广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终4988号上诉人（原审原告）：谭诗欣，女，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：卢健衡，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区美的房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：邱银洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴锐照，男，汉族，1984年7月3日出生，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。原审第三人：广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：郭耀朋。委托诉讼代理人：陈光宁，男，住广东省佛山市顺德区，系该行员工。委托诉讼代理人：卢继辉，男，住广东省佛山市顺德区，系该行员工。上诉人谭诗欣因与被上诉人佛山市顺德区美的房产有限公司（以下简称美的公司）、原审第三人广东�德农村商业银行股份有限公司杏坛支行（以下简称顺德农商银行杏坛支行）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人谭诗欣提起上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决支持谭诗欣的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由美的公司承担。事实和理由：谭诗欣要求解除涉案合同的主张合法有据，理应予以支持。美的公司逾期交付符合合同约定房屋的事实清晰明显，应承担逾期交付房产的违约责任。根据谭诗欣与美的公司签订的《商品房买卖合同》第九条以及第十二条的约定，美的公司向谭诗欣交付涉案房屋必须满足以下三个条件，否则应当按照合同约定承担逾期交房的法律责任。1、在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，办理竣工验收备案手续；2、符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用；3、另行提供《质量保证书》和《使用说明书》。对于第一个条件，美的公司在一审中虽然提交了《竣工验收备案表》复印件，并称涉案房屋于2013年9月30日已经竣工验收备案，但是美的公司在没有任何正当理由的情况下从未向谭诗欣出示过，包括谭诗欣验房时要求其出示，美的公司也无法向谭诗欣提供并出示，该情况《写字楼／商铺单元验房记录表》中也有记载反映。根据涉案合同第12条约定，美的公司交付房产应当出示第九条规定的证明文件并签署房屋交接单，不出示证明文件的，谭诗欣有权拒绝进行交收。对于第二个条件，根据谭诗欣在一审中提交的《写字楼／商铺单元验房记录表》显示，验房时涉案房产仍然存在多处质量问题，明显不能正常使用，完全无法收楼。对此，谭诗欣及美的公司的销售人员也共同签名确认，美的公司的销售人员更承诺待记录表所列问题解决后再通知谭诗欣收楼。上述证据已经非常可观清晰地反映了美的公司拟向谭诗欣交付的涉案房屋质量不符合合同附件二所规定的装饰和设备标准且该房屋在谭诗欣验房时仍无法正常使用。而一审法院罔顾上述已经双方当事人书面确认的事实，仍主观认为当时的房产状态不影响谭诗欣正常使用涉案房屋，如此判决明显有违公平正义。对于第三个条件，涉案房屋属于非住宅，美的公司依约应另行向谭诗欣提供《质量保证书》和《使用说明书》，但美的公司一直未提供，直到一审开庭才提供。谭诗欣已经依法行使解除权，合同理应解除。一审判决违背事实，明显属于错判，�二审法院支持谭诗欣的上诉请求。被上诉人美的公司答辩称，一、在集中收楼期间，美的公司有将涉案房屋的竣工验收备案表复印件连同合同范本等资料一并放置在公示栏下面的文件夹中，供所有人随意翻阅，已经履行了出示的义务。二、《写字楼／商铺单元验房记录表》中胡美锋、彭幼龙签字的真实意思并不是对记录表上反映问题的确认，而仅是确认收到业主反馈的问题。从记录表中的字迹显示，记录表中反映的问题是业主自行添加的内容，是业主收楼时的主观感受，并不能说明涉案房屋客观上存在影响房屋正常使用的质量问题。三、涉案房屋的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》是由美的公司制作，从常理上来说不存在不提供的情况；上述文书已放置在公示栏下面的文件夹中，供所有人随意翻阅；上述文书原件一般是在业主签署房屋交接单的同时，由开发商一并提供给业主，而本案中是谭诗欣的原因一直未签收两书原件。谭诗欣向一审法院起诉请求：一、确认谭诗欣与美的公司签订的编号为YXXXX4、YXXXX0《商品房买卖合同》自2014年6月18日解除；二、美的公司返还谭诗欣已付的购房款及住房维修资金合共6550306元；三、美的公司赔偿谭诗欣截止2014年7月26日的损失897915.4元；四、美的公司向谭诗欣支付违约金131006.1元；五、美的公司向谭诗欣支付逾期利息，从2014年7月27日起以6550306元为本金按中国人民银行公布的同期贷款利率的两倍计算逾期利息至债务全部清偿之日止；六、美的公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年7月30日，谭诗欣与美的公司签订两份编号分别为YXXXX4、YXXXX0的《商品房买卖合同》，约定由谭诗欣向美的公司购买位于佛山市顺德区A、B商铺，上述房产的价格分别为3128913元、3356539元，合共6485452元。