上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23932号原告：陈蠡，男，1981年10月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市普陀区。原告：丁利，女，1982年2月20日出生，汉族，户籍地山东省东营市，现住上海市普陀区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，注册地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：黄晓林，女。委托诉讼代理人：吕晓晗，男。原告陈蠡与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。审理中，因本案的处理与案外人丁利有利害关系，本院依职权追加丁利作为本案的共同原告参加诉讼。后因本案事实不易查明，但法律适用明确，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告陈蠡、原告丁利到庭参加诉讼，被告青客公司的委托诉讼代理人吕晓晗到庭参加了第一次庭审，黄晓林到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。陈蠡、丁利向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋托管租赁合同》；2.判令被告支付房屋维修金5,000元；3.判令被告支付拖欠的2020年1月和3月的电费共198.10元；4.判令被告支付2020年3月25日至同年4月9日的房屋占用费3,000元；5.判令被告返还1个月的免租期租金6,000元；6.判令被告支付合同违约金72,000元(根据合同约定，被告如擅自退租，被告应当支付剩余租期一倍的租金，现原告酌情调整为主张12个月租金标准的违约金)；7.判令被告提供2019年1月至2020年4月的代缴代扣房屋租赁税完税证明。事实和理由：原、被告于2017年11月20日签订《房屋托管租赁合同》(合同编号：青房管XXXXXXXXXX)，合同约定：原告将位于上海市闵行区虹梅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，合同期为5年(2018年1月21日起至2023年1月24日止)；租金为每月6,000元，前三年租金不变，后两年租金上涨5%，支付方式为季付，支付周期为每月25日；租金产生的税费由被告代扣代缴；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由被告承担；合同期内除了外墙、天花板漏水由原告及时通知物业维修外其余维修均由被告承担；合同期内被告非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向原告支付违约金。2020年1月25日，被告应向原告支付3个月的房屋租金18,000元，但被告未按时支付。自2020年2月3日起，原告多次电话联系被告的业务员、房管员及售后服务热线，要么无人接听要么以疫情原因未复工为由不予支付。期间，被告的业务员数次致电原告，以疫情为借口要求原告降租、免租、乃至无责解约，原告均予以拒绝。原告多次要求被告按合同约定支付所欠房租均未果后，2020年2月29日，原告向被告发出催款通知函。同年3月3日，被告的业务员与原告协商，提出因被告经营困难，要求解除合同。原告对此提出了自己的诉求，由于被告未答应原告的诉求，故原告未同意解除涉案合同。后又经过多次交涉，被告于同年3月13日通过青客对账APP支付2个月的租金11,714.28元(税后)，该款项于次日转入原告陈蠡的银行卡。同月14日，原告再次通过电子邮件向被告发出催款通知函，要求被告支付剩余租金及所欠电费，但被告未予支付。同月15日，被告的工作人员再次向原告发送协商解除合同的短信，原告未同意。同月20日，因被告未支付剩余租金违反合同约定，原告通过电子邮件向被告发出解约函，并告知被告的业务员被告的行为构成违约，故原告要求解除合同。同年4月8日，被告通过短信将涉案房屋的密码交还原告，并要求解除合同，当时原告并未答应解除合同。嗣后，为避免损失扩大，原告于2020年4月24日收回涉案房屋，故原告认为双方之间的合同解除日期为2020年4月24日。原告收房后，发现涉案房屋部分遭到严重破坏，主要有：C房间内1/3的地板已不存在、裸露出水泥地，且其余2/3的地板都不同程度的膨胀或损坏；卫生间门已损坏无法继续使用；厨房下水道水管破坏、污水四流；屋内数处灯管坏掉；屋内到处都是垃圾。