上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23687号原告：张翔，男，1991年9月17日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：张世轩(系原告父亲)，住安徽省。委托诉讼代理人：苏余，上海日盈律师事务所律师。被告：上海瞬鹭实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张帆，执行董事。委托诉讼代理人：高方亚，男。委托诉讼代理人：丁标，上海政锦律师事务所律师。第三人：上海乐华保洁服务有限公司，住所地上海市闵行区放鹤路**第****。法定代表人：陈伟，总经理。委托诉讼代理人：徐堇忆，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹翊，上海市建纬律师事务所律师。原告张翔与被告上海瞬鹭实业发展有限公司(以下简称瞬鹭公司)其他合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案。诉讼中，本院依法追加上海乐华保洁服务有限公司(以下简称乐华公司)为本案第三人参加诉讼。本案先依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序独任制公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告张翔的委托诉讼代理人张世轩、苏余，被告瞬鹭公司的法定代表人张帆及委托诉讼代理人高方亚、丁标，第三人乐华公司的委托诉讼代理人徐堇忆、邹翊到庭参加诉讼。第二次庭审，原告张翔的委托诉讼代理人张世轩、苏余，被告瞬鹭公司的委托诉讼代理人高方亚、丁标，第三人乐华公司的委托诉讼代理人徐堇忆到庭参加诉讼。第三次庭审，原告张翔的委托诉讼代理人苏余，被告瞬鹭公司的委托诉讼代理人丁标，第三人乐华公司的委托诉讼代理人徐堇忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翔向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2016年3月16日《租赁合同》及补充协议中的乙方义务；2.判令被告向原告支付拖欠的2019年第四季度至今共三个季度的厂房租金1,537,500元，并按照每日3%支付滞纳金(2019年第四季度租金滞纳金自2019年9月20日开始计算；2020年第一季度滞纳金自2019年12月20日开始起算；2020年第二季度滞纳金自2020年3月20日开始计算)。3.判令被告继续履行与原告、第三人之间的《合作协议》。诉讼中，原告变更其第二项诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的2019年11月、12月份的租金396,000元以及以2020年1月至7月的租金为赔偿依据计算的违约赔偿金1,141,500元，合计1,537,500元。事实与理由：2016年3月12日，第三人向案外人承租闵行区龙吴路XXX号厂房，租赁合同约定第三人可以对外转租。2016年3月16日，被告与第三人签订《租赁合同》，承租案涉厂房。后因第三人有资金需求，需要向原告融资210万元，约定原告占案涉厂房租赁权及收益的70%，为此原、被告及第三人签订《合作协议》一份，约定由原告享有“2016年3月16日《租赁合同》”中的甲方权利；自2016年10月30日起，厂房租金由被告交付至原告指定账户，被告亦多次通过补充协议的方式就2016年3月16日的协议义务向原告履行。协议签订后，被告屡次避开原告向第三人支付租金，已然导致原告权益受损。自2019年第四季度起至今共三个季度，被告应向原告支付租金共计1,537,500元(计算方式：年租金2,050,000元，三个季度租金为1,537,500元)。在履行过程中，第三人与原告之前一直有结算，但是2019年3月，第三人代收了钱款中应付给原告的22万元未结算给原告，立有字据。因为第三人表现出资金不足，原告担心第三人没有及时向大房东支付租金，导致大房东会收回房屋，因此原告要求被告按照合作协议付款给原告。通过开庭举证，原告才知道案涉厂房所欠租金被告已经交付第三人，原告没有收到，被告明知原告是房东身份仍将大部分租金交付第三人，并且擅自与第三人签订终止协议，三方协议约定原告享有主要权利，因此变更、解除等重大事项应该需要征得原告同意，被告与第三人签署终止协议属于恶意串通，应该按照租赁合同7.1条承担违约赔偿责任。