广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7205、7233、7237号上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1301-1305号房。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：廖某某，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：赵某某等三户业主（详见附表一）委托诉讼代理人：王丽群，系广东卓著律师事务所律师。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司（下称凯南公司）因与被上诉人赵某某等三户业主商品房预售合同纠纷三案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。（因上述三案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文的一审事实认定以及一审判决主文部分以7205号案件为例进行表述、论证）上诉人凯南公司向本院提出上诉请求：1、判令撤销（2019）粤1391民初2726号民事判决，改判或驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金是错误的，上诉人在约定的时间已经按照《商品房买卖合同》约定提前向被上诉人交房，故不存逾期交房的行为。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合同验收合同。”双方约定第1种条件中的‘该商品房经验收合格’作为交房条件，并非约定第2种或第3种交房条件。再根据合同附件四《合同补充协议》第三条约定：“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准。（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）出卖人、买受人双方同意：买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用，收楼时如无异议应签署《收楼确认书》。如买受人无正当书面理由逾期而不办理上述手续时，出卖人则从寄出通知后第十五日起，视为买受人对该房屋验收合格并已交付使用，买受人应按并按物业管理条例及物业公司规定缴纳管理费。”该补充协议明确以验收合格作为交楼标准（即验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》），以及明确约定被上诉人应在收到上诉人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，否则视为被上诉人对该房屋验收合格并已交付使用。本案中，涉案房屋所在二期工程已于2016年5月19日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共五方进行竣工验收并评定合格，即涉案房屋在2016年5月19日经验收合格，符合交房条件。为此，上诉人于2016年5月26日按被上诉人在《商品房买卖合同》约定的地址邮寄了《收楼通知书》，通知被上诉人前来收房。被上诉人收到通知书后不履行收楼行为并不影响上诉人的交付行为，由此说明了上诉人业已按照《商品房买卖合同》第八条约定并于2016年5月30日前向被上诉人交付了经验收合格的房屋，故上诉人不存在逾期交房的行为，被上诉人要求上诉人向支付逾期交房违约金无事实及法律依据。综上所述，双方《商品房买卖合同》第八条明确约定了逾期交房的违约责任及处理方式，基于以上事实，原审判决判令上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金，是错误的，应依法予以撤销、改判或者驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人赵某某等三户业主发表答辩意见：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告赵某某向一审法院提出起诉请求:1.判令被告支付原告2016年5月31日至2017年10月9日（总计497天）逾期交房违约金人民币19135元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院查明的事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾*******************房，总价款为385000元。被告应在2016年5月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。第九条关于被告逾期交房的违约责任：第九条关于被告逾期交房的违约责任：逾期交付，合同继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约付清了购房款，2017年10月9日，被告将房屋交付原告使用。另查明，被告开发的“凯南广场二期”项目于2016年5月19日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，2017年7月4日完成竣工验收备案登记。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当诚实信用履行合同义务。争议焦点为1.被告是否构成逾期交房；2.逾期交房违约金计算时间问题。关于被告是否构成逾期交房问题。合同及合同补充协议约定涉案房屋交付以通过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，取得《建设工程竣工验收报告》为交付标准，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故涉案房屋的交付以备案为最低交付条件。被告主张在备案后有通知原告收房，但未提供证据证明，不予采信，逾期交房违约金计算至原告实际收房之日，即2017年10月9日。关于逾期交房违约金计算时间问题。逾期交付，合同继续履行的，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期交房违约金的计算方式以总房款385000元为基数，按日万分之一标准从2016年5月31日计算至2017年10月9日，具体数额为19096元（385000元×0.0001×496天），原告请求超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵某某支付逾期交房违约金19096元；二、驳回原告赵某某其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139.19元，由被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：关于逾期交房违约金问题。上诉人主张应以合同约定的五方竣工验收合格作为交付标准，其已通知被上诉人收楼，故不存在逾期交房的违约行为。对此，本院认为，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第30条之规定，涉案房屋应当以办理竣工验收备案作为交付标准。涉案房屋是于2017年7月4日取得竣工验收备案表，上诉人主张“以五方验收合格”作为交付标准的观点,本院不予采纳。在涉案房屋办理竣工验收备案之前，上诉人即使通知过被上诉人收楼也只有被上诉人明知不符合法定条件而自愿接受才产生交付的效力，但因被上诉人拒绝接受故上诉人所主张的通知行为依法不发生法律效力。一审法院的认定，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  胡 江审 判 员  寇 倩二〇一九年十二月十三日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷附表一：序号二审案号被上诉人一审案号1（2019）粤13民终7205号赵某某（2019）粤1391民初2726号2（2019）粤13民终7233号方某某、袁某某（2019）粤1391民初2715号3（2019）粤13民终7237号柳某（2019）粤1391民初2718号