江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初5099号原告：简刚，男，1969年5月16日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：孙小东，江苏摩天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕钦梅，江苏摩天律师事务所律师。被告：沈学军，男，1971年7月22日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：李伟伟，重庆中钦国彦（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范东奇，重庆中钦国彦（无锡）律师事务所实习人员。第三人：中国平安财产保险股份有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320200836003041D,住所地无锡市滨湖区太湖新城金融一街**********。负责人：王文进，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬明珠，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任佳佳，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。原告简刚与被告沈学军房屋买卖合同纠纷，本院于2020年10月9日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告简刚及其委托诉讼代理人孙小东、被告沈学军的委托诉讼代理人李伟伟、范东奇到庭参加诉讼。后经原告简刚的申请本院依法追加中国平安财产保险股份有限公司无锡分公司（以下简称保险公司）作为第三人参加诉讼，于2020年12月23日公开开庭进行了审理，原告简刚及其委托诉讼代理人孙小东，被告沈学军的委托诉讼代理人李伟伟，第三人保险公司的委托诉讼代理人邬明珠、任佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简刚向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与第三人于2020年7月31日签订的最高额抵押合同无效；2、判令被告继续履行原被告签订房屋买卖合同，由被告配合原告办理无锡市云林苑中区××号××室房产过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：简刚与沈学军于2014年6月12日签订房屋买卖合同，约定沈学军将位于无锡市云林苑中区××号××室房屋作价26万元出售给简刚，原告已付清房款。现房屋已符合办证条件并办至沈学军名下，故诉至法院请求过户。被告沈学军辩称：简刚与沈学军之间不存在房屋买卖关系，只存在借款合同关系，沈学军分三次向简刚借款共计26万元，双方签订房屋买卖合同及租赁协议作为借款的保证。沈学军与保险公司之间的借款是真实的，该借款沈学军也在正常还款。第三人保险公司述称：涉案房屋登记在沈学军名下，登记即所有，保险公司与沈学军签订的最高额抵押合同系双方真实意思表示，合法有效，且已办理抵押登记手续，保险公司取得涉案房屋的抵押权合法有效，请求驳回简刚对保险公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年6月12日沈学军为甲方，简刚、隆春芳、简慧为乙方签订《房屋买卖协议》，约定甲方将云林苑中区1072号602室房屋出售给乙方，面积105平方米，价格26万元，在该房屋可办理产权过户时，甲方应无条件并积极提供有关房屋过户的相关资料，协助乙方办好产权过户手续，合同同时约定房屋只与沈学军本人有关，与其前妻、子女或其他家人无关。合同由沈学军、简刚签字。2014年6月11日沈学军在合同下方签订补充说明，确认于当日收到房款共计26万元，房款已全部结清。云林苑1072-602房屋为沈学军户的拆迁安置房，于2009年5月20日交付给沈学军，于2019年10月21日登记在沈学军一人名下。本案审理过程中隆春芳、简慧出具放弃权利承诺书，承诺二人与简刚系亲属关系，自愿放弃基于2012年6月12日房屋买卖合同对云林苑1072-602号房屋享有的全部权利。关于案涉房屋的买卖经过，沈学军代理人在第一次开庭时对于房屋买卖的事实无异议，称因房屋上存在抵押权无法办理过户手续；第二次开庭时又对房屋买卖的事实不予认可，称沈学军与简刚存在26万元的借款关系，并提供2012年6月12日沈学军与简刚签订的《租赁协议》一份，称因借款未约定利息，将房屋给简刚居住作为补偿。该《租赁协议》约定沈学军将云林苑1072-602房屋租给简刚及其家人，租金双方协商，水电等费用及房屋损坏由简刚及家人承担。沈学军本人向本院述称：2012年通过朋友介绍认识简刚，听介绍人称简刚系赌场放水钱的，其向简刚借款26万元，借条在简刚处，用涉案房屋作抵押，并签订了《租赁协议》，因未约定还款期限，故未约定租赁期限，后简刚让其签订房屋买卖协议，称如果还不出钱拿房屋抵债，其称可以，但房屋要赎回的。