河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0108民初2682号 原告：刘庆杰，男，1963年3月10日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：田月平，河北冀石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王燕，河北冀石律师事务所律师。 被告：河北省外事贸易服务公司，住所地石家庄市槐北东路**东苑小区1-2-101。 法定代表人：李景林，该公司经理。 被告：袁方，男，1963年5月27日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被告：宋永博，男，1984年12月12日出生，汉族，住石家庄市赵县。 委托诉讼代理人：左云奇，河北英汇律师事务所律师。 原告刘庆杰与被告河北省外事贸易服务公司、袁方、宋永博确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆杰及委托诉讼代理人王燕、被告袁方、被告宋永博及委托诉讼代理人左云奇到庭参加诉讼，被告河北省外事贸易服务公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘庆杰向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告河北省外事贸易服务公司与被告袁方之间对石家庄市裕华区（Ⅱ-2-3-102室）的房屋买卖合同无效；2.依法确认被告袁方与被告宋永博之间签订的房屋买卖合同（合同编号：2017112014263975372）无效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于1993年购买被告河北省外事贸易服务公司所有的石家庄市裕华区住房，并和家人居住至今。经石家庄市裕华区人民法院（2014）裕民二初字第00838号民事判决书及石家庄市中级人民法院（2015）石民六终字第01066号民事判决书确认了原告与被告河北省外事贸易服务公司之间的房屋买卖具有法律效力。但后来得知石家庄市裕华区房屋已经由被告河北省外事贸易服务公司于2003年过户到袁方名下，后于2017年11月20日过户到宋永博名下。原告认为上述过户行为实属恶意过户，损害原告的合法权益，依据合同法应当属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，应当依法确认无效。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 河北省外事贸易服务公司提交书面答辩状：我公司没有与袁方签订过任何房屋买卖契约或合同，也没有为袁方办理过任何房产过户。2002年8月23日，袁方经朋友介绍认识了我公司经理李景林，并以律师身份帮助我公司拍卖一楼办公室房屋。2002年8月28日，袁方要代理我公司与拍卖行签订拍卖协议，并以此为理由拿走了我公司的公章和房产证，至今未还。本案争议的房屋买卖合同及相关房屋的过户行为是袁方持有我公司印章自行伪造材料非法办理的。合同中甲方签字的刘冰也不是我方代理人，此人与我公司无任何关系。我公司对该房屋买卖契约及房屋过户行为均不予认可。 袁方辩称，1.2001年我代理河北省外事贸易服务公司两起银行欠贷款案，本息合计1791494元，2002年代理110万元欠款案，总计290万元，所有费用均为我垫付的。2.河北省外事贸易服务公司将不良资产转移给我合情合理合法，其当时外债累累，内外交困无力经营，我将其银行贷款案办成呆坏账核销后给其挽回直接经济损失200多万元。河北省外事贸易服务公司当时除了这个不良资产包（东苑的房产）已没有任何可以清偿其债务的资产了，故在充分协商和真实意思表达的基础上，其为了还债将该笔不良资产转移给我。3.三级法院一级政府已对案件涉及的相关房产作出了判决书、裁定书和决定书，对争议事实的认定，对房产权属的认定，对法律关系的认定，应当是最具有权威性的法律依据。4.中院民事裁定书对《关于售房还债协议》有明确的认定，对房产也有明确的认定，对一审法院的判决也有明确的认定，但原告及代理人撤诉，月余后又复印原起诉书再立案，企图规避生效的中院裁定，同时造成巨大的诉累和诉讼成本，可事实没变，法律没变。5.依据当时的法律，房屋车辆以登记为准。原告等人只交付了集资款且未办理房产登记手续，应无权占有房产。 宋永博辩称，1.本案纠纷与我方无关。我方已经于2017年12月份通过中介机构正常、合法购买了诉争房产，缴纳了相关费用及税费，并于2017年12月11日在石家庄市房管局办理了过户手续。我方已经是诉争房屋的所有权人，诉争房屋后续贷款也是由我方按月偿还。根据合同相对性的原则，我方与刘庆杰之间不存在买卖合同关系，刘庆杰将我方追加到本案中，主体不适格，应驳回对我方的起诉。2.诉争房屋的出卖人袁方也是在取得房屋所有权，多年之后才出卖给我，我按照市场价格支付了房屋购房款，诉争房屋已经过户至我名下，根据不动产公示原则，我有理由相信房屋出卖人袁方对诉争的房屋有处分权，我已经尽到自己应注意的义务。3.经了解，类似本案的情况袁方从公司取得了多套房产，已经出卖给我方之外的其他人。我已经通过合法手段取得房屋所有权证，受法律保护，刘庆杰与被告之间的纠纷完全可以通过其他诉讼解决，根据物权、债权区分原则，其可以选择进行债权主张。4.法院判决具有风向标的作用，望法院考虑社会效果，考虑诉争房屋由我方偿还的实际情况，依法驳回对我方的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案中争议房屋位于石家庄市裕华区（以下简称争议房屋），该套房屋系被告河北省外事贸易服务公司于1993年9月3日自建竣工使用的职工宿舍。河北省外事贸易服务公司在该房屋竣工后将房屋分配给公司职工居住。