湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11929号上诉人（原审第三人）：梁红虎，男，1967年11月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：资道仁，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市芙蓉区市容卫生维护中心，住所地：长沙芙蓉区市文艺路12号。法定代表人：张军，主任。委托诉讼代理人：任丹，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靥茜紫，湖南崇民律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南长沙长鸿房地产开发有限公司，住所地：长沙市芙蓉区五里牌南湖市场盾华大厦九楼。法定代表人：吴杰锋。委托诉讼代理人：肖晓红。委托诉讼代理人：连光宗，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。上诉人梁红虎因与被上诉人长沙市芙蓉区市容卫生维护中心(以下简称维护中心)、湖南长沙长鸿房地产开发有限公司(以下简称长鸿公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102民初8470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁红虎的上诉请求：1、依法撤销长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初8470号判决；2、依法改判确认维护中心与长鸿公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20076488102）无效；3、依法改判驳回维护中心的全部诉讼请求；4、依法判令长鸿公司依约履行与梁红虎签订的《商品房买卖合同》（合同编号20130314），并办理网签、初始登记、预告登记、产权登记；5、依法判令长鸿公司向梁红虎支付逾期办理权属登记违约金（违约金从起诉之日起计算至101房不动产权证书办至梁红虎名下之日止，长鸿公司按日向梁红虎支付已付购房款的千分之五）；6、由维护中心、长鸿公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审通过表层虚假事实错误认定维护中心与长鸿公司签订的房屋买卖合同合法有效。该合同实则为虚假合同，并不是出于房屋买卖的目的，而是为了担保双方的借贷关系而签订，维护中心在签订购房合同后长达八年时间不曾要求长鸿公司履行交房的合同义务，并至今未履行缴纳物业费维修基金等合同随附义务。二、原审认定梁红虎明知长鸿公司已将涉诉房屋出售给维护中心，梁红虎与长鸿公司恶意串通的理由并不成立，因此，原审依前述理由判定梁红虎与长鸿公司签订的房屋买卖合同无效属判决错误。梁红虎明知的不是长鸿公司已将涉诉房屋出售给维护中心，而是长鸿公司与维护中心签订的商品房买卖合同是为借款提供担保而签订的虚假合同，梁红虎为购买房屋支付了合理对价，与长鸿公司之间不存在恶意串通。三、即使维护中心与长鸿公司签订的商品房买卖合同有效，在两份房屋买卖合同均有效且均未办理预告登记的前提下，基于长鸿公司已在2013年将涉诉房屋交付给了梁红虎的事实，作为房屋的实际合法占有使用人，梁红虎与长鸿公司签订的房屋买卖合同应当优先于维护中心与长鸿公司签订的房屋买卖合同得到履行。四、本案系债权请求权纠纷，依法应适用诉讼时效制度，维护中心的诉讼请求已超过三年诉讼时效限制，而梁红虎基于已经合法占有涉诉房屋的法律事实，依法不受诉讼时效的限制。五、维护中心在法庭辩论结束后增加诉讼请求、诉讼请求不明确，导致原审法院存在遗漏诉请、超出诉请范围等违反法定程序的情形，应当撤销原判、发回重审。维护中心答辩称，一、维护中心与长鸿公司签订了房屋买卖合同并办理了商品房买卖预告登记手续，同时缴纳了商品房预告登记契税，所以维护中心已经完成了预告登记手续，只是因为长鸿公司的不配合而未能取得预告登记证。二、长鸿公司与维护中心是有合作开发的事实，但不能证明双方之间就不能有正常的房屋买卖。三、维护中心曾多次要求腾房交房，并于2014年张贴过腾退通知书，维护中心与长鸿公司之间就案涉房产是房屋买卖关系，并非其所称的借贷关系。四、我方诉求是交付房屋并办理产权登记，所以本案是确认物权请求权的纠纷，依法不适用诉讼时效制度。长鸿公司答辩称，一、一审判决认定事实错误，将长鸿公司与维护中心之间的民间借贷行为认定为房屋买卖合同。长鸿公司与维护中心系合作关系，具有借贷的信任基础。维护中心的行为不具备购买房屋的真实意图。二、一审判决适用法律错误，即使长鸿公司与维护中心双方系房屋买卖合同，也应优先认定梁红虎取得房屋所有权。三、维护中心系共同违约方，长鸿公司不应承担违约责任。