安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0822民初123号 原告:安庆市绿谷食品有限公司，住所地安徽省怀宁县公岭镇南街47号。 法定代表人：丁伯文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张中胜，安徽文法律师事务所律师。 被告：龚庆，男，1978年4月1日出生，汉族，住浙江省杭州市桐庐县。 委托诉讼代理人:徐雯婷,上海君悦（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:潘响琴,上海君悦（杭州）律师事务所律师。 原告安庆市绿谷食品有限公司（以下简称绿谷食品公司）与被告龚庆合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告绿谷食品公司的法定代表人丁伯文及委托诉讼代理人张中胜，被告龚庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿谷食品公司向本院提出诉讼请求，1、确认原、被告签订的《厂房及设备整体转让合同》已经解除；2、判决被告立即向原告返还厂房、设备、办公楼及其他财产；3、判令被告向原告支付2020年2月至2020年11月占用厂房、设备和办公楼等财产的费用300000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月5日，原、被告签订《厂房及设备整体转让合同》，约定原告将位于怀宁县公岭镇南街47号的厂房和办公楼及生产区域整体转让给被告，总价款6000000元，被告应于每月支付25000元转让款和履约保证金5000元，并约定在未支付完转让价款前，前述不动产及动产产权不作变更。合同签订后，原告将上述不动产、动产交付被告经营，但被告连续欠交四个月转让价款和履约保证金（2019年10月至2020年1月），且于2019年10月离开公司，被告的员工及妻子也分别于11月8日、11月19日离开公司。原告法定代表人多次与被告联系，被告拒接电话，也不回复短信，鉴于被告已经严重违约，原告于2019年12月1日向被告发送书面通知，要求解除与被告签订的《厂房设备整体转让合同》。被告收到原告解除通知后，要求继续履行合同，原告遂要求被告付清拖欠的分期转让款和履约保证金，并诉至法院，但被告仍拒付，且听任厂房设备处于无人看护保养的状态，车间内储存的食品腐烂后，臭气弥漫整个厂区，因长期断货，原告之前的销售渠道和市场也逐渐丢失。 龚庆辩称，1、原告诉讼主体不适格。根据案涉合同内容，转让标的物不仅包括动产、不动产，还包括绿谷食品公司，本案法律关系应是买卖合同和股权转让合同，合同相对方应是绿谷公司的股东。2、案涉合同仍是持续可履行的状态，原告不享有合同解除权。合同签订时，双方没有约定合同解除的情形；合同履行过程中，也没有达到有关分期付款买卖合同解除的条件，故原告不享有合同解除权，原告应及时纠正自身的违约行为，使合同继续履行。3、案涉合同尚在履行期内，原告请求确认案涉合同已经解除无事实和法律依据。原、被告双方未就合同解除达成一致意见，且原告也不具有合同解除的权利，根据原告提供的邮寄证据，其2020年10月发送的《解除合同通知》亦未送达原告，未发生解除合同效果。4、合同签订后，原告及其股东未按约定全面履行交付标的物义务，且二层办公楼所有权人并非绿谷食品公司或其股东，其存在不能对待给付的现实危险，故被告中止支付转让款并告知原告及时纠正违约行为。5、如果案涉合同解除，保证金不同于转让款，被告已经支付的保证金应予退还，且原告隐瞒产权真实情况，未按合同约定全面交付转让标的物，被告应当按照其实际占有使用的标的物占合同标的物的比例支付占有使用费，原告及其股东应退回与合同转让标的不相符的分期款项及资金占用期间的利息。 绿谷食品公司为支持其诉讼请求向本院提交以下证据:1、绿谷食品公司营业执照副本，证明原告的企业登记信息及诉讼主体资格适格。2、《厂房及设备整体转让合同》，证明转让总额为6000000元，分期于2019年4月5日至2039年4月4日，被告于合同签订时已缴纳50000元履行保证金，后应予每月30日前交纳下个月的分期转让款25000元及5000元履行保证金；被告未付清全部转让款前，转让标的物的产权不作变更；已经出租的房屋租金由原告收取，在被告付清所有款项时，原告收回出租房屋交付被告；另外根据合同第七条的约定，被告知道所转让的房屋未办理产权登记，厂区土地系租赁；3、（2020）皖0822民初251号判决书及（2020）皖08民终2098号民事判决书及生效的法律文书证明，证明被告拒绝履行合同约定的主要债务；4、解除合同通知书、顺丰速运快递单及派送异常通知，微信聊天记录，证明原告向被告发出解除合同通知，该通知被告已经收到，双方的合同已经解除；5、财产交付清单，证明原告已经向被告交付机器设备、厂房等情况。 