安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终56号 上诉人（原审原告、执行案外人）：丁春凤，女，1970年1月1日出生，汉族，住安徽省固镇县。 委托诉讼代理人：周波，安徽周波律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：马列华，男，1970年7月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：张珍维，安徽明钰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：安徽淮宇置业有限公司，住所地安徽省固镇县，统一社会信用代码913403235649766311。 法定代表人：付玉国，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：付建军，男，1973年9月14日出生，汉族，住安徽省固镇县。 上诉人丁春凤因与被上诉人马列华、安徽淮宇置业有限公司（下称淮宇公司）、付建军案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁春凤及其委托诉讼代理人周波，被上诉人马列华及其委托诉讼代理人张珍维到庭参加诉讼，被上诉人淮宇公司、付建军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁春凤上诉请求：1.撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初1736号民事判决。2.依法改判支持丁春凤一审的全部诉讼请求。事实和理由： 一、一审判决部分事实认定错误。（一）丁春凤对一审判决认定2016年11月29日安徽省蚌埠市蚌山区人民法院做出（2016）皖0303民初3402号民事裁定书查封了涉案房屋有异议。在整个一审庭审中，除了该份裁定书外，未见任何查封的相关材料，未见到当事人的送达回证，更未见到张贴查封公告的照片，并且房屋买卖双方淮宇公司、付建军以及丁春凤均不知道涉案房屋被查封的事实。在2016年9月13日，涉案房屋交付给丁春凤后，丁春凤一直在使用该房屋，从未见到查封公告，因此该裁定书未生效，该次查封（如有）不具有法律效力，对于丁春凤买卖涉案商品房的效力不产生影响，不足以影响其主张权利。在丁春凤于2019年11月14日得知涉案房屋被查封后，便及时提出了执行异议，因丁春凤已经足额缴纳购房款且实际占用房屋，足以阻却执行。如果丁春凤于2016年1知道涉案房屋被查封，定会询问情况，当然也会配合法院缴纳余款，以便取得房屋，绝不可能让自己辛辛苦苦的血汗钱打水漂。因此，丁春凤认为，一审法院（2016）皖0323民初3402号民事裁定书并没有生效，一审法院仅凭该裁定书便认定该院执行局进行了查封是不当的，也由此导致适用法律错误。（二）关于购房款支付问题。丁春凤、淮宇公司、付建军、徐某在2016年9月13日签订《商品房买卖合同》时，三方已经就购房款的支付达成协议，由丁春凤先支付33万元，余款从淮宇公司欠徐某的款项中抵扣，且该款已被淮宇公司使用，仅仅是在2017年4月19日在办理房产证时具体予以落实，因此，购房款在2016年9月13日时已经付清，而不是一审认定的未全款支付。 二、一审法院认为丁春凤没有按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定交纳全部房款，或者也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的观点是错误的。如上所述，丁春凤在法院查封之前，已经付清了购房款。其次，由于淮宇公司否认知道被查封的事实，以及丁春凤自2016年9月13日接收房屋后从未见到查封公告，更没有任何法院要求丁春凤将剩余价款交付执行，因此，一审法院以未交纳全部房款或也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行为由驳回丁春凤的诉讼请求是错误的。 三、丁春凤的诉讼请求应当得到支持。丁春凤购买涉案商铺后，虽然没有办理产权变更登记，但是，其已依合同支付全部价款并占有涉案房屋至今。为此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，丁春凤取得涉案商铺后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且丁春凤在本案中并无过错，故，人民法院不得查封该财产。丁春凤购买行为足以阻却执行。丁春凤与淮宇公司于2016年9月13日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，淮宇公司应当协助丁春凤办理产权变更登记。丁春凤的诉讼请求符合法律规定，应予支持。 综上所述，丁春凤认为，一审判决部分事实认定错误，导致适用法律不当，为此特提起上诉，望判如所请。 马列华辩称：一、丁春凤关于涉案房产查封没有公示对其不产生效力的理由，没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条规定，对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。本案中，一审法院于2016年11月29日向固镇县不动产登记中心发出了协助执行通知书查封涉案房产，已经按照法定方式进行了查封公示。