洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0302民初135号原告(反诉被告):宋炎斌，男，1970年4月16日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人:赵克强，河南晟阳律师事务所律师。委托诉讼代理人:王治国，河南晟阳律师事务所律师。被告（反诉原告）:徐栋，男，1989年5月18日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：何早，北京大国律师事务所律师。原告宋炎斌与被告徐栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理，庭审中被告徐栋提出反诉，本院决定合并审理，因案情复杂，本案转为普通程序独任审理。原告宋炎斌的委托诉讼代理人赵克强、王治国，被告徐栋的委托诉讼代理人何早到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋炎斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方2017年4月30日和2017年6月20日签订的两份房屋租赁合同；2.判令被告徐栋将承租房屋恢复原状并返还；3.判令被告徐栋向原告宋炎斌支付2018年5月1日至2020年12月31日期间教学楼租金2841666.69元、餐厅的租金126388.89元，合计2968055.56及2021年1月1日起按合同约定标准计算教学楼和餐厅的租金至实际交还房屋之日止）；4.本案诉讼费由被告徐栋负担。诉讼过程中，原告宋炎斌变更上述第二项诉讼请求为：判令被告徐栋将教学楼的第五、第六层及餐厅的第二层恢复原状并返还。事实与理由：2017年4月30日和2017年6月20日，原被告分别签订《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》，原告宋炎斌按照合同约定将位于洛阳市老城区黄梅路校区的洛阳师范学院教学楼和餐厅出租给被告徐栋，被告徐栋仅支付一年租金，后既不依约支付租金，也不交还房屋，故提起诉讼。被告徐栋辩称，1.原告宋炎斌依照双方签订的租赁合同交付房屋后，被告徐栋又将教学楼和餐厅的不同楼层转租他人使用。被告徐栋向原告宋炎斌交纳了2017年5月1日至2018年6月30日的教学楼租金110万元、2017年6月20日至2018年6月19日的原餐厅租金5万元。2018年10月12日原告宋炎斌在教学楼张贴通知，告知各租户不再续签租赁合同。2018年6月30日后各租户均未向被告徐栋交纳租金，双方的两份租赁合同实际已经解除。2.基于上述情况，2018年6月30日至2019年11月15日的租金应由原告宋炎斌向实际使用房屋的各租户收取。3.原告宋炎斌若执意向被告徐栋收取租金，则其应承担被告徐栋不能向实际使用人收取房租的损失。4.洛阳市中级人民法院生效判决判令宋炎斌向房主支付2019年11月15日前的占有使用费，故在此之后产生的租金，原告宋炎斌无权收取。综上，应驳回原告宋炎斌的诉讼请求。被告徐栋向本院提出反诉请求：判令原告宋炎斌赔偿其损失30万元，并负担本案诉讼费。事实和理由：双方签订租赁合同时，原告宋炎斌未告知洛阳师范学院有权随时解除合同，具有欺骗性。因原告宋炎斌未做好与洛阳师范学院的协调沟通工作，致使该学院对案涉租赁物张贴封条、断水断电，造成被告徐栋只招租40%租户。2018年10月12日原告宋炎斌张贴通知的行为给被告徐栋造成的损失为：1.2017年10月更换教学楼1-6层电梯支出106450元；2.2017年10月至同年11月更换教学楼1-6层电线支出16717元；3.2017年5月支出广告费85000元；4.被告徐栋承租房屋后，于2018年1月缴纳2017年5月至2018年6月30日期间承租房屋个人所得税22142.21元、印花税273.79元；5.被告徐栋承租房屋后，于2017年8月至同年11月进行垃圾清运、整理教学宿舍楼支出7050元；6.2017年7月至同年11月被告徐栋维修阶梯教室、厨房屋面墙面等支出37474.8元；7.2017年8月至2018年2月被告徐栋维修窗户、吊顶、换门修锁修灯支出22592元；8.2017年7月至同年11月被告徐栋进行粉刷支出人工、材料费等27111元；上述8项共计324810.8元，被告徐栋主张其中的30万元。原告宋炎斌辩称，1.原被告双方签订的两份租赁合同没有明确约定合同到期时间；该两份租赁合同中租赁物所有权发生变动，属于市政规划用地变化导致无法继续使用租赁物，属于约定的合同解除条件成就；被告徐栋伪造其与洛阳师范学院2017年3月17日签订的《黄梅院教学楼租赁合同》的行为能够证明，被告徐栋明知原告宋炎斌与洛阳师范学院之间的租赁合同是不定期租赁合同的事实；综上，原告宋炎斌有权随时解除与被告徐栋签订的两份租赁合同。