向转为决定只租不售，完全是基于对仙林大厦处置决策的重大调整，并非柏虹公司诉称因房价上涨、利益驱动导致开发公司拒绝领证、签约。双方最终没有在2007年5月31日前签订正式的商品房买卖合同，意向协议也已依法终止、失效。对柏虹公司起诉请求解除《购房意向协议》，事实上开发公司也早已通知终止（解除），对此诉请，开发公司没有异议。（三）柏虹公司诉请主张损失赔偿，缺乏事实依据、适用法律不当。柏虹公司错误地将《购房意向协议》等同于预约合同进而再推定为正式商品房买卖合同，以此主张损失赔偿，所援引的民法通则、合同法的规定是对法律理解错误、适用不当，上述规定适用的前提是双方已经签订了合法有效的商品房买卖合同。时至今日，仙林大厦仍没有领取商品房预售许可证，不具备签订、履行商品房买卖合同的法定前提，更谈不上按合法有效的商品房买卖合同追究违约责任和所谓的预期可得利益。柏虹公司诉称为购买大厦投入了人力、物力、精力，但始终未能提供充分、合法的事实、证据。要求判决解除《购房意向协议》，驳回柏虹公司赔偿经济损失的诉讼请求。审理期间，柏虹公司为证明其诉讼主张，举证如下：证1、落款日期为2007年4月28日的《购房意向协议》，拟证明：柏虹公司、开发公司之间合法有效的购房预约合同关系。证2、落款日期为2007年6月15日的《联系函》，拟证明：柏虹公司告知开发公司，柏虹公司积极履行合同并敦促开发公司履行合同义务。证3、落款日期为2007年6月18日的《告知函》，拟证明：开发公司书面告知柏虹公司，单方面认为《购房意向协议》已经“自行失效”，开发公司违约。证4、落款日期为2007年6月20日的《回复函》，拟证明：柏虹公司函告开发公司，表示柏虹公司积极履行合同并且不同意《购房意向协议》已经终止的观点，敦促开发公司尽快依约订立商品房买卖合同。证5、落款日期为2007年7月15日的《复函》，拟证明：开发公司又一次表示不签订仙林大厦的商品房买卖合同，开发公司违约。证6、落款日期为2007年4月10日的股东会决议，拟证明：柏虹公司股东会同意按现洽谈成果订立《购房意向书》，并安排装修资金、购买资金，确保资金支付；柏虹公司为购买仙林大厦积极筹备，投入了人力、财力。证7、落款日期为2006年8月18日的国有土地使用权证，拟证明：开发公司拥有仙林大厦建设项目用地的土地使用权证。证8、落款日期为2006年9月8日的建设工程规划许可证，拟证明：仙林大厦属商品公建，开发公司取得了建设工程规划许可。证9、广利大厦办公用房、仙林福座商业用房已销售均价，拟证明：与仙林大厦相同地域的写字楼销售均价17696元／平方米，商业用房已销售均价46209元／平方米。证10、杭政储出（2007）16号地块成交信息、杭州商业用地最近抢了宅地风头、杭政储出（2007）20号地块成交信息、杭政储出（2007）23号地块成交信息、地王效应不该刮起楼市“龙卷风”、深圳涨价风吹到杭州部分新盘猛涨等，拟证明：2007年5月至7月，杭州市土地价格大幅上涨，开发公司的违约存在着涨价获利诱因。证11、落款日期为2007年10月8日的《经济损失计算书》，拟证明：以广利大厦、仙林福座销售均价计算，因开发公司拒绝履行合同给柏虹公司造成的经济损失。开发公司为反驳柏虹公司提出的诉讼主张，举证如下：证1、开发公司2007年5月21日给杭州市建设委员会的《关于要求调整仙林大厦分割销售的报告》，拟证明：开发公司在签订《购房意向协议》后，抓紧办理商品房预售许可证、满足仙林大厦合法预售条件的事实。证2、杭州市建设委员会向开发公司颁发的编号为0000337的商品房预售形象进度鉴证单，拟证明：开发公司在签订《购房意向协议》后积极办理商品房预售许可证的事实。证3、落款日期为2007年5月16日的杭州市城市建设资产经营有限公司杭城资便函（2007）38号《关于重视商业地产开发的通知》，拟证明：开发公司对仙林大厦经营模式进行调整，即由售转租的决策考虑是为了贯彻落实上级单位的意见和要求。证4、落款日期为2007年6月8日的开发公司一届17次董事会会议纪要，拟证明：开发公司作出终止《购房意向协议》的决定是十分慎重的，作为一件十分重要的事项由董事会决定。