辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0624民初4043号 原告：郝增德，男，1929年6月18日出生，汉族，离休干部，住宽甸满族自治县。 原告：郝明军，男，1964年4月23日出生，汉族，下岗职工，住宽甸满族自治县。 二原告共同委托诉讼代理人：单成梁，男，1980年6月4日出生，满族，系宽甸钧晟法律服务中心主任，住宽甸满族自治县。 被告：宽甸满族自治县金迪盛建筑工程处。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇新兴西街醉仙胡同。 投资人：徐成利，系该工程处经理。 被告：徐成利，男，1957年9月24日出生，汉族，个体业主，住宽甸满族自治县。 第三人：中国建设银行股份有限公司宽甸支行。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇左子元街1号。 负责人：王传日，系该行行长。 委托诉讼代理人：李昕光，男，1968年11月23日出生，汉族，该建行丹东分行工作人员，住丹东市元宝区。 第三人：刘吉挺，男，1950年1月17日出生，汉族，退休工人，住宽甸满族自治县。 第三人：刘东喆，男，1979年1月4日出生，汉族，系宽甸满族自治县中心医院医生，住宽甸满族自治县。 第三人：宽甸满族自治县土地征收事务服务中心。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇鸭绿江大街北侧。 法定代表人：荣劲松，系该中心主任。 第三人：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司。住所地：辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层。 法定代表人：杨晓冉，系该公司总经理。 原告郝增德、郝明军与被告宽甸满族自治县金迪盛建筑工程处（以下简称金迪盛工程处）、徐成利、第三人中国建设银行股份有限公司宽甸支行（以下简称建行宽甸支行）、刘吉挺、刘东喆、宽甸满族自治县土地征收事务服务中心、中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝明军及其与郝增德的共同委托诉讼代理人单成梁、第三人建行宽甸支行的委托诉讼代理人李昕光到庭参加诉讼。被告金迪盛工程处、徐成利，第三人刘东喆、宽甸满族自治县土地征收事务服务中心、中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告郝增德、郝明军向本院提出诉讼请求：1、确认原告郝增德、郝明军与被告金迪盛工程处暨被告徐成利于1999年10月7日签订的拆迁安置补偿协议书有效；2、被告金迪盛工程处协助原告办理涉案房屋不动产权登记手续；3、确认被告徐成利与郝明茹于2000年5月29日签订的协议书无效。事实和理由：二原告系父子关系，一直共同生活至今。第三人刘吉挺与刘东喆系父子关系，郝明茹系刘吉挺妻子。被告金迪盛工程处在开发建设宽甸新兴园小区综合楼时，需动迁二原告的房屋。1999年10月7日，二原告与被告徐成利签订协议书，约定：因甲方（徐成利）建筑施工新兴小区综合楼，需动迁乙方（郝增德、郝明军）房屋及附属设施，在新建综合楼偿还房屋，综合楼在2000年10月末交工……。落款处由甲方徐成利、乙方郝增德、郝明军签名。被告宽甸满族自治县城市建设拆迁服务站（现为宽甸满族自治县土地征收事务服务中心）加盖公章，并加盖范茂伟私人名章。协议签订后，被告按协议约定给二原告在新兴园小区安置了5号楼3单元301号房屋和401号房屋。2000年年末，二原告将新兴园小区5号楼3单元401号房屋作价40000元出售给郝明茹。现在，二原告拟办理涉案房屋不动产权登记时得知，涉案的新兴园小区5号楼3单元301号房屋由被告徐成利与郝明茹于2000年5月29日签订了一份《协议书》，被告徐成利以34000元价格出售给郝明茹。2000年6月16日，郝明茹以个人名义在第三人建行宽甸支行办理了个人住房抵押贷款手续，致使二原告无法办理涉案房屋不动产权登记。原告认为，涉案房屋是原告动迁安置的房屋，未经二原告同意，任何人无权对涉案房屋进行处分。郝明茹己经去世，郝明茹生前以二原告的房屋作抵押，在第三人建行宽甸支行办理的抵押贷款行为无效。另外，宽甸镇新兴园小区开发建设单位是被告金迪盛工程处，被告徐成利是该处的法定代表人和该项目的投资人，被告宽甸满族自治县拆迁服务处是从事拆迁工作的主管部门，故二被告应当对被拆迁人二原告回迁安置房屋承担附随义务（协助办理涉案房屋不动产权登记）。另外，第三人建行宽甸支行将包括以涉案房屋在内作抵押贷款的若干笔债权一并转让给第三人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司。综上所述，二原告是被拆迁人，依据法律规定，对回迁安置的涉案房屋享有优先受偿权。故诉至法院，请判如前列所请。 被告金迪盛工程处、徐成利未予答辩。 第三人建行宽甸支行述称，建行和涉案房屋的借款合同、抵押合同真实合法有效，且涉案房屋的抵押已经在房产部门办理了抵押登记，借款抵押经过公证处公证，并且涉案借款因借款人违约经丹东仲裁委裁决，案件由元宝区法院执行。