广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1828号上诉人（原审被告）：阳江恒隆投资有限公司。住所地：广东省阳江市江城区新江东路299号。法定代表人：苏枝桓，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雷，男，1987年9月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：徐志坚，广东康凯律师事务所律师。上诉人阳江恒隆投资有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人王雷商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回王雷的一审全部诉讼请求；二、王雷承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、恒隆公司开发的涉案工程项目乙小区延时到2018年9月19日才竣工验收备案是由政府行为、自然因素造成的，上述事项发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后，是恒隆公司不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，不能归责于恒隆公司。（一）恒隆公司在2013年7月26日与阳江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，发现涉案土地存在高压线及农用电线路未迁移、果树等青苗未清表、建筑物未拆除、临时绿道未迁建等问题，宗地未达到合同约定的交付条件。恒隆公司将上述问题反映给阳江市国土资源局，要求阳江市国土资源局尽快解决问题，阳江市国土资源局直至2015年6月底才将土地交付给恒隆公司，但涉案项目用地仍存在以下问题：一是用地问题，1.项目南边用地红线内连通渠未修建，2.项目北边排洪沟通过用地问题，3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决；二是用电问题，项目红线内有110KV、10KV高压线纵横穿越建设用地而未迁移，影响项目施工。为此，中共阳江市委办公室于2015年11月14日编发的《工作会议纪要》[阳会纪（2015）32号]要求对乙小区项目存在的用地问题在2015年12月前完成；对用电问题，要求市城管局、阳江供电局加快有关线改工程建设进度，完成时间在2016年6月前。2016年3月15日，阳江市建设部门核发了涉案工程项目的施工许可证，合同工期为2015年7月8日至2017年1月9日。鉴于阳江市政府对涉案地块所在问题已确定解决时间，亦考虑到工程竣工验收备案后的收尾事项，恒隆公司遂与王雷约定2017年9月30日为涉案商品房的交房时间，该等安排符合建设工程周期，也是对合同履行的合理预测；实际上，涉案项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等商品房相关设备设施在2017年9月30日前经相关部门验收合格，涉案商品房在2017年9月30日前已满足商品房相关设施设备的交付条件，印证了双方约定在2017年9月30日前交付商品房是合理的。（二）阳江市相关政府部门逾期未按阳江市委、市政府的要求解决涉案土地遗留的用地、用电问题，导致涉案商品房在2017年9月30日前未能取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。涉案项目红线内有110KV、10KV两条高压线，且110KV贯穿涉案项目15#、16#、17#低层住宅及1#商业1结构上部，在110KV线路迁改完成前根本无法施工，而市供电局直至2016年8月30日完成10KV线路迁改，市城管局和市供电局直到2017年5月10日完成110KV线路迁改，比《工作会议纪要》要求在2016年6月前完成的时间迟延了343天，导致涉案项目15#、16#、17#低层住宅及1#商业1结构的完工时间至少迟延了343天，最终导致上述项目直至2018年8月10日才取得建设工程规划验收合格证。由于涉案项目是统一竣工验收备案，在未能完成高压线路迁改的情况下，恒隆公司无法在高压线所在的地块正常施工,致使恒隆公司部分项目至2018年8月10日才取得建设工程规划验收合格证，继而影响工程项目的竣工验收备案，于2018年11月21日取得房屋测绘报告，该情况并非恒隆公司意志决定，恒隆公司无法控制、克服，不能归责于恒隆公司。另外，根据上述《工作会议纪要》的要求，涉案项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题，政府相关部门应在2015年12月前完成拆除搬迁工作，但该情况并未得到切实解决，导致项目施工期间，机械、材料进出受到很大程度的影响，相关施工也受到阻挠，一定程度上影响了工程的进度，继而影响工程的竣工验收备案。该情况亦不在恒隆公司可预见的范围内。（三）涉案商品房因“台风”或“暴雨”等恶劣天气造成停工多天，导致涉案工程延期，致使恒隆公司未能如期取得工程竣工验收备案文件，该情况属恒隆公司无法预见、无法克服的客观情况，不可归属于恒隆公司。