辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0624民初286号原告：宫立国，男，1985年11月12日出生，满族，住宽甸满族自治县。被告:丹东东宇混凝土有限公司宽甸分公司，营业场所宽甸满族自治县青椅山镇青椅山村四组。负责人：刘晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：成少岩，辽宁兴达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕鹏，辽宁兴达律师事务所律师。第三人：宽甸翰霖房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇新兴东街。法定代表人：张国芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋彦慧，女，1979年7月10日出生，宽甸翰霖房地产开发有限公司职员，住宽甸满族自治县。原告宫立国与被告丹东东宇混凝土有限公司宽甸分公司（以下简称东宇混凝土公司）、第三人宽甸翰霖房地产开发有限公司（以下简称翰霖公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月2日作出（2020）辽0624民初891号民事判决，判决：一、不得执行位于宽甸镇的睿华园小区11号楼1单元402室房屋；二、驳回原告宫立国的其他诉讼请求。被告东宇混凝土公司不服，上诉至丹东市中级人民法院。丹东市中级人民法院于2020年9月28日作出（2020）辽06民终1630号民事裁定，裁定：一、撤销辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初891号民事判决；二、本案发回辽宁省宽甸满族自治县人民法院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宫立国、被告东宇混凝土公司的委托诉讼代理人成少岩、第三人宽甸翰霖公司的委托诉讼代理人宋彦慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宫立国向本院提出诉讼请求：1、确认位于归原告所有；2、解除对睿华园小区11号楼1单元402室房屋的查封，中止对该房屋的执行。事实与理由：2016年11月12日，原告与翰霖公司及案外人于明鹏签订了涉案房屋买卖协议书后，原告又与于明鹏签订了涉案房屋的买卖协议。上述两份协议签订后，原告将房款全部付清，接受房屋装修并入住至今。没有办理产权证，是因为宽甸满族自治县住房和城乡建设局不给睿华园小区所有房屋办证造成的，与原告无关。被告东宇宽甸分公司与第三人翰霖公司、刘晓东、张良合同纠纷案，宽甸法院于2017年10月27日作出（2017）辽0624民初4255号民事裁定，对包括涉案房屋在内的10套房屋予以查封。2020年3月30日，宽甸法院作出了（2020）辽0624执异45号裁定书，驳回了原告的异议申请。原告在涉案房屋被查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，已实际占有涉案房屋，已支付了全部房款。没有办理过户登记是因不可抗拒的客观原因，原告无过错。按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的合法权利能够排除执行，原告的请求法院应予支持。被告东宇混凝土公司辩称，原告的主张不能成立。首先，原告据以主张权益的其与翰霖公司、于明鹏签订的协议本质上是以房抵债的协议。该协议的目的是消灭于明鹏与翰霖公司之间的债权，这只是债务人翰霖公司履行债务的变通方式，双方不存在商品房买卖关系。原告与于明鹏的买卖协议当然也就没有得以实现的基础，两人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“买受人”身份，当然就不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请的强制执行。最高人民法院通过相关判例已经释明其观点，以物抵债但尚未完成权属变更登记的，不能排除执行。而且现有证据也并不足以证明原告、于明鹏、翰霖公司签订的三方协议的真实性；其次，（2020）辽0624执异45号裁定已查明，翰霖公司在2016年12月23日已经取得了包括涉案房屋在内的商品房预售证，在条件具备的情况下，原告与翰霖公司并未履行相应的登记手续，主观存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。为维护被告东宇混凝土公司的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。第三人翰霖公司述称，原告交现金购买我公司房屋，在法院查封之前已经办理了入住手续。原告买房时尚不具备办理预告登记或过户登记的条件。我公司同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告、于明鹏、第三人翰霖公司在2016年11月12日签订协议，约定翰霖公司以涉案房屋抵顶其预支付给于明鹏的碎石运费款220725元（因当时于明鹏承揽的工程尚未结束，待结束后最终结算），同时约定于明鹏可指定原告与翰霖公司签订涉案房屋的买卖协议，办理产权登记发生的契税及相关费用由原告承担，原告不得退房，原告如果退房翰霖公司不退房款，退款责任由于明鹏负责。同日，原告与于明鹏签订房屋买卖协议，约定原告以18万元的价格购买涉案房屋，原告向第三人翰霖公司交纳了该房款。2016年12月23日，第三人翰霖公司取得了包括涉案房屋的睿华园小区11号楼、12号楼的商品房预售许可证。2017年4月1日，原告向翰林公司交纳了物业费、垃圾水电费、电梯费等共计3511元费用，并领取了房屋钥匙，开始装修入住。2017年10月11日，东宇混凝土公司诉至本院，要求翰霖公司给付货款2004760元，在该案中，东宇混凝土公司申请诉讼保全，本院于2017年10月27日作出（2017）辽0624民初4255号民事裁定，查封了包括案涉房屋在内的10套房屋。后该案达成调解，翰霖公司给付东宇混凝土公司货款2004760元，于2018年12月1日前给付1000000元，于2019年1月1日前给付1004760元。翰林公司未按调解书约定履行，东宇混凝土公司申请执行。执行过程中，原告提出执行异议，本院于2020年3月30日作出（2020）辽0624执异45号执行裁定，驳回异议人宫立国的异议申请。原告不服，提起案外人执行异议之诉。本院所确认的上述事实，有（2017）辽0624民初4255号裁定书、（2020）辽0624执异45号裁定书、原告、于明鹏、翰霖公司于2016年11月12日签订的协议、原告与于明鹏签订的房屋买卖协议、11#楼商品房入住费用收取明细表、房屋入住通知单及原告、被告、第三人陈述在卷为凭。上述证据经庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案争议的焦点问题在于：原告是否享有排除执行案涉房屋的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持需要满足的四个要件为：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告主张基于翰林公司与案外人于明鹏的抵债行为而买受案涉房屋，三方签订书面买卖合同，并向翰霖公司全额支付购房款。原告提供的证据能够证明房屋交易事实。被告东宇混凝土公司对于原告在法院查封前已实际占有案涉房屋的事实持有异议，原告提交的11#楼商品房入住费用收取明细表、房屋入住通知单可以证明其在法院查封前即已对案涉房屋实际占有。案涉房屋虽已取得预售许可证，但办理不动产预告登记并非买受人必须履行的法定义务，且原告购房时不具备办理过户登记的客观条件，故原告未办理过户登记无过错。符合非因非因买受人自身原因未办理过户登记的要件。综上，原告享有排除执行案涉房屋的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于房屋；二、驳回原告宫立国的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告丹东东宇混凝土有限公司宽甸分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。本院（2020）辽0624执异45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  房永生审 判 员  高海燕人民陪审员  徐晓红二〇二一年六月十一日书 记 员  吴 迪