山东省淄博市博山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0304民初2976号 原告（反诉被告）：博山区城东街道窝疃社区居民委员会，住所地博山区博矾路26号。统一社会信用代码：55370304B47634158D。 法定代表人：石秋环，主任。 委托诉讼代理人：高平，山东齐胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵锦石，男，1970年10月23日出生，汉族，住博山区。 被告（反诉原告）：博山锦程金刚石工具厂，住所地博山区夏家庄镇窝疃村。统一社会信用代码：91370304706036654Q。 投资人：赵增亮，厂长。 被告：赵增亮，男，1962年11月23日出生，汉族，住博山区。 两被告共同委托诉讼代理人：李晶晶，山东秀坤律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：蒋宏亮，山东秀坤律师事务所律师。 原告（反诉被告）博山区城东街道窝疃社区居民委员会与被告（反诉原告）博山锦程金刚石工具厂、赵增亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，于2020年11月17日依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。2021年1月15日，裁定转为普通程序审理本案，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告博山区城东街道窝疃社区居民委员会委托诉讼代理人高平、赵锦石，被告博山锦程金刚石工具厂、赵增亮共同委托诉讼代理人蒋宏亮、李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博山区城东街道窝疃社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告博山锦程金刚石工具厂及投资人赵增亮返还租赁的厂房、办公室及仓库；2、判令被告博山锦程金刚石工具厂及投资人赵增亮支付原告租金20万元；3、判令被告博山锦程金刚石工具厂及投资人赵增亮承担诉讼费用。事实和理由：2010年7月1日，原告博山区城东街道窝疃社区居民委员会与被告博山锦程金刚石工具厂签订租赁协议书，由被告租赁原告厂房六间（约540平方米）、办公室两间及仓库一间。协议约定租期为十年，自2010年7月1日至2020年6月30日止，租金为每年度人民币三万元整。协议签订后，原告将租赁物厂房六间（约540平方米）、办公室两间及仓库一间交付被告使用，期间被告共支付了十万元租金。至今租赁合同到期，被告既不返还租赁的厂房、办公室及仓库，尚欠二十万元租金经多次催收也未支付。为维护原告合法权益，提起诉讼，望判如所请。 被告博山锦程金刚石工具厂、赵增亮共同辩称，1、本案原告提出的支付租金20万元已超诉讼时效。本案中涉及的房屋租赁合同在履约过程中，原告（甲方）先行违约，于2011年9月1日给答辩人断水断电，在无电使用达两年之久后，答辩人被迫于2013年从华峰特种陶瓷厂接电使用，支付比平时高出很多的电费，答辩人又自2017年10月华峰停业后，无电可用至今。原告的违约断电行为造成答辩人的巨额损失，为此答辩人向原告主张损失，原告至今也没有解决，并自知理亏从未向答辩人索要过租赁费。因此，原告向答辩人主张租金的请求已超法定的诉讼时效。2、《合同法》第216条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该出租房屋为生产厂房用途，提供水电是出租方的附随义务，原告单方强行断水断电已导致出租物不符合约定的用途，致使答辩人无法正常使用该租赁房屋，答辩人不应支付原告断电后的租金。综上所述，请法庭查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告博山锦程金刚石工具厂提出反诉请求：1、请求被反诉人赔偿反诉人损失297852.03元；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2010年7月1日租赁被反诉人厂房用于经营企业，并签订租赁协议，在履约过程中，被反诉人先行违约，于2011年9月1日给反诉人断水断电，在无电使用达两年之久后，反诉人被迫于2013年从华峰特种陶瓷厂接电使用，支付比平时高出很多的电费，反诉人又自到2017年10月华峰停业后，无电可用至今。反诉人无法进行正常的生产经营，无奈卖掉设备减少损失。根据合同法第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被反诉人单方强行断水断电已导致出租物不符合约定的用途，致使反诉人无法正常使用该租赁房屋，侵害了承租方的利益，并由此造成了反诉人巨大的经济损失。