广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初6648号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区****************。法定代表人：聂金伟,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宋金凤，女，该公司员工。被告：侯春环，女，1984年4月17日出生，汉族，住广州市花都区************，公民身份号码440************。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告侯春环物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人杨雪、宋金凤到庭参加诉讼。被告侯春环经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付2019年3月至2020年4月拖欠的物业服务费2003.96元及逾期付款违约金（物业服务费暂计算至2020年4月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按1‰的比例计至被告还请全部欠款之日止）；2.请求判令被告立即向原告支付至2020年4月止拖欠的水电分摊费92.91元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，由于原告查询得知涉案物业已在2019年5月5日办理了转移登记，自该日起被告非涉案物业的所有权人，故原告变更第1、2项诉讼请求为：1.请求判令被告立即向原告支付2019年3月至2019年5月4日拖欠的物业服务费305.62元及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按1‰的比例计至被告还请全部欠款之日止）；2.请求判令被告立即向原告支付至2019年5月4日止拖欠的各项公用水电分摊费13.85元。事实和理由：被告购买了位于清远市清城区石角镇253线石角段清远万科城悦山街二十四号楼6层01号的房屋。原告与涉案房屋的所在小区的开发商签订了《清远万科城（2.2.1期）前期物业服各合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的房屋服务费标准为1.8元/月/平方米。开发商依照商品房买卖合同约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2019年3月起至今,被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据民事诉讼法第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，望判如所请。被告侯春环书面答辩称，答辩人并不是本案适格的被告，人民法院应当依法驳回万科公司全部诉讼请求。首先，答辩人因为其他案件，被广州市花都区人民法院依法强制执行，执行案号为（2017）粤0114执1858号，其中答辩人名下的两套房产，位于清远市清城区*********************、02号，均在2018年7月31日在淘宝网进行司法拍卖，并成功拍卖，即申请人自2018年7月31日起，并非涉案房产的权属人，不应当承担任何的物业管业费和水电摊分费用等。其次，在广州市花都区人民法院对涉案房产进行司法买卖时，在《拍卖公告》第七条中明确记载“权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税费和所需补交的相关税费，及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，现涉案房产已经被第三方竞买成功，应当由第三方承担相关欠费。综上所述，答辩人并非本案适格的被告，万科公司应当向竞买人主张其权益，故此，请求人民法院依法驳回万科公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未对原告提交的证据提出异议，因此，本院采信原告提交的证据并确认原告主张的事实。另查明，房产登记信息显示涉案物业建筑面积为79.49平方米，被告应交的每月物业服务费金额为143.08元。本院认为，原告与被告所购物业所在小区—清远万科城的开发建设单位签订了《清远万科城（2.2.1期）前期物业服务合同》，约定了清远万科城由原告提供前期物业服务。根据《最高人民法院》第一条的规定，该物业服务合同对被告具有法律约束力，被告应当按照该合同的约定按时向原告支付物业服务费、公摊水电费，但被告仍拖欠原告物业服务费、公摊水电费未付。被告的行为显然已构成违约，原告有权请求被告清偿所拖欠至2019年5月4日止的物业服务费305.24元、公摊水电费13.85元。此外，根据合同第十三条的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照合同约定请求被告支付逾期付款的违约金。因合同约定的违约金标准为每日欠费总额的1‰，该约定显然过分高于原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌情调整违约金标准为按照年利率24%计算。按照合同约定，违约金以被告拖欠的各期物业服务费（2019年3月、4月拖欠的物业服务费均为143.08元，2019年5月拖欠的物业服务费为19.08元）为基数，自该期物业服务费逾期之日（每期物业费对应月份的次月1日为逾期之日，即2019年4月1日起至2019年6月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告侯春环于本判决生效之日起10日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年3月起至2019年5月4日止的物业服务费305.24元及违约金，违约金以被告拖欠的各期物业服务费（2019年3月、4月拖欠的物业服务费均为143.08元，2019年5月拖欠的物业服务费为19.08元）为基数，按照年利率24%的标准自该期物业服务费逾期之日（2019年4月1日起至2019年6月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；二、被告侯春环于本判决生效之日起10日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付至2019年5月4日止的公摊水电费13.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告侯春环负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年九月二十二日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。