湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6879号原告：张齐国，男，1983年5月2日出生，汉族，住址湖北省襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：周意风，湖北三醒律师事务所律师，特别授权。被告：武汉美百年信美商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区新华路**CFD时代财富中心**（7）办号。法定代表人：彭浩，总经理。委托诉讼代理人：杨浩、吴琴，湖北忠三律师事务所律师，特别授权。原告张齐国（以下称原告）与武汉美百年信美商业管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李国华独任审理，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周意风、被告委托诉讼代理人杨浩、吴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《房屋租赁协议》已于2020年6月15日解除；2、请求判令被告退还原告已预付的租金及租赁保证金258825.6元（原告已提前支付6个月租金及租赁保证金301963.2元，减去房屋使用30天的租金43137.6元）；3、请求判令被告退还原告已预付的物业服务费及物业保证金86688元（原告已提前支付6个月物业服务费及物业保证金101136元，减去使用物业服务30天的物业服务费14448元）；4、请求判令被告退还原告已支付的电费保证金3000元；5、请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2020年5月14日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》。根据前述协议约定，被告将位于武汉市江汉区新华路468号36层3601房屋出租给原告，租赁用途为办公；租赁期限为2020年5月16日至2021年5月15日止，其中2020年4月26日至2020年5月15日为免租期；租金支付标准为43137.6元每月，物业服务费支付标准为14448元每月；租金支付方式为押一付六，物业服务费支付方式也是每六个月支付一次。另据前述合同约定，原告需于2020年5月14日前向被告支付租赁保证金、首期租金及物业服务费、电费保证金等各项费用合计人民币406099.2元。合同签订后，原告按约向被告支付了前述租金、物业服务费等各项费用406099.2元。2020年5月22日，原告在前述承租房屋注册登记湖北搜逛电子商务有限责任公司并开始经营。由于受疫情影响，原告出现经营困难。被告出租涉案房屋所收取的租金和物业管理费已经超出了原告的承受能力。因此，原告与被告协商解除双方签订的租赁合同，并表示愿意按约承担违约责任，只要求被告将原告多付的租金、物业服务费等费用予以退还，但被告对原告的诉求置之不理。2020年6月15日，原告向被告发出解除租赁告知书，要求自2020年6月15日解除合同，并要求被告退还原告已经支付的租金及相关费用。被告未予回复。2020年6月19日，被告向原告出具出场放行凭证，原告搬离涉案房屋。截止今日，被告并未退还原告预先支付的房屋租金、物业服务费及其他各项费用。原告认为，在其提出解除合同并自愿按约承担相应违约责任的情形下，被告应当予以解除合同并退还原告提前预付的房屋租金、物业管理费等各项费用。被告不予退费的行为已经侵犯了原告的合法权益。因此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、关于《房屋租赁协议》，原告作为合同违约方无单方解除合同的权利。根据《合同法》关于合同解除的规定，我国目前的合同解除的方式有三种：协议解除、约定解除和法定解除。而本案中双方尚未达成协议解除合同的合意、同时合同中也未规定违约方的约定解除条件，根据《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使合同目的不能实现的；（五）法律规定的其他情形。而纵观本案，不存在上述规定的任何情形之一，因而本案原告作为违约方不享有法定解除权。而后，原告于2020年6月15日向被告发了一份《关于提前解除房屋租赁合同的告知书》，已自认原告系根本违约，但是6月15日至9月24日期间合同是否解除需要法院具体释明。1、若法院认定这期间《房屋租赁协议》已经解除，则根据《房屋租赁协议》第五条第4款的约定：合同解除后，被告有权注销租赁合同备案登记，重新出租物业，并要求原告赔偿截至被告重新出租日之前的租金以及服务费损失和重新出租的中介费损失。并且，根据第十三条第6款的约定，原告还需向被告支付双倍场地占用费。2、若法院最终认定该《房屋租赁协议》尚未解除，那么根据协议的具体约定：原告在6月15日及9月24日期间尚需正常支付被告租金及物业等费用。二、原告2020年6月15日向被告发出《关于提前解除房屋租赁告知书》称愿意承担违约责任，因而原告系根本违约应当承担合同约定的违约责任。