天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初5492号原告（反诉被告）：天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会，住所地天津市北辰区辰昌路1268号。法定代表人：朱润来，主任。委托诉讼代理人：宁高涛，天津嘉信律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司，住所地北辰区王庄村。法定代表人：魏风兰，总经理。委托诉讼代理人：曹燕雯，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：高爽，天津四方君汇律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会（以下简称王庄村委会）诉被告（反诉原告）天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司（以下简称集贤佰悦酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，先适用简易程序，后经审理发现存在不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王庄村委会的委托诉讼代理人宁高涛，被告集贤佰悦酒楼的委托诉讼代理人曹燕雯、高爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庄村委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认王庄村委会与集贤佰悦酒楼签订的《租赁合同》及补充协议于2018年2月7日解除；2.判令集贤佰悦酒楼给付2013年1-5月份的房屋租金及设备使用费1113282元；3.判令集贤佰悦酒楼给付自2018年1月1日起至2018年2月7日的房屋租金及设备使用费741200元；4.判令集贤佰悦酒楼按照每日19520元的标准支付自2018年2月8日起至实际腾空租赁房屋之日止的房屋占用费及设备使用费，计算至2018年12月14日为6051200元；5.案件受理费由集贤佰悦酒楼负担。事实和理由：双方于2005年1月1日签订《租赁合同》，约定将王庄村委会名下位于天津市北辰区房屋出租给集贤佰悦酒楼经营餐饮，每年房屋租金及设备使用费为7125000元，于每季度未20日前支付。后集贤佰悦酒楼自2016年起一直拖欠租金，截至2017年9月30日达10578178元。王庄村委会为此曾起诉至贵院，后达成调解协议，约定集贤佰悦酒楼于2017年12月15日前给付租金4599354元，后集贤佰悦酒楼仅给付3000000元，剩余部分至今仍未给付。因集贤佰悦酒楼的行为已构成严重违约，故王庄村委会于2018年2月7日依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及合同约定解除双方租赁关系。自2018年1月1日起至2018年12月14日，集贤佰悦酒楼未再给付租金及设备使用费，以及合同解除后的房屋占用费，故呈诉。集贤佰悦酒楼辩称，1.第一项诉讼请求没有事实及法律依据。集贤佰悦酒楼于2018年2月7日收悉王庄村委会所发的《解除合同通知书》，转天回函明确表达，不欠付对方任何款项，不存在违约行为，其无权单方解除合同。2.第二项诉讼请求不合理。2013年8月1日，双方签订《补充协议二》约定，2013年1月1日-2013年5月30日的租赁费2,968,750元分摊到2013年至2020年的八年中，每年在原有租赁费基础上增加371,094元。集贤佰悦酒楼已依约支付2013年至2017年的租赁费，剩余2018年-2020年的1,113,282元租赁费，因对方亦欠付维修费等各项费用，故集贤佰悦酒楼有权拒绝履行此笔租赁费用。3.第三项诉讼请求数额过高。自2016年以来，双方多次就下调租金及设备使用费事宜进行磋商。通过（2017）津0113民初6754号民事调解书及2018.2.7《解除合同通知书》可了解到，双方达成调解并予以认可2016年的租金及设备使用费为3,500,000元，2017年的租金及设备使用费为3,000,000元。原租金相较于同地段租金明显过高，案涉租赁物各类设备设施年久失修，仍按原租金的标准支付2018年1月1日至2018年2月7日的使用费741,200元，不应予以支持。4.第四项诉讼请求没有事实及法律依据。集贤佰悦酒楼不存在法律规定或合同约定的违约行为，对方无权行使单方解除权。5.王庄村委会应承担租赁物的维修费用。2013年8月1日，双方签订《补充合同》，尚余五年（2016年-2020年）的维修费未扣除，合计3,000,000元，此款应自租金费用中予以扣除。2015年之后垫付的维修费用356,635元，亦应自租金中予以扣除。6.王庄村委会应承担瑞景大酒店共用场地、设施设备的费用。2010年12月17日，双方签订《补充协议》约定，瑞景大酒店共用集贤佰悦酒楼租赁的场地、设施设备，王庄村委会应每年向集贤佰悦酒楼支付600,000元，2009年-2011年的1,800,000元已付，但2012年-2018年共7年的4,200,000元未支付，此款应与租金相冲抵。7.王庄村委会应承担集贤佰悦酒楼垫付的土地税费。