苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7576号原告：王玉芹，男，1991年4月10日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。原告：李莹莹，女，1989年8月16日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。两原告共同委托诉讼代理人：王珍，江苏盛乾律师事务所律师。被告：程加兵，男，1987年11月5日出生，汉族，住安徽省霍山县。被告：沈丹丹，女，1988年6月14日出生，汉族，住江苏省海安县。两被告共同委托诉讼代理人：汤微，江苏昊强律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：曹兆如，江苏昊强律师事务所实习律师。原告王玉芹、李莹莹诉被告程加兵、沈丹丹相邻关系纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，由适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王玉芹、李莹莹及共同委托诉讼代理人王珍，被告程加兵、沈丹丹及共同委托诉讼代理人汤微、曹兆如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉芹、李莹莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿其房屋维修费、财产损失费及房屋租赁费等各项损失共计87100元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其系苏州市吴中区业主，被告系36幢402室业主。2019年6月23日，其回家后发现屋顶多处漏水，水不断从屋顶各个地方流下来。其立即报警，警察出警后才查明了漏水原因，系楼上住户装修施工不当导致水管发生漏水。此次漏水，其室内损失惨重，屋顶、墙面多处漏水，衣柜、家具、地板等都被水浸泡，漏水经由其地板，已经渗漏到了202室住户。6月24日，其与被告双方达成了赔偿协议，被告承诺对其房屋予以修复，但之后却无理由不履行协议，故其诉至法院。审理中，原告王玉芹、李莹莹变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿其房屋维修费、财产损失费及房屋租赁费等各项损失共计46524元、鉴定费5000元。被告程加兵、沈丹丹共同辩称：1、本案并非相邻关系纠纷，而是侵权纠纷。被告并非本案实际侵权人，实际侵权人为刘洪，2019年6月18日，被告将位于苏州市吴中区房屋交由刘洪装修，装修过程中，在被告不知情的情况下，刘洪误认为5楼用水管道是废弃管道，将管道擅自割断，并未进行任何防护，从而造成漏水事件发生。三方签订的赔偿协议也明确约定了装修公司的责任人为刘洪，根据侵权责任法第28条的规定，损害是因第三人造成的，应当由第三人承担侵权责任，故请求将刘洪追加为本案共同被告。2、被告与刘洪系承揽合同关系，不应当对刘洪的侵权行为承担任何责任，根据最高院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释规定，承揽人在完成工作时对第三人造成损失，定做人不承担责任，本案实际侵权人是刘洪，与被告无关。3、原告恶意夸大损失，损失明细不具有合理性。三方签订的赔偿协议明确约定修复范围为客厅及卧室吊顶、卧室地板、客厅卧室书房的墙面、床垫，沙发看受损情况赔偿，以及线路排查，其余部分原告并未能举证证明该物品已实际损坏，且与漏水有直接因果关系，该房屋装修近20年，自然损坏也属于正常，原告无权要求被告修复赔偿；原告列举的赔偿清单费用明显过高，原告未提供相应发票及购买记录，即便受漏水影响，原告物品也存在残值部分，原告无权要求按照赔偿清单全部赔偿。4、鉴定费应当按照判决的比例承担。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：位于苏州市吴中区不动产登记为李莹莹、王玉芹共同共有，位于苏州市吴中区不动产登记为程加兵、沈丹丹共同共有。原、被告双方系楼下楼上邻里关系。原、被告双方一致确认，李莹莹、王玉芹系夫妻，程加兵、沈丹丹系夫妻。2019年6月23日晚，原告李莹莹回家后发现其房屋楼顶多处漏水，屋内有积水，其遂报警。次日，原告李莹莹与被告程加兵在派出所签订赔偿协议一份，内容为：2019年6月23日邓尉北路南石家园402室因装修施工不当导致水管爆裂，造成楼下302室全屋漏水近6小时，现赔偿协议如下，1、客厅顶重新装修，墙面全部粉刷；2、卧室顶重新装修，地板换新，墙面粉刷；3、书房墙面粉刷；4、卫生间浴霸导电损坏，维修好；5、床垫、沙发泡水，看发霉情形赔偿；6、全部线路安全排查，确保电路安全。