湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0922民初2830号 原告：胡光辉，男，1975年1月10日出生，汉族，住桃江县。 委托诉讼代理人：陈慧平，益阳市赫山区梓山法律服务所法律工作者。 被告：胡某，女，1981年4月23日出生，汉族，住桃江县。 被告：莫佳，1989年9月5日出生，汉族，住桃江县。 被告：莫倍淇，1998年3月23日出生，汉族，住桃江县。 委托诉讼代理人：莫佳，1989年9月5日出生，汉族，住桃江县。系被告莫倍淇姐姐。 被告：莫某，2010年7月29日出生，汉族，住桃江县。 法定代理人：胡某，女，1981年4月23日出生，汉族，住桃江县。系被告莫某母亲。 原告胡光辉与被告莫再生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，莫再生于2020年9月21日死亡，本院遂于2020年10月14日裁定中止诉讼。2020年12月10日，原告胡光辉向本院提交追加被告申请书，申请追加莫再生的继承人胡某、莫佳、莫倍淇、莫某作为被告参加本案诉讼，本院经审查通知胡某、莫佳、莫倍淇、莫某作为被告参加本案诉讼，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告胡光辉及其委托诉讼代理人陈慧平到庭参加诉讼，被告胡某、莫佳、莫倍淇、莫某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡光辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同，将交易房屋限期交付给原告；2、判令被告支付67000元违约金给原告。事实与理由：2016年起，莫再生一直在原告店里购买钢筋，用于在承包工程建设，经双方确认，莫再生欠原告钢筋款348400元。后经原告与莫再生协商一致，于2019年9月18日签订房屋买卖合同，莫再生自愿将桃花江镇创业村井湾组玉潭学校旁安置区第一排第三层的自家安置房一套作价270800元抵债给原告，用于偿还部分钢筋款。该合同约定了房屋的位置、价格、所有权归属及违约责任，并由莫再生所在村的村干部及当地公安机关协警对该合同的真实性予以证明。之后，原告向莫再生主张交房事宜，但莫再生拒不履行房屋交付义务。在本案诉讼过程中，莫再生于2020年9月21日死亡。胡某系莫再生妻子，莫佳、莫倍淇、莫某系莫再生子女，是莫再生遗产管理人和继承人，与本案有着直接利害关系，申请追加胡某、莫佳、莫倍淇、莫某作为被告参加本案诉讼，依法承担责任。 被告胡某、莫佳、莫倍淇、莫某未作答辩，亦未提交证据。 对于有争议的事实及证据，本院认证如下：一、原告胡光辉提交了房屋买卖合同一份、销售单一组，待证明2018年至2019年期间莫再生共欠原告货款348400元,后莫再生用房抵部分欠款，且莫再生应承担违约责任的事实。本院认为，房屋买卖合同、销售单系书证，且买卖合同书上有莫再生所在村组村干部四人签名见证，亦加盖桃江县桃花江镇创业村村民委员会公章，而被告胡某、莫佳、莫倍淇、莫某放弃质证权利，未提出反驳，故结合原告的当庭陈述，本院对以上证据予以采信，能证明房屋买卖合同书系在莫再生结欠原告胡光辉货款未还的情况下，莫再生与原告胡光辉达成了以房抵偿货款的合意而签订的。二、原告胡光辉提交了拆迁安置补偿协议书一份、2021年1月6日桃江县桃花江镇创业村村民委员会出具的证明一份，待证明被拆迁人为莫再生，复迁安置在创业村曙光路东侧安置点，诉争房屋系莫再生在安置点自建的房屋。被告莫佳提交了2020年12月22日桃江县桃花江镇创业村村民委员会出具的证明一份，待证明被征收房屋系莫再生与其前妻文卫英共建，参与土地分配的人口为莫再生、莫佳占有土地分配的75%，其中25%的土地分配为集体所有，所有征拆协议均只署名莫再生一人，全部款项由莫再生一人领取。本院向湖南桃江经济开发区管理委员会征地拆迁安置办公室调取的拆迁安置补偿协议书与原告提交的该协议书复印件核对一致，且无其他莫再生在桃花江镇创业村井湾组玉潭教育安置基地建设房屋的材料。本院认为，拆迁安置协议证据来源形式合法，系书证，有较高的证明力，证据有效，予以采信；2021年1月6日村委证明来源形式合法，能与拆迁安置协议印证，证据有效，予以采信；2020年12月22日村委证明系复印件，证明内容模糊，无其他证据佐证，不予采信。