上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初33008号原告(反诉被告)：上海富顺房地产经纪有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：刘东，总经理。委托诉讼代理人：董旭东，上海市君和律师事务所律师。被告(反诉原告)：蒋寅超，男，1986年08月16日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：任文香，女，1961年02月25日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：蒋寅超，男。原告上海富顺房地产经纪有限公司(以下简称富顺公司)与被告蒋寅超、任文香居间合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，先适用简易程序，两被告于诉讼中提出反诉，本院受理反诉后转为独任制普通程序一并公开开庭进行了审理。原告富顺公司委托诉讼代理人董旭东，被告蒋寅超并作为任文香的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富顺公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告居间佣金人民币8.8万元；2.被告支付原告迟延支付居间佣金的违约金4.4万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：被告二系被告一的母亲。被告二为了替儿子买房，委托原告居间购买房屋，原告向其推荐居间购买闵行区都市路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房产)。2019年3月19日原告、被告任文香和案外人徐某1共同签定了《房地产买卖协议》《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》。根据上述协议，原告为被告购买系争房产提供居间服务，被告向原告支付居间报酬11万元。2019年4月7日，被告蒋寅超与案外人徐某2、袁某某、徐某1签署了《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，再次确认了被告接受原告居间，购买系争房产的事实。2019年8月1日，被告蒋寅超与案外人徐某2、袁某某、徐某1由正式签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称“网签版合同”)。按《佣金确认书》约定，被告应于“签上海手写买卖合同支付佣金贰万贰仟元整，2019年9月15日前支付佣金伍万伍仟元整，2019年11月15日前支付佣金叁万叁仟元整”，但是被告仅于2019年4月24日支付了原告居间佣金2.2万元，剩余8.8万元居间佣金到期后一直未能支付。被告与出卖人徐某2、袁某某、徐某1为了逃避支付原告的剩余应当支付的居间佣金，通过不正当手段取得了原告手中的部分网签版合同，私自办理了系争房产的产权过户手续。原告作为上述买卖行为的居间机构，成功促成了被告与出卖人徐某2、袁某某、徐某1之间的房屋买卖关系，签订了相应买卖合同，居间服务已经成功，原告法定的居间义务已经履行完毕，但被告应支付给原告的剩余居间佣金人民币8.8万元一直未付。同时《佣金确认书》还约定，被告逾期支付居间佣金，须承担每天1%的违约金，暂计自2019年11月15日至2020年8月15日，被告逾期了274天，逾期违约金数额巨大，原告主动调整违约金数额为人民币4.4万元。虽经原告多次催要，但被告拒不支付约定的居间报酬，故起诉。蒋寅超、任文香辩称，购房初就发现房屋结构上有点问题，问原告说上家可以搞定可以正常过户，所以被告购买房屋。后碰到上家，上家说要拆除的，上家说原告讲可以不拆除，被告可以搞定。但当时合同已经签订，如解除合同会产生损失。后被告去和原告谈中介费，原告说上家不付中介费由被告付。但上家说是付中介费的。上下家去交易中心去办理手续，中介也没有告知要带齐证件，导致上下家多次跑多次不成功，且途中原告有言语方面的威胁。找原告就是为了专业的服务，被告付完钱款后也没有享受到很好的服务，还损失很多。拆除后房屋差了15平方米，如一定拆除的话被告不会购买房屋。原告在路上拦住被告，当中被告承受了很多损失，原告应该提供专业的服务，如贷款、审税中介都没有提供服务，被告觉得受到了欺骗。被告据此向本院提出反诉请求，请求判令：1.判令原告返还已收取的佣金2.2万元；2.判令原告赔偿被告损失人民币10万元。原告对于被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉诉请。原告提供了合法的居间服务，不存在反诉状的拆除问题。房屋的拆除也是房屋的产权人自行拆除，和本案被告无关。被告也没有出钱拆除，对被告无任何损失，整个案件系被告和案外人恶意串通逃避中介费所形成的，原告和被告无任何争议，从原告的聊天记录看是很融洽的，在被告和案外人达成交易后两三个月时间还催促被告完成过房，就是被告想逃避居间费8.8万。