北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1360号原告：北京东方华荣国际贸易有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：薛荣，经理。委托诉讼代理人：薛萍，女，北京东方华荣国际贸易有限公司监事。委托诉讼代理人：范利华，北京仁威律师事务所律师。被告：上海怀若智能科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：唐球，董事长。委托诉讼代理人：李琰炜，上海董道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴多，上海董道律师事务所律师。原告北京东方华荣国际贸易有限公司与被告上海怀若智能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的《房屋租赁合同》于2019年12月28日因被告逾期拒不支付租金的违约行为而正式解除；2、判令被告给付原告自2019年10月1日至2019年12月31日被告搬离腾退之日的房屋租金215514.25元，并判令被告自2019年8月27日逾期付款之日起，按照每日千分之五的标准向原告支付逾期支付租金的违约金，直至实际给付完毕之日；3、判令被告给付原告供暖费21690元、电费1231.25元；4、判令被告赔偿原告房屋中介服务佣金损失70000元；5、判令被告赔偿原告免租期损失47892.05元；6、判令被告向原告支付3个月租金215514.25元作为因被告违约导致《房屋租赁合同》解除的违约金；7、判令原告不予退还被告保证金143676.16元；8、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年6月11日签订《房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），就原告出租、被告承租位于北京市东城区夕照寺大街×号院×号楼×层×室房屋（以下简称涉诉房屋）的具体事宜进行了约定，租期自2018年6月11日至2020年6月30日，原告给予被告免租期20天。被告应于2019年8月26日前向原告支付2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金215514.25元。经原告多次催要，被告拒不支付。原告立案后，被告仍拒不支付租金并拒绝法院的调解工作，鉴于被告根本违约行为，为避免原告各项经济损失的进一步扩大，原告不得不通知被告，涉诉合同因被告拒不支付房租的严重违约行为于2019年12月28日正式解除，被告需在2019年12月31日前搬离腾退完毕，并向原告支付搬离腾退前的房租、房屋占用费、供暖费、电费、违约金等。被告于2019年12月31日将其在涉诉房屋内的家具物品搬离腾退完毕，并在当日与原告进行交接将涉诉房屋交还给原告，但仍拒不支付拖欠的房租及违约金。因被告的违约行为，导致涉诉房屋空置至今，原告损失仍在继续扩大。基于上述事实，原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、被告有权提前解除涉诉合同。合同约定双方均有权提前3个月书面通知对方解除合同；2、涉诉合同于2019年7月1日解除。2019年7月1日,被告前往原告法定代表人薛荣办公室书面告知退租事宜，并于2019年7月11日将《退租通知》等文件快递至原告处。2019年8月7日，原、被告协商签署《解除协议书》；3、被告实际交房时间为2019年7月9日，被告于2019年8月10日向原告寄送《通知函》、U型锁钥匙并告知门禁密码；4、原告主张房租、房屋占用费、供暖费、电费、违约金等无事实及法律依据，应依法驳回；5、涉诉合同约定的违约金足以弥补原告的损失，被告不应承担中介服务费及免租期损失；6、涉诉合同约定的违约金过高，应依法调整；7、原告主张同时适用违约金和保证金条款，违反公平原则，原告不予退还被告保证金应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月11日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，即涉诉合同，约定乙方承租涉诉房屋（建筑面积482平方米）用于办公。租赁期限为2年，自2018年6月11日至2020年6月30日止，其中甲方给予乙方装修免租期20天（2018年6月11日至2018年6月30日），免租期内乙方无需支付租金，但应正常缴纳供暖费、电费等实际产生的费用。年租金标准为862057元，租金按季度支付；首期租金215514.25元及保证金143676.16元，由乙方于合同签订之日向甲方支付；以后各期租金，乙方均须在每一期租金起算日的十五日前向甲方支付。保证金相当于两个月租金，由乙方向甲方支付，合同终止且乙方无违约、欠款等情形时，由甲方无息退还；若乙方违反法律规定或合同约定造成甲方或第三方损失的，甲方有权扣除保证金用于赔偿乙方造成的损失，保证金不足赔偿的，由乙方继续支付赔偿；乙方未经甲方同意提前解除合同或者乙方违约导致合同提前解除的，保证金不予退还。