青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初5099号原告：冶富玉（公民身份号码：×××），女，回族，1974年12月20日出生，住青海省海北藏族自治州海晏县。委托诉讼代理人：沈建伟（公民身份号码：×××），男，汉族，1974年2月21日出生，住青海省海北藏族自治州海晏县，系原告丈夫。被告：青海鸿宇振兴置业发展有限公司（统一社会信用代码：916300000745718181），住所地：青海省西宁市城北区海湖大道9号10号楼1单元9-3房。法定代表人：陈红武，该公司董事长。委托诉讼代理人：马国民、吕永昌。被告：陈红武(公民身份号码：×××),男，汉族，1969年10月2日出生，住青海省西宁市。原告冶富玉诉被告青海鸿宇振兴置业发展有限公司（以下简称：鸿宇公司）、陈红武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冶富玉及其委托诉讼代理人沈建伟、被告鸿宇公司的委托诉讼代理人马国民、吕永昌到庭参加了诉讼，被告陈红武经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冶富玉向本院提出诉讼请求：一、请求法院认定《商铺认购合同》（因包含买卖合同主要条款故实为《商铺认购合同》）无效；二、请求法院依法判令被告因合同无效返还原告购房款315000元及贷款利息47318.9元，赔偿银行同期存款利率33350.62元，共计：395668.62元；三、请求法院判令被告因故意隐瞒未取得房屋预售许可证导致《商铺认购合同》（实为《房屋买卖合同》）法定无效的惩罚性赔偿金310000元；四、请求法院判令被告支付原告所购买商铺自然增值利息损失12575元；五、请求法院判令因《商品房买卖合同》无效，致原告依据已签订的《商铺委托经营管理合同》租金损失：78750元；六、判令被告陈红武对诉讼结果承担连带责任；七、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：请求判令被告向原告依据《商铺委托经营管理合同》，支付违约金23625元；并变更第六项诉讼请求为：判令被告陈红武对诉讼结果承担连带保证责任。事实和理由：2016年9月4日原告冶富玉同青海鸿宇振兴置业发展有限公司签署《商铺认购合同》(根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,实为商品房买卖合同)和《商铺委托经营管理合同》。根据《商铺认购合同》及《商铺委托经营管理合同》约定,原告冶富玉购买青海鸿宇振兴置业发展有限公司开发建设的位于西宁市××区以西“北辰商业广场”第A-1-007号商铺,并依据合同约定于2016年9月4日一次性支付购买款叁拾壹万伍仟元。依据《商铺认购合同》第四条约定青海鸿宇振兴置业发展有限公司应当于2017年6月30日将购买商铺交付使用,但时至今日该商铺未能交付使用,后经查询青海鸿宇振兴置业有限公司在销售该商铺之时直到起诉之日未办理《房屋预售许可证》,并且在销售商铺时未向原告告知上述事实,违反订立合同的诚实信用原则，致使原告一次性支付所有购房款并签订《商铺认购合同》、《商铺委托经营管理合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定因被告未办理《商品房预售许可证》导致《商铺认购合同》根本无效,致使原告无法实现合同目的。故被告应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项之规定,返还原告购房款叁拾壹万伍仟元整(315000.00元)及利息三万三千三百五十元陆角贰分(33350.62元)，赔偿原告损失(贷款利息)肆万柒仟叁佰壹拾捌元玖角(47318.9元)及商铺增值损失壹万贰仟伍佰柒拾伍元整(12575.00元）,支付原告惩罚性赔偿金叁拾壹万元整(310000.00元)。根据《商铺委托经营管理合同》第五条约定2016年至2021年青海鸿宇振兴发展有限公司分别于2017年9月3日、2018年9月3日、2019年9月3日、2020年9月3日、2021年9月3日分别向原告冶富玉支付委托经营收益贰万伍仟贰佰元、贰万伍仟贰佰元、贰万捌仟叁佰伍拾元、叁万壹仟伍佰元、和叁万壹仟伍佰元。根据该合同第九条第三项约定青海鸿宇振兴置业有限公司超三十日未向委托者冶富玉支付经营收益需支付该年度收益30%违约金。依据被告违约状况,被告应支付三年商铺租金柒万捌仟柒佰伍拾元整（78750.00元)及违约金贰万叁仟陆佰贰拾伍元。经多次催促后,2019年7月17日原告委托配偶沈建伟同二被告青海鸿宇振兴置业发展有限公司、陈红武签订补充协议,约定被告向原告支付因《商铺认购合同》《商铺委托经营管理合同》无效、违约产生的各项债务伍拾万元整(500000.00)。分别于2019年7月20日前支付伍万元整(50000.00元）;2019年9月30日前支付贰拾陆万伍仟元整（265000.00元);2019年11月30日前支付壹拾捌万伍仟元整。