江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第4713号上诉人（原审被告）黄厚敏，徐州被单厂退休职工。委托代理人周幸福，江苏佘勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李得春，徐州远大新型墙材有限公司职工。上诉人黄厚敏因赔偿损失纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第3437号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人黄厚敏及其委托代理人周幸福到庭参加诉讼，被上诉人李德春经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法�经审理查明，案外人陈殿德原对原告李得春负有债务，经双方协商，陈殿德拟以其所有的位于本市经济技术开发区金山晓月3-3-402室的房产抵偿其所借原告李得春的借款，但李得春应将该该房屋尚欠的435000元抵押贷款清偿。为筹集款项偿还涉案房屋贷款，原告李得春经案外人王某（经营房产中介业务）介绍与被告黄厚敏相识，并商定由黄厚敏清偿设置于涉案房屋上的抵押借款，房屋解押后过户至被告名下。2013年10月23日，陈殿德（卖方）与被告黄厚敏（买方）签订《房地产买卖契约》一份，约定陈殿德将其所有的位于本市经济技术开发区金山晓月3-3-402、3-109（地下室）以400000元的价格出售给被告黄厚敏，陈殿德于2013年10月30日将房屋交付给被告黄厚敏，过户费用由被告黄厚敏承担。签订买卖契约当日，被告黄厚敏向抵押权人支付300000元，李得春向其朋友夏春潮借款135000元支付给抵押权人。此后，涉案房产解除抵押，并过户至被告黄厚敏名下，被告黄厚敏另行向原告支付现金100000元。因该房屋中仍由陈殿德的朋友居住，故未将房屋交付给被告黄厚敏。2013年10月25日，原告李得春、被告黄厚敏与中介王某签订《协议书》一份，内容为：“今有金山晓月住房一套3#楼3-402室，现在黄厚敏名下，由李得春全权代理出售，出售所得房款归还黄厚敏伍拾万元整，如所卖房款不够伍拾万，由李得春补齐，所欠借款，还款期限（2013.10.25-2014.1.25），如违约由黄厚敏全权出售给王某，以肆拾万元整。”2013年12月26日，被告黄厚敏向原告李得春发送短信两条，内容为：“所有过户的都准备好了”、“房子的事办的怎么样了，王给我打电话了在干什么呢”。2013年12月30日，被告黄厚敏向原告发送短信一条，内容为：“他刚给我打电话，我给他说的你放心吧，这一次只要李得春制不好我不能失言了，到期就给你过户，我也没办法，你那边什么情况了”。2014年1月2日，案外人何振广、韩红娟作为买方与被告黄厚敏（卖方）签订《房地产买卖契约》，约定被告黄厚敏将涉案房屋以450000元的价格出售给何振广、韩红娟，购房定金30000元，被告黄厚敏于2014年1月20日将房屋交付给买方，过户费用由买方承担。当日，双方办理了过户手续。本次交易由案外人王某操作。2014年1月3日，被告黄厚敏向原告李得春发送短信一条，内容为：“弟弟，昨天晚上想给你打�话来，头疼的不行，31号最后一天你说的交给王某吧，你也累了。所有的情况你都知道，回到家后，女儿急等用钱，给我吵架说你已经做到人知意进（仁至义尽），他能（弄）不好，你还等什么，给我吵的很凶，我真的崩溃了，第二天就给王说，他说2号给你办好，我也顾不了，每天半个头疼，晕，晚上失眠，你也不要太生气，身体最重要，有事再联系吧”。2014年1月28日，原告李得春将被告黄厚敏的苏C号轿车自行拖走、扣留。2014年4月，原告李得春持被告黄厚敏的身份证、行驶证、苏C号车辆的登记证书、车辆购置完税证明及委托书至徐州远大二手车交易市场有限公司，代签被告黄厚敏在二手车买卖合同上签名后将苏C号轿车过户至自己名下。2014年5月，原告李得春将苏C号轿车转卖他人。2014年8月12日，原告李得春以诉称理由起诉来院，被告黄厚敏以辩称理由答辩，以李得春、杨涛、徐州远大二手车交易市场有限公司、徐州海莹旧机动车交易市场有限公司为被告向徐州市云龙区人民法院提起财产损害赔偿纠纷诉讼。