北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初33855号原告：刘原婧，女，1985年8月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：滑丽蓉，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪子放，北京颐合中鸿律师事务所律师。原告刘原婧与被告北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘原婧及其委托诉讼代理人闫拥军，被告顺义新城公司的委托诉讼代理人滑丽蓉、纪子放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘原婧向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按其与原告签订的《北京市商品房预售合同》中的约定，恢复丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块1#商业、办公楼4层1单元层高4.2米走廊；2.请求判令被告按其与原告签订的《北京市商品房预售合同》附件六中的约定，进行如下整改：（1）将楼梯间水泥抹灰地面全部整改为防滑地砖；（2）将首层大堂、电梯间全部整改为石材；（3）将内墙（除首层外的电梯厅、标准层走廊）全部整改为面砖；3.判令被告赔偿原告损失，以房屋总价款3951600元为基数，按照年利率5.39%支付从2018年10月31日起至房屋按合同约定的条件交付之日止的利息；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，被告对外公开预售榴景沁苑商品房。原、被告签订《北京市商品房预售合同》，合同中对商品房层高、商品房的装饰设备标准等均作出相应约定。在合同履行过程中，原告发现被告交付的房屋不符合合同约定，损害了原告的权益。一、被告应拆除擅自搭建的公共部分房屋及构筑物。被告擅自将合同中约定的层高4.2米的走廊改建为约2米的层高，给原告带来生活上的不便，且侵害了原告的权益。二、被告应按合同约定进行整改。被告交付的房屋中部分装修未满足合同附件六的约定，楼梯间未按合同约定采用防滑地砖，而是采用的水泥抹灰地面，首层大堂、电梯间仅部分采用石材，而合同约定应全部为石材，除首层外的电梯间、标准层走廊、卫生间内墙部分采用面砖，而合同约定应全部为面砖等。室内地面采用的是复合实木地板，未按约定采用实木地板。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。顺义新城公司辩称，原告的诉讼请求应予驳回。原告的第一项诉求不属于商品房预售合同纠纷下的请求，走廊为公共区域，原告主体不适格。第二项诉讼请求，涉案房屋已经经过竣工验收，不存在原告所说的问题。我公司为更好地满足精装装饰效果，在合同约定的“主材”基础上，加入装饰元素，且更注重实用效果，并未损害原告的利益，反而提升房屋价值，不建议对现有方案进行调整。我公司已经交房，因为原告原因迟迟不肯收房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月22日，顺义新城公司（出卖人）与刘原婧（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定：该商品房房屋坐落在丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块S-24地块1#办公、商业楼4层1单元-410，该商品房所在楼栋的建筑层数为22层，其中地上18层，地下4层，该商品房的用途为办公，层高为4.2米，房屋总价3951601元，出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。该合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力以外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的肆%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同附件六对装饰和设备标准的约定为：内墙：石材（适用于首层大堂、电梯厅）、面砖（适用于除首层外的电梯厅、标准层走廊、卫生间）……室内地面：防滑地砖（适用于标准层走廊、电梯厅、楼电梯前室、楼梯间、首层及地下一层商铺、管理用房、消防控制室、首层及地下一层卫生间）、大理石（适用于首层大堂、电梯厅）等。2017年12月，涉案楼栋工程进行竣工验收并由顺义新城公司报送竣工验收备案。现刘原婧已经依约支付购房款，双方至今未就涉案房屋办理交付手续。庭审中，双方均认可居室走廊原层高4.2米，现利用上半部建为榻榻米房间，由各户业主内部使用。关于刘原婧主张的现涉案楼栋大堂、电梯间等装饰情况与合同不符，顺义新城公司提交情况说明一份，认可其部分装饰确有与合同约定不符之处，并说明了实际使用材质与合同约定材质的区别以及对不同的装潢效果作了对比，认为其所使用多元材质装修从装饰效果、品质提升上，均大大超过仅使用单项材料的效果和品质，并得到多数业主的认可，但其未就此提交证据。关于房屋交付，双方均认可顺义新城公司于2018年10月通知收房，刘原婧称因办理房屋交接手续时，顺义新城公司强迫签署施工协议，且交付房屋与约定不符，故拒绝收房。审理中，本院调取郭云鹏、张允诺、张洪军、岳翔诉顺义新城公司商品房预售合同纠纷案件中本院组织双方对S-24地块1号楼所做的勘验笔录。该勘验笔录载明经现场勘验，涉案楼栋大堂：系石材、不锈钢、皮革、挂画等组合装饰；各层电梯间墙面：安装电梯面系石材，其余墙面为木饰面；楼梯间：1-2层为防滑地砖，其余楼层为水泥地面；各楼层居室走廊：顶地间距2.25米，邻房屋面为壁布，其余墙面系木饰面，无公共卫生间。刘原婧与顺义新城公司均认可勘验现场时的房屋现状与顺义新城公司交付房屋时的房屋状态一致。