淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初7209号原告：卫龙武，男，汉族，1951年3月2日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吴华祥、司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：马朝霞，女，汉族，1985年6月20日生，住江西省九江市开发区。委托诉讼代理人：王小强，淮安市淮阴区东方法律服务所法律工作者。原告卫龙武与被告王步宝财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告卫龙武的委托诉讼代理人司盆景，被告马朝霞及其委托诉讼代理人王小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫龙武向本院提出诉讼请求：请求判令被告马朝霞支付2016年11月14日至2020年5月1日6-10号楼上五间商铺、2016年11月14日至2020年6月17日12-13室楼下商铺占有使用费264321.92元，并自2020年9月23日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。事实和理由：原告卫龙武与南京优德尔蓄电池有限公司（以下简称“优德尔公司”）合作协议纠纷案一审由南京市白下区人民法院（以下简称“白下区法院”）审理，2011年11月2日经原告卫龙武申请法院查封案涉商铺在内22宗房产。2013年1月20日，南京市中级人民法院终审判决，优德尔公司支付原告900万元及利息等。2012年7月5日，优德尔公司与案外人蔡中约定将涉案商铺在内22宗房产出租给蔡中偿债。2015年1月1日，蔡中与被告马朝霞签订《租赁合同》，约定被告马朝霞承租案涉商铺租金2万元/年，租期至2026年2月28日等。2016年10月16日，原告卫龙武与优德尔公司的判决经贵院强制执行，裁定优德尔公司涉案商铺在内22宗房产折价抵偿原告。2016年11月14日原告卫龙武依法办理了涉案商铺的不动产权证。原告卫龙武认为蔡中承租法院依法查封的房产再转租给被告马朝霞，被告马朝霞无权占用房屋，侵害了原告卫龙武的物权，遂诉至法院。被告马朝霞辩称，6-10室楼上商铺马朝霞已于2019年12月31日前搬离，原告卫龙武未接收该房屋，与被告马朝霞无关；12、13号商铺原告卫龙武已经转让给被告马朝霞，原告卫龙武无权向被告马朝霞索要占有使用费。本院经审理认定事实如下：2010年1月1日，优德尔公司与淮安韵通文化传媒有限公司（以下简称“韵通公司”）签订房屋租赁合同，将优德尔公司位于淮安市承德南路9号文庙新天地Ｄ区宗房产（以下简称“22宗房产”）（包括涉案商铺）出租给韵通公司，期限至2013年12月31日。2011年11月2日，因原告卫龙武诉优德尔公司合作协议纠纷一案，白下区法院作出（2011）白商初字第1187号《查封、扣押、冻结财产结果及期限告知书》，告知卫龙武已查封优德尔公司上述的22宗房产，查封期限为2年，每次到期前均办理了续封手续。2012年7月1日，优德尔公司与蔡中签订《以租抵债合同》，以上述22宗房产2012年7月1日至2026年2月28日的租金，抵债2454592.73元。2012年7月5日，韵通公司出具给优德尔公司的《关于同意租赁主体变更的确认函》载明：“贵公司已于2012年7月1日与蔡中签订《以租抵债合同》，贵公司将原出租给我公司的位于淮安.5平方米，全部整体出租给蔡中，并让我公司将上述房产将来的租金直接与蔡中结算，同时将贵公司与我公司所签订的租赁合同出租方（优德尔公司）的主体变更为蔡中，本公司同意贵公司的上述要求”。2013年5月21日，蔡中与优德尔公司在淮安市中级人民法院（以下简称“淮安中院”）达成《执行和解协议书》，协议如下：一、优德尔公司欠蔡中本金220万元及利息，同意以涉案22宗房产租金抵偿上述债务；二、租赁期限及租金《以租抵债合同》为准；三、《以租抵债合同》中租金不足偿还蔡中的剩余债权部分，蔡中同意放弃本次执行；四、《以租抵债合同》中原双方确认的2454592.73元债权，蔡中可以另行主张；五、蔡中向淮安中院申请执行案件结案。