江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0214民初569号原告（反诉被告）：无锡市阁轩家具有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：于飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜怀玉，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨予，北京大成（苏州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：无锡中联金仓储物流有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：沈稚辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：周海刚，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈越，江苏神阙律师事务所实习人员。原告（反诉被告）无锡市阁轩家具有限公司（以下简称阁轩公司）与被告（反诉原告）无锡中联金仓储物流有限公司（以下简称中联金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阁轩公司的委托诉讼代理人颜怀玉，被告（反诉原告）中联金公司的委托诉讼代理人周海刚、沈越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阁轩公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认阁轩公司与中联金公司之间的租赁合同于2020年11月25日解除。2.判令中联金公司退还租房履约保证金371392元；3.判令中联金公司支付终止合同的违约金1114175元。事实和理由：2019年6月6日，阁轩公司与中联金公司签订《办公用房租赁合同》，约定中联金公司将位于无锡市新吴区硕放薛典北路82号（无锡硕放不锈钢物流园）A栋一层大厅、夹层、二、三、四层以及连廊办公用房出租给阁轩公司作为经营软体家具生产与办公用途，租期8年；如双方提前终止合同，应提前三个月通知对方，并向对方支付三个月的租金作为违约金；如因政府对阁轩公司所从事的行业命令禁止造成阁轩公司不能正常使用房屋的，中联金公司应予以阁轩公司三个月的搬迁时间，在搬迁时间内不收取阁轩公司的房租和物业费用。阁轩公司承租后，投入大量资金对所租厂房进行装修，安装了电梯并进行了电线改造。因中联金公司的厂房不具备家具生产条件，无法注册家具生产公司，进而导致阁轩公司一直无法办理环评审批手续。直至2020年11月16日，无锡空港经济开发区（硕放街道）打好污染防治攻坚战指挥部办公室（以下简称污染攻坚办公室）向阁轩公司发出《“散乱污”企业整改通知单》，称阁轩公司承租中联金公司的厂房不具备生产标准，要求阁轩公司停产搬离。中联金公司收到上述通知后，违反《办公用房租赁合同》第七条第7款的约定，当日即停止向阁轩公司供电。2020年11月24日，江苏无锡空港经济技术开发区安监环保局（以下简称空港安监环保局）、江苏无锡空港经济开发区经济发展局（以下简称空港经济发展局）再次下发《关于加快“散乱污”企业整治的函》，要求阁轩公司搬离。2020年11月25日，中联金公司向阁轩公司发出《告知书》，要求阁轩公司于2020年12月31日前搬离。阁轩公司无奈之下，按中联金公司要求于2020年12月31日全部搬离所租赁的厂房。阁轩公司、中联金公司签订《办公用房租赁合同》约定期限至2027年11月14日止，现中联金公司要求阁轩公司于2020年12月31日前搬离，即为提前终止合同，此行为给阁轩公司造成巨大损失。因此，阁轩公司根据合同约定，有权要求中联金公司退还履约保证金并承担三个月的租金作为违约金。中联金公司辩称：1.中联金公司交付给阁轩公司案涉房产，符合双方约定，不存在违约情形。2.阁轩公司在经营中未及时办理相关环评手续，且其生产过程中存在安全、环境隐患是其被责令停产整改的原因，阁轩公司为违约方。3.阁轩公司因违法被相关部门责令办理，但租赁合同并没有解除，履约保证金不应退还。4、退一步说，即使《告知书》产生解除租赁合同的效力，中联金公司的解除通知合法有效，不应承担任何违约责任及退还保证金。