证5、落款日期为2007年6月18日的开发公司给柏虹公司的《告知函》，拟证明开发公司在决定终止《购房意向协议》后，及时履行了通知义务。证6、落款日期为2007年6月26日的杭州市建设委员会杭建房简复（2007）299号公文处理简复单，拟证明：开发公司在办理有关获取商品房预售准许及解决预售障碍的事实。证7、落款日期为2007年7月15日的开发公司给柏虹公司的《复函》，拟证明：开发公司及时妥善处理了柏虹公司来函的要求，对与柏虹公司之间的意向终止善后事宜是慎重的、终止《购房意向协议》是有理由的。证8、2007年4月至6月某特定时间点仙林大厦周边三处商品房楼盘房产成交均价信息，拟证明：双方签订《购房意向协议》至终止、失效期间的某特定时间点，即2007年4月28日、5月30日、6月18日，仙林大厦周边三处商品房办公楼的实际成交均价，与柏虹公司诉称的房产交易价格大幅上涨有很大出入，当时的商品房办公楼交易价格并不高，尚未出现房价大幅上涨情形，柏虹公司诉称所谓开发公司拒绝签订正式买卖合同是由于房价大幅上涨的诱因并不存在。证9、落款日期为2007年12月5日的杭州市城市建设投资集团有限公司杭城投便函（2007）75号《关于对商业地产情况进行调查摸底的通知》，拟证明：主管部门对商业地产开发经营的策略已日益重视，与开发公司对仙林大厦项目确定的经营思路是一致的，这也是开发公司不再采取销售的方式经营仙林大厦的根本原因。证10、柏虹公司工商登记档案资料，表明柏虹公司企业名称于2007年4月23日获得工商行政管理部门核准登记、4月20日起租赁上城区惠民路75号房产、4月24日签署公司章程、4月28日办理验资手续、成立，拟证明：柏虹公司的设立与双方签署《购房意向协议》无关，不能证明柏虹公司在签订正式合同前所做的准备工作。证11、浙江清禹贸易有限公司（以下简称清禹公司）工商登记档案资料，表明柏虹公司的大股东（占80%股份）清禹公司于2007年4月5日设立，拟证明：《购房意向协议》的签署与柏虹公司的设立无关联，也无法证明柏虹公司为签订正式合同前所做的准备工作。开发公司对柏虹公司提出的前述证据材料的质证意见：对证1的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明对象有异议：（1）《购房意向协议》仅为双方初步达成的购房意向，并非正式的商品房买卖合同；（2）《购房意向协议》明确商品房预售许可证尚未办理，故依法不能签订购房定金合同以及正式商品房买卖合同；（3）双方就具体的商品房买卖事宜、权利义务等还须在取得商品房预售许可证后签订正式合同前进一步磋商确定；（4）《购房意向协议》已于2007年5月30日失效、终止。对证2的真实性没有异议，但对合法性、关联性、证明对象有异议：（1）《购房意向协议》已经超过原定的2007年5月30日期限而终止、失效；（2）在商品房预售许可证没有取得的情况下，依法不能签订正式商品房买卖合同；（3）开发公司已经对仙林大厦的经营模式予以调整改变，由售转租，并口头通知柏虹公司，正式买卖合同不再签订；（4）柏虹公司所谓的为签订正式合同而投入的人力、物力仅为一面之辞，无事实依据。对证3的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明对象有异议：（1）《购房意向协议》已经逾期而失效、终止，不具有法律拘束力；（2）开发公司已经及时以书面形式通知柏虹公司不再签订正式商品房买卖合同，要求柏虹公司另做安排和打算；（3）从《购房意向协议》签订至书面通知终止，仅仅时隔50天，开发公司并不存在违反《购房意向协议》的情形。对证4的真实性没有异议，但对合法性、关联性、证明对象有异议：（1）开发公司未同意、更没有起草过购房定金合同；（2）开发公司此前已经通知柏虹公司不再签订正式合同，柏虹公司催促签订并无法律依据；（3）柏虹公司所谓的积极履约，未能提供事实证据；（4）在没有商品房预售许可证的情况下，依法不能签订正式商品房买卖合同。