河北省邯郸市邯山区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0402民初270号原告：邯郸市粮油总公司，住所地邯郸市中华大街58号，组织机构代码证号：10555194-1。法定代表人：于雪路，该公司经理。委托诉讼代理人：王建林，该公司副经理。委托诉讼代理人：刘永军，该公司法律顾问。被告：河北宗嘉装饰工程有限公司，住所地邯郸市邯山区陵西南大街君兴大厦1单元15层1513号，统一社会信用代码：91130400598256456X。法定代表人：李克峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫永军，河北十力律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁俊华，河北十力律师事务所律师。第三人：河北福苑商务酒店有限公司，住所地邯郸市邯山区陵西大街西侧陵园路以南君兴大厦12层，统一社会信用代码：911304023361319525。法定代表人：李洪俊，该公司执行董事、经理。原告邯郸市粮油总公司（以下简称粮油总公司）与被告河北宗嘉装饰工程有限公司（以下简称宗嘉公司）、第三人河北福苑商务酒店有限公司（以下简称福苑酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月9日、2016年10月25日两次公开开庭审理了本案，第一次庭审，原告委托诉讼代理人王建林、管利敏，�告委托诉讼代理人闫永军、袁俊华到庭参加诉讼，因原告当庭申请增加诉讼请求延期；后原告申请追加第三人福苑酒店公司参加本案诉讼并更换委托诉讼代理人，第二次庭审，原告委托诉讼代理人王建林、刘永军，被告委托诉讼代理人闫永军到庭参加诉讼，第三人福苑酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粮油总公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告交纳自2014年6月30日至2015年12月31日房租114万元；2.被告违约，支付违约金20万元；3.被告立即腾空、归还所租赁房屋，并保持房屋现状，结清水、电、物业等费用；4.被告自2015年12月31日至搬清期间所造成的经济损失；5.被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告粮油总公司增加、变更诉讼请求：1.请求增加判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求增加判令被告给�拖欠原告的自2015年12月31日起至2016年8月15日期间的租金共计47.5万元；3.申请将原诉讼请求第3项“判令被告立即腾空、归还所租赁房屋，并保持房屋原状”变更为判令被告及第三人返还原告租赁房屋，并搬走租赁房屋内的可移动物品，对不可移动的固定物及装饰装修部分判归原告所有；4.申请将原诉讼请求第3项“结清水、电、物业等费用”变更为判令被告支付物业费60534元以及被告及第三人返还房屋之日的水、电、物业费用；5.申请将原诉讼请求第3项“判令被告自2015年12月31日至搬清期间所造成的经济损失”变更为判令被告向原告支付租赁房屋的占有使用费，从2016年8月16日起按月租金6333.33元计算至被告及第三人返还房屋之日。事实和理由：2014年3月31日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定将位于邯郸市陵西大街君兴大厦12楼31间及15楼5间共计36个房间1726.87㎡出租�被告作为经营使用，租期五年，即2014年6月30日-2019年6月30日（装修期2014年3月31日-6月30日不计租金），年租金76万元。但被告自租住后，一直未交房租，经多次催要，被告以各种理由和借口推托、拖延，时至今日已欠房租114万元。经多次沟通，毫无进展。被告未经原告同意，违反《房屋租赁合同》第二条第四款的约定，擅自将所承租的房屋转让出租给第三人经营使用，本案《房屋租赁合同》应当解除，第三人无权继续占用使用涉案房屋，并应承担民事责任。被告宗嘉公司未提交答辩状，庭审辩称，原告出租的房屋不具备合同中约定的水、电、暖气等条件，在签订合同时，原告知道被告租赁房屋用于开设宾馆，经常停水、断电，没有暖气，被告无法经营，造成被告经营亏损，原告违约在先。原告在签订合同时承诺在一楼允许被告做广告，户外设置广告牌，原告没有履行，实际上物业不允许被告进行宣传，因为被告在12楼经营，广告设置十分重要，原告承诺的车位没有协调到位，无法停车，上述原因使被告的经营不善，造成拖欠。原告在诉状中对被告为装修花费的500多万元没有任何表述，原告没有诉请解除合同，原告诉请腾清房屋，不应当支持。对原告的诉请事实和理由中的部分不认可，被告缴纳了部分房租，预交了10万元押金和20万元的房租。对原告增加变更诉讼请求部分，被告认为原告增加的诉讼请求应当另行起诉，在诉讼过程中反复增加诉讼请求没有法律依据，第一次开庭时原告当庭表示不增加诉讼请求，只是找委托代理人，原告增加诉讼请求，不符合民事诉讼法关于变更民事诉讼请求的规定。原告在诉讼中新增加的房租应当另行起诉，不能直接增加。原被告签订的租赁合同因为当时的市场价格偏高，超出实际的�场价格，租金过高，原告要求按照合同履行显失公平。被告的资金链断裂，但导致被告经营亏损的原因与原告出租房屋不符合标准有直接的原因，故原告的诉讼请求应当不予支持。第三人福苑酒店公司未到庭应诉，未提交答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告粮油总公司提交如下证据：1.原告企业法人营业执照和组织机构代码证，用以证明原告的主体资格；2.