安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3756号 上诉人（原审被告）：孙超，男，汉族，1958年10月15日出生，住安徽省合肥市瑶海区，统一社会信用代码913413027647700806。 上诉人（原审被告）：辛茹，女，汉族，1971年3月3日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人（原审被告）：宿州市亚泰房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市港口路与滨河路交叉口东南角。 法定代表人：孙晓露，该公司经理。 上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：武发支，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海圣乾医疗器械有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇新奉公路******，统一社会信用代码91310120053015038L。 法定代表人：陈红，该公司经理。 委托诉讼代理人：马述爱，安徽三联律师事务所律师。 原审被告：王堃，男，汉族，1964年8月6日出生，住安徽省临泉县。 上诉人孙超、辛茹、宿州市亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰房地产公司）因与被上诉人上海圣乾医疗器械有限公司（以下简称圣乾器械公司）、原审被告王堃租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙超、辛茹、亚泰房地产公司上诉请求：1、撤销原判第二项，并改判驳回圣乾器械公司一审第二项诉讼请求；2、本案诉讼费用由圣乾器械公司承担。事实与理由：1、（2017）皖1302执2440号之一裁定书和（2019）皖1302执恢270号定书裁定书查封的物品是王浩申请法院执行李居山，亚泰房地产公司在与王浩之间的租货合同纠纷中胜诉并申请执行王浩，两份裁定查封的物品均已评估结束，并且进入拍卖程序，上述物品流拍后，亚泰房地产公司同意全部抵付。因此涉案房屋内物品被司法查封并不影响使用。2、一审法院认定6＃楼0300室房屋产权登记权利人为王静文错误，该房产登记的权利人不是王静文而是辛茹，一审法院认定亚泰房地产公司没有按照合同约定交付租赁物，属认定事实错误。3、亚泰房地产公司法定代表人陈红与孙超之间的通话录音证明，圣乾器械公司接收租赁房屋后，因办理医院相关手续没有得到批准，才和孙超协商对外转租。一审中，亚泰房地产公司不仅提供陈红与孙超之间的通话录音，还提供了陈红对外出租图片，能够证明孙超、辛茹、亚泰房地产公司已经交付租赁房屋。因此，一审法院认定事实和适用法律错误。孙超、辛茹、亚泰房地产公司当庭补充：一审法院调查取证的关于6号楼0200、0300室权利人的证据在一审庭审中没有出示，程序违法。 圣乾器械公司辩称，原审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。一、原审认定孙超、辛茹、亚泰房地产公司没有交付房屋正确，且案涉租赁房屋无法使用，根本达不到合同目的。1、我司原审举证的两份裁定书证明原审法院查封案涉租赁房屋内的全部原酒店设备、设施。该裁定书载明：在查封期间，任何人不得转移被查封的财产……不得有妨碍执行的其他行为。我司同时举证了原审法院的封条，该组证据证明孙超、辛茹、亚泰房地产公司没有交付租赁房屋。一审中孙超、辛茹、亚泰房地产公司提交的房屋交付说明是在2019年10月8日，原审法院只是出了证明房屋可以交付，但没有把房屋交付给我司。2、案涉租赁房屋原来是酒店，我司租赁是为了开医院，势必要对原有设备、设施进行重新设计、施工。案涉租赁房屋内的设备、设施因被查封根本无法使用，完全达不到合同目的，否则我司轻则违法、重则被追究刑事责任。3、孙超、辛茹、亚泰房地产公司在上诉状自认两份裁定书查封的物品只是评估结束，现在进入拍卖程序，能够进一步证明案涉租赁房屋至今不能具有使用。二、依据双方合同第七条第二项约定“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同（1）不能提供房屋或者提供的房屋不能使用的”，原审判决解除合同，判令孙超、辛茹、亚泰房地产公司返还款项正确。