维护中心向一审法院起诉请求：1、长鸿公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，交付房屋、办理产权登记。2、长鸿公司赔偿维护中心违约金336214.8元（计算至实际交付时止）。3、长鸿公司承担本案诉讼费用。诉讼中，维护中心增加诉讼请求：1、确认长鸿公司与梁红虎签订的坐落于长沙市芙蓉区《长沙市商品房买卖合同》无效。2、判令梁红虎将长沙市芙蓉区房屋交还维护中心。长鸿公司向一审法院反诉请求：1、解除维护中心与长鸿公司于2009年7月30日签订的编号为20076488102的《长沙市商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用由维护中心承担。梁红虎向一审法院提出诉讼请求：1、确认维护中心与长鸿公司签订的《长沙市商品房买卖合同》无效；2、确认维护中心与长鸿公司签订的《长沙市商品房买卖合同》办理的预告登记失效；3、判令长鸿公司依约履行与梁红虎签订的《长沙市商品房买卖合同》，为梁红虎办理网签、预告登记；4、判令长鸿公司依约履行与梁红虎签订的《长沙市商品房买卖合同》，立即办理初始登记，并将长沙市芙蓉区商品房不动产权属证书办至梁红虎名下；5、判令长鸿公司向梁红虎支付逾期办理权属登记违约金（违约金从起诉之日起计算至102房不动产权属证书办至梁红虎名下之日止，长鸿公司按日向梁红虎支付已付房价款的千分之五）；6、本案诉讼费用由长鸿公司承担。一审法院认定事实：一、2019年3月，长沙市芙蓉区机构改革，长沙市芙蓉区市容环境卫生管理局改为长沙市芙蓉区市容环境卫生维护中心。二、2009年7月30日，长鸿公司（出卖人）与芙蓉环卫局（买受人）签订编号为20076488102的《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买环卫公寓北栋1层102号房，该房的设计用途为商业，建筑面积219.84平方米，单价为6000元/平方米，总金额1319040元。出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件和合同约定的商品房交付买受人使用。由于出卖人的原因，未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期未超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，芙蓉环卫局支付房价款1245240元，长鸿公司出具销售不动产统一发票。上述合同于2009年7月30日进行了预售商品房合同登记备案。芙蓉环卫局提交的契税完税证，显示其于2009年8月18日已向不动产登记中心缴纳办理102房预购商品房预告登记的相关契税52762元。不动产登记中心出具的《预购商品房户室信息表》显示“购房人”为长沙市芙蓉区市容环境卫生管理局，“不动产登记证明号”为409057565。三、2013年3月14日，长鸿公司（出卖人）与梁红虎（买受人）签订编号为20130314的《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买环卫公寓北栋1层，该商品房的用途为商用，建筑面积共917平方米，单价9050元/平方米，总金额8298850元。买受人按以下方式按期付款：首付款贰佰万元整于本合同签订之日支付。合同签订后60日内再支付贰佰万元整。网签合同时，余款一次性付清，即肆佰贰拾玖万捌仟捌佰伍拾元整。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起30天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记。出卖人应当在商品房交付予买受人使用后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权后180日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列1.2项处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。如因买受人的原因，出卖人不能在规定期限内为买受人办理预告登记或房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意由出卖人收回房屋，出卖人提出收回房屋要求之日起90日内将买受人已支付房价款（含同期银行利息)退还给买受人，并按已付房价款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》注明“此房产现在湖南省长沙市芙蓉区环境卫生管理局名下，变更需双方协商共同解决。”。上述《长沙市商品房买卖合同》未进行预售商品房合同登记备案，亦未进行预告登记。之后，长鸿公司向梁红虎交付房屋，梁红虎将房屋出租至今。