苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初5276号 原告：黄诗颖，女，1995年5月4日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：李国亮，江苏卓达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代思伟，江苏卓达律师事务所实习律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路3068号4号。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高地（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 原告黄诗颖与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄诗颖的委托诉讼代理人李国亮、代思伟和被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄诗颖向本院提出诉讼请求：判令被告禾发公司赔偿违约金554382.10元（2019年7月1日计算至2020年6月20日）及利息（以554382.10元为基数，按年利率6%计算，从立案之日起计算至付清款项之日止）并承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年4月9日，原告通过广告吸引至被告位于苏州市××区××号的“贤雅居”售楼处看房并于当日认购了一套房屋。2017年5月2日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》（编号为苏房商姑苏合同×××），约定原告购买西园路66号贤雅居×幢×室商品房，房屋面积157.11平方米，为全装修房，总价款为5340868元，交付时间为2019年6月30日前，最早不得早于2018年12月30日；逾期交房的违约责任是：超过60日的，自最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告于2017年4月9日交付定金10万元，同年4月15日、4月22日又分别交付房款534086元、976782元，同年5月3日又通过中国工商银行苏州道前支行贷款交付房款373万元，至此，原告将所有房款5340868元全部支付完毕。被告在2019年6月30日的最后交房日期前没有将房屋交付给原告，直至2020年4月27日被告才通知原告于2020年4月30日收房，但又因被告强制要求原告签订“改造装修合同书”后才能收房的原因，导致原告不能收房。虽然2020年6月21日原告收到房屋，也是被迫补签“改造装修合同书”后才收到的。原告认为，被告的违约行为，导致原告的房屋迟延交付了将近一年时间，给原告造成了极大的不便和巨大的经济损失，被告应当承担违约责任。现双方因违约金事宜协商无果，故向人民法院提起诉讼，请依法支持原告诉请。 被告禾发公司辩称，1.本案所涉项目由于不可预见的原因以及政府的行政要求，导致工期比预计的迟延，应当合理考虑工期迟延；2.双方签订买卖合同后，又签订了《贤雅居装修改造协议》，将房屋交付时间变更为2019年12月31日，迟延交房违约责任变更为每日100元违约金；3.合同约定违约金标准过高，原告没有任何证据证明其因此受到的损失；4.原告主张违约金的利息没有任何依据。 当事人围绕请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 2019年5月2日，禾发公司（出卖人）与黄诗颖（买受人）签订编号为苏房商姑苏合同×××的《苏州市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的苏州市西园路66号贤雅居×幢×室全装修预售商品房（建筑面积157.11平方米），总价款为5340868元；买受人通过贷款方式付款，出卖人应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给买受人。关于逾期交房的违约责任，合同第二十条约定，逾期在60日之内或逾期超过60日、买受人不解除合同的，自房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订前后，黄诗颖按约向禾发公司付清了全部购房款。禾发公司未能在合同约定的2019年6月30日前向黄诗颖交付房屋。 2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的苏地2016-WG-×号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。因禾发公司向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。 2020年4月27日，禾发公司向黄诗颖发送《贤雅居交付通知书》，通知其于2020年4月30日前至小区物业服务中心办理交付手续。黄诗颖按通知时间办理交房手续过程中，禾发公司要求其与房屋装修工程施工方中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）签订名为《贤雅居装修改造协议》的文件，黄诗颖拒绝签署，禾发公司未向其交付房屋。2020年6月21日，黄诗颖在《贤雅居装修改造协议》上签名，协议主要内容为：由中城公司对房屋进行装修改造施工，并明确由黄诗颖委托中建公司与开发商办理房屋验收交付手续，中城公司承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向黄诗颖交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；第六条约定因中城公司原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，应赔偿黄诗颖100元。当日，禾发公司向黄诗颖交付了×幢×室房屋及金额为5340868元的购房发票。 另查明：案涉房屋所在2016-WG-3号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。 根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。 审理中，禾发公司还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工，导致涉案项目停工共计40天。 本院认为，禾发公司与黄诗颖签订的《苏州市商品房买卖合同》为商品房预售合同的性质，本案系商品房预售合同纠纷。该合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，禾发公司应于2019年6月30日前向黄诗颖交付全装修房屋，禾发公司未能按约交付构成违约，应当承担违约责任。签署《贤雅居装修改造协议》并非黄诗颖作为买受方的合同义务及收取房屋必须履行的手续，且该协议的内容排除了黄诗颖的相应合同权利，黄诗颖有权拒绝签署。故禾发公司虽在2020年4月27日通知黄诗颖在4月30日办理房屋交付手续，但在未签署《贤雅居装修改造协议》的情况下拒绝交付房屋，应继续承担逾期交房违约责任至房屋实际交付日期。禾发公司抗辩称其委托中城公司与黄诗颖签订《贤雅居装修改造协议》，构成对交房时间与违约责任的变更，本院审查后认为，装修改造协议系中城公司与购房人签订，且该改造协议的内容实质上属于禾发公司不合理地免除自身承担逾期交房责任、排除购房人主要权利的条款，故该装修改造协议关于工程逾期交付责任的相关约定应属无效，对禾发公司的抗辩意见，本院不予采纳。关于禾发公司主张因古墓发掘导致停工的期间应当在项目工期中酌情予以扣减，本院审查后认为，古墓发掘在涉案双方签订商品房买卖合同之前就已进行，并于合同签订前即已结束，禾发公司在约定交房时间时即可以知晓古墓发掘对工程进度的影响，禾发公司以此作为不可抗力事由而要求减免违约责任的意见不能成立。至于禾发公司抗辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素并非禾发公司免于承担逾期交房违约责任的合法事由，本院对其该项抗辩意见亦不予采纳。 《苏州市商品房买卖合同》就出卖人逾期交房的违约责任作出了明确的约定，黄诗颖主张按合同约定，按实际逾期天数（2019年7月1日至2020年6月20日，计356日）以总房款（5340868元）每日万分之三计算；禾发公司则认为买受人没有实际损失，违约金约定标准过高，要求调低。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而禾发公司逾期交付房屋给买受人造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳；另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑黄诗颖、赵泓的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算，计算基数为房屋的实际成交价格5340868元。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，黄诗颖要求计算违约金至其实际收房的前一日2020年6月20日，并无不当，本院予以认定。按照上述认定标准及期间，禾发公司共计逾期交付房屋356日，应支付违约金304216元（5340868元*1.6/10000*356）。关于黄诗颖起诉主张的逾期交房违约金利息损失，并无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄诗颖支付逾期交房违约金304216元； 二、驳回原告黄诗颖其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9344元，减半收取4672元，由原告黄诗颖负担2108元、被告苏州禾发房地产开发有限公司负担2564元；被告苏州禾发房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  潘宇容 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  邓 琴