上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第771号原告阎承信。原告林薇华。原告阎先鸿。上列三原告共同的委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。上列三原告共同的委托代理人杨月凤，上海市高源律师事务所律师。被告闫承钟。被告上海大桥物业管理有限公司。法定代表人陆松桥。委托代理人施帮友。委托代理人黄胜强。第三人阎承凤。原告阎承信、林薇华、阎先鸿诉被告闫承钟、上海大桥物业管理有限公司（以下简称大桥物业公司）用益物权确认纠纷一案，本院于2014年3月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员王芩菲独任审判，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。因审理的必须，本院于2014年4月18日依法追加阎承凤作为第三人参加诉讼，并于2014年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告阎承信及三原告共同的委托代理人陈渊、杨月凤，被告闫承钟，被告大桥物业公司的委托代理人施帮友、黄胜强，第三人阎承凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阎承信、林薇华、阎先鸿诉称，上海市XX路XXX号二层前后楼、二层亭子间、晒台系阎承信父亲阎善恺承租的公房，父亲死亡后闫承钟要求变更承租人，为此相关居委、大桥物业公司曾于2010年6月组织协调，但阎承信不同意，只愿维持原状，故协商未成，此后至今该房承租凭证由阎承信持有。2013年10月闫承钟与阎承凤为系争房屋的居住问题发生冲突并报警，后经查询得知早在2011年2月时系争房屋承租人已变更为闫承钟。原告认为，闫承钟户籍虽落户于系争房屋，但自1989年起就不住此处，实际居住于其配偶赵冬芳婚前承租的公房上海市渭南路XXX弄XXX号处，而该房于2012年遇征收，闫承钟分得了征收利益，故闫承钟系他处有房，不是系争房屋同住人，不应成为该房承租人。而三原告户籍在册且他处无房，且实际居住于此直至2007年，人数上亦占优，故系争房屋承租人应确定为阎承信。大桥物业公司指定闫承钟为系争房屋承租人不仅存在如上实体上的认定错误，更有程序上的违规行为，不仅未通知全部同住人共同协商，并在相关材料中伪造阎承凤的签名、盖章。故诉请要求撤销大桥物业公司指定闫承钟为系争房屋承租人及办理承租人变更手续的行为。被告闫承钟辩称，本人的户籍自出生即落户于系争房屋，从未有过变动。本人实际居住于系争房屋，持续至今，且他处无房。阎承信一家在出售了父亲阎善恺承租的他处房屋后另购住房，于2007年起迁离系争房屋。父亲死亡后，闫承钟向大桥物业公司申请变更系争房屋承租人为自己。经与阎承信、阎承凤等家庭成员多次协商，大桥物业公司及相关居委又多次组织协调，但均因阎承信不同意变更致协商未成，后大桥物业公司依法指定自己为系争房屋承租人。原告所称的渭南路房屋本系前妻赵冬芳婚前承租的房屋，征收时闫承钟虽同列困难保障人口，但实际未得分文补偿，与赵冬芳离婚时亦明确各自名下财产归各自所有。闫承钟向大桥物业公司递交的材料均系真实，阎承凤的签字均系其本人亲自签署，没有伪造之说，实际上闫承钟与阎承凤关系很好，渭南路房屋征收前还将其夫其子的户口迁入。闫承钟系合法承租人，故不同意原告诉请。被告大桥物业公司辩称，系争房屋原承租人阎善恺与其配偶吴金娣相继死亡后，闫承钟与阎承凤于2009年12月18日提出申请，要求将系争房屋承租人变更为闫承钟。