山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0783民初8624号 原告（反诉被告）：寿光市广发包装制品有限公司，住所地寿光市文家街道西二环东侧(晨鸣工业园内)，统一社会信用代码91370783MA3F0D941L。 法定代表人：郝婷，经理。 委托诉讼代理人：丁玮，山东优克律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝永强，公司实际控股人。 被告（反诉原告）：格润莱泽(山东)海洋科技有限公司，住所地寿光市文家街道文昌路与德寿街交叉口向北500米路东，统一社会信用代码91370783MA3RPEPD73。 法定代表人：张有田，经理。 委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘建余，山东杜根律师事务所律师。 被告：张有田，男，1965年2月28日出生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：于佳，山东杜根律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨宗昌，山东杜根律师事务所律师。 第三人：寿光市克洛尼尔酒业有限公司，住所地寿光市圣城街568号，统一社会信用代码913707830549768183，组织机构代码05497681-8。 法定代表人：付家祥，董事长。 第三人：山东寿光农村商业银行股份有限公司，住所地寿光市银海路19号，统一社会信用代码91370700165696878D，组织机构代码16569687-8。 法定代表人：韩奎成，董事长。 委托诉讼代理人：杨书江，山东辅棠律师事务律师。 委托诉讼代理人：张玉亭，公司职工。 原告（反诉被告，以下以本诉地位标称）寿光市广发包装制品有限公司与被告（反诉原告，以下以本诉地位标称）格润莱泽（山东）海洋科技有限公司、被告张有田，第三人山东寿光农村商业银行股份有限公司、寿光市克洛尼尔酒业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用普通程序于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告寿光市广发包装制品有限公司的法定代表人郝婷及诉讼代理人丁玮、郝永强，被告格润莱泽(山东)海洋科技有限公司法定代表人张有田及委托诉讼代理人张钦博、于佳，被告张有田及其诉讼代理人于佳、杨宗昌，第三人山东寿光农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人杨书江、张玉亭到庭参加诉讼，第三人寿光市克洛尼尔酒业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。 寿光市广发包装制品有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告格润莱泽（山东）海洋科技有限公司继续履行原告寿光市广发包装制品有限公司与第三人寿光市克洛尼尔酒业有限公司于2016年2月27日签订的《厂房租赁合同》，并由被告格润莱泽（山东）海洋科技有限公司承担第三人寿光市克洛尼尔酒业有限公司的权利义务；2.判令被告格润莱泽（山东）海洋科技有限公司、被告张有田立即停止侵权行为，赔偿原告寿光市广发包装制品有限公司各项损失50000元（暂计）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月份，原告与案外人寿光市圣亚化工有限公司签订了《租赁合同》。2015年第三人寿光市克洛尼尔酒业有限公司（下称克洛尼尔公司）通过司法拍卖，取得了寿光市圣亚化工有限公司的土地和厂房。原告与第三人寿光市克洛尼尔酒业有限公司经过充分协商于2016年2月27日另行签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2016年5月15日起至2023年5月14日止，2016年5月15日按照正常状态进行交接，原告履行了相关权利义务。