广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5386号原告：佛山市三水区六号公馆物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区************之十七，统一社会信用代码91440607MA52YTN33P。法定代表人：王祝爱，该公司经理。委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑗瑗，广东巨能律师事务所实习律师。被告：冯某1，男，1995年10月29日出生，汉族，住广东省广州市***************级，公民身份号码431************612。被告：佛山市一片叶子艺术培训有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村北湖一路16号力迅城筑南区*****1*001、002、003号铺，统一社会信用代码91440605MA51521736。法定代表人：冯某1。原告佛山市三水区六号公馆物业管理有限公司（以下简称六号公馆物业公司）与被告冯某1、佛山市一片叶子艺术培训有限公司（以下简称一片叶子公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告六号公馆物业公司的委托诉讼代理人杨立明、王瑗瑗到庭参加了诉讼，被告冯某1、一片叶子公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六号公馆物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《商铺租赁合同》和《租赁合同补充协议》，两被告向原告返还案涉商铺。2、判令两被告向原告支付自2020年2月6日起至实际清偿债务日止的商铺租金、水电费、物业管理费（暂计至2020年10月6日的租金188886.05元，电梯费4500元；2019年11月20日至2020年8月20日的水费180.6元、电费8937.75元、物业管理费为2383.4元，以上合计204887.8元）。3、判令两被告支付原告自2020年2月6日起至实际清偿债务日止，以欠付的租金、物业管理费和水电费等款项计算的逾期付款利息（利息以每月欠付租金、水电费用、物业管理费等为本金，按照每月2%的标准计算至实际清偿日止，暂计至2020年10月6日的利息为19608.79元）。4、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告明确主张两被告应交纳的租金计至案涉合同解除之日，此后两被告应按合同约定的租金标准计算占用费至实际退还租赁场地日止，另两被告拖欠的水电费、物业管理费暂计至2020年8月20日，之后两被告实际产生的水电费、物业管理费，原告将另案主张。事实与理由：2019年4月29日，原告六号公馆物业公司与被告冯某1、一片叶子公司签订《商铺租赁合同》。2019年11月6日，原、被告签订《租赁合同补充协议》。上述合同约定，冯某1承租原告位于佛山市三水区************1***用于经营舞蹈室，承租期限为十年，从2019年5月1日起至2029年4月30日止。首年每月租金为27270元，每年在上一年的月租金基础上递增5%，递增时间从每年5月1日开始。被告应于每月5日前付清当月租金给原告。逾期支付租金等款项，视为被告向原告借款，被告应根据欠付款项的金额和时间按照每月2%的标准计付利息给原告。被告应于每月缴纳租金时一并缴纳水电费。两被告自2020年2月6日开始拖欠原告租金及水电费用未付。原告向被告催款未获，遂向法院起诉。被告冯某1、一片叶子公司在诉讼中没有进行答辩，也没有提供证据。原告六号公馆物业公司围绕其诉讼请求，依法提供了如下证据：1.原告的营业执照、被告冯某1的身份证、被告一片叶子公司的企业信用信息公示报告各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》、陆号公馆商户缴款通知书、核算项目明细账各1份、收款收据3份，证明原告将位于佛山市三水区************1*的商铺出租给两被告使用，租赁合同约定了租金金额及水费、电费等费用缴纳问题，冯某1已经按照租赁合同约定支付了保证金，并实际占用租赁物。3.陆号公馆招商报告单1份，证明原告就案涉租赁标的物每月应收冯某1电梯费500元。4.合同应收明细表、租赁合同租金分析表各1份，证明根据案涉租赁合同的约定，原告统计出被告欠缴费用的情况。5.冯某1拖欠费用的滞纳金计算明细表以及冯某1每月应交租金、水费、电费、物管费、电梯费等详细信息共1组，证明自2020年1月至2020年9月，被告一共拖欠原告租金204887.80元，滞纳金19608.79元，合计224496.59元。6.