广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0114民初10213号 原告(反诉被告)：广州菲跃文化咨询服务有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇东升中路20号第二楼铺1，统一社会信用代码91440101MA5AT4BL6A。 法定代表人：杜代红。 委托诉讼代理人：闫亚凯,广东金桥百信律师事务所律师。 被告(反诉原告)：广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙），住所地广州市花都区狮岭镇宝丰路，统一社会信用代码914401147243491875。 合伙事务执行人：管敏富。 被告：管敏富，男，1967年12月5日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区, 被告：管桂香，女，1955年4月4日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区, 被告：张剑军，男，1976年10月18日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区, 被告：阮正芳，男，1951年2月16日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区, 五被告的共同委托诉讼代理人：杜洪炜,广东合誉律师事务所律师。 五被告的共同委托诉讼代理人：钟雪莹,广东合誉律师事务所实习人员。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江西路12号首层04、05、06房商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房，统一社会信用代码91440000707664169C。 负责人：陈晓蕾。 委托诉讼代理人：鲁阳阳，广东东方昆仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋娜，广东东方昆仑律师事务所律师。 原告广州菲跃文化咨询服务有限公司（以下简称菲跃文化公司）与被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）（以下简称牛津布厂）、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳，第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行广州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月7日公告开庭审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告菲跃文化公司的委托诉讼代理人闫亚凯，被告牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳的共同委托诉讼代理人杜洪炜、钟雪莹，第三人浦发银行广州分行的委托诉讼代理人鲁阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告菲跃文化公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一签订的《广州市商品房买卖合同》（1128000元）；2、判令被告一退还原告购房款1128000元,并赔偿利息损失。（利息损失以1128000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年7月11日计至2019年8月19日的利息60128.67元，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至2020年6月22日的利息38811.03元，合并暂计为人民币98939.7元，其余利息损失计至全部清偿日止）；3、判令被告一协助原告向相关部门申请退回物业专项维修资金；4、判令被告二、三、四、五就上述第二项、第三项诉求承担连带责任；5、由全部被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：被告一是广州市花都区狮岭镇宝峰南路6-11号俊翔大厦项目的开发商，对外以“联合广场”的名称宣传推广上述商品房项目。上述商品房项目所占用土地的规划用途为“批发零售用地”、“商务金融用地”，商品房的规划用途为“办公”。 但被告一却故意隐匿上述商品房是写字楼，且不能作为居所使用的性质，在对外的销售宣传中将上述商品房描述为“双钥匙”、“大四房设计”、“双钥三/四房”、“双倍收租”、“5米，48-59㎡三、四房,买少见少”、“LOFT公寓”、“商旅居住大需求”、“拎包入住”、“拎包即可办理入住”、“X室X厅X卫”、“X室X厅X厨X卫”、“公寓出租”、“可住一日/一月/一年”、“双层复式”、“53方复式豪装4房户型”、“精装修、可自住、可带租约”等是具有居住功能的房屋。