广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12534-12543号上诉人（原审原告）：东莞市康业物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市*************************。法定代表人：蔡素芳，该公司经理。委托诉讼代理人：朱锦民，广东林德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李裕兴，男，1945年8月25日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码：H0606012301，香港永久性居民身份证号码：B906913（0）。委托诉讼代理人：王捷，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，广东广和（东莞）律师事务所律师。上诉人东莞市康业物业服务有限公司（以下简称康业公司）因与被上诉人李裕兴物业服务合同纠纷系列案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初240-249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。康业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令李裕兴向康业公司支付GS001-GS003、GS010、GS011、GS040、GS041、GS061、GS062、GS065共十个铺位，每个铺位自2009年8月份暂计至2018年9月份的物业管理费13200元；3.判令李裕兴向康业公司支付上述十个铺位每个铺位自2009年8月份暂计至2018年9月份的滞纳金13200元；4.一审、二审受理费由李裕兴承担。事实和理由：一、一审法院认定应当按照房产证的登记情况收取物业管理费存在错误，李裕兴应当以铺位作为单位按每间铺位120元/月向康业公司支付物业管理费。1.雅高海外物业发展有限公司（以下简称雅高公司）与李裕兴签订的楼宇买卖合同附件《地下平面图》中，GS001、GS002、GS003号铺位登记为1号商铺，第GS010、GS011号铺位登记为10号商铺，GS040、GS041号铺位登记为40号商铺，第GS060、GS062、GS065号铺位登记为62号商铺。即1号商铺、10号商铺、40号商铺、62号商铺共分出10个铺位。2.虽然一审中李裕兴提供的（A）项入伙计项费用正式收据显示商铺按720元/半年收取了物业管理费。但该收据只是双方当年为了办理交楼手续所做的文件，并非按照每间商铺120元/月收取物业管理费。雅高公司及康业公司收物业费用的标准均是按照每间铺位120元/月进行收取，李裕兴1号商铺、10号商铺、40号商铺、62号商铺共分出10个铺位即按10间铺位每间120元/月收取物业管理费。为此康业公司一审期间提供大量的“发票、电子发票记账清单”证明豪翠花园002号铺、004号铺、028号铺等其他铺位的物业费用均是按照每间铺位120元/月收取。一审法院应当结合康业公司对豪翠花园商铺物业费实际收取情况来判定物业费收费标准。3.（A）项入伙计项费用正式收据形成的时间是1995年，1995年至本系列案起诉时已经长达24年，抛开以上第2点提及的该文件仅仅系为交楼而做的形式文件，一审法院并未考虑24年来经济发展、物价上涨的市场因素，以1995年形成的文件断定李裕兴应支付的物业费标准，使康业公司利益受损。康业公司对豪翠花园商铺物业费收取一直系按图纸所划分的铺位为单位，每间铺位120元/月收取物业管理费。二、康业公司主张物业管理费的权利不应受三年时效影响。首先康业公司一直有向李裕兴催收物业费，甚至到铺位张贴告示，但李裕兴以与雅高公司存在权属争议等理由一直不予支付。此外物业费是连续发生的，应当以最后一期未支付起算诉讼时效，因此康业公司主张自2009年至一审起诉时的物业管理费应得到法律支持。被上诉人李裕兴未向本院提出答辩意见。康业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李裕兴向康业公司支付GS001-GS003、GS010-GS011、GS040-GS041、GS061、GS062、GS065共十个铺位，每个铺位自2009年8月份暂计至2018年9月份的物业管理费13200元；2.判令李裕兴支付上述十个铺位自2009年8月份暂计至2018年9月份的滞纳金13200元；3.诉讼费用由李裕兴承担。一审法院认定事实：1993年3月19日，雅高公司作为甲方、李裕兴作为乙方签订《东莞市樟木头镇火车站广场楼宇买卖合同》(转递收据号分别为：Y007605),李裕兴购买1号商铺，面积为847平方尺，价款港币648900元。1994年4月5日，双方在广东省公证处办理前述合同的公证书。2017年6月13日，李裕兴办理粤（2017）东莞不动产权第0113658号房地产权证。1995年10月10日，李裕兴交纳六个月1号商铺的管理费按金720元，1995年7月至12月共六个月的管理费720元等。同日，雅高公司作为甲方、李裕兴作为乙方签订《东莞市樟木头镇火车站广场楼宇买卖合同》(转递收据号分别为：Y007611),李裕兴购买10号商铺，面积为372平方尺，价款港币279000元。1994年3月21日，双方在广东省公证处办理公证书。1997年1月15日，李裕兴办理粤房地证字0866121号房地产权证。1995年10月10日，李裕兴交纳六个月10号商铺的管理费按金720元，1995年7月至12月共六个月的管理费720元等。