宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初55号原告：周世奎，男，1952年10月20日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：毛亚金，宁夏朔北律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周国飞，男，1977年4月30日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市，系原告儿子，代理权限为特别授权。被告：齐剑锋，男，1974年7月22日出生，汉族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：张慧武、张谭（实习律师），宁夏益成律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：固原家道房地产开发有限公司。法定代表人：余建学，系该公司总经理。原告周世奎与被告齐剑锋、第三人固原家道房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周世奎的委托诉讼代理人毛亚金、被告齐剑锋的委托诉讼代理人张慧武、张谭到庭参加诉讼。第三人固原家道房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐剑锋向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告口头达成的《房屋买卖合同》及原告与第三人签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令被告向原告返还购房款190万元并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2017年3月10日至实际返还之日的利息；3.依法判令被告向原告支付房屋维修费65000元；4.本案保全费5000元、保险费5730元、案件受理费21990元由被告承担。事实与理由：2017年3月10日，原告与被告口头约定由被告将位于××道以1845000元的价格出卖给原告。原告于当日通过银行转账向被告交付了购房款，被告当日向原告交付了房屋。2020年5月份左右，原告发现地面下陷花去修理费65000元。直至2020年10月份，原告发现涉案房屋早在2016年8月4日就备案登记在宁某小额贷款有限公司名下。综上所述，涉案房屋在出售之前已经备案至案外人名下，被告的行为导致合同目的无法实现，现原告依法诉至法院，望判如所请。齐剑锋辩称，一、原告所诉房屋买卖合同系与第三人所签订，被告并不是合同的相对人。原告将1845000元转到被告帐户，是因第三人拖欠被告的工程款，该笔款项实际是第三人委托原告直接支付给被告的工程款，是一种委托支付行为，而非原告收取的购房款。原告与第三人基于买卖合同所产生的法律责任，被告并不知情，原告应当向第三人主张权利而不是被告；二、原告与第三人签订房屋买卖合同当日，第三人就将案涉房屋交付原告，自此之后该房屋一直由原告占有、使用并且收益，所以原告要求再另行支付银行利息及维修费用，没有事实及法律依据；三、原告陈述的房屋备案登记在宁某小额贷款有限公司名下，这只是商品房买卖合同备案登记，而该房屋买卖合同登记备案不等同于预告登记，实质上是商品房预售合同的登记，此合同的登记备案在法律上没有明确规定优先于其他商品房买卖合同的效力，房屋交易合同登记备案制度仅是对合同双方形成一种行政管理上的义务，不发生物权变动，所以在未办理转移登记前第三人仍是案涉房屋法律意义上的产权主体，享有完整的处分权，不影响其将案涉房屋出卖并交付给原告，也不影响原告对案涉房屋的占有、使用；四、根据《中华人民共和国民法典》第807条规定的工程价款优先受偿权实现方式，第三人和被告以案涉房屋折抵欠付工程款后，被告已实现了建设工程价款优先受偿权，实际上用于抵偿的房屋就是工程款债权的物化载体，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条规定，折抵工程款的房屋完全能够排除案外人宁某小额贷款有限公司的普通债权对抵偿房屋的强制执行。故虽然房屋备案在他人名下，但是他人无权对房屋申请强制执行，房屋自始至终被原告占有使用，根本不会导致合同目的无法实现。综上所述，原告的诉请不能成立，望依法驳回。第三人固原家道房地产开发有限公司缺席，未提出答辩及质证意见。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的银行转账凭证2张、固原市住房服务中心商品房备案信息查询单1份、保全费票据、保险费票据各1张，经审查上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明案涉房屋的买卖过程及备案登记在他人名下的事实，对其证明效力予以确认。原告提交的营业房内地面塌陷维修合同、收条各1份、营业房内照片6张，来源合法，但无法达到原告欲证明的其就涉案房屋地面下陷进行维修，花费65000元的事实，对其证明目的不予确认。本院经审理认定事实如下,被告与第三人之间存在建设工程施工合同。