上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初18695号原告：徐文敏，男，1969年10月10日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：马旗，上海普世律师事务所律师。原告：奚骏，女，1970年11月22日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：马旗，上海普世律师事务所律师。被告：上海盛冠房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陆孜浩，董事长。委托诉讼代理人：肖轶，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许彬琪，上海虹桥正瀚律师事务所律师。第三人：上海港创建设发展有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇双店路XXX号XXX室。法定代表人：谢颖沛，董事长。委托诉讼代理人：程屹，男。原告徐文敏、奚骏诉被告上海盛冠房地产开发有限公司、第三人上海港创建设发展有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年12月1日公开开庭进行了审理。后根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，本案适用普通程序独任审理，并于2021年3月24日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人马旗，被告上海盛冠房地产开发有限公司委托诉讼代理人肖轶、许彬琪，第三人委托诉讼代理人程屹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐文敏、奚骏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延迟交房期间外搬过渡费45,000元(2019年1月15日-2019年5月)，并支付延迟交房违约金94,000元(2018年11月15日-2019年5月22日)。2.判令被告支付装潢款差额调整为62,097.34元，支付南北窗/门的差额22,000元(阳毅3,000元每平，凤铝800米每平，面积10平)。事实与理由：被告系平凉路街道22/23地块的开发商。被告大规模建造高层，导致原告居住的辽海小区地基严重受损，小区内3、4号楼出现不同程度的沉降和倾斜。后在杨浦区主管部门和平凉路街道的协调下，被告同意对受损房屋进行基础加固和顶升纠偏的修复工程。2017年12月24日，原、被告及杨浦区辽海小区房屋受损处置工作组办公室签订三方协议，协议对交房时间、房屋加固修复和装修工期、装修标准、过渡费及违约责任等进行了约定。但直至2019年3月底，装修工程仍处于收尾阶段，截至目前，也未与原告签订房屋交接书，导致原告迟迟无法回搬，严重侵犯了原告的合法权益。另外，实际装修的价值远低于3,000元每平方米，原约定的门窗品牌更换了便宜的品牌，以次充好，两原告只能起诉至法院作如上诉请。被告上海盛冠房地产开发有限公司辩称，不同意两原告诉讼请求。2018年1月15日全部底层居民搬迁完毕，开始计算过渡期。原告实际已于2019年1月11日签署了《室内完工确认单》，故终止日为2019年1月11日，不存在延迟交房的情况，无需支付违约金。原告拖延确认装修方案，导致延期至少45天，因辽海小区其他居民阻扰导致无法施工造成延期45天，2018年11月15日后，两原告自行指定橱柜、吊顶灯产生多项延期，上述延期应当扣除。合同约定的过渡费是固定费用，即12个月，每月一万，被告已全部付清，两原告无权要求另外再支付过渡费。装修金额应当以实际发生的金额为准，双方签订了《装潢结算确认书》，有争议的为管理费、利润和税金39,255.30元，其余费用均无争议。对争议部分，被告认为根据《预算清单》明确约定未装修部分需收取管理费、利润和税金。门窗品牌型号是第三人征求了原告书面同意后合意变更的，全部小区居民统一更换了门窗品牌，从未约定更换品牌后需额外补偿市场差价，原告主张差价无事实和法律依据。第三人述称，同意被告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月24日，原告徐文敏、奚骏(签约乙方)与被告上海盛冠房地产开发有限公司(签约甲方)签订《22辽阳路189弄(辽海小区)3、4号房屋加固修复协议书》一份。