广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3480号原告（反诉被告）：深圳市韵通物联网技术有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观澜街道福民社区洗屋村港银厂**五格，统一社会信用代码91440300083894926C。法定代表人：田秀秀，总经理。委托诉讼代理人：王新文，广东中意达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德军，广东中意达律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市亿盛达投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜街道福兴围观光路**，统一社会信用代码91440300587922011C。法定代表人：陈春林。被告：陈春林，男，汉族，1980年2月16日出生，住址江西省抚州市崇仁县，被告：甘永明，男，汉族，1978年10月25日出生，住址广东省深圳市南山区，被告：李小军，男，汉族，1981年2月19日出生，住址江西省抚州市崇仁县，上列被告共同委托代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所律师。上列被告共同委托代理人：汪震坤，广东嘉得信律师事务所律师。第三人：新港银塑胶制品（深圳）有限公司，住所，住所地广东省深圳市龙华区福城街道福民社区悦兴路**楼房-201社会信用代码91440300550302644A。法定代表人：朱楚平。原告深圳市韵通物联网技术有限公司（以下简称“韵通公司”）诉被告深圳市亿盛达投资发展有限公司（以下简称“亿盛达公司”）、陈春林、甘永明、李小军及第三人新港银塑胶制品（深圳）有限公司（以下简称“新港银公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，被告亿盛达公司在法定期限内提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告韵通公司法定代表人陈泽春及委托诉讼代理人王新文、徐德军，被告亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军共同委托代理人李发达、汪震坤到庭参加了诉讼。第三人新港银公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告韵通公司向本院提出如下诉讼请求：1.亿盛达公司赔偿韵通公司设备搬迁、二次装修装饰、改造费用241418元；2.亿盛达公司赔偿租金差额66900元（2018年6月13日至2018年9月15日）；3.亿盛达公司返还押金28000元；4.亿盛达公司赔偿评估费8603元；5.陈春林、甘永明、李小军承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费、担保费、公告费，均由四被告承担。原告起诉的事实与理由：2016年9月3日，韵通公司法定代表人田秀秀和亿盛达公司法定代表人陈春林签订《厂房租赁合同》，将位于深圳市××屋村××楼五格（650平方米）给韵通公司作厂房使用，租赁期限为2016年9月16日至2018年9月15日，月租金为13500元，押金为27000元，水电押金1000元。2018年3月，韵通公司收到新港银公司发给亿盛达公司的通知以及深圳市福民冼屋股份合作公司致新港银公司的通知，称新港银公司与亿盛达公司的厂房租赁合同期限为2015年3月15日至2018年3月15日，因遇到旧改，租赁合同到期终止，要求亿盛达公司及韵通公司必须在3个月内自行搬迁腾空厂房。由于亿盛达公司和出租人新港银公司的合同到期终止，在2018年3月15日后，亿盛达公司已经无权出租涉案房产。亿盛达公司明知其与新港银公司的租赁合同终止日期为2018年3月15日，仍与韵通公司签订租赁合同，其行为明显存在过错，导致韵通公司无法使用租赁的厂房，不得不提前搬迁，重新进行装修和改造。经评估设备搬迁、二次装修装饰、改造费用为241418元，韵通公司评估费为8603元，2018年6月13日至2018年9月15日租金差额为66900元，对此，亿盛达公司应当承担赔偿责任。陈春林、甘永明、李小军系亿盛达公司的股东，存在滥用公司独立地位和股东有限责任，应当对亿盛达公司的债务承担连带责任。韵通公司为维护合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，提起诉讼，请求依法判决。被告亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军共同答辩称：1.韵通公司主体不适格。涉案《厂房租赁合同》承租方为田秀秀。根田秀秀支付房租及水电费银行转账记录可知，涉案房产的实际使用人也系田秀秀，亿盛达公司与韵通公司并无任何的合同关系。2.亿盛达公司未违约，田秀秀可继续使用涉案房产至合同约定的2018年9月15日。