江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初7741号 原告（反诉被告）：徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司，住所地徐州市三环东路18号上一层。 法定代表人：郑银锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵萱，江苏永伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘红，江苏永伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏众汇建筑工程设备有限公司，住所地徐州市云龙区三环东路瑞龙东方商贸城B#1-347。 法定代表人：徐广恩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙清华，江苏茂通（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘青青，女，1987年6月23日生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙区。 被告：徐德成，男，1985年10月12日生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。 被告：韩义，男，1989年3月15日生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。 原告（反诉被告）徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司（以下简称闽嘉公司）与被告（反诉原告）江苏众汇建筑工程设备有限公司（以下简称众汇公司）、徐德成、韩义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闽嘉公司的委托诉讼代理人赵萱、刘红，被告（反诉原告）众汇公司的委托诉讼代理人孙清华、甘青青到庭参加了诉讼，被告徐德成、韩义经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）闽嘉公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告众汇公司向原告支付拖欠的租金（2017.9.1日至2018.8.31日欠付租金80920元，2018.9.1日至2019.8.31日欠付租金214555.2元，2019.9.1日至2019.12.31日欠付租金119196.6元）、市场管理费（2017.9.1日至2018.8.31日欠付市场管理费80920元，2018.9.1日至2019.8.31日欠付市场管理费214555.2元，2019.9.1日至2019.12.31日欠付市场管理费119196.6元）、物业费（第一年不欠付物业费，2018.9.1日至2019.8.31日欠付物业费15018.9元，2019.9.1日至2019.12.31日欠付物业费8343.8元）、外门头广告费（第一年不欠付，2018.9.1日至2019.8.31日欠付20000元，2019.9.1日至2019.12.31日欠付11111元），上述共计881974.3元。2、判令被告立向原告支付逾期付款违约金183436.3元,违约解除合同违约金133238.79元。2、被告徐德成、韩义在第一被告欠付租金范围内承担连带责任。3、本案案件受理费、保全费5000元由三被告承担。事实和理由：2017年3月14，原告（出租方与被告众汇公司（承租方）订立《闽嘉整体家居广场合同书》一份及补充协议一份，被告承租原告所有的位于徐州市，共计两个摊位，合同书及补充协议中对租期、租金、市场管理费、物业管理费、支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确约定。合_签订后原告如约履行了合同，向被告交付了摊位。但被告却没备按照合同约定缴纳租金、市场管理费等。同时，被告众汇公司与被告徐德成、韩义存在人格混同，依据《公司法》第条的规定，被告徐德成、韩义应当对被告众汇公司拖欠上述各项费用承担连带清偿责任。 被告徐德成提交书面答辩状称，答辩人作为被告主体不适格。答辩人不是合同的相对方，众汇公司在得知原告招商后决定在原告处租赁商铺进行经营。答辩人受众汇公司的委托，以众汇公司的名义和原告签订了租赁合同，合同履行过程都是受公司的授权委托进行的，所有的行为都是众汇公司的公司行为，该公司应独立承担相应的法律后果和责任。原告起诉答辩人突破了合同相对性且没有任何法律依据，其余答辩意见同众汇公司的答辩意见。