案涉租赁物2017年、2018年的土地税费114,523.12元由集贤佰悦酒楼垫付，应自租金中将此笔费用予以抵扣。8.自2015年6月开始，王庄村委会欠开集贤佰悦酒楼租金发票金额已达9,273,300元。9.王庄村委会擅自停止供水，应承担由此给集贤佰悦酒楼造成的停业损失。10.王庄村委会于2018年12月5日对酒楼进行盘点并贴封条，接收了集贤佰悦酒楼价值约700余万元的固定资产及低值易耗品等经营用资产，并于2019年3月18日在原址更名开张纳客，这部分资产应抵偿之前的租金费用。综上，王庄村委会的诉讼请求无事实及法律依据，且应承担相应的违约责任，应驳回其全部诉讼请求。集贤佰悦酒楼向本院提起反诉：1.判令王庄村委会支付其应抵扣的设施设备维修费3,000,000元；2.判令王庄村委会支付其垫付的维修费用356,635元；3.判令王庄村委会赔偿其因停业安置员工损失600,707.65元；4.判令王庄村委会向其据实开具发票；5.判令王庄村委会向其返还扣押的经营用资产；6.反诉费由王庄村委会负担。诉讼过程中，集贤佰悦酒楼增加一项诉讼请求：判令王庄村委会支付其代垫的土地税费114,523.12元。事实和理由：双方自2005年合作，集贤佰悦酒楼累计向王庄村委会给付租金等费用83,275,000元。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，另有约定的除外。1.应自租金中抵扣的维修费用。根据2013年8月1日双方签订《补充合同》，尚余五年（2016年-2020年）的维修费未扣除，合计3,000,000元。2.应给付2015年之后垫付的维修费用。集贤佰悦酒楼自2015年垫付的各类设施设备抢修费用为356,635元，应由王庄村委会承担。3.关于停业损失。2018年12月1日王庄村委会擅自对租赁物停止供水，导致集贤佰悦酒楼无法正常营业，支付员工各项费用损失600,707.65元。4.关于欠开发票。欠开金额已累计达到9,273,300元，王庄村委会应依约据实开具发票。5.关于经营用资产。王庄村委会于2018年12月5日接收了集贤佰悦酒楼所有的经营用资产，并在原址更名开业，该部分资产应予返还。2017年双方就租金等费用进行调解时，确认2016年租金等费用为3,500,000元，2017年以后每年3,000,000元。王庄村委会辩称，请求驳回集贤佰悦酒楼的全部反诉请求。1.关于第一项反诉请求，在（2017）津0113民初6754号案件中，王庄村委会起诉时已将该笔费用全部扣除；2.关于第二项反诉请求，该笔维修费用已经由王庄村委会对集贤佰悦酒楼进行了支付，集贤佰悦酒楼提交反诉证据1中的房租支付明细其中2015年10月75号（凭证号）备注中载明已在租金中进行扣减；3.关于第三项反诉请求，2018年2月7日王庄村委会已书面通知集贤佰悦酒楼解除合同，集贤佰悦酒楼自身违约造成的损失应自行承担；4.关于第四项反诉请求，集贤佰悦酒楼主张欠开发票数额属实，相应的税金应由集贤佰悦酒楼负担，集贤佰悦酒楼在村委会开具发票的同时进行给付，现集贤佰悦酒楼欠付王庄村委会大量租金，王庄村委会无力承担，此外开具发票的诉请不属于人民法院审理范畴，应由税务部门管理；5.关于第五项反诉请求，集贤佰悦酒楼已经将其所有资产全部自行拉走，王庄村委会并不存在扣押相应的资产行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王庄村委会提交证据：1.《租赁合同》，证明双方于2005年1月1日签订租赁合同及合同约定内容；2.《补充协议（二）》，证明双方于2013年8月1日约定将2013年1月1日至2013年5月30日租金分8年给付，至合同解除仍剩余2018年至2020年1113282元房屋租金及设备使用费未给付；3.（2017）津0113民初6754号调解书，证明王庄村委会曾就2016年、2017年度的租金提起诉讼，后双方达成调解协议，但集贤佰悦酒楼仅支付了3000000元，剩余1690000多租金未给付；4.《解除合同通知书》，证明因集贤佰悦酒楼未按约定给付2016年、2017年的租金，王庄村委会于2018年2月8日向其发出解除通知，并要求腾空房屋；5.2018年9月21日的回复，证明王庄村委会再次通知解除合同，并要求集贤佰悦酒楼支付拖欠的租金；6.2018年12月14日的通知，证明集贤佰悦酒楼于2018年12月15日交还租赁的房屋；7.天津市房地产权证，证明王庄村委会有权出租坐落于北辰区的不动产。以上证据均为复印件。集贤佰悦酒楼质证：对上述证据真实性均无异议。证据1能够证明租赁范围包括停车场3500平方米，关于维修责任的约定，王庄村委会有责任维修维护；对证据2无异议；证据3确定调解金额为2016年3,500,000元，2017年3,000,000元，与集贤佰悦酒楼主张的双方协商年租金3,000,000元是相符的；2018年2月12日集贤佰悦酒楼回函提出异议；证据5内容能够证明双方经过多次沟通协商，但是王庄村委会推翻、变更协商确定的内容，最终没有达成一致；证据6明确2018年12月5日王庄村委会对酒楼进行了全面接管，包括盘点、贴封条、派人值班，集贤佰悦酒楼仅留几名工作人员，配合交接问题，不能证明租赁合同于2018年12月14日解除。本院认证：对上述证据的真实性、合法性、关联性，集贤佰悦酒楼未提异议，本院予以确认，其证明目的本院将结合全案事实在本院认为部分予以综合认定。集贤佰悦酒楼就本诉提交证据：1.