上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初92078号原告：上海隽胜实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄清峰，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被告：高旭(上海)实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：高庆发。原告上海隽胜实业有限公司(以下至判决主文前简称隽胜公司)与被告高旭(上海)实业有限公司(以下至判决主文前简称高旭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法裁定转为普通程序(独任制)继续审理本案。原告隽胜公司的委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼，被告高旭公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告隽胜公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告的《租赁合同》于2020年10月18日解除；2.被告腾退、返还上海市浦东新区秀浦路XXX号2楼202室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)；3.被告支付原告租金394,200元(2020年8月1日至11月30日)，并支付房屋占有使用费，按295,650元/季度的标准，自2020年12月1日计算至实际返还之日；4.被告支付原告2020年7月、10月、11月的水电费255,354元；5.被告支付原告违约金295,650元。事实与理由：2020年1月8日，原被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租系争房屋，租期为2020年3月1日至2025年1月31日，其中2020年1月7日至2020年2月29日为免租期，年租金1,182,600元，每3个月支付一次，先付后用。被告取得房屋后，用于经营餐饮用品清洗工作，且自2020年5月15日开始拖欠租金，后陆续支付了2020年8月以前的租金，此后的租金一直未付。根据合同约定，原告于2020年10月16日向被告发送律师函，解除租赁合同，被告于2020年10月18日签收。后被告一直使用系争房屋至2021年3月，4月中旬，案外人在派出所见证下将系争房屋内的洗碗设备搬走。原告认为，双方合同已于2020年10月18日解除，被告除应支付租金及占有使用费外，还应支付拖欠的水电费、合同约定的违约金，故诉至法院。审理中，原告确认已于2021年5月15日收回系争房屋，并申请撤回第2项诉请。被告高旭公司未作答辩。因被告未到庭发表答辩及质证意见，故本院对原告提交的证据进行审核，确认原告所提交的租赁合同、律师函及邮寄凭证、被告支付部分水电费的凭证、原告记录的水电费使用情况表的真实性、合法性、关联性。综上，本院确认如下事实：2014年7月，原告从案外人上海杨金豪绝缘材料有限公司处承租了上海市浦东新区秀浦路XXX号房屋(系争房屋在该房屋内)，租期为2014年12月1日至2025年1月31日；2020年1月8日，原被告签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租系争房屋，租期为2020年3月1日至2025年1月31日，其中2020年1月7日至2020年2月29日为免租期(第2.1条)；房屋年租金为1,182,600元，先付后用，每3个月支付一次，每期付款日前15天被告将租金汇入原告指定账户(第3.1、3.4条)；租赁保证金197,100元，合同期满后，被告结清应付的所有费用并将注册地迁移出本园区，原告一周内退还给被告(第3.2条)；原告提供给被告150KV动力电，水电费按规定的标准加收10%损耗费(第3.3条)；合同期满或合同中止时，该房屋应立即清空归还原告，如被告到期不搬，原告有权将厂房内一切物资、设备作为废弃物处理(第6.7条)；被告逾期十五天未缴纳租金，原告有权单方面终止合同收回房屋，没收被告租赁保证金，被告还应支付三个月的租金作为违约金(第7.3条)。被告支付了租赁保证金197,100元，并自2020年5月15日开始拖欠租金，后陆续支付了2020年8月(不含8月)之前的租金，此后未再支付租金。原告于2020年10月16日向被告发送律师函，函中记载，因被告拖欠租金，故根据合同7.3条约定，双方的合同自被告收到本函件之日解除，被告于2020年10月18日收到该律师函。此后被告仍继续使用系争房屋至2021年3月，原告于2021年5月15日收回系争房屋。本院认为，原被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。对于合同解除的问题，根据合同约定，被告应于2020年5月15日支付6-8月租金、8月15日支付9-11月租金，如逾期15日原告有权解除合同，但被告直到2020年10月16日仍未付清6-8月租金、未支付9-11月租金，故原告有权要求解除合同，本院据此确认，原被告的《上海市房屋租赁合同》自被告收到律师函的2020年10月18日解除。对于租金及房屋占有使用费，被告未按约支付2020年8月及此后的租金，原告有权要求其支付租金至合同解除日，此后被告应支付原告房屋占有使用费。计算期限，因双方在合同中已约定合同中止时如被告不搬，原告有权将厂房内一切物资、设备作为废弃物处理，故原告应在条件具备时及时收回房屋避免损失扩大。本院考虑原告已于2020年10月18日解除合同，被告实际使用房屋至2021年3月，案外人于2021年4月中旬搬走屋内设备等情况，酌情确认被告应支付占有使用费至2021年4月30日。对于违约金，根据合同约定，如被告逾期不支付租金超过15天，原告有权解除合同，被告应向原告按月租金的三倍支付违约金，故原告亦有权要求被告按此标准支付违约金。对于水电费，经本院核对原告记录的2020年6月至11月水电费表、被告实际支付的2020年6月、8月、9月水电费凭证，确认原告主张的水电费金额，原告有权要求被告按合同3.3条支付。至于租赁保证金，原告不同意退还，双方可另行结算。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上海隽胜实业有限公司与被告高旭(上海)实业有限公司于2020年1月8日订立的上海市浦东新区秀浦路XXX号2楼202室房屋《租赁合同》于2020年10月18日解除；二、被告高旭(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海隽胜实业有限公司租金256,230元，并支付原告上海隽胜实业有限公司房屋占有使用费630,720元(以98,550元/月的标准，自2020年10月19日计算至2021年4月30日)；三、被告高旭(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海隽胜实业有限公司2020年7月、10月、11月的水电费255,354元；四、被告高旭(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海隽胜实业有限公司违约金295,650元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,474元(原告已预交)，案件保全费3,857元，以上共计14,331元，由被告高旭(上海)实业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇书记员  鲁 昕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。