辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3015号原告：王秀霞，女，1974年4月2日生，汉族，住所辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：何爱勇，系辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，系原告配偶。被告：杨宝柱，男，1963年1月21日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：王向明，女，1965年3月10日生，汉族，住所。原告王秀霞（以下简称“原告”）与被告杨宝柱、王向明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何爱勇律师、张军，被告杨宝柱、王向明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月20日，原告与被告杨宝柱、案外人大连安达庆安开发公司签订《房屋销售三方合同》。合同约定，案外人同意被告杨宝柱将其位于沟自建成的二层建筑面积为236平方米楼房出售给原告，房屋总价款为775000元，付款方式为一次性付款。合同签订后，原告依约支付被告杨宝柱800000元，其中包括房款775000元及房屋过户费25000元。随后，被告杨宝柱将清水房屋交付原告，原告对该房屋进行了精装修，对院落设施及环境进行了完善和整治，投入费用近百万元，并占有使用至2019年11月。2019年11月25日，该房屋被甘井子区财政局、甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组查封，并于2019年12月3日被有关部门拆除，给原告造成了巨大的财产损失。另查，二被告系夫妻。故诉请判令：1、确认《房屋销售三方合同》无效。2、二被告连带返还购房款775000元、过户费25000元，共计800000元。3、二被告连带给付上述款项利息392192元。以800000元为基数，按人民银行同期贷款利率计息，自2011年7月20日起，暂计算至2020年1月14日止，应计算至还清之日。被告杨宝柱、王向明均辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一、《房屋销售三方合同》中大连安达庆安开发公司是主要当事人，如果没有其具有政府背景及掌握的土地资源和开发特权，原告与被告杨宝柱不会签订合同，所以我方申请大连安达庆安开发公司参加诉讼。与本案相似情况的案件，大连安达庆安开发公司已参加诉讼。第二，被告杨宝柱收取的款项不同于国有产权房屋的购房款，而是案涉房屋的建筑主体及该房屋用地租赁权一并转让给原告（房屋主体、装修和配套、前后院建筑共660000元，用地租金共125000元）。三方依据此成本共同协商后确定转让金额为800000元，并在甲方的主持授意下于2011年7月20日签订案涉合同，故依据《中华人民共和国合同法》第八十八、八十九条之规定，原告应该向大连安达庆安开发公司主张赔偿责任。第三，本案不存在合同无效的法定情节，合同三方当事人是真实意愿的表达，在签订本合同时政府未确定案涉房屋为违章建筑。当时南岔沟开发别墅作为社会主义新农村的典型加以宣传，也有多位领导人来沟视察。在2014年9月大连国土资源和房屋局甘井子区分局对案涉房屋的宗地权属界线进行调查备案，并发给原告指界通知书。如果政府对案涉房屋登记发证，案涉房屋则会升值，那么原告会认为所有升值均归自己所有，相反原告的损失也应该由自己承担。第四，原告因案涉房屋属违章建筑遭受的损失应该向大连安达庆安开发公司主张赔偿责任。自案涉合同签订之日起，原告与大连安达庆安开发公司形成土地租赁关系，故案涉房屋被政府确定为违章建筑被拆除的责任在大连安达庆安开发公司，原告应向大连安达庆安开发公司主张赔偿责任。第五，案涉房屋属于小产权房，出售价格是国有产权房屋的二十分之一（同面积、同地段），原告在签订合同时知道其所购买的房屋属于无证的小产权房，仍抱有以小搏大的心态购买，本身存在重大过错。当搏大失败后将损失转嫁给被告，这有失公平、公理。第六，即使合同无效，合同中的当事人应相互返还所得，原告已无法返还被告所建的房屋主体，其原因是大连安达庆安开发公司未履行对原告的承诺而被政府确定违章建筑拆除，我方没有任何过错，应根据原告及大连安达庆安开发公司各自过错判定赔偿责任。第七，原告自2011年7月20日至2020年1月14日占有使用案涉房屋，即使合同无效，原告使用房屋的费用应抵消部分损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：1、原告（作为丙方）与被告杨宝柱（作为乙方）及案外人大连安达庆安开发公司（作为乙方）于2011年7月20日签订《房屋销售三方合同》，合同约定：甲方同意大连安达庆安开发公司辖区内居民杨宝柱将位于沟自建成的二层住宅楼房一处出售给丙方居住，建筑面积236平方米，房屋总价为775000元。合同签字生效后，甲方在政策允许的情况下负责办理丙方所购房屋的房产执照及集体土地使用证，丙方提供相应的证件及资料，办证工本费由丙方承担。此房是杨宝柱私有自建住房，因此，此房因质量问题产生的一切后果及因此房而产生的一切经济纠纷均与大连安达庆安开发公司不发生任何连带责任。丙方入住南岔沟必须自觉遵守本村的《村规民约》，如不遵守，甲方有权按照本村的《村规民约》对其进行处罚。甲、乙、丙三方必须严格履行本合同，因单方违约给另两方造成经济损失的，违约方应给予对方经济补偿。