《租赁合同》，证明租赁物面积及范围，包括3500㎡停车场，租赁期内双方投入的资产所有权归各自所有，王庄村委会不应在租赁物周围设立其他大型餐饮，但其于2008年设立了瑞景大酒店，并共用租赁物；2.约谈纪要、联络函、复函、照片（房屋、设施设备）、（2017）津0113民初6754号调解书、商谈记录，证明因房屋、设施设备老化亟需维修，集贤佰悦酒楼已投入大量资金，王庄村委会不能解决更新改造投入问题，加之租赁费明显高于周边，双方经多次沟通，确定调整2016年租金为3,500,000，2017-2020年租金3,000,000元，后因王庄村委会不能解决开具发票问题，未能签订新的协议，证明双方经多次协商已就之后年租金3,000,000元达成一致，调解书中2016-2017年的年租金标准下调，反映了双方商谈的结果；3.解除合同通知书、回函，证明集贤佰悦酒楼收到解除合同通知后提出异议，说明未违约及不欠付租金的理由；4.商谈记录、协议书、微信记录，证明双方多次洽谈，王庄村委会领导朱刚表示希望继续租赁，年租金3,000,000元包括发票税金，之前欠开的发票税款由佰悦自行解决，对上述内容，由王庄村委会拟协议，但其再次不按双方洽谈确定的内容起草协议，同时证明双方一直在协商解决争议及租金调整事宜，租赁关系并未解除；5.回函、微信记录，证明集贤佰悦酒楼就王庄村委会草拟的《协议书》与双方此前几次面洽内容大相径庭提出异议，可以证明集贤佰悦酒楼一直以积极、务实的态度解决争议问题，但王庄村委会三番五次将口头协商一致的内容推翻；6.授权委托书、9.21复函、回函，证明双方就调整租金未达成一致，王庄村委会先后派人（李俊杰、李勇、许占银）与集贤佰悦酒楼商谈接收事宜，此时双方尚未最终确定解除合同事宜；7.集贤佰悦酒楼交接方案、方案回函、短信截屏，证明双方就交接酒楼及后续事项进行协商，尚未敲定解除事宜；8.王庄村清产核资的工作函、约谈记录、集贤佰悦海鲜酒楼资产说明，证明王庄村委会及党委向集贤佰悦酒楼发函，要求配合其清产核资工作中涉及承租的房屋和设备的登记核实工作，未主张租赁合同已解除，王庄村委会于2018年11月7日要求集贤佰悦酒楼将自己的资产在盘点表中进行标注，于2018年11月14日取走36页清单，并表示如有意继续经营可再定时间商谈；9.商谈记录，证明几次商谈，证明王庄村委会此时还希望继续合作，租赁关系尚未解除；10.通知书、授权书、回函，证明双方就交接问题进行交涉；11.报警照片、商谈记录、贴封条照片，证明王庄村委会擅自停水、贴封条等，导致集贤佰悦酒楼不能正常经营，双方租赁关系事实上终止；12-15，微信记录及拟定的协议，证明双方一直在洽谈继续合作，租赁关系并未解除，商谈中双方确认2018年起年租金3,000,000元，但王庄村委会多次反悔；16.民事起诉状（2017年10月11日），证明王庄村委会所主张租金未扣除其他费用；17.电子缴税付款凭证、收据，证明集贤佰悦垫付土地税为2017年57,261.56元、2018年57,261.56元，合计114,523.12元，应自租金费用中抵扣；18.酒店与酒楼共用设施设备情况说明、补充协议，证明瑞景大酒店使用停车场地及其他设施设备情况，双方约定瑞景大酒店共用租赁的场地、设施设备，王庄村委会应每年向集贤佰悦酒楼支付600,000元，自租金扣除，2009年-2011年的1,800,000元已扣除，2012年-2018年的4,200,000元尚未扣除；19.关于停车场服务协议回复函、照片，证明王庄村委会应付共用费用，自租金中抵扣；20.瑞景大酒店共用租赁场地的照片。王庄村委会质证如下：对证据1真实性无异议，不认可证明目的，不存在共用租赁物问题；对证据2真实性均不予认可，联络函及复函无王庄村委会盖章及领导签字，该期间双方对2016及2017租金确实商谈过，约谈纪要并无双方人员签字，照片无法确认是租赁房屋的损坏，对调解书真实性认可，仅涉及2016年至2017年的租金，双方并未对2018年以后的租金达成一致；对证据3解除合同通知书、回函的真实性认可，集贤佰悦酒楼如对合同解除有异议，应于3个月内向人民法院提起诉讼；对证据4商谈记录系对方单方制作，真实性不予认可，协议书无双方签字盖章，真实性不予认可，对微信记录真实性认可；对证据5真实性认可，证明目的不予认可；对证据6真实性认可，证明目的不予认可；证据7集贤佰悦酒楼交接方案及方案回函真实性予以认可，证明目的不予认可，双方对交接进行了磋商证明对方认可租赁合同于2018年2月7日解除，对短信截屏真实性不予认可，不能反映聊天双方的真实身份；对证据8王庄村清产核资的工作函真实性认可，约谈记录真实性不予认可，没有王庄村委会代表签字，对原告资产说明真实性认可，实际交付房屋是2018年12月14日，此过程中对方将资产进行了清理，对证据8证明目的不予认可；对证据9不予认可，是对方单方制作；对证据10真实性认可，证明目的不予认可；对证据11报警照片、商谈记录真实性不予认可，对贴封条照片真实性不予认可，双方是在2018年12月14日进行查封及交接事宜，2018年12月5日并不存在上述情况，对王庄村委会安保人阻止集贤佰悦酒楼撤出资产照片真实性认可，证明集贤佰悦酒楼转移资产，该照片中并无王庄村委会的安保人员；对证据12-15微信聊天记录真实性认可，2018年2月7日前双方并未就2018年以后的租金达成一致，仍应履行2015年1月1日签订的租赁合同；对证据16真实性认可，（2017）津0113民初6754号案件中，王庄村委会的诉请中已扣除应在2013年到2020年每年应支付的600,000元维修费，2013年8月1日签订补充合同的王庄村委会负责人马玉泉，因签订该补充合同涉及集体资产流失，已被给予相应处分，签订该补充合同时马玉泉并未召开村两委会议，并履行相应的程序，该补充合同约定的相应费用确实扣除了，马玉泉因此受到相应处分，该合同存在效力问题；对证据17真实性认可，证明目的不认可；对证据18真实性认可，证明目的不予认可，不存在4,200,000元未扣除，2009-2011年的1,800,000确实扣除了；对证据19真实性不予认可，系对方单方制作；对证据20不认可。