宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初5498号原告：张晓飞，女，1974年11月27日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李大林，男，达立银川污水处理有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告：李大林，男，1971年8月9日出生，汉族，达立银川污水处理有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街1216号Ａ座209室。诉讼代表人：宁夏金佰利商务经营管理有限公司破产管理人宁夏合天律师事务所。委托诉讼代理人：路嘉，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成龙，宁夏合天律师事务所律师。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路888-1号恒泰商务大厦20楼4-9号。法定代表人：倪吉乐，该公司总经理。（以上被告身份信息由原告提供）。原告张晓飞、李大林与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称：金佰利公司）、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称：龙马房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因被告金佰利公司向本院申请破产，本院指定宁夏合天律师事务所作为破产管理人后，依法通知破产管理人宁夏合天律师事务所作为被告金佰利公司的诉讼代表人参加诉讼。依法适用简易程序再次公开开庭进行了审理。原告李大林作为原告张晓飞的委托诉讼代理人，被告金佰利公司破产管理人宁夏合天律师事务所委托诉讼代理人李成龙、路嘉到庭参加诉讼。被告龙马公司经本院依法送达民事起诉状、开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张晓飞、李大林向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告张晓飞、李大林与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司2013年9月25日签订的关于银川市兴庆区某号商铺的租赁协议，被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司和宁夏金佰利商务经营管理有限公司恢复原告购买的银川市兴庆区某号商铺，建筑面积19.84平方米，套内建筑面积9.28平方米。2.请求法院判令被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司和宁夏银川龙马房地产开发有限公司共同支付原告2018年4月1日至2019年银川市兴庆区某号的商铺剩余租金5063元。3.请求法院判令被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司和宁夏银川龙马房地产开发有限公司共同支付原告银川市兴庆区某号商铺2020年4月1日-2024年3月31日剩余租金的违约金62180元。4.请求法院判令被告共同支付诉讼费用。后原告申请变更第三项诉讼请求为：要求被告支付2020年4月1日-2024年3月31日剩余租金违约金59851元。事实和理由：2013年9月25日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》，原告将银川市兴庆区某号商铺租赁给被告金佰利公司使用，租期自2014年4月1日至2024年3月31日，租金按租赁年度分段计算。2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为48363元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为55271元。在租赁期间，被告金佰利公司经常拖欠租金。至今被告金佰利公司欠付2018年至2019年度租金5063元，且未支付2019年及2020年度的租金，原告通过诉讼要求被告支付，双方达成调解协议，经调解书确认，但被告至今未履行。龙马公司承诺承担相应连带保证责任，故原告诉至法院。金佰利公司辩称，同意解除双方签订的租赁协议。涉案商铺位于龙马鼓楼广场负一层，现正常经营的赛格数码城内，数码城开业前期我公司与505户业主签订了商铺反租协议，对外进行了统一招商、统一运营、统一管理，目前经营商铺在230户左右，解除合同后与其他业主协商统一恢复原状，返还商铺。对原告主张2018年4月1日至2019年3月30日期间的剩余租金5063元未支付认可。原告主张的违约金过高，请予以适当减少，请法院以实际损失为基础，兼顾前几年合同履行情况及当前市场经济实际情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以裁判。金佰利公司破产管理人辩称，银川市兴庆区人民法院于2020年11月18日作出（2020）宁0104破4号裁定书，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并裁定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。管理人通过债务人处提供的债权人信息，已经通知已知债权人申报债权，管理人将进一步做好受理和审核工作。对于诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以向管理人申报债权。龙马公司未到庭作答。本院经审理认定事实如下：2013年9月25日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将其拥有的位于银川市兴庆区某号商铺租赁给被告金佰利公司使用，租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止；租金第一年至第四年（2014年4月1日至2018年3月31日）期间的年租金为41454元，第五年至第七年（2018年4月1日至2021年3月31日）的年租金为48363元，第八年至第十年（2021年4月1日至2024年3月31日）的年租金为55271元。租金采取预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清；被告金佰利公司如未按期支付租金，则视为被告金佰利公司违约；被告金佰利公司在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品费用由被告金佰利公司自行承担。合同签订，被告金佰利公司将原告商铺在内的龙马·鼓楼广场地下负一层整体对外出租，经营赛格数码广场。2020年11月19日，被告在相关业主代表的监督下，将其向赛格数码广场实际经营户收取的截止2021年5月31日止的租金，按照原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主支付商铺购房款的比例进行发放，其中原告收到了被告金佰利公司支付的2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金14671元。现原告认为被告未能按照合同约定履行义务，故诉至法院，请求判如所请。另查明，2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书、决定，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。2020年12月15日，本院在宁夏法制报发布公告，载明上述债权申报期限于2021年3月8日截止，本院定于2021年3月22日召开第一次债权人会议。本院认为，原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求。首先，被告金佰利公司与原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主签订的租赁合同后，对外整体进行了转租，但被告金佰利公司出租时并未按照各商铺产权证载明的面积及位置一一对应转租，故本案原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和是被告金佰利公司对外出租的整体不可分割的一部分，现龙马鼓楼广场负一层部分业主未要求解除其与被告金佰利公司之间的租赁合同关系，如在本案中直接解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》势必影响其他业主的利益。其次，本院于2020年11月18日受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所为破产管理人，宁夏合天律师事务所已发布了申报债权公告，但债权人会议尚未召开，涉案合同是否继续履行尚不确定。第三，被告金佰利公司于2020年11月19日向原告在内的龙马鼓楼广场负一层全体业主发放了其收取的赛格数码广场实际经营户支付的截止2021年5月31日的租金，原告亦应保障实际经营户可正常使用涉案商铺至2021年5月31日。综上，本院对原告要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求不予支持。原告要求的恢复原状、支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的上述诉讼请求本院亦不予支持。关于原告要求支付租金的诉讼请求，原告与被告金佰利公司签订的租赁协议约定，租金为预付，每年4月1日前付清，故原告主张被告金佰利公司支付欠付2018年4月1日至2019年3月30日租金5063元，被告金佰利公司对此予以认可，本院予以支持。原告可在本判决生效后，依据本判决确认的债权向破产管理人申报债权。原告要求被告龙马公司支付上述款项，因原告与被告龙马公司并无合同关系，原告请求被告龙马公司支付上述款项，无事实和法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张晓飞、李大林租金5063元（原告张晓飞、李大林应在破产程序中依法申报该债权，不得据此获得个别清偿）；二、驳回原告张晓飞、李大林的其他诉讼请求。案件受理费1482元，减半收取计741元，退还给原告张晓飞、李大林20元，由张晓飞、李大林负担665元，被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 保清二〇二〇年十二月二十四日法官助理 赵慧书记员 张华附：本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国企业破产法》第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。