广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15170号原告：佛山市南海区××××××和同股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区××××××。负责人：杜远盛。委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。被告：晏大荣，男，1957年3月8日出生，汉族，住四川省沪县云龙镇大水河村****，公民身份号码510×××××××********。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。原告佛山市南海区××××××和同股份合作经济社与被告晏大荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈泳妍、被告的委托诉讼代理人黄福梅均到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付超合同面积的土地占用使用费（2013年1月1日至2016年12月31日期间参照合同约定支付使用费共8132.84元；2017年1月1日至实际返还土地之日按每月每平方米4元、每三年递增10%的标准支付，暂计至2019年6月3日止共18943.96元）；2.判决原、被告签订的《和同“禾顺坑”开坑砌渠工程租地补偿合约》为无效合同；3.被告将涉案地块上的建筑物拆除，并将土地返还给原告；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、原、被告签订的《和同“禾顺坑”开坑砌渠工程租地补偿合约》为无效合同。2008年9月1日，原告与被告签订了《和同“禾顺坑”开坑砌渠工程租地补偿合约》，约定原告将土名为“禾顺坑”路边地块给被告承包使用，租赁面积为约210平方米；租赁期限由2008年9月1日起至2046年8月31日止；租金每月每平方米1元，由签约后第五年起计租，三年为一递增期，递增率为15%，前五年的租金作为补偿被告整渠费用。涉案土地的土地性质为农用地，而被告在实际使用该土地时加盖建筑物从事经营活动。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条的规定，被告在与原告签订土地租赁合同后，用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，故该土地租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应当负有返还土地并拆除上盖建筑物的义务。二、关于被告是否应当支付使用费的问题。原、被告签订的租赁合同中所约定的租赁面积为约210平方米，原告聘请第三方广东华昌工程建设有限公司对被告实际占用土地进行测绘，发现被告占用的实际面积为373.31平方米，超出租赁面积163.31平方米。被告通过租赁少面积的土地后擅自加盖大面积的建筑予以使用，并从事经营活动，其行为明显造成原告使用土地的障碍并导致收益上的损失。被告对其占用超过合同约定面积的行为也在律师函回件中构成自认，故被告应当自实际占用超过合同约定面积土地之日起至返还土地之日止向原告支付占用土地使用费。三、关于原告的诉请是否已超诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”而租金应当属于“同一债务分期履行”的情形，故原告的诉请明显未超诉讼时效。综上，原告作为涉案土地的所有权人以及使用权人，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，望判如所请。被告辩称，一、涉案地块处于和其他村小组的交界处，产权并不清晰，原告始终无法证明涉案地块属于原告集体所有土地，无权向被告主张所谓的使用费，原告不是本案适格诉讼主体。二、涉案土地是山岗边的水渠经被告垒砌、平整出来的土地，并非农用地。合同抬头已经明确涉案地块是开坑砌渠工程租地。由此可见，涉案地块并非适用于农业的土地，且双方签订合同是在平等自愿协商一致的基础上签订的，依法有效。三、根据双方签订的《和同“禾顺坑”开坑砌渠工程租地补偿合约》，涉案地块面积不是210平方米整，是约210平方米，只是估算，完全有可能大于210平方米，水渠工程款由被告支付，被告为此投入了远超租金的费用，原告出租涉案地块给被告时，地块都是没有经过平整的，坑坑洼洼，且是靠近水渠的边角位置，经过被告大量的人力物力投入，对土地进行平整、修路、修渠改造，才能使用，就连厂房外面的路都是被告修的。公共道路日常的维护本应由原告负责，但由于原告不闻不问，被告只好自己出钱进行维修、维护。所以，土地经过平整后才能实际使用，也正因为被告平整后才多出一些边角的位置可以使用。现原告看到被告土地更好利用了，就歪曲事实，向被告主张权利，于法于理不合。综上，原告认为被告实际占用的面积373.31平方米，非法占用其土地163.31平方米的结论毫无事实依据，被告无须向原告支付“非法占用土地使用费”，不存在2013年1月1日至2016年12月31日期间补缴租金及2017年1月1日起补缴占用费的问题。原告请求从2017年开始按每月每平方米4元、每三年递增10%的标准补缴租金毫无事实和法律依据，按照双方的合同约定，租金为每平方每月1元，第五年开始计租，每三年提升15%至期满。现原告内部会议决定的租金方案未经被告认可，不应适用。四、即使被告存在非法占用原告土地，且非法占用面积这么大，原告必然在被告平整好土地后，即2013年计收租金时发现，但其直至2019年1月22日才向法院起诉，已远远超过了诉讼时效。即使原告于2017年6月才聘请广东华昌联工程建设有限公司测量面积，知道被告存在非法占用其土地的事实，继而于2019年1月22日提起诉讼，那么至2016年1月22日之前租金补缴的诉讼时效已过，也应该驳回该部分诉讼请求。然后2016年1月22日之后的租金差额再参照《和同“禾顺坑”开坑砌渠工程租地补偿合约》此时段标准比例计算。五、原告就涉案租赁协议反复提起诉讼，是以其行为明确表示不再履行合同约定，属于严重违约行为。退一步说，假设双方签订的合同依法无效，造成无效的原因也在于原告，且其明确知道涉案地块是农用地还与被告签订涉案合同，还约定被告修渠，工程款由被告全部支付等，且被告对于涉案土地的性质不知情，只有原告才知情，原告在明知其土地性质为农业用地的情况下仍继续约定让被告开坑砌渠，在双方签订涉案合同逾十年后却以农业用地为由要求确认合同无效，要求将涉案地块上的建筑物拆除。导致合同无效及造成被告损失均是由原告过错造成，应由原告全额赔偿被告长期以来投资、开坑砌渠的巨大投资、拆除建筑物所造成的损失等。综上所述，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告提交的测量数据、红线图范围及航拍图，本院经审查对其真实性予以确认。被告对原告提交的其他证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2008年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《和同“禾顺坑”开坑砌渠工程租地补偿合约》，约定水渠工程款全部由乙方支付；甲方将“禾顺坑”路边地租给乙方使用（约210平方），租期由2008年9月1日至2046年8月31日止；租金每月每平方1元，由签约后第五年起计租，以后每三年提升15%至期满；前五年租金不收作为补偿乙方整渠费用；等等。被告承租上述土地后在该土地上兴建了厂房。2019年7月1日，原告提起本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原、被告未能举证证明涉案土地为建设用地或已办理建设用地审批手续，原告将土地出租给被告用于非农业建设，原、被告签订的《和同“禾顺坑”开坑砌渠工程租地补偿合约》违反法律强制性规定，依法无效。关于原告其他诉讼请求的处理，另见本院（2019）粤0605民初15170号民事裁定书。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：确认原告佛山市南海区××××××和同股份合作经济社与被告晏大荣于2008年9月1日签订的《和同“禾顺坑”开坑砌渠工程租地补偿合约》无效。案件受理费减半收取计50元（原告已预交），由原告负担25元，被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年十二月十日书记员  钟丹