大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初2019号 原告（反诉被告）：张丽燕，女，1965年5月9日出生，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：刘朝阳，北京德恒（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲玮，北京德恒（大连）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李琛，女，1981年10月2日出生，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：鞠强，辽宁朋信律师事务所律师。 原告（反诉被告）张丽燕与被告（反诉原告）李琛房屋租赁合同纠纷一案（以下按本诉称谓行文），本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽燕的委托诉讼代理人刘朝阳、被告李琛的委托诉讼代理人鞠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张丽燕向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签署的《房屋租赁协议》于2020年7月22日解除；2.判令被告向原告支付拖欠物业管理费5820.1元、水费17.48元，合计5837.58元；3.判令被告按照年租金的20%向原告支付违约金38000元；4.判令被告立即搬离腾退完毕，按约定向原告交还租赁物；5.判令被告按照每日租金527.78元的标准向原告支付房屋占用费9500.04元（暂计至起诉日止，自2020年7月22日起至实际交还租赁物之日）；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年4月1日签订《房屋租赁协议》，约定被告承租位于大连XXX商铺（以下简称租赁物），租赁期限为2016年4月20日至2021年4月19日止；第三年至第五年的租金为190000元，每年4月20日、8月20日为支付租金时间节点。根据协议约定，被告应于2020年4月20日前向原告支付上半年租金95000元，而被告于2020年5月4日仅向原告支付47500元，截止于起诉日止，被告尚欠上半年租金47500元、尚欠2020年度1-11月份物业管理费5820.1元和水费17.48元。原告已通过多种途径督促被告缴纳上述费用，但被告对此不予理会，被告已经构成违约。原告于2020年7月22日向被告送达《解除租赁合同律师函》，双方合同应于当日终止。综上，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告李琛辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.2020年1月新冠疫情爆发，被告经营困难，原告擅自解除合同没有法律依据，且已构成违约，原告无权解除合同，也无权要求被告承担违约金。2.原告无权向被告要求支付物业管理费。房屋发生漏雨，原告应与物业积极沟通并协商解决，但原告不管，被告不得已去和物业协商，物业又以被告不是业主不与之协商，在房屋漏雨的情况下，原告负有修缮出租房屋的义务。3.原告无权要求被告搬离腾退、支付房屋占有费。原告私自强制换锁、封店，导致被告已无法正常经营，并产生了巨大经济损失。原告的行为构成违约，应当依法承担违约责任。 被告李琛向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告退还当年所收租金105555元；2.判令原告支付违约金38000元；3.判令原告立即履行房屋维修义务；4.判令延长租期，即自原告强行封店日起至原告房屋维修完毕交付被告日止期间被告不承担支付租金义务，同时该期间在本合同原到期日后相应顺延。