上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0104民初18536号 原告(反诉被告)：顾炳，男，1976年3月31日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：金国华，上海市嘉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周舟，上海市嘉华律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海佳瑞房地产管理有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：徐晋，董事长。 委托诉讼代理人：仇少明，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 委托诉讼代理人：顾晶，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 原告顾炳与被告上海佳瑞房地产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，被告上海佳瑞房地产资产管理有限公司提起反诉，本院于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顾炳向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还拖欠原告的押金107,500元；2.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：案外人张1与被告就徐汇区宜山路XXX号中华门大厦一楼房屋(以下简称系争房屋)租赁事宜签订《房屋租赁协议》并向被告支付房屋租赁押金人民币182,400元。2012年1月13日,原告与案外人张1就在系争房屋内合伙开设咖啡馆事宜签订《入伙协议》,后于2012年1月16日共同与被告签订《租赁补充协议》,协议约定承租期限从2014年10月1日顺延至2017年9月30日;承租方增加原告,承租人变更为原告、案外人张1,两人共同承担合同相关权利义务。后原告因与案外人就合作无法达成一致,案外人退伙。至此,由原告承担系争房屋的租赁保证金,并完全独立承担与被告签订合同中的各项权利和义务。2017年6月20日,原告与被告再次签订《商业用房预租协议》,协议约定房屋租赁期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止。2019年8月,被告通知原告不再与原告续签《房屋租赁协议》,原告最后一期租金于保证金内扣除。2019年9月30日租赁合同到期后,原告依照合同约定向被告完整交还了房屋及设施,但被告未依照合同约定在扣除原告应承担的费用后将剩余押金退还给原告。原告多次催告,被告拒不退还并拖延至今，故提出如上诉请。 上海佳瑞房地产管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告从未向被告支付过押金。原被告于2017年6月20日签署的《商业用房预租协议》约定，被告收取保证金后应向原告开具收款凭证，协议未约定保证金金额，亦未约定保证金的支付要求，原告无证据证明原告向被告支付过保证金。 上海佳瑞房地产管理有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付租赁期间2017年10月1日起至2019年8月31日逾期支付租金的违约金525,526.38元，逾期一日按照日租金的2倍支付拖欠租金的金额(已减去反诉被告已支付的2017年10月1至2019年8月31日期间租金)；2.判令反诉被告支付尚未向反诉原告支付的2019年9月1日至9月30日的租金74,900元，及该笔租金的逾期支付违约金，自2019年8月21日起计算至实际付款之日，逾期一日按照日租金的2倍支付，暂计算至2020年8月15日共计1,864,751.72元；3.判令反诉被告支付其违反租赁合同约定转租、转让经营权行为的违约金149,800元，并补足反诉原告的实际损失差额1,169,378.86元(由顾炳转租收取的租金减去其应向反诉原告支付的租金及转租违约金后所得)；4.判令反诉被告承担反诉原告为本案财产保全而支付的保函费用5,519元；5.判令反诉被告承担全部诉讼费用及反诉原告因本案所需支付的律师费10万元。对于逾期支付租金违约金的计算方式，上海佳瑞房地产管理有限公司称其并未按照合同约定的每二个月到期最后一个月的二十日前支付下二个月租金方式计算，而系按照前一个月二十日前支付下一个月租金方式计算，按照日租金的两倍计算(扣除已支付的租金本金)。 事实与理由：原、被告于2017年6月20日签订《商业用房预租协议》，由原告承租系争房屋，协议约定租期两年(2017年10月1日至2019年9月30日)，第一年月租金70,000元，第二年月租金74,900元，每月20日前支付下个月的租金。协议签订后，原告经常性迟延支付租金或拖欠租金。根据约定，每逾期一日支付需按日租金2倍支付“拖欠租金”，2017年10月1日至2019年8月31日期间，产生逾期支付的租金及违约金共计2,189,426.38元(按照逾期一日按日租金2倍支付“拖欠租金”)，截至2020年6月30日，原告已支付1,663,900元，仍有525,526.38元尚未支付。2019年9月1日至2019年9月30日的租金74,900元，原告之间仍未支付，依据协议约定，原告应向被告支付“拖欠租金”1,864,751.72元，按照每逾期一日按日租金的2倍支付拖欠租金。