河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初2935号原告（反诉被告）：洛阳海帝机械有限公司，住所地：伊川县城关镇槐树街，统一社会信用代码：91410329776532477C。法定代表人：林海彬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周卫东，河南永晖律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：昌帅通，河南诚然律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：洛阳博途农业装备有限公司，住所地：洛阳市伊川县先进制造产业区，统一社会信用代码：914103293172859724A。法定代表人：曹文克，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋川，河南焦点律师事务所律师，特别特权。委托诉讼代理人：邢凯明，河南焦点律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）洛阳海帝机械有限公司（以下简称洛阳海帝公司）诉被告（反诉原告）洛阳博途农业装备有限公司（以下简称洛阳博途公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛阳海帝公司法定代表人及委托诉讼代理人、被告洛阳博途公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）洛阳海帝公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告场地及车间使用费455万元（暂计算至2019年7月31日）违约金及利息；2．依法确认原告对租赁厂房内被告的设备；零件等享有留置权；3．本案的诉讼费、保全费等费用均由被告承担。事实和理由：2015年11月9日，原、被告以《公司合作协议》的形式签订租赁协议一份，原告将厂房租赁给被告使用。该《公司合作协议》对合作方式及条件、折旧费用核算办法、付款方式及期限、争议解决方式都作出了明确的约定。原告依《公司合作协议》约定完全履行出租人义务，被告却未履行其支付租金的义务。2019年5月1日双方签订《欠款条》，确认截止2019年4月30日，被告下欠原告租金425万元。被告现已停止经营活动，财务状况严重恶化，且多起官司缠身，已无力履行其约定义务，被告一直不照面并拒绝跟原告联系，被告的行为已逾期违约。依据法律规定，原告对合法占有的租赁厂房内被告的设备、零件等依法享有留置权。综上，根据相关法律规定，请求人民法院依法支持其诉求。被告（反诉原告）洛阳博途公司提交书面答辩状称，1．原告所诉内容与事实严重不符。原告2014年9月以厂房不要租金、只需与答辩人建立长期供货关系为由，将答辩人诱骗引入产业园内进驻，并于2014年9月24日签订了租赁协议，该协议明确约定了厂房租赁期限20年且不需要支付租金等事宜。但是，在答辩人入驻并自行安装所需的一切设备后，原告却反悔，胁迫答辩人签订了所谓的《公司合作协议》，以变相折旧费的名义收取高达30万元每月的租金，该租金标准远远高于市场标准，但由于答辩人已经投入大量的人力、物力、财力，答辩人迫于无奈，只得继续经营。2．仅从原告诉状中提到的《欠款条》而言，其最迟付款时间为2022年4月30日，在付款期限尚未届满的情况下，原告无权提前向答辩人主张支付租金。3．答辩人不存在预期违约情形，更不应支付违约金。答辩人自合同签订后，在2015年12月11日至2019年5月9日期间，一直有支付租金的行为，即使付款有迟延亦不构成预期违约。且答辩人仅仅是少量涉诉而已，并不存在原告所述的“官司缠身”。答辩人之所以停止经营活动，完全是由于原告干扰答辩人正常使用厂房所致。4．原告持续干扰答辩人正常使用租赁厂房的行为，严重侵犯了承租人对租赁物所享有的物权“占有、使用、收益”，并由此给答辩人造成了巨额的经济损失，据此，答辩人不仅有权要求原告降低相应的租金数额，而且有权要求原告赔偿答辩人的各项经济损失。