广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22094号原告：徐伟健，男，1987年3月18日出生，汉族，住广州市番禺区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××918。委托诉讼代理人：张桂宇，广东武平律师事务所律师，委托代理期限从2020年7月24日起至2020年10月20日止。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师，委托代理期限从2020年10月21日起。委托诉讼代理人：胡晓裕，广东武平律师事务所律师实习律师。被告：佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司，住所地：佛山市南海区××××××××××××××××××之一，统一社会信用代码914××××××××××××453。法定代表人：叶伟明，该公司总经理。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。被告：广州紫贵坊商业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区××××××自编C10泰荣商务中心809-1室，统一社会信用代码91440103××××××××1XE。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。原告徐伟健与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司（以下简称中盈公司）、广州紫贵坊商业经营管理有限公司（以下简称紫贵坊公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序于2020年12月10日公开开庭审理了本案。原告徐伟健的委托诉讼代理人钟武平、胡晓裕，被告中盈公司的委托诉讼代理人林锐钊，被告紫贵坊公司的委托诉讼代理人陈广辉到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告徐伟健向本院提出诉讼请求：1.被告中盈公司向原告退回场地租赁费406068元及利息损失（①本金50000元自2018年11月18日至2019年8月19日止利息按照中国人民银行贷款基准利率为基础上浮35%计算；自2019年8月20日至付清款项之日止利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率上浮35%计算；②本金106068元自2018年12月26日至2019年8月19日止利息按照中国人民银行贷款基准利率为基础上浮35%计算；自2019年8月20日至付清款项之日止利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率上浮35%计算；③本金250000元自2019年1月11日至2019年8月19日止利息按照中国人民银行贷款基准利率为基础上浮35%计算；自2019年8月20日至付清款项之日止利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率上浮35%计算）；2.被告中盈公司退回给原告的其中50000元场地租赁费及利息损失（①本金30000元自2018年11月18日至2019年8月19日止利息按照中国人民银行贷款基准利率为基础上浮35%计算；自2019年8月20日至付清款项之日止利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率上浮35%计算；②本金20000元自2018年12月26日至2019年8月19日止利息按照中国人民银行贷款基准利率为基础上浮35%计算；自2019年8月20日至付清款项之日止利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率上浮35%计算）；3.被告紫贵坊公司对诉讼请求二承担共同清偿责任；4.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月18日，原告在被告工作人员的游说下，同意以456068元的价格认购××××1座1517号物业，并于当天在被告工作人员的安排下，支付了80000元。2018年12月26日，原告与被告签订了一份《××××物业租赁合同》，合同第二条约定租赁使用期限为20年，即2019年12月30日至2039年12月29日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日。合同第七条约定被告应在2019年12月30日前将物业交付原告。当天，原告再次支付了126068元。余款250000元，原告在被告的安排下，向南海农商银行申请了贷款，南海农商银行在2019年1月11日将250000元支付至被告中盈公司的账户。上述合同签订后，被告中盈公司并没有按照约定在2019年12月30日前将物业交付给原告。根据《××××物业租赁合同》第五条第3款的约定，被告中盈公司逾期超过90日仍未向原告交付涉讼房屋的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告退还原告已支付的总价款。2020年4月15日，原告行使合同约定的解除权，向被告发出解除《物业租赁合同》的通知，解除双方签订的《物业租赁合同》，并要求被告在2020年4月30日前向原告退回已支付的456068元。