上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初46383号原告：张莉。委托诉讼代理人：戴捷，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被告：金明子。委托诉讼代理人：崔江浩，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。原告张莉与被告金明子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告张莉的委托诉讼代理人戴捷，被告金明子及其委托诉讼代理人崔江浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张莉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年11月18日解除；2、判令被告支付原告自2019年8月1日起至2019年11月30日止，按113,618.47元/月计算的租金454,474元；3、判令被告支付原告以每日373.54元为标准，自2019年7月22日起分段计算至被告实际清偿之日止的滞纳金；4、判令被告支付原告自2019年11月24日起至2019年11月30日止，按每日租金的2倍计算的房屋使用费52,296元;5、判令被告返还原告垫付的2019年10月水费2,207.05元、10月电费2,753.19元、2019年7月至11月的物业费7,903元；6、判令被告支付原告恢复原状费用6,516元（垃圾清运人工费及隔断费计4,500元、隔断材料费2,016元）；7、判令被告支付原告律师费4万元；8、判令被告支付原告财产保全担保费1,500元。事实和理由：案外人陈某某系上海市闵行区×路×-×、×-×号房屋产权人。原告系二房东，有转租权。自2007年起，被告一直承租上述房屋经营茶室、餐饮。2017年5月31日,原被告续签《租赁合同》，主要内容为：租期自2017年6月1日起至2020年5月30日止，每月租金107,187.24元，自2019年6月1日起，在前一年基础上租金递增6%，先付后租，二个月为一期，每期开始前提前十日支付当期租金，自应付租金日起，每逾期一天，被告需按日租金的10%支付滞纳金。逾期十日原告有权终止租赁合同,并责令被告五日内清退。被告应自行撤清该房屋内可移动的物品、腾空房屋，将该房屋及设施按可正常使用状态返还原告。租赁合同终止后,被告未在约定的五日内交还该房屋，每逾期一天，被告应向原告支付逾期使用费,支付标准为租赁物业同期双倍租金乘以逾期天数。被告在租赁期内,应按时支付其使用的公用事业的全部费用及涉及被告日常经营的一切费用,包括水费、电费、物业管理费、清洁费等。合同签订后，被告虽支付租金，但时有拖延不按约支付的情况。被告自2019年8月起至合同解除之日共拖欠2期4个月的租金。根据《租赁合同》约定，逾期10日未支付租金或补足押金，原告有权解除合同。2019年11月18日，原告将解除合同通知函邮寄至被告户籍地（该函退回）及现住地（该函于11月19日收到）；同时原告将解除函张贴在涉案房屋现场，且向被告发送短信。2019年11月18日，被告应当已知原告要求解除合同的意思，故原告要求确认2019年11月18日合同解除。因合同的提前解除，给原告造成的损失有资金利息损失、聘请律师费用、财产保全担保、房屋恢复原状的费用。原告通知被告后，因被告迟迟未返还房屋，原告于2019年11月底12月初自行收回房屋。根据合同约定，被告有5天时间将房屋恢复原状，因被告未恢复原状，故原告自行收回，用了5天时间恢复原状，故原告前后就以7天时间计算使用费。经原告多次沟通，被告均拒绝付款，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告金明子辩称：被告自2007年与案外人张某签订租赁合同，于当年对涉案商铺开始装修并使用涉案商铺。2017年被告与原告张莉续签租赁合同时，原告未提供证明其有转租权的证明，故被告认为原告不具有本案诉讼主体资格。另外，该合同原告并没有签字确认，故被告认为其不受合同约定的违约金、押金条款约束。被告关店退房是由于2019年9月闵行区政府下达关店通知，不允许经营餐饮，在此情况下，被告实际经营至2019年10月底，被告自2019年11月1日起开始清理涉案商铺，11月3日将钥匙交还原告，并于当日短信告知原告钥匙已经交还一事。故双方合同终止的时间应在2019年11月3日。2019年8月1日起，被告未再支付租金，系因原告一直未开具相应发票，被告在原告开具发票后同意支付8、9、10月的租金。关于使用费，被告同意支付11月1日至11月3日的使用费，合同中有5天的退房期，故不应支付，因合同约定有合理退房时间，故不存在逾期使用费。关于水、电、物业费，根据实际情况，被告同意承担。被告认为，政府因进博会原因不让经营餐饮，导致合同解除，根据约定被告不应承担违约责任。