上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78934号原告：上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周才茂，执行董事。委托诉讼代理人：何达松，浙江普安律师事务所律师。委托诉讼代理人：何林军，浙江普安律师事务所律师。被告：马正茂，男，1978年4月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈亚(系马正茂妻子)。委托诉讼代理人：茅永涛，上海市震旦律师事务所律师。原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司与被告马正茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日转为普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人何达松，被告马正茂的委托诉讼代理人茅永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告上海市浦东新区南汇新城镇渔港路610、612、614号商铺(即《房屋租赁合同》中的芦潮港渔港路XXX号集贸市场二楼朝东面北第3、4、5间)；2.判令被告支付原告2019年3月1日至实际返还上述商铺之日止的房屋使用费，按人民币(以下币种同)140,000元/年的标准计算；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年2月，原、被告就上海市浦东新区南汇新城镇渔港路610、612、614号商铺(以下简称涉案商铺)签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉诉房屋租赁给被告经营水产业务，租赁期到2019年2月28日止。租赁期间，被告支付租金至2019年2月28日。2018年7月10日晚8时30分，因商铺南侧不幸发生火灾，造成租赁商铺房屋严重损坏和各商铺经营户不同程度财产损失。事故发生后，经消防部门勘察，商铺南侧二、三层过火，北侧三层过火，其余商铺基本未过火，被告租赁的商铺位于北侧，火灾发生后不久已恢复经营。为查明火灾损失，上海市浦东新区南汇新城镇人民政府委托上海勘察设计研究院，对原告出租的商铺毁损情况进行检测。2018年7月31日，上海勘察设计研究院出具了火灾后完损检测报告，该报告评定商铺房屋火灾损坏等级为“严重损坏房”，并提出严禁人员进入现场，采取警示保护措施，尽快修缮房屋等多项建议。为了确保安全，原告需收回商铺统一进行修缮，要求被告等租户腾房归还，被告都以火灾事故相关事宜未处理为由拒不返还涉案商铺。原告分别于2019年2月、4月期间两次以告示形式告知被告及其他租户返还涉案商铺，被告却置之不理。综上所述，原告认为涉案商铺已因火灾成危房程度，不能出租和经营，原告应收回商铺统一进行修缮，且租赁期届满后未续签合同，鉴于安全问题，被告应当返还涉案商铺，故原告诉至法院，要求判如所请。马正茂辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1.马正茂不是本案适格被告，2018年1月24日马正茂是作为租赁合同乙方代表签字的，实际承租人为上海茂英渔业专业合作社，故被告不应在本案中作为被告。2.因火灾引发的(2019)沪0115民初47433号案件尚在审理中，现场需要保护，客观上不具备返还的条件和可能。原告在火灾案件中应当赔偿被告大量财产损失，在未赔偿前被告不予搬离，如今后有修复需要被告可以配合。3.被告从未收到第三方出具的危房报告，被告所处商铺部位本身为钢筋水泥框架结构，出具的报告应当针对整栋楼，被告租赁部分不存在过火，目前使用不具有危险性。4.租金为先付后用，被告已经交纳租金至2019年2月28日，但从2018年7月开始就无法全部使用涉案商铺，原告已在另案中主张退回部分租金。被告于2018年10月底继续使用了涉案商铺二楼门面部位，未使用一楼地下室及三楼储藏室，已付的140,000元租金包括二楼和三楼的租金，不含一楼，被告认为后续租金应在另案赔偿款进行统一结算后再行支付。针对被告的答辩意见，原告认为被告在2018年前均以个人名义租赁涉案商铺，2018年1月24日签订合同时加盖了上海茂英渔业专业合作社的印章，原告认为承租方还是被告非公司，只是加盖了印章而已，且在(2019)沪0115民初47433号财产损害赔偿纠纷一案中也是以马正茂作为原告起诉的。本院经审理认定事实如下：原告系涉诉房屋的权利人。