江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初362号原告：苏州工业园区东湖大郡一期业主委员会，住所地苏州工业园区东湖大郡******。负责人：赵将维，主任。委托诉讼代理人：刘松，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：苏州工业园区建屋物业发展有限公司，，住所地苏州工业园区启月街**紫金东方商务广场****303法定代表人：龙为民，董事长。委托诉讼代理人：胡康，江苏名仁律师事务所律师。第三人：苏州优尼科物业管理有限公司，住所，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**div>法定代表人：吕君，总经理。委托诉讼代理人：李永福，公司员工。委托诉讼代理人：汪之浩，公司员工。原告苏州工业园区东湖大郡一期业主委员会（以下简称“东湖大郡一期业委会”）与被告苏州工业园区建屋物业发展有限公司（以下简称“建屋公司”）、第三人苏州优尼科物业管理有限公司（以下简称“优尼科公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，依法适用简易程序进行审理，后依法组成合议庭，于2020年8月11日、12月30日公开开庭进行了审理，原告东湖大郡一期业委会的委托诉讼代理人徐劲浩、被告建屋公司的委托诉讼代理人胡康、第三人优尼科公司的委托诉讼代理人汪之浩、李永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东湖大郡一期业委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告移交物业材料，包括但不限于小区竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图以及配套设施、地下管网工程、地下管网工程竣工图等竣工验收资料等判令被告向原告移交物业服务期间形成的物业和设施设备安装、使用、维护、保养、定期检验等技术资料以及运行、维护、保养记录；3.请求依法判令被告配合原告对小区托管账户进行对账，结清预收、代收和预付、代付的有关费用；4.请求依法判令被告支付2018年7月1日至2019年6月30日日常办公费用1.2万元；5.请求依法判令被告支付2019年1月至7月地面车位租金约18万元（具体以双方对账为准）；6.请求依法判令被告支付2008年至2017年70%的临停车费约15万元（具体以双方对账为准）；7.请求依法判令被告支付电梯维修费用61255元；8.请求依法判令被告按约完成保洁、养护义务，对损坏的公共配套设施进行维修（具体详见《物业接管验收报告》）；9.请求依法判令被告返还业主车辆门禁蓝牙卡押金74400元；10.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第5项请求金额为193118.92元，第6项请求为2008年至2016年70%的临停车费30万元，并增加请求支付2019年1月至7月70%的临停车费44758元，另撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2008年5月，原、被告双方签订《物业服务合同》，合同到期后又有续签，约定原告委托被告对东湖大郡一期实行物业服务，合同第十一条约定露天地面车位使用费每月100元，停车库地下停车位使用费每月30元；第十二条约定，被告有权在地面停车位收益中每年提取50万元，剩余收益归原告所有。2017年12月10日，原告向被告提交《确认函》，要求被告在扣除每年提取的收益50万元及税费后，应向原告支付2014年、2015年、2016年度地面停车费等收益共计959473.92元，被告于2018年7月6日向原告支付了上述费用。2018年12月14日，原告向被告提交《2017年公共收益分配方案确认函》，要求被告向原告支付2017年度地面停车费及临停车费共计397599元，其中地面停车费扣除被告提取的收益50万元及税费后为329902元，临停车费70%为67697元，被告于2018年12月28日向原告支付了上述费用。