原被告在交接的时候，原告未要求被告对涉案房屋进行恢复原状处理，被告在退房时已将房屋内的装修处理完毕，故被告愿意负担垃圾清运费3,000元。关于律师费，合同无约定，被告不承担。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×-×号房屋、×-×号房屋的房地产权利人系陈某某。2017年5月15日，陈某某将位于上海市×路×-×号、×-×号、×-×号商铺自2017年6月1日至2020年5月30日期间委托张莉租赁管理并同意其转租上述商铺。2017年5月31日，原告张莉（出租方、甲方）与被告金明子（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的座落在上海市×路×-×,×-×号商铺出租给乙方使用。甲方于2017年6月1日向乙方交付该房屋，甲乙双方签字办理交接手续。自交付之日起，即计入租赁期，租赁期共叁年。计租期自2017年6月1日起至2020年5月30日止。租赁合同届满，甲方有权收回该房屋，乙方应在五日（日历天）内如期返还。租赁合同届满，乙方要求续租的要求未获甲方同意，乙方应在五日内腾空房屋，返还甲方，否则，视为乙方违约。乙方需在支付实际使用费的同时，还需支付违约金。甲乙双方约定：违约金为乙方租赁同期壹倍租金。该房屋每日（日历天）每平方米建筑面积租金为6.80元（不含税价），每年以365日计算，每月租金为107,187.24元。该租金在2019年6月1日前保持不变。从2019年6月1日开始在前一年的基础上递增6%。乙方按先付后租的原则，以二个月为壹期，每期开始之前提前十日支付当期租金。自应付租金日起，每逾期一天，乙方需按日租金的10%支付滞纳金。逾期十日（日历天），甲方有权终止租赁合同，并责令乙方五日（日历天）内清退。乙方支付租金的方式：押二付二。甲方交付该房屋时，乙方应另向甲方支付租房押金（不计利息），计214,374.48元。甲方收取租房押金后应向乙方开具收款凭证。租赁合同到期，乙方不再续租，全部清退后，甲乙双方对租房押金作最后清算，余款在十五日（日历天）内退还乙方。乙方在租赁期限内，应按时支付其使用的公用事业的全部费用及涉及乙方日常经营的一切费用，包括水费、电费、燃气费、物业管理费、网络费、电讯费、清洁费等，乙方应在支付租金的同时，将已缴付的各类公用事业费的清单（复印件）提供给甲方，由甲方存档备查。用水、用电、用气等公用事业合用的租户，按实际使用和分摊数予以结算。乙方若违约或逾期支付各类费用，甲方有权将租房押金先行垫付，乙方须及时补足租房押金。如租赁期限届满或提前终止时，乙方应自行撤清该房屋内可移动的物品、腾空房屋，将该房屋及设施按可正常使用状态返还甲方。乙方自行装修但无法拆除的固定部分，均视为乙方自动放弃，无偿归甲方所有。租赁合同期满，乙方应在五日（日历天）内拆除乙方自行安装的设备、招牌，以及租赁期间内乙方在该房屋内外所增设的装置和活动隔墙等，恢复拆除时对该房屋造成的任何损失，均由乙方负责修复。如因拆除设备给房屋造成损坏而且无法修复，或虽经修复，但仍可能给该房屋造成永久性瑕疵时，乙方应赔偿甲方的损失。租赁合同终止后，乙方未在约定的五日（日历天）内交返该房屋，每逾期一天，乙方应向甲方支付逾期使用费，逾期使用费支付标准为租赁物业同期双倍租金乘以逾期天数。双方签字盖章，本合同生效。在租赁期限内，有下列情况之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)该房屋因社会公共利益被依法征用的或该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回；(2)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、行政法规禁止的非甲方责任的其它情况的；(3)该房屋被鉴定为危险房屋的，或因不可抗力因素造成该房屋及其附属设施损坏，即使本合同不能继续履行的；(4)甲方或乙方因有特殊原因的，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前返还部分全部该房屋的。有下列情形之一的，甲方可单方面行使合同解除权,书面通知乙方解除本合同,由甲方收回该房屋,并向乙方追索损失赔偿。乙方应立即搬离其租用的房屋没有异议。(1)乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途,致使房屋损坏,或乙方利用该房屋进行违法违章活动,损害社会公共利益的,或因乙方主原因造成该房屋建筑主体和承重结构损坏的;(2)乙方擅自将该房屋整体或部分转租、转让在租权或与他人交换各自承租的房屋的;(3)乙方未遵守本合同的规定,给甲方或该房屋造成或可能造成损失,并且在甲方书面通知乙方后十日(日历天)内,乙方未予以纠正的；(4)因为乙方在租赁该房屋期间,相邻关系处理不善,引发相邻居民、商家投诉,且主要责任归责于乙方的;(5)甲方修缮房屋时,乙方恶意阻挠施工,给甲方造成严重损失的;(6)乙方逾期十日(日历天)未支付租金或未补足租房押金的;(7)因乙方的原因,根据法律、行政法规规定,允许甲方收回该房屋的其他情况的。