贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0382民初214号原告：刘云，男，1992年2月15日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：赵文将，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海飞，贵州仁致律师事务所实习律师。被告：泸州天路房地产投资有限公司，住所地四川省泸县牛滩镇街村，统一社会信用代码91510521660253695D。法定代表人：邓先贵(已故）。委托诉讼代理人：雷平，公司员工。被告：林成亮，男，1968年11月1日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：刘庆，贵州鹿鸣律师事务所律师。被告：李和会，女，1974年7月13日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：林成亮（即本案被告林成亮），系李和会丈夫。委托诉讼代理人：刘庆，贵州鹿鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵温华，贵州鹿鸣律师事务所律师。原告刘云与被告泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路公司）、林成亮、李和会商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘云及委托诉讼代理人赵文将、胡海飞，被告天路公司委托诉讼代理人雷平，被告林成亮及被告林成亮、李和会的委托诉讼代理人刘庆出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘云向本院提出诉讼请求如下：1.判决三被告之间签订的《商品房买卖合同》无效；2.判决被告天路公司将原告购买的帝茅公馆B栋30层4号房进行备案登记，并协助原告办理过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告经介绍，购买了帝茅公馆B栋30层4号房，并与被告天路公司于2015年8月14日签订了《商品房买卖合同》，原告依约支付了购房款并将房屋进行装修居住。2019年，原告得知可以办理房产证后，原告就将相关资料送到被告天路公司处要求办理房产证，被告天路公司才告知无法为原告办理，该房屋已经网签给林成亮、李和会。补充说明：1.被告林成亮、李和会于2013年5月13日与被告天路公司签订借款《协议》，被告天路公司向被告林成亮、李和会借款500000元，并用本案案涉房屋作为抵押，双方名为买卖，实为借贷，无房屋买卖的真实意思表示，故被告天路公司与被告林成亮、李和会于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》无效；2.被告将案涉房屋进行预告登记的行为与三被告之间签订《商品房买卖合同》的行为都是为了担保500000元借款，不是买卖案涉房屋的真实意思表示。综上，为了维护自己的合法权益，原告特至法院，望判如所请。被告林成亮、李和会共同辩称，1.对于原告的第1项诉请，三被告之间签订的《商品房买卖合同》无任何法律规定的无效事由，应该认定有效。2.对于原告的第2项诉请，原告与被告天路公司之间的权利义务关系与被告林成亮、李和会无关联。3.被告林成亮、李和会不应承担本案诉讼费。被告天路公司辩称，1.我公司是根据合法有效的程序与被告林成亮、李和会办理房产登记手续，故原告的诉请与我公司无关。2.本案诉讼之前，原告曾向仁怀法院提起过诉讼，案号为（2020）黔0382民初2223号，法院已经做出民事判决书，认定刘云与我公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。本院经审理认定事实如下：被告李和会、林成是夫妻关系。2013年5月13日，被告天路公司由于资金周转困难向李和会借款500000元，双方签订了《协议》载明“甲方：李和会。乙方：泸州天路房地产投资有限公司。……一、乙方由于资金周转困难，向甲方借款人民币伍拾万元，以借条为准。二、借款期限三个月，从2013年5月13日至2013年8月12日止。借款期限如需要，可延长一年到2014年5月12日。三、借款利息月息百分之三计算，由乙方于每月13号前向甲方付每月应付利息壹万伍仟元。四、为确保借款安全，乙方用帝茅公馆2-30-4（注：在2-30-4的位置原载明是2-24-4已手动删除，在2-24-4删除的旁边手写添加了“2-30-4，2013年8月14日换”，在该手写添加的字迹上加盖了被告天路公司的合同专用章且李和会在该手写添加的字迹旁边签字并捺印）号住房作抵押，先由乙方交壹万元维修基金，按购房签订购房合同且在房管部门备案登记，含网签合同和书面合同。借款还清后甲方退还已签订的购房合同，并配合乙方向房管部门注销。到期如乙方不能按时还款，该抵押房屋归甲方所有，借款转为该套住房的购房全款。”双方签订《协议》当天，被告天路公司向李和会出具《借条》载明“今借到李和会现金人民币大写伍拾万元正。”另查明，被告李和会、林成亮在一张空白的《仁怀市商品房预售合同登记备案撤销审批表》的申请人处签名并捺印。2013年及2014年帝茅公馆小区共有三套房屋预告登记在被告李和会、林成亮名下（其中2013年登记的分别为2-24-4号房屋、2-30-4号房屋）。