山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初1867号 原告：朱小亭，女，1960年12月1日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理：王振军，男，汉族，系原告丈夫。 被告：彭振姣，女，1977年6月8日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：刘美丽。 原告朱小亭与被告彭振姣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告彭振姣的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金225000元、补交物业费1749元以及赔偿金；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因经营教育机构需要，向原告租赁位于潍坊市高新区××街××号的房屋，双方于2018年2月18日签订房屋租赁合同，约定租赁期为5年，自2018年3月16日起至2023年3月15日止，租金为每年75000元，付款方式为一年一付，每年3月15日一次性付清当年租金。合同签订后，依被告要求，原告向被告提供一个月免租期用于装修。2020年2月，被告以疫情为由，多次向原告提出房租缓交、减免的请求，原告同意协商并提出相应方案，但被告始终未置可否。2020年4月16日，被告在未与原告作任何商量的情况下擅自将房屋腾空，微信告知原告由于疫情问题，学校已解散，东西已全部搬走，原告可另行出租房屋。原告认为，被告的经营项目为教育机构，具有持续性的特点，可采取线上教学等多种方式继续长期经营，疫情并未导致其完全经营不能，且被告所承租的房屋也未受疫情管控出现无法使用的情况，并不必然导致合同目的不能实现，所以被告不能以疫情原因作为其免责的事由。即便如此，原告先前也同意就租金问题与被告进行协商并主动提出方案，但被告并未作出任何回应。被告以实际行动表明不再继续履行合同约定，单方面构成违约。合同第十一条约定：“承租人不论什么原因在使用期间终止合同，需一次性交完五年的租金”，据此，被告应向原告支付剩余3年的租金，即225000元。原告多次联系被告，被告均置之不理，双方协商无果。原、被告签定的合同清晰、有效，被告违约事实清楚。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。 被告彭振姣辩称，原告的诉讼请求与事实不符，原告要求被告支付违约金225000元的请求不能成立，也不符合法律规定。原、被告于2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》租赁期限为2018年3月16日至2023年3月15日，合同约定被告租赁该房屋用于教育咨询。合同签订后，被告对租赁房屋进行了装修，成立了潍坊艾宾浩斯教育咨询有限公司。2020年1月发生疫情，2020年2月份，被告多次找原告协商减免房租事宜，双方未能达成协议。2020年4月7日，被告将房屋内的自有物品搬走并告知了原告。原告于2020年4月份已将该房屋转租给高新纪金宁口腔诊所，原告的损失并不必然存在。被告租用该房屋是用于教育咨询，疫情发生后无法正常营业，疫情属于不可抗力，依据《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。此次疫情由于来势突然且政府有明确强制性规定，属于民法总则和合同法规定的不可抗力。故被告终止合同的理由正当。原告诉求的违约责任明显超出法律规定的范围，而且原告的损失也因转租而止损。原告在2020年5月份就已转租给其他人，物业费应由实际使用人承担。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求提供了证据，本院组织双方进行了质证：对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。 根据当事人陈述及审查认定的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年2月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁房屋坐落于潍坊市高新区××街××号，间数4，建筑面积270平方米。租赁期限从 2018年3月16日至年2023年3月15日。租金75000元，一年一付，一次付清。用途为办公。承租人不论什么原因在使用期间终止合同，需一次性交完五年的租金。等等内容。 被告在涉案房屋进行教育咨询，共支付了两年的租金。2020年4月16日，被告通过微信告知原告“学校解散了，房子也倒出来了，你看看再租出去吧”。2020年5月15日，被告通过高巍将房屋钥匙送到中介处。双方因未能就后续处理事宜达成一致，为此形成纠纷。 原告主张，为了防止损失扩大，其无奈之下与他人在涉案房屋合伙开办了口腔诊所，在主管部门审查合格后，于2020年10月份开业。被告称，经核实，原告在2020年5月份就已租给他人使用。 另外，原告支付2019年7月-12月物业费812元，水费88元；2020年1月-6月物业费812元，水费37元；共计1749元。 另查明，被告在涉案房屋开办了潍坊艾宾浩斯教育咨询有限公司。该公司在潍坊高新区办理工商登记，于2018年4月26日成立，法定代表人为彭振姣，于2020年6月5日注销。 关于违约金，原告主张，根据合同约定，剩余租期为3年，按每年75000元计算3年，即225000元 本院认为，原告与被告彭振姣签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行权利义务。 彭振姣未按合同约定履行，应承担相应的违约责任。合同约定，承租人不论什么原因在使用期间终止合同，需一次性交完五年的租金。合同尚有3年期限未履行，原告主张按3年的房租计算违约金，彭振姣不认可。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，双方对前两年合同的履行没有争议，到2020年1月底，确实存在新冠疫情的影响，必然对被告使用所租房屋造成一定的影响，被告在疫情发生几个月后腾空了房屋，并注销了公司，从这一角度来看，被告的主观恶意不大。但被告停止履行合同，因为新冠疫情的影响同样使原告再出租房屋的难度加大，也将扩大原告的损失，所幸原告及时采取了措施进行止损。另外，双方合同对违约责任的约定实际是对预期可得利益的约定，即原告对此有较确定的预期，但是在被告并未实际使用的情况下，完全按年租金及未使用的期限计算，显然有违公平原则。根据上述规定，本院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、疫情影响以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌情按5个月的租金予以支持，计款31250元，超出部分不予支持。 关于物业费等，2019年7月-12月期间产生的物业费812元、水费88元，应由被告承担；2020年1月-6月的物业费，被告实际于2020年5月15日交回房屋钥匙，故应计算至该时间，物业费为599元（135÷183×812元），水费37元，应由被告承担。以上共计1536元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告彭振姣于本判决生效后十日内支付原告朱小亭违约金31250元； 二、被告彭振姣于本判决生效后十日内支付原告朱小亭物业费等共计1536元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2350.5元（已预交2338元），由原告负担2010.5元，被告负担340元。保全费1645元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  孙希佳 二〇二一年一月二十一日 书记员  王彦平