四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民初71号 原告:黄有，男，住四川省富顺县。 被告:自贡创兴投资有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区卫坪乡卫里街。 诉讼代表人:龚旺，自贡创兴投资有限公司破产重整管理人负责人。 委托诉讼代理人：肖强，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 原告黄有与被告自贡创兴投资有限公司（以下简称创兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭并于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告黄有、被告创兴公司诉讼代表人的委托代理人肖强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄有向本院起诉请求：1.确认创兴公司欠黄有逾期交付房屋产权证书违约金178000元（890天×200元/天）；2.确认创兴公司欠黄有房屋逾期升值损失费122000元；3.本案诉讼费用由创兴公司承担。事实与理由：黄有于2014年9月6日与创兴公司签订了《商品房买卖合同》，购买创兴公司位于创兴城第20栋第25层1-25-1XX的房屋，购房价款517792元，合同约定了房价及付款方式、交房和办理产权证时间及违约责任。根据合同约定，创兴公司应于2016年6月29日交付产权证，而创兴公司实际交付时间为2018年12月6日，逾期890天。按照合同补充协议第十二款第12条规定，创兴公司应向黄有支付违约金890天×200元/天=178000元。 创兴公司通过创兴城售楼部、小区围墙、公交车车身及公交站台、自贡电视台、自贡在线等多种媒体介质和印发纸质宣传单等，向购房者承诺“没有七星级酒店就没有创兴城”、“没有国际会展中心就没有创兴城”、“没有梦幻时光乐园就没有创兴城”、“没有世界500强购物中心就没有创兴城”、“没有八大公园环绕就没有创兴城”。据查，截止2018年全球只有一家七星级酒店，即阿拉伯酒店。可想而知，如果创兴公司履行完成以上宣传承诺，创兴城的房价预期将会数倍提升，保守估计至少1-2万元/平米。而案涉房屋面积129.61平米，价格处于整个创兴城最高。创兴城房价在2016年-2017年间全国房价大涨时，在售偏僻高层达到7400元/平米。现创兴公司宣传承诺修建的以上建筑设施多数都不再修建，涉诉房屋无法完成预期升值，且创兴公司申请破产，严重影响房价的上涨。 2014年9月，黄有经调查，认为创兴城房价具有极大的升值空间，而且在两三年内就能实现20%以上的升值、在五年内能实现50%以上的升值，在十年内能够翻倍，遂借款15万元（年息5%，已支付利息2万元左右），父母出资5万元，凑齐26万元首付款后，从创兴公司购买了一套商品房（其余25万元房款根据创兴公司要求使用中国建设银行等额本息商业贷款，年利率为6.5%，贷款利息截止2020年9月已达到66768.17元），打算等几年房价大涨后卖掉以便还清借款和贷款，再买小点、便宜点的房子。涉诉房屋交房后，黄有即在58同城挂牌出售，后来也在全市绝大多数房产中介公司挂牌出售。几年来，已有数十个业主希望购买该房屋，但均因无产权证书的原因无法成交。创兴公司的宣传承诺多数未履行，如属于对购房消费者进行欺诈，则应按照《消费者权益保护法》第五十五条的规定，赔偿黄有损失517792元×3倍=1553376元，如不属于欺诈，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条也应赔偿黄有逾期升值损失。鉴于创兴公司属于本地企业、目前经济状况可能存在困难，黄有暂不依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定起诉创兴公司，故象征性要求创兴公司赔偿少量房屋预期升值损失与逾期办理产权证书的违约金合计30万元。 创兴公司答辩称，黄有第一项和第二项请求其实是一致的：首先黄有购买房屋是用于居住，创兴公司也交付了房屋，并没有对其造成损失；合同约定的违约金严重偏高，四川省自贡市沿滩区人民法院判决书统一了标准，即每天万分之一，管理人也进行了确认，是合情合理的，故要求驳回黄有的全部诉请。 黄有为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.