宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2O15）甬东民初字第1266号原告：陈瑞红。委托代理人：王晓春，浙江贞信律师事务所律师。被告：王寅。委托代理人：林珠梅，浙江匡明律师事务所律师。原告陈瑞红与被告王寅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法由代理审判员朱琼适用简易程序独任审判，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告陈瑞红的委托代理人王晓春，被告王寅及其委托代理人林珠梅到庭参加了庭审。因被告申请，证人杨某、冯某、章某到庭作证。诉讼中，原告提出财产保全�请，本院依法作出裁定并予以执行。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告陈瑞红起诉称：原、被告于2015年4月24日签订房屋买卖合同，原告将其所有的位于宁波市江东区福柳路xx号xx幢xx号xx室的房屋含阁楼以176万元的价格出售给被告。双方约定：被告于2015年4月24日前向原告支付4万元，2015年5月15日前支付50万元，余款122万元于被告办理商业贷款按揭手续后或无法办理后立即支付。现双方已办理了房屋产权过户手续，房屋亦已交付被告，但被告一直未向原告支付剩余59万元的购房款。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、被告王寅支付原告陈瑞红剩余购房款59万元；二、被告支付原告违约金4万元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：被告王寅支付原告陈瑞红剩余购房款10万元，本院依法予以准许。被告王寅答辩称：原告�求被告支付10万元购房款及违约金4万元无事实及法律依据。第一，被告仅欠原告购房款2万元。被告直接向原告支付了购房款117万元，对此双方均无异议。剩余59万元购房款，原告将其中的49万元债权转让给了冯某，将8万元债权转让给了杨某用于偿还债务，现被告已实际向两个案外人支付了上述57万元款项，故被告仅需向原告支付购房款2万元即可。第二，被告在合同履行过程中不存在违约，反而是原告一再违约。被告未向原告支付剩余2万元购房款是因为原告未按约将户口迁出，导致被告购房目的无法实现。故被告无需向原告支付违约金4万元，即使需向原告支付违约金，4万元金额也过高，请法院予以调整。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告提供《宁波市存量房买卖合同》一份，拟证明原、被告之间存�房屋买卖关系，双方对所购房屋、房款金额、支付方式、违约责任等进行了明确约定的事实。经质证，被告对该份证据真实性无异议，但表示因原告原因，被告实际房款支付方式与合同约定不一致。本院认为，被告对该份证据真实性无异议，本院对该份证据真实性予以确认。2.原告提供离婚证原件、离婚协议复印件各一份，拟证明原告系涉案房屋的实际所有权人。经质证，被告对上述证据真实性无异议，但表示原告在出售房屋时未告知被告其与张鹏已离婚，且在办理过户手续时张鹏亦到场签字，故被告对原告已离婚的事实不清楚。本院认为，被告对原告提供的上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。3.原告提供手机短信内容打印件三张，拟证明被告尚欠原告购房款59万元未支付的事实。经质证，被告对该份证据真实性有异议，�为短信内容有删减，被告认可尚欠原告购房款2万元，57万元房款已全部付清。本院认为，从原告提供的短信内容来看，被告尚欠原告购房款59万元系原告单方陈述，被告未予认可，故本院对原告的待证事实不予确认。4.被告提供银行转账记录一份，拟证明被告分别于2015年4月24日、2015年6月24日、2015年7月8日通过银行转账的方式向原告支付购房款2万元、15万元、5万元，于2015年4月24日通过银行转账方式向中介章某支付房款2万元的事实。经质证，原告对上述证据无异议。本院认为，原告对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认。5.被告提供中国农业银行银行卡取款业务回单二张、收条一张，拟证明2015年5月21日被告向原告支付购房款95万元，原告用上述款项偿还涉案房屋银行贷款的事实。经质证，原告对上述证据真实性无异议。本院认为，原告对上述证据真实性无异议，认可收到了被告支付的上述款项，故本院对被告的上述证据及待证事实予以确认。6.被告提供收款人为张鹏、陈瑞红的收条二张，欠款人为王寅的欠条二张、杨某出具的证明一张、张鹏于2015年5月21日向杨某出具的欠条一张，杨某向王寅出具的收条二张、冯某出具的证明一张、张鹏于2014年3月20日向冯某出具的借条一张、银行通用回单一张、银行取款回单三张、冯某向王寅出具的收条一张，拟证明原、被告与原告的债主杨某、冯某协商一致，原告将其享有的8万元购房款债权转让给杨某、49万元债权转让给冯某，现被告已按约定向杨某、冯某支付了上述57万元款项的事实。经质证，原告对张鹏、陈瑞红出具的二张收条真实性无异议的，但表示未实际收到过上述款项，对被告提供的其他证据的真实性、关某有异议，认为原告未将债权转让给�某、冯某。本院认为，原告对其和张鹏向被告出具的二张收条真实性无异议，本院对该二张收条真实性予以确认；被告提供的其他证据，虽然原告对上述证据的真实性、关某有异议，但未提供相反证据予以反驳，且被告提供的均系原件，亦能够与其他证据相互印证，故本院对上述证据予以确认。7.被告提供情况说明一份，拟证明被告为女儿上学购买涉案房屋，经双方协商原告同意待其户口迁出后被告支付购房余款2万元的事实。经质证，原告对该份证据形式真实性予以认可，但对其内容及被告的待证事实不予认可。