辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0111民初6785号原告：崔鸣，男，1983年4月10日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。原告：米晓芳，女，1983年3月17日出生，回族，住沈阳市苏家屯区。二原告委托诉讼代理人：于浩俊，辽宁鼎晟律师事务所律师。被告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街**。法定代表人：谢超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。第三人：李军，男，1963年4月11日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。原告崔鸣、米晓芳与被告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）、第三人李军商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔鸣、米晓芳及诉讼代理人于浩俊、被告奥园公司诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼。第三人李军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔鸣、米晓芳向本院提出诉讼请求：请求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告向原告返还购房款及利息129233元，诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在沈阳市苏家屯区开发建设奥园广场商业项目，对外出卖经营商铺。原告在被告大力宣传之下，以投资购买商铺用于经营为目的，与被告于2013年4月24日签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买奥园广场256号单元商铺，建筑面积7.72平方米，每平方米单价12086.6580元，总价93309元。在签订购房合同的同时，被告以统一经营管理为由，让原告与第三方沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司（以下简称新奥莱玛特公司）签订物业委托经营协议，约定由第三方经营原告购买的商铺并由第三方向原告支付商铺收益，三年期限。购房合同签订后，原告按约交付了购房款、契税。但是被告却不履行奥园广场商业运行的义务，至今整个商业区空空如也，根本就无法认定原告购买商铺位置，甚至消防设施都不安装，大门紧闭。原告找委托经营的第三方，第三方先是以各种理由拖延，后来踪迹全无。原告认为，原告以商业经营为目的购买被告商铺，但是被告却在近七年之久不能向原告交付能够经营使用的商铺，并且奥园广场项目现在已经搁置，开业遥遥无期。被告的行为使得原告不能实现购买商铺经营的合同目的，并且给原告造成资金搁置的经济损失。本案是合同纠纷，本案只能审理签订合同的双方，根据对合同的履行的情形以确定双方合同义务，本案不应突破合同相对性，增加合同之外的人参加诉讼。本案涉案房屋明确为商业用房，由原告从奥园公司处购买，原告与第三方签订的是物业委托经营协议，即商铺的托管协议，托管协议生效的前提条件是市场必须要开业，此合同明确写明，新奥莱玛特公司权利义务是将原告的商铺对外出租经营，所以本案原告与奥园公司签订的房屋买卖合同和原告与新奥莱玛特公司签订的委托经营协议是分属于两个不同的法律关系，并且原告与新奥莱玛特公司签订的协议没有影响到原告与奥园公司签订合同的可能，现在二审法院突破合同相对性原则，将两个没有任何影响的不同法律关系混为一谈，是一个严重错误。奥园公司是房地产开发公司，在我们国家是唯一的一个房地产开发的主体，而新奥莱玛特公司是物业管理公司，其营业范围就是物业管理和经营、策划和咨询，没有任何建筑和装修的资质，对于本案来说，市场不能开业的原因是奥园公司没有按照一个市场经营所要求的消防、装修、照明、空调、卫生、交通等基础设备建设，所以导致市场不能开业。这个过错绝不是新奥莱玛特公司的过错，所以本案导致合同目的不能实现的原因是奥园公司，而不是新奥莱玛特公司。关于商业广告问题，本案中广告及所留电话均为奥园公司，退一步来说，即使本案没有商业广告的证据，奥园公司作为出卖商业用途的商铺主体其当然的就具有保证市场开业，商铺能够经营的法定义务，所以对本案商业广告的审查与案件的实质没有关系。奥园公司故意不让市场开业，是明显的违约行为，绝不是经营风险，如果市场开业了，那么原告由于经营方式导致的盈亏叫做商业风险，如果将一个开发商开发的市场不能营业叫做商业风险的话，那就是在颠覆人类的正常思维和法律观念，就是在故意的为被告开脱责任，综上，请求法院支持原告诉请。被告奥园公司辩称，一、涉案商品房买卖合同系当事人双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，合同应当依法认定合法有效。双方于2013年4月24日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的沈阳奥园广场商铺。合同约定涉案商铺于2014年11月30日交付，交付条件为该商品房经验收合格，该合同系当事人双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，合同应当依法认定合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，当事人双方均应严格按照合同约定履行各自权利义务。