黄有身份证复印件，证明原告身份信息；2.创兴公司注册信息，证明被告身份信息；3.《商品房买卖合同》复印件，证明房屋买卖关系及违约责任，创兴公司为逃避责任或忽悠业主，把合同页码设计的很混乱，规定很多霸王条款；4.债权初步确认告知书，证明计算违约金时间和金额，黄有认可应该办证时间，不认可实际办证时间和违约金额；5.《不动产权证书》复印件，证明房屋权属及办证时间；6.建行贷款利息清单，证明房屋贷款利息损失；7.纸质彩色宣传单，证明创兴公司宣传楼盘信息并承诺修建七星级酒店、魔幻时光乐园、国际会议中心等一系列周边建筑设施；8.网站宣传信息，证明创兴公司宣传楼盘信息并承诺修建一系列周边建筑设施；9.七星级酒店查询，证明七星级酒店价值。 对黄有提交的证据，创兴公司的质证意见为：对证据1、2三性无异议；对证据3的三性无异议，但不能达到黄有的证明目的，同时合同约定的违约金计算标准过高；对证据4的三性无异议，但不是创兴公司或者管理人不认可其的办证时间，而是破产过后要重新算；对证据5无意见，对证据6三性无异议，但是这个不是黄有的损失，而是他买房应当支付的利息；对证据7的三性都有异议，同时创兴公司并没有承诺修建七星级酒店，只是五星，魔幻时光也是属于另外一块地的项目，与创兴城楼盘无关；对证据8、9的三性有异议，是网上查询的，不能达到其证明目的，不能证明黄有的预期损失问题。 创兴公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：自贡市创兴投资有限公司营业执照、（2018）川03破申14号《民事裁定书》、（2018）川03破3号之一《决定书》、自贡明川联合会计师事务所（普通合伙）的营业执照、负责人身份证明及身份证复印件，证明：创兴公司及诉讼代表人的主体身份情况；第二组证据：《自贡市创兴投资有限公司破产重整管理人阶段性工作报告》《关于自贡市创兴投资有限公司破产重整管理人初步确认债权的说明》《自贡市创兴投资有限公司破产重整债权表》《债权申报表》、（2018）川0311民初886号《民事判决书》、（2018）川0311民初1243号《民事判决书》《债权初步确认告知书》，证明：管理人严格按照人民法院生效判决确认的标准对逾期办证违约金进行确认，并提交第一次债权人会议对初步确认的债权进行审查确认，没有债权人提出异议和诉讼；2019年1月29日黄有向管理人补充申报了逾期办证违约金，管理人按已提交第一次债权人会议审查确认的债权计算标准对黄有申报债权进行了确认。 对创兴公司提交的证据，黄有的质证意见为：对第一组证据没有异议；对第二组证据，黄有没收到过开债权人会议的通知，故也就不存在黄有同意管理人计算违约金的方法；暂时对这些证据无异议；（2018）川0311民初886号和（2018）川0311民初1243号民事判决书的合法性、真实性无异议，但不适用于黄有，黄有虽然占用了房屋，但是没有使用，黄有是为了卖来赚钱的，黄有是有实际损失的；《债权申报表》《债权初步确认书》本身没有异议，但是截止时间应该是2018年12月6日。 庭审结束后，黄有向本院提交《申请法院调查取证申请书》，申请本院：1.向自贡市房地产管理局、自贡市不动产中心、自贡市税务局、创兴公司调查创兴公司在2014年9月6日前后各一个月内的“创兴城”高层住宅平均销售价格、“创兴城”在售楼盘最高销售价格；2.向自贡市自然资源和规划局调查创兴公司是否申请或规划修建“七星级酒店”、“梦幻时光乐园”“、国际会展中心”等周边建筑设施；3.向四川君澜房地产开发有限公司调查“君豪御园”在2014年9月6日前后各一个月内高层住宅平均销售价格和近几年“君豪御园”在售楼盘最高销售价格；4.向自贡58同城公司、自贡搜房网等房产中介公司调查2015年7月1日至今，涉诉房屋挂牌登记信息、客户看房记录和与黄有的通话记录。 本院向创兴公司发出了提交证据通知书，要求创兴公司限期提供在2014年9月6日前后各一个月内的“创兴城”高层住宅平均销售价格以及创兴公司向自贡市自然资源和规划局申请或规划修建“七星级酒店”“梦幻时光乐园”“国际会展中心”等周边建筑设施的证据。并告知黄有，其申请的其他事项不属于人民法院依据当事人申请调查取证的范围。 其后，黄有向本院提交了以下证据：1.视频光盘一张，证明黄有于2019年1月29日交了债权材料给破产管理处；光盘内的录音证明黄有和售楼小姐郭玉霞的通话，涉诉房屋要出售，有人愿意购买，请求创兴公司给予办理更名登记，但是创兴公司声称要收费，要研究，过了半个多月回复黄有不予办理，就无法出售；2.58同城的截图，证明黄有于2015年开始就在出售房屋，但至今并未卖出，是因为长期无房产证；3.