广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23866号原告：佛山市南海荣耀房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：何佛元，广东人可和律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂杰英，广东人可和律师事务所律师。被告：广东金怡农业科技发展有限公司，住所地：广东省肇庆市怀集县。法定代表人：谭某1。被告：怀集县×××××开发管理有限公司，住所地：广东省肇庆市怀集县。法定代表人：谭某1。上列两被告的共同委托诉讼代理人：阳梅娟，广东都汇律师事务所律师。原告佛山市南海荣耀房地产开发有限公司诉被告广东金怡农业科技发展有限公司（以下简称“金怡公司”）、怀集县×××××开发管理有限公司（以下简称“金怡产业园公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人聂杰英、两被告的共同委托诉讼代理人阳梅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告金怡公司签订的《佛山市房屋租赁合同》、《写字楼补充合同》；2.被告金怡公司向原告支付2020年5月租金76236元并支付违约金（违约金以76236元为本金，从2020年5月11日起计算至实际清偿之日止，按日利率0.1%计算，现暂计至2020年8月31日为8538.43元）3.被告金怡公司向原告支付剩余租期的租金共3500520元(从2020年6月至2023年11月)；4.被告金怡公司支付进场装修期2018年5月至2018年8月的租金以及免租期2019年9月至2019年11月的租金共533652元；5.被告金怡公司向原告支付场地修复及复原费用488495.38元；6.被告金怡产业园公司对上述债务承担连带赔偿责任；7.本案诉讼费、律师费、财保担保费由两被告承担。补充：诉讼请求第1项明确为确认合同于2020年5月31日解除。事实和理由：2018年11月1日，原告作为甲方、被告金怡公司作为乙方，双方签订《佛山市房屋租赁合同》，以及《写字楼补充合同》。双方约定：（1）甲方同意将坐落于佛山市南海区××××××××××荣耀国际金融中心23层xxx、xxx-xxx室（下称“租赁单位”）出租给乙方作办公用途；（2）租赁单位面积为1155.09㎡；（3）租赁期限为61个月，其中计租期58个月，计租期限为2018年11月1日至2019年8月31日及2019年12月1日至2023年11月30日止，期间的2019年9月至2019年11月为附条件的免租期；（4）甲方曾给予乙方4个月的进场装修期（2018年5月至2018年8月免租金）和租赁期第二年首月起的3个月免租，即2019年9月至2019年11月。但是乙方单方提前解除租约的，进场装修期及免租期须按照解除租约时的月租金标准计付租金；（5）租金计算方式：2018年11月1日至2020年11月30日租金为76236元/月，2020年12月1日2021年11月30日为82335元/月，2022年12月1日至2023年11月30日为88922元/月，由乙方在每月10号前缴付；（6）乙方不按时缴纳租金的，甲方有权按收取乙方所欠租金总额0.1%的违约金；（7）乙方无约定或者法定理由提前解除租赁合同的，甲方可没收租赁保证金，且乙方应赔偿甲方租赁合同未履行租赁期的租赁单元的全部租金。2020年5月被告金怡公司从租赁单元搬离，但未按照约定与原告办理退租手续、未按照合同约定将租赁单元恢复至交付时状态。被告还纠众至租赁物进行打砸，导致租赁物严重损坏。原告于2020年6月18日向被告金怡公司发出通知要求其修复，未果。原告与被告金怡公司于2018年11月1日签订的《佛山市房屋租赁合同》、《写字楼补充合同》合法有效，双方应当依约履行义务。被告金怡公司未按约定缴纳租金，未使租赁单元恢复至原告交付时状态，且严重破坏租赁物的设备设施，严重违反合同的约定。原告有权解除合同并要求被告金怡公司进行补缴租金及赔付损失。被告金怡产业园公司作为被告金怡公司独资股东，应当承担连带清偿责任。两被告辩称，被告同意解除《佛山市房屋租赁合同》、《写字楼补充合同》。被告已于2020年5月份就清空并搬出了租赁房屋，并将租赁房屋交还给原告，租赁房屋自2020年5月份起已由原告实际控制，上述合同无继续履行必要。原告要求被告支付2020年5月租金76236元，并按日利率0.1%计算违约金至实际清偿之日，缺乏事实与法律依据。被告在2020年5月12日就已经清退并搬出了租赁房屋，仅就2020年5月而言，被告对租赁房屋实际占用天数仅为12天，原告按照2020年5月整月的租金标准要求被告支付租金，缺乏事实依据。原告主张的违约金标准过高，超出法律保护范围。原告要求被告支付剩余租期的租金3500520元（从2020年6月至2023年11月）、进场装修期（从2018年5月至2018年8月）及免租期（从2019年9月至2019年11月）的租金533652元，不应得到支持。