广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第4099号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省增城市新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。委托代理人：刘洪飞，该公司职员。被上诉人（原审原告）：张华新。委托代理人：李芳。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月21日，张华新（乙方、买方、买受人）和广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称“东凌公司”，甲方、卖方、出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……地址：增城市新塘镇永和荔湖城澜山院二街1号（荔湖城澜山院二街1号）201房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）822847元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件……第十三条房屋交付甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“买方及卖方经充分协商，达成如下一致补充协议作为《广州市商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）的变更及补充：……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指东凌公司与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。……二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”2012年7月21日和9月26日，东凌公司分别出具了两张发票给张华新收执，确认收到购房款822847元。2008年3月19日，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订《荔湖城b区一期施工用电工程合同》，工程内容约定按电力部门审核同意的图纸由永和站f24#24塔接取电源引至荔湖城b区一期内（距离约280米），合同价54万元。但上述合同没有约定履行期限以及东凌公司是否取得永久用电或临时用电。2011年5月20日，增城市新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东凌公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为dn200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城b区，该项水表安装工程已竣工，验收合格。2012年12月29日，涉案楼盘在增城市建设局办理了《竣工验收备案表》。2013年4月24日，东凌公司与广州供电局有限公司签订《供用电合同》，约定用电地址为增城市新塘镇永和金地荔湖城b区，用电性质为临时性，期限2013年10月24日止。2013年6月4日，广州供电局有限公司增城供电局作出《关于广州市东凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷11案问题的复函》，内容为“一、广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）就其投资建设的荔湖城b区项目（即荔湖城二期）于2008年1月与我局签订了用电负荷为1000kva（2×500kva的变压器）的《供用电方案协议》（sq0183200801001209），用电性质为临时基建用电，……2012年5月东凌公司与我局再签订临时基建用电负荷为1000kva（2×500kva的变压器的《供用电方案协议》（sq0183201205038494）……临时基建用电仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活正常供电。二、东凌公司投资建设的荔湖城b区项目于2011年12月向我局申请永久用电约30000kva报装，由于项目需求容量大，而且周边变电站均已处于重载状态，因此无法短时间内满足其用电需求。而我局早于2009年已规划建设110kva余庒变电站（处在该项目附近），原计划2011年建成投产，以为能够满足该项目的用电需求。但是，该变电站站址土地因青苗赔偿、征地等历史遗留问题造成交地工作滞后，导致该变电站建设工作于2012年4月才开始施工，变电站建设工作预计到2013年11月才能投产，待该变电站投产后才能解决东凌公司的用电需求。我局将尽最大努力推进该变电站建设，建设完成后，将积极配合东凌公司用电报装、业扩配套项目实施，帮助业主解决用电问题……”。2013年12月23日，东凌公司邮寄《入伙通知书》给张华新，通知张华新于2013年12月28日办理入伙手续。张华新称有收到上述收楼通知并有现场查看房屋，但发现涉案房屋未符合永久用电条件，故拒绝收楼。2014年6月20日，东凌公司与广州供电局有限公司签订《供用电方案协议》，约定用电地址增城市新塘镇永和荔湖区b区一期7组团，用电性质为永久，行业类别为房地产业。该协议第七条第2款约定，装表送电前东凌公司与当地供电营业部门应签订《供用电合同》；第8款约定，本协议由双方签订之日起生效，至乙方向甲方正式送电之日终止，高压供电方案效期为壹年，低压供电方案有效期为三个月，如逾期仍未实施须重新确认。