襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初2962号原告：张洪涛，男，1976年8月20日出生，汉族，住襄阳市高新区。委托诉讼代理人：边国雄、孟松，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：谢建勇，男，1976年4月8日出生，汉族，住襄阳市高新区。被告：张琴，女，1978年7月24日出生，汉族，住襄阳市高新区。被告：谢理国，男，1947年5月26日出生，汉族，住襄阳市高新区。被告：赵玉华，女，1954年7月1日出生，汉族，住襄阳市高新区。被告：谢艳芳，女，1972年11月4日出生，汉族，住襄阳市高新区。被告：张来平，男，1970年7月29日出生，汉族，住襄阳市高新区。被告：谢建猛，男，1980年7月23日出生，汉族，住襄阳市高新区。原告张洪涛与被告谢建勇、张琴、谢理国、赵玉华、谢艳芳、张来平、谢建猛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告张洪涛及其委托诉讼代理人边国雄、孟松到庭参加了诉讼，被告谢理国、赵玉华经本院传票传唤，被告谢建勇、张琴、谢艳芳、张来平、谢建猛经本院公告传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告张洪涛向本院提出的诉讼请求为：1.确认原告与被告谢建勇于2011年8月18日签订的《购房协议》无效；2.判令被告依法返还原告购房款160000元，并支付原告违约金130000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月18日，原告与谢建勇签订了一份《购房协议》，约定谢建勇将其所有的位于襄阳市××区团山镇××单元××右一，结构为砖混的房屋出售给原告，房屋面积为120平方米，房屋总价款为160000元。同时，《购房协议》还约定，如因甲方或其他任何原因导致本合同无效，甲方应退还乙方交付的全部购房款，同时承担购房款数额双倍的违约金。《购房协议》签订后原告依约支付了全部购房款，谢建勇将房屋交付给原告居住。2018年，原告得知其所购买的上述房屋将被拆迁，原告找到拆迁指挥部，指挥部说只认被告不认原告，原告与被告商量拆迁补偿事宜，但被告不同意将房屋拆迁后的补偿款给原告，原告无奈提起诉讼。因本案案涉房屋为被告共同所有，故原告将该栋房屋的所有共有人作为本案被告起诉。原告认为，被告在宅基地上建造房屋，又将其出售给户籍为城镇居民的原告，违反《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国民法总则》第153条的规定，双方签订的《购房协议》为无效合同。原告作为下岗职工，又身负九级伤残，生活困难，工作能力有限，半生的积蓄用于购买上述房屋，如只是判决被告返还购房款，按照现在的房价原告将无力购买房屋，居住无法保障。本案中，被告私自在宅基地建房，并将其出售给原告，本身有过错，在此情况下再由其享有房屋增值带来的利益，对原告不公。为维护原告合法权益，故诉至法院。庭审中，原告张洪涛明确第2、3项诉讼请求为：2.判令七被告依法返还原告购房款160000元，并支付原告经济损失130000元；3.本案诉讼费5650元，保全费1970元、公告费560元，由七被告共同负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院当庭审核，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2011年8月11日，卖房方谢建勇（甲方）与购房方张洪涛（乙方）签订一份《购房协议》，该协议主要约定：1.