对证5的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明对象有异议：（1）开发公司再次通知柏虹公司，《购房意向协议》已经失效、终止，故不再签订正式买卖合同；（2）要求柏虹公司自行调整投资目标，妥善处理和安排各项工作；（3）阐明了《购房意向协议》不是正式买卖合同，没有商品房买卖合同的法律效力；（4）仙林大厦的处置事宜将按照开发公司有权机关的决定执行。对证6的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议：（1）柏虹公司尚未依法设立，不可能召开股东会；（2）柏虹公司场地尚未签约租赁，不存在公司会议室举行会议；（3）购房意向书与购房协议是两个完全不同的法律文本，本案中始终没有“购房意向书”；（4）当时柏虹公司的名称尚未核准，企业章程尚未签署、公司尚未登记注册，不可能有公司公章。只能证明2007年4月10日召开的股东会会议及作出的决议是虚假的；（5）所谓股东按比例筹措资金，仅停留在纸面上，并无任何实际、真正筹措的事实证据；（6）柏虹公司的大股东清禹公司也仅于2007年4月5日依法设立，仅仅早柏虹公司设立24天，不能证明柏虹公司的设立是为购买、经营仙林大厦而设立的。总之，无法证实柏虹公司为购买大厦投入了人力、财力。对证7的真实性、合法性没有异议，但对与本案的关联性及柏虹公司的证明对象有异议：开发公司取得土地使用权证书仅表明对该地块享有合法的土地使用权，不能证明开发公司可以据此与柏虹公司签订商品房买卖合同。对证8的真实性、合法性没有异议，但对关联性、证明对象有异议：开发公司取得仙林大厦的建设工程规划许可，不能证明开发公司可以据此与柏虹公司签订商品房买卖合同。对证9的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议：（1）对真实性、合法性及来源，无法辨别、确认；（2）柏虹公司所依据的参照物广利大厦、仙林福座，与仙林大厦在地理位置、楼盘定位、建筑设计、户型功能等方面均无可比性，不能证明柏虹公司遭受的经济损失；（3）柏虹公司援引的销售均价是起诉时的价格，并非双方《购房意向协议》签订、终止前后的销售价格，与本案无关联性；（4）周边房价的涨跌与双方未签订商品房买卖合同及柏虹公司所谓的经济损失毫不相干。对证10的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议：（1）由于是网上下载资料，对其来源、真实性、合法性存有异议，无法辨别、确认；（2）该信息中显示成交的出让土地性质为商业金融住宅用地，与本案的综合用地性质不同，地理位置、土地面积、建筑容积率等方面不一样，且出让土地与销售房产无可比性和关联性；（3）对文章类的证据，属于新闻报道，表达的是作者个人观点和看法；（4）土地成交、文章等时间在2007年7月份，是在开发公司通知柏虹公司终止《购房意向协议》之后发生的，与本案没有直接关联；（5）开发公司作出调整经营模式是执行上级有权机关作出的决定，并非受当时土地出让市场情形的影响，两者之间也没有关联。对证11的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议：（1）经济损失计算书系柏虹公司单方面自行制作的，并非属于法定证据范畴；（2）柏虹公司在该计算书中所援引的参照楼盘无可比性，均价数据也无法考证，时间也大不相同，与本案无关；（3）柏虹公司的损失缺乏事实证据和法律依据。柏虹公司对开发公司提出的前述证据材料的质证意见：对证1的真实性、合法性、关联性没有异议，但明确是分割销售，而本案约定的是整体销售，说明当时开发公司就有不履行整体销售的违约意图。对证2的真实性、合法性、关联性没有异议。对证3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，没有涉及仙林大厦销售或者租赁等事项，与本案无关。对证4的真实性、合法性、关联性没有异议，但不同意开发公司的证明目的，正好证明了开发公司的违约行为是经过其董事会作出的。