事实与理由:2016年4月1日，被告（乙方）与原告（甲方）签订了《房屋租赁协议》，约定甲方同意将坐落于大连XXX租赁给乙方经营美甲，出租房屋面积106平方米，租赁期限为五年，即从2016年4月20日至2021年4月19日止；第一、第二年房屋租金每年均为180000元，每年4月20日乙方向甲方支付上半年租金90000元、8月20日前支付下半年租金90000元，第三、第四、第五年房屋租金每年均为190000元，每年的4月20日前乙方向甲方支付上半年房屋租金95000元、8月20日前支付下半年房屋租金95000元；协议签订的当日，乙方向甲方一次性支付押金30000元；协议到期后租赁终止时，出租房屋如无人为损坏，甲方将押金退还给乙方。2020年1月新冠疫情爆发，至7月28日原告强行换锁封店前，被告要么不能正常营业，要么到店消费的顾客较之以前大幅减少，因疫情及相关疫情防控措施导致被告营业收入明显减少，美甲技师工资等也要正常给付，被告资金周转困难。无奈之下，被告4月7日起便与原告协商租金减免。同时，被告积极筹措资金，并于5月4日向原告支付租金47500元，即2020年4月20日至7月19日的租金。5月8日暴雨，租赁房屋再次发生严重漏水，致使被告经营受到严重影响。被告及时将房屋受损视频和照片发给原告，要求原告及时维修，但遭到原告拒绝。6月、7月双方就疫情期间的租金减免或优惠办法、下次租金的交付时间开始持续协商，并基本达成一致，但7月18日原告又反悔。2020年7月22日，原告向被告发函，声明双方签订的《房屋租赁协议》于2020年7月21日解除。原告又于7月28日晚非工作时间自行对租赁房屋换锁、封店，其行为已对被告正常经营进行了粗暴干预和破坏。原告的行为已构成违约，按照协议约定，应当退还当年所收租金及赔偿违约金38000元。因原告私自换锁、封店及未履行维修义务，致使承租人该期间不能使用租赁物，应当依法延长租期。原告封店对被告的声誉造成了极坏影响，已有会员因此前来退卡，申请退款，该损失应当由原告承担，以上损失目前不确定。基于以上原因，被告诉至法院，望判令如请。 原告张丽燕针对被告李琛的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。原告考虑今年受到疫情影响，已经给被告两次合理延长支付租金时间，但被告不但没有按期支付，却以原告不和其续签五年合同为由拒绝支付案涉合同租金。被告有能力、有条件在别处另行开设分店，但以疫情客流少、无能力等为借口拒付案涉租金，其行为已构成先行根本违约。同时，原告又委托律师进行合理催收后，被告仍拒付租金。原告为了减少不必要的损失，无奈之下向被告发了《解除租赁合同律师函》，其双方的租赁关系应予以解除。而被告诉称所产生的全部损失应当自行承担，与原告无直接因果关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提供的《房屋租赁协议》、物业费缴纳凭证、《律师函》及邮寄凭证、《解除租赁合同律师函》、录音等证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月1日，原告张丽燕（甲方）与被告李琛（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于大连XXX租赁给乙方经营美甲，装修房（装修情况见房屋交接清单），出租房屋面积106平方米；房屋租赁期限为五年，从2016年4月20日起至2021年4月19日止；第一年、第二年房屋租金每年均为180000元，第三年、第四年、第五年房屋租金每年均为190000元，每年的4月20日前乙方向甲方支付上半年房屋租金95000元，8月20日前支付下半年房屋租金95000元。协议签订当日，乙方向甲方一次性支付押金30000元，协议到期后租赁终止时，出租房屋如无人为损坏，甲方将押金退还给乙方；甲方允许乙方承租后装修，费用由乙方承担；乙方在租赁期内，房屋所产生的室内装修、小修、水费、电费、电话费、卫生费、有线电视费等由乙方自理；如乙方不租、不续或中途解除租赁，乙方要结清租赁期间所产生的水、电、税金、物业费等一切费用，如期交回租赁房屋，应保证房屋内原有实施完好，并将固定装修无偿留给甲方，不得人为损坏，甲方退还押金；任何一方违反本协议的条款，均属违约，甲方违约，退还当年所收租金，乙方违约，甲方不退已收租金，乙方违约要在十五日搬出；违约方承担年租金20%的违约金。