江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初1846号 原告：彭绍军，男，1962年11月24日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 原告：聂巧云，女，1964年3月25日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：范斌、李美娇，江苏尚扬律师事务所律师。 被告：连云港融辉置业有限公司，住连云港市云台山风景区学林路东、学院路西、屏竹路北。 法定代表人：付景辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董淑远、杜浩谦，江苏海郡律师事务所律师。 原告彭绍军、原告聂巧云与被告连云港融辉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，被告连云港融辉置业有限公司提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其管辖权异议。被告连云港融辉置业有限公司不服本院裁定，提起上诉，经连云港市中级人民法院审理后，依法裁定驳回了被告连云港融辉置业有限公司的上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭绍军及其委托诉讼代理人范斌、李美娇，被告委托诉讼代理人董淑远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告彭绍军、原告聂巧云向本院提出诉讼请求：判令被告退还转让费31万元及利息（自2017年10月7日起至实际给付日止按照银行间同业拆借的利率贷款）并承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年10月7日，原告就购买位于住宅楼的房屋事宜与被告签订了两份《商品房买卖合同》。第一份合同约定：位于第1#楼1单元1-1103室房屋建筑面积100.78平方米，单价为每平方米12620.99元，总金额为1271943元，买方于签约当日付清房款421943元，余款850000元采取银行贷款方式支付。第二份合同约定：位于第1#楼1单元1-1102室房屋建筑面积99.17平方米，单价为每平方米12580.99元，总金额为1247657元，两份合同原告按照约定付了首付，并与银行办理了贷款等全部义务，但被告在房价款之外收取转让费310000元。原告认为:被告在房价款之外收取转让费的行为没有合同依据且违反了法律规定。原告有权要求被告退还，但虽经原告催要，被告至今未退。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉求。 被告连云港融辉置业有限公司答辩称：1、因答辩人欠付施工方福建卓越建设工程开发有限公司工程款，双方签订了《以房抵款协议》将四季金某1号楼包括涉案房屋在内的共计81套房源(总价99991150元)抵售给卓越公司，同时约定卓越公司有权指定其他单位、个人的名义购买上述商品房。涉案房屋均系卓越公司销售给原告，答辩人与原告从未就涉案房屋相关销售事项进行过洽谈。答辩人根据卓越公司的指示及原告的申请与原告所签订的两份《商品房买卖合同》只是为履行《以房抵款协议》应当承担的附随义务，也是协助原告顺利购得房屋必须要履行的一个环节。2、涉案房屋由卓越公司委托案外人连云港盛某房地产经纪有限公司进行独家销售，卓越公司指定林某等人与盛某公司对接并收取转让费，然后指示答辩人与原告签订《商品房买卖合同》，每签订一套盛某公司收取卓越公司中介费3000元。另案审理过程中，盛某公司也证明了上述事实。被告没有收取原告任何转让费。3、从本案原告提供的证据来看，原告彭绍军(聂巧云)于2017年10月7日向盛某公司支付转让费31万并于当日签订合同。原告的上述行为证明了另案中林某及盛某公司陈述属实。原告与答辩人所签订的《商品房买卖合同》所约定的房款与其实际支付的房款存在巨大的差距，原告在签订合同时并没有提出异议(正常逻辑应拒签)，表明原告向案外人支付转让费是完全自愿的，并不存在任何误会。特别是原告彭绍军(聂巧云)是在盛某公司直接刷的卡。综上，本案的事实是原告与案外人就涉案房屋价款达成一致后，原告向案外人支付转让费，剩余款项按《商品房买卖合同》所约定的支付，现原告无视诚实信用请求原告退还转让费没有事实及法律依据，恳请人民法院依法予以驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月7日，原告彭绍军、聂巧云与被告连云港融辉置业有限公司签订两份《商品房买卖合同》，第一份合同约定原告以1271943元的价格向被告购买其开发的四季金某小区第1#楼1单元1-1103室房屋，该合同约定原告应于签约当日付清房款421943元，余款850000元以银行贷款的方式支付；第二份合同约定原告以1247657元的价格向被告购买其开发的四季金某小区第1#楼1单元1-1102室房屋，该合同约定原告应于签约当日付清房款397657元，余款850000元以银行贷款的方式支付。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了二份合同的首付款共计819600元并以银行贷款方式支付了剩余房款。被告向原告交付了涉案房屋。 另查明，2017年，被告连云港融辉置业有限公司(甲方)与案外人福建卓越建设工程开发有限公司(乙方)签订《以房抵款协议》，该协议约定:1.双方同意，乙方整体打包购买1号楼，共计81套房源，总建筑面积:7891.56平方米，房屋总价9910元。双方同意以下列工程款冲抵所购上述商品房的房款:甲方欠付的四季金某三期1#、2#、3#、12#、13#、15#、16#楼及人防地下室建筑安装总承包施工工程款9991150元。