成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初7571号 原告：苏长荣，女，汉族，1973年8月3日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄乐羽，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：胡华明，四川法锐律师事务所律师，特别授权。 被告：晏光珍，女，汉族，1972年8月2日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：薛梁，四川旌启扬律师事务所律师，特别授权。 被告：四川中荔锦城实业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路。 法定代表人：陈希杰。 第三人：四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行。住所地：四川省泸县玉蟾街道草街。 负责人：张榕。 原告苏长荣与被告晏光珍、四川中荔锦城实业有限公司（以下简称中荔公司），第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行（以下简称泸县农商行玉蟾支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏长荣及其委托诉讼代理人黄乐羽，被告晏光珍的委托诉讼代理人曹绮、薛梁到庭参加诉讼，被告中荔公司、第三人泸县农商行玉蟾支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 苏长荣向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年7月31日签订的《成都市存量房屋买卖合同》合法有效；2.确认位于成都市成华区房屋的所有权归苏长荣所有；3.晏光珍、中荔公司继续履行《成都市存量房屋买卖合同》，在判决生效后十日内将案涉房屋产权过户至苏长荣名下。 事实和理由：原被告于2018年7月31日签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定晏光珍将位于成都市成华区房屋出售给苏长荣，价格为645112元，权属转移登记以被告出具的产权办理承诺书为准。合同签订后，苏长荣根据约定履行了付款义务，并于2018年8月2日收到晏光珍出具的《产权办理承诺书》。晏光珍承诺于2018年8月23日将案涉房屋产权网签备案至苏长荣名下。时至今日，被告未为苏长荣办理产权过户事宜，双方多次沟通未果。为此，苏长荣诉至法院。 晏光珍辩称，1.存量房买卖合同系苏长荣与中荔公司签订，苏长荣并未与晏光珍签订合同，依据晏光珍与中荔公司签订的房屋买卖合作协议，如有买受人买房，应由晏光珍与买受人签订房屋买卖合同，因此，双方不存在买卖合同关系。2.晏光珍将其所有的20套房屋整体转让给中荔公司，并约定在收到中荔公司房屋全款1447万元之后配合过户，且约定如因中荔公司原因导致未能办理过户手续的，责任应由中荔公司承担，晏光珍与中荔公司之间成立的是买卖合同关系，而非委托关系。但中荔公司未完全支付房款，约定的配合过户条件尚未成就，苏长荣的全部主张均无事实及法律依据。 中荔公司向本院提交书面答辩意见称，中荔公司与晏光珍签订《房屋买卖合作协议》，双方建立了买卖合同关系，依据约定，在中荔公司按期足额支付购房款时，晏光珍配合中荔公司办理过户登记。本案中，中荔公司未按期足额支付购房款且案涉房屋已设立抵押登记是导致案涉《存量房买卖合同》无法继续履行的根本原因。中荔公司承诺将在资金到位的情况下立即退还苏长荣购房款，或协调为苏长荣办理房屋过户登记手续。 泸县农商行玉蟾支行未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 晏光珍系位于成华区的房屋[川（2017）成都市不动产权第01453332号]的所有权人，登记时间为2017年5月15日。2017年8月24日，晏光珍将前述房屋抵押给泸县农商行玉蟾支行，债务履行期限为2017年8月24日至2020年8月23日。2019年12月23日，本院应苏长荣的申请作出（2019）川0108民初7571号民事裁定书，对该房屋进行查封。 2018年6月6日，晏光珍（甲方、出卖方）与中荔公司（乙方、买受方）就晏光珍将其所有的房屋通过中荔公司对外出卖、双方合作出卖晏光珍所有房屋所涉事宜签订《房产买卖合作协议》，约定房屋位置位于成都市成华区，用途公寓，已出租，租赁合同期限为2029年8月19日；该房屋已设定抵押；双方合作时间从合同签订日起截止到2018年7月31日；双方商定上述20套房屋的成交总价为14470000元，上述交易总价包括定金、部分房款、尾款；在合作期间，中荔公司有权以晏光珍的名义对外出售上述20套房屋；若中荔公司成功将房屋出售，晏光珍应按照中荔公司的要求与客户签订《房产买卖合同》，并履行相应交房、办理产权转移登记等义务；若因晏光珍原因未完全履行与客户签订《房产买卖合同》并被追究相应责任的，由晏光珍自行承担，若中荔公司因此承担责任的，有权向晏光珍追偿；晏光珍仅按照本协议的约定收取房款，晏光珍与客户签订《房产买卖合同》的价格由中荔公司收取，晏光珍对此不持异议；中荔公司收取上述交易房屋购房款后，应当在3日内按照该房屋的约定价款足额支付晏光珍，否则中荔公司应付房款20%的违约金；中荔公司保证在合同期限内销售完上述20套房屋，若合同到期，中荔公司未全部销售，中荔公司将按照合同约定支付总购房款，由中荔公司向晏光珍购买剩余未销售房屋。 