广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初8194号原告（反诉被告）：曾庆兰，女，1960年1月30日出生，汉族，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：袁建军、樊筠茹，广东华誉品智律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市珠江甘蔗化工总厂，住所地广州市南沙区珠江街海傍路3号，统一社会信用代码914401151906530446。法定代表人：梁坤，职务经理。委托诉讼代理人：李华元、李钦明，广东正大联合律师事务所律师。原告（反诉被告）曾庆兰与被告（反诉原告）广州市珠江甘蔗化工总厂（以下简称为甘化总厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行审理。曾庆兰的委托诉讼代理人袁建军、甘化总厂的委托诉讼代理人李华元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾庆兰向本院提出诉讼请求：1.判令甘化总厂归还广州市番禺区A房屋的不动产权证原件给曾庆兰；2.本案诉讼费由甘化总厂承担。事实和理由：曾庆兰原为甘化总厂的职工，于1992年向甘化总厂支付款项，购买了位于广州市番禺区（现为南沙区）A的房屋（以下简称为涉案房屋）。曾庆兰是涉案房屋的合法产权人。甘化总厂代曾庆兰办理并取得房屋的不动产权证后，并未将其交付给曾庆兰。根据广州市不动产登记查册表显示，曾庆兰是涉案房屋的登记产权人，不动产权证号为粤房地证字××号。依据法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，涉案房屋登记在曾庆兰名下，曾庆兰有权持有涉案房屋的不动产权证。因曾庆兰多次要求返还该不动产权证而未果，现根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，提起本案诉讼。甘化总厂辩称:不同意曾庆兰的诉讼请求，事实理由与其反诉的事实理由一致。甘化总厂在本案中向本院提出反诉请求：1.判令确认广州市番禺区（现为南沙区）A房屋的产权归甘化总厂所有；2.判令曾庆兰协助甘化总厂办理广州市番禺区（现为南沙区）A房屋的产权过户手续；3.诉讼费由曾庆兰承担。事实和理由：甘化总厂从1992年开始，按照广州市珠江管理区关于印发《广州市珠**侨农场住房制度改革实施方案》的通知（珠区发[1992]第5号）要求，对职工住房问题进行房改。曾庆兰为甘化总厂的职工，享有了房改的福利政策，于1992年向甘化总厂购买了涉案房屋。后为解决职工住房问题，甘化总厂于1994年新建了住宅楼，并对部分干部、职工住房进行调整。根据《珠**侨农场住房制度改革实施方案》“每一个干部、职工家庭只能享受一次按优惠购房”的规定，在收取参与住房调整后的职工房改房购房款时，扣减了原房改房的购房款，并需要收回调整前已房改的公房及办理产权变更手续。曾庆兰于1993年8月主动将调整前的房屋以及产权证退回给甘化总厂，之后享受了调整后的福利住房，于1995年取得了广州市南沙区珠江管理区珠糖三路16幢203号楼上房屋的产权，并根据《珠**侨农场企业职工住房货币补贴补差方案》，领取了调整后房屋的房补款。但由于工作人员的失误，当时没有对收回的房屋办理产权过户手续。甘化总厂认为，根据当时的房改政策，每个职工家庭只能享受一次优惠购房，曾庆兰主动配合调整房屋并将涉案房屋及产权证交还给甘化总厂，也按调整后的房屋领取了房补款，而且对多年来由甘化总厂使用涉案房屋从没有提出异议，应当视为双方就房改房进行变更达成了一致，故在本案中提出反诉请求。曾庆兰对反诉辩称：不同意全部反诉请求，请法院判决驳回全部反诉请求或裁定驳回反诉。理由为：1.涉案房屋的产权登记在曾庆兰名下，根据物权公示原则，涉案房屋的产权属于曾庆兰。因此，甘化总厂要求确认涉案房屋归其所有并要求协助过户没有法律依据。2.根据反诉的事实与理由，甘化总厂是基于房改房政策提出的诉讼请求。曾庆兰认为，反诉是为了否定或对抗本诉的诉讼请求提出的，曾庆兰在本诉中要求返还涉案房屋的不动产权证，甘化总厂作为被告，如果有相关证据证明不应当返还不动产权证，才能基于此提起反诉。而甘化总厂提起的反诉与本诉曾庆兰的诉讼请求没有直接关系，故不应一并受理。3.甘化总厂反诉所基于的事实与理由是“广州市珠**侨农场住房改革实施方案”，该方案是否适用于曾庆兰或者该方案与曾庆兰取得涉案房屋产权之间的关系等均非法院审查的范畴。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发【1992】38号）第三条“因单位内部建房、分房…。均不属人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案甘化总厂反诉的事实理由是基于房改房的政策而否认曾庆兰的所有权，不属于法院受理的范畴。如果甘化总厂以此提起诉讼依法应予驳回。本院经审理认定本案事实如下：曾庆兰原为甘化总厂的职工。广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋于1993年7月30日办理产权登记，不动产权证书号为粤房地证字××号，建筑面积为41平方米；广州市番禺区珠江管理区珠糖三路16幢203号楼上房屋于1995年1月21日办理产权登记，不动产权证书号为粤房地证字××号，建筑面积为54.6平方米。上述房屋均登记在曾庆兰名下，房屋所有权取得方式均为“房改房”。1992年7月17日，广州市珠江管理区印发《广州市珠**侨农场住房制度改革实施方案》（编号为：珠区发[1992]第5号）。