剩余租期租金的主张有违公序良俗原则，被告并未实际占用租赁标的物。原告并未举证因涉案合同解除所造成的实际损失，合同中关于合同解除后的违约金的标准是远超过其实际损失的。出租人实际收回租赁物后，可再次向新的承租人出租。装修期实际为承租人实现对租赁物占用使用的准备期，此时承租人并未实际对租赁标的物占有使用，故无租金产生的对价前提和基础，不能算作是出租人的损失。《写字楼补充合同》是原告单方制作和提供的格式条款合同，该合同在约定承租人应支付租金保证金的基础上，又约定承租人解除合同时须支付未实际租赁期、装修期及免租期的租金，有违公平原则，明显加重了承租人的责任，依法应认定为无效条款，不应得到支持。假如法院同意支持原告关于逾期支付租金的违约金、未实际租赁期的租金、装修期的租金、免租期租金的主张，那么将导致原告多重收益，背离了我国法律关于违约金性质规定的立法精神，将收取违约金作为获取经营利益的工具，于法无据、于理不通。原告主张被告支付场地修复及复原费用488495.38元，缺乏事实依据。《二十三层单元拆除及修复总价汇总表》等为原告单方制作，没有相关的拆除及修复费用支出凭证，拆除及修复内容也没有经双方进行确认，且原告提供汇总表的制作时间及所附照片的拍摄时间均没有予以明示，被告对此毫不知情。其次，被告只承租了荣耀国际中心二十三层楼的三个单元，原告提供的是《二十三层单元拆除及修复总价汇总表》等材料，不能证明该汇总表记载的内容均与涉案租赁标的物有关。再次，被告没有纠众至租赁物进行打砸，也没有对租赁物进行破坏，原告要求被告支付修复租赁物的费用于法无据。另，租赁物交付时，是毛坯交付，按照双方的合同约定，返还时应当拆除自行装修的部分。被告是按照合同约定自行拆除添加部分，并无破坏原告的房屋主体结构，其中天花板、地板、外墙门等被告均无拆除并损坏，因此不需向原告承担损失，更不存在复原费用一说。被告同意解除合同，实际上双方是在2020年5月12日已经解除，原告在当日已经清场，并多次向被告提出退租申请，事后被告应原告要求出示书面退租申请，该申请于2020年5月23日补充提交给原告。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告出示的《二十三层单元拆除及修复总价汇总表》、《二十三层单元拆除及修复工程量清单》、《荣耀国际23层装修消防整改报价（对业主报价）》、《荣耀国际23层电气管线安装》，原告主张为委托对应单位估价，但其后另行委托其他公司进行装修、修复，故对上述证据的关联性，本院不予采信。原告出示的现场照片，不能证明拍摄时间，本院不予采信。原告出示的催缴通知书及快递封，有原件核对，本院对真实性采信。原告出示的《荣耀国际金融中心租户接受单元通知书》，无被告签名或盖章确认，本院对关联性不予采信。原告出示的电子回单凭证、临时施工申请表，无原件核对，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于佛山市南海区××××××××××荣耀国际金融中心xxx、xxx-xxx室，产权人为原告。2018年11月1日，原告（出租方，甲方）与被告金怡公司（承租方，乙方）签订《佛山市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租给乙方作办公用途。等等约定。同日，原告（出租方，甲方）与被告金怡公司（承租方，乙方）签订《写字楼补充合同》，约定租赁物出租作办公用途，带装修（交由工程部确认，以下作为参考，其中，地面为金属网络架空活动地板，内墙和柱位为刷白，户门为钢化玻璃落地地弹大门，天花为金属铝扣板吊顶天华、预埋喷头、自动报警感应器，空调为集中式空调，电源为电源开关箱）。经营范围为农产品种植、加工、销售等。租赁合同计租期58个月，自2018年11月1日至2019年8月31日，2019年12月1日至2023年11月30日。4个月的进场装修期为2018年5月1日至2018年8月31日。3个月免租期为2019年9月1日至2019年11月30日。进场装修期及免租期不计入租赁期内，并不适用于任何续租或租期延长，乙方单方提前解除租约的，进场装修期及免租期须按照解除租约时的月租金标准计算租金。2018年11月1日至2020年11月30日的租金为76236元/月。租金按月计算，每月10日前支付。乙方逾期缴纳租金，甲方有权按日收取乙方所欠租金总额0.1%的违约金。乙方应缴纳相当于首年两个月租金的租赁保证金152472元作为履行租赁合同的担保。租赁期满，乙方应负责拆除和清理其加设在租赁单元内的一切装修和设备设施，将租赁单元恢复至交付时的状态后交还甲方，由此产生的所有费用由乙方负担。租赁合同有效期内，乙方无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方可没收租赁保证金，且乙方应赔偿甲方租赁合同未履行租赁期的租赁单位的全部租金。