广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1451号原告：陈亚妹，女，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××福来阁705房，公民身份号码：440××××××××××××529。委托诉讼代理人：杨立群，广东均桓律师事务所律师。被告：吴三妹，女，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××，公民身份号码4408××××××××××××526。委托诉讼代理人：蔡勇常，广东颖贵律师事务所律师。第三人：佛山市嘉合信房地产置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××绿地香树花园一区5栋商业128商铺，统一社会信用代码：91440604MA4W25MX8D。法定代表人：蔡某1。原告陈亚妹与被告吴三妹、第三人佛山市嘉合信房地产置业有限公司（以下简称嘉合信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭审理了本案。原告陈亚妹及其委托诉讼代理人杨立群、被告吴三妹的委托诉讼代理人蔡勇常到庭参加了诉讼，第三人嘉合信公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还定金30000元；2.被告向原告支付解除买卖合同的违约金162000元；3.被告赔偿原告的中介费损失8100元；4.本案所有诉讼费用及财产保全费由被告承担。事实和理由：2020年10月26日，经第三人推荐，原告、被告与第三人签订合同编号为000346的《存量房买卖合同》，确定原告购买被告所持有的房地产。《存量房买卖合同》第一条第1款约定，房地产地址为佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋）；第8款第（3）项约定，户口未迁出，被告应在2021年6月1日迁出；第二条约定，该房地产按整套出售并计价，总金额1620000元；第六条约定，原告应当向第三人支付中介费16200元；第九条第1款约定，被告不按本合同约定将房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回原告已付的全部费用；第十三条约定，原告或者被告行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；附件D条第6款第1项约定，定金30000元，原告应当在签署本合约时自动交付给被告。《存量房买卖合同》签订后，原告按照合同约定向被告支付定金30000元，被告出具《收款收据》确认收到定金。原告按照合同约定向第三人支付中介费8100元，第三人出具《收款收据》予以确认。被告收取款项后，却明确向原告并通过第三人向原告表明不会按照合同约定将涉讼房屋出售给原告，经原告多次确认，仍然不同意继续履行合同。有鉴于此，原告委托广东均桓律师事务所于2020年12月23日通过EMS向被告及第三人寄发《律师函》，确定解除原告、被告与第三人签署的《存量房买卖合同》，并要求被告按照合同约定返还原告已付款项，并按照合同约定支付房屋总价款10%的违约金，并赔偿原告已经支付的中介费用。第三人于2020年12月24日签收EMS快件，被告于2020年12月25日签署EMS快件，原告还通过微信于2020年12月25日向被告及第三人发送《律师函》扫描件，表明解除《存量房买卖合同》的主张，双方均收到原告发送的信息。原告认为，被告明确不按照合同约定将涉讼房屋出售给原告，已构成严重违约，导致原告的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)款的约定，原告享有法定解除权，现被告已经收到解除合同的《律师函》，《存量房买卖合同》已经解除。《存量房买卖合同》解除后，根据《存量房买卖合同》第九条的约定，被告应当按照房地产成交总价的10%即162000元向原告支付违约金，并退还原告已经支付的款项，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定赔偿原告的中介费损失8100元，但是被告并未支付，故起诉。被告辩称，请求法院在考虑被告的过错程度、合同的履行程度、原告的实际损失以及被告作为一个母亲，想要保证孩子的读书条件等角度出发，做出合理合法公平的判决，具体意见如下：一，针对原告诉讼请求1，被告认为原告不能直接要求返还定金，应当适用定金罚则的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，以及《民法典》587条规定，原告要求退还定金，应当适用定金罚则，而不能直接要求退还3万元定金。又针对原告的诉讼请求1和诉讼请求2，被告认为应当是选择适用的。根据《民法典》第588条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。所以，原告第1-2项请求不能同时适用。如果原告选择适用定金条款，被告愿意双倍返还定金，并愿意赔偿原告第3项中介费用的损失。二，如果原告选择适用违约金条款，被告请求法院予以适当减少。理由如下：1.根据《民法典》第585条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。根据该规定，在违约金低于造成的损失或者过分高于造成的损失的，人民法院是可以按照申请予以调整的。另外再借鉴最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合到本案中，被告是有违约行为，但是该行为对原告所造成的损失是有限的。被告当时是基于冲动，在2020年10月26日与原告签订了《房屋买卖合同》并且收取了三万元的定金。但是在签订合同后，被告一直都在纠结，都在后悔。因为被告的孩子在今年6月份就要入读小学了，考虑到原告需要在今年的3月底才可以把首期款向被告支付，被告是不可能再有时间帮孩子选择学区房并办理入校的事宜的。所以被告在当晚一直无法入睡，在第二天，被告就约了原告出来，谈是否能解除房屋买卖合同的事宜。然后双方就一直协商赔偿的事宜了。所以，原告在本次房屋买卖合同当中，因被告的行为导致的损失是比较小的，被告也没有一直拖延原告去购买其他房屋。2.关于原告的实际损失，被告认为有定金三万元以及相应的利息，中介服务费8100元，哪怕再加上其他一些损失，其总的损失，也不可能高于五万元。违约金162000元是远高于此的。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，不仅会使守约方获得过高的利益，而且会在相当程度上恶化违约方的财产状况，使其丧失正当竞争的条件。3.赔偿损失应该按照合同的履行程度作为依据。违约了，应该承担违约责任，这是法律的规定，被告也是认可的。但是，在一个己经几近履行完毕的合同，和尚未履行的合同当中，违约行为所导致的结果是不同的。那么，采取一刀切的概括性违约金是否合理呢？被告在签订合同的第二天（哪怕采用原告的证据反映的时间，最迟也是在11月20日）就明确了因为孩子读书问题，房子不卖了，被告就己经向原告表明希望解除合同。原告除了支付了3万元定金以及中介费之外，是没有再因为合同的履行而继续付出的，没有支付首期款，没有办理按揭贷款，甚至还没有准备过户的资料。所以，双方之间的买卖行为履行的程度很低，对原告的影响很小。4.被告并非恶意违约。被告当时签订房屋买卖合同，是没有完全考虑清楚的，但是作为成年人，她也愿意承担相应的责任。而被告考虑到孩子在2021年6月份就要入读小学了，现在的房子是有学位的，孩子可以就近入读。如果把房子卖了，原告要求2021年3月底才可以把首期款支付给被告，被告才有资金再买其他的学位房。