广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10084号上诉人（原审原告）：杨言，男，1980年6月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。委托诉讼代理人：阎文亮，广东南日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈谦广，男，1957年4月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈俊顺，系被上诉人陈谦广儿子。被上诉人（原审被告）：陈志珍，女，1959年6月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：陈鹏顺，男，1982年9月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：罗海源，广东真善美律师律师事务所律师。原审第三人：吴玉婷，女，1986年7月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人杨言因与被上诉人陈谦广、陈志珍、陈鹏顺，原审第三人吴玉婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。杨言向一审法院起诉请求：1.陈谦广、陈志珍、陈鹏顺继续履行《房地产买卖合同》，将位于顺德区容桂街道办事处朝阳社区居民委员会某大道183号某座某房屋过户给杨言；2.陈谦广、陈志珍、陈鹏顺承担本案诉讼费。�审法院认定事实：2017年2月18日，杨言与陈谦广签订《房地产买卖合同》，载明：甲方（陈谦广、陈志珍、陈鹏顺）自愿将位于佛山市顺德区容桂街道办事处朝阳社区居民委员会某大道183号某座某房的房产（房地产权证号：03××80）出售给乙方（杨言）；甲乙双方议定上述房产成交价格为920000元；付款方式为2017年2月18日乙方支付甲方购房定金30000元，乙方现申请贷款金额890000元，具体要求贷款金额以银行批贷为准。如乙方未能获准足额的银行按揭贷款，乙方应以现金形式办理过户手续当日付清给甲方。如贷款多于的部分放款后甲方转回乙方，办理贷款所需要费用由乙方负责。如因乙方提供资料不齐或乙方个人信用问题造成贷款不能审批的，乙方必须一次性支付全部房款，否则视乙方悔约。甲乙双方约定2017年3月31日（注明：最多2017年4月7日前）前到房产交易所办理过�手续。剩余房款在乙方领取新房产证到银行，由银行一次性直接划款到甲方的账号，作为乙方支付第二期房款；甲方中途不卖给乙方，或甲方未能按约定时间与乙方去办理过户手续，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起三日内双倍返还定金给乙方，并退还所付全部房款，及赔偿房价的10%；乙方决定中途不买甲方房屋，或乙方未能按约定时间与甲方去办理过户手续，作乙方中途悔约处理，甲方有权解除本合同。没收乙方已支付定金，及赔偿房价的10%，并可将物业另行出售；办理上述房地产过户所需缴纳的契税、个人所得税、营业税及其他过户手续费等由乙方负责承担，办理该房屋过户手续所申报价格由上述费用支付方决定，另一方不得有异议；甲乙双方在签订合同落定的同时须交付中介方房屋总成交价的1.5%作为物业代理费以收据�准，中介方必须全力协助甲方双方办理有关该物业的过户事项。如甲乙双方解除合同或任何一方有违约，中介费已收取的上述物业代理费不予退还，且甲乙双方所支付给中介的上述全部代理费由违约方负责；该房过户前业主自行迁出该房内的户口。房产证过户落名由乙方决定。房产共有人在签订合同当天不得有异议，如有异议的话签订人负责违约责任。2017年2月18日，陈谦广在收款单位处签名并捺印，出具《收据》一份交杨言收执，确认已收取杨言交付的案涉房产的定金30000元。2017年3月24日，第三人吴玉婷与东莞银行股份有限公司佛山分行签订《购房按揭抵押贷款合同》，约定第三人吴玉婷向东莞银行股份有限公司佛山分行贷款1050000元，用于购买陈谦广、陈志珍、陈鹏顺出售的位于佛山市顺德区容桂街道办事处朝阳社区居民委员会容奇大道183号上城名邸12座11D的房�（房地产权证号：03××79、03××80、03××81）。2017年4月7日前，杨言通知陈谦广办理过户手续，陈谦广以涉案房产过户给第三人吴玉婷而不配合，致使过户手续无法办理。陈谦广、陈志珍、陈鹏顺于2017年5月11日向法院提交的民事起诉状，要求确认双方于2017年2月18日签订的《房地产买卖合同》无效，退还30000元定金，法院依法立案，案号为（2017）粤0606民初7055号。第三人吴玉婷在庭审中明确表示不再购买涉案房屋。一审法院认为，双方签订《房地产买卖合同》，形成房产买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定房产过户落名由杨言决定，根据本案的实际情况，第三人吴玉婷与东莞银行股份有限公司佛山分行2017年3月24日签订《购房按揭抵押贷款合同》，该房屋实际落户人应为第三人吴玉�。