青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初3360号原告：韩红明，男，汉族，1973年5月22日出生，青海省桥头铝电集团电解铝分公司员工，住西宁市，公民身份号码：×××.原告：晏红，女，汉族，1975年6月5日出生，自由职业，住址同上，公民身份号码：×××（系原告韩红明之妻）。被告：霍鑫，男，汉族，1991年7月1日出生，住西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：霍青云，女，汉族，1972年3月12日出生，自由职业，住西宁市，公民身份号码：×××，系被告霍鑫之姑姑。第三人：李建云，男，汉族，1972年6月20日出生，自由职业，住西宁市，公民身份号码：×××。原告韩红明、晏红与被告霍鑫、第三人李建云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告韩红明、晏红、被告霍鑫到庭参加诉讼。第三人李建云经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告韩红明、晏红向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告不动产租金6600元；2.被告向物业或给付原告暖气费1523元；3.判令被告向原告或物业缴纳物业费223元，1-3项合计费用8346元；4.判令被告继续居住原告所有的住原××区，应签订租房合同，否则腾退不动产给原告；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告购买了原房主李建云的222号不动产，2019年8月过户于原告名下。此前，李建云将222号房租给被告居住。我要求被告缴纳房租并达成口头协议，将此房从2020年2月起租给被告居住，每月租金1100元；需交纳暖气费1523元、物业费223元及电水费用。但被告既均未给付原告2020年2月到2020年7月的租金6600元，也未向物业缴纳2019年10月至2020年4月间的暖气费、物业费。原告多次电话联系被告交纳费用，但被告总是找理由推托。原告为维护合法权益诉至法院。在法庭审理中，原告要求被告霍鑫给付原告租金、暖气费、物业费合计人民币20101元。被告霍鑫辩称，1.租金不是1100元/月，李建云口头说过按500元/月租给我，而且李建云从我这里拿走50000元定金，只退了40000元。我与原告没有任何租赁合同约定每月1100元的租金，因为我与李建云的纠纷还没有解决；2.所有的物业费、水电费和暖气费我都已交纳，无需再给原告以上费用；3.我2021年2月28日之前腾退不动产给原告。第三人李建云未到庭应诉，亦未提交答辩材料。原告韩红明、晏红为证明其诉讼请求，提交如下证据：青（2019）西宁市不动产权第XXXX号不动产权证书，拟证明案涉西宁市城北区朝阳西路63号20号楼2单元222室不动产所有权人为原告韩红明、晏红。被告霍鑫对原告韩红明、晏红提交的该证据无异议。被告霍鑫在法庭审理时未提交证据，庭后于2021年1月19日提交如下证据：1.收据2份，拟证明自己已交纳2019年10月15日至2020年4月15日暖气费1523元、2019年8月1日至2020年7月31日卫生费（即物业费）223元、2020年6月至2021年5月30日过道灯电费36元；2.手机微信截屏14页，拟证明自己一直与第三人李建云、原告联系，希望三方一起解决纠纷，但原告和李建云一直不配合，现在的局面是原告和第三人造成的。原告韩红明、晏红质证意见一致，对被告霍鑫提交的材料均无异议，所以不再主张物业费和暖气费，希望被告在2021年2月28日腾退不动产时交清剩余费用。本院电话联系第三人李建云到庭质证。第三人李建云称自己不到法院来，由原告韩红明、晏红核对即可，自己不必核对。第三人李建云无证据提交。本院认为，原告韩红明、晏红提交的材料、被告霍鑫提交的材料能够证明案件事实，真实合法，应作为有效证据使用。经审理认定事实如下：原告韩红明、晏红为夫妻关系。原告韩红明与被告霍鑫的姑姑霍青云、第三人李建云原为同一单位同事。第三人李建云在2017年将其西宁市城北区朝阳西路63号20号楼2单元222室不动产钥匙交给霍青云代为保管、出租。2017年下半年，霍青云因其侄即本案被告霍鑫想租赁此房，与第三人李建云口头协商，第三人李建云同意租赁给霍鑫居住。经本院核实，第三人李建云确认其与被告霍鑫间存在租赁关系，但双方未签订书面租赁合同，未确定每月租金。