徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初6580号原告：支渊，男，1972年5月16日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：聂卉，女，1980年10月24日生，汉族，住徐州市泉山区。二原告共同委托诉讼代理人：王凯，江苏佑本律师事务所律师。被告：中佳（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇政府办公室**。管理人：中佳（徐州）房地产开发有限公司破产清算组，住，住所地铜山区汉王镇政府办公室**/div>管理人负责人：马相杰，系破产清算组组长。委托诉讼代理人：李源，系破产清算组工作人员。委托诉讼代理人：曹崇岩，系破产清算组工作人员被告：苏州家和房地产开发有限公司，住所地，住所地苏州相城经济开发区春申湖东路**iv>法定代表人：丁岳斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶勇，该公司员工。委托诉讼代理人：吴永华，该公司员工。原告支渊、聂卉诉被告中佳（徐州）房地产开发有限公司（以下简称中佳公司）、苏州家和房地产开发有限公司（以下简称家和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告支渊及其与聂卉共同委托诉讼代理人王凯，被告中佳公司的委托诉讼代理人曹崇岩，被告家和公司的委托诉讼代理人吴永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告支渊、聂卉向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项损失81000元，具体包括被告承诺的8度科技没有兑现的损失35000元、被告没有按照图纸施工造成的损失10000元、被告没有安装燃气暖气设备的损失30000元、没有安装纱窗损失2000元，被告延期上房造成的物业损失4000元；2.判令被告赔偿给原告逾期上房违约金183275元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年原告与被告中佳（徐州）房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买了被告中佳公司开发的墅立方叠加花园洋房，被告在销售该房产时，全面宣传该房产为徐州唯一科技别墅群，拥有八度科技功能，具体包括门禁安防系统、指纹密码锁、新风系统、私家电梯、中空玻璃、照明控制系统、厨房垃圾处理系统、驱蚊系统。但在实际交付中，被告中佳公司违反约定，没有完全实现八度科技的承诺，因此原告要求被告赔偿因违约所造成的损失。被告在涉案房产的施工过程中，没有按照施工图进行完整施工，擅自改变了围墙、主体外墙等施工项目，在施工图中涉及有燃气壁挂炉独立供暖、采暖系统，但在实际交付时，被告均未实现，因此原告认为被告违约改变施工项目，应承担赔偿责任。根据商品房买卖合同第八、九条的约定，被告单方造成延期交付，应当赔付原告逾期上房违约金。在2016年底，被告中佳公司经营困难，被告苏州家和房地产开发有限公司以业务合作的方式，接管了涉案工程的开发、施工项目，并与中佳公司签署了《合作复工建设合同》，对双方的权利义务作出书面约定。因此被告苏州家和房地产开发有限公司对原告应承担共同赔偿责任。鉴于以上的问题的存在，原告和其他业主多次和被告进行沟通，但没有妥善解决，至今没有达成一致意见。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告中佳公司辩称：原告的第1、2项请求不应得到支持。理由如下：2016年4月1日，原告向清算组申报债权，申报金额为1412130元，组成为房屋首付款971000元、贷款40万元、契税41130元，而且其在申报人意见签名中明确要钱，清算组在履行管理职责过程当中，充分考虑原告等人的利益，结合当前的房屋处置现状，对于不存在其他法律关系的情形，采取以实物分配的方式，将涉案房屋抵偿原告申报的债权。且房屋是以现状予以分配，如原告认为房屋存在问题或者不同意以实物方式予以分配，可以向清算组主张，要以现金形式分配。现在将八项涉案房屋收回，拿去拍卖纳入破产财产。此外，根据双方签订的合同第17条第五项之约定，本合同为有效合同，其预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不同之处，均以本合同为准。从合同内容来看，原告第一项诉请也并不存在，该物业费的手续与被告无关。被告家和公司辩称：一、涉案房地产开发项目原由中佳（徐州）房地产开发有限公司开发，前期手续均由中佳公司办理，包括网上备案等，涉案房屋前期建设（地下部分（地下部分佳公司建设。