河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0204民初1546号 原告（反诉被告）：唐山利伯佳房产经纪有限公司，住所地河北省唐山市古冶区胜利道金山首府底商5-8号。 法定代表人：刘双江，该公司经理。 委托诉讼代理人：汤小立，河北东明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋子军，河北东明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中铁五洲鑫达贸易有限公司，住所地唐山市古冶区唐林路东、公交车场北。 法定代表人：周治合，该公司经理。 委托诉讼代理人：周树雨，该公司副经理。 委托诉讼代理人：李榛，河北日月新律师事务所律师。 2019年10月23日，唐山利伯佳房产经纪有限公司（以下简称利伯佳经纪公司）向本院提出诉前保全申请，申请冻结对被申请人中铁五洲鑫达贸易有限公司（以下简称中铁鑫达贸易公司）在古冶区商业房屋不动产登记手续，本院于同日作出（2019）冀0204财保50号民事裁定书，裁定冻结被申请人中铁五洲鑫达贸易有限公司在古冶区商业房屋不动产登记手续。但唐山市古冶区不动产登记中心因1-4ｃ荣华西街4号房屋已经进行网签为由，未予协助本院查封。2019年11月22日，本院对原告利伯佳经纪公司与被告中铁鑫达贸易公司合同纠纷一案予以立案后，被告中铁鑫达贸易公司于2019年12月7日向本院提出反诉，本院予以受理。2019年12月31日，被告（反诉原告）中铁鑫达贸易公司向本院申请撤回反诉，本院作出（2019）冀0204民初1546号民事裁定书，裁定准许被告（反诉原告）中铁鑫达贸易公司撤回反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利伯佳经纪公司的委托诉讼代理人汤小立、蒋子军，被告中铁鑫达贸易公司的委托诉讼代理人周树雨、李榛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利伯佳经纪公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告继续履行双方于2019年4月29日签订的《协议书》，将约定的5套（荣华西街4号、5号、6号、7号、8号）商业房屋登记在原告名下，并由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：因原、被告之间存在委托销售代理关系，经双方对账被告拖欠原告佣金、装修费用、家具家电费用共计745489元，被告无力支付原告上述费用。2019年4月29日，经双方协商，原被告签订了《协议书》，以被告开发的古冶区中国古冶特产大世界项目5套（荣华西街4号、5号、6号、7号、8号）商业房屋冲抵原告对被告的上述欠款，并约定5个月期满，被告无条件为原告办理房屋网签手续。到期后，被告却以各种理由推诿履行办理相关网签手续义务，拒不将协议所涉及的上述5套房屋登记到原告名下。原告无奈，现依法提起诉讼。 被告中铁鑫达贸易公司辩称，本案原告的诉请没有事实和法律依据，恳请贵院依法查明案情，驳回其诉讼请求。1.双方签订的《协议书》是债权凭证，无法实现物权上的所有权转移，协议约定的5套房产不能直接登记到被答辩人名下。双方是销售代理关系，双方签订的《协议书》从表面上看是以房抵拖欠的代销款和其他款项，但是从本质上分析其实是一个抵押担保协议，是以上述房屋的变现款优先偿付欠款。而恰恰是上述五套房产所占土地已经抵押给了银行，按照房随地走、地随房走的抵押规则，该土地抵押也及于地上房屋，而抵押权具有优先受偿的法律性质，双方签订的《协议书》中以房抵款的约定，变相剥夺了银行的优先受偿的权利，损害了第三人的利益。按照《物权法》第191条第2款规定，除非本诉原告向银行支付抵押担保的债权款，消除抵押权，才能依法办理过户手续，但是时至今日，本诉原告并没有依法涤除抵押权，其要求将5套房产过户到其名下的诉请不具有事实和法律上的可能性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交协议书及更正说明，证明原、被告之间因存在委托销售代理合同关系，被告拖欠原告佣金、装修费用、家具家电等费用745489元，因该款项没有支付，经双方协商，被告自愿用其开发的5套商业房屋冲抵欠款，双方形成了房屋买卖合同关系。