上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14372号原告：上海禾贸企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张发柱，执行董事。委托诉讼代理人：谭追来，上海申浩律师事务所律师。被告：项小娇，女，1983年9月2日生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：郑元锋(系被告丈夫)，男，1976年12月5日生，汉族，住浙江省温州市。原告上海禾贸企业管理有限公司(下称禾贸公司)与被告项小娇间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告禾贸公司委托诉讼代理人谭追来、被告委托诉讼代理人郑元锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告间的房屋租赁合同于2020年4月26日解除；2、判令被告支付2020年2月1日至2020年4月26日止的租金29,666.67元、逾期支付租金的滞纳金暂计225,600元(每日按年租金的1%计算，计至2020年4月30日)；3、判令被告支付自2020年4月27日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按333.33元/月计算)。事实与理由：2016年12月9日，原、被告签订《进场经营合同》，约定由被告向原告承租上海市嘉定区曹安路XXX号二楼A1室(下称案涉铺位)，租赁期限自2016年9月1日起至2018年2月28日止，年租金276,926元，每半年一付，先付后用。合同另就违约责任等作了约定。合同签订后，原告按约将案涉铺位交付被告使用。2018年10月1日，因原租赁合同到期，双方就被告继续承租案涉铺位签订了协议，协议期限自2018年10月1日至2019年2月28日，月租金10,000元，先付后用，每月28日前付清下月租金，此协议具同等法律效力。协议到期后，经原告多次通知，被告多次逾期支付租金，且拒绝续签租赁合同，目前仍拖欠2020年2月1日至今的房租未付。2020年4月26日，原告向被告送达了解除合同通知函，要求被告立即支付欠付的租金及相关费用，并立即返还房屋，但被告拒绝履行。原告认为被告已严重违约，为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告项小娇辩称，一、同意解除合同，但不认可合同解除日期。原告于2020年4月15日将涉案铺位上锁、断电，导致被告无法经营，故合同解除日期应为2020年4月15日。二、被告已履行进场租赁合同，与原告间的合同已履行完毕。2020年1月31日前的租金已结清，2020年2月1日后的租金因疫情原因确未支付，故被告同意支付2020年2月1日至2020年4月15日期间的租金，但希望原告可以减半。2020年4月16日后的租金、占用费均不同意支付。三、原告对涉案铺位上锁在先，系原告违约，故不同意支付违约金。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：禾贸公司系案涉商场商铺的受委托经营方，有权以自己的名义直接与承租方签订租赁合同收取租金。2016年12月9日，禾贸公司(甲方)与项小娇(乙方)签订《欧亚美曹安建材家具灯饰有限公司进场经营合同》，签约地点为上海市嘉定区曹安路XXX号，合同期限自2016年9月1日至2018年2月28日止。合同约定乙方经营范围为灯具、水晶灯的交易活动，乙方经营用房房号为2-A1,年进场交易费276,926元，每半年一付，先付后用，乙方若逾期交纳进场经营费的，每逾期1日应支付进场年经营费的1%作为滞纳金给甲方，逾期7日仍未交纳经营费，甲方有权终止合同并无条件收回经营用房，且本合同第六条乙方已交纳的经营保证金则不退还给乙方。合同另就违约责任等作了约定。上述合同签订后，禾贸公司按约将案涉铺位交付项小娇使用，项小娇亦按约履行付款义务。合同到期后，双方于2018年10月1日签订《协议》载明，根据双方友好协商，对于2-A1展厅做如下约定：1、经营品牌：明家灯饰，面积：281平方米；2、协议期限：2018年10月1日至2019年2月28日，为期六个月；3、价格10,000元/月，先付后用，每月28日前付清下月租金；4、到期后价格根据乙方经营情况，甲方双方再行洽谈沟通……7、此协议等同合同，同样具备法律效应。