四川省乐山市沙湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙湾民初字第111号原告：李桂兰，女，1971年8月21日出生，汉族，居民。委托代理人：程建英，四川沫若律师事务所律师。委托代理人：谢兆勤，男，1971年9月10日出生，汉族。被告：杨保秀，女，1969年1月27日出生，汉族，农民。委托代理人：黄登奎，�川得助律师事务所律师。被告：张忠伦，男，1968年7月29日出生，汉族，农民。委托代理人：黄登奎，四川得助律师事务所律师。原告李桂兰诉被告杨保秀、张忠伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法由审判员李霜适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，发现案件复杂不适用简易程序转为普通程序，并组成合议庭于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告李桂兰及其委托代理人程建英、谢兆勤，被告杨保秀、张忠伦及共同委托代理人黄登奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂兰诉称：为了从事家具经营，其承租了被告夫妻共有的坐落于沙湾区铜河西路北段公园一号二幢一号的商品房门市，并于2012年5月10日签订了一份《房屋租赁协议》。协议签订后原告向被告支付了租金，经得被告同意对门市进行了装修并开始营业。同年7�22日晚、26日晚至27日上午和31日晚，原告所承租的门市内家具、装潢、储备物资等被浸泡且严重损坏，给原告造成了巨大经济损失。故起诉来院要求判决二被告赔偿因房屋漏水给原告造成的经济损失100，000.00元，并承担本案诉讼费用。审理过程中，原告对诉求进行了释明，即被告违约，应承担违约赔偿责任。具体损失金额以鉴定结果为准并且包括租赁合同约定的10，000.00元。在原、被告协商确定的举证期限内，原告增加了以下诉讼请求：1、判决原告与被告之间的房屋租金减少20，000.00元；2、判决被告赔偿原告的经营可得利益间接损失20，000.00元。被告杨保秀、张忠伦辩称：被告主体不适格，根据房屋建筑工程质量保修办法第14条规定，本案房屋在保修期内，在保修期内房屋出现质量问题，使用人可以直接向建筑单位提出赔偿请求。本案原告主张的损失与被告没有任�关系，也不能证明被告违反租赁合同的义务。开发商对管道进行维修的行为视为我们按照约定履行自己的义务，原告方阻止开发商进行维修，因此造成的损失应该由原告方自己承担。另外合同已经解除，不存在减少租金的情况。原告为证明自己的主张，在举证期限内提供了以下证据；1、原告身份证复印件、被告身份证复印件、户口薄复印件、结婚证复印件，证明原、被告身份情况；2、房屋租赁协议、收条，证明原被告之间的租赁关系，原告向被告支付了房屋租金，履行了其合同义务；3、房屋买卖合同，证明被告于2011年3月18日购买了位于乐山市沙湾区铜河西路北段“公园一号”二幢一号的商品房，并办理了银行按揭贷款；4、门市物业装修管理协议、2张收款为王兴明的《收条》、装修材料人工费单据，证明原告与物业物管签订了《门市物业装修管理�议》并委托王兴明对门市进行了装修，装修款及人工费共计人民币70，060.00元；5、收据3张、2份报价单，证明原告向乐山市市中区品阁家具厂购进货物共计150，845.00元，涉及本案所损害的家具进货金额是65，577.00元；6、照片，证明原告所承租房屋发生漏雨，积水的情况，以及家具受损的现状；7、情况说明，证明在2012年7月30日晚上，房屋漏水的事实；8、三份函，证明本案所涉的房屋存在漏水造成财产损失的情况；9、光盘资料，证明财产受损的客观情况；10、证人李某的证言证实：其在2012年属于昶星公司的员工，但在同年12月离开了昶星公司，在工作期间负责公园一号房屋的维修。大概7月份，物管通知我到房屋漏水现场。到现场后我看到门市进门边上的管道反喷出水导致房屋天花板和地面都是水，原告把靠近喷水处的家具用东西遮住，并且将水往屋外扫。后来原告将水管检查孔处安了引水管。并且原告提交的证据8中的签名系其本人所签；11、沙湾派出所出警照片，及一张光盘（光盘就是照片）；12、2012年8月1日，疏通管道的管理人疏通证明，证明原告所租的门市进行现场管道疏通；13、情况反映一份，证明因为所租的门市漏水向政府反映的情况；14、向人民法院申请调取的函，证明因为原告所租门市漏水情况，反映所租房屋漏水所造成的损失；15、证人宋某华的证言证实：2012年7月22日晚上下大雨，作为公园一号护卫队长，我到了品阁衣柜门市现场看到屋顶在漏水，位于进门左手边的管子里有水出来，门市内家具的底部被淹了；16、家具及室内装潢照片，证明家具及室内装潢受损情况；17、检验报告，证明产品合格；18、家具所对应的图纸；19、2014年7月1日的情况反映和照片，证明所租房屋现在也有漏水发生�这个损害再持续发生，被告方也没有进行维修；20、原告申请到庭作证的易某某证言，证实其系品阁家具厂的老板，原告方是其代理销售商，并在我们那里进货，原告方门市上的样品基本上是报废，完全不能出售了。