广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4450号原告（反诉被告）：刘伟红，男，汉族，1978年6月16日出生，住武汉市武昌区*******，公民身份号码：422************897。原告（反诉被告）：李俊，女，汉族，1981年1月22日出生，住广东省惠州市大亚湾区************************，公民身份号码：341************121。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王尊，广东卓凡（仲恺）律师事务所律师。被告（反诉原告）：美都健风置业（惠州）有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头大涌路**美都依山海湾****。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：刘思，该公司工作人员。原告（反诉被告）刘伟红、李俊与被告（反诉原告）美都健风置业（惠州）有限公司（以下简称美都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）美都公司当庭提出反诉。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王尊，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人刘思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘伟红、李俊向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除刘伟红、李俊与美都公司于2019年11月8日签订的《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》;2.判令依法解除刘伟红、李俊与美都公司于2020年1月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（草签）;3.判令美都公司向刘伟红、李俊偿还购房款648666元、违约金2810.3元及经济损失（以所付房款为基数，自支付之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的150%计算利息至被告实际还款之日为止，详见《利息计算表》）;4.判令美都公司双倍返还刘伟红、李俊的定金20000元;5.本案诉讼费等由美都公司承担。事实和理由：2019年11月8日，刘伟红、李俊与美都公司签订了《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》（以下简称认购书），认购书约定：刘伟红、李俊认购美都公司开发销售的美都依山海湾项目XXX号房一套，面积为129.62平方米，总金额1621664元；另外约定在签署认购书时，刘伟红、李俊支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），付款方式为分期付款。认购书签订后，刘伟红、李俊依约交纳了定金并支付了首期房款，但美都公司并未按照《认购书》约定，与刘伟红、李俊签订《商品房买卖合同》。2019年12月22日，刘伟红、李俊与美都公司商议后均同意将购房付款方式由分期付款变更为按揭付款，刘伟红、李俊当日便向美都公司支付房款67281元。此时，刘伟红、李俊已共计向美都公司支付购房款491664元。2020年1月4日，刘伟红、李俊与美都公司签订《商品房买卖合同（预售）》（草签），合同约定刘伟红、李俊于2020年1月4日前支付首期房价款491664元，占全部房款的30%，余款1130000元向银行申请贷款支付。随后，刘伟红、李俊向美都公司指定的渤海银行提供了相关按揭材料，同时向美都公司指定的按揭服务机构惠州市*可法律服务有限公司支付按揭服务费600元。2020年8月1日，美都公司又向刘伟红、李俊发出两份《催款通知函》，要求刘伟红、李俊按《认购书》条款付清第二期、第三期购房款，以及支付相应违约金；另外美都公司当日还向刘伟红、李俊发出一份《还款提示函》，在与美都公司沟通未果情况下，刘伟红、李俊无奈之下又向美都公司支付购房款157002元，违约金2810.3元。刘伟红、李俊通过官网数据查询涉案房屋状态“可售”，至今未办理合同网签备案，美都公司的行为已明显违反合同约定，导致刘伟红、李俊购买房屋的目的无法实现，美都公司对此应承担违约责任并向刘伟红、李俊赔偿相应经济损失。为维护刘伟红、李俊合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告（反诉原告）美都公司辩称：一、刘伟红、李俊主张“双方均同意将购房付款方式由分期付款变更为按揭付款”缺乏事实依据，主张解除合同的事由“至今未办理合同网签备案，导致刘伟红、李俊购买房屋的目的无法实现”不成立。因此，刘伟红、李俊主张解除合同缺乏法律规定或合同约定的事由，刘伟红、李俊主张退回已付房款、违约金及支付经济损失、双倍返还定金，缺乏事实和法律依据。