上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初22240号原告：上海大学科技园投资管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：杨文硕，董事长。委托诉讼代理人：程乾平，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海威祁自动化设备技术有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张亮，经理。被告：上海珉辉自动化设备技术有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：张亮，经理。被告：张亮，男，1980年6月21日生，汉族，住上海市嘉定区。原告上海大学科技园投资管理有限公司(以下简称科技园公司)与被告上海威祁自动化设备技术有限公司(以下简称威祁公司)、上海珉辉自动化设备技术有限公司(以下简称珉辉公司)、张亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程乾平，被告威祁公司、珉辉公司的法定代表人即被告张亮到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告科技园公司提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告珉辉公司签订的《房屋租赁合同》，清空在该承租房屋内所有物品并办理退租手续；2、判令三被告共同连带承担欠付2019年6月1日至2020年9月30日的租金411,184.64元及物业管理费63,616元、2020年3月1日至2020年8月31日的水电费9,089.80元及逾期付款违约金600,599.5096元【签约租期内的滞纳金240,812.95元，暂以267,075.36元(9个月租金231,291.36元加上9个月物业管理费35,784元)为基数，按照每日0.5％，自2019年6月1日至2020年2月28日止计算；未续签租期内的逾期交房违约金359,786.56元，暂按2020年3月1日至2020年8月31日期间租金179,893.28元为基数的2倍计算】；3、判令原告不予归还被告威祁公司交付的租房保证金63,500元。庭审中，原告表示双方的合同于2020年12月2日解除，欠付的租金及物业管理费要求主张至合同解除之日。事实和理由：原告与被告威祁公司于2019年1月25日签订了《房屋租赁合同》，约定被告威祁公司承租原告所有的位于上海市嘉定区城北路XXX号4幢第三层的厂房(以下简称系争房屋)，承租面积994平方米，租赁期自2019年3月1日至2020年2月28日，每月租金25,699.04元，物业管理费每月为3,976元，电费为1.3元/千瓦时，水费为5元/吨，租金和物业管理费每3个月支付一次，每期第3个月最后三个工作日支付下一期的房租和物业管理费，被告威祁公司支付租房保证金63,500元，逾期违约金为每日欠付金额的0.5%收取滞纳金。原告与被告威祁公司于2019年2月27日又签订《合同变更协议书》，约定将之前签订的租赁合同中承租人变更为被告珉辉公司。合同签订后，被告威祁公司、珉辉公司自2019年6月1日起至今一直拖欠原告的租金、物业管理费、水电费等，并构成严重违约。经原告多次催讨，被告威祁公司、珉辉公司仍未支付欠款。由于被告张亮系被告威祁公司、珉辉公司的实际控制人，三被告出现人格混同，故被告张亮应对被告威祁公司、珉辉公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，故要求判如所请。被告威祁公司、珉辉公司、张亮辩称，同意合同于2020年12月2日解除，同意支付2019年6月1日至2020年2月28日期间的租金、物业管理费；合同于2020年2月28日期满，之后未使用系争房屋，其向原告提出搬离系争房屋，但原告要求结清费用后才让其搬离，故不同意支付2020年2月28日后的租金、物业管理费及水电费；逾期付款的违约金，合同期内同意按照同期银行存款利率支付，合同期外的违约金不同意支付，也不同意支付逾期交房违约金；不同意没收保证金；被告威祁公司已将合同权利义务转让给被告珉辉公司，合同与被告张亮无关，不同意三被告承担连带责任，应由被告珉辉公司承担责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为科技园公司。