辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0111民初222号原告（执行案外人）:王连任，男，1963年4月7日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告（申请执行人）：姜炘，男，1970年3月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙晔，辽宁睿金律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳顺德置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处关沟村佳园路6号。法定代表人：马万阁，该公司经理。被告（被执行人）：何洪波，男，1978年1月11日出生，满族，住沈阳市浑南区。第三人：沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处胜利村村民委员会关沟合作社。住所地沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处佳园路。原告王连任与被告姜炘、沈阳顺德置业有限公司（以下简称顺德置业）、何洪波、第三人沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处胜利村村民委员会关沟合作社（以下简称关沟合作社）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月26日作出（2019）辽0111民初205号民事裁定书，宣判后原告王连任不服提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年1月16日作出（2020）辽01民终287号民事裁定书，撤销本院（2019）辽0111民初205号民事裁定并指令我院审理，本院于2021年1月7日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王连任、被告姜炘的诉讼代理人孙晔到庭参加诉讼。被告顺德置业、何洪波经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王连任向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告与沈阳顺德置业有限公司、何洪波签订的楼房买卖协议合法有效，依法确认沈阳市苏家屯区佳地新城4号楼1-3-1、1-4-1号两处房屋归原告所有；2.请求法院终止对位于沈阳市苏家屯区两处房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；3.本案的诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由：被告何洪波系被告顺德公司的实际经营者及产权人。2015年2月11日，原告购买了被告顺德公司名下位于沈阳市苏家屯区佳地新城4号楼1-3-1、1-4-1号两处房屋，面积分别为138.9平方米，购房款分别为347250元。被告顺德公司授权何洪波与原告签订了《购楼协议书》。原告于2015年2月11日将购楼款交付给何洪波，何洪波向原告出具两份收据。签订购楼协议书时为4号楼1-5-1、1-6-1，但是在2015年5月7日之后，由于地名办要求，以上两户楼号变更为4号楼1-3-1、1-4-1，有顺德公司出具证明一份。2018年12月18日辽宁市葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民再103号民事判决书判决沈阳市苏家屯区佳地新城4号楼1-3-1、1-4-1号楼房具有合法权益。另顺德公司将沈阳市苏家屯区佳地新城4号楼1-3-1、1-4-1号楼房交付给原告，原告办理了实际入住手续并交付了物业费。原告是涉案房屋的实际房主，已经交付了全部房款，并且原告于2016年3月21日、2017年3月21日、2018年3月21日交纳了物业费用，而沈阳市苏家屯区人民法院在执行（2018）辽0111执615号民事裁定书过程中将原告的两处房屋查封。原告提出了异议，沈阳市苏家屯区人民法院作出（2018）辽0111执异171号执行裁定书驳回了原告的异议要求。原告作为实际房主，对沈阳市苏家屯区佳地新城4号楼1-3-1、1-4-1号两处房屋具有合法权益，能够排除法院的强制执行。被告姜炘辩称，一、原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除法院的执行。1、原告签订《房屋买卖协议》无效。《土地管理法》第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”《房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，顺德置业建设涉案房屋未取得土地使用权，也未取得任何建设审批手续，属于侵占土地、违法建设的行为，涉案房屋属于违法建筑，法律禁止转让，原告签订的《房屋买卖协议》因违反法律法规的强制性规定而无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据上述法律规定，顺德置业至今未取得商品房预售许可证，因此，原告签订的《房屋买卖协议》无效。2、原告不属于涉案房屋的权利人，其权利亦不具有合法性，不能排除法院强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。