上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31089号原告：汤胜多。委托诉讼代理人：孙振峰，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚志云，上海市杰豪律师事务所律师。被告：斯学江。委托诉讼代理人：楼旭东，浙江曦明律师事务所律师。第三人：上海信义晟酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区学后街XXX号XXX室。法定代表人：孙桐涛，执行董事。委托诉讼代理人：林元元，女。原告汤胜多与被告斯学江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，依法适用简易程序。后原告申请追加上海信义晟酒店管理有限公司(以下简称信义晟公司)、肖康、江亮为本案第三人参加诉讼。之后，原告又申请撤回肖康、江亮作为第三人。因本案不宜继续适用简易程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员独任审理，并于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告汤胜多的委托诉讼代理人孙振峰、被告斯学江的委托诉讼代理人楼旭东、第三人信义晟公司的委托诉讼代理人林元元到庭参加诉讼。审理中，各方当事人申请庭外和解。本案现已审理终结。原告汤胜多向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除；2、判令被告支付2018年4月1日至2020年4月27日房屋租金人民币(以下币种同)145,250元；3、判令被告支付房屋占有使用费：按年租金7万元的标准，自2020年4月28日起计算至被告实际返还房屋之日止；4、判令被告支付逾期付款违约金，每日按月租金千分之五的标准，分别自2018年4月8日、2018年7月8日、2018年10月8日、2019年1月8日、2019年4月8日、2019年7月8日、2019年10月8日、2020年1月8日、2020年4月8日起计算至被告实际支付之日止；5、判令被告支付清退租户费用5,000元；6、判令被告支付重新招租期间的房租收入17,500元；7、判令被告和第三人共同自上海市浦东新区高桥镇学后街XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)中迁出，并由被告返还上述房屋。事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为2018年1月1日至2031年12月31日止，租金按每套每年7万元计算，每3个月作为一期支付。该合同还对双方的权利义务作了具体的约定。但被告自2018年1月起迟迟未支付租金，仅于2019年5月15日支付了2018年1-3月份的房租，截至今日，共计拖欠租金近25个月之久，被告拖欠租金的行为已构成根本违约。根据合同约定，被告欠付租金超过30日的，原告即有权解除租赁合同。原告为妥善解决问题，曾多次与被告沟通租金等相关事宜，但被告均以种种理由搪塞。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告斯学江辩称，第一，被告于2020年4月1日向原告邮寄解约通知，原告于4月4日收到，故双方之间的租赁合同解除时间应为2020年4月4日。第二，被告未支付租金事出有因。因为原告向被告购买系争房屋之后并未支付大修基金32,067元、2008年1月2日至2020年8月2日物业费85,511元，上述费用应在租金中予以扣除。2018年2月1日至2019年8月10日系争房屋所在大楼整体改造，一直处于装修施工中，故该区间租金不应支付。2020年1月又爆发新冠疫情，对被告造成影响，故2020年1月1日至2020年4月4日租金不应支付。第三，系争房屋实际由第三人占有使用，故原告诉请的占有使用费应由第三人承担。第四，由于被告未支付租金系事出有因，故不应支付违约金。即使法院认定应支付违约金的，原告主张的违约金标准显然过高，请求法院予以调整。第五，同意返还房屋。系争房屋由第三人占有使用，原告可以与第三人直接签订合同，不存在清退费用及重新招租期间房租收入损失，故不同意支付上述费用。第三人信义晟公司述称，2017年1月25日，原告与第三人的法定代表人签订租赁合同，约定将包括系争房屋在内的整栋大楼4-12层出租给第三人用于经营公寓。为此，第三人进行后续装修。2019年10月正式营业。第三人投入较大，希望能继续经营，故不同意从系争房屋中迁出。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋权利人。