本院认证：上述证据中，王庄村委会认可真实性的证据，亦未对合法性、关联性提出异议，对该部分证据的真实性、合法性、关联性予以确认，其证明目的及其余证据，本院将结合全案事实，在本院认为部分予以综合论述。集贤佰悦酒楼提交反诉证据：证据一，《补充合同》、2013年至2017年支付扣缴房屋及设备使用费明细、收据（600,000元），证明1.双方通过《补充合同》确定，2005年至2012年八年间王庄村委会应给付集贤佰悦酒楼的设施设备维修费，自2013年起分八年自应付每年房屋及设备使用费中扣除600,000元；2.2013年至2015年每年应扣的600,000元设施设备维修费已扣除，王庄村委会无异议，并开具对应租费发票，集贤佰悦酒楼开具600,000元收据；3.2016年以后应从租金费用中抵扣的600,000元/年维修费未抵，尚差5年应抵未抵合计3,000,000元；4.按双方交易习惯，设备设施维修费先由集贤佰悦酒楼垫付，而后从应付房屋和设备使用费中扣除；证据二，联络函件、照片、维修合同、维修费支付凭证，证明自2014年开始，双方就租赁标的维修事项多次往来函件，确认王庄村委会负担维修责任，2014年以后发生垫付维修费356,635元，应自房屋和设备使用费中扣除；证据三、四，备忘录及收据，证明王庄村委会确认设施设备需要维修的情况，集贤佰悦酒楼垫付电梯维修费，该费用从应付租金扣除；证据五，联络函、三方协议及收据，证明消防报警设备维修更换，集贤佰悦酒楼垫付费用后自应付租金扣除，王庄村委会加盖公章的三方协议签字人李永忠，可以证实其系王庄村委会工作人员；证据六，酒楼停业后员工费用明细、社险收据、工资表、收条，证明王庄村委会强行清退，造成集贤佰悦酒楼赔偿员工安置费用损失955,714.15元；证据七，关于房屋租赁费开具发票的说明、发票，证明王庄村委会应按双方约定委托天津市北辰区亿达工贸实业总公司为集贤佰悦开具发票；证据八，欠开发票明细汇总、收款收据，证明王庄村委会欠开发票金额9,273,370元及因不能抵扣影响被告多担负税金金额2,496,151.32元；证据九，婚宴、年夜饭取消明细、收退款凭证，证明2018年12月王庄村委会强行接收酒楼，导致集贤佰悦酒楼违约退定婚宴863桌，退还定金392,000元，损失2,125,444元，年夜饭334桌，退还定金74,300元，损失842,500元。王庄村委会质证如下：对证据1真实性认可，（2017）津0113民初6754号案件中将双方在2017年的争议全部解决，不存在应当扣减的费用；对证据2，联络函件、损坏情况说明函真实性不认可，无王庄村委会相关人员签字及公章，照片真实性不予认可，未经双方核实，无法反映损坏地点是租赁房屋内，对维修合同及维修费支付凭证真实性不予认可，合同约定重大维修经双方协商，是否真实维修未经王庄村委会确认；对证据3中涉及损失157,000元在2014年的租金中已经进行冲抵，真实性无异议；对证据4真实性无异议，电梯维修费用在2015年第三季度租金中予以扣除，合同中有约定并且实际扣除，其他维修费用在集贤佰悦酒楼证明目的中已经自认在租金中扣除；对证据5真实性无异议，加盖王庄村委会公章是经过王庄村委会授权李永忠签字，但不能证明在其他文件中李永忠签字是经过村委会授权，其他文件指的是李永忠签字无王庄村委会加盖公章的文件；对证据6真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，2018年2月7日通知解除合同，2018年12月份以后的损失应自行承担；对证据7真实性、证明目的均认可；对证据8收款收据真实性认可；对证据9真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，2018年2月7日通知解除合同，2018年12月份以后的损失应自行承担。本院认证：上述证据中，王庄村委会认可真实性的证据，亦未对合法性、关联性提出异议，对该部分证据的真实性、合法性、关联性予以确认，其证明目的及其余证据，本院将结合全案事实，在本院认为部分予以综合论述。