但因阎承信不同意，故其家庭成员内部协商未达成一致。为此相关居委及大桥物业公司多次组织协调，终未果，且阎承信非但不同意变更承租人还始终不愿在协调会的会议记录上签到。申请变更时系争房屋处户口落有闫承钟、阎承信一家三口、阎承凤，其中闫承钟与阎承信户口均系出生报入，未有迁移情况，他处亦无福利性配房，但闫承钟一家三口实际居住于此，且闫承钟出生在先落户时间较阎承信长久，故大桥物业公司依法指定闫承钟为系争房屋承租人。确定变更承租人时无人披露闫承钟配偶承租的渭南路公房情况，而该房亦系赵冬芳婚前租赁，与闫承钟无关，不是闫承钟承租系争房屋的考量因素，至于该房征收更是在指定承租人之后发生。留存在大桥物业公司处的申请书、承诺书等资料均系闫承钟、阎承凤提供，大桥物业公司从未亦不需要伪造阎承凤的签字、印章。故系争房屋承租人变更指定及相关手续合理合法，不存在实体与程序错误，不同意原告诉请。第三人阎承凤述称，父亲死亡后，闫承钟与阎承凤谈及系争房屋变更承租人之事�虽未言明应变更为闫承钟但意思已很明白，闫承钟并称变更为其本人的才有权同意阎承凤居住于此。2010年2月5日阎承凤应闫承钟要求来到大桥物业公司交纳系争房屋欠租，却发现闫承钟在悄悄与相关工作人员协商。当日经闫承钟口述，阎承凤出具了一份承诺书，但因认为闫承钟在欺骗自己，故只写了同意变更承租人，并未写下同意变更为闫承钟等内容。当日应闫承钟要求阎承凤还在落款具2011年1月24日的会议记录上签了字。2013年10月阎承凤与闫承钟因故发生争执，报警后经查询才知系争房屋承租人早已变更为闫承钟。大桥物业公司留存的申请书、更名报告、承诺书落款阎承凤的签字、印章均非真实，系大桥物业公司伪造而成，故申请笔迹鉴定。现不同意闫承钟辩称，同意原告诉请。经审理查明，原告阎承信、被告闫承钟、第三人阎承凤系兄弟姐妹关系，三人的父亲名阎善恺，母亲名吴金娣，二人还有一女名阎承玉。原告林薇华、阎先鸿是阎承信的妻、子。吴金娣于2004年11月26日报死亡，阎善恺于2009年11月24日报死亡。上海市XX路XXX号二层前后楼、二层亭子间、晒台系承租公房，原登记承租人是阎善恺。阎善恺、吴金娣携子女们原共同居住于系争房屋。两个女儿分别结婚后另住他处，此后至今未再迁回居住。吴金娣持续居住于系争房屋直至死亡。关于阎承信、闫承钟的实际居住情况，各方当事人于本案审理中互为否定对方的陈述，却均未提供相应证据佐证。然相关事实在本院另案：（2007）杨民一（民）初字第3141号原告阎善恺、闫承钟、阎承凤、阎承玉诉被告阎承信法定继承纠纷案、（2008）杨民一（民）初字第3524号原告阎善恺诉被告阎承信附义务赠与合同纠纷案的民事判决书中予以确认，结合当事人于本案中的相关陈述，�予确认阎承信婚后原与阎善恺共同居住于系争房屋，后于2007年4月迁居他处。闫承钟婚后亦曾居住于系争房屋，1990年代迁居他处，2007年4月之后阎善恺搬离系争房屋，至闫承钟住处与其共同生活，闫承钟将系争房屋中阎善恺的原住房间出租他人。系争房屋的户口于1989年1月13日同号分户，现有两本户口本。一本户口情况：吴金娣（1949年1月1日报出生，死亡销户）、阎善恺（2005年1月19日自上海市惠民路XXX弄XXX号二层前楼迁入，死亡销户）、阎承信（1962年10月28日报出生）、林薇华（1992年3月26日自上海市广东路XXX号迁入）、阎先鸿（2005年1月19日自上海市惠民路XXX弄XXX号二层前楼迁入）、阎承凤（2007年3月8日自上海市控江三村XXX号甲XXX室迁入）。