宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第1346号原告陈钢，男，1981年9月6日出生，汉族，陕西省定边县人，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托代理人陈磊，男，1986年1月24日出生，汉族，陕西省定边县人，个体，系陈钢之弟，住宁夏回族自治区银川市。被告宁夏天都房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区开发区。法定代表人龚涛，该公司董事长。委托代理人许宝贵，宁夏兴业律师事务所律师。原告陈钢与被告宁夏天都房地产有限公司（以下简称天都公司）商品房预�合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理。依法由代理审判员刘珊适用简易程序，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告陈钢的委托代理人陈磊，被告天都公司的委托代理人许宝贵到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年2月19日公开开庭进行了审理，原告陈钢的委托代理人陈磊，被告天都公司的委托代理人许宝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈钢诉称，原告因看到被告“家在美林中，爱在阳光里”的售楼宣传彩页后，于2013年3月与被告签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于银川市金凤区黄河路以北、良田渠以西“阳光美林花园”一套面积为70.79平方米的商品房。合同正本约定交房日期为2014年10月31日之前，并约定了交付房屋的条件。合同生效后，被告屡次违反合同相关约定。首先，被�变更房屋结构、供暖方式未履行告知义务，违反了合同第十一条的约定；其次，时至2014年11月1日，被告未能按交房条件如期交付房屋。经原告多次催促后，被告于2015年1月28日发出办理收房通知。原告于2015年1月30日前往收房过程中，要求被告出示《工程竣工验收备案表》及合同第九条、第十二条约定的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告仅出示了《工程竣工验收备案表》的复印件，原始文件均未能出示。时至今日，被告既未能合法、合规地履行交房义务，也未能承担相应的违约责任，导致原告的入住权利无法实现。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令被告将现有的壁挂炉供暖恢复为集中供暖；无法恢复需赔偿原告经济损失64000元；判令由被告承担因结构变更所产生的价差13874元；判令由被�承担逾期交房的违约金1973元，并向原告支付房屋租金6500元；本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据一、银川市商品房买卖合同一份、补充协议一份，据以证明1、合同约定房屋交付日期为2014年10月31日，被告未按约交付房屋；2、合同还约定：出卖人应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更。但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起30日内，将以下设计变更内容送达买受人：⑴该商品房结构形式、户型、朝向；⑵供热和采暖方式，而被告均未送达买受人。3、合同约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的银川市新建住宅配套设施交付使用证，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；4、合同约定本合同签订补充协议的，协议中不得含有不合理地免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任；5、补充协议第四条第二款约定：买卖双方确认本协议中约定的所有通知均采用书面形式，双方为履行本协议而发出的所有文件的有效送达方式为《新消息报》报纸公告、直接送达或者特快专递方式。出卖人留存的特快专递交寄凭单作为送达依据。经质证，被告对该证据的三性无异议，对证明目的有异议。1、根据合同约定交房日期为2014年10月31日，根据补充协议约定，买受人同意出卖人逾期交房以及延期办理产权证，免责期限为90�，被告于2015年1月28日向原告发出收房通知，符合合同约定的交房日期免责期，不存在违约；2、合同中未约定阳台结构及供暖方式，所以不存在变更，房屋主体结构也没有发生变化，并没有影响到买受人购买房屋的使用质量；3、被告交付房屋时，已经具备交付条件，不存在违约；4、合同内容是原、被告在平等自愿的条件下签订的，没有违反法律规定，更不存在被告不合理加重原告责任的情形。证据二、租房协议一份、租金收条一份、中国建设银行的个人住房借款合同及首付款发票，据以证明因被告逾期向原告交付房屋，原告不能及时入住导致原告租住陈磊房屋花费房租6500元。经质证，被告对该组证据的三性均不予认可。房屋租赁合同、收条、发票均是复印件，无法核实其真实性。个人住房借款合同虽为原件，但与本案不具有关联性。陈钢与�磊系亲属关系，二者所签订的合同不足为信；收条并未标明租金的期限，不足以证明陈钢真正交付了房租，且只是通过租赁合同和收条无法确认陈钢和陈磊之间真实存在租赁关系；租赁与本案无关联性，被告交房日期符合约定。证据三、视听资料1份，据以证明宁夏电视台法制视线报道中，银川市住房和城乡建设局测绘审核科科长景海荣明确表示涉案房屋由于开发商将半封闭阳台变更为全封闭，半封闭阳台面积按一半面积计算，全封闭阳台按全面积计算，故造成了预测面积与实测面积差比较大。故据实结算后大出来的面积差3.21平方米，是由被告将半封闭阳台变更为全封闭阳台所导致，被告没有履行合同第十一条关于规划、设计变更的约定，因此所产生的价差13874元应当由被告承担。