人民法院认为必要时可以张贴查封公告或封条，但是否张贴查封公告或封条不影响涉案房产已经查封公示的事实，也不影响人民法院查封的法律效力。丁春凤以人民法院没有张贴查封公告或封条为由，主张涉案房产查封对其不产生效力的理由，于法无据。二、关于丁春凤付清房款时间问题，丁春凤辩称其在查封之前已经付清房款的理由不符合事实。丁春凤曾向一审法院执行局提出执行异议申请，其在执行异议申请书中明确陈述了其付清剩余房款40万元的时间是2017年4月19日。该院驳回其执行异议申请后，丁春凤提起执行异议之诉。在一审庭审中，丁春凤当庭陈述付清剩余40万元购房款的时间为2017年4月19日，淮宇公司作为开发商，当庭也对此予以了确认。丁春凤在上诉状中，辩称已经于2016年9月13日付清了全部购房款，又在上诉状中辩称因法院没有在2016年11月29日张贴封条，导致其错过了将剩余购房款支付给法院执行的时机，其上诉状内容前后矛盾。丁春凤辩称在2016年9月13日已经付清全部购房款，但其并未提交73万元收据或发票，而仅仅提交了一张33万元收据。相反，丁春凤提交73万元付款发票所载明的时间是2017年4月20日。综上，根据民法禁止反言原则，不能仅依据徐某的证言就推翻丁春凤、淮宇公司一审陈述和收据、发票等书面证据。因此，丁春凤辩称其在查封之前已经付清购房款的理由无事实依据。综上，请求二审法院依法驳回丁春凤的上诉，维持一审判决。 淮宇公司、付建军未到庭，也未提交书面答辩意见。 丁春凤向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对丁春凤购买的坐落在安徽省固镇县商铺（产权证号：固房地权证城关镇字第××号）的强制执行，并解除对上述门面房的查封；2.判决确认丁春凤与淮宇公司于2016年9月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认坐落在安徽省固镇县商铺（产权证号：固房地权镇城关镇字第××号）归丁春凤所有；3.判决淮宇公司协助和配合丁春凤办理坐落在安徽省固镇县商铺（产权证号：固房地权证城关镇第**）商业用房的产权变更登记；4.本案诉讼费用由马列华、淮宇公司、付建军承担。 一审法院认定事实：2016年9月13日，丁春凤与淮宇公司签订《商品房买卖合同》，购买淮宇公司名下位于安徽省固镇县商铺（房产证号：固房地权证城关镇字第××号），约定房屋总价73万元整，小区暂定名为东方雅苑，买受人购买的商品房为现房，房屋用途为商铺，付款方式为本合同签订时一次性付清总房款柒拾叁万元整，该合同第十八条约定，买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。2016年9月13日，丁春凤向淮宇公司支付现金20万元，2016年9月14日丁春凤向淮宇公司转账13万元，淮宇公司2016年9月13日向丁春凤出具编号0063368收据一张，载明收到丁春凤房款33万元，收款方式为现金。2017年4月19日，丁春凤与淮宇公司又签订一份《商品房买卖合同》，内容同2016年9月13日双方签订的《商品房买卖合同》。2017年4月20日，淮宇公司向丁春凤出具房屋全款73万元安徽增值税普通发票一张。案涉的位于安徽省固镇县商铺（房产证号：固房地权证城关镇字第××号）一直登记在淮宇公司名下，未办理产权变更登记手续。 另查明，丁春凤称，2017年4月19日，丁春凤从徐某与淮宇置业的借款差额中抵扣40万元，交清了下欠淮宇公司的剩余房款40万元，庭审中，付建军、淮宇公司以及证人徐某对此均给予了认可。 再查明，2016年11月29日，该院作出（2016）皖0303民初3402号民事裁定书，依法查封了淮宇公司名下位于安徽省固镇县商铺（房产证号：固房地权证城关镇字第××号），查封期限为三年。后马列华依据生效的（2016）皖0303民初3402号民事判决书申请执行淮宇公司、付建军、张治、蚌埠市晟华电器有限公司，该院已立案执行。该院在执行过程中，于2019年11月14日依据（2017）皖0303执477号之四执行裁定书，续行查封了淮宇公司名下位于安徽省固镇县商铺（房产证号：固房地权证城关镇字第××号），查封期限为三年。丁春凤遂以案外人名义向该院提出执行异议申请，2020年4月16日，该院作出（2020）皖0303执异12号裁定书，驳回了丁春凤的异议申请。丁春凤不服，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，争议的焦点为：一是本案适用的法律依据应当是《执行异议复议规定》第二十八条还是第二十九条；二是丁春凤对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。该院分析评判如下： 关于本案适用的法律依据应当是《执行异议复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。这两条规定的适用条件是有明显区别的。第二十八条是在买受人的购房款已全额支付、房屋已移交占有等实体合同义务已经履行完毕，仅未办理过户登记手续的情形下，对买受人实体权利的认可和保护，故而对买受的标的物是否为商品房，以及该房屋是否为买受人唯一住房均未作特别要求。