谭诗欣于2012年7月30日分别交A号商铺首期款1568913元、B号商铺首期款1686539元，A号商铺余款1560000元、B号商铺余款1670000元办理银行按揭。美的公司应当在2013年9月30日前，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合《商品房买卖合同》附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付谭诗欣使用。除因遭遇不可抗力的特殊情况外，美的公司如未按合同规定的期限将该商品房交付谭诗欣使用，逾期超过90天后，谭诗欣有权解除合同。谭诗欣解除合同的，美的公司应当自谭诗欣解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按谭诗欣累计已付款的2%向谭诗欣支付违约金。合同签订后，谭诗欣依约付清了购房款，并缴纳了美的广场商业A号商铺的物业维修基金31289元�美的广场商业B号商铺的物业维修基金33565元。谭诗欣和顺德农商银行杏坛支行在诉讼过程中确认：截至2015年9月18日止，谭诗欣尚欠顺德农商银行杏坛支行贷款余额共计2261000.24元。2013年10月9日，谭诗欣委托谭权开前往美的公司处进行房产验收，谭权开对案涉房产的现状提出异议，认为存在幕墙金属部分未安装等问题，认为案涉房产不符合交楼条件。2014年6月18日，谭诗欣以美的公司未能按合同约定交付房产为由，向美的公司发出律师函，明确表示与美的公司解除《商品房买卖合同》，并要求美的公司退还购房款，承担违约责任。一审法院在审理过程中，为查清案件事实，依法向佛山市顺德区国土城建和水利局就美的广场项目竣工验收的相关问题发函调查，该局向一审法院出具《关于美的广场项目竣工验收问题的复函》，明确答复：一、美的大良顺峰山项目（A、C1区）工程于2013年9月30日办理了竣工验收备案手续；二、美的公司在诉讼中提供的2013年9月30日的竣工验收备案表复印件涉及的备案表为真实，原件已按规定发放。另审理查明，本案案涉商业楼的购房者之一麦丽栈因不服佛山市顺德区国土城建和水利局就美的广场项目作出的竣工验收备案行为，于2014年11月17日向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2015年2月12日作出（2014）佛顺法行初字第141号行政裁定，以佛山市顺德区国土城建和水利局作出的竣工验收备案合法与否，与麦丽栈无法律上的利害关系，麦丽栈不具有原告诉讼主体资格为由，裁定驳回麦丽栈的起诉。麦丽栈不服该裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉，后在二审诉讼期间撤回上诉。一审法院认为，本案的主要争议焦点在于谭诗欣与美的公司签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，美的公司逾期交楼超过90天的，谭诗欣有权解除合同。本案谭诗欣于2014年6月18日向美的公司发出律师函，要求与美的公司解除《商品房买卖合同》，其理由也是美的公司未能按合同约定交付房产，因此一审法院主要就美的公司是否存在逾期90天交付房产的行为进行审查。根据美的公司美的公司提供的《竣工验收备案表》复印件，结合佛山市顺德区国土城建和水利局出具的《关于美的广场项目竣工验收问题的复函》，本案案涉的房产已经于2013年9月30日办理了竣工验收备案手续，符合约定的交付条件。美的公司在2013年9月30日是按谭诗欣在《商品房买卖合同》中所提供的地址向谭诗欣邮寄了收楼通知书，谭诗欣也曾于2013年10月9日前往美的公司处验房，可以认定美的公司履行了通知收楼义务。谭诗欣虽然在验房时提出异议，但提出的问题多数属于房产外部或者公用部分的维修问题，如“幕墙金属部分未安装”、“写字楼大堂的面积、形象与甲级写字楼和总写字楼面积不匹配”等。并不影响谭诗欣所购买的房产的正常交付和使用，不能作为谭诗欣拒绝收楼的依据。谭诗欣以美的公司逾期交楼超过90天为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》依据不足，其通知行为不发生合同解除的效力。因此，谭诗欣要求解除合同、返还购房款和维修基金，以及赔偿损失、违约金和逾期利息的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回谭诗欣的诉讼请求。案件受理费64854.59元，由谭诗欣负担。本院二审期间，上诉人谭诗欣、被上诉人美的公司和原审第三人顺德农商银行杏坛支行均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：谭诗欣与美的公司签订的两份《商品房买卖合同》是否符合解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”据此，当事人根据上述规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款或者第九十四条规定的条件，即符合约定解除或法定解除条件才能发生解除合同的法律效力。