河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初6539号原告：济源市华亿科技电力电器有限公司，住宿地：济源市虎岭产业集聚区天坛创业园A区。管理人负责人：李海伟。委托诉讼代理人：侯小建，河南九威律师事务所律师委托诉讼代理人：燕俊旗，河南九威律师事务所律师。被告：杜新安，男，1973年11月9日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：贺亚飞，河南凌峰律师事务所律师。被告：河南省济源市鑫科矿山电器有限公司，住所地：济源市虎岭产业集聚区天坛创业园**。法定代表人：于继辉，总经理。委托诉讼代理人：郑艳冬，河南凌峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑永红，河南凌峰律师事务所律师。被告：济源市西城百祥首饰加工门市部，住所地：济源市天坛工业园区******。经营者：苗永胜，男，1974年10月10日，住济源市。原告济源市华亿科技电力电器有限公司（以下简称华亿公司）与被告杜新安、河南省济源市鑫科矿山电器有限公司（以下简称鑫科公司）、济源市西城百祥首饰加工门市部（以下简称西城百祥门市部）合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华亿公司委托的诉讼代理人侯小建、燕俊旗，被告杜新安的委托诉讼代理人贺亚飞，被告鑫科公司的委托诉讼代理人郑艳冬、郑永红，被告西城百祥门市部经营者苗永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华亿公司向本院提出诉讼请求：要求确认济源市华亿科技电力电器有限公司与杜新安签订的《转让合同》无效；要求三被告搬离济源市虎岭产业集聚区天坛创业园C区3号厂房；要求被告杜新安给付占用费9323197.24元(从2014年5月16日至2020年7月15日期间),并按每月134097.26元的标准支付从2020年7月16日至厂房实际交付之日止的占用费,被告鑫科公司、西城百祥门市部按照各自占用厂房面积就各自实际占用期间的占用费共同承担占用费给付责任。事实与理由：因债务人华亿公司不能清偿到期债务,济源市人民法院于2018年7月27日作出(2018)豫9001破6号之一民事裁定书,裁定受理济源市邵原镇人民政府对华亿科技公司的破产清算申请。同日,济源市人民法院作出(2018)豫9001破6号之二民事决定书,指定河南九威律师事务所担任华亿科技公司管理人。济源市虎岭产业集聚区天坛创业园C区3号厂房(以下简称C区3号厂房)系华亿公司财产,管理人在接收该厂房时,发现该厂被人占用。经查:债权人王秀枝因借款纠纷,对华亿公司申请强制执行。2014年11月28日,济源市人民法院对C区3号厂房进行查封。后杜新安提出执行异议称:2014年5月16日其与华亿公司签订《转让合同》,其以320万元价款受让C区3号厂房,要求停止对C区3号厂房的执行。济源市人民法院经审查驳回了执行异议,杜新安不服,提起执行异议之诉,2018年河南省济源中级人民法院作出(2018)豫96民终308号终审民事判决,确认C区3号厂房的所有权并未转让给杜新安。2016年8月9日,杜新安与鑫科公司签订《天坛创业园区厂房租赁合同》,合同约定:鑫科公司承租C区3号厂房的办公楼、南侧副楼、钢结构厂房,租期10年。西城百祥门市部经营者苗永胜称其从杜新安处承租了C区3号厂房北侧副楼。受济源市人民法院委托,2015年2月8日,焦作市至信价格评估有限公司作出焦至评字(2015)第020号价格评估报告书,价格评估结论为:C区3号厂房在评估基准日内的价格为1022.81万元。管理人认为,华亿科技公司尚有大量其他到期债务未能清偿,且杜新安明知该情形存在,双方签订《转让合同》,明显低于市场价格的以320万元将C区3号厂房进行转让,明显恶意,且损害了华亿公司其他债权人的利益,《转让合同》为无效合同。C区3号厂房系华亿公司的合法财产,三被告对该厂房的占用行为严重妨碍了华亿公司破产清算工作的正常进行。管理人多次要求被告搬离其占用的厂房,并按照市场价格支付占用期间的使用费,但均遭到被告拒绝。为加快破产清算进程,维护债务人的合法财产,故依法提起诉讼。被告杜新安辩称：华亿公司管理人起诉要求确认《转让合同》无效没有法律依据。2014年5月16日《转让合同》是杜新安与华亿公司的真实意思表示。涉案厂房已实际交付使用，杜新安已经进行了装修并转租，合同已履行完毕。厂房价格320万元是根据当时的市场价值确定的，焦至评字（2015）第020号价格评估报告不能作为认定涉案厂房价格不合理的依据。