淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初694号原告：黄恒，男。原告：刘春花，女。两原告共同委托诉讼代理人：倪同轩（系原告黄恒父亲），男，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。被告：张春，女。委托诉讼代理人：汪玲西，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：印睿，江苏群汇知缘律师事务所实习律师。被告：唐启鸣，男。委托诉讼代理人：张在勇，淮安市清江浦区胜达法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张欧，淮安市清江浦区胜达法律服务所法律工作者。第三人：淮安天元置业有限公司，住所地淮安市清江浦区城南乡人民政府院内。法定代表人：楼锦荣，该公司董事长。破产管理人：江苏百年东吴律师事务所。破产管理人：广泰（淮安）破产清算事务有限公司。委托诉讼代理人：谈奕忻，男，1994年6月30日生，广泰（淮安）破产清算事务有限公司职工。原告黄恒、刘春花与被告张春、唐启鸣房屋买卖纠纷一案，于2021年1月14日诉至本院，本院受理后，依法追加淮安天元置业有限(以下简称“天元公司”)作为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄恒、刘春花及两原告共同委托诉讼代理人倪同轩、王明通，被告张春及其委托诉讼代理人汪玲西、印睿，被告唐启鸣的委托诉讼代理人张在勇，第三人天元公司破产管理人的委托诉讼代理人谈奕忻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄恒、刘春花向本院提出诉讼请求：要求被告返还原告购房款38万元，并赔偿损失562354元。事实和理由：2017年1月16日，被告张春、唐启鸣将天元公司开发的天元阳光苑3号楼501室出售给原告，房屋价格为483886元，双方约定于2017年12月31日交付房屋。原告于当日支付38万元房款给两被告。后因天元公司破产，两被告无法交付房屋，致合同无法履行。由于被告方过错，造成原告损失，请求支持原告诉讼请求。被告张春辩称：一、原、被告并非房屋买卖合同关系，双方不具有买卖房屋的合意。1、原告与张春在天元公司先行签订房屋转让协议，实际是为了避免开发商一房二卖，真实意思是被告张春将其从潘士军、齐中洪处购得房源退还天元公司后，天元公司才能与原告签订正式的商品房买卖合同。2、原告已向天元公司破产管理人申报债权，要求天元公司交付房屋，原告以该行为表示其主张天元公司为案涉房屋合同相对方。3、原告与天元公司签订合同后，根据天元公司安排向张春、唐启鸣及案外人支付房屋价款。原告给付房屋价款方式不符合自然人之间房屋买卖的交易习惯。二、原告要求被告张春返还房款38万元没有事实和法律依据。1、原告诉讼请求超过法律规定的解除权形使的除斥期间，应当视为放弃该权利。2、张春仅收到黄恒父亲支付的21万元，该款为天元公司退还给张春的购房款，天元公司只是通过原告将该款交付张春，且天元公司的张卫军向原告出具收条，故应当认定原告与天元公司之间系商品房买卖合同关系。综上，请求驳回原告黄恒、刘春花的诉讼请求。被告唐启鸣辩称：一、被告唐启鸣主体不适格，其并非本案房屋买卖合同相对人，也未参与合同订立。2017年1月16日，被告唐启鸣收到银行汇款17万元，汇款人是倪同轩，该款系原告交付房款的接收人张卫军偿还被告唐启鸣父亲唐宏山的借款，且该汇款也是原告按照案外人张卫军指示汇款。原告与其代理人倪同轩应当明知是张卫军接收房款，且张卫军于2017年1月16日向原告及倪同轩出具了收条，该收条明确载明系涉案房款，并注明具体多少以转账凭证为准，故原告应当向张卫军主张返还房款。二、2017年1月16日，原告与被告张春签订房屋转让协议，同时原告当天与天元公司又签订商品房买卖合同，合同约定的房屋均是本案涉案房屋，天元公司进入破产程序，原告曾向天元公司管理人提交商品房买卖合同及张卫军收条等材料申报债权，我们认为原告起诉被告唐启鸣无事实和法律依据，请求驳回原告黄恒、刘春花对被告唐启鸣的诉讼请求。第三人天元公司述称：一、原告黄恒、刘春花没有要求第三人天元公司承担责任。2020年11月10日，原告方曾就案涉房屋向天元公司破产管理人申报过债权并主张交付房屋或返还购房款，管理人经审查后对其申请不予确认，原告方并未提起债权确认的诉讼，表明其认可管理人的审查结果。二、2016年12月13日，第三人天元公司被法院裁定进入破产程序，案涉房屋即属于破产财产，第三人天元公司无权处置该房屋，故原告方与天元公司所签订的商品房买卖合同无效。三、2017年1月16日的房屋转让协议是原告与被告张春所签订，相关购房款及定金亦是支付给唐宏山、张春和唐启鸣，虽然张卫军出具收到购房款的收条，但其行为是个人行为，未得到天元公司的授权或追认。四、原告方与天元公司签订的商品房买卖合同约定，原告方对天元公司在建房屋抵押情况知晓，此房源由张春转让，如产生任何异议，双方自行解决。综上，天元公司在本案中不应承担任何责任。经审理查明：原告黄恒、刘春花系夫妻关系。