安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初10605号 原告：查发茂，男，1963年9月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 委托诉讼代理人：刘宜林，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李央，安徽金亚太律师事务所实习律师。 被告：刘来俊，男，1987年12月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：陈红霞，女，1987年6月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：刘来建，男，1978年11月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 三被告共同委托诉讼代理人：刘辉，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：张伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 第三人：盛春宝，男，1972年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告查发茂诉被告刘来俊、陈红霞、刘来建、第三人盛春宝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告查发茂及其委托诉讼代理人刘宜林，被告刘来俊、陈红霞、刘来建的共同委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。第三人盛春宝经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告查发茂诉称:被告刘来俊、被告陈红霞系夫妻关系，被告刘来俊、被告刘来建系兄弟关系，第三人盛春宝系被告刘来俊姐夫。2013年原告与陈步桂、王贤枝、纪和梅合伙做钢材生意，第三人盛春宝陆续从原告及合伙人处购买钢材累计金额达1264000元，后盛春宝无法偿还欠款，分别给原告及合伙人每人书写一张316000元欠条。因陈步桂尚欠原告12万元，原告与盛春宝、陈步桂一致同意从本应由盛春宝偿还陈步桂31×××××元钢材款中扣除12万元直接给原告，故盛春宝于2015年6月初又书写了一张124000元（其中4000元约定为316000元的利息）的欠条给原告，至此盛春宝欠原告44万元。2015年6月初，因盛春宝无力偿还欠款，其提出用妻弟被告刘来俊、刘来建所有的回迁房抵销该44万元债务，但要原告补5万元的差价，原告同意。2015年6月7日，原告与刘来俊、刘来建在中介公司德佑地产公司签订了《存量房买卖合同》，原告向刘来俊、刘来建支付了5万元的房款差价，该《存量房买卖合同》载明：房屋坐落于合肥市滨湖区，建筑面积为80平方米，价款为49万元，双方同意原告于款清交房日即腾空存量房。因该房为回迁房，尚未办理房产证，双方特别约定过户时以合同约定价款49万元办理交易手续，并由刘来俊、刘来建配合原告完成过户手续，如其不履行，原告有权要求卖方按房款价的40%赔偿原告。《存量房买卖合同》签订后，原告将44万元欠条交付给刘来俊及盛春宝，原告自合同签订后一直使用涉案房屋至今。2020年6月3日，被告刘来俊邮寄催款函至原告处要求支付购房款和其他损失共计100万元。现房产证已下发，但刘来俊恶意使用其妻被告陈红霞之名作为登记权利人，以逃避合同义务。请求依法判令三被告履行《存量房买卖合同》，配合原告办理房产过户登记；依法判令三被告支付原告违约金196000元；本案诉讼费用由被告承担。 被告刘来俊、刘来建共同辩称：案涉《存量房买卖合同》无法履行，案涉房屋已登记至陈红霞名下，由陈红霞单独所有，属于法律规定的履行不能。原告未按合同约定支付49万元房款，属于违约。被告刘来俊、刘来建已于2020年6月23日向原告发函解除合同，该解除通知已送达原告，合同予以解除，两被告将立即诉至法院，确认合同已经解除。合同约定房款40%的违约金过高，原告无证据证明其实际损失，其关于违约金的诉求应予驳回。 被告陈红霞辩称：本案诉讼主体不适格，陈红霞不是合同相对人，原告无权要求陈红霞按照案涉《存量房买卖合同》履行合同义务。 第三人盛春宝未作答辩，也未提交证据。 经审理查明：被告刘来俊、刘来建系兄弟关系，被告陈红霞与刘来俊系夫妻关系，第三人盛春宝系刘来俊、刘来建的姐夫。被告刘来俊、刘来建是合肥市滨湖新区建设的回迁户，2015年刘来建根据拆迁安置政策获得合肥市滨湖区安置房屋一套，该房屋未办理所有权登记。2015年6月7日，原告查发茂通过合肥德佑房地产经纪有限公司中介，与被告刘来俊、刘来建签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：出卖人（甲方）刘来俊、刘来建，买受人（乙方）查发茂，甲方出卖存量房坐落在合肥市滨湖区，建筑面积80平方米，甲方于款清交房，乙方交纳交易过程中产生的所有税费（营业税、契税、个人所得税）；自甲、乙双方签订合同之日至此房产权证下发起期间，甲、乙双方应按房款价49万元，如在产权证下发前或交易过户之时，甲方未按此合同房款价49万元配合乙方相关交易手续，则视甲方违约，应赔偿乙方购房款的40%；自甲方拿到此房产权证之日后，甲、乙双方约定日期到当地房产局办理交易过户手续，在此期间，甲方不得以任何借口或理由拒绝配合乙方办理房产过户手续，如甲方不予履行，应按房款价的40%赔偿乙方。合同签订后，原告以现金支付刘来俊、刘来建购房款5万元，刘来俊、刘来建将滨湖欣园5幢403室房屋交付原告，此后，该房屋一直由原告使用。2018年起，涉案房屋符合办理产权证条件，原告要求被告将该房屋登记在其名下，但被告未予配合办理。2019年10月16日，被告陈红霞登记为涉案房屋的所有权人，共有情况为单独所有。2020年6月3日，刘来俊向原告发送一份《催款函》，载明：合同当天仅收到5万元，至今未付剩余购房款，限你在2020年6月20日前支付购房款和其他损失合计100万元，否则解除合同及向法院起诉索要其他合理诉求。2020年6月23日，刘来俊向原告邮寄一份《解除合同通知书》。2020年7月3日，原告向本院提起诉讼。 另查明：原告陈述，2013年第三人盛春宝欠其钢材款44万元，2015年6月，盛春宝提出以妻弟刘来俊、刘来建的回迁房抵消44万元钢材欠款，原告支付5万元房屋差价。于是，原告与刘来俊、刘来建签订了《存量房买卖合同》，将44万元钢材款抵作购房款。被告刘来俊、刘来建当庭陈述，不清楚原告与盛春宝之间的债权债务关系，盛春宝是房屋买卖的介绍人，在签订《存量房买卖合同》后，原告仅支付5万元购房款，剩余44万元购房款一直未付。 上述事实，有原告提交的结婚登记审查处理表、证明、房地产经纪合同、佣金确认书、收据、《存量房买卖合同》、租房合同、身份证复印件、生活缴费截图、催款函，EMS回执，被告提交的皖（2019）合肥市不动产权第1104198号不动产权证、《存量房买卖合同》、催款函、《解除合同通知书》、EMS签收凭证，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告查发茂与被告刘来俊、刘来建签订的《存量房买卖合同》约定，位于合肥市滨湖区房屋转让价款为49万元，原告在签订合同后仅支付刘来俊、刘来建购房款5万元。原告主张第三人盛春宝欠其44万元钢材款抵作购房款，但被告刘来俊、刘来建不予认可，现原告既未提供盛春宝欠款证据，也未提供原告与刘来俊、刘来建、盛春宝之间关于钢材款抵作购房款的书面约定，因此，原告关于钢材款抵消购房款的事实主张，证据不足，本院不予采纳。根据《存量房买卖合同》约定，原告向被告支付购房款属先履行合同义务，在原告未付清购房款的情况下，被告可拒绝协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。综上，原告关于被告配合办理房产过户登记手续及支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告查发茂的诉讼请求。 案件受理费4220元，减半收取2110元，保全费2970元，合计5080元，由原告查发茂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二一年一月五日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。