重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书上诉人（原审原告）黄永英，女，1962年7月29日出生，汉族，个体工商户，住重庆市涪陵区。委托代理人李洪，男，1968年12月5日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告）涪陵关庙市场历史遗留问题处置协调小组办公室，住所地重庆市涪陵区中山西路合智广场15楼。负责人唐靖宇，该办公室主任。委托代理人任正伟，男，1971年6月30日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托代理人王军验，女，1962年9月5日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告）重庆市工商行政管理局涪陵区分局，住所地重庆市涪陵区太极大道57号，组织机构代码00867049-8。法定代表人肖联军，该局局长。委托代理人况常均，男，1968年8月13日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告）重庆市涪陵区人民政府，住所地重庆市涪陵区兴华中路66号。法定代表人李洪义，区长。委托代理人郑文剑，重庆元同律师事务所律师。原审第三人罗顺琼，女，1976年12月27日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托代理人李绍明，重庆元同律师事务所律师。上诉人黄永英因与被上诉人涪陵关庙市场历史遗留问题处置协调小组办公室（以下简称关庙市场协调小组）、重庆市工商行政管理局涪陵区分局（以下简称涪陵工商局）、重庆市涪陵区人民政府（以下简称涪陵区政府）、第三人罗顺琼确认合同无效纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第00735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、高鹏参加评议的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年1月14日，黄永英以重庆市涪陵区关庙市场C幢（实际应为B幢）负一楼232号摊位作为经营场地，向涪陵工商局下属敦仁工商所申请办理了个体工商户营业执照。2010年1月14日至2013年11月12日期间，黄永英在上述摊位从事缝纫加工，并向重庆渝兴物业服务有限公司缴纳物业管理服务费、水电费等费用，但黄永英未与房屋产权人或其他任何单位签订租赁合同，也未向房屋产权人或其他任何单位缴纳房屋租赁费。2013年11月12日，关庙市场协调小组与第三人罗顺琼签订《房地产买卖合同》，约定关庙市场协调小组将重庆市涪陵区人民西路3号B幢负1-4号关庙市场232号商铺出售给第三人罗顺琼。合同签订后，罗顺琼将购房款交付给关庙市场协调小组。2013年11月20日，重庆市国土资源和房屋管理局为罗顺琼颁发房地产权证。事后，罗顺琼要求黄永英返还该商铺无果。2013年12月29日，罗顺琼向一审法院提起诉讼，要求黄永英搬离其占有的重庆市涪陵区人民西路3号B幢负1-4号关庙市场232号商铺并支付租金。随后，黄永英以关庙市场协调小组与罗顺琼签订《房地产买卖合同》侵犯其优先购买权而致合同无效为由诉至一审法院。一审法院另查明：1992年，原涪陵地区行署决定开发关庙市场，并成立涪陵关庙市场建设工程指挥部。1994年10月，涪陵关庙市场建设工程指挥部与重庆黑马物业有限公司签订《合作开发关庙市场协议书》，约定关庙市场由重庆黑马物业有限公司投资修建，建成后的房屋产权和国土使用权归该公司。事后，由于重庆黑马物业有限公司无力对关庙市场后期进行建设，也不能承担办理该市场消防、建设、房地产权证等工作，导致购买了该市场门面、商铺的业主多次上访，要求政府为其办理房屋产权证。2003年9月、10月和12月，涪陵区政府先后召集工商、商委等部门专题会议，研究关庙市场历史遗留问题，形成了2003年158号、173号、204号议事纪要。根据上述议事纪要，涪陵区政府成立了关庙市场协调小组。协调小组下设办公室，负责处理关庙市场日常事务，处置余下房产并办理完善消防设施、工程竣工验收、房地产权证等手续。黄永英一审诉称：2010年1月14日，黄永英在敦仁工商所申办了个体户营业执照，该营业执照上标明了黄永英的经营场所为重庆市涪陵区关庙市场C幢负一楼232号摊位。黄永英领取营业执照后在该摊位经营至今。2013年10月12日，关庙市场协调小组在未保障黄永英的优先购买权的情况下，将该摊位出售给第三人罗顺琼，侵犯了黄永英的优先购买权，关庙市场协调小组与罗顺琼签订的房屋买卖合同无效。关庙市场协调小组一审答辩称：我办于2003年9月经涪陵区政府研究成立，负责处理涪陵关庙市场历史遗留问题日常事务，处置余下房产并履行完善消防设施、工程竣工、房地产权证办理等相关职责。