北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初51930号原告（反诉被告）：北京慧达缘物业管理有限公司，住所地北京市海淀区五道口新村4号平房。法定代表人：樊明慧，总经理。委托诉讼代理人：杨岚，北京亚欧雍文律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巧玲，北京亚欧雍文律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京捷亚泰中盛汽车销售有限公司，住所地北京市海淀区五道口新村4号平房。法定代表人：房立新，执行董事。委托诉讼代理人：崔佳宁，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，北京市安理律师事务所律师。原告（反诉被告）北京慧达缘物业管理有限公司（以下简称慧达缘公司）与被告（反诉原告）北京捷亚泰中盛汽车销售有限公司（以下简称捷亚泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京慧达缘物业管理有限公司之委托诉讼代理人杨岚、李巧玲，被告捷亚泰公司之委托诉讼代理人崔佳宁、高峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。慧达缘公司向本院提出诉讼请求：1.捷亚泰公司向我公司支付2019年4月1日至2019年11月14日期间的占用费187万元；2.捷亚泰公司承担本案诉讼费。事实和理由：2010年、2011年、2012年，我公司与捷亚泰公司分别签订三份场地租赁合同，约定捷亚泰公司租赁我公司的场地，并按照合同约定支付租金。截止2018年5月31日，双方合作很顺利，捷亚泰公司一直按照合同约定按期支付租金。2018年6月1日。双方重新商议，捷亚泰公司占用的三块场地按照每月25万元月租支付租金，捷亚泰公司实际支付至2019年3月31日。2019年4月1日起，捷亚泰公司以种种理由不再支付租金至今。故诉至法院。捷亚泰公司辩称，不同意慧达缘公司的诉讼请求。慧达缘公司租给我公司的场地属于北京市海淀区蓟门农工商公司，从蓟门农工商公司承租取得；慧达缘公司与蓟门农工商公司签订的房屋租赁协议，约定租赁期限是2012年3月1日至2019年2月底，上述租赁合同于2019年2月28日到期终止，蓟门农工商公司不同意续租，要求慧达缘公司在合同到期后腾退场地，所以我方认为从2019年3月起，慧达缘公司与我公司之间的租赁关系已经因与蓟门公司租赁合同到期而无效，且蓟门公司自2019年3月后，再也没有向慧达缘公司收取过房屋租赁费用或者占地费用，根据法律规定，双方之间从2月28日后不存在租赁关系，慧达缘公司向我公司收取租金无事实和法律依据。捷亚泰公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令慧达缘公司向我公司返还2019年3月1日至31日的租金25万元；2.慧达缘公司向我公司返还2018年4月16日至2019年9月23日期间多收的电费1290816.11元；3.慧达缘公司承担本案案件受理费、保全申请费等全部诉讼费用。诉讼中，捷亚泰公司变更反诉请求：1.请求法院判令慧达缘公司向我公司返还2018年4月16日至2019年11月7日期间多收的电费1329308.33元；2.慧达缘公司承担本案案件受理费、保全申请费等全部诉讼费用。事实和理由：我公司自2010年6月起从慧达缘公司处租赁位于北京市海淀区×××号的场地，我公司向慧达缘公司支付租金至2019年3月31日。后我公司收到北京市海淀区蓟门农工商公司张贴的腾退公告，公告载明租赁场地系蓟门农工商出租给慧达缘公司，蓟门农工商公司和慧达缘公司之间的租赁合同于2019年2月28日到期终止，蓟门农工商不同意续约，要求慧达缘公司于合同到期终止后腾退场地。经我公司与蓟门农工商公司联系，得知其与慧达缘公司签订的《房屋租赁协议》，租赁期至2019年2月底日止，该协议明确租赁场地系慧达缘公司从蓟门农工商公司处租赁取得。我公司承租租赁场地期间，慧达缘公司一直按照1.8元/千瓦时的标准向我公司收取电费，高于电网企业的销售电价。慧达缘公司加价收取电费的行为属于价格违法行为，其多收的电费应向我公司返还。慧达缘公司针对捷亚泰公司的反诉辩称，不同意捷亚泰公司的反诉请求,不同意返还电费。