辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初7391号原告：沈阳嘉铭置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：符凯，该公司经理。委托诉讼代理人：于金波、张明春，辽宁名熙律师事务所律师。被告：王伟，男，汉族，住址吉林省梅河口市。被告：胡静雅，女，汉族，住址沈阳市浑南区。第三人：盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行，住所地：沈阳市于洪区。负责人：高国珣原告沈阳嘉铭置业有限公司（以下简称“嘉铭公司”）与被告王伟、被告胡静雅、第三人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行（以下简称“盛京银行于洪支行”）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉铭公司委托诉讼代理人于金波到庭参加诉讼，被告王伟、被告胡静雅、第三人盛京银行于洪支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告之间的借款合同；2.判令被告偿还贷款本金527272.89元，利息1937.73元（暂计至2020年4月30日；2020年4月30日之后利息按合同约定计算至借款实际结清之日止）；3.判令二被告偿还原告代偿贷款40010.68元及利息（从2020年4月20日起至实际付清之日止）；4.判令二被告立即办理沈阳市于洪区房屋的所有权登记和抵押登记，原告对于抵押登记后的该房屋享有优先受偿权；5.判令二被告承担保全费、财产保全担保费、律师代理费、评估费、拍卖费、公告费、过户费、查询费等；6.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年1月18日，原告与二被告签订商品房买卖合同（以下简称买卖合同）约定，由原告将位于沈阳市于洪区房屋（以下简称案涉房屋）以700000元价格出售给二被告。二被告于2017年1月18日前交齐首付款140000元，余款560000元采取按揭贷款，并于2017年2月18日前到达原告账户。合同签订后，二被告没有实际向原告支付首付款。2017年1月20日，二被告与盛京银行于洪支行、原告三方共同签订《个人住房（商业住房）借款合同》（以下简称借款合同），合同第五条、第六条、第七条、第十条、第十一条分别约定由盛京银行于洪支行向被告提供借款560000元，年利率为4.41%，借款期限自2017年1月20日至2046年1月20日，还款总期数为348期，还款方式为等额本息，每月20日还款。由原告为二被告提供贷款担保，为抵押加阶段性保证。甲方（被告）已向乙方（盛京银行于洪支行）借款所购案涉房屋作抵押，抵押担保范围包括贷款金额、利息（包括罚息）、被告支付的赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。借款期间，甲方（被告）连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息的和相关费用的，乙方（盛京银行于洪支行）有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。借款合同签订后，盛京银行于洪支行与二被告对案涉房屋办理了预告抵押登记，登记号为：辽（2017）沈阳市不动产证明第0029031号，盛京银行于洪支行于2017年1月25日向被告支付了贷款人民币560000元。二被告未能按期履行借款合同还款义务309期，尚欠盛京银行于洪支行本金527272.89元，利息1937.73元（利息计算暂至2020年4月30日）。原告在履行借款合同中承担担保责任代二被告向银行还款本金12485.97元和利息27524.71元。二被告至今未偿还给原告代偿借款及欠银行借款和利息。2020年4月30日，原告与盛京银行于洪支行签订了《债权转让协议》，约定盛京银行于洪支行将其所有的对被告的购房按揭贷款剩余借款本金527272.89元、利息1937.73元（利息计算暂至2020年4月30日），合计529210.62元债权及债权项下的其他附属权利一并转让给原告。原告自债权转让协议成立之日起取得借款合同、担保合同盛京银行于洪支行对被告享有的主债权和从债权。依据借款合同约定及《债权转让协议》，原告已取得借款合同盛京银行于洪支行对被告享有的主债权合同债权。被告未按期偿还贷款本息的行为已经构成违约，原告请求解除与二被告之间的《借款合同》并依据担保法的规定，主张案涉房屋请求抵押权登记，并在抵押登记后判决原告对案涉房屋享有优先受偿权。判令二被告限期偿还相应已发放贷款本金、利息并偿还原告垫付的借款，赔偿原告实现债权支付相关费用。综上，原告认为依法成立的合同受法律保护，原告向二被告主张的各项诉讼请求具有事实和法律依据，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告王伟、被告胡静雅未到庭应诉，也没有提供书面答辩意见。第三人盛京银行于洪支行未到庭应诉，也没有提供书面陈述意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月20日，经原告嘉铭公司提供连带保证，被告王伟、被告胡静雅与第三人盛京银行于洪支行签订《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，内容有：借款金额为56万元，用于购买于洪区青城山路203-6号3-6-2房屋。借款期限从2017年1月20日起至2046年1月20日，（以借据为准，借据为本合同组成部分），自盛京银行于洪支行将借款划入被告王伟、被告胡静雅指定，并经盛京银行于洪支行认可的账户之日起计算。贷款年利率为4.41%。本贷款利率，在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下一季度第一结息日开始，按相应档次利率执行新的利率。划款方式：被告王伟、被告胡静雅与盛京银行于洪支行双方签订委托扣款授权书的方式及盛京银行于洪支行将贷款直接划入被告王伟在本银行开设的玫瑰卡账户内，按委托扣款授权书的约定，同步将款项从被告王伟账户划入嘉铭公司在本银行开设的存款账户内。