新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初7579号 原告（反诉被告）：新疆诚祥建设发展有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区红光山路2588号201/205栋第17层办公7号房。 法定代表人：王海江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李娜，新疆仕诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新疆维吾尔自治区教育考试院，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路456号。 法定代表人：周拥军，该考试院院长。 委托诉讼代理人：赵雪松，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告（反诉被告）新疆诚祥建设发展有限公司（以下简称诚祥建设公司）与被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区教育考试院（以下简称教育考试院）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）诚祥建设公司的委托诉讼代理人李娜，被告（反诉原告）教育考试院的委托诉讼代理人赵雪松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诚祥建设向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付剩余购房款1,944,548.83元及利息1,310,139.77元（2006年05月25日至2020年02月25日，按照年利率4.9%），本息合计3,254,688.60元；2、请求判令本案的诉讼费、邮寄费等全部费用由被告承担。事实及理由：2001年04月29日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，协议约定原告将位于乌鲁木齐市和平南路209号的“和平公寓”商住楼销售给被告，包括住宅、写字楼及商铺，付款方式约定采用按揭方式。双方另行签订《商品房购销合同》（采用建设统一印制的合同文本）。 2001年04月29日，双方签订制式的《商品房买卖合同》，合同约定，原告将“和平公寓”商住楼四层至十一层住宅共计4125.09平方米，按照2,600元/平方米价格销售给被告，总价款为10,725,234元。 2003年03月27日，原、被告又签订两份制式的《商品房买卖合同》，合同约定，原告将“和平公寓”商住楼地下室共计887.40平方米，按照3,000元/平方米的价格销售给被告，总价为2,662,200元。同时，原告将“和平公寓”商住楼一层、二层、三至十一层写字楼共计6938.23平方米，按照3,743元平方米的价格销售给被告，总价为25,969,795元。在合同履行期间，双方签订一系列补充协议，对之前约定的房屋采暖、部分装修进行了变更及补差价，并且原告对被告部分应付款项进行了垫付。最终双方确认被告尚欠付原告购房款合计48,759,384.79元，被告自2001年至2007年年底陆续支付46,814,834.96元，剩余款项1,944,548.83元至今未付。 自2008年至今，原告多次向被告主张剩余欠款，但由于被告属于自治区教育厅直属单位，且名称及负责人不断变更，导致还款事项无法对接。2016年06月，原新疆维吾尔自治区高等教育自学考试委员会与其他几个单位合并成立新疆维吾尔自治区教育考试院。此后，原告又安排专人多次与现在的负责人对接，请求解决剩余款项问题，但被告以欠款属于历史问题为由不予解决，无奈，原告诉至法院。 被告（反诉原告）教育考试院辩称，原告的起诉已经超过诉讼时效，被告已支付购房款46,816,130.78元，购房款总额39,357,229元，被告单位已支付完毕，不存在任何欠款。原告诉称的施工变更的金额已经包含在购房合同的总价款内，原告主张的该部分金额为重复主张，在原告主张的部分费用里，有部分垫付费用不应由被告承担，应予以扣减。关于原告主张的利息，无事实依据，被告不予承担。同时我方提出反诉请求：1、判令反诉被告即刻办理乌鲁木齐市和平南路209号商住楼的土地证并交付反诉原告；2、反诉诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年04月29日，反诉原告向反诉被告购买商住楼，包括住宅、写字楼及商铺。