请依法驳回原告的诉请，尽快解除对答辩人的财产保全措施。 被告韩义庭前提交书面答辩状称，答辩人作为被告主体不适格。答辩人不是合同的相对方，众汇公司在得知原告招商后决定在原告处租赁商铺进行经营。众汇公司和原告签订了租赁合同，所有的行为都是众汇公司的公司行为，该公司应独立承担相应的法律后果和责任。原告起诉答辩人突破了合同相对性且没有任何法律依据，其余答辩意见同众汇公司的答辩意见。原告的行为违反了合同的约定和法律规定，对答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请依法驳回原告的诉请。 被告（反诉原告）众汇公司答辩并反诉称，原告的诉请无事实和法律依据，请依法驳回被告诉请。1、本案案由是房屋租赁合同纠纷，原告在房屋租赁合同纠纷中提出审理市场管理合同、广告合同、物业管理委托合同纠纷，这几种属于不同法律关系；2、双方签订的合同违法法律强制性规定，是无效合同；3、原告提供的房屋不符合法律和合同约定的条件，存在欺骗情形，具有重大过错；4、合同约定支付房屋等费用条件没有成立，原告无权收取相关费用；5、原告的诉请无法律依据，依法应该退还被告已交的租金、管理费和保证金等费用，并赔偿被告的所有损失；6、本案中是原告和被告签订的租赁合同，被告是独立法人，依法独立承担民事权利和义务。 众汇公司同时提出反诉请求：1、判令反诉被告返还租金80920元，市场管理费80920元，物业费15018.9元，保证金40000元，门头广告费20000元，装修押金2000元，合计238858.9元；2、判令反诉被告装修赔偿损失584000元；3、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年3月6日签订了《市场摊位租赁合同》及其《补充保密协议》、《市场管理委托合同》《广告位租赁合同》以及《物业管理委托合同》等合同。合同约定反诉人在被反诉人开设的商场租赁摊位进行经营，商场承诺2018年5月开业，反诉人应交的所有费用在商场正式开业后收取。合同签订后，反诉人花费584000元对商铺进行装修，装修完毕后等待被反诉人正式开业。但是被反诉人却没能在约定的时间开业，反而在2018年6月28日被消防部门进行行政处罚，被责令停产停业，并处罚3万元。至今商场没有通过消防验收，一直无法开业。据了解商场未能开业的原因是反诉人在提供的涉案租赁房屋为违法改建的违章建筑以及没有通过商场开业前的消防检查，导致商场一直不具备合法的开业条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未能取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。同时被反诉人也违反了《消防法》第15条的强制法律规定。双方签订的合同应认定为无效或可撤销合同。根据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的闽嘉建材广场消防安全检查至今都没有通过，一直处在停产停业的状态，根本不具有开业经营的条件，致使反诉人签订合同的根本目的无法实现，造成巨大的损失。为维护反诉人合法权益，请依法判决支持反诉人请求。 原告（反诉被告）闽嘉公司对反诉辩称，被告反诉无理，所提出的三项请求均无合同以及法律依据，被告要求返还各项费用是原被告所签合同明确约定的费用，是被告按照合同已经缴纳的费用，现在要求返还毫无道理；2、被告从2017.9月装修完毕经营到2020.3月，被告在商场经营两年多时间，被告装修用于自己经营，现在要求原告赔偿其装修费用没有法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月14日，出租方闽嘉公司与承租方众汇公司签订《市场摊位租赁合同》一份，约定出租方将位于徐州市摊位出租给承租方使用，摊位面积为446.99平方米（含公摊面积），租赁期限自2017年3月14日至2018年3月13日，月租金、月市场管理费标准分别为17879.6元/月，年租金及市场管理费用总额为429110.4元。付款方式年交，于2017年3月14日前一次性付清。第四条约定租赁用途为经营杜菲居品牌卫浴。第五条约定出租方有权要求承租方在其所租摊位内配置必需的消防设施、设备；为承租方创造良好的经营环境和公共卫生环境，有效维持市场公共秩序；为承租方的经营活动提供便利和合理的配套服务；负责市场公共设施、设备的维修、保养和运行管理工作。第六条约定承租方应按期接收摊位，按期足额向出租方支付本合同约定的租金和市场管理费总额；承租方属其所租摊位的消防第一责任人，承担所租摊位范围内的一切消防安全责任，负责所租摊位范围内消防设施、器材的配置和维护、保养工作，并确保摊位内有效灭火器不得少于个（每50平方米配备5KG的ABC干粉灭火器壹只）。