天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初7701号原告：天津市和众创想文化传媒有限公司，住所地天津市河西区围堤道东段北侧中豪世纪花园5号楼-围堤道120增3号。法定代表人：刘娟，执行董事。委托诉讼代理人：张立言，男，该公司员工。委托诉讼代理人：仝树立，北京高朋（天津）律师事务所律师。被告：天津金融城开发有限公司，住所地天津市和平区解放路34号，现营业地天津市和平区津湾广场4号楼津湾大剧院2楼。法定代表人：陈莉，执行董事。委托诉讼代理人：秦勇，男，该公司职工。委托诉讼代理人：甄佳波，天津四方君汇律师事务所律师。原告天津市和众创想文化传媒有限公司（以下简称和众公司）与被告天津金融城开发有限公司（以下简称金融城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和众公司的委托诉讼代理人仝树立、张立言，被告金融城公司的委托诉讼代理人甄佳波、秦勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和众公司向本院提出诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方签署的《天津市房屋租赁合同》，诉讼中撤销该项诉讼请求；2.判令被告支付原告违约金112803.50元；3.判令被告返还原告租赁押金即合同中约定的保证金120000元、装修押金69240元；4.判令被告赔偿原告因装修租赁房屋支付的设计费190000元、装修费945000元及房屋漏水后再次装修费250000元，诉讼中将装修费调整为657874元、漏水后再次装修费调整为200000元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年11月签署《天津市房屋租赁合同》，被告将津湾广场2号楼诉争房屋出租给原告。依照合同约定，被告应当确保房屋各项设施、设备系统处于良好、干净的运行状态。但房屋自2018年7月开始，出现逢雨必漏的现象。2018年7月24日天津地区普降大雨，涉诉房屋出现史无前例的漏水现象，各个楼层均出现严重漏水。各楼层配电箱部位出现漏水险情，唯一的一部电梯也因漏水停止运行。这种情况下原告无法正常使用该房屋，被迫采取各项紧急措施避免损失进一步扩大。2018年7月25日原告进行了公证证据保全。此后一年时间内，原告向被告多次发送通知函件，双方多次讨论维修和赔偿方案未果。因被告严重违约，原告停止支付房屋租金及物业费。2019年6月10日，被告终于将房屋电路维修完毕并通知原告。原告从2019年6月11日开始正常缴纳租金。2019年6月20日，被告起诉原告。因另案未准许我方提出的反诉，故原告为维护自身合法权益依法提起本案诉讼，望判如所请。金融城公司辩称，1.双方解除合同的原因是原告长期拖欠租金并存在严重的非法转租行为，原告所述被告不积极维修房屋、推卸责任的情形并不存在，原告对合同的解除没有过错。2018年7月25日特大暴雨漏水纯属偶然事件，此后原告一直正常使用房屋至今。原告所主张的各项损失不应由被告承担。2.根据合同2.1条约定，原告存在拖欠租金、非法转租行为，所以我方认为甲方有权扣留全部保证金冲抵租金，原告无权要求返还保证金。装修押金并非被告收取，系由案外人天津金融城物业管理有限公司收取。为了节约司法资源，我公司同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月7日，原告（乙方，承租人）与被告（甲方，出租人）签订了《天津市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于天津市和平区××路××广场××号楼××层××号房屋（租赁场所计租面积1731平方米）出租给乙方，用于办公及文化产业园，不做任何其他用途。承租期为5＋3年，自2018年3月1日至2023年2月28日。合同承租期满后，在同等条件下，乙方有权优先续租三年，具体租赁条件由双方另行协商确定。甲方于2018年3月1日前，将租赁场所交付原告。甲方给予原告3个月的免租期，即自2018年3月1日至2018年5月31日止。4.1双方约定租金的数额为：第一年度月租金为112803.50元；第二年度月租金为112803.50元；第三年度月租金为128598.88元；第四年度月租金为128598.88元；第五年度月租金为139129.13元。租赁五年期间物业费均为每月34620元。4.2.1在签署本合同7日内，乙方应向甲方交付相当于1个月租金作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金。保证金总额为人民币120000元。4.2.2如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的被告损失。保证金不足补偿的部分，由乙方补足。4.2.3当本合同期限届满，或者双方协议解除合同时，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应当在乙方按照合同的约定归还租赁场所且履行了本合同第八条第10项的的义务三十日后的七个工作日内将保证金（不包括利息）本金退还给乙方。