另外，在联合广场公示的样板房、模型、沙盘、易拉宝、广告牌，以及在安居客、网易房产、搜狐房产等门户网站中均显示联合广场的商品房是按两层套房装修的有阁楼的公寓即(LOFT复式公寓)，且有客厅、餐厅、卧室、厨房、衣帽间、独立卫生间、洗手台、浴室；摆放着眠床、枕头、床垫、厨具、餐桌、家用电器、衣服等日常生活用具、用品。使业主完全有理由相信联合广场房屋是居住用房，可以居住使用。 原告理所当然得认为联合广场的房屋是可以办公和居住两用的产权为40年的公寓，便于2018年5月30日，与被告一签订了《广州市商品房买卖合同》，原告向被告一购买花都区宝峰南路6之11号2栋俊翔大厦1101房，购房总价款1128000元，以首期加按揭贷款方式付款。该商品房约定的用途为商业（办公和居住一体的商业公寓），约定在2019年8月30日交房，属于精装修交楼，双方还就房屋质量、房屋交付等条件作了详细约定。 原告于2018年3月28日支付购房款30000元和购房款418000元，2018年3月29日支付购房款150000元，还以银行贷款方式支付购房款530000元，涉案房屋的购房款已全部支付完毕。原告还于2018年3月29日支付物业维修资金7953元。 但被告一交付的房屋实质上仅是办公性质的房屋，与业主所要求的办公、居住两用的房屋用途差距甚远。此外，业主还发现被告一更改规划将半封闭阳台改为封闭阳台；将业主公摊出来的公共卫生间、储藏室性质的房间改建为物业用房，物业用房内有客厅、餐厅、厨房、卫生间、洗手台、浴室，上述行为既属于违建改变了房屋性质，也侵害了业主的公共利益；被告一的装修进度缓慢，整个项目竟然只有几个人在装修；还存在占用通道的违建问题。因此，全体业主为了维护自己的合法权益，集体先后向花都区政府政法委、广州市政府进行信访、举报和投诉。也有业主聚集在联合广场进行维权投诉，甚至还有业主进行跳楼轻生，当地的消防救援部门也来到现场进行拯救。 广州市花都区城市管理和综合执法局、广州市规划和自然资源局花都区分局、广州支队花都区消防救援大队在现场踏勘后也先后发文，依据规划报建、规划验收和确权登记测量资料，认为联合广场所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现被告增加了上述三个方面的构筑物,此项目涉嫌改变使用用途。同时认为：封闭阳台，办公场所改变成办公、居住一体，将公共卫生间擅自改为房间，是属于违法建设，存在诸多安全隐患，责令恢复原报建时现状。相关部门不能为违建的房屋办理有关许可、有关执照、许可证。由于被告一将办公用途的房屋，改建为办公、居住两用的房屋，因此又不得不改变原已经向消防部门报备的消防设施布置规划,广州支队花都区消防救援大队认定上述行为属于违建，应向住房和城乡建设主管部门依法办理相关审批手续。 被告一交楼时也是按照居住用房进行交楼，房间内有阁楼(复式公寓)，有卧室、厨房、客厅、餐厅、独立卫生间、浴室。但由于涉案房屋存在的被告一的违建问题、二次消防无法验收通过问题、规划和城管执法部门要求恢复原状问题，最终导致业主无法使用房屋的办公和居住功能，被告的联合广场项目也整体逾期无法交楼，原告的合同目的无法实现。 被告一是普通合伙企业，根据《合伙企业法》相关规定，被告二、三、四、五应对被告一的违法违约行为承担连带责任。 据此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。 被告牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳答辩称，1、被告具有开发房地产的资质，能正常且合法买卖商品房，涉案物业所在项目已于2019年4月30日取得了工程竣工验收备案以及联合验收，完全符合合同约定的交付条件，且涉案物业于2019年8月22日办理了不动产初始登记手续，现已可以为原告办理不动产权证。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》真实有效，并不存在约定或者法定的解除条件。 2、《精装修交楼承诺书》第一条装修约定第1点明确约定“乙方（原告）同意在该涉案商品房竣工验收通过后先行毛坯收楼，收楼时由第三方装修公司按照甲方（被告）精装修标准与乙方（原告）单独签订装修合同，此部分的精装修费用由甲方（原告）直接支付给精装修公司，并由精装修公司负责装修部分的质量和售后工作，甲方负有监督协调的责任”，同时，原告与第三方黛尔公司签订了《委托装修协议》，委托黛尔公司对涉案房产先进行毛坯收楼后进行装修。被告已于2019年5月1日向黛尔公司进行了毛坯交付，黛尔公司对涉案房产进行了验收交接。因此，被告已经完成了交付涉案房屋的义务。 3、所涉物业不存在所谓的不封闭阳台，原告陈述被告将不封闭阳台更改为封闭式阳台，纯属捏造事实。而物业内增加厨房、卫生间、阁楼，也是装修公司根据原告的要求进行装修，与被告不存在关系。另外，装修公司是否按照其与原告之间约定的时间完成装修并交付物业，这是双方之间的关系，与被告也无任何关系。 