广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初6163号原告(反诉被告)：向丽，女，1988年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××2×××××，公民身份号码431××××××××××××22X。委托诉讼代理人：吴志辉，广东开耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖晓贞，广东开耀律师事务所律师。被告(反诉原告)：佛山市三水深业地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××××××××自编01房，统一社会信用代码914×××××××××××614J。法定代表人：邓勇翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，该公司员工。向丽与佛山市三水深业地产有限公司（以下简称深业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。在审理过程中，深业公司提出反诉请求，本院经审查决定将本诉与反诉合并审理。开庭时，向丽的委托诉讼代理人吴志辉、深业公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加。本案现已审理终结。向丽向本院提出诉讼请求：1.判令深业公司向向丽退还合同定金及购房款1814234元并支付以1814234元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年11月18日计算至实际付清之日止的利息；2.判令深业公司承担本案的诉讼费、保全费、担保费。事实和理由：向丽与深业公司于2018年11月30日签订《三水·深业云东海花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》（下称《认购书》），约定向丽向深业公司认购三水·深业云东海花园（佛山恒大云东海）9座101单元，并于签署认购书时，支付50000元作为定金。购房款采取分期付款方式：乙方（向丽）须于2018年12月2日前支付首期房款312847元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年5月30日前付清1451387元；于2019年11月30日前付清1814234元；于2020年5月30日前付清1814234元；于2020年11月30日前付清1814234元。《认购书》签订后，向丽共向深业公司支付购房定金50000元及首期购房款312847元。双方于2019年12月3日签订《商品房买卖合同（现售）》。该合同第九条约定：“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。”因疫情原因，向丽经营困难，无法如期缴纳第三、四期购房款（合计3628468元），深业公司遂于2020年11月3日发出《关于解除＜商品房买卖合同＞的通知书》，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》。向丽同意解除该合同，愿意支付逾期违约金36284.68元(按合同第九条计算：买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金)，并要求深业公司退回已付定金与购房款1814234元，但深业公司态度强硬称违约金系已付款的50%，且在发出通知后的15日内并未退款。根据合同第九条约定，向丽仅需支付逾期违约金36284.68元而不是已付款的50%，截至向丽起诉之日止，深业公司一分未退购房款。深业公司辩称，深业公司确认案涉合同已经解除。深业公司要求按照《合同补充协议》条款扣除按已付房款50%计算的违约金后同意退还购房款，并且要求向丽协助深业公司解除网签合同的备案。深业公司向本院提出反诉请求：1.向丽协助深业公司办理网签合同注销手续；2.向丽向深业公司支付违约金907117元。事实和理由：根据双方签订的《合同补充协议》第三条约定：“……买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担……”现因向丽逾期缴纳房款导致合同解除，向丽需按照上述补充协议向深业公司支付已付房款的50%即907117元作为违约金。向丽对深业公司的反诉辩称，一、案涉房屋买卖合同已经解除，向丽同意配合深业公司办理网签合同注销手续。二、不予认可深业公司主张的按已支付房款的50%金额扣除违约金。深业公司主张的补充协议属于格式条款，且关于违约金的约定明显过高，此外该补充协议在买卖双方都违约的情况下对各自行为所承担的违约责任并不对等，如果属于被告违约，被告只需要向向丽返还购房款的本金以及同期银行贷款利率即年利率4.35%支付违约金，而在向丽违约的情况下，却需要向支付高达已付房款50%的违约金，二者并不对等，显失公平，请求法院调整违约金数额。向丽在诉讼中提供证据如下：1.《三水·深业云东海花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》《商品房买卖合同（现售）》各一份，证明向丽于2019年12月3日与深业公司签订了涉案房产的买卖合同，该合同第九条约定向丽违约所应承担的违约责任是向深业公司支付逾期应支付房款的百分之一；合同第十三条约定深业公司违约的情况下应承担的违约责任是按照年利率4.35%计算给付利息；双方在合同中关于违约责任的约定基本对等。2.收据三张、银行POS签购单二份，证明向丽已向深业公司支付合同定金及购房款1814234元。3.深业公司向向丽送达的《关于解除的通知书》一份，证明2020年11月3日，深业公司向向丽发出解除合同通知，向丽收悉该通知书表示同意解除合同，因此案涉《商品房买卖合同》的解除日期是2020年11月3日。4.深业公司的企业公示信用报告一份，证明深业公司的诉讼主体资格。5.中国农业银行银行卡交易明细清单一份，购房款支付记录一份，证明向丽已向深业公司支付合同定金及购房款合计1814234元。6.诉保费收据一张、诉讼保全委托担保合同一份，证明向丽为维权所支出担保费3628元。深业公司在诉讼中提供《合同补充协议》证据一份，证明向丽与深业公司签订补充协议，按照补充协议第三条约定：“……买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金……”。向丽应按照补充协议约定按已付房款的50%（即907117元）向深业公司支付违约金。本院依法组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，即向丽提供的证据1-证据5，本院予以确认并在卷佐证。向丽提供的证据6，向丽能向本院出示该证据的证据原件；深业公司提供的《合同补充协议》，深业公司亦能出示该证据的证据原件且该协议中有向丽签名，在向丽未能提供相反证据反驳的情况下，本院对上述二份证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年11月30日，向丽作为乙方（买受人）与深业公司作为甲方（出卖人）签订《三水·深业云东海花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》，约定向丽向深业公司认购三水·深业云东海花园（佛山恒大云东海）9座101号房，总金额为7256936元。上述认购书第一条约定向丽签署认购书时，支付50000元作为定金。