淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8495号原告：林寿菊，女，1977年6月21日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：申小兵，男，1974年11月8日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：康杰，江苏君萃律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：丁红，江苏君萃律师事务所律师。被告：张勇，男，1982年8月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：胡艳，女，1985年9月20日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：方梅珍，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。原告林寿菊、申小兵与被告张勇、胡艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申小兵、两原告共同委托诉讼代理人丁红，被告张勇、两被告共同委托诉讼代理人方梅珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林寿菊、申小兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即协助原告至相关房管部门办理淮安市清江浦区房屋的所有权转移登记手续并交付房屋；2、本案诉讼费、保全费、保全保险费用由被告承担；庭审过程中，原告增加诉讼请求要求被告支付违约金14.92万元。事实和理由如下，2020年6月20日，原告为购买被告位于淮安市清江浦区房屋，与被告及第三人中介机构签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份。原、被告双方在该合同中约定了转让标的物、价款、付款方式、房产交付、产权转移登记、违约责任等条款。合同签订后，原告依约向被告交付了定金、首付款，并依约申请了涉案房产商业贷款，被告收到房款并在7月23日出具的房款收条中明确承诺其于2020年11月2日完成解押手续并配合原告办理房产过户。但至11月2日约定的过户时间时，被告突然告知第三人中介机构不出手涉案房产了，也拒不配合原告办理过户手续、交付房产。为此原告通过中介机构沟通被告继续履行合约，但被告一再失信。依照双方合约，被告的行为已严重影响了原告购房目的实现，构成严重违约。现原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院望判如所请。被告张勇、胡艳辩称，因原告未按照合同约定支付尾款以及未按合同约定向登记机关办理房屋买卖合同，是原告违约，原告应该向被告支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2020年6月20日，原告林寿菊、申小兵（买房）与被告张勇、胡艳（卖方）以及案外人淮安旭阳房产信息咨询部签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份。合同第一条约定，转让标的物为清隆家园南院二区5号楼203室，房产证号00×**2，房地产用途为住宅，登记建筑面积107.4m2；第三条约定，转让总价款为人民币：柒拾肆万陆仟元（小写：746000元），定金总额为人民币：贰万元（小写：20000元）；除定金之外的剩余首期款人民币贰拾捌万元（小写：280000元），买卖双方须于2020年6月26日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准；第六条约定，若无需办理赎楼手续，须在本合同签订之日起7日内，买卖双方须签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》并共同向房地产权登记机关申请办理产权转移手续，在收文回执载明的回复日期届满之日起7日内，买卖双方须办理领取新证手续；第七条约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同不能实现，守约方有权选择定金罚款或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。上述合同签订后，原告申小兵于当日向被告张勇支付购房定金20000元，被告张勇向原告出具20000元购房定金收条一张。2020年6月29日，经原告林寿菊申请，淮安市住房和城乡建设局向原告开具编号为A202024507的购房资格证明。2020年7月3日，原告林寿菊、申小兵为支付案涉房屋尾款，与案外人上海浦东发展银行淮安分行签订《个人购房担保借款合同》、《不动产抵押合同》。2020年7月23日，原告申小兵向被告张勇支付购房首付款286000元，被告张勇、胡艳向两原告出具286000元购房首付款收条一张。2020年11月4日，居间方淮安旭阳房产信息咨询部的工作人员与被告张勇电话联系，问：“你这个房子究竟什么原因，这个不卖了，究竟是因为什么，是房子涨价了还是别的？”张勇在通话中称：“不卖了，就是不想卖了。”2020年11月5日，原告林寿菊、申小兵为保全被告名下价值746000元财产，花费1492元购买大家财产保险有限责任公司提供的诉讼财产保全责任保险。2020年12月24日，原告将剩余未付房款共计44万元提存至我院，表明其愿意履行合同约定的付款义务。本院依照原告林寿菊、申小兵的申请，对被告张勇、胡艳名下价值746000元的财产予以查封、冻结。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告林寿菊、申小兵与被告张勇、胡艳签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规和强制性规定，为有效合同。被告主张房屋本身有贷款，因此双方之间的买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予认可。根据原、被告双方合同约定，原告林寿菊、申小兵负有支付被告方购房款的合同义务，被告张勇、胡艳则在原告支付相应购房款后，应当依约交付房屋并办理房屋过户手续。现原告林寿菊、申小兵在支付定金2万元及购房首付款28.6万元后，将剩余购房款打入本院暂存款账户中，原告已履行合同义务，被告应当按照合同约定继续履行交付房屋并办理过户手续的义务。故对于原告林寿菊、申小兵主张被告交付房屋并办理房屋房屋过户手续的请求，本院予以支持。同时，双方就购房款尾款支付并未明确约定具体时间，仅在合同第三条中约定“（2）买方须于2020年6月26日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准……”，考虑到办理贷款手续需要相应的时间，原告于2020年7月3日与银行签订《个人购房担保借款合同》并未违反双方约定。另外，合同第六条中约定的签订《房屋买卖合同》需双方共同完成，被告主张原告未按约定支付购房尾款和签订所谓正式的《房屋买卖合同》构成违约，无事实和法律依据，本院不予认可。相反，被告在原告办理银行贷款审批手续后，未按合同约定配合原告办理产权转移登记手续，并向中介方明确表示不卖房屋，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。关于原告主张的违约金，根据双方间合同约定，守约方有权选择定金罚款或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，现因被告张勇、胡艳违约，故原告林寿菊、申小兵有权要求被告承担违约责任。但就违约金的数额方面，原告申小兵提交借条等主张其损失，本院认为为购买房屋筹集款项系原告申小兵应履行的合同义务，故对该份证据，本院不予采信。原告申小兵还提交律师费发票等，因涉案合同对律师费并无约定，本院亦不予采信。综上所述，根据目前的市场行情，继续履行合同不会对原告造成其所主张的高达房屋总价款百分之二十的实际损失，但考虑到违约金具有惩罚性质，故本院酌情认定两被告承担违约金2万元，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于原告林寿菊、申小兵主张的保全保险费用1492元，本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，因两被告违约引起本案诉讼，两原告为此向保险公司交纳的诉讼保全保险费系支出的合理必要费用，应由两被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人名共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告林寿菊、申小兵与被告张勇、胡艳于2020年6月20日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》继续履行；二、被告张勇、胡艳于本判决生效之日起十日内协助原告林寿菊、申小兵办理清隆家园南院二区5号楼203室房屋的产权过户手续，并向原告林寿菊、申小兵支付违约金2万元、保全保险费1492元；三、原告林寿菊、申小兵于产权过户之日起五日内向被告张勇、胡艳支付购房款44万元（该款原告已提存至本院账户）；四、被告张勇、胡艳于收到全部房款之日起五日内将淮安市清隆家园南院二区5号楼203室房屋交付给原告林寿菊、申小兵；五、驳回原告林寿菊、申小兵其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14544元，减半收取7272元，保全费4250元，合计11522元，由被告张勇、胡艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  周凡人二〇二一年二月四日书记员  张 荷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。