广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初38号原告：杨冬玲，女，1976年10月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区××××××××，公民身份号码620××××××××××××429。原告：杨斌，男，1976年11月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区××××××××，公民身份号码620××××××××××××010。被告：佛山市三水盈盛房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区××××铺，统一社会信用代码914××××××××××××200。法定代表人：彭学义，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪思奇，女，该公司员工。第三人：广州农村商业银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××××103、104房，二层202房，×××幢16×1603至1605房，17层1701至1708房，统一社会信用代码914××××××××××××967。负责人：郑宜城，该银行行长。委托诉讼代理人：杨林，男，该行员工。原告杨冬玲、杨斌与被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司（以下简称盈盛房产公司）、第三人广州农村商业银行股份有限公司佛山分行（以下简称农商银行佛山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。本案开庭时，原告杨冬玲、杨斌，被告盈盛房产公司的委托诉讼代理人汪思奇，第三人农商银行佛山分行的委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨冬玲、杨斌向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《恒大梓林花园商品房认购书》、《商品房买卖合同(预售)》(合同编号201××××××××305)、《商品房买卖合同(预售)》补充协议；2.判令被告返还原告首期购房款655863元及支付自款项支付之日起至被告实际返还之日的利息（按合同约定利率4.9%计算）；3.判令被告赔偿原告已付的契税31226.6元、印花税5元、物业维修基金21858.63元、按揭律师费800元，并支付自款项支付之日起至实际赔偿之日的利息，利率按LPR标准计算；4.判令被告向原告偿还其已付给第三人的按揭贷款本金及利息共计234299.2元，最终以原告实际支付给第三人本金利息金额为准；5.判令解除原告与第三人于2019年6月12日签订的《楼宇按揭合同》(合同编号570××××××××××283)；6.判令被告向第三人支付剩余按揭贷款本金、利息及违约金；7.判令被告按原合同约定以购房总价款的1%向原告支付违约金21858.63元；8.判令被告承担原告维护权益支出的所有费用，包括本案诉讼担保费945元、诉讼保全费5000元、快递费39元；9.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:原告与被告于2019年5月2日签订了《恒大梓林花园商品房认购书》，并于2019年7月3日签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同编号201××××××××305)、《商品房买卖合同(预售)补充协议》等协议，约定由原告购买被告开发的位于佛山市三水区×××××××(佛山恒大郦湖城)楼盘3座302单元房屋(以下简称该商品房)，该商品房建筑面积178.16平方米，房屋总价款为2185863元。原告按《商品房买卖合同(预售)》分别于2019年5月1日微信支付定金20000元;5月2日刷卡支付l11152元;5月29日刷卡支付524711元，共支付首期款655863元;为购买该商品房原告并支付了印花税5元，契税31226.6元、物业维修基金21858.63元、按揭律师费800元;其余房价款1530000元，原告于2019年6月12日与第三人签订了《楼宇按揭合同》，通过向第三人贷款方式，由第三人直接支付给被告。在原告忠实地履行了合同约定的付款义务的情况下，被告却再三推脱，以不诚信的态度对待原告。原告在5月底交完首付，6月贷款已经发放到账，7月开始偿还贷款，但被告先是再三借口弄错合同条款，两次修改合同，最后一次更是借机将本已经备案的合同撤下，之后一直拖延着不办理该商品房备案登记手续，在原告多翻催促下，直到2019年12月底才完成合同备案登记手续。等到了双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条（一）约定的交楼时间2019年12月31日过后，原告曾多次通过电话、微信及书面形式与被告的工作人员联络交楼事宜，但均未得到有效回应。原告也曾几次去房屋现场询问及催促交楼，但现场一片混乱，根本没有人安排原告验收房屋及交楼，原先的销售人员及销售经理也以各种借口不出现、电话不接、微信推诿。基于被告的种种不诚信的行为，原告根据《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”于2020年10月向被告书面发出《关于解除商品房买卖合同的通知》，解除了合同。原告为了购买该商品房，履行双方签订的合同，跑了很多趟，支付了很多费用，背负了巨额贷款，蒙受了巨大的损失。现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及其他合同，并在合同解除后，由被告退还原告已付全部房款、贷款及利息、办理按揭支出的费用、契税、印花税、物业维修基金等一切为履行商品房买卖合同所付出全部费用，并承担利息、赔偿损失、支付违约金，并代为向第三人清偿剩余贷款、利息、违约金等。