河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0721民初2387号原告（反诉被告）：郑伟，男，1971年5月22日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：宋铎，河南远恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵鹏，河南远恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：河南印海智谷实业有限公司，住所：新乡县七里营镇107国道与胡韦线交叉口（中原兴业产业园）。法定代表人：季明平，董事长。委托诉讼代理人：杜东沼，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告郑伟诉被告河南印海智谷实业有限公司（以下简称“印海公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依据郑伟的申请，对涉案房产进行了查封。在案件审理过程中，被告印海公司提起了反诉，本院依法受理。本院依法组成合议庭，于2020年4月2日公开开庭合并审理了本案，原、被告及代理人均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告郑伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告印海公司继续履行合同，即协助原告办理原告在被告处购买的位于新乡县××国道与××处××产业××区××、14-2工业厂房所有权证书，2、印海公司赔偿原告损失445.092万元。事实与理由：原、被告于2016年8月22日签订《投资定制协议》，约定原告购买被告开发的中原兴业产业园A区14-1、14-2工业厂房，同日双方又签订补充协议，约定被告为原告预留A19号物业已建成地基部分，该部分在建设之前，原告可以免费使用。定制协议中约定的A14非贷款部分在建筑预售许可证办理后3个工作日内交纳3246680元，其余部分应在4年内付给被告。被告承诺在原告交付定金之日起1个月内办出A14号楼的预售许可证，在办出预售证3个月内办出房产证，否则承担违约责任。2016年8月23日，双方签订《特别条款约定》协议，约定了单价为1900元每平方，预测面积8422平方米，总房款16001800元，贷款800万元，非贷款8001800元。2016年10月19日，原、被告与郑州金秋彩色印务有限公司（以下简称“金秋公司”）、姜永胜签订四方协议，约定金秋公司在新乡平原新区购地款6493360元中的3246680元作为原告购买A14物业的首付款。上述协议签订后，原告积极履行了义务，但被告没有在约定的期限内办理预售证和房产证，也没有通过消防验收，没有解决员工住宿条件，导致原告无法使用该物业，给原告造成了巨大损失。故诉至法院。请求依法支持原告诉讼请求。被告印海公司辩称：一、郑伟既不入驻也不交纳房款，根本违约在先，且双方合同已经于2018年9月20日解除，郑伟起诉要求继续履行合同无事实和法律依据。1、双方签订的定制协议约定，协议签订后，郑伟支付印海公司定金10万元，协议生效，但郑伟至合同解除也未支付定金；2、按照合同，郑伟应在A14号建筑预售许可证办理后3日内交纳非贷款部分3246680元；预售许可证2016年11月23日办出，但郑伟直到2017年2月17日才支付首付款中的282万元，剩余首付款426680元及非贷款部分至合同解除也未付；3、自2018年2月开始，印海公司以多种方式持续通知郑伟网签、入驻及支付房款，但郑伟置若罔闻。印海公司又于2018年6月、7月、9月发函，催促郑伟交款，否则解除合同；4、2018年9月20日，郑伟向印海公司发出律师函，告知双方所签的协议无效，要求印海公司退款。二、郑伟是根本违约方，无权要求赔偿损失。郑伟既不接收案涉物业，也不在具备签订商品房买卖合同条件后办理网签、支付房款，是根本违约方，印海公司有权解除合同并要求郑伟支付违约金。郑伟拒绝履行上述义务的行为与其办证的诉求相互矛盾，其根本违约致使双方合同解除，因此，其损失应由其自身承担。请求驳回郑伟的诉讼请求。