宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初14186号原告：宁夏塞上花都园艺有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区塞上花都花鸟鱼宠市场3-14号营业房。法定代表人：张涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海婷，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：范利忠，男，1971年12月19日出生，汉族，个体从业人员，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：康乔，宁夏天盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷琪琛，宁夏天盛律师事务所律师。原告宁夏塞上花都园艺有限公司与被告范利忠物权保护纠纷一案，本院于2020年11月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告塞上花都公司的委托诉讼代理人黄海婷，被告范利忠的委托诉讼代理人康乔、殷琪琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付占用S2、S3号营业房期间的租金19385元；2.判令被告立即腾退S7号营业房，并向原告支付自2020年1月1日起至实际腾退前的房屋租金，暂计算至2020年9月1日，为17600元（以上租金按照每平方米每月40元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月25，银川雪峰花卉有限公司公司（以下简称雪峰花卉公司）与段龙华签订《“塞上花都”场地及地上附着物租赁合同》，合同约定段龙华承租塞上花都花鸟鱼虫市场占用的土地及地上建筑物，租赁期限为16年，自2011年6月12日起至2027年6月11日止。2012年8月26日，双方签订《“塞上花都”市场租赁合同补充协议》。2014年5月20日，双方又签订《补充协议》。2016年4月5日，段龙华以其成立的银川银古花之都花卉有限公司与被告签订《“塞上花都”花卉市场营业房租赁合同》，约定银川银古花之都花卉有限公司将塞上花都花鸟鱼宠市场S2、S3、S7号营业房租赁给被告，租赁期限为10年，自2016年4月5日起至2026年5月1日止，合同第九条约定被告在租赁期间不得私自转租营业房。2017年4月17日，雪峰花卉公司以段龙华违约为由起诉至银川市兴庆区人民法院，要求解除租赁合同，该院经审理于2019年4月1日作出判决，判决解除双方签订的租赁合同及补充协议。段龙华不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审理判决驳回上诉，维持原判。2019年9月25日，原告与雪峰花卉公司签订《租赁合同》，约定原告承包塞上花都花鸟鱼宠市场的经营管理，承包期限自2019年9月26日起至2027年5月28日止。2019年9月26日，银川市兴庆区人民法院将塞上花都花鸟鱼宠市场及其经营权移交给雪峰花卉公司，原告也开始经营管理塞上花都花鸟鱼宠市场。原告认为雪峰花卉公司与段龙华签订的《“塞上花都”场地及地上附着物租赁合同》及补充协议已经解除，被告与银川银古花之都花卉有限公司签订的租赁合同也虽是解除，被告应当与原告重新签订租赁合同，并向原告支付租金。但被告至今占用S7号营业房，并拖欠租金。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，一、原告的主体资格不适格,应驳回其起诉。被告与银川银古花之都花卉有限公司(段龙华)、雪峰花卉公司、友爱村村委会之间是次次承租人、次承租人、承租人和出租人的关系,但与原告之间无合同关系、无租赁关系存在。被告与银川银古花之都花卉有限公司(段龙华)签订涉案租赁合同时，段龙华与雪峰花卉公司之间签订的租赁合同合法有效，段龙华享有租赁权，且涉案合同约定的租赁合同期间亦并未超出段龙华与雪峰花卉公司之间约定的租赁合同期间，涉案租赁合同系双方当事人之间真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且雪峰花卉公司及友爱村村委会均以默示的方式对段龙华（银川银古花之都花卉有限公司）将涉案营业房再次转租给被告表示追认，且至今未提出任何异议。被告依据租赁合同约定取得涉案营业房的使用权,成为涉案营业房的次承租人并且占有使用经营至今,对于涉案营业房的占有和使用是基于合法的租赁关系而行使。二、被告对涉案营业房仍享有租赁权,且已将全部租金于2016年即一次性全部交纳完成，原告无权要求腾房并重复支付房屋租金。