4、原告在诉状中提出的诸多理由，完全是鸡蛋里挑骨头，其实际上是在为其提出找理由，而原告提出退房的根本是在于现时房地产市场行情不好，楼价下跌，原告认为其买贵了，所以想退房将损失推给开发商承担，所以，原告的理由有些是虚构，有些是人云亦云，甚至有些与原告毫无关系，根本不能成立。 综上，涉案《广州市商品房买卖合同》合法有效，且不存在约定或者法定解除条件，原告诉请解除合同以及要求退回购房款等诉讼请求，没有任何法律依据以及事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人浦发银行广州分行答辩称，第三人与被告一签订的合作协议第九条第一款、第二款约定，第十四条约定，第三人与杜代红签订的个人借款合同第4.3条约定，原告与被告签订的购房合同，第三人与杜代红签订的个人借款合同属于两个法律行为，本案由原告和被告之间的法律纠纷所引起，第三人和杜代红订立的《个人担保借款合同》属实，合法有效，且不存在违约事由出现，若法院判决解除个人担保借款合同，则根据合同相对原则，第三人属于无过错方，杜代红承担解除合同责任，原告、被告一承担连带责任。 被告牛津布厂向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告广州菲跃文化咨询服务有限公司向反诉原告支付违约金（按每天500元计算，从2019年12月19日起计算至反诉被告交付办理产权证资料之日止，暂计至2020年8月10日为117500元）；2、请求法院判令反诉被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年5月30日反诉原告与反诉被告签订编号为201805273780《广州市商品房买卖合同（预售）》，反诉被告购买反诉原告开发的位于广州市花都区宝峰南路6号俊翔大厦（2栋）1101房，房价款为1078000元，首期款为548000元，剩余530000元反诉被告以按揭贷款方式支付。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定反诉原告应当于2019年8月30日前将房产交付给反诉被告，同时第二十一条约定反诉原告应当在该房产交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为反诉被告办妥产权登记。 反诉被告与案外人广州黛尔装修有限公司（以下简称“黛尔公司”）于2018年11月23日签订了《委托装修协议》，该装修协议同时附有《收房及钥匙代管委托书》，委托书明确反诉被告不可撤销的委托黛尔公司办理涉案房产的验收及交接手续，领取房屋钥匙。反诉原告于2019年4月30日向黛尔公司发出《关于联合广场俊翔大厦交付验收的通知函》并于2019年5月1日向黛尔公司进行毛坯验收交付，因此反诉原告已履行了房产交付的义务。 由于反诉被告是以银行按揭方式支付房款，反诉原告作为房产的开发商，为反诉被告申请的按揭贷款提供阶段性的连带责任担保，担保期限至房产取得《不动产权证》且办妥他项权证之日止，并向银行提供了保证金。因此，反诉被告拖延办理《不动产权证》的行为将造成反诉原告担保责任加重，给担保人造成债务负担，并且导致反诉原告不能取回向银行提供的保证金，所以双方在《广州市商品房买卖合同（预售）补充协议》4.4.5条中明确约定：“甲方为乙方的按揭贷款提供阶段性连带责任担保，乙方应在甲方通知后30天内及时递交办证资料并办理房屋产权证、他项权证或土地证。否则，每逾期一天，乙方需向甲方支付违约金500元”。反诉原告已于2019年8月22日办理了俊翔大厦的房地产初始登记，涉案房产已具备办理产权证的条件，反诉原告亦于2019年11月17日向反诉被告发出《俊翔大厦办理的通知》，通知反诉被告缴交契税以及递交办证资料，反诉被告亦于2019年11月18日签收该份通知，但反诉被告却一直拖延，既没有缴交契税也没有提交相关办证资料，导致《不动产权证》一直未能办理，反诉被告的行为已构成违约，理应向反诉原告承担违约责任，按约定向反诉原告支付违约金。 反诉原告多次找反诉被告协商办理涉案房产的产权证以及支付违约金未果，特向法院提起诉讼，请法院依法裁判。 原告菲跃文化公司答辩如下：不同意反诉原告即广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）的全部反诉请求。 1、牛津布厂述称其向银行提供了阶段性连带责任担保，宏易公司使其担保责任加重，但未提交造成损失的证据予以证明其所受的的损失。 2、宏易公司不缴纳契税，不办理房产证的行为是行使《合同法》第68条第1款至第4款不安抗辩权的权利，牛津布厂更改土地和房屋用途，变更规划，将办公性质的房屋违建成居住用途的房屋，涉嫌违建，以及欺诈虚假宣传，已严重丧失商业信誉。 3、广州黛尔装修有限公司于2018-06-14成立，与牛津布厂同在广州市花都区狮岭镇宝峰南路，实际上就是牛津布厂控制的傀儡公司，没有任何的业务经营，只是一个空壳，涉案房屋的装修是由牛津布厂进行的，广州黛尔装修有限公司只是牛津布厂用来欺骗业主、转嫁牛津布厂法律风险的傀儡公司。甚至黛尔公司发送的通知都是由牛津布厂发送的。 4、本案的争议焦点是开发商的房屋是否符合合同第12条、第15条的约定的交房条件，是否可以居住使用，是否违反合同第19条约定变更了房屋规划，是否属于违建房屋，以及将业主分摊出来的具有储藏功能的公共用房违建成物业用房，进而导致合同目的无法实现，而不是被告的偷换概念，把风险和责任全部都转嫁给装修公司，开发商不承担任何责任。 