呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终5062号上诉人(原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区机场北辅路春华会馆202室。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷富强，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：党翔，慧聪律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：付勇，男，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：英涛，北京市显杨律师事务所律师。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人付勇房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初3575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人长融公司的委托诉讼代理人殷富强，被上诉人付勇及其委托诉讼代理人英涛，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。长融公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回付勇的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由付勇承担。事实及理由：首先，一审判决认定付勇的诉讼请求未过诉讼时效期间，显属错误。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。付勇与长融公司签订商品房买卖合同时间为2010年12月12日，合同中约定长融公司应当在2012年8月29日将房屋交付给付勇，但长融公司未在2012年8月29日将房屋交付付勇，长融公司已构成逾期交房，付勇从2012年8月30日起获得向长融公司主张逾期交房的违约责任的权利。因此，付勇向长融公司主张逾期交房的违约责任的诉讼时效期间应从2012年8月30日起至2014年8月30日止，而付勇提起诉讼时间为2019年4月25日，显然已超过其主张权利的诉讼时效期间。一审判决认定付勇的诉讼请求未过诉讼时效期间，显属错误，应予纠正。其次，一审判决以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，显属适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则，并不鼓励双方以此获利。鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住，所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。综合付勇的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，以同地段同类型房屋租赁费为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。违约金本身就具有惩罚性的目的，而一审判决在无任何事实和法律依据的情况，判令长融公司承担租金1.3倍的违约金，有失公允，应予纠正。最后，一审判决长融公司支付逾期办理产权登记证书违约金16047元无事实和法律依据。根据长融公司与付勇签订的《商品房预售合同》第十五条的规定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”根据该条约定，在办理房屋权属证书时，长融公司需向权属登记机关提供需由长融公司提供的资料，而不是由长融公司为付勇办理权属登记证书。在法律没有规定和合同没有约定的情况下，一审判决长融公司向付勇支付逾期办理产权登记证书违约金，显然不符合法律和合同约定。付勇主张未办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求已过诉讼时效，根据《商品房预售合同》第十五条约定，付勇应在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书，该合同约定房屋交付时间为2012年8月29日，即付勇应当在2013年3月1日前取得房屋权属证书，其最迟应当在2015年3月1日前向长融公司主张逾期办理权属证书的违约责任，但其提起诉讼的时间为2019年4月，显然其诉讼请求早已过诉讼时效，依法应予驳回。付勇辩称，同意一审判决，就长融公司的上诉理由有三点答辩意见：一、关于诉讼时效问题，一审判决认定付勇的诉讼请求未过诉讼时效是正确的。双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付时间明确约定为2012年8月29日，由于长融公司延误工期等各种原因，实际交付日期为2016年12月6日，故此本案并没有过诉讼时效。二、关于逾期交房违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，长融公司应在2012年8月29日交付房屋，但实际是在2016年12月6日交付，长融公司实际违约天数为1192天，扣除政府管制等其他不可抗力导致的工期延误，实际违约天数为819天，按双方合同约定的计算方式，长融公司应按日支付已交房款万分之三的违约金，违约金经计算为197138.8元，但遵循一审法院已生效判决的案例，违约金系填补损失的原则，即按一审判决所认定的违约金金额为81596.5元，付勇认可该金额。三、关于逾期办理产权证书的问题。双方在合同中明确约定了双方的权利义务，从该合同约定可看出是长融公司将有关房屋登记的材料报由登记机关进行备案，但长融公司在交房后并没有去办理相应的登记备案手续，过错系长融公司造成的，一审判决根据合同相关约定，据实计算逾期办理产权证书的违约金合理合法。最后，针对长融公司提出的逾期办理产权问题已过诉讼时效，因长融公司逾期交付房屋至2016年12月6日，导致付勇至今仍未取得所购房屋的产权权属证书，并没有过诉讼时效。付勇向一审法院起诉请求：1.判令长融公司向其支付逾期交房违约金206948元；2.判令长融公司向其支付逾期办理产权登记证书违约金16047元；3.判令长融公司及时为其办理房屋产权登记证书；4.本案诉讼费用由长融公司承担。一审法院认定事实：2010年12月21日，付勇与长融公司签订了《商品房预售合同》，约定付勇购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区，建筑面积144.6平方米，房屋总价802356元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月29日前交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气，地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金；第十五条出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。付勇于2010年12月21日向长融公司履行了802356元购房款的给付义务，双方分别于购房款收据上签章。另查明，内蒙古公鉴房地产估价有限公司于2017年12月18日出具《房地产估价报告书》，结论为：以2017年12月16日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-6层每天每平方米0.5元、7-10层每天每平方米0.51元、11-19层每天每平方米0.52元、20-25层每天每平方米0.53元、26层每天每平方米0.49元。根据已生效的（2015）新民一初字第00546号民事判决的裁判依据，对上述评估报告书予以采信。一审法院认为，付勇与长融公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实的意思表示，内容合法，应受法律保护。长融公司提交的《水岸小镇住宅区入住通知书》为长融公司签章出具的，无法与其他证据形成链条证明付勇已收到或知悉该通知，故不予采信。