原告主张段龙华和雪峰花卉公司签订的合同已解除,则被告和银川银古花之都花卉有限公司(段龙华)签订的合同随之解除无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2007年5月，雪峰花卉公司与银川市兴庆区银古路友爱村村委会签订《土地租用协议书》一份，约定雪峰花卉公司承租银川市兴庆区银古路友爱村村委会所有的位于银古路以南、规划友爱中心路以西、东方垂钓休闲广场界桩以东、友爱村三队以北土地，实际面积45亩以上，租用时间从2007年5月28日起至2027年5月28日止，租赁费按年结算，每年300000元整，最终结束时费用一次结清，雪峰花卉公司须在每年的5月31日以前向银川市兴庆区银古路友爱村村委会支付一年租金300000元，银古路街道办事处作为见证方在此合同上签字盖章。2011年6月12日，雪峰花卉公司与段龙华签订《承包合同》一份，约定，“甲方（雪峰花卉公司）将‘塞上花都花鸟鱼宠’市场承包方式交给乙方（段龙华）经营管理，承包期限为十年，自2011年6月12日至2021年6月12日，承包期内乙方作为市场唯一经营者，拥有该市场的所有经营管理权，甲方不得以任何形式干预，乙方同意在承包期内帮助甲方处理个人的债务问题，并解决投资事项，市场年租金600万元整，但乙方须将年利润的20%返给甲方作为分成，其余所有收入均归乙方所有，乙方在承包期内承担的经营成本包括（人工工资、宣传费用、招商投入、办公投入、物业维护、承包租金、场地租赁费和其他必须支出费用），乙方承包上述市场需以甲方名义进行。”后段龙华分别以银川昊昱商业策划有限公司、银川银古花之都花卉有限公司名义对外经营。2012年8月25日，雪峰花卉公司（甲方）与段龙华（乙方）签订《“塞上花都”场地及地上附着物租赁合同》一份，约定：乙方承租塞上花都花鸟鱼宠市场占用的土地、地上建筑物（锅炉房及锅炉除外），租赁期限为十六年，自2011年6月12日起至2027年6月11日止，本合同生效之日之前所签订的所有《承包合同》、协议、授权书等全部作废。次日，雪峰花卉公司（甲方）与段龙华（乙方）签订《塞上花都市场租赁合同补充协议》一份，约定，“甲方截止2012年6月陆续向乙方借款人民币大写以双方最终确认借条为准＿万元，甲方同意按照月利率3%支付给乙方，作为乙方的回报，如甲方再向乙方借款，也按上述利率作为回报，新增借款也属于本协议的还款范围；双方同意用该借款及利息回报抵顶乙方应向甲方支付的塞上花都花鸟鱼宠市场的租金；自本补充协议签订之日起用塞上花都花鸟鱼宠市场租赁的净利润50%用于偿还甲方向乙方的借款；……乙方在经营期间所有支持凭证应完整无缺，双方每季度最后一周进行一次账务核对，所有支出凭证作为成本核算依据；……乙方每月支付给甲方人民币2万元整，作为甲方的办公费用。租赁合同期间塞上花都市场的水、电、天然气费、办公费、人员工资、招商管理费、广告投入费、50亩场地租赁费由乙方承担，支付方式为：由乙方将该费用交付甲方，由甲方交相关单位，并出具相应收费凭证。”2014年5月20日，雪峰花卉公司（甲方）与段龙华（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定，“一、双方对原租赁合同及补充协议的约定做如下变更：自2014年4月21日起乙方将应当支付给甲方的相当于市场百分之五十收益的租金中的40%支付给执行申请人鸿通贷款公司，用于清偿甲方关联公司宁夏峰满琳园艺有限公司执行款。支付方式为由乙方直接支付至银川市中级人民法院执行款账户内。剩余相当于10%收益的租金，用于甲方向乙方清偿双方民间借贷案件的借款本息。二、乙方向银川市中级人民法院转款或交款后，视为乙方已将相当于收益40%的租金支付给了甲方，转账凭证法院执行款收据均可作为乙方已支付租金的凭证，无需甲方另行确认。三、自2014年4月21日起甲、乙双方每月进行账务核算，核算日为当月21日至23日，即2014年5月23日前核算确认2014年4月21日至2014年5月20日账务，以此类推。经过核算，双方确认当月收益金额。乙方于当月30日前按本协议第一条约定金额（收益40%）将租金支付至银川市中级人民法院。甲方进行财务核算的人员为法定代表人韩峰，同时，甲方另委托靳晓亮作为财务核算确认人员。在甲方法定代表人韩峰不能于当日23日前到场核算确认财务时，有权代甲方进行财务核算确认”。段龙华系银川昊昱商业策划有限公司法定代表人及一人股东，也系银川银古花之都花卉有限公司法定代表人，对该公司占股20%。2016年4月5日，被告与段龙华签订《“塞上花都”场地及地上附着物租赁合同》一份，约定段龙华将塞上花都花鸟鱼虫市场S7、S2、S3号营业房出租给被告使用，经营范围为宠物、水族、花卉等市场相关范围，承租面积为165平方米，年租金19000元，租期自2016年4月5日起至2026年5月1日，租金共计190000元，被告一次性支付。