经审理查明：2018年5月30日，牛津布厂（甲方）与菲跃文化公司（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：菲跃文化公司购买牛津布厂开发的位于广州市花都区狮岭镇宝峰路6之11号2栋俊翔大厦（2栋）1101房的房产，建筑面积为75.75平方米。二、甲方以出让方式取得位于广州市花都区狮岭镇宝丰路西编号为0407117的地块的土地使用权，面积12608平方米，规划用途为批发零售用地051、商务金融用地053，土地使用权年限自2012年9月3日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米21371.93元，总金额1078000元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.83%，金额为548000元，除首期款外，剩余房款金额53万元须于2018年5月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十一、双方同意按以下第2种方式办理预购商品房预告登记：2.乙方委托甲方办理甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。十二、该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。十三、甲方应当在2019年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。十四、甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，本合同继续履行。十九、该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。二十一、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。二十三、甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.按本以下标准负责更换或赔偿相应的装饰、设备差价。室内装修：地面：混凝土原地面内墙：内墙刮腻子天花：天花刮腻子户内门：夹板门工作阳台：混凝土地面，栏板或金属栏杆供电设施：各户独立电表，铜芯线入户，安装总开关箱一个，配一个总开关给排水：厕所、阳台安装PVC排水管煤气：无电视电话：预留管线安防系统：无因特网：光纤到户空调位：预留空调位外墙：外墙条砖、部分石材和玻璃铝合金门窗：粉末喷涂铝合金框料，浅灰色中空钢化玻璃首层花园：无入户花园：无公共（梯间）装修：电梯：杭州“奥的斯机电”电梯天花：天花刮腻子墙身：贴瓷片地面：高级地板砖。该合同附件六约定的装饰、设备标准与合同第二十三条约定的标准一致。附件七《本合同补充协议》五、【关于商品房交付的补充约定】5.2在商品房达到交付使用条件后，甲方应以短信或快递的方式通知乙方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日；以短信通知的，通知送达时间为甲方发送短信的时间。乙方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地。（快递包括但不限于EMS快递等甲方使用的快递方式）。5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产质量保证书》、《房地产使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体机构质量问题报告外，甲方应按收楼通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。乙方在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由乙方一次性书面提出异议，由甲方负责保修，但该异议不成为乙方拒绝收楼的抗辩理由。5.7甲方展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰效果和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以家具和物品的陈列等任何形式均不作为买卖合同项下房屋的交付标准。双方一致同意，乙方不得以该房屋与样板房不一致为由主张任何权利，买卖合同没有约定的，以实际交付状况为准。5.8乙方应严格按照甲方交付该商品房的现状使用该商品房，如乙方收楼后予以改变，包括拆除间墙、开通道、开门户、封闭开放（半开放）式阳台、露台（平台）等拆改建、扩加建等行为，造成该商品房不能通过政府有关部门验收或产权初始登记的，以致该商品房及其他业主的商品房无法或迟延领取产权证的，或者造成房屋质量、房屋所在楼栋质量安全等侵害相邻权人合法权益的，由乙方承担全部责任，与甲方无关。