上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91768号原告：上海白木屋餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：朱亚婵，执行董事。委托诉讼代理人：钱宇瑾，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：上海煮匠餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈缨，执行董事。被告：陈缨，男，1969年1月7日生，汉族，住上海市徐汇区。上述两被告共同委托诉讼代理人：席绪军，上海七方律师事务所律师。原告上海白木屋餐饮有限公司(以下简称白木屋公司)诉被告上海煮匠餐饮管理有限公司(以下简称煮匠公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告白木屋公司的委托诉讼代理人钱宇瑾、被告煮匠公司的法定代表人陈缨及委托诉讼代理人蒋海力到庭参加诉讼。后根据原告白木屋公司申请，本院依法追加陈缨为被告，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告白木屋公司的委托诉讼代理人钱宇瑾、被告煮匠公司、陈缨的共同委托诉讼代理人席绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海白木屋餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告煮匠公司于2018年12月28日签订的《上海市房屋租赁合同》已经于2019年6月21日解除；2.被告煮匠公司立即搬离上海市浦东新区银城路155、167号地下1层LG50-5室(以下简称系争房屋)；3.被告煮匠公司支付拖欠的租金人民币(币种下同)45,932.10元、物业费8,806元、2019年公众责任险298.39元；4.被告煮匠公司支付房屋占用费暂计71,701元(按双倍月租金标准，自2019年6月22日起计算至法院作出判决之日止)；5.被告煮匠公司支付违约金124,098元、扣除保证金69,189元后，被告煮匠公司应支付54,909元；6.被告煮匠公司支付滞纳金34,258.80元；7.被告煮匠公司支付律师费15,000元。审理中，原告撤回了第6、7项诉讼请求。原告表示，其于2019年10月1日收回系争房屋，故申请撤回第2项诉讼请求，并明确房屋占用费计算到2019年8月12日。另外，原告申请追加陈缨为被告，要求陈缨对煮匠公司的付款义务承担连带责任。事实与理由：2018年12月28日，原告与煮匠公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给煮匠公司作为经营餐饮使用，租期自2019年1月1日起至2023年12月31日止，其中2019年1月为免租期；合同另约定，煮匠公司应于前月10日内支付下月费用。合同签订后，原告按约将房屋交付被告，但煮匠公司仅支付了租赁保证金69,189元及首期租金20,683元、首期物业费4,760元，煮匠公司未能按约履行付款义务。陈缨作为煮匠公司的唯一自然人股东，原告多次通过微信方式催告陈缨支付租金，但未果。2019年6月8日，原告书面发函要求被告在合理时间内支付拖欠租金、物业费等，但被告仍未支付。因此，原告不得不根据租赁合同约定于2019年6月14日向两被告发出《租赁合同解除通知书》，以解除原告与煮匠公司之间的租赁合同。被告收函后未提出反驳意见，也未搬离系争房屋。原告认为，根据公司法第63条规定，陈缨未能举证煮匠公司财产独立于陈缨自己的财产，故陈缨应对煮匠公司拖欠原告租金等费用承担连带责任。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告煮匠公司、陈缨辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、系争房屋产权人为中船置业有限公司，中船置业有限公司对于转租有明确的要求，原告未能举证证明中船置业有限公司同意将系争房屋出租给煮匠公司，故原告与煮匠公司之间的租赁合同应为无效。二、签订合同后，原告交付的房屋内留有垃圾，从法律角度而言未完成交付义务，被告未实际使用系争房屋、亦未将工商地址注册在系争房屋内，故不同意支付租金或房屋占用费、物业费、违约金等。相反，原告应将被告已支付的租金、保证金返还被告。退一步讲，即使被告需要支付房屋占用费、违约金，被告也认为标准过高，请求法院调整。