江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初4498号 原告：周莉，女，1981年12月7日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：张远航，浙江京衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高月，浙江京衡（南京）律师事务所实习律师。 被告：南京向之阳投资管理有限公司，住所地在南京市秦淮区石门坎165号。 法定代表人：范学平。 委托诉讼代理人：张云，江苏正大求实律师事务所律师。 被告：范学平，男，1970年10月18日生，汉族，居民，住南京市秦淮区石门坎165号。 被告：赖义宁，男，1992年4月10日生，汉族，居民,住南京市秦淮区石门坎165号。 被告：邱晓燕，女，1976年1月14日生，汉族，居民，住南京市秦淮区石门坎165号。 被告：范金亮，男，1994年6月30日生，汉族，居民，住南京市秦淮区石门坎165号。 被告：范金秀，女，1991年12月10日生，汉族，居民，住南京市秦淮区石门坎165号。 原告周莉与被告南京向之阳投资管理有限公司（以下简称向之阳公司）、赖义宁、范金亮、范学平、邱晓燕、范金秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告周莉的委托诉讼代理人张远航、被告向之阳公司的委托诉讼代理人张云、被告赖义宁、范金亮到庭参加诉讼。被告范学平、邱晓燕、范金秀经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告南京向之阳投资管理有限公司立即向原告支付2020年5月1日至2021年4月30日期间欠付的租金人民币3447419.83元及逾期违约金（以逾期金额为基数按日万分之五计算至实际付清之日，暂计至2020年12月31日为834422.4元）；2.被告支付本案律师费用，律师费按照本案实际判决支付租金及违约金总额的10%计算；3.被告范学平、赖义宁、邱晓燕、范金亮、范金秀对被告南京向之阳投资管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任；4.各被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：被告向之阳公司因经营所需，转承租原告位于南京市江宁区房屋。为此，2016年3月31日其与原告经友好协商，签订《商铺租赁合同》（合同编号：ＺＣＺＹ-1603-020-15）—份，约定被告向之阳公司转承租原告上述房屋用于经营；租赁期限自2016年11月1日至2026年10月31日止，其中免租期为6个月，自2016年11月1日至2017年4月30日止。租金分别为第一年度5505292元，第二年度11230795元，第三年度11455411元，第四年度11684519元，第五年度11918210元等依次约定。租金从免租期到期日的次日起计算，租金按半年缴纳且应于每年度第一个月和第六个月的10日前支付半年租金，先付后租的方式。同时合同约定，被告向之阳公司应按期交付租金，如逾期交付，每日按应缴租金总额的万分之五支付违约金。被告范学平，赖义宁、邱晓燕、范金亮、范金秀对被告南京向之阳公司合同项下的全部义务承担保证责任。合同签订后，原告按约交付房屋给被告向之阳公司，各自履行合同。被告向之阳公司陆续支付租金至2020年4月30日。2020年4月10日原告即向被告向之阳公司发送了《租金催缴通知》，催促其交付2020年5月1日至2020年10月30日期间的租金人民币5842259.5元，然被告向之阳公司以要求减免租金为由一直拖延支付，直至2020年9月1日才予以支付其中的2000000元，截至2020年12月31日被告已经支付8353944.67，还欠3447419.83元。鉴于被告的行为已明显构成违约，并给原告造成巨大经济损失，应依法承担相应违约责任。同时，被告范学平，赖义宁、邱晓燕、范金亮、范金秀被告南京向之阳公司合同项下义务的连带保证人，应对合同给付义务承担连带清偿责任。 被告赖义宁、范金亮、范学平、邱晓燕、范金秀辩称：一、本案房屋租赁合同履行受到“新冠疫情”影响，并非纯粹的商业风险，因此本案所有被告均无需承担违约责任。法律规定在合同履行过程中，发生了订约时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况导致一方或双方违约的，违约方不承担违约责任。“新冠疫情”正是这种不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，这种情况的发生并非违约方故意或者单纯的商业风险，因此本案被告不应承担违约责任。二、为“新冠疫情”防治需要，政府发布规范性文件禁止、限制商业恢复运营，该期间的租金缴纳义务应予免除。