湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13060号原告曾建，男，1975年5月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告杨柳，女，1979年9月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两原告共同委托代理人戴鸿儒，湖南高天律师事务所律师。两原告共同委托代理人李江**，湖南高天律师事务所律师。被告湖南新极地教育科技有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区××街道××路××号中交雅苑第2号楼606房。法定代表人曾理。被告周扬，男，1985年6月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告曾建、杨柳诉被告湖南新极地教育科技有限公司（以下简称“新极地公司”）、周扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员艾哲敏、邓慧萍组成合议庭，于2021年4月12日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告曾建及两原告的共同委托代理人李江**到庭参加诉讼，被告新极地公司、周扬经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告曾建、杨柳向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2.判令被告支付原告租金165679元；3.判令被告支付违约金63000元；4.判令被告的工商登记地址迁出承租房屋地址；5.判令被告支付物业费30000元（原告已垫付）；6.判令诉讼费用由被告承担。事实及理由如下：2018年4月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于长沙市岳麓区××街道××路××号中交里城第2栋第6楼整层（601房-617房）面积共计779.94平方米的商业场地，租赁期共10年，自2018年4月11日起至2028年4月11日止，月租金为27297.9元／月，租金在每年的基础上递增4%，物业费、水费、电费等由被告自行缴纳。合同同时约定若被告违约，被告应按200元／天支付违约金。原告依约将房屋租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，拖欠房屋租金、物业费等。原告于2020年6月10日向被告发出律师函要求被告支付租金218384元、违约金54000元等，并且于2020年6月2日原告、被告、物业公司开了协调会议，被告也承诺支付原告租金、违约金等；2020年6月底被告支付了10万元（其中5万元为押金、另外5万元用于支付2020年第一季度房屋租金后还欠1893元）。截至2020年7月7日被告共欠原告租金165679元，原告多次协调追讨都被被告以各种借口拒之门外。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》第8条约定，被告须提前7日一次性交纳下一期租金及费用。被告不能按约定时间缴付，视同违约。被告经原告两次以上催告后仍未缴纳，原告可以解除《合同》收回公寓，原告不承担被告的任何损失。经原告查实，案外人长沙市岳麓区新启甸教育培训学校有限公司根本不存在，实际为被告新极地公司。综上，原告认为，被告多次承诺支付租金却不履行，原告通过发送律师函等多次要求被告支付，并给过被告多次机会调解此事，被告均口头答应，但却未实际履行。2020年6月份原、被告还在物业处调解，物业公司也告知被告尽快凑钱支付租金，被告当时答应尽快提高经营收入，尽快支付租金。被告却一直违约，由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，望判如所请。被告新极地公司、周扬未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，原告曾建、杨柳系夫妻。涉案位于长沙市岳麓区××路××号××号楼××层××房××房××共计17套）系原告曾建、杨柳所有。2018年4月11日，被告周扬以长沙市岳麓区新启甸教育培训学校有限公司（承租方，乙方）的名义与原告曾建、杨柳（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“第一章甲方和乙方同意并确保：第1条甲方负责对本《租赁合同》内容在任何情况下予以保密，确保承租物业产权合法、清晰、无债权纠纷等。