安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初2618号原告：李玉波，男,1968年9月20日生,汉族,住安徽省来安县。委托诉讼代理人：姚大志，来安县新安法律服务所法律工作者。被告:安徽金太阳置业投资有限公司,住所地安徽省来安县汊河新区1号，统一社会信用代码91341122791891734N(1-1）。法定代表人：杨煌桥，该公司总经理。被告：江苏金太阳装饰材料有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路65号,统一社会信用代码913200007589888334。法定代表人：杨煌购，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘俊华，江苏南斗律师事务所律师。原告李玉波与被告安徽金太阳置业投资有限公司（以下简称安徽金太阳公司）、江苏金太阳装饰材料有限公司（以下简称江苏金太阳公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年9月20日立案，后于2019年12月6日作出（2019）皖1122民初3788号民事判决，宣判后两被告不服判决，上诉于安徽省滁州市中级人民法院，安徽省滁州市中级人民法院于2020年6月23日作出（2020）皖11民终812号民事裁定书，撤销（2019）皖1122民初3788号民事判决，并将该案发回本院重审。本院于2020年7月10日重新立案后，依法组成合议庭审理，公开开庭进行了审理。原告李玉波及其委托诉讼代理人姚大志、被告安徽金太阳公司及江苏金太阳公司的共同委托诉讼代理人刘俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉波向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告对位于来安县汉河新区相对应的外墙面（包括门头的外墙面）的使用不构成侵权,并判决被告返还收取原告在门面房门头上做“来安县盛阳家具城、经营范围、服务热线”字牌广告的费用2万元；2.本案的诉讼费由被告负担。审理期间，李玉波变更诉讼请求：1.判决确认原告与江苏金太阳公司于2018年7月6日所签订的《广告位发布合同》无效，同时判决两被告返还收取原告的广告费2万元。2.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年7月6日，原告为经营需要，在所购的商品房（位于来安县汊河新区门头上做字牌广告,与安徽金太阳公司签订一份《广告位发布合同》，安徽金太阳公司的收取原告广告费2万元,并由江苏金太阳公司出具收据。2018年10月12日，原告与安徽金太阳公司签订《商品房预售合同》,购买金太阳装饰城Ａ04幢1号的商品房，原告于2019年4月26日取得该商品房的不动产权证。涉案的《广告位发布合同》中的广告位，因安徽金太阳公司出租的广告位所在的外墙面，有一半面积外墙面属于原告所有，根据相关法律规定,原告对该外墙面有无偿利用的权利，安徽金太阳公司在与原告没有签订管理规约、也没有物业管理的情况下出租广告位，系无权出租。为此，双方协商无果，原告诉至法院。安徽金太阳公司辩称，原告诉称与其没有签定管理规约之意、没有物业管理与客观事实不符，理由如下：双方签订的《商品房预售合同》第二十四条载明：甲方已选聘滁州金贝壳物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，并签订了《前期物业管理服务合同》，甲、乙方双方也签订了《使用公约》；其在金太阳市场建设之初，就依法选聘滁州金贝壳物业管理有限公司对整个市场进行物业管理并订立有《前期物业管理合同》，对此原告在购房时明知，且原告在多年的市场经营过程中也亲身体验到了、接受到了市场的物业服务；金太阳装饰城系大型综合家居建材市场，经营面积近800000平方米，原告所购经营房面积仅255平方米，大约占市场份额的三千分之一，占其所在栋号份额也仅十八分之一。金太阳装饰城绝大部分为其持有（大约为99%），众多商户多年间都在其建设的市场内开展经营活动，享受其对整个市场的管理，都在遵循其对市场管理的规则。原告未单独签订物业服务合同依法不能认可其不受市场物业管理规则的约束。原告请求确认对门面房对应的外墙面使用不构成侵权无法律依据，亦会侵害其他物业共有人的合法权益，理由如下：外墙面属于全体业主共同共有，原告作为业主之一，欲单独随意对外墙面进行处分、使用，应取得全体共有人一致同意，否则将侵害其他共有人的权益；原告的诉请不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的情形；购房合同、市场管理规则、物业管理规定内容均规定，由于门头广告建设系其投资，市场经营户利用门头广告位置发布广告，均应统一规划有偿进行，为了维护包括原告在内众多经营户的利益，为了市场整体经营环境的提升，任何一个经营户随意单独使用门头广告位置将直接侵害其他业主的共有利益；原告使用门面房对应的外墙面发布广告合同期限已经届满，未办理续期手续，继续使用将构成违约。原告诉请返还缴纳的广告位置使用费20000元无事实和法律依据。门头广告位置系其为了全体市场经营户的利益而投资建设，任何单独经营户不能随意使用，故其对广告位置实行统一管理、有偿使用的行为并不违法。原告诉请的20000元广告费，系依据是双方同约定而交纳、双方的行为并不违反法律法规规定。综上，原告的两项诉请无事实根据和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。另针对原告当庭变更诉讼请求做补充答辩：1、原告请求广告发布合同无效没有事实根据和法律依据。