载明，乙方房屋(下称“该房屋”)坐落于辽阳路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积62.31平方米(以房产证为准)。因受甲方开工建设的相邻地块平凉路街道22街坊施工影响，造成该房屋所在的3、4号房房屋受损。为妥善加固修复包括该房屋在内的3、4号房房屋，甲、乙双方经过友好协商，乙方在房屋受损必须加固修复的前提下同意由甲方委托施工单位(上海天演建筑物移位工程股份有限公司)对辽阳路189弄3、4号房进行房屋基础加固、基础托换并进行房屋纠偏、沉降顶升等施工工程。根据施工工程方案，上述工程施工前，3、4号房底层居民须全部腾空搬离。乙方作为3、4号房底层居民为配合施工，同意按时腾空搬离房屋并签署房屋腾空确认单，自行过渡，按时签署房屋交接书，领取该房屋钥匙并回搬。为明确双方的权利和义务，特订立协议，以共同遵守。在规定的时间内甲方与全部11户3、4号房底层居民签署协议后，甲方将书面通知乙方进行搬迁，乙方应在收到甲方搬迁书面通知之日起二十日内(除不可抗拒因素外)携所有同住人腾空房屋，并向甲方完整交付该房屋，经甲方确认后，由双方签署协议附件二所示的房屋腾空确认单。每户的过渡期由3、4号房房屋加固修复工程施工工期和3、4号房底层居民室内重新装潢期两部分组成，自全部底层居民搬迁之日起算至甲方向3、4号房全部底层居民交还房屋或视为交还房屋之日止。过渡期为12个月，其中3、4号房房屋加固修复工程施工工期和3、4号房底层居民室内重新装潢期力争控制在9个月内。乙方聘请有资质的第三方对室内装潢进行验收，费用由甲方承担，验收合格后甲方书面通知乙方交还该房屋。双方约定，因实施协议约定的施工工程，甲方应支付给乙方的各类补偿及费用......。3、4号房底层居民在房屋加固修复工程施工期间和室内重新装潢期间自行租房外搬过渡，可比居民现有房型多一个房间。居民外搬自行过渡费按照评估公司对平凉和江浦地区居民住宅租赁费平均价确定(以评估报告为准)。甲方应于该房屋所在3、4号房的全部底层居民与甲方签约率达到l00%后次日通过借款方式向见证方支付相当于6个月外搬过渡费(根据协议附件三补偿确认单中所列的每月外搬过渡费金额)的过渡期借款，由见证方向乙方提供6个月外搬过渡期借款，按时搬迁率达到100%后，该借款将自动冲抵甲方应向乙方支付的前6个月外搬过渡费。在乙方外搬过渡期满5个月后，由甲方根据协议附件三补偿确认单中所列的每月外搬过渡费金额向乙方再支付5个月的外搬过渡费。在乙方签署房屋交接书及领取该房屋钥匙后的次月10日前，甲方根据协议附件三补偿确认单中所列的每月外搬过渡费金额向乙方支付剩余1个月的外搬过渡费。3、室内修复补偿费及费用支付方式甲方按1,000元每平方米的标准向乙方发放室内修复补偿费,由评估公司对该房屋室内装潢进行评估，甲方负责以不低于该房屋原室内装潢水平的标准对该房屋室内重新装潢(以评估报告为准)，制定一户一室内装潢方案，签订室内装潢合同，并提供室内装潢设计方案和材质清单。甲方负责将该房屋窗户统一更换为双层玻璃窗。天井修缮：地面、墙面由甲方按原样恢复，构筑搭建严格按照《上海市住宅物业管理规定》实施；防盗设施，由街道根据相关要求协调安装。3、4号房房屋基础加固、基础托换并进行房屋纠偏、沉降顶升施工竣工验收合格后，乙方室内重新装潢竣工验收合格后，由甲方书面通知乙方交还该房屋的时间。乙方应在接到甲方书面通知后7日内与甲方办理该房屋交房手续，领取钥匙，接收该房屋，并签署协议附件四所示的房屋交接书。双方签署房屋交接及乙方领取该房屋钥匙后即视为甲方已向乙方交还该房屋。乙方签署房屋交接书及领取该房屋钥匙后，应在过渡期12个月期限届满前完成回搬。五、违约责任：如甲方未按协议约定的时间支付费用的，则每逾期一日，应支付给乙方每户违约金500元。如甲方未在10个月内验收合格交房，是因甲方施工原因造成延期的，每逾期一日，应支付给乙方每户违约金500元。是因其他辽海小区居民阻挠影响施工等因素造成延期的，不作为甲、乙双方的违约责任，甲方应承担因上述原因造成的延期期间过渡费，标准参照协议附件三补偿确认单中所列的每月外搬过渡费执行。