第2条乙方不利用所租赁公寓式办公楼从事非法集资、传销等违法犯罪活动，否则甲方有权自有关部门认定其违法行为之日起无条件扣除承租人已交费用余额、收回公寓式办公楼重新出租并追究承租人给出租人所造成的商誉损失。第二章租赁区域第3条租赁区域甲方将自有位于长沙市岳麓区××街道××路××号中交里城（备案名：中交雅苑；规划通途：商业和住宅；预售许可证号：湘新住建委售许字（ＸＸ16）第0264号；地址最终以房屋所有权登记的地址为准）第2栋第6楼整层（601房、602房、603房、604房、605房、606房、607房、608房、609房、610房、611房、612房、613房、614房、615房、616房、617房）面积共计为779.94㎡的商业场地出租给乙方，乙方将此租赁物业用作教育培训、办公等合法商业活动……第三章租赁期限及租金收费标准第6条期限与计费：本合同承租期限自2018年4月11日至2028年4月11日止共10年。约定租金计算起始日：2018年8月11日。第7条费用标准及约定（365天连续计算），即不动产租金的单位、单价为35元／平方米／月（含税50%），计费承租面积为779.94㎡，月租金小计为27297.9元／月。物业管理费、自来水、电费，乙方根据所属物业收费标准自行缴纳。初次缴费，其中房屋押金为50000元，首期费用为81893元，合计131893元。付款方式为按季度付款。自2020年8月11日起，租金在上一年的基础上每年递增4%。其它费用：乙方从2018年4月11日起承担物业管理费；房屋租赁税按照国家现行税率甲乙双方各自承担50%。第8条续费与滞纳金承租人须提前7日一次性交纳下一期租金及费用。乙方不能按约定时间缴付租金及费用的，视同违约，甲方按200元／天收取违约金。乙方经甲方两次以上催告缴租金及费用，仍未缴纳的，甲方可依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定解除《合同》收回公寓，甲方不承担乙方任何损失。合同期内，乙方在同等市场条件下具有优先购买权。合同届满，乙方同等市场条件具有优先租赁续约权。第9条房屋押金任何情况下乙方所缴纳房屋押金不得抵扣任何费用，在乙方按合同规定将该承租物返还于甲方且结清所有款项后的三十天内，甲方将“房屋押金”无息退还给乙方……第13条来修去丢合同期满或双方终止时，乙方原有一切的固定装修物和设施采取“来修去丢”原则，甲方不予补偿。未经甲方同意乙方拆改房屋结构及设施的，甲方有权不退还房屋押金和装修物，造成损失的乙方应赔偿甲方所有损失。合同期满须要续签合同的须提前3个月办理续签手续。第五章主动纳税第14条承租人租赁期间各项经营活动产生的税收，由乙方按甲方所在地税务机关规定自行缴纳（甲方协助有关协调工作），不包括甲方承担的50%房屋租赁税和其他活动产生的税收。第六章违约责任第15条转租分租乙方必须按照双方约定的用途使用本租赁房产，不得利用本房产进行非法活动，乙方转让、转租、分租必需经过甲方的同意。第16条提前终止与违约金甲、乙双方不得无故提前解除本租赁关系，否则，违约一方应赔偿因此给另一方造成的损失，赔偿标准按本《合同》项下100倍“年度房屋总租金”。如甲方原因提前终止《合同》的应提前2个月提交《解除合同申请表》后如乙方同意解除合同，根据乙方安排的时间办理解除合同手续；如甲方强行解除合同或不按乙方时间办理解除合同手续，则甲方须按本条前款所述赔偿标准向乙方予以赔偿。如乙方原因须提前终止《合同》的，则乙方提前2个月提交《解除合同申请表》后，如甲方同意解除合同根据甲方安排的时间办理解除合同手续；如乙方强行解除合同或不按甲方时间办理解除合同手续，则乙方须按本条前款所述赔偿标准向甲方予以赔偿……”。上述合同签订后，两原告依约将涉案租赁物交付给被告周扬用于办理培训学校使用，被告周扬亦依约向两原告缴纳了房屋押金50000元、第一季度的租金81893元。合同履行过程中，因被告周扬未依约足额履行租金支付义务，2019年10月6日原告曾建与被告周扬签订了《协议书》，载明：“中交里城第2栋第6层业主曾建于2019年4月10日向你司提交第一次催款函，你司负责人周扬与我2019年4月29日达成了谅解备忘书，但你司于2019年5月5日向我支付了人民币五万元，至2019年6月19日，你司仍未履行合同，且未按谅解备忘书履行相关承诺。2019年6月19日我第二次出具催款函，要求贵司5日内支付完第三个季度租金余款人民币13786元，第四个季度租金81893元，并要求10日内支付违约金人民币54200元。但你司于2019年7月26日向我支付了人民币五万元，至2019年9月25日，你司仍未履行合同。根据与你司2018年4月签订的房屋租赁合同，你司2018年4月19日支付完不动产押金人民币伍万元、一个季度不动产租金人民币81893元及代缴的物业费用人民币6795元；2019年2月1日支付了不动产租金人民币壹拾万元。