山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初11702号 原告：陈琳，男，1987年8月18日生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：青岛松华光电有限公司，住所地青岛胶州市朱诸路**。统一社会信用代码：91370281599026361H。 法定代表人：薛松。 被告：薛松，男，1986年12月25日生，汉族，住胶州市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：钟金秋，山东海康律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：李鑫，山东海康律师事务所律师。 原告陈琳诉被告青岛松华光电有限公司、薛松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日进行证据交换，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告陈琳、被告青岛松华光电有限公司、薛松的共同委托诉讼代理人钟金秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告一于2020年9月24日签订的《厂房租赁合同》；2、请求判令两被告返还原告租金16万元；3、判令两被告支付赔偿原告损失24300元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年9月24日，原告与被告一签订了《厂房租赁合同》，约定被告一将其使用的位于胶州市朱诸路777号的厂房出租给原告使用，原告随即按照合同约定将16万元租金汇入被告二账户。被告一系一人有限公司，被告二系被告一股东。原告于2020年10月21日将设备自大连搬迁至上述租赁地点，该厂房没有供水系统，无法供给生产用水，下水也没有通道，并且原告用于办公的二楼喝三楼办公室均存在漏水、渗水问题。原告生产急需用水，按照合同约定，原告可以从2020年10月1日开始正常使用厂房，因为厂房存在种种问题，原告提出问题后被告怠于履行相应义务，被告的违约行为导致《厂房租赁合同》无法实现合同目的，原告只得在有限的时间内重新寻找厂房。另外被告故意隐瞒厂房紧挨目的这一客观事实，原告考察厂房之初，被告故意将厂房后窗遮挡隐瞒，原告的行为违反了诚信原则。 被告青岛松华光电有限公司（以下简称松华公司）辩称：原告所诉与事实不符，被告租赁给原告的厂房完全符合合同约定，合同完全可以继续履行，被告的厂房不存在原告所述的无法供给用水，无供水系统问题，被告厂房没有紧挨墓地，距离墓地还有十几米的距离，中间隔了一条公路，双方签订的租赁合同中并没有约定被告厂房附近不能有墓地，原告在租赁涉案厂房之前，已对房屋内部及周边环境进行考察，考察完毕后才开始租赁，原告所说的解除合同的原因，是为了掩盖原告因自身经营出现问题，而要求违法解除合同的事实，故请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。 被告薛松辩称：薛松系被告公司的股东，与涉案合同无关，租赁合同的事实是发生于原告与松华光电之间，原告无权查封被告薛松的个人账户，对给薛松造成的损失，薛松保留诉权。 原告在证据交换时提交如下证据：证据一，合同原件一份，证明原告与被告于2020年9月24日正式签订合同，合同表明2020年10月1日-2020年10月31日为免租期（装修），从2020年11月1日起开始计算房租；证据二，转账凭证原件一份，证明原告向薛松付款15万元；证据三，与薛松之间对话录音一份（出示手机，未提交文字版），证明10月24日录音1、被告承认刻意隐瞒厂区有坟墓的事实；2、在录音3分20秒处薛松承认无自来水；3、录音4分50秒处被告同意退房租，但没有日期，一直拿没有日期，没有具体退还时间说事，5分50秒处重复退款没有日期，不积极解决问题，被告也认可自己有错；10月26日录音，在录音1分35秒处原告正式给被告薛松本人《解除房屋租赁函》；证据四，视频一份（出示手机），证明厂区紧挨着墓地；证据五，聊天记录截图打印件一份（出示手机），证明被告厂房无供水，排水不畅（排不到主管道），环评和验收不行，严重漏水，厂区紧挨一排坟墓；证据六，照片打印件五张（出示手机），证明玻璃上故意遮挡，房屋有漏水。 