2013年9月至2014年12月期间，梁红虎通过银行转账分13次共计向肖晓红支付2040000元。2013年3月18日，朱艳红向肖晓红转账付款500000元。2013年3月19日、5月13日，赵正高分两次共计向肖晓红付款850000元。2013年4月3日、5月14日、5月31日，长沙浏京石材城市场有限公司向肖晓红共转账支付550000元。2014年12月24日，梁红虎通过银行向黄越寒转账60000元。四、其他情况。（一）诉讼中，长沙浏京石材城市场有限公司、朱艳红、赵正高向一审法院出具《情况说明》，称其向肖晓红支付的款项为代梁红虎支付的房款。长鸿公司出具《情况证明函》：为保证公司的正常经营运转，先暂将公司应收款或其他进账款项存入肖晓红个人账号，代为保管。如由此产生的法律责任由我公司承担，与肖晓红女士无关。（二）芙蓉环卫局向一审法院出具《情况说明》：2009年7月30日，我局与长鸿公司签订《长沙市商品房买卖合同》四份，约定购买位于长沙市芙蓉区的商业铺面，并约定于2009年12月30日由长鸿公司将上述房屋正式交付给芙蓉环卫局使用。我局与长鸿公司双方在产权登记局办理了商品房买卖预告登记手续，同时交纳了商品房预告登记契税，产权登记部门已载明：项目长沙市芙蓉区东岸乡张公岭环卫公寓北栋，房号101-104，权利人为芙蓉环卫局。但当时长沙市产权登记部门要求长鸿公司出具国有土地使用权证书等相关资料，长鸿公司不予以配合且拒绝提供，导致房屋预告登记证一直没有办理下来。（三）2005年6月17日，芙蓉环卫局（甲方）与长鸿公司（乙方）签订《〈环卫公寓〉建设开发合同书》，约定：甲方同意将位于长沙市芙蓉区亩划拨土地，交由乙方全权代理建设开发《环卫公寓》。甲方系授权主体，在签订本《合同书》前已经通过招标方式，择优选择乙方，并受全体购房职工授权。甲乙双方经过充分协商，甲方向乙方定购职工集资自建住房计三栋小高层，共256套。芙区环卫局2005年12月21日《会议纪要》：十、如果由于建设开工所需“四证一图”未全部到位之前，长鸿公司就进入建设阶段所引发的一切后果由长鸿公司负责；国土红线图和国土使用权证未到位之前，双方互控账户内的职工集资款不予支用。待上述手续办妥后，可专项用于“环卫公寓”报建交费和按建设开发合同约定，依据施工进度予以拨款。一审法院认为，本案争议焦点认定如下。一、关于诉讼时效的问题。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但确认物权请求权不适用诉讼时效的规定。而本案系物权请求权纠纷，依法不适用诉讼时效制度，维护中心的诉请并没有超过诉讼时效，长鸿公司辩称本案已超过诉讼时效的意见，一审法院不予采信。二、本诉部分。（一）维护中心与长鸿公司之间是形成房屋买卖合同法律关系还是民间借贷法律关系？民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及相互之间进行资金融通的行为。商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案长鸿公司主张其与维护中心之间实质为民间借贷关系，但未提交借款合同或借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明双方之间的借贷法律存在的证据。而维护中心提交了房屋买卖合同、合同登记备案证明、房款转账凭证、不动产统一发票等证据证明其与长鸿公司之间为房屋买卖关系。因此，长鸿公司仅以其与维护中心之间有合作建房关系而不可能存在正常的房屋买卖的理由不成立。维护中心提交的证据能够证明其为购房而与长鸿公司签订合同，并支付了合理对价，同时办理了合同备案，且已向相关部门申请办理预告登记，双方之间形成了房屋买卖合同关系。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效。长鸿公司辩称其与维护中心是民间借贷关系的意见，一审法院不予采信。（二）法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案长鸿公司与梁红虎签订商品房买卖合同时，梁红虎对长鸿公司已将涉案标的出售给维护中心是明知的。同时梁红虎未就购买房屋支付合理对价，其并非合法占有房屋。长鸿公司与梁红虎的行为主观上存在恶意串通，客观上损害了维护中心的利益，双方签订的合同应认定为无效。对维护中心请求确认长鸿公司与梁红虎之间的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，维护中心要求长鸿公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理产权登记的诉讼请求合法，一审法院予以支持。合同约定“出卖人逾期交付的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。故长鸿公司应自2009年12月31日起按日向维护中心按已付房价款万分之一支付违约金。