贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0521民初774号 原告：大方汉达商业管理服务有限公司，住所地：贵州省大方县顺德街道迎宾大道澜湾1楼33号，统一社会信用代码：91520521MA6HG60E1H。 法定代表人：牛贵兰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾雪峰，贵州水西律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄禹明，贵州水西律师事务所律师。 被告：孟方华，男，1964年12月9日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：杨立军，贵州省大方县中心法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黄采法，贵州省大方县中心法律服务所法律工作者。 原告大方汉达商业管理服务有限公司（以下至判决主文前简称大方汉达）与被告孟方华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，根据大方汉达的申请，本院以(2021)黔0521民初774号民事裁定，裁定：在本院网络查控范围内对孟方华的财产在价值101779.56元的范围内进行保全，冻结期限为1年，查封期限为3年。于2021年3月2日、3月16日公开开庭审理了本案。原告大方汉达的委托诉讼代理人曾雪峰，被告孟方华及其委托诉讼代理人杨立军、黄采法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大方汉达向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告支付原告房屋租金10万元及违约金暂计1779.56元（违约金以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年9月1日至全部付清之日止）；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2020年1月23日，原告与贵州汇沣商业管理有限公司签订房屋租赁协议，贵州汇沣商业管理有限公司将位于毕节市大方县出租给原告使用。2020年4月14日，经原、被告双方协商一致，原告将其中1-20、38-47号共1113.15平方米商铺转租给被告用于经营胖子餐馆，双方签订《房屋租赁协议》，约定租金为每月每平方30.00元，支付方式为年付，被告须在每个年度周期首月前10日将租金支付给原告，约定免租期为4个月，即从2020年4月15日至2020年8月15日，从2020年8月15日开始计算租金。合同约定被告拖欠租金的，应每日按拖欠租金总额的千分之三支付滞纳金，同时约定任何一方违约应当向对方支付1万元违约金及其相关费用。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，第一年度（从2020年8月15日-2021年8月15日）租金共计400743.00元，原告仅收取40万元。被告向原告支付30万元租金后剩余的10万承诺于2020年8月底付清，并向原告出具欠条。但欠款期限届满后，被告未按约定履行支付租金10万元的义务。被告的行为已严重违约，除应当向原告支付所欠租金外，还应当以拖欠的租金总额按每日千分之三支付滞纳金以及1万元违约金和相关费用，但是，鉴于被告实际情况，原告仅仅按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。 孟方华辩称，首先，被告并未违约。按照原、被告签订的合同，租金应从2020年8月15日起开始计算并收取，而被告在2020年4月15日就已经给付了原告30万元租金，原告据以起诉的欠条形成时间是2020年4月15日，也即是欠条形成时间不是合同约定租金给付期间内而是期间前，且该欠条不是被告所写，而是被告的妻子所写，故该欠条不具有真实、合法性，不应作为原告据以起诉的证据。其次，原告未完全履行租赁合同约定义务。原告将属于业主共有的公共面积计算在出租房屋面积之内计算租金，实际交付给被告使用的建筑面积为875.14平方米，其余238.01平方米至今未交付被告使用，而是在2020年8月重复出租给他人开设“相见恨晚美食城”，损害了被告对租赁物应得的收益权。同时，原告还将西侧电梯进行封闭出租给他人，东侧电梯至今未通电使用，所以原告的起诉不符合客观事实，其请求不应得到法院的支持，请求人民法院予以驳回。 经审理，本院认定事实如下：2020年1月23日，贵州汇沣商业管理有限公司作为出租人（甲方），大方汉达作为承租人（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：贵州汇沣商业管理有限公司将贵州润亿置业有限公司开发建设的位于毕节市大方县出租给大方汉达使用，租赁期限为6年，免租期为16个月，协议同时就其他相关事项进行了约定。 2020年4月14日，大方汉达原法定代表人赵世文作为出租人（甲方），孟方华作为承租人（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定的主要内容为：赵世文将大方汉达向贵州汇沣商业管理有限公司承租的大方县澜湾国际一区1层1-20、38-47号共1113.15平方米（包括公共面积的分摊，按房管局测绘建筑面积计价）转租给孟方华，租赁期限为8年，免租期为4个月（2020年4月15日至8月15日），租金按年支付，先付后租，在每个年度的首月前10日支付。租金计算方式为：2020年8月15日至2022年8月15日每平方米每月租金为30.00元；2022年8月15日至2026年8月15日每平方米每月的租金为36.00元；2026年8月15日至2028年8月15日每平方米每月的租金为38.00元。协议同时约定：若因甲方或乙方之原因导致本合同不能完全履行，应承担相应的经济赔偿责任，违约金1万元，甲方违约还需赔偿乙方商铺的装修费用，乙方违约还承担甲方支出的相关费用。协议同时就物业费、水、电、燃气费用的交付及其他相关事项进行了约定。协议签订时，甲方承诺该商铺前的空余地（房屋公共部分）乙方如有婚庆活动时可以使用。 