上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0112民初28694号 原告：刘庆中。 被告：梁青。 被告：滕澜。 原告刘庆中与被告梁青、滕澜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，先适用简易程序审理。后因被告梁青、滕澜下落不明，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告刘庆中到庭参加了诉讼。被告梁青、滕澜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘庆中向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除；2、要求被告支付自2020年3月1日起至2020年5月14日止的租金12,500元；3、要求被告支付自2020年3月1日起至实际支付租金之日止的逾期支付租金的违约金（其中自2020年3月1日起至实际支付之日止，按照5,000元/月计算；自2020年4月1日起至实际支付之日止，按照5,000元/月计算；自2020年5月1日起至实际支付之日止，以2,500元/月计算）；4、判令被告支付水费欠费124.20元、电费欠费594.20元、煤气费欠费207元。事实与理由：上海市闵行区×路×弄×号×室是原告的产权房，经链家居间介绍，在2017年8月24日原告与被告滕澜签订了《房屋租赁合同》。2018年10月14日，原告与被告滕澜续签了合同，2019年8月19日，原告与被告滕澜又续签了合同，租赁期间自2019年9月1日起至2020年8月31日止。租金调整为每月4,900元。其他条款按照原《房屋租赁合同》执行。后因被告滕澜无法承受租金三月一付，就改为一月一付。自2020年1月开始，原告与被告滕澜口头约定将租金调整为每月5,000元。被告滕澜从来没有按照合同约定的日期向原告支付租金，都是有了钱就付一点。在第一份合同项下，被告滕澜支付了租赁押金4,500元。若被告滕澜支付了所欠款项，原告同意退还押金。 租赁合同系被告滕澜与原告所签。但后来原告催要租金时，电话是被告梁青所接，被告梁青说由他来负责租房事宜，被告梁青与滕澜都住在涉案房屋内。2020年5月14日，被告梁青电话联系原告说当天要支付欠租，双方约定在下午见面，但期间被告梁青以多种借口拖延时间，原告晚上到了约定的地点，被告梁青却在电话里说被告滕澜已经搬离了涉案房屋。当天晚上9点多，原告就到了涉案房屋查看，发现里面一片狼藉。邻居告诉原告，看到两被告在下午4点就叫了面包车把东西搬走了。次日原告联系到了被告滕澜，其称已经住到徐州的朋友的房子里。第三天，原告就找了保洁阿姨来打扫房间，收回了涉案房屋。被告滕澜至今未将房屋钥匙归还原告。 被告自2020年3月开始再未交租金，并且未付清水、电、煤气费。被告无故提前解除合同，按照合同约定应当向原告支付违约金。故诉至法院。 被告梁青、滕澜未答辩。 本院经审理认定事实如下： 2017年8月24日，原告刘庆中（出租方、甲方）与被告滕澜（承租方，乙方）经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市闵行区×路×弄×号×室房屋作居住使用，甲方应于2017年8月30日之前向乙方交付房屋，每月租金4,500元，租金以3个月为周期支付，乙方应另行支付押金4,500元。承租期间，发生的水、电、煤气等相关费用由乙方自行承担，退租时应自行结清。如乙方逾期支付租金，每逾期一天，须向甲方支付日租金的100%作为违约金。乙方逾期不支付租金累计超过30日的，乙方在合同期限届满前无正当理由提前解除合同的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方另对其余事项作了约定。 上述合同签订后，原告向被告滕澜交付了房屋。被告滕澜支付租赁押金4,500元。原告称，该房屋由被告梁青、被告滕澜居住使用。2018年10月14日，原告与被告滕澜续签合同，将租赁期延长至2019年8月31日，租金调整为每月4,700元。2019年8月19日，原告与被告滕澜又续签合同，约定租期自2019年9月1日起至2020年8月31日止，租金从2019年9月起调整为每月4,900元，其他条款按原合同执行。 原告称，自2020年3月起，被告滕澜再未支付租金。原告多次催要未果。2020年5月14日被告梁青主动向原告表示将要支付欠租，但仍未履约。原告至涉案房屋查看，发现人去楼空一片狼藉。邻居告诉原告，两被告在当天下午4点就叫了面包车搬走了。次日原告电话联系到了被告滕澜，被告滕澜称已住在徐州。第三天，原告找了保洁阿姨打扫房间后收回了涉案房屋。被告滕澜尚欠水费124.20元、电费594.20元、燃气费207元。 上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》及续签合同、微信聊天记录、水电燃气费发票、保洁公司出具的证明等证据以及原告的庭审陈述所证实。 本院认为，《房屋租赁合同》系原告与被告滕澜的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，直接约束原告和被告滕澜。在合同履行过程中，被告滕澜拖欠租金及各项费用，并于2020年5月14日擅自搬离涉案房屋，以其行为表明不履行债务，原告要求确认该日为合同解除日期，合法有据，本院予以支持。导致租赁合同解除的责任在于被告滕澜。合同解除后，被告滕澜应及时付清各项欠费。按照合同约定，被告滕澜逾期支付租金的，应按日租金的100%向原告支付逾期违约金，故原告关于逾期支付租金的违约金之请求亦有合同依据，本院根据合同约定按照每月租金4,900元支持相应的违约金。原告的诉讼请求系基于租赁合同而提出，被告梁青非本案租赁合同的相对方，故不受合同条款的约束。原告将其作为被告要求其亦承担还款责任，本院难以支持。两被告经本院传票传唤无正当理由不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘庆中与被告滕澜签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的《房屋租赁合同》及续签合同均于2020年5月14日解除； 二、被告滕澜于本判决生效之日起十日内支付原告刘庆中自2020年3月1日起至2020年5月14日止的租金12,086元； 三、被告滕澜于本判决生效之日起十日内支付原告刘庆中逾期支付租金的违约金（自2020年3月1日起至实际支付之日止，以每月4,900元计；自2020年4月1日起至实际支付之日止，以每月4,900元计；自2020年5月1日起至实际支付之日止，以每月2,450元计）； 四、被告滕澜于本判决生效之日起十日内支付原告刘庆中水费124.20元、电费594.20元、燃气费207元； 五、原告刘庆中于被告滕澜付清上述第二、三、四项的款项后十日内退还被告滕澜租赁押金4,500元； 六、驳回原告刘庆中其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，329.94元、公告费560元，由被告滕澜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员  沈 群 二〇二一年一月二十六日 法官助理  陈奕含 书 记 员  陈奕含 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。