江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏中民终字第1298号上诉人（原审原告）沙素霞。被上诉人（原审被告）宝路房产（昆山）有限公司。上诉人沙素霞因与被上诉人宝路房产（昆山）有限公司（以下简称宝路公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2012）昆民初字第0917号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年11月4日，沙素霞与宝路公司签订昆山市商品房购销合同（合同编号2010032745）1份，约定：沙素霞向宝路公司购买位于昆山开发区朝阳路南侧、青阳港西侧绿中海雅苑第47幢1单元1101号房（现房），房屋总价为2059506元；沙素霞于2010年11月3日前支付首期房款620000元，于2010年12月31日前支付房款839506元，剩余房款600000元通过银行按揭贷款支付；宝路公司应当在2011年2月10日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给沙素霞；宝路公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付沙素霞使用，逾期超过60日后，沙素霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宝路公司按日向沙素霞支付已交付房价款万分之五的违约金；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协�（附件四）；合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同连同附件共18页，一式肆份，具有同等法律效力；本合同自双方签订之日起生效。合同附件四补充协议约定：依据买卖双方签署的主合同规定，双方经友好协商，就主合同作如下修改和补充，补充条款与主合同条款抵触或有两种以上解释不一致的，以补充条款为准，双方对此已充分了解，并无异议；沙素霞未按照约定支付全部或部分购房款及违约金的，每延迟一日，宝路公司的交房时间也得以顺延一日，该商品房验收交接手续办理前，沙素霞应付清全部房价款（包括违约金）、根据物业管理规定签署物业管理文件、缴付《绿中海临时管理规约》项下的有关费用（包括住宅专项维修资金），否则宝路公司�权顺延交付，且宝路公司并不因此向沙素霞承担延迟交房的责任，沙素霞逾期付款的，沙素霞仍应按合同第七条逾期付款的约定承担违约责任；该商品房现已符合主合同约定的交付使用条件，沙素霞付清全部购房款（包括违约金）后，宝路公司无需通知，沙素霞直接前来办理验收交接手续，沙素霞已经付清全部购房款（包括违约金）的，在主合同规定的交房期限届满后十五日内，或者在沙素霞付清全部购房款（包括违约金）后十五日内（两者以时间在后的为准），沙素霞未前来办理验收交接手续的，宝路公司无需催告，就可视为宝路公司已经完全履行完毕对该商品房的交付责任，沙素霞亦对该商品房进行了验收交接并且认同该商品房符合本合同的标准；沙素霞预购房屋之产权登记事项，同意委托宝路公司指定的代理人全权统筹申报登记，费用由沙素霞承担。原审庭审中，双方一致认可沙素霞已按合同约定的时间支付了全部购房款。2011年11月17日，沙素霞向宝路公司发出律师函，言明：沙素霞女士按合同约定如期支付了房款，但贵司拒不交房，现贵司的逾期不交房的行为已构成严重违约，依法应当向沙素霞女士承担相应的违约责任；现要求贵司在收函后5日内将房屋交付给沙素霞女士并按照合同约定支付违约金，如逾期不交的，将行使解除合同的权利。2011年11月26日，双方就涉案房屋办理了交房手续，沙素霞交纳了维修基金，其在交付合验单上写明：其他办证费用自缴，维修基金已付，自办产证，沙素霞在该交接单上书写“保留追究延期交房的权利”。上述事实有昆山市商品房购销合同、律师函、交付合验单、维修基金收据及双方在原审庭审中陈述予以证实。原审原告沙素霞的诉讼请求为：要求宝路公司支付逾期交房违约金296568.86元（自2011年2月11日起至2011年11月26日止，每逾期一日按总房价的万分之五计算）并承担本案的诉讼费用。原审法院认为，双方签订的昆山市商品房购销合同合法有效，应当受法律保护，双方当事人应当恪守。本案争议焦点系“宝路公司是否存在逾期交房”。本案中，涉案房屋系现房，依据合同附件四补充协议第六条约定“该商品房现已符合主合同约定的交付使用条件，沙素霞付清全部购房款（包括违约金）后，宝路公司无需通知，沙素霞直接前来办理验收交接手续，沙素霞已经付清全部购房款（包括违约金）的，在主合同规定的交房期限届满后十五日内，或者在沙素霞付清全部购房款（包括违约金）后十五日内（两者以时间在后的为准），沙素霞未前来办理验收交接手续的，宝路公司无需催告，就可视为宝路公司已经完全履行完毕对该商品房的交付责任�”本案中沙素霞已按合同约定时间付清了房款，故依据该约定，宝路公司无需催告，即使沙素霞未能在交房期限届满后十五日内前来办理交房手续，宝路公司也于2011年2月25日前履行完毕交接责任。