宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初16416号原告：李建芳，女，1982年10月11日出生，汉族，宁夏铁通公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李凯，宁夏维誉律师事务所律师。原告：程红胜，男，1981年7月30日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李凯，宁夏维誉律师事务所律师。被告：杨德田，男，1953年8月15日出生，汉族，宁夏新禾药业有限公司退休职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告李建芳、程红胜与被告杨德田委托合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告李建芳、程红胜的委托诉讼代理人李凯，被告杨德田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建芳、陈红胜向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告XXXXXX号营业房房款160万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月29日，原告向被告出具委托书一份，委托被告代原告出售位于XXXXXX号营业房，并代收房款；代为办理房屋产权变更登记过户手续；代为办理房屋交接事宜等。当日，双方通过银川市国立公证处办理了公证。委托书出具后，被告将房屋出售给第三人。被告收取购房款后，未按照双方约定履行返还购房款的义务，故原告诉至法院。杨德田辩称，本案已过诉讼时效，本案发生在2010年至2011年之间，被告于2019年才起诉，已过诉讼时效。原告于2010年11月向被告借款650000元用于偿还黄河商业银行贷款及利息，经过双方协商，借款期限为一个月，利息为三分，即年息36%。但由于被告资金不足，将此事告知朋友方茹琴，被告与方茹琴共同筹款65万元。在出借前，方茹琴要求原告提供担保和抵押，经原、被告协商，原告于2010年11月27日将涉案房屋抵押，并授权委托给被告，双方约定，原告如果到期未偿本付息，被告将房屋出售后抵偿借款与利息。2010年11月29日，二原告共同向方茹琴出具借条一张，并载明本金、利息、还款期限及将借款用于偿还银行贷款。被告当日代原告偿还银行贷款60万元，并支付了利息13684元。原告主张160万元诉请不成立，原告委托被告卖房子实际是因为双方的朋友关系。原告房子是一房两证，银行不给贷款，被告代原告偿还了很多贷款，被告妹妹和妹夫也代原告补交了贷款，原告是知情的。被告以95万元价款将涉案房屋卖给妹夫**，因为**并不想要房子，被告只是把房产证办出来再办贷款，贷了100万元，**没有支付房款。贷款后，被告给方茹琴还了40万元本息，还有40万元本息抵顶原告对被告的欠款，剩下20万元给了**，支付房屋过户的税费。过户的税费被告与**各支付了部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：位于XXXXXX号营业房原产权人系李建芳。2010年11月27日，原告李建芳、程红胜向被告出具《委托书》一份，载明：“原告委托被告代为办理位于XXXXXX号营业房的相关事宜。一、代为清偿用上述住房向宁夏黄河农村商业银行北苑支行抵押借款并签署相关文件；二、清偿贷款后代为领取房屋产权证；三、代为办理房屋注销抵押登记相关事宜；四、代为以委托人名义向银行申请抵押贷款，代为签订《抵押借款合同》，代为办理抵押登记手续；五、代为出售上述房屋，包括代签《房屋买卖契约》，代收房款；六、代为办理上述房屋产权变更登记过户手续；七、代为交纳出售上述房屋所缴的税费；八、代为办理房屋交接相关事宜；九、代为办理出售上述房其他事宜。委托期限：自2010年11月27日起至办理完上述事宜为止。”同日，双方通过银川市国立公证处办理了公证。2010年11月29日，原告向方茹琴出具借条一张，载明，“今借到方茹琴现金650000元，用于还宁夏黄河农村商业银行北苑支行贷款。借款期限为一个月归还本金及利息。”同日，被告代李建芳偿还黄河农村商业银行北苑支行贷款本金600000元及利息13684元。2011年6月28日至29日，被告代原告李建芳缴纳契税24126.3元、房屋所有证登记费550元、工本费、土地登记费33元，并将涉案房屋房产证办理至李建芳名下。2011年11月15日，被告代原告李建芳、程红胜与第三人**签订《房屋买卖合同》，约定将位于XXXXXX号营业房（1-2层）出售给**；建筑面积268.07㎡，土地使用面积23.05㎡；房屋评估价为1051102元，**已付房款500000元，**在房屋产权变更手续办理完毕后，拿到房产证时将剩余房款一次性付清给原告；剩余房款付清后，原告交付房屋给**，办理房屋所有权、国有土地使用权变更时的税、费由**承担。现原告以被告未向其支付购房款为由，诉至法院。另查明，被告向本院提交贺兰县地税局于2011年11月24日出具的税收完税证及税费票据。