河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）冀民三初字第1559号 原告（反诉被告）：李锦，女，1983年2月26日出生，汉族，住衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：刘凤鸣，河北顺成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：衡水林兴家具贸易公司（原冀州市华林家具有限公司），住所地衡水市冀州区滏阳西路**。 法定代表人：李文勇，董事长。 委托诉讼代理人：牛荣奎，河北双冀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文琥，河北双冀律师事务所律师。 反诉被告：李书申，男，1977年5月2日出生，汉族，住衡水市冀州区。 反诉被告：李树森，男，1977年10月9日出生，汉族，现住衡水市冀州区。 二反诉被告的委托诉讼代理人：王春喜、谢文益，河北顺成律师事务所律师。 原告李锦与被告衡水林兴家具贸易公司（原冀州市华林家具有限公司）房屋租赁合同纠纷一案【（2015）冀民三初字第1559号】，本院于2015年9月30日立案；原告衡水林兴家具贸易公司（原冀州市华林家具有限公司）与被告李书申、第三人李树森房屋租赁纠纷一案【（2015）冀民三初字第1713号】，本院于2015年11月4日立案；原告李锦与被告衡水林兴家具贸易公司（原冀州市华林家具有限公司）、第三人李书申、李树森房屋租赁纠纷一案【（2015）冀民三初字第1829号】，本院于2015年12月3日立案。本院于2018年5月22日分别作出（2015）冀民三初字第1559号、（2015）冀民三初字第1713号民事裁定书，将前两案并入后案即（2015）冀民三初字第1829号审理，本院于2018年9月20日作出（2015）冀民三初字第1829号民事判决书。原告李锦与被告衡水林兴家具贸易公司均不服，向河北省衡水市中级人民法院提起上诉，衡水市中级人民法院于2019年3月29日作出（2018）冀11民终2333号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重新审理。本院于2019年6月20日立案受理后，于2019年7月3日作出（2019）冀1181民初第1144号民事裁定书，裁定驳回李锦关于（2015）冀民三初字第1829号案件的起诉。经本院审判委员会研究决定，于2019年12月12日作出（2015）冀民三初字第1713号民事裁定书，裁定将（2015）冀民三初字第1713号并入（2015）冀民三初字第1559号案件审理，本院于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告李锦及其委托诉讼代理人刘凤鸣、被告衡水林兴家具贸易公司（原冀州市华林家具有限公司，以下简称林兴公司）的委托诉讼代理人牛荣奎、李文琥，反诉被告李书申、李书申的委托诉讼代理人王春喜、谢文益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李锦向本院提出诉讼请求：要求解除与被告签订的租赁合同，并赔偿原告的装修损失422万元。事实与理由：2011年9月5日我与华林公司签订《房屋租赁协议》一份，约定华林公司将其自有产权位于衡水市冀州区门市租赁给我，期限十五年，装修期两个月，自2011年9月6日至11月6日，并保证在装修结束后使该出租屋达到正常商用经营标准。因华林公司违反约定，2012年7月3日双方达成《补充协议书》，约定将装修期延长至2011年12月31日，并免除2012年1-3月租金，华林公司再次承诺尽快将出租屋主体安全验收及提供消防验收报告。因我实际租赁华林公司南楼北侧4573平方米场地，租赁时场地为工业用地，未达到正常商用标准，华林公司承诺装修期结束后使该租赁物达到商业经营标准，自2012年4月起我多次要求华林公司提供房屋主体安全验收及消防安全验收报告未果，2014年1月双方达成口头协议，华林公司应在三个月内将相关消防验收手续交付，否则自2014年4月起免除我缴纳租金义务，直至其提供相关消防验收报告，但华林公司未能提供，故自2014年4月至今我没有再支付租金。2014年9月始我多次要求华林公司提供冀州市公安消防大队出具的消防验收报告未果，经我去冀州市公安消防大队查询得知，该房屋根本没有通过消防安检。在租赁期间，华林公司多次改变原租赁楼体的消防通道，造成二、三楼的货物无法出入，房屋一楼后厅、三楼四楼楼顶漏雨不能正常使用，造成部分货物受损并支付不必要费用，其擅自更改下水管道，致使卫生间下水道堵塞，屋内浸泡产生损失。