上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16282号原告：上海百信农业科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：文国俊，总经理。委托诉讼代理人：罗立佳，上海源杰律师事务所律师。被告：上海薇耕农业科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：付佳，总经理。委托诉讼代理人：陆守铨。原告上海百信农业科技有限公司(以下简称“百信公司”)与被告上海薇耕农业科技有限公司(以下简称“薇耕公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案件复杂，转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人文国俊及委托诉讼代理人罗立佳，被告的委托诉讼代理人陆守铨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海百信农业科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2019年1月1日签订的《厂房(土地)租赁补充协议》；2.被告支付拖欠租金人民币(以下币种均同)61,250元；3.被告赔偿原告损失(其中2019年20,000元为基数按每天5%自2019年7月1日至实际支付时止，2020年以41,250元为基数按每天5%自2020年1月1日至实际支付时止)。诉讼过程中，原告明确其诉讼请求为：1.原、被告于2019年1月1日签订的《厂房(土地)租赁补充协议》于2020年3月31日解除；2.被告支付原告拖欠的租金57,500元(其中2019年应付150,000元，实付130,000元，欠付20,000元，2020年仍按150,000元的年租金标准，拖欠自2020年1月至3月的租金)，并撤回其第3项诉讼请求。事实与理由：上海市青浦区创新新村XXX号1#、2#厂房(以下简称“系争厂房”)系百信公司从案外人上海市青浦区盈浦街道农业综合服务中心(以下简称“盈浦农综中心”)承包得来。2017年10月，百信公司与案外人上海盛支农业科技有限公司(以下简称“盛支公司”)就系争厂房签订《项目合作协议》。2018年12月31日，盛支公司将其在上述《项目合作协议》中的“责权利”转让给薇耕公司。2019年1月1日，百信公司与薇耕公司就系争厂房签订《厂房(土地)租赁补充协议》，约定双方由之前的共同投资经营模式变更为单纯的厂房(土地)租赁关系及租金支付条款。但薇耕公司在履行租赁合同过程中，仅支付了2019年度的部分租金后屡经催讨拒绝支付拖欠租金，百信公司为维护自身合法权益遂起诉来院，请求判如所请。被告薇耕公司辩称，系争厂房以及同区域3#、4#厂房均由合作协议的约定，3#、4#厂房已经对外招商，费用由百信公司收取。系争厂房由薇耕公司自用，签订补充协议也是为了便于招商的需要。2018年，薇耕公司支付百信公司分红200,000元。2019年，薇耕公司以租金的形式支付了百信公司130,000元，之后未再支付其他费用。薇耕公司认为，双方的合作协议并未终止，仍为合作关系，故无需支付薇耕公司任何费用，因此全部不同意对方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，百信公司与盈浦农综中心签订《设施菜田土地承包经营权流转合同》，约定百信公司承包上海市青浦区盈浦街道天恩桥村21组东至天桥新苑、南至小港、西北至丁家港305亩，其中设施区域(8型管棚、连栋棚)204.21亩，露地菜田区域面积70.32亩，附属配套设施区域(基地配套设施等)面积30.47亩，合同还对期限、土地流转金等其他事项进行了约定。2017年10月15日，百信公司(甲方)与盛支公司(乙方)签订《项目合作协议》一份，双方就青浦区创新新村蔬菜基地项目合作协议约定：甲方提供10亩大棚建设用地、3幢仓库(面积分别为290㎡、270㎡、270㎡)和冷库，乙方投入高压雾化栽培大棚建设，经营过程所产生利润按当年度实际投入比例进行分红，乙方需保证2018年起甲方每年的项目分红不得低于200,000元。2018年12月31日，盛支公司与薇耕公司签署《项目转让声明》一份，载明盛支公司不再履行上述《项目合作协议》，该协议所约定的全部事项转由薇耕公司全权接手。2019年，百信公司(甲方)与薇耕公司(乙方)就系争厂房签订落款日期为同年1月1日《厂房(土地)租赁补充协议》一份，针对上述《项目合作协议》内容，因实际情况发生了较大变化，双方约定：双方的合作由之前的共同投资经营模式改变为单纯的厂房(土地)租赁关系，即甲方不再参与乙方的经营分红，只是单纯的向乙方收取厂房(土地)租金；被租房屋为系争房屋共2间(其中1#厂房面积为337.59平方米，2#厂房面积为241.60平方米，以及C区土地10亩)；租赁期3年，自2019年1月1日至2022年12月31日；第一年租金150,000元，后续每年租金递增10,000元；合同签订7日内乙方一次性将2019年度租金150,000元全额支付到甲方账户，后续租金乙方必须于每年12月31日前一次性将下一年度租金交齐，交不齐视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的5%的罚款赔偿给甲方；厂房仅限于蔬菜生产经营使用，乙方不得擅自改变其生产用途及形状外貌，不得擅自拆改搭建其他建筑物，否则甲方有权终止合同，一切责任及损失由乙方承担；合同还就双方其他事宜进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同。