三、孙超、辛茹、亚泰房地产公司称陈红和孙超的录音能够证明交付没有任何依据。录音是片面的，根本不能反映事情全貌，我司支付租赁费和保证金后才发现案涉房屋有问题，早在2019年9月份就与孙超、辛茹、亚泰房地产公司商讨解除合同事宜，同时在10月份向孙超、辛茹、亚泰房地产公司发出解除通知书。因案涉租赁房屋无法使用，导致我司开设医疗机构不符合条件。 王堃述称，租赁合同签订时，案涉房屋已经清空，仅剩下变压器、电梯、吊灯可以使用，还有一个破沙发价值为零。圣乾器械公司对此是知情的，后称因不能办证医院无法开业，所以不再承租。 圣乾器械公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除圣乾器械公司、亚泰房地产公司、孙超、辛茹之间于2019年8月5日签订的《租赁合同》；2、判令亚泰房地产公司、孙超、辛茹、王堃返还圣乾器械公司已交付的租金、保证金100万元及利息3万元（按照月利率1分暂计算至2019年11月19日，诉求至返还完毕之日止）；3、诉讼费用、保全费由亚泰房地产公司、孙超、辛茹、王堃承担。 一审法院审理查明：2019年8月5日，圣乾器械公司的法定代表人陈红和亚泰房地产公司、孙超、辛茹签订《租赁合同》。合同主要内容：一、房屋的坐落、面积、装修、设施：甲方（亚泰房地产公司、孙超、辛茹）出租给乙方（圣乾器械公司）的房屋位于；乙方负责该房屋的设计及施工；合同第二条租赁期限、用途：该房屋租赁期限自2019年8月5日起至2029年8月5日，该房屋仅作为医院使用；合同第三条租金及支付方式：该房屋租金为每年85万元，先付租金后使用，一次性支付一年的租金；乙方须交15万元押金作为保证金；合同第七条合同的变更、解除与终止：第2点约定：甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供的房屋不能使用的。合同订立后，2019年8月19日，圣乾器械公司通过中国建设银行宿东支行按照合同约定转入王堃账户100万元，后该款由王堃转给孙超。2019年3月22日安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302执2440号之一裁定书裁定：查封被执行人李居山位于安徽省宿州市港口路与滨河路交叉口“万豪大酒店（即碧御豪庭小区6＃楼商业门面0100室、0200室、0300室、9101室；）”内的全套酒店设备（详见查封清单）。查封期限为两年。在查封期间内任何人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。2019年9月10日，安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302执恢270号裁定书裁定：续查封被执行人李居山位于安徽省宿州市港口路与滨河路交叉口“万豪大酒店”内美的中央空调外机系统、美的空气能热水器系统、变压器系统、监控系统、大堂及房间灯具、大堂沙发、转门、房间座便器、淋浴系统、床垫、窗帘（详见查封清单）。查封期限为一年。在查封期间内任何人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。双方租赁合同中的碧御豪庭小区6＃楼0100室房屋产权登记权利人为孙超；6＃楼0200室房屋产权登记权利人为营礼；6＃楼0300室房屋产权登记权利人为王静文。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。圣乾器械公司、陈红与亚泰房地产公司、孙超、辛茹签订《租赁合同》不违反法律强制性规定，应为有效合同。因涉案房屋设备、设施被人民法院查封，亚泰房地产公司、孙超、辛茹未能够按照合同约定交付租赁物，且该租赁物圣乾器械公司无法使用。且6#楼0200室、6#楼0300室房屋产权登记权利人均非亚泰房地产公司、孙超、辛茹，亚泰房地产公司、孙超、辛茹也未举证上述房屋出租也已经过权利人同意或者追认。对圣乾器械公司诉求与亚泰房地产公司、孙超、辛茹解除合同、返还租金、保证金的诉讼请求予以支持。王堃只是租赁合同约定的指定账户的接受人，且该款已经交付给孙超，圣乾器械公司诉求王堃承担责任，没有法律依据，不予支持。圣乾器械公司辩称，系圣乾器械公司无法办理开办医院的手续而要求解除合同，构成违约。为此提出的证据是孙超与陈红2019年12月份的录音。