文书内容湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9554号原告：长沙神农酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段**。法定代表人：李旭光，总经理。委托诉讼代理人：唐晴，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思远，湖南金州律师事务所实习律师。被告：融通万达（珠海）投资有限公司，住，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路****-31375（集中办公区）/div>法定代表人：冯海炎，经理。被告：刘卫平，男，1964年10月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：冯海炎，男，1969年1月24日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原告长沙神农酒店管理有限公司(以下简称原告)与被告融通万达（珠海）投资有限公司（以下简称融通公司）、刘卫平、冯海炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐晴、宋思远和被告刘卫平到庭参加诉讼。被告融通公司和冯海炎经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告融通公司立即腾退租赁房屋；2、被告融通公司向原告支付2019年11月至2020年4月7日所欠房屋租金255716元；3、被告融通公司承担自2020年4月8日至办公用具腾空为止的场地占用费（场地占用费暂计算至2020年9月14日，暂计算为337618元）；4、被告融通公司向原告支付2019年12月至2020年9月14日所欠房屋电费、维修费合计4117元；5、被告融通公司向原告支付违约金438365.83元；上述2、3、4、5项合计为1035816.83元；6、被告刘卫平和冯海炎对被告融通公司上述支付义务承担连带清偿责任；7、被告融通公司、刘卫平和冯海炎承担本案全部诉讼费、财产保全费、执行费等费用。事实与理由：2019年4月8日，原告（甲方）与被告融通公司（乙方）签订《写字楼房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的神农大酒店商务楼第21层C/D/E/F/G/H/I/J出租给乙方作为办公室使用，总建筑面积为707平方米。合同约定租赁期限为一年，从2019年4月8日至2020年4月7日止；房屋每月租金为64513元；乙方需在每月15日前，将本月应付的租金及上月所发生的其他杂费（电费、维修费、税费等）存入甲方指定银行。乙方不交付或不按时交付租金累计达30天以上，每延期一天，乙方应按迟延缴付款额每日千分之五向甲方支付。对甲方造成损失的，还应赔偿甲方由此遭受的经济损失。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告融通公司使用，自2019年11月至今，被告融通公司持续拖欠租金未付。原告多次催收，被告融通公司均以资金短缺理由未支付。合同到期后，原告多次发通知至被告融通公司，要求其支付拖欠租金，并立即腾退租赁房屋，搬离自有物品，但被告融通公司既未支付租金，也未腾退房屋。2020年7月9日，被告融通公司、刘卫平向原告出具《保证函》，被告融通公司的实际控制人被告刘卫平同意为被告融通公司所欠原告的全部费用（包括但不限于月租金、物业费、场地占用费等费用）承担连带保证责任。此外，被告融通公司作为自然人独资公司，被告冯海炎属于被告融通公司唯一股东，被告冯海炎应对被告融通公司债务承担连带责任。现至起诉之日，被告融通公司仍未搬离涉案租赁场地，被告融通公司、刘卫平、冯海炎也未支付所欠租金、场地占用费等费用。综上，被告的行为已侵犯原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告融通公司、冯海炎未答辩，亦未提交证据。被告刘卫平辩称，1、本着友好解决的态度，这个事情较为简单，希望通过法院解决；2、这个事情不是被告刘卫平一人的事情，我们是几个人合伙来经营，应找到被告冯海炎来解决，本人也支付了很多钱；3、依据国家政策，疫情期间应当免除或者减少三个月的租赁费。当然，签了字应负责任；4、至于场地占用费，应当考虑减少一点。