租赁期限届满或合同终止时，承租方应于期限届满当日或合同终止当日将摊位完整的移交给出租方，并办理书面移交手续。否则，视为承租方继续租用、占用摊位，承租方应按本合同约定继续支付摊位租金、延期租金和相关费用。第八条约定租赁期内，承租方有权对所租摊位进行装修，但装修方案应提前经出租方书面同意，并遵守市场摊位装修规定、须知和要求，摊位装修费用由承租方承担。承租方的装修格局及装修选材应符合消防、防火相关规定，并自行办理消防报建、验收等手续。装修期间，承租方应按合同约定向出租方支付租金及市场管理费费用。承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置。第十二条约定为确保承租方全面履行本合同各项义务，本合同生效当日，承租方应向出租方支付合同保证金40000元。本合同保证金不计息，待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。第十四条8、本合同期限届满，承租方如要求续租的，须提前30日向出租方提出，经出租方同意后，双方应在本合同到期前15日另行签订租赁合同；13、FA-30铺位外开门费用30000元、一次性费用以及外门头广告位费用20000元、外门头广告位费用为使用即需交纳。 同日，闽嘉公司（甲方）与众汇公司（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施物业管理一事达成一致意见。第一条约定摊位位于徐州市。第二条约定委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定物业管理费标准为1251.57元/月，物业管理费总额为15018.9元，乙方同意于2017年3月14日前向甲方付清上述物业管理费总额。 次日，双方公司又达成补充协议一份，约定：1、开门费：原定一个开门费30000元，现在给予免费。2、租金和管理费：原合同定价为80元/㎡，现给予优惠为60元/㎡，优惠期为第壹年。3、此优惠补充保密协议，只双方知道，不得向第三方泄露，若有人泄露，将按原合同条款执行，取消所有优惠条款。 2017年3月14日，众汇公司向闽嘉公司支付合同保证金40000元，2017年3月16日，支付市场管理费80920元、租金80920元，6月12日，物业费15018.9元、门头广告费20000元、装修押金2000元。 2017年6月10日，闽嘉公司（甲方）与众汇公司（乙方）签订《装修协议书》，载明:乙方在装修前必须与甲方签订入驻装修协议：从2017年6月12日至2017年8月15日装修完毕，乙方须交纳2000元装修保证金。 2017年6月12日，闽嘉公司（甲方、出租方）与众汇公司（乙方、承租方）签订《广告位租赁合同》，载明：乙方法定代表人为韩义。租赁期限为贰年，自甲方整体开业时，开始计租。租赁费用贰万元。 闽嘉公司提交其与徐州连淮暖通设备有限公司签订的《闽嘉空调改造-改造及安装合同书》，载明：工程范围是徐州市闽嘉广场空调系统，供货、安装，系统调试。工期28天，即2016年10月30日前施工完成。保修期：包修一年，保修期内内外机主要部件损坏，材料由甲方负责提供，乙方负责免费维修。闽嘉公司提交《电费交纳通知单》四份，表明：2018年6月份用电量为38621.74度，7月份用电量为52304.17度，8月份用电量为53023.7度，9月份用电量为33371.1度。 2019年10月10日，闽嘉公司向众汇公司发出《催款通知书》，载明：根据双方签订的《市场摊位租赁合同》约定，贵司2017年9月1日至2018年8月31日首个租赁期尚欠租赁费160000元；在首个租赁期结束后贵司未续签合同，使用摊位经营至今，按合同条款视为贵司续租，自2018年9月1日至今租赁费用513476.8元未缴纳，综上所述，截止2019年10月10日贵司已欠缴费用共计673476.8元。请您在接到本通知之日起三日内向我司交清所欠费用。请您在接到本通知之日起三日内到我司办理续租。逾期，我司将根据合同条款采取相应措施。 2020年3月5日，众汇公司向闽嘉公司发出《通知书》，载明：根据2017年3月14日你司与我司签订的《市场摊位租赁合同》中的约定，承诺市场在该年10月份招商完毕开业。而后一再推迟开业时间，且承诺租金自市场整体开业之日起计算。但是截至目前，该市场仍然处于招商状态，迟迟没有开业。加上招商期间你司的各项承诺严重不符；1、因市场招商不理想不能整体开业，造成我们入住的商家无法像其它市场一样正常经营，给我们入住商家造成严重损失。2、对于此前承诺的市场管理、售后服务、市场扶持等所有承诺全部没有做到，只收管理费用，没有任何市场管理。3、按照招商手册以及合同第六条第二项的规定，市场应配备中央空调，冬暖夏凉，实际是冬冷夏热，我们入住商家业主根本无法实现运营。