贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终162号上诉人（原审原告）：李某某，女，1976年9月29日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市白云区。上诉人（原审原告）：李某某2，男，1972年1月16日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市白云区。上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代理人：赵士芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：陈华磊，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权。上诉人李某某、李某某2与上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开）商品房预售合同纠纷一案，贵州省安顺市平坝区人民法院作出(2019)黔0403民初1702号民事判决后，李某某、李某某2、精石房开均不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人李某某、李某某2、上诉人精石房开委托诉讼代理人郭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李某某、李某某2上诉请求：1.撤销原判，依法改判。2.办理不动产权证书。3.一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清、错误，适用法律错误。1.一审对违约金起算日期认定错误。一审认定造成被上诉人逾期办证的原因是合同外的第三人国土部门，不是被上诉人，故被上诉人不承担2018年9月25日国土局颁发不动产使用证书前的违约责任。而2018年9月25日被上诉人已向不动产登记中心申请办理初始及转移登记并将相关证书交给上诉人，确定不动产登记中心办理登记时间为90日，故以前述日期向后推90日的2018年12月26日作为违约金起算时间。一审前述认定解读法律错误。本案被上诉人应按双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定承担违约责任，国土局迟延5年时间办证是被上诉人不作为原因造成，不属不可抗力。被上诉人至今未给上诉人办理转移登记权利证书，违约金应从2016年3月28日计算至取得不动产权证书之日止。2.一审法院对配套费认定不清，被上诉人并未举证证明配套费的缴纳情况。《商品房买卖合同》第七条约定商品房价格已经包括水、电建设安装费用及双方约定的配套设施建设安装费用，对方再按《补充协议》中无效格式条款的约定重复收取水电开户费，严重侵害上诉人合法财产权利。对方所举结算单只能体现双方对房屋面积差导致房款多退少补进行结算，与之相应契税也产生变化，清单中的“补/退代收”只是针对税费，并不是对配套费的总体结算。被上诉人也未出具证明各项费用的正规发票，只出具了双方房款及契税的结算清单及与案外人的代办费用清单及收据，不能直接证明被上诉人确实支付了相关费用。另外被上诉人利用我方对相关条文不熟悉、不知情，使得我方签下《补充协议》导致利益遭受重大损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十条及相关规范性文件的规定，及《商品房买卖合同》第七条、第二十九条的约定，被上诉人应退还我方水电开户费。上诉人精石房开上诉请求：1.撤销原判第一项，查清事实后依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人逾期向被上诉人方交付“办理商品房转移登记的有关文书”，是因政府相关部门将上诉人一切规费缴纳设置为权证办理的前置条件所致，非上诉人刻意逾期。2.案涉不动产已经按合同约定交付，被上诉人已实际享有利益，逾期办证对其损害较小。3.《补充协议》真实有效，系双方真实意思表示，即使认定约定的违约金标准过低，也应充分考虑。针对上诉人李某某、李某某2的上诉请求及理由，被上诉人精石房开二审中答辩称：一审法院对违约金的认定符合法律规定，对方请求返还费用不合理，诉讼已超过诉讼时效，请求驳回上诉，维持原判。针对上诉人精石房开的上诉请求及理由，被上诉人李某某、李某某2二审中答辩称：签订商品房买卖合同至今4年多，没有人通知我方领取产权证。所有费用我方已经缴付，精石房开应向我方出具正规发票，如没有发票就应全额退还费用。《补充协议》我方未签订也未得到，只是精石房开单方持有。原审原告李某某、李某某2向一审法院起诉请求：一、被告支付原告因未在合同规定期限内取得房屋产权证书的违约金26744元（2016年3月27日至2019年7月12日），随后违约金计算至原告取得房屋产权证书时止；二、被告返还原告超出合同约定外交纳的房屋配套设施费4920元；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年11月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的平坝区乐平镇乐平村金街A4幢1层7号铺面一间，总价款为234600元，交房日期为2015年9月30日前，房屋产权证书于2016年3月27日前办理并交付原告。合同生效后，被告在约定的期限内交付房屋给原告，但未办理产权证书交付原告。根据合同第二十二条的约定，被告应在约定期限内办理商品房权属证书并交付原告，另外，合同并未约定原告承担并交纳所购买房屋的配套设施费，被告违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定收取配套设施费，应予退还。故原告起诉至人民法院，请求判如所请。原审被告精石房开一审中答辩称：一、本案已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。双方约定的办证日期为2016年3月27日前，违约金的起算应从2016年3月28日开始计算，而原告起诉的时间为2019年6月16日才向人民法院起诉，已超过三年的诉讼时效。二、退一步讲，即使人民法院认为本案诉讼时效没有经过，但我公司认为约定的违约金过高，请求人民法院结合安顺市中级人民法院的裁判思路，结合案涉房屋已经交付给原告使用的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金进行调减。三、对于配套费，我公司与原告就已经产生的费用已实际结算，并将多收取的费用退还，应当不予支持。