本案中，谭诗欣以美的公司逾期90天仍未交付案涉房屋为由，于2014年6月18日向美的公司发出书面通知，通知美的公司解除双方签订的《商品房买卖合同》。因而，判断该通知是否发生合同解除之法律效力的关键在于美的公司是否存在逾期90天交付房屋的行为。经查，美的公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》等证据，可以证实案涉房屋已经竣工，并且包括建筑工程质量、规划、消防、人防等项目已经在2013年9月30日前通过验收和备案，符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。谭诗欣虽然对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故对其异议本院不予支持。同时，美�公司在2013年9月30日按谭诗欣在《商品房买卖合同》中所提供的地址向谭诗欣邮寄了收楼通知书，谭诗欣也曾于2013年10月9日前往美的公司处进行房产验收，可以认定美的公司履行了通知收楼义务。谭诗欣虽然在验房时提出异议，但提出的问题多属于房产外部或者公用部分的维修问题，如“幕墙金属部分未安装”、“写字楼大堂的面积、形象与甲级写字楼和总写字楼面积不匹配”等，并不影响谭诗欣所购买的房产的正常交付和使用，谭诗欣不能以此为由拒绝收楼。根据本案证据，案涉房屋已符合约定的交付条件，虽然美的公司在约定的收楼期限最后一日才向业主履行通知收楼义务，但不存在逾期90天的情形，故谭诗欣以此为由提出解除合同的理由不成立，其通知行为不发生合同解除之效力。此外，谭诗欣又未能提供证据证实美的公司存在其他足以解除合同的违约行为�因此，其起诉请求解除案涉合同以及返还购房款和相应的违约金、损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，谭诗欣的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64854.59元，由上诉人谭诗欣负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民审 判 员  余珂珂代理审判员  徐允贤二〇一六年十一月十一日书 记 员  陆灏珺广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2016）粤06民终4988号上诉人（原审原告）：谭诗欣，女，1991年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：卢健衡，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区美的房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办府又社区居民委员会南国东路388号美的广场108号商铺，统一社会信用代码91440606MA4UHFLL0C。法定代表人：邱银洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴锐照，男，汉族，1984年7月3日出生，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。原审第三人：广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇河北大道10号，统一社会信用代码914406066650192674。负责人：郭耀朋。委托诉讼代理人：陈光宁，男，1987年11月4日，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该行员工。委托诉讼代理人：卢继辉，男，1988年7月7日，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该行员工。上诉人谭诗欣因与被上诉人佛山市顺德区美的房产有限公司（以下简称美的公司）、原审第三人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行（以下简称顺德农商银行杏坛支行）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人谭诗欣提起上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决支持谭诗欣的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由美的公司承担。事实和理由：谭诗欣要求解除涉案合同的主张合法有据，理应�以支持。美的公司逾期交付符合合同约定房屋的事实清晰明显，应承担逾期交付房产的违约责任。根据谭诗欣与美的公司签订的《商品房买卖合同》第九条以及第十二条的约定，美的公司向谭诗欣交付涉案房屋必须满足以下三个条件，否则应当按照合同约定承担逾期交房的法律责任。1、在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，办理竣工验收备案手续；2、符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用；3、另行提供《质量保证书》和《使用说明书》。