5.3乙方可根据自身经营风格对租赁场所内部进行装修和改造，装修费用由被告承担。乙方装修过程中，若涉及内部结构改造、各项拆改施工、安装机电设备以及租赁场所外立面改动等，须向甲方或甲方委托之物业管理单位提交相关图纸，并取得甲方或甲方委托之物业管理单位书面同意后方可施工。若甲方或甲方委托之物业管理单位在收取图纸后七个工作日内未提出合理异议的，视为书面同意。甲方权利义务：6.1.4除不可抗力或因有关政府部门的责任以外，甲方保证自本合同起租日起为乙方提供承租单位内的电、照明、空调等服务处于良好状态。乙方权利义务：6.1.3乙方应于本合同签署后装修期开始前，向甲方或其委托的物业管理单位提交所有装修图纸。乙方应遵循被告或其委托的物业管理单位所发出的“装修手册”内的各项条款及限制并在获取政府消防部门书面批准的装修图纸和规范后方可对租赁场所进行装修。6.1.5合同期内乙方欲进行装修工作，均需事先通知甲方及其授权人并取得书面同意。6.1.9乙方应采取合理措施防止承租场所遭致自然灾害的破坏，例如暴雨、风沙等，如承租场所遭致以上情况的损坏，乙方应及时通知甲方或物业管理单位。6.1.23合同期届满后，乙方必须将租赁场所恢复原状交还甲方，如获得甲方书面同意则可无偿转让上述全部或部分装修予甲方，在此情况下，乙方方可免除恢复原状的义务。7.4.在出现下列情况时，乙方有权提前30日书面通知甲方，单方面终止或解除本合同，而无需向甲方作出任何赔偿。7.4.1甲方违反第六条第一项规定的甲方的有关义务或本合同规定的其他义务致使合同目的无法实现，并在收到原告书面通知后的20日内未作改正。8.1若乙方未能按期支付租金、物业费，甲方将书面通知乙方于20日内缴清该款项。若乙方在甲方发出通知后20日内仍未能缴付该等款项，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息。8.9因甲方违约导致本合同解除的，甲方以合同解除当月租金的1倍为标准向乙方支付违约金，如果原告的损失大于被告当前的违约金，被告仍需就超出违约金部分承担赔偿责任。保证金的退还按本合同第四条的约定执行。被告确认原告向其交付了保证金120000元、装修押金69240元。另查，2018年7月24日因暴雨造成涉案房屋出现漏水。7月30日原告向被告发函要求修复，具体内容为：“因7月24日下雨导致五层至二层屋顶及楼道均出现漏水现象。尤其四层屋顶窗户及天花板漏水将办公电脑设备全部浸泡，照明灯光处发现漏水，四楼弱电井已经发现漏水，二层强电间存在漏水，墙皮脱落，电路管道已经进水并四处蔓延渗透。电梯井已经进水并存水。我公司已及时通知物业负责维修人员，但物业公司未查勘，只是把电闸拉下，关闭电梯就离开。后原告方和物业维修人员再不出现。故要求：1.被告自收到通知后2日内查勘现场并提出初步维修方案；2.原告自7月24日暂停使用四层房屋，直到将漏水漏电情况维修完毕，具备安全使用条件”。2018年9月26日原告向被告发函表示（函件落款时间9月23日）：“被告对7月30日的函未作回复，至今未进行任何书面回复，也没有解除漏水问题。直至9月22日才对5层雨水排水管道进行疏通。再次要求被告收到通知后5日内采取措施，积极修复所有楼层漏水处、漏电处，只有整个楼体安全的情况下才能缴纳租金”。2019年4月3日、4月10日、4月12日原告再次书面通知被告要求维修。被告提交与其与案外人签订的建设施工合同，拟证明已对漏水点位排查，维修、恢复。施工期限自2018年9月3日至2018年9月30日。被告提交实际施工人的维修情况说明，原告对该证据不予认可。2019年4月26日被告回函原告“2018年7月30日及9月23日两次收到关于漏水维修及电梯漏水的函，对相关问题已经修复完毕，原告已经签字确认，应尽快支付租金及物业费”。原告不认可签字确认的证明目的。原告提交2018年7月24日的公证书，证明对漏水情况进行了公证，附有照片及相关视频为证。原告主张因房屋漏水给其造成了经济损失，向本院提出两项鉴定申请：第一，原告申请对涉诉房屋的装修设计费进行评估。国宏信价格评估集团有限公司天津分公司接受本院委托并出具国宏信（津）（价）字2020第082号价格评估报告书，结论为价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为138480元。原告预付鉴定费6900元。第二，原告申请对涉诉房屋的初始装修费、漏水后再次装修费进行评估鉴定。天津中审联工程造价咨询有限公司接受本院委托，因原告未能按照鉴定单位的要求提交相应的鉴定材料，故鉴定单位无法进行该项目的评估工作，于2020年7月2日退件。后原告未再申请该项鉴定。原告提交室内装饰装修施工合同和验收结算单，拟证明对租赁房屋进行了初次装修，合同约定总价款945000元，原告已支付装修款657874元，尚有部分尾款未支付。被告对该证据真实性及证明目的均不予认可。原告提交装饰装修施工合同和转账凭证，拟证明原告对涉诉房屋5楼室内进行了漏水后再次装修。合同载明工期自2018年7月26日至2018年8月5日。施工内容为拆除原有地面、墙面、顶面等；装修内容为墙面、地面、顶面、地毯、地板、隔音、防潮层等。工程造价为250000元，原告已支付200000元。被告对该证据真实性及证明目的均不予认可。诉讼期间，本院对涉诉房屋现场勘验并拍摄照片。被告不认可原告陈述的初次装修范围和内容、漏水后再次装修范围和内容。