广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初19268号原告（反诉被告）深圳市某某有限公司（以下简称“某某公司”），住所深圳市龙岗区法定代表人谢某某。委托代理人薛某某，广东宏泰律师事务所律师。委托代理人巫某某，广东宏泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）肖某，男，汉族，住址湖南省安乡县。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，肖某在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员张彩飞独任审理，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛某某、巫双方到庭参加诉讼，被告肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令双方从2019年11月30日起，解除龙岗区商铺的不定期租赁合同关系；2、判令被告立即搬离龙岗区商铺，将商铺交回给原告；3、判令被告支付自2019年5月1日至2019年11月30日龙岗区号商铺的租金共计人民币19866元；4、判令被告从2019年11月30日至搬离之日止，支付龙岗区商铺双倍租金的赔偿金给原告；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：深圳市龙岗区商铺的产权属深圳市龙岗区某某集团有限公司（以下简称“龙岗区某某集团”），现已委托某某公司经营管理。一、龙岗区政府物业管理中心（以下简称“龙岗区某某中心”）与被告于2016年5月1日签订了《深圳市房屋赁合同书》，约定：1、将深圳市龙岗区商铺（以下简称“涉案出租商铺”）出租给被告使用，每月租金为人民币2675元（每年递增3%)，租期3年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。2、被告必须在每月10日前向原告交付租金。3、被告拖欠租金达30天以上的，原告可不予退还租赁保证金，并与被告解除合同，解除合同通知书一经送达给被告，原告有权申请单方解除合同登记（备案）；4、合同终止后，被告逾期不搬离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取当于双倍租金的赔偿金。二、根据龙岗区政府于2018年1月9日签发《区政府常务会议纪要》第一条的精神，与龙岗区某某集团签订《龙岗区政府经营性物业资产移交协议》，将包括但不限于涉案出租商铺在内的79处物业有偿转让给区某某集团。龙岗区某某中心已经将该转让事实书面通知了被告。龙岗区某某集团于2018年2月1日将包括但不限于涉案出租商铺在内的61处物业委托给原告经营管理和收益。原告于2018年2月1日起拥有涉案出租商铺的出租权和收益权。由于被告一直拒绝办理变更租赁合同，故从2018年2月1日起至2019年4月30日止，被告一直都是将租金交给龙岗区某某中心，再由龙岗区某某中心转给原告。三、2019年3月6日，龙岗区某某中心向被告发出了《关于收回出租（出借）物业的通知》，要求被告在2019年5月3日前将涉案出租商铺交回给龙岗区某某中心。被告未将承租物业交回。四、被告违约事实：1、被告收到收回通知后，多次向原告提出续租要求。经原告与被告多次协商，被告拒绝接受原告提出的租赁价格和条件，双方未能就涉案商铺租赁事项达成一致一致意见。从合同到期的2019年5月1日起至2019年11月21日期间，原告多次去电、去函要求被告签订新的合同，但是被告一直拒绝签订新的租赁合同。2、由于原租赁合同已经到期终止，被告既未按照龙岗区某某中心的通知移交租赁物业，又拒不签订新的租赁合同，也不支付租金。2019年11月21日，原告向被告发出《深圳市某某有限公司关于收回号商铺的通知》，通知被告自11月30日起，解除双方关于涉案出租商铺的租赁合同关系，要求被告腾空房屋，返还涉案商铺。但被告至今仍未支付租金，也不搬离涉案商铺，已经构成违约，严重损害了原告的合法权益。根据法律规定及2016年5月1日签订的《深圳市房屋赁合同书》的约定，原告有权解除合同，要求被告搬离腾空，返还涉案商铺，并支付拖欠的租金共计人民币19865.35元、逾期搬离的赔偿金。