《商品房买卖合同》，用以证明原告购买君兴大厦12层31间以及15层5间，共计36间房屋，原告对本案的出租房屋具有所有权；3.《房屋租赁合同》，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系；4.证明一份，用以证明截止2016年8月15日第三人福苑商务酒店拖欠物业费60534元；5.2015年5月4日福苑酒店公司章程，调取于邯山区工商局，用以证明该公司是由被告、陈风玉依法成立的股份有限公司，经营地址是被告所租赁原告的君兴大厦12层，共计31间；6.2015年10月12日福苑酒店公司章程，用以证明福苑酒店公司股东为李洪俊500万元，受让被告250万元，该酒店不是被告实际经营；7.企业信息公示信息，用以证明福苑酒店公司的法定代表人是李洪俊，企业类型自然人独资，经营地址是被告租赁原告的房屋君兴大厦12层；8.福苑酒店公司的照片、结账单，用以证明在户外电梯间、一层楼道均有福苑酒店公司的广告，福苑酒店公司至今在正常经营。被告宗嘉公司质证意见：对证据1、2、3真实性无异议；对证据4，物业费是否依法合理应当由物业公司主张，不应当由原告主张；对证据8，结账单与本案无关，一楼的广告牌�之前福苑酒店公司自己联系安装的，证据真实性无异议，证明目的不予质证；其他证据不知道原告从什么渠道获得，证据的真实性无法核实，从工商登记看出，成立商务酒店是被告成立，不违反合同约定，后期进行股权转让，原告证据不能证明被告转让的事实，酒店的名称没有改变，租赁合同是原告和被告签订的，与福苑酒店公司没有直接关系，不存在违约转租的情况。被告宗嘉公司未提交证据。第三人福苑酒店公司未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在此后综合予以认定、论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月23日，原告与河北君宁房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买河北君宁房地产开发有限公司开发的位于邯郸市邯�区陵西南大街87号君兴大厦的第12层整层全部31间和第15层局部5间房屋（1509、1511、1513、1515、1517），原告未办理房屋产权证。2014年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：经双方协商，甲方将位于陵西大街君兴大厦12层房屋31间，面积1485.98平方米，15层5间240.89平方米，共计1726.87平方米，出租给乙方作为经营使用；租赁期限自2014年3月31日起至2019年3月31日止共五年，装修期三个月不计入合同期（顺延至2014年6月30日正式租期）；双方商定每年租金为人民币760000元（人民币柒拾陆万元整），按季支付，每季付人民币190000元（人民币壹拾玖万元整），提前10天支付下季度租金，以后顺延，乙方欠租金超过两个月，合同自行废止，并按违约处理；乙方在装修前应付押金人民币100000元（人民币壹拾万元整），以后抵顶租金；租赁期间物业�、水电费、税收等收费均由乙方负担；乙方不得私自转让出租甲方的房屋给其他人，否则甲方有权收回全部出租房屋，乙方并承担违约责任；房屋为毛坯房，乙方可根据经营需要进行装修装饰，甲方应为乙方提供便利及相关手续；合同到期乙方对装修装饰部分不得拆除，否则恢复原毛坯，对内部设施、家具享有所有权，合同到期后乙方自行处理；乙方可根据经营需要在设施外设置必要的广告牌灯箱等，甲方应积极配合、协调；甲方提供给乙方的房屋应水电齐全，并单独计量计价结算，乙方应服从君兴大厦物业管理，甲方负责协调有关事宜；因乙方装修、装饰及开业投资较大、短时间内无法收回投资，合同期满后如乙方提出续租，合同自动顺延，租金按市场价格协商商定；甲乙双方凡因一方违约造成合同终止的，需支付给对方违约损失金200000元（人民币贰拾万元整）并赔偿其他损失；合同终止七日内，乙方必须搬清自己的所有物品，否则，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿，并且甲方可以采取一切必要的措施将乙方的物品予以清出，因此所造成的损失甲方不负责；双方对合同的其他事项也予以明确约定。《房屋租赁合同》上，原告原法定代表人冯军签字，未加盖原告公章，被告法定代表人李克峰签字并加盖被告公章。2014年4月8日，被告向原告交纳押金10万元。2015年5月4日，第三人福苑酒店公司召开2015年第一次股东会，参会人员为陈风玉和被告委派代表李洪俊，形成决议：审议通过《河北福苑商务酒店有限公司章程》，被告与陈风玉共同出资成立福苑酒店公司，公司注册资本为500万元，于2025年12月31日前缴清；被告认缴货币出资255万元，占注册资本51%，陈风玉认缴货币出资245万元，占注册资本49%；陈风玉为执�董事（法定代表人），被告委派代表李洪俊为公司监事。2015年5月12日，福苑酒店公司成立。案涉租赁房屋装修后用于第三人福苑酒店公司经营使用。2015年9月20日，被告、陈风玉分别与李洪俊签订《股权转让协议》，分别将其在福苑酒店公司的255万元和245万元股权转让给李洪俊，李洪俊成为福苑酒店公司的唯一股东。2015年10月22日，福苑酒店公司办理工商变更登记，股东变更为李洪俊（自然人股东），法定代表人更换为李洪俊，出资为500万元，变更前被告和陈风玉均未实际出资。福苑酒店公司现正常经营中。因被告未按《房屋租赁合同》约定向原告交纳租金。原告经催要未果，于2016年1月25日诉至本院。本案审理期间，原告向本院提交《追加第三人申请书》，以福苑酒店公司与本案诉讼具有法律上直接利害关系为由，申请追加福苑酒店公司为本案第三人，本院依法予以追加。