江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初7683号原告：江苏张家港农村商业银行股份有限公司,住所地张家港市杨舍镇人民中路**。法定代表人：季颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨阳，该公司员工。被告：张家港华东投资开发有限公司，，住所地张家港市经济开发区法定代表人：陈连英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁昊，江苏泰和律师事务所律师。原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称张家港农商行）与被告张家港华东投资开发有限公司（以下简称华东投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月8日公开开庭进行审理，原告张家港农商行的委托诉讼代理人杨阳、被告华东投资公司的委托代理人丁昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张家港农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告在农商行借字[2018]第291223号《经营性物业借款合同》项下偿还本金390万元，利息136875.4元、复利3048.91元，共计4039924.31元，（暂计至2020年7月1日，从2020年7月2日至2020年8月1日的利息、罚息、复利按照合同约定的年利率6.615%计算。2020年8月2日至实际履行之日的利息、罚息、复利按照年利率9.9225%计算）；2、判令原告有权就上述第一项债权及相应诉讼费以被告提供的位于张家港市国际大厦）B203、B204、B306、B310、B1005、B1202、B1011共七套房屋享有抵押权，并有权就抵押物的变价款优先受偿。3、判令被告在农商行借字[2019]第29177号《经营性物业借款合同》中偿还本金2875万元，利息1009017.19元、复利22475.99元，共计29781493.18元（暂计至2020年7月1日，从2020年7月2日至2020年8月1日的利息、罚息、复利按照合同约定的年利率6.615%计算。2020年8月2日至实际履行之日的利息、罚息、复利按照年利率9.9225%计算）；4、判令原告有权就上述第三项债权及相应诉讼费对被告提供的位于国际大厦），共54套房屋享有抵押权，并有权就抵押物的变价款优先受偿；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月18日，原告与被告签订了编号为农商行借字[2018]第291223号《经营性物业借款合同》，约定原告在2018年9月18日至2028年9月17日的期间内向被告发放借款额度为400万元的借款；借款实际发放金额、利率、期限等以借款借据为准；还款方式采用按期付息(具体见专用条款第六条还款方式)；贷款逾期或被宣告提前到期的，原告有权按合同约定贷款利率的150%计收逾期利息；对不按期付息的，原告有权按合同约定贷款利率的150%计收复利。同日，被告与原告签订编号为农商行抵字[2018]第291223号《抵押担保合同》，约定被告将自有的位于国际大厦)Bx、Bx、Bx、Bx、Bx、Bx、Bx为抵押物，为借款合同项下的全部债务提供抵押担保。双方办理了抵押他项权登记手续。2018年9月30日，原告在上述《经营性物业借款合同》项下向被告发放借款人民币400万元，借款年利率6.615%，借款到期日为2028年9月17日。2019年1月21日，原告与被告签订了编号为农商行借字[2019]第29177号《经营性物业借款合同》，约定原告在2019年1月21日至2026年1月18日的期间内向被告发放借款额度为3225万元的借款；借款实际发放金额、利率、期限等以借款借据为准；还款方式采用按期付息(具体见专用条款第六条还款方式)；贷款逾期或被宣告提前到期的，原告有权按合同约定贷款利率的150%计收逾期利息；对不按期付息的，原告有权按合同约定贷款利率的150%计收复利。同日，被告与原告签订编号为农商行抵字[2019]第29117号《抵押担保合同》，约定被告将自有的位于张家港市国际大厦)x为抵押物，为借款合同项下的全部债务提供抵押担保。双方办理了抵押他项权登记手续。2019年1月24日，原告在上述《经营性物业借款合同》项下向被告发放借款人民币3050万元，借款年利率6.615%，借款到期日为2026年1月18日。后被告未能按照上述两份《经营性物业借款合同》约定归还贷款利息，原告按照合同约定向被告进行催收，虽经原告多次催收，被告仍未归还。截至2020年7月1日，被告尚欠原告本金3265万元，利息1145892.59元，复利25524.9元，共计33821417.49元。为此，起诉要求判如所请。被告华东投资公司辩称，一、本案的违约方是原告张家港农商行，根据原告提供的农商行借字[2018]第291223号《经营性物业借款合同》，原告应在合同签订后三日内向被告发放贷款，但实际上原告直至2018年9月30日才向原告发放贷款。