青海省湟源县人民法院   民事判决书   （2020）青0123民初1414号   原告（反诉被告）：青海宝林房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市城中区.   法人代表：宝林，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：赛因巴雅尔,男，住青海省西宁市。   被告（反诉原告）：李炳辉,男，住青海省西宁市。   委托诉讼代理人：蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董宝清,女，住青海省湟源县。   原告（反诉被告）青海宝林房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李炳辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告（反诉被告）青海宝林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赛因巴雅尔，被告李炳辉及委托诉讼代理人蒲富华、董宝清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）青海宝林房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令我公司收回给李炳辉拆迁安置补偿的××县、13#楼2单元1103两套住房；2.请求依法判令我公司向李炳辉以房屋拆迁补偿协书为主，按房屋拆迁协议书签订的面积140平方米按我公司补偿条款以2600元／平米，向李炳辉支付补偿款364000元（大写：叁拾陆万肆仟元整）；3.请求依法判令我公司向李炳辉以房屋拆迁补偿协议书为主，按房屋拆迁协议书签订的时间2014年4月5日-2017年6月30日期间（38个月，每月500元过渡费）所产生的过渡费共计：19000元（大写：壹万玖仟元整）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月5日，原告与被告李炳辉签订了房屋拆迁协议书，双方达成协议拆迁面积140平方米，给被告回迁安置住房两套，位于××县（99.34㎡）、2单元1103室（99.34㎡），因被告拆迁面积为140㎡，两套住房合计198.68㎡，两套房屋多出面积被告补给原告人民币合计150000元（大写：壹拾伍万整）其中包括两年过渡费用。因上述两套房屋为复式结构，复式部分为房屋二层多出部分，每套多出40㎡。双方约定楼顶复式面积协商，最初协商价格为每套向原告补交100000元（壹拾万元整），后原告多次与被告协商达成口头协议，复式多出面积向我公司补交每套50000元（大写：伍万元整）。自原告2017年6月交付使用宝林小区13号楼起，至今被告以各种理由推脱，拒缴房屋差价，拒接房。给原告造成财务损失，故原告诉至法院。   被告（反诉原告）李炳辉辩称，1.双方于2014年4月5日签订的拆迁安置补偿协议书，原告方为被告方以产权调换的方式，调换13号楼1单元1103室和2单元1103室，过渡期为2年，原告交付房屋后经检查房屋的质量不合格，原告整改到现在，原告未按照约定交付房屋违约在先，其要求收回房屋的诉讼请求没有事实依据；2.关于第二项诉讼请求，不符合民诉法的规定，一方没有请求的情况下法院不能判决；3.关于第三项诉讼请求，根据原告的方案，每月过渡费为600元，因此原告的每月500元过渡费没有依据；4.原告方经被告方请求交房，多次以种种理由延迟交付，参照商品房的管理办法如果房屋面积超出合同约定的面积的3％以上，超出部分归被告方所有，因此原告的诉讼请求无事实和法律依据，予以驳回。   反诉原告李炳辉向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告履行《拆迁协议书》，交付宝林小区13号楼1单元1103、13号楼2单元1103房屋；2.请求依法判令反诉被告支付过渡费48000元（自2014年4月5日起暂计算至2020年11月6日，共80个月，每月600元。）后续按照每月600元的二倍支付至实际交付；3.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年4月5日，反诉原告与反诉被告签订《房屋拆迁协议书》，约定反诉被告青海宝林房地产开发有限公司对反诉原告的房屋进行拆迁安置，并约定两年内向反诉原告交付位于××区、13号楼2单元1103安置住房两套。被告按《湟源县宝林片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》每月600元之标准支付反诉原告过渡费。