上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2709号原告：百安居(中国)家居有限公某，注册地中国(上海)自由贸易试验区东方路XXX号XXX室。法定代表人：徐莹，执行董事。委托诉讼代理人：李巍，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晨，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：上海那帕汽车技术服务有限公某，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨定，执行董事。委托诉讼代理人：饶国栋，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告百安居(中国)家居有限公某(以下简称百安居公某)与某某上海那帕汽车技术服务有限公某(以下简称那帕公某)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李巍、徐晨，被告的委托诉讼代理人饶国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、确认原告与某某的房屋租赁关系于2019年10月10日终止；2、判令被告支付其所欠2019年8月1日至2019年10月10日租金及管理费481,566.48元，所欠2019年5月至10月水电费58,031.6元；3、判令被告支付因逾期欠付租金、管理费、水电费所产生的违约金29,029.02元(按照0.05%/天的标准，自应当支付之日暂计算至2019年10月31日，实际请求金额计算至判决之日止)；4、判令被告支付因逾期未返还租赁房屋所产生的房屋占用费3,863,768.88元(按照每日占用费13,604.82元，计算自2019年10月11日至2020年7月21日)；5、判令被告支付年租金补偿金2,481,254.28元；6、判令原告无需返还被告履约保证金651,625元；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审期间，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与某某的房屋租赁关系于2019年10月13日解除；2、判令被告支付其所欠2019年8月1日至2019年10月13日租金480,847元及物业管理费21,126.71元，所欠2019年5月1日至10月31日电费49,140元，水费8,891.6元；3、判令被告支付因逾期欠付租金、管理费、水电费所产生的违约金，以539,598.08元为本金，按日万分之五的标准，计算自2019年11月16日至判决之日止；4、判令被告支付因逾期未返还租赁房屋所产生的房屋占用费3,822,954.42元(按照每日占用费13,604.82元，计算自2019年10月14日至2020年7月21日)；5、判令被告支付年租金补偿金2,481,254.28元；6、判令原告无需返还被告履约保证金651,625元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与某某存在房屋租赁关系，并签订房屋租赁合同。合同存续期间，被告未按照合同约定按时支付租金、管理费、水电费等费用，并违反合同约定，未经原告事先同意将租赁房屋部分转租给了案外人中盈赛富(上海)汽车销售服务有限公某开设名爵4S店。截至原告提出起诉之日，被告仍欠付原告自2019年8月1日起的租金、管理费、水电费及逾期未付款项的违约金、房屋占用费。被告不仅长期欠付款项并且无视原告的催款函件。上述行为已经构成根本违约，原告于2019年10月13日向被告通知终止租赁合同，但被告直至目前仍未搬离租赁场地，依合同约定应按日向原告支付房屋占用费。此外，根据合同约定，被告的根本违约行为还应当向原告支付年租金补偿金，且原告有权不予返还其履约保证金。被告辩称：诉请1，被告同意于2019年10月13日解除，但是认为原告提出解除合同是基于违约一方的地位提出的，本案中原告违约在先。