徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初3432号原告：周军，男，1988年1月11日出生，汉族，住四川省井研县。原告：刘婉，女，1994年12月27日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。以上两原告共同委托诉讼代理人：孟凡永，江苏元封律师事务所律师。被告：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西3米。法定代表人：申小功，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。被告：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区。法定代表人：程宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李亮，该公司员工。被告：上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市泉山区淮海西路**华隆财富大厦**楼****。负责人：茅新平，该行行长。委托诉讼代理人：方正超，该行副行长。委托诉讼代理人：张弘，该行员工。原告周军、刘婉诉被告徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称瑞远公司）、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）、上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行（以下简称浦发银行徐州分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法由审判员刘娟适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，并于2020年12月23日、2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告周军、刘婉的委托诉讼代理人孟凡永，被告瑞远公司的委托诉讼代理人陈曦，被告恒泰公司的委托诉讼代理人李亮，被告浦发银行徐州分行的委托诉讼代理人张弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周军、刘婉的诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告瑞远公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与浦发银行徐州分行签订的个人购房担保借款合同及徐州市不动产抵押合同；3、请求判令被告瑞远公司返还购房款542207元，及其利息62353.8元(以首付款302207元为基数，按照年息6%计算，从2018年3月18日到2020年3月31日止；剩余款项从贷款发放时间2018年4月2日开始计算，按照年息6%)；4、请求判令两被告向原告赔偿违约金5422.07元（按照总房款的1%计算）；5、请求解除周军、刘婉与被告浦发银行徐州分行签订的《个人购房担保借款合同》；6、由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告瑞远公司于2018年3月21日签订《商品房买卖合同》，根据合同约定由原告购买两被告开发的山水文园小区D13幢1单元902室房屋，该房屋总价为542207元，约定交房时间为2019年10月31日。原告按照合同约定履行了交付房款的义务，但至今被告仍未能按照合同约定时间办理商品房上房手续。依照原告与被告瑞远公司签订的商品房买卖合同，被告逾期交房超过九十天时原告有权利解除该商品房买卖合同，同时要求被告承担相应违约责任。现被告逾期交房已经超出90日，原告依法提出本次诉讼，请求解除原告与被告瑞远公司签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。另，因涉案房屋买卖合同解除后，抵押物也将返还给瑞远公司，浦发银行徐州分行的实体权利义务受到影响，故应一并解除原告与浦发银行徐州分行签订的个人购房担保借款合同及徐州市不动产抵押合同。综上，为了保障原告权利，诉至法院，望判如所请。被告瑞远公司辩称：因逾期交房解除合同的解除权在商品房买卖合同补充协议14.1条有明确约定，原告现行使解除权已超过约定的十五天期限，其解除权已经消灭。现涉案房屋已达到法定交房条件，再申请解除没有意义。瑞远公司同意解除个人购房担保借款合同及徐州市不动产抵押合同。请求法院依法判决。被告恒泰公司辩称：恒泰公司系案外人，不是适格被告，案涉合同系由瑞远公司与原告签署，而非恒泰公司，瑞远公司的股东并非恒泰公司，瑞远公司具有独立的法人地位，独立的财产，对外发生的权利义务关系理应由其独立承担。与安徽省恒泰房地产开发有限责任公司无关。被告浦发银行徐州分行辩称：本案原告周军、刘婉在浦发银行徐州分行办理了住房按揭贷款，以徐州市铜山区大彭镇青年路1号山水文园D13-1-902室进行抵押，并且开发商瑞远公司承担阶段性担保责任，该房产总价542207元。借款人首付302207元，向浦发银行徐州分行贷款24万元，期限20年。截至2021年1月21日，该客户贷款余额为220683.17元。该客户已还款33期，未出现逾期现象。浦发银行徐州分行认为原告和被告之间签订商品房买卖合同之后，浦发银行徐州分行和原告又签订了住房贷款按揭合同，那么在原告没有还清贷款前，浦发银行徐州分行不同意原告诉请解除购房合同，如若解除合同，原告需清偿完毕浦发银行徐州分行的贷款本息。另，由于买房本身与银行之间借贷关系是两个不同的合同问题，贷款是独立于房屋买卖关系外，解除购房合同并不是同时解除贷款合同，虽然原告不买房子，但与银行之间的债权债务关系还是存在。依据贷款通则规定，如果借款人解除购房合同后提前还款，那么贷款部分可以直接交还给银行，由开发商直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款，银行接收还款后终止借款合同。综上，请求法院依法判决。经审理查明，原告周军、刘婉（买受人）与被告瑞远公司（出卖人）于2018年3月21日签订编号为TS0063200的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州铜山区房屋，建筑面积93.5平方米，单价5799.01元，总价款542207元。签订合同前买受人已向出卖人支付定金302207元抵作房款，剩余房款240000元向商业银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”部分约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告周军在合同首页备注的地址为四川省井研县马踏镇清和村13组19号，预留的手机尾号为94704。刘婉预留的地址为安徽省宿州市萧县刘套镇靳海行政村313号，预留的手机尾号为66776。双方还就面积差异处理、设计变更、保修责任、建筑物区分所有权等内容进行了详尽约定。2018年3月23日，周军、刘婉（借款人）与浦发银行徐州分行（贷款人）、瑞远公司（担保人）签订个人购房担保借款合同，约定借款金额24万元，用途为购买徐州铜山区大彭镇青年路1号地块山水文园D13-1-902室房屋。贷款期限20年，预计自2018年3月23日起至2038年3月23日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。本合同贷款利率按实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮15%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。贷款资金支付的借款人交易对象为瑞远公司。贷款的还款方式为等额本息还款法，每期还款日为1日。