安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初472号原告：李勇，男，1976年7月17日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。被告：安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司，住安徽省宿州市砀山县砀城镇帝景公馆51号楼,统一社会信用代码：91341321697384787U。法定代表人：祝先项，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙辉，该公司员工。委托诉讼代理人：易非，该公司员工。原告李勇与被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩守科，被告委托诉讼代理人孙辉、易非到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告从2019年8月13日到2020年11月1日止，446天，每天按照全部房价款178万+60万=238万元的万分之1.5支付违约金159222元；2.判令被告赔偿原告从2020年11月1日到被告为原告办理好房屋所有权证书之日止的违约金（以实际交付给原告房屋产权证的日期为准）；3.确认被告给原告供电，没有纳入城市供电网络并正式通电，2020年11月1日止没有达到使用条件;4.判决被告赔偿原告从2018年12月30日起，每天按照全部房价款238万元的万分之1.5支付违约金至纳入城市供电网络止；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订房屋买卖协议，原告按照协议履行了付款义务，被告也已经于2018年12月30日交付房屋给原告，按照合同第二十条的约定，如果被告违约，被告按照全部房价款万分之1.5支付违约金。时至今日，被告还是没有给原告办理好房屋所有权证书，该31栋没有并入国家电网，还是临时用电，违反合同第十条第的约定。为了维护原告的合法权益，特具状起诉并提出上述诉讼请求。嘉泰公司辩称：一、被告并未违约逾期供电，不应当承担逾期完善供电设施违约金。首先，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的制式合同，基本的主体内容双方均不能变更，仅能就小部分内容约定（横线处），视为变更。因此，在合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”中“基础设施设备”都是在横线上另行约定。如该条第三款双方约定没有供暖，因此，在横线上明确另行约定“无供暖”，第四款双方也是明确另行约定“燃气安装到户……”等。同样的，第二款供电也是双方另行约定“交付时达到使用条件”。因此，双方对供电的约定是“交付时达到使用条件”。在交付房屋时，涉案房屋供电均已经达到使用条件，原告均可以正常用电，被告并没有违约，更没有侵害原告的用电权益。其次，涉案房屋虽然没有直接纳入城市供电网络，但是由被告向原告转供电，非原告所称的“临时用电”，该转供电的供电系统已经纳入城市供电网络，由被告向砀山县供电公司垫付电费，因此，原告所使用的转供电同样是通过国家电网的，属于城市供电网络供电，并非由被告自行发电。自交付涉案房屋给原告使用至今，原告一直正常用电，也从未有过任何损失。被告均不存在供电违约行为，无须支付逾期供电违约金。二、关于逾期办证，被告应不予支付或酌情支付违约金。首先，原告李勇不动产证为自行办理（见：交房申请承诺书），因此被告不承担违约办证责任。其次，根据合同第二十条规定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”上述情况下，出卖人才需要承担逾期办证的违约责任。该条约定了应当是双方共同申请办理，且是由于出卖人的原因未能取得所有权证书，并没有约定包括因规划、不动产等相关部门办理手续延迟的情况下出卖人也需要承担违约责任，被告也从未提供证据证明是因为出卖人的原因导致逾期取得所有权证书；在涉案房屋交付后，被告在原告提供资料、缴纳相关办证费用后，已分批次向相关机构移送了办理所有权证书所需的相关材料，但因办理机构签批流程缓慢，加之后续受到新冠疫情影响，砀山县在去年春节假期期间就已经限制出行、进行防疫、暂停办理房屋登记、产权办理等相关业务，直至2020年4月初才逐步放开，因此，此延误的部分时间非被告的原因造成，应予以考虑。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的法律理念及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定予以裁决。综上，原告诉求的供电设施违约金没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回；原告的延期办证违约金的诉求，贵院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则作出裁决。本院经审理认定事实如下：嘉泰公司（出卖人）与李勇（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告开发的帝景公馆小区31幢108、208号商品房。合同约定：按建筑面积计算，31幢108号商品房单价为每平方米人民币20833.33元，建筑面积85.44平方米，总价款为人民币1780000元，31幢208号商品房单价为每平方米人民币7022.47元，建筑面积85.44平方米，总价款为人民币600000元，买受人采取一次性付款方式付款。合同第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十条“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件…如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种处理方式：（1）以上设施中第1、2、3、4项约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；合同第十一条“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”；合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”。2019年4月1日，李勇签署办证自理承诺书，载明：“安徽省砀山县嘉泰房地产开发有限公司（以下简称“贵公司”）：本人李勇购置“贵公司”帝景水岸（公馆、首府）小区31幢108铺/208铺（以下简称“该房屋”）商品房。现关于“该房屋”的不动产权证本人申请自己办理，办理不动产证所产生的一切费用（契税、维修基金等）由本人自己去相关部门交纳，若出现一切不良后果由本人承担，与贵公司无关。承诺人：李勇申请时间：2019.4.1”。庭审中，嘉泰公司主张2020年10月21日将涉案房屋登记在嘉泰公司名下。李勇亦认可涉案房屋于2020年10月21日登记在嘉泰公司名下，并提出逾期办证的违约金应计算至2020年10月21日。本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：嘉泰公司逾期办证应如何承担违约责任；李勇主张嘉泰公司供电设施交付条件不符合案涉合同约定应承担违约责任的诉求应否支持。关于逾期办证应如何承担违约责任的问题。李勇与嘉泰公司的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,合同真实有效。该合同第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。”案已查明，李勇于2019年4月1日签订办证自理承诺书，视为房屋已经完成交付，嘉泰公司应于2019年6月30日前将涉案房屋登记在嘉泰公司名下，而嘉泰公司实际办证日期为2020年10月21日，超过双方约定的日期，且双方当事人在合同中约定的逾期办证违约金为日万分之一点五，并未超过法律保护的限度。此外，“新冠”疫情蔓延于2020年初，该情形发生于嘉泰公司迟延履行后，故其主张免除责任或调整违约金的理由，本院亦不予支持。故，嘉泰公司应自房屋交付后的第90日（2019年6月30日）起按照购房款总额的日万分之1.5即357元支付李勇违约金。本案中，李勇于2019年4月1日承诺自理办证，嘉泰公司于2020年10月21日取得案涉房屋所有权证，李勇主张从2019年8月13日开始计算逾期办证违约金，并提出逾期办证违约金计算至2020年10月21日，不违反相关规定，本院予以支持。故，嘉泰公司应支付李勇逾期办证违约金为155295元。关于砀山嘉泰房地产公司供电设施交付条件是否符合案涉合同约定的问题。案已查明，案涉合同约定内容：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：…2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件”。审查合同条款内容，双方当事人约定的条件用“横线”标注，且李勇对于房屋自交付时有电使用的事实不持异议，虽李勇主张临时用电存在安全隐患影响了正常使用，但审理中未提供相关的证据予以证明。嘉泰公司举证采用已纳入城市供电网络的供电设施为业主方供电，转供电方式亦通过国家电网，并未实际损害到李勇的用电权益。故，李勇关于嘉泰公司未按合同约定供电设施交付条件构成违约的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付李勇逾期办证违约金155295元；二、驳回李勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1742元，保全费1520元，合计3262元，由原告李勇负担266元，由被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担2996元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  黄爱莲二〇二一年一月三十一日法官助理吴盼书记员吴越附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。