四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2014）都江民初字第2809号原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省都江堰市。法定代表人马越，公司董事长。委托代理人张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。被告杨玮，男，1979年5月1日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人汪涛，系四川都江律师事务所律师。原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）诉被告杨玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2014年11�26日进行了公开开庭审理；后因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭于2014年3月16日对本案进行了公开开庭审理。诉讼中原告新美居公司于2015年1月29日向本院申请指定移送管辖，后于2015年3月9日撤回了管辖申请，本案继续审理。原告新美居公司的委托代理人张琴，被告杨玮及其委托代理人汪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新美居公司诉称，原、被告于2012年2月14日签订了《商铺租赁合同》，约定将位于都江堰市美安居装饰建材市场A区X、X、X号商铺经营场地租给被告经营装饰装修材料类商品使用，租期为34个月，从2012年3月15日起至2014年12月31日止。在租赁期间，被告给付了2012年3月15日起至2012年9月14日期间的房租，后又支付了22000元房租。原、被告又于2013年11月29日签订了《商铺租赁合同补充协议》，按照协议内容原告多次要求被告支付房屋租金和杂费，被告找各种理由推诿，被告不按合同履行给付租金是严重的违约行为，应当承担违约责任，原告多次催收未果，故诉诸法院，请求判令1、被告给付原告2012年9月15日至2014年12月31日止房屋租金100706.09元（总租金156949.65元，优惠6个月租金，再减去已付22000.00元租金，欠租金100706.09元）；2、被告给付原告2012年9月15日起至2014年12月31日止的杂费（广告费、物业费、管理费）60365.25元；3、被告支付原告违约金5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告新美居公司变更诉讼请求将租金和杂费计算至2014年7月30日。被告杨玮辩称，商铺实际使用人为四川众杰发展建设工程有限责任公司装修分公司，申请追加该公司四位股东杨飞、潘柏军、郑从军、潘宇为本案共同被告，共同承担责任。申请追加都江堰市兴堰建设管理有限公司、成都兴隆物业经营管理有限公司为本案第三人。广告费、管理费，原告没有履行义务，管理混乱，没有做广告，被告不应当承担。房屋一直漏水且没有通电，给被告造成了损失。经审理查明，2012年2月14日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的杨玮签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、新美居公司同意将美安居装饰建材市场A区X、X、X号商铺经营场地租赁给杨玮从事装饰装修材料类商品经营使用。二、租期为34个月，从2012年3月15日起至2014年12月31日止。三、商铺建筑面积为418.11平方米；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为20.91平方米，商铺计价面积为439.02平方米。四、交款内容：2011年11月1日至2013年12月31日的租金合计188718元；2014年1月1日至2014年12月31日的租金则按调整单价执行。五、租赁保证金：5000元，被告办理退场手续后一年后无息退还。六、在“逾期�付或未足额支付”中约定：被告逾期未支付租金超过30日后，则视为被告单方面解除合同。原告有权无偿收回所租场地，被告所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由被告自己承担。七、在“被告的权利和义务中”约定：因原告正式授予“成都敏知企业管理有限公司”（以下简称“敏知公司”）本合同涉及“美安居装饰建材市场”的日常管理权限，本合同仅作为双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。本合同一式二份。双方各执一份。双方签字之日起合同生效。新美居公司在“甲方”栏签章，杨玮在“乙方”栏签名。合同签订后，杨玮于2012年2月14日向新美居公司缴纳了5000元保证金。原、被告于2013年11月29日签订了《商铺租赁合同补充协议》一份，约定：一、2012年3月15日前租用商铺至今的商家，均可享受减免6个月租金的优惠政策（2012年10月15日至2013年3月14日）。二、优惠后租金及杂费收取标准：2013年1月1日起原租金单价20元／平方米／月优惠为13元／平方米／月。2013年1月1日起杂费的收取标准为：代收整体广告费2元／平方米／月、物管费0.6元／平方米／月、收取市场管理费2.4元／平方米／月。原告新美居公司在该该补充协议甲方处签章，被告杨玮在乙方处签字确认。2014年3月18日，房屋业主都江堰兴堰投资有限公司将本案案涉房屋铺面X号（合同约定房屋编号：A区X号）的钥匙交于兴隆物业经营管理有限公司，将该铺面收回。2014年7月30日，被告杨玮向原告新美居公司出具一份《申请》，载明：满堂鑫装饰因经营不善，管理混乱，位于XA区X、X、X的房屋商铺，退还给新美居公司，于2014�7月30日前交付房屋。另查明，被告杨玮提交一份新美居公司于2012年12月20日向各商家作出的《美安居市场工作报告》一份，该报告对美安居市场现状部分载明：美安居市场存在着不少的问题。1、木制品、灯饰、板材、墙纸、厨电及装饰公司的招商比例不足，致使这些区域对客户的带动不足，经营状况不理想；2、今年3.15开业活动后，由于新美居公司内部自身意见不统一，造成了市场后期招商工作进展缓慢，市场宣传不到位，虽然公司投入大量的宣传资金，但是始终未达到满意的宣传效果，市场的内部平台也未按时搭建（市场外围大型广告宣传、市场导视系统、市场广告位的打造等）；3、公司聘请的市场管理方——成都敏知企业管理公司，由于该公司今年初内部出现矛盾并导致法人代表变更，致使敏知公司主要负责人（祁占敏、陈科）长时间不到美安居项�部现场履职，并无视我公司的要求相互推诿不来参与3.15的相关工作；4、敏知公司美安居项目部现在的状况是消极怠工，从前期仅留一人值班发展到现在已无一人上班，使美安居市场的日常管理工作无法正常开展，给美安居商家和整个市场造成了巨大损失，现在其市场的管理职能只得由我公司负责。