广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4581号原告：田永川，男，满族，1985年9月2日出生，住广东省深圳市龙华区****************，公民身份号码：210************510。委托诉讼代理人：陈严，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安颖，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告：晏晓英，女，汉族，1975年5月14日出生，住陕西省南郑县大河坎镇裕华香颂******大居**，公民身份号码：612************927。第三人：惠州市***地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水泗水湖滨商住区半岛**花园********商铺。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：商亮，该公司工作人员。原告田永川与被告晏晓英、第三人惠州市***地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈严、安颖，被告晏晓英，第三人的委托诉讼代理人商亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《房地产买卖合同》；2.请求判令被告向原告赔偿总房价的百分之二十即326000元;3.请求判令被告向原告支付律师费10000元整;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月30日，原告与被告签署了《房地产买卖合同》（合同编号NO：1900***，下称“《合同》”），约定被告将惠州市大亚湾西区***************************转让给原告。《合同》第六条约定：“购房定金共计叁拾万元整，买方在签订合同当天支付定金伍万元整，签订本合同后五日内，买方补交定金贰拾伍万元整。经买卖双方确认，定金贰拾伍万元整由买方直接支付给卖方，定金贰拾伍万元整托管在经纪方，在买方支付给卖方当日三个工作日内由经纪方转给卖方。”《合同》第十一条第三项约定：“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产转让予买方或者逾期履行合同条款超过十日，则卖方须即时返还双倍定金或是赔偿总房价的百分之二十给买方以弥补买方之损失。”《合同》第十二条约定：“鉴于经纪方已促成买卖双方之间《房地产买卖合同》的成立......买方应向经纪方支付中介费叁万贰仟陆佰元整。”《合同》第十五条约定：“双方任何一方违约，违约方需向守约方支付诉讼费、律师费、差旅费、评估费、公告费等实现债权的所有费用。”同日，原告按照《合同》的约定支付了定金5万元，并向第三人支付了16600元中介费。2020年8月4日，原告准备按照《合同》支付第二笔定金25万元时，收到第三人通知如下：“被告违反《合同》第六条约定，已明确表示不同意将25万定金托管在第三人处，故第三人告知原告的剩余25万定金可以等到房屋交易办理过户时一次性付清。”收到第三人通知后，原告未支付第二笔定金25万元整。第三人经查询发现被告尚欠约五个月的房贷，便要求被告先还清房贷及逾期利息后，再配合办理征信查询。原告诚意继续履行《合同》，不但资金备足，而且于2020年9月25日诚邀见面，意图缴足定金和赎楼款，但被告明确表示不愿继续履行合同。2020年10月10日，原告向被告和第三人分别发出《通知函》，载明“请被告2020年10月15日之前到第三人处，配合第三人办理征信查询手续及商榷本次交易的后续手续办理情况，原告的定金及赎楼款已经准备好，被告确认继续履行合同、并提供相关法律文件、配合第三人的工作后，原告将立即支付相关款项”。两《通知函》已获被告于2020年10月14日签收和第三人于2020年10月13日签收。直至本起诉状落款日，被告一直未予以配合，导致本次交易停滞不前。根据《合同法》第六条和第九十四条的规定，请贵院查清全部事实，判如所请，支持原告全部诉讼请求。被告晏晓英辩称：原告一直不配合交赎楼款，导致不能正常交易。第三人惠州市***地产经纪有限公司述称：原告当天直接去被告家看房，被告的售价已经是高于市场价的，当天晚上签了买卖合同，原告直接转了5万元定金，当天查不了档案，被告也没有房产证，答应20天出房产证，我感觉出房产证时间比较紧，建议被告撤回合同，退回定金，合同作废，被告不同意，她逾期贷款5-6个月，欠开发商大概十几万房款，这是我们事先不了解的，被告也没有说过，所以我感觉房屋买卖风险比较大。到房产证出来到了查档的时候，被告就不愿意过来，我们经理也多次找被告要求配合，被告也不配合，导致合同无法进行下去。本院经审理认定事实如下：2020年7月30日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同》（合同编号为1900***），约定原告购买被告名下所有的位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园XXXXX号房，该房建筑面积为85.38平方米，总价款为1630000元。合同第三条约定，房地产有抵押，被告应以B种方式赎楼，被告应在签订本合同后三个工作日内向原按揭银行申请提前还款。B种赎楼方式约定如下，原告现金赎楼，原告按揭审批通过后，在被告方原按揭银行批准提前还款指定时间内，原告将赎楼款壹佰零伍万元整（￥1050000元整）存入被告方原月供账户（该款自动转为购房房款），被告应在该房地产注销抵押登记后三日内将该房房地产权证（不动产权证）原件交付经纪方办理过户手续。