2003年交工后实际面积为11,924.60元平方米，反诉被告向反诉原告交付房屋并交付了房产证，但迟迟不肯办理土地证，导致反诉原告的权益受到了损害。 针对反诉原告的反诉请求，反诉被告辩称，反诉请求已经过诉讼时效，但本案中原告未给办理土地证的原因是由于被告至今未将购房款支付完毕，也未提供相应的手续，导致土地证无法办理，且在双方买卖合同签订至今，被告从未按照合同约定支付过购房款，故在办理土地证过程中如产生费用应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 一、原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、律师函及邮政回执，律师函是2019年11月19日原告向被告邮寄送达的，证明原告通过律师函的方式要求被告支付购房款，诉讼时效中断。被告认为2019年11月原告主张权利也已经超过诉讼时效。 证据2、录音证据两份，分别是和被告的原负责人及现负责人的录音，证明原告多次向被告主张债权，要求被告支付购房款，原告的诉讼请求未过诉讼时效，诉讼时效多次出现中断情形。被告对录音证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为不能反映当事人的信息，也不能反映录音形成时间是否能产生诉讼时效的中断，巴哈提的通话不能反映时间，也不能反映同意支付欠款及巴哈提获得单位授权；现法人的记录大概是2020年4月，也已经超过了诉讼时效，且录音中周院长并未承诺给付工程款。 证据3、2001年04月29日《商品房买卖合同》及《意向书》，证明2001年04月29日原、被告双方就购买涉案房屋签订意向书，签订后，被告需支付定金500,000元，同日双方签订房屋买卖合同一份，约定原告将涉案房屋住宅部分出售给被告，建筑面积4125.09平米，合同价款10,725,234元，付款方式及期限约定为：2002年05月10日首付总房款的30%即3,217,570元，2002年09月20首付总房款的40%即4,290,094元，2003年09月20日付总房款的30%即3,217,570元。被告对意向书的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为已按照意向书约定支付了定金500,000元，买卖合同的真实性、合法性、关联性均认可。 证据4、2003年03月27日《商品房买卖合同》一份，证明2003年03月27日原、被告双方签订买卖合同，约定将商品房用途为办公楼部分出售给被告，建筑面积6938.23平米，建筑总价为：一层3,461,414元，二层3,797,498元，合计25,969,795元，约定付款时间2001年05月10日付30%即7,790,939元，2002年09月20日付40%即10,387,917元，2002年12月10日付30%即7,790,939元。被告对该证据无异议，认为已如期将房款支付完毕。 证据5、2003年03月27日另一份《商品房买卖合同》，证明2003年03月27日原、被告再次签订买卖合同，约定将商品房用途为地下室（档案室）部分出售给被告，合计金额2,662,200元，付款方式及期限约定为：2002年09月20日首付总房款的70%即1,863,540元，2003年08月10付总房款的30%即798,660元。被告对该证据三性予以认可，认为被告已如期将房款支付完毕。 证据6、2001年07月15日《变更补充协议书》，证明原、被告双方签订补充协议书，就2001年04月29日签订的购房合同书，被告提出相应变更即增加部分设施，费用合计增加151万元，由原、被告签字盖章确认。被告对《变更补充协议书》真实性、合法性认可，关联性不认可，该协议中最后记载最终金额以工程决算为准，该金额并不是最终金额，该协议并未约定仅针对住宅楼的，签订日期是2001年，被2003年签订的合同包含在内，被告认为该部分费用属于重复主张。 证据7、2001年08月22日《补充合同》，证明2001年08月22日双方签订补充合同，双方就锅炉和热帖差价进行确认，被告需承担211,560元，由原被告签字盖章确认。被告对真实性、合法性认可，关联性不认可，双方在总价合同中已发生变化，无论是住宅还是其他项目都是整体工程的建设，已被2003年03月27日的合同中已包含在内，原告属于重复主张。 