上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18561号原告（反诉被告）：上海煜创五金机械厂。法定代表人：徐某某。委托诉讼代理人：陈晓华，上海丰捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎双双，上海丰捷律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海必威电机电器有限公司。法定代表人：K某某。委托诉讼代理人：王晓鹏，上海七方律师事务所律师。委托诉讼代理人：席绪军，上海七方律师事务所律师。原告（反诉被告）上海煜创五金机械厂（下称煜创厂）与被告（反诉原告）上海必威电机电器有限公司（下称必威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，先适用简易程序审理。后因事实不易查明，但法律适用明确，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任审理，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。煜创厂委托诉讼代理人陈晓华，必威公司的委托诉讼代理人席绪军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。煜创厂向本院提出诉讼请求：1、请求判令必威公司向煜创厂返还租金20,790元；2、请求判令必威公司向煜创厂赔偿员工工资损失96,344元；3、请求判令必威公司向煜创厂赔偿设备搬迁费34,500元；4、请求判令必威公司向煜创厂赔偿停产经济损失420,355.38元；5、请求判令必威公司向煜创厂赔偿违约经济损失285,249.06元。事实和理由：煜创厂、必威公司双方于2016年9月1日签订了一份厂房租赁合同书。该合同书约定,煜创厂向必威公司租赁位于上海市×路×号机车间,租赁物建筑面积为1,260平方米,公用面积126平方米,合计1,386平方米。租赁期限从2016年9月10日起至2021年9月9日止。租赁物第一个自然年度的租金为每日每平方米0.9元,以后每个自然年度租金上涨。租金先付后用,按季计收。合同书另约定,公共事业费,包括能源费、电信等费用,按实每月结算,由必威公司代收代付。合同签订后,煜创厂即搬入上述租赁物内开展生产经营活动至今,并按照合同约定,向必威公司足额支付租赁物租金及产生的电费。但必威公司于2020年3月9日突然切断电闸,造成煜创厂工厂全部停电,无法继续生产经营活动,煜创厂遂与必威公司友好协商,希望必威公司恢复供电。但必威公司声称只有煜创厂在一个月内搬离厂房,必威公司才能继续供电。后经过多方协调,必威公司终于同意于2020年3月23日起恢复临时供电。此时,必威公司的停电行为已经持续半个月之久,给煜创厂造成了巨大的经济损失。因必威公司擅自的停电行为,造成煜创厂公司经济生产完全停止。而煜创厂已于2020年1月6日向必威公司支付了2020年第一季度的租金;煜创厂公司下属28名工人及13名残疾工人因必威公司的停电行为不能正常工作,但煜创厂仍然需要向他们支付工资;煜创厂为避免损失进一步扩大,与案外人公司订立搬迁合同,将部分机器设备搬离原址,进行生产自救。必威公司的停电行为还造成煜创厂与其他第三人公司的订单违约,致使煜创厂被索赔了高额违约金。综上,煜创厂认为,在当前全民抗疫的大环境下,必威公司不顾合同约定,在煜创厂足额支付租金的情况下,擅自拉闸停电,意图以此种手段迫使煜创厂提前搬离租赁物。必威公司的这种恶意违约行为,给煜创厂造成重大经济损失，故煜创厂在要求继续履行合同的前提下，诉至法院，望判如诉请。必威公司辩称：双方矛盾的根源是合同履行期间煜创厂从未缴纳水费，且不经必威公司同意占用公共场所，随意堆放垃圾。必威公司自2019年12月起就先后六次向煜创厂发送整改通知，要求煜创厂对擅自占用厂房等行为进行整改。煜创厂拒绝整改。2020年3月9日，必威公司需要对整个厂区内的线路进行维修，确实当时没有提前给煜创厂发通知。检修大概需要一周左右的时间。