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月1日，王庄村委会作为出租方（甲方）与承租方（乙方）集贤佰悦酒楼签订《租赁合同》，主要约定如下：双方商定，乙方同意租用甲方坐落于天津市北辰区家乐店北侧的房屋建筑开设以餐饮服务业为主营业务的饭店，饭店占地面积14417.6㎡，其中房屋建筑用地5632.6㎡，停车场3500㎡，绿地2800㎡，附属用地2485㎡，建筑面积12764.34㎡，其中饭店主体11736.19㎡，地下室179.6㎡，消防水池135㎡，锅炉房66㎡；乙方租用的房屋和室内外装修及房屋内的供水、供电、供气、供暖、制冷、消防、通讯、计算机网络系统、音响及电视等娱乐设施、机电设备、扶梯、货梯、养鱼池、家具用品、饰品及布草、厨房设备、户外广告牌、停车场各种设施等所有权归甲方所有，乙方只享有承租人应享受的权利；租赁期限自2005年1月1日起至2024年12月31日止，共20年整，合同期满，如双方有意继续合作，于期满前六个月重新签订租赁合同；乙方每年须向甲方交纳使用费7125000元，其中房屋使用费2000000元，设备使用费5125000元；乙方应交付的使用费原则上每年分四次支付，每季度末支付；甲方为饭店的主要投资方是财产的所有者，甲方保证出租的房屋没有权属争议，并负责办理土地、房屋建筑的相关手续等。落款处，甲方加盖王庄村委会公章，甲方代表处魏鹏忠签字，乙方加盖集贤佰悦酒楼公章，乙方代表处李建群签字。2006年12月26日，王庄村委会作为出租方（甲方）与承租方（乙方）集贤佰悦酒楼签订《补充协议（一）》，主要约定如下：根据甲乙双方于2005年1月1日签订的《租赁合同》，乙方应交付给甲方2006年1月1日至2006年12月31日的租赁费为7,125,000元。现调整为乙方交付给甲方2006年度的租赁费5,000,000元，剩余部分2,125,000元均摊到2007年至2012年度的六年中，每年在原有的租赁费的基础上增加354,167元。落款处，甲方加盖王庄村委会公章，甲方代表处魏鹏忠签字，乙方加盖集贤佰悦酒楼公章，乙方代表处李连群签字。2010年12月17日，王庄村委会、天津市北辰区天穆镇王庄农工商公司作为甲方与乙方集贤佰悦酒楼签订《补充协议》，就甲方所有的瑞景大酒店与乙方共用场地及设施设备的费用分摊问题主要约定如下：双方同意对瑞景大酒店共用乙方租用的场地、设施设备的分担费用确定为1,800,000元，分三年（即2010年、2011年、2012年）从乙方应付甲方的租金中扣除。落款处，甲方加盖王庄村委会、天津市北辰区天穆镇王庄农工商公司公章，甲方代表处马玉泉签字，乙方加盖集贤佰悦酒楼公章，乙方代表处李连群签字。庭审中，双方确认上述费用已从2010年、2011年、2012年租金中扣除。2013年8月1日，王庄村委会作为出租方（甲方）与承租方（乙方）集贤佰悦酒楼签订《补充协议（二）》，主要约定如下：根据甲乙双方于2005年1月1日签订的《租赁合同》，乙方应交付给甲方2013年1月1日至2013年5月30日的租赁费应为2,968,750元（每月593,750元），现调整为将2,968,750元均摊到2013至2020年度的八年中，每年在原有租赁费的基础上增加371,094元。落款处，甲方加盖王庄村委会公章，甲方代表处马玉泉签字，乙方加盖集贤佰悦酒楼公章，乙方代表处李连群签字。同日，王庄村委会作为出租方（甲方）与承租方（乙方）集贤佰悦酒楼签订《补充合同》，主要约定如下：根据甲乙双方于2005年1月1日签订的《租赁合同》第三条第1、2项的约定，双方经充分协商，就2012年12月31日后集贤佰悦酒楼房屋及设备使用费事宜，本补充合同确定2013年1月1日至2020年12月31日共计八年的房屋设备及使用费每年为7,125,000元，年度使用费乙方分四次向甲方支付，乙方每季度末月20日前给付甲方1,781,250元，甲方开具正式发票，2021年1月1日后的房屋及设备使用费到期后另行协商；双方另确定，2005年至2012年八年期间甲方应给付乙方的设施设备维修费，自2013年分八年自乙方应付甲方每年房屋及设备使用费中扣除，扣除方式为在每年第四季度应付使用费中扣除600,000元，落款处，甲方加盖王庄村委会公章，甲方法定代表人马玉泉签字，乙方加盖集贤佰悦酒楼公章，乙方法定代表人李连群签字。庭审中，双方确认已按上述补充合同约定的每年600,000元标准实际扣除了2013年、2014年、2015年应付的房屋及设备使用费，2016年至2020年间共计3,000,000元设施设备维修费尚未扣除，王庄村委会陈述其认为上述费用的扣除存在问题，对该补充合同效力有异议，且在（2017）津0113民初6754号案件调解中已对上述费用进行了考虑。此外，双方庭审中均认可2013年后案涉不动产设施设备维修费负担双方未进行明确约定，但集贤佰悦酒楼维修后，王庄村委会认可存在将产生的维修费抵扣租金的行为，且2015年、2016年已经抵扣过好几笔，集贤佰悦酒楼陈述上述抵扣的费用中不包括其在反诉中主张的2015年垫付的设施设备维修费用356,635元，集贤佰悦酒楼陈述上述费用发生后，其已函告王庄村委会确认，王庄村委会陈述未收到上述费用的相关函告，且不认可上述维修费用实际发生。2013年8月9日，王庄村委会作为甲方与乙方集贤佰悦酒楼签订《关于房屋租赁费开具发票的说明》，主要内容：根据甲乙双方于2013年8月1日签订的《补充合同》、《补充协议（二）》，双方约定自2013年6月份起，每月支付房屋624,674元，乙方季度末月20日前交付本季度租金，甲方开具正式发票。因甲方在税务部门没有税务登记信息，为履行合同，甲方特委托天津市北辰区亿达工贸实业总公司（由甲方全资设立）代其与乙方签订《天津市房屋租赁合同》，在北辰区房管局做房屋租赁备案，用于甲方开具正式发票单位。诉讼中，双方对王庄村委会曾委托天津市北辰区亿达工贸实业总公司为集贤佰悦酒楼开具发票的事实并无异议，王庄村委会认可自集贤佰悦酒楼给付2015年7月租金后未再向对方开具发票，并明确表示目前其无法开具发票，对此，庭审中，本院向集贤佰悦酒楼释明，如王庄村委会拒绝履行开具发票义务，是否向其主张因欠开发票造成的经济损失，集贤佰悦酒楼明确表示坚持要求开具发票，本案中不主张欠开发票造成的经济损失。