对证5、证7的真实性、关联性没有异议，但是开发公司单方面决定终止意向是不合法的，也说明了开发公司的违约事实。对证6的真实性、合法性、关联性没有异议，正好证明了杭州市建设委员会同意对仙林大厦进行分割销售，对整体销售肯定是同意的，因为分割销售比整体销售要困难。对证8的真实性有异议，这是开发公司自己编制的，价格、数字不正确，跟柏虹公司从透明售房网上下载的数据出入很大。对证9的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，开发公司的上级单位没有要求开发公司停止销售仙林大厦。对证10的真实性、合法性、关联性没有异议，但不同意开发公司的证明目的，事实上柏虹公司的设立就是为了履行仙林大厦的购买和此后经营事项。对证11的真实性、合法性、关联性没有异议，但不同意开发公司的证明目的，清禹公司是柏虹公司股东，柏虹公司履行购房协议是经过清禹公司同意的。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》等规定精神，结合当事人举证、质证意见，认证如下：柏虹公司提出的前述证1、3、5、7、8，开发公司对真实性、合法性等均无异议，以及证2、4，开发公司对真实性没有异议，对柏虹公司提出的证明对象虽表示异议，但前述证据记载的内容反映了案件事实，应作为认定本案事实的证据予以采纳；柏虹公司提出的证6、9、10、11，开发公司提出的异议成立，不作为认定本案事实的证据采用。开发公司提出的前述证1至7、9至11，柏虹公司对真实性、合法性等均未提出异议，但对开发公司提出的部分证明对象表示异议，本院经审核认为前述证据所记载的内容，反映了本案事实，应作为认定案件事实的证据予以采纳；对证8，柏虹公司的异议成立，不作为认定本案事实的证据采用。依据前述经认证有效的书证，以及双方当事人在诉讼中的陈述，本院认定案件事实如下：2007年4月28日，柏虹公司、开发公司签订《购房意向协议》一份，记载：双方经友好协商，就柏虹公司向开发公司购买仙林大厦商品房有关事宜达成如下意向。一、开发公司在杭州市下城区仙林桥直街建设商品综合楼一座，地名仙林大厦，总建筑面积约19209.38平方米。柏虹公司意向购买该项目所有可销售部分房屋，包括办公用房约16427.07平方米、商业用房约510.47平方米、附属地下机动车泊位约78只。二、在按现有设计标准进行施工至本项目竣工验收合格，交付使用。三、房屋销售价格：1、办公用房每平方米12000元；2、商业用房每平方米25000元；3、地下机动车泊位每只20万元。四、付款方式：1、办公、商业用房部分采用分期付款方式。原则上分五期，其中2007年底前分3期支付不低于总房价款的70%，30%余款于本项目竣工交付前分二期付清。2、机动车位采用一次性付款方式，在本项目竣工交付前一次性付清。五、签约方式：采用杭州市商品房交易网上备案合同形式。具体步骤为：在开发公司申领商品房预售证完成并待公示期满后，双方签订订金合同，订金原则上不低于总价款的5%；在规定的15天期满前双方签定商品房买卖合同，本项目涉及商品房销售相关内容在商品房买卖合同备案文本中协商明确。六、本协议未尽事宜，双方本着友好合作、互惠互利的原则协商解决。八、本协议经双方签字、盖章后生效，至5月30日前双方签定商品房买卖合同生效时终止。2007年6月8日的开发公司董事会会议纪要记载，仙林大厦由整体出售改为租赁经营，原与柏虹公司所签的意向协议终止，不再执行。同年6月15日，柏虹公司致函开发公司，提出已为仙林大厦项目投入巨大，按意向协议中关于签订正式商品房销售合同的约定时间已逾期半个月，要求在20日前落实商品房销售合同的签订工作。6月18日，开发公司回函，提出因双方未能在2007年5月30日前的期限内签定正式的商品房买卖合同，双方签订的《购房意向协议》已自行失效，请柏虹公司另做安排和打算。6月20日，柏虹公司又发出《回复函》一份，对开发公司提出的《购房意向协议》逾期终止的意见表示异议，希望尽快签订商品房买卖合同。7月15日，开发公司又函告柏虹公司，表达了《购房意向协议》逾期失效，双方间买卖房屋意向终止，目前及今后均不可能再签订正式的商品房买卖合同等意见。