2013年下半年中佳公司经营不善等因致该项目停工，成为多年烂尾楼盘，致使购房业主多次到市区相关部门信访。2016年2月16日，债权人浙江腾威建设有限公司提出破产申请，徐州市铜山区人民法院裁定受理债务人中佳公司的破产清算案件。为加快加州玫瑰园2-3标段项目复工建设进程，维护债权人的合法权益，受中佳公司破产清算组的委托，铜山法院通过淘宝网对外发布《关于招募合作复工建设中佳（徐州）房地产开发有限公司加州玫瑰园2-3项目合作人的公告》，苏州家和房地产开发公司竞得了合作建设中佳公司加州玫瑰园2-3（墅立方）合作权，2017年2月19日，家和公司与中佳公司破产清算组签订了《合作复工建设合同》。二、原告的诉求，不应得到支持。1.中佳公司自2013年烂尾后，相关项目的资料残缺不全，被告在接受过程中，根本没有八度科技的资料，合同中也未约定，况且时隔5年后，八度科技也已不能实现，被告按照新的规范及房产潮流通过其他方式满足业主利益，如市政集中供暖等。即使中佳公司在销售前存在类似宣传，其也不构成合同的组成部分。被告为了使烂尾房产不出现质量问题，委托质量测量机构重新检查后，按照合同施工，不存在违约。2.关于外墙面问题，被告是按照中佳公司清算组移交的图纸施工，不存在变更问题。3.原设计燃气采暖系统现已不能满足现行规范要求，为提高小区品质，方便业主生活和墅立方业主一致要求，采取市政集中供暖，暖气管网已进入庭院，且施工图中的壁挂炉同房间布置的其他物品一样，只是用于示意位置，按照房产开发惯例，只有精装修的房产才存在明确的物品，但合同中并未约定。4.原纱窗设计为外平开窗，不是推拉窗，没有位置安装纱窗，图纸设计过程中没有综合考虑，根据现场实际情况，取消纱窗。5.被告将房屋建成验收后，将69套房产移交给中佳公司清算组，中佳公司清算组已经通知原告上房，物业费损失与被告无关。三、延期上房违约金问题。该项目是破产后的合作复工，是为了业主利益才将项目建成，不存在被告承担违约金的问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告中佳公司系位于徐州市铜山区地块墅立方小区（加州玫瑰园2-3项目）的开发商。2013年，被告中佳公司通过发放宣传彩页和广告册，及在彭城晚报、易房网等媒体刊文、在售楼处张贴广告等多种方式宣传该小区拥有“八度科技别墅”，即私家电梯、LOW-E玻璃窗、指纹密码锁、新风系统、智能家居控制系统（门禁安防系统、照明控制系统）、厨房垃圾粉碎系统、驱蚊系统等八大智能节能系统。2013年7月10日，原告支渊、聂卉与被告中佳公司签订商品房买卖合同，购买被告中佳公司开发的位于徐州市铜山区墅立方（二）CD3号楼106室房屋。涉案房屋总价款为1371000元，签订合同时买受人已向出卖人支付总房款70%即971000元，余款40万元于2013年7月25日前付清。根据合同约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，逾期出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之零点八的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人方可申请解除合同，经出卖人同意后90天内退还已付款。第十条“规划、设计变更的约定”中约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。第十七条第五项约定，本合同为有效合同，其预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准。附件三“装饰、设备标准”中约定，内墙为毛墙，顶棚为腻子抹平，厨房、卫生间、阳台均为毛墙毛地，其他均以最终确认规划设计施工图为准。双方还就产权登记、保修责任、争议解决办法等其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告履行了付款义务。中佳公司分别于2013年7月16日、8月14日向原告开具了1371000元的发票。后中佳公司因经营不善出现资金链断裂、工程停工等困难局面，案外人浙江腾威建设有限公司向本院申请对中佳公司进行破产清算。本院于2016年2月16日作出（2016）苏0312民破3号民事裁定书，受理了对中佳公司的破产清算申请。2016年4月21日，原告支渊、聂卉申报了债权登记表。2016年12月30日，本院发布《关于招募合作复工建设中佳（徐州）房地产开发有限公司加州玫瑰园2-3项目合作人的公告》，公开拍卖合作复工建设中佳公司加州玫瑰园2-3项目（墅立方）合作权，载明“合作人在签订合作复工建设合同后需对项目进行投资、工程复工建设、竣工验收、房屋销售等一系列工作”。后被告家和公司竞得该项目合作权。