2018年9月21日，晏光珍（甲方）和中荔公司（乙方）签订《补充协议》，载明：鉴于双方于2018年6月6日签订《房产买卖合同协议》，约定晏光珍将位于成都市成华区（用途公寓）整体出售给中荔公司，至于中荔公司怎样处置该物业与晏光珍无关；鉴于中荔公司未履行之前签订的《房产买卖合作协议》，经双方协商，中荔公司承诺在2018年9月30日前向晏光珍支付1510908元作为部分房款，剩余房款4500000元约定在2018年12月31日前全额支付给晏光珍，中荔公司逾期未处理的，晏光珍有权收取中荔公司违约金，违约金按照每天千分之一收取；由于前期中荔公司未履行合同付款时间，导致了实际买卖客户的过户产权的办理时间延后，若实际买卖客户投诉或者纠纷等均与晏光珍无关，由此产生的一切经济损失均由中荔公司负责。 另查明，2018年7月31日，中荔公司以晏光珍名义（甲方、出售方）与苏长荣（乙方、购买方）签订了《成都市存量房屋买卖合同》。该《成都市存量房屋买卖合同》第一条“交易房屋基本信息”约定：交易房屋位于成都市成华区。第三条“交易价款、付款方式”约定：成交价为645112元，乙方在签约当日内将50000元直接支付给甲方，剩余房款595112元乙方应在2018年8月3日前直接支付给甲方。第五条“关于交易具体事宜的约定”约定：该房屋目前否为抵押状态，甲乙双方协商一致，在符合过户条件后（过户时间以甲方出具的产权办理承诺书为准），乙方须在收到甲方通知（通知方式包括但不限于电话、短信或书面通知等其任意一种）后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续，甲方在收齐本合同成交价款后2018年8月31日前，将房屋交付给乙方。第七条“违约责任”中合同逾期办理房屋交易的其他事宜约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价的10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。该《成都市存量房屋买卖合同》抬头处载明甲方（出售方）为晏光珍，落款处由中荔公司在甲方处盖章。 《成都市存量房买卖合同》签订后，苏长荣分别于2018年7月31日、2018年8月2日向中荔公司支付50000元、595112元，共计645112元，付清了相应的购房款。中荔公司并向苏长荣出具相应的《收据》。苏长荣确认案涉房屋于2018年9月2日交付，现仍由其占有使用。 2018年8月2日，晏光珍出具《产权办理承诺书》，载明：本人晏光珍向实际买受人苏长荣承诺在收到中荔公司房屋全款后2018年8月23日前将世贸玉锦湾房源产权网签备案至实际买受人名下。晏光珍对该《产权办理承诺书》上的签字予以确认，但主张其内容并非由晏光珍书写，不是晏光珍的真实意思表示。 庭审中，苏长荣与晏光珍共同确认案涉房屋上的抵押贷款尚未结清，苏长荣明确表示不愿意代晏光珍结清相应的抵押贷款。 上述事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：当事人身份信息、房产买卖合作协议及补充协议、成都市存量房屋买卖合同、POS签购单、收据、产权办理承诺书、房屋信息查询记录。 本院认为，案涉《成都市存量房屋买卖合同》虽然系中荔公司以晏光珍的名义与苏长荣签订，但依据晏光珍与中荔公司在此之前签订的《房产买卖合同协议》中关于中荔公司有权以晏光珍的名义出售案涉房屋的约定以及其后晏光珍向苏长荣出具的《产权办理承诺书》，能够认定中荔公司与晏光珍之间就案涉房屋买卖形成了委托代理关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，中荔公司在代理权限内以晏光珍名义实施的民事法律行为，对晏光珍发生效力。该《成都市存量房屋买卖合同》系晏光珍与苏长荣的真实意思表示，且内容合法有效，本院对苏长荣的相应主张依法予以支持。晏光珍关于其与苏长荣之间不存在买卖合同关系的辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采信。苏长荣已按约支付了全部购房款，依据《成都市存量房屋买卖合同》中关于权属转移登记的约定以及晏光珍出具的《产权办理承诺书》，晏光珍应按约履行相应的过户义务。但鉴于案涉房屋在《成都市存量房屋买卖合同》签订之前已设定抵押，且相应的抵押贷款尚未结清，同时苏长荣亦明确表示不同意代晏光珍结清该抵押贷款，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，本院对苏长荣关于继续履行合同即相关的过户主张依法不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，苏长荣依据其与晏光珍签订的《成都市存量房屋买卖合同》而主张对案涉房屋的所有权，于法无据，本院依法不予支持。中荔公司、泸县农商行玉蟾支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院依法根据本案事实和证据作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告苏长荣与被告晏光珍于2018年7月31日签订的《成都市存量房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告苏长荣的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计50元，诉讼保全费3746元，由被告晏光珍负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇二〇年六月十六日 书记员  石 灵