2017年10月11日，王庄村委会作为原告以集贤佰悦酒楼为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷一案，王庄村委会在该案中提出诉讼请求：1.判令被告给付原告租金10,578,178元；2.判令被告给付原告违约金5,700,000元；3.诉讼费、保全费由被告负担。王庄村委会在事实和理由部分主张截至2017年9月30日被告共欠原告租金10,578,178元。经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，本院于2017年12月8日出具（2017）津0113民初6754号民事调解书，确认双方调解协议如下：一、集贤佰悦酒楼于2017年12月15日前支付尚欠王庄村委会的租金4,599,354元；二、如集贤佰悦酒楼未按调解书主文第一项履行，自逾期之日另行按未支付租金的5%支付王庄村委会违约金；三、双方再无其他争议；四、案件受理费23,400元、保全费5,000元，合计28,400元，由原、被告各担负14,200元（被告于2017年12月15日前支付原告）。就上述调解书确认的欠付租金，2017年12月15日，集贤佰悦酒楼给付王庄村委会3,500,000元，后未再给付。2018年2月7日，王庄村委会向集贤佰悦酒楼送达《解除合同通知书》，该通知书中王庄村委会主张，截至2017年9月30日，集贤佰悦酒楼共欠其房屋及设备使用费10,578,178元，经诉讼后双方达成调解，王庄村委会同意对租金进行减免，其中2016年房屋租金及设备使用费3,500,000元，2017年房屋租金及设备使用费3,000,000元，扣除已给付的部分，集贤佰悦酒楼仍需给付房屋及设备使用费4,599,354元，该款项集贤佰悦酒楼承诺于2017年12月15日前一次性给付，但集贤佰悦酒楼仅于2017年12月15日给付王庄村委会3,000,000元，仍欠付1,599,354元，经多次催要未果，集贤佰悦酒楼已严重违约，王庄村委会依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及合同约定通知集贤佰悦酒楼解除合同。庭审中，集贤佰悦酒楼陈述当日收悉上述通知书，后其就上述通知书于2018年2月12日出具《回函》，该回函中集贤佰悦酒楼主张，其已不欠付王庄村委会款项，不存在违约情形，根据2013年8月1日双方签订的《补充合同》，王庄村委会需给付集贤佰悦酒楼自2005年至2012年共计八年间的设施设备维修费，自2013年起分八年自每年应付的房屋及设备使用费中扣除，其中2016年、2017年两年间的设施设备维修费共计1,200,000元尚未扣除，另自2016年1月至2017年发生设备及土地税金共计41万余元，扣除上述款项后，（2017）津0113民初6754号民事调解书确定的集贤佰悦酒楼尚欠租金已全部支付完毕。且自2015年6月至今，王庄村委会未再就集贤佰悦酒楼已付款项开具发票，欠开金额达9,273,300元，另瑞景酒店共用集贤佰悦酒楼承租场地、设施设备，应支付每年费用为600,000元，2011年至2017年12月欠付4,200,000元，故集贤佰悦酒楼不存在违约情形，王庄村委会无权单方解除合同。庭审中，双方认可2018年2月7日后双方就案涉不动产房屋及设备使用费进行过协商，主张含税3,600,000元/年，不含税3,000,000元/年，集贤佰悦酒楼陈述当时其已认可上述数额，但最终未签订协议。另双方认可王庄村委会于2018年12月1日对案涉房屋停水、停电，于2018年12月5日对案涉房屋贴封条并派人进驻进行控制、管理，集贤佰悦酒楼留守人员于2018年12月14日自案涉不动产撤场，双方认可收回案涉不动产时未进行资产交接，王庄村委会陈述派人进驻时案涉不动产内无集贤佰悦酒楼资产，且王庄村委会现已将案涉不动产另行出租。另双方确认集贤佰悦酒楼已缴付案涉不动产2017年、2018年土地税费为114,523.12元，王庄村委会陈述关于该项费用的负担双方并无约定，但认可之前均将集贤佰悦酒楼缴付的上述费用抵扣租金，且集贤佰悦酒楼反诉中主张的上述费用尚未抵扣。再查，房地证津字第××号载明，坐落于北辰区房地产开发有限公司，王庄村委会陈述天津市北辰区王庄房地产开发有限公司系其下属公司。本院认为，本案的争议焦点：一、王庄村委会与集贤佰悦酒楼于2005年1月1日签订的《租赁合同》是否于2018年2月7日解除；二、本案集贤佰悦酒楼欠付房屋及设备使用费的支付标准及数额；三、王庄村委会应否支付集贤佰悦酒楼设施设备维修费3,000,000元及集贤佰悦酒楼主张的垫付维修费356,635元；四、王庄村委会应否赔偿集贤佰悦酒楼安置员工产生的损失；五、集贤佰悦酒楼主张王庄村委会据实开具欠开发票的诉讼请求应否支持；六、王庄村委会应否返还集贤佰悦酒楼主张的经营用资产；七、王庄村委会应否支付集贤佰悦酒楼垫付的土地税费114,523.12元。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，王庄村委会与集贤佰悦酒楼于2005年1月1日签订的《租赁合同》是否于2018年2月7日解除。