在此租赁期间经过克洛尼尔公司同意，原告自行建设了1、2、5、6、7车间。2020年8月17日，第三人山东寿光农村商业银行股份有限公司（下称农商银行）曾向原告发出律师函，告知寿光市人民法院以（2018）鲁0783执2445号执行裁定书方式，裁定克洛尼尔公司位于寿光晨鸣工业园内寿房权证文家字第2××3、2××0、2××2、2××4号，寿国用2015第0××5、0××4号项下土地折抵克洛尼尔公司在农商银行的借款。一个月后，农商银行工作人员以原告为被申请人就案涉土地、厂房向寿光市人民法院提出清场及腾出申请，原告按照法院工作人员要求，及时向法院提交了2016年2月27日签订的《厂房租赁合同》，在法院调解过程中第三人农商银行自行撤回了申请。期间，两被告声称通过自己的方式方法让原告退场，不会通过法律救济途径。2020年11月15日被告格润莱泽（山东）海洋科技有限公司向原告工作人员郝永强发出函告，声称其通过金诺国际拍卖有限公司拍卖取得租赁物所有权。原告通过向相关不动产登记部门了解，两被告并没有取得涉案土地及厂房的所有权证书。2020年11月17日晚上，两被告故意安排车辆向原告经营的公司门口倒土封堵，严重影响了原告正常的经营活动，导致原告公司停产停业。原告认为，原告与第三人寿光市克洛尼尔酒业有限公司签订的租赁合同合法有效，依照“买卖不破租赁”的原则，被告应当承继出租人的权利义务。 格润莱泽（山东）海洋科技有限公司答辩称，原告陈述与客观事实不符，其诉求没有任何法律和事实依据，应依法驳回原告起诉或全部诉讼请求。1.原告主体不适格，寿光市广发包装制品有限公司并非《厂房租赁合同》的承租方，其无权提起本案诉讼。2013年6月17日，个体工商户寿光市广发包装厂注册成立，注册号为×××08，负责人为郝永强，2015年9月22日注销；2016年3月3日，个体工商户寿光市广发包装厂注册成立，注册号为×××70，负责人为郝婷，2017年12月7日注销；2017年12月7日，寿光市广发包装制品有限公司注册成立，注册号为×××09，法定代表人为郝婷。上述三个市场主体均是独立的，后两个市场主体都是在前一个市场主体注销后成立的，三者之间没有任何承继关系。原告起诉要求继续履行的《厂房租赁合同》是在2016年02月27日（2016年12月27日）由寿光市广发包装厂与克洛尼尔公司签订的，合同签订时郝永强为负责人的个体工商户寿光市广发包装厂已经注销，而郝婷为负责人的个体工商户寿光市广发包装厂及本案原告均未注册成立，故该合同属于无效合同。原告并非《厂房租赁合同》的承租方，也没有证据证实其与寿光市广发包装厂存在承继关系，原告无权提起本案诉讼。2.原告提交的《厂房租赁合同》签订日期、租赁期限等关键要素存在多处篡改，系恶意利用买卖不破租赁规避法院执行。寿光市市场监督管理局备案的《厂房租赁合同》与原告提交的《厂房租赁合同》相对照可以看出，备案的《厂房租赁合同》签订日期为2016年12月27日，原告提交的2016年02月27日《厂房租赁合同》有明显篡改痕迹。原告篡改合同签订时间的目的是为了将厂房租赁合同时间伪造成2016年12月21日（案涉土地与厂房抵押权设立日期）之前。在2016年12月21日克罗尼尔公司与农商银行签订的《最高额抵押合同》附件《房地产抵押清单》并未标注案涉土地与厂房具有出租情形，故案涉《厂房租赁合同》签订真实时间应当是2016年12月27日。根据《物权法》第190条（《民法典》第405条）规定，原告的租赁权不能对抗抵押权，本案不具备适用“买卖不打破租赁”的条件。3.原告已经向抵押权人出具放弃抗辩权承诺，其无权利主张“买卖不破租赁”。2016年12月5日，负责人为郝婷的个体工商户寿光广发包装厂向抵押权人即第三人寿光农村商业银行出具了《放弃抗辩权承诺》，主要内容为“已知克洛尼尔公司将厂房抵押给了寿光农村商业银行，承诺若贵行处置质押物实现债权时，我自愿放弃抗辩权，配合贵行处置”。寿光广发包装厂作为承租人拥有“承租人优先购买权”和“买卖不打破租赁”两项权利，其向抵押权人（农商银行）出具的放弃抗辩权承诺就是这两项权利。