山东省庆云县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1423民初464号原告：德州大乾房地产开发有限公司，住所地德州市德城区天衢工业园科海路。诉讼代表人：德州大乾房地产开发有限公司管理人，住所地济南市市中区民生大街22号三箭银苑A楼A-3(7-F)室。负责人：提瑞婷。委托诉讼代理人：李鑫，山东今正盈律师事务所律师，特别授权。被告：齐洪海，男，汉族，1964年10月16日出生，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：李倩，山东振庆律师事务所律师，特别授权。原告德州大乾房地产开发有限公司与被告齐洪海确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案于2021年2月4日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告德州大乾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李鑫、被告齐洪海及其委托诉讼代理人李倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告因A1-1、2等117套房产签订的《商品房买卖合同》无效，确认被告在上述房产获得的价款中享有优先受偿权。2.请求判令被告协助原告办理撤销关于财富中心A1-1.2等117套房产(详见附表)买卖合同的备案。3.本案诉讼费用由被告承担。2021年2月20日原告提交变更诉讼请求申请书，将第1项诉讼请求变更为：依法确认原被告因A1-1、2等117套房产签订的《商品房买卖合同》无效，确认被申请人的债权在上述备案房产中优先抵顶。事实与理由：2014年7月27日和2014年9月27日原告与被告签订两份借款协议及补充协议，原告以财富中心A1-1.2等117套房产以买卖的形式作为两份借款协议的抵押担保，双方签订《商品房买卖合同》，并按照建设行政管理部门监督管理要求办理了合同备案登记。2017年12月22日原告被裁定破产重整，被告向管理人申报债权，经诉讼确认原告应付被告借款343.57万元，应付利息68.72万元。所以商品房买卖合同并不是双方的真实意思表示。2019年9月9日庆云法院裁定批准了原告的重整计划。按照重整计划，财富中心大楼应当在规定时间内完成验收交付，建设工程债权及以房屋买卖形式进行了让与担保的债权将优先以财富中心房屋的市场价值进行以房抵债。当前，工程建设已接近收尾，但仍需要缴纳6000余万元的各项配套费用才能完成验收，该部分费用的来源只有通过房屋销售来实现。2014年补充协议中抵押的房产范围是以借款协议总额917万元并根据当时房产建设程度及市场价格确定的，之后包括重整及现执行重整计划期间，对房产继续进行了施工，房产价值已显著增加。被告并未按照约定的数额实际向原告提供借款，经诉讼确认的被告债权金额为412.29万元，但其以房屋买卖形式进行了登记备案的117套房屋按照重整时资产评估价值约4349.96万元(一层约2679平米，11237元/平米；二层约1986.9平米，6742元/平米)，即使撤销原告主张的82套房屋备案后，剩余的35套房产按照资产评估价值约为1025.29万元(二层约1520.75平米，6742元/平米)，足以保障偿付被告，被告以备案登记多占有的房产严重影响了以房抵债及通过房产销售完成工程续建和验收的整体重整计划执行，依据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条的规定，经法院裁定批准的重整计划对债务人和全体债权人均有约束力，因此被告作为债权人有义务协助原告办理撤销A1-1、2等82套房产买卖合同的备案。庭审中原告主张双方关于财富中心一层A1-1等以及二层A2-38、一层外等共计117套房产的购买意思表示是虚假的，是以买卖的形式掩盖抵押担保的真实意思表示，而进行备案的117套房屋总价值远远超过被告方经过诉讼确认的债权总额，其主张与起诉状中的诉讼请求相一致，与诉状中的事实与理由不符，本院认定以庭审主张为准。被告答辩称，原告诉求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。原告向本院依法提交了如下证据：1.原、被告双方签订的两份《借款协议》，证明原告曾经与被告就借款事宜达成合意，并签订《借款协议》。2.《商品房买卖合同》两份，证明被告与原告就涉案房屋签订有买卖合同。3.双方签订的《补充协议》两份，证明证据2并不是双方的真实意思表示，被告没有真实的购买房屋的意思表示，双方的真实目的是以签订买卖合同的形式为证据1中的借款提供担保。4.（2018）鲁1423民初3028号民事判决书，证明在管理人作出确认债权之后，原告不服并提起民事诉讼，法院经过审理后，依法认定了证据1、2、3的真实性，确定被告没有按照借款协议约定足额交付借款。5.（2017）鲁1423破4号之七民事裁定书一份，证明庆云县人民法院根据管理人的申请、债权人的意思表示，于2019年9月9日作出裁定，依法确认了原告的重整计划，重整计划确定原告主体资格存续、原告应在重整计划被裁定批准之日起6个月内完成后续验收及交付工作，完成该项目及其他项目的权属属性变更工作，建设工程债权及名为售房实为借款的债权根据资产评估价值，按照以房抵债的方式在两个月内进行实物清偿。被告作为依法确认的债权人在债务人提出异议的债权复核意见书以及3028号判决书作出之后，以自己的行为同意该裁定的内容，所以重整计划对被告具有约束力，被告应当协助原告办理撤销备案登记，促进房产销售，筹集验收续建所需要的配套费用等。