2.被告徐栋在原告宋炎斌通知其解除双方之间的租赁合同、返还租赁物的情况下，仍然与他人签订转租合同、收取租金，导致本案原被告在其他案件中，被判令向案外人洛阳师范学院返还租赁物，并判令原告宋炎斌向洛阳师范学院支付房屋占用费。因此被告徐栋应按照双方签订租赁合同约定的租金标准向原告宋炎斌支付房屋占用费。被告徐栋拒绝返还租赁物是因为其将租赁物转租给各租户并收取了租金。被告徐栋的反诉请求没有事实依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：1.本案关联租赁关系及其约定的主要内容：①案外人洛阳师范学院物业服务中心与宋炎斌于2016年12月26日和2017年6月28日签订了《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》，分别约定宋炎斌承租黄梅路41号院教学楼及一楼地面附属物和餐厅及多功能厅;租期自合同签订之日起至市政规划用地或其他不可抗力因素导致无法继续使用时，合同解除;租金为每年50万元和5万元，水费每吨4元，电费每度0.568元等内容。②宋炎斌与徐栋的租赁关系：2017年4月30日和2017年6月20日，宋炎斌针对其承租洛阳师范学院物业服务中心的房屋，与徐栋签订了《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》。其中《黄梅院教学楼租赁合同》约定：徐栋承租黄梅路41号洛阳师范学院北院教学楼、宿舍楼及一楼地面附属物;用途为职业培训及办公等；租期自合同签订之日起至市政规划用地或其他不可抗力因素导致无法继续使用时，合同解除；租金每年110万元，以三年为一周期，每三年递增8%；水费每吨4.5元，电费每度0.9元；租赁期间房屋及附属场地公共部位的水电线路因自然原因引起的损坏由出租方负责维修并承担费用，房屋及附属场地租用范围内的日常维修及由承租方原因发生的房屋及附属场地内设施损毁，由承租方负责维修并承担费用；本合同履行期内，因市政规划用地或其他不可抗力因素导致不能履行合同时，本合同自然终止，承租方经营不够整年的，出租方按年租金分月折合，将剩余月份费用无息退还承租方，双方互不承担任何投资风险和经济责任；合同解除后，承租方必须按时将房屋及附属场地交给出租方，对于未经出租方同意存放的物品，合同终止30日后视为承租方放弃所有权，出租方有权自行处理；出租方允许承租方对房屋及附属场地进行装饰装修，但不得改变房屋主体和承重结构等内容。《黄梅小区原餐厅租赁合同》约定：徐栋承租黄梅路41号洛阳师范学院北院餐厅;租期自合同签订之日起至市政规划用地或其他不可抗力因素导致无法继续使用时，合同解除；租金为每年5万元，水电押金1万元；水费每吨4.5元，电费每度0.9元；租赁期间，租赁物公共部位的水电线路损坏由承租方负责维修并承担费用，租赁物租用范围内的日常维修及由承租方原因发生的租赁物内设施损毁，由承租方负责维修并承担费用；合同履行期内，因市政规划用地或其他不可抗力因素导致不能履行合同时，本合同自然终止；合同解除后，承租方必须按时将租赁物交给出租方，对于未经出租方同意存放的物品，合同终止10日后视为承租方放弃所有权，出租方有权自行处理；出租方允许承租方对房屋及附属场地进行装饰装修或改造，改造费由承租方承担，但不得改变租赁物主体和承重结构等内容。③徐栋与涉案房屋实际使用人的租赁关系：徐栋收到宋炎斌交付的教学、宿舍楼（共六层）和餐厅（共两层）后，又与多方签订租赁合同，将租赁物分别转租给洛阳斯雷克体育发展有限公司、洛阳新东方学校、王**智、武义强等人实际使用。2.本案租赁合同的履行情况：原被告双方签订《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》后，宋炎斌于2017年4月30日和同年6月分别将教学楼、宿舍楼及一楼地面附属物和餐厅交付给徐栋。徐栋于2017年5月15日、同年6月20日分别向宋炎斌支付2018年6月30日前教学楼租金110万元、2018年6月19日前餐厅租金5万元、水电押金1万元。2018年6月5日宋炎斌向徐栋发出《解除合同通知书》，主要内容为：双方签订的《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》未约定租赁期限，属于无固定期限租赁合同，自发出本通知之日起，解除双方签订的上述两份租赁合同，通知徐栋于2018年7月7日前从租赁物中搬出。