江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2493号原告（反诉被告）：淮安琚福园房产销售有限公司，统一社会信用代码91320830MA1Y370485，住所地盱眙县盱城圣海天鹅湖****。法定代表人：段伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴强，江苏昂格律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏圣海荣华旅游文化开发有限公司，统一社会信用代码91320830595635151T，住所，住所地盱眙县盱城街道沙岗社区div>法定代表人：陈勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘宏芳，该公司员工。委托诉讼代理人：史进，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。原告淮安琚福园房产销售有限公司（以下至判决主文前简称琚福园公司）与被告江苏圣海荣华旅游文化开发有限公司（以下至判决主文前简称圣海荣华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理。审理中，被告圣海荣华公司就本案纠纷对原告琚福园公司提起反诉，不违反法律规定，本院合并审理。后依法组成合议庭于同年10月19日公开开庭进行了审理，琚福园公司法定代表人段伟及委托诉讼代理人吴强、圣海荣华公司委托诉讼代理人史进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。琚福园公司向本院提出诉讼请求：判令圣海荣华公司支付商品房销售佣金777697.44元、解除合同违约金100000元，合计877697.44元，本案诉讼费用由圣海荣华公司负担。事实和理由：2019年3月20日，原、被告双方就天鹅湖畔当时的所有房源签订了销售代理合同，合同期限为一年。销售佣金提成计算方式为：普通住宅按销售额的1.3%计算，VIP客房按销售额的2%计算，双拼别墅按销售额的1.8%计算，商业用房按销售额的2.2%计算。合同期限届满后，圣海荣华公司共扣留了172405元佣金未付。2020年3月31日，双方经协商又签订了新的销售代理合同，合同约定了销售范围、期限及佣金计算方式。合同签订后，原告积极履行合同，促成了2000多万的房屋销售交易额，共应计提佣金706278.44元。而被告却只支付原告佣金100986元，余额605292.44元违约未支付。后被告为截留应付原告佣金，置销售客观情况于不顾，于2020年7月1日单方向原告发出解除合同通知函，要求原告搬离办公场所，并不支付原告佣金。而解除合同通知函的内容明显不符合合同约定的解除条件，其解除合同属于无效行为。后原告多次与被告协商无果。为维护原告的合法权益，请求判如所请。圣海荣华公司辩称，1、圣海荣华公司解除与琚福园公司2020年3月签订的销售代理合同，是因琚福园公司未按合同约定期限完成销售回款指标情况下，为减少损失及维护自己的合法权益，依据合同约定解除的，是合法有效的。琚福园公司收到解除合同通知后即安排撤场，对解除合同也无异议认可的，不存在违法解除合同情形。琚福园公司要求圣海荣华公司承担违约金100000元，没有事实和法律依据；2、琚福园公司要求支付代理销售佣金777697.44元，没有事实依据。琚福园公司主张的佣金系其单方蓄意计算的，不予认可，其销售的房屋价款有部分没有回款，不应计算佣金，另按合同约定在交房、办证后才全部支付佣金。琚福园公司没有按合同约定完成销售指标，也不应支付其佣金，其应领取的佣金应当作为违约金赔偿给圣海荣华公司。故琚福园公司的诉请没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。圣海荣华公司向本院提出反诉请求：1、判决原告琚福园公司支付违约金50万元；2、判决原告琚福园公司赔偿损失110万元；反诉费用由反诉被告琚福园公司负担。事实和理由：根据2019年3月20日圣海荣华公司与琚福园公司签订的《圣海天鹅湖畔销售代理合同》的约定，琚福园公司全年销售总额应为5.1亿元，而实际销售额仅为54648600元，仅占合同总额的10%左右。琚福园公司严重违约，应承担支付圣海荣华公司违约金50万元。琚福园公司的违约行为，给圣海荣华公司造成巨大损失。2019年圣海荣华公司为推动工程项目完工需要大量资金，基于对琚福园公司的信任，提高其销售积极性，给予其十分优厚的销售政策及提成额度，也未收取履约保证金，希望琚福园公司能够完成合同约定的销售任务，保障后续工程顺利施工。琚福园公司无视合同的严肃性，完成销售额仅为年销售合同总额的10%左右，导致圣海荣华公司工程资金短缺，整个工程无法正常进行，造成巨大经济损失。