被告杜新安受让厂房时并不知道华亿公司有除2014年1月在济源市投资担保责任有限公司200万元贷款外的其他债务存在。杜新安是基于合同关系产生的占有，系合法占有，不应当向华亿公司支付占用费。被告鑫科公司辩称：原告主张无事实和法律依据，鑫科公司认为杜新安对涉案厂房具有占有、使用、处分和收益的权利，鑫科公司基于双方之间的租赁合同按约定交纳厂房租金并占有使用该厂房并不违反法律规定，且目前状况鑫科公司搬离园区客观上不现实。因此华亿公司管理人诉请鑫科公司腾退厂房并支付占用费没有事实依据及法律依据。华亿公司管理人诉称焦作至信价格评估有限公司于2015年2月8日作出的（2015）第020号价格评估报告书，鑫科公司并不知情也不是该评估报告涉案的当事人，该评估报告对鑫科公司不具备法律效力。《企业破产法》第33条规定了破产公司管理人主张破产公司行为无效的法定情形，现华亿管理人以杜新安和华亿公司恶意串通，以不合理低价转让涉案厂房为由主张其二者之间签订的转让合同无效，没有法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告西城百祥门市部辩称：其和鑫科公司一起入住该厂房，进行装修大概投入50余万元。其租赁的厂房是大棚的北栋，其只是承租方，其和杜新安签订有房屋租赁合同，将来厂房给谁其可以向谁缴纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院确认的有效证据，本院确认以下事实：2015年12月11日杜新安以王秀枝为被告、华亿公司为第三人向本院提出执行异议之诉，本院于2016年8月9日作出（2015）济民一初第5627号民事判决。该案上诉后，河南省济源中级人民法院（以下简称济源中院）于2016年11月11日作出2016豫96民终853号民事裁定书，将该案发回本院重申。该经本院审理查明：自2012年4月24日至2014年5月13日，杜新安和赵红卫通过济源农商行天坛支行进行资金往来，期间，杜新安共汇给赵红卫6773460元，赵红卫共汇给杜新安3592123元。2014年5月，华亿公司法定代表人赵红卫经征询股东张文江和陶文军同意，以华亿公司名义与杜新安签订一份转让合同，约定华亿公司将本案争议厂房转让给杜新安，转让后厂房现有的营业设备等全部归杜新安，杜新安在2014年5月16日前支付华亿公司转让费3200000元，如杜新安逾期交付转让金，杜新安每日向华亿公司支付转让费的千分之一作为违约金。2014年5月20日，赵红卫给杜新安出具一份证明，载明2013年至2014年5月20日从杜新安处借款3200000元转入本案争议厂房的购房款。2014年8月1日，赵红卫给天坛办事处出具一份证明，载明本案争议厂房已转让给杜新安。后杜新安曾随天坛办事处工作人员多次到外地进行招商引资，但因未招商成功，厂房一直予以空闲。2017年年初，杜新安将涉争厂房除第三层办公楼外均予以对外出租。另，2014年9月24日，杜新安任法定代表人的鑫安公司与济源移动公司签订《场地租赁合同》，将本案涉争厂房楼顶租给济源移动公司用于基站建设等，租赁期限自2014年9月24日至2019年9月23日，年租金6000元，协议签订后，济源移动公司至今已向鑫安公司交纳了4年的租赁费。另外，本案涉争厂房的土地系甘河居委会所有，天坛办事处下属的济源市天裕工业服务有限公司（以下简称天裕公司）与甘河居委会签订《租地协议》，甘河居委会将本案涉争厂房的土地租赁给天裕公司作为工业用地，杜新安与赵红卫签订厂房转让合同后，天裕公司与杜新安就本案涉争厂房用地签订了土地租赁合同，期限自2015年10月25日至2045年10月25日，前五年免除土地租金，从2020年10月25日开始按约交纳土地租金。华亿公司曾向王秀枝借款，2014年7月25日、29日和30日，王秀枝分别向本院对华亿公司提起诉讼。2014年9月18日、10月13日、10月24日，本院分别作出（2014）济民一初字第2221号、2275号和2264号民事判决书，分别判决华亿公司偿还王秀枝2000000元及利息、1175550元及利息和2477524元及利息。判决生效后，2014年10月27日和11月18日，王秀枝分别向本院申请执行，在执行过程中，2014年11月28日，本院依法对本案争议厂房进行查封，查封时，本案争议厂房悬挂有天兴源公司招牌。经查，天兴源公司的法定代表人系吕胜利，吕胜利与杜新安签订有《委托持股协议》，实际出资方系杜新安。2014年12月23日，王秀枝向本院申请对本案争议厂房进行评估。