甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘1102民初992号原告陈宪兵（反诉被告），男，汉族，1981年11月27日出生，甘肃省定西市人，农民，住定西市安定区。委托代理人车天明，甘肃德鑫律师事务所律师。被告兰州腾俊房地产开发有限责任公司（反诉原告）。企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）。住所地：甘肃省兰州市城关区。法定代表人朱智强，该公司经理。委托代理人牛渭平，甘肃亚泰律师事务所律师。原告陈宪兵（反诉被告）与被告兰州腾俊房地产开发有限责任公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案。本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员杨春林适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告及其委托代理人车天明、被告委托代理人牛渭平到庭参加诉讼。第二次庭审，原告委托代理人车天明和被告委托代理人牛渭平到庭参加诉讼，原、被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宪兵诉称，2012年10月9日，原告与被告签订《永康东路商业街商品房商铺认购书》1份。约定由原告认购被告位于定西市安定区内官营镇东关永康家园5号楼2单元401室，建筑面积100㎡,2750元/㎡，总价款275000元，交定金50000元。同时还约定，原告于同年10月15日前向被告交付购房首付款50000元。原�接到被告通知后3日内前往被告处签署《商品房买卖合同》，被告于同年10月30日之前向原告交付房屋。协议签订后，原告依约履行了义务，被告于同年10月9日向原告交付房屋。但被告至今既不与原告签订商品房买卖合同，也不给原告出具正规购房发票。原告尚欠被告购房款175000元系事实，但被告要求原告支付无法律依据和合同依据。理由：1、原告已向被告交付的50000元是定金，50000元是购房款。2、原告享有先履行抗辩权，在双方签订房屋买卖合同之前，原告有权拒绝交纳房款。综上，依据《商品房销售办法》第十六条之规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”。因被告违反法律规定，故请求法院判决驳回被告的反诉请求。同时请求法院判令被告与原告签订《商品房买卖合同》。并由被告承担本案的本诉诉讼费用和反诉诉讼费用�原告陈宪兵对其主张举出以下证据予以支持1、2012年10月9日，《永康东路商业街商品房、商铺认购书》1份。以证明发展商应为兰州腾俊房地产开发有限责任公司，而不是兰州俊腾房地产开发有限责任公司。公司名称前后不一致的事实。同时证明该房屋维修基金属于待定事实。并证明原告向被告交纳的50000元系定金、另外50000元系购房款。剩余175000元购房款没有约定付款时间的事实。还证明商品房买卖合同签订时间约定不明，认购书大部分内容属于待定不符合商品房买卖合同主要条款的事实。2、2012年10月9日，收据1份。以证明原告向被告交纳购房定金50000元的事实。3、2012年10月14日，收据1份。4、2012年10月18日，收据1份。以上第3份证据和第4份证据证明原告分别于2012年10月14日、2012年10月18日向被告交纳购房款20000元和30000元的事实。5、2015年9月24日，《信访事项处理意见书》1份。以证明被告不与原告签订《商品房买卖合同》，导致原告向定西市安定区住房和城乡建设局上访的事实。被告兰州腾俊房地产开发有限责任公司辩称，2012年10月9日，原告购买被告开发建设的位于定西市安定区内官营镇永康东路永康家园商品住宅楼，房号为2单元401室，房屋总价款275000元。约定，被告于2012年10月9日前向被告交清该购房款。双方签订《永康东路商业街商品房商铺认购书》后原告仅向被告交纳了100000元的购房款，剩余175000元至今拒绝交纳。综上所述，因原告违约，现被告提起反诉。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。同时请求法院判令原告给付被告剩余购房款175000元及2012年10月9日至2016年4月9日期间的利息44100元（按月利率6‰计息）。请求法院判令原告给付被告�业维修基金5000元（按50元/㎡计算）。请求法院判令原告给付被告2013年11月1日至2016年3月31日期间的暖气费6900元（按23元/㎡计算）。共计231000元。并由原告承担本案的本诉诉讼费用和反诉诉讼费用。被告兰州腾俊房地产开发有限责任公司对其辩解举出以下证据予以支持1、《营业执照（复印件）》1份。2、《中华人民共和国组织机构代码证（复印件）》1份。3、《法定代表人身份证明书》1份。4、《法定代表人身份证（复印件）》1份。以上证据证明被告身份信息的真实性和合法性。5、2009年6月8日，定西市安定区人民政府颁发的《定国用（2009）第22028482号土地使用权证（复印件）》1份。6、2009年5月17日，定西市安定区城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证（复印件）》1份。7、2009年5月21日，定西市安定区城乡建设局颁发的《建设工程规划许可证（复印件）》1份。