广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1203号上诉人（原审被告）：罗定市顺成房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：李金才，该公司董事长。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓家杰，男，1990年4月2日出生，汉族，住罗定市。被上诉人（原审原告）：罗嘉丽，女，1990年9月9日出生，汉族，住罗定市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓金嫦，广东骏道律师事务所律师。上诉人罗定市顺成房地产开发有限公司（以下简称“顺成公司”）因与被上诉人邓家杰、罗嘉丽商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人顺成公司上诉请求：一、撤销罗定市人民法院（2019）粤5381民初1962号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人第一项诉讼请求的基础权利属于形成权，从而认为不适用诉讼时效，适用法律错误。被上诉人请求确认**花园10栋宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成《商品房买卖合同》的内容并有效，该诉讼请求包括两项内容，一是**花园10栋宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成《商品房买卖合同》的内容；二是该说明、允诺有效。一审法院仅对确认说明、允诺是否有效这一诉求进行论述，但对于泰德花园10栋宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺是否构成《商品房买卖合同》的内容这一问题并没有进行阐述。赠送茶室面积的说明、允诺是否构成《商品房买卖合同》的内容本身不属于形成权，且该项诉求的实质是要求上诉人为茶室面积办理交付手续及支付相应的违约金，显然该权利实质是请求权，是给付之诉。因此，该项诉求依法应当适用诉讼时效的规定。二、本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形。一审法院认为涉案宣传内容有效，该说明和允诺应视为合同内容的观点认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人就涉案茶室位置所作的说明和允诺并不具体确定，不可能视为要约并构成合同内容。一审判决认为茶室面积不等于差异面积（即法院无法厘清茶室面积具体平方数），却确认赠送茶室面积的说明、允诺构成合同内容且有效为罔顾法律、自相矛盾。本案中，该商品房宣传资料中所描绘的户型图仅为简略图，载明的房屋面积参考数据与合同约定面积、实际测绘面积存在矛盾，无法一一对应，无法明确茶室的具体位置及对应面积，没有明确赠送对象、方法、标准等，实际上并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“所作的说明和允诺具体确定”的构成要件，不能视为要约并构成合同内容。一审法院认为“茶室有围护结构，茶室面积的多少不影响茶室面积属于赠送这一约定的效力，无论房管部门确权时登记的面积为多少，均不会导致该赠送约定无效”，显然，一审法院对于商品房宣传资料中所指“赠送面积”存在错误理解，错认为涉案赠送的标的物是有围护结构形成的茶室这个区域，而非房屋面积。但实际上，“赠送面积”的表述显示涉案“赠送”的标的物并非茶室，而是某一区域所对应的建筑面积。若是赠送面积，需要具体确定所赠送面积的具体位置和数值。一审法院只认定区域和位置，至于面积多少无需考量，存在事实认定上的严重错误。根据被上诉人一审陈述，及一审判决中“因此，双方签订的《商品房买卖合同》中第五条及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》中第六条所提及的‘面积差异’应理解为排除赠送的茶室面积以外出现的‘面积差异’”，被上诉人及一审法院均认可茶室面积不等于差异面积，但又无法查清茶室面积具体平方数。可见，茶室具体面积及位置确实无法确定，上诉人于商品房宣传资料中所作说明并不具体确定，不构成要约亦不能视为要约。一审法院罔顾茶室面积及位置无法具体确定的事实，无依据放大并混淆涉案“赠送”的标的物概念，从而错误认为上诉人的说明和允诺是确定的，导致适用法律错误。2.被上诉人并未举证证明其购买涉案房屋是基于茶室面积为赠送的宣传内容，一审法院却无依据予以采信。上诉人已提供客观证据证明该宣传内容对被上诉人购买涉案房屋的决策无重大影响，一审法院却视而不见并逃避论述，严重认定事实不清，适用法律错误。为证明商品房宣传资料对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定无重大影响，上诉人提供了同时段、同地段、同楼层的十幢01户型进行比较，被上诉人的十幢02户型房屋售价为3820元/㎡，而相邻十幢01户型房屋售价为3880元/㎡。可见，与同楼层其他户型销售价格相比，02户型价格并无较大差异。01户型并无赠送面积，02户型亦不存在赠送承诺，一审法院漠视市场规律认为宣传内容对被上诉人购买涉案房屋的决策有重大影响为无稽之谈。房管部门已确认茶室面积需要计入建筑面积，按合同及补充协议约定每平方米售价计算，差异面积价值近十万元，约为总房价金额的15%。在同时段同地段同层次其他户型销售价格相差不大的情况下，上诉人不可能严重违反市场规律且仅向被上诉人进行赠送。否则，如购买案涉商品房开发商赠送约十万元，案涉商品房早被抢购一空，且对同层其他户型构成价格严重不公，将严重影响销售情况及企业形象。可见，宣传内容对被上诉人购买涉案房屋的决策并无重大影响，上诉人既然得到相应的确权面积，依法依约应当补缴房款或选择退房。被上诉人并未举证证明其购买涉案房屋是基于茶室面积为赠送的宣传内容而作出的，其理应承担举证不能的法律后果。上诉人已明确提供证据证明宣传内容对被上诉人购买涉案房屋的决策无重大影响，一审法院应当依法审查。