迫于无奈，圣海荣华公司以开发的房产作抵押向盱眙县国联集团借款1000万元用于项目建设，借贷资金年利率10%，由此产生100万元的利息、10万元金融服务费用损失，合计110万元。请求支持圣海荣华公司的反诉请求。琚福园公司针对圣海荣华公司的反诉辩称，圣海荣华公司反诉要求琚福园公司支付违约金50万元并赔偿损失110万元，没有事实和法律依据，应依法驳回其反诉请求。首先，尽管双方代理销售合同约定全年销售任务5亿元，但当时圣海荣华公司全部房源只有5.1亿元，一年内全部销售完毕几乎是不可能的。因此全年销售5亿元不是双方真实意思表示，只是圣海荣华公司提供的可供销售的房源；其次，圣海荣华公司提供销售的房源中有约2.6亿元的房源被司法机关查封、行政机关限售，严重影响代理销售；再次，圣海荣华公司也认可琚福园公司履行了合同，对2019年销售合同进行了结算并支付部分佣金，只是扣留了未交付、办证等部分房屋销售佣金172405元暂未支付，而未及时交付、办证房屋的原因在圣海荣华公司。另圣海荣华公司又与琚福园公司签订了2020年代理销售合同；最后，圣海荣华公司借款是其自身行为，产生的利息及服务费与琚福园公司没有任何关联，要求琚福园公司赔偿，没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2019年3月20日，圣海荣华公司作为发包方(甲方)与琚福园公司作为承包方（乙方）协商签订一份《圣海天鹅湖畔销售代理合同》。约定圣海荣华公司将其开发建设的圣海天鹅湖畔小区所有房源（包括国际社区住宅、商业用房、双拼别墅及酒店别墅）发包给琚福园公司代理销售。代理销售事项及期限：乙方全面负责项目营销策划、销售工作，包括销售服务、客户购房合同签订、按揭贷款办理、业主入住交付与销售服务相关的其他工作。合同期限一年，自2019年3月20日至2020年3月19日，销售业绩自2019年3月13日起成交的客户均计入代理销售任务。代理销售总额：普通住宅317套、面积38457.43㎡、均价5745元/㎡、销售底价总额220929488元；VIP客房40套、面积6571.84㎡、均价44901元/㎡、销售底价总额78211781元；双拼别墅17套、面积8048.31㎡、均价11461元/㎡、销售底价总额92241008元；商业用房75套、面积17771.17㎡、均价6207元/㎡、销售底价总额119298632元；合计449套、面积70848.75㎡、均价7208元/㎡、销售底价总额510680908元。乙方须以甲方规定的销售底价及具体价格明细表作为销售基准，价格明细表作为合同附件双方盖章确认。销售佣金计提方式：总体销售佣金按1.3%-2.2%计提，具体标准：1、普通住宅按销售额的1.3%计算代理费用；2、VIP客房按销售额的2%计算代理费用；3、双拼别墅按销售额的1.8%计算代理费用；4商业用房按销售额的2.2%计算代理费用；5、乙方在合同签订后6个月内，未完成合同销售额的50%，则甲方有权解除合同，乙方对此无异议；6、乙方佣金可月结，每月佣金以上月签订的购房合同并实际到账金额为发放标准，全额到账（含按揭）按照佣金总额的75%发放，交房后发放10%，剩余部分在办理完不动产权证后一次性发放；7、月结佣金在甲方审核无误后，乙方凭发票结算，未全额到账的不得计发佣金；8、因客户违约而没收的定金，甲乙双方五五分成；9、乙方在合同期内必须完成5亿元的销售指标，如未完成按实际佣金总额的10%给予处罚，超额完成销售指标，一次性给予佣金总额10%的提成奖励；10、每月1日前乙方将上月全款到账的佣金及溢价结算表交甲方审核，甲方在10个工作日内审核完毕，乙方提供对应票据，甲方在收到票据后7个工作日内支付对应比例的佣金及溢价；11、根据实际房源销售情况，甲方可随时适当调整价款体系，调整后的佣金及溢价按新的价格体系执行。其他事宜：甲方的置业顾问一切劳动关系转到乙方，工资及社保等由乙方发放。合同生效后，甲方不再承担任何营销费用。乙方销售的房源均应符合合法的销售条件，如因甲方未取得合法销售条件导致乙方不能完成销售指标，则乙方不承担相应责任。乙方收取的客户购房款（含意向金、定金、首付款等）一律交至甲方财务，不得挪作他用，不得以甲方名义从事本合同约定的代理销售之外的其他活动。违约责任：甲乙双方不得违约，如一方违约，违约方将承担守约方不低于50万元的违约赔偿，如造成其他损失依法追究赔偿责任；在合同期内依法不得单方终止合同，否则视为违约，且自违约之日起乙方承担违约金外，所有未计提佣金将作为违约金赔偿给甲方，乙方不得有任何异议。合同终止和变更：在本合同到期时，双方若同意终止合同，双方应妥善处理终止合同后的有关事宜，合同一旦终止，双方合同关系宣告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同约定向乙方支付应付费用的除外。经双方协商一致可签订变更或补充合同，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，琚福园公司制定销售计划、组织人员代理圣海荣华公司销售房屋。