河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初3622号原告：任必新，男，1995年8月9日，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：范文涛，河南合祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国庆，河南合祥律师事务所律师。被告：河南联立房地产开发有限公司，住所地：沁阳市沁园办事处袁屯村。法定代表人：王为光，系公司总经理。委托诉讼代理人：韩伟，该公司员工。委托诉讼代理人：梁凤琳，该公司员工。原告任必新诉被告河南联立房地产开发有限公司（以下简称联立公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告任必新的委托诉讼代理人范文涛、被告联立公司的委托诉讼代理人韩伟、梁凤琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任必新向本院提出诉讼请求：1、判令被告按原、被告签订的《商品房房屋合同》的约定继续向原告履行交房义务；2、判令被告支付逾期交房违约金（违约金每日按照已付房款的万分之一计算，从2014年3月31日起计算至实际交房日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月24日，原告任必新到被告联立公司开发的福海花园项目销售中心购买9号楼1单元502号房，双方签订了购房协议，在协议中约定：房屋总金额为238342元整，交房日期应当在2014年3月31日前，乙方逾期付款责任为从应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，向甲方支付逾期应付款按日万分之一的违约金，甲方逾期交房的违约责任为从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。协议签订后，原告任必新于2013年5月24日缴纳房款200000元，于2013年5月30日缴纳房款28342元，加上5月18日已经缴纳的10000元定金，总计238342元，原告已履行付款义务。为商品房买卖合同备案需要，2013年11月14日，原、被告双方签订商品房买卖合同（备案编号：FHHY-016），在合同中约定：房屋总金额为238342元整，一次性付款，交房日期为在2014年3月30日前，××逾期付款责任为从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款日万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约责任为从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房款万分之零点一的违约金。原告已经按照合同约定如数按期履行了缴纳购房款义务。截至起诉之日止，由于被告的原因，被告仍未向原告交付房屋，严重损害原告权益。综上所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同成立生效，双方应当按照合同的约定履行合同权利义务，被告未能按照合同约定交付房屋，损害原告权益。现提起诉讼，请依法支持诉讼请求。被告联立公司辩称，1、原河南联立公司为问题楼盘，已烂尾无法交付业主，由沁阳市政府引入征云集团开发征云领秀城，由原股东及担保人担保承担原有债务及债务引起的新债务。2、根据沁阳市政府杨市长对问题楼盘的批文，原福海花园因烂尾已无法向原39户交房，经沁阳市沁园办事处向市政府申报对问题楼盘福海花园遗留问题进行批示，由住建局、规划局、房管局等单位将原福海花园（现征云小区）程序办理相关手续，彻底解决该项目遗留问题。3、原告要求支付逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。根据民法总则的规定，2018年以前诉讼时效为二年，原告与被告签订商品房买卖合同是2013年，交房是2014年3月，原告要求支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，现河南联立房地产有限公司不应承担违约责任，但根据沁阳市政府的协商及股权转让协议，我方同意继续向原告履行交房义务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方进行了庭审质证，原告任必新提交的证据有：证据1、2013年8月3日购房协议复印件，拟证明：1、2013年5月24日，原告任必新到被告联立公司开发的福海花园项目销售中心购买9号楼1单元502号房；2、房屋总金额为238342元，交房日期应当在2014年3月31日前；3、乙方逾期付款责任为从应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，向甲方支付逾期应付款日万分之一的违约金，甲方逾期交房的违约责任为从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。证据2：房款收据，拟证明：1、原告任必新于2013年5月18日缴纳房款10000元、2013年5月24日缴纳房款200000元、2013年5月30日缴纳房款28342元，已履行付款义务。证据3：商品房买卖合同一份，拟证明：1、为备案需要，原、被告于2013年11月14日签订商品房买卖合同（备案编号：FHHY-016）。2、房屋总金额为238342元；3、交房日期变更为在2014年3月30日前；4、××逾期付款责任为从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款日万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约责任为从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房款万分之零点一的违约金。被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认。被告提交的证据有：1、股权转让协议书，拟证明我方于2017年才接手原福海花园烂尾楼盘。2、河南省地名变更申报表，变更时间是2018年5月15日，由原福海花园变更为征云小区。3、沁阳市沁园办事处文件沁园办（2019）78号，证明属于问题楼盘，政府协调，我们对39户原业主继续履行交付；4、河南省企业投资项目备案证明，证明福海花园已经变更为征云小区，我们也在继续解决问题楼盘；5、2019年8月13日向原告邮寄的告知函，通知其来办理相关手续，证明我方接手问题楼盘后，一直在履行39户业主的责任。原告对被告提交的证据质证后认为，对证据1股权转让协议书，因原告非股权转让协议当事人，无法判断该证据的真实性，但该证据证明了福海花园（征云领秀城）开发商均为河南联立房地产开发有限公司。