江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初1508号原告：周良建，男，1990年7月9日生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：夏祝园，江苏瀛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文俊，江苏瀛恒律师事务所律师。被告：杨建华，男，1965年8月12日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被告：章亚珍，女，1974年1月8日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被告：杨晓明，男，1991年3月20日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。原告周良建与被告杨建华、章亚珍、杨晓明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周良建及其委托诉讼代理人夏祝园、被告杨建华、章亚珍、杨晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周良建向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋有偿转让协议》；2、判令被告返还全部购房款350000元；3、判令被告赔偿原告房屋增值损失682800元；4、判令被告赔偿原告保函费1050元；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2016年2月25日，原被告双方签订《房屋有偿转让协议》，约定杨建华、章亚珍、杨晓明将坐落于无锡市惠山区××号××室的安置房屋以350000元的价格转让给原告，原告付清了购房全款，但被告拒绝履行合同，故诉至法院，请求判如所请。被告章亚珍辩称：我认为原告的诉讼请求没有道理，我们没有违约，在2017年拿到房产证的时候我第一时间通知原告，问原告要不要过户，当时原告说不要过户，没有钱，到时候再说。经过多次和原告协商，原告说现在没有这个能力来过户，所以在2018年的时候终止了合约，我把房子卖给了别人，我把房产证也压在别人那里。被告杨建华辩称：卖房的时候我和章亚珍已经离婚了，案涉房屋是给章亚珍的，所以我不知道这个事情。被告杨晓明辩称：其不知道这个事情。本院经审理认定事实如下：杨建华与章亚珍原系夫妻关系，杨晓明系杨建华、章亚珍儿子。2005年，杨建华原老宅拆迁，安置得到包含金惠苑152号302室房屋在内的三套拆迁安置房。2008年8月28日，杨建华与章亚珍协议离婚，约定金惠苑152号302室房屋及该房内全部财产归章亚珍所有。2016年2月25日，杨建华、章亚珍、杨晓明（转让方、甲方）与周良建（买受方、乙方）签订《房屋有偿转让协议书》一份，协议约定：甲方将无锡市惠山区××号××室（装修房）以350000元的价格有偿转让给乙方，转让人应无条件协助受让人办好房屋产权证，并在政府有权办理房产证部门规定的时间内办理房产证，办证时不得拒绝和推托，否则视为违约。转让人在拿到首次房产证后，立即交与受让人保存，首次领证费用由转让人负责。若受让人需过户，过户一切费用由受让人承担。如以后受让人需要转让给第三方，原转让人应无条件协助办好，并提供相关手续，过户一切费用由受让人承担；签订协议房屋交易结束之日起，不论房价上浮或下降，双方均不得反悔，若一方反悔必须赔偿守约方每天万分之十的违约金，若转让人违约还需赔偿受让人装饰损失，若受让人违约则放弃装饰损失。如以后不允许过户，再次拆迁的所有产权与赔偿费归受让人所有；本协议是双方真实意思表达，双方签字生效。本协议约定房屋具备申领房屋权属证明条件时，甲方无条件应向乙方提供个人身份证，复印件，及其它所需的证件手续配合乙方办理权属证明，权属证明原件，复印件均由乙方个人自行留存，甲方不得以任何理由干涉或占有（甲乙双方应在房屋权属证书颁发后十日内办理房屋赠与公证，以协助乙方办理变更手续，办理赠与所产生的相关费用由乙方承担）。本协议签订之日起房屋所有权归乙方所有，甲方须保证转让后该房屋无产权纠纷，并保证乙方有处理该房的转让权。合同签订后，周良建支付房款230000元，2016年4月30日，周良建付清全部房款，并由杨建华、章亚珍、杨晓明出具收条。合同签订后无锡市惠山区××号××室已交付周良建入住。2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发【2016】252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等，且安置已满五年，已符合条件办理办证、过户相关手续及上市交易。2018年3月9日，案涉房屋登记于章亚珍名下，2018年3月16日，章亚珍以案涉房屋作为抵押担保，设置抵押权500000元。审理中，周良建申请对无锡市惠山区××号××室现值进行评估，以确定房屋差价损失。本院依法启动鉴定评估程序，进行了选鉴及现场勘查。2020年12月8日，无锡金博房地产土地资产估价咨询有限公司出具锡金评报字（2020鉴）第034号房地产估价报告。估价报告估价结果载明案涉房屋在价值时点2020年8月24日的房地产单价为9624元／㎡,总价为103.28万元（含装修）。以上事实，有《房屋有偿转让协议书》、收条、拆迁房屋补偿、安置房价结算明细表、保险费发票、无锡市不动产登记簿证明、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、房屋作价、拆迁、安置认定书、不动产登记证明、房地产估价报告、评估费发票及当事人陈述在卷佐证。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。杨建华、章亚珍、杨晓明与周良建签订的房屋有偿转让协议合法有效，系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行义务。而章亚珍在办理案涉房屋产权证后一周内即将案涉房屋设置多达50万元的抵押债权，虽然其庭审中陈述第一时间通知周良建过户，系因周良建没钱过户，称以后再说，但其未能提供相关证据予以证明。退一步讲，即便确有此事，其应按合同约定先将产证交由周良建保管，而不能在未与周良建解除合同的情况下，另行卖给他人或设置抵押。其称多次协商后在2018年已终止合同，首先其该陈述也未提供证据，案涉房屋仍由周良建居住，其次，即便在2018年终止合同，其设置抵押在先，其已违约在先。房子卖与他人、设置高额抵押的行为已构成根本违约，致使周良建合同目的无法实现，故周良建有权提出解除合同并要求赔偿损失。关于赔偿损失的认定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，由于一方违约，导致合同无法履行，造成守约方订立合同的目的落空，同时也丧失另订立其他有利合同的机会，期待的合同利益无法实现。守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价，这种差价就是守约方的损失。因此，本案中周良建有权按评估的房价要求违约方赔偿房屋差价损失。关于保函费，因有其他形式担保，该费用非必要支出，本院不予支持。因本案杨建华、章亚珍、杨晓明均为合同相对方，应对自身的签字行为负责，故杨建华、章亚珍、杨晓明均应承担相应的责任。因案涉合同已解除，周良建因履行合同占有的房屋应返还给原产权人章亚珍，因被告方存在违约，为保障守约方的相关权益，故在被告履行义务后予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周良建与杨建华、章亚珍、杨晓明于2016年2月25日签订的《房屋有偿转让协议书》予以解除。二、杨建华、章亚珍、杨晓明于本判决发生法律效力之日起十日内向周良建支付购房款350000元。三、杨建华、章亚珍、杨晓明于本判决发生法律效力之日起十日内向周良建支付房屋差价损失682800元。四、周良建于杨建华、章亚珍、杨晓明履行完毕上述二、三项义务后的十日内，向章亚珍返还无锡市惠山区××号××室房屋。五、驳回周良建的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14095元、保全费2270元、评估费11015元，合计27380元，由周良建负担31元、由杨建华、章亚珍、杨晓明负担27349元。上述费用均已由周良建预付，杨建华、章亚珍、杨晓明于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担的费用直接支付给周良建。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄树杰人民陪审员  陈伟东人民陪审员  蒋国良二〇二一年二月九日书 记 员  许 姣