上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第113号上诉人（原审被告）上海银佳房地产有限公司。被上诉人（原审原告）上海锐丰房地产投资顾问有限公司。上诉人上海银佳房地产有限公司（以下简称银佳公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭于2014年1月14日公开开庭审理了本案，上诉人银佳公司之委托代理人、被上诉人上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰公司）之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2012年2月15日，银佳公司对坐落于松江区九亭镇虬泾路X弄“鑫山汇众苑四期”项目取得上海市商品房预售许可证。2012年5月28日，锐丰公司与银佳公司签订“象屿都城四期37、41号楼房源及34-36、38-39号楼余房居间协议”。该协议就银佳公司委托锐丰公司销售银佳公司开发的象屿都城四期37、41号楼及34-36、38-39号楼余房共计162套事宜作了约定。其中，第1.1条载明，居间是指锐丰公司通过市场推广及开拓，向银佳公司推荐客户资源，客户成交后银佳公司向锐丰公司支付服务费用的行为。第1.2条载明，销售成交总金额是指开发商与客户签订商品房预售／出售合同中约定的房屋成交�价格。第3.1条载明，居间期限为自2012年4月28日起至2012年5月31日止。第3.3条载明，居间期限届满，双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。第6.2.6条载明，锐丰公司不得在银佳公司楼盘所在1公里范围内截留客户，……，若锐丰公司所报备的看房客户已在银佳公司其他媒体报备客户名单内，不视为锐丰公司成交客户。第7.1.1条载明，锐丰公司推介或组织的购买意向客户应在带看前提早2个小时以书面或邮件或短信形式向银佳公司对接人员进行报备，无报备的客户自行来现场不作为锐丰公司推介成功客户。第8.1条载明，居间服务费的支付前提和支付方式如下（合同委托销售期限内）：除本合同第九条约定情形外，只有当锐丰公司推介或组织的客户和银佳公司签订商品房预售合同并按合同约定支付购房款后，该推介或组织的客户才成为锐丰公司“居间成功”的客户，银佳公司应按约向锐丰公司支付居间服务费，按套计算，具体付款方式如下：“居间成功”80套以内（含80套）佣金按照每套房屋的合同金额的1.5%计算，即佣金＝该套房屋的销售成交总金额×1.5%；具体为：客户和银佳公司签订商品房预售合同后，如果客户一次性支付购房款的，银佳公司在次月结算时一次性支付锐丰公司该套房源佣金；如果客户是按揭支付购房款的，银佳公司在该套房源全款到帐的次月结算上一个月锐丰公司佣金。第8.2条载明，居间服务费支付时间：银佳公司与客户签订商品房预售合同后次月，银佳公司按照客户付款全款到帐金额向锐丰公司支付相应比例的居间服务费。第8.3条居间服务费的支付方式：居间服务费按月结算，即每月对上月居间成功的房屋按照第8.1、8.2条标准结算。锐丰公司每月5日前向银佳公司提交上月的结算清单，银佳�司在5个工作日内对结算清单进行审核，经银佳公司书面确认后锐丰公司提供中介服务费的发票；逾期不书面通知锐丰公司的，视为对锐丰公司提供的结算清单已审核确认。第9条载明，因客户原因导致认购文件终止或解除，……，该套房源视为锐丰公司居间不成功，锐丰公司同意该套房源不计收任何费用。因银佳公司原因导致认购文件终止或解除的，视为锐丰公司销售成功，银佳公司应按照约定支付锐丰公司居间服务费。第12条违约责任载明，银佳公司应按本合同约定向锐丰公司支付居间服务费，如逾期未支付，锐丰公司有权要求银佳公司承担逾期应付居间服务费日万分之贰的违约金。第13.1条载明，银佳公司授权代表为周骏，在居间过程中，凡需银佳公司签字或盖章确认的任何文书，包括但不限于客户确认书、协议等锐丰公司提交的文书，均由该授权代表协调、办理、签署。该协议另对其他有关事项作了约定。上述协议签订后，锐丰公司按约向银佳公司推介相应客户，银佳公司已依约向锐丰公司支付33套房屋的代理服务费。现因锐丰公司向银佳公司主张涉案25套房屋的代理服务费未果，遂向法院提起诉讼。2013年8月，锐丰公司诉至原审法院，要求判令银佳公司支付锐丰公司上述所欠代理服务费577，902.38元（人民币，下同）及其自2012年6月1日始至实际清偿日止的利息，暂计至2013年8月22日为35，000元。原审审理中，为证明涉案25套房屋的买受人系其推介客户的事实，锐丰公司提供了汇总表及其客户确认书、预售合同等相关文件，并称在客户确认单的案场业务员签字栏、案场经理签字栏中签名的人员均系银佳公司工作人员。银佳公司认为，涉案25套房屋的客户，锐丰公司均未提前报备，且均系自行过来与其签约；案场业务员签�栏、案场经理签字栏中签名的人员均不是银佳公司工作人员，而且均无银佳公司工作人员在甲方销售经理签字栏签名，现场还有其他销售公司为其销售房屋；汇总表序号第15、20、22-25号中的客户与确认单客户签字栏中的客户以及预售合同中的买方不相符。银佳公司提供已确认的33套房屋的客户明细、短信报备记录、录音资料及预告登记证明，证明按约应报备，33位客户已报备，25位未报备的客户是自己看了广告或朋友介绍而来签约的，前述六位客户与实际购房人不相符的事实。锐丰公司对33套房屋的客户明细以及预告登记证明，没有异议。对短信、录音资料的真实性不予认可，并认为应以客户确认书为准。同时，锐丰公司就六位客户与实际购房人不相符的问题称，序号15的客户系其笔误，序号20、22-25的客户经核为已退房的客户，故其不再主张该部分价款。至于无�户确认单的序号7客户的代理服务费，由法院判决。此外，锐丰公司补证了由其持有的无争议的33套房屋的客户确认单，证明已结算的上述33套房屋与银佳公司未结算的25套房屋的客户确认单均没有银佳公司销售经理签字。