我公司是代收代缴电费，我公司已经将收取的电费交给北京市海淀区蓟门农工商公司和电网公司，没有多收取捷亚泰公司的电费，且捷亚泰公司占用我公司场地，一直经营到2019年11月14日，故应当给我公司占用费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2008年12月19日，北京市海淀区蓟门农工商公司（出租方、甲方，以下简称蓟门农工商公司）与慧达缘公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定慧达缘公司租赁蓟门农工商公司位于北京市海淀区五道口×××号号的原“奥组委停车场及蓟门公司停车场”，建筑面积21984平方米，租赁用途：开办汽车市场及其他经营活动。租赁期为十年自2009年3月1日至2019年2月底。甲方提供给乙方现有的上、下水、供电等设施。租赁期内，乙方自行承担水、电费用。乙方要求自建临时建筑，应向有关部门审批。2012年11月6日，蓟门农工商公司（出租方、甲方）与慧达缘公司（承租方、乙方）续签了《房屋租赁合同》，将租赁场地面积变更为9453平方米。合同签订后，蓟门农工商公司将租赁场地交付慧达缘公司使用，慧达缘公司在租赁场地上建设临时建筑。2009年1月，慧达缘公司（甲方、出租人）与捷亚泰公司（乙方、承租人）签订了《场地租赁合同》，约定慧达缘公司将位于北京市海淀区五道口×××号号，以南向北45米，以东向西125米场地租赁给捷亚泰公司，用于汽车销售和汽车修理，租赁经营品牌一汽大众。租赁期限自2010年6月1日起至2018年5月31日。2011年1月16日，慧达缘公司（甲方、出租人）与捷亚泰公司（乙方、承租人）签订了《场地租赁合同》，约定慧达缘公司将位于北京市海淀区五道口×××号号，慧达缘汽车广场×××号号共计九间展厅租赁给捷亚泰公司，用于汽车销售和汽车修理，租赁经营品牌一汽大众。租赁期限自2011年4月1日起至2018年5月31日。2012年4月11日，慧达缘公司（甲方、出租人）与捷亚泰公司（乙方、承租人）签订了《场地租赁合同》，约定慧达缘公司将位于北京市海淀区五道口×××号号，慧达缘汽车广场展厅×××号以西场地租赁给捷亚泰公司，用于汽车销售和汽车修理，租赁经营品牌一汽大众。租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日。合同约定乙方应按时足额向甲方缴纳租金及合同中双方明确规定由甲方收取的费用。因该场地建筑属临时建筑，如遇国家占用土地或蓟门公司及其它单位整体规划占用土地，而房屋是规划内的，双方应无条件服从。甲乙双方互不承担赔偿责任。但甲方应提前一个月通知乙方，甲方60日后（或退出场地60日后）退还乙方剩余租金。租赁期满未能续约或合同因协议解除等原因提前终止的。乙方应于租赁期满或合同终止后三十日内将租赁的场地及配套设施以良好、适租的状态交还甲方，如逾期未交还或租赁的场地及配套设施无法达到适租的状态，乙方应承担甲方的租金及相关经济损失。合同签订后，慧达缘公司将上述租赁场所交付给捷亚泰公司。三份合同到期后，捷亚泰公司继续承租涉诉场所，但未与慧达缘公司签订书面租赁合同，自2018年6月起捷亚泰公司按照每月25万元交纳涉诉租赁房屋租金。经询问，涉诉租赁房屋系临时建筑，未取得建设工程规划许可证及相关审批手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.占用租赁场所的事实。慧达缘公司主张捷亚泰公司欠付2019年4月1日至2019年11月14日期间的占用费187万元，并提供租赁合同、捷亚泰公司房租打款记录、付款回单、视频光盘，证明慧达缘公司向蓟门农工商公司缴纳了场地使用费，视频光盘显示2019年11月19日捷亚泰公司仍然占用租赁场地，11月28日完成场地拆除。捷亚泰公司认可上述证据的真实性，认可自2019年4月1日后未向慧达缘公司交纳租金及2019年11月14日腾退的事实，但不认可应当支付占用费，称慧达缘公司从蓟门农工商公司取得租赁物,转租给捷亚泰公司，慧达缘公司与蓟门农工商公司约定了租赁关系在2019年2月底就到期了，蓟门农工商公司收取了2019年3月租金，之后再也没有向慧达缘公司收取过任何费用，因此，即便是捷亚泰公司占用场地，也应当是在蓟门农工商公司向慧达缘公司收取费用为前提，故自2019年4月1日后，原告被告之间不存在所谓的租赁关系，捷亚泰公司也无需向慧达缘公司支付相应的占用费。捷亚泰公司提交房屋租赁协议、公告、腾退公告予以证明。公告及腾退公告显示，2019年5月21日，蓟门农工商公司告知慧达缘公司及各商户，蓟门农工商公司与慧达缘公司的租赁合同已到期，按照合同约定请慧达缘公司于2019年5月31日前做好疏解腾退、地上物拆除工作。慧达缘公司认可上述证据真实性，不认可证明目的，认为该租赁合同与捷亚泰公司无关，是慧达缘公司和蓟门农工商公司的租赁协议，虽然2019年2月到期，但实际由慧达缘公司继续使用，蓟门公司没有说明到底何时拆迁，从2018年开始，蓟门农工商公司多次发公告，让慧达缘公司做准备，真正拆迁是2019年11月28日之后，捷亚泰公司于2019年11月14日搬离，因此慧达缘公司主张占用费至2019年11月14日。