本案审理过程中，原告李得春向本院书面申请要求对涉案的本市经济技术开发区金山晓月3-3-402、3-109（地下室）2014年1月2日的市场价格进行评估。江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司于2015年2月12日作出评估报告，确定该房产于估价时点2014年1月2日的房地产总价为683500元，评估结果包括房屋内部不可移动的装修装饰等附属物的价值。原告因此花费评估费8200元。2015年5月20日，徐州市云龙区人民法院作出（2014）云民初字第3568号民事判决书，认为李得春在和黄厚敏发生经济纠纷时未采�正当途径予以解决，未经原告同意将原告车辆自行拖走、扣留，并伪造原告签名签订买卖合同和授权委托书，将车辆过户至自己名下，后又专卖他人，李得春应当折价赔偿，判决：李得春赔偿黄厚敏损失60000元，徐州远大二手车交易市场有限公司在其30%的过错范围内对黄厚敏的损失承担补充连带赔偿责任。该判决生效后，原告李得春将损失数额变更为203500元。被告主张系因原告主动放弃出售房屋而同意由被告及王某出售，并申请王某作为证人到庭作证。王某到庭接受本院询问时陈述，三方签订协议后，原告一直未能将房屋出售出去，被告通过电话告知王某可以出售房屋，王某向原告电话核实，原告称因涉案房屋由陈殿德的朋友居住，房屋无法清空，联系不到买家，原告同意由被告出售房屋，后王某联系买家以460000元的价格将涉案�屋出售给了第三人，王某与对方中介各收取中介费20000元，交给被告420000元。但无论是被告黄厚敏还是案外人王某均未对其主张的出售房屋前征得原告同意的事实提交证据。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及王某于2013年10月25日签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方当事人在本案中亦未对其效力提出异议，应为合法有效，故当事人应当按照约定履行协议。原告李得春主张协议中“所欠借款，还款期限（2013.10.25-2014.1.25）”系三方约定的由原告李得春出售房屋的时间，在此时间段内，涉案房屋由李得春全权出售。被告黄厚敏认为，原告向被告借款400000元，协议约定由原告还款500000元，上述期限为原告李得春应当补�差价的时间，与李得春是否出售房屋无关；且涉案房屋的所有权人为黄厚敏，黄厚敏有权随时出售房屋。本院认为，结合签订协议书的背景及协议书上下文内容，首先，案外人陈殿德以涉案房产抵偿其对原告李得春负有的债务，原告因涉案房产尚有435000元的抵押贷款未结清故向被告借款400000元，并另行筹集款项解除涉案房屋抵押贷款，在这个过程中，原告始终未能直接实现其对陈殿德的债权，且又因此债权向被告及他人另负债务，故原告应当是对涉案房产的出售寄予了更高的期望才与被告及王某签订了《协议书》；其次，从交易过程来看，被告与案外人陈殿德之间并非真正存在房屋买卖的合意，涉案房屋之所以过户至被告名下，应是出于被告对原告享受债权的一种保障的目的；再次，从协议书的内容看，协议约定原告出售房屋后向被告还款500000元，如不够500000元由原告补齐，还款期限为2013年10月25日至2014年1月25日，故原告还款的前提应当是出售涉案房屋获得房款，但出售房屋及还款期限不得迟于2014年1月25日；因此双方约定的期限应当是原告出售房屋并偿还被告500000元的期限，而非补齐差价的期限。被告主张系因原告主动放弃出售房屋而同意由被告及王某出售，申请王某到庭接受询问并提交了被告向原告发送的信息。原告认为王某的证言不属实，王某出售房屋并未征得其同意，承认收到短信内容，并回电话告知被告等到期以后再出售。本院认为，王某虽称经过原告同意后出售涉案房屋，但原告对其陈述不予认可，且涉案房屋的评估市场价值为683500元，而王某以低于市场价值二十余万元的价格将涉案房屋出售给他人，其行为不合常理，且王某陈述的出售价格为460000元的情况亦与买卖合同约定不符；王某为本案的利害关系人，本院对其陈述不予采信。