该报道中出示了上海浚源建筑设计有限公司的设计补充更改通知单，修改内容为阳台改为封闭阳台，证明了被告将半封闭阳台变更为全封闭阳台的事实。经质证，被告对该组证据的三性不予认可。1、该组证据只是电视台的一个节目，不能成为合同内容变更的依据。合同内容确定是否发生变更，应以双方签订的房屋买卖合同及补充协议为准，而合同及补充协议中并未约定阳台结构；2、房屋面积的增加是多种因素造成的，对于面积价差在合同中有明确的规定，应据实结算。证据四、银川市规划管理局关于阳光美林小区阳台封闭变更事宜的答复一份，据以证明被告将涉案房屋阳台由半封闭变更为全封闭，不仅没有通过行政部门的审批更没有书面通知原告，被告系违约。经质证，被告对该证据的三性不予认可。1、该证据系复印件，真实性、合法性无法核实；2、该份证据中不包含原告购买的房屋，不具有关联性；3�涉案房屋已经竣工，并依法取得工程竣工验收备案表，说明涉案房屋完全符合法律法规规定的各项要求。证据五、关于“阳光美林花园”住宅小区申请变更供热方式的批复一份，据以证明被告于2013年5月23日申请将阳光美林小区项目采用天然气壁挂炉方式供暖，而原被告签订合同备案日期为2013年4月12日，充分说明原告购买涉案房屋时是集中供暖。经质证，被告对该证据的三性无异议，对证明目的有异议。合同中未约定供暖方式，所以不存在被告变更约定供暖方式，涉案房屋采用壁挂炉供暖，也是被告结合实际作出的唯一选择，并且经过相关行政部门审批，是合法有效的。证据六、视听资料1份，据以证明供暖方式是由集中供暖变更为壁挂炉供暖，给原告的生活造成了一定的影响。经质证，被告对该证据的三性不予认可。该证�系电视台的一个节目或手机记录的一段视频，对该证据的真实性、合法性无法确认，且相关行政部门无权对被告的开发建设行为作出结论；该组证据不能成为合同内容变更的依据，确定是否发生变更，应以双方签订的房屋买卖合同及补充协议为准，而在合同中并未约供暖方式；该组证据中原告所担心的安全问题在现实生活中并未发生，不足以证明其目的。证据七、宁夏政风行风网的回复2份，据以证明原告曾通过合法途径维护权益，相关行政部门对上述两份变更文件及开发商的违约责任给出明确答复。经质证，被告对该组证据的回复一予以认可，该份证据能够证明阳光美林的设计方案、供热方式经过行政部门的审批，符合相关规定。该证据中行政部门答复意见是按合同约定处理房屋面积增加问题，而合同约定是据实结算。对该组证据的回复二三性均不认可。该证据只是一个网页截图，无法核实其来源，也无法核实答复的作者。证据八、收据五张，据以证明原告向被告支付购房款共计305954元，分别于2013年3月13日支付5万元，于2013年3月17日支付45954元，于2013年4月2日支付3万元，于2013年7月26日支付15万元，于2014年4月24日支付3万元。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。该证据虽能证明原告已向被告支付相应房款，但原告支付房款的时间不符合双方签订房屋买卖合同的约定，迟延付款应承担相应的违约责任。被告天都公司辩称，一、原告与被告签订的合同是合法有效的。被告与原告陈钢经协商一致签订了《商品房买卖合同》及补充协议。该合同及协议为双方真实意思表示，内容不违反合同法的禁止性规定，合法有效。双方均受合同及补充协议的�束，产生纠纷或要求违约方承担相关责任也应按约定行使权利，任何一方不享有合同约定以外的权利。二、陈钢的诉求无事实和法律依据。被告与陈钢签订的商品房买卖合同及补充协议时未以任何形式承诺或明确供暖方式为集中供暖。阳光美林小区所处位置客观上无法采用集中供暖方式，被告按照相关主管部门的审批采取了壁挂取暖方式并不违反双方约定陈钢要求被告将壁挂炉供暖恢复为集中供暖显然无法实现，要求被告赔偿经济损失64000元无事实及法律依据。考虑到银川市的天气特点及阳光美林小区业主的安全性及小区的整体规划，阳光美林住宅的阳台采取全封闭方式更符合业主的要求。且阳台采取全封闭方式并非导致房屋面积的增加的唯一因素，也未涉及房屋结构的改变。合同对房屋面积差异处理的约定明确为以产权登记面积为准，多退少补，据实结算。被告出售给陈钢的房屋具备了交付入住条件。同时合同第十条及补充协议第二条（1）项对被告如何承担延期交房的违约责任约定明确。陈钢要求被告承担违约金及房屋租金并无依据。综上，被告未私自改变供暖方式及房屋结构，更未给陈钢造成任何损失。陈钢提出的各项诉求无事实及合同依据。请求贵院依法查明案件事实，驳回陈钢诉讼请求。除上述答辩意见外，被告天都公司向法庭提交以下证据：证据一、商品房买卖合同及补充协议一份，据以证明1、宁夏天都房地产开发有限公司与陈钢签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合法有效；2、合同第六条双方约定了房屋价款按产权登记面积据实结算；合同第十条及补充协议第二条第1项对出卖方承担延期交房违约责任的条件及计算方式有明确约定；合同第十一条对因规划、设计变更对双方履行合同�影响均有明确规定，并未确定阳台为半封闭模式，也未确定供暖方式为集中供暖。双方应按合同及补充协议约定行使权利，承担责任和义务。经质证，原告对该证据的三性均认可，对证明目的不认可。虽然合同中未约定阳台结构为半封闭，也没有约定供暖方式为集中供暖，但是根据合同第十一条规划、设计变更的约定，出卖人应当按照规划行政主管部门批准规划和设计方案进行，但被告将房屋出售给原告后，才向行政主管部门申请变更供热方式及房屋结构。证据二、测量报告，据以证明涉案房屋的面积为有权机构按规则依法测量，无法确定房屋面积的增加为阳台由半封闭改为全封闭所致，陈钢要求宁夏天都房地产开发有限公司承担面积差房款无事实依据。经质证，原告对该证据的三性予以认可，对证明目的不予认可。该证据没有标明房屋增加面积3.21平方米多在什么地方，为何要收取3.21平方米的价差。证据三、银川市新建住宅配套设施交付使用证、住宅质量保证书及住宅使用说明书，据以证明宁夏天都房地产开发有限公司开发建设的阳光美林6号楼经过了相关部门审验，具备交付使用条件，可以办理交付手续。经质证，原告对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，涉案房屋新建住宅交付使用证是在2015年3月9日取得，被告逾期交房构成违约，且被告取得新建住宅交付使用证后没有按合同约定方式通知原告。