山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁17民终3384号上诉人（原审原告）：魏四华（曾用名魏胜华），男，1989年1月21日出生，汉族，农民，住东明县。委托诉讼代理人：崔庆志，山东兴鲁明律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：乔国红，山东兴鲁明律师事务所律师。（特别授权）被上诉人（原审被告）：王治法，男，1971年3月16日出生，汉族，农民，住东明县。上诉人魏四华（曾用名魏胜华）因与被上诉人王治法房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东明县人民法院（2017）鲁1728民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日受理后，依法组成合议庭于2018年1月9日对本案进行了公开审理。上诉人魏四华及其委托诉讼代理人崔庆志、乔国红，被上诉人王治法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人魏四华不服一审判决，上诉请求：请求撤销山东省东明县人民法院（2017）鲁1728民初1885号民事判决，依法改判被上诉人双倍返还违约金定金2万元或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审审理程序违法，对上诉人提供的证据�予质证，导致判决错误。8月31日一审庭审时上诉人提供手机录音证据来证明被上诉人违约的事实，一审法院说手机录音不用播放，让上诉人刻制光盘后再送过去质证，9月6日上诉人送过去后，一审没有对该证据进行质证而直接判决。一审判决书落款时间是9月1日。二、一审认定事实错误，被上诉人提供虚假证据。双方争执的涉案房产位于东明县沙窝镇张寨村街上，经上诉人核实地皮属于张寨初级中学的国有土地，被上诉人无处分权。一审时被上诉人提供沙窝镇姜屯村民委员会的证明，但姜屯村委会与该地皮无关，不能证明被上诉人对涉案房产享有所有权。一审法院认定被上诉人对房屋有所有权错误。三、被上诉人没有处分权，对上诉人构成违约。涉案土地系张寨初级中学的国有土地，被上诉人不允许买卖，被上诉人没有能力向申请人交付房产构成严重违约，应当返�2万元。被上诉人王治法答辩称：房子不是被上诉人不想卖而是上诉人不买了，上诉人违约。依据双方在交定金时的约定，上诉人在交付定金后如果不买房子，定金不退。案涉房屋是被上诉人从张寨中学的一个老师手中买来的，在交付定金以前被上诉人已经明确告知上诉人案涉房屋没有房产证和土地证，上诉人明知案涉房屋没有房产证和土地证仍然自愿购买。交付定金后，因上诉人要求卖给被上诉人房子的聂老师为上诉人出具证明条，聂老师不肯出具，上诉人就反悔不买房子了。被上诉人没有违约，不应当承担双倍返还定金的责任，同意一审判决。原审原告魏四华向一审法院起诉请求：1.判令被告双倍返还违约订金20000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月23日，被告在原张寨中学旁边有房屋对外出售，原告看到广告有意向购买，经协商以180000的价格成交，被告让原告先交付订金10000元，并约定：被告如违约付原告2倍违约金，原告如违约或不要房屋，被告概不退还预交的订金。被告收到原告的订金后，原告要求被告提供出售的房屋相关证件并签订购房合同，但是被告无法提供合法的能够出售给原告的房屋证件，双方根本无法完成房屋买卖，被告明显构成欺诈，被告又拒不返还购房订金。为维护原告的合法权益，特具状起诉。一审法院认定事实：2012年，被告王治法购买了位于张寨中学大门外西边路北聂江起所有的第11间、第12间房屋和赵改运所有的第13间房屋，之后被告王治法又挨着该3间房屋建设了3间房屋。2017年7月22日，原告魏四华与被告王治法协商上述6间房屋的买卖事宜，被告王治法告知原告魏四华该6间�屋没有集体土地所有权证书和房屋所有权证书，双方协商以18万元的价格买卖该6间房屋。2017年7月23日，原告魏四华交付给被告王治法订金10000元，被告王治法让白双剑代笔书写了证明条一张：“证明，今收到房屋转卖预交订金壹万元整（10000元），注明：甲方如违约付乙方2倍违约金，乙方如违约或不要房屋，甲方概不退还预交订金壹万元整。甲方在没交给乙方房屋前，房屋和四邻无任何纠纷。总房价180000元。甲方：王治法，乙方：魏胜华，2017.7.23号。”原告魏四华和被告王治法均在证明条上签字捺印。