淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0812民初8559号原告：刘健，男，1983年9月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：汤小平（系社区推荐），男，1969年12月2日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。被告：朱华青，女，1979年9月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：孙志、宋磊，江苏律轩律师事务所律师。被告：清江浦区人人房屋信息咨询服务中心，住所地淮安市繁荣路南侧****，统一社会信用代码92320811MA1X1LNLXU。负责人：王梅，该服务中心经营者。原告刘健诉被告朱华青、清江浦区人人房屋信息咨询服务中心（以下简称人人房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告刘健及其委托诉讼代理人汤小平，被告朱华青的委托诉讼代理人孙志、宋磊，被告人人房产中介的经营者王梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘健向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还购房款23万元；2、要求被告返还购房定金2万元；3、要求被告承担约定的违约金72000元；4、要求被告承担诉讼保全时发生的保单保险费5000元；5、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年9月20日，原告刘健与被告朱华青在被告人人房产中介签订了关于淮安市淮海西路华都公寓2号楼608室房屋的《房屋买卖合同》，约定原告购买被告朱华青所有的房屋。合同签订后，原告依约支付定金2万元及首付款23万元并通过贷款审批，后被告朱华青多次无故推托拒不协助办理过户手续，两被告依法应承担共同连带赔偿责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告朱华青辩称，1、对原告要求解除合同并归还购房款23万元的诉请，被告朱华青无异议且同意返还。2、原告违约在先，被告朱华青并不存在违约，故原告支付的定金两万元不同意返还，合同中明确约定原告应当在9月23日之前付首付25万元，但原告仅仅付了23万元，违反合同约定，且合同并未约定具体过户时间，在2020年10月16日被告朱华青接到中介电话后，因在外出差，加上中介持续电话联系并报警威胁，所以被告朱华青就关机，没有回复中介及原告和原告母亲，原告从联系过户到法院起诉仅隔16个工作日，没有证据证明被告存在违约行为。3、即使法院认定被告存在违约行为，原告主张的违约金72000元过高，请法院予以下调，因为本案并不存在因为房价上升而故意违约的行为。4、保单保险费不是必须发生的费用，原告要求被告承担没有法律依据。被告人人房产中介辩称，原告贷款审批下来后被告人人房产中介的经营者王梅即第一时间通知被告朱华青解押过户，被告朱华青收到定金和首付款后只接了两个电话，王梅多次发信息给被告朱华青，被告朱华青也一直没有回复具体过户时间，原告方让中介承担连带责任没有事实和法律依据，合同第九条亦约定，签订完合同后即表明完成居间事务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋位于淮安市清江浦区，该房屋所有权证书上登记所有权人为被告朱华青。2020年9月20日，原告刘健（乙方、买方）、被告朱华青（甲方、出卖方）在被告人人房产中介（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》，约定“甲方将坐落于淮安市清江浦区华都公寓2号楼608室房屋出售给乙方，房屋产权证面积为44.84平方米……经双方协商，此房屋成交价为柒拾贰万元整（￥720000元整），乙方预付购房定金贰万元整（￥20000元整）（过户时抵房款）……双方须在签订合同后的6个工作日内，将贷款所需材料交到丙方。乙方在9月23日前支付首付款贰拾伍万元整（￥250000元整），剩余房款肆拾柒万元整（￥470000元整）（金额以银行贷款审批金额为准），待办理委托公证、过户手续、贷款放款时一次结清（放款时间以银行放款时间为准）……甲方违约则赔偿乙方双倍的购房定金，乙方违约则购房定金不退，任何一方擅自终止本合同，应向守约方支付总房款10%的违约金，并向丙方支付总房款2%的居间服务费。以下情形均属违约1、甲乙双方签字代表夫妻双方及家人行为，如配偶或家人在办理贷款、过户（公证）时不提供相关材料或不配合签字等，由签订该合同人承担违约责任……甲乙双方签订完本合同即表明丙方已完成居间事务。”原告刘健、被告朱华青、被告人人房产中介的经营者王梅在合同上签名，被告人人房产中介在合同上盖章。合同签订当天，原告向被告朱华青支付购房定金2万元，被告朱华青向原告出具定金收条。2020年9月23日，原告向被告朱华青支付首付款23万元，被告朱华青向原告出具首付款收条。