天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初13572号原告：天津超哥餐饮有限公司，住所地天津市南开区王顶堤园荫道与苑东路交口6号。法定代表人：高超，总经理。委托诉讼代理人：乐宜东，天津滨法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，天津滨法律师事务所律师。被告：石殿珍，女，1969年3月21日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：田宗旭，天津一勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦峰，天津一勤律师事务所律师。原告天津超哥餐饮有限公司（以下简称超哥公司）与被告石殿珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告超哥公司的委托诉讼代理人乐宜东、郭燕，被告石殿珍及委托诉讼代理人田宗旭、芦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告超哥公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2016年4月27日签订的涉及无合法建筑手续房屋的《天津市房屋租赁合同》部分无效；2.判令解除双方于2016年4月27日签订的涉及有合法建筑手续部分房屋的《天津市房屋租赁合同》；3.判令被告向原告退还押金30000元；4.判令被告退还原告2018年10月14日至2018年12月31日租金75000元（30000元/月×2.5个月）；5.判令被告赔偿原告各项损失共计269503元；6.本案诉讼费用（包括案件受理费、诉讼财产保全费、鉴定费等）由被告负担。事实和理由：2016年4月27日，被告石殿珍与案外人高超签订《天津市房屋租赁合同》，约定甲方（被告）将坐落于南开区王顶堤园荫道凤园北里11号楼旁平房，建筑面积为227.50平方米的房屋出租给乙方使用，用途为商业。房屋租赁期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止，共十年。押金为30000元，合同到期或双方解除合同甲方退还乙方；房屋租金每年360000元，每次支付六个月的租金；任何一方违反合同约定则视为违约，违约方应承担违约责任，违约金为30000元，如不足以赔偿损失的，以损失额为准；乙方需成立一个经营组织，本合同签订先由该经营组织的授权代表（高超）代为签订。2016年5月12日，原告超哥公司成立，对被告和高超签订的《天津市房屋租赁合同》予以追认，并按合同约定履行了相应的义务，同时投入792201元用于房屋装修等。2018年10月14日，因案涉房屋中部分面积属于违章建筑被政府相关部门拆除，拆除面积约167平方米，原告于当日停业。为此，给原告造成了巨大的经济损失，经与被告协商解决未果，故成讼。被告石殿珍辩称，原告诉讼主体不适格，本案租赁合同系由被告与案外人高超签订，根据合同相对性原则，原告没有诉权；本案租赁合同中的部分房屋因不存在合法产权手续，故租赁合同整体无效，无效的租赁合同不存在继续履行问题；基于合同无效，原告提起的期待利益损失（停业损失）没有依据；原告提交的证据不能证明其主张的搬运费及装修费用损失的实际发生，故不同意原告该项诉讼请求；高超与被告签订租赁合同时，对案涉房屋现状是明知的，高超对租赁合同无效亦应承担过错责任。另外，被告转让给高超部分设施、设备，包括此前的装修，双方协商约定转让费为100000元，在每年的租金中加上10000元，高超尚欠被告转让费。且高超于2019年4月23日才将案涉房屋钥匙交还被告，此期间应向被告支付房屋占有使用费。上述费用应在押金中予以扣除。故，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于天津市南开区商房屋（面积227.50平方米）系案外人天津市华夏餐饮服务有限责任公司企业产房屋，被告石殿珍自2001年5月4日承租该房屋。2016年4月27日，被告石殿珍（甲方）与案外人高超（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方坐落于南开区王顶堤园荫道凤园北里11号楼旁平房（第一层），用途为商业，建筑面积227.50平方米。装修免租期两个月，租赁期限为十年，计租期自2016年7月1日起至2026年6月30日止，年租金360000元。押金30000元，合同到期或双方解除合同甲方退还乙方。合同第十六条约定，乙方需成立一个经营组织，本合同签订先由该经营组织的授权代表（高超）代为签订。乙方办理完毕新的营业组织的营业执照后，合同约定的权利义务由新的经营组织承继。并在本合同上加盖印章，代签人（高超）不再以个人名义履行本合同项下的权利义务。被告提供了《天津市公有住宅房屋租赁合同》作为合同的附件，在该租赁合同中载明案涉房屋坐落于南开区王顶堤园荫道，底商、商业227.50平方米，产别为企业。合同签订当日，高超向被告交纳押金30000元、2016年7月1日至2016年12月31日租金180000元。2016年5月12日，高超作为股东之一，以案涉房屋所在地登记注册成立原告超哥公司，进行装修后对外经营“大胡子烧烤大排档”。2018年10月14日，因案涉房屋中部分面积（约160平方米）属于违法建筑被政府有关部门予以拆除。原告超哥公司被迫于2018年10月14日终止经营，将后厨部分设施、设备搬走，支付搬运费用3000元。另，原告向被告支付租金至2018年12月31日。诉讼过程中，根据原告的申请，本院委托天津市长华工程咨询有限公司就案涉房屋装修改造费用进行鉴定。