双方陈述以卷内勘验笔录记载为准。另查，金融城公司起诉和众公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案。金融城公司的诉讼请求为依法判令解除双方签订的《天津市房屋租赁合同》及交纳拖欠的租金等诉讼请求。本院作出（2019）津0101民初4437号民事判决书。因和众公司不服提起上诉。经天津市第一中级人民法院（2020）津01民终3593号民事裁定发回重审。本院重审案件案号为（2020）津0101民初7942号。重审诉讼期间，双方均同意解除合同。该案判决：一、解除双方于2017年11月7日签订的房屋租赁合同；二、本判决生效之日起十五日内，和众公司将天津市和平区××路××广场××号楼××层××号房屋腾空交金融城收回；三、本判决生效之日起十五日内，和众公司给付金融城公司2019年7月1日至2020年11月30日期间的租金2059817.92元和物业管理费588540元；四、本判决第二项执行完毕当日，和众公司给付金融城公司自2020年12月1日至实际腾房日期间的房屋租金及使用费，其中2020年12月1日至2022年2月28日按每月128598.88元计算，2022年3月1日之后按每月139129.13元计算；五、驳回金融城开发有限公司其他诉讼请求。和众公司不服判决，提出上诉。经天津市第一中级人民法院（2021）津01民终1886号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，原告与被告于2017年11月7日签订的《天津市房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，租赁合同合法有效。1.关于原告主张的违约金112803.5元。依据合同8.9“因甲方违约导致本合同解除的，甲方以合同解除当月租金的1倍为标准向乙方支付违约金，如果原告的损失大于被告当前的违约金，被告仍需就超出违约金部分承担赔偿责任。”另案中原、被告已同意解除合同，双方解除合同应为协商解除，并非因甲方单方违约导致本合同解除。原告并未提交证据证明因漏雨导致涉诉房屋整体不能使用的证据，故原告主张违约金本院不予支持。且另案已考虑合理的维修期限、漏水自然干燥后被告可以部分使用的实际情况、疫情期间被告应享受的减三免三政策等因素，酌定免除原告九个月租金及物业管理费。被告对其未能及时修缮漏水部位，已承担了相应的违约责任，故本案原告再主张违约金，本院不予支持。2.关于原告主张的被告返还的租赁押金120000元即合同中约定的保证金。依据合同2.1条约定，被告可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由原告之违约行为造成的被告损失。依据合同约定，合同解除后被告应返还原告保证金。因天津市第一中级人民法院（2021）津01民终1886号民事判决书已生效，原告尚未履行。如因原告拖欠租金未予支付，被告可在原告给付租金或执行程序中主张扣除，本案原告主张返还保证金的请求应予支持。被告同意返还原告装修押金69240元，本院予以照准。3.关于原告主张的设计费190000元。本院已释明并告知原告诉讼风险，原告坚持申请该项评估。但原告租赁房屋后产生装修设计费，系基于其使用房屋的单方自愿行为，且原告并未提交证据证明后期装修施工依据涉及图纸进行了施工。故原告主张被告承担该费用没有合同依据和法律依据，本院不予支持。鉴定费用由原告自行负担。经询，原告不主张装修残值费。因原告不能按照鉴定单位的要求提交相应的鉴定材料，故鉴定单位无法对初次装修费和漏水后再次装修费进行评估，于2020年7月2日退件。故原告主张初次装修费，没有合同和事实依据，本院不予支持。经本案查明事实及勘验现场，因漏水确实导致涉诉房屋装修装饰存在一定程度破坏。被告提交的证据不能证明其及时对漏水部位维修完毕，应承担举证不能的责任和法律后果。原告亦应在漏水后采取适当的措施防止损失的扩大。原告在漏水后对涉诉房屋进行了再次装修，产生的该部分经济损失，被告应承担部分赔偿责任。依据现场勘验情况及原告提交的证据，本院酌定被告赔偿原告经济损失100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告天津金融城开发有限公司返还原告天津市和众创想文化传媒有限公司装修押金69240元；二、本判决生效之日起十日内，被告天津金融城开发有限公司返还原告天津市和众创想文化传媒有限公司保证金120000元；三、本判决生效之日起十日内，被告天津金融城开发有限公司给付原告天津市和众创想文化传媒有限公司经济损失100000元；四、驳回天津市和众创想文化传媒有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16949元，由原告天津市和众创想文化传媒有限公司负担11310元，被告天津金融城开发有限公司负担5639元（应由被告负担部分，于判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 嬿人民陪审员  侯延君人民陪审员  孟繁锦二〇二一年四月十三日书 记 员  王 昳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。