工程结束后，经双方结算第三人将案涉的××道以顶抵工程款的形式向被告进行了交付，后被告将案涉房屋出租给他人使用。被告与第三人协商，如有人购买就将款项直接支付给被告，由第三人与购买人签订房屋买卖合同。后被告将案涉房屋挂到网上出售，原告与被告联系购买案涉房屋，并达成了一致意见。2017年3月10日被告与原告在第三人处办理了购买手续，由第三人与原告签订了房屋买卖合同并出具了收款收据，后原告于当日通过银行转账向被告支付购房款1845000元。被告将案涉房屋向原告进行了交付。另查明，案涉的××道于2016年8月4日备案登记在宁某小额贷款有限公司名下。签订合同时原告对此不知情。原告于2020年10月份发现存在上述情形。案件受理后经原告申请，本院于2021年1月11日对被告名下位于固原市××区、扶贫发展试验区建业街东侧（二期）浙商国际商贸中心20号楼30X1商铺、30X2商铺及九龙国际商业广场A-3单元31X1、32X2号营业房的产权进行查封，查封期限自2021年1月11日至2024年1月10日止。原告交纳保全费5000元，购买诉讼财产保全责任保险支出保险费5730元。本院认为，本案争议的焦点：1、原告与被告之间口头形成的房屋买卖合同及与第三人之间签订的房屋买卖合同解除条件是否成就？2、被告是否应当向原告返还购房款1845000元并承担原告诉请的其他费用？关于《商品房买卖合同》解除条件是否成就的问题。出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务。原告与被告口头达成房屋买卖合同及与第三人签订房屋买卖合同时，就案涉房屋备案登记在案外人宁某小额贷款有限公司名下一事并不知情，现案涉房屋不能办理产权转移登记，原告的合同目的不能实现，合同解除条件具备，故对原告的该项诉请，予以支持。关于被告是否应当返还购房款及承担其他责任的问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间形成的房屋买卖合同因合同目的无法实现而解除，解除后被告应当向原告返还购房款，故对原告转账交付被告的购房款1845000元予以返还，本院予以支持。对原告主张的剩余购房款55000元，原告未提交证据证明其向被告实际交付，故对原告的该部分诉请不予支持；对原告要求被告支付2017年3月10日至实际返还之日的利息的诉请，被告因第三人的原因造成违约的，应当依法向原告承担违约责任。原告在知道合同目的不能实现的情况下应及时请求解除合同，以减少因合同目的不能实现而产生的损失，且在房屋买卖合同签订后，被告向原告实际交付了房屋，原告占用使用了房屋，故对合同解除前的占用利息不予支持。对合同解除后的利息，根据法律规定直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除，故对2021年1月11日后的利息按照相关法律规定予以支持，超出部分不予支持；对原告要求被告支付维修费65000元的诉请，原告提交的证据无法证明案涉房屋实际进行维修及花费的具体数额，应由其承担举证不能的不利后果，故对原告的该项诉请不予支持。对原告诉请的保全费及案件受理费，根据法律规定予以支持；对原告诉请的保全保险费，因保全时可以交纳保证金形式也可以购买保险的形式，该部分费用系原告选择性支出，被告承担无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第二百零九条、第二百一十四条、第四百六十五条、第四百六十九条第一款、第五百零二条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百九十三条、第五百九十五条、第六百一十二条、第六百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告周世奎与被告齐剑锋、原告周世奎与第三人固原家道房地产开发有限公司签订的××道营业房的房屋买卖合同；二、被告齐剑锋于本判决生效之日起十日内向原告周世奎返还购房款1845000元，并以1845000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2021年1月11日起至本判决生效之日止的利息；三、驳回原告周世奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22480元，原告周世奎负担1075元，剩余案件受理费21405元、保全费5000元由被告齐剑锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 郑银花人民陪审员 穆晓敏人民陪审员 魏芳斌二○二一年六月十六日书记员 谢明娟附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五百六十五条当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百九十三条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六百一十二条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。第六百一十三条买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。