另查明，被告租赁房屋自2015年8月1日起未交纳物业费，截止2016年8月15日拖欠物业费60533.55元。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方经协商自愿签订，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人应依约履行，原告与被告之间形成房屋租赁合同关系。原告在法庭辩论结束前增加的诉讼请求属于与本案有关的诉讼请求，变更诉讼请求部分系对原诉讼请求的补充和明确，符合程序法的规定，依法应当合并审理。被告未按《房屋租赁合同》约定向原告交纳租金，且违反约定，未经原告许可私自转让出租案涉租赁房屋交与第三人经营使用，显属违约，依法应承担违约责任。第三人作为次××未到庭应诉，未请求代被告（××）支付欠付的租金和违约金，原告诉请解除其与被告签订的《房屋租赁合�》，于法有据，依法应予支持。《房屋租赁合同》解除后，被告和第三人依法应返还原告案涉租赁房屋，被告应按照《房屋租赁合同》约定向原告支付拖欠租金和违约金。被告辩称已支付押金10万元，原告予以认可，本院予以认定，押金应按合同约定抵顶房屋租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条“××经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由××拆除。因拆除造成房屋毁损的，××应当恢复原状”之规定，本案因被告违约导致合同解除，对于房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失，原告依法不予赔偿。租赁房屋内的可移动物品由被告、第三人自行搬走，对于已形成附合的装饰装修物不得拆除，归原告所有。当事人对其主张的事实应负举证责任。对于原告诉请主张的物业费用和返还房屋之日的水、电、物业费用，原告未提交证据证明已实际垫付，本院不予支持。被告辩称原告违约在先和已向原告支付租金20万元，但未提交证据证明其主张事实存在，应承担举证不能的责任，依法不予采信。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利。综上所述，原告诉请，证据充分，于法有据，合法部分依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条、第十六条、第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告邯郸市粮油总公司与被告河北宗嘉装饰工程有限公司于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》；二、被告河北宗嘉装饰工程有限公司、第三人河北福苑商务酒店有限公司在本判决生效之日起十日内腾清位于邯郸市邯山区陵西南大街87号君兴大厦的第12层整层31间房屋和第15层5间房屋（1509、1511、1513、1515、1517），未形成附合的装饰装修物自行拆除搬走，将上述房屋返还原告邯郸市粮油总公司；三、被告河北宗嘉装饰工程有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市粮油总公司租金（自2014年6月30日至本判决指定的履行期限届满之日止按年租金76万元计算，扣除押金10万元）和违约金20万元；四、驳回原告邯郸市粮油总公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16860元，由被告河北宗嘉装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  李素辉代理审判员  李文召人民陪审员  王智平二〇一六年十二月三十日书 记 员  宁 玮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条××无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求××在合理期限内支付。××逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条××经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由××拆除。因拆除造成房屋毁损的，××应当恢复原状。第十一条××经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，××请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因××违约导致合同解除，××请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余�赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十六条出租人知道或者应当知道××转租，但在六个月内未提出异议，其以××未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次××作为第三人参加诉讼。第十七条因××拖欠租金，出租人请求解除合同时，次××请求代××支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次××代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向××追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次××支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。