同日，雅高公司作为甲方、李裕兴作为乙方签订《东莞市樟木头镇火车站广场楼宇买卖合同》(转递收据号分别为：Y007603),李裕兴购买40号商铺，面积为726平方尺，价款港币532000元。1994年4月5日，双方在广东省公证处办理公证书。2017年6月13日，李裕兴办理粤（2017）东莞不动产权第0113656号房地产权证。1995年10月10日，李裕兴交纳六个月40号商铺的管理费按金720元，1995年7月至12月共六个月的管理费720元等。1993年6月1日，雅高公司作为甲方、李裕兴作为乙方签订《东莞市樟木头镇火车站广场楼宇买卖合同》(转递收据号分别为：Y007599),李裕兴购买62号商铺，面积为772平方尺，价款港币528090元。1994年4月5日，双方在广东省公证处办理公证书。2017年6月13日，李裕兴办理粤（2017）东莞不动产权第0113657号房地产权证。1995年10月10日，李裕兴交纳六个月62号商铺的管理费按金720元，1995年7月至12月共六个月的管理费720元等。雅高公司与李裕兴签订的上述合同的附件《地下平面图》中，GS001、GS002、GS003号铺位登记为1号商铺【房地产证号：粤（2017）东莞不动产权第0113658号房地产权证】，第GS010、GS011号铺位登记为10号商铺【房地产证号：粤房地证字0866121号】，GS040、GS041号铺位登记为40号商铺【房地产证号：粤（2017）东莞不动产权第0113656号】，第GS060、GS062、GS065号铺位登记为62号商铺【房地产证号：粤（2017）东莞不动产权第0113657号】。2009年6月28日，雅高公司作为甲方与康业公司作为乙方签订《物业管理委托合同》【GF-97-1010(001205)】,委托康业公司管理豪翠花园。合同约定：第十八条委托管理期限为5年。自2009年7月1日0时起至2014年6月31日24时止。第二十二条物业管理服务费。1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层无梯1.8元、电梯2.4元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米/元向业主或物业使用人收取。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第2项处理：（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金，等等。2014年7月1日，雅高公司与康业公司签订《延续物业委托合同的协议书》，约定：一、甲方将樟木头镇豪翠花园的物业继续委托给乙方管理。二、甲、乙方双方将编号为GF-97-1010(001205)的物业委托合同中的委托管理期限同意延续5年，即自2014年7月1日0时起至2019年6月24时24时止，等等。另查明，一审法院受理雅高公司诉李裕兴商品房销售合同纠纷一案后，作出（2013）东三法民一初字第1312号民事判决书，其中认定10号商铺为李裕兴所有，交易价格为港币279000元。经本院审理，本院作出（2014）东中法民一终字第1835号民事判决书，维持一审法院判决。对于双方有争议的事实，一审法院作如下认定：康业公司提交豪翠花园银城广场002铺（袁泽流）的物业管理费发票，证明其按一个铺位120元/月的标准收取物业管理费。李裕兴认为该业主与李裕兴的商铺不在一个物业管理区域，该发票与李裕兴无关。首先，发票上所载的002铺是否与袁泽流的房地产权证一致，康业公司并没有提交相关证据；其次，雅高公司与李裕兴签订《东莞市樟木头镇火车站广场楼宇买卖合同》的附件《地下平面图》中的002铺与康业公司提交的发票所载002铺（袁泽流）并不相同，两者的收费标准是否一致，康业公司亦未提交相关证据证明。故此，一审法院认为康业公司提交的该发票，并不能证明李裕兴应以《地下平面图》所载的铺位交纳物业管理费。以上事实，有康业公司提交的公证书、平面图、物业管理委托合同、发票、民事判决书、李裕兴提交的《公证书一东莞市樟木头镇火车站广场楼宇买卖合同》、不动产权证、(A)项入伙什项费用正式收据及一审法院的庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：康业公司因李裕兴未交纳物业管理费向一审法院起诉，本案为物业服务合同纠纷。根据康业公司的陈述、李裕兴的答辩及庭审质证，本案的争议焦点为：康业公司未经过书面催收是否影响康业公司的诉权，康业公司的起诉是否超过诉讼时效，康业公司的诉求是否合理。关于第一个争议焦点。李裕兴提交的(A)项入伙什项费用正式收据可以证明，李裕兴是知悉其应该交纳物业管理费的。从2017年6月13日李裕兴办理1、40、62号商铺的房地产权证，亦可以推知李裕兴对于其商铺应与其他产权人一样交纳相关的物业管理费。因此，无论李裕兴是否收到康业公司的书面催收通知，均应向提供物业服务的康业公司交纳相关物业管理费。关于第二个争议焦点。康业公司提交的《物业管理委托合同》载明系每月收取物业管理费，因此对于已经产生的物业管理费，康业公司应及时催收。康业公司没有提交证据证明其对于已经产生的物业管理费进行过催收，故应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，对于康业公司从起诉之日（2018年10月11日）往前三年的服务管理费请求，即从2015年10月至2018年9月的物业管理费请求，一审法院予以支持。关于第三个争议焦点。一、物业管理费收取标准。李裕兴提交的(A)项入伙什项费用正式收据载明，李裕兴对于其名下的第1、10、40、62号商铺均按120元/月（720元/半年÷6个月）的标准向开发商雅高公司交纳物业管理费。