现被告已承继了农商银行对案涉土地与厂房的所有权利，即使原告能够提供证据证实《厂房租赁合同》合法有效，被告要求解除《厂房租赁合同》时，原告无权以“买卖不打破租赁”为由要求继续履行。4.原告存在根本违约行为且出具了放弃抗辩权承诺，《厂房租赁合同》已经解除。《厂房租赁合同》第四条第三款约定“乙方未按照前款约定限期足额交付租赁费的，每拖延一天，乙方按日向甲方支付违约金1000元，拖期超过30天，甲方有权单方解除本合同，并收回租赁厂房。”第七条第三款约定“本合同生效后，甲方可用出租厂房及土地向银行作抵押贷款，乙方必须无条件配合甲方出具银行需要的一切手续，若乙方不配合，甲方有权单方解除本合同，收回租赁土地，并无需向乙方支付任何费用。”截至目前，原告已超过两年未支付租赁费且承诺放弃抗辩权，答辩人和农商银行均已书面告知其倒业并腾退房屋，《厂房租赁合同》已经依法解除。同时，被告作为所有权人拟将案涉厂房、土地抵押给银行办理贷款手续，已经通知原告出具放弃“买卖不打破租赁”抗辩权的承诺，原告未予配合。针对原告根本违约行为，答辩人有权要求原告腾空厂房和土地。5.原告不存在自行建设行为，被告已通过司法拍卖取得了土地及地上建筑物、构筑物的所有权。《厂房租赁合同》第一条明确租赁范围是1-8号建筑物，同时也提到了9号建筑和10号区域，即在原告承租厂房前1-10号建筑物均是存在的。案涉房屋最初由寿光市圣亚化工有限公司和张学忠建设，后卖与克洛尼尔公司，2018年8月农商银行通过实现抵押权方式取得；2020年8月7日被告通过司法拍卖合法竞得案涉土地及地上建筑物、构筑物，根据司法拍卖评估报告及所附的《评估房、地产价值明细表》，厂房内的所有建筑物和构筑物（包含未证载附属房）均在司法拍卖之列。6.案涉《厂房租赁合同》早已经解除，原告存在根本违约行为，且被告没有实施任何对原告的侵权行为，原告主张的损失金额没有任何依据。 张有田答辩称，原告所诉不实，应当予以驳回。1.张有田作为本案被告系主体不适格，张有田虽为公司法定代表人，但是原告所称格润莱泽(山东)海洋科技有限公司与被告张有田在原告厂门口倒土封路，该行为系公司行为，与被告张有田个人无关；2、被告格润莱泽(山东)海洋科技有限公司在其厂区用车拉土是为了建设厂房，整个厂区并非原告全部占用，还有另一承租人张学忠及空闲地方，即便被告张有田参与了拉土行为，也只是正常行使被告格润莱泽(山东)海洋科技有限公司合法权利；3、被告格润莱泽(山东)海洋科技有限公司在进行厂房建设之前，已经书面通知了原告，不存在故意影响原告的行为。 格润莱泽（山东）海洋科技有限公司针对寿光市广发包装制品有限公司的本诉向本院提出了反诉请求：1.依法确认原告寿光市广发包装制品有限公司与第三人寿光市克洛尼尔酒业有限公司签订的《厂房租赁合同》已经解除，判令原告限期将厂房腾空后交付被告；2.判令原告支付被告房屋占有使用费等共计176859.38元（参照《厂房租赁合同》计算，自2020年8月7日起暂计算至2021年3月6日）；3.判令原告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月29日寿光市人民法院作出（2018）鲁0783执2445号民事裁定书，裁定将第三人克洛尼尔公司位于寿光晨鸣工业园内寿房权证文家字第2××3、2××0、2××2、2××4号房产，寿国用2015第0××5、0××4号项下土地使用权及其地上附着物作价10400000元抵偿第三人农商银行金融借款。2020年8月农商银行根据原告寿光市广发包装制品有限公司出具的《放弃抗辩权承诺》及《厂房租赁合同》第四条第三款：“乙方未按照前款约定限期足额交付租赁费的，每拖延一天，乙方按日向甲方支付违约金1000元，拖期超过30天，甲方有权单方解除本合同，并收回租赁厂房”之约定，向原告及张学忠发出《律师函》要求倒业并腾退所租赁的房屋，解除厂房租赁合同。2020年8月7日被告通过司法拍卖以812万元价格竞得案涉土地使用权及房产所有权，2020年12月16日将上述土地及房产过户到自己名下。