上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初21276号原告(反诉被告)：上海雅特曼钢琴有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：罗加奇，董事长。委托诉讼代理人：夏敏，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁海华，上海儒君律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海繁盛实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：谢丽洁，董事长。委托诉讼代理人：徐军，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭惠英，上海中夏律师事务所律师。原告(反诉被告)上海雅特曼钢琴有限公司(下称雅特曼公司)与被告(反诉原告)上海繁盛实业有限公司(下称繁盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年6月23日公开开庭进行了审理。雅特曼公司的委托诉讼代理人袁海华，繁盛公司的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅特曼公司向本院提出诉讼请求：1、判令繁盛公司免除雅特曼公司2020年2、3、4月疫情期间，按每月21,777.27元计算的租金计65,331.80元；2、要求繁盛公司赔偿雅特曼公司财产损失2,126,852.38元。事实与理由：原、繁盛公司于2000年3月6日,签订一份房屋租赁协议,约定雅特曼公司承租繁盛公司的1050平方米厂房及附加过道。2002年1月6日双方续签了租赁合同,租赁期自2002年3月1日至2020年5月27日。双方于2008年9月8日又签订了办公室的房屋租赁协议,约定雅特曼公司承租繁盛公司210平方米的厂房作办公用,租赁期自2008年10月30日至2020年5月27日。雅特曼公司承租后,将原厂房进行修缮与改造,把原破瓦屋顶进行重修。因厂房地势低,遇雨就积水,故做了地下排水系统,顺便做了地面的道路。对厂房进行了装修与添置,还申请安装了大功率的电力设备等，投资高达300多万元。现繁盛公司跳过雅特曼公司与雅特曼公司的次承租人直接签订租赁合同，按照双方租赁合同约定：承租期满后,甲方财产归甲方,乙方财产归乙方。现对添附的财产,只有附于房屋才有价值,如果雅特曼公司拆除,其就失去价值与功能。雅特曼公司的添附经鉴定评估为2,126,852.38元，故雅特曼公司方请求由繁盛公司赔偿雅特曼公司2,126,852.38元。新冠疫情系不可抗力因素,直接导致了雅特曼公司在疫情期间因为坚持履行租赁合同而产生了巨大的损失。雅特曼公司遭受的经济损失,按照公平原则,应由双方共同承担,亦符合法律规定。现雅特曼公司主张免除雅特曼公司疫情期间租赁厂房的三个月租金。根据我国合同法的规定,请求法院支付雅特曼公司的诉讼请求。繁盛公司辩称：涉案房屋当中现在所存的物品，并非是雅特曼公司的东西，全部都是归繁盛公司所有。双方之间的租赁合同是租期届满之后才正常终止，并不是提前解除租赁合同。2017年时，繁盛公司曾花费466,800元对雅特曼公司搭建物进行了回购，所以繁盛公司不需要对雅特曼公司进行赔偿。在2017年开始，雅特曼公司对房屋进行转租，年租金收入将近有100万元，但是雅特曼公司从繁盛公司处承租成本就是年租金，20多年来享有了巨大经济利益，所以繁盛公司不同意进行赔偿。双方虽然约定租期届满后“甲方财产归甲方,乙方财产归乙方”，但它不是一个明确的约定，是指在租赁合同到期之后现场遗留的，可以移动的相关财产，是归雅特曼公司所有的，雅特曼公司可以拿走，其他的财产就归繁盛公司所有。这也符合有关司法解释的规定。疫情期间给与租金减免是国家对国资背景的公司要求，而繁盛公司是集体企业，不在此限，故不同意减免租金。繁盛公司提起反诉：判令雅特曼公司向繁盛公司支付拖欠的租金人民币171,091.62元。事实和理由：2000年3月28日、2002年1月6日及2008年9月8日，雅特曼公司作为承租方与繁盛公司分别签订《房租赁协议》，约定由繁盛公司将位于向阳村的房屋出租给雅特曼公司使用，租赁期限均于2020年5月27日届满。2019年12月3日，繁盛公司特提前约半年时间向雅特曼公司发出《关于租期届满后不予续租的告知函》，明确告知租赁期限届满后，将不与雅特曼公司续租。2020年3月9日，雅特曼公司向繁盛公司发出律师函，称享有优先承租权，要求续签《房屋租赁协议》，否则繁盛公司应赔偿各项损失200万元。