2019年11月8日，美都公司与刘伟红、李俊双方签订了《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》，并支付定金2万元。2019年11月17日双方又签订了《商品房买卖合同》(预售)，定金2万元转入房款，合同约定的付款方式为分期付款，美都公司并未与刘伟红、李俊就变更付款达成一致，刘伟红、李俊主张“双方均同意将购房付款方式由分期付款变更为按揭付款”缺乏事实依据。美都公司与刘伟红、李俊签订的购房合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是真实、合法、有效的。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效，不予支持”的规定，“未办理合同网签备案”并不导致合同无效，也不导致合同无法继续履行，更加不会导致刘伟红、李俊购买房屋的目的无法实现。二、“至今未办理合同网签备案”是因惠州市大亚湾区购房政策规定需轮候网签的原因导致，属于不可抗力，且美都公司已在签约前告知刘伟红、李俊存在轮候网签的风险，刘伟红、李俊已充分知悉该风险且签署了《轮候网签风险知情书及承诺书》。三、刘伟红、李俊主张解除合同，缺乏合同约定或法律规定可解除合同的事由，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第（三）款的约定，刘伟红、李俊无正当理由要求终止合同的，刘伟红、李俊应按已付款的50%向美都公司支付违约金。综上所述，刘伟红、李俊的全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回，并由刘伟红、李俊承担全部的诉讼费用。被告（反诉原告）美都公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除美都公司与刘伟红、李俊签订的《认购书》及《商品房买卖合同》（预售）；2.请求判决刘伟红、李俊向美都公司支付总房款10%的单方面解除合同违约金，即162166.4元；3.刘伟红、李俊负担本案所有诉讼费。事实和理由：2019年11月8日，美都公司与刘伟红、李俊双方签订了《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》，并于2019年11月17日签订了《商品房买卖合同》(预售)，购房合同约定了刘伟红、李俊向美都公司购买位于惠州市*************************的商品房，合同总价款为1621664元。同时，在购房合同中约定刘伟红、李俊采取分期付款的方式向美都公司支付房款，刘伟红、李俊分别须于2019年11月17日前支付首期款324333元、于2020年2月8日前支付二期房款324333元、于2020年5月8日前支付三期房款324333元，于2020年8月8日前支付四期房款324333元，于2020年11月8日前支付五期期房款324332元，。购房合同签订后，刘伟红、李俊仅向美都公司支付了首期、二期和部分三期房款合计651476.30元后，便没有按购房合同约定的时间节点于2020年5月8日前向美都公司支付余款，期间，美都公司也通过短信、微信、还款提示函等多种方式向刘伟红、李俊进行催款，但刘伟红、李俊一直置之不理。截至2020年11月10日止，刘伟红、李俊逾期付款时间已经超过180天，已严重违反了购房合同的约定。根据购房合同附件十一补充协议第（三）条第2款的约定，刘伟红、李俊逾期180天未按约定全额支付分期款，美都公司有权单方解除购房合同，刘伟红、李俊应按已付款的50%（即325738.15元）向美都公司支付违约金。美都公司同意刘伟红、李俊以低于购房合同约定违约金金额的总房款10%（即162166.4元）支付违约金。因此，美都公司为维护自身的合法权益。故向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。原告（反诉被告）刘伟红、李俊针对反诉辩称：答辩意见与诉状一致。本院经审理认定事实如下：2019年11月7日，原告（反诉被告）刘伟红、李俊与被告（反诉原告）美都公司签订了《美都依山海湾商品房认购书》（恒大依山海湾）。此后，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同及补充协议约定，美都公司将其所有的惠州大亚湾澳头大涌路1号美都依山海湾XXX号房出卖给原告，总房款为1621664元。关于付款方式及期限，签订本合同前，原告已向美都公司支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。原告采取分期付款方式支付房款，原告应当在2020年11月8日前分5期支付该商品房全部价款。分期付款方式如下：首期房价款324333元，应当于2019年11月17日前支付；二期房款324333元整于2020年2月8日前支付；三期房款324333元整于2020年5月8日前支付；四期房款324333元整于2020年8月8日前支付；五期房款324332元整于2020年11月8日前支付。