被告收到原告的通知后，一直未将款项退回给原告。原告发现，被告提供给原告的其中2张收款收据反映456068元中50000元加盖的是被告紫贵坊公司的财务章，但是原告由始至终是在被告中盈公司处洽谈涉案的事宜，原告不清楚为什么其中的50000元是出具被告紫贵坊公司的收据，被告紫贵坊公司收取原告的款项没有任何依据，因此被告紫贵坊公司应在50000元的金额内承担连带返还责任。为了维护原告的合法利益，特此起诉。被告中盈公司辩称，一、被告中盈公司与原告签订的物业租赁合同合法有效，且被告已通过电话以及EMS快递方式通知原告前来收楼，但原告拒绝收楼，在此过程中，被告中盈公司不存在任何违约之处。1.涉案租赁物已办理土地使用权证，且经过合法的报建，取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后进行施工，施工完毕后经佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合验收，最终竣工验收通过，涉案租赁物属于合法有效的租赁物。2.涉案租赁合同第七条约定：被告中盈公司应在2019年12月30日前将涉案租赁物交付给原告，如因不可抗力或其他非被告中盈公司原因导致被告中盈公司未能及时交付的，交付时间顺延至该影响因素消失。原告同意给予被告中盈公司90天的缓交期。缓交期内双方互不追究违约对方法律责任。众所周知，我国在2020年1月至3月期间是新冠肺炎疫情防控阶段时间，新冠疫情属于不可抗力，在该期间，被告中盈公司应政府要求以及为了避免人群聚集，无法通知原告前来收楼，因此被告中盈公司在2020年4月电话通知原告自行安排时间前来收楼，但原告直至2020年5月31日均未前来收楼，被告中盈公司见此再通过EMS快递方式向原告邮寄物业交接通知书，通知原告在2020年6月10日前来办理收楼手续，但原告直至开庭当天均未前来收楼，在此过程中，被告中盈公司不存在任何违约之处，过错在于原告。二、原告要求解除涉案物业租赁合同、返还租金没有任何事实和法律依据，应予驳回。1.被告中盈公司早在2019年5月左右期间已向相关职能部门申请竣工验收，并且涉案物业在一审法庭辩论终结前已通过佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合竣工验收，包括已通过了消防验收。2.被告中盈公司已按照合同约定通知原告前来收楼，被告中盈公司没有任何违约之处，且签订涉案租赁合同是双方真实意思表示，原告主张解除合同及返还租金没有任何依据，原告应继续依约履行义务。3.相反，在本案中，原告是违约方，理应向被告中盈公司承担违约责任。涉案租赁合同第六条第五款约定：本合同签订后，如无约定理由，双方不得单方解除合同，否则违约方应按物业总价款的30%向守约方支付违约金并赔偿对方一切损失。守约方有权选择是否同意解除合同。本案中，原告单方面且没有任何约定理由通过法院起诉方式解除双方签订的租赁合同的行为，属于违约，根据合同约定，原告应当按照上述合同约定向被告中盈公司支付物业总价款30%的违约金，被告中盈公司有权要求原告继续履行合同。4.原告支付的50000元服务费与被告中盈公司无关，被告中盈公司并无收取上述款项，所以原告要求被告中盈公司赔偿上述费用明显错误，缺乏法律依据和事实依据。5.另外，本案中不存在合同目的不能实现的情形，加上由于受到疫情影响，如解除双方签订的租赁合同势必令被告中盈公司遭受重大损失，对被告中盈公司明显不公。综上，原告的诉请明显缺乏法律依据，应驳回其起诉，或以诉请没有依据，驳回原告的全部诉讼请求。被告紫贵坊公司辩称，不同意原告诉请，被告紫贵坊公司没有收取原告的场地租赁费，被告紫贵坊公司依据项目服务确认协议约定的服务费收取原告的费用，根据该协议，被告紫贵坊公司已经履行了协议中的项下业务，原告与被告中盈公司签订了租赁和场地使用确认书和租赁合同，被告紫贵坊的合同义务已经履行完毕，不存在退款的情形，如果原告认为与被告紫贵坊公司存在服务费的纠纷，应当由广州市荔湾区法院管辖，被告紫贵坊公司在本案中并不是适格被告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的收据原件1组、银行回单原件1组，被告中盈公司与被告紫贵坊公司对各自出具的收据及收取相应款项的银行回单真实性无异议，本院对该证据的真实性均予以确认；2.原告提供的个人借款合同、借据、进账单原件各1份、电子回单凭证复印件1份，被告中盈公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；3.原告提供的通知及联系函打印件1份、邮单原件1份、投递明细打印件1份，原告提供了邮件的邮单原件及投递情况，且载明的收件地址与被告中盈公司的住所地一致，本院对其真实性予以确认；4.被告中盈公司提供的土地使用权证原件1份、建设工程规划许可证原件1份、建筑工程施工许可证原件1份、竣工验收相关资料原件1组（竣工验收备案表、竣工验收报告、核实意见终审意见书、备案意见书、消防验收意见书、防空业务证明书），被告中盈公司提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；5.被告中盈公司提供的通知书原件1份、快递单原件1份、邮单查询打印件1份，被告中盈公司提供了邮件的邮单原件及投递情况，且载明的收件地址与原告的身份证地址一致，本院对其真实性予以确认；6.