广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15707号原告：冯云，男，1973年9月15日出生，土家族，住湖南省桑植县×××××××委会六组，公民身份号码430××××××××××××052。委托诉讼代理人:钟雪，广东雅商律师事务所律师。被告：朱伟霆，男，1981年6月15日出生，香港特别行政区居民，住中山市火炬开发区博凯社区×民委员会凯茵新城1区二期B5幢1103房，香港特别行政区身份证件号码Z01××31（A）。被告：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地中山市东区××××××紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码914×××××××××××547H。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人:李杰,男,该公司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，男，该公司员工。原告冯云与被告朱伟霆、被告中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人钟雪，被告乐有家公司的委托诉讼代理人张翔宇到庭参加了诉讼。被告朱伟霆经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除原告冯云与被告朱伟霆于2019年7月26日签订的二手房买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系；2.判令被告乐有家公司向原告冯云返还托管的房屋定金8万元；3.判令被告朱伟霆依照合同的约定向原告支付违约金314000元（按涉案房产转让总价157万元的20%计付）；4.判令被告朱伟霆向原告偿还已支付的佣金1万元；5.判令被告朱伟霆承担原告因维权支出的律师费3000元；6.判令本案诉讼费用、公告费由被告朱伟霆承担。事实与理由:原告、朱伟霆、乐有家公司于2019年7月26日签订二手房买卖及居间服务合同约定：朱伟霆将其名下位于中山市火炬开发区神涌村雅景花园2区××××××××的房产（该房产建筑面积122.79平方米，合同签订时未办不动产权证）转让给原告；该房产转让的总价款为157万元，定金为16万元，原告同意在合同签订时向朱伟霆支付定金8万元，合同签订后5个工作日内再向朱伟霆支付定金8万元；原告、朱伟霆同意将定金8万元交由乐有家公司托管，另外8万元直接支付给乐有家公司；原告应于2019年10月30日前申请按揭，朱伟霆需无条件配合原告提交申请按揭所需资料及法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约；合同第十条违约责任约定：如朱伟霆未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求朱伟霆以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如朱伟霆逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并要求朱伟霆双倍返还定金或支付转让总价款的20%的违约金，原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由朱伟霆承担。同时，由于签订合同时朱伟霆尚未办理案涉房屋的不动产权证，于是双方还签订了三份补充协议，约定：朱伟霆须于2019年11月31日之前取得一手商品房不动产权证并交予居间方托管；将原告申请按揭的时间变更为朱伟霆办理出不动产权证并交予乐有家公司托管之日起7个工作日内；将原合同第四条约定的第二笔交易定金8万元的支付时间变更为朱伟霆取得房产证交由乐有家公司托管后5个工作日内；双方一致同意延期至2020年2月28日前办理缴税核税费过户手续。上述合同及补充协议签订后，原告于当日依照合同约定将8万元定金交由乐有家公司托管。随后，原告一直向朱伟霆、乐有家公司询问办证事宜，以便办理按揭贷款手续，但朱伟霆一直推诿拖延。直至2020年3月5日，乐有家公司向朱伟霆发出书面的催告函，要求朱伟霆尽快依约办理不动产权证，交由乐有家公司托管并配合原告办理按揭贷款手续，但朱伟霆至今不予理睬。综上，原告认为，《二手房买卖及居间服务合同》及相关补充协议是原告与朱伟霆在平等协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，原告已依约向乐有家公司支付了定金，但是朱伟霆却未能在约定的时间内办理案涉房屋的不动产权证，并配合原告申请房屋按揭，朱伟霆的行为已经构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。