而第二十九条系为了保证买受人的生存权、居住权，对仅履行了部分合同义务（付款超过50%即可，也不要求房屋实际交付）的买受人的特殊保护，因此附加了买受的标的物系“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”以及买受人所购商品房系“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的限制条件。本案中，案涉《商品房买卖合同》第三条中约定，该商品房的用途为商铺，第十八条约定，买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。由此可知，案涉房屋用途为商铺，而商铺具有投资属性，不属于上述规定第二十九条保护的范畴，所以本案适用的法律依据应当是《执行异议复议规定》第二十八条。 关于丁春凤对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，买受人必须符合上述四个要件，才享有排除申请执行人对案涉不动产强制执行的权利。本案中，《商品房买卖合同》约定的付款方式为合同签订时一次性付清总房款柒拾叁万元整，在案涉房屋被查封之前，丁春凤并未向淮宇公司一次性付清房款，而只是支付房款33万元，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，丁春凤作为买受人对案涉房产的异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项情形，丁春凤对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对丁春凤要求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求，该院不予支持；本案系案外人提起的执行异议之诉，对丁春凤其他诉求中，其与淮宇公司的房屋买卖纠纷，该院不予评判，当事人可另行主张。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回丁春凤的诉讼请求。案件受理费80元（已预交），由丁春凤负担。 二审中，淮宇公司、付建军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。 马列华向本院提交如下证据：安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初3402号民事裁定书、协助执行通知书（回执）复印件各一份。拟证明：安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2016年11月11日作出（2016）皖0303民初3402号民事裁定，查封了案涉房产，并于2016年11月29日向固镇县不动产登记中心发出协助执行通知书，办理了案涉房产的查封登记。 丁春凤质证意见：对该两份证据的真实性无法当庭确认，也不能证明该裁定书向当事人进行了送达，达不到其证明目的。 丁春凤向本院申请了证人徐某出庭作证。徐某证称：“丁春凤购买案涉房屋时，我在场，购房款除33万元外，剩余部分从付建军欠我的款项中抵扣”。拟证明：丁春凤于2016年9月13日购买案涉房屋时，除了支付33万元现金外，购房余款已从徐某处交付，丁春凤签订案涉商品房买卖合同时已经支付了全部购房款，且房屋已经交付。虽然淮宇公司于2017年4月19日才出具发票，但房屋买卖及交付已于2016年9月完成。 马列华质证意见：对证人证言的真实性有异议。该证言与其一审证言相矛盾。按照一般常理，如果2016年9月能够付清购房款，那么淮宇公司应当于当月向丁春凤出具73万元而不是33万元的收据。证人关于债务抵销的证言，没有书面协议予以确认，故该证人证言达不到其证明目的。 本院在二审中依法调取了下列证据：1.（2016）皖0303民初3402号协助执行通知书（回执）；2.（2016）皖0303民初3402号送达回证；3.（2016）皖0303民初3402号民事裁定书。该3份证据分别载明：一审法院于2016年11月11日作出（2016）皖0303民初3402号民事裁定，并于当日向马列华、淮宇公司、付建军送达并签收；一审法院于2016年11月29日向固镇县不动产登记中心发出协助执行通知书，该登记中心于当日办理查封登记，查封期限为3年（自起至2019年11月28日止）。 丁春凤质证意见：对上述证据的来源无异议；对于送达回证，不能确认为付建军签字；送达回证载明的案号是“3420号”，而不是“3402号”，对裁定书生效有异议。 马列华质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，能够证明案涉房产在2016年11月29日已经被实际查封，送达回证案号是笔误，记载的案由及当事人与本案诉争执行案件一致。 为进一步查明案件事实，本院在庭审后再次依法通知付建军到庭接受询问，并就上述证据的调查情况向付建军进行了说明，听取其意见。付建军对本院调取的上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，其认可送达回证中受送达人一栏的签名“付建军”是其本人所书写。 结合双方当事人的举证质证意见，本院认证如下：马列华提交的民事裁定书、协助执行通知书，与本院依法调取的相应证据一致，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。关于徐某的证言，马列华对其真实性有异议。