停电期间，双方沟通中有矛盾和纠纷，在马桥村委会调解下花了15天。煜创厂要求先供电，必威公司要求先付费。虽然没有达成调解协议，但必威公司同意先供电。2020年3月23日后，煜创厂就正常开展经营活动了。煜创厂的各项经济损失，无相关证据证明系在停电期间产生。要求驳回煜创厂的诉讼请求。后续必威公司发送催款函，要求补缴欠费。煜创厂仍不缴纳。根据合同约定，煜创厂欠费已经达到必威公司可以解除合同的条件，故要求解除与煜创厂签订的租赁合同。必威公司提起反诉：1、确认双方签订的《厂房租赁合同书》于反诉状副本到达煜创厂之日解除；2、要求煜创厂支付拖欠的水费26,400元；3、要求煜创厂支付占用厂区室外场地产生的占用使用费582,750元；4、要求煜创厂支付空置厂房的占有使用费564,480元；5、要求煜创厂支付拖欠租金的滞纳金1,387.81元。事实与理由：双方签订的《厂房租赁合同书》约定，煜创厂应及时向必威公司支付公共事业费，煜创厂如需临时或长期租用必威公司的地块或物品，由双方另行商定，如煜创厂拖欠相关费用超过3个月，必威公司有权解除合同。但煜创厂承租房屋后从未向必威公司缴纳过水费，且未经必威公司同意擅自将工业垃圾、生产废料、机器设备堆放在厂区公共部位和消防通道中，造成消防隐患。必威公司多次向煜创厂发出整改通知，煜创厂拒不整改。煜创厂的行为，已经符合合同约定的解约条件。煜创厂经营金属加工，需要大量用水，但没有独立水表，必威公司是估算的每月600元。故必威公司提出反诉要求解除租赁合同，要求煜创厂支付各类欠费。煜创厂针对反诉辩称：关于水费，煜创厂在生产经营中不用水，员工上厕所也到园区外，自合同签订至今必威公司一直没有向煜创厂主张过水费。煜创厂足额支付了租金、物业费和电费，并无违约行为，不存在占用场地和厂房的问题，故不同意支付占用费。必威公司要求解除合同没有合同和法律依据。煜创厂按照合同约定由必威公司先出具通知付租金，煜创厂再支付。租金滞纳金按每日万分之三的标准计算过高。要求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，必威公司（甲方、出租方)与煜创厂（乙方、承租方)签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于上海闵行×路×号机车间建筑面积为1,260平方米,公用面积126平方米,合计1,386平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限从2016年9月10日起至2021年9月9日止。租赁期满五年,乙方可以书面提出续租要求,甲乙双方就续租的有关事项签订新的租赁合同,在同等条件下,乙方有优先租赁权。甲方自2016年9月10日起计收租赁物租金;第一个自然年度的租金:每日每平方0.9元(未税)。该年度内每月均价:大写:叁万柒仟玖佰肆拾贰(￥:37942元)。租赁保证金收取一个月租金37,942元。租赁物第三个自然年度的租金:每日每平方0.95元。租赁物第四个自然年度的租金:每日每平方1元。租赁物第五个自然年度的租金:每日每平方1.05元。每月租金或物业管理费计算方式为:日单位租金*建筑面积*365天÷12，乙方应于上期租金到期日前十日,支付下期租金。租金先付后用,按季计收。本合同租金,不包含公用事业费及本合同未列入的其他费用和乙方在入驻过程中自己花费的其他任何费用。物业管理费:包括公共场所卫生,厂区保安、门卫以及生活垃圾处理,有甲方负责。甲方向乙方每月收取1.5元/平方米物业管理费,与租金同步按季计收。公共事业费包括能源、电信等费用,按实每月结算,甲方代收代付。乙方收到能源、电信费缴付通知单后,十日之内支付。乙方需要临时或长期租用甲方公用地块或物品的,由双方另行协商确定。乙方在租赁期间享有公用设施(如进出楼梯、消防通道)的共用权,在租赁区域内,必须保持防火安全门常开和通道畅通,并保证警示标志的醒目可见性。乙方对租赁物及其专用公用设施、设备,负有妥善使用的责任,对各种可能出现的故障和危险应及时消除,以避免一切可能发生的隐患。因使用不当造成损坏的,乙方负责维修、恢复原状,并承担相应的费用。