四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1526民初1320号 原告：王开伦，男，1974年11月11日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：喻忠勤，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨力川，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 被告：四川珙县农村商业银行股份有限公司。住所地：珙县巡场镇。 法定代表人：刘祥荣。 委托诉讼代理人：何杰，公司职工。 被告：刘敏，男，1967年10月6日出生，汉族，住四川省珙县。 被告：袁光丽，女，1967年12月2日出生，汉族，住四川省珙县。 原告王开伦与被告四川珙县农村商业银行股份有限公司（简称珙县农商行）、刘敏、袁光丽案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王开伦的委托诉讼代理人杨力川，被告农商行的委托诉讼代理人何杰，被告刘敏，均到庭参加诉讼。被告袁光丽经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王开伦向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法停止对珙县上罗镇庄稼村二社4单元1楼21号房屋的强制执行；2、确认珙县上罗镇庄稼村二社4单元1楼21号房屋归原告所有；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2019年9月9日原告收到珙县法院作出（2019）川1526执异13号《执行裁定书》，原告认为该《执行裁定书》没有事实和法律依据。理由如下：一、本案的事实。1、2010年8月1日原告与被告刘敏签订《集资建房协议书》,约定由原告购买上罗镇庄稼二社“上罗客运站小区”4单元1楼21号房屋,总价款10万元,并约定房屋建成后,刘敏将竣工验收合格的房屋交付给原告,原告拥有该套房屋的完全产权和相应的土地使用权,房屋交付后,由甲方统一办理房屋所有权证和土地使用权证。《集资建房协议书》签订后,2011年12月刘敏取得上罗客运站集资建房的《建设工程规划许可证规划验收合格证》,并将案涉房屋交付原告使用。原告根据与刘敏协商的付款方式支付了90000元,双方约定余下10000元在办理房屋产权登记后支付。2、2012年2月29日被告珙县农商行与刘敏、袁光丽签订《个人抵押合同》,约定将包括案涉房屋在内的房屋抵押给被告农商行,抵押期限为“2012年3月2日至2020年12月31日”。3、因刘敏、袁光丽未按约履行还款义务,农商行起诉至珙县法院,并达成(2015)宜珙民初字第898号民事调解书，后刘敏、袁光丽未按调解书约定履行还款义务,珙县农商行申请强制执行,在执行过程中拍卖了案涉房屋。原告在知晓案涉房屋被挂网拍卖后,向贵院提交了执行异议申请,2019年9月9日原告收到法院(2019)川1526执异13号《执行裁定书》,裁定驳回原告的异议请求。 二、珙县法院出具的(2019)川1526执异13号《执行裁定书》适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《规定》）第二十五条,属于适用法律错误。《规定》第二十五条仅是对被执行标的权属判断的概括性规定,即依照相关的不动产登记来确定权利人。但实践中,并不是所有情形都可以仅凭不动产登记来确定权利人。因此，最高院在《规定》第二十八条中规定了在金钱债权中,虽然已经存在不动产登记,但权属仍然存在不清晰时应当如何处理的规定。本案中,被告农商行因刘敏、袁光丽未按约定归还贷款,要求对登记在刘敏、袁光丽名下的财产进行拍卖,原告系针对登记在刘敏、袁光丽名下的不动产提出执行异议,符合第二十八条规定的情形。因此,本案应当依据第二十八条的规定进行判断。 三、本案完全符合《规定》第二十八条的适用条件,原告对案涉房屋享有足以排除法院执行的实体权利,人民法院应当停止对案涉房屋的强制执行。根据《规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”条件的,人民法院应予支持。本案中，首先,案涉房屋查封之前,原告与被告刘敏、袁光丽已签订合法有效的买卖合同,该事实已经珙县法院(2018)川1526民初920号生效《民事判决书》确认;其次,案涉房屋查封之前,原告已按与被告刘敏、袁光丽的约定支付了90000元房款，剩余10000元双方约定在过户完成后支付，且原告在法院查封案涉房屋之前就已经合法占有该不动产且持续使用至今；最后,原告未办理过户登记系非因原告的自身原因。