若须恢复原状，所产生的责任和费用均由乙方自行承担。十一、【关于合同备案与办理不动产权证的约定】11.2关于办理产权登记，双方确认买卖合同第二十一、二十二条变更为：甲方应在乙方交齐购房款、专项维修资金、违约金（如有）等费用，且办理收楼手续后730天内为乙方办妥房产证，办理房产证的服务费用由乙方承担。乙方须在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料、相关税费等费用、签订面积差异确认文件并交清面积差价款，否则办理房产证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。11.3甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的，因乙方原因导致未能在合同约定期限内申请产权转移登记，每逾期一日，乙方应按担保贷款总额的0.01%向甲方支付违约金。十四、【关于广告宣传的效力和方式】14.1甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容、双方不受其约束。十七、【关于合同的变更和解除】17.2买卖合同因法律规定或约定解除的，双方应在合同解除后十五日内互相配合办理买卖合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，甲方在前述各项手续办理完毕、乙方将房屋交还给甲方后的30日内，退还乙方已付款项。十八、【关于联络方式和通知送达】18.1乙方的通讯地址已记载在买卖合同内，并确认通讯地址、联系电话、电子邮箱等信息是准确、详尽、真实有效的。18.3除本协议另有约定外，甲方或按揭银行根据乙方记载在买卖合同的通讯地址或书面通知变更后的通讯地址寄出的所有函件，均以邮寄回执上注明的交邮日期四天后（含第四天）视为已送达乙方。若出现无法送达或该地址的物业、门卫或他人代收的情形，以及乙方拒收甲方邮寄信函的情形，均视为相关信函已送达。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 同日，菲跃文化公司与牛津布厂签订了《精装修交楼承诺书》附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》，约定：一、装修约定：1、乙方同意在该商品房竣工验收通过后先行毛坯收楼，收楼时由第三方装修公司按照甲方精装修标准与乙方单独签订精装修合同，此部分的精装修费用由甲方直接支付给精装修公司，并由精装修公司负责装修部分的质量和售后工作，甲方负有监督协调的责任。2、甲乙双方同意该商品房按销售前公示的D种精装修标准交楼，户型为（A：一房两厅B：二房二厅、C、三房二厅（双钥匙），D、四房二厅（双钥匙），E、四房二厅（65以上））。4、双方同意《附件：精装修交楼标准》所列装修标准的材料和设备，甲方有权以不低于本协议约定材料或设备价值及品质的其他材料或设备代替。 附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》约定：一、室内装饰、设备标准：……隔层楼板：钢筋混凝土现浇楼板；……厨房设施：配石英石台面连洗菜盘、组合式橱柜、水龙头、抽油烟机、灶具；卫浴设施：配置整体洗手台、洗手盆、水龙头、淋浴花洒、安装座便器；……。 2018年6月20日，菲跃文化公司、牛津布厂与第三人签订《浦发银行个人担保借款合同》，约定由菲跃文化公司为购买涉案房屋向第三人借款53万元。菲跃文化公司已向牛津布厂付清全部购房款。牛津布厂于2018年7月11日向菲跃文化公司出具购房款发票，发票数额为1078000元。 牛津布厂（乙方）与浦发银行广州分行（甲方）签订《合作协议》，约定甲方同意向符合条件的购买乙方房屋的个人提供购房贷款，乙方提供阶段性连带担保，担保期限至房产取得《不动产权证》且办妥他项权证之日止。 涉案房屋所在大楼于2019年4月30日取得穗联验（花）字[2019]032号广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书及进行了竣工验收备案。 2018年11月23日，菲跃文化公司（甲方）与广州黛尔装修有限公司（乙方）签订《委托装修协议》，约定由甲方委托乙方在买卖合同约定的毛坯房交付条件成熟时，由乙方代甲方收房（见本协议附件1所列之《收房及钥匙代管委托书》），并由乙方代甲方与开发商签署相关交付文件。合同第一条约定，1.1.2该商品房交付后，由乙方对该商品房进行室内装修，并在装修工程完工后，将该商品房交付甲方。1.3经审查乙方提供的各份装修方案，甲方在此确认，选择如下方案：甲方同意乙方按《俊翔大厦精装修交付标准》所列之各项装修标准进行装修施工。第二条装修工期乙方承诺将于219年8月30日前完成装修工程施工，并将达到《俊翔大厦精装修交付标准》所列之各项装修标准的该商品房交付给甲方。第四条房屋验收、交付4.1在本协议约定的交付日前7日（含交付日当日）内，甲方可任选一时间对该项装修工程进行验收，如未能在该时间内进行验收的，则视为装修工程合格并已实际交付甲方。本条作为本协议项下装修工程的通知验收条款，如乙方另行通知的，以乙方另行书面通知为准。