为此，提出反诉，请求法院支持反诉请求，维护反诉人的合法权益。 反诉被告博山区城东街道窝疃社区居民委员会辩称，反诉人与答辩人所签订的租赁协议并未约定由答辩人保证供水供电。1、租赁协议签订时，反诉人之投资人赵增亮时任答辩人党总支书记兼居委会主任，很清楚承租房屋当时所用的供电变压器存在安全隐患，存在随时停电的可能。因此在签订协议时对电的问题没有提出要求，当时答辩人的变压器是由夏庄煤矿90年代初给免费安装的，由夏庄煤矿维修和保养，随着2003年夏庄煤矿破产，该变压器无人维修保养。2011年博山区对窝疃社区电网改造完成，建立新的配电室，原配电室因没有使用手续而停止使用。反诉人只要向供电部门缴纳开户费，就可以从新配电室接电，由于反诉人没有向供电部门缴纳开户费，自然供电部门不允许反诉人从新配电室接电。因此，反诉人没有电的责任与答辩人无关。反诉人从华峰陶瓷厂接电后与华峰形成供用电合作关系，华峰不给其供电与答辩人无关。另，反诉人称因无法生产经营卖掉设备是因为反诉人没有办理环评手续而自行处置，与答辩人无关。2、水的问题。在签订租赁协议时，反诉人称属于机械加工行业，用水量不大，协议约定由答辩人保证用水。协议签订后反诉人在院内建立养鱼池，用水920方未交水费，答辩人为反诉人垫付水费后，村民反映强烈，答辩人多次要求反诉人缴费，反诉人不缴纳水费。2011年9月答辩人依法停了供水。综上，反诉人反诉事实及理由不成立，请驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2010年7月1日，原告博山区城东街道窝疃社区居民委员会（甲方）与被告博山锦程金刚石工具厂（乙方）签订了租赁协议，约定乙方租赁甲方位于窝疃北关小区以东、现镇中心幼儿园南邻的厂房六间（约540平方米）、办公室两间及仓库一间，租期为十年（自2010年7月1日起至2020年6月30日止），租金为每年度人民币三万元整。双方均认可租赁协议签订时，被告博山锦程金刚石工具厂一次性支付了租赁费10万元。 证人王某1称，其自2011年3月至2019年，在博山区城东街道窝疃社区居民委员会担任主任兼书记，任职期间，每年年底都去找赵增亮催要租金。2014年左右，因为变压器漏油存在安全隐患，水管老化，且博山锦程金刚石工具厂欠水费，就停了博山锦程金刚石工具厂的水电。 证人王某2称，其2015年至2017年在博山区××街道××委委员，2015年12月、2016年10月、2017年9月，和王**一起去博山锦程金刚石工具厂催要过租金。 证人薛某称，其是博山区城东街道窝疃社区居民委员会清产核资小组的成员，2017年9月，去找赵增亮催要过租金。 证人徐某称，其担任博山区城东街道窝疃社区居民委员会的出纳，2017年9月，一行18人去博山锦程金刚石工具厂催要租金。 证人赵某称，其在博山区城东街道窝疃社区居民委员会干维修工作，也给赵增亮看门。2011年9月，跟着村上的电工一起去给博山锦程金刚石工具厂拉闸断电，不清楚具体是谁拉闸。配电室还能使用，李洪昌的砂轮厂还能用电。 博山锦程金刚石工具厂提供了水电费收据、收条26份，即2014年4月收取电费2760元（2760度×1元）、2014年6月收取电费3480元（3480度×1元）、2014年12月收取电费4500元（4500度×1元）、2015年3月收取电费5760元（5760度×1元）、2015年3至4月收取电费5520元（5520度×1元）、水费540元（90吨×6元）、2015年6月收取电费4380元（4380度×1元）、2015年7月收取电费2520元（2520度×1元）、2015年8月收取电费5400元（3600度×1.5元)、2015年9月收取电费4500元（3000度×1.5元）、2015年10月收取电费3060元（2040度×1.5元）、2015年11月收取电费3060元（2040度×1.5元）、2015年12月收取电费4500元（3000度×1.5元）、2016年6月收取电费8280元（5520度×1.5元）、2016年7月收取电费5480元（4320度×1.5元）、2016年8月收取的电费3690元（2460度×1.5元）、2016年9月收取电费3780元（2520度×1.5元）、2016年10月收取电费4230元、2016年12月收取电费9720元（6480度×1.5元）、2017年1月收取电费9180元（6120度×1.5元）、2017年3月收取电费10800元、2017年4月收取电费9450元（6300度×1.5元）、2017年5月收取电费10800元（7200度×1.5元）、2017年6月收取电费5670元（3780度×1.5元）、2017年7月收取电费3600元（2400度×1.5元）、2017年8月收取电费3690元（2460度×1.5元）、2017年11月收取电费9162元（6108度×1.5元）。