上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初345号原告(反诉被告)：盛绍钦，男，1975年2月3日生，汉族，户籍地四川省。原告(反诉被告)：马瑜，女，1974年8月27日生，汉族，户籍地四川省。以上二原告共同委托诉讼代理人：范晓峰，高朋(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈芳，女，1975年1月24日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：贺小丽，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪鹏，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告盛绍钦、马瑜与被告陈芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告陈芳提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，于2021年2月25日、4月2日两次公开开庭进行了审理。原告盛绍钦、马瑜及两原告的共同委托诉讼代理人范晓峰，被告陈芳及其委托诉讼代理人汪鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛绍钦、马瑜共同向本院提出诉讼请求：一、请求判令原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告配合原告办理上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室及1号地下车库地下1层车位220室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权变更登记至二原告名下，因过户产生的税、费由二原告承担；二、请求判令被告向二原告支付以二原告已付款人民币(以下币种同)1,100,000元为基数，自2020年12月26日起至实际过户之日止按日万分之五计算的赔偿金。事实与理由：二原告系夫妻关系，外地户籍。2020年4月29日，二原告和被告分别签订了《房地产买卖(含居间)合同》以及两份《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将系争房屋出售给原告。同日双方又签署了《补偿协议》一份，约定上述交易成交总价为590万元(含房屋价格510万元，车位价格12.5万元以及装修补偿67.5万元)。合同签订后，二原告向被告支付了购房款110万元。由于二原告在签订《上海市房地产买卖合同》时尚不符合外地夫妻在上海购房需要社保缴满五年的条件，需要到2020年11月才符合，故二原告和被告协商将系争房屋的过户时间顺延至2020年12月25日之前。然而就在临近过户之际，被告却不愿意配合重新网签以便于系争房屋顺利过户。为此，原告分别于2020年12月12日、12月17日、12月18日以合同赋予买方享有的变更买受人的权利向被告发送书面催告函，要求被告配合重新网签从而顺利过户。然而被告如法炮制地于2020年12月14日、12月20日向原告发送催告函，阳奉阴违表示其愿意配合过户，但要求原告准备好《补偿协议》中变更买受人及原告婚姻变化的材料。事实上，原告婚姻并无变化，原告变更买受人也无需被告同意，相关过户的材料以及过户之前应付的购房款475万元，原告均已经提前准备好。但双方两次前往交易中心办理过户均因被告原因未成功。原告于2020年12月25日最后通知被告于26日上午10点去办理过户，但被告至此没有任何回应。原告认为，虽然二原告在网签时确实社保未缴满60个月，不符合上海市购房条件，但在约定的过户时间之前已经满足该条件，因此系争房屋的过户实质上不存在任何法律障碍，原、被告签订的房屋买卖合同能够且应当继续履行。被告作为出卖方，负有协助买方办理产权过户手续的合同义务，根据2020年4月的网签合同无法办理过户，需要变更网签合同的签署时间才能顺利过户，因此被告配合原告重新网签房屋买卖合同是其履行协助过户义务的重要组成部分，而且重新网签合同并非是签订一个新的房屋买卖合同，只是变更网签时间，并不对合同条款做任何变更，也不会损害被告权益，只是为了配合房产过户的手续。但直至合同约定的过户期限已满，被告仍不配合原告办理产权过户手续，已然构成违约，根据合同相关条款，被告应当支付赔偿金。