冀州市公安消防大队多次下发《消防责令立即改正通知书》，华林公司未履行法定消防义务，未进行商场主体安全验收及未提供消防安全验收报告，该商场存在重大消防隐患无法使用，我无法取得合法经营手续，长期处于非法经营状态，致使我无法使用及实现租赁合同的根本目的，给我造成了不必要的费用。 林兴公司辩称，原告与被告及反诉被告签订的租赁合已于2015年12月15日解除，解除的原因是承租人李锦、李书申长期拖欠租赁费，根据最高院房屋租赁的司法解释，承租人要求赔偿装修剩余残值的不应得到支持，因此请求驳回原告的诉请。此外，对于承租人拖欠的租金，我方提出反诉请求，要求承租人李锦、李书申、李树森共同支付拖欠的租金2281833元及自2015年12月16日起至付清之日按银行同期贷款利率支付逾期利息。 反诉被告李锦辩称，林兴公司所诉与事实不符，之所以我方要求先行解除租赁合同是因为林兴公司交付的租赁物未经消防安全合格验收，导致在交付后的我方多次被消防部门通知停业，致使不能达到合同目的，因为林兴公司的违约行为在先，双方在交涉过程中产生了后期的租赁费，林兴公司主张的逾期利息没有事实和法律依据。 反诉被告李书申、李树森辩称，林兴公司主张的租金和利息损失与我方无关，2011年10月8日李树森与林兴公司签订的租赁协议系李树森委托李书申代签，所以与李书申无关，因李树森家中有事，该协议没有实际履行，所以李树森也不承担任何责任。 根据当事人的诉辩意见，双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认：案涉租赁合同于2015年12月15日实际解除，并在法院主持下交接完毕。 根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点是：1、反诉被告李书申、李树森在本案中是否应当承担责任及承担何种责任；2、合同解除后，合同当事人应如何承担合同解除后的后果。 围绕第一个争议焦点，被告林兴公司称2011年10月8日林兴公司与李书申签订了租赁合同，之后又签订了补充协议，李书申10月13日交纳了租金20000元，虽然合同上名字为李树森，但洽谈合同及留的联系人均为李书申，所以李书申为租赁合同的相对方，李书申应承担责任，李树森不承担责任。 原告李锦称，反诉被告李树森与李书申在租赁合同中，没有起到任何作用，并且与原被告之间不存在法律关系，因此李树森与李书申不应当承担责任。首先，在原告承接8000多平米的租赁合同后，相继承租了4000平的房屋，之后原告按照与被告之间的协商结果交纳了租金，并自2012年1月1日起进行了整体装修，原告与被告形成的全部租赁合同中没有反诉被告的任何行为，既没有进行房屋装修，也没有交纳租金，因此本案与反诉被告无关，也就不应当承担任何法律责任。 反诉被告李书申、李树森称，在2011年10月8日李树森委托李书申签订租赁协议的同时并向被告交纳了房租定金2万元，因李树森家中有事不能经营，便与被告协商，没有进行下一步的经营活动，另在(2015)冀民三初字第1713号案件庭审中被告明确表示，对于本合同被告李书申未实际经营，故此被告也认可李书申没有实际参与经营的事实，故此李树森与李书申不应当承担任何责任。提供证据如下：2011年10月8日林兴公司出具的收到条一张，证实被告收到李树森房租定金2万元。 围绕第二个争议焦点，原告李锦称原告虽然分两次进行了租赁，但是在装修上和租赁费交纳上都是同时进行的，原告的损失主要包括装修损失2362621.64元、广告损失520000元、购置消防安全设施的损失及其他辅助设施20000元，2015年9月原告在无法经营的情况下在通知被告解除合同的同时向人民法院提起了诉讼，被告在接到通知后及答辩意见中均同意解除合同，原告要求解除合同的原因是被告的租赁物不具备法律规定的使用条件，主要没有消防安全使用合格证明及建设工程施工证。原告在承接所有租赁物后经过被告准许进行了装修并进行了营业广告，所以根据房屋租赁合同的相关规定对于租赁物的添附部分及装修，在出租方同意的情况下，承租方的装修残值损失应由出租方承担，更重要的是在2015年法院主持双方的交接过程中，被告也接收使用了原告租赁部分的设施物品及装修工程，在后续诉讼中原告向法院申请进行鉴定，鉴定部门起初只对部分装修工程进行了鉴定后原告又要求鉴定部门对于遗漏部分进行重新评估，但因鉴定机构种种原因没有将原告的全部损失依法鉴定，现鉴定部门的鉴定结果只是部分鉴定，所以原告要求对鉴定部分损失及实际发生的广告费用及其他未鉴定部分一并赔偿。提供证据如下： 1、2011年9月5日原告与衡水市冀州区林兴家具贸易有限公司的“房屋租赁合同”，证明原被告之间存在租赁合同关系。 