上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初4866号 原告：上海金厦房地产有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：王天云，执行董事。 委托诉讼代理人：吴志强，上海博京律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金带，上海博京律师事务所律师。 被告：上海昌源房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：周伟强，总经理。 委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。 第三人：上海维超置业有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：王维祥，执行董事。 委托诉讼代理人：吴志强，上海博京律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金带，上海博京律师事务所律师。 原告上海金厦房地产有限公司(以下简称“金厦房地产公司”)诉被告上海昌源房地产经纪有限公司(以下简称“昌源房产经纪公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告昌源房产经纪公司向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并处理，并于2017年8月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2018年1月11日再次公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加上海维超置业有限公司(以下简称“维超置业公司”)作为第三人参加诉讼，并于2018年6月19日再次公开开庭进行了审理。2018年10月31日，本院作出(2017)沪0117民初9474号民事判决。嗣后，被告不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终839号民事裁定书，裁定撤销本院(2017)沪0117民初9474号民事判决，发回本院重审。本院于2019年3月26日立案受理后另行组成合议庭，并于2019年5月9日、2019年12月2日公开开庭进行了审理。因案件审理需要，本院依法追加上海市松江区民防办公室作为第三人参加诉讼。此后，依第三人上海市松江区民防办公室申请，本院决定第三人上海市松江区民防办公室退出诉讼。审理中，被告昌源房产经纪公司撤回反诉申请，本院依法裁定准许。原告金厦房地产公司、第三人维超置业公司的委托诉讼代理人吴志强、被告昌源房产经纪公司的委托诉讼代理人瞿琼君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金厦房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年11月10日签署的《金港花园车位销售合作合同》(以下简称“系争合同”)；2、被告向原告支付P2车库销售款人民币(以下币种同)4,455,000元(每个车位35,000元，共计213个车位，被告已付3,000,000元，剩余4,455,000元)。事实和理由：原告于2007年至2010年间独立开发了位于上海市松江区古楼公路XXX弄的“金港花园”二期小区，并完成整个工程的竣工验收。根据小区规划，内设地下P1及P2两个车库，其中P1车库为人防工程。在原告拟销售车库前，经人介绍的被告昌源房产经纪公司称其有能力将上述两个车库全部打包销售，并就人防工程对外销售也有成功案例。鉴于被告称其有能力销售人防工程车位，故原告以极低的综合单价与被告于2015年11月10日签署了系争合同，合同约定销售车位包括P2车位、P1车位两个部分，合同的包销价格为1,000万元(即22,728元/车位)，P1的销售许可由被告办理相关手续(签署合同当时被告并没有明确告知具体需要提供哪些材料)。合同签订后，被告将213个P2车位销售完毕，单价约5万/车位，被告总计支付给原告销售款人民币300万元。2016年4月5日，被告发函要求原告提供申请P1车库销售许可的材料，并提供了《申请材料目录》。原告经过查找“金港花园”项目的整体验收资料，发现无法提供部分专项材料，原因是因为当时规划局还没有关于专用停车库的专项验收要求，在审核验收“金港花园”建筑项目时也没有出具这方面的材料。