上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78890号原告：上海国际医学园区联合发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周永刚，董事长。委托诉讼代理人：邹梦涵，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：时丹，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海数远医疗科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：JIMZBLU，执行董事。委托诉讼代理人：陆夏岩，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海国际医学园区联合发展有限公司(以下简称医学园区公司)与被告上海数远医疗科技有限公司(以下简称数远公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告医学园区公司的委托诉讼代理人邹梦涵、时丹，被告数远公司的委托诉讼代理人陆夏岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告医学园区公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的序号为QYLYXZL172017的房屋租赁合同；2.被告支付原告2017年11月1日至2019年6月30日的欠付租金人民币(币种下同)960,756元；3.被告支付逾期付款违约金暂计347,649.76元(以144,133元为基数，分别从2017年10月21日、2018年1月21日、2018年4月20日、2018年7月21日、2018年10月21日、2019年1月21日、2019年4月20日起算，按照每日千分之一的标准，计算至判决生效之日)；4.被告支付房屋占有使用费233,740.10元(自2019年7月1日起计算至2019年9月12日止，按照日租金1,579.325元的2倍标准计算)；5.被告支付原告律师费2万元。事实和理由：2017年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区芙蓉花路XXX弄XXX号XXX层房屋出租被告，建筑面积631.73平方米，租期自2017年8月1日至2020年7月31日止，租金每日每平方米2.5元，租金每三个月支付一次。合同还约定了逾期支付租金的违约金以及逾期返还房屋的使用费标准等内容。合同签订后，原告交付房屋。自2017年11月起，被告开始拖欠租金，原告多次催款，但被告一直拒绝履行。2019年7月，原告向被告发函，明确租赁合同于2019年6月30日终止。故原告诉请如前。被告数远公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告法定代表人卢正斌是美籍华人，上海市“千人计划”引进人才，2012年成立了上海杰傲湃思医疗科技有限公司(以下简称杰傲公司)。2017年，原告组织招商引资，告知卢正斌如以其作为法定代表人新成立公司，可以作为科技孵化企业获得各项优惠政策、补贴补助以及资金扶持。于是卢正斌与原告签订了租赁合同，成立了数远公司，并将杰傲公司迁往原告园区内。2017年，原告与被告、杰傲公司、上海秉承医疗科技有限公司(以下简称秉承公司)分别签订了《租赁协议》，原告将301室、302室、303室房屋分别出租给了杰傲公司、被告、秉承公司，约定三年时间内免租。后应原告要求，被告签订了本案争议合同，并支付三个月租金及押金，但被告要求原告实现房租优惠政策即将交纳的租金50%退还被告时，原告以各种理由予以拒绝，更没有房租补贴和资金扶持，导致被告发展困难重重。被告认为，原、被告实际履行的是免租的《租赁协议》，而非原告起诉依据的《房屋租赁合同》。经审理查明，原告系上海市浦东新区芙蓉花路XXX弄XXX-XXX号、垃圾房、车库房屋的所有权人。2017年4月30日，原告(甲方)与杰傲公司(乙方)签订《租赁协议》，约定甲方同意租赁给乙方浦东新区芙蓉花路XXX弄XXX号XXX室，总建筑面积89.76平方米，月租金5500元，乙方应于每季度第一个月的前7个工作日内向甲方缴纳该季度的房租。为了扶持园区内入驻企业发展，免除该企业租金。本协议的租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止。2017年5月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁协议》，约定甲方同意租赁给乙方浦东新区芙蓉花路XXX弄XXX号XXX室，总建筑面积333.14平方米，月租金20,266元，乙方应于每季度第一个月的前7个工作日内向甲方缴纳该季度的房租。为了扶持园区内入驻企业发展，免除该企业租金。本协议的租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止，自本协议生效之日起计算。协议落款处乙方代表处由徐玉青签名，未盖被告公章。原、被告均表示，徐玉青系被告公司筹备期间的员工。原告表示，该份合同系注册被告公司而作为工商登记之用。被告表示，该份合同系原、被告之间真实履约的合同。2017年12月1日，原告(甲方)与秉承公司(乙方)签订《租赁协议》，约定甲方同意租赁给乙方浦东新区芙蓉花路XXX弄XXX号XXX室，总建筑面积140.99平方米，月租金10,000元，乙方应于每季度第一个月的前7个工作日内向甲方缴纳该季度的房租。为了扶持园区内入驻企业发展，免除该企业租金。