上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初24110号原告：上海品尊家具有限公司，住所地上海市奉贤区肖塘路******。法定代表人：陶雪祥，执行董事。委托诉讼代理人：吴新历，男，系上海品尊家具有限公司员工。委托诉讼代理人：段明佐，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海雨竹新型建材有限公司，住所地上海，住所地上海市青浦区重固镇北青公路**>法定代表人：王伟强，执行董事。被告：张正泉，男，1952年2月22日出生，汉族，户籍地上海市青浦区重固镇新丰村**。被告：蔡美芳，女，1972年8月1日出生，汉族，户籍户籍地上海市青浦区白鹤镇杜村村胥沟****。div>被告：王伟强，男，1976年6月13日出生，汉族，户籍地户籍地上海市青浦区外青松公路****。iv>上列四被告共同委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。上列四被告共同委托诉讼代理人：姜逸菲，上海衡茂律师事务所律师。被告：上海远迩信息技术有限公司，住所地上海市杨，住所地上海市杨浦区政本路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴**飞，执行董事。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。原告上海品尊家具有限公司(以下简称“品尊公司”)诉被告上海雨竹新型建材有限公司(以下简称“雨竹公司”)、上海远迩信息技术有限公司(以下简称“远迩公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，经品尊公司申请，本院依法追加张正泉、蔡美芳、王伟强作为共同被告参加诉讼，并对雨竹公司、张正泉、王伟强名下财产依法采取了保全措施。本案于2020年4月15日第一次公开开庭进行了审理，品尊公司委托诉讼代理人吴新历和段明佐、雨竹公司及张正泉、蔡美芳、王伟强的共同委托诉讼代理人李辉、远迩公司委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本案于2020年5月27日第二次公开开庭进行了审理，品尊公司委托诉讼代理人吴新历和段明佐、雨竹公司及张正泉、蔡美芳、王伟强的共同委托诉讼代理人李辉和姜逸菲、远迩公司委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。审理中，各方当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。品尊公司向本院提出诉讼请求：要求雨竹公司及张正泉、蔡美芳、王伟强、远迩公司向品尊公司支付补偿款人民币3,321,432.73元及利息损失(以3,321,432.73元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月19日计算至实际付清之日止)。3,321,432.73元组成：1、厂区附属设施586,089.50元：厂房1(1,413平方米)、厂房2(2,249平方米)、门卫(44平方米)共计补偿款249,887元，办公楼3(有证部分635平方米)装修补偿款的一半计336,202.50元；2、可恢复使用机器设备搬迁费345,585元×4,341/(4,341+3,064.77)＝202,569.68元；3、停产停业损失补偿1,902,900×4,341/(4,341+3,064.77)＝1,115,412.56元；4、劳动关系解除补偿款1,902,900×4,341/(4,341+3,064.77)＝1,115,412.56元。事实与理由：2013年4月22日，品尊公司与远迩公司签订《租赁合同》，约定由品尊公司向远迩公司承租雨竹公司所有的位于青浦区重固镇北青公路6,235号，建筑面积为4,341平方米及棚370平方米的场地(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2013年9月1日至2017年8月31日止等。合同签订后，品尊公司对上述系争房屋进行装修及搭建使用。