2013年8月14日，被告天路公司（作为出卖人）与被告李和会、林成亮（作为买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为2013002447）一份，约定出卖人以500000元的价格将其修建于中枢街道办事处国酒大道的帝茅公馆第1栋30层2单元30层2-30-4号房（建筑面积165.01平方米、套内面积138.90平方米）一套卖给买受人，买受人一次性付款，应当在2013年8月14日前支付全部房款，出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房，同时约定了逾期交房的违约责任等条款，该《商品房买卖合同》首页出卖人处加盖了天路公司印章以及在尾部出卖人处加盖了天路房地产公司已故法定代表人邓先贵的私人印章，买受人处仅有李和会的签名。2013年9月17日，被告李和会、林成亮在仁怀市预告登记。嗣后，经被告李和会、林成亮向仁怀市自然资源局申请，仁怀市自然资源局于2021年1月13日向被告李和会、林成亮颁发了案涉房屋的不动产权证［产权证号为黔（2021）仁怀市不动产权第0000177号］。关于被告李和会、林成亮的付款情况，被告提供付款凭证3张，以证明其于2013年9月23日通过银行转账的方式向被告天路公司汇款一笔390000元（在转款凭证上注明“房贷”），通过中国信合转款支付一笔24000元、一笔30000元，且林成亮庭审中陈述其于2013年8月14日当天向被告天路公司支付了几万元现金作为购房定金，合计500000元。被告天路公司对付款情况无异议。原告提出异议，认为以上转款依据不能证明被告已付清房款，理由为：1.从被告林成亮一方提供的房屋信息查询情况表显示被告名下有帝茅公馆的房屋不止案涉一套房屋，不能证明此款是支付案涉房屋价款。2.汇款金额总和是444000元，均发生在2013年9月23日，汇款时间在被告天路公司与被告李和会商品房买卖合同签订（2013年8月14）及预告登记（2013年9月17日）时间之后，不符合交易习惯，从原告所举的被告天路公司与李和会于2013年5月13日签订的《协议》、《借条》以及到庭证人的证言可知，被告林成亮、李和会对案涉房屋进行预告登记的行为，目的是对其与天路公司签订的500000元借款《协议》进行担保。3.在（2020）黔0382民初2223号案件中，被告林成亮陈述其于2013年9月23日通过银行转账的方式向被告天路公司汇款一笔390000元，通过中国信合转款支付两笔24000元、两笔30000元，其于2013年5月左右支付定金2000元，被告林成亮针对案涉房屋购房款支付的具体情况在本案中的陈述与在（2020）黔0382民初2223号案件中陈述前后不一致。被告林成亮、李和会提交的2013年9月23日通过中国信合转款方式转款的一笔24000元、一笔30000元的转款凭证上未载明收款方，林成亮庭审中陈述其于2013年8月14日当天向被告天路公司支付了几万元现金作为购房定金，林成亮对此并未举证予以证明。关于案涉房屋的占有、使用情况，被告天路公司在与刘云合同签订后将房屋钥匙交付刘云，刘云于2018年对案涉房屋进行装修后居住使用至今，有贵州世邦物业管理公司出具的以刘云为业主收取装修保证金及物管费的缴费票据证明。被告林成亮、李和会陈述其与被告天路公司签订合同后，多次找天路公司要求交房，但因该公司工作人员更换频繁未果，其亦未将购房后一直未接房的事宜向相关部门予以反映或主张权利，直到其收到（2020）黔0382民初2223号案件的法院传票才得知案涉房屋被天路公司卖给原告。关于被告天路公司就案涉房屋先后与原告、被告李和会及林成亮签订《商品房买卖合同》的情况。被告天路公司对此陈述系因公司管理混乱导致了“一房二卖”，因公司员工王英（即原告申请证人）收取原告60000元利益费与原告恶意串通签署案涉房屋的买卖合同。对此被告天路公司认可其与原告、被告李和会及林成亮存在买卖合同关系，且案涉房屋已经办理产权证登记在被告李和会、林成亮名下，被告天路公司愿意偿还原告的购房款并将案涉房屋交付给被告李和会、林成亮。2019年大约于9至10月间，被告天路公司在帝茅公馆的物管办、电梯间张贴可以办理房屋产权手续的告示，后原告及被告林成亮、李和会分别找到天路公司要求办证，被告天路公司未予以提供资料办证，原告刘云遂以天路公司为被告、以林成亮及李和会为第三人向本院提起诉讼，案号为（2020）黔0382民初2223号，该案中原告的诉请为：1.判令原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效，帝茅公馆B栋30层4号的房屋属于原告所有；2.判令被告履行《商品房买卖合同》的内容，协助原告办理位于仁怀市帝茅公馆B栋30层4号房（该房价值约400000元）的过户手续；3.由被告承担本案诉讼费、保全费。本院于2020年7月10日作出（2020）黔0382民初2223号民事判决：一、原告刘云与被告泸州天路房地产投资有限公司于2015年8月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告刘云的其余诉讼请求。刘云不服（2020）黔0382民初2223号民事判决，上诉至遵义市中级人民法院，遵义中院作出（2020）黔03民终6156号民事判决维持（2020）黔0382民初2223号民事判决。