上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1815号原告：赵秀珍，女，1959年1月20日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：周明达，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：董雨，上海市华荣律师事务所律师。被告：朱凤英，女，1967年5月18日生，汉族，户籍所在地安徽省。第三人：上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行，住所地上海市嘉定区塔城路XXX号。负责人：顾煜硕，支行行长。委托诉讼代理人：李晓凤。原告赵秀珍与被告朱凤英及第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行(以下简称农商银行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，后因被告朱凤英无法送达，故根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，继续适用简易程序于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告赵秀珍及其委托诉讼代理人周明达，第三人委托诉讼代理人李晓凤到庭参加诉讼。被告朱凤英无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助将位于上海市嘉定区汇源路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；2、依法判令被告支付2020年10月1日至2020年10月31日的电费91.27元、2020年7月1日至2020年10月31日的物业费711.2元(2020年7月至12月合计1,066.8元，计算为177.8元/月，7月1日至2020年10月31日共4个月，177.8*4=711.2元)，共计802.47元。事实和理由：原、被告与上海启强房产经纪事务所三方于2020年10月13日签订《房屋买卖居间协议》，协议约定以60万的价格交易系争房屋，该房屋被法院查封，并设有抵押登记。原告分别于2020年10月12日、10月26日、11月10日、11月23日通过银行转账和微信转账的方式向被告、被告的债权人杜某某以及上海市嘉定法院共支付363,195元，法院对该房屋解除查封。之后，原告于12月10日通过银行转账的方式向被告支付20万元房款后，欲将此款归还银行并涤除房屋的抵押。然而，此后原告及房产中介工作人员通过微信和电话均无法联系被告。此外，根据协议第四条第十款约定，“甲方于2020年11月15日之前交房并结清房屋内的水、电、煤、有线电视、物业费用。”被告应负担2020年11月15日之前水、电费及物业费，故原告诉至法院。被告未作答辩。第三人农商银行述称，第三人作为系争房屋的抵押权人，且抵押权尚在有效期内，其与被告签订抵押借款合同，被告向第三人借款29万元并将系争房屋抵押给第三人。被告自2021年1月起无故未按约归还贷款，截止2021年6月2日被告尚欠贷款本金185,430.70元，利息3,357.07元，最终的本金和利息以实际还款时的数额为准。第三人对原告购买抵押物并不知情，被告曾于2020年12月2日申请提前还款，原因为房屋售出，预约还款的时间为2020年12月11日，但至还款当日，该还款账户没有相应的款项，故提前还贷未成功。目前，被告尚有贷款及利息未清偿，在第三人债权未得到清偿前，第三人对系争房屋有合法的抵押权。若第三人的债权能够得到全面清偿，第三人同意配合撤销系争房屋的抵押权登记。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、《房屋买卖居间协议》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。2、房地产权证，证明房屋产权人为被告。3、微信转账记录和收据，证明原告之子黄文佳于2020年10月12日向被告通过微信扫码付款的方式支付1万元。4、收据、银行转账凭证和《补充协议》，证明原、被告达成协议，约定原告于2020年10月26日支付首付款9万元，转给中介工作人员管晓强，由中介人员代被告向案外人偿还被告的债务；当日，原告于2020年10月26日通过微信转账的方式支付给中介工作人员管晓强9万元用于支付系争房屋的首付款。5、微信转账记录，证明原告之子黄文佳通过微信转账的方式于2020年11月10日向被告支付1万元。6、银行转账记录，证明原告于11月23日通过银行转账的方式代被告向上海市嘉定区人民法院代管款账户分别转账50,145元、202,150元，共252,295元。7、微信转账记录，证明原告之子黄文佳于2020年11月23日代被告向被告的债权人杜某某通过微信方式转账900元。8、银行转账凭证，证明原告于2020年12月10日通过银行转账的方式向被告支付购房款20万元。9、物业费和电费发票，证明原告代被告支付系争房屋的2020年10月1日至10月31日的电费91.27元、2020年7月至12月的物业费1,066.8元。