广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初2381号原告兰义，女，壮族，1985年10月11日出生，身份证住址广西合山市。委托诉讼代理人赵宝琦，广东华埠律师事务所律师。被告王虎，男，汉族，1973年12月19日出生，身份证住址西宁市城东区。原告兰义诉被告王虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰义及其委托诉讼代理人赵宝琦、被告王虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2020年10月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告退回定金20万元（当庭撤回）；3、被告支付违约金40万元；4、被告承担本案诉讼费及保全费用。事实和理由：原告通过中介公司深圳创微地产信息科技有限公司（以下简称创微地产公司）得知被告出售房屋，该房屋位于深圳市龙岗区，原告认为涉案房产价格与地段均合适，就通过中介公司签订了《房产买卖合同》，合同约定了涉案房产价格为2200000元，双方约定购房定金为200000元，如果定金有指定账户存管，定金到达存管账户时视为甲方本人收到定金。剩余房款2000000元于2020年11月30日前存入银行监管，并办理贷款申请。合同签订后，原告于2020年10月13日支付了20万元定金给被告，被告出具了收据。2020年11月3日，原告得知涉案房产因为被告的其他债务纠纷被龙岗法院查封冻结，导致了原被告的房地产买卖合同不能继续履行。2020年11月5日，原被告双方签订补充协议，补充协议约定:甲乙双方约定若不继续该房产的交易，甲方承诺在2020年11月12日退还乙方全额定金，若甲方在规定的时间内未退还乙方该笔款项，则乙方需支付定金双倍的违约金，另仍需返还足额定金即800000元。由于被告名下的涉案房产至今仍在查封冻结状态，实际上导致不能继续涉案房产的交易。被告并未如补充协议所约定退回原告的定金。被告应依据补充协议的约定承担返还原告定金200000元，及承担定金双倍的违约金400000元的违约责任。原被告数次协商无果，被告并无诚意履行补充协议的承诺。被告辩称，原告诉求无事实及法律依据，请依法驳回原告诉求。一、原告诉称不实，被告已经按罗岗派出所调解方案将其定金20万元于2020年11月29日全额返还并向其支付了2万元违约金，原告诉求无事实及法律依据。合同签订后，创微地产公司于2020年10月13日、14日两天内付给被告19万元（扣了1万水电等费用押金），双方有其他约定（签署合同，一个月内有权利要求解除合同，解除后一次性返还全额定金20万元，另支付2万元作为违约金），见房屋买卖合同第12页。2020年11月5日，原告约被告在创微地产公司见面，说是被告的房子被查封，要求被告立即还22万元，被告说是签的时间为一个月应该在13号还，她就让被告签订了一个补充协议（因为不懂，让被告签，被告就签了）。2020年11月13日，被告未将款项还给原告，原告就报警去了李朗派出所，后经民警调解，回到地产公司又跟原告签订了一个房屋租赁合同及责任违约确认书，在2020年11月22日内还清定金及超期违约金，将不追究其他违约责任，并于2020年11月29日搬离房屋。2020年11月22日，被告未将款项还给原告，2020年11月23日原告就来被告家里闹，家人报警就去了罗岗派出所，经派出所和地产公司吴经理调解，于2020年11月29日还清款项，若未还清款项将搬离房屋，若还清款项则三方解约，不再追究其他违约责任。为显示诚意被告于当天，转入1万元，在地产公司监管，并于11月25日转入7万元，11月29日，转入13万元在地产公司帐户，截止2020年11月29日已还清定金及超期违约金。地产公司已将定金20万元退还给原告。二、关于2020年11月5日补充协议，此补充协议约定的违约金太高，且为2020年11月23日罗岗派出所及地产公司吴经理调解方案所变更。原告认可，被告已经于调解方案约定的2020年11月29日还清了所有款项。经审理查明，2020年10月13日，原告作为买受方（乙方）、被告作为出售方（甲方）、创微地产公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》。该合同第一条约定，甲方出售给乙方的房屋坐落于深圳市龙岗区。合同第三条约定，甲乙双方协商一致确认该房屋成交价格为2200000元。合同第四条约定，购房定金共计200000元，乙方应于2020年10月13日前自行支付100000元至甲方的指定账户，2020年10月13日前以银行资金存管形式支付100000元至指定存管账户；合同第五条约定，甲乙双方同意预留10000元作为交房保证金，甲方应于合同签订起2日内向丙方存管账户另行支付10000元。第六条约定，乙方须于2020年11月30日前将剩余房款2000000元存入银行监管账户内。第十一条约定，甲方应当自收到全部首付款后3日内将房屋交付给乙方。第十三条约定违约责任，甲乙任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理:［1和2不同时适用］：1、逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一自然日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日向守约方支付违约金，合同继续履行;2逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。2020年10月13日，被告向原告出具《收据》，内容为被告确认收到原告用于购买案涉房屋的定金共计200000元。原告陈述上述合同签订后，其办理了赎楼公证，准备赎楼时，发现被告的房产被查封，担保公司不肯打款。涉案房产系2020年11月3日，因被告与他人的民间借贷纠纷案件而被法院查封。2020年11月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》。《补充协议》主要内容为：1、甲乙双方若不继续该房产的交易，甲方承诺在2020年11月12日下午16:00前退还乙方全额退还定金及利息，合计220000元；若甲方在规定时间内未退还该款项，则甲方需支付定金双倍的违约金，另仍需返还足额定金即800000元整。2、若甲方拒不支付违约金则乙方有权利强制过户，若因此查封该房产导致赎楼受阻、费用增加等则由甲方承担全部责任即费用。3、甲方应在2020年11月7日前还清前两期的赎楼款于银行，若未付清该款项导致赎楼费用增加（包括不限于滞纳金、罚息、供楼利息等）全部由甲方承担。2020年11月22日，被告向创微地产公司转账1万元；2020年11月25日，被告向创微地产公司转账7万元；2020年11月29日，被告向创微地产公司转账13万元；创微地产公司于上述日期分别向被告出具《收款收据》，共计三份，《收款收据》记载上述款项为被告交来退还盈翠家园8栋B座101的定金。原告于2020年12月3日收到创微地产公司向其退回的定金共计20万元。另，被告同意与原告解除双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》。被告向本院提交一份其家人与创微地产公司的吴经理的通话录音光盘，用于证明其向原告退回定金20万元及支付2万元违约金后，原告就不再追究责任。原告对录音的真实性不予认可，并表示内容不具有关联性。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》、转账记录等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。因被告的房产被查封，导致双方的房屋买卖合同不能继续履行，原告无法实现合同的目的，被告亦同意解除双方间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，故原告诉请解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有据，本院予以支持。因双方的交易仅进行到担保赎楼环节，本院根据被告的违约情形、交易进行的程度、原告的损失等综合考量，酌情调整违约金为100000元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告兰义与被告王虎签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》；二、被告王虎应于本判决生效之日起三日内向原告兰义支付违约金100000元；三、驳回原告兰义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6566元及财产保全费3520元，共计10086元（原告已预交），由原告负担7565元，由被告负担2521元。原告已预交的案件受理费6566元及财产保全费3520元，由本院予以退回2521元。原告多预交的案件受理费3234元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2521元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二一年五月二十五日书记员 宋德彪