广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终13142-13157号 上诉人（原审被告，反诉原告）:深圳市零七物业管理有限公司。 法定代表人：郑志文，总经理。 委托诉讼代理人：邓龙，该公司员工。 委托诉讼代理人：许仁顺，系该司员工。 （第13142号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：谷怀英。 （第13143号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：杨丽。 （第13144号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：华丛丽。 （第13145号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：郑金裕。 （第13146号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：苏又红。 （第13147号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：王祝英。 （第13148号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：李红。 （第13149号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：黄兰芳。 （第13150号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：江芳荣。 （第13151号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：杨秀丹。 （第13151号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：吕敬伟。 （第13152号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：吕敬伟。 （第13153号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：洪永激。 （第13154号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：郑桂裕。 （第13155号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：黄楚屏。 （第13156号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：程良琼。 （第13157号案）上诉人（原审原告，反诉被告）：黄美丽。 上述十六案共同委托诉讼代理人：何芳莉，广东启仁律师事务所律师。 上诉人深圳市零七物业管理有限公司（以下简称零七物业公司）因与上诉人谷怀英、杨丽、华丛丽、郑金裕、苏又红、王祝英、李红、黄兰芳、江芳荣、杨沛潼、吕敬伟、洪永激、郑桂裕、黄楚屏、程良琼、黄美丽物业服务合同纠纷十六案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初503-518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审原告谷怀英、杨丽、华丛丽等十六人诉请：1、被告按照法定图纸恢复现代之窗大厦裙楼1-4楼商场的消防设施和公共通道，拆除商场各处加建的铺位和设施，拆除商场不符合消防规定的装饰装修，恢复商场各铺位的原状，以保证原告所有的现代之窗大厦铺位具备正常经营条件；2、被告赔偿原告铺位无法使用期间的空置损失，每案起算时间、金额，均按照指导租金标准计算至各铺位具备正常经营条件时止；3、诉讼费用由被告承担。 一审被告零七物业公司反诉请求：1、原告支付物业管理费、空调费、专项维修基金；2、原告支付滞纳金，标准为每逾期一日按千分之三的标准计算；3、原告承担各案的所有诉讼费用。 一审判决：一、被告深圳市零七物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向各原告赔偿商铺空置损失（计算方式为各商铺的面积×当年同地段房屋租赁指导租金标准，其中2014年9月16日至2015年12月31日的标准为每月每平方米88元，2016年1月1日-2016年12月31日的标准为每月每平方米100元、2017年1月1日之后的标准为每月每平方米120元，各案起算时间、终止日期、商铺面积、空置损失数额详见一审判决书附表1）；二、各原告（除506号案件原告郑金裕外）应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市零七物业管理有限公司支付物业管理费、本体维修基金、空调费（其中物业管理费的计算标准为每月每平方米17元、空调费的计算标准为每月每平方米12元、本体维修基金的计算标准为每月每平方米0.35元，各案拖欠时间段、拖欠的金额详见一审判决书附表2）；三、驳回各原告的其它诉讼请求；四、驳回被告深圳市零七物业管理有限公司的其他反诉请求。 双方当事人不服一审判决，均提起上诉。 一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、零七物业公司是否支付铺位空置费及具体计算期间；2、零七物业公司是否应按照图纸恢复公共通道、拆除加建铺位和设施、恢复铺位原状；3、业主是否应支付物业管理费、空调费、本体维修基金及起算时间；4、业主是否应支付逾期付款滞纳金。 关于第一个争议焦点。首先，本院于2018年1月22日作出的（2017）粤03民终16491-16504号生效民事判决已经认定：零七物业公司超合同范围委托案外人深圳市杰沃丰电子科技有限公司（下称杰沃丰公司，已注销）统一管理，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，在零七物业未提供相反证据推翻上述认定的情况下，本院对上述事实予以确认，零七物业公司主张其不存在违约情形，与事实不符，本院不予采信，其应当向业主承担相应的违约责任。 零七物业公司主张（2017）粤03民终19185号民事判决对其责任的不同认定，经查该案系针对业主与杰沃丰公司解约后，在合同期内零七物业承担一半铺位空置损失。本16案零七物业公司未能提交证据证明业主与杰沃丰公司的缔约情况和缔约期限，故不存在（2017）粤03民终19185号民事判决所认定的情形。 其次，根据原审查明的事实，涉案商铺已经通水通电且已在2018年8月22日通过消防部门的消防验收，已经具备基本的正常经营条件。至于业主主张的公共通道加建及商场铺位隔板的情况，业主未能证明侵权的责任主体为零七物业公司，且其自己也在上诉状中陈述商场存在部分铺位时不时开门营业的情形，故其无权以存在上述情形为由主张从2018年8月23日的铺位空置费；再次，业主主张其一直委托业主代表主张权利，但并未提交充分证据予以证明，根据现有证据显示，其最早向零七物业公司主张权利系2017年9月15日，原审未支持早于2015年9月16日的空置损失并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。业主主张原审判决遗漏其关于零七物业公司是否应按照图纸恢复公共通道、拆除加建铺位和设施、恢复铺位原状的诉请，经本院核实，原审判决中已对业主的上述请求予以论述，不存在遗漏诉请的情形。至于业主的上述请求是否成立，本院认为，鉴于业主未提交证据证明其所述“改变公共通道、加建铺位和设置以及改变商场铺位原状”的侵权行为人为零七物业，故原审判令其无权直接要求作为物业管理单位的零七物业公司进行拆除并恢复原状并无不当，本院予以维持。 关于第三个争议焦点。首先，业主主张零七物业公司未按照合同约定履行基本义务，故其无需支付管理费、空调费、本体维修基金，对此，本院认为，物业管理服务涉及全体业主的公共利益，具有公共性的特点，原审认为有必要对双方的抗辩权进行必要的限制并无不当，业主如认为物业管理公司未按照合同约定履行合同义务，可以召开业主大会依法解聘物业管理公司或者要求物业管理公司对因此造成的损失进行赔偿等，因此业主据此主张无需支付物业管理费等理由不成立，本院不予采信；其次，本体维修基金涉及公共安全，使用诉讼时效必然损害全体业主的利益，故对本体维修基金诉讼时效的抗辩，不予支持；再次，根据现有证据显示，零七物业公司最早于2018年8月14日提出支付管理费、空调费的主张，因2015年8月、9月的该部分请求的诉讼时效在在2017年9月30日已届满两年，义务人已经确定取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，故对该部分请求，本院不予支持，2015年10月之后的请求，因在2017年10月1日前尚未届满两年诉讼时效，该部分请求的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，按照三年期限计算，该部分请求未超过三年的诉讼时效，应当依法予以支持，原审对此适用法律有误，本院予以纠正。欠费业主应当向零七物业公司支付管理费、空调费（金额详见附表1)。 关于第四个争议焦点。如前所述,零七物业公司在双方合同履行期间存在违约的情形，业主拒付物业管理费等事出有因，在已经判令业主补足物业管理费等的情况下，不再支持零七物业公司关于滞纳金的请求。 综上，上诉人零七物业公司部分上诉请求成立、业主的上诉请求不能成立，原审查明事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、维持深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初503-518号民事判决第一项、第三项； 二、撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初503-518号民事判决第四项； 三、变更深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初503-518号号民事判决第二项为：上诉人谷怀英、杨丽、华丛丽等十六人应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市零七物业管理有限公司支付管理费、空调费、本体维修基金（具体详见附表1）； 四、驳回上诉人深圳市零七物业管理有限公司其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费负担详见附表2。 本判决为终审判决。 