上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16023号原告：何照辉，男，1978年10月1日生，汉族，户籍地安徽省。原告：刘勇林，女，1978年12月6日生，汉族，户籍地安徽省。两原告共同委托诉讼代理人：霍丹丹，上海汉宗律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：贾伟涛，上海汉宗律师事务所律师。被告：张毅勤，男，1958年2月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：郭秉宁，女，1955年7月3日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。两被告共同委托诉讼代理人：孙金来，上海海德安达律师事务所律师。原告何照辉、刘勇林(以下简称刘勇林方)与被告张毅勤、郭秉宁(以下简称张毅勤方)间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后先依法适用简易程序，后依法转为普通程序，并于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告刘勇林及两原告共同委托诉讼代理人霍丹丹、两被告共同委托诉讼代理人孙金来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向两原告支付迟延交付房屋的违约金人民币(以下币种同)198,212.5元(以房屋总价款2,525,000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年5月15日计算至2020年10月19日)；2、判令两被告向两原告支付欠缴的水、电、煤气、物业费共计487.53元；3、判令两被告向两原告支付将房屋恢复毛坯状态的费用5,000元。事实与理由：2020年4月7日，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告以229万元的价格购买两被告名下位于上海市嘉定区江桥镇丰华公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，同日双方签订《协议书》两份，其中约定两原告还需向两被告支付除房款外的装修补偿款235,000元，本次交易总房价为2,525,000元，两被告最晚应于办理产权过户后2日内将涉案房屋恢复至原有毛坯状态并向两原告交付房屋。之后，两原告支付了除尾款25,000元外的购房款及装修补偿款。同年5月12日两原告取得涉案房屋的产权。但两被告并未按约履行交房义务，两原告在自行收房后垫付了涉案房屋在收房前欠缴的水、电、煤及物业费，并自行将涉案房屋恢复至毛坯状态。两被告的违约行为已经严重损害两原告的利益，故两原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，两原告表示放弃水、电、煤气费的主张，变更诉请2为主张两被告支付2020年1月1日至10月20日的物业费欠580元。同时变更诉请3为要求两被告向两原告支付将房屋恢复毛坯状态的费用2,500元。两被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋内的承租人已于2020年5月30日搬离。被告已于2020年6月5日将涉案房屋钥匙交给中介并告知两原告收房，原告未及时收房导致损失扩大应由原告自行承担。对于2020年6月5日交房前产生的费用，被告愿意承担。对于2020年6月5日之后发生的费用，被告不同意承担。被告认为按现状交房时符合合同约定的，双方间关于恢复毛坯状态的约定与原告向被告支付装修补偿款的约定互相矛盾。原告要求被告支付恢复毛坯费用的诉请不合理。原告明知被告的银行账号但是一直未支付购房款尾款构成违约。如果法院认为被告构成逾期交房，逾期交房违约金的标准过高，请求法院予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月17日，刘勇林方(买受人、乙方)与张毅勤方(出卖人、甲方)及中介方签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)一份，约定：刘勇林方向张毅勤方购买位于上海市嘉定区江桥镇丰华公路XXX弄XXX号XXX室的房屋，建筑面积74.98平方米，房地产转让价格为229万元，甲乙双方约定于2020年6月5日共同办理转让过户手续。乙方已在双方签订本合同前直接支付甲方定金5万元，在签署本合同后转为部分首付款。乙方应在签署本合同当日内支付首付款1,315,000元。乙方应于签订本合同后7日内向贷款银行申请贷款，并于最晚交易过户日前完成贷款审批手续，由贷款银行向甲方支付二期房价款90万元。双方应于办理产权交易过户手续后2日内对涉案房屋进行验看、清点，经确认无误后，双方签署《房屋交接书》，乙方于交接当日向甲方支付尾款25,000元，以《房屋交接书》的签订为房屋转移占有的标志。