租赁合同履行过程中，被告自2016年开始陆续发现房屋出现频繁漏水的情况，自2017年至2019年屡次向原告报修，原告均声称已维修合格，但频繁漏水问题不仅未解决反而加重，导致被告室内出现大面积的霉变、破损和渗水现象，严重影响被告的经营。考虑房屋漏水问题持续不解决，每逢雨天室内几乎无法经营，为此被告委托中冶建筑研究总院(上海)有限公某房屋质量检测站经过检测后确定租赁房屋在结构、屋面和装修均出现大面积的损坏，其中房屋结构一般损坏、屋面结构一搬损坏、装修一般损坏，综合评定为一般损坏房屋，鉴定结论为严重影响房屋的正常使用。同时，被告在鉴定过程中发现租赁合同上确认的房屋结构为钢混结构，但本次鉴定结果认定该房屋为钢结构，系所在地其他主体建筑的临时附属建筑，且土地和房屋权证资料载明的用途性质为工业用地和厂房，并非商业用地和商业用房性质，而且房屋交付时并未按照合同约定交付必要的空调和消防系统，所有空调和消防系统均由被告受让上述租赁合同后自行投资安装。在双方交涉过程中，原告不仅不积极主动彻底解决上述房屋问题，而且自2019年4月底开始以被告不及时缴纳房租为由擅自断电和限制用电，逼迫被告放弃上述异议。为了友好处理双方关系，被告在原告尚未解决房屋问题的情况下仍及时支付租金，但租金支付至2019年7月后，原告仍未解决房屋问题和给予被告妥善的处理方案，还以持续断电和限电的方式给被告施压，要求被告撤回对原告的投诉。断电时间从2019年4月25日至同年5月3日、2019年5月26日至同年6月5日、2019年8月30日至同年9月15日，限制用电时间从2019年8月20日至今(供电时间从8：30-17：30，扣去中间断电时间)。在交涉未果且无法正常经营的情况下，被告只能自行采取救济措施，聘请第三方修复室内受损的装修和部分漏水屋面，同时因房屋质量问题和断电限电原因，导致被告无法正常经营的情况下，为了维持正常经营和客户利益，被告在外临时租赁维修工位和采取将部分服务委托给第三方的方式临时解决经营上的困难，因此产生了巨额损失。被告为此于2019年12月3日向上海市闵行区人民法院起诉，案号为(2019)沪0112民初46377号。诉请2，原告存在违约在先的情形，被告认为租金、管理费有权按照合同约定、法律规定不付或减少支付。根据合同被告是向另一家公某支付水电费，本案中原告不具有主张水电费的主体资格。诉请3，原告违约在先，由原告承担相应责任，被告是行使必要的抗辩权。被告提前告知过原告，消除违约行为再行支付租金，但原告一直没有消除其在先的违约行为，因此被告不存在逾期付款的情况。诉请4，本案合同解除的责任在于原告，对于房屋交付之前的占用应参照因原告违约导致租金可能的减免金额来确定，不应按照合同约定的占用费标准。对于该占用费标准，被告认为不符合公平原则，不应按照3倍计算，应按照合同约定或法院认定的租金标准计算。实际的交付日期并非2020年7月，而是在2020年1月19日，房屋已经为原告实际控制。另案中，在法庭主持下也是在2020年1月19日进行交接，原告员工也实际控制。诉请5，补偿金没有法律依据，即便被告存在违约，原告已经根据其他条款获得了补偿，该条款为原告单方起草的格式条款，违反公平合理原则。诉请6，根据合同约定，无需返还保证金的前提是被告违约导致原告损失。被告认为保证金应先弥补损失，而并非径行没收。根据原、被告提交的证据以及庭审陈述，本院查明事实如下：案外人上海梅陇华德美居仓储物流有限公某是位于上海市闵行区银都路XXX号厂房的产权人。2013年4月1日，案外人上海梅陇华德美居仓储物流有限公某(作为出租方，签约甲方)与案外人华兆汽车公某(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：8.2自移交日起至乙方根据本合同第十六条的约定完成租赁房屋返还之日止，因乙方使用水、电、电话、供暖供冷能源费和其他公共事业等发生的实际费用，均由乙方自行承担，公共事业费以甲方届时发出的付款通知单为依据，乙方应于每个月的15日或租赁房屋所在地的公共事业单位所指定的期限(两者以较早为准)前，向甲方支付上一个月的公共事业费；12.1在租赁期内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租给任何第三方(包括关联公某)，或向任何第三方转让或抵押本合同项下的全部或部分权利