上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初35137号原告(反诉被告)：上海衡山餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：吴艳明，董事长。委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛慧，上海润一律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海英柘体育管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张金鑫，执行董事。委托诉讼代理人：陈支平，上海汉路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李白扬，上海汉路律师事务所律师。被告：延安英柘体育管理有限公司，住所地陕西省延安市。法定代表人：吴晟，总经理。原告上海衡山餐饮管理有限公司(以下简称衡山公司)与被告上海英柘体育管理有限公司(以下简称上海英柘公司)、被告延安英柘体育管理有限公司(以下简称延安英柘公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，上海英柘公司提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2020年11月25日公开开庭审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，并于2021年3月17日第二次公开开庭审理，原告衡山公司委托诉讼代理人奚征宇、薛慧，被告上海英柘公司委托诉讼代理人陈支平、李白扬到庭参加两次诉讼。被告延安英柘公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告衡山公司向本院提出诉讼请求：1.确认衡山公司与上海英柘公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月12日解除；2.判令上海英柘公司退还衡山公司已支付的租赁保证金200,000元、租金385,928元、能耗费29,737.50元、物业管理费42,822元；3.判令上海英柘公司赔偿衡山公司装修房屋产生的损失1,537,297.27元(包含咨询服务费200,000元、装修设计费55,300元、施工费715,614.40元、厨房设备费用350,825元、收银设备费用46,312.75元，人员支出169,245.12元)；4.判令延安英柘公司对上海英柘公司的上述付款义务承担连带付款责任。事实与理由：2018年4月,衡山公司与上海英柘公司就上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX室、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)用于餐饮经营达成初步合作意向,并签订《租赁意向协议书》。衡山公司支付租赁意向金200,000元。2018年6月15日,衡山公司与上海英柘公司签订《房屋租赁合同》,双方就房屋面积、租赁用途、租赁期限、免租期、租金支付方式、保证金以及其他费用、房屋使用要求和维修责任、违约责任等作出明确约定。此后,衡山公司完全按照租赁合同之约定履行了合同义务,不存在任何违约行为。然而,衡山公司在进场施工过程中发现,租赁房屋并未满足租赁合同约定的交付标准(包括天然气接驳、排油烟管道未铺设至厨房进口端、隔油池未安装完毕),且上海英柘公司对公共就餐区域的装修也未完成,即,上海英柘公司并未完全履行租赁合同项下的交付义务。为此，衡山公司多次委托律师就租赁房屋存在的相关问题致函上海英柘公司,上海英柘公司于2019年7月10日向衡山公司复函,同意免除衡山公司停工期间的房租,并且进一步免租至餐厅正式开业之日。但上海英柘公司仍然未履行租赁合同项下的房屋交付义务,租赁房屋迟迟无法满足租赁合同之餐饮使用目的。无奈之下,衡山公司于2019年11月12日向上海英柘公司的负责人当面送达了解除租赁合同之律师函,上海英柘公司签收后也当场表示同意解除租赁合同,但双方就赔偿事宜无法达成一致意见。