北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8867号原告：王旭东，男，汉族，1972年11月6日出生，自由职业，住北京市大兴区。被告：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济技术开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2503（经济开发区集中办公区）。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：张艳楠，该公司员工。委托诉讼代理人：邓朝新，该公司员工。第三人:孟令达，男，1996年11月18日出生，汉族，北京昭衍新药研究股份有限公司员工，住北京市大兴区。第三人：霍炳志，男，1994年4月8日出生，汉族，北京北方华创微电子有限公司员工，住北京市大兴区。原告王旭东与被告北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优生活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加孟令达、霍炳志为第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王旭东，被告联优生活公司的委托诉讼代理人张艳楠、邓朝新，第三人孟令达、霍炳志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王旭东向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除王旭东与联优生活公司签订的合同编号为LYSF0001253的房屋租赁合同；2.请求判令联优生活公司向王旭东支付拖欠的实际房屋收益款项（自2019年7月8日计算至实际收房之日）;3.请求判令联优生活公司赔偿王旭东三个月违约金10800元；4.请求判令联优生活公司腾退返还房屋；5.请求判令本案诉讼费用由联优生活公司承担。事实与理由:王旭东是北京大兴区亦庄镇南海家园三里十七号楼一单元202的房东,于2019年7月8日与联优生活公司签订了合同编号为LYSF0001253房屋资产管理合同到2023年12月1日结束,联优生活公司未能按时付款，付款期限已严重超期且不履行合同内容,采用欺诈手段给王旭东造成严重损失,至今没有任何沟通或行为措施。为维护王旭东合法权益，特诉至法院。被告联优生活公司辩称，不同意解除合同及腾退房屋，不同意支付违约金，同意支付欠付的房屋收益款项。2019年7月8日，联优生活公司与王旭东签订了关于北京市经济技术开发区南海家园三里17号楼2层1单元202房屋的《资产管理服务合同》，约定王旭东将该房屋委托联优生活公司进行资产管理，管理期间为2019年12月2日至2023年12月1日，因此双方是委托合同关系。2020年1月，由于全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情，此次冠状病毒肺炎被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”，针对此次疫情政府采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外阜人员居住等防疫措施。疫情亦导致联优生活公司业务无法正常开展，出现重大亏损，且远远超过了联优生活公司正常经营风险抵抗范围。因联优生活公司经营困难，遂与王旭东协商延迟支付一事，王旭东表示可以协商，联优生活公司因此在协商过程中暂未支付，联优生活公司明确表示协商完毕，联优生活公司即刻支付。根据《合同法》第九十四条、第一百一十一条规定，因新冠疫情不可抗力因素导致双方签署的合同不能继续履行的，属于无责解约之范围，联优生活公司迟延支付的行为不属于违约，不同意承担违约金。因涉案房屋现有租客，如解除双方合同将导致客户无处居住，不利于社会和谐，所以联优生活公司不同意解除双方之间的《资产管理服务合同》，如法院认为联优生活公司存在违约行为须承担违约责任，但合同中违约责任约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高，要求法院予以调整。因现涉案房屋有实际使用人居住，不具备解除条件，不同意腾退。第三人孟令达、霍炳志述称，同意王旭东的诉讼请求，同意腾退房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月8日,王旭东与联优生活公司签订了《资产管理服务合同》，约定如下：鉴于甲方（王旭东）拥有标的资产，乙方(联优生活公司)具备管理相关资产的经验和能力，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：1.1标的资产：甲方委托乙方管理运用的房屋（含附属物品、设备设施）位于北京市经济技术开发区南海家园三里**楼****202。1.2资产管理：甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间：本协议管理期限自2019年12月2日起至2023年12月1日止。若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数。1.5交付时间：甲方应当在本合同约定的交付日，即2019年7月8日交付标的资产。双方应当签署《标的资产交割清单》（详见附件六），视为双方对标资产有效交付及交付状态的确认。2.1预期收益：双方经评估一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为3600元/月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。2.2空置期：在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受附件五约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。2.6服务质量保证金：管理期间内，乙方应尽勤勉义务经营标的房产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益，每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金扣除乙方应付款，本合同最后一期结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计10800元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。如标的资产收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方向乙方支付维修基金或抵扣空置期导致当期服务质量保证金减少的情形除外）。2.7结算方式：双方认可自2019年12月2日始计收收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应当在每个结算日起5个工作日内支付。6.2违约解除权：（2）乙方延期支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方面解除合同。6.5标的资产返还：合同终止后，乙方应向甲方返还标的的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。7.3乙方违约责任：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件一：标的资产信息及所有权证明，管理期限2019年12月2日至2023年12月1日，交房日2019年7月8日。