安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初4219号原告：瞿尔银，男，1979年6月19日出生，汉族，医生，大学文化，住安徽省天长市。委托诉讼代理人:李森，安徽知秋（天长）律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐传强，安徽知秋（天长）律师事务所实习律师。被告：华盛科技控股股份有限公司，住所地安徽省天长市天扬路666号，统一社会信用代码913411007749613667。法定代表人：钱文鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：单亚萍，安徽天申律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑传儒，该公司员工。原告瞿尔银与被告华盛科技控股股份有限公司（以下简称华盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告瞿尔银的委托诉讼代理人李森、唐传强，被告华盛公司的委托诉讼代理人单亚萍、郑传儒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。瞿尔银向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年2月12日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告返还原告多支付的租金223000元;3、判令被告支付违约金330000元，律师费10000元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告与华盛公司于2018年2月12日签订了《房租租赁协议》，约定原告租赁华盛公司购买的位于天长市三桥路东侧集美花苑二期1栋自有商业房地产约3000平方，租赁期限为2018年1月1日至2024年1月1日共六年。房屋租金为每年30万元。合同约定违约方式为违约方应当支付违约金10万元，并承担诉讼、保全、公证、律师费用。合同签订后双方就租金支付方式进行了变更，原告累计缴纳了租金448000元（含押金8万元）。2019年1月3日原告接到来安县人民法院通知，涉案房屋已经被法院强制执行，房屋的所有权人为安徽金瑞投资集团有限公司，责令原告于2019年3月4日前腾房，否则将强制清场。原告找到华盛公司，该公司认可在签订租赁协议前房屋已经被来安县法院查封，无法协调。故原告与安徽金瑞投资集团有限公司经多次协商于2019年4月17日签订了《租赁协议》，约定根据来安县人民法院（2016）皖1126执665号执行裁定，原告租赁现属于安徽金瑞投资集团有限公司房屋，租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日，租赁费用为前三年租金每年50万元，后两年每年租金55万元。另，2019年6月13日，安徽华盛科技控股股份有限公司名称变更为华盛科技控股股份有限公司。原告认为，原告承租被告的房屋因依法被法院强制执行而导致无法履行，根据合同法第94条的规定应当解除原、被告之间于2018年2月12日签订的《房租租赁协议》。原告实际租赁被告房屋的时间为2018年1月1日至2018年9月30日，被告应当退还多收取的原告租金223000元（448000元-25000元/月×9个月）。被告因违约行为给原告造成了五年多缴纳110万元房租的实际损失，根据合同法114条第2款的规定，原告主张按照实际损失的30%增加违约金。现原、被告未能就争议事项达成一致意见，特诉至贵院，请予公正判决。被告华盛公司辩称，1、合同的解除权是一种形成权，不应该由法院判决解除，而是应该由原告明知该房屋已被法院强制拍卖时，合同无法继续履行时，向被告发出解除通知，但原告并未向被告主张解除合同，而是继续履行合同，实际使用房屋，应当承担实际使用房屋的租金；2、原告未按照合同约定按期支付足额房租，构成实质违约；3、根据来安法院的执行裁定书，金瑞集团对被告享有的到期债权是1200多万元，涉案房产价值1400多万元，该房屋在偿还金瑞集团债务后，仍有100多万元的剩余价值，这就表示，即使在来安法院下发裁定后，金瑞集团也不能完全拥有该房屋的全部所有权，同时，原告当庭也并未出示证据证明金瑞集团将涉案房屋的剩余价值支付给来安法院或者房屋的原所有权人，即本案被告；4、原告与金瑞公司签订的租赁合同将房屋租金提高到50万元一年，其是自愿对损失的一种认可，不可以将该不利后果转嫁给被告所有；5、关于原告主张的违约金计算方式，被告认为其实际损失的大小并未实际发生，原告与金瑞集团的合同关系在履行过程中可能受多种原因影响，故违约金仍应依据原、被告之间的合同约定计算；6、关于原告所支付的律师费用是否具有合理性，由法院酌定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告瞿尔银、被告华盛公司向法庭提交的相关证据的真实性，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年2月12日，原告瞿尔银与被告华盛公司签订《房屋租赁协议》，约定：原告租赁华盛公司向天长市广厦房地产开发有限责任公司购买的位于天长市三桥路东侧集美花苑二期1栋自有商业房地产约3000平方；租赁期限为2018年1月1日至2024年1月1日；房屋租金为每年30万元；另外还约定“四、租金及押金支付方式…2、乙方（原告瞿尔银）需提前支付两年房租，共计600000元（大写：陆拾万元整），乙方已支付房租150000元（大写：壹拾伍万元），还需支付450000元（大写：肆拾伍万元），合同签订当日需再支付房租100000（大写：壹拾万元整），剩余350000元（大写：叁拾伍万元整）在2018年4月15日之前支付。