一审法院罔顾客观事实及规律、逃避分析，直接在被上诉人无任何证据及依据的情况下认为宣传内容对被上诉人购买涉案房屋的决策有重大影响，属于严重认定事实不清，适用法律错误。3.上诉人已在宣传资料中明确载明“以房管部门确权为准”和“本资料旨在提供相关信息，不意味公司对此做出任何承诺，资料最终解释权归开发商所有”，显然，上诉人并未作出赠送茶室的明确意思表示，更否定了所谓赠送茶室的承诺。一审法院对上诉人上述说明视而不见、片面解读，认定事实错误，适用法律错误。商品房宣传资料中以涂色的方式将阳台、飘窗及茶室的面积进行标注赠送面积且在广告中明确注明“以房管部门确权为准”的本意为，对于结构层高不超2.2米的空间，房管部门有可能不计入或部分计入建筑面积，因此，上诉人才会在广告中特别注明。所谓赠送面积“以房管部门确权为准”，如房管部门最终确权时案涉的“茶室”没有计入房屋的建筑面积就可“赠送”给被上诉人。且基于上诉人确实无法确定茶室所指的面积房管部门是否会计入建筑面积，上诉人已特地于商品房宣传资料尾页注明“商品房宣传资料旨在提供相关信息，不意味公司做出任何承诺，且资料最终解释权归开发商所有。”另一方面，宣传资料已有“本资料旨在提供相关信息，不意味公司对此做出任何承诺”的表述，可见，上诉人不但没有赠送茶室面积的明确意思表示，为避免引起不必要的误会，上诉人更作出不会必然赠送茶室面积的否定承诺。因此，上诉人既没有确定赠送的意思表示，也作出否定承诺的陈述，上诉人没有赠送茶室的允诺。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条关于“承诺生效时合同成立”的规定，上诉人已经明确表示不作出任何承诺，既然不存在承诺，就更谈不上合同成立及生效。因此，一审法院无视上诉人的陈述，从而认定事实错误，导致适用法律错误。三、上诉人未能在约定期限内取得房地产权属证书的责任在于被上诉人，而不在于上诉人。一审法院未查实上诉人的合同义务，片面认为所有办证义务均在于上诉人，忽略了被上诉人的付款义务和配合义务。1.合同仅约定了提交备案的时间，并未约定取得房地产权属证书的期限，上诉人已妥善履行合同义务，已依约按时将办理房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，且使房屋符合办证条件，不存在逾期办证的违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。合同双方仅约定了提交备案的时间为商品房交付使用后720日内，并未约定取得房地产权属证书的期限。如被上诉人委托上诉人代办房产证，应及时付清相关费用、提供必需的法律文件等，否则上诉人无义务为被上诉人代办，且无需承担相应的违约责任。即使一审法院认定该条约定中“权属登记”应理解为涉案商品房权利人为被上诉人的“权属登记”，亦无法否认双方仅就提交备案的时间进行约定，未明确取得房地产权属证书的期限的事实。此外，涉案房屋早已符合办证条件，上诉人亦已依约按时将办理房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，不存在逾期办证行为。国土资源局于2018年4月4日即已出具“权属来源合法，面积准确，数据已审查入库，可以出具不动产单元号办理登记业务”等意见。办理过程中存在因主管部门系统升级、申办规则变更等原因导致主管部门延期办证，与上诉人无关，且办证期限因不可抗力事由应当顺延。2.一审法院脱离实际，放大上诉人应承担的合同义务，而未查实上诉人的合同义务履行情况错误。没有被上诉人的配合、未缴纳应缴的税费、不提供办证机关要求的法律文件，上诉人不能单方办理涉案房屋的权属证书。根据《商品房买卖合同》第十五条第3款的约定，买受人委托出卖人代办房产证的，在买受人付清全部房款（含因产权登记面积与合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款）、违约金（如有违约金的）及相关费用并将办理该商品房的房产证手续所需要的法律文件交付出卖人后，出卖人才有义务为买受人代办，若因买受人不配合办理相关手续造成房产证延迟的出卖人无须承担责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据罗定市不动产测绘所2016年12月5日出具的《房屋测量成果报告书》，案涉房屋产权登记面积与合同约定计价面积存在明显差异，按照《商品房买卖合同》第五条、第十五条第3款以及《商品房买卖合同补充协议书》第六条应当补交房款。但截止至今，经上诉人多次催告，被上诉人仍然拒绝补交房款。退一步而言，即使按照被上诉人陈述及一审法院的观点，“面积差异”应理解为排除赠送的茶室面积以外出现的“面积差异”，被上诉人对于应由其承担的面积差异款项也没有支付。再退一步，无论茶室面积或差异面积是否由上诉人赠送，但该赠送面积所对应的税费依法仍应当由被上诉人自行承担，上诉人从没有承诺就赠送面积为被上诉人承担相应的税费，缴纳税费既是被上诉人的法定义务，也是其合同义务。因此，被上诉人对于差异面积房款和差异面积对应的税费等应当清缴的款项应支付而未支付，对于应提供的法律文件如身份证复印件、完税证明等应提供而未提供，明显未尽配合义务，属于过错一方，应当对未能按时取得涉案商品房的权属证书负有直接而不可推卸的责任。对于上述被上诉人应当承担的配合义务，上诉人依法依约无需代劳、无权代劳亦不能代劳，客观上无法直接代办房屋权属证书。一审法院宜尊重办证程序，依法依约对涉案房屋是否存在逾期办证、逾期办证的责任方进行客观认定。四、上诉人不存在逾期办证的违约行为，无需支付相应违约金。即使存在违约金，双方已明确违约金标准为已付房价款的0.01%。只有违约行为造成对方损失，且约定的违约金低于造成的损失，守约方才能请求增加违约金。被上诉人早已使用交付的房屋，不存在任何损失，一审法院将违约金标准调整至年利率6%明显脱离双方当事人之间的意思自治，违反合同意思自治原则，适用法律错误。1.《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，双方已在合同中明确约定违约金标准。且网签合同时，房管部门已对《商品房买卖合同》审查并通过，并无反对意见，双方的约定亦无违反国家强制性规定，一审法院应当尊重意思自治，对已明确的违约金约定不予调整。