，或与任何第三方共用、联营或交换使用租赁房屋；13.1乙方应合法经营、自行承担租赁期限内的经营风险以及因经营所发生的一切债权债务，并根据本合同的约定按时支付租金及其他应付费用；14.1.1如乙方未能根据本合同的约定按时、足额向甲方支付任何款项的，每逾期一日，乙方应按千分之五的标准向甲方支付逾期未付部分款项的违约金；如上述违约行为持续达三十日或累计出现达三次的，甲方有权书面通知乙方而立即终止本合同，并要求乙方根据第14.1.7条的约定增加承担相应责任；14.1.2如乙方违反本合同关于租赁用途(包括违反不竞争义务)、转租的约定，甲方有权要求乙方立即予以纠正，并自乙方违约之日起至纠正之日止期间，有权每日向乙方收取相当于当时日租金的十倍收取违约金；如乙方自违约之日起的十五日内仍未纠正的，甲方有权书面通知乙方终止本合同，并要求乙方根据14.1.7条的约定增加承担相应责任；14.1.4如乙方违反本合同第十三条或第十七条的约定，甲方有权要求乙方立即停止营业，造成甲方损失，乙方应全额赔偿，若乙方在甲方书面要求纠正后15日内仍未予以纠正的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，要求乙方在期限内返还租赁房屋并支付相当于日当年年租金金额的补偿金，同时甲方还有权要求乙方根据第14.1.7条的约定增加承担责任；14.1.7如乙方违反约定导致本合同提前终止的，甲方除了按其他条款要求乙方承担违约责任之外，还有权不返还履约保证金以及乙方已经预付的租金和管理费及其任何费用与款项等，如仍不足以弥补甲方的实际损失，则甲方有权要求乙方继续赔偿；14.2除本合同另有约定外，如由于甲方直接原因导致租赁房屋的供电持续不间断中断达二十四小时以上且造成乙方停业的，在收到乙方书面通知并且经证实情况属实后，甲方同意乙方每停业一天，免收乙方当时一天的租金；除上述免除租金外，乙方同意，甲方免于就该等供电中断承担任何其他责任；16.4如乙方未能在本合同终止之日前按照本合同的约定将租赁房屋返还给甲方的，每逾期一天，乙方应向甲方支付相当于租赁关系终止时日租金和管理费之和的三倍作为租赁房屋占用费，并承担占用期间的公共事业费。2015年4月，案外人上海梅陇华德美居仓储物流有限公某(签约甲方)、案外人华兆汽车公某(签约乙方)与某某那帕公某(签约丙方)签订《补充协议》，约定自2014年1月1日起，乙方将其在租赁合同项下的全部权利和义务转让给丙方，丙方替代乙方成为租赁合同的承租人(即租赁合同中的乙方)。丙方同意完全接受租赁合同条款的约束，享有租赁合同项下的权利、履行租赁合同项下的义务，一如丙方为租赁合同的原签约方。乙方对丙方履行其在合同项下的义务承担连带保证责任。原由乙方缴纳的保证金，自本合同生效之日起视为丙方缴纳的保证金。2015年12月21日，案外人上海梅陇华德美居仓储物流有限公某(签约甲方)与某某那帕公某(签约乙方)签订《补充协议》，约定将租赁期限延长5年，即延长至2021年1月31日。自2016年2月1日起，计租面积为1,250平方米，日租金增长61%，日租金标准调整为4.5元/平方米/天，月租金调整为171,094元；自续期后的第二个租赁年度(即2017年2月1日)起，租金每年递增5%。2016年2月1日至2017年1月31日，日租金标准4.5元/平方米/天，日租金为5,625元，月租金为171,094元；2017年2月1日至2018年1月31日，日租金标准4.73元/平方米/天，日租金为5,913元，月租金为179,839元；2018年2月1日至2019年1月31日，日租金标准4.96元/平方米/天，日租金为6,200元，月租金为188,583元；2019年2月1日至2020年1月31日，日租金标准5.21元/平方米/天，日租金为6,513元，月租金为198,089元；2020年2月1日至2021年1月31日，日租金标准5.47元/平方米/天，日租金为6,838元，月租金为207,974元。月管理费调整为7,500元，物业管理费与租金同步递增。租金及管理费的支付方式改为每三个月支付一次，实行先付后用，乙方每次应至少提前20日将三个月的租金和物业管理费一次性支付至甲方账户。乙方应自本协议签署后的3日内一次性向甲方增加支付履约保证金，从而使租赁合同项下的履约保证金总额增加至651,625元。