原告刘庆杰于1993年9月22日通过集资购房方式出资10万元从河北省外事贸易服务公司购买争议房屋，并自交房之日居住至今。因争议房屋当时仅有大证，不能过户到原告名下。 河北省外事贸易服务公司于2003年7月1日将争议房屋过户到袁方名下，并在房管局备案了《石家庄市房地产买卖契约》。关于本次过户，原告称，袁方在未支付合理对价的前提下通过与河北省外事贸易服务公司串通将已经由原告购买的房屋变更到被告袁方名下，侵犯了原告的的合法权益。被告河北省外事贸易服务公司称，袁方之所以将包括本案争议房屋在内的13套房产全部过户到其个人名下，是因为2003年河北省外事贸易服务公司委托袁方办理公司一楼办公室出售业务时拿走了公司的房产证和公章私自办理的，公司对在房管局备案的房屋所有权变更申请书、售房决定、售房明细表及房屋买卖合同均不认可，公司从未签署办理过这些材料，材料中涉及的公司印章也不是由公司加盖的，材料中的所谓的代理人或经办人刘冰与公司没有任何关系，公司也从来没有委托刘冰办理过任何事项，这些材料均是由袁方借持有公司印章私自伪造的。被告袁方称，其与河北省外事贸易服务公司之间的房屋买卖，是河北省外事贸易服务公司欠其外债抵顶而来。 庭审中，被告袁方提供2003年4月14日其与河北省外事贸易服务公司签订的“关于售房还债协议”一份，内容为：甲方河北省外事贸易服务公司，乙方袁方。一、因公司经营不善，导致1992年11月25日、1993年12月2日，在中国建设银行石家庄站前街支行所办理的购置长安区槐北东路东苑小区购房贷款本金及利息共计1831494元无法偿还。二、本公司法律顾问袁方代理1992年11月25日、1993年12月2日在中国建设银行石家庄站前街支行所办理的银行购房贷款诉讼，2002年7月代理承德克什克腾通渡假村诉讼，总标的2931494元并垫付受理费48875元，其代理为风险代理，代理费约定为总标的的30%即879448元，合计共欠乙方928323元。三、现经研究决定原贷款购买的槐北东路东苑小区字第1201622号房证，幢号1号，2号建筑面积共计1159.39的房屋出售给乙方所有，由乙方直接售房，处理解决偿还银行贷款及欠乙方的风险代理案件费。四、职工集资的购房款，房屋售出后由售房款中偿还。五、房屋价格高低，偿还贷款数额等一切事宜均由乙方本人负责，与甲方无任何关系，互不追究。六、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。落款处甲方处盖有河北省外事贸易服务公司公章。乙方处有袁方签字。对于此份“协议”，原告不予认可，认为风险代理约定与基本常识不符，没有证据证明袁方为了挽回公司损失而应当取得风险代理报酬的约定，仅通过代理案件即取得13套房屋的所有权，与常理不符。被告河北省外事贸易服务公司认为此协议是袁方在持有该公司印章期间私自伪造的，不予认可。 袁方于2017年11月20日与被告宋永博签订《石家庄市存量房买卖合同》，袁方以130万元的价格将裕华区槐北东路东苑小区13-3-102室出售给宋永博。2017年12月11日，该房产由袁方名下过户到宋永博名下。宋永博称，房产是通过袁方委托的中介代办人杨宏章购买的，实际购房款为130万元，首付40万元，从银行贷款90万元，房款支付给了杨宏章。被告袁方称，委托房产中介的杨宏章代为卖房，卖了多少钱不清楚，中介卖房替其偿还晋州市恒升村镇银行股份有限公司贷款。原告认为，宋永博作为购房者在购房前未实际查看房屋了解实际情况，仅凭袁方持有的房产证就与其办理过户手续，不符合常理。 本院认为，刘庆杰与河北省外事贸易服务公司房屋买卖行为有效，涉案房屋由原告实际占有，该事实已由生效判决确认。袁方提交的售房还债协议是2003年签订的，基础是河北省外事贸易服务公司欠袁方风险代理费928323元，根据生效的判决书显示袁方代理的河北省外事贸易服务公司三个案子，均以败诉而告终，风险代理应以胜诉金额为基础，且河北省外事贸易服务公司在之前的诉讼及目前正在诉讼的案件中始终否认售房还债协议的真实性，故本院对售房还债协议不予采信。袁方没有证据证明其替河北省外事贸易服务公司了结了这些诉讼案件，其取得争议房产的所有权不合法，河北省外事贸易服务公司签订《石家庄市房地产买卖契约》不是其真实意思表示，事后也未追认，其与袁方之间的房屋买卖行为应为无效。袁方将争议房产出售给宋永博，但其称对出售价格不清楚，而宋永博也未尽到必要的注意义务，即合同签订前未对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前尤其是购买二手房前，买受人通常会对所要购买的房屋位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。宋永博主张其进行了实地看房，但该房屋一直由原告居住，其在知晓所购房屋存在产权争议时仍选择购买该房屋，与一般正常房屋交易行为惯例不符，其行为不能证明其系一个善意的受让人。因此，宋永博与袁方签订房屋买卖合同时涉嫌恶意串通，双方买卖行为应为无效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 一、被告河北省外事贸易服务公司与被告袁方之间对石家庄市裕华区槐北东路东苑小区13-3-102号房屋的买卖合同无效； 二、被告袁方与被告宋永博之间对石家庄市裕华区槐北东路东苑小区13-3-102号房屋的买卖合同无效。 案件受理费80元，保全费3520元，由被告河北省外事贸易服务公司、袁方、宋永博共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院,并于七日内到河北银行交纳上诉费并向本院提交缴费凭证。收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。 审 判 长  张 聪 人民陪审员  赵江玲 人民陪审员  杜惠清 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  李思吉 ——