湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0211民初47号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市天元区天台路**华晨.金茂尚都大厦。 负责人：刘新来，系该分行行长。 委托诉讼代理人：易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：陈慧，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。 被告：李艳辉，女，1971年7月21日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：丁广生，男，1965年11月25日出生，汉族，系李艳辉之夫，住湖南省衡南县，委托代理权限为一般代理。 被告：株洲银泰房地产开发有限公司，住，住所地株洲市荷塘区金钩山/div> 法定代表人：郭进桦，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨英中，湖南诚一律师事务所律师，委托代理权限为特别授权，即代理提起、承认、变更、放弃、反驳诉讼、仲裁请求，提出反诉，提起上诉，进行和解、调解，代为签收法律文书。 委托诉讼代理人：朱丽灵，湖南诚一律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。 原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行（以下简称浦发银行株洲分行）诉被告李艳辉、株洲银泰房地产开发有限公司（以下简称银泰房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浦发银行株洲分行的委托诉讼代理人易臻、被告李艳辉委托诉讼代理人丁广生、银泰房产公司委托诉讼代理人朱丽灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告浦发银行株洲分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李艳辉签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告李艳辉立即向原告偿还贷款本金331121.15元、支付逾期利息（含罚息、复利）16331.52元，共计347452.67元（利息暂计算至2020年8月13日，之后的利息（含罚息、复利）按合同约定计算至全部贷款清偿之日止），律师费17373元；3、被告银泰房产公司对上述债务承担连带偿还责任；4、依法确认原告对被告李艳辉提供的抵押物位于株洲市荷塘区××路××号××广场××广场××栋××号房屋在拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿；5、二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年1月23日，被告李艳辉因购房所需，向原告申请借款410000元，双方就此签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告发放贷款本金410000元，借款利率为年利率6.55%，借款期限为20年，自2013年3月16日起至2033年3月16日止，还款方式为等额本息还款法按约还款；如被告没有按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权按中国人民银行有关规定计收罚息，对逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。合同亦约定了被告银泰房产公司作为阶段性连带责任保证人对被告李艳辉的上述债务承担连带清偿责任。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，双方也办理了《预购商品房抵押预告登记》（登记证明号：1000313515）。截止至2020年8月13日，被告李艳辉已逾期本金15168.62元，逾期利息（含罚息）16331.52元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告李艳辉辩称：原告主张的欠款金额属实，但罚息、律师费过高，请求法院依法认定，答辩人愿意从2021年4月开始每月还10000元，与原告继续履行《个人购房担保借款合同》。 被告银泰房产公司辩称：答辩人在2015年1月29日已经办理了房屋不动产权总证，因为被告李艳辉及原告的原因导致没有办理涉案房屋不动产权证和抵押登记证明，答辩人阶段性担保免除的条件已经成就，不该承担连带担保责任。 经审理查明：2011年12月22日，原告与被告银泰房产公司签订《合作协议》，约定银泰房产公司自愿为浦发银行株洲分行发放的关于荷塘区新华东路1号项目的每笔个人购房贷款提供不可撤销的连带责任担保。保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房产取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交由浦发银行株洲分行代为保管之日止。 被告李艳辉因购房向原告申请借款41万元，年限为20年。2013年1月23日，原告（贷款人、抵押权人）与被告李艳辉（借款人、抵押人）、银泰房产公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：被告李艳辉向原告贷款41万元用于购买位于株洲市荷塘区××路××号××广场××栋××号房屋，并以该房产向贷款方提供抵押担保；贷款期限为20年，贷款利率为年利率6.55%，还款方式为等额本息还款法，每月还款日为10日；保证人银泰房产公司自愿为本合同项下贷款提供阶段性连带责任担保，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期限届满之日起两年止，借款人未依合同规定履行债务的，在保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任；借款人未按期足额偿还贷款本息和相关费用构成违约，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，对逾期贷款的罚息率，按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行，自行为发生之日起按罚息率计收至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；有权提前收回本合同项下全部或部分贷款，并要求借款人承担因其违约而给贷款人造成的一切损失；有权对抵押物享有第一顺位的优先受偿权；有权追索保证人连带责任。原告与被告李艳辉于2013年7月24日在株洲市房××商品房抵押预告登记（登记证明号：1000343515），但该房屋至今未办理不动产权证及抵押他项权证。 上述合同签订后，原告于2013年9月6日向被告李艳辉发放了41万元贷款，被告李艳辉2019年9月30日之后未能按期还款，截止至2020年8月13日，被告李艳辉已逾期本金15168.62元，逾期利息（含罚息）16331.52元。原告经催收还款未果，向本院提起诉讼。 