原告现特依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告乐有家公司辩称：1.本案系房屋买卖合同纠纷，基于合同相对性原则，乐有家公司作为居间方，不是本案适格被告；2.针对原告要求乐有家公司退还8万元托管定金的诉求，乐有家公司愿意以法院认定为指导进行放款操作。因该笔款项系原告为购买涉案房屋而托管在乐有家公司的交易定金，目的在于保障交易安全，根据三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》中“买卖双方就合同履行发生争议，若针对托管款项要求居间方放款的，鉴于居间方不是裁决机构无权辨明违约责任归属，有权依据法院或者仲裁委的生效判决书、调解书、裁决书或者三方的和解协议来操作。在前述裁判文书或协议提交给居间方前，居间方有权不进行任何操作”的约定，乐有家公司作为居间方，在双方就合同履行发生争议且无法就争议达成一致意见时，将以裁决机构的认定进行放款。若裁决机构未予明确的，乐有家公司将按照合同约定退还给实际付款方。乐有家公司对交易情况陈述如下：2019年7月26日，冯云与朱伟霆出具声明书，并提出在未查档情况下仍愿意进行买卖交易、自行承担风险，同时签署《二手房买卖及居间服务合同》及相关补充协议，由朱伟霆将案涉房屋出售给冯云，交易总价为157万元，交易定金16万元。根据买卖双方约定，其中8万元定金交由乐有家公司托管，剩余8万元定金由原告在签订原合同之日起5个工作日内径行付给朱伟霆。同日,买卖双方签订《补充协议》2份，其中一份《补充协议》的内容大致如下：1、税费由原合同约定的“由卖方承担”变更为“卖方承担增值税和个人所得税，买卖双方各承担50%契税”；2.交易定金由原合同约定的“签订合同5个工作日补齐剩余8万”变更为“卖方取得房产证交由居间方托管后5个工作日内补齐”；3.缴税核税费过户手续办理日期顺延至2020年2月28日。另一份《补充协议》约定内容大致如下：1、卖方须于2019年11月30日前取得一手商品房不动产权证并交予居间方托管；2、“买方申请按揭”的时间变更为“卖方办理出不动产权证并交予居间方托管之日起七个工作日内”。后期各方均在等待交易房屋出房产证，2019年11月下旬，乐有家公司尝试联系朱伟霆未果。2019年11月30日，交易房屋仍未出证。2019年12月19日，在乐有家公司的多次联系下，朱伟霆回应：其在美国，联系不便，但正在查询出证情况。2020年3月5日，乐有家公司按照合同地址向朱伟霆发送《催告函》，要求其限期办出证，房产证交给居间方托管，并配合办理按揭贷款手续，未果。截至目前，买卖双方就交易房屋出证事宜仍未达成一致意见并诉诸法院。在交易过程中，乐有家公司已充分履行居间义务。若买卖双方达成一致继续交易，乐有家公司愿继续提供居间服务；如无法继续履行，乐有家公司希望双方能协商沟通，和平解约。被告朱伟霆下落不明，本院依法公告通知其应诉，公告期间届满，朱伟霆在法定答辩期间未提出答辩及陈述意见，未向本院提交证据。原告对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.二手房买卖及居间合同、交易节点确认书、中山费用估算表、信息告知书、补充协议三份；2.中山市商品房销售登记备案表；3.催告函、邮件交寄单；4.付款明细、银行流水；5.民事委托代理合同及律师费发票；6.微信聊天记录；7.中山市不动产登记资料查询结果。原告起诉主张的上述事实，有其提供的上述证据及庭审陈述证实，且与被告乐有家公司的陈述一致；被告朱伟霆亦未到庭提出异议，故本院经审查后对原告起诉主张的上述事实予以认定。另查：二手房买卖及居间服务合同第九条约定，鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促进买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金37680元，卖方支付0元。第十条第3款约定，若因买方或卖方原因导致交易无法完成的,居间方有权收取本合同约定的佣金,已收取的佣金无须退还,不足部分由违约方支付,如支付费用方为守约方,守约方应直接向违约方追偿。原告于2019年7月26日向乐有家公司支付1万元佣金；向乐有家公司支付8万元，作为向朱伟霆支付的定金。再查：原告提交其与朱伟霆的聊天记录显示，原告于2020年3月10日起至5月多次与朱伟霆联系，表示按合同约定，朱伟霆应于2019年12月办出房产证，但至今仍未出证，朱伟霆也一直没有给原告答复，希望朱伟霆尽快回国协商解决，否则原告将按合同条款约定走法律途径解决。