江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初14571号原告：姜建华，男,1966年8月5日出生，南通市人，住南通市。委托诉讼代理人：李娟，江苏信阳光律师事务所律师。被告：沭阳锦阳春酒店管理有限公司,统一社会信用代码913213225546070231,住所地沭阳县四季花园**楼**。法定代表人：吴军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘凯，该公司员工。原告姜建华诉被告沭阳锦阳春酒店管理有限公司（以下简称“锦阳春公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，被告在答辩期内对管辖权提出异议，本院于2019年12月20日裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。被告对本院作出的裁定不服，向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院于2020年5月25日裁定驳回其上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。后本案因案情需要，依法转为普通程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李娟、被告的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告姜建华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告房屋租赁合同；2、被告给付原告逾期租金113万元及违约金200万元。事实和理由：2010年4月8日，沭阳通某置业有限公司（以下简称“通某公司”）与被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了房屋租赁合同，双方约定租赁期限为15年，合同期自2010年8月1日起至2025年7月3日止，每年租金具体金额以详细的清单在合同中明确，并约定每年5月31日前一次性付清下一年度的全部租金以及支付方式，后通某公司将房屋出售给原告，产权人变更为原告所有，原、被告双方就2010年4月8日通某公司与被告签订的租赁合同内容予以认可并同意继续执行，并于2013年10月20日签订了《补充合同说明》予以确认，约定之后的租金支付给陈某，账号、开户行都在《补充合同说明》中注明。被告近两年开始以各种理由逾期支付租金，2018年的租金直至2018年7月9日才支付，2019年的租金至今未付，催要无果。根据双方所签租赁合同约定，原告要求解除租赁合同，并书面通知了被告，但被告置之不理，2019年租金至今仍未支付，被告行为已构成根本性违约，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告房屋租赁合同；2、被告给付原告逾期租金229万元及违约金200万元。被告锦阳春公司辩称：原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，与被告存在房屋租赁关系的系通某公司，为了配合通某公司开具租金税收发票，达到偷逃国家税收的目的与原告签订《补充合同说明》，且《补充合同说明》上并非原告本人签名，说明该《补充合同说明》并非原、被告真实意思表示。即使认定原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告也不存在违约支付房租的情形。被告每年支付房租的时间均为七、八月份，后原告向被告发送解除合同通知函，被告对此有异议，且要求原告与被告就房屋租赁完善合同，原告拒不完善，故被告未支付租金。被告已将到期租金229万元提存法院账户，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《租赁合同》一份，证明被告与通某公司于2010年4月8日签订《租赁合同》，合同约定租期为15年，并明确租金金额及支付方式、违约责任。证据二、涉案房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，证明涉案房屋于2011年12月6日登记至原告名下。证据三、《补充合同说明》一份，证明涉案房屋产权变更登记至原告名下后，原、被告双方确认并同意执行原租赁合同，改变原有支付方式，将租金直接支付给陈某，原、被告存在房屋租赁合同关系。该《补充合同说明》系原告委托通某公司时任法定代表人陈某与被告签订，由陈某代原告签字确认，通某公司对此也认可。