广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）桂03民终4022号上诉人（原审被告）：桂林博道投资有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路23号（大龙公司售楼部），统一社会信用代码：91450322566768158N。法定代表人：朱易，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐昭苑，广西金桂律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：文亚琳，女，1987年11月13日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。委托诉讼代理人：周琼，广西桂助律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文倩，广西桂助律师事务所律师。原审第三人：广西临桂农村商业银行股份有限公司新世纪支行，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道世纪东路37号，统一社会信用代码：91450322697640250F。负责人：莫龙生，该行行长。委托诉讼代理人：莫德明，广西临桂农村商业银行股份有限公司职员。委托诉讼代理人：钟琳，广西临桂农村商业银行股份有限公司职员。上诉人桂林博道投资有限公司与被上诉人文亚琳、原审第三人广西临桂农村商业银行股份有限公司新世纪支行商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人桂林博道投资有限公司的委托诉讼代理人向学斌、唐昭苑，被上诉人文亚琳的委托诉讼代理人周琼、唐文倩，原审第三人广西临桂农村商业银行股份有限公司新世纪支行的委托诉讼代理人莫德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂林博道投资有限公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初733号民事判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清。一、一审中没有证据证明被上诉人于2019年1月到上诉人处收房。上诉人提供的《日常信息登记表》显示被上诉人提出报修的时间是2019年8月，无法证明被上诉人在2019年1月到上诉人处收房，也无法证明被上诉人在1月份向上诉人提出过异议或解除合同的请求。二、一审判决遗漏事实。《商品房买卖合同》第十一条第二款第1项已经通过“加粗”字体做了提醒和合理解释；在《商品房买卖合同》补充协议附件四第十五条也进行了陈述。被上诉人在收到上诉人通知后未在规定期限内办理交接手续的，应视为验收合格，通知规定的交房日期即为交接日，本案房屋交接且经被上诉人验收合格的时间应为2019年1月5日。三、一审判决适用法律错误。上诉人认为被上诉人不享有合同解除权，一审判决解除合同有违诚信原则。本案上诉人逾期交房行为，属于显著轻微违约的行为，并不影响被上诉人实现合同目的；被上诉人在2019年8月、9月提出要求上诉人承担《商品房买卖合同》约定的保修责任，其以行为做出了继续履行合同的意思表示，且上诉人也履行了保修义务。一审判决解除合同有违公平原则，上诉人不存在根本违约的行为。一审判决适用合同条款尺度不一。一审判决审查合同条款时，仅引用合同约定解除条件是否成就的第九条，未审查合同第十一条约定，未审查在上诉人通知交付写字楼后被上诉人未按期办理交接手续的法律后果。文亚琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。广西临桂农村商业银行股份有限公司新世纪支行述称，一审判决解除金融借款合同，文亚琳的主债务人不免除是正确的。文亚琳向一审法院起诉请求：1.请求法院确认原告文亚琳与被告桂林博道投资有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2019年9月17日解除;2.请求法院判决被告桂林博道投资有限公司返还原告购房首付款375000元及自2018年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金实际还清之日止的利息。3.请求法院判决被告桂林博道投资有限公司向原告赔偿违约金15000元。4.请求法院判决被告向原告返还已偿还给第三人的贷款本金54577.88元，利息34808.11元，合计89365.99元（暂计至2020年2月20日，从2020年2月21日起至判决生效之日前，原告偿还的贷款本息另计）。5.请求法院判决被告赔偿原告因购房已支付的相关费用共计26429.57元（其中印花税及契税21803.57元、住宅专项维修资金2626元、商铺办证费2000元）。6.请求法院判决被告向第三人返还收受的剩余贷款本金及赔偿违约金，原告不再按月偿还贷款本金及利息给第三人。7本案的诉讼费、保全费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月20日，原告文亚琳与被告博道公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＧ2018003997），约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区房屋，该商品房的用途为商业服务，建筑面积37.52平方米，套内面积36.54平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20525.45元，总金额为750000元，付款方式为按揭付款。