上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20318号原告：上海青荷初点酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：汤雷钧，总经理。委托诉讼代理人：韩磊，江苏朗华律师事务所律师。被告：上海星冕健身服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈从树。原告上海青荷初点酒店管理有限公司(以下简称青荷初点公司)与被告上海星冕健身服务有限公司(以下简称星冕公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张盈独任审理。本院于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告青荷初点公司的委托诉讼代理人韩磊到庭参加诉讼。被告星冕公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告青荷初点公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2020年4月7日立案当日予以解除，并要求被告腾空并返还房屋；2.判令被告星冕公司按照每月人民币10万元(以下币种相同)的标准向原告青荷初点公司支付2018年10月31日至2019年6月30日免租期的租金以及2019年11月1日至租赁合同解除之日即2020年4月7日的租金；3.被告星冕公司按照每月人民币10万元的标准向原告青荷初点公司支付合同解除之日即2020年4月7日至房屋返还之日止的占用费；4．判令被告星冕公司向原告青荷初点公司承担违约金20万元；5.判令被告星冕公司向原告青荷初点公司承担律师费13万元。事实和理由：2018年10月，原告与被告签署租赁合同，约定被告承租上海市浦东新区车站路XXX号XXX号楼XXX-XXX楼部分房屋(建筑面积1512.60平方米，以下统称系争房屋)用于经营游泳健身馆，租期从2018年10月31日至2026年10月30日，为被告经营需要，原告给予其2018年10月31日至2019年6月30日的免租期，之后被告仅支付了4个月租金，从2019年11月1日起的租金未再向原告支付过，原告进行了催告无果。2020年1月6日，因相关办卡的会员要求提供健身服务，原告得知被告星冕公司的人员已全部离场并上锁不再经营，为此该日原告将系争房屋收回由其控制，但房屋内除健身器材外还存放被告的办公用品，系争房屋目前一直保留原有状态予以空关。鉴于合同已经无法继续履行，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，诉如所请。被告星冕公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年10月，以原告青荷初点公司作为出租方(甲方)与被告星冕公司作为承租方(乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定：甲方出租系争房屋给乙方，建筑面积1512.60平方米，其中5号楼1楼部分为600.10平方米，5号楼2楼部分为912.50平方米；乙方承租房屋作为游泳健身使用；甲方于2018年10月31日前向乙方交付租赁房屋，租赁期限从2018年10月31日至2026年10月30日止；双方约定，2019年6月30日至2021年6月29日月租金为10万元，包含物业管理费……；在乙方没有出现第十条第2款情形的前提下，甲方给予乙方的装修期为2018年10月31日至2019年6月30日止，如果乙方出现第十条第2款情形的，则乙方应按照第十一条第9款的规定，以第一年租金的标准，向甲方支付装修期内的租金；双方经协商一致同意，租金采取先付后用的方式，乙方在签署合同后60日内向甲方支付2019年6月30日至2019年8月29日的首期租金20万元，其后每2个月为一个付款周期，各个付款周期应付租金，乙方应于该付款周期前一个月的25号之前向甲方支付下期租金款，否则视为逾期支付租金；双方约定，甲方交付该房屋前，乙方应在2018年10月31日前向甲方支付房屋租赁保证金和物业管理费保证金共计20万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，在乙方按照第七条约定归还系争房屋并办妥相关注册地址或营业执照变更手续(若有)30个工作日内，甲方应将剩余保证金无息返还给乙方；……第七条房屋返还时状态，乙方应在本合同租赁期届满或合同解除等提前终止的当日17点前返还租赁房屋，……乙方应如期返还房屋及附件二所述装修及附属设施、设备，并保证租赁房屋符合正常使用后的状态，经甲方验收合格后完整的交还给甲方；……特别约定：乙方同意自租赁期满之日或合同解除等提前终止之日后第5个工作日起，甲方可开启租赁房屋的门锁并更换门锁，在任何时间以任何方式处置租赁房屋内的所有财产(包括但不限于家具、设施、设备、装修和物品等)而不负任何责任，并将租赁房屋腾空收回另行出租；……第十条解除本合同的条件2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违约方应向守约方按当年月租金贰倍支付违约金，……：(5)乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过20个工作日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵而主张未拖欠租金；……第十一条违约责任……2、合同期间，非合同规定的其他解除情况，乙方按租赁期当年月租金的贰倍向甲方支付违约金，可中途退租，同时，甲方可直接没收乙方的保证金，如乙方对租赁房屋进行了室内装修，则甲方不对该装修进行任何形式的补偿，且乙方不能拆除任何固定装修，否则，甲方可阻止乙方的拆除和搬迁行为，要求乙方恢复拆除的装修及赔偿一切损失；……6、乙方必须遵守中国人民共和国及租赁房屋所在省、市的有关法律、法规和规定合法经营，如果乙方违反任何法律、法规或规定的，由此造成甲方的任何损失(包括甲方按照乙方的要求签署本合同而遭受的行政处罚，或者向第三方赔偿费用、律师代理费、诉讼费等支出等)及一切经济、行政及赔偿责任均由乙方承担；……9、若因乙方违约导致甲方解除合同，乙方应根据合同支付甲方租金、物业管理费、公用事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金等，且乙方丧失装修期和免租期内的租金减免优惠，悬合同约定的租金标准向甲方补交装修期和免租期内减免的租金；……补充协议中约定，甲方承诺每月补贴乙方2万元，乙方承诺酒店客户每年8400人免费游泳健身，补贴日期为免租期止开始计算，……。