上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初5393号原告：张芳芳，女，1958年3月11日出生，汉族，住江苏省南京市。原告：洪洸，男，1987年12月31日出生，汉族，住江苏省南京市。上述两原告共同委托诉讼代理人：顾翠香，江苏锦隆律师事务所律师。被告：上海唯高健身有限责任公司，住所地上海市静安区。法定代表人：史宏，总经理。被告：王莲盛，女，1991年2月21日出生，汉族，户籍地甘肃省。原告张芳芳、洪洸与被告上海雷森健身有限公司(以下简称雷森公司)、上海唯高健身有限责任公司(以下简称唯高公司)、王莲盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月26日组织当事人进行证据交换。其后，被告雷森公司提出反诉，本院经审查依法予以受理，并与本诉合并审理。2020年5月20日，本院再次组织当事人进行证据交换。2020年6月，被告雷森公司登记注销，本院依法裁定本案反诉终结诉讼。此外，被告唯高公司向本院提出司法鉴定申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院进行司法鉴定，司法鉴定科学研究院于2020年10月16日作出《司法鉴定意见书》。2020年12月15日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告张芳芳、洪洸的委托诉讼代理人顾翠香、被告唯高公司法定代表人史宏到庭参加诉讼。被告王莲盛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张芳芳、洪洸向本院提出诉讼请求：两被告赔偿两原告损失169,231.50元。审理中，两原告明确该169,231.50元的构成为：1.免租期费用63,600元(2017年6月4日至2017年8月15日，600元/日)；2.电费1,944.50元；3.本届中介劳务费18,000元，下届中介劳务费30,000元；4.房屋空置损失40,687元(按20,000元/月的标准计算61天)；5.律师费15,000元。事实和理由：2017年6月23日，两原告与雷森公司、被告唯高公司签订《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》一份，合同约定：一、甲方将其合法拥有的位于上海市延安西路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，面积269.17平方米，出租给乙方用于办公使用；三、租赁期限：2017年6月24日至2020年02月15日；四、租金、支付方式及期限：月租金18,000元/月，年租金216,000元/年，保证金36,000元(乙方违约，甲方不退还保证金)，租金每2个月一次支付36,000元；十、违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自解除合同，提前退回房屋的，乙方应需赔付甲方合同保证金(按2个月房租)，中介签约劳务费1个月房租，另外还应支付3个月房租的违约金，还需双倍赔偿有条件免费装修期实际占用费；因乙方违约引起的甲方律师费和法院诉讼费、交通费、误工费等相关费用和综合损失均由乙方支付。合同签订后，两原告将涉讼房屋交付给雷森公司、被告唯高公司装修使用，雷森公司、被告唯高公司按约支付保证金及前期租金。2018年底，雷森公司、被告唯高公司在租赁合同期间之内因经营不善提前要求解除合同，并于2018年12月11日发出书面的解除合同通知。虽然两原告及时将涉讼房屋再次委托中介公司对外出租以尽量减少损失，但是雷森公司、被告唯高公司的违约行为仍给两原告造成了巨大的损失。此外，因被告王莲盛系雷森公司的法人和单独的投资人，且合同签订后，前期保证金及每期租金均是由被告王莲盛个人支付。雷森公司在注销后，其承诺若有未了事宜，愿意继续承担责任。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告上海唯高健身有限责任公司辩称，相关合同上被告唯高公司法定代表人史宏的签名非史宏本人所签，被告唯高公司的印章也非被告唯高公司所盖。被告唯高公司未授权他人盖章，也未出借过印章。不同意两原告的诉讼请求。被告王莲盛未到庭应诉，但曾参加证据交换，并辩称，雷森公司并未违约，双方系协商解除合同。之所以解除合同，系因为涉讼房屋发生漏水，导致大批客户流失。合同履行过程中不存在免租期，同意支付电费1,944.50元，不同意两原告其余诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议、原件与复印件核对一致的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：两原告系涉讼房屋产权人，共有方式为共同共有。2014年12月23日，在案外人洪仲作为出租方(甲方)、被告唯高公司作为承租方(乙方)的就涉讼房屋签订的《上海嘉利大厦35AB房屋租赁合约》中，约定有如下内容：2014年12月24日至2020年2月15日为租赁合约期，2014年12月24日至2015年2月15日为修善期，2015年2月15日至2020年2月15日为租赁期；月租金18,000元，保证金36,000元。