江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终1313号上诉人（原审被告）东台市澳诺克进出口有限公司，住所地江苏省东台市经济开发区振兴路28号。法定代表人郑玉定，该公司总经理。委托代理人翟爱华，江苏天全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）东台市悦成机械�限公司，住所地江苏省东台市经济开发区振兴路28号。法定代表人陈道来，该公司执行董事。委托代理人陈爱平，江苏陈爱平律师事务所律师。上诉人东台市澳诺克进出口有限公司（以下简称澳诺克公司）因与被上诉人东台市悦成机械有限公司（以下简称悦成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第946号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。悦成公司原审诉称，2012年3月3日，澳诺克公司因经营需要租赁悦成公司的厂房和场地，并签订了《厂房租赁协议》，租赁期限3年，自2012年3月3日至2015年3月2日，年租金为68元/平方米，计259700元，每年3月、9月支付半年租金。由于澳诺克公司未按协议约定按期缴付租金，双方法定代表人于2013年4月15日重新签订协议一份，约定澳诺克公司每月支付租金11169元，半年结算67014元，同时每年支付厂区内场地费8000元。协议签订后，澳诺克公司至今尚欠悦成公司2014年9月1日至2015年2月底厂房租金67014元，2014年3月3日至2015年2月底厂地租金8000元，悦成公司代垫的电费37000元，合计112014元。2015年3月2日，双方的租赁合同履行期限届满后，双方未续签租赁合同，悦成公司要求澳诺克公司腾空退房、恢复原状、交还租赁资产，但其一直未履行该义务并一直使用租赁的房屋和厂地。由于澳诺克公司在审理过程中已向悦成公司支付了200000元，故悦成公司要求澳诺克公司将租赁的房屋腾空后恢复原状交付给悦成公司，同时交还租赁资产；澳诺克公司按394.5元/天的原租金标准支付自2015年10月30日起至2015年12月21日期间房屋使用费20908.5元，按733.59元/天的标准支付自2015年12月22日起至实际交房为止时的房屋使用费。澳诺克公司原审辩称，澳诺克公司与悦成公司租赁合同约定的履行期限为2011年3月4日至2021年3月3日，双方的租赁合同尚未到期，澳诺克公司基于租赁合同关系占有、使用房屋并无不当，悦成公司要求澳诺克公司腾空交房于法无据。根据悦成公司的诉状诉称及双方的结算，悦成公司重复计算了2014年9月的租金，该租金应当相应扣减或返还给澳诺克公司。悦成公司主张的租金标准与事实不符，双方在2013年4月15日签订的协议书上并未约定按394.5元/天的标准计算租金。为此，请依法驳回悦成公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，悦成公司法定代表人陈道来与澳诺克公司法定代表人郑玉定原系两连襟关系，双方互在对方担任法定代表人的企业里占有股份。澳诺克公司成立于2011年6月14日，同日聘请陈道来担任该公司总经理。2012年3月3日，陈道来与郑玉定签订《厂房租赁协议》一份，协议约定：澳诺克公司租用悦成公司3820平方米的厂房；租赁期限自2012年3月3日至2015年3月2日；年租金为68元/平方米，2015年3月3日后租金根据市场价再另行协商确定（与出租给他人同等价格）；租金每年分两次付清，即每年3月份、9月份分付半年租金，先交后用。2013年4月15日，郑玉定（甲方）与陈道来（乙方）签订《协议书》一份，协议约定：原约定2012年3月3日的协议（未履行）；悦成出租的厂房从2013年4月份开始双方结算方式：租给澳诺克厂房（3373平方米-甲方应得1760平方米=1613平方米）+办公室（447平方米-甲方应得89平方米=358平方米），合计1971平方米×68元=134028/12个月=11169元，半年结算一次，合同期内甲方按时付给乙方，按现出租面积计算，如有增减按实际结算；澳诺克厂房门前所搭厂棚面积约500平方米，年租金10000元，甲方应付8000元。协议签订前后，双方公司的股权多次发生变动。