河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初8324号原告：商丘市融世物业管理有限公司,住所地商丘市梁园区金桥路与陇海路交叉口西北角凯泰国际汽配城****。法定代表人:赵飞。委托诉讼代理人：郭坤，河南辰正律师事务所律师。被告：商丘市天主教教务委员会，住，住所地商丘市睢阳区中山南二街**/div>法定代表人：高海昌，职务主任。委托诉讼代理人：刘童阳，男，系委员会副主任。第三人：上海金威物业有限公司，住所，住所地上海市静安区华山路********div>法定代表人：李自勇。第三人：东航天合汽车运输服务有限公司，住所地中国（上，住所地中国（上海）自由贸易试验区杨高路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李奇师。委托诉讼代理人：施耀华，上海具格律师事务所律师。第三人：上海利丰达房地产开发经营有限公司，住所地上海顺义路18，住所地上海顺义路**绿地同创大楼** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄黎明。第三人：上海家合酒店管理有限公司，住所地上海市南京西路931、，住所地上海市南京西路**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：FISCHJACOBALEXANDER。委托诉讼代理人：胡刚，北京卓纬律师事务所律师。原告商丘市融世物业管理有限公司与被告商丘市天主教教务委员会、第三人上海金威物业有限公司、东航天合汽车运输服务有限公司、上海利丰达房地产开发经营有限公司、上海家合酒店管理有限公司合同纠纷一案，本院2020年9月3日以简易程序受理后，于2020年10月13日公开开庭审理，后因案情复杂，于2020年11月16日依法转为普通程序，于2021年2月3日第二次公开开庭进行了审理，原告商丘市融世物业管理有限公司委托诉讼代理人郭坤、被告商丘市天主教教务委员会法定代表人高海昌、第三人东航天合汽车运输服务有限公司委托诉讼代理人施耀华、上海家合酒店管理有限公司委托诉讼代理人胡刚到庭参加了诉讼，第三人上海金威物业有限公司、上海利丰达房地产开发经营有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商丘市融世物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方于2020年6月18日签订的《委托管理协议书》有效；2、请求确认第三人上海金威物业有限公司对外转租的行为无效;3、所有第三人向原告交还上海市静安区南京西路931、933、941号及泰安路171、175、199号全幢房产管理权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：上海市静安区南京西路931、933、941号及泰安路171、175、199号全幢房产产权人为被告。2020年6月18日，原被告双方签订《委托管理协议书》，约定被告将系争房产管理权授权给原告，面积为6128.26平方米，委托管理期限为自2020年6月18日起共5+5年。系争房产系宗教产，1993年-2002年期间曾多次转让使用权。2002年4月25日，上海市第二中级人民法院作出（2001）沪二中民初字第102号民事判决书及上海市高级人民法院作出的（2002）沪高民一（民）终字第117号民事判决书，判决确认系争房产使用权转让名为转让实为出租；确认系争房产合法有效租赁期间为1996年11月1日至2016年10月31日，超出的期间应为四个第三人非法占有。经口头催告，现非法使用人拒不返还。被告商丘市天主教教务委员会答辩称，原告所述属实，对原告所诉无异议。第三人上海金威物业有限公司未提交证据，未陈述意见。第三人上海利丰达房地产开发经营有限公司未提交证据，未陈述意见。第三人东航天合汽车运输服务有限公司陈述称，原告诉讼请求，第三人不同意原告的第一项诉讼请求，如果原被告双方是委托合同，委托合同违反强制性法律规定（上海市委1981年18号批转市委统战部转报宗教事务局《关于宗教工作若干问题请示报告》），按照上述规定，上海的宗教房产应当由上海房地产部门代为出租，被告将系争房产委托原告时，应该征求主管机关的同意，故委托合同无效；如果是租赁合同，本案不应该由梁园区人民法院审理，应当是属地管辖；合同损坏第三人的利益，是无效的。第二项诉讼请求，如果原被告双方是委托合同，原被告及第三人之间存在两个法律关系，原被告之间的委托关系，原告的权利是在被告授权之内，第三人不是合同相对方，原告无权要求交还房产，如果是解约，梁园区法院无权管辖；原告代表被告要求第三人搬离，是否得到被告授权，是否愿意承担相应的法律责任。如果是租赁合同，原告的第二项诉请不能成立，原被告之间的合同是2020年签订的，我们是1997年签订的合同，原告的租赁权与第三人的权利不能抗衡。综上第三人的我方不同意原告的两项诉讼请求。原告诉讼请求变更，程序不符合法律程序。原告变更的诉请，与第一项诉请不是一个法律关系，应当另案起诉。第三人上海家合酒店管理有限公司陈述称，宣读书面答辩状（略）。补充答辩意见：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人对系争房产的承租权是从上海利丰达房地产开发经营有限公司得到的，租赁期限至2023年6月30日，第三人合法拥有系争房产的租赁权。第三人对房产的管理权是租赁合同的约定，应当向房产所在地的管辖权法院起诉。第三人对房产的经营管理权，持续投入了八千多万，第三人按约定支付了房产租金1192万元，第三人管理权是合法有效取得的，原告无权要求第三人交还房产管理权。第三人东航天合汽车运输有限公司及上海家合酒店管理有限公司提供证据均未出示原件，且原被告均不认可其真实性，故对其证明内容不予认定。