简刚对于与沈学军之间存在26万元的借款关系不予认可，称：与沈学军系房屋买卖关系，2012年5月时沈学军称要将房屋出售给其，房款分两次支付，合同签订当日支付23万元，2014年6月11日支付3万元，本来约定3年内过户时支付余款，时间届满后虽无法过户，其也将余款支付完毕，房屋出售时已由沈学军出租给他人，出售后的租金由简刚收取，至2015年简刚搬入案涉房屋居住至今，《租赁协议》系因安置房买卖时暂无法过户，为保险起见签订，其也未向沈学军支付过房租。保险公司提供沈学军与其业务员的聊天记录，沈学军在记录中称房子不是卖给别人，是租给他们，买卖合同是被骗了，所以没说。2020年7月31日，沈学军与保险公司签订《最高额抵押合同》，约定保险公司自2020年7月31日至2028年11月8日期间与沈学军办理各类业务（包括出具保证保险保单）所发生的债权提供抵押担保，担保最高本金金额为80.9万元，抵押物为云林苑1072-602。2020年8月4日保险公司对云林苑1072-602房屋的抵押权办理登记手续，不动产登记证明载明的担保债权数额为80.9万元，抵押方式为最高额抵押，债权确定期间自2020年7月31日至2028年11月8日。2020年8月4日、9月6日、10月5日沈学军与中国光大银行股份有限公司无锡南长支行（以下简称光大银行南长支行）签订《借款合同》三份，分别借款35万元、10万元、1.2万元，保险公司为上述借款提供保证保险。庭审中，保险公司提供产调情况报告及其工作人员与沈学军就涉案房产的情况进行远程视频连线的截图等证据，以证明其对于涉案房产的权属情况审查已尽充分、合理的注意义务。2020年8月4日打印的不动产登记簿证明载明的权利人为沈学军，未有其它有效权利状况或不动产有效限制情况。简刚表示截图中的房屋并非涉案房屋。沈学军向本院述称：2020年8月3日为做贷款查明房屋情况与保险公司业务员视频连线，当时连线的房屋非涉案房屋，而是对门的601，因其与简刚商量时简刚拒绝进屋拍摄。保险公司业务员称：当日与沈学军约定好时间，沈学军打开摄像头时已经在屋内了，拍完屋内情况沈学军又到屋外拍摄了门牌号和楼号，整个过程视频是连贯不中断的，后沈学军又走到户外拍摄了小区环境和入口；疫情前公司会上门审查抵押物情况，但上门勘察非必须，主要还是以产调情况为准，保险公司提供借款担保时，等银行放款后保险才会生效，故先签的抵押合同。庭审中，本院向简刚释明，如果法院审理后无法支持其房屋过户的主张，是否要变更诉讼请求，要求赔偿损失，简刚明确还是想要房子，不变更诉讼请求，如果现阶段审查下来不符合过户条件，要求确认房屋买卖合同有效。上述事实，有《房屋买卖协议》、拆迁房安置表、安置房交接单、不动产登记簿证明、《租赁协议》、《借款合同》、《借款发放账户确认书》、《保证保险保险单》、《最高额抵押合同》、抵押权登记证明、抵押房屋信息备案表、抵押物调查报告、截图、聊天记录、放弃权利承诺书、质证意见、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。关于简刚与沈学军于2012年6月12日签订的《房屋买卖协议》，沈学军称实为以物抵债协议，但未提供双方之间存在借贷关系的证据，简刚对此亦不认可，结合沈学军在房屋买卖协议上签字确认收到房款26万元，房款已全部结清且在第一次开庭时沈学军对于房屋买卖的事实予以认可等情况，本院对于沈学军的抗辩意见不予采纳，认定简刚与沈学军签订的《房屋买卖协议》真实有效。关于保险公司与沈学军于2020年7月31日签订《最高额抵押合同》，合同约定保险公司自2020年7月31日至2028年11月8日就沈学军办理各类业务（包括出具保证保险保单）所发生的债权在最高额80.9万元范围内承担抵押担保责任，抵押物为云林苑1072-602，该抵押权已办理抵押登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因涉案安置房在上述《最高额抵押合同》签订时登记在沈学军一人名下，不动产登记簿证明上未载明有其它有效权利状况或不动产有效限制情况，且保险公司已经对涉案房屋的权属等情况进行了审查，本院认为保险公司有理由相信沈学军对于涉案房屋具有处分的权利。简刚在购买涉案拆迁安置房时已对房屋暂无法办证及过户的情况知悉，在涉案房屋符合办证条件办理至沈学军名下后至抵押权设立前的近十个月时间内也未要求沈学军履行过户义务，应当承受因购买的安置房暂无法过户及自身怠于履行其权利可能产生的风险。现保险公司与沈学军签订的《最高额抵押合同》在本案中不存在法定无效的情形，简刚请求确认该《最高额抵押合同》无效，于法无据，本院不予支持。因涉案房屋上现设有抵押权，暂不符合办理过户登记的条件，简刚要求沈学军配合办理过户手续的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认简刚与沈学军于2012年6月12日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告简刚的其他诉讼请求。案件受理费5200元减半收取2600元，保全费5000元，合计7600元，由简刚负担3800元，由沈学军负担3800元（该款已由简刚预交，简刚同意其预交诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，沈学军在本判决生效之日起十日内支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王亦华二〇二一年一月五日书记员  张 麟