被告莫佳主张她是争议房屋共有人，但无充分证据证实，其他被告对争议房屋未提出抗辩，依据以上有效证据，应认定争议房屋由莫再生合法建造，归莫再生所有。 经审理查明，本院认定如下事实：2018年至2019年期间，原告胡光辉多次向莫再生供应钢筋，莫再生欠付原告货款。2019年9月18日在原告返付货款过程中，经协警、当地村委人员见证，原告为乙方与莫再为甲方生签订房屋买卖合同，以房抵债偿还货款，合同约定“将位于桃花江镇创业村井湾组玉潭安置区一排第三层138㎡房屋抵偿部分货款（270,800元）”，合同还约定“五、该房屋在政策性调整，转为国有划拨土地或出让地转卖时，甲方必须无条件配合乙方办理过户、签字、盖章等相关手续。八、房屋买卖合同成立后，在法律、政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方办理房产证到乙方名下”。之后，莫再生未实际将房屋交付给原告，亦未进行房屋初始产权登记。 另查明，被告胡某系莫再生妻子，被告莫佳、莫倍淇、莫某系莫再生子女，被告莫佳在诉讼中书面申明放弃遗产继承。 本院认为，本案的争议焦点有三：一、案涉《房屋买卖合同书》的效力。二、被告是否应当向原告胡光辉将交付争议房屋。三、被告是否应支付违约金67000元。 一、关于第一个争议焦点。 案涉《房屋买卖合同书》系在莫再生与原告胡光辉结算确认货款未还的情况下，莫再生与原告胡光辉达成了以案涉拆迁安置房抵偿货款的协议，属债务清偿期届满后当事人达成的以物抵债协议，该房屋买卖合同系合同双方的真实意思表示，不违反效力性强制性规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告与莫再生之间签订了房屋买卖合同，原告已全额支付房屋价款，但莫再生未交付房屋，双方也未办理案涉房屋所有权转移登记手续，故原告对案涉房屋享有债权，有向莫再生请求交付房屋的权利。 二、关于第二个争议焦点。 在诉讼过程中，莫再生于2020年9月21日死亡，依据《中华人民共和国继承法》第二十五条“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承”之规定，被告胡某、莫倍淇、莫某作为莫再生的第一顺序继承人，对是否继承没有明确表示，视为接受继承；被告莫佳在本案诉讼中书面申明放弃遗产继承，是其真实意思表示，本院认可。《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”规定，该条文所称债务，并非专指金钱债务，当然包括合同项下的义务，故被告胡某、莫倍淇、莫某作为接受莫再生遗产继承的第一顺序继承人，应当继续向原告履行交付诉争房屋的义务。 本案所涉房屋买卖，因为涉案房屋的性质属于动迁安置地自建房，未进行房屋初始产权登记，且房屋买卖合同也约定：该房屋在政策性调整，转为国有划拨土地或出让地转卖时，甲方必须无条件配合乙方办理过户、签字、盖章等相关手续，现无证据证明该房屋土地性质已转为国有划拨土地或出让地，办理过户手续条件不成熟，应待条件成就后另行处理。 三、关于第三个争议焦点。 原告胡光辉主张由被告支付违约金67000元，但无证据证明原告与莫再生约定了交房期限，也无证据证明原告向莫再生催告且拒不履行，故对于原告主张违约金的诉求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告胡某、莫倍淇、莫某在本判决生效后十日内，将位于桃花江镇创业村井湾组玉潭安置区一排第三层138㎡房产房屋交付原告胡光辉； 二、驳回原告胡光辉的其他诉讼请求。 案件受理费6368元，减半收取3184元(原告已预交），由原告胡光辉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  刘辉球 二〇二一年一月二十一日 法官助理李卓敏 书记员陈晓娟 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第九不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国继承法》 第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。