原告与被告刘敏、袁光丽签订《集资建房协议书》时,该房屋尚未竣工,客观上不能办理相关房屋产权登记。自2011年建成,原告合法占有使用后,原告便一直要求被告刘敏、袁光丽办理过户登记,但一直未办理。直到贵院查封了该房屋,原告才知晓在2012年案涉房屋被刘敏、袁光丽擅自办理抵押,案涉房屋最终未能办理过户登记，原告并无过错。本案完全符合《规定》第二十八条规定的四个条件,前述事实足以证明原告享有能够排除执行的权利,人民法院应予支持。综上，原告系案涉房屋的所有人,对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利,珙县法院作出的(2019)川1526执异13号《执行裁定书》认定事实错误,适用法律错误，请求支持原告诉讼请求。 被告珙县农商行辩称：一、我行的抵押权利事实清楚、证据充分,依法合规有效，应予保护。案涉债务人刘敏于2012年2月29日向我行申请借款,金额100万元,与我行签订了《个人借款合同》及《个人抵押合同》,约定以案涉房屋为抵押物之一,依法办理了抵押登记,抵押期限从2012年3月1日至2020年12月31日,抵押人为刘敏、袁光丽夫妻。后因刘敏未按期偿还本息,我行提起诉讼,经贵院主持调解,以(2015)宜珙民初字第898号民事调解书予以确认。现该案进入执行程序,应依法处置抵押物,由我行优先受偿。二、对原告的执行异议,人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十五条、第二十七条办理,适用法律正确，案涉房屋产权只能判断为刘敏与袁光丽夫妻所有，我行对该房产依法享有对抗案外人的担保物权,王开伦作为案外人提出的排除执行异议不予支持。而原告援引《规定》第二十八条支持自己的主张,属于依据的法条不当。三、按《规定》第二十八条之规定,原告也无法支持自己的主张,原告不符合该条四要件的要求。在查封之前原告与刘敏签订的是《集资建房协议书》，并不是合法有效的书面买卖合同。庭审中和审理执行异议时，刘敏明确陈述其并未将房屋交付原告使用，故原告提供的证据只能证明其占有案涉房屋，但不能证明是合法占有案涉房屋。原告未按照《集资建房协议书》的约定支付款项，刘敏才未给原告办理产权证，故案涉房屋未办理过户登记，是因原告自身的违约行为造成的。故原告诉请适用《规定》第二十八条，原告对案涉房屋的执行异议也不能成立。综上所述，我行对该房产具有依法处置的优先受偿权，原告提出的执行异议不能成立，请求驳回原告的诉求。 被告刘敏辩称，一、珙县上罗镇政府是涉案项目形成权人。根据2007年2月8日《协议书》、珙县上罗镇人民政府文件上府发[2007]13号《关于同意刘敏全额投资建设上罗镇客运站的批复》，珙县上罗镇政府以刘敏个人名字为涉案项目开发主体，因此，刘敏所作出的行为就代表了客运站，代表了项目行为，符合法定。2011年5月11日珙县房管所办理了刘敏名字的产权登记。《协议书》系上罗镇政府和刘敏共同开发。本案遗漏了上罗镇政府。二、2010年8月1日原告与刘敏签订《集资建房建议书》，载明双方权利义务约定，协议第六条第（三）项载明：“乙方保证按集资缴款办法按时付款，违约按集资房款的2%按月支付违约金”，原告未给付违约金。2010年4月1日，上罗客运站项目部张贴《通知》，载明在本通知一个月内付清房款办理产权转移，逾期后果自负。2011年5月11日，珙县房管所依据上府发[2007]13号文件办理了产权人为“刘敏”的登记。2012年2月29日刘敏为项目整体利益，刘敏行使项目法人代表权利，将案涉房屋向珙县农商行抵押贷款。后因各种原因导致刘敏无法按约归还珙县农商行贷款本息。农商行负有调查失误责任，可向上罗镇政府提出清偿债务责任。 被告袁光丽未到庭，未答辩。 审理查明，2012年2月29日刘敏、袁光丽向被告珙县农商行申请贷款100万元，双方签订《个人借款合同》及《个人抵押合同》，案涉房屋为抵押物之一，他项权证号为：2012000105号，抵押期限从2012年3月2日至2020年12月31日。因刘敏、袁光丽未按约履行还款义务，珙县农商行诉至本院，诉讼期间双方达成调解协议，本院于2015年8月18日作出（2015）宜珙民初字第898号民事调解书予以确认。刘敏、袁光丽未按生效调解书确定的内容履行还款付息义务，珙县农商行向本院申请执行。执行中，本院对刘敏、袁光丽抵押于珙县农商行的抵押物（本案房屋）进行了评估、拍卖。