上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7039号原告：梁宏，男，1962年8月17日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：夏璐璐，上海汉盛律师事务所律师。被告：蒋富有，男，1953年8月15日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市浦东新区。第三人：上海陆川房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇祝潘路XXX号XXX层。法定代表人：鲍殊毅，执行董事。委托诉讼代理人：刘丰畅，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许彬棋，上海虹桥正瀚律师事务所律师。原告梁宏与被告蒋富有及第三人上海陆川房地产开发有限公司(以下简称陆川公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告梁宏及其委托诉讼代理人夏璐璐、被告蒋富有、第三人陆川公司的委托诉讼代理人许彬棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签署《出售转让合同》;2.被告将位于上海市浦东新区江绣路300弄江凌苑XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付给原告。审理中，原告于2021年5月26日庭审中变更诉请为：1.判令解除原、被告签署的《出售转让合同》；2.被告返还房款人民币(币种下同)72万元；3.因被告原因导致合同无法继续履行，赔偿原告同类型的房屋差价损失875,778.74元(按目前市场价每平方米29,183元计算)；4.被告支付原告保全担保费1,595.80元。事实及理由：2015年8月26日，原、被告在案外人上海杰尚房地产有限公司的见证下，就被告于2013年拆迁取得的上海市浦东新区江镇社区E3-1地块4幢6号802室的动迁配套商品房出售给原告事宜，签署了《上海市浦东新区江镇社区E3-1地块4幢6号802室出售转让合同》。由于系争房屋为动迁安置房，被告出售房屋时,房屋门牌号为暂编号，后确定为上海市浦东新区江绣路300弄江凌苑XXX号XXX室。合同约定房屋价款为86万元，原告需在2018年5月20日前支付被告房款70万元；原告收到本房钥匙后，另行支付被告10万元；待房屋交易限制期满后7日内，原、被告共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，原告支付本房屋尾款6万元。但是原告一直未取得房屋的钥匙，现原告一共支付房款72万元，上述款项其中70万元是由于被告为低保户，不方便以其账户直接收款，遂指令原告向案外人支某某，剩余款项系原告通过微信方式直接支付到被告处的。截止目前，被告迟迟不配合原告完成交房及后续事宜。2020年11月16日左右，原告发现系争房屋被案外人进行装修，询问得知，系争房屋已经出售给案外人，原告感到十分诧异，然多次联系被告无果。由于被告将房屋一房多卖，导致合同无法继续履行，故根据合同第12条约定，要求解除合同、赔偿房屋差价损失(按目前市场单价29,183元/平方米计算)等。被告蒋富有辩称：被告曾欠安徽人高利贷，后通过朋友认识上海杰尚房地产经纪有限公司(以下简称杰尚公司)的朱军，向朱军借款。遂被告将系争房屋拆迁材料复印件等交付朱军作为抵押，后朱军让被告将系争房屋出售给原告。被告认为，原告与朱军合伙欺骗被告在合同上签名。被告只收到2万元，其余70万元未收到。现同意解除合同，返还2万元，不同意赔偿房屋差价损失和保全担保费。另外，被告已将系争房屋出售给案外人，于并2020年10月将系争房屋交付给孙某。第三人陆川公司述称：系争房屋产权目前核准登记在第三人名下，房屋也已经交付给了拆迁户。本案原、被告之间的纠纷与第三人无涉，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2013年1月11日，拆迁人上海市浦东新区祝桥镇房屋征收安置办公室与被拆迁人蒋富有签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定因建设需要甲方取得拆迁乙方住房的房屋拆迁许可证，乙方所有的房屋坐落在东滨村蒋家宅XXX号，房屋结构砖混，建筑面积19.5平方米，乙方选择按与货币补偿金同等价值的产权房屋调换补偿安置方式。房源卡(奥特莱斯项目动迁基地)载明，房源地址为江镇社区E3-1地块4幢6号802室，面积54.43平方米，产权人为蒋富有。2020年12月18日，系争房屋产权核准登记于陆川公司名下，建筑面积为56.79平方米，备注新建动迁安置房。2015年8月26日，甲方蒋富有与乙方梁宏以及见证方杰尚公司签订《动迁房预售预购合同》，约定甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》于2013年已取得上海市浦东新区江镇社区E3-1地块4幢6号802室动迁配套商品房一套，面积54.43平米(具体面积以产证为准),该房屋暂未办理以甲方为权利人的上海市房地产权证，甲方持有该房屋的动迁协议。房屋转让价款为86万元，乙方于2015年8月26日前向甲方支付定金1万元；于2015年9月10日前向甲方支付首付至50万元(含定金1万元)；于2018年5月20日前向甲方支付20万元；乙方拿到本房钥匙，乙方支付甲方10万元；乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方本房屋尾款6万元。合同第十二条违约责任约定：如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。一、甲方违约责任，1.甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。2.甲方应返还乙方已经支某某房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息。