2020年3月17日，繁盛公司特意将租赁期限届满后涉案房屋拟招租企业须优先满足的相关条件明确告知雅特曼公司，并提醒雅特曼公司若有承租意向须于2020年3月25日前反馈，逾期则视为无承租意向。然而雅特曼公司并未在规定的期限内，向繁盛公司反馈其承租意向。2020年5月28日，鉴于《房屋租赁协议》约定的租期届满，繁盛公司向雅特曼公司发出《关于收回出租厂房的告知函》，告知双方的租赁关系已终止，并要求雅特曼公司向繁盛公司支付拖欠的租金171,091.62元。因雅特曼公司早在多年前就将其承租的房屋全部转租，其本身并未在租赁房屋内有任何实际生产经营活动，并还收取着高额的转租租金。疫情期间，雅特曼公司并未减少转租的租金收入，却未向繁盛公司全面履行支付租金的义务，反而诉至法院，虚构巨额损失，故雅特曼公司主张以及事实和理由均不成立。针对反诉，雅特曼公司辩称：欠租金额属实，但疫情期间雅特曼公司应当对繁盛公司进行三个月的租金减免。本院经审理认定事实如下：2000年3月28日。上海市颛桥镇xx村(出租方、甲方)与王某某、於某某、王某某(承租方，乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于xx村厂房出租给乙方使用，厂房建筑面积1,050平方米(10间)，毗邻厂房侧向北的一个通道和相邻一块1,050平方米(以围墙为界)的一块场地一并租给乙方使用。乙方每年向甲方交租金115,000元。每5年递增3%，租期20年，自2000年5月28日起到2020年5月27日止。甲方提供水、电到厂区，包括修厕所和围墙、平整通道和1,050平方米的空地。甲方做好厂房正常维修工作，保证乙方正常使用。甲方按国家有关标准收取电费、水费，分表与总表如有误差，按实际数百分比分摊，不得随意加价。承租期满后，甲方财产归甲方，乙方财产归乙方，乙方需续租，在同等条件下可优先考虑。雅特曼公司成立后，2002年1月6日，繁盛公司(甲方)与雅特曼公司(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于向阳村繁盛实业公司厂房建筑面积1,050平方米(10间)、厂房后侧由东向西与厂房平衡的一个通道出租给乙方，租金每年115,000元，每5年递增3%。租期自2002年3月1日起到2020年5月27日止。甲方提供水、电到厂区，厂区内水、电由乙方负责。甲方做好厂房正常维修工作，保证乙方正常使用。乙方在使用期内不得随意转租。合理使用厂房，如有发生损坏，甲方有权提出干涉，进行赔偿。承租期满后，甲方财产归甲方，乙方财产归乙方。乙方需续租，在同等条件下可优先考虑。2008年9月8日，繁盛公司(甲方)与雅特曼公司(乙方)签订《房屋租赁协议》，甲方将其在乙方厂房正大门前北楼第二层面积约210平方米租给乙方作办公所用。前5年免交租金，从2013年12月1日开始交租金，每年租金1万元。租期从2008年10月30日起至2020年5月27日止，其余条款按2002年1月6日协议执行。上述繁盛公司向雅特曼公司出租的部位均无产证及批建手续。雅特曼公司在2000年至2017年期间，对承租厂房、通道、办公室进行过电线安装、围墙粉刷、下水道、厕所修建、办公室装修、更换房顶铺设彩钢板等投入，雅特曼称陆续投入有300多万元。雅特曼公司曾于承租的场地上搭建了两层楼的车间。2016年3月10日，上海市闵行区颛桥镇向阳村民委员会(甲方)与雅特曼公司(乙方)签订《回购协议书》，上载：乙方在甲方位于向阳路XXX-XXX号建设了1,558平方米的建筑供乙方自身使用，现双方达成一致意见：1、乙方承诺于2016年3月20日前自行搬离上述租赁房屋，拆除自身建设的违法建筑，清退转租户(如有)，将上述租赁房屋清偿后交还给甲方，交还甲方后由甲方依法行使完全的土地及房屋使用权，乙方及乙方转租之承租户(如有)不得干涉。2、乙方授权甲方于2016年3月20日办理水电煤等销户手续。3、乙方承诺在2016年3月20日前完成转租清退工作。4、乙方自身建设的建筑物1,558平方米，由甲方进行回购，甲方同意给予乙方一次性材料回购费446,800元。该协议由王永金代表雅特曼公司签订。协议签订后，雅特曼公司获得了回购款446,800元，拆除了自行搭建物。2017年至2020年期间，雅特曼公司将涉案房屋转租给案外人侯某某。因雅特曼公司迟延支付租金，2019年4月起在双方微信沟通中，繁盛公司多次向雅特曼公司催要租金。2019年12月，繁盛公司向雅特曼公司发出租期届满后不再续租的告知函。2020年3月9日，雅特曼公司发函向繁盛公司主张优先承租权，否则要求赔偿各项损失200万元。