云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初3421号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市翠峰路与南宁西路交汇处绅园25层2712房。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：李天雨，男，1980年12月10日生，汉族，云南省会泽县人，云南宇辰物业服务有限公司职工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：陈兆坤，男，1979年8月11日生，汉族，云南省会泽县人，居民，原住云南省曲靖市会泽县者海镇小街社区2区9幢14号，现住云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告陈兆坤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人李天雨、被告陈兆坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2018年9月30日至2019年9月30日期间应缴纳的物业服务费1950元，生活垃圾清运处置费132元，总计2082元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月30日前，被告陈兆坤购买了通宝嘉城2-7-302室房屋（面积136.75平方米），按照原告与华鑫地产于2017年9月30日签订的《物业服务委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据华鑫地产与原告签订的《物业服务委托合同》，被告自2018年9月30日至2019年9月30日期间共拖欠物业服务费1950元，生活垃圾清运处置费132元。原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。陈兆坤辩称，我们没有与原告签过任何物业服务协议，我们的物业服务协议是与曲靖市安美吉公司签订的，我们的物业管理公司是曲靖市安美吉公司，我们和曲靖市安美吉公司签订合同之前就去备案了，原告和曲靖市安美吉公司之间的债权债务的转让，也应该有备案。原告是如何进驻我们小区的我们也不清楚，我一直以为我们小区的物管公司是曲靖市安美吉公司。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1、营业执照复印件1份，欲证实原告是适格的主体；2、《前期物业服务委托合同》复印件1份，欲证实原告与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订关于通宝嘉城的物业服务协议；3、委托协议书1份，欲证实原告向被告收取生活垃圾清运费具有合法性；4、拖欠物业清单1份、四保照片15张，欲证实被告未按照《前期物业服务委托合同》的约定履行自己的义务；5、催费照片，欲证实被告未按照《前期物业服务委托合同》的约定履行自己的义务，未按时交纳物管费；6、曲靖市安美吉物业服务有限公司关于更换小区物业服务事项告知书及关于原安美吉物业接管通宝嘉城小区合同终止后的债权债务说明各1份，欲证实原告进入通宝嘉城小区并接管小区物管，曲靖市安美吉物业服务有限公司退出通宝嘉城小区。经质证，陈兆坤对云南宇辰物业服务有限公司提交的证据认为，对第1、3组证据无意见；对第2组证据不清楚，我们不清楚他们是如何签订的，也没有公示过；对第4组证据中房屋面积是如何来的，我的购房合同上明确写着136.57平方米，车库面积我也认不得有多少，所以也就无意见，对四保照片无意见；对第5组证据物业费催费照片中催我交的物管费是1641元，起诉又叫我交2082元，且催费通知书我没有收着，也认不得，我家是住在2栋7单元302，但是上面没有我的名字，我也不清楚；对第6组证据有意见，原告没有发出告知书，我们没有在任何地方见过，我们也不清楚。陈兆坤提交了以下证据：1、照片15张，欲证实原告对我们小区管理不到位，导致车辆乱停乱放，我家车库门口经常有车停着，导致我的车开不出去；2、《前期物业服务协议》，欲证实我们是和曲靖市安美吉物业服务有限公司签订的物业服务协议。经质证，云南宇辰物业服务有限公司对陈兆坤提交的证据认为，公共财物只能证明损坏，不能证明原告方没有维修，车辆被挡，不能证明车辆乱停乱放，垃圾只是局部有，只是做的不及时，不能证明原告方没有打扫，有时候打扫过了,垃圾又有了；被告是和曲靖市安美吉签订的协议，并不是和原告签订的，被告提交的物业服务协议，里面的内容是曲靖市安美吉答应被告的，不能强加给原告，不是说让原告方履行曲靖市安美吉公司的义务。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业服务有限公司提交的第1、3组证据，陈兆坤无意见，本院予以采信；云南宇辰物业服务有限公司提交的第2、4、5、6组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。陈兆坤提交的第1、2组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，其受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县通宝嘉城小区进行物业服务，双方签订了《前期物业服务委托合同》，合同明确：物业服务期限为三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费按业主拥有的物业面积，多层住宅每月1元／平方米、商业物业每月1元／平方米、车库／车位每月1元／平方米、代收垃圾清运费每户每月11元等；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。陈兆坤系该小区2栋7单元302室业主，居住的房屋面积为136.75平方米，车库面积为25.76平方米。陈兆坤至今未对2018年9月30日至2019年9月30日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费等共计2082元进行交纳。另查明，涉案小区至今未成立业主委员会，也未重新选聘新的物业服务企业。该小区2018年7月31日前是由曲靖市安美吉物业服务有限公司提供物业管理服务。曲靖市安美吉物业服务有限公司于2018年8月1日退出该小区的物业管理工作，自2018年8月1日起，由云南宇辰物业服务有限公司为该小区提供物业服务，但在服务过程中，管理服务不规范。云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市安美吉物业服务有限公司约定自2018年8月1日起，由云南宇辰物业服务有限公司承担和主张曲靖市安吉美物业服务有限公司在管理通宝嘉城小区期间的一切债权（包括但不限于前期业主所欠物业服务费、垃圾清运费等），并履行相应的权利。云南宇辰物业服务有限公司于2019年10月25日诉到我院，要求陈兆坤支付下欠的物管费2082元。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据云南宇辰物业服务有限公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务委托合同》，成为该物业服务合同的一方主体，云南宇辰物业服务有限公司受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托于2018年8月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对涉案小区的业主具有约束力，且根据曲靖市安美吉物业服务有限公司与云南宇辰物业服务有限公司的约定，陈兆坤作为涉案小区业主，接受了物业服务，依法应按照约定向云南宇辰物业服务有限公司支付相应的物业服务费。陈兆坤辩称，自己与云南宇辰物业服务有限公司并未签订过任何物业服务协议，涉案小区的物管公司系曲靖市安美吉物业服务有限公司，该辩解无事实及法律依据，本院不予采信。陈兆坤提交的证据能够证实云南宇辰物业服务有限公司的管理服务不规范，对其应交物业服务费酌情予以扣减。云南宇辰物业服务有限公司的诉请，合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由陈兆坤于本判决生效后10日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付物业服务费及生活垃圾清运处置费等共计1692元。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈兆坤负担20元，由云南宇辰物业服务有限公司负担5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇一九年十二月九日书记员  王友谊