如果法院查实按照7.2条协商解除，原告不认可该协商结果，也认为要适用7.1条。损失的计算方式有两种，一个是年租金的50%违约金，一个是按照实际损失，金额是计算原告没有收到租金的部分，如法院认为根据7.1条认为违约责任过高，则由法院调整。被告上海瞬鹭实业发展有限公司辩称，租赁合同已经签订终止协议，无法继续履行。大房东上海航申仓储服务有限公司(以下简称航申公司)已经与第三人解除合同，房屋不属于第三人支配，失去了继续履行的基础，被告作为最终承租人无法和原告、第三人继续履行原租赁协议。被告缴纳租金都经过出租人同意，其认可被告交了租金，至于原告是否与乐华公司结算与本案无关，更不能作为判断被告是否缴纳租金的依据，被告已经按时足额支付了租金，履行了承租方的全部的合同义务。合作协议中提到了使用张世轩的账户，但同时指明了所有的事情由陈乐华负责，补充协议也反映陈乐华是联系人，乐华公司作为被告的出租方，有权利指定被告向哪个账户支付租金，所以被告所有的租金都是按照合同规定的合作协议的负责人陈乐华的指示支付的，被告未收到过原告的任何指示把钱打到哪个账户里，原告和陈乐华内部有什么指示，被告不知情也无从了解，被告只能按照陈乐华的指示去支付房租。付款给第三人也得到了原告的认可，原告一直没提异议，原告与第三人一直在进行内部结算，从2016年至2019年都没有出问题，有一些延期后来也得到了二房东(第三人)的认可，恰恰最后四笔被告交给了原告，合同反而解除了。解除租赁合同是因为原告没有按时向大房东支付租金，导致二房东即第三人与大房东解除租赁协议，被告才是受损方，被告的解除是被迫的，被告保留追究违约责任的权利。合作协议由于租赁合同解除了，所以也无法继续履行，请求驳回原告的全部诉请。第三人乐华公司述称，原告不足额不按时向航申公司缴纳租金，导致航申公司与第三人解除合同，第三人也与被告解除了租赁合同，因此不存在继续履行的基础。租赁合同解除日期是2019年12月31日，合作协议事实上无法继续履行。原告与第三人只是内部合作关系，第三人没有将和原告的合作事项披露给大房东，也不曾将涉案房屋转租原告，原告只是取得收益权，未取得承租权。第三人与原告、被告的关系是第三人将向被告收取租金的获益分成70%给原告，按照协议约定，被告将租金付给原告后，原告应扣除向大房东支付的租金和给第三人的部分，其余归原告自己保留。无论从合同还是实际履行看，原告都不是租赁合同的当事人，对外都是第三人向大房东交付租金，原告向大房东交付租金只是代付，原告只享有收取租金的权利，正因为第三人是涉案房屋的承租人，原告未按约按时向大房东支付租金，大房东就与第三人解除了租赁合同。从大房东的角度而言，第三人是承租人，从被告的角度而言，第三人是出租人，所以是第三人去收取租金，被告向第三人支付租金的情况也是长期的，原告一直没有异议，也就是说三方是以实际的履行行为改变了合同的约定，补充协议签订完了以后被告也确实都付给了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2016年3月12日，第三人乐华公司(承租方、乙方)与案外人航申公司(出租方、甲方)签订租赁合同一份，载明：甲方拥有本合同项下坐落于上海市闵行区龙吴路XXX号厂房的物权权利，甲方出租给乙方的厂房占地约14亩，总建筑面积为7043平方米。甲、乙双方约定，该房屋租赁期共计15年，自2016年3月1日至2031年2月28日止。该厂房基础租金标准为每年150万元，自本合同签订之日起，前五年该厂房租金不递增，自本合同签订之第六年起，基础租金调整为162万元，租金递增幅度在原年租金基础上递增8%(即162万元)，其后每三年均再递增8%，直至本合同履行完毕。自2016年6月1日起，租金按季支付，先付后用，押一付三，即全年租金为150万元，每季度租金37.50万元，押金12.50万元。租金于每季度末前10天内，汇入甲方指定银行账户，支付下一季度租金，逾期按每日3‰处以滞纳罚金。乙方可以对外转租，但转租协议需经过甲方书面同意并备档。双方另对合同其他事项进行了约定。2016年3月16日，第三人乐华公司(出租方、甲方)与被告瞬鹭公司(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方拥有本合同项下坐落于上海市闵行区龙吴路XXX号厂房的物权权利，甲方出租给乙方的厂房占地约14亩，总建筑面积为6800平方米。