河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初4617号 原告（反诉被告）：李瑞云，女，1954年12月1日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张凤阁，系河北张凤阁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈献生，男，1972年11月28日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，系河北维民权律师事务所律师。 原告李瑞云（反诉被告）诉被告陈献生（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李瑞云及其委托诉讼代理人张凤阁，被告（反诉原告）陈献生及其委托诉讼代理人殷志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李瑞云向本院提出诉讼请求：1、要求法院依法判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》（原告位于丛台区院厂地房内彩钢瓦房七间，南房三间，大院占地东西长69米，东头南北宽52米；临时当路口占地东西45米，宽4米，归乙方使用，被告自行拆除其所建的建筑）；2、要求法院依法判令被告支付房屋、土地租金人民币154900元（暂计2017年4月20日至2019年7月20日）；3、请求判决被告支付自2019年7月20日至腾清场地之日止的租赁费；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月20日原、被告签署《租赁合同》，原告将位于丛台区院厂地内彩钢房七间，大院占地东西长69米，东头南北宽52米），归乙方使用，租期2年，租金及路口费每年76000元。自2017年4月20日至今，原告多次找被告，被告故意躲避不见，租赁合同未续签，被告也未支付任何费用。原告通过电话、书面告知等方式，告知被告解除租赁合同，要求被告自行拆除其自建厂房等。被告至今仍占据原告的厂房地，且不支付任何费用，严重违约且损害了原告的利益。原告无奈诉至贵院。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告陈献生辩称，对原告诉述均不认可，要求租赁费无依据，协议无效，依法无据。 反诉原告陈献生向本院提出诉讼请求：1、确认反诉人与被反诉人于2015年4月20日签订的《租赁协议》无效；2、要求被反诉人返还反诉人向其缴纳的租赁费168000元；3、要求被反诉人赔偿反诉人的损失395204元；4、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年4月20日反诉原告与反诉被告签订《租赁协议》，反诉被告将位于丛台区院厂地内彩钢房七间，南房三间）租赁给乙方建停车场使用。反诉原告在签订协议当天支付给反诉被告约定的一年租赁费76000元。反诉原告支付租赁费后，因工作需要又在租赁的土地上花费270万元建设了钢结构房屋，用于捷翼二手车停车场使用。同年5月乙方在三号院东门加盟东汇汽车复兴区店进行装修并悬挂广告牌，仅装修和广告费花费395204元。第二年的租赁费反诉原告陆续支付给反诉被告76000元。反诉原告在经营过程中，邯郸市丛台区土地局、规划局向反诉原告提出该土地属于公共场地、集体土地，未办理任何用地手续，也没有办理规划许可，要求反诉原告拆除土地上的建筑物，退出土地。反诉原告向反诉被告反映该问题，反诉被告答复自己可以办理相关手续，放心经营。反诉原告后向反诉被告支付租赁费16000元。2018年初，丛台区土地局、丛台区公安局、丛台区城管局、丛台区环保局、丛台区规划局组织人力来到租赁处要求反诉原告立即停止经营，拆除违章建筑，并拆除了三号院大门外悬挂的广告牌。封堵了路口及大门，责令停止营业，拆毁了三号院场地内彩钢房七间，南房三间的顶及玻璃墙体，致使乙方无法使用，损失巨大。反诉原告为此多次与反诉被告协商，双方协商未果。2018年初，丛台区土地局、丛台区公安局、丛台区城管局、丛台区环保局、丛台区规划局在反诉原告租赁场地内粘贴《依法拆除违法建筑物的通知》并说反诉原告所租场地性质为集体土地，反诉原告无法经营至今。反诉被告又起诉反诉原告索要租金。因反诉被告所租土地属于属于集体土地，又未经过规划部门规划许可，双方签订协议应当为无效，基于该无效协议，反诉被告应返还反诉原告所支付的租赁费，且赔偿反诉原告的损失。因此请法院依法支持反诉原告的诉请。 反诉被告李瑞云辩称，一、反诉被告与反诉原告所签租赁合同合法有效。该涉案土地系反诉被告丈夫曹振华2004年向丛西村委会承租的，租赁期限20年。