2019年1月25日，科技园公司(甲方，出租)与威祁公司(乙方，承租)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，总建筑面积994平方米；租赁期自2019年3月1日起至2020年2月28日止；乙方如在租赁期届满3个月(90天)前没有向甲方提出不再续租的书面通知，甲方又愿意与其续约的，甲方可以视为乙方同意自动延长租赁期，以后类推，但双方应对新一期的租赁期限和租赁费用等事宜进行协商后，重新签订租赁合同；租赁期满，乙方如不再续租，可在不影响厂房整体结构的前提下，乙方可自行拆除并带走属于自己的设备及其它设施，同时须将建筑物恢复原状并清扫干净(除甲方同意保留的之外)，经甲方验收通过之后的7个工作日内，并在无任何欠付的情况下，甲方将乙方原先缴付的租房保证金(无息)全额返还给乙方；租金单价0.85元/平方米/天，每月租金25,699.04元；物业管理费4元/平方米/月，每月管理费3,976元；双方同意将乙方上期向甲方交付的63,500元租房保证金，转为本期租房的保证金；房租和物业管理费的缴付仍采用先付后用的方式，并定为每个3月缴付一次；每期第3个月结束前的最后3个工作日内，乙方应主动向甲方缴付下一期(3个月)的房租和物业管理费；所使用的水、电费，则由乙方按月向甲方的物业管理部门进行缴付，电费为1.3元/千瓦时，水费为5元/吨；在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，提前收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；……(3)无故拖欠租金或物业管理费达60天(含)以上的；在租赁期内，乙方若逾期缴付租金、物业管理费或水、电费，每逾期1天的，乙方须向甲方支付应付费用的0.5%作为滞纳金；如果乙方提前退租时间达到3个月(含)或以上的，乙方缴付的租房保证金一律按违约金而不予退还；如果乙方在租赁期届满前3个月提出不再续租，乙方应如期交还房屋；若甲方不同意乙方逾期交房，乙方必须依约交房；如未经甲方书面同意而擅自逾期的，每逾期一天，乙方应向甲方支付原租金的2倍作为违约金。2019年2月27日，科技园公司(甲方)与威祁公司(乙方)签订《合同变更协议书》一份，约定从2019年4月1日起，将之前双方签署的租房合同乙方(承租)的公司名称变更为珉辉公司承租；乙方同意从2019年4月1日起，珉辉公司将按原合同规定的金额和付款日期向甲方缴付租金、物业管理费、水电费，甲方将及时开具合规的收费发票。上述合同签订后，珉辉公司向科技园公司支付租金、物业管理费至2019年5月31日。2019年11月26日，科技园公司向威祁公司、被告珉辉公司发出催讨欠款函。2020年8月19日，科技园公司向珉辉公司发出一份告知书，称鉴于珉辉公司于2019年6月起至2020年8月底止，拖欠房租、物业管理费438,539.82元和2020年3月至7月水电费6,818.60元，共计445,358.42元，为维护科技园公司的合法权益，以本告知书正式通知珉辉公司将在2020年8月31日正式收回租赁房屋，要求珉辉公司在收到本告知书后，在上述规定的时间内付清所有欠款，拆除室内属于珉辉公司的所有装潢及隔断，将房屋恢复原状后如期返还等。科技园公司表示告知书由珉辉公司方工作人员签收并张贴在系争房屋上，但珉辉公司否认收到，并对于回执签收人员的身份予以否认，科技园公司也未能提供其他证据证明该告知书已送达珉辉公司。2020年11月13日，珉辉公司通过微信告知科技园公司将于下周一办理退租手续，科技园公司回复称要把所有欠付的费用付清后才能办理退租手续。2020年11月19日，珉辉公司从系争房屋内搬离办公用品。另查明，珉辉公司为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为张亮及案外人蒋某某。庭审中，科技园公司表示原租赁合同租期届满后，按照合同约定自动续期一年，因珉辉公司未付清欠付款项科技园公司不同意办理退租手续，故其未于2020年8月31日收回系争房屋。珉辉公司表示因受疫情影响，要求科技园公司免租1个月。科技园公司表示由于珉辉公司存在欠付租金、物业管理费和水电费的情形，不满足租金减免条件，故不同意减免租金。庭审结束后，科技园公司表示2020年12月2日下午珉辉公司未能清空系争房屋内所有物品，双方未能办理退租手续，科技园公司于2020年12月9日向本院提交变更诉讼请求申请书，租金、物业管理费均主张至实际返还房屋之日，水电费主张至2020年10月27日，并将滞纳金的基数变更为527,564.94元，滞纳金计算至2020年12月2日。审理中，科技园公司向本院申请撤回要求珉辉公司清空系争房屋内所有物品及办理退租手续的诉讼请求。本院认为，科技园公司与威祁公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据合同变更协议书，威祁公司自2019年4月1日起将合同的权利义务全部转让给珉辉公司，珉辉公司虽然未在该协议上签字盖章，但珉辉公司表示认可该协议并实际使用系争房屋，故自2019年4月1日起科技园公司与珉辉公司间建立合同关系，珉辉公司应承担合同项下的付款责任。合同履行中，珉辉公司逾期支付租金、物业管理费超过60天，根据合同约定，科技园公司可据此解除合同。