该合同乙方落款由金某签名，该合同还载明金某系被告唯高公司的法定代表人。其后，案外人金某作为甲方、被告王莲盛作为乙方，签订《权益责任转移合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋的租赁权益责任人变更为乙方，于2016年5月14日起至2020年2月15日止为责任转移期；待三方(甲方、乙方、房东)签订房屋租赁转移合同后，甲方将保证金36,000元转移至乙方个人权益下；乙方于2016、17、18、19年的6、8、10、12月15日前向甲方支付租金；待三方(甲方、乙方、房东)签订房屋租赁转移合同后，乙方则停止向甲方支付房租；甲方将与房东签订的房屋租赁转移合同中的甲方签字权利委托于乙方为代理人进行签订。案外人金某在合同下方另备注：甲方将与房东解除租赁合同的签字权利委托给乙方。2017年4月14日，在《上海唯高健身有限责任公司嘉利大厦健身分部权义责任确认书》中，约定有如下内容：被告唯高公司与王昭盛签约于2016年5月14日起由王昭盛接受嘉利大厦健身分部承包经营权。由于嘉利大厦35AB场地由被告唯高公司嘉利大厦健身分部转为王昭盛的经营承包管理，为保持被告唯高公司在上海嘉利大厦经营的连续性，王昭盛接受上海健身有限责任公司的经营承包合同，同时也继续承担原来的嘉利大厦35AB场地租赁合同的权益义务责任。原被告唯高公司金某所签约的租赁合同仍然保持原有效力，王昭盛将按照原合同的条款承担责任和权力义务。王昭盛所经营的场地和内容仍然归属于被告唯高公司，所属的上海嘉利大厦健身分部，其营业执照归属于被告唯高公司的经营内容，其法人为史宏总经理，嘉利大厦健身分部经营承包人为王昭盛经理。该确认书落款除被告王莲盛签名外，另显示有被告唯高公司的合同专用章及史宏的签名。2017年6月23日，在两原告作为出租方(甲方)、雷森公司、被告唯高公司作为承租方(乙方)的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》中，约定有如下内容：1-1甲方出租给乙方涉讼房屋。……3-1甲乙双方约定合约期：于2017年6月24日至2020年2月15日为租赁合约期，乙方签约即支付相关保证金和首付2个月租金，甲方2017年6月24日交付涉讼房屋，乙方按当日实际房物状态接受承租。3-2房屋装修期自：于2017年6月24日至2017年8月15日为装修期。有条件免租期，乙方按合同期满完成整个租赁期，甲方不向乙方收取装修期的租金，若乙方未按照合同约定的期限提前，中断，退租和违约，甲方按双倍月租金的费用收取租赁费用。乙方自理装修期各项物业费及水电共摊等费。3-3房屋租赁期自：于2017年8月15日起至2020年2月15日止为租赁期。(共30个月)……4-1甲、乙双方约定，涉讼房屋出租按月租金计为：18,000元/月。年租金为：18,000元/月*12个月=216,000元/年。……4-3乙方支付保证金和租金的方式如下：合同保证金18,000元*2个月+租金18,000元*2个月。即租金每2个月一次支付36,000元(乙方违约，甲方不退还乙方保证金)。……10-3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自解除本合同，提前退回涉讼房屋的，乙方应需赔付甲方的合同保证金(按2个月房租)，中介签约劳务费(按1个月房租)。另外，乙方还应按月租金向甲方支付3个月房租的违约金；乙方还需要按双倍赔偿有条件免费装修期的实际占用月租费。因乙方违约引起的甲方律师费和法院诉讼费，交通费，甲方人员误工费等相关费用和综合损失均由乙方支付。……该《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》落款处，除甲方由两原告签字、乙方由雷森公司盖章、被告王莲盛签名外，乙方处另显示有被告唯高公司的合同专用章及史宏的签名。原、被告确认，史宏的签名系由被告王莲盛所写。2018年6月29日，原告张芳芳与被告王莲盛间有如下微信聊天记录：原告张芳芳：今你的房租余款还没收到。被告王莲盛：sorry，洪太发生了点小状况～但你放心我肯定会补齐。给我点时间。原告张芳芳：尽快吧。2018年8月20日，原告张芳芳向被告王莲盛发送如下微信聊天记录：原告张芳芳：8/15又过了，该付房租了！怎么不见你的回复，怎么了？2018年8月21日，原告张芳芳与被告王莲盛间有如下微信聊天记录：原告张芳芳：什么情况？被告王莲盛：有点忙有点忙。原告张芳芳：8/15又过了，该付房租了！被告王莲盛：我正在凑。好的。原告张芳芳：生易(意)近两年不是满好的吗，怎么这几个月付房租总是困难呢？希望你好好的。2018年8月23日，原告张芳芳与被告王莲盛间有如下微信聊天记录：被告王莲盛：我最近发生点事。原告张芳芳：什么事？被告王莲盛：买的房子被骗了，我正在搞事情。原告张芳芳：是住房还是什么房？被告王莲盛：房租您放心，我会在月底之前打给您。商品房在嘉善买的。原告张芳芳：能找回？被告王莲盛：正在协商。2018年10月24日，原告张芳芳与被告王莲盛间有如下微信聊天记录：被告王莲盛：洪太，我可能要经营不善了。