根据第三章第8条之规定：承租人须提前7日一次性交纳下一期租金及费用，乙方不能按约定时间缴付租金及费用的，视同违约，甲方按200元／天收取违约金。按合同约定第二个季度租金应于2018年11月5日前支付，经我方多次催促，贵司实际到2019年2月1日方才支付，租金拖延期限长达86天；第三个季度租金应于2019年2月5日前支付到账，但贵司只于2019年2月1日支付18107元，2019年5月5日向我支付了人民币五万元，余款至今未付，至2019年9月25日拖延期限长达232天。第四个季度租金应于2019年5月5日前支付到账，但贵司至今未付，至2019年6月19日，拖延期限长达142天。2019年8月5日前需支付第五个季度不动产租金人民币81893元，但贵司至今未付，至2019年9月25日，拖延期限长达51天。2019年9月26日，你司负责人周扬与我在中交里城第2栋第6层达成了协议，协议内容如下：1.贵司对拖欠不动产租金十分抱歉，累计拖欠不动产租金177572元，累计违约金85000元，承诺分三次支付不动产租金和违约金，2019年9月30日支付10万元，2019年10月15日支付10万元，2019年10月30日支付10万元；2.若再次违约，贵司无条件搬离出中交里城第2栋第6层，且我保留不动产租金和违约金的追索权；3.若贵司最终按上述时间节点向我支付了30万元，我同意该费用包含2019年11月、12月不动产租金。但至2019年10月5日贵司仍未履行相关协议，且无人与我联系，我主动联系，也无人理睬，故我依照合同规定和相关协商内容，主张自己的权利：1.锁门；2.贵司无条件搬离出中交里城第2栋第6层；3.保留不动产租金和违约金的追索权。我于2019年10月6日上午10点来中交里城第2栋第6层行使锁门权利时，贵司周玲和彭老师主动积极联系公司负责人。下午3点30分，公司负责人周扬来至现场，经过再次协商，公司负责人周扬承诺如下：一、资金计划：1.第一笔10万元于2019年10月8日17点支付：2.第二笔10万元于2019年10月30日17点支付：3.第三笔10万元于2019年11月8日17点支付。二、违约责任若再违反承诺无条件搬离出中交里城第2栋第6层。三、双方约定2019年10月11日与华欣物业公司负责人商谈物业费用欠缴事宜及相关漏水治理问题。四、鉴于新启甸国际教育公司多次违约，业主要求新启甸国际教育公司再支付人民币五万元作为不动产租赁押金，该款项在2019年12月25日支付。五、双方约定上述款项均如期支付，则下一年度的不动产租金的支付时间点为第一季度2019年12月25日，第二季度为2020年3月25日，第三季度为2020年6月25日，第四季度为2020年9月25日，如此类推。”后因被告周扬未依约履行租金支付义务，2019年12月16日，原告曾建向被告周扬经营的培训机构长沙市岳麓区新启甸教育培训学校有限公司发送告知书，载明：“长沙市岳麓区新启甸教育培训学校有限公司：贵司不按时缴纳不动产租金长达一年之久，2019年10月6日你司法人周扬与我签订的协议书约定付款节点如下：1.2019年10月8日17点支付10万元；2.2019年10月30日17点支付10万元；3.2019年11月8日17点支付10万元。你司2019年10月8日支付了10万元，之后你司未按照时间节点支付，经我多次催促，2019年11月20日支付了4万元，2019年12月9日支付了4万元，2019年12月11日支付了5万元，至今日仍有7万元未支付。我依照合同规定和相关协商内容，主张自己的权利：1.锁门；2.贵司两日内无条件搬离出中交里城第2栋第6层；3.保留不动产租金和违约金的追索权。”2020年6月10日，两原告委托湖南高天律师事务所向被告邮寄送达了《律师函》，要求被告在2020年6月25日24时前将所欠房屋租金及违约金直接支付给两原告，如未在2020年6月25日付款，原告将采取合理措施维护自身合法权益。同日，被告周扬收到上述函件。另查明，长沙市岳麓区新启甸教育培训学校有限公司未办理工商登记。2020年1月1日至2020年3月31日期间，被告周扬共计拖欠原告租金1893元，对2020年4月1日至2020年7月7日期间的租金亦未支付给原告。庭审中，原告明确表示其诉请的租金系被告自2002年1月1日至2020年7月7日期间欠付的租金。2020年10月15日，原告将涉案房屋收回。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的两原告与被告周扬签订的《房屋租赁合同》、协议书、告知书、律师函及邮寄单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系被告周扬以未经办理工商登记的长沙市岳麓区新启甸教育培训学校有限公司名义与两原告签订，且被告周扬作为经办人亦在该合同上签字，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条第（一）项之规定：“下列情形，以行为人为当事人：法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的。”