天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4785号上诉人（一审被告）：天津北龙房地产开发有限公司，住所地天津市南开区万德庄大街龙德里**楼5门**。法定代表人：仁宪华，董事长。委托诉讼代理人：唐延增，天津天关（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱现超，天津天关（北京）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：祁颖，女，1965年6月23日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：窦岩，天津华益律师事务所律师。委托诉讼代理人：田金龙，天津华益律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：于泽，男，1966年2月3日出生，汉族，户籍地天津市南开区。被上诉人（一审被告）：许兆军，男，1979年9月19日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（一审被告）：回建勋，男，1978年4月27日出生，回族，无职业，住天津市南开区。上诉人天津北龙房地产开发有限公司因与被上诉人祁颖、于泽、许兆军、回建勋房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初14552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津北龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐延增、朱现超，被上诉人祁颖及其委托诉讼代理人窦岩、田金龙，被上诉人于泽、许兆军、回建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津北龙房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回祁颖对天津北龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。2．一、二审案件受理费由祁颖承担。事实和理由：1．一审判决突破了合同相对性原则，加重了天津北龙房地产开发有限公司的责任。天津鸿居房缘房地产经纪有限公司作为居间方未核实房屋产权情况，应当承担违约责任。2．一审判决超出了祁颖诉讼请求的范围，违反不告不理的原则。天津北龙房地产开发有限公司不应当承担中介费。3．一审判决对房屋总价款金额认定错误，不排除祁颖与于泽有恶意串通的可能。一审判决所依据的房地产评估报告已经过了有效期，天津北龙房地产开发有限公司申请重新评估。4．选择违约之诉或侵权之诉是祁颖的权利，一审判决按照侵权之诉判决天津北龙房地产开发有限公司承担责任有失公允。5．本案应当追加陆树峰、王津、白金海为本案共同被告，上述人员是共同侵权人。祁颖应当通过诉讼向上述人员追回房屋，其丧失占有期间的损失才是其实际损失。6．此案涉嫌刑事犯罪，天津北龙房地产开发有限公司申请中止本案审理。祁颖辩称，不同意天津北龙房地产开发有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：祁颖从未与于泽恶意串通，房屋价款是400000元，天津北龙房地产开发有限公司收取8000元费用也可从逻辑上印证房屋价款。交易双方在天津北龙房地产开发有限公司由郭姓工作人员办理手续。祁颖购房后入住，对天津北龙房地产开发有限公司所办理抵押贷款等事宜不知情。一审阶段祁颖申请对房屋进行鉴定，天津北龙房地产开发有限公司未提出异议且拒不到庭，一审所作鉴定意见真实有效。评估节点是祁颖房屋被抢占之日，天津北龙房地产开发有限公司申请对房屋现值进行鉴定与本案无关。天津北龙房地产开发有限公司存在过错，其违法操作造成祁颖损失，应当承担赔偿责任。祁颖同意一审判决。于泽辩称，不同意天津北龙房地产开发有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：于泽因平房拆迁自涉诉房屋交房时即入住，每月交纳管理费。于泽从未与祁颖串通，双方房屋买卖交易价格就是400000元，天津北龙房地产开发有限公司也曾承认上述交易价格。双方在天津北龙房地产开发有限公司办理了过户手续。于泽同意一审判决。许兆军辩称，不同意天津北龙房地产开发有限公司的上诉请求。许兆军不同意退还中介费，同意一审判决。回建勋辩称，其同意一审判决。祁颖向一审法院起诉请求：1．判令天津北龙房地产开发有限公司和于泽连带返还祁颖购房款400000元；2．判令天津北龙房地产开发有限公司返还祁颖房租3724元，过户费8000元；3．判令许兆军、回建勋返还祁颖房屋中介费8000元；4．判令于泽、天津北龙房地产开发有限公司、许兆军、回建勋连带赔偿祁颖经济损失790000元；5．原审中评估费5900元以及案件受理费由于泽、天津北龙房地产开发有限公司、许兆军、回建勋共同承担。一审法院认定事实：2012年3月14日，祁颖、于泽以及天津鸿居房缘房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间合同》，约定祁颖购买于泽承租的坐落于天津市南开区××号楼××号的企业产房屋，总房款为400000元，签订合同当日支付定金12000元，2012年4月13日之前一次性交付剩余房款388000元并办理过户手续，房款到账三日内进行房屋交付。