文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初714号原告：朱从峰，男，1972年12月22日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所律师。被告：徐继兰，女，1950年3月25日出生，回族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：孙虎（系被告徐继兰儿子），男，1979年8月3日出生，回族，住淮安市清江浦区。被告：孙虎，男，1979年8月3日出生，回族，住淮安市清江浦区。第三人：清江浦区谦和房地产信息咨询服务部，住所地淮安市清江浦区清江人家2号楼2-101室。经营者：朱自豪。原告朱从峰与被告徐继兰、孙虎，第三人清江浦区谦和房地产信息咨询服务部（以下简称谦和房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱从峰及其委托诉讼代理人林太平，被告徐继兰、被告孙虎兼作为被告徐继兰的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人谦和房地产经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告朱从峰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告赔偿违约金174000元；2、被告返还定金4万元；3、被告赔偿居间费用8000元；4、被告承担本案律师费3万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系母子关系，被告孙虎代被告徐继兰出售涉案房屋，经第三人居间介绍，原告与被告孙虎于2020年10月18日签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定被告徐继兰将其所有的位于淮安市清江浦区万元出售给原告，定金4万元，被告须于2020年10月30日前向银行提交按揭贷款材料，并配合银行办理贷款手续，抵押贷款以银行审批下发金额为准，不足的贷款金额，买方须于银行放款之日起三日内补足。合同备注条款还约定首付款以银行审批通过金额不足部分为准。合同还对违约责任作出了约定。合同签订后，原告按约支付了4万元定金，后因房屋价格上涨，被告孙虎明确告知原告及第三人，不再以原合同价款履行合同，虽经原告及第三人催促，被告仍不配合原告办理贷款手续。原告认为被告的行为已构成违约，故提起诉讼。被告孙虎、徐继兰共同辩称，一、根据合同约定，原告应于2020年10月30日前向银行提交按揭贷款材料，并邀请被告及中介方配合银行办理贷款手续，但原告并未按约履行，造成事实违约；二、原告应在2020年12月20日前支付除定金外的剩余首付款26万元，但原告至今未支付，且2020年10月30日至12月20日被告多次通过中介方请求原告履行合同，但原告以个人征信不合格、个人购房资格有问题等理由多次推脱；三、自2020年12月20日至2021年1月5日合同15日缓冲期内，由于原告拒不提供相关联系方式，被告方以微信及电话方式通过中介方告知原告尽快履行合同，原告均无任何回应；四、2021年1月5日，被告方明确通过中介方告知原告，2021年1月10日为合同最后履行期限，如原告拒不履行合同，被告方将终止合同，并诉诸其他手段，原告于2021年1月10日同意商谈，根据当晚的三方商谈，一致同意于2021年1月11日下午到银行办理按揭贷款手续；但2021年1月11日中午，中介方突然电话告知买方不再履行合同，我方于2021年1月11日晚明确告知由于原告长期拖延和一再违约，被告方决定终止合同；五、买方至今不具备购房资格，证明其在签订合同时没有实际履行能力；六、对原告主张的居间费用不予认可。我方要求原告继续履行合同，请求驳回原告诉讼请求。第三人谦和房地产未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系母子关系。位于淮安市清江浦区房屋登记为被告徐继兰单独所有。2020年10月18日，被告孙虎以被告徐继兰的名义（卖方）与原告朱从峰（买方）、第三人谦和房地产（居间方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定卖方将位于淮安市清江浦区房屋转让给买方，转让总价款87万元；合同签订时，买方向卖方支付定金4万元，除定金之外的房款83万元以买方向银行申请按揭贷款的方式支付；买方须于2020年12月20日之前支付除定金之外的剩余首期房款26万元；买卖双方须于2020年10月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准；银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款；买方逾期付款，卖方有权要求其以到期应付但未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行；任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。居间服务条款：本合同签订时，买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买方以该房地产总价款2%为标准向居间方支付佣金；因买卖一方违约，守约方可以要求违约方赔偿守约方已支付居间方的佣金费用。