案涉房屋的建设未取得土地使用权和任何审批手续，原告与顺德置业签订的房屋买卖协议为无效合同，根据上述法律规定，原告不符合法定的权利人标准，不是涉案房屋的权利人，原告对涉案房屋不享有任何合法权利，其权利亦不具有合法性，不能排除法院强制执行。3、原告不符合排除执行的法定情形，不能排除法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”顺德置业至今未取得涉案房屋的土地使用权、建设等审批手续，系违法建筑，原告签订的《房屋买卖协议》为无效合同，并且原告并未实际居住使用，原告不能提供证据，证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，原告也不能证明其已经实际支付全部价款，因此根据上述法律规定，原告不符法定排除执行的情形，不能排除法院的强制执行。二、原告不享有案涉房屋的物权，原告确权的请求应当驳回。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《房屋登记办法》第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。”最高法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）》“21条.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”根据上述法律规定，案涉房屋系未依法取得规划许可、施工许可等建造的房屋，属于违法建筑，原告与何洪波、顺德置业签订的房屋买卖协议无效，不符合法律规定的房屋登记的条件，更不具备物权的基础要件，因此，原告对涉案房屋不享有物权权利，对于原告确认涉案房屋权利归属的诉请，法院应当予以驳回。被告顺德置业未答辩。被告何洪波未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2016年1月21日，申请执行人（债权人）姜炘与被执行人（债务人）沈阳顺德置业有限公司、被执行人（保证人）何洪波签订《还款协议书》，三方约定，债务人沈阳顺德置业有限公司应返还债权人姜炘购房定金200万元并支付20万元赔偿金，保证人何洪波对上述债务提供连带保证责任。2016年2月1日，该《还款协议书》经中华人民共和国辽宁省沈阳市第一公证处公证赋予强制执行效力（（2016）沈一证经字第2号）。2016年4月11日，中华人民共和国辽宁省沈阳市第一公证处出具《执行证书》（（2016）沈一证执字第1号），载明申请执行人姜炘可持《执行证书》及《还款协议公证书》向有管辖权的人民法院申请强制执行。2018年3月20日，申请执行人姜炘向本院申请强制执行上述经过公证的债权文书，本院依法立案执行，案号为（2018）辽0111执615号。2018年10月11日，本院作出（2018）辽0111执615号民事裁定书，裁定查封沈阳顺德置业有限公司位于沈阳市苏家屯区关沟社区佳地新城1号楼411、412、413、431、432、2号楼121、131、132、142、161、181、191、192、4号楼121、131、132、141、142、151、161、3号楼153、163、173、183、193、212、221、263、291、313、341。2011年3月16日，沈阳市苏家屯区办事处关沟合作社与被执行人何洪波签订《建村民住宅楼协议》，约定由何洪波建设关沟合作社的园区楼座共计9个，建成后由关沟合作社分配给村民。本案涉案房屋包含在上述建设项目中，由沈阳顺德置业有限公司开发建设，但是其未取得商品房预售许可等证明。案涉房屋地址为沈阳市苏家屯区关沟社区佳地新城4号楼1-3-1、1-4-1号楼房。原告王连任在何洪波处分别以347250元的价格购买了4号楼1-3-1、1-4-1号楼房。2015年2月11日王连任与顺德置业签订购楼协议书，负责人何洪波签字，同时关世良作为见证人在该购楼协议书上签字，王连任将房款694500元给付给何洪波，2015年2月11日何洪波向王连任出具收据一份。顺德置业向原告交付了案涉房屋，原告自2015年2在该房屋居住至今。本院认为，本案的争议焦点为是否应停止执行位于沈阳市苏家屯区楼房。本案中，原告合法取得案涉房屋并于2015年2月占有使用至今，而姜炘与沈阳顺德置业有限公司、何洪波签订《还款协议书》的时间为2016年1月21日，我院查封案涉房屋的时间为2018年10月11日。姜炘与沈阳顺德置业有限公司、何洪波的金钱债权发生在后，原告在法院查封之前已签订房屋买卖协议、交付购房款，并实际占有案涉不动产，占有作为实现所有权的一种形态，应优于金钱债权，且原告未办理过户登记并非其自身原因造成，故对于原告请求法院终止对位于沈阳市苏家屯区房屋的强制执行的诉讼请求，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八、第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市苏家屯区房屋；二、驳回原告王连任的其他诉讼请求。案件受理费12080元，由被告沈阳顺德置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。本院（2018）辽0111执异171号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  王洪敏人民陪审员  马小平人民陪审员  赵 静二〇二一年七月五日法官助理王菲书记员李雯