法院已经下达相关民事裁定书，也就是说从借款到借款追索的事实表明宽甸建行与借款人的借款、抵押合法有效，应受法律保护。 第三人刘吉挺述称，我没有什么意见。涉案房屋我岳父郝增德的动迁房屋，涉案房屋应该是郝增德的房屋。 第三人刘东喆未予陈述。 第三人宽甸满族自治县土地征收事务服务中心未予陈述。 第三人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司递交书面答辩状，述称原告陈述案涉房屋已由建行设立抵押权，该债权转移至我公司，但未能提供相关证据。经查阅我公司档案，并未发现涉案房屋所涉债权的相关信息，我公司并未接收该债权，不是案涉房屋真实的抵押权人，不是本案的适格主体，应驳回对我公司的起诉。 经审理认定事实如下：1999年10月7日，被告徐成利与二原告签订协议书，对二原告原有房屋进行动迁，约定在新建综合楼为二原告回迁两处房屋，并于2000年10月末交工，如不能交工，甲方（即被告徐成利）负责乙方（即二原告）过渡期房租，每月200元。协议签订后，后被告徐成利为原告在新兴园小区安置了房屋。 2000年5月29日，被告徐成利与郝明茹签订协议书，约定被告徐成利将新兴小区101.66平方米房屋以111826元的价格出售给郝明茹，郝明茹预交定金34000元，余款77826元待工程竣工后一次性付清。2000年6月6日，郝明茹与第三人建行宽甸支行签订个人住房借款合同，个人住房借款抵押合同，约定郝明茹以宽甸县新兴西路新兴园五号三单元301号房作抵押，向第三人建行宽甸支行借款75000元，并办理了在建住房抵押贷款登记备案，抵押期限自2000年6月6日至2010年6月6日。后因郝明茹申请贷款后未按约定履行还款义务，第三人建行宽甸支行向丹东仲裁委员会申请仲裁。经丹东仲裁委员会审理查明，2000年6月6日，郝明茹、刘吉挺向第三人建行宽甸支行贷款75000元，用途为购住房，2000年5月26日，由徐成利与建行宽甸支行签订楼宇按揭贷款协议，约定徐成利为郝明茹、刘吉挺购房借款本息承担连带保证责任。2008年7月24日，丹东仲裁委员会作出裁决书，裁决：一、郝明茹、刘吉挺自裁决书作出之日起五日内偿还建行宽甸支行借款本金43712.52元及利息9726.65元；二、徐成利对上述欠款承担连带还款责任。后第三人建行宽甸支行向丹东市元宝区人民法院申请强制执行，2008年8月22日，丹东市元宝区人民法院作出（2008）元执字第224号民事裁定书，经查被执行人郝明茹、刘吉挺、徐成利既无执行能力，又无其他可供执行，裁定执行程序终结。 另查，郝明茹于2011年5月21日死亡，第三人刘东喆、刘吉挺系郝明茹丈夫和儿子。 庭审中，二原告提供用水清单、水费收费票据，证明其一直在新兴园五号三单元301号房居住。 本院认为，二原告与被告徐成利于1999年10月7日签订的协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。协议签订后，被告徐成利依约将房屋回迁安置给二原告，二原告在案涉房屋居住使用至今，双方之间的拆迁安置协议已经实际履行。虽然第三人郝明茹与第三人建行宽甸支行签订了贷款抵押合同，并在房产管理部门进行备案登记，但备案登记的有效期限早已届满，且该债权已经丹东市仲裁委员会予以确认，由郝明茹、刘吉挺偿还借款本息，被告徐成利承担连带责任。后经丹东市元宝区人民法院执行后，作出终结执行的裁定。故原告要求确认其与被告徐成利签订的协议有效及被告金迪盛工程处协助办理涉案房屋产权登记于法有据，本院予以支持。关于二原告认为郝明茹对涉案房屋无处分权，主张被告徐成利与郝明茹于2000年5月29日签订的协议书无效，向第三人建行宽甸支行抵押行为无效的意见。经查，对于无权处分合同是否有效，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从该条文义可知，无论权利人是否追认，无权处分合同都属有效。可见，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。故对于原告在此节的主张，不予支持。关于第三人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司述称其不是本案适格主体的意见，因原告未能提供相关证据证实将第三人建行宽甸支行将债权转移至该公司，故对其述称意见予以采信。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告郝增德、郝明军与被告徐成利于1999年10月7日签订的协议书有效； 二、被告宽甸满族自治县金迪盛建筑工程处于本判决发生法律效力后十五日内协助原告郝增德、郝明军办理涉案房屋（座落于宽甸满族自治县，面积101.66平方米）所有权登记； 三、驳回原告郝增德、郝明军的其他诉讼请求。 案件受理费1500元，公告费850元，合计2350元，原告已预交，由被告宽甸满族自治县金迪盛建筑工程处负担2350元，于本判决生效之日起七日内向宽甸满族自治县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退还原告2350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  刘威威 人民陪审员  陈晓晶 人民陪审员  赵 凯 二〇二一年七月十二日 书 记 员  王翠芳