另查明，原告与湖南人和人（株洲）律师事务所订立了一份《上海浦东发展银行诉讼业务法律服务委托合同（个人业务）》，委托该所代理本案的诉讼事宜，约定本案律师费按诉讼标的金额的5%计收。 上述事实，有原告、被告银泰房产公司的营业执照、工商登记信息、被告李艳辉的身份信息及常住人口登记卡、个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、《合作协议》、上海浦东发展银行个人贷款借款凭证、株洲市房产登记证明预购商品房抵押预告登记、欠息清单、信贷业务查询详情、《上海浦东发展银行诉讼业务法律服务委托合同（个人业务）》以及原、被告的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案争议焦点为：1、原告与被告李艳辉签订的《个人购房担保借款合同》应否解除？原告所主张的借款本息金额及律师代理费有无事实及法律依据？2、被告银泰房产公司是否应对被告李艳辉的债务承担连带清偿责任？3、原告对案涉房屋是否享有优先受偿权？现具体分析如下： 原告与被告李艳辉签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告依约提供了借款，但被告李艳辉存在逾期还款的行为，其应按合同约定承担相应的违约责任。原告要求解除借款合同并提前收回借款，由被告李艳辉偿还借款本金331121.15元及暂计算至2020年8月13日的逾期利息（含罚息、复利）16331.52元，之后的利息（含罚息、复利）按合同约定计算至全部借款清偿之日止的诉讼请求符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。 借款双方在借款合同中约定了违约方因承担对贷款人造成的一切损失，现原告因借款人违约为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托合同就律师费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，必然产生损失，综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费成本以及本地律师服务收费标准等情况，本院认为参照湘发改价服（2016）129号文件确定的相关标准予以计算较为适宜。按此规定标准，本案被告李艳辉应承担的本案律师代理费为10424元（347452.67元×3％），对原告主张过高的部分，本院不予支持。 被告银泰房产公司与原告签订了《合作协议》，且在原告与被告李艳辉的《个人购房担保借款合同》上作为保证人盖章捺印，双方之间的保证合同关系成立并有效，被告银泰房产公司应按合同约定承担阶段性连带责任担保。根据《合作协议》及《个人购房担保借款合同》的约定，保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交由浦发银行株洲分行代为保管之日止。借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任，因本案中涉案房屋并未办妥抵押他项权证，也未取得房产所有权证，故被告银泰房产公司需对合同项下被告李艳辉应付的本金、利息、罚息、复利和原告为实现债权所发生的其他费用承担连带担保责任，故原告主张被告银泰房产公司对被告李艳辉的债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。被告银泰房产公司提出因原告及被告李艳辉的原因导致涉案房屋没有办理不动产权证和抵押登记证明，阶段性担保责任已免除的意见，因没有充分的证据予以证实，本院不予采纳，被告银泰房产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。 依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条之规定，抵押权自登记时设立，抵押预告登记是为保障将来实现抵押权所作的预告，其效力在于将来进行抵押权登记的排他性请求权，并非对现实抵押权的登记，故不能产生设立抵押权的法律效力。本案案涉房屋至今未办理现实抵押登记，故原告对案涉房屋不享有抵押权，对原告要求就案涉房屋评估、拍卖价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本案经本院组织调解未果。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第二百三十二条、第三百八十九条、第四百零二条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十五条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行与被告李艳辉、株洲银泰房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告李艳辉于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行偿还贷款本金331121.15元及计算至2020年8月13日止的利息（含罚息、复利）16331.52元，之后的利息（含罚息、复利）计算按合同约定的利率标准计算至全部贷款还清之日止； 三、被告李艳辉于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行支付实现债权的律师代理费10424元； 四、被告株洲银泰房地产开发有限公司就本判决第二、三项所确定的债务向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行承担连带清偿责任（保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿）； 五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6772元，减半收取3386元，财产保全费2420元，合计5806元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行负担64元，由被告李艳辉、株洲银泰房地产开发有限公司共同负担5742元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  文姝婷 二〇二一年三月三日 实习法官助理范亚西 书记员  何 婷 附本案适用法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 第二百三十二条处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条第一款第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； …… 第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。 第六百八十五条保证合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权债务合同中的保证条款。 第三人单方以书面形式向债权人作出保证，债权人接收且未提出异议的，保证合同成立。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。