上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初71933号原告：严海荣，男，1962年6月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：张新霞，女，1961年5月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：严瀛智，男，1992年5月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三原告共同委托诉讼代理人：桑根财，上海市联诚律师事务所律师。被告：上海爱法房地产经营开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：庞爱珠，总经理。委托诉讼代理人：汤甫臣，上海市金石律师事务所律师。原告严海荣、张新霞、严瀛智诉被告上海爱法房地产经营开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理，原告严海荣及三原告的共同委托诉讼代理人桑根财，被告上海爱法房地产经营开发有限公司的委托诉讼代理人汤甫臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严海荣、张新霞、严瀛智向本院提出诉讼请求：一、被告将上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号别墅(以下简称“系争房屋”)修复至原告能正常使用的状态(符合GB50007-2011规范)；二、被告赔偿原告因系争房屋不能正常使用所造成的损失，自2018年10月8日起按每月人民币(币种下同)10,500元的标准计算至房屋修复之日止；三、被告赔偿原告因系争房屋不能正常使用所造成的物业管理费损失，自2018年10月8日起按年物业管理费19,011.46元标准计算至房屋修复之日止。事实及理由：被告是系争房屋的开发商，2011年原告向被告购买了系争房屋,房屋总价8,955,636.96元。2018年初，原告在交物业管理费时，顺便查看了房屋，发现房屋外北面的明沟、台阶等处有不同程度的脱脚下沉,车库门口的水泥坡道开裂。当天，原告就向物业公司反映了上述情况。2018年10月8日，原告又去系争房屋查看,发现明沟下沉、台阶掉落、汽车坡道上拱较之前更为严重,同时又新发现天沟钢筋外露锈蚀的情况。原告当即写了一张报修单交给物业公司,请物业公司上报给被告。但被告既没有对系房屋进行修复,也未给原告有任何回复。2020年4月20日，原、被告进行协商沟通，被告认为房屋质量没有大的问题(结构性问题),所出现问题主要是室外回垫土下沉所引起的,房屋竣工已多年了,现沉降稳定了。当时原告也不希望自己的房屋存在着大的问题，接受了被告上述的解释,并提出三点协商解决的要求。但此后被告要求原告签署协议书,协议书上有“房屋倾斜”、“纠偏”等房屋结构性的问题,为此原告对系争房屋是否存在严重的质量问题(房屋结构性问题)产生了怀疑。原告聘请建筑专业人士对房屋进行测量,测量后的数据表明房屋存在主体结构问题。主体结构问题属终身保修范围之内，故被告应对系争房屋所出现的房屋结构性倾斜和基础性沉降超标承担法律责任。由于房屋存在严重的质量问题,造成原告无法正常使用，自原告2018年10月8日致信被告要求修复之日起至系争房屋修复到符合国家标准之日止的损失应由被告承担。被告上海爱法房地产经营开发有限公司辩称：对房屋存在质量问题没有异议，同意进行维修。不同意承担房屋不能使用的损失。原告自认购买房屋后始终没有居住，一直是空置的，鉴定意见书也只认为存在影响，而不是完全不能居住。2020年4月16日，原告第一次向物业公司反映房屋质量问题，即便计算租金损失也应该从2020年4月起计算，而且被告承认有质量问题，同意进行维修，鉴定没有必要，鉴定期间的租金损失属于扩大损失。原告主张每月租金标准10,500元也没有依据。物业费不属于房屋质量问题导致的损失。本院经审理认定事实如下：被告是系争房屋的开发商。2009年10月17日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买系争房屋，房屋总价暂定900万元，约定的交付时间为2010年8月31日。合同第十七条还约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋……如主体结构不符合本合同附件三约定的标准,乙方有权单方面解除本合同；双方商定对标准的认定产生争议时,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十八条约定，该房屋交付后,乙方认为主体结构不合格的,可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测；经核验,确属主体结构质量不合格的,乙方有权单方面解除本合同。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起,甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。附件五约定，建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决；建设单位拒绝修复或者拖延修复的,业主可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。合同签订后，双方按约履行，房屋结算总价为8,955,636元，原告于2011年2月取得上海市房地产权证，房屋建筑面积为440.08平方米。因房屋出现倾斜、天沟开裂、地坪凸起开裂等质量问题，双方未能协商一致，原告起诉来院。