上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初51705号原告：叶纪宏，男，台湾地区居民，现居住台湾地区新北市淡水区民权路177巷11号四楼。委托诉讼代理人：王磊，上海周祖琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧倢，上海周祖琪律师事务所律师。被告上海贵南餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张玉德,董事长。委托诉讼代理人：木罕买，男。原告叶纪宏与被告上海贵南餐饮管理有限公司(以下简称“贵南公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。叶纪宏的委托诉讼代理人王磊，贵南公司的委托诉讼代理人木罕买到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶纪宏向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《双方协议》于2017年12月28日解除；2、请求判令被告支付原告自2017年2月1日至2017年12月28日的租金161,891.38元(履约保证金33,223.20元已予抵扣)；3、请求判令被告支付原告逾期付款利息损失(以35,630.70元为本金，自2017年2月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年4月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年8月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年10月10日起算，均按照日万分之五标准计算到实际支付日止)；4、请求判令被告支付原告房屋占用使用费，按照625.94元每日的标准，从2017年12月29日起计算至2019年1月21日返还房屋日止；5、请求判令被告支付原告解除合同违约金53,446.05元。事实和理由：2013年11月6日，案外人上海张江集成电路产业区开发有限公司(以下简称“张江开发公司”)作为甲方，与原告(乙方)签订《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》，合同约定甲方同意出租，乙方同意承租/预租位于上海张江高科技园区祖冲之路XXX号商业裙房2楼215+216室的房屋及其设施(以下简称“系争租赁店铺”)。合同就其他承租房屋事项也作了详细约定。2015年12月15日，原、被告签订《双方协议》，约定原告于2015年12月15日将系争租赁店铺经营股权转让给被告至2018年11月30日止。另约定，被告保证按合同要求按时交纳房租及物业管理费。因违约转租及租金欠付原因，张江开发公司起诉叶纪宏，本院于2018年1月8日以案号(2018)沪0115民初4982号立案受理后，于2018年5月7日做出一审判决。叶纪宏不服提出上诉，上海市第一中级人民法院于2018年9月29日作出(2018)沪01民终8271号二审判决，除部分变更一审第三项判决主文外，其他维持原判。鉴于上述生效判决确定张江开发公司与原告签订的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》于2017年12月28日解除；并就房屋返还、欠付租金、逾期付款利息、房屋占有使用费等作出其他各项判决。判决生效后，原告会同张江开发公司依据上述生效判决书多次与被告贵南公司协商代为履行生效判决义务，但被告拒不配合。2019年1月21日，原告、张江开发公司已自力收回被告控制的系争租赁店铺，并交还给张江开发公司。为保护原告合法权益，诉至法院。被告贵南公司辩称，愿意承担2016年7月1日至2017年9月20日的房租，并另支付了7万元，由于2017年9月20日之后张江开发公司断供水电，导致无法继续经营，故不愿承担之后的费用。本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，张江开发公司作为出租方(甲方)，原告叶纪宏作为承租方(乙方)，双方签订《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》，合同约定甲方将上海张江高科技园区祖冲之路XXX号商业裙房2楼215+216室的房屋及其设施出租给乙方，租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止。租赁面积为158.30平方米，2015年12月1日至2016年11月30日期间，月租金为11,074.40元，2016年12月1日至2017年11月30日期间，月租金为17,815.35元，2017年12月1日至2018年11月30日期间，月租金为18,778.34元。租金按二个月支付一次，乙方须在租赁期内的每二个月的每一个月的第10日前向甲方支付该二个月的租金。合同还约定，乙方逾期支付租金、履约保证金或其他费用的，从乙方应付之日起的第2日起，乙方应按日向甲方支付未付款总金额的0.05%的逾期付款利息，直到乙方付清为止。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，给另一方造成损失的的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……乙方逾期不支付租金和/或其他费用累计超过30天的。