原告在承租期间，未经被告同意，将租赁场地分别承包给案外人孙某1、徐某某及弯弯月亮餐饮(上海)有限公司(以下简称弯弯月亮)经营餐厅，其中与孙某2的合同期限为2017年7月2日至2019年9月30日，与徐某某的合同期限为2018年5月7日至2019年9月30日，与弯弯月亮的合同期限为2013年8月1日至2018年4月30日，原告获得的“承包收益”收入总额为3,057,978.86元，减去原告依照协议向被告支付的租金总额1,738,800元，获利金额为1,319,178.86元，该获利金额应归被告所有，故提出如上反诉请求。 顾炳辩称，第一，原告从未逾期支付租金，根据协议第四条关于租金支付方式和期限条款，双方既约定按月支付租金，同时又约定以每两个月租金到期后最后一个月的20日前向被告支付下期租金，其中逾期条款亦建立在每两个月租金支付前提下，条款的内容前后矛盾，在产生歧义的情况下，原告认为应当按照原被告长久以来的支付习惯来确认双方订立该条款的真实意思，原告一直按月支付租金，被告从未向原告主张逾期或者违约责任，双方对该支付方式已达成一致意见，原告不存在逾期支付租金的问题。若法院认为原告存在逾期，被告计算逾期违约金的标准过高，希望法院予以调整。第二，对于2019年9月1日至2019年9月30日最后一期租金，因被告不再与原告续签商铺租赁合同，原告认为可以在押金中进行抵扣，原告在2019年9月30日支付租金不存在违约，而被告应在该天返还押金，原被告互负的债权债务都已到期，可以进行抵扣。第三，被告在签订《商业用房预租协议》初就明知原告转租。但在承租期间，被告未提出解除合同，也未向原告主张任何违约条款。被告系同意原告对外转租，原告不存在违约情形。被告主张的实际损失差额与原告没有任何关系。被告可收取的房屋收益应以原被告双方签订的预租协议约定的租金标准为限，被告所主张的差价损失不在被告可预期利益范围之内。第四，对于保函以及律师费，原告亦不同意支付。 本院认定事实如下：2012年1月13日，原告(乙方)与案外人张1(甲方)签订《入伙协议》，咖啡馆坐落位置在于宜山路XXX号一楼A、B室，乙方入伙占95%股份，乙方需支付甲方入伙费482,400元，因经营所需，甲乙双方拟将场地承租期延长至2017年9月30日，故决定立即与物业公司商谈租期延长事宜，同时乙方要求作为承租人共同签订新租赁合同。 2012年1月16日，被告(甲方、出租方)与原告、案外人张1(乙方、承租方)签订《租赁补充协议》，约定，乙方租赁甲方(代为管理和租赁)位于徐汇区宜山路XXX号中华门大厦一楼作为商业经营，现乙方提出延长租赁期限，将合同顺延从2014年10月1日到2017年9月30日止，承租方增加顾炳，现承租人变更为顾炳、张1，两人共同承担合同相关义务。2012年2月5日，原告(乙方)与案外人张1(甲方)签订《退某协议》，约定，朗吉咖啡馆原系甲方个人独资公司，无法办理乙方入伙工商变更手续，故双方原《入伙协议》终止，甲方退出宜山路XXX号一楼A、B室处经营权，乙方在B室另行设立公司，甲方退还乙方入伙费482,400元，乙方补偿甲方在该处装修投入300,000元及剩余房屋租金、押金182,400元，两者相抵扣。原告称案外人退某后由原告向被告支付租金，合同到期后，双方并未进行结算，后原告与被告新签订了一份合同(2017年6月20日)。 2017年6月20日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《商业用房预租协议》，约定，甲方将上海市徐汇区宜山路XXX号“中华门大厦”一层南向商铺(具体见附平面图)，租期自2017年10月1日至2019年9月30日。甲、乙双方约定，以“每月”方式支付租金，第一年每月总租金为70,000元，第二年递增总租金7%，即2018年10月1日至2019年9月30日每月租金74,900元。乙方应于每二个月租金到期的最后一个月的二十日前向甲方支付下期二个月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的2倍支付拖欠租金。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充协议约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋转租给他人，并与甲方直接签订协议。擅自转租或改变房屋用途，视为违约，甲方有权随时收回房屋。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本协议。违反协议的一方，应向另一方按月租金2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约的差额部分：……4、乙方擅自转租该房屋、转让房屋经营权的……合同签订后，除2019年9月1日至9月30日该月租金未付外，其余租金原告每月向被告支付，被告未向原告提出异议。租金的支付时间为：2017年10月9日支付2017年10月租金，2017年11月7日支付2017年11月租金，2017年12月7日支付2017年12月租金，2018年1月8日支付2018年1月租金，2018年2月5日支付2018年2月租金，2018年3月8日支付2018年3月租金，2018年4月9日支付2018年4月租金，2018年4月28日支付2018年5月租金，2018年6月8日支付2018年6月租金，2018年7月12日支付2018年7月租金2018年8月9日支付2018年8月租金，2018年9月10日支付2018年9月租金，2018年10月10日支付2018年10月租金，2018年11月14日支付2018年11月租金，2018年12月13日支付2018年12月租金，2019年1月9日支付2019年1月租金，2019年1月31日支付2019年2月租金，2019年3月11日支付2019年3月租金，2019年4月4日支付2019年4月租金，2019年5月13日支付2019年5月租金，2019年6月11日支付2019年6月租金，2019年7月17日支付2019年7月租金，2019年8月14日支付2019年8月租金。