2012年11月16日白下区法院作出（2011）白商初字第1187号民事判决，优德尔公司向卫龙武支付股权转让款900万元及利息。优德尔公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，后南京市中级人民法院维持原判。白下区法院与南京市秦淮区人民法院（以下简称“秦淮区法院”）合并后，秦淮区法院依卫龙武申请立案执行后，于2015年7月6日委托原淮安市清浦区人民法院（以下简称“清浦区法院”）执行，清浦区法院于2015年10月12日对22宗房产继续查封，期限为3年，并对该房产进行评估、拍卖。2015年1月1日，蔡中与被告马朝霞签订租赁合同，约定将淮安市文庙新天地D区5幢12、13、加楼上西5间（6-10楼上）出租给马朝霞，年租金2万元，期限从2015年1月1日起至2026年2月28日。合同签订后，马朝霞将涉案商铺2018年底前的租金支付给了蔡中，并将2019年上半年房租12500元支付给卫龙武。2016年10月16日，清浦区法院作出（2016）苏0811执恢155号执行裁定书，裁定将优德尔公司名下的22宗房产，作价1224.436万元，交付申请执行人卫龙武，抵偿（2011）白商初字第1187号民事判决书确定的1224.436万元债务。2016年11月14日，卫龙武办理了涉案房屋的产权登记手续。2017年11月10日，本院作出（2017）苏0812执恢464号通知书，要求22宗房产的占有使用者自通知书发布之日起10日内搬离。2019年12月4日，原告卫龙武与蔡中、蔡红在本院签订和解协议：一、2016年11月1日至2018年11月31日期间蔡中收取的淮安文庙新天地D区22间房屋租金的90%归卫龙武所有，剩余10%作为支付蔡红的劳务费用；二、蔡中将与承租户签订的合同（复印件）及已收租金明细交付给卫龙武，如果卫龙武需要使用合同原件时，蔡中予以配合；三、蔡中协助卫龙武清场并协助收取承租户的房屋占用费，若蔡中对文庙房产的相关权利影响卫龙武权利行使，蔡中将权利转让给卫龙武。2019年12月30日，卫龙武与案外人方二毛、张明巧办理了文庙新天地D区5幢6室的不动产登记申请表。2019年12月30日，卫龙武与案外人孙顺林、张秀芹办理了文庙新天地D区5幢7室的不动产登记申请表。2019年11月28日，卫龙武与案外人屈莉办理了文庙新天地D区5幢8室的不动产登记申请表。2019年12月18日，卫龙武与案外人盈祝来、周爱霞办理了文庙新天地D区5幢9室的不动产登记申请表。2019年12月30日，卫龙武与案外人李兵、陈海云办理了文庙新天地D区5幢10室的不动产登记申请表。2019年11月28日，原告卫龙武与案外人马朝庭、被告马朝霞签订淮安市存量房买卖及居间服务合同，约定分别将涉案12、13室商铺转让给马朝庭、马朝霞，并分别于2020年6月17日办理了过户手续。上述事实，有裁定书、房产证、和解书、租赁合同及双方当事人陈述等证据佐证，经庭审质证，予以认定。被告马朝霞陈述对于涉案商铺2019年的租金，其已于2019年4月29日支付了2019年上半年的房租，卫龙武承诺若于2019年12月31日前购买12、13室房屋，则该已支付部分租金抵扣2019年全年租金；涉案6-10商铺楼上5间其已于2019年12月31日前搬离，12、13室商铺其与原告卫龙武于2019年11月28日签订了房屋买卖合同，后因原告原因致使房屋未能及时过户，故原告无权主张2019年11月之后的房屋占有使用费。对于被告马朝霞的陈述原告卫龙武不予认可，并陈述涉案6-10商铺搬离时间为2020年5月1日，涉案12、13室房屋过户时间为2020年6月17日，马朝霞占有时间也应当计算至2020年6月17日。本院认为，对于涉案房屋的交付问题。被告马朝霞陈述2019年12月31日前已搬离涉案6-10商铺，原告卫龙武陈述2020年5月1日被告搬离涉案6-10商铺，双方均未能就此提供证据。