合同第六条约定，购房定金共计叁拾万元整（￥300000元整），原告在签订合同当天支付定金伍万元整（￥50000元整），签订本合同后五日内，原告补交定金贰拾伍万元整（￥250000元整）。经买卖双方确认，定金贰拾伍万元整（￥250000元整）由原告直接支付给被告，定金贰拾伍万元整（￥250000元整）托管在经纪方，在原告支付给被告当日后三个工作日内由经纪方转给被告。合同第七条约定，被告应结清该房地产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定交房条件如期向原告交付该房地产，为此被告同意从定金或房款中预留壹万元整（￥10000元整）作为交房保证金，此款托管在经纪方，待被告结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付该房地产后十天内，此款由经纪方无息退还给被告，被告拒不结清所欠费用或没按约定条件如期交付该房地产及家私家电的，原告有权要求此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由被告承担（如附有家私家电的，包括家私家电交付）。合同第八条约定，买卖双方同意原告按一次性付款方式支付除购房定金以外的房款壹佰叁拾叁万元整（￥1330000元整），不做资金监管，除原告已支付给被告的定金和原告已为被告支付的赎楼款外，房款贰拾捌万元整（￥280000元整）需在办理该房地产过户相关手续签署《广东省房地产买卖合同》当天由原告支付给被告。合同第十一条约定，1.任何一方逾期履行合同条款即构成根本违约，违约方需按交易价总额千分之一向守约方支付违约金；2.原告未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成或是逾期履行合同条款超过十日，则已付之定金将由被告没收或是赔偿总房价的百分之二十给被告，而被告有权再将该房地产转让予任何人；3.如被告在收取定金后不依合同条款将该房地产转让予原告或是逾期履行合同条款超过十日，则被告须即时返还双倍定金或是赔偿总房价的百分之二十给原告以弥补原告之损失。合同第十二条约定，鉴于经纪方已促成买卖双方之间《房地产买卖合同》的成立，原告应向经纪方支付中介费叁万贰仟陆佰元整（￥32600元整）。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告向被告支付定金50000元，被告收款后转付10000元给第三人作为交房保证金。嗣后，因剩余定金250000元直接付给被告还是交由第三人托管问题，被告与第三人产生分歧，第三人通知原告暂不付定金250000元，而被告仍在2020年8月5日还清开发商垫付款项，第三人认为被告欠付开发商款项交易风险较大，劝被告解除合同，以至原告通知被告继续履行合同时，被告未予配合。在本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院查封被告名下所有的位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园XXXXX号房【房产权证号：粤（2020）惠州市不动产权第40622**】，查封价值为336000元，查封期限为三年。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告、第三人签订的房屋买卖合同，是合同各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，合同各方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。在合同履行过程中，因合同中对剩余定金直接付给被告还是交由第三人托管问题，被告和第三人产生分歧，使被告对继续履行合同产生疑虑，原告也未在签订合同后五日内补交定金250000元，被告也未配合原告办理赎楼手续，导致合同未能继续履行，合同未履行起因是合同约定不明，该约定不明不应归责于双方，在丧失继续履行条件下，原告请求解除合同，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，仍在被告处的定金40000元应返还给原告，被告转付给第三人的交房保证金10000元应由第三人返还给原告。对原告请求被告支付违约金，无事实和法律依据，不予支持；因律师费也不是本诉讼必然产生的费用，主张该项请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告田永川与被告晏晓英、第三人惠州市***地产经纪有限公司签订的关于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园XXXXX号房《房屋买卖合同》（合同编号为1900***）；二、被告晏晓英自本判决发生法律效力后十日内向原告田永川返还40000元；三、第三人惠州市***地产经纪有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告田永川返还10000元；四、驳回原告田永川的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9735元，保全费2200元，共计11935元，由原告负担5967.5元，被告负担5967.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年十二月二十八日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露