江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初991号 原告：肖爱妹。 委托诉讼代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周文强，江西红阳光律师事务所律师。 被告：胡建辉。 委托诉讼代理人：王裕，江西赣兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚志洪，江西赣兴律师事务所律师。 第三人：胡玉水。 第三人：钟奇萍。 原告肖爱妹诉被告胡建辉、第三人胡玉水、钟奇萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖爱妹及其委托诉讼代理人涂亮、周文强，被告胡建辉及其委托诉讼代理人王裕、姚志洪，第三人胡玉水、钟奇萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖爱妹向本院提出诉讼请求：1、依法判令胡建辉向肖爱妹支付房屋租金466800元及自起诉之日起至款项清偿之日止的利息（以房屋租金466800元为基数，按年利率6%计算）；2、依法判令胡建辉向肖爱妹支付水费1746元，电费300元；3、依法判令胡建辉向肖爱妹赔偿房屋损失160185.57元；4、本案诉讼费用由胡建辉承担。事实与理由：2012年6月18日，肖爱妹与胡建辉签订《房屋租赁合同》约定肖爱妹将其自有的位于南昌市约柒佰伍拾贰平方米的房屋出租给胡建辉经营使用，租期八年，前四年租金为每月19000元，后四年租金每月为22800元。胡建辉于2016年7月开始未按照合同约定如期足额的向肖爱妹支付房屋租金，甚至于2020年2月开始未向肖爱妹支付过房屋租金。胡建辉于2020年5月1日向肖爱妹交回房屋，但其于5月3日强行闯入房屋并恶意破坏，造成房屋吊顶及设施损坏。后原告多次向被告讨要租金及其他款项，但均遭到被告拒绝，无奈之下，诉至法院。 胡建辉辩称：一、关于本案所涉《房屋租赁合同》的签订、变更及履行情况。（一）本案所涉《房屋租赁合同》系我与肖爱妹的丈夫胡玉水于2012年6月18日签订的，该合同是双方真实意思表示，合法有效，合同的主要内容如下：1、租赁期为八年：从2012年7月1日至2020年6月30日；2、2012年7月1日至2016年6月30日的租金为每月19000元，自2016年7月1日起，每月租金上涨20%，即每月租金为22800元；3、合同签订后三天内交纳房屋保证金19000元，保证金在租赁合同期满后即返还。（二）合同签订后，双方认真履行合同约定，我按约交纳了19000元保证金，并且每月向肖爱妹交纳1.9万元的租金，合同一直顺利履行至2016年7月1日。（三）原本按照合同约定，2016年7月1日起每月应增加租金20%，但因租赁场地周边拆迁，导致营商环境不佳、租户经营困难，经我与胡玉水双方协商，同意变更《房屋租赁合同》的约定，不增加20%的租金，仍按每月19000元交纳租金，我按该租金标准一直交纳租金直到2018年1月。（四）2014年，七里街房屋拆迁；2015年6月至12月，塘山街道的房屋全部拆迁；2016年，江纺临近塘山街道的房屋也被拆迁，导致租赁场所的经营环境严重恶化。在此困难条件下，经我与肖爱妹的丈夫胡玉水协商，同意每月租金19000元降至每月1万元。自2018年2月，我按照新协商的租金标准一直按时交纳至2020年1月，按此标准连续交纳了24个月的租金，但肖爱妹期间每次收到租金后，都没有提出任何异议。（五）因农贸市场不达标，政府下文要求停止经营，只有5间店面对外租赁，每月租金共计7500元左右，已不足以向肖爱妹支付每月1万元的租金，都是由我每月垫资2500元左右向肖爱妹支付租金。2019年初，租金收入已降至每月不足1万元。（六）2020年2月，因新冠××疫情这一不可抗力因素的影响，农贸市场停止经营，我向肖爱妹提出减免一个月租金的要求，但协商不成，肖爱妹单方面终止租赁合同。从2020年4月起，肖爱妹直接向租赁场地内的5家租户收取租金，每月7500元左右。