2016年4月1日，被告向原告支付押金30000元。 2019年8月20日，被告向原告支付租金95000元。2020年5月4日，被告向原告支付上半年租金47500元。 根据原、被告2020年4月20日至4月23日的微信聊天记录显示，4月20日，张：今天给我转房租呀。李：不过真心没钱。1、下一期房租我先给你三个月的，下个月再给你三个月的；2、未来五年房租仍然维持每年190000元；3、因为疫情减免两个月房租。就是这三点，其他该说的刚才电话里都说了，我不存在什么激动的情绪，也是万般无奈，都是在这里挺着而已，还是那句话，我黄了，你还得找新租客，中间要有多长时间的空置期，下一个租客能不能干长久，都是未知数，租给我起码我稳定，你放心，疫情虽然是暂时的，但咱也得想办法挺过去，这绝对不是我一个人的事，也不是就两三个月就过去的，希望理解我。4月23日张回复：你提出建议后，我考虑一下，又咨询周围出租公建的朋友，在这次疫情下损失的不是一个人，每个人都有付出，这几年和你相处彼此都是讲信用的人，也算愉快，你提出那三点，我只能同意明年后的续约还是190000元，房租不涨，这是我的底线，原以为未来再签合同要涨价的，鉴于疫情就不涨了，你考虑一下，今天就把房租打给我吧，这已经超期好几天了。李：现在市场环境太糟糕，我们虽然开门了也没有客人，免租你不同意，分期你也不认可，190000元房租在我看来也没多便宜。最关键的是我要解决的是现在怎么挺过去，而不是未来能给我多少房租。因为我们在这里做了这么多年，所以我敢坚持挺过这个疫情，不过目前确实不进钱没有现金流，我也没钱给你。就像当初我从万达里面搬下来，你还问我能做下去吗？这一做已经过去了四年，中间这房子有很多基础设施和遗留的问题，也都是我自己解决承担。而周围租户一年换两次主，年年如此我也习以为常。咱俩交往这么久，你也知道我这个人有多实在，轻易也不给你添麻烦。你如果就是为了房租不看这几年的缘分，我也没啥可说的，我搬走了，也许你会找到比我更好的租客。但大形势亦是如此，国家也出台了一些政策给国有房产进行三个月的减免。背后外街我也谈了，就差出具体细节和签合同。其实我是想和你一起共度难关，但你就是不同意的话，我这边近期就准备换房子了。我当年搬这里能做到现在搬到其他地方也一样，内外街对我都没什么影响。只是我觉得这么多年咱们也相处不错，所以我不愿折腾，但现在的情况是谁家都没生意，我也挺不住，我搬走了谁能接着租是个未知数，得不得给人家免两个月的装修期。能不能干长久，这都是你要承担的风险。但你让一步我们都挺过去，只要我租房子你就放100个心。我会感恩你在最困难的时候帮过我，后续我们慢慢再处。张：其实我也是让了一大步，因为明年后的续约，现在的经济形势也不明朗，我一下签了那么多年，就算以后我每年涨一万，那也是五万。不就是算给你免租了吗？再说你在这也干得挺好，这房子是个风水宝地。我让人算过在这个房子做生意都会发财的，实在不行我就再让一步。就按你说的分期付款行不行？和气生财，你考虑一下。可能你觉得我承担的不够，可是本身我的生意压力也很大，你也是有同感的。 根据原、被告2020年5月8日至6月20日的微信聊天记录显示，李：张姐，去年台风就这样，今年又漏，你看看联系万达来维修吧，或者你找人维修。李：张姐，这房子漏水漏成这样怎么办，昨天给你留言没回，请你联系下万达物业修理，我们联系他不好用，如果你这边弄不了，我就找装修公司进行维修，所产生的费用我会提前报给你，直接在房租里抵扣，你对我也很苛刻，我也没有多余钱，生意也不好，不进钱，我没必要再自己承担所有。张：还是自己解决吧。李：好，费用我到时候报给你，雨停了我就找人修。张：从房租扣不行。李：那报完你把钱打给装修公司也行。张：不可能。李：这啥意思。张：不愿租就算啦。李：好，那我到期就搬走吧。张：行。5月25日，张：小李，5月20日应该打钱啦。