江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3727号原告：方刚，男，1981年3月5日出生，汉族，住无锡市锡山区。原告：叶桥会，女，1980年7月7日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陆发祥（受两原告共同授权委托），江苏崇宁律师事务所律师。被告：章弼程，男，1990年3月13日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：秦琪、蒋菊兰，江苏行德律师事务所律师。原告方刚、叶桥会与被告章弼程商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序于2020年9月17日、11月17日二次公开开庭进行了审理。原告方刚、叶桥会及其委托诉讼代理人陆发祥，被告章弼程的委托诉讼代理人蒋菊兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方刚、叶桥会向本院提出诉讼请求：1.判令被告章弼程继续履行双方之间的房屋买卖合同，配合原告办理过户登记；2.判令被告章弼程支付逾期过户违约金（以420万元为基础，自2020年7月2日起按每日万分之五计算至办理过户登记之日止）；3.判令被告章弼程承担本案律师费19.4980万元；4.判令被告章弼程承担本案诉讼保全担保保险费0.887396万元；5.判令被告章弼程承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令原被告之间的房屋买卖合同于被告章弼程收到起诉状副本之日起解除；2.判令被告章弼程支付违约金84万元；3.判令被告章弼程承担律师费19.498万元；4.判令被告章弼程承担本案诉讼保全担保保险费0.2598万元；5.判令被告章弼程承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年5月10日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将坐落于无锡市锡山区××号的房屋（以下简称案涉房屋）以420万元的价格卖给原告，购房款支付时间为定金50万元于合同签订之日支付，首付款369万元于2020年6月30日前支付，尾款1万元于物业交割之日支付，被告应于2020年6月30日前办理过户登记。同日，双方签订补充协议，将定金数额变更为30万元，余款变更为390万元。原告按照约定时间支付被告定金30万元。2020年6月30日，双方又签订补充协议，约定首付款变更为370万元，支付时间变更为2020年7月1日，尾款20万元于过户之日支付。原告按约支付被告首付款370万元，但被告至今未配合原告办理过户登记。另外，买卖合同还约定因一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及相关费用。原告认为双方之间的房屋买卖合同合法、有效，被告未履行过户登记义务的行为已构成违约，鉴于被告现已将案涉房屋出卖给他人，已构成根本违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，恳请法院支持原告的诉求。被告章弼程辩称，被告于2020年7月1日与案外人王利新、潘秋亚就案涉房屋签订买卖合同，该合同已履行完毕，被告已无法将案涉房屋过户给原告，被告已退回原告购房款400万元（包含30万元定金），故同意解除双方之间的房屋买卖合同；鉴于双方未完全履行房屋买卖合同，在合同约定有定金的情况下，本案应适用定金罚则原则，被告愿意另向原告支付30万元款项，退一步讲，即使本案应适用违约金，违约金的功能在于补偿损失，被告仅占用原告资金1天，原告并未产生损失，原告也未举证证明其已产生损失84万元，故原告主张的违约金数额偏高，应予下调；被告愿意按定金罚则承担责任已在2020年7月2日微信联系时告知原告，故律师费和诉讼保全担保费属原告自行扩大的损失，应由原告自行承担，即使法院最终认定由被告承担此费用，也仅是对应定金30万元的律师费，请求法院依法判决。经审理查明，2020年5月10日，在无锡财富房产经纪有限公司居间下，房屋出卖人（甲方）章弼程与房屋买受人（乙方）方刚、叶桥会签订无锡市存量房屋买卖合同1份，约定：甲方所售案涉房屋所在楼栋建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层，案涉房屋所在楼层为1层，产权证明所载建筑面积共586.50平方米；案涉房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押登记日期为2020年4月29日，甲方应于2020年6月25日前向案涉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年6月28日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；案涉房屋按套转让，转让价款共计420万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方付款方式为应于本合同签订当天自行支付给甲方定金50万元，应于2020年6月30日前将第一笔购房款369万元自行支付给甲方，乙方从本合同约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，双方签署物业交割确认书后由乙方自行支付甲方；买卖双方应于2020年6月30日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准；违约责任为：（二）出售方若出现将案涉房屋出售给第三方等五种情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项；（三）购买方若出现拒绝购买案涉房屋等三种情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金；（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有），等等。