湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初3027号原告：樊长清，男，1939年1月25日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。委托诉讼代理人：夏雪涛，湖南盛仁律师事务所律师。原告：樊新辉，男，1966年6月13日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县，现住宁远县。原告：樊胜辉，男，1975年8月25日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县，现住宁远县。被告：乐国伟，男，1966年9月27日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。被告：尹荣代，男，1973年4月1日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。二被告的委托诉讼代理人：彭剑，湖南盛仁律师事务所律师。原告樊长清、樊新辉、樊胜辉诉被告乐国伟、尹荣代合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依职权追加樊新辉、樊胜辉为原告。原告樊长清委托诉讼代理人夏雪涛、原告樊新辉、原告樊胜辉，被告乐国伟及二被告的委托诉讼代理人彭剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊长清、樊新辉、樊胜辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付300000元违约金给原告；2、返还土地使用证；3、判决被告赔偿水电入户费4600元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年3月16日，原告作为甲方与被告乐国伟、尹荣代作为乙方签订《房屋联建合同》，双方于合同约定，在乙方责任中的第8项“负责办理竣工后房屋产权的一切手续及房产证、土地证、并承担相应费用”。“幸福家园”于2015年下半年就已经竣工，原告多次催促两被告为原告办理不动产产权登记，被告以各种理由拖延，到目前为止，原告都没有拿到不动产登记证书。在乙方责任中第9项“合同签字当日乙方向甲方交纳建设履约保证金人民币壹拾万元”。违约责任第4项“如任何一方违约，赔偿另一方（守约方）违约金押金三倍”.被告的不作为已经严重违约，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉请。被告乐国伟、尹荣代答辩称，一、被告没有违约，至今未办理不动产权证，完全是原告的过错。因原告一直将土地使用证、房产证拿在手里，无论被告怎样催促，原告就是不按房屋联建合同的约定，提供土地使用权证、房产证并协助被告办理相关手续，房屋建成后，无法竣工验收，当然，也就不能办理不动产权证。二、被告按合同向原告交纳了履约保证金10万元，在房屋建成后，原告已退还给了被告，说明被告没有违约。三、按房屋联建合同第三条甲方责任3之约定，原告应保证三通（水、电、路），同时，房屋联建合同中并未约定水电入户费由被告承担。按宁远县商品房交易习惯，其水电入户费用由业主承担，也即原告承担,原告确实按每户2000元交纳了电入户费用，但被告为办理小区电入户确实花成每户大约3500元，如果原告不愿意被告为其办理电入户，被告愿意退还。法庭辩论中，被告补充答辩理由，双方合同中也没有明确约定办证日期，假设被告违约，原告请求300000元违约金过高，被告开发的房屋出售价格不高，300000元足以购买本栋楼盘的一套房屋，请求予以调整。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、房屋联建合同，拟证明被告承担办证税费及办证义务，双方约定违约金为300000元；2、补充协议，拟证明房屋面积情况；3、收条，拟证明收到原告电入户费8000元；4、房屋联建合同（李梓武与樊长清等签订的），拟证明被告提供的证据与本案无关联性。被告乐国伟、尹荣代对原告提交的证据质证意见如下:证据1真实性合法性无异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的，只有房屋建成后才能办理手续，房屋目前还未竣工验收。是因为原告违约，原告没有提供土地证和房产证，也未协助原告办理这两个证；证据2、证据3无异议，证据2也证实了原告于2014年三次为了分房补面积一直在协商，每次补的面积都在增加，说明原告拒绝将土地使用证和房产证交给被告，目的是要挟被告不断满足自己不合理要求；证据4只是被告从李梓武手上买了该地，被告不清楚李梓武与乐加祥、乐顺祥的事，这块地是被告出钱，李梓武去办手续的。被告围绕答辩意见依法提交了下列证据：1、建设用地规划许可证，2、建设工程规划许可证，两份证据拟证明房屋联建人之一的乐加祥、乐顺祥提供相关证件后，被告即办理了规划手续，如果原告提供土地使用权证，被告也会及时办理相关建房手续，因此，被告未违约。