4、店面二层隔层严重下垂，部分墙体出现严重断裂，导致一层存在很大安全隐患，你司多次来人查看，但至今没有处理。由于你司的严重违约行为，价值合同到期后没有继续签订合同，我司现通知你司退出闽嘉市场，限你司于2020年3月21日前收回摊位。我司将依法追究你司因严重违约造成的一切损失。 2020年3月20日，闽嘉公司与众汇公司签署《商户撤场确认单》，载明：撤场时间2020年3月20日，商户应按照租赁合同条款有序撤场；签署本确认单后，未撤离场地的物品及装修视为商户自行放弃，出租方有权自行处理；在约定撤场时间，经出租方验收确认双方铺位已完成交接；本撤场通知书仅代表铺位交还出租方的时间，不作任何其他证明。保留店铺内装修现状。 另查明，2017年6月15日，众汇公司（发包方、甲方）与案外人北京阔达装饰徐州公司签订《北京阔达装饰（徐州）公司装饰装修工程施工合同》，载明：工程地点闽嘉杜菲居，工程装饰装修面积400，工程承包，乙方包工、包部分材料。甲方提供其余部分材料（见附表二、三）。工程期限65日（以实际工作日计算）；开工日期2017年6月15日，竣工日期2017年8月20日。工程款584000元。 众汇公司提交甘青青与郑银峰2020年3月8日通话记录，甘青青：“（2018年）5月份开的业，是吗？”郑银峰：“是的。”甘青青：“你是什么时候开业的，这个商场？”郑银峰：“我们是18年，18年改造完毕后就开始开业了。”众汇公司主张应从2018年5月1日计算租金，闽嘉公司主张各业户装修后自主开业经营。 还查明，2017年5月14日，徐州市公安消防支队出具徐公消竣字（2017）第0007号《关于徐州闽嘉整体家居广场消防改造工程竣工验收消防备案检查合格的意见》，意见为：一、综合评定该工程竣工验收消防备案合格。……五、公众聚集场所投入使用、营业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。原告认可2018年6月28日原告被徐州市云龙消防大队处罚处罚事实，称有没有责令停产停业不清楚，罚款原因是大的消防合格证通过，部分业主未单独到消防部门备案。被告提交《徐州市“12345”政府服务热线综合工单》载明，2020年3月11日徐州市住房和城乡建设局处理意见：我单位工作人员于3月10日通过电话方式联系服务对象，告知云龙区三环东路18号闽嘉整体家居广场未到我局申报消防验收，我局无相关资料，服务对象表示理解。 本案原告出租给被告的摊位共两层，其中包括原告后搭建的夹层。庭审中，被告称夹层违法搭建且消防不过关。原告称：二楼是室内装修和搭建，不需要向有关部门报批。被告提交徐州市住房和城乡建设局在其网站中于2020年6月18日发布的《关于进一步加强市主城区房屋建筑装饰装修工程质量安全监督管理工作的通知（试行）》[徐住建发（2020）116号]，第一段载明“为进一步落实以人民为中心的发展思想，坚持问题导向，深刻吸取泉州“3.7”坍塌事故教训，坚决杜绝丰县安福小区违规拆除承重梁、鼓楼郡望花园违规改造、云龙区闽嘉建材市场违规改建等事件再次发生……”。 又查明，2016年9月19日，众汇公司投资人变更为徐德成、韩义，2020年3月23日变更为徐广恩。同日，法定代表人由韩义变更为徐广恩。庭审中闽嘉提交江苏银行股份有限公司借记卡活期交易明细载明，对方名称徐德成：2017年3月17日，保证金（家居乐闽嘉广…），交易金额40000元；3月30日，房租（闽嘉广场…），交易金额61840元；6月12日，闽嘉广场广告费2万，交易金额37018元。 本院认为：关于涉案房屋租赁合同的效力问题。按照《中华人民共和国消防法》第十五条规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应当向公安消防机构申报消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，即不以房屋是否经消防安全检查合格来确认房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同仍应按照合同法的相关规定判定其效力。被告另抗辩因原告出租给其的夹层而导致合同无效，案涉商铺所在的房屋并非《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定所涉的未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故不能以此判定涉案合同无效。对被告关于案涉租赁合同无效的意见，本院不予采信。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 关于原告主张各项租金、管理费等各项金额的认定问题。 