如法院最终认定上诉人存在违约，结合整个合同的履约情况、双方当事人过错程度及预期利益，双方于《商品房买卖合同》第十五条第2款约定的违约金标准0.01%符合合同意思自治原则，应予尊重。《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，对逾期办理权属登记手续应承担的违约责任已作明确约定，被上诉人作为完全民事行为能力人，其同意签订《商品房买卖合同》，足以说明其对于合同履行过程中存在的风险及合同所约定的违约金标准能否维护其权益已有充分的认知与预期，一审法院应当尊重意思自治，不予调整违约金。2.无论违约行为是否存在，均不影响被上诉人对涉案房产的使用及支配等权利，上诉人未造成被上诉人任何损失，依法不应当支持调整违约金，一审法院事实认定不清。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条仅适用于未约定违约金的情况，一审法院适用法律错误。被上诉人的迟延付款行为导致了上诉人的损失。争议双方于2015年10月24日签署《商品房买卖合同》，约定被上诉人购买涉案房屋，销售房屋单价为3820元/㎡,160.71㎡房屋对应房屋销售总价为613912元。被上诉人为支付房款选择按揭贷款的方式，依照合同第六条约定本应当及时支付房屋价款，及时办理贷款手续，于2015年10月24日交付收齐房款184912元，商业贷款249000元，公积金贷款180000元。但因被上诉人怠于办理贷款手续及征信缺陷等原因，导致银行于2016年12月22日才放款12.9万，2017年1月20日放款30万元，即直至2017年1月20日才完成放款总计42.9万元，无形中变相拖延交付购房款42.9万元，导致了上诉人迟延使用该42.9万元资金的利息损失。违约行为是否存在不影响被上诉人办理房屋贷款。上诉人一直积极配合被上诉人办理贷款手续，甚至应银行要求就被上诉人不能按期偿还贷款提供保证担保，承担相应资金风险。对于上述保证担保，只有在被上诉人办理完涉案房屋的权属登记手续，将权属登记证书收押于银行，银行才会将按揭抵押贷款变更为抵押贷款并办理他项权证，才会同意解除上诉人的保证担保责任。如果被上诉人在履行按揭贷款合同过程中出现断供的情形，银行会要求上诉人承担保证责任，代被上诉人偿还贷款，对上诉人的信用风险造成极大影响。办证时间延长会导致上诉人需承担更多的风险，因此，上诉人主观上不可能故意拖延房产证的办理，且为早日解除担保、减少损失及风险，上诉人对于涉案房屋权属登记办理是乐见其成并积极追求的，在办证条件成就的情况下必然尽早办妥涉案房屋权属证书。违约行为是否存在不影响被上诉人对涉案房屋占有、使用、收益的权利，处分权利因房屋抵押受限而非因违约行为受限，且被上诉人不存在损失。涉案商品房早已交付给被上诉人，所有权人为被上诉人，被上诉人依法取得房屋升值的利益，可对商品房进行使用、支配，亦不妨碍对外出租。且根据当地政策规定，凭网签合同，业主子女即可享受就近入学、入户等权利。因此，被上诉人对房屋权利的行使完全没有受到阻碍，被上诉人未因此遭受任何损失。最重要的是，未及时办理权属登记手续并非由上诉人的过错造成，而是由被上诉人怠于履行法定及约定义务导致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，主张调整违约金的一方，应当举证证明因违约行为造成了实际损失，而被上诉人没有提供证据证明因上诉人逾期办证造成了损失，属于举证不能。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发〔2003〕24号）第3条的规定，只有违约行为造成对方损失，且约定的违约金低于造成的损失，守约方才能请求增加违约金，“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”。现被上诉人未能提供证据证实上诉人逾期办证对其造成的损失情况，更未能证明合同约定的违约金低于被上诉人的损失。因此，被上诉人要求增加调整违约金标准缺乏事实依据，一审法院未就此情况进行查证，便主动调整违约金标准显属错误。此外，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条仅适用于未约定违约金的情况，一审法院未依照相关法律规定，在合同双方就逾期办证违约金作出明确约定的情况下，被上诉人无举证损失的情况下，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定对违约金标准作出调整，适用法律错误。3.本案一审法院、本案承办法官所经办的已有生效裁判的案件中，对于违约金调整出现了同案不同判的情况。承办法官在另案中不支持调整违约金的论述与本案支持调整的判决结果截然相反。一审法院明显认定事实不清、适用法律错误，依法应当撤销并予以改判。综上，一审法院错误理解宣传资料内容，片面强调上诉人的义务，从而忽略被上诉人的法定义务，认定事实不清，导致适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，作出公正的判决，依法支持上诉人的全部上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人邓家杰、罗嘉丽辩称，一、一审法院认定关于被上诉人第一项诉讼请求的基础权利(请求确认涉案宣传资料内容有效)属于形成权,并非实体法意义上的请求权,不适用诉讼时效的规定适用法律正确。1.被上诉人第一项诉讼请求包括请求确认宣传资料内容的效力及请求上诉人协助其办理宣传资料中茶室的权属转移手续，而不是交付茶室的诉请，确认合同内容效力不适用诉讼时效。在房屋交付被上诉人实际占有使用后，被上诉人请求上诉人协助办理宣传资料中茶室权属登记手续具有一定的物权性，以取得合法所有权为目的,因此请求权不适用诉讼时效的规定。2.上诉人协助被上诉人办理权属变更手续属于其法定义务，也是合同约定的义务。被上诉人的第二项诉讼请求是要求上诉人履行其合同义务和法定义务，协助被上诉人办理房屋权属变更登记手续的理由同上，因此，不适用诉讼时效的规定。3.根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应该在房屋交付使用后的720天内协助被上诉人办理房屋权属变更登记手续。