上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初19346号原告：曹一唯,男,1987年3月29日出生,汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：韦海龙，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏明芹，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：上海创旺投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：方美春，执行董事。委托诉讼代理人：张勤，上海市竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷萌辉，上海市竞业律师事务所律师。原告曹一唯诉被告上海创旺投资管理有限公司(以下简称“创旺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，先适用简易程序，于2021年1月25日转为普通程序独任制，公开开庭进行了审理，原告曹一唯及其委托诉讼代理人韦海龙、夏明芹，被告创旺公司的委托诉讼代理人谷萌辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告之间就上海市杨浦区中原路XXX号二楼房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除；2、被告按照国家政策赔偿三个月租金人民币19.5万元并返还保证金13万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月26日,原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告租用系争房屋，租赁期限自2019年3月26日至2022年3月31日止，年租金78万元，保证金13万元。合同签订之初，被告欺骗原告称上海培丰综合商社为国有企业，根据国家规定可享受各项政策优惠。2020年春节后，因新冠疫情爆发，原告的足浴店经营受到严重影响，上海市国资委发布《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金实施细则》，作出本市国有企业免租相关政策，原告遂于2020年4月起向被告提出免租申请。被告在明知上海培丰综合商社并非国有企业的情况下，多次承诺为原告申请免租，并欺骗原告继续按时交纳房租。为此，原告不仅足额支付了2020年4月至7月四个月的房租，且疫情期间一直亏损经营，产生巨大的经济损失，由于双方未就免租事宜协商一致，原告于2020年8月7日搬离并将房屋交还被告，并结清了水电费。现作如上诉请。被告辩称，同意原告的第一项诉请，确认双方的租赁合同已于2020年8月7日解除，解除的原因是原告提前退租。不同意赔偿三个月的租金和退还押金。系争房屋是被告向产权人承租后用于转租，被告给予原告两个月的免租期以及原告退租后的空置期都是被告的损失。被告没有欺骗原告系争房屋属于国企资产，原、被告和大房东都不属于减免租金范围。根据租赁合同约定，原告提前退租的，我方有权没收其保证金。另外，新冠疫情并非不可抗力，而是商业风险，原告不应将商业风险推卸给被告。经审理查明：2019年3月26日，被告创旺公司(出租方、甲方)与原告曹一唯(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于上海市中原路XXX号二楼房屋，产证登记性质属商业，建筑面积585平方米左右；租期自2019年3月26日起至2022年3月31日止，自2019年3月26日起至2019年5月31日止为免租期；每年年租金78万元，自2021年3月27日起至2022年3月31日止，每年年租金为81.9万元，租金为3个月一期支付，先付后用，第一期租金在合同签订之日交付，此后每一期租金交付日期为提前10日付清下一期租金。乙方逾期支付，每逾期一天则乙方需按拖欠租金的0.3%/日支付滞纳金。乙方逾期未付清租金满三十日，甲方有权解除合同；乙方在订立本合同之日，应另向甲方支付保证金13万元；如乙方违反本合同任何条款，甲方可按约定扣除全部或部分保证金，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金补足；正常租赁期间，甲方提出解除本合同，提前收回租赁标的和相关设施设备的，应按月租金的2倍向乙方支付违约金。乙方提前退租，应按每月月租金2倍向甲方支付违约金；合同另对房屋损坏维修、动迁等条款作了约定。合同签订后，被告向原告交付系争房屋，2019年4月17日，原告向被告支付房屋押金13万元，被告出具收据一张。2020年春节后，因新冠疫情影响，原告要求缓交租金，被告未同意。2020年8月7日，原告结清租金、物业费、水电费后将系争房屋交还被告。审理中，双方确认租赁合同已于2020年8月7日解除。沪房地杨字(2004)第004911号上海市房地产权证载明，权利人上海培丰综合商社，房地坐落中原路XXX-XXX号双号。上海培丰综合商社为股份制企业,法人股占总股本的20%,个人股占80%。2014年4月1日，上海培丰综合商社(出租方、甲方)与创旺公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在杨浦区中原路128,128-134,136-140号2楼商业用房，面积约585平方米，租赁给乙方单独经营；租赁期限为捌年，即从2014年4月1日起至2022年3月31日止，免租装修期为90天，即从2014年4月1日至2014年6月30日止；合同另对解除、违约等条款作了约定。在该合同第一条与第二条之间空白处手写“备注：租凭(赁)期间甲方同意乙方转租。”上面加盖“上海培丰综合商社”印章。审理中，曹一唯提供几组微信聊天记录，1、曹一唯与被告员工黄世明(房东黄)的微信聊天记录，曹：政策已经下发，我租的房子什么时候通知下来呢。黄：我问了好多次了，分管员说上面还没政策下来，我们也急啊。2020年4月4日，黄：听说他们上面公司最近在搞什么合并，等合并完成可能才下政策。曹：租金可否等到通知下来后再收。黄：这个不行耶，我们房租目前还是照样交的，他说的很简单，如果我们不交到时候即使政策下来了也不给我们免。2、房东黄与培丰公司财务徐老师微信聊天。徐：你看一下这个表格，我也从人家拿来的，人家也不大高兴给我，所以有点糊涂，但是你看着看得清楚的，你那第一步我也跟你说了，房租先交过来，然后呢，你那个减免的资料先收齐，你看一下你，你要不然把资料给那个孙总，你知道他的电话吧，孙玉祥，他那边你看一下交给他……然后再看一下怎么批。黄：好的，房租下午回打进来的。钱转过去了，注意查账。3、曹一唯与富桥陈微信记录。曹：前面和你老婆电话了，房东还是没消息，我把定金退你老婆支付宝。富桥陈：已收到，不好意思，大房东搞不定，我们也没办法一直拖着。曹：在吗？之前中原路XXX号的这个二房东跟你说房屋是私人的还是国家的？富桥陈：说大房东是国企。以上微信聊天记录证明被告一直称系争房屋是国企的，以申请免租为借口，让原告支付租金。在原告另找富桥陈转让时，被告还告诉富桥陈房屋是国企的。被告认为微信聊天记录是传来证据，微信聊天的对象不是本案的当事人，真实性不予认可。系争房屋出租时，原告已知悉产权人的信息，是否属于国企，原告自行可以查证。以上事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、不动产权证、微信聊天记录、企业信息登记以及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反相关规定，应为有效，均应切实履行。合同期履行中，因新冠疫情爆发，一定程度影响了原告的正常经营,2020年8月7日，原告将系争房屋交还被告，双方对提前解除房屋租赁合同取得一致，应于准许。考虑到疫情给原、被告的经营都带来一定的影响，双方都有一定的损失，原告已实际支付租金至合同解除之日,现要求退还三个月的租金的要求，本院不予准许。因疫情影响，本案系争房屋租赁合同不能继续履行的责任双方均不承担，原告要求返还押金的请求，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、准原告曹一唯与被告上海创旺投资管理有限公司就上海市中原路XXX号二楼房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除；二、被告上海创旺投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告曹一唯上海市杨浦区中原路XXX号二楼房屋租赁保证金130,000元；三、原告曹一唯要求被告上海创旺投资管理有限公司赔偿三个月租金195,000元的诉讼请求，不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6,175元，由原告曹一唯负担3,705元，被告上海创旺投资管理有限公司负担2,470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 稷二〇二一年三月二十三日书记员 胡玉玺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。