湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终34号上诉人（原审被告）：张振华，男，1976年8月12日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：刘春燕，湖北妍君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺长江，男，1982年6月26日出生，蒙古族，内蒙古自治区人，住湖北省鄂州市鄂城区。被上诉人（原审原告）：金风丽，女，1983年7月17日出生，蒙古族，内蒙古自治区乌兰浩特市人，住内蒙古自治区乌兰浩特市。上诉人张振华因与被上诉人贺长江、金风丽租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张振华及其委托诉讼代理人刘春燕、吴剑晶，被上诉人贺长江到庭参加诉讼。金风丽经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振华上诉请求：一、撤销鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1026号民事判决。二、依法改判贺长江、金风丽支付我方装修款35675元；三、依法改判我方减免租金5398.5元。事实和理由：一、房屋出租合同约定贺长江、金风丽应当提供基本装修和装饰，贺长江、金风丽有义务对房屋进行装修，我经贺长江、金风丽同意自行装修、装饰租赁物，贺长江、金风丽应当支付装饰、装修款。二、一审法院认定我未提供合法票据证实装修费用，系认定事实有误。我在一审中为证明自己实际的装修费支出，向一审法院提交了加盖个体工商户发票专用章的通用定额发票，并在庭审审中向一审法院出具了相关票据的原件。三、新冠××疫情期间，我无法进行正常的商业活动，我要求贺长江、金风丽减免租金有事实和法律依据。疫情期间企业没有收入或营业收入明显减少是社会大众的普遍认知，法院应当结合该实际情况相应减免我的租金。贺长江辩称，张振华主张我方违约及装修款的事实和理由不成立，提供的定额发票不能证明其实际费用，要求减免租金不符合法律规定。贺长江、金风丽向一审法院起诉请求：贺长江、金风丽向本院提出诉讼请求：一、判令立即解除当事人双方签订的《房屋出租合同》；二、判令张振华立即腾退贺长江、金风丽所有的位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室房屋；三、判令张振华支付租金2383元（租金按照每日183元的标准计算至房屋实际腾空交还之日止，暂计算至2020年5月10日）。张振华向一审法院反诉请求：一、判令贺长江、金风丽支付装修款35675元；二、减免租金5398.50元。一审法院认定事实：贺长江、金风丽与张振华于2019年4月28日签订《房屋出租合同》，贺长江、金风丽将其位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室、904室房屋（合计面积310平方米）租赁给张振华办公使用，租金为10万元/年，租金支付方式为第一年首付5万元，待原告装修完毕后再付5万元，合同期限为2019年4月28日至2022年4月27日。关于违约责任，合同第六条第四款约定，张振华须按约定缴纳租金，如逾期超过十天未付租金，贺长江、金风丽有权终止合同。2019年6月27日，双方经过协商签订了《房屋出租合同修改协议》，约定张振华将904室房屋返还贺长江、金风丽，贺长江、金风丽支付张振华12000元以购买904室房屋内的办公设施，903室房屋租金为66000元/年，张振华于每年4月27日后向贺长江、金风丽支付下一年度租金。2020年5月9日，贺长江、金风丽通过微信向张振华发送《租金支付通知书》，要求张振华自收到通知两日内支付租金66000元，张振华以合同已解除为由拒不支付，故贺长江、金风丽诉至法院，要求判如所请。一审审理过程中，张振华向该院提起反诉，要求判令贺长江、金风丽支付装修款35675元，减免租金5398.50元，并由贺长江、金风丽承担本案反诉费用。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。贺长江、金风丽与张振华签订的《房屋出租合同》及《房屋出租合同修改协议》系双方真实意思表示，依法成立，双方均应按约定履行。根据贺长江、金风丽诉称及张振华答辩意见，双方对解除双方于2019年4月28日签订的《房屋出租合同》均无异议，故贺长江、金风丽要求判令立即解除双方签订的《房屋出租合同》的诉讼请求成立，予以支持。因双方签订的《房屋出租合同》解除，故贺长江、金风丽要求张振华立即腾退其所有的位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室房屋的诉讼请求成立，予以支持。关于张振华是否应当支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有明确约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方在《房屋出租合同修改协议》中约定每年4月27日以后支付下一年租金，但并未明确约定支付租金的期限，但根据《房屋出租合同》第三条第一款约定的租金支付方式及交易习惯，张振华在2020年4月27日第一年度租期届满后应当预先支付下一年度房租，张振华经贺长江、金风丽多次催告后仍未支付租金，应自行承担相应的法律后果，故贺长江、金风丽要求张振华支付租金的诉讼请求合法有据，该院予以支持。关于贺长江、金风丽是否应当支付张振华装修款，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，贺长江、金风丽向人民法院起诉或者张振华提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。张振华经贺长江、金风丽同意对承租房屋进行装修，但张振华未提供合法票据证实装修费用，理应承担举证不利的法律后果，故张振华在反诉中主张贺长江、金风丽支付其装修款35675元的诉讼请求不成立，不予支持。