木屋房产的售房信息网页截图，证明黄有于2015年12月7日开始就在木屋房产挂牌出售房屋，期间未中断，至今仍在挂牌出售，但因为当时无房产证，故并未卖出。 对黄有提交的上述证据，创兴公司的质证意见为：第一组的光盘的视频三性无异议、电话录音是2015年的，真实性有异议，具体是不是郭玉霞本人的无法确认，黄有所说要求更名，按照房屋政策是不能改名的，国家是明令禁止的；第二组的58同城截图，这两个截图没有任何卖房的信息，实为空白的，对此证据三性都有异议，不能证明黄有在那里卖房，即便能够证明也不能证明他的实际损失；第三组木屋房产的截图，真实性无异议，其余均有异议，时间为2014-2015年，这一段时间按合同约定，房屋产权证并未办下来，黄有在卖与否并不能证明创兴公司违约，存在违约责任。创兴公司提供的2014年9月前后的销售情况，平均单价为3900元/平方，按照黄有所述不存在房屋差价的问题，另外房屋差价是双方买卖合同没有完成然后导致违约赔偿损失的问题，实际本案的房屋已交付黄有使用并办理了不动产权证，就不应该存在房屋差价的损失问题。 创兴公司向本院提交了以下证据：1.自贡市城乡规划建设和住房保障局《关于下达沿滩新城区B-15、D-08、D-09地块规划条件的函》（自规建住函〔2013〕xx号），证明创兴城楼盘、房屋的规划设计情况；魔幻时光乐园综合体项目招商引资协议书，证明楼盘地块相应的配套配件以及相应的规划情况；2.创兴城高层2014年8月6日至2014年10月6日销售价格明细及对应的网签备案表，证明在2014年8-10月的销售平均价格为3782元/平方米，最高都未超过4000元。 对创兴公司提交的上述证据，黄有的质证意见为：第一组的三性均无异议；第二组：销售价格明细：如果这个证据是真实的，那么当时以3990元的价格卖给黄有就属于高价售卖，应按照均价退差价，而且黄有买的还是大户型；网签备案表三性均无异议。 结合当事人的举证、质证，本院认证如下：对黄有提交的证据：建行贷款利息清单，系黄有贷款产生的合理支出，不属于黄有的资金损失，本院不予确认；对七星级酒店查询，与本案待证事实无关，本院不予确认；对视频光盘中证明黄有于2019年1月29日交了债权材料给破产管理人，与本案待证事实无关，且光盘内的录音无法证明是否是与创兴公司工作人员的通话，故本院不予确认；对58同城的截图，因其未显示相关出售案涉房屋的内容，本院不予确认；对黄有提交的其他证据，因其符合证据三性，本院予以确认。对创兴公司提交的证据，因其符合证据的三性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 创兴公司成立于2011年5月5日，其经营范围包括房地产开发等，“创兴城”是创兴公司开发的楼盘之一，项目位于自贡市沿滩区龙湖新城。2012年11月8日，自贡市沿滩区人民政府与四川创兴房地产开发集团有限公司签订《魔幻时光乐园综合体项目招商引资协议书》，该协议书载明的项目建设内容为大型游乐型主题公园以及配套综合购物中心、五星级酒店、会议中心、酒店式公寓和住宅等，项目用地选址为该项目选址卧龙湖-沿滩新城组团，位于沿滩新城锦城大道至卧龙湖延伸线。2013年1月29日，自贡市城乡规划建设和住房保障局向自贡市国土资源局出具了《关于下达沿滩新城区B-15、D-08、D-09地块规划条件的函》（自规建住函〔2013〕xx号），该函的规划要求载明：B-15地块中的A区约44.1亩，为商业设施用地（旅馆业用地），D-09地块中的A区约52.65亩，为商业设施用地（会议展览设施用地）。创兴公司在其对“创兴城”项目宣传中称：“周边拥有龙湖公园等8大公园、川南首席300亩游乐园-魔幻时光乐园、川南国际会展中心、七星级酒店等川南首屈一指的城市级重磅配套，是自贡最具未来发展前景的商业项目之一”、“没有七星级酒店就没有创兴城！”等。 2014年9月6日，黄有与创兴公司签订《商品房买卖合同》，该买卖合同约定了黄有购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（2013）房预售证第XXX号；黄有购买的房屋为20幢第25层1-25-1XX号住宅，其建筑面积为129.61平方米，其中，套内建筑面积104.10平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.51平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4973.99元，总价款517792元；黄有于合同订立之日向创兴公司支付合同总房款51.72%267792元，剩余房款（即总房款的48.28%）250000元通过黄有向相关银行申请按揭贷款，黄有委托相关银行将取得的贷款全部一次性转付创兴公司指定的账户；创兴公司应当在2015年6月30日前向黄有交付该商品房等内容。