上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初102号原告(反诉被告)：上海宝瀚置业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王玉生，执行董事。委托诉讼代理人：黄启天，上海市东高地律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴来成，男，1971年3月8日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。原告上海宝瀚置业有限公司(以下简称“宝瀚公司”)与被告吴来成以及反诉原告吴来成与反诉被告宝瀚公司房屋租赁合同纠纷案件，本院于2020年1月10日立案，适用简易程序进行审理，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝瀚公司的委托诉讼代理人黄启天，被告吴来成及其委托诉讼代理人李继生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝瀚公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2017年10月1日至2018年2月15日拖欠的租金以及2017年1月1日至2017年3月31日的免租期租金，合计849360元；2、被告支付自2018年2月16日至2018年4月30日的房屋占有使用费566240元，按双倍租金计算；3、被告向原告支付自2018年5月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金，以XXXXXXX元为基数，按日万分之五计算；4、被告向原告支付违约金339744元(已抵扣押金)。事实和理由：2016年12月5日，原、被告签订《绿洲中环中心商业广场房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上海市金沙江路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日，房屋面积为465.40平方米，月租金113248元，租金先付后用，付三押三，被告逾期支付租金或其他费用的，逾期10日仍未支付的每逾期1日，应按欠费总额的千分之五向原告支付违约金，因被告过错解除合同的，被告还应当支付相当于6个月月租金的违约金。被告自2017年10月1日起拖欠租金，2018年2月11日，原告向被告发函，解除租赁合同，根据解除函，双方租赁关系于2018年2月16日解除。但被告一直滞留在涉案房屋内，直到2018年5月1日，在未通知原告，也未缴纳租金及水、电费用的情况下，偷偷搬离，侵犯原告合法权益。被告吴来成辩称，租赁合同的承租方不是被告，而是成立后的上海来灏餐饮管理有限公司。原告转租、分租未获得产权人同意，故租赁合同无效。由于原告违约，导致合同无法继续履行，所以被告无需支付免租期内的租金，同时根据合同约定，免租期用于装修以及消防验收等工作，被告并未因此获利，被告也无需支付免租期租金。2017年10月1日至2018年2月15日的租金，被告已付清，并且超额支付，所以被告无需另行支付。原、被告签订租赁合同时，原告虚假夸大涉案房屋的面积，被告实测租赁面积(包含公摊面积)不到380平方米，其中还应当另行扣除因宝瀚公司的安排被经营“小海鲜”的店铺作为消防通道占用的90平方米面积，但原告主张租金时并未将占用的面积扣除。另外，2018年4月底，被告搬离房屋时，与原告的负责人张智荣达成口头协议，将被告在涉案房屋内的装修、设施设备以及保证金等，用于抵扣双方没有结算清楚的所有费用，双方互不负债权债务。该口头协议，有被告与张智荣的录音以及短信聊天记录可以证明。事隔两年，原告对当时的口头协议不予认可提起诉讼，是恶意诉讼。原告提供的场地面积不足，根据实测面积计算，被告已超付租金，故不同意支付租金的诉讼请求。原告主张房屋占有使用费按租金的2倍计算，没有法律及事实依据。原、被告于2018年4月30日合意解除租赁合同，而非原告主张的2018年2月16日，故被告不同意支付房屋占有使用费。原告提供的涉案房屋无法作为餐饮用房开展经营，系原告违约，被告不存在违约，如果法院认为被告违约，被告认为违约金的计算标准过高，申请法院调低。原告提出两项违约金诉请，没有依据。综上，不同意原告的诉讼请求。反诉原告吴来成向本院提出诉讼请求：1、反诉被告退还多收取的租金268326.30元；2、反诉被告赔偿损失(含装修、消防)884950元；3、反诉被告给付违约金339744元；4、本案反诉费由反诉被告负担。事实和理由：租赁合同约定的承租面积为465.40平方米，但反诉被告实际交付的面积不足380平方米(反诉被告虚报29.90平方米，消防通道占用55.50平方米)。根据380平方米计算，反诉被告2017年4月1日至2018年2月16日应收租金为970905.70元，现反诉原告实际支付租金XXXXXXX元，反诉被告应当退还多收取的租金268326.30元。反诉被告承诺涉案房屋分割转租已获得产权人同意，可以经营餐饮并保证帮助反诉原告通过消防验收、办理餐饮服务许可证。但租赁合同签订后，反诉被告均不能兑现承诺，反诉被告已构成根本违约。反诉被告的违约行为导致反诉原告签订租赁合同的目的无法实现。租赁合同解除，造成反诉原告各项损失884950元，涉案房屋内部装修费316000元、门头招牌费40000元、燃气管道190000元、环评服务费10000元、消防系统费30000元、厨房排油烟设施62500元、弱电收银系统20000元、直饮水服务费1800元、油烟监控6900元、垃圾管理费20000元、餐具53600元、厨房杂件21150元、厨房设备63000元、餐厅家具50000元。反诉被告宝瀚公司辩称，涉案房屋由被告进行现场勘察，房屋面积及租金是双方协商的结果。