该合同签订当日，祁颖给付于泽定金12000元。2012年4月11日，祁颖给付于泽剩余房款388000元，祁颖向天津北龙房地产开发有限公司交纳了8000元过户费用，天津北龙房地产开发有限公司与祁颖签订了《天津市公有住房租赁合同》，约定天津北龙房地产开发有限公司将涉诉企业产房屋出租给祁颖，每月租金66.5元，合同有效期自2012年4月11日起，但未填写截止日期。后祁颖分别于2016年2月22日向天津北龙房地产开发有限公司交纳房租2394元，2013年11月13日向天津北龙房地产开发有限公司交纳房租931元，2012年4月11日向天津北龙房地产开发有限公司交纳房租399元，合计3724元。2017年7月4日，因案外人持涉诉房屋的不动产权证进入并占有涉诉房屋，导致祁颖失去对该房屋的占有使用权利。另查，1997年9月16日，天津海华置业公司与案外人陆树峰签订《天津市商品房买卖合同》，将涉诉房屋出售给陆树峰，并进行了产权登记。2007年5月11日，陆树峰与案外人王津签订《天津市房产买卖协议》，后将涉诉房屋登记在王津名下。2017年6月28日，王津与案外人白金海签订《天津市存量房屋买卖协议》，后将涉诉房屋登记在白金海名下。2018年4月18日，白金海与案外人王亮签订《天津市存量房屋买卖协议》，后将涉诉房屋登记在王亮名下。2018年8月9日的天津市不动产登记簿查询证明显示，当日涉诉房屋的所有权人为王亮。天津北龙房地产开发有限公司在答辩状中表示其是用王津名义进行银行贷款，因王津违反约定将房屋出售，其已向天津市滨海新区公安局进行报案，天津市滨海新区公安局于2019年12月4日决定对王津涉嫌职务侵占案进行立案侦查。又查，天津鸿居房缘房地产经纪有限公司于2019年7月17日注销，经向天津市南开区市场和质量监督管理局查询，天津鸿居房缘房地产经纪有限公司的权利义务承受人为该公司投资人许兆军及回建勋。原审诉讼中，祁颖向一审法院申请对涉诉房屋2017年7月4日的同等条件下企业产房屋价格进行评估。2018年11月20日，天津信德房地产土地价格评估有限公司出具津信德房地评（2018）第xxx号《房地产评估报告》，结论为：涉诉房屋为企业产的居住房地产，在2017年7月4日的房地产市场价值为1190000元。祁颖为此支付评估费5900元。本案审理中到庭的各方当事人对该评估价值予以认可。一审庭审中，祁颖表示其认为涉诉《房地产买卖居间合同》只是用于欺骗原告的形式，自始无效，故其不要求解除合同，而是依据财产损害赔偿的相关规定向四被告主张赔偿损失。一审法院认为，本案的争议焦点在于谁应当对祁颖的损失承担赔偿责任。祁颖、于泽以及天津鸿居房缘房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，于泽在签订该合同时持有《天津市公有住房租赁合同》，符合天津市合法公有住房的权利外观，祁颖和天津鸿居房缘房地产经纪有限公司对该公有住房租赁合同进行了审核，已尽到合理审查义务，祁颖依约支付了全部购房款和居间服务费，于泽依约履行了交付房屋的合同义务，且祁颖与于泽在该公产房屋出租人天津北龙房地产开发有限公司处顺利办理了过户手续，祁颖与天津北龙房地产开发有限公司签订了《天津市公有住房租赁合同》并向天津北龙房地产开发有限公司支付租金，上述交易过程符合天津市公有住房相关规定和交易习惯，祁颖、于泽以及天津鸿居房缘房地产经纪有限公司均不存在过错。祁颖通过合法买卖取得涉诉房屋承租权后，却因案外人主张该房屋所有权而遭受损失，其损失包括已支付给于泽的购房款400000元、已支付给天津鸿居房缘房地产经纪有限公司的居间服务费8000元、已支付给天津北龙房地产开发有限公司的过户费8000元，以及祁颖丧失对涉诉房屋的占有时与签订《房地产买卖居间合同》时的房屋差价790000元。对于回建勋称其收取的8000元居间服务费中包含1200元其他房屋的租赁费一节，因该陈述与天津鸿居房缘房地产经纪有限公司向祁颖出具的收据不符，且回建勋亦不能提交其他证据予以证明，故一审法院对回建勋的陈述不予采信，祁颖的居间服务费损失应依据票据认定为8000元。对于原告祁颖主张的3724元租金损失，因该租金是在祁颖实际占有使用涉诉房屋期间交纳的费用，故不应认定为祁颖的实际损失。祁颖在本案原审中对房屋价值进行评估所支付的评估费5900元，亦属于祁颖的实际损失。祁颖上述损失均是因涉诉房屋存在不动产权登记与《天津市公有住房租赁合同》记载的权利人不符的情况而导致，按照天津市公产房屋的相关规定，天津市企业产公有房屋与天津市直管公产房屋均属于公有住房，产权单位收取租金，进行管理、修缮，其性质与普通私产房屋的租赁关系不同。现有证据可以证实，本案涉诉的天津市南开区雅园里9号楼5门702号房屋并未登记在天津北龙房地产开发有限公司名下，天津北龙房地产开发有限公司以企业产房屋管理人的身份出具由天津市房地产管理局统一印制的《天津市公有住房租赁合同》并收取租金，其行为有两种性质，第一种是冒用公产房管理人身份出具公有住房租赁合同，将并非其单位所有、管理的房屋作为企业产房屋安置给于泽后又变更承租人为祁颖，该行为直接导致了于泽、祁颖因相信《天津市公有住房租赁合同》所载内容而进行交易，遭受损失；另一种是天津北龙房地产开发有限公司将自己管理的公产房屋作为私产房屋登记至案外人名下，无论该行为是借用他人名义进行银行贷款还是房屋买卖，天津北龙房地产开发有限公司的行为均导致涉诉房屋同时出现两个有权占有、使用房屋的权利人，致使案外人依据其所有权排除了祁颖合法取得的公产房承租权的行使。