但2019年10月28日，鉴于涉案房屋不能交付，圣乾器械公司已经向亚泰房地产公司、孙超、辛茹发出解除合同通知。孙超与陈红2019年12月份的录音中也载明，陈红说明由于卫生局12月下旬验收完毕，该录音内容是对租赁合同不能履行的救济，不能证明圣乾器械公司违约。亚泰房地产公司、孙超、辛茹无证据证明其按照合同约定交付给圣乾器械公司涉案房屋，因此对其辩解不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，判决：一、解除2019年8月5日，圣乾器械公司与亚泰房地产公司、孙超、辛茹于签订《租赁合同》；二、限亚泰房地产公司、孙超、辛茹于判决生效后十日内共同返还圣乾器械公司租金、保证金100万元及利息。（自2019年8月19日起计算至付清100万元之日止，按照中国人民银行同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；三、驳回圣乾器械公司其他诉讼请求。案件受理减半收取为7035元，保全费5000元，合计12035元，由亚泰房地产公司、孙超、辛茹共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 孙超、辛茹、亚泰房地产公司提交如下证据：1、房屋备案登记表、房屋买卖合同各1份，欲证明案涉6#楼0300室房屋权利人为辛茹，而不是原判认定的王静文；2、陈广香出具的证明1份，欲证明案涉房屋已于2019年8月6日向圣乾器械公司交付。圣乾器械公司发表质证意见认为：1、对证据1的证明目的有异议，我国采用物权登记制度，不动产法律意义的所有人不能按照备案表来确定，应当以物权登记部门所载明的所有人认定事实。2、证据2实质是证人证言，证人身份无法核实，对该证据不予认可。王堃发表质证质证意见认为：对证据1、证据2的真实性均予认可。本院对上述证据的认证意见如下：1、对证据1的真实性予以确认；2、对证据2的证明效力，须结合全案证据综合判定。 圣乾器械公司向本院提交如下证据：2019年10月25日圣乾器械公司法定代表人陈红与亚泰房地产公司财务孙敏的录音一份，欲证明因案涉房屋不能使用，陈红提出解除合同并要求返还款项。孙超、辛茹、亚泰房地产公司发表质证意见认为：孙敏不是案涉合同当事人，这份录音能够证明圣乾器械公司已经对外出租房屋，与一审提供的陈红与孙超的录音相互印证。王堃发表质证意见认为：没有意见。本院对上述证据的认证意见如下：孙超、辛茹、亚泰房地产公司对该证据的真实性无异议，本院予以确认。 二审中，孙超、辛茹、亚泰房地产公司申请证人潘某、营礼作证。 证人潘某陈述：陈红他们租房子找到孙超，双方商定租房事宜，后来差不多两个月陈红找我说房子被法院查封不能用，他们不租了要找孙超他们要钱。我就告诉孙超陈红说房子被法院查封，他们不租了。法院只是封了里面的东西，但是房屋本身没有查封，房屋里面有沙发、便盆、厨房排烟器，还有电梯。陈红将房子对外打广告、拉横幅进行出租。 证人营礼陈述：案涉6＃楼0200号房屋是我2014年购买，一开始租给万豪大酒店老板了，后来不租了。2019年孙超他们找到我说有人要合伙开医院，签订租赁合同时我委托孙超签订的合同。圣乾器械公司因为建医院相关证件办不下来提出不租了，是潘某告诉我的。房子没有被法院查封，是设施设备被查封。 孙超、辛茹、亚泰房地产公司发表质证意见认为：证人证言与本案具有关联性，客观真实。圣乾器械公司发表质证意见认为：对潘某的证言没有异议。营礼的证言不具有客观真实性，营礼称是潘某告诉他办不了证，潘某说是陈红告诉他房子查封了不能使用。王堃发表质证意见认为：对证人潘某、营礼证言没有异议。本院对潘某、营礼证言的认证意见如下：对潘某、营礼的证言，须结合全案证据综合判定。 本院二审经审理查明：对一审查明的事实中“6#楼0300室房屋产权登记权利人为王静文”以外的其他部分事实，本院予以确认。 另查明：案涉租赁合同载明：“甲方同意给乙方100天的免费装修期”。 本院认为，综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：案涉房屋是否因司法查封导致无法使用，进而圣乾器械公司的诉讼请求应否支持。 圣乾器械公司（乙方）与孙超、辛茹、亚泰房地产公司（甲方）签订租赁合同，圣乾器械公司依照合同约定支付了一年85万元租金和15万元保证金，由此取得对案涉房屋的使用权。