辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0624民初4317号原告：江苏中阳建设集团有限公司。住所地：江苏省徐州市丰县解放西路23号。法定代表人：王长宏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨萍，女，1977年2月20日出生，汉族，系该公司项目经理，住东港市。被告：袁洋，男，1987年12月30日出生，满族，系宽甸满族自治县人民政府政府事务服务中心职员，住宽甸满族自治县。被告：任阳，女，1988年10月18日出生，满族，宽甸满族自治县交通运输局科员，住宽甸满族自治县。第三人：宽甸金远房地产开发有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。法定代表人：王恩柱，系该公司董事长。原告江苏中阳建设集团有限公司（以下简称江苏中阳）与被告袁洋、任阳，第三人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江苏中阳的委托诉讼代理人杨萍，被告袁洋、任阳到庭参加诉讼。第三人金远公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告江苏中阳向本院提出诉讼请求：撤销（2020)辽0624执异218号执行裁定书，继续执行涉案车库。事实和理由：我公司依据丹东市中级人民法院生效判决及执行裁定对涉案车库进行执行，现二被告提出执行异议，该车库A11-C9并非用于生活消费居住，我公司已有生效的法律文书以及裁定书，对该案的房屋或处理房屋的价款具有法定的优先权。房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用执行异议和复议若干规定第28条，也可以选择适用第29条，但房屋买受人若要排除建设工程价款的优先受偿权，担保物权等权利的强制执行，必须符合执行异议和复议规定第29条的规定，该29条旨在保护消费者基本生存权，该条所称“商品房”特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需。本案诉争标的物为车库，虽主要是供该小区内的业主使用，但尚未达到影响业主生存的程度，不能被认定为居住性房屋，不属于该规定第二十九条的调整范畴。根据《中华人民共和国合同法》第286条之规定及人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第27条、29条之规定，二被告不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。故应继续执行涉案车库。被告袁洋、任阳辩称：我们于2014年7月31日与金远公司签订了商品房买卖合同，一次性付款154375元，购买了A11号楼一层C9车库。2014年8月5日，办理了商品房预告登记，后因第三人金远公司的原因一直没有办理过户登记。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，原告的优先受偿权不得对抗我们作为买受人的物权，故应驳回原告的诉讼请求。第三人金远公司未予陈述。本院经审理认定事实如下：2011年10月8日，被告袁洋与第三人金远公司签订预约登记单，内容为：被告袁洋购买A11-C9车库，暂定建筑面积26.09m2,成交总价169585元，本次交款169585元。当日，被告袁洋交纳第三人金远公司169585元。2014年7月31日，被告袁洋、任阳与第三人金远公司就涉案车库签订正式的商品房买卖合同，并于2014年8月5日办理了预告登记，二被告使用该车库至今。2014年，原告江苏中阳与第三人金远公司因建设工程施工合同纠纷一案经丹东市中级人民法院以（2014）丹民一初字第00027号民事判决书判决第三人金远公司给付江苏中阳工程款37623980.24元及相应利息，江苏中阳就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A15、C12、共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。宣判后第三人金远公司不服，上诉于辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院于2015年8月11日以（2015）辽民一终字第00092号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。2016年7月15日，丹东市中级人民法院以（2015）丹执字第00085号执行裁定书裁定：丹东市中级人民法院作出的（2014）丹民一初字第00027号民事判决书由宽甸满族自治县人民法院执行。2019年4月17日，本院作出（2019）辽0624执恢116号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人金远公司开发建设的位于宽甸满族自治县；二、查封期间，被执行人不得对查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为，申请执行人负责对查封的房屋进行监管；三、查封期限为三年。上述裁定查封房屋包括案涉车库。执行过程中，二被告以其全款购买了案涉车库，并办理了预告登记，并实际占有使用该车库为由，向本院提出执行异议，本院于2020年12月8日作出（2020）辽0624执异218号执行裁定书，裁定：中止本院于2019年4月17日作出的（2019）辽0624执恢116号执行裁定书中对A11号楼一层C9号车库的执行。原告对该裁定不服，于2020年12月15日提起本诉。另查，二被告于2013年9月24日在宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区购买C10幢2单元301号房屋，并在此居住使用。本院认为，本案的争议焦点为：二被告是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，已交付全部或者大部分款项的消费者对于所购房屋享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建筑工程价款优先受偿权的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条是针对商品房消费者提起执行异议的规定，赋予商品房消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，属针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，仅适用于案外人系商品房消费者。即房屋买受人（案外人）若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，必须符合上述规定第二十九条的要件方可。关于二被告享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，并基于本案已查明的事实，可以认定：二被告符合该条第（一）、（三）项规定的条件。本案的关键问题在于被告是否符合该条第（二）项规定的条件。因本案房屋性质为车库，并非用于保证二被告的基本生活之需，故不能认定为二被告的居住性房屋，不属于第二十九条的调整范畴。二被告虽抗辩案涉车库办理了预告登记，但预告登记的首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分，虽具有一定“物权效力”，但它始终保持着债权性，即预告登记权利人对标的物并不具有法律上和事实上的支配权，预告登记权利人及其权利本身完全处于债务关系之中。而在房屋上依法成立的具有优先受偿效力的金钱债权，在性质上已经属于优先权，其效力甚至优于一般担保物权，因此优先权应优于预告登记权利，从而不应被预告登记阻却其权利的实现。综上，二被告不享有对抗建设工程价款优先受偿权强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准许执行本院作出的（2019）辽0624执恢116号执行裁定对案涉车库的查封（宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区A11号楼一层C9号车库）。案件受理费100元,原告已预交，由二被告负担100元，于判决生效之日起七日内向宽甸满族自治县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交的100元，应予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。本院（2020）辽0624执异218号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘威威人民陪审员  高世民人民陪审员  王春静二〇二一年六月十五日书 记 员  王翠芳