宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初7700号原告：郑芸姗，女，1998年7月10日出生，汉族，学生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人：朱琳（系原告舅舅），男，1970年12月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区金马华庭A座209号。法定代表人：沈琳，该公司总经理。诉讼代表人：宁夏金佰利商务经营管理有限公司破产管理人宁夏合天律师事务所。委托诉讼代理人：路嘉，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成龙，宁夏合天律师事务所律师。被告：沈琳，男，1969年12月27日出生，汉族，宁夏金佰利商务经营管理有限公司总经理，住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托诉讼代理人：李秀萍，女，1973年10月3日出生，汉族，宁夏金佰利商务经营管理有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：袁林，男，1988年5月18日出生，汉族，宁夏金佰利商务经营管理有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街456号龙马大厦二层。法定代表人：倪吉乐，系该公司总经理。原告郑芸珊与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、沈琳、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书、决定书，裁定受理被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任被告金佰利公司的破产管理人。后本院依法通知破产管理人宁夏合天律师事务所参加诉讼，再次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑芸珊的委托诉讼代理人朱琳，被告金佰利公司的破产管理人宁夏合天律师事务所律师路嘉、李成龙，被告沈琳的委托诉讼代理人李秀萍到庭参加诉讼，被告龙马公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；2.判令被告金佰利公司、龙马公司按照龙马鼓楼广场地下一层某号商铺的购房合同后附平面图明确标出该商铺在购买合同中的面积及位置，给予原告产权的确认与归还；3.被告金佰利公司向原告支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的房屋租金12242元、逾期付款利息735元（利息按年利率6%的标准主张，自2020年4月1日至2020年6月30日，此后租金及利息按上述利率至实际付款和归还商铺之日计算），以上共计12977元；4.判令被告金佰利公司向原告支付违约金61385元（2020年7月1日至2021年3月31日期间的租金36726元、2021年4月1日起至2024年3月31日年租金为167892元,以上租金的30%=61385元，最终以实际归还商铺之日起计算）；5.被告沈琳对以上四项诉请承担连带清偿责任和应承担的法律责任；6.本案诉讼、保全等费用由三个被告承担。事实和理由：2014年2月22日，原告购买了被告龙马公司开发建设的位于银川市兴庆区解放东街南侧龙马鼓楼广场负一层某号商铺。购买时，被告龙马公司承诺每年返还租金是总房价的10%，返还10年。同时，原告在被告龙马公司的指使下与被告金佰利公司签订为期十年的租赁合同，约定被告金佰利公司租赁上述商铺用于商业经营，租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止，租金分段计算，2014年4月1日起至2018年3月31日的年租金为41995元，2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为48968元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为55964元，租金采用预付方式，以12个月为一期，每期租金应于每年4月1日前付清。后原、被告于2016年5月4日签订《房屋租赁补充协议》一份。协议签订后，被告金佰利公司拖欠租金，原告已将2019年4月1日起至2020年3月31日的租金诉至法院，至今未得到执行。现被告金佰利公司亦未向原告支付2020年4月1日起至2021年3月31日的租金48968元。原告认为被告金佰利公司已构成根本违约，涉案合同应当依法予以解除。由于该商铺系被告龙马公司直接交付给被告金佰利公司使用，现商铺已被改造，故被告金佰利公司、龙马公司有义务将该商铺恢复原状并返还原告。同时，被告金佰利公司系一人公司，被告沈琳作为股东应当对被告金佰利公司的债务承担连带清偿责任。综上，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告金佰利公司辩称，涉案商铺位于龙马·鼓楼广场负一层，现正常经营的数码城开业前期，被告金佰利公司与505户业主签订了商铺返租协议，对外进行统一招商运营管理，目前经营商户230户左右。被告金佰利公司同意原告提出解除合同收回商铺的主张，解除合同后与其他业主协商统一恢复原状返还房屋。金佰利公司破产管理人辩称，银川市兴庆区人民法院于2020年11月18日作出（2020）宁0104破4号裁定书，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并裁定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。管理人通过债务人处提供的债权人信息，已经通知已知债权人申报债权，管理人将进一步做好受理和审核工作。对于诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以向管理人申报债权。被告沈琳的答辩意见与被告金佰利公司一致。被告龙马公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年2月22日，原告与被告龙马公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买宁夏银川龙马房地产开发有限公司开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋，房屋建筑面积为18.48平方米，套内面积为8.64平方米，单价为每平方米37874.62元，总价款为699923元。当日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将其所有的位于银川市兴庆区某室（建筑面积18.48㎡）出租于被告金佰利公司用于商业经营；租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止，按租赁年度分段计算租金，其中2014年10月1日至2018年3月31日期间的年租金为41995元，2018年4月1日至2021年3月31日期间的年租金为48995元，2021年4月1日至2024年3月31日期间的年租金为55994元，租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金于每年4月1日前付清，被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，被告金佰利公司应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金。