山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初863号 原告（反诉被告）：李晓花，女，1987年2月11日生，汉族，住山东省临朐县。 委托诉讼代理人：许栋梁，山东韵恒律师事务所律师。 被告：张学勇，男，1985年7月6日生，汉族，户籍所在地山东省安丘市。 被告（反诉原告）：李刚，男，1985年10月25日生，汉族，住山东省安丘市。 两被告共同委托诉讼代理人：陈雅冉，山东大韵律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：孙若璇，山东大韵律师事务所实习律师。 原告李晓花与被告李刚、张学勇物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓花的委托诉讼代理人许栋梁，被告李刚、张学勇的共同委托诉讼代理人陈雅冉、孙若璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李晓花向本院提出诉讼请求：1、依法判令张学勇、李刚于2014年12月15日签订的房屋租赁合同无效；2、判令张学勇、李刚立即将潍坊高新区××路××号××号楼××号房屋装修部分恢复原状并倒业；3、本案诉讼费由张学勇、李刚承担。庭审中，李晓花增加诉讼请求：要求李刚向李晓花支付2018年4月11日-2020年7月11日期间的房屋占用费29250元，之后的房屋占用费自2020年7月12日按照年租赁费13000元标准计算至李刚实际倒业之日止，计算标准参照一年13000元。事实和理由：2017年12月26日，李晓花通过法院网络司法拍卖平台竞得潍坊高新区××路××号××号楼××号房屋，并于2018年2月7日办理了不动产权证书。李刚在未征得李晓花同意的情况下，以与张学勇在拍卖前签订了房屋租赁合同为由对该房屋进行了装修，并拒绝倒业。诉至法院，请求法院依法裁决。 张学勇、李刚辩称，涉案房屋在拍卖时带有租赁权，现租赁尚未到期，李晓花在拍卖涉案房屋时对该事实是明知的，李晓花的诉求没有事实及法律依据。李刚在与张学勇签订租赁合同时已经按照合同约定履行了支付租赁费的义务，李晓花在竞买涉案房屋时明确知道涉案房屋尚有租赁权没有到期，李晓花要求李刚另外向其支付租赁费没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回李晓花的诉讼请求。 李刚向本院提出反诉请求：1、判令李晓花赔偿李刚损失33000元；2、判令李晓花安装涉案房屋的电表并到供电部门恢复对涉案房屋的供电；3、反诉费由李晓花承担。事实和理由：法院在拍卖涉案不动产时，在竞买公告中明确告知拍卖标的物已租赁，租赁期间自2014年12月15日至2024年12月15日，十年租金13万元，十年租金已经支付。李刚是该标的物的承租人，李晓花在明知上述事实的情况下，未经李刚同意多次破坏门锁自行进入房屋，并损坏木门、水表、电表、防盗门等，并协同不明身份人员在房屋内逗留，导致李刚无法正常使用房屋，给李刚造成巨大损失。 李晓花针对李刚的反诉答辩称，李刚的的反诉没有事实依据，请求法院依法予以驳回。 本院审理认定事实如下：2017年11月23日，本院发布《关于拍卖位于潍坊高新区××路××号××号楼××住宅不动产的公告》，该公告第一条载明：拍卖标的潍坊高新区××路××号××号楼××住宅不动产……该标的物已租赁，租赁期间自2014年12月15日至2024年12月15日止，共计10年租赁期，租金标准为年租13000元，十年租金13万元，十年租金已支付。李晓花主张，该公告并没有确认涉案租赁合同的有效性，只是对涉案房屋的情况作了说明。本院依据依法发生法律效力的（2015）开民初字第997号民事判决书，于2017年12月25日通过人民法院网络司法拍卖平台拍卖张学勇名下潍坊高新区××路××号××号楼××室房产，2017年12月26日，李晓花以711920元的最高价竞得。本院作出（2017）鲁0791执恢34号协助执行通知书，通知潍坊市不动产登记中心：一、将张学勇名下潍坊高新区××路××号××号楼××室房产过户到李晓花名下；二、因张学勇拒不交出房产证原件，由不动产登记部门公告作废原房产证；三、协助办理上述房产的解除抵押手续。2018年2月7日，不动产登记部门将涉案的潍坊高新技术开发区东方路5716号2号楼1-2801号房屋登记在李晓花名下，共有情况为李晓花单独所有，不动产权证书编号为：鲁（2018）潍坊市高新区不动产权第0008366号。 