河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再326号再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人）：张玉涛，男，1977年10月11日出生，汉族，户籍地河南省西峡县，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：田科，河南宇洋律师事务所律师。被申请人：中国东方资产管理股份有限公司河南分公司。住所地：郑州市农业路东26号。系原被申请人中国农业发展银行西峡县支行债权受让人。负责人：朱杰，该分公司总经理。委托诉讼代理人:刘少恒，该分公司员工。委托诉讼代理人：席丽英，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。一审第三人（二审被上诉人、被执行人）：张之洞，男，1968年5月20日出生，汉族，住北京市海淀区。一审第三人（二审被上诉人、被执行人）：沈苏侠，女，1969年5月11日出生，汉族，住北京市海淀区。再审申请人张玉涛因与被申请人中国农业发展银行西峡县支行（以下简称农发行西峡县支行）、被上诉人张之洞、沈苏侠案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）豫01民终3266号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2020年4月17日作出（2019）最高法民申5723号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审期间，中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称东方资管公司省公司）以农发行西峡县支行债权受让人的身份申请参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年10月9日公开开庭审理了本案。再审申请人张玉涛及其委托诉讼代理人田科，被申请人中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称东方资管公司省分公司）的委托诉讼代理人刘少恒、席丽英到庭参加诉讼。一审第三人张之洞、沈苏侠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉涛申请再审称，1.一、二审法院违反法定程序，对张玉涛提出的书面调取证据申请不积极履行职责，以房款交易缺乏证据为由不支持张玉涛的诉讼请求，认定事实及适用法律错误。2.张玉涛与第三人签订《以租代售合同》前以口头形式约定支付购房定金，张玉涛支付定金签订合同后支付了首付房款并实际占有使用案涉房屋至今，按期还款至房贷全部还清，第三人给张玉涛出具了收款收据。一、二审法院以张玉涛在合同签订前后向第三人支付的购房款未注明款项用途为由不予认定为购房款，属主观臆断。3.一、二审法院将案涉房屋前后两次的贷款抵押混为一体，从而认定张玉涛因自身原因不能过户存在过错，属适用法律错误。请求撤销一、二审判决，支持其诉讼请求。东方资管公司省分公司辩称，1.北京市丰台区人民法院（以下简称丰台区法院）的两份民事判决是在河南省南阳市中级人民法院（以下简称南阳中院）查封裁定后作出，根据法律规定，不能作为本案排除执行的依据。2.张玉涛提出的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的情形。根据一、二审出示的证据及已认定的事实，张玉涛不能证明在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同、已经占有案涉房屋，没有证据证明已经支付了全部购房款。张玉涛在一、二审中提交的银行流水明细，不能证明和本案房屋买卖交易有关，只能证明其本人和相关人有经济往来或其他债权债务关系等。对此张玉涛没有给出合理的排除依据。张玉涛也不能证明非自身原因导致房屋不能过户。故，一、二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。张之洞、沈苏侠未出庭也未提供书面意见。张玉涛于2018年1月22日向南阳中院起诉，请求：1.撤销南阳中院（2017）豫13执异655号执行裁定，对“北京市丰台区莲花池西里11号院2号楼5层607号、608号”房屋（以下简称案涉607、608号房屋）的查封予以解封；2.确认案涉607、608号房屋归张玉涛所有。