4、如乙方未在协议约定的期限内腾空房屋的，每逾期一日，应支付给甲方违约金500元，并返还见证方提供的过渡期借款；如乙方未在协议约定的期限内办理该房屋交房手续，领取钥匙，接收该房屋并签署协议附件四所示的房屋交接书的，每逾期一日，应支付给甲方违约金500元，甲方有权自乙方应领取的剩余1个月外搬过渡费中扣除；过渡期l2个月期限届满后产生的一切费用和后果由乙方自行承担。上海市杨浦区平凉路街道社区管理办公室作为见证方在上述协议上盖章。上述合同附件三《补偿费确认单》载明，系争房屋补偿明细如下：1.外搬过渡费，计算标准每月10,000元，按12个月计，金额120,000元，2.设备搬迁补偿费，固定电话800元、空调2,400元，热水器800元；3.室内修复补偿费每平方米1,000元*房产证面积62.31平方米，金额62,310元；4.整体签约搬迁奖励费38,000元。金额合计224,310元。由评估公司对房屋室内装潢进行评估，甲方负责以不低于该房屋原装潢水平的标准对房屋重新装潢。当日，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)还签订《辽阳路189弄(辽海小区)3、4号房底层居民室内外装潢等事项的备忘录》一份。约定由评估公司对乙方房屋室内装潢进行评估，甲方负责以不低于乙方房屋原装潢水平的标准对乙方房屋重新装潢，现经甲乙双方友好协商，就上述装潢标准事项达成一致，并签署备忘录：室内装潢标准甲方按乙方房屋产权建筑面积每平方米3,000元的标准，向乙方提供室内装潢设计、装潢材料及人工费清单，并经乙方确认后对乙方房屋进行室内装潢。同时，甲方及装潢单位应为乙方自行调整装潢设计、更换材料品牌、通过其他渠道购置特定材料或商品提供便利。二、天井修缮甲方向乙方提供不低于原标准的天井修缮，相关费用由甲方承担。基本修缮内容包括：地砖及墙面砖、水斗、洗衣操作台、花架、晾衣架、中高档雨棚设施(品牌同南北窗)等，不再安装防盗顶棚。三、阳台装潢甲方向乙方提供不低于原标准的阳台部位(建筑面积约3.8平方米)装潢，相关费用由甲方承担。装潢内容包括地板、壁橱、升降衣架等。甲方向乙方提供一扇防盗进户门(盼盼81A甲级，加指纹锁)，以及加装金刚纱的“阳毅”双层钢化玻璃断桥铝合金南北窗／门(连体金刚网双断桥门窗)，进门不锈钢防盗纱门，北窗雨棚及防盗栅栏，相关费用由甲方承担。装潢期间，装潢单位及施工人员接受乙方监督，装潢过程中和完成后接受乙方委托的第三方验收。2017年12月25日，两原告(签约乙方)与上海市杨浦区平凉路街道社区管理办公室、杨浦区辽海小区房屋受损处置工作组办公室(签约甲方)签订《借款协议》一份，约定甲方向乙方提供借款6万元，借款期限自协议生效时起算至乙方房屋所在的3、4号房屋的全部底层居民按时搬迁率达100%之日终止。借款协议届满后，甲方向乙方提供的借款自动冲抵为被告依据《修复协议》约定应向乙方提供的前6个月外搬过渡费，乙方无需再向甲方归还该借款。2018年1月8日，被告向辽阳路XXX弄XXX号XXX室居民发出《居民意见征询书》，载明根据《修复协议》及《备忘录》的约定，被告提供两家装潢单位供居民选择，1.上海同叶建筑装饰工程有限公司、2.上海千旺建设工程发展有限公司。根据《意见征询》意见，被告将根据全体居民的意见，根据少数服从多数的原则确定一家装潢单位作为全体居民的装潢单位。2018年1月15日，两原告将上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)交付被告。2018年1月17日，被告向辽海小区全体居民发出《关于辽海小区3号、4号房加固、纠偏、顶升工程施工的公告》，载明：一、工程将于2018年1月24日开工，计划工期约5个月，施工单位为上海天演建筑物移位工程股份有限公司......。2018年3月14日，上海市杨浦区建设和管理委员会向被告就系争工程颁发《建筑工程施工许可证》。2018年9月15日的《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》载明辽海小区3号、4号房基础加固及顶升纠偏工程验收合格，开工日期2018年1月30日，竣工日期2018年9月15日。2018年9月11日，被告(签约甲方)与第三人(签约乙方)签订《辽海小区(上海杨浦区辽阳路189弄)3、4号楼底层(室内)13户住宅装修工程施工合同》一份，约定甲方委托乙方对辽海小区13户居民的卧室、客厅、卫生间、厨房等工程装修(室内装修面积以产权证为准，不包括天井装饰装修)，合同闭口价2,558,686元；工期90个日历天......。2018年9月1日，第三人工作人员通过微信将装修图纸发送原告方，双方协商装修事宜。