北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39785号原告（反诉被告）：北京茵格左岸酒店有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路68号1-3层。法定代表人：肖奇，执行董事。委托诉讼代理人：吕彦昌，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京余生记餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源西里37号西南角商业。法定代表人：李加余，经理。被告（反诉原告）：北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店，住所地北京市大兴区兴华大街（二段）19号院19号楼107。法定代表人：李加余，经理。被告（反诉原告）：李加余，男，1981年1月27日出生，汉族，北京余生记餐饮管理有限公司、北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店经理，住北京市大兴区。三被告共同委托诉讼代理人：马国辉，北京乾福律师事务所律师。原告（反诉被告）北京茵格左岸酒店有限公司（以下简称“茵格左岸公司”）与被告（反诉原告）北京余生记餐饮管理有限公司（以下简称“余生记公司”）、北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店（以下简称“余生记公司高米店北店”）、李加余房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。茵格左岸公司的委托诉讼代理人吕彦昌，余生记公司、余生记公司高米店北店的法定代表人李加余及其共同委托诉讼代理人马国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茵格左岸公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除茵格左岸公司与余生记公司高米店北店签订的《房屋租赁合同》；2.余生记公司高米店北店支付茵格左岸公司自2017年4月6日至2017年9月24日的房屋租金682667元；3.余生记公司高米店北店支付茵格左岸公司水费、电费173002.5元及利息（以173002.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.余生记公司高米店北店支付茵格左岸公司迟延支付房屋租金的违约金（以682667元为基数，按照每日万分之五的标准，自2017年9月24日起计算至实际付清之日止）；5.余生记公司、李加余对上述债务承担连带责任；6.诉讼费由余生记公司高米店北店、余生记公司、李加余承担。事实和理由：2017年1月12日，茵格左岸公司与北京市永久加商贸有限责任公司餐饮分公司（以下简称“永久加公司”）签订《房屋租赁合同》，约定茵格左岸公司将位于北京市丰台区×路68号自然美大楼西侧一楼大厅租与永久加公司，租赁期限自2017年4月6日至2020年4月5日，年租金为1200000元，合同签订之日支付2017年4月6日至2017年7月5日三个月的租金300000元，支付租金每三个月一次，永久加公司承担期间水费、电费、能源费等一切费用。永久加公司迟延支付租金达30日以上的，茵格左岸公司有权单方解除合同并收回房屋，永久加公司不按约定支付租金且未达到解除合同条件的，每逾期一天，按应付金额日千分之五支付迟延违约金。合同签订后，茵格左岸公司交付了房屋。永久加公司未支付房屋租金及水费、电费，并于2017年9月24日搬离。2017年6月22日，永久加公司名称变更为余生记公司高米店北店。现茵格左岸公司要求余生记公司高米店北店支付其搬离前的房屋租金、水费、电费及利息，并支付迟延支付租金的违约金，同时要求余生记公司和李加余承担连带清偿责任。余生记公司高米店北店辩称，不同意茵格左岸公司的诉讼请求。第一，茵格左岸公司无权单方解除《房屋租赁合同》，茵格左岸公司实际交付的房屋面积不足合同约定的房屋面积，其自房屋交付后即向茵格左岸公司提出异议，但未与茵格左岸公司达成协议，且茵格左岸公司未按照约定提供房屋产权证明，致使余生记公司高米店北店无法办理营业执照。第二，不同意支付房屋租金，茵格左岸公司多次自行更换门锁后锁门，阻止余生记公司使用承租房屋。第三，不同意支付水费、电费，茵格左岸公司与余生记公司高米店北店使用同一水表、电表及燃气表，经协商约定水费、电费由茵格左岸公司负担，燃气费由余生记公司高米店北店负担。第四，不同意支付违约金，余生记公司高米店北店不存在违约行为。余生记公司、李加余辩称，不同意茵格左岸公司的诉讼请求，意见同余生记公司高米店北店一致。但余生记公司、李加余同意依据本院判决为余生记公司高米店北店公司的债务承担连带责任。余生记公司高米店北店向本院提出反诉请求：1.判令茵格左岸公司继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，并按照合同约定交付建筑面积为455平方米的房屋；2.租赁期限自茵格左岸公司按照合同约定的面积交付房屋之日起顺延三年；3.茵格左岸公司支付余生记公司高米店北店燃气费170000元；4.茵格左岸公司支付余生记公司高米店北店迟延交付房屋的违约金（以100000元为基数，按照每日千分之五的标准，自2017年4月6日起计算至实际交付之日止）；5.茵格左岸公司支付余生记公司高米店北店未提供房屋产权证明的违约金（按照100000元为基数，按照每日千分之五的标准，自2017年4月6日起计算至实际提供之日止）。6.诉讼费由茵格左岸公司承担。事实和理由：2015年3月21日，北京余生记餐饮管理有限公司兴华中路店（以下简称“余生记公司兴华中路店”）与茵格左岸公司签订《房屋租赁合同》，约定茵格左岸公司将位于北京市丰台区×路68号自然美大楼西侧一楼大厅首层（建筑面积455平方米）的房屋租与余生记公司兴华中路店，租赁期限自2015年3月22日至2023年3月31日。