其中，**作为纳税人缴纳房屋买卖3%的契税31533.06元，李建芳作为纳税人缴纳个人所得税、土地增值税等81234.98元（计税金额为1051102元），营业税、教育税附加等13579.06元，**缴纳房屋所有权登记费550元。庭审中，原告申请证人马克出庭作证。马克称其与原告一起在工地干活，2012年至2018年期间其都陪原告找姓杨的要钱。被告申请证人方茹琴出庭作证。方茹琴称其与被告系朋友关系，被告称有人借钱，其给被告凑了30万元，加被告自己出钱共计65万元，出借给原告，其中613684元偿还银行贷款本金及利息，剩余3万元以现金方式支付给原告。原告给其出具65万元的借条，约定利息为月息3分，同时原告以涉案房屋作为抵押，给被告出具公证委托书。一年后，被告代原告偿还本息40万元，其把借条给了被告。原告称方茹琴所述的借款时以房屋担保的情况属实，具体利息约定其记不清了。经本院通知案外人**接受询问，**称其系杨德田妹夫，杨德田让其帮忙贷款，其答应了，双方就到房管局签订了涉案的《房屋买卖合同》，并把涉案房屋过户至其名下。但其未向杨德田支付购房款，其通过银行贷款的形式，将涉案房屋抵押贷款100万元，款项全部由杨德田拿走。过户的税费其替杨德田凑了大概几万元，杨德田给其打了条子。贷款办出后，杨德田将其支付的税费款项还给他。但是房子一直没有向其交付。被告称涉案房屋原告一直出租使用，未向其交付过房屋。本院认为，原、被告签订《委托书》且办理了公证，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方已形成委托代理合同关系。后被告代原告缴纳相关税费，办理涉案房产证至原告名下，并与**签订《房屋买卖合同》，收取购房款，均系代原告所为，故该权利义务效力应归属于原告。现原告主张被告向其返还购房款，因被告主张其代原告偿还借款，并向本院提交了《借条》原件，且根据借款人方茹琴陈述，可以证明该笔借款与本案的委托代理关系属同一事实，故被告应当将扣除借款本息后的购房款返还给原告。关于购房款金额的计算问题，《房屋买卖合同》约定的购房款金额为1051102元，因与房管局出具税票中的计税金额一致，本院予以确认。原告称涉案房屋2011年的市场价为160万元，但未提交相关证据证明，本院不予采信。被告与案外人**虽均称涉案购房款并未支付，但其二人均认可通过房屋抵押贷款形式贷款100万元，并由被告取走，故本院认定已支付给被告的购房款金额为100万元。未支付款项，原告可基于《房屋买卖合同》另行主张权利。关于应扣除的借款本息金额如何计算的问题，被告称其代原告偿还方茹琴本息合计40万元，并偿还原告欠自己的欠款本息合计40万元，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款规定“自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。”借条中虽载明“借款期限为一个月归还本金及利息”，但就利息计算标准未作约定，视为约定不明，本院对借款期限内的利息不予支持。但对被告代原告偿还自逾期还款之日（2010年12月30日）按照年利率6%至2011年11月24日的利息35153.4元（650000×6%÷365天×329天），本院予以支持，故在本案中应当扣除的借款本息金额为本金650000元及利息35153.4元。关于被告主张的办证税费是否应在购房款中扣除的问题，对其中被告缴纳办证至原告名下的契税24126.3元、房屋所有证登记费550元、工本费、土地登记费33元，合计24709.3元，系被告为实现委托事项预付的费用，故应当在本案购房款中扣除。对被告主张扣除其代原告缴纳过户给**的税费，根据税费票据，法定由原告缴纳的税费虽为94814.04元（个人所得税、土地增值税等81234.98元及营业税、教育税附加等13579.06元），但根据《房屋买卖合同》约定，办理房屋所有权、国有土地使用权变更时的税、费由**承担，故对被告的该项辩称，本院不予采信。综上，被告应当将扣除借款本金及代缴税费后的剩余购房款290137.3元（1000000元-650000元-35153.4元-24709.3元）返还给原告。对被告关于诉讼时效的抗辩，因原告称一直向被告索要购房款，且根据证人马克的证言，亦可以证明原告主张权利的事实，故本院对被告的该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十八条，第四百零四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨德田于本判决生效之日起七日内支付原告李建芳、程红胜剩余购房款290137.3元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由原告李建芳、程红胜负担15719元，由被告杨德田负担3481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 马 虹人民陪审员 宋开辉人民陪审员 马 坚 二○二〇年六月十八日法官助理 赵 慧书记员 顾秀英附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。