江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第2645号上诉人（原审�告）无锡海利企业后勤服务有限公司，住所地江苏省无锡市新区梅村梅北邹家桥13号。法定代表人赵勇，该公司总经理。委托代理人周国栋，江苏法瞻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尤长辉。委托代理人赵哲丰，江苏东林律师事务所律师。上诉人无锡海利企业后勤服务有限公司（以下简称海利公司）因与被上诉人尤长辉房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2015）锡法北民初字第0245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年1月31日，尤长辉与海利公司签订商铺租赁合同，约定海利公司向尤长辉出租位于无锡市东亭街道春晖路105号（春晖公寓）的配套用房用于经营饭店。租赁期限为4�，自2013年4月1日至2017年3月31日，租金为240000元，计费周期自2013年4月1日起，计费周期在春晖公寓入住人数超过1000人的前提下，否则计费周期顺延，直到入住人数超出1000人起计费，之后无论人数多少双方均不得随意解除合同。租金每半年支付一次。合同还约定海利公司给予尤长辉3个月免租期，从2013年1月1日至2013年3月31日止。合同另约定水电费由尤长辉支付，具体标准为水费5.05元/吨，电费1.15元/度，由尤长辉于每月5日前根据海利公司提供的上月水电通知单全额缴纳。尤长辉另需缴纳卫生费11136元/年。合同签订后，尤长辉向海利公司预交房屋租金共计95000元，水电费押金5000元。尤长辉已缴清水电费至2014年11月份。锡山区春晖路105号房屋的所有权人为无锡天旺纺织机械科技有限公司（以下简称天旺公司），该公司与无锡市海川企业管理后勤服务有限公司（以下简称海川公司）于2012年11月20日签订房屋租赁合同，约定天旺公司将位于锡山区春晖路105号2幢房屋出租给海川公司。后因海川公司拖欠房租，天旺公司于2015年1月12日起对出租房屋实行停水停电，并已收回上述出租房屋。后，尤长辉诉至法院称：春晖公寓入住人数始终未达1000人，且天旺公司以第一承租人长期拖欠房租为由禁止其使用春晖公寓。其请求判决：解除与海利公司签订的商铺租赁合同；海利公司返还其预交的房屋租金9.5万元并赔偿损失25000元。海川公司的法定代表人系赵行露，赵孟恒系海川公司的股东之一。赵行露与赵勇系亲戚，赵孟恒与赵勇系父子关系。春晖公寓招租时外墙挂有海利集团字样、标志及赵勇的电话号码。原审中，尤长辉向法院提供录音资料予以证实海利公司系本案所涉合同的相对人，尤长辉因合同履行事宜找赵勇及海川公司的法定代表人赵行露多次进行协商及本案所涉合同因春晖公司入住人数尚未达到1000人，未达到收费标准。海利公司对录音的真实性没有异议，但表示该录音仅能证明赵勇参与协调赵行露与尤长辉的租赁事宜。原审中，双方对商铺租赁合同的相对方存有异议，尤长辉认为其与海利公司签订商铺租赁合同，且向海利公司预交房租及水电押金，故合同的相对方应为海利公司。海利公司对商铺租赁合同中海利公司的公章的真实性没有异议，但认为因签订合同时，海川公司尚未设立，故由海利公司代海川公司与尤长辉签订商铺租赁合同，并收取预交租金及水电押金，但海川公司设立后，海利公司已将尤长辉交付的预交租金及水电押金全部转交给海川公司。上述事实，有尤长辉提供的商铺租赁合同、海利公司水电费专用收据、收据、天�公司与海川公司签订的房屋租赁合同、录音资料及当事人陈述等证据在卷佐证。本案一审的争议焦点为：一、涉案租赁合同的相对方为海利公司还是海川公司。二、涉案租赁合同约定的收费条件是否已经成就。关于争议焦点一，原审法院认为：涉案租赁合同的相对方为海利公司。理由为：1.尤长辉与海利公司对双方签订的商铺租赁合同的真实性没有异议，合同明确载明双方为尤长辉与海利公司。