二、如前所述，涉案商品房于2018年11月21日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定的交付条件的责任不能归责于恒隆公司，恒隆公司无需向王雷支付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第九条、第十条的约定，涉案商品房需同时具备三个条件才满足合同约定的交付条件，一是商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，二是商品房已取得房屋测绘报告，三是商品房相关设施设备具备交付条件。涉案商品房在2017年9月30日前已具备上述第三项约定的条件，只是由于政府职能部门原因导致涉案项目无法依时完成规划验收、无法办理竣工验收备案，进而无法办理房屋测绘手续，是恒隆公司签订合同时无法预见的事项，恒隆公司对商品房迟延交付不应承担违约责任。王雷辩称：一、恒隆公司未按合同约定交付商品房，应承担违约责任。恒隆公司陈述迟延交楼是“政府行为、自然因素”造成的，没有事实依据，亦不符合不可抗力。在恒隆公司上诉的一批案件中，有些商品房在2017年9月30日前完成交付，并不存在因“政府行为、自然因素”而造成迟延交付的情形。恒隆公司的行为已构成违约，一审判决恒隆公司承担逾期交房的违约责任是正确的。二、一审计算恒隆公司承担逾期违约金的时间存在瑕疵。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十五条的约定，恒隆公司通知王雷收房应采取挂号信书面送达的方式，而王雷直至一审起诉时也没有收到恒隆公司的书面收房通知，故违约金时间应计至王雷起诉时止，但王雷为了尽快结束诉讼，对一审判决未提起上诉。综上，恒隆公司的上诉请求及事实理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。王雷向一审法院起诉请求：一、恒隆公司立即将位于阳江市江城区甲路m号乙小区7幢b房交付给王雷；二、恒隆公司支付逾期交房的违约金4924.72元给王雷（2019年6月10日之后的违约金按日按房价款万分之零点一计至恒隆公司交房时止）；三、恒隆公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月11日，王雷（买受人）与恒隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20……63），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区7幢b房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字20××3号，预测建筑面积共148.69平方米（其中套内建筑面积124.08平方米，公共分摊建筑面积24.61平方米），按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米6422.32元，房屋总价款为796881元；买受人采用银行按揭付款，买受人于2016年8月11日前付清首期款346881元（含定金），余款450000元应在2016年8月18日前到出卖人指定的银行办结按揭贷款手续；出卖人应当在2017年9月30日前交付商品房；交付时商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等约定的交付条件，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3.5%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。王雷按合同约定付清了全部购房款796881元给恒隆公司。涉案商品房于2018年9月19日竣工验收备案，2018年11月21日取得房屋测绘报告。恒隆公司对在约定的交付日期届满前10日以书面方式通知王雷办理交接手续没有提供证据，但提供了打印日期为2019年6月16日，王雷签名确认的《通知》一份，该《通知》的内容有：本公司开发的乙小区的通信、防雷设施、供水、供电、燃气、消防等基础设施设备、公共服务及其他配套设施在2017年9月30日前已经达到交付条件，满足正常使用条件，我司于2017年9月30日前已通知贵方收楼，但贵方未收楼；2018年9月19日乙小区取得建设工程竣工验收备案证明文件，2018年11月21日取得房屋测绘报告，我司再次通知贵方收楼，但到目前为止贵方依然未收楼。以及恒隆公司员工与王雷的微信聊天记录，在2019年5月13日的微信聊天中王雷向恒隆公司员工提问“办这个就要收楼了吗”，对方回复王雷“去年都可以收楼”，王雷回复“嗯，我想最晚七月份装修，到时候再收”，在2019年6月20日的微信聊天中王雷的文字记载有：“我想去收房”、“我是一期，早就可以收了”。恒隆公司于2019年6月20日向王雷交付了涉案商品房。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。王雷、恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应按合同约定履行相应的义务。王雷已按约定付清了购房款给恒隆公司，恒隆公司负有向王雷交付符合约定条件的商品房的义务。