上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9622号原告：魏国良，男，1961年10月15日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张文娟，上海市宏洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹华杰，上海市协力律师事务所律师。被告：朱凤宝，女，1963年1月27日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。被告：李树丹，男，1991年1月12日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。法定代理人：朱凤宝，系李树丹母亲，即被告朱凤宝。第三人：孙惠萍，女，1964年6月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区张江镇八一村五队观音堂5号。委托诉讼代理人：顾旻，上海高宏律师事务所律师。原告魏国良与被告朱凤宝、李树丹以及第三人孙惠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告魏国良及其委托诉讼代理人尹华杰，被告朱凤宝(暨被告李树丹的法定代理人)、李树丹到庭参加诉讼。审理中，原、被告以及第三人共同向本院申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告魏国良向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年11月5日就上海市浦东新区江绣路300弄18幢61号604室房屋(以下简称系争房屋)签订的《配套动迁安置商品房买卖合同》有效；2.判令被告将系争房屋交付原告，第三人予以配合；3.判令被告协助原告将系争房屋权利过户登记至原告名下。事实与理由：两被告系母子关系，被告朱凤宝与其丈夫于2011年12月19日经判决离婚。系争房屋为两被告动迁安置所得，2017年11月5日，原、被告签订房屋买卖合同，约定两被告以人民币(以下币种同)245万元的价格向原告出售系争房屋，并约定了房款支付方式、房屋交付事宜等。2020年11月14日，被告朱凤宝办理了进户手续，并将系争房屋钥匙放在居间方。次日，原告、朱凤宝共同在居间方处办理了钥匙交接手续。原告即刻前往开锁进入系争房屋，并着手准备装修入住事宜。但原告于2020年11月21日再次前往系争房屋时发现门锁已被更换且屋内有人。屋内人员告知系争房屋系其购买。原告电话询问朱凤宝，朱凤宝表示其从未就系争房屋与他人签订过买卖合同，屋内人员出示的买卖合同上朱凤宝签名系伪造。原告妻子随即拨打报警电话。2020年11月21日晚上，原告、被告朱凤宝、朱凤宝姐夫以及居间方工作人员又一同前往江镇派出所报警，警察去了系争房屋，故原告得知屋内居住人员系第三人，第三人系恶意撬锁进入系争房屋。综上，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼，望判如所请。被告朱凤宝、李树丹辩称：与原告签订过房屋买卖合同，系争房屋确实是出售给原告的，且钥匙已经交给原告。第三人孙惠萍述称：第三人女婿朱峰华与两被告签订买卖合同，购买了系争房屋，朱峰华亦已起诉两被告。第三人不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2012年7月14日，被告朱凤宝与浦东新区祝桥镇房屋征收安置办公室签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，两被告获得E3-1地块15幢22号604室(即为系争房屋)、E3-1地块9幢15号102室两套动迁安置房。2017年11月5日，原告(乙方、买受人)与两被告(甲方、出卖人)就系争房屋买卖事宜签订《配套动迁安置商品房买卖合同》。该合同约定，房屋转让总价款为245万元；乙方于2017年11月5日支付房款200万元(含已付定金10万元)，于房屋满足可交易过户后的一个月内办理交易过户手续，当日乙方支付尾款45万元。2017年10月29日、11月5日，原告分别向被告朱凤宝转账支付定金10万元、房款190万元。关于系争房屋交付情况，原、被告一致确认，2020年11月14日，被告朱凤宝和居间方工作人员一同去办理了系争房屋入户手续；2020年11月15日，原告、被告朱凤宝以及朱凤宝姐夫共同前往居间方处，原告拿到了系争房屋的六把钥匙、两张门禁卡、新建住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主服务书册、物业费单据和维修基金单据等，原告向居间方工作人员支付了前一日该工作人员垫付的物业管理费和维修基金合计6,000元。2020年11月21日，原告前往系争房屋发现门锁被换且屋内有人，随即打电话给被告朱凤宝。该日，朱凤宝报警。2020年12月18日，系争房屋被核准登记至上海陆川房地产开发有限公司名下(即取得“大产证”)。2020年12月，朱峰华向本院提起诉讼，要求确认其与朱凤宝、李树丹之间就系争房屋签订的房屋买卖合同有效，被告办理入户手续并向朱峰华交房等[案号为(2021)沪0115民初6767号]，该案目前在审理中。在该案庭审中，朱峰华陈述：“2020年11月20日左右实际掌控了系争房屋。”“我们微信联系不上李树丹，也去找了被告二(指朱凤宝)，她说谁找的让我们找谁，我们才撬锁过去的。目前房屋也在我们掌控之下。魏国良的案件中朱峰华的丈母娘作为第三人参加诉讼了。”本案中，第三人提交了系争房屋安置协议、朱峰华与被告之间就系争房屋签订的数份买卖合同文本、转账凭证、收据。被告表示，安置协议上“朱凤宝”签名并非本人所签；朱凤宝不认识第三人和朱峰华，未与朱峰华签订过任何合同，也未出具过任何收据；李树丹与朱峰华签订过部分买卖合同文本和收据，李树丹账户收到过160万元，但最终只拿到10万元，其余款项转给了案外人。对于系争房屋目前的使用情况，原告表示其于2020年11月24日最后一次去系争房屋，当时第三人在内，之后未再去过；被告表示对于房屋现状不清楚，报警之后警方要求原告和第三人均不能使用房屋；第三人表示现系争房屋由朱峰华一方占有使用。另外，被告李树丹持有《残疾人证》，其为二级XXX残疾，其母朱凤宝系其监护人。以上事实，有《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》《配套动迁安置商品房买卖合同》、转账记录、收据、残疾人证、上海市不动产登记簿等以及各方当事人的陈述在案佐证。本院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，被告李树丹系XXX残疾，但被告朱凤宝除系出卖人之一外，还系李树丹的法定代理人，故即便被告李树丹签订涉案《配套动迁安置商品房买卖合同》的行为与其民事行为能力不相匹配，该合同的效力也不会因李树丹的民事行为能力瑕疵而受到影响。根据原、被告的陈述以及双方实际履约情况，应当认定该合同系原、被告真实意思表示，且内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，当属合法有效。对于原告要求确认《配套动迁安置商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。原、被告一致确认，双方已在居间方处交接了系争房屋钥匙等，应当认定被告已履行买卖合同项下交付系争房屋的义务，本案中原告再行要求被告交房缺乏事实依据，本院不予支持。若原告认为第三人等侵占房屋的，可另行寻求相应的权利救济。上海市住房保障和房屋管理局《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》第二条规定：“未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。”结合被告签订安置协议日期以及系争房屋大产证核准登记日期，目前系争房屋尚不满足过户条件，故原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院难以支持。被告从未对涉案合同效力提出异议，但考虑到原告在接收系争房屋后，朱峰华一方擅自进入系争房屋，并出示了与被告之间的房屋买卖合同，在此情形下，原告提起本案诉讼并无不当，故本案案件受理费应由被告负担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：一、原告魏国良与被告朱凤宝、李树丹于2017年11月5日就上海市浦东新区江绣路300弄18幢61号604室房屋签订的《配套动迁安置商品房买卖合同》有效；二、驳回原告魏国良的其余诉讼请求。案件受理费26,400元，减半收取计13,200元，由被告朱凤宝、李树丹负担；保全费5,000元，由原告魏国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬二〇二一年五月十七日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。