乙方经营项目属于需办理上海市(区)人民政府行政许可方能开业的,乙方应在二个月内办妥行政许可手续,如乙方在上述期限内未办理出开业的行政许可手续,甲方可以单方面解除合同,但是乙方在办理各类行政许可手续期间,租金照付。若甲方知悉乙方违约而又接受租金或本合同项下的其他费用或款项,不应被视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。如甲方放弃合同条款规定的任何权利,应以甲方书面确认为准。如乙方缴付的租金或其他费用或款项不足时,即使甲方接受乙方该不足款项,亦不影响甲方向乙方追索不足部分的权利,更不影响甲方按合同或法律规定采取其他措施和权利。乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的,甲方有权要求乙方立即恢复原状。在租赁期限内,乙方逾期交付水、电、燃气及其他公用事业等费用的,每逾期一天,则按公用事业有关标准支付滞纳金。逾期达二个月以上的,甲方有通知相关部门采取停止供应或使用的权利,因此造成的一切后果,均由乙方自行承担。因乙方原因导致甲方单方面行使合同解除权的,乙方租房押金归甲方所有,所有设备设施不得拆除。乙方并还对甲方造成的损失承担全部赔偿责任。在租赁期限内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,预付的租房押金不退;若预付租房押金不足抵冲甲方损失的,乙方还应负责赔偿。乙方未经甲方同意,对该房屋进行改善或者增设他物或分割的，甲方有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失。乙方因使用需要,在不得变动房屋建筑主体和承重结构的前提下,可以对承租房屋进行分隔、装修、装饰以及增添和更换装置和设备,但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方书面同意后方可施工。关于甲乙双方相互通知的约定:由甲乙双方中任何一方发出的通知或其他联系应以中文书写,经专人递交,或以(预付邮资的)挂号信件,或以公认的快递服务,或经电子传真发到另一方的下述地址,张莉地址为上海市×路×号，金明子地址为上海市×路×号、上海市×路×弄×号×室，即被视为送达。专人递交的通知在专人递交之日视为有效送达。以(预付邮资的)挂号信件发出的通知,在寄出日(以邮戳为凭)后第七日(日历天)视为有效送达。以快递发送的通知应在交予公认的快递服务公司发送后第三日(日历天)视为有效送达。以图文传真发出的通知,在传递日后第一日(日历天)视为有效送达。甲乙双方有效地址变更,必须及时相互书面通知对方。双方另对其余事项作了约定。上述合同履行期间，2019年9月4日，上海市闵行区市场监督管理局向被告金明子经营的上海市闵行区A茶室发出《检查结果告知书》，主要内容为：2019年9月4日，我局对你（单位）餐饮服务检查、登记事项检查进行检查，检查发现1项行为不符合相关法律法规规定。请你（单位）进行自查，及时纠正不符合相关法律法规规定的行为。不符合相关法律法规规定的行为：食品经营许可证载明的许可事项发生变化，食品经营者未按规定申请变更经营许可。2019年9月10日，上海市闵行区市场监督管理局向被告金明子发出《询问通知书》，主要内容为：为调查了解你店擅自扩大经营项目的行为，请你于2019年9月12日到×路×号北楼×室接受询问。2019年11月18日，原告张莉以邮寄和在涉案商铺门口张贴的方式向被告金明子发出《解除（终止）租赁合同通知书》，主要内容为：因你拖欠×路×-×号、×-×号租金，我已多次催告你缴纳并履行合同等义务，但至今你仍不按约履行，已构成违约，你应承担支付租金、滞纳金及相关责任。根据租赁合同约定及相关法律规定，我特通知你：即刻起解除（终止）租赁合同。你方仍需按约履行，包括：清偿租金、滞纳金等款项。你方还应按约及时清空、拆除租赁屋内物品、设施等并恢复房屋原状，否则，我方有权自行处理，并且相关拆除、恢复等费用（约人民币5万元），将由你方承担。次日，邮政投递记录显示，原告张莉邮寄被告金明子的材料由他人代收。2019年11月18日，原告张莉代被告金明子支付涉案商铺7月至11月的物业管理费4,191.60元、3,711.40元。11月电费1,373.86元、1,379.33元。2019年11月19日，原告张莉代被告金明子支付涉案商铺10月水费1,356.36元、850.69元。原告张莉因本案与北京德和衡（上海）律师事务所签订《法律服务委托协议》，支付律师代理费3万元。原告张莉因本案申请对被告金明子财产保全，支付案外人中国太平洋财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险费1,500元，该公司出具《诉讼财产保全责任保险担保书》，表示愿意为上述财产保全申请提供连带责任担保。2019年12月8日，原告张莉为恢复涉案房屋中间隔断支付给案外人上海市B五金店材料费2,016元。