被告紫贵坊公司提供的项目服务确认协议原件1份、租赁和场地使用确认书原件1份，被告紫贵坊公司提供了相应证据的原件，原告和被告中盈公司对其真实性虽有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年11月18日，被告紫贵坊公司（甲方）与原告徐伟健（乙方）签订《××××（推广名××××）项目服务确认协议》，约定：服务内容为看楼地点接送服务，提供项目现场咨询服务，提供租赁现场咨询服务，协助办理签约手续；服务费确认金额为50000元，服务费作为乙方为获得上述服务而应当支付的咨询服务费及其他相关服务费用；乙方获得该服务后，成功使用的认定条件为乙方与开发商（或项目经营主体）签订了《认租书》，乙方与开发商一旦签订《认租书》，将认定乙方已用毕该服务，服务结束（注：乙方与发展商所签订的《认租书》是乙方与发展商监理房屋租赁关系的有效依据，亦为甲方已履毕协议所约定服务的有效依据）；如双方因此而产生讼争的，双方同意将讼争提交至甲方所在地的广州市荔湾区人民法院处理；服务费确认金额为50000元，乙方于签订协议之日支付30000元，并于服务期限届满之日起三日内结清余款20000元，逾期付款则按应付而未付款项每日千分之一的标准支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，被告中盈公司（甲方）与原告徐伟健（乙方）签订《××××租赁和场地使用确认书》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××××××厦（推广名称：岐海壹号）1座1517室单元租赁给乙方有偿经营使用；租赁使用期限为20年，即2019年12月30日至2039年12月29日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日；乙方在签订确认书同时支付定金50000元，场地使用费总额为406068元；乙方以融资贷款方式支付场地使用费，在付清定金七日内签订《物业租赁合同》，于签订《物业租赁合同》当日按场地使用费总额的30%支付首期款126068元，剩余款项为280000元在签订合同后，乙方选择融资贷款方式支付。双方并约定其他权利义务。同日，被告中盈公司出具收款收据，确认收到原告徐伟健××××1座1517定金50000元。同日，被告紫贵坊公司出具收款收据，确认收到原告徐伟健××××服务费（房号：1-1517）30000元。2018年12月26日，原告徐伟健（乙方）与被告中盈公司（甲方）签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：乙方承租的物业坐落于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋），物业使用性质为商业，租赁使用期限为20年，即2019年12月30日至2039年12月29日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，乙方应在2055年9月30日当天将涉讼房屋的使用权归还给甲方；涉讼房屋场地租赁费总价款为406068元，乙方通过融资贷款支付方式支付总价款，在付清定金七日内签订《物业租赁合同》，于签订《物业租赁合同》当日按物业总额的35%支付首期款156068元（包含已付定金），剩余款项250000元，在签订合同后，乙方选择融资贷款方式支付；乙方如未按本合同约定时间付款，逾期在30日之内，自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的定金，并由乙方承担解除合同的所有费用；甲方不解除合同的，合同可以继续履行，且乙方自本合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款日万分之五的违约金；甲方逾期超过90日仍未向乙方交付涉讼房屋的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方退还乙方已支付的总价款，乙方不解除合同的，自逾期超过90日后起，每逾期交楼一日，甲方应按照总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；本合同签订后，如无约定理由，双方不得单方解除本合同，否则，违约方应按总价款的30%向守约方支付违约金并赔偿对方一切损失；守约方有权选择是否同意解除合同；甲方应当在2019年12月30日前将涉讼房屋交付乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项，则甲方有权迟延交付涉讼房屋或解除本合同，并有权追究乙方逾期付款等违约责任；如因不可抗力或其他非甲方原因导致甲方未能及时交付的，交付时间顺延至该影响因素消失，物业租赁期限的起始日将根据实际交付之日起相应顺延，但最终的租赁期届满日期不变；乙方同意给予甲方90日缓交期，缓交期内甲、乙双方互不追究对方法律责任。双方并约定其他权利义务。同日，被告中盈公司出具收款收据，确认收到原告××××1座1517首期款106068元。同日，被告紫贵坊公司出具收款收据，确认收到原告徐伟健××××服务费（房号：1-1517）20000元。2019年1月11日，原告向被告中盈公司支付250000元。2020年4月15日，原告向被告中盈公司邮寄发出《解除的通知以及要求退回456068元的商务联系函》,该联系函写明由于被告中盈公司至今已逾期90天，依据上述合同条款的约定，原告有权解除合同，并要求被告中盈公司退还原告已支付的总价款。