江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1290号上诉人（原审被告）：华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司，住所地江苏省南京市玄武区珠江路435号。法定代表人：段红飚，华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司董事长。委托诉讼代理人：庄卓，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹婧，女，1985年6月26日出生，汉族，华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司法务，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：刘某，女，2003年5月13日出生。法定代理人（刘芮涵父亲）：刘长龙，男，1975年12月18日出生。法定代理人（刘芮涵母亲）：孟雪莲，女，1975年4月28日出生，汉族，自由职业者，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：刘长龙，男，1975年12月18�出生，汉族，自由职业者，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：孟雪莲，女，1975年4月28日出生，汉族，自由职业者，住江苏省南京市玄武区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：胡志丹，江苏锦隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京广天通信设备有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山街道上元大街551号。法定代表人：肖兵，南京广天通信设备有限公司总经理。上诉人华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司（以下简称华海公司）因与被上诉人刘芮涵、刘长龙、孟雪莲、南京广天通信设备有限公司（以下简称广天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘芮涵、刘长龙、孟雪莲对华海公司的诉讼请求，由刘芮涵、刘长龙、孟雪莲和广天公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案所涉商铺为“嵌入式”产权商铺，不具备实际交还条件，且上诉人已经分别向各被上诉人发出交接通知，已尽到交还义务。2、上诉人与孟雪莲签订的系委托经营合同，应按照委托合同相关法律规定确定双方责任。孟雪莲在签订合同时以及履行中并未要求上诉人告知其商铺的具体方位、承租人和商铺的实际用途，约定的收益给付也并不基于实际承租商铺的租金多少。上诉人在本案中并非转租方，而是受托方，不能按照租赁关系进行认定，上诉人不应承担连带责任。3、上诉人作为委托管理方，已尽到合同义务。上诉人于2015年8月3日发出解约通知书，告知被上诉人自2015年9月17日不再管理未来城及办理退场事宜。刘芮涵、刘长龙、孟雪莲在收到解除通知书后，已经直接与广天公司协商。上诉人已全面退出未来城的管理经营，从未占有被上诉人的商铺，也未继续向广天公司收取租金，不应承担连带赔偿责任。刘芮涵、刘长龙、孟雪莲辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人在接收商铺时，均已划分区域，返还不存在任何问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。广天公司辩称，其不同意华海公司的上诉请求。其在收到解除合同通知书后，曾经与华海公司沟通过，是华海公司让其在商铺继续经营，称正在协商下一步合作问题，还会与其签订租赁合同。业主第一次找到广天公司时，广天公司并不认识业主，直到第二次看到房产证时才确定业主身份。因双方关于后期租赁的租金问题未能协商达成一致，后广天公司于2016年2月底搬离涉案商铺。广天公司在华海公司尚有10万元押金，华海公司应当承担连带责任。刘芮涵、刘长龙、孟雪莲向一审法院起诉请求：请求判令华海公司和广天公司连带支付刘芮涵、刘长龙、孟雪莲80100元（按每月13350元计算，自2015年9月17日至2016年3月17日），由华海公司和广天公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于珠江××××室房屋的所有权人系刘芮涵、刘长龙、孟雪莲，建筑面积为47.68平方米。2008年1月13日，华海公司与南京高宏置业有限公司（以下简称高宏置业公司）签订《关于“未来城B区”租赁、转让、经营管理合同》一份，约定：位于南京市珠江路498号的“未来城B区”共有建筑面积14479.64平方米（其中高宏置业公司拥有其中6604.11平方米房屋的所有权，另外7875.28平方米的房屋归其他业主所有），由华海公司对“未来城B区”进行整体经营。2009年1月16日，孟雪莲（甲方）与华海公司（乙方）签订《委托经营管理合同书》，约定：甲方将1001室商铺交由乙方租赁并进行经营管理，用于开设IT综合卖场，委托期限为八年，自委托开始日计算，委托开始日为甲方交付标的物后6个月；首年度管理费为每月8900元/月，第二年为10013元/月，第三年、第四年、第五年为11125元/月，第六年、第七年为12238元/月，第八年为13350元/月，支付方式为季付；乙方在委托经营期间可以自己名义对外招商，独立经营，自负盈亏；委托起始满两年，乙方根据“未来城B区”的经营状况，可以选择继续经营或解除本合同，以后每满一年，乙方可以选择继续经营或解除本合同。乙方因此解除合同，应提前10天通知甲方，但无需承担任何责任。合同签订后，刘芮涵、刘长�、孟雪莲将约定商铺交付华海公司。