证据8、2001年10月10日《补充合同》，证明2001年10月10日双方签订该合同，就涉案工程被告要求采用进口地暖，双方就国产地暖和进口地暖差价进行确认，被告需支付392,768元，由原、被告双方签字盖章确认。该合同的内容和2001年07月15日的合同内容是同一个内容，因为2001年07月15日记载的价格是约估价，该合同的内容包含在内，不应重复主张。 证据9、《备忘录》，证明2002年09月26日原、被告就住宅部分补差进行核算，厨房、卫生间地砖、墙砖、卫生间洗脸盆、住宅部分内门五金，合计补差206,752.16元，由原被、告双方签字盖章确认。被告对份真实性、合法性认可，关联性不认可，价款已经包含在总价款内，且最后结算的时候金额并不是该金额。 证据10、2005年05月15日的《借款利息说明》，证明原、被告双方根据2001年12月10日双方签订的补充协议书确认被告应向原告承担利息340,000元，有原、被告双方签字确认。被告对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可，双方只有一笔借款。 证据11、2003年05月21日《变更签证》一份，证明原、被告双方确定图纸发生变化，增加工程款23,591.08元。被告对真实性、合法性认可，关联性不认可，不影响房屋价款的变化，属于施工成本的核定标准。 证据12、《借款协议》一份，证明2004年02月24日，被告向原告借款620,000元，用于支付2004年02月、03月、04月银行按揭款，并承诺于2004年05月31日前偿还。被告对该证据予以认可，620,000元真实发生，该笔费用是垫付。 证据13、建设、监理、勘察、设计、施工单位竣工验收意见表一份，证明原告于2002年09月14日将涉案房屋建设竣工，由五方出具竣工验收意见表并在该表盖章予以确认。被告对真实性合法性认可，关联性不认可，具体房屋何时竣工与被告无关。 证据14、通话记录一份，证明在2015年的时候原告和被告单位的负责人米吉提沟通索款，诉讼时效中止中断。被告杜该证据不予认可，录音无法证实人物的身份信息，讲话的内容和本案是否有关无法证实，且无原始载体，录音材料的有效性无法得到证实，录音内容不能反映出时间，以及人员的信息，与原告要证明的诉讼时效中止中断的关联性不予认可。 证据15、公司名称的变更证明，证明原告的名称变更。被告对该证据不予认可，认为工商档案才能证明公司名称的变更。 二、被告为证明其抗辩主张和反诉请求，向本院出示如下证据： 证据1、付款明细表，证明被告向原告支付46,816,130.78元。原告对付款明细表真实性、关联性、合法性均不予认可，不认可46,816,130.78元全部都是房款，该费用包含近800万元是原告给被告的垫付款，具体收到多少钱需要和原告单位财务人员核实，且被告应提交相应的财务凭证，同时被告未按照合同约定支付房款，且尚有部分房款未支付，现将房款和垫付款混同提交，我方无法分辨，需要和单位财务人员进行核算。 证据2、2001年04月29日《房产买卖协议书》，该协议是在正式协议签订前签订的协议，该协议约定购买的建筑面积一万余平方米，并约定各类单价。证据3、2003年03月27日《房屋买卖协议》，该协议购买了地下一层及地上一层的商铺，约定了金额及面积。证据2、3证明双方在2001年04月29日签订该两份协议，两份买卖合同的面积合计一万两千多平米，两份协议的面积大于双方签订的合同面积，但总价款比原告主张的合同价款少了1,500,000元，原告出示的合同就是将双方之间所有增加的价款包含在内了。原告对该两份协议的真实性认可，关联性不认可，该协议属于框架协议，双方不是按照该协议履行，是按照实际签订的三份房屋买卖合同履行，原告庭审中提交了一系列的补充协议是在三份房屋买卖合同的履新过程中双方协商一致进行的补充，也就是说在三份房屋买卖合同以及一系列补充协议签订后，被告提供的房产买卖协议书内容已全面覆盖，不存在继续履行一说，无法证明被告所要证明的问题。 证据4、原告公司负责人的收条一份，证明被告将贷款保险单交与原告，原告可以退保险费。原告认为，收条的真实性需要庭后核实，证明问题不予认可，原告是否退保险费用需要核实。 证据5、原告发的【2019】-19号文件一份，出具时间是2019年09月26日，载明被告实际支付原告款项的数额。原告对文件的真实性认可，关联性及证明问题不认可，该证据能证明被告欠付原告房款，该函件中予以明确，且该函件中无法证明被告支付4600余万元全部都是房款，且被告代理人在庭审中多次陈述包含垫付款，但拒绝划分，无法达到被告的证明问题。 本院对原、被告出示上述的证据的真实性、合法性予以确认。