然而,自2016年开始,品尊公司就听闻系争房屋会被拆迁,重固镇政府亦多次告知称承租场地涉及减量化规划,要求品尊公司搬离。后品尊公司搬离系争房屋但也遭受实际损失，远迩公司及雨竹公司应给予品尊公司相应的拆迁补偿。因张正泉、蔡美芳、王伟强滥用雨竹公司的独立法人地位，转移财产，故意逃避公司债务，故要求张正泉、蔡美芳、王伟强与雨竹公司共同承担责任。雨竹公司辩称，不同意品尊公司诉请，其是与案外人上海纳海物资发展有限公司(以下简称“纳海公司”)签订的租赁合同，且双方合同在签订减量化协议时已经到期；雨竹公司与品尊公司就本案系争房屋并无直接房屋租赁关系，且远迩公司和品尊公司的合同已经到期，品尊公司也已将房屋返还,减量化并未影响合同的履行。系争1号、2号厂房、门卫均为雨竹公司装修添附，370平方米棚舍非纳海公司搭建，系承租户上海柏世堂家具有限公司搭建。3号办公楼有证部分635平方米装修补偿款中属于品尊公司装修部分计52,742.50元。不认可搬迁补偿费用。停产停业补偿及劳动关系解除补偿，系按有证面积每平方米250元的标准给产权人的，即使无装修及生产经营，产权人也会得到补偿。速签费系对产权人快速签订补偿协议的奖励，与品尊公司无关。张正泉、蔡美芳、王伟强共同辩称，王伟强确系雨竹公司法定代表人，张正泉、蔡美芳系雨竹公司股东，但是张正泉、蔡美芳、王伟强并未和雨竹公司产生人格混同，故均不应承担相应责任。远迩公司辩称：1、系争房屋中4,341平方米系由纳海公司向雨竹公司承租而来，370平方米彩钢棚系纳海公司自行搭建。纳海公司和远迩公司是合作单位。系争房屋先是由纳海公司出租给上海春木办公家具有限公司(以下简称“春木公司”)，双方合同到期之后，再由其和纳海公司合作出租给品尊公司。其与品尊公司所签合同于2017年8月31日到期，品尊公司也已经将系争房屋返还给远迩公司，并由纳海公司继续使用。故本案减量化实际发生在纳海公司使用系争房屋期间，相应的动迁补偿款应由纳海公司获得，与品尊公司无关。至今纳海公司也未获得补偿款。至于品尊公司主张搭建的范围，非本案承租范围。在出租给品尊公司之前，系争房屋已经装修好了，故不同意品尊公司的诉请。经开庭审理查明，位于上海市青浦区重固镇北青公路6,235号房屋产权登记在雨竹公司名下，本案系争房屋包括其中的1号厂房1,413平方米、2号厂房2,249平方米、门卫44平方米、3号办公楼635平方米合计4,341平方米有证建筑，及370平方米彩钢板房无证建筑。2013年4月22日，远迩公司(出租方、甲方)与品尊公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号建筑面积4,341平方米、棚370平方米出租给乙方作为加工、办公使用。租金每月98,833.30元，3个月支付一次，先付后用，租金税由乙方支付。租赁期限从2013年5月1日至2017年8月31日。自2015年9月1日起至2017年8月31日租金上浮6%。第六条约定，本合同因不可抗力而提前终止或租赁有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届满前三日内迁离租赁物，并将该租赁房屋和有关设施设备返还甲方，为了保证厂房的完整，乙方如拆除装修的，由乙方在租赁期满前三日内负责恢复原状；乙方如在合同期满不拆除装修的，装修无偿归甲方所有。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，乙方应按原日租金的三倍向甲方支付租金，甲方有权收回租赁物，并将租赁物内的物品搬离，其不负保管责任。补充(其它事项约定)，2、乙方因生产需要在厂区指定范围内搭建临时用房，由乙方自行负责申报、审批，甲方给予配合，改建费用由乙方承担，搭建临时用房不得破坏原有设施。合同另对其他事项作出约定。上述合同到期后，品尊公司于2017年9月中旬将系争房屋返还给远迩公司。另查明，2007年7月18日，雨竹公司(出租方、甲方)与纳海公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区重固镇北青公路6,235号建筑面积4,341平方米、占地面积共8,375平方米的场地租赁给纳海公司作为生产加工、办公、仓储等使用，租赁期限共12年，自2007年9月1日至2019年8月31日止，合同另对其他事项作出约定。