6.债务人提出异议的债权复核意见书，根据管理人复核后的债权部分中记载，被告对原告享有的债权系抵押担保债权，结合证据1至5可以看出双方是约定以备案登记的117套房产作为担保，而不是买卖。故原告认可被告在涉案房屋中优先抵顶。7.庆云县房产管理中心出具的证明一份，证明被告在庆云县房产管理中心备案登记的117套房产明细，因为被告系原告的债权人，应当受到重整计划的约束，为尽快处理涉案房产，使房产价值最大化，最大程度的保护债权人的合法权益，所以被告应当配合原告解除涉案房产的备案登记。被告质证称，对证据1、2、3的真实性无异议，房屋买卖合同系原、被告的真实意思表示，经房管局备案，与借款协议、补充协议形成完整的证据链，房屋买卖合同以房抵债的效力经被告的认可，且在借款协议及补充协议中均有约定，故原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告主张无效没有事实和法律依据。房屋买卖合同已就房屋的价款进行了明确的约定，且与订立合同时的市场价格相符，双方均应遵守诚实信用原则，全面履行自己的义务。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议。被告实际出借给原告的借款本金为6580500元，利息为1082404.5元，因原告逾期付款给被告造成了巨大的损失，现被告正通过抗诉、申诉、信访等救济途径来维护自身的合法权益。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议。原告破产重整，不能免除其应偿还被告借款的义务，原、被告已就双方的借款签署了一系列的协议及房屋买卖合同，并经过房管局备案，原告主张撤销登记，没有事实和法律依据。对证据6真实性无异议，证据6能够与证据1、2、3相互印证，证实被告享有的债权为7662904.5元，同时通过原告提交的证据2房屋买卖合同能够证实原、被告就房屋买卖不存在价格争议问题，该房屋价格已经合法有效的房屋买卖合同确认，即便存在价格争议，依据《民法典》第五百一十一条第二款之规定，也应按照订立合同时履行地的市场价格确认，故对于被告享有的债权如判决以涉案房屋中得房屋优先抵顶，应以买卖合同确定的价格为准，原告主张以重整时的评估价格明显与价值不符。对证据7的真实性无异议，但对证明目的及关联性有异议。原、被告签订的借款协议、补充协议、商品房买卖合同是双方真实有效的意思表示，涉案房产以房抵债，原告主张撤销备案，没有事实和法律依据。另外，依据两份补充协议的约定，如产生撤销备案、退房等情形，发生的各项费用及诉讼费由原告承担。本院作如下认定意见：原告提供的证据1、2、3，被告对其真实性无异议，证实双方签订两份《借款协议》、两份《商品房买卖合同》及两份补充协议的事实，与本案具备关联性，可以作为认定案件事实的依据；原告提供的证据4、5，系庆云县人民法院出具的法律文书，且被告对真实性无异议，证实原被告的债权数额被庆云县人民法院依法确认及原告的重整计划被裁定批准的事实，与本案具备关联性，可以作为认定案件事实的依据。原告提供的证据6，被告对其真实性无异议，可以证明被告对原告享有的债权系抵押担保债权的事实，可以作为认定案件事实的依据。原告提供的证据7，系庆云县房产管理中心出具，证实被告在渤海明珠国际广场涉案房产备案明细，与本案具备关联性，可以作为认定本案事实的依据。根据原被告的当庭陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月27日原被告签订借款协议，约定原告愿意用庆云渤海明珠国际广场的房产以买卖的形式做抵押担保借被告叁佰壹拾柒万肆仟元整，双方在履约期内不准违约，提出提前还款或要款的要求，该协议到期原告未能按期还清本金，所抵押房产权归被告所有，被告有产权处置权和买卖权利及申请依法执行权。同日双方签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同2014010号补充协议》，买卖合同约定被告购买原告渤海明珠国际广场64套房产（房号分别为B1-30/55/56/57/58/59/60/62/63/64/65/66/67/68/69/71/72/73/74/75/76/77/78/79/80/81/82/83/84/85/86/87/88/89/90/91/92/93/94/95/96/97/98、A1-01/02/10/12/13/15/18/27/28/49/61、C1-01/11/13/14/16/19/51/52/53、一层沿街07号），并对所购买商品房基本情况、付款方式及期限等进行详细规定；补充协议约定，原告向被告借款叁佰壹拾柒万肆仟元整，原告自愿用庆云县渤海明珠国际广场的房产以买卖的形式做抵押担保，原告按期还清本息后，被告无条件的把此房产归还原告。2014年9月27日原被告签订借款协议，约定原告愿意用庆云渤海明珠国际广场的房产以买卖的形式做抵押担保借被告陆佰万元整，双方在履约期内不准违约，提出提前还款或要款的要求，该协议到期原告未能按期还清本金，所抵押房产权归被告所有，被告有产权处置权和买卖权利及申请依法执行权。同日双方签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同2014011号补充协议》，买卖合同约定被告购买原告渤海明珠国际广场53套房产（房号分别为A2—38/39/40/41/42/43/44/45/46/47/48/49/50/51/52/53/54/55/56/57/58/59/60/61/62/63/64/65/66/67/68/69/70/71/72/73/74、C2—03/04/05/06/07/08/09/10/11/12/13/19/20、一层沿街11、14、16、17号），并对所购买商品房基本情况、付款方式及期限等进行详细规定；补充协议约定，原告向被告借款陆佰万元整，原告自愿用庆云县渤海明珠国际广场的房产以买卖的形式做抵押担保，原告按期还清本息后，被告无条件的把此房产归还原告，按期不能偿还本金，所签商品房买卖合同即时生效为事实合同。