湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0581民初2524号原告：何万丽，女，1970年2月27日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市。委托诉讼代理人：李军，湖北长青律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤劲松，男，1971年5月12日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市，系原告之夫，特别授权代理。被告：湖北宜都农村商业银行股份有限公司，住所地陆城清江大道**。统一社会信用代码91420500MA488XYT9H。法定代表人：陈颂，公司董事长。委托诉讼代理人：曹传强，湖北启方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱其芳，湖北启方律师事务所律师。第三人：宜都市陆城街道解放社区居民委员会，，住所地宜都市陆城街道城乡路**统一社会信用代码55420581735207176E。法定代表人：陈永红，居委会主任。委托诉讼代理人：张华荣，湖北启方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祖喜，湖北启方律师事务所律师。原告何万丽诉被告湖北宜都农村商业银行股份有限公司（以下简称“宜都农商行”）、第三人宜都市陆城街道解放社区居民委员会（以下简称“解放社区居委会”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，由审判员彭拥军担任审判长，与审判员徐万**、刘晶晶组成合议庭，于2020年1月17日、2020年4月30日公开开庭审理。原告何万丽及其委托诉讼代理人李军、汤劲松，被告宜都农商行的委托诉讼代理人曹传强、张祖喜，被告解放社区居委会的委托诉讼代理人张华荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原告对位于清江××××面积1459.7平方米的场地及地上房屋享有优先购买权，并由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2001年5月30日原宜都市陆城信用社与原宜都市陆城街道办事处解放村民委员会签订了标的为325万元的“资产抵偿债务协议书”。2018年3月15日第三人解放社区居委会向被告书面申请赎回上述资产，其中包括原告承租的湖北解放实业集团有限公司贸易公司位于清江××××面积1459.7平方米的场地及地上房屋。2019年2月26日双方签署了《资产转让（回购）协议》。原告承租场地系2001年被告以资产抵偿债务的方式取得。自2004年出租给宜都市住建局用于规范陆城市容市貌管理。原告承租前系他人承租从事商业经营，他人承租期间，对场地进行了平整，重新架设了水电线路，新增房屋及设备等。2014年原告从前任承租人受让租赁后，在保存原公共停车职能的基础上经相关部门同意兴建全自动洗车场及汽车装潢车间，持续租赁至今。原告认为，依据《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利的规定，原告对诉争资产享有同等条件优先购买的权利。被告在转让该资产时没有通知原告，损害了原告的权利，更严重的是第三人解放社区居委会在签订合同后，将原年租金1.5万元提高4倍。原告为了减少损失，同意提高租金后，解放社区居委会又要求在租赁期满后，场地上的原告新增资产归第三人所有，导致双方关系僵持。2019年9月16日第三人解放社区居委会以此为由向宜都市人民法院起诉，要求返还租赁财产并按原租金的5倍支付租金。被告宜都农商行辩称：1.2001年答辩人与第三人签订的资产抵偿协议书和2018年再次签订的资产转让（回购）协议，其实质内容是双方的债权合同关系，财产（房屋、土地）所有权未发生买卖（转移）行为，根据民法通则第七十二条：物权的取得应该依照法律的规定；以及物权法第九条：不动产物权的设立变更、转让和消灭，均依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。