康业公司与雅高公司签订的《物业管理委托合同》没有约定对于商铺的收费标准，康业公司亦未提交雅高公司之前向李裕兴收取物业管理费的收费标准，故康业公司应沿用雅高公司向李裕兴收取的物业管理费标准，即120元/月。二、康业公司应按房产证的登记情况收取物业管理费。雅高公司在收取物业管理费时，出具的(A)项入伙什项费用正式收据载明了系第1、10、40、62号商铺的管理费，雅高公司与李裕兴均知悉李裕兴的1号商铺包含地下平面图之1、2、3铺位，10号商铺包含10、11号铺位，40号商铺包含40、41号铺位，62号商铺包含60、62、65号铺位。因此，李裕兴主张按登记商铺的情况交纳物业管理费，证据充分，一审法院予以采信。三、滞纳金。李裕兴在接收房屋时即向开发商交纳了物业管理费，因此，李裕兴是知晓应交纳物业管理费的。康业公司提交的《物业管理委托合同》中明确“从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金”，李裕兴没有向康业公司交纳管理费，应向康业公司支付滞纳金。综上所述，李裕兴对其所有的四处商铺应向康业公司支付物业管理费，按120元/月支付。从2015年10月至2018年9月的物业管理费，合计为17280元（36个月×120元/月×4）。从2015年10月至2018年9月的滞纳金按每日万分之十计算，李裕兴应支付的滞纳金比例为1.08（10÷10000×360天/年×3年），已经超过物业管理费的一倍，依法应按物业管理费的一倍即17280元作为滞纳金。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限李裕兴在判决发生法律效力之日起三日内向康业公司支付1号商铺【房地产证号：粤（2017）东莞不动产权第0113658号房地产权证】、10号商铺【房地产证号：粤房地证字0866121号】、40号商铺【房地产证号：粤（2017）东莞不动产权第0113656号】、62号商铺【房地产证号：粤（2017）东莞不动产权第0113657号】物业管理费共计17280元；二、限李裕兴在判决发生法律效力之日起三日内向康业公司支付1号商铺【房地产证号：粤（2017）东莞不动产权第0113658号房地产权证】、10号商铺【房地产证号：粤房地证字0866121号】、40号商铺【房地产证号：粤（2017）东莞不动产权第0113656号】、62号商铺【房地产证号：粤（2017）东莞不动产权第0113657号】滞纳金共计17280元；三、驳回康业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4600元，由康业公司负担4020元，李裕兴负担580元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经过阅卷，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件，因李裕兴为香港特别行政区居民，故本案为涉港物业服务合同纠纷。双方当事人对一审法院行使管辖权及适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法，均不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人康业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院分析如下：关于诉讼时效的问题。康业公司提交的《物业管理委托合同》明确约定，物业管理费由康业公司每月向业主或物业使用人收取。每月的物业管理费均为独立的合同之债。康业公司主张物业管理费是连续发生的，应当以最后一期应付未付之时起算诉讼时效，缺乏依据，本院不予采纳。本案中，康业公司没有提交证据证明曾向李裕兴催收已产生的物业管理费。因此，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，对于康业公司从起诉之日（2018年10月11日）往前三年，即2015年10月至2018年9月的物业管理费予以支持，合法有据，本院予以维持。关于康业公司能否向李裕兴收取十个铺位的物业管理费及相应滞纳金的问题。康业公司与雅高公司签订的《物业管理委托合同》《延续物业委托合同的协议书》均没有约定商铺的物业管理费收费标准。李裕兴提交的（A项）入伙什项费用收据显示，雅高公司收取李裕兴名下第1、10、40、62号商铺每个商铺6个月的管理费720元，即每个商铺每月管理费为120元。而雅高公司在收取李裕兴前述管理费时均知悉李裕兴的1号商铺包含地下平面图中1、2、3号铺位，10号商铺包含10、11号铺位，40号商铺包含40、41号铺位，62号商铺包含60、62、65号铺位。康业公司亦未能提供证据证明双方协商一致由李裕兴按地下平面图中的铺位数交纳物业管理费。因此，一审法院对李裕兴主张按商铺登记情况交纳物业管理费予以采信，并无不当，本院予以维持。李裕兴逾期交纳上述四间商铺的物业管理费，应向康业公司支付相应的滞纳金。一审法院经核算认为滞纳金已经超过物业管理费的一倍，确定按物业管理费的一倍作为滞纳金，各方对此不持异议，本院予以维持。综上所述，上诉人康业公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及前述援引法律条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。（2019）粤19民终12534-12543号十案的二审案件受理费共计4020元，由上诉人东莞市康业物业服务有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十一月二十七日书记员  徐动音附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。