广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1055号原告：张家敏，女，1991年10月19日出生，汉族，住广东省广宁县×××××××××××，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘敏雅，广东至高律师事务所实习律师。被告：林智辉，男，1992年4月3日出生，汉族，住佛山市南海区大沥镇盐步西宁西北约50号，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅海琳，广东都汇律师事务所实习律师。被告：林志杰，男，1992年3月25日出生，汉族，住佛山市南海区××××××××××××，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：林迎星，广东泰扬律师事务所律师。原告张家敏诉被告林智辉、林志杰确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人徐建民、潘敏雅，被告林智辉的委托诉讼代理人彭勇、傅海琳，被告林志杰的委托诉讼代理人林迎星到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两被告签订的就涉讼房屋达成的房屋买卖合同、补充协议均无效，被告林志杰的粤（2020）佛南不动产权第XXX号产权证无效；2.两被告协助原告办理佛山市南海区×××××××××××××××产的变更登记手续，将涉讼房屋登记至原告名下，变更登记所产生的相关费用（即税费、过户手续费）由两被告负担；3.保全担保服务费1300元由两被告负担；4.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告申请撤回请求法院认定被告林志杰的粤（2020）佛南不动产权第XXX号产权证无效的诉讼请求。事实与理由：2019年12月31日，原告与被告林智辉离婚，双方在离婚协议中约定位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××归原告所有，房屋的银行贷款也由原告负责归还。后原告按照约定，向被告林智辉转账了房屋的贷款剩余金额，结清了房贷。原告多次催促被告林智辉将房屋过户至原告名下，但被告林智辉一直拖延。直至有人提醒原告，房屋可能被出售，原告查询才知被告林智辉将房屋以远低于市场价出售给被告林志杰。被告林志杰并非善意的购房人，其与被告林智辉是多年同学，且知悉原告与被告林智辉之间的事宜。两被告恶意串通，严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告林智辉辩称，涉讼房屋属于林智辉婚前个人财产，该房产在2016年9月购买，2016年10月中旬取得房产证，虽原告与林智辉在2016年10月初领证结婚，但该房产取得在领证前，所有购房费用均由林智辉支付。原告与林智辉签订的离婚协议是在原告多次胁迫下签订，原告多次以自杀威胁林智辉，要求离婚及分得婚前财产，迫于无奈，林智辉才签订该离婚协议，故该协议对财产处理部分属于可撤销的。林智辉对涉讼房屋具有处分权，且林智辉事实上按市价变卖该房屋，买方林志杰与林智辉不存在损害第三方利益串通情况，该房产属于林智辉所有，即使离婚协议约定将该房产分割原告所有，因不动产以登记过户为准，未登记过户前被告林智辉有权处分。原告诉请1、2是不同法律关系，诉请2是原告与林智辉离婚后财产纠纷，即使诉请1法院支持，也仅是解除两被告间的买卖合同，不会因解除合同，涉讼房屋就需过户至原告名下，即使解除合同，房产所有权人仍是林智辉。诉请3的费用不是必须发生的，不论原告是否有支付，均应由其自行承担。被告林志杰辩称，林志杰是专业的收购方，有合适房屋会投资购买，在购买涉讼房屋前，林志杰不清楚原告与林智辉间的婚姻变动情况，两被告是真实的房屋买卖关系。原告诉请1确认合同无效是合同纠纷，与诉请2是两个法律关系，诉请2不是本案的纠纷，变更过户是基于离婚协议，与本案无关。原告和被告林志杰围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，被告林智辉没有提交证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性并附卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的网页截图和被告林志杰提交的网页截图、照片、广州众诚商业地产投资咨询有限公司营业执照，均不能证明各自的证明目的，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：原告与被告林智辉于2016年9月28日登记结婚。2019年12月31日，原告（女方）与被告林智辉（男方）签订《离婚协议书》，约定男女双方于2016年9月28日在南海区大沥镇婚姻登记处登记结婚，因性格不合，导致夫妻感情破裂，双方经考虑愿意通过离婚解除夫妻关系并达成如下协议：……三、夫妻婚前、婚后共同财产分割，1.位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋），权属人林智辉，离婚后归女方所有，该房屋的银行贷款由女方负责……2019年12月31日，原告通过微信向被告林智辉转账3078元。2020年1月31日、2020年3月1日、同月31日、2020年5月1日、2020年6月1日、2020年7月1日、2020年7月31日、2020年9月1日，原告每月均向被告林智辉转账3078元，备注为房贷。2020年8月20日，原告向被告林智辉转账443000元，备注为房贷结清款443000元。