同日，案外人何某某出具说明，上载：今收到房东张莉代付×路×-×号金明子所欠垃圾费清运费用及隔断人工费用共计4,500元整，到2019年12月8号清空完毕。审理中，原告张莉自称于2019年11月底12月初自行收回涉案商铺。被告金明子确认自2019年8月1日起未再支付涉案商铺的租金，在涉案商铺内经营至2019年10月底，自2019年10月起未再支付涉案商铺的水费、电费，亦未支付2019年7月至11月的物业费。2019年11月13日，被告在短信中称已于2019年11月3日将房屋钥匙交还原告，原告否认收到。2019年11月5日原告短信回复被告，称大扫除的人已清扫完毕，何时可以结账。关于原告支付的恢复原状费，被告表示愿意承担垃圾清运费3,000元。还查明，2019年11月9日的照片显示，涉案商铺门面已张贴有“旺铺招租”字条。以上事实，由原告张莉提供的《租赁合同》、房地产权证2份、房屋产权人陈某某身份证复印件、租赁说明、缴费通知单、发票联、《解除（终止）租赁合同通知书》及现场张贴照片、EMS邮寄凭证与投递信息、上海市B五金店销货清单和收据及营业执照复印件、案外人何某某手写说明和收款照片、现场照片、中国太平洋财产保险股份有限公司保险担保书及保险费发票、委托律师协议、律师费发票及付款凭证、被告金明子营业执照、2019年12月初现场施工照片，被告金明子提供的2019年11月9日拍摄的商铺照片、11月3日和11月13日原被告之间的短信截图、闵行区市场监督管理局的询问通知书及检查结果告知书、商铺门口照片、租赁合同等证据以及双方的庭审陈述所证实。本院认为，涉案《租赁合同》的真实性为原、被告认可，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，系合法有效的合同，双方当事人均应恪守。该合同已由原、被告实际履行，故被告辩称合同无原告签名、被告不受合同约定的违约金条款约束，显属无理，本院不予采纳。被告长期拖欠租金，原告根据合同约定行使解除权，合法有据。2019年11月18日，原告将解除合同通知书在涉案店铺门面张贴，故原告要求解除合同的意思于2019年11月18日已到达被告。被告主张其于2019年11月3日将钥匙归还原告，为原告否认。即使被告此时向原告交付钥匙，因被告不享有合同解除权，故并不产生合同解除的后果。据此，本院确认双方签订的《租赁合同》于该日解除。在合同履行过程中，被告曾因未按规定申请变更经营许可、擅自扩大经营项目被有关机关约谈，故被告主张因政府原因导致其无法经营与事实不符，本院不予采信。被告对合同的解除负有责任。合同解除后，被告应向原告支付自2019年8月1日起至2019年11月18日止的租金及各类欠费以及相应时间段的滞纳金。被告应于2019年11月18日之后的五天内将房屋恢复原状后返还原告。但直至原告于2019年11月30日自行收回房屋，该房屋内仍有垃圾未清运完毕。故原告根据合同约定主张2019年11月24日至30日之间相当于2倍租金的房屋使用费52,295.60元，本院予以支持。关于恢复原状费用，因双方签订的《租赁合同》中对隔断问题没有约定，原告的相关主张没有依据，故本院仅支持垃圾清运费3,000元。原告主张律师代理费，双方虽未在合同中约定，但因被告对合同解除负有责任，原告向被告主张权利而实际支出该款，属于原告损失的范畴，本院酌情支持3万元。至于原告主张的诉讼财产保全责任保险费1,500元，因该款本质上属于保险费，且双方对此款没有约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告张莉与被告金明子签订的关于上海市闵行区×路×-×号、×-×号商铺的《租赁合同》于2019年11月18日解除；二、被告金明子于本判决生效之日起十日内支付原告张莉自2019年8月1日起至2019年11月18日止的租金409,026.49元；三、被告金明子于本判决生效之日起十日内支付原告张莉以每日373.54元为标准，分段计算，自2019年7月22日起至实际清偿之日止计算的滞纳金；四、被告金明子于本判决生效之日起十日内支付原告张莉自2019年11月24日起至2019年11月30日止的房屋使用费52,295.60元;五、被告金明子于本判决生效之日起十日内支付原告张莉水费2,207.05元、电费2,753.19元、物业费7,903元；六、被告金明子于本判决生效之日起十日内支付原告张莉垃圾清运费3,000元；七、被告金明子于本判决生效之日起十日内支付原告张莉律师代理费30,000元；八、驳回原告张莉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,191.85元，财产保全费3,520元，由原告张莉负担25元，由被告金明子负担9,686.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年四月三日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。