合同签订，被告金佰利公司将原告商铺在内的龙马鼓楼广场地下负一层整体对外出租，经营赛格数码广场。2016年3月29日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁补充协议》一份，就房屋租金约定如下：双方已履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，不予找补差价，2016年4月1日至2018年3月31日的年租金为41973元，2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为48968元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为55964元，该协议自2016年4月1日起生效，与《房屋租赁协议》具有同等法律效力。2020年度租金付款期限届满后，被告金佰利公司未按约定支付该年度租金。2020年11月19日，被告金佰利公司将其向赛格数码广场实际经营户收取的截止2021年5月31日止的租金，按照原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主支付商铺购房款的比例进行发放，其中原告收到了被告金佰利公司支付的2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金14855元。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，被告金佰利公司系一人有限责任公司，股东为被告沈琳。2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书和决定书、裁定受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。2020年12月15日，本院在宁夏法制报发布了申报债权公告，载明的债权申报期于2021年3月8日截止，本院定于2021年3月22日9时召开第一次债权人会议。本院认为，原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。关于原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的诉讼请求。首先，被告金佰利公司与原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主签订租赁合同后，对外进行了转租，但被告金佰利公司并未按照各商铺产权证载明的面积及位置一一对应转租，故本案原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》是被告金佰利公司对外出租的整体不可分割的一部分。现龙马鼓楼广场负一层部分业主与被告金佰利公司之间的租赁合同关系尚在履行过程中，如在本案中直接解除原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》势必影响其他业主的利益。再者，本院于2020年11月18日受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所为破产管理人，宁夏合天律师事务所已发布了申报债权公告，但债权人会议尚未召开，涉案合同是否继续履行尚不确定。最后，被告金佰利公司于2020年11月20日向原告在内的龙马鼓楼广场负一层全体业主发放了其收取的赛格数码广场实际经营户支付的截止2021年5月31日的租金，原告亦应保障实际经营户可正常使用涉案商铺至2021年5月31日。综上，本院对原告要求解除《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》的诉讼请求不予支持。原告要求返还商铺及支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的上述诉讼请求本院亦不予支持。关于原告要求被告金佰利公司支付的租金、利息的诉讼请求，按照《破产法》相关规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，付利息的债权自破产申请受理时停止计息，本院仅处理被告金佰利公司进入破产程序之前产生的债务，故被告金佰利公司应当向原告支付2020年4月1日起至2020年11月18日期间的租金16135.71元[（48968元÷365×231）-14855元]。被告金佰利公司逾期支付租金已构成违约，应当向原告支付因逾期付款产生的利息，故本院按照拆借中心公布的贷款市场报价利率认定被告金佰利公司应当向原告支付逾期付款利息755.11元[（48968元÷365×231）×3.85%÷365×231]。本院认定被告金佰利公司欠付原告的截止2020年11月18日的租金及利息，原告可在本判决生效后，依据本判决确认的债权向破产管理人申报债权。2020年11月18日后产生的债权，原告应当依法申报，本院不予处理。关于原告要求被告沈琳承担连带责任的诉讼请求，因被告沈琳未举证证明其个人财产与被告金佰利公司的财产相互独立，按照相关法律规定，被告沈琳应当对被告金佰利公司的上述债务承担连带清偿责任。因被告金佰利公司已申请破产清算，但破产程序尚未终结，故被告沈琳对原告的上述债权在被告金佰利公司破产程序中不能清偿的部分承担连带责任。关于原告要求被告金佰利公司、龙马公司明确标识原告购买的涉案商铺的商铺位置和面积的诉讼请求，因原告与被告龙马公司签订的商品房买卖合同中附有涉案商铺的分布图纸，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告龙马公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为对质证和抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告郑芸珊租金16135.71元、利息755.11元（原告郑芸珊应在破产程序中依法申报该债权，不得据此获得个别清偿）；二、被告沈琳对原告郑芸珊在被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司破产程序中未受清偿的部分承担连带清偿责任；三、驳回原告郑芸珊的其他诉讼请求。案件受理费1660元，减半收取计830元，由原告郑芸珊负担641.47元，由被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司、沈琳负担188.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋乔二○二○年十二月二十三日法官助理 焦娇书记员 王莉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国企业破产法》第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理;被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。