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……2、该商品房经建设工程竣工验收合格（是指经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起Ｘ日内告知买受人的；2、因不可抗力（含异常天气、异常地质状况、政府或公用事业部门行为、公共垄断、自然灾害、战争等）或突发性社会事件（如罢工、静坐、游行示威等）或乙方逾期付款等原因……5、因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）……合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。……合同附件四合同补充协议第五条关于交付期限的补充约定：双方同意将《商品房买卖合同》中第八条“交付期限”条款中“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”具体条款变更为以下内容：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因政府行为停工、气象部门记录日降水量达到中雨以上连续两天或两天以上时；供水供电部门定期或不定期的要求停水、停电导致工期延误等，出卖人可据实相应延期交房……。2018年3月14日，原告支付购房首付款375000元给被告，并支付了商铺办证费2000元给被告。合同签订后，原告交纳了住宅专项维修资金2626元。2018年4月13日，原告交纳了印花税、契税共计21803.57元，2018年11月28日，案涉房屋通过建设工程质量竣工验收。2019年1月1日，被告通过短信通知原告，通知金贸中心项目1Ａ、1Ｂ商业楼一层业主于2019年1月3日至5日前来办理收房手续。原告接到通知后，于2019年1月前往被告处收房，因房屋漏水问题未能与被告达成一致意见，从而未接收房屋。2019年9月16日，原告向被告发出《解除合同通知书》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》。2019年9月17日，被告收到解除合同通知书，但在异议期内未提起诉讼。另查明，2018年4月9日，原告文亚琳、被告博道公司与第三人临桂农商行新世纪支行签订《个人购（建）房担保借款合同》，约定第三人借款375000元给原告用于购买桂林市临桂区临桂镇凤凰西路西侧金贸中心第1A、1B幢1层20号房屋，贷款期限10年，还款方式为等额本息还款法，担保方式为阶段性保证+抵押，被告对该笔阶段性保证责任，抵押物为桂林市临桂区临桂镇凤凰西路西侧金贸中心1A、1B商业楼1层20号房屋。2018年4月16日，第三人将375000元转账到被告的银行账户。此后原告每月按合同约定归还借款本息给第三人。截止2020年8月20日止原告共计归还借款本息113661.97元给第三人，尚欠本金304605.15元及利息未归还给第三人。再查明，根据桂林市临桂区气象服务与防雷中心统计，临桂区自2018年3月20日至2018年12月31日连续两天达中雨及以上天数为20天。一审法院认为，原告文亚琳与被告博道公司签订的《商品房买卖合同》以及原告文亚琳、被告博道公司与第三人临桂农商行新世纪支行签订的《个人购（建）房担保借款合同》，系当事人之间自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。一、关于《商品房买卖合同》以及《个人购（建）房担保借款合同》是否解除的问题。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，已经履行了合同义务，被告应当按照合同约定的交付期限即2018年8月30日前将经建设工程竣工验收合格的房屋交付原告使用。但被告却直至2019年1月1日才通知原告收房，已经构成了违约。被告辩称因天气、政府的行为以及领导视察等客观原因造成停工的天数应当予以扣除，交房时间应当予以顺延，从被告提交的气象资料来看，证明临桂区连续2天中雨以上的天数为20天，根据双方合同约定，被告可据实予以延期交房。至于被告称政府行为或领导视察导致停工的辩解意见，由于被告并未提供证据证实其主张，被告以此提出抗辩意见，该院不予采纳。如前所述，被告逾期交付案涉房屋，已经构成了违约，被告于2019年1月1日通知原告收房，扣除连续中雨以上天气的20天后，距离合同约定的2018年8月30日的交房时间已经超过了合同约定的45天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，双方约定合同解除条件已经成就，且原告已经于2019年9月16日向被告发出了解除合同通知书，被告于2019年9月17日收到解除合同通知书，但其在异议期内并未向法院提起诉讼，故双方签订的《商品房买卖合同》已经于2019年9月17日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，本案中，原告提出一并解除《个人购（建）房担保借款合同》，在《商品房买卖合同》解除的情况下，原告从第三人借款支付购房款的目的已经无法实现，原告请求解除《个人购（建）房担保借款合同》，该院予以支持。