2008年9月1日，纳海公司(出租方、甲方)与春木公司(承租方、乙方)签订《补充协议》，约定甲方同意乙方在厂区内空地上搭建1,160平方米的雨棚及350平方米的生活辅助房，若遇国家动迁乙方不要求甲方做任何补偿，乙方自行拆除。该补充协议另对其他事项作出约定。2012年8月1日，纳海公司(出租方、甲方)与春木公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号建筑面积4,300平方米、其他面积750平方米出租给乙方使用，租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日止，合同另对其他事项作出约定。再查明，2017年3月20日，重固镇人民政府发布《重固镇集建区外建设用地减量化补偿口径》，其中该文件规定，一、土地及房屋补偿：(四)土地房屋关系的补偿，1、承租单位协议到期的无条件收回，原则上不予补偿。但确有协议约定等方式同意由承租单位出资建造的房屋和设施，有协议的按协议约定处置，没有约定的，在规定期限内签约的，按评估重置价结合成新率予以一次性奖励；2、承租单位协议未到期的，对提前解除协议的补偿，有协议的按协议约定处置；没有约定的按照有关法律法规参照处置；没有具体参照的协商处置，协商无果的按照法院诉讼处置。建议：对未到期的企业或个人进行租赁差补偿，补偿价格按照资产评估公司评定补偿标准。对承租单位建造的房屋及设施，有协议的按协议约定处置；没有约定的按上述第三条无证房屋的处置原则处理。二、设施搬迁补偿：1、承租单位协议到期的，原则上不予经济补偿。三、停产停业补偿：1、承租单位协议到期的，原则上不予经济补偿。四、劳动关系解除的处置：(一)承租单位协议到期的，原则上不予经济补偿。五、速迁奖励，减量化实施主体根据其减量企业的配合支持度，给予一定的速迁奖励，原则上不超过企业评估价的10%。2017年8月15日，上海金虹房地产估价有限公司对雨竹公司厂区及附属设施进行现场勘查，并出具评估报告。2019年8月31日，重固镇建设用地减量化工作办公室(作为甲方)雨竹公司(作为乙方)签订《青浦区重固镇建设用地减量化搬迁补偿协议》，约定雨竹公司位于上海市青浦区重固镇北青公路6,235号房屋，经评估，房屋、土地使用权、设备、附属设施等综合评估总价为38,919,800元。乙方应自签订本协议之日起至2019年9月31(笔误，应为30)日之前全部完成搬迁任务，其中违法建筑必须在2019年8月31日前腾出厂房并配合实施拆违工作。关于付款期限及方式：甲方自签订本协议的30日内，支付乙方货币补偿总价30%的补偿计11,675,900元。第二期乙方在规定的期限内按时完成搬迁任务30日内，支付乙方货币补偿总价50%的补偿款计19,459,900元。余款7,784,000元，待乙方完成减量化补偿金结算审核后15日内一次付清。协议另对其他事项作出约定。2020年3月5日，青浦区重固镇建设用地减量化工作办公室出具情况说明，该办公室就雨竹公司补偿款构成情况做如下说明：雨竹公司补偿款总计38,919,800元，其中房屋19,361,000元(按评估价，其中未见证面积按操作口径打折计)，装饰装修附着物4,627,500元，可恢复使用设备348,600元，无法恢复使用设备(含配电工程)3,170,400元，物资搬迁400,000元，移动北申、青春木基站588,900元(前述部分参见评估报告)。另，速签奖励2,849,600元，停产停业损失费1,902,900元，职工安置补偿费1,902,900元，土地补偿费3,768,000元。上述合计38,919,800元，关于停产停业及职工安置补偿费，按认定的有效房屋建筑面积计算得出。以上事实，由以下证据证明：各方当事人的陈述，品尊公司提供的租赁合同、通知书、补偿口径、评估报告、补偿协议、情况说明，雨竹公司、张正泉、蔡美芳、王伟强(以下简称“雨竹公司方”)提供的租赁合同、远迩公司提供的租赁合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，品尊公司称，1、其在系争房屋进行了多处搭建，但系争370平方米棚舍非其搭建。纳海公司和春木公司的合同期限只有一年，春木公司不可能花大成本去装修系争房屋。