具体违约责任如下：1、保证金（租赁保证金、物业费保证金、电费保证金）60585元、免租期租金及物业费38390.4元、中介佣金36120元，以上共计135095.4元被告应当不予退还。根据《房屋租赁协议》第十三条第1款的约定，若乙方在租赁期内单方解除本协议，视为乙方根本违约，甲方有权没收租赁保证金、物业费保证金、电费保证金，同时乙方应按照第五条第3款中标准向甲方支付免租期租金及服务费和中介佣金，即租赁保证金、物业费保证金、电费保证金共计60585元被告应当予以没收，免租期租金（2020年4月26日至2020年5月15日）及物业费38390.4元被告应当予以收取，已产生的中介佣金36120元被告应当予以收取。以上三项共计135095.4元被告应当不予退还。2、2020年5月16日至2020年6月15日期间的租金及物业服务费共计57585.6元被告应当予以扣减。根据《房屋租赁协议》第十三条第1款的约定，原告免租期后（即5月16日）至《关于提前解除房屋租赁告知书》出具之日（即6月15日）这段时间，原告应当正常支付租金及物业服务费共计57585.6元。3、2020年6月16日至2020年9月24日期间的费用应当予以扣减，计算方式有以下2种：（1）如人民法院释明《房屋租赁协议》未解除的情形下，被告需要扣减租金及物业服务费共计188112.5元。（2）如人民法院释明《房屋租赁协议》于2020年6月15日已解除，则被告需要扣减租金及服务费标准双倍场地占用费376225元。根据《房屋租赁协议》的第十三条第六款“即租赁期满或合同提前解除，原告不交还租赁物业的，自合同解除或租赁期届满之日起，原告应按协议终止时的租金及服务费标准双倍向被告支付场地占有费”的约定，原告需支付被告按照租金及服务费标准双倍场地占用费376225元。三、被告应原告要求，为了配合原告的要求特租赁家具一套共计21672元，该费用应当由原告承担。被告与原告签订《房屋租赁协议》后，被告与优客美租（深圳）信息科技有限公司签订合同编号为深圳【2020】160930217的《办公家具租赁合同》，该合同是应原告的要求去承租，且合同本质上也为利他合同，同时该合同的租赁期限与前述的《房屋租赁协议》完全吻合，而因为原告的违约所导致的不利后果不应当由被告所承担，因而被告认为该笔费用应当由原告承担，共计21672元。综上所述，若法院认定《房屋租赁协议》于2020年6月15日尚未解除，则被告可扣减租金及物业费共计287294.76元；若法院认定该《房屋租赁协议》于2020年6月15日已经解除，则被告可扣减租金及物业费共计360236.52元。备注：以上所有的费用暂算至2020年9月24日，具体时间计算时间到原告符合腾退条件之日起。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《房屋租赁协议》、银行及支付宝转账记录、《关于提前解除房屋租赁告知书》、物品出场放行条、《CFD时代财富中心租赁合同》、《补充协议》、中建银行客户回单（家具费）、《办公家具租赁合同》、中建银行客户回单（中介服务费）、照片、发票、佣金支付确认单等证据材料。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月14日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于武汉市江汉区新华路468号36层自编01单元房屋出租给原告办公使用，租赁期限自2020年5月16日起至2021年5月15日，其中2020年4月26日起至2020年5月15日为免租期。协议第四条“服务项目及收费标准”约定：租金为258825.6元/六个月（43137.6元/月），物业服务费为86688元/六个月（14448元/月）；租赁保证金为43137.6元/月；物业保证金为14448元/月；电费保证金为3000元/间；租金及物业服务费付款方式为押一付六；备注：合同到期如不续签，须把注册公司迁走，方可退保证金。协议第六条第2款约定，原告须于2020年5月14日前向被告支付租赁保证金、首次租金及服务费、电费保证金等各项费用共计406099.2元。协议第六条第3款约定，租赁期满，原告无违约行为，且未拖欠被告本协议第四、五条约定之租金及服务费和滞纳金、水电费及其他相关费用，办妥以租赁物业为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，被告于15个工作日内全额退还上述租赁保证金及电费保证金给原告（不计利息）。协议第十三条第1款约定，若原告在租赁期内单方解除本协议或拒不履行本协议，视为原告根本违约，被告有权没收租赁保证金、物业费保证金、电费保证金，并有权要求原告支付免租期租金及服务费和中介佣金；有其他损失的，被告可向原告要求赔偿。协议第十三条第6款约定，租赁期满或合同提前解除，原告不交还租赁物业的，自合同解除或租赁期届满之次日起，原告应按协议终止时的租金及服务费标准双倍向被告支付场地占用费，同时，被告有权选择自行接收租赁物业并处置租赁单元内的财产，由此产生的费用和造成的损失由原告承担。