原告与被告朱华青已依约在合同签订后的六个工作日内配合被告人人房产中介办理贷款审批手续。涉案的《房屋买卖合同》中并未约定具体的过户时间。庭审中被告人人房产中介表示在签订合同时双方曾口头约定，因银行贷款审批时间未定，原告与被告朱华青先配合被告人人房产中介办理银行贷款审批手续，待银行贷款审批下来后再确定过户时间。2020年10月15日，被告人人房产中介的经营者王梅告知被告朱华青原告贷款已审批下来，要求被告朱华青将涉案房屋解押，并协商次日去办理过户手续，被告朱华青表示要去外地，下周才回来。2020年10月19日，王梅再次要求被告朱华青将涉案房屋解押，并协助原告办理过户手续，被告朱华青挂掉电话后短信回复“回来联系”。2020年10月21日，王梅询问被告朱华青何时回来，并表示无故拖延时间系违约行为，被告朱华青回复“你从现在开始你就自己认定我违约吧……我只能说我跟你无法沟通……恕不奉陪你的无聊信息与通话，一切有合同”。后王梅于2020年10月22日、10月25日、10月26日、10月27日、11月6日多次联系被告朱华青未果。原告遂于2020年11月9日诉至本院。庭审中、原、被告一致确认涉案的《房屋买卖合同》已解除。本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，要求冻结被告朱华青名下银行存款450000元或者查封、扣押价值相当的财产（保全限额450000元），并提供了担保，本院已依法采取相应保全措施。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。因庭审中双方一致确认涉案合同已解除，被告朱华青亦同意返还购房款，故原告要求被告返还购房款23万元以及定金2万元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告朱华青是否存在违约行为。合同中虽未约定过户的具体时间，但是根据被告人人房产中介庭审陈述及其与被告朱华青的聊天记录，结合二手房买卖的通常交易习惯，应为支付定金、支付首付款、贷款审批、办理过户、发放贷款的顺序，现原告已按约支付定金、首付款及办理贷款审批，被告朱华青理应按照顺序协助原告办理房屋过户手续。现被告朱华青以不接电话、不回信息的方式消极对待阻碍合同的顺利进行，致使原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，被告朱华青应承担相应的违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择适用违约金条款，要求被告支付违约金符合法律规定，应予支持。关于违约金的具体数额。合同中约定守约方有权要求违约方按房屋总价款的10%支付违约金，被告虽辩称违约金数额过高请求法院调整，其并未提供证据证明，结合相关房屋价格及近期房价上涨的事实，兼顾合同履行情况和违约金惩罚性特点以及合同中并未约定过户时间致使双方此后产生争议，故本院酌情确认违约金为6万元。关于原告主张的保单保险费，因该笔费用并非必然发生，且合同中并未约定由违约方承担，故本院对原告主张的保单保险费不予支持。关于被告朱华青辩称原告未足额支付首付款，存在违约。合同中虽约定定金2万元（过户时抵房款）、首付款25万元，合同中亦约定2万元定金转为购房款，9月23日前支付首付款25万元，贷款数额为47万元，结合合同内容，可以认定双方约定的首付款为25万元（包含2万元定金），现原告已向被告朱华青支付25万元，并未违反约定，并不存在违约行为。关于被告人人房产中介应否承担连带责任。本院认为，被告人人房产中介向原告报告了订立合同的机会、协助磋商促使原告与被告朱华青签订合同并陪同办理贷款审批手续等，已经履行了居间方的主要义务，买卖双方产生矛盾并非因居间人怠于传达双方意图导致，被告人人房产中介对此不存在过错，故原告要求被告被告人人房产中介承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百一十一条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱华青于本判决书生效之日起十日内向原告刘健返还定金2万元、购房款23万元。二、被告朱华青于本判决书生效之日起五日内支付原告刘健违约金6万元。三、驳回原告刘健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理6730元，减半收取3365元、保全费2770元，合计6135元，由原告刘健负担1090元，被告朱华青负担5045元。（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院账户，收款人：淮安市清江浦区人民法院，开户行：江苏银行清浦支行，账号：10×××08）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××81)如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二一年一月十四日法官助理  刘雨霖书 记 员  王 天附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。