10、微信聊天记录，证明因系争房屋被法院查封，原告之子黄文佳与被告通过微信协商，原告为了解除查封并办理产权过户同意代被告向案外人杜某某偿还债务，此后原告已将相应的款项支付至法院的代管款账户且将凭证通过微信发送给被告，但被告不予配合办理产权过户也未予回应。11、《上海市房地产买卖合同》，证明原、被告已于2020年12月2日签订网签合同并备案登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋为朱凤英所有。2020年10月12日，赵秀珍之子黄文佳通过微信转账方式向朱凤英支付定金1万元。2020年10月13日，朱凤英(甲方，出售方)与赵秀珍(乙方，买受方)及中介方签订一份《房屋买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价60万元，建筑面积50.8平方米，乙方应于2020年10月13日支付定金1万元，于2020年11月5日支付29万元，并应于2020年11月15日以银行贷款方式支付30万元，具体以银行放贷时间为准，贷款不足部分在过户前支付给甲方；甲乙双方一致同意在过户当天将房屋交付乙方，过户交易时产生的税费由乙方负担，甲方应于2020年11月15日之前交房并结清房屋内的水、电、煤、有线电视、物业费用。甲方应于乙方支付首付款之前解除抵押。合同另对违约责任、户口迁移、中介费等作了约定。同日，朱凤英出具收据，载明：收到系争房屋定金1万元。2020年10月26日，朱凤英(甲方)与赵秀珍之子黄文佳(乙方)签订一份《补充协议》，载明：甲、乙双方协商一致，乙方于2020年10月26日支付首付款9万元，转给管晓强，管晓强用手机银行帮朱凤英偿还中国平安财产保险股份有限公司75,533元，剩下14,467元，甲方有权转账至朱立学微信(账户)，等法院(将系争房屋)解封，乙方支付甲方银行贷款费用20万元，剩余房款过户当天支付完毕。待甲方的水、电、煤气、物业费均已结清，户口迁出且交房当天支付甲方。甲方身份证放在中介公司。甲方承诺于2020年11月9日交房给乙方。同日，赵秀珍向中介工作人员管晓强转账支付9万元，朱凤英出具一份收据，载明收到赵秀珍转账支付的系争房屋首付款9万元。管晓强于该日向中国平安财产保险股份有限公司转账75,533元，并通过微信转账方式向尾号为0133的账户支付14,467元。2020年11月9日，朱凤英将系争房屋钥匙交付赵秀珍，但并未结清此前该房屋的电费、物业费等。赵秀珍代朱凤英支付了2020年10月1日至10月31日期间的电费91.27元，并于2020年12月代朱凤英支付系争房屋自2020年7月至2020年12月的物业管理费合计1,066.80元。2020年11月10日，赵秀珍之子黄文佳通过微信转账方式支付朱凤英1万元。2020年11月23日，赵秀珍以朱凤英名义向本院受理的(2020)沪0114民初18486号案件、(2020)沪0114民初18487号案件的代管款账户分别转账50,145元、202,150元，合计252,295元。同日，赵秀珍之子黄文佳通过微信转账方式向案外人杜某某支付900元。2020年12月2日，朱凤英(甲方，卖售人)与赵秀珍(乙方，买受人)网签一份《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋转让给乙方，房屋类型为办公楼，建筑面积50.8平方米，转让价款为72万元，第六条双方确认在2021年2月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)甲方承诺于签订本合同之日起十个工作日内至抵押权人处办理还贷预约手续，甲方应按抵押权人约定时间结清剩余贷款，并在甲乙双方至房地产交易中心办理权利转移手续前办妥抵押注销手续。附件三付款协议约定：1、乙方应于签约当天支付甲方首期房价款22万元；2、乙方应于签约当天支付甲方房价款50万元(其中12万元税费，甲方到手价60万元)；3、甲、乙双方款清交房。合同对交房时间、付款方式、违约责任等均未具体约定。同日，朱凤英向第三人农商银行申请提前还款，还款原因为房屋售出，提前还款金额为188,375.48元，预计还款日期为2020年12月11日。2020年12月10日，赵秀珍通过银行转账方式向朱凤英支付房款20万元。至此，赵秀珍合计支付563,195元。至2020年12月11日还款当日，因还款账户中无相应的款项，朱凤英提前还款未成功。之后，因朱凤英未按约偿还贷款并涤除抵押，遂涉诉。另查，1、2016年9月6日，系争房屋经核准登记至朱凤英名下；同日，农商银行经核准在系争房屋上设立了债权数额为29万元的抵押权，期限自2016年8月17日至2026年8月17日。2、2020年9月，朱凤英因与案外人杜某某民间借贷纠纷被诉至本院，本院因案外人杜某某申请依法查封了系争房屋。后本院于2020年10月14日分别作出了系争房屋(2020)沪0114民初18486号民事判决书、(2020)沪0114民初18487号民事判决书，分别判决被告朱凤英应于本判决生效之日起十日内返还原告杜某某借款50,000元，被告朱凤英应于本判决生效之日起十日内返还原告杜某某借款200,000元。判决后，双方均未上诉，上述判决已生效。