本案审理中，原告向本院申请对案涉房屋进行财产保全，本院于2021年1月19日作出（2021）黔0382民初214号民事裁定书，对被告天路公司位于仁怀市房屋予以查封，期限为二年。庭审中，原告申请撤回要求被告天路公司将原告购买的帝茅公馆Ｂ栋30层4号房屋进行备案登记并协助原告办理过户登记手续的诉讼请求。另查明，1.原告、天路公司签订《商品房买卖合同》约定买卖的房屋，与被告天路公司、李和会签订《商品房买卖合同》约定买卖的房屋系同一套房屋，该房屋已登记在被告李和会、林成亮名下，不动产权证上载明的坐落位置为帝茅公馆2-30-4号。2.被告天路公司法定代表人邓先贵已于2019年5月28日死亡，法定代表人信息至今未变更。上述事实有原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、付款凭证、收据、缴费票据、（2020）黔0382民初2223号判决书、（2020）黔03民终6156号判决书、被告天路公司与被告李和会的借款《协议》复印件、被告天路公司出具给被告李和会的《借条》复印件、被告李和会及林成亮提交给被告天路公司的签字的空白《备案撤销审批表》、证人证言，被告林成亮及李和会提交的《商品房买卖合同》、商品房预售备案通知书、电汇凭证、转款凭证、房屋信息查询情况表、不动产产权证书，有被告天路公司提交的（2020）黔0382民初2223号案件庭审笔录，以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，且经庭审质证及本院审查，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为被告天路公司与被告李和会之间于2013年8月14日所签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》（合同编号为2013002447）的效力应如何认定。因被告李和会与被告天路公司于2013年5月13日签订借款《协议》且双方于2013年8月14日在该《协议》上以案涉房屋作为借款抵押并签订《商品房买卖合同》和在房管部门备案登记，故被告李和会与被告天路公司于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》的行为，目的是天路公司为其与被告李和会签订的关于500000元借款《协议》提供担保，被告李和会、林成亮并未实际支付案涉房屋购房款，三被告之间不存在买卖案涉房屋的真实意思表示。理由如下：1.从原告提交的被告李和会与被告天路公司于2013年5月13日签订的《协议》及《借条》可知，该《协议》内容为打印字体，而第四条中载明的被告天路公司用帝茅公馆2-30-4号住房作抵押，在“2-30-4”处明显可看出原来打印字体系“2-24-4”，该“2-24-4”打印字体已被手动删除，删除旁手写添加了字体为“2-30-4，2013年8月14日换”，在该手写添加的字体上加盖了被告天路公司的合同专用章，且被告李和会在此手写添加的字体旁签名并捺印。对此，被告林成亮庭审中认可在此手写添加的字体旁李和会的签名系李和会本人的签名，亦认可该《协议》系真实的，被告天路公司与李和会确实存在借贷关系。由此可知，2013年8月14日天路公司仍未偿还差欠被告李和会的借款，为确保被告李和会出借给天路公司500000元借款本息的安全，被告天路公司与李和会于2013年8月14日在双方于2013年5月13日签订的《协议》上将用帝茅公馆2-24-4号房屋作为抵押变更为用帝茅公馆2-30-4号房屋（即案涉房屋）作为抵押，若被告天路公司在2013年8月14日已向被告李和会偿清借款，则在该《协议》上将约定的用2-24-4号房屋作抵押变更为2-30-4号房屋作抵押有悖常理。且从被告林成亮、李和会提供的房屋信息查询登记表可知，帝茅公馆2-24-4号房屋及案涉房屋在2013年已预告登记在被告林成亮、李和会名下。2.根据被告天路公司与李和会于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》，双方在该买卖合同中约定案涉房屋的总房价为500000元，被告李和会一方应在2013年8月14日前一次性支付全部房价款，且双方约定于2011年12月31日前交付案涉房屋。而本案审理中，被告林成亮、李和会提交的一笔390000元、一笔24000元、一笔30000元的三张付款凭证显示支付款项的时间均为2013年9月23日，而案涉房屋预告登记在被告李和会、林成亮名下的时间为2013年9月17日。从双方履行合同的情况看，被告李和会与天路公司签订《商品房买卖合同》的时间（即2013年8月14日）以及案涉房屋预告登记在被告李和会、林成亮名下的时间（即2013年9月17日）均早于被告林成亮、李和会支付案涉房屋的购房的时间（即2013年9月23日），若被告林成亮、李和会未支付案涉房屋的购房款，则在《商品房买卖合同》中即载明买受人于2013年8月14日前一次性支付全部房价款以及购房款未支付即进行了预告登记的行为与交易习惯不符，亦有悖于常理。3.从林成亮陈述支付购房款的具体情况看，在（2020）黔0382民初2223号案件庭审中，被告林成亮、李和会主张其于2013年9月23日通过银行转账支付了被告天路公司案涉房屋购房款两笔24000元、两笔30000元、一笔390000元以及于2013年5月左右支付定金2000元，共计付款500000元。