关于是否应当减免租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因本案中双方同意解除合同，张振华未提供证据证实其因疫情没有营业收入或者营业收入明显减少的事实，故对其反诉要求贺长江、金风丽减免租金的请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、解除贺长江、金风丽与张振华签订的《房屋出租合同》；二、张振华于本判决生效之日起十五日内腾退位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室房屋给贺长江、金风丽；三、张振华于本判决生效之日起七日内支付贺长江、金风丽租金2350.66元（暂计算至2020年5月10日，后期租金按每日180.82元的标准计算至房屋实际腾退之日止）；四、驳回贺长江、金风丽的其他诉讼请求；五、驳回张振华对贺长江、金风丽的反诉请求。案件受理费减半收取300元，反诉费减半收取206.50元，由张振华负担，财产保全费220元，由贺长江、金风丽负担。本院二审期间，各方均没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，张振华租赁房屋用于湖北楚兆网络科技有限公司办公，该公司所属行业为互联网和相关服务。涉案房屋墙面粉刷、吊顶、地毯铺装等基本装饰装修均完成于张振华自行装饰装修之前。2020年8月31日前，张振华已将涉案房屋腾退给贺长江、金风丽。根据《鄂州市新型冠状病毒感染的××防控指挥部1号令》鄂州市自2020年1月23日关闭离鄂通道，根据《鄂州市新型冠状病毒感染的××防控指挥部16号令》，2020年3月21日除十六类市场主体外其他市场主体自行复工复产。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、贺长江、金风丽应否支付涉案房屋装修款；二、张振华主张减免鄂州市新冠××防控期间的租金应否支持。一、关于贺长江、金风丽应否支付涉案房屋装修款的问题。双方《房屋出租合同》第四条第一款约定“甲方（贺长江、金风丽）须提供基本装修和装饰，以确保租赁房屋具备办公使用条件”。张振华依据该条款主张贺长江、金风丽应支付其自行装修、装饰产生的费用。依通常理解，基本装修和装饰应指在毛坯房基础上对房屋内部进行墙面粉刷、安装门窗、地板等，“确保租赁房屋具备办公使用条件”约定不明确，不宜将“基本装修和装饰”扩大解释为包括办公设施设备的购买、添置或为满足租户多样化需求的添附。张振华主张的自行装修装饰费用由前台定制柜、窗帘和办公室玻璃及铝材隔断三部分组成，前台定制柜、窗帘不属基本装修和装饰范围，因与涉案房屋未形成附合，可由张振华取走。办公室玻璃及铝材隔断显非写字楼出租之必须，不属基本装修和装饰范围。相反，涉案房屋墙面粉刷、吊顶、地毯铺装等基本装饰装修均完成于张振华装饰装修之前，张振华主张贺长江、金风丽向其提供的涉案房屋不具备基本的装修装饰，与事实不符。故，张振华自行装饰装修涉案房屋虽经贺长江、金风丽同意，但并无证据证明贺长江、金风丽同意支付相应费用，亦不能依据《房屋出租合同》第四条第一款推定双方对装饰装修物的处理进行了约定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案事实是张振华逾期未缴纳租金而导致合同解除，贺长江、金风丽亦未同意利用已形成附合的装饰装修物，故张振华请求赔偿装饰装修费用，本院不予支持。二、关于张振华主张减免鄂州市新冠××疫情防控期间的租金应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”涉案房屋租赁期间，爆发了新冠××疫情，该事实为众所周知的免证事实，该情形无法预期、无法克服也无法避免，符合法律上不可抗力的免责事由。因此导致租户防控期间无法营业，遭受不可抗力影响的一方有权免除或部分免除责任。执行政府防控文件既是租户也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方应平均分担，故对张振华主张2020年1月23日至2020年3月20日期间的租金减免50%的诉讼请求，本院予以支持。经计算，应减免租金5243.78元。一审法院对此不予认定，本院予以纠正。至2020年8月31日张振华腾退涉案房屋之日，其应付租金为22783.32元，除去减免租金5243.78元，张振华还应向贺长江、金风丽支付17539.54元。综上所述，张振华的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1026号民事判决第一项，第四项即“一、解除原、被告签订的《房屋出租合同》；四、驳回原告（反诉被告）贺长江、金风丽的其他诉讼请求”；二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1026号民事判决第二项、第三项、第五项，即“二、被告（反诉原告）张振华于本判决生效之日起十五日内腾退位于鄂州市鄂东大道北侧鄂黄连接线西侧武汉东国际家居建材博览城3-12号楼9楼903室房屋给原告（反诉被告）贺长江、金风丽；三、被告（反诉原告）张振华于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）贺长江、金风丽租金2350.66元（暂计算至2020年5月10日，后期租金按每日180.82元的标准计算至房屋实际腾退之日止）；五、驳回被告（反诉原告）张振华对原告（反诉被告）贺长江、金风丽的反诉请求”；三、张振华于本判决生效之日起七日内支付贺长江、金风丽租金17539.54元；四、驳回张振华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计300元、反诉案件受理费减半收取计206.5元，由张振华负担，财产保全费220元，由贺长江、金风丽负担。二审案件受理费691.88元，由贺长江、金风丽负担88.33元，张振华负担603.55。本判决为终审判决。审判长 湛少鹏审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二一年二月二十三日法官助理李思书记员魏家顺