因此，上述合同当事人应以被告周扬为合同当事人。该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格依约履行各自的义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付给被告周扬使用，被告周扬理应按照合同约定向原告履行租金支付义务。然合同履行过程中，被告周扬并未向原告足额履行租金支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求解除原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》的诉请。本案中，被告周扬未依约足额向原告支付租金，且原告已于2020年10月15日将涉案房屋收回，可知，其已通过自身行为从客观上解除了双方签订的租赁合同，至于解除的时间，本院以原告收回涉案房屋的时间即2020年10月15日为双方合同的解除时间。对原告要求被告交还涉案房屋的诉请，因原告已实际收回涉案房屋，故对其该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金的诉请。因原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》已被认定解除，且原告自2020年1月1日起未再按时足额向原告履行租金支付义务，故对欠付的租金，被告理应向原告支付。对欠付的租金计算问题，因原告在庭审中明确表示其主张的被告欠付租金期间为2020年1月1日至2020年7月7日，且被告未提供相应的证据证明其对该段期间的租金已足额支付给原告，故对此期间欠付的租金，理应予以支持。综上，根据原告的前述主张、被告欠付租金的实际情况及双方在涉案《房屋租赁合同》中约定的租金标准，被告自2020年1月1日至2020年7月7日还应支付原告的租金为1893元+81893.7元+27297.9元/月÷30天×7天=90156.21元。关于原告要求被告支付违约金的诉请。本案被告周扬在合同履行过程中未依约足额向原告履行租金支付义务，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。关于违约金的具体认定问题，违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。本案中，虽然涉案租赁合同中对违约金有相应的约定，但原告并未提供相应的证据证明其因被告违约遭受的具体损失情况，故对违约金的认定，本院根据被告的实际违约情形及欠付租金的实际情况从公平原则的角度出发，酌定由被告一次性支付原告违约金10000元。关于原告要求被告的工商登记地址迁出涉案房屋地址的诉请。因被告的工商登记变更涉及相关行政管理机关的行政行为，故对原告的该项诉请，在本案中不予处理。关于原告要求被告支付欠付物业管理费的诉请。因原告庭审中明确认可物业费系由被告自行支付给物业公司的费用，且原告既未提供相应的证据证明被告实际欠付物业费的具体金额，亦未实际替被告垫付了该费用，故对其该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告新极地公司对涉案债务承担责任的诉请。本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告新极地公司并未签订相应的租赁合同，其要求被告新极地公司承担责任，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告曾建、杨柳与被告周扬于2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月15日解除；二、限被告周扬于本判决生效之日起十日内向原告曾建、杨柳支付租金90156.21元；三、限被告周扬于本判决生效之日起十日内向原告曾建、杨柳支付违约金10000元；四、驳回原告曾建、杨柳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5180元、公告费560元，由原告曾建、杨柳负担740元，由被告周扬负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  艾哲敏人民陪审员  邓慧萍二〇二一年四月二十三日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。