因圣海荣华公司提供的房源有部分被法院冻结、相关行政机关限制销售等原因，合同一年到期时，琚福园公司销售房屋价款为5000多万元。圣海荣华公司结算支付了部分佣金，审理中双方确认尚有佣金172405元未支付。2020年3月31日，双方经协商又签订一份《圣海天鹅湖畔销售代理合同》，合同条款内容与上述2019年代理销售合同基本相同。另约定甲方提供的房源为：普通住宅231套、面积28877.77㎡；VIP客房40套、面积6571.84㎡；双拼别墅17套、面积8048.31㎡；商业用房75套、面积17867.97㎡；合计363套、面积61365.89㎡。年度销售指标为3.3亿元，乙方应在合同签订后15日内向甲方提交总体销售目标、月度、季度、半年度销售目标、销售工作组织计划书，经甲方确认后作为本合同附件及考核依据。合同期限一年，合同期限内不得单方解除合同，但乙方连续三个月未完成销售计划、未完成半年度销售计划、6个月未完成销售总额的50%的，甲方有权解除合同。违约责任约定，如因乙方未完成销售任务，导致合同解除的，乙方未领取的佣金将作为违约金赔偿给甲方，并承担10万元的违约金赔付责任。在合同期内甲乙双方均不得单方面终止合同，否则视为违约，如乙方违约的，自违约之日起乙方承担违约金外，乙方不得有任何异议，甲方违约的，应将未计提的佣金全额支付给乙方，并承担10万元违约金赔付责任。合同附件除列明了可销售房源明细及销售底价外，另就2020年4月至2021年3月每月销售额指标进行了明确，其中2020年4月销售金额为1270万元、5月销售金额为1836万元、6月销售金额为1843万元。2020年代理销售合同签订后，琚福园公司继续为圣海荣华公司代理销售房屋。合同履行过程中，2020年7月1日，圣海荣华公司向琚福园公司发出书面解除合同通知书，认为在合同履行过程中，琚福园公司销售业绩严重不达标，已连续三个月未完成销售计划，严重影响其公司生存和发展，造成恶劣的社会影响，依据合同约定通知琚福园公司正式解除双方2020年3月31日签订的《圣海天鹅湖畔销售代理合同》，要求琚福园公司接到通知后三日内撤离其公司办公场所。当日，琚福园公司法定代表人段伟在通知书上签收，但注明不认为6月未完成销售任务。后琚福园公司与圣海荣华公司相关高管通过微信、协商等方式进行洽谈，同意解除合同，但要求圣海荣华公司结算支付2019年、2020年两份销售合同佣金。后琚福园公司撤出圣海天鹅湖畔销售场所，并与圣海荣华公司协商结算佣金。后琚福园公司根据销售情况制作了佣金结算清单，圣海荣华公司负责财务的人员也进行了审核。经双方核对2019年尚有佣金172405元未支付，2020年4月琚福园公司代理销售合同已到账总金额4529000元，按合同约定应计算佣金及溢价计126405.95元；5月合同已到账总金额3417000元，佣金及溢价计91800.60元；6月合同已到账总金额6423000元，佣金及溢价计116027元。2020年4-6月已签订合同但因有部分合同分期付款、按揭，全款未完全到账的合同总金额9338000元，按合同总金额计算佣金及溢价计206030.68元。2020年4-6月客户已交定金尚未签订合同的部分合同总金额8145000元，已收取定金计270000元，按合同总金额计算佣金及溢价计166014.76元。圣海荣华公司对上述琚福园公司提供的明细表及佣金计算金额也无异议，但认为琚福园公司2019年未完成销售任务，构成违约，且部分房屋尚未交付、办证，尚欠的佣金172405元不应支付。另2020年4-6月琚福园公司未完成销售指标，构成违约，销售佣金应作为违约金赔付给圣海荣华公司。故不同意支付琚福园公司佣金，引起诉讼。审理中，圣海荣华公司提起反诉，要求琚福园公司支付违约金50万元，另其因向盱眙县国联集团公司借款产生的利息及服务费110万元，要求琚福园公司赔偿。本院认为，原告琚福园公司与被告圣海荣华公司签订的案涉两份《圣海天鹅湖畔销售代理合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行。合同签订后，琚福园公司制定宣传促销计划、组织人员，依据代理销售合同为圣海荣华公司销售商品房，圣海荣华公司也按约结算支付了部分佣金。现2019年代理销售合同已到期，2020年销售合同双方于2020年7月1日已解除。现本案原、被告争议的焦点问题是：双方的违约责任如何认定，圣海荣华公司是否应结算支付琚福园公司代理销售佣金及如何结算。关于原、被告合同履行中的违约责任。2019年代理销售合同，尽管合同约定被告提供5亿元左右的房源供原告代理销售，合同约定代理销售总额也为5亿元，但被告提供的可供销售的房源有相当部分已被司法机关冻结、被相关行政职能部分限制销售，且有部分房源尚不符合交付办证条件，被告违约在先。另合同约定代理销售总额5亿元本就不尽合理，原告代理销售5000多万元，被告也结算支付了部分佣金。