对于第一个条件，美的公司在一审中虽然提交了《竣工验收备案表》复印件，并称涉案房屋于2013年9月30日已经竣工验收备案，但是美的公司在没有任何正当理由的情况下从未向谭诗欣出示过，包括谭诗欣验房时要求其出示，美的公司也无法向谭诗欣提供并出示，该情况《写字楼／商铺单元验房记录表》中也有记载反映。根据涉案合同第12条约定，美的公司交付房产应当出示第九条规定的证明文件并签署房屋交接单，不出示证明文件的，谭诗欣有权拒绝进行交收。对于第二个条件，根据谭诗欣在一审中提交的《写字楼／商铺单元验房记录表》显示，验房时涉案房产仍然存在多处质量问题，明显不能正常使用，完全无法收楼。对此，谭诗欣及美的公司的销售人员也共同签名确认，美的公司的销售人员更承诺待记录表所列问题解决后再通知谭诗欣收楼。上述证据已经非常可观清晰地反映了美的公司拟向谭诗欣交付的涉案房屋质量不符合合同附件二所规定的装饰和设备标准且该房屋在谭诗欣验房时仍无法正常使用。而一审法院罔顾上述已经双方当事人书面确认的事实，仍主观认为当时的房产状态不影响谭诗欣正常使用涉案房屋，如此判决明显有违公平正义。对于第�个条件，涉案房屋属于非住宅，美的公司依约应另行向谭诗欣提供《质量保证书》和《使用说明书》，但美的公司一直未提供，直到一审开庭才提供。谭诗欣已经依法行使解除权，合同理应解除。一审判决违背事实，明显属于错判，请二审法院支持谭诗欣的上诉请求。被上诉人美的公司答辩称，一、在集中收楼期间，美的公司有将涉案房屋的竣工验收备案表复印件连同合同范本等资料一并放置在公示栏下面的文件夹中，供所有人随意翻阅，已经履行了出示的义务。二、《写字楼／商铺单元验房记录表》中胡美锋、彭幼龙签字的真实意思并不是对记录表上反映问题的确认，而仅是确认收到业主反馈的问题。从记录表中的字迹显示，记录表中反映的问题是业主自行添加的内容，是业主收楼时的主观感受，并不能说明涉案房屋客观上存在影响房屋正常使用的质�问题。三、涉案房屋的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》是由美的公司制作，从常理上来说不存在不提供的情况；上述文书已放置在公示栏下面的文件夹中，供所有人随意翻阅；上述文书原件一般是在业主签署房屋交接单的同时，由开发商一并提供给业主，而本案中是谭诗欣的原因一直未签收两书原件。谭诗欣向一审法院起诉请求：一、确认谭诗欣与美的公司签订的编号为Y155704、Y155710号《商品房买卖合同》自2014年6月18日解除；二、美的公司返还谭诗欣已付的购房款及住房维修资金合共6550306元；三、美的公司赔偿谭诗欣截止2014年7月26日的损失897915.4元；四、美的公司向谭诗欣支付违约金131006.1元；五、美的公司向谭诗欣支付逾期利息，从2014年7月27日起以6550306元为本金按中国人民银行公布的同期贷款利率的两倍计算逾期利息至债务全部清偿之日�；六、美的公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年7月30日，谭诗欣与美的公司签订两份编号分别为Y155704、Y155710的《商品房买卖合同》，约定由谭诗欣向美的公司购买位于佛山市顺德区大良街道办府又社区居民委员会南国东路388号的美的广场（A区商业楼、C区商业楼）1302号、1303号商铺，上述房产的价格分别为3128913元、3356539元，合共6485452元。谭诗欣于2012年7月30日分别交1302号商铺首期款1568913元、1303号商铺首期款1686539元，1302号商铺余款1560000元、1303号商铺余款1670000元办理银行按揭。美的公司应当在2013年9月30日前，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合《商品房买卖合同》附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付谭诗欣使用。除因遭遇不可抗力的特殊情况外，�的公司如未按合同规定的期限将该商品房交付谭诗欣使用，逾期超过90天后，谭诗欣有权解除合同。谭诗欣解除合同的，美的公司应当自谭诗欣解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按谭诗欣累计已付款的2%向谭诗欣支付违约金。合同签订后，谭诗欣依约付清了购房款，并缴纳了美的广场商业1302号商铺的物业维修基金31289元和美的广场商业1303号商铺的物业维修基金33565元。谭诗欣和顺德农商银行杏坛支行在诉讼过程中确认：截至2015年9月18日止，谭诗欣尚欠顺德农商银行杏坛支行贷款余额共计2261000.24元。2013年10月9日，谭诗欣委托谭权开前往美的公司处进行房产验收，谭权开对案涉房产的现状提出异议，认为存在幕墙金属部分未安装等问题，认为案涉房产不符合交楼条件。2014年6月18日，谭诗欣以美的公司未能按合同约定交付房产为由，向美的公司发出律师函，明确表示与美的公司解除《商品房买卖合同》，并要求美的公司退还购房款，承担违约责任。一审法院在审理过程中，为查清案件事实，依法向佛山市顺德区国土城建和水利局就美的广场项目竣工验收的相关问题发函调查，该局向一审法院出具《关于美的广场项目竣工验收问题的复函》，明确答复：一、美的大良顺峰山项目（A、C1区）工程于2013年9月30日办理了竣工验收备案手续；二、美的公司在诉讼中提供的2013年9月30日的竣工验收备案表复印件涉及的备案表为真实，原件已按规定发放。