关联性综合全案予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2001年04月29日，原告与被告签订涉案房屋买卖《意向书》，内容为：在甲、乙双方平等自愿、协商一致的基础上，乙方为解决本单位职工住房和办公场所，愿意购买甲方在和平南路开发的小高层（12层）商住楼。为便于甲方及时为乙方变更相关设计，在双方签订本意向书后两日内，乙方需向甲方支付定金50万元。其它事项由双方另协商签订正式合同时解决。 2001年04月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以划拨方式取得位于和平南路00135#的土地使用权，面积为2185平方米，规划用途为经济适用房，由被告购买原告开发的涉案房屋第一幢一、二、三单元四层至十一层，该商品房用途为住宅，属框架结构，层高为2.8米，建筑层数地上十二层，地下一层，该商品房建筑面积为4125.09平方米，单价为每平方米2,600元，合计房款10,725,234元。付款方式及期限约定为：2002年05月10日首付总房款的30%即3,217,570元，2002年09月20首付总房款的40%即4,290,094元，2003年09月20日付总房款的30%即3,217,570元。同时约定出卖人应当在2002年09月30日将经综合验收合格的房屋向买受人交付。 2001年07月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《变更补充协议书》，约定：依据2001年04月29日甲乙双方签订的购房合同书，就甲方所购和平公寓商住楼，甲方提出以下变更，同时增加了部分设施，具体内容如下：1、增加锅炉房及两台燃气锅炉。增加造价约22万元。2、锅炉房，餐厅及住宅天然气工程费约52万元。3、宾馆及住宅内门由胶合板门改为实木门，增加费用约0.4万元；4、顶层增加5樘防盗门。增加费用约0.4万元。5、将原楼采用晋西地暖改为康斯佳地暖，差价约为40万元。6、楼内安装电话内线系统（上海阿尔卡特交换机）工程费约为15万元。7、全部住宅客厅你餐厅小窗户该为大窗户，陶粒墙改为理德板墙，增加费用约2.6万元。8、有限电视初装费工程费为53户＊350/户=18,550元。9、增加一路供电回路费用约为10万元。以上变更费用合计增加约为151万元，具体金额以工程决算为准，此协议为原商品房买卖合同的补充协议，增加费用一并计入和平公寓总价款中，工程付款方式仍按原合同执行。 2001年08月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充合同》，约定：1、乙方购买甲方住宅5719平方米，写字间4417平方米，商铺200平方米，总计10336平方米。2、甲方支付热贴为40元/平方米，共需10336×40=413,440元。3、锅炉定价为625,000元，锅炉与热贴的差额为625,000元-413,440元=211,560元。4、差额211,560元由乙方负担。5、如乙方所购面积有变动，以实际面积按上述方法计算拆额。 2001年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充合同》，约定：1、乙方购买甲方住宅5719平方米，写字间4417平方米，商铺200平方米，总计10336平方米。2、本工程全部采用地暖，甲方原定采用国产地暖，价格为55元/平方米。现乙方要求采用进口地暖，价格为93元/平方米。3、差额款计算如下：（93-55）＊10336=392,768元。4、差额款由乙方支付。5、支付方式：此差额款先行由甲方垫付，待地暖施工完毕后，乙方向甲方全额归还垫支款。6、如乙方所购面积有变动，以实际面积按上述面积计算。合同中：面积指建筑面积。 2002年09月26日，原告与被告签订《备忘录》，签订地点为新疆高等教育自学考试办公室，内容为：自考办与诚祥房产公司双方对和平公寓住宅部分补差经仔细核算数据确定如下：所有住宅部分厨房、卫生间地钻、墙砖补差为：200,269.96元。所有住宅部分厨房、卫生间洗脸盆补差为：3,010元。所有住宅部分内门五金补差为：3,472.20元。合计：206,752.16元。 2003年03月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的涉案房屋第一幢负一层，该商品房用途为地下室，属框架结构，层高为3.9米，建筑层数地上十二层，地下一层，该商品房建筑面积为887.40平方米，其中，套内建筑面积683.28平方米，共同部分与公用房屋分摊建筑面积204.12平方米，单价为每平方米3,000元，合计房款2,662,200元。