2017年7月31日，案外人上海梅陇华德美居仓储物流有限公某经工商行政管理部门核准，更名为上海百安居科技有限公某(以下简称百安居科技公某)。2017年9月7日，案外人百安居科技公某向被告那帕公某发送通知，告知更名事宜，并提供新的收款账号。2018年11月1日，案外人百安居科技公某(甲方)、被告那帕公某(乙方)、原告百安居公某(丙方)签订《房屋租赁合同三方补充协议书》，约定甲方将原合同的全部权利和义务转让给丙方。自2018年11月1日起，乙方应分别向丙方支付租金、物业管理费及水电等公用事业费，发票由丙方开具。待租赁合同届满后，乙方支付的履约保证金或押金(若有)，将由丙方返还。原合同其余内容不变。据2019年1月至4月被告委托诉讼代理人与原告公某员工的微信聊天记录显示，原告多次向被告催讨租金等费用。其中2月15日，原告员工表示：饶总，贵司欠租已达67万元，请两天内付清，否则我司将按照合约收取滞纳金。3月1日【看不清】，原告员工表示：目前仍有413,542.38元租管费未结清，2018年10月至2019年1月水电费共计49,363元未结清。若贵司未能在下周二(3月5日)前结清以上费用，造成的后果请自行承担。同时，请下周在收到滞纳金函的同时立即结清滞纳金。原告表示：好，尽量，没生意啊，过个年都亏啊。随后还表示：你们先缓缓滞纳金的事，我们尽快付完，经济不景气，大家都支持一下，再怎么我们也配合你们5年了。同年4月30日，原告表示：请饶总节后立即安排支付剩余两个月的租管费，以后务必按照季付操作。原告表示：生意不好，能付已经不容易了，相互谅解。【5月8日】原告表示：饶总，王总说剩下两个月租金你这两天付，让我问你要一下付款凭证。被告回复：知道，昨天我和她说了，尽快，现在资金紧张，各项成本又高，我昨天还在和她沟通降房租的事。2019年5月10日，被告那帕公某向原告百安居公某发送《通知函》，称因原告出租房屋的结构问题，一直出现房屋多处漏水，小雨小漏，大雨大漏，及其他瑕疵导致严重影响被告正常运营。期间，被告多次向原告反映，要求维修排除隐患，包括在2017年6月19日、2017年6月26日、2017年7月4日、2017年7月6日、2017年8月4日、2017年8月8日、2018年4月23日、2018年5月2日、2018年5月25日、2018年8月12日、2018年8月17日、2018年9月2日、2019年1月11日、2019年2月14日分别向原告反映该问题,但截至本函之日，原告仍未修理和排除隐患，不得已每次由被告临时采取紧急措施以避免产生更严重的后果。特函告原告，收函3日之内完成所出租房屋的检修和隐患排除，并保证类似问题不再影响被告正常经营。2019年5月13日，原告向被告发送催款函，催告逾期租金、管理费与违约金计420,779.37元。请于收函后2日内付清。2019年5月26日，被告再度向原告发《通知函(二)》，称2019年5月10日的函件发送后，原告未予解决，2019年5月25日，上海市出现暴雨蓝色预警，被告又向原告发送了现场大面积漏水导致停业的通知，原告仍未解决。被告于2019年5月26日收到落款为百安居梅陇店的通知，称因供电设施检修，计划于2019年5月26日下午17点暂停供电，恢复时间另行通知。被告不得已将运营中的全部设施设备暂停，全部门禁系统、防盗系统、监控系统全部被切断，损失巨大。特函告原告，原告负有保障被告正常供水、供电的义务，如因原告或原告委托的第三方未妥善履行管理义务，导致被告产生经营损失，甚至财产被盗损失的，原告应承担违约责任。望原告收函后三日内完成对所出租房屋的检修和隐患排除，同时恢复供电，自停止供电开始按天向被告支付不少于50,000元的停业损失，如未处理的，被告保留延迟支付租金、减少租金、要求支付赔偿金乃至追究其他违约责任的权利。2019年8月19日，被告向原告发送《通知函》，称承租期间，被告在2019年发现原告出租给被告的房屋并不是如合同附件房产证约定的钢混结构，而是钢结构，与合同不符，存在严重欺诈行为，且因原告的结构和附属设施的配置存在严重缺陷，在经营过程中出现大面积漏水，长期影响到租赁合同正常的使用用途。