品尊公司受让系争房屋后，对系争房屋进行装修，并委托他人进行环氧地坪的装修。其搬走时未拆除装修是因为政府说过系争房屋装修已经评估，进入减量化的要保持现状。为此，其提供证据1、建筑施工合同、付款凭证、银行流水，生产照片、销售合同、情况说明、大棚施工费用清单、对账单等证据，以证明品尊公司对系争房屋进行了装修、添置了设备。雨竹公司方对上述证据的真实性不予确认，认为装修合同可能为后补，即使合同为真实的，一般情况下，工程量不大的情况下不需要多次分包由多家公司完成装修，可由一方完成装修。合同也未明确装修项目，品尊公司应该提供施工图纸。另关于付款凭证，时间跨度长，不符合装修施工合同的惯例，装修施工一般先预付，根据工程进度付款。据了解，品尊公司在其他地方也有装修项目，不排除是其他项目款项的支出。远迩公司对上述证据的真实性不予认可，认为交付品尊公司时系争房屋就是精装修状态，品尊公司无需另行装修，且品尊公司提供的证据显示装修在春节期间，装修工人需回家过春节，耽误近一半工期，装修费也有零有整，有违常理。销售合同是伪造的，与实际价款不符，地滚线和品尊公司主，地滚线和品尊公司主张的环氧地坪的面积也相差甚远认可。2、品尊公司根据雨竹公司要求将租金支付至张正泉名下银行账户，政府已经按约支付雨竹公司补偿款，但是部分补偿款已经不在雨竹公司的账上，故品尊公司有理由怀疑张正泉、蔡美芳、王伟强转移走了公司财产。为此，品尊公司提供：证据2、租金付款凭证，证据3、中国农业银行回单。雨竹公司方对证据2，真实性无异议，但认为租金支付方式是品尊公司和雨竹公司合意的结果，收到的租金应当是用于雨竹公司的经营，且蔡美芳、王伟强未收取过租金；对证据3，确认雨竹公司已收到全部补偿款，但是仅凭银行回单无法证明股东滥用职权。雨竹公司方确认雨竹公司的部分补偿款转到了王伟强账户内，但认为这属于公司经营行为，未导致品尊公司损失，张正泉、蔡美芳、王伟强不应承担连带责任。远迩公司对证据2、3无异议，认为张正泉等人明显滥用法人独立人格，应当承担连带责任。本院认证如下：证据1，关于装修合同及付款凭证，合同当事人并非品尊公司，品尊公司付款凭证不齐，且未提供报价单、施工图等予以佐证，本院不予采信。关于设备销售合同及付款凭证、现场照片，可以相互印证，本院予以采信。证据2、3，雨竹公司均无异议，本院予以采信。据此本院确认如下事实：品尊公司在系争房屋内添置设备用于生产经营。雨竹公司已收到全部减量化补偿款，并将其中部分款项转账给王伟强用于公司经营。根据庭审查明的事实，本院认为，品尊公司与远迩公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，但系争场地存在彩钢棚等违法建筑，故上述《租赁合同》中涉违法建筑部分无效，合法建筑部分有效。合同无效部分则自始无效，部分无效的合同，不影响其他有效部分的法律效力。上述合同已经于2017年8月31日因期限届满而终止，品尊公司也已于2017年9月搬离系争房屋。雨竹公司在2019年8月31日才签订减量化补偿协议。虽然减量化通知及评估发生在租赁期内，但在品尊公司与远迩公司租赁合同期限内，减量化工作并未影响品尊公司的正常生产经营。依据约定，双方合同终止后，品尊公司如在合同期满不拆除装修的，装修无偿归远迩公司所有。故即使品尊公司对系争房屋进行了装修，则品尊公司并未按约拆除装修，也未举证证明其不拆除装修系远迩公司或雨竹公司原因所致，故根据合同约定装修应无偿归远迩公司所有。品尊公司确认系争房屋中370平方米棚舍非其搭建。依据政府补偿口径，承租单位协议到期的，设备搬迁、停产停业及劳动关系解除的相关损失原则上不予经济补偿。故品尊公司主张的各项补偿费用，均无事实和法律依据。故对品尊公司全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告上海品尊家具有限公司全部诉讼请求。案件受理费33,371.50元，减半收取计16,685.75元，财产保全申请费5,000元，均由原告上海品尊家具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年七月十日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。