中联金公司向本院提出反诉诉讼请求：判令阁轩公司支付租金2228360元、物业管理费90000元及逾期滞纳金（以2318360元为基数自2020年11月16日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算）。事实和理由：中联金公司与阁轩公司于2019年6月6日签订《办公用房租赁合同》，约定将中联金公司所有的位于无锡市新吴区××路××号××栋××层××层××层及连廊办公用房出租给中联金公司作为经营软体家具生产与办公用途使用；租赁期限为2019年8月15日至2027年11月14日；2020年11月15日至2021年11月14日的租金约定为4456700元，物业费为15000元／月，2020年11月15日至2021年5月14日期间的租金和物业费于2020年11月15日之前支付。阁轩公司在承租期间，拖欠上述租金和物业费未付。阁轩公司辩称：1.2020年11月16日，阁轩公司接到政府下发的《“散乱污”整改通知书》，要求阁轩公司立即搬离。当天中联金公司停电，导致阁轩公司不能实际使用案涉厂房，阁轩公司以停电行为终止合同。2.2020年11月24日，阁轩公司收到中联金公司转交的政府下发的《关于加快“散乱污”企业整治的函》，主要内容是中联金公司出租给阁轩公司的厂房不具备生产条件，要求阁轩公司于2020年12月31日前搬离，阁轩公司已经按照政府及中联金公司的要求于2020年12月31日前清场搬离。3.根据双方签订的租赁合同第七条第1款，如因政府对阁轩公司从事行业命令造成阁轩公司不能在此房屋内继续正常使用的，中联金公司给予阁轩公司三个月的搬迁时间，此搬迁时间不收取房租、物业费。从中联金公司停电到阁轩公司搬离为一个多月，没有超过合同约定的三个月，在此期间内中联金公司无权收取房租和物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年6月6日，中联金公司作为甲方与任江辉（阁轩公司）作为乙方签订《办公用房租赁合同》1份，约定乙方自愿租用甲方位于无锡市新吴区硕放薛典北路82号（无锡硕放不锈钢物流园）A栋一层大厅、夹层、二、三、四层及连廊办公用房作为经营软体家具生产与办公用途使用，租赁期限从2019年8月15日至2027年11月14日；租金第一年至第三年每年4456700元，第四年至第六年每年5348040元，第七年至第八年每年6417648元；在本合同签订之日，乙方须向甲方支付371392元作为履约保证金，该保证金在双方结束租赁关系，乙方结清与租房相关的费用并办妥所有退房手续后，凭收据甲方一次性退还乙方；物业费为15000元/月；租金、物业费交付期限在本合同签订之日乙方支付第一次租金1114175元（2019.11.15-2020.2.14），2019年9月15日之前支付第二次租金1114175元（2020.2.15-2020.5.14）及物业费90000元（2019.11.15-2020.5.14），之后每年5月15日前支付当年5月15日至11月14日租金及物业费，每年11月15日之前支付当年11月15日至次年5月14日租金及物业费；如双方提前终止合同，需提前三个月通知对方，并向对方支付三个月租金作为违约金；租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及物业管理规定，接受工商、税务、技监、物价、公安、安监等政府机关的监督管理；如乙方违反相关法律法规或超出其经营范围进行的活动，所引起的一切后果，由乙方自负；如因政府对乙方所从事的行业命令禁止造成乙方不能在此房屋内继续正常使用的，甲方给予乙方3个月的时间作为搬迁时间，此搬迁时间内不收取房租、物业费；无论何种原因，本合同解除或者终止后，乙方应在合同解除或者终止次日起5日内迁出承租房屋并结清所有应付费用。中联金公司在该合同上盖章，任江辉在该合同上签字。合同签订后，中联金公司于2019年8月15日之前交付合同项下的厂房。2019年6月6日，中联金公司作为甲方与任江辉（阁轩公司）作为乙方达成补充协议，载明：1.甲方于2019年8月15日前将该房屋交付乙方使用，租赁场地内墙面喷白、地面找平、每楼层配备一个总电柜、照明电线布好；2.甲方补贴乙方120万元用于乙方安装货梯。乙方承诺安装的货梯达到国家标准，货梯安装使用过程中的一切人员及其他安全问题均由乙方承担。