广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初20872号原告深圳市平湖股份合作公司第三分公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖社区高原路1号，统一社会信用代码914403003117736410法定代表人刘伟德。委托诉讼代理人石继刚，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人邓欣，广东普罗米修（龙岗）律师事务所实习律师。被告深圳市达天邦实业有限公司物业管理分公司，住所地深圳市龙岗区平湖镇宜昌路3号一层，统一社会信用代码9144030075252400XP。法定代表人熊锦先。被告深圳市达天邦实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖社区平湖大街273号，统一社会信用代码91440300708467562K。法定代表人熊敏先。上述两被告共同委托代理人盛旺，广东华途律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人陈楚银，广东华途律师事务所律师。原告深圳市平湖股份合作公司第三分公司与被告深圳市达天邦实业有限公司物业管理分公司（以下简称达天邦物业公司）、被告深圳市达天邦实业有限公司（以下简称达天邦公司）的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石继刚及邓欣、被告委托代理人盛旺及陈楚银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告之前身深圳市龙岗区平湖镇平湖村第三经济合作社与被告分别于2008年7月25日、2008年9月12日共签订了三份《深圳市龙岗区平湖镇平湖村第三经济合作社厂房租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定由被告达天邦物业公司承租原告位于深圳市龙岗区平湖镇平湖村87区1幢厂房及附加楼、7幢厂房，租赁期间自2008年9月1日起至2023年8月31日止，被告达天邦物业公司系被告达天邦公司的分支机构。其中《租赁合同》约定平湖村87区1幢厂房建筑面积3430平方米，月租金为51540元（人民币，下同）；平湖村87区1幢厂房附加楼建筑面积共800平方米，月租金为10400元；平湖村87区7幢厂房建筑面积共3153平方米，月租金为40989元，上述租金均约定每五年增加10%，被告达天邦物业公司在每月10日前一次性支付当月租金。自2018年9月份始，被告达天邦物业公司开始拖欠租金等费用，原告多次向被告达天邦物业公司发出《租金及违约金催缴通知书》要求其限期交纳租金及违约（滞纳）金，但截至2019年7月30日，被告达天邦物业公司已经逾期6个月未向原告支付。2019年7月12日，原告向被告达天邦物业公司发出《解除通知书》，解除了双方的租赁关系，并要求被告达天邦物业公司于2019年7月30日前交还承租物业，并交清拖欠的租金及违约金（滞纳）等费用，被告达天邦物业公司签收该函件后一直未予理会，对拖欠的租金及违约金（滞纳）等费用也拒不缴纳，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令（变更诉讼请求后）：1、确认原告之前身深圳市龙岗区平湖镇平湖村第三经济合作社与被告深圳市达天邦实业有限公司签订的两份《深圳市龙岗区平湖镇平湖村第三经济合作社厂房租赁合同》已于2019年7月12日解除；2、二被告向原告支付自2019年2月至7月逾期缴纳的租金697373.44元；3、二被告向原告支付逾期付款的违约（滞纳）金67191.08元（以每月所拖欠的费用为基数，按每日千分之一的标准向原告支付迟延履行违约金，2019年2月份74652.99元费用延期支付176日，违约金13138.93元；2019年3月份124544.09元费用延期支付148日，违约金18432.53元；2019年4月份124544.09元费用延期支付117日，违约金14571.66元；2019年5月份124544.09元费用延期支付87日，违约金10835.34元；2019年6月份124544.09元费用延期支付56日，违约金6974.47元；2019年7月份124544.09元费用延期支付26日，违约金3238.15元。