广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6836、6838、6845、6847号上诉人（原审原告）：刘海霞等四户业主（详见附表一）。委托诉讼代理人：余守学,广东先见律师事务所律师。委托诉讼代理人：余庚洋,广东先见律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区澳头安惠大道25号，统一社会信用代码91441300749153973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。上诉人刘海霞等四户业主（下称上诉人业主）与上诉人惠州市太东实业投资有限公司（下称太东公司）因商品房预售合同纠纷四案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以6836号案件为例进行表述、论证）上诉人业主提出上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书；2.判令被上诉人向上诉人支付迟延办证违约金人民币24564.66元（自2017年12月30日起至2018年9月3日止，共247天，即605000元×6％/年÷365天/年×247天）；3.本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由:原审法院以惠州大亚湾区不动产登记受理回执中的“收件日期”作为逾期办证违约金的起止时间有误。在原审中，被上诉人提供了惠州大亚湾区不动产登记受理回执，又根据惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2018）粤1391民初358号民事判决书以及广东省惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终5057号民事判决书，拟证明受理日期即为被上诉人完成办证义务的日期。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。显然可见，该条文已明确规定出卖人的违约责任应承担至买受人实际取得房屋权属证书之日止，而不是原审法院认定的“收件日期”，原审判决显然是对上诉人有失公平。综上所述，原审法院未查清案件真实情况，从而认定事实错误，损害了上诉人的合法权益。因此，为了维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院能依法审理，公正裁判。太东公司提出上诉请求：1.依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付迟延办证违约金，驳回原审原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的判决属于错误理解合同约定。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为:“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于上诉人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求上诉人为其履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间，上诉人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。2.按照购房合同第十五条前半句的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指上诉人应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果上诉人未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至被上诉人名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定的期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。二、被上诉人属于同一事由的再次起诉，属于重复起诉，依法应予驳回。三、被上诉人至今未向上诉人支付办证费用，期办证责任应由其自己承担。截止至上诉之日，被上诉人仍未向上诉人支付办证的代收费用，按照公平原则以及常理，只有在出卖人收齐买受人办证材料以及办证费用后无法按期办证的才应当承担逾期办证责任，否则逾期办证责任应由买受人（即上诉人）自己承担。此外，双方签订的购房合同补充协议第九条也作出了约定:“买受人应承担的办证费应由买受人在本合同签订时一次性预交给出卖人代收代缴，并在办证后多退少补。如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料、材料等非出卖人的原因，办证期限顺延，逾期办证责任及损失由买受人承担。”根据该约定，因被上诉人未能支付办证费所产生的逾期办证责任不应由上诉人承担。对于原生效判决未能查明的该事实，恳请二审法院予以查实后纠正。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法变更一审判决。原审原告向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付迟延办证违约金人民币24564.66元(以房价总款605000元为基数，自2017年12月30日起至2018年9月3日止共计247天，按照年利率6%计算)；2.本案诉讼费用均由被告承担。一审法院认定事实：被告具有商品房开发经营资质，涉案商品房取得预售许可。2015年10月15日，原告刘海霞与被告太东实业公司签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾西区石化大道西33号时尚岛花园第×号房产，该房建筑面积为109.6平方米，总价为605000元。双方在合同第八条就交付期限约定为：被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。双方在合同第十五条就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告自愿委托被告办理房屋产权手续。原、被告还对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款。2016年1月9日，被告将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用。2017年11月22日，原告以被告存在逾期交房及延迟办理房产证为由将被告诉至一审法院，要求被告支付逾期交房违约金以及延迟办证违约金及其他损失。一审法院于2017年12月30日作出(2017)粤1391民初2633号民事判决书，判决被告向原告支付逾期交房违约金4818.75元及自2017年1月9日起至2017年12月29日止（共355天）的延迟办证违约金35305.48元，并告知原告可对2017年12月29日之后的延迟办证违约金另行主张权利。但被告不服上述判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，惠州市中级人民法院于2018年8月23日作出（2018）粤13民终4065号民事判决书,判决驳回上诉、维持原判。另查明，被告提交的惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初358号《民事判决书》及惠州市中级人民法院（2018）粤13民终5057号《民事判决书》载有如下内容：1.惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局在2016年6月28日发布一份《公告》，其中明确了申请办理新建商品房首次登记及一手商品房过户从2016年6月30日起均须先在权籍调查窗口办理完成不动产权籍调查；2.