另，补充协议第四条约定“该商品房验收交接手续办理前，沙素霞应付清全部房价款（包括违约金）、根据物业管理规定签署物业管理文件、缴付《绿中海临时管理规约》项下的有关费用（包括住宅专项维修资金），否则宝路公司有权顺延交付，且宝路公司并不因此向沙素霞承担延迟交房的责任”，而本案中沙素霞确系于2011年11月26日才交纳维修基金，故宝路公司有权顺延至该日交房，并不承担逾期的违约责任，原审法院对宝路公司的辩称予以采纳。沙素霞认为系其拒绝向宝路公司交纳办证费用而宝路公司拒绝向其交房，对此，宝路公司不予认可，经查，双方办理交房手续时沙素霞仍未向宝路公司交纳代为办证的费用，另由于沙素霞向宝路公司发出的律师函上就宝路公司拒绝交房的理由也未写明，故沙素霞的该主张无证据证实，原审法院不予采信。沙素霞认为附件四补充协议上其未签字且该补充协议系格式条款，对其不发生法律效力，对此原审法院认为，双方签订商品房购销合同明确约定“合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同连同附件共18页，一式肆份，具有同等法律效力”，故该合同附件内容对双方均具有约束力，本案沙素霞要求宝路公司承担逾期交房违约金296568.86元的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回沙素霞要求宝路房产（昆山）有限公司支付逾期交房违约金296568.86元的诉�请求。案件受理费5748元，由沙素霞负担。上诉人沙素霞不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、上诉人在2011年11月26日才交纳维修基金是由于在此之前被上诉人一直要求上诉人先交纳办理房产证的契税等费用后才肯交房，而不愿意仅收取维修基金就交房，因此并不是上诉人不愿意交纳维修基金。直至2011年11月17日被上诉人收到上诉人的律师函后，才同意收取维修基金后交房。上诉人不可能不愿交纳维修基金却委托律师发函，然后再去交纳维修基金，这不符合逻辑。上诉人也不可能在支付了2059506元购房款后，却不愿意交纳6232元维修基金，导致房屋未能交付，这不符合常理。本案中没有任何证据证明上诉人不愿意交纳维修基金，不能仅凭被上诉人在2011年11月26日才收取维修基金就认定上诉人不愿意交纳维修基金。2、因被上诉人单方起�的补充协议严重损害上诉人利益，是一份不平等协议，上诉人没有在补充协议上签字，补充协议是不生效的，对上诉人没有任何约束力。二、原审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定进行判决。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人宝路公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，沙素霞与宝路公司签订的商品房购销合同合法有效，双方均应按约履行。关于合同附件四补充协议的效力，合同第二十一条、第二十二条明确约定，合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同连同附件共18页，一式肆份，具有同等法律效力，因此，沙素霞对合同签字确认应视为确认补充协议，补充协议亦合法有效。本案争议焦点为宝路公司是否应承担逾期交房违约责任。本案所涉商品房为现房，根据补充协议第六条的约定，沙素霞付清全部购房款后，宝路公司无需通知，沙素霞可直接前往办理验收交接手续。同时，根据补充协议第四条的约定，在商品房验收交接手续办理前，沙素霞应付清包括维修基金在内的有关费用，否则宝路公司有权顺延交付，且并不因此承担延迟交房的责任。沙素霞于2011年11月26日才交纳维修基金，宝路公司有权顺延至该日交房。沙素霞上诉认为不是其不愿意交纳维修基金，而是宝路公司要求其先交纳办理房产证的契税等费用后才肯交房，但对此沙素霞并未提供有效证据予以证明，沙素霞单方向宝路公司所发的律师函也不能当然地证明宝路公司存在无正当理由拒绝交房的情形。在沙素霞交纳维修基金的当天，宝路公司即与沙素霞办理了交房手续，而此时沙素霞仍未交纳契税等费用，宝路公司并未以此拒绝交房，因此，对沙素霞的上诉理由，本院碍难采纳。沙素霞要求宝路公司承担逾期交房违约责任，缺乏事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5748元，由上诉人沙素霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  黄文杰代理审判员  周 红二〇一三年八月五日书 记 员  杨颖颖