上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23680号原告：上海万狮置业有限公司，注册地：上海市闵行区。法定代表人：李林，董事长。委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海慈兴进出口有限公司，注册地：中国(上海)自由贸易试验区耀华路XXX号一幢一层。法定代表人：胡先根，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马海艳，女。委托诉讼代理人：刘科，京衡律师集团上海事务所律师。原告上海万狮置业有限公司(以下简称万狮公司)与被告上海慈兴进出口有限公司(以下简称慈兴公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理，依法适用简易程序，并于2019年7月16日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戚莉珏、杨文珺，被告的委托诉讼代理人马海艳、刘科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万狮公司向本院提起诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》(编号：HQWKBGZL-086)于2018年12月12日解除；2.判令被告向原告支付2018年12月1日至2018年12月12日的租金人民币30,974.40元，并支付以欠付金额每日0.5%为标准计算至实际支付之日止的违约金(暂计至2019年4月17日为人民币24,469.78元)；3.判令被告向原告支付2018年12月1日至2018年12月14日的物业管理费人民币6,534.33元，并就2018年12月1日至2018年12月12日期间的物业管理费支付以欠付金额每日0.5%为标准计算至实际支付之日止的违约金(暂计至2019年4月17日为人民币4,424.67元)；4.判令被告向原告支付2016年10月16日至2016年11月30日的装修期租金人民币119,810.70元；5.判令被告按照日租金3倍标准向原告支付2018年12月13日至2018年12月14日的占用使用费人民币15,487.20元；6.判令被告按照租金和物业管理费之和的6倍为标准向原告支付违约金人民币556,248.60元；7.判令被告向原告支付本案律师费人民币30,000.00元。事实和理由：原告系“虹桥万科中心”项目的房地产权利人。2016年10月,原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),将上海市闵行区申长路988弄“虹桥万科中心”项目2号3层01A室房屋出租被告用于办公。租赁合同对于租赁期限、租金及相关费用的标准及支付、违约责任等均予以明确约定。2018年5月28日,上海市闵行区市场监督管理局向被告出具《责令整改通知书》,要求被告限期办理公司住所变更登记。被告未予整改,并于2018年11月10日,向原告发送《房屋租赁合同终止通知书》要求单方终止租赁合同。2018年11月26日,原告向被告发送《关于的回函》,明确表示不同意解除租赁合同,并要求被告依法完成整改。2018年11月30日,被告未经原告同意擅自搬离租赁房屋。为此,原告于2018年12月11日向被告发送《解约函》,书面通知解除租赁合同,并要求被告按约支付费用并赔偿。2018年12月14日,原告进入并收回租赁房屋。截止起诉之日,被告仍未支付任何应付款项。综上,被告擅自搬离租赁房屋的行为已构成严重违约,原告有权依据租赁合同要求被告按约支付费用并赔偿。原告为维护自身的合法权益,诉至法院。慈兴公司辩称：关于第一项诉讼请求，其认为双方经协商一致解除了租赁合同，租赁合同解除的时间为《房屋租赁合同终止通知书》中载明的时间，即2018年11月30日。关于第二项、第三项诉讼请求，基于双方已于2018年11月30日协商解除合同，故原告关于租金及违约金、物业管理费及违约金的请求缺乏法律依据。关于第四项诉讼请求，双方在2018年11月21日通过微信约定：原告退还押金，11月30日解除合同，并未约定被告需向原告支付装修期内所免租金。据此，原告的该项诉讼请求没有合同依据，不予认可。对于第五项诉讼请求，其认为缺乏事实和法律依据。2018年11月25日，原告方的物业管家“万科物业”向其开具了“物品出门单”，可以证明11月25日之后其没有在对系争房屋占有、使用或者实际控制。据此，原告请求占有使用费的诉讼请求没有事实依据。对于第六项诉讼请求，其愿意承担部分提前退租的违约金。此外，即使法院最终认定其违约，但目前原告方主张的违约金过高，请求调整。关于第七项诉讼请求，其不予认可。原告方针对违约行为，既主张多项违约责任，又要主张律师费的实际损失，属于重复主张，且其已同意依据相应的违约责任支付违约金，故对本项主张不予认可。