杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初18375号原告（反诉被告）：索增博，男，1983年1月29日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。原告（反诉被告）：许金凤，女，1983年2月28日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。二原告共同委托代理人：周衍昌，浙江麦迪律师事务所�师。二原告共同委托代理人：梁俊景，浙江麦迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：高海强，男，1982年10月19日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。原告（反诉被告）索增博、许金凤与被告（反诉原告）高海强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序审理。2017年11月8日，高海强提起反诉，本院于同日立案受理，并决定与本诉部分合并审理。本院于2017年11月23日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）许金凤及二原告委托代理人周衍昌、被告（反诉原告）高海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。索增博、许金凤起诉称：索增博、许金凤于2016年9月购买了天阳棕榈湾红林居5幢1单元802室的房屋，当时高海强已和原房屋所有权人赵飞签署了为期3年的租赁合同，合同约定：租赁期限自2015年9�1日至2018年8月31日，每月租金2900元，租金支付方式为每24个月为一期一次性支付，每期支付时间为该期首月的30日前。房屋出让后，索增博、许金凤，高海强及原房屋所有人赵飞三方就房屋租赁问题进行对接，根据合同约定高海强已向原房主支付了24个月的房租，故原房屋所有人赵飞将高海强第二年的房租交付给索增博、许金凤，原租赁合同继续履行。按合同约定高海强应于2017年8月1日向索增博、许金凤支付下一期租金，但直至2017年10月1日高海强逾期累计超过二个月，故索增博、许金凤有权单方面解除合同，并要求高海强承担违约责任。现诉讼请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被告及时腾退房屋；2、判令高海强支付2017年9月1日起至实际搬离之日止的逾期租金5800元（按5800元每月计算，暂计算至2017年9月30日止）、违约金5800元；3、本案诉讼费用由高�强负担。索增博、许金凤为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、房产证一份，用以证明索增博、许金凤对租赁房屋享有合法产权的事实；2、房屋租赁合同一份，用以证明高海强系涉案房屋的承租方，未按约缴纳房租的事实；3、合同解除告知书、微信聊天记录一组（均为打印件），用以证明索增博、许金凤书面告知高海强解除租赁合同，高海强知晓及并未交纳房租的事实。高海强答辩称：高海强不存违约情形，高海强在2017年7月30日承诺交付索增博、许金凤房租，但索增博、许金凤未予接受。高海强主张继续履行合同，并由索增博、许金凤承担本诉费用。高海强未出示证据支持其答辩意见。高海强反诉称：2017年7月6日，许金凤在微信中提出要求终止房屋租赁合同，并提供两�方案：1、租金由2900元涨至4500元；2、2017年8月底前终止房屋租赁合同，并支付高海强违约金。高海强认为房屋上涨并不合理，应按原合同执行，许金凤并不同意，双方遂酿纠纷。2017年7月30日，双方再次就房租问题进行协商，高海强提出两种方案：1、按原合同执行至合同结束；2、如许金凤要求终止租赁合同，许金凤须承担2017年8月至2018年8月间高海强因重新租房而产生的超支费用。双方无法达成一致意见，故造成高海强迟迟无法交付租金。2017年9月21日，许金凤、房屋中介人员与高海强再次进行协商，协商未果，许金凤谎称遭人殴打向良渚派出所报警，民警最后核实情况后确认没有殴打情形，并建议通过该司法途径解决此事。高海强认为索增博、许金凤毫无诚信，故请求：1、判令继续履行双方之间的房屋租赁合同；2、由索增博、许金凤承担反诉讼费。诉讼中，高海�变更其反诉请求为：1、判令索增博、许金凤退还押金2900元；2、本案反诉费用由索增博、许金凤负担。高海强为支持其反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：微信聊天记录一份，用以证明因索增博、许金凤未按合同约定擅自提高房屋租金的事实。索增博、许金凤就反诉部分答辩称：因高海强迟延缴纳租金，房屋租赁合同不能再履行。许金凤存在与高海强协商事实，但并没有对高海强作出解除合同的表述，双方也没有达成一致意见，高海强没有任何理由迟延或者拒付租金。许金凤确以人身受到威胁为由报案，但与本案没有关联性。索增博、许金凤对押金予以确认，但应与房租、违约金一并处理。索增博、许金凤为支持其反诉答辩意见，向本院出示证据与本诉部分一致。上述证据，经对方当事人当庭质证，本院经审查后认证如下：（一）本诉部分索增博、许金凤提供的证据，经质证，高海强认为：证据1、2三性无异议；证据3微信聊天记录无异议，但对合同解除告知书存在异议，该合同解除告知书高海强没有收到。经审查，证据1、2及证据3中微信聊天记录，高海强对其真实性无异议，本院予以确认；证据3中合同解除告知书，无法核实其真实性，高海强亦提出合理异议，故本院不予确认。