安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初19219号 原告:姚大保,男,1963年12月3日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：屈建华，安徽众城高昕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晨曦，安徽众城高昕律师事务所律师。 被告:吕跃华,男,1972年11月1日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 被告：邹定元,男,1982年9月17日出生,汉族,住安徽省舒城县。 两被告共同委托诉讼代理人：聂结彬，国浩律师（合肥）事务所律师。 原告姚大保与被告吕跃华、邹定元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚大保及其委托诉讼代理人吴晨曦，被告吕跃华、邹定元的委托诉讼代理人聂结彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 姚大保向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付拖欠租金592000元（自2019年11月1日至2020年6月30日期间的房屋租金）;2、判令两被告支付逾期支付租金的违约金10万;3、判令两被告支付拖欠的水、电费合计15896元；4、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告当庭申请撤回第三项诉请，本院予以准许。事由与理由：原告于2007年3月21日与案外人夏登杏、合肥玉丽皇餐饮公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》,约定夏登杏将其所有的位于合肥市约2400平方米的房屋出租给原告使用,租赁期限自2007年8月1日至2022年7月31日。2016年6月28日在得到夏登杏的同意后,原告将案涉房屋转租给两被告经营的合肥维妮酒店管理有限公司使用,双方签订了《房屋租赁合同》,在合同中约定了租赁房屋面积、租赁费用及支付方式、租赁期限、合同解除、违约责任等内容。该合同第五条约定了:“乙方逾期缴纳租金,除应如数补交原租金外,每逾期一日,按拖欠租金金额的百分之一向甲方支付违约金。”原告于合同签订后将房屋交付与其使用。2017年10月9日,原告与其签订了《补充协议》,双方对租金数额及租金支付方式作出重新约定。另外在2017年12月15日双方再次签订了一份《补充协议》,协议里对租金数额等内容又一次重新作出约定。该酒店承租涉案房屋后,自2019年11月份开始，一直未按期支付租金,2020年6月26日原告与酒店签订《协议》,协议约定:双方解除此前签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》,并在2020年7月3日酒店将其案涉房屋按照现状返还给原告。但是自双方合同解除后,酒店仍拖欠2019年11月1日至2020年6月30日期间的租金,并且欠付了部分水、电费用。因酒店未经清算即被注销，根据公司法司法解释二规定，原告有权要求酒店的两位股东即两被告承担相应的付款责任。另，根据2020年10月9日酒店的公司注销股东会决议，可以看出两被告愿意为注销酒店所产生的一切法律责任承担责任。 吕跃华、邹定元辩称：1、房屋租赁合同已经终止，双方的合同义务均已履行完毕，原告主张终止之前的房屋租金，缺乏事实和合同依据；2、合肥维妮酒店管理有限公司经股东会决议决算并经过清算，依法注销，两被告履行了法定清算义务，原告主张两被告承担该公司案涉债务没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：合肥维尼酒店管理有限公司（以下简称“维尼酒店”）系有限责任公司，吕跃华、邹定元系该公司股东，吕跃华持股5%，邹定元持股95%，吕跃华兼任公司法人代表。 2007年3月21日，姚大保（乙方）与案外人夏登杏（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥市包河区面积约2400平方米房屋出租给乙方，租赁期限自2007年8月1日至2017年7月31日。2013年5月14日，双方签订《补充协议》将房屋租期延长5年即自2017年8月1日至2022年7月31日。夏登杏于2020年10月15日出具证明表示同意姚大保将上述房屋转租给第三方。 2016年6月28日，姚大保（甲方）与维尼酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉合肥市包河区面积2000平方米房屋出租给乙方，房屋用途为经营用房，租期自2016年7月1日至2022年7月31日止，年租金108万元，乙方逾期缴纳租金，除应如数补交原租金外，每逾期一日，按拖欠租金金额的百分之一向甲方支付滞纳金。