天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初16582号原告（反诉被告）：陈红，女，1974年4月23日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜亦全，男，1971年11月15日生，汉族，住址同上。系原告之夫。被告（反诉原告）：张维，男，1984年3月8日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：杨芳霞，北京盈科（天津)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡广，北京盈科（天津)律师事务所律师。被告（反诉第三人)：天津华置房地产经纪有限公司，地址天津市武清区杨村街京津公路西侧香江广场**。法定代表人：张志超，职务经理。原告陈红与被告张维、天津华置房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，被告张维于2019年12月3日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜亦全，被告张维及委托诉讼代理人杨芳霞、蔡广，被告天津华置房地产经纪有限公司法定代表人张志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈红向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与二被告签署的房产交易合同及补充协议；2、要求被告张维返还已经收取的购房款420000元；3、要求被告天津华置房地产经纪有限公司退还已经收取的居间服务费20000元；4、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2019年8月19日，原告经被告天津华置房地产经纪有限公司居间介绍以1500000元总价购买被告张维名下位于天津市武清区××庄××街××花园××号房屋，并于当天签署《房产交易合同》及补充协议。签署《房产交易合同》及补充协议前，原告如实告知了二被告，原告在办理天津人才引进落户手续，2019年8月2日获得天津市公安局开具的《准予迁入证明》，但8月19日去没有拿到新的户口页，公安窗口告知一个月后可领到户口页。中介公司人员根据其业务经验，认为拿到了《准予迁入证明》，一个月内就可落户，可以获得购房资格。因此才极力撮合买卖双方于2019年8月19日先签署了《房产交易合同》及补充协议，并在《房产交易合同》第九条第3款中明确：在合同履行期间，因政策调整导致乙方无购房资质的，三方免责，协商解除合同；在补充协议第四条中明确：如买卖双方无法办理后期过户手续，则卖方应于签署解除协议后5日内将买房清偿的贷款部分退还买方。《房产交易合同》及补充协议签署当天，原告向被告张维支付了定金20000元，被告张维出具了收条，向被告天津华置房地产经纪有限公司支付了房屋中介费20000元，该被告出具了收条。2019年9月16日，原告还根据《房产交易合同》补充协议的约定，通过银行转账支付了400000元购房款给被告张维用于偿还银行贷款以解除房屋抵押，张维出具了收条。为办理买卖房屋的过户，2019年10月10日，被告天津华置房地产经纪有限公司人员告知原告可以上公安系统ＡＰＰ查询户口页是否办下来，这是原告第一次看到户口页电子信息版。但随后原告去公安机关取户口页办理新的身份证时，被告知同期办理的人才落户人员户籍档案已冻结。2019年11月3日原告问询代理机构，代理机构说档案被冻结就说明政策执行不一样了，不能办理落户，户籍档案会退回原籍，这样原告就不能通过人才引进落户天津，原告没有了购房资格。原告得知这个情况后及时与二被告沟通，协商解除《房产交易合同》及补充协议，被告天津华置房地产经纪有限公司口头同意退还中介服务费20000元，并与被告张维沟通三方免责解除合同，但被告张维不同意，要追究违约责任，还说没有钱退还原告已支付的购房款420000元。为维护原告的合法权益，保障原告已经支付的款项能够获得返还，原告只能提起诉讼，望法院查明事实支持原告的诉讼请求。张维辩称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，第三项不作答辩，不同意第四项诉讼请求，理由如下：1、原、被告签订的房产交易合同及补充协议系双方真实意思表示，依法成立并生效，该协议包含原告与本被告之间的房屋买卖合同关系，以及原告、被告张维与被告天津华置房地产经纪有限公司之间的居间服务合同关系，原告购买被告张维名下的涉案房屋，签订合同时，天津市针对二手房限购政策从2017年4月开始已经实施两年多，原告清楚了解限购政策及其是否具有购房资格，双方的合同是在透明、公开、平等的基础上订立的，在签订合同后双方达成了补充协议，约定由原告出资用以清偿涉案房屋的抵押贷款，在合同履行期间，原告向被告天津华置房地产经纪有限公司也出示了其在天津转入户口的户口页，证明其已经取得天津市户籍，有购房资格，本被告就依约清偿了涉案房屋贷款，但此后原告因户籍问题未配合被告签订天津市存量房屋买卖协议，本被告认为合同不能履行的原因是原告根本违约造成的，在合同签订履行过程中，本被告不存在任何违约行为；2、关于原告的户籍信息问题，在原告具备户籍的情况下，合同是具有履行条件的，假设合同不能履行，原告也应该根据合同相对性原则也应该支付本被告相应的损失。