上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初3673号原告：程超，男，1991年2月10日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：王婷，女，1989年1月25日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二原告共同委托诉讼代理人：田志华，上海市中和律师事务所律师。被告：顾佳庆，男，1981年10月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：刘丽丽，女，1983年11月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾佳庆。原告程超、王婷与被告顾佳庆、刘丽丽以及第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月22日、3月4日、4月26日公开开庭进行了审理。原告程超、王婷及其委托诉讼代理人田志华，被告顾佳庆(暨刘丽丽的委托诉讼代理人)、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行的委托诉讼代理人陈明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程超、王婷向本院提出诉讼请求：1.判令两原告继续履行合同，协助原告办理将上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至原告名下的手续；2.判令两被告以人民币(以下币种同)58万元为基数，按每日0.5％的标准支付原告自2020年1月1日起至系争房屋过户手续办理之日止的逾期过户违约金；3.判令第三人在原告替被告归还剩余抵押贷款后配合涤除系争房屋上设定的抵押登记。事实与理由：2019年8月3日，原、被告经中介居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定被告以153万元的价款向原告出售系争房屋。2019年8月6日，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，约定2019年12月31日前办理过户手续，每逾期一日被告应承担已收款0.5%的违约金。目前，原告已支付被告房款共计58万元，系争房屋上存在第三人抵押权，原告愿意替被告归还剩余贷款。综上，原告提起本案诉讼。被告顾佳庆、刘丽丽辩称：同意第1、3项诉讼请求；不同意第2项诉讼请求，且违约金标准也不合理，如果被告要承担违约金，请求法院调整违约金标准。本院经审理确认如下事实：系争房屋权利人为两被告。2019年8月3日，两原告(乙方、买受方)与被告顾佳庆(甲方、出售方)曾就系争房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》约定，房屋上设定有抵押权，抵押金额为50万元；转让价格为153万元；双方应于本合同签署后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后10日内向甲方支付首期房价款48万元，甲方应当将收到的房价款优先用于清偿抵押贷款，并在过户前注销抵押，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹；乙方通过贷款方式支付第二期房价款100万元，乙方应于签订示范合同后5日内向银行申请贷款，办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应在过户当日以现金形式向甲方补足。2019年8月6日，两原告(乙方、买受人)与两被告(卖售人、甲方)就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》。该合同第六条约定，在2019年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。2019年8月3日，原告程超向被告顾佳庆转账支付定金5万元；2019年8月10日，原告程超向被告顾佳庆转账支付房款53万元。2019年10月，被告将系争房屋交付原告。2019年12月22日，两原告向被告顾佳庆寄送《二手房过户催告书》称，因多次致电无法联系，距合同约定过户日期接近，现要求接到此告知书后尽快联系，完成系争房屋过户事项。因被告向中国银行股份有限公司上海市浦东分行借款，系争房屋于2016年11月7日被核准登记了抵押权人为中国银行股份有限公司上海市浦东分行、债权数额为50万元的抵押信息。因被告未归还该笔款项，故中国银行股份有限公司上海市浦东分行于2020年8月向本院起诉，本院根据中国银行股份有限公司上海市浦东分行申请，依法查封了系争房屋。