淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初7504号原告：卫龙武，男，1951年3月2日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吴华祥、司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：徐浩，男，1969年11月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：韩晨、韩振磊，江苏岸庆律师事务所律师。原告卫龙武与被告徐浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴华祥、司盆景及被告徐浩到庭参加诉讼，后转为普通程序依法组成合议庭于2021年3月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人司盆景及被告委托代理人韩振磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫龙武向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2016年11月14日至2020年4月28日淮安市文庙新天地D区5幢9室楼下商铺占有使用费39095.89元，及起诉日至实际给付日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息,并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与南京优德尔蓄电池有限公司（以下简称优德尔公司）合作协议纠纷案一审由南京市白下区人民法院审理，2011年11月2日经原告申请法院查封案涉商铺在内22宗房产。2013年1月20日，南京市中级人民法院终审判决，优德尔公司支付原告900万元及利息等。2012年7月5日，优德尔公司与蔡中约定将涉案商铺在内22宗房产出租给蔡中偿债。2016年10月10日蔡中与被告签订《租赁合同》约定被告承租案涉商铺租金1.2万元/年，租期至2021年12月31日。2016年10月16日，原告与优德尔公司的判决经淮安市清浦区人民法院强制执行，裁定优德尔公司涉案商铺在内22宗房产折价抵偿原告。2016年11月14日原告依法办理了涉案商铺的不动产权证。原告认为蔡中承租法院依法查封的房产再转租给被告，被告无权占用房屋，侵害了原告的物权，遂诉至法院。被告徐浩辩称：被告按年交房租，房租都交给蔡红了，2019年1月份至6月份的半年房租8000元已经付给原告，还付了1000元的押金。2016年11月14日至2018年12月31日的房租是每年1.2万元，都付给了蔡红，之后的房租原告涨到1.6万元/年，已经付了半年的房租，当时还签了合同，后来原告又把合同撕了，是原告手下两个办事员处理的。原告围绕诉讼请求依法提交（2018）苏08执复82号执行裁定书、租赁合同、（2016）苏0811执恢155号执行裁定书、公证书、（2017）苏0812执恢464号通知书、执行异议书、（2018）苏0812执异37号执行裁定书、申通快递底单各1份，被告举证收据8张及（2013）淮中执字第0119号结案通知书、（2016）苏08执复34号执行裁定书各1份，本院调取蔡中、蔡红与原告签订的和解协议1份，经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采纳。被告提供的蔡红的短信截屏1张，原告称对真实性无法核实，经审查，该份截屏和本院调取的和解协议相印证，应予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月1日，案外人优德尔公司与淮安韵通文化传媒有限公司（以下简称韵通公司）签订房屋租赁合同，将优德尔公司位于淮安市承德南路9号文庙新天地Ｄ区宗房产（包括涉案商铺）出租给韵通公司，期限至2013年12月31日。2011年11月2日，因原告卫龙武诉优德尔公司合作协议纠纷一案，南京市白下区人民法院（以下简称白下区法院）作出（2011）白商初字第1187号《查封、扣押、冻结财产结果及期限告知书》，告知卫龙武已查封优德尔公司上述的22宗房产，查封期限为2年，每次到期前均办理了续封手续。2012年7月1日，优德尔公司与蔡中签订《以租抵债合同》，以上述22宗房产2012年7月1日至2026年2月28日的租金，抵债2454592.73元。2012年7月5日，韵通公司出具给优德尔公司的《关于同意租赁主体变更的确认函》载明：“贵公司已于2012年7月1日与蔡中签订《以租抵债合同》，贵公司将原出租给我公司的位于淮安.5平方米，全部整体出租给蔡中，并让我公司将上述房产将来的租赁合同出租方的主体变更为蔡中，本公司同意贵公司的上述要求”。2013年5月21日，蔡中与优德尔公司在淮安市中级人民法院达成《执行和解协议书》，协议如下：一、优德尔公司欠蔡中本金220万元及利息，同意以涉案22宗房产租金抵偿；二、租赁期限和租金按以租抵债合同为准；三、以租抵债合同中租金不足偿还蔡中的剩余债权部分，蔡中同意放弃本次执行；四、以租抵债合同中原双方却认定2454592.73元债权，蔡中可以另行主张；五、蔡中向淮安市中院申请执行案件结案。2012年11月16日白下区法院作出（2011）白商初字第1187号民事判决，优德尔公司向卫龙武支付股权转让款900万元及利息。南京市中级人民法院维持原判。白下区法院与南京市秦淮区法院合并后，秦淮区法院依卫龙武申请立案执行后于2015年7月6日委托原淮安市清浦区人民法院执行，清浦区法院于2015年10月12日对22宗房产继续查封，期限为3年，并对该房产进行评估、拍卖。2016年10月10日，案外人蔡中与被告徐浩签订租赁合同，约定将淮安市文庙新天地22宗房产中的D区5幢9室出租给徐浩，年租金1.1万元，期限从2017年1月1日起至2021年12月31日。合同签订后，徐浩向蔡中支付了2017年至2018年的租金。2016年10月16日，清浦区法院作出（2016）苏0811执恢155号执行裁定书，裁定将优德尔公司名下的22宗房产，作价1224.436万元，交付申请执行人卫龙武，抵偿（2011）白商初字第1187号民事判决书确定的债务。2016年11月14日，卫龙武办理了包括涉案房屋在内的22宗房产的产权登记手续。2017年11月10日，本院作出（2017）苏0812执恢464号通知书，要求22宗房产的占有使用者自通知书发布之日起10日内搬离。