朱伟霆称其在美国，房产证已经有了，12月份时已经通知可以取证，但因现在正在新冠疫情期间，其无法回国，要看看能否找到人帮忙去取，其要5月份才能买到机票回国。5月31日，原告再次微信联系被告未果，原告遂于2020年6月8日与广东雅商律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，委托钟雪律师作为本案纠纷代理人，并于6月11日支付律师代理费3000元。原告于同年6月16日提起本案诉讼。诉讼中，原告因办理朱伟霆的公告事宜，支付公告费用300元。又查：涉案的坐落于中山市火炬开发区神涌村雅景花园2区××××××××的房产，于2014年10月8日办理中山市商品房销售登记备案，买受人朱伟霆。中山市不动产登记资料查询结果显示，直至2020年6月16日，该房产尚未办理不动产权证。庭审中，原告称涉案房屋办理备案登记到涉案合同签订有5年时间，肯定达到办证条件，并且小区同栋的其他业主也已办到房产证，不存在办证障碍，只要被告配合即可办证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的二手房买卖及居间服务合同及补充协议均系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行。原告认为朱伟霆未能在约定的时间内办理案涉房屋的不动产权证，并配合原告申请房屋按揭，已构成违约。对此，本院认为，根据补充协议约定，朱伟霆须于2019年11月31日之前取得一手商品房不动产权证并交予乐有家公司托管，但直至2020年6月，产权证仍未办出，经原告及乐有家公司多次催促，朱伟霆仍未采取任何措施推动完成办证、领证、托管证的程序，也未提供任何证据证明其为合同进一步履行作出过努力，并且朱伟霆在微信中关于“12月份时已经通知可以取证”的陈述也与本案查明事实不符。综上，本院认为，朱伟霆存在怠于履行合同义务的行为。根据二手房买卖及居间服务合同第十条约定，朱伟霆逾期履行义务超过十五个工作日，原告有权解除合同并要求朱伟霆承担原告因维权所支出的律师费、诉讼费等，故原告诉请解除其与朱伟霆于2019年7月26日签订的二手房买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系，本院予以支持；原告诉请朱伟霆承担原告因本案诉讼支出的律师费3000元及公告费用300元，本院亦予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，因涉案合同已解除，朱伟霆应返还原告定金8万元，因该定金托管于乐有家公司，原告要求乐有家公司返还，本院予以支持。至于原告要求朱伟霆支付合同总价款20%的违约金314000元,虽有合同约定，但本院认为,违约金具有以补偿损失为主，兼具惩罚功能的性质，在原告未举证证明其实际损失金额的情况下，该约定违约金标准明显过高，综合2019年、2020年中山市房地产市×态势、合同履行情况、被告过错程度，同时兼顾双方的利益，本院酌定朱伟霆向原告支付违约金12万元，该金额足以弥补原告对合同履行产生合理期待造成的机会损失。至于原告要求朱伟霆偿还已支付的佣金1万元，本院认为，该佣金是原告基于乐有家公司提供居间服务所应承担的，虽然该款因原告的合同落空变为原告损失，但原告已有前述违约金12万元以弥补其损失，故对该1万元佣金损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、解除原告冯云与被告朱伟霆于2019年7月26日签订的二手房买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系；二、被告中山市乐有家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告冯云返还托管的定金8万元；三、被告朱伟霆于本判决生效之日起七日内向原告冯云支付违约金12万元；四、被告朱伟霆向原告冯云支付律师费损失3000元及案件公告费300元；五、驳回原告冯云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7256元，诉讼保全申请费2505元，合计9813元，由被告朱伟霆负担6671元（原告已预交，被告朱伟霆于本判决生效之日起七日内迳付原告），其余由原告负担。如不服本判决，原告及被告中山市乐有家房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告朱伟霆可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  李芳审判员  王珊审判员  杨颖二〇二一年一月二十一日书记员  王静郑诗琳