合同签订后，余生记公司兴华中路店支付半年房屋租金，并进行了装修。因双方使用同一水表、电表及燃气表，遂口头约定水费、电费由茵格左岸公司负担，燃气费由余生记公司兴华中路店负担。后因茵格左岸公司未按照合同约定交付建筑面积为455平方米的房屋，且未向余生记公司兴华中路店提供房屋产权证明，双方就合同履行产生争议。经协商，2017年1月12日，余生记公司兴华中路店与茵格左岸公司签订《合同解除协议书》，约定解除上述《房屋租赁合同》。同日，余生记公司高米店北店与茵格左岸公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为3年，茵格左岸公司仍未交付建筑面积为455平方米的房屋且未提供房屋产权证明，并多次自行更换门锁后锁门阻止余生记公司高米店北店使用案涉房屋，构成违约。现余生记公司高米店北店要求茵格左岸公司继续履行《房屋租赁合同》，且支付燃气费并承担违约责任。茵格左岸公司辩称，不同意余生记公司高米店北店的反诉请求。第一，茵格左岸公司向余生记公司高米店北店交付案涉房屋时，其未对建筑面积提出异议。第二，茵格左岸公司已经按照约定交付案涉房屋，余生记公司高米店北店要求将租赁期限顺延三年没有事实和法律依据。第三，茵格左岸公司要求支付的水费、电费中已经将余生记公司高米店北店主张的燃气费扣除，不应当另行支付其燃气费。第四，《房屋租赁合同》并未约定茵格左岸公司提供房屋产权证明，余生记公司高米店北店亦未向茵格左岸公司主张提供上述证明，且茵格左岸公司并未阻止余生记公司高米店北店使用案涉房屋，茵格左岸公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月12日，茵格左岸公司（甲方）与永久加公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……第一条房屋基本情况该房屋坐落于北京市丰台区×路68号自然美大楼西侧一楼大厅，建筑面积首层：455平方米装修状况参照合同附件《房屋交付清单》。第二条房屋用途（一）该房屋用途为：配套商业。第三条交验身份（一）甲方应向乙方出示□房屋产权证、身份证等真实有效的身份证明的复印件。（二）乙方应当向甲方出示□营业执照、身份证等真实有效的身份证明的复印件。……第五条租赁期限（一）房屋租赁期自2017年04月06日至2020年04月05日，共计3年。……第六条租金、押金、付款方式及支付时间（一）租金1、房屋租赁期自2017年04月06日至2020年04月05日，乙方承担甲方房屋租金标准为年租金￥1200000元（人民币大写壹佰贰拾万元整）。……（四）租金支付方式1.合同签订之日支付2017年04月06日至2017年07月05日三个月的租金￥300000元（人民币大写：叁拾万元整）。2.乙方向甲方支付租金每3个月一次，每次在租金到期日提前30天支付。同时甲方应出具同等数额的收据。……第七条其他费用租赁期内，与该房屋有关的各项费用的承担方式为：（一）乙方承担水费、电费、能源费、电话费、网费、有线电视费、物业费等一切费用。（二）乙方承担租赁期间电费按北京商业用电标准缴付。……第十条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达30日的。2、交付的房屋不符合本合同第一条及用途等约定的，严重影响乙方使用。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、迟延支付租金达30日以上的。2、迟延交纳其他各项应由乙方承担的费用达30日以上的。……第十一条违约责任……（六）甲方未按约定时间交付该房屋或者未按时返还押金，乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，按应付金额日千分之五支付延迟违约金。……”合同还就双方其他权利义务进行了约定。2017年6月30日，永久加公司名称变更为余生记公司高米店北店。本案审理过程中，本院到案涉房屋所在地进行勘察，双方均认可案涉大楼西侧一楼大厅后门进门处房屋及通道未交付余生记公司高米店北店，且余生记公司高米店北店于2019年9月24日搬离案涉房屋。庭审中，茵格左岸公司提交数份《解除合同告知函》及《关于茵格左岸酒店有限公司的解除函》，用于证明茵格左岸公司多次向余生记公司高米店北店催缴房屋租金、水费、电费、燃气费等各项费用，并告知其如未在限定时间内交纳上述费用，茵格左岸公司有权单方解除《房屋租赁合同》并要求承担违约责任；提交《水电费、空调费、暖气费、燃气费明细》《睿士主题酒店木樨园店与餐厅交费事项》，用于证明余生记公司高米店北店未交纳水费、电费共计173002.5元。余生记公司高米店北店提交照片、“110”接警单，用于证明茵格左岸公司更换案涉房屋门锁阻止余生记公司高米店北店使用的案涉房屋。另查，余生记公司高米店北店系余生记公司的分公司，余生记公司系以李加余为股东的一人有限责任公司。上述事实，有《房屋租赁合同》《解除合同告知函》《关于茵格左岸酒店有限公司的解除函》、照片、“110”接警单等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，茵格左岸公司与永久加公司于2017年1月12日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。永久加公司于2017年6月30日名称变更为余生记公司高米店北店，故应当由余生记公司高米店北店继续享有和承担合同的权利和义务。本案的争议焦点在于，余生记公司高米店北店以茵格左岸公司交付的房屋实际面积与约定面积不符为由主张拒绝支付房屋租金，是否应当予以支持。庭审中，余生记公司高米店北店称茵格左岸公司交付的房屋建筑面积不足合同中约定的455平方米，其自房屋交付后即向茵格左岸公司提出异议，但未与茵格左岸公司达成协议，余生记公司高米店北店据此主张其有权拒绝支付相应的房屋租金。