本协议的租赁期限自2017年12月1日至2020年12月31日止。落款处乙方未盖公章，由余海在代表栏签名。同年，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同登记序号为Q/YL-YX-ZL-17-2017，约定甲方向乙方出租上海市上海国际医学园区芙蓉花路XXX弄XXX号三层房屋，双方确认该房屋实测建筑面积631.73平方米，不再异议，作为乙方项目经营的场所。若乙方接受交付则视为乙方认可租赁房屋的计租面积符合合同约定。乙方保证在该房屋内合法经营以及将自行办理并及时取得基于该房屋内从事经营活动所必需的行政主管部门登记、备案、行政许可(包括但不限于工商、卫生、环保、消防、文化、公安等)。乙方向甲方租赁本合同所定租赁房屋，租期为36个月，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。甲方应于收到乙方支付的履约保证金十五天内正式向乙方开具《入户通知书》，将租赁房屋交付乙方使用。租金标准为每天每建筑平方米2.5元，每三个月支付一次，先付后用，乙方应于本合同签订后15天内，向甲方预付租赁房屋3个月的首期租金，其后各期应付的每3个月租金，应于各期开始前提前10日向甲方支付。本合同生效后十五日内，乙方支付两个月租金96,075.60元作为租赁保证金。乙方理解并承认，甲方同意出租该房屋给乙方的前提，是乙方在上海国际医学园区内办理工商注册登记。如乙方尚未注册于上海国际医学园区内，则应于本合同签订后60日内将注册地迁到上海国际医学园区内(以乙方营业执照上的“住所”载明为准)。如乙方未能在上述期限内注册到上海国际医学园区，或乙方在租期内将住所转移出上海国际医学园区，则甲方有权单方面解除本合同，并按照合同约定租金标准的130%收取租金，甲方不承担任何责任，乙方承担由此造成的一切损失。除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：……未按期支付租金及其他费用。乙方未按期支付租金或物业管理费、水电费等其他费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金。乙方逾期支付租金或其他费用款项超过30天的，甲方还有权解除本合同，收回租赁房屋且不退还履约保证金，乙方同时应承担其他相应违约责任。原告表示，被告法定代表人于2017年5月签署了该份合同，被告公司注册完毕后，于2017年8月底在合同上盖章。被告表示，对法定代表人的签名予以认可，公章是在2017年9月份以后补盖的。被告还认为，该份合同是原告提供的格式合同，签约时被告已经实际入驻并装修完毕，签约目的是为了退还被告部分租金。关于被告法定代表人何时签订上述合同，被告未作说明。2017年7月，杰傲公司支付原告保证金96,075.60元及三个月房租144,113.41元。原、被告一致认为，该笔款项系被告支付原告的费用。之后被告未再付款。2018年9月4日、2018年11月27日、2018年12月7日、2018年12月18日，原告四次发函被告，催讨租金。2019年4月15日，被告向原告出具《退租告知函》，表示：“被告作为上海国际医学园区孵化企业入住该园区，并于2017年8月1日与贵司签署房屋租赁合同(合同登记序号：Q/YL-YX-ZL-17-2017)，承租贵司位于上海市浦东新区芙蓉花路XXX弄XXX号楼3层作为数远经营场所，但由于我公司入住园区后园区房租补贴政策出现变化，导致数远公司无法获得相应的孵化器补贴，且目前数远公司资金困难，故无法继续承租该处房屋，现特告知贵司自2019年4月16日起我司对该处房屋不再承租，我司将确保承租房屋的完整性，并确保至少保持租赁前的房屋状态。望贵司能理解我司目前的实际经营困难状况，并能同意我司退租该处房屋。对于欠缴房租我司将与贵司另行协商，并愿意积极处理欠缴的费用，我司将根据双方协商后的情况提出一份合理可行的还款计划。”为本案诉讼，原告聘请律师，花费律师费2万元。被告提供上海“千人计划”引进人才证明，载明被告法定代表人卢正斌2016年入选第五年上海“千人计划”引进人才。原告对卢正斌为被告法定代表人JIMZBLU的关联性不予认可，并认为与本案无关。另查明，2017年8月28日，被告经核准成立。审理中，关于签约过程，原告表示，当时招商引资，被告法定代表人JIMZBLU与案外人陈璐一并到原告处商谈，表示欲将杰傲公司迁往上海国际医学园区内，根据当时的财政政策，只有新设立公司，才能获得相应补贴。所以原告将系争房屋拆分三个部位，分别与三个公司签订租赁合同，供工商登记之用。被告表示，被告法定代表人JIMZBLU原先已经在别处经营杰傲公司，当时原告招商引资，将医学人才引入园区进行孵化，同时有优惠条件，比如减租、免租，如果杰傲公司也迁往园区的话，还有更多优惠，于是JIMZBLU承租系争房屋，设立被告公司，并将杰傲公司迁入园区内。关于补贴，原告表示，上海市及浦东新区每年都有财政补贴的政策文件，被告提出申请，如果符合条件，上海市或浦东新区财政对被告缴纳的税收和租金予以部分返还。原告提供相应指导工作。被告表示，原告先收取租金，再向政府申请补贴，返还给被告，这样一来一去，达到免租的效果。所以被告配合签订了《房屋租赁合同》，支付租金和押金。关于租赁面积，原、被告均表示，原告交付的房屋为3层整层，包括301室、302室、303室。被告表示，三份《租赁协议》约定的租赁面积及附属产权证标注的三间房屋面积之和为568.39平方米。原告表示，三份《租赁协议》约定的房屋面积为三个房间分拆的面积，并非整层面积，租赁面积应以《房屋租赁合同》约定为准。关于合同解除时间，原告表示，2019年6月30日双方曾经口头磋商过，但未达成一致，具体时间由法院认定。