襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0606民初5081号原告：甲公司。住所：襄阳市。法定代表人：蔺某某，该公司董事长。委托代理人：罗锋、王丹青，湖北联帮律师事务所律师。被告：乙公司。住所：襄阳市。法定代表人：赵某某，该公司董事长兼总经理。委托代理人：张某某，男，1964年2月20日出生，汉族，住湖北省襄阳市。委托代理人：田伟，湖北胜和律师事务所律师。原告甲公司（以下简称甲公司）与被告乙公司（以下简称乙公司）房屋买卖合同纠纷一案，甲公司于2019年1月11日向本院起诉，本院立案后，被告乙公司提出管辖权异议认为本案应当由襄阳市高新技术产业开发区人民法院管辖，本院于2019年2月14日作出(2019)鄂0606民初417号民事裁定书，裁定将本案移送襄阳市高新技术产业开发区人民法院审理，襄阳市中级人民法院于2019年5月29日作出（2019）鄂06民辖13号民事裁定书，认为本院将本案移送襄阳市高新技术产业开发区人民法院管辖错误，裁定本案由本院审理。本院于2019年7月25日重新立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告甲公司的委托代理人罗锋、王丹青，被告乙公司的委托代理人张某某、田伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告甲公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的位于汉江北路·××路丙第2#一单元2-1-24-1号、第2#一单元2-1-24-2号、第2#二单元2-2-24-2号三套房屋的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还已付的购房款2651724元，并从2013年12月14日起至款项全部付清之日止，按日向原告支付以2651724元为基数万分之五的违约赔偿金（暂计算至2019年8月28日为2761771元）（暂共计5413495元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月29日。原、被告签订七份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于汉江北路·××路丙第2#一单元2-1-24-1号、第2#一单元2-1-24-2号、第2#一单元2-1-24-3号、第2#一单元2-1-17A-1号、第2#二单元2-2-24-1号、第2#二单元2-2-24-2号、第2#二单元2-2-24-3号七套房屋。后经最高人民法院（2018）最高法民再50号民事判决书认定七份商品房买卖合同属有效合同，并判决被告向原告交付第2#一单元2-1-24-3、第2#一单元2-1-17A-1、第2#二单元2-2-24-1、第2#二单元2-2-24-3四套房屋，支付违约金等。而第2#一单元2-1-24-1号、第2#一单元2-1-24-2号、第2#二单元2-2-24-2号三套房屋，因被告又与他人签订买卖合同，并办理了网签或过户，致使原、被告签订的《商品房买卖合同》无法履行，原告无法取得房屋，已构成违约。故原告有权依据（2018）最高法民再50号民事判决书及《商品房买卖合同》的约定，要求解除合同，返还已付购房款，要求被告承担违约责任。被告乙公司辩称：1、本案所涉《商品房买卖合同》是为履行《四方抵债协议书》而签订的“以物抵债”协议，并非单纯的房屋买卖合同。甲公司从来也没有按照该合同履行支付“金钱”购房款的义务，乙公司也从未收到过甲公司照此合同支付的“金钱”购房款，本案当事人之间并不存在真是的商品房买卖合同关系。2、本案所涉商品房所抵之债，属“预估债务”，债务履行期限尚未届满，因此，该《商品房买卖合同》不具有法律效力。最高人民法院《第八次全国民商事审判工作会议纪要》（商事部分）第四十七条规定：“债权人与债务人在债务履行期届满前所作出以物抵债的约定，应参照《物权法》关于禁止流抵、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力”。据此规定，本案所涉《商品房买卖合同》因所抵之债履行期限尚未届满，而不具有法律效力。合同解除的前提条件是该合同依法成立并生效，本案所涉《商品房买卖合同》因其本来就不具有法律效力，所以甲公司所诉解除合同、返还已付购房款、违约赔偿的诉讼请求依法不能成立。3、在本案以物抵债协议不具有法律效力且未履行的情况下，因原债权债务关系并未消灭，根据最高人民法院的相关规定，甲公司可依据原债权债务关系向原债务人主张权利，所以本案以物抵债协议不具有效力，甲公司的债权并不会产生不可逆转的损失，综上，原告的诉讼请求，因不符合法律规定和最高人民法院《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定，请依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：2010年11月9日，丁有限公司（以下简称丁公司）与戊有限公司（以下简称戊公司）签订《商品混凝土供销合作合同》一份，合同约定，丁公司为戊公司建设施工的乙·丙培训中心项目供应混凝土，双方对混凝土的种类、价格、数量及质量标准、供需双方的权利义务和违约责任进行了约定。