江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0206民初693号原告：无锡众智商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206338821527A，住所地无锡惠山经济开发区智慧路1号清华创新大厦B2216（开发区）。法定代表人：曾舜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈晓宇，江苏万仕邦律师事务所律师。被告：刘朝晖，女，1975年2月2日生，汉族，住无锡市惠山区。原告无锡众智商业管理有限公司（以下简称众智公司）与被告刘朝晖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员顾正阳适用简易程序公开开庭进行审理。原告众智公司的委托诉讼代理人陈晓宇、被告刘朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众智公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的《租赁合同书》于2020年12月16日解除；2、被告腾空并恢复毛坯状态返还租赁房屋；3、判令被告支付租金156695.2元、物业管理费36992.7元，共计193687.9元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2019年7月签订《租赁合同书》，约定由被告承租原告案涉商铺用于经营海汕记，租赁期间三年。并对租金、物管费、双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同履行期间，被告经常拖欠租金和物管费，原告多次催讨无果，发出解除合同通知。截止到2020年11月30日止，被告共结欠原告租金、物管费合计193687.9元。现原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告刘朝晖辩称：其确实还结欠部分租金及物业费，签订合同时其缴纳的履约保证金应抵扣租金及物业费；其在店铺自费拉了电力设施，原告承诺可以抵扣一个月房租；疫情期间也应免除一个月房租；合同约定的租赁面积为274.02平方米，但实际使用面积仅为174平方米；另外店铺经营不下去与原告有关，招商引资时原告承诺不引进海底捞，但是其经营没多久海底捞就进驻了商业广场，影响了其生意。本院经审理认定事实如下：合同签订情况：2019年7月25日，众智公司（甲方）与刘朝晖（乙方）签订《租赁合同书》一份，合同约定：甲方同意向乙方提供江苏省无锡惠山经济开发区梦享城市商业广场之北区1层134-1/135号商铺，计租建筑面积共计274.02平方米；乙方向甲方承诺，该商铺仅用于经营海汕记，经营范围为餐饮、潮汕牛肉火锅。租赁期限：三年，自2019年8月10日起至2022年8月9日止，乙方的装修期限为2个月，自2019年8月10日至2019年10月9日止；免租期为4个月，自2020年6月1日至2020年6月30日止，自2020年12月1日至2020年12月31日止，自2021年6月1日至2021年6月30日止，自2021年12月1日至2021年12月31日止。期间乙方无需支付租金，但需承担综合管理费及乙方垃圾清运费、水、电、燃气、通讯等公用事业费，如因乙方原因导致合同提前解除，乙方不享受装修期及免租期给予的免租金优惠。乙方在签署合同后三个工作日内，需向甲方缴纳74841.7元作为租赁履约保证金（租赁履约保证金包括三个月的租金及三个月的综合管理费），合同租赁期限内，因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方有权不予返还保证金。租金及综合管理费的标准及支付：租金每月20836.9元、管理费每月4110.3元，甲方自2019年8月10日起计提乙方租金及综合管理费，自计租日起以三个月为一个结算周期向甲方支付租金；乙方应于每个结算周期首日至少15天前按约定租金向甲方支付该结算周期的租金。乙方未按照上述约定在规定期限内全额支付租金、综合管理费或其他任何费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付未付金额1%的违约金。逾期支付超过15日的，甲方有权通知提前解除合同，并按本条款前述标准支付违约金直至甲方发出书面解除通知之日止，同时乙方还需赔偿甲方因此而遭受的一切损失(包括但不限于因此产生的律师费、诉讼费、管理成本）。合同解除：在本租赁期限内，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，违约一方应承担相应的违约责任或赔偿责任：甲方行使解除权的情形包括但不限于：乙方逾期不支付或者不足额支付租金、综合管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过7日的。合同终止相关事宜：租赁期满或非甲方原因提前解除、终止，甲方有权自行决定要求乙方应在7日内，将租赁区域按交付使用时状态交还并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施完好无损（正常使用损耗除外）交还甲方，并须与甲方办理有关的交接手续。审理中，双方确认案涉商铺出租时为毛坯状态。众智公司提交《无锡市房屋初始登记证》、无锡科城建设开发有限公司出具的授权委托书，证明房屋所有权人为无锡科城建设开发有限公司，众智公司对案涉房屋享有合法权利来源，有权向刘朝晖出租案涉房屋。经质证，刘朝晖对上述证据无异议。费用支付情况：2019年7月26日，刘朝晖缴纳履约保证金74841.7元。2019年11月12日，刘朝晖缴纳2019年8月10日至2019年12月31日（其中2019年8月10日至2019年10月9日为装修免租期减免租金）案涉商铺的租金55660.3元，物业服务费19181.4元。2020年7月31日，刘朝晖缴纳2020年7月1日至7月31日案涉商铺的租金20836.9元，物业费4110.3元。