2015年2月8日，焦作市至信价格评估有限公司作出价格评估报告书，结论是本案争议厂房在评估基准日内的价格为10228100元。2015年3月11日，本院作出（2014）济法执字第2109-2号执行裁定书，裁定拍卖本案争议厂房。后杜新安向本院提出执行异议，要求解除对本案争议厂房的查封，停止拍卖。2015年11月10日，本院作出（2015）济执异字第9号执行裁定书，裁定驳回杜新安的执行异议。2014年12月16日和2015年3月16日，华亿公司法定代表人赵红卫接受本院询问时陈述本案争议厂房建造时花费一千二三百万元，2014年5月，赵红卫将本案争议厂房以3200000元抵押给杜新安，未办理抵押登记，厂房未转让给杜新安。2015年4月17日，赵红卫接受公安机关询问时陈述，其和杜新安签订转让合同的时间是2014年5月，原因是其欠杜新安3200000元，杜新安还给其担保5000000元贷款，其无力偿还，签订转让合同后，其和杜新安约定，如果杜新安将厂房出卖后，多余的钱退给其；2014年6月，王秀枝将华亿公司的公章、财务章、法人章全部拿走；2014年7月其和王秀枝签订借款抵押合同时未告知王秀枝厂房已转让给杜新安；法院对涉案厂房进行评估时未告知法院厂房已转让；其向杜新安借款给杜新安出具有借条。2015年4月8日，王国军接受公安机关询问时陈述，2014年5月，赵红卫曾给其打电话说公司欠杜新安钱，想把本案争议厂房抵押给杜新安，其表示同意，但未见过转让合同，也不知道转让的事实，其一直以为是抵押给了杜新安，股东会决议上其的签名也不是其所签。2015年4月8日，张文江接受公安机关询问时陈述，2014年5月，赵红卫曾给其打电话说借杜新安3200000元，且杜新安还为华亿公司担保5000000元，先给杜新安写个转让合同，等把钱还给杜新安，转让合同就作废，当时其同意转让给杜新安，股东会决议上其的签名属实。2015年4月9日，陶文军接受公安机关询问时陈述，2014年5月，赵红卫曾给其打电话说华亿公司借杜新安的钱和杜新安给华亿公司担保的钱现在还不了，准备将本案争议厂房转让给杜新安，其表示同意，因其在外地，就让赵红卫代其签字。2015年4月9日，吴蕊蕊接受公安机关询问时陈述，其从未见过转让合同，也不认识杜新安，不知道厂房转让事实，股东会决议其的签名也不是其所签。2015年6月，王秀枝曾向本院起诉要求确认杜新安和华亿公司2014年5月16日签订转让合同无效。2015年11月5日，王秀枝撤回起诉。另，2014年10月30日，济源市泰信小额贷款有限公司向本院起诉华亿公司、杜新安、赵红卫、鑫安公司、济源市钜峰特殊铸造有限公司，要求华亿公司偿还借款950000元，其余当事人承担连带责任。2015年1月4日，本院作出（2014）济民一初字第3366号民事判决书，判决华亿公司偿还济源市泰信小额贷款有限公司950000元及利息、律师费23000元，其余当事人承担连带责任。后杜新安和鑫安公司不服提起上诉，2015年8月18日，杜新安和鑫安公司撤回上诉。2015年2月2日，投资担保公司向本院起诉华亿公司、赵红卫、冯燕、张文江、王娟娟、王国军、李丽、陶文军、吴蕊蕊、鑫安公司，要求华亿公司偿还其公司代偿的华亿公司向中国邮政储蓄银行股份有限公司济源市直属支行借款的本金2000000元、利息，并给付违约金、律师费、财产有偿使用费、代偿担保违约金，其余当事人承担连带责任，并享有第三人1476吨钢结构钢材的优先受偿权，2015年7月30日，本院作出（2015）济民一初字第707号民事判决书，判决华亿公司偿还投资担保公司代偿的借款本金2000000元、利息，并给付违约金、律师费、财产有偿使用费、代偿担保违约金，其余当事人承担连带责任，华亿公司1476吨钢结构钢材折价或者拍卖、变卖后的价款优先用于偿还上述款项。2014年6月30日，鑫安公司与投资担保公司签订一份企业反担保保证合同，约定为确保华亿公司和济源农商行签订的借款合同等的履行，鑫安公司愿就投资担保公司为华亿公司形成的债务担保提供反担保，担保主债权数额2000000元。2016年7月29日，济源市投资担保公司起诉华亿公司、杜新安、鑫安公司等十二被告要求华亿公司归还本息等共计2222500元，其余被告承担连带责任。本院（2016）豫9001民初4219号民事判决书判决华亿公司给付济源市投资担保有限责任公司2202500元、违约金50000元以及财产有偿使用费和代偿担保违约金等，杜新安、鑫安公司及其余被告承担连带清偿责任。2015年12月11日杜新安以王秀枝为被告、华亿公司为第三人向本院提出执行异议之诉，本院于2016年8月9日作出（2015）济民一初字第5627号民事判决。