同时，原告向松江区的人防办公室和房管局咨询后，得到的回复均是该人防车位不能销售，双方合同无法继续执行。此外，上述人防车位的土地使用权未经分摊、公用面积也未分摊，从一定意义上说，上述车位的权属也存在一定争议。综上所述，在系争合同中，原告委托被告将P1连同P2车库进行打包销售，实际上不可能执行完毕，这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。因此根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，原告要求解除合同，并对已销售的P2车库按照公允价值35,000元/车位进行结算。为此，原告诉至法院，请求依法裁判，维护原告合法权益。 被告昌源房产经纪公司辩称：被告不同意解除合同。经过多次的庭审，结合上海市松江区民防办出具的说明，被告认为系争合同不存在法定的解除情形，是可以履行的，故要求继续履行合同。原告主张剩余销售款，根据系争合同的约定，应在P1和P2的车位销售量达到60%时才满足付款条件，现在销售量尚不足60%，故付款条件并未达成。系争合同于2015年11月10日签订，当时约定于2017年11月9日到期，但因原告于2017年6月13日即提起诉讼，阻碍了合同的履行，故不应认定为系争合同已经到期终止。综上，系争合同不存在法定的解除条件，被告不同意解除合同。 第三人维超置业公司述称，同意原告的诉请。涉及第三人权益的内容同意由原告代为主张，第三人不再向被告主张。 本院经审理认定事实如下：2015年11月10日，原告金厦房地产公司作为委托方(甲方)、被告昌源房产经纪公司作为受托方(乙方)，双方签订了系争合同，约定甲方委托乙方代理销售上海市松江区金港花园小区车库产权车位，项目名称：金港花园二期车位，项目地理位置：上海市松江区古楼公路XXX弄，该项目为产权车位销售项目，可供销售车位总计440个(包含P2车位214个，P1车位226个，实际车位数以测绘所重新测绘结果为准)；包销价格由甲乙双方确定为：440个车位总价为1,000万元，即22,728元/车位；合作方式：由甲方委托乙方进行本项目代理销售、方案策划、营销推广等事宜，甲方须积极配合乙方的整个项目运作过程，甲乙双方合作方式为底价包销的形式，甲方指定乙方为独家销售代理，不另设代理销售机构，即乙方按照每个车位22,728元进行包销，在包销价格的基础上销售产生的溢价部分归乙方所有，甲方依照车位实际销售价格开具发票并提供相关资料，溢价部分由乙方开具发票给甲方；产权车位销售的所有回款，由乙方代收，甲乙双方约定，乙方支付甲方两个车库的产权车位包销总价款为1,000万元，在签订本合同十五日内乙方支付甲方10%，即100万元，待乙方车位销售量达到20%，十五日内乙方支付甲方包销总价款的20%，即200万元，待乙方车位销售量达到60%，十五日内乙方支付甲方包销总价款30%，即300万元，待该项目的合同期限到期时尾款十五日内一次性结清款项；合作期限：甲乙双方约定本合同的期限为自签订本合同起二年，如有其他变动另行协商；甲方责任：1、甲方对本项目所售车位的产权负责，甲方应提供本项目的房地产权证书的复印件，关于代售项目及办理车位产权证所需的资料，签订车位买卖合同所需资料，并提供其它有关部门认可的资料文件来确保所售车位的产证顺利办理……，6、由于甲方近期因企业解散清算之需要，要将金港花园二期未销售的地下车库车位转让给其股东“上海维超置业有限公司”，甲乙双方约定，如果甲方将本项目未销售的产权车位转让给上海维超置业有限公司，则在甲方向松江房地产交易中心申请办理产权转移手续首日，此合同甲方主体同时由“上海金厦房地产有限公司”变更为“上海维超置业有限公司”，此合同所有条款不变，继续履行本合同要求甲乙双方履行之责任义务；乙方的责任：1、乙方负责本合同中项目运作的策划、推广、销售及其他运营行为……，6、P1车库的销售许可方面，由乙方负责去办理相关手续，甲方配合乙方提供办理相关出售许可的一切资料，在此过程中，如果甲方无法提供乙方去办理相关手续的所需资料(居委会、业委会加盖公章由乙方负责，甲方给予配合协调)导致P1车库无法销售，则P2车库的销售价格按包销价格22,728元/车位计算，若甲方提供了办理P1车库可销售手续所需的一切材料，而P1车库仍无法销售，则P2车库的销售单价调整为35,000元/车位；合同第七条违约责任：……2、在签署本合同后至合同期满为止，如甲方违约不将项目交由乙方独家代理或中途无故终止合同，或因甲方原因导致本项目无法继续，产权无法办理等情况发生，一切后果由甲方承担，另甲方须赔偿乙方人民币200万元作为违约金，并于十五日内付清，如果乙方违约中途无故终止合同，或因乙方原因导致本项目无法继续进行等情况发生，则一切后果由乙方承担，另乙方须赔偿甲方200万元作为违约金，并于十五日内付清。