租赁期满或合同提前终止时,乙方应在租赁期满之日或提前终止之日前将租赁物清扫干净,搬迁完毕、恢复原状。甲乙双方在交割单上签字确认。租赁期内,如果欠交租金、物业管理费或其他费用超过一个月,甲方将书面通知乙方交纳欠款。乙方在接到催缴通知之日起五日内,仍未支付有关款项的,甲方为止损,有权停止乙方使用租赁物的有关设施,由此造成的一切损失由乙方全部承担。欠缴能源、通信费用的,甲方有权同时停止乙方能源、通信的使用。乙方欠交的租金或其他费用超过三个月时,甲方有权提前解除本合同,租赁保证金不予以退还。同时,乙方仍应结清全部费用。根据本合同需要发出的全部通知,乙方与甲方的文件往来,均应以书面形式进行,双方约定的通信地址如下:甲方地址:上海闵行区×路×号；联系人:丘某某；联系电话:××××××。乙方地址:上海奉贤区×路×号×幢×号，联系人:徐某某，联系电话:××××××。乙方逾期支付租赁费、物业管理费用的,须向甲方另行支付逾期违约金。逾期违约金计算方式为:应缴费金额乘以逾期支付的天数乘以万分之三。免责条件和本合同另有约定外,甲方提前终止合同的,双倍返还租赁保证金;乙方提前终止合同的,租赁保证金不予以返还。在租赁期间内,如果乙方违反本租约的规定给甲方造成了经济损失,甲方有权根据租约的规定,视情况扣除部分或全部保证金,并于扣除次日书面通知乙方。乙方应在收到甲方扣除租赁保证金书面通知后十天内补足被扣除的租赁保证金。保证金不足以支付的,乙方应向甲方支付不足部分。甲方负责提供该租赁公共部位的保安、保洁、保绿等相关的物业服务。甲方对租赁物的公用设施(如电梯、进出楼梯、消防通道),外墙立面、大楼屋顶(不包括乙方在装修中已经占用和改动的部分)等有维护和保养的义务。双方另对其余事项作了约定。合同签订后，必威公司向煜创厂交付了房屋，煜创厂在内开展生产经营活动。2019年1月11日，必威公司向煜创厂发出整改通知，称发现必威公司将废料及其他闲置物品堆放在北面公共道路中，严重堵塞道路及影响消防安全、厂区环境，要求煜创厂在一周内清理。2019年1月29日现场照片显示，煜创厂在厂区公共场所堆放大量物品，占用必威公司空置厂房堆放物品。2019年3月26日，煜创厂在厂区公共场所堆放物品。2019年3月28日，必威公司向煜创厂发出二次整改通知。煜创厂未予整改，必威公司于2019年4月11日向煜创厂发出第三次整改通知。2019年7月29日，煜创厂仍在占用厂区公共道路上堆放生产垃圾。2019年9月2日，必威公司向煜创厂发出整改告知函。2019年9月3日，必威公司向煜创厂发出《告知函》中，首次提及水费问题，称“由于和贵公司订立的厂房租赁合同中，并未约定向贵公司提供自来水的内容，且贵公司在合同生效后一直在使用，造成我公司每月损失水费3,000元，为此我公司决定即日停止向贵公司提供自来水，未经我公司书面同意，贵公司不得再使用自来水，否则，由此造成的一切后果，由贵公司承担。”2019年9月18日，必威公司向煜创厂发出律师函，以煜创厂欠付水费、乱堆物品为由要求该厂整改。煜创厂未予整改。2020年3月9日，必威公司未经通知以检修电路为由对煜创厂停电。2020年3月12日，煜创厂法定代表人徐某某向公安机关报案称，2020年3月9日房东给其厂房断电，对公司造成损失大约150万元。2020年2月23日至3月14日期间，煜创厂法定代表人徐某某与必威公司总经理汪明迪手机短信联系的内容记载，必威公司在2020年2月关闭用水总阀后，煜创厂向必威公司提出恢复用水。经有关部门调解，2020年3月23日，必威公司恢复供电。2020年3月26日，必威公司通知煜创厂，按每个月600元，从2016年9月10日至2020年3月10日期间，需交42个月的水费25,200元。如不缴纳，将采取停水措施。2020年3月27日，必威公司向煜创厂发出《租赁物以外场地使用费支付通知书》，要求煜创厂支付占用承租区域以外的场地和通道的费用。2020年4月8日，必威公司向煜创厂发出催款通知书。煜创厂未支付水费和租赁物以外场地使用费，但煜创厂正常向必威公司支付租金和其他费用，双方的租赁合同仍在履行中。审理中，煜创厂向本院表示已于2020年2月23日在租赁厂房内加装了独立水表，以后按照独立水表的读数向必威公司支付水费。