曹振华去世后，反诉被告延续该租赁合同并缴纳了2018年之前的租赁费。2015年4月20日反诉原告与反诉被告签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律，故该合同合法有效。该合同租赁物系丛西村委会集体土地及建筑物，当时属于农村，不需要规划许可，因此该租赁合同应为有效，反诉原告应支付租金。二、反诉原告诉请返还租金无任何道理。1、自2015年4月开始租赁至今，丛西村委会从未对反诉被告转租行为提出异议，且该转租异议已超过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的期间，因此租赁合同有效。2、反诉原告已实际履行了2015年4月至2017年4月20日的租赁费，该合同已履行完毕，反诉原告要求返还租金无任何依据。3、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，该租赁合同无效，也应支付房屋占有使用费，故即使租赁合同无效，反诉原告也应参照合同支付占有使用费，何况房屋未认定为违章建筑。三、反诉原告要求反诉被告赔偿拆除广告配合拆除原建筑物所产生的损失与反诉被告无关，因广告牌是反诉原告自愿安装，拆除原建筑物与反诉被告无关，反诉原告也没有损失依据。综上，应驳回反诉原告的诉请。 原告李瑞云为支持其主张，提交如下证据：证据1、原告的身份证复印件、婚姻证明、曹振华的死亡证明，证明原告主体资格；证据2、曹振华与丛西村《租赁地合同》、附加合同书，证明该土地的来源，是通过租赁取得的使用权；证据3、李瑞云2017、2018年的交款证明李瑞云履行了和村大队的租赁义务；证据4、原、被告之间的《租赁合同》、临时使用占用表、院路临时使用表，证明原被告所签订的协议真实有效；证据5、陈献生的交款证明，证明陈献生履行了部分的交款义务；证据6、照片13张，证明租赁地的实际情况。 被告陈献生质证，证据1无异议，对证据2无异议，但不具有合法性，证据3与本案无关，证据4真实性无异议，但合同内容未经过政府有关部门的批准，该合同无效，我方不知情；证据6无异议，证据7是未拆除前的照片，我方也有相关证据。 反诉原告陈献生举证，证据1、反诉原、被告之间的《租赁合同》，证明反诉被告同意反诉原告在租赁土地上建筑房屋；证据2、拆除违章建筑通知书，证明相关部门已对该土地上的建筑物进行拆除，该土地是耕地，反诉原告不知情；证据3、交款凭证、收条，证明我方已交付了租赁费；证据4、照片1张，证明反诉原告所建的房屋已被拆除；证据5、装饰工程竣工验收单，证明反诉原告在该租赁地上的装修费用。 反诉被告李瑞云质证，对证据1无异议，但是合同未体现到反诉被告让反诉原告建筑房屋的条款；证据2有异议，不是原件不予质证；证据3无异议，但2017年只缴纳了1.6万元，对证据4有异议，无日期，但也有存在的建筑物；证据5不是原件，不予认可。 本院经审理认定事实如下，2004年12月12日原告（反诉被告）李瑞云之夫曹振华作为乙方与丛西村委会（作为甲方）签订《租赁地合同书》，主要内容为：乙方租占甲方土地期限20年，从2004年12月1日至2024年12月1日，共计20亩，每亩每年缴费1000元，合计总交租贰拾万肆仟元整。付款时间为每年阳历十二月一日至三十日付清。乙方在租占期内的一切程序、手续。费用等均由乙方自行负责处理。2015年签订《附加合同书》，主要内容为：从2015年元月1日起，租地租金在原合同基础上每亩地上涨壹仟元，村委会结合群众代表合情合理的每五年调整一次租金，租金上涨后，村民不得在租地范围内干涉租户。原邯郸县人民政府婚姻登记处于2010年9月10日出具《婚姻状况证明》一份，主要内容为：此证明曹振华，男，汉族，1951年4月17日出生，李瑞云，女，汉族，1954年12月1日出生，两人于1985年6月31日在我局婚姻登记处办理了结婚登记，特此证明。黄粱梦派出所2008年12月31日出具《死亡证明信》，证明曹振华于2008年12月18日因各种疾病死亡。曹振华子女曹斌、曹蓓蓓分别于2019年12月29日出具《放弃权利声明》，主要内容为：因李瑞云与陈献生租赁合同纠纷一案，我声明在该案中的继承权，同意由我母亲一个行使继承权。 另查明，出租方（甲方）李瑞云与承租方（乙方）陈献生于2015年4月20日签订《租赁协议》一份，主要内容为：自2015年4月20日起到2017年4月20日止，贰年租期，甲方将位于丛台区院厂地房内彩钢瓦房七间，南房三间）租给乙方建停车场使用。经甲乙双方协商自愿达成如下协议：一年租金陆万元，乙方一次性付清甲方款，乙方要求三号院走东门。一、三号院东大门外如挂广告牌当路口另收费用，路口总长东西长45米，宽4米，归乙方使用，一年租金壹万陆仟元整。二、乙方在租赁期间对使用甲方所建房的修缮，乙方在甲方场地内自建房、打地面、垒墙等自用设施费用全归乙方付款。