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组证据：沪(2016)闵字不动产权第003779号《不动产权证书》，证明原告万狮公司是“虹桥万科中心”项目的房地产权利人；第二组证据：《上海市房屋租赁合同》(编号HQVK-BGZL-086)，证明原告与被告于2016年10月签订，证明原告将“虹桥万科中心”项目2号3层01A室房屋出租给被告，租赁合同对于租赁期限、租金及物业费等相关费用的标准及支付、违约责任等均予以明确约定；第三组证据：《责令整改通知书》(沪市监闵责改字【2018】第XXXXXXXXXXXX号)上海市闵行区市场监督管理局于2018年5月25日出具，用于证明被告未依法办理公司住所变更登记在租赁房屋内办公，主管部门责令限期办理公司住所变更登记；第四组证据：《房屋租赁合同终止通知书》，被告于2018年11月10日向原告发送，证明被告于2018年11月10日书面通知原告要求单方终止租赁合同；第五组证据：《关于的回函》原告于2018年11月26日向被告发送；圆通快递单面(单号：XXXXXXXXXXXX)圆通快递签收记录，以上三份证据证明原告于2018年11月26日书面通知被告不同意解除租赁合同，并要求被告依法完成整改。第六组证据：《解约函》原告于2018年12月11日向被告发送，圆通快递面单(单号：XXXXXXXXXXXX)，圆通快递签收记录，上述三份证据用于证明原告于2018年12月11日书面通知被告解除租赁合同，并要求被告按约支付费用及赔偿。第七组证据：用章审批单及万亿公司的企业信用报告，证明当时有其他的公司也需要办理注册手续，其他公司已经经过其内部的审批流程完成了注册。不存在被告抗辩的因原告方没有及时提交材料，导致其无法注册的情况。第八组证据：聘请律师的委托书及收款收据，证明原告方本次诉讼聘请律师支付了律师费。慈兴公司对万狮公司提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的第一组至第四组证据的真实性、合法性、关联性没有异议。但认为其中第二组证据是对租赁合同主合同修改变更的部分，尤其是违约责任部分过高，存在显失公平。对原告提交的第五、第六组证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。对原告提交的第七组证据，真实性、合法性无法核实。对原告提交的第八组证据真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的不予认可。被告为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：第一组证据：《责令整改通知书》(沪市监闵责改字【2018】第XXXXXXXXXXXX号)，证明被告被要求办理变更登记的事实第二组证据：微信聊天记录及邮件截图，证明被告要求万科物业提供房产证编号，但是最终都未提供第三组证据：押金收据邮件截图，证明押金相关事宜是由原告的物业管家万科物业负责的第四组证据：拟定交付邮件截图、慈兴公司收房时间确认邮件截图，证明交房事宜由万科物业负责，并且万科物业享有灵活变更交房日期的权限第五组证据：2017年8月缴款通知书、虹桥万科中心2017年6月账单截图，证明上海万科的财务就是万狮公司的财务，租金及物业管理费的收取都是由原告的物业管家操作的，构成表见代理第六组证据：《房屋租赁合同终止通知书》，证明被告于2018年11月10日向被告送达提前终止合同的意思表示第七组证据：谢海旺与凯文沈微信聊天记录截图，证明被告于2018年11月10日向被告送达提前终止合同的意思表示，被告是在万科物业同意解除合同后，才决定解除合同的，并且解除日期为2018年11月21日第八组证据：微信聊天记录中2018年11月25日物业出具的“物品出门单”截图，证明原告允许被告解除合同并搬离，被告于2018年11月25日搬离租赁房屋第九组证据：万狮公司的正式收据，证明“万狮置业”和“万科物业”的印章混用，其有理由认为两家公司实际为同一公司。万狮公司对慈兴公司提交的证据发表如下质证意见：对被告提交的第一组、第六组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对第二组至第五组、第九组证据的真实性、合法性予以认可，但对证据的关联性和证明目的有异议，对被告提交的第七组、第八组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明目的有异议。本院对双方无异议的原告提交的第一组至第四组证据及被告提交的第一组、第六组至第八组证据予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下，原告提交的第五、第六组证据本院予以采信，但就证明内容和证明目的，涉及本案合同的解除系单方或合意解除，本院将结合事实经过、双方书面信件往来、双方关于履约的意思表示等内容综合认定；原告提交的第七组证据，该证据系原告方单方制作，且对于是否将房产登记信息交付至被告，不足以形成完整的证据链，本院不予采信；原告提交的第八组证据，系客观、真实存在的涉及委托律师及律师费支付凭证等内容，本院可予采信。对于被告提交的第二组至第五组证据，均系双方合同履行过程中产生的客观凭证、记录等内容，本院可予采信。对于双方在真实性、合法性方面没有异议，仅就关联性或证明目的有异议的证据，本院将综合其他证据材料综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于上海市闵行区申长路988弄1、2、3、5号办公楼的所有权人为万狮公司。2016年10月13日，原告万狮公司(出租方、甲方)与被告慈兴公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(编号HQVK-BGZL-086)，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区申长路988弄“虹桥万科中心”项目2号3层01A室，该房屋的租赁目的为办公使用。