湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初4136号原告（反诉被告）：益阳鑫港房地产开发有限公司，住所地益阳市赫山区龙洲路竹山湾**。法定代表人：吴文学。委托诉讼代理人：汤仁和，益阳市高新区正天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：汤田根，男，1971年4月15日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告（反诉原告）：周小葵，女，1975年3月14日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告益阳鑫港房地产开发有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告汤田根、周小葵（反诉原告，以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，两被告于2020年12月17日向本院提起反诉，本院依法予以受理并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤仁和与两被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令两被告归还益阳市沧水铺镇枫树湾组易建华等四个村民宅基地开发房屋第一栋第一单元三楼北属于原告的房屋；2、请求判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告在沧水铺地段进行房地产开发，原告曾将益阳市沧水铺镇枫树湾组易建华等4村民宅基地开发房屋第一栋第一单元三楼北商品房一套卖给两被告，双方于2015年10月8日签订了房屋买卖合同，总价款244866元。事后，两被告一直拖欠购房款76800元不肯给付。原告于2017年2月28日起诉至益阳市赫山区人民法院，要求两被告支付剩余购房款。一审判决后原告不服判决上诉至益阳市中级人民法院。益阳市中级人民法院发回一审法院重审，重审判决结果为房屋买卖合同无效。依据相关法律规定，合同无效的处理方式为各自归还取得的财物和金钱，因此原告要求两被告归还房屋，如有装修，必须清除，返还原貌，故原告诉至法院。两被告辩称：1、案涉房屋的所有权不属于原告；2、两被告返还房屋的前提是原告返还两被告购房款以及代为支付的工程款。两被告反诉提出如下诉讼请求：1、判令原告返还两被告购房款90000元及代为支付的工程款65200元，另由原告从两被告付款之日起（2015年10月18日）按照银行同期贷款利率标准支付违约金直至赔偿款付清为止；2、判令原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月18日，原告明知出售的房产属于集体用地不能进行交易，仍向社会公开销售房产，采用欺骗的手段将房产卖给两被告，导致两被告产生巨大的经济损失。两被告购买该房屋支付了原告购房款现金90000元、代原告支付当地村民欠款55000元、支付房屋剩余工程款5000元、水电气开户费5200元，合计155200元。另外，两被告保留对于房屋装修损失180000元向原告主张的权利，不在本案中处理。就两被告提起的反诉，原告辩称：原告实际收到的购房款是89000元，对两被告陈述的代为偿还的欠款和垫付的工程款均不予认可。经审理查明：2014年，原告与益阳市赫山区沧水铺镇沧水铺村枫树湾村民组的村民易建华、易伟锋、胡丽辉、黄建辉分别签订了《合作建房协议书》，约定原告与四村民合作开发两栋商住综合楼，由四位村民提供建房用地，原告投资建设，原告根据四村民提供的土地面积、旧房建筑面积等情况确定补偿方案，分别支付四村民部分现金或部分房地产（住房或临街门面）。案涉房地产项目由原告建成后实际占有土地面积约1056平方米，该宗地仅有易伟锋、胡丽辉、易建华名下的共计227.58平方米土地系国有出让土地，其余828.42平方米土地未办理出让手续，属于集体经济组织的用地。案涉房地产项目总建筑面积5040平方米，而易伟锋、胡丽辉、易建华、黄建辉四人办理的私人住宅建设规划的面积共计只有2053.68平方米，超规划面积建设近3000平方米。2015年10月18日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，将案涉房地产项目第一栋第一单元北第三层商品房一套出卖给了两被告。原告出售给两被告的房屋建筑面积为123.67平方米，买卖合同上约定的总价款为244866元，实际双方口头约定价格为206000元，两被告共计支付了原告购房款89000元。案涉房地产项目的主体工程在2016年元月底完工后，两被告即接收了房屋。两被告在装修所购房屋的过程中，因该工程的建设存在较多债权债务纠纷，两被告为顺利入住，在未与原告协商的情况下于2016年7月18日代原告向当地村民胡飞跃等四人归还了欠款55000元，原告对此不予认可。另两被告陈述因房屋的附属工程尚未全部完工，两被告垫付了部分工程款。两被告装修入住后，原告以两被告尚欠购房款76800元为由将两被告起诉至益阳市赫山区人民法院，益阳市赫山区人民法院于2017年6月7日作出了（2017）湘0903民初475号民事判决书，以双方签订的《商品房买卖合同》无效为由判决驳回原告的诉讼请求。判决后，原告不服判决，上诉至益阳市中级人民法院，益阳市中级人民法院裁定将该案发回重审。2018年12月5日，益阳市赫山区人民法院作出了（2017）湘0903民初3202号民事判决书，亦以双方签订的《商品房买卖合同》无效为由判决驳回原告的诉讼请求。判决后，双方均未上诉，（2017）湘0903民初3202号民事判决书已经生效。因判决认定双方签订的《商品房买卖合同》无效，原告遂以合同无效为由要求两被告归还房屋，提起本次诉讼。上述事实，有原、被告身份信息、民事判决书、《商品房买卖合同》、欠条、收条及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告与两被告签订的《商品房买卖合同》违反法律法规的禁止性规定，应认定为无效合同，无效的合同自始无效，双方因合同取得的财产应当相互返还，因此对于原告要求两被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据查明的事实，原告收取两被告的购房款金额为89000元，对两被告反诉要求原告退还购房款89000元的反诉请求，本院亦予以支持。关于两被告代原告偿还村民的55000元，原告与两被告就代偿事宜并未达成一致，该笔款项未直接支付给原告，两被告反诉要求原告返还该笔款项的请求没有依据，本院不予支持。另外，对于两被告主张原告返还代为支付的工程款10200元，该款项系合同无效导致两被告产生的损失，不属于无效合同应当返还财产的内容，两被告对合同无效导致的装修损失要求另案处理，因此对于该项诉讼请求，本院亦不予支持。合同既已确认无效，两被告反诉要求原告支付违约金的请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告汤田根、周小葵（反诉原告）于本判决生效后三十日内将坐落在益阳市赫山区沧水铺镇沧水铺村枫树湾村民组（319国道西侧）第一栋第一单元北第三层的房屋返还给原告益阳鑫港房地产开发有限公司（反诉被告）；二、原告益阳鑫港房地产开发有限公司（反诉被告）于本判决生效后十日内返还被告汤田根、周小葵（反诉原告）购房款89000元；三、驳回被告汤田根、周小葵（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4974元，减半收取计2487元，由被告汤田根、周小葵（反诉原告）承担。本案反诉费1700元，由原告益阳鑫港房地产开发有限公司（反诉被告）承担1013元，由被告汤田根、周小葵（反诉原告）承担687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员 旷 杰二〇二一年一月八日书记员 曹君夏附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。