证据四、银行流水，证明被告逾期支付租金的事实。证据五、《通知函》一份，证明原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同，并催收房屋的事实，原告于2019年5月20日向被告发出《通知函》，被告于2019年5月21日收到《通知函》。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，通某公司与原告是为了达到偷逃国家税收的目的进行房屋转移登记及与被告签订《补充合同说明》；证据三系被告签字盖章，但原告处签名并非原告本人形成，该《补充合同说明》仅是被告配合通某公司开具税务发票，达到偷逃国家税收的目的，不能表明原、被告之间存在房屋租赁合同关系；对证据四真实性无异议，被告支付租金的时间均在每年七、八月份，不存在违约。对证据五真实性无异议，但不能证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。被告锦阳春公司为支持其辩解理由，向本院提交如下证据：证据一、被告整理的2011年-2018年房租支付情况表，证明被告法定代表人吴军与通某公司原法定代表人沈某1存在口头约定，房屋租金于每年七、八月份支付，双方一致按照上述支付期限支付租金，被告并不存在违约支付租金的情形。证据二、检举税收违法行为受理回执，证明被告与通某公司签订房屋租赁合同，被告支付房租给通某公司，应由通某公司开具税收发票，但为偷逃税收，被告配合通某公司与原告签订《补充合同说明》，故被告于2020年6月17日对通某公司涉嫌税收违法行为的检举，税务局已受理，证明原、被告签订的《补充合同说明》无效。证据三、证人梁某证言，证明涉案房屋房租均是与通某公司会计沈某2沟通，房租均是在每年七、八月份交纳，房租都是转给陈某，在收到原告发出的《通知函》后，被告让证人与沈某2联系完善租赁合同，明确出租人，沈某2回复有《补充合同说明》，不需要完善，原告起诉前也曾向被告催收房租，被告以需要完善合同为由未支付租金。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据一无异议，但不能证明是对租金支付期限的变更，被告一直存在违约行为，原告宽容不追究，提醒催告多次后要求解除。对证据二真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明双方签订的《补充合同说明》无效。对证据三，证人系被告员工，与被告存在利害关系，但证人明确表示原告委托他人向被告催要租金，且每年支付租金都是七、八月份，存在逾期支付的情形。本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的证据一至五证明效力依法予以确认。对被告提交的证据一证明效力依法予以确认，对证据二真实性、合法性依法予以确认，但对原、被告之间签订的《补充合同说明》的效力无关联性，达不到被告的证明目的；证人梁某虽系被告员工，与被告存在利害关系，但原告对证人陈述的主要事实无异议，故对该证言证明效力依法予以确认。本院经审理查明事实如下：2010年4月8日，被告锦阳春公司与通某公司签订《租赁合同》，约定通某公司将其开发建设的位于沭阳县四季花苑1幢高层办公01号房一至十二层（南楼1、2、3层除外）租赁给被告经营连锁酒店。合同第三条租赁期限约定为15年，自2010年8月1日起至2025年7月31日止。合同第四条约定租金和支付方式，对该房屋及附属设施的第一年至第十五年的年租金分别作出约定，其中第十年、第十一年的租金分别为113万元、116万元。租金的计算以合同年度为单位，首个合同年度指合同起租日起至次年同月同日前一天止。首期租金支付日期为2010年5月31日，从第二年起，被告应当在每年的5月31日前一次性付清下一年度的全部租金。被告如不能按照合同约定的期限和金额缴纳租金，每逾期一天，被告自愿承担欠缴租金1%的违约金，计算天数为被告实际迟延履行的天数，超过30天还不能缴付的，则视为乙方根本性违约，甲方有权随时解除本合同，并可依法追究被告的其他相关责任。第十条违约责任中约定，本合同生效后，通某公司、被告双方应当认真履行各自应当承担的义务，如一方违约，应当承担违约金200万元。被告在履行该《租赁合同》过程中，通过银行转账方式向通某公司时任法定代表人沈某1支付租金，于2011年7月27日、8月12日分两次支付第二年租金，于2012年8月13日支付第三年租金，于2013年7月19日支付第四年租金。2011年11月22日，原告姜建华购买涉案沭阳县四季花苑1幢高层办公01号房一至十二层房屋，并于2011年12月6日办理产权登记手续，成为涉案房屋所有权人。