三、关于公众责任险，与房屋使用无关，故不同意支付该项费用。四、陈缨虽然是煮匠公司的唯一自然人股东，但不存在财产混同情形，故陈缨不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争房屋登记在中船置业有限公司名下。2018年6月25日，中船置业有限公司作为甲方(出租方)与原告作为乙方(承租方)签订《上海市商品房租赁合同》，约定将上海市浦东新区银城路155、167号地下一层46、47、48、49、50、51、52室房屋出租给原告使用。合同第8.2条约定，乙方转租该房屋，应按规定与次承租人订立书面的转租合同，并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案。合同第8.3条约定，在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。合同第26.1条约定，双方确认，未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁房屋的全部或部分予以转租……合同第26.2条约定，在租赁期内，若甲方决定就转租事宜给予乙方上述书面同意，则乙方应提供次承租人承诺遵守、履行本合同项下的全部条款、条件的承诺书。原告确认，其与中船置业有限公司之间的租赁合同已于2020年6月解除。2018年7月16日，中船置业有限公司出具《同意转租情况说明》，载明其所有的位于上海市银城路155,167号地下1层46、47、48、49、50、51、52室之物业出租于白木屋公司，并签订了租赁合同，租期自2018年8月1日至2026年7月31日止,同意原告进行转租并与次承租人签订租赁合同。2018年12月28日，原告作为甲方(出租方)与被告煮匠公司作为乙方(承租方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：白木屋(沪)XXXXXXXXXXX)，约定房屋面积34平方米，甲方于2018年12月31日向乙方交付系争房屋。房屋租赁期自2019年1月1日起至2023年12月31日止。初期月租金为20,683元，物业管理费为每月2,380元；并约定系争房屋于上述租赁期限内的租金(不含物业管理费、不包括租金发票)递增情况为：2021年1月1日至2022年12月31日，月租金为21,717元；2023年1月1日至2023年12月31日，月租金为22,803元。系争房屋租赁保证金为初期月租金及物业管理费的3倍，计69,189元。从2019年1月1日起至2019年1月31日为免租期，免租期内甲方免收租金，但系争房屋物业管理费、电费、水费、煤气费、通讯费及其他因使用系争房屋而发生的费用由乙方根据物业管理公司或者有关单位出具的凭证支付。乙方应于双方签订本合同后的3日内向甲方一次性付清上述租赁保证金69,189元以及本合同的首期租金(2019年2月1日至2019年2月28日)20,683元、首期物业管理费(2019年1月1日至2019年2月28日)4,760元，合计94,632元的全部费用。租金及物业管理费的支付原则为先付后用，一个月一付，前月10日前支付下个月的费用。逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按拖欠款项的0.5‰向甲方支付滞纳金。乙方逾期支付租金或上述各种费用的，甲方有权经书面通知乙方后，要求物业管理公司或相关单位停止对该房屋的水、电等能源供应，因此造成任何损失的，应由乙方自行承担。租赁期限内，乙方逾期支付租金或不足额支付租金(包括合同约定的其他费用)超过10天的，甲方有权经通知乙方后，提前单方面解除本合同，届时，乙方应当按照合同解除时6个月之租金金额向甲方支付违约金。合同第十条保险约定，1.乙方必须在租赁期间根据甲方及/或管理处要求自费为该租赁房屋就其各种风险向甲方及/或管理处认可的保险公司购买及维持令甲方及/或管理处满意的保险。2.乙方承诺应甲方及/或管理处的不时要求向甲方及/或管理处出示该等保险的保险单以及保险公司发出的表明该等保险单已全数缴足及在各方面均有效的证明。3.乙方未按照本条上述约定购买并维持保险的，甲方及/或管理处有权在不预先征询乙方的意见的情况下，办理投保及续保手续，由此发生的全部费用甲方可在乙方租赁保证金中直接扣除……合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金69,189元、首期租金(2019年2月1日至2019年2月28日)20,683元、首期物业管理费(2019年1月1日至2019年2月28日)4,760元。