内蒙古自治区达拉特旗人民法院民事判决书（2020）内0621民初3604号原告杨某，个体户，现住内蒙古鄂尔多斯市。被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911506217971509961。法定代表人康某。委托代理人薛某。原告杨某与被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司（以下简称千昊房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某、被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司的委托代理人薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年5月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告将位于××旗（房屋面积：138.08m）卖与原告，购房合同第三、四条约定该房每平米价格4608元，共计636273元，合同第八条约定于2012年10月31日前向原告交付房屋，但时至今口被告仍未向原告交付房屋。根据合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任，第2款约定，被告自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告应向原告赔付合同违约金。另因被告不履行合同义务，导致原告另行租赁房屋居住，被告应按照该地段同类房屋租赁费用赔偿原告租赁损失。现原告起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金355040.13元，从2012年10月31日起至2020年7月31日，延迟交房违约金计算至实际交付之日止；2、判令被告按照该地段同类房屋租赁费用赔偿原告租赁损失105000元；以上两项合计460040.13元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。被告辩称，一、原告的第一项诉讼请求不符合商品房买卖合同第九条约定，该约定排除了司法诉讼程序，只能双方协商解决。原告应该和被告协商解除合同或变更合同，不具备到人民法院起诉的条件，所以，请求人民法院依法驳回原告的这一诉讼请求。二、原告的第二项诉讼请求不符合法律规定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期问有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。所以原告的请求不符合合同约定的赔偿的范畴。因此原告的该项请求人民法院不应当支持。三、即便原告的诉讼请求成立，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，原告请求的违约赔偿金过高。违约金不应超过实际损失的30%，现原告请求的损失超过了实际损失的55.79%，请求人民法院酌情认定违约赔偿金。经审理查明，2011年5月19日，原告杨某与被告千昊房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告杨某向被告购买位于××旗北、金鹏路西、新园街南千昊嘉园10号楼1单元702号房屋一套，约定房屋建筑面积138.08㎡，单价4608元/㎡，房屋总价款636273元。合同第六条约定付款方式为分期付款，现金应付196273元，按揭贷款440000元。合同第八条约定交付期限为：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告杨某于2011年4月5日向被告支付首付款196273元，于2011年12月23日办理了按揭贷款，至此原告已将全部房款付清。直至庭审结束时，被告千昊房地产公司仍未向原告杨某交付该房屋。另查明，本院审理的（2020）内0621民初2313号案件，马小文诉被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案中，马小文申请法院对其购买的千昊嘉园房屋同地段同类房屋租赁费进行鉴定，经法院委托，鄂尔多斯市昌信房地产评估有限责任公司于2021年1月21日出具了鄂尔多斯昌信估字（2021）第0002号房地产估价报告，评估结果为马小文所购千昊嘉园同地段同类型房屋租金为88元/年.㎡。庭审中原告申请出示上述评估报告，原告认为马小文申请评估的房屋与本案涉案房屋在同一小区，同意比照马小文案件中评估的租赁费来计算本案的租赁费损失，被告对评估报告的真实性认可，也同意参照该评估结果。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、首付款收据、按揭贷款银行流水，法庭调取的鄂尔多斯昌信估字（2021）第0002号房地产估价报告及当事人陈述在卷证实。本院认为，原告杨某与被告千昊房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，原告杨某已按照合同约定支付了房款，被告千昊房地产公司应当按照合同约定于2012年10月31日向原告杨某交付房屋。截至2021年3月23日庭审结束时，被告仍未能向原告杨某交付该房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。原告杨某诉请赔偿原告租赁损失105000元并向原告支付违约金355040.13元及计算至实际交付之日止的违约金，原告杨某请求法庭出示了鄂尔多斯昌信估字（2021）第0002号房地产估价报告一份，本院组织原被告对该份估价报告进行质证，原被告对该份评估报告的真实性及评估程序均无异议，同意参照该报告计算租赁费损失。该评估报告结果为：千昊嘉园同地段同类型房屋租金为88元/年.㎡，参照该评估报告计算所得原告杨某向被告购买的涉案房屋从2012年10月31日至2020年10月31日房屋租金损失为97208元（8年*138.08㎡*88元/年.㎡）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原告杨某主张的违约金不应超过其实际损失的30%，即本院对原告杨某请求的2012年10月31日至2020年10月31日期间的违约损失以实际租金损失97208元+97208元*30%计126370元予以支持。原告杨某诉求违约金计算至实际交付之日止，因现无法确定被告向原告交付房屋的具体时间，本院在本案中不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司于本判决生效之日给付原告杨某2012年10月31日起至2020年10月31日止的违约损失赔偿金126370元。二、驳回原告杨某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4100.5元，由原告杨某负担2686.8元，由被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司负担1413.7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 马文娟二〇二一年三月二十四日书记员 邬培高《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。