审判长 朱    珠 审判员 刘  灵  玲 审判员 黄  玮  娜 二〇一九年十二月十六日 书记员 师先超(兼) 书记员 申思 ( 兼) 附表1                            序号                       二审案号                       一审案号                       业主姓名                       铺位号                       面积（平方米）                       物业公司主张期间                       一审确认物业管理费、空调费的期间                       二审确定期间                       一审确认物业管理费、空调费金额（29元/月）                       二审确认物业管理费、空调费金额（29元/月）                       本体维修基金的金额（每月每平方米0.35元）                       一审认定业主支付合计                       二审认定业主支付合计                               1                       （2019）粤03民终13142号                       （2018）粤0304民初503号                       谷怀英                       3A55                       6.77                       共42个月：2014年9月-2014年11月、2015年2月-2017年7月、2017年12月-2018年8月                       共21个月：2016.8-2017.7（12个月）、2017.12-2018.8（9个月）                       共31个月：2015年10月-2017年7月（22个月）、2017年12月-2018年8月（9月）                       4122.93                       6086.23                       92.43                       4215.36                       6178.66                               2                       （2019）粤03民终13143号                       （2018）粤0304民初504号                       杨丽                       3A105                       8.87                       共32个月：2014年11月-2017年6月                       共11个月：2016.8-2017.6                       共21个月：2015年10月-2017年6月                       2829.53                       5401.83                       96.1                       2925.63                       5497.93                               3                       （2019）粤03民终13144号                       （2018）粤0304民初505号                       华丛丽                       2A39                       9.52                       共37个月：2015年8月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共35个月：2015年10月-2018年8月                       6902                       9662.8                       122.1                       7024.1                       9784.9                               4                       2019）粤03民终13145号                       （2018）粤0304民初506号                       郑金裕                       4B62                       11.13                       无                       无                       无                       0                       0                       0                       0                       0                               2A78                       6.73                       0                       0                       0                               2B69                       8.97                       0                       0                       0                               5                       （2019）粤03民终13146号                       （2018）粤0304民初507号                       苏又红                       3B60                       8.8                       共37个月：2015年8月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共35个月：2015年10月-2018年8月                       6380                       8932                       113.96                       6493.96                       9045.96                               6                       （2019）粤03民终13147号                       （2018）粤0304民初508号                       王祝英                       2B45                       6.74                       共46个月：2014年11月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共35个月：2015年10月-2018年8月                       4886.5                       6841.1                       108.56                       4995.06                       6949.66                               7                       （2019）粤03民终13148号                       （2018）粤0304民初509号                       李红                       2A06                       17.42                       共37个月：2015年8月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共35个月：2015年10月-2018年8月                       25259                       35362.6                       451.4                       25710.4                       35814                               2A07                       17.42                       0                       0                       0                               8                       （2019）粤03民终13149号                       （2018）粤0304民初510号                       黄兰芳                       4B36                       11.95                       共37个月：2015年8月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共35个月：2015年10月-2018年8月                       8663.75                       12129.25                       154.66                       8818.41                       12283.91                               9                       （2019）粤03民终13150号                       （2018）粤0304民初511号                       江芳荣                       4A63                       6.59                       共40个月：2014年9月-2015年4月、2016年1月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共32个月：2016年1月-2018年8月                       4777.75                       6115.52                       90.9                       4868.65                       6206.42                               10                       （2019）粤03民终13151号                       （2018）粤0304民初512号                       杨沛潼                       3B56                       6.9                       共43个月：2015年2月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共35个月：2015年10月-2018年8月                       5002.5                       7003.5                       103.2                       5105.7                       7106.7                               吕敬伟                       0                       0                       0                               11                       （2019）粤03民终13152号                       （2018）粤0304民初513号                       吕敬伟                       3B42                       7.63                       共43个月：2015年2月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共35个月：2015年10月-2018年8月                       5531.75                       7744.45                       114.81                       5646.56                       7859.26                               12                       （2019）粤03民终13153号                       （2018）粤0304民初514号                       洪永激                       2C02                       10.57                       共7个月：2016年3月-2016年8月、2018年8月                       （1个月）2016年8月                       共6个月：2016年3月至2016年8月                       306.53                       1839.18                       22.2                       328.73                       1861.38                               13                       （2019）粤03民终13154号                       （2018）粤0304民初515号                       郑桂裕                       3C35                       14.37                       共37个月：2015年8月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共35个月：2015年10月-2018年8月                       10418.25                       14585.55                       185                       10603.25                       14770.55                               14                       （2019）粤03民终13155号                       （2018）粤0304民初516号                       黄楚屏                       2B58                       6.96                       共11个月：2014年9月-2015年7月                       已超过诉讼时效                       已超过诉讼时效                       0                       0                       25.2                       25.2                       25.2                               15                       （2019）粤03民终13156号                       （2018）粤0304民初517号                       程良琼                       3B07                       8.3                       共37个月：2015年8月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共35个月：2015年10月至2018年8月                       6017.5                       8424.5                       107.3                       6124.8                       8531.8                               16                       （2019）粤03民终13157号                       （2018）粤0304民初518号                       黄美丽                       4A87                       8.65                       共37个月：2015年8月-2018年8月                       共25个月：2016.8-2018.8                       共35个月：2015年10月至2018年8月                       6271.25                       8779.75                       111                       6382.25                       8890.75                附表2：诉讼费用负担。                            序号                       二审案号                       一审案号                       当事人                       一审本诉受理费                       业主负担                       物业公司负担                       一审反诉受理费                       业主负担                       物业公司负担                       业主上诉费                       业主负担                       物业公司负担                       物业公司上诉费                       业主负担                       物业公司负担                               1                       （2019）粤03民终13142号                       （2018）粤0304民初503号                       谷怀英                       321                       0                       321                       430                       105                       325                       321                       50                       0                       430                       52                       378                               2                       （2019）粤03民终13143号                       （2018）粤0304民初504号                       杨丽                       481                       48                       433                       545                       100                       445                       481                       50                       0                       545                       55                       490                               3                       （2019）粤03民终13144号                       （2018）粤0304民初505号                       华丛丽                       532                       0                       532                       481                       172                       309                       532                       50                       0                       481                       70                       411                               4                       2019）粤03民终13145号                       （2018）粤0304民初506号                       郑金裕                       1882                       0                       1882                       641                       0                       641                       1882                       0                       0                       641                       0                       641                               5                       （2019）粤03民终13146号                       （2018）粤0304民初507号                       苏又红                       628                       0                       