原告称其按月支付租金系征得被告同意。 合同到期后，原被告未办理交接，被告与原告的租客重新签订租赁合同。被告称其办公场所与原告承租的房屋在一栋楼，系争房屋的物业公司亦属于被告。 2020年4月13日，原告向被告邮寄《律师函》，要求被告在扣除2019年9月最后一期租金后将剩余押金返还原告。 另查明，2017年7月2日，原告(甲方)与案外人孙某1就上海市徐汇区宜山路XXX号(洪兴面馆)签订《承包经营合同》，承包期限自2017年7月2日至2019年9月30日。2018年4月23日，原告(发包方、甲方)与案外人徐某某(承包方、乙方)就上海市徐汇区宜山路XXX号(原月亮湾位置)签订《承包经营合同》，承包期限自2018年5月7日起至2019年9月30日止。原告认可上述合同实际为转租合同。审理中，原告提供案外人弯弯月亮出具的《情况说明》，载明其自2013年8月1日至2018年4月30日期间向原告转租了一楼部分面积，租期内所有租金为2,832,185元。经质证，原告对该《情况说明》不予认可,认为与事实不符，原告自2013年8月1日至2017年9月30日期间与弯弯月亮法人签订合同，合同到期后延续至2018年4月，后原告将部分房屋转租给案外人徐某某，租期内的租金也并非2,832,185元。被告称弯弯月亮租赁了被告二楼的房屋，后又向原告租赁了一楼的部分房屋，被告自2013年8月即知道弯弯月亮用了一楼的部分，但当时被告认为弯弯月亮系原告顾炳的公司，并不清楚弯弯月亮与原告存在租赁关系。原告称根据被告提供的银行流水，弯弯月亮与原告分别向被告支付租金，被告应清楚两者并非一家。 再查明，被告因申请保全向案外人永诚财产保险股份有限公司上海分公司支付诉讼财产保全责任保险费5,564.19元。 审理中，被告提供《聘请律师合同》以及发票，拟证明其支出律师费100,000元，该费用应由原告承担，原告对此不予认可，认为被告未提供流水无法证明该费用已经产生且合同也没有约定。 审理中，案外人张1到庭陈述称，2008年其以上海协佳楼宇科技有限公司名义与被告就系争房屋签订《商业用房预租协议》，约定租期自2008年7月5日至2014年7月14日，保证金182,400元，合同签订后其向被告支付了押金182,400元，后其退伙，对合同后续的情形其不清楚。被告称其调取银行收款明细并未查询案外人张1或上海协佳楼宇科技有限公司支付押金的记录。 本院认为，当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明。原告要求被告退还押金，但原被告签订的合同并未约定押金金额，原告亦未提供被告已收取押金的相关凭证以及由案外人主张将退还押金的债权转让给原告的相关依据，原告要求退还，缺乏事实依据，本院不予支持。对于租金支付方式问题，合同约定以“每月”方式支付租金，又约定于每二个月租金到期的最后一个月的二十日前支付下期二个月的租金，根据合同所适用的词句、合同条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，原告到合同终止时均是按照每月支付租金的方式履行，被告从未提出异议，可见双方已达成每月支付租金的合意并形成交易习惯，本院认定双方租金支付方式为按月支付。对于2019年9月租金，原告未向被告支付，故对被告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告逾期支付9月租金，应承担相应违约责任，原告抗辩称违约金标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以判处，对于违约金的起算时间，被告主张有误，本院亦予以调整。对于原告转租是否构成违约，根据被告的陈述，其明知被告自己的租客弯弯月亮于2013年8月1日开始使用原告租赁的房屋但不清楚与原告系转租关系有违常理，被告在系争房屋同一楼内办公，且系争房屋物业单位亦属于被告所有，被告称其自始不清楚原告转租事宜不符合常理，被告从未在租赁期内向原告提出异议，视为被告对原告转租没有异议，现被告主张违约责任以及损失，没有依据，本院不予支持。被告主张的保函费用以及律师费，亦没有合同依据及法律依据，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、的规定，判决如下： 一、顾炳于本判决生效之日起十日内支付上海佳瑞房地产管理有限公司2019年9月1日至9月30日的租金74，900元； 二、顾炳于本判决生效之日起十日内支付上海佳瑞房地产管理有限公司逾期支付2019年9月1日至9月30日租金的违约金(以74,900元为基数，自2019年10月1日开始计算至实际付款之日，按日万分之四标准计算)； 三、驳回顾炳全部诉讼请求； 四、驳回上海佳瑞房地产管理有限公司其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计1,225元，由顾炳负担；反诉案件受理费18,238元,保全费5,000元，共计23，238元，由上海佳瑞房地产管理有限公司负担22,648元，由顾炳负担590元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 赵玲婕 二〇二一年一月十五日 法官助理 陆 磊 书 记 员 李 蕴 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。