2019年3月18日，原告向被告提交《2018年公共收益分配方案确认函》，要求被告应向原告支付2018年度地面停车费及临停车费共计407789元，其中地面停车费扣除被告提取的收益50万元及税费后为331061元，临停车费70%为76728元，被告于2019年4月18日向原告支付了上述费用。后经投票统计双过半的业主同意不再续聘被告为物业服务企业，原告并书面通知被告将于2019年7月31日起解除双方《物业服务合同》等。2019年7月31日，原、被告与新选聘的物业服务企业优尼科公司对东湖大郡一期进行了承接查验，出具了《物业接管验收报告》，发现小区电梯均有不同程度损坏、小区绿化多处损坏、建筑垃圾未清理等，并发现对讲系统、污水井、脉冲式电子围栏以及监控系统等多处公共设施、配套设备损坏，原告要求被告进行修复，被告予以拒绝。2019年8月8日，原告书面通知被告应于2019年8月20日前配合原告及优尼科公司完成物业承接查验档案等物业交接工作，但被告拒不配合，阻碍优尼科公司进场。根据法律规定，被告应当向原告完整移交有关物业及档案资料，与原告对小区托管账户进行对账，结清预收、代收和预付、代付的有关费用，配合优尼科公司做好交接工作，但被告至今未向原告移交完整的物业及档案资料，也未配合原告对托管账户进行对账。根据法律规定双方惯例，小区地面停车位属于全体业主共有，利用小区地面停车位进行经营的，所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴被告物业服务费，百分之七十归原告所有纳入专项维修资金。被告应当按年度向原告支付扣除50万元收益及税费的地面停车费及70%的临时停车费。根据合同约定，被告应按照《江苏省住宅物业管理服务标准》对小区的电梯、绿化等公共配套设施进行维护、管理、保洁及养护，但双方在承接查验时，发现被告未能提供完整的电梯保养资料，并且小区电梯均有不同程度损坏，严重影响业主使用，因此产生了维修费用61255元，该笔费用应由被告承担。并且被告未按约进行维护、管理、保洁及养护，导致小区绿化多处损坏、建筑垃圾未清理以及大量的公共配套设施损坏，被告应当在撤离物业服务区域前承担相应的维修、保洁责任。另外，被告在提供物业服务期间，收取业主车辆门禁蓝牙卡押金共计74400元，被告只是在为业主办理车辆门禁业务时，代原告收取蓝牙卡押金，现被告已不再提供物业服务，被告应将押金予以返还。因为优尼科公司与原、被告共同参与了小区的承接查验，能够确认《物业接管验收报告》的真实性，并且如果被告不能按约在撤场前完成相应的维修、保洁责任，将由新的物业服务公司代为履行，优尼科公司与本案的处理结果有法律上的直接利害关系，根据司法解释的规定，原告申请追加优尼科公司为第三人参加诉讼。被告建屋公司辩称：业委会没有经过业主大会的授权进行起诉，不具有原告的资格，且2020年12月本届业委会已被业主罢免，新业委会尚未成立，此期间有当地居委会托管。第三人是在起诉的时候就已经参与进来，没有经过法院的追加，在法律上实际上它视同原告，而本案已经由业委会作为原告，所以第三人是不存在的，我们跟第三人不存在任何法律上的权利和义务关系。原告第1、2项诉讼请求就是移交物业资料，第1项的物业资料我们已经交付，第2项如果原告要的话我们可以提供电梯和消防的最后一期维保合同，其中电梯维保记录已经给了业委会。关于第3、4、5、6、9项诉讼请求，根据我们的结算及原告提请会计师事务所做的审计报告，确认在2017年底业委会还欠我们339317元，截止2019年撤场，业委会还结欠我们155620元。临停车费是不存在的，另外临停费的请求之前诉讼时效为2年，前三届业委会都是没有异议的，现在第四届业委会来主张也已超过2年诉讼时效。对2019年1到7月的地面车位租金18万元及蓝牙押金金额予以确认，但是必须统一结算。第7、8项诉讼请求，实际是撤场后的公共设施维修费用问题，我们认为在撤场的时候双方已经进行了口头的交接，我们已经履行了撤场的义务，对原告提出的电梯维修费用、保洁和绿化养护诉讼请求不予认可。第三人优尼科公司述称：第1项、第2项请求中相应材料都没有给我们。承接查验检查完毕后，应该是由我们承接方、业委会和被告共同签字的，但是被告不知道什么原因没有签字。在一些设施设备问题上，应该是他们在撤场前就进行维修。如他们不维修，因关系到整个小区业主利益，我们作为承接方只能自己维修。