同日，丁公司与戊公司又签订《商品混凝土供销合作补充协议》一份，协议主要内容为，双方就《商品混凝土供销合作合同》中谈定的各种预拌混凝土的价格做出调整，并依此补充协议约定的价格作为结算的基础依据；原合同中混凝土的价目表同时废除；原合同中的其它条款均有效；备注：2、P6(即膨胀剂）每立方米加10元，细石每立方米加10元；3、泵送费为：汽车泵20元/立方米，地泵12元/立方米；5、如果市场因素变化双方可另行协商解决。两份合同相对比，该补充协议中约定的各种型号混凝土的价格均较原合同价格下调了10元/立方米。2010年12月12日，戊公司乙丙项目部向丁公司出具《工作联系函》一份，内容为“贵公司提出砼原材料中的水泥近期价格出现波动，我项目部考虑当前水泥市场价格确实上浮的实际情况，经研究决定，同意从2012年12月12日起，对我们项目部所使用的砼品种，在原合同单价的基础上，给予一定幅度上调，上调单价经双方进一步协商后确定，望贵公司及时反馈信息并确保我方的生产需要。12月12日以前的砼单价另行商定”。2012年12月25日，乙公司（甲方）与戊公司（乙方）共同向丁公司出具了《关于商砼采购结算事宜补充说明》一份，内容为“因考虑施工方垫资有一定困难，为进一步保证乙丙项目的工程质量和工期任务，经甲乙双方友好协商，丁公司供应乙丙商砼的采购和结算按戊公司丙项目部与丁公司签订的合同内容全部转由乙公司直接对丁公司进行结算”。2012年12月1日，戌有限公司（以下简称戌公司）与丁公司签订《汽车专卖合同》一份，主要内容为，戌公司向丁公司出售19台混凝土搅拌运输车，单价345000元，总价款为6555000元。合同签订后，戌公司依约履行了交付义务，丁公司未支付混凝土运输车款。戌公司系甲公司全资子公司，2012年12月5日，甲公司委托兵工财务有限责任公司向戌公司发放委托贷款20000000元。2012年12月27日，甲公司（甲方）、戌公司（乙方）、丁公司（丙方）、乙公司（丁方）签订四方协议一份，内容为“丁方在汉江北路、××路路段投资建设，房屋已基本建成。丙方为丁方公司的投资建设项目供应混凝土，丁方至今尚欠丙方货款约6443122元（具体数额由丙、丁双方最后确定，双方多退少补)。丙方于2012年12月1日购买乙方混凝土搅拌运输车19台，至今尚欠乙方货款6555000元。乙方系甲方的债务人。现甲、乙、丙、丁四方当事人就债权债务的抵偿问题达成如下协议：一、丁方以其建设的房产七套（具体位置面积等详细内容见商品房买卖合同)，作价6443122元抵偿所欠丙方混凝土款；丙方以该七套房产作价6443122元抵偿所欠乙方搅拌车货款；乙方以该七套房产作价6443122元抵偿所欠甲方债务；甲方相应扣减乙方所欠的债务6443122元，丁方最后以作价6443122元的七套房产抵卖给甲方。二、丙方向乙方补齐购车款的差额部分111878元。除此之外，丙方不再向乙方支付其他款项，双方的债权债务结清。三、因甲方向丁方认抵买了6443122元的房产，丙方相应冲减丁方的预估债务6443122元（此数额的确定，最终以丙、丁双方结算时确定，双方多退少补）。四、丁方必须向甲方出具购房发票，并与甲方签订商品房买卖合同，严格履行商品房买卖合同所约定的义务。五、乙、丙方之间的权利义务关系同时受到双方签订的汽车买卖合同的约束。六、本协议的有效期至各方义务全部履行完毕之日止。七、本协议自四方当事人签章后与商品房买卖合同同时生效”。2012年12月29日，甲公司与乙公司签订商品房买卖合同七份，合同约定，乙公司将其开发的位于湖北省××市××区汉江北路、××路襄阳乙丙第2#一单元2-1-24-1、2-1-24-2、2—1-24-3、2-1-17A-1,第2#二单元2-2-24-1、2-2-24-2、2-2-24-3共计七套房屋出售给甲公司。同时，双方对付款方式、期限和房产交付的期限、逾期交房的违约责任及房屋产权登记事项进行了约定，其中商品房买卖合同第八条约定，乙公司应在2013年12月13日前将房屋交付甲公司；合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2013年1月13日，乙公司向甲公司出具了收据七份，内容为“今收到甲公司款（此联不做财务做账依据)”，七份收据金额共计6443122元。已经支付的价款为：第2#一单元2-1-17A-1价款为918346元,第2#一单元2-1-24-3价款为946648元，第2#二单元2-2-24-1价款为958930元，第2#二单元2-2-24-3价款为967474元，第2#一单元2-1-24-1价款为955192元、第2#一单元2-1-24-2价款为842654元，第2#二单元2-2-24-2价款为853878元。