租赁合同尾页签章页，承租方乙方处盖有星冕公司印章并签有“赵星”姓名。原告青荷初点公司确认收到被告星冕公司的房屋租赁保证金和物业管理费保证金共计20万元。原告表述，被告星冕公司从2019年7月1日开始支付租金，支付四个月，2019年11月1日起未再履行租金支付义务。2019年12月1日，青荷初点公司向星冕公司当面送达了《催款通知函》，表示根据合同约定，被告应在2019年10月25日前支付11、12月的租金、物业费共计20万元，现已经逾期，要求星冕公司于2019年12月15日前支付，实际支付费用为16万元，否则将采取法律手段追索。该函件由赵星于2019年12月2日签收。青荷初点公司解释，16万元已经扣除了其承诺每月补贴的2万元，但2020年1月后星冕公司不再经营，未再提供服务，不当支付该补贴。庭审后，青荷初点公司明确，就2019年11月1日至2019年12月31日两个月的租金中自愿扣除4万元。2020年1月6日，原告发现被告人员已经全部撤离并不再经营，为房屋中的水电能源看管及房屋安全，原告将系争房屋收回控制在其处，但系争房屋中还存放被告的健身器材等物品，原告在诉讼后，就系争房屋中的相关健身器材申请了财产保全。庭审后，原告对诉讼请求中要求被告腾空房屋并予以返还的请求予以撤回，对占用费主张要求被告支付至腾空房屋止。2020年1月10日，原告青荷初点公司与江苏朗华律师事务所订立《民事委托代理协议》，约定就青荷初点公司与星冕公司的房屋租赁合同，由青荷初点公司委托律师事务所就房屋租赁合同参加诉讼协调或诉讼，该诉讼为风险代理，双方同意前期律师代理费为2万元，后期费用根据执行到位的金额确定，后期费用按照法院判决或调解认定的金额8.5%再收取后期律师费用(需先扣除前期已支付的2万元)。2020年5月30日，青荷初点公司支付2万元，江苏朗华律师事务所出具2万元的增值税专用发票。以上事实有《房屋租赁合同》、《催款通知函》、《民事委托代理协议》、转账凭证、增值税发票等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行。被告于2019年11月开始未如约支付租金及物业费，2020年1月便将人员全部撤离不再经营，原告为此于2020年4月7日向本院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同，鉴于被告下落不明无法直接送达，故本院通过公告送达方式，从2020年10月13日登报公告，60天视为将相关诉状及诉讼材料送达被告，由此应以解除意思送达至被告时即2020年12月11日，双方租赁合同予以解除，故本院确认双方租赁合同于2020年12月11日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据租赁合同约定，2018年10月31日至2019年6月30日为出租方给予承租方的免租期间，现被告出现了合同约定的第十条第2款情形即逾期支付租金累计超过20天，原告要求被告依约支付上述装修期间的租金，符合合同约定，本院予以支持。2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金及物业费，原告自愿扣减补贴4万元，主张16万元，并无不可，本院予以支持。2020年1月起，原告要求按照月租金10万元的标准支付，对此本院认为，原告于2020年1月6日将房屋控制于其下，但系争房屋中确实还存有被告留下的健身器材等物品，造成原告客观上无法实际使用房屋，存在房屋的空置损失，且被告2020年1月离场后，被告既未表示过对租赁合同的意见，也未明确表态对房屋中物品态度并办理房屋交接手续，对房屋空置损失承担主要责任；原告在已控制房屋后，合同也赋予其腾空的权利，原告应在合理期间内采取相应措施，避免房屋长期空置造成损失继续扩大，由此本院结合案件的情况，酌情认定星冕公司从2020年1月1日至合同解除日再行向青荷初点公司支付40万元，就合同解除后原告主张的使用费部分不再予以支持。鉴于被告逾期支付租金引起合同解除，故原告主张违约金20万元，于法有据，本院予以支持；对原告提出的律师费13万元，其所引用的合同条款并不适用本案纠纷处理范畴，于法无据，本院不予支持。原告对被告支付的保证金20万元，愿意在被告承担其责任后一并予以退还，并无不可，本院予以准许。被告星冕公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，同时依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海青荷初点酒店管理有限公司与被告上海星冕健身服务有限公司签署的《房屋租赁合同》于2020年12月11日予以解除；二、被告上海星冕健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海青荷初点酒店管理有限公司支付2018年10月31日至2019年6月30日免租期期间的租金80万元；三、被告上海星冕健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海青荷初点酒店管理有限公司支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金16万元；四、被告上海星冕健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海青荷初点酒店管理有限公司支付2020年1月1日至合同解除之日房屋租金40万元；五、被告上海星冕健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海青荷初点酒店管理有限公司支付违约金20万元；六、原告上海青荷初点酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海星冕健身服务有限公司返还保证金20元；七、驳回原告上海青荷初点酒店管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,770元，诉讼财产保全费5,000元，由被告上海星冕健身服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二一年一月二十二日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。