2、2012年7月3日，原告与林兴公司的“补充协议书”，证明对租金交纳的时间进行变更。 3、2014年9月25日，原告及其它承租人王新志、田东杰向被告提出的“经营状况报告”证明原告向被告提出降低租赁及要求被告整改消防设施的请求。 4、收款收据16张，证明被告向原告交纳租赁费2444647元。 5、2012年6月4日、2013年10月14日、2014年、2015年9月4日（2份）、2015年冀州公安消防大队给冀州市家饰界装饰建材公司出具的“责令限期整改通知书”五份，证明被告的租赁物存在消防设施、器材等导致消防不合格，要求停业、处罚。 6、原告与圣雅居“装饰工程装修合同”，证明原告装修花费为2362621.64元。 7、原告在冀州电视台、天泰百货、亚太广告、冀州电视台、家世界门前等地的广告费支出收据，数额为52万元。 8、原告在租赁期间增添的消防用品、标志、培训费用票据数额为2万元。 9、原告申请法院对原有的租赁装修的鉴定结论书（部分）一份，证明原告装修的部分残值235806元。 被告林兴公司称，在2015年12月15日李锦、李书申将租赁房屋交还于林兴公司，故租赁费计算至2015年12月15日，租金自2012年4月1日起至2015年12月15日应向林兴公司缴纳租金4746480元，实际已缴纳租金为2464647元，尚欠林兴公司租金22801833元，根据合同及补充协议约定，租赁费为预交，提前半年缴纳，不按时缴纳按照日千分之二缴纳滞纳金，为了便于计算，我方自愿要求自房屋交接之日后，即2015年12月16日起至款项付清之日止按照同期人民银行贷款利率支付利息。对于李锦所主张的装修损失不应由林兴公司承担，法律依据为最高院关于城镇房屋租赁合同的司法解释第11条第2款的规定，李锦以林兴公司房屋未经消防验收解除合同的理由并不能成立，具体理由为林兴公司对外出租的是房屋，承租人根据自己的要求经营的项目和范围来决定装修或设施是否经过消防验收，也就是消防验收属于李锦方的义务，根据消防部门出具的整改通知，针对的都是李锦经营的家饰界，整改的范围也都是没有按照消防要求安置消防设施等内容，林兴公司与所有承租人就消防问题签订过协议，对于消防工作、日常管理均由承租人负责，所以李锦主张所租赁房屋没有消防安全合格从而解除合同的理由不成立，对于李锦装修数额不予认可。提供证据如下： 1、2011年9月5日林兴公司与李锦签订的《房屋租赁协议》、2012年7月3日双方签订的《补充协议》及租赁面积租金明细表；2011年10月8日林兴公司与李书申签订的《房屋租赁协议》、2012年7月3日双方签订的《补充协议》及租赁面积租金明细表。证明：李锦租赁林兴公司三号楼二、三单元，李书申租赁林兴公司三号楼一单元，租金为预交方式，预期交纳按日千分之二支付违约金。因李书申公务员身份和领导职务，李锦、李书申所租赁面积，对外均以李锦名义经营。李锦租赁部分，自2012年4月1日至2015年12月15日租金共3066683元，李书申租赁部分，自2012年4月1日至2015年12月15日租金共1679797元，租赁期间应交租金为4746480元。 2、租赁费收据17张，证明签订合同后，李书申交租金20000元，李锦交租金2444647元，共交租金2464647元，尚欠租金2281833元。 3、建设工程竣工验收报告、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。证明租赁房屋已经竣工验收，取得了消防部门安全检查合格证，租赁房屋的所有权不属于林兴公司，系房屋产权人共同委托林兴公司整体对外租赁，林兴公司代表房屋产权人签订房屋租赁合同，行使合同权利。 4、2013年3月1日李锦向林兴公司提交的书面申请、2014年9月4日李锦的书面材料、家饰界整体运营报告、2014年9月25日李锦、王新志、田东杰共同签名的经营状况报告、2015年1月28日李锦、王新志、田东杰共同签名房租优惠申请各一份。证明：李锦正常交租金至2014年4月，之后未按合同约定交租金，违反合同约定，李锦等承租人因自身经营原因要求林兴公司降低租金，不存在林兴公司免除李锦等房租的问题。 5、2015年8月26日林兴公司会议纪要、冀州市消防大队向李锦经营的“家饰界装饰建材广场”下达的“责令限期整改通知书”“责令立即改正通知书”四份。证明：林兴公司就租赁场所消防管理与李锦等承租人达成协议，由李锦等负责消防设施管理维护、安排消防人员值班；消防部门针对李锦在经营中存在的违反消防管理的行为下达相关法律文书，并非针对林兴公司。 6、2015年3月16日、18日，林兴公司向李锦发出的通知；3月19日，李锦给李宁、于宝成发出的通知。证明：李锦未经允许将租赁部分转租给李宁、于宝成，违反了合同约定；且转租人经营项目为饭店，对李锦及其他承租人经营的家居家具、建材等及存在重大消防安全隐患，充分说明李锦消防安全意识薄弱，并非其主张的因消防问题影响其经营。 