江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0391民初4341号原告：厉业伟，男，1972年12月13日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：上官丙权，江苏万谋律师事务所律师。被告：姜华，男，1970年2月13日出生，汉族，住徐州经济开发区。委托诉讼代理人：刘影，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏汉忠，江苏苏旭律师事务所律师。第三人：徐州盈华商业管理有限公司，住所地徐州经济技术开发区徐海路30号金色年华小区S2幢1-145。法定代表人：陈敏亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪春侠，女，该公司员工，1981年2月7日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告厉业伟与被告姜华、第三人徐州盈华商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厉业伟的委托诉讼代理人上官丙权，被告姜华的委托诉讼代理人刘影、魏汉忠，第三人徐州盈华商业管理有限公司的委托诉讼代理人倪春侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同编号为YH2018042601的租赁合同，被告从租赁商铺中迁出；2、判令被告偿还欠付的租金47015.85元（以2.2元每天每平方为标准，从2018年5月1日暂计算至2019年7月31日，扣除已付租金11553元，之后的租金按以上标准最终计算至实际迁出之日）；3、判令被告支付解除合同违约金11714元（3个月*3904.59元/月，年租金为46855.05元，故月租金为3904.59元）；4、判令被告支付逾期付款违约金34447.57元（以逾期支付的第一期租金160.77元为基数，按每日千分之三的标准，从2018年5月1日暂计算至2019年7月31日；以逾期支付的第二期租金11713.77元为基数，按每日千分之三的标准，从2018年7月15日暂计算至2019年7月31日；以逾期支付的第三期租金11713.77元为基数，按每日千分之三的标准，从2018年10月15日暂计算至2019年7月31日；以逾期支付的第四期租金11713.77元为基数，按每日千分之三的标准，从2019年1月15日暂计算至2019年7月31日；以逾期支付的第五期租金11713.77元为基数，按每日千分之三的标准，从2019年4月15日暂计算至2019年7月31日。以上总计五期之后的逾期付款违约金按以上标准最终计算至付清之日）；5、判令被告支付利息损失1331.19元；6、判令被告支付律师费12000元；7、判令被告支付商业管理费3495元。以上合计110003.38元；8、案件受理费和保全费由被告承担。事实和理由：2016年11月18日，原告从徐州城置伟业房地产开发有限公司(现名为徐州卓正置业有限公司)处购买了金色年华小区S2幢1单元130号商铺。同日，原告与第三人签订了商铺委托经营管理合同，约定委托第三人进行经营和管理，享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权。2018年4月26日，原告委托董嘉麟以其委托代理人的身份与被告、第三人签订了租赁合同。约定原告委托第三人将其所有的位于徐州市物业出租给被告。合同履行过程中，被告拒绝向第三人支付租金等费用，产生违约行为。2018年11月23日，第三人向被告寄送了催缴函。2018年12月11日，第三人再次向被告寄送了严重违约函。2018年12月26日，第三人向被告寄送了停止物业服务通告函。2019年1月17日，第三人向被告寄送了解除合同通知书。原告认为，被告逾期支付租金等行为严重违反了合同约定，侵犯了其合法权益。为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，望判如所请。被告姜华辩称，第一，原告关于租金的诉请无事实和法律依据。原告在签订合同前，就涉案商铺的宣传许诺均指向双方合同签订后，原告保障被告的所在商圈范围的客源人流量，并对涉案金色年华商圈进行营业宣传。合同签订后原告始终未履行协助附随义务，被告如约履行了第一季度付款义务。商圈内几乎无客流量，原告的虚假宣传与承诺，导致诸多像被告一样的承租人蒙受包括租金、装修、人工在内的巨大经济损失。同时，原告于2018年11月份已将涉案商铺招租并回收，占有、处分等权利均由原告所有。第二，关于违约金的计算违反法律规定。违约金以主张的权利的30%为上限。原告所列欠付租金基数为47015元，违约金总额不应超过1.5万元。第三，原告诉请支付律师费无事实和法律依据，律师费并非诉讼必然支付的费用。第四，被告因原告的违约无法经营。停业后，并没享受到物业管理的任何服务。原告要求支付管理费无事实和法律依据，即便支付也应按照空置的相关规定计算。第三人徐州盈华商业管理有限公司述称，认可原告的意见。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院审查后予以确认并在卷佐证，据此认定如下事实：2016年11月18日，原告厉业伟与案外人徐州城置伟业房地产开发有限公司（于2017年3月23日更名为徐州卓正置业有限公司）签订了编号为0580677的《商品房买卖合同》。该合同约定，由原告购买徐州城置伟业房地产开发有限公司开发的位于徐海路30号金色年华小区S2幢1单元130号房屋（商服），建筑面积58.35㎡。出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付房屋。同日，原告与第三人徐州盈华商业管理有限公司（以下简称盈华公司）签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的上述商铺委托盈华公司进行经营和管理，盈华公司享有该商铺的经营权（包括但不限于将该商铺出租、自营或联营等）、管理权和相应的收益权，委托经营管理的期限为5年，自原告与开发商办理完毕该商铺交付使用手续之日起计算。