银川昊昱商业策划有限公司在该份合同上加盖了印章。当日，被告通过银行转账的方式向银川昊昱商业策划有限公司支付190000元，银川昊昱商业策划有限公司向被告出具了收据。后雪峰花卉公司与段龙华在履行上述协议过程中发生纠纷，雪峰花卉公司于2017年4月17日将段龙华诉至本院，要求判令：1.解除雪峰花卉公司与段龙华于2012年8月25日、8月26日签订的《“塞上花都”场地及地上附着物租赁合同》、《“塞上花都”市场租赁合同补充协议》；2.段龙华向雪峰花卉公司返还租赁的塞上花都花鸟鱼宠市场土地及地上附着物，本院经审理于2018年2月28日作出（2017）宁0104民初4032号民事判决书，判决：一、解除雪峰花卉公司与段龙华于2012年8月26日、8月27日签订的《“塞上花都”场地及地上附着物租赁合同》、《“塞上花都”市场租赁合同补充协议》及2014年5月20日签订的《补充协议》；二、段龙华于本判决生效之日起七日内向雪峰花卉公司返还上述合同约定的宁夏回族自治区银川市兴庆区塞上花都花鸟鱼宠市场占用的土地及地上建筑物（锅炉及锅炉房除外）。段龙华不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后于2018年7月16日作出（2018）宁01民终1595号民事裁定书，裁定：一、撤销（2017）宁0104民初4032号民事判决书；二、本案发回本院重审。本院于2018年9月4日受理后，经审理于2019年4月1日作出（2018）宁0104民初10906号民事判决书，判决：一、解除雪峰花卉公司与段龙华于2012年8月26日、8月27日签订的《“塞上花都”场地及地上附着物租赁合同》、《“塞上花都”市场租赁合同补充协议》及2014年5月20日签订的《补充协议》；二、段龙华于本判决生效之日起七日内向雪峰花卉返还上述合同约定的宁夏回族自治区银川市兴庆区塞上花都花鸟鱼宠市场占用的土地及地上建筑物（锅炉及锅炉房除外）。段龙华仍不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后于2019年6月12日作出（2019）宁01民终1774号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后因段龙华未履行返还义务，雪峰花卉公司向本院申请强制执行。2019年9月3日，本院作出（2019）宁0104执6400号通知，责令段龙华履行（2018）宁0104民初10906号民事判决书确定的法律义务。2019年9月11日，本院作出（2019）宁0104执6400号公告，责令段龙华及塞上花都花鸟鱼宠市场实际占有人于2019年9月22日前迁出塞上花都花鸟鱼宠市场占用的土地及地上建筑物。2019年9月24日，本院作出（2019）宁0104执6400号通知书，责令段龙华及银川银古花之都花卉有限公司停止对塞上花都花鸟鱼宠市场租户采取断电、断水及拉网等行为，并于24小时内撤离上述场所。2019年9月25日，本院作出（2019）宁0104执6400号公告，依法强制移交银川市兴庆区塞上花都花鸟鱼宠市场占用的土地及地上建筑物于雪峰花卉公司，由雪峰花卉公司享有民事判决书确定的相关权利，任何组织、个人不得干预，违者将承担法律责任。当日，原告法定代表人张涛与雪峰花卉公司签订《场地及地上附着物租赁合同》一份，约定雪峰花卉公司将塞上花都花鸟鱼虫市场占用的土地及地上附着物出租给张涛，租赁期限自2019年9月26日至2027年5月28日，张涛有权以自己独自成立的企业或与他人共同投资成立的企业使用本合同项下的租赁物或将租赁物转租给第三方，合同还对租赁费用及支付方式、双方的权利和义务等内容进行了约定。2020年1月11日，原告在塞上花都花鸟鱼宠市场内张贴公告，告知全体商户雪峰花卉公司与段龙华之间的租赁合同已经被人民法院依法判决解除，本院已于2019年9月26日将塞上花都花鸟鱼宠市场及其经营权移交给雪峰花卉公司，自即日起，段龙华及其为经营市场所成立的相关企业不再对市场享有任何权利，雪峰花卉公司已经于收回市场当日将市场经营权及场地租赁给原告，各商户需重新与原告签订新的租赁合同，原告免除各商户2019年10月至12月期间的租金，各商户必须按时支付2019年12月以后的租金，否则原告将把摊位另行出租，个别商户向段龙华、银川银古花之都花卉有限公司预交的2019年之后的租金等费用与原告无关。被告至今未向原告支付过涉案营业房租赁费。现原告以被告无权占用房屋为由诉至本院。