河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初2820号原告：安阳万雅市场发展有限公司，住所地安阳市北关区中华路与万金大道交叉口。法定代表人：朱挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兴强，河南兴邺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志伟，河南兴邺律师事务所律师。被告：申志国，男，1976年12月16日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告安阳万雅市场发展有限公司（以下简称万雅公司）与被告申志国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万雅公司的委托诉讼代理人张兴强、被告申志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万雅公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠租金30520元及逾期付款违约金2785.12元（逾期付款违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从逾期之日暂计算至2019年6月1日，并继续计至租金实际支付之日止）；2.判令被告赔偿原告逾期腾房占有使用费22890元（按合同约定的租金标准从2018年10月1日计算至2019年10月1日）；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月19日，被告以王美学的名义与原告签订《中国·安阳万雅国际商贸城入场经营合同》，约定租赁原告万雅国际商贸城A区一层A-023号商铺，使用面积38.15㎡，月租金标准50元/平方米，租赁期限为2015年9月30日至2018年9月29日，其中免租期为20个月。合同签订后，原告按合同约定将租赁商铺交付被告，但被告未按合同约定向原告支付租金。2018年9月29日合同到期后，原告要求被告交付拖欠的租金并返回房屋，但被告均予以推拖，对原告的合法权益造成了严重损害。为此，原告提起诉讼。被告申志国公司辩称，1.被告并没有占有原告的商铺，自2016年10月份以后，商铺一直由案外人郜永军占有。原告没有事实和法律依据向被告主张返回商铺、租金和违约金。原告于2016年10月18日就本案案涉房屋A-023号商铺与案外人郜永军签订房屋租赁协议，因原告是房屋所有人，其与郜永军签订房屋租赁协议并由郜永军实际使用该房屋之日起，原告和被告的租赁关系就终止了，实际租赁关系的主体就成了原告和郜永军。2.原告在租赁给被告商铺的时候，其工作人员明确口头承诺在全部租赁期内不再收取房租，因为万雅商城地方较偏僻，市场还没有正常营业，所以为了吸引商户，促进市场正式进入正轨，向全体商户承诺免租期到后仍然不收取租赁费，在过了免租期后，原告很长一段时间内在市场用大喇叭广播告知所有商户每月开门营业满26天，不再向商铺收取免租期以外的租金，且原告对其他商户也是这么做的，这个情况法院可以到万雅市场向商户核实。3.在租赁期到后，据被告了解原告在和其他商户续租时，同一商铺位置、同一商铺面积、同一交付标准的情况下，原告和其他商户约定的房租最高不超过9000元，而原告却向被告要求高达2万多元的租金，明显这个租赁合同显失公平，租金数额不合理，这个也请法院依法查明。4.根据法律规定主张租赁费的诉讼时效为一年，原告主张的租赁费已经超过诉讼时效。根据原、被告之间的租赁合同，到期时间为2018年11月，租期结束后，被告并没有占有原告的商铺，也没有任何理由支付租期之外租赁费，原告应该向实际占用商铺者要求租赁费。5.原告应当退还被告保证金7600元。6.原告和被告签订的合同实际合同租赁起始时间为2015年11月6日，而不是合同上的2015年9月份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系案涉房屋的所有权人。2015年10月19日，被告以王美学的名义与原告签订了一份中国·万雅国际商贸城入场经营合同，甲方为原告，乙方为王美学。合同约定：本合同所指商铺位于万雅国际商贸城A区一层A-023号商铺，实际使用面积38.15㎡，经营状态为炒货超市；商铺使用期限自万雅国际商贸城开业后，即2015年9月30日至2018年9月29日止，共计36个月，截止8月20日首批进驻商户，全部免租20个月。万雅国际商贸城开业逾期的，使用期限顺延；本合同期限内，甲方同意给乙方优惠，月租金为50元/平方/月，乙方应在2016年9月29日前支付第二年度租金7630元，在2017年9月29日前支付第三年度租金22890元；租期内乙方不得转让其承租商铺，如因特殊原因确实需要转让商铺的，乙方需向甲方签订终止租赁合同，履约保证金不予退还，该商铺由甲方自行处理；乙方违反上述规定，擅自转让商铺使用权的，视为乙方严重违约，甲方有权不经催告单方终止本合同履行，提前收回商铺。乙方已经支付的费用不予退还，造成甲方损失的应当赔偿；本合同签订之日，乙方需向甲方交纳履约保证金7600元。合同期内履约保证金由甲方保管；乙方未按约定交纳租金、物业费用及本合同约定的其他费用，或者未补足履约保证金，每逾期一日，按应交费用的1%向甲方支付违约金。经催告后在1个月内仍未交纳的，甲方有权解除合同；因乙方违约或违反法律、法规的强制性规定或严重违反万雅国际商贸城管理规定导致本合同终止、解除、失效的，已交履约保证金不予退还；……。被告以王美学名义向原告交纳履约保证金7600元。合同签订后，原告按合同约定将租赁商铺交付被告，被告未按合同约定支付原告租金。2016年9月28日，被告与郜永军签订了租赁协议，租赁期限为2016年9月28日至2019年9月28日。被告收取郜永军2016年9月28日至2019年9月28日期间的租赁费。2016年10月18日，郜永军为了办理营业执照，与原告签订了一份房屋租赁协议。2018年9月29日合同到期后，原告要求被告交付拖欠的租金并返还房屋，被告没有交纳租金，仍占有租赁的商铺。2019年10月1日，被告腾清商铺。另查明，2019年5月23日，安阳县公安局柏庄派出所给被告做了一个询问笔录。在询问笔录中，被告承认合同到期后原告催促过交纳租金。上述事实，有原告万雅公司提供的不动产权证、中国·万雅国际商贸城入场经营合同、询问笔录，被告申志国提供的房屋租赁协议、万雅国际商贸城开业图片、安阳县柏庄万雅市场众鑫家电城工商登记信息、收款收据，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，被告以王美学的名义与原告签订的入场经营合同，实质上是房屋租赁合同，双方当事人均予以认可，故该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以保护。被告未按合同约定支付原告租金，且将案涉房屋转租给郜永军，已构成违约，应负全部责任。原告要求被告支付所欠的租金30520元及逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持，但逾期付款违约金应从2017年9月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日。合同到期后，被告继续占用案涉商铺，应按原合同继续支付实际占用期间的租金，故原告要求被告支付实际占用商铺期间的租金22890元，符合法律规定，本院予以支持。郜永军与原告签订的房屋租赁协议是为了办理营业执照，不能据此认定原、被告之间的租赁关系终止。被告单方违约导致合同终止，按照合同约定，原告不予退还履约保证金。被告辩称，原告在租赁给被告商铺的时候，其工作人员口头承诺在全部租赁期内不再收取房租，因被告没有提供证据予以证明，故本院不予采信。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。被告在公安机关的询问笔录中承认合同到期后，原告催促过交纳租金，故本案不超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告申志国于本判决生效后三十日内支付原告安阳万雅市场发展有限公司租金30520元及逾期违约金（逾期付款违约金从2017年9月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）；二、被告申志国于本判决生效后三十日内支付原告安阳万雅市场发展有限公司实际占用商铺期间的租金22890元；三、驳回原告安阳万雅市场发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，由被告申志国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郭振平人民陪审员  王旭君人民陪审员  曹香勋二〇二〇年二月二十五日书 记 员  索忠飞