5．原告对于租赁物内的任何财产均不享有留置权。仅从《欠款条》而言，在付款期限尚未届满的情况下，原告无权提前向答辩人主张支付租金，在此情况下，更谈不上能否行使留置权；“合法占有”是留置权成立并实现的前提条件，本案中厂房内的所有财产为承租人所有或合法占有，且承租人从未同意将上述财产交付给出租人，故原告无权主张“合法占有”厂房内的设备；留置权成立的另一个条件，即债权人留置的动产与涉案债权系同一法律关系。结合本案，答辩人与原告之间系租赁法律关系，租金债权对应的标的物为租赁厂房，而非厂房内设备、零部件等，基于此，原告亦无权主张留置权。综上，请求法院依法驳回原告之诉求。被告（反诉原告）洛阳博途公司提出反诉请求：1．请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失暂计5,642,324.88元（其中包含添附物损失你、人工成本损失、经营损失。另，可移动物的搬迁待实际发生后另行主张）。2．请求依法判令反诉被告承担本案诉讼费。事实及理由：反诉原告与反诉被告协议约定将反诉被告位于伊川县先进制造产业园洛阳海帝公司内的一栋厂房装备车间交给反诉原告使用，使用期限为2014年9月24日至2020年4月30日。反诉原告在接手租赁厂房后，在租赁厂房内开展了诸如预埋管线和机器、厂内地平建设、组件生产线等使用前的准备工作，耗费大量财物。正式开业生产以后，一直经营状况良好，产品远销海内外，经济效益也较为客观。2018年3月份以后，反诉被告开始以限制反诉原告货物、工人以及反诉原告的经销商和供应商进出。2019年5月17日以后，反诉被告已经完全禁止任何人员货物进出，致使反诉原告国外客户所购产品迟迟不能发货等被迫停产停业。反诉被告以房东、债权人的身份相逼，以违法方式讨债，给反诉原告造成了巨大的经济损失，反诉原告维权无门，特诉至贵院，请求依法保护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）洛阳海帝公司答辩称，1．洛阳海帝公司没有干扰和控制博途公司的任何生产经营，更未对其经营造成其任何损失。海帝公司和博途公司系双赢关系，海帝公司不会干涉博途供公司任何生产经营。2014年海帝产业园成立，招商引资，后曹文克入驻产业园，成立博途公司。海帝公司与博途公司是互惠、双赢的关系，博途公司的经营利于海帝公司的发展。2．海帝公司没有干扰博途公司生产经营活动，出入门制度是博途公司为落实和林海彬签订的《还款协议》。3．海帝公司没有给博途公司生产经营造成损失，更不应赔偿其任何经济损失。博途公司的现状系其“转移财产、不诚信经营”等自身原因造成，与海帝公司没有任何关系，海帝公司没有给博途公司造成任何损失，博途公司提起无理反诉是为了达到不支付海帝公司场地及车间使用费的目的。博途公司在反诉中提出1000多万元的赔偿请求，该请求不应支持。海帝公司和博途公司存在着买卖合同、租赁合同及博途公司和林海彬个人借款等多个诉讼案件，本案涉及450多万元，买卖合同纠纷涉及380多万元，博途公司和林海彬个人借款纠纷案件涉及1200多万元，现博途公司拒绝履行其合同义务，是利用包括提起反诉在内的多种手段百般推脱责任。综上，请求依法驳回博途公司的反诉请求。本院根据原告被告的陈述，举证和质证、庭审情况，对本案事实确认如下：2014年9月，原告洛阳海帝公司通过招商引资引进洛阳博途公司，2014年9月24日双方签订了《合作协议》及《租赁协议》，约定被告洛阳博途公司免租（金）使用洛阳海帝公司自建的装备车间一栋，免租（金）期间为20年，自2014年9月24日至2034年9月23日。2015年11月19日原、被告双方签订《公司合作协议》约定：“洛阳博途公司使用洛阳海帝公司厂房的折旧费为每年3,059,532元，2016年为3,000,000元整。免去洛阳博途公司2015年11月30日前的一切折旧费。使用期间为2014年10月至2019年11月30日。”