连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0707民初8218号 原告：汪维向，男，1961年1月27日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：陈西飞，江苏衡信达律师事务所律师。 被告：连云港盛凯新型建材有限公司，住所地连云港市赣榆区墩尚镇河口村瑞德路**。 法定代表人：汪修石，经理。 委托诉讼代理人：殷同喜，江苏公善民律师事务所律师。 原告汪维向与被告连云港盛某新型建材有限公司（以下简称“盛某公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告汪维向及其委托诉讼代理人陈西飞、被告盛某公司的委托诉讼代理人殷同喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪维向向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金700000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告赔偿损失700000元。事实与理由：2019年6月29日，原告与被告签订《租赁协议》，由原告租赁被告的不动产（厂房）及设备用于生产加气砖。租期两年，租金每月90000元。随后，原告依约向被告支付保证金200000元，并先予支付租金390000元。原告即派人进场进行设备检修和厂房、厂地维修，花去近300000元。2019年8月份，原告正在准备组织生产时，被告带人进入场地阻挠原告生产。原告无奈之下，多次报警，警方多次协调未果。因被告的无理干涉行为，使原告无法正常开展生产，被告的行为已构成违约。请求法院依法判令支持原告的诉讼请求。被告盛某公司在诉讼过程中提出反诉，但未按期缴纳反诉费，本院按照撤回反诉处理。 被告盛某公司辩称，原告所诉与事实不符，被告没有违约。依据协议约定，租期从2019年7月15日至2021年8月15日，被告于2019年7月2日进厂，同年9月9日主动退场。被告在2019年7月2日就将厂房、设备交付给原告，但原告拒绝签字。原告进厂后，不允许被告的法定代表人汪修石进厂，厂里的监控设备被原告拆掉。经墩尚派出所处理，原告于2019年9月6日将监控设备送至派出所。被告要求原告交租金，并将借条办成交租金的手续，原告却置之不理。被告认为，原告没有违约，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月29日，原告汪维向（乙方）与被告盛某公司（甲方）签订《租赁协议》。协议约定，甲方将加气砖生产线及土地、房屋等不动产整体出租给乙方生产使用，租期为贰年，自2019年7月15日起至2021年8月15日止；甲方提供所有设备及房屋等完好；甲方将加气砖生产线出租期间，如因甲方经济纠纷影响乙方生产，甲方承担全部责任及损失；甲方承诺乙方合同到期后，双方验收设备，在正常运转的情况下，甲方必须在10日内退还保证金；经双方协商，乙方必须缴纳设备保证金200000元整，合同签订后在12个小时内，乙方必须按甲方要求提取现金支付给甲方；经双方协商，乙方必须每月向甲方缴纳租金90000元，乙方必须在每月25日前交下个月的租金，以此类推；甲方承诺本公司手续完整合法，保证乙方正常生产经营，如因甲方手续出现问题，导致乙方无法正常生产经营，所造成损失，都由甲方承担，由乙方出据为准；乙方在生产期间，在正常生产经营的前提下甲方不能以任何理由影响乙方生产经营，否则造成的一切损失由甲方负责；本合同生效后，双方不得违约，如有违约，违约方需向对方支付违约金700000元。同日，被告盛某公司向原告出具《承诺书》，承诺内容如下：一、我方承诺汪维向在租赁我厂经营生产的期间内，我方自愿无偿全力配合生产经营，并确保场内所有办公设施配件及工具等物品，都无条件给予使用。此外，如果汪维向在生产经营期间亏损了，自愿提出终止合同，我公司无条件同意，但汪维向需要提前三个月通知我方，这三个月租金确保付清，合同自然终止余款不用再付，我方按合同约定退回保证金。