原告自2018年12月29日至今未向被告及农商银行缴纳租金，《厂房租赁合同》早已解除终止。本案房产及土地的原所有人克洛尼尔公司办理抵押登记时间为2016年12月21日，早于2016年12月27日原告与克洛尼尔公司签订《厂方租赁合同》的时间，本案房产在出租前已设立抵押权，不适用“买卖不破租赁”的法律规定，同时原告已向寿光市农商行出具了《放弃抗辩权承诺》，放弃了包括“买卖不破租赁”在内的所有抗辩权。2020年8月以来，农商银行及被告多次依法通知原告腾退非法占用的房产和土地，原告拒不退还，给被告造成了巨大损失，原告应向被告支付房屋占有使用费等。 寿光市广发包装制品有限公司针对反诉答辩称，因为我们收到的反诉状与被告当庭陈述不一致，对于被告书面反诉材料与本次开庭口头反诉不一致的地方，应当以被告提交的第一次书面反诉材料为准。1.被告要求解除合同，原告不予认可。被告提出解除合同，而解除合同的前提是存有合法有效的合同，由此能够推定被告认可原告与第三人克洛尼尔公司存在合法有效的《厂房租赁合同》，那么被告作为继受者不应采取堵门、倒土的非法手段干扰原告正常的运营活动。2.被告提出“现被告已通过拍卖程序取得厂房土地即所有建筑物和构筑物的所有权，原告应当依法向被告交纳房屋占有使用费等费用。但截至目前，原告已经超过6个月未支付房屋占有使用费。”能够推定被告认可原告享有合法有效的租赁权。首先，依照物权法定登记公示原则，被告取得所有建筑物和构筑物的所有权自登记之日起生效。被告取得物权登记的时间为2020年12月15日，发生在原告要求继续履行合同之后。其次，2020年11月19日，在未取得产权登记证书的前提下，原告及张有田采取堵门倒土的方式干扰正常运营，原告报警处理，在多次调解过程中原告违背诚实信用的原则，拒不接收原告缴纳的租赁费，2020年11月26日原告向被告法定代表人手机号码发送了相关协商租赁的短信息。3.原告本着诚实信用的原则提出与被告就剩余期限签订书面租赁合同，同时提出被告停止非法活动，诚实信用地履行租赁合同，被告不予同意，也不予认可，导致双方协商不成，并非原告故意违约。4.民法典规定当事人不得滥用其民事权益，通过两被告的答辩及原告的答辩能够看出被告故意滥用其权利，干扰原告正常的运营活动，现被告提出单方解除权，提出的时间发生在原告要求继续履行租赁合同之后，由此被告的请求不应得到支持。 农商银行针对原告本诉与被告反诉答辩称，山东寿光农村商业银行股份有限公司与本案没有直接关联，案涉财产已经合法转移给被告，本司不应具有第三人的资格。 克洛尼尔公司未到庭，也未提交答辩意见。 寿光市广发包装制品有限公司围绕本诉诉讼请求提交以下证据：1.寿光市行政审批服务局出具的个体工商户拟转型为企业证明书，拟证明原告公司前身为寿光市广发包装厂，后转型为寿光市广发包装制品有限公司。2.2013年1月2日郝永强与寿光市圣亚化工有限公司的《房屋租赁合同》，拟证明原告实际控制人郝永强作为承租方与寿光市圣亚化工有限公司作为出租方就案涉厂房签订了《房屋租赁合同》，租赁期限2013年1月2日起至2023年1月15日止。3.2016年2月27日郝永强、寿光市广发包装厂与克洛尼尔公司的《厂房租赁合同》，拟证明克洛尼尔公司作为出租方与郝永强、寿光市广发包装厂签订了《厂房租赁合同》，租赁期限为7年，自2016年5月15日起至2023年5月14日止。4.2016年3月1日克洛尼尔公司出具的租赁合同定金100000元收款收据、2016年5月21日山东宏源集团有限公司（克洛尼尔公司的控股公司）出具“西化工厂院租金2016年5月15号-2017年5月14号金额175000元”收款收据、2017年5月15日克洛尼尔公司出具“2017.5.15-2018.5.14金额275000元租金”收款收据、2018年8月4日克洛尼尔公司出具“2018.5.15-2019.5.14金额275000元租金”收款收据、郝永强6223190714319214及6228××××7812银行卡余额明细查询3页，包括“2016年3月1日向付家祥转账100000元、2016年5月21日向张丽君转账175000元、2017年5月16日向付家祥转账275000元租金”等内容，拟证明原告自2016年3月1日按照约定的方式交付租金，原告享有合法的租赁权。