上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78925号原告：上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司,住所地上海市浦东新区南汇新城镇渔港路XXX号。法定代表人：周才茂，执行董事。委托诉讼代理人：何达松，浙江普安律师事务所律师。委托诉讼代理人：何林军，浙江普安律师事务所律师。被告：唐德明,男,1945年2月22日出生,汉族,住上海市浦东新区惠南镇四墩村XXX号。委托诉讼代理人：茅永涛，上海市震旦律师事务所律师。原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司与被告唐德明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人何达松、何林军，被告唐德明的委托诉讼代理人茅永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告立即归还原告坐落在上海市浦东新区南汇新城镇渔港路XXX号集贸市场内的二层619号商铺及门前场地；2.判令被告唐德明支付自2019年3月1日至返还上述房屋及场地之日止的房屋使用费,按照每年人民币(以下币种相同)55,000元的标准计算，每月4,583元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2012年2月开始租用原告坐落在上海市浦东新区南汇新城镇渔港路XXX号619商铺,经营水产品业务,在租赁期间,被告租金付至2019年2月28日。2018年7月10日晚8时30分,因商铺南侧不幸发生火灾(以下简称7.10火灾),造成租赁的商铺房屋严重损坏和各商铺经营户不同程度财产损失。事故发生后,经消防部门勘查,商铺南侧二、三层过火,北侧三层过火,其余商铺基本未过火。被告租赁的商铺位于南侧。为查明火灾损失情况,上海市浦东新区南汇新城镇人民政府委托上海勘察设计研究院,对原告出租的商铺毁损情况进行检测。检测报告评定商铺房屋火灾损坏等级为“严重损坏房”,并提出严禁人员进入现场,采取警示保护措施,尽快修缮房屋等多项建议。为了确保安全,原告需收回商铺统一进行修缮,要求被告等租户腾房归还,被告都以火灾事故相关事宜未处理为由拒不返还租赁商铺。原告分别于2019年2月、4月期间两次以告示形式告知被告及其它租户返还租赁商铺,被告却置之不理。综上所述,原告认为,原告出租给被告经营的商铺,因火灾造成严重毁损,该房屋已成危房程度,不能出租和经营,原告应收回商铺统一进行修缮,且租赁期届满后未续签合同,被告应当返还承租的商铺。为此,原告起诉请求判如诉请。被告唐德明辩称，不同意原告诉请。签订租赁合同的相对方是上海市浦东新区南汇新城镇老唐水产经营部(以下简称老唐水产经营部)，根据合同相对性，本案租赁关系的适格主体应该是老唐水产经营部，唐德明非适格被告。承租的房屋按照房屋租赁合同上的地址渔港路XXX号集贸市场二楼面朝东房屋北面数过来第一间。2018.7.10火灾后被告停业了几个月，后自行购置了冰箱，从别处拉了电继续营业。唐德明赔偿一案尚未生效，本案不适宜解除租赁关系，双方在赔偿没有达成一致下，被告不同意返还房屋，原告对租户有巨大的给付义务。被告愿意支付合理的租金，不同意按照年租金5.5万元计算，同意按照年租金4万元标准计算，合同标注的租赁部位系二楼，二楼面朝东的部位已经烧毁了，被告之前的租房合同约定年租金4万元，因为加了三楼仓库后才多了每年1.5万元租金。原告称三楼加层免费附送的意见，不符合常理。三楼仓库过火后不能再使用，故应扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上海市浦东新区芦潮港镇渔港路XXX号系周才茂(系原告法定代表人)及案外人周才辉从上海市工商行政管理局南汇分局机关服务中心签订集贸市场有偿转让合同取得，后与原告签订租赁协议，将该处摊位租赁给原告使用。被告系原告多年的租户。2018年2月23日，原告(甲方出租方)与被告(乙方承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的位于芦潮港渔港路XXX号集贸市场二楼面朝东房屋北面数过来第一间,建筑面积__平方米和门前场地平方米出租给乙方做海鲜；租赁时间为壹年(自2018年2月28日至2019年2月28日止)；上述房屋、场地等每年合计租金为55,000元,另外付担保金5,000元,担保金不计息,合同终止后,经甲方查核,如乙方的各种应付费用(包括且不限于水、电费或其他应由乙方支付的费用)全部付清后,将担保金退还给乙方;如存在应付或尚需支付的费用,乙方同意甲方在担保金中予以扣除,再将余额退还乙方；租赁合同终止,甲方有权收回租赁物,乙方如期交还给甲方；乙方将承租厂房(含场地)及附属设施、设备按照合同开始交接的状态交还给甲方。合同另对其他内容作了约定，合同落款乙方签章处有唐德明签名及老唐水产经营部盖章。根据2018年7月13日、25日上海市浦东新区公安消防支队临港大队所作的《火灾现场勘验笔录》以及2018年7月31日上海勘察设计研究院(集团)有限公司房屋质量监测站出具的《房屋质量检测报告》载明：2018年7月10日20时48分许，位于渔港路XXX-XXX号个体海鲜商铺发生火灾，火灾发生后消防支队迅速派员对火灾现场用警戒带进行封闭保护；受检房屋为渔港路XXX-XXX号海鲜市场，门牌号为610-628号；完损等级评定为严重受损房，初步判断受检房屋B区一、二层和C区二层钢结构，受火灾变形严重，承载力基本丧失，钢结构梁柱严重扭曲变形、屋面局部坍塌、彩钢板屋面下垂和山墙弓突构成危险点，钢结构部分存在严重的安全隐患，严禁人员进入现场，应采取警示保护措施；房屋应尽快进行修缮……。