如乙方通过本协议文首载明的通讯信息未能联系到甲方，或甲方未能在乙方通知的时间内进行验收的，则视为该商品房装修工程合格并已实际交付甲方。第七条其他7.5本协议规定的通知，均应采用书面形式，且应采用邮寄方式送达。乙方按本协议文首载明联系地址通知甲方时，自邮寄之日（以邮戳为准）起满3日视为书面通知已有效送达。若出现甲方拒收、地址不详、查无此人等情形的，仍视为已按前述日期有效送达。合同落款处甲方由杜代红签名，未加盖菲跃文化公司印章。 同日，菲跃文化公司（委托方）与广州黛尔装修有限公司（受托人）签订《收房及钥匙代管委托书》，约定由委托人委托受托人办理涉案房屋的验收及交接手续，领取房屋钥匙，受托人就前述委托事项签署的收房相关文件，委托人予以认可，并承担相应法律后果。委托书落款处甲方由杜代红签名，未加盖菲跃文化公司印章。 牛津布厂于2019年4月30日向广州黛尔装修有限公司发出《关于联合广场俊翔大厦交付验收的通知函》，告知该公司俊翔大厦已于2019年4月30日达到交付条件，委托该公司于2019年5月1日进行毛坯验收交接。广州黛尔装修有限公司于2019年5月1日在俊翔大厦业主验收交接表上及俊翔大厦物业资料移交书上签名。广州黛尔装修有限公司于2020年1月1日通过EMS向菲跃文化公司发出《业主收楼通知书》，通知菲跃文化公司于2020年1月4日办理收楼手续。菲跃文化公司至今未办理收楼手续。 牛津布厂按照涉案合同上记载的菲跃文化公司通讯地址，于2019年11月17日通过EMS向菲跃文化公司法定代人杜代红发出《俊翔大厦办理的通知》，要求菲跃文化公司于2019年11月20日至2019年11月27日办理不动产权证。 牛津布厂认为广州黛尔装修有限公司已对涉案房屋进行装修，故菲跃文化公司已办理收楼手续。菲跃文化公司提出委托装修协议和代管委托书没有加盖公司印章，只是签署了杜代红的名字，并且代管委托书的内容中没有委托广州黛尔装修有限公司代为收楼。菲跃文化公司主张其至今未办理收楼手续。 关于交付标准，双方各执一词。牛津布厂主张，涉案房屋是毛坯交付，由广州黛尔装修有限公司负责装修。菲跃文化公司陈述，涉案房屋应是精装修交付。菲跃文化公司主张，牛津布厂应向其交付符合居住用途的复式公寓房屋。菲跃文化公司为此提交了联合广场宣传资料、样板房照片、视频、图纸、模型以及中介宣传资料拟证实牛津布厂宣传的联合广场房屋系可以用于居住用途的复式公寓。牛津布厂认为上述证据只是联合广场在销售过程中给予购房者进行参考的资料，并非双方的约定。 菲跃文化公司主张涉案房屋在取得竣工验收备案手续之后，存在违法建设，为此提交了广州市花都区城市管理和综合执法局于2020年5月12日作出的花城市管理报[2020]27号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇俊翔大厦有关情况报告》，一、基本情况俊翔大厦所有阳台由非封闭式改成封闭式……所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现增加了上述三个方面的建筑物，……涉嫌改变使用用途。二、意见建议（一）责令当事人恢复原报建时现状，……办公场所改变成办公、居住一体存在诸多安全隐患。（二）相关部门不能为其办理有关许可，……对涉及违法建设的不得办理。（三）加大查处力度。 广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年5月11日作出的《广州市规划和自然资源局花都区分局关于狮岭镇联合广场俊翔大厦收楼问题有关诉求处理意见的报告》，该报告载明：一、关于占用公共资源问题业主反映“开发商将公共卫生间擅自改为房间”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场俊翔大厦4-15层均设有公共卫生间，公共卫生间计入公摊面积，建设单位将公共卫生间擅自改为房间，属于违法建设，应按规划功能予以恢复。二、关于阳台改建问题业主反映“合同中约定为非封闭阳台，开发商涉嫌擅自改为封闭阳台并可能按照全面积计算阳台房产测量面积”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场俊翔大厦4-13层均设有不封闭阳台，房产测量按规范计算一半面积。建设单位擅自封闭阳台，属于违法建设，应拆除违法建设并按规划验收和确权登记核准内容予以恢复。三、其他问题及处理意见经2020年5月11日下午现场踏勘，发现该商业楼还存在占用通道及将商业功能改变为住宅功能使用等情况，建议相关职能部门对狮岭镇联合广场俊翔大厦的违法建设情况进行立案调查。 广州支队花都区消防救援大队于2020年4月23日出具《关于狮岭镇联合广场俊翔大厦收楼问题有关诉求的复函》，载明该项目已经广州市消防支队验收合格（消验字（2019）第0177号）。现因建设单位对该项目进行改建，改变原有消防设施布置，建设单位应依照《消防法》第二章第九条至第十四条相关规定，向住房和城乡建设主管部门依法办理相关审批手续。 牛津布厂认为，涉案房屋系由菲跃文化公司委托广州黛尔装修有限公司进行装修，上述文件反映的问题与其无关。 