沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0113民初517号原告：沈阳金弘物业管理服务有限责任公司，住所地沈阳市法库经济开发区24-2号。统一社会信用代码：91210124MA1OATM45G。法定代表人：宋世亮，系该公司经理。委托诉讼代理人：王兴、端木永杰，系该公司员工。被告:沈阳天与电梯制造有限公司，住所地沈阳市沈北新区七星大街69-29号。统一社会信用代码：91210100MAOUKDRK42。法定代表人：樊宗锋，系该公司总经理。原告沈阳金弘物业管理服务有限责任公司（以下简称“沈阳金弘公司”）与被告沈阳天与电梯制造有限公司（以下简称“沈阳天与公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王兴、端木永杰、被告法定代表人樊宗峰到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告沈阳金弘公司向本院提出诉讼请求：判令被告沈阳天与公司给付原告拖欠的物业费19903.2元并承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告沈阳天与公司给付原告拖欠的2020年12月1日至2021年5月31日期间的物业费19905.6元及滞纳金199元。事实与理由：2020年5月20日，原告与沈阳市沈北新区太平洋工业城业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业收费标准为每平方米每月0.4元，被告在工业城购房合同建筑面积8293平方米，其拖欠2020年6月1日起至2021年5月31日期间的物业服务费，原告无奈为维护合法权益，特诉至法院。被告沈阳天与公司辩称，物业合法性不明确，按什么标准收费也不明确，按每平方米每月0.4元收取物业费无审批文件。业委会是否合法。物业合同是否合法，如不合法，服务也不合法。公共部分的保洁应包括任何垃圾而非生活垃圾。我公司所属的公共区域并没有清扫。原告称我方不是业主，故不应与我公司进行诉讼。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月20日，原告沈阳金弘公司与沈阳市沈北新区太平洋工业城业主委员会签订《物业服务合同》，沈阳市沈北新区太平洋工业城业主委员会就太平洋工业城公共园区的设备设施委托原告物业管理服务。期限自2020年6月1日起至2023年6月1日止。该合同约定甲方按每月每平方米0.4元的标准向乙方缴纳物业费。业主出租其物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将该约定送乙方备案并负连带缴纳责任。该合同第八条一费用标准5、本物业区域的车位服务费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方支付：1业主已交物业费车辆（包括来访车辆）免收费；2、临时车辆（业主未交物业费车辆及来访车辆）：15分钟内不收费，超出15分钟按每小时2元收费。每日20元封顶。二付款方式每半年缴纳一次，每12个月为一个计费周期，甲方应在每个计费周期开始30日之内向乙方缴纳该期间的物业服务费，首次支付应在双方合同签订之日缴清服务费。该合同还约定了其他内容。2020年5月22日，沈阳市沈北新区太平洋工业城业主委员会发布公告，公告原告于2020年6月1日开始为园区做保洁保安及园区管理服务。2020年6月1日，原告沈阳金弘公司开始为沈北新区太平洋工业城园区提供物业管理服务。另查，2018年2月8日，被告沈阳天与公司与案外人沈阳恒天机器人制造股份有限公司签订《办公楼及厂房买卖合同》，被告沈阳天与公司购买案外人沈阳恒天机器人制造股份有限公司位于沈阳市沈北新区办公楼及厂房，建筑面积约8293平方米。该合同签订后，被告沈阳天与公司实际占有使用涉案办公楼及厂房。2020年9月30日，被告沈阳天与公司与案外人沈阳恒天机器人制造股份有限公司又签订《和解协议》，该协议约定甲方（被告沈阳天与公司）使用期间水、电、采暖、物业费等费用由甲方（被告沈阳天与公司）自行支付。被告沈阳天与公司未给付原告沈阳金弘公司涉案办公楼及厂房的物业费。在诉讼过程中，原告沈阳金弘公司称园区车辆进出，已缴纳物业费的业主通过门禁系统自动进出，未缴物业费的业主只能通过人工登记进出。本院认为，涉案园区的业主委员会是业主依法通过选举产生的，业主大会或者业委会的决定，对全体业主具有约束力。本案中，沈阳市沈北新区太平洋工业城业主委员会代表涉案园区业主与原告沈阳金弘公司签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该物业服务合同对该园区的全体业主具有法律约束力，原告沈阳金弘公司、被告沈阳天与公司均应按合同约定及时全面履行合同义务。