上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初6421号原告(反诉被告)：上海泽月企业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：姜成英，执行董事。委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：杭州复商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市淳安县。法定代表人：卢大光，总经理。委托诉讼代理人：高慧，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱剑楠，德恒上海律师事务所律师。原告(反诉被告)上海泽月企业管理有限公司(以下简称泽月公司)与被告(反诉原告)杭州复商资产管理有限公司(以下简称复商公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理。原告的委托诉讼代理人郑钰、被告委托诉讼代理人朱剑楠、高慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽月公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告双方的租赁合同于2019年12月20日解除;2、请求法院判决被告向原告支付免租期租金540,000元；3、被告承担违约责任，以保证金抵扣违约金540,000元，原告无需返还被告租赁保证金。事实和理由：2019年1月8日,原告(原名：上海泽月投资管理有限公司)及被告签订了《房屋租赁合同》,原告将位于上海市徐汇区永嘉路XXX号全栋房屋出租给被告,租赁期限自2019年1月1日起至2026年12月31日。合同约定：10-2条(七)项一方擅自提前解除合同的,应属违约行为：10-3条约定出现第10-2条约定的违约行为,另一方有权解除合同,并要求对方承担违约责任：若乙方(即被告)违约,甲方(即原告)不予退还保证金;10-5条约定租赁期不足两年且被告擅自退租的,被告必须返还原告3个月的免租期对应的租金。合同签订后,原告按照系争合同的约定将系争房屋交付给被告使用。但被告却于2019年11月因经营困难向原告提出退租,且不再支付租金,并承诺给出退租方案例如寻找新租客以减少原告的损失。之后,双方并未就被告提前退租事宜协商一致,而被告却在未征得原告同意情况下,于2019年12月18日搬离房屋且未按照房屋租赁合同的要求办理房屋交接手续,并于2019年12月20日破坏房屋原有设施设备(导致双方矛盾升级并报警),并且被告还向原告发送了提前解约的《通知函》,其前述行为已构成严重违约,被告据此应当承担相应法律责任。遂原告于2019年12月20日在收到被告提交的擅自解约的《通知函》后,立刻回复了《通知函》,提出被告不再享有系争房屋使用权,同时要其返还房屋并缴清费用。再之后,原告于2019年12月25日发函,正式通知被告,因被告的前述违约行为,原告特据此行使解除权,系争合同于2019年12月20日解约。综上,原告认为,依法订立的合同对当事人具有法律约束力。系争合同经原被告双方一致协商达成的协议,理应恪守,然被告提前退租已违背商业信用,显然已构成严重违约,对原告造成了巨大的经济损失。故原告提起上述诉请。复商公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供的房屋不符合合同约定，致使不能实现合同目的，根据合同约定，被告有权解除合同。租赁房屋漏水严重，合同约定租赁目的用于办公，故应当是原告违约，被告据此提出反诉。复商公司提出反诉诉讼请求：1、反诉被告返还租赁保证金54万元；2、反诉被告支付违约金54万元；3、反诉被告赔偿房屋装修及家具购置费共计1,437,000元。事实和理由：2019年1月8日,原被告签订了《房屋租赁合同》，合同就租期期限、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，泽月公司将租赁房屋交付复商公司使用，2019年2月，复商公司装修房屋的过程中，装修人员告知房屋可能存在结构性问题，容易导致漏水，复商公司立即与泽月公司沟通但未果。2019年3月，复商公司搬入房屋，不久发现房屋开始出现墙体脱落，不断漏水的问题，立即通知泽月公司，但泽月公司派物业公司人员进行现场维修，严重漏水问题并未解决，办公室遭受水淹，严重影响正常办公。复商公司只能自费请第三方公司进行维修，但房屋结构性问题导致房屋反复修理仍不能恢复正常使用。租赁期间，雨季房屋漏水、积水严重，上海市防汛办现场沟通也无法解决上述问题，多次漏水和水淹浸泡严重损害房屋内的装饰装修，家具和办公用品，导致复商公司长期无法正常使用租赁房屋，故复商公司只能与泽月公司协商退租、转租事宜，在泽月公司明确告知由复商公司先予提出解约的情况下，复商公司于2019年12月19日发送了解约通知函并搬离租赁房屋，复商公司认为，租赁房屋系用于办公，但房屋漏水严重，致使复商公司不能实现租赁目的，泽月公司严重违约，应承担违约责任，且造成复商公司装修及家具损失，应由泽月公司一并承担。泽月公司辩称，不同意反诉诉请。泽月公司交付的房屋并不存在结构性漏水或积水问题，并不影响复商公司实际使用，不导致合同目的无法实现。