安徽省芜湖市湾沚区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0221民初3932号 原告：钱明明，男，1988年8月14日，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。 被告：芜湖县鸿泰置业有限公司，住所地安徽省芜湖市芜湖县陶辛镇集镇区，统一社会信用代码91340221567534214A。 法定代表人：孙伟，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕艳，安徽青弋江律师事务所律师。 原告钱明明与被告芜湖县鸿泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日作出（2019）皖0221民初2225号民事判决。被告芜湖县鸿泰置业有限公司不服该判决，向芜湖市中级人民法院提起上诉。芜湖市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）皖02民终1180号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钱明明及其委托诉讼代理人张丽、被告芜湖县鸿泰置业有限公司的委托诉讼代理人吕艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钱明明向本院提出诉讼请求：1.依法确认芜湖县××镇××路××室××室××室××室××室房屋产权归原告所有；2.判令被告立即将芜湖县××镇××路××室××室××室××室××室房屋交付给原告；3.判令被告立即配合原告办理芜湖县××镇××路××室××室××室××室××室房屋的产权转移登记手续；4.判令被告以159.7万元为基数按银行同期贷款利率支付自2016年7月1日至实际交房之日止的违约金，暂计至2019年6月30日违约金为227572.5元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月26日，原告、被告与卢阿通三方签订《以房抵债协议书》，经三方对账确认卢阿通差欠原告159.7万元债务未还，被告自愿以其所有的鸿泰苑1-101室、1-103室、1-1006室、1-1104室、1-1105室房屋作价159.7万元给原告，用于抵偿卢阿通所欠原告的全部债务，被告于2016年6月前将房屋交付给原告并签订正式的房屋买卖合同，交房后5个工作日内配合原告办理房屋产权转移登记手续。交房期限届满后，经原告多次催促，被告至今未将房屋交付给原告，也未配合原告办理产权转移登记手续，更未清偿债务。为维护原告的合法权益，原告特具状贵院，望判如所请。 被告芜湖县鸿泰置业有限公司辩称，原告与被告无债权债务关系，被告加盖公章确认以房抵债协议书，该行为未经公司股东会决议，协议公章由被告工作人员卢阿通私自加盖，协议内容侵犯了公司股东合法权益，协议约定由被告承担的部分因属无效，另原告在签署该份协议时未尽到基本的审查义务，原告提交的股东会决议上的签名钱小兵、卢阿通并非公司股东，该信息在企业信息网上均可查询，另原告也未审查卢阿通是否有上述涉案房产的处置权，故原告诉请的客观前提并不存在；即便双方签订的以房抵债协议是有效的，但因被告积欠多人债务，包涵农民工工资等，造成的社会矛盾众多，在2015年的10月份，陶辛镇政府已经介入被告商品房出售的资金监管工作，所售房屋款项由房屋买受人直接汇入政府账户，由政府安排发放农民工工资，本案的涉案房产已经通过该方式出售交付；综上，因原告诉请无法律依据，请法庭驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月6日，案外人王**向原告借款100万元，2014年2月27日，案外人后亮向原告借款20万元，因上述款项实际出借给案外人卢阿通，2015年6月15日，上述债务转让给案外人卢阿通。后原告多次向案外人卢阿通催要借款本息，但卢阿通一直未能归还。2016年1月26日，原告、被告与卢阿通三方经协商签订《以房抵债协议书》，经三方对账确认卢阿通差欠原告159.7万元债务未还，被告芜湖县鸿泰置业有限公司自愿以其所有的鸿泰苑1-101室、1-103室、1-1006室、1-1104室、1-1105室五套房屋作价159.7万元给原告，用于抵偿卢阿通所欠原告的全部债务，并约定丙方（即被告芜湖县鸿泰置业有限公司）为甲方（即原告钱明明）的房屋产权证书办理完毕之日起，甲乙（即案外人卢阿通）双方上述159.7万元债权债务即告结清，该项债权债务关系归于消灭，因任何原因导致房屋产权证无法办理到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索159.7万债务，丙方对此承担连带责任。协议签订后，因被告芜湖县鸿泰置业有限公司经营出现困难，后案涉房屋的工程由相关部门进行监管，直到2019年5月才竣工验收。被告芜湖县鸿泰置业有限公司的股东虽然不是卢阿通、钱小兵，但卢阿通、钱小兵一直是该公司的实际控制人。 另查明：案涉部分房屋已出售给案外人。2020年11月9日，经实地走访、查看，案涉诉争的五套房屋中，1-1006室和1-1104室已有人入住使用。 本院认为，原告钱明明与案外人卢阿通之间原系民间借贷关系，在双方债务履行期届满，债权数额已经得以确定后，原、被告以及案外人卢阿通三方签订《以房抵债协议书》，约定以被告所有的鸿泰苑1-101室、1-103室、1-1006室、1-1104室、1-1105室五套房屋作价159.7万元给原告，用于抵偿卢阿通所欠原告的全部债务。协议签订后,双方并未交付房屋亦未办理抵顶房屋的产权登记或过户手续。根据物权法的相关规定,原告并未取得抵顶房屋的物权,即协议并未实际履行。现因芜湖县鸿泰置业有限公司提交的收据、《商品房买卖合同》等证据证明涉案部分房屋已出售给案外人，且经实地走访、查看证实，案涉1-1006室和1-1104室房屋已被入住使用,被告履行该协议客观上已不可能。依据民法基本原理,以物抵债作为清偿债务的方式之一,在新债务未履行前,原债务并不消灭,当新债务履行后,原债务同时消灭。现新债务不能履行,权利人可依据原债权债务关系主张权利。本院在审理期间对钱明明进行释明,询问其是否根据实际情况变更诉讼请求,但其仍坚持不变更。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外;在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告未能提供证据证实其主张,应由其承担相应的不利后果。综上,原告的主张不能成立,应予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和共合同法》第一百一十条第一项,《中华人民共和国物权法》第九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下： 驳回原告钱明明诉讼请求。 案件受理费9587元，由原告钱明明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  徐旭征 人民陪审员  洪 杰 人民陪审员  承良先 二〇二〇年十二月二十四日 （代公章） 书记员胡丽琴 附：判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。