广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第661号原告：韩建华，女，汉族，1957年9月22日出生，住广东省广州市东山区。委托代理人：孙烨，系广东昊法律师事务所律师。委托代理人：黄杏林，系广东昊法律师事务所律师。被告：曾燕婷，女，汉族，1982年1月25日出生，住广东省广州市天河区。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，由审判员周晖适用简易程序，于同年6月15日公开开庭进行了审理。原告韩建华的委托代理人孙烨到庭参加诉讼，被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月25日，原被告签署《商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园紫荆商业121铺出租给被告，被告将该商铺作为经营茶叶、红酒用途；租赁期限为60个月（自2014年6月25日至2019年6月24日）；租金第一年为8000元/月；签署合同时，被告向原告支付16000元作为铺位押金，租赁期未满五年，被告违约的，原告不退还押金；被告拖欠租金的，原告有权加收滞纳金，按每日以月租金5%计收。合同签订后，原告将上述铺位交付被告使用，被告按约定交付了16000元押金。租赁初期，被告如期支付了租金，自2014年11月8日开始，被告无理拖欠租金至今，后被告甚至不回铺位。原告于2015年3月10日委托律师发函通知被告解除合同，并告知定期腾空商铺无果后，于2015年3月21日自行采取措施腾空商铺。被告逾期拖欠租金的行为已构成严重违约，故起诉，请求判令：1.确认原、被告双方2014年6月25日签订的《商铺租赁合同》于2015年3月10日解除；2.�告支付租金35458元、水电费2000元；3.原告没收被告押金16000元；4.被告支付违约金2614元（按照拖欠租金总额，参照中国人民银行贷款利率四倍标准计算至清偿日止）；5.被告支付保管费6000元（原告为保管铺位内被告的物品所产生的费用，按照每月3000元标准计算至全部清理止）；6.本案诉讼费由被告承担。法庭辩论终结前，原告明确其第二项诉讼请求为被告支付租金35458元及水电费414.66元、物业管理费1395.67元。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告常住人口基本信息打印件1份，用以证明原被告主体资格。2.《商铺租赁合同》原件1份，用以证明原被告存在租赁合同关系及双方的权利义务。3.房屋产权证（证号：粤房地权证佛字第××号）原件1份，用以证明原告对商铺享有所有权和出租权�。4.律师函、快递单原件各1份，用以证明原告通过发律师函方式通知被告解除租赁关系。5.现场记录原件1份，用以证明原告于2015年3月21日对涉案商铺内进行清理。6.水电费、物管费发票原件各1份，用以证明原告为被告代缴水电、物业管理费的数额。被告没有举证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、质证、辩论的权利。经审查，原告提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院确认其具有证据效力。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：原告是佛山市南海区桂城中海万锦豪园紫荆商业121铺（粤房地权证佛字第××号）的登记所有人。2014年6月25日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租�合同》，约定甲方将中海万锦豪园紫荆商业121铺出租给乙方；租赁期间2014年6月25日至2019年6月24日；2014年6月25日至2014年8月8日期间免收租金；2014年6月25日至2015年6月24日期间的租金每月8000元；租金每月缴纳一次，每月25日前缴纳；签订合同时，乙方交纳押金16000元；管理费、水电费及电话费由乙方每月自行向管理部门交纳；乙方必须按约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，甲方有权加收滞纳金，滞纳金每日按月租金的5%计算；如拖欠租金超过15天，视为违约，甲方有权收回商铺，并不退还乙方租铺押金；租赁期未满五年，如乙方违约不租，甲方不退还两个月的押金及一个月租金等内容。另查明，2015年3月10日，原告向被告发出律师函，要求解除合同；该函件因地址不详被退回。2015年3月21日，原告在中海物业工作人员见证下将涉讼商铺内所有的物品搬出，�放他处。2015年5月12日，原告向中海物业管理有限公司佛山分公司交付2015年1月至5月水电费414.66元、物业管理费1297.50元及滞纳金98.17元。