梁红虎与长鸿公司签订的《长沙市商品房买卖合同》依法被确认无效，维护中心要求梁红虎腾空返还长沙市芙蓉区东岸乡张公岭环卫局公寓北栋1层102号房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。三、关于长鸿公司的反诉请求。长鸿公司未提交证据证实其与芙蓉环卫局之间存在民间借贷，双方之间为真实合法有效的房屋买卖关系，其要求解除双方于2009年7月30日签订的编号为20076488102的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于梁红虎的诉讼请求。维护中心与长鸿公司之间的《长沙市商品房买卖合同》合法有效。梁红虎与长鸿公司之间的《长沙市商品房买卖合同》被确认为无效，故梁红虎要求长鸿公司办理网签、预告登记，并将长沙市芙蓉区东岸乡张公岭环卫局公寓北栋1层102房屋的不动产权属证书办至梁红虎名下的诉讼请求，一审法院不予支持。长鸿公司对梁红虎不存在办理房屋权属证明的义务，故梁红虎要求长鸿公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、确认长鸿公司与梁红虎签订的编号为20130314的《长沙市商品房买卖合同》无效；二、长鸿公司于判决生效之日起三十日内协助维护中心办理长沙市芙蓉区东岸乡张公岭环卫公寓北栋102房屋的不动产权证；三、长鸿公司于判决生效之日起五日内向维护中心支付逾期交房违约金（以1319040元为基数，自2009年12月31日起按日万分之一计算至实际交付之日止）；四、梁红虎于判决生效之日起三十日内将长沙市芙蓉区东岸乡张公岭环卫公寓北栋102房屋腾空并返还给维护中心；五、驳回长鸿公司的反诉请求；六、驳回梁红虎的诉讼请求。本案本诉受理费19995元，反诉受理费40元，第三人诉讼费80元，共计20115元，由长鸿公司负担20035元，梁红虎负担80元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是（一）维护中心与长鸿公司之间是形成房屋买卖合同法律关系还是民间借贷法律关系？（二）梁红虎与长鸿公司之间的房屋买卖合同该如何处理？一、梁红虎上诉主张长鸿公司与维护中心系合作关系，具备借贷的信任基础，且维护中心不具备购买房屋的真实意图，也从未占有使用房屋，诉争房屋自2013年交付给梁红虎使用至今，维护中心从未提出异议，所以维护中心的购房目的不是通过购买行为获得房屋，而是以房屋作为担保，确保资金安全，故长鸿公司与维护中心之间形成民间借贷法律关系，而不是房屋买卖合同法律关系。本院认为，根据维护中心一审中提交的编号为20076488102《长沙市商品房买卖合同》、合同登记备案证明、房款转账凭证、不动产统一发票等证据，能够证明其为购房而与长鸿公司签订合同，并支付了合理对价，同时办理了合同备案，且已向相关部门申请办理预告登记，双方之间形成了房屋买卖合同关系。梁红虎主张长鸿公司与维护中心之间实质为民间借贷关系，但未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。综上，长鸿公司与维护中心签订的编号为20076488102《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。据此，一审法院判令长鸿公司除向维护中心交付涉案环卫公寓北栋1层102号房屋，并办理产权登记外，还需依约向维护中心支付已付房价款万分之一的违约金并无不当，本院予以认可。二、梁红虎主张其与长鸿公司签订的编号为20130314的《长沙市商品房买卖合同》应当优先于维护中心与长鸿公司签订的房屋买卖合同得到履行。梁红虎与长鸿公司签订以上《长沙市商品房买卖合同》中合同附件四《合同补充协议》载明：“此房产现在湖南省长沙市芙蓉区环境卫生管理局名下，变更需双方协商共同解决。”根据以上条款，本案梁红虎与长鸿公司签订商品房买卖合同时，其对长鸿公司已将涉案标的出售给维护中心是明知的。长鸿公司与梁红虎签订商品房买卖合同时主观上存在恶意串通，客观上损害了维护中心的利益，一审法院据此认定双方签订的合同应为无效合同并无不当，故本院对梁红虎的该项上诉主张不予采纳。梁红虎另主张本案系债权请求权纠纷，依法应适用诉讼时效制度，维护中心的一审诉讼请求已超过三年诉讼时效限制。本院认为，因本案系物权请求权纠纷，依法不适用诉讼时效制度，维护中心的一审诉请并没有超过诉讼时效，本院对梁红虎的该项上诉主张不予采纳。上诉人梁红虎的其他上诉请求均没有事实依据和法律依据，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20115元，由上诉人梁红虎负担。本判决为终审判决。审判长 戴 莉审判员 吴树兵审判员 傅美容二〇一九年十二月十六日书记员 彭凤琴附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。