上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初98604号原告：上海润和喆悦企业管理中心(有限合伙)，住所地上海市崇明区。执行事务合伙人：顾姬宝。委托诉讼代理人：王晓锋。委托诉讼代理人：张国栋，上海创远律师事务所律师。被告：玫根实业(上海)有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：李红波，执行董事。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海润和喆悦企业管理中心(有限合伙)与被告玫根实业(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告上海润和喆悦企业管理中心(有限合伙)的委托诉讼代理人王晓锋、张国栋，被告玫根实业(上海)有限公司的委托诉讼代理人王依来到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年11月的租金人民币(以下币种同)239,481元及逾期支付租金的滞纳金(每逾期一日按照月租金1%的标准，从2019年11月2日起计算至实际支付之日止)；2、判令被告支付装修免租期的租金551,134.36元(239,481元每月*12个月/365天*70天)；3、判令被告支付将房屋恢复原状的费用和恢复原状期间租金损失共计450,000元；4、判令被告支付合同违约金1,915,848元(239,481元每月*8个月)；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月9日，原、被告签订《润和国际总部园商品房出租合同》(以下简称《出租合同》)，约定原告将上海市浦东新区张衡路XXX弄XXX号楼(以下简称系争房屋)出租给被告，租期从2017年11月19日起至2027年11月18日止，其中2017年11月19日起至2022年11月18日期间每月租金为239,481元，租金每两个月付一次，先付后用，付款时间为每月自然日1日之前。后被告逾期缴纳2019年11月租金，虽经原告发出《催款通知单》等多种形式催付，被告仍拒绝支付，故原告提起本案诉讼。审理中，原告申请撤回第3项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为判令被告赔偿装修免租期间的租金损失440,907.48元(239,481元每月*12个月/365天*56天)。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认可欠付2019年11月租金的事实，但认为在其与原告协商撤场事宜期间，原告就于11月中旬指使物业不让其给客户发货，导致其损失巨大；其同意向原告支付56天的装修免租期租金；其不同意支付逾期支付租金的滞纳金和解除合同违约金，若法院认为其应当支付，其也认为两项金额的计算标准过高，要求予以调低。本院经审理认定事实如下：2017年10月9日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《出租合同》，约定原告将系争房屋出租给被告。该合同第3-1条约定，在乙方签署本合同，并向甲方支付全额租赁保证金及首期租金的前提下，甲方于2017年11月1日向乙方交付系争房屋。第3-2条约定，系争房屋的租赁期自2017年11月19日起至2027年11月18日止。第3-3条约定，甲方给予乙方的装修期共70天，自该房屋交付之日起至2018年1月9日止；装修期内乙方无须支付租金，但仍应支付物业服务费及装修期间相关费用。第3-4条约定，甲方给予乙方的免租期共2个月，即2022年10月1日起至2022年10月31日及2027年10月1日起至2027年10月31日止；免租期内乙方无须支付租金、但仍应支付物业服务费及水电、通讯等能耗费；本合同期内，如因乙方原因导致本合同提前终止，或者乙方提前退租的，上述免租期待遇将被取消，乙方须补充支付该免租期(以已实际发生的为限)的租金。第4-1条约定，本合同签订之日起3个工作日内，乙方应向甲方一次性付清相当于两个月租金额的保证金478,962元。第4-3条约定，如乙方在本合同期限内违反本合同之任何规定，自甲方书面通知之日起5个工作日内乙方仍未改正的，则甲方有权以保证金冲抵乙方应付款项、违约金和作为甲方因此遭受损失之赔偿金。如甲方账户内的保证金经该等抵付和/或赔偿后小于本条规定之金额，乙方应在收到甲方书面要求之日起3个工作日内向甲方补齐该等差额；但乙方无权以保证金抵付其应付款项(包括但不限于乙方应向甲方支付的租金)。第5-1条约定，a.该房屋第一年至第五年(2017年11月19日起至2022年11月18日止)每月租金总额为239,481元；b.付款方式为每二个月支付一次，付款时间为每期首月自然日1日之前，先付后用。第5-3条约定，若乙方逾期支付上述费用，每逾期一日，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金，该滞纳金应自逾期的第一天起计算直至全部应付款项被付清为止，且该滞纳金的支付不能取代乙方应付未付的款项。第11-4条约定，乙方未能按期支付租金或物业服务费，且经甲方发出书面《催款通知单》后甲方仍未能在规定的付款期限(自《催款通知单》发出之日起7日)内收到乙方欠款的，甲方将向乙方发出《停水停电通知》甲方有权对乙方采取停水、停电等停用措施，对此有造成乙方损失的，甲方概不负责；若甲方自《催款通知单》发出之日起10日内仍未收到乙方欠款的，甲方有权单方面解除本合同，无偿收回该房屋并不退还保证金；乙方的行为被视为提前退租，乙方应按照本合同第十二条12-5的规定承担违约责任。