2015年12月15日，原告(甲方)及被告贵南公司(乙方)签订了《双方协议》一份，内容为：甲方将张江天之骄子商业广场祖冲之路XXX号215+216室于2015年12月15日起将经营权转让给乙方。转让范围：在张江天之骄子商业广场祖冲之路XXX号215+216室之所有经营权以及店内所有装修、生财器具及合同2018年11月30日。转让权益金：转让金26万元，房租押金33,223.20元，物业押金10,000元及5,508元。乙方经营期间内须遵守以下原则，否则甲方有权无偿收回经营权。A乙方保证按合同要求按时交纳房租及物业管理费，欠费达2个月以上经催讨后并不履行；B需按时缴纳水电煤气及税金，如因未交而侵犯甲方之损失以二倍罚金罚之；甲方自转让后实际经营者为乙方，乙方需负全部的经营责任，任何意外事故均与甲方无任何法律关系(含工作人员，火灾，食品卫生等)，不得推诿经营责任。庭审中，原、被告陈述，上述《双方协议》中A条所称合同是指原告与张江开发公司之间的租赁合同。2015年12月中旬，原告叶纪宏向张江开发公司递交了函件一份，内容为：本人叶纪宏与贵司签订的租赁合同因内部调整本人不再经营，特此通知贵司此合同承租方将变更为贵南公司，于2016年1月1日起正式生效，该合同后面权利及义务均由贵南公司承担，与本人无关。2017年2月23日，张江开发公司收到通过柜台存现的方式支付的租金4万元，转出方姓名为“木罕买”。2017年6月15日，张江开发公司收到通过柜台存现的方式支付的租金3万元，转出方姓名为“叶继宏”。2018年1月8日，因上述合同履行纠纷，张江开发公司以(2018)沪0115民初4982号案件诉至法院，要求解除其与叶纪宏之间的房屋租赁合同，并要求叶纪宏支付租金及利息、占有使用费、违约金、电费等。该案审理过程中，叶纪宏向法庭陈述，其已将与张江开发公司之间的租赁合同项下的权利义务转移给了贵南公司，其与张江开发公司之间的租赁合同已终止，合同当事人应为张江开发公司及贵南公司；张江开发公司对其将系争租赁店铺转让给贵南公司是明知的，其没有擅自转租，不存在解除合同问题；现系争租赁店铺由贵南公司实际占有使用，叶纪宏无法返还房屋；2015年12月15叶纪宏就系争租赁店铺转让给贵南公司后，之后的租金均应由贵南公司承担，叶纪宏不承担租金支付义务。贵南公司的法定代表人张玉德在该案审理过程中作为证人到庭陈述：叶纪宏将系争租赁店铺转让给张玉德，转让时，张玉德没有看到叶纪宏与张江开发公司签订的租赁合同；贵南公司一般通过银行转账的方式向物业公司支付系争租赁店铺的租金，有时以叶纪宏名义支付，有时以自己或其儿子名义支付；关于租金问题，贵南公司通常与物业公司或张江开发公司直接联系沟通。2018年5月，本院对该案作出一审判决：确认张江开发公司与叶纪宏于2013年11月6日签订的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》于2017年12月28日解除；叶纪宏自系争租赁店铺内迁出，并将系争租赁店铺返还给张江开发公司；叶纪宏支付张江开发公司自2017年2月1日至2017年12月28日的租金195,114.58元；叶纪宏支付张江开发公司逾期付款利息(以35,630.70元为本金，自2017年2月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年4月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年6月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年8月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年10月10日起算；以16,961.08元为本金，自2017年12月10日起算，均按照日万分之五标准计算至实际支付之日止)；叶纪宏支付张江开发公司房屋占有使用费(按照625.94元/日)的标准，从2017年12月29日起算至实际返还房屋日止；叶纪宏支付张江开发公司解除合同违约金53,446.05元；驳回张江开发公司其余诉讼请求。该案判决后，叶纪宏提起上诉，在二审阶段，因张江开发公司表示愿意将叶纪宏支付的履约保证金抵扣欠付的租金，上海市第一中级人民法院于2018年9月29日作出终审判决，对原判决主文第三项变更为：叶纪宏支付张江开发公司自2017年2月1日至2017年12月28日的租金161,891.38元(履约保证金33,223.20元已抵扣)，其余判决内容维持原判。在该案二审民事判决书中认定，叶纪宏与张江开发公司签订的《房屋租赁合同》第18条明确将承租方擅自转让房屋承租权约定为一种根本性违约的情形，因此，在未取得张江开发公司同意的情况下，叶纪宏擅自将《房屋租赁合同》中的权利义务转移给贵南公司，并不产生合同权利义务转让的法律效果。……同时，由于双方之间的《房屋租赁合同》系因叶纪宏一方逾期未支付租金而解除，叶纪宏应当依约承担违约金责任。本案庭审中，原告陈述，张江开发公司于2017年9月20日之后对系争租赁店铺进行停水停电，之后被告自行用发电机发电，但仅经营两天后，未再经营，之后一直停止经营至被张江开发公司于2019年1月21日清场收回系争租赁店铺。被告则陈述，其于2019年9月20日被停水停电，之后经营了两天，用发电机发电但噪音太大，就不经营了，房屋内的东西都拿走了，被谁拿走不知道。