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告盈盛房产公司辩称，一、被告于《商品房买卖合同(预售)》约定的交楼日期(2019年12月31日)前既已取得涉案楼栋的竣工验收备案表，涉案房屋具备按时交付的条件，原告请求解除与被告之间签订的《恒大梓林花园商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同（预售）补充协议》《前期服务合同》，没有事实及法律依据，被告不同意解除。1.《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼日期为2019年12月31日，涉案楼栋于2019年12月27日取得竣工验收备案表，在2019年12月31日，被告完全可以按照合同约定按时交楼。事实上被告也按照合同约定电话通知了原告收楼，原告一直以各种理由未办理收楼手续。2.按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）款的约定，即使被告未按时通知原告收楼，原告也可以在合同约定的时间前往被告开发的楼盘处要求被告交楼，但原告却并未按照合同约定的合理时间内提出收楼申请。3.原告已经交付了首期楼款，并与第三人签订了《楼宇按揭合同》，也一直在按照按揭合同的约定缴交放款及利息，这些都足以说明原告与被告都已经履行完毕了《商品房买卖合同（预售）》，被告不存在违约行为，原告以被告逾期交楼为由要求解除《恒大梓林花园商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同（预售）补充协议》，没有事实及法律依据，请法院予以驳回。二、退一步说，如原告根据与被告之间签订的《无理由退房协议书》要求被告退房，根据《无理由退房协议书》的约定，原告也不符合无理由退房条件。1.根据《无理由退房协议书》第一条的约定，无理由退房权利应自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前可享受，现因原告自身原因不办理收楼手续，应视为原告已经收楼，原告已经丧失了无理由退房的权利。2.根据《无理由退房协议书》第二条的约定，如选择按揭方式付款的，无理由退房须经按揭银行审核通过。3.退一步说，被告和按揭银行均同意原告退房的，原告也应自行处理与按揭银行的按揭合同关系，原告退还给被告的房屋应该无任何权利瑕疵。4.再退一步说，原告能退还无权利瑕疵的房屋的，根据《无理由退房协议书》第二、三条的约定，被告应扣除已支付的佣金43717元后，退还原告所缴纳的楼款本金即可，其他利息及费用，被告均不予承担。5.原告已缴纳的契税、印花税、物业维修基金、按揭律师费均非被告收取，被告无法退回。综上，原告因自身原因未办理收楼手续，也未向被告申请无理由退房，原告现又要求被告承担逾期交楼的违约责任，并要求被告承担各种利息、违约金及各项费用，没有事实及合同依据，请法院依法予以驳回。第三人农商银行佛山分行述称，如原告达不到无理由退房的条件的，两原告还应继续承担偿还贷款的义务，在还清贷款的情况下第三人才同意解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告提交的证据：1.《恒大梓林花园商品房认购书》一份，证明原告认购涉案房屋。2、《商品房买卖合同（预售）》及附件一份，证明合同约定了双方权利义务，被告应当于2019年12月31日前交付房屋，超过该日期180日则原告有权解除买卖合同，被告应当赔偿损失及承担违约责任。3、《佛山市商品停车位（库）销售意向书》一份、《商品房买卖合同》补充协议一份、购买商品房知情书一份，证明被告提供的格式样板作为商品房买卖合同附件，要求原告在签署商品房买卖合同时一并签订。4、《无理由退房协议书》一份，证明被告同意，即使被告无违约行为，原告也有权退房。5、《楼宇按揭合同》一份、借款借据一份，证明原告按认购书及商品房买卖合同约定的时间与第三人签订了按揭贷款合同，按揭贷款金额为1530000元。6、广州农村商业银行贷款期供查询清单一份，证明截至2020年10月15日原告因履行楼宇按揭合同所支付的贷款本金及利息。7、收据、银联POS签购单、微信转账记录各一份，证明原告按时支付定金及首期款。8、印花税票销售凭证、税收完税证明、银联POS签购单、佛山市三水区物业管理维修基金缴款通知书、广东农村信用社交易单、住宅专项维修基金对账簿、律师费收据各一份，证明原告为履行商品房买卖合同所支付的印花税、契税、物业维修基金及按揭贷款律师费等相关费用。9、关于催促交付房屋的函及快递证明各一份，证明原告向被告催告其履行义务，但被告未回应，存在严重违约行为。10、关于解除商品房买卖合同的通知及快递证明各一份，证明原告已经书面通知被告解除合同。二、被告提供的证据：1.竣工验收备案表一份，证明被告已于2019年12月27日取得竣工验收备案表，已具备交楼条件。2.证明一份，证明竣工验收备案表的楼栋即为涉案楼栋。三、第三人提供的证据：1.杨冬玲还款记录表、供期表各一份，证明涉案房屋的贷款还款情况。2.不动产登记证明两份，证明涉案房屋已办理了预告登记及抵押权预告登记。本院确认如下事实：2019年5月2日，两原告与被告签订《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》一份，两原告向被告认购恒大梓林花园（佛山恒大郦湖城）3座302单元，双方于2019年7月3日正式签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议，约定两原告购买被告开发建设的位于佛山市三水区××××河口邓石地块恒大梓林花园3座302房（以下简称302房），总价款2185863元，合同明确原告在签订合同前已支付定金20000元，自本合同网上签订之日起1日内，原告需支付首期款655863元（含定金），余款1530000元，原告应于2019年5月29日前申请办理银行按揭手续，被告应当在2019年12月31日前向原告交付该房屋，逾期交付超过180天的，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告于2019年5月1日交付定金20000元，于2019年5月2日交付房款111152元，于2019年5月29日交付房款524711元，合共655863元。2019年6月14日，原告交纳了物业维修基金21858.63元、按揭律师费800元。