对证据2-4真实性无异议，该证据恰恰证明了原告购买房屋为河南联立房地产开发有限公司开发楼盘，仅仅是项目名称由福海花园变更为征云小区，但开发主体一直是河南联立房地产开发有限公司。对证据5真实性无异议，该证据证明了原、被告之间存在房屋买卖合同。本院审查认为，被告提交的证据客观、真实，与本案事实具有关联性，本院予以确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年5月24日，原告任必新（乙方）与被告联立公司（甲方）签订购房协议，约定原告任必新以238342元的价格购买被告联立公司开发的福海花园9号楼1单元502号房，协议约定付款方式为一次性全款238342元，交房日期为2014年3月31日前。合同还约定乙方逾期付款责任为从应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，向甲方支付逾期应付款日万分之一的违约金，甲方逾期交房的违约责任为从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。协议签订当日，原告任必新向被告交纳购房款200000元，同年5月30日交纳购房款28342元，加上5月18日已交纳的定金10000元，原告在2013年5月30日前已向被告全额支付了购房款238342元。2013年11月14日，原告任必新（××）与被告联立公司（出卖人）又签订商品房买卖合同一份，该合同中关于房屋坐落位置、购房款数额、支付方式等内容与购房协议一致。该合同第七条××逾期付款的违约责任约定，××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）⑴逾期180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付预期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过130日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过160日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起130日内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之零点一的违约金。同年11月25日，原被告签订的上述商品房买卖合同在沁阳市房地产管理局进行了备案登记，备案号为FHHY-016。合同约定的房屋交付期限届满后，被告联立公司未依约向原告任必新交付房屋。2019年8月初，被告向原告邮寄告知函一份，要求原告于8月12日前确认房屋情况，后双方为逾期交房违约金问题产生争议，原告遂向本院提起诉讼。此为本案事实。另查明：联立公司开发的福海花园项目在建设五栋楼房合计140套房源，并在销售39套房源后，因项目资金链断裂无法继续开发销售，长期处于烂尾状态。根据被告联立公司提交的股权转让协议载明，李小艳、韩士刚（甲方、转让方）与王为辉、王为灿（乙方、受让方）、河南联立房地产开发有限公司（丙方、目标公司）、秦东红、沁阳市建发置业有限公司（丁方、担保方）、河南征云置业有限公司（戊方、担保方）于2017年11月14日签订股权转让协议一份，约定因乙方王为辉、王为灿有意投资开发河南联立房地产开发有限公司福海花园房地产项目，由甲方李小艳、韩士刚受让河南联立房地产开发有限公司100%股权后再转让给乙方王为辉、王为灿。该协议第二条“河南联立房地产开发有限公司股权转让条件、价格”3、甲方承担本协议签订前河南联立房地产开发有限公司名下全部各类债务（含签订后因甲、丙方过错形成的新债务），乙方承担本协议签订前联立公司所欠的税费4227840元……。协议第四条“双方的权利义务”（二）乙方的权利与义务2、负责尚未完工的五栋住宅楼后续工程及销售工作，承担今后福海花园房地产开发项目开发、建设、销售过程中的质量、安全、伤亡、债权、债务以及违法、违规的全部责任。3、妥善安排39户业主的住宅。该39户业主未交房款4692504.8元，由受让方收取，补齐房款后给予安排房源，原业主选定的房源不得变更。原告任必新系39户业主之一。协议签订后，2018年5月，经被告联立公司申请，原福海花园更名为征云小区（征云领秀城）。本院认为：一、关于合同效力及违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告任必新与被告联立公司先于2013年5月24日签订购房协议，后又于同年11月14日再次签订商品房买卖合同，双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。原告任必新在购房协议签订后已按约定向被告支付了全额购房款，履行了合同义务。而被告联立公司未按约向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任。原告现要求被告按照双方签订的商品房买卖合同约定向其履行交房义务，被告表示同意向，本院予以确认；二、关于逾期交房违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，因被告联立公司未按合同约定于2014年3月30日前向原告交付房屋，故应自合同约定的最后交付期限的第二天即2014年3月31日起至实际交房之日止，以原告任必新已付购房款238342元为基数，按照按日万分之零点一的标准向原告任必新支付逾期交房违约金。原告以合同约定的逾期付款违约金标准为按日万分之一，并依照前述法律规定，主张逾期交房的违约金标准亦应按照按日万分之一计算。对此本院认为，本案商品房买卖合同系原、被告协商订立，系双方真实意思表示，对原、被告均具有约束力。且原告并未提供证据证明约定的逾期交房违约金低于给其造成的实际损失，故原告请求增加违约金，按照按日万分之一的标准计算理由不足，本院不予支持。关于被告辩解原告违约金请求超过诉讼时效问题。经查，本案原告在被告违约后，通过信访等方式一直在主张权利，并未超过诉讼时效。被告该辩解理由不足，本院不予采纳。综上，被告联立公司应向原告任必新履行交房义务，并支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决如下：一、被告河南联立房地产开发有限公司应于2020年3月30日前向原告任必新交付原福海花园9号楼1单元502号房屋。二、被告河南联立房地产开发有限公司应自2014年3月31日起至实际交房之日止，以购房款238342元为基数，按照按日万分之零点一的标准向原告任必新支付逾期交房违约金。三、驳回原告任必新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2798元，原告任必新负担450元，被告河南联立房地产开发有限公司负担2348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  李翠霞二〇一九年十二月十三日书记员  司萌芽