甲、乙双方约定，该房屋租赁期共计15年，自2016年3月1日至2031年2月28日止。该厂房基础租金标准为每年2,184,000元。自本合同签订之日起，前三年该厂房租金不递增，自本合同签订之第四年(2019年5月1日)起，基础租金调整为2,358,720元，租金递增幅度在原年租基础上递增8%(即2,358,720元)，其后每三年均再递增8%(含增量为下一次递增基础，租金计算结果按前述计算方法类推)，直至本合同履行完毕。自2016年5月1日起，租金按季度支付，先付后用，押一付三，即全年租金2,184,000元，每季度租金546,000元，押金182,000元，首付租金共计728,000元汇入甲方指定银行账户(开户银行及账号：农行吴泾支行，陈乐华：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。租金于每季度末前10天内汇入甲方账户，支付下一季度租金，逾期按每日3%处以滞纳罚金。若乙方在本合同签署之日起提前解除本合同的，应当支付当年足额租金，并对赔偿因修缮或拆除部分厂房对甲方造成的损失(可协商或按评估价计算)，并向甲方支付当年租金的50%的违约金。乙方投入的修缮、装潢等改造费用，甲方不承担任何责任。修缮、装潢等引起的厂房物权添附价值，自动转到甲方名下。双方另对合同其他事项进行了约定。2016年9月24日，第三人乐华公司(甲方)与被告瞬鹭公司(乙方)签订补充协议一份，载明：双方关于就甲方股权变更，经双方协商一致，同意乙方在按2016年3月16日签订的龙吴路XXX弄XXX号(原川崎食品厂)房屋租赁合同基础上，将后续付款调整为交付给张世轩，汇款账户：上海农业银行蔡路支行，卡号：XXXXXXXXXXX********。原《租赁合同》各条款不变，仍由陈乐华负责。如其他股东干涉及纠纷，产生乙方损失，由甲方调解并及时处理，如处理不当，产生乙方损失由甲方承担。同年，第三人乐华公司(甲方)、张翔(乙方)与被告瞬鹭公司(丙方)签订合作协议一份，载明：鉴于甲方于2016年3月12日通过租赁方式从上海航申仓储服务有限公司(左小忠)取得闵行区龙吴路XXX号厂房的使用权15年，上海航申仓储服务有限公司亦同意甲方对该租赁场地进行转租等使用；甲方于2016年3月16日将该租赁场地出租给丙方15年，双方签订《租赁合同》一份。现甲方有资金需求，乙方同意融资210万元给甲方，闵行区龙吴路XXX号厂房使用权由甲、乙方按照3：7的比例占有。现在三方就闵行区龙吴路XXX号厂房运营项目达成本协议以供共同遵守。1.签约三方的确认与保证。甲方拥有本合同项下闵行区龙吴路XXX号厂房的承租权，不存在妨碍本合同签订的事项。甲方负责对上海航申仓储服务有限公司及对外一切商谈和备案。甲方、丙方为合法成立的独立法人，对于本合同商议的事宜已经经过公司股东会议合法决议。出租厂房及运营项目的基本情况见2016年3月16日《租赁合同》。关于2016年3月16日《租赁合同》中约定的“乙方”权利义务，仍由本合同中的丙方即上海瞬鹭实业发展有限公司履行，唯一改变的是上海瞬鹭实业发展有限公司需要将所有租金按照原合同约定的期限足额支付给乙方；关于2016年3月16日《租赁合同》中约定的“甲方”权利，由本合同中的乙方享受(主要为收取所有租金和原合同中的其他甲方权利)。本合同签订之后，丙方自2016年10月30日起将租金支付到乙方指定账号：农业银行蔡路支行，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX张世轩，乙方收取后将30%金额连同甲方原来应向上海航申仓储服务有限公司(以甲方和上海航申仓储服务有限公司、左小忠之间的租赁合同为准)支付的租金一并支付给甲方，由甲方自行向上海航申仓储服务有限公司、左小忠支付，甲方对此表示同意。乙方在2016年9月23日之前将本合同中所述的210万元支付给甲方，自本协议签订之日起乙方享有该项目70%的承租权利。鉴于甲乙双方在该项目上的权利比例为3：7，如果遇到重大事情意见不一致时，需要以乙方意见为主；对外享受的属于甲方的一切利益(包含动迁、奖励等)，乙方均应享有70%份额。甲方未履行本协议，影响乙方收取租金利益的，需向乙方支付违约金100万元且乙方有要求继续履行合同的权利。乙方(丙方)未向乙方按时、足额支付租金或违反原租赁合同，则应按照原租赁合同约定向甲方、丙方承担违约责任。