张华新于2014年6月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、东凌公司向张华新支付延期交楼违约金（每日按已付房款822847元的万分之二计算，从2014年1月1日起计至涉案房屋符合法定及约定交楼条件并实际交付给张华新之日止）；二、东凌公司承担诉讼费。在本案一审审理过程中，一、张华新和东凌公司均确认，1、涉案房屋于2014年7月16日止仍未达到永久电性的使用标准；2、张华新和东凌公司至2014年7月16日止仍未办理涉案房屋的交收手续；二、针对涉案房屋的用电问题，东凌公司称已向相关行政部门缴纳包括关于永久用电在内的建设费用，涉案房屋未能接通永久用电并非东凌公司不作为，而是供电部门的配电不足所导致的，责任不在东凌公司；三、张华新对东凌公司的关于永久用电相关意见的回应为，补充协议第十一条关于临时用电可以交楼的约定，系单方免除了东凌公司需要提供关于永久用电的证明材料的义务，是无效条款，且东凌公司提供的供用电方案协议并不能证明涉案房屋已经具备永久用电的条件。原审法院认为：张华新与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。原审庭审中，东凌公司自认涉案房屋至2014年7月16日仍是临时用电，未取得永久用电。中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可见，所谓临时用电是指建设施工用电，其不能用作居民的日常生活用电。本案中，双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久证明文件，据此，涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但该约定只是双方将来不确定用电状况的描述，不能以此认定张华新已确定接受临时用电交楼。双方约定的交楼时间为2013年12月30日，但涉案房屋至2014年7月16日仍是使用临时用电，明显超出了“暂时”没有永久性用电的时间范围。而且该补充约定内容明显与国家电力管理规定相悖，也不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏法律依据，不予采信。其次，根据供电管理部门的复函，东凌公司现就涉案房屋所提供的是仅限于建设项目的临时用电，并不能用于业主的日常生活正常供电。综上，原审法院认定东凌公司至2014年7月16日仍不具备交楼条件。关于东凌公司提供的免责理由是否成立的问题。东凌公司作为涉案楼盘的房地产开发商，对房地产的开发流程理应清楚，且对建设风险亦应有足够的预见性。而且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能达到永久用电的原因是否由于第三方的原因造成，东凌公司也不能以此理由顺延交楼以及免除其延期交楼的违约责任。故东凌公司提出未能提供永久用电并非其自身责任的抗辩，缺乏事实依据，不予采信。关于延期交楼违约金的计算问题。涉案合同第十四条约定如东凌公司未按期交房，按补充协议约定处理。附件七补充协议第十条约定东凌公司每逾期一日按张华新已付购房款的万分之二支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方已经对延期交楼违约金的数额进行了约定。由于涉案房屋至2014年7月16日仍不具备交付条件，东凌公司未能按合同约定交楼的行为已构成违约，东凌公司理应承担延期交楼的违约责任。故张华新诉请东凌公司支付延期交楼违约金，证据充分，予以支持。延期交楼违约金应从2014年1月1日起算至张华新起诉之日（即2014年6月17日）止。在此之后至东凌公司交付给张华新符合交楼条件之日止的延期交楼违约金，张华新可另行主张权利，本案不作处理。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年8月18日作出判决：一、广州市东凌房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张华新支付从2014年1月1日起至2014年6月17日止的延期交楼违约金（每日按已付购房款822847元的万分之二计）；二、驳回张华新的其他诉讼请求。案件受理费245元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。判后，上诉人东凌公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决在事实认定和法律适用等方面均存在错误。1、本案的争议焦点在于暂时性临电交房是否构成违约，《补充协议》中双方明确约定：“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。”因此，东凌公司是按照合同约定条件交付房屋，不应认定东凌公司存在违约。2、广州供电局有限公司增城供电局（下称“增城供电局”）于2013年6月4日作出的《关于广州市东凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷11案问题的复函》中明确指出：该局早于2009年己规划建设ll0kv余庄变电站（处在该项目区域内），原计划于2011年建成投运。但因青苗补偿、征地等历史遗留问题造成交地工作滞后，变电站建设工作预计到2013年11月才能投产。东凌公司在与张华新签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定交房时间为2013年12月30日前。