2016年12月1日双方又签订关于《公司合作协议》的《补充协议》约定将《公司合作协议》中第三项第3条关于年度协议续签的相关约定废止。2019年5月1日双方又签订关于《公司合作协议》的《补充协议》约定：“洛阳博途公司租用洛阳海帝公司的厂房使用面积减半，使用费每年100万元，协议延期至2020年4月30日。2019年5月1日至2020年4月30日一年应支付费用为100万元，支付时间分别为2019年7月支付人民币30万，2019年12月支付人民币30万，2020年4月支付40万元。如有逾期按月息2分加收利息。”2019年5月1日，经洛阳海帝公司与洛阳博途公司对账，洛阳博途公司向海帝公司出具《欠款条》载明：“根据2015年11月19日与洛阳海帝公司签订的《公司合作协议》，2017年12月1日至2019年4月30日应付所用洛阳海帝公司场地及车间使用费欠付17个月，合计425万元。经双方协商，同意此欠款可按付款时间早晚对付款数额进行一定的减免。期限为三年内，减免时间与对应额度为：2020年4月30日前付清，减免125万元需付人民币300万元；2021年4月30日前付清，减免75万元需付人民币350万元；2022年4月30日前付清，减免25万元需付人民币400万元；超过2022年4月30日，则按原欠款425万元进行支付。”洛阳博途公司在出具《欠款条》之后，2019年6月13日洛阳青立机械有限公司因与洛阳博途公司买卖合同纠纷一案向河南省洛阳市高新技术产业开发区人民法院申请诉前保全，该院于该日作出（2019）豫0391财保170号民事裁定书，裁定将洛阳博途公司730万元的公司财产予以查封。本院认为，原告洛阳海帝公司与洛阳博途公司签订的《公司合作协议》系双方的真实意思表示，不违背法律规定，为有效合同。2019年5月1日双方根据《公司合作协议》经过对账，洛阳博途公司向洛阳海帝公司出具的《欠款条》，其内容实质为还款约定，该约定是双方真实意思表示，是有效约定。该约定是洛阳海帝公司为鼓励洛阳博途公司尽早支付此前拖欠的租金而作出的权利让渡，因此前洛阳博途公司因拖欠他人款项致公司财产被查封，公司在2019年5月已停产停业，且在第一次还款期限届满即2020年4月30日前并未履行还款义务，该三个因素可以使洛阳海帝公司合理怀疑洛阳博途公司的履约能力，故洛阳海帝公司有权要求洛阳博途公司提前履行《欠款条》约定的付款义务，即第二个优惠期应付的350万元。至于洛阳海帝公司诉求的2019年5月1日至2020年4月30日的租金，因洛阳海帝公司起诉时洛阳博途公司履行期限尚未全部界至，该项诉求洛阳海帝公司可另行起诉，本案不在此处理。关于反诉部分，洛阳博途公司主张洛阳海帝公司2018年3月后限制洛阳博途公司货物、工人以及其经销商供应商进出产业园大门等方式干扰其对租赁厂房的使用，致使洛阳博途公司产品销售受阻，回款被截留等给自己造成损失5,642,324.88元，因洛阳博途公司与洛阳海帝公司法定代表人林海彬之间存在民间借贷纠纷，林海彬限制洛阳博途公司进出厂区等行为是林海彬基于民间借贷关系而个人实施的民事行为，属于双方涉封闭运营协议的民事行为，与本案的租赁合同纠纷并非基于同一法律关系，且两类法律关系主体也不相同，洛阳博途公司的反诉请求不能成立，洛阳博途公司可另行提起诉讼。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告洛阳博途农业装备有限公司于本判决生效之日起至2021年4月30日前支付原告洛阳海帝机械有限公司租赁费3,500,000元。二、驳回原告洛阳海帝机械有限公司其它诉讼请求。三、驳回反诉原告洛阳博途农业装备有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取20,400元，由被告洛阳博途农业装备有限公司负担；反诉受理费45,907元由被告洛阳博途农业装备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  董书良二〇二〇年五月六日法官助理穆瑞瑞书记员王亚甜