河北省遵化市人民法院民事判决书（2019）冀0281民初4365号原告：高森，男，1989年5月14日出生，汉族，现住遵化市。委托诉讼代理人：张久江，河北定邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:遵化市红运房地产开发有限公司，住所地:遵化市文化北路（遵兴公路西侧）法定代表人：赵军,该公司董事长。委托诉讼代理人：王海静，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：唐山华远房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区大理路盛景园小区2号底商。法定代表人：徐广彬,公司经理。委托诉讼代理人：蒋金艳，该公司员工，代理权限为一般代理。第三人：李卫东，女，1968年3月2日出生，汉族，现住遵化市委托诉讼代理人：翟静，系第三人之夫，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宋桂荣，遵化市城关华兴法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告高森与被告遵化市红运房地产开发有限公司（以下简称遵化红运公司）、被告唐山华远房地产开发有限公司（以下简称唐山华远公司）、第三人李卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告及第三人各自的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高森向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告交付遵化市华远世纪城109栋3单元901号房屋及地下室；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年3月19日，原告与被告唐山华远公司签订《认购书》，约定将其开发建设的遵化市××栋房屋及地下室以33万元的价格出售给原告，当日，原告交付定金10万元，后又交付23万元，被告唐山华远公司为原告开具收款凭证，承诺在2013年8月31日前交付房屋，后以种种理由推脱，迟迟不能交房。此后，原告多次找遵化市华远世纪城售楼处，住建局、市政府寻求解决，在此过程中逐渐知悉如下事实：一、被告唐山华远公司在与原告签订认购书之前，曾就涉案房屋收取第三人定金。2011年5月10日，被告唐山华远公司与唐山挥栋房地产经纪有限公司签订《房地产项目承包经营协议书》，自此华远世纪城项目由挥栋公司实际经营管理，挥栋公司通知第三人补齐售房手续，而第三人在挥栋公司规定期限内未办理，后挥栋公司将涉案房屋及地下室出售给了原告。2015年5月19日，被告唐山华远公司与被告遵化红运公司签订《在建商品房买卖协议书》，自此华远世纪城项目由被告遵化红运公司实际经营管理。挥栋公司向被告红运公司交接项目时如实告知了前述情况。因第三人对向原告交付房屋持有异议，被告遵化红运公司至今不能向原告方交付房屋及地下室。原告认为被告唐山华远公司与原告签订了认购书，且收取了全部房屋买卖价款，显然双方已经形成买卖合同，合同内容真实合法有效，双方均应依照约定全面履行义务。现认购书项下华远地产的权利义务应由被告遵化红运公司承担，所以诉请要求被告红运公司交付房屋，庭审中因被告唐山华远公司称房屋未经验收，不具备交付条件，原告主张被告在涉案房屋具备交付条件时向原告交付。被告遵化红运公司辩称：涉案房屋，该公司接手华远世纪城项目时房产已经是重售房屋，但是不是该公司造成的，华远世纪城存在多处房屋一房多卖的情形，造成房屋买受人多次向政府和住建部门反映情况，但政府均未做出答复，因此该公司未将房屋交付买受人，具体应向谁交付房屋，法院依法裁决后，该公司按照判决履行。被告唐山华远公司辩称：被告未向原告出售过房屋，也未收到过房款，被告唐山华远公司与挥栋公司签订的《房地产项目承包经营协议书》是否有效，省高院正在审理中，被告唐山华远公司与被告遵化红运公司签订的《在建商品房买卖协议书》，此协议书是否有效，也未经法律文书确认，即使有效该项目仍在被告唐山华远公司名下，物权属于华远公司，其他公司无权销售。2007年10月28日，被告唐山华远公司与第三人李卫东签订的109-3-901住宅认购书，出售此房给李卫东，签订认购书在先，原告签订的合同在后，按照相关法律规定应确定李卫东认购书有效。第三人李卫东辩称：2007年10月28日，被告唐山华远公司与李卫东签订109-3-901住宅认购书，被告将房屋出售李卫东在先，原告与被告签订的合同在后，按照相关法律规定应确定李卫东的认购书合法有效。原告在诉请中陈述事实，第三人李卫东并不知情，并且在原告就本案提起诉讼之前，已经向本院提出过诉讼，至于案件是否审理终结还未知晓，本案诉讼原告应属于重复诉讼，应予以驳回。本案的争议焦点：一、取得案涉争议华远世纪城109栋3单元901号房屋的所有权人是谁；二、华远世纪城109栋3单元901号房屋是否具备交付条件。本院经审理认定如下事实：2013年3月19日，原告高森与被告唐山华远公司签订了《认购书》，约定“原告高森购买华远世纪城109栋3单元901房屋，建筑面积100.58平方米，单价3200元，地下室6.05平方米，单价1346.12元，房屋总款33万元。认购书签订当日，乙方自愿交纳总房款比例100%，金额33万元……”被告唐山华远公司于2011年7月31日为原告出具收据,内容为:“今收到高森109-3-901房款10万元”，2011年8月3日为原告出具收据二张，内容为：“今收到高森109-3-901地下室8144元。”、“今收到高森109-3-901房款221856元。”原告将此款汇至被告方刘国栋（唐山挥栋房地产经纪有限公司法定代表人）账户。后，被告为原告出具了《商品房买卖合同》，主要内容为：合同出卖人：唐山华远公司，法定代表人：刘春风，买受人高森。