5.2020年12月26日寿光市供电公司文家供电所出具证明一份，拟证明自2013年5月24日到2020年11月19日原告负责0686196439变压器缴费与维护，合法占有使用租赁物并承担了租赁物附属设施的维护工作。6.2014年6月19日山东晨鸣纸业集团股份有限公司的供热登记表一份，拟证明原告已与供热单位形成合法的供热关系，原告长期占有并使用租赁物。7.2020年11月15日被告发出的公告及部分录像材料一宗，拟证明被告在没有取得产权登记的情况下，采取堵门、厂门口倒土、拉闸等方式阻碍原告正常生产运营活动。8.相关法律函告两份，拟证明因被告采取过激行为导致原告停产，现原告面临案外人诉讼等风险，造成原告直接经济损失。9.案涉土地及附属物不动产信息查询单一份，拟证明被告办理不动产登记的时间为2020年12月15日。10.原告向被告发送相关协商函件的ＥＭＳ回执一宗及被告在案涉厂区拉土堵塞通道的录像一宗，拟证明原告积极与被告协商、要求向被告缴纳租赁费，而被告侵害原告正常经营行为等事实。11.寿光市市场监督管理局文家市场监督管理所备案的案涉厂房租赁合同，拟证明原告享有正当的租赁权。 格润莱泽(山东)海洋科技有限公司质证认为，原告当庭提交的证据中，除证据3、8之外，其他证据已超出举证期限，不应作为本案的证据。证据1缺失寿光市行政审批服务局完整的印章原件，对其真实性不予认可，而且该份证据也不能证实个体工商户寿光市广发包装制品厂与本案原告寿光市广发包装制品有限公司存在承继关系，也不能证实本案原告承继了寿光市广发包装厂的全部权利义务。证据2真实性不予认可，该合同签订双方均非本案当事人，该合同租赁期间为2013年1月2日至2023年1月15日，而原告提交的郝永强、寿光市广发包装厂与第三人克洛尼尔公司租赁合同期限为2016年5月15日至2023年5月14日，印证了原告提交的、其与寿光市克洛尼尔酒业有限公司签署日期为2016年2月27日的租赁合同是篡改伪造而成。证据3的2016年2月27日租赁合同存在多处篡改，尤其是合同签订日期由2016.12.27篡改至2016.02.27，就是为了将签订时间篡改到案涉厂房抵押权设定之前。证据4收款收据及银行查询表均不予认可，根据商业交易规则，原告应当将房屋租赁款项交付给克洛尼尔公司，而不是将租赁款交给个人；租赁款交付后，出租人应当向其出具发票，原告也应当提交会计账簿等凭证。证据5真实性存疑，该证据也不能证实原告合法占用涉案厂房。证据6仅加盖了寿光广发包装厂的印章，没有晨鸣公司的印章，对该份证据的真实性不予认可。证据7、8的真实性予以认可，通过该证据可以看出原所有权人、抵押权人农商银行及被告已经依法通知原告，案涉租赁合同已经依法解除。证据9真实性予以认可，被告取得涉案厂房的所有权应当是2020年8月7日。证据10相关函件真实性予以认可，但对录像证据材料不认可。被告多次要求原告搬离厂房、腾空房屋，原告未予配合；相关录像并非原始录像，提交该录像时间已经超过法庭指定时间；被告作为案涉厂房所有权人，有权对厂房改扩建，被告倒土行为并不违法；12月17日被告与原告正常沟通的录像，原告只截取了一小部分，删除了原告方对被告工作人员辱骂、殴打的部分。证据11不予认可，原告在本案中已经提交了三份租赁合同，签订日期、主体等内容均不一致，进一步证实厂房租赁合同系由原告方篡改伪造的事实。 张有田质证认为，证据1至6与张有田没有直接关系，证据7无法证实张有田具体实施了侵权行为，证据8与本案无关，证据10录像材料无法证实被告张有田实施了拉土行为，原告当庭承认2021年11月17日倒土之后第二天就已经清理完毕，并未造成其无法正常生产经营，原告所谓的侵权损失并不存在。 格润莱泽（山东）海洋科技有限公司围绕反诉诉讼请求举示了以下证据：一、2020年8月7日金诺国际司法拍卖有限公司成交确认书、金诺国拍集团拍卖结果报告、2020年12月16日不动产登记证书4份、房地产拍卖咨询评估报告及评估房地产价值明细表，拟证明格润莱泽（山东）海洋科技有限公司通过拍卖程序，依法取得涉案厂房的所有建筑物和构筑物（包含未证载附属房）。