因徐栋接收租赁物后，又转租给他人使用，2018年10月12日，宋炎斌向各实际使用人发出《通知》，主要内容为：徐栋从宋炎斌处承租的租赁合同到期日为2018年6月30日，宋炎斌已经于2018年2月告知徐栋租赁合同不再续签，徐栋没有权利向各租户收取2018年6月30日之后的租金。通知发出后，各实际使用人未按上述通知交还房屋。2019年11月中旬案涉租赁物被停水停电，无法继续使用。3.本案关联房屋租赁合同纠纷案件及其处理情况：因洛阳师范学院与宋炎斌、徐栋及洛阳新东方学校等实际使用人在履行相应房屋租赁合同中形成纠纷，导致多起民事诉讼。相关诉讼经本院及洛阳市中级人民法院生效判决确认的事实有：①洛阳师范学院与宋炎斌之间签订的租赁合同有效，鉴于涉案租赁物已由洛阳城乡建设投资集团有限公司（曾用名洛阳市新区建设投资有限公司）接收，洛阳师范学院与宋炎斌之间的两份租赁合同中约定的合同解除条件已成就，宋炎斌应支付2019年11月中旬房屋被断水断电之前的房屋占用费1060138.87元［见本院（2020）豫0302民初930号判决书］。②洛阳师范学院与宋炎斌、徐栋及徐栋转租后的实际使用人洛阳新东方学校等租赁纠纷系列案中，生效判决已确认宋炎斌将其承租洛阳师范学院的租赁物全部转租给了徐栋，已判令宋炎斌、徐栋及各实际使用人返还位于黄梅路41号院内教学楼一至四层和一楼食堂厨房及南侧空地［见洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终8634号判决书、本院（2020）豫0302民初934、935、938号判决书］。4.争议事实的举证情况。诉讼中，宋炎斌为证明其诉讼主张，向本院提交了租赁合同、及租金计算说明，拟证明徐栋欠付2020年12月31日前的租金为2968055.56元；徐栋提供了书证、证人证言以及《损失计算表》等证据，拟证明因宋炎斌提前解除合同，干扰其使用租赁物造成的损失为30万元。5.财产保全问题：本案诉讼过程中，宋炎斌申请财产保全，支出保全费5000元。本院认为，1.原被告签订的《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》并不违反法律法规禁止性规定，依法确认有效。根据原被告双方提供的证据及生效判决确认的事实，原被告双方在合同中未约定明确的租赁期限，并对租赁物状态均知情，因此，在宋炎斌与案外人洛阳师范学院签订的两份租赁合同解除条件成就的情况下，宋炎斌对租赁物已没有使用权和转租权，因此原告宋炎斌与被告徐栋签订的两份租赁合同已不能履行，且符合双方签订租赁合同关于“合同履行期内，因市政规划用地或其他不可抗力因素导致不能履行合同时，本合同自然终止。”的约定。鉴于此，原告宋炎斌并无过错，其提出解除合同、腾退房屋的请求应予支持。2.被告徐栋在接到《解除合同通知书》后，未返还房屋，也未支付房屋使用费，对形成本案纠纷负有过错。根据已确认的事实，被告徐栋应向原告宋炎斌支付实际占用租赁物期间的使用费，本院比照双方租赁合同约定标准，酌定教学楼、宿舍楼及一楼地面附属场地使用费为1512877元（自2018年7月1日起按年租金110万元算至2019年11月中旬:110万元÷365天×502天）、餐厅使用费为70274元（自2018年6月20日按年租金5万元算至2019年11月中旬：5万元÷365天×513天），两项合计1583151元。被告徐栋已交纳的水电押金10000元应予冲抵。3.被告徐栋反诉原告宋炎斌因提前解除合同给其造成的损失30万元，因该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信，反诉请求应予以驳回。4.本案法律事实引发的纠纷发生在民法典施行前，适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告宋炎斌和被告徐栋于2017年4月30日和2017年6月20日签订的《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》已解除；二、被告徐栋于本判决生效之日起十日内向原告宋炎斌返还位于黄梅路41号院教学楼的第五、第六层及餐厅的第二层；三、被告徐栋于本判决生效之日起十日内向原告宋炎斌支付实际占用租赁物的使用费1573151元；四、驳回原告宋炎斌的其他诉讼请求五、驳回被告徐栋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30544元，原告宋炎斌负担14356元，被告徐栋负担16188元；保全费5000元，由被告徐栋负担；反诉费2900元，由被告徐栋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 李 宣二〇二一年四月二十二日书记员 于梦瑶