上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84251号原告：上海亿府餐饮有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：周二宝，经理。委托诉讼代理人：周逢年，男。被告：上海灵岛咖啡食品有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区即墨路XXX号一层。法定代表人：陈东。被告：陈珊，男，1978年11月5日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海亿府餐饮有限公司与被告上海灵岛咖啡食品有限公司(以下至判决主文前简称“灵岛公司”)、陈珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周逢年到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海亿府餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告灵岛公司签订的商铺租赁协议解除，被告灵岛公司返还原告租金人民币(以下币种相同)100万元，并支付该款项的利息(自2017年10月1日起至款项付清之日，按银行同期贷款利率计算)，被告陈珊承担连带责任；2、被告灵岛公司支付迟延交房违约金12万元(自2018年10月31日起，计算至2018年12月31日止，按每日2,000元计算)；被告陈珊承担连带责任；3、被告灵岛公司支付违约金184,932元，被告陈珊承担连带责任；4、两被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年9月4日，原告因经营需要，委托周逢年与被告灵岛公司就上海市浦东新区即墨路XXX-XXX号房屋(面积为920平方米)签订《商铺租赁合同》，约定租金为27万元/月，租金支付至被告陈珊账户。之后，原告按约支付被告租金80万元。因被告灵岛公司与其他租户产生纠纷导致房屋不能按时交付，原告与被告灵岛公司于2017年9月30日重新签订了《商铺租赁合同》，租赁面积减少至380平方米。其中，补充条款约定，原、被告办理完房屋交接手续后3天内交付房屋。之后，双方于2017年10月18日办理了房屋交接手续，但被告灵岛公司并未依约于3日内交付房屋。之后，原告多次与被告灵岛公司交涉未果。原告曾诉至法院，后撤诉。双方于2018年10月30日达成《补充协议》，同意继续履行2017年9月30日签订的《商铺租赁合同》，但被告灵岛公司仍未履行交房义务，后被告灵岛公司告知原告，因其与出租方租赁合同解除，不再履行合同。故原告诉至法院，诉请如前。被告灵岛公司未作答辩，但向本院递交书面答辩状，内容为：根据灵岛公司与原告签订的《商铺租赁/联营合同》约定，原告应于首期一次性向灵岛公司支付租金162万元，并应于交付商铺时支付54万元，但灵岛公司按约交付了商铺，被告仅支付100万元，仍有116万元未付。2017年8月底，因周逢年的施工队装修过程中发生纠纷后报警处理，导致工程停止，报警记录中，明确显示出周逢年已经进场施工的事实，并有(2017)沪0115民初98828号的进场施工照片为佐证(编号148-149)；灵岛公司法人系代理法人，不参与灵岛公司的实际经营及任何经济往来，陈珊是实际全额投资人与管理者。被告陈珊未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区即墨路XXX号一层920平方米房屋产权人系案外人曲某、梅某1、梅某2、梅某3。被告灵岛公司与上述案外人的代理人王益忠分别于2012年12月29日、2013年11月15日、2017年8月8日签订了《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》及编号为XXXXXXXX的《上海市房屋租赁合同》，三份合同租期分别为：自2013年3月1日起至2018年2月28日、延长至2018年12月31日、自2019年1月1日起至2024年12月31日。2017年9月4日，被告灵岛公司(甲方)与周逢年(乙方)签订《商铺租赁/联营合同》，约定甲方将上述920平方米房屋转租给乙方，房屋租赁期限自2018年1月1日起至2024年12月31日；月租金为27万元；甲方应于2017年9月15日前向乙方交付房屋；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金即54万元。2017年9月1日，周逢年向陈珊转账10万元，附言为商铺租房定金。2017年9月6日、2017年9月7日，周逢年向陈珊转账两笔10万元。2017年9月15日，周逢年分别向陈珊转账30万元、20万元，其中30万元转账附言为即墨路XXX号房租。2017年9月30日，周逢年通过银行转账方式代被告灵岛公司向曲某等人支付了被告灵岛公司应付房租共计20万元。上述各笔款项共计100万元，由陈珊于2017年9月30日出具收条，并加盖被告公司印章，内容为“今收到周逢年(上海亿府餐饮有限公司)即墨路XXX-XXX号房租预付款100万元整。”