而在本案庭审中，被告林成亮、李和会主张其于2013年9月23日通过银行转账支付了被告天路公司案涉房屋的购房款一笔24000元、一笔30000元、一笔390000元以及于双方签订《商品房买卖合同》当天即2013年8月14日支付了几万元的现金购房定金给被告天路公司，共计付款500000元，而在本案庭审中原告代理人询问被告林成亮为何其对于支付购房款组成的情况本次庭审陈述与其在（2020）黔0382民初2223号案件中陈述不一样时，被告林成亮回复其于2013年5月的一天支付了2000元定金，过了几天支付了60000元左右的现金，剩余的部分系转款支付。被告林成亮在两次庭审中对于其支付案涉房屋购房款的陈述前后矛盾，支付购房款对于购房人系重要事项应是记忆清楚明确的事项，作为完全民事行为能力人，对其支付购房款的情况前后陈述大相径庭与常理不符。4.本案中，被告林成亮一方所提供的于2019年9月23日支付案涉购房款的转款凭证一笔24000元、一笔30000元、一笔390000元，共计444000元，而被告林成亮、李和会并未举证证明其支付了足额的购房款，转款凭证上载明的一笔24000元、一笔30000元未载明收款人是谁，且从被告林成亮、李和会所举的房屋信息查询情况表可知，被告林成亮、李和会在案涉帝茅公馆小区内进行预告登记的房屋有三套（其中在2013年进行预告登记的有一套系2-24-4号房屋、另一套系2-30-4号房屋），即使该444000元系支付给被告天路公司的购房款，亦无从知晓该444000元系支付的是案涉房屋的购房款。5.从被告天路公司是否偿还被告林成亮、李和会所出借500000元款项的本息来看，庭审中三被告均认可被告天路公司已偿清了被告林成亮、李和会所出借500000元款项的本息，对此三被告均未举证予以证明，且被告林成亮陈述被告天路公司归还500000元借款时系公司财务现金交付，被告林成亮亦未对500000元进行清点，和林成亮办理还款手续的工作人员是谁是男性或女性其亦记不清了，500000元现金交付亦未进行清点均有违常理。6.从被告之间约定的交房时间早已超过，且被告李和会、林成亮支付购房款后一直未接房亦未向相关部门主张权利期间长达七年之久，有违常理。7.从原、被告的举证责任来看。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，原告所举《商品房买卖合同》、购房款支付凭证、缴费凭据、被告天路公司与李和会于2013年5月13日签订的借款《协议》、天路公司出具给李和会的《借条》、备案撤销审批表及证人证言等众多证据形成证据锁链，能相互印证可知本案被告天路公司与李和会签订于2013年8月14日的《商品房买卖合同》，目的是为天路公司提供其公司与李和会签订的关于500000元借款《协议》的担保，三被告之间对案涉房屋并未有真实的买卖案涉房屋的意思表示。对于三被告主张就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系三被告之间买卖案涉房屋的真实意思表示且案涉借款500000元本息已经偿清借款关系已经消灭的辩称意见，三被告并未就借款500000元本息已经偿清进行举证，且被告李和会、林成亮对其为何已支付案涉房款后一直未接房亦未向相关部门主张权利长达七年之久、案涉购房款其已支付的具体金额及支付的具体情况、以及在被告天路公司与李和会于2013年5月13日签订的借款《协议》上约定的抵押房屋为何将2-24-4号房屋删除后手写修改为2-30-4号房屋做出合理说明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，故被告李和会与被告天路公司于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2013002447），目的是天路公司为其公司与李和会签订的关于500000元的借款《协议》提供担保，被告李和会、林成亮并未实际支付案涉房屋购房款，双方之间不存在房屋买卖的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，故被告李和会与被告天路公司于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2013002447）属于无效合同。而被告林成亮在被告李和会与被告天路公司于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2013002447）上并未签字。对于原告审理中向本院申请撤回要求被告天路公司将原告购买的帝茅公馆B栋30层4号房进行备案登记并协助原告办理过户登记手续的诉请，系其对自身权利的合法处分，本院遵从其愿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告泸州天路房地产投资有限公司与被告李和会于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013002447）无效；二、驳回原告刘云的其余诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由被告林成亮、李和会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 张 曦二〇二一年四月六日书记员 王龙巧