被告松华公司质证意见为：对证据一，合同真实性没有异议，对证明事项有异议，双方在订立合同之初就房屋租赁事宜已进行多次协商，原告于2020年7月底即联系被告要求租赁涉案厂房，并要求被告预留该厂房，故自2020年8月至双方正式开始租赁之前，被告即将厂房控制，并拒绝了其他客户的租赁需求，免租期的确定是为了原告可以长期稳定的使用该厂房，但现在被告违约要求解除合同，被告认为免租期原告也应依法支付租金；对证据二，真实性无异议；对证据三，对录音真实性庭后核实，且原告未提交书面文字版，下次庭审时质证；对证据四，庭后核实，下次说明；对证据五，真实性无异议，但原告提交的聊天记录内容不完整，被告下次庭审时提交完整版，该聊天记录内容证明不了被告无法供水的事实，聊天记录所说的用水不畅是因为供水总阀关闭所致，原告不了解该情况所以需要被告开通供水总阀，并不是无法供水，被告的供水无任何问题，法庭可以现场查看；对证据六，庭后落实是否是现场的位置，下次说明。10.24录音，真实性无异议，证明事项有异议，录音不完整，且原告是有目的的对被告进行引导，未录音的部分是原告与被告协商在扣除被告损失后将剩余租金退给原告，但该段通话内容原告并未录音，原告提交的录音是从后半段谈话开始，该录音中原告与被告是就合同解除问题及租赁退还问题进行协商，仅是一个协商的过程，并未达成最后的一致意见，在录音中被告薛松也反复强调，其为原告租赁房屋做了防水排水、自来水开通等改造，而录音中原告也认可了以上的改造是原告要求被告所做的，原告的原话为“你这漏雨防水不做，没有自来水谁能干？”从整个录音中可以看出原告要求解除合同的根本原因是因为涉案房屋后面有坟的问题，并不是原告诉状中所述的不能供水、漏雨等问题，而涉案房屋后面有坟，原告在租赁之前已经进行多次看场，完全熟悉周边环境，涉案合同的解除是因为原告违约进行解除，本案中被告并无任何过错。 原告在庭审时补充质证意见为：10.26录音，真实性无异议，证明事项有异议，从录音内容中看出原告多次对被告进行恐吓，包括原告自己所述“我定期安排人天天来报道我就说这就跟个坟圈一样，你永远也租不出去，你来一个租客我就来弄一下你，我天天找人来将横幅拉在你店门口”原告通过以上恐吓内容一直在逼迫被告退还其房租，被告无违约行为。证据四，真实性无异议，但是涉案房屋并没有紧挨坟地，房屋与房屋之间还相隔一段距离，且原告在租赁房屋之前已经知道该情况，被告并没有任何隐瞒。证据六，照片真实性无异议，证明事项有异议，漏水部位很轻微只是墙皮有点脱落，早已经修复完毕且是在走廊区域并不影响房屋使用，原告在聊天记录中也称这都是小问题，不影响房屋使用，对遮挡照片的真实性无异议，但从照片中看出并不是完全遮挡，仅是遮挡一部分，从窗户中完全可以看到房屋后面的情况，且窗户膜的作用是因为没有窗帘为保护个人隐私所贴，并不是像原告所述的用于隐瞒，若用于隐瞒应将窗户全部遮掩。 被告薛松质证意见为：个人与本案发生纠纷无关，其余同答辩意见。 原告在庭审时提交以下证据：证据七，转账截图打印件，证明：从大连搬至胶州的搬运费用，从胶州搬至黄岛的搬运费用。 被告质证意见为：真实性无异议，证明事项有异议，以上证据证明不了原告因涉案搬迁所花费的费用，且本案是因原告违法解除合同所致，退一步讲即使原告搬迁花费了一定的费用，也应由原告自担与被告无关。 被告在庭审时提交以下证据：证据一：被告薛松与原告陈琳聊天记录一份、原告搬离后现场照片四份，证明1、原告与被告就房屋租赁事宜进行了多次沟通，原告也多次到租赁场地现场查看（聊天记录中原告分别于2020年8月23日，8月26日，8月28日、9月23日多次到租赁现场查看，查看无异议符合原告要求后，原告才给被告缴纳押金1万元；2、涉案租赁合同版本由原告提供，合同中并非就租赁房屋周边不得有坟地等作出约定；3、涉案房屋的排水、防水、整修花坛等工程都是受原告指派专为原告所做，聊天记录可以证明。4、原告突然解除合同并同时搬离涉案房屋，没有按照合同约定提前通知被告，且因原告野蛮搬离厂房给被告厂房造成较大损害，原告铺设的地坪漆地面被大面积留下划痕，建筑物也被相应损害。