上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初28195号原告：上海秀玉贸易有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张淑英，执行董事。委托诉讼代理人：邬为，上海世暄律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱轼，上海世暄律师事务所律师。被告：上海弘浦商业经营管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：蔡小平，董事长。被告：上海弘基商业经营管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：曹忠麒，董事长。两被告的共同委托诉讼代理人：秦兆立，上海市兴业律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：丁理明，上海市兴业律师事务所律师。原告上海秀玉贸易有限公司(以下简称秀玉公司)与被告上海弘浦商业经营管理有限公司(以下简称弘浦公司)、上海弘基商业经营管理有限公司(以下简称弘基公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。秀玉公司的委托诉讼代理人邱轼，弘浦公司、弘基公司的共同委托诉讼代理人秦兆立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秀玉公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除秀玉公司与弘浦公司订立的房屋租赁合同；2、要求弘浦公司返还租赁保证金363,018元；3、要求弘浦公司支付装修补偿款617,259元；4、本案诉讼费由弘浦公司承担；5、弘基公司对第二至四项诉讼请求承担一般保证责任。事实与理由：2016年6月30日，秀玉公司与弘浦公司订立《房屋租赁合同》一份，约定由弘浦公司向秀玉公司出租上海市普陀区真北路XXX号XXX幢XXX号楼房屋(以下简称系争房屋)，租期自2016年9月1日至2021年8月31日。合同订立后，秀玉公司按约支付了租赁保证金并按月支付租金，嗣后由于装修及租金上涨等原因，秀玉公司又陆续向弘浦公司支付了押金差额、装修押金、垃圾押金、物业费押金等。2017年10月24日，秀玉公司了解到案外人上海汽车资产经营有限公司(以下简称汽车资产公司)与弘浦公司就系争房屋的租赁权发生纠纷，正处于诉讼过程中，为保护自身权益，秀玉公司与弘浦公司、弘基公司共同订立了一份《备忘录》，约定由弘基公司对秀玉公司的债权承担保证责任，包括但不限于装修费、设计费、材料费、改造费、租赁保证金、装修押金等。2019年8月28日，上海汽车工业销售有限公司接受汽车资产公司委托，在系争房屋周围张贴《关于真北路XXX号创邑SAPCE金沙谷全面关停的公告》，称根据(2017)沪02民终3949号民事判决书，汽车资产公司已经解除了其与弘浦公司之间的租赁合同，园区将在2019年10月31日全面关停。秀玉公司不得不进行搬离工作。秀玉公司认为，在订立合同前，弘浦公司从未告知过其与汽车资产公司之间的租赁纠纷，秀玉公司基于合理信任与弘浦公司订立了租赁合同，按约支付了各项押金，并对系争房屋进行了装修。现合同已经失去了履行可能，弘浦公司应当返还租赁保证金并赔偿装修损失。弘浦公司、弘基公司共同辩称，同意由法院确认租赁合同解除日期，租赁保证金金额是正确的，但不同意返还，关于装修赔偿，工程造价鉴定意见书列明的争议部分系秀玉公司违章搭建，不包含在弘浦公司出租的系争房屋部位中，该部分装修残值损失应当由秀玉公司自行承担，租赁保证金和装修残值均不应当向弘浦公司索赔，因为其与汽车资产公司之间的租赁合同经过法院判决已经解除了，法院曾经强制执行，要求秀玉公司在内的租客退出园区，但最终因为租客未谈拢而无法执行，嗣后汽车资产公司主动与秀玉公司协商并达成一致，故秀玉公司搬离系争房屋，因此租赁保证金和装修损失应当向汽车资产公司主张，关于弘基公司的一般保证责任，应在执行不能的情况下再承担一般保证责任。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，弘浦公司(甲方)与秀玉公司(乙方)订立《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市普陀区真北路XXX号16幢(11号楼)，合同议定面积1014.4平方米的办公用房出租给乙方使用；租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日；2016年9月1日至2017年8月31日每月租金128,750元，2017年9月1日至2018年8月31日每月租金135,188元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金141,947元，2019年9月1日至2020年8月31日每月租金149,044元，2020年9月1日至2021年8月31日每月租金156,496元，如乙方单方面提前终止合同，需向甲方补足已享有的装修期的全额租金；租金按一个月为一期支付；乙方应于