审理中，刘原婧表示其主张的损失系依据合同约定的逾期交房违约责任，计算标准为购房时的房贷利率5.39%。本院认为，刘原婧与顺义新城公司所签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规之强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。刘原婧诉请恢复走廊高度、铺设楼梯间地砖、更换大堂、电梯间面砖等内容，其实质为主张顺义新城公司存在不履行预售合同义务或履行义务不符合约定的违约行为，要求顺义新城公司承担继续履行、采取补救措施的违约责任。本案主要争议焦点为刘原婧是否有权诉请所主张的权利、顺义新城公司是否存在违约行为以及顺义新城公司对违约行为是否承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失的违约责任。本院依法认定如下：一、刘原婧是否有权诉请于本案所主张的权利。本案为合同纠纷，刘原婧与顺义新城公司之间就涉案房屋的买卖订立了预售合同，对涉案争议中的公共位置，刘原婧同时具有预售合同买受人的合同权利以及物权法中建筑物区分所有权的业主权利，现刘原婧基于预售合同约定诉请顺义新城公司依照合同约定履行义务，依法属于主张其合同权利，顺义新城公司抗辩刘原婧不能代表全体业主要求恢复原状的辩称，系针对其作为建筑物区分所有权的业主身份，顺义新城公司的辩称没有法律依据，本院不予采信。刘原婧作为预售合同的缔约方，其有权基于预售合同诉请相关合同权利，本院依法认定刘原婧属于本案适格原告。二、顺义新城公司是否存在违约行为及相应责任。其一，关于涉案楼层层高4.2米走廊的争议。一方面，刘原婧所主张4.2米楼层层高系商品房的层高，双方合同中并无关于走廊高度的约定，故顺义新城公司对此不存在违约行为。另一方面，刘原婧该部分主张属于作为建筑物区分所有权业主对全体业主共有部分的权利主张，并非其合同中个人权利。故刘原婧要求恢复4.2米层高走廊的请求，缺乏合同依据，本院不予支持。其二，关于楼梯间水泥抹灰地面的争议。经现场勘验，该部分除一至二层外均未依约铺设防滑地砖，顺义新城公司对此亦予以认可，对此本院认定顺义新城公司的行为属于不履行预售合同义务的违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。顺义新城公司未依约履行楼梯间铺设防滑地砖的违约行为，既是对其公司与刘原婧之间预售合同约定的违反，亦是对其公司与其他业主预售合同约定之违反，顺义新城公司应承担继续履行的违约责任。刘原婧要求按合同约定铺设防滑砖的主张有相应事实及合同依据，且符合全体业主的共同利益，对该请求本院依法予以支持。其三，关于首层大堂、电梯厅及标准走廊墙面的争议。经现场勘验，上述位置均存在以其他材质替代原有合同约定材料的情况，且顺义新城公司解释以其他材质替代了约定材料，实际提高了装修的品质，但就此内容未提供证据佐证，亦未提供证据证明更改该部分材料与刘原婧等业主进行了协商。就此争议，本院认为本案涉案合同系双方所缔结的合法有效的合同，对双方均具有约束力。但合同的内容系顺义新城公司一方提供的格式条款，顺义新城公司作为开发商具有显著缔约优势，开发商单方所提高的装修标准可能依照社会一般观念属于另一方获得额外受益，但合同约定追求的效果本身属于缔约双方约定的交易预期，缔约人自己是自己利益的最好管理者，开发商不能以自认为的额外受益去替代一方在缔结合同时对自身利益的预期而作出的合同约定。在开发商作为实际掌控人与购房者缔约，并将双方的履约均纳入自身房地产开发和销售的商业流程的现实交易过程中，开发商更应谨慎处理自身优势的合同地位，减少因具有缔约及履约优势地位情况下对合同的随意变更及违反。在本案中，即使开发商单方提高了装修标准，但违反了合同约定的行为，如未取得相对方的同意，同样构成对合同的违反。综上，本院认定顺义新城公司以其他材料部分替代约定材料进行装修的行为属于履行合同中不符合预售合同约定的违约行为。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因顺义新城公司同时与涉案建筑物的全体购买人均签订了预售合同并就共有部分装修作出约定，全体业主亦取得共有部分共有的权利。顺义新城公司以其他材料代替完成的装修物，已经作为涉案建筑物的共有部分物归属于全体业主共有，在其他购买人未就此表示是否同意顺义新城公司用替代材质进行装修的情况下，对共用部分装修物的处理亦应符合其他合同权利人共同意愿。故顺义新城公司在未取得共有部分所有权人同意的情况下，无权对他人共用部分进行处分，该项责任不适于强制履行。刘原婧个人合同权利既无法代表全体业主的合同权益，亦不具有优先性。综上，刘原婧关于首层大堂、电梯厅及标准走廊墙面依照预售合同约定更换墙面砖的主张缺乏法律依据，本院不予支持。其四、关于赔偿损失的争议。如前所述，顺义新城公司以其他材料部分替代约定材料进行装修的行为，违反了合同约定，属于违约行为。其违约行为产生的后果如造成了刘原婧的损失，刘原婧有权主张赔偿损失，但应就实际产生的损失承担举证责任。本案中，刘原婧要求顺义新城公司赔偿损失系依据合同约定的出卖人应承担的逾期交房违约责任，依据该约定，顺义新城公司逾期交房应承担支付违约金的违约责任，而在本案中刘原婧并未主张顺义新城公司支付违约金，亦未就实际损失向本院举证，且在双方预售合同仍处于继续履行的状态下，刘原婧实际并未产生购房款的利息损失。故刘原婧主张顺义新城公司赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效之日起六十日内将位于北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块1#办公、商业楼1单元的楼梯间未铺设防滑地砖的部分铺设防滑地砖；二、驳回刘原婧的其他诉讼请求。案件受理费6018元，由刘原婧负担5948元（已交纳），由北京顺义新城建设开发有限公司负担70元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  卢晓芳人民陪审员  郝 黎人民陪审员  扈雪玲二〇二〇年六月二十八日法官 助理  代 彬书 记 员  张海燕