河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初8883号原告：张书秀，女，汉族，1982年5月14日出生，住河南省中牟县。原告：张国建，男，汉族，1979年9月21日出生，住河南省中牟县。原告：刘亚军，男，汉族，1992年5月8日出生，住河南省开封市金明区。上述三原告委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。上述三原告委托诉讼代理人：关利娟，河南良承律师事务所实习律师。被告：郑州泰安房地产有限公司，地址：郑州市中牟县城关镇官渡大街西段（南侧），统一社会信用代码：91410122798209996C。法定代表人：王学仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄瑞，河南洪旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白坤堂，河南洪旭律师事务所律师。原告张书秀、张国建、刘亚军诉被告郑州泰安房地产有限公司（以下简称泰安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周鸿、关利娟、被告郑州泰安房地产有限公司的委托诉讼代理人黄瑞、白坤堂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张书秀、张国建、刘亚军均向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即持办理权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案；2、依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记备案的违约金；3、依法判令被告向原告支付自行封闭阳台费用；4、依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准；5、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年，三原告分别与被告泰安公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定三原告购买被告开发的位于中牟县××南段西侧××小区房屋各××套。合同约定该商品房阳台是封闭式（详见附件二）。被告应当按照合同，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用，并于交付使用后60日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案。合同签订后，原告按合同约定向被告全部支付了购房款，被告虽按时交付房屋，但交付时阳台为非封闭式，后原告自行封闭。被告至今未按合同约定提供资料到产权机关为原告办理备案，经原告催要，被告要求原告先交纳房屋物业费用，该房屋物业收费标准较高，远高于附近其他小区收费标准，双方协商未果；安全方面，经对比勘察，该小区道路狭窄，消防车难以通过，消防栓水表无压力，严重不符合城市居住区规划标准。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告泰安公司辩称：请求驳回原告诉讼请求。一、被告早已经履行完毕产权备案手续，并且大部分购房人、包括部分原告都已经取得了产权证书；二、被告如约按时给原告交付了房屋，原告在起诉状上对此也是认可的。对于产权备案手续问题，根据河南省不动产统一登记工作的总体布置，经郑州市人民政府研究决定，自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月19日发布通告，房管部门不再办理产权初始登记业务。该政策致使被告无法在60日内提供资料到产权登记机关备案。郑州中院也出台了法官专业会议意见，把这认定为情势变更，驳回要求支付违约金的诉讼请求。况且被告对于积极配合办证的大部分业主包括部分原告，不动产权证书已经办理下来并领走，这并没有影响到原告合同目的的实现。所以说，被告不构成违约，不应承担违约责任；三、对于原告诉请被告支付其自行封闭阳台费用的问题，依据下列证据：（1）郑州市房屋建筑面积测算及共有建筑面积分摊规则即郑政文（2001）20号文第五条第二款第三项规定：“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（2）中牟县泰安馨苑项目图纸设计说明第二条项目概况2.2款：本项目总建筑面积为7800平方米（含二分之一阳台）。（3）泰安馨苑不动产测量报告中的房产幢平面图（单线作图计算为半面积）。（4）商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理的条款约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以产权面积为准，据实结算，多退少补”。可知该阳台交付标准应是半封闭的，同时被告仅收取了包含半封闭阳台（二分之一阳台面积）的房款。原告在收房时签署了交房确认书，说明其对阳台半封闭的现状是明知的，并未提出任何异议你，也就是说交付时原告对此事实已进行了确认。其实，无论合同约定的阳台是封闭还是半封闭，双方都不存在谁吃亏谁占便宜的事。原告也不能想着两头都沾，不能既想按半面积交纳房款，又想让被告承担封闭阳台的费用。如果阳台封闭的话是按全面积计算房款，非封闭的话是按半面积计算房款。被告是按半面积收的房款，当然不应该承担封阳台的费用。如果原告愿意支付封阳台的钱，被告可以为其封闭阳台。至于原告是否是自行封闭阳台？按何标准封闭阳台？以及支付多少费用？均与被告并无约定，因此原告诉请被告支付其自行封闭阳台费用的请求，没有任何事实与法律依据，应予驳回。四、不存在原告所述的小区需要整改的问题。因为中牟县城乡规划局2018年10月9日给被告下发的建设工程（建筑）竣工规划核实意见书及附表确认，泰安馨苑1号至3号及地下车库基本符合城乡规划要求；五、近期有人在网上发贴炒作本案，并以此诋毁被告，均为不实言论，损害了被告的合法权益，被告保留追究相关人员法律责任的权利。本院经审理认定事实如下：2015年，三原告分别与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买被告开发的商品房各一套。三原告与被告泰安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条规定：该商品房阳台是封闭式（见附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明1、根据郑州市人民政府关于《郑州市房屋建筑面积测算及公用建筑面积分摊规则》执行。2、最终以测绘报告为准）。第八条规定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供额资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人和买受人协商解决”。合同签订后，三原告分别按照合同约定的购房款数额向被告支付了购房款，被告已经向三原告交付房屋。被告于2020年3月25日为张国建、张书秀办理房屋产权首次登记备案手续，于2020年4月27日为刘亚军办理房屋产权首次登记备案手续。后三原告与被告因涉案商品房买卖合同履行事宜发生纠纷，协商未果。三原告诉至本院。本院认为：三原告与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于三原告要求被告持办理房屋权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案的诉讼请求，因被告已为三原告办理房屋产权首次登记备案手续，故三原告的该诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。关于三原告要求被告支付逾期办理产权登记备案违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，由出卖人与买受人协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。原、被告关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成的，三原告可依据合同约定或者法律规定要求泰安公司承担逾期办证的违约责任。因三原告提交的证据不能证明其与泰安公司曾依约协商或协商未果，故自泰安公司逾期办证之日起至三原告提起本案诉讼之期间为双方协商解决期间，三原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时泰安公司仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因三原告的原因，则泰安公司应承担逾期办证的违约责任。现因被告泰安公司在本案起诉前已为三原告办理涉案房屋产权首次登记备案手续，故三原告的该项诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。关于三原告要求依法判令被告向原告支付自行封闭阳台费用的诉讼请求，因原、被告双方仅约定该商品房阳台是封闭式，双方对该事项内容约定不明确，三原告亦未提供充分证据证明其该项主张成立，故三原告的该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于三原告要求依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准的诉讼请求，因该诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张书秀、张国建、刘亚军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2963元，已减半收取，原告张书秀、张国建、刘亚军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王宏亮二〇二一年一月二十六日书记员  葛 星