北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初20042号原告（反诉被告）：北京海润房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区复兴路47号天行建商务大厦23层2602，统一社会信用代码911101088029404084。法定代表人：丁菲，执行董事。委托诉讼代理人：延丽，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王馨卉，北京天达共和律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市海淀区环境卫生服务中心，住所地北京市海淀区海淀南路36号，统一社会信用代码12110108000057875R。法定代表人：莘雪林，主任。委托诉讼代理人：李强，北京市汉华律师事务所律师。原告北京海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）与被告北京市海淀区环境卫生服务中心（以下简称海淀环卫中心）合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蒋凯宇独任审理，2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告海润公司委托诉讼代理人延丽、王馨卉，被告海淀环卫中心委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海润公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令1、要求继续履行《北洼路住宅及办公用房综合楼项目补偿协议》，将交付标的北洼路住宅及办公用房综合楼项目第三层整层办公房产变更为北洼路住宅及办公用房综合楼项目二层201、202、203、204、205及一层102、103房屋；2.被告履行《北洼路住宅及办公用房综合楼项目补偿协议》约定之办理私摩大厦房产过户手续的配合义务；3.返还保证金100万元；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年5月16日，双方签订《北洼路住宅及办公用房综合楼项目补偿协议》，约定就双方曾于2003年签署的《合作开发合同书》及《补充协议》中约定的合作开发项目“北洼路西里住宅及办公用房综合楼”中被告所享有的权益重新约定为：被告所得权益为实物房产及相应配套物业，具体包含两部分，一部分是北洼路综合项目竣工后的地上第三层整层办公房产及相应公摊面积和配套车位，第二部分是被告所有的海淀区法华寺27号私摩大厦2112.84平方米的住宅和办公房产及相应配套车位16个。关于北洼路第三层办公房产，双方约定，原告应在被告腾退场地后25个月内建成，并取得《建设工程竣工验收备案表》，按约定将房产交付被告；原告应于取得竣工备案表后两年内为被告办理完毕房屋产权证和车位使用证。关于私摩大厦房产，原告应在2013年6月30日前交付房产，并于协议生效后一年内为被告办理房产的过户手续。上述协议签订后，原告对北洼路综合楼项目进行了开发建设并于2016年8月取得了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。同时，原告按约定向被告交付了私摩大厦的房产。由于北洼路综合楼项目第三层无论是根据土地出让合同还是根据工程规划许可，其性质均为住宅，原被告对此均清晰知晓，且实际建成亦为住宅，导致原告在北洼路综合楼建成后无法按照《补偿协议》之约定向被告交付“北洼路第三层办公房产”。原告曾多次向被告口头和书面协商。建议以北洼路综合楼项目的第一、二层办公房产予以替代或另行为被告购买办公房产，以尽早解决《补偿协议》约定的部分交付标的无法实际履行的问题，但被告未予配合，导致北洼路第三层办公房产的履行久拖不决。由于“北洼路第三层房产”的性质为办公，但房屋性质为住宅，故双方约定的“北洼路第三层办公房产”这一标的自始不存在。我们双方未达成可切实履行的标的，协议约定的交付、产权办理、违约责任相关约定应当认定为不成立。