华盛广场的财务人员曹丽颜与被告冯某1的微信聊天记录以及华盛广场的副总王经理与被告冯某1的微信聊天记录、催款通知书、催款挂号信收据及律师函共1组，证明原告多次催讨被告冯某1缴纳租金等费用无果。7.费用明细表1份，证明原告起诉的租金、电梯费、水费、电费、物管费各项欠费明细。8.陆号公馆水表抄表记录4页、电表抄表记录5页，证明在2019年5月至2020年11月，被告租用的案涉房屋每月的用水、用电情况。9.原告支付电费、水费发票各10份，证明原告已为被告垫付了相应的水电费。10.部分历史发票5份，证明一直由原告向租户收取租赁场地的水电费后，再由原告支付给业主方。11.原告财务人员与被告冯某1的微信聊天记录截图1组，证明原告向被告催缴2020年1月至8月租金及费用，被告对欠缴金额无异议，但并未付清。12.收款收据4份，证明被告冯某1已付原告2020年1月份的部分租金8823.95元，原告开具了相应的收据。13.不动产权证书、《租赁合同》、《土地租赁合同》各1份，证明佛山市三水区乐平镇汉塘股份合作经济社是佛山市三水区**********土地的所有权人，汉塘股份合作经济社于2010年10月3日将上述土地出租给佛山市华盛万锦酒店有限公司用于建设酒店配套项目。2019年3月11日，佛山市华盛万锦酒店有限公司将上述土地上建造的建筑物出租给原告六号公馆物业公司经营使用。经审查，原告提供的上述证据为原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，与本案事实具有关联性，且能相互印证原告起诉主张的事实，两被告无到庭对上述证据发表质证意见，视为放弃质证权利，故本院对原告提供的上述证据均予采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：案外人佛山市三水区乐平镇汉塘股份合作经济社是佛山市三水区**********土地的所有权人。2010年10月，汉塘股份合作经济社将上述土地出租给佛山市华盛万锦酒店有限公司用于建设酒店配套项目。2019年*月，佛山市华盛万锦酒店有限公司将上述土地上建造的建筑物出租给原告六号公馆物业公司。现佛山市三水区**********建筑物登记所有权人为佛山市三水区乐平镇汉塘股份合作经济社。2019年4月29日，原告六号公馆物业公司与被告冯某1签订《商铺租赁合同》，约定：原告将佛山市三水区************1***出租给冯某1用于经营舞蹈室，租赁期限10年，从2019年5月1日至2029年4月30日。首年每月租金为27270元，每年租金在上一年的月租金基础上递增5%，递增时间为每年5月1日。原告给予冯某1的装修期为2019年5月1日至2019年8月31日，装修期内，冯某1免交租金，但需支付管理费、水电费。冯某1应于每月5号前向原告付清当月租金。冯某1需于合同签订之日起*日内支付原告租赁保证金80000元、水电保证金5000元，该保证金在合同期满且冯某1完全履行合同约定义务后一个月内无息退还。水、电费按实际使用情况由原告统一收取。冯某1逾期向原告支付租金，视为冯某1向原告借款，冯某1应根据欠款金额和时间按每月2%的标准向原告支付利息。冯某1未足额支付租金的月份累计达到两个月或冯某1欠付的租金累计达到两个月租金额的，视为根本性违约，原告有权解除合同，并收回出租物业，且对冯某1支付的保证金不予退回，同时有权追讨冯某1拖欠的租金、利息及赔偿金等。本合同自原告与冯某1签名、盖章及原告收到冯某1足额支付的保证金后生效。2019年11月6日，原告与冯某1签订《租赁合同补充协议》，约定：水费单价为4.2元∕立方米，电费单价为0.75元∕度，物业管理费单价为0.2元∕度，每月按水、电表运行数据作为计费依据，于每月缴纳租金时一并支付；本补充协议与租赁合同均具有同等的法律效力。冯某1及一片叶子公司在该补充协议的承租人栏签名及盖章确认。上述合同签订后，两被告依约向原告交纳了租赁保证金80000元、水电保证金5000元。之后，两被告拖欠原告2020年1月至2020年9月的租金188886.05元、电梯费4500元，拖欠原告2019年11月20日至2020年8月20日的水费180.60元、电费8937.75元、物业管理费2383.40元，合计204887.80元。其中，两被告欠付原告2020年1月至9月的租金分别为18446.05元、27270元、13635元、8181元、17726元、17726元、28634元、28634元、28634元。另查，本院两次按冯某1提供的送达地址向其邮寄本案应诉材料，但冯某1均拒绝接听电话或拖延收取邮件，本院遂于2020年11月26日通过短信及微信方式向冯某1送达了本案应诉材料。本院认为，原告与被告冯某1签订《商铺租赁合同》后，被告冯某1、一片叶子公司共同作为承租人又与原告签订《租赁合同补充协议》，因此应视为两被告共同与原告建立案涉租赁合同关系。