河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初5736号原告：王松然，男，1950年11月1日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李夏，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：温艳丽，河南强人律师事务所律师。被告：胡永强，男，1979年2月23日出生，汉族，住漯河市。委托诉讼代理人：王晓军，河南汇恒律师事务所律师。被告：蔡文甫，男，1989年8月14日出生，汉族住漯河市郾城区。原告王松然诉被告胡永强、蔡文甫侵权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王松然的委托诉讼代理人李夏、温艳丽、被告胡永强及其委托诉讼代理人王晓军、被告蔡文甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王松然向本院提出诉讼请求：1、判令二被告停止侵权行为，将郾国用（2004）第001712号土地证项下宗地及地上全部房产返还给原告。2、判令二被告向原告支付房屋占用费暂定65000元（实际占用费应从2018年7月12日开始，按每日150元计算至实际归还房屋之日止）。3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2004年9月5日，原告取得郾国用（2004）第001712号土地使用权证书，该宗土地位于郾城区××文明路××村，地号为009-004-025，用途为城镇混合住宅用地，面积227.5平方米。原告在该宗土地上建成门面房五间，布局为上下两层带院。2017年10月至2018年5月，被告胡永强分别以银行转账、现金、承担债务等方式，让原告儿子王立刚用款155万元。被告胡永强因担心款项不能偿还，要求王立刚用涉案房产做担保。2018年5月20日，原告与被告胡永强签订《房屋买卖协议书》，约定将五间门面房卖给被告胡永强，折抵所谓的购房款155万元。另约定，如春节大年三十之前房款到位，房子归还原告所有，如春节之前房款不到位，完成过户手续。本案中，原告与被告胡永强签订《房屋买卖协议书》是为了担保被告胡永强债权的实现，并不存在真正的房产交易。后来当原告按时归还全部借款并要求归还房屋时，被告胡永强假戏真做，以各种借口拒绝收款，拒不返还房屋。经查，2018年7月12日，被告胡永强已将原告的四间门面房出租给被告蔡文甫经营饭店，合同约定租期三年。被告胡永强无权将涉案房屋出租，二被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。原告多次要求二被告交付房屋，均遭到拒绝。为维护原告的合法权益，特具状起诉，恳请依法支持原告诉讼请求！被告胡永强辩称：1、请求法院依法驳回被答辩人王松然的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由被答辩人王松然承担。答辩理由：第一、被答辩人王松然的诉讼主张与案件事实根本不符。1、我与被答辩人王松然儿子王立刚之间不存在民间借贷关系。2017年10月至2018年5月，被答辩人王松然之子王立刚不具有向我借款155万元的事实。被答辩人王松然诉称其本人以其名下房产为王立刚向我借款155万元提供抵押担保不属实。2、我与被答辩人王松然之间存在合法有效的房屋买卖关系。被答辩人王松然自愿以155万元的价格将涉案房产向我进行出售，并已经实际收取全部的155万元的购房款。2017年11月5日，被答辩人王松然委托王立刚向我收取购房订金50万元整。2018年1月17日，被答辩人王松然又委托王立刚向我收取购房款50万元整。2018年5月20日，被答辩人王松然本人亲自向我收取下余购房款55万元。被答辩人王松然在实际收取该55万元购房款当日，与我签订了正式的《房屋买卖协议书》。被答辩人王松然将之前王立刚为我出具的“收条（2017年11月5号）”和“收条（2018年1月17号）”原件予以收回，其本人为我开具了一张内容为其已经实际收到我支付的全部购房款155万元的“收条”。3、被答辩人王松然在其收到全部购房款155万元之后，积极主动将涉案房产全部腾空并向我完成了实际交付。