被告鸿宇公司辩称：一、《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》两份合同是不可分割的合同，在合同中第七条注明，办理手续的时间能办与不能办的处理方法。二、原告请求的315000元认购款，被告同意返还，但原告提出的贷款利息与银行同期利息不予认可。三、被告与陶新庄村村委签订《招商引资协议》中青海鸿宇振兴置业发展有限公司在20亩土地享有40年的使用权及经营权，还在协议中注明融资形式，原告所说的商铺认购合同实为房屋买卖合同是原告自己认为的，所以原告在4/5条中列举的款项被告都不予认可，被告没有故意隐瞒行为。四、陈红武为公司法人，应双方纠纷为公司行为，请求陈红武为被告不成立。五、诉讼费由原告承担。2016年9月4日原告和被告在双方自愿的原则下签署了《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》这两份不可分割的合同，原告一次性支付款项，原告在诉状中多次提出《商铺认购合同》为房屋买卖合同》，这一点被告方不予认可。双方在签署的合同中约定，商铺交付使用后在720个工作日内办理产权登记证，现按法定日计算，办理产权登记日还未到期。被告陈红武未提交书面答辩状以及证据材料。原告冶富玉针对其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一：收据一张，证明原告按照合同要求一次性缴纳购房款；证据二：《成交确认单》，证明原告一次性将房款支付并购买了合同约定的案涉商铺，证据三：《贷款利率证明书》及存款利率计算方法，证明从购房日开始共计473185元，原告因支付315000元造成的利息损失；证据四：《补充协议书》，证明被告未向原告履行任何合同义务及被告陈红武自愿承担连带责任；证据五：《商铺认购合同》证明原告通过买卖方式购买了被告公司开发建设的项目中A-007商铺；证据六：《商铺委托经营管理合同》，证明购买的商铺委托给被告公司进行经营，并按期支付租金。证据七：证明及借款合同。证明原告申请白领卡贷款40万元用于支付商铺价款。被告鸿宇公司质证认为：对收据、《成交确认单》、《商铺认购合同》、《商铺委托经营管理合同》不持异议；对《贷款利率证明书》、存款利率计算方法、《证明》及借款合同不予认可，认为该证据与被告无关；对《补充协议书》的真实性不予认可，认为鸿宇公司与原告公司行为，陈红武个人行为不能损害公司利益，陈红武的签字是他签的，可能是在被逼迫的情况下签的。被告鸿宇公司就其答辩向本院提交如下证据：证据一：《招商引资协议书》，证明该土地被告有40年的使用权，可以自建经营；证据二：《民事调解书》，证明村上两个月内应当向我提交土地使用权证等手续，并且我们的认购合同中在720个工作日内为认购人办理产权登记，在当时产生纠纷之后由人民法院出具的民事调解书以及该调解书的条款中有对于前期认购的商户的处理方式；证据三：《关于陶新庄村安置用地的情况说明》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，证明案涉商铺建设符合法律规定。原告质证认为《招商引资协议书》系复印件，原件我没有见过，该合同是否真实有效原告不予确认；对于《民事调解书》无异议，但该调解书和本案没有关联性；对《关于陶新庄村安置用地的情况说明》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》不持异议。经审查，对原、被告不持异议的证据，本院予以采信，对原告持有异议的证据，本院结合其他证据及本案事实综合进行认定。根据经审查认定的证据及双方当事人陈述，本院事实如下：2016年9月4日，原告冶富玉（乙方）与被告鸿宇公司（甲方）签订《商铺认购合同》（合同编号：A-1-007），约定原告认购被告鸿宇公司开发的的位××区“北辰商业广场”第A-1-007号商铺，建筑面积为25.15平方米，商铺总金额为315000元，交付期限在2017年6月30日前。同时，原、被告签订《商铺委托经营管理合同》（合同编号：A-1-007），约定将上述《商铺认购合同》中所涉商铺委托给被告鸿宇公司经营，经营期限自合同签订之日至2021年9月3日。协议签订后，原告于2016年9月4日向被告鸿宇公司支付购房款315000元。2014年7月6日，鸿宇公司（乙方）与西宁市城北区小桥办事处陶新庄村村民委员会（甲方）签订《招商引资协议书》，协议约定招商引资形式为甲方以自有的位于西宁市××区的约20亩建设用地的使用权委托乙方进行建设经营管理，建成后作为地上附着物的商业综合体及商务宾馆在乙方经营的四十年中所有权归乙方所有，并由乙方自主经营，收益归乙方。所涉土地使用权仍属甲方所有，四十年后的商业综合体及商务宾馆的所有权及经营管理权归甲方，协议另对工程项目、双方责任、协议履行方式等进行约定。2019年7月17日，原告冶富玉授权其丈夫沈建伟（乙方）与被告鸿宇公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：“一、甲方承担乙方因《商铺认购合同》、《商铺委托经营管理合同》无效、违约导致的各项损失共计500000元；二、支付方式及期限：1、甲方于2019年7月20日前支付乙方50000元整。