江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0402民初384号原告：常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司，住所地常州市和平中路******。负责人：丁鑫康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张曦恬，该公司律师。被告：奚小萍，女，1970年1月21日生，汉族，住常州市钟楼区。原告常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司（以下简称万都居然之家商业分公司）诉被告奚小萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年5月14日、6月24日、7月9日公开开庭进行了审理。原告万都居然之家商业分公司的委托诉讼代理人张曦恬，被告奚小萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万都居然之家商业分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《居然之家招商合同》于2019年11月21日解除；2、判令被告将上述房产恢复原状并返还原告；3、判令被告支付拖欠截止至2019年11月21日房屋租金人民币107993元；4、判令被告支付拖欠截止至2020年10月31日市场管理费人民币267669元；5、判令被告支付拖欠截止至2020年10月31日物业管理费人民币54056元；6、判令被告向原告支付上述房产占有使用费，从2019年11月22日按每日1.28元／平方米计至2020年10月31日为200310元；7、判令被告向原告支付截止至2019年11月21日期间给予的合同期间内给予的所有减免优惠共计金额为254710元；8、判令被告向原告支付违约金34836元（第一项至第八项诉讼请求金额合计为919574元）；9、本案诉讼费用及财产保全费用由被告承担。诉讼中，原告万都居然之家商业分公司认可收到被告2018年12月的市场管理费及物业费，变更第四项及第五项诉讼请求为被告支付拖欠截止至2020年10月31日的市场管理费人民币252904元及物业管理费人民币51666元。事实和理由：2018年6月20日，被告与原告签订了一份《居然之家招商合同》，被告向原告承租位于常州市××号楼××层房屋，摊位号：ＪＭ74-1-3-005，经营品牌为天元尚品，租赁期限为742天，自2018年6月20日起至2020年6月30日止，上述租金及租赁费用的支付方式均为先付后用，面积为：453.60平方米。被告从2018年12月开始拖欠租金及其他租赁费用，原告已经多次催缴，被告均置之不理。鉴于被告的严重违约并给原告造成了严重损失，原告于2019年11月20日向被告出具《律师函》，单方解除《居然之家招商合同》，该函于次日送达被告。但被告依然在原告处经营，不仅持续拖欠各类费用，并且继续占用房屋。后被告于202年10月30日办理撤场手续将房屋归还原告，但拖欠费用至今未付。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵法院，请依法支持原告诉请。被告奚小萍辩称，1、原告诉讼主体不适格。首先，原告无权起诉被告。根据原告提供的《居然之家招商合同》第14页附件四法人授权委托书，明确原告是受常州万都商业广场有限公司的委托，代表常州万都商业广场有限公司与商户签订租赁合同，授权为：谈判权；租赁合同签订、变更、终止权；租金、物业费等收款权；除租金项以外的发票开票权。除此外原告作为常州万都商业广场有限公司的委托人，无起诉的权利，同时也不是涉案租赁物的所有权人，无任何处置权。其次，原告并非合同实际相对方。根据民法典第925条：“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”原告提供的“法人授权委托书”为主合同的附件，应该在签订合同时一并向被告出具。原告作为出租人应当先行举证其享受出租权的同时未提交其对租赁物享有处置权，为本案的适格主体等相关证据材料。若原告为租赁物所有权人，应当提交所有权证，以证明其享有对涉案租赁物的处置权；若租赁物的所有权人为案外人，如根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的第二十条第二款的规定：“因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼”等情况下，本案则还需追加案外人作为第三人参加诉讼；2、原告存在先行违约情况。租赁费用、占有使用费、支付减免租金方面，因原告存在违约，未按约履行其义务，被告认为无义务支付该租赁费用。2016年原告在招商时以“居然之家”名义对外招商，所有运营团队、员工均由居然之家组织、聘用，在与被告协商租赁合同时均为居然之间的工作人员。根据民法典第473条规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件，构成要约”。被告同意按照1.28元/日/平租赁涉案租赁物来运营实木家具并与原告方签订《居然之家招商合同》是基于居然之家商业运营、社会声誉等原因。但在2018年10月底，“居然之家”全部撤场，原告本身无运营、管理经验，亦未运营商场。若在招商时是以原告或其他非知名品牌的名义招商，被告根本不会租赁该涉案租赁物。原告先行违约，导致商场根本无法正常运营下去，被告也无义务向被告缴纳租金。本案原告主张市场管理费、物业费无事实依据，原告未提供物业、市场服务，若法院认定其提供了，那其提供的服务根本不应该按照合同约定价格进行收取。商场自2018年9月10日后再未开过空调，没有冷气、供暖甚至没有最基本的通风，连商户都待不下去，.更何况是顾客；商场及地下停车场长期不开灯；商场内多处公共设施损坏严重，商场方面也一直没有进行维修等等，这么恶劣的经营环境使得商户经营更加困难。