2018年11月9日，原告方微信第三人工作人员表示：“小陈，经过考虑我还是要你们公司装修的，麻烦帮我把预算再弄一弄，我要考虑把总金额控制在合理范围内，谢谢！”。第三人：“门窗和税金方面呢”。原告方：“按照前面5家的标准，行吗”。第三人：“可以，没问题。总的装修费用都按5+6+10的费率收费。门窗同意用前面五家的。材料你自选自购都没有问题，要我买的，我保障不比你买的地方价格高。”原告方：“知道了，材料购买肯定要麻烦你了，就是之前有些我已付订金的还是需要你们到该店区采购的(注：建配龙一个地方)”。2018年11月15日，上海港创建设发展有限公司就系争房屋制作了《工程预算清单》。清单说明部分载明，装修费用超过每平方米3,000元乘以建筑面积为标准的部分，需收取超出部分的6%作为管理费。装修费用未使用部分需收取管理费、利润及税金共计21%，超出部分费用需提前收取，再进行采购和施工，结算时采取多退少补的原则，按实结算。装潢公司、业主徐文敏及开发商均在工程预算清单上签字。2018年12月16日，第三人工作人员向原告方微信表示：“请及时将煤气方案落实，目前此项目已影响到正常施工！”2018年12月17日，第三人：“徐先生，你橱柜制作周期大概多久知道吗”原告：“昨天问过了，大概要35天到45天，台面要过完年了。”第三人：“那我其他东西做完来做客气检测交房验收，有问题吗”原告方：“应该没什么问题，就是橱柜的一些水电安装需要你们师傅来弄的(据说是要有资质的)”第三人：“因为橱柜制作周期长影响全部完工进度，会有张单子要你签字的，到时候麻烦签一下。”原告方：“好的”。2018年12月19日，原告签署《工作联系单》，载明因橱柜制作周期较长，此项不能按预定时间验收。业主将承诺因此原因造成的影响，自行承担责任，不影响整体工程验收及交付回搬。2019年1月8日，被告委托案外人对系争房屋进行室内环境质量检测，上海同济检测技术有限公司出具被告，检测结果符合1类民用建筑工程的要求。2019年1月11日，原告徐文敏在《完工确认单》上签字确认室内装潢工程已完工。实际施工中，门窗品牌由“阳毅”品牌更换为“凤铝”品牌。2019年1月13日之后，原告委托第三人购买地板、马桶、灯、热水器、龙头等物品。2019年4月3日，第三人将系争房屋钥匙交付给原告方。已全部完工。根据每平米3,000元装修标准合计装修费用186,930元，管理费、利润及税金部分为39,255.3元。室内装修直接费用为118,689.68元、阳台装修费用为13,731.14元。扣除上述费用后剩余金额为15,253.88元，业主签字确认后三个工作日内，剩余金额转账到业主提供本人银行账号。另外有关争议部分(管理费、利润及税金)由业主徐文敏和开发商上海盛冠房地产开发有限公司协商解决。原告徐文敏签字确认。另查明，2017年12月25日，被告支付原告过渡费6万元。2018年1月16日，被告支付原告签约奖励38,000元。2018年2月9日，被告支付原告维修补偿66,310元。2018年6月15日，被告支付原告过渡费5万元。2018年8月8日，被告支付原告过渡费3,230元。2018年12月13日，被告支付原告外搬过渡费1万元。同日，原告收到阳台部位装修补偿12,096元、清洁费1,000元、其他项目补偿1,600元。还查明，2019年12月3日，杨浦区辽海小区房屋受损处置工作组办公室向我院出具《情况说明》一份，载明3、4号房底层共13套住房，11套为居民住房，2套为小区物业房(上海海关关产)。2017年12月24日，我工作组完成3、4号房共计11户居民的《辽阳路189弄(辽海小区)3、4号房房屋加固协议书》(下称“协议书”)签订工作，此11户居民于2018年1月15日完成腾空搬离。第一阶段工程为房屋基础加固、基础托换并进行房屋纠偏、沉降顶升施工。2018年1月中旬，施工单位进场开展施工前准备工作。因3、4号房二层及以上居民仍不认可补偿方案，物业提出，居民诉求未达成一致前不宜搬迁关产。2套物业用房原定2018年1月中旬完成腾空搬离，持续未予腾空，致施工单位无法开展施工。2018年2月，施工单位停工。经我工作组与海关关务保障处协调，3月中旬，2套物业用房腾空搬离。自此，全部底层房屋腾空完毕。施工单位于2018年3月1日复工。2018年3月11日起，辽海小区3、4号房二层及以上居民联合组织将小区大门封闭，不让施工单位进入施工，施工单位再次停工。后我工作组牵头，与小区3、4号房二层及以上居民协商。