江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1123民初3073号原告：沈某国，男，1986年3月27日出生，汉族，务工，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：吴某芳（系原告沈某国妻子），女，1987年5月1日出生，汉族，家住江西省玉山县。原告：吴某芳，女，1987年5月1日出生，汉族，务工，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市玉山县冰溪街道怀玉山大道东路**国际名都****，统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春某喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊明，系江瀛赣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑，系江瀛赣律师事务所律师。原告沈某国、吴某芳与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某芳并代理原告沈某国、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈某国、吴某芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金31,229（暂计至2020年8月7日止）；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金1,870元，两项合计33,099元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系夫妻，2015年2月26日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为374000元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2016年1月6日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付己付购房款万分之零点五的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。应当自2016年1月6日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之零点五支付违约金至起诉之日（暂计至2020年8月7日，1670天）逾期交房违约金合计31229元；按照合同规定，自7月3日后180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：374000元×0,5%＝1870元，同时应继续履行为原告办理房屋产权登记的义务。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告向原告支付延期交房违约金按日万分之一计算至2020年9月30日止；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金1870元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：对原告主张的事实没有异议1、商品房买卖合同是双方自愿签订，合法有效，故双方应该按合同履行；2.案涉房屋已经经过了验收；3.逾期交房的违约金应当按照日万分之零点五的标准计算2016年1月7日至2016年7月3日期间的违约金，并且违约金的计算基数应当按照首付款19.4万元进行计算；4.原告主张按日万分之一计算没有法律和事实依据；5.办理房产证的违约金应按照首付款19.4万元的0.55计算，故请求法庭依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年2月26日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于江西省上饶市。合同约定：⑴房屋总价款为374000元，首付款为194000元，在符合银行按揭的条件下办理贷款180000元;⑵被告应在2016年1月6日前向原告交付经验收合格的房屋。逾期交房的：①逾期不超过60日的，按双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付己交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；⑶被告应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。另还约定了其他事项。合同签订后，原告于合同签订之日支付了首付款194000元，后办理了银行按揭款，付清了全部购房款。2016年1月5日，被告向原告等业主推送了短信，告知原告等业主7＃、9＃、10＃预计于2016年5月1日前达到交付使用标准。同年7月3日，被告将房屋交付原告使用。还查明，被告开发的案涉房屋尚未取得《商品房综合竣工备案表》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告在合同签订后已按约付清了购房款，被告未在约定期限向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。因原告已于2016年7月3日接收房屋，故逾期天数应计算至2016年7月2日。原告要求按日万分之一支付逾期交房的违约金，超出了合同的约定，原告也未提供证据证明合同约定的违约金低于其造成的实际损失，故对超出合同约定的部分不予支持，逾期交房违约金为：374,000元×177天×0.00,005=3,309.9元。被告于2016年7月3日向原告交付房屋后，未在合同约定的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得涉案房屋的权属证书，已构成违约。原告要求被告支付逾期办证的违约金1,870元，符合法律的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告沈某国、吴某芳支付延期交房违约金3,309.6元。二、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告沈某国、吴某芳支付逾期办证违约金1,870元；三、驳回原告沈某国、吴某芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,441元，减半收取计720元，由原告沈某国、吴某芳负担695元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知书，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  叶丽英二〇二〇年十二月十日法官助理郑建平书记员郑晓