印海公司提出反诉请求：1、确认印海公司与郑伟签订的《投资定制协议》及相关补充协议已经于2018年9月20日解除，郑伟赔偿印海公司违约金285424元，2、判令郑伟立即解除对A14-1、A14-2房产的查封并赔偿因错误查封造成的损失暂计10万元（后续损失按实际数额追加）。事实与理由：2016年8月22日，双方签订投资定制协议，约定郑伟购置印海公司开发的中原兴业产业园A区14-1、14-2工业厂房，总价16254460元，协议签订支付10万元定金，协议生效，非贷款部分8124460元、贷款部分813万元，逾期付款超30日，印海公司有权解除协议并要求郑伟按房款的10%支付违约金。同日，双方签订补充协议约定：郑伟应在A14建筑物预售许可证办理后3日内支付非贷款部分3246680元，剩余非贷款部分4777780元在四年内支付，逾期加收欠款部分每日万分之四的违约金。但2016年11月23日A14楼预售证办出后，郑伟只在2017年2月17日支付282万元，其余部分均未支付。印海公司自2018年2月开始多次通知郑伟网签、入驻、支付房款，否则解除合同，但郑伟置若罔闻，且于2018年9月20日向印海公司发函告知印海公司协议无效，要求退款。因此，双方的协议已经于2018年9月20日解除。2019年12月9日，郑伟起诉要求履行合同、查封A14房产，系其隐瞒案件事实、滥用诉权、恶意提起诉讼，应赔偿印海公司的损失。故请求判令支持印海公司的反诉请求。郑伟对反诉辩称：印海公司的反诉无事实依据，应驳回其反诉请求。郑伟、印海公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对郑伟有异议的印海公司的证据即2019年4月15日的通知，本院认为，该证据具有真实性，本院予以采信。依据有效证据，本院可以认定以下案件事实：2016年8月22日，印海公司（甲方）与郑伟（乙方）签订《投资定制协议》（以下简称“定制协议”），协议主要条款有：第一条甲方投资建设坐落于新乡××××国道与胡韦线交汇处的“中原兴业产业园”；乙方定制物业为A区14-1、14-2号楼1-3层；第二条物业预测面积8422平方米，单价1930元每平方米，总房款16254460元；第三条1、双方在签订本协议，乙方向甲方支付定金10万元，协议生效，乙方意向解除的，定金不退还；2、贷款部分813万元，非贷款部分8124460元，非贷款部分需在双方签订协议后10日内交齐，特殊情况双方另行约定；5、自甲方发出的付款通知之日起15天内，如乙方逾期支付任何一期应付款，则甲方可选择解除本协议，并有权要求乙方按该房价款的10%支付违约金；第六条2、乙方未能付清全部房价款的，甲方有权不予交付且不承担任何相关责任；第七条1、该物业封顶后，甲方应及时办理签订《商品房买卖合同》手续，2、双方按本协议项下物业签署的《商品房买卖合同》手续仅作为配合相关行政机关管理用，双方的权利义务均以本协议约定为准；3、该物业具备签订《商品房买卖合同》条件后，甲方书面通知乙方在指定的时间、地点办理签约手续，如乙方不按本条规定配合办理签约手续，甲方有权解除协议，且乙方应向甲方支付本协议总房价10%的违约金。2016年8月22日，双方签订《投资定制协议》的补充协议（以下简称“补充协议”），主要条款有：一、甲方（印海公司）为乙方（郑伟）保留A19号物业已建成地基部分，该物业可根据郑伟实际需要随时开工建设；二、甲方同意乙方在对A19物业进行建设之前免费使用该建筑所占用的面积；三、A19物业已投入成本计100万元；五、乙方在对该地块建设前免费使用，在其对该地块开工建设前，可委托甲方代建也可以自建；七、乙方应在A14号建筑预售证办理后3个工作日内向印海公司交纳《定制协议》中约定的非贷款部分3246680元，剩余非贷款部分4777780元，应在四年内分期支付给甲方，本息最后支付日期为2020年8月23日，贷款借款利率参照当期本区域厂房按揭贷款利率同步执行，若逾期未交纳，则加收欠款部分每日万分之四的违约金；八、甲方承诺在乙方签订定制协议及本协议并支付定金之日起，1个月内办理出A14号楼的预售证，在办理出预售证之日起3个月内办理出A14建筑的房产证，若因甲方责任逾期未办理出A14号建筑房产证，甲方向乙方支付按已付房款每日万分之四的违约金；九、甲方承诺在2016年9月30日前，A14号楼达到除电梯安装工程外的物业交付标准，同时在2016年10月15日前满足乙方员工住宿和用餐条件；十六、甲方负责提供前期员工住宿、餐饮和公共交通工具，临时住宿场所在正式宿舍建成后搬离等。