2018年7月12日，我与被告蔡文甫签订《房屋租赁合同》，将涉案房产出租给被告蔡文甫，供蔡文甫使用。2018年8月16日，我又与南阳市房屋改造队的李吉平签订《夹山换大梁合同》，对涉案房产结构进行了改造。4、我是以155万元的价格从被答辩人王松然处购买的涉案房产，王松然并不是以与我签订《房屋买卖协议书》的方式，为王立刚向我借款155万元提供抵押担保。我与被答辩人王松然从未约定：我将王松然抵押给我的涉案房产对外出租，租金用于抵偿借款利息。涉案房产如果不是我出资购买，被答辩人王松然作为原房产所有权人绝对不允许我随意改变该房产主要结构。涉案房产如果不是我出资购买，被答辩人王松然作为原房产所有权人也绝对不允许我以涉案房产所有权人的身份与被告蔡文甫签订《房屋租赁合同》，更不会同意我直接向被告蔡文甫收取房屋租金。被答辩人王松然所开办诊所距离涉案房产仅有数米距离，其在我与南阳市房屋改造队的李吉平签订《夹山换大梁合同》，对涉案房产主要结构进行改造过程中，并未提出任何反对意见。上述事实清楚表明，我确实是以155万元的价格从被答辩人王松然处购买的涉案房产，王松然并不是以与我签订《房屋买卖协议书》的方式，为其儿子王立刚向我借款155万元提供抵押担保。被答辩人王松然不讲诚信，出尔反尔，在与我签订《房屋买卖协议书》并实际收取155万元购房款之后，编造我与被告蔡文甫对其构成共同侵权的虚假理由，试图解除合法有效的《房屋买卖协议书》，收回涉案房产。5、我与被答辩人王松然从未约定，也不可能约定“如不能到农历腊月三十还款，房屋归我，王松然办理过户手续。如30日之前还款，房子仍归王松然。”如前所述，我是以155万元的价格从被答辩人王松然处购买的涉案房产，王松然并不是以与我签订《房屋买卖协议书》的方式，为其儿子王立刚向我借款155万元提供抵押担保。这就不存在“王松然或者王立刚向我偿还借款”的问题。因此我不可能与王松然存在上述约定。6、被答辩人王松然关于涉案房产，在贵院（2019）豫1103民初1464号案件中，所提交起诉状前后记载自相矛盾。被答辩人王松然一方面称：王松然以与我签订《房屋买卖协议书》的方式，为其儿子王立刚向我借款155万元提供抵押担保。被答辩人王松然又改口称：“今年12月开始，王松然多次表示愿意按时归还全部房款并要求归还房屋……”。王松然这一陈述有力证实：这155万元款项的性质是购房款而非借款。我是以155万元的价格从被答辩人王松然处购买的涉案房产，王松然并不是以与我签订《房屋买卖协议书》的方式，为其儿子王立刚向我借款155万元提供抵押担保。我向王立刚和王松然所支付的155万元款项，其性质如果不是购房款而是借款，按照常理王立刚和王松然应当为我出具“借条”而非本案“收条（收到房款）”。另外，王松然主张2017年10月至2018年5月期间，王立刚向我借款155万元。王松然为何不能向贵院提供“借款合同”、“借条”、“利息支付情况”等证据。7、被答辩人王松然关于涉案房产，在贵院（2019）豫1103民初1464号案件中，所提交起诉状与本案起诉状的内容自相矛盾。在贵院（2019）豫1103民初1464号案件中，王松然诉称：2018年5月，王立刚因生意原因向胡永强借款155万元。本案中，王松然诉称：2017年10月至2018年5月，胡永强以银行转账、现金、承担债务等方式，让王立刚用款155万元。第二、我与被答辩人王松然签订的《房屋买卖协议书》合法有效，应当继续履行。我已经实际支付了合同约定的全部购房款，被答辩人王松然应当协助我到房产管理部门办理产权登记手续。我保留提起反诉，要求被答辩人王松然承担合同违约责任并协助我到房产管理部门办理产权登记手续的诉讼权利。第三、需要强调一个基本事实，王松然在贵院（2019）豫1103民初1464号案件庭审过程中，明确表示其完全同意我以涉案房产房屋所有权人的身份与被告蔡文甫签订《房屋租赁合同》并由我本人直接收取租金。王松然既然同意我以涉案房产房屋所有权人的身份与被告蔡文甫签订《房屋租赁合同》并由我本人直接收取租金，却又诉称我与被告蔡文甫对其构成共同侵权，这明显自相矛盾，不能自圆其说。因此，我是涉案房产合法所有权人，我与被告蔡文甫签订的《房屋租赁合同》合法有效。我与被告蔡文甫交易合法，并未侵犯王松然的房屋所有权。王松然诉称我与被告蔡文甫对其构成共同侵权，没有事实根据，应驳回其诉讼请求。综上所述，被辩人王松然的诉讼主张缺乏事实根据和法律依据，依法不能成立，应予以驳回。