审理中，经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋是否存在倾斜、沉降质量问题、该问题是否属于房屋主体结构质量问题、房屋质量问题是否影响使用及影响程度等进行鉴定并出具修复方案。2021年1月19日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具上房院鉴[2020]建鉴字第1178号鉴定意见书。鉴定意见为：1、系争房屋南北向最大整体倾斜为10.9‰、平均倾斜为9.2‰，大于《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)规定的地基变形允许值为4‰。系争房屋存在整体倾斜质量问题。2、系争房屋北侧、东侧、西侧室外排水沟断裂、脱开、下沉，车库外水泥地坪凸起、开裂，东西侧室外台阶脱开、断裂。屋顶天沟檐口外粉刷局部脱落、大范围开裂。3、系争房屋地基基础属于主体结构的一部分，房屋地基基础明显倾斜会影响房屋的正常使用。4、系争房屋整体倾斜等质量问题应予以纠偏加固/修复处理，纠偏加固/修复方案详见本意见书第六部分。系争房屋纠偏加固/修复处理，应提请具有专业资质和经验的设计、施工单位实施，并符合国家相关规范和建设工程管理规定。鉴定意见书第六部分修复方案，主要内容为：基于目前系争房屋处于毛坯、未装修、未入住状态；系争房屋南北向最大倾斜和平均倾斜均大于4‰，最大倾斜超过规范允许的2.725倍；不能排除房屋在装修、居住后整体倾斜继续加大的可能；因此，建议应对系争房屋地基进行加固、纠偏。具体方案包括：1、基础加固、纠偏方案，2、屋顶檐口损坏修复方案(略，详见鉴定意见书)。双方对上述鉴定结论均无异议，并同意按照鉴定意见书确定的修复方案进行修复。鉴定人当庭再次确认，系争房屋的质量问题属于主体结构质量问题；房屋倾斜超过了9‰，建议不要居住使用，居住使用前装修增加荷载，会导致倾斜增加。原告提供了书面函件的照片及相应的拍摄手机截屏，证明2018年10月8日原告向物业公司送交书面函，提出房屋存在质量问题，要求进行维修，书面函送交物业公司时，原告进行了拍照留底。被告不认可该书面函，认为证据不能证明书面函已经送交物业公司，也不能证明被告收到了该书面函。原告提供了网页截图，证明同一小区房屋租赁价格有每月6,000元、10,500元、14,000元，原告按每月10,500元主张。被告对网页真实性没有异议，但认为10,500元的是房屋是装修房，未装修的应按6,000元计算。原告认为，6,000元的房屋面积为200平方米，系争房屋大于400平方米，按面积单价计算系争房屋租金每月超过10,000元，现同意按照每月9,000元计算。双方均确认就系争房屋的租金标准不申请鉴定，由法院酌情处理。另查，系争房屋的物业管理费为每月1,584.30元。本院认为，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。现系争房屋出现主体结构工程质量问题，被告应承担保修责任。现双方同意由被告按照鉴定意见书确定的修复方案对系争房屋进行修复，本院予以照准。鉴定意见书明确，系争房屋地基基础属于主体结构的一部分，房屋地基基础明显倾斜会影响房屋的正常使用。庭审中，鉴定人再次明确房屋倾斜超过了9‰，建议不要居住使用。据此，本院可以认定房屋质量问题已导致房屋无法居住使用。原告购买房屋后长期空置，不影响原告在发现房屋质量问题并要求被告进行维修的同时主张质量问题导致房屋不能使用的损失。现原告提供的证据不能证明其2018年10月向物业公司及被告提出了维修房屋的主张，故本院按照被告的自认，自2020年4月起计算原告不能使用房屋的损失。案件审理期间，被告虽然明确表示同意进行维修，但双方始终未能对具体的维修方案达成一致，且被告亦不认可房屋质量问题已经导致原告无法使用房屋，故原告申请对房屋质量问题及相应的原因、修复方案等进行鉴定，并无不当，鉴定期间的房屋空置损失不属于扩大损失。原告按照周边同类房屋的租金价格主张不能使用房屋的损失，本院予以认可。原告提交了相应的证据证明租金价格，本院认为，根据原告提供的证据，结合系争房屋的面积、毛坯状态，原告主张按照每月9,000元计算的意见，尚属合理，本院予以认可。物业管理费是原告持有系争房屋应当承担的费用，无论使用与否，均应交纳。本院已经按照周边同类房屋租金的价格支持了原告的损失，原告完全可以以该价格租赁周边同类房屋以解决其居住问题，该按照租金价格计算的损失已经足以涵盖原告不能使用系争房屋所造成的损失，据此原告主张的物业管理费损失，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十五条，2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告上海爱法房地产经营开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对上海市浦东新区航头路XXX弄XXX号房屋按照上房院鉴[2020]建鉴字第1178号鉴定意见书确定的修复方案进行维修；二、被告上海爱法房地产经营开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告严海荣、张新霞、严瀛智自2020年4月16日起至房屋修复之日止的损失(按每月9,000元计算)；三、驳回原告严海荣、张新霞、严瀛智其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,457元，由原告严海荣、张新霞、严瀛智负担799元，被告上海爱法房地产经营开发有限公司负担4,658元。鉴定费215,000元，由被告上海爱法房地产经营开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇二一年四月二十日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。