该案上诉后，河南省济源中级人民法院（以下简称济源中院）于2016年11月11日作出2016豫96民终853号民事裁定书，将该案发回本院重申。本院于2017年11月24日作出（2016）豫9001民初6949号民事判决认为，杜新安以其在本院查封本案争议厂房前已和华亿公司签订厂房转让合同、并已支付转让价款和实际占有厂房为由，要求确认2014年5月16日其和华亿公司签订的济源市虎岭产业集聚区C区3号厂房转让合同有效，停止本院（2014）济法执字第2109-2号执行裁定书的执行，解除对济源市虎岭产业集聚区C区3号厂房的查封，停止拍卖该厂房。经庭审调查，华亿公司法定代表人赵红卫在与杜新安签订转让合同后接受本院执行局询问时陈述其只是将本案争议厂房抵押给杜新安，未将厂房转让给杜新安，也有其他股东陈述是将厂房抵押给杜新安，至于是否抵押，本案不予涉及。现杜新安主张华亿公司已将厂房转让给其，因根据华亿公司法定代表人赵红卫陈述，建造本案争议厂房支出一千二三百万元费用，经评估机构评估本案争议厂房价值10228100元，且华亿公司在尚有其它债务未偿还的情况下以3200000元明显低价将厂房转让给杜新安，华亿公司存在恶意行为；杜新安为华亿公司担保5000000元，并称当时签订转让合同时，双方就约定，担保到期如华亿公司无力偿还借款，担保人按约定和法院判决承担相应担保责任，这也是转让合同的附加条件，该5000000元华亿公司未偿还，杜新安也没有代华亿公司偿还，说明杜新安对华亿公司尚有其它债务也是明知的，但其仍与华亿公司以明显低价签订转让合同，损害了其他债权人的利益，该转让合同为无效合同。合同无效双方应各自返还财产，杜新安应将厂房返还给华亿公司。因杜新安与华亿公司签订转让合同无效，所以，杜新安要求停止本院作出的拍卖本案争议厂房的执行裁定，解除对本案争议厂房的查封、停止拍卖，证据不足，本院不予支持，驳回了杜新安的诉讼请求。杜新安不服该判决上诉，2018年河南省济源中级人民法院作出（2018）豫96民终308号民事判决，二审查明的事实与一审查明的事实一致。济源中院经审理认为，该案系案外人提出的执行异诉，杜新安请求确认2014年5月16日其与华亿公司签订的济源市虎岭产业集聚区C区3号厂房转让合同有效，不属于执行异议的审理范围，一审法院判决确认该合同无效不当，二审法院予以纠正，案外人执行异议之诉是案外人为了排除对特定执行标的强制执行、阻却执行的进行而提起的诉讼。因此，案外人需要首先证明其对特定执行标的享有足以排除强制执行的权利。杜新安请求停止对（2014）济法执字第2019-2号执行裁定书的执行，并解除对济源市虎岭产业集聚区C区3号厂房的查封，停止拍卖该厂房的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及物权法、合同法的有关规定，《物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权的效力。涉案厂房至今未办理房屋所有权登记，而物权是绝对权、对世权，在未取得初始登记，且未进行对外公示的情况下，华亿公司将房屋转卖给杜新安，不发生物权变动的后果，即使杜新安与华亿公司之间的转让合同成立并生效，也只是相对于杜新安、华亿公司而言产生的债权。关于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，适用该条款的前提还是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，结合其中第四项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，“过户”的前提是首先要有物权登记，否则无从谈起“过户”，所以该条前提中的“买受人对登记在被执行人名下的不动产”是指物权登记，但案件涉及的房屋尚未进行产权的初始登记，不符合该条的前提条件，所以杜新安上诉认为应当适用该条规定支持其诉讼请求并不适当。于2018年5月10日作出（2018）豫96民终308号民事判决，驳回杜新安的上诉请求，维持一审判决。另查明：杜新安与鑫科公司于2016年8月9日签订合同，将涉案厂房9包括主厂房、副楼三层（南侧）、办公楼三层出租给鑫科公司，租期10年，从2016年12月1日至2026年11月30日。厂房租金每年25万元，房租每3年协商一次价格调动幅度不超过10%，鑫科公司共计向杜新安缴纳租金95万元。