补充事实：第一，本案涉及的肖某和蒋某某系夫妻关系，他们共同经营，向原告租赁的号店铺；第二，龙岗区某某集团是区政府100%持有股权的全资国有公司。原告某某公司是由区某某集团100%持股的全资国有企业。肖某答辩称，我们租赁了两个商铺，是共同签的，但是每个人一间，以前办房屋租赁凭证时也是每人一本，两个店是分开的。不同意原告的所有诉讼请求。肖某向本院提出如下反诉讼请求：请求确认某某公司对商铺享有出租权；2、请求确认某某公司与肖某之间不存在租赁合同关系；3、本案诉讼费由某某公司。事实和理由：一、某某公司并不是涉案出租商铺的产权人，也没有任何证据可以证明产权人将出租权让渡给了某某公司，某某公司自认为自己有租赁权，依据的是龙岗区某某集团的《授权经营管理协议》，龙岗区某某集团认为自己有出租权的依据是2018年1月9日的区政府常务会议纪要，会议纪要的内容是说区财政局将涉案租赁物业卖给了龙岗区某某集团，但是该会议纪要没有区政府的盖章，无法确定真实性。退一步说，即便该会议纪要是真实的，也是违法而无效的。因为龙岗区政府或者龙岗区财政局都不是涉案租赁物业的产权人，产权登记明确记载产权人是龙岗区建设局工会委员会，稍有法律常识的人都知道，龙岗区政府、龙岗区财政局与龙岗区建设局工会委员会是完全不同的独立的法律主体，产权是否转移应当以买卖合同及产权证转移登记后的不动产权证书为准，而不是一份没有盖章的政府会议纪要。另外假设涉案出租物业确实已经卖给了龙岗区某某集团，也侵害了肖某作为承租人的优先购买权，在涉案出租商铺没有办理产权转移登记的情况下，肖某有权另案起诉，但是肖某至今都没有见过龙岗区建设局工会委员会与龙岗区某某集团之间的买卖合同，所以没有条件立案起诉，请求法院查明事实，责令某某公司提交龙岗区建设局工会委员会与龙岗区某某集团之间的买卖合同。二、本案不是合同纠纷，而是侵权纠纷，肖某使用涉案出租商铺的权利来自于与案外人龙岗区某某中心签订的租赁合同，该租赁合同早已于2019年租赁期满，因双方履行完毕而终止，肖某确实不应当继续占有涉案出租商铺，肖某占有涉案出租商铺的行为应该属于侵权行为，而不是违约行为。产权人龙岗区建设局工会委员会可以提起侵权之诉，但是本案的原告却无权提起侵权之诉。某某公司答辩称，龙岗区某某集团是龙岗区人民政府的全资国有公司，原告某某公司是龙岗区某某集团全资国有公司，龙岗区某某中心是龙岗区政府下属由财政局管理的政府物业受托管理单位，管理龙岗区人民政府持有和管理的国有资产，龙岗区某某中心的所有权属于国家所有权。被告肖某和蒋某某系夫妻关系，两人在号商铺共同经营窗帘布艺行。龙岗区政府将包括但不限于涉案出租商铺在内的79处经营性房产打包有偿出售给龙岗区某某集团，该出售行为只涉及国有房产管理权和收益权在国有单位之间的内部转移，并非国有资产向不特定对象公开出售，不涉及所有权变动，不适用合同法有关购买优先权的规定。79处经营性物业属于打包整体出售，并非单独出售，房产是否过户并不影响原告某某公司拥有号商铺的出租权和收益权。龙岗区某某中心已经将号物业的管理权（出租权和收益权）转移给龙岗区某某集团和某某公司的事实书面告知了被告。有关涉案出租商铺租赁合同的变更和移交签署了三方协议书，被告方由蒋某某在协议书中签字。所以被告对涉案出租商铺管理权（出租权和收益权）的转移完全知悉，也未在合理的期限（15天）内向龙岗区某某中心心提出异议或者向法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用的法律若干规定》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，侵害承租人优先购买权。承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持，但请求确认出租人以第三方签订的房屋买卖合同无效，人民法院不予支持。经审理查明，龙岗区某某中心为甲方、肖某、蒋某某为乙方，双方签订《深圳市房屋赁合同书》，约定甲方将涉案出租商铺出租给乙方使用，面积53.49㎡。房屋权利为龙岗区某某中心。每月租金为人民币2675元，租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止。租赁保证金5350元。合同第十七条规定，如乙方存在拖欠租金达30天以上或拖欠费用达30000元以上等情形，甲方可不退还租赁保证金，向乙方请求损害赔偿，并变更或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。