西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0112民初2704号 原告：周景君，男，1973年1月31日出生，汉族，住西安市未央区。 被告：城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司。营业场所：西安经济技术开发区。统一社会信用代码91610132MA6WBRXXXX。 负责人：孙洁。 被告：城市社区服务集团（西安）有限公司。住所地：西安经济技术开发区。统一社会信用代码91610132MA6W9PXXXX。 法定代表人：张智军。 被告：三彩不动产管理有限公司西安分公司。营业场所：西安经济技术开发区。统一社会信用代码91610132MA6W16XXXX。 负责人：汤李珍。 被告：三彩不动产管理有限公司。住所地：西安经济技术开发区。统一社会信用代码91610132MA6UP9XXXX。 法定代表人：党宏涛。 被告：三彩家有限公司。住所地：西安经济技术开发区。统一社会信用代码91610132MA6W6AXXXX。 法定代表人：文宁。 委托诉讼代理人：何帅，系该公司员工。 原告周景君与被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司、城市社区服务集团（西安）有限公司、三彩不动产管理有限公司西安分公司、三彩不动产管理有限公司、三彩家有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周景君及被告三彩家有限公司的委托诉讼代理人何帅到庭参加了诉讼。被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司、城市社区服务集团（西安）有限公司、三彩不动产管理有限公司西安分公司、三彩不动产管理有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告一与原告解除双方于2019年6月7日签订的《房屋托管合同》，被告一将该套房产交还原告。2、依法判令五被告共同支付原告租期内该套房产至起诉日已欠2020年9月和10月的房屋租金2702.7元+2020年2月分期未付款643.50元，合计3346.20元。合同约定月租金标准：1287元，每12个月固定递增5%，2期租金为2702.7元；2020年2月未付租金分12期支付，已付6期643.50元，尚欠6期643.50元未付；3、依法判令五被告共同支付原告按合同约定6个月租金标准的违约金7722元（1287*6）；4、原告对五被告保留自2020年11月起至房屋归还日期间应承担租金的追索权。5、本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：原告于2019年6月7日通过被告公司业务员推荐将其房屋与被告一城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司使用“三彩家租房”APP签订了《房屋托管合同》。托管期自2019年6月6日至2024年6月5日，并约定了首月租金与托管服务费冲抵。租金标准：每月1287元，每12个月固定递增5%，付款方式：月付。对租金的支付时间和方式及违约责任均有约定。原告按合同约定交付了该房屋。合作初期，被告按照合同约定将该房租金打入合同约定的原告指定账户，后期逐渐不能按约定时间支付。截止目前：疫情期间2020年2月份的租金分12期支付，已经支付六期643.5元，余643.5元未付。另2020年9月及10月租金未支付。经原告多次催要仍未支付。按合同约定“乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金标准的违约金支付给甲方。”第十四条合同解除的第三款：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）。合同约定的租金支付时间为：乙方每个月25日支付租金，如遇法定节假日顺延。2020年9月25日应支付的9月份租金及2020年10月25日应支付的10月份租金已超过60日和30日，截止目前仍未支付，原告行使合同的单方解除权。《公司法》第14条第1款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”总公司应当对分公司的民事责任承担补充责任。经过原告多次催要，被告至今未付，原告权益受到损害，现诉至法院，请求判如所请。 被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司、城市社区服务集团（西安）有限公司、三彩不动产管理有限公司西安分公司、三彩不动产管理有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 被告三彩家有限公司辩称，三彩家有限公司与城市社区服务集团（西安）有限公司及其分公司、三彩不动产管理有限公司及其分公司不存在任何关联，是分别独立承担民事责任的主体。三彩家有限公司是一个电子商务公司，是为客户提供交易、结算等的一个服务平台，从中收取服务费。本案中，周景君与被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司签订了房屋托管合同，双方之间的房屋托管行为与三彩家有限公司不存在法律上的任何关系，所以，原告起诉三彩家有限公司于法无据。三彩家有限公司与周景君从未有房屋托管行为，不产生任何法律关系。本案中，周景君与城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司签订了涉案房屋托管合同，根据合同相对性，仅在周景君与被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司之间成立有效的房屋托管关系。由于三彩家有限公司并未与周景君签订该房屋托管合同，故三彩家有限公司并非本案房屋托管合同当事人，三彩家有限公司不是本案适格被告，不承担任何有关该房屋托管合同的法律责任。原告请求三彩家有限公司承担责任没有事实及法律依据，请求依法予以驳回。 经审理，本院认定事实如下：2019年6月7日，托管方(甲方)周景君与受托方(乙方)城市房屋租赁集团（西安）有限公司西安分公司签订《房屋托管合同》，合同约定，甲方将坐落在西安市未央区汉城街道朱宏路389号路汉都新苑小区B19栋1单元808室的房屋托管给乙方，该房屋为1室1卫1厨，房产证面积48平方米；本合同托管期合计60个月；自2019年6月6日（以本合同起租日为准）至2024年6月5日止；甲方实收租期59个月，冲抵服务费一个月；本合同自甲乙双方签字、盖章，《资产交割单》签订日为生效日；房租1200元/月；物业费87元/月；合计1287元/月；付款方式：月付；本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月25日乙方按月支付甲方租金；甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%；房屋交付：甲方应于合同签订之日将房屋按约定条件交付给乙方，《资产交割单》经双方移交并签字盖章后视为交付完成。