宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）�民终字第316号上诉人（原审被告）银川鲁银投资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人崔照松，该公司董事长。委托代理人宋承远，北京大成（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苗长青，男，1969年11月8日出生，汉族，个体从业人员，住陕西省定边县定边镇。委托代理人李正纲，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人银川鲁银投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第6856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人银川鲁银投资有限公司的委托代理人宋承远，被上诉人苗长青的委托代理人李正纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年8月8日，原告苗长青与被告银川鲁银投资有限公司�订《银川市商品房买卖合同》二份，约定：原告以209432元（43.86平方米×4775元／平方米）的价格购买被告开发建设的位于银川市兴庆区鲁银拾城塾13-2-1003室房屋，以543061元（113.73平方米×4775元／平方米）的价格购买被告开发建设的位于银川市兴庆区鲁银拾城塾13-2-1004室房屋；原告于2010年8月8日付清银川市兴庆区鲁银拾城塾13-2-1003室房屋总房款，于2010年8月21日付清银川市兴庆区鲁银拾城塾13-2-1004室房屋总房款；被告应当于2011年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；如果被告未按合同约定期限将商品房交付原告使用超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告�供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，原告不退房的，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部付款万分之一的违约金。2010年12月15日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告以143000元的价格购买被告开发建设的位于银川市兴庆区鲁银拾城塾13-08号车库；原告于2010年12月15日付清总车库款；被告应当于2011年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；如果被告未按合同约定期限将商品房交付原告使用超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日�，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，原告不退房的，合同继续履行，自本条款约定期限届满至次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部付款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告如约支付房款及车库款共计895493元。原告因被告迟延交房于2013年7月2日诉至法院，要求被告支付迟延交房违约金，经法院调解，原、被告达成调解协议：一、被告于2013年6月30日前支付原告违约金（房款×万分之三点五×自合同约定交房之日至2013年4月30日）；二、案件受理费由原告承担，律师费由被告承担；三、逾期办理初始登记，原告保留诉权。调解协议达成后，被告以银行转账方式向原告赔偿171713.3元。被告于2013年6月27日向原告交付涉案房屋。被告�2014年9月30日取得银川市兴庆区鲁银拾城塾13号楼《新建住宅交付使用证》，于2014年11月6日取得银川市兴庆区鲁银拾城塾13号楼《初始登记证》。现原告认为，被告迟延办理《初始登记证》的行为构成违约，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》；二、被告向原告支付逾期办理《初始登记证》违约金82922元（自2013年8月1日至2014年11月6日，按每日万分之二计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效。原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定，被告应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，因被告已于2014年11月6日办理了涉案房屋的《初始登记证》，故对于原告要求被告办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》的诉讼请求，法院不予支持。被告关于已向原告赔付迟延交房违约金而不应当承担迟延办理《初始登记证》的违约金，根据原、被告因迟延交房违约金发生纠纷达成的调解协议，原告保留对被告迟延办理《初始登记证》诉权，符合原、被告合同约定，故对于被告的该辩解，法院不予采信。对于原告诉请的逾期办理《初始登记证》违约金，因被告实际向原告交付房屋日为2013年6月27日，被告办理《初始登记证》日期为2014年11月6日，故该违约金的起算日期应为2013年9月26日，截止日期应为2014年11月6日，根据合同约定逾期办理《初始登记证》违约金按每日万分之一计算，故被告应向原告支付逾期办理�初始登记证》违约金36357元（895493元×406天×0.1‰）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告银川鲁银投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苗长青逾期办理《初始登记证》违约金36357元；二、驳回原告苗长青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1973元，减半收取986.5元，由原告苗长青负担554元，被告银川鲁银投资有限公司负担432.5元（该款原告苗长青已预交，由被告银川鲁银投资有限公司随上述违约金一并给付原告苗长青）。宣判后，银川鲁银投资有限公司不服，提起上诉。上诉人银川鲁银投资有限公司上诉称，上诉人因逾期交房已向被上诉人支付了巨额违约金。依据《商品房买卖合同》第九条第一款规定，住宅交付的条件是取得银川新建住宅交付使用证。该合同第十七条第一款规定，出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。结合两条规定可以推出“交付使用”必须以取得新建住宅交付使用证为前提。双方在取得新建住宅交付使用证之前的“收房”只是为避免损失的扩大，并不是对《商品房买卖合同》的变更，也就是说计算逾期初始登记应当以该房取得新建住房使用证开始计算。涉案房屋于2014年9月30日取得《银川市新建住宅交付使用证》，于2014年11月6日取得《初始登记证》。上诉人在36天内就取得《初始登记证》，根本不存在违约。综上，一审法院认定事实错误。请求二审法院撤销原判，改判上诉人不支付逾期办理《初始登记证》违约金；本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人苗长青答辩称，一、上诉人向被上诉人支付的违约金是违约交房的违约金，本案审理的是逾期办理《初始登记证》的违约金，属于不同的违约责任，不应混为一谈。二、上诉人认为涉案房屋于2014年9月30日取得《银川市新建住宅交付使用证》，2014年11月6日取得《初始登记证》。依据合同约定不存在逾期办证违约，这是对合同条款的曲解。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的双方当事人的陈述，上诉人银川鲁银投资有限公司提交的办理入住流程确认单、《新建住宅交付使用证》、《初始登记证》，及被上诉人苗长青提交的《银川市商品房买卖合同》、调解协议、进账单等证据�实，足以认定。本院认为，被上诉人苗长青与上诉人银川鲁银投资有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。该合同约定，上诉人银川鲁银投资有限公司应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。因上诉人银川鲁银投资有限公司实际向被上诉人苗长青交付房屋日为2013年6月27日，而上诉人银川鲁银投资有限公司办理《初始登记证》日期为2014年11月6日，故该违约金的起算日期应为2013年9月26日，截止日期应为2014年11月6日。一审判决根据合同约定计算上诉人银川鲁银投资有限公司应向被上诉人苗长青支付逾期办理《初始登记证》违约金36357元并无不当。上诉人银川鲁银投资有限公司的上诉理由不能成立，其上�请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1973元，由上诉人银川鲁银投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 瑾审判员 王 斐审判员 刘煜姗二〇一五年四月十三日书记员 樊新巧附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确�，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。