湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14490号原告：长沙恒诚业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道茶子山东路288号。法定代表人：邓益安，系公司执行董事。委托诉讼代理人：陈玲，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙申诗体育管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉北路街道金泰路199号湘江世纪城富湾国际地库及购物中心101房F1-43、F1-44、F1-45、F1-46、F1-47、F1-103。法定代表人：李望秋，系公司执行董事。原告长沙恒诚业房地产开发有限公司（以下简称“恒诚业房地产公司”）与被告长沙申诗体育管理有限公司（以下简称“申诗体育公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒诚业房地产公司委托诉讼代理人陈玲到庭参加诉讼，被告申诗体育公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒诚业房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令《凯德?壹中心房屋租赁合同》于2020年8月23日解除；2.请求判令被告支付租金26,066.70元、物业管理费288,457.20元、市场推广费48,076.18元；3.请求判令被告支付房屋占用费24,372.70元（暂计算到2020年8月30日，后期计算至实际返还房屋之日止）；4.请求判令被告将凯德?壹中心L3层37号房屋腾空、恢复原状并返还给原告；5.请求判令被告支付滞纳金57,523.65元（暂计算到2020年8月23日，后期计算至实际支付之日止）；6.请求判令被告支付电费4339.33元；7.请求判令被告支付违约金248,869.44元；8.请求判令被告承担本案诉讼费。以上共计：697705.2。元事实与理由：原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有凯德?壹中心L3层37号房屋，经营InYoga(隐瑜伽)健身中心，租赁面积为518.82平方米，租赁期限为装修期后6年，即2019年12月27日至2024年12月26日。合同签订后，原告将合格的房屋交付给被告，但被告从2019年11月起拖欠租金、物业管理费和市场推广费，而且被告擅自停业、会员不能参加健身，导致原告多次被会员投诉，严重影响原告商誉。原告发出一份《解除合同通知函》，通知被告解除《房屋租赁合同》。被告于2020年8月23日收到后，未按照合同的约定将房屋恢复原状、向原告返还房屋。被告逾期支付租金、物业管理费和市场推广费的行为已经违反了《房屋租赁合同》的约定，已构成违约，故原告诉至法院。被告申诗体育公司未作答辩。经审理查明，原告恒诚业房地产公司系国有企业，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《凯德?壹中心房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有位于长沙市岳麓区××路××号××层××号房屋，经营ＩｎＹｏｇａ（隐瑜伽）健身中心，租赁面积为518.82平方米，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起70天的装修期，租赁期限为该房屋交付之日起至装修期后6年，即2019年12月27日至2024年12月26日。《房屋租赁合同》第21.1条约定本合同签订时租金的适用增值税税率为10%。合同第21.1.1.1条约定装修期满后的第二个月至第二十四个月（即2019年1月18日至2020年12月17日），含税月保底租金金额为每平方米5.8元，含税月保底租金为3009.16元，即由不含税租金额2735.60元加上增值税税额273.56元组成。合同第21.3条约定含税月物业管理费为每平方米63.6元，含税月物业管理费为32996.95元。合同第21.8条约定含税月推广费为每平方米10.6元，含税月推广费为5499.49元。合同第10.2第约定，乙方逾期支付租金和／或各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。合同第12.2条约定乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用不予退还；同时，乙方还须支付给甲方相当于六个月的租金、六个月的物业管理费和六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。合同第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还房屋，搬离可移动物品并拆除不可移动物品，使房屋恢复原状。否则甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。