虽海利公司认为其在租赁合同中盖章系因海川公司尚未成立，其系代海川公司与尤长辉签订租赁合同，但其没有证据证明订立合同时尤长辉对此明知，并且如海利公司所述海川公司当时尚未成立，则海川公司主体尚不存在，也不存在委托或代理的问题。退一步讲，倘若真的存在海利公司受海川公司委托以海利公司的名义对外签订合同的情形，作为受托人的海利公司事后向尤长辉披露委托人海川公司后，尤长辉亦可以选择海川公司或者海利公司主张权利。2.春晖公寓的外墙墙面中挂有海利公司的广告，该广告中载明海利公司的名称、标志及其法定代表人赵勇的联系方式，该广告说明海利公司与春晖公寓存有某种联系，也从侧面印证海利公司虽未与房东天旺公司签订租赁合同，但却与尤长辉签订租赁合同的合理性。3、2012年11月20日，海川公司与天旺公司就春晖公寓租赁事项签订房屋租赁合同，海川公司盖章予以确认，本案所涉租赁合同签订于2013年1月31日，如本案所涉租赁关系发生于尤长辉与海川公司之间，则海川公司完全可以自行订立合同而非如海利公司所称海川公司尚未成立。关于争议焦点二，原审法院认为：根据双方签订的商铺租赁合同，租金支付前提为春晖公寓入住人数达到1000人，海利公司应当就计�条件已经成就承担相应的举证责任，本案中，海利公司未能提供相应证据，且从尤长辉提供的录音证据中亦能反映出春晖公寓的入住人数尚未达到1000人，故租金支付条件尚未成就。现房屋所有权人天旺公司已于2015年1月12日对春晖公寓实施停水停电并已收回租赁房屋，该行为已致尤长辉无法使用涉租房屋，合同目的已经无法实现，现尤长辉要求解除合同，法院应予准许。因涉案租赁合同约定的计费条件尚未成就，合同解除后海利公司应当将收取的尤长辉预交的房屋租金95000元予以返还。至于水电押金，因尤长辉在本案中不予一并主张，该行为系其自主处分诉讼权利的行为，法院予以准许。至于尤长辉要求赔偿损失25000元，因其未能提供相应证据，故法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、解除尤长辉与海利公司于2013年1月31日签订的商铺租赁合同；二、海利公司于本判决生效后10日内给付尤长辉95000元；三、驳回尤长辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2800元减半收取1400元，由尤长辉负担336元，海利公司负担1064元（尤长辉同意其预交诉讼费由海利公司直接给付，法院不再退回。海利公司应于判决生效后10日内将该款支付尤长辉）。海利公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其并非本案适格被告，租赁合同的另一方当事人应为海川公司。1.房屋系海川公司向天旺公司承租，与其无关，其也无权转租。尤长辉系与海川公司交接的租赁房�，在海川公司成立后，水电费也是交给海川公司。2.房屋租赁合同中有其公司公章，是因为签订合同时，海川公司尚未成立。即使认定签订合同时的当事人是其与尤长辉，但在海川公司成立之后，其已将尤长辉交付的租金及水电押金全部交给海川公司，尤长辉也向海川公司交纳水电费，涉案房屋也由海川公司进行管理，相关租赁事宜也是由尤长辉与海川公司赵行露进行协商，其在合同中的权利义务已经由海川公司承接，合同的当事人已变更为海川公司与尤长辉。二、涉案合同约定的收费条件已经成就，尤长辉无权要求返还租金。其向海川公司了解，在2014年7月的入住人数已经达到1000人以上，海川公司相关人员己通知尤长辉，但其以种种理由为借口，不与海川公司的人员进行核对。关于入住人数已超1000人的事实有海川公司与相关公司签署的企业后勤服务合同、人员名册为证，计费周期即使从2014年7月1日计算至2014年12月31日为期半年，租赁管理费为12000元，尤长辉未交纳，违反了租赁合同第五条“……第一期租赁管理费乙方（被上诉人）按半年度支付，乙方应在当期款项到期前30天向甲方支付下一期的租赁管理费”，构成严重违约，故无权要求返还预交的95000元。