宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初7297号原告：顾自敬，男，1977年11月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：余志明，宁夏北地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亮亮，宁夏北地律师事务所律师。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区金马华庭A座209号。法定代表人：沈琳，该公司总经理。诉讼代表人：宁夏金佰利商务经营管理有限公司破产管理人宁夏合天律师事务所。委托诉讼代理人：路嘉，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成龙，宁夏合天律师事务所律师。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街456号龙马大厦二层。法定代表人：倪吉乐，系该公司总经理。原告顾自敬与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书、决定书，裁定受理被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任被告金佰利公司的破产管理人。后本院依法通知破产管理人宁夏合天律师事务所参加诉讼，再次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾自敬的委托诉讼代理人余志明，被告金佰利公司的委托诉讼代理人李秀萍、被告金佰利公司的破产管理人宁夏合天律师事务所的委托诉讼代理人路嘉、李成龙到庭参加诉讼，被告龙马公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾自敬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》以及《房屋租赁补充协议》；2.被告金佰利公司按照龙马鼓楼广场某号商铺的购房合同附平面图恢复该商铺原状，并向原告返还该商铺；3.被告金佰利公司向原告支付拖欠租金148094.60元、利息4734.58元（暂计至2020年7月17日，后续利息按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算至实际支付之日），合计共152829.18元；4.被告龙马公司对上述债务承担连带责任；5.本案诉费用由二被告承担。诉讼中，原告申请将第三项诉讼请求中的利息变更为5960.58元（后续利息按照年利率6%计算至实际支付之日）。事实和理由：2014年1月16日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》。2016年3月30日，原告与被告金佰利公司又签订《房屋租赁补充协议》。依据两份协议，原告将位于银川市兴庆区解放东街南侧龙马鼓楼广场某号商铺出租给被告金佰利公司用作商业经营，租期为10年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止，租金按租赁年度分段计算，其中2018年4月1日起至2021年3月31日的年租金为59379元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为67862元，租金采用预付方式，以12个月为一支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司自2018年起不能按时向原告支付租金，已构成根本违约。2018年6月23日，被告金佰利公司、龙马公司共同与原告签订《房屋租金支付担保承诺书》，被告金佰利公司对于返还2018年的租金作出如下承诺：第一笔于2018年6月15日前支付租金总额40%，第二笔于2018年8月31日前支付租金总额30%，第三笔于2018年10月31日前支付租金总额30%，被告龙马公司承诺对被告金佰利公司欠付的上述租金承担担保责任。原告认为被告的行为已严重违约，故诉至法院，请求依法判如所请。被告金佰利公司辩称，涉案商铺位于龙马·鼓楼广场负一层，现正常经营的数码城开业前期，被告金佰利公司与505户业主签订了商铺返租协议，对外进行统一招商运营管理，目前经营商户230户左右。被告金佰利公司同意原告提出解除合同收回商铺的主张，解除合同后与其他业主协商统一恢复原状返还房屋。被告金佰利公司欠原告2018年剩余租金26379元、2019年和2020年各59379元。双方签订的租赁合同中未明确约定利息和逾期付款违约金，故对原告提出的利息和违约金不予认可。金佰利公司破产管理人辩称，银川市兴庆区人民法院于2020年11月18日作出（2020）宁0104破申4号裁定书，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并裁定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。管理人通过债务人处提供的债权人信息，已经通知已知债权人申报债权，管理人将进一步做好受理和审核工作。对于诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以向管理人申报债权。被告龙马公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年1月16日，原告与被告龙马公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告龙马公司开发建设的位于银川市兴庆区解放东街南侧龙马鼓楼广场某号商铺，建筑面积为23.22平方米，套内面积为10.86平方米，单价为每平方米36547.67元，总价款为848637元。当日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将其所有的位于银川市兴庆区解放东街南侧龙马鼓楼广场某室（建筑面积23.22㎡）出租于被告金佰利公司用于商业经营，租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止，按租赁年度分段计算租金，其中2014年10月1日至2018年3月31日期间的年租金为,50918元，2018年4月1日至2021年3月31日期间的年租金为59405元，2021年4月1日至2024年3月31日期间的年租金为67891元，租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金于每年4月1日前付清，被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，被告金佰利公司应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金。合同签订，被告金佰利公司将原告商铺在内的龙马·鼓楼广场地下负一层整体对外出租，经营赛格数码广场。2016年6月30日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁补充协议》一份，就房屋租金约定如下：双方已履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，不予找补差价，2016年4月1日至2018年3月31日的年租金为50896元，2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为59379元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为67862元，该协议自2016年4月1日起生效，与《房屋租赁协议》具有同等法律效力。