庭审中，原告明确物业管理费每月295.50元，滞纳金产生的期间不能说明。庭审中，原告称因为被告需要装修，所以给了被告一个半月的免租期，租金实际是从每月8日开始算；双方口头约定每月8日前支付至下个月7日的租金；从2014年11月8日开始，被告没有支付租金。原告明确其请求从2014年11月8日至2015年3月21日期间的租金；违约金以应付租金为本金，从2014年11月8日开始逐月计算。原告确认收取押金16000元。本院认为，涉讼商铺已办理房地产权证，原被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和有关行政法规的规定，合法有效，关于原被告权利义务的约定对双方具有约束力�关于原告请求确认《商铺租赁合同》于2014年3月10日解除。原告称被告从2014年11月8日起未支付租金以及于2015年3月21日腾空涉讼商铺，被告未提出异议，本院对该事实予以认定。根据上述合同，被告应按月支付租金，但其从2014年11月8日开始没有支付租金，根据合同约定，在2015年3月10日原告向被告发出律师函时，原告有权解除合同，但该律师函因地址不详并未送达到被告，未达到通知解除合同的效力，故原告认为2015年3月10日涉讼合同已解除，本院不予采纳。在原告未举证证明另行通知被告解除合同的情况下，应以被告收到本案应诉材料之日2015年5月23日为合同解除之日。关于原告请求被告支付租金及违约金。原告请求被告支付2014年11月8日至2015年3月21日腾空涉讼商铺期间的租金，本院予以支持。2014年11月租金数额为6133.33元（8000元÷30日×23日），2015年3月的租金数额为5600元（8000元÷30日×21日），则被告应支付的租金数额为35733.33元（6133.33元+8000元×3个月+5600元），原告请求被告支付租金35458元，视为对自己权利的放弃，本院予以支持。被告逾期支付租金，尚应支付违约金予原告，根据原被告签订的《商铺租赁合同》，对2014年11月至2015年3月期间的租金，被告应以每月应付租金为本金从当月26日至实际清偿之日止计算违约金予原告。合同约定的违约金标准过高，本院酌定按利率日万分之五计算违约金。原告请求从2014年11月8日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金，未能提供事实依据，其请求超出的部分，本院不予支持。关于原告请求被告支付其垫付的水电费及物业管理费。根据合同约定，水电费及物业管理费应由被告支付，现原告已代为支付，被告应支付租赁期间的水电费及物业管�费予原告。原告主张水电费414.66元系租赁期间产生，被告未提出异议，本院予以采纳。另原告主张其每月物业管理费295.50元，已支付2015年1月至5月的物业管理费1297.50元；则被告应承担的物业管理费为797.85元（295.50元×2月+295.50元÷30日×21日）。原告未能明确滞纳金产生的期间，其请求由被告承担，本院不予支持。原告请求超出的部分，没有事实依据，本院不予支持。关于原告请求没收押金16000元。被告逾期支付租金致原告提前解除合同，根据合同约定，原告收取的押金无需返还。关于原告请求被告支付保管费。原告未能提供充分证据证明其将被告所有物品存放他处并产生保管费每月3000元，因此原告的该项请求在本案中不予支持。被告曾艳婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。为此，依照�中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案判决如下：一、确认原告韩建华与被告曾艳婷于2014年6月25日签订的《商铺租赁合同》于2015年5月23日解除。二、被告曾艳婷应于本判决生效之日起十日内支付租金35458元及以6133.33元为本金从2014年11月26日起，以8000元为本金从2014年12月26日起，以8000元为本金从2015年1月26日起，以8000元为本金从2015年2月26日起，以5600元为本金从2015年3月26日起，均至实际清偿之日止按日万分之五计算的违约金予原告韩建华。三、被告曾艳婷应于本判决生效之日起十日内支付水电费414.66元及物业管理费797.85元予原告韩建华。四、被告曾艳婷交付的押金16000元归原告韩建华所有。五、驳回原告其他诉讼请求�如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取675.90元（原告已预交），由原告承担25元。由被告负担650.95元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。对原告已预付的受理费650.95元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周 晖二○二○一五年七月十四日书记员 陈志锋