车位销售合作合同还对其他相关事宜进行了约定。 上述合同签订后，被告已将P2车库合计213个车位全部销售完毕(其中69个车位已登记在维超置业公司名下)，并支付给原告P2车库销售款300万元。P1车库的车位均没有销售，现仍登记在原告金厦公司名下。 2016年4月5日，被告向原告发出《告知函》，载明双方于2015年11月4日签订系争合同，被告本着诚信合作的态度一直按照合同的相关条款履行权利义务，根据合同约定，被告负责办理P1车库的销售许可相关手续，原告配合被告提供办理P1车库销售许可的一切相关材料。请原告收到此函后及时办理此事，按照《申请材料目录》提供相关资料，积极配合被告办理P1车库的销售许可，以保证P1车库销售工作的顺利开展，现根据合同规定，原告资料已迟滞四个多月，望原告重视为盼，尽快将资料交付于被告办理相关手续。该告知函同时附有《申请材料目录》一份，载明需提交材料的名称：1、上海市机动车停车场(库)竣工验收审查表；2、建设项目总体设计文件或初步设计批复以及市交通委有关专项审查意见；3、建设项目施工图及竣工图；4、建设项目消防验收、交警部门交通设计验收、绿化验收、民防工程验收意见(如有)以及其他专项验收意见；5、上海市机动车停车场(库)竣工验收信息单；6、上海市机动车停车场(库)竣工验收测绘报告；7、上海市机动车停车场(库)交通设施布置图。申请材料目录同时载明了份数、材质、要求等。 此后，被告还多次向原告发函催告提供销售资料，双方对于能否提供上述材料存在争议，后涉讼。 另查明，2000年12月23日，上海市松江区发展计划委员会批复同意了原告建造“金港花园”第二期商品住宅项目可行性研究报告，在该项目建设工程规划许可证附件4中，载明了小区内设地下车库(一)8,052平方米和地下车库(二)7,856平方米，其中地下车库(一)即P1车库为民防工程。 2007年9月18日，金港花园二期开始施工。 2007年12月13日，松江区房地产测绘所出具了金港花园二期《房屋土地权属调查报告书》，第22页房屋状况汇总表中载明了地下车库1和地下车库2用途均为特种用途，建筑面积分别为8,056.52平方米、8,122.10平方米。第52页房屋分套建筑面积计算成果表(实测)载明了地下车库1建筑面积为8,056.52平方米。 2008年1月2日，金港花园地下民防工程取得民防建设工程竣工验收备案证书，载明民防建筑面积为10,919平方米，类型为附建式，地下层数为一层，民防层次为一层。 2008年4月30日，松江区泗泾镇古楼公路XXX弄地下一层车库(民防)核准登记于原告名下。同日，原告取得上海市房地产权证，其中载明具体的幢号等详见登记信息。 2010年1月25日，金港花园二期项目竣工验收，2010年2月4日，该项目取得建设工程竣工验收备案证书。 原审中，原告提供了2005年版《上海市停车场(库)管理办法》(已失效)以及2012年版《上海市停车场(库)管理办法》(现行有效)，上述办法中均载明了停车场(库)包括公共停车场(库)、道路停车场、专用停车场(库)；2012年版办法中还增加了公共交通换乘停车场(库)，其中专用停车场(库)含义指供本单位、本住宅小区机动车停放的场所和私人停车泊位。原告据此证明民防工程不属于专用停车场的范围，P1不属于停车场中的任何一类。被告则质证认为，2005年版办法中第12条对专用停车场的竣工验收未作规定，2012年版办法增加了该部分，但是原告建造的民防工程客观上办理了竣工验收手续。 原审中，被告提交了上海市商品房出售合同、契税凭证、不动产登记簿、民事判决书等，证明人防工程的地下车库可以进行买卖，松江区曾有部分小区人防工程的地下车库于2006年、2015年等对外出售，法律对此并没有禁止性规定，客观上也是可以买卖的，原告所述的向本区有关部门咨询属于人防工程的地下车库禁止买卖缺乏依据。原告则质证认为，本案所涉及车库的买卖时间为2016年、2017年，此前房屋管理部门对人防工程的登记并不十分规范，无法证明现在人防工程的买卖和登记仍然可行，松江区没有人防车位买卖的先例，本市房地局的文件并未能实际执行；判例和本案的车位公开销售没有关联性，人防车位能否买卖还和地方政策相关，我国并不是判例法国家。 