上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初96263号原告(反诉被告)：上海证大三角洲置业有限公司,住所地上海市浦东新区罗山路******。法定代表人：陈锋，董事长。委托诉讼代理人：顾炜程，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱亲亿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：一兆韦德健身管理有限公司,住所地上海,住所地上海市浦东新区牡丹路****>法定代表人：金宇晴，总经理。委托诉讼代理人：陶涛，男，一兆韦德健身管理有限公司工作人员。原告上海证大三角洲置业有限公司(以下简称证大置业公司)与被告一兆韦德健身管理有限公司(以下简称一兆韦德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理，依法适用简易程序审理。被告在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，认为本案应由上海市黄浦区人民法院管辖。本院于2019年12月26日裁定驳回，被告提起上诉。2020年3月16日，上海市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。审理中，被告向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。本院于2020年5月7日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)证大置业公司的委托诉讼代理人顾炜程和邱亲亿，被告(反诉原告)一兆韦德公司的委托诉讼代理人陶涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告证大置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即自上海市浦东新区芳甸路XXX号XXX号房屋迁出,并将上述房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付占用使用费：按照人民币(以下币种同)11,295.15元/天的标准(每天每平方米3元计算建筑面积3765.05平方米)自2019年10月16日起计算至被告实际返还房屋之日止；3、判令被告向原告支付违约金：按照11,295.15元/天的标准,自2019年11月1日起计算至被告将系争房屋上注册的相关证照(营业执照、高危险性体育项目经营许可证)注销或迁移完毕之日止。事实和理由：原告为上海市浦东新区芳甸路****水清木华会所的所有权人。2014年，原、被告就租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为2014年4月1日至2018年9月30日。租期届满之前，原告打算收回房屋，但被告向原告申请希望进行续租以处理会员安置的问题，故双方于2018年8月6日就续租事宜签订《水清木华会所租赁合同补充协议》，约定续租期限为2018年10月1日至2019年9月30日。根据租赁合同及补充协议的约定，除原告同意续租外，被告应当在租赁期届满后7个工作日内将该房屋恢复至可使用的状态并返还该房屋。原告分别于2019年4月25日及2019年7月1日向被告发函，明确租赁期限届满后不再与被告续租，并要求被告在租赁期限届满后按租赁合同及补充协议的约定返还该房屋。但被告在租赁期届满后未履行合同义务，将房屋返还给原告。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告一兆韦德公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告享有优先承租权，被告向原告发函要求续租一年，原告予以同意，双方就续租已经达成一致。现被告不同意返还房屋，要求继续租赁。关于使用费，原告主张的标准过高，被告认为应当按照租金标准计算。被告不存在拖欠租金的行为，双方在协商续租过程中，被告已按照合同约定的2倍租金标准支付了2019年10月-2020年1月的租金。之后，由于健身房不让开，故后续租金未再支付。关于违约金，被告在系争房屋上注册了营业执照和高危证，并无其他证照。原告主张的违约金标准过高，且与其主张的使用费重复计算，不予认可。反诉原告一兆韦德公司向本院提出反诉请求：判令反诉原告在同等条件下享有优先承租权，反诉被告在同等条件下就系争房屋继续履行与反诉原告的租赁关系。事实和理由：反诉被告自2008年起在系争房屋处开设“一兆韦德”健身会所，十余年来积累庞大会员及良好口碑。两年前基于会员的良好体验和出租方续租的口头承诺，反诉原告投入重金进行装修及器械升级。2018年，水清木华业委会就会所的权属和用途问题与反诉被告进行诉讼，反诉被告以房屋正在诉讼为由要求先续租一年，待诉讼结束后再延续。2019年上半年，反诉原告一直联系反诉被告协商续租事宜，突然获悉反诉被告将系争房屋与第三方公司签订租赁协议，改变会所用途用作私立幼儿园。反诉原告将租金等租赁条件调整至远超市场水平，并多次主张优先续租权利，但反诉被告拒绝提供其与第三方公司签署的租赁条件。反诉被告虽然同意续租一年，但一直强迫反诉原告放弃优先续租权利。现反诉原告为维护自身合法权益，提出如上反诉请求。反诉被告证大置业公司辩称，双方签订的租赁合同中并未约定优先承租权。合同第3-2条约定，续签合同需要经过反诉被告同意，由此可知反诉原告不享有优先承租权。故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号房屋权利人登记为原告，1号会所含地下室面积1861.13平方米。2014年，原告(甲方)与被告(乙方)签订《水清木华会所租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于本区芳甸路XXX弄XXX号水清木华会所二楼，房屋用途会所，乙方租赁该房屋作为健身会所使用；租赁期限自2014年4月1日至2018年9月30日；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；2014年4月1日至2018年9月30日月租金49,089.31元，自2014年10月1日起，租金以每年7%递增，递增至年租金达72万元；乙方应于合同签订后向甲方保证金账户存入保证金30万元，租赁关系终止时，保证金账户中的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。合同第7-1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的7个工作日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2018年8月6日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《水清木华会所租赁合同补充协议》，约定续租期限自2018年10月1日至2019年9月30日；租金按固定租金形式收取，按本协议约定的建筑面积3765.05平方米计算，固定租金为1.5元/平方米/天，即171,780.41元/月；原合同中乙方已支付租赁保证金30万元，本协议签订后，乙方根据原合同支付的租赁保证金转为此次续签协议的保证金。