样品报废的标准是能否可以销售，家具泡水了之后就不能销售了。2012年原告方在我们这交付了的定金、两份报价单上的商品就是和原告门市上被侵泡的商品所对应的；21、原告申请到庭作证的朱某某证言，证实其系品阁家具厂乐山店店长，卖出去的家具客人要求更换，我们是可以更换的，但是不进行大面积的更换。其工作就只负责销售。对家具是否损害其是没有资质来判断的，一般是厂里专业的人员来判决家具是否损害。这个报价单是我们出示的，原告方门市上被侵泡的家具就是报价单上家具；22、原告申请到庭作证的潘某某证言，证实其是公园一号的物管人员，我是从2012年起在那里上班的，在2014年7月23号就没有在那里干了。大概是7月20几号的时候，原告方来找我说房子漏水，我当时去看了的确是漏水、大梁也断了。我不能判断房屋的损害情况。原告提交的情况反映和照片是真实的。被告杨保秀、张忠伦向本院提交证据如下：1、商品住宅质量保证书，证明本案房屋是在保修期内，在保修期内房屋出现质量问题应该由昶星公司承担责任；2、光盘，证明在7月28日就已经把管道堵塞情况查清楚了，因为原告方拒不配合，也不要开发商进行处理的情况；3、房屋验收报告，证明房屋通过了验收才交到被告方，在交付房屋时候是合格的；4、证人冯某某的证言，证实其身份为公园一号售楼部经理，被告为其客户。7月22日，品阁整体衣柜发生第一次漏水现象，次日原、被告到售楼部找到我。到现场后看到进门处电脑桌有板子湿了，当时就说给原告3，000.00元进行维修，但原告要求18，000.00元。后，被告又来找我说房屋漏水情况，并要求我们开发商进行检查维修。28号发现水管堵塞后，听维修人员给我说过要给原告换管子，但原告不让换；5、证人黄某平的证言，证实其系昶星公司负责售后服务的职工，在知道漏水问题后，准备找出漏水原因进行处理，但原告不同意。在7月22日漏水后的一周左右，原告所租用房屋发生了一次很严重的漏水。大概7月底，原告自己采取措施后就没有发生水往屋里灌的情况；6、结婚证，证明被告杨保秀与张仲伦系夫妻关系；7、特快专递邮寄单及律师函，证明被告方向原告方出具律师函，告知原告方没有缴纳租金。为了核实案情，本院调取了以下证据：1、2014年3月14日乐山市聚友物业服务公司沙湾分公司办公室主任何某某询问笔录一份，证明原�证据8中出具的函系其公司出具。原告所租门市发生漏水后，我们公司的人到现场看到房顶湿了，地上有水，墙上有水印。在原告所租门市第一次发生漏水问题不久，开发商就说过更换管子，但原告不同意。后来原告自己接了根水管让水外排；2、2014年10月21日依法调取的品阁家具乐山销售点店长朱某某询问笔录一份。经庭审质证，二被告对原告提供的证据1、2、3无异议，原告对被告提供的证据6无异议，本院予以采信并作为认定案件事实的依据；二被告对原告提供的证据14真实性无异议，原告对被告提供证据1、3真实性无异议，本院认为以上证据应作为认定案件事实的依据。被告对证据4有异议，对原告将房屋进行装修了的事实无异议，但认为无法确认原告所产生的装修费。本院认为原告提供证据4中的收条及装修材料人工费真实性无法确认，故原告提供的证据不能�明其所产生的装修费。被告对证据5、6、7、9、11、12、13、16、17、18、19有异议，原告对被告提交的证据2有异议，但本院认为以上证据能够证实原告所承租房屋发生漏水的事实，故对该事实予以认可。被告对原告提供的证据8真实性有异议，但该证据与证据14及本院调取的证据1相互印证，故对证据8本院予以采信并对本院调取的证据1中与此印证的亦予以采信。二被告对原告提供的证据10、15、22及原告对被告提供的证据4、5双方均持异议，以上证据均系证人证言，故本院将对证言中相互印证的证词和证言与本院已采信的有效证据相互印证的内容予以采信作为认定案件事实的依据。本院结合2014年6月24日对原告的询问笔录可知，原告卖出家具后，品阁家具厂会给原告返回一定的“点”，并且证人易某某也陈述原告是其代理销售商，故本院认为原告提供的证据20、21及本�调取的证据2系与本案原告有利害关系人作出的陈述，故不予采信。根据原、被告的陈述及提供的有效证据，本院对下列事实予以认定：2011年3月18日，被告张忠伦与乐山市昶星置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，乐山市昶星置业有限公司将沙湾区铜河西路北段项目中的2幢1号房屋出售给买受人张忠伦。被告张忠伦与被告杨保秀系夫妻关系。2012年5月10日，原告与被告杨保秀就上述房屋签订了房屋租赁协议一份，承租方系原告李桂兰，租赁期限为2012年5月10日至2015年5月10日，租金为每年1万元且每年递增10%。协议还约定任何一方违约，需赔偿对方损失10，000.00元。