上海英柘公司交付的租赁房屋无法满足租赁合同所约定的基本交付条件,无法用于餐饮之基本目的，且故意隐瞒了部分房屋面积缺少产证的事实,致使衡山公司无法办理餐饮经营许可手续,导致衡山公司租赁房屋的根本目的落空。上海英柘公司的行为给衡山公司造成了巨大经济损失。根据租赁合同相关约定,衡山公司有权解除合同,要求上海英柘公司退还已支付的所有款项并承担相应的赔偿责任。延安英柘公司持有上海英柘公司100%的股份，故应对上海英柘公司的债务承担连带责任。综上,为保护自身的合法权益,衡山公司诉至法院,请求判如所请。被告上海英柘公司辩称，上海英柘公司于2019年11月12日收到解约函，认可双方合同于该日解除，不同意其他的诉讼请求：1.衡山公司未按约支付租金、并于2019年11月12日提前解约，构成违约；2.上海英柘公司同意延长免租期的前提是双方友好协商，但现衡山公司已经起诉，故不同意延长免租期；3.出租面积中的二楼没有产证的事实，在补充协议中已经约定，衡山公司明知，不存在上海英柘公司刻意隐瞒的情况，亦不存在因为无产证无法办理《食品经营许可证》的情况；4.双方未约定天然气管道接驳作为交付标准，上海英柘公司已经完成了交付，衡山公司与案外人的建设工程施工合同中包含了隔油池，故隔油池安装系衡山公司的义务。合同附件二约定的是交付的标准，当时约定毛坯交付，由上海英柘公司对公共就餐区域进行装修，不因上海英柘公司未全部装修而构成未完成交付。反诉原告上海英柘公司向本院提出诉讼请求：1.判令衡山公司支付房屋租金1,196,376.80元(其中包括2018年7月1日起至2018年9月30日的免租期租金289,446元、2019年2月1日起至2019年11月12日的房屋租金906,930.80元)；2.衡山公司支付逾期支付租金的违约金，以906,930.80元为基数，按每日万分之五的利率，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；3.衡山公司支付2018年10月1日起至2019年11月12日的能耗费132,827.50元(以9,912.50元/月计算)；4.衡山公司支付逾期支付能耗费的违约金，以29,737.50元为基数，按日万分之五的利率，自2018年10月1日起计算至实际支付之日止；以29,737.50元为基数，按日万分之五的利率，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；以29,737.50元为基数，按日万分之五的利率，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；以29,737.50元为基数，按日万分之五的利率，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以29,737.50元为基数，按日万分之五的利率，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；5.衡山公司支付2018年10月1日起至2019年11月12日的物业管理费191,276.60元(以14,274元/月计算)；6.衡山公司支付解除合同违约金192,964元；7.衡山公司赔偿上海英柘公司损失780,403.03元(招商服务费96,482元、燃气排管工程施工费184,536.80元、装修工程施工费499,384.23元)；8.上海英柘公司收取的保证金200,000元不予退还。事实和理由：系争房屋产权人系上海电气(集团)总公司(以下简称电气集团)，其委托上海共鑫投资管理有限公司(以下简称共鑫公司)管理和出租。共鑫公司将系争房屋出租给上海英柘公司，并约定上海英柘公司有权转租。2018年4月28日，衡山公司与上海英柘公司签订《租赁意向书》。2018年6月15日，双方签订《房屋租赁合同》，约定衡山公司租赁系争房屋，租赁期限自2018年7月1日起至2028年6月30日，交付之日起至2018年9月1日为免租期。2018年8月14日，双方签订《补充协议》，约定免租期延长至2018年9月30日，并在协议中明确201室不具备产证，如因政府检查导致影响正常营业，受影响期间的租金免费且上海英柘公司应承担衡山公司的损失。