天津华置房地产经纪有限公司辩称，原告陈述的事实理由中的“中介公司人员根据其业务经验，认为拿到了《准予迁入证明》，一个月内就可落户，可以获得购房资格”不属实，本被告是根据客户提供的信息签订的合同，在合同约定中也按照时间留出来了量，原告在7月份之前与业务员沟通时知道在天津购买房屋需要天津市户籍，在合同期间内，也与本被告经纪人说过取得户口页的具体时间，现本被告不同意退还居间服务费，同时诉讼费由本被告承担不同意。张维向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉人、被反诉人及第三人签订的房产交易合同及补充协议；2、请求判令被反诉人支付反诉人违约金150000元；3、请求判令被反诉人赔偿反诉人居间服务费损失15000元；4、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人因本案支出的律师费8000元；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人系房屋买卖合同关系，2019年8月19日双方在第三人的居间介绍下签订《房产交易合同》及《补充协议》，约定被反诉人购买反诉人名下坐落于天津市武清区××庄街××道××花园××的房产，房屋价款1500000元，付款方式为全款，双方于2019年10月31日前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时被反诉人将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构，办理代收代付手续，反诉人依约向第三人支付了15000元居间服务费。合同履行过程中，被反诉人于2019年11月7日以诉讼的形式明确表示不再购买合同标的房屋。依据《房产交易合同》第八条第2款“在合同履行期届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金”及本条第8款“本合同签订后，甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同接触过错方追缴其居间服务费损失。”第9条“因违约方导致守约方，为实现债权或物权，而实际产生的有关费用，包括但不限于律师费等，由违约方承担”反诉人有权解除合同，并要求被反诉人支付违约金，承担居间费损失及律师费损失，因此成诉，望判如诉请。陈红辩称，1、被反诉人在合同履行过程中一直诚实守信，没有合同约定的违约情形。三方签署《房产交易合同》及补充协议签署当天，被反诉人就向反诉人支付了购房定金20000元。2019年9月16日，被反诉人根据《房产交易合同》补充协议的约定，通过银行转账支付了400000元购房款给反诉人用于偿还银行贷款以解除房屋抵押。后被反诉人积极要求办理房屋过户，根据中介公司告知，上公安系统APP查询户口页是否办下来，看到户口页电子信息后被反诉人去公安机关取户口页办理新的身份证时，被告知同期办理的人才落户人员户籍档案已冻结。2019年11月3日原告问询代理机构，代理机构说档案被冻结就说明政策执行不一样了，不能办理落户，户籍档案会退回原籍，这样被反诉人就不能通过人才引进落户天津，被反诉人没有了购房责任。被反诉人得知这个情况后及时与反诉人及被告天津华置房地产经纪有限公司业务人员沟通，协商解决《房产交易合同》及补充协议，天津华置房地产经纪有限公司口头同意退还中介服务费20000元，并与反诉人沟通三方免责解除合同，但反诉人不同意，要追究违约责任，还说没有钱退还原告已经支付的购房款420000元。因此在整个合同签订和履行过程中被反诉人没有过错，也没有合同明确的违约行为；2、被反诉人确实因政策原因不能办理户口才要求解除房屋买卖合同，这是双方房屋交易合同及补偿协议中明确的被反诉人可以要求无责解除合同的情形。三方签署《房产交易合同》及补充协议前，被反诉人如实告知了被告天津华置房地产经纪有限公司及反诉人，被反诉人在办理天津人才引进落户手续，2019年8月2日获得天津市公安局开具的《准予迁入证明》，但8月19日去没有拿到新的户口页，公安窗口告知一个月后方可领到户口页。被告天津华置房地产经纪有限公司根据其业务经验，认为拿到了《准予迁入证明》，一个月内就可落户，可以获得购房资格。因此才极力撮合买卖双方于2019年8月19日先签署了《房产交易合同》及补充协议，并在《房产交易合同》第九条第3款中明确：在合同履行期间，因政策调整导致乙方无购房资质的，三方免责，协商解除合同；在补充协议第四条中明确：如买卖双方无法办理后期过户手续，则卖方应于签署解除协议后5日内将买房清偿的贷款部分退还买方。正是因为被反诉人提出三方无责，协商解除《房产交易合同》及补充协议的要求后，反诉人不同意，要求追究违约责任，还说没钱退还原告已经支付的购房款420000元，被反诉人才提起诉讼保护自己的合法权益；3、被反诉人依约解除合同，不再购买房屋，并不存在反诉状中说的违约情形，反诉人要求被反诉人承担违约责任没有事实和合同依据。被反诉人根据《房产交易合同》第九条第3款的约定及补充协议第四条的约定，在得知自己已经无法获得天津市户口，没有购房资格后及时通知了被告天津华置房地产经纪有限公司和反诉人协商解除合同，并不存在反诉人在反诉状中说的被反诉人违反合同第八条中的相关条款的情形。房屋不能正常交易完成也违背了被反诉人的意愿，而且客观上已经不能完成房屋过户，这些在合同三方签订合同时是都有担心的，所以才在合同中进行了明确。反诉人要求被反诉人承担合同第八条中的违约责任没有事实和合同依据。