借款共计348期，等额按月还款，即在贷款发放的次月开始还款，还款日为每月的20日。抵押物为被告王伟、被告胡静雅向嘉铭公司所购买的房屋，房屋坐落于于洪区，房地产价值为700000元。抵押担保的范围包括本合同所列的贷款本金、利息（包括罚息），被告王伟、被告胡静雅应支付的赔偿金以及盛京银行于洪支行为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。借款期间，被告王伟、被告胡静雅连续三个月或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，盛京银行于洪支行有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任等。2017年1月25日，盛京银行于洪支行发放了该笔贷款56万元，并按约定将该款转入原告嘉铭公司账户。2017年1月24日，盛京银行于洪支行取得他项权利证书，预告登记业务种类为预售商品房抵押权预告登记。2020年4月30日，原告嘉铭公司与第三人盛京银行于洪支行签订债权转让协议，将第三人盛京银行于洪支行对被告王伟、被告胡静雅的债权转让给原告嘉铭公司，本金527272.89元，利息1937.73元。盛京银行于洪支行以在报纸公告的方式通知了二被告。原告嘉铭公司垫付了14期，计40010.68元，其中最后一笔垫付时间为2020年3月27日。在诉讼中，原告嘉铭公司申请诉讼保全，原告支付保险费1400元。本院对被告王伟、被告胡静雅名下位于沈阳市于洪区房屋予以轮候预查封。另查，原告嘉铭公司与被告王伟、被告胡静雅签订于2017年1月18日商品房买卖合同，内容有：由购买原告嘉铭公司开发的位于于洪区，建筑面积为82.94平方米，首付款为140000元，余款56万元采取按揭贷款等。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。被告王伟、被告胡静雅与第三人盛京银行于洪支行签订的个人住房（商业用房）借款合同是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的相关规定，为合法有效的合同。第三人履行完毕了付款义务后，被告王伟、被告胡静雅应按约定时间偿还借款。在被告王伟、被告胡静雅未按约定期限偿还借款的情况下，原告嘉铭公司履行了连带责任后，有权要求被告王伟、被告胡静雅给付垫付款项40010.68元，并支付利息。同时，原告嘉铭公司与第三人盛京银行于洪支行签订债权转让协议，将第三人盛京银行于洪支行对被告王伟、被告胡静雅的债权转让给原告嘉铭公司，原告嘉铭公司取得了债权人的权利，被告王伟、被告胡静雅已连续三个月未偿还借款，原告可解除个人住房（商业用房）借款合同，被告王伟、被告胡静雅应偿还借款本金527272.89元及利息1937.73元（2020年4月30日前），并从2020年5月1日起支付相应利息。关于原告要求的律师费问题。因借款合同对律师费没有约定，故对于原告的该项请求不予支持。关于原告要求的保险费，属原告诉讼中必要的支出，本院予以支持，数额为1400元。关于原告的评估费、拍卖费、过户费、查询费，因未提供证据，本院不予支持。关于原告要求二被告立即办理房屋所有权的问题。因本案为借款合同纠纷，原告请求办理案涉房屋的所有权，因与本案不属同一法律关系，本院不予处理。关于原告请求办理案涉房屋抵押权登记并享有优先受偿权的问题。因原告主张解除案涉《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》已解除，便已不具备办理案涉房屋抵押权登记的事实依据，进而无法以此享有案涉房屋的优先受偿权。虽被告以涉案房屋提供抵押，且办理了预售商品房抵押权预告登记，但仅产生对抗第三人的效力。鉴于该房产未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，原告尚未取得他项权利证书，其直接要求对该房产行使优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳嘉铭置业有限公司与被告王伟、被告胡静雅、第三人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行于2017年1月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》；二、被告王伟、被告胡静雅于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司借款本金527272.89元，利息1937.73元（截止2020年4月30日）；三、被告王伟、被告胡静雅于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司借款利息，本金按527272.89元计算，从2020年5月1日起至实际付清之日止，贷款年利率按4.41%计算；如贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下一季度第一结息日开始，按相应档次利率执行新的利率；四、被告王伟、被告胡静雅于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司垫付款40010.68元，并支付利息（以40010.68元为基数，从2020年4月20日起，至实际给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告王伟、被告胡静雅于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司保险费1400元；六、驳回原告沈阳嘉铭置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告王伟、被告胡静雅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9492元，保全费4020元，公告费600元，由被告王伟、被告胡静雅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵宝伟人民陪审员  吴 冰人民陪审员  王 璐二〇二一年一月十一日书 记 员  吕长影