四川省开江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1723民初1598号 原告：刘作荣，女，1955年3月17日出生，汉族，住北京市丰台区。系被告郝仕权之妻。 委托诉讼代理人：孙登福，四川三护律师事务所律师。系特别代理。 被告：张雪梅，女，1975年11月5日出生，汉族，住四川省开江县普安镇。 委托诉讼代理人：罗宏辉，四川蜀江律师事务所律师。 被告：郝仕权，男，1953年10月13日出生，汉族，户籍地：北京市丰台区，现住：四川省开江县新宁镇。 第三人：四川三罗房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区。 法定代表人：蒋红，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓承展，四川共法律师事务所律师。 原告刘作荣与被告张雪梅、郝仕权、第三人四川三罗房地产开发有限公司（以下简称三罗公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘作荣的委托诉讼代理人孙登福，被告郝仕权、被告张雪梅及其委托诉讼代理人罗宏辉到庭参加了诉讼，第三人三罗公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告刘作荣向本院提出诉讼请求：1.确认被告张雪梅与被告郝仕权于2017年9月6日签订的《房屋转让协议》无效；2.确认被告张雪梅与第三人四川三罗房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；3、本案诉讼费由被告张雪梅和被告郝仕权平均承担。事实和理由：我与被告郝仕权于1981年1月6日登记结婚，于2016年3月5日以379012.5元购买了三罗公司怡和盛景第6幢1-19-23住房（户号为：6-1-19-12，面积为101.07平方米，以下简称该房）。2018年1月左右，我才知丈夫郝仕权擅自与被告张雪梅于2017年9月6日签订了《房屋转让协议》。该协议约定：“房屋转让价格为28万元，签定本协议时付8万元，下欠20万元从签订本协议之日起按季度支付，每季度末支付3万元整……”等等。我还知：签订本协议时，被告张雪梅向被告郝仕权支付了8万元房款。我知道上述情况后，专门从北京赶回开江，找到了被告张雪梅，要求解除合同，退房退款。被告张雪梅不愿意解除合同，也不愿意接收退房款，我便与被告张雪梅、被告郝仕权大吵大闹，但就是不愿解除合同。无奈，我请律师通过开江县顺风快递公司向其送达了《解除合同通知的律师函》，然而，被告张雪梅拒绝签收，我又与被告郝仕权大吵大闹，尔后，我回到了北京。2019年9月7日，被告郝仕权打电话告知：被告张雪梅2019年9月3日无钱支付余款20万元，愿意解除合同，两人在第三人三罗公司办理了解除《商品房买卖合同》等手续后到开江县商品房买卖合同备案登记部门办理撤销备案登记时，该中心工作人员向被告张雪梅提出的要求是：若张雪梅是单身，须提交单身证明；若结了婚的，须提供结婚证。否则，不办理撤销登记。次日，被告张雪梅提交了离婚证。该中心的工作人员看了离婚证后说：“你买房子是在离婚前，这应该是夫妻共同财产购买，你前夫必须当场签字，方可办理撤销登记。”第三日，被告张雪梅的前夫要求被告郝仕权很多钱才同意签字。被告郝仕权还告诉我：收8万元钱自已用了，至今还有20万元未给，房子未交，房产证未办。被告张梅又与第三人三罗公司签订了《商品房买卖合同》，她去办理了备案登记手续。综上所述，该房屋系我和被告郝仕权的夫妻共有房屋。被告郝仕权作为我的丈夫未经我同意，出售夫妻共有房屋，与被告张雪梅签订《房屋转让协议》，而且以极不合理的价格卖了——买成近38万元，以28万元卖了，而且，仅支付了8万元的价款，还有20万元至今未付，而且，该房屋没有交付，被告张雪梅也未取得，而且该房屋也未办理产权登记手续。