在涉案房屋转移占有前未支付和未结算的物业费、水、电、煤费用由甲方承担，转移占有后，使用涉案房屋产生的上述费用由乙方承担。合同补充条款(一)中约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金。合同另对其他内容作出约定。同日，刘勇林方(买受人、乙方)与张毅勤方(出卖人、甲方)签订两份《协议书》，约定：1、在乙方支付尾款前，甲方最晚应于办理产权过户后2日内将涉案房屋恢复至原有毛坯状态，若甲方未按时恢复为原有状态，乙方有权暂不付尾款。2、乙方应于《上海市房地产买卖合同》签订当日再向甲方支付一笔装修补偿款235,000元，甲方出售涉案房屋的总价款为2,525,000元。两份《协议书》另对其他内容作出约定。上述合同及协议签订后，刘勇林方共支付购房款及装修补偿款共计250万元。2020年5月12日，涉案房屋登记于刘勇林方名下。2020年5月13日，两被告的儿子张志东通过微信告知刘勇林房屋内的租客5月底搬完，并通知6月5日交房。但刘勇林认为6月5日已经构成了逾期交房，且房屋未恢复毛坯状态，故双方对6月5日办理交接手续未协商一致。自2020年5月14日起，中介方及刘勇林多次通过微信与张志东沟通恢复原状及交房事宜。在此期间，刘勇林于2020年5月16日向张毅勤方发出《催告函》，通知其应于2020年5月18日前往中介处协商办理交房手续，否则将追究其违约责任。张志东则通过微信表示需刘勇林方交清尾款才能交房，且不同意将房屋恢复至毛坯状态。2020年10月20日，刘勇林向张毅勤方发出收房通知书，告知其已将房屋尾款25,000元付至法院账户，并于当日自行收房。同日，刘勇林单方签署了《房屋交接书》，其中记载确认水费结余129元、煤气费结余54元、电费欠90.53元、物业费欠580元。另查明，1、上海嘉江物业管理有限公司于2020年10月21日向刘勇林开具物业费720元的增值税发票，并备注：2020年1月—12月。2、2020年10月22日，本院代管款账户收到刘勇林支付的购房尾款25,000元。3、刘勇林方于2020年10月25日向案外人张立志转账支付5,000元，并备注：一次装修拆除费用。4、庭审中，刘勇林方认可其收到了中介公司支付的恢复原状费用2,500元。5、涉案房屋内的租客于2020年5月31日搬离。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及两份《协议书》均系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当依约履行。张毅勤方未依照合同及协议约定于过户后2日内将涉案房屋恢复至毛坯并向刘勇林方交付房屋，该行为已构成违约，张毅勤方应就此承担违约责任。关于张毅勤方辩称其已于2020年6月5日将涉案房屋钥匙交给中介方，交房义务已经履行完毕。因张毅勤方并未提交能证明中介方收到钥匙的相关证据，且即便张毅勤方将钥匙确实交给了中介，现有证据也无法证明张毅勤方将钥匙已交给中介一事告知了刘勇林方，故无法认定张毅勤方已向刘勇林方履行了交房义务。对于刘勇林方主张的逾期交房违约金，鉴于刘勇林方在明知涉案房屋内租客已搬离的情况下未及时采取合理措施自行收房，直至2020年10月20日才自行收房，对损失的不断扩大，其自身也应负有减损的义务，故本院酌情将逾期交房的违约金调整为30,000元。刘勇林方收房后应当按照合同约定向张毅勤方支付尾款25,000元(已缴纳至本院)。张毅勤方未履行将涉案房屋恢复至毛坯状态的义务，现刘勇林方自行将涉案房屋恢复至毛坯状态，并为此花费5,000元，其中2,500元已由中介方支付，刘勇林方在此主张2,500元，尚属合理，本院予以照准。对于刘勇林方主张的2020年1-10月的物业费，扣除刘勇林方确认涉案房屋内结余的水费、煤气费183元，张毅勤方应支付物业费397元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及2020年修订的《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张毅勤、郭秉宁应于本判决生效之日起十日内支付原告何照辉、刘勇林逾期交房违约金人民币30,000元；二、被告张毅勤、郭秉宁应于本判决生效之日起十日内支付原告何照辉、刘勇林物业费397元；三、原告何照辉、刘勇林应于本判决生效之日起十日内支付被告张毅勤、郭秉宁购房尾款25,000元；四、被告张毅勤、郭秉宁应于本判决生效之日起十日内支付原告何照辉、刘勇林恢复至毛坯状态的费用2,500元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,317.9元，减半收取2,158.95元，由原告何照辉、刘勇林负担1,912.35元，被告张毅勤、郭秉宁负担246.6元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  韩 颖人民陪审员  顾施华人民陪审员  陆雪英二〇二一年一月二十九日法官 助理  陈伊菡书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。