该项约定应该理解为上诉人有履行通知被上诉人交纳相关办证资料及协助被上诉人办理转移变更登记的手续义务，但是直至2018年6月26日，被上诉人尚未接到上诉人关于办证的任何通知。二、一审法院认定涉案宣传资料内容有效，该说明和允诺（宣传资料中茶室区域属于赠送的标注）视为合同内容的观点，认定事实清楚，适用法律正确。1.本案的情况符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的情形。根据上诉人向一审法院提供的罗附办复（2013）171号文件可知，上诉人在2013年要求增加容积率至4.3，已经得到罗定市人民政府同意批准，但后来上诉人却没有补交土地出让金及相关税费。直至2016年5月16日涉案楼盘一期、二期房屋验收时，罗定市城乡建设规划局明确指出上诉人的茶室超过2.2米，建筑面积容积率达到了4.3，如果上诉人在三期剩余建设没有调整的，需要按4.3的容积率补交土地出让金及税费。因此，上诉人在取得《建筑工程规划许可证》前明知容积率是可以增加到4.3，其在签订合同时也已经知道实际建造的房屋与原方案不一致，且罗定市国土资源局在2018年10月24日为涉案房屋办理了上诉人的权属登记，产权面积包含茶室区域的情况下，涉案茶室是属于商品房开发规划范围内的房屋。2.无论根据2014年7月1日起施行的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），还是上诉人取得《建设工程规划许可证》时仍然有效的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定，多层建筑物二层及以上楼层层高在2.2m及以上者应计算全面积。上诉人在明知该规范规定的情况下，在建设时仍将茶室层高建设在2.2m或者以上，且该茶室是有围护结构的，上诉人作为开发商应该预料到涉案商品房的茶室会被计算进产权面积，但上诉人仍向公众发放02户型赠送茶室的宣传资料，诱导被上诉人购买涉案商品房。综上，基于诚实信用原则及“任何人都不能从自己的违法行为中获益”这一法律精神，结合宣传册户型图，《房屋买卖合同》附图以及权属证明附图，赠送茶室区域的房款应由上诉人自行承担，在茶室区域房款相关税费缴纳后，上诉人应协助被上诉人办理房屋权属变更登记手续。3.虽然上诉人在宣传资料中载明“本资料旨在提供相关信息，不意味公司对此做出任何承诺，资料最终解释权归开发商所有”，但因该约定属于格式条款，排除了被上诉人的权利，属于无效条款。根据宣传资料的02户型图、被上诉人在一审法院提交的涉案房屋宣传图册（资料）对房屋赠送面积及计入一半面积的位置及区域标注明确而具体，宣传图册中的户型与《商品房买卖合同》附图及对应房号权属证明的附图中的户型一致，茶室区域包含在内，因此，赠送茶室区域这一说明和允诺具体确定。4.根据生活习惯和交易习惯，同时段同小区的房屋的价格受楼层、户型、采光、通风、光照等因素的影响，在户型、采光、通风、光照等不一样的情况下同楼层的户型价格没有可比性。结合宣传资料户型图及不动产登记附图可知，涉案楼盘10栋4个户型中，因受03户型的遮挡，02户型的采光面比其他户型采光面少，房间朝向偏北较多，过道深长，导致光线和舒适度很差，若不赠送茶室，02大户型该价位一般很难销售。在双方签订《房屋买卖合同》时，正是宣传册中明确能够获得赠送的茶室，被上诉人（19户系列案业主之一）才考虑以该价格购买。综上所述，一审法院认定涉案宣传资料内容有效，该说明和允诺（宣传册中茶室区域属于赠送的标注）视为合同内容的观点认定事实清楚，适用法律正确。三、被上诉人未能在约定期限内取得房地产权属证书的责任在于上诉人。1.根据《商品房买卖合同》的约定，2018年6月26日是上诉人为被上诉人办理房屋权属变更手续的最后期限，但在此期间上诉人没有通知被上诉人提交办证所需材料。直至2019年3月15日被上诉人向罗定市消费者委员会投诉要求上诉人协助办证，上诉人才以被上诉人未补交房款差价即茶室面积（产权面积-合同面积）房款为由拒绝。2.上诉人于2018年4月向罗定市国土资源局提交不动产权籍调查成果审查表，2018年10月24日上诉人取得权属证书，显然上诉人提交的资料只是为了办理权属初始登记，不是为了协助被上诉人办理权属变更登记手续。上诉人仅自行提交原始权属登记所需要的资料，没有被上诉人配合不可以办理相关权属证书。且上诉人已经收取了被上诉人代办权属证书的相关费用，应该主动通知被上诉人提交办证所需的资料。3.上诉人认为无论违约行为是否存在，均不影响被上诉人对涉案房产的使用及支配，未造成被上诉人任何损失，依法不应当调整违约金，理由不充分。房屋的价值不仅在于使用，还涉及抵押、买卖等处分的可能，无权属证书被上诉人就无法处分涉案房屋。即使房屋存在抵押状态，若取得了权属证书，被上诉人可以在还清贷款的情况下对涉案房屋进行处分。相反在没有权属证书的情况下，被上诉人无法进行交易。在违约金约定过低的情况下，上诉人违约的成本不会因其违约时间过长增加，对被上诉人显然是不公平的。因此在被上诉人损失难以确认的情况下，一审法院参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，以购房总金额为基数，按年利率6%为标准计算违约金符合公平原则。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。邓家杰、罗嘉丽向一审法院起诉请求：1.确认**花园宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成商品房买卖合同的内容，该合同条款真实合法有效，顺成公司应继续履行；2.判令顺成公司继续履行合同义务，协助邓家杰、罗嘉丽办理房屋变更登记至邓家杰、罗嘉丽名下的手续；3.判令顺成公司向邓家杰、罗嘉丽支付逾期办理房屋权属证书违约金人民币37909元[以总房款613912元为计算基数，从2018年6月26日起计至涉案房屋登记至邓家杰、罗嘉丽名下止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2019年6月26日，按1-5年贷款基准年利率为4.75%上浮30%计算为613912元×（4.75%＋4.75%×30%）＝37909元]；4.本案诉讼费由顺成公司承担。一审法院认定事实：顺成公司是位于罗定市*********广场商住小区（一、二期）的房地产开发商。