租赁期内，除非甲、乙双方协商一致并签订书面协议或本合同另有规定除外，任何一方均不得单方变更、解除合同；甲乙双方若欲提前解除合同，均须提前3个月书面通知对方，并经双方协商一致后方可解除合同。若有违反，则须向对方支付三个月的租金作为违约金，甲方并可另外扣除乙方保证金不予退还。乙方未能按照合同规定的时间足额支付租金及其他费用的，须自逾期之日起每日按照未付款总额的千分之五向甲方支付违约金，直至实际支付完毕之日；乙方违约，甲方有权根据保证金条款扣除乙方保证金。合同订立后，被告向原告已支付保证金143676.16元（相当于2个月租金金额）及截至2020年9月30日期间的租金。2019年7月13日，原告收到被告邮寄的《退租申请》（落款日期2019年7月11日）、《退租通知》（落款日期2019年7月11日）、《通知函》（落款日期2019年7月12日），被告通知内容为因被告业务发展需要更换办公产地，申请/提出提前退租并解除涉诉合同，并要求原告协助被告办理相关退租事宜。2019年7月15日，原告向被告《回函》声明：1、不同意提前解除涉诉合同；2、要求被告保证涉诉房屋安全；3、要求被告于2019年8月26日前支付下一季度租金。2019年8月5日，被告向原告发出《退租申请》，内容与2019年7月11日《退租申请》一致。2019年8月10日，被告向原告发出《通知函》并将涉诉房屋钥匙快递给原告。2019年8月15日，原告向被告发出《关于的回函》并退回门禁钥匙，声明内容与2019年7月15日《回函》一致。2019年8月16日，被告向原告发出《通知函》并随函附门禁密码。2019年8月21日，原告向被告发出《关于的回函》声明不同意提前解除涉诉合同，且不会使用被告门禁系统。2019年9月16日，原告向被告发出《房屋缴费通知单》。2019年11月8日，因原、被告协商未果，原告向本院提起本次诉讼，要求被告支付欠付租金并继续履行合同。2019年12月25日，原告向被告发出《解除通知书》，通知内容为因被告违约，涉诉合同于2019年12月28日正式解除等。2019年12月31日，被告公司工作人员关倩签署《租赁房屋腾退交还确认书》，内容为被告将涉诉房屋内所有物品搬离完毕，并向原告交还涉诉房屋。2020年4月29日，原告以在本次诉讼中发生新的事实为由变更诉讼请求。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案争议焦点是被告是否享有涉诉合同单方解除权。原、被告在涉诉合同中约定，租赁期内，除非双方协商一致并签订书面协议或本合同另有规定除外，任何一方均不得单方变更、解除合同；甲乙双方若欲提前解除合同，均须提前3个月书面通知对方，并经双方协商一致后方可解除合同。若有违反，则须向对方支付3个月的租金作为违约金，甲方并可另外扣除乙方保证金不予退还。原、被告对单方解除合同及相应的违约责任均有明确约定，本院认定被告享有单方解除权，但亦应按合同约定承担相应的违约责任。2019年7月13日，原告收到被告邮寄的解约通知，故本院认定涉诉合同于2019年7月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。被告于2019年12月31日向原告交还涉诉房屋，应向原告支付合同解除后的房屋占用费，鉴于原告拒绝被告单方解除合同造成被告无法及时腾退房屋，本院根据房屋的使用状况酌情确定房屋占用费的具体金额。原告主张被告支付3个月的租金作为违约金并不予退还保证金的诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。因被告提前解除合同必然导致原告房屋空置及可期待利益等经济损失，被告关于违约金和保证金条款违反公平原则的抗辩意见，本院不予采信。原告的其他诉讼请求，事实及合同依据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百九十一条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月13日解除；二、被告上海怀若智能科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京东方华荣国际贸易有限公司违约金215514.25元；三、原告北京东方华荣国际贸易有限公司不予退还被告上海怀若智能科技有限公司保证金143676.16元（被告已支付）；四、被告上海怀若智能科技有限公司支付原告北京东方华荣国际贸易有限公司房屋占用费112546.33元（已折抵被告向原告支付的2019年7月14日至2020年9月30日期间的租金）；五、驳回原告北京东方华荣国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10955.5元，由原告负担5477.75元（已交纳）；被告5477.75元负担（原告已支付，被告于本判决生效后七日内支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵飞二〇二一年一月八日书记员  邵蕾