河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初2428号原告：郑州市中原区须水街道办事处须水村第三村民组，住所地郑州市中原区须水办事处须水村。负责人：谢国建，系该村民组组长。委托诉讼代理人：周华意，河南华融律师事务所律师。被告：河南四环建材市场管理有限公司，住所地郑州市中原区须水河东路以东郑上路以北5幢1层115号。法定代表人：潘茂文，系该公司经理。委托诉讼代理人：毛开波，河南康益律师事务所律师。原告郑州市中原区须水街道办事处须水村第三村民组诉被告河南四环建材市场管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理的方式，公开开庭进行了审理。原告法定代表人谢国建及委托诉讼代理人周华意，被告委托诉讼代理人毛开波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠的租金720498.24元及滞纳金2881613.75元（租金暂计算至2019年12月31日，滞纳金暂计算至2020年3月31日，以后的租金和滞纳金另计算至法院判决实际清偿之日止），以上共计3602112元。2.诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2007年1月1日，原、被告经充分协商，由被告承包原告村民组土地43.05亩用于发展经济，双方签订了《土地承包合同》一份，合同规定：土地租赁期限为50年；承包金数额为每年每亩2700元，每五年为一个台阶，在前承包金基础上每隔五年递增百分之十二，每年6月1日前付清当年租金；承包金按实际占用面积支付，承包金不得拖欠，如被告到期不能按时付清场地承包金，超期一天，按应付承包金总额的0.3%/天向原告交纳滞纳金，如逾期超过半年，原告有权以被告相应资产作抵押，并终止合同。合同签订后，原告按约向被告交付了43.05亩土地。2009年9月5日，原、被告经协商签订《协议书》一份，原告同意被告在承包土地上建设房屋进行出售，被告建设房屋共占用土地14.55亩，被告实际承包土地减少为28.5亩。被告自2007年向原告交纳土地承包金至2011年12月31日，自2012年1月1日至今，被告一直未向原告交纳租金。截止2019年12月31日，被告共计拖欠原告租金720498.24元，截止2020年3月31日，被告共计拖欠原告滞纳金2881613.75元。综上，被告拖欠原告租金及滞纳金的行为严重侵犯了原告的合法权益，并引起了原告村组群众的强烈不满。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院起诉，挽回原告的经济损失。被告辩称：被告尚欠原告租金是事实，但租金计算的截止时间应当为2018年11月30日，关于滞纳金我方认为原告主张明显过高且违反法律规定，应当予以调整。原被告围绕诉讼请求提交了证据，对各方无争议的证据，本院记录在卷予以佐证，对当事人有争议的事实和证据，本院予以分析认证，并认定事实如下：经法庭调查，原被告双方均认可被告尚欠原告2012年1月1日之后的租金，截至2018年11月30日，被告所欠原告租金615928元。所争议的事实有二：其一，被告应否向原告支付2018年11月30日之后的租金；其二，原告所主张的违约金是否过高。本院分析认定如下：针对被告应否向原告支付2018年11月30日之后的租金。被告主张因政府对案涉土地作出征收决定，系属政府行为，导致案涉土地在2018年11月30日之后无法继续使用，合同不应再继续履行。对此，原告不予认可，称双方租赁合同法律关系至今仍然存在。经查，中原新区西四环建材市场（北市场）拆迁领导小组于2018年11月30日发布《中原新区西四环建材市场（北市场）拆迁公告》，所载明的各拆迁阶段如下：“（一）宣传发动阶段（11月28日-11月30日），全面动员发动，对业主、商户宣传拆迁补偿政策。（二）签订协议、兑付阶段（12月1日-12月9日）……（三）房屋拆迁阶段（12月10日-12月15日）……”另查明，原被告双方于2007年1月1日签订的《土地承包合同》第十条约定：“除国家建设需要外，甲方（原告）不得以任何理由或其他形式终止合同，并保证该土地没有进行任何抵押。”本院认为，根据双方约定及法律规定，案涉土地在遇政府征收时将直接导致被告无法继续使用，根据拆迁公告之内容，原告要求被告向其支付2018年11月30日之后的租金没有约定及法定依据，本院不予认定。结合以上事实能够认定被告尚欠原告租金（2012年1月1日至2018年11月30日）数额为615928元，本院对该事实予以认定。针对原告主张的违约金是否过高。诉讼中，原告主张其违约金计算方式为以历年所欠租金数额为基数，按双方合同约定的每日0.3%，自次年1月1日计算至实际清偿之日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原被告双方约定的违约金标准明显高于被告未及时支付租金给原告所造成的损失，在被告请求调整时，依法应予以调整。针对调整幅度，因被告对原告所负的系金钱给付义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”本案属有偿合同范畴，应当参照买卖合同有关规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，在双方当事人虽对违约金有约定，但约定过高予以调整的情况下，亦应当参照该款所规定的逾期罚息利率标准计算。考虑中国人民银行已不再公布人民币贷款基准利率，本院酌定参照法庭辩论终结时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮50%（年利率为5.775%）计算，对原告主张过高部分不予支持。针对被告历年所欠租金数额，原被告均认可自2012年至2016年历年所欠租金数额为86184元，2017年所欠租金数额为96526元，2018年1月1日至2018年11月30日所欠租金数额为88482元。结合该事实，按照原告所主张的违约金计算起始日期，以年利率5.775%计算至2020年12月31日的违约金数额为176257元，之后的违约金计算至被告实际清偿之日。本院认为，原被告就案涉土地租赁法律关系达成一致意思表示，双方租赁合同法律关系成立，在原告依约向被告交付租赁物后，被告应当向原告支付相应租金，故本院对原告要求被告向其支付2012年1月1日至2018年11月30日的租金615928元的诉讼请求予以支持，原告所主张的之后的租金没有事实及法律依据，本院不予支持。因原告所主张的违约金过高，本院依法予以调整，对原告主张过高部分违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南四环建材市场管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郑州市中原区须水街道办事处须水村第三村民组支付所欠租金615928元及相应违约金（违约金计算方式：2020年12月31日之前数额为176257元；自2021年1月1日至实际清偿之日，以所欠租金为基数，按年利率5.775%计付）；二、驳回原告郑州市中原区须水街道办事处须水村第三村民组其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35617元，由原告郑州市中原区须水街道办事处须水村第三村民组负担27784元，被告河南四环建材市场管理有限公司负担7833元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇二一年一月十五日书记员  王正光