上述合同履行过程中，被告金佰利公司欠付原告2018年剩余租金26379元、2019年和2020年租金118758元。2020年11月19日，被告金佰利公司将其向赛格数码广场实际经营户收取的截止2021年5月31日止的租金，按照原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主支付商铺购房款的比例进行发放，其中原告收到了被告金佰利公司支付的2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金18013元。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书和决定书、裁定受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。2020年12月15日，本院在宁夏法制报发布了申报债权公告，载明的债权申报期于2021年3月8日截止，本院定于2021年3月22日9时召开第一次债权人会议。还查明，2018年6月23日，被告金佰利公司、龙马公司向原告等业主发出《房屋租金支付担保承诺书》，载明：经业主和二被告协商，被告龙马房地产公司作为担保方就2018年租金支付达成以下意见：一、被告金佰利公司对于返还租金作出如下承诺：1.第一笔于2018年6月15日前支付租金总额的40%；2.第二笔于2018年8月31日前支付租金总额的30%；3.第三笔于2018年10月31日前支付租金总额的30%。二、由被告龙马公司作为被告金佰利返还租金担保方，担保被告金佰利公司支付鼓楼广场负一层业主房屋租金。三、现被告金佰利公司按第一条时间节点到期已无法支付第一笔租金，被告龙马公司承诺在7月15日前将此笔租金担保借给被告金佰利公司用于支付业主租金并愿继续担保后续两笔租金如期支付。四、对上述担保承诺条款内容望有关各方遵照执行不得违约，保证按时支付房屋产权人返租租金，若担保方违约，愿意承担本年度未支付业主剩余租金的银行同期贷款利息。本院认为，原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。关于原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的诉讼请求。首先，被告金佰利公司与原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主签订租赁合同后，对外进行了转租，但被告金佰利公司并未按照各商铺产权证载明的面积及位置一一对应转租，故本案原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》是被告金佰利公司对外出租的整体不可分割的一部分。现龙马鼓楼广场负一层部分业主与被告金佰利公司之间的租赁合同关系尚在履行过程中，如在本案中直接解除原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》势必影响其他业主的利益。再者，本院于2020年11月18日受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所为破产管理人，宁夏合天律师事务所已发布了申报债权公告，但债权人会议尚未召开，涉案合同是否继续履行尚不确定。最后，被告金佰利公司于2020年11月19日向原告在内的龙马鼓楼广场负一层全体业主发放了其收取的赛格数码广场实际经营户支付的截止2021年5月31日的租金，原告亦应保障实际经营户可正常使用涉案商铺至2021年5月31日。综上，本院对原告要求解除《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》的诉讼请求不予支持。原告要求恢复原状、返还商铺及支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的上述诉讼请求本院亦不予支持。关于原告要求支付租金及租金的诉讼请求，按照《破产法》相关规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，付利息的债权自破产申请受理时停止计息，故本院仅处理被告金佰利公司进入破产程序之前产生的债务。截止2020年11月18日，被告金佰利公司欠付原告2018年4月1日至2019年3月31日期间租金26379元、欠付2019年4月1日至2020年3月31日期间租金59379元、欠付2020年4月1日至2020年11月18日期间租金19566.59元[（59379元÷365×231）-18013元]，被告金佰利公司应当向原告支付上述租金共计105324.59元。被告金佰利公司逾期支付租金已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告主张截止2020年7月17日产生逾期付款利息5960.58元符合法律规定，本院予以支持。自2020年7月17日至2020年11月18日产生的逾期付款利息，本院按照拆借中心的市场报价利率予认定为1600.18元[（26379元+59379元+59379元÷365×231）×3.85%÷365×123]，本院亦予以支持。本院认定被告金佰利公司欠付原告的截止2020年11月18日的租金及利息，原告可在本判决生效后，依据本判决确认的债权向破产管理人申报债权。2020年11月18日后产生的债权，原告应当依法申报债权，本院不予处理。关于原告要求被告龙马公司就被告金佰利公司的债务承担连带责任的诉讼请求，根据被告金佰利公司、龙马公司作出的《房屋租金支付担保承诺书》，被告龙马公司自愿对被告金佰利公司欠付原告的2018年度的租金承担连带责任，但现已超过保证期间，故对原告要求被告龙马公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告龙马公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为对质证和抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告顾自敬支付租金105324.59元、利息7560.76元（原告顾自敬应在破产程序中依法申报该债权，不得据此获得个别清偿）；二、驳回原告顾自敬的其他诉讼请求。案件受理费3356元，减半收取计1678元，由原告顾自敬负担438.57元，由被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司负担1239.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋乔二○二○年十二月二十三日法官助理 焦娇书记员 王莉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国企业破产法》第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理;被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。