1、租金：结合双方租赁合同及补充协议约定，2017.9.1日至2018.8.31期间的租金总额为160916.4元（30元/㎡/月×446.99平方米×12月），扣除被告已缴纳的80920元，被告还应支付原告79996.4元；原告主张2018.9.1日至2019.8.31日欠付租金214555.2元并无不当，本院予以支持；2019.9.1日至2019.12.31日原告主张欠付租金119196.6元，结合双方的租赁协议约定，此期间的租金总额为71518.4元（40元/㎡/月×446.99平方米×4月）。以上租金合计366070元（79996.4﹢214555.2﹢71518.4）。 2、市场管理费：结合双方租赁合同及补充协议约定，2017.9.1日至2019.12.31日的市场管理费同上述租金金额。 3、物业费：结合双方物业合同的约定，2018.9.1日至2019.8.31日欠付物业费为15018.9元，2019.9.1日至2019.12.31日欠付物业费5006.28元（1251.57元/月×4月），以上物业费总额为20025.18元。 4、外门头广告费：结合双方于2017年6月12日签订的《广告位租赁合同》关于计租日期的约定及众汇公司提交的电话录音，众汇公司主张从2018年5月1日起计算并无不当，至闽嘉公司主张的2019.12.31日，广告费总额为20000元/12月×19月31666.7元，扣除已支付的20000元，众汇公司还应支付11666.7元。 上述各项费用总计763831.88元（366070元＋366070元＋20025.18元＋11666.7元），扣除众汇公司缴纳的保证金40000元和装修押金2000元，众汇公司还应再支付闽嘉公司721831.88元。除保证金和装修押金已返还折抵外，众汇公司主张返还已缴纳的其他费用，本院不予支持。 关于徐德成、韩义如何承担责任的认定问题。 闽嘉公司以徐德成、韩义与众汇公司存在股东公司间人格混同为由主张二人就涉案公司债务承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第二十条规定：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害债权人合法权益的，应当对公司债务承担连带责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任主要表现形式之一是股东和公司人格混同，主要体现在财务混同。结合闽嘉公司提交的江苏银行股份有限公司借记卡活期交易明细，可以认定徐德成与众汇公司之间存在财务混同，这种混同给债权人带来主体辨认上的困难，最终危害到债权人的债权，徐德成虽予以否认但未有相反证据予以证实，故徐德成应就涉案债务承担连带责任。闽嘉公司主张韩义承担连带责任无充分证据予以证实，本院不予支持。 关于闽嘉公司主张的违约金及众汇公司的装修损失赔偿问题。结合双方共同签订的《撤场确认单》，双方的合同已于2020年3月20日解除，关于合同的解除，涉案房屋租赁合同虽然约定承租人等商户是其所租摊位的消防责任第一人，但并不能排除闽嘉公司作为闽嘉建材广场实际经营者申报消防安全检查的义务。闽嘉公司在商场开业前未申报消防安全检查，并由此遭受行政处罚，同时因搭建夹层被下达了《责令整改通知书》，闽嘉公司对合同的解除存在过错。而原告作为承租人在签订合同时，明知涉案房屋未经开业消防安全检查，亦明知其承租商铺包含原告搭建的夹层，被告仍然承租涉案房屋并签订相关合同，对于合同的解除，被告亦存在一定的过错。双方当事人对合同的解除均有过错，合同解除后双方当事人亦均存在相应损失，本院酌定双方损失各自承担为宜。故关于闽嘉公司主张的违约金及众汇公司主张的装修损失赔偿，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，江苏众汇建筑工程设备有限公司向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司支付租金、市场管理费、物业费、广告费合计721831.88元。 二、徐德成就上述债务向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司承担连带责任。 三、驳回徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司其他诉讼请求。 四、驳回江苏众汇建筑工程设备有限公司的反诉请求（保证金和装修押金已折抵返还除外）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15588元，保全费5000元，由众汇公司负担；反诉案件受理费6014.29元，由徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘 宇 人民陪审员  刘湘锦 人民陪审员  祖国权 二〇二一年一月六日 书 记 员  王 璐