2019年，薇耕公司向百信公司支付了租金130,000元。2019年12月31日，因薇耕公司拖欠租金，百信公司发函通知薇耕公司要求其补交租金。2020年3月30日，百信公司法定代表人文国俊通过微信向薇耕公司股东陆守铨发送《解除合同通知函》，通知其合同于2020年3月31日解除。后因双方就合同解除事宜协商未果，致百信公司起诉来院，请求判决如上所请。审理中，双方一致确认，系争厂房之外的3#、4#厂房现由百信公司出租给案外人，租金也由其收取。另查，案外人上海皮耶那投资有限公司(以下简称“皮耶那公司”)为薇耕公司股东，持股比例80%。陆守铨为上海皮耶那投资有限公司法定代表人，持股比例60%。同时，皮耶那公司也为盛支公司股东，持股比例30%。关于本案租赁合同的履行，双方提供微信往来记录如下：2019年2月19日：“文国俊：厂房租赁合同补充协议-盛支.docx文件，陆总您看看。”2019年2月23日：“文国俊：陆总您好，今天能把补充协议签订吗？”“陆守铨：章快递过来我还没拿到。”2019年6月23日：“文国俊：陆总您好，张总问租金转过来没有。”2019年6月24日：“文国俊：陆总您好，2019年租金还差十万……”2019年8月2日：“陆守铨：……协议约定贵司自2019年1月1日起应将厂房及土地交付我司使用，但至本函发出之日，贵司始终未将约定厂房全部交付我司……贵司应在收到本告知函三日内退回我司(陆守铨代付)已经支付的租金13万元……”双方对上述微信往来记录真实性均无异议。薇耕公司陈述，百信公司于2020年1月14日在系争厂房张贴封条，后薇耕公司撕毁封条进入，之后因疫情原因未再进入过。百信公司陈述，2019年8月，系争厂房就被薇耕公司闲置，确于2020年1月14日在系争厂房张贴封条，之后对方撕毁封条又进入了房屋，2020年4月1日薇耕公司为避免损失扩大自行收回了系争厂房及相应土地。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中，盛支公司将与百信公司之间的《项目合作协议》的权利义务转让给薇耕公司后，百信公司对此亦予以认可，百信公司与薇耕公司应受上述合同约束，但双方之后重新签订了《厂房(土地)租赁补充协议》明确双方仅为租赁关系，并实际履行，该协议合法有效，双方均应恪守履行。关于薇耕公司提出双方实际仍为合作关系的抗辩，本院作如下分析：首先，从双方提供的长期微信往来内容看，在多次沟通租赁合同履行、租金支付事宜时，双方均从未提及《项目合作协议》的履行，故薇耕公司关于双方“名为租赁、实为合作”的主张明显不符合常理；其次，薇耕公司曾向百信公司发出解除租赁关系的意思表示，所涉及的也是双方之间的租赁合同关系的协商，无论租赁关系是否解除，在双方尚未达成新的一致意见时，双方之间原有的合作关系也无法自动恢复；最后，薇耕公司在本案中始终无法提供双方仍旧为合作关系的相应证据，因此，薇耕公司的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案中，薇耕公司通过承继盛支公司与百信公司之间的《项目合作协议》的权利义务控制系争房屋，之后又与百信公司之间就系争房屋及相应土地建立租赁合同关系并实际占用上述场地，应该承担按期足额支付租金的义务。现薇耕公司自2019年起长期拖欠百信公司租金，经百信公司催告后仍拒不支付，已构成根本违约。百信公司据此通知薇耕公司双方合同于2020年3月31日解除，有事实和法律依据，故对百信公司要求合同于该日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，双方应对合同项下各项费用进行结算。百信公司要求薇耕公司支付欠付的2019年租金20,000元以及2020年1月1日至3月31日的租金37,500元，有相关合同依据，百信公司基于其在系争厂房张贴过封条被撕毁以及疫情原因，自愿免除薇耕公司一个月租金12,500元，于法无悖，且其主张的金额在合理范围之内，本院予以支持，故薇耕公司应立即支付百信公司欠付租金45,000元。百信公司自愿撤回其第3项诉讼请求，系对其民事权利的正当处分，并无不当，本院予以准许。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海百信农业科技有限公司与被告上海薇耕农业科技有限公司签订的《厂房(土地)租赁补充协议》于2020年3月31日解除；二、被告上海薇耕农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百信农业科技有限公司欠付租金人民币45,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币925元，由被告上海薇耕农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王奇二〇二一年三月三十日书记员  黄鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。