第12-5条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的双倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2019年10月30日，被告向原告发送《公函》，内容为“我司于2017年10月9日与贵司签订了《润和国际总部园商品房出租合同》，约定我司承租位于上海市浦东新区张衡路XXX弄XXX号的房屋，租期为2017年11月19日至2027年11月18日。但现因我司经营不善，无力继续承租该房屋，我司计划承租至2019年11月30日，特此提前告知贵司，我司愿意就违约金事宜与贵司进行友好协商。”2019年11月4日，原告向被告发送《催款通知单》，要求被告支付11-12月份的租金共计478,962元。2019年11月13日，原告向被告发送《停水停电通知单》，内容为经原告多次催讨，被告仍未支付2019年11月-12月的租金，若被告在2019年11月15日前仍未付款，原告将根据约定，对被告采取停水、停电等停用措施。庭审中，原、被告一致向本院陈述到，第一、同意以原告起诉之日(2019年12月4日)作为《出租合同》的解除之日；第二、原告在2019年11月15日之后对系争房屋停水停电两三日即恢复供水供电；第三、原告于2019年12月底左右收回了系争房屋；第四、要求将被告支付的租赁保证金478,962元在本案中一并处理。原告还向本院陈述到，2019年11月中旬其并未阻碍过被告出货；合同约定的解约保证金标准较高，故原告自愿调整到诉请4的金额；被告退租时正逢春节后又由于疫情原因，系争房屋至今未能出租，原告损失巨大。庭后，被告向本院陈述到，其在庭审发表答辩意见时称同意支付56天的装修免租期租金是因为对合同3-4条的理解有误，依照合同约定该费用无须支付，故其现不同意支付。以上事实，由《出租合同》《公函》《催款通知单》《停水停电通知单》及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《出租合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。现原、被告双方一致同意《出租合同》于原告起诉之日即2019年12月4日解除，对此本院予以确认。由于《出租合同》的解除系被告单方要求提前退租并欠付租金所致，故其应对原告承担违约责任。关于原告要求被告支付2019年11月的租金239,481元及逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求，被告认可欠付该租金并称拒付租金是由于原告阻碍其向客户出货所致，但被告对其主张并未能提供证据予以证实，故其应向原告支付2019年11月的租金239,481元；对于逾期支付租金的滞纳金，本院认为逾期一日按月租金1%的标准支付显属过高，现被告也要求本院予以调低，故本院将该滞纳金酌情调整为每日按照欠付租金的万分之五的标准，期限从2019年11月2日起计算至2019年12月4日合同解除之日止。关于原告要求被告赔偿装修免租期间的租金损失440,907.48元的诉讼请求，本院认为虽然《出租合同》第3-3条约定原告给予被告的装修期共70天，此期间内被告无须支付租金，但原告对被告免除上述期间的租金是基于对合同顺利履行完毕的期待；本案中《出租合同》因被告要求提前退租而中途解除，原告出租系争房屋的合同目的无法实现，该70天的租金成为了原告的实际租金损失。考虑到被告的违约情况以及租赁合同实际履行期间与未履行期间的比例，本院认为原告要求被告赔偿装修期间56天的租金损失尚属合理，故对该诉讼请求，本院予以支持。被告在庭审中同意支付该56天的租金，但在庭后又表示因对合同条文理解有误不愿支付，明显有违诚实信用原则，故对被告的该辩解，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金1,915,848元的诉讼请求，本院认为该违约金计算标准显属过高，且被告也要求本院予以调低，故本院根据租赁合同的实际履行情况以及原告的损失情况，酌情认定被告应承担的违约金为718,443元，扣除租赁保证金478,962元，被告还应向原告支付违约金239,481元。审理中，原告撤回并变更了部分诉讼请求，此系其对自身民事权利和民事诉讼权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告玫根实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海润和喆悦企业管理中心(有限合伙)支付租金239,481元及滞纳金(以239,481元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年11月2日起计算至2019年12月4日止)；二、被告玫根实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海润和喆悦企业管理中心(有限合伙)装修免租期间的租金损失440,907.48元；三、被告玫根实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海润和喆悦企业管理中心(有限合伙)违约金239,481元(被告支付的租赁保证金478,962元已抵扣)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,570元，减半收取计13,785元，保全费5,000元，合计18,785元，由原告上海润和喆悦企业管理中心(有限合伙)负担8,685元，由被告玫根实业(上海)有限公司负担10,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年五月二十二日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。