经审理查明，各方当事人对下列事实无争议，本院予以确认：1、系争房产坐落于上海市南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号，权利人原系商丘市天主教爱国会，2002年权利人变更为商丘市天主教教务委员会，建筑面积6128.26平方米。2、（2001）沪二中民初字第102号民事判决书及（2002）沪高民一（民）终字第117号民事判决书确认，顺得桥公司基于商丘市天主教爱国会的委托，与上海市中发置业有限公司于1996年11月1日签订的《上海市南京西路931-941“中央公寓”合作开发项目合同》，确认双方上述合同名为合作开发，实际是房产转租合同，关于房产使用的期限，双方上述合同中约定为70年，此约定违反了《中华人民共和国合同法》租赁期限不得超过20年的规定，故上述合同约定使用期限超过20年的部分应属无效。3、商丘市天主教教务委员会于2013年7月30日及2020年7月13日函告上海市宗教事业服务中心，告知“代理经租”与我国法律严重抵触，严重侵犯教会权益，教会在受欺骗并错误理解的前提下于2001年7月6日对上海市宗教房产联合办公室作出委托授权，教会已于2013年7月30日撤销授权，并与2020年7月13日再次函告并同时告知已将系争房产委托给本案原告管理。4、2020年6月18日原被告签订《委托管理协议书》，约定自2020年6月18日起授权管理原告系争标的共5+5年，协议约定在管理期限内被告不得委托第三方及由被告自行管理上述物业，管理期限内原告有权以自己名义，因经营管理上述物业需要签订所有对外合同。5、（静）城管责拆决字第（2017）第150057号责令限期拆除违法建筑决定书，内容为上海市静安区城市管理行政执法局于2017年7月5日作出要求本案第三人上海家合酒店管理有限公司拆除其违章在系争房产搭建的违法构筑物。6、第三人东航天合汽车运输有限公司、上海利丰达房地产开发经营有限公司、上海家合酒店管理有限公司为系争房产实际使用人，上海金威物业有限公司系出租人，原被告虽然对东航天合汽车运输有限公司和上海家合酒店管理有限公司提供的复印件证件真实性及合约内容不认可，但不否认上述第三人与系争房产的上述关系认定，同时查明被告每年房产收益约为120万元，第三人上海家合酒店管理有限公司自2020年应支付给上海利丰达房地产开发经营有限公司租金近2000万元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，依据（2001）沪二民初字第102号民事判决书及（2002）沪高民一（民）终字第117号民事判决书，系争房产有效合同为1996年11月1日签订的《上海市南京西路931-941“中央公寓”合作开发项目合同》，该合同性质经法院认定为租赁合同，且确认有效租赁期为20年。据此，系争房产租赁期间已经到期，第三人上海金威物业有限公司接到本院开庭通知后未应诉。第三人东航天合汽车运输有限公司及第三人上海家合酒店管理有限公司辩称，系争房产系宗教产，按政策应由案外人上海市宗教事业服务中心及第三人上海市金威物业有限公司行使管理权代表被告商丘市天主教教务委员会对外出租，并提供证据（均为复印件），鉴于（2001）沪二民初字第102号民事判决及（2002）沪高民一（民）终字第117号民事判决均认定，有效租赁合同出租人顺得桥公司的租赁权来自于商丘市天主教爱国会（原房产权利人），而第三人所述的“代理经租”并未被上述两判决认定为宗教产对外租赁的必备要件，且依照立法法规定，法律的效力要高于地方性法律文件，故第三人抗辩理由不成立。结合庭审质证，两出庭第三人均对被告于2013年7月30日及2020年7月13日两次发函上海市宗教事业服务中心撤销对“中央公寓”的委托权既没有口头也没有书面提出异议。被告每年就系争房产实得收益约为120万元，而第三人上海家合酒店管理有限公司2020年支付给上海市利丰达房地产开发经营有限公司租金近2000万元，两者差额巨大，明显侵犯了被告权益。综上，本案系争房产所有权人为被告，被告对系争房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故原、被告双方签订委托管理书，系双方真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，对原告要求确认其有效及四个第三人向其交付系争房产管理权的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。其它诉请因没有提交有效证据，本院不予支持。四个第三人均没有提交对系争房产拥有管理权的事实证据和法律依据，目前四个第三人无论对系争房产怎样行使管理权，在被告不予认可的情况下，均侵犯了被告的合法权益，对其陈述意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第二百四十条、第四百六十五条、第五百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2020年6月18日签订的《委托管理协议书》有效；二、第三人上海金威物业有限公司、东航天合汽车运输有限公司、上海利丰达房地产开发经营有限公司、上海家合酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告商丘融世物业管理有限公司交付上海市静安区南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号房产管理权；三、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由被告商丘市天主教教务委员会负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  王军号人民陪审员  黄传玲人民陪审员  孙 艳二〇二一年二月十日书 记 员  司 曼