8、2010年1月5日，定西市建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证（复印件）》1份。9、2014年8月9日，定西市住房和城乡建设局颁发的《商品房预售许可证（复印件）》1份。以上第5份证据、第6份证据、第7份证据、第8份证据和第9份证据证明被告开发、建设和销售涉案房屋系合法的事实。10、《中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部第165号令（复印件）》1份。11、《定西市建设委员会和定西市财政局定建发[2010]271号文件（复印件）》1份。以上第10份证据和第11份证据证明被告有权利向原告收取维修基金5000元的事实。12、2016年5月17日，《定西市安定区住房和城乡建设局证明》1份。以证明被告开发的�官营镇永康家园5号楼建设项目于2014年8月已办理了商品房预售许可证的事实。许可证号为（房商预字【2014】第01号）。经审理查明，2012年10月9日，原、被告协商，由原告认购其位于定西市安定区内官营镇永康家园5号楼2单元4楼401室房屋一套，建筑面积100㎡,2750元/㎡，房屋价款275000元。原告采用一次性付款方式，同时交纳定金50000元。还约定，被告于同年10月30日之前向原告交付房屋，原告在接受使用前与被告签订《商品房买卖合同》。并对维修基金交纳比例和违约责任等事宜协商一致后订立《永康东路商业街商品房、商铺认购书》1份。协议订立后，被告当日向原告交付房屋，原告向被告交纳定金50000元。同年10月14日、10月18日原告先后向被告交纳购房款20000元和30000元。剩余175000元未给付形成诉讼。上述事实，有原告的陈述、被告的辩解及原告举�的《永康东路商业街商品房、商铺认购书》、收据、《信访事项处理意见书》和被告举出的《营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证》、《定国用（2009）第22028482号土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部第165号令》、《定西市建设委员会和定西市财政局定建发[2010]271号文件》、和《定西市安定区住房和城乡建设局证明》相互印证所证实。经质证，被告对原告举出的收据和《信访事项处理意见书》无异议。作为定案的依据予以确认。被告对原告举出的《永康东路商业街商品房、商铺认购书》本身无异议。但对原告证明“剩余175000元没有约定付款时间。双方约定的大部分�容属待定。认购书不符合商品房买卖合同的主要条款。”之证明目的有异议。被告认为，“认购书具备合同的主要条款，同时也约定了房款支付时间。”《永康东路商业街商品房、商铺认购书》第二条、第三条第一款第（一）项和第八条规定显示：“该房地产总价为275000元，2750元/㎡，乙方（原告）选择一次付款方式。物业维修基金累计不超过总房价的2%。房屋于2012年10月30日前交付乙方（原告）使用，但乙方（原告）须在交付使用前签署《商品房买卖合同》，并履行合同条款。”本院认为，认购书确定了房款的交纳方式、交纳时间和维修基金的交纳比例。同时确定《商品房买卖合同》签署时间为2012年10月30日。该认购书具备合同的主要条款。故被告异议成立。对原告举出的《永康东路商业街商品房、商铺认购书》作为定案的依据予以确认，对其证明目的本院不�确认。原告仅对被告举出的《中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部第165号令》和《定西市建设委员会和定西市财政局定建发[2010]271号文件》以“被告主张的维修金5000元数额有异议，合同上约定的数额是不确定的”为由提出异议。对被告举出的其他证据无异议。该异议，本院上述已作出定论，此不再累述。原告异议不成立。故对被告举出的证据作为定案的依据予以确认。本院认为，《永康东路商业街商品房、商铺认购书》具备合同的主要条款。原告应依诚信原则履行合同规定的义务，其不履行即应当承担相应的民事法律责任。故本院对被告要求原告给付购房款和房屋维修基金的主张予以采纳，对原告之抗辩，不予支持。虽然认购书已具备合同的主要条款，但其他条款处于待定状态致履行产生障碍，双方均有过错。故对被告要求原告承担违约损失之主张，本院不予支持。关于被告要求原告支付采暖费之请求。该主张非本案之调整范围，其可另案提起诉讼。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、原告陈宪兵给付被告兰州腾俊房地产开发有限责任公司购房款175000元、房屋维修基金5000元，共计180000元。该义务限原告陈宪兵于本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告陈宪兵在法律文书确定之第（一）项履行义务履行期间届满次日起5日内，依照《永康东路商业街商品房、商铺认购书》与被告兰州腾俊房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》。案件受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由被告兰州腾俊房地产开发有限责任公司负担。反诉案件受理费2383元，由原告陈宪兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  杨春林二〇一六年六月二十八日书记员  李 娜