徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初6581号原告：郝玉恒，男，1981年3月13日出生，汉族，住徐州市铜山新区。原告：钟晓燕，女，1980年11月17日出生，汉族，住徐州市铜山新区。二原告共同委托诉讼代理人：王凯，江苏佑本律师事务所律师。被告：中佳（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇政府办公室**。管理人：中佳（徐州）房地产开发有限公司破产清算组，住，住所地铜山区汉王镇政府办公室**/div>管理人负责人：马相杰，系破产清算组组长。委托诉讼代理人：李源，系破产清算组工作人员。委托诉讼代理人：曹崇岩，系破产清算组工作人员。被告：苏州家和房地产开发有限公司，住所地，住所地苏州相城经济开发区春申湖东路**iv>法定代表人：丁岳斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶勇，该公司员工。委托诉讼代理人：吴永华，该公司员工。原告郝玉恒、钟晓燕与被告中佳（徐州）房地产开发有限公司（下称中佳公司）、苏州家和房地产开发有限公司（下称家和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，经审理发现有不适宜简易程序情形，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告郝玉恒、钟晓燕的委托诉讼代理人王凯，被告中佳公司的委托诉讼代理人曹崇岩，被告家和公司的委托诉讼代理人吴永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝玉恒、钟晓燕向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告赔偿原告各项损失81000元（其中没有兑现的“五大科技”损失35000元，包括指纹密码锁3000元、新风系统20000元、照明控制系统2000元、厨房垃圾处理系统3000元、驱蚊系统7000元；没有按照图纸施工造成的损失10000元；没有安装燃气暖气设备的损失30000元；没有安装纱窗损失2000元；延期上房造成的物业费损失4000元）；2．判令被告赔偿逾期上房违约金181804元（自2014年12月计算至2019年7月30日按照总房价的日万分之0.8计算）；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年原告与被告中佳公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的墅立方叠加花园洋房。首先，被告在销售该房产时，全面宣传该房产为徐州唯一科技别墅群，拥有八度科技功能，即门禁安防系统、指纹密码锁、新风系统、私家电梯、中空玻璃、照明控制系统、厨房垃圾处理系统、驱蚊系统。但在实际交付中，被告中佳公司违反约定，没有完全实现八度科技的承诺，因此原告要求被告赔偿因违约所造成的损失。其次，被告在涉案房产的施工过程中，没有按照施工图进行完整施工，擅自改变了围墙、主体外墙等施工项目，在施工图中设计有燃气壁挂炉独立供暖、采暖系统，但在实际交付时，被告均未实现，因此原告认为被告违约改变施工项目应承担赔偿责任。再次，根据商品房买卖合同第八条、第九条约定，被告单方造成延期交付，应当赔付原告逾期上房违约金。2016年年底，被告中佳公司经营困难，被告家和公司以业务合作的方式，接管了涉案工程的开发、施工项目，并与中佳公司签署了《合作复工建设合同》，对双方的权利义务作出书面约定。因此对原告损失被告家和公司应与被告中佳公司承担共同赔偿责任。对于以上问题，原告与其他业主多次和被告进行沟通，但没有妥善解决，至今没有达成一致意见。原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。被告中佳公司辩称，原告的诉讼请求不应得到支持，理由如下：第一，对于赔偿损失诉请，原告与被告签订的商品房买卖合同中第17条第五项约定“本合同为有效合同，其预定协议、宣传资料以及口头承诺，与本合同不符之处，均以本合同为准。”从合同的内容来看，原告的第一项诉请并不存在，被告交付给原告的房屋，符合合同的约定，而且涉案的三期项目已于2019年7月19日竣工验收合格；第一项诉请中的物业费损失4000元与本案并无关系，该物业费的收取与被告无关。第二，对于逾期上房违约金诉请，原告已经向被告的管理人申请债权，管理人已经依法予以确认，根据破产法的规定，原告无需在此诉讼中主张关于违约金的诉请，如其撤销在破产管理人处的债权申报，才可以依法得到支持。破产过程中确认的逾期上房的期间为自合同约定的交房之日计算至2016年2月16日即中佳公司被法院依法破产受理之日，按照购房合同中约定的合同价格的日万分之0.8的标准计算。被告家和公司辩称，第一，涉案房产项目的背景为，涉案房地产开发项目原由中佳公司开发，前期手续包括网上备案等均由中佳公司办理，涉案房屋前期建设也由中佳公司建设。