江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0114民初5458号 原告：朱义成，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：程晶，江苏锦润律师事务所律师。 被告：南京荟融置业有限公司，统一社会信用代码91320114353289516H，住所地南京市雨花台区雨花街道双龙嘉园石华街18号-200。 法定代表人：王大祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：江苏银行股份有限公司南京迈皋桥支行，统一社会信用代码91320113MA1MQHP737，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路319-35、36、37号。 负责人：吴某。 委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。 原告朱义成与被告南京荟融置业有限公司（以下简称荟融公司）、江苏银行股份有限公司南京迈皋桥支行（以下简称江苏银行迈皋桥支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱义成的委托诉讼代理人程晶，被告荟融公司的委托诉讼代理人贾仲明、徐劲浩，被告江苏银行迈皋桥支行的委托诉讼代理人宫来财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱义成向本院提出诉讼请求：1.解除《商品房预售合同》《合同补充协议》及《江苏银行个人借款合同》；2.被告南京荟融置业有限公司返还原告购房首付款737194元，并返还截止起诉之日已支付的贷款本金及利息合计213051.22元；3.被告南京荟融置业有限公司赔偿原告第二项诉讼请求中返还款项总额的利息损失（以950245.22元为本金，自2017年3月27日起至款项实际返还之日止，按照同期银行贷款利息计算）；4.被告南京荟融置业有限公司向被告江苏银行股份有限公司南京迈皋桥支行偿还原告自起诉之日起剩余的贷款；5.被告南京荟融置业有限公司赔偿原告房屋装修款、物业费及水费合计101052.2元；6.被告南京荟融置业有限公司支付原告因不能办理产权登记导致合同解除的违约金（以1467194元为本金，自2019年4月1日起至起诉之日止）；7.被告南京荟融置业有限公司赔偿原告因违约解除合同导致的房屋增值差价损失，即（24000元/平方米-20383.36元/平方米）*71.98平方米=260325.74元；8.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月27日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》及补充协议，原告购买南京市雨花台区，双方于合同中就交付、办理登记等事宜进行了约定。合同签订后，原告支付首付款737194元，并作为借款人与被告江苏银行迈皋桥支行签订《个人借款合同》，约定贷款金额为730000元，截止起诉之日，原告向银行偿还本息合计213051.22元。2018年12月31日，原告到达现场验收房屋发现被告交付的房屋质量不符合合同约定，多次要求被告处理，但未得到满意的解决方案。另，原告购房该房屋时，所接触的广告、样板房等宣传材料中均表示原告购买的是“两室一厅一卫”的公寓，被告交付的房屋布局及装修也系生活用房。因交付的房屋存在诸多问题，且被告至今未能协助办理房屋权属登记手续。被告存在虚假宣传行为，交付的房屋也涉嫌违法建设，即被告擅自将规划用途为办公的房屋擅自改建成生活用房，其因此受到当地行政执法机关的调查处理，涉案房屋已全面停止办理权属登记手续。原告认为，涉案房屋不能办理权属登记手续，致使合同目的无法实现，被告已构成根本违约。原告有权要求解除合同，返还购房款并赔偿损失及违约金。其次，案涉《商品房预售合同》、《合同补充协议》系被告提供的格式合同，两份合同对“办理房屋所有权转移登记手续的时间”的约定明显不符合常理且前后矛盾。此类格式条款的约定至原告利益于不顾，导致权益处于不确定状态，属于显失公平的格式条款，应属无效。原告认为被告应按《商品房预售合同》“交付后90日内办理所有权转移登记”的约定，要求被告支付违约金。再次，原告支付购房款的目的在于取得合同约定的商品房，其中也包括市场行情上涨所产生的房屋重置增值差价。合同解除后，原告需要被告承担重新购房产生的房屋升值差价损失。最后，被告实际占用购房款，原告有权主张资金占用期间的损失。综上，原告遂诉至法院，请求法院判如所请。 被告荟融公司辩称，1.本案案由为商品房预售合同纠纷，原告于江苏银行之间的《个人借款合同》与本案属于不同法律关系，双方借款合同纠纷不应在本案中审理。2.案涉商品房建设、销售手续合法，被告在宣传时已明确告知购房人案涉商品房的性质为商业办公，相应文件中载明房屋性质为商业办公，与原告签订的合同中明确商品房的规划用途为商务办公，不构成虚假宣传，原告据此认为合同无效不能成立。3.被告已按照合同约定将全部办理房屋权属登记资料报送至南京市不动产登记中心，履行了合同约定的办证义务。原告主张被告构成违约并解除合同没有事实和法律依据。4.如上所述，双方《商品房预售合同》及补充协议合法有效，原告无权要求被告返还全部购房款，房屋差价损失同样也不能成立。5荟融公司不存在任何违约行为，双方《商品房预售合同》及补充协议也不存在应当解除的情形，所有原告据此要求解除其与江苏银行签订的《个人借款合同》不能成立。6.《美好家定制装修施工合同》系原告自愿与美好家公司签订，与被告无关，原告无权要求被告赔偿相应房屋装修款。7.荟融公司已经交付案涉商品房，原告也办理相应收房手续，原告应当自行承担房屋的物业费和水费。8.原告要求被告支付因解除合同导致的房屋增值差价，没有任何事实和法律依据。