福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初14740号 原告：陈生再，男，1973年1月6日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：陈仪玲，福建纬瀚律师事务所执业律师。 被告：黄南山，男，汉族，1980年10月9日出生，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：马晋，福建兴南律师事务所执业律师。 原告陈生再与被告黄南山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈生再及其委托诉讼代理人陈仪玲，被告黄南山及其委托诉讼代理人马晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈生再向本院提起诉讼，请求判令：1.解除《房产买卖协议》及《补充协议》；2.黄南山立即双倍返还购房定金580000元给陈生再；3.黄南山赔偿陈生再损失24800元，包含律师费13000元及中介费11800元；4.本案诉讼费用和财产保全申请费3544由黄南山承担。事实与理由：陈生再、黄南山通过厦门市海沧区中厦君房产中介服务于2019年4月23日就买卖位于厦门市海沧区的房屋签订编号为0002259号《房产买卖协议》，协议就购房款、办理产权过户、户口迁移等事项进行了约定。合同签订后，陈生再依约支付了购房定金。至2019年6月，陈生再得知黄南山因对外负债被诉至法院后，讼争的房屋已被法院查封，无法办理过户。2019年7月25日，双方及房产中介三方进行面谈，黄南山承诺再宽限几日，待他将债务处理后即可办理过户，为此，双方同日签订一份《补充协议》，就办理过户时间、购房定金等进行了补充约定。但直至今日，黄南山再三推诿、仍无法依约办理房屋过户手续。陈生再、黄南山双方签订《房产买卖协议》、《补充协议》后，陈生再依约履行合同义务，但黄南山隐瞒其对外债务问题导致现无法办理房产过户手续，致使合同无法履行，给陈生再造成了各项损失。故陈生再提起诉讼。 黄南山辩称，同意解除案涉《房产买卖协议》、《补充协议》，但是应驳回其他诉讼请求，理由如下：1.陈生再起诉状陈述不属实，其对讼争的房产早有意向，通过中厦君房产中介联系黄南山询问购房的相关事宜。陈生再在此之前，就知道黄南山的房产于2019年1月就已经被泉州丰泽区法院保全，因此不存在其到2019年6月份才知道房屋被保全的问题。陈生再在买房时就已经知道房屋被保全导致房屋无法过户，但因房屋便宜仍选择购买，那么其应自行承担相应的风险。双倍定金显失公平，且违背诚实信用原则。2.黄南山实际收到购房定金也并不是陈生再所谓的290000元，而是140000元，陈生再实际支付定金仅为190000元，其中50000元支付给中厦君房产中介，黄南山也同意退还收到的定金140000元。陈生再并不存在其他损失，关于这部分损失应予以驳回。因其自身过错，本案的财产保全申请费和案件受理费应由陈生再承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄南山对陈生再提交的房屋买卖协议、补充协议、银行流水记录、委托代理合同发票、银行转账凭证的真实性没有异议，陈生再对黄南山提交的借条、收据及微信记录截图的真实性没有异议，本院予以采信并在卷佐证。陈生再提交的收款收据中，黄南山对其本人签字的收款收据没有异议，本院予以采信。其余两张收款收据陈生再提供原件供法庭核对，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下： 2019年4月23日，黄南山作为出售方（甲方）、陈生再作为购买方（乙方）、厦门市海沧区中厦君房产中介服务作为中介方（丙方），签订编号为0002259的的《房产买卖协议》，约定：甲方同意将座落于厦门市海沧区的房产出售给乙方；甲乙双方同意上述房屋的成交总价为3000000元，本协议签订之日乙方支付甲方购房定金200000元，乙方支付给甲方的购房定金先交由丙方保管，待甲乙双方到厦门市国土资源与房产管理局办理交易过户当日再由丙方转交给甲方；乙方于2017年6月20日前向甲方支付970000元，向银行申请商业贷款2030000元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲乙双方应于2019年6月20日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2019年6月20日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费20000元，其中乙方支付20000元，同时乙方应向丙方支付代办过户手续费800元，本协议签订后甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。在合同第十七条备注“经甲乙双方协商一致约定乙方所支付的定金款200000元，其中150000元暂由丙方代为保管，另外50000元转入甲方账户”。 合同签订当日，陈生再向黄南山转账支付定金50000元，剩余的150000元定金转账交由中介方经办人柏大刚代为保管。黄南山出具收款收据一份，载明“兹有本人（卖方）黄南山收到买方陈生再购买本人位于厦门市海沧区定金200000元”，并备注“上述定金款中150000元暂由丙方代为保管”。同时，陈生再向中介方支付中介费5800元。中介方出具收款数据一份，载明“兹收到陈生再先生交来委托购买厦门市海沧区房产中介费／代办费／定金／意向金伍仟捌佰元整”。 2019年6月6日，中介方出具收款收据一份，载明“兹收到陈生再先生交来委托购买厦门市海沧区房产评估费用陆仟元整”。 