南阳中院一审认定，2008年5月9日，张玉涛与沈苏侠签订两份《以租代售合同书》，约定：沈苏侠将案涉607、608号房屋出卖给张玉涛，房款总额为300万元；张玉涛预付现金200万元作为购房的首付款，余款以房租形式按月支付，租期从2008年5月15日至2025年5月15日，月租金按房屋按揭贷款月还款额界定；由张玉涛持有沈苏侠的房屋按揭还款银行卡并按月足额将房屋按揭贷款存入该还款银行卡；租赁期满或提前还清房屋按揭贷款后，沈苏侠应配合张玉涛办理房屋过户手续。上述两套房屋的按揭贷款于2011年9月22日提前还清。2017年1月24日沈苏侠、张之洞以案涉607号房屋抵押，在北京首创融资担保有限公司借款800万元。该院受理的农发行西峡县支行诉河南省霞光农业高科股份有限公司、神州霞光（北京）控股股份有限公司、杨梦森、程俊峰、张之洞、沈苏侠借款合同纠纷一案，农发行西峡县支行申请诉讼保全，该院于2017年7月25日作出（2017）豫13财保3号民事裁定，2017年8月3日作出（2017）豫13执保17号协助执行通知书，要求北京市国土资源局丰台分局协助查封沈苏侠名下的位于北京市丰台区××楼××、××号，证号为京房权证丰私字××号、13××01号房屋。张玉涛与张之洞、沈苏侠房屋买卖合同纠纷二案，丰台区法院于2017年8月9日立案，同年10月9日作出（2017）京0106民初21534、21535号民事判决，认为沈苏侠、张玉涛签订的《以租代售合同书》为有效合同，张玉涛买卖房屋的行为征得房屋共有人张之洞同意，沈苏侠、张之洞本应依照合同约定，协助张玉涛办理房屋过户手续，但因案涉房屋被查封抵押，双方当事人均表示无法解除案涉房屋的前述障碍，暂不具备过户条件，张玉涛要求沈苏侠、张之洞协助办理房屋过户手续，无法实现，不予支持。张玉涛待过户条件成熟后另行起诉解决。据此驳回张玉涛的诉讼请求。南阳中院一审认为，本案系案外人执行异议之诉，张玉涛请求解除对案涉607号、608号房屋的查封，应当承担证明其对该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的举证责任。张玉涛虽提交有丰台区法院（2017）京0106民初21534号、21535号民事判决及法律文书生效证明，但该两份判决系在房屋被查封后作出，依照《执行异议复议规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，张玉涛以该两份判决排除执行的理由不成立，该院不予支持。依照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，张玉涛应当证明其在法院查封房屋前即与张之洞、沈苏侠签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋、支付全部价款或已按约定支付部分价款且非因其自身原因未办理过户登记。本案中，张玉涛与张之洞、沈苏侠于2008年5月9日即签订了以租代售合同约定购买本案案涉两套房屋，按照该合同约定，总房款为300万元且张玉涛应首先支付200万元作为首付款。但张玉涛提交的证据不能证明其已按合同约定支付了200万元的首付款。张玉涛提交的按揭贷款还款明细单及还款凭证中虽显示本案中两套房屋的按揭贷款已全部还清，但按揭贷款是以沈苏侠的名义偿还，张玉涛并未提交向沈苏侠按揭还款账户中直接转账的凭证，不能证实房屋按揭贷款系张玉涛所还，即不能证明张玉涛已经支付了全部房款。张玉涛主张已支付了全部购房款，但是又怠于行使权利，并未在法院查封之前向张之洞、沈苏侠主张过办理过户登记，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项的规定。故张玉涛提交的证据不足以证明其对本案中所争议的两套房屋享有足以排除执行的权利，其请求解除查封并确权的理由不成立，该院不予支持。南阳中院于2018年8月3日作出（2018）豫13民初21号民事判决，驳回了张玉涛的诉讼请求。案件受理费30800元，由张玉涛负担。张玉涛不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判解除南阳中院对案涉607、608号房屋的查封，确认房屋归张玉涛所有；2.一、二审诉讼费用由农发行西峡县支行负担。本院二审认定如下：1.沈苏侠与北京首汽房地产开发公司于2003年9月9日签订商品房买卖合同（合同编号：N0.309576、309577）及补充协议，补充协议约定案涉两套房屋购房款中65万元分别采取银行按揭贷款支付，并约定北京首汽房地产开发公司以承担连带保证方式向银行提供担保，沈苏侠承诺以案涉房屋抵押给北京首汽房地产开发公司，以偿还沈苏侠违约时北京首汽房地产开发公司履行连带责任向银行支付的款项。