河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初11992号原告：杨伯威，男，1979年10月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：袁勇强，河南豫上律师事务所律师。被告：赵啟林，男，1949年8月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：刘东升，男，1974年8月15日出生，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张文彦，男，1986年3月27日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被告：驻马店市不动产登记服务中心，住所地：驻马店市驿城区置地大道。统一社会信用代码：124128000059477385。负责人：谢彦涛，主任。委托诉讼代理人：单中强，河南北纬律师事务所律师。原告杨伯威与被告赵啟林、刘东升、驻马店市不动产登记服务中心（以下简称不动产中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李虎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨伯威及其委托诉讼代理人袁勇强，被告赵啟林、被告刘东升的委托诉讼代理人张文彦、被告不动产中心的委托诉讼代理人单中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伯威向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告赵啟林签订的房地产买卖合同；2、判令被告赵啟林返还购房款33万元并赔偿损失（违约金7.4万元，个人所得税2600元，契税2600元，测绘费118元，从2017年11月30日，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算款付清之日止及装修费用）；3、判令被告返还代收的购房款4万元及中介费3700元；4、被告不动产登记中心在20万元的监管资金范围内承担连带责任；5、诉讼费由被告承担。事实与理由，2017年7月25日，原告与被告赵啟林签订了房屋买卖居间合同，约定被告赵啟林将名下位于驻马店市驿城区解放路西段劳动局1号楼3单元3层305号房屋出卖给原告。总房款为37万元。原告向被告赵啟林支付了房款并在驻马店市房地产交易管理所进行了资金监管200020元。2017年10月17日原告在办理房产证时发现法院将该房屋查封。但监管资金却被驻马店市房地产交易管理所转给了被告赵啟林。且房屋买卖经过的中介公司驻马店市信安居房产中介服务部已注销。庭审后，原告杨伯威向本院递交暂时撤回部分诉讼请求申请书，申请暂时撤回请求被告赵啟林赔偿装修损失的诉讼请求，暂时撤回对涉案房屋增值损失的诉讼请求。原告保留该两项诉讼请求，并另行主张权利。被告赵啟林辩称：1、房产证没有办下来，责任在被告。被告不同意终止合同。房子卖37万，给其转了33万元。其现在没有能力偿还这个钱。这个案子还牵扯到另外一个案件；2、其有两个意见：原告欠被告剩余4万元房款给被告，其先还给别人。第二个方案是原告帮其还钱，再从被告工资里面扣除还给原告。被告刘东升辩称：代收房款是根据交易流程，房产证没有下来，放在其手里也是进退两难，4万元款暂时留在公司账上。关于中介服务费这一款项，其提供的是居间服务。被告不动产中心辩称：1、原告起诉已经过了诉讼时效，2017年7月25日，原告与赵啟林签订房屋买卖居间合同，将200020元存入驻马店市信安居房地产服务公司，原告直至2020年11月才立案起诉，期间从未向驻马店市信安居房地产服务公司主张任何权利，原告的起诉已超过诉讼时效；2、原告起诉不动产中心主体错误。原驻马店市房地产交易管理所从未收到原告的200020元，也未将20万元转给赵啟林。原告是将200020元存入驻马店市信安居房地产服务有限公司，后原告与赵啟林协商即原告同意驻马店市信安居房地产公司将20万元转给赵啟林。这期间原驻马店市房地产交易管理所并未参与也不知情。因驻马店市信安居房地产服务有限公司是独立法人，原告起诉不动产中心主体错误。综上，请求在查明事实的基础上驳回原告对不动产中心的起诉。经审理查明，2017年7月25日，原告杨伯威（乙方、买受人）与被告赵啟林（甲方、出卖人）及驻马店市信安居房产中介服务部（丙方、居间方）签订《房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：第一条、房屋基本情况。1、甲方自愿将坐落在驿城区解放路西段劳动局1号楼3单元3层305号房屋（房屋建筑面积86.56平方米，房产证号20××40）出售给乙方……2、甲乙双方协议约定上述房地产成交价格为人民币叁拾柒万元整，370000元，乙方同意2017年9月25日钱一次性付给甲方，购房定金将在最后一次付清时冲抵。3、双方同意于2017年9月25日由甲方将上述房地产有关手续正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转给乙方。4、甲方保证上述房产无抵押，无司法机关查封等，不影响合法买卖。5、违约责任：此合同签订后，甲乙双方中途不能单方解除合同，不然赔偿另一方和居间方相当上述房产总价百分之二十的违约金。乙方不能按时向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于上述房地产总价款3%的滞纳金。6、所交定金由丙方保管，成交后丙方将从定金中扣除双方各百之一的中介费作为此次交易的服务报酬，如中途违约获取违约金的乙方将二分之一的违约金支付给丙方，作为此次房地产活动中的交涉及办公费用。7、上述房地产办事过户手续所需交纳的税费由乙方全部承担。9、由于中介已经为买卖双方提供了服务，故无论甲乙双方基于何种原因导致本合同终止履行时。毁约方将向丙方支付该房产成交价的2%作为此次房地产活动中的交涉及办公费用。双方约定的其他事项：1、乙方购置甲方该房产本为孩子上学学区考虑，甲方在交易完成后，应及时将该房产名下挂靠户口迁往他处，以便乙方户口迁入，孩子上学；2、固定装修不变，天然气已开口，床一张，衣柜两个，电视柜一个，空调一台；3、经甲乙双方协商，购房定金由甲方直接收取，居间方为收取购房定金。