江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0582民初2236号原告：张家港市工艺编织厂，住所地张家港市塘桥镇妙桥金村。法定代表人：金刚宝，该厂总经理。委托诉讼代理人：张紫凌，江苏联合-合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜斌，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：张家港市裳瑬针织服饰厂，住所地张家港市塘桥镇妙桥金村村。投资人：金新梅，该厂厂长。被告：金新梅，女原告张家港市工艺编织厂（以下简称工艺编织厂）与被告张家港市裳瑬针织服饰厂（以下简称裳瑬针织服饰厂）、金新梅租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月16日公开开庭进行了审理。原告工艺编织厂的委托诉讼代理人张紫凌、被告裳瑬针织服饰厂的投资人暨被告金新梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工艺编织厂向本院提出诉讼请求：1、判令两被告以48000元/年为标准向原告支付自2019年2月11日起至2020年3月20日止的房屋占用费53333元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告裳瑬针织服饰厂系个人独资企业，被告金新梅系该厂投资人。被告裳瑬针织服饰厂自2010年开始承租原告位于张家港市塘桥镇妙桥金村路101号的厂房，用以生产经营。2016年，被告金新梅配偶毛建刚作为被告裳瑬针织服饰厂代表与原告续订《房屋租赁协议》，双方约定租期自2016年2月10日至2019年2月10日，租金为48000元/年，租金于每年年初支付。该合同签订后，因客观原因，原告决定不再与被告裳瑬针织服饰厂续租，故在合同到期前，原告即敦促被告裳瑬针织服饰厂寻找新的出租房，以便合同到期后及时搬离。合同到期后，经原告反复催促，被告裳瑬针织服饰厂拒不搬离，强行占用原告厂房直至2020年3月20日。被告裳瑬针织服饰厂超出租赁期限的厂房占用费至今分文未付。原告催告未果，为维护自身的合法利益，提起诉讼。被告裳瑬针织服饰厂、金新梅辩称，1、我方不承认拖欠原告工艺编织厂房屋租金，我方一直是先交房租再经营，不存在我方不交房租原告工艺编织厂却让我方承租的事实，而且原告工艺编织厂在2019年每月都来收取水电费，但从未和我方谈起过房租问题，原告工艺编织厂是默认我方继续承租的；2、案涉的房屋租赁协议是无效合同，且对于合同无效，我方并非过错方；3、原告工艺编织厂于2020年1月20日左右对我方实施了停水停电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年，工艺编织厂（甲方、出租方）与裳瑬针织服饰厂（乙方、承租方）订立《房屋租赁协议》1份，主要内容：一、乙方租用甲方的生产用厂房办公楼一幢，租金为48000元，续租价格根据市场浮动价进行提升；二、租赁期从2016年2月10日起到2019年2月10日止；三、租赁期内乙方未经甲方同意许可，乙方不得转租，不得乱搭乱建；四、乙方在租用期内未经甲方同意不得破坏原有租房结构进行装修，租赁期内房屋维修由乙方负担；五、租金上交：在合同签订当日支付全年租金，续后每年在年初签订合同时一次付清；六、供电由乙方自行解决直接支付给供电部门；七、水费由乙方自行安装水表，分月支付；八、乙方需管理好租房安全、消防、卫生等各项工作，如有发生问题均由乙方负责，并要按样赔偿甲方；九、土地使用税按照上级规定由乙方自行负担，公用面积按实用面积进行分摊；十、乙方如果有违反本协议中的任何条款，甲方有权解除本协议，并要求乙方按本协议总额的50%作为赔偿金，甲方也不得无故提前解除本协议；十一、如果其他事项可双方协商解决。金刚宝、金建新在甲方代表处签字，毛健刚在乙方代表处签字。另查明，涉租厂房未办理房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证。又查明，裳瑬针织服饰厂为个人独资企业，投资人为金新梅。再查明，工艺编织厂与裳瑬针织服饰厂、金新梅在审理中一致确认裳瑬针织服饰厂搬离涉租厂房的时间为2020年3月10日。还查明，工艺编织厂与裳瑬针织服饰厂、金新梅在审理中一致确认裳瑬针织服饰厂支付房屋占有使用费至2019年2月10日。以上事实，有《房屋租赁协议》及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案租赁合同纠纷所涉法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。具体到本案中，涉租厂房未办理产权证，亦未取得建设工程规划许可证或者有关主管部门的批复，原告工艺编织厂与被告裳瑬针织服饰厂签订的《房屋租赁协议》应归于无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告工艺编织厂要求被告裳瑬针织服饰厂按合同约定的48000元年租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定。根据原、被告双方的庭审陈述，房屋占有使用费应从2019年2月11日起计算至2020年3月10日止，上述款项经计算为52000元，被告裳瑬针织服饰厂理应及时支付。依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，个人独资企业是指在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。依照上述规定，被告金新梅作为个人独资企业裳瑬针织服饰厂的投资人，理应对裳瑬针织服饰厂的债务承担连带清偿责任。故对原告工艺编织厂要求被告金新梅对被告裳瑬针织服饰厂所负债务承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。被告裳瑬针织服饰厂、金新梅辩称案涉的房屋租赁协议系无效合同，而对于合同无效，其并非过错方。本院认为，案涉的房屋租赁协议虽归于无效，但被告裳瑬针织服饰厂、金新梅并未提供证据证实本案对于合同效力的判断对被告裳瑬针织服饰厂承租使用涉租房屋产生影响。对被告裳瑬针织服饰厂、金新梅的该辩称，本院不予采纳。被告裳瑬针织服饰厂、金新梅陈述原告工艺编织厂于2020年1月20日左右对其采取停水停电的行为，而原告工艺编织厂则陈述其采取上述措施的时间为自2020年1月24日起至被告裳瑬针织服饰厂搬离涉租房屋之日止。本院认为，被告裳瑬针织服饰厂如认为原告工艺编织厂对其采取停水停电措施不当且造成其损失的，可另案主张权利，本案对此不予理涉。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条及其他相关法律法规之规定，判决如下：一、被告张家港市裳瑬针织服饰厂应支付原告张家港市工艺编织厂房屋占有使用费52000元。二、被告金新梅对上述第一项判决中确定的被告张家港市裳瑬针织服饰厂的履行义务承担连带清偿责任。上述第一、二项，限被告张家港市裳瑬针织服饰厂、金新梅于本判决生效后10日内履行。三、驳回原告张家港市工艺编织厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元，减半收取计567元，财产保全费620元，合计1187元，由原告张家港市工艺编织厂负担17元，由被告张家港市裳瑬针织服饰厂、金新梅负担1170元。被告张家港市裳瑬针织服饰厂、金新梅应负担部分限于判决生效后10日内直接交纳本院（汇入本院诉讼费账户，账户详情见本判决所附《当事人须知》中诉讼费用之账户）。逾期不交，本院将移交执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  任清敏二〇二一年四月一日书记员  陈荣燕