沈苏侠于2003年9月15日在中国民生银行亚运村支行办理住房按揭贷款各65万元。2、沈苏侠名下民生银行卡于2011年3月12日、9月22日分别提前归还民生银行48.345972万元、46.561823万元，至此案涉房屋按揭贷款全部还清。二审认定的其他事实与一审一致。本院二审认为，本案争议的焦点是张玉涛对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合本案查明事实，本院二审评析如下。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件同时具备的，买受人才有对案涉房屋排除执行的可能，欠缺其中任何一个条件的，则不能排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。故张玉涛应当对其享有对案涉房屋排除执行的民事权益承担举证责任，即其应当举证证明其提出的异议之诉具备上述四个条件且其权利能够排除对案涉房屋的执行。首先，张玉涛主张其已支付了全部的购房款，但其于2008年4月28日由其经营的公司向沈苏侠经营的公司交付转账支票38.292657万元部分及同年5月8日由其工行卡向沈苏侠经营公司出纳刘蒙工行卡转账20万元，均在其与沈苏侠于2008年5月9日签订《以租代售合同书》之前，且所付款项也未注明用途，不能证明该款项系其按照《以租代售合同书》支付的相应购房款。案涉房屋按揭贷款于2011年3月12日、同年9月22日提前结清的款项也是由沈苏侠个人民生银行账户支付，其也不能证明上述款项由其转账支付。张玉涛于2015年5月至8月间分三次向张之洞账户转账104万元，亦不能证明该款项系支付的与其主张的购买案涉房屋相关款项。综上，张玉涛不能证明其所提出的执行异议之诉符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项规定的“已支付全部价款”的情形。第二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。第三款规定，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，张玉涛明知案涉房屋已设定抵押办理按揭贷款，在贷款清偿、涂销抵押之前，不可以办理过户登记手续，仍与沈苏侠于2008年5月9日签订《以租代售合同书》，经过2011年9月22日提前还清案涉房屋的按揭贷款，2017年1月24日沈苏侠、张之洞以案涉607号房屋又办理抵押借款，直至南阳中院2017年8月3日查封案涉房屋。其对他人抵押权障碍的忽略及未充分、合理、有效对自身权利的保护，均是案涉房屋不能及时办理过户登记的原因，张玉涛对此存在明显过错。案涉房屋未办理过户登记不能认为非张玉涛自身原因，本案也不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项规定的情形。故张玉涛在签订《以租代售合同书》的情况下，即使在南阳中院查封前已占有使用案涉房屋，其对案涉房屋仍不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院于2019年8月2日作出（2018）豫民终1808号判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由张玉涛负担。本院再审认定的事实与一、二审一致。另认定：（一）东方资管公司省分公司再审期间提交其与农发行河南省分行《不良资产转让合同》《债权转让及债务催收联合公告》，以及农发行西峡县支行出具的《债权情况说明》，证明农发行西峡县支行对河南省霞光农业高科股份有限公司等八户不良资产实施批量转让，并由东方资管公司省分公司竞得。并据此申请本案诉讼主体由农发行西峡县支行变更为东方资管公司省分公司。（二）沈苏侠与张之洞为夫妻关系，张之洞与张玉涛系叔侄关系。（三）再审期间，张玉涛提交十四组证据，其中主张如下证据为新证据：第一组证据，证据1、北京市丰台区莲花池西里11号1号楼1608号房屋评估结果明细表。证据2、北京市丰台区不动产登记查询结果证明〔编号：（2019）581号〕。证明目的：张玉涛在确定购买案涉房屋后，本欲将自己所有的与案涉房屋位于同一小区的该1608号房屋卖出后将卖房款作为购买案涉房屋首付款一部分付给沈苏侠，但因2008年金融危机房子短期内卖不出去，沈苏侠又急用资金，才先将自己的房屋进行抵押贷款。向银行抵押时对房屋进行了评估，评估报告显示在2008年5月，张玉涛购买案涉房屋的价格与所在小区房屋的市场价格相符，张玉涛购买案涉房屋后将自己名下的房屋卖出，符合房屋买卖交易习惯与常理。