原审中，本院于2017年9月19日，分别向上海市民防办公室、上海市松江区民防办公室、上海市松江区住房保障和房屋管理局发函调查相关事实，其中，上海市民防办公室于2017年10月20日复函本院称，民防工程是为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而修建的下方防护建筑。包括单独修建的民防工程和结合民用建筑修建的防空地下室。民防工程的设计、建设、使用、维护等国家都有相应的技战术要求和标准规范。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《上海市民防工程建设和使用管理办法》(2002年上海市政府第129号令)第二十条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”2005年6月，市房地局据此下发了《关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知》(沪房地资权〔2015〕336号)，并已按具体规定实施相关的登记工作。在民防工程的权属问题上，民防工程仍属于不动产范畴，与其他不动产登记管理并无区别，其主管机关是住房和城乡建设主管部门。民防部门作为人民防空主管部门，负责对民防工程人防防护功能的完好进行监督管理。民防工程的产权人、使用人、管理人等负有对民防工程防护功能的维护管理的责任。涉案小区民防工程系松江区民防办审批项目。根据本市民防工作分级管理和属地管理原则，涉案小区民防工程的具体情况及相关审批文件资料等建议向松江区民防办商询。 原审中，上海市松江区民防办公室于2017年10月9日复函本院，称经查，涉案小区的P1车库是结建工程。根据1997年颁布施行的《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”故相关权益由开发商享有。关于能否对外销售的问题。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》(2002年上海市政府第129号令)第二十条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”发证单位为房地产登记部门，故是否可以销售的问题，建议法院向房地产部门咨询。有关涉案工程的资料获取问题。金厦房地产公司在建设以及后续验收该民防工程时，民防办已经按相关规定提供民防相关资料。如果涉案民防工程的相关资料有遗失的，请金厦房地产公司按标准流程去该办或相关部门查询。 原审中，2017年9月28日、2017年12月28日、2018年9月25日，上海市松江区住房保障和房屋管理局复函本院，称调查函中所述的人防工程及其附属地下车库相关解释权归民防办所有，请向区民防办咨询相关事宜。附件中所列7项资料请与原告沟通。关于人防工程是否对外销售的问题，该局一直遵循松江区民防办公室的意见，并于2015年征询松江区民防办公室，该办于2015年3月(沪松民防〔2015〕6号)《关于征询XX项目地下人防车位销售意见函》的复函中明确：“根据中共中央、国务院、中央军委有关文件规定，人民防空是国防的重要组成部分，是军事斗争准备的重要方面，是全民性的防护工作和利国利民的公益事业。《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。《上海市民防条例》第三十三条规定，民防工程平时由投资者使用管理。由此可见，国家法律法规没有条款允许投资者公开销售民防工程。”该局暂无人(民)防车位销售许可证需要提交的材料清单，金厦房地产公司已于2008年取得房地产权证(沪房地松〔2012〕第004730号)。 2019年1月25日，上海市松江区不动产登记事务中心、上海市松江区房地产交易中心出具《关于人防车库销售的复函》，载明：根据《上海市不动产登记技术规定》(沪规土资籍规〔2016〕760号)第16.30关于办理结建民防工程不动产登记有关问题的特别规定：第16.30.3条：“商品房项目附属的结建民防工程为地下车库的，房地产开发企业可按《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》(沪房地资市〔2003〕6号)规定出售或出租车位，办理不动产登记”。 2019年6月28日，上海市松江区民防办公室向本院发函，其中载明：“……第一，我办曾于2017年10月9日向贵院出具了《有关小区结建民防工程产权问题的回复》，对贵院需要了解的问题做了详细回复，我办现意见与此前的回复一致。