甲方同意乙方可以乙方指定的其他单位、个人的名义购买上述商品房。乙方以其指定的其他单位、个人购买上述商品房的，仍视为乙方购买了上述商品房，甲乙双方有关购房款支付、工程抵付之事宜仍执行本协议的约定。2、甲方同意乙方上述商品房购房款全额以上述工程款抵付。双方同意于《商品房买卖合同》签订当日分别向对方出具房屋收款发票(乙方或乙方指定的第三方)、工程款收款正式发票。3、双方同意在本协议签订之日起90日内，乙方须就本协议第1条所述的81套房屋并提供与之对应的购房者名单后与甲方签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》一经签订，即视为乙方已支付了相应的房款总额，也视为甲方已向乙方支付了与房屋总价款等额的工程款。本协议签订后，甲方即可暂停支付与该房款等额的工程款。该部分房屋的《商品房买卖合同》一经签订，即视为乙方已支付了相应的房款总价，也视为甲方已向乙方支付了与房屋总价等额的工程款。4、本协议约定之商品房单价、总价款仅指商品房本身之价格及价款，并不包括购买商品房所需承担的税费以及购买、使用该商品房所需由购房者承担的其他费用。双方还就其他事项进行了约定。2017年5月25日，卓越公司的员工张某(甲方、委托方)与案外人连云港盛某房地产经纪有限公司(乙方、受委托方)签订《委托协议书》，双方约定由甲方委托乙方独家承销融辉公司抵售给卓越公司的四季金某三期1号楼81套房屋。在代理销售过程中，卓越公司指定该公司会计林某等与盛某公司对接，销售方式为以抵售价为基准，由林某等根据房屋楼层位置确定加价款并由林某等收取该部分加价款，然后由业主与融辉公司按抵售价签订《商品房买卖合同》，盛某公司每套收取3000元中介费。 2017年10月7日，林某向原告出具《收条》两份，第一份内容为:今收到四季金某三期1#楼1单元1102转让费155000元整，以银行汇款为准；第二份内容为:今收到四季金某三期1#楼1单元1103转让费155000元整，以银行汇款为准。同日，原告通过POS机刷卡，向盛某公司支付了310000元。 再查明，原告彭绍军、聂巧云于庭审中自认，当时房屋买卖时双方协商的总房价包含争议的310000元。 以上事实有原告向法院提交的《商品房买卖合同》，《个人借款合同》，购房款发票一组，四季金某楼盘成交表格，《收条》,付款凭证，微信聊天记录，被告提交的《以房抵款协议》，《更名申请》，江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1051号民事判决书及该案案外人提供的《委托协议书》、《情况说明》，（2020）苏07民终1528号民事判决书等证据予以证实，足以认定真实性。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实 或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告彭绍军、聂巧云主张被告在房价款之外收取转让费，但被告提交的《以房抵款协议》，《更名申请》，江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1051号民事判决书及该案案外人提供的《委托协议书》、《情况说明》、（2020）苏07民终1528号民事判决书等相关证据已形成完整的证据锁链，足以证明涉案房屋系福建卓越建设工程开发有限公司从被告处通过以房抵工程款的方式获得房屋的处置权，并委托连云港盛某房地产经纪有限公司予以销售，通过各方所举证、质证的证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断可以得出林某收取转让费的行为与被告无关。故原告要求被告承担返还转让费的诉讼请求，无事实依据，不能成立。 买房是人生之大事，原告彭绍军、聂巧云作为完全民事 行为能力人对此应当尽到谨慎义务，在没有辨明林某的身份的情况下，其直接向将310000元交付林某，事前未要求被告林某向其出具定购单以及书面合同，事后也又未要求被告林某出具加盖被告公章的正规收据或发票，其行为明显违背日常生活经验。同时，原、被告签订的第一份《商品房买卖合同》中载明涉案商品房单价为12580.99元，该价格远低于与2017年同地段同类型商品房成交价格，而涉案商品房合同价格加上收取的转让费155000元[(1271943元+155000元)/100.78平方米]后，涉案商品房单价14159元/平方米；原、被告签订的第二份《商品房买卖合同》中载明涉案商品房单价为12600.99元，该价格远低于与2017年同地段同类型商品房成交价格，而涉案商品房合同价格加上收取的转让费155000元[(1247657元+155000元)/99.17平方米]后，涉案商品房单价14144元/平方米，两套商品房的单价均与当时的市场价格较为相符，且原告彭绍军、聂巧云也认可当时协议的购房总价中包含本案争议的310000元，可以认定原告给付林某310000元的真实意思表示是在涉案商品房抵售价的基础上予以加价购买，因此该310000元应为原告自愿支付给林某的款项，而非支付给融辉公司的购房款。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 驳回原告彭绍军、聂巧云的诉讼请求。 案件受理费5950元（原告已预交），由原告彭绍军、聂巧云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  韩永敏 人民陪审员  赵扣凤 二〇二〇年九月十日 书 记 员  陈婉玥 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 [二]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。