李：张姐，真心没钱，这个月进账不到10000元。张:那就再拖一个月，6月20日吧，千万别超过6月20日。李：我尽力，但现在真的太难了，我也不愿意拖你，这么多年也没拖过你，但这个疫情到现在都没过去，我也不知道该咋办了。张：6月20日不给真的不行。李：好。6月16日，李：张姐，你看看这几天把咱续约的新合同给我呀。张：明年才到期，到期再签吧，别忘了20号给我房租。李：我希望咱们说好的事就落到合同里，这样对我也是个保障，我也怕你后期不认自己说的话，我咬牙付房租就没意义了。张：我说话都是算数的。李：张姐，我这次给你交房租我就得刷信用卡透支给你，现在店里天天没客人，北京疫情又严重了，我也很愁，咱合作这么久了，你也是给我一个安心和保障，把咱们的合同按照我们之前的约定190000元一年5年期延续一下，真心希望你能理解我，咱可以签个延续合同从明年4月生效，这样咱们对双方都是一个保障。6月20日，张：今天打钱啦吗。李：把咱们的合同按照我们之前的约定190000元一年5年期延续一下。张：等下周，我重新打一个合同，今天先把房租付啦，这和明年的合同没关系，已经拖了这么长时间，都不容易。李：我害怕，我先打一万吧，你也不差那几天。张：不行。李：那就等一起……我要续约合同，然后再付钱，这是连带的，因为疫情我们没生意做。张：对我说的话不会不认账，续约和这次付租金没关系，我不是你想的那种人，两码事。 根据原告委托诉讼代理人刘律师与被告2020年7月18日的微信聊天记录显示，刘：今天跟张姐沟通了一下，现在她也找物业解决问题貌似很难，张姐的意思还是先履行现有的合同吧。李：那你让她先签了续签，然后我去找你签合同，给她打钱。刘：你之前一直纠结房屋漏水啥的，现在张姐也为难，她现在只能履行现有合同，至于后期的合同再说了。李：那后期的合同怎么办呢，之前你准备好的合同又反悔了。刘：后期合同现在房东不想租了，也是人家的权益，正常。现在只会履行现有合同，以后会涨价，不过你有优先承租权。李：那我就没有必要透支信用卡去填补了。 2020年6月21日，原告委托诉讼代理人向被告寄送了《律师函》，载明被告应于接到后三日内支付欠付的上半年租金，但被告一直未予给付。后原告委托诉讼代理人又于2020年7月22日向被告送达了《解除租赁合同律师函》，载明：原被告双方的合同于2020年7月21日解除，被告应于收到律师函之日起5日内搬离房屋。2020年7月28日，原告将案涉房屋的门锁进行了更换。现案涉房屋一直处于封闭状态，被告的物品一直置于屋内，双方没有进行交接。 2020年9月30日，原告缴纳案涉房屋2020年度物业管理费6349.20元。2020年6月欠水费17.48元。 2020年6月14日，被告在黑石礁辰熙星海国际大厦18楼18室开设的分店试营业。庭审中，被告称该店系被告2019年底筹建开设的，租金也是2019年底交纳的，被告对此未提供证据。 诉讼过程中，经本院主持调解，原、被告分别出具调解方案。原告的调解方案：1、租赁期按原合同履行，可以在期满后（2021年4月19日），延期2个月的租期，即2021年6月19日止；2、2020年12月31日将剩余房租142500元一次性支付；3、房屋维修方面与万达物业继续沟通，如万达确实不修，原告组织人员维修；4、物业费由被告支付至2021年4月19日。被告的调解方案：1、双方签订的房屋租赁合同继续履行，剩余租期9个月，出租方2020年12月31日返还出租房屋给承租人，同时承租方向出租方支付2021年第一个季度的租金，2021年3月31日承租人向出租人支付剩余半年租期的租金；2、出租人封店期间的租金、物业费承租人不承担；3、9个月后，承租人免租继续使用出租房屋2个月，即于2021年11月30日双方进行房屋交接；4、出租方负责出租房屋的修缮；5、双方互不追究各自的违约责任；6、因本案纠纷支付的案件受理费等由双方各自承担。双方调解意见差距较大，致调解不成。 本院认为，结合上述已查明事实情况及双方当事人的诉辩主张可以看出，本案争议的焦点问题是：第一，案涉房屋租赁合同是否可以解除的问题；第二，原、被告双方对案涉房屋租赁合同履行过程中的相关情况是否应当承担相应民事责任的问题。 