湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初5101号原告汪湘，男，1955年12月21日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。被告李红，女，1966年11月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被告戴桂英，女，1937年7月23日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被告李敏，女，1961年3月11日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被告李纯，女，1963年3月3日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被告李丹，女，1971年7月5日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被告戴桂英、李敏、李纯、李丹的共同委托代理人李红，女，1966年11月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉、反诉等）。原告汪湘诉被告李兆光、李红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理，2020年11月20日，原告汪湘提出书面回避申请，要求独任审判员舒家良回避。本院于2020年11月20日作出决定，驳回原告汪湘的回避申请。诉讼中因被告李兆光于2020年11月14日死亡，被告李红于2020年12月1日向本院申请追加李兆光的妻子戴桂英及女儿李敏、李纯、李丹作为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许。该案本院依法适用简易程序，于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告汪湘、被告李红（暨被告戴桂英、李敏、李纯、李丹的共同委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪湘向本院提出诉讼请求：1.判决被告承担涉案《房屋买卖（居间）合同》的违约责任，及承担诬陷原告违约所造成的损失〔（2018）湘0203民初465号案诉讼费3500元、（2018）湘02民终1865号上诉费3500元、2015年行政案产生相关费用3000元）〕1万元；2.判决涉案房屋归原告所有。庭审中，原告增加两项诉讼请求，即1.确认“付清”是指13万元，2.启动再审程序。事实和理由：被告李红代理其父母在（2020）湘行终491号行政复议一案中述称“原告汪湘不守信用，至今未按合同约定履行付款义务”与《房屋买卖（居间）合同》第三条的约定两次付款就是17万元的约定相违背，原告付款了17万元就是守约方，被告拒不配合过户和退款就是违约方，故应向原告承担违约责任。被告李兆光和李红拒不递件，原告汪湘“未交税和未付尾款”就有正当理由，因此被告应当赔偿原告此前1万元的诉讼损失。被告李兆光和李红负有《房屋买卖（居间）合同》所约定滞纳金和违约金的责任，导致了“主债权转移引起不动产权转移”。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告李红、戴桂英、李敏、李纯、李丹共同辩称：原告还有17.8万元房款未支付，被告没有违约，房屋不能归原告所有。经审理查明，2015年5月5日，李兆光作为卖方与原告汪湘作为买方，共同签订一份《房屋买卖（居间）合同》，该合同的主要内容为：一、买卖双方经经纪方株洲市中伟房地产经纪有限公司居间中介出售、购入位于株洲市芦淞区××栋××号房屋（株房证号为××，国有土地使用权证号为国用（2001）字第Ｂ××7号，建筑面积为89.16平方米）；二、该房屋转让成交价为348000元；三、付款方式如下：1、本合同签订时买房向卖方交付定金40000元，此款在过户后冲总房款；2、买卖双方须根据株洲市房产管理局《株房［2012］58号文》的要求，于2015年6月15日前去房产局签署《株洲市二手房买卖合同》及其他相关协议并办理过户手续，房屋登记受理单交由经纪方代为托管，并在办理递件手续时买方应付房款（含定金及交楼杂费押金）170000元整给卖方（付款方式注明：1、第一次付款时间为2015年5月28日之前，买方支付卖方含定金170000元，卖方同意在收首付款当天做公证委托书至中介指定的人名下，并同意当天交房给买方；第二次付款时间为2015年6月15日之前，买卖双方在房产局办理正式过户手续当天（按房产局要求进行资金监管）付清给卖方……；六、买卖双方约定交楼日期为：卖方收到定金后约定为2015年5月28日之前先交房与买方。