二、关于肖爱妹主张欠付租金466800元。综合前文对案涉合同相关情况的陈述，在我与肖爱妹的合同履行过程中，实际上作出了两次变更：第一次是原本自2016年7月1日起应当增加20%的租金不予增加，仍按每月19000元支付；第二次是自2018年2月起每月租金降为1万元。我一直按照协商变更的约定履行了支付租金的义务，直到2020年2月起，因疫情原因双方对减免租金协商不成，我才未支付租金。肖爱妹在2020年4月底（合同租赁期满前2个月）单方面解除合同。因此，我实际未支付的是2020年2月至2020年4月共计三个月的租金，每月1万元，共计3万元。因肖爱妹从2020年4月单方面解除房屋租赁合同，我仍有3个月租金未支付，不存在肖爱妹在诉状中所说的欠付租金466800元的事实，另2014年，塘山农贸市场进行了三个月的装修，经营户无法在市场内正常经营，当时我与第三人胡玉水进行协商，其同意免交一个月租金。因此，肖爱妹提出在2012年7月1日至2016年6月30日期间未付19000元租金是经与胡玉水协商后同意免除的，此外，我于2020年6月22日支付了19000元的押金，在计算欠付租金时应当予以抵扣。三、1.肖爱妹所指的房屋损失吊顶及摆放式菜品区柜台均系我经第三人胡玉水同意后整修添置的，我对其享有处分权。在交还租赁房屋时，有义务恢复租赁物的原状，对于装修添附物自行拆除并未违反法律规定。2014年，经胡玉水同意，我出资设置了一部分摆放式菜品区柜台；2016年，因菜场面积不达标，应青山湖区政府对农贸市场的整改要求，对场地进行了整修，添置了另一部分的摆放式菜品区柜台，并对墙面贴瓷板、并增设了灯和装饰。整体修缮系由政府出资约2万元、我出资约1万元，菜台和吊顶装饰等整修的实际总花费约为3万元，整修原因系政府整改，具体整修工程均由政府安排完成。而肖爱妹、胡玉水对于吊顶、菜台等设施约3万元造价的情况也是知情的，所以肖爱妹在起诉状中的诉讼请求才要求我向其赔偿房屋损失3万元。2、我并未对租赁房屋造成破坏，不应对此承担赔偿损失。2018年，我准备将租赁房屋改办超市，所以拆除了部分菜品区柜台等附着物，但并未破坏租赁房屋的整体结构。2020年4月，我在合同租赁期满前近50天单方面终止了合同。因当时农贸市场并未恢复经营，双方没有办理交接手续，我将租赁房屋交还给第三人胡玉水，双方交接时房屋吊顶完好，胡玉水和肖爱妹均未提出异议，未提出租赁房屋存在吊顶、设施的任何损坏。肖爱妹称房屋吊顶及设施被破坏系发生于2020年5月3日，但当时场地已经由肖爱妹及胡玉水实际管理，肖爱妹也并未提交任何证据证明是由我破坏的。 胡玉水陈述：对起诉状没有异议。 钟奇萍陈述：与胡建辉答辩意见相同。 肖爱妹在举证期限内提供了以下证据： 证据1.原、被告身份信息，证明：原被告均具有合法的诉讼主体资格； 证据2.水电费支付凭证（水电费缴纳时间均为4月26日），证明：原告代被告缴纳水费1746元、电费300元； 证据3.肖爱妹与龚苏凤的微信聊天记录，证明：涉案房屋吊顶是被被告拆除； 证据4.鉴定报告、鉴定费发票，证明：因本案原告的损失向法院申请鉴定，经鉴定损失情况及本次鉴定的鉴定费用； 证据5.2018年4月4日开始的肖爱妹与第三人钟奇萍的微信聊天记录，证明：从2017年11月2日到2020年原被告对合同变更从来没有达成一致，并且我们一直要求被告按照合同履行。 胡建辉在举证期限内提供了以下证据： 证据1.房屋租赁合同原件（与胡玉水签订），证明：该合同实际上是被告与胡玉水签订，合同履行过程中也是由被告与胡玉水进行联系和协商； 证据2.第三人钟奇萍与原告肖爱妹的微信聊天记录和支付凭证，证明：被告未支付的租金是2020年2月至4月，在合同的履行过程当中原告对于被告及第三人钟奇萍每月支付的租金金额从来没有提出过任何异议，事实上同意了双方对于租金的变更； 证据3、南昌市青山湖区塘山镇塘山村委会2015年11月1日出具的证明一份，证明：2015年青山湖区政府对塘山村进行旧城改造拆迁，周边居民迁出，消费者大量减少，导致案涉租赁场所的经营受到严重影响。 