期间，被告多次反映，要求维修排除隐患，包括在2017年6月19日、2017年6月26日、2017年7月4日、2017年7月6日、2017年8月4日、2017年8月8日、2018年4月23日、2018年5月2日、2018年5月25日、2018年8月12日、2018年8月17日、2018年9月2日、2019年1月11日、2019年2月14日、2019年6月10日、2019年7月13日、2019年8月10日分别向原告反映该问题。但截至本函之日原告仍未修理和排除隐患，导致被告室内的装修出现大面积的损坏至今未得到妥善处理。2019年8月，被告委托有房屋质量检测资质的机构对该承租场地进行鉴定，经鉴定确定原告提供的场地系钢结构，且因常年未尽到妥善维修保养责任，存在屋顶大面积老化、普遍存在接口开漏、钢材质生锈老化，要全部返修解决被告诉求的问题已基本不可能，所以存在着与合同不符的严重影响被告正常使用和商业经营的缺陷，且该缺陷已经造成被告的重大损失。特函告原告，鉴于上述违约行为自被告承租之后持续存在，原告的违约已经严重影响到被告正常经营，所以望原告在收到本函30日之内解决被告以下诉求，如未如期解决的，被告将采取法律措施追究原告的违约和损失赔偿责任。1、从2016年2月开始按实际租金2元/天，物业费调整为4,000元/月计算，并将被告已支付至2019年7月31日的超过该部分的租金和物业费退还；2、从2019年8月1日开始将租金调整为上述第1条的标准直至租赁合同期满之日；3、修复承租场地的全部缺陷和瑕疵，并按照合同约定完善附属设施设备的配置；4、修复或更换因原告房屋缺陷导致的被告装修损坏部位，如无法修复或更换的折价赔偿;5、对因原告在被告经营期间公告停电和因原告房屋缺陷导致被告无法正常营业期间的损失承担赔偿责任，赔偿金暂按照50,000元/天的标准支付;6、保证租赁期间类似问题不再影响被告的正常经营；7、被告保留追究其他因原告违约产生的损失和责任的权利。2019年8月29日，原告对被告来函进行回函，表示对于被告多次致函中反映的漏水问题，原告立即派员进行检修，于5月、6月、7月多次对当时发现的漏点进行维修。被告本次来函提出的漏水，是由于8月台风造成新的漏点，并非不作为而造成的，对此原告已经派员尽快进行维修，亦未对被告的正常经营造成重大影响。2019年8月30日，饶国栋向上海市公安局闵行分局曹行派出所报案称，其于8时20分许，在被告那帕公某，因装修漏水问题一直未解决，在与装修公某协商，物业称其未缴纳房租，将其公某断电，其认为装修公某未能解决漏水问题，导致其公某内部损坏，无法正常营业。2019年10月10月，原告百安居公某向被告那帕公某发送《贵司单方严重违约导致租赁合同提前解除通知函》，函称近期原告发函被告将涉案房屋的部分以变相联营的形式，实质上转租给案外人中盈赛福(上海)汽车销售服务有限公某，开设名爵4S店。为此原告于2019年9月19日书面通知被告要求立即终止转租，但被告未予纠正。此外，自2019年7月11日截止本函发出之日止，被告拖欠原告租金、管理费、水电费及相关违约金共计700,355.44元。原告多次要求被告付清，被告仍未付清，被告已构成单方重大违约。基于上述两违约事实，原告书面通知被告：双方之间的租赁合同2019年10月10日起提前终止，请被告在合同终止之日前按合同约定将租赁房屋返还原告，每逾期一日应支付日租金和管理费之和的三倍作为租赁房屋占用费，并承担占用期间的公用事业费，如30日后仍未按规定返还，则视为被告放弃在租赁房屋内的一切物品所有权，原告将自行组织清场，被告不得因此要求赔偿同时还应承担所有的清场费用。被告于2020年10月13日收到该函。2019年10月19日，被告向原告发送《通知函》，函称被告不予认可原告提前终止合同的法律效力，也不存在承担返还房屋和逾期返还法律责任的正当理由。同时，被告已多次函告原告在提供房屋合同的过程中存在重大违约行为，包括提供不符合合同约定的房屋、房屋本身存在安全隐患、房屋存在严重影响正常经营的瑕疵、因房屋瑕疵导致装修损失、不供电或供电时间没有保障等，对该违约行为，原告不仅不予协商主动赔偿，还视而不见。为此，要求原告：1.在未经书面同意和尚未对被告承担违约赔偿责任的情况下原告无权提前解除合同，被告仍有权在租赁合同期间内继续经营；2.从2013年4月开始的房租标准按照1.2元/天/平方米计算，超出部分的房租应退还被告作为违约损失赔偿;3.