2017年10月9日，双方签订《补充协议》将房屋租金降低为43元／月／平方米，并约定房租每三个月支付一次，提前一个月支付。2017年12月15日，双方再次签订《补充协议》约定自2017年11月1日起，房屋租金降低为37元／月／平方米。上述协议均有吕跃华签字并加盖维尼酒店印章。维尼酒店承租案涉房屋后支付了履约保证金85000元，并依约缴纳房租至2019年10月31日，此后租金未支付。 2020年6月26日，姚大保（甲方）与吕跃华（乙方）签订《协议》，约定因甲方提前向房主退还案涉房屋，双方签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》均于协议生效之日终止，乙方结清水电费、物业费等相关费用后，于2020年7月3日甲方将房屋交还房主。2020年7月2日，维尼酒店交还案涉房屋，交房时共欠付水电费15896元，姚大保与吕跃华均认可该费用从姚大保欠付吕跃华的借款16000元中冲抵。 2020年8月19日，维尼酒店成立清算组，清算组成员为吕跃华、邹定元，并在国家企业信用信息公示系统发布债权人公告及清算组备案，于2020年10月9日形成清算报告，经股东会决议同意注销，吕跃华、邹定元在公司注销股东会决议中声明注销公司产生的一切法律责任由全体股东承担，2020年10月10日，维尼酒店办理注销登记。 以上事实，除原、被告当庭陈述外，有原告姚大保提供的房地产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《证明》、《政府部门公示信息》、《情况说明》、《协议》、电费清单、水费收款收据、公示注销股东会决议、收条，被告吕跃华、邹定元提供的微信聊天记录、企业注销登记资料等证据证明，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为，姚大保从夏登杏处承租案涉房屋后，与维尼酒店签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《协议》，上述系双方真实意思表示，且取得了夏登杏的许可，不违反法律、法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应按约履行。根据2020年6月26日姚大保与吕跃华签订的《协议》，姚大保与维尼酒店协商一致解除租房合同，维尼酒店于2020年7月2日交还案涉房屋，故应认定双方租房合同已于2020年7月2日解除。维尼酒店仅缴纳房租至2019年10月31日，此后租金未支付，且《协议》未对欠付租金作出处理，故姚大保诉请维尼酒店依约支付自2019年11月1日至2020年6月30日的房屋租金，有事实基础和法律依据，本院予以支持。鉴于本案中维尼酒店承租的房屋系用于经营，其受新冠疫情影响遭受损失，故本院酌情对其减免3个月租金，其欠付租金金额为37万元，且维尼酒店已缴纳的履约保证金85000元及姚大保水电费抵扣后的余款104元均应抵扣，故维尼酒店应向姚大保支付的租金金额为284896元。另姚大保主张两被告支付逾期支付租金的违约金10万元，对此，本院认为，维尼酒店承租案涉房屋系用于经营，且其受疫情或疫情防控措施影响营业收入明显减少，双方在解除租赁合同的协议中也未约定逾期支付房租的违约金，故继续按照原合同约定承担逾期支付租金的违约责任对其显失公平，故本院不予支持，但应承担自起诉之日起的资金占用期间的利息。吕跃华、邹定元辩称维尼酒店现已依法清算并注销，其不应对酒店债务承担责任，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”，现吕跃华、邹定元作为清算组成员，未书面通知姚大保，也未在报纸上发布公告，且在公司注销股东会决议中声明注销公司产生的一切法律责任由其承担，故吕跃华、邹定元应对欠付租金承担共同还款义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定，判决如下： 一、被告吕跃华、邹定元于本判决生效之日起二十日内向原告姚大保支付房屋租金284896元及利息（以284896元为计算基数，自2020年10月29日起，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 二、驳回原告姚大保其他的诉讼请求。 案件受理费减半收取计5439元，保全费4020元，合计9459元，原告姚大保负担5459元，被告吕跃华、邹定元负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二一年一月十三日 法官助理张彤 书记员龚丽娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。 债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。 申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。 清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。