2016年8月1日前向甲方缴纳相当于两个月租金的租赁保证金257,500元，同时由甲方出具有效收据，租赁期内，租赁保证金随租金的调整而做调整；租赁期满后或双方因故同意解除合同，乙方应在对该房屋不破坏质量和原有结构及不影响其正常租赁使用的前提下，将承租房屋内的物品搬空并恢复租赁物原状交还甲方，同时需将相关营业执照等在工商局变更注销，非注册在本园区的企业除外，甲方于验收合格后一个月内，无息全额退还乙方租赁保证金；乙方负责对承租房进行装修，乙方未经同意不得擅自拆改、破坏房屋建筑结构及其附属设施，乙方对装修后果须自行负责；乙方在室外增设或安装任何器具设备(包括空调外机、广告牌等)，都应事先书面征求并获得甲方书面意见，要以不影响整个广场氛围、环境及其他业主权益为先决条件，并在指定位置安装，小心管理使用；未经甲方同意乙方擅自改建、扩建房屋及附属设施的，甲方有权自行或委派人员恢复房屋原样，由此产生的费用由乙方承担等等。合同订立后，秀玉公司支付弘浦公司租赁保证金257,500元，装修押金30,432元，垃圾押金30,432元，物业费押金18,260元。因租金调整，秀玉公司分别于2017年11月28日、2018年9月13日支付弘浦公司租赁保证金差额12,876元、13,518元。2017年10月24日，弘浦公司(甲方)、秀玉公司(乙方)、弘基公司(丙方)三方订立《备忘录》，约定甲乙双方签订《租赁合同》约定乙方承租甲方位于上海市普陀区真北路XXX号11号楼，现因甲方与该房屋业主方之间正处于租赁纠纷诉讼中，具体见(2017)沪02民终3949号判决书，应乙方要求，为保证乙方的上述合同正常履行，现同意在乙方切实按约履行甲乙双方上述《租赁合同》的前提下，甲方的关联公司弘基公司同意对甲方的上述《租赁合同》履约予以担保，保证范围包括但不限于乙方的装修费、设计费、材料费、改造费、租赁保证金、装修押金等，若因诉讼、强制执行或其他原因致使乙方无法正常经营的，如甲方无法履行债务时，丙方即应承担保证责任，但如乙方未按《租赁合同》约定履行的，则丙方将不再承担上述担保责任，同时，三方签订本备忘录之日起5日内，乙方将拖欠甲方的租金等所有费用一次性补足，并同意在之后的租赁期内按原合同按时缴纳租金等费用。秀玉公司向弘浦公司支付租金至2019年8月底。另查明，上海汽车工业(集团)总公司、汽车资产公司于2016年5月3日将弘浦公司、弘基公司诉至本院，要求确认当事人之间签订的关于本市真北路XXX号场地的租赁协议于2015年7月1日解除；弘浦公司、弘基公司腾退上述场地[案号为：(2016)沪0107民初12191号]，本院于2016年10月31日作出(2016)沪0107民初12191号民事判决，判决：一、汽车资产公司与弘浦公司之间关于上海市真北路XXX号场地的租赁协议于2015年7月1日解除；二、弘浦公司应于本判决生效之日起十日内向上海汽车工业(集团)总公司、汽车资产公司腾退上海市真北路XXX号场地。该案判决后，弘浦公司向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年6月8日作出(2017)沪02民终3949号民事判决书，判决：一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初12191号民事判决第二项；二、变更上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初12191号民事判决第一项为：汽车资产公司与弘浦公司之间关于上海市真北路XXX号场地的租赁协议于2016年4月30日解除。上述判决现已生效。2017年11月15日，上海汽车工业(集团)总公司、汽车资产公司向法院申请强制执行，要求弘浦公司腾退上海市真北路XXX号场地。2019年8月28日，上海汽车工业销售有限公司张贴《关于真北路XXX号创邑SPACE金沙谷全面关停的公告》，内容为根据上海市第二中级人民法院二审判决，汽车资产公司与弘浦公司之间关于上海市真北路XXX号场地租赁协议于2016年4月30日解除，上海汽车工业销售有限公司接受汽车资产公司以及产权人上海汽车工业(集团)总公司的委托对该场地行使管理权，现公告如下，因“创邑SPACE金沙谷”场地存在安全隐患，决定于2019年10月31日正式全面关停该场地；请“创邑SPACE金沙谷”场地内的经营者，在场地全面关停之前，妥善安排生产经营活动，准备并落实好搬离工作。2019年9月6日，秀玉公司向弘浦公司发送《联络函》，内容为秀玉公司认为其与业主方没有法律关系，合同的主体是其与弘浦公司，权利义务的调整对象具有相对性，截止目前，秀玉公司仍享有合法有效的承租权，也有继续履约的能力和意愿，希望弘浦公司继续接受其支付并正常履行对待义务，如因弘浦公司原因导致秀玉公司无法履约的，则一方面不能阻却备忘录的法律效力，一方面秀玉公司遭受的经济损失均应由弘浦公司承担，如果弘浦公司决定与其解除合同的，也应当书面发函告知。2019年9月12日，弘浦公司向秀玉公司发送《复函》,载明秀玉公司2019年9月6日来函收悉，真北路XXX号园区因政府相关部门要求，园区将于10月31日全面关停，相关善后事宜，目前正在积极处理过程中，对于秀玉公司反映的具体情况，弘浦公司也会及时向相关政府部门通报，以期取得一个令各方都满意的处理结果。