二、对借款的事实没有异议，但对原告要求被告支付利息、罚息、复利有异议，原告的主张有违法律规定，且没有相应的合法依据，存在重复计算，被告只应承担合同专用条款第二条约定的利息。三、从合同中看原被告双方约定的是浮动利率，而非原告所主张的固定利率。张家港农商行围绕诉讼请求依法提交了《经营性物业借款合同》两份、《抵押担保合同》两份、贷款凭证两份、对账单两份、系统台账两份、还款计划两份、还款明细两份等证据，被告华东投资公司质证后对《经营性物业借款合同》、《抵押担保合同》、贷款凭证、对账单、系统台账、还款明细的真实性没有异议，但认为《经营性物业借款合同》系格式条款，其中加重华东投资公司责任的条款应属无效，华东投资公司不应同时支付利息、罚息及复利。对还款计划的真实性不予认可，认为系原告单方面制作。本院对张家港农商行提供的上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月18日，张家港农商行与华东投资公司签订编号为农商行借字[2018]第291223号《经营性物业借款合同》，双方约定张家港农商行在2018年9月18日至2028年9月17日期间内向华东投资公司发放借款额度为400万元的借款，提款方式为在本合同签署后3日内分期或一次性提款。同时还约定了借款年利率为6.615%，并实行浮动利率，在合同期限内，如遇人民银行贷款基准利率调整的，本合同项下借款利率作相应调整。还款方式为按期付息，本金按专用条款中的计划归还。贷款人有权对借款人逾期的贷款（包括被宣布提前到期的贷款）按本合同贷款利率的150%计收逾期利息，直至本息清偿为止。借款人不按期付息（包括利息、逾期利息、罚息）的，贷款人有权就未付部分自应付息日的次日起按本合同贷款利率的150%计收复利，直至本息清偿为止。同日双方还签订了一份编号为农商行抵字[2018]第291223号《抵押担保合同》，华东投资公司将其自有的位于张家港市国际大厦)x为抵押物，为上述借款合同项下的全部债务提供抵押担保，抵押担保的范围为主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金等抵押权人实现抵押权的一切费用。2018年9月28日，双方办理了上述七套房屋的抵押登记。上述七套房屋的他项权利证号分别为苏（2018）张家港市不动产证明第82x号、82x号、82x号、82x号、82x号、82x号、82x号，权利人均为张家港农商行，义务人均为华东投资公司，抵押方式均为一般抵押，债务履行期限均为2018年9月18日至2028年9月17日，担保范围均为详见合同，担保债权的数额分别为32万元、44万元、60万元、61万元、70万元、52万元、81万元。2018年9月30日，张家港农商行向华东投资集团发放了400万元贷款，借款到期日为2028年9月17日。2019年1月21日，张家港农商行与华东投资公司签订编号为农商行借字[2019]第29117号《经营性物业借款合同》，双方约定张家港农商行在2019年1月21日至2026年1月28日期间内向华东投资公司发放借款额度为3050万元的借款，同时还约定了借款年利率为6.615%，并实行浮动利率，在合同期限内，如遇人民银行贷款基准利率调整的，本合同项下借款利率作相应调整。还款方式为按期付息，本金按专用条款中的计划归还。贷款人有权对借款人逾期的贷款（包括被宣布提前到期的贷款）按本合同贷款利率的150%计收逾期利息，直至本息清偿为止。借款人不按期付息（包括利息、逾期利息、罚息）的，贷款人有权就未付部分自应付息日的次日起按本合同贷款利率的150%计收复利，直至本息清偿为止。同日双方还签订了一份编号为农商行抵字[2019]第29117号《抵押担保合同》，约定华东投资公司以其自有的位于张家港市国际大厦)Mx为抵押物，为上述借款合同项下的全部债务提供抵押担保，抵押担保的范围为主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金等抵押权人实现抵押权的一切费用。2019年1月22日，双方办理了上述54房屋的抵押登记。上述54套房屋的他项权利证号分别为苏（2019）张家港市不动产证明第x……，权利人均为张家港农商行，义务人均为华东投资公司，抵押方式均为一般抵押，债务履行期限均为2019年1月21日至2026年1月18日，担保范围均为详见合同，担保债权的数额分别为150万元、40万元、30万元、30万元、30万元、40万元、30万元、40万元、30万元、40万元、30万元、30万元、30万元、40万元、35万元、30万元、30万元、30万元、30万元、40万元、30万元、30万元、30万元、30万元、40万元、40万元、30万元、30万元、30万元、40万元、50万元、40万元、30万元、30万元、30万元、40万元、40万元、30万元、30万元、30万元、30万元、50万元、30万元、30万元、40万元、40万元、40万元、30万元、30万元、40万元、50万元、450万元、450万元、450万元。2019年1月24日，张家港农商行依约向华东投资集团发放了3050万元贷款，借款到期日为2026年1月18日。