2017年1月16日，原告黄恒、刘春花（乙方）与被告张春（甲方）签订一份房屋转让协议，载明:甲方自愿将位于柯山路天元阳光苑3号楼一单元501号房（建筑面积130.78平方米）转让给乙方，房屋总价款483886元，经双方达成以下协议，一、天元公司暂抵在建设银行清浦支行、恒德控股集团有限公司等情况，本人明确告知了购房人，上述购房人同意和认可手签《商品房买卖合同》。如发生争议，均与天元公司无关。二、付款方式为一次性付款。当日，原告黄恒的父亲倪同轩通过银行转账的方式向被告张春付款21万元，向被告唐启鸣付款17万元整。当日，原告黄恒、刘春花又与第三人天元公司签订一份《商品房买卖合同》,双方约定：天元公司将位于本市（建筑面积130.78平方米）出售给黄恒、刘春花，该商品房单价每平方米5102元，合计金额483886元，买受人于2017年1月16日一次性付清购房款，按合同约定付款，全款到账生效；出卖人应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。该合同还约定：天元公司在建工程暂抵押在建设银行清浦支行、恒德控股集团有限公司等情况，天元公司已明确告知了购房者，购房者明确知道了上述情况并同意和自愿认可手签《商品房买卖合同》，此房源为张春转让给刘春花、黄恒，此房源如产生任何异议，双方自行解决。当日，天元公司总经理张卫军向原告方出具一份收条，载明：收到柯山路天元阳光苑3号楼501室（130.78平方米3300元/平方米=431584元），其中定金50000元为现金，381584元为转账，见转账凭证，该房款已全部付清。收款人：张卫军，证明人：唐宏山。另查明，本院于2016年12月13日裁定受理浙江东阳市江南建设有限公司对天元公司的破产清算申请。2016年12月19日，被告张春与案外人潘士军、齐中洪签订涉案房屋转让协议，当日，被告张春亦与第三人天元公司签订《商品房买卖合同》，上述《转让协议》及《商品房买卖合同》的内容与本案原、被告及原告与第三人签订的合同内容基本一致。本案庭审中，原告方委托诉讼代理人倪同轩陈述，除转账汇款给被告张春、唐启鸣38万元房款之外，还向张卫军、唐宏山（被告唐启鸣父亲）付余款51584元。庭审中，被告唐启鸣的委托诉讼代理人称，因张卫军与唐宏山（被告唐启鸣父亲）有经济往来，张卫军欠唐宏山款项，故倪同轩（原告黄恒父亲）按张卫军的指示向唐启鸣账户上汇款17万元用于偿还张卫军所欠款项。对此，被告唐启鸣提供了张卫军出具给唐宏山的欠条6张予以证实。关于张卫军的身份问题。庭审中，天元公司破产管理人称张卫军系担任天元公司总经理职务。关于张卫军任职时间，天元公司破产管理人出具书面意见称，经查阅管理人接管后的材料等，未发现张卫军任职的相关记录，故对张卫军具体的任职期间以及2017年1月16日时其是否任职天元置业总经理职务管理人暂不能查明。本案中，原告黄恒、刘春花坚持要求被告张春、唐启鸣承担责任，明确本案中不要求第三人天元公司承担责任。上述事实，有原告黄恒、刘春花与被告张春签订的《房屋转让协议》，原告黄恒、刘春花与第三人天元公司签订的《商品房买卖合同》，倪同轩向被告张春、唐启鸣转账凭证，张卫军出具的收条等及当事人陈述予以证实，上述证据经庭审质证予以认定。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张与两被告建立买卖合同关系，两被告对原告主张不予认可，原告应当对原、被告存在买卖合同关系的事实承担举证责任。原告提供了其与被告张春签订的《房屋转让协议》，该协议约定房屋总价为483886元，如果原告与被告张春存在买卖合同关系，则原告应向被告张春支付全部房款；但是原告仅向被告张春转账汇款21万元，原告向与被告张春无关的被告唐启鸣及案外人转账支付房款不符常理；且协议签订后的长时间内，原告方从未向被告张春主张过权利，反而是向第三人天元公司主张交付房屋，在第三人天元公司对其申报的债权未予确认后转而向本案被告张春主张权利，说明原告认可其与天元公司存在买卖合同关系；故原告提供的其与被告张春签订的《房屋转让协议》及向被告张春汇款21万元的事实不足以证明原告与被告存在买卖合同关系。被告张春关于原告向张春的汇款实为天元公司退给被告张春的购房款的辩解有事实依据，本院予以采信，对原告要求被告张春承担买卖合同责任的请求不予支持。原告主张与被告唐启鸣存在买卖合同关系，原告仅提供了向被告唐启鸣转账的记录，该转账记录不足以证明原告与被告唐启鸣存在买卖合同关系；本院对原告要求被告唐启鸣承担买卖合同责任的请求不予支持。原告提供了其与第三人天元公司签订的《商品房买卖合同》，并提供了第三人天元公司总经理张卫军出具的房款收条，可以证明原告与第三人天元公司建立了买卖合同关系；故原告应向第三人天元公司主张相关权利。因原告黄恒、刘春花明确表示在本案中不要求第三人天元公司承担责任，故对原告本案中的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄恒、刘春花诉讼请求。本案案件受理费13224元，财产保全费4770元，合计17994元，由原告黄恒、刘春花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  许 霞人民陪审员  徐晓丽人民陪审员  路娜娜二〇二一年五月二十日法官 助理  许婧婧书 记 员  雍梦颖