但是3月底距离6月入学的时间太紧迫了，根本无法处理孩子入学的问题，被告因此才主张解除买卖合同。被告在主观上是没有恶意的，希望法院能根据被告的恶意程度，对违约金适当减少。三，针对诉讼请求3，在原告选择定金罚则时，被告愿意支付。当原告选择违约金条款时，被告认为，该损失属于直接损失，应当包含在违约金赔偿范围里。第三人没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的中国银行交易流水明细清单、微信截图账单详情、收款收据拟证明其向第三人支付中介费8100元的事实，第三人未到庭提出异议，该证据反映的事实也与本案其他证据相符，本院予以采信。原告提交的其他证据，被告确认其真实性，本院采信其真实性并综合认定其证明力。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋于2016年12月20日办理不动产权登记，证载权利人为被告。2020年10月26日，原告、被告、第三人签订《存量房买卖合同》（合同编号：000346），约定：被告将涉讼房屋以总价1620000元售予原告；房屋交付的时间为原告给齐首付当天；第三人应当于2021年3月30日前到房地产登记机构协助原、被告办妥产权转移登记手续，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；原告应向第三人支付中介服务费16200元；被告不按合同约定将涉讼房屋出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为涉讼房屋成交价的10%，并退回原告已付的全部费用；原告不按合同约定买入涉讼房屋的，应当向被告支付违约金，违约金为涉讼房屋成交价的10%；定金30000元原告应在签署合同时自行交付被告；被告应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助原告申请银行按揭；原告应在签署合约后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并应在签署合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手卖，向银行申请30年114万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及被告办妥该物业的涂销抵押手续后15个工作日内配合完成本次交易的递件手续；被告同意在收取定金后15日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；首期楼款余额450000元原告应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给被告；楼价余款1140000元应在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给被告。同日，原、被告还签署《补充协议》，对前述《存量房买卖合同》补充约定：被告的户口需在2021年7月30日前从涉讼房屋迁出。同日，原告向被告转账30000元，被告于同日出具《收款收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的定金30000元。同日，原告还向第三人支付了中介费用8100元。同月27日，被告向原告提出了解除《存量房买卖合同》的要求。同年11月20日，被告通过微信告知原告称“房子真不卖了，主要还是户口以及小孩读书问题，真的如果没有协商的余地，那也只能大家按照自己的想法处理。同年12月16日，被告通过微信告知原告称“陈小姐，房子不卖了，因为涉及到我小孩的户口读书问题，我也是一直都想与你协商解决，但以现在谈的条件我也觉得超出了我的预期，你看怎么解决你自己想吧，我也不想耽误你的看房时间。”同年12月23日，原告委托律师向被告发出《律师函》，通知被告《存量房买卖合同》于被告收函之日解除，并要求被告收函之日起三日内按涉讼房屋成交价的10%即162000元向原告支付违约金、退回原告已经支付的定金30000元、赔偿原告因解除合同遭受的损失8100元。被告于同月25日收到该律师函，原告还于同日将该《律师函》的电子版通过微信发予被告。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。此外，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告及第三人签订的《存量房买卖合同》既包含原告与被告之间买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含原、被告与第三人之间基于买卖涉讼房屋而成立居间合同关系的权利义务约定，为混合合同。现原、被告因履行该合同项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定产生争议并致本案诉讼，故本院仅就此进行审查处理。经审查，《存量房买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行，不得擅自变更或解除合同。现被告在签约后即单方要求解除合同，构成根本违约，依法依约原告有单方解除合同的权利。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款之规定，本院确认《存量房买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定于被告收到原告的《律师函》之日（2020年12月25日）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，因《存量房买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定因被告根本违约而解除，原告诉请被告返还定金30000元有事实和法律依据，本院予以支持。关于解除合同的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，应综合双方的约定、合同的履行情况、原告因被告的根本违约所造成的损失综合认定。据此，本院考虑本案交易原告仅支付定金30000元、被告在签约后第二天即提出解约之要求、合同在2020年12月25日就已解除、原告在本案中也未提交证据证明其实际损失情况，故本院综合核定本案被告就其根本违约致合同解除，应支付违约金50000元予原告。原告诉请被告支付的违约金超以上核定的，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿的中介费损失8100元，该支出属于原告的履约成本，该支出形成的损失已在前述违约金中得以补偿，故本院对原告的该项诉请不再予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告吴三妹应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元予原告陈亚妹；被告吴三妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告陈亚妹；驳回原告陈亚妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计2150.75元、财产保全费1520.5元，合共3671.25元（原告已预交），由原告负担1671.25元，由被告负担2000元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年三月二十六日本件与原本核对一致书记员许晓璇