证据四、宁天都房司（2013）01号、银供热办发（2013）18号文件，据以证明2013年1月，阳光美林小区原暂定的利用吉运公司锅炉房集中供热因无法满足负荷，而周边再无其他热源可用，为此，宁夏天都房地产开发有限公司向银川市物业办公室提出了采取壁�炉方式供热的申请并得到批准，并无违约行为。经质证，原告对银供热办发（2013）18号文件的三性予以认可，该批复时间为2013年5月23日，但原告与被告签订合同备案日期为2013年4月12日，被告是在与原告签订合同后变更供热方式。原告对宁天都房司（2013）01号文件的三性及证明目的不予认可。经审理查明，2013年4月10日，原、被告双方签订《银川市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的银川市金凤区黄河路以北阳光美林花园房屋，建筑面积为70.79平方米，单价为每平方米4322元，总金额为305954元。交房时间为2014年10月31日前，住宅交付使用条件为：（1）取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；（2）原告付清全部房款后，被告向原告寄送特快专递或报纸公告规定的交付房屋时间届满三日后即视为交付。逾期交房超过90日后，原告有权�除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金。关于面积确认及面积差异处理的合同约定为：按建筑面积计价销售，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，建筑面积以产权登记面积登记为准，房屋总价多退少补，据实结算。该商品房总价等于合同第五条约定的单价×产权登记面积。关于规划、涉及变更的合同约定为：被告应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更。但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的涉及变更，导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起30日内，将以下涉及变更�容送达原告：（1）该商品房结构形式、户型、朝向；（2）供热和采暖方式；（3）公共配套设施建设数量、位置。原告有权在接到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。原告在15日内未作书面答复的，视同接受变更。被告未履行告知义务或未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。原告不退房的，应当与被告另行签订补充协议。若原告不退房但又不能与被告在通知到达之日起十五日内签订合同补充协议的，视为原告接受变更并同意继续履行本合同。原、被告双方签订的商品房买卖合同附补充协议一份，约定原告同意被告逾期交房及延期办理产权证免责期限为90日，被告逾期交房的违约金最高限额为5000元。合同签订后，原告于2013年7月26日向被告付清全部房款。2015年3月9日，涉案房屋取得《银川市新建住宅交付使用证》。因被告至今未向原告交付房屋，故原告�至本院，请求判如所请。以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的《银川市商品房买卖合同》、《补充协议》、付款收据、《房屋租赁合同》、视听资料、关于阳光美林小区阳台封闭变更事宜的答复、关于阳光美林花园住宅小区申请变更供热方式的批复、宁夏政风行风网回复，被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、宁天都房司（2013）01号、银供热办发（2013）18号文件等在卷为凭，予以证实。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法、有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告未按合同约定于2014年10月31日前将房屋交付原告，被告构成违约。根据合同约定，被告交付涉案房屋�取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金。被告于2015年3月9日取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，达到交付房屋条件，但在符合交付房屋条件后，并未通知原告，故逾期交付房屋超过已90日，原告请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定。因被告至今未办理交房手续，故逾期交房违约金计算至原告起诉之日，逾期126天，被告应向原告支付逾期交房违约金1927.51元（305954元×万分之0.5×126天）。原告关于要求被告在无法恢复集中供暖情况下赔偿原告经济损失64000元及要求被告承担因结构变更产生的价差13874元的诉讼请求，因原、被告之间并无约定，本院不予支持。原告主张的房屋租金一项，未能提供充分证据证明该费用应由被告承担，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宁夏天都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈钢支付逾期交房违约金人民币1927.51元；二、驳回原告陈钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1959元，由被告宁夏天都房地产开发有限公司负担59元，原告陈钢负担1900元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院�审 判 长  刘 珊人民陪审员  付惠琴人民陪审员  李彩虹二〇一六年二月二十六日书 记 员  袁红新附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应�支付迟延履行金。