庭审中，第三人亦主张如解除《商品房买卖合同》，《个人购（建）房担保借款合同》也一并解除。据此，原、被告与第三人签订的《个人购（建）房担保借款合同》应予以解除。二、关于原告诉请被告返还房款、贷款本息及赔偿损失是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应向原告返还首付房款375000元，并赔偿原告因此所产生的损失。根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”的约定，双方当事人对合同解除后的违约损失按已付款的2%承担，即750000元×2%﹦15000元。原告主张被告支付违约金15000元，该院予以支持。同时原告认为双方之间对违约金损失的约定过低，诉请首付款按银行同期同类贷款利率计算购房首付款资金占用期间的利息。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，对原告而言，其为获得利益，出资购买商业用房，由于被告逾期交房的违约行为，本应于2018年8月30日前交付的房屋未能如期交付，致使原告投资资金被长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成原告重大损失，故原告的此项诉请应予支持。根据2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），中国人民银行贷款基准利率因此取消的事实，该院确定资金占用期间的利息为自2018年3月14日至2019年8月19日的利息以375,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至款项全部清偿完毕之日止的利息以375000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算】。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本案中，原告与第三人、保证人即被告签订的《个人购（建）房担保借款合同》生效后，第三人向被告支付房屋按揭贷款375000元。合同履行中，截止2020年8月20日止原告共计归还借款本息113661.97元给第三人，尚欠本金304605.15元及利息未归还给第三人。当《个人购（建）房借款合同》被解除后，被告应向原告返还已还的贷款本金及利息113,661.97元，应向第三人返还剩余的贷款本金及利息，即借款本金304,605.15元及利息【2020年8月20日以后的利息按《个人购（建）房借款合同》约定的利率计算】。至于原告已经支付的印花税及契税、住宅专项维修资金以及办证费共计26429.57元，因该款原告已经支付，由于被告违约导致《商品房买卖合同》解除，原告的合同目的已经不能实现，故其交纳费用，应当予以退回，故原告主张被告赔偿原告已支付的费用26429.57元，该院予以支持。至于原告主张的律师费，由于原告在诉讼请求中并未提出律师费的具体数额，且原、被告对于律师费并未进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，该院不予支持。三、关于原告主张不再按月偿还贷款本息给第三人的问题。第三人认为，《商品房买卖合同》和《个人购（建）房担保借款合同》解除后，原告和被告均应当承担还款责任。该院认为，原告在向第三人借款时，第三人为了其贷款安全，被告对该笔贷款承担了阶段性连带责任保证，在原告没有取得案涉房屋不动产权证书及未办妥以第三人即贷款人为抵押权人的抵押登记手续的情况下，被告的保证责任并未免除，由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由第三人直接支付到了被告的账户，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应将剩余的贷款本息返还第三人。不过，就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，对原告免除自己对第三人剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，该院不予支持。由于第三人在本案中明确提出原告与被告均应对剩余贷款本息承担偿还责任，故在被告不能返还第三人剩余贷款本息时，原告应当承担还款责任，原告承担还款责任后，可以向被告主张返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、原告文亚琳与被告桂林博道投资有限公司于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LG2018003997）已于2019年9月17日解除；二、解除原告文亚琳、被告桂林博道投资有限公司和第三人广西临桂农村商业银行股份有限公司新世纪支行于2018年4月9日签订的《个人购（建）房担保借款合同》；三、被告桂林博道投资有限公司返还购房首付款375000元及资金占用期间的利息给原告文亚琳【自2018年3月14日至2019年8月19日的利息以375000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至款项全部清偿完毕之日止的利息以375000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算】；四、被告桂林博道投资有限公司支付违约金15000元给原告文亚琳；五、被告桂林博道投资有限公司返还贷款本金及利息113661.97元给原告文亚琳；六、被告桂林博道投资有限公司支付印花税、契税、住宅专项维修资金、办证费共计26429.57元给原告文亚琳；七、被告桂林博道投资有限公司返还剩余的贷款本金304605.15元及利息【从2020年8月20日起，利息按《个人购（建）房借款合同》约定的利率计算】给第三人广西临桂农村商业银行股份有限公司新世纪支行，原告文亚琳对该项贷款本息承担连带清偿责任；八、驳回原告文亚琳的其他诉讼请求。