而且东凌公司也于2011年12月就荔湖城b区向增城供电局申请永久用电约30000kva的永久用电报装，说明东凌公司对建设风险已有充分的预见，并为履行合同及时申请永久用电报装。而增城供电局最终未能于2013年建成投运，完全出于东凌公司不可预见的范围，原审法院对此事实不予认定存在严重错误，东凌公司无需承担违约责任。3、《商品房销售管理办法》第16条已明确将供电条件条款规定为任意性条款，同时，广东省高级人民法院粤高法（2012）240号《全省民事审判工作会议纪要》第六条规定：涉案房屋是否符合生活居住条件，以能否满足日常生活需要为标准，而东凌公司提交的证据应当能够证明涉案小区用电条件是能够满足业主日常生活需要。因此，一审判决法律适用存在错误。二、东凌公司出于企业社会责任，采取措施保障业主的权益，承担了超出合同要求的义务，负担业主在用电时产生的临时用电与永久用电的差价。三、一审法院的判决是依据本案利害关系人之一的增城供电局的复函所作出，就用电问题一审法院去函增城供电局，随后增城供电局复函陈述了其对涉案房屋用电性质的判断。一审法院便据此作出有关本案争议的判断错误。从社会现实来看，在无法马上提供永久用电的情况下，先提供临时用电再转永久用电是房地产行业的普遍做法，这一操作符合客观条件。请求判令：1、撤销原审判决，驳回张华新的全部诉讼请求；2、诉讼费由张华新承担。被上诉人张华新答辩称：一、东凌公司针对一审判决事实认定和法律适用方面提出的上诉理由，没有任何事实及法律依据。1、东凌公司在《补充协议》的格式条款中关于“临时用电”的约定，明显违反了我国《电力法》、《电力供应与使用条例》等法律法规的规定，不具有法律约束力，且东凌公司擅自转供临电的行为属于严重的违法行为，张华新保留随时向电力管理部门投诉的权利。2、东凌公司将其违约的责任完全推卸给增城供电局的行为，完全违背法律规定。本案中无论东凌公司是否对建设风险有无预见性，均不构成其免除未能按时交楼违约责任的抗辩理由，其不得以任何理由推卸违约责任。3、满足买受人的基本居住要求，是交付商品房的必要条件而非充分条件，并非东凌公司所称涉案房屋只要能“满足业主日常生活需要”就符合交楼标准。更为严重的是，涉案小区因未能提供永久用电而导致业主遭遇经常性停电，如多次发生电梯停电导致业主被困事件，严重影响了业主的正常生活和人身安全，业主因此抱怨、投诉的比比皆是，而东凌公司却熟视无睹。二、东凌公司违规收取业主临时用电费用，其行为的实质是“违法转卖电力”，应受到制裁。三、东凌公司企图以莫须有的“行业惯例”来绑架法律规定的做法，不应得到法院的支持。首先，“行业惯例”应以合法为前提，交楼时仅能提供临电的违法行为不可能成为“行业惯例”，否则即为“霸王条款”，应予取缔。事实也证明房地产行业并不存在“擅自转供电”的“行业惯例”。部分业主暂时未行使自己合法权利的行为，并不能否认东凌公司行为的违法性。其次，一审法院的判决是对业主基本权利的维护，也有利于引导不良开发商诚信守约。四、广州市中级人民法院针对与本案同类型的案件，已作出过与一审判决内容一致的生效判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，东凌公司的所有上诉理由均无事实和法律依据，请求判令：驳回上诉，维持原审判决。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均确认，涉讼房屋至二审庭询时仍然不具备永久用电。本院认为：东凌公司与张华新签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方当事人意思表示真实，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。本案的争议焦点在于涉案房屋是否符合交付条件，东凌公司应否承担逾期交楼的违约责任。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。至本案二审庭询期间，东凌公司、张华新均确认涉案房屋仍是临时用电，未取得永久用电。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付时的供电标准是东凌公司提供供电的永久证明文件，虽然《补充协议》约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但该约定只是双方对将来不确定用电状况的描述，不应以此认定张华新已确定接受东凌公司按临时用电的标准交楼；其次，涉案房屋至本案二审庭询期间仍为临时用电，远远超过合同约定的交楼时间，明显超出“暂时”没有永久性用电的时间范围，且该补充约定的内容明显与国家电力管理规定相悖；再者，增城供电局2013年6月4日作出的《关于广州市东凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷11案问题的复函》，上述复函中已载明临时基建用电不能用于业主的日常生活正常供电，且荔湖城b区项目的用电需求在短时间内无法满足，东凌公司上诉认为不应采纳供电管理部门的复函，因未能提供相反证据推翻上述事实认定，本院不予采信。原审法院认定涉案房屋供电的交付标准仍应为永久用电，涉案房屋至2014年7月16日仍不具备交楼条件并无不当，东凌公司认为涉案房屋已具备交楼条件，其不应承担逾期交楼违约责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人东凌公司的上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  万力平审判员  李 静二〇一四年十二月十二日书记员  原 炜