按照规矩办，把里面的东西全部清除，至于租金，希望减少一点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告融通公司、冯海炎经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《写字楼房屋租赁合同》、《催款通知书》及回执联、授权委托书、《通知书》、《保证函》，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年4月8日，原告（甲方、出租方）与被告融通公司（乙方、承租方）签订《写字楼房屋租赁合同》，约定：1、甲方将自己拥有的神农大酒店商务楼第21层C/D/E/F/G/H/I/J出租给乙方作为办公室使用，总建筑面积为707平方米；2、租赁期限为1年，从2019年4月8日至2020年4月7日止；3、租赁期满后，甲方有权收回该租赁房屋，乙方应在合同期满后当天交还房屋。乙方如需续租，须在租赁期满前60天向甲方提出书面通知，在同等条件下，乙方有优先租赁权；4、该房屋的租金为每日每平方米2.3元，物业管理费0.7元/天/平方米（含空调费、公共区域卫生费和维修费、公共区域水电费），每日费用合计3元/天/平方米。一年以365天计算，全年租金为774165元，每月租金为64513元；5、乙方在每月15日前，将本月应付的租金及上月所发生的其它杂费（电费、维修费、水费等）存入甲方指定的银行；6、乙方不交付或不按时交付租金累计达30天以上时，每延期一天，乙方应按迟延缴付款额千分之五向甲方支付违约金。对甲方造成损失的，还应赔偿甲方因此遭受的经济损失。合同签订后，原告按约向被告融通公司交付了诉争房屋，被告融通公司自2019年11月起未按约向原告支付租金。原告多次催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告明确其第五项诉讼请求违约金438365.83元的计算方式和标准为：以64513元为基数自逾期之日起至2020年9月14日止按照日千分之五分段计算（详见原告提供的证据即违约金计算明细）。原告为证明被告融通公司为独资公司，被告冯海炎为被告融通公司的唯一股东，应对公司债务承担连带责任，提供了被告融通公司的工商登记资料。另查明，1、2020年4月6日，被告融通公司向原告出具《授权委托书》，载明：被告冯海炎系被告融通公司的法定代表人，今授权被告刘卫平，代表被告融通公司及本人全权处理湖南全境的商务活动；2、2020年7月7日，原告向被告融通公司送达《通知书》，载明：原告与被告融通公司签订的《写字楼房屋租赁合同》已于2020年4月7日到期终止，但被告融通公司仍长期欠缴租金等费用，并持续占用租赁房屋至今，原告郑重通知如下：（1）鉴于你司拖欠租金等费用及实际占用租赁场的行为，请你司立即缴纳2019年12月至2020年4月7日所欠缴租金、水电等费用共计273559元及2020年4月8日至2020年6月30日的场地占用费共计178486元，上述费用合计为452045元。你司未缴纳的，我司将依法追究你司责任；（2）请你司收到本通知之日起3日内将租赁房屋内自有物品全部搬离，腾出场地，否则，我司有权自行处置房屋内的一切物品；3、2020年7月9日，被告融通公司向原告出具《保证函》，载明：（1）我司与贵公司签订了《写字楼房屋租赁合同》，承租贵司商务楼第21层C/D/E/F/G/H/I/J房屋。现合同已到期，我司仍有拖欠租金等费用及实际占用租赁场的行为，包括2019年12月至2020年4月7日所欠缴租金、水电等费用共计273559元及2020年4月8日至2020年6月30日的场地占用费共计178486元，上述费用合计为452045元；（2）我司承诺在2020年7月20日前支付贵司欠款273559元，在2020年7月31日前支付贵司剩余款项242999元(包括2020年4月8日至2020年6月30日的场地占用费178486元及2020年7月1日至7月31日场地占用费64513元)；（3）同时，我公司及我公司实际控制人被告刘卫平均同意为所欠贵司的全部费用（包括但不限于月租金、物业费、场地占用费等费用）承担连带保证责任，如未按期还款，我司及保证人被告刘卫平均愿意承担相应法律责任。被告刘卫平在保证人处签名。本院认为，原告与被告融通公司签订的《写字楼房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争房屋的腾退。根据合同约定，租赁期满后，原告有权收回该租赁房屋，被告融通公司应在合同期满后当天交还房屋。如需续租，须在租赁期满前60天向原告提出书面通知。诉争房屋租赁期限于2020年4月7日届满后，被告融通公司未向原告提交书面续租通知，故原告请求被告融通公司腾退诉争房屋，符合约定和法律规定，本院予以支持；2、关于所欠房屋租金。原告主张被告融通公司尚欠其2019年11月至2020年4月7日期间的租金255716元，被告融通公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，被告刘卫平未提供证据予以反驳，且有《保证函》等予以佐证，故原告的主张符合合同约定和法律规定，考虑2020年疫情对被告融通公司经营的影响，本院酌情减免被告融通公司两个月的租金129026元（64513元×2个月），故原告主张被告融通公司支付截至2020年4月7日的欠付租金126690元，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；3、关于场地占用费。