第十九条约定，本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清各项费用，并办理移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。合同附页部分备注：租金从第二年递增3%，即从2017年5月1日至2018年4月30日月租金为2755元，2018年5月1日至2019年4月30日月租金为2838元。上述情况双方当事人均无异议，本院予以认定。涉案出租商铺为市场商品房，房产证号：深房地字第**，登记权利人为深圳市龙岗区建设局工会委员会。某某公司提交《收回出租物业的通知》、《续租通知》、《某某公司关于收回号商铺的通知》、《龙岗区政府经营性物业资产移交协议书》、《授权经营管理协议》，主张龙岗区某某中心移交涉案出租商铺给龙岗区某某集团，龙岗区某某集团区授权原告对涉案出租商铺进行经营管理。涉案租赁合同于2019年5月1日到期后，原告通知被告续签合同，被告收到续租通知后一直不续签合同也不交纳租金，自2019年5月1日至今未交租金。肖某辩称原告未告知被告相关移交及授权管理事宜，龙岗区某某集团和某某公司与被告没有合同关系，对原告提交的证据均不予认可。被告提交房屋租赁合同、房屋租赁凭证、协议书，主张原、被告之间没有租赁合同关系，协议书是被欺骗的签字，不是蒋某某本人所签，要求对蒋某某的签字进行笔迹鉴定，对房屋租赁合同肖某的签字进行笔迹鉴定。原告辩称被告提交的房屋租赁合同与本案无关，是另案案件的房屋租赁合同。房屋租赁凭证真实性、合法性确认，证明号商铺确实由被告夫妻承租。承租合同是由肖某所签。对协议书真实性、合法性确认。该证据证明龙岗区某某中心已经将涉案出租商铺出租权转让给龙岗区某某集团和某某公司的事实书面告知了被告，明确从2018年2月1日起涉案物业的出租权和收益权归原告。原告述称，涉案出租商铺登记产权人是龙岗区建设局工会委员会。由龙岗区某某集团通过委托经营协议给原告管理和收益。龙岗区政府各单位以前拥有相系独立的部分物业，后来进行国有房产管理体制改革，成立龙岗区某某中心，将各单位拥有的房产全部集中移交给龙岗区某某中心。然后龙岗区某某中心的的79处经营性物业由龙岗区政府通过会议纪要决定，有偿出售给龙岗区某某集团，由龙岗区某某集团负责管理和收益，龙岗区某某集团持有某某公司100%的股权，某某公司是龙岗区某某集团的全资子公司。龙岗区某某集团授权原告对涉案物业进行经营管理及收益。被告辩称不认可原告陈述，我们在涉案出租商铺经营了18年，最开始跟龙岗区建设局签合同，然后后来因为产权移交龙岗区某某中心签合同，跟原告及龙岗区某某集团没有签订任何合同。原告述称肖某与蒋某某共同承租两间商铺开布艺行，立了两个案件，本案涉及的是号商铺，关于号商铺的租赁合同案号是2020粤03**民初18588号，目前在一审阶段。被告辩称、两间商铺是分开的，两份租赁合同，两份租赁凭证，一个是窗帘店，一个是纱窗店。有两份营业执照。店面是打通的。目前涉案出租商铺由我方经营使用，我不同意交还给某某公司。关于被告交租情况，肖某述称一直按照租赁合同将房租交给龙岗区某某中心，交至2019年5月1日合同期满日。之后龙岗区某某中心说物业移交，不再收取房租，让我向原告交房租。我让原告提交产权证明，原告未提供，但我方还是将房租交给了原告，交至2019年年底。因原告一直未提供产权证明，我方从2020年1月1日起就没有交租了。目前还在涉案物业开店。原告主张被告交租至2019年4月30日，自2019年5月1日开始没有交房租。肖某提交银行流水，原告辩称该帐户并非肖某个人账户，而是案外人某某窗帘有限公司的银行账户，不能证明肖某已经交了房租，且某某窗帘有限公司转入原告账户的所有资金已原路退回。被告试图造成116、117号商铺已承租给某某窗帘有限公司的事实，但根据龙岗区某某集团物业出租的有关管理规定，出租物业到期后应通过公开招标或者进行竞争性谈判等方式确定新的承租人。原告述称在2019年11月30日前，原、被告就房屋出租权转移之后合同的变更和续签再进行商谈，但是被告拒绝和原告签订变更协议或新的租赁合同。原告在最后一份通知书中确定要求被告从2019年11月30日搬离涉案商铺。被告一直拒绝搬离。请求确认自2019年11月30日起解除双方租赁合同关系。被告辩称在涉案租赁合同期满后，被告跟龙岗区某某中心和原告积极沟通，在即将签订合同时，被告说要自用，租金101㎡从原来的月租金45元/㎡涨到120元/㎡，我们不认可。