广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第164号上诉人（原审被告）：蔡仕梅，女，汉族，1973年11月26日出生，住广东省阳山县。委托代理人：李宗新，广东金石行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东佛陶集团股份有限公司石湾耐酸陶瓷厂，住所地广东省佛山市。法定代表人：周小梅，厂长。委托代理人：李仁，广东�法律师事务所律师。委托代理人：卢伟强，广东华法律师事务所律师。上诉人蔡仕梅因与被上诉人广东佛陶集团股份有限公司石湾耐酸陶瓷厂（以下简称耐酸陶瓷厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年11月11日，耐酸陶瓷厂向原审法院提起诉讼，请求：（一）确认耐酸陶瓷厂与蔡仕梅之间关于佛山市耐酸厂内海鸥楼302房的租赁关系已解除；（二）蔡仕梅立即搬离佛山市耐酸厂内海鸥楼302房，向耐酸陶瓷厂腾退并返还该房屋；（三）蔡仕梅承担本案诉讼费用。后耐酸陶瓷厂明确诉讼请求第一、二项涉及的房屋地址为：佛山市耐酸陶瓷厂内5号楼302房。原审法院经审理查明：蔡仕梅与耐酸�瓷厂之间原本是劳动合同关系，耐酸陶瓷厂提供其所有的位于佛山市耐酸陶瓷厂内5号楼302房（约30平方米）给蔡仕梅居住，但双方未就房屋使用等相关事宜订立书面合同，蔡仕梅按月向耐酸陶瓷厂支付租金及水、电费，其中租金支付至2013年2月，2013年1-2月的租金合计为71.34元。现双方劳动关系已解除。2013年3月1日，佛山市土地储备中心向市国资土地储备中心出具《佛山市土地储备中心关于将石湾工农路27号原耐酸陶瓷厂土地清拆移交的通知》，主要内容为：“我中心收储的原耐酸陶瓷厂土地已列入2013年市政府土地出让计划，需限期完成土地的交接，按照贵中心与我中心于2012年8月17日签订的《原市属国有企业土地储备总体移交工作协议书》的约定，由贵中心于2012年底前完成石湾工农路27号原耐酸陶瓷厂土地的清拆工作，将土地移交给我中心。至今该土地的清拆移交未按要求完成，为完成市政府的土地出让计划，请贵中心负责落实组织开展该地块的清拆工作，做好租户清退、房屋清拆、土地平整等工作，于2013年5月31日前将土地移交给我中心。”2013年3月19日，耐酸陶瓷厂出具《通知》，主要内容为：“海鸥楼302住户蔡仕梅，根据佛山市土地储备中心‘佛土储函（2013）2号’文件要求，我厂必须将已纳入收储的位于地块的所有建筑物清拆，将土地移交给市土地储备中心，为此，请你于4月20日前尽快搬出现住房，并把住房钥匙交回我厂，否则视为放弃住房内所有物品，我厂有权处理。联系电话：8227×××0。”2013年11月1日，耐酸陶瓷厂出具《通知》，上载：“海鸥楼住户：即原耐酸厂厂区土地因被纳入佛山市土地储备中心收储并需限期移交土地，目前，该项收储工作已进入最后清拆阶段。为加快推进各住户的搬迁工作，根据上级�关精神，现将有关事项通知如下：一、对解除劳动合同前入住的海鸥楼和平房住户在2013年11月15日前搬离现居住地但需安排九层楼宿舍临时居住并保证在2013年12月31日前再次搬离，最终无需再安排宿舍居住的住户，按现居住的实际面积给予1000元／㎡的搬迁奖励；临时租金补贴（每月22元／㎡）将以一年为限扣除实际搬至九层楼居住时间后计算给予；但再次搬迁不再支付相关费用。上述奖励及临时租金补贴、600元搬迁补助费、附属设备固定电话等迁移费待住户办理九层楼暂住房，并办理相关手续后一次性予以支付。