本院经审理认定事实如下：2008年建屋公司（乙方）与东湖大郡一期业委会（甲方）签订《苏州市物业服务合同》，约定委托建屋公司对东湖大郡一期进行物业服务，服务期限自2008年6月1日至2010年5月30日。第十一条约定，露天地面车位停车的使用人按100元每月向乙方交纳车位使用费，地面及外来车，地面及外来车辆的收益全部纳入东湖大郡**的车位费用所有，甲方一旦发现乙方在车位收费时有故意少收或不收的情况，以及当年度车位收益少于2007年度收益总额时，甲方有权拒付约定50万元的物业服务费补贴等。第十二条约定，乙方可以依照下述约定，在甲方委托其物业经营的收入中提取费用，并专项用于管理该项物业的成本支出，乙方受托露天地面停车位管理，乙方在露天地面停车位收益中每年提取50万元，补充物业服务费不足部分。第二十六条约定，本合同期满，甲方没有做出变更决定的，原合同延续至新的物业合同生效之日。上述合同到期后，双方又续签订《苏州市物业服务合同》，委托期限自2010年6月1日至2012年6月30日，其他内容与上述合同基本一致。上述合同到期后，建屋公司继续为东湖大郡一期小区提供物业服务。2019年4月12日，东湖大郡一期业委会向建屋公司发送解除合同通知，通知建屋公司经业主投票确认不再续聘建屋公司提供物业服务，将于2019年7月31日起解除物业服务合同。建屋公司后继续提供物业服务至2019年7月31日，之后退场。2017年12月10日，东湖大郡一期业委会向建屋公司出具确认函，内容为：贵司所呈报关于2014、2015、2016三年的财务报表已收悉，其中应付东湖大郡一期业委会的708个地面固定车位停车费加上信义房产部分房租和道闸广告收入完税后扣除给物业每年50万补贴后共计959473.92元。经业委会确认请将该款项转入指定账户。2018年7月6日，建屋公司将上述款项转账支付给东湖大郡一期业委会。2018年12月14日，东湖大郡一期业委会向建屋公司出具2017年公共收益分配方案确认函，其中2017年1-12月708个地面车位应收金额849600元、物业每年提取50万、计税金额合计349600元、营业税及附加（6.72%/5.6%）合计19698元、实际应结业委会车位费合计329902元；2017年外来访客停车费102125元、业委会提取70%71488元、营业税及附加5.6%3791元、实际应给业委会车位费67697元，以上应支付业委会合计397599元。2018年12月28日，建屋公司将该款项支付东湖大郡一期业委会。2019年3月18日，东湖大郡一期业委会向建屋公司出具2018年公共收益分配方案确认函，其中2017年1-12月地面车位应收金额、物业每年提取、计税金额与上述2017年方案一致，营业税及附加5.6%为18539元，实际应结业委会车位费331061元；2017年外来访客停车费115750元、业委会提取70%81025元、营业税及附加5.6%4297元、实际应给业委会车位费76728元，以上应支付业委会合计407789元。2019年4月29日，建屋公司将该款项支付东湖大郡一期业委会。2019年9月，东湖大郡一期业委会就承接查验问题拟对建屋公司进行起诉进行提案并公示，后2019年10月8日，业主代表对车位租金、临停车费等承接查验主要问题起诉事宜进行确认，45名代表中有35名代表投票同意。东湖大郡一期业委会提交车辆门禁蓝牙押金清单，主张建屋公司未移交押金74400元。建屋公司对该金额无异议，认为应与业委会互相结算支付。建屋公司提交《东湖大郡一期物业承接查验情况汇总》，显示2019年7月25日，业委会、建屋公司及优尼科公司均签字确认，对建筑结构图、水电竣工图等工程档案资料、业主档案资料进行了交接。东湖大郡一期业委会认为确已收到清单中签字确认的材料。就争议问题，东湖大郡一期业委会提交：1、《物业接管验收报告》，包括房屋公共部位、公共设施与设备等验收记录，该报告由新聘请物业服务企业优尼科公司盖章，交付方意见栏无建屋公司盖章。2、《电梯维保服务磋商相应文件》、《电梯承接查验问题汇总及维修报价》、电梯维修发票。主张建屋公司未移交第1项、第2项诉讼请求中的材料，第8项诉讼请求中的保洁及养护欠缺、公共配套设施损坏等，其委托案外人对电梯损坏情况进行维修发生维修费用61255元。建屋公司对上述证据均不认可，验收报告系新物业公司单方制作，电梯维修发生在其公司撤场后，应由新物业公司承担，且从维修清单来看都属于需动用维修基金的项目。