广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4316号原告：佛山农村商业银行股份有限公司三水白坭支行，住所地佛山市三水区*坭************（住所申报），统一社会信用代码91440607MA53JQW58J。法定代表人：王锦棠，该银行行长。委托诉讼代理人：李**，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉燕，广东金纳律师事务所律师。被告：陈小红，女，1990年6月12日出生，汉族，住五华县******老屋家，公民身份号码441************588。被告：杨深文，男，1987年7月30日出生，汉族，住南雄市**************，公民身份号码440************71X。委托诉讼代理人：李雪群，广东万林律师事务所律师。委托诉讼代理人：周**，广东万林律师事务所实习律师。被告：佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司，住所地佛山市三水区白坭镇国家火炬计划佛山电器产业基地****，统一社会信用代码914***********322D。法定代表人：梁金生,该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，女，该公司工作人员。原告佛山农村商业银行股份有限公司三水白坭支行（以下简称农商白坭支行）与被告陈小红、杨深文、佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现有不宜适用该程序的情形，裁定转为普通程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告农商白坭支行的委托诉讼代理人黎嘉燕，被告杨深文及其委托诉讼代理人李雪群、周**，被告能润公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加了诉讼，被告陈小红经本院合法传唤无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商白坭支行向本院提出诉讼请求：1.被告陈小红、杨深文连带向原告偿还借款本金258343.97元及相应的利息损失（至2020年6月28日止应收利息2972.08元、应收利息罚息18.86元、拖欠本金罚息45.1元、复利0.23元，从2020年6月29日起至实际清偿之日止，以所欠借款本金为基数，按年利率6.468%计算罚息，以所欠所有利息为基数，按年利率6.468%计收复利）；2.被告陈小红、杨深文办理过户登记和现房抵押登记；3.原告对位于佛山市三水区*坭******山水龙盘花园定山湖8座1304[粤（2016）佛三不动产证明第0018531号）]房屋享有优先受偿权；4.被告陈小红、杨深文连带向原告支付前期律师费3000元；5.被告能润公司对本案第一项和第四项债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2016年5月19日，原告（变更前为“佛山市三水区**信用合作联社白坭信用社”）与被告陈小红、杨深文签订《个人购房抵押借款合同》（合同编号：100***********202），约定被告陈小红、杨深文向原告申请借款32万元在能润公司购房，合同中双方约定了借款期限、利率等条款。2016年5月20日，原告依约发放了借款。随后，各方到佛山市三水区国土城建和水务局办理了预购商品房抵押预告首次登记。2015年10月29日，原告与被告能润公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定为山水龙盘楼宇提供按揭贷款支持，原告为上述楼宇符合个人购房贷款条件的业主提供贷款，由被告能润公司无条件对包括被告陈小红、杨深文在内的山水龙盘花园购房者承担连带保证担保责任，担保时间从发放按揭贷款日起至相应抵押房产办妥正式的抵押登记之日止。被告陈小红、杨深文自2020年3月21日起未按合同约定足额偿付本息。原告委托律师处理本案纠纷而产生费用为3000元，按合同约定应由三被告共同承担。原告在诉讼中提供了以下主要证据：1.营业执照、《关于佛山农村商业银行股份有限公司吸收合并广东高明农村商业银行股份有限公司、佛山市三水区**信用合作联社的批复》、《关于佛山农村商业银行股份有限公司高明区域及三水区域分支机构开业的批复》，证明原告主体资格；2.于2015年10月29日签订的三农信合字038122015184号《楼宇按揭合作协议》，证明被告能润公司为在原告处贷款购买山水龙盘楼宇的业主无条件提供连带担保，双方约定的权利与义务；3.