合同成立后，2017年7月25日，原告向被告赵啟林交付购房定金3万元。被告赵啟林向原告出具收条一张。2017年10月25日、11月30日，原告向驻马店市市信安居房产中介服务部分别交付购房款10000元及中介房屋费3700元和30000元。驻马店市信安居房地产中介服务部分别出具的收条两张。2017年10月25日，原告为购房上述房屋交纳个人所得税2600元，交纳契税2600元，测绘费118元。2017年10月16日原告通过银行刷卡向驻马店市房地产交易管理所银行账户转款200020元，2017年10月份，赵啟林将房屋交付给原告，原告进行装修后居住至今。2017年10月17日，本院因另案依法查封案涉房屋，造成无法办理涉案房屋不动产过户登记手续。现原告以诉称理由诉至本院成讼。另查明，庭审中被告不动产登记中心提交2017年11月7日驻马店市信安居房地产服务有限公司通过中原银行驻马店行政区支行向被告赵啟林转款200000元凭证复印件一份，用以证明系驻马店市信安居房地产服务有限公司向被告赵啟林支付了20万元。又查明，驻马店市信安居房产中介服务部于2013年11月21日注册成立，类型为个体工商户，经营者为刘东升。于2018年7月18日被注销。驻马店市房地产交易管理所原系不动产中心的下属机构，现已合并到驻马店市不动产登记中心。上述事实，有原告提交的《房屋买卖及居间服务合同》、收据等相关书证及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告杨伯威与被告赵啟林及驻马店市信安居房产中介服务部签订的《房屋买卖及居间服务合同》，双方意思表示真实，内容不违反根据法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据有关法律规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”。合同成立后，原告杨伯威依约支付购房款并缴纳相关的费用，被告赵啟林虽向原告交付涉案房屋，但因涉案房屋被另案查封，导致被告赵啟林、信安居房产中介服务部无法按约定向原告办理房产过户变更登记，致使原告无法取得该房屋的所有权，不能实现合同目的，被告赵啟林的行为已构成根本违约，符合解除合同的法定情形，故原告请求解除其与被告赵啟林签订的房地产买卖合同，证据充分，于法有据，本院予以支持。法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方之间的房屋买卖合同解除后，被告赵啟林应当将收取原告的房款330000元返还给原告，故原告请求被告赵啟林返还购房款330000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告应当将被告的房屋返还给被告赵啟林。关于原告请求被告赵啟林占用其购房款期间造成的利息损失问题，因被告赵啟林的违约行为给原告造成经济损失，根据合同约定“乙方不能按时向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于上述房地产总价款3%的滞纳金”，但该约定违约金明显过高，鉴于被告实际占用原告资金的情况和违约情形，原告主张自2017年11月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息，本院予以支持。至于原告请求按房款总价的20%支付违约金74000元诉讼请求，因本院已对原告的诉请资金占用期间的利息损失，已予以支持，故对原告的该项请求，本院不予以支持。关于原告请求被告赵啟林支付原告支出的个人所得税2600元、契税2600元、测绘费118元的诉讼请求，属原告为购房实际支出的费用，并提交相关证据加以证实，现合同已解除，给原告造成经济损失，故原告该项请求，本院予以支持。驻马店市信安居房产中介服务部收取原告购房款40000元，有原告提交的收条为据，本院予以认定。现原、被告签订的合同已解除，驻马店市信安居房产中介服务部收取原告购房款40000元，应当予以返还。由于信安居房产中介服务部已于2018年7月18日被注销，应当由其经营者为刘东升承担返还责任。信安居房产中介服务部作为中介机构虽已经为买卖双方提供了服务，依照合同约定：“无论甲乙双方基于何种原因导致本合同终止履行时。毁约方将向丙方支付该房产成交价的2%作为此次房地产活动中的交涉及办公费用”。因在本案合同履行中原告系守约方，被告赵啟林系违约方，造成合同终止履行的原因在被告赵啟林，故本案合同的中介费用应当由被告赵啟林负担。刘东升收取原告的中介费3700元，没有事实依据，应当予以返还。故原告的该项请求，本院予以支持。关于原告请求被告不动产中心在200000元的监管资金范围内承担连带责任的问题，合同成立后，原告虽向驻马店市房地产交易管理所转款200000元，因原告未提供出经纪机构、房屋买卖双方提供存量方交易资金监管系统签订、打印交易资金监管协议，及银行出具的《驻马店市存量方交易资金监管存款凭证》等相关证据，不能证明原告杨伯威与驻马店市房地产交易管理所形成资金监管关系，原告主张被告不动产中心承担本案责任，证据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、限被告赵啟林于判决生效后十日内向原告返还购房款330000元。二、限被告赵啟林于判决生效后十日内向原告支付利息（以330000元为基数，自2017年11月30日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至款付清之日止）三、限被告赵啟林于判决生效后十日内向原告支付损失5318元（2600元+2600元+118元）。四、限被告刘东升于判决生效后十日内向原告返还购房款40000元及中介费3700元。五、驳回原告对驻马店市不动产登记服务中心及其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3425元（已减半收取），保全费2820元，合计6245元，原告负担1245元，被告赵啟林负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  李虎二〇二一年一月二十一日书记员  王帅