该《协议》到期后，项小娇仍继续使用案涉铺位经营，但未与禾贸公司续签合同，也未支付2020年2月1日之后的租金。禾贸公司经多次催讨无果，为维护自身合法权益，故诉至法院。经查，1.庭审中，禾贸公司表示其诉请第二项中滞纳金性质为逾期付款违约金，并自认于2020年7月3日收回案涉铺位，故申请明确其第三项诉请为判令被告支付自2020年4月27日至2020年7月3日止的房屋占有使用费22,333.11元。2.庭审中，双方一致确认合同解除，但对合同解除日期存在争议。禾贸公司主张合同于2020年4月26日解除，并向法院提交了该公司工作人员分别于2020年3月30日、2020年4月26日其向项小娇发送续签通知及《解除合同通知函》的聊天记录截图，以及该公司于2020年4月26日在案涉铺位张贴《解除合同通知函》的照片。项小娇对此均不予认可，并称禾贸公司于2020年4月15日将案涉铺位上锁、断电，故合同已于该日已解除。3.禾贸公司向本院提交中华人民共和国上海市徐汇公证处出具的公证书：……于2020年7月3日来到上海市曹安公路上的“曹安国际商城”、“欧亚美建材家具灯饰”二楼“B20A1明家灯饰”铺位，本处工作人员杨智伟对上述铺位的内外状况进行了拍照，本公证员对上述铺位的内卫状况进行了摄像。兹证明与本公证书相粘连的照片打印件均为本公证员、本处工作人员杨智伟和申请人的委托代理人季娟在场，由本处工作人员杨智伟现场拍摄所得，与实际情况相符……该照片显示，案涉铺位内尚存有大量灯具。对该证据，项小娇予以认可，确认案涉铺位内有物品遗留，但称因禾贸公司将案涉铺位上锁才导致无法搬离。4.庭审中，项小娇称2020年1月31日前租金已结清，已支付的保证金于2018年12月28日抵扣了租金，故本案无需处理保证金的问题。禾贸公司对此均予以确认，但表示已结清的租金系逾期支付，要求保留向项小娇主张逾期付款违约责任的诉权。5.项小娇于庭审中向本院提交的其与禾贸公司工作人员的微信聊天记录原始载体以及禾贸公司于庭后提交的微信聊天记录截图均显示：2019年12月16日，禾贸公司：“房租的事情打扰了”、“这次收1月和2月的租金”，项小娇回复：“徐经理，你先别急啊，别老是催啊……”。2019年12月28日，禾贸公司：“老板娘合同和租金什么时候搞定啊？”，项小娇回复：“徐经理，要等几天等我老公过来先，我们也要商量一下……”。2020年3月22日，禾贸公司发送《商户付款通知》，项小娇未回复。2020年3月30日，禾贸公司发送《商户通知》，载明：……我司于2020年1月初第一次书面通知贵方过来洽谈续签事宜，未果，现正式通知您收到本通知3日内至我商场洽谈合同续签事宜，如贵方未在约定时间内前来洽谈，我司将有权收回该展厅，并重新对外招商。项小娇未予回复。2020年4月26日，禾贸公司发送《解除合同通知函》，项小娇未予回复。2020年5月20日，禾贸公司：“项小娇你好：贵我双方的合同纠纷已交由法院，现贵方门店一直处于闭店状态，店内产品也一直存放着，未避免增加贵方在此期间场地占用费，请贵方于2020年5月22日前过来办理清场，并将该日作为场地占用费截止日，若逾期未搬离，我司将全程拍摄并搬离所有产品，至我方仓库，由此造成的所有责任由你方承担”。2020年5月21日，项小娇回复《郑重声明》：“……郑重声明：我店内有贵重物品有首饰、现金、电脑及贵重吊灯等。如果你们公司强制破门进来，我贵重东西少了，你们负责的起吗？”。6.为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。7.案涉商场于2020年1月24日至2020年3月15日因疫情停业，2020年3月16日方才恢复营业。另据其他案件查明，案涉建材商场2020年以前为主营建材、家居类商品。案涉商场一楼的整体装修时间为2020年5月1日至2020年5月31日，一楼目前已对外营业，商户均经营酒店用品。关于二楼的拆旧及装修时间，通过多个承租人提供的不同时段、不同部位的照片及视频，以及禾贸公司当庭的陈述，可以看出案涉商场二楼自2020年6月开始小规模、局部装修，此时二楼未撤场商户仍在经营；自2020年7月开始，二楼进行了大面积、大范围的装修，此时，未撤场商铺仍在经营。庭审中，禾贸公司确认二楼商铺目前招商到的商户大多经营酒店用品类，但其表示商场并未改变业态，二楼仍会招家居类商户，仅是与酒店用品类分区经营而已。