辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0603民初11号 原告：栾某某，女，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：刘科，辽宁维禹律师事务所律师。 委托代理人：杨巍，辽宁维禹律师事务所实习律师。 被告：丹东某某某置业有限公司，住所地辽宁省丹东市。 法定代表人：孙某某。 委托代理人：李伟奇，内蒙古乌恩律师事务所律师。 原告栾某某诉被告丹东某某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法由审判员张莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告栾某某的委托代理人刘科，被告丹东某某某置业有限公司的委托代理人李伟奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告栾某某向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付原告从2018年1月1日至2020年12月1日违约金25560元（每天按479343元的日万分之0.5计算）；请求判令被告给付原告从2020年12月1日起至房屋交付给原告入住之日止的违约金，按479343元的日万分之0.5计算。事实和理由：2017年4月22日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，按合同第三条、第六条、第十一条及附件十一《补充协议》第一条第四项规定：“被告为出卖人，原告为买受人，该房屋坐落在丹东市振兴区，建筑面积138.94平方米，每平方米3450元，合计价款479343元，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期在120天之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款日万分之0.5的违约金。” 合同签订后，原告于2017年4月24日已将全部购房款479343元交付给被告，被告也给原告出具了辽宁增值税普通发票一张。 时至今日，原告购买的上述商品房既没有经市有关部门综合验收，既没通水、也无燃气、暖气，该房没有交付给原告，已构成合同违约。 综上所述，为维护原告的合法权益不被侵犯，制裁被告的违约行为，现原告依法提起诉讼，请法院予以判决。 被告丹东某某某置业有限公司辩称：1、被告交付的房屋已经具备实际交房条件，原、被告双方均应按照合同约定履行。原告与被告于2017年4月22日签订《房屋买卖合同》，双方约定被告于2017年12月30日前向原告交付房屋，但被告因政府地产行业政策原因未能按照合同约定的时间向原告交付，经被告的不懈努力，被告于2020年11月1日前向包括原告在内的本小区其他业主分批办理房屋交付手续，并对迟延交付房屋产生的违约责任均按照总房款的万分之0.5进行办理入住手续的折抵，按照多退少补的原则进行办理。去除因业主自身原因无法办理入住手续以外，共计办理161户业主入住某某某小区x期。 原告购买的房屋已经具备了实际交付条件，由于房屋是清水房，业主入住均需要装修又至11月份已经进入丹东市的供暖期，如2020年办理取暖则对业主不利，损害业主的利益，被告对所有办理入住的业主收取的取暖费均是2021年度-2022年度的采暖费用，所有房屋的供水及燃气均已经达到交房条件，原告均可以使用，至此被告在为业主切身利益的考虑之下与原告及本小区的其他业务履行交房手续，应当认为被告是充分保障原告及其他业主实际利益。故，被告已经具备了实际交房条件，原告应当按照合同约定履行入住手续。2、被告只承担原告自2018年1月1日至2020年11月1日违约交房的违约金，并且按照总房款的万分之0.5承担。原、被告之间签订的房屋买卖合同中约定被告于2017年12月30日前交房，但由于政策性原因被告于2020年11月1日前才将原告所买房屋交付于原告，对此给原告造成的损失以及产生的影响被告深表歉意，虽然被告迟延交付原告房屋，但被告本着双方之间的契约精神以及合同的合理性原则愿意赔偿被告由此造成的损失，按照合同约定赔偿被告自2018年1月1日至2020年11月1日之间的违约金，并按总房款的万分之0.5赔偿原告。3、原告应当履行合同办理入住手续，被告对2020年11月1日以后的违约金不承担赔偿责任。原告所购买的房屋为国瑞路x号X单元X室，此房屋也即是某某某X期X号楼，此楼按照入住明细表目前交付业主房屋共计33户，原告也是购买的此栋楼房，被告与此栋楼房的其他部分业主均已经办理了入住手续，由此说明被告所交付的房屋已经达到了实际的入住标准，业主也办理了入住手续，被告与其他业主的合同约定双方也均已经履行，原告不办理入住手续是由于其单方面认为被告的房屋不具备交房条件，但从实际情况看房屋均已经达到了实际交付标准，且已经有部分业主履行完毕交房手续，故，原告应当办理入住手续，被告对原告的违约责任也应当与其他业主一样，对入住手续费用进行抵顶多退少补。 对原告所主张的2020年11月1日以后的违约金被告不应当承担赔偿责任，2020年11月1日被告已经按照合同履行交房手续，由于原告拒绝履行交付手续导致双方至今没有对房屋进行交付，至此被告已经履行了合同的约定，被告也不应当承担2020年11月1日以后的违约责任。 