合同第13.2条约定，乙方逾期交还房屋满7日的，甲方有权要求乙方按每日租金和物业管理费（如有）合计金额的3倍支付逾期期间的房屋占用费。合同补充条款约定，甲方提供项目北面广告位1块，乙方免费使用半年；甲方提供项目内场广告灯箱1块，乙方免费使用1年；乙方承担广告位的制作费、安装费和电费。合同第15.1条约定，通知应当以书面方式进行，如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫。合同第21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币151350.17元（即壹拾伍万壹仟叁佰伍拾元壹角柒分）。合同第22.1条约定，本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址发出：乙方：长沙申请体育管理有限公司，地址一长沙市雨花区××路××号金色家族五楼隐瑜伽，或地址二长沙市开福区××路街道××路××号××购物中心××房，收件人均为龙海涵；法院送达法律文书可适用本条约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，被告缴纳租赁保证金151350.17元及至2019年10月房屋租金、物业管理费和市场推广费。被告使用的两个广告位从2018年12月27日至2019年12月26日共计产生电费4339.33元。此后原告委托凯德?壹中心商场管理方长沙先导恒汇商业管理有限公司多次向被告发函催收租金、物业费等。因新冠疫情影响，被告在疫情之后未开业经营。被告于2020年5月21日出具一份《付款承诺函》，载明“我方从2019年11月开始欠缴租金，后因疫情影响更是雪上加霜……现将我方后期计划如下申请：1.2020年6月15日之前我方隐瑜伽凯德壹中心店恢复营业；2.2020年7月31日前我方将根据贵方明确的租金支持政策来提交欠租付款计划”。尔后，被告并未营业与支付欠付费用。2020年8月17日，原告向被告发出《关于解除合同知会的函》称，因被告拖欠2019年11月1日起的租金、物业管理费和市场推广费，且自2020年2月10日商场重新营业后，至今为止未正常对外营业，故通知被告：一、双方签订的《房屋租赁合同》于被告收到通知之日解除。二、被告于合同解除后7日内将房屋以交付时的完好可出租状态交还原告，否则原告将自行收回房屋并保留追究被告法律责任的权利；三、被告应于合同解除后7日内将尚欠原告从2019年11月1日起至合同解除之日止的租金、物业管理费、市场推广费、水电费、违约金和以及滞纳金支付给原告。2020年9月21日，原告向被告发出一份《关于隐瑜伽交还场地的告知函》称：再次督促被告在2020年9月25日前恢复租赁场地并完成交付，否则原告将按合同第13.2条的约定，开启该房屋的门锁，将可移动物品搬出该房屋，腾空收回该房屋，并有权要求被告按每日日租金和物业管理费合计金额的3倍支付占用费。原告发出函件后，被告并未将房屋腾空、恢复原状并返还给原告，被告于2020年11月自行将该商铺恢复原状。上述事实，有当事人的当庭陈述及原告提供的《凯德?壹中心房屋租赁合同》、《关于隐瑜伽未正常营业的告知函》、《催款函》、《缴费通知单》、《解除合同知会的函》、《关于隐瑜伽未按照交还场地的告知函》及邮单记录、《付款承诺函》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告恒诚业房地产公司与被告申诗体育公司签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，双方均应依约履行各自的义务。上述租赁合同中已明确约定了被告须向原告缴纳的相关费用标准及时间。然合同履行过程中，被告自2019年11月1日起未再履行租金、物业管理费、市场推广费支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告要求其支付欠付的租金，理由正当，本院予以支持。被告未按约定支付原告租金等费用，是引起本案纠纷的主要原因。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。被告逾期未缴纳租金等费用，原告于2020年8月17日依照合同约定地址向被告发出《关于解除合同知会的函》，已达到合同解除的条件。对于原告要求确认双方签订的《凯德?壹中心房屋租赁合同》于2020年8月23日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付欠付租金、物业管理费、市场推广费的问题，本案中，被告未支付的自2019年11月1日起至合同解除日（2020年8月23日）的租金、物业管理费、市场推广费，被告理应予以支付。