7、钜豪照明与李锦的租赁合同、大亨木门出具的证明。证明：部分商户从李锦处租赁，自2012年起至今在此经营，没有受到任何影响。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告、被告及反诉被告对本院调取的冀州市公安消防大队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的真实性无异议，故对该证据的效力予以确认。林兴公司、李锦对资产评估报告书均提出异议，但未提供合法有效的反驳证据，该资产评估报告书系保定华鹏资产评估有限公司出具，该评估机构具备评估资质，评估程序亦合法，故对该证据的效力予以确认。 原、被告提供的租赁协议及补充协议、交纳租赁费收据（包括二反诉被告提供的收到条）能够证明双方签订租赁合同及交纳租赁费的情况，需要说明的是原告提供的补充协议内容显示补充的是2011年10月8日签订的租赁协议，但原告与被告签订的租赁协议日期为2011年9月5日，从原告起诉与被告答辩及双方当庭陈述内容来看，又一致认可原告提供的补充协议系对2011年9月5日原告李锦与被告签订租赁协议的补充，故以当事人一致认可的内容为本案事实，对以上证据的效力予以确认；被告提供的证据3，即建设工程竣工验收报告，能够证明案涉租赁房屋竣工验收合格，故对该证据的效力予以确认；被告提供的证据4，即李锦与其他承租人联名经营状况报告（即原告李锦提供的证据3）、书面申请，能够证明李锦及其他承租人曾向出租人申请减免租金，以及原告李锦申请延期交纳租金的事实，故对该证据的证明内容予以采信；被告提供的2015年8月26日林兴公司会议纪要与本案缺乏直接关联性，对该证据的效力不予确认；原、被告提供的冀州市消防大队下达的责令限期整改通知书能够证明案涉租赁物消防不达标的事实，与本案具有关联性，故对该证据的效力予以确认；被告提供的证据6、7与本案缺乏直接关联性，对该证据的效力不予确认；原告提供的证据6，即装修合同，能够证明承租人李锦对租赁房屋进行了装修，不能证明装修费用数额，故对该证据的内容不予采信；原告提供的证据7、8，即广告费用和消防、培训费用单据，系原告为经营家饰界家居必要的支出，与本案租赁关系不具有关联性，故对该证据的效力不予确认。 本院经审理查明，2011年9月5日，华林公司与李锦签订《房屋租赁协议》一份，华林公司将位于衡水市冀州区门市租赁给李锦用于经营冀州市家饰界装饰建材广场，租赁期限十五年,双方对租金计算及交付，逾期滞纳金交纳，水、电、暖、物业及电梯、供暖、消防等设施的维护年检等费用，终止协议等进行了约定；2012年7月3日华林公司与李锦签订《补充协议书》一份，双方将李锦的装修时间延长到2011年12月31日，免交2012年1-3月租金，并对租金的交纳重新做了约定等。 2011年10月8日华林公司与李树森（李书申）签订《房屋租赁协议》一份，华林公司将位于衡水市冀州区门市租赁给李树森，租赁期限十五年,自2011年10月8日起至2026年10月7日止,双方对租金计算及交付办法，逾期滞纳金交纳，水、电、暖、物业及电梯、供暖、消防等设施的维护年检等费用，终止协议等进行了约定；2012年7月3日华林公司与李树森签订《补充协议书》一份，双方将李树森的装修时间延长到2011年12月31日，免交2012年1-3月租金，并对租金的交纳重新做了约定等。 合同签订后，李书申于2011年10月13日交纳了20000元租赁费，李锦对案涉两份租赁协议的房屋进行了装修，经营家饰界家居广场，后续租赁费均系李锦交纳，截至2014年4月，共交纳租赁费2444647元。2015年12月15日，李锦将租赁房屋中的物品搬走，林兴公司接管了租赁房屋，截至该日双方签订的租赁协议及补充协议实际解除，李锦尚欠林兴公司租金2281833元。 2015年11月25日，李锦申请对租赁房屋中室内外装饰装修进行评估，本院委托保定华鹏资产评估有限公司进行价格评估后，该公司于2016年11月28日作出华鹏评报字（2016）第11-25号关于李锦与华林公司租赁合同纠纷案资产评估报告书，评估价值为235806元。本院将该资产评估报告书送达各当事人后，李锦超期提出对遗漏装修项目进行补充评估，并要求其就所使用的评估方法及依据的法律、法规进行书面说明的申请，该公司于2017年11月7日向我院出具说明，由于李锦未能提供完整标准施工图纸、主要材料购买发票和装修施工发票等资料，致评估公司无法按要求完成评估工作。 