甲方在交房时协调与物业管理有关的事务，甲方提供进出门卡、水、电、气卡等与物业管理有关的手续，乙方退房时交回甲方。合同第十四条合同的解除约定：一、经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同；二、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任；1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、自然灾害等不可抗力致使房屋毁损、丢失或造成其他损失的。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2、乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；3、擅自拆改变动或损害房屋主体结构的；4、乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。第十五条违约责任约定：四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金标准的违约金支付给甲方。2020年3月9日，周景君（甲方）与城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2019年6月7日签署《房屋租赁/托管合同》，甲方将汉都新苑小区（社区）B19栋1单元808室租赁/托管给乙方，受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方1个月租金，合计1287元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付107.25元，其他合同条款不变。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋给被告使用。因被告并未按期缴纳租金，故原告诉至本院。 另，2019年7月15日，城市房屋租赁集团（西安）有限公司西安分公司名称变更为城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司。原告提交企业信用信息公示报告显示城市社区服务集团（西安）有限公司是城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司的上级公司。被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司签收起诉状副本的日期为2021年2月23日。 案件审理中，原告陈述其已将涉案房屋收回，原告不再主张被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司返还房屋，原告放弃第四项诉讼请求。原告陈述城市社区服务集团（西安）有限公司是城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司的上级公司，三彩不动产管理有限公司西安分公司是租金的实际支付者，三彩不动产管理有限公司是三彩不动产管理有限公司西安分公司的上级公司，三彩家有限公司系三彩不动产管理有限公司的股东，五被告应共同支付原告租金及违约金。 以上事实，有当事人提交的《房屋托管合同》、《补充协议》、《企业信用信息公示报告》及当事人的陈述附卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案应为房屋租赁合同纠纷。周景君与城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实的意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力。城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司未按时支付原告租金，原告现依据合同约定解除租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司未按期支付租金，原告主张城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司支付欠付的2020年2月分期未付租金、2020年9月及2020年10月租金合计3346.20元的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司未按照合同约定支付租金已经构成违约，结合合同实际履行情况及预期利益等，本院酌情判令被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司支付原告违约金为三个月房租即3861元。城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司系城市社区服务集团（西安）有限公司的分公司，故在城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司无力承担责任时，城市社区服务集团（西安）有限公司应对涉案债务承担补充清偿责任。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，故原告主张被告三彩不动产管理有限公司西安分公司、三彩不动产管理有限公司、三彩家有限公司承担责任，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第二款、第七百二十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周景君与被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司于2019年6月7日签订的《房屋托管合同》于2021年2月23日解除； 二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司于本判决生效后十日内支付原告周景君2020年2月分期未支付租金、2020年9月及2020年10月租金合计3346.2元； 三、被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司于本判决生效后十日内支付原告周景君违约金3861元； 四、被告城市社区服务集团（西安）有限公司对本判决第二项、第三项所确定的债务承担补充清偿责任； 五、驳回原告周景君的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76元（原告周景君已预交），由被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司负担，于上述付款时间一并支付原告周景君。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 焦秋景 二〇二一年三月三十日 法官助理 冯媛媛 书 记 员 王 静