南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初749号原告：南阳市新千禧龙学校后勤服务有限公司，住所地南阳市兴隆路1号。统一社会信用代码914113025962574128。法定代表人：王平峥，任负责人。委托诉讼代理人：马建基，南阳市卧龙区宛岩法律服务所，代理权限为特别授权。被告：南阳市汇信商贸有限公司，住所地南阳市中州西路223号。统一社会信用代码91411303072679913Q。法定代表人：沙明月，任总经理。委托诉讼代理人：秦豪，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告南阳市新千禧龙学校后勤服务有限公司与被告南阳市汇信商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行审理，南阳市新千禧龙学校后勤服务有限公司的委托诉讼代理人马建基、被告南阳市汇信商贸有限公司的委托诉讼代理人秦豪均到庭参与诉讼，本案现已审理终结。南阳市新千禧龙学校后勤服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告2017年8月1日至2019年8月1日的租金286600元，滞纳金8598元，合计395198元；2．诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为，被告支付原告2017年8月1日至2020年8月1日被告转租给红上红火锅店的450平方米房屋的租金429900元，滞纳金12897元，合计442797元。事实和理由：2016年6月30日，原、被告签订租赁协议一份。原告将位于南阳市独山大道西侧千禧龙冉营美食城北区1—3号店铺，面积约1350平方米租赁给被告，租期5年，年租金43万元。约定租金于每年7月1日按时交纳，超期按年租金3%收取滞纳金，使用期自2016年8月1日起。协议签订后，原告向被告交付了店铺，被告支付了第一年租金。但2016年12月22日，被告违反协议约定，私自与苏力签订转包协议，将冉营北区450平方米的店面转租给苏力经营。原被告租赁合同满一年后，被告将除转租给苏力经营的450平方米店面以外的其余店面交还给原告。但转租的店面至今未交房租，也未腾房。无奈原告诉至法院，请求判如所请。南阳市汇信商贸有限公司辩称，该合同已经解除，且属于无效合同，现在争议的就是这450平方米的房屋租金。根据相关法律规定，房屋不在规划，原被告之间的合同属于无效合同，被告只在实际占用期间支付原告房租，他人占用的房租应有原告向第三人主张；被告在交还房屋时，原告同意直接与红上红火锅店协商随后的租赁问题，原告对被告转租的情况明知，合同约定可以终止协议，其主张随后扩大的损失于法无据；被告对争议标的面积及价格有异议，我们与苏力租赁合同的店面是400平方米，且位置最差，不能按平均价格计算租金。原告围绕诉讼请求提交了：1．原被告双方2016年6月30日签订的协议一份，证明被告租用原告冉营新区的房屋1350平方米，租期五年，年租金43万元，每年7月1日缴纳租金，超时加收百分之三滞纳金；2.2016年10月22日，被告与苏力签订租赁协议一份，证明被告将租赁原告的房屋一部分私自转租给苏力；3.2016年5月16日，枣林办事处冉营社区市场办与原告签订的协议一份，证明市场办把冉营社区夜市餐饮经营场所租给原告；4．照片三张，证明争议房屋现状。被告南阳市汇信商贸有限公司质证后认为：1．真实性无异议，该协议为无效合同，被告仅在实际占用期间支付租金，其他的租金不应当再支付；2．该证据在原告手中，证实原告对转租行为知情，应当依法承担相应的法律责任；3．协议也系无效合同，合同显示原告不得转租给其他人，原告处于违约状态；4．照片需要核实现状，但照片显示房屋并非被告占用。被告围绕答辩意见提交了被告与红上红鲜牛肉火锅店的解约合同一份，证明双方与2017年8月已不再转租。原告针对被告提交的证据质证认为：真实性和证明方向均有异议，该解约合同上没有签名，证据来源不明；证明方向存在异议，被告的转租行为，原告未在合同上签字盖章。并提交解约合同一份，该合同系被告方在2017年8月1日以后连同被告与苏力签订的租赁协议一起交付给原告，用于证明被告向法庭提供的解约合同系伪造，被告提交的是空白合同，而被告交给原告的合同上有马延良和被告工作人员夏冬的签名；被告与红上红火锅店的解约合同与本案不属于同一法律关系，在被告与苏力签订的合同及被告与火锅店签订的合同中，原告均未签字盖章。