上述合同签署后，上海英柘公司依约将公共就餐区域即201室进行装修，衡山公司支付租赁保证金和首期租金、能耗费。上海英柘公司将系争房屋交给衡山公司进行装修。然衡山公司迟迟不肯支付第二期租金、能耗费和物业管理费，还以各种理由要求延长免租期。衡山公司在对123室装修施工工程中，个人挖开隔油池致使地下水渗透以及消防水管破裂漏水，施工暂停。又恰逢进博会期间禁止施工，施工进度受到影响迟迟不能开业。2019年10月14日，衡山公司发函给上海英柘公司，以201室性质非商业用房，无法办理《食品经营许可证》为由意图解除合同。2019年11月12日，衡山公司发送律师函，解除双方签订的租赁合同，并将钥匙交还给上海英柘公司。衡山公司因自身装修施工问题，拒绝支付房屋租金及其他费用，单方要求解除合同的行为，构成根本违约，使上海英柘公司遭受了巨大损失。为维护自身的利益，上海英柘公司故提出反诉请求。反诉被告衡山公司针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。1.上海英柘公司违约，交付的房屋无法满足衡山公司使用目的，合同目的无法实现，故无需支付租金、能耗费，且根据双方的《补充协议》，免租期延长至实际开业之日；2.租赁合同附件约定未按时交付房屋的，不承担物业管理费，基于上海英柘公司未按约交付房屋，衡山公司有权拒付物业管理费；3.因上海英柘公司违约，不同意其主张的损失和没收保证金的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：上海市静安区灵石路XXX号XXX幢房屋权利人为电气集团，用途为厂房。电气集团授权共鑫公司出租上海市静安区灵石路XXX号，并对外签订合同，享有和承担产生的权利和义务。2018年3月16日，共鑫公司与上海英柘公司就灵石路XXX号XXX幢整幢签订《租赁合同》，用途为工业厂房，租赁期限自2017年6月1日起至2028年12月31止日。共鑫公司同意上海英柘公司按租赁合同约定的用途部分转租，不得整体转租。2018年4月28日，上海英柘公司与衡山公司就系争房屋签订《租赁意向协议书》，约定衡山公司承租系争房屋；在本合同中约定之装修区域，上海英柘公司自交房之日起45天内完成装修；上海英柘公司承诺，本协议项下房屋可以用于经营食堂(餐厅)，且可以获得该房屋用于设立及经营食堂(餐厅)所需要的所有证照，上海英柘公司同意协助办理此食堂(餐厅)所需的所有证照。意向书签订后，衡山公司支付租赁意向金200,000元。2018年6月15日，上海英柘公司(甲方、出租方)与衡山公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租上海市静安区灵石路XXX号XXX幢201室(建筑面积657平方米)，71幢123室(建筑面积136平方米)，共计793平方米。乙方向甲方承诺租赁房屋仅限于经营餐厅，租赁期限自2018年7月1日起至2028年6月30日止；在本协议签署且乙方支付约定的房屋租赁保证金及第一期租金、能耗费后，甲方应向乙方交付该房屋，甲方交付该房屋之日起至2018年9月1日为免租期，免租期内的能耗费、水费、电费、物业服务费及其他费用由乙方承担；2018年7月1日起至2020年6月30日期间租金为4元/平方米/天，月租金96,482元；第一期租金(2018年9月1日至2018年12月31日)385,928元应于签订合同后3个工作日内支付，之后的租金应于每个自然季度开始前的10日内向甲方支付该自然季度的租金，乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的万分之五支付逾期违约金；租赁保证金为200,000元；若乙方未经甲方同意提前退租，则保证金不予退还；本协议签署后一个工作日内，乙方应当与甲方指定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》，并按约定支付物业管理费(第一年18元/平方米/月)；能耗费(12.5元/平方米/月)由乙方承担，按自然季度支付，应于每个自然季度开始前的10日内向甲方支付