同日，甲方章弼程与乙方方刚、叶桥会在中介方居间下签订补充协议1份，约定经甲、乙双方协商一致，现将双方于2020年5月10日签署的案涉房屋买卖合同做如下修改：1.乙方支付定金由50万元改为30万元整；2.余款更改为390万元整；3.买卖合同第五条房屋成交价为420万元整，房屋状态为毛坯房。同日，叶桥会向章弼程转账支付购房定金30万元，章弼程出具了收条。2020年6月30日，甲方章弼程与乙方方刚、叶桥会在丙方无锡财富房产经纪有限公司居间下签订补充协议1份，内容为由于甲方原因，约定于2020年6月25日前甲方一次性还清贷款并注销抵押的流程需要延后，故经得甲乙双方同意，原合同解押、付款、过户时间及流程修改如下：1.甲方预约交通银行还贷日期为2020年7月1日，在无锡贝壳找房已经委托北京中融信融资担保有限公司为甲乙方提供该笔交易房款资金安全担保、并生效的前提下，乙方同意支付370万元整帮甲方归还抵押贷款；2.贷款还清次日，交通银行归还他项权证，甲乙丙三方一同前往不动产登记中心，办理抵押注销、网签、缴税、过户手续，乙方同时支付甲方尾款20万元整。2020年7月1日，方刚转账支付章弼程购房款370万元，章弼程出具了收条。2020年7月2日13时45分，章弼程通过微信通知方刚因家里原因案涉房屋不能卖了，后续事情律师会跟方刚对接。同日，章弼程将其已收取的购房定金、购房款共400万元退回方刚、叶桥会。2020年7月18日，章弼程委托的律师与方刚、叶桥会在中介处商谈解约事宜，方刚、叶桥会一方要求章弼程按房屋总价的20%承担违约责任，最低可接受的违约金数额为80万元，章弼程未能接受，导致双方协商未成。2020年7月27日，章弼程告知方刚其愿意双倍返还定金，即除已退还的定金外，另行支付30万元，要求方刚提供银行账号以便安排支付。方刚于次日回复已起诉，等法院判决吧。又查明，2020年7月1日，章弼程与案外人王利新、潘秋亚签订房屋买卖合同1份，双方约定章弼程将案涉房屋以420万元价格出卖给王利新、潘秋亚。2020年7月7日，案涉房屋过户登记至王利新、潘秋亚名下。方刚、叶桥会在本案第一次庭审时才知晓章弼程已将案涉房屋出卖给案外人的情节，因而变更了诉讼请求。再查明，方刚、叶桥会因本案诉讼产生律师代理费19.498万元，实际已支付2万元，另产生诉讼保全担保保险费0.2598万元。以上案件事实，有无锡市存量房屋买卖合同，补充协议，转账记录，账户交易清单，收据，收条，律师费发票，担保保险费发票，房屋买卖合同，不动产权证，电子数据及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告方刚、叶桥会与被告章弼程签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应遵照履行。现章弼程已将案涉房屋出卖给他人，导致合同目的无法实现，章弼程的行为已构成根本违约，方刚、叶桥会要求解除双方之间的房屋买卖合同关系并追究章弼程的违约责任，理由正当，本院予以支持，鉴于双方在庭审中就解除房屋买卖合同意见一致，本院确认双方之间的房屋买卖合同于2020年9月17日解除，包括解除双方签订的补充协议。本案争议焦点为：1.章弼程在本案中是按定金罚则承担违约责任，还是以支付违约金方式承担违约责任；若适用后者，双方约定的违约金是否属于过高而予以调整；2.章弼程是否应承担方刚、叶桥会因本案产生的律师代理费和诉讼保全担保保险费，若承担，章弼程应承担多少。关于争议焦点1，本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，因合同一方章弼程违约，合同另一方方刚、叶桥会有选择适用违约金或者定金条款追究对方违约责任的权利，因此方刚、叶桥会要求章弼程支付违约金并无不当，本院予以支持。对于章弼程主张的违约金过高问题，本院认为，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，虽然案涉房屋所在地块房价在买卖前后变化不大，但与案涉房屋同户型同面积的二手房交易价格远高于案涉房屋买卖合同约定的成交价420万元，章弼程就双方约定的违约金过高主张举证不足，应由其承担不利后果，故本院对方刚、叶桥会要求章弼程按合同约定支付违约金84万元的诉求予以支持。关于争议焦点2，本院认为，双方在案涉房屋买卖合同中约定“因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用”，现因章弼程违约引起诉讼，故方刚、叶桥会有权按合同约定向章弼程主张律师代理费和与诉讼保全相关的担保保险费用损失。对于章弼程应承担多少上述费用问题，本院认为，根据合同相对性原则，律师费金额仅对签订律师代理合同的双方当事人具有约束力，不能及于合同外第三方，法院应当结合收费金额的可预见性，具体案件的难易程度、律师工作量大小、胜诉比例等因素衡量认可支持的合理律师费。本案当事人实际因章弼程应承担多少违约金意见不一才导致诉讼，鉴于本案案情简单、法律关系清楚，本院酌定由章弼程承担方刚、叶桥会律师代理费损失6万元。方刚、叶桥会主张的诉讼保全担保保险费损失0.2598万元合理，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认方刚、叶桥会与章弼程于2020年5月10日签订的房屋买卖合同、补充协议和2020年6月30日签订的补充协议于2020年9月17日解除；二、章弼程于本判决生效后10日内支付方刚、叶桥会违约金84万元；三、章弼程于本判决生效后10日内支付方刚、叶桥会律师代理费损失6万元；四、章弼程于本判决生效后10日内支付方刚、叶桥会诉讼保全担保保险费损失0.2598万元；五、驳回方刚、叶桥会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42030元，减半收取计21015元，保全费5000元，合计诉讼费用26015元，由章弼程负担（方刚、叶桥会同意其预交的诉讼费用由章弼程直接给付，本院不再退回，章弼程应于本判决生效后10日内将应负担的诉讼费用给付方刚、叶桥会）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  高益新二〇二一年一月二十七日书记员  陈 瑜