承担自2019年5月开始停电或不正常供电的营业损失100万元；4.承担修复因房屋漏水导致的装修损失75万元；5.承担其他因此产生的其他损失。望原告收到本函10日内将上述损失支付给被告，被告收到赔偿的金额后将补齐尚未支付的房租租金，并可协商后续合同终止的善后事宜。2019年12月3日，那帕公某作为原告将百安居公某起诉至上海市闵行区人民法院，案号为(2019)沪0112民初46377号。该案审理过程中，法院于2020年4月1日组织原、被告双方进行现场勘验，由双方确认涉案房屋所在位置，仅门头处略超出规划。2020年1月13日，被告致函原告，称将于2020年1月20日正式移交房屋，逾期不交接的后果由原告承担。同时因双方纠纷正在审理中，对合同解除后的房屋装修损失有待法院指定第三方评估机构进行评估，因此房屋交接给原告后望原告维持房屋的表面现状，待法院指定第三方评估，如因原告单方面损毁、拆除等破坏房屋内外部现状导致第三方评估机构无法评估或正确评估的，因此产生的损失由原告全额承担。2020年1月19日，被告向原告发送《移交场地最终通知函》，函称被告将于2020年1月20日正式向原告移交房屋，现最后一次通知：请原告安排专人于2020年1月20日上午11：00前来办理交接手续，如逾期不交接的视同被告已交付房屋且验收合格，相应的法律后果由原告承担。随函附拟交接场地的钥匙。并重申上一份函件中以等待评估为由要求原告维持现状的内容。2020年1月21日，原告向被告回函称双方租赁合同约定有返还房屋的要求，被告未按约完成返还行为。被告要求原告维持房屋的表面现状待第三方评估，毫无道理。被告既不按约完成拆除、腾空、清运等返还房屋之义务，又要求原告维持现场，原告既不能出租也不能使用，被告系恶意转嫁违约责任，扩大原告损失。(2019)沪0112民初46377号案件审理过程中，被告那帕公某申请对诉请主张之装修残值30万元进行审价评估，并明确表示不要求就2019年10月装修花费64万元申请审价评估。经法院释明，被告坚持其要求评估的范围，法院遂依法委托鉴定进行开展鉴定，后因被告不能承受根据收费标准计算的审价费，导致鉴定机构退回鉴定。2020年7月9日，被告于该案谈话中陈述，不再需要涉案房屋内物品，由原告自行处置。另查明，2016年10月21日，被告人员在原告建立的上海梅陇店租户沟通群中反馈屋顶漏水。2017年6月5日，被告人员反馈漏水。2018年8月17日，被告反馈名爵展厅漏水、维修车间屋顶漏水。2019年7月13日，被告发布漏水视频，反馈漏水。2019年8月29日，被告反馈大客厅漏水，发布小视频。同年9月2日再次发小视频反馈漏水。就上述反映的漏水情况，原告于2017年起由原告的关联公某委托案外人进行维修。以上事实，由原告提交的房屋等级的定义、2016、2017、2018、2019年原告与第三方签订的防水维修合同、建设工程合同、设备设施保修联系单、第三方防水维修公某的报价单、维修发票2张、百安居租户微信群聊记录、群聊记录中关于漏水情况的梳理表、针对被告视频对应日期的自然灾害梳理表、2019年8月29日原告对被告反映漏水情况的回复函及快递面单、2020年4月8日情况说明、2020年1月21日原告针对被告关于租赁房屋返还事宜的回函、2020年2月27日原告针对被告关于租赁房屋返还事宜的情况说明及照片、反映租赁场地的门锁情况的照片(拍摄于2020年7月15日)、2020年4月28日原告针对租赁房屋实际面积的情况说明及租赁地址图纸、现场照片(拍摄于2020年4月28日)、房地产权证、不动产权证书、建设工程规划许可证、被告与原告员工的聊天记录、案外人与某某的战略合作协议、案外人支付给被告的房租、物业管理费、电费的2019年1-4月发票，案外人出某的两份情况说明、华德美居公某与华兆公某房屋租赁合同，华兆公某法定代表人委托丁建平处理租赁事宜的委托书，华德美居公某、华兆公某、被告三方补充协议，华德美居公某和被告补充协议，华德美居公某更名为百安居科技公某通知函及准予变更通知书，百安居科技公某、被告、原告补充协议、原告发给被告的《贵方单方严重违约立即予以纠正通知函》及EMS凭证、原告发给被告的催款函、原告发给被告的《解除通知函》及EMS凭证、2019年5月至2019年10月欠付水电费明细单，被告提交的