由此可见，被告张雪梅与被告郝仕权违反了《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，侵害了我对夫妻共同所有的财产的平等处理权，二被告系共同侵权，应当承担连带责任，我保留追究二被告共同侵权的权利；由此可见，根据《最高人民法院婚姻法司法解释》（三）第十一条第一款的规定，被告张雪梅与被告郝仕权于2017年9月6日签订的《房屋转让协议》系无效合同。皮之不存，毛将焉附？被告张雪梅根据该协议又与第三人三罗公司签订的《商品房买卖合同》也是无效的——前者是皮，后者是毛。前者无效，后者当然无效！被告和第三人的上述行为侵害了原告的合法权益，原告为保护自己的合法权益，特向法院起诉，请求法院及时立案和公正调判。 被告张雪梅答辩称，原告诉请确认答辩人与被告郝仕权签订的房屋转让协议、与第三人三罗公司签订的商品房买卖合同无效的事实不能成立，应当依法判决驳回诉讼请求：1、根据合同法第52条的规定，确认合同是否无效，本案原告的起诉不符合合同法第52条规定的任何一种法定情形。2、被告郝仕权与第三人三罗公司存在民间借贷关系，第三人因无现金偿还债务，用商品房抵债给郝仕权，郝仕权为了及时收回现金邀约答辩人到三罗公司签订房屋转让协议后再签订商品房买卖合同，再到相关部门进行登记。因此，双方各自签订的房屋转让协议、商品房买卖合同是真实意思表示，均符合合同有效地要件，应是合法有效的。案涉房屋系本案第三人三罗公司依法开发的房屋，到现在为止房屋的所有权依然是第三人三罗公司。被告郝仕权与被告张雪梅签订的转让协议，和张雪梅与第三人签订的商品房买卖合同，是债权债务的凭证，他们均不属于物权凭证，均没有违背合同法的有关规定。 第三人三罗公司的对案涉房屋对外售价38.0212万元，抵给被告郝仕权34.9013元，被告郝仕权转让给张雪梅28万元。已经表明，案涉房屋降价抵债给债权人，债权人为了获取现金，再降价转卖的客观现实。被告张雪梅与被告郝仕权签订的转让协议约定案涉转让价28万元是符合当时客观现实的合理对价。通过证人到庭证明的事实相吻合（处于烂尾楼状态、并停建，何时能够交付房屋完全处于未知，风险极大）。到现在，超出约定交房时间（2018年12月3日）已经1年多时间，仍无法交付房屋，进一步印证了这个事实。被告张雪梅与被告郝仕权签订的房屋转让协议，不存在恶意串通损害第三人利益。原告没有举证证明被告张雪梅与被告郝仕权存在恶意串通行为，损害原告利益的任何证据。原告起诉确认合同无效没有事实依据和法律依据。对本案合同无效判断的法律依据应当是《合同法》第52条规定，不是《婚姻法司法解释三》第11条第1款，该条司法解释不是判断合同无效的法律依据。原告没有举示任何证据证明，被告张雪梅与被告郝仕权签订的房屋转让协议有《合同法》第52条的任何情形。原告的诉讼请求，没有事实依据，没有法律依据，应当依法判决驳回原告的诉讼请求。 被告郝仕权答辩称，本人是违反了夫妻共同财产的规定，原来不是很清楚，本人现在愿意承担法律后果。购房款收据的原件被第三人三罗公司收走，变更为张雪梅的名字，当时张雪梅给了我八万元钱。2017年10月31日我也收到了一万元钱。我当时是想悄悄处理了房屋赚一点私房钱，现在不愿意把房子卖给张雪梅了，协议没有通过原告刘作荣的同意肯定是无效的。 第三人三罗公司未提交答辩意见，亦未提交证据。 原告刘作荣为证明自己的主张，向本院提供了如下证据： 1.原、被告及第三人的身份信息复印件各一份，拟证明各当事人的身份主体资格； 2.结婚证复印件及补发婚姻登记证审查处理表，拟证明原告刘作荣与被告郝仕权系合法的夫妻关系； 3.被告郝仕权与被告张雪梅于2017年9月6日签订的房屋转让协议复印件一份，拟证明案涉房屋是被告郝仕权单方面与被告张雪梅签订，上面没有原告刘作荣的签字，该房屋转让价格为28万元，系低价出售，而且签订合同时，下欠20万元房款； 4.2016年3月5日收据复印件一张，拟证明案涉房屋系原告刘作荣夫妇在婚姻关系存续期间所购得的； 5.欠条复印件一张，拟证明被告张雪梅下欠房款20万元，签订合同时支付了8万元的事实； 6、商品房买卖合同复印件一份,拟证明二被告签订协议后到三罗公司签订商品房买卖预售合同，签订时间为2017年9月6日； 7.商品房买卖合同备案登记表，拟证明案涉房屋进行备案登记，总标价是380212.5元； 8.