以上违约金均计至被告还清之日止，暂计至2019年8月5日）；4、二被告支付自解除租赁关系之次日即2019年7月13日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；5、确认原、被告签订的87区一栋附加楼的《深圳市龙岗区平湖镇平湖村第三经济合作社厂房租赁合同》无效；6、二被告承担本案诉讼费、保全费、担保费、公告费等费用。被告辩称，一、双方在2008年7月25日、2008年9月2、9月12日共签订三份租赁合同，一份是租赁平湖村87区一栋厂房、一份是租赁87区一栋厂房的附加楼、第三份是租赁87区第七栋厂房。其中一栋厂房及附加楼是连在一起的，七栋厂房的物业是独立的，在对面。合同签订后至2018年底，被告都是按约履行了合同义务，交纳了租金。到2018年底，因政府对于所属的整个区域进行统一规划进入商量拆迁工作，所以导致相关承租的业务无法正常进行，出现了经营的困难。被告也多次和原告沟通，要求协商延缓或者减少租赁费用的事实。二、被告承租上述物业后，进行了水电及整体厂房改为商业的装修，投入数千万，三份租赁合同的期限都到2023年。提前解除包括因政府机关、政府部门要征用拆迁，都将给被告造成巨大的损失，所以被告也在和相关部门商谈符合法律规定的征收补偿方案，而原告明知被告在商谈上述补偿方案，被告也多次表明如果取得补偿不会拖欠原告任何的租金。在此前提下，原告仍然提起解除合同之诉，被告认为这是不公平、不公正的，是对被告权利的一个损害，该诉讼应该属于恶意诉讼，恳请法庭予以驳回。三、原被告之间签订了三份租赁合同，但原被告支付租赁费，原告并没有进行区分，统一的说收到了被告的租金。实际上依据被告计算，从2018年9月至今，三栋物业至今并没有拖欠租金，包括2019年11月29日被告支付了一栋厂房及附加楼的租金，总额74838.50元。按此计算，从2018年9月、10月开始出现拖欠租金的仅为双方签订了三份合同中87区第七栋，其他的一栋厂房及附加楼是没有出现拖欠行为。而7栋出现拖欠，是因为七栋厂房和被告承租的另外的其他部分物业是连体，属于政府修路必须拆迁的部分，已经基本上无法经营，所以导致这个情况出现。四、本案被告和原告合作十余年，在2018年底至今，因为政府要求征收的原因出现了部分的逾期，该原因并非被告能够预测，实际上给被告也造成重大损失，所以被告没有过错，不存在支付违约金的过错赔偿。综上，被告认为原告要求解除双方合同的事实和法律依据，于情于理不应得到支持。至于第7栋尚欠的租金，被告愿意继续支付，也希望能够取得原告的和解，能够继续合作，等到整个拆迁方案确定，被告一分不少的全额支付，以维护社会的和谐稳定。原告现在把合同终止，把所有的收回去，被告的补偿，包括对有些租户的补偿，将无法达成，也会造成重大的社会不安定隐患的出现。经审理查明，2008年7月25日，深圳市龙岗区平湖镇平湖村第三经济合作社（以下简称平湖合作社）作为出租单位，被告达天邦物业公司作为承租单位就平湖村87区1幢厂房签订《厂房租赁合同》。该合同约定：第一条、甲方出租平湖大街（房产证地址：平湖村87区1幢）厂房作商业之用。第二条、租赁期为15年（2008年9月1日至2023年8月31日止）。第三条、厂房楼高两层半，建筑面积总共3430平方米，租金每月每平方米为15元（含发票价），共计每月租金为51450元，第一个月租金从2008年9月1日起计。第四条、缴租办法按月收缴，即乙方应在每月10号前一次性向甲方交纳该月租金，不得拖欠，拖欠租金逾期每日应向甲方缴纳5%的滞纳金，若乙方连续拖欠甲方两个月租金，甲方有权收回厂房，没收押金及终止合同。第五条，乙方在租赁合同生效日起，不能改变厂房结构，若遇重大建筑结构变动应事先征得甲方书面同意方可实施。第七条，租赁厂房产权归甲方所有，乙方无权把租赁厂房抵押给第三者。乙方可将厂房全部或部分转租于他人，并到房屋租赁主管机关办理登记手续。如因特殊情况，可征得甲方书面同意，经双方协商后再作处理。第九条，在租赁期满可提前三个月，若双方同意延长租赁期，可协商重新签订合同，在同等条件下，乙方享有优先租用权，若双方任何一方不再续约，必须在期满前三个月以正式书面通知对方。租赁期满后乙方应将建筑物完好交还给甲方，厂房固定装修建筑物（电缆、电灯、门窗等）无条件归甲方所有，乙方不得拆除，如有损坏，乙方应给予修缮或按损坏程度赔偿甲方损失。第十条，在租赁期间，乙方如因中途万一有不可抗拒的因素（包括天灾等）被迫中止租约，应提前两个月通知甲方，乙方可不作误期补偿；甲方因政府道路改建拆迁厂房或不可抗拒的因素时甲方不作补偿给乙方，乙方可向拆迁部门索赔装修费。第十一条，双方议定合同签订时，乙方先交壹个月租金51450元给甲方作为履约保证金，待合同期满后退还乙方。第十二条，合同双方均不得擅自修改或随意废除，违反合同一方应给履约方赔偿经济损失，交付三个月租金作为赔偿。