上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初78958号原告：唐龙海，男，1958年5月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张权威，上海市浩信律师事务所律师。被告：王玉仙，女，1956年7月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：方某某，女，1983年1月13日生，汉族，住上海市浦东新区。原告唐龙海与被告王玉仙、方某某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理。审理中，经原告申请，本院对上海市浦东新区惠南镇西南新村XXX号XXX室房屋进行了财产保全。本案依法适用简易程序审理，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告唐龙海及其委托诉讼代理人张权威，被告王玉仙、方某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐龙海诉称，原告和被告王玉仙系再婚夫妻，于1995年4月28日登记结婚。被告方某某系被告王玉仙与前夫的婚生女儿。被告王玉仙婚前有一公租房，即惠南镇西南新村XXX号XXX室(以下至判决主文前简称“505室”)，原告与被告王玉仙婚后于1997年将该公租房买下，变更为产权房，登记在被告王玉仙名下。之后，原告和被告王玉仙夫妻感情逐渐出现问题，被告王玉仙在原告不知情的情况下，于2016年12月将上述房屋以60万元(人民币，下同)的价格转让给被告方某某。被告王玉仙的行为严重侵犯了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”现向法院提起诉讼，要求确认两被告之间的房屋买卖合同无效，并将涉案房屋恢复登记至被告王玉仙名下。被告王玉仙辩称，涉案房屋505室原系1982年由被告王玉仙的工作单位上海织袜十七厂分配给王玉仙及其前夫方文武夫妻的公租房，作为双职工福利。1990年，王玉仙与方文武离婚，女儿方某某随王玉仙共同生活。1995年4月，王玉仙与原告登记结婚。2003年上海织袜十七厂支付给王玉仙买断工龄的费用35,368元，当年8月，王玉仙用该笔费用购买了涉案房屋，花费20,000多元，并登记在王玉仙名下。原告诉称与被告王玉仙共同购买涉案房屋，与事实不符。王玉仙系该房屋的承租人和受配人，在与原告结婚前取得的公租房承租资格，同住成年人为方某某，并没有原告唐龙海的名字，唐龙海也没有购买涉案房屋的资格，王玉仙是购房合同中唯一购房人，方某某作为同住人也对该房屋享有权利。多年来，原告与被告王玉仙夫妻关系密切，感情融洽。2016年12月，王玉仙将涉案房屋通过买卖形式过户给方某某。过户之前，王玉仙与原告进行了沟通，表示要将房屋过户给方某某，原告并没有反对。直到2020年4月，双方因琐事闹矛盾，继而发现原告出轨，双方才感情破裂。被告认为该合同不属于合同无效的法定情形，方某某作为同住人本身也对涉案房屋享有权利。综上所述，原告诉求与事实不符，于法无据，要求驳回原告的诉讼请求。被告方某某辩称，1990年母亲王玉仙与父亲方文武离婚时，方文武表示将其在涉案房屋中的权益留给女儿。2003年，王玉仙购买该房屋时，其作为唯一同住人，对该房屋享有权利。2017年，母亲王玉仙将涉案房屋过户至其名下，原告唐龙海也是知情的，没有表示反对。房屋过户之后，房租仍由王玉仙收取，并用于家庭支出，原告仍享受该房屋的收益，没有给原告带来损失。被告认为涉案房屋买卖合同并不符合合同撤销的条件，原告诉求与事实不符，于法无据，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告唐龙海与被告王玉仙于1995年登记结婚，双方均系再婚。被告王玉仙与前夫方文武生育女儿方某某，即第二被告。王玉仙和方文武婚姻关系存续期间共同承租505室房屋，1990年离婚后该房屋由被告王玉仙和方某某居住使用。2003年，王玉仙作为承租人、方某某作为同住人，由被告王玉仙经办购买上述房屋事宜，产权登记在被告王玉仙名下。2016年12月，两被告签订《上海市房地产买卖合同》，王玉仙将505室以600,000元转让给被告方某某，并变更登记至被告方某某名下，被告方某某未给付房款。2020年10月，原告诉至本院，要求确认两被告之间的房屋买卖合同无效，将505室恢复登记至被告王玉仙名下。以上事实，由结婚证、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记申请书、上海市不动产登记簿、职工家庭购买公有住房协议书及双方当事人陈述等证据所证实。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者个人利益的合同无效。本案中，判断两被告之间的房屋买卖合同是否有效，取决该合同是否符合合同双方恶意串通损害原告利益的情形。首先，对于系争房屋的权属问题本院作如下分析。经查，原告唐龙海与被告王玉仙于1995年登记结婚，2003年讼争房屋取得产权。庭审中，原、被告一致确认购买505室房屋的购房款来自于被告王玉仙“买断工龄”款，所以“买断工龄”款是王玉仙个人财产还是夫妻共同财产成为判断房屋权属的关键。对于“买断工龄”款，属于保障性质而非劳动报酬性质，包含非工资补偿或者再就业保障等，是工作单位发放给职工的一次性补偿费用，与发放到军人名下的复员费、自主择业费有相似之处，均包含劳动或者军队工作的补偿、失业或再就业保障金，所以买断工龄款的归属可参照对军人复员费、自主择业费的规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，“人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以平均值，所得数额为夫妻共同财产。前款所称平均值，是指将发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。”根据以上规定，买断工龄款既不能完全视为个人财产，也不能完全视为夫妻共同财产，而是有着具体的计算方法的个人财产与夫妻财产的混同。故，被告王玉仙用以购买505室房屋的“买断工龄”款中，既包含其个人财产，也包含了属于夫妻共同财产的部分。又，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。故，虽505室房屋由被告王玉仙婚前承租，但婚后用以购买该房屋的款项中一部分属于夫妻共同财产，该房屋仍应认定为原告唐龙海与被告王玉仙的夫妻的共同财产。其次，对于两被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》，虽然合同约定房屋售价为600,000元，但双方均一致确认该款项并未实际交付，且600,000元的售价相对于该房屋的市场价值而言，显著偏低。另，被告王玉仙与原告为夫妻关系，两被告作为母女，曾长期与原告共同生活，对于该房屋的来源应当是明知的。被告王玉仙对系争房屋擅自作出处分，与被告方某某签订《上海市房地产买卖合同》并未经原告同意，事后也没有得到原告的追认，实际上损害了原告的权益。对于两被告辩称签订合同时原告已经知晓，且事后并未反对的意见，两被告均未提供证据予以证实，本院不予采信。综上，根据法律规定，两被告签订的合同符合法定合同无效的情形，应属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。故本院对原告要求确认合同无效及恢复登记至被告王玉仙名下的诉请应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，2001年修正的《中华人民共和国婚姻法》第十七条，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，2017年修正的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条、第十九条的规定，判决如下：一、确认被告王玉仙与被告方某某于2016年12月6日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海市浦东新区惠南镇西南新村XXX号XXX室房屋产权恢复登记至被告王玉仙名下，由两被告于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费减半收取计4,900元(原告已预交)，财产保全费3,520元，由被告王玉仙、方某某负担，两被告应于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  郁菊芳二〇二一年一月十一日书记员  华泽思附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系持续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有:（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以平均值，所得数额为夫妻共同财产。前款所称平均值，是指将发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。第十九条由一方婚前承租，婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。