后原告魏四华要求被告王治法提供房屋的所有权证明，并因此没有与被告王法治签订房屋买卖合同。一审法院认为：2017年7月23日，原告魏四华与被告王治法签订的证明条1份，具有民事合同的性质，是双方当事人的真实、一致的意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，原告魏四华称涉案6间房屋无集体土地使用证、无房屋所有权证、无合法的购买手续，房屋无法确权，被告不具备房屋的买卖权，无法签订合同，被告已属违约，要求被告王治法双倍返还订金20000元。由于被告王治法基于买卖行为取得3间房屋的所有权，基于合法建造行为取得另外3间房屋的所有权，被告王治法对涉案6间房屋有合法的所有权，在原、被告协商房屋买卖事宜时，被告王治法已经向原告魏四华释明了涉案房屋没有集体土地使用证和房屋所有权证，原告魏四华应为明知，且涉案6间房屋有无集体土地使用证和房屋所有权证，并不影响该6间房屋可以进行买卖，故被告王治法不构成违约，对于原告魏四华要求被告王治法双倍返还订金20000元的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：驳回原告魏四华的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告魏四华负担。二审审理过程中，上诉人围绕上诉请求，提交录音光盘及录音书面整理资料一份，证明在签订收款1万元时被上诉人承认从聂老师处购房有购房合同，后来被上诉人一直未提供购房合同，且聂老师也未给其出具相关证明，不能证明被上诉人对涉案房产有所有权或处分权，存在违约行为。以上证据经被上诉人质证认为，上诉人提交的录音是被上诉人、聂老师还有上诉人的录音，但听不清楚。被上诉人没有和上诉人说王治法和聂老师有购房合同，被上诉人给上诉人说“我给你开证明、按上手印找邻居证明，给你负责到底。”被上诉人未提交二审新证据。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的录音证据，经被上诉人质证确系被上诉人和上诉人及案外人的录音，但经播放对录音内容听不清楚，本院对其证据效力不予确认。二审审理查明：被上诉人王治法实际占有案涉的六间房屋，但被上诉人王治法不能提供案涉六间房屋的土地使用权证、房屋所有权证、准建证、规划许可证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，该案的争议焦点是：1、被上诉人是否对涉案房屋有合法的处分权；2、被上诉人在与上诉人订立�卖合同后是否存在违约行为。关于焦点一，经查，案涉六间房屋中的三间系王治法购买，另三间房屋由被上诉人王治法自行建造，因被上诉人王治法不能提供案涉六间房屋的土地使用权证、房屋所有权证、准建证、规划许可证，依照城乡规划法的规定，被上诉人自行建设的部分房屋属违法建筑。根据《物权法》第30条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益。本案中，被上诉人王治法对涉案部分房屋没有合法的处分权，上诉人与被上诉人以违法建筑为标的物签订的买卖合同无效。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”经查，上诉人与被上诉人签订合同时，双方均明知案涉六间房屋无相关权属证书，对导致合同无效结果的发生，双方均有过错，且无法区分责任大小。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本院认为，因双方对合同无效均有过错，各自承担50%的责任，上诉人魏四华交付给被上诉人王治法的10000元，被上诉人王治法应返还上诉人魏四华5000元。关于一审审理程序是否合法的问题，经查，上诉人在一审庭审时并未举证所陈�的录音证据，于一审判决书作出后再向一审法院提交证据不当，上诉人主张一审审理程序违法缺乏事实根据，本院不予采信。综上所述，上诉人魏四华的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省东明县人民法院（2017）鲁1728民初1885号民事判决；二、被上诉人王治法于本判决生效后十日内返还上诉人魏四华5000元。一审案件受理费300元，减半收取150元，由一审原告魏四华�担75元，一审被告王治法负担75元。二审案件受理费300元，由上诉人魏四华负担150元，被上诉人王治法负担150元。本判决为终审判决。审 判 长 李建民审 判 员 张 丽审 判 员 于 辉二〇一八年三月十四日法官助理 刘 潇书 记 员 沙 洁