货梯所有权归甲方，使用过程中的保养、维修均由乙方负责；3.该房屋内的其他装修均由乙方自行装修，装修方案提前向甲方报备。后双方就货梯补贴及用电设施施工达成新的补充协议。2019年12月23日，阁轩公司注册成立，经营范围为家具、家居用品、智能设备及产品、环保设备、五金产品、建筑材料、木制品、办公用品、装潢材料、塑料制品的销售。阁轩公司成立后，在上述合同及补充协议上加盖阁轩公司公章。诉讼中，双方均认为本案中的承租人为阁轩公司。另外，双方均确认阁轩公司已向中联金公司支付截止2020年11月14日的租金、物业费并支付保证金371392元。2020年11月3日，中联金公司向阁轩公司项目负责人任江辉发出缴费通知书，载明：“贵公司租用我公司A栋二～四及夹层，按合同约定，请将2020年11月15日至2021年5月14日租金及配套费2228350元，物业费90000元，合计2318350元于2020年11月30日前支付我公司财务科或汇款至尹杏娣账户。”2020年11月16日，污染攻坚办公室向阁轩公司发出《“散乱污”企业整改通知单》，载明存在的环保问题为该单位无相关环评审批手续，整治要求为立即搬离，恢复原状，完成的时限为2020年11月23日；存在的安监问题为不具备生产标准厂房、无设施、无喷淋，整治要求为立即停产搬离。2020年11月24日，空港安监环保局、空港经济发展局向中联金公司发出《关于加快“散乱污”企业整治的函》，载明：在网格化巡查中发现，贵单位将厂房出租给阁轩公司，该厂房不具备生产条件，租户亦无相关环评审批手续，且存在安全、环境隐患；请贵单位务必严格遵守《环保法》，共担共建环保责任，督促“散乱污”企业于12月31日前搬离。2020年11月25日，中联金公司在其出租的厂区内张贴《告知书》，载明：根据上级政府关于“加强安全生产管理，加快“散乱污”企业整治”的精神，各企业务必在2020年12月31日前搬离园区，期间不再进行任何生产活动。2020年11月26日，污染攻坚办公室在案涉厂区配电房上张贴封条，案涉厂房停电至今。诉讼中，双方对停电的起始日期陈述不一致，阁轩公司认为中联金公司自2020年11月16日开始主动停电，中联金公司认为系政府行政管理部门于2020年11月26日停掉电源。2020年12月31日，阁轩公司搬离案涉租赁厂房。中联金公司认为现场还有阁轩公司残存的生产废料，且阁轩公司并未向中联金公司交还厂房。2021年1月6日，阁轩公司任江辉向中联金公司人员发送短信称：“郁总，您好！我们按照贵司的要求已于2020年12月31日清场搬离，麻烦您安排一下将押金及三个月租金退还给我们。”中联金公司未予回复。为证明其损失情况，阁轩公司举证土建施工合同、买卖合同及相应的线路改造人工费、材料费转账凭证，以证明其因租赁案涉厂房中建造货梯、升降平台及改造线路的支出。诉讼中,因阁轩公司申请调查，本院向“散乱污”企业整改通知单上联合工作组成员王义了解相关情况。王义向本院陈述：“阁轩公司在案涉厂房生产家具，没有环评、安全手续，被认定为散乱污企业。阁轩公司所属的小家具生产行业是不允准入的行业，是没有办法通过环评审批的。关于加快散乱污企业整治的函中载明该厂房不具备生产条件,一方面是指阁轩公司没有环评手续，另一方面是指阁轩公司不符合安全生产条件。按照正常流程，生产企业应进行立项、环评、安全生产标准及双控手续，由环保部门进行审查，但阁轩公司未按流程申报。”另外，本院向无锡市新吴区市场监督管理局登记中心电话咨询，相关工作人员表示2019年12月阁轩公司进行工商登记时，因为环保原因，新吴区辖区范围内不允许进行家具生产企业的登记。本院认为，阁轩公司、中联金公司于2019年6月6日签订《办公用房租赁合同》后，中联金公司于2020年11月25日发出《告知书》，要求各企业在2020年12月31日前搬离园区，而阁轩公司也按照该告知书要求搬离租赁厂房。中联金公司的《告知书》已经达到了解除合同的效力，现阁轩公司要求确认双方间租赁合同于2020年11月25日解除，于法有据，本院予以支持。案涉《办公用房租赁合同》解除的责任在于阁轩公司，理由如下：2020年11月16日，污染攻坚办公室向阁轩公司发出《“散乱污”企业整改通知单》，载明阁轩公司无环评审批手续，且不具备生产标准厂房、无设施、无喷淋，要求阁轩公司立即停产、搬离。