广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初10008号 原告：孙某，女，壮族，住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：蒋文灿，广西文灿律师事务所律师。 被告：巫某，男，汉族，住广西宁明县。 被告：南宁金碧恒大置业有限公司，住所地南宁市，统一社会信用代码91450100340386122H。 法定代表人：王劭卓，总经理。 委托诉讼代理人：韦翥，男，系该公司员工。 第三人：南宁江百房地产经纪有限公司，住所地南宁市**楼****，统一社会信用代码91450100MA5N3A8793。 法定代表人：谢伟。 原告孙某诉被告巫某、南宁金碧恒大置业有限公司（以下简称金碧恒大公司）、第三人南宁江百房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，适用普通程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人蒋文灿，被告金碧恒大公司的委托诉讼代理人韦翥，第三人南宁江百房地产经纪有限公司的法定代表人谢伟到庭参加诉讼，被告巫某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告孙某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告巫某签订的房屋买卖合约（合同价值为80万元整）；2.判令两被告共同返还原告购房款280595元并支付违约金240000元；3.判令两被告共同返还原告中介费24000元，按揭费5400元；4.本案诉讼费用由两被告共同承担。增加诉讼请求：本案保全费、保险费由两被告共同承担。事实和理由：原告通过第三人得知被告巫某在售卖南宁市某房房产（以下简称案涉房屋）。2019年1月21日，原告与被告巫某、第三人签订了房屋买卖合约，原告如约支付了中介费24000元、按揭费5400元。并先后向被告巫某支付了购房款共计260000元，并支付了月供20595元。被告巫某于2019年1月22日将案涉房屋交付给原告使用，原告在此居住至今。现案涉房屋已可办理房屋不动产权证，但被告巫某却迟迟不去办理房屋不动产权证，不配合原告办理过户手续。被告金碧恒大公司在与被告巫某签订商品房买卖合同后，利用其优势地位，制定格式合同与被告巫某签订《合同补充协议》（未去房产局登记备案），并以此为由，也将被告巫某诉至法院，企图收回并拍卖被告巫某已交付给原告的房屋，并向被告巫某主张非法巨额赔偿，意图侵占原告支付给被告巫某的购房款。被告金碧恒大公司的行为显属恶意，应与被告巫某共同赔偿原告损失。两被告行为已侵害了原告合法权益，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。请求人民法院依法判决，判如所请。 被告巫某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，视为放弃举证、质证、答辩的权利。 被告金碧恒大公司答辩称，请法庭依法驳回原告对被告金碧恒大公司的全部诉请，本案是被告巫某与原告的房屋买卖合同纠纷，被告金碧恒大公司与原告没有任何法律关系，没有收到原告的任何款项，被告金碧恒大公司对本案是主体不适格。 第三人陈述，本案是被告巫某违约，第三人认可原告的全部诉请和事实。 经审理查明，2016年6月25日被告金碧恒大公司与被告巫某签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：某），合同主要约定由巫某购买金碧恒大公司位于南宁市江南区某房，该商品房建筑面积76.39㎡，总金额为460310元，2016年6月27日前支付首期房款116725元，剩余430000元办理银行按揭贷款支付。 2019年1月21日原告作为买方、被告巫某作为卖方、第三人作为经纪方，三方签订《房屋买卖合约》（编号：M），主要内容为：1.买方购买不动产所有权人为卖方的案涉房屋，案涉房屋买卖合同编号为某，无不动产权证号，成交价格为800000元；2.付款方式：定金50000元，买方在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款，首期房款210000元，由买方分二期支付，第一期在案涉房屋查档确认产权清晰并办理租赁备案完毕当日支付150000元，第二期60000元由买方在2019年2月28日前直接支付给卖方，房价余款540000元由买方申请商业贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户；3.案涉房屋交付时间为卖方收到第一期首期房款当日；4.卖方应保证案涉房屋产权权属真实，配合买方、经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴纳该次交易所需支付的各项费用，直至交易过户完毕，买方应按约定足额支付相应房款；5.买方应支付的中介服务费为24000元；6.在办理交易过户过程中，卖方或卖方委托经纪方代办某项事务时，需向有关行政机关或其他机构缴纳的必要交易费用由卖方或买方承担，该费用应在办理委托时预付，待该项委托事项完结时，经纪方按实际发生费用报销，多退少补；7.