本院认为，被告提供的该份证据不足以证明原告同意待其户口迁出后被告再支付2万元购房款的事实，本院对被告的待证事实不予确认。8.被告申请证人杨某、冯某到庭作证，拟证明原告将购房款中8万元债权转让给杨某、49万元债权转让�冯某，被告已向杨某、冯某支付了上述57万元款项的事实。经质证，原告对杨某、冯某的证人证言真实性、关某有异议，认为证人杨某、冯某对关键事实陈述不清，且两证人系亲属关系，可能存在互相包庇的行为，原告未将债权转让给上述两人，即使转让，也是受到杨某、冯某胁迫后作出，非原告真实意思表示。被告对证人证言的真实性、关某、合法性均无异议。本院认为，证人杨某、冯某的证人证言具有证明力，可以与其他证据相印证，作为认定本案相关事实的依据。9.被告申请证人章某到庭作证，拟证明原、被告约定2万元的购房款余款待原告将户口迁出后支付的事实。经质证，原告对章某的证人证言真实性、关某有异议，认为关于房屋买卖合同中未对户口迁出事项进行约定，被告的主张缺乏事实及法律依据。被告对章某的证人证言无异议，认为购房时被告就告知原告和中介买房目的系为了女儿读书，各方对此均是知情的，同时，章某也指出因原告原因，双方约定的房款支付方式发生变更，故原告才是违约方。本院认为，证人章某就其所知晓的相关情况向法院做了陈述，但其证人证言不足以证明被告的待证事实，故本院对被告的待证事实不予采信。本院经审理，认定事实如下：2015年4月24日，原告陈瑞红、案外人张鹏与被告王寅、案外人宁波爱上家房产中介服务有限公司签订《宁波市存量房买卖合同》，约定：陈瑞红、张鹏将两人共有的坐落于宁波市江东区福柳路xx号xx幢xx号xx室加阁楼房屋出售给被告王寅，房屋价格176万元；房款支付方式为2015年4月24日前支付定金4万元，2015年5月15日前支付首付款50万元，余款122万元在王寅办理商业贷款按揭手续后全额支付；双方款清交房。同时，合同对各方的违约责任、争议解决方式等事项进行了约定。合同签订当天，被告向原告支付了定金4万元，其中2万元直接打入原告银行账户，2万元打入中介工作人员章某银行账户，由章某转交原告，但因原、被告付款方式发生变化，经双方协商，由中介章某转交原告的2万元款项返还被告。2015年5月21日，被告通过银行转账方式向案外人张鹏转账95万余元用以归还涉案房屋银行贷款，原告陈瑞红向被告出具收条一张，表示收到被告支付的房款95万元。同日，原告陈瑞红、案外人张鹏、被告王寅及中介工作人员章某至宁波市房地产交易中心办理了房屋过户手续。因原告陈瑞红、案外人张鹏婚姻存续期间，张鹏欠杨某款项8万元、欠冯某款项83.4万元，经原告陈瑞红、案外人张鹏、被告王寅、杨某、冯某共同协商，原告陈瑞红将被告王寅所欠房款中的8万元债权转让给杨某，将49万元债权转让给冯�。原告陈瑞红及案外人张鹏于2015年5月21日向被告王寅出具8万元、49万元房款收条各一张；被告王寅于2015年5月21日向杨某出具8万元欠条一张，向冯某出具49万元欠条一张。后被告王寅于2015年6月24日、2015年7月8日通过银行转账方式向原告支付购房款15万元、5万元；并向杨某归还了8万元欠款，向冯某归还了49万元欠款。现被告王寅尚有2万元购房款未向原告陈瑞红支付。涉案房屋于2015年6月3日登记在被告王寅名下，由被告王寅实际使用。另查明，原告陈瑞红与案外人张鹏于2015年1月29日签订《离婚协议书》并办理了离婚登记。离婚协议书约定：坐落于宁波市江东区福柳路xx号xx幢xx号xx室的房屋归陈瑞红所有，张鹏协助陈瑞红办理相关变更手续。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按约履行。本案中，原�被告对房屋价格、房屋交付等基本情况无异议，但对被告尚欠原告购房款的金额及被告是否违约的问题存在争议。关于剩余购房款金额问题，被告主张原告将8万元债权转让给杨某，对此原告不予认可，认为债权转让应有转让人的意思表示，其从未作出过将债权转让给杨某的意思表示。本院认为，虽然原告主张其从未作出债权转让的意思表示，即使作出相关意思表示，亦是在受胁迫下作出，但被告提供的关于债权转让的证据充分，能够形成完整的证据链，足以证明被告的待证事实。故本院认定被告尚欠原告购房款金额为2万元。现原告已按合同约定完成了将涉案房屋过户给被告的义务，被告应按合同约定履行相应的付款义务。虽被告主张双方曾约定待原告户口从涉案房屋中迁出后被告再支付剩余购房款，但未提供证据予以证明，故原告要求被告立即支付剩余购房款的主张，本院予以支持。原告认为被告未按约支付房款，构成违约，应根据合同约定支付违约金4万元。对原告的该项主张，被告认为因原告原因，双方房款支付方式已发生变更，双方的约定已失去效力，被告不应承担违约责任，即使被告需要承担违约责任，4万元的违约金也过高。本院认为，本案中未按约定方式支付购房款的责任不在被告，原告以此认定被告违约，要求被告支付违约金4万元的主张本院不予支持。但被告作为购房者，在取得房屋所有权并实际占有房屋后，应及时向原告付清购房款，现被告未及时付清购房款，应赔偿原告相应的损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王�于本判决生效之日起十日内向原告陈瑞红支付剩余购房款2万元；二、被告王寅支付原告陈瑞红2万元购房款自2015年6月4日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算的利息；三、驳回原告陈瑞红的其他诉讼请求。如果被告王寅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。本案受理费1150元，保全费3470元，合计4620元，由原告陈瑞红负担4350元，被告王寅负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员  朱琼二〇一五年八月二十八日代书 记员  史忆