广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗荔法民三初字第1344号原�：邓汉辉，住广州市荔湾区。原告：欧阳丽萍，住广州市荔湾区。原告共同委托代理人：梁树权，广东同益律师事务所律师。被告：广州市地下铁道总公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：丁建隆，职务：总经理。委托代理人：黄志明、钟文，广东格林律师事务所律师。原告邓汉辉、欧阳丽萍诉被告广州市地下铁道总公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由审判员马文洁适用简易程序进行独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁树权和被告委托代理人钟文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订了商品房买卖合同约定：被告应于2011年6月30日前将被告开发的广州市荔湾区华贵路21号之A2栋2403房交付原告使用；被告在该房屋交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。合同签订后原告履行了合同的全部义务。但是被告没有按约定履行合同义务，没有为原告办妥房地产权证。应承担违约责任。现起诉要求：1、请求判令被告向原告支付延迟办理产权证违约金（以总房款1277861元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2012年3月22日起，计至被告办妥原告房产证并交付给原告之日止，暂计到起诉之日为38230元）。2、请求判令被告承担本案诉讼费。被告辩称：1、双方在《商品房预售合同》补充协议中已明确同意删除违约责任条款，免除被告的逾期办证违约责任。2、双方所约定的办理转移登记申请的期限不仅仅是180个工作日，实际上另外还有90个工作日的宽限期，一共是270个工作日。3、办证是原、被告双方共同义务，因此，当被告在2013年1月30日向房屋管理部门申请房地产转移登记时，被告就完成了自身的义务，并非将房地产权证交付后才完成义务。申请办理转移登记超出约定的期限，并不是因为被告的原因造成，被告不应为此承担违约责任。4、原告在2014年6月23日向法院提起诉讼，已超过诉讼时效93天。5、在2012年7月20日至2012年12月31日期间房管部门作出了中止办理讼争房屋产权转移登记的决定，该时间段不能计算在办证时间内。6、原告无实际损失，原告要求违约金有违公平合理原则。经审理查明：2009年12月14日，原、被告签定《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将广州市荔湾区贵贤上品苑华贵路21号（自编A2栋）2403房出售给被告，房价1277861元于签订合同之日起2日内（不超过5日）支付房款927861元；剩余房款金额350000元在2010年6月14日前申请办理银行按揭手续；房�在2011年6月30日前交付使用；双方共同办理《房地产权证》，应当在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等。其中第二十二条规定：双方共同办理产权登记的，如因被告原因导致不能按时办理房地产转移登记的，被告每日按房价的0.05%向原告支付违约金等。同日，原、被告还签订《本合同补充协议》，对原合同的具体条款修改，其中第二十一条第3点约定：如被告在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致被告确实无法按本合同约定的时间与原告一起办理房地产转移登记，原告同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，原告不追究被告的违约责任等；第5点约定：非因被告原因造成原告不能按期办理《房地产权证》的，被告不承担任何责任。第二十二条约定：延�办理产权登记的违约责任（整条删除）。签订合同后，原告于2010年1月13日向被告交了首期房款927861元。2010年3月11日，原告向被告交了余下房款350000元。另查，原告于2009年12月18日委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司办理房地产产权的有关手续。2011年7月1日，原告签署了《业主入伙确认书》。2011年3月31日，被告与广州市房地产测绘所签订《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》，约定：备案有效期至2011年6月16日，若被告超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，广州市房地产测绘所有权停止该房屋的测绘，被告接受广州市房地产测绘所的案件暂退所处理等。2011年5月30日，广州市规划局核发了上述房屋所在楼盘地上建筑的《广州市建设工程规划验收合格证》。到了2011年5月21日，由于被告交的资料不全，被告的测绘申请被广州市房地产测绘所作暂退所处理。2011年8月22日，被告补交资料后，与广州市房地产测绘所签订《房产测绘合同》。2012年4月5日，被告取得了测绘报告。2012年5月21日，被告向广州市房地产交易登记中心申请办理贵贤上品苑（A1、A2、A3栋）的初始登记。2012年6月20日，广州市房地产交易登记中心出具《受理回执》，要求被告于2012年8月2日之后凭此回执办理领证手续。此后，广州市房地产交易登记中心在审查中发现，贵贤上品苑地下车位的数量与验收合格证列明的车位不符，A3栋首层商铺“大通铺”间隔调整等问题，遂根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定于2012年7月20日中止办理时限，并出具《补正资料通知书》要求被告补充规划部门的意见。为此，被告向广州市规划局反映情况。广州市规划局于2012年9月29日以穗规函（2012）4898号答复：认为A3栋首层商铺内部间隔调整及后期分割属于内部调整平面布局，与规划无矛盾，不需办理规划调整手续。2012年10月31日，被告将广州市规划局的复函交到广州市房地产交易登记中心，并要求先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权。广州市房地产交易登记中心研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序。2013年1月22日，广州市房地产交易登记中心核发了A1A2栋二至三十二层房屋的《广州市房地产初始登记告知书》。2013年1月30日，广州市房地产交易登记中心受理了涉案房屋房地产转移登记的申请。2013年3月29日，广州市规划局发出穗规函（2013）1568号文，对贵贤上品苑地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正。另本院在审理被告关于涉案楼盘同类商品房预售合同纠纷案中，去函广州市国土资源和房屋管理局查询涉案楼盘商品房的办证情况。2013年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）221号文复函本院：“经查，广州市地下铁道总公司于2011年4月7日向市房地产测绘院申请荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋的初始测绘，市房地产测绘院分别立测字110111693号、测字110111694号案受理。