因通某公司原法定代表人沈某1去世，通某公司于2013年4月15日变更法定代表人为陈某。2013年10月20日，陈某作为通某公司法定代表人代原告与被告签订《补充合同说明》，内容为：“因原合同法定代表人沈某1去世，合同甲方沭阳通某置业有限公司变更为姜建华（）原沭阳锦阳春酒店管理有限公司与通某置业有限公司签订的房屋租赁合同条款继续执行有效，特此声明！姜建华声明每年将原房屋租赁费付至以下账户：陈某，账号、开户行（本判决略）。本说明一式两份，双方签字盖章有效。”陈某在《补充合同说明》甲方处签写原告姓名，被告法定代表人在乙方处签字盖章。通某公司于2013年11月7日登记注销。后被告继续通过银行转账方式向陈某账户支付租金，于2014年7月30日、7月31日分两次支付第五年租金，于2015年7月30日、7月31日分三次支付第六年租金，于2016年7月29日、8月9日分三次支付第七年租金，于2017年7月21日分三次支付第八年租金，于2018年7月9日分三次支付第九年租金。原告关于涉案房屋租赁及租金收取，均系通过通某公司陈某、沈某2与被告进行交涉，原告本人从未与被告进行接触。2019年5月20日，原告向被告发出《通知函》：“沭阳通某置业有限公司与贵公司于2010年4月8日签订了沭阳市四季花园1号楼北楼（南楼1、2、3层除外）房屋的租赁合同。于2013年10月20日在补充合同说明中将房屋产权所有人变更为本人姜建华，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方签订的上述房屋的《租赁合同》之约定，本人将收回房产自用并依法行使合同解除权。现依法通知贵方：一、自本通知送达贵方之日起，贵我之间于2010年4月8日签订的《租赁合同》正式解除，贵方在收到本通知后对租赁房产进行的任何重整、装修、不可拆除的添置均自行承担后果，损失自负，本人不予任何赔偿。二、请贵方在收到本书面通知后最迟在2020年5月20日前搬出标的房屋，撤出属贵方的物品，并将房屋及原附属设备、设施归还给本人。逾期不搬离的，视为贵方放弃标的房屋内的物品的所有权，本人有权对其进行处置。由此产生的费用，本人保留向贵方追偿的权利。三、贵方在腾房过程中仅搬走其自行投资在承租房屋上形成的可拆移独立的添附物，对于已经固定在承租房屋上不能进行拆移、或拆移将对标的房屋造成破坏的添附物，贵方应同意放弃，并承诺不破坏其完好性，无偿交给本人。如贵方在腾房过程中给标的房屋造成损失的，本人将保留向贵方进行追偿的权利。四、房屋为归还交付前本人保留向贵方主张违约责任的权利，同时本人也保留继续向贵方主张剩余租金及贵方托拖欠的水电费、物业费等各项费用的追偿权等相关权利。五、若贵方未按照本通知要求在规定期限内腾出租赁房屋，本人将通过包括但不限于诉讼等必要方式予以解除，并有权要求贵方承担本人相应的损失。六、本通知函一式贰份，邮寄贵方壹份，本人留存壹份，每份具有同等的法律效力。”原告通过邮寄方式向被告送达，被告于2019年5月21日收到该《通知函》。被告在收到《通知函》未再支付涉案房屋租金，原告诉至本院，形成本案诉讼。另查明，2020年9月8日，被告向本院提存涉案房屋第十年、第十一年租金共计229万元。本案争议焦点为：一、原、被告之间是否就涉案房屋成立房屋租赁合同，双方签订的《补充合同说明》的效力。二、原、被告之间的房屋租赁合同应否予以解除。三、原告要求被告支付违约金有无事实和法律依据，及违约金的标准。关于第一个争议焦点。本院认为原、被告之间就涉案房屋成立房屋租赁合同，双方签订的《补充合同说明》合法有效。涉案房屋原系通某公司开发建设的房产，原告与通某公司就涉案房屋签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，该《租赁合同》对双方均发生效力。后涉案房屋由原告购买并办理房屋所有权登记，原告取得房屋所有权，通某公司时任法定代表人陈某以原告名义与被告就涉案房屋签订《补充合同说明》，将原《租赁合同》的出租方变更为原告，从该《补充合同说明》内容上及签字人身份看，系通某公司将其在《租赁合同》中的权利和义务一并转让给原告，而该转让的行为也已得到被告同意，由被告法定代表人签字盖章予以确认，且所转让的合同权利义务亦非根据合同性质、当事人约定、法律规定不得转让的情形，故该转让对被告发生效力，原告与被告就涉案房屋形成租赁合同关系，且受原通某公司与被告签订的《租赁合同》的约束，本院对被告关于其与原告之间就涉案房屋不存在房屋租赁合同的辩解理由不予采纳。另被告辩称其签订《补充合同说明》目的为配合通某公司偷逃税收，应认定无效，并向税务机关检举揭发。