被告霍鑫主张自己通过姑姑霍青云与第三人李建云就租赁不动产事宜进行口头协商，第三人李建云同意自己先行装修、亦同意装修后将该不动产卖给自己。基于此，霍鑫才进行装修。原告韩红明、晏红不认可被告霍鑫此陈述，主张第三人李建云出卖此房给自己时没有提及被告霍鑫装修情况，自己是在提起本次诉讼后才得知被告霍鑫与第三人李建云之间有装修费用纠纷，但此事与自己无关，主张霍鑫应当另行诉讼。因原告韩红明、第三人李建云为同一单位同事，原告韩红明、晏红主张自己清楚第三人李建云出卖不动产的内部结构，所以二原告在购买此不动产时未到现场核实不动产情况。同时陈述第三人李建云告知原告该不动产租赁给被告霍鑫，租金已确定至2020年2月，之后租金由原告向被告霍鑫索要即可，故二原告未与被告霍鑫核实不动产租赁情况。被告霍鑫不认可二原告该陈述内容。原告韩红明、晏红与被告霍鑫各执一词，未达成一致意见。2020年8月，原告韩红明、晏红与第三人李建云达成协议，原告韩红明、晏红以人民币210000元购买第三人李建云所有的西宁市××区不动产，并于2019年8月15日办理不动产权证书[证书号码：青（2019）西宁市不动产权第XXXX号]。被告霍鑫主张本案所涉不动产已由自己装修且该装修是第三人李建云认可的，自己也是基于与第三人李建云达成购买合意才进行的装修。现第三人李建云未与自己商量、迅速出卖给原告韩红明、晏红，直接侵害了自己的合法权益，自己需向李建云主张装修费用等权益。因本案中就霍鑫与李建云的纠纷无法一并作出处理。本院遂告知霍鑫本案处理结果可能导致其装修情况发生变更或灭失风险。霍鑫为防止此风险发生，要求启动鉴定程序固定装修费用。鉴于以上情况，本院启动鉴定程序。青海中恒信资产评估有限公司于2020年12月4日出具青中恒信评字[2020]第054号资产评估报告，报告显示：“……七、评估结论：纳入本次评估西宁市城北区朝阳西路63号20号楼2单元222室房屋装修在评估基准日2020年11月27日的评估价值为：人民币36，890.00元……八、评估结论使用有效期：本资产评估报告的评估结论使用有效期一年，自评估基准日2020年11月27日起计算，至2021年11月26日止。若超过一年，需重新进行资产评估……”。被告霍鑫因启动该程序，支出司法鉴定评估费5000元。另查明，被告霍鑫已交纳2019年10月15日至2020年4月15日暖气费1523元、2019年8月1日至2020年7月31日卫生费（即物业费）223元、2020年6月至2021年5月30日过道灯电费36元。鉴于此，二原告不再要求被告给付此款，而要求被告霍金按每月租金1100元标准给付2020年2月1日至2021年2月28日的租金14300元。本院认为，本案原告韩红明、晏红与被告霍鑫、第三人李建云产生此次纠纷，系第三人李建云未在出卖之前的合理期限内通知承租人即本案被告霍鑫、损害被告霍鑫同等条件优先购买权产生的纠纷。原告韩红明、晏红在购买此不动产时明知此房由被告霍鑫居住、使用，但未与承租人霍鑫沟通和交接，未尽到审慎注意义务，对该纠纷发生亦有一定过错。现就被告霍鑫腾退案涉不动产事宜，二原告与被告已达成一致意见：被告霍鑫于2021年2月28日前腾退该不动产给二原告，此合意不违反法律强制性规定，本院予以支持。原告韩红明、晏红要求被告霍鑫按每月租金1100元标准给付2020年2月1日至2021年2月28日的租金14300元，但二原告与被告从未签订书面房屋租赁协议，二原告亦无证据证明已与被告达成租赁口头协议，二原告要求被告给付租金的请求，本院不予支持。经法庭审理，被告霍金已交纳一定期限的暖气费、物业费，二原告不再主张此请求，该意见不违反法律规定，本院予以准许。关于被告霍鑫与第三人李建云间房屋装修纠纷，本案中不宜一并作出处理，被告霍鑫可另案提起诉讼。第三人李建云不到庭应诉，视为放弃相关权益。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告霍鑫于2021年2月28日前腾退西宁市城北区朝阳西路63号20号楼2单元222室不动产给原告韩红明、晏红；二、驳回原告韩红明、晏红要求被告霍鑫给付2020年2月1日至2021年2月28日租金14300元的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告韩红明、晏红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 李建萍人民陪审员 胡守菊人民陪审员 张 静二〇二一年一月二十七日法官助理 马玲梅书记员 张 丽附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。