一审法院认定：2014年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的平坝区乐平镇乐平村金街铺面一间，总价款为234600元，付款方式为首付款+按揭贷款，交房日期为2015年9月30日前，被告于2016年3月27日前取得商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的相关文书交付给原告，逾期按日利率万分之一承担违约金。同日，双方签订了补充协议，约定被告收取原告相应的费用，为原告办理预告登记、抵押登记、备案、产权办理及水电开户等；同时，补充协议第5.1又约定：“商品房的权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移手续相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。并由买受人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付已付房价万分之二的违约金”，第5.2条约定“凡买受人以出卖人提供担保的贷款方式付款的，视为买受人一委托出卖人办理本合同下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记。……”，第5.4条约定：“双方一直理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。合同签订后，原告依约交付购房款，被告依约将合同将房屋移交原告占有。另查明，被告于2013年10月12日已缴清土地出让款及向国土局履行完毕办理土地使用权证的义务，2013年10月31日办理了国有土地使用权证，2018年9月25日平坝区国土资源局向被告颁发不动产使用证书。又查明，双方于签订合同的同日又签订补充协议，约定，被告向原告收取4920元，用于办理预告登记、抵押登记、备案、产权办理、印花税、房屋测绘及水电开户等，该笔费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补，2015年9月11日，原、被告就该款进行结算并进行了退补。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间如何确认，被告是否存在违约行为，违约金如何确认；二、配套费是否应予退还；三、本案是否已过诉讼时效。围绕本案争议焦点，本院对本案作如下评析：在本案中，原、被告双方经协商一致后签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，同时，双方就商品房买卖合同签订了补充协议，该补充协议第5.4条中明确约定了被告申请商品房所有权初始登记的时间为商品房交付使用之日起600个工作日，第5.1条及5.2条明确了被告负有办理不动产权证的义务，而该补充协议有二原告的签字，表明系双方真实意思的合意，且上述约定仅系对出卖人取得初始登记、交付相关文书的期限进行了变更及对办证义务予以明确为被告，虽补充协议系由被告提供的可重复使用的格式条款，但并未免除出卖人办理商品房所有权初始登记的义务，也不存在不合理加重买受人的责任、排除买受人主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述补充协议的三项条款有效，而根据上述补充协议的约定，可以确认交付办理产权转移登记相关文书和办理产权证书同为被告一方的义务，但却只有对交付文书的期限及该情形违约责任约定，而并无办理产权证书的时间约定及违约责任的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，本院认为交付办理房屋产权转移登记的相关文书与办理产权证书虽并非同一法律事实，但可导致相当法律后果的产生，即交付办理房屋产权转移登记的相关文书则极大可能促使办理产权证书这一事实的成就，且客观上一旦办理房屋产权转移登记的条件具备，按照补充协议第5.1条、第5.2条的约定，由于被告具有办理产权证书的义务，在未明确办理期限时，按照交易迅捷、安全等习惯，被告也应及时办理，再考虑房屋产权的办理客观上受到出卖人、买受人及行政办理机关的影响，本院酌定该期限为90日为宜，而对于逾期责任，如上所述，交付文书与办理产权证书具有相当的法律后果，自取得初始登记起90日内办理房屋产权转移登记为合理期限，综合商品房买卖合同关于逾期付款及逾期交付办理房屋产权转移登记相关文书的违约金计算方式，本院参照商品房买卖合同第二十二条的约定，超过90日的按万分之一计算违约金。结合《商品房买卖合同》第十一条第（一）项、第二十二条第三款第（一）、（二）项的约定，被告取得商品房初始登记的时间应为2018年3月1日前，其为原告办理房屋产权转移登记的合理期限应为2018年5月30日，至本案辩论终结之日止，被告未为原告办理房屋产权转移登记证书已超过约定及合理期间447天，已构成违约，被告应向原告支付违约金为234600元×0.1‰/天×447天=10486.62元。而对于辩论终结后的违约金，因房屋产权转移登记的办理需原、被告双方相互协助才能办理完成，在此期间被告或通知原告提供相关手续，或被告已办理完毕，或被告既未通知亦未办理，故因后续行为所导致的法律后果均不相同，存在不同可能性，故不宜在本案中处理。二、关于要求返还原告违法收取的配套费4920元请求：根据双方补充协议的约定，原告收取该4920元是向原告代收的预先登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，该约定合法有效。在庭审中，原、被告双方均认可，对于该笔费用双方已进行结算，并履行完毕，是原告对其权利的处分，故对原告该项请求，本院不予支持。三、关于诉讼时效的问题。如前所述，依照补充协议的约定，被告相关义务履行的期限截至为2018年3月12日，故该案未过诉讼时效。庭审中，虽被告主张其于2013年即交清土地转让款，但国土部门于2018年8月29日才为其办理不动产权登记，该原因归责于行政部门，相应时间应予扣除并调减违约金，上述事实虽为客观事实，但不动产登记的办理受各方原因的影响，而被告未能进一步证明导致不动产登记在2018年2月29日才办理的原因，同时原告已举证证明相关部门已于2013年为被告办理了国有土地使用权证，故对被告主张原因归于行政部门，并因此调减违约金的意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告安顺精石房地产开发有限公司于本判决生后五日内一次性向原告李某某、李某某2赔偿违约金10486.62元。二、驳回二原告的其余诉讼请求。