甲方自愿将位于襄阳市××区团山镇××单元××右一户的房屋出售给乙方。2.该房屋系三室一厅一卫，建筑面积约120㎡（包括公用设施），房屋售价为1333元/㎡，合同约定购房款为16万元；乙方于2011年8月18日前付给甲方定金12万元，余款4万元于2013年9月1日前一次性付给甲方。3.甲方所售房屋土地性质为集体用地，甲乙双方签订购房协议后，甲方出让该房屋产权，协议受法律保护，如建房屋遇国家或企业占地拆迁，拆迁费用按照国家相关部门的拆迁补偿标准执行，拆迁补偿、安置等费用全部归乙方所有，与甲方无关（如以后可以办理房产证，甲方有义务协助乙方办理相关手续，费用全部由乙方负责）。4.以上条约甲乙双方共同遵守，如单方违约应赔偿守约方全部经济损失（如乙方交定金后又退房所造成的损失按房价总额的10%支付违约金）。2012年9月12日，张琴向张洪涛出具收条，载明收到张洪涛房款2万元。2018年9月21日，襄阳市人民政府办公室印发襄政办发（2018）41号《关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知》。襄阳高新技术产业开发区管委会拟对团山镇余岗一组棚户区进行改造，遂成立余岗一组棚户区改造项目征迁指挥部，并制定《高新区余岗一组棚户区改造项目集体土地上房屋安置补偿方案》（以下简称《安置补偿方案》），载明：本次征收为余岗社区一组范围内的集体土地及房屋等地上附着物全部实施征收；征收主体为高新管委会，征收部门为襄阳市国土资源局高新分局，征收实施单位为团山镇人民政府；征收安置补偿对象为户籍登记在本组，且确系祖居地、常住地，本市内未享受还房或福利分房的本组集体经济组织成员；被征收房屋的认定补偿，以房屋产权登记的面积和性质作为补偿依据，等等。谢建勇、张琴、谢理国、赵玉华、谢艳芳、张来平及谢建猛等家族成员的所有房屋被纳入棚户区改造范围。同年11月7日，赵玉华（乙方）代表全家族14人与征收实施单位襄阳高新区团山镇人民政府（甲方）签订《襄阳市高新区0八片区棚改项目征收集体土地上房屋等附属物安置补偿协议书》（以下简称《安置补偿协议书》），载明：一、被征收人基本情况：1.乙方被征收房屋位于余岗××组，依据安置补偿方案，列入安置补偿对象为14人，其中家庭常住人口14人；2.依据安置补偿方案，经评估机构测绘评估，甲方核实，乙方认可，乙方被征收房屋的建筑总面积为1278.46㎡，其中合法面积为1278.46㎡，共分5户，分别为砖混984.12㎡、砖木294.34㎡；3.合法面积核定住改非面积100.08㎡。二、安置补偿：1.核定乙方常住人口应安置还住房面积462㎡，该还房面积按同等区域国有土地上房屋补偿标准执行，补偿款为2993067元；2.剔除应还住房面积后剩余的合法面积补偿额为723608元；3.自拆补助为0；4.地上其它附属物补偿款为29383元；5.装饰装修补偿，被征收人选择包干法，补偿款分5户共计72万元；6.住宅房屋价格奖励金额448960元；7.物业服务费奖励金额为23285元；8.住宅房屋装修奖励为231000元；9.争先签约奖励为50000元；10.搬迁腾房奖励为25000元；11.搬迁补助费为1680元；12.误工费为8100元；13.住改非经营房屋营业增补为39452元；14.住改非经营房屋停产及停业损失补偿为1479元；15.住改非搬迁、安装补助费为1001元。以上各项补偿共计5296015元。落款处由襄阳高新区余岗一组棚户区改造项目征迁指挥部加盖印章，赵玉华代表乙方签字、捺印。同日，赵玉华又代表被征收人（乙方）谢理国、赵玉华、谢建勇、张琴、谢姝妮、谢科迪、谢建猛、杨兰兰、谢文迪、谢艳芳、张来平、张俊强、陶红与征收实施单位襄阳高新区团山镇人民政府（甲方）签订《襄阳市高新区0八片区棚改项目购买安置房协议》（以下简称《购买安置房协议》）。