上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初1282号原告：上海章和皮革有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：黄高华，执行董事。委托诉讼代理人：李艺，男。委托诉讼代理人：田嘉康，上海市金一律师事务所律师。被告：上海同昌生物医药科技有限公司，住所地上海市金山区。诉讼代表人：李永年，该公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：张晓东，男。原告上海章和皮革有限公司诉被告上海同昌生物医药科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李艺、田嘉康，被告委托诉讼代理人张晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间于2011年1月8日签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》、2014年11月15日签订的《空地使用协议》、2016年2月29日签订的《空地使用协议(二)》均于2021年2月9日解除；2、判令被告立即搬离被告占有使用的上海市金山区金山卫镇第二工业区金瓯路XXX号第二幢厂房以及两块场地，并将厂房、场地交还原告；3、判令被告支付原告租金2,988,082元；4、判令被告支付逾期付款违约金[共两笔，第一笔以1,740,572元为基数，自2020年7月1日起至2021年1月31日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算,第二笔以616,975元为基数，自2020年7月1日起至2021年1月31日止，按日万分之五计算]；5、判令被告对污水处理池及相关装置进行清淤和清洗，并将现场遗留的废物废料清运完毕；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系上海市金山区金山卫镇第二工业区金瓯路XXX号房屋的所有权人。原、被告于2011年1月8日签订《房屋租赁合同》，于2014年11月15日、2015年3月10日各签订一份《补充协议》，于2014年11月15日签订《空地使用协议》，于2016年2月29日签订《空地使用协议(二)》。根据上述合同和协议，被告租赁原告所有的厂房、门卫以及两块场地，但被告欠付的租金2,988,082元。原告多次催讨未果，故提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：被告财务人员已经亡故，管理人没有接收到被告的财务资料，欠付的租金金额无法核实。经审理查明，2011年1月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于上海市金山区金卫镇第二工业区金瓯路XXX号的第二幢厂房(建筑面积为2,889.83平方米)、门卫(建筑面积为33.14平方米)出租给被告使用；租赁期限为二十年，从2010年7月9日起至2030年7月8日止；租金实行先付后租原则，采取季付方式；第一年前二个季度每季度租金为93,188.20元,第一年下半年至第三年每年租金为381,563.26元；第四年至第六年每年租金为419,719.59元,第七年至第九年每年租金为461,691.54元;第十年至第十二年每年租金为507,860.70元,第十三年至第十五年每年租金为554,008.66元，第十六年至第十八年每年租金为600,199元，第十九年至第二十年每年租金为646,325.77元；被告于合同签订之日起5个工作日内向原告支付履约保证金5万元；被告逾期一个月未向原告支付租金的，履约保证金归原告所有，并且原告有权解除合同。合同还对其他事项作了约定。2014年11月15日，原、被告签订《补充协议》(编号：ZHXXXXXXX)，对双方于2011年1月8日签订的《房屋租赁合同》中约定内容进行相应变更，协议约定：一期租赁面积调整为第二幢厂房(建筑面积2880.97平方米)、门卫(建筑面积49.71平方米)，二期新增租赁面积为第二幢厂房一楼(建筑面积432.54平方米)；新增租赁面积的租赁期限为2014年11月15日至2030年7月8日；一期每年租金调整为447,562元，二期每年租金为138,932元,第七年至第九年每年租金调整为645,143元，第十年至第十二年每年租金调整为709,657元，第十三年至第十五年每年租金调整为780,623元，第十六年至第十八年每年租金调整为858,685元，第十九年至第二十年每年租金调整为944,554元。2015年3月10日，原、被告又签订一份《补充协议》(编号：ZHXXXXXXX)，对双方于2011年1月8日所签订的《房屋租赁合同》及2014年11月15日所签订的《补充协议》(编号：ZHXXXXXXX)中约定内容进行相应变更，协议约定：新增三期租赁面积，为第二幢厂房一楼(建筑面积139.81平方米)、二楼(建筑面积527.13平方米)；第三期租赁面积的租赁期为2015年4月1日至2030年7月8日；第一期、第二期租赁面积的年租金不变，第三期租赁面积的年租金为144,956元，第七年至第九年(2016年7月9日至2019年7月8日)每年租金调整为804,595元，第十年至第十二年(2019年7月9日至2022年7月8日)每年租金调整为885,055元，第十三年至第十五年(2022年7月9日至2025年7月8日)每年租金调整为973,561元；第十六年至第十八年(2025年7月9日至2028年7月8日)每年租金调整为1,070,917元，第十九年至第二十年(2028年7月9日至2030年7月8日)每年租金调整为1,178,009元。2014年11月15日原、被告签订《空地使用协议》(编号：ZHXXXXXXX)，协议约定：原告提供厂区内第二幢厂房东北侧空地2亩，供被告临时使用；使用期自2015年1月1日起，使用期限不定；2015年度、2016年度的年租金为100,000元，每两年在前一年的基础上递增10%，每年1月1日前被告将当年使用费预先支付给原告指定账户。2016年2月29日，原、被告签订《空地使用协议(二)》(编号：ZHXXXXXXX)，协议约定：原告向被告提供厂区东南角空地0.35亩，供被告建设厂区内企业共同使用的事故应急池设施；使用期自2016年3月1日起，使用期限与被告当前已租赁的厂区内房屋同步；2016年度、2017年度的年租金为21,700元，每两年在前一年基础上递增10%，每年1月1日前被告将当年使用费预先支付给原告指定账户。