自合同签订之日起，欠款事宜已经履行完毕，被告拖欠原告的款项转化为5套购房款。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告认为从表面上看是以房抵拖欠的销售佣金和售楼处装修及家电家具费用，从合同三、四、五条可以看出本合同的本质是一个设定抵押担保的行为，不可能转化为房屋买卖合同关系，按照担保法司法解释的相关规定，约定合同到期付完款就以抵押物偿债的合同内容属无效约定，对更正书的真实性无异议。经审查，本院对协议书及更正说明的真实性予以采信；2.原告提交收款收据，证明原告收到了约定时协议的款项。被告认为该收据中款项性质一栏是收协议款（房屋销售佣金、售楼处装修及家具家电）并不是售楼款，也能说明双方并没有形成房屋的买卖合同关系。经审查，本院对该收款收据的真实性予以采信；3.被告提交抵押合同，证明案涉土地已抵押给河北滦州农村商业银行股份有限公司。提交不动产权证，证明案涉5套房屋所涉的土地已进行了抵押登记。原告认为通过该证据不能证实原告诉请的涉案房屋建设在该地块上，即便是房屋建设在该地块上，本案涉及的是房屋与相关的土地没有任何关系，是否抵押并不影响房屋的销售，抵押合同与本案没有关系。经审查，本院对被告提交的抵押合同的真实性予以采信，对案涉土地证号为（2017）古冶区不动产权第0005389、0005390号土地已经抵押登记的事实予以确认；4.被告提交两份商品房销售合同和增值税专用发票八张，一份是2018年12月份与赵建军、王惠玲以单价6228元价格出售，这与涉案的25套房屋属于同一地块，是在双方签订协议前房屋价格，与杨冬月签的2019年7月17日签订的商品房买卖合同，单价是6376.22元，是在双方签订协议书之后，证明双方协议书之后房屋作价明显低于市场价格，显失公平。并且可以证明与抵押合同里面的位置就是同一地块，与诉争的房产是同一地块，地是两个土地证。原告对上述证据的真实性无异议，认为可以证实涉案房屋可以对外销售并且可以办理网签，房屋的价格是被告根据自己前期的投入、成本、核算才出的价格，被告掌握价格的主动权，将房屋出售给原告时已经进行了核算，故双方约定的协议价格也符合当时的市场规则，被告所称的市场价格问题、显失公平问题根本不能成立。经审查，被告提交的销售合同和增值税专用发票和本案无关联性，本院对上述证据不予采信； 5.被告提交税务局收缴发票停止发票、中铁五洲公司承诺书、工资发放表、建筑单位证明。上述证据均证明被告不能给房产，签订合同后给了四十五万元借款，不是原告起诉三百七十多万元。原告认为上述证据和本案无关联性，五证里的土地证抵押问题，最后的抵押期限是2019年12月10日至2021年12月9日，该抵押期限晚于人民法院查封时间，如果被告认为土地手续与房屋手续一样的话，属于重复抵押，说明土地的抵押与房屋的出售没有任何关联性，被告提出的抵押担保等相关的主张不能成立。所签合同涉及的房屋在十四号预售许可证项下均在西区。原告认为被告提交的预售许可证能够证实涉案房屋符合预售条件，可以按照原告的诉讼请求将涉案房屋网签登记到原告名下。经审查，本院对被告提交的上述证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月18日，原告利伯佳经纪公司作为乙方与被告中铁鑫达贸易公司作为甲方签订《古冶特产大世界项目销售代理合同》，约定被告委托原告为被告的古冶特产大世界项目提供营销策划及（独家）代理销售的服务事宜。2019年4月29日，原告利伯佳经纪公司作为乙方与被告中铁贸易公司作为甲方，案外人任子祥等人作为丙方签订一份《协议书》,协议书约定“……1.经三方确认，甲方拖欠乙方房屋销售租金233989元（如有客户退房，乙方退出相应佣金），售楼处装修及家具家电费用55万元并扣除7%税额3.85万元，上述款项合计745489元。2.本协议签订时，由甲方用自己开发的古冶区中国古冶特产大世界项目荣华西街4号商业（77.94平方米，15万元）、5号商业（77.94平方米，15万元）、6号商业（77.94平方米，15万元）、7号商业（77.94平方米，15万元）、8号商业（77.94平方米，145489元）商业房冲抵上述甲方拖乙方的欠款745489元并开具房款收据。3.本协议签订之时，上述商业房屋归乙方所有。