江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初2944号原告：葛燕茹，女，1982年12月26日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：陈桂根，江苏律友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆水珠，江苏律友律师事务所律师。被告：扬州市星语雅集餐饮管理有限公司，住所地扬州市四望亭路**。法定代表人：张万宝。委托诉讼代理人：顾文慧，女，1985年4月24日生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：郭雯，江苏众仁律师事务所律师。第三人：泰州市稻河置业有限公司，，住所地泰州市青年北路**法定代表人：陈庆庆。委托诉讼代理人：王忠东，江苏胜泰律师事务所律师。原告葛燕茹与被告扬州市星语雅集餐饮管理有限公司（以下简称星语雅集公司）、第三人泰州市稻河置业有限公司（以下简称稻河置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛燕茹及其委托诉讼代理人陈桂根，被告星语雅集公司委托诉讼代理人顾文慧、郭雯，第三人稻河置业公司委托诉讼代理人王忠东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛燕茹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的关于泰州市海陵区商铺的房屋租赁合同；2、判令被告将承租的位于泰州市海陵区商铺装潢恢复至出租前的结构状态、结清水电费、物业管理费、腾空后将房屋（建筑面积309.7平方米)交还给原告；3、判令被告从2020年6月20日起按年租金344207元的标准支付租金至实际交还房屋之日；4、判令被告向原告支付交还房屋后的闲置租金损失172103元；5、判令被告向原告支付合同违约金362277.8元；6、由被告承担本案诉讼费、保全费。审理中，因被告于2020年10月16日将房屋交还原告，原告将第2项诉讼请求变更为要求被告结清物业管理费、垃圾处理费；将第3项诉讼请求变更为要求被告支付至交房之日的租金人民币112221元（自2020年6月20日起按年租金344207元的标准计算至2020年10月16日）。事实和理由：2017年4月18日，被告与原告签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将泰州市海陵区商铺出租给被告用于餐饮，租赁期限为十年，自2017年6月20日至2027年6月19日，租金每两年递增一次，合同约定争议处理在出租房屋所在地人民法院。合同履行过程中被告已经缴纳房屋租金至2020年6月19日，但合同中的第四期租金344207元一直未交，且己经逾期一个月，原告现根据合同约定，要求解除租赁合同，收回房屋，并要求被告支付房屋闲置租金损失及违约金。因原、被告双方多次协商未果，为此，原告为维护其合法权益，特具诉状，请求人民法院依法判准原告之诉请。被告星语雅集公司辩称，第一，被告已于2020年6月23日将《关于不可抗力解除租赁合同的告知函》送达给原告，原告于2020年6月24日收悉该解除函，故合同于2020年6月24日已解除。第二，2020年6月24日，被告就撤场问题与原告沟通，6月28日被告撤场，原告在场并将租赁房屋锁住，该租赁房屋已经交付给原告。原告主张的2020年6月20日起的租金及交房后的闲置租金损失没有事实和法律依据。第三，原告签订租赁合同前，向被告承诺租赁物处于优越的商业环境中，且将持续开发拓展商业影响力，但至今没有实现，租赁物所在地不具有商业价值，与被告每年承担的高额租金严重不匹配，被告每年承担巨额亏损。被告作为海鲜自助餐饮企业，2020年的疫情打击，被告严重受创，2020年以来没有营业收入，难以实现经营目的，如不解除合同，被告将继续承担高额租金，却又每日承受巨额亏损，明显不符合市场规律。因此，被告解除合同客观上受疫情的不可抗力影响，主观上无过错，不应当承担违约责任。第四，违约金明显偏高，原告以合同总值作为违约金计算基数不合常理，如果有违约责任，也应以2020年6月20日至2021年6月19日当年租金344207元作为违约金计算基数，且违约金与损失不能重复赔偿。第五，原告应当返还被告房屋使用保证金人民币30000元。第六，物业管理费据实核算，合同没有约定垃圾处理费，该费用不应由被告承担。第三人稻河置业公司述称，第三人与承租人签订的合同系五年期的租赁合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：2014年9月16日，第三人稻河置业公司（甲方）与案外人泰州修远贸易有限公司（以下简称修远公司，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于泰州市稻河古街区DV-716号房，租赁期限五年，租赁该房屋的终止为以稻河古街区开街时间起顺延五年；乙方应向甲方或甲方委托的管理部门缴纳管理费，包括物业管理费、公摊电费、环卫、绿化、排污、公共卫生、水、电设备维修保养以及街区日常服务所支出的各项费用的分摊。