辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初10890号 原告：中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行，住所地沈阳市于洪区。 统一社会信用代码：91210114817923176P。 负责人：陈美玲，银行行长。 委托诉讼代理人：许亚新，辽宁东拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雨诗，辽宁东拓律师事务所律师。 被告：李琳，女，1987年10月13日出生，汉族，住辽宁省丹东市振安区。 被告：张晓东，男，1986年12月15日出生，汉族，住辽宁省建平县。 被告：卓尔发展（沈阳）有限公司，住所地沈阳市于洪区。 统一社会信用代码：912101005838567823。 法定代表人：吴家凌。 原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行（以下简称工商行于洪支行）与被告李琳、张晓东、被告卓尔发展（沈阳）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商行于洪支行的委托诉讼代理人张雨诗到庭参加了诉讼。被告李琳、张晓东、被告卓尔发展（沈阳）有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商行于洪支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告一、被告二立即偿还原告个人贷款本金799358.92元及利息、罚息、复利55748.71元（暂计至2020年3月21日，以后利息、罚息、复利按合同约定计算，至实际支付之日止）；本息合计：855107.63元；2.请求法院判令原告有权对位于沈阳市于洪区，面积145.34平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿；3.请求法院判令被告三对以上债务承担连带保证责任；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等全部费用。事实和理由：原、被告于2015年11月6日签订《个人购房借款/担保合同》约定被告一向原告借款840,000元，由被告一、二自贷款发放次月起，每月10日按等额本息偿还贷款本息。该项贷款由被告一、二位于沈阳市于洪区，面积145.34平方米的房产作为抵押物向原告提供担保，并办理了抵押权预告登记。被告三为该笔借款提供连带责任保证。合同签订后，原告依照合同约定于2015年11月25日向被告一、二发放了贷款，被告一、二未按约定还款。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条、第十五条、第十七条、第二十七条、第四十二条、第四十三条、第五十二条等条款的规定，原告有权宣布被告借款全部到期，要求被告立即偿还借款本金并有权对抵押房屋行使抵押权，抵押担保的范围为未归还的全部借款本金、利息、罚（复）息等及相关费用和为实现债权及抵押权的有关费用。综上，原告向贵院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼主张。 被告李琳、张晓东、被告卓尔发展（沈阳）有限公司经本院合法公告传唤，无正当理由拒不参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月6日，原告工商行于洪支行（贷款人）与被告李琳、张晓东（借款人、抵押人）、被告卓尔发展（沈阳）有限公司(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同第三十九条约定：贷款人根据被告的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币840,000元。合同第五十七条约定：贷款期限自2015年11月6日至2045年11月6日。合同第四十条约定：本合同项下贷款用于购买坐落于沈阳市于洪区，建筑面积145.34平方米的房屋。合同第四条约定：贷款利率具体约定见本合同第四十三条。合同第四十三条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定。合同第六条约定：还款，按月等额本息还款法（按月计息）。合同第九条约定：罚息，9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率具体约定见本合同第五十二条；合同第五十二条对第九条第一款的约定：罚息利率按在第四条约定利率基础上加收40%确定。合同第十四条约定：违约及违约责任，14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取14.2条所列措施。L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第十八条约定：抵押物，18.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》；18.3贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；18.9抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益，贷款人有权选择下列方式进行处理，A清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务。合同第十九条约定：抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第二十一条约定：抵押物处分，21.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。合同附抵押物清单为：抵押人李琳、张晓东，抵押物地址为沈阳市于洪区，面积145.34平方米，抵押物价值为1,204,927.00元。合同签订后，原告工商行于洪支行于2015年11月25日向被告李琳、张晓东账户支付了贷款840000元。 另查明，2015年11月13日，案涉房屋完成了预购商品房抵押权预告登记（沈房预中心字第××号），具体内容为;1、预告登记权利人，中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行；2、预告登记义务人，李琳、张晓东；3、房屋坐落，沈阳市于洪区元江街26-1号（1-2-1）；4、附记：抵押类型，以预购商品房设定抵押预告登记。抵押面积，145.34平方米。债权数额（人民币），840000。抵押登记期限起，2015-11-06至2045-11-06，该房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权；抵押权设立后，此《预告登记证明》效力等同于《房屋他项权证》。 再查明，截止至2020年3月21日，被告李琳、张晓东共偿还原告工商行于洪支行本金40641.08元。截止至2020年3月21日，被告李琳、张晓已经累计18期未还款，尚欠本金799358.92元，利息、罚息、复利55748.71元。本息合计：855107.63元。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放840000元贷款的义务，而被告未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，原告有权提前收回已发放的贷款本金及要求被告承担相应的违约责任。故，对于原告要求被告按合同约定支付贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告工商行于洪支行要求被告卓尔发展（沈阳）有限公司对被告李琳、张晓东的借款债务承担连带保证责任的问题。依据各方当事人签订的《个人购房借款/担保合同》约定，被告卓尔发展（沈阳）有限公司对被告李琳、张晓东的借款债务承担的是阶段性连带责任保证，即保证人卓尔发展（沈阳）有限公司只有在案涉房屋正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权力证书之日后到期的借款人的债务才免除保证责任。截止至本案庭审，被告李琳、张晓东尚未办理案涉房屋所有权证，该房屋未完成正式抵押登记，原告工商行于洪支行至今亦未取得案涉房屋的《房屋他项权证》，故被告卓尔发展（沈阳）有限公司对被告李琳、张晓东的借款债务并未具备免除保证责任的条件。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，债务人被告李琳、张晓东未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，债权人原告工商行于洪支行有权要求保证人卓尔发展（沈阳）有限公司在其保证范围内承担保证责任。综上，对原告工商行于洪支行要求被告卓尔发展（沈阳）有限公司有限公司对被告李琳、张晓东的借款债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持。 关于原告工商行于洪支行要求确认对被告李琳、张晓东抵押房屋享有优先受偿权的问题。虽然原、被告签订《个人购房借款/担保合同》时，被告李琳、张晓东以自己所有的位于沈阳市于洪区房屋为本案借款合同提供了抵押担保，并完成了预购商品房抵押权预告登记，但截止至本案庭审，被告李琳、张晓东尚未办理案涉房屋所有权证。该预售商品房抵押权预告登记（沈房预中心字第××号）明确规定：“该房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权；抵押权设立后，此《预告登记证明》效力等同于《房屋他项权证》”。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定:不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因案涉房屋至今未完成过户转移登记，该房屋亦未完成正式抵押登记，故原告工商行于洪支行对被告李琳、张晓东房屋的抵押权尚未设立，亦无法享有该房屋的优先受偿权。综上，对原告工商行于洪支行就被告李琳、张晓东抵押房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，判决如下： 一、被告李琳、张晓东于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行贷款本金799358.92元及利息、罚息、复利计55748.71元(利息、罚息、复利截止至2020年3月21日)； 二、被告李琳、张晓东于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行贷款本金799358.92的利息、罚息、复利(自2020年3月22日起至借款全部还清之日止，按双方合同约定的利率及罚息、复利标准执行)； 三、被告卓尔发展（沈阳）有限公司对上述第一项、第二项判项承担连带给付责任（至案涉房屋完成正式抵押登记手续时止），被告卓尔发展（沈阳）有限公司承担连带给付责任后，在承担责任的范围内，享有对被告李琳、张晓东追偿的权利； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12351元，保全费4796元，公告费650元，由被告李琳、张晓东、被告卓尔发展（沈阳）有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 佳 人民陪审员  姚丽东 人民陪审员  田丽静 二〇二〇年十二月二十七日 书 记 员  施 洋