上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初38952号原告：姜伟初，男，汉族，1959年4月12日出生，住上海市闵行区。原告：姜东民，男，汉族，1962年8月19日出生，住上海市普陀区。上列二原告共同委托诉讼代理人：朱晓剑，上海市中天律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：姚婧，上海市中天律师事务所律师。被告：王聪明，男，汉族，1984年1月29日出生，住内蒙古土默特左旗沙尔营乡南双树村XXX号。委托诉讼代理人：金晓敏，上海红辉律师事务所律师。本院在审理原告姜伟初、姜东民与被告王聪明房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2020年10月21日立案。基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员周颖独任审理。本院于2021年3月26日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人姚婧，被告王聪明及其委托诉讼代理人金晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜伟初、姜东民向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月25日解除;2.被告返还原告位于上海市闵行区龙茗路XXX号XXX-XXX层商铺,并将房屋楼梯恢复原状;3.被告向原告支付房屋租金人民币(币种下同)18,452元;4.被告向原告支付房屋占有使用费(按每月39,000元标准自2020年8月1日起至实际搬离之日止);5.被告向原告支付违约金78,000元;6.被告注销上海市闵行区龙茗路XXX号XXX-XXX层上“上海市闵行区源纲保健按摩店”的个体工商户营业执照。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年7月25日解除;2.被告返还原告位于上海市闵行区龙茗路XXX号XXX-XXX层商铺,并将房屋楼梯恢复原状;3.被告向原告支付房屋租金13,676.71元(自2020年7月10日起计算至2020年7月25日止，26,000元/月×12月÷365天×16天);4.被告向原告支付房屋占有使用费11,700元[按每月39,000元(即26,000元的1.5倍)标准自2020年7月26日至2020年10月24日];5.被告向原告支付违约金78,000元;6.被告向原告支付2020年7月1日起至2020年10月31日止的物业管理费1,657.20元。因原告称已于2020年10月24日收回房屋，故撤回上述第2项关于返还房屋的诉讼请求，但因恢复原状，原告发生费用24,000元，要求被告承担。其后，原告要求增加诉讼请求，即没收保证金78,000元，并撤回要求被告支付恢复原状费用24,000元的诉讼请求。事实与理由：2020年3月9日,原告与被告签订《房屋租赁合同》一份,合同约定,被告向原告承租位于上海市闵行区龙茗路XXX号XXX-XXX层商铺用于经营按摩店。租赁期自2020年3月10日至2025年4月9日,第1个月为装修免租期。第一年的租赁价格为26,000元/月,先付后用,每3个月支付一次,支付时间为每个租赁季度的最后一周支付下个租赁季度租金,逾期5日未付,则视为乙方(被告)违约,甲方(原告)有权收回该商铺,并扣除乙方的租赁保证金。同时约定,“租赁期满或结束租赁时,乙方须按要求及时交还租赁房屋,如超过已付租金的日期,需要额外支付租金给甲方,费用是：7天之内每日的租金是当时每日租金的1.5倍,7天之后按1个月的租金,15天之后按1.5个月的租金计算,以此类推。”合同签订后,被告正常经营使用上述商铺至今。根据合同约定,2020年7月10日前,被告应向原告支付下一租赁季度即2020年7月10日至10月9日的租金78,000元,原告多次催讨,但被告一直以各种理由拖延不付。由于被告逾期支付房租超过5日,原告依据合同约定,于2020年7月24日致函被告,通知其解除双方签订的《房屋租赁合同》,并要求其在5个工作日内搬离,并将房屋恢复原状。被告收函后,始终不予配合。被告的行为损害了原告的合法权益,故向法院提起诉讼,请求依法判决。被告王聪明辩称，同意合同解除，认可租金计算到2020年7月25日，金额认可，同意支付。使用费的计算标准不认可，时间不认可。计算标准应该按照月租金标准。时间自2020年7月26日起至2020年10月10日止，因为房屋交接书中对方明确2020年10月10日下午交接。违约金不同意支付，若违约金存在，请求法庭调整，双方都有违约，房屋作为营业使用，房屋存在漏水、漏电、下水道堵塞，影响营业。不同意没收保证金，同违约金意见一致。同意支付物业费，金额认可。本院经审理认定事实如下：位于上海市龙茗路XXX号房屋的权利人为原告姜伟初、姜东民。2020年3月9日，原告姜伟初、姜东民(甲方、出租方)与被告王聪明(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于上海市龙茗路XXX号商铺出租给乙方经营使用。建筑面积为118.36平方米。租赁期限自2020年3月10日至2025年4月9日，按未装修状态交房。第1个月为乙方装修免租金期,租金从第2个月开始起算。第一年的租赁价格为26,000元/月,租金每两年递增6%(即第三年开始租赁价格27,560元/月,第5年的租赁价格29,213元/月);月租金按先付后租,每3个月支付一次,支付时间为每个租赁季度的最后一周支付下个租赁季度租金,逾期5日未付,则视为乙方违约,甲方有权收回该商铺,并扣除乙方的租赁保证金。在签订本合同后的5日内,乙方须支付3个月的房租作为租赁保证金计78,000元(第三年,第五年乙方要补齐保证金的差额)。租赁期满后,在乙方支付清其租赁期内的一切应付费用,并经甲方验房认定无损后,甲方在三个工作日内无息退还保证金。乙方应承担租赁期内水、电、电讯、物业管理费等一切应付费用,否则视为违约。所列租赁价格为甲方实际到手金额。在租赁期内,甲、乙双方任何一方违约,则违约方须向守约方支付违约金,双方议定违约金为当年度叁个月房租。