房屋租赁合同、2015年4月签订的补充协议、补充协议、那帕与美居公某签订的延长协议、补充协议、建设工程规划许可证、不动产登记信息、3份整改通知书、租户微信群上传的现场照片、视频、通知函、寄件回执、合同及房屋鉴定报告，鉴定机构有法定鉴定资质，根据该报告，有鉴定国家标准、现场勘测记录、照片、鉴定过程、照片、检修通知、报警记录、工位临时租赁合同、业务外包合同及发票、实测房屋平面图、施工合同、部分装修改造合同、诉讼保全协议、通知函、报警记录、照片、视频、原告与中盈赛富公某合作协议、租赁合同和场地划分说明、平面图、业务外包完整发票、合作协议的补充协议、视频光盘、由中盈赛富出某的说明和付款回单，以及本院自行调取的(2019)沪0112民初46377号案件相关材料、双方庭审陈述加以证实，并均经庭审质证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。关于合同效力，原、被告之间通过数份补充协议概括取得《房屋租赁合同》的权利、义务，虽然双方当事人于另案中均确认涉案房屋有门头处的违章搭建部分，但本院认为该部分违章搭建所占面积比例极小，并未对租赁房屋的使用造成影响，故从合同的整体性角度考量，本院认定原、被告之间的房屋租赁合同关系合法、有效，双方均应按照《房屋租赁合同》以及随后的各份补充协议履行各自义务。本案争议焦点在于：一、导致合同解除的原因归责？二、合同解除的后果应如何处理？关于焦点一，被告于2019年5月起屡次发函认为原告存在多处违约、严重影响经营，并以此为由要求减免租金，本院对被告主张逐项进行分析。其一，被告提出自2016年起房屋存在漏水迟迟未予修复，就此问题本院认为，百安居租户微信群内记录显示，原告对被告的报修行为均予以回应，并且通过原告提供的与案外人签订的防水维修合同，可知原告也逐年进行漏水维修和日常维护。结合被告在此房屋内长期租赁，并陆续进行装修投入的事实，被告目前证据尚不足以证明漏水程度已严重至影响日常经营。其二，被告提出原告将房屋经营地址以转租行为用于案外人注册使用，就此问题本院认为，案外人公某系被告的合作方，被告在举证中也将名爵展厅报修记录作为自身报修证据，故被告的此节观点，严重违背事实，本院不予采信。其三，被告提出涉案房屋租赁面积不足1,200平方米，就此问题本院认为，被告从案外人处按房屋现状承继涉案合同项下的承租人的权利义务已超过五年，并签有补充协议延长租期，被告及案外人此前从未提及面积误差问题，现被告以此认为原告违约，缺乏依据，本院不予采信。其四，被告提出涉案房屋为钢结构，并非产证上载明的钢混结构，土地用途为工业用地和厂房，并非商业用地和商业用房性质，以及房屋交付时未按约交付必要的空调和消防系统，就此问题本院认为，土地性质并不必然影响被告经营使用，且被告自2014年起即承租了涉案房屋，对涉案房屋承租时现状理应明知，现以该等理由主张原告违约，缺乏依据，本院不予采信。其五，环评申请手续系被告自身的报批义务，被告此前也并未以环评理由要求减免租金，被告在持续经营、使用房屋的前提下以环评未通过为由认为原告存在违约，缺乏依据，本院不予采信。其六，被告提供的证据亦不足以证明原告在合同解除前有持续限电、断电行为，从而导致被告无法经营。综上，本院认为，支付租金系承租人的主要合同义务，被告自2019年8月起未支付租金，此前半年一直有拖延行为，被告以上述理由主张原告违约并据此拒付租金的行为，构成违约，已达到合同约定的解除条件，故本院认为合同解除的责任在于被告。原告于2019年10月10日发出解除函，被告于同年10月13日收函。现双方于庭审中亦均确认涉案合同于2019年10月13日解除，本院对合同解除时间予以确认。关于焦点二，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间房屋租赁合同因被告根本违约而解除，被告理应支付其欠付的租金、房屋占用费、物业管理费以及水电费等相关费用，并按照合同约定承担相应违约责任。对于欠付的租金，本院认为，尽管被告在合同使用期间一直持续使用涉案房屋，原告亦有履行维修义务，但考虑到漏水问题依然存在，确实可能会在一定程度上对房屋的实际使用造成不便，鉴于被告系自2019年5月起以漏水原因要求减免租金，再结合房屋实际使用情况、漏水及维修情况以及2019年雨季较长的特点等因素，故本院认为就被告欠付的2019年8月1日起至10月13日止的租金可予适当降低，经酌定被告应向原告支付2019年8月1日至2019年10月13日期间的租金432,762.3元。