2015年6月10日，悦成公司以与澳诺克公司签订的合同履行期限已届满，澳诺克公司欠其2014年9月1日至2015年2月底的租金67014元，2014年3月3日至2015年2月底厂区内场地租金8000元，代付的电费37000元为由，向本院提起诉松，要求澳诺克公司将腾空租赁的房屋，并恢复原状后交付给悦成公司，同时交还租赁资产；给付拖欠的租金及费用112014元，按原租金标准支付自2015年3月3日起至实际交房时止的房屋使用费。2015年12月10日，澳诺克公司向悦成公司法定代表人陈道来支付了2015年10月29日前的房屋使用费等各项费用200000元，并由陈道来出具了收条。2015年12月11日，陈道来出具了说明一份，内容为“东台市悦成机械有限公司和东台市澳诺克公司进出口有限公司的房租的计算时间和金额以双方账据核对为准”。审理过程中，澳诺克公司提供了郑玉定与悦成公司于2011年3月4日签订的《厂房及办公用房租赁合同》一份，以该合同中约定租赁期限自2011年3月4日起至2021年3月3日止、租赁建筑面积为7000平方米，办公用房308平方米为由，辩称双方租赁履行期限尚未届满，悦成公司未按约交付租赁物存在违约行为为由，要求驳回悦成公司的诉讼请求。同时澳诺克公司提供其2013年4月15日打印的《房租及费用结算到3月底止》明细，证明悦成公司重复计算了2014年9月份的房屋租金。原审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方应按合同的约定履行自己的义务。关�双方应以何合同作为履行依据的问题。澳诺克公司提供的证据能够证明双方于2011年3月4日签订了《厂房及办公用房租赁合同》，该合同并不违反法律禁止性规定，双方应按该合同约定履行双方的义务，但由于双方于2012年3月3日重新签订了《厂房租赁协议》，且该协议中就租赁期限、租赁物的面积、租金给付方式等均进行了明确的约定，故双方应按该协议的约定履行，不应再按《厂房及办公用房租赁合同》的约定履行。双方于2013年4月15日签订的《协议书》虽载明2012年3月3日的协议未履行，但该协议约定的租金计算方式，结算方式均与2012年3月3日协议约定一致，且双方实际履行亦系该协议，因而2013年4月15日《协议书》应系双方履行合同的最终依据。关于租赁期限是否已届满的问题。双方于2013年4月15日签订的《协议书》虽未明确约定租�的期限，但该协议系双方对2012年3月3日《厂房租赁协议》的变更，而《厂房租赁协议》已对租赁期限进行了明确的约定，根据该约定，双方租赁期限至2015年3月2日已届满。澳诺克公司辨称应按2011年3月4日签订的《厂房及办公用房租赁合同》作为履行的依据无事实和法律依据，不予采信。关于房屋使用费的问题。双方2013年4月15日签订的《协议书》中仅约定了租金的计算方式，并未约定合同期满后，澳诺克公司延期返还房屋使用费的计算方式，澳诺克公司延期返还房屋的房屋使用费的标准可参照双方合同约定的期内租金的支付方式计算，即394.5元/天[(8000/12+11169)/30]，故悦成公司主张2015年10月30日起至2015年12月21日期间房屋使用费20908.5元（394.5元/天×53天）的诉讼请求，应予支持；悦成公司主张自2015年12月22日起至实际交房为止时按733.59�/天的标准支付房屋使用费，未提供证据予以证实，该期间的房屋使用费仍应按394.5元/天计算。关于澳诺克公司辩称的悦成公司重复计算了2014年9月租金的问题。2013年4月15日签订的《协议书》中双方以约定自2013年4月开始结算，每半年结算一次，结合悦成公司2015年12月11日出具的证明及澳诺克公司提供的其他证据，能够认定澳诺克公司已支付了2014年9月的租金。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。悦成公司提供的证据能够证明双方租赁合同的履行期限已届满，其有权要求澳诺克公司将租赁房屋腾空后恢复原状，返还租赁物。悦成公司重复计算的2014年9月份租金或抵算澳诺克公司应支付的房屋使用费，故澳诺克公司向悦成公司给付房屋使用费的期限应自2015年11月29日开始，至实际交付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、东台市澳诺克进出口有限公司承租和使用的东台市悦成机械有限公司房屋（含资产）和土地，东台市澳诺克进出口有限公司于判决生效之日起30日内腾空恢复原状后返还给东台市悦成机械有限公司；二、东台市澳诺克进出口有限公司于判决生效之日起30日内向东台市悦成机械有限公司支付房屋使用费（自2015年11月29�起至实际返还租赁物止，按394.5元/天计算）；三、驳回东台市悦成机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1645元，保全费2020元，合计3665元，由东台市悦成机械有限公司负担865元，东台市澳诺克进出口有限公司负担2800元。