第十四条，此合同租金每五年按当时价格增加10%调整一次。2008年9月12日，平湖合作社作为出租单位，被告达天邦物业公司作为承租单位就平湖村87区7幢厂房签订《厂房租赁合同》，该合同中约定：厂房楼高四层，建筑面积总共3153平方米，租金每月每平方米为13元（含发票价），共计每月租金为40989元，第一个月租金从2008年11月1日起计；双方议定本合同签订时，乙方先交壹个月租金40989元给甲方作为履约保证金，待合同期满后退还乙；其他条款内容与上述合同条款相同。2008年9月12日，平湖合作社作为出租单位，被告达天邦物业公司作为承租单位就平湖村87区1幢厂房侧附加楼签订《厂房租赁合同》，该合同中约定：附加楼房建筑面积总共800平方米，租金每月每平方米为13元（含发票价），共计每月租金为10400元，第一个月租金从2008年11月1日起计；双方议定本合同签订时，乙方先交壹个月租金10400元给甲方作为履约保证金，待合同期满后退还乙；其他条款内容与上述两份合同的条款相同。上述三份厂房租赁合同签订后，被告使用涉案的租赁房屋，并向原告交纳租金。根据上述三份厂房租赁合同的约定，87区1幢厂房、7幢厂房、87区1幢厂房侧附加楼房的每月租金如下：2013年9月1日至2018年8月31日期间分别为56595元、45087.9元、11440元，合计113122.9元；2018年9月1日至2023年8月31日期间分别为62254.5元、49596.69元、12584元，合计124435.19元。截止法庭辩论终结时，原、被告确认被告仍在使用涉案房屋。2014年9月12日平湖合作社改制名称变更为原告。2018年12月20日，原告因被告拖欠2018年10月、11月、12月的租金向被告达天邦物业公司邮寄《租金及违约金催缴通知书》，注明收件人为被告的法定代表人熊敏先。2019年3月13日，原告因被告未如期支付2018年12月至2019年1-3月的租金向被告达天邦物业公司邮寄《租金及违约金催缴通知书》，注明收件人为被告的法定代表人熊敏先。2019年7月4日原告委托律师向被告发出《律师催告函》，该函中原告明确截止2019年6月30日被告累计共拖欠原告租金622175.95元及逾期付款滞纳金2513590.84元，要求被告收到该函后的3日内支付拖欠的全部租金及滞纳金。被告达天邦物业公司于2019年7月8日向原告作出《回复函》，其中记载“今年政府在我司承租范围内进行修建公路的市政拆迁工程，我司大部分租户因受该工程影响而陆续与我司解除合同，相继搬离。我司不仅免除原租户租金，还向原租户退还相应押金，造成严重的资金流失。且基于该工程，政府部门不批准任何租户进行再装修，导致我司出租租赁物业困难，已较长时间无租金收入。前述情形已经严重影响我司的正常经营，也导致我司资金周转困难，致使我司无法按时向贵司支付租金。现我司郑重承诺：在本月底前先向贵司支付两个月租金（即人民币248870.38元），剩余租金人民币323305.57元我司将会尽快想办法解决，并承诺在得到拆迁补偿款后先行偿付贵司所有租金。”2019年7月12日原告向被告达天邦物业公司邮寄《解除通知书》，该通知书中原告告知被告截至2019年7月12日，被告已无故拖欠达5个多月的租金696611.14元及违约金2513590.84元，并通知：一、双方租赁合同自本通知送达之日起解除，被告达天邦物业公司应于2019年7月30日前交还承租物业，缴清拖欠的租金、水电费、物业管理费等相关费用及逾期缴付的违约金；二、逾期不搬离或未全部搬离，原告有权自行收回租赁房屋并有权处置租赁房屋内物品；三、在该承租物业所进行的装饰装修，未形成附合的可自行拆除，但不得损坏房屋的主体结构，已形成附合的不得拆除并无偿归我司所有。原告提交的顺丰快递详情显示该邮件于2019年7月13日由同事代签收，签收底单显示“熊”的签名字样。另查，被告达天邦公司于2018年11月19日转账113122.90元、2018年12月28日转账226245.80元、33936.87元、2019年3月21日转账124435.19元、2019年4月25日支票支付124435.19元（备注“达天邦1月租金”）、2019年6月27日转账50000元、2019年8月14日转账74435.19元、248870.38元（备注“3、4月租金”）、2019年9月27日转账50000元、45000元、39435.19元（合计124435.19元）。2019年11月29日、12月30日、2020年1月30日、2月27日、3月31日被告的法定代表人熊锦先分别五次转账，每次转账40000元、34838.50元（每次合计74848.50元）。