2013年下半年，中佳公司经营不善等原因导致该项目停工，成为多年烂尾楼盘，致使购房者多次到市区相关部门信访。2016年2月16日，债权人浙江腾威建设有限公司提出了破产申请，徐州市铜山区人民法院裁定受理中佳公司破产案件。为了加快加州玫瑰园2-3标段项目复工建设进程，维护债权人的合法权益，受中佳公司破产清算组的委托，法院通过淘宝网对外发布招募合作复工建设合作人的公告，家和公司竞得了合作建设加州玫瑰园2-3墅立方的合作权。2017年2月19日，家和公司与中佳公司破产清算组签订了合作复工建设合同。第二，原告的诉请不应得到支持。1.中佳公司从2013年烂尾后，相关项目的资料产权不全，家和公司在接收过程中，并没有所谓八度科技的资料，合同对此也未进行约定，且时隔五年后，所谓的八度科技也不能实现。被告家和公司按照新的规范及房产潮流，通过其他方式满足了业主的利益。且即使中佳公司在销售前存在类似宣传，其也不构成合同的组成部分，详见中佳公司的答辩。家和公司为了使烂尾楼盘不出现质量问题，委托质检机构重新检测后，按照合同进行施工，不存在违约。2.外墙面改成真石漆涂料，有设计变更工程指令单，家和公司系按照工程指令单进行施工。且家和公司为提升小区品质及根据相关规范要求的通透率和绿化效果，将园林设计原设计图纸中的围墙改成了铁艺围墙。3.原设计燃气采暖系统，现已不能满足现行规范要求。为提高小区品质、方便业主生活和水源，墅立方业主一致要求采取了市政集中供暖，暖气管网已入庭院。且施工图中的壁挂炉同房间布置中的其他物品一样，只适用于示意的位置，按照房地产开发的惯例，只有精装修的房产才存在明确的物品，且合同中并没有约定上述内容。4.原纱窗设计为外平开窗，不是推拉窗，没有位置安装纱窗，设计图纸过程中没有综合考虑，故家和公司根据现场实际情况取消了纱窗。5.家和公司将房屋建成并通过验收后，将69套房产移交给了中佳公司清算组，中佳公司清算组已通知原告上房，大部分业主均已上房。如业主没有上房，所造成的损失与家和公司无关。6.该项目是破产后的合同复工，家和公司是为了业主利益才将项目建成，不存在承担违约金的问题。本院经审理认定案件事实如下：被告中佳公司系位于徐州铜山区地块墅立方小区（加州玫瑰园2-3项目）的开发商。2013年，被告中佳公司通过发放宣传彩页和广告册，及在彭城晚报、易房网等媒体刊文、在售楼处张贴广告等多种方式宣传该小区拥有“八度科技别墅”，即私家电梯、LOW-E玻璃窗、指纹密码锁、新风系统、智能家居控制系统（门禁安防系统、照明控制系统）、厨房垃圾粉碎系统、驱蚊系统等八大智能节能系统。2013年7月16日，原告郝玉恒、钟晓燕（买受人）与被告中佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的墅立方（二）第CD3座0单元104号商品房，建筑面积267.19平方米，单价为每平方米5090.01元，总价款1360000元。签订合同时买受人已向出卖人支付总房款73%即100万元，余款36万元于2013年8月10日付清。出卖人应当在2014年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，逾期出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之零点八的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人方可申请解除合同，经出卖人同意后90天内退还已付款。第十条“规划、设计变更的约定”中约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。第十七条第五项约定，本合同为有效合同，其预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准。附件三“装饰、设备标准”中约定，内墙为毛墙，顶棚为腻子抹平，厨房、卫生间、阳台均为毛墙毛地，其他均以最终确认规划设计施工图为准。双方还就产权登记、保修责任、争议解决办法等其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告履行了付款义务。中佳公司于2020年4月13日向原告开具了1368348元的发票。后中佳公司因经营不善出现资金链断裂、工程停工等困难局面，案外人浙江腾威建设有限公司向本院申请对中佳公司进行破产清算。本院于2016年2月16日作出（2016）苏0312民破3号民事裁定书，受理了对中佳公司的破产清算申请。2016年12月30日，本院发布《关于招募合作复工建设中佳（徐州）房地产开发有限公司加州玫瑰园2-3项目合作人的公告》，公开拍卖合作复工建设中佳公司加州玫瑰园2-3项目（墅立方）合作权，载明“合作人在签订合作复工建设合同后需对项目进行投资、工程复工建设、竣工验收、房屋销售等一系列工作”。后被告家和公司竞得该项目合作权。