2020年5月23日，被告金怡公司人员微信告知原告人员：管理处范主任转达了我们的意思没，原告人员回复：她跟我说你们要退租是吗。被告金怡公司向原告发出《退租申请书》，告知因物业管理不当，已于2020年5月23日提出退租申请，自该日起正式解除租赁合同。该申请书落款日期为2020年5月23日，但无显示送达原告的具体时间。原告于2020年6月18日出具《关于的回函》，告知被告金怡公司，要求支付拖欠的2020年5月租金76236元及滞纳金（按日千分之一从2020年5月11日开始计算至全部付清为止），补交4个月进场装修期及3个月免租期的租金合共533652元，付清余下租期的租金3500520元，被告已付的保证金152472元不予返还，被告于2020年6月30日前将租赁单元恢复至交付时的状态，并将租赁单元交还，否则自行恢复的费用由被告承担。上述条件成就时，原告同意正式解除租赁合同。该回函邮寄被告，但显示被退回。2020年9月17日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，原告陈述被告金怡公司已付保证金152472元，但主张已依约没收。另查明，被告金怡公司为法人独资的有限责任公司，唯一股东为被告金怡产业园公司。本院认为：原告与被告金怡公司签订的《佛山市房屋租赁合同》、《写字楼补充合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告金怡公司虽发送落款时间为2020年5月23日的退租申请书予原告，但并未举证己方实际清空交付的时间，原告虽主张在2020年8月份自行进入并接收租赁物，但落款时间为2020年6月18日的复函已经清楚被告金怡公司退租事宜并给出己方的解约结算方案，结合原告诉状中所称“2020年5月被告金怡公司从租赁单元搬离”及复函中仅主张2020年5月份拖欠租金的内容，本院综合认定被告金怡公司于2020年5月31日搬离完毕，则涉案租赁合同关系在该日实际解除，本院确认涉案租赁合同关系于2020年5月31日解除。被告金怡公司应支付2020年5月份的租金76236元，原告诉请逾期支付租金的违约金，本院予以支持，但违约金标准过高且双方对该月应付租金金额存在争议，故本院综合酌定违约金以日万分之二为标准从起诉之日即2020年9月17日起计算至实际清偿之日止，原告主张欠付租金（包括剩余租期租金）及违约金的超出部分，本院不予支持。被告金怡公司作为承租方，单方提出解约并搬离租赁物，虽主张因物业过错，但并未举证证实，则被告金怡公司为违约方，原告有权依据合同约定没收被告金怡公司的保证金。合同因承租人违约而提前解除，承租人应按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交免租期及装修期的租金，经核算为386438元=（58个月-实际使用16个月）÷58个月×7个月（装修期限4个月+免租期3个月）×76236元/月，原告主张超出部分，本院不予支持。原告虽诉请主张维修费用，但并未能举证被告金怡公司存在不正当使用租赁物或恶意破坏租赁物的行为致租赁物损坏，亦不能提供施工合同、报价清单等佐证存在维修事实，故本院对原告主张的修复费用不予支持。被告金怡产业园公司是被告金怡公司的唯一股东，应当对被告金怡公司的债务承担连带清偿责任，且被告金怡产业园公司庭审中亦同意承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海荣耀房地产开发有限公司与被告广东金怡农业科技发展有限公司于2018年11月1日签订的《佛山市房屋租赁合同》、《写字楼补充合同》于2020年5月31日解除；二、被告广东金怡农业科技发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠付租金76236元及违约金（以76236元为本金自2020年9月17日起至实际履行之日止按日万分之二的标准计算）予原告佛山市南海荣耀房地产开发有限公司；三、被告广东金怡农业科技发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修期及免租期租金共386438元予原告佛山市南海荣耀房地产开发有限公司；四、被告怀集县×××××开发管理有限公司对被告广东金怡农业科技发展有限公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告佛山市南海荣耀房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计21829.77元、财产保全费5000元，合共26829.77元（原告已预交），由原告负担3166.99元，两被告共同负担23662.78元并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交且应退还的诉讼费23662.78元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年一月十五日书记员 何双燕