附件五：资产预期收益计划表（一）管理期间2019年12月2日至2023年12月1日，共计4个管理周期；资产预期收益计划表（二）首期服务质量保证金金额为10800元，支付日期为2019年8月6日；结算周期：2019年12月2日至2020年3月1日的预期收益为10800元；2019年3月2日至2020年6月1日的预期收益为10800元；2020年6月2日至2020年9月1日的预期收益为10800元；2020年9月2日至2020年12月1日的预期收益为10800元……2023年9月2日至2023年12月1日预期收益为10800元。2019年8月2日，联优生活公司向王旭东支付了首期服务质量保证金10800元，此后，联优生活公司未向王旭东支付租金。上述合同签订后，联优生活公司将涉案房屋出租于次承租人获取收益，现涉案房屋实际使用人为本案第三人孟令达、霍炳志。庭审中，孟令达、霍炳志明确表示不同意代偿联优生活公司欠付的租金及违约金。经查，联优生活公司于2020年5月14日收到本院送达的起诉状副本。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。王旭东与联优生活公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依据《资产管理服务合同》的约定及当事人的陈述，王旭东将其所有的涉案房屋交付给联优生活公司使用，联优生活公司向王旭东支付保证金并定期支付固定金额的预期收益，王旭东同意联优生活公司将涉案房屋进行装修配置后转租他人，由他人与联优生活公司签订房屋租赁合同并直接向联优生活公司支付租金，且涉案房屋是否转租，均不影响联优生活公司向王旭东支付预期收益。由此可见，王旭东与联优生活公司之间符合房屋租赁合同关系，联优生活公司向王旭东支付的预期收益实质为房屋租金。联优生活公司作为承租人，应当按约支付租金。根据双方合同约定，联优生活公司延期支付当期应得收益，经王旭东书面催告后达15个工作日仍未支付的，王旭东有权随时单方面解除合同，且因孟令达、霍炳志明确表示不同意代联优生活公司支付租金，故王旭东单方解除权条件已成就。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁结构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”庭审中，王旭东称其通过电话通知联优生活公司解除合同，但联优生活公司对此不认可，王旭东亦未举证证明，故本院难以认定王旭东在提起诉讼之前已通知联优生活公司解除合同。因此，本院确认《资产管理服务合同》于联优生活公司收到本院送达的起诉状副本之日即2020年5月14日解除。关于王旭东主张的联优生活公司拖欠的房屋收益款项（上文已述，实为租金）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据庭审查明的事实，联优生活公司欠付租金，仅于2019年8月2日支付了10800元首期服务质量保证金，因此，本院对王旭东要求联优生活公司支付欠付租金的请求予以支持。关于租金支付的金额，应首先厘清上述10800元首期服务质量保证金的性质：王旭东主张此款项系2019年8月2日至2019年11月2日的租金；联优生活公司辩称《资产管理服务合同》已明确约定自2019年12月2日开始计收收益，此时间之前的期间为房屋空置期，所以该款项系2019年12月2日至2020年3月1日期间的租金。王旭东称空置期的约定属格式条款，应属无效。对此，本院认为，根据《资产管理服务合同》约定，管理期限自2019年12月2日起至2023年12月1日止；附件五《资产预期收益计划表》中明确了第一个管理周期自2019年12月2日至2020年12月1日，第一个结算周期自2019年12月2日至2020年3月1日；首期服务质量保证金为10800元，支付日期为2019年8月2日，且房屋租金自2019年12月2日起算，且从涉案条款书写形式来看，上述内容均采取手写形式予以记载，应视为王旭东知晓并认可合同条款且自愿受其约束，故王旭东所称房屋空置期内容属格式条款的述称意见，本院不予采纳。同时，根据《资产管理服务合同》第1.4条管理周期为“每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期”，第2.2条“空置期于每个管理周期起始日先行扣除”，结合4年的管理周期及2019年7月8日交付涉案房屋、2019年8月2日支付服务质量保证金的事实，可以认定合同约定的空置期实际系合同履行期满即4个年度管理周期的总空置期，在《资产管理合同》已于合同履行期限届满前提前解除的情形下，上述空置期约定已无履行基础。换言之，应依据双方合同实际履行期间及联优生活公司装饰情况合理确定空置期，故本院对联优生活公司关于空置期的抗辩意见不予采纳，本院以2019年7月8日至2019年9月1日为空置期核定租金金额。另外，因《资产管理服务合同》已于2020年5月14日解除，王旭东主张此时间之后的租金实为房屋占有使用费。经核算，联优生活公司欠付的租金为19528.77元，本院对房屋占有使用费参照租金标准计算后予以确定。作为合同解除的后果，联优生活公司应腾退并返还房屋，因此，本院对王旭东要求腾退并返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于王旭东主张的违约金。联优生活公司未能按照《资产管理服务合同》约定向王旭东支付房屋租金，并以受疫情影响不可抗力致使其合同目的无法实现进行抗辩。本院认为，疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应当根据疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和影响力的大小部分或者全部免除责任。当事人主张适用不可抗力部分或全部免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。结合北京地区疫情防控措施以及本案案情，疫情给联优生活公司向第三方转租涉案房屋及实现合同目的产生一定影响，但此影响尚不足以达到合同目的完全无法实现的程度。本案中，联优生活公司辩称疫情发生期间，租赁房屋所在小区封闭、租户退租及免租需求、租户量骤减等问题，但联优生活公司未在合理期限内提供证据充分证明，因此，本院综合合同履行情况、联优生活公司过错程度、疫情影响等情况，按照公平原则，对违约金酌定为7200元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款,判决如下：一、确认王旭东与北京联优生活物业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2020年5月14日解除；二、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王旭东房屋租金19528.77元；二、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退并向王旭东返还北京市经济技术开发区南海家园三里17号楼2层1单元202房屋；四、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王旭东房屋占有使用费（自2020年5月15日起，按照每月3600元的标准，计算至房屋实际腾退之日止）；五、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王旭东违约金7200元；六、驳回王旭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1012元，由被告北京联优生活物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二一年三月十五日书记员  张瑞瑞