该自然季度的能耗费29,737.50元，乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付能耗费的万分之五支付逾期违约金；乙方入住时，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；除本合同附件(二)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意并办理相关手续；乙方逾期不支付保证金、资金、能耗费、税费、电费等任何应当由乙方承担的费用累计超过30天的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分；租赁期间，由于房屋性质或质量问题被相关行政部门认定乙方不能在该租赁房屋进行餐厅经营的，甲方应向乙方赔偿相应损失，并退还乙方所有已支付但未使用的费用，若支付的违约金不足抵付乙方直接损失的，甲方还应负责赔偿；租赁期间乙方中途退租的，乙方应支付甲方两个月租金作为违约金，且租赁保证金不予退还。合同附件二载明租赁房屋现有装修、附属设施及设备状况：1.装修：公共就餐区域装修；2.设施与设备：公共就餐区域就餐桌椅；煤气、电、水、排烟排气管道安装至厨房区域；……；5.租赁房屋已经通过消防部门的验收，允许用于商业用途；乙方自行装修前须向甲方提供装修设计方案并征得甲方书面同意后方可施工，乙方装修结束后须及时向甲方提供竣工图。合同签订后，衡山公司支付了2018年7月1日起至2018年9月30日的能耗费29,737.50元，并向上海景瑞物业管理有限公司(以下简称景瑞公司)支付2018年7月1日起至2018年9月30日物业管理费42,822元，并支付了自2018年9月1日起至2018年12月31日止的租金385,928元。后再未支付。2019年3月7日，衡山公司向上海英柘公司、延安英柘公司发送《律师函》，载明，租赁合同项下的房屋用于餐厅经营所必须的相关餐饮基础设施包括天然气接驳、排烟管道安装等仍未竣工，且相关公共就餐区域的装修仍未完成，导致衡山公司在已经投入巨资对房屋进行装修并订购了大量厨房设备的情况下，至今无法正常使用房屋。衡山公司已经完成的工作：厨房施工完成90%；由厨房设备已全部订购，在等厨房装修完毕后即可安装；所有厨房餐具及厨杂饮品已全部订购；餐厅智盘收银系统及部分软装物品已订购；餐厅重要管理人员已于2018年10月15日进岗。上海英柘公司未完成的项目至少包括：餐厅基础装修工程未完工；天然气未接驳至厨房进口端；排油烟管道未铺设至厨房进口段；隔油池未安装完毕；餐厅营业执照因贵司原因未能办理。此外，关于隔油池渗水，但是施工队在开挖时采用人工开挖，当时开挖点有大量积水，工程部解释为园区地下排污管道漏水，因时间久远，无法找出漏点，属历史遗留问题，要求工程队买水泵一边抽水一边开挖，且开挖位置没有任何管道。但开挖地点离消防管道有一段距离，施工队施工不会碰到消防管道，故贵司提出消防水费飚高是否有其他原因造成，望尽快进行查证。要求：上海英柘公司于2019年4月30日之前，完成隔油池、天然气接驳、排烟管道安装等餐饮基础工程，以及租赁房屋相关就餐区域的装修即配套设施设备的安装；上海英柘公司的行为构成严重违约，要求将免租期进行延长，延长至所有工程完成之日起2个月；如未能及时纠正违约，衡山公司将采取解除租赁合同、提起诉讼、追究违约责任的措施。2019年6月18日，衡山公司向上海英柘公司发送《律师函》，载明：系争房屋存在严重漏水问题，且该等漏水的情况使得租赁房屋地基下存在大面积积水，目前已导致房屋整体沉降。贵司表示，相关漏水及沉降问题的维修工作最快将持续至2019年10月底方能完成。该漏水情况已经导致房屋无法正常使用，衡山公司已经投入巨资对房屋进行装修并订购了大量厨房设备。该等漏水问题经询问物业工程部，工程部解释为园区地下排污管道漏水，因时间久远，无法找出漏水点。2019年7月10日，上海英柘公司向衡山公司复函，载明：衡山公司于2018年9月21日开始开挖隔油池后一直漏水，灌满整个基坑的情况，才导致隔油池无法继续施工，为了解决漏水问题，上海英柘公司先后重做了附近区域的化粪池、上下水管道，已经花费了数万元，仍无法解决(当时怀疑是地下水水位过高，同时因为进博会禁止施工，导致施工进一步延后)。