故我司诉至本院，请求判如所请。被告海淀环卫中心辩称，同意原告第一、二项诉求，目前合同约定的内容尚未履行完毕，在合同约定的所有权利义务履行完毕之后，同意返还保证金100万。同时提出反诉。反诉请求：1.判令被反诉人继续履行《北洼路住宅及办公用房综合楼项目补偿协议》，将交付标的北洼路住宅及办公用房综合楼项目第三层整层办公房产变更为北洼路住宅及办公用房综合楼项目二层201、202、203、204、205及一层102、103房屋，按补偿面积比例交付车位3个，协助我中心办理上述房屋及车位的产权过户手续并承担相应的过户费用；2.支付装修费641000元；3.支付自2015年7月23日至交付之日的违约金按日两万元计算3662万元；4.判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：根据双方签订的补偿协议，海润公司向我公司补偿“地上第三层整层办公房产及相应公摊面积和配套车位”，第二部分为海润公司所有的“海淀区法华寺27号私摩大厦2112.84平方米的住宅和办公房产”及相应配套车位16个。海润公司在向我交付北洼路23号房产时，应当无偿配套车位为3个，如可办理产权证，则应为我中心办理产权证，否则应当保证我方永久无偿使用。海润公司在取得北洼路西里23号项目竣工备案表后两年内，为我中心办理房屋产权证和车位使用权属证书，办理产权证产生的公共维修基金、契税、印花税、营业税、所得税及未来新规定税费均由海润公司承担。海润公司应向我司支付北洼西里23号第三层房产装修费641000元。截止2020年6月30日，被告逾期交付房屋，应按每日20000元的标准承担违约金，判如所请。海润公司对海淀环卫中心的反诉辩称，我司同意第一项反诉请求，同意支付装修费641000元。双方约定的关于北洼西里23号楼的车位，由于车位是在设计规划时有，但在施工过程中变更规划，已没有配套的产权车位，故我方不能按照协议约定向海淀环卫中心交付产权车位。现双方达成的交付房屋的面积为761.76平方米，比原约定协议交付房屋面积700平方米多了61.76平方米，故可以折抵3个车位的损失。由于双方签订补偿协议时，约定的交付标的，自始不能履行，该情况双方知情，海淀环卫中心拒绝我司的解决方案，导致迟迟不能解决，我司不能承担交付迟延的违约责任，故不同意海淀环卫中心要求我司支付违约金。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。2015年5月16日，海淀环卫中心（甲方）与海润公司（乙方）签订《北洼路住宅及办公用房综合楼项目》补偿协议，协议约定：鉴于甲、乙双方于2002年4月28日签订关于北洼路西里项目《合作开发协议书》及2002年5月28日签订《补充协议》，根据双方合作的实际进展情况，为加快推进本项目建设，双方特签订本协议。项目名称：北洼路西里住宅及办公用房综合楼（海淀区北洼西里23号）（以下简称北洼西里23号综合楼）。第四条：合作方式3.现双方重新约定：甲方在本项目中所得权益为实物房产及相应配套物业，具体包含两部分：第一部分是“本项目竣工后的地上第三层整层办公房产”及相应公摊面积和配套车位，第二部分是乙方所有的“海淀区法华寺27号私摩大厦2112.84平方米的住宅和办公房产”及相应配套车位16个；4.为便于双方上级进行财务登记和配套车位，依据附件13和19两份评估报告，乙方补偿甲方的房产及相应配套车位评估作价98554500元。第五条：补偿房产：1.本项目为独栋大厦，根据附件12北洼路西里23号3至14层“北洼路西里标准层设计图”计算，地上第三层整层建筑面积约641平方米，项目竣工后，乙方保证甲方获得包括“地上第三层整层641平方米和第三层公摊其他层公摊面积”在内全部房产面积，该全部房产面积即为产权证登记面积，如产权证登记面积超出700平方米，超出部分亦归甲方所有，甲方不再向乙方另行补交相应对价。……3.甲方所得北洼路西里23号大厦办公房产，应当无偿配套车位，车位具体数额应当按照本项目设计规划车位数（含机械停车位）比例和甲方所得产权证登记面积各进行分配。