甲乙双方同意，计算租金、物业管理费的的房屋面积为430.2平方米。该房屋的租赁期自交付日起至2019年11月30日止。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起至2016年11月30日止的装修期，即2016年10月16日至2016年11月30日。租金起算日为2016年12月1日，即装修期结束后的第一日。物业管理费的起算日为交付之日。租金按照每平方米6元的标准计算，每月租金为：每平方米日租金*租赁面积*365日/12月=78,511.50元。乙方应于本合同签订的同时向甲方预付第一个月(首期)租金78,511.50元，向甲方或甲方指定第三方预付第一个月的物业管理费14,196.60元。租金、物业管理费为每自然月作为一个支付月，先支付后使用。除合同另有规定外，在整个合同期内，除租金起算日所在的日历月外，乙方须于每个支付其开始前的日历月的第十日前向甲方预先缴付下个支付期的租金，及向甲方或甲方指定第三方支付物业管理费。合同期间，适用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等公共事业费用由乙方负担。房屋租赁保证金相当于3个月租金和3个月物业管理费的总额，共计278,124.30元。该项保证金作为乙方履行合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除合同或违反本合同的其他约定，而致甲方形式解除合同权利的，甲方可全部没收租赁保证金而无需归还乙方并可支持乙方对此所造成甲方的损失。如乙方违反合同规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。公共事业费保证金按照房屋租赁面积每平方米20元计算，共计8,604元。乙方应于合同期满日或本合同提前终止日后的当日内向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付占用使用费(按合同期限届满时或者本合同提前终止之日时每日租金标准的3倍计算)，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费和所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。2018年5月28日，上海市闵行区市场监督管理局以慈兴公司“未经变更登记事项在上述地址办公”为由，要求慈兴公司于2018年6月27日前进行整改，并向其制发了《上海市闵行区市场监督管理局责令整改通知书》。2018年5月31日上午9时30分，慈兴公司员工马海艳向万狮公司的联系人凯文沈发送邮件，载明“本公司这里经营需要在工商局登记注册，当时与贵司签署租赁合同时未标明产权证证书编号，现请贵司提供，工商局注册登记内容截图如下，请于本日下班前提供，谢谢！”文字内容后附工商局注册登记截图，其中明确要求提供房地产权证书首页条形码数字。在马海艳与凯文沈的微信聊天记录中，凯文沈于同日上午9时42分表示，“邮件我收到了”“我发领导了”。2018年11月10日，慈兴公司向万狮公司发送了《房屋租赁合同终止通知书》，告知其请求终止双方之间的《房屋租赁合同》，同时其将于2018年11月30日搬出租赁房屋，请万狮公司于该日前或当日前来检查房屋结构及装饰。2018年11月23日，万狮公司以书面形式向慈兴公司发送了《关于的回函》，表明其已于2018年11月22日收到了慈兴公司发出的《房屋租赁合同终止通知书》，其认为慈兴公司违反公司登记管理规定而被主管部门责令整改以及无正当理由，擅自提出解除合同的行为，构成严重违约，侵害了万狮公司的合法权益，故向慈兴公司正告如下：“1.请贵司遵守租赁合同约定，于2018年11月30日前根据主管部门要求完成整改，并继续全面履行租赁合同；2.若贵司继续实施违约行为的，则我司保留根据租赁合同约定通过法律途径追究贵司违约责任的权利，包括但不限于采取下列措施：A.通知贵司解除租赁合同，收回房屋；B.没收租赁保证金；C.向贵公司主张返还免租期内贵司免于支付的全部租金；D.向贵司主张违约金、滞纳金及其它损失赔偿。”2018年11月25日，慈兴公司在完成了物业公司要求的审批手续的情况下，实际搬离了系争租赁房屋。2018年12月10日，万狮公司向慈兴公司发送书面《解约函》告知其合同解除及合同解除相关事项等内容。上述函件于2018年12月20日到达慈兴公司。合同签订后，双方各自履行相应的义务。被告依约向原告支付租赁保证金278,124.30元，公共事业费保证金8,604元，以上总计286,728.30元。另查明，本案系争房屋现处于空置状态，万狮公司已经对外发布招租信息。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。首先，关于合同解除的问题。合同履行期间，被告在未经双方协商一致的情况下，未按时支付租金，且自行搬离涉案房屋，其行为已构成违约。依据双方合同履行及解除的过程，2018年11月10日被告向原告发送租赁合同终止通知书，告知原告其将于同年11月30日搬离租赁房屋。原告在收到上述通知后，于11月26日发送了书面回函，明确拒绝被告终止合同的行为。据此，双方就租赁合同的解除事宜并未达成一致意见。被告在上述情形下搬离租赁房屋，构成“擅自搬离”，原告据此主张解除合同，本院予以支持。