河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1403民初3613号原告：黄某，女，汉族，1980年2月20日出生，户籍地山东省单县，现住河南省商丘市。委托代理人：陈潜，河南宇言律师事务所律师。被告：商丘市宁陈苏通置业有限公司。住所地：河南省商丘市中州路。法定代表人：王金立，该公司经理。委托代理人：刘慧敏，河南梁园律师事务所律师。第三人：孟某，女，汉族，1982年11月11日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托代理人：沈媛，上海方锐律师事务所律师。原告黄某（以下简称原告）与被告商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称被告）、第三人孟某（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案，经开庭审理，于2017年7月17日作出（2017）豫1403民初1175号民事判决，被告商丘市宁陈苏通置业有限公司不服判决，提出上诉，商丘市中级人民法院于2017年9月26日作出（2017）豫14民终3140号民事裁定书，追加孟某作为第三人参加诉讼，并以事实不清，证据不足，程序违法为由，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2017年12月13日作出（2017）豫1403民初7952号民事判决书。原告黄某不服判决，提出上诉。商丘市中级人民法院经过审理，于2018年3月27日作出（2018）豫14民终202号民事裁定书，以本院程序违法为由，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄某的委托代理人陈潜，被告商丘市宁陈苏通置业有限公司的委托代理人刘慧敏，第三人孟某的委托代理人沈媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄某诉称：2015年2月13日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的位于商丘市中州路与文化路交叉路口东南角苏州河畔小区10号楼0单元110铺号门面房，商铺面积为217.74平方米，成交价格2,856,000元，原告分两次支付了全款，并于2015年2月13日在房地产部门办理了备案手续。经原告多次要求，被告拒不按合同约定交付房屋并办理相关过户手续，无奈原告诉至法院，请求法院判令：一、被告按照合同约定交付房产并办理过户登记手续；二、判令被告支付违约金23.2万元；三、诉讼费由被告负担。被告商丘市宁陈苏通置业有限公司辩称：一、被告开发的苏州河畔小区在完成规划审批备案以后，因为中州路修路拓宽，涉案房屋所在一侧整体退后8米多，导致十号楼全部商铺比实际规划小，但是公司没有进行规划审批，所以在办理十号楼商品房买卖合同备案签订及备案时只能按照原规划的预备案的面积进行，办理房产证时会按照房管登记部门实际测量面积进行办证，因此原告所购买的110商铺比实际备案面积小；二、原告没有按照合同记载的2,856,000元支付购房款。三、该房屋已于2015年2月份向原告交付，被告不存在违约，不应支付其赔偿金。第三人孟某述称：一、第三人于2014年6月12日购买被告的111号商铺，交够了足额款项并在商丘市不动产交易中心登记备案，且已经实际居住，依法取得合法物权；二、原告购买的是110号商铺，并不包含111号的过道面积，原一审判决将111号既有商铺的面积一分为二，损害了第三人的物权；三、基于以上理由，第三人请求以无独立请求权的第三人身份参加本案诉讼。依据原告的起诉和被告及第三人的答辩、陈述，合议庭归纳本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为；被告开发的房产10号楼110号商铺南侧的过道部分应该归原告所有，还是应该归第三人所有？原告交付的款项中第二次交付是借款还是购房款？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提供证据如下：1、原告身份证一张；2、商品房买卖合同一份及网上备案证明一份；3、购房款收据一份，原告与被告及第三方张保华的债务转移协议一份以及张保华的证明一份，银行转账单五份；4、照片两张；5、测绘图两张；6、公安部门出警登记表及照片八张。被告对上述证据质证认为：对证据1无异议；对证据2有异议，认为由于规划变更实际建筑面积小于原规划面积，110号商铺南侧的过道部分与110号商铺是分开的；对证据3有异议，认为在时间上有矛盾，110号商铺原备案在张保华名下，银行转账单不能证明原告向被告交付的是购房款；对证据4有异议，认为第三人的房屋有其他出口与被告的110号商铺没有关系；对证据5有异议，认为证据来源不明，测绘图本身证明是预测绘；对证据6有异议，认为是原告与第三人之间发生矛盾的报警记录。第三人对上述证据质证认为：被告购买的是110号商铺，与第三人购买的111号商铺没有任何关系，10楼所有的房屋在规划变更后都变更了面积，测绘图和照片证明不了原告的诉讼请求。本院认为，原告所举证据1、2、3能够证明原告与被告的房屋买卖过程，本院予以认定，证据4、5、6并不能证明原告的诉讼请求，本院不予采信。被告向法庭提供证据如下；2015年2月13日原、被告双方签订的协议书复印件一份，以此证明110号商铺的面积是110.58平方米，张保华的120万元是借款。原告质证认为：1、证据系复印件，应当提供原件；2、110号商铺南侧的过道在之前是没有围墙，和商铺是一个整体。第三人质证认为：该证据证明原告的商铺面积与实际一致。本院认为，该证据无法与原件核对，本院不予采信。第三人向法庭提供证据如下；1、商品房买卖合同一份，商丘市不动产登记交易中心证明一份；2、转账凭证一份；3、111号商铺临街门口照片一张；4、规划图纸一份。原告质证认为：1、证据1、2没有附平面图，转账金额与合同不符；对证据3的真实性没有异议，是第三人侵占原告的；证据4来源不明。被告对第三人提供的证据没有异议。本院认为第三人提供的证据1、2、能够证明第三人的房屋来源，证据3能够证明111号商铺的现状，本院予以采信。证据4无法核对其来源，本院不予采信。本院依据上述有效证据并结合三方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年2月20日，原告向被告支付房款1656000。同年10月20日，原告与被告及案外人张保华达成债务转移协议，由原告代为偿还被告所欠张保华的借款1,160,000元，被告和张保华将备案在张保华名下的苏州河畔花园10号楼110号商铺变更备案到原告名下。2015年2月13日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于商丘市中州路与文化路交叉路口东南角苏州河畔花园10号楼110号商铺门面房，商铺面积为217.74平方米，价格为2,856,000元，并在房地产部门办理了备案登记。合同还约定，合同签订之日原告应一次性交付房款，被告应于2015年2月28日交房，逾期交房，从最后交房期限第二天起，按日向买受人支付交付房款万分之0.2的违约金。第三人与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于商丘市中州路与文化路交叉路口东南角苏州河畔花园10号楼111号商铺门面房，面积为213.96平方米，价格为1,240,968元，并于2014年6月12日在房地产部门办理了备案登记。该两处房屋交付后，原、被告及第三人之间因为110号商铺建筑构造柱以南的过道归谁所有发生矛盾，原告以被告没有按照合同约定交付足够的面积为由提起诉讼，第三人以该案件的判决结果与其有利害关系为由申请以无独立请求权的第三人参加诉讼。本案在开庭时查明：第三人现在使用的110号商铺建筑构造柱以南的临街过道是被告交付给第三人的。被告开发的苏州河畔花园尚不具备办证条件。本院认为：原、被告以及第三人与被告之间所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告依据合同约定交付了全部价款，双方并到房管部门进行了备案登记。该小区虽没有具备产权登记条件，但被告已实际向业主交付房产，被告应协助原告办理不动产登记手续，原告要求被告协助办理不动产登记手续的请求应予以支持。因被告已将所争议房产交付原告，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告商丘市宁陈苏通置业有限公司协助原告黄某办理商品房登记手续。二、驳回原告黄某的其他诉讼请求。一审案件受理费31,504元，由原告负担5,000元，被告商丘市宁陈苏通置业有限公司负担26,504元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 王启峰审判员徐长社审判员 贾   立   法二〇一九年十二月五日书记员 徐       嘉