本案中财产（土地、房屋）至今未发生转移登记，也就是说未发生所有权的转让行为。针对房屋、土地购买优先权，他的前提条件是出租人（即所有人）将所有权进行了买卖、转移才存在优先权这一说法。本案未发生所有权的买卖行为，优先权的前提不存在，原告诉请的优先权无事实法律依据。2.2010年答辩人与第三人签订的抵偿债务合同，本身是一个无效合同，2018年签订的回购合同对上述合同进行纠正。因为根据民法通则和土地法，土地是不得进行买卖、出租、抵押或其他非法形式的转让的，特别是集体所有制的土地，只能是国家征收或者征用。本案中2010年签订的抵偿协议违反法律禁止性的规定，是无效合同。依照法律关于无效合同规定，答辩人必须无条件将占用第三人的土地返还给第三人，也就是双方签订了赎回合同。对于原来的抵偿关系进行纠正，租赁关系是基于答辩人占有第三人财物（房屋、土地）期间才存在，答辩人必须返还财物，无权占有，租赁关系终止。与本案原告诉请的优先权没有法律上的关联，即原告诉请没有法律依据。3.答辩人占有第三人财物（房屋、土地）将其出租给宜都市城管局，合同至2018年2月28日到期，后来没有签订合同，根据合同法关于租赁合同的规定，租赁期满承租人应当返还租赁物，也就是说答辩人享有权利收回出租物，而无任何其他义务。现在答辩人与原告没有合同关系，且原告承租答辩人占有第三人房屋期间没有取得答辩人同意，答辩人在本案中主体资格不适格，原告的诉请理由不成立。应该驳回原告诉讼请求。第三人解放社区居委会述称：2001年5月30日第三人与本案被告签订资产抵债协议书，抵偿的土地是集体土地，抵偿的资产房屋属于湖北解放实业有限公司，依照土地法及民法通则的规定，第三人与被告签订的抵偿协议是一个无效协议，正是因为前期签订合同无效，双方在2018年3月15日以资产回购协议的形式，第三人将债务偿还给被告，其行为是为了纠正之前签订的抵偿协议，至始至终其土地、房屋均未发生权属转移。原告是与城管局签订的租赁协议，在未发生权属转移、买卖的前提下，其主张的优先权是不复存在的。所以请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证，对无争议的证据和事实，本院予以确认，对有争议的证据，本院认定如下：1.都市集用2002字第1312123、1308046集体土地使用权证，该证据为复印件，虽然两份土地使用权证所涉土地均坐落于宜都市××清江大道附××号，但这两份土地使用权证上载明的地号分别为1312123、1213122，与《资产转让（回购）协议》及土地他项权利证明书上载明的地号不一致，故对该证据本院不予采信。2.2001年5月30日的《资产抵偿协议书》，该证据虽为复印件，但其内容与2019年2月26的《资产转让（回购）协议》相呼应，且合同的签订方即解放社区居委会对该证据真实性无异议，故对该证据本院予以采信。本院经审理查明，1999年2月13日，宜都市陆城农村信用社（原宜都市农村信用社的二级单位，原宜都市农村信用社现已更名为宜都农商行，以下简称“陆城信用社”）、宜都市陆城街道办事处解放村民委员会（现解放社区居委会，以下简称“解放村委会”）、湖北解放实业集团有限公司、宜都市解放实业总公司陆城贸易公司（以下简称“陆城贸易公司”）签订《抵押担保借款合同》一份，约定将位于清江饭店旁（××大道××）宗地的使用权抵押给陆城信用社，并于1999年7月16日办理了抵押登记，抵押期限至2001年7月16日止。2001年5月30日陆城信用社与解放村委会签订了一份《资产抵偿债务协议书》，约定解放村委会用包括陆城清江大道附24号土地一宗在内的三项资产和实际配套设施作价325万元，清偿解放火柴厂、陆城贸易公司和湖北解放实业集团有限公司三家的贷款本息，移交方式为按照平面图（设计施工图）、证件和资产、水电设施移交清单接收，并约定陆城信用社在将资产进行变现处理时，以解放村委会的名义进行操作，解放村委会将积极配合进行宣传并按照解放村在市内的有关优惠政策协助陆城信用社办理产权过户交接手续，视为解放村委会自己出售资产。但之后双方并未将土地使用权登记进行变更，仅将土地交由陆城信用社管理使用，2004年3月1日宜都市农村信用社将土地租赁给宜都市城市管理局，并签订了租赁合同，双方约定，租赁期限为十年（2004年3月1日至2014年2月28日），之后一年一续签，2017年3月1日签订最后一份租赁合同，约定租赁期限为一年（2017年3月1日至2018年2月28日止）。