如分配车位可以办理产权，则应当为甲方免费办理产权，如因没有产权而不能办理，则应当保证甲方永久无偿使用。4.关于甲方所得法华寺27号私摩大厦2112.84平方米房产：房产证编号为“京房权证市海私其字第XXXX号”《房屋产权证》中登记部位：地下一层办公房产578.65平方米、首层东侧办公房产292.77平方米、2层东侧办公340.27平方米、3层东侧办公340.27平方米，办公面积合计1551.96平方米。《房屋产权证》中登记部位：15层住宅八套，序号分别为：“1501号”（面积69.67平方米）、1502号（面积73.86平方米）、1504号（面积68.59平方米）、1505号（面积67.59平方米）、1508号（面积66.96平方米）、1511号（面积68.89平方米）、1512号（面积72.58平方米）、1513号（面积72.74平方米），八套住宅面积合计560.88平方米。办公和住宅面积合计2112.84平方米（详见附件16）。5.乙方在私摩大厦补偿甲方配套地上车位16个，16个车位的产权不归甲方所有，但甲方具有永久使用权，甲方按照双方约定支付车位使用费，16个地上车位位于小区院内地面北侧两排（紧邻万寿寺小学南围墙），准确位置以双方核准的附件17车位分布平面图为准。第六条：房产交付。……4.乙方应当在甲方腾退北洼路西里23号场地后25个月内建成本项目，取得《建设工程竣工验收备案表》，并按照本协议约定交付房产。乙方在交付本条所述房产时，同时交付第五条第3款约定的配套车位。5.北洼路西里23号第三层房产不再由乙方装修，乙方按照装修标准1000元/平方米向甲方支付第三层装修费，装修面积按照641平方米计算，合计641000元，由乙方于交付房产同时交付。6.乙方在取得北洼路西里23号项目竣工备案表后两年内，为甲方办理完该房屋产权证和车位使用权属证书，办理产权证产生的公共维修基金、契税、印花税、营业税、所得税及未来新规定税费等全部税费由乙方承担。第九条：保证金。双方签订本协议三日内，乙方向甲方或甲方指定单位交付100万元人民币作为履约保证金，保证金在本协议约定的乙方全部义务履行并双方无争议后无息退还乙方，但因乙方违反约定被扣除保证金的除外。第十五条：违约责任：4.甲方违反本协议第八条约定或乙方违反本协议第六条第4款约定，逾期交付标的物的，各自按照每日2万元标准向对方承担违约金，直到交付完毕。如乙方逾期交付超过一年，则甲方有权要求乙方进行异地补偿。双方在上述协议附有附件：1.2002年《合作开发合同书》及《补充协议》；2.北京市海润房地产开发有限公司《营业执照》；3.北京市海润房地产开发有限公司《房地产开发企业资质》；4.《关于环卫中心开发北洼路西里23号院的请示》及批示；5.《关于合作开发北洼路住宅办公用房项目建议书（代可行性研究报告）的批复》；……10.《建筑工程规划许可证》（编号：2004规建字0547号）……13.北洼路23号《房地产市场价格咨询报告》。……北洼西里23号综合楼于2016年8月4日竣工取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。海润公司交付的北洼西里23号综合楼三层的建筑规划用途为“住宅”。首层、二层规划用途为“配套用房”。因海润公司不能按照合作协议约定，向海淀环卫中心交付办公用途的三层房屋，经北京市规划和自然资源委员会会议决定：“关于北洼路23号院1号楼项目不动产登记问题该项目位于海淀区北洼路23号，是北京海润房地产开发有限公司建设的综合楼项目（海蔚家园），2003年取得建设工程规划许可证（2004规建字0547），批准建设规模10871平方米。2002年建设单位与海淀区环卫中心签订‘合作开发协议’，议定建成后以原止还建部分建筑面积作为对环卫中心的补偿。2015年底该项目竣工并完成初始登记。由于首层、二层规划用途为‘配套用房’，还建约700平方米房屋应为‘办公用房’，导致房屋产权登记时出现矛盾，无法按办公用房登记还建部分。会议议定：考虑该项目首层、二层的规划用途为‘配套用房’，经测算，扣除还建海淀环卫中心办公用房面积后，剩余部分能够满足配套指标要求，同意调整该项目首层、二层相应部分的规划用途为‘办公用房’，经测算，扣除还建海淀环卫中心办公用房面积后，剩余部分能够满足配套指标要求，同意调整该项目首层、二层相应部分的规划用途为‘办公用房’，用于还建海淀环卫中心办公使用，具体面积和位置由建设单位与海淀环卫中心按协议标准协商解决。