开发公司在与柏虹公司签订《购房意向协议》之前，已取得仙林大厦的建设工程规划许可证和大厦所在土地的国有土地使用权证书。柏虹公司成立于2007年4月28日，注册资本2000万元，清禹公司、余柏妹分别出资1600万元（占80%股份）、400万元（占20%股份），经营范围为酒店投资管理。清禹公司成立于2007年4月5日。本院认为：柏虹公司、开发公司于2007年4月28日签订《购房意向协议》的事实清楚。关于前述《购房意向协议》的性质及效力问题，从《购房意向协议》记载，即双方就购买仙林大厦商品房有关事宜达成意向，柏虹公司意向购买该项目所有可销售部分房屋，采用杭州市商品房交易网上备案合同形式，在开发公司申领商品房预售证完成并公示期满后，双方签订订金合同，在规定的15天期满前双方签订商品房买卖合同等内容，以及《购房意向协议》明确的当事人、拟购房屋面积、价款等表明，仅是对未来签订正式商品房买卖合同的预先安排，不具备《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条、《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的条款，应认为该协议具有预约合同性质。《购房意向协议》系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。关于开发公司是否应赔偿不履行《购房意向协议》给柏虹公司造成的损失，以及损失数额问题，从已查明的事实分析，在本案诉讼前，开发公司已函告柏虹公司，《购房意向协议》已过2007年5月30日签订期限而失效或终止，不再签订商品房买卖合同。柏虹公司接到函件后，提出了异议。在本案诉讼中，对柏虹公司提出的解除《购房意向协议》主张，开发公司表示没有异议。故对柏虹公司提出的解除《购房意向协议》主张，本院予以支持。至于《购房意向协议》解除原因，柏虹公司、开发公司作为预约合同签约当事人，均应按诚实信用原则，履行应当承担的谈判、缔约义务。本案中，开发公司以仙林大厦由整体出售改为租赁经营，双方未能在2007年5月30日前的期限内签订正式的商品房买卖合同，《购房意向协议》已自行失效等为由，拒绝签订商品房买卖合同，由于开发公司提出的前述理由，与《购房意向协议》约定不符，开发公司的行为违反了《购房意向协议》，应承担违约责任。柏虹公司在诉讼中要求开发公司赔偿经济损失104395148元，从所提出的理由和依据分析，该损失额并不是基于《购房意向协议》而造成的损失，而是基于《购房意向协议》所指向的本约商品房买卖合同不能履行而可能造成的损失，本院不予支持。由于开发公司违反诚实信用原则，不愿将案涉房屋出售给柏虹公司，造成《购房意向协议》解除，根据签订《购房意向协议》时杭州市房地产市场变化情况，柏虹公司为磋商、履行协议所可能发生的费用，柏虹公司成立目的、时间、注册资本情况、开办费用等因素，本院酌情确定柏虹公司的经济损失为300万元，该损失应由开发公司赔偿。综上，柏虹公司提出的解除《购房意向协议》主张，以及赔偿损失要求中的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除杭州柏虹酒店投资管理有限公司、杭州市房地产开发集团有限公司于2007年4月28日签订的《购房意向协议》。二、杭州市房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杭州柏虹酒店投资管理有限公司经济损失300万元。三、驳回杭州柏虹酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563775元，分别由杭州柏虹酒店投资管理有限公司负担547574元、杭州市房地产开发集团有限公司负担16201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长  陈其荣代理审判员  袁松杰代理审判员  陈立东二〇〇八年五月十九日书 记 员  魏奇华