云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云04民终322号上诉人（原审原告）：峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组。住所地：峨山县双江街道登云社区三家村居民小组。负责人：王海宾，该组组长。委托诉讼代理人：王永宝，旭晖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：施绍荣，男，1949年3月12日生，彝族，住峨山县。上诉人峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组（以下简称三家村居民小组）因与被上诉人施绍荣房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2016）云0426民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三家村居民小组上诉请求：撤销原判，改判由施绍荣支付租金295000元。事实及理由：一、原判认定事实错误。小组于2016年4月7日形成的会议记录共有8条，前7条都不涉及施绍荣，原判认定第8条记录的内容是变更合同，无法律依据，因双方的房屋租赁合同已于2016年1月31日期满终止，不存在变更合同的情况。当时为尽快收回施绍荣拖欠的租金，部分人提出附条件减少施绍荣的租金，但该意见尚未经村民会议讨论通过，尚不具有法律效力。施绍荣也没有证据证明已按照条件交付120000元。二、因三家村居民小组是城郊的村子，田地已被征用完，靠房租收益分给村民维持生活。小组主张295000元租金是有合同依据的，且会议记录中也载明了一次性交清120000元租金的时间是2016年5月底，不交清则按一年45000元算。施绍荣辩称，同意原判。三家村居民小组向一审法院起诉请求：判令施绍荣立即支付拖欠组上的租金295000元。一审法院认定事实：2006年1月，三家村居民小组与组内居民施绍荣签订了《房屋场地租用合同》。合同约定：三家村居民小组将属于集体所有的汽车修理厂房屋、场地、沐浴室及公路边两幢钢混水泥房出租给施绍荣使用；合同期限为10年，即从2006年2月1日起至2016年1月30日止；租金为75000元/年。2007年至2008年期间，在合同履行过程中，因县城城市建设需要，施绍荣所租用场地部分被政府修建道路征用。为此，施绍荣提出需要调整租金，三家村居民小组开会讨论后，同意将租金调整为45000元/年。调整租金标准后的合同期限为2008年2月1日起至2016年2月1日止。施绍荣交付了2008年2月1日至2009年2月1日，一年的租金45000元。2009年6月，三家村居民小组在施绍荣租用的场地上开始建盖三家村综合楼，为此，应施绍荣提议，合同双方商议再次调减租金标准事宜，在未形成一致意见前，施绍荣一直未再交付租金。2016年4月7日，三家村居民代表、居民小组领导班子召开会议，对解决桥头修理厂（即涉合同施绍荣修理厂）出租事宜形成处理意见，处理意见载明：“施绍荣承租以满、7年内交给本组租金为20000元，经大家讨论同意7年租金每年定为20000元7年合计140000元，现与交付本组20000元、应交120000元。期限定为2016年5月底一次性交清，到期交不清本组已45000一年收取计算。”施绍荣是当时参会人员，但双方会后未签订书面变更合同进行确认,事后双方就履行该约定（会议记录）发生争议。三家村居民小组多次催要剩余拖欠租金，施绍荣以各种理由拒付租金。一审法院认为，三家村居民小组与施绍荣签订的《房屋场地租用合同》系双方自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。《房屋场地租用合同》签订后，作为合同主要内容的场地租用面积因政府土地征用、集体建设用地占用，先后发生了变动。为此双方进行商议并对合同租金标准做了变更调整，合同也随之发生了变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案合同双方当事人于2006年2月1日基于政府征用土地，原租用场地缩小的原因，在协商一致的情况下，相应将租金标准调整为45000元/年，是对原合同的第一次变更。2016年4月7日，三家村居民小组居民代表及组领导班子会议决定，基于三家村综合楼建设占用施绍荣租用范围场地的原因，对原合同中的租金标准进行了第二次变更，双方同意将后7年租期（2010年2月至2016年2月）的租金标准调整为20000元/年，扣除施绍荣已经交的20000元，还应交付120000元，并且约定交付期限定为2016年5月底一次性交清，到期交不清，按45000元/年收取。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”因此,三家村居民小组与施绍荣第二次协商变更的合同合法有效。综上所述，双方当事人两次对原合同的变更虽未形成正式的书面合同，但双方意思表示真实、程序合法，并经协商一致，变更内容明确具体，变更后的合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。第一次变更合同已履行完毕。第二次变更针对合同后7年租金标准约定，双方有不同的理解，产生了履行争议。三家村居民小组以居民意见较大和会议后没有书面合同为由，否认第二次合同变更有效成立的主张，不予支持。施绍荣要求按第二次变更后的租金标准履行合同的主张。虽然双方在第二次合同变更时对付款期限作了约定：交付期限定为2016年5月底一次性交清，到期交不清，按45000元/年收取，但施绍荣在一审庭审中辩称其已经按第二次变更后的约定期限，履行了交付合同后7年租金120000元的义务，只是因为三家村居民小组拒收的原因导致其未能按约定期限履行交付后7年租金120000元的义务的辩解意见，与三家村居民小组以居民意见较大和会议后没有书面合同为由，否认第二次合同变更有效成立的主张相互印证，能够证实因为三家村居民小组的原因导致施绍荣未能按约定期限履行交付后7年租金120000元的义务的案件事实。并且施绍荣承租的场地确实因三家村居民小组建盖综合楼而被部分占用，应当对占用部分的租金进行扣减。故对三家村居民小组主张按每年45000元的标准计算租金，要求施绍荣支付租金295000元的诉讼请求，不予支持；对施绍荣主张按第二次变更约定履行交付合同后7年租金120000元的意见，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款、第七十七条之规定，判决：“一、由被告施绍荣于判决生效后10日内支付原告峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组房屋、场地租金120000元；二、驳回原告峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审认定的案件事实的意见，施绍荣无异议；三家村居民小组对2016年4月7日形成的会议记录中涉及施绍荣出租事宜的内容不予认可，认为该处理意见未经村委会讨论通过，尚不具有法律效力，且小组与施绍荣的租赁合同已终止，该讨论意见不能作为合同变更的依据。经审查，三家村居民小组2016年4月7日形成的党员村民代表领导班子会议记录，系在小组组长和其他村组领导、村民代表及施绍荣的参与下共同协商达成，小组主张不具有法律效力依据不足，不予采信。原审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：三家村居民小组上诉要求施绍荣支付租金295000元的理由是否成立。经审查，本案双方签订的租赁合同中场地租用面积、租金标准发生过两次变更，第一次变更是2006年双方协商一致同意将施绍荣的租金标准由每年75000元降为45000元；第二次变更是因新建综合楼占用施绍荣的租用场地，三家村居民小组于2016年4月7日召开党员村民代表领导班子会议，经讨论同意施绍荣每年租金定为20000元，7年合计140000元，扣除已交的20000元，还应交120000元。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”施绍荣向三家村居民小组租用的场地因新建综合楼而被占用，租金应根据被占用后的面积进行相应扣减，三家村居民小组同意将施绍荣的租金降为每年20000元，符合公平原则，双方应按变更后的合同内容履行。现三家村居民小组以该合同内容的变更未生效为由要求施绍荣交付租金295000元的理由不成立，不予采信。综上所述，三家村居民小组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5725元，由上诉人峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组负担。本判决为终审判决。审判长  吴析咛审判员  荆 燕审判员  ＸＸＸ二〇一七年六月二十六日书记员  陈柯吉