双方一致确认，原告减免了被告部分租金30,595元。2019年1月3日公众责任险保险单载明投保人白木屋公司，被保险人白木屋公司，被保险人地址上海市浦东新区银城路155,167号地下一层陆家嘴尚悦日本风情街，保险费2万元，保险期间自2019年1月4日起至2020年1月3日止。2019年6月8日，白木屋公司向煮匠公司发送催款函，要求煮匠公司支付欠付的租金、物业费、水电煤费用及其他应付款项61,955.39元及滞纳金。2019年6月14日，白木屋公司通过微信方式向煮匠公司发送《租赁合同解除通知函》，明确因煮匠公司严重拖欠租金等应付款项而触发解除条款，特函告：1.原租赁合同将于本通知函发出日起第7日，即2019年6月21日正式解除并由贵司承担所有违约责任；2.贵司应于2019年6月21日之前向我司支付拖欠款项计74,727.90元(含2019年6月21日的滞纳金)；3.贵司之前缴纳的租赁保证金不予退还，按合同于2019年6月21日之前贵司须另向我司追加支付租赁合同违约金计62,049元；4.限令贵司于2019年6月21日向我司返还该租赁房屋，如到期后未返还，则根据合同第6.3条之约定视作贵司已放弃仍存留于租赁房屋内的全部财产、物品、设备之所有权，对房屋进行拆除、清理、修复产生的一切开支及费用将由贵司承担；5.限令贵司于2019年7月6日前将注册在商铺地址的营业执照等所有证照全部迁走或注销，逾期未办理完成，根据原租赁合同第6.1条规定，按当前日租金的双倍收取房屋使用费。2020年1月17日，煮匠公司起诉白木屋公司要求，1.撤销双方于2018年12月28日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.白木屋公司退还已付房屋租赁费、押金共计93,252元；3.白木屋公司赔偿各项损失共计27,000元。2020年11月20日，本院作出(2020)沪0115民初5775号民事判决：驳回煮匠公司全部诉讼请求。后煮匠公司不服，提起上诉。2021年2月24日，上海市第一中级人民法院作出(2021)沪01民终1502号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查，2018年8月10日，甲方白木屋公司与乙方上海辉鸿餐饮有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租系争房屋用于餐饮，租赁期限为自2018年8月15日起至2023年7月31日止。2018年9月14日，中船置业有限公司向中国(上海)自由贸易试验区市场监督管理局出具转租证明，同意白木屋公司将系争房屋转租给上海辉鸿餐饮有限公司用于商业经营。2018年11月27日，上海辉鸿餐饮有限公司将营业执照注册在系争房屋内。被告提供上述证据以证明，原告曾将系争房屋出租给上海辉鸿餐饮有限公司，2019年1月被告接收房屋的时候发现系争房屋内尚留有垃圾，煮匠公司的营业执照也未注册在系争房屋内，故被告认为，原告未按约向被告交付房屋。2019年12月18日在本案庭审中，煮匠公司原特别授权代理人蒋海力在回答法庭询问房屋何时交付时称，“2019年1月3日或4日交付给我们”。2021年4月12日，两被告共同委托代理人席绪军则表示：“原来代理人是从事实角度陈述原告曾把被告带到现场说房屋交付给被告，但当时垃圾没有清走，公司也不能注册，所以现在认为从法律角度而言没有完成交付”。经本院查询国家企业信用信息公示系统，上海辉鸿餐饮有限公司成立于2018年11月27日，投资人(股东)为袁正琴、王鹏鹏，法定代表人为王鹏鹏，注册地址为中国(上海)自由贸易试验区银城路155、167号地下1层50-5，2019年3月18日，该公司投资人(股东)变更为蒋海力、陈缨，公司名称变更为上海匠烹餐饮有限公司，法定代表人变更为蒋海力。2021年4月15日，该公司注销。再查，煮匠公司系有限责任公司(自然人独资)，自然人股东为陈缨。被告在庭审后向本院提供了煮匠公司的财务资料、审计报告，以证明公司财产独立于股东自己的财产。原告则书面质证称，根据财务资料，两被告之间存在诸多资金往来。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告抗辩，房屋产权人中船置业有限公司对承租人转租进行了明确约定，原告未按约履行转租义务，故双方之间的租赁合同应为无效。