2018年，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，总面积142.52平方米，按装修现状交房；租赁期自2018年1月1日至2032年12月31日，共计15年；租金按每套7万元/年计算，每3个月为一期支付，乙方应于2018年1月1日向甲方支付首期租金17,500元，后期租金应于每期届满日后7日内向甲方支付，租赁期间乙方应按合同约定的时间向甲方支付房屋租金，若逾期交付，每逾期一天，乙方应按月租金的5‰向甲方赔偿违约金；该房屋的租金第一个3年保持不变，自第二个3年开始，租金实行每三年递增一次，每次递增5%；乙方应按合同约定的时间向甲方支付房屋租金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同，无条件收回房屋，并追究乙方相应的违约责任；乙方因第九条第二款第1项、第2项项内约定的违约情形导致甲方单方面解除合同提前收回房屋的，乙方应赔偿甲方的全部损失，具体损失计算公式=因此次租赁所造成清退原有租户的全部费用+乙方装修免租期期间的租金+甲方因乙方违约需重新招租期间的房租收入。合同签订后，被告仅于2019年5月15日支付2018年1月至3月租金17,500元，其余租金均未支付。2020年4月27日，原告向被告寄送律师函，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。2020年5月，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2017年1月，被告与第三人法定代表人孙桐涛签订《房屋租赁合同》，约定被告将包括系争房屋在内的4-12层(不含904室)出租给乙方，租期15年。2017年12月22日，双方签订《补充协议》，约定起租期定于2018年2月1日起算，15年租赁期相应顺延。2019年5月21日，被告与第三人签订《房屋租赁合同补充协议(二)》，其中对租期、租金等作调整。审理中，原、被告确认《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除。被告及第三人确认目前第三人实际使用系争房屋。第三人表示不同意自系争房屋迁出，要求继续履行租赁合同，但不愿代被告向原告支付欠付的租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告作为承租人，未按约履行支付租金的义务，已属违约，原告依约享有合同解除权。审理中，原、被告就合同解除时间达成一致，并无不当，本院予以确认。合同解除后，双方应结清各项欠付费用。现被告未支付2018年4月1日至2020年4月27日的租金，其抗辩要求抵扣原告应付的维修基金及物业管理费。对此，本院认为，本案系房屋租赁合同关系，维修基金和物业费与本案并非同一法律关系，原告也不同意抵扣，故对被告提出的抵扣辩称，本院不予支持。被告又抗辩大楼整体改造及受新冠疫情影响要求租金予以减免。对此，本院认为，被告对于其所述的大楼整体改造时间未有充分证据予以佐证，且原告以现状出租，承租房屋后是否装修由被告自行决定，故被告以大楼改造为由要求减免租金，缺乏依据，本院不予支持。关于新冠疫情，系争房屋使用确实受到部分影响，故本院根据公平原则酌减疫情期间租金一个半月，扣除上述酌减金额后，被告仍应支付原告租金136,428元。关于逾期付款违约金，被告确实存在逾期支付租金的情形，按照合同约定应支付相应的违约金。在被告辩称违约金过高的情形下，本院根据案件实际情况酌情予以调整，其中违约金计算至合同解除之日为16,000元，自2020年4月28日起至实际支付之日止的违约金，则按照每日40元的标准计算。合同解除后，被告应及时向原告返还房屋。同时，第三人也无继续使用系争房屋的依据，有义务搬离租赁房屋。被告未及时返还系争房屋，原告主张参照租金标准支付房屋使用费，并无不当，本院予以支持。关于清退租客费用，原告未能提供证据予以佐证，故本院不予支持。关于重新招租期间的房租收入，实为原告要求被告赔偿房屋闲置期间的租金损失，由于被告根本违约行为导致房屋租赁合同解除，原告主张的上述损失，可予支持，且原告主张金额尚属合理，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告汤胜多与被告斯学江签订的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除；二、被告斯学江和第三人上海信义晟酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区高桥镇学后街XXX号XXX室房屋迁出，并由被告斯学江将上述房屋返还给原告汤胜多；三、被告斯学江于本判决生效之日起十日内支付原告汤胜多2018年4月1日至2020年4月27日的租金136,428元；四、被告斯学江于本判决生效之日起十日内支付原告汤胜多房屋占有使用费：按照每年7万元的标准，自2020年4月28日起计算至被告斯学江实际返还房屋之日止；五、被告斯学江于本判决生效之日起十日内支付原告汤胜多逾期付款违约金：其中截至2020年4月27日的逾期付款违约金为16,000元，自2020年4月28日起至被告斯学江实际支付租金之日止的逾期付款违约金则按照每日40元的标准计算；六、被告斯学江于本判决生效之日起十日内支付原告汤胜多房租损失17,500元；七、驳回原告汤胜多的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,331元，诉讼保全费1,864元，合计7,195元，由原告汤胜多负担1,690元，被告斯学江负担5,505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二一年一月十八日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。