江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2453号原告：王贵松，男，1983年5月4日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：王晶晶，江苏益淮律师事务所律师。被告：叶风玲，男，1986年8月1日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：唐维礼，江苏法嘉德律师事务所律师。原告王贵松与被告叶风玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告王贵松、被告叶风玲及其委托诉讼代理人唐维礼到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2020年11月26日第二次公开开庭进行了审理。原告王贵松的委托诉讼代理人王晶晶、被告叶风玲及其委托诉讼代理人唐维礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王贵松向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶风玲支付原告购房款75000元；2、判令被告叶风玲支付违约金25500元；3、判令被告叶风玲赔偿原告交通费、误工费、精神损害抚慰金34500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原被告双方于2018年4月6日在马坝由证明人王志明、李长玉四方监督的情况下签订房屋买卖协议，合同约定总价255000元。被告叶风玲于2019年12月30日前付清，否则将按总房款的百分之十计算违约金。待被告付清房款后，原告提供给被告相关证件。合同签订后，截止2020年7月13日一直没有支付完购房款，原告多次向被告催要，但是均催要未果，故原告起诉至法院。被告叶风玲辩称，对于案涉房屋买卖协议没有异议，协议签订后原告已经向被告交付了案涉房屋，被告已经支付了购房款180000元，剩余购房款75000元不同意支付，因为原告交付的房屋存在质量问题。反诉原告叶风玲向本院提出诉讼请求：请求判令反诉被告王贵松赔偿原告维修室外排污系统产生的损失50000元并交付案涉房屋建设规划许可证和建设用地许可证。事实和理由：反诉原告从反诉被告处购买案涉房屋，但是案涉房屋自交付后因为室外排污池没有出口，导致屋内卫生间马桶污水无法正常排放，反诉原告无法正常使用卫生间马桶，给反诉原告带来了生活不便。现经反诉原告核算，维修室外排污系统需要支付50000元，应当由反诉被告赔偿。反诉被告王贵松辩称，不同意支付反诉原告主张的维修费用，因为案涉房屋交付时并不存在质量问题，且双方签订的协议并未约定室外排污系统问题，案涉房屋已经交给反诉原告使用至今，并不存在质量问题。另外，因反诉原告未支付剩余购房款，故不同意交付建设用地许可证、建设工程规划许可证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对于本案事实和证据，本院认定如下：2018年4月6日，原告王贵松（甲方）与被告叶风玲（乙方）签订《协议书》一份，约定：“经双方共同协商，签订如下房屋买卖协议，以便双方共同遵守。一、甲方将坐落在马坝镇楚东居委会中和组38号房屋一间，4×18米的楼房出售给乙方。二、四址范围：东与兰建明，西与梁启坤，南至水泥路，北至屋后四米处。三、双方协议价格贰拾伍万伍仟元整。四、购房款给付方式：双方签订本协议时，乙方首付购房款壹拾捌万元整，余款柒万伍仟元整在2019年12月30日前付清。乙方付清房款后，甲方将提供给乙方相关证件。五、甲方提供该房屋建设用地许可证一份，建设工程规划许可证。六、以上协议双方签字后生效，不得违约，如有一方违约，处违约方房屋总价10%的违约金。”。上述协议由原被告双方签字确认，并由证明人李长玉、王志明签字确认。上述协议签订后，原告王贵松将协议约定的房屋交付给被告叶风玲使用至今。截止2018年4月6日，被告叶风玲共计支付购房款180000元。2018年4月6日，原告王贵松出具收条一份，载明：“收到购房款壹拾捌万元整/此据/王贵松/2018.4.6”。剩余购房款75000元，被告叶风玲以案涉房屋室外排污池无法正常排污为由拒绝支付。案涉房屋于2009年7月22日取得建设用地许可证，于2009年12月30日取得建设工程规划许可证。