被告开发的时尚岛花园13栋、14栋、15栋首次登记权籍调查时间为2017年12月26日至2017年12月29日，并于2018年1月23日完成首次登记。再查，被告于2018年7月10日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。惠州市国土资源局于2018年9月3日向原告颁发了涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是原告主张逾期办证违约金应否得到支持。对此一审法院分析如下：一、关于合同第十五条如何理解问题。首先，合同第十五条前半段约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”中的“权属登记”应理解为“权属转移登记”而非“确权至出卖人名下的初始登记”。被告办理产权登记时分为两个步骤：首先被告需向不动产权登记部门申请办理新建商品房首次登记，即是将新建商品房“确权至被告名下的初始登记”；完成初始登记后，被告再向不动产权登记部门提出申请，将登记在被告名下的新建商品房转移登记至原告名下，即为“权属转移登记”。可见，只有在将应由被告提供的转移登记资料报产权登记机关备案后，被告才完成合同约定的办证义务。对于原告而言，被告何时办完“权属转移登记”手续才是最重要的，只有在被告完成“权属转移登记”手续后，原告才能确定取得涉案房产的产权，由此才有必要在合同中作出明确约定。如果将该条“权属登记”理解为“确权至出卖人名下的初始登记”，那么被告在办完初始登记后，长期不办理权属转移登记手续，却无需承担任何责任，这对原告是不公平的，也不符合双方签订商品房买卖合同的目的。被告辩称“权属登记”应理解为“确权至出卖人名下的初始登记”，理由不充分，不予采纳。其次，尽管合同第十五条后半段还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意由出卖人继续办理，但该约定并未免除被告逾期办证的责任。结合合同第十五条前半段约定的内容分析，可以明确双方约定的办证期间是交房后365日内，超过此期限，被告亦应继续办证，至于逾期办证的违约金双方则没有约定。综上所述，被告办证义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365日内，被告应将由其提供的转移登记资料报产权登记机关备案，如果超过此期限，被告则应当承担相应的违约责任。被告依据合同第十五条约定认为双方对权属转移登记没有约定履行期限、办证并不违约的抗辩，有悖公平和诚信原则，不予采纳。二、关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。原、被告在合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。按照合同约定，被告的办证义务是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，何时能办出房地产权证被告不能控制。涉案商品房已于2016年1月9日交付原告使用，被告应当在2017年1月8日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但直至2018年7月10日被告才履行该项合同义务，超出约定报备时间547天。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续;在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故被告辩称逾期办证天数应该扣除首次登记权籍调查时间4天，予以采纳，扣除后被告实际逾期543天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。三、关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，故一审法院以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金。被告办证过程中实际逾期543天，扣除原告在（2017）粤1391民初2633号案件中已获支持的逾期办证违约金所计天数355天（2017年1月9日起至2017年12月29日止），在本案中一审法院予以支持的实际逾期天数为188天。综上，被告应支付的延迟办证违约金为18696.99元（605000元×6%/年÷365天/年×188天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告刘海霞支付迟延办证违约金18696.99元；二、驳回原告刘海霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，由原告刘海霞负担50元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担157元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1.太东公司应否承担逾期办证违约责任；2.本案是否系重复起诉。关于太东公司应否承担逾期办证违约责任的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。太东公司主张其在商品房交付使用后365天内将办理首次（初始）登记资料提交产权登记机关即视为已完成办证义务，对此，本院认为，“办理首次（初始）登记”是合同约定的“办理权属登记”的前置程序，即要先办理首次登记（大确权）后才能办理权属登记（小确权），两者不属于同一登记事项，故本院不予采信该主张。太东公司以上述条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”为由，主张涉案合同对办理权属转移登记的期限未作明确约定，本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。据此，上诉人业主主张逾期办证违约金计至买受人实际取得房屋权属证书之日止没有法律依据，本院亦不予支持。太东公司未在约定时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审判决太东公司向业主支付逾期办证违约金于法有据，本院予以维持。关于本案是否系重复起诉的问题。本院认为，本案中被上诉人所主张的违约金计算与其另行起诉所主张的违约金并无重合之处。虽然两案当事人相同、法律关系相同，但由于本案所涉违约金系新产生的事实，并未经过法院实体审理，因此被上诉人可以在本案中另行主张新发生的违约金，并不属于重复起诉，一审法院对该项诉讼请求进行审理并无不当，且上诉人未提供证据证明本案属于重复起诉的情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。上诉人主张本案系重复起诉，证据不足，本院不予支持。此外，关于太东公司应否承担因办证材料不齐导致的逾期办证违约责任的问题，太东公司认为根据双方签订的补充协议，因买受人原因导致逾期办证的，其不应承担逾期办证责任。双方签订的《补充协议》第九条“……如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料、材料等非出卖人的原因，……”的约定，按交易习惯，太东公司应通知业主提交办证所需资料或缴纳办证费用，太东公司未提供证据证明其通知业主提交资料或缴纳办证费用而业主逾期提交或缴纳导致逾期办证，根据民事诉讼证据规定，太东公司应承担举证不能的不利后果。太东公司的主张没有事实与法律，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十二月二十六日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附表一：序号案号业主原审案号1（2019）粤13民终6836号刘海霞（2019）粤1391民初1835号2（2019）粤13民终6838号刘纪泽（2019）粤1391民初1842号3（2019）粤13民终6845号包玉香、韩振怀（2019）粤1391民初1837号4（2019）粤13民终6847号张晓霞（2019）粤1391民初1844号