江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1123民初3659号原告：吴某山，男，1981年4月7日出生，汉族，务农，家住江西省玉山县。原告：祝某仙，女，1987年10月15日出生，汉族，务工，户籍地江西省玉山县，现住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市玉山县冰溪街道怀玉山大道东路**国际名都****，统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春某喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告吴某山、祝某仙与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某山、祝某仙、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某山、祝某仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金33,892.98元（暂计至2020年9月30日）；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2,656.19元，两项合计36,549.17元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系夫妻，2017年7月11日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为531238元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。另按（江西高院出台国内首个规范开发商逾期交房、办证纠纷案件审判指引）；应当自2018年12月31日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之一支付违约金至起诉之日（暂计至2020年9月30日，638天），逾期交房违约金合计33892.98元；按照合同规定，自12月31日后180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：531238元×0,5%＝2656.19元。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1.涉案房屋已经于2018年12月10日经过建设、勘查、设计、施工、监理单位联合验收合格，并于2018年12月20日通知原告办理交房手续，因原告自己未办理交房手续，根据合同约定涉案房屋于2019年1月15日正式交付，故逾期交房违约金应该按照合同约定自2018年9月1日起计算至2019年1月15日，以购房款161,238元为基数计算；2.涉案房屋未办理产权证属实，但根据合同约定，逾期办证违约金应以购房首付款161,238元的0.5%计算；3.原告主张按江西高院出台的审判指引计算支付逾期交房违约金没有事实和法律根据，首先涉案合同系原被告双方自愿签订，该审判指引突破了当事人的意思自治且并非法律法规，不能作为定案依据；4.诉讼费应按照法院判决被告应当承担的数额比例承担。本院经审理认定事实如下：2017年7月11日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于江西省上饶市。合同约定:⑴房屋价款为531238元，由原告于合同签订时支付首付款161238元，另37万元在符合银行按揭的条件下办理贷款；⑵被告应当在2018年8月31日前向原告交付经验收合格的房屋。逾期交付的：①逾期不超过60日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金；⑶被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。另还约定了其他条款。合同签订后，原告于合同签订之日向被告支付了购房首付款161238元，在后续办理了银行按揭款。2018年12月20日，被告向原告吴某山发送了《入伙通知书》，告知其定于2019年1月15日为正式入住日，通知其按照通知书约定的时间到国际名都售楼部办理入住手续。因被告未能向原告提供三书一证一表（住房质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工验收合格证、竣工验收备案表），原告拒绝接收房屋。还查明，被告开发的涉案房屋尚未取得《商品房综合竣工备案表》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行义务。现原告已按合同的约定向被告支付了购房款，被告未在合同约定的期限内向原告交付经竣工验收合格的房屋，已构成违约，理应向原告支付逾期交房的违约金。但原告要求按日万分之一支付延期交房的违约金，超出了合同的约定，原告也未提供证据证明合同约定的违约金低于其造成的实际损失，故对超出合同约定的部分不予支持。截至2020年9月30日的逾期交房违约金为：531,238元×761天×0.00,005=20,213.6元。对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，因合同约定的是被告在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而涉案房屋至今尚未实际交付给原告使用，原告对于后置合同义务不存在请求权基础，故本院对于该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴某山、祝某仙支付截至2020年9月30日的逾期交房违约金计人民币20,213.6元；二、驳回原告吴某山、祝某仙的其他诉讼请求。案件受理费714元，减半收取计357元，由原告吴某山、祝某仙负担205元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知书，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  叶丽英二〇二〇年十二月十日法官助理郑建平书记员郑晓