后经消防用水的管理单位向上海英柘公司出具了消防漏水的水费收费单(2018年9月420元、10月4,440元、11月5,460元)及整改通知，上海英柘公司才知道隔油池开挖处附近消防水管破裂漏水。目前，消防水管漏水问题已经得到解决。在租赁合同的履约过程中，上海英柘公司并不存在违约行为，考虑到衡山公司在此期间确未开展经营，上海英柘公司同意作出如下让步：免除衡山公司停工期间的房租；在租赁合同约定的免租期基础上进一步免租至餐厅正式开业(但最晚不得晚于2019年9月30日)；上述让步仅限双方友好协商的目的，而非对相关权利的放弃。我司房屋已交付，不存在再次交付的问题，衡山公司可以随时开展正常的餐厅经营活动。2019年11月12日，衡山公司发送关于解除《房屋租赁合同》的相关事宜的律师函，认为租赁合同项下的房屋用于餐厅经营所必须的相关餐饮基础设施，包括供电、天然气接驳、排烟管道安装等经多次催促，至今仍未竣工，且相关公共就餐区域的装修和就餐桌椅仍未完成，导致至今无法使用系争房屋，此外，该房屋无法整体办理食品经营许可证，导致无法开展餐饮活动，故要求于上海英柘公司收到本函之日起，《房屋租赁合同》立即解除；衡山公司已于2019年11月12日将位于公司提供的租赁房屋的钥匙交还上海英柘公司；上海英柘公司在收到本函之日起3个工作日内，立即退还租赁保证金、租金、物业费；上海英柘公司按照租赁合同支付违约金，衡山公司保留追究相关实际损失的权利。上海英柘公司于当日收到本解除函。另查，上海英柘公司向景瑞公司发送《共管账户扣款通知函》，载明系争房屋自2018年10月1日起至2019年11月12日拖欠的物业管理费为191,271.60元，根据《关于大宁项目之物业管理服务合同》约定，将欠缴费用列入当年度应支付物业管理成本项目，从双方的共管账户扣除相应金额支付给景瑞公司。再查，衡山公司代理人于2020年12月18日至系争房屋，发现二层由BUFF+员工餐厅经营。审理中，衡山公司认为，因上海英柘公司违约造成了衡山公司的损失，包含了：1.系争房屋的隔油池、新风系统、变频风机、煤气表进户、协调餐厅装修即争取合理免租期等的咨询服务费200,000元；2.白领餐厅的室内设计服务，包括厨房及取餐区的整体形象设计，衡山公司实际已经支付55,300元；3.白领餐厅装修施工项目的室内装饰装修，衡山公司实际已支付715,614.40元；4.厨房设备费用350,825元及收银设备费用46,312.75元；5.支付给员工的工资140,218.50元。针对衡山公司的损失，上海英柘公司认为：1.装修设计开始时间早，至衡山公司提出解约，装修是否完成无法看出；2.厨房设备采购费无法体现实际发生的损失，即使发生也与上海英柘公司无关；3.衡山主张曹建国和邹玉梅的员工工资支出，工作地点不明确，且从两人的社保缴费凭证看出两人系与劳务公司存在劳务合同，无法体现衡山公司主张的劳务费用是否包括了两人的工资，另，装修未完成，不可能存在员工工资损失，故不予认可。上海英柘公司认为，因衡山公司的违约行为导致了损失,包括：1.为系争房屋支付96,482元招商服务费；2为系争房屋的燃气排管工程支付施工费184,536.80元；3.为系争房屋二楼白领餐厅就餐区装修工程支付施工费499,384.23元。对于上海英柘公司主张的损失，衡山公司认为，系因上海英柘公司违约导致的，不应由衡山公司承担。本案的争议焦点为：1.就系争房屋签订的租赁合同中关于二层的部分是否无效及责任承担？衡山公司认为，租赁合同为有效。上海英柘公司故意隐瞒二层无产权，衡山公司以为整栋均有产证。衡山公司在办证过程中才了解到二层无产权，即便二层部分无效，责任也在于上海英柘公司。上海英柘公司认为租赁合同有效，虽然二层无产证，无规划许可证，但是政府发文认可，如二层部分无效，一层部分合同仍有效。上海英柘公司未向衡山公司隐瞒二层无产权的情况，且在补充协议签订时，衡山公司明知二层无产权。