2014年4月8日，顺成公司取得了罗定市**广场商住小区的《建设工程规划许可证》，报建总建筑面积为167117.72平方米。2014年8月1日，顺成公司取得了**广场商住小区（一、二期）的《商品房预售许可证》。2015年10月24日，邓家杰、罗嘉丽作为买受人与顺成公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为**广场商住小区**幢**房，用途为住宅，建筑面积共160.71平方米，其中，套内建筑面积138.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.12平方米。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，单价为每平方米3820元，总金额613912元。第五条约定该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第六条约定买受人于2015年10月24日交付首期房款184912元整，商业贷款249000元整，公积金贷款180000元整。第八条约定出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起100天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、买受人委托出卖人代办房产证的，在买受人付清全部房款（含因产权登记面积与合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），违约金（如有违约金的）及相关费用并将办理该商品房的房产证手续所必须的法律文件交付出卖人后，出卖人才有义务为买受人代办，若因买受人不配合办理相关手续造成房产证延迟的出卖人无须承担责任。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第一条约定买受人自愿委托出卖人办理和领取买受人所购商品房的《预告登记证明》、《国有土地使用证》、《房地产权证》。第三条约定出卖人仅负责该商品房办证所需登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。第六条约定买受人实际购买建筑面积为160.71平方米，总房价613912元。该房屋交付使用后，面积有差异的，按实际购买建筑面积160.71平方米与产权登记的建筑面积的差异值进行处理，存在面积差异的计算单价为按建筑面积3820元每平方米进行处理。合同签订后，邓家杰、罗嘉丽按约定向顺成公司支付了购房款共613912元。2016年5月16日，罗定市城乡建设规划局向顺成公司发出《**广场商住小区一、二期（1-10幢）竣工验收处理意见》，意见称由于商铺夹层及茶室净高超过2.2米，造成计算容积率面积比报建图多4870.3平方米，首层占地面积比报建图多118.79平方米，要求顺成公司在三期剩余部分报建中减少计算容积率面积4870.3平方米，减少首层占地面积118.79平方米。2016年5月18日，顺成公司取得了罗定市**广场商住小区的《建设工程竣工规划验收合格证》，该证登记的建筑面积为170268.26平方米（含地下室及夹层建筑面积）。2016年12月5日，罗定市不动产测绘所对罗定市*********广场商住小区（二期）10幢出具了《房屋测量成果报告书》，其中涉案商品房的测量成果为：建筑面积181.82平方米，套内面积为154.018平方米，分摊面积为27.7992平方米。10幢的建筑面积为16364.12平方米。2017年2月25日，邓家杰、罗嘉丽邓家杰办理了涉案商品房的验收手续后即收了楼。2018年10月24日，顺成公司取得了权利人为顺成公司的涉案商品房的《不动产权证书》，该证书登记的共用宗地面积为32521.41平方米，房屋建筑面积为181.82平方米，专有建筑面积为154.02平方米，分摊建筑面积为27.80平方米。另查明：顺成公司曾向邓家杰、罗嘉丽发放了**花园10栋（户型赏析）的彩色宣传资料，该宣传资料显示的赠送面积标注为蓝色虚线方框，其中02单元的茶室、卧室的飘窗均用蓝色虚线方框圈示。在户型图下方的文字说明为：偶数层面积：套内面积约138.59m2，建筑面积约160.71m2；奇数层面积:套内面积约137.71m2，建筑面积约159.72m2；(以房管部门确权为准)。在该宣传资料最后一面最底下载明：本资料旨在提供相关信息，不意味公司对此做出任何承诺，资料最终解释权归开发商所有。以上事实，有邓家杰、罗嘉丽提供的《商品房买卖合同》、发票、宣传资料、税收完税证明，顺成公司提供的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》、《广东省罗定市商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《**广场商住小区一、二期（1-10幢）竣工验收处理意见》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《房屋测量成果报告书》、《不动产权证书》、罗定市**广场商住小区业主房屋验收表等证据及庭审笔录证实。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。邓家杰、罗嘉丽与顺成公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为:一、邓家杰、罗嘉丽请求确认**花园10栋宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成《商品房买卖合同》的内容并有效的诉讼请求是否已超过法定的诉讼时效？二、邓家杰、罗嘉丽未能在规定期限内取得涉案商品房的权属证书应归责于谁？关于邓家杰、罗嘉丽请求确认**花园10栋宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成《商品房买卖合同》的内容并有效的诉讼请求是否已超过法定的诉讼时效的问题。一审法院认为，合同当事人不享有确认合同效力的法定权利，合同效力的认定,实质上是国家公权力对民事行为进行的干预，当事人请求确认合同的效力，不应受诉讼时效期间的限制，本案邓家杰、罗嘉丽的前述请求属于请求确认涉案宣传资料内容有效权，属于形成权，并非实体法意义上的请求权，故不适用诉讼时效的规定。