据原告了解，因涉案房屋内存在漏水、地板损坏等情况，租客曾于2019年7月份多次向被告的客服报修，但被告未及时进行维修。收回房屋后，原告对涉案房屋进行了维修，产生维修费4,900元，另从淘宝等处购买材料费花费1,000余元，实际产生维修费用6,000元，本案中只要求被告支付维修费5,000元。此外，原告通过支付宝等查询到涉案房屋未缴付2020年1月、3月的电费，故要求被告支付相应的电费。原告从个人所得税及上海市税务局网站上均未查询到2019年以来的房屋租赁纳税记录。原告认为，被告违约擅自要求解除合同，应由被告承担相应的违约责任，故诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告签订的《房屋托管租赁合同》于2020年4月24日解除；2.判令被告支付房屋维修费5,000元；3.判令被告支付拖欠的2020年1月和3月的电费共198.10元；4.判令被告支付自2017年11月21日起至2020年3月24日止已支付的房屋租金差价4,312.26元；5.判令被告支付拖欠的2020年3月25日至同年4月24日的房屋租金6,000元；6.判令被告支付提前解除合同违约金72,000元。青客公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求，确认双方签订的《房屋托管租赁合同》于2020年4月24日解除；不同意原告的第二项诉讼请求，房屋的装修有正常的使用损耗，即使涉案房屋存在破坏，原告也无法证明破坏产生时间以及破坏原因。且根据涉案合同约定，租赁关系终止时，被告按照现状返还房屋；对原告的第三项、第四项、第五项诉讼请求，均同意支付；对原告的第六项诉讼请求，受新冠肺炎疫情影响，导致被告经营困难，双方合同解除系因新冠肺炎疫情的不可抗力造成的，按照合同约定属于无责解除合同。且被告向原告提出解除合同得到了原告的同意，故不同意支付原告主张的违约金。即使法院认定涉案合同解除的责任在于被告，需要向原告支付违约金，原告主张的违约金标准过高，希望法院酌情调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈蠡、丁利系涉案房屋的权利人。2017年11月20日，原告陈蠡、丁利(作为签约甲方)与被告(作为签约乙方)签订《房屋托管租赁合同》，双方约定：原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限为96个月又4天，起租日2018年1月21日，截止日2026年1月24日，第1月至第36月，月租金额6,000元，第37月至第48月，增长5%，300元，第49月至第60月，增长5%，300元，第61月至第72月，增长5%，300元，第73月至第84月，增长5%，300元，第85月至第96月，增长5%，300元，租金支付方式为付三押零；2017年11月21日后10个工作日内支付4天的租金800元。合同一般条款第三条房屋交接与装修，租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋；第四条租金支付方式和限期，乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到帐时间为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办；第六条房屋使用和维修责任，该房屋结构性损坏，造成外墙漏水，天花板漏水的，甲方应自确认之日起的3日内通知物业公司进行修复。其它维修均由乙方承担；第九条违约责任，非合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。同日，双方签订《补充协议一》，协议约定：1.该房屋托管合同履行届满60月又4天(即2018年1月21日起至2023年1月24日)前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。2.该补充协议自甲乙双方签字即生效，本补充协议与甲乙双方签订的该房屋托管合同不一致的，以本补充协议为准。同日，双方又签订《授权书》，载明：就甲方出租的涉案房屋的出租备案登记、税收缴纳、公用事业代缴等事项订立本协议。甲方委托乙方代办的事项如下：1.代办房屋进行出租备案登记，并办理相关文件和手续；2.代收代缴各种公用事业费，费用由承租方承担；3.对房屋进行常规保洁，费用由承租方承担；4.对房屋进行日常保养和维修，费用由承租方承担；5.对房屋进行装修，费用由承租方承担。签约后，原告按约向被告交付了涉案房屋。被告每月扣除税金后，向原告支付租金。