本院对此认为，对于交还房屋被告马朝霞应负举证责任，卫龙武提供的淮安市不动产登记申请书显示，6-10商铺分别于2019年11月28日、2019年12月18日、2019年12月30日申请出售给案外人，并同意按照该不动产申请书载明时间主张涉案商铺的占有使用费，原告卫龙武对交还房屋的时间的确认，属自认，考虑到本案系通过法院强制执行履行的，被告马朝霞交还房屋和原告卫龙武实际接收房屋可能存在时间上的不一致，故本院酌情确定涉案6-10商铺交还时间为2019年12月31日。马朝霞陈述其与卫龙武就涉案12、13号商铺于2019年11月28日签订房屋买卖合同，系因卫龙武原因未能及时办理过户，至2020年6月17日才办理过户手续，但未提供证据。一般而言，房屋买卖合同签订后，涉案商铺的使用、收益权处于变动状态，从双方签订的房屋买卖合同及在本院就房屋买卖调解情况看，双方均未就如何交房进行明确约定，根据本案的实际，酌情确定房屋的交付时间为2019年12月31日。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，2011年11月2日白下区法院查封了涉案的房屋，其查封行为是对涉案房屋处分权的限定，作为涉案房屋此时的所有权人优德尔公司仍然享有占有、使用和收益的权利，优德尔公司将涉案房屋出租给蔡中，经淮安中院确认，由蔡中取得涉案房屋的收益权，蔡中将涉案房屋出租给马朝霞，约定年租金2万元，该租赁合同属有效合同，被告马朝霞已按合同约定将租金交至2018年12月31日。原告卫龙武通过司法执行程序，取得涉案房屋的所有权，并于2016年11月14日依法办理了所有权登记手续，故于2016年11月14日起至马朝霞搬离涉案房屋期间，原告卫龙武作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有收益的权利，有权要求房屋使用人支付房屋占有使用费。原告卫龙武与蔡中在本院达成协议，对涉案房屋的租金进行了分配，相关费用已转交给卫龙武，同时该协议中也未对原租赁合同约定的租金标准提出过明确的异议，故原告卫龙武要求被告马朝霞支付2018年12月31日前的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。对于2019年1月1日至实际搬离之日的房屋占用费，被告马朝霞在明知涉案房屋实际所有权人为原告卫龙武的情况下，在未达成新的租赁协议或及时交还房屋的情况下，继续占有涉案房屋，故原告卫龙武要求被告马朝霞支付涉案房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。对于租金标准，马朝霞与卫龙武虽未签订新的租赁协议，但卫龙武收取马朝霞2019年上半年的房租12500元，可推断出二人就涉案房屋租金达成25000元/年的合意，结合同地段租金标准、租金的市场变化，参照2015年1月1日合同约定的年租金2万元标准计算，根据公平原则和鼓励遵守和积极履行法院生效判决，酌情确定按照年占用使用费按2.5万元计算。即2019年1月1日至2019年12月31日占有使用费25000元，扣除2019年上半年已支付12500元，还应当支付12500元。故原告卫龙武要求被告马朝霞支付12500元占有使用费的诉讼请求，并自2020年9月23日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的诉讼请求，予以支持。经调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第三十九条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马朝霞于本判决生效后五日内一次性给付原告卫龙武房屋占用使用费12500元，并以12500元为基数，自2020年9月23日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算逾期利息；二、驳回原告卫龙武其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5265元，由原告卫龙武负担5065元，被告马朝霞负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  刘 青人民陪审员  吴海波人民陪审员  秦 波二〇二一年六月二十四日法官 助理  闫丽华书 记 员  曹 文