被告表示，合同解除时间由法院认定。关于房屋返还，原告表示，被告于2019年9月12日迁出系争房屋。被告则称，被告、杰傲公司、秉承公司均于2019年9月11日搬离系争房屋。关于租赁保证金，原告表示，抵扣被告欠付的租金。关于违约金，被告表示，合同约定的标准过高，请求本院予以调低。本院认为，本案争议焦点之一在于，原、被告实际履约的是《房屋租赁合同》(合同登记序号为Q/YL-YX-ZL-17-2017)还是2017年5月1日的《租赁协议》。本案中，原、被告确实在同一租赁时段签订过两份不同内容的租赁合同，本院综合考虑签约目的以及实际履行情况等因素予以判定。原告对与被告及被告关联公司签订三份《租赁协议》解释为办理工商登记之用，与被告及被告关联公司在租赁期内实际使用房屋的说法可以互相印证。反观被告，首先，对其法定代表人签署《房屋租赁合同》的时间语焉不详，未作明确回答，对此，被告应承担不利的法律后果。其次，被告按照《房屋租赁合同》约定的标准交纳了首期三个月租金及相当于两个月租金标准的租赁保证金，并自认于2017年9月补盖公司公章，说明当时被告对《房屋租赁合同》并无异议。再次，被告审理中提出的“房租优惠政策即将交纳的租金50%退还被告”、“签订《房屋租赁合同》目的是为了退还被告部分租金”与《租赁协议》约定的免租并不相符，而被告对补贴的理解为“原告先收取租金，再向政府申请补贴，返还给被告，这样一来一去，达到免租的效果”与被告上述说法亦存在矛盾。说明原、被告签订《房屋租赁合同》、《租赁协议》的目的并非如被告所言。最后，2019年4月15日被告向原告出具《退租告知函》中明确表示系因其经营困难，申请退租，并愿意积极处理欠缴的费用，意味着被告承认存在欠付费用的事实。综上，根据禁止反言规则，被告在本案中以《租赁协议》作为抗辩，拒绝承认《房屋租赁合同》实际履行，有违诚信，本院难以采纳，原、被告实际履行的应为《房屋租赁合同》。本案争议焦点之二在于被告的租赁面积。诚如上述，原、被告实际履约的系《房屋租赁合同》，该份合同明确约定房屋租赁面积为631.73平方米，被告接收房屋后未提出异议，根据合同约定，应视为被告认可。另外，《房屋租赁合同》约定的两个月标准的租赁保证金系根据631.73平方米乘以单价计算得出，被告据此标准支付了租赁保证金及三个月租金，亦可认为被告当时对租赁面积并无异议。故本院以《房屋租赁合同》约定的631.73平方米认定租赁面积。被告未按约支付租金，原告请求确认双方合同解除，于法有据，本院予以支持。因原告未向被告发送过解除通知，故本院以被告实际搬离，原告收回系争房屋之日作为合同解除之日。被告提出其于2019年9月11日搬离，但未提供相应证据，本院不予采信。原告自认被告搬离时间为2019年9月12日，本院可予照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付截至2019年9月12日的租金及房屋使用费，因本院已认定《房屋租赁合同》于2019年9月12日解除，故此前产生的均为租金，本院对原告该项诉请予以调整，判令被告向原告支付自2017年11月1日至2019年9月12日止的租金。鉴于被告逾期支付租金，已经构成违约，根据约定，应承担相应的违约责任，被告抗辩合同约定的违约金标准过高，请求本院调低。本院认为，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，本案中，被告并未提供证据佐证其该项主张，本院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度等因素，认定合同约定的违约金标准并未明显过高，可予遵照。但原告主张的违约金起算日期与《房屋租赁合同》约定不符，本院依法予以调整。原告要求被告支付律师费2万元，并无合同依据，且本院已经支持原告违约金的相关诉请，足以弥补原告损失，故本院难再支持原告该项诉请。原告提出被告交纳的租赁保证金抵扣应付租金，于法不悖，本院可予准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海国际医学园区联合发展有限公司与被告上海数远医疗科技有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海数远医疗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际医学园区联合发展有限公司租金(自2017年11月1日至2019年9月12日，按照每月48,037.80元的标准计算，扣减被告上海数远医疗科技有限公司交纳的96,075.60元租赁保证金)；三、被告上海数远医疗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际医学园区联合发展有限公司违约金(以144,133元为基数，分别从2017年10月23日、2018年1月23日、2018年4月22日、2018年7月23日、2018年10月23日、2019年1月23日、2019年4月22日起，均按照每日千分之一的标准，计算至本判决生效之日)；四、驳回原告上海国际医学园区联合发展有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,695元，由原告上海国际医学园区联合发展有限公司负担1,255元，被告上海数远医疗科技有限公司负担17,440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  陈裕国人民陪审员  梅丽华二〇二〇年四月三十日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。