广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0785民初216号原告：中国工商银行股份有限公司恩平支行，住所地：广东省恩平市×××××××锦江国际广场C区商铺5号。统一社会信用代码：914×××××××××××852B。负责人：邱小燕，行长。委托诉讼代理人：冯松永，该公司员工。委托诉讼代理人：刘永泉，该公司员工。被告：钟咏恩，女，1995年1月15日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省恩平市×××××××××××××××××××××××，身份证号码：1254184（3）。被告：黎逸纹，男，1979年2月1日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省恩平市×××××××××××××××××××××××，身份证号码：5136945（2）。被告：恩平市康盛房地产开发有限公司。住所地：广东省恩平市××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××175W。法定代表人：何宁海，经理。委托诉讼代理人：张秀婷，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：许铭成，男，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行（以下简称“工商银行恩平支行”）与被告钟咏恩、黎逸纹、恩平市康盛房地产开发有限公司（以下简称“康盛公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯松永、被告康盛公司委托诉讼代理人张秀婷、许铭成到庭参加诉讼，被告钟咏恩、黎逸纹经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告钟咏恩、黎逸纹签订的2019年恩平住自（一手）第1054号《个人购房借款/担保合同》，自法院起诉状送达两被告之日起解除。被告钟咏恩、黎逸纹立即偿还贷款本金571777.84元及相关利息8507.20元，合计580285.04元（相关利息暂计至2020年12月5日，从2020年12月6日起至该笔贷款还清之日止的相关利息包括逾期利息、罚息和复利均按年利率8.82%[5.88%×（1＋50%）]计付；2.请求法院判令被告钟咏恩、黎逸纹如不按期偿还上述债务，原告对拍卖、变卖借款抵押物钟咏恩、黎逸纹共同共有的座落于恩平市×××××××××××××××××××××××的处置所得享有优先受偿权；3.被告恩平市康盛房地产开发有限公司对钟咏恩、黎逸纹上述债务承担连带清偿责任；4.三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告钟咏恩、黎逸纹于2019年6月28日与原告签订合同为：2019年恩平住自第1054号《个人购房借款/担保合同》一份，其向原告申请个人住房贷款62万元用于购买坐落于恩平市×××××××××××××××××××××××，期限自2019年7月2日至2034年7月2日，约定还款日期为每月5号。钟咏恩、黎逸纹同意将其购买的位于恩平市×××××××××××××××××××××××为其上述贷款提供抵押担保并已办妥预抵押登记手续（预抵押登记号：粤（2019）恩平市不动产证明第0009598号）。上述合同签订后，原告依照合同约定于2019年7月2日向被告钟咏恩、黎逸纹发放了贷款62万元，履行了借款合同约定的原告义务。被告钟咏恩、黎逸纹现因经济收入来源困难，还款出现逾期，现贷款已4个月（累计违约12次）未按合同约定依时偿还原告贷款本息。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定：违约及违约责任：14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：.....L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；......14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即偿还未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等约定条款。被告钟咏恩、黎逸纹已经构成违约，原告宣布本合同项下贷款全部提前到期并向被告催收清偿上述贷款全部余额及相关利息，但被告钟咏恩、黎逸纹未能履行其义务。被告恩平市康盛房地产开发有限公司于2018年7月9日与原告签订编号为：江门（2018）027号《按揭贷款业务合作协议》，约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押之前提供连带责任担保。综上所述，原告认为，原告与被告所签订的合同内容合合法，形式有效，依法具有法律效力。被告现已构成严重违约，依法应承担违约责任，并立即偿还贷款本案571777.84元及相关利息8507.20元，合计580285.04元（相关利息暂计至2020年12月5日，从2020年12月6日起至该笔贷款还清之日止的相关利息按借款合同约定利率计算）。被告康盛公司辩称，1.原告应当先就被告钟咏恩、黎逸纹提供的物的担保实现债权，依据《民法典》第三百九十二条规定，在没有约定或者约定不明的情况下，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。因此在案涉合同没有对物的担保与人的担保的履行顺序有约定的情况下，原告应先就抵押物的担保实现债权。2.如法院判令康盛公司承担保证责任的，根据《最高院关于适用民法典有关担保制度的解释》第十八条第一款，请求法院判决康盛公司在承担担保责任后有权向钟咏恩、黎逸纹追偿。被告钟咏恩、黎逸纹未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：原告与被告康盛公司于2018年7月9日签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第四条约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》（或《不动产登记证明》）交原告收押之前，被告康盛公司为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证担保。2019年6月17日，被告钟咏恩作为主申请人、被告黎逸纹作为共同申请人在《中国工商银行个人贷款申请表》上签名，向原告申请购房贷款62万元。被告钟咏恩、黎逸纹向原告贷款。2019年6月28日，原告与被告钟咏恩、黎逸纹签订2019年恩平住自（一手）第1054号《个人购房借款/担保合同》，主要条款约定如下：1.第一条、第三十九条约定贷款金额62万元；2.第二条、第四十条约定借款用途为购买涉案房产：座落于恩平市×××××××××××××××××××××××；3.第三条、第四十二条约定贷款期限180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；4.第四条、第四十三条约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；5.第六条、第四十七条约定采用按月等额本金的还款方式，还款周期为一个月，每月5日为还款日；6.