本院经审理认定事实如下：2019年3月19日，被告(作为买受人，乙方)与案外人徐某1、徐某2、袁某某(作为卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方在原告居间介绍下由乙方受让甲方自有的都市路3800弄60房屋，总价款830万元元;居间义务：原告应当依法积极履行以下居间义务：向甲方如实报告订立《房地产买卖协议》之机会,如乙方拟购买该房屋及购买条件;向乙方如实报告订立《房地产买卖协议》之机会,如甲方拟出售该房屋及出售条件；撮合甲、乙双方买卖意向,促成甲、乙双方签订本协议和《房地产买卖协议》；向甲、乙双方如实报告订立《房地产买卖协议》的重大事项；甲、乙双方应支付给丙方的佣金,是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬,若甲、乙双方正常履行,丙方承买诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。居间报酬：《房地产买卖协议》成立,即表明丙方居间成功,则甲、乙双方应于丙方居间成功同时甲、乙双方分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金,双方同意丙方可从转付或者保管的任何款项中扣除应付佣金：由(甲方乙方)按照本协议第二条约定总房价款的2%支付丙方佣金(其中1%是支付方替代买卖相对方支付居间报酬),甲方乙方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金;未经居间方同意而迟延支付,居间方有权追索滞纳金(按照迟延支付金额每日0.5‰计算)。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，原、被告另签订《佣金确认书》一份，约定被告经原告居间介绍就购买都市路XXX弄XXX号房屋，现双方就此项服务确定佣金为11万元，先支付2.2万元，2019年9月15日前支付5.5万元，2019年11月15日前支付3.3万元。如果被告无故拖延，应当向原告支付滞纳金，每天滞纳金按照应付佣金1%计算……”。此后，被告未向原告支付居间服务费，原告遂以前述诉称理由诉至本院。被告在事后支付给原告2.2万元佣金。因被告购买的房屋有违章建筑，在过户时不得不进行拆除，以及被告认为与房屋出售方核实原告提供的信息发现有不一致的地方。被告认为原告当时承诺可以不拆除违建即可过户，现在不得不拆除，被告认为原告提供了错误的信息，被告损失了违章建筑面积(故主张10万元赔偿)，因此原被告发生不愉快，并且事后被告与房屋出售方自行进行交易，现房屋已经登记在蒋寅超名下。原告的工作人员曾在过程中询问被告交易进度以及过户问题，但被告未理睬。原告还就本次交易佣金起诉了交易房屋的出售方，最终原告与出售方调解解决纠纷。被告还提供了落款为徐某1的证言一份，据此证明原告欺骗和威胁，但原告对此称不符合证据的形式。本院认为原告质证具有法律依据，对此证言，本院难以采信。以上事实由原告提供的《房地产买卖居间协议》《房地产买卖协议》《《上海市房地产买卖合同》《佣金确认书》、上海市不动产登记簿、银行客户交易明细、微信对话记录，被告提供的微信对话记录及当事人的陈述等有效证据所证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。双方签订的《佣金确认书》系真实意思表示，内容合法，双方间的居间合同关系成立并生效，原被告均应恪守履行。本案中，经原告的居间服务，被告作为买受方与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，故原告已促成被告与案外人就案涉房屋的买卖达成合意并签订房屋买卖合同，完成了主要的居间服务，因此原告有权要求被告支付相应的居间服务费。对于被告提出的反诉请求返还已支付佣金2.2万元及违建拆除损失10万元，因被告所称原告欺骗承诺可以不拆除违建即可过户，该事实被告提供的证据不足，本院无法认定，且被告应清楚该违建并不被法律所允，故对于该请求无法支持。对于原告的诉讼主张，本案系房屋买卖居间，依据该行业的服务内容，居间人除提供订立合同的媒介服务、促成签订初步的房屋买卖合同外，还需要为买卖双方协助办理贷款、完成房屋交付及产权过户等行为提供居间服务,现因被告自行履行与案外人的买卖合同后，原告未提供相应的后续服务,因此本院考虑原告完成居间服务的工作量、买卖合同实际履行情况、最终未能履行的原因及原告的损失等情况，酌情确定被告向原告支付居间服务费7万元。被告因认为原告不专业，拒绝原告后续服务，并拒绝按照《佣金确认书》上约定的时间支付佣金，应承担相应的违约责任，考虑原告主张的金额的确过高，本院予以调低，本院支持1万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告蒋寅超、任文香(反诉原告)于本判决生效之日起十日内支付原告上海富顺房地产经纪有限公司(反诉被告)居间服务费7万元；二、被告蒋寅超、任文香(反诉原告)于本判决生效之日起十日内支付原告上海富顺房地产经纪有限公司(反诉被告)居间延迟支付违约金1万元；三、驳回被告蒋寅超、任文香(反诉原告)的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,940元，反诉案件受理费2,740，均由被告蒋寅超、任文香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健二〇二一年一月十一日书记员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。