证据二：证明及《房屋租赁合同》一份，证明青岛尚美国际贸易有限公司自2018年承租被告房屋使用至今一直正常用水，没有断水停水现象，原告所陈述的无法供水不属实。证据三：租赁房屋现场用水视频两份，证明涉案租赁房屋正常供水，水压稳定，不存在原告所述的无法供水的情况。证据四：《青岛松华光电厂区维修改造合同》一份，收据复印件两份、发票一份、照片三份，证明原告按被告要求先后改造了排水系统、防水保温及花坛绿化、外挂楼体装饰、动力电改造等多项工程，共计花费工程款55700元。证据五：青岛松华光电有限公司给水管线施工预算书一份及自来水管道现场施工照片2份，证明原告安装及敷设自来水管道共计花费工程款21491.31元，自来水已开通完毕。证据四五按照被告要求改造施工的费用共计77191.31元。 原告质证意见为：证据一，真实性认可，8月28日、9月23日主要是过去协商房租事宜。证明事项第2条无异议，第3条不符合事实，没有任何证据证明是原告要求被告排水、防水、整修花坛。第4条不予认可，已经提前以发函的方式告知被告解除合同，并约定日期办理，没有任何证据证明原告搬离厂房给被告造成巨大损害。证据二，不认可，从聊天记录显示的确被告的井水用水不畅的事实。证据三，不认可。证据四，不认可，被告改造的排水系统、防水保温及花坛绿化、外挂楼体装饰、动力电改造等多项工程没有任何证据证明是原告要求被告所做的。证据五，没有任何证据证明是原告要求被告所做的，是我们来签合同的时候，被告告诉我们自来水马上就能通。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下： 被告松华公司（甲方）与原告陈琳（乙方）于2020年9月24日签订《厂房租赁合同》，合同约定甲方将位于胶州市朱诸路777号的厂房租赁给乙方使用，租赁面积1600平方米，租赁期限三年，自2020年11月1日起至2023年10月31日止。租赁物的免租期为壹个月，从2020年10月1日起至2020年10月30日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。租金第一年为16万元，第二年和第三年为17万元。原告陈琳和被告松华公司的法定代表人薛松在落款处签字捺印。 原告陈琳于2020年9月8日向被告薛松转账1万元，于2020年9月26日向被告薛松转账15万元。 原告提交2020年10月24日与被告薛松的通话录音，其中提到：陈琳：你都知道殡仪馆那个事，你知道我很在意，你当时告诉我马上就搬。薛松：你来的时候，你来知道有殡仪馆，是吧？陈琳：对，你是不是跟我说，你说殡仪馆马上搬到哪个地方。薛松：对。陈琳：你说这个没多少人了，然后是朝另一个方向，不朝这面。薛松：再说你在这也看不见啊。陈琳：你知道我忌讳，那你为什么不告诉我墙根地下由一排坟墓，你为什么不说？你不是隐瞒是什么？不是坑我是什么？我说的还过分吗？今天咱们换位思考，我站在你的角度，各种思考，行，我的损失我不要了，你只把属于我的房租返给我，不就行了嘛，很简单，我觉得我够用了，我觉得咱们为了这点钱都能做到。薛松：你说你现在的问题就是要退房租，我也没说不退。…薛松：这个钱我肯定给你，但是呢这个日期你不能逼得这么紧，错也不全在我身上，也不说绝对的，对不对，你不是自己也过来考察了吗。 原告提交2020年10月26日与薛松的通话录音一份，本院对该证据的真实性予以确认。 原告提交视频一份（出示手机），证明厂区紧挨着墓地；聊天记录截图打印件一份（出示手机），证明被告厂房无供水，排水不畅（排不到主管道），环评和验收不行，严重漏水，厂区紧挨一排坟墓；照片打印件五张（出示手机），证明玻璃上故意遮挡，房屋有漏水。本院对上述证据的真实性予以确认。 原告提交转账截图打印件五张，原告未提交证据证明系因本案支出的费用，故本院对该组证据不予采信。 被告提交被告薛松与原告陈琳聊天记录一宗、原告搬离后现场照片四份，本院对该组证据的真实性予以确认。 原告提交2020年12月14日青岛尚美国际贸易有限公司出具的《证明》一份，载明“兹证明我公司于2018年开始租赁青岛松华光电有限公司厂房使用至今，厂房面积约一千平方米，我公司试用期间用水正常，有固定水源，一直未出现过停水、断水的现象，特此证明。”