2、2019年9月30日前甲方支付乙方265000元整。三、2019年11月30日前甲方支付乙方185000元整，违约责任：如甲方延迟支付本协议三期付款期限中任何一期，甲方承担每期应付金额按年利率36%按日计算，支付乙方违约金。乙方保留依《商铺认购合同》、《商铺委托经营管理合同》的民事诉权；四、甲方履行完上述全部债务次日，乙方解除《商铺认购合同》、《商铺委托经营管理合同》。五、陈红武本人对违反该协议及依据《商铺认购合同》、《商铺委托经营管理合同》诉讼结果产生的债务承担连带保证责任。”《补充协议书》中甲方署名为青海鸿宇振兴置业有限公司、法定代表人：陈红武，保证人处由陈红武签字确认。另查明，案涉项目土地位于西宁市××区，土地性质为该村集体土地，至原告起诉前，被告鸿宇公司未取得商品房预售许可证明。本院认为，本案的争议焦点系《商铺认购合同》的性质和效力问题。案涉《商铺认购合同》中包含合同履行主体、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式、付款期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,案涉《商铺认购合同》应认定为商品房买卖合同。关于《商铺认购合同》的效力问题，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告鸿宇公司在原告起诉时仍未取得商品房预售许可证，故《商铺认购合同》无效。《商铺委托经营管理合同》系基于《商铺认购合同》所形成，属从合同，主合同无效从合同亦属无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”本案中,鸿宇公司作为出卖人,在明知未取得商品房预售许可证明的情况下，仍与原告签订《商铺认购合同》，主观上存在过错，但原告冶富玉作为完全民事行为能力人在购买房屋时应慎重并严格审查鸿宇公司是否具备商品房预售资格,其未尽到基本的注意义务,案涉商铺位于××区，土地可能涉及集体用地，其有理由相信合同签订时鸿宇公司无法取得商品房预售预售证明，原告亦存在过错，故不能推定鸿宇公司存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的情形。关于赔偿金额的认定问题。原告主张损失包括购房款、贷款利率损失、银行存款损失、惩罚性赔偿金、商铺自然增值损失、租金损失等，但基于双方于2019年7月17日达成的《补充协议书》已对合同无效后的法律后果进行了确认，并对退还金额、支付期限等进行了约定，该补充协议书系双方真实意思表示，双方均应按协议约定履行相应义务，协议中虽未加盖鸿宇公司公章，但鸿宇公司法定代表人陈红武在协议中以公司法定代表人名义签字确认，故鸿宇公司应当承担赔偿责任，协议确认各项损失金额为500000元，超过部分本院不予支持。关于违约金的认定问题，赔偿协议中虽约定逾期付款违约金按年利率36%计算，但违约金的计算应以原告实际损失为准，庭审中被告对违约责任不予认可，双方在协议中已约定赔偿金的支付期限，被告未按协议约定履行付款义务，原告约定按年利率36%计息明显过高，该资金占用损失应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付较为合适，计算起始日应自补充协议中约定期限最后一期应付之日2019年11月30日计算较为合适。关于被告陈红武应否承担连带保证责任的问题。《补充协议书》中约定陈红武本人应当承担连带保证责任，担保人陈红武的担保行为符合法律规定，故原告冶富玉要求被告陈红武承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冶富玉与被告青海鸿宇振兴置业发展有限公司于2016年9月4日签订的《商铺认购合同》[合同编号（A-1-007）]和《商铺委托经营管理合同》[合同编号（A-1-007）]无效；二、被告青海鸿宇振兴置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告冶富玉支付购房款及赔偿损失共计500000元，并以实际欠款金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付支付自2019年11月30日起至欠款实际清偿时止的利息；三、被告陈红武对本判决第二项承担连带保证责任；四、驳回原告冶富玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12008元，由原告冶富玉承担4692元，被告青海鸿宇振兴置业发展有限公司、陈红武承担7316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 陈 爽审判员 张 晶人民陪审员 程 兴 二〇二〇年六月十二日（法官助理 陈 林书记员 李致民附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。