湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初2581号原告：杨海虹，女，1975年3月9日出生，土家族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东龙，湖南吟正律师事务所律师。被告：林福华，男，1981年9月18日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：李中灿，湖南华略律师事务所律师。委托诉讼代理人：许惠，湖南华略律师事务所实习律师。原告杨海虹（以下简称原告）与被告林福华（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日、2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨东龙、被告及委托诉讼代理人李中灿、许惠到庭参加了诉讼。原告及其委托诉讼代理人赵欣晨参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》于2021年1月19日解除；2.被告向原告支付至2021年1月19日的租金、违约金共计111200元；3.被告以尚欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，向原告支付自欠缴之日起计算至实际付清之日止的利息（暂计算至2021年1月25日为5240.21元）；4.被告立即撤离涉案商铺并办理完毕涉案商铺的工商营业执照、电话、网络等业务的注销或迁出手续；5.被告支付的保证金60000元归原告所有；6.被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等费用。事实和理由：2018年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于雨花亭阳光小镇BC栋103号门面出租给被告使用，租赁面积为160平方米；租赁期限自2018年7月18日起至2021年7月17日止；2018年7月18日至2020年7月17日每年租金360000元，2020年7月18日至2021年7月17日每年租金为384000元；租金为三月一交，当期租金到期前一个月续交下一期的租金；合同签订日起缴纳租赁违约保证金60000元。合同签订后，原告依约将该租赁物交给被告，被告用于经营长沙市雨花区痘研美容院。被告自2020年7月起未按约支付租赁费用，原告多次催要，被告仅支付部分租赁费用，剩余费用被告至今未付，并在租赁合同解除后仍未撤离涉案商铺，造成了原告重大经济损失，原告遂诉至法院。被告辩称，1、被告主观上没有违约的意向，2020年的疫情属于不可抗力，被告亏损严重，主观上并无恶意；2、原告要求被告承担的违约金过高，原告要求被告支付15.4%的利息，还要被告支付10%的违约金。被告承担15.4%的年息没问题，但解除合同的违约金被告不承担，欠付租金的违约金被告愿意承担。3、原告要求被告补2020年7月18日至2020年10月17日的2000元租金没有依据，双方在微信聊天里对合同内容进行了实质性的变更；4、原告于2021年1月12日锁了门，系原告单方面要终止合同,保证金不应该归原告所有；5、原告主张合同于2021年1月19日解除被告无异议。经审理查明，2018年6月1日，案外人刘仕喜与原告签订《房屋全权管理协议》，约定：刘仕喜将其名下位于××路××号××镇××栋房屋委托原告进行全权管理，原告负责房屋租赁的全部事宜，相关权利义务也概由原告享有及承担，包括但不限于原告有权直接决定是否出租；有权对外以自己名义签署房屋出租相关的协议文件，有权收取租金收益，并归原告所有，如对外出租涉诉，原告负责全部诉讼事宜，所有权利义务也概由原告承担等。2018年7月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于雨花亭阳光小镇ＢＣ栋103号门面出租给乙方，房屋建筑面积约160平方米，该房屋用途为商业门面，乙方租赁该房屋用途为商业经营；租赁期限自2018年7月18日起至2021年7月17日止；租金为三个月一交，合同签订日起交纳租赁违约保证金60000元，租赁违约保证金不计息，不保值，不得用于冲减租金，租赁期满，乙方将完好的门面按合同约定归还给甲方，结清所有费用，甲方将乙方的租赁违约保证金如数退还，如乙方中途单方退出或违约，违约保证金和剩余租金不予退还；2018年7月18日至2020年7月17日的租金为360000元／年，2020年7月18日至2021年7月17日的租金为384000元／年；当期租金到期前一个月续交下一期的租金；甲方给乙方30天的装修期，第二次交纳租金时将装修期（30天）费用扣除，以后均按合同正常交纳；乙方逾期未及时足额交付租金，除应及时如数交付外，还应将欠付部分以日息1%为标准，按实际拖欠天数计算，赔偿甲方；租赁期未满乙方单方面终止合同的，甲方有权单方面扣留房屋内所有设施，60000元保证金不予退还，并处未满合同约定租赁年限应收租金10%的违约金；乙方逾期15天未能缴纳租金的，甲方可以终止合同，收回房屋且保证金不退。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告经营使用。被告分别于2018年7月17日、2018年7月20日、2018年10月17日、2018年12月20日、2019年3月21日、2019年9月16日、2019年9月17日、2019年9月30日、2019年10月19日、2019年12月31日、2020年4月11日、2020年5月22日、2020年6月20日、2020年6月21日、2020年7月21日、2020年8月26日、2020年9月21日、2020年10月28日、2020年12月1日、2020年12月25日向原告支付了50000元、100000元、60000元、90000元、90000元、70000元、20000元、60000元、30000元、60000元、30000元、30000元、20000元、10000元、30000元、30000元、30000元、30000元、30000元、10000元，合计880000元。双方当庭确认2018年7月17日、2018年7月20日被告共计交纳的150000元中包括违约保证金60000元及三个月租金90000元。在庭审中，原告明确其主张112000元租金、违约金组成为：2020年7月18日至2020年10月17日被告每月少付2000元，共计欠付6000元，2020年10月18日至2021年1月18日，按32000元每月计算，减去被告已经支付的10000元，被告欠付86000元；违约金系以合同解除到合同到期的租金192000元按10%计算为19200元。