第二条约定向丽选择分期付款，须于2018年12月2日前支付首期房款312847元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年5月30日前付清1451387元；于2019年11月30日前付清1814234元；于2020年5月30日前付清1814234元；于2020年11月30日前付清1814234元。2019年12月3日，向丽与深业公司签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号为201××××××××505），约定向丽向深业公司购买上述房屋，双方对案涉房屋总房价及分期付款的约定与《三水·深业云东海花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》一致。该合同第九条约定逾期付款责任，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。本条所称逾期应付款是指……采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十五条约定对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，深业公司与向丽签订《合同补充协议》，该协议的第三条约定双方同意本合同第九条补充如下：如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用买方承担……向丽分别于2018年11月30日、2019年6月15日、2019年6月21日向深业公司支付定金50000元及购房款312847元、1000000元、451387元,共计1814234元。2020年11月3日，深业公司向向丽作出《关于解除的通知书》，载明因向丽未支付于2019年11月30日到期的应付房款1814234元且逾期超过180天，通知向丽解除案涉商品房买卖合同及补充协议，并要求向丽按照补充协议第九条第一款约定承担违约责任。本院认为，向丽与深业公司签订《三水·深业云东海花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》《商品房买卖合同（现售）》的意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。合同签订后，向丽未依约向深业公司按期足额缴纳分期购房款的行为已构成违约，作为守约方的深业公司亦已于2020年11月3日向向丽发出《关于解除的通知书》，故《商品房买卖合同（现售）》已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，向丽主张深业公司返还购房款1814234元，于法有据，本院予以支持。关于向丽应承担的违约责任问题。根据深业公司与向丽签订的《商品房买卖合同（现售）》及《合同补充协议》可知,双方在合同第九条约定因买受人违约致使出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金的内容，与补充协议第三条约定因买方违约致使卖方解除合同的，买受人应按已付款的50%向出卖人支付违约金的内容，两者存在差别，且补充协议明显加重买受人的违约责任承担，对此，本院认为本案不应适用《合同补充协议》中关于买受人逾期付款违约金的约定计算向丽的违约责任，理由如下：从《商品房买卖合同（现售）》的说明部分可以看出,合同主文条款系相关行政部门结合实际情况共同制定的示范文本,旨在规范商品房销售行为,具有较高的公信力。上述合同第九条已明确约定买受人逾期付款超过180日后导致出卖人解除合同的，买受人应承担违约责任的计算方法，对买受人逾期付款违约责任的承担不存在约定不明的情况。上述合同第二十五条已约定,对该合同中未约定或约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面补充协议，但补充协议中含有不合理的减轻或免除该合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以该合同为准。现补充协议约定的买受人违约责任明显较主合同重,属不合理加重买受人责任的情形，因此按上述合同约定，关于买受人违约责任的约定应以该合同约定的为准。从补充协议的违约责任条款内容分析，补充协议约定买受人应按已付款的50%向出卖人支付违约金,该约定会造成分期付款的买受人履约程度越高,违约金反而越高,缺乏合理性。因此,深业公司主张适用《合同补充协议》约定计算向丽的违约责任，无理亦不符合主合同约定，本院不予支持。鉴于深业公司认为《商品房买卖合同（现售）》约定的违约金过分低于向丽违约造成的损失，本院以深业公司的实际损失为基础，兼顾合同双方的违约责任约定、合同的履行情况、向丽的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定向丽应支付违约金的计算标准为按累计应付款的5%计付。因深业公司于2020年11月3日书面通知向丽解除合同,根据双方合同约定，向丽应支付的违约金为181423.4元[(1814234元+1814234元)×5%]。至于向丽主张的资金被占用期间的利息损失，因向丽未能提供证据证明其向深业公司申请退款的时间，且向丽在案涉事件中是违约方，向丽理应按照合同约定向深业公司支付违约金的同时由出卖人退还已付购房款，但因向丽与深业公司之间就违约责任的承担问题存在争议，导致深业公司未能及时退款，故资金被占用期间的利息损失应以1814234元为基数，自向丽起诉之日即2020年12月1日起至深业公司实际退还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算。向丽主张的利息起算日期，无理，本院不予支持。关于向丽主张担保费3628元的问题。因案涉合同未对担保费进行约定，且该项费用亦非本案必要支出，对向丽的上述主张，无据，本院不予支持。关于深业公司主张向丽协助办理网签合同备案注销手续的问题。因深业公司、向丽双方已就《商品房买卖合同（现售）》办理了网签手续，合同解除后，相关的网签手续需要双方共同办理注销，故深业公司的上述主张，有理，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）向丽退还购房款1814234元及支付以1814234元为基数，自2020年12月1日起至实际退还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算的利息；二、原告（反诉被告）向丽在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司支付违约金181423.4元；三、原告（反诉被告）向丽于本判决发生法律效力之日起二十日内协助被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司办理位于佛山市三水区×××××××××××××水·深业云东海花园（佛山恒大云东海）瑞和园9号房屋的网签合同注销手续；四、驳回原告（反诉被告）向丽的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计10580元、保全费5000元，合计15580元（向丽已预交），由向丽负担31元、佛山市三水深业地产有限公司负担15549元；反诉案件受理费6436元（深业公司已预交），由向丽负担1287元、佛山市三水深业地产有限公司负担5149元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  劳楚文二〇二一年一月二十日书记员  林平峰