二、个体户注销情况表两份、企业信息一份，拟证明负责人为郝永强和郝婷的两个个体工商户与本案原告是三个不同的市场主体，三者之间没有任何承继关系，原告并非《厂房租赁合同》的承租方，其无权提起本案诉讼。三、2016年12月21日《最高额抵押合同》及房产抵押清单、不动产登记证明2份，（2018）鲁0783民初6484号民事调解书，（2018）鲁0783执2445号执行裁定书，2016年12月5日《放弃抗辩权承诺》，农商银行出具的《关于的说明》，（2021）鲁寿光证民字第209号公证书等各一份，拟证明2016年12月21日第三人克罗尼尔公司将本案房产抵押给农商银行贷款，2018年12月29日寿光市人民法院根据（2018）鲁0783民初6484号民事调解书作出（2018）鲁0783执2445号民事裁定书，裁定将第三人克洛尼尔酒业公司位于寿光晨鸣工业园内寿房权证文家字第2××3、2××0、2××2、2××4号房产，寿国用2015第0××5、0××4号项下土地使用权及其地上附着物作价10400000元抵偿给第三人农商银行，原告办理抵押贷款时向农商银行出具《放弃抗辩权承诺》，放弃“买卖不打破租赁”等权利。四、寿光市市场监督管理局备案的案涉《厂房租赁合同》及授权委托书，拟证明原告提交的《厂房租赁合同》签订日期、租赁期限等关键要素存在多处篡改，租赁合同签订时间2016年12月27日在抵押权2016年12月21日设立之后，不具备适用“买卖不打破租赁”的条件。五、2020年8月7日农商银行向原告发出的《律师函》一份、照片三张，（2021）鲁寿光证民字第210号及《告知函》、《限期搬离通知》等文件一宗，拟证明原告已超过两年未支付租赁费，2020年8月7日寿光农商行根据《放弃抗辩权承诺》及《厂房租赁合同》向原告送达《律师函》书面告知其倒业并腾退房屋，《厂房租赁合同》已经依法解除。 寿光市广发包装制品有限公司质证认为，被告证据不能证明其反诉主张。证据一真实性没有异议，通过该证据可以证实2020年12月16日被告公司取得涉案标地的所有权登记，在2020年12月16日之前被告对涉案标的不享有物权。证据二真实性没有异议，但对其证明目的有异议；原告提交的证据已经证实了寿光广发包装厂与原告的关系，同时也证明原告自2016年2月27日与第三人克洛尼尔公司签订了案涉租赁合同。证据三真实性没有异议，但对其证明目的有异议；通过证据能够证实第三人农商银行在办理抵押贷款时明知并且确认原告是租赁户，对涉案标的享有租赁权利，由此要求原告出具了承诺函，第三人农商银行的说明仅为单方说明，并非是第三人与原告充分协商后对放弃抗辩权进行的明确约定。证据四意见同证据二。证据五真实性没有异议，但对其证明目的有异议；第三人农商银行在收得法院相关执行裁定书之后，没有依照法律规定在一年的期间内向原告提出解除租赁合同，其合同解除权已经丧失。 农商银行未发表质证意见。 本院组织当事人对于举示的证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据当事人陈述和审查确认的证据，认定事实如下：2013年6月17日，寿光市广发包装厂注册成立，注册号为×××08，负责人为郝永强，2015年9月22日注销；2016年3月3日，寿光市广发包装厂注册成立，注册号为×××70，负责人为郝婷，2017年12月7日注销；2017年12月7日，寿光市广发包装制品有限公司注册成立，注册号为×××09，法定代表人为郝婷。2016年12月27日（注：庭审中原告寿光市广发包装制品有限公司自认其提交的2016年2月27日《厂房租赁合同》签订日期有涂改），寿光市广发包装厂（原告企业升级转型之前身）与第三人克洛尼尔公司签订案涉《厂房租赁合同》，确定租赁期限自2016年5月15日起至2023年5月14日止，合同同时约定“乙方未按照前款约定限期足额交付租赁费的，每拖延一天，乙方按日向甲方支付违约金1000元，拖期超过30天，甲方有权单方解除本合同，并收回租赁厂房（第四条第三款）本合同生效后，甲方可用出租厂房及土地向银行作抵押贷款，乙方必须无条件配合甲方出具银行需要的一切手续，若乙方不配合，甲方有权单方解除本合同，收回租赁土地，并无需向乙方支付任何费用（第七条第三款）本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起2日内将租赁厂房和土地清理完毕交付甲方，两日内未向甲方交付，乙方应按每日10000元向甲方交付延期违约金。