首先，双方签订《租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务；其次，（2017）津0113民初6754号民事调解书确认集贤佰悦酒楼应于2017年12月15日前支付尚欠王庄村委会的租金4,599,354元，后集贤佰悦酒楼于2017年12月15日给付王庄村委会3,000,000元，仍欠付1,599,354元未履行，其行为构成违约，王庄村委会据此解除租赁合同，具有事实及法律依据，且集贤佰悦酒楼自认于2018年2月7日收到解除通知书，故双方租赁合同于2018年2月7日解除；再次，集贤佰悦酒楼抗辩抵扣王庄村委会应向其支付的设备维修费等费用后，其不再欠付房屋及设备使用费，但结合（2017）津0113民初6754号案件中，王庄村委会提出的诉讼请求及双方在该案调解笔录中的陈述，双方就上述费用抵扣未做明确约定，且集贤佰悦酒楼亦未提供证据证实双方在履行调解书过程中，已就上述费用抵扣租金达成一致协议，故其证据不足以证实其已完全履行（2017）津0113民初6754号民事调解书确定的己方义务，其上述抗辩意见本院不予采纳；最后，2018年2月7日后，双方就案涉不动产房屋及设备使用费标准问题进行协商的行为，与双方《租赁合同》是否解除并无关联，故集贤佰悦酒楼相关抗辩意见，本院不予采纳。综上，本院确认王庄村委会与集贤佰悦酒楼于2005年1月1日签订的《租赁合同》于2018年2月7日解除。关于争议焦点二，集贤佰悦酒楼欠付房屋及设备使用费的支付标准及数额。首先，2013年1月至5月欠付的房屋及设备使用费1,113,282元部分，上述费用负担标准及数额双方在《补充协议二》有明确约定，且已分摊至2018年至2020年房屋及设备使用费中，现双方已解除租赁关系，王庄村委会上述主张，本院予以支持。集贤佰悦酒楼抗辩王庄村委会尚欠其设备维修费，根据同时履行抗辩权，不应支持王庄村委会上述主张，本院认为关于设备维修费部分，双方约定可在租金中予以抵扣，故上述抗辩意见，本院不予采纳。其次，2018年1月1日至2018年2月7日欠付房屋租金及设备使用费部分，集贤佰悦酒楼抗辩应按（2017）津0113民初6754号民事调解书确定的年租金标准及2018年2月7日后双方协商的租金标准下调，本院认为，2018年2月7日前，即《租赁合同》解除前，双方就房屋租金及设备使用费标准未达成一致意见表示下调，且双方在（2017）津0113民初6754号案件中就欠付租金达成的调解意见对此后产生的租金并无拘束力。2018年1月1日至2018年2月7日产生的房屋租金及设备使用费仍应按原合同标准即7,125,000元/年计算，王庄村委会据此主张上述期间产生的房屋租金及设备使用费为741,200元，本院予以支持。最后，2018年2月8日至实际腾房之日止的房屋租金及设备使用费部分，双方《租赁合同》于2018年2月7日解除后，至2018年12月14日集贤佰悦酒楼全部撤场，该期间内双方虽未重新签订合同约定房屋租金及设备使用费标准，但庭审中双方均认可在该期间内王庄村委会提出房屋租金及设备使用费税前3,600,000元/年、税后3,000,000元/年的标准，集贤佰悦酒楼对此并无异议，双方就上述标准虽未形成书面协议，但结合双方往来函件及当事人当庭陈述分析，上述租金标准应系该期间内双方真实意思表示，综上，该期间内的租金标准本院酌定为税前3,600,000元/年。另王庄村委会自认于2018年12月5日对案涉不动产贴封条并实际控制，至2018年12月14日集贤佰悦酒楼留守人员撤场，该期间应视为王庄村委会给予集贤佰悦酒楼撤场的合理期间，故集贤佰悦酒楼主张租金计算至2018年12月5日，本院予以支持。故，2018年2月8日至2018年12月5日产生的房屋租金及设备使用费为2,958,900元（3,600,000元/年÷365天×300天）。综上，集贤佰悦酒楼应给付王庄村委会欠付房屋租金及设备使用费为4,813,382元（1,113,282元＋741,200元＋2,958,900元）。关于争议焦点三，王庄村委会应否支付集贤佰悦酒楼设施设备维修费3,000,000元及集贤佰悦酒楼主张的垫付维修费356,635元。对于3,000,000元维修费部分，王庄村委会作为甲方与乙方集贤佰悦酒楼于2013年8月1日签订《补充合同》，约定2005年至2012年八年期间甲方应给付乙方的设施设备维修费，自2013年分八年自乙方应付甲方每年房屋及设备使用费中扣除600,000元，庭审中双方确认已按约定扣除了2013年、2014年、2015年应付的房屋及设备使用费，2016年至2020年间共计3,000,000元设施设备维修费尚未扣除，结合上述约定及实际履行情况，并考虑双方关于设备维修往来函件所涉存在的维修事实，王庄村委会应支付集贤佰悦酒楼尚欠设备维修费3,000,000元。王庄村委会抗辩上述费用已在（2017）津0113民初6754号案件调解中进行了考虑，但其证据不足以证实该费用已在上述案件中进行了抵扣，故上述抗辩意见本院不予采纳；王庄村委会另抗辩，《补充合同》约定的设施设备维修费扣除存在问题，对该补充合同效力有异议，本院认为，该补充合同与《补充协议二》系同一天签订，且均加盖双方公章，并由各自法定代表人签字，另双方亦按补充合同约定实际抵扣了2013年、2014年、2015年应付的房屋及设备使用费，故上述抗辩意见本院不予采纳。