黄永英不是本案讼争房屋的承租人，其起诉我办与第三人罗顺琼签订的房地产买卖合同无效的理由不能成立，请求法院驳回黄永英的诉讼请求。涪陵区工商局一审答辩称：我局并非讼争摊位的产权人，也不是合同的当事人，黄永英起诉我局没有事实依据及法律依据，请求驳回黄永英的诉讼请求。涪陵区政府一审答辩称：黄永英对本案讼争摊位不享有所有权，也不是该摊位的承租人，其无权主张关庙市场协调小组与第三人罗顺琼签订的房地产买卖合同无效，请求驳回黄永英的诉讼请求。罗顺琼一审述称：黄永英不是本案讼争房屋的承租人，我与关庙市场协调小组签订的房屋买卖合同合法有效，请求驳回黄永英的诉讼请求。一审法院认为，关庙市场协调小组系涪陵区政府设立的，负责处理关庙市场日常事务，处置余下房产并办理完善消防设施、工程竣工验收、房地产权证等手续，其在职责范围内对外民事行为合法有效。关庙市场协调小组与罗顺琼签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。黄永英以关庙市场协调小组与罗顺琼签订讼争房屋买卖合同侵犯其优先购买权为由，要求确认该合同无效，既无事实依据，亦不符合法律规定，故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄永英的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由黄永英负担。黄永英不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。主要事实及理由如下：1、涪陵区工商局给上诉人办理个体户工商营业执照时，明确载明了营业场所为讼争摊位，并且上诉人从2010年起每月向重庆渝兴物业公司交纳租金50元直至2013年，因此，上诉人系讼争摊位的合法承租人。关庙市场协调小组明知上诉人系合法承租人，在未通知上诉人是否行使优先购买权的情况下，擅自将讼争摊出售给第三人罗顺琼，违反法律规定，双方所签订的房屋买卖合同无效。2、讼争摊位系国有资产，关庙市场协调小组未依照相关法律规定，未经评估、公告、拍卖程序将讼争摊位出售给第三人罗顺琼，违反相关法律规定，双方所签订的合同亦应当无效。被上诉人关庙市场协调小组答辩称，讼争摊位不属国有资产；黄永英不是本案讼争摊位的承租人，其请求我办与第三人罗顺琼签订的房地产买卖合同无效的理由不符合法律规定，请求法院驳回黄永英的上诉请求。涪陵区工商局答辩称，我局并非讼争摊位的产权人，也不是合同的当事人，黄永英起诉我局没有事实依据及法律依据，请求驳回黄永英对我局的诉讼请求。涪陵区政府答辩称，同意关庙市场协调小组及涪陵区工商局的答辩意见。罗顺琼答辩称，同意关庙市场协调小组及涪陵区工商局的答辩意见。本院二审查明：上诉人黄永英从2010年1月起每月向关庙市场物管公司交纳232号摊位的物管费及消防费，每月费用为20－30元不等，其还称每月还交纳了租赁费，但未举示租赁合同以及交纳租金的依据。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人的争议焦点为：一、黄永英对讼争摊位是否享有优先购买权？二、讼争摊位是否系国有资产，是否应当按国有资产处置程序出售才合法有效？针对双方当事人的争议焦点，本院逐一评述如下：对争议焦点一：黄永英主张对讼争摊位享有优先购买权，其前提事实是自己系该摊位的合法承租人，故黄永英应当对此法律事实承担证明责任。黄永英一是没有举示承租讼争摊位所签订的租赁合同，二是没有举示交纳相应租金的票据，三是其称向关庙市场物管公司租赁讼争摊位，但事实上关庙市场物管公司既不是讼争摊位的所有权人，也不是讼争摊位的管理人，因此，黄永英对自己系讼争摊位的合法承租人没有完成证明责任，依照法律规定，其主张的这一事实不能成立，故黄永英认为其对讼争摊位享有优先购买权的理由，没有事实依据及法律依据，对其认为关庙市场协调小组与第三人罗顺琼就讼争摊位签订房屋买卖合同侵犯其优先购买权，该房屋买卖合同应当无效的上诉理由，本院不予支持。对争议焦点二：讼争摊位系重庆黑马物业有限公司投资修建，建成后的房屋产权和国土使用权归该公司所有。后因重庆黑马物业有限公司无法经营，涪陵区政府为处理善后事宜、解决民生问题才成立了关庙市场协调小组，该协调小组被授予的职能为负责处理关庙市场日常事务，处置余下房产并办理完善消防设施、工程竣工验收、房地产权证等手续，因此，关庙市场协调小组仅系讼争摊位的实际管理人。虽然该小组以自己名义出售了讼争摊位，但其是为了妥善管理、处置资产的需要，这并不能改变该摊位的初始产权性质，其不能基于自己系实际管理人的身份当然获得讼争摊位的所有权，因此，黄永英上诉认为讼争摊位系国有资产的理由，于法无据，对其上诉认为讼争摊未按照国有资产处置程序出售给第三人罗顺琼应当无效的请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄永英负担。本判决终审判决。审 判 长  余云中代理审判员  蔡 伟代理审判员  高 鹏二〇一五年八月十八日书 记 员  余婷婷