广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1822号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李孔毫，男，1969年11月20日出生，汉族，住广东省。被上诉人（原审原告）：陈利华，女，1975年8月7日出生，汉族，住广东省。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人李孔毫、陈利华商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金3000元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,判决丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由李孔毫、陈利华承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素。丰怡公司将办证材料交给不动产登记中心后，不动产登记中心的审批程序繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属证书延迟办理。而且，丰怡公司为李孔毫、陈利华证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。李孔毫、陈利华也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司，并判决丰怡公司按合同约定支付已付房款的0.5%违约金给李孔毫、陈利华不当，请求二审法院予以纠正。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给李孔毫、陈利华没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以李孔毫、陈利华的起诉时间作为计付该利息的起算时间。李孔毫、陈利华辩称：一、一审按合同约定判决丰怡公司支付逾期办证违约金符合双方约定。二、丰怡公司违约造成李孔毫、陈利华产生损失，一审判决丰怡公司支付办证费利息符合合同法的公平原则。综上，应驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。李孔毫、陈利华一审起诉请求：一、判令丰怡公司为李孔毫、陈利华履行协助办理丰怡豪庭X房不动产权证的义务；二、判令丰怡公司向李孔毫、陈利华支付逾期办证违约金3000元；三、判令丰怡公司向李孔毫、陈利华退还办证税费28263元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年2月4日起计至办证税费退清时止，计至起诉日为3218元；四、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年2月4日，李孔毫、陈利华（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭X房出售给李孔毫、陈利华，预测建筑面积共133.08平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为600524元；付款方式为商业贷款，买受人应于签署合同当日支付总房价款的30%即180524元作为首付房款，余款420000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第九条关于交付房屋的约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；第十一条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当在2018年2月15日前向买受人交付该商品房；第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理，不作累加：（1）逾期60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。李孔毫、陈利华和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。李孔毫、陈利华于2014年4月19日支付了代收代缴办证税费28263元给丰怡公司，其后付清全部购房款共600524元给丰怡公司。丰怡公司于2018年2月15日交付涉案商品房给李孔毫、陈利华使用。庭审中，李孔毫、陈利华、丰怡公司双方确认丰怡公司代李孔毫、陈利华缴交告了房屋维修基金10247元，应退还费用18016元。李孔毫、陈利华、丰怡公司双方对涉案房屋未办理初始登记的事实予以确认。一审法院向李孔毫、陈利华释明在此情况下未能办理房产证，但李孔毫、陈利华仍坚持其诉讼请求。一审法院认为：李孔毫、陈利华与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期办证的违约责任问题。根据合同第二十条的约定，因丰怡公司的原因，丰怡公司未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，丰怡公司按已付房价款的0.5%向李孔毫、陈利华支付违约金。本案中，丰怡公司于2018年2月15日交付房屋给李孔毫、陈利华，丰怡公司未能举证证明其在交房之日后90天内，即2018年5月16日前取得涉案房屋的所有权证书，构成违约，应按已付房价款的0.5%向李孔毫、陈利华支付逾期办证违约金3002.62元（600524元×0.5%）。因此，李孔毫、陈利华请求丰怡公司支付逾期办证违约金3000元，一审法院予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为李孔毫、陈利华办理房屋权属证书的违约行为，现李孔毫、陈利华请求丰怡公司返还办证费用，一审法院予以支持。本案扣除丰怡公司已代为李孔毫、陈利华支付的办证费用10247元后，丰怡公司应退还办证费用18016元（28263元-10247元）给李孔毫、陈利华。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，丰怡公司应从逾期办证之日即2018年5月17日至退还剩余办证费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给李孔毫、陈利华。李孔毫、陈利华请求超过上述核定数额的，一审法院不予支持。另外，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现李孔毫、陈利华请求丰怡公司协助办理不动产权证登记手续，属法律不能履行的情形，一审法院已向其释明，李孔毫、陈利华不同意变更该项请求，故李孔毫、陈利华的该项请求应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3000元给李孔毫、陈利华；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费18016元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2018年5月17日起计至丰怡公司退还剩余办证费给李孔毫、陈利华时止）给李孔毫、陈利华；三、驳回李孔毫、陈利华的其他诉讼请求。一审案件受理费331元，由李孔毫、陈利华负担130元，丰怡公司负担201元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。李孔毫、陈利华与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给李孔毫、陈利华是否正确的问题。本案中，李孔毫、陈利华已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给李孔毫、陈利华，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了李孔毫、陈利华的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了李孔毫、陈利华的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费18016元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给李孔毫、陈利华并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一九年十二月十九日法官助理  李凤霞书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。