本院认为，禾贸公司与项小娇间关于租赁案涉铺位的《协议》已于2019年2月28日届满，该协议期限届满后，双方虽未签订新合同，但项小娇继续占有使用案涉铺位，并按照原《协议》租金标准支付租金，禾贸公司亦继续收取租金，故双方成立不定期租赁关系。本案的争议焦点为：该不定期租赁关系解除日期的确定，项小娇应付租金、占用费的认定，以及不定期租赁关系解除后果的处理。一、关于不定期租赁关系解除日期的确定。现双方当事人对解除合同并无异议，仅对合同的解除日期存在争议。关于合同解除日期，项小娇称禾贸公司于2020年4月15日将案涉铺位上锁、断电，故合同解除日期为2020年4月15日。禾贸公司对此不予认可，表示未对案涉铺位采取过断电、上锁措施，项小娇亦未提供充分证据予以证明，故对该抗辩意见，本院难以采信。对于不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方协议到期后，禾贸公司多次催促项小娇续签合同，并于2020年3月再次通知项小娇在洽谈续签事宜，否则解除合同，项小娇仍未予以答复。后禾贸公司于2019年4月26日向项小娇发送《解除合同通知函》，符合法律之规定，双方间的不定期租赁关系于2020年4月26日解除。二、关于项小娇应付的租金、房屋占用费金额。租赁关系解除后，项小娇仍应支付禾贸公司欠付的租金。至于租金的截止日期，禾贸公司自认房屋收回日期为2020年7月3日并主张计算至2020年7月3日，项小娇抗辩称案涉铺位于2020年4月15日被禾贸公司断电、上锁，禾贸公司对此不予认可，项小娇所举照片尚不能证明该节事实。根据项小娇与禾贸公司工作人员的微信聊天记录、公证书以及双方当事人的陈述，可以看出直至2020年7月3日，案涉铺位内仍留有项小娇的灯具等物品，且在此之前项小娇并未向禾贸公司提出交付商铺或向禾贸公司作出过放弃铺内物品的权利、禾贸公司可自行收回商铺的意思表示。故在项小娇实际占用案涉铺位期间，其理应支付租金，租金应算至禾贸公司实际收回商铺之日，即2020年7月3日。关于上述费用的减免问题，因受疫情影响，案涉商场自2020年1月24日至2020年3月15日期间停业，2020年3月16日才恢复营业。考虑到疫情给双方当事人造成的影响，兼顾双方共同分担损失等原则，本院酌情免除项小娇一个月的租金。另，案涉商场一楼自2020年5月1日至2020年5月30日整层装修，之后招商业态均为酒店用品，二楼又于2020年7月大面积装修，鉴于商场大范围的装修及经营业态的调整在客观上对于商户的经营存在影响，且装修之后禾贸公司并无证据证明其提供了完善市场管理服务，故对于2020年5月1日至2020年7月3日期间的房屋占有使用费，本院酌情予以部分减免。经核算，项小娇应支付禾贸公司2020年2月1日至2020年7月3日期间欠付的租金及房屋占有使用费共计28,000元。三、关于合同解除的后果处理。项小娇欠付租金属实，应承担相应的违约责任。关于逾期付款违约金，禾贸公司主张的违约金标准过高，根据本案实际情况以及项小娇的违约程度，本院酌定该违约金以28,000元为基数，按日万分之二的标准，自2020年7月4日起计算至实际清偿之日止。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海禾贸企业管理有限公司与被告项小娇间就上海市嘉定区曹安路XXX号二楼A1室的租赁关系于2020年4月26日解除；二、被告项小娇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾贸企业管理有限公司欠付的租金及房屋占有使用费共计28,000元；三、被告项小娇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾贸企业管理有限公司逾期付款违约金(以28,000元为基数，按日万分之二的标准，自2020年7月4日起计算至实际清偿之日止)。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,464元，减半收取2,732元，由原告上海禾贸企业管理有限公司负担2,456元，由被告项小娇负担276元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖二〇二一年一月二十八日法官助理 罗 艳书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。