原告张芳芳：你写个详细具体计划过来，我需要准备！被告王莲盛：你稍等，有可能也不会。我只是现在遇到难题了。呃......洪太能借我点儿钱吗？2018年12月11日，雷森公司向两原告出具一份材料，载明：现雷森公司因各种原因与嘉利大厦35AB解除租赁合约，会尽快配合物业管理处处理一切遗留物品，并于2018年12月15日前搬走。2018年12月18日，被告王莲盛出具一份材料，载明：欠物业2018年10～12月15日电费共计1,944.50元，以上费用于12月底之前结清。2018年12月18日当天，原告张芳芳与案外人秦宝建就涉讼房屋签订《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》，约定：租赁期限自2019年1月1日起至2022年2月14日止，甲方提供搬装期45天，第一年租金为20,000元/月。此外，当天原告张芳芳还与上海锦明房地产经纪有限公司签订《佣金确认书》，确认涉讼房屋佣金金额为30,000元。上海锦明房地产经纪有限公司分别于2018年12月28日、2019年4月10日向原告张芳芳出具金额为20,000元、10,000元的《收款凭证》。2020年1月6日，原告张芳芳与江苏锦隆律师事务所签订《法律服务合同》，约定律师费为15,000元，该所于当天向原告张芳芳开具了金额为15,000元的法律服务费发票。2020年6月5日，上海市长宁区市场监督管理局作出《准予注销登记通知书》，载明：经审查，提交雷森公司的注销登记材料齐全，符合法定形式，我局准予注销登记。在2020年6月2日的《注销清算报告》中，载有如下内容：股东承诺，公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。被告王莲盛作为公司股东在下方签字确认。审理中，本院根据唯高公司的申请，依法委托司法鉴定科学研究院对2017年6月23日的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》(检材1)上被告唯高公司的印章真伪以及2017年4月14日的《上海唯高健身有限责任公司嘉利大厦健身分部权义责任确认书》(检材2)上“史宏”签名的真实性进行鉴定，并提供2017年4月14日的《上海唯高健身有限责任公司嘉利大厦健身分部权义责任确认书》(样本1)、《工作室课程购买订单》(样本2)、被告唯高公司合同专用章印鉴(样本3)作为比对样本。2020年10月16日，司法鉴定科学研究院作出《司法鉴定意见书》，在鉴定意见处载明：(一)检材1《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》上需检的共5枚“上海唯高健身有限责任公司合同专用章”印文与样本1上的“上海唯高健身有限责任公司合同专用章”印文是同一枚印章所盖印。检材1《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》上需检的共5枚“上海唯高健身有限责任公司合同专用章”印文与样本2、样本3上的“上海唯高健身有限责任公司合同专用章”印文不是同一枚印章所盖印。(二)根据现有条件，无法判断检材2《上海唯高健身有限责任公司嘉利大厦健身分部权义责任确认书》上需检的“史宏”签名是否史宏本人所写。因鉴定，产生鉴定费9,692元，由被告唯高公司预付。审理中，两原告与被告王莲盛确认，2017年6月23日的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》于2018年12月15日解除，2014年12月23日的《上海嘉利大厦35AB房屋租赁合约》的相关权益于2016年5月14日转给被告王莲盛。两原告确认，2017年6月23日的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》中所约定的免租期期间正常收取租金，并表示因为该合同系承接2014年12月23日的《上海嘉利大厦35AB房屋租赁合约》，而2014年12月23日的《上海嘉利大厦35AB房屋租赁合约》是有免租期的，被告王莲盛对此也是认可的，故主张免租期租金，被告王莲盛对此不予认可。被告王莲盛确认，涉讼房屋漏水发生在2017年3月至2017年10月底，期间有修好，然后又漏了。关于36,000元保证金，两原告表示，根据约定应予以没收，不需要返还，被告王莲盛则表示未违约，要求予以返还。因被告王莲盛未到庭，致本院调解不能。