河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0224民初223号 原告：郭凤兰，女，1952年1月3日出生，汉族，现住唐山市路北区。 原告：顾爱凤，女，1976年10月19日出生，汉族，现住唐山市路北区。 法定代表人：顾爱凤，汤某2之母,系本案原告顾爱凤。 原告：汤雯琦，女，2000年12月5日出生，汉族，现住唐山市路北区。 原告：汤某1，男，2006年1月24日出生，汉族，现在唐山市路北区。 原告：汤某2，女，2012年11月9日出生，汉族，现住唐山市路北区。 原告汤某1、汤某2法定代理人：顾爱凤，二原告之母,系本案原告顾爱凤。 五原告委托诉讼代理人：高洋，河北德硕律师事务所律师。 五原告委托诉讼代理人：汤丽伟，女，1979年6月22日出生，汉族，现住河北省滦南县。 被告：安士生，男，1962年7月25日出生，汉族，现住滦南县。 委托诉讼代理人：王家军，1971年6月30日出生，汉族，现住路南区，系单位推荐。 被告：王秀伶，女，1971年1月19日出生，汉族。现在滦南县。 委托诉讼代理人：安士生，被告王秀伶之夫，系本案被告安士生。 原告顾爱凤、郭凤兰、汤某2、汤雯琦、汤某1与被告王秀伶、安士生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序于2021年2月23日第一次公开开庭进行了审理。原告顾爱凤及五原告委托诉讼代理人高洋、汤丽伟，被告安士生及其委托诉讼代理人王家军到参加了诉讼。因案情复杂，当事人争议较大，此案变更为普通程序并于2021年5月13日第二次公开开庭进行了审理，原告顾爱凤及五原告委托诉讼代理人高洋、汤丽伟，被告安士生的委托诉讼代理人王家军到庭参加了诉讼，被告王秀伶经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾爱凤、郭凤兰、汤某2、汤雯琦、汤某1向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同,确认房产归五原告共同享有，将房屋过户给五原告,房屋价值238.2万元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：郭凤兰系汤永春之母，顾爱凤系汤永春之妻，汤某2、汤雯琦、汤某1系顾爱凤与汤永春的婚生子女。汤永春于2020年12月去世。汤永春与二被告系朋友关系，二被告因资金紧张急于出售诉争房产，双方于2014年11月10日签订《房屋买卖合同书》，约定汤永春购买王秀伶、安士生所有位于唐山市路北区的房产（房产证号冀唐国用2008第××号）。房屋购买后汤永春居住至去世、其家人一直居住诉争房屋至今。因购买房产，汤永春共计花费238.2万元，然二被告怠于履行过户义务，侵害了原告的合法权利，为维护自身合法权利，故诉至法院。案件审理过程中，原告方变更了诉讼请求，要求解除原、被告买卖合同，判令王秀伶、安士生支付已支付的房屋价款50万元，并赔偿因违约造成的损失116.25万元（资金占用利息21万元、房屋溢价73.25万元、装修费用22万元）以鉴定结论予以确定，诉讼费及保全费由被告承担。 原告方为证实其主张成立，向本院提交了如下证据： 1.房屋买卖协议，用以证实在合法自愿的情况下汤永春与被告安士生、王秀伶建立了合法有效的房屋买卖关系，并且约定了双方的权利和义务。 2.2014年10月10日，安士生、王秀伶出具的50万元现金房款收条一张，用以证明汤永春以按照合同约定先行为二被告履行了房款支付的义务。 3.被告王秀伶与原告顾爱凤的通话录音一份及文字整理材料，用以证明剩余150万元的房款双方协定以房抵债。被告与银行内部人员合谋恶意拖欠150万元银行借款，被告安士生违反双方房屋买卖合同，恶意拖欠还款应承担违约责任。 4.房产证、土地证、居住期间产生的水电费、物业费票据复印件（与原件核对无误，原件退回给原告）以及实际居住后添置的家电家具的票据，用以证明原告实际履行了钱款的给付义务，被告将关于房产的有效证件交付给了原告，并将房产交付原告使用。 5.银行催款单20份，包括若干银行、贷款公司，用以证实二被告曾经有大量借贷，所以进行交易时被告要求现金支付且被告向原告出具收据。 被告王秀伶、安士生提交答辩状辩称，2012年是唐山海通电子有限公司生产经营超声波热能表项目的一年，投入大量资金购买2万套热能表的备品、备件及生产设备，在这个背景下与汤永春形成借贷关系，开始是以公司产品、原材料作为抵押，汤永春派几个人去公司看护，以月息4%的口头协议，开始了借高利贷经营模式，王秀伶、安士生自愿拿出房产证、土地证、居住证、手表、玉石腰牌等物品作为抵押来借高利贷。2012年1月20日至2014年12月9日，汤永春累计借给唐山海通电子有限公司424万元，2012年2月16日至2015年3月，唐山海通电子有限公司累计还给汤永春754.394万元。按月息4%计息，至2015年3月还欠唐永春利息95.77万元，也就是说截止到2015年3月10日应付利息总额754.394万+95.77万-424万＝426.164万元。