2017年9月30日，原告作为乙方，被告灵岛公司作为甲方，双方签订《商铺租赁/联营合同》一份，约定被告灵岛公司将上海市浦东新区即墨路XXX-XXX号房屋中380平方米房屋出租给原告，房屋租金为每日每平方米建筑面积8元，现有面积月租金为92,466元，租期自2018年1月1日起至2024年12月31日止，甲方应于2017年9月15日前向乙方交付房屋。租赁保证金为2个月租金，租金每月92,466元，应于每期每月1日前支付。其余合同正文版本及内容与2017年9月4日周逢年签订的《商铺租赁/联营合同》基本相同。合同第4-3条约定，乙方支付租金的方式如下：首期一次性支付陆个月租金，以后每叁个月为一期，乙方以现金或银行转账方式支付至甲方指定的陈珊账户。合同第9-2约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；(二)甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的……。合同补充条款约定：交房后至2018年1月1日期间为乙方免租装修期，如交房延误免租装修期不足叁个半月的，则正式起算期自动顺延。甲乙双方办理完房屋交接手续后3天内交付房屋，甲方保证无其它任何隐瞒事情和第三人任何主张，如有造成房屋延误交房，甲方向乙方承担每天2,000元的赔偿责任并承担全部房屋租金。合同最后手写“即墨4开间门面29-35号”。乙方落款处有周逢年签字，并加盖原告公司印章。2017年10月18日，被告灵岛公司(甲方)与周逢年(乙方)签订《租赁/联营房屋交接书》，内容为：双方就已签合同商铺交接确认事项如下：房屋座落为即墨路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号四开间门面，面积为380平方米左右，以实际测量为准；甲方交给乙方房屋，甲方保证无第三方主张权利，由此造成乙方损失，损失由甲方承担，乙方应依法行使权利；2017年10月22日乙方进行全面施工(甲方确保)。2017年11月1日，因曲某等人向灵岛公司催讨2017年10月的剩余房租4万元及2017年11月房租未果，曲某等人于当日微信通知灵岛公司解除双方的租赁合同。2017年11月12日，曲某等人在上述房屋处张贴《告示》，要求灵岛公司自2017年11月12日起至11月22日止撤清房屋内的所有物品等。2017年11月14日，周逢年报警，据公安接报回执单记载，周逢年称被骗100万元，经了解，该报警人与陈珊因浦东一商铺交租问题产生纠纷，系经济纠纷。2017年11月15日，灵岛公司在上述房屋处向曲某等人张贴《告示》，要求继续履行合同、恢复水电等。灵岛公司为阻止他人进场于2017年11月对房屋进行了断电断水。2017年12月21日，曲某等人以(2017)沪0115民初98828号案件诉至法院，要求解除其与灵岛公司签订的两份《上海市房屋租赁合同》，并要求灵岛公司腾空系争房屋并返还房屋、支付租金等。灵岛公司在该案中提起反诉，要求判令双方合同继续履行等。该案审理中，被告灵岛公司举证了房屋内现状为处于装修进行状态的现场照片(编号为148、149)。本院于2018年3月30日作出一审判决，判决双方租赁合同解除等。该案判决后，灵岛公司提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年9月17日作出终审判决，认为灵岛公司虽欠付租金构成违约，但违约行为程度尚属轻微，不足以导致出租人合同目的不能实现，故判决撤销本案一审判决，曲某等人与灵岛公司的房屋租赁合同继续履行，驳回双方其余诉请。2018年2月22日，原告以(2018)沪0115民初14526号案件诉至法院，要求被告返还多收的租金并支付迟延交房违约金等。原告在该案起诉状中陈述，被告至今未按约交付房屋构成违约。该案在本院诉前调解阶段，被告灵岛公司在调解笔录中陈述：“涉案房屋是案外人出租给被告灵岛公司，之后由灵岛公司转租给本案原告。”该案审理过程中，被告灵岛公司提起反诉，要求原告支付尚欠款项116万元及利息，事实及理由为：原、被告签订《商铺租赁/联营合同》，该合同规定亿府餐饮应于首期一次性向灵岛公司支付162万元，灵岛公司向亿府餐饮交付该合同中约定的商铺时，亿府餐饮应向灵岛公司支付54万元，之后，灵岛公司按照该合同约定向亿府餐饮交付了上述商铺，但亿府餐饮至今仅向灵岛公司支付了100万元，仍有116万元未支付。之后，双方于2018年4月3日向本院撤回本诉及反诉。2018年6月5日，原告以(2018)沪0115民初42772号案件再次诉至法院，要求确认其与灵岛公司的合同解除，灵岛公司返还100万元、陈珊承担连带责任等。该案中，原告于2018年11月20日申请撤诉，理由为因(2017)沪0115民初98828号案件已生效，根据生效判决，其撤诉。2018年10月30日，原告与被告灵岛公司签订《补充协议》一份，内容为：甲乙双方经友好协商，决定将上海灵岛咖啡食品有限公司与上海亿府餐饮有限公司，甲方代表陈珊，乙方代表周逢年于2017年9月30日签订的商铺租赁联营合同和相关证明等继续生效，并对该合同作出补充。