2016年8月23日，印海公司（甲方）和郑伟（乙方）签订《特别条款约定》协议，约定：1、A14号楼预测面积8422平方米，重新约定单价1930元每平方米，总房款16001800元；2、银行贷款部分房价款为800万元，非贷款部分（首付款）房价款为8001800元；3、双方在补充协议第七条中约定的“剩余非贷款部分”的金额变更为4655120元，作为郑伟向印海公司分期支付剩余首付款的总本金。2016年10月19日，金秋公司、郑伟、姜永胜、印海公司签订了一份《四方协议》，约定：金秋公司同意将郑伟、姜永胜以金秋公司名义购置的土地（编号为：平原新区2014-050）退款后的全部款项冲抵郑伟、姜永胜应当交纳的部分首付款，金秋公司、郑伟、姜永胜确认土地总退款金额为6493360元，其中郑伟占3246680元，姜永胜占3246680元，以上金额为郑伟和姜永胜确认的冲抵部分首付款的认定金额，若实际土地退款金额与上述认定的金额不符，则郑伟和姜永胜应当按照以下金额补足（需补足金额具体计算方式：郑伟和姜永胜根据以上认定金额减去实际土地退款金额），在退地款到达共管账户后，3个工作日内郑伟、姜永胜将需补足金额分别转账至印海公司指定账户。金秋公司、郑伟和姜永胜关于退款金额及所占比例认定以本协议为准。2016年11月23日，A14号楼办理了商品房预（销）售许可证。2017年2月17日，金秋公司将564万元付至印海公司账户。印海公司与郑伟均认可其中的282万元为郑伟交纳的房款。2018年3月14日，印海公司工作人员通过微信向郑伟发出通知，要求郑伟接通知后三日内到印海公司签订《商品房买卖合同》（网签）。2018年6月25日，印海公司微信通知郑伟：A14厂房按交房标准已达入驻装修生产条件，要求郑伟于2018年6月30日前办理入园装修入驻手续，并在三日内补交当期应交的款项953360元，逾期未交，将无法入驻，我公司将做他安排，由此产生的一切后果均由郑伟承担。2018年8月5日印海公司向郑伟发出书面通知：因郑伟未按印海公司要求交纳应交房款953360元，也未到园区办理物业交房入住手续，侵害了印海公司的权益，印海公司将行使随时解除双方签订的投资定制协议及补充协议的权利，由此产生的一切后果，均由郑伟承担。2018年9月4日，印海公司再次通知郑伟：要求郑伟于2018年9月8日前到印海公司交纳应交房款953360元，并办理入园手续；如到期仍未交房款及办理入园手续，印海公司将于2018年9月10日前解除双方之间的协议。2018年9月20日，郑伟委托河南远恒律师事务所向印海公司发出了律师函，主要内容有：一、印海公司与郑伟签订的《投资定制协议》及相关补充协议属于无效协议。因为印海公司开发的工业厂房项目至今手续不全、没有竣工验收，根本不具备销售条件，违反了法律的禁止性规定，因此，双方所签订的协议和补充协议无效。二、印海公司在没有通知郑伟的情况下，将协议项下的房屋占有并租给他人使用，郑伟提出异议后，印海公司称该房屋的所有权归印海公司，印海公司有权出租，印海公司以自己的行为表示该公司已不再履行合同。三、印海公司违背承诺没有建设职工宿舍楼，郑伟的企业无法按印海公司律师函的要求进驻。综上，印海公司与郑伟签订的协议属无效协议，且印海公司已撕毁该协议，印海公司应在接到该函后5日内与郑伟协商将收取的款项全部退还并赔偿郑伟的全部损失，否则将通过法律途径解决。2018年12月3日，新乡县住房和城乡规划建设局批准了印海公司A14号楼的竣工验收备案。2019年3月，印海公司工作人员同郑伟妻子联系郑伟公司的搬迁事宜，但未有结果。2019年4月15日，印海公司通过EMS向郑伟发出通知：同意郑伟退款的要求，请郑伟在七日内到园区办理协商退款事宜。该邮件于2019年4月17日被签收。2019年7月9日，印海公司与邢磊签订《商品房买卖合同（预售）》，将案涉的印海智谷A14号厂房1-3层A14号101号出售给了邢磊，并办理了备案登记。之后，印海公司与河南明闻包装材料有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，将案涉的印海智谷A14号厂房1-3层A14号102号出售给了河南明闻包装材料有限公司，并办理了备案登记。