上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19233号原告：张瑜，男，1976年11月18日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：徐斌，上海市大众律师事务所律师。被告：孙嘉明，男，1957年12月28日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：张萍，女，1959年8月26日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：张晓华，男，1981年9月19日生，汉族，住上海市嘉定区。原告张瑜诉被告孙嘉明、张萍、张晓华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，先依法适用简易程序进行审理。后因三被告下落不明，需公告送达，本案依法转为普通程序公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人徐斌到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告于2014年1月13日就位于上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)签订的《房地产权益转让协议书》；2、判令三被告返还购房款人民币(以下币种同)680,000元；3、判令三被告支付违约金917,000元。事实与理由：2013年9月12日，三被告家庭共有的嘉定区娄塘镇汪泾村殷周421号农村宅基地房屋动迁，拟安置所得0106-04号地块三套商品房。2014年1月13日，原告与三被告签订《房地产权益转让协议书》，其中约定：三被告将拆迁预期所得三套房屋中的一套即0106-04号地块安置基地期房XXX号楼601室房屋(现为涉诉房屋)作价917,000元转让给原告；原告应于协议签订当日支付定金300,000元，于2014年2月1日前支付购房款250,000元，余款于过户登记完成后付清；任何一方未按本合同全面、忠实的履行义务，自违约之日起均需承担总房价款100%的违约金。协议签订后，原告已陆续实际付款共计680,000元。目前，涉诉房屋的大产证已于2019年5月办出。原告正当主张合同权利时，发现涉诉房屋于2017年7月被司法查封，且三被告因负债过多不知去向，涉诉房屋也存在一房多卖的问题。事实上，该房屋的交付及过户已不可能，原告的合同目的无法实现。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告将第三项诉请变更为判令三被告支付违约金500,000元。三被告未进行答辩。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、农村宅基地使用证、《上海市征用集体所有土地房屋补偿安置协议》，证明涉诉房屋属于三被告共同所有并合法取得；2、《房地产权益转让协议书》，证明原告与三被告就涉诉房屋存在买卖合同关系；3、收条、交易明细清单，证明原告已支付房款680,000元的事实，具体为：原告于2013年10月25日、11月7日分别现金支付被告孙嘉明50,000元、10,000元。原告妻子常萍分别于2013年11月10日、11月21日、11月25日向被告孙嘉明转账50,000元、30,000元、20,000元，原告还以现金支付被告孙嘉明20,000元。原告妻子常萍于2013年12月6日、12月22日分别向被告孙嘉明转账30,000元、47,000元、原告现金支付被告孙嘉明3,000元。原告于2014年1月13日现金支付被告张萍50,000元，当时被告孙嘉明、张晓华及证人戴某均在场。原告于2014年1月17日、1月21日分别现金支付被告孙嘉明15,000元、35,000元。原告于2014年1月26日转账支付被告孙嘉明100,000元。后原告分多次以现金方式共计支付被告孙嘉明170,000元，被告孙嘉明于2014年4月10日汇总后，撕毁了原来出具的收条，重新出具了收到170,000元的收条。原告于2014年4月11日、5月26日、8月6日、9月10日分别现金支付被告孙嘉明20,000元、20,000元、5,000元、5,000元。4、上海市不动产登记簿，证明涉诉房屋已被法院查封，案涉买卖合同无法交易；5、户口簿，证明被告孙嘉明与被告张萍系夫妻关系，育有一子即被告张晓华；6、犬舍名称登记证明、结婚证，证明原告与常萍系夫妻关系，家庭从事犬类交易，常有现金收入；7、证人证言，证人戴某到庭陈述：证人与原、被告系朋友关系。原告想要买房，被告孙嘉明动迁后安置了几套房屋，证人故介绍原、被告认识。原告以现金方式支付定金时，证人在场。双方签约时，证人亦在场，原告将现金支付给了被告张萍或张晓华。被告孙嘉明做小工程，工地上出了事故急需用钱，特别困难。结合原告的当庭陈述及上述证据，本院确认如下事实：2013年9月12日，孙嘉明与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋补偿安置协议》，拆迁孙嘉明位于上海市嘉定工业区北区殷周村XXX号的房屋，孙嘉明安置得到包含涉诉房屋在内的三套房屋。2013年10月25日，孙嘉明出具收据一份，载明：出让方孙嘉明，接收方张瑜。经商量双方同意将殷周村XXX号的动迁房其中一套转让，为7号楼601室84.1平方，今收到张瑜购房定金50,000元正。