根据相关文件，江宁区内商场、商业综合体在2020年2月29日24时前不得复工。2020年3月，相关文件对于餐饮行业复工条件作出明确规定，堂食顾客需隔位相坐。影院于2020年7月20日恢复开放，但规定每场上座率不得超过30%。根据相应的文件规定免收2月租金，3、4月租金减半。三、不应以所谓的损失公平分担而加重本案被告的负担。租金损失在出租方与承租方之间是同向对应的，不是相向互补的，所以不适用上述的分担方式。四、新冠疫情的发生是对原合同履行背景最大的情势变更，应允许承租人根据实际情况分期缴纳房租。本案被告已经尽力采取措施，保护案涉商铺内三十多户承租商家挺过难关。综上，本案被告未能按照原合同履行义务不应承担违约责任。在疫情刚发生时，被告就已经积极与原告及其代理人协商合同履行的相关事宜，并且按照原告及代理人要求出具租金支付承诺，并按承诺支付租金。本案被告希望与原告达成谅解，共渡难关，合作共赢。 向之阳公司辩称：答辩意见与其他被告一致。此外，其已经向法院提存了1500000元，是作为将来要支付的租金进行提存。其认为，应当免除两个月租金，两个月租金为1947419.83元（按照2019年11月1日至2020年4月30日租金标准计算），对于房租计算每期的金额及已经支付的租金无异议。此外，其遭遇不可抗力，并非故意违约，不应当承担违约责任。如法院判决其承担违约责任，其认为违约金标准过高，请求法院依法予以调整。 本院经审理认定事实如下：原告周莉（甲方）与被告向之阳公司（乙方）于2016年3月31日签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有租赁权的坐落于南京市江宁区房屋（以下简称该商铺）租给乙方；商铺建筑面积共计6948.81平方米（此为预测面积，实际租赁面积可根据产权面积调整），该商铺的租金或其他根据该面积计算的款项与以本条规定的建筑面积为基数；乙方向甲方承诺，租赁商铺作为经营用途；本合同租赁期限交付日起10年，自2016年11月1日起至2026年10月31日止，其中免租期为6个月，自2016年11月1日起至2017年4月30日止，房屋交付日：2016年10月31日，按实际交付之日起计算租期及租金；租金标准：第一年度5505292元；第二年度11230795元；第三年度11455411元；第四年度11684519元；第五年度11918210元；租金从免租期到期日的次日起计算；乙方租金按半年缴纳且乙方应于每年度第一个月和第六个月的10日前支付半年租金，乙方应按期交付租金，如逾期交付，每日按应缴纳租金总额的万分之五支付违约金；保证人对乙方在本合同项下的全部义务承担连带保证责任。合同落款处，赖义宁、范金亮、范学平、邱晓燕、范金秀在担保人处签名。各被告称：邱晓燕系法定代表人范学平的配偶，范金亮、范金秀系范学平的子女，赖义宁系范金秀的配偶。到庭的被告表示同意承担担保责任。 合同签订后，原告周莉按约向被告向之阳公司交付了房屋，向之阳公司将案涉房屋用于经营小型商业体“越城汇”，主要经营餐饮、健身房、电影院、教育培训机构等商业形态。此后向之阳公司按约支付租金至2020年初。被告向之阳公司应于2020年4月10日前支付2020年5月1日至10月31日的租金5842259.5元，应于2020年11月10日前支付2020年11月1日至2021年4月30日期间的租金5959105元。对于以上租金，向之阳公司于2020年8月31日支付2000000元，于2020年10月30日支付2000000元，于2020年12月31日支付4353944.67元。另，因原告向本院提出保全申请，被告向之阳公司于2020年11月26日向本院提存租金1500000元，本院通过电话告知原告代理人提存情况。 另查明，2020年6月29日，周莉向向之阳公司、南京越诚置业有限公司（以下简称越诚公司）发出《回复函》，该函载明：贵方于2020年6月23日的函告我方已经收悉，我方答复如下：1、贵方在函告中提及将空置商铺和尚在履行期的合同一并移交给我方，并表示移交的善后工作将全力配合我方完成；我方认为，贵方已经提出与我方解除租赁合同，贵方应按照《商铺租赁合同》中约定的交还标准进行全部商铺移交；另请贵方明确所有商铺的交还时间……关于押金返还问题……关于贵方欠付租金问题，贵方仍应当按照合同约定向我方予以支付。2020年7月24日，周莉向向之阳公司、越诚公司发出《关于7月14日来函的回复函》，该函载明：贵方于2020年7月14日的函告我方已经收悉，我方答复如下：贵方在函告中提及将托乐嘉109幢无法继续经营的商户已经劝退离场，其余尚在履行合同的商家以合同流转的方式移交给我方；本人认为，贵方选择提前终止合同，属单方违约行为，贵方应按照《商铺租赁合同》中约定的交还标准进行全部商铺整体移交，本人无接收现有商户的义务，并应由贵方妥善处理好相关善后工作和商铺移交工作……关于保证金返还问题……关于贵方欠付租金问题，贵方仍应当按照合同约定向我方予以支付。 