二、对解除劳动合同前入住的海鸥楼和平房住户在2013年11月30日前搬离现居住地但需安排九层楼宿舍临时居住并保证按佛陶集团或上级要求同意随时再次搬离，最终无需再安排宿舍居住的住户，按现居住的实际面积给予1000元／㎡的搬迁奖励；取消临时租金补�；但再次搬迁不再支付相关费用。上述奖励及搬迁补助费、附属设备固定电话等迁移费待住户办理九层楼暂住房，并办理相关手续后一次性予以支付。三、凡符合上述条件的住户，临时安置点统一为石湾工农路27号耐酸厂九层楼。上述奖励及临时租金补贴均按住户现居住房屋面积计算，日后搬至九层楼临时居住的面积发生变化均不作调整。由于临时安置点年久失修，为保障居住人的基本居住条件，每户给予10000元的维修费用，由住户自行安排使用，该笔费用在确认进行基本的维修、门窗安装并入住后才予以支付（九层楼原住户及现九层楼设施完备的房间除外）。选择临时宿舍的住户按签订协议书的先后顺序依次选择住房，并另行签订《临时房屋租赁协议》。临时安置点的租金按现正在执行的公有住房租金标准计算。四、最终按要求时间撤离九层楼，并且不需要安置�住户方可获得奖励。”2014年6月10日，佛山市土地储备中心出具《证明》，主要内容为：“广东佛陶集团股份有限公司石湾耐酸陶瓷厂位于佛山市石湾工农路27号的宗地已由我佛山市土地储备中心于2005年底收归政府储备。由于该宗地当时暂未实施开发，为避免国有资产的闲置，我中心将该宗地及其地上建筑物委托佛山市公盈投资控股有限公司管理（包括出租使用等），并由该公司收取和处分管理收益。”2014年6月16日，佛山市公盈投资控股有限公司出具《证明》，主要内容为：“广东佛陶集团股份有限公司石湾耐酸陶瓷厂位于佛山市石湾工农路27号的宗地已由佛山市土地储备中心于2005年底收归政府储备。经佛山市土地储备中心批准，在未正式收回该宗地前，该宗地及其地上建筑物均统一交由我司全权管理（包括出租使用权等）。为方便管理，我司根据有关情况，实际已将前述宗地及地上建筑物均统一交由广东佛陶集团股份有限公司石湾耐酸陶瓷厂进行管理，由该厂全权行使管理权（包括出租等）。”另查明，根据粤房字第××号房屋所有权证记载，涉案佛山市禅城区耐酸陶瓷厂内5号楼，建筑面积1849.10平方米，为五层钢混结构建筑，原所有权人为耐酸陶瓷厂。根据佛府国用（94）字第特126号国有土地使用证记载，涉案佛山市禅城区土地，原土地使用者为耐酸陶瓷厂，现土地使用权利人为佛山市土地储备中心，使用权面积为134500平方米，性质为国有土地使用权。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。涉案佛山市石湾工农路27号土地及包含涉案房屋在内的上盖建筑物，虽已于2005年年底由佛山市土地储备中心收归政府储备，但依据佛山市土地储备中心于2014年6月10日出具的《证明》及佛山市公盈投资控股有限公司于2014年6月16日出具的《证明》，耐酸陶瓷厂有权对上述土地及地上建筑物行使管理权，故耐酸陶瓷厂有权提起本案诉讼。结合原审法院采信的证据及查明的事实，耐酸陶瓷厂、蔡仕梅虽未签订书面租赁合同，但蔡仕梅一直居住在涉案302房至今，且每月向耐酸陶瓷厂支付租金，蔡仕梅对该租金性质亦予以确认，仅认为涉案房屋系耐酸陶瓷厂提供予其租住的福利房。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，据此规定，耐酸陶瓷厂、蔡仕梅间已构成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条又规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在�理期限之前通知承租人。”