卖方如有以下情形，视为违约，届时，卖方除退还买方已付款项外，还需按合同约定的定金数额支付等额违约金，并按案涉房屋成交价的30%赔偿买方损失，同时本合同自动解除：卖方收取定金后拒不收取买方按时支付的房款或拒绝出售案涉房屋的，卖方隐瞒或提供的资料不真实等导致合同目的不能实现的，卖方接到有关于办理本次交易相关手续通知后的第7个工作日起仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续的，卖方其他违约行为包括但不限于无故终止、不履行、履行不符合合同约定等情况导致合同无法履行的；8.买方如有以下情况，视为违约，届时，卖方除有权没收或追讨买方应付之定金外，并可要求买方按照成交价的30%赔偿损失，同时合同自动解除：买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金之外的足额房款或拒绝购买的，买方隐瞒或提供的资料不真实等导致合同目的不能实现的，买方在接到有关于办理本次交易相关手续通知后的第7个工作日起仍不履行合同的，买方其他违约行为包括但不限于无故终止、不履行、履行不符合合同约定等情况导致合同无法履行的；9.若因买卖一方单方违约导致合同无法履行的，买卖双方仍应按照本合同第七条的约定向经纪方支付中介服务费，逾期支付的，经纪方有权按照本条第4款执行，守约方可以要求违约方赔偿已付的中介费用的损失；10.买卖双方已知悉案涉房屋现未达到办理房屋不动产权证的条件，现买卖双方协商同意等办理出案涉房屋卖方的《房屋不动产权证》后再办理相关过户手续，卖方需在开发商通知可办理房屋不动产证之日起七个工作日内申请办理，并在领取到不动产权证原件当天交于经纪方保管用于办理买卖双方的房屋过户手续，卖方需在收到开发商通知可以领证后15天内到开发商处领取案涉房屋的《房屋不动产权证》原件，并配合办理相关过户手续，如因卖方原因导致案涉房屋未能正常出售过户给买方，则视为卖方违约，卖方违约需无条件退还已收买方全部房款并赔偿案涉房屋成交价30%的金额给买方，同时赔偿装修改造相关损失及其他经济损失给买方，如非卖方原因导致不动产权证无法按期办理完毕，则买卖双方均同意办理时间相对顺延，如买方放弃购买则卖方不退换已收房款，买卖双方对上述约定自行承担责任，双方知悉此情况愿意按照目前现状交易，双方各自承担各自责任；11.在卖方取得产权证后，由卖方到银行提前结清案涉房屋按揭贷款审批通过后，由买方结清案涉房屋银行的全部按揭欠款同时作为部分购房款；12.买方在收到案涉房屋当月起按时承担案涉房屋在银行按揭贷款之每月月供，月供之本金算入购房部分房款，利息买方承担，月供时间为每月18日前，月供金额为2300元整，支付月供银行为华夏银行，户名为巫某，银行账号为62×××80。合同中还就其他事宜进行了明确约定。 2019年1月22日原告与巫某、第三人签订了《交房确认书》，载明原告于2019年1月21日支付定金50000元、2019年1月22日支付房款150000元给巫某，2019年1月22日巫某将案涉房屋交付给原告装修改造入住使用，2019年1月22日起原告全额承担案涉房屋按揭贷款之每月月供，月供时间每月18日前，月供金额约为2300元，支付月供银行为华夏银行，户名为巫某，银行账号为62×××84。经原告当庭确认，案涉房屋现已经由原告居住使用。2019年1月16日原告向第三人支付10000元诚意金；2019年1月21日原告向巫某转账支付50000元，向第三人转账支付中介费14000元、按揭服务费5400元；2019年1月22日原告向巫某转账支付首付款100000元；2019年1月23日原告向巫某转账支付50000元；2019年2月28日原告向巫某转账支付首付款19000元、25000元，又通过微信向巫某支付16000元。2019年1月21日巫某开具一份《收据》确认收到孙某交来案涉房屋之定金50000元；2019年1月22日开具两份《收据》确认收到孙某交来案涉房屋之购房首期房款150000元、60000元；2019年1月21日第三人开具两份《收款收据》记载收到原告支付的购买案涉房屋中介费24000元、按揭费5400元。 原告提交其银行流水显示：原告分别于2019年2月20日转账2300元、2019年3月19日转账2300元、2019年4月20日转账2300元、2019年5月21日转账2290元、2019年6月22日转账2280元、2019年7月22日转账2280元、2019年8月18日转账2280元、2019年9月18日转账2285元、2019年10月19日转账2280元至巫某名下账号为62×××84的账户，向巫某支付案涉房屋月供。本院依法向银行调取了被告巫某名下62×××84账户的交易明细，该明细亦相对应的显示收到原告所转款项。 2019年1月30日华夏银行股份有限公司南宁分公司向金碧恒大公司出具《开发商履行担保责任告知函》，称因巫某连续6期累计7期逾期，故要求金碧恒大公司承担担保责任代偿贷款本金及逾欠利息共计413150.8元，预计2019年3月1日从金碧恒大公司账户中扣划，实际代偿金额以扣款日的实际划扣情况为准。2019年6月27日华夏银行股份有限公司南宁分公司通过金碧恒大公司账户扣划房屋贷款本息2275.87元。2019年7月31日华夏银行股份有限公司南宁分公司通过恒大的公司账户扣划贷款本息410139.81元。金碧恒大公司曾以巫某未按期偿还银行贷款导致其承担担保责任为由向本院提起诉讼，要求解除《南宁市商品房买卖合同》，解除预告登记，并要求巫某返还案涉房屋，后自称因政策改变而撤诉。