原告向被告达天邦物业公司开具发票的情况如下：2018年11月26日开具2018年9月租金56561.45元、56561.45元（合计113122.90元）的发票、2018年12月28日开具2018年9月剩余租金11312.29元的发票；2018年12月28日开具2018年10月租金64435.19元、60000元的发票（合计124435.19元）、11月租金64435.19元、60000元（合计124435.19元）的发票，2019年3月27日开具2018年12月租金64435.19元、60000元（合计124435.19元）的发票、2019年4月25日开具2019年1月租金64435.19元、60000元（合计124435.19元）的发票、2019年7月3日开具2019年2月租金50000元的发票、2019年8月28日开具2019年2月租金74435.19元的发票；2019年8月28日开具2019年3月租金64435.19元、60000元（合计124435.19元）的发票、2019年8月29日开具2019年4月租金64435.19元、60000元（合计124435.19元）的发票,2019年9月29日开具2019年5月租金64435.19元、60000元（合计124435.19元）的发票,2019年12月3日开具2019年6月部分租金74838.50元的发票。再查，涉案的87区1幢厂房、7幢厂房有取得房屋所有权证，87区1幢厂房侧附加楼房未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续。被告达天邦物业公司隶属于被告达天邦公司，系被告达天邦公司的分公司。以上事实，有《厂房租赁合同》、《租金及违约金催缴通知书》、顺丰快递详情、签收底单、《律师催告函》、《回复函》、《解除通知书》、会议纪要、证明、房屋所有权证、深圳增值税普通发票、深圳农村商业银行单位活期对账单及电子回单等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。本院认为，原告与被告达天邦物业公司于2008年7月25日签订的两份《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。关于87区1幢厂房、7幢厂房的房屋租赁关系的解除问题，依据本案查明的事实，被告达天邦物业公司逾期支付原告租金已达到双方约定的原告有权解除房屋租赁合同的条件，原告享有单方合同解除权。原告于2019年7月12日向被告邮寄《解除通知书》，该邮件由同事代签，虽被告否认收到该通知书，但被告未提交任何证据予以证明，故本院对被告否认收到《解除租赁合同通知书》的辩解不予采纳，认定双方关于87区1幢厂房、7幢厂房的房屋租赁关系于2019年7月13日已解除。关于87区1幢厂房附加楼，因该房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此原告与被告被告达天邦物业公司2008年9月12日签订的《厂房租赁合同》系无效合同。因原告将被告诉至本院后，被告陆续又支付租金，根据双方提交的银行流水及发票来看，三栋房屋的租金系统一交纳，统一开具发票，并未进行区分；被告关于其自2019年10月份开始仅交纳了1幢厂房及附加楼房租金的陈述与2019年11月29日至2020年3月31日期间所交纳的租金相吻合，故本院予以采信，认定2019年11月29日至2020年3月31日期间仅交纳1幢厂房及附加楼房的租金。关于原告诉请的2019年2月至7月的租金问题，根据银行流水及发票核算，被告达天邦公司物业已交纳了87区1幢厂房、7幢厂房及1幢厂房附加楼的2019年2月至5月租金及87区1幢厂房及附加楼2019年6月1日至2019年7月13日的租金；尚欠87区7幢厂房2019年6月1日至2019年7月13日的租金未支付，经核算该期间租金为70395.3元（49596.69元+49596.69元×13/31天）。对于原告诉请的逾期付款违约金，原告自行将标准调整为每逾期一天以未付款项的千分之一计算，合法有据，本院予以支持。因87区1幢厂房附加楼的厂房租赁合同无效，故原告诉请该附加楼逾期付款的违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告虽支付了2019年2月至5月期间87区1幢厂房、7幢厂房的租金，但均逾期支付，原告诉请的该期间违约金56978.46元未超过本院依法核算的金额，本院予以支持。逾期支付87区1幢厂房2019年6月1日至7月13日租金的违约金为15224.23元（62254.5元×172天×0.001+62254.5元÷31天×13天×173天×0.001）。