2019年7月25日，黄南山作为甲方、陈生再作为乙方、厦门市海沧区中厦君房产中介服务作为见证方，签订《补充协议》，就上述合同补充约定如下：之前房产买卖协议合同条款中双方所约定的过户（送件）时间2019年6月20日经双方协商一致改定为2019年8月30日之前，双方不得逾期到时如有一方未按条款约定履行，视为违约；2.之前房产买卖协议合同条款中所约定的定金款200000元经双方协商一致约定调整为290000元，陈生再需在2019年7月30日前补支付给黄南山；3.之前房屋买卖协议合同条款中双方所签订的房产成交总价3000000元经双方协商一致调整为2980000元；4.之间房屋买卖协议合同条款中所约定的交房时间经双方协商一致调整为甲方同意在收到全部购房尾款时三个工作日内把上述房产交付给乙方使用，不得逾期。 另查明，陈生再分别于2019年7月8日、7月25日、7月26日向黄南山转账15000元、10000元、60000元，并另外微信转账5000元给黄南山，作为购房定金。加上2019年4月23日直接转给黄南山的定金50000元，陈生再共直接向黄南山本人支付定金140000元，黄南山对此予以确认。双方约定由中介方代为保管的150000元定金中，中介方经办人柏大刚于补充协议签订前退还陈生再95000元，本案诉讼发生后又于2020年4月5日退还11000元，剩余的定金44000元及陈生再已支付的评估费用6000元，柏大刚同意退还陈生再，并以个人名义就该50000元向陈生再出具借条，载明：“本人柏大刚因生意急需资金周转，特向陈生再借款人民币伍万元整，借款期限2020年4月5日至2020年9月30日，全部本金于2020年9月30日还清，如不能按期足额归还，借款人应向出借人支付金额3%违约金，期间所产生的一切诉讼费用均为借款人承担，为避免不必要争执，特立此条为借据，本借条同时为借款人收借款的法律凭证”，借条上还备注“从2020年5月份开始至9月30日前每个月还款人民币伍仟元至贰万元之间”。同时，柏大刚出具收据一份，载明“本人柏大刚身份证号5227251991××××××××于2020年4月5日收到陈生再现金人民币伍万元整”。2020年6月8日柏大刚向陈生再还款2000元。 庭审中，黄南山确认案涉房产截至开庭时仍处于被查封状态，除了案涉合同所涉财产保全以外，还增加了新的财产保全事项。黄南山表示同意解除案涉《房产买卖协议》及《补充协议》。 诉讼中，陈生再向本院申请财产保全，本院依法于2019年12月18日作出（2019）闽0206民初14740号民事裁定书，并于2019年12月27日轮候查封了黄南山、廖艺玲名下海沧区嵩屿南二里68号501室房产，查封序位为轮候7。陈生再支付财产保全费3544元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于合同解除问题。陈生再与黄南山之间签订的编号为0002259的《房产买卖协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现因案涉房产被查封导致无法达到过户的目的，双方均同意解除案涉《房产买卖协议》及《补充协议》，本院对此予以确认。二、关于双倍返还定金580000元的诉讼请求。本院认为，房产买卖协议的最终目的在于房产所有权的变更，黄南山在该协议项下负有于2019年8月30日前办理过户（送件）的义务，现因案涉房产被保全导致该义务无法履行、合同目的不能实现，黄南山已经构成根本违约，故陈生再要求适用定金罚则于法有据。但是定金合同系实践性合同，定金的数额应据实确定。本案中，陈生再向黄南山直接支付定金140000元，其依约定交由中介方代为保管的150000元定金在签订补充协议之前已退还95000元，换言之，补充协议中约定的本应于2019年7月30日前支付的定金290000元，陈生再实际支付的定金仅为195000元，其中140000元支付给黄南山、55000元交由柏大刚代为保管。因此，陈生再仅有权要求双倍返还定金390000元，但由于其中中介方经办人柏大刚代为保管的55000元已经由柏大刚于诉讼发生后退还11000元并将剩下款项以个人名义向陈生再出具借条，即陈生再同意将该款项转为其与柏大刚之间的借款，故该55000元不应再由黄南山退还。综上，黄南山应向陈生再返还定金335000元。三、关于赔偿律师费13000元、中介费11800元的诉讼请求。首先，合同中并未对律师费的承担作出约定，6000元评估费用中介方经办人柏大刚同意退还陈生再并已转化为借款；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或定金条款。同时，我国合同法规定的定金具有违约定金性质，其主要目的仍是在填补守约方因违约方违约所受损失。综上，本院对陈生再在定金罚则之外主张中介费违约损失、律师费损失等不予支持。财产保全申请费应根据陈生再诉讼请求得到支持的比例进行分摊，即由陈生再负担1497元，由黄南山负担2047元。鉴于财产保全申请费已由陈生再向法院先行缴纳，故黄南山应直接将其应承担的部分支付给陈生再。黄南山申请追加中介方为被告，目的在于确定中介代为保管定金收支事宜，现双方已就此作出确认，故无追加必要，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除陈生再与黄南山之间于2019年4月23日签订的编号为0002259的《房产买卖协议》及于2019年7月25日签订的《补充协议》； 二、黄南山于本判决生效之日起十日内向陈生再双倍返还定金335000元； 三、黄南山于本判决生效之日起十日内向陈生再支付财产保全申请费2047元； 四、驳回陈生再的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，减半收取15400元，由黄南山负担。 如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  林 娜 二〇二〇年七月三十一日 代书记员  纪华吉 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。