双方约定：一、乙方购买的安置房位于余岗新市民公寓，房屋用途为住宅，主体为高层框架结构。二、乙方购买安置房5套，总面积为657㎡。三、安置房价格计算：1.按照《安置补偿协议书》，乙方应安置面积为462㎡，购买金额2918431元（对被征收人符合安置补偿对象条件的人均33㎡应还住房面积，购买安置房以被征收人房屋所在区域的区位价（5493元/㎡）为基数上浮15%计算购房价，计算公式为：14×33×5493×1.15）。2.依据《安置补偿方案》，核定被征收人按照优惠价购买安置房的面积为195㎡，…购买金额为507000元（对征收人超出规定应还建面积20㎡以内的按优惠价购买，团山片区为2600元/㎡；计算公式为：195×2600）。…4.依据《安置补偿方案》，核定临时过渡安置月数为3个月，常住人口数为14人，…临时安置补助为10080元（14×3×240），此项抵扣购房款。上述乙方购买安置房总价为3415351元。襄阳高新区余岗一组棚户区改造项目征迁指挥部在“甲方”处加盖印章，赵玉华在“乙方”处签名捺印。据此，谢建勇、张琴、谢理国、赵玉华、谢艳芳、张来平及谢建猛等全家族14人应领取房屋征收补偿款5296015元，减去其按人均33㎡购买5套安置房的区位价款2918431元，再减去其按优惠价格超面积购买安置房195㎡的价款507000元，加上应领取的临时过渡费10080元后，其购买安置房的总价款为3415351元，尚应领取征迁补偿款1880664元。庭审中，张洪涛称，签订《购房协议》时，张洪涛为城镇居民。购房的16万元，其中12万元为定金，协议签订后支付，2万元为张洪涛为被告安装塔吊的工程款，抵充了房款，未出具收条；张琴出具收条2万元；上述合计16万元。《购房协议》签订后，房屋即交给张洪涛占有使用；其主张13万元的经济损失，因该处房屋拆迁后多要的面积按5000元/㎡计算，本案案涉房屋面积为120㎡，则该房屋的价值为60万元，张洪涛已支付16万元，故房屋溢价为44万元，张洪涛只主张了13万元。另查明，谢建勇与张琴于2001年8月30日补领结婚证。谢建勇所售房屋所在地位襄阳××新区××组组，因周边土地大部分被征用开发，已演变为襄阳市“城中村”。其所建1278.46㎡房屋，除保留一楼一套、三楼两套及五楼砖木结构的房屋分别由谢理国、赵玉华夫妇、谢建勇及谢建猛三家自住外，剩余五套面积均为120㎡的砖混结构房屋，谢建勇将其中一套以16万元的价格出售给张洪涛，另以14万元的价格向案外人马志军、余云飞、陈宇、马福成各出售一套，售房款合计72万元整。因该房屋不能办理所有权证，故均未办理产权转移登记手续。现张洪涛及案外人马志军、余云飞、陈宇、马福成亦因征收补偿事宜与被告发生纠纷，并分别另案诉至本院。本院认为，案涉《购房协议》出售的房屋土地性质为农村集体用地，系本村村民基于身份无偿取得，建造的房屋亦仅可在本村村民之间流转买卖，张洪涛为城镇户口，非该村村民，依法不具有购买资格，该《购房协议》违反法律强制性规定，为无效协议。张洪涛要求确认与谢建勇于2011年8月18日签订的《购房协议》无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故张洪涛主张谢建勇返还其16万元购房款的请求，本院予以支持；法律另规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张洪涛作为城镇居民购买农村房屋，违反法律规定具有过错；谢建勇将宅基地上的房屋出售给城镇居民，亦违反法律规定具有过错，本院根据各自的过错程度，酌情认定双方各承担50%的责任。谢理国、赵玉华、张琴、谢艳芳、张来平、谢建猛作为谢建勇的家族其他成员，明知谢建勇出卖房屋并交付，至今八年均未提出异议，应视为对谢建勇转让行为的认可。