河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7330号原告（反诉被告）：河南建业物业管理有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市洛龙区王城大道与英才路交叉口建业森林半岛会所内。负责人：卫定川，该公司总经理。委托代理人：易磊，该公司员工。代理权限：特别授权。委托代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：张惠，女，1966年12月9日出生，汉族，大学文化程度，河南省南阳市人，退休职工，住洛阳市涧西区。委托代理人：张勇，河南登法律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）河南建业物业管理有限公司洛阳分公司（以下统称：建业物业洛阳公司）诉被告（反诉原告）张惠（以下统称：张惠）为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。建业物业洛阳公司的委托代理人易磊、秦萌和张惠的委托代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建业物业洛阳公司向本院提出的诉讼请求：一、判令张惠支付建业物业洛阳公司物业管理费人民币9918.03元及违约金3272.95元（物业费及违约金均暂计至2020年6月30日，具体以实际偿付日为准；违约金自2016年1月1日按欠费额的万分之四计取），共计13190.98元；二、判令张惠承担本案全部诉讼费用。事实与理由：建业物业洛阳公司系张惠所在“世纪华阳”小区的物业服务企业，按照双方签订的《前期物业服务协议》约定，张惠应按建筑面积每月每平方米1.28元的标准向建业物业洛阳公司交纳物业管理费。协议并约定如张惠未按约定标准和时间缴纳有关费用的，应按所欠费用日千分之三的标准向建业物业洛阳公司支付违约金。自2016年1月至今的物业费，虽经建业物业洛阳公司多次催要，张惠至今仍未交纳。为维护建业物业洛阳公司合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。张惠辩称，1、按照备案的前期物业服务合同，建业物业洛阳公司增加的收费标准两项（详见证据目录）。2、减少了物业服务的内容两项（详见证据目录），构成了建业物业洛阳公司的违约及侵权。张惠向本院提出的反诉请求：一、判令建业物业洛阳公司返还停车费用720元。二、判令建业物业洛阳公司返还2009年至2015年12月多收取的物业费708元。三、判令公开建业物业洛阳公司通过委托合同获得的停车收益和建业物业洛阳公司公布与张惠之间《前期物业管理服务协议》履行期间，世纪华阳小区1号楼物业管理服务费用收支帐目。具体公布的内容包括，收入：1、年物业管理服务费收取数额；2、小区共有部分的收益数额（包括小区内各项固定或者临时的广告收入、露天车位和车库车位的停车管理服务费收入）。四、本案诉讼和反诉费用由建业物业洛阳公司承担。事实与理由：张惠和建业物业洛阳公司曾签订《前期物业管理服务协议》，约定“停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位每个每月60元的标准向甲方交纳车位占用费”。后来业主发现建业物业洛阳公司根本无权就业主所有的停车场进行收费，通过合理维权在2015年9月形成了《关于世纪华阳小区外围停车场纠纷谈判会纪要》，建业物业洛阳公司签章暂停所谓收费行为。但依然违法通过委托停车服务公司进行露天车位的收费（每月200元），张惠通过参加行政复议维权并获得了河南省政府（2016）575--583,585--591号《行政复议决定书》，但建业物业洛阳公司仍旧通过所谓委托合同进行侵权行为收取高额的停车费用。有鉴于此，张惠依法行使抗辩权，在建业物业洛阳公司继续侵权违法的情况下不缴纳所谓的物业费。张惠为维护合法权益，特向法院起诉要求判如诉请。建业物业洛阳公司辩称，1.张惠要求建业物业洛阳公司返还车位费和物业费，没有事实和法律依据。双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，对双方有约束力，建业物业洛阳公司已依约提供了物业服务，依约收取物业费和车位管理费等相关费用，并无不妥；且无论是地下车位还是露天车位，均属于公共区域，建业物业洛阳公司均提供了相应的物业服务，如环境卫生、安全管理等，张惠应支付相关费用。2.建业物业洛阳公司与小区物业服务中心设置有费用公示平台，对每季度的公共部分经营收支情况进行公示，供业主随时查阅（远高于协议约定的每六个月公布一次物业服务费用收支的情况的约定），之前亦已在小区的公示栏里公示过物业费的收支情况，充分保障了业主的知情权。3.若其诉称的车位费并非建业物业洛阳公司收取的话，则与本案并非同一法律关系，建业物业洛阳公司亦非收费主体，不存在退费问题。4.张惠并非反诉原告的适格主体，相关诉权应由全体业主或业主委员会行使。经审理查明，建业物业洛阳公司系为洛阳市涧西区丽新路41号“世纪华阳”小区提供物业管理服务的企业。自2013年至2018年，建业物业洛阳公司及由建业物业洛阳公司提供物业管理服务的“世纪华阳”小区曾获得省、市、区物业主管部门颁发的《河南省园林小区》（河南省住房和城乡建设厅颁发于2013年12月）、《平安五星小区》（涧西区社会管理综合治理委员会颁发于2014年12月）、《2017年度洛阳市物业服务行业优秀企业》（洛阳市物业管理协会颁发于2018年1月）、《2016年度洛阳市物业服务企业先进单位》（洛阳市物业管理办公室、洛阳市物业管理协会颁发于2017年2月）、《2017年度涧西区物业服务行业优秀企业》（洛阳市涧西区物业管理领导小组办公室颁发于2018年2月）多项荣誉证书。张惠是该小区1幢1-2303室建筑面积143.49平方米房屋的所有权人。