2017年11月10日，被告乙公司分别与张某、郭某签订商品房买卖合同，将第2#一单元2-1-24-1号房屋卖给张某，将第2#一单元2-1-24-2号、第2#二单元2-2-24-2号房屋卖给郭某，并办理了网签或过户登记。另查明，2011年4月25日至2012年4月24日期间，戊公司分十笔向丁公司预付混凝土款合计3800000元。2015年3月24日，丁公司与乙公司对丙项目部综合楼、住宅楼、地下室所用混凝土规格型号及数量进行了核对，双方确认所用混凝土总量为31982.7立方米，但未对价款进行结算。同时，双方对泵送混凝土数量也进行了确认，其中，通过汽泵方式传送混凝土为10050.5立方米，地泵方式传送混凝土为10586立方米，总量合计为20636.5立方米。同时查明，2010年4月26日、27日,因丁公司不能及时疏通堵塞和供应混凝土导致停工，戊公司向丁公司出具《工作联系函》二份，通知丁公司从其所供混凝土款中扣除8000元。2015年3月25日，丁公司与乙公司共同确认，乙公司自购的混凝土膨胀剂数量为237.92吨，金额为297162.08元；丁公司应负担2011年3月17日至2011年11月21日期间的施工管理费用（领用供料、水电费、误工费用）合计62418.16元。丁公司与乙公司并未签订丙二期工程混凝土供销合同。还查明，襄阳·乙丙与丙为同一项目。本案争议焦点为：1、四方抵账协议是否生效，2、《商品房买卖合同》是否生效。对本案争议焦点，最高人民法院在（2018）最高法民再50号民事判决书中已认定，四方抵账协议涉及多方当事人间多个债权债务关系清偿安排，是各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，并不以协议约定的房屋物权转移登记为生效要件，应认定四方协议已生效。乙公司与甲公司之间的商品房买卖合同并非约定房屋归债权人所有，该买卖合同并非以物抵债合同，其效力也不受债务履行期限是否届满的限制。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即使房屋物权未完成转移登记，亦不影响商品房买卖合同的效力，因此,应认定商品房买卖合同已经生效。本院认为，原告甲公司与被告乙公司于2012年12月29日签订的《商品房买卖合同》及甲公司、戌公司、丁公司、乙公司于2012年12月27日签订四方协议被最高人民法院（2018）最高法民再50号民事判决书认定已经生效，并判决乙公司于判决生效后十日内向甲公司交付位于汉江北路·××路丙第2#一单元2-1-17A-1,第2#一单元2-1-24-3，第2#二单元2-2-24-1，第2#二单元2-2-24-3四套房屋，从2013年12月14日起至实际交付之日止，按日向甲公司支付该四套房屋已交付房价款万分之五的违约金，协助甲公司办理房屋产权和土地使用权证。并在判决书中明确载明甲公司可就第2#一单元2-1-24-1号、第2#一单元2-1-24-2号、第2#二单元2-2-24-2号三套房屋另行起诉。本院必须参照最高人民法院（2018）最高法民再50号民事判决书执行，故被告乙公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的第2#一单元2-1-24-1号、第2#一单元2-1-24-2号、第2#二单元2-2-24-2号三套房屋,因被告又与他人签订买卖合同，并办理了网签或过户登记，导致合同中这三套房屋的买卖目的不能实现，故原告甲公司请求解除此三套房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。原告甲公司要求解除合同，而非继续履行合同，故其请求被告从2013年12月14日起至款项全部付清之日止，按日向原告支付以2651724元为基数万分之五的违约赔偿金的请求，本院不予支持。应当按照双方约定的购房款的1%支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告甲公司与被告乙公司于2012年12月29日签订的位于襄阳市汉江北路·中原西路丙第2#一单元2-1-24-1号、第2#一单元2-1-24-2号、第2#二单元2-2-24-2号三套房屋的《商品房买卖合同》；二、被告乙公司于本判决生效后十日内向原告甲公司返还已支付的购房款人民币2651724元，并支付违约金人民币26517.24元；三、驳回原告甲公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47031元，诉讼保全费5000元，合计52031元，由原告甲公司负担24455元，被告乙公司负担27576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈志明人民陪审员  帅启顺人民陪审员  陈小玲二〇二〇年五月十四日书 记 员  王 静