上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初5842号原告：钱仲年，男，1951年9月24日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐姣娇，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：高磊，男，1978年5月14日生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市。被告：代晶晶，女，1982年9月14日生，汉族，户籍地湖北省武汉市。两被告共同委托诉讼代理人：谢中伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告钱仲年诉被告高磊、代晶晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱仲年的委托诉讼代理人严钧、徐姣娇、被告高磊、代晶晶的共同委托诉讼代理人谢中伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱仲年向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2020年10月18日签订《房屋买卖合同》于2021年1月6日解除；二、判令被告支付解约违约金人民币575,000元(以下币种相同)；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年10月18日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定被告将位于上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，房屋转让价为575万元。合同约定，双方于2020年11月30日前签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，任何一方违约，违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，原告支付给被告定金50万元。2020年11月29日，原、被告签订《补充协议》，约定延期至2020年12月15日签订买卖合同。后被告因自身原因，明确拒不签订买卖合同并将定金50万元返还给原告，故涉讼。被告高磊、代晶晶共同辩称：同意解除原、被告于2020年10月18日签订《房屋买卖合同》。被告不存在违约行为，不同意支付违约金，且约定违约金过高，要求法院予以调整。经审理查明，2020年10月18日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将位于上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告，房屋转让价为575万元。协议第一条约定，原告经看房对买卖之房地产已充分了解清楚，原告愿意购买被告名下坐落于秀沿路XXX弄XXX号XXX室房屋，原告向被告支付意向金10万元，如被告接受买卖条件且签署买卖合同，则意向金转为正式定金。第十一条约定，该房屋被告所含车位，不包含在内。同日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同第三条约定，双方于2020年11月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。第四条约定，原告应于签订买卖合同当日内支付给被告首期房价款205万元。第十二条约定，被告未按合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按原告已付房款的日万分之五支付原告逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，原告有权单方解除本合同。任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。第二十条约定，该房屋被告所含车位，不包含在内。同日，原告转账给被告10万元。2020年10月20日，原告转账给被告40万元。同日，被告出具《收款收据》称，兹收到买受人支付本人的购房款40万元。2020年11月13日，被告申请办理秀沿路XXX弄XXX号XXX室、车库号地下1层车位186室车位的小产证，2020年12月3日，该受理核准。2020年11月29日，原、被告签订《补充协议》，约定原合同约定双方于2020年11月30日前往居间方签订《上海市房屋买卖合同》，现因被告在做该房屋的车位变更，故无法正常签约，现双方约定于2020年12月15日前往居间方签订买卖合同。之后，双方约定于2020年12月6日签订买卖合同。届时，被告在微信中告知“今天不过来了，也在找朋友聊下车库，下周时间再约”，被告未去签约。2020年12月11日，被告发微信称，“你好！上周丈母娘突发心绞痛入院，查出来动脉中隔肿瘤，下周手术，本来周末就要赶回去。因为跟你这约好了，也不好再迟延，所以周六我们一起处理一下房子的事情”。次日，双方未签成。2020年12月12日，原告发微信称“高先生，您这边如果确定不卖了的话，我这边开始着手准备法律程序了，有没有问题？”。被告微信称“没有问题”。2020年12月13日，被告微信称“钱先生，由于各种原因，这次房子没有交易成功，双方都很遗憾，明天一早我老婆就动身回武汉了，我还有些工作要晚一天回去，希望你们能尽快买到合适的房子，我岳母也能顺利度过这一天，愿大家一切顺利！”。原告微信称“非常遗憾，您先关注您岳母身体要紧，后续违约责任，我们可以接下去再走程序”。2020年12月13日，被告转账给原告40万元。2020年12月14日，被告转账给原告10万元。本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告要求解除《房屋买卖合同》，被告无异议，本院依法予以准许。被告主张在签订协议时约定车位转让给原告，约定的房价款中不包括车位款，原告一直未明确表态是否购买车位，双方对车位事宜无法协商一致导致《房屋买卖合同》解除，故被告未违约。原告抗辩在签约时原告明确表示不购买车位，被告以丈母娘因病需开刀无心卖房为由拒签买卖合同。针对因哪方违约致使合同解除该争议焦点，本院分析如如下：首先，《房地产买卖居间协议》第一条约定，原告购买被告名下坐落于秀沿路XXX弄XXX号XXX室房屋以及无车位的房地产。该条明确原告购买的房屋不包括车位。其次，居间协议第十一条以及《房屋买卖合同》第二十条均约定，该房屋被告所含车位，不包含在内。明确被告转让给原告的房地产不包括车位。第三，被告未提供书面证据证明系双方就车位事宜无法协商一致导致《房屋买卖合同》解除。第四，原、被告双方微信聊天记录中，从未对原告是否购买车位事宜进行协商。最后，通过微信聊天记录显示，2020年12月6日，被告以在找人聊车位为由未去签约。2020年12月12日，原告表示如果被告确定不履行合同的话，原告准备法律程序，被告表示没有问题。综上，因被告拒不继续履行《房屋买卖合同》，理应承担相应违约责任。被告认为违约金过高，要求法院予以调整，本院综合考虑到过错程度、原告实际损失，原告已主动将违约金按照合同约定按总房价款20%标准调整到按总房价款10%标准主张，本院酌情将违约金调整到50万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告钱仲年与被告高磊、代晶晶于2020年10月18日签订《房屋买卖合同》解除；二、被告高磊、代晶晶于本判决生效之日起十日内支付原告钱仲年违约金人民币500,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,550元，减半收取计4,775元，保全费人民币3,395元，上述共计人民币8,170元，由原告钱仲年负担人民币1,062元，被告高磊、代晶晶负担人民币7,108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二一年三月三十日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。