另一本户口情况：闫承钟（1955年9月8日报出生）、妻赵冬芳（2012年10月25日自上海市渭南路XXX弄XXX号晒亭迁入）、子阎先智（2012年10月25日自上海市渭南路XXX弄XXX号晒亭迁入）、儿媳胡葵珍（2014年2月28日自上海市虬江路XXX弄XXX号20A迁入）。2011年2月17日系争房屋变更登记承租人为闫承钟。现留存于大桥物业公司处的相关材料主要有：⑴落款具2009年12月18日、签有闫承钟、阎承凤姓名并加盖二人印章的《申请书》一份，主要内容是闫承钟申请物业公司指定自己为系争房屋承租人，闫承钟并注明房卡遗失。⑵阎承凤出具的字据一份，落款具2010年2月5日，主要内容是“…闫承钟提出申请将…租赁户名阎善恺更改为闫承钟，我同意更改”。⑶落款具2010年12月8日、签有闫承钟、阎承凤姓名并加盖二人印章的《公房住户申请过户、更改户名报告》一份，主要内容是申请人闫承钟、同住人阎承凤要求将系争房屋承租人更名为闫承钟。⑷落款具2011年1月24日、签有闫承钟、阎承凤姓名并加盖二人印章的《上海市公有居住房屋更户、分户、并户申请承诺书》一份，主要内容是申请人闫承钟、同住人阎承凤承诺就申请更名提供的材料均为真实，否则承担法律后果。该承诺书下方由大桥物业公司工作人员注明：该户家庭人员协商不一致，闫承钟、阎承凤二人到场确认。⑸落款具2011年1月24日、大桥物业公司及上海市杨浦区大桥街道华忻坊居民委员会加盖印章的《XX路XXX号前后楼、亭子间、晒台会议记录》一份，主要内容是大桥物业公司与居委会组织当事人在居委会办公处就系争房屋新承租人一事进行调解，协商未成。闫承钟、阎承凤二人在“参加人”处签名，又在“会议内容”下方签名并注明同意。大桥物业公司工作人员在“结果”下方注明：2010年6月7日在居委协商，阎承信不同意更改租赁户名。⑹大桥物业公司于2011年1月26日出具的《XX路XXX号确定承租人意见书》一份，主要�容是确定系争房屋新承租人为闫承钟。⑺落款具2011年2月11日、加盖上海市公安局杨浦分局大桥派出所印章的《更改户名户籍登记情况表》一份，主要内容是系争房屋处闫承钟的户籍自出生至今，并注明阎承信等人的户籍在册情况等。闫承钟称上述资料中凡闫承钟、阎承凤的签字均系二人本人签署，印章亦系真实。阎承凤称除第⑵、⑸项资料上自己的签字系本人签署之外，其余阎承凤的姓名均非本人签署。另查明，2010年6月7日，大桥物业公司与上述华忻坊居委会组织阎承信、闫承钟、阎承凤就系争房屋确定新承租人一事进行协调，因阎承信不同意变更承租人故协商未成。当日未作调解记录。审理中大桥物业公司称就是因为没有当日的调解记录，故才在2011年1月24日的协调记录下方补充注明2010年6月7日的协调结果。又查明，闫承钟配偶赵冬芳于婚前承租上海市渭南�XXX弄XXX号晒亭公房，该房于2012年遇征收。2013年8月31日赵冬芳与征收人签订征收协议，协议明确该户符合居住困难户补偿安置条件，其中闫承钟一家三口均列为困难户人员，赵冬芳并获得一套产权调换房屋的订购权。2013年12月3日闫承钟与赵冬芳协议离婚，明确双方各自名下财产归各自所有。再查明，如前文所述阎氏父子曾有涉讼，本院（2007）杨民一（民）初字第3141号与（2008）杨民一（民）初字第3524号案件还查明：1997年阎善恺工作单位增配上海市惠民路XXX弄XXX号二层前楼公房一间，2005年阎善恺有偿转让该房使用权得款18万元，其中2000元用于支付中介费、交阎承凤与阎承玉各1万元，余款158，000元赠与阎承信。嗣后阎承信使用该款购得上海市隆昌路XXX弄XXX号XXX室。