于2016年5月19日签订的合同编号为100***********202的《个人购房抵押借款合同》、《借款借据》，证明被告陈小红、杨深文因购买山水龙盘的房屋而向原告借款，并约定双方的权利及义务。4.（2016）佛三不动产证明第0018531号、0018526号《不动产登记证明》，证明涉案房产已办理了预购商品房预告首次登记。5.欠息单、银行流水清单，证明被告陈小红、杨深文的欠款情况。6.《民事委托代理合同》、发票，证明原告为实现涉案债权支出的律师费。被告杨深文辩称，1.被告陈小红、杨深文已于2020年1月8日办理了离婚登记手续，《自愿离婚协议书》中约定涉案房屋归陈小红所有，即2020年1月8日后与涉案房屋有关的所有债权债务与被告杨深文无关，应由被告陈小红独自承担责任。2.原告主张的利息罚息18.56元、本金罚息45.1元、复利0.23元不应得到支持。原告与被告陈小红、杨深文签订的《个人抵押借款合同》是原告提供的格式合同，原告并没有就关于违约责任的条款履行告知义务，被告杨深文在签订该合同时并不清楚该利息违约的约定，且原告在进行了利息罚息及本金罚息的计算之后又主张两被告赔偿复利，明显不公。3.原告主张被告杨深文支付律师费3000元没有事实和法律依据，原告没有提供相关的证据证明两被告需支付律师费，亦没有就其已经实际产生的律师费3000元进行举证。4.若涉案房屋需办理抵押登记，被告杨深文愿意配合协助办理过户手续。被告杨深文在诉讼中提供《离婚证》、《自愿离婚协议书》，证明被告陈小红、杨深文于2020年1月8日办理离婚登记手续，并约定涉案房屋归被告陈小红所有，涉案债务与被告杨深文无关。被告能润公司辩称，1.能润公司同意在《楼宇按揭合作协议》约定的范围内对被告陈小红、杨深文涉案的贷款承担清偿责任；2.被告陈小红、杨深文所欠原告的贷款应先将案涉房产进行拍卖清偿，不足部分再由能润公司承担担保责任；3.能润公司承担担保责任后，有权向被告陈小红、杨深文追偿。被告能润公司在诉讼中没有提供任何证据。被告陈小红未在诉讼中提交书面答辩意见，亦未提供任何证据。经审查，原告及被告杨深文提供的证据是原件或与原件核对无异，证据来源合法，与本案具有关联性，被告陈小红无故缺席诉讼，视为放弃对证据的质证权利，本院对原、被告提供的证据所记载的内容予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月29日，被告能润公司与佛山市三水区**信用合作联社白坭信用社（以下简称白坭信社）签订三农信合字038122015184号《楼宇按揭合作协议》。合同约定原告同意为购买能润公司楼宇（坐落于佛山市三水区白坭镇国家火炬计划佛山电子电器产业基地****，楼宇名称为山水龙盘花园）并符合原告个人购房贷款条件的业主提供个人住房和个人商业用房抵押贷款，其中每笔个人住房贷款不超过房款的70%，期限不超过30年。合同还约定，从原告向本协议项下楼宇的业主发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止即办妥正式的房地产他项权利证书之日止，能润公司无条件对该按揭借款承担连带保证担保责任，保证担保范围包括借款本金、利息以及实现债权的费用。2016年5月19日，被告陈小红、杨深文与白坭信社签订合同编号为100***********202的《个人购房抵押借款合同》，约定由被告陈小红、杨深文向售房人能润公司购买住房，因资金不足，向原告申请购房抵押借款。房屋位于佛山市三水区*坭******山水龙盘花园定山湖8座1304，房产成交价400752元。合同还约定借款金额为320000元；借款用途为个人购房；借款期限20年，从2016年5月19日起至2036年4月21日止；借款利息确定年利率为4.312%，陈小红、杨深文分期还本付息日期定为每月21日，合同项下借款从发放日起开始计息，分期按月还本付息；采用递减偿还法偿还本息；陈小红、杨深文若因还款账户余额不足未能在规定还本付息日还款，则从逾期日起原告根据逾期本金的余额在本合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，直至陈小红、杨深文存款余额能足额还本付息为止。同时，对未按时支付的利息，原告有权按人民银行规定对所欠的利息计收复利。合同关于借款担保的约定，陈小红、杨深文自愿以涉案房地产抵押予原告，担保范围包括合同项下的本金、利息、损害赔偿和原告为实现债权而发生的一切费用；自合同签订后，双方向房管部门办理房地产权属登记和抵押登记（备案）手续。待抵押房产竣工交付使用后，陈小红、杨深文应及时到房管部门办理房屋所有权证和他项权证。