综上，原审判决认定事实有误，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人尤长辉辩称：一、上诉人海利公司系租赁合同相对方，为本案适格主体。1.合同载明的双方为尤长辉与海利公司；2.承租房屋春晖公寓的外墙墙面上的招租广告载有海利公司的名称、标志及其法定代表人赵勇的联系方式，该广告向第三人表明海利公司对春晖公寓享有一定的权利；3.如本案所涉租赁关系发生于其与海川公司之间，则应由海川公司签订合同；4.其一审所提交的录音足以证明海利公司法定代表人赵勇以合同相对人的身份与其就租赁合同履行一事进行协商；其此后与海川公司法定代表人赵行露取得电话联系，从谈话内容中也可以得知海利公司从未向海川公司移交其所付的款项，且春晖公寓亦是由海利公司法定代表人赵勇在负责管理。二、春晖公寓入住人数未满1000人，涉案合同约定的收费条件尚未成就。1.录音材料己反映出春晖公寓入住人数未满1000人；2.假设春晖公寓入住人数己满1000人，出租人既不告知其入住人数己满应开始计费，又不向其催讨所谓的未交纳的租赁管理费显然不合常理。海利公司所称其以种种借口不与海川公司的人员进行核对亦无相关证据佐证。综上，原审判决认定事实清楚、法律适用正确，请求二审法院依法维持原判。本院二审查明的事实与原审一致。二审中，海利公司提交了海川公司与案外人签�的17份企业后勤服务合同、入住人员名单、案外人向海川公司交费的票据，证明至2014年7月1日，在涉案的房产入住人数已经达到1000人。经质证，尤长辉认为：1.对于海利公司提供的入住人员名单的真实性不予认可，经其与入住人员名单上留有的电话逐一通话核实，其中15人明确表示未在春晖公寓居住过，38人与所留电话号码不符，110人号码无法接通，3人号码不正确，4人无法确定是否在春晖公寓居住过，1人号码与他人重复，7人不愿意配合回答，14人以不同企业名义入住在不同房间重复出现2次，37人入住时间不超过1星期，20人入住但时间与名单不符，28人入住但入住时间无法确认，故该入住人员名单真实性存疑。2.对于企业后勤服务合同的真实性不予认可，因海利公司主营业务为企业后勤服务管理，其有能力伪造上述合同。3.发票真实性没有异议，但是发票中付款方仅有国泰精密机件有限公司的名称与17份后勤服务合同中的相对方相符，其余票据上的缴费人均未在上述企业后勤服务合同中出现。4.上述证据不属于新的证据，法院不应采纳。二审的争议焦点是：一、尤长辉能否向海利公司主张权利；二、海利公司对于收费条件已经成就的举证是否充分？关于争议焦点一，本院认为：租赁合同系海利公司与尤长辉签订，海利公司主张其系受海川公司委托，则在其向尤长辉披露委托人后，尤长辉可以选择向其或者海川公司主张权利。至于尤长辉向海川公司交纳费用，系涉及履行义务时的支付对象，与其主张权利时选择相对方不同；尤长辉与海川公司协商租赁事宜，并不能证明双方达成了明确的协议或尤长辉同意变更租赁合同的相对方。关于争议焦点二，本院认为：合同约定的收费条件为入住人数满1000人，�量举证的合理性及举证能力，应由海利公司对条件已成就进行举证；且根据合同的性质，海利公司还应在条件成就时履行通知义务。本案中，海利公司二审提供的证据，经尤长辉质证，存在多处疑点，如入住人员信息重复统计、后勤服务合同中的相对方与发票上的交费人基本不能对应，而海利公司又不能作出合理说明，故上述证据的证明力较低，不能作为定案依据。海利公司的举证不充分，在无其他证据的情况下，对其主张收费条件已成就的事实不予采信。综上，海利公司提出的上诉意见缺乏事实依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人海利公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林中辉审 判 员  王一川代理审判员  刘翼洲二〇一六年二月四日书 记 员  汪丽敏