广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终896、1003号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈某某，该公司员工被上诉人（原审原告）：余某某等二户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：王钦盛、杨阳，广东鹏乾律师事务所律师、实习律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人余某某等二户业主因商品房预售合同纠纷二件系列案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终896号案件为例进行表述、论证。）上诉人惠州市京粤实业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后，增加了权籍调查前置流程，……对被告要求相应延长其办证期限和相应减轻其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳”，一审法院对于上诉人一审提交的证据未做出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州市京粤实业有限公司《申请书》的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以上证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未做出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。1.商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能再规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2.根据以上的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人余某某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的全部上诉请求。余某某向一审法院起诉请求:1.判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金22030.60元（405720元×万分之一×543=22030.60元，自2017年12月25日计算，计算至2019年6月20日）；2.判令被告向原告返还房屋面积差额3522.16元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾ＸＸＸＸ号房，该商品房合同约定建筑面积共33.81平方米，其中，套内建筑面积24.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.62平方米。关于计价方式与价款，合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米16772.21元，总金额（人民币）405720元整。关于面积确认及面积差异处理，合同第五条约定：本条款使用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日期同银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=×100%。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2016年11月20日，被告将房屋交付给原告使用。原告于2019年6月20日取得涉案房屋的不动产权登记证书，登记的房屋建筑面积为33.60平方米、专有建筑面积为24.11平方米。庭审中，被告称涉案商品房转移登记备案的时间为2019年5月23日，原告予以认可。另查明，我区2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日期对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日期恢复受理商品房首次登记申请。庭审中，原告主张合同附件四《补充协议》第五条关于累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%的约定，属于格式条款，应认定该条款无效。以上事实，有原、被告的庭审陈述以及原告提交的商品房买卖合同、不动产登记证书，被告提交大亚湾房管局回复意见等证据证实，予以认定。一审法院认为,本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。本案的主要争议焦点为：1.被告应否承担逾期办证的违约责任；2.合同附件四《补充协议》第五条关于累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%的约定是否认定为无效条款。3.被告应否向原告返还房屋面积差额价款。1.关于逾期办证违约责任的问题。涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年11月20日交付使用，直到2019年5月23日被告才为涉案商品房办理转移登记备案，已超过合同约定的360日的办证期限，被告没有在合同约定的期限内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任。关于因政策变化增加办证时间的扣除问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，不动产权登记政策调整变化后，增加了权籍调查前置流程，因此会延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，本应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，被告未提供充分的证据证明其办理权籍调查的具体历时，被告应承担举证不能的不利后果，对被告要求相应延长其办证期限和相应减轻其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告主张在逾期时限内扣减因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实，故本院对被告的该主张不予采纳。办证需网上预约、限号办理及资料繁琐是办证的正常流程，不能因此减轻被告逾期办证的责任，对被告提出的考虑网上预约、限号办理及资料繁琐减轻其责任的主张，本院不予采纳。2.关于格式条款效力问题。本案中，对逾期办证违约金约定为自房地产交付日起的第450日起，按每日万分之一的标准计算至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。据该约定，被告仍要支付逾期办证违约金，该条款并没有免除被告责任、加重原告责任、排除原告的主要权利，不应认定为无效条款。且根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，约定的违约金应当与损失相当，不应低于造成的损失，亦不应过分高于造成的损失。本案中，原告并没有提交证据证明约定的逾期办证违约金低于其损失，不应对双方约定的违约金进行调整。对原告关于合同附件四《补充协议》第五条关于累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%的约定应认定无效的主张，本院不予采纳。综上意见，按照合同约定，被告逾期办证天数为本案房屋交付后第450日即2018年2月12日起至原告取得房产证之日2019年6月20日止（共计494天），被告逾期办证违约金为20042.57元（405720元×0.0001×494天），累计违约金额度未超过商品房总价款的5%（405720元×5%=20286元），故被告应向原告支付逾期办证违约金20042.57元，对原告超出部分请求本院不予支持。3.关于被告应否向原告返还房屋面积差额价款的问题。首先，双方合同第五条约定了面积确认及面积差异处理，其中面积差异值在±0.6%以内（含本数）的买卖双方不作任何补偿，该条约定买卖双方权利对等，不存在免除卖方责任、加重买方责任、排除买方主要权利的情形，是有效条款。其次，合同约定的商品房套内面积为24.19平方米，商品房价款按套内面积计算；不动产权证登记的商品房专有建筑面积为24.11平方米，差异值为-0.33%（×100%），差异值在±0.6%以内，按合同约定买卖双方不作任何补偿，原告要求被告返还房屋面积差额价款缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告余某某支付逾期办证违约金20042.57元。二、驳回原告余某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219.41元（已由原告余某某预交），原告余某某负担69.41元；被告惠州市京粤实业有限公司负担150元，并自本判决发生法律效力之日起10日内向原告余某某支付。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本系列案二审的争议焦点为：上诉人惠州市京粤实业有限公司应否承担逾期办证的违约责任。对此分析如下：涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人京粤公司未在规定期限内办理，故应当承担相应的逾期办证违约责任。上诉人主张应在逾期时限内扣除因不动产登记系统故障暂停业务的时间及因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实。即上诉人未能证明不动产登记新政策的实施导致其办证拖延，故上诉人的上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州市京粤实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年一月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：