综上，祁颖的全部损失均是由天津北龙房地产开发有限公司的过错行为导致，故天津北龙房地产开发有限公司应对祁颖的全部损失承担赔偿责任。本案审理中，天津北龙房地产开发有限公司和许兆军经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。一审法院缺席判决：“一、本判决生效后十五日内，被告天津北龙房地产开发有限公司赔偿原告祁颖关于天津市南开区雅园里9号楼5门702号房屋的购房款400000元、差价损失790000元、居间服务费8000元及评估费5900元；二、本判决生效后十五日内，被告天津北龙房地产开发有限公司返还原告祁颖过户费8000元；三、驳回原告祁颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15740元，由原告祁颖负担33元，由被告天津北龙房地产开发有限公司负担15707元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人天津北龙房地产开发有限公司提交如下证据：第一组证据是（2018）津0105民初8908号陆树峰与王津、天津北龙房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案原审全卷材料共计219页，证明目的是：2007年陆树峰与王津之间签订的《天津市房产买卖协议》自始无效，王津并非涉案房屋实际所有权人，其擅自出售房屋具有主观恶意。第二组证据是王津与天津北龙房地产开发有限公司2007年5月10日签订的《协议书》、王津亲笔签署收条一张及公安南开分局对王津的讯问笔录。证明目的是：王津收取“用名费”却恶意出售房屋导致祁颖损失以非法获利。第三组证据是（2019）津0105民初1609号天津北龙房地产开发有限公司与王津、白金海确认合同无效纠纷一案历次询问、庭审笔录共46页，证明目的是：白金海明知王津非房屋产权人，低于市场价购房具有恶意，存在侵害祁颖权利的行为。第四组证据是王津与白金海先后签署的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》，证明目的是：王津、白金海恶意串通导致祁颖损失。第五组证据是资金流向图、网上银行电子回单、农业银行、招商银行流水单据等共11页，证明目的是：王津非法获利270000元，白金海非法获利40000元，王静臣非法获利692600元。第六组证据是2018年4月18日白金海与王亮签订的《天津市存量房屋买卖协议》共13页，证明目的是：白金海与王亮实际银行流水与合同约定的交易金额不同，存在恶意串通可能性。王亮也是本案侵权人之一。上述证据均为复印件。被上诉人祁颖发表质证意见称，不认可上述证据的真实性、合法性、关联性，天津北龙房地产开发有限公司与案外人的纠纷与本案无关。被上诉人于泽、许兆军、回建勋同意祁颖的质证意见。被上诉人均未提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：天津北龙房地产开发有限公司所陈述事实与本案并非同一法律关系，本院对其提交的证据均不采信。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为天津北龙房地产开发有限公司是否应当承担赔偿祁颖所支付的价款、房屋差价款、居间服务费、过户费及评估费的责任。祁颖、于泽以及天津鸿居房缘房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间合同》真实有效，本院予以确认。祁颖支付对价，于泽持有《天津市公有住房租赁合同》并完成涉诉房屋交付，天津鸿居房缘房地产经纪有限公司完成居间服务，上述合同已经履行完毕。天津北龙房地产开发有限公司利用企业产房屋管理人身份，借用他人名义贷款导致房屋所有权登记在案外人名下。天津北龙房地产开发有限公司未告知祁颖上述情况，并收取租金。祁颖因无法排除案外人享有的房屋所有权产生损失。天津北龙房地产开发有限公司虽非合同相对方，但合同相对方均履行完毕且不存在过错，天津北龙房地产开发有限公司的行为是导致祁颖损失的直接原因，应当赔偿祁颖各项损失。综合考虑全案，天津北龙房地产开发有限公司重新评估房屋价款的申请缺乏必要性，本院对其此项申请不予支持。天津北龙房地产开发有限公司申请本案中止审理，本案与刑事案件并无直接关联性，本院不予准许。天津北龙房地产开发有限公司主张案外人共同侵权，不能成为其对祁颖承担赔偿责任的免责事由。本院对天津北龙房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。综上所述，天津北龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15635元，由天津北龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  姚 琦审判员  张玉洁二〇二〇年十二月十七日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……