2019年7月26日，原告交纳了房屋买卖交易契税31226.60元、印花税5元。《商品房买卖合同（预售）》于2019年12月24日进行了备案手续。2019年6月12日，两原告与第三人农商银行佛山分行签订《楼宇按揭合同》，约定原告以购买的涉案302房为抵押向第三人贷款1530000元。合同签订后，第三人于2019年6月14日将向原告发放的贷款本金1530000元划入被告账户内，并于2020年5月11日对涉案房屋办理了抵押权预告登记［登记号：粤（2020）佛三不动产证明第****号］。原告于2019年6月14日起逐月向第三人归还贷款本息。2020年5月11日，涉案房产办理了预购商品房预告登记［登记号：粤（2020）佛三不动产证明第****号］。因被告无法按约定的时间向两原告交付房屋，2020年9月11日，两原告向被告发出《关于催促交付房屋的函》，要求被告尽快按合同约定，以书面形式将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料等内容通知原告，以便原告查验房屋、办理收楼手续。但被告并没有回应，此后原告经多次与被告交涉未果后于2020年10月21日向被告邮寄《关于解除商品房买卖合同的通知》以被告逾期交房为由正式通知被告解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并要求被告承担违约责任。被告于2020年10月22日收取该函件。两原告因此支出了快递费27元。另查明，原告因本案诉讼还支出了诉讼财产保险责任保险费945元。第三人于2021年1月13日收取本案的应诉材料。涉案房屋所在楼盘于2019年12月27日竣工验收备案。本院认为，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律及司法解释的规定。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，两原告与被告及第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《楼宇按揭合同》，系双方的真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人均应依约履行。对于原、被告争议的问题，本院分析如下：关于原告诉请解除其与被告之间的《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告与被告在合同中约定被告应于2019年12月31日前向原告交付涉案房屋，被告逾期交付，经原告发函催告后，被告仍然不予理会，该行为致原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，而且原、被告在合同中约定，被告逾期交楼超过180天的，原告有权解除合同。现原告要求解除双方之间的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议，符合法律规定，且有合同依据，本院予以支持。原告诉请解除双方签订的《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》，因双方最终的权利义务已为《商品房买卖合同（预售）》及补充协议所确定，这两份协议已被解除，故认购书已无解除的必要，原告该请求本院不予支持。解除合同应通知对方当事人，被告于2020年10月22日收到原告《关于解除商品房买卖合同的通知》，故本院确认双方的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议于2020年10月22日解除。关于原告诉请解除其与第三人之间的《楼宇按揭合同》问题。原告向被告购买涉案房屋并支付首期购房款，余款双方约定由原告以所购商品房向金融机构办理售房抵押借款支付，原告为此向第三人抵押借款，并办理了涉案商品房的预告抵押登记。按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行，在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同双方因商品房买卖无效或者被撤销、解除，而解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2003）7号］第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告以与被告的商品房买卖合同依法解除，请求解除与第三人签订的《楼宇按揭合同》，理据充分，本院予以支持。解除合同时应通知相对人，第三人于2021年1月13日收取本案的应诉材料，故本院确认原告与第三人之间的《楼宇按揭合同》于2021年1月13日解除。关于购房合同、贷款合同解除后，原告支付的购房款的返还、购房贷款的清偿以及违约责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2003）7号］第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依照此规定，被告应当将收取的购房贷款和购房款分别返还第三人和原告。同时，原告与被告在《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，被告逾期交楼超过180天的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照年利率4.9%计算给付利息，并按照全部房价款的1%向原告支付违约金。本案中，被告无法向原告交付房屋已构成根本违约，经本院确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已经解除，原告为履行合同向被告支付购房首付款655863元，并自2019年6月14日起逐月向第三人偿还贷款本息，现原告主张被告返还购房首付款及已偿还的贷款本息，并要求被告支付购房首付款利息及违约金，具有法律及合同依据，双方约定的利息及违约金计算方式均未超出法律规定，本院予以采纳。