湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14821号原告：长沙高新技术产业开发区创业服务中心，住所地长沙市岳麓区高新技术产业开发区火炬城MO栋。法定代表人：胡斌，该公司主任。委托诉讼代理人：朱彩领，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙建军，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。被告：长沙德艺汽车服务有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道御景路16号火炬城创业基地南负一楼。法定代表人：肖细洋，该公司执行董事兼总经理。原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心（以下简称高新区创服中心）与被告长沙德艺汽车服务有限公司（以下简称德艺汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高新区创服中心委托诉讼代理人朱彩领到庭参加诉讼，被告德艺汽车公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高新区创服中心向本院提出如下诉讼请求：1．判决确认原、被签订的《房屋租赁合同》于2020年8月14日解除；2．判决被告支付未付租金52920元；3．判决被告支付违约金10689.84元（以52920元为基数按照年利率24%从2019年10月1日暂计算至2020年7月30日；实际违约金计算至被告将所有欠款结清之日止）；4．判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于长沙高新区××路××号××楼××号房屋租给被告使用，该场地面积为420平方米，租赁期限从2019年3月8日起至2022年3月7日止。房屋租金为每月7560元，季度租金为22680元，房屋租金按季度支付，并在每季度第一个月的10日之前支付。同时合同第11条第2款规定，被告未按约定期限交付租金、物业管理费或其他应由被告承担的费用的，每逾期一天，按欠款的千分之五向原告支付违约金。被告在2019年10月1日起便未缴纳过房租了，后由于经营原因，从2020年4月份开始被告便停止经营。原告于2020年8月14日向被告发送了律师函，向被告正式提出解除合同，要求被告及时清理、腾空租赁场地的设施物品，并向原告归还场地，缴纳欠缴的租金52920元。但被告在收到律师函后，并未有任何行动。截至2020年7月30日，被告尚欠原告10个月的租金，但考虑到疫情原因，对被告2020年2月至4月这三个月的房租给与减免，故被告仍需支付7个月的房租即52920元给原告。同时按照《房屋租赁合同》约定，被告应当每天按拖欠费用的5‰向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金10689.84元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向法院提起诉讼，望判如所请。被告德艺汽车公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃其答辩权利。经审理查明，2019年，原告高新区创服中心（出租方，即甲方）与被告德艺汽车公司（承租方，即乙方）签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告拥有合法出租权的长沙高新区火炬城御景路16号MO创业基地负一楼108场地，该场地建筑面积420平米（含公摊面积），租赁期限3年，从2019年3月8日-2022年3月7日，租金标准为每月每平米18元，每月租金7580元，每季度租金为22680元；租金按季度收取，采取先付款后使用的原则；合同签订生效之日起三个工作日内支付一次性缴纳三个月的租金，以后的租金每季度支付一次，并在每季度第一个月的10日之前支付，如果第一次缴纳的三个月的租金跨季度的，跨季度多缴纳的租金在下一季度缴纳租金时子以抵扣。同时，被告须服从原告委托的物业管理公司统一管理，并按时歌纳水电费、物业管理费等相关费用；双方还对违约责任进行了约定：“乙方不按约定期限交付租金、水电费用及物业管理费及其它应由乙方承担的费用的，每逾期一日，按欠款的千分之五向甲方支付违约金”。另原、被告在租赁合同中约定了由被告给付原告租赁保证金30000元。合同签订后，原告即向被告交付了租赁场地，被告也正常使用该租赁场地进行经营，但被告在2019年10月份开始即拒付租金，后由于被告经营原因，2020年4月份开始即停止经营，原告提出解除合同，要求被告支付欠付的租金、腾空并返还租货场地，但被告未履行相应的义务。截至2020年7月30日，被告共欠付原告2019年10月-2020年7月的租金52920元（原告根据国家政策，已减免被告2020年2-4月共3个月租金）。2020年8月14日，原告通过上海汉盛（长沙）律师事务所向被告发送律师函，要求被告支付欠缴的费用，并解除双方合同。2020年8月15日，原告对被告进行了强制清退，收回了涉案房屋。上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、律师函、短信截图、照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告高新区创服中心与被告德艺汽车公司签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自义务。原告高新区创服中心应向被告德艺汽车公司交付符合合同约定要求、用途的房屋，被告德艺汽车公司应按约定限期、标准向原告支付租金等费用。被告德艺汽车公司未按约定支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第七百二十二条，原告有权解除房屋租赁合同，并要求被告德艺汽车公司支付自2019年10月1日至2020年7月30日内欠缴租金，原告于2020年8月14日向被告发出《律师函》要求解除合同，已达到合同解除的条件。考虑到受疫情影响，商铺无法正常经营，对承租人营业收入带来重大损失，以及原告主动减免2020年2月至4月的租金，本院确定被告德艺汽车公司应支付原告的租金为52920元（7560元/月×7个月）。对于原告诉请确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月14日解除，要求被告支付未付租金52920元，本院予以支持。关于原告诉请被告德艺汽车公司支付违约金10689.84元（以52920元为基数，按照年利率24％从2019年10月1日暂计算至2020年7月30日；实际违约金计算至被告将所有欠款结清之日止），根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，被告德艺汽车公司存在欠缴租金的违约行为，原告有权要求其承担违约责任，对于违约金金额的具体认定，本院认为，违约金系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失，虽然案涉《房屋租赁合同》第11条第2款规定，被告未按约定期限交付租金、物业管理费或其他应由被告承担的费用的，每逾期一天，按欠款的千分之五向原告支付违约金，原告诉请要求以年利率24%计算，但该违约金标准明显过高，且原告并未提供相应证据证明其因被告违约遭受的具体损失情况，故本院根据双方租赁合同的履行情况、被告的实际违约情形及欠付租金的实际情况、原告在装修免租期内的损失，从公平原则的角度出发，本院酌情确定违约金为5000元。关于原、被告在房屋租赁合同中约定的租赁保证金30000元，被告是否支付，因被告未到庭本院无法核实，若被告已支付该保证金，可以抵扣被告欠付的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心与被告长沙德艺汽车服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月14日解除；二、被告长沙德艺汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心支付租金52920元；三、被告长沙德艺汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心支付欠缴租金违约金5000元；四、驳回原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心的其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取695元，公告费560元，共计1255元，由被告长沙德艺汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  蒋高伟人民陪审员  杨 宇人民陪审员  杨 雄二〇二一年五月二十八日法官 助理  文宥妍书 记 员  刘洋乐