湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初14864号原告:唐思华，女，1995年12月28日出生，苗族，住湖南省沅陵县。被告:城城不动产管理有限公司长沙分公司,住所地长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场B区商业综合体(含写字楼)18007号。负责人:陈倩。被告:城城不动产管理有限公司,住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人:张智军，总经理。原告唐思华诉被告城城不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“城城长沙公司”）、城城不动产管理有限公司（以下简称“城城公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐思华到庭参加了诉讼。被告城城长沙公司、城城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告唐思华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2020年4月15日签订的《房屋服务合同》；2、判令被告一次性退还原告所支付租房押金及房租12250元以及违约金1750元；3、判令被告向原告支付因本案诉讼所产生的误工费及交通费1500元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:原告与被告于2020年4月15日签订《房屋服务合同》，原告向被告租赁位于长沙市岳麓区东方××路××号××路××公寓××室房屋，约定租期至2021年5月14日，合同期内原告向被告支付押金1750元，并已按约及时支付2020年4月15日至2021年5月14日房租19250元及押金1750元。现由于被告其他违约行为导致该房屋业主收回房屋并要求原告于2020年10月31日前搬离，被告无法继续履约给原告造成损失，根据2020年4月15日原、被告共同签订的《房屋服务合同》第十三条第一款规定，原告有权要求解除合同，被告应一次性退还原告所支付租房押金及房租12250元，并按照一个月房租标准向原告支付违约金1750元。另外，被告违约在先本应积极处理退还相应费用，但经沟通协商被告拒绝一次性支付相关费用，导致因本案影响原告正常工作及生活，故被告除应支付上述费用外，需向原告支付因本案诉讼所产生的误工费及交通费1500元。被告城城公司、城城长沙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其于庭前向本院提交答辩状，共同辩称：（一）恳请贵院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。被告与原告签订《房屋服务合同》后，被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，原告亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，被告在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求原告搬离涉案房屋。因此，被告客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对原告已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，被告同意解除涉案合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。但是由于被告经营异常无法核查原告实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。（二）原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2020年4月15日，城城长沙公司（甲方）与唐思华（乙方）签订《房屋服务合同》一份，合同第一条“房屋基本情况”约定：甲方受产权方委托将坐落在长沙市岳麓区东方红南路657号步步高梅溪商业路步步高梅溪新天地小区1516室的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方使用。第三条“租赁期限”约定：本协议租赁期限从2020年4月15日起至2021年5月14日止，共计1年1月。第四条“租金”约定：月租金：1750元／月（含物业费）。第五条“付款方式”约定：一、乙方在甲方指定的房屋管理系统进行签约及缴纳租金、押金。二、付款方式：半年付。三、本合同签订后一小时内，乙方按半年支付租金，本合同签订后一小时内，乙方支付首次房租及押金后，本合同自动生效，以后每次付款需提前30天支付，每期付租日为16号。第六条“押金条款”约定：1、为确保房屋及其附属设施的安全与完好,以及租赁期内相关费用的如期结算,乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金,押金数额为人民币1750元。合同期满后,在乙方无任何违约情形、不再续租,且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金……第八条“交付房屋期限”约定：甲方于本合同生效之日，将该房屋交付给乙方。第十三条“违约责任”约定：1、在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金……合同附件二“租期赠送说明”中约定：在2020年4月1日至2020年4月15日签订《房屋租赁合同》并支付首期款后将在合同期结束再赠送一个月租期(共计13个月)可以免费入住。该合同签订后，原告按约向被告城城长沙公司支付了半年租金及押金，城城长沙公司向原告交付了房屋。查，2020年9月16日，原告向被告城城长沙公司交纳了2020年10月15日至2021年4月14日期间的租金10500元。因被告未及时向案涉房屋出租人支付房租，出租人于2020年10月29日通知原告将在2020年10月31日收回房屋，后原告于2020年10月31日搬离了案涉房屋。上述事实，有当事人陈述，及原告提交的《房屋服务合同》、收款收据、微信截图等证据佐证。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院认为，原告与被告城城长沙公司签订的《房屋服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于合同解除的问题。被告对原告要求解除案涉合同的诉求不持异议，本院予以确认。关于合同解除时间，鉴于原告已于本案起诉前搬离了案涉房屋，故合同解除时间以原告向本院提起诉讼之日即2020年11月2日确定为宜。二、关于合同解除后的法律后果。（一）关于租金及押金的返还。合同解除后，原告已经向被告支付了租金但未能实际租住的期限对应的租金及押金，被告同意返还，本院予以确认。关于租金退还金额，根据双方合同约定的租金标准以及原告实际居住的期限，经计算，被告应返还的租金为9630元，对于原告该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。（二）关于违约金。因被告城城长沙公司的违约行为致案涉合同于2020年11月2日提前解除，现原告主张被告按照合同约定向原告支付一个月房租1750元作为违约金，于法有据，本院予以支持。被告辩称双方约定的违约金金额过高应予调整，但其并未提交充分证据予以佐证，故本院对该辩称意见不予采纳。（三）关于原告主张被告支付交通费及误工费1500元的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款的规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因此,城城长沙公司在本案中所应承担责任,由城城长沙公司先以其管理的财产承担,不足以承担的,由城城公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条，第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告唐思华与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于2020年4月15日签订的《房屋服务合同》于2020年11月2日解除；二、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告唐思华返还租金9630元；三、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告唐思华支付违约金1750元；四、被告城城不动产管理有限公司在被告城城不动产管理有限公司长沙分公司管理的财产未能支付本判决第二、三项确定的给付义务的部分，向原告唐思华承担给付义务；五、驳回原告唐思华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费188元，公告费260元，共计448元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司长沙分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  汪 样人民陪审员  虞丽平人民陪审员  黄协桃二〇二一年五月十日法官 助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。