解除合同通知的律师函，拟证明2018年1月29日，四川三护律师事务所接受原告刘作荣的委托向被告张雪梅送达了律师函，要求解除合同； 9.律师函送达的书面记录，拟证明被告张雪梅拒绝签收送达的律师函； 10.证明一份，拟证明被告郝仕权私下将房屋以28万元更名为张雪梅，不是被告和三罗公司另行签的合同。 被告张雪梅为证明自己的主张，向本院提供了如下证据： 1.房屋转让协议原件一份，拟证明2017年9月6日，被告郝仕权将其在本案中第三人用于抵债的房屋出售给被告张雪梅，协议约定了违约责任，被告张雪梅已经付款9万元，余下没有付完是因为张雪梅现在生意很差，说明被告张雪梅并没有违约，不存在有违约行为； 2.商品房买卖合同原件一份，拟证明被告张雪梅与第三人依法签订了商品房买卖合同，系预售合同，张雪梅与第三人享有的房屋在发生买卖时，对房屋进行了明确的约定，第三人与被告张雪梅应当按照合同履行相应的义务； 3.计算机信息查询结果单，拟证明本案被告张雪梅与第三人依法签订的商品房买卖合同到不动产登记中心进行了登记，张雪梅享有第三人与其他人再签商品房买卖合同排除的权益； 4.怡和盛景前期物业管理服务协议，拟证明被告张雪梅对案涉房屋与物管公司签订了物业管理服务协议，并缴纳了物业管理费； 5.收据一份，拟证明载明的房款是按照当时对外公示的房价，但实际上没有支付这个房款，这是由于本案第三人为了保持他出售房屋时的价格是平稳的，收据载明的38万多元包含了被告郝仕权与张雪梅签订协议中应当支付的28万元，此款应当是张雪梅给房地产开发公司，房地产开发公司再支付郝仕权的借款，他们形成了债务的转让； 6.收条一份，拟证明张雪梅签订合同当天支付给被告郝仕权8万元的事实； 7.出庭证人王成美证言，主要内容为：三罗房地产借了很多钱搞开发，后资金断链，就把怡和盛景的房子拿来抵债，债主把房子打折出售。债主在三罗公司要债，我看到的。 8.出庭证人谭清珍证言，主要内容为：我老乡借钱给怡和盛景老板50万元，后怡和盛景老板给了他两套房子抵债。 本院经审理认定如下事实：2017年9月6日，被告郝仕权与被告张雪梅签订房屋转让协议，约定：“甲方在三罗房地产开发有限公司购买了怡和盛景小区6号楼住房一套，现今甲乙双方平等友好协商达成如下协议：一、房屋转让价格为人民币28万元，大写：贰拾捌万元整。二、付款方式：乙方于签订房屋买卖合同时支付人民币8万元，下欠的20万元于签订本转让协议之日起按季支付，每季度末支付3万元整，但自第三季度起，若乙方购买的上述房屋开发商安排的施工方不进场施工则乙方暂停支付购房款。三、违约责任：（1）乙方所购房屋按期施工，乙方应按期向甲方支付下欠的房款，直至付清全部下欠房款，否则甲方有权向要求乙方收回房屋，并退还乙方已支付的房款，并按银行贷款利率计息。（2）甲方与三罗公司的经济纠纷与乙方无关，但乙方应正常履行协议所定条款为前提。（3）本套房预计在2018年12月31日前支付使用，但若遇不可抗力延迟交房，乙方予以谅解，如故意停工乙方可停止付款，待复工后继续付款，但签订本协议之日起前二个季度，乙方应如期如数付款。（4）乙方在按季付款过程中，如遇生意差时，不能按期如数付款，甲方应予以谅解，待生意好时补齐。（4）本协议一式三份，甲乙双方各执一份，三罗会留存一份，从签字之日起生效。甲方：郝仕权，乙方：张雪梅，签订时间：2017年9月6日”。2017年9月6日，被告张雪梅向郝仕权出具欠条一张，内容为：“欠条，本人张雪梅购买郝仕权在四川三罗房地产开发有限公司怡和盛景小区6号楼住房一套，共计付款人民币28万元，大写贰拾捌万元整，已于2017年9月6日支付给郝仕权人民币8万元整，大写：捌万元整，现下欠人民币20万元，大写：贰拾万整，特立此据。欠款人：张雪梅，2017年9月6日”。同日,被告张雪梅与第三人三罗公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2017090600004。合同约定，该商品房为预售许可证开（2014）房预售证第26号下第6幢第1单元19层1-19-2号，该商品房总价380212元（大写：叁拾捌万零仟贰佰贰拾元整）。