由于恒隆公司在王雷起诉后已完成交房义务，因此，对王雷的第一项诉讼请求，应不予支持。关于逾期交房违约金问题。根据合同约定，恒隆公司应当在2017年9月30日前交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等条件的商品房给王雷，但涉案商品房直至2018年9月19日才竣工验收备案，2018年11月21日取得房屋测绘报告，恒隆公司显然无法按合同的约定履行交房义务。恒隆公司辩称因政府相关部门对项目用地逾期迁改以及天气原因等致使涉案项目逾期竣工验收及备案，继而造成其未按合同约定时间交付房屋，均不是恒隆公司可免责的理由，恒隆公司应向王雷承担违约责任。恒隆公司逾期交房超过30天，王雷要求继续履行合同，恒隆公司应按日计算向王雷支付全部房价款万分之零点一的违约金。恒隆公司违约交房的起始日期是2017年10月1日，王雷虽是2019年6月20日才收房，但从恒隆公司提供的打印日期为2019年6月16日，王雷签名确认的《通知》内容来看，结合王雷与恒隆公司员工的微信聊天记录，可推定王雷在2018年已知道可以收房。涉案商品房在2018年11月21日止才具备合同约定的交付条件，故恒隆公司的逾期交房违约天数应计至该日止。2017年10月1日至2018年11月21日，共417天，恒隆公司应支付逾期交房违约金3322.99元（796881元×0.00001×417天）给王雷。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、限恒隆公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金3322.99元给王雷；二、驳回王雷的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由恒隆公司负担。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》主要载明：“……一、关于用地问题……（四）乙小区项目。存在问题：1.项目南边用地红线内连通渠未修建；2.项目北边排洪沟通过用地问题；3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决。会议要求：1.项目南边用地红线内连通渠和北边排洪沟通过场地问题……完成时间：2015年12月前。2.项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题……完成问题：2015年12月前……三、关于用电问题……（四）乙小区项目。存在问题：项目红线内有110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地，影响项目施工。会议要求……完成时间：2016年6月前……四、关于市政道路及配套设施问题……（八）乙小区项目。存在问题：1.项目北侧核电东路未修通，影响项目施工；2.项目周边养猪、养殖户很多，污水直接排入乙小区，同时北边垃圾填埋场尚未治理，目前每天大量垃圾车通过，对环境影响很大。会议要求……完成时间：2016年6月前……”2018年1月19日，阳江市江城区人民政府向阳江市国土资源局出具《关于阳江恒隆投资有限公司乙小区用地遗留问题解决情况的复函》（江府函[2018]5号）：“……根据市委工作会议纪要（阳会纪[2015]32号）精神，恒隆乙小区项目用地范围内的东南角农户车棚及出入道路问题由我区会同市城管局负责解决。经核实，我区已于2015年12月前会同市城管局联合行动对该农户车棚进行拆除，已不影响企业正常施工，上述问题已于2015年12月31日解决完毕。”2018年1月23日，阳江市水务局向阳江市国土资源局出具《阳江市水务局关于阳江恒隆投资有限公司乙小区用地遗留问题解决情况的复函》（阳水函[2018]14号）：“……阳江恒隆投资有限公司乙小区用地涉及该宗地南边连通渠修建问题，我局经向乙小区水库管护单位阳江市市区水库管护中心查核，证实阳江恒隆投资有限公司向市政府和贵局所反映的，涉及到该宗地的南边连通渠（即乙小区至大金山水库连通渠上段）已于2015年12月24日开工建设，2016年2月底完工交付使用。”2018年2月7日，阳江市城市综合管理局向阳江市国土资源局出具《市城管局关于阳江市恒隆投资有限公司乙小区用地遗留问题有关情况的复函》（阳城管函[2018]69号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限公司乙小区用地遗留的110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地问题，根据市政府工作部署，我局组织实施的阳江市市区甲路乙小区片区110KV高压电线杆迁改工程建设项目已于2017年5月10日完工，解决了该110KV高压电线纵横穿越用地问题。”2018年2月9日，广东电网有限责任公司阳江供电局向阳江市国土资源局出具《阳江供电局关于了解阳江恒隆投资有限公司乙小区用地遗留问题解决情况的复函》（阳供电函[2018]23号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限责任公司乙小区遗留用地的110KV、10KV多条高压纵横穿越用地问题，根据市政府的工作要求，我局积极配合阳江市城市综合管理局对上述线路涉及的杆塔段进行迁移，其中10KV线路已于2016年8月30日完成迁改，110KV线路已于2017年5月10日完成迁改，用地遗留问题的高压线问题已全部解决。”