租赁协议签订后，被告依约向原告交付了涉案房屋，原告依约向被告支付了租赁保证金43137.6元、物业保证金14448元、电费保证金3000元、2020年5月16日至2020年11月15日的租金258825.6元、2020年5月16日至2020年11月15日的物业费86688元，共计406099.2元。2020年6月15日，原告向被告送达《关于提前解除房屋租赁告知书》，称由于公司发展受疫情影响，经营计划及业务拓展严重受到阻碍，公司已经无能力继续租赁，特提前解除案涉租赁协议；原告愿意承担相关违约责任；原告自2020年6月15日起正式解除原有租赁合同，请被告三天内安排人员进行交接相关手续办理，并退回原告房屋租金及相关费用；如在规定时间内被告未安排人员交接，自通知之日起原告不再支付任何费用。庭审中，被告认可已于2020年6月16日收到《关于提前解除房屋租赁告知书》。2020年6月19日，被告向原告开具物品放行条，原告于当日搬离涉案房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应当遵照执行。对本案的争议焦点分述如下：一、《房屋租赁协议》是否已于2020年6月15日解除。虽然原告于2020年6月15日向被告送达了《关于提前解除房屋租赁告知书》，被告认可已于2020年6月16日收到前述文件，但本案情形不适用《中华人民共和国合同法》第九十六条关于通知送达解除合同的规定。该告知书仅说明原告具有解除合同的意思表示，并不能说明被告也同意原告解除合同。故原告主张涉案《房屋租赁协议》已于2020年6月15日解除的意见，本院不予采纳。被告在收到原告送达的《关于提前解除房屋租赁告知书》后，于2020年6月19日向原告开具物品放行条，视为被告同意原告搬离涉案房屋。因此，本院认定涉案合同因原告单方违约搬离涉案房屋于2020年6月19日而终止，其合同应于2020年6月19日由此而解除。二、关于合同已解除，原、被告双方是否办理过房屋交接。原告在2020年6月15日向被告送达的《关于提前解除房屋租赁告知书》中明确表示出解除合同的意思表示，并已主动提出要求被告在收到通知后三天内安排人员办理交接。由此可见，原告已经尽到了合理的通知义务并有意愿主动与被告办理交接。此时，对于办理房屋交接的主动权在被告一方，被告应当以积极的行为向原告反馈其是否同意解除合同及是否要办理房屋交接。从被告的行为来看，被告系在明知原告欲解除合同并要求办理交接的情形下，为原告开具物品放行条让原告得以搬离涉案房屋，如果原告在搬离之前尚有未交接的事项，被告应当在开具物品放行条之前要求原告办理。此种情形下，即使原告搬离之前确实未办理房屋交接手续，其责任应当由被告自行承担。因此，被告对于原告没有办理交接的抗辩意见，本院不予采纳。故本院认定涉案房屋于2020年6月19日已交接。三、关于租金等费用返还问题。租赁协议第十三条第一款约定，若原告在租赁期内单方解除本协议或拒不履行本协议，视为原告根本违约，被告有权没收租赁保证金、物业费保证金、电费保证金，并有权要求原告支付免租期租金及服务费和中介佣金；有其他损失的，被告可向原告要求赔偿。本案中被告无权没收相关费用，该违约条款无效。故原告已支付的租赁保证金43137.6元、物业服务费保证金14448元、电费保证金3000元应当退还。但原告提前单方解除合同，应属违约，应当承担违约责任，且原告也承诺愿意承担相应违约责任。结合本案情况，本院酌情考虑其违约金为2个月的租金86275.2元。另外，原告于2020年6月19日搬离案涉租赁房屋，故被告应退还原告2020年6月20日至2020年11月15日的租金212812.16元（43137.6÷30×148天）、物业服务费71276.8元（14448÷30×148天）。综上所述，被告应退还原告的租金、物业服务费、租金保证金、物业保证金及电费保证金与原告应当支付被告的违约金相抵扣后，被告还应退还原告的金额为258399.36（212812.16+71276.8+43137.6+14448+3000-86275.2）元。故对原告主张被告退还相关费用的诉讼请求，本院予以部分支持。对被告要求原告支付免租期租金、服务费、中介佣金及因涉案合同向案外人租赁家具而产生租赁费21672元的主张，因被告未就其主张向本院提出反诉，故本院在此不予审理，被告可另行诉讼。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告张齐国与被告武汉美百年信美商业管理有限公司签订的《房屋租赁协议》于2020年6月19日解除；二、被告武汉美百年信美商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张齐国退还租金、物业服务费、租金保证金、物业保证金及电费保证金合计258399.36元；三、驳回原告张齐国的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6528元、保全费2263元，共计8791元，由原告张齐国负担2273元，被告武汉美百年信美商业管理有限公司负担6518元（此款原告张齐国已预付本院，被告武汉美百年信美商业管理有限公司应付部分随上述判决款项一并支付给原告张齐国）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李国华二〇二一年一月二十九日书记员  王诗云