委托期第一、二、三年，原告商铺的经营预期收益及各类成本，盈华公司不再支付。委托期第四、五年，原告享有租金收益的90%。该合同第九条约定，盈华公司对该商铺享有完整的占有、使用、收益权，有权自主经营管理，并按照项目经营要求进行统一规划、安排，并向商户收取租金、房屋使用费或管理费。2018年4月26日，董嘉麟（甲方）与被告姜华（乙方）、第三人盈华公司（丙方）签订了《租赁合同》一份，由被告承租上述房屋，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日。合同4.2条约定，免租期为12个月，免租期内，免收租金，但乙方仍需交纳本合同约定的其他费用，包括但不限于管理费、水电费及其他因本物业使用而产生的一切费用。因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方不再享受免租期的待遇，免租期内正常计取租金。合同5.2条约定，每三个月为一个租金支付期，首期租金在交房前30个工作日内一次性付清，以后每期必须在每一支付期开始前15天前全额付清。合同5.3条约定，首年基础固定租金为每自然日2.2元/平方米，第二、第三年在第一年的基础上不变，具体如下：2018年5月1日至2019年4月30日，乙方应向甲方缴纳租金30808元，即日租金为每自然日2.2元/平方米（第一年免4个月）；2019年5月1日至2020年4月30日，乙方应向甲方缴纳租金30808元（第二年免4个月）；2020年5月1日至2021年4月30日，乙方应向甲方缴纳租金30808元（第三年免4个月）。合同5.4条约定，乙方缴纳租赁保证金5000元，由丙方代收。合同5.7条约定，商业管理费按每月每平方米4元为标准计算，每月商业管理费233元。乙方自甲方交付本物业之日起，向丙方支付三个月的商业管理费。合同14.1条约定，乙方逾期支付租金、物业管理费、电费、水费及其他费用的，每逾期一日，应按照逾期交付金额的0.3%支付违约金。逾期达15日以上的，甲方有权自行或授权丙方采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施。因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期一个月以上的，甲方有权单方解除合同，收回本物业，不予退回保证金并要求乙方赔偿甲丙双方的经济损失。合同14.2条约定，有下列情形之一的，甲、丙双方均可书面通知乙方解除本合同并有权没收保证金，并要求乙方支付相当于3个月租金（按解除日时的租金标准计算）作为违约金，并有权要求乙方支付本物业空置期间的租金作为补偿，直到甲方将本物业重新出租或者租赁期届满：乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达三十日；乙方累计超过30天未正常营业的等。2018年4月24日，盈华公司收取了姜华缴纳的保证金5000元、三个月房租11553元及三个月物业费699元。2018年11月2日，盈华公司向姜华邮寄《欠费催缴函》，2018年12月10日，盈华公司向姜华邮寄《严重违约函》，要求姜华限期缴纳欠付费用及滞纳金，并告知相关后果。2018年12月25日，盈华公司向姜华邮寄《姜华欠款停止物业服务通告函》，告知姜华将于2019年1月10日起停止供水、供电。2019年1月15日，盈华公司向姜华邮寄《解除租赁合同通知书》告知姜华解除租赁合同，要求姜华在收到该通知书的次日来盈华公司办理商铺交接手续和费用结算手续。另查明，盈华公司成立于2016年9月28日，经营范围包括商业经营管理服务、房屋租赁等。该公司的股东为董嘉麟，2019年12月12日，盈华公司的工商登记信息发生变更，负责人由董嘉麟变更为陈敏亚。原告自认，其向董嘉麟出具的授权委托书，并非在2018年4月26日的《租赁合同》签订前出具，而是因本次诉讼，补签的授权委托书。同时，原告自认，其与盈华公司于2016年11月18日签订《商铺委托经营管理合同》，委托经营管理的期限为5年（合同约定自原告与开发商办理完毕该商铺交付使用手续之日起计算，开发商于2017年7月31日前向原告交付房屋），在盈华公司管理、经营商铺的5年内，原告不参与房屋的租赁事宜，前三年的租金由盈华公司收取，原告不享有收益权，盈华公司尚未向原告支付过任何费用，原告本人对于盈华公司向姜华出具解除合同通知书的事宜亦不知情。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。对已经立案受理的案件在审理过程中，发现原告的起诉不符合我国民事诉讼法规定的起诉条件和法院的立案条件，应当驳回起诉。具体到本案，原告将商铺交给盈华公司经营、管理，盈华公司经营管理期间，享有商铺完整的占有、使用、收益权，前三年的收益均由盈华公司享有，与原告无关（根据《商品房买卖合同》的约定，案涉商铺于2017年7月31日前向原告交付，那么，根据《商铺委托经营管理合同》，前三年即2017年7月31日至2020年7月31日之间的租金等收益，均与原告无关）。因此，原告与盈华公司之间的法律关系并非委托合同关系，因盈华公司与他人签订租赁合同的权利义务，并不由原告承受。同时，2018年4月26日的《租赁合同》由董嘉麟、姜华、盈华公司三方签订，董嘉麟在当时系盈华公司的负责人，因此，《租赁合同》的相对方应为盈华公司与姜华，即使原告因本次诉讼补充了对董嘉麟的授权，原告无权直接依据该《租赁合同》于2019年诉至本院向被告主张租金。原告所享有的收益，可以依据其与盈华公司的《商铺委托经营管理合同》，向盈华公司另行主张。故厉业伟作为本案原告主体不适格，应当依法裁定驳回原告的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告厉业伟的起诉。案件受理费3280元，保全费1120元（原告已预交），案件受理费3280元退还原告，保全费由原告负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张基奎人民陪审员  孙荣林人民陪审员  孟献勇二〇二〇年十月二十四日法官 助理  陈 青书 记 员  智伊军