第三组证据：证据4、张玉涛招商银行卡2008年6月交易明细表（客户摘要中显示为个贷放款二手楼贷款）。证据5、招商银行北京分行零售信贷部2020年5月6日出具的说明（再次确认沈苏侠收款信息）。证据6、张玉涛电脑中保存的2008年6月20日扫描的沈苏侠身份证正反面与银行卡正反面的扫描件，从图片属性中可确认该文件形成日期。证明目的：该组证据与其提交的银行贷款合同（合同中特别注明资金用途为购房）、银行借据（包括借款人留存和银行留存联）形成了完整的证据链，充分证明张玉涛将100万贷款作为购房款的一部分支付给沈苏侠的事实。第七组证据：证据2、2008年时任沈苏侠所经营的公司会计袁玉纳的证言。证据3、袁玉纳的身份证、会计证、社保证明、公司变更通知。证明目的：自签订房屋买卖合同后，张玉涛又先后数次从银行卡取款或者筹集现金直接交给张之洞、沈苏侠以及沈苏侠经营的北方霞光公司财务部现金共计38万元。在2008年，用现金支付还比较普遍。2008年12月2日经与沈苏侠对账确认，除银行按揭贷款没还清由张玉涛代还外，其他款项全部收到，沈苏侠随即向张玉涛出具收据。该收据上载明：“今收到张玉涛购买莲花池西里11号莲馨嘉园2号楼607和608号房及地下车库1个费用共计三百壹拾万元整。其中包含民生银行的壹佰壹拾万元未还清贷款由张玉涛代还。沈苏侠2008.12.2日”。即沈苏侠认可该日实际收到款项为200万元（含转账支票38.292657万元、转账给刘蒙20万元、转账至沈苏侠账户4万元，其他38万元为现金，均为涉案房屋的购房款）。南阳中院因“该收据出具在实际收到全部购房款之前”而不予采信，忽略了收据表述的实际意思是总额310万，已收到200万，110万贷款由张玉涛代为还清。因此，该收据所表述的内容与事实一致。张之洞、沈苏侠所经营公司时任财务经理当年参与经办，有其证言作为补强证据可充分证明张玉涛在2008年12月2日时将除银行按揭贷款外的全部购房款项已向沈苏侠支付。第八组证据：证据5、2010年1月22日按揭贷款扣款记录（本月逾期还款1天）。证据6、2011年3月10日案涉房屋提前还款记录与超出额返还记录。证据10、2019年6月27日、2019年7月29日，张玉涛收到民生银行发来称呼为沈女士的手机短信。证明目的：张玉涛在代还银行按揭贷款期间，因张玉涛名下无民生银行卡，在当年跨行转账有约50元的手续费且不能实时到账，故每月定期从自己的银行卡取现存入沈苏侠名下的月供扣款卡，以上有张玉涛在2010年与2011年期间通过网银查询并截图一直在电脑中保留至今，张玉涛多数月份从自己的工行卡取款后又存入按揭月供卡，从其工行取款记录与按揭还款卡存款记录可以证实。其中两处张玉涛代沈苏侠偿还银行按揭贷款的具体细节也可证明本案事实。1.案涉房屋按揭贷款银行的扣款日为每月的21日，但在2010年1月份银行是在22日扣款，其原因是张玉涛当月忘记了提前向扣款银行卡存入款项，而是在延迟了一天后即1月22日才从本人工行卡取款后又存入扣款银行卡中，具体有当天的工行的取款记录与扣款行的存款记录证明。2.案涉房屋按揭贷款银行的最后一次扣款是2011年9月21日，扣款金额为4185.49元，就在贷款银行扣款日的前一天2011年9月20日，张玉涛向沈苏侠的银行卡转账的金额也同样为4185.49元。以上两处细节绝非巧合，且张玉涛将房屋按揭贷款还款凭证、借款合同变更申请书和贷款扣款回单原件持有至今，自己的手机在2019年仍能收到原按揭银行给沈苏侠发送的短信，有取款存款记录、转账时间与金额等，可确认张玉涛为沈苏侠代为偿还涉案房屋银行贷款的事实。综上，张玉涛合计支付购房款及车位本金310.92万元（沈苏侠出具收据时未书写方便没有将零数付款对照书写），即2008年4月28日支付给沈苏侠公司38.292657万元，2008年4月28日转账给沈苏侠公司的刘蒙20万元，2008年6月25日招商银行贷款支付给沈苏侠100万元，2008年8月29日张玉涛转账给沈苏侠4万元，2008年7月至11月现金支付给沈苏侠38万元，2008年6月至2011年9月代还一行按揭贷款本金110.62万元（含2011年3月提前结清一套房贷本金483459.72元，2011年9月提前结清另一套房贷本金465618.23元），代还利息15.36万元。另，因2011年沈苏侠计划出国陪读或移民国外，因当年房屋过户流程复杂且周期长，顾虑日后过户不便，商定可提前还清按揭贷款，因张玉涛当时无能力一次性付清提前偿还按揭贷款的全部资金，才向张之洞分两次借款共计95万元向贷款银行提前还清全部贷款，待张玉涛有能力还清借款时一并办理过户手续。