鉴于耐酸陶瓷厂、蔡仕梅双方存在的是不定期租赁关系，耐酸陶瓷厂可随时解除其与蔡仕梅之间的租赁关系。耐酸陶瓷厂虽主张其已于2013年3月19日向蔡仕梅送达搬离通知，因蔡仕梅拒收而已张贴于蔡仕梅门口，但并未提供有效证据予以证明，蔡仕梅亦不予确认，而耐酸陶瓷厂于2013年11月1日张贴于涉案楼宇的《通知》，其内容亦仅为告知各租户搬迁补偿方案，并无涉及要求搬离内容，故耐酸陶瓷厂主张以上述两份通知确认双方的租赁关系已解除没有事实依据。因耐酸陶瓷厂以起诉形式明确要求解除双方的租赁关系，应以本案起诉状送达蔡仕梅之日视为耐酸陶瓷厂解除双方租赁关系的通知到达蔡仕梅，故原审法院确认双方就佛山市禅城区耐酸陶瓷厂内5号楼302房的房屋租赁关系于2014年11月13日解除。如上所述，因涉案房屋租赁关系已于2014年11�13日解除，蔡仕梅继续占有涉案房屋已无依据，原审法院对耐酸陶瓷厂主张蔡仕梅返还涉案房屋的诉请依法予以支持。关于蔡仕梅主张涉诉房屋是耐酸陶瓷厂分配给其的福利房，但未能提供证据证明，且其亦承认向耐酸陶瓷厂交租的事实，只是认为因是福利分房，所以才象征性地交纳一定的租金。然而，租金的高低都表明双方属租赁关系的事实，租金低并不能否定租赁的性质，故对于蔡仕梅的该项抗辩理由，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：（一）确认耐酸陶瓷厂与蔡仕梅就佛山市禅城区耐酸陶瓷厂内5号楼302房的房屋租赁关系已于2014年11月13日解除；（二）蔡仕梅于判决发生法律效力之日起三十日内，向耐酸陶瓷厂返还佛山市�城区耐酸陶瓷厂内5号楼302房。案件适用简易程序，受理费减半收取50元，由蔡仕梅负担。上诉人蔡仕梅不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案房屋是耐酸陶瓷厂的福利分房，蔡仕梅与耐酸陶瓷厂之间并非租赁合同关系。蔡仕梅虽然以1元／平方米的标准缴纳费用给耐酸陶瓷厂，收据上也有“租金”字样，但实际上并非租金，而是管理费。若这个费用为租金，约1元／平方米的低价是显然不合常理的，即在2000年的时候这个租金标准也是不符合常理。之所以耐酸陶瓷厂以如此低价将房屋“出租”给蔡仕梅，是因为该房屋具有员工福利的性质，由耐酸陶瓷厂分配给蔡仕梅居住，再以约1元／平方米的标准收取管理费。按当时的标准，必须是有一定级别的已婚的员工才能参与分配。这实情符合我国90年代企业单位对员工福利分房的政策和实际，当时由于涉案房屋本身�续不全，没有办理独立房产证，才无法过户到蔡仕梅名下，但实际上涉案房屋的所有权已归蔡仕梅。因此，蔡仕梅与耐酸陶瓷厂之间不是租赁关系，耐酸陶瓷厂无权要求蔡仕梅交还房屋，原审判决认定此事实，并以此判决将涉案房屋交给耐酸陶瓷厂无理。（二）蔡仕梅是耐酸陶瓷厂的下岗职工，蔡仕梅的经济条件较差，至今为止，耐酸陶瓷厂并未对蔡仕梅妥善安置，现又强行收回涉案房屋，这将导致蔡仕梅生活更加困难，甚至无家可归。（三）涉案房屋是福利分房，虽然不能办理产权登记，但蔡仕梅对涉案房屋已形成事实上的占有，蔡仕梅有权对涉案房屋行使占有、使用、收益的权利。（四）蔡仕梅是涉案房屋的实际支配人，涉案房屋的拆迁补偿款应直接支付给蔡仕梅或直接由蔡仕梅享有。综上，蔡仕梅请求：（一）撤销广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2014�佛城法民一初字第1356号民事判决，并依法改判驳回耐酸陶瓷厂的诉讼请求。