被告蔡文甫辩称：租赁胡永强房子时不知道盖房子存在产权的纠纷，租房子是胡永强让我看了房子的买卖协议和村委会出具的证明，所以我才签订的租赁协议。是基于房产是胡的情况下才签订的，原告起诉我侵权我不知情。根据双方当事人举证质证及当庭陈述，本院查明如下事实：位于漯河市郾城区××路土地权属证号为郾国用（2004）第001712号土地登记的土地使用权人为原告王松然，地号为：009-004-025，该宗土地属于镇区规划范围内。后，原告王松然在该块土地上建设门面房五间，该房屋未办理建设工程规划许可证、未办理房屋产权证。2017年11月14日，被告胡永强向原告儿子王立刚账户转款20万元，备注信息为“借款”；2017年11月18日向王立刚转款2万元；2017年11月27日向王立刚转款5万元；2018年2月6日向王立刚转款2万元；2018年2月27日向王立刚转款1万元；2018年3月1日向王立刚转款5万元；2018年4月17日向王立刚转款0.85万元；2018年5月18日向王立刚转款3万元。共8笔合计38.85万元。原告王松然之子王立刚向被告胡永强出具收条二份，内容分别为：“1、收条，今收到胡永强购买八里王松然名下的门面房四间（位于孟镇文明路）包括门面后面的院子的定金伍拾万元整。王立刚，2017年11月5号。2、收条，今收到胡永强付房款伍拾万元整。王立刚，2018年1月17号。”原告王松然向被告胡永强出具收条一份，内容为：“收条，今收到胡永强购买位于八里村村委对面门面五间的房款壹佰伍拾伍万元整。收到人：王松然。2018年5月20号。（备注：甲方（王松然）物品已拉完毕，春节（大年三十之前）房款到位，房子﹡﹡﹡﹡﹡﹡（改过）归还甲方所有。如春节之前房款不到位，完成过户手续。甲方：王松然，乙方：胡永强。2018年﹡5月20号）。”庭审中，对于第三份收条中备注信息的落款时间，双方均认可系2018年6月20日，后划掉改为5月20日。2018年5月20日，原告王松然与被告胡永强签订《房屋买卖协议书》一份，该协议书的主要内容为：“甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议：售房方（甲方）：王松然，购房方（乙方）：胡永强。第一条：房屋的基本情况1、甲方同意出售甲方所有的位于孟庙镇文明路××村委对面南临胡建良、北、东、西临路，地号：009-004-025，门面五间上下两层带院的房产给乙方。2、甲乙双方议定上述房屋转让价人民币1550000元整。第三条、房屋交付。在甲乙双方在场的情况下，甲方对该房屋以下的项目进行交接：1、甲方将上述房屋全部钥匙、水、电费交清，避免乙方在之后生活中发生不必要的麻烦。……五、如在本房屋买卖合同成立后无论是否办理房屋产权证、土地证及过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉。六、违约责任：本协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违金，违约金为总房款的30%。未尽事宜，甲乙双方友好协商解决。……。甲方：王松然，乙方：胡永强。”在该协议书落款处有原告及被告签名并捺指印。关于被告胡永强支付的上述款项，原告王松然、被告胡永强均认可共计155万元，支付方式为银行转账、现金、承担债务等方式；关于该155万元的性质，原告认为是其子王立刚向被告胡永强的借款，被告胡永强认为是购房款。关于双方签订的《房屋买卖协议》及三份收到条及收条中备注的内容，原告陈述称：房屋协议，是对王立刚借款的担保，双方约定2018年春节大年三十之前借款返还给被告胡永强，房子归还原告所有，如果春节之前借款返还不到位，完成过户手续，但在春节前，原告和其儿子王立刚已准备好款项，要求按双方约定大年三十之前偿还全部借款，并要求返还房屋时，被告胡永强以各种借口拒绝，拒不返还房屋。被告胡永强陈述称：王立刚借别人的钱又转借给其舅舅，其舅舅还不上了，王立刚在走投无路的情况下要卖房子，有两个朋友要买但是没有谈拢价格，2017年10月份左右，我与王立刚、王飞一起喝酒说起卖房子的事，王立刚说欠钱比较急的是60-70万元，说你要想买先给我60-70万元，剩下的过年后再给也可以。房子共5间当时说的是4间，是120万元，我说你给家里商量商量，王立刚说好。然后第二天王立刚给我打电话说说好了4间共120万元。