2017年2月9日，中佳公司破产清算组与家和公司签订《合作复工建设合同》，约定采取合作复工建设模式，由中佳公司破产清算组通过公开竞价的方式选取项目合作人，合作人在签订合作复工建设合同后需对项目进行投资、工程复工建设、竣工验收、房屋销售等一系列工作。自合作复工建设合同签订后，项目复工建设、规费税费、营销销售费用等全部资金由合作人承担，合作人按公开竞价的标的向清算组支付相应对价。其中“乙方责任”中约定，乙方实施并承担项目建设过程中发生的施工、买卖、租赁等经营行为相应的责任。乙方在合作过程中不处置中佳公司在破产立案钱已经销售的房产（含全款销售、欠款销售、定金销售），乙方在项目建设完毕后将上述房屋交由甲方，由甲方全权处置，相应房屋价款（按原销售价格）可以抵扣乙方应付甲方的价款。后家和公司对该项目进行施工。施工过程中，进行了部分变更，如外墙面砖改为真石漆、取消了纱窗、实体围墙变更为护栏式围墙等。2019年7月，涉案商品房具备交付条件。被告于2019年7月30日通知原告办理上房手续。原告以涉案房屋与销售时的宣传及设计图纸不一致为由，主张被告赔偿未果，产生本案纠纷。本院认为，关于原告主张的未兑现“五大科技”的损失问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。通过上述规定可知，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。本案中，中佳公司在销售广告和宣传资料中对小区房屋及相关设施的宣传是具体、明确的，其关于“八度科技”的宣传，对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响。上述宣传内容符合要约的构成要件，应视为要约。被告中佳公司辩称合同第十七条第五项约定“预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准”，但该条约定系格式条款，系中佳公司作为合同提供方免除自身责任，排除买受人主要权利，故该条款无效。综上，中佳公司关于“八度科技”的宣传应视为双方合同内容的一部分。在被告交房时，中佳公司未兑现上述宣传内容，应承担相应违约责任。对该损失本院结合小区现状及市场行情酌情支持30000元。关于原告诉请未按照图纸施工的损失10000元、未安装纱窗损失2000元。原告主张被告施工中将外墙面砖、实体围墙后变更为真石漆、护栏式围墙，减少了地面混凝土厚度，取消了纱窗，故主张被告予以赔偿。本院认为，上述项目系设计图纸中标注内容，在施工过程中被告根据施工需要存在调整，且已于2019年7与30日取得竣工验收手续。原告也未提供证据证明因此调整给其造成的具体损失，故对该项诉请本院不予支持。关于原告诉请未安装燃气暖气设备的损失30000元。虽原告调取的涉案小区图纸上有壁挂炉和采暖系统分布图，但该图纸为设计图纸，不能证明该图纸为合同附件三中“最终确认规划设计施工图”中暖气部分的设计内容，原告主张该内容并非合同组成部分。涉案小区现为集中供暖，被告并不存在违约损害购房人利益情形，故对该请求本院不予支持。关于原告诉请延期上房造成的物业费损失4000元。业主在上房后交纳物业费系履行其与物业公司之间的义务，对该项诉请本院不予支持。关于被告家和公司的责任承担问题。2016年12月30日本院发布《关于招募合作复工建设中佳（徐州）房地产开发有限公司加州玫瑰园2-3项目合作人的公告》中载明由合作人负责涉案小区的建设、竣工验收等工作，该公告为公众知晓。后家和公司竞得合作权，与被告中佳公司签订《合作复工建设合同》，二被告均应对按原有标准交付房屋承担责任。故对未按原有标准交付房屋导致原告产生的损失，由二被告共同承担责任。关于逾期上房违约金。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。尽管该条规定并未明确违约金是否属于停止计算的“利息”，但为及时确认债权数额，逾期上房违约金的截止时间也应当参照上述规定。故本院支持自2015年1月1日至2016年2月16日的逾期上房违约金44716.8元（1360000元*0.00008*411天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告中佳（徐州）房地产开发有限公司、苏州家和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郝玉恒、钟晓燕损失30000元；二、被告中佳（徐州）房地产开发有限公司支付原告郝玉恒、钟晓燕逾期上房违约金44716.8元；三、驳回原告郝玉恒、钟晓燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5242元，由原告郝玉恒、钟晓燕负担3242元，由被告中佳（徐州）房地产开发有限公司、苏州家和房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  闫德武人民陪审员  许吉雷二〇二一年一月二十二日书 记 员  黄 维