安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初4315号原告：韩晓玲，女，1965年4月24日出生，汉族，住安省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：张明辉、刘刚，安徽安泰达律师事务所律师。被告：吴欠欠，女，1986年11月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：安徽贰零壹陆房地产代理销售有限公司，住所地合肥市瑶海区合肥五金电线电缆批发市场A憧2号商铺，统一社会信用代码:91340100MA2MRTOM7U。法定代表人:张红霞，职务:总经理委托诉讼代理人：刘浩、童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。原告韩晓玲与被告吴欠欠、安徽贰零壹陆房地产代理销售有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩晓玲及其委托诉讼代理人刘刚、被告安徽贰零壹陆房地产代理销售有限公司法定代表人张红霞及其委托诉讼代理人刘浩到庭参加了诉讼，被告吴欠欠因下落不明，经本院公告送达开庭传票及诉讼材料，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告韩晓玲向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告一签订的《存量房买卖合同》【编号:HFJ-2015-2L1】，判令被告一返还房屋，协助原告办理过户回转登记;2、判令被告二赔偿原告因签订和履行涉案《存量房买卖合同》所造成的经济损失人民币7万元;并按合同约定，以人民币1260000元为基数，按每日万分之三标准，赔偿原告自2017年11月29日以来的违约金(截至2018年5月2日，违约金约为人民币58212元)；3、判令被告支付原告律师服务费人民币30000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年11月8日，原告为了给长子周辉筹集资金购买合肥市庐阳区濉溪路99号国泰都市公寓，委托告安徽贰零壹陆房地产代理销售有限公司以人民币128万元的价格出售位于台肥市龙岗开发区临泉路皇马花园2幢604室成套住宅【权属证号为:肥东059991号】后按照安徽贰零壹陆房地产代理销售有限公司的安排原告与被告吴欠欠签订了《存量买卖合同》及相关补充协议，对付款方式，付款时间及违约责任等进行了明确约定，协议签订后，被告吴欠欠向原告支付了购房定金人民币2万元，双方按照安徽贰零壹陆房地产代理销售有限公司的安排办理了资金托管和过户登记。但由于被告拟利用原告房屋通过“高评高贷”方式套取银行贷款，恶意将房屋价格高估为人民币2150000元，导致无法通过银行贷款审核，后两被告至今也未足额支付购房款项。原告急于出售房屋，目的是为儿子周辉筹款另行购买房屋，现由于两被告至今未能足额支付购房款项，原告出售房屋的目的无法实现，并因此给原告造成巨大经济损失为护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律，依法向贵人民法院提起诉讼，恳请贵院查明事实，判如所请!被告吴欠欠未做答辩。被告安徽贰零壹陆房地产代理销售有限公司（以下简称“贰零壹陆公司”）辩称：本案中，原告与被告吴欠欠之间的房屋买卖合同已经履行，原告没有收到购房款系因为被告吴欠欠怠于履行自己的合同义务所导致，被告吴欠欠自身具有过错，与我公司无关。我公司已经履行了居间合同服务，不存在违约的行为，也不具有过错。原告起诉我公司要求赔偿经济损失不仅缺少基本的事实依据，且不知如何计算得出，其诉请依法应不予支持。另经我公司法定代表人核实，本案证据中案涉的公司签章并不是公司真实的公章，系相关人员管加举涉嫌私刻公章并加以使用，其所做出的民事行为并不能够代表公司的职务行为，且已经涉嫌犯罪，损害了我公司的合法权益。庭前我公司已经向法庭提交了鉴定比对申请以及移交公安机关立案侦查的申请，望法庭予以充分考虑，查明事实，解决本案纠纷。对于原告要求我公司承担律师服务费用没有事实和法律依据。原告律师费用的主张没有相应合同约定的依据，且结合本案原告主张的诉请是房屋的回转登记，律师费用3万元明显不符合《安徽省律师收费标准》的相关规定，也无费用支付的相应凭证予以证实，故该项诉请依法应予驳回。综上所述，我公司认为本公司与案涉的纠纷不具有关联性，原告对我公司的诉请无事实和法律依据。我公司恳请人民法院在审理查明事实之后，依法判决我公司不承担相应的民事责任，以维护我公司的合法权益。经本院审理查明：2017年11月8日原告韩晓玲在贰零壹陆公司加盟店与该公司的加盟商管加举签订了《房地产经纪合同》，韩晓玲委托贰零壹陆公司将其所有的位于合肥市龙岗开发区临泉路皇马花园2幢604室房屋进行出售，韩晓玲同意购买方以银行按揭贷款的方式予以购买，贰零壹陆公司承诺在签订房屋买卖合同之日起三十日内办理房屋过户手续。同日，案外人代宽作为被告吴欠欠的代理人与韩晓玲签订《补充协议》，约定吴欠欠以总价1280000元的价格购买韩晓玲所有的位于临泉路龙岗开发区皇马花园房屋（产权证号为：房地权肥东字第××号），由吴欠欠支付定金20000元，如在合同履行过程中出现违约，则违约方承担违约金、中介服务费、诉讼费、律师费等。协议签订后，代宽支付了定金20000元。2017年11月10日吴欠欠向代宽出具公正授权委托书，委托代宽为其办理案涉房屋的买卖手续。2017年11月24日，原告韩晓玲与代宽签订了案涉房屋《存量房买卖合同》，合同约定：吴欠欠以总价2150000元的价格购买韩晓玲所有的临泉路皇马花园2幢604室房屋，房屋面积为157.10平方米。