陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终15323号上诉人（原审被告）：**，男，1981年4月25日出生，汉族，住陕西省镇安县灵龙乡界河村五组，现住西安市长安区。上诉人（原审被告）：芦红娟，女，1980年7月8日出生，汉族，住西安市阎良区北屯街道办李桥村西魏组44号，现住西安市长安区。被上诉人（原审原告）：陕西嘉曦物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区含光路南段216号。法定代表人：张海潮，该公司总经理。委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾鹏，陕西平镜律师事务所实习律师。上诉人**、芦红娟因与被上诉人陕西嘉曦物业管理有限公司（以下简称嘉曦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初11348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。**、芦红娟上诉请求：⒈尽快恢复其房屋漏水及烟道开裂以及后续赔偿处理问题，驳回一审判决的滞纳金7621.01元；⒉暖气运行费按照陕西省供暖标准和实际产生的费用收取，物业应给出公示和实际核算的结果；⒊二审案件受理费由嘉曦物业公司负担。事实和理由：嘉曦物业公司属于国家承认的二级资质，现在却向业主收取1.2元每平米每月的高额费用，其要求嘉曦物业公司按照国家二级资质物业收费标准0.75元每平米每月收取，并退回其前期超出的资质范围收取的费用。嘉曦物业公司自2013年5月3日进驻涉案小区后，不履行物业相关职责，不向业主公示收支情况，乱收费，不开具国家标准发票。嘉曦物业公司服务质量差，其可以先不交物业费及滞纳金，且滞纳金过高。嘉曦物业公司辩称，一审判决滞纳金数额正确，**、芦红娟要求修复烟道以及烟道赔偿问题超出一审的诉讼请求。暖气费的标准已经通过三分之二以上的业主同意收取，**、芦红娟关于暖气费的主张与本案无关。**、芦红娟事实理由本案无关。其现在已经属于一级资质，且收费标准与资质之间没有必然的因果关系。**、芦红娟主张退回都收取的费用，事实上与滞纳金的主张相矛盾。其就滞纳金部分起诉了两户，现在另一户已经判决且履行完毕。请求驳回上诉，维持原判。嘉曦物业公司向一审法院起诉请求：⒈判令**、芦红娟支付拖欠的2017年4月至2019年3月的物业相关费用（含物业费、电梯费、垃圾费、采暖费、水费）共计人民币5710.48元；⒉判令**、芦红娟支付因拖欠物业及相关费用而产生的滞纳金7621.01元；⒊诉讼费用由**、芦红娟负担。一审法院认定事实：2011年10月1日，嘉曦物业公司（称甲方）与**（称乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定：“第三条：一、物业服务服务质量：1、房屋外观，房屋完好率大96%以上；2、外观整洁、无破旧污损；二、设备运行：1、设备完整齐全、运行正常、保养检修制度完备；2、设备运转率达标；3、养护计划率90%以上；……九：房屋共用部位、共用设备小修和急修：1、小修：及时率达98%；2、急修：最短时间赶到维修现场。第四条、物业各项费用收取标准：物业管理服务费住宅1.20元/㎡.月，电梯费21层至30层0.40元/㎡.月，电费0.63元/度，水费3.45元/吨；袋装垃圾处置费6元/户/月。违约责任：3、乙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。合同签订后，嘉曦物业公司依约向**、芦红娟提供了物业服务，但**、芦红娟自2017年4月至2019年3月没有交纳物业费。嘉曦物业公司遂于2019年7月11日起诉至法院要求**、芦红娟交纳物业费及拖欠费用5%的违约金。审理中，**、芦红娟以房屋漏水、物业管理不到位为由拒绝缴纳物业费，因双方意见分歧较大，本案未能调解。一审法院认为，嘉曦物业公司与**签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”嘉曦物业公司应按照合同约定提供相应的物业服务，**、芦红娟亦应按照约定缴纳物业管理费。本案中，嘉曦物业公司提供的证据可以证明其已经按约提供了相应的物业服务，依据合同约定，2017年4月至2019年3月期间的物业费、电梯费、垃圾费、采暖费、水费等共计5710.48元，现嘉曦物业公司起诉要求**、芦红娟支付拖欠的物业费5710.48元，理由正当，予以支持；《物业管理服务合同》约定“被告不能按时交纳物业管理服务相关费用时，从逾期之日起按每天5‰交纳违约金”，**、芦红娟未按合同约定交纳物业服务费，其行为已经构成违约，应向嘉曦物业公司承担违约责任，故嘉曦物业公司主张**、芦红娟支付滞纳金，理由正当，应予支持。**、芦红娟辩称其房屋存在漏水问题，因合同中对此并未约定，不属于嘉曦物业公司管理范围，嘉曦物业公司的资质为一级，其收费标准并未超标，故**、芦红娟的辩称意见，故对**、芦红娟的辩称意见不予采信；泰华顶秀风尚的采暖为自备供暖，耗能较大，经小区业主签字认可同意按照50%缴纳管道费并无不妥，故**、芦红娟辩称应按30%交纳管道费的理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、被告**、芦红娟于本判决生效后十日内支付原告陕西嘉曦物业管理有限公司2017年4月至2019年3月期间的物业费、电梯费、垃圾费、采暖费、水费共5710.48元；二、被告**、芦红娟于本判决生效后十日内支付原告陕西嘉曦物业管理有限公司违约金7621.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费133元，由**、芦红娟负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，嘉曦物业公司与**签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。嘉曦物业公司应按照合同约定提供相应的物业服务，**、芦红娟亦应按照约定交纳物业管理费。本案中，嘉曦物业公司提供的证据可以证明其已经按约提供了相应的物业服务，依据合同约定，2017年4月至2019年3月期间的物业费、电梯费、垃圾费、采暖费、水费等共计5710.48元，现嘉曦物业公司起诉要求**、芦红娟支付拖欠的物业费5710.48元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。涉案《物业管理服务合同》约定，**不能按时交纳物业管理服务相关费用时，从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。现**、芦红娟未按合同约定交纳物业服务费，其行为已经构成违约，应向嘉曦物业公司承担违约责任，但若按涉案合同约定计算，**、芦红娟需支付违约金7621.01元，该违约金已高过**、芦红娟所欠物业费5710.48元，故涉案合同约定违约金明显过高，本院酌定为1000元。涉案泰华顶秀风尚的采暖为自备供暖，耗能较大，经小区业主签字认可同意按照50%交纳管道费并无不妥，故**、芦红娟主张应按30%缴纳管道费的理由不成立，本院依法不予采信。综上所述，**芦红娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初11348号民事判决第一项；二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初11348号民事判决第二项为，于本判决生效之日起十日内，**、芦红娟支付陕西嘉曦物业管理有限公司违约金1000元；三、驳回陕西嘉曦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费133元，由陕西嘉曦物业管理有限公司负担60元，由**、芦红娟负担73。二审案件受理费50元，由**、芦红娟负担20元，由陕西嘉曦物业管理有限公司负担30元。本判决为终审判决。审判长  姜亦君审判员  马延环审判员  林 瀚二〇一九年十二月二十日书记员  姬凯华