原告对证据1、证据2的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，乐加祥、乐顺祥是李梓武购买的，被告从李梓武手里买来的，手续都是李梓武代办的，被告与樊长清、陈平清、欧阳云亮三家签订房屋联建合同，不能以乐加祥、乐顺祥的办证来证明原告拒绝向被告交付土地使用权证、房产证，事实上是，原告经被告催促向被告交付了土地使用权证、房产证，基于信任才没有让被告写收条，原告收房后一直催促被告办证，但被告一直拖延不办，并以办证需资金为由，请求原告退还100000元履约保证金，原告信以为真，急于办证，所以退还了被告100000元履约保证金，且从常理分析，原告已收房屋，急于拿到不动产权证，不可能不配合被告办理不动产权证。本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4以及被告提供的证据1、证据2符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据以上采信的证据并结合当事人的陈述及辩解，本院确认如下案件事实：2014年3月16日，原告樊长清、樊新辉、樊胜辉与被告乐国伟、尹荣代签订《房屋联建合同》，合同约定，原告提供自己所有的位于宁远县舜陵镇黄家岭约95.6平方米土地（国有出让）联建用地作为出资，被告提供项目开发所需的一切资金作为资本投入，双方联合建设住宅楼，房屋建成后，被告补偿原告三套房和二个车位。乙方责任中的第8项规定：负责办理竣工后房屋产权的一切手续及房产证、土地证、并承担相应费用。乙方责任中的第9项规定：合同签字当日乙方向甲方交纳建设履约保证金人民币壹拾万元。违约责任第4项规定：如任何一方违约，赔偿另一方（守约方）违约金押金三倍。被告交了10万元保证金给原告后，被告即组织动工建设，建设过程一直没有办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。原、被告联建的房屋楼盘即“幸福家园”于2015年下半年完工，共建设76套房屋，现尚有四五套房没有出售，经询相关部门，被告建设楼盘能否办理不动产权证具有很大不确定性，预估“幸福家园”违建面积大约2000平方米左右，如不没收则补缴罚款大约为五、六百万元。2016年8月20日，原、被告签订分房协议，原告实际占有房屋4套。为此，双方为不动产权证产生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，2014年3月，被告同时还与陈平清、欧阳云亮签订了类似的房屋联建合同，并从李梓武处受让了乐加祥、乐顺祥的土地，将四户土地整合进行整体开发建设。2019年陈平清、黄苏志因车位纠纷将被告诉至本院，本院认为双方房屋联建合同有效以（2019）湘1126民初1445号民事判决，要求被告限期向陈平清、黄苏志给付车位，被告不服，提出上诉，湖南省永州市中级人民法院以（2020）湘11民终1393号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告于2014年3月16日签订的《房屋联建合同》已经通过生效裁判确认为有效合同，双方应当按约定全面履行合同义务。本案中，合同约定由被告负责办理竣工后房屋产权的一切手续及房产证、土地证、并承担相应费用，合同虽然没有约定具体的办证期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现该栋楼盘房屋绝大部分已经出售，补偿原告的房屋已交付原告占有使用至今四年有余仍未办理不动产权证，被告已然构成违约，应当承担违约责任。双方约定违约金为押金的三倍即30万，被告认为违约金过高，请求调整，鉴于本案中，原告将土地交由不具备房地产开发资质的被告建设，被告违法建设，导致本案违法建设的房屋能否取得不动产权证具有不确定性，对此后果，被告虽然承担主要责任，但原告亦存在一定过错，且原告已经实际占有使用了房屋，房屋的基本功能得到发挥，只是市场价格受到影响，故本院对违约金调整为十万元为宜。原告诉请被告返还多交的电入户费4600元，但是原告没有提供证据证明类似违建的楼房电入户的具体费用数额，不能证明4600元是被告的不当得利，本院不予支持。关于土地使用证，被告虽称并未收到原告交付的土地使用证，但结合日常生活情理及楼盘违法建设尚未接受行政处理的事实，本院认为原告占有使用房屋后，不动产权证书应当是其最关心的问题，被告称原告拒绝配合并拒绝交付土地使用权证，不符合日常生活情理，鉴于本案土地现状已经改变，要求被告返还土地使用权证无现实意义，且土地使用权证亦可以由原告通过向相关部门以遗失为由予以补办，故对原告诉请返还土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告乐国伟、尹荣代于本判决发生法律效力后五日内给付原告樊长清、樊新辉、樊胜辉违约金100000元；二、驳回原告樊长清、樊新辉、樊胜辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5869元，减半收取2934.5元，由被告乐国伟、尹荣代负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  奉丽二〇二一年一月二十七日法官助理邹玲代理书记员  万婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。