根据谁主张谁举证的原则，原告应该提供其提供市场管理、物业服务的证据来证明其已经履行了提供服务的义务，进而才获得向被告来主张支付相应款项的权利，现原告无任何证据证明其提供的物业、市场等服务，被告对此诉讼请求不予认可；3、原告主张违约金，无事实依据，被告不予认可。首先，由被告承担违约金，需在被告违反合同约定的情况下，才需要承担违约金，本案原告违约在先，理应由原告承担违约责任，现被告保留起诉要求原告承担违约责任的权利；其次，退一万步，若法院认定被告违约，则原告需举证其实际损失为多少，根据法律规定违约金应该根据违约方对守约方造成的损失进而衡量赔付金额，现原告无证据证明其受到损失。故该违约金不应当得到支持，不应当由被告来承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月20日，常州万都商业广场有限公司居然之家物业管理分公司（以下简称万都居然之家物业分公司、甲方）与奚小萍（乙方）签订《居然之家招商合同》一份，合同约定甲方将位于常州市××号楼××层，面积为453.60平方米，摊位号为Ｍ74-1-3-005的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理，乙方的产品经营类别为实木家具，经营品牌为天元尚品，租赁期限自2018年6月20日至2020年6月30日，共计742天，乙方按下列标准向甲方支付租金：自2018年6月20日至2020年6月30日，每平方米日租金1.28元，共计430812.62元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方租金268822.43元；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2018年6月20日至2020年6月30日，每平方米日物业管理费0.17元，共计57215.62元；租金及物业管理费的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。市场管理费自2018年6月20日至2020年6月30日，每平方米日市场管理费1.05元，共计353399.76元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方市场管理费220523元。租金、物业管理费、市场管理费均为每三个月一付。乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金40000元，乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其他费用；乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1%。向甲方支付滞纳金，超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。甲方系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局，统一进行广告宣传和市场促销，提高市场的形象和知名度；乙方租赁的场地只允许自己使用，不得以转租、转让、转借等任何形式供他人使用，否则，甲方视同乙方违约并终止合同；甲、乙任何一方欲提前终止合间，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任；因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金；附件四法人授权委托书，授权人：常州万都商业广场有限公司，被授权人万都居然之家物业分公司，授权事项及范围：代表常州万都商业广场有限公司与商户签订租赁合同，1、谈判；2、租赁合同签订、变更、终止权；3、租金、物业费等收款权；4、除租金项以外的发票开票权。附件五合同期限、租金及其他费用，免租期：免租期共计268天，具体时间为①自2018年6月20日至2018年7月31日，②自2018年9月1日至2018年9月30日，③自2018年11月1日至2018年11月30日，④自2019年2月1日至2019年2月28日，⑤自2019年4月1日至2019年4月30日；⑥自2019年6月1日至2019年6月30日；⑦自2019年9月1日至2019年9月30日；⑧自2019年11月1日至2019年11月30日；⑨自2020年02月01日至2020年02月29日。合间期内租金及市场管理费减免金额共计294872.31元，免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金及市场管理费；刨除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计867天,计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月等内容。合同签订后，奚小萍支付了保证金40000元，装修押金10000元。万都居然之家物业分公司向奚小萍交付租赁商铺，奚小萍将租赁商铺作为经营天元尚品实木家具使用。奚小萍按合同约定向万都居然之家分公司支付了2018年6月20日至12月31日的租金、市场管理费、物业费合计110937.97元。2019年1月开始被告未能支付租金、市场管理费、物业费。2019年1月至2019年10月30日止，被告结欠租金107993元，市场管理费88588元，2019年11月租金及市场管理费按合同约定系免租期。2019年1月至2019年11月21日被告结欠物业费25061元，上述款项合计221642元。因奚小萍未按合同约定期限支付租金、物业费、市场管理费，2019年11月18日，万都居然之家物业分公司向奚小萍发出《律师函》，要求解除《居然之家招商合同》，并要求奚小萍结清拖欠的费用，腾退商铺。该函于2019年11月21日送达被告商铺。