租赁期满或结束租赁时,乙方须按要求及时交还租赁房屋,如超过已付租金的日期,需要额外支付租金给甲方,费用是7天之内每日的租金是当时每日租金的1.5倍,7天之后按1个月的租金,15天后按1.5个月的租金计算,已此类推。合同还就其他事项作出约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告向原告支付了保证金78,000元及租金78,000元(交易附言记载4、5、6月房租)。2020年4月，被告人员通过微信提出与房东见面。4月27日，被告人员称下水出现问题，要求房东疏通。4月30日的聊天记录显示，有张姓师傅至房屋内疏通下水。6月13日，被告称房屋内漏水，得找人看看。原告人员称次日早九点安排人员过去看。2020年7月，原告通过微信向被告催交2020年7-9月租金。被告则称经营受疫情影响，房屋存在质量问题等，提出见面商量。原告提出如果见面是谈房租，没有必要见面。2020年7月24日，原告委托律师向被告发出《律师函》，通知解除合同、扣除保证金、搬离房屋并恢复原状、支付租金并结清水、电、电讯、物业管理费等一切费用、注销营业执照等。上述律师函于2020年7月25日签收。2020年10月24日，原、被告签署《房屋交接书》。2020年11月2日，原告人员将拆除复原房屋预算报价清单通过微信发送给被告。同年11月25日，原告人员将拆除装修的工程施工合同、清单、发票等通过微信发送给被告。工程施工合同记载的工程价款、发票金额均为24,000元。原告已经支付完毕。另查明，上海市龙茗路XXX号房屋2020年7-10月的物业费为1,657.20元。诉讼中，对于计算占有使用费的起止时间，双方均确认为2020年7月26日至2020年10月17日。但被告对计算占有使用费的标准仍持有异议，认为应按照月租金标准计算。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、照片、房地产权证、银行回单、微信聊天记录、律师函及邮寄凭证、房屋交接书、微信聊天记录、工程施工合同、报价单、发票、支付凭证、物业费发票等，被告提供的电子回单、转账凭证、微信聊天记录、房屋交接书等，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于被告提供的位于龙茗路XXX号房屋的租赁合同，以证明租赁单价明显低于系争房屋租赁单价，原告对该份证据的真实性不予认可，因该份证据与本案不具有关联性，本院对该份证据的证明效力不予确认。关于被告提供的与维修师傅的聊天记录，以证明房屋存在质量问题，需长时间修理，耽误营业，原告对该份证据的真实性不予认可，因该份证据无法确认无法识别聊天对象的身份，故被告据此证明房屋存在质量问题等，依据不足，本院对该份证据的证明效力不予确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。房屋租赁法律关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。本案中，根据查明的事实，原告已按约交付房屋，然被告未按约支付租金，显属被告违约。原告据此行使合同解除权，发函确认合同解除，于法有据。被告对合同解除亦不持异议，故本院确认双方合同于2020年7月25日解除。被告所提的抗辩意见，即房屋存在质量问题影响其正常经营，被告对此未充分举证证明，本院不予采信。至于被告抗辩房屋租赁价格高于周边其他同类型房屋租赁价格，因合同各项条款(包括租赁价格)均系双方自由磋商的结果，应当按约履行，故亦不能构成被告不支付租金的正当理由，本院不予采信。因合同解除责任归于被告，故原告主张没收保证金及主张被告支付违约金，具有事实和法律依据，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的具体金额，考虑到本院已判令原告没收被告支付的履约保证金78,000元(相当于三个月的租金金额)，原告的损失已得到一定程度的弥补，再行判令被告支付相当于三个月租金的解约违约金，显属过高，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将解约违约金酌情调整为39,000元。鉴于被告同意支付原告自2020年7月10日起至2020年7月25日止的租金13,676.71元，支付自2020年7月1日起至2020年10月31日止的物业管理费1,657.20元，本院予以确认。关于自2020年7月26日起至2020年10月17日止的房屋占有使用费，被告亦应支付，但双方对支付标准持有异议。原告主张按照月租金的1.5倍计算，被告主张按照月租金的标准计算。本院认为，合同约定的占有使用费的计算标准高于租金标准，超过部分属于违约金性质，现本院已就被告的违约行为判令其支付违约金及原告没收全部保证金，故关于使用费的标准本院酌情判令被告参照租金标准支付，具体金额为71,802.74元，即26,000元/月×12月÷365天×84天=71,802.74元。原告撤回部分诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告姜伟初、姜东民与被告王聪明于2020年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月25日解除；二、被告王聪明于本判决生效之日起十日内支付原告姜伟初、姜东民自2020年7月10日起至2020年7月25日止的租金人民币13,676.71元；三、被告王聪明于本判决生效之日起十日内支付原告姜伟初、姜东民自2020年7月1日起至2020年10月31日止的物业管理费人民币1,657.20元，四、被告王聪明于本判决生效之日起十日内支付原告姜伟初、姜东民自2020年7月26日起至2020年10月17日止的房屋占有使用费人民币71,802.74元；五、被告王聪明于本判决生效之日起十日内支付原告姜伟初、姜东民解约违约金人民币39,000元；六、被告王聪明支付的保证金人民币78,000元，原告姜伟初、姜东民不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,211.30元，由被告王聪明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇二一年六月十八日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。