根据租赁合同约定“乙方负责该房屋的设计及施工”“如改变房屋的内部结构、装修、装饰或设置对房屋结构有影响的设备，设计图纸、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方的同意”，故圣乾器械公司有权在不影响房屋结构的情况下对案涉房屋进行设计、施工，亦有权根据自身需要对案涉房屋内原有空调外机、热水器、监控、灯具等设施设备自行更换或方案征得孙超、辛茹、亚泰房地产公司同意后更换。但案涉房屋内原有酒店设备（包括“美的中央空调外机系统、美的空气能热水器系统、变压器系统、监控系统、大堂及房间灯具、大堂沙发、转门、房间座便器、淋浴系统、床垫、窗帘”）已被司法查封，查封期内任何人不得转移，由此必然对圣乾器械公司行使对案涉房屋的使用权造成妨碍。且案涉租赁房屋原系用于经营酒店（即安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302执2440号之一、（2019）皖1302执恢270号裁定书载明的“万豪大酒店”），圣乾器械公司租赁案涉房屋系“做为医院使用”，经营医院与经营酒店的营业性质不同，房屋设计、施工以及所需设施设备亦有不同要求，案涉房屋内原有设备系为经营酒店而配置，依常理显然不能满足符合经营医院要求。圣乾器械公司欲实现租赁合同目的，确有对案涉房屋进行设计、施工进而对上述酒店设备变更调整的客观需要。综上，案涉房屋内原有酒店设备被司法查封之事实，确已对圣乾器械公司实现租赁合同目的产生实质性影响。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉租赁合同约定：“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供的房屋不能使用的”。圣乾器械公司请求解除案涉租赁合同符合上述合同约定，依法应予支持。孙超、辛茹、亚泰房地产公司上诉提出两份裁定查封的物品已全部抵付给亚泰房地产公司、由此不影响房屋使用的意见，但未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。 孙超、辛茹、亚泰房地产公司上诉提出案涉房屋已经实际交付、圣乾器械公司系因经营医院手续没有获批遂提出对外转租的意见。审理认为，孙超、辛茹、亚泰房地产公司在案涉租赁合同中未明确告知圣乾器械公司案涉房屋内原有设备已被司法查封，申请的证人潘某陈述圣乾器械公司以案涉房屋因司法查封无法使用为由要求解除租赁合同，圣乾器械公司在电话中告知孙敏（孙超之妹）要求解除租赁合同。由此可见，圣乾器械公司在知悉案涉房屋因司法查封影响使用后，并无继续承租的意愿，且案涉房屋因原有酒店设备被司法查封而影响使用的情形客观存在，故案涉房屋是否交付、经营医院手续是否获批，均不足以构成阻却圣乾器械公司依照合同约定行使解除权的有效抗辩。从孙超与陈红的通话录音内容看，陈红代表圣乾器械公司就案涉房屋对外转租征求孙超意见，孙超答复“我有两个意见，一个是继续履行合同，一个是对外租也可以，你们自己租，我也可以帮你们对外租，租金找到以后，人家付我租金，我才能中止你们付我租金，否则我不就亏了吗”，陈红表示同意第二种意见。据此，双方达成了“圣乾器械公司将案涉房屋对外出租，如果有第三人愿意承租，则由第三人直接向孙超、辛茹、亚泰房地产公司支付租金，圣乾器械公司不再支付后续租金”的合意，应当认定属于圣乾器械公司在经营医院的合同目的无法实现的情况下所采取的其他补救措施。但案涉房屋对外转租并未成功，故圣乾器械公司仍得以依照租赁合同之约定请求解除合同。孙超、辛茹、亚泰房地产公司本节上诉意见不能成立，本院不予采纳。 如上所述，案涉租赁合同因圣乾器械公司行使合同约定的解除权而解除。圣乾器械公司虽提供；落款时间为2019年10月28日解除租赁合同通知书，但并无孙超、辛茹、亚泰房地产公司签收的证据；虽提供李杰与孙敏、陈红与孙敏之间的通话录音，但孙敏并非案涉租赁合同出租人，圣乾器械公司亦不能证明孙敏有权代表孙超、辛茹、亚泰房地产公司处理案涉租赁合同事宜；且圣乾器械公司在与孙敏通话后，又于2019年12月与孙超协商案涉房屋对外转租事宜。故上述解除租赁合同通知书及与孙敏之间的通话录音均不能作为认定解除合同通知到达日期的依据。案涉租赁合同解除日期，应以圣乾器械公司提出本案诉讼之日即2020年1月2日为准。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”圣乾器械公司已支付15万元保证金和一年85万元租金，对于15万元保证金圣乾器械公司有权要求全额返还。