庭审中，胡建辉对肖爱妹提供的证据1没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，关于水电表被告是于2020年4月18日交接房屋时将表码数告知原告肖爱妹，关于水电费用由于疫情的原因被告并未向租户收取到租金，而且被告在安装水电表时自行垫付了23000元；对证据3的三性均有异议，因为是龚苏凤发给肖爱妹的，如果是龚苏凤的证词，龚苏凤本人应到庭出庭作证，且该聊天记录是2020年12月8日本周二的聊天记录，并不是当时的记录情况，而且龚苏凤也用于好像之类的字眼；对证据4的合法性没有异议，对真实性、关联性、证明目的均有异议，第一，鉴定意见书的鉴定依据是根据江西省房屋建筑与装饰工程消耗量定额及统一基价表（2017），主材费是按照江西省造价信息（南昌市2020年8期）调整计算，该计价方式和标准错误。从时间上讲鉴定对象中的菜品区柜台系被告与2014年和2016年添置，吊顶是由2016年整修，其各项造价应当根据实际情况以2014年或2016年整修时的造价标准进行计算，而不是简单的以现在的市场价格进行计算。第二，从项目上讲，鉴定对象系因政府整改要求，由政府主导经原告同意被告配合政府进行整改修缮，所以对于工程造价取费表表中记录人工费、社保费、住房公积金、税金等项目所设的费用不应由被告承担，不应计算在内。第三，菜品区柜台系2014年和2016年设置，吊顶是2016年整修，时隔多年，且场地为农贸市场，设施的实际损耗较大，但鉴定意见书对于吊顶及设施的残值进行鉴定时，并未考虑到折旧的因素。第四，鉴定机构在缺乏材料成份鉴定或材料采购票证等依据的情况下，仅根据原告的陈述和几张无法确定拍摄时间的照片，就将摆放式菜品区的石膏板吊顶调整为格栅吊顶、将柜台单面贴砖调整为双面贴砖及不锈钢条饰面，并增加砫子贴砖及柜台地面处贴砖的报价，基于上述错误鉴定意见书最终认定被破坏设施造价共计16万元，与鉴定对象添置、整修花费3万元的实际成本价相比差异过大。此外，目前并没有任何证据证明鉴定对象系被告破坏，因此被告不应对所谓的房屋损失承担赔偿责任；对证据5从原告所举证的证据来看，双方对变更是达成一致意见的，在2017年12月6日钟奇萍向肖爱妹转账1万元，肖爱妹上午在微信中提出还有9000元没有转，我们下午在微信中回复说“不好意思，不记得了”，然后就立刻转了9000元给肖爱妹。2018年2月5日钟奇萍向肖爱妹转账1万元，肖爱妹回复“收到，谢谢”。2018年3月3日肖爱妹提出“你上个月的租金跟这个月的租金一块付一下”，然后当天我方支付了1万元，肖爱妹回复“付1万元什么意思”并收取了我们的租金。关于在2020年1月份之后因为疫情导致经营困难，双方再次协商减免租金，协商未达成一致，所以之后的聊天记录中肖爱妹指责我方未履行合同不能认定为是对此前变更了合同的否定。胡玉水对肖爱妹提供的证据1、2、3、4、5均没有异议。钟奇萍对肖爱妹提供的证据1没有异议；对证据2、3、4、5与胡建辉质证意见相同。 肖爱妹对胡建辉提供的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同的双方是肖爱妹和胡建辉，上面明确载明是肖爱妹，并不是胡玉水。另房屋所有权人也是肖爱妹，并不是胡玉水，在合同当中胡玉水也签了个代字，所以其只是代理肖爱妹签订的房屋租赁合同，胡玉水并非租赁合同的主体。另外，该租赁合同当中，在履行合同过程当中并没有出现任何变更，原告肖爱妹也从未授权过胡玉水对房屋租赁合同进行变更，所以对被告方提供该组证据的证明目的有异议；对证据2的原始载体当中保留的证据与我们现在掌握的载体中存储的内容有重大差异，在2018年4月份开始肖爱妹就一直对被告缴纳租金的情况提出质疑，对其证明目的也有异议，在整个的履行过程当中并没有发生过变更，只是被告单方拒绝依约履行付款义务，不能因其违约行为而推定原告认定合同变更；对证据3的三性均有异议，这与本案毫无关联，即便存在拆迁顾客减少，与作为房屋出租人没有关联，是其因自身承担的经营风险。从该证明材料的内容来看，也未涉及被告代理人刚刚所陈述的内容。胡玉水对胡建辉提供的证据1是我代签字的，意见与肖爱妹的质证意见一致；对证据2、3与肖爱妹的质证意见相同。