广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2099号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林凌锋，男，1995年11月4日出生，汉族，户籍地广东省******上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人林凌锋商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司应在2020年3月31日前将位于阳江市******号****幢****房的所有权转移登记至林凌锋名下；二、撤销一审判决第二项，改判丰怡公司无须支付违约金3090.28元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由林凌锋承担。事实与理由：一、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2020年3月31日。二、丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素，一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司，并判决丰怡公司按合同约定支付已付房款的0.5%违约金给林凌锋不当。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与林凌锋签订的《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括林凌锋在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为林凌锋办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。（二）丰怡公司为林凌锋办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。林凌锋也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误。三、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给林凌锋没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以林凌锋的起诉时间作为计付该利息的起算时间。林凌锋辩称：一审认定事实清楚，程序合法，处理正确。丰怡公司上诉没有事实及法律依据，请求予以驳回，维持原判。林凌锋一审起诉请求：一、判令丰怡公司向林凌锋支付逾期办证违约金3090.28元；二、判令丰怡公司为林凌锋办理阳江市******号****幢****房房权属登记备案手续，履行协助办理不动产权证的义务；三、判令丰怡公司向林凌锋退还办证税费35886元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%计算，自2014年12月20日起计至办证税费退清时止。至2019年9月1日起诉时止，利息暂为10099.21元）；四、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年12月20日，林凌锋（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******号****幢****房出售给林凌锋，合同约定建筑面积共147.86平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为618055元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署合同当日支付该商品房总价款的30%即188055元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款430000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；第八条关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条关于逾期交房违约责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。林凌锋和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，林凌锋支付了代收代缴办证税费35886元给丰怡公司，其后付清全部购房款共618055元给丰怡公司。丰怡公司于2016年3月20日将涉案商品房交付给林凌锋使用，并于2019年5月27日办理了初始登记，产权人是丰怡公司。庭审中，丰怡公司主张为办理涉案房屋不动产权证代林凌锋缴交了11323元，应退还费用24563元，并提供相关票据佐证。林凌锋对此予以认可。一审法院认为：林凌锋与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。林凌锋已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付林凌锋使用及协助林凌锋取得涉案商品房的房地产权属证书的义务，涉案商品房已经办理初始登记，因此，林凌锋请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。关于逾期办证的违约责任问题。根据合同第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，林凌锋不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向林凌锋支付违约金。本案中，丰怡公司已交付房屋给林凌锋，丰怡公司未能举证证明其在合同约定交房之日后90天内，将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向林凌锋支付逾期办证违约金3090.28元（618055元×0.5%）。因此，对林凌锋该项请求，一审法院予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为林凌锋办理房屋权属证书的违约行为，现林凌锋请求丰怡公司返还办证费用，一审法院予以支持。本案扣除丰怡公司已代为林凌锋支付的办证费用共11323元后，丰怡公司应退还办证费用24563元（35886元-11323元）给林凌锋。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，以及结合林凌锋于2016年3月20日收楼的事实，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内即2016年6月18日之前。因此，丰怡公司应从逾期办证之日即2016年6月19日至退还剩余办证费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给林凌锋。林凌锋请求超过上述核定数额的，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助林凌锋到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市******号****幢****房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3090.28元给林凌锋；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费24563元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年6月19日起计至退还剩余办证费之日止）给林凌锋；四、驳回林凌锋的其他诉讼请求。一审案件受理费513元，由林凌锋负担224元，丰怡公司负担289元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费24563元给林凌锋，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。林凌锋与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给林凌锋是否正确。本案中，林凌锋已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给林凌锋，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张收取的包括林凌锋在内的部分业主的办证费被丰怡公司前任法定代表人和董事挪用，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。至于丰怡公司主张办理产权登记属于代办性质，办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。丰怡公司预收了林凌锋的办证费，虽然林凌锋自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有该款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向林凌锋支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年6月19日起计付利息给林凌锋不当，但林凌锋对此并未提出上诉，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助林凌锋办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月31日，缺乏事实和法律依据，且林凌锋不同意，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一九年十二月二十七日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。