本院认为，关于合同的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，上海市静安区灵石路XXX号XXX幢201室不包括在合法产权证记载的房屋中，且相关当事人均未能提供相关证据以证明系争房屋属于合法建造的房屋或合法的临时建筑，故根据上述司法解释的规定，应当认定衡山公司与上海英柘公司之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，其中就201室签订的部分应属无效，就123室签订的部分仍属有效。对于合同的无效部分，上海英柘公司作为出租人明知无产权还将系争房屋出租，衡山公司作为专业的餐饮公司在签订合同时应尽审慎的义务，应查看房屋的权属证明，在签署《补充协议》时亦已经明知二层为非产证面积，故衡山公司和上海英柘公司对于合同无效部分均负有责任。2.租赁合同有效部分的解除及责任承担？衡山公司认为，因上海英柘公司违约，衡山公司于2019年11月12日向上海英柘公司发函提出解除租赁合同，主张解除的依据是：1.相关餐饮基础设施(包括供电、天然气接驳、排烟管道安装、隔油池)未竣工，隔油池施工时发现整栋楼存在消防漏水问题，后上海英柘公司对整栋楼消防漏水问题进行维修，故衡山公司无法正常使用房屋；2.公共就餐区域的装修和就餐桌椅未完成，导致系争房屋无法使用；3.因二层无产证导致无法整体办理食品经营许可证，导致无法开展餐饮活动。上海英柘公司不同意衡山公司解除的理由，认为衡山公司未支付租金及相关费用并提出解约构成违约，对于衡山公司提出的解除理由，认为：1.隔油池安装并非是己方的义务。因消防管道漏水，于2019年1月已经对消防管道进行了修复，修复管道的地点离衡山公司承租的地点不足10米，称因开发导致管道松脱；2.双方并未约定天然气管道接驳作为交付标准，不因天然气管道接驳未完成和公共就餐区域未全部装修完毕而构成未完成交付，上海英柘公司已经交付系争房屋。公共部位有燃气管道，需要实际使用的餐饮公司自行接入，公共区域的燃气费用600,000元，上海英柘公司已经支付400,000元；3.衡山公司于2018年8月14日之前就已经明知二层无产权的情况，且衡山公司未提供相关政府部门对无法办理许可执照的认定，故不能以此为解除理由。从2018年交房后，主要问题在于隔油池施工无法推进、消防管道破裂、地下水渗漏，并非为无产证、无法办理食品经营许可证。本院分析如下：1.关于二层部位无产证的问题，针对该部分的合同应为无效，且双方均应承担责任。故并不存在解除的问题，衡山公司以此为解除理由，并无依据；2.关于相关餐饮基础设施(包括供电、天然气接驳、排烟管道安装、隔油池)，公共就餐区域的装修和就餐桌椅未完成问题，合同附件二约定了系争房屋现有装修、附属设施包括了公共就餐区域装修和就餐桌椅，煤气、电、水、排烟排气管道安装至厨房区域。但上海英柘公司迟迟未完成公共就餐区域的装修和天然气接驳到厨房，未按照合同的约定交付房屋，构成违约。关于隔油池施工及漏水的问题，隔油池施工在租赁合同中并未约定由何方完成，但衡山公司与案外人签订的施工合同中包含了隔油池。隔油池漏水的原因双方均确认系消防水管漏水导致，在水管漏水的原因无法确认是何方导致的情况下，上海英柘公司对漏水问题进行了维修，并表示漏水问题已经得到了解决，并作出免除租金至开业之日(最晚为2019年9月30日)的表示，衡山公司亦应采取积极的方式继续履行合同，衡山公司以此为由提出解除合同亦有不妥；3.关于租金及相关费用支付问题，上海英柘公司主张衡山公司不支付租金的行为构成违约，然上海英柘公司交付的房屋未符合合同约定的标准，衡山公司尚无法使用系争房屋，且双方约定了免租期限，故上海英柘公司主张衡山公司违约的主张，并无依据。综上，因双方的原因导致合同部分无效，上海英柘公司未按合同约定交付系争房屋。但合同无效部分占系争房屋的大部分面积，而合同约定系争房屋系用于经营食堂餐厅，该部分的无效对于合同的履行可能造成影响，故对于双方的责任分担，本院酌情确定衡山公司和上海英柘公司应各半承担。针对双方的损失，本院认为，衡山公司支付的咨询服务费200,000元、上海英柘公司支付的招商服务费96,482元均应各自承担。衡山公司主张的损失中，员工工资支出140,218.50元无法确认系本案租赁合同解除产生且系衡山公司应支付的正常支出，故不予确认。装修设计费55,300元、施工费715,614.40元、厨房设备费350,825元、收银设备费46,312.75元有相应的合同及付款凭证，本院予以确认。