付款方式及期限约定为：2002年09月20日首付总房款的70%即1,863,540元，2003年08月10付总房款的30%即798,660元。同时约定出卖人应当在2002年09月30日将经综合验收合格的房屋向买受人交付。 2003年03月27日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的涉案房屋第一幢一、二、三单元，办公，其中一层924.77㎡，二层1014.56㎡，剩余3-11层4998.90㎡，属框架结构，层高为2.8米，建筑层数地上十二层，地下一层，该商品房建筑面积为6938.23平方米，其中，套内建筑面积4183.69平方米，共同部分与公用房屋分摊建筑面积2754.54平方米。……按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,743元，总金额25,969,795元，其中一层：总金额3,461,414元，二层：总金额3,797,498元。付款方式及期限约定为：2001年05月10日首付总房款30%即7,790,939元，2002年09月20日付40%即10,387,917元，2002年12月10日付30%即7,790,939元。房屋交付期限未进行约定。 2003年05月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《变更签证》，约定：依据甲方要求，甲方所购乙方和平公寓住宅跃层的四套室内楼梯，根据图纸尺寸及常规做法，根据现行的《九五全国统一建筑工程基础定额》和《九八乌鲁木齐地区单位估价汇总表》，每套楼梯价格为5,897.77元，合计为23,591.08元。 2004年02月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《借款协议》，约定：因乙方资金周转困难，甲方为乙方借款用于归还乙方的银行按揭款，经双方充分协商，达成如下协议：一、甲方为乙方借款归还乙方2004年2月、3月、4月三个月的银行按揭贷款约62万元（以具体发生数额为准）；二、乙方保证于2004年5月31日前将以上款项及同期银行贷款利息全部偿还予甲方；三、若乙方违约则应承担相应的法律责任。 2005年05月15日，原告与被告签订《借款利息说明》，约定：根据2001年12月10日新疆诚祥建设发展有限公司（以下简称甲方）与自治区自学考试办公室（以下简称乙方）签订的《补充协议》第四条，甲方代乙方在银行办理贷款并进入甲方账户用于工程建筑上，乙方按期归还贷款本息，现双方按借款金额、时间及银行同期贷款利率计算，乙方应承担利息：340,000元，双方予以确认。附《借款利息计算表》。 2002年09月14日，涉案房屋经建设单位、监理单位、勘察、设计单位、施工单位竣工验收合格。 另查明，2001年04月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房产买卖协议书》，约定：根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，为购销“和平公寓”商住楼事宜，经洽商签订合同条款如下，以便共同遵守。一、乙方购买甲方座落在乌鲁木齐市和平南路209号的“和平公寓”商住楼，建筑面积为10136平方米，其中住宅44套5719平方米，写字间4417平方米，商铺200平方米。（以上面积均以最终实际测量的面积为为准）。二、商住楼总售价为人民币2,635.36万元。其中住宅单价2,600元/平方米，计1,486.94万元，写字间单价为2,600元/平方米，计1,148.42万元，（以上均以最终实测面积为准计价）。三、考虑到乙方工作需要甲方在商铺一层（东北侧）内划出200平方米以供乙方使用。单价2,600元/平方米。……五、建设工期：甲方原定交房时间为2001年12月31日将验收合格的房屋交付乙方。因为设计变更，致使施工单位停工和返工，交付时间应予以顺延，延至日期要根据重新开工后的合理工期，双方协商予以确定。六、付款方式：1、为确保此协议的履行，乙方在协议签字盖章后，即向甲方付定金50万元。2、乙方所购住宅均用按揭的方式进行支付，双方需另行签订《商品房购销合同》（采用建设部统一印刷的合同文本）。3、双方应交纳的各种税费，按国家规定执行。