该方案规定：“一、积极组织本场自有公房出售……2、出售对象：出售的对象是有本场正式户口的在职干部、职工和离退休干部、职工包括属正常的工作调动和人才流动而调出单位及已故干部、职工未成年的子女现住户。每一个干部、职工家庭（夫妻和未婚子女以及赡养的老人）只能享受一次按优惠价购房，其面积应按照规定的住房控制面积，从严掌握。……4、定价的原则和方法：……对一户干部、职工租住两套公房，建筑面积合计已超过番禺市现行规定的住房分配标准面积，可以购买一套，另一套应退回产权单位。……出售公有住房，一律按标准价计算。……5、住房标准面积及超标准面积售房计价：干部、职工购买现住公房，参照番房改字[1991]第2号文《关于住房标准面积售房计价问题的通知》精神，现我场订为：……一般干部及职工65㎡-90㎡。以上标准按建筑面积计算。”甘化总厂提供的《珠**侨农场职工历史住房货币补贴、补差登记审批表》中“职工本人承诺”处由曾庆兰的配偶郭XX代为签名，时间为2008年3月30日。同时，该审批表中记载曾庆兰的职务级别为“职工”，住房的面积标准为“77.5平方米”，享有的福利住房为“房屋来源为房改房，地址为珠糖三路X幢X号楼上，面积为54.625平方米”，住房面积补差22.875平方米，补差金额为22646元。甘化总厂提供的2008年6月16日制作《珠**侨农场企业职工住房货币补差发放表》中记载曾庆兰为珠**侨农场职工住房货币第二批补差对象，其补差金额为22646元，曾庆兰在领款人签收处签名并捺手印。甘化总厂提供的《职工购房价钱表》中记载曾庆兰购买“珠糖三路X幢X号楼上”房屋的总价为17877.66元，应收10701.57元，厂优惠1070.16元，减原住房1209.19元，实收8422.22元。甘化总厂提供的出具时间为2008年5月15日的涉案房屋房地产权情况证明中，在备注部分处手写了“本房屋已于1993年8月退回总厂，现产权归属总厂拥有”并加盖甘化总厂的公章。甘化总厂提供的出具时间为2008年5月15日的广州市南沙区珠江管理区珠糖三路X幢X号楼上房屋的房地产权情况证明中，在备注部分处手写了“产权属曾庆兰”并加盖甘化总厂的公章。曾庆兰在庭审中陈述其支付涉案房屋的价款为1343.54元，一直由甘化总厂借用至今。而甘化总厂表示，涉案房屋一直由甘化总厂使用至今，没有交付给曾庆兰。同时，甘化总厂表示，因当时房产证在万顷沙房管所办理，当时该管理所的人员表示在涉案房产房改给其他人时可以直接将其产权从曾庆兰名下过户到其他人名下，所以没有及时办理过户，其后要求曾庆兰协助办理过户，曾庆兰则一直拖延不办。本院认为：根据当事人的诉辩意见，对本案的争议焦点作评判如下：关于甘化总厂提出反诉是否应当受理的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案中，本诉请求为归还涉案房屋的不动产权证书，而反诉请求为确认涉案房屋的权属以及协助办理过户手续，本诉请求与反诉请求指向的诉讼标的物均为涉案房屋，基于的法律关系同为房屋买卖关系，且反诉请求是本诉请求的先决条件，二者存在牵连关系，故甘化总厂提起反诉符合上述规定，应当予以受理。关于本案是否属于民事裁判权的范围。曾庆兰系基于房屋买卖取得涉案房屋的产权登记，并以不动产权证的登记产权人提出本诉请求，而甘化总厂系基于房屋买卖过程中所产生的问题提出反诉请求。因此，虽然涉案房屋为房改房，处理时亦涉及到房改政策问题，但从当事人的诉讼请求以及相应的事实理由来看，双方争议的核心是房屋买卖问题而非为是否适用房改房政策以及如何适用房改房政策的问题，更不属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。因此，本案属于平等主体之间的民事权益纠纷，应作为民事案件受理。关于当事人的诉讼请求是否支持的问题。鉴于反诉请求是本诉请求的先决条件，故本院先就反诉请求进行评判。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，甘化总厂要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。从本案查明的事实看，根据《广州市珠**侨农场住房制度改革实施方案》，曾庆兰只能享受一次按优惠购房，甘化总厂首先出售了涉案房屋给曾庆兰，曾庆兰在支付购房款后办理了产权登记。之后，甘化总厂新建了住宅楼，并依据上述方案对部分干部、职工住房进行了调整，其中将广州市番禺区珠糖三路16幢203号楼上房屋与涉案房屋进行调整后出售给曾庆兰，曾庆兰支付的原涉案房屋的购房款抵作该房屋的购房款，该房屋也办理了产权登记至曾庆兰名下。上述行为在法律上应当视为曾庆兰将涉案房屋返售给甘化总厂，双方构成房屋买卖合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，曾庆兰负有将涉案房屋过户登记至甘化总厂的法定义务。故本院对甘化总厂要求曾庆兰协助办理过户手续合法有据，本院予以支持。如前所述，因甘化总厂持有涉案房屋的不动产权证系基于其与曾庆兰之间的房屋买卖合同关系，故本院对曾庆兰主张返还不动产权证书的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款之规定，判决如下：一、曾庆兰于本判决发生法律效力之日起七日内协助办理广州市番禺区（现为南沙区）A房屋的产权变更登记手续，将产权人变更登记为广州市珠江甘蔗化工总厂；二、驳回曾庆兰的全部诉讼请求；三、驳回广州市珠江甘蔗化工总厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元、反诉受理费25元由曾庆兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年十二月二十七日法官助理廖活年书记员梁艺