龚庆对绿谷食品公司所举证据的质证意见为：1、证据一真实性合法性无异议，但原告诉讼主体不适格，案涉合同的相对方应是绿谷食品公司的股东；2、证据二真实性合法性无异议，但合同相对方应是绿谷食品公司股东，且根据合同第六条的约定，房屋属于案涉标的物，合同第七条约定的无产权部分的设施土地并不包括房屋；3、证据三真实性合法性无异议，但与本案是两个程序审理的案件，生效判决认定的事实与客观事实不完全相符；4、证据四三性不予认可，被告没有收到邮寄材料，且原告没有合同解除权；5、证据五三性不予认可，该份证据是复印件，且没有任何一方签字确认。 龚庆为支持其诉讼主张向本院提交以下证据：1、照片复印件八份，证明在被告经营期间，原告、丁伯文多次违约，曾擅自断电、取走公司营业执照、拆走压缩机、私自生产销售同品牌水饺，其未全面履行整体交付义务，对应交付的办公和生产区域享有自由出入、占有、使用的权利；2、微信主体信息及聊天记录，证明丁伯文要求被告将转让款转至其个人账户，即双方一致认为案涉合同主体是丁伯文和龚庆，丁伯文也自认其蓄意对厂房实施了断电行为；3、怀宁县重点企业用工需求情况表，与证据一相互印证，证明丁伯文私自生产销售同品牌水饺；4、告知函及邮寄面单，证明丁伯文未全面履行交付义务，包括公司的公章，且因不享有不动产所有权，存在不能对待给付的现实危险，被告中止给付转让款并予以了通知，通知上也未能加盖公司公章；5、公岭派出所接处警情况登记表，证明丁伯文干涉、阻碍被告经营，于2019年11月开始封锁厂房，直至2019年12月10日被告报警才得以解决；6、股权转让协议两份，证明丁伯文、丁伯江及被告均知道案涉合同中转让公司指的是转让绿谷公司的股权；7、不动产信息，证明案涉转让标的物之一的三层办公楼系绿谷食品公司股东丁伯文所有，且是公司登记的经营场所；8、转让标的物图表，证明根据案涉合同约定，应当交付的转让标的物范围。 绿谷食品公司对龚庆所举证据质证意见为：1、证据一三性均有异议，照片来源不清，不能达到被告证明目的，其中图片四断电系安全考虑，属短暂性的断电；2、证据二真实性无异议，即使要求被告将转让款汇至丁伯文个人账户，也是原告公司内部财务管理问题，不能证明合同转让方是丁伯文，从微信聊天内容，也不能证明丁伯文对被告实施断电行为；3、证据三真实性有异议，不能证明是丁伯文招工用工以及用于何种生产目的；4、证据四告知函是被告的个人陈述，不能证明原告存在违约行为，根据合同内容，双方是企业财产转让合同，并非企业转让，原告同意被告使用其商标和销售渠道，不代表原告同意将公司公章交由被告保管；5、证据五真实性无异议，之所以产生纠纷是因为被告拖欠转让款；6、证据六是被告单方拟制的，丁伯文不清楚，也无丁伯文的签字确认，不予认可；7、证据七是丁伯文的私人住宅，与案涉合同无关联性；8、证据八是被告个人对合同的理解，案涉合同标的物就是办公和生产区域以及厂房内的生产设备和办公设备。 综合原、被告双方的举证、质证意见，本院认定证据如下：1、绿谷食品公司提供的证据一、二、三，本院依法认定。2、绿谷食品公司提供的证据四解除合同通知书、顺丰速运快递单等，其真实性本院依法认定，绿谷食品公司是否享有合同解除权，合同是否已经解除，判决说理部分予以说明。3、绿谷食品公司提供的证据五财产交付清单，龚庆提供的证据六股权转让协议，没有任何一方当事人的签字确认，无法确认证据的来源，本院均不予认定。4、龚庆提供的证据一照片，其中照片一和照片四，结合（2020）皖0822民初251号庭审笔录，其真实性本院依法认定，但是否构成违约，判决说理部分一并说明，照片二、三、五、六、七、八，无其他证据佐证，证明力不够，本院不予认定。5、龚庆提供的证据二微信主体信息及聊天记录，其真实性本院依法认定，但无其他证据佐证，无法达到丁伯文蓄意断电的证明目的，至于合同转让主体是否为丁伯文，即原告诉讼主体资格是否适格，判决说理部分予以说明。6、龚庆提供的证据三怀宁县重点企业用工需求情况表，其真实性本院依法认定，但无证据证明是丁伯文招工，即使是丁伯文招工，也没有证据证明是用于生产同类水饺。7、龚庆提供的证据四告知函及邮寄面单，其真实性本院依法认定，但告知函相当于龚庆的单方陈述，不能达到其证明目的。8、龚庆提供的证据五公岭派出所接处警情况登记表，其真实性本院依法认定，但只能反映2019年12月10日当天的情况，不能证明丁伯文自2019年11月开始封锁厂房。