原告王贵松和旁边的邻居一起委托他人统一建设。房屋建成后，原告王贵松的家人居住了三年左右，后出售给被告叶风玲，出售时房屋已经完成了初步装修，水电可以正常使用，门窗都已经安排完毕等，房屋具备居住使用的条件。被告居住使用初期并没有问题，也支付了180000元购房款。2019年秋季以后，被告叶风玲发现室外排污池无法正常排污，导致室内卫生间无法正常使用，故决绝支付剩余购房款，双方才发生矛盾。另查明，包括案涉房屋在内的一排五间房屋，建设的地址原先系农村的公场，没有统一规划室外污水排放系统。上述事实由原被告当庭陈述，原告王贵松所举《协议书》、建设用地许可证、建设工程规划许可证，被告叶风玲所举收条、照片、证人证言，本院所作谈话笔录等证据证实，本院予以确认本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本诉部分，本案中，原告王贵松与被告叶风玲签订的《协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。原被告双方均应当按照约定履行各自的义务，原告王贵松作为案涉房屋出售方已经按照约定向被告叶风玲履行了交付房屋的合同义务，被告叶风玲作为案涉房屋的买受方应当按照约定履行支付购房款的合同义务。案涉《协议书》约定被告叶风玲应当在2019年12月30日前支付剩余购房款75000元，但被告叶风玲未能按照约定按时支付，系被告叶风玲违约，应当承担继续履行并赔偿损失的违约责任。故本院对于原告王贵松主张被告叶风玲支付剩余购房款75000元的诉请予以支持。另，《协议书》约定违约责任的承担方式为按照房屋总价的10%计算违约金，即违约金25500元（255000元×10%）。被告叶风玲逾期支付购房款的违约行为给原告王贵松导致的实际损失主要是逾期付款的利息损失，上述违约金数额超过了原告的实际损失，故根据原告王贵松的实际损失，本院将原告王贵松主张被告叶风玲承担的违约责任依法调整为：被告叶风玲按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（年利率4.15%），自2019年12月31日起支付75000元购房款的逾期付款利息至实际付清之日止。原告王贵松主张被告叶风玲支付交通费、误工费、精神损害抚慰金，因被告叶风玲承担的系违约责任，且对于被告叶风玲应当承担的违约责任的方式和数额本院已经依法确认，故对于原告王贵松的该项诉请本院不予支持。就反诉部分，本案中，反诉原告叶风玲主张反诉被告王贵松承担违约责任，赔偿其维修案涉房屋产生的损失50000元，对于反诉原告叶风玲的该项诉请本院不予支持，理由为：1、反诉被告王贵松已经按照《协议书》约定向反诉原告叶风玲交付了案涉房屋，反诉原告叶风玲也居住和使用。2、反诉原告叶风玲签订上述协议时，明知案涉房屋系农村自建房屋，与城市统一规划污水排污系统的城市房屋不同。反诉原告叶风玲认为案涉房屋屋外的排污池没有排污口导致其室内卫生间无法正常使用，但该情形并非系由反诉被告王贵松的违约行为导致，也并非反诉被告王贵松的合同义务。反诉原告叶风玲主张反诉被告王贵松交付案涉房屋建设用地许可证、建设工程规划许可证，因案涉《协议书》约定交付上述证件的前提条件是反诉原告叶风玲付清剩余购房款75000元，现反诉原告叶风玲并未支付上述购房款，故反诉被告有权拒绝交付上述证件。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告叶风玲于本判决发生法律效力之日起二十日内向本诉原告王贵松支付购房款75000元及逾期付款违约金（自2019年12月31日起按照年利率4.15%计算至实际付清之日止）；二、驳回本诉原告王贵松其他诉讼请求；三、驳回反诉原告叶风玲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3000元，由本诉原告王贵松负担1263元，由本诉被告叶风玲负担1737元。反诉案件受理费1050元，由反诉原告叶风玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  周 婷审 判 员  张宝林人民陪审员  管海红二〇二一年一月十一日书 记 员  张同畅附：相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。