优尼科公司提交未移交资料明细，包括：1、除西区以外的给排水系统竣工图；2、除36、40、43、46、49、50幢及地库以外的消防系统图；3、57、60、61幢水电竣工图；4、弱电系统竣工图（目前只有2套，其他均无）。东湖大郡一期业委会主张未移交资料即优尼科公司出具的明细。建屋公司提交：1、其与迅达（中国）电梯有限公司苏州分公司、通力电梯有限公司苏州分公司关于电梯维保合同共2份、与苏州市消防工程有限公司的建筑消防设施维护保养合同1份，主张材料已移交，现在仅可提供最后一期电梯和消防维保合同。2、东湖大郡一期业委会2008年至2019年7月31日收支明细表，其中包括2014年5月23日支付业委会170万元等。主张已将2014年前的公共收益全部结清。3、由东湖大郡一期业委会委托苏州兴瑞天恒会计师事务所（有限公司）出具的《审计报告》，显示对2015年1月1至2018年5月31日公共收益收入及支出进行了专项审计，主张根据审计报告及2017年收支明细，显示业委会还结欠其公司费用339317元。东湖大郡一期业委会对维保合同不予认可，即便真实，也无相应维保记录，不能说明已对电梯、消防设备进行了维护保养；认可收到170万元，但根据之后确认函及审计报告708个地面车位停车费每年为849600元，实际应结业委会车位费30余万元，该170万仅为6年的地面车位租金，不包括临停车位费用。庭审中，建屋公司述称2014年、2015年、2016年临停车费每年为6万元，这三年当时都付过了，不应再支付。建屋公司后提交清单显示临停车费2014年为59800元、2015年60040元、2016年1-4月20033元、2016年5-12月40067元，2016年5月至12月营改增后营业税及附加税率12.32%，之前为5.6%，业委会提取70%及税后合计为117362元。建屋公司并述称该费用不属于公共收益，地面车位租赁，地面车位租赁费全额结算给业委会临停车辆一律停至地下车位，尚未出售的地下车位属于开发商所有。东湖大郡一期业委会认为建屋公司对分配方案是认可的，请求参照建屋公司提供的数据及2017年、2018年临停车费数据酌定2008年至2013年临停车费分配收益。本案的争议焦点为：一、东湖大郡一期业委会是否具有原告主体资格；二、建屋公司是否应再向东湖大郡一期业委会移交相应物业材料；三、建屋公司是否应支付地面车位租金、临停车费及返还门禁蓝牙押金；四、建屋公司是否应履行保洁养护、公共设施维修义务。本院认为：就争议焦点一，东湖大郡一期业委会就物业承接、公共收益分配等问题提起诉讼，有业主代表大会表决通过，即便建屋公司所述业委会成员被罢免，但发生在表决通过诉讼之后，东湖大郡一期业主委员会的主体资格仍然存续，故东湖大郡一期业委会系本案的适格原告。优尼科公司系涉案小区续聘的新物业服务企业，与本案有相应利害关系，东湖大郡一期业委会将其追加为第三人利于查清案件事实，本院予以准许。就争议焦点二，根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将该条例第二十九条规定的材料，即竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程、地下管网工程竣工图等竣工验收资料装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料交还给业主委员会。根据2019年7月25日物业承接查验情况汇总表显示，建屋公司已与东湖大郡一期业委会及新承接物业服务企业进行了交接，交还了建筑结构图、水电竣工图等相应资料，建屋公司明确其所持有的资料除部分电梯及消防维保合同外均在诉讼前进行了移交，诉讼过程中，建屋公司也明确可移交最后一期的电梯及消防维保合同，并在诉讼中进行了提交，本院也已送达东湖大郡一期业委会，东湖大郡一期业委会虽不认可该材料，但根据建屋公司抗辩意见其也无法提交其他相应资料，东湖大郡一期业委会请求移交优尼科公司出具的未移交明细中的资料本院不再支持，如东湖大郡一期业委会确因建屋公司未移交相应资料导致其他损失的可另行主张权利。就争议焦点三，关于2019年1月至7月地面车位租金，建屋公司对东湖大郡一期业委会立案时主张的18万元无异议，东湖大郡一期业委会后参照其他支付情况变更为193118.92元，建屋公司虽不认可，但其未提交充分证据表明实际金额，且根据往年结算确认函及审计报告而言，地面车位数量，地面车位数量及租金标准确定1月至7月的地面车位租金也应相对固定，东湖大郡一期业委会参照2018年分配金额进行计算符合实际情况，本院经核算就其主张金额193118.92元予以支持。