经本院释明，原告表示除诉请外无其他合同解除的后果需要法院处理，被告支付的保证金33,223.20元在诉请2中已抵扣；被告则表示，履约保证金金额无异议，不同意抵扣租金而要求原告返还，对转让费和装修费不在本案中提起反诉，将根据本案判决结果决定是否另案诉讼。本院认为，原、被告之间的《双方协议》系双方真实意思，合法有效，双方均应按约履行。现原告依据前案判决主文要求被告承担相应的给付义务，对此，本院认为，前案判决认定原告在未取得张江开发公司同意的情况下，擅自将其与张江开发公司的租赁合同的权利义务转让给本案被告贵南公司，并不产生合同权利义务转让的法律效果。故原告并未退出其与张江开发公司的租赁合同之承租人身份，应由其按约向张江开发公司承担支付租金等承租人之义务。虽原告与被告之《双方协议》约定了被告应按原告与张江开发公司的租赁合同要求按时交纳房租，但在被告未按时缴纳的情况下，原告仍负有向张江开发公司缴纳租金的义务，现因原告未缴纳租金而致张江开发公司解除合同，应由原告自行向张江开发公司承担相应的违约责任，被告仅负有依据其与原告的《双方协议》约定向原告承担相应责任。现《双方协议》仅约定被告欠费达2个月以上经催讨后仍不履行，原告可有权无偿收回经营权，并未约定被告承担何种赔偿责任。而原告的损失是否与原告未付租金具有必然因果关系，对此，本院认为，原告作为其与张江开发公司的合同相对方负有按约支付租金的义务，现因其自行认为已退出原租赁合同关系而在被告未向张江开发公司缴纳租金后亦不予补缴租金，致其与张江开发公司的租赁合同被解除，由此导致的损失并不能作为必然发生的损失而向被告主张。故原告依据前案判决结果向被告主张相应赔偿，于法无据，原、被告之间的合同纠纷仍应按双方约定进行处理。现因原告与张江开发公司之间的房屋租赁合同经本院前案判决于2017年12月28日解除，原告主张《双方协议》随之解除，被告对此亦无异议，本院予以支持。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告已收取的房租押金33,223.20元应予返还。虽双方合同解除，但被告一直占用系争房屋，故原告要求被告支付房屋租金及占用期间的房屋使用费，于法有据。至于租金及占有使用费金额，根据原告叶纪宏在前案中的陈述，其于2015年12月之后未再支付过租金，而被告在本案中自述自2016年7月1日起至停水停电之前的租金其愿意承担，又陈述支付过7万元，表明被告自认自2016年7月1日起的租金除已支付7万元之外并未另行支付，现前案中张江开发公司主张的为2017年2月1日起的租金，由此可见被告支付的7万元租金已抵作2017年2月1日之前的未付租金，故自2017年2月1日起至2017年9月19日期间被告正常使用系争租赁店铺，应按约支付租金，计135,990.51元，此段期间被告未支付相应租金，该段期间的利息损失应由被告按贷款利率承担利息损失。至于2017年9月20日之后发生的租金及使用费，因9月20日当天发生的停水停电致被告之后一直无法正常经营，虽原告在前案中并未对此作出抗辩，但不影响本案中被告提出了抗辩，本院予以采纳；因停水停电确造成被告无法正常使用房屋，但被告确一直占有系争房屋未予返还，故仍应支付相应的房屋租金及占有使用费，同时考虑到停水停电对房屋使用造成的影响，由本院根据双方的过错程度予以酌减，本院酌定被告应支付原告2017年9月20日至2019年1月21日期间的房屋租金及占有使用费共计21万元，同时，对停水停电日之后的逾期付款利息损失本院不予支持。对原告主张的解除合同违约金，基于上述理由，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告叶纪宏与被告上海贵南餐饮管理有限公司签订的《双方协议》于2017年12月28日解除；二、被告上海贵南餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶纪宏自2017年2月1日至2017年9月19日的租金135,990.51元；三、被告上海贵南餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶纪宏逾期付款利息损失(以35,630.70元为本金，自2017年2月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年4月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年6月10日起算；以29,098.41元为本金，自2017年8月10日起算，均按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；四、被告上海贵南餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶纪宏自2017年9月20日至2019年1月21日期间的房屋租金及占有使用费共计21万元；五、原告叶纪宏于本判决生效之日起十日内返还被告上海贵南餐饮管理有限公司租房押金33,223.20元；六、驳回原告叶纪宏的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,864元，由原告叶纪宏负担2,660元，被告上海贵南餐饮管理有限公司负担6,204元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐人民陪审员  王晓霞人民陪审员  王 磊二〇二〇年一月二十日书 记 员  刘 畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。