其中，第二十条产权登记中的转移登记约定：如因创兴公司的责任，黄有未能在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《商品房买卖合同补充协议》第十条处理。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议就前述《商品房买卖合同》产权登记中的转移登记进行了约定，约定的主要内容为：双方同意本合同第二十条补充如下：1.本合同第二十条中的365日是创兴公司应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关提供相关资料为黄有办妥房地产权属证书，不是黄有取得房屋所有权证书的期限。黄有应在创兴公司通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期未全部提供或未缴纳相关税费的，创兴公司不承担延期办理其产权证的违约责任。2.双方同意以创兴公司通知的黄有办理房屋交接手续次日或合同约定的房屋最后交付日期之次日（前述日期以先到者为准）为办理产权登记期限的起算日。3.创兴公司未能在约定时间内向产权登记机关提供办理产权证所需资料的，创兴公司按每天200元向黄有支付违约金。5.买受人应在办理该商品房的交房手续时，按出卖人的要求办理产权登记有关手续，否则，出卖人无义务为买受人办理该商品房的房地产权属证书，更不承担违约责任。7.如因买受人或非出卖人的责任致使出卖人不能在本条规定日期内提供办理房地产权属证书材料的，则出卖人免除其违约责任。8.买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取房屋所有权证的，出卖人不承担延期办理或者交付产权证的责任。9.出卖人向国土部门提供办理该房屋土地证的期限，在该房屋产权证书交付买受人后365日内。 黄有曾在自贡市木屋房产公司挂牌销售案涉房屋，挂牌价格为500000元，3858元/㎡，备注信息为：无证，未满两年。 2018年12月6日，自贡市国土资源局颁发了案涉房屋的不动产权证书，该证书载明的权利人为黄有，面积为土地使用权面积5.53/房屋建筑面积139.47。 案外人张雪利、雷元辉以及案外人林冬梅曾分别以创兴公司逾期办理《不动产登记证》为由，向四川省自贡市沿滩区人民法院提起诉讼。四川省自贡市沿滩区人民法院经审理认为，违约金按每天200元计算，显然过高，四川省自贡市沿滩区人民法院先后判决创兴公司按每日万分之一支付逾期办证违约金。 2018年10月23日，创兴公司以其经营及财务发生困难不能清偿到期债务，其资产不足以清偿全部债务，明显缺乏清偿能力为由，向本院申请重整。2018年10月25日，本院裁定受理创兴公司重整申请。2018年11月16日，本院指定自贡明川联合会计师事务所（普通合伙）担任创兴公司破产重整管理人。 在2019年1月25日召开的创兴公司第一次债权人会议上，管理人就延期交房和办证的违约金按人民法院生效判决确认的标准统一计算即以购房总款为基数，即逾期一日按万分之一计算违约金，向债权人会议做出了说明。 2019年1月29日，黄有向创兴公司管理人提交债权申报表，其申报的债权金额为300000元，该申报表载明的债权形成过程为：合同约定的交房时间为2015年6月30日，实际交房及交税、再次提交资料2015年7月2日；约定办房产证时间为2016年7月2日，实际下证为2018年12月6日；合同约定办证违约金为每天200元，逾期887天，合计177400元；公司承诺的七星级酒店等配套设施至今未动工，造成房产预期增值未实现，至少损失12.26万元。2020年7月30日，管理人向黄有发出《债权初步确认告知书》，初步确认黄有的债权金额为43908.76元（违约金确认标准为：自约定的办理不动产权证之日2016年6月29日起以房款总价款517792元为基数按每日万分之一计算至2018年10月25日止），债权性质为普通债权。