北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35483号原告：刘博学，女，1991年12月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘博文（刘博学之姐），住北京市昌平区委托诉讼代理人：刘甲，北京市盈科律师事务所律师。被告：陈富旺，男，1979年8月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：齐健荣，北京国枫律师事务所律师。原告刘博学与被告陈富旺返还原物纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘博学之委托诉讼代理人刘博文、刘甲，被告陈富旺及其委托诉讼代理人齐健荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘博学向本院提出诉讼请求：1、请求陈富旺将占有的北京市海淀区西二旗西路×号院×号楼×层至×层的×房屋返还给刘博学；2、诉讼费由陈富旺负担。事实和理由：我于2018年6月20日通过京东法拍购买位于北京市海淀区西二旗西路×号院×号楼×层至×层×号房屋一套。后我发现该房屋被陈富旺占有，我多次通知陈富旺腾退房屋，陈富旺均予以拒绝。我认为陈富旺的行为侵犯了我的权利，故起诉。陈富旺辩称，我是涉案房屋的承租人，有权占有、使用涉案房屋。根据买卖不破租赁的法律规定，现在房屋虽然变更了产权人，但是不应影响我对房屋的占用、使用，请求驳回刘博学的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：位于北京市海淀区西二旗西路1号院×号楼×至×层×号房屋（以下简称×号房屋）原产权人为陈某。陈某于2015年11月9日将×号房屋设定最高额抵押权，将房屋抵押予中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）。2016年5月，案外人林某以民间借贷纠纷为由将陈某诉至本院，并申请查封×号房屋，本院出具（2016）京0108民初16404号民事裁定书，查封×号房屋，查封期限自2016年5月13日起。后林某申请强制执行，本院委托京东网络司法拍卖平台拍卖×号房屋，刘博学以最高价竞得。后本院裁定×号房屋所有权归刘博学所有，并解除对×号房屋的查封，解除中信银行的抵押。刘博学于2018年10月26日取得×号房屋不动产权证书。现×号房屋由陈富旺使用。庭审中，刘博学以其为×号房屋产权人为由，要求陈富旺返还×号房屋。陈富旺则抗辩其自2016年1月起承租×号房屋，并已支付押金24万元及7年租金126万元，有权占有、使用×号房屋。为此，陈富旺向本院提交如下证据：1、《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），显示陈富旺与陈某于2016年1月15日签署合同，陈某将×号房屋出租予陈富旺，租期自2016年2月1日至2026年1月31日，租金标准为18万元整/年，支付方式为押24万付7年，签约当日，陈富旺向陈某支付押金24万元，并一次性支付7年租金126万元。2、《收条》，显示陈某作为收款人出具，内容为收到陈富旺交来×号房屋押金24万元、租金126万元，合计150万元。3、《领袖新硅谷别墅翻新工程合同书》（以下简称《工程合同》），主要内容显示陈富旺于2016年3月将×号房屋交由北京金世纪建筑装饰工程公司进行装修，总价款47万元。4、电费发票、缴纳电费截图若干、燃气IC卡充值凭证，显示陈富旺交纳了2017年10月、2018年部分月份的电费，2018年1月燃气费。5、《情况说明》，加盖有深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司领秀新硅谷物业管理服务中心证明专用章，主要内容为“……2、对于陈富旺租赁×号房屋，我公司知晓，自2016年2月起截止本证明开具之日上述房屋一直由陈富旺租赁并使用；3、上述房屋的VIP停车指标自2016年2月至今日一直由陈富旺使用；4、2016年至今日期间陈富旺曾多次就上述房屋及其设施故障等问题向我公司进行电话报修，我公司均及时给予了维修处理……”。6、京东网司法拍卖网页截图，其中标的物详情瑕疵说明记载，房屋有租赁，现由承租人居住，评估报告未考虑租赁情况，本标的勘验为室内，装修情况不详，标的只拍卖房屋不含家电及设备，租赁情况标准为：有（2016年2月至2026年1月）。7、张某证人证言及张某银行流水，张某到庭陈述陈富旺曾于2016年向其索要140万元款项用于租房，因与陈富旺有生意关系，需给付陈富旺分红，就准备了140万元现金前往西二旗领秀小区的一个别墅送钱。张某银行流水显示，张某自2015年10月起陆续自卡中支取大额现金。8、金某证人证言，金某到庭陈述，其与陈某为夫妻关系，因做生意资金链断裂，欠付他人款项，故向陈富旺借款。因无抵押资产，故将×号房屋出租予陈富旺。因偿还欠款需使用现金，故要求陈富旺以现金方式支付了押金和租金共计150万元。经质证，刘博学仅认可上述证据4、6的真实性，对其他证据真实性均不予认可，主张陈富旺与陈某签署《租赁合同》存在恶意串通，不存在真实的合同关系。刘博学向本院提交了失信被执行人网页截图及多份民事判决书，显示陈某涉及多起诉讼，自2016年5月，陈某因多起诉讼案件，被列为被执行人。刘博学据此主张陈某在涉及大量诉讼的情况下，将×号房屋低价出租予陈富旺，与陈富旺存在恶意串通。刘博学另主张即便陈富旺与陈某存在租赁合同关系，×号房屋在出租前已抵押予中信银行，中信银行在法院拍卖中实现抵押权，陈富旺的租赁合同关系不应对抗×号房屋的新产权人。本院认为，本案中，双方当事人的主要争议焦点有二：第一、陈富旺与陈某是否存在真实、有效的租赁合同关系；第二、陈富旺是否有权拒绝房屋新产权人交还房屋。针对第一个争议焦点，陈富旺提交的《租赁合同》、《收条》、《工程合同》、电费发票、张某及金某证人证言等可相互印证，证明陈富旺与陈某存在房屋租赁合同关系，且陈富旺实际使用×号房屋。刘博学主张陈富旺与陈某存在恶意串通行为，应对此承担举证证明责任及举证不能的法律风险。刘博学提交的失信被执行人网页截图及民事判决书，仅可证明陈某与他人存在纠纷，不足以证明其主张的恶意串通行为。且在拍卖中，法院亦已将房屋出租情况予以标明。故由上，本院认定陈富旺与陈某存在真实、有效的租赁合同关系。针对第二个争议焦点，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，陈富旺于2016年2月起承租×号房屋，×号房屋在陈富旺承租期间被拍卖而发生所有权变动，不应影响陈富旺与陈某之间租赁合同效力。×号房屋虽在出租前设立抵押权，但刘博学取得×号房屋所有权系因案外人林某申请强制执行而拍卖所得，并非抵押权人中信银行为实现抵押权而导致×号房屋发生所有权变动，故刘博学以此主张陈富旺不应继续承租，系对法律规定的误读。此外，本案亦不存在出租前已查封的情形。综上，陈富旺有权基于租赁合同关系继续占有、使用×号房屋，本院对刘博学要求返还房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，判决如下：驳回刘博学的全部诉讼请求，不准许离婚。案件受理费35元，由刘博学负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘雪琳二〇一九年十二月九日书记员  赵鸣鸣