对于集贤佰悦酒楼主张的垫付维修费356,635元部分，结合集贤佰悦酒楼提供的证据，其主张的该部分费用均发生在其与案外人之间，其未提供证据证实王庄村委会对该部分装修事实知晓并认可其必要性，庭审中王庄村委会不认可该部分事实的真实性，故对该部分维修费，本院不予支持。关于争议焦点四，王庄村委会应否赔偿集贤佰悦酒楼安置员工产生的损失。双方《租赁合同》自2018年2月7日解除后，2018年2月8日后双方成立不定期租赁关系，双方均有权解除租赁关系，且租赁关系解除后，集贤佰悦酒楼对员工进行安置属于其内部事务，结合其提供的证据，不足以证实由此产生的损失与王庄村委会的行为存在因果关系，故对该项主张，本院不予支持。关于争议焦点五，集贤佰悦酒楼主张王庄村委会据实开具欠开发票的诉讼请求应否支持。本案中，双方约定集贤佰悦酒楼给付租金，王庄村委会开具正式发票，且双方就具体开具发票的操作方式亦进行了说明，即王庄村委会委托天津市北辰区王庄亿达工贸实业总公司为集贤佰悦酒楼开具发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。从上述规定可知，开具发票的主体应是从事经营活动的单位和个人。本案中，根据双方于2013年8月9日签订的《关于房屋租赁费开具发票的说明》所载内容，双方均认可王庄村委会在税务部分没有税务登记信息，并约定由第三方天津市北辰区亿达工贸实业总公司为集贤佰悦酒楼开具发票。本院认为，王庄村委会与集贤佰悦酒楼上述约定对天津市北辰区王庄亿达工贸实业总公司并无约束力，庭审中，王庄村委会明确表示其不能开具发票。经本院释明，集贤佰悦酒楼坚持主张由王庄村委会开具发票，本案中不主张因未开具发票造成的不能抵扣税款所产生的损失，故综上因素，对集贤佰悦酒楼上述主张，本院不予支持，集贤佰悦酒楼就王庄村委会欠开发票所造成的损失可另行主张。关于争议焦点六，王庄村委会应否返还集贤佰悦酒楼主张的经营用资产。结合集贤佰悦酒楼提供的资产盘点表，并无王庄村委会确认，其提供的证据不足以证实集贤佰悦酒楼撤场时案涉不动产是否存在其经营用资产，以及具体包括哪些经营用资产，故对该项主张，本院不予支持。关于争议焦点七，王庄村委会应否支付集贤佰悦酒楼垫付的土地税费114,523.12元。王庄村委会对集贤佰悦酒楼垫付的该部分费用无异议，且自认尚未自欠付租金中抵扣，对于该部分税费的负担问题，双方虽未作约定，但王庄村委会自认以往发生的该种费用系在欠付租金中抵扣，故王庄村委会应支付集贤佰悦酒楼土地税费114,523.12元。另集贤佰悦酒楼主张应抵扣2012年至2020年瑞景大酒店使用共用场地费4,200,000元，其未提供证据证实其与王庄村委会就该期间内的费用负担进行约定，故该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会与被告（反诉原告）天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司于2005年1月1日签订的《租赁合同》于2018年2月7日解除；二、被告（反诉原告）天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会欠付房屋租金及设备使用费4,813,382元；原告（反诉被告）天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司设备维修费3,000,000元、土地税费114,523.12元，共计3,114,523.12元；上述费用折抵后，被告（反诉原告）天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会欠付房屋租金及设备使用费1,698,858.88元；三、驳回原告（反诉被告）天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费67,140元，由原告（反诉被告）天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会负担26,262元，被告（反诉原告）天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司负担40,878元（此款由天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一并给付天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会）；案件反诉费19,687元，由被告（反诉原告）天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司负担4,629元，原告（反诉被告）天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会负担15,058元（此款由天津市北辰区天穆镇王庄村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内一并给付天津市集贤佰悦海鲜酒楼有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 孟 伟审判员 刘红芸审判员 邵志强二〇二〇年五月十九日书记员 魏 鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。