案涉的广告位发布合同实际上是原告租被告的发布广告的位置，广告发布人是本案的原告并不是本案的被告。该合同已经履行完毕。另外该合同订于2018年7月6日至今已经超过两年之久，原告现在提出请求确认两年之前的合同无效，显然超过了法律规定的行使撤销权一年的期限。因此，原告此项诉讼请求不成立。江苏金太阳公司辩称，其与安徽金太阳公司系关联公司，在与原告之间有关广告位使用一事中，为了方便账务处理，其受安徽金太阳公司的委托出面与原告订立协议，并收取相关款项，但有关后果和责任均依法由安徽金太阳公司承担，委托授权已经获得安徽金太阳公司的追认。鉴于此，请求驳回原告对其的所有诉请。本院经审理认定事实如下：江苏金太阳公司与安徽金太阳系两家关联公司。2016年12月23日，李玉波向安徽金太阳公司购买位于本县，并支付购房款1233229.20元，安徽金太阳公司于2017年3月将该商铺交付，李玉波用此商铺经营家具销售。2018年10月12日，李玉波与安徽金太阳公司补签一份《来安县商品房预售合同》，合同约定李玉波购买的安徽金太阳公司开发的金太阳装饰城Ａ04幢1号商铺，规划用途为商业服务，房屋暂测建筑面积为154.54平方米，单价为每平方米7980元，总房款为1233229.20元。2019年4月26日，李玉波取得金太阳装饰城Ａ04幢1号商铺的不动产权证书，证书编号为皖（2019）来安县不动产权第0002111号，用途为批发零售用地／商业服务。2018年6月15日，江苏金太阳公司（甲方），与李玉波（乙方）签订一份《广告位发布合同》，约定乙方在金太阳装饰城Ａ区4栋3合1的位置发布广告，发布时间自2018年8月1日起至2019年8月31日止，乙方应支付广告发布费2万元。合同约定的广告发布位置位于金太阳装饰城的Ａ04幢1号商铺和Ａ04幢19号（所有权人为安徽金太阳公司）商铺的外墙面，两套商铺外墙各占广告发布位置的二分之一。当日，李玉波向江苏金太阳公司支付广告发布款2万元。2018年7月6日，安徽金太阳公司在该合同上加盖合同专用章予以确认。2018年10月25日，李玉波注册成立滁州市盛阳家具销售有限公司，公司住所地为来安县。李玉波遂在《广告发布合同》约定的广告发布位置发布带有“来安县盛阳家具城”等内容的广告。另查明，来安县汊河镇金太阳装饰城内的广告位系安徽金太阳公司投资建设，但装饰城A04幢1号的户外广告发布行为，相关行政管理部门未收到安徽金太阳公司申请，也未作出过行政审批许可。李玉波在广告发布合同期满后，因广告发布位使用权归属、使用，与安徽金太阳公司产生矛盾，多次报警处理无果，李玉波遂诉至本院。上述事实，有李玉波、安徽金太阳公司、江苏金太阳公司的当庭陈述，李玉波提供的《来安县商品房预售合同》及购房款发票复印件、产权证书、《广告位发布合同》和付款收据、不动现场照片、来安县城市管理局和来安县汊河镇综合执法分局的说明、接警、报警记录、房产测绘中心的出具的公摊面积的说明、来安县住房和城乡建设局出具的回复，安徽金太阳提供的《相关公司关联说明》、《前期物业服务合同》、《来安县商品房预售合同》备案版、《租赁合同范本》、工程付款申请表、工程结算清单汇总表、《广告位发布合同》、、照片、不动产权证书等证据在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李玉波通过向安徽金太阳公司购买的方式，取得位于本县的所有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，李玉波对其拥有所有权的Ａ04幢1号商铺外墙面，因经营发布广告的需要，享有无偿使用的权利。李玉波与江苏金太阳公司签订的《广告位发布合同》，案涉的金太阳装饰城Ａ区4栋3合1广告发布位，虽然该发布位系安徽金太阳公司系投资建设，但却是修建在金太阳装饰城的Ａ04幢1号商铺和Ａ04幢19号商铺（所有权人为安徽金太阳公司）的外墙面上，两商铺外墙各占广告发布位置面积的二分之一。因安徽金太阳公司对Ａ04幢1号商铺外墙面不享有物权，故其无权出租并收取该部分广告发布费用。安徽金太阳公司对Ａ04幢19号商铺享有物权，其对该商铺的外墙面上广告位的出租，合法有效。基于前述理由，该《广告位发布合同》属部分有效部分无效合同，故安徽金太阳公司对涉及Ａ04幢1号商铺外墙面广告发布部分的合同无效，依法应当退还已收取的广告发布费用1万元。对李玉波提出要求江苏金太阳公司承担返还收取的广告费2万元的诉讼请求，因根据庭审查明的事实，江苏金太阳公司系受安徽金太阳公司的委托与李玉波签订的《广告位发布合同》、收取费用，其行为的法律后果依法应由委托人安徽金太阳公司，故对李玉波的此节诉讼请求，本院不予支持。安徽金太阳公司对在案涉广告发布合同期间，李玉波因使用Ａ04幢1号商铺外墙面广告位发布广告，安徽金太阳公司因此支出的日常维护费用及广告位的修建成本承担问题，安徽金太阳公司可另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽金太阳置业投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告李玉波广告费1万元；二、驳回原告李玉波其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告李玉波负担150元，被告安徽金太阳置业投资有限公司负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  叶宝联人民陪审员  张美芹人民陪审员  余炳春二〇二一年一月八日法官 助理  詹昌璐代理书记员  单 超附一：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：履行判决执行款交付开户行：中国建设银行来安支行执行款专户：来安县人民法院账号：34×××62