钟奇萍对胡建辉提供的证据1无异议，这份合同是胡玉水与胡建辉签的，所有协商也是他们俩人协商；对证据2、3均无异议。 本院经审核原、被告所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对双方当事人无异议的证据，三性均予以认定并采信。对于肖爱妹提供的证据2的三性均予以认定并采信，对证据3、4真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。对于胡建辉提供的证据1、2、3的真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。 本院根据上述采信的证据，结合庭审对本案事实认定如下： 2012年6月18日，肖爱妹（甲方）与胡建辉（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方自愿将属于自身产权的南昌市约柒佰伍拾贰平方米的房屋租赁给乙方经营使用（具体位置及面积见房屋产权证附件）；租赁时间为八年，即从2012年7月1日至2020年6月30日；房屋租金为每月壹万玖仟元正，每月5月之前交清当月租金，逾期一月未交纳视乙方违约；租赁户应交纳房屋保证金共壹万玖仟元整，合同签订三日内缴清。保证金在租赁合同期满后即返还；租金四年递增一次，递增幅度为20%，即从2016年7月1日起到2020年6月30日止，房屋租金为贰万贰仟捌佰元正（19000＊（1＋20%）＝22800）等。”双方还对各自的权利义务、违约责任等进行了明确约定。同日，胡玉水代肖爱妹又与胡建辉签订一份内容一致的《房屋租赁合同》。 合同签订后，肖爱妹将租赁房屋交由胡建辉使用，胡建辉按约向肖爱妹交纳了房屋保证金19000元，并按每月19000元的标准支付了2012年8月1日至2016年6月30日租金共计883000元，其中2012年7月份的租金19000元及2013年4月份少支付10000元共计29000元未支付；2016年7月1日至2020年1月31日共计向肖爱妹支付了租金601000元；从2020年2月1日起未再向肖爱妹支付租金，以上胡建辉共计向肖爱妹支付租金1484000元。因胡建辉未再支付过租金给肖爱妹，双方庭审中均认可签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除。该日胡建辉将租赁房屋交还给肖爱妹，后由肖爱妹缴纳了房屋租赁期间拖欠的水费1746元、电费300元。 在本案审理期间，肖爱妹向本院提出鉴定申请，申请对租赁房屋被破坏的吊顶及设施进行价值鉴定。2020年11月20日，江西中辉工程咨询代理有限责任公司出具编号为中[2020]价鉴字第0802号工程造价鉴定意见书，1、被破坏的吊顶造价鉴定意见为57490.08元；2、被破坏的设施造价鉴定意见为102695.49元。 另查明，肖爱妹与胡玉水系夫妻关系，胡建辉与钟奇萍系夫妻关系。现双方对房屋租金、水电费及房屋损失发生争议，故产生本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案房屋租赁合同的相对人是肖爱妹与胡建辉还是胡玉水与胡建辉；2、本案房屋租金金额的确定及水电费支付的问题；3、房屋损失的承担问题，针对本案的焦点问题，结合查明的事实，依据有关法律规定，本院综合评判如下： 关于本案房屋租赁合同的相对人是肖爱妹与胡建辉还是胡玉水与胡建辉。胡建辉辩称该合同是与肖爱妹的丈夫胡玉水签订并认为在肖爱妹提供的合同中的‘胡建辉’签名不是其本人所签。根据提供的两份房屋租赁合同显示，两份合同内容完全一致，其中一份合同甲方落款处为肖爱妹签名，另一份合同甲方落款处为“代胡玉水”。在庭审中胡玉水也表示是代签，同时胡建辉既不申请对与肖爱妹签订的合同中的胡建辉签名做笔迹鉴定也未提供有力证据证明其辩称意见，结合涉案房屋的产权人为肖爱妹及两份合同首页甲方与落款甲方的一致性，本院认定房屋租赁合同的相对人仅为肖爱妹与胡建辉，故本院对胡建辉的辩称意见不予采信。 关于本案房屋租金金额的确定及水电费支付的问题。