被告沈阳天与公司已在《太平洋工业城业主委员会自治组织联名汇签》上签章，且对沈阳市沈北新区太平洋工业城业主委员会于2020年5月22日发布的公告无异议，可证其对业主委员会成立、选用原告提供物业服务是知晓的。关于每月每平方米0.4元的物业服务收费标准，物业合同已明确约定，被告沈阳天与公司抗辩收费标准违法，缺少必要的事实及法律依据，本院不予支持。被告沈阳天与公司异议沈阳市沈北新区太平洋工业城业主委员会成立的合法性问题，因沈阳市沈北新区太平洋工业城业主委员会并非本案当事人，又本案为物业合同纠纷，两者并非同一法律关系，本院不予审查处理，被告沈阳天与公司对此可依法另行主张权利。被告沈阳天与公司签订《办公楼及厂房买卖合同》后，实际使用涉案办公楼及厂房，且又在其它协议中明确约定其使用期间涉案办公楼及厂房的物业费由其自行承担，故被告沈阳天与公司作为涉案物业的实际使用人，依法享有该物业服务的权利，承担物业服务的义务。被告沈阳天与公司抗辩非涉案房产业主无给付物业费义务，与相关协议等事实不符，于法无据，本院不予采信。原告沈阳金弘公司从2020年6月1日开始提供了物业管理服务属实。依据物业服务合同约定原告沈阳金弘公司提供公共区域内清洁卫生、生活垃圾清运等卫生保洁服务，但原告沈阳金弘公司作为涉案园区的物业服务者，未提供充足的证据证明其已对他人在公共区域堆放建筑材料行为及时通知限期整改。该物业服务合同约定的“业主已交物业费车辆（包括来访车辆）免收费”即车位使用以业主或物业实际使用人是否交纳物业费为前提区分对待的条款，系排除（不同）业主主要权利的条款，依据相关法律规定，该条款依法无效。又原告沈阳金弘公司提供的物业服务园区出入门禁系统，以被告沈阳天与公司未缴纳物业费为由，采用不同的方式进行差异化的物业管理服务，缺少必要的事实依据，作为涉案园区的业主或物业实际使用人，平等地享有接受物业服务的权利，原告沈阳金弘公司应平等的向全体业主提供物业服务。如上所述，原告沈阳金弘公司向被告沈阳天与公司实际提供的物业服务尚有少量瑕疵，依据相关法律规定，物业服务收费应遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，故原告沈阳金弘公司向被告沈阳天与公司主张的物业费应相应的调整，综合考虑到物业服务内容、物业服务质量、物业服务收费标准、实际影响、主观过错等方面，本院酌定原告沈阳金弘公司按应收取物业费90%部分本院予以支持，超出部分，本院不予支持。经核算（0.4*8293*12*90%），被告沈阳天与公司应给付原告沈阳金弘公司2020年6月1日至2021年5月31日期间的物业费35825.8元。原告沈阳金弘公司向被告沈阳天与公司提供的物业服务尚有不足，被告沈阳天与公司未及时支付物业费并非主观故意，原告沈阳金弘公司主张被告沈阳天与公司给付滞纳金缺少必要的事实及法律依据，本院不予支持。双方当事人均应积极作为，取得各自的理解、支持。一个园区物业环境的美好与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量、物业费交费率、物业费标准的高低等多种因素密切相关。业主也应当意识到业主长期拒付、延付物业费会使物业服务质量随之降低，造成恶性循环，严重影响园区业主的共同利益。原告沈阳金弘公司作为物业服务企业，对业主提出的意见、建议应认真耐心倾听，积极反思，从自身查找不足，及时完善自身物业服务体系。在今后的物业服务中应当严格遵守物业服务合同约定，切实增强服务意识、改善服务质量，加强与广大业主的沟通，提高广大业主物业服务的满意度，与广大业主共同打造良好的物业服务示范区。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告沈阳天与电梯制造有限公司于本判决生效后五日内给付原告沈阳金弘物业管理服务有限责任公司2020年6月1日至2021年5月31日期间的物业费35825.8元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳金弘物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告沈阳金弘物业管理服务有限责任公司承担52元，由被告沈阳天与电梯制造有限公司承担348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇二一年三月二十七日法官助理葛德强书记员徐波本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。