上述电费系博山华峰特种工程材料有限公司向博山锦程金刚石工具厂收取的电费，其中25510度用电是按照每度1元收取的电费，79368度用电是按照每度1.5元收取的电费。2012年至2017年12月份，供电部门收取的博山锦程金刚石工具厂户下的电费在每度0.65元至0.97元之间，平均电价为每度0.81元。 2019年6月17日，涉案办公室漏水，被告支付维修费3260元。 上述事实，有双方提供的合同、证人证言、电费收据等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同符合有效合同的要件，属于有效合同，该合同对双方均具有法律约束力。双方应当按照合同约定履行各自的义务。依据合同的约定支付租金是被告的义务，但未足额支付，属于违约，应当承担违约责任。根据原告证人的证言及照片，原告曾多次向被告催要租金，因此，原告要求被告支付租金的诉讼请求未超过诉讼时效。支付租赁费是被告作为承租人的义务，故原告要求被告支付租赁费20万元，有事实依据和法律依据，应当予以支持。 原、被告双方未在租赁合同中约定租金的支付时间，根据法律规定，租赁期限一年以上的，承租人应当在每届满一年时支付。因此，本案的被告在租赁期间每届满一年时即应当向原告支付租金，但未支付；在原告要求被告支付租金的期限内，被告仍然未支付租金，故原告要求与被告解除租赁合同，符合客观事实，双方之间的租赁合同应当解除。因此，原告要求被告交付租赁物的诉讼请求，有事实依据和法律依据，应当予以支持。 双方虽然未在合同中明确约定出租人提供租赁物水电的合同义务，但根据租赁合同的性质及目的，水电是租赁物能够正常使用的必备条件，提供水电是出租人的义务。在租赁物使用过程中，反诉被告作为出租人断水、断电，属于违约，应当承担违约责任。因其违约行为给反诉原告造成的损失，应当予以赔偿。因此，反诉原告要求反诉被告赔偿损失，有事实依据和法律依据，应当予以支持。根据反诉原告户名下收取电费的平均电价及反诉原告实际支付的电费单价，反诉原告因此超付的电费约为59610.82元[25510度×(1元-0.81元)+79368度×(1.5元-0.81元)],该费用应当由反诉被告负担。 根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。反诉原告虽然不能证明其向出租人提出了维修房屋的要求，但根据出具的收据，维修房屋是客观实际发生的行为，维修费用3260元确实支付了，因此，该费用应当由出租人负担。 反诉原告出卖机器设备是处分自己财产的行为，其要求反诉被告承担因此产生的价格差价，缺乏法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告博山锦程金刚石工具厂、赵增亮于本判决生效之日起十日内支付原告博山区城东街道窝疃社区居民委员会房屋租赁费200000元； 二、被告博山锦程金刚石工具厂、赵增亮于本判决生效之日起十日内将租赁的厂房六间、办公室两间及仓库一间交付原告博山区城东街道窝疃社区居民委员会； 三、反诉被告博山区城东街道窝疃社区居民委员于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告博山锦程金刚石工具厂电费损失59610.82元、房屋维修费3260元，合计62870.82元； 四、驳回反诉原告博山锦程金刚石工具厂其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由被告赵增亮、博山锦程金刚石工具厂负担。反诉费5768元，反诉原告博山锦程金刚石工具厂、赵增亮负担4550元，反诉被告博山区城东街道窝疃社区居民委员负担1218元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  姜世杰 人民陪审员  赵树英 人民陪审员  吕向玲 二〇二一年三月二十九日 法官 助理  王 丹 书 记 员  尹超群 附原告博山区城东街道窝疃社区居民委员会提供的证据：1、协议书一份；2、窝疃社区居民代表会议记录一份；3、证人证言4份；4、照片一组，共12张；5、2020年6月23日原告通知被告在租赁协议到期时将厂房、办公室、仓库及所欠租金20万元交付原告的通知一份；6、复函一份；7、原告收到被告复函后对被告的回复一份；8、李洪昌出具的证明一份；9、水表流水账一份及照片3张。 被告博山锦程金刚石工具厂、赵增亮提供的证据：1、原被告于2010年7月1日签订的租赁协议书一份；2、原告给被告的停电通知一份；3、供电部门出具的被告历年电费明细一宗；4、原告于2020年6月29日给被告的回函一份；5、李洪昌证人证言一份；6、赵某人证言一份；7、被告交纳电费收据一宗；8、买进卖出设备单据和证明一宗；9、租赁房屋漏水维修费单据一份；10、博山城东办事处农村财务委托代理中心出具的保管窝疃社区缴纳电费的发票5张。