该95万元借款，张玉涛另于2012年1月17日还借款10万元，2015年5月至8月还借款104万元（85万元借款本金及以此为基数按照年利率7.5%三年计息19万元）。第十组证据：证据2、2016年8月至9月期间张玉涛与沈苏侠之间的手机短信记录。证据3、2016年3月至2017年2月期间张玉涛与张之洞之间的手机短信记录。证明目的：2017年1月24日沈苏侠、张之洞办理抵押时的不动产登记申请书中显示张之洞的手机号为137××××4786，沈苏侠的手机号为135××××6897。短信内容显示张玉涛在案涉房屋被查封前曾多次向沈苏侠、张之洞提出办理过户登记的请求，完全符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。第十一组证据：证据1、中国驻温哥华总领事馆公证委托书。证明目的：沈苏侠数年来居住国外，迟迟不回国协助张玉涛办理过户登记，过错责任完全在于沈苏侠。在张玉涛多次催促无果的情况下为保护自身的合法权益，特向丰台区法院提起诉讼主张权利。涉案房屋未能办理过户登记手续，无证据证明系张玉涛怠于行使该权利或者张玉涛自身的原因。第十四组证据：证据1、丰台区法院（2018）京0106执6308号执行裁定书。证据2、北京中小企业信用再担保有限公司（2019）诉保字FT28-02号担保函。证明目的：案涉607号房在另案中申请人北京首创融资担保有限公司由北京中小企业信用再担保有限公司提供不可撤销担保下已由丰台区法院拍卖，程序违法。东方资管公司省分公司质证认为：第一组证据和本案没有任何关联性，同时该证据只能证明案涉房屋所谓买卖存在作假嫌疑。第三组证据与案涉房屋买卖和交付没有关联性，反而证明张玉涛与沈苏侠之间存在大量经济往来和债权债务关系，不能认定银行流水系案涉房屋价款交付。针对第七组之证据2，没有袁玉纳在公司的用工合同，不能认定袁玉纳是沈苏侠经营公司的会计，袁玉纳本人与本案没有任何关联性。该证据与本案无关。证据3，张玉他没有提供证据证明沈苏侠经营公司与本案的关联性。第八组证据，同样与本案无关，同时张玉涛与沈苏侠是亲属关系，有合理理由相信二人之间应当有除本案以外的其他经济往来，不能排他认定这些资金往来就是涉案房屋价款的交付。第十组证据，无其他证据予以印证，对该组证据的真实性和合法性均有异议。第十一组证据，证据1是复印件，沈苏侠、张之洞在国外与房屋没有办理过户没有必然联系，沈苏侠作为张玉涛的近亲属，如果转让房屋真实，没有理由不回国协助办理过户，出国不构成其不配合过户的实质障碍。该组证据反而证明房屋转让有重大作假嫌疑，张玉涛不存在善意取得。第十四组证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。该裁定书恰恰证明案涉房屋与张玉涛无关，丰台区法院是依据生效判决合法处置案涉房屋，张玉涛不是该房屋的合法所有权人，所以不存在违法强制拍卖、强制处置。本院再审认为，本案再审争议的焦点是张玉涛对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记四个条件，才有对案涉房屋排除执行的可能。本案中，张玉涛与张之洞、沈苏侠系亲属关系，其明知案涉房屋已设定抵押办理按揭贷款，在贷款清偿、涂销抵押之前，不可以办理过户登记手续，仍与沈苏侠于2008年5月9日签订《以租代售合同书》。张玉涛称因顾虑沈苏侠出国日后过户不便，于2011年9月22日向沈苏侠借款后提前还清案涉两套房屋按揭贷款。此时，案涉两套房屋均已经具备办理过户登记手续的条件，张玉涛仍未积极主张权利，长期不办理过户手续，导致2017年1月24日沈苏侠移居国外后又委托张之洞以案涉607号房屋再次办理抵押借款，直至南阳中院2017年8月3日查封案涉两套房屋，张玉涛才提起诉讼向沈苏侠、张之洞主张权利。张玉涛未充分、合理、有效行使权利，对案涉房屋不能及时办理过户登记存在明显过错。案涉房屋未办理过户登记是张玉涛自身原因造成，本案不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项规定的情形。故张玉涛对案涉两套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其可以另行向沈苏侠、张之洞主张权利。综上所述，张玉涛的再审请求不能成立，本院不予支持。一、二审认定基本事实清楚，适用法律及处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终3266号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  韦贵云审判员  张 伟二〇二〇年十二月二十七日书记员  张天艳