复商公司在租期内从未向泽月公司提出漏水、积水问题，直到2019年12月20日，泽月公司收到其通知函，复商公司第一次告知漏水问题，并以此为由解除合同，泽月公司立即联系复商公司员工袁某某询问，袁某某告知所有漏水积水的照片、视频是复商公司未合理使用房屋，公司法人为达到解约目的故意拍摄的，其故意打开三楼阳台窗户导致雨水全部流到三楼、二楼，故出现照片中积水上存在树叶。合同约定，房屋附属设施因非人为原因出现损坏，承租人应当通知出租人进行维修，但复商公司从来没有通知过原告，复商公司所称报修、沟通等行为均没有相应证据。房屋交付后，复商公司对房屋的地砖、排水进行了改造和装修，即便发生漏水、积水也是复商公司承担相应责任。故复商公司擅自解除合同，应承担相应违约责任。本院认定事实如下：上海市永嘉路XXX号房屋全幢(房屋用途居住，以下简称涉案房屋)产权人系陈某某，陈某某将涉案房屋出租给泽月公司，并同意其转租。2019年1月8日，泽月公司(甲方，出租人)与复商公司(乙方，承租人)签订房屋租赁合同，甲方将涉案房屋出租给乙方，甲方已乙方告知该房屋用途为居住性质,不可在该房屋注册营业执照。乙方向甲方承诺,租赁该房屋用于居住及办公,乙方应遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定。该房屋租期自2019年1月1日起至2026年12月31日止,该租期为固定期,其中自2019年1月1日至2019年3月19日为房屋免租期,乙方无须支付租金,但在此期间产生的水电煤等费用由乙方承担。2019年1月1日至2020年12月31日,每月租金计18万元不含发票。租金每三个月一付。除首期因免租期无须缴纳租金外,乙方应于每期(三个月为一期)届满前5日内向甲方支付下一期的租金。乙方逾期支付7日以上,甲方向乙方发送书面催收函,乙方收到催收函之日起7日内仍不支付的,乙方需按甲方实际损失的130%支付违约金。乙方向甲方支付房屋租赁保证金为三个月租金,共计54万元。5-3若租赁关系终止或乙方提出解除合同,经双方协商,甲方收取的房屋租赁保证金可全额退还乙方;若乙方提前解除合同,且乙方为甲方介绍新的承租方租赁该房屋的,甲方收取的房屋租赁保证金应全额退还乙万。6-1租赁期间,乙方发现该房屋及其附属设施因非人为因素损坏时,应及时通知甲方修复,由此产生的一切费用由甲方承担;甲方应在接到乙方通知后的5个工作日内进行维修。逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担,乙方有权从下一期租金中自动扣除该费用。该房屋附属设施人为损坏时则由乙方自行承担。7-1除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满后的5日内按照合同终止时房屋的现状返还该房屋。8-3甲、乙双方约定,任何一方提前解除合同,需提前6个月告知对方,相应的违约责任按本合同的(十、违约责任)处理或双方自行协商处理。乙方提前退租的,在不影响乙方正常使用房屋的状态下,甲方有权安排中介带客户看房,乙方须配合甲方。10-2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,属违约行为：(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的;……(七)一方擅自提前解除合同。10-3出现第10-2条约定的违约行为,另一方有权解除本合同,并要求对方承担如下违约责任：(一)若甲方违约,甲方应支付数额相当于保证金(共计54万元)的违约金,并且返还全部保证金及剩余租金;(二)若乙方违约,甲方不予退还保证金(共计54万元),但应将剩余租金退还乙方。10-4若出现第5-3条约定的情形,双方按照第5-3条执行,不执行上述第10-3条的违约责任。10-5租赁期不足两年且乙方擅自退租的,乙方必须返还甲方3个月免租期对应的租金(按首期租金标准)。合同签订当天，复商公司支付租赁保证金54万元，并支付租金至2019年12月19日。2019年11月25日，泽月公司员工向复商公司员工袁某某发送微信表示：永嘉路你们公司在对外出租吗，很多中介都在发广告，如果不租了可以告诉我们公司，你们怎么可以转租呢？复商公司袁某某回复：等下我跟你电话沟通一下。泽月公司员工表示：发一些图片给我，我们这边也找一下客户，能找到合适的客户，在我们没有损失的情况下也是一样的，只是中介费你们自己承担，让我们招商部同时一起招商。之后至12月18日之间，双方就复商公司找新承租人进行了沟通，但未找到合适客户，复商公司员工询问解约要走什么样的流程，泽月公司提出要有书面解约文件。12月18日，复商公司袁某某发送解约通知函草稿：我公司于2019年1月1日起向贵司租赁位于上海市徐汇区永嘉路XXX号全栋用于办公使用，自2019年12月20日起我司将不再继续履行房屋租赁合同，请知悉；泽月公司员工表示先给律师看一下，之后表示这样可以直接盖个章过来就好；袁某某询问：上次你们过来跟我们老板谈的结果怎么样？泽月公司员工表示：如果你们走之前没有找到客户的话，押金不能退，如果后面才找到客户，我们会给个转让费，客户给多少我们就给你们多少家具转让费；袁某某表示，那就只有家具转让费，我们的押金完全不退吗？泽月公司员工表示：你们违约押金还怎么退？押金是不可能退的。2019年12月19日，复商公司向泽月公司发送一份通知函：我公司于2019年1月1日起向贵司租赁位于上海市徐汇区永嘉路XXX号全栋用于办公使用。我公司在租赁使用过程中,该房屋出现墙体脱落、严重漏水、多次水淹导致办公家具严重受损、停车位长期无法使用等问题,上述问题严重影响了我公司的正常办公以及造成百余万元的装修损失。