2020年12月4日，被告林智辉（甲方、卖方）与被告林志杰（乙方、买方）签订《广东省佛山市存量房买卖合同》（以下简称涉讼买卖合同），约定甲方将涉讼房屋出售给乙方；总价款500000元；乙方于2020年12月31日前一次性付款；涉讼房屋交付时间为2020年12月31日；甲乙双方于2020年12月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；税费由卖方负担；等等。2020年12月8日，被告林志杰缴纳税款13698.52元、10273.88元。被告林志杰持有被告林智辉出具的两份收据，一份于2020年12月4日出具，载明收到林志杰购买涉讼房屋的现金定金50000元，一份于2020年12月16日出具，载明收到林志杰购买涉讼房屋现金首期100000元。2020年12月9日，被告林志杰办理涉讼房屋的不动产权证书，证号为粤（2020）佛南不动产权第XXX号，权利人林志杰，附记：林智辉将不动产权证书为粤（2020）佛南不动产权第XXX号的房屋产权转移给林志杰。2021年1月17日，被告林智辉（甲方）与被告林志杰（乙方）签订《补充协议》，约定……甲方配合乙方进行物业交割手续，保证配合乙方取得房屋的合法使用权，否则乙方有权解除合同，甲方返还乙方购房定金、首付及税费共173972.4元……购房余款350000元，甲方配合乙方完成房屋交接，收楼5天内，乙方一次性支付。另查明，原告就与两被告的民事纠纷向中国人民财产保险股份有限公司佛山分公司申请诉讼保全责任保险，并支出保险费1300元。再查明，根据原告申请，本院于2021年1月27日作出(2021)粤0605民初1055号民事裁定书，裁定查封涉讼房屋。诉讼中，两被告陈述两被告是初中同学关系，两被告就涉讼房屋交易的税款由被告林志杰刷卡支付。被告林志杰陈述双方于涉讼房屋过户至被告林志杰名下当天才在房管签订备案合同，之前没有签订书面买卖合同。现涉讼房屋由原告居住。林智辉陈述其于2016年9月购买涉讼房屋，总价630000元，定金加首付共支付130000元，剩余房款通过贷款支付并由林智辉还款。现涉讼房屋由原告居住。原告及被告林智辉均确认双方签订离婚协议时，涉讼房屋剩460000元的贷款未还。原告同意预付涉讼房屋过户过程中的税费并保留向两被告追偿的权利。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。综合本案的证据及各方当事人的陈述，本院认定两被告就涉讼房屋签订的涉讼买卖合同及补充协议无效，理由如下：首先，被告林智辉陈述其于2016年以630000元购买涉讼房屋，在仅使用几年的情况下，以500000元远低于其购买的价格出售给被告林志杰与房地产市场行情不符，有违常理；其次，两被告陈述的涉讼买卖合同的履行情况存在诸多与合同约定不符之处，也与日常生活经验法则及常理不符，一是涉讼买卖合同约定税款由卖方负担，但两被告均陈述税款由买方林志杰刷卡支付，二是合同约定付款方式为一次性付款，而被告林志杰持有的两份收据载明定金和首期款共150000元，与涉讼买卖合同约定的付款方式不一致，且除了收据，两被告均未能举证证实被告林志杰确已支付150000元给被告林智辉，该收据所载的内容存疑，三是涉讼买卖合同约定过户时间早于房款支付期限，与一般房屋买卖交易约定先付款后交付房屋的流程不符；再次，两被告户籍地均为佛山市南海区，又是初中同学关系，不同于一般陌生的交易主体，原告居住在涉讼房屋，被告林志杰不可能不清楚被告林智辉的婚姻情况及涉讼房屋的情况，其应当比一般的交易主体具有更加谨慎的注意义务。综上，被告林智辉在离婚协议已明确约定涉讼房屋归原告所有且原告已按约定支付了房屋的贷款的情形下，被告林智辉以远低于其购入涉讼房屋的价格将涉讼房屋“出售”给被告林志杰，两被告并无款项转账记录等证实被告林志杰取得涉讼房屋支付了相应的对价，且在大部分房款未支付的情况下就将涉讼房屋过户至林志杰名下，两被告难以自圆其说。被告林志杰并非善意第三人，本院认定两被告之间构成恶意串通，损害了原告的利益。原告主张两被告签订的涉讼买卖合同、补充协议无效，符合法律规定，本院依法予以支持。合同无效，自始无效，因合同取得的财产应当返还。被告林志杰应当协助办理将涉讼房屋产权登记至被告林智辉的手续。根据原告与被告林智辉签订的离婚协议书，原告已履行清偿涉讼房屋贷款的义务，被告应当协助办理将涉讼房屋产权登记至原告名下的手续。被告林智辉抗辩其是被胁迫签订离婚协议书没有事实依据，本院依法不予采纳。原告主张两被告协助原告办理涉讼房屋的产权登记手续是基于原告与被告林智辉签订的离婚协议书及两被告的买卖合同无效，并非必须分开处理的两个法律关系，两被告以此抗辩原告主张的诉讼请求不应在本案一并处理，本院不予采纳。原告主张的诉讼保全责任保险的保险费，并非本案的必要支出，原告主张两被告负担该费用，本院不予支持。原告申请本院调取两被告过户时向政府部门提交的《房屋买卖合同》及两被告之间的银行流水不影响本案的事实查明，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告林智辉与被告林志杰于2020年12月4日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》、于2021年1月17日签订的《补充协议》无效；二、被告林志杰应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张家敏办理将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××登记至被告林智辉名下的手续；被告林智辉应于上述房屋登记至被告林智辉名下之日起十日内协助原告张家敏办理将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××登记至原告张家敏名下的手续；三、驳回原告张家敏的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6900元、财产保全费5000元，共11900元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎书记员 邓洁婷书记员邓洁婷