上述租赁合同及补充协议均是原、被告双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，对双方当事人均具有约束力。原告已依约将案涉租赁物交付给两被告使用，两被告没有按期向原告交纳租金及相关费用，且经原告多次催缴仍未交纳，两被告的行为构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，以及双方签订的《商铺租赁合同》的约定，原告诉请解除案涉租赁合同合法有理，本院予以支持。本院确认案涉租赁合同应于本院向两被告送达应诉材料之日即2020年11月26日解除。案涉租赁合同解除后，两被告理应向原告腾退返还租赁场地。同时原告请求两被告交纳尚欠的2020年1月至2020年9月的租金188886.05元、电梯费4500元，2019年11月20日至2020年8月20日的水费180.60元、电费8937.75元、物业管理费2383.40元，依据充分，本院亦予支持。此外，两被告仍需向原告支付从2020年10月1日起至2020年11月26日止的租金为：27270元∕月×（1+5%）×（1+26∕30）月＝53544.65，另从合同解除后至实际腾退租赁场地日止，两被告亦应参照合同约定的租金标准即27270元∕月×（1+5%）＝28634元向原告支付计至实际退还租赁物期间的占用费。两被告逾期向原告支付租金理应承担相应的违约责任，但原告主张按合同约定以欠款金额的每月2%计算逾期付款利息，明显超过原告的实际损失，亦不符合法律规定，本院酌情调整为按每月拖欠租金金额，从逾期日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算被告应付的逾期付款利息，原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张的拖欠水电费、物业管理费的逾期付款利息，考虑到原告已收取两被告的水电保证金，本院对原告主张的上述欠费的逾期支付利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市三水区六号公馆物业管理有限公司与被告冯某1、佛山市一片叶子艺术培训有限公司签订的《商铺租赁合同》和《租赁合同补充协议》于2020年11月26日解除。二、被告冯某1、佛山市一片叶子艺术培训有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告佛山市三水区六号公馆物业管理有限公司腾退并返还位于佛山市三水区************1*的房屋。三、被告冯某1、佛山市一片叶子艺术培训有限公司于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区六号公馆物业管理有限公司支付2020年1月至2020年9月的租金188886.05元、电梯费4500元；2019年11月20日至2020年8月20日的水费180.60元、电费8937.75元、物业管理费2383.40元，合计204887.80元。四、被告冯某1、佛山市一片叶子艺术培训有限公司于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区六号公馆物业管理有限公司支付逾期付款利息（以18446.05元为本金，从2020年1月6日起；以27270元为本金，从2020年2月6日起；以13635元为本金，从2020年3月6日起；以8181元为本金，从2020年4月6日起；以17726元为本金，从2020年5月6日起；以17726元为本金，从2020年6月6日起；以28634元为本金，从2020年7月6日起；以28634元为本金，从2020年8月6日起；以28634元为本金，从2020年9月6日起，分别按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算欠款利息，均计至实际清偿日止）。五、被告冯某1、佛山市一片叶子艺术培训有限公司于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区六号公馆物业管理有限公司支付从2020年10月1日至2020年11月26日期间的租金53544.65元，以及从2020年11月27日起至实际退还案涉租赁房屋日止按每月28634元的标准计算的房屋占用费。六、驳回原告佛山市三水区六号公馆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费全额收取即37532元、保全费1642元，合共39174元（原告佛山市三水区六号公馆物业管理有限公司已预交），由被告冯某1、佛山市一片叶子艺术培训有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蔡月梅人民陪审员  郭慧清人民陪审员  梁翠英二〇二〇年十二月三十日书 记 员  成婉玲