合同到期后，双方经结算尚有172405元佣金未支付，被告仅认为该部分佣金是销售的商品房未交付、办证，不符合合同约定的支付条件，但也未明确要求原告承担未完成5亿元销售额的违约责任，且在此情况下，被告仍与原告续签了2020年的代理销售合同。现被告认为原告未完成销售任务，不应支付佣金，本院不予支持。因2019年代理销售合同已到期终止履行，原告代理销售的商品房买卖合同的权利义务属于被告公司，已售商品房交付、办证的义务应当由被告公司履行，被告公司以原告代理销售的商品房未交付、办证为由拒付原告代理销售佣金，本院不予支持。故被告应当支付原告2019年佣金172405元。尽管2020年代理销售合同附件房源明细表中注明了限制销售的房源，但在合同履行中，原告多次发函给被告公司，要求解决限制销售房源问题，因被告公司涉诉案件较多，一直也未能完全解决。另被告开发的圣海天鹅湖畔项目存在诸多问题，项目不能及时完工，已出售的商品房不能及时交付、办证，引起购房者不满，多次信访、聚集在的售楼部讨要说法，对原告的代理销售造成一定影响。尽管原告2020年4、5、6月未完成代理销售合同约定的月指标，构成违约，但被告的上述行为也构成违约，且双方的违约行为相互影响，相互关联。对2020年代理销售合同的解除原、被告双方应承担同等责任。现原告要求被告承担违法解除合同违约金、被告反诉要求原告承担未完成销售指标导致合同解除违约金，本院均不予支持。另被告反诉要求原告赔偿其借款利息及融资服务费损失110万元。因被告系涉案项目的开发建设单位，应当建设好涉案项目，更利于原告代理销售，其自有开发建设资金不足，对外借款用于开发建设，是其本身职责，与原告履行代理销售合同并无直接关联，要求原告赔偿没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的佣金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2020年合同解除后，原、被告双方就原告2020年4、5、6月实际代理销售合同佣金也进行了核对结算，被告对原告提交的结算佣金数额也并无异议，只是认为原告构成违约，不应结算支付佣金。对此，本院认为，依据合同的实际履行情况、原、被告双方的违约责任，2020年4、5、6月原告代理销售合同已到账总金额分别为4529000元、3417000元、6423000元，按合同约定应计算佣金及溢价分成分别为126405.95元、91800.60元、116027元，计334233.55元。被告已支付原告该部分佣金100986元，余额233247.55元，被告应当支付。2020年4、5、6月已签订合同但因有部分合同分期付款、按揭，全款未完全到账的合同总金额9338000元，按合同总金额计算佣金及溢价分成计206030.68元。因原告代理销售签订的商品房买卖合同的出卖人系被告，合同的权利义务属于被告，最终合同利益也属于被告所有，且现原、被告代理销售合同已解除，原告已无法再履行催收合同价款义务，故该部分佣金及溢价分成被告应当结算支付给原告。2020年4、5、6月客户已交定金但尚未签订合同部分商品房总价款8145000元，按总价款计算佣金及溢价计166014.76元。因已收取的定金比列较小，数额较少，合计仅270000元，且最终能否签订商品房买卖合同，完成销售尚处于不确定状态，不应认定原告已完成销售，故该部分佣金及溢价不应结算支付。故被告尚应结算支付原告2020年代理销售佣金合计为439278.23元，加上尚应支付原告2019年代理销售佣金172405元，合计应付原告佣金611683.23元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第四百零五条的规定，判决如下：一、被告江苏圣海荣华旅游文化开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告淮安琚福园房产销售有限公司佣金611683.23元；二、驳回原告淮安琚福园房产销售有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告江苏圣海荣华旅游文化开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12577元（原告已预交），由原告淮安琚福园房产销售有限公司负担3773元，被告江苏圣海荣华旅游文化开发有限公司负担8804元；反诉案件受理费9600元，由被告江苏圣海荣华旅游文化开发有限公司负担（被告已预交21201.44元，退回11601.44元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  戴永明人民陪审员  金殿康人民陪审员  薛 琴二〇二一年一月二十五日法官 助理  黄 舒书 记 员  戚书香附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。