圣乾器械公司二审中自认2019年9月10日即知悉查封事实，但至2020年1月2日方提起本案诉讼要求解除租赁合同，在此期间产生的案涉房屋租金，应由圣乾器械公司自行承担。故圣乾器械公司对于其知悉司法查封之日起至行使解除权之日止已经实际履行期间发生的租金，无权要求返还。案涉租赁合同期限为2019年8月5日起至2029年8月5日止，孙超、辛茹、亚泰房地产公司在租赁合同中同意给圣乾器械公司100天免费装修期，案涉一年85万元租金对应的租赁期限应从该免费装修期届满之日起计算，即从2019年11月14日至2020年11月13日。圣乾器械公司知悉司法查封之日至案涉租赁合同解除之日期间已支付并实际发生的租金应为2019年11月14日至2020年1月1日间共计48天的租金，即11.18万元（85万元×48天/365天），应从圣乾器械公司诉请的85万元中予以扣除。孙超、辛茹、亚泰房地产公司应向圣乾器械公司返还的租金为73.82万元（85万元-11.18万元）。综上，孙超、辛茹、亚泰房地产公司应向圣乾器械公司返还金额合计88.82万元（73.82万元+15万元）。至于孙超、辛茹、亚泰房地产公司应当支付的利息，应从案涉租赁合同解除之日即2020年1月2日起计算，故孙超、辛茹、亚泰房地产公司应向圣乾器械公司支付利息为：以88.82万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月2日起计算至付清款之日止。一审判决认定返还金额及利息起算日期有误，本院二审予以纠正。 一审法院在本案一审庭审结束后调取了案涉房屋房产登记信息查询情况说明，在未通知本案各方当事人质证的情况下径行作为认定本案事实的依据，确有不当。但一审法院调取的上述证据，对圣乾器械公司行使合同解除权并不存在实质性影响，且二审中孙超、辛茹、亚泰房地产公司就上述证据发表了质证意见。故本案不必发回一审法院重新审理。 综上所述，孙超、辛茹、亚泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，判决结果部分错误，依法予以部分纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初90号民事判决第一项即“解除2019年8月5日，上海圣乾医疗器械有限公司与宿州市亚泰房地产开发有限公司、孙超、辛茹于签订《租赁合同》”； 二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初90号民事判决第二项、第三项，即“二、限宿州市亚泰房地产开发有限公司、孙超、辛茹于判决生效后十日内共同返还上海圣乾医疗器械有限公司租金、保证金100万元及利息。（自2019年8月19日起计算至付清100万元之日止，按照中国人民银行同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）”“三、驳回上海圣乾医疗器械有限公司其他诉讼请求”； 三、上诉人孙超、辛茹、宿州市亚泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同返还被上诉人上海圣乾医疗器械有限公司租金、保证金合计88.82万元及利息（以88.82万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月2日起计算至付清款之日止）； 四、驳回被上诉人上海圣乾医疗器械有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7035元、保全费5000元，由上诉人孙超、辛茹、宿州市亚泰房地产开发有限公司负担11248元，被上诉人上海圣乾医疗器械有限公司负担787元；二审案件受理费14070元，由上诉人孙超、辛茹、宿州市亚泰房地产开发有限公司负担12497元，被上诉人上海圣乾医疗器械有限公司负担1573元。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  路深淇 审判员  朱珊珊 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理崔玉凤 书记员张婉莹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。