本案案件受理费8858元，依法减半收取4429元，保全费3049元，合计7478元,由被告桂林博道投资有限公司负担。本院二审期间，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人举证质证。上诉人桂林博道投资有限公司提交了以下证据：文亚琳提交的《关于强烈要求桂林面漏水问题的报告》和《情况说明》，证明被上诉人文亚琳是在2019年8月开始以渗、漏水问题与上诉人交涉，在其发出解除合同通知书后，2019年11月13日再次要求上诉人补修渗漏水的地方；被上诉人当时是选择继续履行合同的；被上诉人要求解除合同违背诚信原则。被上诉人文亚琳质证意见，这组证据证实了商铺由渗水问题，而上诉人一直未作处理；《情况说明》无原件，对其真实性、合法性、关联性不予认可；该组证据不能证明被上诉人收房，被上诉人一直未收房，一直在反映问题，但问题一直未得到解决。原审第三人广西临桂农村商业银行股份有限公司新世纪支行表明，不了解情况，不发表质证意见。被上诉人文亚琳提交了宣传手册，证明上诉人存在虚假宣传，宣传手册中的宣传都没有实现，该宣传手册虽未在购房合同中列明，但也属合同的一部分，因此上诉人构成违约。上诉人桂林博道投资有限公司质证意见，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，也不认可证明内容。原审第三人广西临桂农村商业银行股份有限公司新世纪支行表明，不清楚，不发表质证意见。本院认为，上诉人桂林博道投资有限公司、被上诉人文亚琳提交的证据，均不能证明待证事实，本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：文亚琳诉请确认涉案《商品房买卖合同》已解除是否符合法律规定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人约定一方解除合同的条件的，在解除合同的条件成就时，解除权人如果选择解除合同，就应当通知对方当事人，使对方当事人清楚地知道解除权人行使了解除权。合同自通知到达对方当事人的时候解除，即合同的权利义务自对方当事人收到解除合同的通知起终止。解除权人虽然有解除合同的意思，但解除权人没有通知对方解除合同，或者解除合同的通知没有到达对方的，合同仍然有效。当事人一方解除合同的通知到达对方以后，对方不同意解除合同的，可以向人民法院起诉，请求人民法院依法确认解除合同的效力，也可以依据仲裁协议向仲裁机构提出申请，请求仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人对本条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人文亚琳已向上诉人桂林博道投资有限公司交付了全部房屋价款，履行了合同义务，桂林博道投资有限公司至2019年1月1日才通知文亚琳收房，违反了双方约定的2018年8月30日的交房时间，已经构成违约，文亚琳主张逾期交房超过45日，有权解除合同有事实和法律依据。文亚琳已经于2019年9月16日向桂林博道投资有限公司发出了解除合同通知书，桂林博道投资有限公司于2019年9月17日收到解除合同通知书后，但其并未在异议期内提起诉讼，故双方签订的《商品房买卖合同》已经于2019年9月17日解除。关于上诉人桂林博道投资有限公司主张被上诉人文亚琳并未于2019年1月到上诉人处收房，被上诉人文亚琳是在2019年8月开始以房屋渗、漏水问题与上诉人交涉，在其发出解除合同通知书后，2019年11月13日再次要求上诉人补修渗漏水，被上诉人当时是选择继续履行合同的问题。本院认为，上诉人提供的涉案房屋确实存在渗、漏水问题，被上诉人拒收该房屋有一定的合理性。同时上诉人并未及时以书面形式向被上诉人说明渗、漏水问题维修处理情况。虽然本案上诉人逾期交房行为，属于轻微违约的行为，涉案房屋渗、漏水之后也予以修复，但被上诉人明确表示不再履行涉案房屋买卖合同，上诉人桂林博道投资有限公司在收到解除合同通知书后并未在异议期内提出异议，故本院确认涉案《商品房买卖合同》已于2019年9月17日解除；同时，一审判决解除当事人各方2018年4月9日签订的《个人购（建）房担保借款合同》及返还购房款与利息等实体处理正确，本院予以认同。综上所述，上诉人桂林博道投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8858元，由上诉人桂林博道投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕秀文审 判 员 王治斌审 判 员 郑 军二〇二一年一月二十二日法官助理 郑 欣书 记 员 秦 婧