上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35812号原告：上海中星集团申城物业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：孙膑，总经理。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海市闵行区平阳六村业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：徒振强，主任。钱玉林、程慰华，副主任。原告上海中星集团申城物业有限公司(以下简称中星集团)与被告上海市闵行区平阳六村业主委员会(以下简称平阳业委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，先适用简易程序审理，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序审理。诉讼中，被告平阳业委会向本院提出，对原告中星集团在为被告所在小区提供物业服务期间垫付的资金金额进行审计，本院依法委托众华会计师事务所(特殊普通合伙)对此进行审计。本院于2020年7月21日再次公开开庭进行了审理，原告中星集团的委托诉讼代理人叶明锴到庭参加诉讼，被告平阳业委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。中星集团向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付垫资款737,788.31元；2.判令被告向原告支付逾期返还上述垫资款的利息损失(以737,788.31元为基数，按同期人民银行贷款利率标准计算，自2018年12月31日起计算至被告实际支付之日止)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与上海市闵行区平阳六街坊业主大会分别于2014年、2015年签订了《平阳六街坊小区物业服务临时应急托管协议》(以下简称《托管协议》)，由原告为平阳六街坊小区提供临时应急物业管理服务。根据《托管协议》约定，原告对该小区的服务期间自2014年1月1日起至2015年12月31日止；原告以按实结算的方式确定物业服务费用，物业服务费用包括但不限于员工的工资保险福利、外包作业费用、设备设施日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧、公司管理费、法定税费等；业主应按约定标准向原告支付物业服务费用，对于亏损部分被告应从该小区公益性收入中予以补足，若公益性收入仍不足以弥补原告亏损的，被告应向业主大会征询决定弥补方法。2016年3月11日，被告向原告出具《关于帮助垫资及延后返还平阳六街坊垫资款的函》(以下简称《还款函》)，明确原告在为该小区提供物业管理服务期间合计垫资737,788.31元，并承诺对于上述垫资款，计划第一次付款在2017年上半年，最晚在2018年还清。而后，被告亦在《平阳六街坊收支汇总表》(以下简称《收支汇总表》)中盖章确认2014年及2015年期间该小区共计亏损737,788.31元。因被告未按约履行还款义务，经催讨仍未支付，原告故诉至法院要求判如所请。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付垫资款520,383.07元(其中物业服务亏损366,013.22元，公司管理费154,369.85元)；2.本案诉讼费由被告承担。平阳业委会辩称，本案系上届业委会遗留问题，本届业委会于2017年1月成立，上届业委会移交时未将本案的问题移交，本届业委会对此事不是很了解，签第二份《托管协议》时，业委会已经不正常了，要求对相关物业服务费用进行审计。本院经审理认定事实如下：原告(签约乙方)曾分别于2014年2月28日、2015年1月8日与上海市闵行区平阳六街坊业主大会(签约甲方)签订了《托管协议》，期限分别为2014年1月1日起至2014年12月31日止，2015年1月1日起至2015年12月31日止。上述两份协议均约定：鉴于平阳六街坊小区原物业公司终止该小区物业服务工作，小区业委会正值换届，亦无法正常履行职能。经街道协调及前期业主大会书面表决，同意委托原告临时应急托管平阳六街坊小区物业服务工作。乙方以按实结算的方式确定物业服务费用(物业服务费用包括但不限于员工的工资保险福利、外包作业费用、设备设施日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧、公司管理费、法定税费等)。业主应按约定标准向原告支付物业服务费用，亏损部分甲方同意从小区公益性收入甲方所得中予以补足，如甲方公益性收入仍不足以弥补乙方亏损的，甲方应向业主大会征询决定弥补方法。2016年3月11日，上海市闵行区平阳六街坊业主委员会向原告出具《还款函》，载明：贵司2014、2015年服务平阳六街坊服务期间(托管协议)，小区当期公益性收入无法弥补小区物业服务费收支亏损，经核贵司已垫资667,468.31元。