原告葛燕茹作为修远公司的法定代表人在合同上签名。原、被告均认可该合同租赁期限至2020年12月31日止。2017年，原告葛燕茹（出租方，甲方）与被告星语雅集公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于泰州市商铺出租给乙方用于餐饮，租赁期限10年，自2017年4月20日至2027年4月19日，2019年6月20日至2021年6月19日每年租金344207元，合同签订后7日内支付首期租金，租金每半年一缴；乙方在签订合同之日交纳人民币30000元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方完好交还房屋并付清应支付给甲方的所有费用后，甲方将保证金退还给乙方（无息）；房屋租赁期间所发生的一切费用（水、电、能耗、税金等所有费用）由乙方承担；任何一方因违约造成终止、解除合同的，应向对方赔偿合同总值10%的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告支付了30000元保证金，并支付了2020年6月19日之前的租金。2020年6月24日，被告工作人员通过微信向原告发送了《扬州市星语雅集餐饮管理有限公司关于不可抗力解除租赁合同的告知函》，载明：被告租住该商铺是基于其地处景区内的优越地理环境和商业环境，但自开业后，景区内的商业环境一直未成气候，致使被告付出较高的商业成本却未能得到应有的商业回报，此外，受新冠疫情影响，餐厅生意严重受创，每日产生巨额亏损，致使合同目的不能实现。鉴于上述不可抗力事件的影响，被告公司现通知原告，解除该房屋租赁合同。2020年10月16日，被告将案涉房屋腾空并交还原告。本院认为，本案系由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律及司法解释的规定。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。被告辩称原告无转租权，原、被告签订的租赁合同系无效合同，被告并未举证证明案涉合同存在法律规定的无效情形，故对于被告关于无效合同的抗辩本院不予采信。原、被告系《房屋租赁合同》的相对方，在合同签订后，原、被告均已按合同约定履行了相应的义务，原告具有依据《房屋租赁合同》向被告主张权利的主体资格。关于解除合同的诉讼请求，由于被告已于2020年10月16日将房屋交还原告，双方的租赁合同事实上已经解除，原告要求判决解除租赁合同，已无事实基础。被告辩称其已于2020年6月24日向原告发送解除合同告知函，双方的租赁合同已于该日解除，但被告告知函中载明的解除合同的理由系因疫情这一不可抗力，结合本地的实际情况，2020年6月本地餐饮等行业的生产经营已基本恢复正常，不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，故被告关于合同已于2020年6月24日解除的抗辩本院不予采信。被告于2020年10月16日交房，自2020年6月20日至2020年10月16日期间的租金112221元，被告应当支付。另考虑到2020年新冠××疫情的影响，本院酌定2020年2月的租金予以免收、3月及4月的租金减半收取，鉴于被告已支付2月、3月、4月的租金，故应减免的租金人民币57368元直接抵算被告应支付的后期租金，经核减，被告仍应支付租金人民币54853元。关于原告主张的闲置期间的租金损失及违约金，原、被告签订的转租合同超过了承租人的剩余租赁期限，超过部分的约定无效，故原、被告之间的合同中超过2020年12月31日的部分无效，因被告违约导致原告的损失至多为2020年10月17日起至2020年12月31日期间的租金，为人民币71670元。原告主张的违约金过分高于造成的损失，被告主张予以调整，本院结合原告的实际损失调整为闲置期间租金的1.3倍，为人民币93171元。而原告闲置期间的损失已包含在违约金之内，不再重复计算。关于物业管理费，被告没有异议，由被告结清。关于垃圾处理费，由于合同中对此没有明确约定，本院不予支持。关于被告主张的返还保证金的问题，原、被告双方约定待合同期满乙方完好交还房屋并付清应支付给甲方的所有费用后，甲方无息退还保证金，本案中，被告仍有费用未付清，不符合合同约定的退还保证金的条件，且原告不同意将保证金在本案中一并扣减，故对于被告要求退还保证金的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告扬州市星语雅集餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告葛燕茹租金54853元、违约金93171元，合计人民币148024元，并结清物业管理费。二、驳回原告葛燕茹的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9224元、保全费3270元，合计人民币12494元，由原告葛燕茹负担7894元、被告扬州市星语雅集餐饮管理有限公司负担4600元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  沙林霞人民陪审员  吉桃林人民陪审员  钱秀梅二〇二一年一月二十一日书 记 员  王 莉