广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2098号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：苏小宁，男，1984年10月1日出生，汉族，户籍地广东省阳春市******被上诉人（原审原告）：李苑飞，女，1986年8月13日出生，汉族，户籍地广东省阳江市******两被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人苏小宁、李苑飞商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金3149.78元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,判决丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由苏小宁、李苑飞承担。事实与理由：一、丰怡公司直至2018年3月12日才办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素，丰怡公司将办证材料交给不动产登记中心后，不动产登记中心的审批程序繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属证书延迟办理。而且，丰怡公司为苏小宁、李苑飞办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。苏小宁、李苑飞也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司，并判决丰怡公司按合同约定支付已付房款的0.5%违约金给苏小宁、李苑飞不当，请求二审法院予以纠正。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给苏小宁、李苑飞没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以苏小宁、李苑飞的起诉时间作为计付该利息的起算时间。苏小宁、李苑飞辩称：一审认定事实清楚，程序合法，处理正确。丰怡公司上诉没有事实及法律依据，请求予以驳回，维持原判。苏小宁、李苑飞一审起诉请求：一、判令丰怡公司返还办证税费37105.66元及利息（利息从2013年8月30日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给苏小宁、李苑飞；二、判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3149.78元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）给苏小宁、李苑飞；三、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2013年8月29日，苏小宁、李苑飞（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******号****幢****房出售给苏小宁、李苑飞，合同约定建筑面积共151.25平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为629956元；付款方式为按揭贷款，买受人应当签署合同当日支付总房价款的37%即229956元作为首付房款，余款400000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条关于逾期交房违约责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。苏小宁、李苑飞和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当日，苏小宁、李苑飞支付了代收代缴办证税费46555元给丰怡公司，其后付清全部购房款共629956元给丰怡公司。丰怡公司于2014年12月3日交付涉案商品房给苏小宁、李苑飞使用，并于2018年3月12日办理了不动产权证书，产权人是苏小宁、李苑飞。庭审中，丰怡公司主张为办理涉案房屋不动产权证代苏小宁、李苑飞缴交了办证费26037.34元，应退还费用20517.66元，并提供相关票据佐证。苏小宁、李苑飞对此没有提出异议，称由法院依法认定。一审法院认为：苏小宁、李苑飞与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。根据合同第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，苏小宁、李苑飞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向苏小宁、李苑飞支付违约金。本案中，丰怡公司于2014年12月3日交付房屋给苏小宁、李苑飞，丰怡公司未能举证证明其在合同约定交房之日后的90天内，即2015年3月3日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向苏小宁、李苑飞支付逾期办证违约金3149.78元（629956元×0.5%）。因此，对苏小宁、李苑飞该项请求，一审法院予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为苏小宁、李苑飞办理房屋权属证书的违约行为，现苏小宁、李苑飞请求丰怡公司返还办证费用，一审法院予以支持。丰怡公司主张代苏小宁、李苑飞缴交了办证费26037.34元，并提供相关票据证实，一审法院予以采信。本案扣除丰怡公司已代为苏小宁、李苑飞支付的办证费用共26037.34元后，丰怡公司应退还办证费用20517.66元（46555元-26037.34元）给苏小宁、李苑飞。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，丰怡公司应从合同约定的逾期办证之日即2015年4月1日起至退还剩余办证费之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给苏小宁、李苑飞。苏小宁、李苑飞请求超过本院核定数额的，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3149.78元给苏小宁、李苑飞；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费20517.66元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2015年4月1日起计至退还剩余办证费之日止）给苏小宁、李苑飞；三、驳回苏小宁、李苑飞的其他诉讼请求。一审案件受理费403元，由苏小宁、李苑飞负担166元，丰怡公司负担237元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。苏小宁、李苑飞与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给苏小宁、李苑飞是否正确的问题。本案中，苏小宁、李苑飞已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给苏小宁、李苑飞，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办理产权登记属于代办性质，办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了苏小宁、李苑飞的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了苏小宁、李苑飞的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费20517.66元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给苏小宁、李苑飞并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一九年十二月二十七日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》