合同备注条款：双方配合居间方办理贷款、过户等手续；买方承诺无不良记录；实际买方以房屋按揭贷款签字人为准；首付款以房屋按揭贷款审批通过金额余下部分为准。该合同抬头处卖方为“徐继兰”，被告孙虎在落款处作为卖方代理人签名。原告提交一份2020年10月18日的《先河地产成交报告》，证明其已向中介方支付中介佣金8000元。2020年10月19日，被告孙虎作为被告徐继兰代理人向原告出具了4万元的购房定金收据。后原、被告在合同履行过程中产生争议，2020年12月15日，原告及原告弟弟朱保华与被告孙虎就涉案房屋的交易进行磋商，被告方认为房屋卖价偏低，想要加价至105万元，但原告方没有同意。2020年12月20日，被告孙虎与中介方联系，要求涉案房屋买卖按合同履行，双方尽快办理贷款手续。后被告孙虎又多次与中介方联系，要求履行合同。2021年1月10日，原、被告及中介方商定次日履行合同，办理贷款手续，原告方提出另行指定他人履行合同，被告孙虎不同意，后原告同意由其履行合同，如贷款办不下来，其自行想办法；双方同意2021年1月11日下午办理贷款。被告方陈述，2021年1月11日中午中介方通知买方不再履行合同，被告孙虎遂于当日通过微信与中介方联系，内容如下：“根据2021年1月10日晚买方、卖方、中间方三方会谈决议，买卖双方本应于2021年1月11日下午完成贷款审批流程。由于买方再次毁约，我方决定进入诉讼程序。”原告方则陈述，由于被告方提出一次性付全款且只能过户在原告本人名下，所以双方没能继续履行合同。原告提起本案诉讼，委托江苏冠誉律师事务所律师代理本案，原告支付律师费3万元。另查明，中国人民银行征信中心出具的原告《个人信用报告》显示，原告的银行卡存在信贷交易违约的情形（有3个账户最长逾期1个月）。原告在签订本案合同时，不具有购房资格，且在本案法庭辩论终结前，仍不具有购房资格。在案件审理过程中，原告向本院申请财产保全，产生保全费3020元。本院认为，本案被告孙虎在房屋买卖合同落款卖方代理人处签名，其又作为被告徐继兰的代理人向原告出具了购房定金收据，再结合当事人的举证及陈述，被告徐继兰对于涉案房屋买卖合同的签订是知情并同意的，且涉案房屋系被告徐继兰单独所有，故应认定本案房屋买卖的出卖人为被告徐继兰，买受人为原告朱从峰。合同签订后，原告按约向被告支付了购房定金，在履行过程中，被告方提出要加价卖房，并就此与原告方进行了磋商，由于双方未达成一致意见，被告方同意仍按合同履行；原告方提出另行指定他人履行合同，被告方予以拒绝，原告方同意由其自行履行合同，最终原、被告及中介方在2021年1月10日形成一致意见，即在次日下午办理贷款手续，表明原、被告就涉案房屋买卖达成了新的合意。被告虽要求继续履行合同，但由于原告在本案法庭辩论终结前仍不具有购房资格，合同无法继续、及时按双方约定进度履行，本案房屋买卖合同目的无法按约实现，现原告要求解除双方的房屋买卖合同，本院予以支持。原告要求被告支付违约金174000元，原、被告合同履行期间，被告虽有加价卖房提议，但后来由于原、被告在2021年1月10日对涉案房屋的交易达成了新的合意，被告并不存在违约情形，原告该主张依据不足，本院不予支持。原告要求被告返还定金4万元，本院认为，被告方作为房屋出卖人，其在签订合同时应尽到审慎义务，合同备注条款中约定“实际买方以房屋按揭贷款签字人为准”，表明被告方对于原告可能无法履行合同是明知的，且被告方对原告不具有购房资格也未尽到合理注意义务，仍与原告签订购房人存在不确定性的合同条款，也为本案纠纷的产生埋下了隐患，因此，被告方对于本案房屋买卖合同无法继续履行亦存在一定的过错，现原告主张返还定金4万元，本院予以支持。原告明知自己无购房资格，且个人征信存在瑕疵，对合同履行存在障碍，仍勉强与被告签订房屋买卖合同，并与被告签订存在不确定性的合同条款，对本案纠纷的产生及合同解除存在较大过错。原告要求被告赔偿居间费损失8000元，由于原告仅提交了中介方的成交报告，未提供其支付中介费的转账记录、收费票据等予以佐证，且原告对于本案合同的解除存在过错，原告该主张证据不充分，本院不予支持。原告要求被告承担律师费3万元，本院认为，原、被告对于本案合同无法继续履行均存在过错，故本院酌定由被告承担律师费损失0.6万元，对原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱从峰与被告徐继兰及第三人清江浦区谦和房地产信息咨询服务部于2020年10月18日签订关于淮安市清江浦区的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》中有关房屋买卖的约定；二、被告徐继兰于本判决生效之日起十日内返还原告朱从峰定金4万元，并给付原告朱从峰律师费损失0.6万元，合计4.6万元；三、驳回原告朱从峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，减半收取6400元，由原告朱从峰负担5120元，被告徐继兰负担1280元；保全费3020元，由原告朱从峰负担2416元，被告徐继兰负担604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  张广兄二〇二一年四月十三日法官助理陈**元书记员金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。