广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初409号原告：凌银亭，男，汉族，1968年9月16日出生，住广东省惠州市大亚湾区××××××××××××××××××××，公民身份号码：412×××××××********。被告：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头洗马湖路**华悦雅苑****。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：李翠怡，该公司工作人员。原告凌银亭与被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，其中毛坯房逾期交房违约金62916元（计算方式：以总房款39.2万元为基数，按年利息5.35%的标准从2017年7月1日起至原告签收房屋之日2020年6月30日止共三年，392000元×5.35%×3年=62916元）；2.判决被告支付原告精装修房款143424.8元及利息（房屋装修款计算方式：3132.23元／㎡×45.79㎡=143424.8元，利息以143424.8元为基数，按年利息5.35%的标准从2017年7月1日起计算至被告付清精装修款之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年１月与被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的惠州市大亚湾区××××××××××××××××××××，购房金额为392000.00元，原告已经按照合同约定履行完付款义务。按照合同约定，原告所购买的房屋为精装修房，于2017年6月30日前交付装修好的房屋，关于逾期交房的违约责任，《购房合同》约定：逾期在180日内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人自买受人付款之日起，按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款利率）计算给付利息，要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。由于违约成本低，被告蓄意延期交楼，从原定的交楼日期2017年6月30日至2020年6月份，原告及其他业主多次找被告维权，并向相关部门反映，被告多次口头和书面承诺交楼时间，但都是不断虚假承诺，不断失信拖延交楼。华悦雅苑业主向被告维权的事实在惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初4014号判决书中已查明。迫于业主维权和政府指令，被告法定代表人郭某1于2018年5月1日向华悦雅苑二期业主承诺：于2018年5月30日达到竣工验收条件；2018年6月30日达到竣工（毛胚）交楼，若做不到上述承诺，我司愿意以业主己交房款为基数，按照人民银行同期贷款利率给予业主补偿”。被告于2020年6月份才向原告交付未装修的毛坯房，逾期交房三年，被告应向原告支付逾期交房违约金。由于原告所交付的购房款中已包含装修款，而被告所交付的房屋是未经装修的毛坯房，原告须自行装修，经广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对华悦雅苑2－303样板房标准进行装饰装修工程还原造价评估鉴定，装修单方造价为3132.23元每平方米，原告须花费装修费143424.8元（3132.23元/㎡×45.79㎡），被告应赔偿原告上述装修款及利息。被告法定代表人郭某1所作出的承诺视为对《购房合同》中违约责任计算违约金的重新约定，应按新的约定计算违约金及装修款的利息，被告在《购房合同》中认可的人民银行同期贷款利率为5.35%，故应按5.35%利率计算违约金和利息。综上所述，被告没有履行合同义务，不按合同约定对原告所购买的房屋进行装修，长时间逾期交房，交付的房屋也不符合合同约定，应承担违约责任，赔偿原告装修款及违约金，恳请法院判如所请。被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司未答辩未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑XXX号房，该房预测建筑面积为45.79平方米，总价款为392000元。付款方式及期限：合同第七条约定，以贷款方式付款，原告应当于2016年4月13日之前支付首期房价款122000元，占全部房价款的30%，余款270000元向（贷款机构）申请贷款支付。交付条件及期限：合同第九条及补充协议第四条约定，本合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，被告履行通知收楼义务后，被告无需承担任何形式的延期交付违约责任。合同第十二条约定，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订后,原告按约付清了全部购房款。于2019年10月19日，原告在案涉房屋未通过竣工验收备案前先办理了收房手续。原告称案涉房屋向其交付时为毛坯状态，直至2020年12月被告仍未对案涉房屋进行装修，此后原告称其自行对案涉房屋进行装修。2020年8月，经案涉小区业主委托，案外人广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具一份《工程造价鉴定意见书》，经对华悦雅苑2-3XX房按样板房标准进行装饰装修工程还原造价评估鉴定，确定华悦雅苑2-3XX样板房装饰装修工程金额为290858.89元。在本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，但因其提供的被告财产信息不准确，未能对被告财产采取保全措施。原告预交保全费1551.7元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案争议焦点为:1.关于案涉房屋的交付标准问题;2.关于逾期交房违约金计算时间及标准问题；3.关于支付装修费用的问题，对此分析评判如下：关于案涉房屋的交付标准问题。合同约定案涉房屋交付标准为“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告”，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故案涉房屋的交付以备案为最低交付条件。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。合同约定被告应当在2017年6月30日前交付案涉房屋，被告未在规定时间交房，已构成违约。于2019年10月19日，原告在案涉房屋未通过竣工验收备案前先办理了收房手续。参照广东省高级人民《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，原告收楼时应知道案涉房屋不具备约定或法定交付条件而同意接收房屋，嗣后又以房屋不具备交付条件为由主张收房之后的逾期交房违约金，无事实和法律依据，不予支持。逾期交房违约金应当以全部房价款392000元为基数，按日万分之一标准从2017年7月1日起计算至原告收房之日止，即2019年10月19日，具体数额为32967元（392000元×1‱×841天），原告请求超过部分不予支持。关于支付装修费用的问题。涉案合同第十六条第（三）项及附件六对涉案房屋的装饰装修及设备标准作出了约定，本案中,合同约定被告应当履行对原告购买的案涉商品房进行装修的义务,但被告未答辩也未提供证据予以证明其已履行该项义务。原告主张被告未按照约定标准交付房屋，原告因自行委托他人进行装修而支付的费用应当由被告赔偿给原告。参照原告委托案外人广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》，结合涉案合同对房屋总价款及违约责任的相关约定，本院酌定以房屋总价款的20%作为被告向原告赔偿未履行装修义务的损失，故被告应向原告赔偿损失78400元（392000元×20%），超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告凌银亭支付逾期交房违约金32967元；二、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告凌银亭支付装修费用78400元；三、驳回原告凌银亭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2197.55元、保全费1551.7元，由被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年三月三十一日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露