根据合同约定可知，韵通公司与亿盛达公司对租赁物可能遇拆迁都有所预见，故当合同因拆迁而无法履行时，双方均不构成违约。作为合同中出租方，亿盛达公司在整个合同履行过程中未通知韵通公司搬迁及清空厂房，反而系韵通公司自行搬离，自己放弃使用涉案房产的权利，应自行承担责任。3.韵通公司要求亿盛达公司赔偿各项损失、返还押金显属不公，其要求赔付金额显属过高。首先根据《厂房租赁合同》第十二条约定，亿盛达公司所出租的厂房均是按厂房基本结构移交给韵通公司，韵通公司如须装修、加建或改装，应经得亿盛达公司书面同意。韵通公司所称装修并未经过亿盛达公司书面同意，应由其自行承担相关损失。韵通公司仅以一份评估报告书证明装修、改造实施依据不足，并未提供装修合同书、报价单、施工图纸等基础证据，难以证明装修事实。退一步讲，纵使其有装修，韵通公司也使用一年多，离合同到期还有不到两年的时间，对装修租赁物用也使用相当长计算一段时间，应计算的是装修残值，而非评估报告所计70%以上的成新率，故韵通公司的主张明显不合理。同时，韵通公司主张的赔偿搬迁费用、租金差额、评估费均与本案的租赁合同无关。4.根据实际情况，韵通公司一直占用厂房至合同到期，占用的方式包括给厂房上锁，并留下大量机器，该占用行为一直持续到2018年10月。另，该厂房内另一租户，一直生产至2018年，由此可知，涉案房产完全具备生产条件，且韵通公司也一直占用厂房至合同期满，故不存在赔偿损失等问题，请求驳回韵通公司的全部诉讼请求。被告亿盛达公司向本院提出如下反诉请求：1、韵通公司向亿盛达公司支付拖欠的租金54000元（2018年6至9月，共四个月，以每月13500元计算）；2.韵通公司向亿盛达公司支付拖欠的水电费4003.12元（其中电费为3938.12元，水费65元）、滞纳金3132.18元（按合同约定每天逾期金额0.3%计，从2018年10月1日起暂计至2018年10月18日，实际计算至清偿之日止）；3.请求判令本案一切费用由原告承担。亿盛达公司反诉的事实与理由：亿盛达公司与韵通公司于2016年9月2日签订了《厂房租赁合同》。合同约定：由亿盛达公司向韵通公司提供深圳市龙华区观澜街道悦兴路冼屋大楼港银工业区二栋××五格的厂房给韵通公司使用，韵通公司按月向亿盛达公司支付租金及水电费。合同签订后，亿盛达公司依约履行了合同义务，而韵通公司却多次违约，迟延交付租金、水电费等费用，经亿盛达公司多次催缴，原告仍不支付，至亿盛达公司提起反诉之日止积欠租金、水电费、滞纳金共61135.3元。亿盛达公司为维护合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起反诉，请求判如所请。针对亿盛达公司的反诉，韵通公司答辩称，1、第三人和亿盛达公司的租赁合同已于2018年3月终止，2018年3月31日，亿盛达公司对涉案房产不再享有出租权等权利，亿盛达公司无权就2018年5月后的租金、水电等费用主张权利。2、原告系按照第三人的通知搬离涉案房产，2018年6月拆迁人员已经进驻涉案厂房，亿盛达公司所主张2018年6月至9月租金及水电费没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回亿盛达公司的反诉请求。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区观澜冼屋村港银工业区二栋××五格厂房，未办理不动产证。亿盛达公司述称，涉案房产所在土地原为村集体用地，由案外人新港银塑胶制品（深圳）有限公司出资兴建，房产建设完成后，由亿盛达公司向新港银塑胶制品（深圳）有限公司承租、收益。二、2016年9月2日，韵通公司法定代表人田秀秀（乙方）与陈春林（甲方）签订《厂房租赁合同》约定：甲方将位涉案房产出租给乙方作厂房使用，租赁期限为2016年9月16日至2018年9月15日；月租金为13500元；乙方支付厂房押金27000元、水电押金1000元；乙方明知本厂房没有房产证，且不得以此为理由不履行合同。此外，双方还就其他权利义务进行约定。2016年9月2日，韵通公司向亿盛达公司支付了租赁押金27000元及水电押金1000元。亿盛达公司亦将涉案房产交付韵通公司占有、使用，交付时该房产处于毛坯状态。三、2017年12月，深圳市福民冼屋股份合作公司向新港银塑胶制品（深圳）有限公司发出通知，改制涉案房产所在地块城市更新单元旧改合作项目正式启用，新港银塑胶制品（深圳）有限公司应在2018年5月30日前搬迁腾空完毕并移交给深圳市福民冼屋股份合作公司。2018年6月，旧城改造项目拆迁人员进驻涉案房产，后韵通公司另寻租赁场地，但遗留部分物品在涉案房产内。亿盛达公司于2018年10月底将涉案房产交付给新港银塑胶制品（深圳）有限公司。四、庭审中，韵通公司述称其于2018年6月29日搬离涉案房产，租金交付至2018年5月份，其后的租金、水电费均未缴纳。五、庭审中，韵通公司提交深圳和达资产评估房地产咨询有限公司出具的《房地产估价报告》为证。根据该评估报告显示，在价值时点2018年5月16日，韵通公司在涉案房产中室内二次装修装饰评估价值为143918元、设备搬迁费用为26000元、改造费为71500元。为此，韵通公司支出鉴定费8603元。