2017年8月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》(编号：ZHXXXXXXX)，合同约定：原告将位于上海市金山区金瓯路XXX号的第三幢厂房一层租赁给被告；租赁面积为1,193.18平方米；被告于合同签订之日起7天内向原告支付履约保证金10万元；租赁期限为2年，从2017年9月1日至2019年8月31日止；每年租金为435,511元，租金每半年支付一次，最后一期租金应于2019年2月28日前支付；被告违约的，没收履约保证金；被告逾期支付租金的，需要承担每日千分之一的违约金；被告逾期3个月未付清租金的，原告有权解除合同。上述合同、协议签订后，原告按约向被告交付了厂房、门卫以及场地。被告将厂房、门卫以及场地用于生物医药的生产和经营。被告已向原告支付履约保证金20万，并支付了部分租金。从2019年2月之后，被告未再向原告支付过租金。目前被告已搬离第三幢厂房和门卫，但第二幢厂房及两块场地内仍留有部分办公用品，污水、废物、废料作未处理。另查明，被告于2021年2月9日收到本案起诉状副本。2021年2月22日，上海市第三中级人民法院受理何愈、刘芳、何俊凌对被告的破产清算申请，并于2021年3月10日指定上海上咨会计师事务所有限公司担任被告的管理人。以上事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》两份、《补充协议》两份、《空地使用协议》、《空地使用协议》(二)，被告提交的上海市第三中级人民法院(2021)沪03破51号民事裁定书、(2021)沪03破51号决定书，以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》及两份《补充协议》、《空地使用协议》及《空地使用协议(二)》均为双方真实意思表示，且不违反法律强制性、效力性规定，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。被告长期拖欠原告租金未付，原告主张于起诉状副本送达之日起解除合同，本院予以支持。被告欠付原告的租金应当支付，并应支付逾期付款的违约金。对于被告欠付原告的租金，原告并未全部主张，仅主张了被告欠付的2011年1月8日《房屋租赁合同》以及两份《补充协议》所涉厂房和门卫截止2021年2月9日的租金2,145,110元、《空地使用协议》及《空地使用协议(二)》所涉场地截止2020年12月31日的租金425,997元、2017年8月10日《房屋租赁合同》所涉厂房截止2019年7月31日的租金616,975元，而且不主张没收履约保证金，而主张被告已支付的20万元履约保证金冲抵租金，冲抵后被告还应支付原告租金2,988,082元。对于逾期付款违约金的计算基数，原告并未全部主张，仅主张以截止2020年6月30日的欠款总额2,357,547元为基数。对于逾期付款违约金的计算期限，原告并未全部主张，仅主张从2020年7月1日起计算至2021年1月31日止。对于逾期付款违约金的计算标准，2017年8月10日的《房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金的计算标准为日千分之一，原告自愿将2017年8月10日的《房屋租赁合同》所涉租金的逾期付款违金的计算标准调整为日万分五，2011年1月18日的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》,以及两份《空地使用协议》对逾期付款违约金的计算标准未作约定，原告主张2011年1月18日的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》,以及两份《空地使用协议》所涉租金的逾期付款违约金的计算标准，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。原告的上述这些主张，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当对其使用过的污水池及相关装置进行清淤和清洗，将遗留的废物、废料清运完毕,将办公用品等其他财物搬离，并将其租赁的厂房、场地交还原告。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、确认原告上海章和皮革有限公司与被告上海同昌生物医药科技有限公司于2011年1月8日签订的《房屋租赁合同》以及分别于2014年11月15日、2015年3月10日的《补充协议》，2014年11月15日签订的《空地使用协议》、2016年2月29日签订的《空地使用协议(二)》，均于2021年2月9日解除；二、被告上海同昌生物医药科技有限公司于本判决生效之日起十日内对其使用过的位于上海市金山区金山卫镇第二工业区金瓯路XXX号内的污水处理池及相关装置进行清淤和清洗,并将现场遗留的废物、废料清运完毕；三、被告上海同昌生物医药科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市金山区金山卫镇第二工业区金瓯路XXX号第二幢厂房以及第二幢厂房东北侧2亩场地、厂区内东南角0.35亩场地，并将厂房、场地交还原告上海章和皮革有限公司；四、被告上海同昌生物医药科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海章和皮革有限公司欠付的租金2,988,082元；五、被告上海同昌生物医药科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期付款违约金[共两笔，第一笔以1,740,572元为基数，自2020年7月1日起至2021年1月31日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算,第二笔以616,975元为基数，自2020年7月1日起至2021年1月31日止，按日万分之五计算]。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取15,352.33元，财产保全费5,000元，共计20,352.33元，由被告上海同昌生物医药科技有限公司负担，被告所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 顾红顺二〇二一年五月二十七日法官助理 胡静怡书 记 员 陆 静附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五第二款的规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。三、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。