628                       409                       151                       258                       628                       50                       0                       409                       63                       346                               6                       （2019）粤03民终13147号                       （2018）粤0304民初508号                       王祝英                       326                       0                       326                       470                       121                       349                       326                       50                       0                       470                       59                       411                               7                       （2019）粤03民终13148号                       （2018）粤0304民初509号                       李红                       2922                       0                       2922                       2299                       820                       1479                       2922                       431.47                       0                       2299                       350                       1949                               8                       （2019）粤03民终13149号                       （2018）粤0304民初510号                       黄兰芳                       925                       0                       925                       627                       232                       395                       925                       50                       0                       627                       97                       530                               9                       （2019）粤03民终13150号                       （2018）粤0304民初511号                       江芳荣                       420                       0                       420                       335                       97                       238                       420                       50                       0                       335                       44                       291                               10                       （2019）粤03民终13151号                       （2018）粤0304民初512号                       杨沛潼、吕敬伟                       367                       0                       367                       414                       119                       295                       367                       50                       0                       414                       55                       359                               11                       （2019）粤03民终13152号                       （2018）粤0304民初513号                       吕敬伟                       518                       0                       518                       480                       138                       342                       518                       50                       0                       480                       66                       414                               12                       （2019）粤03民终13153号                       （2018）粤0304民初514号                       洪永激                       613                       0                       613                       50                       14                       36                       613                       50                       0                       50                       2                       48                               13                       （2019）粤03民终13154号                       （2018）粤0304民初515号                       郑桂裕                       906                       0                       906                       794                       294                       500                       906                       65                       0                       794                       116                       678                               14                       （2019）粤03民终13155号                       （2018）粤0304民初516号                       黄楚屏                       388                       77                       311                       53                       0                       53                       399                       50                       0                       53                       0                       53                               15                       （2019）粤03民终13156号                       （2018）粤0304民初517号                       程良琼                       582                       0                       582                       374                       138                       236                       582                       50                       0                       374                       58                       316                               16                       （2019）粤03民终13157号                       （2018）粤0304民初518号                       黄美丽                       614                       0                       614                       398                       147                       251                       614                       50                       0                       398                       61                       337