如因甲方原因导致原租赁合同终止或者租赁权出现纠纷，甲方需要向乙方返还乙方出资210万元并向乙方承担100万元违约金。如2016年3月16日《租赁合同》中途终止，由甲方继续对外出租，甲、乙方分成继续按照本协议3：7比例履行。合作协议另对三方其他事项进行了约定。2016年9月24日，第三人乐华公司出具收条一份，载明：“今收到张翔指定账户汇款贰佰壹拾万元整￥XXXXXXX”。另查明，2016年3月18日，被告向第三人支付72.8万元(季度租金54.6万元、押金18.2万元、租金支付期间2016年5月至7月)。2016年10月21日、2016年10月26日，被告向原告指定账户汇款季度租金54.6万元，2017年1月23日，被告向原告指定账户汇款季度租金54.6万元，之后的季度租金54.6万元被告向第三人足额支付。2019年5月，被告支付季度租金54.6万元，其中20万元于2019年5月6日支付原告指定的收款人张世轩(账号：XXXXXXXXXXX********)，余款34.6万元于2019年5月11日支付第三人。2019年，第三人乐华公司(甲方)、原告张翔(乙方)与被告瞬鹭公司(丙方)签订补充协议一份，载明：为了确保原《租赁合同》得到切实执行，乐华公司与瞬鹭公司签署《补充协议》，双方重申：原《租赁合同》各条款不变，仍由陈乐华负责。2019年7月20日原《租赁合同》中所指房屋部分遇到当地政府拆除。原房屋面积：厂房约占14亩，总建筑面积6800平方米，拆除888平方米，房屋面积剩余5912平方米。原厂房基础租金2,184,000元，至2019年5月1日在递增8%的基础上依次调整为2,358,720元。房屋面积拆除888平方米后，租金调整为2,050,000元。经三方协商一致，同意甲方股权变更，在按2016年3月16日签订的龙吴路XXX号(原川崎食品厂)房屋租赁合同基础上，将后续付款调整为：交付给张世轩(收款方)，汇款账户：上海农业银行蔡路支行，卡号：XXXXXXXXXXX********。原房屋《租赁合同》各条款不变，仍由乐华公司陈乐华负责。如因其他股东干涉或产生纠纷，乃至造成瞬鹭公司权益受损，均由甲乙双方承担。2019年8月至2020年1月，被告按51.25万元标准支付季度租金。2019年8月6日，被告向第三人支付5万元，2019年9月19日、2019年9月27日被告先后向原告指定收款人张世轩(账号：XXXXXXXXXXX********)汇款30万元、16.25万元，上述合计51.25万元。2019年11月11日、2019年11月19日，被告向原告指定收款人张世轩(账号：XXXXXXXXXXX********)汇款共计51.25万元。原告对于上述被告支付租金的金额以及租金调整没有异议，对于被告的支付对象有异议。第三人认为被告已经足额缴纳了租金，不存在欠付和需要承担赔偿的情形。2019年5月8日，原告向左小忠(航申公司)汇款20万元租金，2019年9月20日，原告向左小忠(航申公司)汇款20万元，2019年11月12日，原告向左小忠(航申公司)汇款30万元，2019年11月20日，原告向左小忠(航申公司)汇款10万元。还查明，2019年12月27日，航申公司向第三人乐华公司送达通知一份，载明：根据贵司与其签订的《龙吴路XXX弄XXX号厂房租赁合同》及相关补充协议之规定，贵司已经涉及根本违约，导致合同目的根本不能实现，其有权依据《中华人民共和国合同法》第94条及双方的合同文件规定，单方面解除《龙吴路XXX弄XXX号厂房租赁合同》，贵司与其的全部合同权利义务均已解除，其不排除进一步向贵司追索违约责任及相关损失的权利。其作为标的厂房的权利人，现正式通知贵司全部撤出及搬离龙吴路XXX弄XXX号厂房，发生任何费用应由贵司自行承担。2019年12月31日，被告瞬鹭公司(承租方、乙方)与第三人乐华公司(出租方、甲方)签订合同终止协议书，载明：双方于2016年3月1日签订的位于上海市闵行区龙吴路XXX号厂房面积6800平方米(含公摊面积)的房屋租赁合同，经双方协商，就合同终止订立以下条款：1.合同自2019年12月31日自行终止。原合同(协议)押金182,000元，甲方退还乙方。2.乙方在合同终止前应一次性交清实际租赁租金0元。3.经双方协商同意，甲方退回乙方剩余租金(2019.12.30-2020.1.31一个月)182,000元。该合同于2019年12月31日终止，合同不再履行。且因合同所产生的一切经济纠纷及法律责任，双方互不赔偿及追究。