我公司本着友好协商,并根据《房屋租赁合同》的相关约定,现通知贵司解除双方签订的《房屋租赁合同》。请贵公司在收到本函之日起3个工作日内退还我公司支付的押金54万元。2019年12月20日，泽月公司向复商公司发送通知函一份，主要内容为：2019年12月20日至2019年3月19日租金应于2019年12月14日前支付，但我司至今未收到租金，根据租赁合同，贵司已经构成违约，自2019年12月20日起贵司不再享有涉案房屋的使用权，我司有权收回房屋。我司通知贵司于2019年12月20日前搬离所有个人物品，结清房屋内所有发生的水电煤等费用，逾期贵司物件仍未搬清将由我司全权处理。当天双方就涉案房屋进行了交接。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、函件、转账凭证、微信记录等证据证实，本院予以确认。审理中，复商公司提供银行转账回单、工程结算单证明其花费装修款及家具费用1,437,000元。泽月公司对此均不予认可，没有相应的装修合同和发票，家具购买合同和发票也没有，不能证明系用于装修和家具，有些转账日期发生在2019年12月20日之后，装修费用不可能在合同解除之后才支付，被告在搬离的时候已经将办公家具全部搬走了，因其擅自拆除房屋原有设备，导致双方发生矛盾，交房当天还报警处理了。复商公司还提供照片和视频、员工微信记录证明涉案房屋第三层、楼梯、墙壁存在漏水。泽月公司对此均不予认可，认为被告在其他地方有多处办公室，照片视频都拍摄的非常局部，不能反映房屋整体情况，无法证明系因房屋结构性原因造成，也不能排除系人为原因造成，有部分照片可看出房间内漏水都有落叶覆盖，正常漏水或积水是不可能有落叶在房间内的，且所有庭院内的地砖和排水都是被告自行重新安装的，即便有积水也是因为被告装修导致。聊天记录很明显一楼积水是因为阴沟被树叶堵上，三楼阳台堵塞也是因为落叶，被告人员明确只要把落叶拿掉就行了，因此所谓漏水就是因为被告没有及时疏通落叶造成的，被告自行搭建了阳光房，墙面上不是水渍是涂料过剩留下的痕迹，若真是漏水也是被告建造阳光房造成的。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的后果。被告抗辩称房屋存在下雨漏水、水淹办公室导致其不能正常使用房屋，故其要求解除合同，但被告提供的证据仅能证明涉案房屋曾出现雨天天井、阳台有积水及一楼部分墙面起皮，而涉案房屋有三层，总计面积达422平方米，被告提出的证据仅涉及小部分租赁面积且在大雨天出现，并不能证明涉案房屋不能正常使用。本院认为，若漏水导致被告无法使用房屋，则被告应早已向原告提出交涉，但至被告提出解约前，被告从未向原告提出要求修缮房屋或赔偿，却一直正常支付租金，有悖常理；且租赁过程中被告自行装修了涉案房屋，亦未能提供充分证据证明系涉案房屋本身存在质量问题导致，故被告认为租赁目的不能实现的抗辩意见，本院不予采纳。根据双方函件和微信往来，系由被告提出提前退租搬离，按照合同约定，被告构成违约，应承担违约责任。双方于2019年12月20日交接房屋，故本院确认租赁合同于该日解除。原告主张被告支付免租期租金、没收保证金，具有合同依据，本院予以支持。没收保证金实质是以保证金金额作为违约金，被告提出违约金过高的抗辩意见，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，并考虑到被告对房屋进行了整体装修的情况，本院酌情判决被告承担违约金为36万元，故原告应退还被告保证金18万元。合同约定免租期为2019年1月1日至2019年3月19日，未满三个月，故原告计算免租期租金有误，本院予以调整。被告反诉要求原告赔偿装修及家具费用，因系被告违约导致合同解除，被告要求原告赔偿装修费用，于法无据，本院不予支持。双方已经交接房屋，无交接清单，未有证据证明被告主张赔偿的家具曾放置于涉案房屋、亦无证据证明其留在涉案房屋内，故被告要求原告赔偿家具费用，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认上海泽月企业管理有限公司与杭州复商资产管理有限公司就上海市徐汇区永嘉路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年12月20日解除；二、上海泽月企业管理有限公司收取杭州复商资产管理有限公司的租赁保证金360,000元作为违约金，不予返还；三、上海泽月企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州复商资产管理有限公司退还剩余保证金180,000元；四、杭州复商资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海泽月企业管理有限公司支付免租期租金474,000元；五、驳回杭州复商资产管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7260元，由上海泽月企业管理有限公司负担1564元，杭州复商资产管理有限公司负担5606元；反诉案件受理费减半收取计13,468元，杭州复商资产管理有限公司负担12,505元，上海泽月企业管理有限公司负担963元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇二〇年十月十五日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。