上海英柘公司支付的燃气排管施工费184,536.80元、装修工程施工费499,384.23元，系为系争房屋的基础设施和基础装修支出的费用，现系争房屋已经由新的承租人使用且同为经营餐厅，故该两项损失本院不予确认。故上述损失中，上海英柘公司应支付衡山公司584,026元。关于应支付或退还的费用，一、租金部分，房屋租赁合同无效，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。二层部分应支付的为占有使用费(按照租金标准计算)，一层部分支付的为租金。鉴于免租期双方已经协议延长至2018年9月30日，剩余未支付部分为2018年10月1日起至2019年11月12日止的租金和占有使用费，共计793×4×408即1,294,176元，按照双方责任的分担，由衡山公司承担647,088元，扣除衡山公司已经支付的385,928元，衡山公司还应向上海英柘公司支付261,160元；二、虽物业管理费原应由衡山公司向景瑞公司支付，但2018年10月1日起至2019年11月12日期间欠付的物业管理费已经由景瑞公司在共管账户中扣除，应视为上海英柘公司已经代付，故物业管理费衡山公司应向上海英柘公司支付。该期间的物业管理费共计793×18×12÷365×408即191,467.10元，衡山公司应支付95,733.55元；三、能耗费应支付的期间为2018年10月1日起至2019年11月12日，共计793×12.5×12÷365×408即132,963.30元，衡山公司应支付66,481.65元。对于衡山公司主张返还已经支付的免租期期间的能耗费和物业管理费，不予支持。对于上海英柘公司要求支付免租期租金的诉讼请求，亦不予支持。关于上海英柘公司主张衡山公司支付解除合同违约金192,964元，因合同解除上海英柘公司亦应承担责任，故本院不予支持。关于上海英柘公司主张的租金及能耗费的逾期付款违约金，于法无据，不予支持。关于租赁保证金，现合同部分无效，部分已经解除，上海英柘公司应将租赁保证金200,000元退还衡山公司。关于延安英柘公司的责任，上海英柘公司作为有限责任公司应独立承担责任，衡山公司并未举证证明存在原始出资未到位、抽逃出资或公司财务混同的情况，故延安英柘公司不应承担责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海衡山餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海英柘体育管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，其中关于上海市静安区灵石路XXX号XXX幢201室的部分无效，关于上海市静安区灵石路XXX号XXX幢123室的部分于2019年11月12日解除；二、原告(反诉被告)上海衡山餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海英柘体育管理有限公司租金、占有使用费261,160元、物业管理费95,733.55元、能耗费66,481.65元；三、被告(反诉原告)上海英柘体育管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海衡山餐饮管理有限公司损失584,026元；四、被告(反诉原告)上海英柘体育管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海衡山餐饮管理有限公司租赁保证金200,000元。五、原告(反诉被告)上海衡山餐饮管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)上海英柘体育管理有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24,134元，反诉案件受理费15,117.42元，由原告(反诉被告)上海衡山餐饮管理有限公司负担17,537.80元，被告(反诉原告)上海英柘体育管理有限公司负担21,713.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。