综上，2018年由于地产行业政府政策原因，至2020年新冠疫情病毒爆发导致地产行业乃至中国大部分企业经济效益不佳，企业自身经营非常困难，被告在此种情况仍然坚持信守合同，虽然对原告有违约行为，但也承担合同的约定的违约责任，由此说明被告也在积极面对各种困难情况，采取对应措施来保障原告及其他业主的利益，恳请法庭在查清事实的基础上根据合同契约精神及合同的合理性、合法性原则对原被告之间给予公正的判决。 本院经审理认定事实如下：2017年4月22日，原告为购买坐落于丹东市，建筑面积138.94平方米房屋而与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》。原告于2017年4月24日已将全部购房款479343元交付给被告，被告为原告出具了相应的增值税发票。原告已缴纳相应税费。双方约定被告于2017年12月30日前向原告交付房屋。《商品房买卖合同（预售）》中第九条对于房屋交付条件做出了明确约定，即该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条对于商品房相关设施设备交付条件也做出了明确约定，即交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；关于燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。附件十一《补充协议》中双方明确约定：出卖人逾期交房在120天之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。 本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、附件十一《补充协议》及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：本案审理的焦点问题是案涉房屋是否符合交房条件。本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案原告认为案涉房屋一没有取得综合验收报告、二没有通水和燃气及供暖，故不具备交房条件；而被告却认为房屋具备了居住条件，可交房。本院认为，本案原告作为业主在收房前核验开发商是否满足交房条件包括法定条件和合同约定的条件，符合一般大众消费群体的普遍认知，并无不当。本案被告并未能提供出合同约定的交房时应具备的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，不符合合同约定。关于房屋的基础设施，目前仅通了电，被告虽辩称水和燃气都有，只需要业主和开发商说，就开通了，供暖今年未开通也是为业主利益着想，被告称房屋已具备居住条件且案涉房屋已有6户开始装修。但本院认为即使已经安装好了水和燃气等设施但没有正常接通，无法正常供应水和燃气等就并不意味着符合交房标准中的供水、燃气等条款，且被告自认案涉房屋所在整栋楼房已正常供电，该说法与房屋供水、供燃气还要业主向开发商打招呼的说法存在不符合常理之处。当合同条款对质量要求或者履行方式没有国家标准、行业标准时应按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。案涉房屋系住宅房屋，原告买房也是为了居住和生活，该需求并非是买一个具备管道设施的钢筋水泥结构就可以满足的，该结构中的管道设施理应满足人们正常的供水、供电、供燃气、供暖等需求，这是符合合同目的的必然要求。被告虽辩称包括案涉房屋所在楼在内，目前已有161户居民与被告办理了入住手续且有6户已开始装修；被告同时提供了四份经本院作出的民事调解书，以证明与原告相同情况的业主已经过本院与被告对交房日期及违约责任作出了明确规定，被告认为原告的诉求应当按照此调解书参考。但本院认为已办理入住的161户居民以及四份调解书中所涉及的居民有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，该组证据与本案并无关联性，被告不能以此作为案涉房屋已具备交房条件的证明；经本院核实6户中的一户，该住户称因没有供水，住户并不能实际进行装修，且因未开通供暖、供水等生活设施案涉房屋也无法居住。故本院对于被告的该项辩解意见不予以采信。因本案被告并不能证明案涉房屋符合质量要求，且房屋现状又不能满足日常生活所需，致使不能实现合同目的，故原告有权不办理交房手续，对于原告按合同约定提出的诉讼请求本院予以支持。由于本案被告逾期交房已超过120日，原告请求被告自逾期交房日起至实际交房日均按补充协议所约定的逾期120日内的违约金计算利率，即按日计算向其支付全部房价款万分之0.5的违约金，且被告认可自逾期日起至被告所认可的交房日止对延迟交付房屋产生的违约责任均按照总房款的日万分之0.5进行办理入住手续的折抵，故本院对于原告的违约金计算利率请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条、第五百一十一条、第五百七十七条、第六百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告丹东某某某置业有限公司于本判决生效后三日内给付原告从2018年1月1日起至房屋实际交付给原告入住之日止的违约金（以479343元为本金，按日万分之0.5计算）； 二、驳回原告栾某某的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取220元，由被告丹东某某某置业有限公司负担（此款原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  张莹 二〇二一年一月二十五日 书记员  田湘