唐山海通电子有限公司实际给付汤永春利息754.394万-424万＝330.394万元，完成应付利息的77.5%，换个概念等于我们实际按照4%×77.5%＝3.1%的月息支付完全的本金利息。通过借款、还款明细表可以看出，在2014年9月8日，汤永春将被告在唐山市新华道新华贸写字楼1706房215.12㎡抵账125万元，到2014年10月又把目光盯在被告住的世纪华庭世纪阁270㎡的住宅房上，当时双方约定，我欠汤永春利息106万元左右，当时世纪华庭的房子在中国银行抵押了贷款（至今还没有解决），双方就签署了世纪华庭房屋的买卖协议，我们于2014年11月11日搬离，由他们入住。可是汤永春却在2015年3月份，在被告不知情的情况下将其中80万元债权转让给汤立海，在世纪华庭的房产问题上，被告方的意见：买卖合同是无效的，被告已不欠汤永春本金利息，应立即搬出，将房屋归还我们，并且对方要求我方继续履行房屋买卖合同，将房屋过户诉讼请求就不成立，被告曾多次电话联系和当面催要，要求原告将被告的抵押物退还，可汤永春一直不同意，说是按本息按约定利息彻底还清时，才可以退还抵押物。再就是他私下将80万元债权转让给汤立海，我完全不知情。就更应该退还相应价值的抵押物。由于不能及时退还抵押物，给我们造成大的损失，尤其是库房的1000块超声波热能表线路板，时间长了会锈蚀氧化，60元／块购进的主要核心材料价值60万元。汤永春突然去世让人感到不幸，但是顾爱凤等人应立即无条件地将抵押物退还给被告。1、唐山市光明西里世纪华庭世纪阁602的房屋居住权。2、韩磊、王冰冰名下在滦南县101栋1单元502房产证。3、唐山海通电子公有限公司名下北出口的土地证，唐山海通电子有限公司库存物品ＤＮ20、ＤＮ25超声波热能表1500块、超声波热能表线路板1000块、流量检测台9台，恒温槽20台；5、瑞士产浪琴男式机械表一块、玉石腰牌一块。 2021年5月13日，本案组织第二次开庭时，被告安士生、王秀伶答辩称，一、该房屋买卖合同不是独立存在的合同，是因为双方有民间借贷关系，并非原告单独购买的被告的房产，是双方为了回避唐山银安投资管理有限公司刘光耀欲霸占房产不得已而为之的行为，双方签署的房屋买卖合同及50万元现金收条是为了给刘光耀出具的手续，被告一方并没有收到真实的50万元现金；二、原告在5月12日和5月20日，以及本案的诉讼，是原、被告双方民间借贷事实的其中一部分，我方不否认与原告有金钱往来关系，因此为了还原整个民间借贷事实的真相，我方提议滦南县人民法院，将该三起案件合并审理，以还原案件事实，同时节省司法资源。 被告方为证实其主张成立，向本院提交了如下证据： 1.汤永春的收条一张，用以证实原、被告签订的买卖合同并不是真实存在，只是为了抗拒第三方出具的一个手续。 2.汤永春、顾爱凤给安士生本人签字摁印的借款明细28张，上述证据用以证实汤永春、顾爱凤向被告提供借款的事实，并且利息高达月息4分-6分。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对于原告提交的证据质证意见如下：对于原告提交的证据1以及证据2予以认可，但认为虽然签订了房屋买卖合同，但是汤永春没有付款，被告没有实际收到该笔款项，属无效合同；被告出具收条目的是为了应对其他债权人向被告讨债。关于原告提交的证据3录音的真实性没有异议，但认为不完整，录音中也没有说明抵顶的是哪一笔借款,并否认利用抵押贷款做违法事项关于原告提交的证据4，被告认为房产证、土地证的真实性无异议，对物业费水电费的收据存有异议，认为没有连续性，应提供完整的6年来的收据。被告方对于原告方提交的证据5存有异议，认为被告自2012年始至2014年12月9日，向汤永春借款都是以银行转账给付被告方公司的会计王冰冰、王秀伶，只有该笔采用现金支付与事实不符。原告对于被告提交的证据质证意见如下：对于被告提交的证据认为与本案不存在关系，被告提交的证据无法证明原、被告之间的买卖合同有任何关联性，另一民事案件中民间借贷的诉讼主体是海通电子有限公司，双方并无关联性，且对于该证据的真实性存有异议。 本院经审理认定事实如下：被告王秀伶与被告安士生系夫妻关系。2014年11月10日，被告安士生、王秀伶（甲方）与汤永春（乙方）签订了房屋买卖合同，双方约定主要内容如下：一、甲方自愿将坐落在路北区世纪华庭世纪阁602号，建筑面积269.68平方米，产权证号：冀唐国用（2008）第4546号房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币贰佰万元整（大写）；即人民币小写：2000000。三、因该房产在中国银行尚有房贷壹佰伍拾万元，所以在签订本合同时买方交付卖方房款伍拾万元，剩余部分将于2015年4月18日卖方（安士生、王秀伶）还清房贷解除抵押后，买方将剩余房款壹佰伍拾万元交付卖方。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）并同时将房产证、土地证交付乙方（汤永春）。五、办理房产证手续所产生的有关的有关税费由卖方承担，卖方无条件配合买方办理过户手续。