执行过程中，原告王开伦对本院拍卖的案涉房屋提出书面异议，认为拍卖的位于上罗镇庄稼村二社4单元1楼21号门市系其财产，请求中止对该财产的执行。本院于2019年9月3日作出（2019）川1526执异13号《执行裁定书》，裁定驳回王开伦的异议请求。王开伦对执行裁定不服，遂提起本案诉讼。 另查，2008年2月3日被告刘敏取得珙县上罗客运站集资建房的《建设用地规划许可证》，2011年12月5日取得上罗客运站《建设工程规划许可证规划验收合格证》。案涉房屋于2011年12月19日取得房屋所有权证（产权证号：宜房权证珙县字第××号，所有权人是刘敏和袁光丽），于2012年1月17日取得国有土地使用证（证号：珙国用2012字第00046号）。2018年10月24日珙县房产管理所提供的《产权情况记载》，载明：产权证号为201109730号房屋已抵押给珙县农村信用合作联社珙州信用社，他项权证号为：2012000105号，抵押期限从2012年3月2日至2020年12月31日，抵押金额1000000元。 再查，2010年8月1日原告王开伦（乙方）与被告刘敏(甲方)签订《集资建房协议书》，协议约定：王开伦购买上罗镇庄稼村二社(上罗客运站小区)4单元1楼21号门面，总价款100000元。协议签订后，原告王开伦已支付购房款90000元（其中：2014年2月16日支付50000元，2014年12月24日支付10000元，2014年12月28日支付20000元，2015年1月7日支付5000元，2015年1月19日支付3000元，2015年4月1日支付2000元）。2011年被告刘敏将房屋交付给原告王开伦使用至今。 2018年7月19日王开伦向本院起诉，请求：1、确认王开伦与刘敏签订的《集资建房协议书》合法有效；2、刘敏、袁光丽协助办理案涉房屋过户手续。2018年11月16日本院作出(2018)川1526民初920号民事判决，判决：一、2010年8月1日原告王开伦与被告刘敏签订《集资建房协议书》合法有效；二、驳回原告王开伦的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉。 本院认为，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所指抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第三十四条规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物……”及第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案中，被告刘敏、袁光丽向珙县农商行贷款，用案涉房屋（门市）抵押，并办理了抵押登记手续；设立抵押时，该房屋的所有权人是刘敏、袁光丽，该抵押符合《中华人民共和国担保法》的规定。当债务人刘敏、袁光丽不履行债务时，债权人珙县农商行有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称规定）第二十七条即：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本院对案涉房屋（门市）采取执行措施，不违反法律的规定。《规定》第二十八条规定的情形，是指债权人对执行标的物不享有优先受偿权时适用该条规定。因此，原告认为本案应适用《规定》第二十八条，属于对法条的理解和适用有误。综上所述，原告诉请人民法院停止对案涉房屋（门市）采取强制执行措施的请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》物权法定原则，案涉房屋的所有权证载明的所有权人是刘敏、袁光丽。虽然原告与被告刘敏签订了《集资建房协议书》，原告也支付了部分房款，只能证明双方达成了买卖房屋的合约，但原告并未取得案涉房屋的所有权。因此，原告诉请确认案涉房屋归原告所有的请求的证据不足，本院不予支持。被告刘敏辩称本案遗漏了珙县上罗镇政府的理由不成立，本院不予支持。被告袁光丽本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告王开伦的诉讼请求。 案件受理费1800元（原告已预交3900元），由原告王开伦承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  李玉兰 人民陪审员  齐良蓉 人民陪审员  熊文菊 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  张 洁