另审理查明，本案案涉商业楼的购房者之一麦丽栈因不服佛山市顺德区国土城建和水利局就美的广场项目作出的竣工验收备案行为，于2014年11月17日向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2015年2月12日作出（2014）佛顺法行初字第141号行政裁定，以佛山市顺德区国土城建和水利局作出的竣工验收备案合法与否，与麦丽栈无法律上的利害关系，麦丽栈不具有原告诉讼主体资格为由，裁定驳回麦丽栈的起诉。麦丽栈不服该裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉，后在二审诉讼期间撤回上诉。一审法院认为，本案的主要争议焦点在于谭诗欣与美的公司签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，美的公司逾期交楼超过90天的，谭诗欣有权解除合同。本案谭诗欣于2014年6月18日向美的公司发出律师函，要求与美的公司解除《商品房买卖合同》，其理由也是美的公司未能按合同约定交付房产，因此一审法院主要就美的公司是否存在逾期90天交付房产的行为进行审查。根据美的公司美的公司提供的《竣工验收备案表》复印件，结合佛山市顺德区国土城建和水利局出具的《关于美的广场项目竣工验收问题的复函》，本案案涉的房产已经于2013年9月30日办理了竣工验收备案手续，符合约定的交付条件。美的公司在2013年9月30日是按谭诗欣在《商品房买卖合同》中所提供的地址向谭诗欣邮寄了收楼通知书，谭诗欣也曾于2013年10月9日前往美的公司处验房，可以认定美的公司履行了通知收楼义务。谭诗欣虽然在验房时提出异议，但提出的问题多数属于房产外部或者公用部分的维修问题，如“幕墙金属部分未安装”、“写字楼大堂的面积、形象与甲级写字楼和总写字楼面积不匹配”等。并不影响谭诗欣所购买的房产的正常交付和使用，不能作为谭诗欣拒绝收楼的依据。谭诗欣以美的公司逾期交楼超过90天为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》依据不足，其通知行为不发生合同解除的效力。因此，谭诗欣要求解除合同、返还购房款和维修基金，以及赔偿损失、违约金和逾期利息的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回谭诗欣的诉讼请求。案件受理费64854.59元，由谭诗欣负担。本院二审期间，上诉人谭诗欣、被上诉人美的公司和原审第三人顺德农商银行杏坛支行均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：谭诗欣与美的公司签订的两份《商品房买卖合同》是否符合解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第�款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”据此，当事人根据上述规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款或者第九十四条规定的条件，即符合约定解除或法定解除条件才能发生解除合同的法律效力。本案中，谭诗欣以美的公司逾期90天仍未交付案涉房屋为由，于2014年6月18日向美的公司发出书面通知，通知美的公司解除双方签订的《商品房买卖合同》。因而，判断该通知是否发生合同解除之法律效力的关键在于美的公司是否存在逾期90天交付房屋的行为。经查，美的公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》等证据，可以证实案涉房屋已经竣工，并且包括建筑工程质量、规划、消防、人防等项目已经在2013年9月30日前通过验收和备案，符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。谭诗欣虽然对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故对其异议本院不予支持。同时，美的公司在2013年9月30日按谭诗欣在《商品房买卖合同》中所提供的地址向谭诗欣邮寄了收楼通知书，谭诗欣也曾于2013年10月9日前往美的公司处进行房产验收，可以认定美的公司履行了通知收楼义务。谭诗欣虽然在验房时提出异议，但提出的问题多属于房产外部或者公用部分的维修问题，如“幕墙金属部分未安装”、“写字楼大堂的面积、形象与甲级写字楼和总写字楼面积不匹配”等，并不影响谭诗欣所购买的房产的正常交付和使�，谭诗欣不能以此为由拒绝收楼。根据本案证据，案涉房屋已符合约定的交付条件，虽然美的公司在约定的收楼期限最后一日才向业主履行通知收楼义务，但不存在逾期90天的情形，故谭诗欣以此为由提出解除合同的理由不成立，其通知行为不发生合同解除之效力。此外，谭诗欣又未能提供证据证实美的公司存在其他足以解除合同的违约行为，因此，其起诉请求解除案涉合同以及返还购房款和相应的违约金、损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，谭诗欣的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64854.59元，由上诉人谭诗欣负担。本判决�终审判决。审判长温万民审判员余珂珂代理审判员徐允贤二〇一六年十一月十一日书记员陆灏珺第11页共11页