广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7163-7171号上诉人（原审被告）：惠州市汉富房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼611号房。法定代表人：黄水信，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国文，广东惠天好律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦刚等九户业主（详见附表一）。委托诉讼代理人：温少杰，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明洋，广东广法律师事务所实习律师。上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司与被上诉人韦刚等九户业主因商品房预售合同纠纷九案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述九案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以7163号案件为例进行表述、论证）上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判按日万分之一计算违约金；2.本案一审、二审诉讼费由是上诉人和被上诉人分担。事实与理由：《千和茗居项目承诺书》是上诉人为加快工程进度尽快交楼而作出的单方面意思表示其中第二条承诺内容:2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度:1安全排查，1＃楼外架拆除，1＃楼铝合金门门窗，1＃楼防雷工程1＃楼水电安装工程（以完成大部分为标准），1＃楼电梯工程（以电梯进场为准）地下室砌体工程。在达不到以上进度的情况下违约金改为按日万分之一点五计算如按实完成则按原约定的万分之一计算。以上项目属自检验收类经上诉人分门别类自查上诉人按时完成了上述工程进度符合承诺书的要求因此不应增加违约金。综上所述，上诉人认为，上诉人有违约行为愿意承担违约责任但上诉人没有违反承诺书违约金仍应按万分之一计算。为维护合法权益，上诉人向贵院提起上诉，望判决如诉讼请求。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决正确，依法应予以维持。一、被答辩人出具的《千和茗居项目承诺书》对被答辩人及答辩人均具有约束力。被答辩人于2018年1月8日向千和茗居业主出具的《千和茗居项目承诺书》（下称“承诺书”）已明确承诺若被答辩人在2018年6月30日前未完成承诺书载明的分部工程，则其愿意自2018年1月1日起，按全部房款每日万分之一点五赔偿逾期交楼违约金。该承诺书属于要约，要约经受要约人承诺后即受该意思表示约束，现答辩人提交此承诺书要求被答辩人按照承诺书的约定履行义务，即说明答辩人已接受该要约，承诺书应当生效。因此承诺书对答辩人及被答辩人均具有约束力，双方均应当按照承诺书的约定履行义务，享有权利。二、答辩人未完成履行承诺书中的义务，依法应当按照全部房款每日万分之一点五的标准向答辩人支付逾期交楼违约金。（一）被答辩人已承认其未按承诺书的约定完成地下室砌体工程。承诺书中已明确:2018年6月30日被答辩人需要完成进度包括:安全排查1#楼外架折除、1#楼铝合金门窗1#栋防工程、1#楼水电安装工程、1#楼电梯工程、地下室砌体工程，若无法完成上述全部分部工程，被答辩人自愿自2018年1月1日起，按照全部房款每日万分之一点五的标准向答辩人赔偿逾期交楼连约金。被答辩人已在其提交的证据《千和居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》中承认，一栋地下室体工程因施工单位施工原因造成地下室渗水，政府质监发文要求整改，因此一栋地下室砌体工程未如期完工，答辩人认为，根据承诺书的约定，只要被答辩人未能在2018年6月30日前完成地下室体工程，答辩人即可按照承诺书的约定向被答辩人主张相应的逾期交楼造约金，至于为何不能如期完工，与答辩人无关，被答辩人亦不能以此为由抗辩答辩人依据承诺书的逾期交楼违约金的给付请求。一栋地下室砌体工程因施工单位原因造成地下室渗水导致的无法如期完工系被答辩人与其施工单位间的建设工程施工合同纠纷范畴，被答辩人应当依照承诺书的约定向答辩人赔偿相应的逾期交楼违约金后，再向其施工单位追索。因此，基于被答辩人提交的证据，其已承认未按承诺书的约定完成地下室砌体工程，在此基础上，答辩人请求被答辩人按照承诺书的约定自2018年1月1日起承担全部房款每日万分之一点五的逾期交楼违约金具有事实及法律的依据。（二）除地下室砌体工程外，被答辩人亦未依约完成其它分部工程。事实上，除地下室砌体工程外，被答辩人亦未依约完成包括1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#电梯工程在内的其它分部工程（详见答辩人二审提交的证据1）。除此之外，被答辩人仅凭一份《千和茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》便欲证明其已如期完成承诺书中约定的分部工程，暂且不论该证据的真实性、合法性，根据《广东省建设工程监理条例》第二十五条第二款“监理工作机构应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等，对建设工程实施监理。”及相关法律法规的规定，监理公司应当提供相关被答辩人完成承诺书内容的监理材料，但被答辩人未提供，因此，该份证据的证明力极低，且无法形成完整的证据链条，更不符合民事诉讼证据当中“高度可能性”的证明标准，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被答辩人的上诉请求依法不应得到支持。综上所述，被答辩人未能履行承诺书中所约定的义务，答辩人依据承诺书中的约定请求被答辩人自2018年1月1日起，按全部房款每日万分之一点五的标准赔偿逾期交楼违约金具有事实及法律的依据。一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决正确，体现了最高人民法院强调的“司法是维护社会公平正义的最后一道防线，必须把公平正义作为生命线，必须把公平正义作为镌刻在心中的价值坐标，必须把‘努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义’作为矢志不渝的奋斗目标。”精神，因此，请求人民法院驳回被答辩人的全部上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。