六、甲方（安士生、王秀伶）应在合同签订日将该房产交付乙方（汤永春）；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。逾期每超一日交房应向乙方（汤永春）支付违约金一万元（按日计算违约金）。七、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效……”被告安士生、王秀伶以及汤永春在该合同中签字捺印。同日，被告安士生、王秀伶为汤永春出具收条一张，其内容如下：今收到汤永春交来路北区世纪华庭世纪阁602号房款人民币伍拾万元整（¥500000元）（现金）收款人：安士生王秀伶（捺印）2014年11月10日。”上述协议签订后，案涉房屋已交付给原告方使用，并将案涉房屋的房产证、土地证交付给原告方。 汤永春于2020年12月去世，经查明汤永春的第一顺位继承人母亲郭凤兰、妻子顾爱凤、长子汤某1、长女汤雯琦、次女汤某2。 2021年1月12日，原告郭凤兰、顾爱凤、汤某1、汤雯琦、汤某2，以被告安士生、王秀伶怠于履行过户义务为由，起诉要求被告安士生、王秀伶继续履行双方签订的商品房买卖合同,确认房产归五原告共同享有并将房屋过户给五原告。在案件审理过程中，原告方申请变更诉讼请求，要求被告要求被告安士生、王秀伶返还已支付的房屋价款，并赔偿因违约造成的损失116.25万元。 本院认为，本案引起的纠纷法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施以前，应适用原有的法律及司法解释。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告安士生、王秀伶称与汤永春签订的房屋买卖合同其目的是为了应对其他债权人向被告讨债，被告方没有实际收到该笔款项，该合同未实际履行属无效合同，因原告方否认，且被告方未能提供充分证据证实该合同未实际履行亦未能够作出合理解释，另综合本案案情，被告方于合同签订当日为汤永春出具了关于案涉房款50万元的现金收条以及在合同签订后案涉房屋交付给原告使用，上述民事法律行为视为被告方认可合同的效力，故认定被告安士生、王秀伶与汤永春于2014年11月10日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方理应按照合同的约定履行各自的义务。现案涉房屋因不可归责于原告方的原因至今无法办理过户手续，合同目的无法实现，故原告方主张解除合同的诉请理据充分，本院予以支持。庭审中，被告方提出的不欠被告方本金及利息主张，鉴于原、被告双方往来交易较多，其中并未标记注明出案涉房款，无法明确出案涉房款支付情况，且提交的证据中系唐山海通电子有限公司与汤永春民间借贷纠纷，该诉争与本案不属于同一法律关系，建议双方另行处理，本案不再涉及。本案中，被告方虽称未实际收到房款，根据“谁主张，谁举证”的原则，被告方应对出具案涉房款50万元现金收条以及交付案涉房屋的土地使用证及房产证的民事法律行为负有举证义务，因被告方未能提供充分证据予以证实并作出合理解释，故关于被告方该主张，本院不予支持，被告应返还给原告方案涉房款500000元。因债权人汤永春去世，汤永春第一顺序的法定继承人暨原告郭凤兰、顾爱凤、汤某1、汤雯琦、汤某2有权继承汤永春的遗产并向二被告主张债权。关于原告方主张的损失中房屋溢价及装修款部分，因原告未能提供证据证实，故不足以确定损失实际数额，本院依法不予支持，如双方无法协商，原告方可另行主张权利。关于原告主张的利息损失，依照房屋买卖合同的约定，被告方应自2015年4月18日起向原告方支付资金占用期间的利息，但考虑到原告方一直在案涉房屋内居住，客观上也取得了部分房屋使用利益，结合本案实际公平起见，被告方以应自起诉之日即2021年1月12日起以500000元为基准按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算利息支付原告方资金占用期间的损失直至实际履行完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时效效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告王秀伶、安士生返还原告顾爱凤、郭凤兰、汤某2、汤雯琦、汤某1房款人民币500000元，并自2021年1月12日起以500000元为基准按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算利息支付资金占用期间的利息损失直至实际履行完毕之日止，判决生效即履行； 二、驳回原告顾爱凤、郭凤兰、汤某2、汤雯琦、汤某1其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25856元，财产保全费5000元，共计30856元，由被告安士生、王秀伶负担，判决生效即交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  刘 壮 审 判 员  崔颂涛 人民陪审员  廖慧英 二〇二一年六月十七日 书 记 员  简兆蒙