2008年4月10日，建业物业洛阳公司（合同的乙方）与洛阳中亚置业发展有限公司（合同的甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：高层住宅业主按其拥有物业的建筑面积预先按标准为每月每平方米1.25元向建业物业洛阳公司交纳物业服务费；物业服务费按季度交纳；停车场露天停车位收费按每月每个40元，车库停车位每月每个160元；业主方违反协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，建业物业洛阳公司方有权要求业主方按所欠费用日万分之四的标准向乙方支付违约金；乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。2009年12月31日,建业物业洛阳公司（合同的甲方）与张惠（合同的乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由张惠按其住宅建筑面积143.49平方米向建业物业洛阳公司交纳物业服务费，标准为每月每平方米1.28元，张惠交纳费用时间：每6个月预收一次；停车场露天停车位收费按每月每个60元，车库停车位每月每个260元；张惠违反协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，建业物业洛阳公司有权要求张惠全额缴纳所欠物业服务费外，并按所欠费用日千分之三的标准向建业物业洛阳公司支付滞纳金。甲方物业管理服务内容：1、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3、环境卫生：本物业公共区域的清洁、维护；本物业区域内生活垃圾的清理。4、绿化养护：本物业公共区域绿地的养护；本物业公共区域水景的维护。5、公共秩序维护：协助社区、公安部门维护本小区内的公共秩序；协助政府部门处理本物业内的突发事件；对进出小区的车辆实行管理，并引导车辆有序停放。6、房屋装饰装修管理：按照有关法律、法规的规定进行管理；按照双方签订的《房屋装饰装修管理协议》和《房屋装饰装修管理办法》进行管理。同日，张惠入住该小区1幢1单元2303室，并按照其与建业物业洛阳公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的每月每平方米1.28元的标准向建业物业洛阳公司足额交纳了物业管理费。自2016年1月1日起（含当日），张惠以建业物业洛阳公司擅自提高物业管理费收费标准、降低物业管理服务内容等理由，拒绝向建业物业洛阳公司交纳物业服务费，至2020年6月30日止，张惠已拖欠物业服务费9918.03元。另查明，洛阳市涧西区丽新路41号“世纪华阳”小区内没有露天停车位，小区外的露天停车位目前由洛阳市护国停车服务有限公司管理收费。张惠提交的两张《收据》显示：其于2019年10月11日向洛阳市护国停车服务有限公司交纳了230元停车费，2019年11月11日向洛阳市护国停车服务有限公司交纳了1200元停车费。张惠于庭审中明确其于本案提出的第一项反诉请求，即“判令建业物业洛阳公司返还停车费用720元”的反诉请求，是要求判令建业物业洛阳公司返还其2014年多交的720元停车费。本院认为，建业物业洛阳公司与张惠签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效。按时足额缴纳物业服务费，既是业主应当履行的合同义务，也是法律法规明文规定由业主履行的法定义务。张惠拒不缴纳物业服务费的行为，不仅侵犯了建业物业洛阳公司的合法权益，也侵犯了其他已缴纳了物业服务费的业主的合法权益。建业物业洛阳公司要求张惠支付物业服务费的诉求，本院予以支持。鉴于张惠拒交物业费的理由之一是小区停车位收费存在争议且未解决，故对建业物业洛阳公司要求张惠支付违约金3272.95元的诉求，本院不予支持。因张惠提交的证据不能证明2014年其向建业物业洛阳公司缴纳了停车费，也不能证明其向建业物业洛阳公司交纳的停车费按《前期物业管理服务协议》约定的标准计算，多出了720元的事实，其反诉请求判令建业物业洛阳公司返还其于2014年多交720元停车费的诉讼请求，本院不予支持。建业物业洛阳公司按每月每平方米1.28元的标准收取张惠物业管理服务费符合其与张惠签订《前期物业管理服务协议》的约定，张惠要求按建业物业洛阳公司与洛阳中亚置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的标准计算其应交纳物业管理费的理由，不成立，其反诉请求建业物业洛阳公司返还其于2009年至2015年12月多交的354元物业管理费二倍708元的诉讼请求，本院不予支持。由建业物业洛阳公司提交到本院的证据已证明其履行了定期公开相关收支帐目的义务，张惠的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）张惠于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南建业物业管理有限公司洛阳分公司支付自2016年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费9918.03元。以上付款义务若逾期不履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告（反诉被告）河南建业物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）张惠的反诉请求。本案本诉受理费65元、反诉受理费25元，由被告（反诉原告）张惠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  丁继军二〇二一年一月二十六日书记员  黄佳华