北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终4871号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐福坤，男，1963年10月14日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘启兰，女，1965年3月30日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾彦格，女，1967年9月15日出生。委托诉讼代理人：李伟，北京市中盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双增（贾彦格之夫）。上诉人唐福坤、刘启兰因与被上诉人贾彦格房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）京0108民初20447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐福坤、刘启兰向本院提出上诉请求：撤销原判，改判驳回贾彦格的一审诉讼请求，支持唐福坤、刘启兰的一审反诉请求；诉讼费用由贾彦格负担。主要事实与理由：一审判决在认定事实和适用法律上均存在严重错误。贾彦格伪造虚假材料骗取购房资格，导致合同不能履行。上诉人在合同履行中没有违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定要求贾彦格承担其违约导致合同解除的违约责任。贾彦格辩称，同意一审判决，不同意唐福坤、刘启兰的上诉请求。贾彦格在一审法庭辩论终结前取得购房资格，合同应当继续履行。贾彦格向一审法院起诉请求：1.请求法院判令唐福坤、刘启兰将位于北京市海淀区403号房屋过户给贾彦格，并向贾彦格支付违约金348500元；2.本案诉讼费由唐福坤、刘启兰负担。唐福坤、刘启兰向一审法院反诉请求：1.请求法院判令解除唐福坤、�启兰与贾彦格之间签订的房屋买卖合同及补充协议；2.请求法院判令贾彦格向唐福坤、刘启兰支付违约金348500元整；3.贾彦格承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月6日，唐福坤向刘启兰出具委托书一份，内容为“本人唐福坤现欲出售403号房屋一套（此房屋是我和妻子的夫妻共同财产），因本人有事不能亲自办理此房屋出售事宜，特委托我妻子刘启兰作为本人的代理人，全权代表我前往房地产管理部门协助购房人查询上述房屋是否发生司法机关和行政机关的依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，办理此房屋的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜……”。2011年1月12日，北京市方圆公证处就该委托书的真实性出具了公证书。2012年9月24日，贾彦格（�受人）与唐福坤（出卖人）之委托代理人刘启兰签订《房屋买卖合同》，约定由买受人购买403号房屋，房屋成交价为3485000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元，买受人向华夏银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1900000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。买受人逾期付款在十日之内，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。签约当日，贾彦格（买受人，乙方）给付唐福坤、刘启兰（出卖人，甲方）定金2万元，并在我爱我家房地产公司（见证方，丙方）的见证下与贾彦格签订《补充协议》，该协议约定，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同房价总款金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部�支付代理费。甲乙双方协商一致，乙方在与甲方在网签当天先行支付给甲方1565000元，剩余部分乙方采用商用贷款支付贷款部分1900000元，剩余现金部分过户前给齐。2012年10月17日，贾彦格用伪造的与李建华的结婚证通过了购房资格审查，并与唐福坤、刘启兰办理了403号房屋的网签手续。贾彦格承认其夫为王双增而非李建华，但称与李建华的结婚证并非其本人提供，而是我爱我家公司一手操办，其事后方知晓此事。2012年10月22日，贾彦格向唐福坤、刘启兰支付首付款1565000元。2012年12月28日，刘启兰（甲方）、与贾彦格（乙方）、我爱我家房地产公司（丙方）签订《协议》一份，主要内容为：1.关于合同中约定的双方90天过户，现已过日期，没有过户原因双方各保留自己的证据作为判断。现甲方愿意继续配合顺利办理过户，因不能确定银行�时将乙方的房贷款190万元支付给甲方，双方约定乙方暂时支付甲方19000元作为延期支付房款补偿金，办理过户当日，办手续前乙方现金支付甲方；2.如甲方不能配合过户，该项19000元乙方不支付给甲方。如因乙方丙方的责任过户无法完成，则过户违约责任甲方不承担。过户时间约定在2012年12月31日，如当日没有办理完毕过户手续，过户时间顺延至下一个工作日。如双方因不配合没有办理完成过户手续，继续按照原合同及补充协议约定，按照甲乙丙方实际履行原合同的实际违约行为追究违约者的违约责任。此后，贾彦格与唐福坤、刘启兰未能办理403号房屋的过户手续。贾彦格主张未办理过户手续系唐福坤、刘启兰拒绝配合资金监管所致。就此，贾彦格提供录音资料、短信记录及我爱我家房地产公司员工姚某、田某的书面证言为证。唐福坤、刘启兰则主张未能�理过户系因贾彦格未如约前往过户现场，并就此提供录音资料为证。其中，双方均认可的贾彦格、刘启兰与中介方的短信往来记录及2012年12月21日刘启兰与我爱我家公司总部的电话录音显示：2012年12月，双方就资金监管事宜产生争议；2012年12月31日，刘启兰曾提出当日下午办理过户，而贾彦格提出刘启兰需先签订资金监管的书面协议，刘启兰遂提出无法在当日下午办理过户；此后双方多次洽商资金监管问题，2013年1月5日，刘启兰曾明确表示同意签署资金监管协议。庭审中，贾彦格向法庭出示北京银行于2012年12月7日批复的贷款审批意见表，以证明其1900000元的购房贷款已获批准。唐福坤、刘启兰认可意见表的真实性，但主张贾彦格2012年12月28日才告知其贷款获批一事，批贷的银行也非《房屋买卖合同》中约定的华夏银行，故贾彦格仍属违约。针对购房资格一节，贾彦格提供北京市人力资源和社会保障局于2013年2月21日颁发的北京市工作居住证一份，证明其已具有在京购房资质。唐福坤、刘启兰认可该证据的真实性，但提出该证颁发时间晚于双方网签时间及约定的过户时间，故不能证明贾彦格之前有购房资质,并称也是贾彦格提供的假证明。