上述两份《商品房买卖合同》均在房管部门办理了合同备案登记。2017年12月22日庆云县人民法院根据庆云县鑫城建设投资发展有限公司的申请，依法作出（2017）鲁1423破4号民事裁定书，裁定德州大乾房地产开发有限公司破产重整，并于该日作出（2017）鲁1423破4号决定书，依法指定山东华信产权流动破产清算事务有限公司担任德州大乾房地产开发有限公司的管理人。被告向管理人申报债权，管理人确认了被告享有7662904.5元的抵押担保债权，原告不服依法向庆云县人民法院起诉，2019年8月2日庆云县人民法院作出（2018）鲁1423民初3028号民事判决书，认定被告未按借款协议足额出借资金，认定被告对原告享有的债权为本金3435711.19元，利息为（以1842600元为基数，自2014年7月27日起至2014年9月27日按年利率6%计算；以3435711.19元为基数，自2014年9月27日起至2017年12月22日止按年利率6%计算）。2020年9月9日庆云县人民法院作出（2017）鲁1423破4号之七民事裁定书，裁定批准原告的重整计划。重整计划将名为售房实为借款的债权确定为优先债权，并约定“建设工程债权及名为售房实为借款的债权根据资产评估价值按照以房抵债的方式在两个月内进行实物清偿”。另重整计划约定“债务人应在重整计划被裁定批准之日起6个月内完成渤海明珠项目的后续施工及验收交付工作，完成该项目及其他项目的权属手续变更工作。”本院认为，本案的争议焦点为：1.原被告签订的两份《商品房买卖合同》是否无效；2.被告的债权是否应在涉案房产中优先抵顶；3.被告是否应当协助原告办理撤销两份《商品房买卖合同》在房管局的备案。关于焦点1，原告向被告借款，约定以原告开发的渤海明珠的117套房产作为抵押，双方签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，但被告并未实际支付购房款，且被告知道其签订合同的目的不是购买商品房，而是以房屋买卖合同的形式为其借款提供担保。因此双方系以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。关于焦点2，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保……按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”庆云县人民法院于2019年9月9日通过的重整计划将“名为售房实为借款的债权”确定为优先债权，并确定该债权按照以房抵债的方式进行实物清偿。重整计划经债权人会议表决通过并经法院裁定批准，对债务人和全体债权人有约束力。本案中原被告签订的《商品房买卖合同》系为借款提供担保，且已经完成备案登记。本院按照民间借贷法律关系作出（2018）鲁1423民初3028号民事判决后，原告未履行生效判决确定的金钱债务。原告同意被告的债权在双方签订的《商品房买卖合同》涉及的117套房产中优先抵顶，符合重整计划确定的以房抵债的清偿方式及法律规定，具备事实和法律依据，本院予以支持,具体方案按重整计划执行。关于焦点3，在焦点1中本院已经确认原被告签订的《商品房买卖合同》无效，原告主张被告协助其办理撤销《商品房买卖合同》备案符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。原告的该主张有利于公平保护原告公司其他债权人的权利，且根据焦点2的陈述，该主张不影响原被告之间的借款协议在破产重整案件中的实现,本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：一、确认原告德州大乾房地产开发有限公司与被告齐洪海分别于2014年7月27日、2014年9月27日签订的两份《商品房买卖合同》无效；二、确认被告齐洪海对原告德州大乾房地产开发有限公司的债权在渤海明珠国际广场117套商品房（房号分别为B1-30/55/56/57/58/59/60/62/63/64/65/66/67/68/69/71/72/73/74/75/76/77/78/79/80/81/82/83/84/85/86/87/88/89/90/91/92/93/94/95/96/97/98、A1-01/02/10/12/13/15/18/27/28/49/61、C1-01/11/13/14/16/19/51/52/53、一层沿街07号、A2—38/39/40/41/42/43/44/45/46/47/48/49/50/51/52/53/54/55/56/57/58/59/60/61/62/63/64/65/66/67/68/69/70/71/72/73/74、C2—03/04/05/06/07/08/09/10/11/12/13/19/20、沿街11、14、16、17号）中优先抵顶，具体方案按重整计划执行；三、被告齐洪海于本判决生效之日起五日内协助原告德州大乾房地产开发有限公司办理撤销双方于2014年7月27日、2014年9月27日签订的两份《商品房买卖合同》的备案。案件受理费100元，由被告齐洪海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判长  胡卫华审判员  郝玉珍审判员  杨 萍二〇二一年三月二十九日书记员  李 琳