重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0152民初4455号原告（执行案外人）：刘文，女，1968年4月18日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：刘利娟，重庆法洋律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡翠华，女，1974年11月3日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：彭远嘉，重庆渝潼律师事务所律师。被告（被执行人）：李大纲，男，1961年10月8日出生，汉族，住重庆市潼**。被告（被执行人）：李纪成，男，1985年9月12日出生，汉族，住重庆市潼**。被告（被执行人）：重庆市志宇实业有限公司，住所地重庆市潼**桂林街道办事处春阳街**，统一社会信用代码91500223693904239H。法定代表人：李纪成，总经理。被告（被执行人）：欧玲，女，1987年1月26日出生，汉族，住重庆市潼**。被告（被执行人）：张丽霞，女，1987年3月8日出生，汉族，住重庆市潼**。上列五被告共同委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。原告（执行案外人）刘文与被告（申请执行人）胡翠华、被告（被执行人）李大纲、李纪成、重庆市志宇实业有限公司（以下简称志宇公司）、欧玲、张丽霞案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（执行案外人）刘文向本院提出诉讼请求：1．判决不得执行登记于志宇公司名下的重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XX号（渝20**潼南区不动产权第0XXXXXXX7号，以下简称XX号）、重庆市潼南区XX街道办事处XX街XX号负1-商业库房XX-1号（渝20**潼南区不动产权第0XXXXXXX6号，以下简称XX-1号）不动产，并解除查封。2．确认前述两处房屋归刘文所有。事实和理由：申请执行人胡翠华与被执行人李大纲、李纪成、志宇公司、欧玲、张丽霞借款合同纠纷一案，潼南区人民法院作出（2019）渝0152民初7068号民事判决书。因被执行人未履行判决书所确定的义务，申请执行人胡翠华依法申请强制执行（2020渝01**执413号）。在执行中，执行法院对登记于志宇公司的不动产进行了查封。2020年7月15日，刘文对XX号、XX-1号的执行提出书面异议。法院受理后，对该案进行了审查，于2020年8月3日向刘文送达（2020）渝0152执异56号执行裁定书，裁定驳回刘文的异议请求。刘文认为，（2020）渝0152执异56号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。XX号、XX-1号不动产系刘文所有，依法不得执行。具体理由：一、刘文与志宇公司在抵押登记之前已就案涉不动产签订合法有效的书面买卖合同，并全额支付了价款。自2011年1月起，李大纲、李纪成经营的志宇公司因经营所需向刘文先后多次筹借资金，双方约定了借款期限及利息标准。借款期限届满，经双方清算并协商一致，决定志宇公司将其开发建设的包括案涉不动产在内的一些不动产折价冲抵借款本息，不足部分向刘文出具欠条。2017年4月20日，刘文与志宇公司签订了房屋买卖协议，将包括案涉不动产在内的商业门面及商业库房等出售给刘文。房屋买卖协议中对出售房屋的具体面积、坐落、价款、办证等作了详细约定；且在签订该协议时，案涉不动产早已取得预售许可且已进行了初始登记，具备了买卖条件。双方就债款冲抵购房款，对案涉房屋进行买卖的意思表示真实明确，故房屋买卖协议合法有效。自此，刘文作为买受人取得案涉不动产的相应权益。可见，刘文不仅在法院查封案涉不动产之前，甚至在胡翠华办理抵押登记前，已就案涉不动产签订了合法的房屋买卖协议，并支付了全额房价款。二、刘文在法院查封之前已合法占有案涉不动产。上述房屋买卖协议签订当日，志宇公司即将案涉不动产交付刘文。接收案涉不动产后，刘文同意继续将其出租给原承租人何家欢、郑福从事家电销售经营（京东电器），并于2017年8月8日与承租人另行签订了房屋租赁合同，租赁期限四年，期间刘文按租赁合同约定收取了相应租金。可见，不仅在法院查封之前，甚至在胡翠华办理抵押登记前，刘文已合法占有案涉不动产。三、非因刘文自身原因而未办理过户登记。按房屋买卖协议约定，产权证的办理由志宇公司负责，但因志宇公司的原因，经刘文多次催促，仍致使案涉不动产未能及时办理过户登记，对此刘文并无过错。综上所述，刘文合法享有案涉不动产的全部权益，案涉不动产依法应当属于刘文所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院查封执行案涉不动产，严重损害了刘文的合法权益。被告（申请执行人）胡翠华辩称，胡翠华对案涉不动产享有对抗案外人的担保物权，应当继续执行，不同意刘文的诉讼请求。被告（被执行人）李大纲、李纪成、志宇公司、欧玲、张丽霞辩称，对刘文的主张无异议，支持刘文诉请。本院经审理认定事实如下：因被执行人李大纲、李纪成、志宇公司、欧玲、张丽霞未履行（2019）渝0152民初7068号民事判决，本院于2020年5月11日作出（2020）渝0152执413号执行裁定书，裁定将志宇公司所有的XX号、XX号附1号、XX-1号、XX-2号予以查封，胡翠华系该案的申请执行人。刘文于2020年7月16日对该执行裁定提出异议，请求中止对XX号、XX-1号房屋的执行。本院于2020年7月28日作出（2020）渝0152执异56号执行裁定书，驳回了刘文的异议请求。刘文对该执行裁定书不服，故诉至本院。经查明，XX号房屋登记在志宇公司名下，于2018年9月30日办理了抵押权登记，登记权利人为胡翠华，2019年12月10日，办理了查封登记（查封文号2019渝01**执3472号），2020年5月12日，再次办理了查封登记（查封文号2020渝01**执413号）。XX-1号房屋登记在志宇公司名下，于2018年9月30日办理了抵押权登记，登记权利人为胡翠华，2020年5月12日，办理了查封登记（查封文号2020渝01**执413号）另查明，2017年4月20日，刘文与志宇公司签订房屋买卖协议，约定志宇公司将XX号、XX-1号房屋以5,916,000元出售给刘文，志宇公司向刘文出具了收款收据。刘文未实际给付房款，该5,916,000元系基于刘文与李大纲、李纪成等人存在民间借贷关系，以借款予以冲抵。以上事实，有执行裁定书、买卖协议、户室登记信息等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。具体到本案中，胡翠华系XX号、XX-1号房屋的抵押权人，也系执行案件的申请执行人，胡翠华因此享有对案涉房屋的优先受偿权，原则上案外人无权阻止执行。依照前述第二十七条的但书，符合第二十八条规定的情形的，能够排除执行。刘文在本案中所持有的房屋买卖协议，订立原因是刘文与李大纲、李纪成等人存在民间借贷关系，订立目的是以物抵债，刘文享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，本案中不能适用前述第二十八条规定，刘文所提出的执行异议请求不能成立。至于所涉及的第二十八条第二项、第三项、第四项，因本案第一项即不符合，故不另作赘述。关于刘文一并提出的所有权确认请求，因本案所涉的房屋属于不动产，刘文以签订房屋买卖协议并实际占有房屋主张不动产的所有权，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第一百三十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）刘文的诉讼请求。案件受理费30,800元，由原告（执行案外人）刘文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  周致余人民陪审员  王宇明人民陪审员  杨啟明二〇二一年一月二十六日法官 助理  王议晨书 记 员  李 星