河南省太康县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1627民初2070号原告：河南中汇物业管理有限公司，住所地：河南省周口市川汇区工农路与莲花路交叉口西中汇花园**楼。统一社会信用代码：914116005569489486。法定代表人：李根保，该公司经理。委托诉讼代理人：荣小龙，河南阳夏律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张青嵩（曾用名张青松），男，1979年1月7日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。被告：韩璐，女，1987年2月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：河南项城农村商业银行股份有限公司，住所地：河南省周口市光武大道。统一社会信用代码：914116817067119128。法定代表人：丁建，该公司董事长。原告河南中汇物业管理有限公司与被告张青嵩、韩璐、河南项城农村商业银行股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南中汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人荣小龙到庭参加诉讼，被告张青嵩、韩璐、河南项城农村商业银行股份有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南中汇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付拖欠原告的物业费共计123969元，违约金90461.3元，以上共计214430.3元（算至2019年6月30日）；2.判令第三被告对第一、二被告持有涉案物业期间拖欠的物业费承担连带付款责任；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告系太康县中汇江南印象小区的物业管理服务公司。被告张青嵩、韩璐从太康县中汇江南印象小区开发商手中购买了太康县中汇江南印象1号楼1-2层01号商业（房屋所有权证号2015字第0000006633号)、02号商业(房屋所有权证号2015字第0000006638号)、03号商业(房屋所有权证号2015字第0000006634号)和2号楼1-2层01号商业(房屋所有权证号2015字第0000006639号)、02号商业(房屋所有权证号2015字第0000006635号)、03号商业(房屋所有权证号2015字第0000006640号)、04号商业(房屋所有权证号2015字第0000006636号)、05号商业(房屋所有权证号2015字第0000006641号)、06号商业(房屋所有权证号2015字第0000006637号)共九套房产。购买该九套房产后,被告张青嵩、韩璐仅将其中的六套房产出租期间的物业费让承租人交纳了,未出租期间(其中有三套一直未租出去)的物业费一直拖欠未予交纳。后张青嵩、韩璐将该九套房产为确山县好山水置业有限公司从河南项城农村商业银行股份有限公司贷款提供抵押担保,河南项城农村商业银行股份有限公司因确山县好山水置业有限公司逾期未偿还贷款而行使抵押权。该九套房产被项城法院两次进行司法拍卖均流拍,经当事方协商,项城法院发出协助执行通知,该九套房产以物抵债过户给河南项城农村商业银行股份有限公司。法院在对该九套房产拍卖时在拍卖公告第九项明确告知拖欠的水、电、物业管理等费用由买受人承担。河南项城农村商业银行股份有限公司自愿以物抵债实际是以其享有的债权买受了该九套房产,因此,其应对张青嵩、韩璐持有该物业期间拖欠的物业费承担连带付款责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请依法判决。被告张青嵩、韩璐、河南项城农村商业银行股份有限公司未作答辩。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月4日原告与河南中汇实业集团绿园置业有限公司签订物业服务协议，由原告为中汇江南印象小区提供物业服务。被告张青嵩、韩璐系夫妻关系，2015年1月9日被告张青嵩作为买受人、被告韩璐为房屋共有人从太康县中汇江南印象小区开发商手中购买了太康县中汇江南印象小区1号楼1-2层01号商业（房屋所有权证号2015字第0000006633号)、02号商业(房屋所有权证号2015字第0000006638号)、03号商业(房屋所有权证号2015字第0000006634号)和2号楼1-2层01号商业(房屋所有权证号2015字第0000006639号)、02号商业(房屋所有权证号2015字第0000006635号)、03号商业(房屋所有权证号2015字第0000006640号)、04号商业(房屋所有权证号2015字第0000006636号)、05号商业(房屋所有权证号2015字第0000006641号)、06号商业(房屋所有权证号2015字第0000006637号)共九套房产。上述房产河南中汇实业集团绿园置业有限公司于2015年4月1日交付给被告张青嵩、韩璐，被告张青嵩、韩璐将部分房屋出租于他人使用并由房屋租赁人向原告交纳租赁期间的物业费，且原告的诉讼请求中不包括已交纳的物业费。2016年8月15日被告张青嵩、韩璐将该九套房产为确山县好山水置业有限公司从河南项城农村商业银行股份有限公司贷款提供抵押担保,因确山县好山水置业有限公司逾期未偿还贷款，被告河南项城农村商业银行股份有限公司行使抵押权。该九套房产被河南省项城市人民法院两次进行司法拍卖均流拍,经当事方协商,河南省项城市人民法院发出协助执行通知,该九套房产于2019年6月7日以物抵债的形式过户给被告河南项城农村商业银行股份有限公司。2019年7月8日被告河南项城农村商业银行股份有限公司委托河南金帝拍卖有限公司将上述九套房产对外公开拍卖，2019年7月20日河南金帝拍卖有限公司与案外人宋亚宾签订拍卖成交确认书，2019年7月22日案外人宋亚宾将拍卖标的款支付完毕，2019年8月16日案外人宋亚宾办理了房屋所有权证。原告与被告张青嵩、韩璐就上述九套房产未签订物业服务合同，但是原告与其他商铺的购买人签订的物业服务合同约定商业用房为2.1元/㎡/月的标准收取，并约定如房屋所有人不按照约定的时间和收费标准交纳有关费用，原告有权要求补交，并从逾期之日起按所欠费用每天千分之三交纳滞纳金，但是原告诉讼请求中是以所欠费用每天千分之二计算的违约金。本院认为，河南中汇实业集团绿园置业有限公司于2015年4月1日将本案中的九套房产交付给被告张青嵩、韩璐后，被告张青嵩、韩璐虽然未与原告签订物业服务合同，但是原告事实上为其提供了物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告张青嵩、韩璐依法应向原告交纳物业费。但是该九套房产已于2019年6月7日以物抵债的形式过户给被告河南项城农村商业银行股份有限公司，2019年8月16日被告河南项城农村商业银行股份有限公司又将该九套房产过户给案外人宋亚宾，因原告要求的物业费等费用计算至2019年6月30日，故2019年6月7日至2019年6月30日期间的物业费应由被告河南项城农村商业银行股份有限公司负担。关于原告要求的违约金实际为参照物业服务合同中有关滞纳金的约定以所欠费用每天千分之二计算所得，被告未按期交纳物业费已构成违约，因被告均未到庭参加诉讼，未向本院提出要求调整该违约金，故对原告要求的违约金也应予以支持。关于原告要求被告河南项城农村商业银行股份有限公司对被告张青嵩、韩璐持有涉案物业期间拖欠的物业费承担连带付款责任的诉讼请求，因承担连带责任应由法律规定或者合同约定，而原告并未向本院提供此方面的证据，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。经核算，被告张青嵩、韩璐截至2019年6月6日共应向原告支付物业费及违约金共计204672.30元，被告河南项城农村商业银行股份有限公司自2019年6月7日至2019年6月30共应向原告支付物业费及违约金共计3115元。综上所述，对原告诉讼请求中的合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条,《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告张青嵩、韩璐于本判决生效之日起五日内向原告河南中汇物业管理有限公司支付拖欠的物业费及违约金共计204672.30元；二、被告河南项城农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起五日内向原告河南中汇物业管理有限公司支付拖欠的物业费及违约金共计3115元；三、驳回原告河南中汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4816元，由原告河南中汇物业管理有限公司负担50元，由被告张青嵩、韩璐负担4716元，由被告河南项城农村商业银行股份有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审判长  程海港审判员  席长风审判员  张 华二〇二一年一月二十九日书记员  杜红亮