付款方式为按揭贷款，吴欠欠应当在2017年12月15日向韩晓玲支付650000元，余款1500000元由吴欠欠通过银行按揭贷款的方式于2018年2月28日向韩晓玲支付。合同还约定，如吴欠欠逾期超过10日未按约定支付房款的，韩晓玲有权解除合同并有权要求吴欠欠按房屋转让价格的百分之一支付违约金。2017年11月29日双方又签订了《存量房资金托管协议》。2017年12月8日原告韩晓玲将案涉房屋过户至吴欠欠名下。约定付款时间届满后，吴欠欠并没有支付房款。2018年2月4日，贰零壹陆公司经办该起房屋买卖的管加举向韩晓玲出具书面的承诺书，贰零壹陆公司确保韩晓玲在2018年4月10日前拿到案涉房屋的房款1260000元，如在此期限内未能拿到房款，贰零壹陆公司从房屋过户之日起赔付每天万分之三的违约金，贰零壹陆公司在该份书面承诺中加盖了公章。期满届满后，被告吴欠欠仍没有支付房款。为此，原告诉至来院，请求判如所请。另查明，原告韩晓玲因本次诉讼委托了安徽安泰达律师事务所律师张明辉、刘刚，韩晓玲为此支付律师代理费30000元。在查明，原告韩晓玲的儿子周辉于2017年11月16日在被告贰零壹陆公司居间下与案外人郭之康就购买郭之康所有的违约合肥市庐阳区濉溪路99号国泰都市公寓2幢1001室房屋签订了一份《存量房买卖协议》，后由于双方纠纷，周辉将郭之康诉至法院，案件经审理，双方达成了调解协议。案件审理中，被告贰零壹陆公司申请对管加举出具承诺书中加盖的该公司公章真伪进行鉴定。以上事实，由原、被告提供的身份证复印件、《房地产经纪合同》、《补充协议》、收条、证明、《存量房资金托管协议》、房屋登记信息、聘请律师合同及律师费发票，以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷在卷作证，本院予以确认。本院认为，原告韩晓玲与被告吴欠欠签订的案涉房屋《存量房买卖合同》、《补充协议》及韩晓玲与贰零壹陆公司签订的《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，合同的当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告韩晓玲在合同签订后履行了自己的合同义务，被告应当按约定履行自己房款支付义务，但被告吴欠欠未履行该义务，构成了实质性违约，导致原告的合同目的无法实现，原告依据合同约定，要求解除双方之间的房屋买卖合同及赔偿损失符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告贰零壹陆公司向韩晓玲出具承诺，承诺如在2018年4月10日前拿到房款，否则愿意自房屋过户之日起按日万分之三赔偿原告的损失，由于被告吴欠欠未按约支付款项，被告贰零壹陆公司应当履行自己承诺，故原告诉请要求被告贰零壹陆公司承担赔偿责任符合法律规定，本院亦予以支持。对于被告贰零壹陆公司主张在该承诺书中管加举加盖的公章并非其公司的真实公章，并申请对公章真伪进行鉴定，本院认为，原告韩晓玲与管加举签订的《房地产经纪合同》及原告与被告吴欠欠的代理人代宽签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》签订地点均是在门面标识为贰零壹陆公司名称的经营门店，被告贰零壹陆公司承认管加举是该公司的加盟商，对外经营也是以贰零壹陆公司承揽业务，故原告有理由相信管加举就是代表被告贰零壹陆公司，其加盖的公章就是该公司的公章，被告贰零壹陆公司申请对公章进行鉴定，即使公章鉴定为非该公司真实公章，也不能排除原告基于表见代理而产生的权利，故对于被告贰零壹陆公司的公章鉴定申请，本院不予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，对于原告要求被告吴欠欠协助原告办理案涉房屋过户回转登记，本院予以支持。对于原告因两被告的违约主张的损失赔偿，本院认为，贰零壹陆公司做出的按房屋价款的日万分之三赔偿承诺不高于法律规定，但房屋价款应当以《补充协议》的价款为准，计算至本判决确定的合同解除之日止。对于原告向被告吴欠欠主张的律师代理费，因双方《补充协议》中明确约定了由违约方承担，故被告吴欠欠应当予以支付。对于原告主张的因被告吴欠欠未支付房款导致其在另一合同中违约而赔偿给案外人的损失，本院认为，原告主张的损失并非因本次违约而产生的直接损失，另在该份调解书中周辉诉请明确表述是因居间人违约导致合同无法履行，故对于原告此项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告韩晓玲与被告吴欠欠签订的位于合肥市龙岗开发区临泉路皇马花园2幢604室房屋（产权证号：房地权肥东字第××号）的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告吴欠欠于本判决生效之日起十日内协助原告韩晓玲办理合肥市龙岗开发区临泉路皇马花园2幢604室房屋（产权证号：房地权肥东字第××号）过户登记，将房屋过户至韩晓玲名下；三、被告吴欠欠本判决生效之日起十日内赔偿原告韩晓玲律师代理费30000元；四、被告安徽贰零壹陆房地产代理销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩晓玲自2017年12月8日至本判决书确定的《存量房买卖合同》及《补充协议》解除之日以1260000元为基数按日万分之三计算的违约金；五、驳回原告韩晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由被告吴欠欠负担1384元，由被告安徽贰零壹陆房地产代理销售有限公司负担2076元。公告费800元，由吴欠欠负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  吴 扬人民陪审员  刘槐槐人民陪审员  陆蓉华二〇一九年十二月五日书 记 员  丁海恩