湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0721民初657号原告：周昌福，男，1965年10月7日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告：周昌贵，男，1963年9月3日出生，汉族，住湖南省安乡县。二原告共同委托诉讼代理人：周金桂（系二原告的同胞哥哥），住湖南省张家界市永定区。被告：许明权，男，1968年9月20日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：文健，湖南金州（常德）律师事务所律师。被告：刘贤文，男，1974年7月28日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：易琼（系刘贤文配偶），住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：文健，湖南金州（常德）律师事务所律师。被告：万红梅，女，1975年10月2日出生，汉族，住湖南省安乡县。被告：丁文雅，女，1986年8月2日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告周昌福、周昌贵与被告刘贤文、万红梅、许明权、丁文雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告周昌福、周昌贵的共同委托诉讼代理人周金桂，被告万红梅，被告丁文雅，被告刘贤文的委托诉讼代理人易琼、文健，被告许明权的委托诉讼代理人文健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周昌福、周昌贵向本院提出诉讼请求：1、被告支付已经到期的房屋租金5.3万元；2、被告支付违约金7万元；3、被告支付逾期支付租金的滞纳金5.47万元；4、解除原、被告签订的两份房屋租赁合同，被告将承租的房屋及附属设施完好交还原告。事实和理由：2016年3月3日，原告将5间门面交给被告使用。2016年4月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于安乡县深柳镇飞机坪路20号的5间门面租赁给被告使用，租期5年，租金3.7万元/年，租金支付时间为每年3月1日前支付一次。被告逾期未交纳租金或中途退租的，向原告支付违约金5万元。逾期支付租金的，每逾期一日，按年租金的1%支付滞纳金。合同签订后，被告仅支付了第一次房租3.7万元。2016年6月11日，双方签订第二份《房屋租赁合同》，约定原告房屋的南面两间门面租赁给被告使用，租期4年10个月，第一年租金8000元，在合同签订之日付清。以后每年租金在5月3日前付清。被告逾期未交纳租金或中途退租的，向原告支付违约金2万元。逾期支付租金的，每逾期一日，按年租金的1%支付滞纳金。合同签订后，被告一直未支付租金。许明权、刘贤文的共同委托诉讼代理人文健辩称：1、原告的诉求1与诉求2、3、4相互矛盾，诉求1是继续履行合同，诉求2、3、4是解除合同；2、原、被告已口头协商解除合同，被告不存在违约行为，不必支付第二年租金与违约金；3、即使被告的行为构成违约，双方约定的违约金高于给原告造成的损失；4、滞纳金的约定不符合法律规定，滞纳金属于行政强制的概念，不适用于平等关系的民事主体；5、被告没有损坏原告的房屋。万红梅、丁文雅及刘贤文的委托诉讼代理人易琼辩称，四被告系合伙关系，因茶楼经营不善，四人已商定由刘贤文与周金桂协商房屋退租事宜，且刘贤文早已与周金桂口头解除房屋租赁合同，拖欠的8000元房租也已汇款至周金桂账号。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证�对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月3日，周昌福、周昌贵的委托代理人周金桂将位于安乡县深柳镇飞机坪路20号第三层中间3间及北边2间门面交与四被告合伙开设茶楼。2016年4月24日，周金桂代表二原告（甲方）与四被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、租期为2016年4月1日至2021年3月31日5年，前两年租金为3.7万元/年，从第三年开始上涨10%，租金支付时间为每年3月1日前付清。2、合同第十条第4款第7项约定，乙方逾期未交纳房屋租金的，甲方有权解除合同；3、合同第十四条第1款第6、11项约定，乙方逾期未交纳房屋租金或中途擅自退租的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应向甲方支付违约金5万元。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿全部损失。第2款约定�乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的1%支付滞纳金。合同签订后，四被告支付了第一年房租3.7万元。为了茶楼扩建，2016年6月11日，以许明权（乙方）为代表的四被告与周金桂代表的二原告（甲方）签订第二份《房屋租赁合同》，将二原告位于安乡县深柳镇飞机坪路20号第三层南头的2间门面租与乙方使用，为使两份合同同时到期，主要内容为：1、合同第四条规定，租期4年10个月，具体房屋的实际交付和起算租赁时间为2016年6月3日，自2016年4月1日至2021年3月31日止。2、合同第五条约定，第一年租金8000元，在合同签订之日付清。第二年开始每年租金在前一年租金基础上上涨10%计付，最后租期不满一年的，按照当年租金除以12分摊到月或日计算，于每年5月3日前付清。3、合同第十条第4款第7项约定，乙方逾期未交纳房屋租金的，甲方有权解除合�；4、合同第十四条第1款第6、11项约定，乙方逾期未交纳房屋租金或中途擅自退租的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应向甲方支付违约金2万元。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿全部损失。第2款约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的1%支付滞纳金。