关于涉案房屋租赁合同的效力问题，李晓花主张，张学勇、李刚签订租赁合同、一次性支付租赁费不符合常理，对租赁合同的形成时间有异议，合同签订前李刚支付租赁费更不符合常理，涉案房屋一直被抵押在银行且该房屋处于查封状态，基于房产被限制的前提下张学勇、李刚签订的协议是无效的；张学勇、李刚主张房屋租赁合同真实有效，且在履行中。李晓花、张学勇、李刚均主张，涉案房屋现由李刚实际控制。 关于涉案房屋的抵押、查封情况，经本院依法向不动产登记部门核实，涉案的潍坊高新技术开发区东方路5716号2号楼1-2801号房屋于2012年9月19日预告登记在张学勇名下，2015年6月17日房屋所有权登记在张学勇名下，2015年7月21日办理抵押权登记，2015年7月27日被查封。 关于涉案房屋的装修问题，李晓花主张房屋是李刚于2018年6月装修的；张学勇、李刚主张其对房屋装修时间不清楚，认可是李刚装修的。 当事人对如下证据和事实存在争议： 1、李晓花提供涉案房屋历月电费明细表一份，证明该房屋自2018年4月开始产生电费，张学勇、李刚装修房屋是在李晓花取得不动产权证书后进行的，说明张学勇、李刚间的房屋租赁合同是虚假的，因为涉案房屋在李晓花拍卖之前长达数年一直处于毛坯状态，李刚根本没有使用。经质证，张学勇、李刚对证据的真实性无异议，对关联性、证明目的不予认可。 2、张学勇、李刚提供2014年12月15日张学勇（甲方、房主）与李刚（乙方、承租人）签订的房屋租赁合同一份、李刚中国民生银行个人账户对账单一份，证明张学勇和李刚于2014年12月15日签订房屋租赁合同，李刚2014年12月14日通过银行转账分两笔支付租金10万元，剩余3万元租金在合同签订当天通过现金方式支付。其中，房屋租赁合同约定：甲方将合法拥有的潍坊高新技术开发区东方路大观天下2号楼1-2801号房屋（无装修毛坯房）出租给乙方使用；租赁期限自2014年12月15日至2024年12月15日止，共计10年租赁期；租金实行一次性全额支付十年制，租金标准为年租13000元，十年租金13万元，租金支付方式为一次性支付13万元，于2014年12月20日前支付；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；双方还约定了其他事项。经质证，李晓花对租赁合同的真实性提出异议，主张该租赁合同是张学勇、李刚为了阻止拍卖向法院提交的虚假合同，该合同是后补的，李刚租赁房屋之后并没有实际使用，说明该合同是虚假的，对个人账户对账单的真实性无异议，但该证据不能证明李刚向张学勇实际交付了租赁费，涉案房屋租赁长达数十年，一次性支付租赁费不符合常理，且该房屋在拍卖时一直处于空置状态。 3、李刚为证明其反诉请求，提供如下证据：（1）供电部门出具的用电温馨提示一份，证实李晓花到供电部门要求将涉案房屋的电表拆走，导致涉案房屋无法用电，严重影响承租人正常使用租赁房屋，主张电表是张学勇购买房屋时就带着的，供电部门到涉案房屋张贴温馨提示，提示中载明供电部门将按照房主要求进行拆表停电，之后供电部门将电表拆除；（2）公安机关出具的报警证明一份、接处警证明一份、照片四张、视频录像一份，证实李晓花等人多次到涉案房屋闹事，破坏涉案房屋洗手间门和水表，并在房屋内逗留不走，严重影响李刚对涉案房屋的正常使用；（3）视频录像三份、青岛金天喜投资管理有限公司及潍坊分公司工商登记各一份，证实与李晓花共同进入涉案房屋的人员均为青岛金天喜投资管理有限公司潍坊分公司员工，青岛金天喜投资管理有限公司的经营范围包括房产经纪服务，李晓花作为该公司员工对法院拍卖房产的认知比一般人更专业，证明李晓花在竞买涉案房屋时对房屋带有租赁权是明确知晓的，同时也不排除是因公司业务需要将涉案房屋登记在李晓花名下；（4）北京中建物业管理有限公司潍坊分公司于2019年9月2日出具的收据一份，证实涉案房屋物业费是李刚缴纳，同时证明因无法正常使用导致物业费损失每半年1334元，两年三个月共计6003元，李刚只主张物业费3750元。李刚主张其要求李晓花赔偿损失33000元，具体包括：2年3个月（2018年4月11日-2020年7月11日）的房租29250元和3750元物业费。