李桂兰分别于2012年5月10日支付了租金10，000.00元、2013年5月10日支付了租金11，000.00元。原告将所租房屋进行了装修并安置了家具，并取名为“品阁整体衣柜”。经询问，原告陈述以上家具是产品展�，其将根据客户要求到现场进行定制。还查明，原告承租被告的房屋后，该房屋于2012年7月期间发生了漏水。乐山市公安局沙湾区分局沙湾派出所出具的情况说明载明了以下等内容：2012年7月30日，公园一号品阁整体衣柜门市漏水，并见门市进门左上方排水管破裂，大量雨水灌入门市，门市内积水较深。为此，原告诉至本院要求被告赔偿损失，并于2014年1月13日向本院提出鉴定申请，要求对承租房屋内的家具及室内装潢遭受的损失进行鉴定。但乐山市物价局价格认证中心于同年6月3日以材料不齐全，清单表述不详为由出具了不予受理通知书。后原告又于同年6月24日再次提出鉴定申请（原告提交的损失清单中明确载明其认为的家具损失金额为65，078.00元、电脑维修费损失500元），9月12日乐山市价格认证中心以再次补充材料仍不具备价格鉴证条件为由出具终止价格鉴定通知�。审理过程中，原告表示其不提出解除与被告杨保秀于2012年5月10日签订的房屋租赁协议。再查明，原告在所租门市进门处排水管的中下方连接了一根将水往外排的水管，水管四周进行了砌高，这样水就会从门市玻璃门下方流出，而不会流入门市内。经现场查明，原、被告对该事实均无异议。本院认为，原告与被告杨保秀于2012年5月10日签订的房屋租赁协议未违反法律的效力性强制性规定，原、被告双方已形成租赁合同关系，应遵守合同的约定及法律的规定。根据合同的相对性原则，被告也是本案适格主体。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。就本案而言，原告提供的证据能够证实2012年7月30日，其所承租的门市漏水，且水灌入门市。虽然被告提出原告门市漏水原因�能是原告装修门市造成的，但经本院告知其应举证证实漏水系原告装修造成的，被告仍未申请鉴定或提供其他证据予以证实其反驳观点。因此，本院认为被告应承担违约责任。但违约行为虽然存在，原告诉称的损失在庭审中已明确以鉴定结论为准，原告申请鉴定后又由于其材料不具备价格鉴证条件被终止了价格鉴定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。但本案原告申请的证人用以证实家具全部损害的证言本院已经在认证部分说明了不予采信的理由，因此本案原告对其损失的具体金额仍负有举证责任。经本院释明后，原告仍坚持不再申请损失评估鉴定，其对损失的数额确定应承担举证不能的法律后果。另外，由于原告与被告杨保秀于2012年5月10日签订的房屋租赁协议约定任何一方违约，需赔偿对方损失10，000.00元。原告诉求要求被告违约赔偿损失100，000.00元的诉讼请求也包括了以上协议约定的10，000.00元，因此鉴于被告的违约事实，原告要求被告支付该10，000.00元的诉求符合法律规定，予以支持。对于原告主张的判决减少20，000.00元租金的诉求，本院认为原告并未提供证据证实要求过被告对房屋进行维修，也不能证实其自行维修过所租赁房屋，且维修房屋影响了原告的使用，故原告要求减少租金的诉求不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，不予支持。另外，原告主张的可得利益损失20，000.00元因无证据证实故也不能得到本院支持。综上，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。房屋租赁协议虽然是被告杨保秀与原告签订，但被告杨保秀、张忠伦系夫妻关系，故二被告对原告的损失应承担共同赔偿责�。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告杨保秀、张忠伦在本判决生效后三日内赔偿原告李桂兰损失10，000.00元；二、驳回原告李桂兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2，300.00元，由原告李桂兰负担300元（已缴），被告杨保秀、张忠伦负担2，000.00元（被告杨保秀、张忠伦在履行本判决主文时一并支付原告李桂兰已预缴的受理费850元，向本院缴纳受理费1，150.00元）。如不服本判�，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  马太庆审 判 员  李 霜人民陪审员  张怀均二〇一四年十二月三日书 记 员  王杰鸿《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违�所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外�《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。