关于交付案涉房屋的时间，因付勇提交了由呼和浩特春华物业服务有限责任公司出具并签章的物业费、生活垃圾费、装修管理费、装修保证金的两张缴费收据证明，长融公司将案涉房屋交付于付勇的时间为2016年12月6日。长融公司辩称付勇已于2014年12月27日入住案涉房屋并未提举其他证据予以证明，故结合房地产交易习惯及当事人陈述，对于长融公司于2016年12月6日向付勇交付房屋的事实予以确认，对长融公司的抗辩事由不予采信。付勇依约向长融公司履行了交付房款的义务，长融公司于2016年12月6日向付勇交付房屋，付勇的诉讼时效应自2016年12月6日起算三年，至2019年12月5日止，付勇提起本案之诉的时间为2019年4月25日，未超过诉讼时效，故对于长融公司提出时效经过的抗辩事由，不予支持。针对付勇主张由长融公司支付逾期交房违约金的问题，付勇按合同约定履行了交付房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付付勇，构成违约，应该承担违约责任。关于违约天数，合同约定交付时间为2012年8月29日，实际交付为2016年12月6日，共计1192天。长融公司辩称水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的长融公司可据实予以延期，故长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），共计373天的抗辩理由成立，长融公司迟延交付房屋，其中合理扣减373天，实际迟延交付房屋819天，予以支持。庭审中长融公司提出违约金过高的抗辩，故根据已生效的民事判决，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，付勇购买的××区，建筑面积为144.6平方米，《房地产评估报告书》认定的同地段同类型房屋租赁为0.53元/天/平方米，长融公司应当向付勇支付违约金为81596.5元（0.53元/天/平方米×144.6平方米×819天×1.3倍）。针对付勇请求长融公司办理房屋产权登记证书并支付逾期办理违约金的问题，双方合同的约定，长融公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因长融公司的责任，付勇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意不退房，长融公司按已付房价款的2%向付勇支付违约金。因长融公司未按合同约定协助付勇办理所购房屋的权属证书，已构成违约，应按照双方约定承担违约责任，故对于付勇主张由长融公司支付逾期办理产权登记证书违约金16047元（已付购房款802356元×2%）并及时协助付勇办理房屋产权登记证书的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，第十八条之规定，判决：一、长融公司于判决生效之日起十五日内支付付勇逾期交房违约金81596.5元；二、长融公司于判决生效之日起十五日内支付付勇逾期办理产权登记证书违约金16047元；三、长融公司于判决生效之日起三十日配合付勇办理呼和浩特市新城区水岸小镇C区3栋1单元2001号房屋的产权登记证书；四、驳回原告付勇的其他诉讼请求。案件受理费4644元，由长融公司负担2987元，由付勇负担1657元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一、付勇的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、付勇请求长融公司向其支付逾期交房违约金、逾期办理产权登记证书违约金的诉讼请求是否有事实和法律依据；三、付勇请求长融公司及时为其办理房屋产权登记证书的诉讼请求是否成立。关于争议焦点一。首先，针对付勇向长融公司主张逾期交房违约金的诉讼请求。本案中，付勇和长融公司均提交了出具日期为2016年12月6日物业费收据，该收据注明收取的是2014年12月27日至2016年6月27日期间的物业费，依照日常交易习惯和大众生活规则，长融公司向付勇交付案涉房屋的时间应认定为2014年12月27日。付勇与长融公司约定的交房日期2012年8月29日，长融公司逾期交房的行为在2012年8月29日至2014年12月27日期间处于持续状态。因此，付勇向长融公司主张逾期交房的诉讼时效计算起点为2014年8月30日，该主张的诉讼时效届满之日为2016年12月27日。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，本案应当适用民法通则规定的二年诉讼时效期间，故付勇于2019年4月25日向长融公司主张逾期交房违约金的诉讼请求，超过诉讼时效。长融公司上诉称付勇向其主张逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。其次，针对付勇向长融公司主张逾期办理产权登记违约金的诉讼请求。本案中，付勇与长融公司约定，长融公司须于交房后180日内将办理权属登记需由长融公司提供的资料报产权登记机关备案，同时付勇与长融公司约定逾期办理产权登记证书的违约金为已付购房款2%。长融公司至今未配合付勇办理房屋产权登记证书。长融公司未配合付勇办理产权登记证书的违约行为仍处于持续状态，故付勇向长融公司主张逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，未超过诉讼时效。长融公司上诉称付勇向其主张逾期办理产权登记违约金的诉讼请求已过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，首先，针对付勇向长融公司主张逾期交房违约金的诉讼请求。本案中，如前所述，付勇向长融公司主张逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，长融公司的抗辩成立，故该请求应予驳回。其次，针对付勇向长融公司主张逾期办理产权登记违约金的诉讼请求。本案中，付勇与长融公司约定了长融公司配合付勇办理产权登记证书的最晚时间和长融公司逾期配合办理产权登记证书的违约金数额，双方均认可长融公司尚未将办理权属登记需由长融公司提供的资料报产权登记机关备案的事实，故一审判决长融公司向付勇支付逾期办理产权登记证书违约金16407元，并无不当。关于争议焦点三，办理房屋产权登记证书，属产权登记机关行使行政管理职能的内容，人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本案中，长融公司在合同中向付勇承诺了由长融公司将办理权属登记需由长融公司提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。一审法院就付勇请求长融公司及时为其办理产权登记证书的诉讼请求，判决长融公司配合付勇办理案涉房屋产权登记证书，并无不当，应予维持。综上，长融公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初3575号民事判决第二、三项：“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告付勇逾期办理产权登记证书违约金16047元”、“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日配合原告付勇办理呼和浩特市新城区水岸小镇C区3栋1单元2001号房屋的产权登记证书”；二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初3575号民事判决第一、四项：“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告付勇逾期交房违约金81596.5元”、“驳回原告付勇的其他诉讼请求”；三、驳回付勇的其他诉讼请求。一审案件受理费4644元，由付勇负担4219元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担425元；二审案件受理费4644元，由付勇负担4219元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担425元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年十二月十八日书记员 郝辰炜