然中船置业有限公司已于2018年7月16日出具《同意转租情况说明》，概括同意白木屋公司转租系争房屋；2018年9月14日为上海辉鸿餐饮有限公司单独出具的转租证明仅为办理证照之用，不足以证明中船置业有限公司不同意白木屋公司将系争房屋转租给被告。同时，即便转租合同未办理登记备案，或者白木屋公司未向中船公司提供次承租人的承诺书，均不影响原、被告之间房屋租赁合同效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告抗辩，从法律角度而言，原告未将房屋交付被告。本院注意到，被告于第一次庭审时当庭自认原告于2019年1月3日或4日将房屋交付被告，现被告未提出撤销自认，其提供的证据亦不能证明其自认与事实不符，故其主张原告未交付房屋本院不予采纳。被告作为承租方，应当根据合同约定履行支付租金义务。现被告未按照约定支付租金，原告依据双方约定行使合同解除权，《上海市房屋租赁合同》自通知载明的期限届满时解除，即2019年6月21日解除。合同解除后，双方应结清各项费用。原告要求被告支付租金和物业管理费，本院予以支持。原告要求被告支付自2019年6月22日起至同年8月12日止的使用费，本院认为，合同解除后，被告负有及时返还房屋的义务，被告未及时返还房屋应承担相应的占有使用费，但原告亦负有及时减损的义务。根据查明的事实，本案地下一层商场由白木屋公司整体经营，系争房屋在整体经营范围内，合同解除时，被告未在房屋内实际营业，原告可以按照法律规定及双方约定在合理期限内自行收回房屋，以避免损失扩大。因未及时收回房屋造成的扩大损失，由原告自行承担。据此，本院酌情判决被告支付原告占有使用费1万元。关于原告主张的公众责任险费用，虽然合同第十条对保险事项有约定，但根据约定，被告应根据原告或管理公司的要求购买令原告或管理公司满意的保险，但原告未能举证证明曾要求被告购买保险，并说明何为满意的保险费用，故原告自行购买保险并要求被告承担，不符合约定，本院不予支持。合同解除系被告未按约支付租金导致，被告应承担合同解除的违约责任，被告认为违约金过高请求调整，本院酌情根据被告的过错程度、原告由此遭受的损失等确定为62,049元。原告同意返还押金但认为押金应抵扣相应被告应承担费用，并无不当，可予准许。法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。煮匠公司系一人有限责任公司，自然人股东为陈缨，煮匠公司庭后提供的财务资料显示，其与陈缨之间资金往来频繁，存在归还代付房租、赔偿眼镜、代付律师费等超出正常经营的资金往来，不能证明煮匠公司财产独立于陈缨，故原告要求陈缨对煮匠公司的债务承担连带责任，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告上海白木屋餐饮有限公司与被告上海煮匠餐饮管理有限公司于2018年12月28日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；二、被告上海煮匠餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海白木屋餐饮有限公司自2019年3月1日起至2019年6月21日止欠付的租金45,932.10元；三、被告上海煮匠餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海白木屋餐饮有限公司房屋使用费10,000元；四、被告上海煮匠餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海白木屋餐饮有限公司自2019年3月1日起至2019年6月21日止的物业管理费8,806元；五、被告上海煮匠餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海白木屋餐饮有限公司违约金62,049元；六、被告上海煮匠餐饮管理有限公司支付的租赁保证金69,189元冲抵上述第二、三、四、五项应付款项；七、被告陈缨对被告上海煮匠餐饮管理有限公司上述第二、三、四、五项付款义务承担连带责任；八、驳回原告上海白木屋餐饮有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,062元，减半收取计2,531元，由原告上海白木屋餐饮有限公司负担1,113元，被告上海煮匠餐饮管理有限公司负担1,418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇二一年五月八日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。