本案审理过程中，亿盛达公司对该《房地产估价报告》不予认可，但明确其不对涉案房产装修申请重新鉴定。经查，深圳和达资产评估房地产咨询有限公司具备房地产估价机构资质证书，资质等级为一级。裁判结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于韵通公司主体问题，通过亿盛达公司反诉内容可知，亿盛达公司主张韵通公司应当承担租金支付义务，与其答辩中关于承租人为田秀秀的意见相互矛盾，故本院对亿盛达公司该答辩意见不予采纳，对韵通公司系涉案《厂房租赁合同》承租人的事实予以认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房产未办理不动产登记，本案中并无证据证明涉案房产在建设时已经取得建设工程规划许可，故韵通公司与亿盛达公司之间的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，亿盛达公司并无继续占有韵通公司押金的合法理由，韵通公司诉请亿盛达公司返还租赁押金28000元于法有据，本院予以支持。关于租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，韵通公司在合同签订后已经实际占有、使用涉案房产，亿盛达公司有权要求支付占有使用费，同时，韵通公司关于其成立新的租赁关系所发生的租金对亿盛达公司并无约束力，故韵通公司关于赔偿租金差额之诉求缺乏法律依据，本院不予支持。关于损失。从《厂房租赁合同》的内容看，亿盛达公司出租涉案房产时已在合同中载明的房产未取得房产证的情况，韵通公司对房产的情况应当知情，故本院结合双方合同签订情况，以韵通公司负担40%、亿盛达公司负担60%的比例作为分担本案损失的比例。涉案房产交付时为毛坯状态，可以认定韵通公司在取得涉案房产后实施了装修，而深圳市福民冼屋股份合作公司通知腾房的时间在涉案租赁履行期限之内，可以认定韵通公司发生了装修损失。本案中，深圳和达资产评估房地产咨询有限公司出具的《房地产估价报告》对房产装修现值具有证明力，结合双方约定的租赁届满期限为2018年9月15日并考虑装修折旧率等因素，本院在《房地产估价报告》认定的装修价值基础上，以韵通公司承租时间比例5/6标准并结合前述过错比例对韵通公司的装修损失予以调整，确定亿盛达公司应向韵通公司赔偿装修损失14392元（143918元×60%×1/6=14392元）。韵通公司主张的搬迁费系其在租赁关系中所必定发生的费用，故搬迁费损失，本院不予支持。韵通公司对改造的事实未予举证，其主张改造费缺乏事实依据，本院不予支持。鉴定费属韵通公司确定装修损失的必要费用，结合前述责任比例，亿盛达公司应向韵通公司赔偿鉴定费5161.8元。韵通公司关于担保费之主张缺乏法律依据，本院不予支持。韵通公司没有提供证据证实陈春林、甘永明、李小军存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为，对其要求陈春林、甘永明、李小军承担连带责任的请求，本院不予支持。关于亿盛达公司的反诉请求。本院认为，深圳市福民冼屋股份合作公司的通知已明确要求2018年5月前腾空涉案厂房，据此可以认定，亿盛达公司自2018年6月起即不具备收取占有使用费的依据，故其反诉要求韵通公司支付2018年6月至9月租金的反诉请求，本院不予支持。亿盛达公司对韵通公司水电使用情况未提供直接证据予以证明，对其水电费之反诉主张，本院不予支持。因《厂房租赁合同》为无效合同，亿盛达公司关于滞纳金的主张并无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市亿盛达投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市韵通物联网技术有限公司装修损失人民币14392元。二、被告深圳市亿盛达投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市韵通物联网技术有限公司押金人民币28000元。三、被告深圳市亿盛达投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市韵通物联网技术有限公司鉴定费人民币5161.8元。四、驳回原告深圳市韵通物联网技术有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告深圳市亿盛达投资发展有限公司的反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币6474元，由原告负担人民币5581元，被告亿盛达公司负担人民币893元。反诉受理费人民币664元，由被告亿盛达公司负担。保全费人民币2245元，由原告负担人民币1935元，被告亿盛达公司负担人民币310元。公告费人民币520元，由原告负担。如如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  黄映军人民陪审员  谷继军二〇一九年十二月三十一日书 记 员  谢玉霞书 记 员  黄淑娟