上述事实，由煜创厂提供的《厂房租赁合同》、上海农商银行付款通知、接报回执单等证据，必威公司提供的《厂房租赁合同》、现场照片和光盘、整改通知、整改告知函、快递单、律师函、告知函、通知书、催款通知书、手机短信等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。煜创厂为证明其停电期间的经济损失，向本院提供了：工人工资表，以证明煜创厂下属41名员工2019年12月及2020年1月、2月、3月的工资明细；利润表，以证明煜创厂2019年度的净利润为人民币10,228,647.50元,平均每日净利润28,023.69元；搬厂协议、发票、照片，以证明因必威公司断电,导致煜创厂不得不将部分机器设备搬离租赁物；采购单、处罚通知、电子回单，以证明必威公司的违约断电行为导致煜创厂对案外人合同违约,被索赔违约金285,249.06元。经质证，必威公司认为工人工资表属于煜创厂自行制作的证据，且工资情况与停电没有必然的联系。利润表只能反应去年的利润情况，2020年有疫情的情况，3月疫情还没有缓解，不能达到煜创厂证明目的。关于搬厂协议、发票、照片，煜创厂是有搬走一些机器的情况，但煜创厂还在上海继续生产，有一些机器还留在厂房里面，与停电没有必然联系，是煜创厂自己的生产安排。恢复供电以后，煜创厂的机器也没有搬回。关于采购单、处罚通知、电子回单，证据三性均不予认可。煜创厂与案外人签订的合同采购的设备105万元，合同没有货物的具体细节，不符合正常商业合同订立的惯例，但对违约金的约定却很高，且煜创厂也没有提供货款的收款证明，故对证据三性均不予认可。本院认为，煜创厂与必威公司签订的《厂房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。双方纠纷起因于煜创厂在合同履行期间在承租范围以外的公共通道堆放生产废料、机器设备，在空置厂房内堆放产品，经必威公司多次催告拒不整改。必威公司要求煜创厂支付水费，煜创厂未予缴纳，必威公司对煜创厂断电而引起。鉴于《厂房租赁合同书》“公共事业费包括能源、电信等费用,按实每月结算,甲方代收代付。乙方收到能源、电信费缴付通知单后,十日之内支付。乙方需要临时或长期租用甲方公用地块或物品的,由双方另行协商确定。”之约定，煜创厂临时或长期使用租赁场地以外的区域堆放物品，应与必威公司协商，煜创厂不经协商擅自占用，显然违反了约定。但必威公司未经通知，即对煜创厂断电，影响煜创厂正常生产经营，亦属违约。因合同对水费问题约定不明确，且合同自2016年履行以来，必威公司并未要求煜创厂支付水费，故必威公司于2020年以欠缴水费为由要求解除合同，缺乏合同依据。考虑到煜创厂与必威公司虽处于诉讼中，但煜创厂正常支付租金和物业费、电费，并主动加装分水表，以积极姿态履行合同，必威公司也收取了煜创厂的各项费用，且剩余租赁期限较短，双方具有继续履行的条件。关于水费的计量问题，煜创厂已自行安装水表，此后应按照水表读数向必威公司缴纳，煜创厂堆放在租赁区域以外的货物生产废料等，应整改后将场地恢复原状。为减少损失、平衡双方利益，本院认同合同应当继续履行，故驳回必威公司的反诉请求。在经济损失方面，因双方对纠纷的发生均应承担责任，故停电期间的经济损失由煜创厂自行承担，必威公司反诉的其余诉讼请求本院也不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）上海煜创五金机械厂的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）上海必威电机电器有限公司的反诉请求。本诉案件受理费12,482.73元，财产保全费4,861.36元，由原告（反诉被告）上海煜创五金机械厂负担。反诉案件受理费减半收取计7,687.59元，财产保全费5,000元，由被告（反诉原告）上海必威电机电器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二一年一月二十八日法官助理  陈奕含书 记 员  陈奕含附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。