肖爱妹认为按照双方合同约定胡建辉还应向其支付466800元的房屋租金，而胡建辉辩称其与肖爱妹的丈夫进行协商后按照新标准缴纳租金至2020年1月份并申请证人对协商一事予以确认，因认可合同解除时间为2020年4月20日，即实际未支付2020年2、3、4月的租金。首先，肖爱妹与胡建辉签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院对此予以确认，双方均应按合同约定履行各自义务。根据庭审及举证情况，胡建辉未能有效证明其与肖爱妹的丈夫胡玉水就降低房屋租金一事达成合意并对合同租金进行了变更，即使胡玉水有协商的意思表示，但胡玉水既未获得肖爱妹的授权也未得到肖爱妹的事后追认，故租金应按照肖爱妹与胡建辉所签合同约定履行。第二，结合肖爱妹及胡建辉提供的支付租金的明细可知，肖爱妹截止合同解除之日即2020年4月20日共收到胡建辉支付的租金1484000元，胡建辉主张已向肖爱妹支付租金1494000元，其中10000元的租金差异是因胡建辉于2013年4月份少支付1万元导致。胡建辉对此未提供相应的证据证明，并且针对肖爱妹主张其少支付一个月19000元的租金是因菜场装修与胡玉水协商减免也未提供相应的证据予以证明，故本院根据双方合同约定确定租金金额如下：1、2012年7月1日至2016年6月30日应交租金为：19000元／月＊48个月＝912000元，胡建辉实际交纳租金883000元，加上胡建辉已交纳房屋保证金19000元，还应交纳该期间房屋租金10000元；2、2016年7月1日至2020年1月31日应交租金为：22800元／月＊43个月＝980400元，胡建辉已支付601000元，还应交纳该期间房屋租金379400元；3、2020年2月1日至2020年4月20日应交租金为：22800元／月＊2个月＋（22800元／月÷30天＊20天）＝60800元，胡建辉未支付该期间租金，但该期间由于众所周知的新冠××疫情这一突发公共性事件，符合不可抗力的成立条件，受疫情防控措施影响，该段时间的损失，双方应共同承担，故这3个月的租金酌情减半为30400元。综上，胡建辉还应向肖爱妹支付房屋租金419800元及相应的利息损失。第三，关于水电费，胡建辉称因疫情原因未向租户收取到租金，在安装水电表时自行垫付了23000元，但未提供安装水电表的费用的证据，且该房屋在租赁期间一直处于胡建辉的管理和使用中，故产生的水电费应由其负担。 关于房屋损失的承担问题。肖爱妹主张该房屋吊顶及设施是由胡建辉破坏，要求胡建辉按照鉴定意见书中吊顶造价57490.08元、设施造价102695.49元予以赔偿。庭审中肖爱妹自认在合同签订之初菜场交付给胡建辉时只有简单的吊顶，归还时被损坏的吊顶是经过装修的，另设施即菜台是在租赁期内农贸市场升级改造政府补贴情况下，胡建辉对菜台进行的修整和装饰，后胡建辉在庭审中自认因菜场开不下去改开超市并经肖爱妹同意才对该菜台进行拆除，但其未提供相关证据证明系经肖爱妹同意。故综合考量各方原因，本院酌定胡建辉承担30%的损失责任，即48055.67元（160185.57元*30%）。 综上，对原告诉讼请求中合法有据的部分，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、胡建辉于本判决生效之日起十日内支付肖爱妹房屋租金419800元及利息损失（利息以本金419800元为基数，自2020年6月5日起按照年利率6%计算至款项还清之日止元）； 二、胡建辉于本判决生效之日起十日内支付肖爱妹房屋水电费2046元； 三、胡建辉于本判决生效之日起十日内向肖爱妹赔偿房屋损失48055.67元； 四、驳回肖爱妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10090元，由胡建辉负担7598元，由肖爱妹负担2492元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄 刚 人民陪审员  陈守冬 人民陪审员  邓金林 二〇二〇年十二月二十八日 法官 助理  李 倩 书 记 员  张 卉