山西省阳曲县人民法院   民事判决书   （2020）晋0122民初1037号   原告（反诉被告）：山西豪德置业有限公司，住所地阳曲县转型发展产业园区。   法定代表人：王卫国，董事长。   委托诉讼代理人：李云艳，山西元升律师事务所律师。   被告（反诉原告）：赵亮，男,1986年12月28日出生,汉族，太原市杏花岭区居民，住太原市尖草坪区汇丰街龙昌滨河源小区**楼。   原告（反诉被告）山西豪德置业有限公司与被告（反诉原告）赵亮买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山西豪德置业有限公司的委托诉讼代理人李云艳、被告（反诉原告）赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告山西豪德置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告赵亮向原告山西豪德置业有限公司发出的《解约函》不产生解除合同的效力；2、请求依法判令被告赵亮继续履行《共建协议》中约定的权利义务；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月17日，原被告双方就共建原告开发的中国豪德北方交易中心商铺一事达成《共建协议》。协议约定被告选定该交易中心A区一期4排1栋南05号商铺，建筑面积131.3㎡，总价为人民币551460元，同时约定了各方的权利义务。同日，被告赵亮支付了房产造价的20%，即人民币110292元。之后，在该商铺具备办理网签备案手续及交房条件时，原告多次催促被告赵亮前来办理相关手续并接收该商铺时，被告赵亮以无钱继续交纳后续房款为由拒绝，并于2020年9月12日向原告发出《解约函》，要求解除双方所签的《共建协议》。原告认为，《共建协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对各方均具有法律约束力。被告赵亮不享有合同解除权，其向原告发出的《解约函》不产生解除合同的效力。基于上述事实，为维护原告的合法权益，也为保护市场交易安全，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。   被告赵亮辩称，《解约函》是2020年9月12日发出的，期间原告一直没给我回复。共建协议我确实签过，并交付了房款的20%作为首付款，按照合同约定，原告豪德置业应在2019年10月1日前将该商铺交付于我，却一直没给我回复，原告已经构成违约，导致我购房的收益目的无法实现。我提出要求退房后，对方也一直没有解决过。无奈于2020年9月12日发出《解约函》，要求给我违约款，退还我的首付款。我认为原告请求不合理，我发出解约函一个月以后也没给我任何回复，共建协议在合同约定范围内我已经履行了，是原告没有履行合同约定。   反诉原告赵亮向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉人赵亮与被反诉人山西豪德置业有限公司于2019年8月17日签订的《中国豪德北方交易中心共建协议》；2、判令被反诉人向反诉人退还已收取的房屋首付款人民币110292元，并支付反诉人暂截止2020年12月19日的违约金13698.27元、利息损失5036.67元。本项暂合计为129026.94元。3、判令被反诉人向反诉人支付自2020年12月20日起至实际付清款项之日的违约金（以110292元为基数按每日万分之三计算）及利息损失（以110292元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算）；4、本诉及反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年8月17日，反诉人与被反诉人签订了《中国豪德北方交易中心共建协议》，约定：双方共建位于大盂镇大盂村中国豪德北方交易中心A区一期4排1栋南05号商铺，被反诉人应于2019年10月31日前将该房屋交付于反诉人，如逾期交房超过90日，被反诉人按日向反诉人支付已付房款万分之三的违约金。该协议实际性质为商品房买卖合同。上述合同签署后，反诉人依约向被反诉人支付了房屋首付款人民币110292元。然而，被反诉人未能按照协议约定时间交付房屋、办理相关房屋手续，已构成严重违约，致使反诉人购买该商铺投资收益的合同目的无法实现。无奈，反诉人于2020年9月12日向被反诉人发出《解约函》，解除了上述协议书，要求被反诉人退还已付房款并承担违约金及赔偿损失，然而被反诉人未予理睬，反而于近期向贵院起诉要求反诉人承担责任。被反诉人的行为不仅违反了共建协议的约定，而且违反了国家法律的相关规定，给反诉人造成重大损失。为此，依据《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。   