案件起诉至本院后，四被告于2017年6月12日支付了第一年租金8000元。以上二《房屋租赁合同》均附《（茶楼）房屋、装修、设施设备和物品交接清单》。四被告后因茶楼经营不善，未再支付二份《房屋租赁合同》的第二年租金，四被告亦曾与周金桂协商解除房屋租赁合同，因双方未就解除后的违约责任承担达成一致意见，协议解除未达成。2017年6月2日，本院依法向四被告送达了本案诉状副本等相关诉讼文书。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的两份房屋租赁合同是否解除，四被告是否应当将承租的房屋及附属设施完好交还原告；2、四被告是否应当支付到期房租5.3万元；3、四被告是否应当支付违约金7万元；4、四被告是否应当支付逾期租金的滞纳金5.47万元。关于焦点一。关于四被告所提双方早已就二份《房屋租赁合同》口头协商解除的辩称意见，因所提交的证据仅能证明双方就解除事宜进行过协商，协商过程并未就解除后的违约损失等形成一致意见致使协议解除未达成，故对该辩称意见不予采纳。根据查明的案件事实，四被告确有拖欠租金的行为，二份《房屋租赁合同》均约定，承租方逾期未交纳房屋租金的，出租方有权解除合同，故二原告有权依据约定的解除条件解除二份《房屋租赁合同》。根据法律规定，合同自通知到达对方时解除。在此次诉讼中，四被告在2017年6月2日收到本案诉状副本时已明确知晓二原告要求解除《房屋租赁合同》的意思表示，二原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求可以视为特殊的“通知”方式，故双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，结合原告诉求及本案房屋租赁合同的性质，四被告还应当将承租的房屋及附属设施完好交还原告。关于焦点二。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据查明的事实，四被告已支付二份《房屋租赁合同》的第一年租金37000元和8000元。结合原告诉求，四被告还应当分别支付二份《房屋租赁合同》解除前产生的租金。根据原、被告双方的合同约定，四被告应支付第一份《房屋租赁合同》自2017年4月1日至2017年6月1日的租金约6166.7元（37000元/12*2）。因第二份《房屋租赁合同》第二年租期为2017年6月3日至2018年6月2日，至本案诉讼中的解除时止，第二年租金尚未起算，故四被告无需支付第二年租金。关于焦点三。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原、被告双方的合同约定，双方已就损失赔偿以7万元违约金的方式进行了约定。但从该约定的初衷及房屋租赁市场的实际情况看，该条款主要在于制裁承租人的擅自恶意毁约行为。从本案查明的事实看，四被告中途退租的原因并非其擅自退租或恶意毁约，主要在于茶楼经营不善，该原因并非法律规定的不可抗力，但也并非四被告的主观恶意，过错程度较轻。对于出租人而言，其与四被告约定的租赁期限约5年，如二份《房屋租赁合同�继续履行，其可以取得长期稳定的租金收益。四被告中途退租导致二原告无法取得预期的租金收益，理应给予一定数额的经济补偿。但二原告按照《房屋租赁合同》约定的标准主张违约金，该约定明显过高，对于《房屋租赁合同》解除对其造成其他损失的具体数额，二原告并无证据证明。考虑到二份《房屋租赁合同》因解除后的房屋返还能够弥补出租方的大部分损失，出租方能够对返还房屋的价值进行再次利用，也应该采取积极措施防止损失的扩大，但仍有延误再次出租的实际情况存在。从房屋租赁市场的实际情况出发，本院认为，四被告支付二原告六个月的房屋租金22500元（37000+8000／12月×6个月）作为违约金较为适宜。故二原告要求支付违约金符合法律规定，但其主张的违约金过高，本院予以部分支持。关于四被告所提违约金约定过高的辩称意见，本院予以�纳。关于焦点四。首先，滞纳金的规定属于行政法范畴，非民事合同责任。其次，二份《房屋租赁合同》均在第十四条第1款第6项约定，逾期未交纳房屋租金或中途擅自退租的，应当承担违约金5万元、2万元，同时又在该条第2款约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的1%支付滞纳金。系对逾期支付租金这一同一违约行为的重复规定，守约方应对违约责任的承担方式择一行使。而且，综合合同整体来看，该条第2款滞纳金的规定应是在合同继续履行的情况下承担的迟延履行责任，而第1款第6项系对合同因迟延履行解除后的违约责任承担方式，故，滞纳金与违约金的约定相互矛盾，不应同时适用。再次，结合焦点三，违约金已能够填补合同解除的损失，滞纳金已无适用余地。故对被告方所提关于滞纳金不应支持的辩称意见予以采纳，对原告诉请�滞纳金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、周昌贵、周昌福与许明权、刘贤文、万红梅、丁文雅于二○一六年四月二十四日签订的《房屋租赁合同》及周昌贵、周昌福与许明权于二○一六年六月十一日签订的《房屋租赁合同》解除；二、许明权、刘贤文、万红梅、丁文雅于本判决生效后三十日内将位于安乡县深柳镇飞机坪路20号第三层中间3间、北边2间及南头2间门面及附属设施完好交还周昌贵、周昌福；三�许明权、刘贤文、万红梅、丁文雅于本判决生效之日起十日内支付周昌贵、周昌福第一份《房屋租赁合同》2017年4月1日至2017年6月1日的租金6166.7元；四、许明权、刘贤文、万红梅、丁文雅于本判决生效之日起十日内支付周昌贵、周昌福违约金22500元；五、驳回周昌贵、周昌福的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3854元，由周昌福、周昌贵共同负担1854元，由许明权、刘贤文、万红梅、丁文雅共同负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  陈 艳人民陪审员  杨明世人民陪审员  伍贤杨二〇一七年六月二十日代理书记员  熊 娇附：本案生效法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法�、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。