土地使用权证号为遵国用（2009）第92-1号，建设工程规划许可证为2008第67号，商品房预售许可证号为（2010）房预售证第49号，买受人所购房屋为109-3-901号房,面积100.58平方米，地下室建筑面积6.05平方米，房屋主体部分单价每平方米3200元，总金额321856元，商品房附属用房1346.12元，金额8144元，出卖人应当在2013年8月31日之前将该栋楼房完工,并符合合同约定的商品房交付买受人使用,…….合同尾部,高森签名捺印。”2007年10月28日，被告唐山华远公司与第三人李卫东签订《华远世纪城内部认购书》，约定:“李卫东自愿购买华远世纪城二期工程109号楼3单元901号房，参考建筑面积约103.1平方米，每平方米2760.24元，全部房款284581元，按揭方式付款，签订本认购书之日起7日内，李卫东向唐山华远公司一次性支付应交房款总额的33%，即人民币94581元，其余房款办理按揭贷款;唐山华远公司计划在2009年4月前交付使用,如逾期未能按约交付使用,李卫东可无条件退房;本认购书确定的住宅面积为参照面积,最终以房管部门实测和双方最终签订的商品房买卖合同为准;李卫东在接到唐山华远公司通知后十五日内，到唐山华远公司签订商品房买卖合同，并交其全部费用，逾期视为违约，唐山华远公司有权终止本任购书，并另行处置房屋”。同日，被告唐山华远公司为李卫东出具2万元收据，2007年11月26日，为李卫东出具74581元的收据。2012年11月19日，唐山挥栋房地产经纪有限公司在经营管理华远世纪城项目期间，以手机信息方式向李卫东发出通知：“华远世纪城109楼110号楼已动工一个月多，售楼处已经通过电话方式通知您办理购房手续，签订正式《商品房买卖合同》，现正式通知您2012年11月20日前到售楼处办理手续，逾期不办理者我公司将按照协议条款约定，视为您自愿放弃所购房源，我公司将对房源另行出售，造成任何后果由您自行承担，与售楼处无关，请抓紧时间办理，华远世纪城售楼处。特此通知。”后，李卫东未到售楼处办理手续。2016年5月18日，被告唐山华远向李卫东发出关于登记业主资料、开展备案前期准备的认定函，内容为：“李卫东：你所购买的华远世纪城××栋，原来交款94581元，汇至刘春风账户，华远现在予以登记并做核实，如核实后没有问题，则由公司负责办理备案、网签、登记等手续”。另,遵化市华远世纪城项目原由被告唐山华远公司开发建设。2011年5月10日，被告唐山华远公司将此项目转让唐山挥栋房地产经纪有限公司。2015年5月19日，被告唐山华远公司将此项目再次转让被告遵化红运公司。唐山挥栋房地产经纪有限公司、遵化红运公司在接手项目经营活动中，均以被告唐山华远公司名义进行签订合同，对外经营活动。2015年8月19日,遵化市政府召开关于涉及回迁楼房项目有关问题调度会议,研究华远世纪城信访有关问题,关于一房多卖问题,由遵化红运公司负责。唐山挥栋房地产经纪有限公司作为原告与南通嘉鸿建筑工程有限公司、第三人唐山华远房地产开发有限公司、遵化市红运房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，唐山市中级人民法院于2018年9月17日作出（2018）冀02民终5866号民事判决书，认定了遵化市红运房地产开发有限公司就涉案项目享有相关经营活动。涉案华远世纪城109栋3单元901室房屋，现由被告遵化红运公司实际控制管理。高森曾于2017年起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，被本院以原告不能提供被告的准确地址，无法向被告送达起诉状副本等手续为由，裁定驳回了高森的起诉。上述事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为：原告高森与被告唐山华远公司签订了《认购书》、《商品房买卖合同》，约定被告将其华远世纪城109栋3单元901室房屋出售原告高森。第三人李卫东与被告唐山华远公司亦签订了《认购书》，约定被告将其华远世纪城109栋3单元901室房屋出售李卫东。被告唐山华远公司将同一套房屋即109栋3单元901室与第三人李卫东签订认购书在先，后又与原告高森签订认购书及买卖合同，《认购书》及《商品房买卖合同》均是当事人双方的真实意思表示，合法有效。第三人李卫东、原告高森作为同一房屋的买受人，均未实际占有涉案房屋，涉案房屋现被被告遵化红运公司实际控制管理，对于谁取得涉案房屋所有权，根据第三人李卫东与被告签订的认购书时间在先，但是第三人李卫东仅交付了部分首付款，而原告高森与被告签订的认购书、房屋买卖合同虽在李卫东签订之后，但高森签订合同之时，交纳了涉案房屋的全部房款，因本案系房屋买卖合同纠纷，支付房屋对价是房屋买卖合同履行行为，原告高森先行支付了房屋全部价款，即履行了作为买受人的义务，而李卫东仅交付了部分首付款，对价尚未履行完毕，综上，取得房屋所有权者应为原告高森，但涉案房屋尚未竣工验收，不具备交付条件，故原告高森主张被告交付房屋及地上室，理据不足，本院依法不予支持。原告主张在房屋具备条件时交付，该诉请不明确，本院依法不予支持。被告唐山华远公司抗辩未与原告签订合同及收取房款，且未授权唐山挥栋公司在经营管理期间使用该公司的2号公章，该行为系被告公司的内部问题，不应对抗原告。对于第三人李卫东与被告签订的认购书及交纳的部分房款，可另行解决。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告高森的诉讼请求。案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告高森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 员 汪艳君 二O一九年十二月三十日法官助理 郝泾经书 记 员 张丽红