经查，徐某向一审法院提交了《证明》一份，载明：淮宇公司总计向徐某借款588万元，扣除抵销给丁春凤购房款40万元，故徐某起诉淮宇公司548万元（附调解书）。徐某在本案二审庭审作证时确认该《证明》系其本人出具，但其在回答审判人员相关询问时称，案涉七张总计588万元的借（欠）条系其从安徽省固镇县人民法院（2017）皖0323民初1678号卷宗内调取的，其中的两张各150万元的借条是同一笔款项。如据其所言，则不难看出，该借（欠）条所能证明的债权（债务）总额实际只有438万元，这与其出具的《证明》载明的内容相互矛盾，且其并未作出合理解释，故本院对该证人证言不予认定。关于本院调取的送达回证，丁春凤虽对其有异议，但经本院查明，付建军已确认系其本人签收民事裁定书。至于送达回证中载明的案号显系笔误所致，并不影响民事裁定书的送达效力。 马列华对一审查明的事实无异议。丁春凤对“2016年11月29日，本院作出（2016）皖0303民初3402号民事裁定书，依法查封了安徽淮宇置业有限公司名下位于安徽省固镇县商铺（房产证号：固房地权证城关镇字第××号），查封期限为三年”一节有异议，其在一审中未见到民事裁定书的送达和公示材料；对一审查明的其余事实无异议。本院对一审查明的双方当事人均无异议的事实予以确认，对有异议的事实认定如下：根据前已认定的民事裁定书、送达回证、协助执行通知书等证据可以看出，一审法院于2016年11月11日作出（2016）皖0303民初3402号民事裁定书，并于当日向淮宇公司、付建军送达；2016年11月29日，一审法院向固镇县不动产登记中心发出（2016）皖0303民初3402号协助执行通知书，办理了包括案涉房产在内的共计19套房产的查封登记手续。一审法院对案涉民事裁定书的作出时间认定错误，本院予以纠正。 本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，争议焦点为为丁春凤对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，即丁春凤提出排除执行的异议能否同时满足《执行异议复议规定》第二十八条所规定的四项保护条件且其权利能够排除执行。本案二审中，双方当事人对丁春凤的异议主张是否符合上述规定中的第三项保护条件，即丁春凤是否已支付全部价款的事实有争议，本院结合各方当事人的诉辩主张，根据本案一、二审查明的事实和相关法律规定，综合评析如下： 一、关于一审法院查封的行为是否具有公示效力的问题 《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行)》第四十一条规定，对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理单位发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以加贴封条或张贴公告的方式查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。 案涉房产已于2016年11月29日因马列华与淮宇公司、付建军等债权转让合同纠纷一案，被一审法院查封（下称第一次查封）；2019年11月14日，该院又对案涉房产续行查封。本院认为，一审法院向固镇县不动产登记中心发出协助执行通知书的行为，即是向不动产登记机构办理不动产查封登记、限制不动产交易的公示行为，具有法定的公示效力，张贴封条或者公告与否，并不影响不动产查封登记的公示效力。因此，丁春凤主张本案第一次查封没有张贴封条或者公告，不具有公示效力，查封裁定书未生效等，是其对相关法律及司法解释的曲解，本院不予支持。 二、关于案涉购房款的支付问题 本案中，虽然丁春凤主张案涉40万元购房尾款系通过其与徐某、淮宇公司三方之间债务抵销的方式予以支付，但从其提供的其中两张各150万元的借条形式外观来看，本院认定该两张借条载明的借款为同一笔款项的事实具有高度可能性，故其提供的证据并不足以证明抵债事实。退一步而言，即便能够认定抵债事实存在，由于案涉房产已于2016年11月29日即被一审法院查封，故丁春凤在此后向淮宇公司支付剩余购房款的行为，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项规定的情形。再退一步来看，即便如丁春凤所言，其直至2017年4月19日申请办理不动产权利证书时才得知案涉房产被查封的事实，那么其在已知案涉房产被查封的情况下，也不应通过抵债的方式再向淮宇公司支付剩余价款，而应当将剩余价款交付一审法院执行。因此，丁春凤的该节上诉理由，与事实不符，于法无据，本院不予采信。 综上所述，丁春凤对案涉房屋的异议主张不能同时满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项保护条件，故其对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，本院已予纠正，但裁定结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11100元，由丁春凤负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  洪增余 审判员  罗正环 审判员  陈二伟 二〇二一年一月二十九日 法官助理马兆云 书记员毛婉月 附本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。