第二，对松江区房地产登记部门出具的《复函》，该份《复函》已经贵院核实，故我办对该《复函》所述意见表示同意，不持异议。……”。 2019年11月22日，上海市松江区民防办公室出具《有关小区结建民防工程产权问题的回复》，其中载明：“……第一，根据1997年颁布施行的《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”以及《上海市民防工程建设和使用管理办法》(2018年上海市政府第15号令)第二十条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权，民防工程所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”该案涉案小区P1车库结建民防工程由开发商所建，故开发商即享有该车库结建民防工程所有权。第二、该案涉案小区P1车库结建民防工程所有权权属登记，由开发商及相关人员至房地产登记部门办理，在此权属登记办理中，不存在民防部门政策性的障碍。……”。 审理中，原告明确其主张解除合同是基于法律、法规明确规定民防车位不可销售及民防车位权属尚不清晰所提出，并非基于委托合同的任意解除权提出。原告另明确如本院认定其主张的解除理由不成立，则系争合同应继续履行。 以上事实，有车位销售合作合同、批复、工程规划许可证、建筑工程项目表、审核变更通知单、车位平面图、客户业务回单、告知函、邮寄凭证、竣工验收备案证书、明细表、验收报告、本市政府文件、上海市不动产登记簿、建设工程项目表、房屋土地权属调查报告书、房地产权证、商品房出售合同、公告、价格明细、不动产登记簿、调查函、复函、民事判决书以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的系争合同是双方的真实意思表示，双方成立商品房委托代理销售合同关系。本案的争议焦点在于：原告主张的合同解除理由是否成立？本案中，原告主张的解除事由包括以下两点：首先，法律、法规明确规定民防车位不可销售；其次，民防车位权属尚不清晰。上述主张均是认为系争合同在法律上或者事实上不能履行，合同目的已经在客观上无法实现，故要求解除合同。对此，本院认为，就客观履行而言，原告对于系争合同不能履行并未提供充分证据予以证实，结合《上海市民防工程建设和使用管理办法》的规定、上海市不动产登记簿及上海市民防办公室、上海市松江区民防办公室、上海市松江区住房保障和房屋管理局、上海市松江区不动产登记事务中心的函件意见，也均难以反映出系争合同在事实上不能履行。综上，从证明责任的角度来看，原告主张系争合同客观上不能履行，但其提供的证据的证明力尚未达到高度盖然性的标准，本院难以采纳，故对于原告要求解除合同的主张，本院不予支持。需要说明的是，系争合同系持续性合同，本案仅是基于在案证据，针对原告在现有情况下主张的解除权是否成就作出的处理，并非是对系争合同作出的最终和全部处理。至于系争合同最终能否履行完毕，有赖于双方当事人的合同履行情况及相关行政部门的审查批准情况。而系争合同所涉的P1车库的销售，也应在符合法律、法规规定的基础上，以取得相应的预售许可及其他必要证明作为前提，且P1车库的占有、使用、收益也均应以符合《中华人民共和国人民防空法》的规定为前提。如双方在系争合同的履行过程中出现影响合同履行的情况，双方可另行通过诉讼或其他途径解决纠纷。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十条第(一)项，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告上海金厦房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费42,440元，财产保全费5,000元，诉讼费合计47,440元，由原告上海金厦房地产有限公司负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  庄 倩 审 判 员  杨 名 人民陪审员  蒋雪顺 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  伍怡雯 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： 法律上或者事实上不能履行； …… 二、《中华人民共和国人民防空法》 第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……