关于2008年2016年临停车费，首先，关于诉讼时效问题，因建屋公司持续提供物业服务至2019年7月，东湖大郡一期业委会此后就公共收益结算提起诉讼并未超出诉讼时效的规定，本院对建屋公司诉讼时效的抗辩意见不予采信。其次，建屋公司在2014年5月支付东湖大郡一期业委会170万元，建屋公司主张已将之前的收益全部支付，且根据小区落成、交付使用及周边发展环境而言，车辆数量及停车费存在一个逐渐增加并逐步饱和的状态，东湖大郡一期业委会在收到该款项后长期未对临停车费提出过异议，表明其对临停车费也存在一个清楚的认识，本院对2008年至2013年期间的临停车费不再支持。最后，双方在2017年对2014年、2015年、2016年的地面车位停车费等费用进行了结算，但并不包括临停车费，故确认函并不代表双方就临停车费曾进行结算，根据双方物业合同约定及此后两年对临停车费结算情况，建屋公司应支付该三年的临停车费分成。建屋公司提交相应明细，东湖大郡一期业委会不予认可，且该三年金额与之后分配金额存在较大差异，根据区域发展情况，该三年临停车费也应较为接近2017年度临停车费结算情况，本院酌情参照2017年度临停车费分成67697元进行结算，即建屋公司应支付东湖大郡一期业委会2014年至2016年临停车费203091元。关于2019年1月至7月临停车费，东湖大郡一期业委会主张按2018年结算金额计算税后分成为44758元，建屋公司对该金额予以认可，其虽认为不应支付，但根据以上论述，建屋公司应支付东湖大郡一期业委会2019年1月至7月临停车费收益44758元。综上，建屋公司应支付临停车费收益合计为247849元。关于车辆门禁蓝牙押金，建屋公司对东湖大郡一期业委会主张金额74400元不持异议，其虽认为应与欠付其费用一并结算，但并无相应依据，东湖大郡一期业委会主张支付本院予以支持。就争议焦点四，东湖大郡一期业委会提交的《物业接管验收报告》为第三人优尼科公司单方制作，并无建屋公司的签字盖章确认，并不能反映物业交接时的真实状态，东湖大郡一期业委会要求建屋公司履行保洁、养护义务及对损坏的配套设施进行维修依据不足，本院不予支持。同理，电梯维修费用也发生在物业移交之后，且部分维修项目也超出了物业服务企业应履行的维保义务，本院对该费用请求不予支持。东湖大郡一期业委会请求对账、结清有关费用系主张相应费用的途径，属于其举证责任范畴，本院对其主张对账的请求不予支持。综上，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十九条、第三十八条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州工业园区建屋物业发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告苏州工业园区东湖大郡一期业主委员会2019年1月至7月地面车位租金收益193118.92元；二、被告苏州工业园区建屋物业发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告苏州工业园区东湖大郡一期业主委员会临停车费收益247849元；三、被告苏州工业园区建屋物业发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告苏州工业园区东湖大郡一期业主委员会车辆门禁蓝牙押金74400元；四、驳回原告苏州工业园区东湖大郡一期业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10535元，由原告苏州工业园区东湖大郡一期业主委员会负担2474元、被告苏州工业园区建屋物业发展有限公司负担8061元，此款已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李精华人民陪审员  李家夫人民陪审员  居 妍二〇二一年一月十三日书 记 员  李靖伟拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。