河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终32号 上诉人（原审被告）：王婷梅，女，1964年2月28日出生，汉族，住河南省林州市。 被上诉人（原审原告）：涿州京都旅游房地产开发有限公元司，住所地河北省涿州市石佛林场。 法定代表人：朱莉明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王霖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张杰武，河北博典律师事务所律师。 上诉人王婷梅因与被上诉人涿州京都旅游房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王婷梅上诉请求：一、依法撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初283号民事判决书，标的额1151592元二、依法改判驳回被上诉人涿州京都旅游房地产开发有限公司对上诉人王婷梅的起诉；三、依法改判郝浩宇以上诉人王婷梅的名义与被上诉人涿州京都旅游房地产开发有限公司于2018年3月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：7782018-3417）无效；四、本案一审和二审诉讼费用全部由被上诉人涿州京都旅游房地产开发有限公司承担。事实和理由：1、上诉人王婷梅并非本案适格的诉讼主体资格，依法应当驳回被上诉人涿州京都旅游房地产开发有限公司对上诉人王婷梅的起诉。第一，一审法院查明的事实已认定案涉合同系上诉人女儿郝浩宇代上诉人签订，即案涉合同并非上诉人本人签署，且被上诉人涿州京都旅游房地产开发有限公司也未提供上诉人王婷梅授权郝浩宇代为签署案涉合同的授权委托书。第二，依据《民法总则》第145条之规定，即使本案郝浩宇签署了案涉合同，但对限制民事行为能力人签署案涉合同发生法律效力的前提是必须经法定代理人同意或追认，而本案中被上诉人并没有提供经郝浩宇法定代理人同意或追认的相关证据。一审法院将非王婷梅法定代理人支付购房款的证据作为对案涉合同效力追认的认定，明显属于适用法律错误。郝浩宇以王婷梅名义签订《商品房买卖合同（预售）》是郝浩宇的舅舅王共明的意思。王共明当时正在精神疾病狂躁高发期，一是想帮助开发商及其销售代表提升业绩，二是两位朋友在外地不方便来京签订合同上当受骗，三是王婷梅与未满18周岁的女儿郝靓宇从看房到交房款签订合同完全不知情，也没有资金和实力购买2000多万元的别墅；四是王婷梅、郝靓宇、郝浩宇没有为此次买房交过一分钱，2018年3月25日，郝浩宇交房款15万元是舅舅借亲戚的钱交给涿州京都旅游房地产开发有限公司的，所交每一笔房款都有交款人的姓名、账户、银行流水记录可查。由以上可知，案涉《商品房买卖合同（预售）》并非王婷梅本人签署，王婷梅也未对任何人授权，其女儿郝浩宇无权代表王婷梅签署案涉合同，且案涉合同也未经王婷梅法定代理人的同意或追认，故案涉合同与王婷梅无关。王婷梅根本不具备适格的诉讼主体资格，依法应当驳回被上诉人对王婷梅的起诉。2、郝浩宇以上诉人王婷梅的名义与被上诉人涿州京都旅游房地产开发有限公司于2018年3月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2S2018-3417）应依法认定为无效合同，且被上诉人也无权要求上诉人承担无效合同的违约责任。基于上述分析（具体理由不再赘述）可以充分证明，案涉合同整个要约和承诺的过程均与上诉人王婷梅无关，该合同也并非王婷梅或其法定代理人的真实意思表示，故上诉人与被上诉人之间并不存在真实有效的商品房买卖（预售）合同法律关系，被上诉人也无权要求上诉人王婷梅承担相应的违约责任，一审对此不仅认定事实错误，而且适用法律错误，依法应当予以纠正。综上所述，被上诉人涿州京都旅游房地产开发有限公司作为专业的房地产开发公司，其完全知晓王婷梅没有授权没有书面委托，郝浩宇以王婷梅名义签署案涉合同并不产生有效的法律后果，但其明知不可为而为之，故其应当自行承担由此所造成的一切不利法律后果。恳请二审法院查明本案客观事实，依法公正裁决，维护法律的权威和尊严，维护上诉人的合法权益不受侵犯。 涿州京都旅游房地产开发有限公司辩称，王婷梅的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人一家在我公司买了三套别墅，现在涉及到王婷梅名下房没有交清房款，王婷梅大女儿郝浩宇在我们这买房，当时房价并不高。 涿州京都旅游房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告依据合同约定向原告支付合同总金额30%的违约金3525795元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月21日，原告与被告王婷梅签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＺＺＳ2018-3429），约定被告王婷梅从原告处购买位于涿州市房屋，房屋建筑面积约373.1平米，每平米31500元，总价款为11752650元。