本院确认上述证据的真实性，证据效力另行论述，确认捷亚泰公司腾退日期为2019年11月14日。2.关于多收电费的事实。捷亚泰公司主张慧达缘公司返还2018年4月16日至2019年11月7日期间多收的的电费，并提交分区域购电明细表、客户回单及北京市发改委与国家发改委关于一般工商业电价的数次通知、电表照片，称慧达缘公司作为园区的经营管理者，未按国家规定销售电价收取电费，违法多收电费1329308.33元。慧达缘公司认可除电表照片外其他证据的真实性，不认可证明目的，称慧达缘公司给各个商户安装电表，代收代缴电费，电费直接交给蓟门农工商公司和国家电网，蓟门农工商公司收取的费用包括电费和服务费，慧达缘公司没有多收取电费。慧达缘公司提交蓟门公司电费标准通知、电费发票，证明自2016年开始，蓟门农工商公司向慧达缘公司收取的电费标准是1.7元/度，慧达缘公司已经按照捷亚泰公司用电情况交纳了相应数额的电费。通知显示，2016年5月18日，花园知春房屋租赁中心告知用户，从5月18日起，电费上调至1.7元每度。捷亚泰公司不认可上述证据的真实性。诉讼中，北京蓟门花园知春房屋租赁中心向本院出具《证明》，认可慧达缘公司提供的电费发票的真实性，“经核实您处提供的发票复印件为北京蓟门花园知春房屋租赁中心开具，单价以票面标准为准，见发票复印件”。故本院确认慧达缘公司所提交的电费发票的真实性，证据效力另行论述。审理中，根据慧达缘公司的申请，本院出具（2019）京0108民初51930号民事裁定书，冻结捷亚泰公司名下财产125万元。慧达缘公司支付保全费5000元。根据捷亚泰公司的申请，本院出具（2019）京0108民初51930号之一民事裁定书，冻结慧达缘公司名下财产1540816.11元。捷亚泰公司支付保全费5000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，慧达缘公司出租给捷亚泰公司的房屋系自行建造的临时房屋，未取得建设工程规划许可审批手续，因此双方订立的三份《场地租赁合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然房屋租赁合同无效，捷亚泰公司应按实际使用天数支付占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准计算。故慧达缘公司要求捷亚泰公司支付占用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。捷亚泰公司应支付的占用费数额，本院根据捷亚泰公司腾退搬离租赁房屋时间、实际使用租赁房屋天数及房屋租金标准确定给付金额。捷亚泰公司提出的因慧达缘公司未向蓟门农工商公司交纳租金所以其拒付占用费的抗辩意见，因蓟门农工商公司与慧达缘公司之间的合同关系与本案没有关联性，故本院对于捷亚泰公司的抗辩意见不予采纳。关于捷亚泰公司要求返还电费的主张，其并未举证证明慧达缘公司收取的电费与慧达缘公司实际交纳的电费之间存在较大差额，亦未举证证明慧达缘公司存在隐瞒电费收取标准的行为。通过慧达缘公司提交的电费发票可知，慧达缘公司仅代收代缴电费，其并非最终收取电费的主体。故捷亚泰公司的反诉请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、北京慧达缘物业管理有限公司与北京捷亚泰中盛汽车销售有限公司签订的《场地租赁合同》无效。二、于本判决生效后七日内，北京捷亚泰中盛汽车销售有限公司支付北京慧达缘物业管理有限公司2019年4月1日至2019年4月11日期间的占用费1870000元；三、驳回北京捷亚泰中盛汽车销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21630（北京慧达缘物业管理有限公司已预交），由北京捷亚泰中盛汽车销售有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费7437元，由北京捷亚泰中盛汽车销售有限公司负担，已交纳。保全费5000元（北京慧达缘物业管理有限公司已预交），由北京捷亚泰中盛汽车销售有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件保全费5000元，由北京捷亚泰中盛汽车销售有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 郝 蓬审判员 郭春燕审判员 马毅敏二〇二〇年十二月二十二日书记员 秦芳芳