审理中，秀玉公司表示其于2019年10月搬离系争房屋。审理中，经秀玉公司申请，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋装修残值进行司法鉴定，上海中世建设咨询有限公司于2020年5月26日出具《工程造价鉴定意见书》，结论为本项目确定造价1,286,550元，争议造价148,935元；关于折旧费及现值计算说明如下：折旧起止时间，按各项目单体工程完工后第一个月至2019年12月(法院委托时间)，折旧年限计算5年*12个月=60个月，残值率10%，装饰装修折旧后的现值确定项目为553,217元，争议项目为64,042元。上海中世建设咨询有限公司于2020年7月2日出具《工程造价鉴定补充说明(一)》，进一步明确争议项目装修工程造价中的室外防腐木地板10,455元，三楼阳光房装饰102,437元，三楼阳光房安装8,779元，室外钢楼梯27,264元，合计148,935元，争议项目折旧后现值中的室外防腐木地板4,496元，三楼阳光房装饰44,048元，三楼阳光房安装3,775元，室外钢楼梯11,723元，合计64,042元。秀玉公司对于鉴定结论无异议，弘浦公司、弘基公司对于鉴定结论无异议，但认为争议部分(室外防腐木地板、三楼阳光房、室外钢楼梯)系秀玉公司私自搭建，其曾经表示反对，但秀玉公司坚持搭建，该部分费用应由秀玉公司自行承担。审理中，秀玉公司表示弘浦公司从未就争议部分的搭建提出异议，弘浦公司则表示其曾经告知秀玉公司不能进行搭建，但秀玉公司坚持搭建，其就未追究秀玉公司的相关责任。本院认为，秀玉公司与弘浦公司订立的《房屋租赁合同》以及秀玉公司、弘浦公司、弘基公司订立的《备忘录》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。根据生效判决，汽车资产公司与弘浦公司之间关于上海市真北路XXX号场地的租赁协议于2016年4月30日解除，上海汽车工业销售有限公司受汽车资产公司委托发布的公告明确于2019年10月31日全面关停前述场地，嗣后，秀玉公司无法继续承租使用系争房屋，秀玉公司根据本案实际情况，要求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持，解除时间以2019年10月31日，即汽车资产公司关停系争房屋所在场地的日期为宜。合同解除后，秀玉公司支付的各项押金363,018元，弘浦公司应当予以返还。关于秀玉公司主张的装修损失，现因汽车资产公司与弘浦公司之间的租赁合同已依法解除，导致弘浦公司无法保障秀玉公司继续合法使用系争房屋，秀玉公司无法实现合同目的，弘浦公司构成违约，应当赔偿秀玉公司剩余租赁期内装饰装修残值损失。根据鉴定意见书，无争议的确定项目折旧后现值553,217元，本院依法予以确认，关于有争议部分的室外防腐木地板、三楼阳光房、室外钢楼梯三项折旧后现值64,042元，原告承租后即在装修时一并进行了搭建，对此弘浦公司无证据证明其为此提出过异议，应认定弘浦公司明知并认可。至于装修补偿款的具体数额，本院认为合同解除的主要责任在于作为出租方的弘浦公司，弘浦公司明知系争房屋存在诉讼仍与秀玉公司订立租赁合同，并最终因其原因导致秀玉公司无法继续使用系争房屋，但秀玉公司作为承租人在订立合同时未尽审查义务，亦存有一定过错，因此具体装修补偿款金额将根据本案实际情况酌情予以确定。根据《备忘录》约定，弘基公司系一般责任保证人，理应对弘浦公司退还押金及支付装修赔偿款承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向弘浦公司追偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、确认上海秀玉贸易有限公司与被告上海弘浦商业经营管理有限公司订立的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；二、被告上海弘浦商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海秀玉贸易有限公司各项押金合计363,018元；三、被告上海弘浦商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海秀玉贸易有限公司装修补偿款525,000元；四、对被告上海弘浦商业经营管理有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述第二、第三项债务时，被告上海弘基商业经营管理有限公司承担保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,972.59元，减半收取计4,986.30元，由原告上海秀玉贸易有限公司负担469.29元，被告上海弘浦商业经营管理有限公司负担4,517.01元；鉴定费40,500元，由原告上海秀玉贸易有限公司负担8,100元，由被告上海弘浦商业经营管理有限公司负担32,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年八月十三日书记员 计晓菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。