案件受理费592元，减半收取296元，由被告安顺精石房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人未向法院提交新证据。二审除认定与一审认定相同事实外，补充查明：2015年9月11日，李某某签字确认收到精石房开补退房款6693元，补退代收费用225元。本院认为：综合双方的上诉理由，本案争议焦点为：一、《补充协议》的效力如何认定。二、上诉人逾期交付“办理商品房转移登记的有关文书”，是否应承担违约责任。三、违约金起算日期及违约金计算标准应如何认定。四、配套费的缴纳情况及双方是否对配套费进行过结算，配套费应否退还。针对第一个争议焦点。经查本案《商品房买卖合同》签订于2014年10月17日，《补充协议》签订于2014年1月25日，虽然《补充协议》签订时间早于主合同签订时间，但综合《补充协议》上载明系在双方所签订《商品房买卖合同》基础上所达成及商品房预售合同登记备案表上载明付款及签约时间为2015年1月25日，可以推定《补充协议》上所载时间系笔误。经查，《补充协议》以格式条款的形式对合同部分条款进行了变更约定。其中第5.4条将申请商品房所有权初始登记时间约定为商品房交付使用之日起600日内，按合同约定的交房时间2015年9月30日计算最后期限为2017年5月22日，远远超出合同约定取得初始登记的2016年3月27日。第6.9条将合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的违约起算时间从约定日期起变更为约定日期360日后。从内容来看，前述两条款实质上精石房开作为提供格式条款一方免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利；从形式上看，精石房开对该条款并未采取合理的方式提请对方注意，故该条款依法无效，不能作为本案定案依据。针对第二个争议焦点。精石房开一、二审中认为不能办证的客观原因和时间拖延非归责于己方，经查，对此精石房开并未举出充分确实的证据予以证明，该理由不能成立。针对第三个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案精石房开请求对违约金予以减少，但针对所造成的损失，并没有充分依据予以证实。合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，出现违约行为时，应坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，有效维护各方当事人利益。涉案房屋已经交付给买受人，精石房开已履行了主要合同义务。结合精石房开违约的主客观原因、实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,本院酌情将精石房开逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计算标准调整为日万分之0.15。至于违约金的起算时间，根据合同约定，精石房开应于2016年3月27日前将商品房转移登记的有关文书交付给买受人，精石房开未能按期交付构成违约，按合同约定违约金应于2016年3月28日起算。但由于双方在合同中约定计算该违约金的方式是按日计算，则该债权属于继续性债权，因精石房开一审对诉讼时效提出抗辩，对于继续性债权倒推保护三年，即从购房人一审起诉时间倒推三年，故本案违约金起算时间实际应为2016年7月10日。违约金第一阶段从2016年7月10日起算，计算至李某某、李某某2诉请暂计至的2019年7月12日止为：（234600元-6693元）×0.000015×1098日=3753.63元。至于精石房开称违约责任应自取得初始登记时截止，虽二审庭审结束后精石房开提供了案涉房屋不动产权证，载明案涉房屋不动产权证书已于2020年8月30日向精石房开制发。但鉴于精石房开至今并未向买受人实际交付办理商品房转移登记的有关文书，违约事实仍继续发生，为督促精石房开积极履行前述义务，平衡双方利益，结合客观实际，本院酌定2019年7月12日后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金仍按日万分之0.15计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。针对第四个争议焦点，根据《补充协议》1.1条约定,精石房开收取买受人4920元代收费用，对于该笔代收费用，双方约定包含了预告登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易手续费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等，并约定该费用根据实际办理情况以及政府规定据实结算后多退少补。精石房开现在未举出充分证据证明上述款项所实际发生的项目及费用，故对于该4920元代收费先予退还，精石房开可持相关票据或缴费单位证明证实实际发生费用，向买受人另行主张权利。综上，上诉人李某某、李某某2的上诉理由部分成立，对成立部分本院依法予以支持；上诉人精石房开的上诉理由部分成立，对成立部分本院依法予以支持。一审判决认定事实部分错误，导致处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初1702号民事判决。二、上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向上诉人李某某、李某某2支付2016年7月10日起至2019年7月12日止逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金3753.63元。2019年7月12日后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金按日万分之0.15计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。三、上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，退还上诉人李某某、李某某2预缴的代收费用4920元。四、驳回上诉人李某某、李某某2其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费592元，减半收取296元，二审案件受理费592元，均由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二〇年十二月十八日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。