2020年11月24日，空港经济环保局、空港经济发展局向中联金公司发出《关于加快“散乱污”企业整治的函》，再次表明厂房不具备生产条件，阁轩公司不具备相关环评审批手续，且存在安全、环境隐患。从上述通知单及整治函的内容来看，阁轩公司被责令搬离的原因主要为阁轩公司不具备环评手续，厂房不具备生产条件。阁轩公司不具备环评手续应系阁轩公司自身的责任，其从事小家具生产不符合准入条件，无法通过环评审批。关于厂房不具备生产条件，从本院向王义了解情况来看，即为阁轩公司没有环评手续及不符合安全生产条件，也系阁轩公司自身的责任。合同载明厂房用途涉及到家具生产，阁轩公司签订案涉租赁协议时，应知晓厂房现状，其作为专业的家具企业，应按照要求办理立项、环评、安全生产标准及双控手续，而阁轩公司未按要求履行相关义务，相应不利后果应由个阁轩公司承担。中联金公司按照合同约定交付厂房，并不存在违约行为。综上，监管部门要求阁轩公司搬离，责任在阁轩公司，中联金公司按照监管部门的要求通知阁轩公司搬离案涉厂房具有合理性。双方合同中约定“如双方提前终止合同，需提前三个月通知对方，并向对方支付三个月的租金作为违约金”，结合阁轩公司搬离案涉租赁厂房的原因，阁轩公司以该合同约定要求中联金公司支付三个月的租金1114175元作为违约金不具有合理性，本院不予支持。关于中联金公司主张的返还履约保证金371392元。双方合同约定阁轩公司向中联金公司支付371392元作为履约保证金，该保证金在双方结束租赁关系，阁轩公司结清与租房相关的费用并办妥所有退房手续后，凭收据中联金公司一次性退还阁轩公司。该约定表明租赁关系结束后，中联金公司应退还履约保证金。本案阁轩公司系按中联金公司要求于2020年12月31日搬离厂房，且于2021年1月6日告知中联金公司相关情况。双方间的租赁关系已经结束，阁轩公司要求中联金公司退还履约保证金371392元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于中联金公司要求阁轩公司支付2020年11月15日至2021年5月14日期间的租金、物业费及对应的滞纳金。双方间合同约定，如因政府对阁轩公司的行业命令禁止造成阁轩公司不能在此房屋内继续正常使用的，中联金公司应给予阁轩公司3个月作为搬迁时间。本案中，案涉厂房于2020年11月停电至今，也确因政府行业命令禁止导致阁轩公司无法使用案涉厂房，阁轩公司已按照中联金公司要求于2020年12月31日搬离案涉厂房，搬迁时间不足三个月。再结合双方间合同已于2020年11月25日解除，中联金公司主张2020年11月15日至2021年5月14日期间的租金、物业费及对应的滞纳金，不符合双方合同约定及法律规定，不具有合理性，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百六十七条之规定，判决如下：一、确认无锡市阁轩家具有限公司与无锡中联金仓储物流有限公司于2019年6月6日签订的《办公用房租赁合同》于2020年11月25日解除。二、无锡中联金仓储物流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还无锡市阁轩家具有限公司保证金371392元。三、驳回无锡市阁轩家具有限公司的其他本诉诉讼请求。四、驳回无锡中联金仓储物流有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9085元、财产保全费5000元，合计14085元（此款已由无锡市阁轩家具有限公司预交），由无锡市阁轩家具有限公司负担10564元，由无锡中联金仓储物流有限公司负担3521元（无锡市阁轩家具有限公司同意其预交的诉讼费3521元由无锡中联金仓储物流有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡中联金仓储物流有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市阁轩家具有限公司支付）。反诉案件受理费减半收取13123元、财产保全费5000元，合计18123元（此款已由无锡中联金仓储物流有限公司预交），由无锡中联金仓储物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王帆二〇二一年五月二十五日书记员  戴军本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。