针对第一个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定的内容可以看出，若当事人一方在履行期限届满之前明确表示不履行主要债务或者当事人一方在迟延履行主要债务及经催告后在合理期限内仍未履行的，则当事人签订的合同可予以解除；合同解除应当通知对方且合同自通知到达对方时解除。本案中，因被告在原告向其催要案涉房屋租金之后仍未能按期向原告支付案涉房屋租金，且原告于2020年7月22日已向被告送达了解除案涉房屋租赁合同通知书，故原告要求确认案涉房屋租赁合同于2020年7月22日解除及要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。而原告要求被告按合同约定向其交还案涉房屋一节，本院认为，案涉房屋租赁合同约定若被告原因导致合同解除则被告应保证屋内原有设施完好并将固定装修无偿留给原告，该约定内容实质上是指在被告单方违约的情况下相关装修无偿给原告，因原、被告双方均未对案涉房屋原有的设施情况提供证据予以证明，且案涉房屋租赁合同的解除并非系被告单方原因所致，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。若被告交还的房屋存在相关原有设施损坏等情形的，则原告可以通过另案诉讼等方式予以解决，而若原告对相关装修在合同解除后同意予以利用的，则被告亦可以通过另案诉讼等方式予以解决。此外，虽然案涉租赁合同予以解除后，原告原则上应将其收取的押金30000元向被告返还，但案涉合同中约定若合同解除后且案涉房屋无人为损坏则该押金由原告予以返还，鉴于原、被告双方均未举证证明案涉房屋是否存在合同约定的前述情形，故本案对于该笔押金不予直接处理为宜，即原、被告双方若对此有异议则可通过另案诉讼等方式予以解决。 关于被告辩称因2020年1月新冠疫情爆发而导致其经营困难，故原告擅自解除合同没有法律依据一节，本院认为，原、被告在履行案涉房屋租赁合同至第五年（即2020年）时因租金是否可以延期给付等相关问题发生争执导致本案诉讼，虽然2020年1月开始发生的新冠疫情对原、被告双方依据案涉房屋租赁合同获取各自利益均会有不同程度的影响，且原则上即使被告存在未能按期支付租金的情况也不宜解除合同，但综合本案的相关特殊情况，案涉房屋租赁合同已经不存在继续履行的可能，主要理由如下：首先，原告在本案诉讼之前已经通过更换案涉房屋门锁的方式将房屋封闭至今，且原告在本案诉讼过程中明确表示不再将案涉房屋交付给被告继续使用。另外，被告已在其它地方另行承租房屋进行的经营项目与其承租案涉房屋经营的项目基本相同，且原、被告双方在本案审理过程中各自提出的调解方案在延长租期时间、租金支付方式、免租期限等涉及租赁合同的主要条款方面差距较大，故鉴于前述特殊情况，案涉房屋租赁合同继续履行的可能性基本不存在。其次，结合原、被告之间的微信聊天记录等可以认定案涉房屋的漏水情况一直未能得以彻底解决，且原告在本案诉讼之前及诉讼过程中对于案涉房屋的漏水情况何时能维修完毕并未给予明确表态，而案涉房屋的漏水情况不排除对被告的经营有一定较大的影响，故若本案通过判决的方式强制要求案涉房屋租赁合同继续履行，则在前述漏水情况未能完全解决的情况下必然会使得双方在继续履行合同过程中再次发生争议。据此，综合原、被告之间的特殊矛盾情况，若要求案涉房屋租赁合同继续履行，则仍会基于当前的矛盾使得双方合同关系继续处于不稳定的情形，且不排除双方之间的矛盾纠纷可能会发生更加激化等情况。据此，被告的该项辩称理由，本院不予采纳。 针对第二个焦点问题，本院认为，结合本案现有证据可以认定，原、被告双方对案涉房屋租赁合同不能得以继续履行均负有相应的民事责任，主要理由如下：原、被告在2020年新冠疫情发生之后并未本着公平原则等合理协商确定各自的权利和义务，即在本案诉讼之前原告仅是同意被告延期支付租金至2020年6月20日，且对案涉房屋漏水情况告知被告自行解决，而被告则是在原告给予一定延长租金支付时间后仍坚持要求原告与其再续签合同5年后才能支付约定的租金。