本院认为：一、关于双方签订合同的效力问题。2016年8月22日双方签订的定制协议第三条约定：协议签订，郑伟向印海公司支付定金10万元，协议生效。期后双方订立的补充协议等均未再对定金的支付作出约定，也未对定金折抵房款作出约定，庭审中，当事人对双方签订协议的有效性均无异议，因此，可以认定双方在实际上已经对“支付定金10万元协议生效”的条款做出了变更。因此，本院对双方签订的定制协议及其后所签订的补充协议等协议的有效性予以认定。关于双方签订的定制协议及其后的补充协议是否已经解除、及解除协议时间问题。2016年8月22日定制协议签订时，案涉A14号楼尚未办理商品房预售许可证，2016年11月23日，A14号楼办理了预售许可证，A14号楼具备了签订《商品房买卖合同》的条件。期后，印海公司多次通知郑伟，要求郑伟签订《商品房买卖合同》、交纳当期房款，但郑伟均未履行。郑伟在2018年9月20日向印海公司发出律师函，认为双方所签订的协议均无效，要求印海公司退回郑伟已交纳的房款并赔偿损失。郑伟的函件表明其已不愿意履行协议，具有解除协议的明确意思表示。2019年4月15日，印海公司通过EMS向郑伟发出通知，同意郑伟的要求，请郑伟在七日内到园区办理协商退款事宜。郑伟在2019年4月17日签收了邮件。根据上述事实，本院认为：第一、在案涉房产具备签订商品房买卖合同条件时，印海公司多次通知郑伟签订合同、交纳房款，但郑伟均不履行，印海公司可以根据定制协议第七条的约定行使协议解除权，但印海公司没有行使协议解除权。第二、2018年9月20日郑伟向印海公司发出的函件，是郑伟解除协议的意思表示，但郑伟行使协议解除权不符合双方的约定也不符合法律规定，不具有解除协议的效力，只具有请求解除协议的效力。第三、2019年4月15日，印海公司向郑伟发函，同意了郑伟解除协议的要求，请郑伟七日内到园区办理退款。该函件于2019年4月17日向郑伟送达，函件送达后，即发生双方协商一致解除协议的效果。因此，本院认为，双方签订的定制协议及补充协议等，在2019年4月17日已经解除。因郑伟、印海公司之间的定制协议及补充协议等在2019年4月17日已经解除，郑伟要求印海公司继续履行合同、协助郑伟办理A14号楼的厂房所有权证书的请求，及要求印海公司赔偿违约办证损失141.9万元、赔偿案涉厂房外租费用3031920元损失的请求，没有法律依据，本院不予支持。本院在2020年4月2日庭审时向郑伟释明：因印海公司请求确认合同已经解除，如人民法院认定案涉合同已经解除，郑伟是否变更诉讼请求还是保留请求？郑伟表示7日内提交书面意见。但郑伟未在本院规定的时间内提交书面意见（且至今也没有提交），因此，本院对合同解除后的其他问题不作处理，但当事人可以另行主张。印海公司要求确认与郑伟签订的《投资定制协议》及相关补充协议已经于2018年9月20日解除的请求，不符合案件事实，本院不予支持。2017年2月17日，印海公司已收到了郑伟交付的282万元房款，（远超过了补充协议中约定的10万元定金的数额），但没有按补充协议约定的时间办理房产证，也没有按补充协议的约定将物业达到约定的交付标准，没有按约定提供郑伟员工的住宿等条件，这些违约行为也是导致郑伟没有入驻的原因，因此，印海公司要求郑伟赔偿未付定金违约金、首付款违约金、非贷款部分违约金等损失的请求，本院不予支持。印海公司请求判令郑伟立即解除对A14-1、A14-2房产的查封并赔偿损失，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、河南印海智谷实业有限公司与郑伟签订的《投资定制协议》及相关补充协议已于2019年4月17日解除；二、驳回郑伟的诉讼请求；三、驳回河南印海智谷实业有限公司反诉请求。本诉案件受理费42407元，保全费5000元，均由郑伟负担；反诉费3540元，由河南印海智谷实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状8份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  田 伟审 判 员  曾俊道人民陪审员  田泽臣二〇二〇年四月三十日书 记 员  李东飞