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案争议的焦点为：一是创兴公司在案涉商品房买卖合同的履行过程中的违约行为包括哪些，是否涉嫌虚假宣传；二是创兴公司就本案所涉商品房买卖合同应当承担怎样的违约责任。 关于创兴公司在案涉商品房买卖合同的履行过程中的违约行为包括哪些，是否涉嫌虚假宣传的问题。根据黄有与创兴公司签订的《商品房买卖合同》的约定及该合同的实际履行情况，创兴公司未在合同约定的期限内办理房屋所有权证书，存在逾期办证的违约行为，对此，管理人在其向黄有发出的《债权初步确认告知书》中亦予以了认可。黄有主张创兴公司承诺的七星级酒店、国际会展中心、梦幻时光乐园等建筑设施多数未修建，但根据自贡市沿滩区人民政府与四川创兴房地产开发集团有限公司签订的《魔幻时光乐园综合体项目招商引资协议书》载明的项目建设内容以及自贡市城乡规划建设和住房保障局出具的《关于下达沿滩新城区B-15、D-08、D-09地块规划条件的函》载明的内容，“创兴城”住宅周边是规划要由四川创兴房地产开发集团有限公司修建大型游乐型主题公园、五星级酒店、会议中心的。创兴公司宣传称“周边拥有龙湖公园等8大公园、川南首席300亩游乐园-魔幻时光乐园、川南国际会展中心、七星级酒店等川南首屈一指的城市级重磅配套，是自贡最具未来发展前景的商业项目之一”，基本上与规划相符，但根据《中华人民共和国星级酒店评定标准》的规定，在我国，酒店最高星级为五星级，创兴公司关于七星级酒店的宣传有夸大的成分。故在案涉《商品房买卖合同》的履行中，创兴公司存在违约行为为逾期办证。 关于创兴公司就案涉《商品房买卖合同》应当承担怎样的违约责任的问题。根据案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，创兴公司应根据逾期办证的天数，按每天200元，向黄有支付逾期办理房屋权属证书的违约金。但创兴公司早已实际交付房屋，黄有对房屋已享有占有、使用等权利，故再按每天200元给付违约金明显过高。虽然黄有向本院提交了其支付银行贷款利息的证据，但其实黄有未归还贷款而产生的利息，并不是创兴公司逾期办理房屋权属证书造成的损失，且在创兴公司第一次债权人会议上，管理人就延期交房和办证的违约金按人民法院生效判决确认的标准统一计算即以购房总款为基数，即逾期一日按万分之一计算违约金，向债权人会议做出了说明，至黄有提起本案诉讼时，尚无相关购房人向本院或管理人提出异议或诉讼，故管理人确定按每日万分之一给付违约金并无不当。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，该规定应当适用于违约金，故管理人将创兴公司应支付黄有的逾期办证违约金从《商品房买卖合同》约定的办理不动产权证之日2016年6月29日起计算至2018年10月25日本院裁定受理创兴公司重整申请之日止并无不当，即创兴公司因逾期办证应支付的违约金为：517792元×0.0001%·天×848天=43908.76元。另，黄有主张创兴公司宣传承诺修建的以上建筑设施多数都不再修建，案涉房屋无法完成预期升值，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，要求创兴公司支付房屋预期升值损失122000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”此条规定的可得利益是合同被履行后可以取得的利益，可得利益损失一般包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。而房屋增值产生的预期利益损失一般是指出卖人违约，房屋价格上涨，导致买受人无法以同等价款购得房屋的情形。现案涉《商品房买卖合同》已实际履行，黄有并未举示房屋预期升值损失的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应承担举证不能的法律后果，故对其主张的122000元房屋预期升值损失，本院不予支持。 综上，黄有的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回黄有的诉讼请求。 案件受理费5800元，由黄有负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 李宁川 审 判 员 马 超 审 判 员 但唐付 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 侯代悦 书 记 员 罗沛利