对原告提交的该份解约合同，被告质证认为，是复印件，与我们提交的解约合同内容不完全一致，不存在空白合同就是虚假的问题。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年5月16日，原告与枣林办事处冉营社区市场办签订协议一份，约定将冉营社区东、独山大道西的闲置空地面积约4724平方米租赁给原告用于政府批准的临时夜市餐饮经营场所，租赁期为5年。2016年6月30日，原、被告签订千禧龙冉营美食城经营管理协议书一份，约定原告将位于独山大道路西的北区1—3号店铺，面积约1350平方米交给被告使用，使用期5年，年租金为430000元，租金于每年7月1日按时交纳，超期按年租金3%收取滞纳金。该协议第二条第二项载明：“2、必须保证经营小吃类食品…如果发现有整体转包现象，甲方有权终止本协议，…”。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告已结清第一年租金。2016年12月22日，被告与案外人苏力签订千禧龙美食城北区租赁协议书一份，约定被告将位于冉营北区的店铺面积约400平方米交给苏力使用，使用期限为5年，年租金100000元，使用期从2016年12月22日开始。2017年8月，被告要求与原告解约，将除转租给苏力的1号店铺以外的其余店铺交还原告，并向原告交付了与红上红鲜牛肉火锅店的解约合同，但转租店面至今未向原告交付，也未支付租金。另查明，1号店铺现被红上红鲜牛肉火锅店实际占用至今。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行各自的义务。本案中，原告已将涉案房屋交付给被告公司使用，被告亦按约支付了部分租金，故双方均履行了主要义务，且对方亦予以接受，故原、被告间签订的房屋租赁合同及补充协议均已成立。房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。上述房屋被告一直在占有使用，是否已经取得该部分房屋的产权并不影响本案房屋租赁合同的成立、生效，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”被告主张该租赁合同已经解除，但双方的租赁合同并未到期，被告亦未提交相应的证据证明双方已同意解除租赁合同，且双数租赁房屋现场仍由被告转租的公司占用。被告也未交还全部租赁房屋，故对被告主张的租赁合同已解除的意见不予采纳。关于1号店铺租金问题，被告主张该部分营业面积为400平方米。但在其与红上红鲜牛肉火锅店签订的解约合同上载明“…关于冉营社区美食城北区1号店铺（面积约450平方米）的租赁合同…”，与原告的主张的450平方米相符，故本院认定1号店铺的面积应为450平方米。以原、被告签订的经营管理协议书约定1—3号店铺的年租金为430000元计算，1号店铺的租金应为430000元/年÷1350㎡×450㎡=143333.33元/年。对原告主张应支付2017年8月1日至2020年8月1日的租金，因2020年租金尚未到协议书约定的本年度租金支付日期，本院不予支持，调整为2017年8月1日至2019年8月1日的租金即286666.67元。对原告主张的滞纳金问题，因双方签订的经营管理协议书明确约定，超过时限按年租金3%收取，本院予以支持，即143333.33元/年×3%×2=8600元。被告主张的下欠租金应由案外人负担，不符合合同的相对性原则，故对被告主张应当由实际占用人承担租金的辩称，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告南阳市汇信商贸有限公司与本判决生效后十日内支付原告南阳市新千禧龙学校后勤服务有限公司2017年8月1日至2019年8月1日的租金及滞纳金295266.67元；二、驳回原告南阳市新千禧龙学校后勤服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7940元，由原告南阳市新千禧龙学校后勤服务有限公司负担2645元，由被告南阳市汇信商贸有限公司负担5295元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判长  肖新征审判员  雷 川审判员  刘文祥二〇二〇年六月二十八日书记员  王佳琪