第九条、第五十三条约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；7.第十四条约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权解除合同，要求赔偿因违约给贷款人造成的损失；8.第十五条约定本合同如涉及二人以上共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任何一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；9.第五十八条约定抵押物清单：恩平市×××××××××××××××××××××××。原告于2019年7月2日向被告钟咏恩发放贷款62万元。发放贷款凭证记载执行年利率5.88%，逾期年利率8.82%。被告从2020年1月份开始出现逾期未还款的情况，截至2020年12月5日已出现连续四个月逾期，累计逾期12次，逾期本金571777.84元及相关利息8507.20元。被告钟咏恩、黎逸纹为案涉贷款以其所购买的恩平市×××××××××××××××××××××××向原告提供抵押担保，并于2019年7月8日办理了预售商品房抵押权预告登记[预告不动产权证明号：粤（2019）恩平市不动产证明第0008878号；权利人：中国工商银行股份有限公司恩平支行；义务人：钟咏恩、黎逸纹]。原告向本院提起诉讼，本院按照被告钟咏恩、黎逸纹在向原告所确认的诉讼文书收件地址恩平市×××××××××××××××××××××××送达起诉状副本以及其他应诉文书，应诉文书于2021年3月1日退回。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告与被告钟咏恩、黎逸纹签订的《个人购房借款/担保合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告已依约向被告钟咏恩发放贷款62万元。被告钟咏恩、黎逸纹未按合同约定的期限履行还款义务，已构成违约，应当承担违约责任。被告钟咏恩、黎逸纹向原告所确认的诉讼文书收件地址恩平市×××××××××××××××××××××××，本院向被告钟咏恩、黎逸纹送达的诉讼文书退回之日即2021年3月1日视为送达。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”、第五百六十六条第二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告诉请法院确认原告与被告钟咏恩、黎逸纹签订的2019年恩平住自（一手）第1054号《个人购房借款/担保合同》自本院起诉状送达之日即2021年3月1日起解除，并要求钟咏恩、黎逸纹偿还本金571777.84元及利息，理据充分，本院予以支持。一、关于利息、罚息、复利的计付问题。根据《中华人民共和国民法典》第六百七十六条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，《个人购房借款/担保合同》对利息、罚息、复利的计付有明确约定，并且该约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因此，原告主张被告钟咏恩支付以未还本金为基数按年利率8.82%[5.88%×（1＋50%）]计付的逾期利息、以实际逾期本金金额为基数按年利率8.82%计付的罚息、以实际逾期利息金额为基数按年利率8.82%计付的复利（计算至2020年12月5日的利息合计8507.20元），理据充分，本院予以支持。二、关于原告主张对拍卖、变卖座落于恩平市×××××××××××××××××××××××的抵押物处置所得享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”、第三百九十四条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十二条“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”的规定，原告在本案中未能提供证据证明案涉房屋已实际交付给被告钟咏恩、黎逸纹并已办理产权登记，因此，原告基于预售商品房抵押权预告登记主张对拍卖、变卖座落于恩平市×××××××××××××××××××××××的处置所得享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。三、关于原告诉请被告康盛公司对被告钟咏恩、黎逸纹的本案贷款债务承担连带清偿责任的问题。因原告在本案中对被告钟咏恩、黎逸纹提供的抵押物座落于恩平市×××××××××××××××××××××××不享有现实的优先受偿权，因此被告康盛公司对被告钟咏恩、黎逸纹的本案贷款债务仍需按合同约定承担连带清偿责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条第一款“承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。”的规定，被告康盛公司承担担保责任后可向被告钟咏恩、黎逸纹追偿。被告钟咏恩、黎逸纹经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第二百三十二条、第三百九十四条第一款、第五百零二条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第二款、第六百七十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告与被告钟咏恩、黎逸纹签订的2019年恩平住自（一手）第1054号《个人购房借款/担保合同》自2021年3月1日起解除；二、被告钟咏恩、黎逸纹应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司恩平支行偿还借款本金571777.84元及利息[截至2020年12月5日的应收未收利息总额为8507.20元，从2020年12月6日起至全部款项还清日止以未还本金为基数按年利率8.82%计付逾期利息、以实际逾期本金金额为基数按年利率8.82%计付罚息、以实际逾期利息金额为基数按年利率8.82%计付复利；三、被告恩平市康盛房地产开发有限公司对上述第二判项的债务向原告中国工商银行股份有限公司恩平支行承担连带清偿责任（被告恩平市康盛房地产开发有限公司承担担保责任后依法享有向被告钟咏恩、黎逸纹追偿的权利）；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司恩平支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9602.85元、保全费3421.43元，合计13024.28元（原告中国工商银行股份有限公司恩平支行已预交），由被告钟咏恩、黎逸纹共同负担。原告多预交的9151.37元（案件受理费6798.53元+保全费2352.84元）由本院予以退回；被告钟咏恩、黎逸纹应共同向本院补缴9151.37元（案件受理费6798.53元+保全费2352.84元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  任爱武人民陪审员  谢从德人民陪审员  禤品超二〇二一年三月二十九日法官 助理  杨林涛书 记 员  郑秀媚