根据在案证据及当事人陈述，首先，双方签订的《房屋租赁合同》虽约定房屋基本情况为建筑面积首层455平方米，但亦明确约定“该房屋坐落于北京市丰台区（）南三环西路68号自然美大楼西侧一楼大厅”，故租赁房屋并非仅依据合同约定的面积来确定具体范围。而本院在对案涉房屋勘察中，双方均认可案涉大楼西侧一楼大厅后门进门处房屋及通道未交付余生记公司高米店北店，该房屋从建筑结构上并不属于大楼西侧一楼大厅范围。其次，双方约定：“乙方承担甲方房屋租金标准为年租金￥1200000元（人民币大写壹佰贰拾万元）”，该租金数额亦非与租赁面积直接相关。再次，余生记公司高米店北店亦未提交证据证明茵格左岸公司交付的房屋建筑面积不足455平方米，以及其在合理期间内提出异议。综上，余生记公司高米店北店以茵格左岸公司交付的房屋实际建筑面积与约定面积不符为由主张拒绝支付房屋租金，本院不予支持。依据双方合同的约定，余生记公司高米店北店迟延支付租金已经达30日以上，茵格左岸公司有权单方解除合同。故茵格左岸公司确认解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。余生记公司高米店北店要求茵格左岸公司继续履行合同并顺延租赁期限，且交付房屋实际面积与约定面积不符的违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同法的规定，当事人一方依照合同的约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。庭审中，茵格左岸公司提交数份《解除合同告知函》及《关于茵格左岸酒店有限公司的解除函》，余生记公司高米店北店均不认可收到上述函件，故本院以双方均认可余生记公司高米店北店搬离案涉房屋的时间即2017年9月24日为茵格左岸主张解除合同的通知到达对方的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。余生记公司高米店北店虽主张茵格左岸公司多次自行更换门锁后锁门，阻止其使用案涉房屋，但未提交充分证据予以证明。双方签订的合同对房屋租金金额及支付时间进行了约定，同时在违约责任条款中约定余生记公司高米店北店不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一天，按应付金额日千分之五支付违约金。余生记公司高米店北店未按照约定支付房屋租金，庭审中，其未请求本院对合同约定的违约金予以减少，亦未提交相应证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故余生记公司高米店北店支付2017年4月6日至2017年9月23日的房屋租金以及按照每日千分之五计算违约金，于法有据，本院予以支持，但其对房屋租金金额计算有误，本院予以纠正。关于茵格左岸公司主张的水、电费以及余生记公司高米店北店主张的燃气费一节，茵格左岸公司与余生记公司高米店北店均认可双方使用同一水表、电表及燃气表，经协商约定水费电费由茵格左岸公司负担，燃气费由余生记公司高米店北店负担。庭审中，双方均未能提交充分证据证明对方单独使用水、电或燃气的费用，且对对方提交的证据亦不认可，故本院确认双方应当支付的相关费用及利息相互抵销，不予支付。关于余生记公司高米店北店主张茵格左岸公司未按照约定提供房屋产权证明，致使其无法办理营业执照一节，余生记公司高米店北店未提交证据证明案涉房屋在使用上存在不能办理营业执照的行政管理限制，以及茵格左岸公司经催告后未在合理期限内仍拒绝协助其办理执照，故余生记公司高米店北店以此为由要求茵格左岸公司支付违约金的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，我国民法总则规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。李加余和余生记公司对依法承担余生记公司高米店北店的案涉债务亦予以认可，故案涉债务则先由余生记公司高米店北店承担，不足以承担的，由余生记公司承担，李加余对余生记公司的债务承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京茵格左岸酒店有限公司与北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年九月二十四日解除。二、北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店于本判决生效之日起七日内支付北京茵格左岸酒店有限公司二〇一七年四月六日至二〇一七年九月二十三日房屋租金560000元。三、北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店于本判决生效之日起七日内支付北京茵格左岸酒店有限公司违约金（以560000元为基数，按照每日千分之五的标准，自二〇一七年九月二十四日起计算至实际付清之日止）。四、北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店的财产不足以支付上述第二、三项债务的，由北京余生记餐饮管理有限公司支付，李加余对北京余生记餐饮管理有限公司承担的上述债务承担连带责任。五、驳回北京茵格左岸酒店有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12357元，由北京茵格左岸酒店有限公司负担4270元（已交纳），由北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店、北京余生记餐饮管理有限公司、李加余负担8087元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1850元，由北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 杨 薇人民陪审员 满 蕊人民陪审员 王东英二〇二〇年十二月二十九日书 记 员 贾 茜