而且正是因为反诉人不同意解除房屋交易，不主动返还已经收取的购房款420000元才导致被反诉人提起诉讼的。因此反诉人要求被反诉人承担违约责任，即要求支付违约金150000元、赔偿居间服务费损失15000元、赔偿律师费8000元的诉讼请求应当驳回。天津华置房地产经纪有限公司陈述，该反诉请求与本被告无关，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年8月19日，原告在未取得天津市户籍的情况下，在被告天津华置房地产经纪有限公司居间下，与被告张维三方共同签订《房产交易合同》及补充协议，合同约定原告以1500000元总价购买被告张维名下位于天津市武清区××庄××街××花园××号房屋，房屋定金20000元，并约定：“如乙方（原告）未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方（被告张维）所有......”同时该合同第八条第2款约定：“在合同履行届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。”第8款约定：“本合同签订后，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失”。第9款约定：“因违约方导致守约方，为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。”该合同第九条第3款约定：“如本合同签订后，在合同履行期间，因政策调整导致乙方无购房资质的，则三方均不承担任何责任，甲乙丙三方可协商解除合同。”补充协议第四条约定：“若甲乙双方无法办理后期过户手续，则甲方应于签署《解约协议》后5日内将乙方清偿贷款部分退还给乙方。”上述合同、补充协议签订后，被告张维依约向原告支付房屋定金20000元，后原告又向被告张维支付400000元用于清偿涉案房屋银行贷款，被告张维于2019年9月16日为原告出具了收条，同时原告为签署上述合同、补充协议向被告天津华置房地产经纪有限公司支付居间服务费20000元，被告张维支付居间服务费15000元。但后原告无法成功办理天津市户籍，不能取得天津市购房资格，致使涉案合同、协议无法继续履行，双方就解除合同等事宜无法达成一致意见，故成诉。另查明，关于原告无法办理天津市人才落户的具体原因，本院依职权前往天津市公安局河西分局及天津市河西区人力资源社会保障局调取相关材料，上述两单位工作人员均称知晓原告无法落户的事情，其无法继续落户原因是其学历存疑，未能通过审核，如期能完善学历材料还可继续申请落户。本院认为，原告与二被告签订的《房产交易合同》及补充协议均系双方真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，合法有效。现因原告无法取得天津市户籍和天津市购房资格，上述合同目的已无法实现，且被告张维亦同意解除上述合同、协议，故现原告要求及被告张维反诉要求解除涉案《房产交易合同》及补充协议的请求并无不当，本院均予以支持；关于原告要求被告张维返还已收取的购房款420000元的诉请，根据补充协议第四条约定，在无法办理涉案房屋过户手续的情况下，被告张维应将收取的购房款退还原告；关于原告要求被告天津华置房地产经纪有限公司退还已经收取的居间服务费20000元，因其与该被告之间系居间服务合同关系，原告可另行主张权利。关于被告张维反诉请求原告支付违约金150000元、居间服务费损失15000元，原告作为具有完全民事行为能力的自然人，其在签订上述合同、补充协议时应对自己能否取得天津市户籍及合同履行过程中可能产生的其他风险具有合理的预期，且通过本院向相关单位核实，原告无法落户系其自身学历原因所致，不存在所谓的政策调整，涉案合同无法履行系原告单方违约，故不宜适用三方免责条款，原告应承担违约责任，但综合考虑，双方约定的违约金标准足以弥补被告张维的包括居间服务费在内的损失，故对该项诉请，本院以支持原告向被告张维支付违约金150000元为宜；关于被告张维反诉要求原告支付律师费8000元的请求，虽《房产交易合同》中已经对该费用的承担进行了明确约定，但被告张维并未提交正式的发票证明其律师费支出情况，故对该请求本院不予支持。综上所述，此案经调解未果，故本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈红与被告张维、被告天津华置房地产经纪有限公司于2019年8月19日签订的《房产交易合同》及《补充协议》；二、被告张维于本判决生效之日起五日内退还原告陈红购房款420000元；三、原告陈红于本判决生效之日起五日内赔偿被告张维违约金150000元；四、上述第二项和第三项所列金额折抵后，被告张维于本判决生效之日起五日内退还原告陈红购房款270000元；五、驳回原告陈红的其他诉讼请求；六、驳回被告张维的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费7900元，反诉案件受理费3760元，由原告陈红承担6025元，由被告张维承担5635元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  佟 鑫审 判 员  王永起人民陪审员  李洪建二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  孙 丹附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。