2013年2月19日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将“芦潮港渔港路XXX号集贸市场二楼朝东面北第3、4、5间，建筑面积平方米和门前场地平方米”出租给乙方做海鲜，租赁时间为两年(2013年3月1日至2015年2月底止)；每年每间租金为40,000元，另外付信誉金5,000元，信誉金不计息，合同期满后经甲、乙双方共同查询、各种费用全部付清后，将信誉金额退还给乙方；租金每年付款一次，按照先付款后用房的原则，今后以此类推。合同第8条约定，“合同期间如遇到不可抗力以致造成损失，甲乙双方互不赔偿，各自承担。……”合同另约定了其他事项。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用。2018年1月24日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)续签《房屋租赁合同》，约定甲方将“芦潮港渔港路XXX号集贸市场二楼面朝东房屋，北面数过来第610-614间房屋，建筑面积平方米和门前场地”出租给乙方做海鲜，租赁期限自2018年2月28日至2019年2月28日止；上述房屋、场地等每年合计租金为140,000元，另外付担保金5,000元，担保金不计息，合同终止后，经甲乙双方查核，如乙方的各种应付费用(包括水、电费或其他应由乙方支付的费用)全部付清后，将担保金退还给乙方；如存在应付或尚需支付的费用，乙方同意甲方在担保金中予以扣除，再将余额退还乙方。合同第9条约定“1)、租赁合同终止，甲方有权收回租赁物，乙方如期交还给甲方；2)、乙方将承租房(含场地)及附属设施、设备按照合同开始交接的状态交还给甲方。3)、租赁合同终止，动产物件由乙方搬回，依附于房屋的装潢、装修物归甲方所有，不动产物件留下由甲方处置。4)、合同期满，乙方要求续租的，提前一个月书面通知甲方，在同等条件下乙方享有优先权。”合同另约定了其他事项。租赁合同落款甲方处由周才茂签字，加盖原告公章，乙方处由马正茂签字，案外人上海茂英渔业专业合作社加盖公章。2018年7月10日，涉案商铺所在区域发生火灾。2018年7月13日，上海市浦东新区公安消防支队临港大队工作人员勘验后出具《火灾现场勘验笔录(第1次勘验)》，载明：起火建筑共两层，北侧局部三层。底层为半地下室，二层为砖混结构临街海鲜商铺，渔港路610、612、614号为马正茂海鲜铺。二层626-620号商铺过火，其余商铺基本未过火。渔港路XXX-XXX号商铺上方第三层均已过火。从建筑西侧看，第三排北侧618、616、612商铺窗户烧毁，窗外墙体受烟熏有黑色烟迹。2018年7月25日，上海市浦东新区公安消防支队临港大队工作人员勘验后出具《火灾现场勘验笔录(第2次勘验)》，载明火灾物证提取情况。2018年7月31日，经上海市浦东新区南汇新城镇人民政府委托，上海勘察设计研究院(集团)有限公司就“上海市浦东新区芦潮港社区渔港路XXX-XXX号海鲜市场火灾后完损检测”出具《房屋质量检测报告》，载明“受检房屋芦潮港海鲜市场完损等级评定为严重损坏房”。2018年8月14日，上海市浦东新区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，认定火灾“起火时间为2018年7月10日20时30分许；认定起火部位为起火建筑内南侧二层钢制楼梯下方；认定起火原因可以排除雷击，排除物品自燃，排除人为放火，排除外来火种，排除电气故障，不能排除施工人员吸烟和电焊作业遗留火种引发火灾的可能。”2018年10月22日，上海市消防局出具《上海市消防局火灾事故认定复核决定书》，对2018年8月14日《火灾事故认定书》复核予以维持。因原告认为涉案商铺存在安全问题，且与被告之间的租赁合同已经到期，但被告未将涉案商铺及门前场地予以归还，故原告起诉来院，要求判如所请。另查明，本院于2020年5月12日作出的(2019)沪0115民初47433号民事判决书载明：马正茂为原告，周才茂、周才辉及上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司为被告，案由为财产损害赔偿纠纷。马正茂主张的事实及理由为2018年7月10日晚8时30分左右，本区南汇新城镇渔港路XXX-XXX号海鲜市场商铺发生大火，造成其承租的610、612、614号商铺冷库内海产品报废及生产生活用品等物品全部烧毁。马正茂提交了《房屋租赁合同》，证明其承租了火灾商铺。该案判决周才茂、周才辉赔偿马正茂损失1,177,225.90元，被告周才茂偿付马正茂公估费9,955元。