诉讼中，菲跃文化公司向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳1226939.7元的财产，并由菲跃文化公司的担保人天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部出具的保单保函进行担保。本院依法作出（2020）粤0114民初10213号民事裁定书，查封了牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳名下所有的价值1226939.7元的财产。菲跃文化公司为此支出诉讼保全费5000元。 另查明，牛津布厂为普通合伙企业，执行事务合伙人为管敏富，合伙人为管桂香与管敏富。牛津布厂于2019年10月15日将合伙人由阮正芳、张剑军变更为管桂香、阮正芳，于2019年11月14日将执行事务合伙人由阮正芳变更为管敏富，于2019年11月14日将合伙人由管桂香、阮正芳变更为管桂香、管敏富。菲跃文化公司未提交证据证实其在本案起诉前，曾向牛津布厂主张解除合同。牛津布厂于2020年7月23日签收本案诉讼材料。 再查明，菲跃文化公司主张涉案房屋的成交价为1128000元，并提交了联合广场成交确认单以及POS机刷卡单拟证实其主张。该成交确认单上注明成交总价为1078000＋50000，POS机刷卡单显示菲跃文化公司向广州携房无忧信息有限公司支付50000元。牛津布厂对于该成交确认单不予认可，认为双方的交易应以合同约定为准，至于广州携房无忧信息有限公司收取的费用与其无关。杜代红于2018年3月29日向牛津布厂支付涉案房屋的物业维修金7953元。 本院认为：牛津布厂与菲跃文化公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。 本案的争议焦点为菲跃文化公司与牛津布厂签订的《精装修交楼承诺书》及其附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》是否变更了涉案房屋的交付标准。本院认为，牛津布厂自认，精装修系其赠送给业主的，业主也没有为此精装修而额外支付费用。上述《精装修交楼承诺书》中也列明了装修方案，且该装修方案为牛津布厂提供，业主只能按照其购买的户型进行选择，而非由业主自行决定如何进行装修。附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》中对于精装修交付标准进行了明确、具体的约定，并列明了该装修包括厨房及卫生间的装修。即便涉案商品房预售合同附件中明确约定了甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准，但《精装修交楼承诺书》及其附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》的签订日期与商品房预售合同的签订时间相同，签订主体相同。双方签订《精装修交楼承诺书》及其附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》应视为双方就商品房预售合同关于房屋交付标准进行了变更，房屋交付标准以上述《俊翔大厦赠送精装修交付标准》的约定为准。牛津布厂应将符合上述约定条件的房屋交付给菲跃文化公司。 《精装修交楼承诺书》及其附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》中明确约定了具体的隔层楼板、厨房设施及卫浴设施装修标准。而根据本案查明的事实可知，《精装修交楼承诺书》及其附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》中约定的装修标准与俊翔大厦所在土地的规划用途及宗地性质不符，若按照该装修标准对涉案房屋进行装修，则可能涉及违法建设及改变建筑物报建用途。故涉案房屋无法按照上述装修标准进行装修，牛津布厂无法将符合上述装修标准的房屋交付给菲跃文化公司。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”基于以上理由，涉案商品房预售合同已无法继续履行，菲跃文化公司购买涉案房屋的合同目的无法实现。菲跃文化公司要求解除其与牛津布厂签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；”，菲跃文化公司未在本案起诉前向牛津布厂主张解除合同，故涉案合同在牛津布厂于2020年7月23日签收本案诉讼材料时解除。本院确认，涉案合同于2020年7月23日解除。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因菲跃文化公司支付购房款的方式为按揭付款，而第三人作为担保权人并未在本案中提出诉讼请求，要求解除担保贷款合同，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。菲跃文化公司要求牛津布厂向其返还其支付的购房款1078000元及利息，本院予以支持。牛津布厂已于2018年7月11日向菲跃文化公司出具购房款发票，证明牛津布厂此时已足额收取菲跃文化公司支付的购房款。