江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初5482号 原告：潘春华，男，1977年2月25日生，汉族，住江西省抚州市宜黄县。 原告：罗冬珍，女，1977年8月14日生，汉族，住江西省抚州市宜黄县。 上述两原告的共同委托代理人：邓小华，系江西求正沃德（南昌县）律师事务所律师，执业证号：13601201910097554。 上述两原告的共同委托代理人：黄光华，系江西求正沃德律师事务所实习律师，证号：36001904110035。 被告：江西昊达置业有限公司，住所地：南昌市新建区长堎镇兴华路恒红小区A32-33，统一社会信用代码：913601220790433288。 法定代表人：刘凡，职务：总经理。 委托诉讼代理人：汪志强，系北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201510520929。 委托诉讼代理人：张三峰，系北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师，证号：36012006110207。 原告潘春华、罗冬珍诉被告江西昊达置业有限公司（以下简称昊达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘春华及其与原告罗冬珍的共同委托代理人邓小华律师，被告昊达置业公司的委托代理人汪志强、张三峰律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘春华、罗冬珍诉称：2018年6月15日，二原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买南昌市红谷滩新区商业、服务性公寓（酒店）办公楼-615号商品房，总价款438163元，被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房，逾期超过60日后，原告有权解除合同。2018年4月25日、2018年5月5日、2018年6月15日，二原告分别向被告支付了1万元、9万元、338163元。总计支付了438163元，已完全履行了房款支付义务，但是被告一直未向原告交付房屋。2020年4月13日，原告向被告发出函件，正式要求解除合同。但是被告不同意退还二原告支付的全部购房款及利息。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2018年6月15日签订的《南昌市商品房买卖合同》；2、被告归还原告全部购房款438163元及支付利息（1万元购房款应自2018年4月25日起计息；9万元购房款应自2018年5月5日起计息；338163元购房款应自2018年6月15日起计息，以上利息均按年利率5.88%计算至购房款及利息清偿之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告昊达置业公司辩称：被告虽是逾期交房，但自2019年7月1日起一直在向所有业主支付违约金。案涉房屋所在项目于2020年7月底完成了全部工程验收，具备交房条件，被告于2020年8月21日向广大业主及原告发出交房通知书，通知其于2020年8月28日前来办理交房手续。虽在一定程度上违约，但并未对原告获得房屋所有权有影响，同时原告获得违约金足以弥补逾期期间的相关损失。可见，被告虽有违约但违约程度轻微，根据《九民纪要》第47条的规定，双方的买卖合同不宜解除。双方于合同中第十一条约定，“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房”，另在附件十一补充协议中第七条约定“如出卖人不能按照合同第十一条约定的期限交房，买受人同意给予出卖人六个月的交房宽展期，在此宽展期内，买受人同意合同继续履行，且出卖人不承担违约责任”，故双方约定的交房期限实际为2019年12月31日。2018年9月13日国务院办公厅发布了《关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》，对住房和城乡建设部门进行了重大调整，特别是将其中原由公安指导建设工程消防设计审查职责划入住房和城乡建设部，严重影响了被告开发项目工程消防设计审查的进度，消防设计审查相关行政管理部门的调整，导致被告在施工过错中相关报批程序出现了比职能部门变更前更为复杂的衔接工作，相关部门工作交接存在一定延时性。2020年初突发的新型冠状病毒感染的××疫情席卷全国，全国各行业都受到严重影响。即便是在4月份全面复工后房地产行业部分施工人员也因各种特殊情况无法全面到岗。尽管新冠疫情不是造成逾期交房的根本原因，但是受疫情的影响，逾期跨度因此又延长数月。现案涉房屋所在项目已于2020年7月28日完成竣工，2020年8月21日，被告已向原告发出交房通知书，通知其于2020年8月28日均前来办理交付手续。为维护合同的正常履行及社会交易的稳定性，不应轻易解除本合同。被告同意支付违约金，但是应按照《商品房买卖合同》第九条以及对全体业主的公告内容支付违约金，合同继续履行。自2019年7月1日起至2020年8月28日，被告一直有向全体业主支付违约金，即按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告获得违约金足以弥补逾期期间的相关损失。恳请法院综合考虑以上因素，驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：原告潘春华、罗冬珍系夫妻关系。2018年6月15日，原告潘春华、罗冬珍与被告昊达置业公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告潘春华、罗冬珍购买被告开发的坐落于南昌市红谷滩新区商业、服务性公寓（酒店）办公楼-615室房屋，建筑面积39.27平方米，总价款438163元；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付符合条件的商品房；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起按照5.88%计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同附件十一《补充协议》第七条约定：如出卖人不能按照合同约定的期限交房，买受人同意给予出卖人六个月的交房宽展期，在此交房宽展期内，买受人同意合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告付清了全部购房款。被告未在约定期限内交付房屋，原告向被告法定代表人刘凡邮寄了《解除合同催告函》，该邮件于2020年4月14日由前台签收。此后，被告未给予解除合同，故原告诉至本院。 另查明：2020年8月21日，被告就昊达西站广场D02地块1#商业、服务性公寓（酒店）办公楼（案涉房屋所在楼栋）办理了竣工验收备案，取得《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》。同日，被告向原告发出《交房通知书》。通知原告于2020年8月28日办理交房手续，但原告并未去办理收房。 上述事实，由以下证据予以证实：1、《南昌市商品房买卖合同》；2、收款收据；3、《解除合同催告函》、竣工验收备案意见书、交房通知书；4、双方当事人陈述等。 本院认为：原告潘春华、罗冬珍与被告昊达置业公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同附件十一《补充协议》第七条约定“买受人同意给予出卖人六个月的交房宽展期，在此交房宽展期内，买受人同意合同继续履行，且出卖人不承担违约责任”，该条款系预先拟定之格式条款，免除了被告的部分逾期交房违约责任，被告也未举证证明其就该条款内容履行了提示或者说明义务，应当认定为无效，故被告交付房屋的最后日期为2019年6月30日，逾期交房应当从2019年7月1日开始计算。本案中，被告虽存在逾期交房的行为，但被告在逾期交房后积极完成案涉房屋的后续工程建设，即便在逾期交房期间爆发了新冠疫情，被告也在持续推进后续工程建设，并在诉讼过程中完成了案涉房屋所在楼栋的工程项目竣工验收备案，使该房屋具备了交付条件，被告已通知原告办理收房手续，故原告订立商品房买卖合同的目的能够实现，被告逾期交付房屋的行为不构成根本性违约，且从维护交易安全及社会稳定考虑，案涉购房合同不宜解除，故对于原告的全部诉请，本院不予支持。原告可以依法另行向被告主张逾期交房的违约赔偿责任。 鉴于被告确有逾期交房的违约行为，故被告应当承担本案诉讼费用的主要部分。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条第一款第四项之规定，判决如下： 驳回原告潘春华、罗冬珍的全部诉讼请求。 本案案件受理费8610元、保全费2960元，两项合计11570元，由原告潘春华、罗冬珍承担3570元，被告江西昊达置业有限公司承担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  熊 艳 人民陪审员  张桂荣 人民陪审员  万国珍 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  熊珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。