三。如到期甲方不再叫乙方承租，甲方对乙方自建的建筑物一切任何设施不予任何赔偿，乙方自行拆除。如国家、市政府、村委会等一切占地给乙方造成财产损失，甲方不给乙方做任何赔偿。乙方到期要求续租，经甲方同意续租，乙方提前15天交清全年租金，如不按时交费，甲方有权收回场地房。…………七、乙方（陈献生）厂地房租金、路口费两项一年共计柒万陆仟元整（76000元），每年４月20日前向甲方（李瑞云）交清厂地房租金、路口费两项一年共计柒万陆仟元整（76000元），每年4月20日前向甲方（李瑞云）交清厂地房租金、路口费两项共计柒万陆仟元整（76000元）。乙方到2016年4月20日不交下年（厂地房和路口）租金，甲方限乙方10天搬清，协议终止。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起执行。2015年4月20日临时当路口地米数明细表一份，东西总长45米，宽4米，手写“路东西长45米，宽4米，乙方只能再你租长45米路处挂牌子李瑞云陈献生”。2015年4月20日三号院内临时地米数大概明细表一份，院东西总长69米，院东头宽52米，院中间南北宽45米，手写“临时使用地米数2015年4月20日到2016年4月20号3号院东西总长69米东头宽52米，中间南北宽45米李瑞云陈献生”。原告李瑞云与被告陈献生2015年4月20日出具收到76000元租地款。2017年1月10日盖有邯郸县黄粱梦镇丛西村村民委员会财务专用章的《河北省行政事业单位资金往来结算票据》和盖有邯郸市丛台区黄粱梦镇丛西村村民委员会财务专用章2018年1月9日《丛台区农村集体经济组织专用收据》，证明李瑞云分别向丛西村村民委员会缴纳2017年和2018年租赁费48000元。 另查明，原、被告所租赁的土地系邯郸市丛台区黄粱梦镇丛西村村民委员会的集体土地，该土地共计约60户左右，且该土地均在户村民的土地承包证上予以登记。 2018年6月14日，丛台区土地局、丛台区公安局、丛台区城管局、丛台区环保局、丛台区规划局在被告陈献生建设的建筑上张贴《依法拆除违法建筑物的通知》，因被告陈献生所建建筑物占用集体土地，擅自改变土地用途，未能办理土地、立项、规划、建设、环评等相关手续，限自通知发布之日自行搬迁拆除，恢复地貌。 邯郸市丛台区黄粱梦镇丛西村前任党支部书记秦存山2018年元月31日向原告李瑞云出具盖有黄粱梦镇丛西村村民委员会公章的《证明》一份，主要内容为：曹振华与李瑞云是夫妻关系，曹振华租赁的我村村南北环路郝村地以北输元河堤南侧的24亩荒废地，是因修北环路路基高于农田地2米，水质污染，留水无法排除，常年农田积水，村民无法耕种，经村研究决定租给曹振华使用。 经本院向邯郸市恒大地理信息工程有限公司了解，该处土地均为丛西村村民委员会集体土地，该土地如需变为建筑用地，需经过正规的土地出让手续，缴纳土地出让金。 本院认为，合法的租赁合同受法律保护，如租赁合同违反法律的强制性效力性规定的，该合同无效。原告李瑞云与被告陈献生于2015年4月20日签订《租赁协议》，协议期限为2015年4月20日起到2017年4月20日止，后到期后被告陈献生继续租赁该土地，视为双方默认将该《租赁协议》自动延续两年，租赁条件不变。因原告李瑞云与被告陈献生所租赁的土地为邯郸市丛台区黄粱梦镇丛西村村民《土地承包证》上所记载的土地，故原、被告租赁合同因违反在集体所有耕地上私自建设建筑物，改变土地用途，违反效力性强制性规定，故原告李瑞云与被告陈献生所签订的《租赁协议》自始无效。因原告李瑞云与被告陈献生所签订的《租赁协议》及随后双方自动延续的默认的《租赁协议》均为无效，故不存在解除该租赁合同的情形，故本院对原告李瑞云要求解除该《租赁协议》的诉请，依法不予支持。经本院释明，原、被告双方均不变更诉讼请求，故本院对原告李瑞云要求被告陈献生支付土地租金人民币154900元及支付自2019年7月20日至腾清场地之日止的租赁费的诉请，依法不予支持。因被告陈献生在集体土地上私自建设建筑物，改变土地用途，其租地时未审查土地性质，其作为完全民事行为能力人，主观存在过错，且提交的损失证明证据不足，本院对其反诉诉请，依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 一、原告李瑞云与被告陈献生所签订的《租赁协议》无效； 二、驳回原告李瑞云的诉讼请求； 三。驳回反诉原告陈献生的诉讼请求。 案件受理费3398元，减半收取计1699元，由原告李瑞云负担，反诉费4717元，由反诉原告陈献生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 张 刚 二〇二〇年四月十日 书记员 马超杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。