……八、其它事项：1、2,600元/平方米，所指的内容水、暖、电等配备用附表方式罗列（见和平公寓装修标准）；2、由于现阶段落双方还有许多未定因素，因此双方同意在现签约基础上对增减部分互找差价（如增加了柱子，提高了层高，增加了电梯等或还有减少的项目）关于这部分内容需双方另行协商。3、因甲方出售的为经济适用房，以下费用未包含在总售价中：（1）土地出让金（2）办公共场所的营业税（3）相关的配套费。所以对改造成办公楼后要增加的相关税费由乙方负责结局处理，甲方必要时提供协助。4、为保证乙方职工充分享受为国家房改政策，甲方应办理必要的手续并负责为乙方办理产权证书。 2003年03月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房产买卖协议》，约定：一、乙方购买甲方开发的位于乌鲁木齐市和平南路209号的和平公寓，二层以上住宅及办公部分已于2001年4月29日签订了购买协议，现甲乙双方经过多次协商，甲方同意将地下一层商铺和一层商铺以1,150万元出售给乙方。其中一层建筑面积为995平方米，每平米单价为10,000元，地下室建筑面积为1000平方米，每平方米单价为1,550元。两项合计1,150万元。以上面积以实际测量面积为准。若测量面积大于以上面积，甲方不再向乙方收取任何面积差价。若测量面积小于以上面积，乙方同意售价仍按原价款1,150万元进行支付。二、交付期限：甲方须于2003年4月1日前，将竣工验收合格的以上两层商铺交付乙方使用。……四、付款方式：1、双方签订买卖协议之日，乙方应向甲方一次性支付定金人民币100万元整。2、其中1,000万元由甲方为乙方办理按揭贷款，并以按揭方式进行支付，乙方协助甲方办理按揭首付款的有关手续。考虑到乙方短期内资金运营困难，在此为期5年的按揭还款中，甲方同意前一年半的贷款约300万元由甲方代替乙方还款。乙方向甲方开具借款证明，并自借款之日起一年半内逐步还清。3、自本合同签订之日起三个月内，甲方为乙方办理产权手续。乙方在总房款1,150万元中扣留50万元作为房产证保证金，待甲方交付房产证之日，乙方一次性将保证金付给甲方。 再查明，关于涉案房屋能否办理土地证书，本院工作人员于2021年04月09日前往乌鲁木齐市不动产登记中心得知，涉案房屋土地证登记在原告名下，使用性质为经济适用房，为划拨土地，而房产显示为商住小区，因改变土地使用用途，需缴纳土地出让金。另外，涉案房屋土地属于被告与他人共有状态。 原告名称由新疆诚祥建设开发有限公司变更为新疆诚祥建设发展有限公司。被告亦存在名称变更的事实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，结合上述规定，本案反诉原告要求反诉被告办理涉案房屋土地证系持续性状态，延续到《中华人民共和国民法典》施行后，因此，本案应当民法典的规定。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费自愿、污染环境和破坏生态。”，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告之间签订的买卖合同及相关补充协议不违法法律规定，应合法有效，对双方具有拘束力。被告作为买受人具有向原告支付房款的义务。关于涉案房屋的总价款，原告与被告对原告出示的三份制式《商品房买卖合同》（2001年04月29日1份、2003年03月27日两份）均无异议，三份《商品房买卖合同》对一楼商铺、地下室、住宅、写字间的面积和单价均进行了明确约定，总价款合计为39,357,229元（10,725,234元＋2,662,200元＋25,969,795元），与此同时，被告出具两份非制式买卖合同：1、2001年04月29日，原告与被告签订的《房产买卖协议书》，约定：“建筑面积为10136平方米，其中住宅44套5719平方米，写字间4417平方米，商铺200平方米。（以上面积均以最终实际测量的面积为为准）。二、商住楼总售价为人民币2,635.36万元。其中住宅单价2,600元/平方米，计1,486.94万元，写字间单价为2,600元/平方米，计1,148.42万元，（以上均以最终实测面积为准计价）。”。2、2003年03月27日，原告与被告签订《房产买卖协议》，约定：“一、乙方购买甲方开发的位于乌鲁木齐市和平南路209号的和平公寓，二层以上住宅及办公部分已于2001年04月29日签订了购买协议，现甲乙双方经过多次协商，甲方同意将地下一层商铺和一层商铺以1,150万元出售给乙方。