9、龚庆提供的证据七不动产信息，其真实性本院依法认定，但其对应的门牌号为“公岭街道南街46号”，属于丁伯文的私有财产，与本案无关，本院不予认定。10、龚庆提供的证据八转让标的物图表，系其单方陈述，无其他证据佐证，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月4日，龚庆向绿谷食品公司的法定代表人丁伯文交纳50000元保证金后，双方于2019年4月5日签订《厂房及设备整体转让合同》一份。合同第一条约定，（甲方绿谷食品公司）将位于安徽省怀宁县××镇××街××号××房××楼的整体区域，生产销售和运输所需设备及公司、办公和生产区域整体转让给乙方（龚庆）生产经营，乙方经营期间可以无偿使用甲方的商标和销售渠道，并且甲方保证一切生产、经营、销售、运输等证照齐全，不会给乙方造成非法生产经营的责任，甲方在乙方经营期限内所需产品均由乙方按出厂价供货，甲方不得擅自另行生产加工乙方的同类产品，如有发生，乙方有权拒绝支付后期的转让款。第二条约定，转让分期付款期限自2019年4月5日起至2039年4月4日止，转让款总数为6000000元整，如乙方在分期付款中途一次性支付全款可按照转让款4000000支付给甲方。甲方不再收取后续未付款项及终止合同所产生的一切违约金，并退还乙方所有的履行合同保证金。在乙方未支付完转让款前，产权暂时不做变更。如乙方付清该转让款后，甲方必须无条件配合乙方办理产权变更过户手续。无论是否违约，之前所交分期款项不予退还。第三条约定，转让合同签订后，甲方法人代表丁伯文变更为乙方龚庆。第四条约定，乙方在签订合同时向甲方交纳50000元履行合同保证金，以后每月30号前向甲方交纳下个月分期付款金额25000元及5000元履行合同保证金。第六条约定，甲方交给乙方的生产设备必须是正常使用的设备，乙方在经营期间必须做到正常维护保养，确保设备能够正常使用……甲方现有的办公楼对外出租部分由甲方收取租金，甲方在乙方付清所有款项时必须收回租赁给他人的房屋……由于乙方经营不善，无法履行合同，乙方向甲方前期所交的款项，甲方不予退还，如果乙方经营达到10年，甲方须退还押金并中止合同，甲方收回公司所有资产。第七条约定，甲方承诺乙方生产和办公经营区域无产权部分设施和土地以及建筑可长期使用，如遇政府土地征收或收回土地以及额外收取租金等政策因素造成乙方损失或者纠纷，由甲方负责承担并退还乙方相应部分土地上建筑的转让款。第八条约定，如果需终止合同，甲乙双方需在协商一致的前提下，乙方向甲方清点所有资产，在确认所有设备能够正常使用后，甲方向乙方退回乙方所付全部押金，并同时终止合同。 合同签订后，绿谷食品公司陆续向龚庆移交了厨房、监控室、生产车间及生产设备、一楼办公楼等，但未交付光伏太阳能发电设备，双方亦未办理交接手续。龚庆于2019年5月18日、6月18日、7月17日、8月18日、9月18日、10月18日累计支付分期付款金额150000元及履行保证金30000元。此后龚庆未按期付款，2020年1月6日，绿谷食品公司因此向怀宁县人民法院提起民事诉讼，主张2019年10月至2020年1月转让款及履约保证金共计120000元，2020年11月12日，经安庆市中级人民法院终审判决，截止到2020年1月，抵扣绿谷食品公司下欠的电费，龚庆下欠绿谷食品公司分期转让款及履行保证金103816.8元。该判决于2020年12月14日生效，后龚庆未履行该判决确定的给付义务。 另查明：2020年10月22日，绿谷食品公司以快递形式向龚庆发出解除合同的通知，因收件人拒收快递被退回。2021年1月4日，绿谷食品公司的法定代表人丁伯文以微信形式向龚庆发出解除合同的通知，2021年1月10日，龚庆回复称“丁伯文先生：首先你无权以公司名义解除已经生效的买卖合同，公司已经转让给我方……” 再查明：绿谷食品公司成立于2005年12月28日，从事速冻食品加工、销售；预包装食品、散装食品销售；光伏发电及电力销售，公司住所地安徽省怀宁县××镇47号，即绿谷食品公司实际经营的厂房所在地，绿谷食品公司院内有门牌号为“××街道南街45号”的一栋两层楼房和一栋三层楼房，案涉合同成立时，其中的两层楼房中部分用于办公，部分用于出租，以上厂房及两栋楼房均未办理不动产权登记，其占用的土地使用权权属案外第三人，绿谷食品公司对面还有门牌号为“××街道南街46”三层楼房，其所有权归属丁伯文。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见，案件争议焦点是：1、原告诉讼主体资格是否适格；2、案涉标的物的范围以及原告是否存在违约行为；3、原告是否享有合同解除权，案涉《厂房及设备整体转让合同》是否已经解除；4、如果案涉合同解除，原告主张的占有使用费是否有法律依据，原告是否应退回已支付的履行保证金、是否应支付与合同转让标的不相符的分期转让款及资金占用期间的利息。 