2017年2月9日，中佳公司破产清算组与家和公司签订《合作复工建设合同》，约定采取合作复工建设模式，由中佳公司破产清算组通过公开竞价的方式选取项目合作人，合作人在签订合作复工建设合同后需对项目进行投资、工程复工建设、竣工验收、房屋销售等一系列工作。自合作复工建设合同签订后，项目复工建设、规费税费、营销销售费用等全部资金由合作人承担，合作人按公开竞价的标的向清算组支付相应对价。其中“乙方责任”中约定，乙方实施并承担项目建设过程中发生的施工、买卖、租赁等经营行为相应的责任。乙方在合作过程中不处置中佳公司在破产立案前已经销售的房产（含全款销售、欠款销售、定金销售），乙方在项目建设完毕后将上述房屋交由甲方，由甲方全权处置，相应房屋价款（按原销售价格）可以抵扣乙方应付甲方的价款。被告家和公司对该项目进行施工。施工过程中，进行了部分变更，如外墙面砖改为真石漆、取消了纱窗、实体围墙变更为护栏式围墙等。2019年7月，涉案商品房具备交付条件。后原告以涉案房屋与销售时的宣传及设计图纸不一致为由，主张被告赔偿未果，产生本案纠纷。本院认为，关于原告主张的未兑现“八大科技”的损失问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。通过上述规定可知，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。本案中，被告中佳公司在销售广告和宣传资料中对小区房屋及相关设施的宣传是具体、明确的，其关于“八度科技”的宣传，对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响。上述宣传内容符合要约的构成要件，应视为要约。被告中佳公司辩称合同第十七条第五项约定“预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准”，但该条约定系格式条款，系中佳公司作为合同提供方免除自身责任，排除买受人主要权利，故该条款无效。综上，中佳公司关于“八度科技”的宣传应视为双方合同内容的一部分。在被告交房时，中佳公司未兑现上述宣传内容，应承担相应违约责任。对该损失本院结合小区现状及市场行情酌情支持30000元。关于原告诉请未按照图纸施工的损失10000元、未安装纱窗损失2000元。原告主张被告施工中擅自改变围墙、主体外墙等施工项目，取消了纱窗，故主张被告予以赔偿。本院认为，上述项目系设计图纸中标注内容，在施工过程中被告根据施工需要存在调整，且已于2019年7月30日取得竣工验收手续。原告也未提供证据证明因此调整给其造成的具体损失，故对该项诉请本院不予支持。关于原告诉请未安装燃气暖气设备的损失30000元。虽原告调取的涉案小区图纸上有壁挂炉和采暖系统分布图，但该图纸为设计图纸，不能证明该图纸为合同附件三中“最终确认规划设计施工图”中暖气部分的设计内容，原告主张该内容并非合同组成部分。涉案小区现为集中供暖，被告并不存在违约损害购房人利益情形，故对该请求本院不予支持。关于原告诉请延期上房造成的物业费损失4000元。业主在上房后交纳物业费系履行其与物业公司之间的义务，对该项诉请本院不予支持。关于被告家和公司的责任承担问题。2016年12月30日本院发布《关于招募合作复工建设中佳（徐州）房地产开发有限公司加州玫瑰园2-3项目合作人的公告》中载明由合作人负责涉案小区的建设、竣工验收等工作，该公告为公众知晓。后家和公司竞得合作权，与被告中佳公司签订《合作复工建设合同》，二被告均应对按原有标准交付房屋承担责任。故对未按原有标准交付房屋导致原告产生的损失，由二被告共同承担责任。关于逾期上房违约金。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。尽管该条规定并未明确违约金是否属于停止计算的“利息”，但为及时确认债权数额，逾期上房违约金的截止时间也应当参照上述规定。故本院支持自2015年1月1日至2016年2月16日的逾期上房违约金44716.8元（1360000元×0.00008×411天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告中佳（徐州）房地产开发有限公司、苏州家和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告支渊、聂卉损失30000元；二、被告中佳（徐州）房地产开发有限公司支付原告支渊、聂卉逾期上房违约金44716.8元；三、驳回原告支渊、聂卉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5264元，由原告支渊、聂卉负担3775元，由被告中佳（徐州）房地产开发有限公司、苏州家和房地产开发有限公司负担1489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘振亚人民陪审员  孔 艳人民陪审员  张 锋二〇二一年一月二十二日书 记 员  赵彦玲