张瑜妻子常萍分别于2013年11月10日、11月21日、11月25日向孙嘉明转账50,000元、30,000元、20,000元。2013年12月2日，孙嘉明出具收条一份，载明：今收到张瑜购房款120,000元正，房子为7号楼84.4平方601室。2013年12月6日，张瑜妻子常萍向孙嘉明转账30,000元，孙嘉明出具收条一份，载明：今收到张瑜买房款30,000元正。2013年12月22日，张瑜妻子常萍向孙嘉明转账47,000元，孙嘉明出具收条一份，载明：今收到张瑜买房款50,000元。2014年1月13日，张瑜(受让方、乙方)与孙嘉明(转让方、甲方)签订《房地产权益转让协议书》，其中约定：甲方将涉诉房屋产权及相关权益转让给乙方，转让价为917,000元；乙方应于协议签订当日支付定金300,000元，于2014年2月1日前支付第一笔房款250,000元，待甲方将房屋产权过户给乙方之日起三日内付清房款；任何一方未按本合同全面、忠实的履行义务，自违约之日起均需承担总房价款100%的违约金。证人戴某在该合同见证人处签字。张萍、张晓华亦在该合同上签字，承诺其为孙嘉明的合法继承人，同意涉诉房屋的转让条件，如发生继承等情况而使其取得涉诉房屋产权及相关权益，将在取得权益范围内遵守本合同约定的条款，并据此享受权利、履行义务。当日，孙嘉明代张萍出具收条一份，载明：今收到张瑜买房款50,000元整，为胜竹路胜辛路动迁房601室，房款由张萍、张晓华收取，孙嘉明代办。又查明，2014年1月17日，孙嘉明出具收条一份，载明：收到张瑜买房款15,000元，胜辛路胜竹路动迁安置基地3号楼601室。2014年1月21日，孙嘉明出具收条一份，载明：今收到张瑜买房款35,000元。2014年1月26日，张瑜妻子常萍向孙嘉明转账50,000元，孙嘉明出具收条一份，载明：今收到张瑜买房款100,000元整，为胜竹路胜辛路动迁安置房XXX号楼601室。次日，张瑜妻子常萍又向孙嘉明转账40,000元。2014年4月10日，孙嘉明出具收条一份，载明：今收到张瑜买房款170,000元正，地址为胜辛路胜竹路0106-04地块4号楼601室。2014年4月11日，孙嘉明出具收条一份，载明：今收到张瑜买房款20,000元整，为胜辛路西胜竹路北侧动迁房四号楼西601室。2014年5月26日，孙嘉明出具收条一份，载明：今收到张瑜买房款20,000元整。2014年8月6日，孙嘉明出具收条一份，载明：今收到张瑜买房款5,000元整。2014年9月10日，孙嘉明出具收条一份，载明：今收到张瑜买房款5,000元整，为朱桥动迁房殷周村，胜辛路以西胜竹路以北3幢601室。孙嘉明另出具过一份未有落款日期的收条，载明：今收到张瑜买房款10,000元整，为胜辛路西胜竹路北0106-04地块4号西601室。但孙嘉明一直未向张瑜交付过涉诉房屋。涉诉房屋目前登记在案外人上海睿尊房地产开发有限公司名下，于2017年7月13日因另案被司法查封。本院采用公告方式向孙嘉明、张萍、张晓华送达诉状副本等诉讼文书，视孙嘉明、张萍、张晓华于2020年2月11日收到。庭审中，张瑜就2014年1月26日的收条记载的100,000元解释为，因时间过长记忆不清，实际于收条出具当日向孙嘉明转账50,000元，次日向孙嘉明转账40,000元，应当另外现金支付过孙嘉明10,000元。本院认为，张瑜与孙嘉明、张萍、张晓华签订的《房地产权益转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，张瑜已多次向孙嘉明一方支付房款，有证人证言、孙嘉明出具的收条及转账凭证予以证明。关于已付房款，其中2014年1月26日的收条记载的100,000元，张瑜先后陈述不一，而实际上张瑜妻子常萍在当日仅转账50,000元，于次日又转账40,000元，孙嘉明出具收条在先，张瑜却未能足额支付，针对该收条本院认定张瑜仅支付90,000元。综上，本院认定张瑜共计支付房款670,000元。现涉诉房屋因另案被司法查封，案涉买卖合同客观上无法履行，张瑜的合同目的已无法实现，故张瑜有权解除合同，本案诉状可视为解除通知，诉状副本公告送达当天即2020年2月11日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，孙嘉明一方应当返还已付房款。关于违约金，因签约至今房屋上涨幅度较大，张瑜另行购房成本增加，将产生重大损失。但张瑜明知购买的系动迁房，交易本身存有高度风险，亦应承担一定责任。现张瑜自愿将违约金调整为500,000元，本院综合考虑案涉合同的履行情况、双方过错、房屋价值等因素，对该请求予以支持。孙嘉明、张萍、张晓华经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张瑜与被告孙嘉明、张萍、张晓华就上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产权益转让协议书》于2020年2月11日解除；二、被告孙嘉明、张萍、张晓华应于本判决生效之日起十日内退还原告张瑜购房款670,000元；三、被告孙嘉明、张萍、张晓华应于本判决生效之日起十日内支付原告张瑜违约金500,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由三被告负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春审 判 员  许雯雯人民陪审员  徐祖荣二〇二〇年四月二十八日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。