对于欠付的物业费，本院认为，从租户微信群记录来看，原告一直正常提供物业管理服务，故被告关于减付、免付的抗辩意见，并无依据，本院不予采信。对于欠付的水、电费，本院认为，根据案外人百安居科技公某、被告以及原告于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同三方补充协议书》约定，原告取得涉案房屋的出租人资格，理应由其收取水电费，被告此项抗辩意见无事实依据，本院对此不予采信。对于被告逾期支付租金、物业费、水电费的违约金，本院认为，原告在履行房屋租赁合同中的轻微瑕疵行为并不导致被告义务的免除，故被告应按照合同约定支付相应的逾期付款违约金。原告自愿将逾期付款违约金的起算时间调整为2019年11月16日，将标准调整为日万分之五，系原告处分自身权利，符合法律规定，本院予以准许。对于合同解除后的房屋占用费，本院认为，虽然双方租赁合同约定了解除后的房屋占用费按照租赁关系终止时日租金和管理费之和的三倍作为计算标准，且原告起诉时将计算标准自行调整为两倍，但该标准显然已经将违约责任纳入其中，本院结合被告使用涉案房屋的实际情况，以及被告整体应承担的违约责任，对房屋占用费标准进行调整，酌定为6,150元/日。对于涉案房屋交还时间，虽然另案中双方在法院的主持下进行过交接，但由于被告另案提出装修评估，原告无法占有、使用涉案房屋，因此本院认定涉案房屋的交还时间为另案被告撤回评估申请且明确不再需要房屋内物品的谈话时间，即2020年7月9日。对于年租金补偿金，本院认为，该项诉请本质为解约违约金，本院考虑原告损失大小、双方过错程度、履约保证金处理情况以及逾期付款违约金计算情况，酌定补偿金为一个月的租金及管理费。对于履约保证金，本院认为，根据《房屋租赁合同》第14.1.7条“如乙方违反约定导致本合同提前终止的，甲方除了按其他条款要求乙方承担违约责任之外，还有权不返还履约保证金以及乙方已经预付的租金和管理费及其任何费用与款项等”之约定，原告此项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告百安居(中国)家居有限公某与某某上海那帕汽车技术服务有限公某之间的房屋租赁合同关系于2019年10月13日解除；二、被告上海那帕汽车技术服务有限公某于本判决生效之日起十日内支付原告百安居(中国)家居有限公某2019年8月1日至2019年10月13日租金432,762.3元及物业管理费21,126.71元，2019年5月1日至10月31日电费49,140元，水费8,891.6元；三、被告上海那帕汽车技术服务有限公某于本判决生效之日起十日内支付原告百安居(中国)家居有限公某因逾期支付租金、管理费、水电费所产生的违约金，以511,920.61元为本金，按日万分之五的标准，计算自2019年11月16日至2021年1月4日止，计106,479.49元；四、被告上海那帕汽车技术服务有限公某于本判决生效之日起十日内支付原告百安居(中国)家居有限公某2019年10月14日至2020年7月9日的房屋占用费1,660,500元；五、被告上海那帕汽车技术服务有限公某于本判决生效之日起十日内支付原告百安居(中国)家居有限公某租金补偿金206,771.19元；六、被告上海那帕汽车技术服务有限公某已支付的履约保证金651,625元，原告百安居(中国)家居有限公某不再返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币32,586.94元，由原告百安居(中国)家居有限公某负担人民币19,178.8元，由被告上海那帕汽车技术服务有限公某负担人民币13,408.14元。保全费人民币5,000元，由被告上海那帕汽车技术服务有限公某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二一年一月四日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……