（二）反诉部分高海强提供的证据，经质证，索增博、许金凤对其真实性无异议，但该证据反映双方就房租问题进行协商，并未表达解除合同意思表示。经审查，因索增博、许金凤对其真实性无异议，本院予以确认。索增博、许金凤反诉部分提供的证据与本诉部分一致；经质证，高海强质证意见与本诉部分一致，本院认定意见亦与本诉�分一致。根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2015年8月16日，天阳棕榈湾红林居5幢1单元802室原房屋所有人赵飞（甲方）与高海强（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将房屋租赁给乙方；租赁期限为3年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止；租金为每月2900元，租金按24个月为一期支付，第一期租金乙方应于2015年8月16日前付清，以后每期租金支付时间应为改期首月的30日前；乙方交付甲方租赁押金2900元；第三条约定如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应当按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同第八条承担违约责任；第八条约定合同生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本合�约定履行，经一方书面催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。2016年9月，原告索增博、许金凤取得天阳棕榈湾红林居5幢1单元802室房屋所有权，原告索增博、许金凤与原房屋所有人赵飞、高海强进行对接，原房屋所有人赵飞将2016年9月1日至2017年9月1日案涉房屋租金支付给原告索增博、许金凤，案涉房屋租赁关系在许金凤、索增博与高海强之间继续履行。2017年7月6日，双方微信聊天记录中，许金凤提出两种方案：1、高海强租赁房屋由许金凤收回，许金凤赔偿高海强违约金；2、双方租赁合同继续履行，但房租按照4500元计算，两种方案都保证高海强住到8月底。2017年8月1日至今，高海强并未按照租赁合同约定支付2017年9月1日至2018年8月31日租金，索增�、许金凤以高海强迟延支付租金超过2个月为由，诉来本院，请求上判。本案审理过程中，双方确认已于2017年12月11日办理完毕房屋交接手续，并于当天将房屋腾退完毕，双方一致确认：租赁合同于2017年12月11日解除，高海强还需支付3个月10天租金9667元。本案的主要争议焦点：（一）案涉租赁合同违约责任由谁承担。高海强主张因索增博、许金凤擅自提高房租存在违约，但高海强依然有义务依照合同约定支付房租；高海强主张其已向索增博、许金凤表示要求支付房租并遭到拒绝，但其并未提供证据加以证明，且索增博、许金凤亦对此予以否认，故索增博、许金凤主张高海强未按约支付2017年9月后房租存在违约行为，本院予以确认。但索增博、许金凤在合同履行过程中提出提高房租或解除合同的意思表示亦违反诚实信用原则，损害了高海强信赖利益，使得租赁合同履行处于不稳定状态，故应当认定其存在违约行为，高海强主张双方无法就房租支付达成一致意见而逾期支付房租存在合理性。（二）案涉房屋租赁合同解除后违约金计算问题。因双方就2017年12月11日解除租赁关系达成一致意见，故本院予以确认。关于索增博、许金凤主张逾期支付租金违约金及租赁合同第八条违约金因其亦存在违约行为，且其主张双份违约金亦超出其实际损失，故本院不予支持；逾期租金应按原合同标准2900元计算，高海强尚需支付索增博、许金凤租金9667元。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故在索增博、许金凤在受让房屋所有权后，双方之间的租赁关系应按约继续存在，各自应当按照合同约定全面履行各自义务。（一）本诉部分。索增博、许金凤要求解除合同并腾退房�，因双方房屋交接手续已经办理完毕，故合同已于2017年12月11日解除；索增博、许金凤要求被告支付2017年9月1日至2017年12月11日之间租金9667元，本院予以支持；其要求支付逾期支付房屋违约金及合同第八条约定违约金本院不予支持。（二）反诉部分。因租赁合同已经解除，高海强要求退还押金诉请，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告索增博、许金凤与被告高海强之间的房屋租赁关系于2017年12月11日解除；二、被告高海强支付原告索增博、许金凤自2017年9月1日至2017年12月11日止的房屋租金9667元，于本判决生效后十日内付清；三、反诉被告索增博、许金凤退还反诉原告房屋押金2900元，于本�决生效后十日内付清；以上二、三项经过折抵，被告高海强尚须支付原告索增博、许金凤6767元；四、驳回原告索增博、许金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费25元，由被告高海强负担；反诉部分案件受理费25元，由反诉被告索增博、许金凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 吴 阳二〇一七年十二月十八日书 记 员 陈晓琴?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?