湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初15928号原告:孙青，女，1985年12月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告:城城不动产管理有限公司长沙分公司,住所地长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场B区商业综合体(含写字楼)18007号。负责人:陈倩。被告:城城不动产管理有限公司,住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人:张智军，总经理。原告孙青诉被告城城不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“城城长沙公司”）、城城不动产管理有限公司（以下简称“城城公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙青到庭参加了诉讼，被告城城长沙公司、城城公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告孙青向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2020年6月9日签订的《房屋托管合同》；2、判令被告腾退并返还位于长沙市岳麓区××小区××栋××房;3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金4500元（暂计算至2020年11月11日）以及违约金4500元，并返还托管服务费1500元;4、判令被告支付自2020年11月11日至租赁标的实际完好腾退并返还之日止的房屋占有使用费（按合同约定的租金标准计算）;5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2020年6月9日签订了《房屋委托合同》。原告将位于长沙市岳麓区××小区××栋××房托管给被告用于经营长租、短租或者配套项目。被告已经抵扣原告一个月租金作为托管服务费，但自此以后,被告未如约在2020年9月30日支付2020年8月房租1500元及未如约在2020年10月31日支付9月房租1500元，截至2020年11月11日总计已拖欠4500元。根据《房屋托管合同》第十三条第四款规定，被告已达30日以上没有支付租金，原告有权解除合同，并且被告已经违约，应当按照3个月的租金标准支付违约金，并返还未执行时间段部分的托管服务费1500元。原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，请求判如所请。被告城城长沙公司、城城公司未到庭答辩，其于庭前向本院提交答辩状，辩称：（一）因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此被告不同意解除涉案合同。被告在与原告签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此被告不同意解除涉案合同。（二）恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告欠付原告租金的具体数额。被告与原告签订《房屋托管合同》后，被告一直按照合同约定向原告支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，被告经营出现困难，无法按照合同约定日期向原告支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内被告每年享有一个月免租期并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算被告欠付原告租金时应免除被告所有免租期内租金，同时还应当将被告支付给原告的押金折抵欠付原告的租金。在被告未按合同约定日期支付租金的情况下，原告单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自原告收回涉案房屋之日起，被告无需向原告支付租金。由于被告经营异常无法核查原告单方收回涉案房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算被告欠付原告租金的具体数额。（三）原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告欠付原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2020年6月9日，孙青（托管方、甲方）与城城长沙公司（受托方、乙方）签订合同编号为4301SJ2006090137826的《房屋托管合同》一份。合同第一条“房屋基本情况”约定：甲方将坐落在长沙市岳麓区潇湘中路355号路万科金域缇香小区6栋926室的房屋（以下简称“案涉房屋”）委托给乙方经营，该房屋为:1室1卫1厨，房产证面积26.45平方米。第三条“托管用途”约定：该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目。第五条“运营模式”约定：托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋管理服务，负责甲方家具家电的维护保养、租金按时到账。第六条“托管期限”约定：1、托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付给乙方。2、本合同托管期合计12个月:自2020年6月12日(以本合同起租日为准)至2021年6月11日止;甲方实收租期11个月，管理费1个月。3、本合同自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约资料当日为本合同生效日（资料清单及要求详见附件二）。4、本合同生效日起，3日后为起租日……第七条“租金”约定：一、甲方租金标准：托管期内，乙方保证甲方每月租金收入1500元/月（含物业费）。二、甲方收款方式：月付。三、押金标准：1、本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于不押个月房屋租金作为托管押金，押金数额为人民币0元；2、合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行冲抵，不足部分由乙方补足。四、租金支付时间及方式：1、本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。每年春节当月租金，统一在春节次月收取（春节次月一次收取两个月租金）……第十二条“合同的解除”约定：……三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋:1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2、乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的……第十三条“违约责任”约定：……四、乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还……该合同签订后，原告孙青将房屋交付给被告。被告向原告支付了自2020年7月12日至9月11日两个月的租金，此后一直未支付任何租金。查，1、自2020年6月12日至7月11日期间的租金1500元已经作为原告应向被告交纳的管理费予以直接抵扣。2、经庭审询问，原告称因被告更换了案涉房屋的门锁，其无法进入查看，目前尚未收回房屋。上述事实，有当事人陈述，及原告提交的《房屋托管合同》、租金收入记录、银行交易流水等证据予以佐证。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院认为，原告孙青与被告城城长沙公司签订的《房屋托管合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同的约定履行各自的义务。一、关于原告要求解除涉案《房屋托管合同》及腾退房屋的诉请。根据双方合同约定，被告城城长沙公司应在2020年9月30日支付2020年9月12日至10月11日期间的租金，但其未按期支付，且后续租金均未交纳，现原告主张解除双方的合同，符合合同约定，应予支持，关于合同解除的时间，本院以本案起诉之日即2020年11月17日确定为宜。双方的合同既已解除，被告城城长沙公司继续占用案涉房屋没有事实和法律依据，原告主张被告城城长沙公司腾退房屋于法有据，本院予以支持。二、关于涉案《房屋托管合同》解除后的责任承担问题。（一）关于原告主张的租金及房屋占用费的问题。自2020年9月12日至合同解除之日即2020年11月17日期间，被告城城长沙公司共计欠租3300元，应予支付。2020年11月17日合同解除后，城城长沙公司仍继续占用房屋，应向原告支付房屋占用费直至其实际腾退房屋之日。原告主张按合同约定的租金标准即月租金1500元确定房屋占用费，理据充分，本院予以支持。被告辩称押金应用以折抵欠付租金，经查，被告并未向原告支付押金，故对此辩称意见，本院不予采信。（二）关于违约金的支付。被告城城长沙公司仅在按期支付了两个月的租金之后，便未再履行合同约定的支付租金义务，有违诚信原则及双方合同约定，现原告主张被告城城长沙公司按双方合同的约定向其支付违约金4500元有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告主张的违约金数额过高应予调整没有充足的事实依据，本院不予支持。（三）关于托管服务费。因被告城城长沙公司已经提供了前阶段的管理及服务，原告诉请要求返还全部管理费于法无据，但案涉合同因被告城城长沙公司违约而于2020年11月17日提前解除，城城长沙公司收取2020年11月18日至2021年6月11日期间的托管服务费用没有事实和法律依据，应予退还，经计算应退回款项为850元。对于原告该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款的规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因此,城城长沙公司在本案中所应承担责任,由城城长沙公司先以其管理的财产承担,不足以承担的,由城城公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙青与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于2020年6月9日签订的《房屋托管合同》于2020年11月17日解除；二、被告城城不动产管理有限公司长沙分公司立即向原告孙青腾退并返还位于长沙市岳麓区××小区××栋××房；三、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告孙青支付截至2020年11月17日的租金3300元，并按每月1500元的标准向原告孙青支付自2020年11月18日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；四、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告孙青支付违约金4500元；五、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告孙青退还管理费850元；六、被告城城不动产管理有限公司在被告城城不动产管理有限公司长沙分公司管理的财产未能支付本判决第三、四、五项确定的给付义务的部分，向原告孙青承担还款责任；七、驳回原告孙青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费62元，公告费260元，共计322元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司长沙分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  汪 样人民陪审员  虞丽平人民陪审员  黄协桃二〇二一年五月六日法官 助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。