被告辩称，其搬离租赁房屋系征得原告物业公司的同意，不属于擅自搬离。但从双方工作人员的微信聊天记录可知，原告方工作人员已经明确表明“搬是可以的，但是按照合同你们要赔很多”，同时发送了一张赔偿明细表。据此，被告经过物业公司的许可搬离租赁房屋不等于其经合同相对人同意终止合同，故被告的上述抗辩本院不予支持。此外，被告还提出系原告不提供信息材料导致其无法完成变更登记，最终无法继续履行合同。本院认为，从双方房屋租赁合同本质出发，原告之主要合同义务系向被告提供符合合同约定的场地，而提供变更登记信息并非合同主要义务，仅是辅助性义务，被告据此主张合同无法履行而不符合合同签订之目的，既无合同依据也无法律依据，本院不予认可。其次，关于合同解除的时间。2018年12月10日，原告向被告发送书面《解约函》告知其合同解除及合同解除相关事项等内容，解约函中载明合同于2018年12月20日解除。在被告违约，原告方享有解除权的情况下，本院据此认定，双方的租赁合同于上述日期解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同的解除时间为2018年12月20日，据此，原告关于由被告支付自2018年12月1日起至2018年12月14日止的租金及物业管理费的主张，本院予以支持。庭审中，原告坚持双方合同解除时间为2018年12月12日，并认为被告应当支付2018年12月1日至12月12日的租金及物业管理费，并支付2018年12月13日至12月14日的房屋占用费。庭审中，经合议庭释明，若合同解除时间认定为所发函件中载明的2018年12月20日，原告是何意见？原告明确表示，坚持主张由被告支付2018年12月1日至2018年12月12日的租金及物业管理费，并按照日租金3倍的标准计算2018年12月13至12月14日的房屋占用费。综上，本院根据原告的主张，确认被告应当向原告支付2018年12月1日至12月14日的租金36,638.70元，物业管理费6,625.08元。关于原告提出装修期租金损失、保证金以及违约金等主张：一是对于装修期租金的问题。本院认为，装修期间无需支付各项费用，系原告对于被告遵守租赁合同约定，合理使用涉案房屋的优惠待遇。然本案中，被告擅自搬离构成违约，在租赁合同签订之初，双方以协议方式约定此情形下不适用该优惠条件的，不违反法律法规强制性规定，对于双方当事人均有约束力。本案中，在租赁合同签订之初，被告按照合同约定交付了租赁保证金及公共事业保证金等，根据双方的约定，该笔金额本身具有保证合同履行的效力。故关于装修期租金一节，本院将综合双方履约情况，以及本案中租赁保证金、违约金等与原告实际损失之间填补之间的关系，综合确定。二是对于租赁保证金的问题，根据双方合同约定，双方约定保证金系履约保证金之性质，在被告违约而导致合同解除时，原告可没收被告租赁保证金及其他费用。如上所述，本案中，原告要求没收被告之保证金，于法有据，本院予以支持。即被告支付的保证金286,728.30元归原告所有。三是对于违约金，因被告擅自搬离且未足额支付租金与物业管理费，原告据此主张被告承担违约责任的，本院予以支持。对于违约金的金额，被告认为双方约定的违约金相对于原告实际损失的计算方式与比例，金额过高，可视为被告对违约金之计算比例有异议。考虑到违约金兼具惩罚与补损功能，本案中，一方面，综合考量原、被告双方的沟通情况，原告主张的解除日期与被告实际搬离日期之期限情况，被告实际搬离及相关告知情况，以及双方约定的违约金计算标准；另一方面，亦考虑到原告未能提供充分证据证明其已经提交了被告要求的用于变更登记所需的信息，其未能履行协助义务之实际情况，另本案中，被告交付的保证金实际已起到减损作用也足以覆盖本案中原告的相关损失，且本院已予以支持的情况下，本院酌情确认被告还应向原告支付约违约金30,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海万狮置业有限公司与被告上海慈兴进出口有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月20日解除；二、被告上海慈兴进出口有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海万狮置业有限公司支付自2018年12月1日至2018年12月14日止的租金人民币36,638.70元，物业管理费人民币6,625.08元，合计人民币43,263.78元；三、被告上海慈兴进出口有限公司已经支付的保证金286,728.30元，原告上海万狮置业有限公司不再予以返还；四、被告上海慈兴进出口有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海万狮置业有限公司支付提前解除合同的违约金30,000元；五、驳回原告上海万狮置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,699.88元，由被告上海慈兴进出口有限公司负担人民币3,684.93元，由原告上海万狮置业有限公司负担人民币3,014.95元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章国栋人民陪审员  高培卿人民陪审员  陆才真二〇二〇年四月二十日法官 助理  陈淋清书 记 员  陈淋清附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。