《商铺租赁协议》签订后，孟方华向大方汉达交纳了2020年8月15日至2021年8月15日期间的租金30万元，剩余租金10万元由孟方华之妻于2020年4月15日以孟方华的名义向大方汉达出具《欠条》，《欠条》载明于8月底前付清。大方汉达将《商铺租赁协议》约定的商铺交给孟方华装修营业至今。 孟方华在使用案涉商铺期间，大方汉达将承诺在孟方华经营期间有婚庆活动时可以使用的空余地（房屋公共部分）出租给案外人搭建简易房用于经营。 上述事实，由原、被告的陈述，原告提供的《房屋租赁协议》《商铺租赁协议》《欠条》、大方县住房和城乡建设局出具的案涉房屋分层分户平面图，被告提供的收据、案外人搭建的简易房和案涉商铺现场状况照片、被告制作的实际使用的商铺情况图以及申请出庭作证的证人陈某、赵某的证实以及本院对现场所作勘验记录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，大方汉达依据与孟方华于2020年4月15日签订的《商铺租赁协议》以及孟方华之妻以孟方华的名义出具的《欠条》起诉要求孟方华支付租金，《欠条》载明的租金支付时间为2020年8月底以前，根据《最高人民法院关于适用时间效率的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”的规定，对大方汉达要求支付所欠租金10万元的请求，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律加以调整。大方汉达与贵州汇沣商业管理有限公司签订《房屋租赁协议》后，大方汉达法定代表人赵世文作为出租人与孟方华签订《商铺租赁协议》，将大方汉达承租的位于大方县转租给孟方华，赵世文与孟方华签订《商铺租赁协议》属于履职的行为，该行为产生的权利义务由大方汉达享有和承担。大方汉达与贵州汇沣商业管理有限公司签订《房屋租赁协议》以及与孟方华签订《商铺租赁协议》均是合同双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，案涉《房屋租赁协议》《商铺租赁协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，该《房屋租赁协议》《商铺租赁协议》成立并生效，双方应当按照协议约定行使权利和履行义务。孟方华关于案涉《房屋租赁协议》没有经过相关部门备案登记，协议未生效的主张没有法律依据，本院不予支持。大方汉达与贵州汇沣商业管理有限公司签订的《房屋租赁协议》未约定大方汉达不能转租，但协议约定的租赁期限为2020年2月1日至2026年2月1日，而大方汉达与孟方华签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限为2020年8月15日至2028年8月15日，该租赁期限超过大方汉达与贵州汇沣商业管理有限公司约定的租赁期限，且在《中华人民共和国民法典》施行之后，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”的规定，大方汉达与孟方华签订的《房屋租赁协议》约定的2026年2月1日至2028年8月15日的租赁期对贵州汇沣商业管理有限公司不具有法律约束力。如孟方华因贵州汇沣商业管理有限公司不予认可超过该公司与大方汉达签订的合同约定的租赁期间造成损失的，孟方华届时可以向大方汉达主张权利。 孟方华与大方汉达签订《房屋租赁协议》后，已对租赁物进行装修并已实际使用，大方汉达已履行将租赁物交付孟方华使用的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定。孟方华应当按照约定支付租金。孟方华在协议签订后已支付了租金30万元，剩余10万元未支付，虽然大方汉达据以支持其主张的《欠条》是孟方华之妻以孟方华的名义出具，出具该《欠条》并非孟方华的真实意思表示，但孟方华对欠付租金10万元的事实没有异议，故对大方汉达要求孟方华支付租金10万元的请求本院予以支持。 孟方华关于大方汉达将包括属于主业所有的房屋公共部分共计1113.15平方米进行出租并收取租金，而其实际使用的面积为875.14平方米为由主张大方汉达未完全履行合同，但根据大方县住房和城乡建设局出具的案涉房屋分层分户平面图载明的该房屋总建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积的记录以及大方汉达与贵州汇沣商业管理有限公司就案涉商铺签订的《房屋租赁协议》可以看出，孟方华与大方汉达签订的《房屋租赁合议》是以所有出租商铺总的建筑面积之和作为出租商铺面积在协议上进行明确而不是商铺的套内建筑面积之和，故对孟方华的该主张，本院不予支持。 大方汉达与孟方华签订案涉协议时承诺的在孟方华经营期间有婚庆活动时可以使用的空余地（房屋公共部分），大方汉达的承诺属于对与孟方华签订的《房屋租赁协议》的补充，与《房屋租赁协议》具有同等法律效力。现大方汉达已将该空余地出租给案外人搭建简易房用于经营，既违反了与孟方华之间的约定，又损害了包括孟方华在内的对该空余地享有使用权的人的权益，故对孟方华关于大方汉达已经违约的主张，本院予以支持。根据大方汉达与孟方华签订的《房屋租赁协议》中“若因甲方或乙方之原因导致本合同不能完全履行，应承担相应的经济赔偿责任，违约金1万元”的约定，大方汉达应当向孟方华支付违约金1万元，扣除大方汉达应承担的违约金1万元，孟方华还应支付所欠大方汉达的租金9万元。由于大方汉达自身存在违约行为，故对其要求计算逾期支付租金违约金的请求，本院不予支持，予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条以及《最高人民法院关于适用时间效率的若干规定》第二十条的规定，判决如下： 一、被告孟方华于本判决生效之日起三十日内支付原告大方汉达商业管理服务有限公司租金9万元； 二、驳回原告大方汉达商业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1170元、财产保全申请费1030元，由原告大方汉达商业管理服务有限公司30元，被告孟方华负担2170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请强制执行。 审 判 员  刘 洁 二〇二一年三月十六日 法官助理  张 艳 书 记 员  雷婷婷