诉讼中，原告提交了其与卢家豪、杨文涛签订的《“塞上花都”花卉市场宠物区摊位租赁合同》各一份，欲证明原告已与卢家豪、杨文涛签订了塞上花都花鸟鱼宠市场S2、S3号营业房签订了租赁合同，租金标准均为每平方米每月40元，其中卢家豪租赁S3号营业房，面积为50平方米，租期自2020年4月20日至2021年4月19日，年租金为28800元；杨文涛租赁S2号营业房，面积60平方米，租期自2020年5月25日起至2021年5月24日，年租金为24000元，原告已收回了S2、S3号营业房的经营权。被告对原告与卢家豪、杨文涛签订的上述合同不予认可，称卢家豪、杨文涛于2018年与被告就租赁S2、S3营业房签订了租赁合同，故原告提供的证据不合法。原告针对被告的该意见，又补充提交被告与王燕萍、卢家豪、梁泽东就塞上花都花鸟鱼宠市场S2、S3、S7号营业房租赁事宜签订的《“塞上花都”花卉市场宠物区营业房租赁合同》复印件各一份，其中王燕萍租赁S7号营业房，面积为55平方米，租期自2016年5月27日至2026年5月27日，年租金22000元；卢家豪租赁S2号营业房，面积60平方米，租期自2018年4月20日至2020年4月20日，年租金为35000元；梁泽东租赁S3号营业房，面积为55平方米，租期自2018年4月25日起至2020年5月25日，年租金为35000元。被告委托诉讼代理人认为原告提交的《“塞上花都”花卉市场宠物区营业房租赁合同》系复印件，故不予认可。后经本院与被告本人核实，其承认承租涉案营业房后转租给王燕萍、卢家豪和梁泽东的事实。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。如侵害物权给权利人造成损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。2019年9月25日，原告法定代表人张涛与雪峰花卉公司签订《场地及地上附着物租赁合同》，约定张涛有权以自己独自成立的的企业或与他人共同投资成立的企业使用本合同项下的租赁物或将租赁物转租给第三方，自此张涛取得了塞上花都花鸟鱼虫市场的经营权。后张涛以原告名义经营塞上花都花鸟鱼虫市场，要求全体商户重新与原告签订租赁合同，但被告以其与段龙华之间的租赁合同合法有效为由拒绝与原告重新签订租赁合同，侵害了原告对塞上花都花鸟鱼宠市场享有的合法权益，应当承担相应的民事法律责任。原告要求被告返还涉案S7号营业房并支付租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于租金标准的认定，被告转租涉案营业房时与王燕萍、卢家豪、梁泽东约定的年租金分别为22000元、35000元、35000元，其转租获益高于原告与杨文涛、卢家豪约定的年租金，原告以其出租时约定的租金标准向被告主张租金符合法律规定。关于对三件营业房面积的认定，原告提交的其与杨文涛、卢家豪签订的合同约定的面积与被告与王燕萍、卢家豪、梁泽东签订的合同约定的面积不一致，但因上述证据均系原告提供，应当视为原告认可被告与王燕萍、卢家豪、梁泽东签订的合同所约定的面积，故本院以被告与王燕萍、卢家豪、梁泽东的合同认定涉案S2、S3、S7号的营业房的面积。综上，S2号营业房2020年1月1日起至2020年4月19日期间的租金为8600.55元（40元/平方米/月×12月×60平方米÷365日×109日），S3号营业房自2020年1月1日起至2020年5月24日期间的租金为10415.34元（40元/平方米/月×12月×55平方米÷365日×144日），S7号营业房自2020年1月1日起至2020年9月1日期间租金为17648.22元（40元/平方米/月×12月×55平方米÷365日×244日），现原告主张S7号营业房在上述期间的租金17600元符合法律规定。综上，被告应当向原告支付S2、S3、S7号营业房租金共计36615.89元（8600.55元+10415.34元+17600元），被告还应当按照年租金26400元标准继续支付S7号营业房自2020年9月2日起至实际返还S7号营业房之日止的租金。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：被告范利忠于本判决生效之日起七日内向原告宁夏塞上花都园艺有限公司返还位于塞上花都花鸟鱼宠市场S7号营业房，并支付租金36615.89元以及按照年租金26400元标准计算的自2020年9月2日起至S7号营业房实际返还之日止的租金。案件受理费724元，减半收取计362元，由原告宁夏塞上花都园艺有限公司负担3.61元，由被告范利忠负担358.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔二〇二〇年十二月二十四日法官助理 焦 娇书记员 龚琬清附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。