从《购房按揭抵押贷款合同》可以看出吴玉婷向东莞银行股份有限公司佛山分行贷款1050000元用于购买案涉房产已获批贷。《房地产买卖合同》约定双方2017年3月31日（注明：最多2017年4月7日前）前到有关部门办理房地产过户手续，故双方应于2017年4月7日前办理案涉房产的过户手续。杨言于2017年4月7日前通知陈谦广办理过户手续时，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺未配合杨言办理过户手续，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。《房地产买卖合同》约定陈谦广、陈志珍、陈鹏顺中途不卖给杨言，或陈谦广、陈志珍、陈鹏顺未能按约定时间与杨言去办理过户手续，作陈谦广、陈志珍、陈鹏顺中途悔约处理，本合同即告解除，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺应在悔约之日起三日内双倍返还定金给杨言，并退还所付全部房款，及赔偿房价的10%。现陈谦广、陈志珍、陈鹏顺�未按约定的期限即2017年4月7日前办理房产过户手续，且陈谦广、陈志珍、陈鹏顺明确表明拒绝履行涉案的《房地产买卖合同》，并愿意承担相应的违约责任。致使双方订立房屋买卖合同的目的无法实现，双方已不能履行合同中约定的过户手续，故对杨言主张要求继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋过户到杨言的名下的诉请，法院不予支持。陈谦广、陈志珍、陈鹏顺违约致使合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任，杨言可以另行主张权益。本案的纠纷因陈谦广、陈志珍、陈鹏顺的违约产生，故陈谦广、陈志珍、陈鹏顺应承担相应的诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项的规定，判决：驳回杨言的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取为6500元，财产保全费5000元，共计11500元（杨言已预交），由杨言负担5500元，由陈谦广、陈志珍、陈鹏顺负担6000元。杨言上诉请求：1.撤销一审判决，判令陈谦广、陈志珍、陈鹏顺继续履行《房地产买卖合同》，将位于顺德区容桂街道办事处朝阳社区居民委员会某大道183号某座某房屋过户给杨言；2.陈谦广、陈志珍、陈鹏顺承担本案保全费、诉讼费。事实与理由：一审判决违法。一审的焦点是双方房屋买卖合同是否合法、有效。合同约定的悔约属于解除权，应以主动的意思表示行使同时支付约定的解除权对价，且在能够履行的情况下，排位在继续履行请求权之后，因为合同法的原则是促成交易成立、履行，进而有利于社会。整个庭审过程陈谦广、陈志珍、陈鹏顺均没有行使解除权，均以合同未成立、不合法、无效辩解，但法院判处杨言另行追究陈谦广、陈志珍、陈鹏顺的违约责任，显然违反不告不理的原则，严重违法。既然认定双方的买卖合同合法、有效，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺没有行使解除权，且能继续履行，理应支持杨言的诉讼请求。陈谦广、陈志珍、陈鹏顺辩称，杨言的上诉无理，应驳回其上诉请求。一、杨言非委托吴玉婷持有房屋，杨言非真实的购房者，杨言实是炒房人。既然吴玉婷表示不再购房，那么就不应履行，不能任由杨言变更购房人，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺不履行有理。二、杨言与吴玉婷在2017年3月2日的《房地产买卖合同》中伪造陈谦广、陈志珍、陈鹏顺的签名，骗取银行贷款，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺对其丧失信任，交易的信任基础丧失，应准予陈谦广、陈志珍、陈鹏顺不履行。三、在杨言起诉前及庭审中及陈谦广、陈志珍、陈鹏顺提交的《代理词》中，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺均明确表示不履行房产买卖合同�按照杨言与陈谦广、陈志珍、陈鹏顺签订的《房地产买卖合同》第六条的约定，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺中途不卖给杨言或陈谦广、陈志珍、陈鹏顺未能按约定的时间与杨言去办理过户手续，作陈谦广、陈志珍、陈鹏顺中途悔约处理，合同即告解除。合同中的第六、第七条约定是对等的，公平的。按此约定，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺不履行合同，合同即已解除，不存在继续履行问题。