审理中，1.原告提交《告知书》及《最终告知书》，证明原告向被告主张收回涉案商铺，将《告知书》张贴在商铺门上，同时送达被告，因被告未搬出再次送达《最终告知书》。经质证，被告对真实性予以认可，但因被告不认可内容故未接收，未看到原告予以张贴。2.原告提交视频一份，拍摄时间为2019年10月25日，证明涉案商铺的现场情况，被告仍在使用。经质证，被告对真实性予以认可，但表示2019年拍摄的视频无法证明2018年火灾期间在正常使用，实际上火灾后停工三个月。3.被告提交(2019)沪0115民初47433号一案的传票及起诉状及上海市浦东新区南汇新城芦潮港社区管理中心出具的《证明》，证明原告在火灾中造成被告巨大的财产损失，正在另案审理中。经质证，原告对真实性不持异议，但认为被告的损失、原告需要承担的责任由另案处理，不影响本案的审理。4.原、被告双方均表示涉案商铺有批准建造手续。原告愿意在本案中返还押金5,000元。5.关于合同约定的租金标准。原告认为涉案商铺(仅二层)及门前场地(从涉案商铺门前至道路为止，面积不详)的租金合计140,000元/年，三层因空置由被告自行使用，未计算在合同价格内。被告认为租金已包含涉案商铺二层及三层，三层一间租金为15,000元/年，三间共计45,000元/年，二层共计95,000元/年，门前场地不属于原告管理和所有区域。6.关于火灾对涉案商铺的影响。原告表示三层楼板损坏，存在安全问题，但原告租赁给被告的是二层，二层火烧后仅电路短路其他无损坏，火灾发生后1个多月后，被告重新进入继续营业，被告的损失已经另案起诉了。被告表示当时整个楼都烧毁了对整体经营区域范围包括整体商铺有影响，火烧后仅剩三家营业，生意是可以做的，但是还是受到了影响，二楼未直接过火，被告自行接通电源后于2018年10月下旬正式使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告起诉要求被告返还涉案商铺，并付清拖欠的房屋使用费。被告辩称涉案商铺系案外人上海茂英渔业专业合作社承租，且因火灾被告方遭受损失，需要固定现场，不适合返还涉案商铺，房屋使用费应当与赔偿款一起结算。根据庭审查明的事实，本案被告马正茂在(2019)沪0115民初47433号财产损害赔偿纠纷一案中，自认其承租了涉案商铺，本院确认马正茂为本案适格被告。双方签订的租赁合同已于2019年2月28日到期，被告应当将涉案商铺返还原告，并付清使用期间的费用。原、被告对房屋使用费的标准有异议。双方于2018年2月23日签订的租赁合同约定被告租赁“芦潮港渔港路XXX号集贸市场二楼面朝东房屋，北面数过来第610-614间房屋，建筑面积平方米和门前场地”，上述房屋、场地等每年合计租金为140,000元，并未约定租金涵盖了一层及三层，即上海市浦东新区南汇新城镇渔港路610、612、614号二层及门前场地年租金为140,000元。原告以此租金标准向被告收取房屋使用费并无不妥。但鉴于2018年7月10日的火灾客观上对被告使用上述房屋造成影响，故本院将房屋使用费标准予以酌定。原告同意在本案中返还被告押金5,000元，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条及第二百三十五条规定，判决如下：一、被告马正茂于本判决生效之日起十五日内返还原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司上海市浦东新区南汇新城镇渔港路610、612、614号商铺(即《房屋租赁合同》中的芦潮港渔港路XXX号集贸市场二楼朝东面北第3、4、5间)；二、被告马正茂于本判决生效之日起十五日内支付原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司2019年3月1日至实际返还上海市浦东新区南汇新城镇渔港路610、612、614号商铺之日止的房屋使用费，按100,000元/年的标准计算；三、原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告马正茂押金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费966元，减半收取计483元，由被告马正茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨燕燕人民陪审员  沈喆平人民陪审员  丁国龙二〇二〇年七月二日书 记 员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。