被告是国企，公然哄抬物价，不合常规，不符合作为国企为人民服务的基本宗旨。在原告没有提供产权证的情况下，我方没有与对方签订合同并且提出了异议。被告提交房租押金单五份，证明我方原有的房屋租赁保证金8712元没有退还，涉及两个商铺，两个商铺面积大小不同，涉案商铺的押金多少钱我方不清楚。我方要求抵扣租金。2007年向机关事务管理局缴纳押金，后来没有退，后来因为租金增加又补交了几次押金的差价。原告辩称根据合同约定，甲方收取押金是5350元。被告提交的押金单是龙岗区某某中心收取的，没有移交给某某公司，龙岗区某某中心用于抵扣租金差额，结算以后，被告还欠龙岗区某某中心几百块钱。以上情况，有双方当事人提交的证据及庭审笔录附卷佐证，足以认定。本院认为，根据肖某的庭审陈述，其对2016年5月与龙岗区某某中心签订的租赁合同并无异议，亦以户名为深圳市某某窗饰有限公司的银行帐号向龙岗区某某中心依约交纳租金至2019年4月30日合同期满之日止。龙岗区某某中心与肖某的租赁合同关系因租赁期满而终止。根据肖某提交的银行流水，肖某以上述同一银行帐号在2019年5月后向某某公司转账支付租金，但均被退回。结合双方当事人庭审陈述，可以认定某某公司与肖某未就续租事宜达成一致。自2020年1月起，肖某未再缴纳涉案出租商铺租金。关于某某公司的诉讼主体地位问题，龙岗区政府是区属国有资产的管理人，龙岗区某某中心根据龙岗区政府会议纪要将包含涉案出租商铺在内的区属经营性资产出售给龙岗区某某集团，龙岗区某某集团是龙岗区政府为加强国有资产规范管理，理顺国有资产管理有关系作出的职务行为，龙岗区某某集团仍需就国有资产管理及经营对龙岗区政府负责，故该转让行为是龙岗区政府在国有资产管理职责范围内作出的管理主体变更并非公开出售。某某公司与龙岗区某某集团签订《授权经营管理协议》，合法取得对涉案出租商铺的经营管理权。根据肖某的庭审陈述可知，龙岗区某某中心已经告知肖某上述资产转让行为，肖某亦与某某公司多次沟通，肖某主张对转让行为不知情并不符合实情。综上，本院认定某某公司与肖某之间存在租赁合同关系，某某公司诉讼主体适格。龙岗区某某中心于2019年3月6日通知肖某、蒋某某对于116、117号商铺不再续租，要求其于2019年5月3日前交回。2019年5月20日，某某公司书面通知肖某洽谈续租事宜，2019年11月21日，某某公司书面通知肖某自2019年11月30日起解除关于116、117号商铺的不定期租赁合同关系，2019年12月10日缴清费用并交还商铺。由于龙岗区某某中心与肖某签订的房屋租赁合同已于2019年4月30日到期终止，出租方决定收回涉案出租商铺，不再续租系其合法行使权利，由于某某公司与肖某未能达成一致，签订新的租赁合同，某某公司亦未收取肖某的租金，某某公司通知肖某解除合同，收回涉案出租商铺合法有据，本院予以支持。根据以上情况，本院认定某某公司与肖某之间的租赁合同关系自2019年11月30日起解除。肖某应补缴2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金19866元（2838元×7个月）并向某某公司交回涉案出租商铺。按照租赁合同约定，肖某应按双倍租金标准自2019年12月1日起向某某公司支付租金至涉案出租商铺交回之日止，经核算为每月5676元。考虑到合同期满后肖某续交了租金，是某某公司因未达成新的租赁合同退回了相关租金，肖某并未违约，关于肖某缴纳的保证金5350元应予抵扣。肖某提出的笔迹鉴定申请对于本案事实认定并无影响，本院不予同意。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认深圳市某某有限公司与肖某之间的不定期租赁合同关系自2019年11月30日解除；二、被告肖某应当于本判决生效之日起七日内向原告深圳市某某有限公司支付拖欠租金14516元；三、被告肖某应当于本判决生效之日起七日内搬离位于龙岗区交回给原告深圳市某某有限公司；四、被告肖某应当自2019年12月1日起按每月5676元的标准向原告深圳市某某有限公司支付赔偿金至涉案出租商铺返还之日止；五、驳回被告肖某全部反诉讼请求。如肖某未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费864元（原告已预交），由被告承担。反诉费25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张彩飞二〇二一年一月十九日书记员  黄碧丽