被告向之阳公司称其疫情期间一直与原告周莉协商租金减免事宜，其提交了两份付款计划申请予以证明，向之阳公司称付款计划系直接送达原告处，原告虽未回函但口头同意了8月26日的付款计划。2020年8月21日付款计划申请载明：我们是109幢大楼的承租人；自年初疫情发生以来，我们多次就实际经营困难向您请求扶持帮助；为表达我们的合作诚意，我们特制订租金付款计划，请求您的许可；2020年5月1日至2021年4月30日，109幢大楼合同租金总额为人民币11684519元；因疫情期禁止开业，以及疫情持续影响，大楼自2020年1月至今没有新的商家入驻，原有商家60%倒闭撤场，在业商家也缴租困难，电影院直到2020年8月都没有被允许营业；因此，我们请求您减免116天租金3684519元，如果能得到您的许可，我们承诺保证按照以下时间节点和金额缴纳2020年5月1日至2021年4月30日租金；盼您支持我们的努力继续经营；具体付款计划：2020年8月31日支付1000000元，此后每半个月支付500000元直至2021年3月31日。付款计划落款处盖有越诚公司的公章。2020年8月26日付款计划申请载明：我们是109幢大楼的承租人；自年初疫情发生以来，我们多次就实际经营困难向您请求扶持帮助；为表达我们的合作诚意，我们特制订租金付款计划，请求您的许可；2020年5月1日至2021年4月30日，109幢大楼合同租金总额为人民币11684519元；因疫情期间政府禁止开业，以及疫情持续影响，大楼自2020年1月至今没有新的商家入驻，原有商家60%倒闭撤场，在业商家也缴租困难，电影院直到2020年7月都没有被允许营业；因此，我们请求您减免116天租金3684519元，如果能得到您的许可，我们承诺保证按照以下时间节点和金额缴纳2020年5月1日至2021年4月30日租金；具体付款计划：2020年8月31日、10月31日、12月31日、2021年2月28日分四期，每期支付2000000元。原告质证意见：真实性需要核实，即使是真实的，也不能证明双方就租金减免一事达成一致意见，且申请书中的申请人并非被告向之阳公司。向之阳公司称，向之阳公司系越诚公司的实际控制人，其成立越诚公司用于经营越城汇，大股东是范金秀，另一位股东也是亲戚，支付租金都是从范金秀的账户支出。经查，越诚公司的股东为范金秀、范金亮。 上述事实，有《商铺租赁合同》、付款计划申请、《关于7月14日来函的回复函》、《回复函》及当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告周莉与被告向之阳公司签订的关于案涉房屋的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。2020年初，新冠疫情对实体商业造成重大影响，餐饮、教育培训、电影院等实体经济在短期内未能恢复正常经营，向之阳公司租赁案涉房屋用于经营集合以上多种商业形态的小型商业体，其在疫情期间承担了巨大的损失，维持经营实属不易。对于向之阳公司提出减免疫情期间租金的意见，本院酌定减免两个月租金。经计算，扣除减免的两个月租金1947419.83元以及向之阳公司在原告起诉后支付的租金以及提存至本院的租金，原告诉请的租金被告已经全部付清。故对于原告要求向之阳公司支付租金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，综合考虑疫情给向之阳公司经营造成的影响、向之阳公司积极磋商的态度以及分期付款的行为，向之阳公司虽存在逾期付款行为，但其并非恶意拖欠，也积极寻求解决，同时合同约定的违约金标准确属过高，综合逾期付款的利息损失、向之阳公司的主观过错以及兼顾公平的原则，本院酌定向之阳公司应承担违约金80000元。关于律师费，案涉租赁合同并无相关约定，原告主张律师费缺乏合同及法律依据，本院不予支持。法律规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。案涉合同约定了担保人对于合同义务承担连带保证责任，到庭保证人均表示同意承担，对于原告要求保证人对合同义务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告南京向之阳投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周莉支付违约金80000元； 二、被告赖义宁、范金亮、范学平、邱晓燕、范金秀对以上款项承担连带保证责任； 三、驳回原告周莉的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费40720元，财产保全费5000元，共计45720元，由原告周莉负担25653元，由被告南京向之阳投资管理有限公司、赖义宁、范金亮、范学平、邱晓燕、范金秀负担20067元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二一年三月二十三日 见习书记员  张明涵