关于用途变更，核验处发函明确”。经本院向北京市规划和自然资源委员会发函，该委答复“根据2019年第一期解决历史遗留项目问题专项协调会会议纪要，如此次诉讼中，建设单位向你院提供了上述房屋的具体面积和位置，且总建筑面积约700平方米，我委即可按‘办公用房’予以办理产权登记”。海润公司在审理过程中，变更诉讼请求，要求向海淀环卫中心交付北洼路住宅及办公用房综合楼项目二层201、202、203、204、205及一层102、103房屋，海润公司与海淀环卫中心就此达成上述协议。坐落于海淀区法华寺27号（紫竹院街道办事处综合楼（私摩大厦）项目地上1-3层东半部办公、地上4-15层住宅及地下部分）（房产证编号为：京房权证市海私其字第XXXX号）地下一层办公578.65平方米、首层东侧办公292.77平方米、2层东侧办公340.27平方米、三层东侧办公340.27平方米、1501住宅（面积69.67平方米）、1502住宅（面积67.59平方米）、1504住宅（面积68.59平方米）、1505住宅（面积67.59平方米）、1508住宅（面积66.96平方米）、1511住宅（面积68.89平方米）、1512住宅（面积72.58平方米）、1513住宅（面积72.74平方米）已由海润公司交付海淀环卫中心使用，现尚未办理产权过户手续。双方协商一致，同意办理过户手续，登记至海淀环卫中心名下。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：一、海润公司向本院出具证据2004年9月签订的《北京市国有土地使用权出让合同》，宗地位置：北洼路西里23号综合楼。土地规划用途：住宅办公。2002年12月8日海润公司的“各出让用途具体部位表”记载：住宅分层部位为首层及2-15层。办公部位为首层。2004年12月23日，北京市规划委员会向海润公司颁发《建设工程规划许可证》，许可证附件记载：该建筑地下二层为设备用房、地下一层为自行车库。首层、二层为该住宅楼的配套用房，三层至十四层为住宅。2002年6月11日，北京市规划委员会向海淀环卫中心出具规划意见书，“同意你单位在海淀区北洼路西里23号规划建设住宅及办公用项目。用地规划要求：拟规划用地使用性质：住宅。可兼容使用性质：商业配套。建筑使用性质：住宅及配套”。2015年起，海润公司和海淀环卫中心因北洼西里23号综合楼3层建筑性质为住宅，不能按照办公性质交付进行协商未果。二、关于北洼西里23号综合楼车位的交付。根据双方约定，海润公司需向海淀环卫中心交付车位3个，现海润公司无车位能向海淀环卫中心交付，经本院释明，海淀环卫中心仍坚持其反诉请求，要求海润公司按照合同约定向其交付车位3个。本院认为，海润公司和海淀环卫中心签订的《北洼路住宅及办公用房综合楼项目》补偿协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的内容履行各自义务。双方在补偿协议中约定，海润公司向海淀环卫中心交付北洼西里综合楼23号3层房屋的性质应为办公用房，但根据建筑规划的用途，该层为住宅性质，故海润公司不能按照合同约定向海淀环卫中心交付符合约定用途的房屋。因原约定的协议履行不能，海润公司向北京市规划和自然资源委员会提出申请，变更一层、二层部分房屋的性质为办公，要求向海淀环卫中心交付北洼路住宅及办公用房综合楼项目二层201、202、203、204、205及一层102、103房屋，海淀环卫中心亦表示同意，本院不持异议。关于私摩大厦房屋已由海润公司向海淀环卫中心交付，现双方对于上述房屋产权证办理均无异议，本院不持异议。关于海淀环卫中心要求海润公司支付违约金的反诉请求，双方于2002年4月28日签订关于北洼路西里项目《合作开发协议书》及2002年5月28日签订《补充协议》，在双方订立协议之初，海润公司对于各出让用途具体部位的用途为北洼西里23号综合楼的2-15层为住宅，故海润公司对北洼西里23号综合楼3层的建筑用途为住宅的情形是明知的，故其在23号综合楼竣工后，不能向海淀环卫中心交付“办公性质”的房屋，应承担违约责任。