2020年11月16日，朱凤英向本院出具《情况说明》，载明：根据生效的(2020)沪0114民初字第18486、18487号民事判决书，被告将于2020年11月20日前将应付款总计253,195元(50000+1045=51045、200000+2150=202150)交至法院，请法院开具交款通知书。赵秀珍以朱凤英名义于2020年11月23日向本院代管款账户分别转账50,145元、202,150元，合计252,295元。本院后将上述款项依案外人杜某某申请发还给杜某某；之后，杜某某在收到上述款项后向本院申请解除对朱凤英名下系争房屋的保全措施，本院遂依法解除了对系争房屋的查封。3、诉讼中，本院因赵秀珍申请于2021年1月正式查封了系争房屋。4、2021年6月4日，赵秀珍代朱凤英向农商银行偿还贷款本息合计189,223.86元。同日，农商银行出具了《贷款结清证明》，载明：借款人朱凤英已于2021年6月4日全部归还了个人经营用房贷款，并办理了贷款结清手续。农商银行于2021年6月7日向不动产登记管理部门递交了注销系争房屋抵押权登记的书面申请，该抵押权登记已于2021年6月8日注销。审理中，赵秀珍表示剩余房款36,805元同意在本案中一并处理，同意代为清偿朱凤英向第三人农商银行的借款并代为涤除系争房屋上的抵押以折抵其应付的房款，代偿的款项超出剩余房款部分赵秀珍将另行主张。本院认为，朱凤英与赵秀珍签订的《房屋买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。虽《上海市房地产买卖合同》约定赵秀珍应于2020年12月2日签约当天支付朱凤英全部房价款，但此前朱凤英尚有案外人中国平安财产保险股份有限公司的债务需要清偿，后系争房屋又因朱凤英与案外人杜某某的纠纷被法院查封，朱凤英亦无力清偿个人债务，赵秀珍只得以房款代朱凤英偿还案外人中国平安财产保险股份有限公司的债务，并以朱凤英名义向法院代管款账户支付了相应的款项代朱凤英向案外人杜某某清偿了债务才使得系争房屋得以解封，结合签订网签合同时系争房屋上仍有第三人农商银行的抵押权，故在此情况下赵秀珍有权行使不安抗辩权暂停支付房款，赵秀珍在交易过程中并无违约行为。根据《房屋买卖居间协议》约定“甲方应于乙方支付首付款之前解除抵押”，但朱凤英在收取赵秀珍所支付的房款后，不仅未及时将该款用于涤除抵押，且因朱凤英与案外人杜某某存在民间借贷纠纷，导致系争房屋在过户前被司法查封，造成合同无法继续履行。之后，系争房屋因赵秀珍代朱凤英清偿了相应的债务后得以解除查封，双方遂签订《上海市房地产买卖合同》并继续交易。根据《上海市房地产买卖合同》中约定，朱凤英应于签订该合同之日起十个工作日内至抵押权人处办理还贷预约手续并按约定时间结清剩余贷款，但朱凤英仅于该合同签订当日向第三人农商银行预约了提前还贷，而在收到赵秀珍支付的20万元房款后却未实际结清剩余贷款并涤除系争房屋抵押权，导致系争房屋无法过户，朱凤英的行为显属违约，应当承担相应的违约责任。因系争房屋上存在第三人农商银行的抵押权，赵秀珍同意代为清偿债务消灭抵押权，并已代朱凤英清偿其应向农商银行归还的贷款本金、利息等合计189,223.86元，赵秀珍代为清偿债务的行为符合相关法律规定，其代为清偿的款项可在赵秀珍应支付的房款中予以扣除。至于代偿的款项超出应付房款部分，朱凤英有义务偿还，因赵秀珍表示将另行主张，故在本案中不作处理。现赵秀珍已付清全部房款，第三人农商银行在贷款清偿后也已协助办理抵押权登记的注销手续，朱凤英应配合赵秀珍将系争房屋过户至赵秀珍名下。同时，根据合同约定，朱凤英应承担房屋交付之前即2020年11月9日之前的电费及物业费等，赵秀珍在代缴后主张要求朱凤英支付相应电费及物业费的诉讼请求符合合同约定，其自愿主张要求朱凤英支付自2020年10月1日至2020年10月31日的电费91.27元及自2020年7月1日至2020年10月31日的物业费711.20元系其自由行使权利的行为，于法无悖，本院予以照准。诉讼中，朱凤英经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃答辩、举证、质证等民事诉讼权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱凤英应于本判决生效之日起十日内协助原告赵秀珍办理位于上海市嘉定区汇源路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将该房屋的产权过户登记至原告赵秀珍名下；二、被告朱凤英应于本判决生效之日起十日内支付原告赵秀珍自2020年10月1日至2020年10月31日的电费91.27元及自2020年7月1日至2020年10月31日的物业费711.20元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，保全费3,520元，公告费560元，合计诉讼费4,120元，由被告朱凤英负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜书记员  施娇娇附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。