反诉被告的违约行为已经给反诉原告造成较大损失，且其通过诉讼手段达到违约目的有违诚实信用原则。现根据双方签订的《房屋拆迁协议书》《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条提起反诉，以维护反诉原告的合法权益。   反诉被告青海宝林房地产开发有限公司辩称：1.双方在2014年4月5日签订了房屋拆迁协议，协议内容为房屋被拆迁140㎡，反诉被告为反诉原告回迁安置13号两套房屋；2.本协议第二页签字页中明确写清，回迁户安置于13号楼99.34户型一二单元两套，另回迁户补给反诉被告150000元，其中包括过渡费；3.反诉被告给反诉原告建还的房屋于2016年进行交房手续，其中本栋楼共计88套房，只有反诉原告因个人原因推脱至今没有接房，故没有拿到房屋属反诉原告的个人原因造成；4.因反诉原告自2016年交房之日至今在反诉被告多次催促的情况下依旧没有履行合同，故在2020年8月反诉被告向湟源县住房和城乡建设局提交书面的文书，收回两套房屋，其余事项交由湟源县人民法院判决。综上所述反诉原告单方面违约，保护本诉原告的本诉。   本诉原告（反诉被告）青海宝林房地产开发有限公司针对本诉和反诉共同提交证据：1.13号楼的图纸，用以证明13号楼是因规划调整才加上的复式楼；2.房屋拆迁协议书，用以证明被告需向原告补150000元，并且包括过渡费，多出的部分双方协调解决；3.情况说明，用以证明这两套房屋是因被告的原因没有及时交房；4.拆迁协议、房产证、拆迁的房屋登记表、交房通知书、交款收据，用以证明原告向湟源县住××乡交付给他人；5.案件情况说明，用以证明从2014年开始该房屋的具体情况；6.收款收据，用以证明自2016年6月30日开始原告向其他人交付房屋。   本诉被告（反诉原告）李炳辉对本诉原告（反诉被告）提交的证据发表如下的质证意见：1.对证据施工图纸的真实性不予认可，从图纸上无法判断顶层房屋是否具备规划许可，没有规划许可的文件，也无法分辨是由湟源县住房和城乡建设局进行的调整，如果经过规划调整的应该有竣工图纸；2.对证据房屋拆迁协议书的真实性不认可，我方的原件上面没有楼顶面积协商六个字，其余的内容相符，我们认为手写的部分的意思是在交房时我方交给原告的150000元的款项和我方享有的过渡费进行折抵；3.对证据情况说明、案件情况说明不属于证据范畴，对于反映的事项不认可，特别是对此提到湟源县政府要求调整规划此说法没有提交证据，对于我方安置的两套房屋是产权调换到13号楼，原告在没有经过我们同意的情况下就产权调换的房屋交付给他人，特别是交付给其他人是湟源县住房和城乡建设局同意的应该提供湟源县住房和城乡建设局同意的书面文件，说明上述两套房屋依然是我方的资产，原告将上述的房屋故意制造交付给其他人的属于诈骗行为，因为原告明知上述两套房屋是本诉被告的，他们也是回迁户，和被告方是邻居，两方恶意串通造成房屋不能移交的假象；4.对证据拆迁协议、房产证、拆迁的房屋登记表、交房通知书、交款收据的真实性不予认可，这户的房子在1102室，还有一套在1002室，原告和颜凤兰签订的协议，在签订时其明知不是自己的房屋，目前原告将被告的房屋向其交付是恶意的行为，原告提交的协议书中贾存义是购买的房子，但是没有看到购买房屋的合同，所以对交房的事实不认可，对证明的案件事实也不认可，对颜凤兰的房产证的真实性无异议；5.对证据收款收据与原告陈述的不一致，这上面收的是天然气的配套费，拆迁的房屋应该提交竣工验收报告。   本院对本诉原告（反诉被告）提交的证据认定如下：1.对证据施工图纸的真实性予以确认，对证明方向单一的图纸无法反映出因规划调整后加上的复式楼，但对于现在房屋结构改变的事实双方均予以认可；2.对证据房屋拆迁协议书能够确认双方之间拆迁安置协议约定的内容，故对该证据予以确认；3.对证据情况说明系原告单方出具给他人的情况说明，并不能证明该房屋经过同意予以重新安置的事实，故对该证据不予确认；4.对证据他人的拆迁协议、房产证、拆迁的房屋登记表、交房通知书、交款收据，该组证据证明本诉原告将拆迁安置给本诉被告的房屋交于案外人，该房屋本属于本诉被告的，因双方就多出的复式结构协商未果一直未交房，但是本诉原告不能将争议的房屋因此安置给案外人，故对该组证据的证明方向不予确认；5.对证据收款收据与本案没有关联性，故对该证据不予确认。   本诉被告（反诉原告）李炳辉提交证据：1.房屋拆迁协议书，没有楼顶面积协商的六个字，这部分是宝林的工作人员写的，用以证明签约日期2014年4月5日，双方约定是产权调换的方式，并约定房屋为13号楼面积为99.34㎡的××元西，原告和颜凤兰签订的协议书没有明确约定房屋的地点；约定的过渡期是两年，应该从2014年4月5日计算到2016年4月5日；手写部分的意思是差价和过渡费相抵，本案中超过两年原告方没有交付房屋，存在先违约的情形；2.