诉争租赁合同于2020年4月7日到期，被告融通公司经原告催要租金和场地占用费并要求其腾空后于2020年7月9日出具《保证函》，但被告融通公司未按照《保证函》的约定履行付款义务，也未腾空房屋，故原告请求被告融程公司向其支付自2020年4月8日起至腾退房屋之日止按照64513元/月计算的场地占用费，符合法律规定，本院予以支持；4、关于欠付的电费、维修费。原告主张被告融通公司欠付其电费和维修费合计4117元，未提供证据证明，本院不予支持；5、关于违约金。根据合同约定，被告融通公司不交付或不按时交付租金累计达30天以上时，每延期一天，被告融通公司应按迟延缴付款额千分之五向原告支付违约金。因双方约定的上述违约金计算标准过高，本院酌情调整按照日万分之二计算其违约金，因诉争房屋租赁期限于2020年4月7日届满，原告与被告融通公司未就后续租赁事宜达成一致意见，故本院对原告主张被告融通公司向其支付未按照合同约定支付合同期内租金的违约金予以支持，对其主张的租赁期满后未及时支付场地占用期间的违约金，因缺乏合同依据，本院不予支持，即被告应向原告支付以月租金64513元为基数自逾期之日起至2020年9月14日止按日万分之二分段计算的违约金13765.5元（详见附表）；6、关于被告刘卫平的责任。被告刘卫平自愿为被告融通公司的诉争债务承担连带清偿责任，有《保证函》予以佐证，故原告请求被告刘卫平对诉争债务承担连带清偿责任，符合约定和法律规定，本院予以支持；7、关于被告冯海炎的责任。原告主张被告融通公司系被告冯海炎设立的自然人独资公司，为此提供了该公司的工商登记资料予以佐证。被告冯海炎经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，故原告主张被告冯海炎对被告融通公司的诉争债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条、第七百零三条、第七百三十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告融通万达（珠海）投资有限公司于本判决生效后7日内将神农大酒店商务楼第21层C/D/E/F/G/H/I/J房屋腾空交付给原告长沙神农酒店管理有限公司；二、被告融通万达（珠海）投资有限公司于本判决生效后7日内支付原告长沙神农酒店管理有限公司2019年11月至2020年4月7日期间所欠租金126690元和违约金13765.5元；三、被告融通万达（珠海）投资有限公司于本判决生效后7日内支付原告长沙神农酒店管理有限公司场地占用费(自2020年4月8日起实际腾退诉争房屋之日止按64513元/月计算)；四、被告刘卫平、冯海炎对被告融通万达（珠海）投资有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告长沙神农酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14122元，公告费1120元，合计15242元，由被告融通万达（珠海）投资有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  邓红梅人民陪审员  李七一人民陪审员  李顺希二〇二一年一月二十二日书 记 员  尚巧玉附表：            序号              基数（元）              起算时间              截至止时间              计 算 标 准              违约金数额（元）                  1              64513              2019.12.16              2020.9.14              日万分之二              3522                  2              2020.1.16              3122                  3              2020.2.16              2722                  4              2020.3.16              2348                  5              2020.4.8              2051.5                  合计                            13765.5      附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。