张家港农商行在发放上述贷款后，华东投资集团未能按合同约定归还贷款利息，为此张家港农商行于2020年7月15日向本院提起诉讼并主张以起诉的方式宣布贷款提前到期，本院在立案后通过邮寄送达的方式向华东投资集团邮寄了起诉状副本、开庭传票等材料，华东投资集团于2020年8月1日签收了上述材料。另查明，自2018年9月18日至2020年7月1日，中国人民银行五年期以上贷款基准利率为4.9%，未进行调整。本院认为，原被告双方签订的两份《经营性物业借款合同》、《抵押担保合同》均不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行。被告华东投资公司在向原告借款后，未能按约还款构成违约，原告有权宣布借款提前到期并主张被告华东投资公司归还全部借款本息。原告以起诉的方式宣布借款提前到期，本案起诉状副本、开庭传票等材料于2020年8月1日送达被告华东投资公司，故2020年8月1日为贷款到期日，原告有权主张从2020年8月2日起按合同约定的罚息利率计算逾期利息，被告华东投资公司以其自有的房屋为上述两笔借款提供抵押担保，双方办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，故原告有权就本案债权对被告华东投资公司提供的抵押物的变价款优先受偿。被告华东投资公司提出双方签订的《经营性物业借款合同》中为浮动利率，而非固定利率，对此，本院认为，双方合同中约定的为浮动利率，但该利率的调整基于中国人民银行五年期以上贷款基准利率的调整，在合同签订后至原告起诉之时，该基准利率未做调整，故原告主张以年利率6.615%计算利息，以年利率9.9225%计算逾期利息是按照合同约定的浮动利率计算，并不违反合同约定。被告华东投资公司认为案涉合同为格式条款，其不应支付罚息、复利，对此，本院认为，双方签订的两份《经营性物业借款合同》中明确约定了罚息、复利，该条款并不存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利等无效情形，不应认定为无效条款，故在被告违约的情形下，原告有权按照合同约定计收罚息、复利。被告华东投资公司抗辩在编号为农商行借字[2018]第291223号《经营性物业借款合同》中原告未能按期放款构成违约，对此，本院认为，原告在放款后，被告接收了相应的款项，未提出异议，之后被告也按约归还了部分借款本金及利息，被告以其行为表明同意按实际放款的时间来履行合同，并且原告也是以实际放款之日计收的利息，故被告主张原告违约，依法不能成立。综上原告的诉讼请求予法有据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条之规定，判决如下：一、被告张家港华东投资开发有限公司应于本判决生效后10日内归还原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司借款本金390万元及利息（截止2020年7月1日的利息136875.4元、复利3048.91元，自2020年7月2日起至2020年8月1日按合同约定的贷款利率计算，自2020年8月2日起至实际清偿之日的利息按合同约定的罚息利率计算）；二、原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司有权就上述第一项债权及相应的诉讼费用25790元对被告张家港华东投资开发有限公司提供抵押的坐落于张家港市国际大厦)Bx、Bx、Bx、Bx、Bx、Bx、Bx{他项权利证号分别为苏（2018）张家港市不动产证明第820x号、820x号、820x号、820x号、820x号、820x号、820x号}不动产的变价款在抵押登记的范围内优先受偿。三、被告张家港华东投资开发有限公司应于本判决生效后10日内归还原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司借款本金2875万元及利息（截止2020年7月1日的利息1009017.19元、复利22475.99元，自2020年7月2日起至2020年8月1日按合同约定的贷款利率计算，自2020年8月2日起至实际清偿之日的利息按合同约定的罚息利率计算）；四、原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司有权就上述第三项债权及相应的诉讼费用190117元对被告张家港华东投资开发有限公司提供抵押的坐落于张家港市国际大厦)x….{他项权利证号分别为苏（2019）张家港市不动产证明第x…...}不动产的变价款在抵押登记的范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210907元、财产保全费5000元合计215907元由被告张家港华东投资开发有限公司负担。上述被告负担的部分限被告在本判决生效后十日内交纳至本院。逾期不交纳，本院将移交执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 肖建峰二〇二一年一月十三日法官助理 章 笑书 记 员 刘 晓本案所依据的相关条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。