2020年1月24日，被告应当向原告支付2020年1月25日至同年4月24日的房屋租金，但被告实际于2020年3月13日才向原告支付2020年1月25日至同年3月24日的房屋租金。2020年3月3日，被告的工作人员向原告陈蠡发送短信，内容为：因不可抗力的肺炎疫情影响，青客公司根据法律规定与合同约定解除与您签署的《房屋托管租赁合同》，解除日期为本短信/微信发出之日暨2020年3月3日。考虑到小区封闭管理双方无法当面交接的实际情况，青客公司将房屋现状返还给您，返还日期为房屋所在地省级人民政府宣布解除疫情防控措施当日。合同解除后租金不再支付。原告陈蠡回复：如果同意解除，那就是今天？房租也就只结算到今天？肺炎影响你们收租客租金了吗？该房源租客已经把下个月的租金都交给你们公司了。你们公司说是你没把单子交上去，所以他们才不打款，请问是这样吗？2020年3月13日，原告陈蠡向被告的工作人员发送手机短信，内容为：你好，请贵公司将所欠房租及水电费交情(清)再谈解约事宜，谢谢。虹梅路XXX弄XXX号XXX室业主银行卡。你好，青客对账不能申请退款，麻烦直接打银行卡，谢谢。2020年3月15日、2020年3月16日，被告的工作人员再次向原告陈蠡发送短信，内容与2020年3月3日所发短信一致。2020年3月16日，原告陈蠡回复：鉴于你方短信内容，根据相关法律法规，我方答复如下：1.房屋交还日期最迟不得晚于2020年3月24日24：00(目前租金到日期)；2.交房前租金及水电结清(目前尚欠2个月电费未交，3月份水电账单尚未出)；3.房屋所涉门禁、水电、网络等账户或密码请于交房前告知、并协助至顺利使用；4.交房前务必保证房屋设施及室内现有物品完好。该房屋C房间地板约1/3损坏及卫生间门损坏严重需更换，请于交房前维修或支付维修费用2,000元，我方代为维修；5.为避免税务纠纷及清算，请于交房前提供2019年1月以来贵公司代扣代缴房屋租赁税款完税证明，若无，请返还税费，我方代为补交(2019年以前已有)；6.当初合同约定5年合同期共2个月免租期，如今合同执行未半，请于交房前返还一半免租期租金(即1个月租金)；7.鉴于目前双方属于友好协商，我方暂不追究你方违约责任，但我方保留该项权利。上述我方合理诉求，若交房前办妥，则同意解约。2020年3月15日，原告陈蠡向被告发送电子邮件，内容为声明及催缴通知函，要求被告支付欠付的2020年3月25日至同年4月24日房屋租金5,857.14元(扣税后)及欠付的2020年2月的电费138.60元、2020年3月的电费45.70元。若被告至2020年3月20日前仍未支付，则视为被告擅自解除协议，主动违约。2020年3月20日，原告陈蠡再次向被告发送电子邮件，内容为解除上海市房屋出租委托代理合同通知书，声明自本通知函发出之日起，解除双方签订的《上海市房屋托管租赁合同》，并要求被告最迟在2020年3月22日12时前清理涉案房屋，清退租客，结清一切拖欠的水电煤等相关费用。若被告未在上述期限内搬出涉案房屋、清退租客、结清拖欠费用，原告将通过法律途径予以解决，并要求被告承担相应的费用与违约责任。对于上述两份原告发送的电子邮件，被告收到后未作出任何回复。2020年4月7日被告的工作人员向原告陈蠡发送手机短信，内容为：您好，您租给青客公司的虹梅路XXX弄XXX号XXX室房屋，合同已解除，现在房屋正式交付给您，进户门密码：已出电费账单2月138.60元，4月59.50元。已出水费账单已结清，由青客公司付清。未出电费账单费用，你同意无需结清。收到请回复下同意。原告陈蠡回复：目前欠的1个月租金(至4月24日)二日内到帐；水电账单结清(至4月出的账单)；房内物品保持现状、密码告知。以上条件同意则同意。次日，被告的工作人员通过手机短信告知原告涉案房屋的进户门密码。另查明，涉案房屋2020年2月电费138.60元，同年4月电费59.50元。庭审中，原告自述，其虽不同意解除合同，但为避免损失扩大，故于2020年4月24日收回涉案房屋。被告自述，被告承租涉案房屋后再将涉案房屋出租给案外人孙某某，2020年3月18日，被告与孙某某解除房屋租赁关系。诉讼中，原告为证明其维修涉案房屋的费用，提供于2020年4月24日拍摄的涉案房屋照片一组、2020年5月26日开具的金额为4,900元的收款收据及2020年3月15日、同月17日租客的报修记录。收款收据载明内容为小间地板、踢脚线、墙面、卫生间淋浴房、修地砖毛巾架、人工费。根据报修记录，报修内容为厨房漏水、地板维修。对此，被告认为，对于原告所拍摄涉案房屋照片的真实性无异议，但是认为仅凭照片无法确认地板损坏的原因，也无法看出下水道和淋浴房的损坏情况，故不认可该组照片的证明目的；对于收款收据的真实性无异议，但是无法证明该收据上载明的维修费用是否是维修涉案房屋所产生的，即使该笔维修费用存在，也是原告自行维修所产生的；对于报修记录的真实性不认可，认为即便是真实的也无法看出报修内容。