菲跃文化公司请求牛津布厂向其支付利息，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年7月11日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至牛津布厂返还款项之日止。 菲跃文化公司主张其支付涉案房屋的购房款为1128000元，但其提交的证据显示有50000元是支付给广州携房无忧信息有限公司，并非是支付给牛津布厂。且涉案合同约定的房价款为1078000元，与牛津布厂出具的购房款发票数额相符。对于菲跃文化公司的上述主张，本院不予采纳。菲跃文化公司要求牛津布厂向其返还该50000元，本院不予支持。 涉案合同签订于2018年5月30日，此时，牛津布厂的合伙人为阮正芳、张剑军。牛津布厂的现任合伙人为管桂香、管敏富。根据《中华人民共和国民法典》第九百七十三条的规定：“合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”阮正芳、张剑军在涉案合同签订时，为牛津布厂的合伙人，管桂香、管敏富作为牛津布厂的现任合伙人，均需对牛津布厂的债务承担连带清偿责任。故菲跃文化公司要求阮正芳、张剑军、管桂香、管敏富就本案中牛津布厂需承担的民事责任承担连带责任，本院予以支持。 至于菲跃文化公司是否收楼，本院认为，虽然菲跃文化公司与广州黛尔装修有限公司签订了《委托装修协议》及《收房及钥匙代管委托书》，委托广州黛尔装修有限公司办理涉案房屋的收楼手续并对涉案房屋进行装修，但牛津布厂确认该装修系由其赠送给业主，菲跃文化公司并未向广州黛尔装修有限公司支付装修款项，装修方案也并非由菲跃文化公司与广州黛尔装修有限公司进行协商确定。双方之间并未形成真实有效的装饰装修合同关系。牛津布厂主张其将涉案房屋交付给广州黛尔装修有限公司即完成交楼义务，应视为菲跃文化公司已办理收楼手续，本院不予采纳。 关于物业维修基金，菲跃文化公司可自行办理退款手续，故其要求牛津布厂配合其办理退款手续，本院不予支持。 牛津布厂无法将符合合同约定交付标准的房屋交付给菲跃文化公司，违反了合同的在先义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”菲跃文化公司据此拒绝向牛津布厂提供资料办理涉案房屋的房地产权证，合法有据。牛津布厂要求菲跃文化公司向其支付逾期提交办证资料的违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、第五百六十三条第（四）项、第五百六十五条、第九百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下： 一、确认原告广州菲跃文化咨询服务有限公司与被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于2018年5月30日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年7月23日解除； 二、被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州菲跃文化咨询服务有限公司返还购房款1078000元； 三、被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州菲跃文化咨询服务有限公司支付利息（利息以1078000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年7月11日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）返还款项之日止）； 四、被告管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军对本判决主文第二至三项确定的义务承担连带清偿责任； 五、驳回原告广州菲跃文化咨询服务有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15842元，由原告广州菲跃文化咨询服务有限公司负担1742.6元，由被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）、管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军负担14099.4元；反诉案件受理费1325元，由被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）负担；诉讼保全费5000元，由原告广州菲跃文化咨询服务有限公司负担550元，由被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）、管桂香、管敏富、阮正芳、张剑军负担4450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  廖静文 人民陪审员  曾雪云 人民陪审员  卢银兴 二〇二一年一月二十八日 书 记 员  利文智 方琢华