本院认为，在2017年6月23日的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》中，尽管落款承租方(乙方)处，除有雷森公司的印章及公司法定代表人被告王莲盛的签名外，还显示有被告唯高公司的合同专用章及公司法定代表人史宏的签名，但是，一则，根据司法鉴定科学研究院作出的《司法鉴定意见书》，该“上海唯高健身有限责任公司合同专用章”印文与被告唯高公司所提供的两份样本并不一致，且原、被告均确认史宏的签名也非史宏本人所写，故本院难以据此确认被告唯高公司具有与两原告签订2017年6月23日的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》的意思表示；二则，《司法鉴定意见书》无法判断《上海唯高健身有限责任公司嘉利大厦健身分部权义责任确认书》上需检的“史宏”签名是否史宏本人所写，因此，尽管2017年6月23日的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》的“上海唯高健身有限责任公司合同专用章”印文与《上海唯高健身有限责任公司嘉利大厦健身分部权义责任确认书》上“上海唯高健身有限责任公司合同专用章”印文相一致，但本院也无法据此推断该印章系得到被告唯高公司的认可；三则，并无在案证据证明被告唯高公司授权被告王莲盛对外签订合同，两原告在签订2017年6月23日的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》时并未尽审慎注意义务。综上，本院确认该合同的相对方应系雷森公司，被告唯高公司不应为此承担责任。两原告与雷森公司签订的2017年6月23日的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，租赁期应至2020年2月15日，但两原告与被告王莲盛在审理中确认，该合同实际已于2018年12月15日提前解除。雷森公司于2018年12月11日向两原告出具的材料载明，该合同系因为雷森公司的原因而解除，故雷森公司应承担违约责任，而两原告同意雷森公司解除合同，并非意味着两原告据此放弃要求雷森公司承担违约责任的权利。被告王莲盛辩称，之所以解除合同，系因为涉讼房屋发生漏水，导致大批客户流失。对此，即便根据被告王莲盛所确认的漏水时间，距离合同解除时也已过一年多，两者并无直接关联，且被告王莲盛的该项抗辩也与雷森公司出具的材料及本院所查明的事实不符，故本院对此不予采信。雷森公司在本案审理过程中被注销，而被告王莲盛作为公司股东，承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。因此，雷森公司的相关法律责任应由被告王莲盛承担。根据合同约定，若乙方违约，甲方不退还乙方保证金，故两原告对36,000元保证金有权不予返还。关于两原告所主张的免租期费用63,600元，一则，根据两原告确认，雷森公司并未实际享受到免租期优惠；二则，2014年12月23日的《上海嘉利大厦35AB房屋租赁合约》与2017年6月23日的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》系两个独立的合同，根据本案所查明的事实，2014年12月23日的《上海嘉利大厦35AB房屋租赁合约》在被告王莲盛接手一段时间后，雷森公司又与两原告签订了2017年6月23日的《上海嘉利大厦35AB室房屋租赁合约》，且两份合同的条款内容并非完全一致，有进行修改，并非系对2014年12月23日的《上海嘉利大厦35AB房屋租赁合约》权利义务的概括承受。综上，本院对两原告所主张的免租期费用63,600元难以支持。关于电费1,944.50元，被告王莲盛同意承担，本院予以确认。关于本届中介劳务费18,000元及下届中介劳务费30,000元，合同明确约定乙方违约应按一个月房租赔付中介签约劳务费，另考虑到不予退还的保证金也可弥补一定损失，故本院支持18,000元。关于房屋空置损失40,687元，鉴于新的租客自2019年1月1日起承租涉讼房屋，实际空置期约为半个月，而两原告给予新的租客的45天免租期，系双方磋商合同条款时所形成的合意，不应作为空置损失而要求被告王莲盛承担。综上，本院就房屋空置损失，参照原租金标准，酌情支持9,600元。关于律师费15,000元，鉴于合同对此已进行明确约定，同时考虑到本院仅支持两原告的部分诉讼请求，故本院酌情支持7,000元。被告王莲盛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、2014年修订的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王莲盛应于本判决生效之日起十日内向原告张芳芳、洪洸支付电费1,944.50元；二、被告王莲盛应于本判决生效之日起十日内向原告张芳芳、洪洸支付中介劳务费18,000元；三、被告王莲盛应于本判决生效之日起十日内向原告张芳芳、洪洸支付房屋空置损失9,600元；四、被告王莲盛应于本判决生效之日起十日内向原告张芳芳、洪洸支付律师费7,000元；五、原告张芳芳、洪洸已收取的保证金36,000元归原告张芳芳、洪洸所有，原告张芳芳、洪洸不予返还；六、驳回原告张芳芳、洪洸其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费9,692元，由原告张芳芳、洪洸负担2,192元，由被告王莲盛负担7,500元。案件受理费3,684.60元，因本案适用简易程序审理，减半收取计1,842.30元，由原告张芳芳、洪洸负担1,485.30元，由被告王莲盛负担357元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二一年一月十五日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。