2018年8月14日，上海市浦东新区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，认定7.10火灾起火时间为2018年7月10日20时30分许；认定起火部位为起火建筑南侧二层钢制楼梯下方；认定起火原因可以排除雷击，排除物品自燃，排除人为放火，排除外来火种，排除电气故障，不能排除施工人员吸烟和电焊作业遗留火种引发火灾的可能。被告承租的系渔港路XXX号之619号商铺(以下简称系争房屋)。2019年2月21日，原告向租客发出《告知书》，言明：根据我们双方签订的房屋租赁合同的租赁期限至2019年2月28日止,后续因房屋装修改造,暂不出租。5月7日，原告再次向租客发出《最终告知书》，言明：公司与各位签订的租赁合同已于2019年2月到期，我方法人及工作人员在2019年2月21日也已将告知书交予各位并张贴在各位铺面。现自合同到期已过去一个月,我方在此期间给与各位时间安排搬迁事宜。我方在此最后善意提醒各位租客,我方将于2019年5月15日要求全部租客按合同约定搬离并将铺面钥匙交予我方以安排进行整体建筑的下一步维修升级。如若未在以上日期前搬迁完毕,我方将根据租赁合同条款有权向违约租客提起法律诉讼。另查明，被告唐德明家人向原告法定代表人周才茂转账支付房屋租金，已付至2019年2月28日。又查明，唐德明诉周才茂、周才辉、上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月12日作出(2019)沪0115民初47431号一审判决，判决周才茂、周才辉赔偿唐德明损失215,487元，周才茂偿付唐德明公估费1,800元。因原、被告对房屋返还意见分歧，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告提交的租房协议、房屋租赁合同、火灾现场勘验笔录、房屋质量检测报告、告知书、最终告知书、光盘、付款清单，被告提供的开庭传票、起诉书、上海市消防局火灾事故认定复核决定书、上海市浦东新区公安消防支队火灾事故认定书、证明等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，关于被告唐德明主体是否适格，结合唐德明在租赁合同承租人落款处签名，唐德明家人向周才茂支付房屋租金，唐德明在财产损害赔偿纠纷中自认系承租人并以唐德明名义主张赔偿等事实，原告亦认可系争房屋以唐德明名义承租多年，故被告关于主体不适格、应以老唐水产经营部为适格主体的抗辩意见，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。关于房屋是否应予返还。原、被告的租赁合同到2019年2月28日届满终止后，被告仍继续承租系争房屋，原、被告之间形成不定期租赁关系，根据法律规定，当事人可以随时解除租赁关系，原告曾发出告知书要求被告腾房，已尽到了提前通知义务，现起诉要求被告返还房屋，于法有据，本院予以准许。原告要求被告归还商铺门前的场地，经查租赁合同未对该部分场地的使用有约定，故原告要求归还场地的主张，本院实难支持。关于租赁期间的租金，原告主张按照合同约定的年租金5.5万元标准计算，被告认为该租金既包含二楼商铺的租金4万元又包含三楼加层仓库的租金1.5万元，但被告未能提供相应的证据证明，本院难以采信。鉴于火灾导致租赁物周边受到不同程度的毁损，亦不能正常用电等情形，对被告的生意确有影响，故本院依法酌情将被告租赁期间的年租金定为4万元。原告要求将租房保证金用以抵扣租金的意见，并无不当，本院予以准许。需要指出的是，被告的财产损害赔偿纠纷已通过另案主张，业已经一审判决，尚未生效，被告不应采取过激行为，系争房屋周边占用堆放物品之举原告应予制止，以免危及人身及财产安全。被告关于赔偿案件没有审结，本案不适宜解除租赁关系，双方在赔偿没有达成一致下，被告不同意返还房屋的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十一条、第二百三十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告唐德明于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区南汇新城镇渔港路XXX号之619号商铺返还给原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司；二、被告唐德明于本判决生效之日起十日内支付原告上海南汇芦潮港集贸市场经营管理有限公司自2019年3月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金(按照年租金4万元标准计算，保证金5,000元用以抵扣租金)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原、被告各半负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  丁国龙人民陪审员  张群兰二〇二〇年六月二十九日书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。