2018年2月26日，阳江市国土资源局向阳江市地方税务局出具《关于阳江恒隆投资有限公司用地土地使用权有关问题的函》（阳国土资函字[2018]159号）：“……2013年7月26日，恒隆公司竞得位于江城区甲路乙小区东侧商住用地地号地块，面积94999㎡，按照《国有建设用地使用权出让合同》约定动工时间为2014年9月19日之前，竣工时间为2017年9月19日之前。经我局调查核实，恒隆公司用地出让后存在连通渠未修建、排洪沟通过用地问题，尚有农户车棚及出入道路问题和高压线纵横穿越用地问题，未能在合同约定时间内交付给恒隆公司。……鉴于上述情况，根据《阳江市人民政府关于进一步加快民营经济发展的意见》（阳府[2016]7号）第十八条第5点‘政府或政府部门原因致使市区已出让用地无法按照《国有建设用地使用权主让合同》约定时间交付土地，市相关职能部门或江城区政府、滨海新区管委会出具宗地无法使用的原因、时间等证明意见，市国土资源局附上相关部门意见函告市地税局，市地税局核实后不征收宗地实际交地前的土地使用税。’经江城区政府、市城管局和市水务局核查，恒隆公司用地未能按时动工开发建设是由于政府及政府有关部门原因造成，建议贵局根据上述规定办理相关税收业务。”又查明：恒隆公司一审提供的阳公消验字[2017]第0094号《建设工程消防验收意见书》，反映王雷所购买的商品房所在的7#楼的消防工程于2017年10月9日经验收合格。再查明：王雷与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》就送达事项约定如下：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮寄挂号信】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是恒隆公司对涉案商品房迟延交付给王雷应否承担违约责任的问题。王雷已按照合同的约定付清全部购房款给恒隆公司，按照《商品房买卖合同（预售）》约定，恒隆公司应当在2017年9月30日前交付具备合同约定交付条件的房屋交付给王雷，但在合同约定的交付期限届满前，涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，恒隆公司上诉主张因政府行为、自然因素造成涉案房屋所在的乙小区项目迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，非恒隆公司可预见，不应将未如期交房的责任归责于恒隆公司。首先，从阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》来看，乙小区项目存在用地、用电、市政道路及配套设施问题，该会议纪要已就各项问题的解决时间提出了要求。恒隆公司提供的证据可反映除了高压电线杆迁改工程建设项目超过会议要求的时间解决之外，其余问题基本在会议要求的时间内予以解决；而恒隆公司在2016年8月11日与王雷签订《商品房买卖合同（预售）》时，已超过上述工作会议纪要要求2016年6月前解决相关问题的期限，恒隆公司此时已知道相关问题未能依时解决的情况，但恒隆公司仍将涉案房屋的交房时间确定为2017年9月30日前,在合同的交付期限可能出现迟延的情况时，恒隆公司也没有及时通知业主。其次，即使如恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设,致使迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，进而影响房屋交付，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向王雷承担相应的违约责任。再次，恒隆公司所主张的台风、暴雨等自然因素是当地常见的气象，期间当地也未发生重大自然灾害，本案不具备足以构成不可抗力的情形，恒隆公司不能以此免除其违约责任。综上，恒隆公司主张不应将未如期交付房屋的责任归责于公司，理据不足，应不予采纳。虽然王雷与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮寄挂号信】方式送达对方”，恒隆公司没有提供证据证明其已向王雷邮寄收楼通知书，但恒隆公司提供王雷签名确认的《通知》和微信聊天记录可证实王雷在2018年就清楚可以办理收楼手续的事实，故一审认定涉案商品房的逾期交房违约金应计至该商品房具备合同约定的交付条件之日即2018年11月21日并无不妥，王雷辩称应违约金应计至其起诉之日，理据不足。一审判决恒隆公司应支付逾期交房违约金3322.99元给王雷，处理正确，本院予以维持。综上所述，恒隆公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江恒隆投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月十七日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。