江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终218号上诉人（原审被告）：江苏省如皋市广厦房地产开发有限公司。法定代表人：蔡仲林，该公司董事长。委托代理人：何晓武，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：龙建群。被上诉人（原审被告）：蒋佃平。二被上诉人共同委托代理人：陈福梅，灌云县南岗法源法律服�所法律工作者。上诉人江苏省如皋市广厦房地产开发有限公司(以下简称如皋广厦公司)因与被上诉人龙建群、蒋佃平财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2014）灌民初字第1309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人如皋广厦公司的委托代理人何晓，被上诉人蒋佃平及蒋佃平与龙建群的共同委托代理人陈福梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人如皋广厦公司上诉请求为：撤销一审判决，发回重审或依法改判；两审诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：一、一审判决主体错误，一审被告不应是如皋广厦公司，应是灌云县大地物业管理有限公司（以下简称大地物业公司）如皋广厦公司与大地物业公司于2013年12月31日签订锦绣华城商业小区防、渗水工程维修协议，约定已交付�用的十幢住宅楼、车库及营业用房（包含涉案楼房）在保修期内，如发生渗水漏水现象由物业公司负责维修，如发生应维修未维修而产生的一切后果由物业公司承担全部责任，与如皋广厦公司无关。根据该约定，被上诉人所诉称的102室渗水应由大地物业公司负责，与如皋广厦公司无关。二、被上诉人无充分证据证实其因渗水造成的损失情况，一审法院酌定被上诉人损失为5000元缺乏依据。被上诉人龙建群、蒋佃平答辩称：一、上诉人上诉请求无法律和事实依据。二、上诉人诉称一审法院判决主体错误，无事实根据。被上诉人购买的房屋是上诉人出售的，因上诉人未尽义务，附属设施不到位导致涉案房屋水管不能正常排水，雨天雨水直接渗透被上诉人家中致家具、家用电器、衣服等多样生活用品受损，是客观事实。本案在一审审理过程长达近一年时间，多次开庭，上诉人也没有向法庭提供与物业公司的维修协议，被上诉人认为这份协议不具有真实性，与本案无关。三、所判决的5000元并不是法官随意乱估的，是评估公司给出的具体损失数字是8000至10000元。被上诉人提供了相关受损物品的照片，一审法官也亲自到现场去核对过这些东西。最后不能提供评估报告是评估公司认为评估数额较少，其无法收取评估费用，就在现场勘察后口头给予参考数字8000至10000元。请求驳回上诉人上诉请求。龙建群、蒋佃平的一审诉讼请求为：要求如皋广厦公司赔偿因房屋雨水渗入导致财产损失25000元，如皋广厦公司承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：龙建群与蒋佃平系夫妻关系，2009年7月1日龙建群与蒋佃平从如皋广厦公司处购买了位于灌云县胜利东路锦绣华城商住小区第6幢2单元102室房屋，并签订《商品房买卖合�》，合同约定：在商品房保修范围和保修期限(5年)内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。龙建群与蒋佃平所购买的房屋现状为：如皋广厦公司将第6幢房屋的排水管道出口安装在一楼走道(一楼为车库)的顶棚平台上，没有将管道出口处直通安装在一楼地面，龙建群与蒋佃平所购买的房屋的阳台在室内(用塑钢门窗封闭)，与顶棚排水管道出口处在同一平面，门窗与管道出水口相距较近。龙建群与蒋佃平购买房屋后一直在外地打工，2010年夏季、2013年8月，顶棚平台因大雨积水过多渗入该房屋室内，导致该房屋室内墙面、部分家俱、电器受损。龙建群与蒋佃平就渗水情况多次向小区大地物业管理公司反映并报修，但如皋广厦公司及物业公司相互推诿，至今没有解决。龙建群与蒋佃平自行购买了排水管在平台管道出水口处进行拼接安装，将出水口通往平台外便于排水，同时在平台内打孔钻洞便于出水。在案件审理过程中，龙建群与蒋佃平依法向一审法院提出对房屋的渗水的墙面、家俱、电器、衣物的损失进行鉴定申请，后在一审法院司法鉴定部门的主持下，双方共同选定江苏华信资产评估有限公司对房屋进行评估，后因资料不全，无法作出评估。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中如皋广厦公司作为涉案房屋的开发商，有义务合理设置排水管道的出口，因其管道设计存在一定的缺陷导致龙建群与蒋佃平购买的房屋被雨水渗入，致使室内墙面、电器、家俱受损，虽然损失无法进行评估，但是必然产生了实际损失(如购买材料、打孔人�费、墙面修补、电器维修等)，一审法院酌情认定财产损失5000元；对于如皋广厦公司提出已过保修期限及诉讼时效的抗辩主张，因受损的状态处于延续状态，故对其抗辩主张不予支持；对于如皋广厦公司提出房屋已验收合格，因龙建群与蒋佃平疏忽而扩大了损失及龙建群与蒋佃平损失应由大地物业公司负责维修的抗辩主张，一审法院认为房屋验收合格不能必然说明房屋渗水的情况与其无关，且因如皋广厦公司在设计排水管道时存在一定的缺陷，与龙建群与蒋佃平的损失存在一定的因果关系，故对如皋广厦公司的抗辩主张不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：江苏省如皋市广厦房地产开发有限公司于判决生效之日起赔偿龙建群、蒋佃平财产损失5000元。二审期间，上诉人如皋广厦公司向本院提交其与灌云县大地物业管理有限公司签订的协议书一份，大地物业公司出具50000元的收条一份以及住宅质量保证书一份，以证明其并非本案适格的被告。被上诉人质证后认为，对证据的真实性、关联性、合法性均有异议，上诉人与大地物业公司签订的协议与被上诉人无关。本院认证意见为：上诉人如皋广厦公司提交的上述证据仅能证明其与大地物业公司之间存在合同约定，与本案的财产损害赔偿关系不具有关联性，故本院不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，行为人因过错造成他人损害的应当承担相应的侵权责任。本案中，如皋广厦公司作为涉案房屋的开发商，出卖给蒋佃平、龙建群的房屋管道设计存在一定缺陷，并导�该房屋被雨水渗入，造成蒋佃平、龙建群财产遭受损害，如皋广厦公司对该损害存在过错，应当承担相应的侵权责任。关于如皋广厦公司主张其不是本案适格被告的问题，本院认为，如皋广厦公司作为涉案商品房的出卖方，有义务保证所提供的房屋符合居住条件，所设置的管道合理，不会使他人遭受损害，本案蒋佃平、龙建群以财产损害之诉起诉如皋广厦公司符合法律规定，一审判决如皋广厦公司承担责任并无不当。至于如皋广厦公司抗辩称其已与大地物业公司签订协议约定由大地物业公司承担房屋的保修责任，故本案应当由大地物业公司承担责任的主张，本院认为，因该保修责任的约定系如皋广厦公司与大地物业公司内部约定，并不能约束蒋佃平、龙建群，故对如皋广厦公司该主张不予支持，如皋广厦公司可依该协议另行主张权利。关于上诉人如皋广厦公司主�一审法院酌定被上诉人损失为5000元缺乏依据的问题，本院认为，一审判决在综合考虑材料费、人工费、墙面修补费、电器维修费等可能存在的支出情况下，酌定被上诉人的损失为5000元并无不当，本院予以认同。综上，上诉人如皋广厦公司的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费430元（江苏省如皋市广厦房地产开发有限公司已预交），由上诉人江苏省如皋市广厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  童 衡审 判 员  赵 玫代理审判员  朱培培二〇一六年九月二十日书 记 员  韩振亚法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；(三)原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；