银佳公司对此没有异议。银佳公司补证了由其持有的无争议的33套房屋的客户确认单，证明已结算的上述33套房屋有银佳公司销售经理签字。对此，锐丰公司则认为，作为银佳公司的工作人员，其随时可以在客户确认单中签名。同时，银佳公司还称，序号3、16、17涉及客户周效明、宗娇、陈越彪的业务员与销售代表不是同一人，故不是经锐丰公司居间促成交易。锐丰公司认为，不能仅以业务员与销售代表不是同一人否定其促成的交易，上述业务员与销售代表在无争议的33套房屋中均有签名。原审认为，锐丰公司与银佳公司之间签订的居间协议是双�当事人的真实意思表示，约定的内容并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，该合同对当事人具有法律约束力。本案中，当事人的主要争议在于与银佳公司成交涉案20套房屋的客户是否经锐丰公司推介。按证据规则的相关规定，作为主张权利的锐丰公司应当对其上述主张承担相应的举证责任，银佳公司反驳的，亦应对此承担相应的举证责任。根据查明的事实，在争议的20套房屋的客户中，其中涉及序号7的客户，锐丰公司没有提供客户确认订单，故仅凭其提供的预售合同，尚不足以证明由锐丰公司向银佳公司推荐了该客户并最终成交，且银佳公司亦未认可，故法院对此不予确认。至于剩余的19套房屋的客户，锐丰公司为此提供了客户确认单、预售合同及其相关文件，上述证据能够与锐丰公司提供的已经与银佳公司结算的33套房屋客户确认单�互印证，足以证明上述19套房屋的客户系经锐丰公司推荐而与银佳公司成交的事实，银佳公司以未经报备、客户确认单上无其销售经理签名为由而否认上述事实，不足以反驳锐丰公司的上述事实主张。因此，银佳公司应当向锐丰公司支付上述19套房屋项下的代理服务费434，462.23元。至于锐丰公司主张的自2012年6月1日始的利息问题。根据锐丰公司提供的预售合同，其中载明的客户付款期限均在2012年6月1日之后，且在双方未结算确认一致的情况下，锐丰公司该项主张，依据不足，法院难以支持。原审法院于二○一三年十一月二十一日依法作出判决：一、上海银佳房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付上海锐丰房地产投资顾问有限公司代理服务费人民币434，462.23元；二、驳回上海锐丰房地产投资顾问有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金�义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9，929元，减半收取人民币4，964.50元，由上海锐丰房地产投资顾问有限公司负担人民币1，056元，上海银佳房地产有限公司负担人民币3，908.50元。判决后，银佳公司不服，向本院提起上诉称，双方合同约定被上诉人最终推介成功客户需提前2小时以书面或邮件或短信方式向上诉人报备、同时必须有上诉人销售经理的签字。对于双方无争议的33套房屋，被上诉人均按合同约定提前报备，但争议的23套却无任何报备记录，结合系争23套房屋的购买业主的随访录音可知，该些客户是自己看了广告或朋友介绍而来，故该23位客户不是被上诉人开拓的客户。同时，根据约定《客户确认单》一式二份，有注明开发商联的交上诉人，注明居间联的被上诉人留存，有上诉人销售经理签字确认后居间客户才予以结算，现系争的23套房屋《客户确认单》上无上诉人销售经理签字，经核实非被上诉人居间客户，不应认定双方间的居间成立。故请求二审法院撤销原审判决第一项，改判上诉人不承担任何代理服务费。被上诉人辩称，上诉人认为被上诉人有拦截客户，则可以在《客户确认单》上拒绝确认，如果存在拦截客户的事实，事后商品房预售合同也不应该给被上诉人。故被上诉人的客户确认过程符合规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系争居间协议是签约双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，被上诉人组织或推介的客户应提前2小时以书面或邮件或短信方式向上诉人进行报备，该约定的目的是为了防�被上诉人的销售人员在售楼现场外将通过广告或朋友介绍而来的客户拦截为自己的客户从而不正当的向上诉人多要代理费，故该约定中强调了提前2小时及具体的报备方式。在双方已结清的33套房屋居间费中，均有被上诉人以短信方式向上诉人报备的事实，而对于本案系争的房屋居间活动，被上诉人均未能提供相应的报备材料；同时，双方曾对居间代理费用进行了结算，如果存在本案系争居间代理费，或双方对本案系争居间代理费存在争议，则在双方的结算中应有反映，但现有证据无法反映出被上诉人曾对此进行了主张或提出异议。本院亦注意到，双方已结清的33套房屋居间时间与本案系争的房屋居间时间存在交叉，并非是先后关系，故在双方对居间代理费已进行结算的情况下，被上诉人另行提出居间服务费不符常理。综合以上事实分析及合同约定可以认定，被上诉人所主张的本案系争居间活动未得到上诉人的确认，其形式亦不符合双方合同之约定，在被上诉人未提供充分证据的前提下，本院对其诉讼请求无法予以支持，原审判决对此认定错误，本院依法予以更正；上诉人银佳公司的上诉请求具有合同依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2058号民事判决；二、驳回上海锐丰房地产投资顾问有限公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币9，929元、二审案件受理费人民币7，816.93元，均由上海锐丰房地产投资顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 峰代理审判员 李 兴代理审判员 董 锟二〇一四年一月十七日书 记 员 聂妍铧附：相关法律条文《中�人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……