上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11816号原告：徐正，男，1984年12月1日生，汉族，户籍地上海市金山区。被告：顾东华，男，1971年8月3日生，汉族，户籍地上海市松江区。第三人：中国银行股份有限公司上海市青浦支行，住所地上海市青浦区。法定代表人：宋一兵，负责人。委托诉讼代理人：徐媛，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告徐正与被告顾东华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序审理。其后经原告申请，本院依法追加中国银行股份有限公司上海市青浦支行作为第三人参加本案诉讼，并于2020年12月7日公开开庭进行审理。被告顾东华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告涤除上海市松江区中山街道茸树路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的银行抵押；2、判决被告按照网签正式房地产买卖合同办理房产过户登记手续；3、判决被告赔偿原告支付违约金，即合同价款的20%,49万元。本案审理过程中，原告变更诉请为：1、判令第三人及被告涤除涉案房屋的银行抵押，被告支付原告多支付的利息10万；2、判令被告按照双方签订的房地产买卖合同办理房产过户登记手续；3、判令被告赔偿原告逾期过户违约金，按照245万的日万分之三为标准计算，自2020年8月15日起计算；4、判令被告退还原告购房款15.5万；5、判令被告赔偿原告涉案房屋后续交接费用及额外赔偿金9,000元，包括：换锁费用1,000元，误工费2,000元，汽车油费及交通费1,000元，时间成本费用2,000元，原告及家人的精神损失费3,000元；4、判令被告承担担保费3,000元。事实与理由：原告经中介居间，与被告就购买涉案房屋达成合意，被告称可以配合产证日期满2年,到2020年8月15日再进行实际过户,双方遂先移交房屋并网签。此后，原告按照合同约定，支付了首付款185万元。2020年6月中旬,中介提醒原告可以办理申请贷款手续，原告申请贷款时，贷款人员称说还要支付给被告15.5万及被告出具收据,才能批准贷款。原告遂让被告提供收据。谁料此时，被告又提出需原告再支付10万,才肯去银行补办手续。直至2020年7月初，被告终于同意补开收据,原告遂于7月7日提前转款15.5万，至此原告共向被告支付了200.5万元购房款。然而2020年8月初，中介通知原告银行贷款因涉案房屋被司法查封而无法获批，原告方知被告非但另涉他案导致房屋被司法查封，还未偿还第三人的抵押贷款。鉴于被告的上述违约行为，原告遂诉至法院。被告顾东华未发表答辩意见。第三人述称，被告逾期未归还涉案房屋贷款，第三人已就此提起诉讼，如原告代为结清涉案房屋剩余贷款及另案诉讼费、保全费、律师费等，则第三人同意涤除抵押。对于原告的其余诉请第三人无异议。经审理查明，涉案房屋权利人为被告，建筑面积为82.68平方米，房屋类型为公寓，抵押权人为第三人，债权数额为100万元，债务履行期限自2016年11月11日起至2040年11月11日止。2019年11月2日，原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)经中介居间，签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，净到手价为305万元。合同第三条约定，乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，向丙方支付意向金人民币5,000元……如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后__日内自行或通过丙方补足定金至人民币185万元……甲乙双方应当在本协议签订后30日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……首期房价款包含尾款，尾款计人民币120万元。甲方应当将首期房价款优先专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有)，甲方须于签署买卖合同后__日内办理还贷申请手续，……甲方确保在过户前无任何抵押、限制信息。若首期房价款不足以清偿抵押借款的，补足部分由甲方自行补足。乙方通过如下方式支付第二期房价款计人民币__元，申请贷款：乙方应于签订买卖合同后7日内向贷款银行等申请贷款……若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。……本协议出现“__日”形式，请务必填写具体履行期限，若未填写，则一律视为“七日内履行义务”……本次交易中根据法律法规等规定所产生的交易税、费按以下方式承担：全部由乙方承担。协议另对其他相关事项进行了约定。同日，原告向被告转账5,000元，摘要为“买房款1”。2019年11月4日，原告向被告转账45,000元，摘要为“购房款恒大定金”。2019年11月30日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的涉案房屋出售给原告。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意房屋转让价款共计245万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2019年12月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2020年8月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于支付房价款、不动产转移过户手续、办理房屋交接、签署相关文件等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方解除本合同……。合同附件三约定，1、本合同买卖项下的房地产转让总价为人民币245万元；2、甲乙双方同意于本买卖合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款人民币30万元；3、乙方于2019年12月8日前向甲方支付房款人民币95万元。