因该公司未提交《建设工程规划验收合格证》及附图，不符合新建单元式房屋初始测绘立案要求，故签订了《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》。根据该合约第四条约定：“甲方必须在《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》签订之日起48个工作日内向乙方提供该房屋《建设工程规划验收合格证》及附图，备案有效期至2011年6月16日”和第六条约定：“若甲方超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，乙方有权停止该房屋的测绘，甲方接受乙方的案件暂退所处理。经退所处理的案件在甲方补齐资料后如需要继续办理的，按乙方的办案标准时限双方签订《委托新建单元式房屋测绘合约》，乙方按照约定的时限向甲方提交测绘成果”，广州市地下铁道总公司至2011年6月16日仍未向该院提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，故该院将该案作停办处理。2012年2月1日，广州市地下铁道总公司提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，并与市房地产测绘院签订《房产测绘合同》，该院于2012年3月30日办结该案，测绘成果于2012年4月5日由该公司经办人签取。综上，市房地产测绘院在受理及办理荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋初始测绘时，手续程序符合法律规定，广州市地下铁道总公司向该院补充资料时双方即签订《房产测绘合同》，不存在拖延签订合同及拖延办理的情况。”2013年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）360号文复函本院：“经查，广州市地下铁道总公司（以下简称“地铁公司”）向我局申请办理华贵路9-15（单）号（贵贤上品苑自编A3栋）、17-27（单）号（贵贤上品苑自编A1、A2栋）的初始登记，因A1-A2栋的预售许可证20090405号中预留非住宅回迁安置房的面积与房号跟系统反映的不符、A1-A5栋地下室测量车位的数量与验收合格证列明的车位数量不一致、A3栋的首层商铺“大通铺”间隔调整问题、地下室需调整地价合同等原因，我局于2012年7月20日出具《补正资料通知书》请地铁公司补充规划部门意见，并根据业务操作规定中止该案的办理时限。2012年10月，地铁公司收到规划部门的复函后，申请先行办理该项目地上住宅部分的产权，地下室车位和商铺产权�待日后解决。我局对先行办理住宅部分确权是否会影响首层商铺的测绘的问题研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序，并于2013年1月完成了上述房屋的初始登记手续。综上所述，该项目初始登记审核的中止时间是从2012年7月20日至2012年12月31日。根据《广州市城镇房地产登记办法》相关规定，上述中止时间不计入登记审核期限。”2013年3月11日房屋管理部门对讼争房屋进行了权属登记。原告在2014年6月18日到法院递交起诉资料，本院审查后于2014年6月23日予以立案。本院认为：原告于2011年7月1日办理收楼手续，按约定被告应于房屋交付之日起180个工作日内（即2012年3月21日前）申请办理讼争房屋的产权转移登记，但被告直到2013年1月30日才向广州市房地产交易登记中心申请办理讼争房屋的产权转移登记，超过合同约定的时间，应承担相应的违约�任。虽然，双方在补充协议约定整条删除合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任，但无明确表示不追究被告延迟办理产权登记的违约责任，故被告据此要求不承担违约责任，不予支持。补充协议第二十一条第3点约定“如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与原告一起办理房地产转移登记，原告同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，原告不追究地铁公司的违约责任”，根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于地铁公司无过错的情形，地铁公司在申请办理涉案房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所作暂退处理，该情况应视为“房管部门退案”，且是地铁公司的过�所致，因此，地铁公司以补充协议第二十一条第3点的约定为由要求原告给予90个工作日的宽限期不成立，本院不予支持。补充协议第二十一条第5点约定“非因地铁公司原因造成原告不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。”从查明的事实来看，导致广州市房地产交易登记中心中止地铁公司申请办理初始登记时限的主要原因是房管部门要核实地铁公司的申请是否与规划审批一致，例如，房管局认为商铺的间隔改变应报规划局，要求地铁公司补充资料，但规划局答复不需办理规划调整手续；房管局认为地下车位数与验收合格证列明的车位不符，最后查明是规划局对地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正；这些并非地铁公司的自身责任造成。况且，地铁公司为了能及时办理讼争房屋的产权转移登记，主动要求房管�先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权，已做了补救措施。因此，地铁公司要求不承担房管局中止办证时间的延迟办证的违约责任，应予支持。但地铁公司在该中止办证时间内的2012年9月29日已收到规划局作出的“不需办理规划调整手续”的批复，无及时将此批复交给房管局，直到2012年10月31日，才向房管局报告此批复，对该时段（由于9月30日到10月7日是中秋国庆假期应予扣除），地铁公司应承担23日的延迟办证的违约责任。原告要求违约时间计至被告办妥并将房产证交付给原告之日止，不符合合同约定，本院不予支持。综上，扣除房管局中止时间（其中有23日不扣除）后，地铁公司应承担84日的延迟办理产权转移登记的违约责任。违约天数计算方法如下：从2012年6月19日起计算至2012年7月19日共31日，从2012年7月20日起至2012年12月31日为房管局中止办理时限，从2013年1月1日起计算至2013年1月30日共30日为违约天数，再加上中止时间有23日不扣除。由于双方对违约金无作约定，可按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。但因中国人民银行现行的计收逾期贷款利息的标准是浮动的，参照中国人民银行的规定，违约金可按6个月的贷款年利率5.6%上浮30%计。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条和一百零七条的规定，判决如下：1、被告广州市地下铁道总公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房款1277861元为本金，按年利率7.28%计84日）给原告邓汉辉、欧阳丽萍。2、驳回原告邓汉辉、欧阳丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费378元，由原告负担159元，被告负担219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一四年九月五日书记员  胡嘉茵