反诉被告山西豪德置业有限公司辩称，1、被告不享有合同解除权，根据协议第六条甲方逾期交房的违约责任中规定，在甲方逾期交房时应当承担相应的违约金，但乙方并无合同解除权。故本案中被告赵亮不享有合同解除权，其无权要求解除合同。2、本案也不存在合同依法解除的情形，反诉被告一直在履行合同，且商铺已具有交房条件，反诉被告多次催促反诉原告来办理交房手续时，反诉原告以无钱交付为由一直不来办理。3、反诉被告没有按照合同约定交房是存在不可抗力原因，不应归责于反诉被告，根据太原市政府下达的关于重污染天气的预警通知，要求工地要停工或者限制施工场所施工，造成反诉被告无法正常施工，同时由于2020年初新冠疫情影响，反诉被告长期停工。所以没有按期交房是由于不可抗力导致的，不应该归责于反诉被告。故对反诉原告的请求不予支持，双方所签的共建协议不应当解除。   本院经审理认定事实如下：2019年8月17日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《中国豪德北方交易中心共建协议》。协议约定：乙方即本案被告赵亮（反诉原告）选定中国豪德交易中心A区一期4排1栋南05号商铺，建筑面积131.3㎡，总价为人民币551460元，乙方签署共建协议后，应缴纳房产造价的20%，网签后，应缴纳房产造价的30%，该协议还约定，甲方即本案原告(反诉被告)山西豪德置业有限公司应当在2019年10月31日前，在乙方交清房屋建设成本后具备交房装修条件，交付乙方使用。但如遇不可抗力及重大政策性影响或其他情况特殊情况，甲方在发生之日起15日内通知乙方，甲方可据实予以延期，并对甲乙双方的违约责任进行了约定。该协议签订后，被告（反诉原告）依约向原告（反诉被告）缴付了房屋首付款110292元，2019年10月31日，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）交付该涉案房屋，被告（反诉原告）于2020年9月12日向原告（反诉被告）发出解约函，请求解除该共建协议，并返还首付款，赔偿违约金及损失。   另查明，原告（反诉被告）已于2020年4月7日取得该涉案商铺的商品房预售许可证。   认定以上事实的主要证据有原、被告当庭陈述、《共建协议》、收款收据、商品房预售许可证、《解约函》等证据在案佐证。   本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《中国豪德北方交易中心共建协议》实质是房屋买卖合同。本案原告（反诉被告）已于2020年4月7日取得该涉案商铺的商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《中国豪德北方交易中心共建协议》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中原告（反诉被告）逾期交房已构成违约，但双方签订的协议对逾期交房已规定了违约责任，被告（反诉原告）可要求原告（反诉被告）承担逾期交房的违约责任，但不可以解除合同，故对原告（反诉被告）请求依法确认被告赵亮向原告山西豪德置业有限公司发出的《解约函》不产生解除合同的效力及判令被告赵亮继续履行《共建协议》中约定的权利义务的诉讼请求，本院予以支持。对被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）未按协议约定时间交房，构成违约，要求与其解除合同并退还房屋首付款及给付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。要求付违约金的诉讼请求，予以支持，但应计算到2020年4月7日，即应计算为110292元×0.0003×159日=5261元，故原告（反诉被告）应给付被告（反诉原告）逾期交房违约金5261元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）赵亮向原告（反诉被告）山西豪德置业有限公司发出的《解约函》不产生解除合同的效力。   二、被告（反诉原告）赵亮继续履行与原告（反诉被告）山西豪德置业有限公司签订的《中国豪德北方交易中心共建协议》中约定的权利义务。   三、原告（反诉被告）山西豪德置业有限公司给付被告（反诉原告）赵亮逾期交房违约金5261元。   四、驳回被告（反诉原告）赵亮的其他诉讼请求。   本诉案件受理费9314元，减半收取计4657元，由被告（反诉原告）赵亮负担；反诉案件受理费2882元，减半收取计1441元，由被告（反诉原告）赵亮负担1382元，由原告（反诉被告）山西豪德置业有限公司负担59元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 于洪金     二○二○年十二月二十八日   （法官助理 李权笏   书记员 陈 欣