宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初5561号原告：孙宇科，男，1977年10月7日出生，汉族，六盘山高级中学教师，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街1216号Ａ座209室。诉讼代表人：宁夏金佰利商务经营管理有限公司破产管理人宁夏合天律师事务所。委托诉讼代理人：路嘉，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成龙，宁夏合天律师事务所律师。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路888-1号恒泰商务大厦20楼4-9号。法定代表人：倪吉乐，该公司总经理。（以上被告身份信息由原告提供）。原告孙宇科与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称：金佰利公司）、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称：龙马房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案，原告申请追加沈琳为本案被告，本院依法通知沈琳作为本案被告参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因被告金佰利公司向本院申请破产，本院指定宁夏合天律师事务所作为破产管理人后，依法通知破产管理人宁夏合天律师事务所作为被告金佰利公司的诉讼代表人参加诉讼。原告申请撤回对被告沈琳的起诉。后依法适用简易程序再次公开开庭进行了审理。原告孙宇科，被告金佰利公司破产管理人宁夏合天律师事务所委托诉讼代理人李成龙、路嘉到庭参加诉讼。被告龙马公司经本院依法送达民事起诉状副本、开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙宇科向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司签订的《房屋租赁协议》以及《房屋租赁补充协议》；2.判令被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司和宁夏银川龙马房地产开发有限公司按照“龙马鼓楼广场”地下一层某号商铺的购房合同后附平面图恢复该商铺原状，并向原告返还该商铺；3.判令被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司向原告支付拖欠租金63782元（2018年欠付21891元，2019年欠付41891元）、利息4372元，以上二项费用暂计至具状日，具体数额以判决生效日及全部清偿之日为准；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年1月4日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》，2016年4月24日双方又签订《房屋租赁补充协议》。原告将银川市兴庆区龙马鼓楼广场地下一层某号商铺租赁给被告金佰利公司使用，租期自2014年4月1日至2024年3月31日，租金按租赁年度分段计算。2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为41891元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为47876元。在租赁期间，被告金佰利公司经常拖欠租金。现被告金佰利公司未支付2018年、2019年度的租金，故原告诉至法院。金佰利公司辩称，同意解除双方签订的《房屋租赁协议》。被告与原告等业主签订了商铺返租协议，对外进行统一招商、运营、管理，目前商铺仍在经营。解除合同后，被告将与其他业主协商统一恢复原状，返还商铺。下欠原告2018年度租金22391元；2019年度租金41891元。双方签订的房屋租赁协议中，对逾期支付租金违约的承担方式没有明确约定，原告主张的利息无事实及法律依据。金佰利公司破产管理人辩称，银川市兴庆区人民法院于2020年11月18日作出（2020）宁0104破4号裁定书，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并裁定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。管理人通过债务人处提供的债权人信息，已经通知已知债权人申报债权，管理人将进一步做好受理和审核工作。对于诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以向管理人申报债权。龙马公司未到庭作答。本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将其拥有的位于银川市兴庆区龙马鼓楼广场地下一层某号商铺租赁给被告金佰利公司使用，租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止；租金第一年至第四年（2014年4月1日至2018年3月31日）期间的年租金为35929元，第五年至第七年（2018年4月1日至2021年3月31日）的年租金为41917元，第八年至第十年（2021年4月1日至2024年3月31日）的年租金为47905元。租金采取预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清；被告金佰利公司如未按期支付租金，则视为被告金佰利公司违约；被告金佰利公司在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品费用由被告金佰利公司自行承担。合同签订，被告金佰利公司将原告商铺在内的龙马·鼓楼广场地下负一层整体对外出租，经营赛格数码广场。2016年4月24日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：因实际测绘面积比《房屋租赁协议》中约定的面积减少0.01平方米，双方就租赁事项补充约定如下：1.对双方已经履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，双方不予找补差价；2.剩余年限租金约定：2016年4月1日至2018年3月31日年租金为35907元，2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为41891元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为47876元。2020年11月19日，被告在相关业主代表的监督下，将其向赛格数码广场实际经营户收取的截止2021年5月31日止的租金，按照原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主支付商铺购房款的比例进行发放，其中原告收到了被告金佰利公司支付的2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金12708元。现原告认为被告未能按照合同约定履行义务，故诉至法院，请求判如所请。另查明，2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书、决定，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。2020年12月15日，本院在宁夏法制报发布公告，载明上述债权申报期限于2021年3月8日截止，本院定于2021年3月22日召开第一次债权人会议。庭审中，原告将主张的租金总额调整为2018年4月1日至2019年3月31日止的租金22391元，2019年4月1日至2020年3月31日止的租金41891元，合计64282元。本院认为，原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的诉讼请求。首先，被告金佰利公司与原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主签订的租赁合同后，对外整体进行了转租，但被告金佰利公司出租时并未按照各商铺产权证载明的面积及位置一一对应转租，故本案原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》是被告金佰利公司对外出租的整体不可分割的一部分，现龙马鼓楼广场负一层部分业主未要求解除其与被告金佰利公司之间的租赁合同关系，如在本案中直接解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》势必影响其他业主的利益。其次，本院于2020年11月18日受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所为破产管理人，宁夏合天律师事务所已发布了申报债权公告，但债权人会议尚未召开，涉案合同是否继续履行尚不确定。第三，被告金佰利公司于2020年11月19日向原告在内的龙马鼓楼广场负一层全体业主发放了其收取的赛格数码广场实际经营户支付的截止2021年5月31日的租金，原告亦应保障实际经营户可正常使用涉案商铺至2021年5月31日。综上，本院对原告要求解除《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》的诉讼请求不予支持。原告要求的恢复原状、返还商铺及支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的上述诉讼请求本院亦不予支持。关于原告要求支付租金的诉讼请求，上述合同约定，被告应当于每年4月1日前预付次年租金，现原告要求被告支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金22391元及2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金41891元，合计64282元，不违反双方合同的约定，本院予以确认。原告请求被告支付欠付租金至2020年6月29日止的逾期付款利息4372元及欠款实际清偿之日止的逾期付款利息，虽然协议对被告逾期支付租金所应承担的违约责任未予约定，但因被告金佰利公司逾期付款给原告造成了损失。按照《中华人民共和国企业破产法》相关规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，付利息的债权自破产申请受理时停止计息。本院按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率4.35%/年计算，原告主张欠款之日至2020年6月29日止的利息4372元，不违反法律规定，本院予以确认。被告金佰利公司还应按照3.85%（LPR）向原告支付租金64282元自2020年6月30日至2020年11月18日止逾期利息956.04元（64282元×3.85%/年÷365天×141天），合计5328.04元。原告可在本判决生效后，依据本判决确认的债权向破产管理人申报债权。2020年11月18日后产生的债权，原告应按照法律规定申报债权，本院不予处理。被告龙马公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告孙宇科租金64282元及利息5328.04元（原告孙宇科应在破产程序中依法申报该债权，不得据此获得个别清偿）；二、驳回原告孙宇科的其他诉讼请求。案件受理费1504元，减半收取752元，由被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 保清二〇二〇年十二月二十四日法官助理 赵慧书记员 张华附：本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国企业破产法》第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。