超过10日，乙方仍未清理其存放于租赁厂房内设施的，甲方有权自行处分（第九条）”。 本案中，克洛尼尔公司最初通过购买取得案涉土地及地上附着物（主要为厂房及办公设施）所有权。2016年12月5日应克洛尼尔公司贷款需求及农商银行要求，寿光广发包装厂向《最高额抵押合同》抵押权人农商银行出具了《放弃抗辩权承诺》，主要内容为“已知克洛尼尔公司将厂房抵押给了寿光农村商业银行，承诺若贵行处置质押物实现债权时，我自愿放弃抗辩权，配合贵行处置”。2016年12月21日克罗尼尔公司以案涉土地及地上附着物作抵押与农商银行签订了《最高额抵押合同》。2018年12月29日寿光市人民法院作出（2018）鲁0783执2445号民事裁定书，裁定将第三人克洛尼尔公司位于寿光晨鸣工业园内寿房权证文家字第2××3、2××0、2××2、2××4号房产，寿国用2015第0××5、0××4号项下土地使用权及其地上附着物作价10400000元抵偿第三人农商银行相应金融借款。2020年8月7日，被告格润莱泽（山东）海洋科技有限公司通过司法拍卖以8120000元价格竞得案涉土地及地上附属物，2020年12月16日办理了相关权利证书。2020年8月17日，农商银行向张学忠、寿光市广发包装制品有限公司实际控股人郝永强发出律师函（原告举示之证据），要求“依据你对我行的承诺理应及时倒业，但你方至今占用上述资产，已经构成侵权，在收到本函后20日内清退占用的上述资产”。原告在庭审中自认收到该律师函时间为2020年9月底。2020年11月15日被告格润莱泽（山东）海洋科技有限公司向原告工作人员郝永强发出函告，要求原告清场腾退案涉土地及厂房。2020年11月17日晚，格润莱泽（山东）海洋科技有限公司安排车辆在案涉厂区门口倒土，次日土堆被清理。 本院认为，本案是一起租赁合同纠纷，争议焦点主要包括案涉《厂房租赁合同》的实际履行与解除、寿光市广发包装制品有限公司与格润莱泽(山东)海洋科技有限公司是否因相对方违约而享有赔偿请求权等问题。 关于案涉《厂房租赁合同》的实际履行与解除问题。2016年12月21日克罗尼尔公司以案涉土地及附着物作抵押，与农商银行签订了《最高额抵押合同》。2016年12月27日原告寿光市广发包装制品有限公司之前身寿光市广发包装厂与第三人克洛尼尔公司签订案涉《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2016年5月15日起至2023年5月14日止，该租赁合同系合同当事人真实意思表示，依法成立并生效。2018年12月29日本院作出（2018）鲁0783执2445号民事裁定书，裁定将第三人克洛尼尔公司位于寿光晨鸣工业园内寿房权证文家字第2××3、2××0、2××2、2××4号房产，寿国用2015第0××5、0××4号项下土地使用权及其地上附着物（注：包括案涉租赁物）作价10400000元抵偿第三人农商银行金融借款，案涉土地及地上附着物的实际所有权人由克洛尼尔公司变更为农商银行；2020年8月17日，农商银行向张学忠、寿光市广发包装制品有限公司实际控股人郝永强发出律师函，要求“倒业并清退所占用资产”。