上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1350号原告：王莹，女，1982年4月26日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：王浚(系王莹之夫)，男，1980年5月18日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：上海格寓物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙国印，负责人。第三人：上海英鼎生物科技有限公司，住所地上海市普陀区兰溪路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：蔡东勇，董事长。委托诉讼代理人：安军，男。委托诉讼代理人：黄亦蕾，女。原告王莹与被告上海格寓物业管理有限公司(以下简称“格寓公司”)、第三人上海英鼎生物科技有限公司(以下简称“英鼎公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序审理，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告王莹的委托诉讼代理人王浚及第三人英鼎公司的委托诉讼代理人安军、黄亦蕾到庭参加诉讼。被告格寓公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莹向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年10月23日解除；2、被告支付原告违约金12,000元；3、第三人支付房屋使用费及物业费18,085元(自2020年10月9日起至2021年1月7日止，房屋使用费按照每月6,000元计算，物业费按照每月285元计算)。事实和理由：原告(甲方)与被告(乙方)于2020年7月8日签订房屋租赁合同,约定被告承租原告位于上海市松江区涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋一套(以下简称“系争房屋”),并约定7月9日为起租日,每月租金为6,000元,押一付一,被告应于每个月起租日起的3个工作日内支付租金。原告与被告又于合同中约定若被告逾期支付租金超过7天,则原告有权单方终止本合同,收回房屋。2020年10月9日起的3个工作日内,被告未能按约支付当月租金。原告于10月20日向被告发出《关于催缴房租的通知书》,但被告未回应,也未支付租金。10月23日,原告按照《房屋租赁合同》的约定向被告发出了《关于提前解除房屋租赁合同的通知书》,原告提前解除了房屋租赁合同,终止了与被告之间的房屋租赁关系。原告在解除房屋租赁合同之后,在试图收回房屋过程中,遇到第三人的阻挠。原告收到邻居反应第三人在房屋中存放电瓶车充电,且原告于10月29日中午也看到第三人将电瓶车放在房屋内充电。第三人提供的其与被告签订的房屋出租合同中约定,若利用房屋存储电瓶电池等危险物品,出租方有权提前解除房屋出租合同,终止房屋租赁关系。经交涉，第三人已经于2021年1月7日搬离系争房屋。被告和第三人的行为违反了其签署的合同的约定,给原告造成了重大的经济损失,现原告起诉至法院，请求法院判如所请。被告格寓公司未作答辩。第三人英鼎公司述称，其与被告签订了房屋出租合同，双方约定的房屋租金为每月5,000元，付一押一，房租已经支付至2021年1月12日，其自身也是受害者，且原、被告之间的租赁合同关系其并未参与，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的权利人，产权登记日期为2013年9月17日。2020年7月8日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订房屋租赁合同。合同约定，原告将系争房屋托管给被告，房产证面积84.72平方米，托管期限自2020年7月9日至2021年8月8日，甲方实收租期12个月，免租期1个月。月租金6,000元(含物业费)，押一付一，押金为6,000元。甲方于每个月起租日3个工作日内支付租金,如遇法定节假日、公休假日顺延,支付至甲方指定的银行账户;合同第十四条第四款约定,乙方有本合同约定的违约情形之一的,甲方要求解除合同,乙方应按2个月租金标准的违约金支付给甲方,甲方收取的押金不予退还;第十五条约定,本合同项下的争议,……守约方维权所产生的诉讼费、律师费差旅费等费用均由违约方承担;合同补充条款约定乙方逾期支付租金超过七天，甲方有权单方终止本合同，收回房屋，没收押金作为违约金。合同另对其他事项进行了约定。2020年7月，被告作为甲方与第三人作为乙方签订房屋出租合同一份，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年7月14日起至2021年7月13日止，租金为每月5,000元，乙方于合同签订时向甲方支付押金5,000元。2020年7月13日，第三人通过转账方式向被告支付了2020年7月13日至2021年1月12日的房租及押金共计3,500元。审理中，原告确认被告支付了2020年7月9日至2020年10月8日止的房租，2020年10月9日起的租金被告未再支付。2020年10月20日，原告向被告邮寄了《关于催缴房租的通知书》，2020年10月29日原告向被告邮寄了《关于解除房屋出租合同的通知书》，上述通知书均遭退信。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、房地产权证、关于催缴房租的通知书及退信、关于解除房屋出租合同的通知书及退信、微信聊天截图、照片，第三人提供的房屋出租合同及收款收据、中国工商银行网上银行电子回单、房租发票及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定被告逾期支付租金超过七天，原告有权解除合同。原告向被告发出的《关于解除房屋出租合同的通知书》未能向被告有效送达，故应以本案诉状公告送达之日即2021年4月30日作为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系被告违约导致租赁合同解除，故原告依据合同约定主张相当于二个月租金金额的违约金即12,000元，且不予退还押金，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。第三人搬离系争房屋的日期在原、被告房屋租赁合同解除之前，故原告要求第三人支付逾期腾房占有使用费及物业费，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六款第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王莹与被告上海格寓物业管理有限公司于2020年7月8日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月30日解除；二、被告上海格寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王莹违约金12,000元；三、驳回原告王莹对第三人上海英鼎生物科技有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元，减半收取316元，财产保全申请费340元，合计受理费656元，由原告王莹负担340元(已付)，由被告上海格寓物业管理有限公司负担316元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 凌 莉书记员 周莉莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。