第十三条甲方的义务约定：……3.甲方不得将房屋设立任何抵押、其他租货关系、不得迁入任何户口、不得再对该房屋进行任何权利上的处分。2015年8月26日，原告通过上海杰尚POS机支付1万元。2015年9月12日，原告通过上海市杰尚地产二店(对方户名为浦东新区杰尚建材经营部)POS机分别支付5万元、3万元、41万元。2018年5月19日，原告通过中国农业银行转账支付给朱军20万元。2018年5月20日，蒋富有出具《房款收据》，载明今收到梁宏支某某上海市江镇社区E3-1地块4幢6号802室购房款70万元，并出具《收款承诺书》，载明：“梁宏购买本人蒋富有位于浦东新区江镇社区E3-1地块4幢6号802室房产，因本人蒋富有是低保卡，不能在银行转账，现本人同意将房款转入指定第三方朱军账户，视为本人蒋富有收到。本人蒋富有收到现金分批从朱军取走房款人民币70万元。”2019年12月4日，原告通过微信方式转账给被告5,000元。被告回复收到房款5,000元。2019年12月12日，原告通过微信方式转账给被告5,000元。当日，蒋富有出具收条，载明：“收到梁宏支付款江镇社区E3-1地块4幢6号802购房款人民币1万元整，以此为据，出售方蒋富有。”2020年1月21日13：37，被告向原告发送微信：柘林派出所门口等你。原告回复：好的。当日14：31，原告通过微信方式转账给被告10,000元。当日，蒋富有出具房款收据，载明：“今收到梁宏支某某上海市江镇社区E3-1地块4幢6号802室购房款人民币1万元整(通过手机微信支付)，出售方蒋富有。”审理中，被告认可系争房屋目前市场单价为29,183元左右。原告为提起本案财产保全，支付保全保险费1,595.80元。再查，2021年1月15日，孙子申起诉蒋富有要求确认双方就系争房屋于2020年11月签订的《动迁房买卖合同》有效(房屋总价为138万元)。2021年3月9日庭审时双方一致确认系争房屋于2020年11月18日交付孙子申并由其装修入住至今；同时，孙子申与蒋富有达成如下调解协议：双方就系争房屋签订的《动迁房买卖合同》有效，案件受理费8,610元由孙子申负担。2021年4月23日，徐香梅、潘栋梁起诉蒋富有要求解除双方之间的《动迁房预售预购合同》，返还购房款675,000元以及支付违约金30万元。2021年5月19日，徐香梅、潘栋梁与蒋富有达成如下调解协议：双方之间于2016年11月10日签订的《动迁房预售预购合同》于2021年4月13日解除；蒋富有于2021年5月26日前返还购房款69.50万元并支付违约金30万元，案件受理费6,775元由蒋富有负担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《动迁房预售预购合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。被告辩称，系原告与朱军合伙欺骗被告签约，然未提供证据予以证明，本院难以采信。现蒋富有已将系争房屋出售、交付给案外人，原、被告之间的《动迁房预售预购合同》已无法继续履行，系被告蒋富有违约，原告据此要求解除双方之间的《动迁房预售预购合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告于2015年8月26日通过上海杰尚POS机支付1万元，于2015年9月12日通过上海市杰尚地产二店POS机分别支付5万元、3万元、41万元，于2018年5月19日原告转账支付给朱军20万元；被告对上述款项不予认可，仅确认收到微信支某某2万元。本院认为，就双方争议的70万元：首先，原告付款时间、金额与合同约定的相符；其次，被告亦于2018年5月20日出具了70万元的房款收据；再次，被告2018年5月20日的收款承诺书明确载明“因本人蒋富有是低保卡，不能在银行转账，现本人同意将房款转入指定第三方朱军账户，视为本人蒋富有收到。本人蒋富有收到现金分批从朱军取走房款70万元。”据此，从款项金额、支付时间、房款收据、承诺书等情况来看，证据能够达到高度盖然性的证明标准，足以认定原告支付了该70万元房款。故合同解除后，被告负有将已收取的房款72万元返还原告的责任。被告违约导致合同解除，应承担违约责任。原告要求被告支付解除合同的房屋差价损失，本院认为，原告自认于2020年11月就已经发现房屋已经出售、交付给他人，同时本院注意到被告于2020年11月与案外人孙子申就系争房屋达成买卖协议，约定房屋总价为138万元，因此，原告以目前房屋市场单价作为依据计算差价损失并不妥当。其次，系争房屋是动迁安置房，相关政策明确规定在一定年限内限制转让，而且原告亦明知系争房屋当时尚未由动迁单位交付给被告，也尚未办理被告名下的产权证，原告漠视上述风险仍进行交易，其行为本身存在一定过错。综上，本院根据双方的违约及过错程度，结合原告的已付款情况等综合因素，酌定被告赔偿原告损失35万元。原告要求被告支付保全担保费1,595.80元，于法有据，本院予以支持据此，依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告梁宏与被告蒋富有于2015年8月26日签订的《动迁房预售预购合同》于2021年5月26日解除；二、被告蒋富有应于本判决生效之日起十日内返还原告梁宏购房款72万元；三、被告蒋富有应于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁宏房屋差价损失35万元；四、被告蒋富有应于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁宏保全担保费1,595.80元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,162元，保全费5,000元，合计24,162元，由原告梁宏负担4,718元，被告蒋富有负担19,444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇二一年六月二十二日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。