贾彦格称网签时其已在北京连续缴纳社保达五年，并基于此取得了购房资格。庭审中，唐福坤、刘启兰主张贾彦格购买房屋出具虚假证明，请求人民法院按照《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第七条规定：住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或者虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的，应予支持。另查，因贾彦格用伪造的与李建华的结婚证通过了购房资格审查，2015年3月25日，刘启兰针对贾彦格提供虚假结婚证通过了购房资格审查一节，向北京市住房和城乡建设委员会提出信访，经北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书称：“经查，贾彦格（妻子，身份证：×××）及家庭成员李建华（丈夫，身份证：×××）经北京我爱我家房地产经纪有限公司申请购房资格核验，2012年10月12日初步核验通过。根据本市住房限购政策（经证办发：［2011］8号、京建发［2011］65号）规定，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。如要注销房地产经纪机构居间、代理的存量房买卖合同网上签约信息，可按照《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》有关规定办理。”经法院进一步向北京市海淀区房屋管理局函询，房管局答询称由于涉�中介公司及买卖双方各自利益的问题，我局无法核实相关买卖过程及提供虚假材料的真实情况，故无法对此作出任何处理。为此，合议庭亦向北京市政务服务中心和北京市海淀区房屋管理局调查，在贾彦格通过中介公司获取网上购房资格核验后，再以贾彦格本人其他符合条件申请核验购房资格时，是无法核验的。故现在显示情况表明贾彦格具有购房核验资格。另，本案在重审期间，贾彦格为保证合同继续履行，已向法院缴纳剩余房款1900000元。一审法院认为，根据法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的可以中止履行。当事人中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。在本案中，首先，贾彦格与唐福坤、刘启兰于2012年9月24日签订后，双方在履行合同中发生纠纷，贾彦格于同年10月12日以本市户籍居民家庭即案外人李建华具有北京市户籍而申请并通过购房资格初步核验，但李建华与贾彦格不是夫妻关系，此事实是唐福坤、刘启兰于2013年1月后得知，此时，如唐福坤、刘启兰认为贾彦格的购房资格虚假不能保证合同履行，应该通知贾彦格中止履行合同或者请求贾彦格提供相应担保，否则可以请求解除合同。但唐福坤、刘启兰并未就此请求中止履行合同，其已失去请求中止履行合同以至解除合同的权利。其次，唐福坤、刘启兰以贾彦格提供虚假购房资格，请求人民法院认定房屋买卖无效，经查，《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，系北京市政府发布的部门规章，不属于违反法律法规强制禁止的范围，不属于合同法规定的无效合同的要件，唐福坤、刘启兰经释明选择主张解除合同作为抗辩的理由。但如上所述，在唐福坤、刘启兰知道贾彦格提供虚假信息，可能丧失履行债务能力时，唐福坤、刘启兰未及时提出异议，已丧失合同解除权，而同时贾彦格不仅具有网签具备购房资格，其提交了2013年2月21日由北京市人力资源和社会保障局颁发的北京市工作居住证，至此贾彦格也具备了购买诉争房屋的资格，故双方签订的《房屋买卖合同》不存在合同无效的情况，合同应当合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》均应合法有效。在履行合同过程中，贾彦格和刘启兰又因资金监管一节发生争执，但在双方议定的范围内签订了《协议》一份，对资金监管一节作出了约定，因此，双方均应按照约定继续履行合同，唐福坤和刘启兰主张称贾彦格违反了资金监管约定属于违约，亦没有证据证明。唐福坤和刘启兰同时据以北京市高级人民法院发布的《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第七条之规定，请求人民法院判令解除双方买卖合同，经法院查证事实，可以看出贾彦格至今具有履行合同的能力且具有网签购房资格，故唐福坤和刘启兰上述主张依据和事实，并不符合上述会议纪要的裁判精神，故对唐福坤和刘启兰此项请求，法院亦不能支持。综上所述，贾彦格请求继续履行合同并由唐福坤、刘启兰协助办理房屋过户手续，应予支持。但考虑贾彦格在买卖合同订立时提供虚假信息，是引发双方未实际履行合同的原因之一，并非唐福坤、刘启兰�意违约造成，因此无需唐福坤、刘启兰支付违约金，对贾彦格请求判令唐福坤、刘启兰支付违约金的请求，法院亦不予支持。对唐福坤、刘启兰的反诉请求一并驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条之规定，判决：一、贾彦格于本判决生效后七日内给付唐福坤、刘启兰剩余购房款1900000元；唐福坤、刘启兰收到全部房款后七日内协助贾彦格将北京市海淀区403号房屋产权过户至贾彦格名下；二、驳回贾彦格要求唐福坤、刘启兰支付违约金的本诉请求；三、驳回唐福坤、刘启兰的反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，贾彦格与唐福坤签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，�方均应按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点系唐福坤是否取得合同解除权。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。贾彦格提供虚假资料取得购房资格的行为不当，本院予以批评。鉴于其在一审法庭辩论终结前已取得北京市工作居住证等材料，贾彦格提供虚假材料的行为并不导致合同履行不能，故不影响双方当事人房屋买卖合同目的的实现。唐福坤、刘启兰行使法定解除权要求解除合同，但并未提供充分证据证明其已经取得合同解除权，故本院对其该项请求不予支持。现贾彦格要求继续履行合同，且将剩余购房款交至法院账户，合同履行不存在障碍，一审法院判决合同继续履行并无不当，本院对此予以确认。综上所述，唐福坤、刘启兰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6527元，由唐福坤、刘启兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一八年七月二十六日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星