除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由系争房屋原租用公房凭证、现租用居住公房凭证、两本�口本、留存大桥物业公司处的申请书、承诺书、会议记录、意见书等、上海市渭南路XXX弄XXX号晒亭房屋征收协议及相关资料、闫承钟离婚证，及本院（2007）杨民一（民）初字第3141号与（2008）杨民一（民）初字第3524号民事判决书等证据材料予以证明。本院认为，根椐有关规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照相关规定确定承租人。并且，出租人应在原承租人的配偶、子女、父母、其他人之间按顺序进行确定，其中子女的考量还可从他处住房情况及在本处居住时间长短等因素综合认定。此外，上述共同居住人还应满足承租人死亡时在该处实际居住生活一年以上且他处无房或他处有房但居住困难等条件，他处住房一般情况下系指福利性配房。系争房屋原承租人阎善恺于2009年11月24日报死亡，其生前系争房屋处的在册户口有阎承信、林薇华、阎先鸿、阎承凤、闫承钟，该五人在阎善恺死亡前一年均未实际居住于此，依如上顺位考虑的原则并虑及阎承凤的户籍有较长时间未在册的情况，应当认定阎承信与闫承钟较为接近确定人选的条件，而闫承钟较阎承信年长，故依长幼次序的考量闫承钟得以优先。此外，二人虽均无其他福利性配房，但是阎善恺、吴金妹生前将阎善恺增配而来的惠民路公房使用权有偿转让，后将绝大部分对价赠与阎承信，阎承信并使用该款从市场上另购住房，故可以视为阎承信实际享受了福利性配房的利益，因此在此前提下阎承信与闫承钟于系争房屋的居住长短可作次要因素考虑。大桥物业公司确定闫承钟为系争房屋承租人符合如上关于顺位、他处住房、居住长短等确定原则，不存在明显�符合本市房屋租赁条例及相关意见的要求，亦不违公平。如上规定所述，公房原承租人死亡确定新承租人的考量结点采原承租人死亡之时，并且2011年2月确定闫承钟为系争房屋承租人在先，2013年渭南路房屋征收补偿在后，不仅客观上不能预见，亦不能因此而认定系事后反证闫承钟他处有房。观其诉辩述称意见，阎承信、闫承钟、阎承凤直到目前仍无法就确定承租人一事协商一致，阎承信系自始不同意变更承租人，故系争房屋承租人因协商不一故由大桥物业公司确定，阎承凤曾经同意与否不是本案争议焦点，相关笔迹鉴定的申请与结论于本案审理本无必要。规定明确的“协商不一致”其本意系指关联当事人即户口在册的共同居住人之间的协商不一，并没有物业公司必须组织协调等程序上的原则要求，而事实上大桥物业公司与相关居委曾就此事组织三人进行协调，未�。须赘述的是，阎承凤出具的2010年2月5日字据，字里行间的意思表示应认定系同意系争房屋承租人变更为闫承钟，作为独立民事行为能力人即便是听写而成亦应知道出具该字据的意思表示及后果，现称字据仅表示同意变更承租人，不同意变更为闫承钟，与事实不符亦有违一般人的理解。综上，原告及阎承凤的相应意见没有法律依据，本院不采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条之规定，判决如下：原告阎承信、林薇华、阎先鸿要求撤销被告上海大桥物业管理有限公司指定被告闫承钟为上海市XX路XXX号二层前后楼、二层亭子间、晒台房屋承租人及办理承租人变更手续的行为的诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告阎承信、林薇华、阎先鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王芩菲二〇一四年五月二十二日书记员  邱静静附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。