照片五张、情况说明、建设工程质量监督记录，用以证明2018年原告交付房屋经检查房屋存在卫生间没有浇筑、部分钢筋铺设不合理的情况；湟源县质监局进行现场检查，该房子没有进行主体、节能、消防等验收，其要求整改并进行了相应的处罚；3.湟源县城市棚户区改造宝林小区项目可行性研究报告批复，用以证明涉案房屋的规划情况，该楼全部属于安置房屋，该批复是在2014年做出的，原告拿着2013年的施工图纸；4.湟源县宝林片区棚户区改建项目补偿方案，根据该方案反诉原告享受的搬迁过渡费1000元，临时过渡费600元，持有最低生活保障证给予5000元补助，反诉原告在签约期内签约反诉被告应给予9000元的奖励，在反诉原告应缴纳的款项中，应当扣除上述原告享受的过渡费，共扣除15600元；5.低保证明，用以证明反诉原告李炳辉的哥哥李炳生、嫂子董宝清、侄子李晨虎一家为低保户，应当享受5000元的补助；6.宁政【2014】27号文件，安置补偿费的标准是10元每平米，过渡费应当是1400元，证明交付房屋时扣减过渡费，综上被告方没有违约，原告方未按照规定进行竣工验收交付；7.原房屋的证明，用以证明该房屋的房主是颜秀英，是被告李炳辉、李炳生、李炳贵的母亲，签合同时由被告李炳辉代表签订的。   本诉原告（反诉被告）青海宝林房地产开发有限公司对本诉被告（反诉原告）提交的证据发表如下的质证意见：1.对证据房屋拆迁协议书认可，在2017年交付房屋时我公司与被告进行沟通房屋顶层规划的事宜；2.对证据照片五张、情况说明、建设工程质量监督记录认可，对证明方向不予认可，认为因规划调整多出顶层的复式面积，在交房时我公司副总昂青就与李炳辉商讨过多出面积的补偿条件；3.对证据湟源县城市棚户区改造宝林小区项目可行性研究报告批复认可，但对证明方向不予认可；4.对证据湟源县宝林片区棚户区改造项目补偿方案认可，应该是以600元每月计算的过渡费；5.对证据低保证明的证明方向不予认可，认为没有相应的奖励，原告只按补偿方案进行货币补偿或产权调换的方式；6.对宁政【2014】27号文件的真实性予以认可；7.对证据原房屋的证明的三性予以认可，没有异议。   本院对本诉被告（反诉原告）李炳辉提交的证据认定如下：1.对证据房屋拆迁协议书予以确认；2.对证据照片、情况说明、建设工程质量监督记录，能够证明对于涉案房屋进行质量监督的记录，但被告以该证据直接证明存在不合理情况缺乏其他证据予以印证，故对该证据证明方向不予确认；3.湟源县城市棚户区改造宝林小区项目可行性研究报告批复是湟源县住房保障和建设局出具，对该证据的真实性予以确认；4.湟源县宝林片区棚户区改建项目补偿方案是湟源县城关镇人民政府发布的文件，临时安置的补助费为每月600元，故对该证据予以确认；5.对证据低保证明能够反映出李炳生、李晨虎、董宝清一家为低保户，故对该证据予以确认；6.对证据宁政【2014】27号文件是西宁市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的规定，故对该证据予以确认；7.原房屋的证明，能够证明拆迁的原房屋的房主为李炳辉、李炳生、李炳贵的母亲颜秀英，该房屋登记在颜秀英的名下，并且被告对该证据予以认可，故对该证据予以确认。   本院经审理认定事实如下：2014年4月5日，原告青海宝林房地产开发有限公司与被告李炳辉签订《房屋拆迁协议书》，协议约定原告应给被告兑换140平方米房屋，回迁安置于万丰宝林小区13号楼99.34平方米户型11层两套住房，分别位于××元西。被告向原告支付150000元，其中包括过渡费。同时约定协议签订后搬迁日起两年内未迁入新居者，原告方继续支付被告过渡费，双方并未约定过渡费的数额。2018年3月，双方在交房验收时房屋结构有所变更多出一层。因双方对于房屋质量问题及多出面积未协商一致产生纠纷，原告诉至法院。   本院认为，原告青海宝林房地产开发有限公司在经过合法程序取得对湟源县城市棚户区改造宝林小区安置房建设项目，经湟源县住房和城乡建设局的许可与拆迁户李炳辉签订房屋拆迁安置协议，协议约定向李炳辉回迁安置于万丰宝林小区13号楼99.34平方米户型11层两套住房，分别位于××元。现原告要求收回安置房屋，并以货币形式向被告支付补偿款，该请求实际是对原房屋拆迁协议约定内容的变更，作为合同内容的变更应当通过合同相对人协商一致后予以变更，庭审中本诉被告对于本诉原告的主张不予认可也不同意变更合同内容，因此对于本诉原告的诉讼请求不能通过诉讼直接将合同内容予以变更。