澳诺克公司不服上述判决，向本院提起上诉称：悦成公司与澳诺克公司分别于2011年3月4日、2012年3月3日、2013年4月15日签订了三份协议书，其中2012年3月3日的协议书已经不再履行，而2011年3月4日的协议书是经过工商部门登记备案的，且澳诺克公司也按照协议实际占有、使用了房屋。如果悦成公司是在2012年3月份才将房屋出租给澳诺克公司，又何来2011年的费用，且悦成公司在庭审中也认可澳诺克公司从2011年3月已经实际使用房屋。2013年4月15日的协议书未约定租期，实际上是对2011年3月4日协议租金数额和支付时间的补充�变更，同时对2012年3月3日协议的否定，对于租赁期限并未变更，故租赁期间仍然应当以第一份协议为准。现因按照合同约定的租赁期间未到，故悦成公司无权要求澳诺克公司腾房。请求撤销原审判决，依法发回重审或改判，本案诉讼费用由悦成公司负担。悦成公司答辩称：1.悦成公司的股东及法定代表人均发生过变动，章印正式交接是在2011年8月22日。而澳诺克公司主张的合同是于2011年3月4日签订的，此时原企业公章既不在陈道来处，亦不应当在郑玉定处，故该协议上所盖的公章既非原企业公章，也非新股东接管后重新刻制的公章，故该合同并非双方真实意思表示。且悦成公司法定代表人陈道来在对外签合同时，均习惯签名，一般不盖公章，这在2012年3月3日、2013年4月15日的两份合同中均能反映，而2011年3月4日的合同仅有公章，却并无�名。2.实际上双方也并未履行2011年3月4日的合同。该合同中约定租赁厂房的面积为7000平方米，租金每年递增，而实际上租赁的面积为3820平方米，澳诺克公司也没有按照该合同约定的标准交纳租金。3.2013年4月15日协议中注明的“未履行”是指澳诺克公司未交纳租金，而不是双方约定不履行2012年3月3日的合同。并且对于此前的租金的计算标准、支付方式、结算时间，均是以2012年3月3日合同的标准为依据的。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审驳回上诉，维持原判。本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案争议焦点为：悦成公司与澳诺克公司实际履行的是哪份合同，涉案厂房的租期应算至何时。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。悦成公司与澳诺克公司于2012年3月3日签订的厂房租赁协议（以下简称2012合同），是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同履行自己的义务。但双方于2013年4月15日对签署协议部分内容进行了变更（以下简称2013合同），亦是双方真实意思表示，故应当按照变更后的内容履行。关于2013合同是对2011年3月4日（以下简称2011合同）的合同进行变更补充，还是对2012合同进行的变更补充的问题。2013合同约定“原约定2012合同（未履行）以及2012年7月17日的借据为依据，郑玉定欠陈道来人民币180万元整”，说明郑玉定差欠陈道来的180万元，是由2012合同�的相关款项与2012年7月17日的借据结算而来，故2012合同“未履行”应当是指没有支付租金，而非合同不再履行。且从2013合同约定的租金标准、结算方式等来看，均与2012合同一致，故2013合同实际上是对2012合同进行的变更和补充，故对于2013合同中未明确的租期应当仍然按照2012合同的约定履行，澳诺克公司称2013合同是对2011合同的变更和补充，租期应当计算到2021年，无事实依据。综上，澳诺克公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1645元，由上诉人东�市澳诺克进出口有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴珊珊代理审判员  王 珩代理审判员  胡廷霞二〇一六年六月七日书 记 员  许其娟