（二）本案的一审、二审诉讼费由耐酸陶瓷厂负担。被上诉人耐酸陶瓷厂答辩称：（一）在以往的租赁关系存续期间，蔡仕梅定期定额向耐酸陶瓷厂缴纳水电费租金，故双方形成了不定期的租赁合同，耐酸陶瓷厂可随时解除租赁关系。（二）蔡仕梅并未举证证明涉案房屋属于耐酸陶瓷厂给蔡仕梅的福利分房，也未举证涉案房屋的权属已转移，因此不存在蔡仕梅上诉理由所说的房屋权属发生变化的情况。（三）耐酸陶瓷厂已经提前通知蔡仕梅搬离涉案房屋，解除租赁关系，给予充足的搬离时间，蔡仕梅继续占有涉案房屋没有任何法律依据。（四）涉案土地已经在2005年年底由政府收储，收储是经过法定程序依法进行，蔡仕梅不返还涉案房屋，不仅构成合同严重违约，也严重影响了政府对涉案�地的收储工作，严重损害了国有资产，请求二审法院驳回蔡仕梅的全部诉讼请求。上诉人蔡仕梅与被上诉人耐酸陶瓷厂在二审期间均未提交新证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案在二审期间争议的焦点是耐酸陶瓷厂与蔡仕梅就涉案房屋是否存在租赁关系以及耐酸陶瓷厂是否有权请求蔡仕梅返还涉案房屋。我国合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，判断双方当事人之间是否存在租赁关系，关键在于审查双方是否存在一方向另一方交付租赁物供使用或收益以及另一方是否需要支付相应的租金。本案中，耐酸陶瓷厂将涉案房屋交蔡仕梅居住，蔡仕梅也按月支付相应的租金，故根据上述法律规定，双方之间形成了房屋租赁关系。蔡仕梅认为其向耐酸陶瓷厂所交的费用是管理费而不是租金，本院认为，由于双方在收据上明确简称该费用为“租”，按一般理解应为租金，蔡仕梅认为是管理费但未能提交相反证据予以反驳，故本院对此不予采信。虽然涉案房屋的租金较低，但租金的高低并不是判断双方之间法律关系的依据。蔡仕梅上诉称涉案房屋为福利分房，虽然不能办理产权登记，但基于占有其已取得涉案房屋的所有权，其向耐酸陶瓷厂就使涉案房屋所交的费用很低也反映了涉案房屋有福利性质。对此，本院认为，首先，蔡仕梅称涉案房屋为福利分房，但未能提交任何证据予以支持。基于耐酸陶瓷厂与蔡仕梅之前的劳动关系，耐酸陶瓷厂向蔡仕梅收取较低租金也属情理之中，涉案房屋租金低并不能证明涉案房屋为福利分房。其次，我国物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。蔡仕梅基于租赁关系占有使用涉案房屋，但涉案房屋并未转让给蔡仕梅并完成相关的产权登记手续，故蔡仕梅并不能因占有涉案房屋而取得涉案房屋的所有权。因此，原审法院认定双方之间为房屋租赁关系并无不当，蔡仕梅此上诉理由缺乏依据，本院不予采信。因耐酸陶瓷厂现请求解除双方之间的房屋租赁合同，故耐酸陶瓷厂有权请求蔡仕梅返还其占有的涉案房屋，原审法院在判决解除合同的同时判令蔡仕梅向耐酸陶瓷厂返还涉案房屋正确，本院予以维持。蔡仕梅关于涉案房屋拆迁补偿款应判令归其所有的请求属于新的诉讼请求，不属于本案审理范围，本案对此不予审理。综上所述，蔡仕梅的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚�适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蔡仕梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红代理审判员  谭志华代理审判员  郑正坚二〇一五年四月二十八日书 记 员  许佩珊