被告虽多次发短信催促原告售房，但并无证据证明其提前出售房屋的行为系经原告同意，故本院对其主张经原告同意后出售房屋的主张不予采纳。综上，被告在协议约定的由原告出售房屋的期间内自行出售房屋的行为构成了违约，应当承担赔偿损失的违约责任。根据双方陈述及协议约定，原告虽向被告借款400000元，但其在协议中承诺偿还被告500000元，原告损失的数额即涉案房屋于2014年1月2日的市场价值683500元与原告承诺还款500000元的差额，故本院确认被告应承担赔偿损失的数额为183500元。被告虽认为内部装修并未经过双方现场质证确认，但并未向本院提交涉案房屋于2014年1月2日的房屋装修情况与评估时装修现状差异的相关证据，故本院对其主张不予采纳。原告虽主张该500000元中包�被告的400000元和王某的100000元，而王某的100000元并未实际交付，其主张与协议内容不符，亦未得到被告及王某的认可，故本院对其主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、被告黄厚敏于本判决生效后十日内向原告李得春赔偿损失183500元；二、驳回原告李得春的其他诉讼请求。上诉人黄厚敏不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，对证据的采信和判断错误，适用法律错误。原审法院认定上诉人与被上诉人之间名为买卖、实为借贷，属认定事实错误，上诉人与被上诉人之间建立的是委托出售涉案房屋关系。上诉人为房屋的所有权人，处分涉案房屋，并没有损害被上诉人的利益。请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人李德春未答辩。本案的争议焦点为：本案被上诉人的诉讼请求应否得到支持。二审期间双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人黄厚敏提出涉案房屋登记在其名下即为其所有。但根据本案事实，首先，涉案房屋原房主陈殿德因欠被上诉人李德春的借款未偿还，双方约定以涉案房屋抵债；其次，一审中原房主陈殿德出庭证实其是按照李德春的要求将房子过户给黄厚敏，其与上诉人黄厚敏之间并不存在买卖房屋的合意；再次，涉案房屋虽登记在上诉人黄厚敏名下，但其并未支付合理对价，且部分解押费用和过户费用由被上诉人李德春支付；第四，上诉人黄厚敏在一审时陈述其没有委托王某卖房，其也不是涉案房屋的所有权人。综合上述事实，上诉人黄厚敏与案外人陈殿德之间对涉案房屋并不存在真实的买卖合同关系，其主张对涉案房屋享有所有权，无事实依据。上诉人黄厚敏提出卖房是经过被上诉人李德春同意，并提供短信记录及证人证言予以证实。但从短信记录的内容显示，仅能证实上诉人黄厚敏催促卖房，不能证实被上诉人李德春同意由中介王某处理涉案房屋。而证人王某因与本案存在利害关系，在没有其他证据证实的情况下，其证言难以采信。故对上诉人黄厚敏的该上诉理由，本院不予采信。根据上诉人黄厚敏、案外人王某和被上诉人李德春三方签订的《协议书》的约定，被上诉人李德春应还上诉人黄厚敏50万元，该50万元的还款期限为2014年1月25日，该50万元的还款来源为李德春将涉案房屋出售所得房款，故在2014年1月25日前，应由被上诉人李德春出售涉案房屋，上诉人黄厚敏和案外人王某不能出售房屋。上诉人黄厚敏在未取得被上诉人李德春同意的情况下将涉案房屋出售，存在违约行为，损害了被上诉人李德春的合法权益，使被上诉人李德春通过出售涉案房屋实现对原房主陈殿德的债权和清偿上诉人黄厚敏所借欠款的预期利益受损，对于被上诉人李德春的合理损失，上诉人黄厚敏应当承担赔偿责任。原审判决上诉人黄厚敏赔偿涉案房屋的市场价与被上诉人李德春承诺还其50万元之间的差额损失，并无不当。综上，上诉人黄厚敏的上诉理由均不能成立，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉�维持原判。二审案件受理费3970元，由上诉人黄厚敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 政代理审判员  汤孙宁代理审判员  王 夏二〇一六年三月三十一日书 记 员  吉彬彬