淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8608号原告：窦某，男，1978年9月27日出生，汉族，住淮安生态文旅区。原告：窦新童，男，2006年7月30日出生，汉族，住淮安生态文旅区。法定代理人：窦某（窦新童父亲），男，1978年9月27日出生，汉族，住淮安生态文旅区。两原告共同委托诉讼代理人：金伟，北京盈科（淮安）律师事务所律师。被告：张瑜，女，1982年10月20日出生，汉族，住淮安生态文旅区。被告：李小娟，女，1988年3月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：刘加岭，男，1985年3月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。三被告共同委托诉讼代理人：姜康兵，江苏兴宇律师事务所律师。原告窦某、窦新童与被告张瑜、李小娟、刘加岭确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告窦某及两原告的共同委托诉讼代理人金伟、被告张瑜、李小娟及三被告的共同委托诉讼代理人姜康兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦某、窦新童向本院提出诉讼请求：1、确认被告张瑜与被告李小娟、刘加岭签订的不动产（存量房）买卖合同（合同编号2022019102250038）无效；2、确认淮安市生态文旅区绿地世纪城四期157幢3304室房屋归原告窦新童所有；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告窦某与被告张瑜原系夫妻关系，婚内育有两个儿子，原告窦新童系双方次子。2011年11月1日，原告窦某与被告张瑜协议离婚，两个孩子由被告张瑜抚养。后考虑孩子上学等因素，原告窦某出资购买淮安市生态文旅区绿地世纪城四期157幢3304住房一套（以下简称：“绿地房屋”），房产证登记在被告张瑜名下。2016年6月6日，被告张瑜签署一份《放弃书》，放弃两个孩子的抚养权，并将绿地房屋赠与原告窦新童，同时特别强调，父母双方均无权出售、变卖房屋。该放弃书签署后，被告张瑜将房产证交于原告窦新童，并搬离房屋，原告窦某及其父母搬入房屋，履行抚养义务。被告张瑜与被告李小娟系姨姊妹关系。2019年10月22日，被告张瑜与被告李小娟、刘加岭签订不动产（存量房）买卖合同（合同编号2022019102250038），并办理了不动产登记。原告认为，不动产（存量房）买卖合同符合合同法第五十二条第二项规定，属于法定无效，理由是：被告张瑜明知签署放弃书后，失去处分房屋的权利，仍然与被告李小娟、刘加岭签订案涉合同；被告李小娟、刘加岭购买房屋前未对房屋进行勘察；付款过程与案涉合同约定不匹配；双方对于案涉合同第六条约定全面违反。上述事实可以认定，被告之间属于恶意串通，损害原告利益，依法应确认合同无效。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告张瑜、李小娟、刘加岭辩称：1、原告窦某主体不适格，其并非涉案房产的利害关系人及权益相关人，其没有诉讼主体资格。2、原告窦新童的主张没有事实依据，理由如下：（1）案涉房产并非原告窦某出资购买，被告张瑜与原告窦某离婚时已经闹的不可开交，被告张瑜是被逼迫到淮安谋生的，两个小孩也均由被告张瑜抚养。到淮安后为了孩子上学，2014年才决定购买案涉房产，首付房款系原告窦某偿还被告张瑜的欠款及孩子的抚养费，如系原告窦某出资购买，则不应登记在被告张瑜名下，因为登记在原告窦某名下也不影响小孩上学。（2）被告张瑜在淮安带两个小孩上学期间，原告窦某仍不断骚扰及殴打被告张瑜，被告张瑜实在没有办法，后来要求小孩的奶奶一起照顾小孩上学，在此期间还被原告窦某殴打逼迫写下《放弃书》及写下赠与条款；写放弃书时并没有将房产证交给原告窦新童，而后来在原告窦新童上学需要房产证时才交给其用于上学。被告张瑜虽被逼写下赠与条款，但几年里并未履行过户手续，产权仍系被告张瑜所有，原告窦新童仅拥有债权期待权。（3）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记；未登记不发生法律效力。原告窦新童主张的债权无法对抗被告张瑜、李小娟的物权。3、原告窦新童的主张没有法律依据。本案中，在被告张瑜的房产在2019年1月份因无力及时偿还银行贷款，被银行起诉至法院并即将面临判决执行拍卖的情形下，银行告知被告张瑜房产被执行拍卖时会被打六、七折。原告窦某并未从有利于两个小孩的角度出发，在其尚欠被告张瑜债务的情形下，并没有偿还债务以保住涉案房屋。无奈之下，被告张瑜求助于被告李小娟，因双方系姨姊妹关系，且被告李小娟对被告张瑜的房屋情况及产权均了解，被告李小娟考虑自己小孩上学也需要学区房，于是被告李小娟帮被告张瑜偿还了银行贷款，双方达成了购买涉案房屋的合意，并非恶意串通。被告李小娟的出发点是善意的，并且已经取得了涉案房屋的所有权。被告张瑜虽然没有告诉被告李小娟有过将房屋赠与原告窦新童的事实，但双方的买卖也是保护房屋价值的最佳选择，并未损害原告窦新童的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告窦某、被告张瑜原系夫妻关系，后于2009年10月29日离婚，又于2010年4月14日复婚，于2011年11月1日再次离婚。原告窦新童系原告窦某、被告张瑜的次子。