合同还约定陈小红、杨深文连续超过三期以上（含三期）或累计超过六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，原告有权解除合同，提前收回借款本息和处置抵押物。合同约定划款方式：被告陈小红、杨深文委托原告将借款直接划至被告能润公司的账户，划款后，视同原告向被告陈小红、杨深文履行了发放贷款的义务。2016年5月20日，原告依约发放了贷款320000元。上述借款约占涉案房屋成交款的80%（320000元/400752元）粤（2016）佛三不动产证明第0018526号不动产登记证明显示，不动产坐落于佛山市三水区********山水龙盘花园定山湖8座1304，权利人陈小红、杨深文，义务人能润公司，证明权利或事项为预购商品房预告首次登记。粤（2016）佛三不动产证明第0018531号不动产登记证明显示，涉案房产权利人原告，义务人陈小红、杨深文，证明权利或事项为预购商品房抵押权预告登记。被告陈小红、杨深文自2020年3月21日起开始拖欠借款本息，至2020年6月28日，尚欠原告借款本金258343.97元、应收利息2972.08元、应收利息罚息18.86元、拖欠本金罚息45.1元、复利0.23元。《民事委托代理合同》显示，原告委托代理律师的代理权限为一般代理，代理服务范围包括一审、二审诉讼和执行程序，并明确每一案件前期律师费收费标准为3000元，于代理合同后支付1500元，签订合同4个月内判决生效后再付1500元，上述费用于结算支付律师费时抵扣。另查明一，2016年2月1日，中国人民银行及中国银监会相关文件规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。涉案房屋所在的佛山市于2015年全面取消“限购”措施，于2016年10月7日重启“限购”措施。另查明二，白坭信社于2019年7月29日变更为农商白坭支行。本院认为，原告农商白坭支行与被告陈小红、杨深文签订的《个人购房抵押借款合同》、原告与被告能润公司签订的《楼宇按揭合作协议》，是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。原告与被告陈小红、杨深文签订借款合同后，原告依约向被告陈小红、杨深文指定的账户发放了贷款320000元，合同约定被告陈小红、杨深文连续超过三期以上（含三期）或累计超过六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，原告有权解除合同，提前收回借款本息，现被告陈小红、杨深文自2020年3月21日起未能按时偿还本息，已违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉请被告陈小红、杨深文连带清偿所欠借款本金258343.97元及相应的应收利息损失（以所欠借款本金为基数，至2020年6月28日止，为2972.08元），合法有理，本院予以支持。关于相应的其他利息损失：1.以本金为基数计算的罚息，合同约定从逾期日起原告根据逾期本金的金额在合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，直至陈小红、杨深文存款余额能足额还本付息为止。至2020年6月28日止，按上述方法计算陈小红、杨深文拖欠本金的罚息为45.1元，自2020年6月29日起至实际还清日止，原告诉请被告陈小红、杨深文支付的罚息以所欠借款本金为基数，按年利率6.468%（即年利率4.312%水平上加收50%）计算，合法有理，本院予以支持。2.以应收利息为基数的罚息，因合同中未约定以应收利息为基数，按借款年利率加收50%作为罚息，故原告诉请被告陈小红、杨深文支付应收利息的罚息无法律依据，本院不予支持。3.复利，合同同时约定，对未按时偿付的利息，原告有权按人民银行规定对所欠的利息计收复利，结合本案的借款在逾期后已产生罚息，如在罚息的基础上再重复循环收取复利，对借款人明显不公平，有违公平及补偿原则，故对原告诉请被告陈小红、杨深文支付复利，本院不予支持。关于原告为实现涉案债权而产生的律师费。借款合同中虽约定因涉案产生的一切费用即包括因涉案产生的律师费由陈小红、杨深文承担，但对原告该诉请，本院不予支持。理由如下：首先，原告提供的代理合同中约定前期律师费3000元为分阶段支付，且全案律师费按风险确定，结算时间于结算支付律师费时抵扣，即该案律师费及最终支付时间仍未能确定，律师费可在最终确定后另行主张；其次，原告表示不能提供律师费发票原件存档，但不能作出合理的解释，视为其未能向本院提供凭证证明其实际因涉案损失律师费。关于对上述债务被告陈小红、杨深文应否承担连带清偿责任问题。两被告均为涉案借款合同的主债务人，故对涉案债务应承担连带清偿责任。被告杨深文辩称其与陈小红已离婚，并约定涉案债务由被告陈小红独自承担。