诉讼中，万都居然之家商业分公司向本院提供了无锡居然之家家居生活广场有限公司的情况说明，证明万都居然之家物业分公司为居然之家的加盟店，加盟方式为自行管理。万都居然之家商业分公司向本院提供了常州佳富商业管理有限公司与常州万都商业广场有限公司（以下简称万都公司）、万都居然之家商业分公司签订的《备忘录》及叶玉明等28位小业主与常州佳富商业管理有限公司（以下简称佳富公司）签订的《商铺委托经营管理协议》，证明万都居然之家商业分公司有权与被告奚小萍签订合同，主体适格。万都公司向本院出具了《情况说明》、《补充情况说明》，证明万都公司授权万都居然之家商业分公司有权向商户收取租金、物业费等费用，并向法院提起诉讼的权利。2020年10月31日，奚小萍与万都居然之家商业分公司签订《经营户撤场表》一份，奚小萍将摊位JM74-1-3-005商铺腾空，并返还万都居然之家商业分公司。另查明，2020年4月2日，万都居然之家物业分公司变更为万都居然之家商业分公司。万都居然之家商业分公司系万都公司的非独立法人的分支机构。上述事实，有居然之家招商合同、律师函及当事人庭审陈述等证据予以证实。本案争议焦点为：1、原告的主体是否适格？2、万都居然之家商业分公司是否有权解除合同及存在违约行为？关于争议焦点1，万都公司出具说明授权万都居然之家商业分公司向商户收取租金、物业费、提起诉讼的权利，万都居然之家商业分公司与奚小萍签订了《居然之家招商合同》，万都居然之家商业分公司作为合同相对方有权提起诉讼。其次，涉案商铺属于28位业主及万都公司所有，28位业主将商铺委托佳富公司经营管理，佳富公司与万都公司、万都居然之家商业分公司签订协议，由万都居然之家商业分公司统一招商和管理运营，并负责向各租赁户收取租金及其他租赁费用，万都居然之家商业分公司作为佳富公司的转委托人、万都公司的受托人，万都居然之家商业分公司的主体适格。万都居然之家商业分公司与奚小萍签订的《居然之家招商合同》系双方真实的意思表示，合法有效。当事人应当按照合同全面履行自己的义务。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。”现因奚小萍在2019年1月起即未按约交纳房屋租金、物业费和市场管理费，符合合同解除的法定情形，万都居然之家商业分公司有权要求解除案涉租赁合同。合同出现法定解除情形，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，万都居然之家商业分公司于2019年11月20日向奚小萍发出解除通知，邮件显示于2019年11月21日被签收，故案涉租赁合同于2019年11月21日解除符合法律规定。奚小萍应支付租金107993元、市场管理费88588元、物业费25061元，合计221642元。合同解除后，奚小萍应将商铺返还万都居然之家商业分公司，因其占有使用场地，故应继续支付占有使用费。奚小萍于2020年10月31日将商铺返还原告，被告奚小萍应支付2019年11月22日至2020年10月31日的占有使用费200310元（每平方米日租金1.28元）。考虑2020年2月新冠肺炎疫情的影响，本院酌情减免奚小萍2020年2月至3月占有使用费34836.48元，被告还应支付占有使用费165473.52元。合同已解除，原告要求被告支付2019年11月22日至2020年10月31日的市场管理费及物业费，于法无据，本院不予支持。对于万都居然之家商业分公司要求被告奚小萍支付减免的费用及承担违约责任，本院认为，原被告双方于2020年10月31日签订经营户撤场表，双方一致认可奚小萍租金费用交到2018年12月，奚小萍将商铺返还原告，原被告双方达成新的合意，故原告要求被告支付减免费用及承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于奚小萍主张合同签订时为居然之家直营店，其后变为居然之家加盟，故其无需交纳市场管理费、物业费，但其对上述主张并未提供证据证明，亦未提供证据证明万都居然之家商业分公司在物业服务、市场管理等方面存在未履行招商合同义务或是履行义务不符合合同约定的情形，故其要求上述主张不能成立。关于奚小萍主张2019年10月30日提出过撤场，但未获万都居然之家商业分公司同意，双方对撤场后货物的处理、租金的支付等未能达成一致意见，故不构成合意解除。根据合同约定，任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，因此奚小萍不享有约定的合同解除权。被告奚小萍提供了保证金40000元，装修押金10000元的依据，被告已撤场，原告万都居然之家商业分公司同意在租金中扣除该款，被告奚小萍还应支付租金57993元。综上，万都居然之家商业分公司部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司与奚小萍签订的《居然之家招商合同》于2019年11月21日解除。二、奚小萍于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付房屋租金57993元，市场管理费88588元，物业费25061元，合计171642元。三、奚小萍于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付2019年11月22日起至2020年10月31日止的占有使用费165473.52元。四、驳回常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12996元，保全费5000元，合计17996元，由常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司负担8232元，奚小萍负担9764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋魁山人民陪审员  朱新红人民陪审员  陈 翔二〇二一年七月三十日书 记 员  丁泓菲