从海润公司与海淀环卫中心签订的补充协议以及补充协议的附件来看，以及合同备案的附件来看，23号综合楼3层自始即不具备办公用途，故海淀环卫中心对此是明知的。海润公司在23号综合楼竣工前，即与海淀环卫中心商榷因不能交付适用房屋，并向相关部门提出规划变更申请，积极履行其合同义务，海润公司在庭审中向本院提出认为违约金过高，故本院将结合双方对于23号综合楼3层用途的知情情况、以及海润公司积极履行交付义务的情形，确定海润公司每月应向海淀环卫中心支付逾期交房违约金8万元/月。根据补充协议约定，海润公司应当在海淀环卫中心腾退北洼西里23号场地后25个月建成本项目，取得《建设工程竣工备案表》，并按照协议约定交付房产，海润公司于2016年8月6日取得《建设工程竣工备案表》，故海润中心应于2016年8月6日向海淀环卫中心交付北洼西里23号楼的相应房产，故违约金起算日期为2016年8月6日。关于海淀环卫中心要求海润公司向其交付北洼西里23号综合楼车位的反诉请求，现海润公司无车位向海淀环卫中心交付供其使用，经本院释明后其仍坚持该项反诉请求，故其该项反诉请求，本院无法支持。关于海淀环卫中心要求海润公司支付装修费641000元的反诉请求，海润公司无异议，本院予以支持。关于海润公司主张返还保证金100万元，根据双方合同约定，100万元人民币系履约保证金，在海润公司全部履行本协议约定的全部义务后，且双方无争议后，由海淀环卫中心退还，现海润公司要求退还保证金的诉讼请求，本院支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第三款，判决如下：一、北京海润房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向北京市海淀区环境卫生服务中心交付位于北京市海淀区北洼路23号院1号楼二层201、202、203、204、205及一层102、103房屋；二、北京海润房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内将上述房屋产权转移登记至北京市海淀区环境卫生服务中心名下；三、北京海润房地产开发有限公司于本判决生效后七日内将坐落于北京市海淀区法华寺27号（紫竹院街道办事处综合楼（私摩大厦）项目地上1-3层东半部办公、地上4-15层住宅及地下部分）地下一层办公578.65平方米、首层东侧办公292.77平方米、2层东侧办公340.27平方米、三层东侧办公340.27平方米、1501住宅（面积69.67平方米）、1502住宅（面积67.59平方米）、1504住宅（面积68.59平方米）、1505住宅（面积67.59平方米）、1508住宅（面积66.96平方米）、1511住宅（面积68.89平方米）、1512住宅（面积72.58平方米）、1513住宅（面积72.74平方米）的产权转移登记至北京市海淀区环境卫生服务中心名下；四、北京市海淀区环境卫生服务中心于本判决生效后七日内退还北京海润房地产开发有限公司保证金100万元；五、北京海润房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向北京市海淀区环境卫生服务中心支付装修费641000元；六、北京海润房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向北京市海淀区环境卫生服务中心支付自2016年8月6日起至北京市海淀区北洼路23号院1号楼二层201、202、203、204、205及一层102、103房屋实际交付之日的违约金，按每月8万元计算；七、驳回北京市海淀区环境卫生服务中心其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128,216元（原告已预交64108元），由北京市海淀区环境卫生服务中心负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蒋凯宇二〇二〇年十二月二十四日书记员  彭利婷