2015年8月3日，华海公司向刘芮涵、刘长龙、孟雪莲发出解约通知书，告知华海公司将不再经营管理未来城物业，双方签订的委托经营管理合同于2015年9月17日解除。2015年8月17日，华海公司向广天公司发出解约通知函，告知广天公司，华海公司因整体经营结构布局调整将退出珠江路498号未来城的管理，双方的商业租赁合同于2015年9月17日解除，广天公司应于2015年9月17日前将租赁场所恢复原样、腾空交还，并办理相关退款退还及结算事宜。广天公司收到解约通知函后未搬离涉案商铺，亦未向刘芮涵、刘长龙、孟雪莲或是华海公司交纳占用期间的房屋使用费。华海公司将涉案商铺转租给广天公司，广天公司亦实际在涉案商铺开展经营，华海公司与广天公司对双方存在租赁关系一致认可，但均未提交书面租�合同。广天公司现已搬离涉案商铺。在一审审理过程中，华海公司举证了其与高宏置业公司代表及物业公司代表交接的“移交设施设备统计表”、“交接确认单”，记载2015年9月17日华海公司与高宏置业公司关于未来城B座一至三层公共设施设备的交接情况。刘芮涵、刘长龙、孟雪莲及广天公司对该组证据的真实性不予认可。一审法院认为，根据华海公司与高宏置业公司签订的合同及与刘芮涵、刘长龙、孟雪莲签订的合同可以判断，华海公司整体租赁高宏置业公司及包括刘芮涵、刘长龙、孟雪莲在内的各小业主所有的未来城B座负一至三层的房屋后再统一整合分别进行出租，刘芮涵、刘长龙、孟雪莲与华海公司签订的委托经营管理合同名为委托合同，双方实际成立房屋租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应依照合同约�全面履行合同义务。本案中，华海公司与刘芮涵、刘长龙、孟雪莲之间的合同已于2015年9月17日解除，合同解除后，华海公司应将涉案商铺返还给刘芮涵、刘长龙、孟雪莲。在华海公司解除其与广天公司的租赁合同关系后，广天公司作为涉案商铺的次承租人亦负有将涉案商铺腾空返还给原告，并支付占用使用费的义务。因广天公司未能举证证明其已于2016年2月实际搬离涉案房屋，故刘芮涵、刘长龙、孟雪莲要求广天公司按照华海公司与刘芮涵、刘长龙、孟雪莲约定的租金标准13350元/月支付2015年9月18日至2016年3月17日期间的使用费的主张，予以支持。因华海公司提供的证据只能证明华海公司将涉案商铺所在区域的公共设施进行了交接，但其并未将刘芮涵、刘长龙、孟雪莲的商铺予以返还，由此造成刘芮涵、刘长龙、孟雪莲使用费损失的，华海公司应承担连带�偿责任。综上所述，广天公司应向刘芮涵、刘长龙、孟雪莲支付2015年9月17日至2016年3月16日期间的房屋使用费80100元，华海公司对此债务承担连带责任。一审法院据此判决：一、被告南京广天通信设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某、刘长龙、孟雪莲支付自2015年9月17日起至2016年3月16日止的房屋使用费80100元；二、被告华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司对南京广天通信设备有限公司的上述债务承担连带给付责任。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，华海公司在二审审理中认可其与高洪置业公司签订的合同为租赁合同，该合同的内容与本案所涉《委托经营管理合同书》内容基本一致，关于房屋租金计算的标准与管理费用的计算标准�致。上述事实，有《委托经营管理合同书》、《关于“未来城B区”租赁、转让、经营管理合同》、解约通知函、房屋产权证、通知书及双方当事人陈述等证据予以证实。本案二审主要争议焦点为：1、华海公司与孟雪莲签订的《委托经营管理合同书》是否属于租赁合同；2、华海公司应否对广天公司的房屋使用费承担连带给付责任。关于争议焦点1，本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。本案中，根据华海公司�孟雪莲签订的《委托经营管理合同书》约定，孟雪莲将涉案商铺交由华海公司租赁并经营管理，华海公司向孟雪莲支付管理费，华海公司以自己名义对外招商，独立经营，自负盈亏。华海公司虽主张其与孟雪莲系委托合同关系，但华海公司并未收取孟雪莲的委托报酬，反而需向孟雪莲支付管理费，且涉案商铺对外出租经营的收益和风险亦由华海公司自行承担，故双方签订的《委托经营管理合同书》虽名为委托合同，但并不符合委托合同的实质要件，实际应为租赁合同。华海公司主张其与刘芮涵、刘长龙、孟雪莲系委托合同关系，而非租赁合同关系的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点2，刘芮涵、刘长龙、孟雪莲在与华海公司签订合同后，已依约将涉案商铺交付给华海公司，在双方于2015年9月17日解除合同后，华海公司作为涉案商铺的承租人，应当向刘芮涵、刘长龙、孟雪莲返还商铺。但华海公司在合同解除后并未告知刘芮涵、刘长龙、孟雪莲商铺的实际状况和具体交接事宜，双方对商铺并未实际交接，华海公司仅以涉案商铺为嵌入式商铺，不具备实际交还条件，其已发出交接通知为由，主张其已尽到交还义务的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。因华海公司未实际交接涉案商铺，导致该商铺在合同解除后仍被次承租人广天公司占用，故刘芮涵、刘长龙、孟雪莲作为出租人有权要求次承租人广天公司返还涉案商铺并支付占用期间使用费损失，华海公司作为承租人对此承担连带赔偿责任。一审法院判决华海公司对广天公司应支付的房屋使用费承担连带给付责任，于法有据，并无不当。综上所述，华海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确�应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1803元，由上诉人华海公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 钰审判员 相媛媛审判员 朱卫国二〇一七年三月二十日书记员 宋龙雯