河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民初341号原告：朱爱臣（又名朱俊华），男，1973年9月28日出生，汉族，住河南省鹿邑县，村民。委托诉讼代理人：李伟，系鹿邑县文博法律服务所基层法律服务工作者。被告：陈刘艳（又名陈刘燕），男，1978年5月25日出生，汉族，住河南省鹿邑县，村民。委托诉讼代理人：孙艳丽，系河南弘善律师事务所律师。原告朱爱臣与被告陈刘艳确认合同无效纠纷一案，本院2021年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱爱臣委托诉讼代理人李伟，被告陈刘艳及其委托诉讼代理人孙艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱爱臣向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2007年7月18日签订的租赁合同部分无效（超出20年的部分无效）；2.要求被告在该合同租赁期限20年到期后返还房屋；3.判决由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2001年12月30日，原告租赁本单位鹿邑县任集农资专业合作社的一间房屋，该房屋坐落在任集。原告未经原房主同意，于2007年7月18日又以每年租金3000的租价，租给被告，租赁期限为50年，租金共计150000元。被告一直未付清房租。在此期间原房主以原告转租该房屋，未经原房主同意为由，经常口头催促原告要回该房屋。去年10月30日原房主又以书面形式向原告催要该房屋，但被告拒不返还所租房屋。原告认为未经原房主同意擅自转租，且租期五十年违反法律强制性规定，更没有租房合同约定租金，原、被告签订的该租房合同应当认定为部分无效合同，并返还房屋。被告陈刘艳辩称，1.原告不具有诉讼主体资格。原房主催要该房，应该由原房主起诉原告解除租赁合同。原告以涉案房屋“擅自转租”要求确认合同无效不能成立。根据《民法典》七百一十六条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中如果原告未经原房主同意擅自转租，原房主可以解除涉案租赁合同，而不是原告提出确认原、被告之间的租赁合同无效。被告租赁涉案房屋经营长达近14年之久，原房主从未提出异议，证明原房主应当知道原告转租的事实，根据《民法典》第七百一十八条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，该租赁合同有效。2.原告称“没有租房合同约定租金”不是事实。涉案租赁合同第三条清楚写明：租金从合同签订之日起一次性付清。且合同签订当日答辩人一次性支付被答辩人房租58000元，有原告当日出具的收条为证。3.原告未经原房主同意擅自转租，致使租赁合同无效，原告有过错，应赔偿答辩人损失295000元。2007年7月18日原、被告签订涉案房租赁合同，该租赁合同第一条明确写明“甲方（即原告）有门面房一间”，在签订租赁合同时，原告并没有告诉被告涉案房不是原告的，如果被告知道原告不能转租，被告也不会与原告签订租赁合同。根据《民法典》第五百条之规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应承担赔偿责任，该条第二项规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。签订租赁合同时，原告隐瞒租赁房屋不是原告所有且系擅自转租的事实，将给被告造成巨大损失。2007年在鹿邑县任××乡××位置相同租期（即买一间门面房），也就是58000元左右，现相邻门面房每间每年租金17500元，涉案房租期自2007年7月18日起至2051年元月1日止，原告收到被告自2007年7月18日起至2051年元月1日止的租金，租期43年6个月。无效部分为23年6个月，原告应赔偿被告23年零6个月门面房租金损失295000元。4.原告称被告欠房租不是事实。租赁合同第三条明确写明：租金从合同签订之日起一次性付清。签订合同当日被告便支付给原告现金58000元，原告出具收条：“今收到陈刘艳房款58000元”。根本不存在原告所诉称每年3000元租金，共计150000元的事实，更不存在欠租金之事。综上，原告无权要求收回房屋，合同有效，请求驳回原告的诉讼请求。在庭审过程中，原告提供证据如下：1.2007年7月18日原、被告签订的房屋租赁合同复印件一份，证明合同签订时未约定每年的具体租金数额。2.鹿邑县任集供销合作社向原告催要房屋的通知一份，证明鹿邑县任集供销合作社把涉案房屋给原告，但是不允许原告出租，鹿邑县任集供销合作社知道原告出租后，向原告发出催要房屋通知。3.鹿邑县任集农资专业合作社资产双层承包经营合同复印件一份，证明鹿邑县任集农资专业合作社把涉案房屋租赁给原告，自此以后不再过问原告的养老保险等事宜。4.鹿邑县公安局任集派出所出具的证明一份，证明原告朱爱臣，又名朱俊华。被告对证据1真实性无异议，但是对证明目的有异议，不能证明没有约定租金具体数额；对证据2的真实性无法确认，在形式上也不合法，应当由单位负责人签字确认才能作为证据使用，内容不真实，被告已经使用该涉案房屋近14年之久，供销社对原告转租的事实应当是知情的；证据3系复印件无法证明其真实性，不能作为证据使用；对证据4无异议。经审查，本院对证据1、4真实性予以采信；被告对证据2、3提出的异议成立，本院对证据2、3不予采信。被告提供2007年7月18日收条一份，证明原告收到被告50年的租金共计58000元。原告对真实性无异议，但是对证明目的有异议，合同上没有约定50年的租金是58000元，不能证明58000元是50年的租金。经审查，该收条与原告出示的租赁合同内容第三条“租金从合同签订之日起一次性付清”，能够相互印证该58000元是50年的租金，而非每年3000元租金，原告异议不能成立，本院对该收条及证明目的予以采信。本院经审理认定事实如下：2007年7月18日，原、被告签订租赁合同，约定：“1、甲方现有门面房一间，坐落在任集乡中心，东西街路南，信用社南营业楼门面房，西邻南北大街，南邻信用社营业所，东临楼梯西墙，北邻陈祖彬南边后墙，南北长3.3米，东西宽10米。2、承包期限为50年，自2007年7月18日起至2057年元月1日止。3、租金从合同签订之日起一次性付清……”。当日签订租赁合同后，被告将租金58000元支付给原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原、被告对涉案租赁合同租赁期限20年部分（自2007年7月18日起至2027年7月17日止）有效，超过20年部分（自2027年7月18日起至2051年元月1日止）无效均无异议。原告要求确认原、被告于2007年7月18日签订的租赁合同租赁期限超出20年的部分无效，被告在该合同租赁期限届满20年到期后返还房屋的诉讼请求，有事实及法律根据，本院予以支持。参照涉案租赁合同第三条“租金从合同签订之日起一次性付清”的约定及租赁合同签订当日被告向原告支付租金58000元的事实，可以推定自2007年7月18日起至2051年元月1日止，租期43年零6个月的租金是58000元，每月租金为111.11元，超过20年部分为23年零6个月，租金为31333.33元。原告应当返还被告超过租赁期限20年部分的租金31333.33元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条规定、第五十六条之规定，判决如下：一、原告朱爱臣与被告陈刘艳于2007年7月18日签订的租赁合同租赁期限超出20年的部分（自2027年7月18日起至2051年元月1日）无效；二、被告陈刘艳于2027年7月18日返还涉案房屋（西邻南北大街，南邻信用社营业所，东临楼梯西墙，北邻陈祖彬南边后墙）；三、原告朱爱臣于本判决生效之日起五日内返还被告陈刘艳租金31333.33元。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告陈刘艳承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  侯俊涛二〇二一年二月二十七日书记员  李泽中