另，2020年1月9日济源市天裕工业服务有限公司（甲方）、杜新安（乙方）、济源市新安实业有限公司（丙方）、鑫科公司（丁方）签订补充协议：2016年12月1日天坛办事处招商引资丁方入住天坛创业园区C区3号厂房，并由甲、乙、丁方签订一份《天坛创业园区厂房租赁合同》，由乙方将其厂房租给丁方使用。该合同第四条第二款经办事处财税所核实，达到奖补要求。现经四方协商一致，自愿达成如下补充协议：一、甲方同意免除乙方、丙方位于天坛创业园区C区3号厂房和天坛中小企业孵化园11号厂房所占土地从2020年10月25日至2023年5月24期间土地租金，共计251521.6元。二、乙方同意免除丁方应缴的，与甲方免除乙方、丙方土地租金数额相同的厂房租金。据此，杜新安免去鑫科公司租金5万元。2016年9月14日杜新安与苗永胜签订厂房租赁合同，将涉案厂房北跨3层出租给苗永胜使用，租期9年，从2016年12月1日至2025年12月1日，每年租金12万元，每3年一定价，涨幅不超过10%，西城百祥门市部向杜新安缴纳租金48万元。2018年8月7日杜新安委托济源市鑫安实业有限公司向本院缴纳鑫科公司和西城百祥门市部2016年、2017年3号厂房租金60万元。审理中，原告提供华亿公司与济源市万达新型材料有限公司签订的《厂房委托租赁协议》以及济源市万达新型材料有限公司与富泰华精密电子（济源）有限公司签订《厂房租赁协议》以证明2017年6月1日至2020年5月31日的厂房租赁协议，C区2栋厂房及13栋厂房2017年的租赁价格为每平方米每月11元（含税），上述厂房与本案争议厂房位置相邻，租金应比照上述租金标准计算。本院认为，2014年5月16日华亿公司与杜新安签订的《转让合同》约定将华亿公司位于济源市虎岭集聚区3号厂房以320万元转让给杜新安。2015年2月8日争议厂房在评估价格为10228100元，转让价格显失公平，而华亿公司在转让厂房时对其他债务人负有债务，该转让行为存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，属无效合同。合同无效后，取得财产应当各自返还，杜新安应将厂房及收取的租金148万元返还华亿公司，扣除杜新安在执行程序中已经交付法院的40万元租金后再返还88万元。杜新安与华亿公司之间的债务，杜新安可另案处理。杜新安在无权处分的情况下与鑫科公司及西城百祥门市部签订租赁合同，将3号厂房出租给鑫科公司与西城百祥门市部，现华亿公司不予追认，亦属无效。杜新安与鑫科公司签订的合同每年租金25万元，日租金684.93元，已经履行4年，之后即从2020年12月1日起按照每日租金684.93元向原告支付租金直至交付厂房之日。杜新安与西城百祥门市部签订的合同年租金12万元，日租金328.77元，已经履行四年，之后即从2020年12月1日起按日向原告支付租金328.77元直至交付厂房之日。另原告要求比照相邻厂房的租赁价格计算租赁费，因原告本身对合同无效存在过错，结合案件实际情况，本院不予支持。因本案法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十六之规定，判决如下一、济源市华亿科技电力电器有限公司与杜新安2014年5月16日签订的《转让合同》无效。二、被告杜新安于本判决生效后三个月内搬离济源市虎岭产业集聚区天坛创业园区C区3号厂房。三、被告杜新安于本判决生效后十日内将收取济源市虎岭产业集聚区天坛创业园区C区3号厂房租金88万元支付给原告济源市华亿科技电力电器有限公司。四、被告河南省济源市鑫科矿山电器有限公司于判决生效后三个月内搬离济源市虎岭产业集聚区天坛创业园区C区3号厂房，并从2020年12月1日起按照每天684.93元的标准向原告济源市华亿科技电力电器有限公司支付场地厂房占用费至实际搬离之日止。五、被告济源市西城百祥首饰加工门市部于判决生效后三个月内搬离济源市虎岭产业集聚区天坛创业园区C区3号厂房，并从2020年12月1日起按照每天328.77元的标准向原告济源市华亿科技电力电器有限公司支付场地厂房占用费至实际搬离之日止。六、驳回原告济源市华亿科技电力电器有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77062元（系缓交），原告负担58742元，被告杜新安负担18120元。被告河南省济源市鑫科矿山电器有限公司、济源市西城百祥首饰加工门市部各负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效文书，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王小奇人民陪审员  张素云人民陪审员  苗战旗二〇二一年二月三日书 记 员  吕林倩