安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初477号原告：冯连革，男，1972年1月25日出生，汉族，住安徽省砀山县。原告：陈侠，女，1976年10月11日出生，汉族，住安徽省砀山县。两原告共同的委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。被告：安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司，住安徽省宿州市砀山县砀城镇帝景公馆51号楼,统一社会信用代码：91341321697384787U。法定代表人：祝先项，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙辉，该公司员工。委托诉讼代理人：易非，该公司员工。原告冯连革、陈侠与被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯连革、陈侠共同的委托诉讼代理人韩守科，被告嘉泰公司的委托诉讼代理人孙辉、易非到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯连革、陈侠向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告从2019年4月1日到2020年11月1日止，580天，每天按照全部房价款128.8万元+30万元=158.8万元的万分之1.5支付违约金138156元；2、判令被告赔偿原告从2020年11月1日到被告为原告办理好房屋所有权证书之日止的违约金（以实际交付给原告房屋产权证的日期为准）；3、确认被告给原告供电没有纳入城市供电网络并正式通电，到2020年11月1日止没有达到使用条件；4、判决被告赔偿原告从2018年12月30日起每天按照全部房价款158.8万元的万分之1.5支付违约金至纳入城市供电网络止；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订房屋买卖协议，原告按照协议履行了付款义务，被告也已经于2018年12月30日交付房屋给原告，按照合同第二十条的约定，如果被告违约，被告按照全部房价款万分之1.5支付违约金。时至今日，被告还是没有给原告办理好房屋所有权证书，该31栋没有并入国家电网，还是临时用电，违反合同第十条的约定。为了维护原告的合法权益，特具状起诉并提出上述诉讼请求。嘉泰公司辩称：一、被告并未违约逾期供电，不应当承担逾期完善供电设施违约金。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的制式合同，基本的主体内容双方均不能变更，仅能就小部分内容（横线处）约定，视为变更。因此，在合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”中“基础设施设备”都是在横线上另行约定。如该条第三款双方约定没有供暖，因此，在横线上明确另行约定“无供暖”，第四款双方也是明确另行约定“燃气安装到户……”等。同样的，第二款供电也是双方另行约定“交付时达到使用条件”。因此，双方对供电的约定是“交付时达到使用条件”。在交付房屋时，涉案房屋供电均已经达到使用条件，原告均可以正常用电，被告并没有违约，更没有侵害原告的用电权益。涉案房屋虽然没有直接纳入城市供电网络，但是由被告向原告转供电，非原告所称的“临时用电”，该转供电的供电系统已经纳入城市供电网络，由被告向砀山县供电公司垫付电费。因此，原告所使用的转供电同样是通过国家电网的，属于城市供电网络供电，并非由被告自行发电。自交付涉案房屋给原告使用至今，原告一直正常用电，也从未有过任何损失。被告不存在供电违约行为，无须支付逾期供电违约金。二、关于逾期办证，被告应不予支付或酌情支付违约金。房屋交付前，被告依约向原告发出交付通知，原告办理交付时应向被告提交相关办证资料并缴纳费用后，被告方可具备办理不动产转移登记条件，即为办理确权登记时间起点。不动产证办理完结时间应已证载时间为准，非原告所诉求的“以实际交付给原告房屋产权证的时间为准”。根据合同第二十条规定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”上述情况下，出卖人才需要承担逾期办证的违约责任。该条约定了应当是双方共同申请办理，且是由于出卖人的原因未能取得所有权证书，并没有约定包括因规划、不动产等相关部门办理手续延迟的情况下出卖人也需要承担违约责任，被告也从未提供证据证明是因为出卖人的原因导致逾期取得所有权证书。在涉案房屋交付后，被告在原告提供资料、缴纳相关办证费用后，已分批次向相关机构移送了办理所有权证书所需的相关材料。但因办理机构签批流程缓慢，加之后续受到新冠疫情影响，砀山县在去年春节假期期间就已经限制出行、进行防疫、暂停办理房屋登记、产权办理等相关业务，直至2020年4月初才逐步放开，因此，此延误的部分时间非被告的原因造成，应予以考虑。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的法律理念及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定予以裁决。综上，原告诉求的供电设施违约金没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回。原告的延期办证违约金的诉求，贵院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则作出裁决。本院经审理认定事实如下：冯连革、陈侠与嘉泰公司于2017年11月15日签订《商品房买卖合同》（预售）两份，冯连革、陈侠购买嘉泰公司开发的帝景公馆小区31幢105、205号商品房。合同约定：31幢105号商品房总价款为人民币1288000元，31幢205号商品房总价款为人民币300000元。合同第十条约定“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：……2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种处理方式：（1）以上设施中第1、2、3、4项约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任”。合同第十一条约定“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”。合同第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”。2019年1月3日，嘉泰公司向冯连革、陈侠交付涉案房屋帝景公馆小区31幢105、205号商品房。2020年11月13日，嘉泰公司为31幢105号商品房办理不动产权证书，证号为皖（2020）砀山县不动产权第0022340号。2020年11月13日，嘉泰公司为31幢205号商品房办理不动产权证书，证号为皖（2020）砀山县不动产权第0022341号。本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：嘉泰公司逾期办证应如何承担违约责任；冯连革、陈侠主张嘉泰公司供电设施交付条件不符合案涉合同约定应承担违约责任的诉求应否支持。关于逾期办证应如何承担违约责任的问题。冯连革、陈侠与嘉泰公司的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,合同真实有效。该合同第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。”案已查明，双方对于冯连革、陈侠未能如期取得案涉商品房的房屋所有权证书的事实均予以确认，双方当事人在合同中约定的逾期办证违约金为日万分之一点五，并未超过法律保护的限度；案涉房屋约定的交付时间为2018年12月30日前，实际交付时间为2019年1月3日，而“新冠”疫情蔓延于2020年初，该情形发生于嘉泰公司迟延履行后，故其主张免除责任或调整违约金的理由，本院不予支持。故，嘉泰公司应当自房屋实际交付后的第90日即2019年4月3日起，至不动产权证书颁发之日即2020年11月13日止，按照购房款总额1588000元（1288000元+300000元）的日万分之1.5向冯连革、陈侠支付逾期办证违约金140538元（1588000元×万分之1.5×590日）。关于嘉泰公司供电设施交付条件是否符合案涉合同约定的问题。案已查明，案涉合同约定内容：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：…2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件”。审查合同条款内容，双方当事人约定的条件用“横线”标注，且冯连革、陈侠对于房屋自交付时有电使用的事实不持异议，虽冯连革、陈侠主张临时用电存在安全隐患影响了正常使用，但审理中未提供相关的证据予以证明。嘉泰公司采用已纳入城市供电网络的供电设施为业主方供电，转供电方式亦通过国家电网，并未实际损害到冯连革、陈侠的用电权益。故，冯连革、陈侠关于嘉泰公司未按合同约定供电设施交付条件构成违约的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、安徽省嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付冯连革、陈侠逾期办证违约金140538元；二、驳回冯连革、陈侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1532元，保全费1420元，合计2952元由冯连革、陈侠负担197元，安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担2755元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  黄爱莲二〇二一年一月三十一日法官助理吴盼书记员吴越附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。