庭审中双方确认以下事实：一、截止2013年3月15日前的租金双方已结清。二、按照合同约定计算从2013年3月15日至2014年7月31日止房屋租金总租金为94169.79元，被告杨玮已经支付22000元，尚欠租金72169.79元。三、按照约定计算杂费（管理费2.4元／平方米／月、广告费2元／平方米／月、物管费0.6元／平方米／月）从2012年9月15日至2014年7月30日期间的杂费共计49389.75元，被告杨玮未支付该期间杂费。四、本案案涉房屋铺面476号（合同约定房屋编号A区X号）面积为50平方米。�、租赁房屋存在漏水情况。上述事实，有原、被告身份信息、商铺租赁合同及补充协议、场地说明、收据、照片、报告以及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，新美居公司与杨玮签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于新美居公司主张杨玮支付租金100706.09元是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，杨玮作为承租人应当按照双方签订的商铺租赁合同及补充协议中关于支付租金的方式、时间和金额的约定支付租金。根据查明的事实，按照合同约定计算从2013年3月15日至2014年7月31日止房屋租金总租金为94169.79元。但2014年3月18日，房屋业主都江堰兴堰投资有限公司将案涉铺面房屋（A区X号、面积为50平方米）收回，其相应（从2014年3月18至2014年7月30日止）租金应予以扣除2860元（50平方米ⅹ13元每平方米／月ⅹ4个月零12天）。被告杨玮已经支付22000元，再扣除2860元，尚欠租金69309.79元。因此，新美居公司主张杨玮支付租金的诉请，本院在69309.79元范围内予以部分支持。二、关于新美居公司主张杨玮支付杂费60365.25元（管理费、广告费和物管费）是否成立的问题。根据《商铺租赁合同》中约定新美居公司正式授予敏知公司对美安居装饰建材市场进行日常管理，以及《商铺租赁合同补充协议》关于收取杂费的约定，新美居公司有权主张收取杂费（管理费、广告费和物管费）。但被告认为新美居公司未履行任何管理义务，其没有义务支付管理费、广告费、物管费。对此，1、物业费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告主张被告支付物业费，本院在5794.77元【0.6元／平方米／月ⅹ439.02平方米ⅹ22.5月，再扣除收回铺面房屋物业费132元（50平方米ⅹ0.6元每平方米／月ⅹ4个月零12天）】范围内予以支持。被告杨玮仅抗辩新美居公司未履行任何物业管理义务，因其未提出相应的证据证明，故本院不予支持。2、广告费、管理费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据�若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第五条，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，因双方未对原告新美居公司收取广告费、管理费需提供的服务细则、标准等履行义务作出明确可操作约定。结合庭审查明的事实，被告提交的加盖有原告公章的《美安居市场工作报告》证明原告新美居确实存在广告宣传以及市场管理服务不足的情形。原告虽然�该证据提出异议，但其未提供相应证据予以反驳，故被告抗辩原告没有履行广告以及管理义务的情形，本院予以部分采纳。鉴于原告新美居公司对案涉市场进行了一定的广告和管理服务，本院酌定广告费被告杨玮在1.5元／平方米／月范围内承担责任，市场管理费被告杨玮在1.5元／平方米／月范围内承担责任。综上，被告应当向原告支付广告费、管理费分别为14486.92元【1.5元／平方米／月ⅹ439.02平方米ⅹ22.5月），再扣除收回铺面房屋广告费、管理费分别为330元（50平方米ⅹ1.5元每平方米／月ⅹ4个月零12天）】。因此，新美居公司主张杨玮支付杂费的诉请，本院予以部分支持。三、关于新美居公司主张被告杨玮支付违约金5000元的问题。被告杨玮抗辩租赁房屋漏水。虽然被告杨玮存在拖欠租金的事实，但鉴于租赁房屋确实存在漏水的事实，原告新美居公司未对�水情况予以处理，故原被告双方均存在违约情形，故新美居公司主张杨玮支付违约金5000元，本院不予支持。被告杨玮抗辩称与原告协商一致漏水抵扣9000元损失问题。被告杨玮未能提供充分证据予以证明，本院对被告该抗辩理由不予采信。被告杨玮可通过诉讼方式另行主张。四、关于被告杨玮申请追加杨飞、潘柏军、郑从军、潘宇为本案共同被告的问题。原告新美居公司提交的租赁合同中没有杨飞签字，被告杨玮提交的租赁合同中有杨飞签字，因此，杨飞签字属事后添加，对原告没有法律约束力。另本案系租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，被告杨玮与案外人杨飞、潘柏军、郑从军、潘宇之间的关系对原告没有法律约束力。因此，被告杨玮申请追加杨飞、潘柏军、郑从军、潘宇为本案被告，无事实和法律依据，本院不予受理。被告杨玮可以通过诉讼方�另行主张。五、关于被告杨玮申请追加都江堰市兴堰建设管理有限公司、成都兴隆物业经营管理有限公司为本案第三人的问题。本案系租赁合同纠纷，本案原被告为租赁合同相对方。杨玮申请追加都江堰市兴堰建设管理有限公司、成都兴隆物业经营管理有限公司为本案第三人，被告杨玮未提供充分证据证明第三人与本案实体处理存在的必然关联性，故本院对被告的追加申请不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨玮于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金69309.79元。二、被告杨玮于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付物管费5794.77元。三、被告杨玮于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付广告费14486.92元。四、被告杨玮于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付管理费14486.92元。五、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3522元，由原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司承担1315，被告杨玮承担2207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 李 宏代理审判员 田 丹人民陪审员 李国平二〇一五年三月二十日书 记 员 雷 琪