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 被告江苏银行迈皋桥支行辩称，1.涉案的《个人借款合同（房贷版）》不符合解除的情形。江苏银行迈皋桥支行与原告、荟融公司签订的《个人借款合同（房贷版）》，按约发放730000元贷款，原告一直按约偿还借款本息，并未有逾期的情况，该合同处于正常履行状态，不符合合同规定的解除情形。借款合同不违反法律法规的强制性规定，并不符合法定无效解除的情形，涉案房屋也并未达到完全不能履行的情况。2.本案不应合并审理，原告错列江苏银行迈皋桥支行为本案被告。本案基础法律关系为房屋买卖法律关系，法律并未作出强制性的规定，在原告诉请解除商品房买卖合同的情形下，需要将将商业银行贷款机构作为本案的共同被告进行审理。3.如法院判决解除《个人借款合同（房贷版）》，则并不免除原告及荟融公司的还款义务。根据借款合同的约定，即使法院判决解除《个人借款合同（房贷版）》，原告及荟融公司仍然是还款义务主体，法律并无规定在贷款合同解除之后免除购房者还款义务。同时由于《个人借款合同（房贷版）》的解除给江苏银行迈皋桥支行所带来的损失也应当由原告及荟融公司共同承担。江苏银行迈皋桥支行作为商业银行机构，贷款机构无法预想到涉案不动产的过户等产权瑕疵事宜，如因此而免除原告的后续还款责任，不能保障银行的合法权益，加大了后续贷款回收的难度，势必会扩大商业银行机构在办理抵押贷款时的风险，也将扰乱正常的金融秩序。因此原告的该项诉请不应得到法律支持。 本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，荟融公司（甲方、预售人）与朱义成（乙方、预售人）签署《商品房预售合同》一份，约定：甲方已领取宁雨国用（2016）第06448号《不动产权证书》，依法享有南京市雨花台区都荟南苑地块的国有土地使用权，地号32xxx240，甲方已领取宁房销第20xxx94号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。甲方预售给乙方的商品房位于雨花台区，规划用途为商务办公，20383.36元/㎡，房价款合计1467194元。甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房产局。因一方过错导致上列手续迟延办理，经对方催告后10天仍未办理的，过错方应向对方承担按每迟延一天20元计算支付违约金，上限不超过1000元。双方在《合同补充协议》中约定：本合同项下商品房规划用途为商业用房，双方一致同意将《南京市商品房预售合同》约定的甲乙双方共同申请房屋所有权转移登记的时间变更为办理初始登记后的180日。自房屋交付之日起，物业服务费及公共能耗费、电梯运行费、水泵运行费、水电费等费用由乙方承担。甲方展示的示范单位仅为装修装饰和家具摆放指引，示范单位和宣传资料不构成要约，房屋的交付标准以双方预售合同及其补充协议的约定为准。 合同签订后，原告按约定给付了购房款1467194元。其中730000元系原告向江苏银行迈皋桥支行申请的个人借款，荟融公司作为该笔借款的担保人。 2018年12月，荟融公司向原告发送《房屋交付通知书》，告知原告2018年12月30日至2019年1月1日集中办理交付手续。 2019年4月16日，荟融公司向南京市不动产登记中心报送包括不动产登记申请表等资料在内的全部房屋权属登记资料。 另查明，荟融公司分别于2016年1月7日、2016年4月27日，就案涉地块取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2016年12月16日，荟融公司取得都荟南苑B-3幢《商品房预售许可证》（宁房销第2016100194号），房屋用途为商业、办公。2018年9月28日，荟融公司就案涉地块取得南京市规划局出具的《建设工程规划核实合格书》。2018年10月25日，荟融公司完成案涉地块竣工验收备案。 再查明，原告与案外人上海美好家实业有限公司南京分公司（美好家公司）签订《美好家定制装修施工合同》一份，约定由美好家公司就案涉房屋进行装饰装修，并向美好家公司支付装修款93574元。2018年12月30日支付物业费6478.2元 以上事实，有《商品房预售合同》、《合同补充协议》、《个人借款合同（房贷版）》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《建设工程规划核实合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《交房通知书》、《美好家定制装修施工合同》、《不动产权籍调查收件单》、发票收据、转账记录及当事人陈述等证据证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与荟融公司签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。案涉房屋符合规划许可要求并经过竣工验收备案，原告提供的证据不足以证明被告荟融公司违反合同约定或未履行合同约定的义务，故原告要求确认《商品房预售合同》无效并由荟融公司返还购房款及承担相应损失，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告与江苏银行迈皋桥支行签订的《个人借款合同》，不符合解除条件，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告朱义成的诉讼请求。 案件受理费16605元，由原告朱义成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 陈 波 人民陪审员 赵 青 人民陪审员 王 磊 二〇一九年十二月三十日 法官 助理 史佳丽 书 记 员 於国瑾