对出租房屋情况1-1甲方出租经营给乙方的房屋座落在上海市浦东新区即墨路XXX-XXX号的承租面积380平方米，调整为8元每平方米、面积330平方米，原门牌号即墨路XXX-XXX号四间铺面，甲乙双方对补充协议确定与原合同具有同等法律效力(原合同其他条款不变)经双方签订盖章后生效。(甲方确认王益忠同意本合同无任何意见)。庭审中，原告向法庭举证了《终止协议》及《房屋清退告示》，其陈述《终止协议》系陈珊通过短信发送给周逢年，内容为由曲某等人作为甲方、灵岛公司作为乙方，双方确认因灵岛公司经营不善资金问题导致无法继续履行合同，双方决定终止租赁合同，终止时间为2018年12月21日,灵岛公司同意2018年12月30日前将房屋交给甲方，协议签署时间为2018年12月21日。《房屋清退告示》原告陈述系张贴于租赁房屋处，内容为曲某等人的代理人王益忠于2019年1月2日告知灵岛公司因后者无法支付房屋租金，故双方租赁合同于2018年12月31日起解除，要求灵岛公司于2019年1月5日前将租赁房屋腾空并返还。2019年7月11日，原告向被告灵岛公司发出《合同解除通知书》，内容为因灵岛公司至今未能交付房屋，故通知解除双方的租赁合同及补充协议，要求被告灵岛公司返还租金100万元及利息，并支付迟延交房违约金等。原告未举证通知书送达回执。另查明，被告灵岛公司系有限责任公司(自然人独资)，2017年8月24日，其投资人变更为陈珊。2018年10月26日，投资人从陈珊变更为陈东。本案审理过程中，法院传唤王益忠到庭作谈话笔录，其陈述，《终止协议》是其与陈珊所签，《房屋清退公告》是其张贴，大概是在《终止协议》签署之后张贴的；当时其与灵岛公司的案件终审判决后，陈珊还欠30余万元租金未付，又违约了，其也没有追究钱，要求尽快将房屋返还，但之后陈珊还是未返还房屋，清退告示贴了之后就视为房屋收回了，只有一家租户烟酒店是通过诉讼才将房屋收回的；其收房是在2018年12月，房屋收回时现状是陈珊在里面砌了墙，没有装修完毕；房屋收回时29-35号没有装修，就是隔墙和建筑垃圾，房屋无法使用，电也没有恢复，电是2017年11月开始断的，因为当时房屋是毛坯状态，从安全考虑断电了，之后一直没有通电；周逢年从来没有进去过，也没有装修，当时装修是进场砸了一点东西，就被原来的租户游戏房的人叫停了，之后装修就没有进行下去。本院认为，根据原告举证及王益忠的陈述，可确认灵岛公司与曲某等人于2018年12月21日签署了《终止协议》解除双方的租赁合同关系，故原告与被告灵岛公司之房屋租赁合同亦于当日随之解除。合同解除后，双方应就合同产生的相关费用进行结算。现原告已支付了租金100万元，虽双方曾签订《房屋交接书》，但根据合同约定“双方办理完房屋交接手续后3天内交付房屋”，故不能视为被告灵岛公司已于《房屋交接书》签订当日已交付房屋；现被告灵岛公司并未举证其交付房屋的相关证据，且根据王益忠陈述，因被告灵岛公司与上手的租赁合同关系纠纷，原告并未能实际占有使用租赁房屋，故原告要求被告返还租金100万元，本院予以支持。至于原告诉请的违约金，因租赁合同解除系被告灵岛公司原因造成，应由被告灵岛公司承担相应违约责任。但双方租赁面积发生调整，根据合同约定，违约金为月租金两倍，根据双方最终变更后的租赁面积，违约金应为160,600元。基于本院已支持了原告主张的合同解除违约金，对原告诉请主张的利息及迟延交房违约金不再支持。至于原告要求被告陈珊承担连带责任的诉请，根据《公司法》的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。陈珊系被告灵岛公司股东，而被告灵岛公司应收取的租金由其个人账户收取，表明其个人账户与公司账户混同，且其亦未举证证明被告公司财产独立于其个人财产，故原告该诉请本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海亿府餐饮有限公司与被告上海灵岛咖啡食品有限公司于2017年9月30日签订的《商铺租赁/联营合同》及2018年10月30日签订的《补充协议》于2018年12月21日解除；二、被告上海灵岛咖啡食品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海亿府餐饮有限公司租金100万元；三、被告上海灵岛咖啡食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿府餐饮有限公司违约金160,600元；四、被告陈珊对被告上海灵岛咖啡食品有限公司的上述第二、三项付款义务承担连带责任；五、驳回原告上海亿府餐饮有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,544.39元，由原告上海亿府餐饮有限公司负担1,299元，被告上海灵岛咖啡食品有限公司负担15,245.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 箐人民陪审员 黄 澄人民陪审员 黄仕国二〇二〇年八月十日书 记 员 蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。