现案涉房屋因棚户区改造被征迁，赵玉华作为谢建勇母亲，代表包括谢建勇在内的全家族14人与襄阳高新区余岗一组棚户区改造项目征迁指挥部签订《安置补偿协议书》及《购买安置房协议》，应认定谢建勇对其母赵玉华已进行授权，虽房屋补偿款尚未发放到位，但该款包含有谢建勇所售房屋在内的应得补偿款的预期利益。赵玉华在收到补偿款后，应将谢建勇已售房屋补偿款的相应份额交付给谢建勇。张洪涛要求赵玉华承担返还义务的请求，因赵玉华已代表谢建勇签订《安置补偿协议书》及《购买安置房协议》，并即将领取相应补偿款，故赵玉华在其领取谢建勇所售房屋补偿款范围内，应对谢建勇的债务承担补充清偿责任；张洪涛要求张琴承担返还义务，张琴与谢建勇系夫妻关系，且在本案中收取张洪涛购房款2万元，依法应与谢建勇承担连带返还义务；张洪涛还要求谢理国、谢建猛、谢艳芳、张来平返还购房款的请求，因双方之间并无合同关系、亦无补偿款代领或者占有关系，本院不予支持。张洪涛主张谢建勇等七被告赔偿其13万元经济损失的请求，因其所购房屋与被告其他房屋被一并征迁，而案涉房屋周边土地多被开发利用，处于“城中村”位置，现谢建勇全家族14人在购买5套安置房后，仍将获得巨额拆迁补偿款的期待利益，表明房屋确已增值，如仅返还购房本金，双方当事人的利益会严重失衡。故谢建勇应按张洪涛房屋所占征迁房屋总建筑面积的比例，并依其过错程度，向张洪涛赔偿相应征迁补偿增益价款的一半。经审核，根据《安置补偿协议书》确定的补偿项目及价款，被征迁房屋总面积为1278.46㎡，加上合法面积核定住改非房屋面积100.08㎡，合计1378.54㎡；各项补偿款合计为5296015元，扣除赵玉华代表全家签订《购买安置房协议》购买657㎡安置房应支付的3415351元对价后，尚应领取补偿款1880664元。但其中超面积购买的195㎡安置房，已超出襄阳高新区管委会《安置补偿方案》核定的人均33㎡标准，相应购房款507000元，不属于包括谢建勇、赵玉华在内14人的专享财产，故赵玉华实际应领取剩余补偿款2387664元，该款在扣除谢建勇出售五套房屋的本金720000元后，剩余款项应摊入被征迁的1378.84㎡总面积之中。张洪涛的房屋面积为120㎡，仅占被征迁房屋总面积的8.7%（120÷1378.54），其征迁补偿损失，在扣除自负的50%责任后，谢建勇尚应赔偿其72543元[（2387664元－720000元）×8.7%×50%）]。故张洪涛要求赔偿其13万元损失的请求，与事实不符，本院据实认定72543元；超过部分，本院不予支持。张洪涛要求谢理国、赵玉华、张琴等其他六被告承担赔偿责任的请求，张琴与谢建勇系夫妻，且对谢建勇出售房屋的事实明知，应与谢建勇承担共同赔偿责任，本院予以支持；其他五被告不存在应承担民事责任的事实，本院不予支持。被告谢理国、赵玉华、谢建勇、张琴、谢建猛、谢艳芳、张来平经合法送达未到庭参加应诉，视为对答辩及质证权利的放弃，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张洪涛与被告谢建勇于2011年8月18日签订的《购房协议》无效；二、被告谢建勇、张琴在房屋征迁补偿款发放后三日内共同返还原告张洪涛160000元，并赔偿原告张洪涛经济损失72543元；三、被告赵玉华在接收房屋征迁补偿款的范围内，对被告谢建勇、张琴的上述债务向原告张洪涛承担补充清偿责任；四、驳回原告张洪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，保全费1970元，公告费560元，合计8180元，由被告谢建勇、张琴共同负担7000元，原告张洪涛负担1180元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长 苏 俊审判员 陶华兰审判员 张 艳二〇一九年十二月二十四日书记员 马红玲