因此，原告决定自2020年4月15日起解除原告与被告中盈公司签订的涉讼合同，请被告中盈公司在2020年4月30日前退还原告已支付的总价款456068元【其中以被告中盈公司名义收取的金额为406068元，以被告紫贵坊公司名义收取的金额为50000元】。该邮件于2020年4月20日签收。2020年6月1日，被告中盈公司向原告邮寄发出《物业交接通知书》，该通知书写明被告中盈公司于2020年4月电话通知原告安排时间收楼，截至2020年5月31日，原告尚未办理物业交接手续，请原告于2020年6月10日前携带身份证明文件前往××××保利物业中心××××物业管理处完成物业的交接手续。该邮件于2020年6月2日签收。另查明，位于佛山市南海区××××××××之西（烂什）地段的11934.4平方米的土地已办理集体土地使用证，登记使土地使用权人为佛山市南海区××××××××第一股份合作经济社，使用权类型为批准拨用商服用地。2018年12月28日，佛山市南海××××”项目的房地产权属人，该地块上的物业已整体出租给中盈公司，根据合同约定，中盈公司合计可使用的期限为40年（2015年10月1日至2055年9月30日）；佛山市南海区××××××××第一股份合作经济社同意中盈公司在上述租期内将物业转租、分租予第三方并有权按照分租合同的约定一次性收取约定履约期间内的租金或其他相关费用。再查明，××××于2017年1月11日取得建设工程规划许可证；2020年5月21日，××××竣工验收；2020年6月4日，××××竣工验收备案。2020年9月3日，原告提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼房屋所在楼栋虽已取得建设工程规划许可,但涉讼合同约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同约定被告中盈公司应当在2019年12月30日前将涉讼房屋交付原告，逾期超过90日未交付涉讼房屋的，原告有权解除合同，被告中盈公司退还原告已支付的总价款。截至2020年4月20日，被告中盈公司收到原告发出《解除的通知以及要求退回456068元的商务联系函》之日，涉讼房屋所在的楼栋尚未竣工验收，涉讼房屋实际不具备交付的条件，被告中盈公司已构成违约，依据涉讼合同约定，原告有权解除涉讼合同并要求被告中盈公司退还租赁费，故本院对原告要求被告中盈公司退还租赁费406068元的诉请依法予以支持。涉讼合同约定的交付期限为2019年12月30日，在此之前，佛山市内并未采取疫情防控措施，被告中盈公司以疫情防控为由主张不构成违约的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。2020年4月，涉讼房屋所在楼栋尚未竣工验收，涉讼房屋实际不具备交付条件，被告中盈公司主张其在2020年4月已电话通知原告收楼、其不构成违约的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。原告要求被告中盈公司支付已付款利息损失属于原告对被告中盈公司应负违约责任的主张。涉讼合同虽未对被告中盈公司未按期交付涉讼房屋致涉讼合同解除应承担的违约责任进行约定，但涉讼合同对于原告逾期支付场地租赁费应承担的违约责任进行了具体约定，即涉讼合同因原告逾期付款而解除，被告中盈公司有权没收原告已支付的定金。被告中盈公司作为出租人，其提供的格式合同，未对双方的权利义务作出对等约定，有违公平原则。本院参照涉讼合同对于原告逾期付款致涉讼合同解除应承担违约责任的约定（没收定金），结合涉讼合同的履行及解除情况、被告中盈公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定被告中盈公司支付违约金50000元予原告。原告要求按中国人民银行贷款基准利率上浮35%或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率上浮35%计算利息损失无事实和法律依据，其对利息损失的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。原告支付给被告紫贵坊公司的50000元并非依约涉讼合同约定支付的场地租赁费，且原告和被告紫贵坊公司在《××××（推广名××××）项目服务确认协议》中明确约定双方的纠纷由广州市荔湾区人民法院管辖，故本院对原告和被告紫贵坊公司就该50000元款项所产生的纠纷不具有管辖权。综上，本院对原告要求两被告退还50000元并支付利息的诉请不在本案中予以审查处理，原告应向有管辖权的法院另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁费406068元予原告徐伟健；二、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告徐伟健；三、驳回原告徐伟健的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计4023.83元（原告已预交4430.29元），由被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告徐伟健，本院不另收退。对原告徐伟健多预交的诉讼费用406.46元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告徐伟健。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年十二月三十一日书记员 陆美羽