湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初585号 原告：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段**。 法定代表人：王洪辉，董事长。 委托诉讼代理人：潘红姣，湖南崇民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳辉，湖南崇民律师事务所律师。 被告：杨银冬，男，1985年11月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 原告湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）与被告杨银冬商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富基公司委托诉讼代理人潘红姣、张佳辉和被告杨银冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告富基公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的编号为201201391405《长沙市望城区商品房买卖合同》及其补充协议，被告协助原告到不动产登记中心办理解除合同、撤销网签、注销预告登记、办理退维修基金及契税等相关事宜；2、请求判令被告承担原告为实现债权所支出的律师费10000元；3、请求判令被告向原告支付因被告逾期还贷导致原告承担的律师费、诉讼费、公告费、执行费共计26411.51元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用及其他支出的合理必要费用。事实与理由：2012年11月23日，被告与原告签订合同编号为201201391405《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于长沙市望城区××道××段××号××栋××单元××号房，建筑面积114.76ｍ2，总购房款为457732元，2014年12月30日前交付房屋。被告在2012年10月25日前将房屋首付款137732元交付给原告，剩余房款320000元采取银行按揭方式支付。根据房屋买卖合同补充协议第二条第4项约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除购房合同，收回该商品房，买受人所交全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后的30天内，协同出卖人到房屋登记机构办理有关注销合同备案或预告登记等手续。双方签订购房合同后，被告向原告提出缓期缴纳首付款，原告经审核后同意被告分期支付购房首付款，但被告至今仍有91959元首付款未支付给原告。2013年12月16日，被告与中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行、原告签订《个人一手房住房贷款合同》，约定原告为被告购买涉案房屋办理的按揭贷款提供阶段性连带保证担保。贷款合同生效后，被告在原告保证期间内多次未按时归还银行贷款本息，原告已为被告累计垫付贷款本息47210.22元（暂计算至2020年3月底），中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行已向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，要求本案被告一次性偿还全部贷款，并要求本案原告承担连带清偿责任，法院判决本案被告与原告连带偿还全部剩余贷款本息、罚息及律师费，并承担该案的诉讼费、公告费，岳麓区人民法院于2020年3月26日从我司账户扣划322298.45元，我司已为被告承担连带担保责任。综上，被告的行为已经构成严重违约，原告有权解除房屋买卖合同并依法要求被告支付违约金及支付为实现债权所支出的全部损失。故原告特向法院提起诉讼，请求法院依法裁决。 被告杨银冬辩称，被告同意解除合同，房屋逾期还贷并没有人通知被告本人，才导致原告代偿。中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行起诉至岳麓区人民法院后，也没有通知被告本人，且富基公司也没有应诉，由此造成的损失不应由被告承担。如果法院判决解除合同，被告支付的首付款、贷款本金、物业费等费用应当一并退还。 经审理查明：2012年11月23日，原告富基公司与被告杨银冬签订合同编号为201201391405的《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定由杨银冬购买富基公司开发的位于长沙市望城区××道××段××号××＃××＃幢××单元××层××号房屋，房屋总价款为457732元，其中首付款137732元，剩余房款32万元为按揭贷款。合同附件七补充协议中约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理以买受人为产权人的房屋所有权证，并无须承担任何责任。合同签订后，杨银冬依约向富基公司支付了首付款137732元，富基公司开具了相应发票。2013年12月16日，杨银冬为借款人、富基公司为保证人，与贷款人中国银行股份有限公司长沙麓谷支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定由杨银冬以等额本息的方式向中国银行股份有限公司长沙麓谷支行贷款32万元用于支付剩余房款，贷款期限为360个月，保证人提供阶段性连带责任保证。该合同附件一第四条还约定，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生的保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。两份合同签订后，杨银冬依约陆续向中国银行股份有限公司长沙麓谷支行偿还按揭贷款至2018年1月，共计偿还贷款本金15747.66元。2019年3月6日，因为杨银冬多次逾期偿还贷款，中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行向岳麓区人民法院提起诉讼，要求杨银冬立即偿还剩余贷款本金，并承担相应利息、罚息以及各项损失，同时还要求富基公司对上述债务承担连带清偿责任。岳麓区人民法院于2019年7月3日作出（2019）湘0104民初3262号民事判决：“一、被告杨银冬于本判决生效之日起三日内偿还原告中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行到期及未到期借款本金共计296453.55元，并自2019年6月28日起按约顺延计利息及罚息付直至被告清偿全部贷款之日止，律师费15123元；二、被告湖南富基置业有限公司对被告杨银冬的上述债务承担连带清偿责任（被告湖南富基置业有限公司履行担保责任后，有权向被告杨银冬追偿）。”之后中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行向岳麓区人民法院申请强制执行，扣划了富基公司322298.45元。此外，截至2020年3月，富基公司累计为杨银冬垫付贷款本息共47210.22元。 另查明，案件审理过程中，原、被告一致同意解除合同后，由富基公司返还杨银冬支付的首付款、还贷等款项在本案中一并处理，同时双方同意将下列费用在退款中予以抵扣：富基公司为杨银冬垫付贷款利息36130.04元、垫付369508.67元利息损失23018.1元、中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行起诉的律师费、诉讼费、公告费共计26411.51元、本案富基公司律师费10000元、诉讼费及保全费共计839元，以上合计96398.65元，抵扣后富基公司应退还杨银冬款项为57081.01元。 以上事实有《长沙市望城区商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、（2019）湘0104民初3262号民事判决、发票及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力，原、被告均应按照约定严格履行合同义务。现被告未依约履行还贷义务，导致原告为其代偿贷款本息，原告有权依照合同约定要求解除双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，现被告亦同意解除合同，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告提出的合同中约定如被告逾期还贷，原告有权解除合同并不退还所有已付款项的意见，本院认为该条款显然超过了违约责任的合理限度，明显不合理，故本院不予采纳，被告支付的首付款和贷款本金原告应予以退还。鉴于双方对解除合同后抵扣相关费用后原告向被告退还57081.01元的金额无异议，本院对此不持异议。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告湖南富基置业有限公司与被告杨银冬签订的合同编号为201201391405《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议； 二、原告湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内向被告杨银冬返还首付款、贷款本金共计57081.01元； 三、驳回原告湖南富基置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费710元，因适用简易程序减半收取计355元，保全费484元，合计839元，由原告湖南富基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  孙莉萍 二〇二一年五月十一日 代理书记员  邱匡图 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。