及与案外人青岛尚美国际贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，因案外人未到庭说明相关情况，本院对该证据不予采信。 被告提交租赁房屋现场用水视频两份，无法看出系在本案涉案房屋中拍摄，本院对该视频不予采信。 被告提交《青岛松华光电厂区维修改造合同》一份，收据复印件两份、发票一份、照片三份，证明原告按被告要求先后改造了排水系统、防水保温及花坛绿化、外挂楼体装饰、动力电改造等多项工程，共计花费工程款55700元。本院对该组证据的真实性予以确认。 被告提交青岛松华光电有限公司给水管线施工预算书一份及自来水管道现场施工照片2份，证明原告安装及敷设自来水管道共计花费工程款21491.31元。本院对该组证据的真实性予以确认。 本院于2020年12月22日到青岛松华光电有限公司进行现场勘察并制作笔录。载明？看下原告诉讼的分地在哪里？被告：在办公楼东侧。？原告，这栋楼做何使用？原告：二楼宿舍，三楼办公。？看一下排水。被告：指向排水的位置说这些都是今年刚做的，因为原告从事调料加工。？被告，你们之前没有防水吗？被告：之前也有，但是我们排水量小，这是专门从厂房通出去的。？被告，这是排到哪里去的？被告：院墙外侧的一个废弃的角落。？被告，没有蓄水的地方，能顺利排水吗？被告：如果后期排水量大，我们回再挖一个大水池，已经和村里协商好了。？原告，哪里漏水？原告：二楼的走廊上方。被告：漏水的原因是下雨忘记关窗户，导致漏水。？被告，哪里做的防水？被告：整个厂房上方和办公楼上方。？被告，现在有自来水吗？原告：当时他告诉我过段时间通自来水，井水有时不稳定。被告：隔壁三年一直用的井水。？自来水是原告要求的吗？原告：不是。被告：是他要求的。？被告，自来水的发票现在有吗？被告：现在钱没交上，交上钱，立马就能通水了。？被告，是否还有其他？被告：还专门给他装了动力电表。？原告你来过几次？原告：第一次来看厂房，第二次看价格，第三次签合同，定什么时候交接，本来说10月1号来，后来有事10月20几号来的，发现了坟地这个问题，另外，关于被告刚才说的排水问题，我们食品行业需要环保部门测评，不可能他们说怎么弄就怎么弄。？原告同意被告扣3万元，被告有何意见？被告：返还原告8万元，可以一次性给付，返还10万元，分两次年后给付。原告：不同意。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。原告向被告松华公司支付了第一年租金，松华公司应按合同约定向原告交付租赁房屋，但被告松华公司在庭审中不能举证证明房屋已交付，故原告主张解除上述合同，本院予以支持。原告主张松华公司返还租金15万元，考虑到被告松华公司为向原告交付房屋所做出的改造和修葺，酌情减少返还的租金3万元，且原告在本院组织现场勘察时亦表示同意，故被告松华公司应返还原告租金13万元。 原告主张违约赔偿金24300元，不能证明对方系无正当理由终止合同，故对违约金主张本院不予支持。 关于被告薛松是否应当承担责任。因薛松系被告松华公司的法定代表人，对于其个人财产是独立于公司财产未提交证据证明，根据《中华人民共和国合同法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故被告薛松应对被告松华公司的欠款承担连带付款责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、解除原告陈琳与被告青岛松华光电有限公司于2020年9月24日签订的《厂房租赁合同》； 二、被告青岛松华光电有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈琳租金13万元； 三、驳回原告陈琳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3896元，适用简易程序减半收取1948元，保全费1442元，共计3390元，由原告负担999元，由被告青岛松华光电有限公司负担2391元，于本判决生效之日起十日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 王晓晖 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 庞振宇 书 记 员 张 焜