该案审理中，双方达成调解协议，本院于2020年11月20日作出(2020)沪0115民初58297号民事调解书：“一、原告中国银行股份有限公司上海市浦东分行与被告顾佳庆、刘丽丽一致确认：截至2020年11月20日，被告顾佳庆、刘丽丽尚欠原告中国银行股份有限公司上海市浦东分行借款本金人民币482,100.30元、利息29,804.34元、逾期利息1,766.55元，以及自2020年11月21日起至实际清偿之日止的逾期利息(以借款本息511,904.64元为基数，按《个人二手住房贷款合同》约定的逾期利息计算方式计算)；二、被告顾佳庆、刘丽丽应于2020年12月31日前支付原告中国银行股份有限公司上海市浦东分行借款本金482,100.30元、利息29,804.34元、逾期利息1,766.55元，以及自2020年11月21日起至实际清偿之日止的逾期利息(以借款本息511,904.64元为基数，按《个人二手住房贷款合同》约定的逾期利息计算方式计算，具体金额以还款当日原告出具的对账单为准)；三、案件受理费8,761元，按诉中调解标准收取3,504元(原告中国银行股份有限公司上海市浦东分行已预交)，由被告顾佳庆、刘丽丽负担,被告顾佳庆、刘丽丽应于2020年12月31日前直接向原告中国银行股份有限公司上海市浦东分行支付1,752元，应于2020年11月30日前向上海浦东新区东方调解中心支付1,752元；财产保全费5,000元(原告中国银行股份有限公司上海市浦东分行已预交)，由被告顾佳庆、刘丽丽负担，被告顾佳庆、刘丽丽应于2020年12月31日前将该款项直接支付给原告中国银行股份有限公司上海市浦东分行；四、如被告顾佳庆、刘丽丽未按期、足额履行上述第二、三项付款义务，则原告中国银行股份有限公司上海市浦东分行有权就上述第一至三项中的剩余未付款项一并向法院申请执行；同时原告中国银行股份有限公司上海市浦东分行有权与被告顾佳庆、刘丽丽协商以被告顾佳庆、刘丽丽坐落于上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿，房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权的剩余数额部分归被告顾佳庆、刘丽丽所有，不足部分由被告顾佳庆、刘丽丽继续清偿；五、本案各方别无其他争议。”2021年3月25日，原告代替被告向中国银行股份有限公司上海市浦东分行归还了(2020)沪0115民初58297号民事调解书项下的欠费共计537,377.65元。之后，中国银行股份有限公司上海市浦东分行向本院申请解除该案中对系争房屋的查封，并向不动产登记机构申请注销抵押权。本案中，本院根据原告申请依法查封了系争房屋。根据查询于2021年4月15日的《上海市不动产登记簿》，目前系争房屋除因本案被司法查封之外，不存在其他权利限制。因中国银行股份有限公司上海市浦东分行已经涤除系争房屋上的抵押权，故原告申请撤回第3项诉讼请求，并撤回对中国银行股份有限公司上海市浦东分行的诉讼，本院据此通知中国银行股份有限公司上海市浦东分行退出诉讼。原、被告确认，扣除原告代替被告向中国银行股份有限公司上海市浦东分行所还款项后，原告还有剩余房款412,622.35元未支付被告。原告表示同意在过户时将剩余房款支付被告，并于庭后将该笔款项缴入了本院代管款账户。原告称，请求法院在调整违约金标准时考虑以下因素，1.原告原计划以贷款方式支付部分房款，但因被告违约导致只能全款支付，额外增加了购房成本；2.本案之前原告曾提起过一次诉讼，相关诉讼费用以及时间、精力都是实际损失；3.系争房屋至今未过户，原告依据目前政策所要缴纳的税费有所增加；4.系争房屋过户至原告名下后，原告将出售以偿还向他人借的购房款，又会产生税费损失。被告称，请求法院在调整违约金时考虑目前系争房屋所在的临港地区房价上涨明显的情况。以上事实，有《房屋买卖合同》《上海市房地产买卖合同》、付款凭证、《二手房过户催告书》及邮寄凭证、上海市不动产登记簿等以及各方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，系合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，双方应于2019年12月31日之前办理系争房屋过户手续，目前系争房屋已不存在任何过户障碍，被告亦表示同意配合过户，故对原告要求过户的诉讼请求予以支持。此前系争房屋上存在抵押和查封的权利限制，该过户障碍系被告未及时向中国银行股份有限公司上海市浦东分行还款所致，被告构成违约，应向原告承担逾期过户的违约责任。被告抗辩违约金标准过高，请求本院调整，本院以原告实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、被告过错程度以及原告的预期利益等因素，酌情确定被告按每日200元的标准支付原告违约金。另外，原告同意在过户时支付被告尾款412,622.35元，为减少当事人讼累，本案中一并予以判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告顾佳庆、刘丽丽于本判决生效之日起十日内配合原告程超、王婷办理将上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利过户登记至原告程超、王婷名下的手续；二、原告程超、王婷于上述判决主文第一条所述过户手续办理当日支付被告顾佳庆、刘丽丽购房尾款412,622.35元；三、被告顾佳庆、刘丽丽于本判决生效之日起十日内按每日200元的标准支付原告程超、王婷自2020年1月1日起至上述判决主文第一条所述过户手续办理之日止的违约金。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,614元，减半收取计9,807元，保全费5,000元，合计14,807元，由被告顾佳庆、刘丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬二〇二一年五月十四日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。