买方如在收房后，又违约不买该房屋，则买方承担本合同的违约责任及另支付1000元／月的租金给卖方，并承担交房后所产生的一切费用等……九、如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成,则已付定金将由卖方没收或买方按该房屋成交价格的20%赔偿给卖方，而卖方有权再将该房屋转让予任何人；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房屋售予买方，则卖方须返还买方双倍定金或卖方按该房屋成交价格的20%赔偿给买方。……十二、在买方未付清该房屋全部成交价款，卖方对该房屋产权保留所有权。……十五、本合同自双方签字、盖章之日起生效。2015年5月5日，李兆光作为卖方、原告汪湘作为买方、株洲市中伟房地产经纪有限公司（以下简称中伟经纪公司）作为经纪方共同签订了一份《株洲市中伟房地产经纪有限公司居间合同》，合同约定买卖双方经经纪方中伟经纪公司居间中介出售、购入位于株洲市芦淞区××栋××号房屋。合同签订当天原告汪湘向被告李兆光支付40000元购房定金。2015年5月25日，中伟经纪公司员工万宇庭代理李兆光、戴桂英（甲方）与汪湘、陈株华（乙方）签订了一份《株洲市二手房买卖合同》。双方约定，房屋转让价款为人民币160000元（含定金人民币30000元），乙方负责税费。同日被告李兆光之女李红与原告汪湘签订一份《房屋买卖补充协议书》，约定买卖双方按照2015年5月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》付款及交房。同日，原告将130000元购房款存入双方确认的资金监管账户。2015年5月25日，被告李兆光将涉案房屋交付给原告汪湘使用。2015年10月29日，汪湘与李红及中伟经纪公司签订《声明书》，约定同意取消2015年5月5日签订的《居间合同》，由李兆光承担中介方提供的信息服务费5000元。买卖双方自行办理相关过户手续。目前，案涉房屋仍由汪湘占用，但尚未办理过户手续。2016年5月4日，汪湘作为原告向本院提起行政诉讼起诉被告株洲市房产管理局不履行房屋登记法定职责一案，请求判令株洲市房产管理局限期为其办理涉案房屋的所有权转移登记及颁发所有权证，并赔偿其相关损失。2016年7月12日，本院作出（2016）湘0203行初19号行政判决，认为原告未能提供证据证明卖方李兆光与其共同向株洲市房产管理局申请了房屋所有权转移登记，且原告不清楚卖方是否向株洲市房产管理局提交了房屋所有权证书、卖方身份证明等法定的材料。汪湘请求确认房产局行政违法并要求限期办理房屋所有权转移登记并颁发所有权证及赔偿其5万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，故驳回了原告汪湘的诉讼请求。汪湘不服上诉，株洲市中级人民法院作出（2016）湘02行终107号行政判决，驳回了原告汪湘的上诉，维持原判。汪湘仍不服，申请再审。湖南省高级人民法院2017年12月18日作出（2016）湘行申1071号行政裁定，驳回了汪湘了再审申请。并认定因再审申请人汪湘没有交清房款，李兆光不同意提交房产转移登记申请，而被申请人株洲市房产管理局没有收到交易双方共同提交的过户申请，即不存在履行房产登记法定职责的法定事由。2018年3月12日，汪湘向本院提起民事诉讼，起诉被告李兆光、第三人中伟经纪公司房屋买卖合同纠纷案，请求1.确认被告李兆光提交的《房屋交易备案证明》合同编号为1000008482《株洲市二手房买卖合同》有效；2.判令被告李兆光配合原告汪湘办理案涉芦淞区××栋××号房屋的产权过户（不动产权转移登记）手续，并赔偿之前因未履行合同义务造成原告遭受损失3000元的经济损失，并追究李红假卖房真诈骗的肇事责任。本院于2018年6月27日作出（2018）湘0203民初465号民事判决。认定《株洲市二手房买卖合同》（合同编号为1000008482）签订的目的是为了避税，仅是汪湘、李兆光、中伟经纪公司为了满足产权转移登记中避税的需要共同确定的“对外公示交易价格”，并不是原、被告买卖双方关于房屋转让真实价格变更的意思表示，不能认定为对2015年5月5日被告李兆光作为卖方与原告汪湘作为买方共同签订的《房屋买卖（居间）合同》中房屋转让价格348000元的变更。故原告汪湘主张确认《株洲市二手房买卖合同》（合同编号为1000008482）有效，没有事实和法律依据，本院不予支持。