杨言要求继续履行的请求无理，不应支持。吴玉婷述称，吴玉婷经朋友介绍认识杨言，经多次交谈得知杨言准备购买涉案的房屋，已经跟陈谦广、陈志珍、陈鹏顺签订了合同（即2017年02月18日签订的《房地产买卖合同》），但双方还未办理房屋过户手续，杨言向吴玉婷表示由于其个人主观原因，不想把房屋过户到自己名下，希望能以吴玉婷名义代其持有该涉案房屋，购房定金3万元由杨言支付给陈谦广、陈志珍、陈鹏顺，剩余的购房款以吴玉婷名义向东莞银行佛山分行贷款，但吴玉婷对于杨言与陈谦广、陈志珍、陈鹏顺购房的过程以及约定均不太清楚。吴玉婷于2017年3月24日在东莞银行股份有限公司佛山分行处签订的《购房按揭抵押贷款合同》，对该份抵押合同中的贷款金额和相关条款均不清楚，但借款人签名处系吴玉婷签名。现该份抵押合同不发生法律效力，由于陈谦广、陈志珍、陈鹏顺自身原因导致无法继续履行，银行至今亦未放款。吴玉婷已致电东莞银行佛山分行贷款部相关工作人员要求解除该份抵押合同银行答复已经解除该份抵押合同。第二，吴玉婷未参与杨言、陈谦广、陈志珍、陈鹏顺之间买卖房屋过程，对他们的买卖房屋的约定情况不知情，亦不清楚。陈谦广、陈志珍、陈鹏顺与吴玉婷于2017年03月02日签订的《房地产买卖合�》，其中买方一栏签名两处非吴玉婷签名，吴玉婷未签署任何房地产买卖合同，亦未提交给东莞银行股份有限公司佛山分行，不清楚该份合同的约定情况。本案中签订2017年02月18日《房地产买卖合同》的双方主体是杨言与陈谦广、陈志珍、陈鹏顺之间，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺有意出售房屋，而杨言有购房意向，涉案合同双方约定的购房地址、面积、房屋价格及支付方式等条款（包括涉案合同第十五条），均需双方认真阅知，双方意思表示一致，确认无误后签名捺印，合同即成立，杨言支付给陈谦广、陈志珍、陈鹏顺的3万元购房定金，亦在该合同第二条明确约定，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺也表示收取了定金，双方意思表示一致，合同第二条第二款条款中约定杨言方如遇贷款不能审批情况下，必须一次性支付全部房款。显然，杨言是有能力支付购房全款的，相反，�谦广、陈志珍、陈鹏顺不愿意继续履行合同，不排除房价上涨导致卖方不愿意继续履行合同的可能。综上所述，吴玉婷作为第三人未实际参与杨言、陈谦广、陈志珍、陈鹏顺之间的房屋买卖过程，对房屋买卖的细节等情况不清楚、不知情，亦未从中获取任何利益，相反，吴玉婷已经卷入杨言、陈谦广、陈志珍、陈鹏顺之间不必要的房屋买卖纠纷当中，也增加了其吴玉婷在银行后续贷款购房的风险，吴玉婷目前由于资金紧张无法全款购房，明确表示不再继续持有或购买涉案房屋。至于杨言如何处置涉案房屋以及陈谦广、陈志珍、陈鹏顺是否继续履行合同等产生的法律后果及责任承担等问题，均与吴玉婷无关，吴玉婷不承担任何责任。各方当事人未向本院提交新证据。二审期间，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺向本院提交申请，请求本院调查取证杨言与�玉婷提供的伪造其签名日期为2017年3月2日的《房地产买卖合同》来源等事实，到佛山市公安局顺德分局容桂派出所振华民警中队调取杨言与吴玉婷假冒其签名及骗取银行贷款的相关证据。本院审查认为，陈谦广、陈志珍、陈鹏顺申请调查、取证的事项与本案讼争的案涉《房地产买卖合同》应否继续履行问题不具有关联性，对此本院不予准许。本院审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，围绕着杨言的上诉请求，本案二审争议的焦点为杨言要求陈谦广、陈志珍、陈鹏顺继续履行案涉《房地产买卖合同》应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”依据双方签订的《房地产买卖合同》第六条约定，卖方中途不卖给买方，或卖方未能按约定时间与买方去办理过户手续，作卖方中途悔约处理，本合同即告解除，卖方应在悔约之日起三日内双倍返还定金给买方，并退还所付全部房款，及赔偿房价的10%。”本案中，卖方陈谦广、陈志珍、陈鹏顺未按约定的期限即2017年4月7日前协助买方杨言办理房产过户手续，且明确拒绝履行案涉《房地产买卖合同》，并愿意承担相应的违约责任。一审法院依据该条款判令解除双方签订的《房地产买卖合同》，并指引买方杨言另行主张权益符合双方之约定，本院予以维持。杨言上诉提出陈谦广、陈志珍、陈鹏顺应继续履行《房地产买卖合同》，协助其办理案涉房产的过户手续理�不足，本院不予支持。综上，杨言的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13000元，由上诉人杨言负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  翁丰好二〇一七年十月二十七日书记员  陈敏仪