关于支付标准，考虑到2020年1月爆发的××对被告的经营客观上造成了影响，被告在疫情爆发后未再营业，且原告系国有企业，根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）项之规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位用房，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”因此，对涉案租赁合同2020年的租金，本院根据上述规定确定减少3个月租金，对该3个月的物业管理费及市场推广费，本院根据被告经营的健身中心遭受疫情的实际影响，酌情调整为按50%计算。根据原、被告在涉案租赁合同中约定的相应标准，结合被告在疫情爆发后未营业，从公平原则的角度考量，对2020年被告欠付的物业管理费、市场推广费酌情予以调减，由被告按80%的比例予以支付。因此，本院确定：自2019年11月1日起至2020年8月23日，被告应给付原告的租金为20361.98元（3009.16元／月×6个月＋3009.16元／月÷30天×23天）、物业管理费为246377.23元（32996.95元／月×2个月＋32996.95元／月×50%×3个月＋32996.95元／月×80%×4个月＋32996.95元／月÷30天×23天）、市场推广费为41062.86元（5499.49元／月×2个月＋5499.49元／月×50%×3个月＋5499.49元／月×80%×4个月＋5499.49元／月÷30天×23天），三项共计307802.07元。关于原告要求被告支付电费4339.33元的诉讼请求，因合同补充条款约定原告免费提供两个广告位给被告使用，该广告位的电费由被告承担，本院予以支持。关于原告要求被告返还房屋的问题，合同第13.1条约定，被告应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向原告交还房屋，搬离可移动物品并拆除不可移动物品，使房屋恢复原状。否则原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用。现原告已于2020年11月自行腾空、恢复房屋原状并另行出租房屋，故原告要求被告腾空、恢复原状并返还房屋的诉请，已无事实基础，本院不予支持。原告自行恢复房屋原状的费用，可以另行向被告主张。关于原告要求被告支付滞纳金和违约金的诉讼请求，因被告逾期支付租金等费用，导致合同解除、构成违约，被告应向原告承担违约责任。违约金、滞纳金均是违约责任的表现形式。关于违约金的具体认定问题，违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。虽然涉案租赁合同约定被告逾期支付租金等费用时应当支付0.1%每天的违约金，导致合同解除时应当支付相当于六个月的租金、六个月的物业管理费和六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，但该违约金标准明显过高，且原告并未提供相应的证据证明其因被告违约遭受的具体损失情况，故对违约金的认定，本院根据双方租赁合同的履行情况、被告的实际违约情形及欠付租金的实际情况从公平原则的角度出发，酌定由被告一次性支付原告违约金10000元。关于原告要求被告支付占用费的问题，合同第13.2约定，被告未按约定交还房屋满7日的，原告有权要求被告按每日租金和物业管理费合计金额的3倍支付逾期期间的房屋占用费。该约定的房屋占用费用明显畸高，本院酌定租赁合同解除后的房屋占用费用参照租赁合同约定的租金标准3009.16元/月，计算2个月，即6018.32元。关于被告申诗体育公司支付的151350.17元租赁保证金应否抵扣其欠付款项的问题，虽然被告存在拖欠租金、物业管理费、市场推广费的违约行为，但已确定被告向原告承担相应的违约责任，故该保证金原告应予以退还。为减少当事人的诉累，本院在本案中对保证金一并处理，将该保证金直接抵扣被告应向原告交纳的租金、物业管理费等，抵扣之后，被告还应向原告支付租金、物业管理费、市场推广费、违约金、电费等共计176809.55元（307802.07元+10000元+6018.32元+4339.33元-151350.17元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条规定，判决如下：一、确认原告长沙恒诚业房地产开发有限公司与被告长沙申诗体育管理有限公司签订的《凯德?壹中心房屋租赁合同》于2020年8月23日解除；二、被告长沙申诗体育管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告长沙恒诚业房地产开发有限公司支付租金、物业管理费、市场推广费、电费、违约金、房屋占用费用等共计176809.55元；三、驳回原告长沙恒诚业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告长沙申诗体育管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10777元，由长沙恒诚业房地产开发有限公司负担8046元，由被告长沙申诗体育管理有限公司负担2731元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  蒋高伟人民陪审员  李思远人民陪审员  罗琮凯二〇二一年四月二十九日法官助理文宥妍书记员刘洋乐