反诉原告因为自身原因，拖欠租金，在未通知原告的情况下，擅自撤离，反诉原告主张的损失，与反诉被告无关。反诉被告从未承诺帮助反诉原告办理餐饮许可证、办理消防验收，反诉原告所述不属实。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，宝瀚公司作为出租方，吴来成(注明“公司筹”)作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租上海市金沙江路XXX号XXX室房屋，租赁建筑面积465.40平方米，乙方承租部位仅限于经营餐饮，月租金为日租金乘以365再乘以租赁建筑面积所得之积再除以12个月所得之平均值，日租金8元/㎡/天，月租金113248元；物业管理费由甲方承担，其他费用由乙方承担；租赁保证金339744元；租金先付后租，每3个月支付一次，每次支付以后3个月的租金，除首期租金以及免租期，每日的10日为租金的支付日；该房屋的租金按建筑面积465.40平方米计算，乙方在此确认，其在签署本合同时已审核并确认甲方提供的有关测绘资料，同意上述月租金金额，且双方同意，除双方另行书面协商一致外，不就该面积与其他任何可使用面积、租用面积或其他演算法的面积有出入而进行任何租金的调整；租期自2017年1月1日至2022年12月31日；甲方在乙方正常履行租赁协议的情况下，提供3个月免租期，即2017年1月1日至2017年3月31日，如因乙方违约致本合同提前终止的，甲方有权要求乙方按合同约定支付免租期的租金；房屋交付日为2016年12月10日；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前结束的当日内返还该房屋，未经甲方同意或因乙方原因导致逾期返还房屋的，从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，每逾期一日，甲方有权按日向乙方收取房屋使用费、物业管理费以及其他费用，房屋使用费为日租金上浮100%，若因乙方原因逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；租赁解除或终止乙方未交还房屋的，逾期七日甲方同时有权视乙方留存于房屋内的任何物品为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物；因乙方原因导致本合同提前终止或中途退租，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至交付时的状态或甲方书面认可的状态，对此，乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿，若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就该房屋进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求；如乙方未按照合同约定按时向甲方支付租金或其他费用的，逾期10日仍未支付的，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项之日为止，逾期超过14日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方终止本合同，按照月租金6倍追究乙方违约责任，并提前5日向乙方发出解约通知，合同终止日为自甲方书面通知到达乙方之日起的第5日。《房屋租赁合同》尾部，甲方处由宝瀚公司盖章，乙方处由吴来成签字。《房屋租赁合同》签订后，双方履约。吴来成支付押金339744元。吴来成支付的租金共计6个月，即支付至2017年9月30日。此后，未再支付租金。2018年2月11日，宝瀚公司向吴来成发函，表示：“由于吴来成拖欠宝瀚公司2017年10月1日起的租金，故自本函送达之日起第5日解除租赁合同，吴来成应支付拖欠的租金，并支付免租期租金、违约金，滞纳金，搬离涉案房屋。”吴来成对该函件表示知情，但表示张智荣让其继续经营，最终双方协议于2018年4月30日解除合同。2018年5月1日，吴来成搬离涉案房屋。另查明，涉案房屋的权利人为案外人上海金午置业有限公司。宝瀚公司向案外人上海金午置业有限公司承租涉案房屋，租期自2017年1月1日至2022年12月31日。反诉查明的事实同本诉。审理中，宝瀚公司为证明涉案房屋办理消防验收许可证无障碍，提供上海市消防局出具给上海金午置业有限公司的《建设工程消防验收意见书》，内容为关于上海金午置业有限公司绿洲中环中心6号办公楼建设工程消防验收合格的意见。宝瀚公司另提供涉案房屋现承租人上海璐宝餐饮有限公司取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。吴来成为证明其非租赁合同相对方，提供上海来灏餐饮管理有限公司的营业执照复印件，载明上海来灏餐饮管理有限公司注册在涉案房屋，成立日期为2017年7月18日。吴来成主张其支付给宝瀚公司现金44500元，支付给张志荣现金100000元、150000元，赵明志、陈义德支付给张志荣现金40000元，均为涉案房屋的租金，宝瀚公司不予认可，吴来成对此未提供证据予以证明。吴来成为证明与宝瀚公司合意解除《房屋租赁合同》，提供2018年5月11日的录音证据，其中被告的工作人员赵明志说：“你说那个合同不起诉，怎么……”张智荣说：“我们只要不起诉你，不追究你所有的剩余款项，问题就没有什么问题。你的合同终止掉了，去年不就发函终止掉了。一直不是我，要不然的话，年后不就请你走了吗，不是我一直压在这里吗？”宝瀚公司对此表示，张智荣并非宝瀚公司的工作人员，其是宝瀚公司法定代表人的朋友，是介绍吴来成与宝瀚公司建立租赁关系的介绍人。本院认为，本案的争议焦点为：一、吴来成是否应作为承租人承担义务；二、涉案房屋面积不足的事实是否存在；三、吴来成主张的涉案房屋消防无法通过问题是否存在；四、吴来成主张以现金支付的租金是否属实；五、吴来成主张的合意解除是否成立。