上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初39375号原告：上海玉槐实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：翟必玉，总经理。委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。被告：翟清海，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：杨和龙，上海远同律师事务所律师。第三人：代玲玲，女，1974年8月3日出生，汉族，住安徽省寿县迎河镇团结街道李郢组。原告上海玉槐实业有限公司与被告翟清海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告上海玉槐实业有限公司的委托诉讼代理人王越、余珍珍，被告翟清海的委托诉讼代理人杨和龙到庭参加了诉讼。为查明案件事实，本院依法追加代玲玲作为本案第三人参与诉讼。基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，本院依法裁定转为普通程序，由审判员周颖独任审理，并于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告上海玉槐实业有限公司的委托诉讼代理人余珍珍，被告翟清海的委托诉讼代理人杨和龙到庭参加了诉讼。第三人代玲玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海玉槐实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年6月27日签订的《上海玉槐实业有限公司租赁合同》；2.被告返还上海市闵行区中春路7039弄中谊支路XXX号1,700平方米房屋；3.被告支付自2019年6月27日起至合同实际解除之日止以每日人民币(币种下同)2,210元的标准计算的租金；4.被告支付违约金2,000,000元；5.被告支付房屋占有使用费(自合同解除十日后起算，按每日6,630元计算至实际归还之日止)。事实与理由：2019年6月27日，原、被告签订了《上海玉槐实业有限公司租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区中春路7039弄中谊支路XXX号1,700平方米房屋出租给被告，租赁期限57个月，自2019年6月27日起至2024年3月30日止，租金采用先付后用原则，押金100,000元，押金租金合计3,879,100元，57个月租金一次性支付，逾期三天不缴纳房租，合同自行终止。租金从2019年6月27日起开始计算，租赁结束后，被告搬迁时间为10天，不计房租，超过天数按原房租三倍计算。双方同意有下列情形之一的，守约方可单方解除合同，违约方还须向守约方支付等同于押金二十倍的违约金，以及赔偿守约方由此造成的一切经济损失；(1)乙方逾期三天不缴纳租金和水电费的……(7)乙方违反合同约定提前终止合同的……本协议履行过程中，发生争议的，双方应协商解决，协商不成的，甲乙双方可向租赁物所在地的人民法院提起诉讼。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告没有经过原告同意擅自拆除房屋原有设施设备和改建原来结构，且被告未按约支付租金，截至2020年8月31日尚欠2,849,100元租金未支付。原告多次催款，被告至今不付。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告翟清海辩称，本案产生纠纷的原因是，原告向案外人上海永礼实业有限公司发送拆违告知书，导致房屋实际承租人(即第三人代玲玲)担心房屋被收回，未支付房租，责任在原告。房屋没有产权证，原告的行为给被告造成损失，由原告承担。由于原告的原因导致第三人代玲玲起诉被告，要求赔偿损失，若法院判决承担损失，相关损失应该由原告承担。房屋租金一直按时支付，拆违告知书发出后，导致房屋租金问题。原告所称的搭建问题，被告并未搭建。综上，原告的诉请不符合事实，没有法律依据，应该予以驳回。第三人代玲玲提交书面意见称，原告并非涉案房屋权利人，无权要求第三人返还房屋。被告将房屋部分转租给第三人后，第三人已经支付截止至2022年5月31日的房屋租金，第三人有权继续占有使用涉案房屋。第三人在涉案房屋中投入装修，如直接判令返还房屋，不利于案件事实查明，损害第三人合法权利。本院经审理认定事实如下：2019年6月27日,原告上海玉槐实业有限公司(出租方、甲方)与被告翟清海(承租方、乙方)签订了《上海玉槐实业有限公司租赁合同》,约定甲方将坐落于上海市闵行区中春路7039弄中谊支路XXX号1,700平方米的房屋出租给乙方有偿使用，租赁期限57个月，自2019年6月27日起至2024年3月30日止，租金采用先付后用原则，押金100,000元，押金租金合计为3,879,100元，57个月租金一次性支付，逾期三天不缴纳房租，合同自行终止。本房没有产证，不能办理任何证照手续，所交任何费用，只开收据，不提供普通发票和增值税发票。租金从2019年6月27日起开始计算。双方同意在租赁期内有下列情形之一的，守约方可单方解除合同，违约方还须向守约方支付等同于押金二十倍的违约金，以及赔偿守约方由此造成的一切经济损失：(2)乙方逾期三天不缴纳租金和水电费用的……(7)乙方违反合同约定提前终止合同的……本协议履行过程中，发生争议的，双方应协商解决，协商不成的，甲乙双方可向租赁物所在地的人民法院提起诉讼。合同还就其他事宜作出约定。同日，被告与第三人代玲玲签订《租赁合同》，将上海市闵行区中春路7039弄中谊支路XXX号1,600平方米的房屋出租给第三人代玲玲使用。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。现涉案房屋由第三人代玲玲占有使用。