宜都市城市管理局承租该场地后，市政府决定将该场地改建为停车场。2005年9月20日宜都市城市管理局与案外人王学喜签订《清江路停车场买断经营权协议》一份，协议有效期为三年（2005年12月1日-2008年12月1日），该协议约定乙方（王学喜）兼营洗车汽车美容业务，若需建设必要临时设施，必须先提供方案由甲方（宜都市城市管理局）认可方能建设，不得建设永久建筑，2009年1月6日，宜都市城市管理局收回对该场地的管理权。2011年2月24日宜都市城市管理局与另一案外人陈红签订了《房屋（场地）租赁合同》，将该场地租赁给陈红，约定用途为停车、洗车，租赁期限为2011年2月24日-2013年6月20日。2014年1月2日，原告何万丽通过转让的方式取得了该停车场的经营权。2018年1月22日原告何万丽与宜都市城市管理局签订了《房屋（场地）租赁合同》一份，约定租赁期限为2018年1月21日至2019年1月22日，合同期限届满需要继续租赁的，需提前1个月书面提交申请。2019年2月26日，宜都农商行与解放社区居委会签订《资产转让（回购）协议》一份，约定将包括陆城清江大道附24号集体土地使用权在内的原抵债资产赎回。2019年4月15日宜都市陆城街道办事处解放社区股份合作社通知何万丽于4月18日之前办理续租手续，后双方协商续租事宜未果，解放社区居委会于2019年9月16日向法院起诉要求何万丽返还租赁物并支付占用费。何万丽于2019年10月26日起诉确认其对诉争土地际地上房屋的优先购买权。另查明，诉争标的位于宜都市陆城街办清江大道附24号的土地，地号，地号为1312109面积为1459.7平方米，土地权属性质为集体土地，所有权登记在解放村委会名下，土地使用者为陆城贸易公司，用途为商业用地，土地权属来源为划拨。1999年进行土地估价时，该土地上建有五栋砖木结构平房，2004年宜都市城市管理局承租后将其改建为清江路停车场，建有停车位27个，并建有管理用房及公共厕所各两间，之后案外人王学喜对停车场也进了修缮，到何万丽经营时除了宜都市城市管理局修建的管理用房及公共厕所4间外，还增加了两间铁皮房和一间烤漆房。同时查明，解放村委会于2003年9月18日经宜都市人民政府批准成立了解放社区居委会。陆城贸易公司目前已经歇业。本案的争议焦点为原告何万丽是否享有诉争土地及地上房屋的优先购买权。本院认为，首先，优先权是一项法定权利，须由法律明确授予符合优先权行使条件的权利人，而承租人法定优先购买权仅为房屋的承租人所享有，对房屋以外的其他租赁物，法律并未规定承租人享有优先购买权，本案中租赁物为土地，虽然该土地上附有建筑物，但已经拆除，原告也未提供证据证明之后修建的建筑的合法性，且该土地权属性质为集体土地，所有权无法转让，承租人行使优先购买权的前提也不存在。其次，不动产物权的变更、转让应当依照法律规定登记。2001年5月30日宜都信用社与解放村委会签订的《资产抵偿债务协议书》中虽然约定将案涉土地抵偿给陆城信用社，但是双方并没有对案涉的土地所有权及使用权进行变更、转让登记，虽然陆城信用社与解放村委双方有将案涉土地转让的合意，并将土地实际交付给陆城信用社以“以租代管”的模式进行管理使用，但因未办理变更、转让登记，该土地的所有权、使用权并没有发生转移，2019年2月26日宜都农商行与解放社区居委会签订的《资产转让（回购）协议》确认，在甲方（宜都农商行）管理期间，原集体土地使用权和房屋产权未发生变化，协议生效后办理实物移交，租赁关系变更、水电使用移交及费用分割确认等，也未办理土地所有权、使用权的变更、转移登记。故该土地从2001年至今，所有权并没有发生变化。综上，原告何万丽主张享有清江大道附24号土地及其地上房屋的优先购买权无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中国人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告何万丽的诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元由原告何万丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长  彭拥军审判员  徐万**审判员  刘晶晶二〇二〇年八月七日书记员  邹 清