原审原告向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金58003元（以849871元为基数，从2018年1月1日起，按每日万分之一点五暂计算至2019年3月31日止，以后继续计算至交付商品房之日止）；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月6日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾西区千和茗居×号房，建筑面积为100.84平方米，购房总金额为849871元，买受人应于2016年3月23日前支付首期款349871元，余款500000元向银行申请按揭贷款支付；合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。原告按约付清了购房款，因被告逾期交房，引起业主信访，在住建局的协调下，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，承诺：一、承诺于2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时汉富公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；二、2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1.安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#楼防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按时完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告在交付房屋方面是否存在违约的问题。合同约定交房日期为2017年12月31日前，但涉案房屋截止庭审时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算问题。合同约定交房日期为2017年12月31日，截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房，本案逾期交房违约金暂计算至庭审之日即2019年6月28日，被告逾期交房544天，应承担相应的违约责任，之后的逾期交房违约金原告可另行主张。虽然合同约定逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但被告于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，明确承诺了关于逾期交房违约金的相关事宜，被告辩称承诺书向住建局出具，并非向业主承诺，与承诺书承诺的事宜不符，一审法院不予采信。被告辩称该承诺属于要约，一审法院予以认可，要约经受要约人承诺后即受该意思表示约束，现原告作为业主提交了该承诺书，并要求被告按该承诺书履行义务，即说明原告接受了要约，该承诺书应当生效，被告应当按此承诺履行义务。《千和茗居项目承诺书》承诺被告若在2018年6月30日未完成自检验收类的分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，现被告并未举证证明其在约定日期前完成了以上的自检验收类的分部工程，故逾期交房违约金应按全部房款的日万分之一点五计算，被告应支付原告的违约金为69349.47元（849871元×0.00015×544）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告韦刚支付逾期交房违约金69349.47元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费767元，由被告惠州市汉富房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查，上诉人提交《千和居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》载明：“……6.一栋地下室砌体工程原本可以在2018年6月30日前完成，但因原施工单位施工原因造成地下室渗水，政府质监发文质监（2018）改第70号文件要求停工整改，因此造成不能如期完工。”本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人逾期交房能否按日万分之一点五计算违约金。由于上诉人未能按与被上诉人签订的商品房买卖合同约定的交房时间交房，引起被上诉人等业主的上访，为解决千和茗居项目逾期交房问题，在惠州大亚湾政府多次召集上诉人、被上诉人等业主进行协调。2018年1月8日，上诉人出具《千和茗居项目承诺书》，该承诺书对上诉人逾期交房违约金计算条件和标准、支付时间作了明确约定。在本案二审诉讼中，上诉人在其上诉中也认可该承诺书的效力，只是认为自己已经按照承诺书的时限完成了相应的事项，故而应当按照较低的标准计算违约金。上诉人认可承诺书中的项目属自检验收类，故而其上诉人作为承诺书中相关施工项目的验收主体，应当持有按符合承诺书的要求完成了上述工程进度的证据。根据民事诉讼的基本规则，上诉人应当持有相应的证据并向法院提交。本案中，上诉人未能提供充分的证据证明其在2018年6月30日前完成上述自检验收类分部工程，应当承担举证不能的法律后果。且根据上诉人提交的《千和居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》可知，上诉人未能在2018年6月30日前完成地下室砌体工程。至于由于原施工单位的原因造成地下室渗水问题即便属实，也是原施工单位与上诉人之间的另外的法律关系，并不影响本案中上诉人与被上诉人之间的违约责任问题。因此，原审法院认定逾期交房违约金应按全部房款的日万分之一点五计算并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十二月二十七日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附表一：序号案号业主原审案号1（2019）粤13民终7163号韦刚（2019）粤1391民初1595号2（2019）粤13民终7164号余国红（2019）粤1391民初1596号3（2019）粤13民终7165号王林（2019）粤1391民初1597号4（2019）粤13民终7166号吕远珍（2019）粤1391民初1598号5（2019）粤13民终7167号李强斌（2019）粤1391民初1599号6（2019）粤13民终7168号郭秀苏（2019）粤1391民初1600号7（2019）粤13民终7169号杨福志（2019）粤1391民初1601号8（2019）粤13民终7170号张萱（2019）粤1391民初1602号9（2019）粤13民终7171号徐东和（2019）粤1391民初1636号