被告李小娟、刘加岭系夫妻关系，被告张瑜、李小娟系姨姊妹关系。2015年4月22日，绿地房屋登记到被告张瑜名下，房产证载明的建筑面积为86.46平方米。2016年6月6日，被告张瑜出具一份《放弃书》，载明：“本人自即日起自愿放弃两个儿子的抚养权。本人自愿放弃华夏豪门小区房屋的拥有权，赠与长子。本人自愿放弃绿地小区房屋的拥有权，赠与次子。特别强调：华夏豪门小区房屋2号楼1201室，绿地小区175号楼3304室，赠与两个儿子。父母双方都无权出售、变卖。”2019年1月9日，中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行（以下简称：“邮储淮安分行”）将张瑜诉至本院，陈述张瑜向其贷款27万元，并以绿地房屋办理了抵押担保，因张瑜拖欠贷款未还，主张张瑜归还其欠款本息合计230060.64元，并主张对绿地房屋进行拍卖、变卖，就价款优先受偿。本院于2019年6月3日作出（2019）苏0812民初342号民事调解书，确认张瑜自2019年6月起继续履行还款义务，若有一期未按约定还款，则邮储淮安分行有权对绿地房屋行使抵押权。2019年9月11日，被告张瑜出具一张收据，载明：“今收到李小娟购房款共计249666元。”2019年10月22日，被告张瑜、李小娟、刘加岭签订一份《房屋买卖合同》，约定被告张瑜将绿地房屋出售于被告李小娟、刘加岭，价款为80万元，于2019年10月22日一次性付款，房屋于2019年10月22日交付。签约当日，被告张瑜配合被告李小娟、刘加岭办理了该房屋的变更登记手续。2019年6月8日至2020年11月15日期间，被告李小娟陆续支付被告张瑜578742.06元；2021年3月2日，被告李小娟支付被告张瑜221258元；上述款项合计800000.06元。2020年5月8日，李小娟、刘加岭将窦某诉至江苏省淮安经济技术开发区法院（以下简称：“开发区法院”），以其与张瑜签订了房屋买卖合同及办了不动产变更登记为由，主张窦某搬离该房屋。开发区法院于2020年11月5日作出（2020）苏0891民初979号民事判决书，认定李小娟、刘加岭系绿地房屋权利人，判决窦某搬离该房屋。该判决已生效。本案审理过程中，法庭经走访，了解2019年10月左右，淮安绿地世纪城附近房屋单价为每平方米11000元左右。两原告主张被告张瑜、李小娟之间存在多笔往来交易，李小娟支付张瑜的款项并非购房款；法庭对此安排原、被告双方对账，双方确认2019年6月20日至2021年4月26日期间，被告李小娟支付被告张瑜款项803610.06元，被告张瑜支付被告李小娟款项41802.99元。被告张瑜、李小娟陈述，张瑜支付于李小娟的大部分款项系用于李小娟代张瑜朋友还信用卡、李小娟孩子看病等，李小娟又将其中部分款项以现金方式返还于张瑜。关于被告张瑜将绿地房屋出售于被告李小娟的过程，被告张瑜陈述：“当时我的房屋被银行起诉，我找李小娟借钱还贷款，后来就商量直接把房屋卖给李小娟，由李小娟继续付款。因为2016年6月6日放弃书是原告窦某到我单位逼我写的，我认为被打的时候写的东西是不成立的，就没有跟李小娟说。”被告李小娟陈述：“当时张瑜告诉我银行起诉她了，要卖绿地的房子，她就挂了中介卖，但一直没有卖掉，就问我孩子上学需不需要。刚好我孩子正在上五年级，也要上初中，我就商议买这个房子。张瑜带小孩住在房子里面的时候我就去看过房子。我不知道张瑜写过放弃书的事情。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，两原告主张三被告签订房屋买卖合同的行为属恶意串通，损害其利益，应认定无效；本院认为，两原告的该请求不应支持，理由如下：1、绿地房屋最初登记于被告张瑜名下，被告张瑜系在被银行起诉之后，与被告李小娟、刘加岭达成协议，将该房屋出售，而被告李小娟、刘加岭购买房屋时的价款为80万元，与该房屋当时的市价大体相符，之后其又陆续支付了全部购房款，应视为其足额支付了对价；2、被告张瑜曾于2016年6月6日出具过关于绿地房屋产权的《放弃书》，承诺不出售该房屋，但在本案庭审中三被告又陈述，绿地房屋出售时，李小娟、刘加岭并不知晓张瑜曾出具过放弃书的事实；而两原告未能举证证明被告李小娟、刘加岭在签约时明知被告张瑜已承诺不出售房屋的事实。综上，本案中应认定被告李小娟、刘加岭从被告张瑜处购买房屋的行为属善意有偿，该房屋买卖行为应认定有效；被告李小娟、刘加岭已合法取得绿地房屋的所有权。两原告主张确认该房屋买卖行为无效、主张确认原告窦新童为该房屋所有权人，本院均不予支持。被告张瑜、李小娟之间虽有多笔经济往来，但在2019年6月20日至2021年4月26日期间，李小娟支付张瑜803610.06元，足以认定其支付了购房款；张瑜支付李小娟41802.99元，与双方约定的购房款金额相差悬殊，且张瑜与李小娟对上述款项做了合理的解释；综上，两原告主张李小娟支付张瑜的款项并非购房款，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告窦某、窦新童的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告窦某、窦新童负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  潘雷人民陪审员  周锋人民陪审员  戴明二〇二一年五月七日法官 助理  韩靖书 记 员  陈欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。…