其中一层建筑面积为995平方米，每平米单价为10,000元，地下室建筑面积为1000平方米，每平方米单价为1,550元。两项合计1,150万元。以上面积以实际测量面积为准。若测量面积大于以上面积，甲方不再向乙方收取任何面积差价。若测量面积小于以上面积，乙方同意售价仍按原价款1,150万元进行支付。”。被告认为，该两份房屋买卖合同形成于涉案房屋建成完工之前，对住宅、写字间、地下一层商铺、一层商铺面积、单价和面积进行了拟定，最终以实际测量面积为准，而原告出示的三份制式合同即在涉案房屋建造完成之后双方之间对房屋价款的实际决算，其中包括原告出示的2001年04月29日的《商品房买卖合同》，其系制式合同，形成时间并非2001年04月29日，而是涉案房屋建造完工之后的决算。本院认为，涉案房屋验收时间为2002年09月14日，原告出示的2001年04月29日的《商品房买卖合同》系制式合同，约定“买卖标的为住宅，建筑面积为4125.09平方米，单价为每平方米2,600元，合计房款10,725,234元”。面积与被告出示的2001年04月29日原告与被告签订的《房产买卖协议书》约定的住宅建筑面积为5719平方米不一致，原告出示的2001年04月29日的《商品房买卖合同》第六条明确约定“2、乙方所购住宅均用按揭的方式进行支付，双方需另行签订《商品房购销合同》（采用建设部统一印刷的合同文本）。”，另外，被告认可原告出示的2001年04月29日的制式《商品房买卖合同》系双方决算，形成于涉案房屋验收之后并未损害原告利益，本院予以采信。原告出示的另外两份2003年03月27日签订的制式《商品房买卖合同》确系发生于涉案房屋完工之后，与被告出示非制式合同约定面积、单价不同，本院对被告该两份制式《商品房买卖合同》系双方最终决算的意见予以采信。 另外，关于原告出示的《商品房买卖合同》、《变更补充协议书》、《补充合同》，其中《变更补充协议书》约定“以上变更费用合计增加约为151万元，具体金额以工程决算为准，此协议为原商品房买卖合同的补充协议，增加费用一并计入和平公寓总价款中，工程付款方式仍按原合同执行。”，原告认为该《变更补充协议书》约定的约为151万元的增加费用最终实施方案和数额为：1、2001年8月22日，被告与原告签订《补充合同》，约定的差额211,560元由乙方负担。2、2001年10月10日，被告与原告签订《补充合同》，约定的差额款392,768元由乙方支付。3、2002年9月26日，原告与被告签订《备忘录》，约定补差为206,752.16元。4、2004年2月24日，被告与原告签订《借款协议》，约定乙方应承担甲方为乙方归还的银行按揭贷款62万元。本院认为，原告认为《变更补充协议书》约定的约为151万元的增加费用为暂定数额，以实际实施方案形成数额为准，因此，本院认为不单独计算在总房款内。关于2001年08月22日，被告与原告签订《补充合同》，约定的差额211,560元由乙方负担的问题，本院认为，该《补充合同》形成于涉案房屋完工验收之前，并非最终决算，且计算依据为被告出示非制式合同约定的10336平方米，且载明“如乙方所购面积为变动，以实际面积按上述方法计算差额”，而原告与被告在涉案房屋完工验收之后形成三份制式合同为最终决算，因此，该差额211,560元不宜在三份制式合同形成的总房款外另行计算。关于2001年10月10日被告与原告签订《补充合同》，约定的差额款392,768元由乙方支付，本院认为，该《补充合同》形成于涉案房屋完工验收之前，并非最终决算，且计算依据为被告出示非制式合同约定的10336平方米，且载明“如乙方所购面积为变动，以实际面积按上述面积计算”，而原告与被告在涉案房屋完工验收之后形成三份制式合同为最终决算，因此，该差额392,768元不宜在三份制式合同形成的总房款外另行计算。关于2002年09月26日原告与被告签订《备忘录》，约定补差为206,752.16元，本院认为，该《备忘录》形成于双方最终决算的三份制式合同之前，因此，该差额206,752.16元不宜在三份制式合同形成的总房款外另行计算。关于2004年02月24日被告与原告签订《借款协议》，约定乙方应承担甲方为乙方归还的银行按揭贷款620,000元，本院认为，该款为垫付款，被告对金额620,000元无异议，因此，本院予以支持。 关于本案的垫付款问题，本院认为，本案中，原告与被告存在房屋买卖关系及基于房屋买卖过程中形成的原告为被告垫付款问题，在被告向原告的付款当中，双方对具体每一笔款项系支付单纯房款或垫付款并未完全达成一致，被告支付的总款项系先行折抵房款或垫付款无法确定，最终无法确定被告所欠款项系未付房款或未付垫付款，因此，本案中二者应作为整体一并解决。