原告诉请解除与被告之间所签订的商品房买卖合同不具有事实及法律依据。二、被告已履行合同义务，不存在根本违约事由。双方签订《商品房买卖合同》及补充协议后，被告按照合同约定进行开发建设，于2014年11月20日取得涉案房屋竣工验收合格报告，涉案房屋达到了合同约定的交付条件。2014年12月1日，被告已经按照合同约定的方式，向原告寄送了商品房交付通知书，履行了通知交付义务；涉案房屋已具备办理涉案房屋产权证的条件，且原告亦已支付全部房屋价款，双方合同义务已履行完毕。三、涉案合同目的具有完全实现的客观条件，原告主张解除合同的理由不成立。涉案合同为商品房买卖合同，合同双方当事人的合同目的系转让涉案房屋所有权，被告的主要义务为向原告交付符合合同约定交付条件的房屋并办理产权登记。涉案商铺在2014年11月已达到合同交付条件，被告实际已向包括原告在内的业主完成了交付。涉案商铺已具备了办理产权证的条件，且通过人民法院裁判及某些商铺业主主动办理，已有20余户办理了产权证，涉案合同目的具有完全实现的客观条件。被告作为房地产开发商，其经营范围并不包含承租经营、管理商铺等事项，且在商品房买卖合同中被告并未对涉案房屋的经营及投资回报做出任何承诺，原告在购买涉案商铺后，能否整体招商委托经营、获得投资回报纯粹属于房产投资的商业风险，系从事商业活动的固有风险，具有不确定性，且合同解除权为除斥期，原告主张解除商品房买卖合同，已经超过法律规定的一年除斥期限，合同解除权已归消灭。双方签订的商品房买卖合同，被告已经履行完毕，合同目的已经实现，涉案的房屋已经于合同所约定的交付期限前达到交付条件，被告履行通知义务，并经双方交接确认完毕，涉案房屋已取得初始登记证明，具备办理产权证条件，且同类房主已有多户办理房屋产权证，故合同目的完全可以实现。涉案房屋的位置是非常明确的，被告已经举证公证书等证据予以佐证，且通过初始登记证明及商品房买卖合同附件一、房屋平面图均可以证明，综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人李军未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年4月17日，原告与被告奥园公司签订认购协议，约定原告认购奥园公司开发的奥园会展广场M3奥莱铺256号商铺，商铺原定价152658元，返租3年，以经营费方式折扣，实收总房价93309元。2013年4月24日，原告与被告签订商铺买卖合同（已备案），约定原告购买被告开发的坐落于沈阳市苏家屯区商铺一处，面积7.72㎡，用途为商业，总金额93309元，双方约定的交付期限为2014年11月30日前，交付条件为商品房经验收合格。双方签订的商品房买卖补充协议第5条对商品房交付条件做了补充约定，约定商品房交付条件指出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任，若买受人要求出卖人取得工程竣工验收备案表后收楼的，则买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年。同时，原告与新奥莱玛特公司签订《物业委托经营协议》，约定将涉案商铺的经营使用权委托新奥莱玛特公司自营、对外租赁和运营管理，委托管理期限为三年。但诉争商铺所在的商场一直未能营业。2014年11月20日原告购买的商铺所在的奥园会展广场（二期D）M3#楼取得竣工验收报告（施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位、建设单位共同验收）。2014年12月1日，原、被告签订房屋交接确认表。2014年12月3日，被告向原告发出邮寄通知，通知原告接收商铺。2016年11月29日涉案商铺取得房屋初始登记批复，但尚未办理产权登记。另查明，沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司于2020年5月注销。第三人李军系沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司的自然人独资股东。本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人李军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的商铺买卖合同是在平等、自愿的基础上达成的，系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。双方商品房买卖合同约定的交付条件系在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告或取得工程竣工验收备案表，案涉商铺所在楼宇已于2014年11月20日取得建设工程竣工验收报告，符合了合同约定的交付条件，被告亦于2014年12月3日履行通知交付的义务，现无法认定被告存在违约行为，故原告要求解除商品房买卖合同的事实和理由不充分，本院不予支持。按照双方合同约定，被告的交付商铺期限为2014年11月30日，如原告认为被告存在未交付或逾期交付的行为，应自2014年12月3日起即可主张权利，但原告于2019年9月20日才向本院提起诉讼，已经超过了一年的解除权行使期限，解除权已消灭。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告崔鸣、米晓芳的诉讼请求。案件受理费2884元，由原告崔鸣、米晓芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  韩文平人民陪审员  郭 捷人民陪审员  律 丹二〇二〇年九月二十七日法官助理代阳书记员张沈萍