说120万元后我就开始准备钱，我第一次给的有现金也有转账还有替王立刚还的帐，共100万元。这房款具体分多少次每次多少记不清楚了。第一张收条出具后，王立刚又找我协商要将另外的一间也卖给我，商量的房款是共计150万元。当我打第二张条时又涨了5万元。王立刚说比较急的就60-70万元让先给他，剩下的过完春节后再给。过完春节后我找王立刚签合同，王立刚说房子不想卖了。我说你不想卖也可以，你把钱给我。王立刚一直不给我签房屋买卖合同。我一直等到5月份王立刚才给我签合同。当时在收条中备注信息是因为王立刚害怕卖了房子别人都知道丢人，说有钱了想把房子买回去，平时我与王立刚关系也不错，我也就同意了；春节前王立刚也找我了，因为价格的问题没有谈拢。另查，2018年7月12日，被告胡永强与被告蔡文甫签订《房屋租赁协议》一份，将涉案的门面房4间（由西至东）租赁给被告蔡文甫经营烩面馆，租赁期限为三年，租金为每年5.5万元，房租由被告胡永强收取；另外一间门面房（东面第一间）由原告儿子胡莹莹出租给他人经营理发店，租赁期限自2017年6月1日至2020年6月1日，租金为每月1250元，房租由胡莹莹收取。另查，原告王松然曾在2019年4月1日以借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，后又撤回起诉。本案经审委会研究认为：关于本案155万元的性质及双方签订的房屋买卖协议的问题。原告主张其子王立刚向被告胡永强借款155万元，以房屋作为担保，被告胡永强主张155万元系涉案购房款，双方之间系房屋买卖合同关系。从双方提供的证据来看，首先，被告胡永强2017年11月14日向王立刚转账的20万元款项性质备注为“借款”，说明了该笔款项系借款而非购房款；第二，双方在155万元的收条中备注“甲方（王松然）物品已拉完毕，春节（大年三十之前）房款到位，房子﹡﹡﹡归还甲方所有。如春节之前房款不到位，完成过户手续”，说明双方在2018年5月20日协商将155万元返还给被告胡永强的事宜，关于房屋是否最终卖给被告胡永强，在2018年春节前尚未确定；第三，从被告胡永强交付房款的时间（自2017年11月开始持续至2018年5月）、款项支付方式（转账8笔38.85万元、现金、承担债务等方式）、房屋买卖合同签订的时间（2018年5月20日）、五间门面房的实际占有情况（原告占有1间、被告胡永强占有4间）等综合来看，也与常理相悖。故此，综合双方的证据及本案案情，双方签订的房屋买卖协议应属于名为买卖实为债的担保。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有。”根据上述法律规定，双方在2018年6月20日约定“如春节之前房款不到位，完成过户手续”应为无效。且该房屋未办理房产权属证明，双方也未在不动产管理部门办理抵押登记，故抵押权并未设立。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”该法第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”涉案房屋系原告所有，原告要求被告胡永强返还房屋，符合上述法律规定，本院予以支持。关于双方之间的借款关系，因与本案不属于同一法律关系，被告胡永强可另行主张。原告要求被告蔡文甫返还房屋，因被告蔡文甫在原、被告之间的纠纷中不存在任何过错，且该租赁期间尚未届满，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告要求被告胡永强支付自2018年7月12日以来的房屋占用费，本院认为，原告在明知自己的房屋没有取得建设规划许可证的情况下，仍与被告胡永强签订房屋买卖合同，并同意房屋由被告胡永强管理使用，原告也存在一定过错，对其要求房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡永强于本判决生效后十五日内将位于漯河市郾城区文明路郾国用（2004）第001712号土地上的门面房四间返还原告王松然。二、驳回原告王松然的其他诉讼请求。案件受理费1420元，由被告胡永强负担100元，由原告王松然负担1320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  张义敏审判员  张 静审判员  唐瑞丽二〇一九年十二月三十一日书记员  黄思维