并认为涉案房屋转让价格为348000元，原告汪湘支付了170000元，尚欠购房款尾款178000元，原告一直没有按合同约定支付尾款，被告在庭审中也提出了同时履行的抗辩，要求原告将尾款全部支付完毕的当天，才能配合原告办理房屋产权转移登记手续，且原告未缴纳个人所得税6568元，故涉案房屋目前并不符合办理产权转移登记条件，原告要求被告办理产权转移登记的诉讼请求于法无据，本院不予支持。从而驳回了原告汪湘的全部诉讼请求。汪湘不服上诉，二审维持。后汪湘申请再审，湖南省高级人民法院2019年8月1日作出（2019）湘民申1892号民事裁定。认定《株洲市二手房买卖合同》实质是以合法形式掩盖避税的非法目的，损害了国家利益，应该认定为无效。买卖双方的真实意思表示为按348000元的购房款履行房屋买卖合同，由于汪湘未按照双方约定缴纳税款，亦未支付购房尾款，故案涉房屋尚未达到办理产权转移登记手续的条件，故驳回了汪湘的再审申请。2019年12月23日，汪湘以市住建局为被申请人向株洲市人民政府申请行政复议，请求确认市住建局扣押其13万元购房款的行为违法，责令该局退还13万元购房款和赔偿16.5万元滞纳金或支付3万元利息。2020年1月23日，市政府作出（2019）株政复字第117号《行政复议决定书》，认为市住建局根据买卖双方的意愿履行二手房交易资金监管职责，不存在所谓扣押行为，现买卖双方未提出终止交易的证明材料，要求被申请解除监管、将监管资金退还并给予赔偿，没有事实和法律依据，申请人的行政复议申请不符合法定条件，故驳回申请人的行政复议申请。汪湘不服该行政复议决定，向株洲市中级人民法院提起行政诉讼，起诉被告株洲市人民政府、第三人株洲市住房和城乡建设局、李兆光、戴桂英行政复议案，株洲市中级人民法院于2020年3月18日作出（2020）湘02行初32号行政判决，认为复议机关以汪湘未提供曾经要求市住建局履行法定职责而该局未履行的证明材料，行政复议申请不符合受理条件为由，驳回其行政复议申请，证据确凿，适用法律正确，程序合法，因此驳回了汪湘的诉讼请求。汪湘不服上诉。湖南省高级人民法院2020年5月21日作出（2020）湘行终491号行政判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，汪湘与李兆光于2015年5月5日签订《房屋买卖（居间）合同》，由原告汪湘购买李兆光位于株洲市芦淞区××栋××号房屋，约定转让价款为348000元，第一次付款时间为2015年5月28日之前，买方支付卖方含定金170000元，卖方同意当天交房给买方；第二次付款时间为2015年6月15日之前，买卖双方在房产局办理正式过户手续当天（按房产局要求进行资金监管）付清给卖方。该约定系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告汪湘按约支付了购房款170000元，李兆光亦按约在2015年5月25日向汪湘交付了房屋。后因汪湘拒不支付余下尾款，导致涉案房屋一直未办理过户手续。本院作出的（2018）湘0203民初465号民事判决和湖南省高级人民法院作出（2019）湘民申1892号民事裁定，亦均认定双方就涉案房屋达成的转让款为348000元，原告汪湘已付170000元，尚欠购房款178000元，由于汪湘未按照双方约定缴纳税款，亦未支付购房尾款，故案涉房屋尚未达到办理产权转移登记手续的条件，并认定《株洲市二手房买卖合同》无效。综上，卖方李兆光并无违约情形，因此原告要求李兆光和李红承担违约责任，赔偿诬陷其违约所造成的损失1万元，并确认付清是指13万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。我国《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案涉案房屋尚未办理过户登记手续，且经本院的（2018）湘0203民初465号民事判决和湖南省高级人民法院作出（2019）湘民申1892号民事裁定均认定，由于汪湘未按照双方约定缴纳税款，亦未支付购房尾款，导致案涉房屋尚未达到办理产权转移登记手续的条件，因此原告汪湘主张涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于是否启动再审，不属于本案可处理范围，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告汪湘的诉讼请求。本案案件受理费6670元，减半收取3335元，由原告汪湘承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒家良二〇二一年一月四日法官助理王秋艳书记员晏凝附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。