根据合同的相对性原则，两被告之间的约定不能对抗第三人，且原告并未同意由陈小红独自承担涉案债务，故被告杨深文上述辩称无理，本院不予采纳。关于原告在其债权范围内是否享有位于佛山市三水区********山水龙盘花园定山湖8座1304房产的优先受偿权。上述房产办理了抵押预告登记，至今未办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记，是为了保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。抵押预告登记设立的目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权。故抵押预告登记有别于抵押权设立登记。本案中，原告仅办理了抵押预告登记，尚未取得案涉房产的抵押权，不具有优先受偿权。故原告现诉请对涉案房产享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告陈小红、杨深文办理过户登记和现房抵押登记问题。首先，原告与被告陈小红、杨深文签订的《个人抵押借款合同》中第十一条约定：“待抵押房产竣工交付使用后，甲方（两被告）应及时到房管部门办理房屋所有权证和他项权证。”原、被告均无提供证据证明涉案房屋已竣工并交付使用，故尚未能证明达到合同约定的办证条件；其次，原告亦未能提供证据证明涉案房屋的归属；再次，办理过户登记和抵押登记手续，并非只有被告陈小红、杨深文单方能办理。经本院释明要求原告变更诉讼请求后其仍坚持上述诉请。综上，原告该诉请无法律依据，本院不予支持。关于被告能润公司责任的承担。《楼宇按揭合作协议》约定被告能润公司在发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止，无条件对涉案楼宇按揭借款承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，被告能润公司约定对涉案债务无条件承担连带保证责任，故原告诉请被告能润公司对被告陈小红、杨深文的上述债务承担连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。被告能润公司辩称其承担的保证责任为对涉案房产进行拍卖清偿后的不足部分，即承担补充清偿责任，无理，本院不予支持。原告给予被告陈小红、杨深文的贷款额度约为80%，虽然超出原告与被告能润公司约定的贷款额度70%，但双方在合同中约定“原告有权根据人民银行等有关规定予以调整”。本案中，原告与被告陈小红、杨深文签订合同时，佛山市的相关政策并无“限购”规定，同时，在原告与被告陈小红、杨深文签订合同后，人民银行出台相关规定，允许不实施“限购”措施的城市，最低首付款比例可下浮至20%。原告据此将首付款比例调至20%，并无违反双方约定，也没有违反强制性法律规定。结合涉案的银行贷款原告直接汇入被告能润公司的账户，能润公司对该贷款数额也未及时提出过异议，视为能润公司接受原告按规定调整后的贷款额度范围，即其应当对被告陈小红、杨深文涉案的所有债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。……”据此，如被告能润公司对被告陈小红、杨深文的涉案债务承担清偿责任后，有权直接向作为主债务人的陈小红、杨深文进行追偿。被告陈小红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈小红、杨深文应于本判决生效之日起十日内连带向原告佛山农村商业银行股份有限公司三水白坭支行偿还借款本金258343.97元及相应的利息损失（截止至2020年6月28日，应收利息2972.08元，拖欠本金罚息45.1元；自2020年6月29日起至实际清偿之日止，以所欠借款本金为基数，按年利率6.468%计算）；二、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司对被告陈小红、杨深文所欠的上述债务承担连带清偿责任。被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权直接向被告陈小红、杨深文进行追偿；三、驳回原告佛山农村商业银行股份有限公司三水白坭支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即5225元，财产保全费1842元，合共7067元。由被告陈小红、杨深文、佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  麦景桃人民陪审员  黄稳华人民陪审员  冼瑞梅二〇二〇年十二月三十日法官 助理  胡颖妍书 记 员  李玉蕾