江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初7556号原告(申请执行人)：马雷，男，1988年1月6日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：刘晴，江苏王军律师事务所所律师。被告（案外人）：郑红格，男，1969年7月23日出生，汉族，住新沂市。被告（案外人）：董作敏，女，1967年6月25日出生，汉族，住新沂市。两被告共同委托诉讼代理人：郑博予（系两被告儿子），住新沂市。两被告共同委托诉讼代理人：黄芳，江苏沭新律师事务所所律师。第三人（被执行人）：袁大帅，男，1990年4月4日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：孙美荣，江苏良修律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈秀芬，女，1989年10月20日出生，汉族，住新沂市。原告马雷与被告郑红格、董作敏，第三人袁大帅、陈秀芬申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马雷及其委托诉讼代理人刘晴，被告董作敏，两被告共同委托诉讼代理人郑博予、黄芳，第三人袁大帅的委托诉讼代理人孙美荣到庭参加诉讼；第三人陈秀芬经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马雷向本院提出诉讼请求称，原告与两第三人民间借贷纠纷一案由贵院作出(2017)苏0381民初7600号民事调解书，在该案诉讼过程中，原告申请查封了袁大帅名下的新沂市新安街道巨融国际豪园5-1-101室房屋（以下简称案涉房屋），贵院作出(2017)苏0381民初7600号民事裁定书，后因袁大帅、陈秀芬未按时履行还款义务，原告申请强制执行，后贵院作出(2020)苏0381执2417号执行裁定书对涉案房产予以拍卖。两被告提出执行异议，贵院作出(2020)苏0381执异151号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。但原告认为，两被告并不享有足以排除执行的权益，主要理由如下：郑红格、董作敏作为买受人，要想阻却执行需符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件，但本案显然不符合该条件，首先，案涉合同的真实性及效力性仅从合同本身无法确定。其次，从内容上看，案涉房屋总价款为45万元，且合同第四条明确约定：乙方应于本合同生效之日起向甲方一次性支付给购房款，且明确的在该条款式最后备注“已付清”，那么，从该条款能够明确两点，一是合同价款的支付方式为合同生效之日一次性全额付清，二是在合同签订时就已经全额付清，可以随时办理过户登记。同时合同第五条约定，甲方应于本合同生效之日，将该房产的产权证书交给乙方，并将房屋交给乙方。合同第七条约定，在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关办理相权属登记变更手续。那么，案涉房屋是否由郑红格、董作敏实际占有无法确定，没有占有即不符合停止执行的条件，如已实际占有，那么在占有之日期起按照合同已支付给的全额的购房款的情况下是随时可以办理过户的，但自2012年至2017年查封之前的数年时间，郑红格、董作敏均未过户，具有明显过错。最后，从郑红格、董作敏提供的证据来看，其未按照合同约定付清全部价款。且经马雷了解可知，袁大帅在签订合同后，多次要求郑红格、董作敏办理产权变更登记手续，但郑红格、董作敏未履行相关义务，自身存在过错。请求:法院判令准予继续执行涉案房屋。郑红格、董作敏辩称，2012年8月8日，袁大帅将案涉房屋以45万元价款出售郑红格、董作敏，双方签订有效的书面房屋买卖合同。郑红格、董作敏在合同签订当天向袁大帅支付260810元购房款（其中150000元系转账支付，其余款项系现金支付），下余银行按揭贷款189190.05元由郑红格、董作敏按月支付。合同签订后不久，袁大帅将案涉房屋交付郑红格、董作敏使用至今。案涉房屋虽未办理产权变更登记，但并非郑红格、董作敏的过错，而是袁大帅不予配合所致，郑红格、董作敏也在2018年5月将下余银行按揭贷款一次性付清。综上，请求法院驳回马雷的诉讼请求。袁大帅述称，2012年8月8日，袁大帅与郑红格、董作敏签订房屋买卖合同，袁大帅将案涉房屋出信给郑红格，价款为45万元，当时支付了25万元还是27万元记不清楚了，剩余银行按揭贷款由郑红格、董作敏一次性付清，还清银行按揭贷款后，由袁大帅协助办理过户。但签订合同后，郑红格、董作敏未按约付清银行按揭贷款。袁大帅多次催要郑红格、董作敏还清贷款、办理过户，但郑红格、董作敏未配合。综上，请求法院查明案件事实，依法判决。陈秀芬未作陈述。经审理查明,马雷与袁大帅、陈秀芬民间借贷纠纷一案，双方自愿达成如下调解意见：一、袁大帅向马雷返还借款本金22万元及利息（自2017年6月13日起至实际给付之日止，按照月利率1.5%计算），此款于2017年12月12日之前支付0.7万元，于2018年1月12日之前支付0.8万元，于2018年2月12日之前支付0.8万元，于2018年3月12日之前支付1万元，于2018年4月12日之前支付3.3万元，余款15.4万元自2018年5月起于每月的12日之前支付1.4万元，直至付清为止，利随本清。二、若袁大帅有任意一期款项期满未足额支付的，马雷有权自付款期限届满的次日起向人民法院申请强制执行剩余全部借款本金及利息（以剩余本金为基数，自2017年6月13日起按照月利率1.5%计算至实际付清为止）。三、陈秀芬对上述款项承担连带清偿责任。本院于2017年11月28日作出（2017）苏0381民初7600号民事调解书，对上述调解协议进行确认。在该案审理期间，本院根据马雷申请，于2017年10月1日作出（2017）苏0381民初7600号民事裁定，查封案涉房屋。因袁大帅、陈秀芬未履行上述调解协议，马雷向本院申请强制执行，案号为（2020）苏0381执2417号。在执行过程中，本院于2020年7月10日作出（2020）苏0381执2417号执行裁定，拍卖案涉房屋。案外人郑红格、董作雷向本院提出执行，本院于2020年8月25日作出（2020）苏0381执异151号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。马雷不服该执行裁定，于规定期限内提起执行异议之诉。另查明，2012年8月8日，袁大帅（甲方）与郑红格、董作敏（乙方）及袁增胜（中间人）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：袁大帅将案涉房屋出售给郑红格、董作敏，价款为45万元。该合同第四条约定，乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付购房款元（已付清）。但实际情况为合同签订当日，郑红格、董作敏支付给购房款260810元（其中15万元转账、110810元现金，袁大帅认可签订合同当日收到售房款25万元左右，具体数额记不清），下余银行按揭贷款由郑红格、董作敏继续偿还。2018年5月9日，郑红格、董作敏将案涉房屋银行按揭贷款全部还清。协议签订后，袁大帅将案涉房屋交付郑红格、董作敏使用至今。截至本院查封时（即2017年11月28日），案涉房屋尚欠银行按揭贷款117151.89元；郑红格、董作敏于2020年12月23日将该款项付本院执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此规定，判断郑红格、董作敏对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，应审查是否符合上述条件，缺一不可。从审理查明的事实可知，郑红格、董作敏在本院查封之前已经与马雷签订合法有效的书面买卖合同，对涉案房屋实际占有使用，郑红格、董作敏已支付部分价款并同意将剩余价款交付法院执行。对于郑红格、董作敏对未办理过户登记是否存在过错问题。本院认为，在案涉房屋查封时，尚存有银行贷款未还清，客观上不具备办理产权变更手续的条件，不能视为买受人有过错。综上所述，郑红格、董作敏作为房屋买受人，对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对马雷要求继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告马雷的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告马雷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  沈 双人民陪审员  臧其娜人民陪审员  马恒洲二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  周秉政