诉讼中，案外人航申公司向本院出具情况说明一份，载明：2016年3月12日，其与乐华公司签订《租赁合同》，将龙吴路XXX号厂房出租给乐华公司。合同约定租金按季度支付，先付后用，第一个五年租期内的租金为每季度37.5万元。2019年12月27日，因乐华公司拖欠租金，构成根本违约，导致其出租厂房收取租金的合同根本目的无法实现，期间，其曾多次口头告知乐华公司如不完全履行合同将终止与乐华公司的合作关系，原本合同租金是先付后用，后乐华公司提出先用后付。其考虑到乐华的难处，只要乐华公司能履行执行，其同意接受，但就这样乐华公司也无法兑现，2019年9月至2019年11月一季租金343532元至2019年12月27日拖欠未付，在此情况下导致其与乐华公司合作的解除。因而向乐华公司出具了《通知》并于同日送达给乐华公司，与乐华公司解除了《租赁合同》。乐华公司欠缴/迟缴情况：历史欠款195,000元及2019年9月至11月(一季度)租金343,532元，合计欠款538,532元。欠缴期间2018年11月起至2019年11月累积止。乐华公司实际上于2019年12月27日将厂房退回航申公司，航申公司重新收回厂房后将厂房另行租给了上海神桦实业有限公司。本院认为，本案的争议焦点在于涉案租赁合同、合作协议是否具有继续履行的条件及被告是否应向原告承担违约责任。本案中，根据在案证据及案外人航申公司出具的情况说明可以证实航申公司已向第三人乐华公司送达了解除合同通知书，并于2019年年底收回了涉案厂房。第三人乐华公司收到航申公司的解除合同通知书后，于2019年12月31日与被告瞬鹭公司签订合同终止协议书，协议解除双方对涉案厂房的租赁合同。补充协议中被告义务的履行以2016年3月16日签订的租赁合同的继续履行为基础，故补充协议无法继续履行。根据原、被告与第三人签订的合作协议，该合作协议的履行需以第三人享有涉案厂房的承租权为基础，现航申公司要求解除与第三人的租赁合同并收回了涉案厂房，故合作协议缺乏继续履行的条件，且事实上无法继续履行。综上，原告要求被告继续履行2016年3月16日《租赁合同》及补充协议中的乙方义务、继续履行与原告、第三人之间的《合作协议》之诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应向原告承担违约责任，本院认为，合作协议虽约定了被告的付款方式，但在实际履行中，被告租金支付的对象多为第三人，并非合作协议中指定的收款人，原告因而对被告的付款对象持有异议，然根据在案证据无法证明原告在2017年4月至2019年2月长达近2年的时间内就被告的付款提出异议，且据原告所述其与第三人就租金的收取进行了结算，故应视为原告对被告履行方式的变更予以认可。原告所主张的2019年3月后因第三人表现出资金不足而要求被告按照合作协议付款给原告，原告对此未提交证据予以证明，原告另称2019年的补充协议中对被告付款对象进行了明确，但根据该补充协议所载的“2019年7月20日原《租赁合同》中所指房屋部分遇到当地政府拆除”“房屋面积拆除888平方米后，租金调整为XXXXXXX元”“将后续付款调整为”等内容，应是针对涉案厂房部分拆除后的履行，原告以2019年5月11日被告支付第三人34.6万元计入被告欠付的租金，缺乏依据，本院不予支持。关于被告于2019年8月6日向第三人支付的5万元，被告所称的其基于补充协议中载明的“原《租赁合同》各条款不变，仍由陈乐华负责”及涉案厂房的出租方为第三人等因素，按第三人的指示确定付款对象，具有一定的合理性，原告将此款计入被告欠付的租金，本院亦不予支持。被告在租赁合同的履行过程中已足额支付了相应的租金，且案外人航申公司要求解除与第三人的涉案厂房租赁合同及被告与第三人解除涉案厂房租赁合同均非因被告违约行为所致，被告在涉案厂房被航申公司收回后与第三人签订终止协议书亦不属于其提前解除租赁合同的情形，故原告要求被告支付拖欠的2019年11月、12月份的租金及以2020年1月至7月的租金为赔偿依据计算的违约赔偿金之诉讼请求，本院不予支持。综上，原告张翔的诉讼请求本院均不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告张翔的全部诉讼请求。案件受理费18,637.50元，由原告张翔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷二〇二一年一月二十五日法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。