本诉原告与本诉被告在不能协商一致的情况下，应当根据合同签订的内容主张其他履行合同的责任，故本诉原告的主张不能成立。   反诉原告主张反诉被告履行合同交付宝林小区13号楼1单元1103、13号楼2单元1103房屋。本案中原、被告签订的合同因在交房时出现面积增加等情况双方协商不一致，原、被告双方均未全面履行合同。反诉被告认为经过与湟源县住房和城乡建设局报告因反诉原告长期不予处理房屋事宜，已经对该房屋予以收回，但结合反诉被告的证据并没有经各方同意收回的证据，并且合同系原、被告双方签订，合同在不存在解除条件或是不能协商一致变更合同内容的情况下，反诉被告不能擅自解除合同处分财产。同时本案系拆迁房屋回迁与一般的商品房买卖关系并不完全相同，反诉原告房屋已经被拆迁，作为安置主体的反诉被告应当妥善处理反诉原告的安置工作，因此对于该合同反诉原告要求继续履行应当予以支持。但是因为交房中出现的新情况，双方应当继续协商，同时对于合同中约定的反诉原告应当向反诉被告支付的房屋补偿款150000元，反诉原告也并未履行，因此双方应当继续履行合同，待其他事项协商一致后双方可以同时履行各自的义务较为适宜。反诉原告主张反诉被告支付自2014年4月5日起暂计算至2020年11月6日每月600元过渡费48000元，及后续按照每月600元的二倍支付至实际交付房屋为止。原、被告双方在合同中没有约定过渡费每月的具体数额，结合反诉原告提交的证据《湟源县宝林片区棚户区改造项目房屋征收补偿》中，临时安置补助费按实际过度月数发放每月600元的规定，对反诉原告主张每月600元过渡费予以确认。对于过度时间双方均认可从2014年4月5日起，对于截止时间反诉被告认为应当计算至发出交房通知书之日即2017年6月30日，反诉原告认为至今未实际交付。2018年3月22日的建设工程质量监督记录时该房屋尚未实际使用，庭审中双方对于房屋顶棚存在缺陷予以认可，在后期反诉被告整改完成后没有向反诉原告发出第二次交房的通知书，对于该房屋实际可以交付使用没有提交相关证据，现该房屋在2020年10月20日已经准备交付他人，从该事实看房屋确实未实际交付给反诉原告，反诉被告作为有安置义务的一方应当承担相应的过渡费，即对于反诉原告主张的2014年4月5日起至2020年11月6日过渡费48000元予以确认。对于反诉原告主张的实际交房期间的过渡费因房屋现在可以交付双方协商一致后即可交房，对于双方协商的时间不明确，同时现在产生的过渡费应当是一方违反合同造成的实际损失，对于损失应当区分是谁的责任，本案中对于未发生的事实不能预估过错，因此对该部分主张不予支持。本案因双方当事人均未履行房屋拆迁协议而引起纠纷，故保全申请费由双方当事人共同承担。   综上所述，本诉原告青海宝林房地产开发有限公司的各项主张因不符合法律规定，不予支持。反诉原告请求继续履行合同事实清楚，与法有据予以支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实引起的纠纷发生在民法典实施之前，且不存在持续，故应当适用当时的法律及司法解释。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百一十八条之规定，判决如下：   一、驳回本诉原告青海宝林房地产开发有限公司全部诉讼请求；   二、原、被告继续履行双方于2014年4月5日签订的《房屋拆迁协议书》；   三、反诉被告青海宝林房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付反诉原告李炳辉过渡费48000元；   四、驳回反诉原告李炳辉其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费3388元，由本诉原告青海宝林房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费500元，由反诉被告青海宝林房地产开发有限公司负担；保全申请费2340元，由本诉原告青海宝林房地产开发有限公司负担1170元，由本诉被告李炳辉负担1170元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。   审判员 来雯艳     二〇二一年一月十八日   书记员 马丽丽   附：引用法律条文原文   本案所适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。   《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条如被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。