二、在汪维向租赁期间，所有厂房场地都归汪维向使用，我方未经汪维向同意，不准转租他人使用，如我方违背承诺，自愿赔偿汪维向1000000元整违约费。同日，原告向被告支付200000元保证金，并支付7月份租金90000元。 2019年6月29日，被告盛某公司的法定代表人汪修石某原告出具借条一张。借条载明：汪修石某原告汪维向借款300000元，借款期间的利息为年利率24%。汪修石在借款人处签名，汪某在担保人处签名。汪修石在借条的下方出具了收条，载明：收到现金300000元整，可抵充租金。被告盛某公司在收条上加盖印章。 2019年8月17日，汪维向与被告盛凯公司因合同履行发生纠纷向连云港市赣榆区公安局墩尚派出所报警，该所民警出警调解未成。 2019年9月6日，原、被告因合同履行发生打架行为，汪维焕、朱某、汪维向作为甲方与汪修石、汪某、谭明洋作为乙方签订如下协议：1.关于双方打仗一事，双方均不追究对方的治安责任，医药费自理，不再要求公安机关处理此事；2.双方对盛某公司租赁纠纷，对于甲方事先支付的保证金200000元、借款300000元、7月份厂房租金90000元，乙方已于2019年8月17日退还甲方。甲方于2019年8月13日为盛某公司交纳的40000元电费，甲方凭相关凭证由乙方退还甲方。甲方主张的锅炉维修费、房屋装修费、违约金等费用由甲方向法院诉讼解决，以法院判决为准；3.自签订协议起，甲方保证相关人员立即撤出盛某公司，并不得干扰该公司生产经营。 另查明，被告盛某公司与案外人连云港宇冠新型建材有限公司（以下简称“宇冠公司”）的工商登记住所地均为连云港市赣榆区墩尚镇河口村瑞德路**。宇冠公司因欠李晓生赔偿款，本院在执行过程中，查封了宇冠公司所有的蒸压釜七台、叉车一台、铲车一台，并于2018年10月17日作出执行裁定书，裁定依法拍卖宇冠公司的四台蒸压釜。2018年12月29日，案外人杨某以最高价352000元竞得上述四台蒸压釜，并在规定时间内交纳了全部款项。本院于2019年1月7日作出执行裁定，裁定解除四台蒸压釜的查封，并将所有权人变更为杨某。裁定作出后，该四台蒸压釜仍然放置在宇冠公司（连云港市赣榆区墩尚镇河口村瑞德路10号）院内，未移交给杨某。为了防止蒸压釜被他人破坏或使用，本院在原告进场后在四台设备上贴了封条。2019年7月27日，汪某发短信告知该案的执行人员，自称已和杨某签订了转让协议，购买了四台蒸压釜，已付款300000元，余款下个月付清，并要求法院解除查封。2019年7月29日，本院通知杨某于2019年8月5日9:00在宇冠公司进行现场交付。后因杨某回复不需要现场交接，本院遂取消了该次行动。 还查明，被告盛某公司院内的建筑物没有建设工程规划许可证。 庭审中，关于被告盛某公司与宇冠公司的关系，被告盛某公司辩称，其整体受让了宇冠公司的资产。但其未向本院提交转让合同。关于被告盛某公司法定代表人汪修石与汪某的关系，汪某自认系汪修石的父亲，是盛某公司的实际负责人。关于四台蒸压釜的所有权人，被告盛某公司辩称，我公司已经从杨某处购买了机器，对四台机器享有所有权。为证明其观点，被告向本院提供六张付款凭证：1.被告盛某公司于2019年1月24日向杨某汇款100000元（用途为购买4条釜预付款）；2.陈明珠于2019年7月22日向杨某汇款30000元；3.2019年7月22日存入杨某账户70000元的存款凭证；4.2019年7月23日存入杨某账户100000元的存款凭证；5.李守科于2019年10月14日向杨某汇款45000元（附言为代付汪某设备款）；6.李守科于2019年10月15日向杨某汇款5000元（附言为代付汪某设备款），以上款项共计350000元，但被告未向本院提供购买合同。关于合同终止履行的原因，原告诉称，被告隐瞒了四台蒸压釜已被法院查封拍卖的事实，我进场后，法院在蒸压釜上贴了封条，并告知我不能使用。汪某、汪修石偷偷将封条撕掉，为了保留证据，我将场内的摄像设备拆下，他们就阻挠我生产经营。被告则辩称，是原告先拆下摄像设备并阻挠进场检查。关于违约损失，原告诉称，为了生产，我投入大量资金，包括对房屋装修、平整场地、锅炉改造、工人岗前培训等，合计四十余万元。原告为证明其观点向本院提供了收据、转账、合同以及装修时的短视频等证据。其中关于锅炉改造部分，汪维向、李某、张某作为定作方与案外人连云港澳宇机电设备工程有限公司（以下简称“澳宇公司”）签订《承揽合同》，约定锅炉改造维修费为100000元。