因此，顺成公司认为邓家杰、罗嘉丽要求确认宣传资料关于赠送面积的内容为合同内容的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。至于顺成公司发放的**花园10栋的宣传资料关于赠送茶室面积这一内容是否有效的问题，一审法院认为，这一宣传内容是有效的，该说明和允诺即使未载入双方签订的《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容。具体分析评判如下：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。顺成公司向邓家杰、罗嘉丽发放的**花园10栋宣传资料上茶室标注为赠送面积这一宣传（说明）是具体确定的，并对邓家杰、罗嘉丽购买涉案商品房并签订《商品房买卖合同》的决策有重大影响，顺成公司关于涉案商品房茶室面积为赠送的宣传内容应当视作要约。根据《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第二十五条“承诺生效时合同成立。”及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，顺成公司与邓家杰、罗嘉丽签订《商品房买卖合同》即是承诺，双方关于赠送茶室面积的约定即成立、生效。顺成公司发放的**花园10栋的宣传资料中关于赠送茶室面积的说明和允诺即使未载入双方签订的《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容。其次，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）自2014年7月1日起已实施，该规范规定结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积。即使是顺成公司2014年4月8日取得罗定市泰德广场商住小区的《建设工程规划许可证》时有效施行的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）也规定，多层建筑物二层及以上楼层层高在2.20m及以上者应计算全面积。顺成公司在明知该规范规定的情况下，在建设时仍将茶室层高建设在2.20m或以上，且该茶室明显是有围护结构的，顺成公司作为开发商，应预料到有关部门在对涉案商品房进行测绘及产权登记时会计算茶室的全面积。但顺成公司仍在宣传资料上将茶室标注为赠送面积，并在销售涉案商品房时向公众公开发放该宣传资料，诱导邓家杰、罗嘉丽购买涉案商品房，即使宣传资料载明“以房管部门确权为准”，但这一说明以及有关部门在对涉案商品房进行测绘及产权登记时计算茶室的全面积并不影响双方关于涉案商品房茶室面积属赠送这一约定的效力，无论房管部门确权时登记的面积为多少，均不会导致这一约定无效。因此，顺成公司发放的**花园10栋的宣传资料中关于赠送茶室面积的说明和允诺，应当视为合同内容，合法有效。关于邓家杰、罗嘉丽未能在规定期限内取得涉案商品房的权属证书应归责于谁的问题。如前所述，有关部门在对涉案商品房进行测绘及产权登记时计算茶室的全面积并不影响当事人双方关于涉案商品房茶室面积属赠送这一约定的效力。因此，双方签订的《商品房买卖合同》中第五条及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》中第六条所提及的“面积差异”应理解为排除赠送的茶室面积以外出现的“面积差异”。现顺成公司以有关部门将涉案茶室面积登记进涉案商品房总面积，邓家杰、罗嘉丽应补交因此导致的面积差异款、契税差异款、物业维修基金差异款为由而认为邓家杰、罗嘉丽未能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得涉案商品房的权属证书应归责于邓家杰、罗嘉丽的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，顺成公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由顺成公司提供的资料报产权登记机关备案。如因顺成公司的责任，邓家杰、罗嘉丽不能在规定期限内取得房地产权属证书，而邓家杰、罗嘉丽又选择不退房的，顺成公司应承担相应的违约责任。从商品房交易习惯及双方的交易目的来看，该条约定中的“权属登记”应理解为涉案商品房权利人为邓家杰、罗嘉丽的“权属登记”。顺成公司于2017年2月25日将涉案商品房交付给邓家杰、罗嘉丽，最迟在2019年2月15日前就应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案，但顺成公司在办理了涉案商品房初始登记，己方已取得涉案商品房所有权的情况下，却以有关部门将涉案茶室面积登记进涉案商品房总面积，邓家杰、罗嘉丽应补交因此导致的面积差异款、契税差异款、物业维修基金差异款之后顺成公司才有义务协助邓家杰、罗嘉丽办理权属转移登记为由，至今仍没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案，办理所有权转移登记，将涉案商品房所有权转移登记至邓家杰、罗嘉丽名下，导致邓家杰、罗嘉丽未能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得涉案商品房的权属证书，顺成公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条的规定，商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。故邓家杰、罗嘉丽请求顺成公司继续履行合同义务，协助邓家杰、罗嘉丽办理房屋变更登记至邓家杰、罗嘉丽名下的手续，理据充分，一审法院予以支持。至于逾期办证违约金应以什么标准计算的问题，一审法院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。