经质证，李晓花对证据（1）有异议，主张该证据没有载明具体房号，该证据与本案无关联性，关于李刚要求李晓花安装电表并恢复供电的问题，不认可李刚的陈述，张学勇是之前的房主，其无权向李晓花主张任何权利，涉案房屋由李刚控制，实际情况李晓花不了解，如果李刚支付占用费的话，李晓花同意出面协调；对证据（2）中的报警证明、接处警证明真实性无异议，照片、视频录像与本案无关联性；证据(3)中的视频录像与本案无关联性，工商登记与本案无关；对证据（4）的真实性无异议，该收据是2019年9月2日交款，李刚应提交2014年12月15日至房屋成交之日物业费收据，以证明该房屋实际居住人是谁。 本院认为，关于涉案租赁合同效力的问题。张学勇与李刚提供的房屋租赁合同载明的合同签订时间为2014年12月15日，该租赁合同约定一次性支付租金13万元，租金的支付时间为2014年12月20日前，庭审中，李刚、张学勇主张，李刚于2014年12月14日通过两次银行转账支付租金10万元，剩余3万元租金在合同签订当天通过现金方式支付，李刚、张学勇主张的上述租金支付方式和时间均与租赁合同约定的租金支付方式和时间不一致，张学勇、李刚也未对此作出合理解释，且张学勇、李刚不能证明2014年12月14日通过两次银行转账支付的10万元款项系涉案房屋的租金，同时，张学勇、李刚也未提供相应证据印证李刚向张学勇支付了剩余租金3万元；李刚虽主张涉案房屋系由其装修，但对涉案房屋的装修时间不清楚，李刚关于房屋装修方面的陈述与常理不符；涉案租赁合同约定涉案房屋的租赁期限为10年且一次性支付租金13万元，亦不符合常理；李晓花提供的涉案房屋历月电费明细表来源合法，内容真实，且与本案有关，能够证明涉案房屋自2018年4月开始产生电费的事实，确认为有效证据，结合张学勇、李刚提供的开具时间为2019年9月2日的物业费等的收款收据，能够认定自2014年12月15日张学勇、李刚主张的签订租赁合同之日起，李刚有很长一段时间未在涉案房屋内居住，有悖常理。涉案的房屋租赁合同不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的“租赁合同”的特征，即不符合合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”这一租赁合同的定义，本院认定，涉案的房屋租赁合同不具有真实性，张学勇、李刚就涉案房屋之间不存在合法有效的租赁合同关系，本案亦不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。《关于拍卖位于潍坊高新区××路××号××号楼××住宅不动产的公告》并未对涉案租赁合同的效力进行认定，只是对涉案房屋的相关情况进行了说明。李晓花要求认定张学勇、李刚于2014年12月15日签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。李刚自认其对涉案房屋进行了装修且现在实际控制涉案房屋，因张学勇、李刚签订的涉案房屋租赁合同无效，故李刚控制涉案房屋没有依据，李晓花要求李刚立即将涉案房屋装修部分恢复原状并腾退房屋的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。李晓花要求张学勇立即将涉案房屋装修部分恢复原状并腾退房屋的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。李晓花要求李刚支付2018年4月11日至2020年7月11日期间的房屋占用费29250元以及之后的房屋占用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。因李刚并非涉案房屋的合法承租人，无权对涉案房屋进行使用、收益，故李刚要求李晓花赔偿其损失33000元以及要求李晓花安装涉案房屋的电表并到供电部门恢复对涉案房屋供电的反诉请求，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、张学勇、李刚于2014年12月15日签订的房屋租赁合同无效； 二、李刚将潍坊高新技术开发区东方路5716号2号楼1-2801号房屋装修部分恢复原状并腾退房屋，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回李晓花的其他诉讼请求； 四、驳回李刚的反诉请求。 本诉案件受理费10092元，减半收取5046元，由李晓花负担235元，李刚负担4811元；反诉案件受理费317.50元，由李刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 刘华兵 二〇二一年一月十八日 法官助理 魏 燕 书 记 员 谭凯伦