因涉案房屋已由原告通过购买方式取得所有权，在原告取得涉案房屋所有权后，由通某公司通过权利义务概括转让的方式，使原告与被告就涉案房屋形成租赁合同关系，该《租赁合同》、《补充合同说明》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于通某公司与被告形成房屋租赁合同期间是否存在违反税收管理相关规定的违法行为，由税收主管部门予以处理，本院对《租赁合同》、《补充合同说明》效力的认定不影响行政主管机关对违反税收管理规定的违法行为予以处理。关于第二个争议焦点。本院认为，本案房屋租赁合同不予解除。首先，原告在向被告发出《通知函》时，原告并不享有解除权。根据《房屋租赁合同》约定，涉案房屋租金应在每年的5月31日前一次性付清下一年度的全部租金，超过30天不能缴付的，则原告有权解除合同。根据被告以往支付租金的情况，被告确实未按照合同约定的期限支付租金，但原告均已接收租金，且允许被告继续使用涉案房屋，故应视为原告对其解除权的放弃。原告向被告发送《通知函》时间为2019年5月20日，被告于2019年5月21日收到该《通知函》，此时被告已于2018年7月9日支付了第九年度租金，而第十年度租金的支付期限为2019年5月31日，被告并不存在逾期支付房屋租金的情形，故原告此时并不享有合同解除权，原告亦不能以被告以往均逾期支付房屋租金为由行使解除权。其次，原告因被告未按时支付房屋租金诉至本院，在本案中要求解除合同，本院认为，被告虽在2019年5月31日后直至原告诉至本院后仍未向原告支付房屋租金，但本院对于原、被告之间的房屋租赁合同仍不宜解除，理由如下：第一，从被告主观过错而言，被告并无故意拖延支付房屋租金的恶意。本案中，被告系在收到原告发送的《通知函》之后停止支付租金，根据该《通知函》的内容可以反映原告仅告知被告将收回房屋自用并行使解除权，而并未就解除的理由进行阐述，也未就其诉称被告逾期支付租金进行催告。结合庭审过程中双方对于《补充合同说明》形成过程，及原告在房屋租赁过程中从未与被告接触及商谈的事实，以被告对法律知识掌握程度，被告对于其与原告就涉案房屋是否已形成合法租赁合同关系存在疑虑及不安，并寄希望于本次诉讼予以认定，该心理符合常理，并不存在故意违约的恶意。第二、从违约行为的形态而言，在本案审理过程中，被告并未作出过明确拒绝支付租金的意思表示，且经本院释明后，已一次性提存第十年、第十一年租金共计229万元，结合其往年支付租金的规律性，被告并未存在重大违约行为。第三、从合同履行程度而言，涉案房屋租赁合同租赁期限为十五年，双方已经履行了九年，涉案租赁合同约定期间已大部分履行，且被告租赁使用涉案房屋经营连锁酒店已投入较高成本，如合同继续履行，被告可以继续维持正常经营，原告也有了取得租金收益的保证，维持合同的稳定，对合同双方均有益处。综上，根据诚实信用原则及鼓励交易原则，不宜轻易解除一个已经生效且大部分履行的合同，故双方之间的房屋租赁合同不解除为宜。就被告而言，应当保证今后能按约及时支付租金，严格按合同约定履行义务。关于第三个争议焦点。被告确实已逾期支付租金，如前文所述被告存在关于其与原告就涉案房屋是否已形成合法租赁合同关系及合同是否应予解除存在疑虑及不安，其逾期支付租金的行为虽不导致合同解除，但客观上给原告造成了损失，应当承担违约赔偿责任。被告辩称合同约定的违约金200万元过高，要求予以调整，原告亦未能提供证据证明其因被告拖欠租金造成实际损失的相关证据，结合本案实际及合同履行情况、当事人过错、社会经济状况等因素，根据公平原则及诚实信用原则，本院将违约金调整为25万元。综上，原、被告之间就涉案房屋的租赁合同不解除为宜，被告应向原告支付到期租金229万元，并支付违约金25万元，对原告的其他诉讼请求依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳锦阳春酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告姜建华支付租金229万元及违约金25万元；二、驳回原告姜建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44198元（已由原告姜建华预交），由原告姜建华负担17078元，由被告沭阳锦阳春酒店管理有限公司负担27120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费44198元。审 判 长  葛 蕾人民陪审员  胡方武人民陪审员  袁金堂二〇二〇年九月二十五日书 记 员  刘晓云附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户沭阳锦阳春酒店管理有限公司专用账号：62×××23（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。