2019年11月22日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付租金。2020年3月18日，原告向案外人上海永礼实业有限公司发出《拆违告知书》，告知出租给上海永礼实业有限公司的位于上海市闵行区中春路7039弄中谊支路XXX号2,891.45平方米的房屋已被纳入上海市轨道交通市域线机场联络线工程用地范围，原告通知上海永礼实业有限公司于2020年7月31日前搬离房屋，交原告统一拆除。另查明，2020年5月7日，本院依法受理原告代玲玲诉被告翟清海房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2020)沪0112民初16835号，该案讼争标的为上海市闵行区中春路7039弄中谊支路XXX号1,600平方米房屋。同日，本院依法受理原告上海永礼实业有限公司诉被告上海玉槐实业有限公房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2020)沪0112民初16838号。庭审中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告之间签订的租赁合同无效，本院依法向原告释明，原告表示，合同效力由法院依法裁判，合同无效的后果需法院一并作出处理。关于被告支付给原告《上海玉槐实业有限公司租赁合同》项下的租金，本院组织双方于2021年1月29日进行对账，被告陈述：(1)于2019年7月6日支付50万元；(2)于2019年8月21日支付20万元(由第三人代玲玲丈夫付给原告法定代表人翟必玉)；(3)于2019年9月21日支付两笔各10万元；(4)于2019年10月18日支付10万元；(5)于2019年10月23日支付10万元；(6)于2019年11月13日支付10万元；(7)于2020年1月23日支付5万元；以上合计125万元。另外承兑汇票120万元，是由于原告的原因导致付款不能，原告当时表示该承兑汇票120万元视为已支付，故被告总共支付了245万元。原告称，上述由第三人代玲玲丈夫桑永理(同时为案外人上海永礼实业有限公司的法定代表人)于2019年8月21日支付给原告法定代表人翟必玉的20万元租金，与本案无关。该笔20万元，案外人上海永礼实业有限公司已于其他案件[即原告上海永礼实业有限公司诉被告上海玉槐实业有限公房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2020)沪0112民初16838号]中进行了主张。其次，关于被告提到的承兑汇票120万元，因被告账户无足够款项，故该120万元没有实际兑付。故根据对账情况，原告现认可收到被告支付的租金总计105万元。以上事实，由原告提供的租赁合同、律师函，被告提供的租赁合同、拆违告知书、付款凭证，以及原、被告的庭审陈述所证实，并经庭审质证。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告承租的房屋既无房地产权证，亦无合法建造的相关手续，故原、被告之间的《上海玉槐实业有限公司租赁合同》无效。依据1999年《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故合同无效后，原告请求被告返还涉案房屋，于法有据，本院可予支持。但根据本案查明的事实，现涉案房屋由第三人代玲玲实际占有使用，故相关的返还义务应由第三人代玲玲承担。同时，合同无效后，原告收取被告支付的租金，原告亦应返还给被告。关于返还的具体数额，本院已组织双方进行对账，原告陈述收到被告支付的租金及押金合计为105万元，本院予以确认。关于被告提出的120万元承兑汇票，因原告未实际兑付，本院不予确认。另由第三人代玲玲丈夫桑永理(同时为案外人上海永礼实业有限公司的法定代表人)于2009年8月21日支付给原告法定代表人翟必玉的20万元租金，因原告于本案中未确认该笔钱款与本案的关联性，且第三人代玲玲丈夫桑永理担任法定代表人的上海永礼实业有限公司与原告之间另存在房屋租赁合同纠纷，故本院难以确认上述20万元系本案项下的租金。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告于本案中请求被告支付租金(实际应为占有使用费)，具有事实和法律依据，本院予以支持，具体计算标准为自2019年6月27日(即合同记载的租赁起始日及交付日)起至房屋实际返还之日止，按日租金2,210元的标准(即1,700元×1.3元/平方米)计算。因原、被告之间签订的租赁合同无效，合同条款对双方不产生拘束力，故原告援引合同条款向被告主张违约金及按照三倍租金标准计算的占有使用费，均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海玉槐实业有限公司与被告翟清海于2019年6月27日就位于上海市闵行区中春路7039弄中谊支路XXX号1,700平方米的房屋签订的《上海玉槐实业有限公司租赁合同》无效；二、第三人代玲玲于本判决生效之日起二十日内向原告上海玉槐实业有限公司返还位于上海市闵行区中春路7039弄中谊支路XXX号1,700平方米的房屋；三、被告翟清海于本判决生效之日起二十日内向原告上海玉槐实业有限公司支付自2019年6月27日起至房屋实际返还之日止，按日租金人民币2,210元的标准计算的房屋占有使用费；四、原告上海玉槐实业有限公司于本判决生效之日起二十日内向被告翟清海返还人民币1,050,000元；五、驳回原告上海玉槐实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,929.36元，由原告上海玉槐实业有限公司、被告翟清海各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖书记员 董琪华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。