原告应当在2020年3月10日前分7期支付商品房全部价款，首期房价款500000元应当于2018年3月21日前支付，剩余11252650元于2018年3月26日付500000元，2018年5月10日付1392650元，2018年9月10日付2925000元，2019年3月10日付1755000元，2019年9月10日付2340000元，2020年3月10日付2340000元。被告未在约定时间内付款的，逾期在100日以内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际应付款金额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过100日后，原告有权解除合同，将房产另行销售。被告需按合同约定总房价款的30%向原告支付违约金。 另查明，被告分别于2018年3月21日向原告支付购房款50万元，2018年3月25日向原告支付购房款15万元，2018年3月26日向原告支付购房款6万元，2018年3月28日向原告支付购房款2万元，2018年3月29日向原告支付购房款1万元，2018年3月30日向原告支付购房款1万元，2018年4月15日向原告支付购房款251592元，2018年5月20日向原告支付购房款15万元（上述共计1151592元）。上述款项，原告均向被告出具收据。剩余购房款10601058元被告尚未支付，原告于2018年12月16日向被告发出催收款通知。 庭审中，被告抗辩其未授权郝浩宇代签案涉合同，对合同不知情，该合同为无效合同。原告意见为，不予认可，案涉合同有效，合同载明为被告购房，且被告一直交纳购房款行为系对合同的追认；另，原告出示被告大女儿郝浩宇与原告签订的商品房买卖合同复印件，主张被告家庭成员在原告处曾购买房产，且该房产已被河南法院查封。被告对此不予认可。 上述事实有《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ZZS2018-3429）、收据、催收款项律师函、京都商务主题公园小区三期215号房已缴纳税金计算表、河北省税务局电子缴款凭证、发票及本案庭审笔录入卷为证。 一审法院认为，关于案涉《商品房买卖合同（预售）》法律效力的问题，被告以其未授权郝浩宇代签合同且对合同不知情为由进行免责抗辩，在原告不予认可的情况下，因案涉购房款金额高达11752650元（标的物为别墅），且被告已支付购房款1151592元，并结合被告家庭成员亦在原告处购买房产的事实，被告抗辩依据不充足、不充分，一审法院不予采纳，原、被告均应恪守履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。依据原告出示的证据及原、被告庭审陈述，被告自2018年5月20日后未按合同约定支付购房款，原告于2018年12月16日向被告发出催收款通知后，被告仍未履行合同义务，合同目的已不能实现，且已达到合同约定解除要件，故一审法院对原告主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》的诉求予以支持；对于原告依据合同条款之约定向被告主张3525795元违约金（总房价款的30%）事宜，一审法院根据合同履行情况、合同性质，并综合衡量房屋总价款金额、约定违约金金额等因素，一审法院酌定将被告已支付的购房款1151592元视为合同解除后的违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除原告涿州京都旅游房地产开发有限公司与被告王婷梅在2018年3月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告王婷梅于本案中承担违约金1151592元，用其已支付的购房款折抵。案件受理费35006元，由原告负担23454元，被告王婷梅负担11552元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同（预售）》的效力如何认定。本案中，虽然案涉合同买受人登记为王婷梅，但实际签订者为郝浩宇，因购置房产属于家庭大额经济支出，而本案诉争房屋更是价款高达1175.265万元的别墅，鉴于王婷梅与郝浩宇系母女关系，现上诉人王婷梅抗辩对郝浩宇以其名义购房不知情，既不符合常理，也与一般社会逻辑经验相背离。另，支付购房款系履行合同义务的表现，上诉人称房款是郝浩宇舅舅支付的，未提交充分有效证据证明，且在签订合同后，陆续向被上诉人交纳多笔房款，应视为对合同的认可。故上诉人主张案涉合同无效，理据不足，本院难以采信。一审法院认定案涉《商品房买卖合同（预售）》有效，进而依法作出判决，事实清楚，证据充分，并无不当。 综上所述，王婷梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15164元，由上诉人王婷梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  肖 雅 审 判 员  万丙申 二〇二一年四月二十五日 法官助理  沈 飞 书 记 员  金 淼