本案中，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定如因顺成公司的责任导致邓家杰、罗嘉丽不能在规定期限内取得房地产权属证书而邓家杰、罗嘉丽又不退房的，顺成公司按已付房价款的0.01%向邓家杰、罗嘉丽支付违约金。但本案中，顺成公司逾期办证的行为已持续半年多，且属顺成公司故意拖延办证，若仍以合同约定的标准作为逾期办证违约金的计算标准，显然不利于维护邓家杰、罗嘉丽的合法权利，也无法督促顺成公司积极履行办证义务。因此，邓家杰、罗嘉丽要求调整逾期办证违约金计算标准的请求，一审法院予以支持。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。故一审法院酌定，顺成公司应以邓家杰、罗嘉丽已付购房款总额613912元为基数，按年利率6%的标准向邓家杰、罗嘉丽支付逾期办证违约金。计至2019年6月26日，顺成公司的逾期办证的违约天数为131天，顺成公司应向邓家杰、罗嘉丽支付逾期办证违约金13220.13元（613912元×6%÷365天/年×131天），2019年6月26日之后的逾期办证违约金以613912元为基数，按年利率6%的标准从2019年6月27日起计至顺成公司将办理涉案商品房权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院判决：一、确认泰德花园10栋宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成邓家杰、罗嘉丽与顺成公司双方于2015年10月24日签订的《商品房买卖合同》的内容并有效；二、限顺成公司于判决发生法律效力之日起三十日内将办理权属登记需由顺成公司提供的资料报产权登记机关备案，协助邓家杰、罗嘉丽办理罗定市*********广场商住小区**幢**房的房地产权属证书；三、限顺成公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金13220.13元给邓家杰、罗嘉丽，2019年6月26日之后的逾期办证违约金以613912元为基数，按年利率6%的标准从2019年6月27日起计至顺成公司将办理权属登记需由顺成公司提供的资料报产权登记机关备案之日止；四、驳回邓家杰、罗嘉丽的其他诉讼请求。案件受理费374元，由邓家杰、罗嘉丽负担244元，顺成公司负担130元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人顺成公司提交了以下证据：一、《关于罗定市**广场商住小区******型办理不动产权证的情况说明》，拟证明被上诉人的工作人员2018年12月已将办理涉案商品房不动产权证需要提供的资料报产权登记机关备案，不存在违约行为。买受人不动产登记资料受理收件未能通过是因被上诉人未提供完税证明等被上诉人自身原因导致，并非上诉人的责任；二、罗定市**广场商住小区业主房屋验收表，拟证明被上诉人的收楼时间为2017年2月25日，合同约定的办证期限为交付使用后720日内；三、不动产登记局窗口收件依据（回执）（商品房确权登记）；四、不动产登记局窗口收件依据（回执）（房地产转移登记）及办证收件所需材料，均拟证明涉案房屋已完成权属登记至开发商，符合办证条件且已有10幢住户办理并领取不动产权证及办理不动产权证书所需提交的文件。涉案房屋未办理不动产权证书是被上诉人未及时提交办证必须文件等自身原因导致的，与上诉人无关；五、上诉人通知办证凭证；六、10幢办证档案签收表；七、房产证签收表；八、10幢房产证复印件签认表，均拟证明上诉人已及时通知被上诉人配合办证，被上诉人未配合导致损失扩大的，其未配合履行协助义务期间上诉人无需承担逾期办证的违约责任；九、房管部门系统升级通知公告，拟证明因政府部门原因、不可抗力事由等原因无法办理不动产权证书期间属于不可抗力期间，办证期限可顺延。存在不可抗力的12天应当从逾期办证违约天数中扣除；十、消费者申诉案件调解终止书；十一、关于对《关于对**花园开发商欺诈销售的投诉》的回复；十二、应诉通知书，均拟证明上诉人与被上诉人双方自2019年3月15日起就商品房销售合同纠纷问题产生争议并延续至今，争议期间天数应从违约责任天数中扣除。被上诉人邓家杰、罗嘉丽没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明，在二审诉讼中，上诉人顺成公司确认案涉房屋的面积差异部分是双方争议的茶室面积，房屋其他部分不存在面积差异，并确认争议茶室的层高为2.6米。被上诉人邓家杰、罗嘉丽确认在合同约定的办证期限内如果存在不可抗力因素，办证期限可以顺延。本院再查明，2017年7月21日，罗定市不动产登记局发布《关于启用广东省不动产登记信息管理基础平台（罗定）的通告》，因广东省不动产登记信息管理基础平台新旧系统切换、调试及数据移植等工作需要，自2017年7月21日起至2017年7月27日暂停不动产登记业务的收件受理。2018年6月26日，罗定市不动产登记局向各房地产开发企业发出温馨提示：因2018年6月27日房管大楼公用配电站进行电缆修复，需要进行停电，暂停当天所有网上业务。2018年10月8日，罗定市城乡建设局、罗定市不动产登记局联合发布《关于启用产权与交易管理信息平台的通知》，因广东省不动产登记信息管理基础平台新旧系统切换，自2018年10月13日至14日暂停使用原城市房地产管理业务系统。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点问题是：一、涉案宣传资料中的赠送茶室面积的说明是否构成《商品房买卖合同》的内容，该说明是否有效；二、上诉人顺成公司是否存在逾期办证的违约责任，如存在，应如何承担违约责任。一、关于赠送茶室面积的说明是否构成《商品房买卖合同》的内容及是否有效问题。从顺成公司向邓家杰、罗嘉丽发放的宣传资料中的02户型图和双方签订的《商品房买卖合同》附图来看，宣传资料对房屋赠送面积的茶室的区域、位置标识明确而具体，宣传资料中的户型、面积与《商品房买卖合同》附图的户型、面积一致，可见，赠送茶室区域这一说明和允诺是具体确定的。从涉案房屋的户型、面积来看，合同约定房屋建筑面积为160.71平方米，属于大户型，如果茶室面积不是赠送的，则计价面积更大，总房价更高。因此赠送茶室的允诺对于买受人是否订立合同存在重大影响，该说明即使未载入合同内容，亦应当视为合同内容。