由于前述情况是导致原、被告之间产生矛盾及本案发生诉讼的主要原因，因此，案涉房屋租赁合同不能继续履行并非系由原告或被告单方原因所致。据此，原、被告各自要求对方向其承担支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。 关于原告诉称要求被告支付物业费、水费合计5837.58元一节，本院认为，因被告实际租赁案涉房屋至2020年7月28日，又因原、被告对案涉房屋租赁合同解除均负有相应的责任，且被告的相关物品至今仍在案涉房屋内存放，故综合本案情况，被告向原告支付自2020年1月至7月期间所发生的物业费、水费为宜。结合本案现有证据可以认定，原告缴纳2020年度的物业费为6349.2元，因由此可以计算得出每个月的物业费为529.1元，故被告向原告支付的物业费数额为3703.7元（即529.1元×7个月）。原告主张的水费是发生在2020年6月，故原告主张被告欠交的水费17.48元应由被告予以承担。据此，原告的该项诉讼请求中合理部分，本院予以支持。 关于原告要求被告支付自2020年7月22日起至实际交还租赁物之日止的房屋占用费（即按每日租金527.78元）一节，本院认为，首先，原告主张的每日租金527.78元是按照一年360天作为基数计算得出的数额，因按照常理一年应以365天作为计算基数，故原告主张的每日租金数额应为520.55元（即一年租金190000元/365天）更为适宜。其次，如前所述，原、被告双方对案涉房屋租赁合同不能继续履行均负有责任，故综合本案情况，被告若在本院指定的期间内未能履行完毕腾退案涉房屋的义务，则被告应自此时间节点开始向原告支付房屋占有使用费至实际腾退之日止为宜。 关于被告反诉要求原告返还当年收取的租金105555元一节，本院认为，结合本案现有证据可以认定，原、被告双方仅对案涉房屋租赁至第五年（即自2020年4月20日至2021年4月19日止）的租金支付存有争议，因被告认可其于2020年5月4日支付的租金（即47500元）所对应的是2020年4月20日至7月19日期间的租金，被告在该期间内及之前的承租使用权并未受到影响，且被告截止目前并未再向原告支付第五年的剩余租金。故被告的该项反诉请求，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。 关于被告要求原告对案涉房屋履行维修义务、要求原告延长租期等反诉请求一节，本院认为，因案涉房屋租赁合同已不存在继续履行的可能，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张丽燕与被告（反诉原告）李琛2016年4月1签订的《房屋租赁协议》于2020年7月22日解除； 二、被告（反诉原告）李琛于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张丽燕支付物业费3703.7元、水费17.48元； 三、被告（反诉原告）李琛于本判决生效之日起十日内将位于大连房屋腾退给原告（反诉被告）张丽燕； 四、被告（反诉原告）李琛如未在前述第三项规定的期限内履行其腾退义务，则被告（反诉原告）李琛自本判决确定的腾退时间届满之日起至实际腾退之日止，按每日租金520.55元向原告（反诉被告）张丽燕支付房屋占有使用费； 五、驳回原告（反诉被告）张丽燕的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）李琛的反诉请求。 案件受理费1094元，由原告张丽燕负担1015元，被告李琛负担79元；反诉费1586元，由被告李琛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  崔洪梅 人民陪审员  隋晓萍 人民陪审员  刘福顺 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  宋晓娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。