2020年10月13日，刘朝晖缴纳2020年8月1日至8月31日案涉商铺的租金20836.9元，物业费4110.3元。2020年12月15日，刘朝晖缴纳2020年9月份租金10000元，剩余款项再未支付。7、8、9月份租金、物业费的收款单上均注明了租赁商铺编号及租赁面积274.02平方米。众智公司与刘朝晖于庭审中确认案涉商铺水电费均已结清。审理中，刘朝晖明确其实际使用案涉商铺至2021年1月10日。众智公司称2021年1月10日之后其就将店铺锁掉了，如刘朝晖要清场其可以开门。众智公司表示其主张的租金及物业费只计算到2020年11月30日，12月按照合同约定本就是免租期，因双方未发生较大矛盾，因此，后续的占有使用费、物业费及违约金其暂不在本案中主张。审理中，刘朝晖主张其因在案涉店铺自费拉电力设施，众智公司口头承诺可以抵扣一个月租金。对此，众智公司表示刘朝晖自费拉电力设施公司同意抵扣20天租金。刘朝晖主张因疫情影响可以减免一个月租金，众智公司表示公司的政策是疫情减免20天租金，但是是在承租方不结欠任何租金的情况下才享有该政策。审理中，刘朝晖陈述众智公司招商引资时口头承诺不引进海底捞，但是其经营没多久海底捞就进驻了商业广场，店铺营业流水显示自从海底捞开业后其生意受到很大影响。对此，众智公司陈述海底捞与被告经营的火锅店并非开在同一片区，且被告经营的是潮汕火锅，与海底捞不是同一类型。关于刘朝晖陈述的在店铺装修时发现店铺实际使用面积仅为174平方米，与合同载明的274.02平方米存在巨大差异。刘朝晖表示其发现该问题后就向众智公司陈经理反映过，陈经理带其查看了相关材料并解释面积差异为公摊面积，其内心仍有疑问但并未进一步处理。众智公司表示合同约定的为建筑面积，实际使用的面积要除去公摊面积。从案涉商铺的初始登记证上可以看出建筑面积和套内面积也是存在差距的。签订租赁合同前被告看过现场，但并未提出异议。众智公司于2020年3月至12月期间分五次向刘朝晖发送了《催告函》，催收刘朝晖拖欠的租金、管理费。刘朝晖认可已收到《催告函》。众智公司于2020年12月16日向刘朝晖发送了《解除通知》，明确因刘朝晖拖欠租金、管理费，自该通知送达之日起，解除双方签订的《租赁合同书》及一切附件，并要求刘朝晖在收到《解除通知》3日内完成清场工作，与众智公司办理交接手续，结清费用。刘朝晖于2020年12月17日收到了《解除通知》。众智公司于2020年12月24日向刘朝晖发送了《限期迁出通知》，要求刘朝晖于2020年12月27日前结清欠缴费用并于2020年12月29日按合同约定清空租赁区域，并办理腾房交接手续，刘朝晖于2020年12月25日签收该通知。刘朝晖表示收到限期迁出通知后与众智公司王经理商量过等会员将充卡的钱消费掉后，其会关店迁出。以上事实，由租赁合同书、收据、收款单、发票、催告函、解除通知、限期迁出通知、邮寄凭证、投递记录、无锡市房屋初始登记证、授权委托书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：双方签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。现众智公司依法主张解除合同，案涉租赁合同于2020年12月17日刘朝晖收到解除通知之日时解除。关于欠付租金，根据付款凭证及双方对账，刘朝晖尚未支付2020年1月1日起至2020年6月30日的租金及物业费，2020年9月1日起（9月支付10000元）至11月30日的租金及物业费共计193687.9元。审理中双方均同意将刘朝晖缴纳的履约保证金74841.7元用于抵扣租金及物业费。因此，刘朝晖尚结欠众智公司租金及物业费118846.2元。关于刘朝晖主张众智公司违反约定引进海底捞导致其经营受影响，未提交相应证据，本院不予采信。刘朝晖主张其自费拉电力设施，众智公司承诺扣减1个月租金，未提交相应证据，本院不予支持。众智公司认可刘朝晖自费在案涉店铺拉电力设施，同意扣除20天租金（13891元），本院予以支持。刘朝晖主张疫情期间应扣除一个月租金，本院认为在疫情防控期间，国家延长了春节假期，要求经营者迟延复工、复产，客观上对各经营者的正常经营造成了影响。对于承租人而言，在非因商业风险导致无法正常开展生产经营活动的情况下仍需全额支付房屋租金，会导致双方权利的失衡。因此，结合刘朝晖履行合同的情况及疫情的影响，酌定免除刘朝晖1个月的租金20836.9元。综上，刘朝晖尚需支付众智公司租金及物业费共计84118.3元。关于众智公司要求刘朝晖腾空案涉房屋，并按交付时状态（毛坯房）返还房屋。刘朝晖陈述交付时的商铺为毛坯房，众智公司的该项请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。众智公司超出合理范围的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认无锡众智商业管理有限公司与刘朝晖签订的《租赁合同书》于2020年12月17日解除。二、刘朝晖于本判决生效之日起十日内向无锡众智商业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年11月30日期间拖欠的租金、物业费合计84118.3元。三、刘朝晖于本判决生效之日起十日内腾空并迁出无锡市惠山区梦享城市商业广场北区1层134-1、135号商铺，将该房屋按交付时状态（毛坯房）返还给无锡众智商业管理有限公司。四、驳回无锡众智商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2087元、保全费1770元，合计3857元(该款已由无锡众智商业管理有限公司预交)，由无锡众智商业管理有限公司负担2182元，由刘朝晖负担1675元。该1675元由本院退还无锡众智商业管理有限公司，刘朝晖于本判决生效之日起十日内将其应负担部分交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 顾正阳二〇二一年四月十六日法官助理 朱佳莉书 记 员 许 姣