虽然科技园公司未提交证据证明其向珉辉公司有效送达了解除通知书，但珉辉公司于2020年11月19日搬离系争房屋，故本院确认双方之间的合同关系于2020年11月19日解除。合同解除后，珉辉公司应向科技园公司支付拖欠的租金、物业管理费。虽然合同约定的租赁期限于2020年2月28日届满，但珉辉公司未提交证据证明其曾在合同约定的租赁期限届满后表示不再续租或要求搬离系争房屋，且珉辉公司仍继续占用系争房屋，双方未重新签订租赁合同，故双方应为不定期租赁合同关系，珉辉公司辩称不同意支付2020年2月28日后的各项费用的意见，本院不予采信。珉辉公司仍应向科技园公司支付拖欠的租金、物业管理费至合同解除之日。珉辉公司仅支付租金、物业管理费至2019年5月31日，珉辉公司亦表示同意支付2020年2月28日前拖欠的费用，故科技园公司主张自2019年6月1日起算租金及物业管理费，本院予以支持，但考虑到受疫情影响，且科技园公司给予其他承租户减免一个月租金，故本院酌情扣减1个月租金，经计算，珉辉公司还应支付拖欠的租金427,237.74元、物业管理费70,075.64元。关于科技园公司主张的2020年3月1日至2020年8月31日期间水电费，由于珉辉公司对此不予认可，科技园公司也未提交证据证明其主张，故对该项诉请，本院不予支持。根据法律规定，当事人在法庭辩论结束前可以增加诉讼请求，故对于科技园公司在庭审终结后增加的诉请本院不作处理。由于本案合同解除系珉辉公司违约所致，珉辉公司应承担相应的民事责任。科技园公司主张的没收租房保证金，符合合同约定，本院予以支持。关于科技园公司主张的2019年6月1日至2020年2月28日止的逾期付款违约金，应予支持，但根据合同约定，租金和物业管理费为每3个月缴付一次，先付后用，珉辉公司应于每期第3个月结束前的最后3个工作日内向科技园公司甲方缴付下一期3个月的租金和物业管理费，故科技园公司主张的9个月租金及物业管理费对应的逾期付款违约金应分段计算，科技园公司的计算方式有误，本院予以纠正。2019年6月1日至2019年8月31日期间租金及物业管理费的逾期付款违约金应自2019年6月1日起算，2019年9月1日至2019年11月30日期间租金及物业管理费的逾期付款违约金应自2019年8月31日起算，2019年12月1日至2020年2月28日期间租金及物业管理费的逾期付款违约金应自2019年11月30日起算。至于违约金的计算标准，由于合同约定的违约金计算标准过高，珉辉公司亦申请予以调整，故本院酌情调整为按日万分之三的标准计算。经计算，珉辉公司应向科技园公司支付的逾期付款违约金为14,582.32元。至于科技园公司主张的逾期交房违约金，如前所述，原租赁合同期限届满后双方为不定期租赁合同关系，故珉辉公司无需在原合同届满后返还房屋，不存在逾期交房的事实，故对该项诉请，本院不予支持。科技园公司要求威祁公司、张亮承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。科技园公司审理中申请撤回要求珉辉公司清空系争房屋内所有物品并办理退租手续的诉请，系其处分自己的权利，于法无悖，本院予以准许。据此，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告上海大学科技园投资管理有限公司与被告上海珉辉自动化设备技术有限公司就上海市嘉定区城北路XXX号4幢第三层的厂房签订的《房屋租赁合同》于2020年11月19日解除；二、被告上海珉辉自动化设备技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大学科技园投资管理有限公司2019年6月1日至2020年11月19日期间租金427,237.74元；三、被告上海珉辉自动化设备技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大学科技园投资管理有限公司2019年6月1日至2020年11月19日期间物业管理费70,075.64元；四、被告上海珉辉自动化设备技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大学科技园投资管理有限公司逾期付款违约金14,582.32元；五、被告上海珉辉自动化设备技术有限公司支付的租房保证金63,500元，原告上海大学科技园投资管理有限公司有权予以没收；六、原告上海大学科技园投资管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,112元，减半收取7,556元，财产保全费5,000元，合计诉讼费12,556元，由原告上海大学科技园投资管理有限公司负担6,262.68元，由被告上海珉辉自动化设备技术有限公司负担6,293.32元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二一年一月二十八日法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。