关于争议焦点一，案涉合同没有关于股权转让的相关约定，且根据合同“……乙方经营期间可以无偿使用甲方的商标和销售渠道，并且甲方保证一切生产、经营、销售、运输等证照齐全，不会给乙方造成非法生产经营的责任……”等约定，案涉合同性质也不属于公司股权转让，而是绿谷食品公司对其公司资产的处分，其作为案涉合同一方当事人，诉讼主体资格适格。 关于争议焦点二，根据案涉合同第一条、第六条的约定以及原告的当庭陈述，案涉标的物应为门牌号为“××街街道南街47号”范围内的绿谷食品公司的厂房、生产经营设备、光伏太阳能发电设备等，以及门牌号为“××街街道南街45号”的一栋两层楼房。至于门牌号为“××街街道南街45号”的三层楼房，因合同成立时，其并非绿谷食品公司办公楼，根据合同约定，其不属于本案的交付标的物。尽管绿谷食品公司对上述应交付的厂房及楼房未取得不动产权证，但并不因此而影响合同的效力，且根据合同第七条“甲方承诺乙方生产和办公经营区域无产权部分设施和土地以及建筑可长期使用……”的约定，龚庆知晓绿谷食品公司未取得不动产权证的相应事实，并在合同第二条约定“在乙方未支付完转让款前，产权暂时不作变更……”，现龚庆以此为由，认为绿谷食品公司未取得不动产权证，存在不能对待给付的现实危险而中止支付转让款，不仅违背诚实信用的原则，且理由不够充分，本院不予支持。据此，绿谷食品公司交付厨房、监控室、生产车间、生产设备、一楼办公楼等，即已按合同约定履行了主要交付义务，其行为未构成根本性违约。 关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定的是分期付款买卖合同中买受人迟延支付分期价款时的合同解除，龚庆按月支付了六个月的转让款及保证金后，迟延支付的分期转让款及保证金，虽未达到合同全部价款的五分之一，但经人民法院依法判决，龚庆仍未履行生效裁判文书确定的给付义务，其是以自己的行为表明不履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，绿谷食品公司享有合同的法定解除权，合同自通知到达对方时解除。2021年1月4日，绿谷食品公司通过双方往来微信向龚庆发出解除合同的通知，后龚庆予以回复，应视为通知于2021年1月4日到达对方，合同自此解除。 关于争议焦点四，分期付款买卖合同解除的，出卖人可以要求买受人支付标的物的使用费，双方对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定，故绿谷食品公司向龚庆主张2020年2月至2020年11月期间厂房设备等标的物的占用使用费，其合理部分本院予以支持，结合交付使用的标的物范围、当地同类标的物租金以及双方合同的履行情况，本院酌定占有使用费为每月15000元，共计150000元；其主张返还占用使用的厂房、设备、办公楼及其他财产的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。龚庆抗辩认为保证金性质不同于转让款，且相对方未全部交付标的物，要求退还已支付的履行保证金，与合同转让标的不相符的分期转让款及资金占用期间的利息，但根据案涉合同第六条“……由于乙方经营不善，无法履行合同，乙方向甲方前期所交的款项，甲方不予退还，如果乙方经营达到10年，甲方须退还押金并中止合同，甲方收回公司所有资产”的约定，其抗辩理由不成立，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百六十七条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十九条第二款的规定，判决如下： 一、原告安庆市绿谷食品有限公司与被告龚庆签订的《厂房及设备整体转让合同》于2021年1月4日解除。 二、被告龚庆自本判决生效后五日内向原告安庆市绿谷食品有限公司返还其占用的厨房、监控室、生产车间及生产设备、一楼办公楼。 三、被告龚庆自本判决生效后五日内向原告安庆市绿谷食品有限公司支付2020年2月至2020年11月期间的厂房设备等使用费共计150000元。 四、驳回原告安庆市绿谷食品有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，依法减半收取计2900元，由安庆市绿谷食品有限公司负担1450元，由龚庆负担1450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  陈义怀 二〇二一年四月十三日 书记员  王 尹