经多轮沟通补偿方案并达成一致后，2018年3月26日，施工单位恢复施工。房屋基础加固、基础托换并进行房屋纠偏、沉降顶升等施工工程于2018年8月底施工完工。第二阶段工程为室内重新装修施工。2018年8月，装修单位上海港创建设发展有限公司(下称“装修单位”)按“一户一方案”计划，开始接洽联系11户居民，落实预算方案。根据工程约定计划安排，我工作组要求各户居民与装修单位于2018年9月9日前落实方案，完成预算清单签订工作。13套待装修房屋中，2套物业用房按期确认完毕装修预算清单，已于2018年10月完成室内装修，2018年10月底完成回搬交房。11户居民基于对装修方案及预算难以定夺，未按期完成预算清单签署，并提出多项要求：(1)自行指定装修材料及供应商；(2)要求对属于违章建筑的阳台部位进行装修，或改用现金等方式另行补偿；(3)要求提前支付全部l2个月过渡费，否则拒绝确认开展装修。装修单位未能如期开工。经我工作组各户进行协调，11户居民于2018年10月25日至11月28日内分别完成预算清单签署工作。装修单位开展装修施工。自此，第二阶段室内装修施工较原计划安排延迟2个月。2019年1月l5日，装修单位完成全部底层居民室内装修工作。2019年春节前，11户居民中，房屋自住居民均完成回搬。部分租赁用房居民因自行调整装潢设计、要求更换材料，并另行委托装修单位修室外天井及阳台，故未按期回搬，装修单位为其提供便利，持续装修至节后。诉讼中，原告申请对“阳毅”品牌和“凤铝”品牌的门窗差价进行评估。上海沪港建设咨询有限公司出具评估报告，意见为工程造价为21,178元，“阳毅”品牌铝合金门窗单价为3,000元/平方米，“凤铝”品牌铝合金门窗单价为800元/平方米，金刚砂窗单价为260元/平方米。原、被告对差价21,178元无异议，被告认为不应当补差价。本院认为，原、被告签订的《22辽阳路189弄(辽海小区)3/4号房屋加固修复协议书》《辽海小区(上海杨浦区辽阳路189弄)3、4号楼底层(室内)13户住宅装修工程施工合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。1.关于延期交房问题。2018年1月15日，原告将房屋交付被告和第三人修复及装修。合同约定12个月内完成房屋修复及装修工程。被告和第三人虽未按照合同约定完工后向原告发出交接通知，但双方于2019年1月8日前已完成了室内装修检测。2019年1月11日，原告徐文敏在《完工确认单》上签字确认室内装潢工程已完工。之后，原告要求第三人配合购买协议约定之外的物品及安装其他装修设备等，故被告未将房屋钥匙交付给原告，双方未办理房屋交接手续。本院认为，各方当事人以自己的行为变更了合同约定。被告及第三人合同约定的装修和修复工程已按期完工。原告仅以未交付钥匙为由要求被告支付逾期交房违约金和过渡费，于法无据，本院不予支持。2.装修差价，经审理查明，双方的差价为未装修部分是否收取管理费、税金等。本院认为，根据双方签字确认的《工程预算清单》已明确载明未使用部分需收取相应的管理费、税金等，故原告该项主张亦不予支持。3.门窗差价。被告及第三人抗辩原告同意更换门窗品牌。原告则认为同意更换门窗品牌，但未表示放弃差价补偿。从被告提供的微信聊天记录看，也未有原告同意更换便宜的门窗放弃主张差价的意思表示。本院认为，两个品牌的门窗差价较大，权利的放弃需明示，被告和第三人也未支付对价，故该项诉请，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海盛冠房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐文敏、奚骏门窗差价损失21,178元；二、原告徐文敏、奚骏其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,646元，由原告徐文敏、奚骏承担4,205元，被告上海盛冠房地产开发有限公司负担441元。鉴定费1,000元，由被告上海盛冠房地产开发有限公司负担。财产保全费1,510元，由原告徐文敏、奚骏负担1,367元，由被告上海盛冠房地产开发有限公司负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇二一年五月十三日书记员  王寅燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。