关于争议焦点一，虽《房屋租赁合同》首部载明的承租方为吴来成(公司筹)，但《房屋租赁合同》尾部上，乙方系由吴来成签字，亦未在上海来灏餐饮管理有限公司成立后加盖上海来灏餐饮管理有限公司的公章，吴来成系以自己的名义与宝瀚公司签订租赁合同。根据法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。现宝瀚公司请求吴来成承担合同责任，并无不当。关于争议焦点二，《房屋租赁合同》明确约定乙方确认在签署本合同时已审核并确认甲方提供的有关测绘资料，同意月租金金额，且双方同意除双方另行书面协商一致外，不就该面积与其他任何可使用面积、租用面积或其他演算法的面积有出入而进行任何租金的调整。现吴来成根据其自测的面积认定租赁面积，违反合同约定，本院不予采纳。吴来成仍应按合同约定支付月租金。关于涉案房屋是否有部分面积被经营“小海鲜”的店铺作为消防通道占用一节，首先吴来成未提供充分证据证明其主张的该节事实，其次，通行属于相邻纠纷，与出租人无关，吴来成认为系由于出租人的授意，应当提供证据予以证明，未能证明的，应当承担举证不能的后果。综上，本院对吴来成提出的面积不足的抗辩意见不予采纳。关于争议焦点三，宝瀚公司已提供涉案房屋大楼的大消防验收合格意见书，且目前涉案房屋的使用人已办出消防安全检查合格证，可见涉案房屋不存在消防无法通过的情况。此外，吴来成作为经营方应自行办理消防验收，宝瀚公司仅负有配合义务，故本院对吴来成认为涉案房屋消防无法通过的辩称意见不予采纳。关于争议焦点四，吴来成主张其以现金方式支付部分房租，但未提供任何证据，本院不予采信。关于争议焦点五，吴来成主张双方合意解除，互不追究违约责任，但未提供书面的协议书予以证明，吴来成提供的录音证据，不能证明宝瀚公司明确放弃主张租金、房屋使用费、违约金。故本院对吴来成的该抗辩意见不予采纳。综上，关于本诉，吴来成欠付租金、擅自退租，宝瀚公司发函解除《房屋租赁合同》，具有合同依据，本院予以确认。解除日期为2018年2月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴来成应支付2017年10月1日至2018年2月15日的租金。关于房屋占有使用费，宝瀚公司在合同解除后，并未及时采取措施收回房屋避免损失扩大，且合同约定的房屋占有使用费标准具有一定惩罚性，在宝瀚公司已同时主张违约金、滞纳金等其他违约责任的情况下，本院将房屋占有使用费标准调整为参照月租金计算。宝瀚公司为促使其与吴来成之间为期六年的租赁合同能够顺利履行，给予吴来成三个月的免租期，然现因吴来成单方违约导致租赁合同解除，对出租人租金收入产生一定影响，本院综合考虑出租人免租期的租金损失，同时基于公平原则，酌定吴来成向宝瀚公司赔偿免租期租金损失169872元。关于滞纳金，吴来成逾期付款，宝瀚公司有权依据合同约定要求吴来成承担违约责任，宝瀚公司已自愿降低标准，但宝瀚公司主张的标准仍然过高，吴来成申请调低，符合法律规定，本院根据逾期付款的实际损失，酌情调整为按照未付款的日万分之三计算。关于违约责任，《房屋租赁合同》约定，乙方严重违约的，甲方有权单方终止本合同，按照月租金6倍追究乙方违约责任，现吴来成认为违约金约定过高，申请调低，符合法律规定，本院以宝瀚公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为400000元。保证金339744元应在吴来成结清所有费用后退还，为免当事人讼累，本院对此一并予以处理。关于反诉，基于上述相同的事实和理由，吴来成要求退还多收取的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。吴来成违约导致合同解除，无权要求赔偿装修等费用，无权主张违约金。综上，本院对吴来成的反诉请求均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吴来成应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瀚置业有限公司2017年10月1日至2018年2月15日的租金人民币509616元；二、被告吴来成应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海宝瀚置业有限公司免租期租金损失人民币169872元；三、被告吴来成应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瀚置业有限公司房屋占有使用费人民币283120元；四、被告吴来成应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瀚置业有限公司逾期付款违约金(以人民币962608元为基数，按照日万分之三的标准，自2018年5月1日计算至实际支付之日止)；五、被告吴来成应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瀚置业有限公司违约金人民币400000元；六、原告上海宝瀚置业有限公司应于被告吴来成履行完毕本判决第一、二、三、四、五项金钱给付义务之日，返还被告吴来成押金人民币339744元；七、对原告上海宝瀚置业有限公司的其余诉讼请求不予支持；八、对反诉原告吴来成的全部反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币23414元，由原告上海宝瀚置业有限公司负担人民币3414元，被告吴来成负担人民币20000元。反诉受理费人民币8039.50元，由反诉原告吴来成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯审 判 员  张 婕人民陪审员  陆国勤二〇二一年一月二十九日书 记 员  张玉倩附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。