原告还明确其主张的租金利息为均按年利率15.4%的标准，以6000元为基数，自2020年6月18日计算至实际还款之日，以86000元为基数自2020年9月18日计算至实际还款之日，暂计算至2021年1月25日为5240.21元。原告还申请撤回要求被告立即撤离涉案商铺并办理完毕涉案商铺的工商营业执照、电话、网络等业务的注销或迁出手续的诉讼请求。在本案审理过程中，双方当事人对租金支付账目进行核对，原告认为被告欠付2020年11月18日至2021年1月18日的租金62000元，被告认为其欠付租金为20000元。被告主张其与原告进行了协商，因疫情减免2020年3月18日至2020年4月17日的一个月租金，后续租金系按月交纳，2020年7月18日起的租金双方仍然系按30000元每月计算。为此，被告提供了其与原告以及刘宏伟的微信聊天记录、银行流水及租金付款记录、原告的账本照片打印件。被告与刘宏伟的微信聊天记录显示，刘宏伟曾以照片的形式向被告列明了交纳租金的情况，注明“3.17-5.17免一个月，欠一个月30000元”，其还通过语音告知被告，3月17日到5月17日，其免被告一个月，被告少其一个月，要求被告财务去查实。被告表示其承租涉案房屋后一直跟刘宏伟在联系，直到2020年原告才开始找被告要租金。原告的账本则载明，2019年12月31日收取2020年1月17日至4月17日房租60000元并注明还有3万未付，2020年5月22日收取6月17至7月17日房租30000元并注明按月支付但3月17日至5月17日租金未付，后续列明租金该账本均系按月记账且金额均为30000元每月。被告与原告的微信聊天记录显示，2020年12月，原告曾通过微信语音向被告催要欠付的30000元租金及下个月租金共计为60000元。对于原告催要欠付的30000元租金事宜，被告陈述系其在4月份支付了30000元租金给原告，原告没有入账所致，原告的账本打印件亦体现该笔款项没有计入。原告则质证认为，刘宏伟是原告的亲戚，但刘宏伟做出的免租的承诺不能代表原告，原告并未认可减免一个月的租金；对于账本的记载事宜，原告则认为租金的缴纳情况应以其当庭提交的表格为准。以上事实，有房屋所有权证复印件、《房屋全权管理协议》，《房屋租赁合同》、银行交易明细、账本照片打印件、微信聊天记录打印件、询问笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金。根据合同约定，被告逾期15天未能缴纳租金，原告可以终止合同，因被告欠租的违约事实已达到合同约定的解除条件，故原告解除《房屋租赁合同》符合合同约定。鉴于原、被告双方均认可《房屋租赁合同》于2021年1月19日解除，本院对此予以确认。合同解除后，被告应当向原告支付所欠租金，并承担相应的违约责任。关于被告欠付原告租金金额问题。经双方对账核算，被告已向原告共计交纳租金820000元，原告主张被告欠付2020年11月18日至2021年1月18日的租金62000元，被告则主张其欠付原告租金为20000元，并认为因疫情双方协商减免了2020年3月18日至2020年4月17日的一个月租金，且2020年7月18日起的租金双方仍然系按30000元每月计算。根据被告提供的微信聊天记录显示，刘宏伟曾以原告的名义与被告洽谈了租金事宜并表示减免被告一个月租金，刘宏伟出具的租金交纳明细亦与原告的账本明细一致，原告也认可刘宏伟系其亲戚，且双方在履行合同期间发生新冠肺炎疫情突发公共卫生事件，考虑疫情及疫情防控措施带来的经营困难，被告主张因疫情减免一个月租金的意见，符合实际情况；其次，虽然《房屋租赁合同》约定2020年7月18日起租金为384000元/年，但根据双方的银行交易明细、微信聊天记录及原告的账本，2020年7月18日起的租金，被告仍系按月租金30000元每月进行交纳，原告亦按照月租金30000元进行记账并向被告进行催要，原告实际认可被告的租金支付金额及方式。故综合上述情形进行计算，被告主张其欠付原告租金20000元的意见，本院予以采纳。因此，被告还应当支付原告租金20000元。关于欠付租金的利息问题。《房屋租赁合同》约定，被告未及时足额交付租金，应将欠付部分以日息1%的标准，按实际拖欠天数计算，赔偿原告利息损失。被告欠付了原告租金，依约应当赔偿原告利息损失。原告将利息计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算，而被告亦予以认可，本院予以确认。但鉴于双方已实际改变了按季度提前支付租金的方式，本院综合合同履行的实际情况酌情认定，被告应赔偿原告的利息损失为：以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准，自2020年12月25日起计算至实际付清之日止。原告主张中的超出部分，本院不予支持。关于违约保证金及违约金问题。《房屋租赁合同》约定，被告逾期15天未能缴纳租金，原告可以终止合同，收回房屋且保证金不退。现被告逾期未能足额缴纳租金，导致原告解除合同，故原告有权依约不退还被告缴纳的60000元违约保证金。因违约保证金具有违约金的性质，且该违约保证金已足以弥补原告的损失，故对原告再主张违约金19200元的诉讼请求，本院不予支持。关于保全担保费问题。因原、被告双方对该费用的承担并未进行明确约定，故对于原告主张的该费用，本院亦不予支持。原告申请撤回要求被告立即撤离涉案商铺并办理完毕涉案商铺的工商营业执照、电话、网络等业务的注销或迁出手续的诉讼请求，系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨海虹与被告林福华签订的《房屋租赁合同》于2021年1月19日解除；二、被告林福华于本判决生效之日起十日内支付原告杨海虹租金20000元及利息（以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准，自2020年12月25日起计算至实际付清之日止）；三、原告杨海虹已收取被告林福华的60000元违约保证金不予退还；四、驳回原告杨海虹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3828元，因适用简易程序减半收取1914元，诉讼保全费1102元，合计3016元，由原告杨海虹负担1620元，被告林福华负担1396元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇二一年六月九日书记员  邓友芳附：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。