2017年9月7日，被告张雪梅和第三人三罗公司对位于开江县新宁镇橄榄大道南侧怡和盛景6幢1-19-2房屋进行商品房买卖合同备案，合同编号：2017090600004，备案号：2017090700003。 同时查明，2017年9月6日，被告张雪梅向被告郝仕权付款8万元，2017年10月31日，被告张雪梅向被告郝仕权付款1万元，被告张雪梅向被告郝仕权付款共计9万元，下欠被告郝仕权19万元。诉争房屋至今未完成交付。 另查明，原告刘作荣与被告郝仕权系夫妻关系。 以上事实有当事人的陈述以及原告身份信息、被告身份信息、第三人身份信息、结婚证复印件、房屋转让协议原件、商品房买卖合同（预售）复印件、商品房买卖合同备案表复印件、收条复印件、收据复印件、欠条复印件、怡和盛景前期物业管理服务协议、出庭证人证言以及庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。 本院认为：所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配权和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，房屋作为生活中的特殊物质，其取得产权的方式法律及行政法规有明确的规定。针对本案其诉争焦点如下：1.原告刘作荣与被告郝仕权是否对诉争房屋已经享有物权（即夫妻共同财产）；2.被告郝仕权与被告张雪梅签订《房屋转让协议》是否有效；3.被告张雪梅与第三人三罗公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。 关于焦点1，原告诉称诉争房屋系其与被告郝仕权夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，因被告郝仕权擅自处分夫妻共有房屋，给原告刘作荣造成了损失，但原告刘作荣与被告郝仕权是否对诉争房屋享有物权，原告没有提供相应证据予以证实。本案虽有原告举示的三罗公司出具的“证明”，但该“证明”的内容及要件不符合证据规则，其真实性存疑，同时没有其他客观证据证明案涉房屋系原告刘作荣和被告郝仕权共同所有，只能说明其享有普通的债权，故原告应当承担举证不能的法律后果。 关于焦点2，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。二被告均系完全民事行为能力人，且该协议为当事人真实意思表示，不违反法律的强制规定，合同依法成立，属于合法买卖，亦没有法律规定的无效情形，依法应当受法律保护。通过现有证据无法证明郝仕权签订合同时是受到胁迫、欺诈的，也没有证据证明二被告系恶意串通损害原告利益。同时，诉争房屋至今未交付使用，被告张雪梅同样承受着交易中的商业风险，因此二被告是平等自愿签订合同，被告张雪梅有理由相信郝仕权能够代表刘作荣的意见，如果刘作荣认为自身利益受到了损害，那么也应当由被告郝仕权承担相应的责任。故对原告请求确认张雪梅与被告郝仕权于2017年9月6日签订的《房屋转让协议》无效的诉求，本院不予支持。 关于焦点3，根据合同的相对性原则，该合同的签订、履行及效力问题与原告无事实和法律上的关联，故对其请求确认被告张雪梅与第三人三罗公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告刘作荣确认被告张雪梅与被告郝仕权于2017年9月6日签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求。 二、驳回原告刘作荣确认被告张雪梅与第三人四川三罗房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。 案件受理费6850元，由原告刘作荣负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  陈 瑶 人民陪审员  肖前珍 人民陪审员  钟大举 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  顾 爽