故被告应向原告支付的金额如下：1、购房首付款655863元及利息（其中的20000元自2019年5月1日起算，111152元自2019年5月2日起算，524711元自2019年5月29日起算，均按年利率4.9%计至实际清偿之日止）；2、自2019年6月14日起向第三人偿还的贷款本息（具体数额以第三人系统显示数据为准）；3、违约金21858.63元（按总房价款的1%计算）。至于原告未偿还的贷款本金及利息问题方面，原告与第三人之间的《楼宇按揭合同》已经解除，对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，但本案中《楼宇按揭合同》的解除系被告违约所致，原告向第三人承担的责任最终应由被告承担，为减少诉累，在《商品房买卖合同（预售）》《楼宇按揭合同》纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即被告直接将购房款返还第三人，并直接向第三人承担原告应当承担的还款责任，故此原告未还的贷款本金及利息应由被告负责偿还。另，涉案302房产还办理了合同备案、预告登记及抵押预告登记手续，虽然原告在诉讼请求中并未涉及登记的涂销手续，但合同解除后，这一问题不能回避，故在本案中将此一并处理。商品房上述登记的解除手续的主动权掌握在买受人和银行一方，为确保各方及时配合办理涉案302房解除登记手续，平衡各方当事人的权益和督促各方及时履行义务，本院确定相关材料由第三人与被告直接对接，而原告须及时配合被告办理合同的退签、注销备案及302房的预告登记、抵押预告登记手续。关于原告诉请被告退还物业维修基金21858.63元、契税31226.60元、印花税5元、快递费39元、按揭律师费800元及诉讼财产保险责任保险费945元问题。原告签订合同后向住建部门缴纳物业维修基金21858.63元，该款非被告收取，原告可于合同解除后自行向住建部门申请退还，故对原告该请求，本院不予支持。原告主张退还的契税及印花税，根据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税［2011］32号）规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税。原告可自行向税务部门申请退还，本案中原告诉请被告退还税费，本院不予支持。按揭律师费800元，该费用是原告在签订购房合同时应被告的要求而支付，因被告的违约行为致购房合同解除，该费用是原告为履行合同的支出，被告应予退还。原告主张该款利息，本院根据实际情况酌定自合同解除之日起即2020年10月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际支付之日止。至于诉讼财产保险责任保险费，原、被告在购房合同中并无约定此费用应由违约方承担，且该费用并非诉讼必然支出，原告该请求并无合同依据，本院不予支持。原告为通知被告而支出的快递费27元，是原告为履行合同的合理支出，原告诉请被告支付，本院予以支持。原告诉请快递费过高部分，并无证据佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2003）7号］第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认原告杨冬玲、杨斌与被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于2019年7月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同》补充协议于2020年10月22日解除；二、确认原告杨冬玲、杨斌与第三人广州农村商业银行股份有限公司佛山分行于2019年6月12日签订的《楼宇按揭合同》于2021年1月13日解除；三、被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨冬玲、杨斌返还购房首付款655863元并支付该款利息（其中的20000元自2019年5月1日起算，111152元自2019年5月2日起算，524711元自2019年5月29日起算，均按年利率4.9%计至实际支付之日止）；四、被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨冬玲、杨斌返还自2019年6月14日起至本判决生效之日止原告杨冬玲、杨斌已向第三人广州农村商业银行股份有限公司佛山分行清偿的贷款本金和利息（以第三人广州农村商业银行股份有限公司佛山分行系统显示的数据为准）；五、被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨冬玲、杨斌支付快递费27元、按揭律师费800元及该款利息（以800元为基数，从2020年10月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际支付之日止）；六、被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨冬玲、杨斌支付违约金21858.63元；七、被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人广州农村商业银行股份有限公司佛山分行清偿原告杨冬玲、杨斌至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金和利息（具体金额以第三人广州农村商业银行股份有限公司佛山分行系统显示的数据为准），第三人广州农村商业银行股份有限公司佛山分行在收到清偿的贷款本息后三日内将解除房屋预告抵押登记的相关材料及结清证明提供给被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司，原告杨冬玲、杨斌配合被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋预告登记、抵押预告登记手续；八、驳回原告杨冬玲、杨斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即12686元、保全费5000元，合计17686元（原告已预交），由被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何永添二〇二一年三月二十六日书记员  李秋云