第三人称原告将月供款支付给巫某后，巫某挪作他用，没有按时偿还银行贷款，因此原告便不再支付月供。原告认为，因金碧恒大公司与巫某的买卖合同纠纷已经起诉，原告无法实现合同目的，因此要求解除原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合约》，金碧恒大公司在明知原告与巫某存在买卖合同关系，在起诉巫某的案件中因不交诉讼费而撤诉，且并未将原告列入案件当事人，存在恶意诉讼，因金碧恒大公司已经起诉巫某，已经无法向巫某办理房产证，损害原告利益，因此要求金碧恒大公司承担连带责任。双方存在争议，引发本案。 本院认为，当事人的合法权利依法受到法律保护。原告与巫某、第三人于2019年1月22日签订《房屋买卖合约》（以下简称“案涉合同”）为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为合法有效的合同，各方应当按照合同约定行使权利，履行义务。 关于解除合同的问题。根据案涉合同的约定，原告自2019年1月22日起开始承担案涉房屋的月供，从原告提交的转账记录及本院依法调取的巫某的银行流水显示，原告已如期支付巫某定金、首付款，并已经按月向巫某个人账户转账支付案涉房屋月供。从第三人提交的《开发商履行担保责任告知函》显示，至2019年1月30日，巫某已经连续6期累计7期逾期不按时偿还案涉房屋贷款，并导致金碧恒大公司将被华夏银行股份有限公司南宁分公司扣划案涉房屋剩余贷款413150.8元。原告按合同约定按月支付月供至巫某账户；巫某作为案涉合同的卖方，在收到款项后却未及时偿还房贷，致使金碧恒大公司承担了担保责任，由此造成案涉房屋交易的现状与案涉合同签订时不一致。原告对案涉房屋能否如期办证、如期完成物权变动产生存疑符合常理，巫某作为义务履行的相对方，未进行任何表示，更未积极作为使案涉房屋恢复至合同约定或其他利于合同的继续履行的状态，原告为避免损失继续扩大而终止支付月供并无不妥，现原告因此而行使不安抗辩权有事实和法律依据，其要求解除案涉合同的请求于法有据，本院予以支持。故本院确认原告与巫某、第三人于2019年1月22日签订的《房屋买卖合约》于2020年2月14日（本案起诉状公告送达被告巫某之日）解除。 关于违约责任问题。因巫某未能履行案涉合同义务导致案涉合同解除，构成违约，应当承担违约责任。结合原告的转账记录及巫某的银行流水，原告已经支付给巫某的案涉房屋房款共计280595元（其中定金50000元，首付款210000元，月供20595元），巫某依法应当予以返还。根据案涉合同中关于违约责任的约定，巫某应向原告赔偿案涉房屋成交价30%的金额，现原告主张被告巫某赔偿240000元的违约金，未超出上述标准，本院予以支持。 关于中介费、按揭费的问题。根据案涉合同违约责任第5条约定，原告作为守约方，因巫某违约导致合同解除，应赔偿原告为此支付的中介费用损失24000元。根据案涉合同约定，原告就剩余房款540000元采取银行按揭付款方式，原告预付第三人的按揭费5400元，系第三人为原告协助办理案涉房屋交易事宜所预收，属于案涉合同第八条约定的“其他交易费用”，不属于案涉合同约定的中介费用，因案涉合同在未达到该条规定的义务前已经依法解除，第三人提供按揭服务的条件无法实现，该笔费用亦未实际发生，故原告要求巫某承担赔偿责任于法无据，本院不予支持，原告所预交的按揭费5400元由原告与第三人自行协商处理。 关于保全费、保险费问题。本案中，巫某构成违约导致合同解除，原告为保障自身合法权益依法申请财产保全，由此产生保全费3020元，巫某应承担支付义务。对保险费的承担，因双方无合同约定，故原告主张被告负担保险费的请求，本院不予支持。 关于金碧恒大公司是否应承担连带责任问题。案涉房屋为巫某向金碧恒大公司购买，并由金碧恒大公司作为巫某向案外人办理按揭贷款的担保人，因巫某逾期偿还案外人银行贷款，导致金碧恒大公司承担担保责任，其依法向法院提起诉讼，即使其后自行撤诉，亦为金碧恒大公司对自己合法权益的处分，且原告也没有证据证明金碧恒大公司系恶意诉讼行为，因此本院对原告提出金碧恒大公司为恶意诉讼的意见不予采纳。另金碧恒大公司并非案涉合同的相对人，与原告之间也不存在合同关系，因此原告要求金碧恒大公司与巫某连带承担因巫某违约产生的上述责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认2019年1月22日原告孙某与被告巫某、第三人南宁江百房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合约》于2020年2月14日解除； 二、被告巫某在本判决生效之日起十日内返还原告孙某购房款280595元； 三、被告巫某在本判决生效之日起十日内支付原告孙某违约金240000元； 四、被告巫某在本判决生效之日起十日内赔偿原告孙某中介费24000元； 五、驳回原告孙某的其他诉讼请求。 本案的受理费14424元，由原告孙某负担73元，由被告巫某负担14351元;保全费3020元，由被告巫某负担。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨有荣 人民陪审员  白庆宁 人民陪审员  奚荫强 二〇二〇年五月十二日 法官 助理  银小梅 书 记 员  唐永韬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。