本合同项下的抵押财产为徐州铜山区大彭镇青年路1号地块山水文园D13-1-902室房屋。逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。涉案房屋于2018年3月28日办理了不动产抵押预告登记。上述合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，浦发银行徐州分行于2018年4月2日将贷款24万元直接汇入瑞远公司账户。瑞远公司于2018年3月18日向两原告开具金额302207元的发票，服务名称为“房地产预收款”，备注为“徐州市铜山区大彭镇青年路1号山水文园D13-1-902室”。2020年5月28日，该工程取得《竣工验收备案证明书》，载明建设单位为瑞远公司，开工日期2017年6月8日，完工日期2019年9月30日。另查明，2020年3月21日，周军通过顺丰快递向瑞远公司邮寄了解除《商品房买卖合同》通知，内容为：我是山水文园D13-1-902业主周军。根据《商品房买卖合同》中：约定交房时间为2019年10月31日。按照合同约定履行了交付房款的义务，但至今被告未能按照合同约定履行了交付房屋的义务，至今未交付。根据《商品房买卖合同》中逾期交付责任中逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知之日15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。特此申请解除《商品房买卖合同》通知。瑞远公司于2020年3月26日签收该通知书。自2018年5月1日起至2021年1月21日止，原告每月1日按约定偿还贷款本息，累计偿还贷款本金19316.83元，偿还贷款利息35741.32元，尚欠贷款本金220683.17元，未出现逾期现象。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、增值税发票、个人购房担保借款合同、解除合同通知书，第三人提交的不动产登记证明、还款明细、贷款发放明细等证据证明，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，根据涉案商品房买卖合同第十一条的规定，瑞远公司应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，而瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，逾期上房超过90日，原告有权按照合同第十二条的约定解除合同。瑞远公司抗辩按照涉案商品房买卖合同补充协议14.1条约定，原告应于约定期限届满之日起十五日内向瑞远公司发出解除合同的书面通知，现原告行使解除权已超过约定期限，解除权已经消灭。对此，本院认为，瑞远公司提供的该补充协议关于行使合同解除权的期限损害了购房人的权益，没有法律依据，故对该条款应认定为格式条款，且原告已于2020年3月21日向被告瑞远公司邮寄了解除《商品房买卖合同》通知，明确表示要求解除买卖合同，被告瑞远公司于3月26日收到了该通知，故涉案商品房买卖合同已于2020年3月26日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告与瑞远公司的商品房买卖合同已解除，原告要求解除其与浦发银行徐州分行签订的个人购房担保借款合同及徐州市不动产抵押合同，于法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案中，涉案房款合计542207元，其中240000元系原告向浦发银行徐州分行贷款，由浦发银行徐州分行受托直接支付给瑞远公司，截至2021年1月21日，原告已累计还贷33期，已经支付贷款本金19316.83元，未出现逾期情况，尚欠贷款本金220683.17元，不欠付利息。原告与瑞远公司签订的商品房买卖合同及原告与浦发银行徐州分行签订的个人购房担保借款合同解除后，瑞远公司应向原告返还购房首付款302207元及原告已偿还给浦发银行徐州分行的贷款本金，并按合同约定向原告支付利息。涉案商品房买卖合同约定瑞远公司应自原告付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，原告诉请按照年利率6%的标准要求被告支付利息，不违反法律规定，故瑞远公司应以302207元为基数，自2018年3月18日起至债务实际付清之日止，以240000元为基数，自2018年4月2日起至债务实际付清之日止，均按照年利率6%计算。另，按照全部房价款的1%支付违约金，被告瑞远公司还应按照合同约定给付原告违约金5422.07元。同时瑞远公司应将浦发银行徐州分行发放至其账户的贷款中原告尚未偿还的部分返还给浦发银行徐州分行。浦发银行徐州分行在贷款结清后，应及时协助办理撤销抵押预告登记手续。因本案判决的生效日期尚未确定，故确定原告已还贷款的数额和尚欠浦发银行徐州分行贷款的数额以判决生效之日浦发银行徐州分行保存的原告还款记录为准。原告应当按照其和浦发银行徐州分行之间担保借款合同的约定按月偿还贷款本息直至判决生效之日止。另外，由于恒泰公司未与原告签订涉案商品房合同，不是该合同的相对人，而原告基于商品房买卖合同而产生的损失应当有作为合同相对人瑞远公司承担，且瑞远公司与恒泰公司均为独立的法人，故原告诉请恒泰公司承担责任，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周军、刘婉与被告徐州瑞远房地产开发有限公司签订的编号为TS0063200的《商品房买卖合同》已于2020年3月26日解除；二、解除原告周军、刘婉与被告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行、被告徐州瑞远房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》及原告周军、刘婉与被告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行签订的《徐州市不动产抵押合同》；三、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周军、刘婉房屋预付款302207元;四、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周军、刘婉实际已偿还的银行贷款本金（以上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行保留的周军、刘婉还款记录为计算依据）；五、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行给付原告周军、刘婉与被告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行签订的《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款（以上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行保留的周军、刘婉的还款记录为计算依据）；六、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周军、刘婉利息（计算方式如下：以302207元为基数，自2018年3月18日起至债务实际付清之日止，以240000元为基数，自2018年4月2日起至债务实际付清之日止，均按照年利率6%计算）；七、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周军、刘婉违约金5422.07元；八、驳回原告周军、刘婉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，由被告徐州瑞远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  刘 娟人民陪审员  孙云山人民陪审员  闫化金二〇二一年一月二十一日法官 助理  蒋孟洋书 记 员  张欣然