甲方需销售时，3日之内乙方出具书面材料，甲乙双方拿钱换收据，如3日内乙方未出具书面材料，则视为乙方同意此房屋销售，并在3日内支付给乙方相应收据金额。4.本协议签订后5个月内，在甲方向乙方支付上述房屋的回购款745489元后，甲方有权将上述商业房屋另行出售他人。5.本协议签订五个月内，乙方不得销售此房屋，如甲方未能按时还款，则乙方可另行销售，并且甲方无条件配合乙方办理网签手续。如甲方将上述房屋另行出售他人，乙方可以向公安机关举报甲方及丙方合同诈骗罪的犯罪行为。6.丙方作为甲方对乙方履行本协议各项义务的保证人，在本协议履行过程中，对上述全部款项承担连带保证责任（包括但不限于佣金、装修费用、家具费用、违约金等款项），保证期限为本协议履行期满后的2年……”。2019年5月7日，上述甲、乙、丙三方签订协议书更正，记载“协议书第1条……大写金额有误，更正为：款项合计745489（柒拾肆万伍仟肆佰捌拾玖元整）”。 另查明，被告中铁鑫达贸易公司于2017年8月28日就古冶区南外环北侧、东南楼南侧土地使用权取得（2017）古冶区不动产权第0005389、0005390号土地使用权证书，证书附记记载“该不动产2017年11月9日至2018年11月8日抵押于河北滦州农村商业银行股份有限公司，展期到2019年10月14日。该不动产于2019年12月10日至2021年12月9日抵押于河北滦州农村商业银行股份有限公司”。2018年12月14日，被告中铁鑫达贸易公司就古冶特产大世界项目（1号地块）取得（唐古）房预售证第14号商品房预售许可证、古冶特产大世界项目（2号地块）取得（唐古）房预售证第15号商品房预售许可证。被告中铁鑫达贸易公司开发的古冶特产大世界项目至今尚未竣工，亦未取得房屋产权登记证书。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告利伯佳经纪公司和被告中铁贸易公司均认可双方及案外人任子祥等人于2019年4月29日签订《协议书》时，双方于2018年1月18日签订的《古冶特产大世界项目销售代理合同》同时解除。《协议书》中的第一条可以显示在《古冶特产大世界项目销售代理合同》解除时被告欠原告房屋销售佣金、售楼处装修及家具家电费用等合计745489元。原、被告对《协议书》中第二条“2.本协议签订时，由甲方用自己开发的古冶区中国古冶特产大世界项目荣华西街4号商业（77.94平方米，15万元）、5号商业（77.94平方米，15万元）、6号商业（77.94平方米，15万元）、7号商业（77.94平方米，15万元）、8号商业（77.94平方米，145489元）商业房冲抵上述甲方拖乙方的欠款745489元并开具房款收据”的理解存在分歧，原告认为是每套房后面对应的金额是被告向原告冲抵欠款的房屋价款，被告则认为是每销售出去一套房屋被告偿还原告欠款的数额。本院认为，原告作为房产项目的销售商、被告作为房产项目的开发商均具备对《协议书》所涉房屋当前市场价格的认知能力，而该五套房屋的市场价格明显远高于所对应的金额，再结合其他涉及原、被告双方权利义务的第三、四、五条《协议书》条款，除第三条第一句之外均为双方相互敦促、相互制约来销售该五套房屋以达到被告尽快实际偿还原告欠款目的的内容，故从双方的主体和《协议书》的整体及目的等几个方面来讲，被告对于《协议书》第二条的解释更符合双方签订《协议书》的本意。《协议书》第三条第一句“本协议签订之时，上述商业房屋归乙方所有”与《协议书》的上述条款相冲突，不符合合同的整体解释、目的解释，故不应作简单的字面解释。此外，上述五套房屋存在尚未竣工、土地已被案外人设立抵押权等情况，原告要求被告将该五套房屋登记在原告名下并不具备事实和法律上的可履行性。 综上所述，原告要求被告将约定的5套（荣华西街4号、5号、6号、7号、8号）商业房屋登记在原告名下的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 驳回原告唐山利伯佳房产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费11255元，减半收取计5628元，由原告唐山利伯佳房产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李星群 二〇一九年十二月三十一日 书记员  王 健 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 ——