合同补充协议约定，如原告分期付款，必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，须按未付款总金额的万分之一计算，向美都公司支付违约金。逾期180天仍未按约定全额支付的，美都公司有权单方解除《商品房买卖合同》，原告按已付款的50%向美都公司支付违约金，该房屋归美都公司所有，原告应无条件配合美都公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由原告承担。合同及补充协议还约定了其他事宜。另外，被告已告知原告网签合同要轮候的可能，原告为此还签署《轮候网签风险知情书及承诺书》。合同及补充协议签订后，原告在2019年12月22日前已付房款491664元，此后又支付了购房款157002元及逾期付款违约金2810.3元，至今案涉房屋尚未办理网签备案手续。美都公司曾向原告发出催款通知函及还款提示函，催促原告支付到期的分期购房款。庭审中，原告称曾收到催款通知，是因美都公司的工作人员工作失误，导致错误向原告发出的催款通知，在收到通知后的第三日，美都公司工作人员就将催款通知收回，并书面向原告明确分期付款以变更为按揭付款为准。原告提交经拍照后打印出的两页合同，记载付款方式为贷款，但未有双方签名盖章的材料，以及一份由案外人邹志兵、李超雄签名按指模的收条，记载今日已收回于2020年8月1日由美都公司发给恒大依山海湾7栋3201业主刘伟红、李俊还款提示函、催款通知函。原分期付款的购房合同在付款方式变更为按揭付款后原合同失效，经签署最新的按揭付款方式的合同，付款方式变更前，原合同约定的分期付款未付楼款无须再支付，改为银行按揭支付（最终审批额度以银行审批为准，若审批结果存在差额，则须补齐差额部分楼款）。美都公司庭审中称，不知道原告所陈述的情况，而且邹志兵、李超雄是中介公司人员，并未授权给邹志兵、李超雄代为向客户出售房产的权力，邹志兵、李超雄只是负责促成交易的工作。在本案审理过程中，刘伟红、李俊向本院提出财产保全申请，本院冻结美都公司在中国工商银行大亚湾支行账号为200*************961的存款700000元，冻结期限为一年。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方同意解除认购书和《商品房买卖合同》系当事人对自身民事权利的处分，予以准许。争议焦点是双方谁违约问题。对此分析评判如下，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。合同约定分期付款方式支付房款，原告称此后双方又协商变更为按揭贷款方式支付，并提交了被告未盖章的合同页和案外人邹志兵、李超雄签名的收条，证明付款方式已变更，因该合同页未得到被告的确认，被告是否授权收条上签名的邹志兵、李超雄变更付款方式，也无法证明，被告对此也予以否认，因此原告认为已变更为按揭方式付款的主张，不予采信，原告未按时支付分期房款，存在违约，应承担违约责任。但被告美都公司自签订认购书、合同及补充协议，并收取首付款及部分房款后，近一年仍未办理合同的网签备案，虽然被告已告知有轮候网签合同的可能，但如此长时间未网签合同使原告对履行合同存在一定疑虑，且被告未及时网签也违背商品房销售的相关规定，也存在一定过失。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条及《最高人民法院》第三十条的规定，双方当事人均有过错的，应各自承担相应的责任，认购书和商品房买卖合同及补充协议解除后，被告应返还原告已付购房款648666元及逾期付款违约金2810.3元。原告请求被告支付违约金及反诉原告请求反诉被告支付违约金，均无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘伟红、李俊与被告（反诉原告）美都健风置业（惠州）有限公司签订的关于惠州大亚湾澳头大涌路1号美都依山海湾XXX号房的《美都依山海湾商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告（反诉原告）美都健风置业（惠州）有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）刘伟红、李俊返还购房款648666元及逾期付款违约金2810.3元；三、驳回原告（反诉被告）刘伟红、李俊的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）美都健风置业（惠州）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9697.49元，由原告（反诉被告）刘伟红、李俊负担；反诉案件受理费9697.49元、保全费4020元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年十二月二十八日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露