顺成公司认为其在宣传资料中载明“本资料旨在提供相关信息，不意味公司对此做出任何承诺，资料最终解释权归开发商所有”，否定了赠送茶室的承诺。该约定属于格式条款，免除了出卖人的义务，排除了买受人的权利，属于无效条款。顺成公司以此否定赠送茶室的承诺，理由不成立，本院不予采纳。顺成公司还认为对于结构层高不超过2.2米的空间，房管部门确权时不计入建筑面积就可以赠送给业主，但签订合同时其无法确定茶室所在的面积是否会计入建筑面积，故在宣传资料尾页注明“不意味着公司做出任何承诺”。本院认为，顺成公司作为房地产开发商，其在涉案房屋设计、建造时就已经知道茶室的结构层高为2.6米，其亦清楚国家关于房屋建筑面积的计算规范，仍在预售房屋时宣传赠送茶室，该宣传资料中的赠送茶室面积的说明应作为顺成公司的要约，构成《商品房买卖合同》的内容。现顺成公司以房管部门确权时将茶室面积计入建筑面积而否认赠送茶室的允诺，违反诚实信用原则，本院不予支持。综上，顺成公司宣传资料中的赠送茶室面积的说明构成《商品房买卖合同》的内容，该约定合法有效。二、关于顺成公司是否存在逾期办证的违约责任，如何承担违约责任问题。顺成公司在二审诉讼中确认涉案房屋的面积差异部分是双方争议的茶室面积，房屋其他部分不存在面积差异。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，顺成公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由顺成公司提供的资料报产权登记机关备案。如因顺成公司的责任，邓家杰、罗嘉丽不能在规定期限内取得房地产权属证书，顺成公司应承担相应的违约责任。顺成公司于2017年2月25日将涉案商品房交付给邓家杰、罗嘉丽，按合同约定最迟应在2019年2月15日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但顺成公司在办理了涉案商品房初始登记并取得不动产权证书后，却认为房管部门将茶室面积计入房屋建筑面积，邓家杰、罗嘉丽应补交因此导致的面积差异款、契税差异款、物业维修基金差异款之后顺成公司才有义务协助邓家杰、罗嘉丽办理权属转移登记，至今仍没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，办理房屋所有权转移登记，导致邓家杰、罗嘉丽未能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得涉案商品房的权属证书。因房屋面积差异是顺成公司否认赠送茶室引起的，由此而引致的后果应由顺成公司承担。顺成公司以邓家杰、罗嘉丽未补交面积差异款、契税差异款、物业维修基金差异款为由没有办理房屋所有权转移登记，理由不成立，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在《商品房买卖合同》中约定如因顺成公司的责任导致邓家杰、罗嘉丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，顺成公司按已付房价款的0.01%向邓家杰、罗嘉丽支付违约金。但顺成公司逾期办证的违约行为已持续半年多，若仍以合同约定的标准作为逾期办证违约金的计算标准，对邓家杰、罗嘉丽是显失公平的，也不利于督促顺成公司积极履行办证义务。现邓家杰、罗嘉丽起诉请求调整逾期办证违约金计算标准，应予支持。但一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款总额为基数按年利率6%的标准计算违约金，大大超出双方合同约定的违约金数额，在邓家杰、罗嘉丽未能提供证据证实其因顺成公司逾期办证而造成损失的情况下，按年利率6%计算逾期办证违约金显然过高。本院认为，综合逾期办证的原因、顺成公司的过错，按照公平原则，本案应以邓家杰、罗嘉丽已付购房款总额613912元为基数按年利率2%的标准计算逾期办证违约金。按合同约定，顺成公司最迟应在2019年2月15日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构关案，之后至2019年6月26日，顺成公司逾期办证的违约天数为131天。但是，从顺成公司交楼之后的720日办证期限内，房管部门存在因新旧系统切换、停电等原因暂停办证共10天的客观情况，邓家杰、罗嘉丽同意顺延办证期限，故上述违约天数应扣除暂停办证的10天，即计至2019年6月26日顺成公司逾期办证的违约天数为121天（131天-10天=121天）。顺成公司应向邓家杰、罗嘉丽支付逾期办证违约金4070.32元（613912元×2%÷365天/年×121天=4070.32元），2019年6月26日之后的逾期办证违约金以613912元为基数，按年利率2%的标准从2019年6月27日起计至顺成公司将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，罗定市顺成房地产开发有限公司的上诉理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持罗定市人民法院（2019）粤5381民初1962号民事判决第一、二、四项；二、变更罗定市人民法院（2019）粤5381民初1962号民事判决第三项为：罗定市顺成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金4070.32元给邓家杰、罗嘉丽，2019年6月26日之后的逾期办证违约金以613912元为基数，按年利率2%的标准从2019年6月27日起计至罗定市顺成房地产开发有限公司将办理权属登记需由罗定市顺成房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费374元，由邓家杰、罗嘉丽负担324元，由罗定市顺成房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费131元，由邓家杰、罗嘉丽负担81元，由罗定市顺成房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十二月九日书记员  徐俊贤附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。