逾期支付87区7幢厂房2019年6月1日至7月13日租金的违约金，本院认定2019年6月租金以49596.69元为基数，自2019年6月11日起；2019年7月1日至7月13日租金以20798.61元为基数，自2019年7月11日起，分别按日千分之一计算至款项付清之日止。对于87区1幢厂房的《厂房租赁合同》解除后，被告达天邦物业公司继续使用该厂房，扣除2019年12月30日至2020年3月31日陆续支付的四笔租金（分别为2019年7月14日至7月31日、2019年8月、9月、10月的租金），则被告达天邦物业公司还应向原告支付2019年11月1日至返还87区1幢厂房之日止的房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准，每月占用费以62254.5元计。对于87区7幢厂房的《厂房租赁合同》解除后，被告继续使用该厂房，则被告应当向原告支付房屋租赁合同解除后即2019年7月14日至返还87区7幢厂房之日止的房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准，每月占用费以49596.69元计。关于87区1幢厂房附加楼，截止法庭辩论终结时，被告达天邦物业公司最后支付租金时间为2020年3月31日（系2019年10月租金），故被告达天邦物业公司还应向原告支付自2019年11月1日起至返还87区1幢厂房附加楼之日止期间的房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准，每月占有使用费以12584元计。因被告达天邦物业公司隶属于被告达天邦公司，故被告达天邦公司与被告达天邦物业公司共同承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：确认原告深圳市平湖股份合作公司第三分公司与被告深圳市达天邦实业有限公司物业管理分公司于2008年7月25日签订的两份《厂房租赁合同》已于2019年7月13日解除。二、确认原告深圳市平湖股份合作公司第三分公司与被告深圳市达天邦实业有限公司物业管理分公司于2008年9月12日签订的《厂房租赁合同》无效；三、被告深圳市达天邦实业有限公司物业管理分公司、被告深圳市达天邦实业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市平湖股份合作公司第三分公司87区7幢厂房2019年6月1日至7月13日期间的租金70395.3元；四、被告深圳市达天邦实业有限公司物业管理分公司、被告深圳市达天邦实业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市平湖股份合作公司第三分公司逾期支付87区1幢、7幢厂房2019年2月至5月租金的违约金56978.46元、逾期支付87区1幢厂房2019年6月1日至7月13日租金的违约金15224.23元及逾期支付87区7幢厂房2019年6月1日至7月13日租金的违约金（2019年6月租金以49596.69元为基数，自2019年6月11日起；2019年7月1日至7月13日租金以20798.61元为基数，自2019年7月11日起，分别按日千分之一计算至款项付清之日止）；五、被告深圳市达天邦实业有限公司物业管理分公司、被告深圳市达天邦实业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市平湖股份合作公司第三分公司自2019年11月1日起至返还87区1幢厂房、1幢厂房附加楼房之日止期间的房屋占有使用费，每月占有使用费分别以62254.5元、12584元计；六、被告深圳市达天邦实业有限公司物业管理分公司、被告深圳市达天邦实业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市平湖股份合作公司第三分公司自2019年7月14日至返还87区7幢厂房之日止的房屋占有使用费，每月占用费以49596.69元计；七、驳回原告深圳市平湖股份合作公司第三分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11444元（原告已预交），由原告负担1444元，两被告负担10000元。保全费4343元，（原告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  叶雄飞人民陪审员  江 辉二〇二〇年七月十六日书 记 员  方雯婷