7、装修期间302室住房消费给予报销。注：三年内地板开皮、翘裂或发霉，承担换新责任费用，全部重装材料不可使用劣质品，如发现双倍赔偿。协议落款处302室业主签名为李莹莹，402室业主签名为程加兵。协议最下方手写有“装修公司责任人刘洪经手做的”内容。原告称，双方在派出所签好上述协议后，被告程加兵将协议带回家找装修公司的人写了协议最下方的内容，具体谁写的其不清楚，之后被告将协议交给了其。原告表示其房屋仍保持漏水后原样。被告称，协议最下方的内容系程加兵将协议带回家后让装修人员刘洪所写。为证明其抗辩，被告向本院提供了录音光盘及文字稿一份，证明造成原告房屋进水并产生损失的原因，系刘洪为其房屋装修时擅自割断5楼下水管，导致5楼废水直接排到其家中，进而渗入楼下，实际侵权人为刘洪。被告称，该录音系程加兵与刘洪的手机通话录音。经质证，原告对真实性无法确认，认为被告作为房屋产权人应对房屋装修过程中漏水对其造成的损失承担赔偿责任。审理中，根据原告的申请，本院依法委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对漏水造成的原告具体损失情况及需要维修更换的费用进行评估。2019年11月22日，该公司出具了金宁达恒评报字[2019]第SZ19016号评估报告书，评估结论及其使用有效期为，经评估，截止于评估基准日2019年6月23日，苏州市吴中区人民法院委托评估苏州市吴中区漏水事故造成的具体损失情况及需要更换的费用的评估价值为46524元（详见评估明细表），评估报告有效期：自2019年6月23日至2020年6月22日前有效。装修明细表载明：木地板、木踢脚线、阴角线顶、板平顶、艺术凹凸顶、护墙板、门套、门扇、窗套、固定组合柜、花架及电路等成新率均为50%、损失率均为100%，涂料成新率为92%、损失率为100%，上述装修合计（含15%安装费）为22157元。家具家电损失明细表载明：1.8米床垫、沙发（套）、竹窗帘及客厅灯等成新率均为90%、损失率均为100%，1.8米床成新率为90%、损失率为10%，家具家电合计3438元。拆除费用明细表载明：拆地板、拆顶及护墙板、拆门套及窗套、拆组合柜及花架、铲墙及拆电表箱，拆除费用合计2529元。间接费用明细表载明：垃圾清运、清洁费、两次搬家费及装修期租房费（含中介费、不满一年违约金），间接费用合计18400元。该公司收取原告评估费5000元。经质证，原告对评估报告予以认可。被告对真实性及评估机构资质无异议，但认为现场财物并非都是受损物，实际评估范围超过赔偿协议范围，对于超出的评估范围其不认可；评估结论也不正确，评估报告对单位面积重置价格、成新率等确认过程简略，十几年前装修的成新率应远低于50%；对于损失率评估无视物品残值的存在，除床以外的所有物件，均认定损失率100%；对于间接费用的计算没有依据且价格过高，因此，其认为评估报告明显依据不足，不能作为定案依据，请求法院予以调整。以上事实，由原告提供的不动产权证、赔偿协议、照片、视频，被告提供的录音及文字稿，以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。本案中，两原告的房屋及屋内物品因两被告的房屋内排水管破裂而漏水致损，故两被告应对两原告的损失承担赔偿责任。两被告抗辩装修人员擅自割断管道造成漏水，应由装修人员赔偿。对此，两被告可依法另行主张，本院对该抗辩不予采纳。关于两原告的损失，因现有证据并不能证明评估结论存在评估机构或者评估人员不具备相关评估资格、评估程序严重违法或评估结论明显依据不足等情形，故本院对被告方关于评估报告的异议不予采纳。根据评估报告，两原告的损失为46524元，故两原告要求两被告赔偿该损失，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条之规定，判决如下：被告程加兵、沈丹丹于本判决生效之日起十日内赔偿原告王玉芹、李莹莹人民币46524元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元、评估费5000元，合计人民币6088元，由被告程加兵、沈丹丹共同负担。两被告负担部分两原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内直接支付两原告，两原告预交的案件受理费本院不再另行退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  钱建平人民陪审员  王文生人民陪审员  杨思尉二〇二〇年三月二十七日书 记 员  邵任艳