2019年4月28日，被告徐浩向原告卫龙武支付了8000元房租，原告出具了收据，收款事由载明：2019年房租（1月份-6月份）。同日，被告还交纳了1000元押金。2019年下半年房租被告至今未付。2019年12月4日，原告卫龙武与案外人蔡中、蔡红在淮安市清江浦区人民法院签订和解协议：一、2016年11月1日至2018年11月31日期间蔡中收取的淮安文庙新天地D区22间房屋租金的90%归卫龙武所有，剩余10%作为支付蔡红的劳务费用；二、蔡中将与承租户签订的合同（复印件）及已收租金明细交付给卫龙武，如果卫龙武需要使用合同原件时，蔡中予以配合；三、蔡中协助卫龙武清场并协助收取承租户的房屋占用费，蔡中对文庙房产的相关权利影响卫龙武权利行使，蔡中将权利转让给卫龙武。2020年4月底，被告徐浩搬离涉案房屋。在审理过程中，原告申请对涉案商铺的占有使用费标准进行评估，经审查本院认为原告主张的截至2018年的占有使用费案外人已经交给原告，而2019年的房租，被告已经向原告交纳过半年，在原告出具的收据中也明确载明2019年1月至6月的房租为8000元，故本案已无需进行评估，故对原告提出的评估申请本院不予准许。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案原告卫龙武通过司法执行程序，取得涉案房屋的所有权，并于2016年11月14日依法办理了所有权登记手续，故于2016年11月14日起至2020年4月28日被告徐浩搬离涉案房屋，原告卫龙武作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有收益的权利，有权要求房屋使用人支付房屋占有使用费。关于涉案的租赁房屋，被告徐浩曾于2016年10月10日与案外人蔡中签订过租赁合同，约定年租金1.2万元，2019年4月28日，原告又收取了被告8000元房租及1000元押金，将涉案房屋继续出租给被告使用，对此，原告认为案外人蔡中租赁已查封的房屋再转租给被告，构成非法占有，被告基于和蔡中之间的租赁合同约定支付租金不足以对抗原告，故要求按照2万元/年的标准计算占用费，即2016年11月14日至2020年4月28日共计69095.89元，扣除被告支付给蔡中以及卫龙武的30000元，被告应支付39095.89元。本院认为，考虑到本案租赁房屋涉及两个租赁合同关系，对于涉案房屋的占有使用费的标准问题，应区别情况处理。关于2016年11月14日至2018年12月31日期间的房屋占有使用费，原告要求按照2万元/年的标准计算，本院不予支持，理由如下：1、虽然被告徐浩从蔡中处承租涉案房屋在法院查封之后，作为承租人无权要求原告继续履行原租赁合同，但是在2019年4月28日，原告收取了被告8000元租金，将涉案房屋继续出租给被告，双方形成不定期租赁合同关系，原告出具的收据也写明该8000元系2019年1月6月的房租，应视为双方对租金的约定，该约定并非原告主张的2万元/年；2、2016年11月14日至2018年12月31日的房屋占有使用费，被告徐浩已经依据其与案外人蔡中签订的租赁合同的约定支付给了蔡中，而蔡中与原告卫龙武于2019年12月4日达成和解协议，相关费用已转交给卫龙武，同时该协议中也未对原租赁合同约定的租金标准提出过明确的异议；3、关于2016年11月14日至2018年12月31日的房屋占有使用费，由于在2019年，被告为继续使用租赁房屋，向原告交付了半年的租金，原告也予以接受，双方并没有针对2016年11月14日至2018年12月31日的费用进行过约定，根据公平原则，结合同地段租金标准、租金的市场变化以及原告出具的收据关于2019年租金的约定，参照2016年10月10日合同约定的年租金1.1万元标准计算2016年11月14日至2018年12月31日的房屋占有使用费，并不违反法律规定，而该时间段的房屋占有使用费被告已经支付给蔡中，蔡中也与原告结算完毕，故对原告要求按照2万元/年的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于2019年1月1日之后的费用标准，原、被告之间虽未签订书面租赁合同，但被告支付了租金，原告接受并出具了收据，允许被告继续使用租赁房屋，应视为双方形成不定期租赁合同关系，该合同不违反法律规定，应受法律保护。收据载明2019年1月至6月的房租为8000元，故本院认定双方约定的租金标准为每年1.6万元，原告要求被告按照2万元/年的标准支付房屋占有使用费，没有事实和法律根据，本院不予支持。被告于2021年4月底搬走，原告要求被告承担租金至2021年4月28日不违反法律规定，本院予以支持。另外，考虑到自2020年1月份起，全国范围内爆发了新冠疫情，在合同履行期内，受新冠疫情影响被告势必无法开展经营活动，从公平原则出发，本院酌情扣除被告部分租金，故本院认定截止2020年4月28日被告应承担租金10666元。被告抗辩原告免除2019年下半年至2020年4月份的房租，因原告并不认可，且无证据证明，对该抗辩意见本院不予采信。综上，原告要求按照2万元/年的标准支付2016年11月14日起至2020年4月28日的房屋占有使用费39095.89元的诉讼请求，本院对其中2019年7月1日至2020年4月28日的租金10666元予以支持，其余部分不予支持。被告曾向原告支付1000元押金，现被告已搬离涉案房屋，相应押金可以从租金中扣除，故被告徐浩还应给付原告9666元。被告至今拖欠部分租金，属违约行为，应当承担违约责任，原告要求自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担逾期利息，不违反法律规定，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐浩于本判决生效后五日内一次性给付原告卫龙武租金9666元及逾期利息（自2020年10月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费777元（原告预交389元），由原告负担192元，被告负担585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  柏 玲人民陪审员  杨井江人民陪审员  张 琳二〇二一年七月十五日法官 助理  张细平书 记 员  吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。