原告提交大连安达庆安开发公司出具专用收款收据两张（出具时间均为2011年7月20日），一张付款单位为杨宝柱，金额为25000元，收款事由为“收杨宝柱过户费”；另一张付款单位为王秀霞，金额为2500元，收款事由为“代收自来水表款”。原告另提交客户回单拟证明其于2011年7月20日向杨宝柱账户转账支付800000元。同时，被告杨宝柱于2011年7月20日向原告出具收条，确认收到购房款775000元。案涉房屋交付后由原告居住使用，后于2019年11月25日被查封，现已拆除。2、被告杨宝柱提交其（乙方）与大连安达庆安开发公司（甲方）于2003年3月1日签署的土地租赁协议，据该份协议记载：甲方在沟有摞荒空地一块，占地面积2660平方米，经甲方双方协商甲方现出租给乙方作为宅基地建别墅五处10户，土地租金1250000元，租赁期限四十四年，自2003年3月1日至2047年3月1日，租金在签订此协议同时一次性付款。甲方在政策允许情况下负责办理乙方在此块地上所建5处10户别墅的房产执照及集体土地使用证。乙方必须提供相应的证件及资料，办证工本费由乙方自负。被告杨宝柱称其共支付1150000元，其余100000元是转让别墅的过户费冲抵，原告所主张的过户费25000元是其中的部分款项。3、二被告系夫妻。本院认为，案涉合同虽由原告与被告杨宝柱及案外人大连安达庆安开发公司所共同签订，但就合同标的来说，仅系原告与被告杨宝柱间成立买卖合同关系，与案外人大连安达庆安开发公司并无利害关系，主要体现在：一、合同标的明确为住宅楼房一处，而并非被告杨宝柱所提交的土地租赁协议中所涉的土地使用权；二、合同第四条第2项明确约定房屋是被告杨宝柱的私有自建住房，因此房而产生的一切经济纠纷均与大连安达庆安开发公司无关；三、被告杨宝柱虽辩称合同约定大连安达庆安开发公司负责办理所购房屋的房产执照及集体土地使用证，但该义务系被告杨宝柱与大连安达庆安开发公司间土地租赁协议所约定，故在被告杨宝柱将房产转让给原告时，将附随在房屋上大连安达庆安开发公司对被告杨宝柱所负的义务一并转让，并非原告与大连安达庆安开发公司另行形成了土地使用权租赁合同关系。鉴于以上原因及原告并未对大连安达庆安开发公司提出任何诉请，本案中不再通知大连安达庆安开发公司作为第三人参加诉讼。另，关于原告主张二被告基于夫妻关系而共同承担案涉合同的相关责任，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》之规定，本院不予支持。对于原告与被告杨宝柱就案涉房屋买卖所签订《房屋销售三方合同》效力，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定不得将农民集体所有的土地通过出让、转让或者出租使用权的方式用于非农业建设。案涉房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于合同法第五十二条规定的无效情形，应当认定为无效。故对于原告第一项诉请，本院予以支持。被告杨宝柱虽辩称案涉房屋建成有一定历史原因，但其至本案辩论终结前未能提供充分证据证明建设在集体土地上的案涉房屋已取得合法建设规划手续，故案涉房屋建成原因及拆除后续程序均不影响本院对案涉房屋合同效力的判定。关于具体责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉房屋买卖合同被认定无效，被告杨宝柱基于合同所取得的房款应当向原告返还，故对于原告要求被告杨宝柱返还购房款775000元的诉请，本院予以支持。案涉房屋现虽无法返还，但不可归责于原告，亦不应在原告已付房款中折价补偿给被告。原告主张的过户费25000元并非合同所约定的款项，属于原告履行合同所产生的费用损失，另关于原告诉请的房款利息损失；被告杨宝柱亦辩称原告实际占用案涉房屋多年享有使用权益一节。本院认为，合同约定了大连安达庆安开发公司负责办理所购房屋的房产执照及集体土地使用证的情况，故原告清楚案涉房屋系建设在集体土地上尚未取得合法规划建设手续的房屋，原告自愿购买，需要承担相应责任；被告杨宝柱作为房屋的建设及出售方，也应当清楚项目地块性质和房屋的属性，在此种情况下，依然进行出售，亦需要承担相应责任。综合本案情况，原告虽在房屋交付后享有使用权益，同样被告杨宝柱也享有相应房款的使用权益，故原、被告因案涉合同的履行而各自所产生的损失，基于双方均有过错，应各自承担。关于被告杨宝柱辩称大连安达庆安开发公司应承担相应责任一节，如上所述，案涉合同关系由原告与被告杨宝柱间形成，合同责任亦应在合同相对人间进行判定，且原告所提交的证据也证明合同项下的房款均向被告杨宝柱支付，故对被告杨宝柱此节答辩意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、确认原告王秀霞与被告杨宝柱于2011年7月20日签订的《房屋销售三方合同》无效。二、被告杨宝柱于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王秀霞返还购房款775000元。如果被告杨宝柱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王秀霞的其他诉讼请求。案件受理费7765元（按照原告诉请1192192元及简易程序减半计算），按照原告诉请支持比例，由被告杨宝柱承担5048元，由原告自行承担2717元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二〇年十二月二十九日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。