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，因被告拖欠涉案房屋自2020年3月24日以后的租金，原告要求于2020年4月24日解除《房屋托管租赁合同》，被告亦予以认可，且原告实际于2020年4月24日收回涉案房屋，故本院确认原告与被告签订的《房屋托管租赁合同》于2020年4月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告仅向原告支付租金至2020年3月24日，自2020年3月25日起未再支付租金，显属违约，现原告要求被告按合同约定的租金标准支付2020年3月25日至同年4月24日的房屋租金6,000元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的2020年1月和3月的电费共198.10元之诉请，原告提供了相应的缴费页面截图予以佐证电费金额，被告对此亦无异议，故本院对原告提出的该项诉请予以支持。关于原告要求被告支付自2017年11月21日起至2020年3月24日止已支付的房屋租金差价4,312.26元之诉请，双方合同约定，租金产生的税费由原告承担，可委托被告代办。庭审中，被告表示其对原告主张的2018年7月25日起至2018年10月24日、2018年10月25日起至2019年1月24日的两笔租金需向财务进行核实是否代缴税金，但被告并未提交相应的纳税凭证，故被告应当向原告支付租金差价。现原告向被告主张返还被告扣除的租金差价4,312.26元，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋维修金5,000元之诉请，本院认为，根据在案证据，被告向原告返还涉案房屋之日，涉案房屋确实存在部分地板缺失、损坏的情形，结合实际承租人的报修记录，本院推定在实际承租人承租期间，涉案房屋存在地板破坏、厨房漏水情形。按照原、被告双方签订的合同约定，应当由被告承担维修责任。现鉴于被告未及时进行维修，原告在收房后自行进行修复确会产生一定的费用，同时考虑到装修存在自然损耗的因素，本院酌情支持维修费500元。关于原告主张要求被告支付相当于12个月的租金金额的违约金之诉请，由于双方房屋租赁合同解除系被告拖欠租金所致，被告理应承担违约责任。但就违约金的计算标准，本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时也要考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。从制裁违约和利益平衡原则出发，本院酌情支持相当于2个月的租金金额的违约金。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告陈蠡、丁利与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年4月24日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈蠡、丁利电费198.10元；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈蠡、丁利房屋租金差价4,312.26元；四、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈蠡、丁利欠付的房屋租金6,000元；五、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈蠡、丁利维修费500元；六、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈蠡、丁利违约金12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,987.76元，由原告陈蠡、丁利共同负担1,465元，由被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担522.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐杰云二〇二一年一月二十八日法官助理 陶思延书 记 员 陶思延附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。