合同第三条约定，乙方应当在合同解除之日或租赁期满之日起30日内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、卫生、安全、环境、税务等相关证照的注销或迁移手续，逾期未办妥的，乙方应按原合同7-1条的标准支付占有使用费。合同第四条约定，本补充协议与原合同具有同等法律效力。原合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。原合同其他条款及法律的有效性均保持不变，甲乙双方仍应共同遵守、执行。2019年4月25日，原告向被告回函，表示2019年3月5日收到被告的续租事宜公函，双方租赁期限将于2019年9月30日到期，被告决定租赁期限到期后不再与被告就系争房屋租赁事宜签订合同，请提前做好会员安置及相关工作，按照合同约定及时撤铺并办理交接手续。2019年5月20日、6月1日，被告向原告回函，请求酌情考虑会所续签事宜，并询问之后房屋用途。2019年7月1日，原告向被告回函，要求被告按照合同约定搬离并返还房屋，注销与系争房屋地址有关的相关证照。2019年7月25日，被告向原告回函，表示收到落款时间为2019年7月1日的回函，相关内容经公司讨论后，为表续签诚意，进行相应的商务报价，第一年含税价租金2.5元/天/平方米，每两年在上一年的基础上递增0.1元，租期10年。2019年8月30日，被告向原告发送关于水清木华会所续租事宜函件，载明本次商务报价为第一年含税价租金4元/天/平方米，每两年在上一年的基础上递增6%，租期10年。2019年9月26日，原告向被告回函，表示经公司内部协商后，就水清木华会所物业同意和被告再续签一年，即续签至2020年9月30日，租约到期后，被告无优先续租权，被告需如期归还物业。请被告安排人员就续签细节尽快与原告对接。2019年9月27日，被告向原告回函，称收到2019年9月26日函件，被告接受续租一年，但不同意放弃优先承租权；或者在续租5年的基础上，愿意放弃优先承租权；被告根据合同7-1条约定，从2019年10月1日起按照日租金的两倍支付不定期租赁租金。故被告希望续租时间延长至五年。2019年9月29日，原告向被告回函，明确：无论根据合同约定还是法律规定，被告没有优先续租权利；在双方未签订书面续租协议的情况下，对于被告所述的已支付10月份不定期租赁期间租金性质不予认可；重申续租条件，续租期限一年，含税租金标准4元/平方米/天。如同意该续租条件，请于2019年9月30日前往原告公司签订续租合同，如逾期未签署的，视为不同意原告条件，租期届满之后按照合同约定搬离。2019年9月30日，被告向原告回函，重申续签条件，接受续租一年，但不同意放弃优先承租权或者在续租五年的基础上，放弃优先承租权。2019年10月9日，原告向被告回函，考虑到双方长期合作，愿意再给予被告进行商讨洽谈的机会，请被告于2019年10月10日下午17：00前安排人员协商续租事宜，若双方仍无法达成一致的，原告将于2019年10月16日前收回房屋。2019年10月15日，被告向原告回函，重申续租条件。2019年11月4日，原告向被告发函，再次要求返还房屋。2019年11月5日，被告向原告回函，重申续租条件。2019年11月26日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原、被告确认被告已支付保证金30万元，并于2019年9月27日至2019年2月30日分四次各支付343,560.82元，合计1,374,243.28元。原告同意上述款项抵扣被告应支付的占有使用费。本院认为，原、被告签订的会所租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。租期届满后，双方未就续签租赁合同条件达成一致，被告应将系争房屋交还原告。被告未返还房屋，原告主张按照合同约定的日租金的2倍标准支付使用费，依约有据，本院予以支持。被告虽辩称使用费计算标准过高，但结合租金市场价格以及被告提出的租金商务报价等，原告主张的使用费按照3元/平方米/天标准计算，属合理，本院予以支持。关于违约金，根据租赁合同第7-1条及补充协议第三条的约定，被告返还房屋包括房屋的实物返还及相关证照的注销或迁移，否则应支付相应的占有使用费。现原告割裂两者的关系，单独就相关证照注销问题主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。结合案件的实际情况，对于房屋使用费，本院确定依照合同约定的日租金的2倍标准，计算至被告实际返还系争房屋并办妥以系争房屋为注册地址的营业执照、高危险性体育项目经营许可证注销或者迁移手续之日止。对于被告支付的保证金30万元及1,374,243.58元，用以抵扣被告应支付的房屋占有使用费。关于反诉部分，优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，在合同当事人之间发生效力。本案中，原、被告签订的租赁合同及补充协议中并未对优先承租权进行约定，故反诉原告主张其享有优先承租权，并在同等条件下履行与反诉被告的租赁关系，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)一兆韦德健身管理有限公司于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区芳甸路XXX号XXX号房屋迁出，将上述房屋返还给原告(反诉被告)上海证大三角洲置业有限公司；二、被告(反诉原告)一兆韦德健身管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海证大三角洲置业有限公司房屋占有使用费：按照每天11,295.15元的标准，自2019年10月16日起计算至被告(反诉原告)一兆韦德健身管理有限公司实际返还上海市浦东新区芳甸路XXX号XXX号房屋并办妥以上述房屋为注册地址的营业执照、高危险性体育项目经营许可证注销或者迁移手续之日止(一兆韦德健身管理有限公司已支付保证金30万元及1,374,243.58元直接抵扣上述房屋占有使用费)；三、驳回原告(反诉被告)上海证大三角洲置业有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)一兆韦德健身管理有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,995元，减半收取计4,497.50元，由原告(反诉被告)上海证大三角洲置业有限公司负担1,221.50元,被告(反诉原告)一兆韦德健身管理有限公司负担3,276元。反诉案件受理费(减半收取)40元，由被告(反诉原告)一兆韦德健身管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年五月二十六日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。