天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初6803号原告：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街津门湖江湾1号楼111号商铺。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：苏芳娟，该公司员工。被告：天津茁悦教育信息咨询有限公司，住所地天津市和平区南市街庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场4-1-1919。法定代表人：徐慧珍，总经理。委托诉讼代理人：张悦，天津森宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀敏，天津森宇律师事务所律师。原告天津耀华投资发展有限公司与被告天津茁悦教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序于2021年3月9日公开开庭进行了审理，原告天津耀华投资发展有限公司的委托诉讼代理人苏芳娟，被告天津茁悦教育信息咨询有限公司的委托诉讼代理人张悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津耀华投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付拖欠的商铺租金978412.19元（2018.11.1-2020.7.31）、逾期支付租金的违约金998399.75元（2018.10.26-2020.6.30），合计1976811.94元；2．案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年4月18日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的××路××号房屋，房屋面积297.23平米，租赁期限计三年1096天，自2018年5月1日起至2021年4月30日，租金总额为1677278元，每月租金为46591.06元。租金每三个月支付一次，被告自合同约定的收租日开始每三个月最后一个月25日前支付下三个月租金，首次租金应在本合同签订之日起5个工作日内支付。乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数向甲方支付违约金，违约金按应交款额之每日千分之三计算。乙方逾期支付租金超过15日，则构成严重违约，甲方有权书面通知乙方终止租赁关系。双方签订合同后，原告于2018年5月1日前交付了房屋，被告仅交纳了截止至2018年10月31日的租金，之后一直违约未付租金。原告多次催要租金，被告仍未支付。经计算，原告已拖欠租金978412.19元，按合同约定计算违约金为998399.75元。原告认为，双方的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行。被告违约事实存在，应按合同约定承担违约责任。天津茁悦教育信息咨询有限公司辩称，原告所交付的房屋存在诸多问题，且并未按约履行维修和修复义务，造成被告无法正常营业，无法实现合同目的。被告承租原告房屋期间，因雨季房屋漏水、暖气水管爆裂、消防设施漏水浸泡房屋、搭脚手架遮挡被告招牌、房屋外延坠落等导致被告连续多次暂停营业，无法正常经营，由于房屋损坏导致墙面和地面出现起鼓、发霉、脱皮的情况很多签约客户对此表示不满，产生很多退费，同时也影响很多意向客户签约，严重影响被告的经营收入。原告所提供的租赁物无法正常使用，出租人应当减少租金或者延长租期，被告自2018年5月1日至2019年3月15日均未正常营业，原告无权要求被告支付租金。原告违约在先，被告不应当支付违约金，而且违约金的标准过高。本院经审理认定事实如下：2018年4月18日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定：被告（乙方）承租原告（甲方）所有的坐落于天津市西青区××路××号房屋，面积297.23平米，用于早教培训，门店名称为“灰鲸儿童成长中心”；租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日，租金总额1677278元，每月租金46591.06元，租金每三个月支付一次，被告自合同约定的收租日开始每三个月最后一个月25日前支付下三个月租金；被告须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数向原告支付违约金，违约金按应交款额之每日千分之三计算；被告应交纳保证金46591元。合同签订后，原告于2018年4月30日前将租赁物交付给被告。被告交纳保证金46,591元及自2018年5月1日至2018年10月31日的租金。被告于2020年7月31日将租赁物腾空交还给原告。双方一致认可《商铺租赁合同》于2020年7月31日解除。庭审中，被告主张租赁房屋于2018年雨季开始屋顶漏水；2018年7月至2018年10月，原告修复租赁房屋阳台，在被告租赁房屋正门处搭建脚手架，遮挡被告的招牌；2018年7月至11月底租赁房屋外延石材脱落，被告联合星巴克共同修复；2018年10月底至11月底，店内修暖气，有粉尘和噪音；2018年10月至2019年2月屋里暖气水管爆裂，至2019年3月中旬都没有供暖。被告向法庭提交微信聊天记录及照片、视频证实其上述主张。原告对此均不予认可，其对被告提交的证据的真实性均不予认可，但其认可被告的经营门店名称为“灰鲸儿童成长中心”。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应按照合同约定履行各自义务。庭审中，原、被告一致认可该合同于2020年7月31日解除，本院予以确认。被告租赁原告商铺，应当给付租金，双方之间的租赁合同于2020年7月31日解除，被告应当给付自2018年11月1日起至2020年7月30日止的租金。原告将租赁物交付给被告后，应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，被告在使用过程中，租赁物出现瑕疵，租金应酌情予以考虑，因突发新型冠状病毒疫情，导致被告不能正常营业，考虑疫情因素，兼顾公平原则，对于租金酌情予以减免。综上，本院酌定被告应当给付原告租金745,456.96元，租金保证金46,591元应当等额抵扣上述租金。被告逾期交纳租金，应当支付违约金，原告主张998,399.75元过高，本院予以调整，酌定被告给付原告违约金41,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零五条、第七百零八条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告天津耀华投资发展有限公司与被告天津茁悦教育信息咨询有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年7月31日解除；二、被告天津茁悦教育信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告原告天津耀华投资发展有限公司租金共计698,865.96元（已抵扣保证金46,591元）；三、被告天津茁悦教育信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告原告天津耀华投资发展有限公司违约金41,000元；四、驳回原告天津耀华投资发展有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取22,592元，由原告天津耀华投资发展有限公司负担14,685元，由被告天津茁悦教育信息咨询有限公司负担7,907元（于本判决发生法律效力之日起十五日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  董 玲人民陪审员  孙秀萍人民陪审员  李 倩二〇二一年四月十二日书 记 员  刘 畅附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。