另查明，2012年12月31日冀州市公安消防大队向位于冀州区滏阳西路99号华林公司使用面积8400平方米，，地上一、二三层家具市场颁发了冀州公消安检许字（2012）第0002号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 再查明，冀州市华林家具有限公司于2018年9月19日将公司名称变更为衡水林兴家具贸易有限公司，法定代表人变更为李文勇。 本院认为，关于案涉租赁合同及补充协议，均由李锦作为承租人履行了合同义务，并对租赁物进行了一体装修和经营，林兴公司作为出租人亦接受了李锦的履行，故李锦应为案涉租赁合同的当事人，李树森、李书申不应承担责任。 关于合同解除后，尚欠付租金及装饰装修物残值等责任承担问题。依照《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第5条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，本案承租人李锦在合同签订后共交纳租金2444647元，2014年4月以后未再交纳过租金，截至2015年12月15日租赁协议实际解除，尚欠租金2301833元，应属履行合同不符合约定，故林兴公司要求李锦交纳逾期租金符合法律规定和合同约定，应予支持，但原由李书申交给冀州市华林家具公司的20000元定金应充抵租金，故李锦还应向林兴公司交纳租金2281833元。关于林兴公司主张的利息损失，因林兴公司交付的租赁物未能完全经消防验收合格，亦属违约，应承担相应的责任，故应由李锦承担二分之一为宜。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第11条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）...；（二）...；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，本案李锦和林兴公司均有违约行为，对于装饰装修物残值损失应由双方均担。 关于剩余租赁期内装饰装修物残值损失的数额，李锦要求保定华鹏资产评估有限公司对遗漏装修项目进行补充评估，并就所使用的评估方法及依据的法律、法规进行书面说明，但该申请的提出已超过法定期限，且该公司认为李锦未能提供完整标准施工图纸、主要材料购买发票和装修施工发票等资料致其无法按要求完成评估工作，故应以华鹏公司作出评报字（2016）第11-25号资产评估报告书为准，而李锦要求按其提供的装修票据数额2362621.64元赔偿装饰装修物残值损失的请求不予支持。对李锦主张的广告费等其他损失，因无相应法律依据，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条的规定，判决如下： 一、案涉2011年9月5日李锦与冀州市华林家具有限公司签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》、2011年10月8日李树森（李书申）与冀州市华林家具有限公司签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》业经合同当事人协商一致而解除，本院予以确认； 二、限原告（反诉被告）李锦于本判决生效之日起三日内给付被告（反诉原告）衡水林兴家具贸易公司租金2281833元及自2015年12月16日起至给付完毕之日止利息损失的一半（利息计算标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、限被告（反诉原告）衡水林兴家具贸易公司于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）李锦装饰装修残值损失117903元； 四、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）衡水林兴家具贸易公司对反诉被告李书申、李树森的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21900元，由原告李锦负担20000元，被告衡水林兴家具贸易公司负担900元，反诉费31373元（14490元+16883元），由原告李锦负担11990元，由被告衡水林兴家具贸易公司负担19383元，保全费10000元，由原告李锦负担5000元，被告衡水林兴家具贸易公司负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长 吴林鹏 审 判 员 刘丽爽 审 判 员 李铁柱 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 李朋会 书 记 员 吴啸威 ——