西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020)陕0112民初16823号原告：张碧茹，女，1970年7月20日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码：61213XXXX007203020原告：刘光耀，男，1996年10月28日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码：61010XXXX610282638。共同委托诉讼代理人：孟华，陕西正纲律师事务所律师。被告：陕西高红房地产开发有限公司，住所地：西安市未央区，统一社会信用代码：91610000730418564G. 法定代表人：王志华，总经理。委托诉讼代理人：徐潇、刘琳，陕西乐友律师事务所律师。原告张碧茹、刘光耀与被告陕西高红房地产开发有限公司（以下简称高红房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张碧茹、刘光耀的委托诉讼代理人孟华，被告高红房地产公司委托诉讼代理人徐潇、刘琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与被告签订的商品房认购协议书；2请求判令被告退还预付款1391580元，并以1391580元为基数按照同期银行贷款利率承担自2013年12月27日至实际给付之日的利息；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年9月17日，原告与被告签订“高红-城改项目商业认购协议书”协议约定：被告将开发的高红-城改项目商业3号楼1层3-105号房出售给原告，房款总计2771580元。协议签订后，原告截止2013年9月16日分别支付了1391580元，但之后称该项目一拖再拖，2018年年底房子改好后被告称房子不能交付，现其得知案涉房屋已分配给村民，被告无房屋可兑付，故要求解除房屋买卖合同，退还已付房款利息承担违约责任，故起诉来院，请求判如所请。被告高红地产公司辩称，涉案房屋土地性质为集体所有，该房产为“小产权房”原告亦未按照约定足额履行剩余房款支付义务，以实际行动自动放弃购买，被告无需继续履行签订的《商品房买卖合同》和交付房屋义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人交换证据并质证。原告提交如下证据：一、《高红.城改项目商业认购协议书》、收款收据、银行流水明细，证明原告认购被告开发的XX城XX号楼XX层XX及付款情况和付款时间。二、现被告公司法定代表人王耀武证词证明原告所买商业用房在2013年签订认购协议后未能如期开工建设，经多次口头达成一致意见原认购协议剩余房款待交付商铺时全部付清。商业面积确认单。证明2018年10月被告将涉案3-105分配给村民王明学。被告高红地产公司对证据一的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，涉案地块不是实际意义上的商品房，对原告交纳1391580元认可；对证据二的真实性不予认可，因为王耀武正在与公司及公司股东诉讼，对其出具的情况说明不予认可。被告高红地产公司当庭提交如下证据：证据一、商业面积确认单。证明2018年10月被告已将涉案3-105分配给村民王明学。证据二西安市城中村改造办公室关于XX村一、二、五组城中村改造方案的批复，证明涉案地块只取得了建设用地规划许可证，合同应属无效。证据三回迁安置说明，证明被告再向原告出售房屋时没有做好规划，实际房屋仅够安置村民。根据当事人的陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月17张碧茹、刘光耀作为认购方、高红房地产公司作为出让方签订《高红.城改项目商业认购协议书》，约定一、认购物业：XX城XX号楼XX层XX号房，建筑面积131.98平方米，认购价21000/平方米。总房款2771580元。诚意金50000元。二、付款方式及期限：为分期付款于2013年9月16日付清50%,2014年12月31日前付清剩余房款40%，并注明（本次付款项目工程主体封顶，如逾期未达到进度按照协议中第四条执行）剩余房款27万元10%于交房前付清。第三条第3项：认购方买卖条款约定出让方出让地块规划用途为住宅，认购方购买的商品房用途为商业。4项：出让方承诺在2015年10月1日签订《商品房买卖合同》。如出让方逾期未按约定日期签约，认购方有权要求退房，认购方因此要求退房的，出让方全额退还认购方已缴纳的房款并按照已付款额的同期银行活期存款利息进行补偿。5项：出让方承诺在2015年10月1日前交房。中国人民银行支付凭证显示张碧茹先后于2013年8月27日向高红房地产汇房款5万元，2013年9月4日向高红房地产汇房款70万元、9月12日汇房款40万元、9月18日汇房款241580元。共计1391580元。2020年10月13日王耀武出具“情况说明”，内容为“我叫王耀武，原系高红房地产开发有限公司法定代表人。。。。。。。2013年签订认购协议后，因陕西高红房地产开发有限公司迟迟未能开工建设，无法按期交房。。。。。。。原认购协议中的剩余40%房款等项目竣工建成交付商铺时全部付清。”庭审中同时查明2013年4月18日市城改发{2013}96号作出关于经开区XX村一、二、五组城中村改造方案的批复。高红房地产公司于2012年10月、2014年5月先后取得XX村一、二、五组城改建设用地规划许可证。2018年6月30日XX村一、二、XX村XX房回迁，双方均认可涉案房屋亦于2018年竣工。2018年10月15日高红房地产公司向XX村二组村民王明学户出具“商业面积确认单”。庭审中因双方各持己见致调解未果。上述事实，有《高红.城改项目商业认购协议书》、情况说明、《市城改发{2013}96号》批复、“商业面积确认单”银行汇款凭证及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告和被告签订了《高红.城改项目商业认购协议书》，出于当事人自愿，不违反国家法律规定，应为有效合同，双方当事人应如约履行。合同签订后因被告原因致认购协议中约定的房屋未能如期建成并订立正式的《房屋买卖合同》义务，现因涉案房屋已被分配给村民，导致合同目的无法实现，被告构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现原告按照预约合同分约定请求解除认购协议书与法有据，本院予以支持。认购协议解除后，被告收取原告的购房款139580元应当返还。关于原告要求被告按照同期银行贷款利率支付利息 一节，认购协议中约定按照已付款额的同期银行活期存款利息，考虑该案综合实际情况此约定不足以弥补原告损失，显示公平，原告要求被告按照同期银行贷款利率支付利息承担违约责任依法支持。因双方约定签订《商品房买卖合同》的时间为2015年10月1日，违约利息时间应从2015年10月2日起算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张碧茹、刘光耀与陕西高红房地产开发有限公司签订的《高红.城改项目商业认购协议书》。  二、被告陕西高红房地产开发有限公司本判决生效后十日内向原告张碧茹、刘光耀退还购房款1391580元并承担利息（利息以1391580元为基数，自2015年10月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24972元原告已预交，现由被告承担，于上述付款时间一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                              审  判 员    宗晓嵘二〇二0年十二月二十八日  书  记  员     陈欢     1