关于被告向原告支付的款项中，双方均未否认存在房款和基于房屋买卖形成的垫付款以外的其他款项，被告提供的付款明细表显示其认可向原告支付款项合计46,816,130.78元，其中被告认可单纯房款为三份制式合同决算的39,357,229元，因此，其余款项7,458,901.78元（46,816,130.78元-39,357,229元）应为被告认可的垫付款金额，原告庭后提交的欠款情况说明主张垫付款金额为7,350,148.41元在被告认可的范围内，本院予以采信。另外，原告出示《借款利息说明》载明的利息340,000元系基于垫付款产生的利息，同时被告认可，应予以支付。关于2003年05月21日原告与被告签订的《变更签证》，约定：依据甲方要求，甲方所购乙方和平公寓住宅跃层的四套室内楼梯，根据图纸尺寸及常规做法，根据现行的《九五全国统一建筑工程基础定额》和《九八乌鲁木齐地区单位估价汇总表》，每套楼梯价格为5,897.77元，合计为23,591.08元。本院认为，该《变更签证》形成于双方最终决算的三份制式合同之后，因此，该款项23,591.08元应在三份制式合同形成的总房款外另行计算。综上分析，被告应向原告支付款项金额为47,690,968.49元（10,725,234元＋2,662,200元＋25,969,795元＋23,591.08元＋340,000元＋7,350,148.41元＋620,000元）。原告认可被告已向其支付款项合计46,816,289.96元，因此，尚欠款项为874,678.53元（47,690,968.49元-46,816,289.96元），本院对原告主张的房款1,944,548.83元予以支持款项874,678.53元。关于原告主张的利息，本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，并非建设工程施工合同纠纷，关于建设工程施工纠纷利息支付的相关规定本院不予适用，本案中垫付款的具体形成时间无法确定，在房款确定前后均可能存在形成垫付款的问题，在被告向原告支付的诸多款项中，无法具体确定系清偿房款或垫付款，因此，无法确定房款和垫付款孰先得到清偿，原告与被告对垫付款总额并未进行清算，给付时间无法确定，剩余款项如系房款则应支付逾期利息，如系垫付款则无法自原告主张之日计算逾期利息，本院对原告主张的利息不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告即刻办理乌鲁木齐市和平南路209号商住楼的土地证并交付反诉原告的诉讼请求，本院认为，判决的效力体现在其具有可执行性，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产物权的登记需要涉及行政机关的协助和审查，并非仅仅依据人民法院的《协助执行通知书》来完成，经查涉案房屋原始取得状态为住宅，系经济适用房，土地为划拨土地，而反诉被告向反诉原告则以商住小区形式出售，土地使用状态已经发生改变，尚未缴纳土地出让金，同时涉案房屋土地属于反诉原告与他人共有状态，目前无法办理土地证，因此，本院对反诉原告要求反诉被告即刻办理乌鲁木齐市和平南路209号商住楼的土地证并交付反诉原告的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、被告新疆维吾尔自治区教育考试院向原告新疆诚祥建设发展有限公司支付款项874,678.53元； 二、驳回原告新疆诚祥建设发展有限公司要求被告新疆维吾尔自治区教育考试院支付房款利息的诉讼请求； 三、驳回反诉原告新疆维吾尔自治区教育考试院的诉讼请求。 以上被告新疆维吾尔自治区教育考试院应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 本案本诉部分案件争议标的3,254,688.60元，判决给付标的874,678.53元，占争议标的的26.87％。案件受理费32,837.51元（原告已预交），由被告新疆维吾尔自治区教育考试院负担26.87％即8,823.44元，由原告新疆诚祥建设发展有限公司负担73.13％即24,014.07元。 本案反诉部分案件受理费119,293.07元（反诉原告已预交），由反诉原告新疆维吾尔自治区教育考试院自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  孙俊伟 人民陪审员  张 静 人民陪审员  别宁宁 二〇二一年四月十二日 书 记 员  石中玉