上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22782号原告：陈婕，女，1978年7月5日生，汉族，住上海市虹口区华昌路******。原告：陆文法，男，1953年9月6日生，汉族住上海市虹口区华昌路XXX弄XXX号XXX室。两原告共同委托诉讼代理人：马明泳，上海广勤律师事务所律师。被告：上海富平投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区真新街道新郁路****。法定代表人：刘学军，总经理。委托诉讼代理人：王子君，上海君乐律师事务所律师。原告陈婕、陆文法与被告上海富平投资管理有限公司(以下简称富平公司)间排除妨害纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，后转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆文法及其委托诉讼代理人马明泳、原告陈婕的委托诉讼代理人马明泳，被告富平公司的委托诉讼代理人王子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈婕、陆文法向本院提出诉讼请求：1、判令富平公司搬离嘉定区新郁路XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)，并将系争商铺恢复原状后返还陈婕、陆文法；2、判令富平公司支付自2015年5月14日起至实际返还系争商铺之日止的房屋使用费(房屋使用费暂计至2019年9月9日为69,825.49元)。事实和理由：2014年5月14日，陈婕、陆文法与案外人上海健诺实业有限公司(以下简称健诺公司)签订商铺租赁合同，约定陈婕、陆文法将系争商铺出租给健诺公司，合同期限自2014年5月14日至2025年5月13日止，并约定自2015年5月13日起市场签约率未达到80%合同则失效。后陈婕、陆文法无证据证明市场签约率达到80%，故无法依据合同主张租金。但健诺公司未经陈婕、陆文法同意，于2015年5月13日之后将系争商铺转让给富平公司使用，富平公司系无权占有人，理应向陈婕、陆文法支付房屋使用费，并返还商铺。被告富平公司辩称，不同意陈婕、陆文法的诉讼请求。富平公司与陈婕、陆文法间不存在租赁关系，亦未实际使用系争房屋，故富平公司无需支付房屋使用费及返还系争商铺。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈婕、陆文法为系争商铺的产权人。2014年5月14日，陈婕、陆文法(出租人、甲方)与案外人健诺公司(承租人、乙方)签订《上海市商铺租赁合同》，载明协议背景为：甲方原系国际鞋城的业主，因原国际鞋城目前整体处于歇业状态，且甲方与前承租人的租赁协议已解除或终止。为盘活整个市场，乙方拟对整个原国际鞋城进行装修、宣传、招商，对原国际鞋城的所有商铺加以利用，即需乙方逐一与原国际鞋城的全部所有权人签订租赁合同，才能实现乙方与甲方签订本合同的目的。甲乙双方均一致同意，乙方必须与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，本租赁合同才能生效。该合同第一、二条约定，甲方向乙方出租系争商铺，建筑面积为26.09平方米。第三条约定，租赁期限自租赁期起始日十一年，即2014年5月14日起至2025年5月13日止，第一年因大面积改造、招商需要，甲方同意给予乙方一年免租期，第二年开始起支付商铺租赁费，先付后用，商铺租赁费起算日为收到全国名特优直营中心书面通知为准，但租赁期起始日同时需要满足下列条件：1、甲方已办理出房屋产权证，并把产权证复印件交付乙方；2、原国际鞋城所有产权商铺与乙方签订《上海市商铺租赁合同》的签约率达到80%，如届时签约率未达到80%，则租赁期起始日自达80%之日起算，免租期及商铺租赁也随之顺延，最长顺延期在一年之内，如一年内签约率始终未达到80%，本合同自动作废。该合同第七条约定甲方选择的分配方式为附件一。第八条约定，租金乙方每6个月一付，每6个月的第1个月的20号至30号为支付日。第十六条约定，租赁期间，甲方同意乙方或实际经某者可以对房屋重新分割、布局、装饰。合同附件一载明，二层店铺9700平方米，第一年5,664,800元，每年递增率为6%，以上一年度的结算租金额为标准。合同签订后，陈婕、陆文法向健诺公司交付了系争商铺。2017年12月11日，富平公司向陆文法账户支付3,047.31元，该款相当于健诺公司与陈婕、陆文法约定的第二年租金的20%。嗣后，健诺公司及富平公司均未向陈婕、陆文法支付租金。陈婕、陆文法于2019年6月诉至本院要求健诺公司支付2015年5月14日至2019年5月13日期间的房屋租金63,606.79元和利息，案号为(2019)沪0114民初14456号。该案审理中，健诺公司陈述系争房屋实际由富平公司使用，富平公司向陈婕、陆文法支付的费用并非替健诺公司代付。该案判决驳回陈婕、陆文法的全部诉讼请求。另查，系争商铺所在商城位于上海市嘉定区曹安公路XXX号、新郁路XXX号。商城原名上海曹安国际鞋城，由原上海兆地房地产开发有限公司开发，于2006年竣工。商场有南北两区，总建筑面积约45000平方米。2013年起，健诺公司与富平公司进入商城，陆续与商场内商铺小业主签订租赁合同，并对商场进行统一改造，将改造后的商铺出租给案外人经某。健诺公司与富平公司的法定代表人均为刘学军，富平公司系健诺公司的股东。商场现名美陈广场，地下一，地下**及**要经某鲜花及仿真花，三楼经某婚庆道具工艺品，商场内的商铺基本都已出租并处于经某状态。因健诺公司、富平公司拖欠商铺小业主租金，部分小业主涉诉。再查，在本院(2019)沪0114民初8376号案件中(该案判决已生效)，富平公司表示商场在2017年4月回签率已达到80%，2017年6月陆续向出租人支付全年租金的20%。本院认为，陈婕、陆文法虽然为系争商铺的所有人，但租赁合同约定健诺公司可以对商铺重新分割、布局、装饰，并对市场进行统一招商后经某。故陈婕、陆文法在出租系争商铺时即已接受商场统一经某管理的模式，并知晓系争商铺的权利行使将受到一定限制，其应当知道系争商铺所有权的性质不能等同于独立房屋，其权利行使必然要受到一定的限制。现商场内的大多数商铺业主已与富平公司或富平公司的关联公司签约，若单独处置系争商铺势必影响市场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，故系争商铺已不宜分割返还。故对陈婕、陆文法主张富平公司搬离系争商铺，并恢复原状及返还商铺的诉请，本院不予支持。关于陈婕、陆文法主张的房屋使用费，富平公司在生效判决书中确认市场于2017年4月与业主的签约率达到80%。鉴于陈婕、陆文法在2017年4月前未向健诺公司主张返还系争商铺，且其于2019年6月亦起诉要求健诺公司支付租金，结合租赁合同关于租赁期起始日自达到80%之日起算的约定，可以认定陈婕、陆文法默认市场签约率达80%时可收取租金。现系争商铺实际由富平公司经某使用，在未能明确具体时间的情况下，富平公司应自2017年5月1日起按租赁合同的租金标准向陈婕、陆文法支付房屋使用费。合同虽约定了一年免租期，考虑到健诺公司自2014年5月14日起接收系争商铺，故可认定一年免租期已届满。参照合同先付后用、每半年为支付周期的约定，富平公司现应将房屋使用费支付至2020年10月31日。经核算，扣除其已支付的3,047.31元，富平公司还应支付陈婕、陆文法自2017年5月1日起至2020年10月31日止的未付房屋使用费54,533.30元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告上海富平投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈婕、陆文法2017年5月1日至2020年10月31日期间拖欠的房屋使用费54,533.30元；二、驳回原告陈婕、陆文法的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,545元，由被告上海富平投资管理有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春审 判 员  黄 燕人民陪审员  许健章二〇二〇年七月七日法官 助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。