山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初5472号原告：樊苏玲，女，1954年3月14日出生，汉族，住太原市，公民身份号码×××。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路****，统一社会信用代码×××。法定代表人：裴容，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳丽，山西德珲律师事务所律师。原告樊苏玲与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（以下简称“鸿金宝公司”）、第三人山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称“八闽公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日作出（2019）晋0106民初368号民事判决书。被告鸿金宝公司不服，向太原市中级人民法院提起上诉。太原市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）晋01民终4480号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭。原告于2019年9月20日申请撤回对第三人的起诉，本院于2019年9月27日作出（2019）晋0106民初5472号民事裁定书，裁定准予原告撤回对第三人的起诉。后本院于2019年10月24日、11月8日公开开庭进行了审理，原告樊苏玲、被告鸿金宝公司委托诉讼代理人郭志刚、靳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊苏玲向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠付租金29390元（2009年1月1日至2009年12月31日租金6607元、2010年1月1日至2010年12月31日租金7158元、2011年1月1日至2011年11月15日租金15625元）；2.判决被告向原告支付2009年1月1日至2011年11月15日所欠租金至2018年3月12日的违约金7748元及至实际付清之日止的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2004年购买太原市迎泽区双塔北路79号A座263号商铺，并于2006年1月25日与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，合同约定原告将房屋出租给被告。2011年10月15日，被告与八闽公司、鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》，将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。被告长期对外收取商场租金，但是却不向原告支付房屋租金，造成原告严重经济损失。原告长期向被告主张均未果，故诉至法院。被告鸿金宝公司辩称，一、原、被告之间的租赁关系已经于2009年1月1日约定解除，原告无权向被告主张，2011年原告与八闽公司签订了租赁协议，约定的租赁期限自2009年1月1日起，表明原告已单方解除与被告的租赁关系；二、被告已实际支付原告至2008年12月31日的租金，自2009年1月1日起的租金应由八闽公司支付，事实上原告已收到2009年全年租金；三、原告的主张已经超过诉讼时效，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告提交的由案外人尹某(系原告单位同事，与原告均是白马山西服装市场商铺租赁户)代原告签署的2009年租金6607元的收条，证人尹某出庭虽未明确表示系其签署，但原告未提出笔迹司法鉴定申请，且证人及原告均认可在同一天（2011年1月13日）由尹某代原告签署了2008年租金5506元收条并实际领取租金，结合两张收条中客户签字处的签署形式和存在尹某代原告领取租金的情形，本院认为该收条实际由尹某代原告签署具有高度盖然性，故对该收条予以采信。2.被告提交的由案外人尹某代原告签署的《商铺租赁经营协议》，因协议约定内容涉及合同当事人实体权利的处分，原告不予认可事前授权尹某代签，也未予以事后追认，被告亦未提交证据证明原告授权尹某代签该协议，故本院对该《商铺租赁经营协议》不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月25日，原告与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，约定：原告将商铺（A263号，建筑面积32.8m2）租赁给被告，租赁期限10年，自2006年1月1日至2015年12月31日止，商铺年租金为原告实际购买商铺价格的9%，即19871元；合同签订时起被告每年分两次支付原告租金，于每年1月20日前一次性支付当年前半年租金，6月31（30）日前一次性支付当年后半年租金；逾期支付租金的，被告应自逾期之日起至应付租金全部支付之日止，按日支付租金额的万分之一承担违约金。后双方对上述合同进行变更签订了《商铺租赁补充协议》，约定：在原合同基础上增加三年启动期，期限为2008年1月1日起至2010年12月31日止，原合同相应推后执行；2008年租金为5506元，2009年租金为6607元，2010年租金为7158元，付款期限按原合同执行;三年启动期结束后，实行代租管理，商铺委托被告招商和管理，收取的租金由商户直接支付原告或由被告代收，被告按市场统一收费标准收取物业管理费用。截止目前，原告已收到至2009年12月31日之前的租金。本院认为，原告与被告签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《商铺租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对上述合同的履行，双方当事人一直未提出异议并予以解除，被告也一直未将涉案商铺交还给原告，且被告提供了明确载明“今收到太原市鸿金宝物业管理有限公司支付……2009年全年支付返租金”的收条，被告虽抗辩该收条由八闽公司沿用其公司格式打印，但该抗辩显然不符合日常的交易习惯，在逻辑上亦难以解释八闽公司的收条原件由其掌握的情形，故本院认为自2009年1月1日起仍应视为双方默认继续履行原合同，对被告关于双方租赁关系已经解除的抗辩意见不予采信。自合同签订之日起，被告应按合同约定向原告支付租金。原告依约将商铺出租给被告，被告未按约向原告支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。经核算，被告尚欠原告2010年上半年租金3579元、2010年下半年租金3579元、2011年上半年租金9935.5元、2011年7月1日至10月15日租金5825元（即19871元÷365天×107天=5825元），共计22918.5元。被告未按照合同约定期限支付原告租金，应自逾期之日起至应付租金付清之日止，按日应支付租金额的万分之一承担违约金。经核算，依照原告主张的违约金起止计算日期，被告应支付的违约金为：（1）2009年上半年违约金自2009年7月1日至2011年1月13日共计562天，即3303.5元×0.0001×562天=186元；2009年下半年违约金自2010年1月1日至2011年1月13日共计378天，即3303.5元×0.0001×378天=125元；（2）2010年上半年违约金自2010年7月1日至2018年3月12日共计2812天，即3579元×0.0001×2812天=1006元；2010年下半年违约金自2011年1月1日至2018年3月12日共计2628天，即3579元×0.0001×2628天=941元；（3）2011年上半年违约金自2011年7月1日至2018年3月12日共计2447天，即9935.5元×0.0001×2447天=2431元；2011年7月1日至10月15日违约金自2012年1月1日至2018年3月12日共计2263天，即5825元×0.0001×2263天=1318元；以上共计6007元。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述与原告提交的信访材料均可相互印证业主们从未间断催要房租，故诉讼时效已构成中断,本院对被告关于原告诉讼已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。综上，本院支持原告樊苏玲的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司支付原告樊苏玲自2010年1月1日起至2011年10月15日止的租金22918.5元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司支付原告樊苏玲至2018年3月12日的违约金6007元，并支付自2018年3月13日起至所欠租金实际付清之日止的违约金（以所欠租金22918.5元为基数、按日万分之一计算）；三、驳回原告樊苏玲的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元，由原告樊苏玲负担118元，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担416元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 杨春燕人民陪审员 尹秀莲人民陪审员 卢振章 二〇一九年十二月三日书 记 员 任 超附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。