颛桥镇向阳村民委员会、繁盛公司回函称雅特曼公司不享有优先承租权，不同意赔偿200万元并告知拟招租企业须满足的条件，要求雅特曼公司务必于2020年3月25日之前反馈承租意向。雅特曼公司未有回应。2020年5月27日租赁合同期限届满，雅特曼公司未获续租。2020年5月28日，繁盛公司发出告知函，要求雅特曼公司及次承租人侯某某返还厂房，并催要欠租171,091.62元。繁盛公司称已将上述三个合同项下的厂房、场地、办公室全部收回。雅特曼公司称繁盛公司已直接与侯某某签订租赁协议。审理中，经雅特曼公司申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对雅特曼公司承租范围现场遗留的电力设施、围墙、吊顶、办公室装修等进行了审价。审价单位根据雅特曼公司陈述的建筑时间和施工时间审定了造价：1、外墙搭建土建工程造价239,840.38元(2014年7-8月)；2、外部搭建安装工程造价6,961.70元(2014年7-8月)；3、室外场地外墙及厂房内地坪工程造价366,859.83元(2012年5-6月)；4、室外电力安装工程造价27,789.83元(2012年5-6月)；5、厂房及办公室装饰工程造价1,257,238.19元(2016年3-6月)；6、厂房及办公室安装工程228,162.45元(2016年3-6月)。合计2,126,852.38元。雅特曼公司对鉴定结论无异议。繁盛公司认为上述项目均属于繁盛公司方财产，对鉴定结论不认可。鉴定机构陈述，涉案房屋有无产证不影响对上述项目造价的评估，就建筑本身而言，评估成新率为70%，即现价值可按2,126,852.38元的70%即1,488,796.67元计取。另查明，至2020年5月27日租期届满，雅特曼公司尚欠繁盛公司租金171,091.62元。上述事实，由雅特曼公司提供的房屋租赁协议三份、施工合同、结算清单、装修发票、律师函、2019年的现场照片、鉴定报告等证据，繁盛公司提供的告知函、律师函、复函、快递凭证、签收记录、收回厂房的函、微信聊天记录、雅特曼公司信息、回购协议书等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，繁盛公司向雅特曼公司出租的厂房、通道、场地、办公室，因未取得合法批建手续，故双方签订的房屋租赁合同为无效的合同。对租期届满后是否续约的问题，繁盛公司在租期届满之前的合理时间内已经将招租条件告知雅特曼公司，雅特曼公司未予答复，说明其无意续约。繁盛公司有权在租期届满后将租赁物另行出租他人。现雅特曼公司依据前述合同在租期届满后主张相关装修损失，双方虽然约定租期届满后“甲方财产归甲方,乙方财产归乙方”，该“财产”应当指可移动财产，对于形成附合的装饰装修，雅特曼公司在投入时应对租赁期限届满后不续约的风险有了预估，雅特曼公司已将该投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本，在租赁期间实际已进行了分摊，对相应的装饰装修及改建最大化地进行了利用，租赁目的已经实现，承租人已无要求出租人赔偿损失的基础。故雅特曼公司要求繁盛公司赔偿其对租赁物投入的财产损失2,126,852.38元，本院难以支持。繁盛公司要求雅特曼公司支付欠租171,091.62元，雅特曼公司对欠租数额予以确认，但要求免除疫情期间三个月的租金，经查雅特曼公司自2017年将房屋转租案外人，本身不在承租场所开展经营活动，亦无证据证明疫情期间雅特曼公司租金收益受损，故繁盛公司要求雅特曼公司支付欠租，合法有据，本院予以支持。雅特曼公司要求减免三个月租金，因缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海雅特曼钢琴有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海繁盛实业有限公司欠租171,091.62元；二、驳回原告(反诉被告)上海雅特曼钢琴有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,800元，鉴定费83,000元，由原告(反诉被告)上海雅特曼钢琴有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计1,860.92元，由原告(反诉被告)上海雅特曼钢琴有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群法官助理  吴锦涛书 记 员  吴锦涛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。