因小区目前公共收益帐已无节(结)余，我会恳请贵司再帮助垫付2015年非机动车车管员费用70,320元；二项合计垫资为737,788.31元(具体金额以我会委托的审计为准)。其中5%的物业服务欠费收到后扣除税收及追缴成本后抵冲上述垫资。对上述垫资费用，我会将从今后的小区公共收益(含上家物业公司还款)中分期返还，计划第一次付款在2017年上半年，最晚在2018年还清。后上海市闵行区平阳六街坊业主委员会出具《收支汇总表》，载明：2014年至2015年二年盈亏汇总计-737,788.31元(其中2014年、2015年物业服务费收入分别为1,602,432.54元、1,605,540.54元，公司管理费支出分别为80,028.63元、80,028.63元)，同时备注：……3、公司管理费只从95%的物业服务费中提取8%，小区公共收益(含闵虹路停车费)中未提取任何费用。诉讼中，经被告平阳业委会申请，本院依法委托众华会计师事务所(特殊普通合伙)对原告中星集团在为被告所在小区提供物业服务期间垫付的资金金额进行审计。该事务所于2020年6月22日出具审计报告，载明：2014年、2015年物业费收费合计分别为1,346,579.30元、1,740,817.80元，审计结论为：原告接受被告所在小区物业服务临时应急托管期间，物业服务亏损1,633,907.41元，小区公益性收支结余1,267,894.19元。物业服务亏损尚有366,013.22元无法弥补。该事务所还就原告提出的异议项目作如下说明：原告提出，物业服务费用应包括公司管理费的提取。通过2014年2月28日签订的《托管协议》和2015年1月8日签订的《托管协议》合同条款的核对，未查见合同中约定公司管理费计提比例和管理费计提基数或范围。本次专项审计报告对于物业服务亏损认定中，未对公司管理费予以计算和确认。被告为此支付审计费137,300元(上海市闵行区人民政府古美路街道办事处垫付)。原、被告双方均认可上述审计报告中有关物业服务亏损金额的结论，但原告认为，被告还应当按照物业服务费5%的比例支付原告垫付的公司管理费。另查明，2017年9月，上海市闵行区古美路街道房管办事处出具《证明》，载明：为了统一管理小区名称，原业主大会名称“上海市闵行区平阳六街坊业主大会”(业主大会代码：XXXXXXXXXX)，现更名为“上海市闵行区平阳六村业主大会”。以上事实，由原告中星集团提供的《托管协议》、《还款函》、《收支汇总表》，被告平阳业委会提供的《证明》，众华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告等证据以及双方当事人的陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原告中星集团与上海市闵行区平阳六街坊业主大会签订的两份《托管协议》系双方真实的意思表示，符合法律、行政法规的规定，当属有效。签订《托管协议》后，原告依约为该区域提供了物业服务，在此过程中原告实际垫付的相关费用，依约被告应予返还。现原告主张的垫付费用包含两项内容：一是原告垫付的物业服务亏损，二是原告垫付的公司管理费。关于第一项原告垫付的物业服务亏损，双方均认可按照审计报告所作结论366,013.22元来计算，本院予以确认。关于第二项原告垫付的公司管理费，双方在两份《托管协议》中均约定了公司管理费为物业服务费用的一部分，按实结算，此后，上海市闵行区平阳六街坊业主委员会在《收支汇总表》中确定了该费用的金额比例。现原告以2014年、2015年物业服务费的5%主张公司管理费，于法不悖，本院予以支持。至于被告辩称，此系上届业主委员会的遗留问题，本届业主委员会对此事不是很了解，且签第二份《托管协议》时，业主委员会已经不正常了，对此本院认为，业主委员会应承担的法律责任，不因业主委员会委员的变更而受影响，业主委员会进行换届，也并不意味着原业主委员会在换届期间不能履行任何职能，故对于被告的辩称意见，本院不予采纳。被告平阳业委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海市闵行区平阳六村业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告上海中星集团申城物业有限公司垫付的物业服务亏损366,013.22元；二、被告上海市闵行区平阳六村业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告上海中星集团申城物业有限公司垫付的公司管理费154,369.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,003.83元，由被告上海市闵行区平阳六村业主委员会负担；审计费137,300元由原告上海中星集团申城物业有限公司、被告上海市闵行区平阳六村业主委员会各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 杨建勇审 判 员 陆玲英审 判 员 王建军二〇二〇年七月三十日法官助理 马悦晖书 记 员 施绮丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。