在锅炉改造完成后，原告向澳宇公司支付改造维修费50800元，剩余款项尚未支付。2019年8月12日，连云港市计量检定测试中心对改造后的锅炉进行检测，原告支付检测费120元。此外，原告还提交了票据以证明其装修、场地平整所支出的费用。被告否认原告改造和装修的事实，并不认可原告提交的证据。 为查明案件事实，本院至被告盛某公司处勘察现场，发现的确存房屋装修、场地平整、锅炉改造等情况。原告申请对被告盛某公司院内办公楼一、二层内外墙及食堂装修工程的造价进行鉴定。本院委托《江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司》对前述事项进行鉴定，鉴定造价为26851.77元。原告为此支付鉴定费8000元。被告对该鉴定报告不认可。对于场地平整费用，原告未再申请鉴定。 本院认为，原告汪维向与被告盛某公司就被告的厂房、办公楼及机器设备等签订了《租赁协议》，该协议虽系双方真实意思表示，但因被告院内的建筑物未取得建设工程规划许可证，双方之间的协议因违反法律的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告盛某公司将涉案厂房及设备租赁给原告使用，原告的目的是生产经营，被告应当保证原告正常使用房屋及机器设备，但因债务问题，涉案四台蒸压釜早在2018年10月17日就被本院查封并进行了网拍，由案外人杨某竞拍到四台蒸压釜，但一直未履行交付手续。被告盛某公司虽辩称其后来又从杨某处买回机器，但从其提交的转账凭证来看，直至2019年10月15日，被告仍在向杨某支付设备款，结合本院执行局曾在2019年7月29日通知杨某对涉案四台蒸压釜进行交付的事实，可知被告盛某公司与原告在2019年6月29日签订《租赁协议》时，对涉案四台蒸压釜并无所有权，被告将无所有权的蒸压釜租赁给原告使用，事后双方因蒸压釜的使用问题产生矛盾，导致原告撤场，被告的行为有悖于诚信原则，存在重大过错。原告为生产经营对涉案锅炉进行改造、办公楼进行装修、场地进行平整，被告因此而获益，对此应承担赔偿责任。关于锅炉改造损失，因原告提供的《承揽协议》对锅炉改造事项进行了约定，且连云港市计量检定测试中心在2019年8月12日对改造后的锅炉进行检测，结合现场勘查情况可以认定原告的确有改造锅炉的行为，但因原告提供的证据仅证明支付了锅炉改造费50800元及检测费120元，故本院认定原告对锅炉改造的实际损失金额为50920元。关于办公楼、食堂装修损失，经鉴定造价为26851.77元，被告虽不认可，但系本院委托的具备鉴定资质的部门所作的鉴定结论，本院予以采信。关于场地平整费用，因原告未申请鉴定，由其自行承担不利的法律后果。综上，原告的实际损失为85772元（锅炉改损失50920元＋装修损失26851.77元＋鉴定费8000元）。故对原告要求被告赔偿损失85772元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第二款、第九条、第十三条、第十四条之规定，判决如下： 被告连云港盛凯新型建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪维赔偿损失85772元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，由原告汪维向负担8856元，被告连云港盛凯新型建材有限公司负担1944元（原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  李秋红 审 判 员  李 虎 人民陪审员  王苏波 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  房树芬 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 （二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第二款当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。