…4、从收到押金之日起房屋即交付使用，租金计算日期从2018年1月1日起计算。5、乙方在本协议签署时已经向甲方（被告华盛公司）支付租赁押金捌万元…七、违约责任1、甲乙双方应按本协议约定认真履行相关权利义务，否则无故违约方应向守约方支付违约金十万元。2、诉讼费、保全费、公证费、律师费均由违约方承担。”2017年10月26日，原告瞿尔银向被告华盛公司支付押金8万元；2017年11月6日，原告瞿尔银向被告华盛公司支付租金15万元；2018年2月13日，原告瞿尔银向被告华盛公司支付租金10万元。2018年3月14日，华盛公司出具委托书，指令在2018年6月1日前将未付的房租中的118000元支付给**新。2018年6月1日，原告瞿尔银向**新支付5万元，2018年7月20日，原告瞿尔银向**新支付3.4万元，2018年8月20日，原告瞿尔银向**新支付3.4万元。2018年9月20日，安徽省来安县人民法院作出（2016）皖1122执665号执行裁定书，将租赁的房屋裁定给了安徽金瑞投资集团有限公司。2016年9月30日，民事裁定书送达给了被告华盛公司。2019年1月3日,原告接到来安县人民法院通知，涉案房屋已经被法院强制执行，房屋的所有权人为安徽金瑞投资集团有限公司，责令原告于2019年3月4日前腾房，否则将强制清场。原告找到被告华盛公司，该公司认可在签订租赁协议前房屋已经被来安县法院查封，无法协调。2019年4月17日，原告瞿尔银和安徽金瑞投资集团有限公司签订《租赁合同》，约定：1、根据安徽省来安县人民法院（2016）1122执665号执行裁定书的裁定：甲方自2018年9月20日起对位于天长市三桥路东侧集美花苑二期1栋房产享有所有权；2、租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日止。3、第一、二、三年租金为50万元，第四、五年租金为55万元。”2019年5月11日，原告瞿尔银向安徽金瑞投资集团有限公司支付租金30万元，2019年6月11日，原告瞿尔银向安徽金瑞投资集团有限公司支付租金20万元。另查：2014年10月30日，被告华盛公司将所出租的房产抵押给了安徽金瑞投资集团有限公司。本院认为：原告瞿尔银与被告华盛公司所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，本院予以确认。原告瞿尔银因被告华盛公司与安徽金瑞投资集团有限公司的纠纷，所租赁的房屋被安徽省来安县人民法院强制执行，《房屋租赁协议》无法继续履行，合同目的无法实现，现要求解除与被告华盛公司的《房屋租赁协议》符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定的房屋租金为每年30万元，原告瞿尔银实际租赁期间为2018年1月1日到2018年9月30日，租金应为22.5万元。原告瞿尔银给付被告华盛公司租金44.8万元，被告华盛公司应当返还多支付的租金22.3万元。原告瞿尔银要求被告华盛公司给付违约金33.3万元，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定，任何一方违约，给付另一方违约金10万元。由于被告华盛公司的原因，原、被告双方无法继续履行合同，违约责任应由被告华盛公司承担。故被告华盛公司应当支付原告瞿尔银违约金10万元。原告瞿尔银要求被告华盛公司支付因与安徽金瑞投资集团有限公司签订租赁合同而多支出的租赁费而造成的扩大损失，该租赁合同系原告瞿尔银与安徽金瑞投资集团有限公司签订，原告瞿尔银也只交纳了一年50万元的租金，且原告瞿尔银并未提供证据证明其多支付的租赁费具有合理性，原告瞿尔银可在收集足够证据后另行诉讼，故原告瞿尔银要求被告华盛公司支付10万元以外的赔偿金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告瞿尔银与被告华盛科技控股股份有限公司的《房屋租赁协议》。二、被告华盛科技控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告瞿尔银多支付的租金22.3万元；三、被告华盛科技控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告瞿尔银违约金10万元；四、驳回原告瞿尔银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9430元，由原告瞿尔银负担3285元，被告华盛科技控股股份有限公司负担6145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  单 斌人民陪审员  叶建梅人民陪审员  董显明二〇一九年十二月八日书 记 员  何梦菊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。