该公司于2019年6月19日出具《工程造价鉴定（评估）报告》，结果为案涉房屋2016年6月装修改造费用为399125元；其中店面装修改造198225元、门头装修20000元、鱼缸制作83000元、墙体彩绘7000元、油烟净化44000元、监控46900元。原告支付鉴定费32000元。后，再次根据原告的申请，本院委托天津市长华工程咨询有限公司就案涉房屋装修改造费用残值进行鉴定。该公司于2019年12月12日出具《工程造价鉴定（评估）报告》，结果为坐落于天津市南开区旁平房的大胡子烧烤王顶堤店装修及餐饮设备的2018年10月13日的残值为91311元，当前的残值为79719元；其中装修原值198225元、2018年10月13日残值78457元、当前残值78457元，鱼缸原值83000元、2018年10月13日残值947元、当前残值189元，监控系统原值46900元、2018年10月13日残值2370元、当前残值119元，低空排放净化器原值44000元、2018年10月13日残值9537元、当前残值954元。原告支付鉴定费4000元。另查，2019年5月7日，石殿珍向本院提起诉讼，要求高超按照年租金350000元标准支付自2019年1月1日起至2019年4月23日（实际腾房之日）的房屋占有使用费30958.9元。本院作出（2019）津0104民初6396号民事判决书，以合同无效为由，驳回石殿珍的诉讼请求。庭审中，原、被告均认可案涉房屋部分拆除后，剩余房屋面积65平方米；原、被告均认可天津市长华工程咨询有限公司2019年4月23日到案涉房屋现场勘查后，原告将上述房屋钥匙交与被告；被告对两次损失评估鉴定报告有异议申请重新鉴定，其提出的证据不足以证明鉴定存在《最高人民法院》第二十七条规定的情形，本院不予准许。另外，原告于2018年12月27日提交《情况说明》一份，明确表示对高超的代理行为予以追认，原告对合同中约定的权利义务予以承继。对此，被告不予认可，坚持认为合同的相对方为高超。本院认为，本案的争议焦点为，一是原告超哥公司是否具备诉讼主体资格；二是诉争的租赁合同是否有效，还是部分有效、部分无效；如无效，责任如何分担；三是诉争的租赁合同无效或部分无效的情况下，被告是否应赔偿原告的损失，如应赔偿，具体损失数额如何确定。首先，由于双方在合同中明确约定高超作为乙方授权代表，在合同签订后成立经营组织，相应租赁合同权利义务由该组织承继。且事实上在租赁合同签订后15日内，高超作为股东之一登记成立了原告超哥公司，并由高超担任法定代表人，对外经营“大胡子烧烤大排档”。尽管原告并未在租赁合同上加盖印章，但提供了明确对租赁合同内容认可的说明，且该行为亦未加重被告石殿珍的义务和风险；纵观合同的履行过程，原告对此是明知的，实际履行合同相对方为原告。故应认定原告具备诉讼主体资格。其次，通过庭审查明，被告石殿珍出租给原告的房屋中仅有65平方米面积具有合法使用权，其余约160平方米建筑未有合法手续。本案中，原告承租的房屋包括合法建筑和违建的部分，原告承租案涉房屋系为了经营餐饮，原告与被告签订的房屋租赁合同内容是不可分开的，是一份须整体履行才能实现合同目的的合同，故原、被告签订的《房屋租赁合同》整体无效。从双方签订的租赁合同约定承租面积227.50平方米，与被告石殿珍提供的《天津市公有住宅房屋租赁合同》中的使用权登记面积一致，以及被告石殿珍明知案涉房屋存在违法建筑，且没有证据表明在与原告建立租赁关系前，其向原告披露存在违法建筑的事实，故被告石殿珍应对案涉租赁合同的无效承担主要责任；原告在租赁合同签订过程中对房屋租赁面积审核中亦存在一定的过错，故应对合同无效承担次要责任。再次，基于合同无效，原告在使用房屋支付的租金应视为房屋占有使用费，由于原告实际使用案涉房屋至2018年10月13日，使用费支付至2018年12月31日，且被告石殿珍已另案就2019年1月1至2019年4月23日期间剩余65平方米房屋的使用费提起诉讼，故被告石殿珍应返还原告已交纳的2018年10月14日至2018年12月31日期间房屋占有使用费75000元；合同无效后，被告石殿珍应返还原告支付的押金30000元；通过鉴定部门的评估，可以认定原告的装修改造费用损失为307814元（399125元-91311元），鉴于前述被告石殿珍应对合同无效承担主要责任，故应承担246251.20元（307814元×80%），原告承担61562.80元（307814元×20%）；关于原告主张的搬迁费用3000元，原告提供了相关的票据且实际发生，本院予以支持，被告应赔偿2400元。关于原告主张的鉴定费，系原告为确定损失支出的必要、合理的费用，本院亦予以支持，按责任比例被告应负担28800元（36000元×80%）。另外，被告所称双方口头约定年租金为350000元，合同中约定的年租金360000元加上了10000元的转让费，原告对此不予认可，被告未提供证据加以证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、本判决发生法律效力后十五日内，被告石殿珍返还原告天津超哥餐饮有限公司押金30000元、房屋占有使用费75000元；三、本判决发生法律效力后十五日内，被告石殿珍赔偿原告天津超哥餐饮有限公司房屋装修损失246251.20元、搬迁费用2400元、鉴定费28800元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19162元，诉讼财产保全费5000元，合计24162元；由原告天津超哥餐饮有限公司负担4832.40元，由被告石殿珍负担19329.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  杨洪英人民陪审员  沈 燕二〇一九年十二月三十日书 记 员  王 娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许。（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。