本案中，案涉土地及地上附着物的所有权人克洛尼尔公司向农商银行办理抵押登记时间为2016年12月21日，早于2016年12月27日原告与克洛尼尔公司签订《厂方租赁合同》时间，即案涉租赁物在出租前已设立了抵押权；原告未能举示证据证明其在2018年12月29日第三人农商银行就租赁物实现抵押权后依约向农商银行履行了租赁费交付义务，该行为违反了《厂房租赁合同》第四条第三款之约定，同时原告违约行为处于持续状态且其曾向农商银行出具《放弃抗辩权承诺》“自愿放弃抗辩权，配合贵行处置”，故第三人农商银行可以随时行使租赁合同解除权；原告在2020年9月底收到第三人农商银行发送的“倒业清退”律师函后，未在法律规定的除斥期间以农商银行为被告（或被申请人）请求人民法院或者仲裁机构确认（否定）农商银行律师函作为合同解除通知的效力，同时原告庭审中自认收到该律师函时间为2020年9月底，本院确认2020年9月30日原告接到第三人农商银行律师函时案涉《厂房租赁合同》解除。 关于寿光市广发包装制品有限公司与格润莱泽(山东)海洋科技有限公司是否因相对方违约而享有赔偿请求权等问题。案涉《厂房租赁合同》已经于2020年9月30日实际解除，该合同第九条“本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起2日内将租赁厂房和土地清理完毕交付甲方，两日内未向甲方交付，乙方应按每日10000元向甲方交付延期违约金。超过10日，乙方仍未清理其存放于租赁厂房内设施的，甲方有权自行处分”作为合同结算、清理条款继续有效，自此寿光市广发包装制品有限公司负有清理腾退土地、厂房并支付延期违约金的义务，而不再享有赔偿请求权；因寿光市广发包装制品有限公司在《厂房租赁合同》解除后一直未返还租赁物，格润莱泽(山东)海洋科技有限公司取得租赁物所有权后，可以依照《厂房租赁合同》的结算、清理条款向寿光市广发包装制品有限公司请求违约赔偿。本案中，原告寿光市广发包装制品有限公司提出被告格润莱泽（山东）海洋科技有限公司、张有田立即停止2020年11月17日开始的侵权行为并赔偿原告各项损失50000元的请求，在案涉《厂房租赁合同》已经于2020年9月30日实际解除的前提下，原告之请求权已经丧失了合同基础，其提出的停产损失司法鉴定申请亦无实际意义，本院不予支持；反诉原告格润莱泽（山东）海洋科技有限公司提出反诉被告寿光市广发包装制品有限公司应支付房屋占有使用费等共计176859.38元的请求，按照《厂房租赁合同》第九条“乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起2日内将租赁厂房和土地清理完毕交付甲方，两日内未向甲方交付，乙方应按每日10000元向甲方交付延期违约金。超过10日，乙方仍未清理其存放于租赁厂房内设施的，甲方有权自行处分”之约定，本院确认寿光市广发包装制品有限公司应当向格润莱泽（山东）海洋科技有限公司支付延期搬迁违约金100000元（每日10000元*10日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、九十六条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认反诉被告（原告）寿光市广发包装制品有限公司与第三人寿光市克洛尼尔酒业有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年9月30日解除； 二、反诉被告（原告）寿光市广发包装制品有限公司返还反诉原告（被告）格润莱泽（山东）海洋科技有限公司租赁物[详见（2018）鲁0783执2445号民事裁定书涉及的土地及地上附着物]并支付违约金100000元，于本判决生效后十日内履行； 三、驳回原告寿光市广发包装制品有限公司的诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）格润莱泽（山东）海洋科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，由原告寿光市广发包装制品有限公司负担；反诉受理费1919元（减半收取），由原告寿光市广发包装制品有限公司负担1080元，被告格润莱泽（山东）海洋科技有限公司负担839元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  卢东晓 人民陪审员  祝清泉 人民陪审员  刘桂娥 二〇二一年三月三十一日 书 记 员  李倩男