该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠抵押权人的欠款并注销对该物业设有的抵押权，甲方应于取得注销资料后并于交易过户前办理抵押登记注销手续；4、乙方通过银行申请贷款的方式向甲方支付房款120万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。合同另对其他相关事项进行了约定。同日，原告通过银行转账方式向被告支付5万元，摘要为“购房款”。2019年12月1日，原告通过银行转账方式向被告支付20万元，摘要为“购房款”。2019年12月6日，原告通过银行转账方式向被告支付99.5万元，摘要为“购房款”。同日，原告通过银行转账方式向被告支付55.5万元，用途为“购房款”。2020年7月7日，原告通过银行转账方式向被告支付15.5万元，摘要为“提前付房款”。另查明，因被告与案外人张某某存在民间借贷纠纷，案外人张某某于2020年7月1日将被告诉至本院，案号为(2020)沪0117民初8577号，并向本院申请了财产保全，该案于2020年7月8日查封了涉案房屋。本案审理过程中，原告亦向本院申请了保全措施，原告为提供担保，向担保公司就此支付担保费用3,000元。本案审理过程中，第三人表示，如原告愿意代为履行还款义务，则第三人可在收到还款后配合办理抵押权涤除手续，第三人经测算，原告需支付被告就涉案房屋尚欠第三人贷款本息及第三人为追讨债权支付的合同约定由被告承担的各项费用共计981,714元，并同意按照实际支付时间节点清算后，如有剩余，予以退还。原告同意代偿，并已将上述款项支付至本院，以证明履约能力，并认可在本案判决生效后，由本院直接将上述款项打款至第三人账户以涤除抵押。原告另代被告支付43,000元给案外人张某某，用以清偿(2020)沪0117民初8577号生效法律文书确定的被告还款义务，在原告代为归还上述款项后，该案已于2020年1月7日裁定解除了涉案房屋司法查封。该案解封后，本案为涉案房屋首封。原告为本身户籍单身人士，名下无房，承诺符合购房政策。原告又提供个人信用报告、催款通知书、病历卡、准考证、培训记录等一组，以证明其有能力有意愿履行合同，是被告违约导致其丧失贷款机会，而被告没有归还涉案房屋贷款的能力，本案纠纷对原告及其家人的工作生活均带来影响，故其诉请5据此估算了相应损失。以上事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记薄、转账凭证、(2020)沪0117民初8577号民事判决书、(2020)沪0117民初8577号谈话笔录、(2020)沪0117民初8577号之一民事裁定书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据上述合同显示，原、被告就涉案房屋总价约定为被告净到手价305万元，过户时间为2020年8月15日前，交易产生的税费由原告负担。在原告按约履行了付款义务的情况下，被告理应清偿第三人贷款、涤除涉案房屋抵押权，继而协助原告办理产权转移登记手续，如被告不能涤除抵押权，原告亦可代为清偿抵押之债务，涤除抵押权，以便办理产权转移登记手续，且原告就代为涤除抵押权和解除被告另涉他案司法查封所支付的款项，可与其需支付给被告的购房款抵扣。鉴于此，对于原告要求被告及第三人办理抵押涤除，并配合转移产权登记的诉请，本院均予以支持。对于原告主张的逾期过户违约金，具有合同依据亦于法不悖，故本院亦予以支持，被告需按照245万元日万分之三即每日735元的标准，向原告支付自2020年8月16日起至涉案房屋办理产权转移登记手续之日止的上述违约金。对于原告要求被告退还购房款15.5万元的诉请，该款项系本次交易继续履行应付的款项，原告该项主张于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿其因未能贷款而多支付的10万元利息以及赔偿换锁费用、误工费、汽车油费及交通费、时间成本费用、原告及家人的精神损失费等9,000元的诉请，金额系原告自行估算，且依据不足，本院均不予支持。对于原告主张被告赔偿担保费用3,000元的诉请，该费用实际已发生，且纵观本案事实，被告违约的情况下，原告为确保交易正常推进，采取保全措施具有迫切性和必要性，故原告的该诉请本院予以支持。被告顾东华未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，由此产生的不利后果，应由自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告顾东华于本判决生效之日起十日内清偿贷款并涤除第三人中国银行股份有限公司上海市青浦支行在坐落于上海市松江区中山街道茸树路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权(以实际还款之日的欠付金额为准)；二、如被告顾东华未按期履行上述第一项清偿贷款并涤除抵押权，原告徐正可以代为清偿，第三人中国银行股份有限公司上海市青浦支行在实现抵押的债权后十日内协助办理涤除坐落于上海市松江区中山街道茸树路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记的手续；三、被告顾东华于第三人中国银行股份有限公司上海市青浦支行涤除抵押登记后的十日内，协助原告徐正办理坐落于上海市松江区中山街道茸树路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记手续，登记至原告徐正名下；四、被告顾东华于本判决生效之日起十日内支付原告徐正逾期过户违约金(以2,450,000元为基数,按日万分之三的标准，即每日735元计算，自2020年8月16日起至上述房屋实际办理产权转移登记手续之日止)；五、被告顾东华于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐正担保费用3,000元；六、驳回原告徐正的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,580元，减半收取17,790元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用22,790元，由原告徐正负担2,630元(已付)，由被告顾东华负担20,160元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二一年一月十五日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。