现双方协商不成，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告陈芳辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，原告陈述的合同签订情况属实，但房屋的总价应为590万元(含车位)，《补偿协议》中约定的装修补偿67.5万元，实际就是在中介人员引导下为了做低房价让原告少缴纳税款才签的，该做低房价的条款是违反法律规定的，因而是无效的。另外，双方签订的《房地产买卖(含居间)合同》中2.10.2条关于变更增加买受人的条款，从性质上属于格式条款，赋予买受方符合条件下任意变更买受方的权利，显失公平，且在订立时未尽到提示说明义务，因此该条款不应作为合同的组成部分进行审查，而且该条款的设立也是为了规避国家限购政策，应当认定为无效；其次，原、被告双方2020年4月签署的《上海市房地产买卖合同》由于二原告在网签时社保缴纳未满5年，不符合上海市购房条件，导致根据该网签合同无法办理过户，因此原告第一项要求继续履行合同协助过户的诉请无法实现，并且责任在二原告自己一方；再次，被告在合同履行过程中一直按照合约积极履行自己的义务，包括提前做好车位评估，提前腾房，在二原告没有支付房屋剩余款项的情况下提前和二原告去交易中心办理过户，但是最终无法过户的责任在原告，被告已经履行了自己协助过户的义务，不存在任何违约的地方，故对于原告要求被告支付赔偿金的诉请也不认可；最后，房屋买卖合同并未约定被告有配合重新网签的义务，根据被告对《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第11条和《补偿协议》第三条的理解，《补偿协议》第三条已经对买卖合同补充条款(一)第11条进行了变更和限缩，即只有在二原告婚姻发生变化的情况下被告才同意配合原告重新网签合同。但在双方沟通过程中，原告没有正当理由要求增加自己儿子却不提供儿子信息，随后又要求去掉原告马瑜的姓名又不提供婚姻变化的依据，因此面对原告这些无理要求，被告没有义务配合原告变更买受人。综上，系争房屋因存在原告违反上海市限购政策而存在过户障碍，被告在履行合同过程中并不存在违约行为，反倒是原告没有按照合同约定支付剩余购房款，严重违反了合同约定。被告陈芳向本院提起反诉请求：一、判令反诉原告与二反诉被告签署的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX与XXXXXXX)《补偿协议》于2021年1月13日解除；二、判令二反诉被告支付反诉原告违约金1,180,000元。事实与理由：反诉原告和二反诉被告通过太平洋房产中介于2020年4月29日签署了两份《上海市房地产买卖合同》以及一份《补偿协议》。合同签订后，反诉原告一直按约履行自己的义务。根据合同约定的付款条件，在双方至交易中心办理过户手续之前，二反诉被告应直接支付反诉原告购房款(含车位款)共计4,750,000元。虽然反诉原告通过微信和催告函多次催促，二反诉被告直到合同约定的最后付款期限即2020年12月25日仍未支付房款。因此，反诉原告根据合同约定于2021年1月12日向二反诉被告发出了解除合同通知书，快递显示二反诉被告已于2021年1月13日收到该解约通知。反诉原告认为，反诉原告协助过户义务，包含了腾空房子和协助反诉被告办理产权过户手续，反诉原告已经按约腾房并主动约反诉被告去交易中心过户，不存在违约行为。而二反诉被告作为专业从事房地产经纪活动的从业人员，应当明知网签时社保未缴满5年无法过户的情况，因此本案无法过户责任在反诉被告而非反诉原告。另，本案的焦点在于重新签订网签合同是否是反诉原告配合过户的附随义务，如果不属于附随义务，反诉原告自然无需配合网签，在反诉被告未提供婚姻变化证据的情况下，反诉被告要求重新网签的要求是不合理的，反诉原告不予配合；如果属于附随义务，反诉原告也应当在反诉被告履行了支付剩余房款的义务前提下，才有义务配合原告重新网签并协助办理过户手续，现二反诉被告超过合同约定的付款期限15天仍未付款，且其没有证据证明反诉原告存在丧失或者可能丧失履行债务的能力即停止支付房款，二反诉被告不付款的行为不属于履行不安抗辩权。综上，二反诉被告逾期付款的行为构成严重违约，反诉原告有权依据合同约定解除合同并要求二反诉被告支付违约金，故请求法院支持反诉原告的反诉请求。原告盛绍钦、马瑜针对被告陈芳的反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。解约通知确实在2021年1月13日收到，但原告不同意解除合同，因为是被告存在违约行为，其不享有合同解除权。之所以原告没有在2020年12月25日之前支付购房款4,750,000元，是因为原告在行使不安抗辩权，被告作为出卖方负有配合过户的义务，在本案中包含两个有先后顺序的行为，先是在不改变合同条款的情况下配合原告重新网签买卖合同以变更网签时间，排除过户障碍，这一步只要在中介机构即可做到，然后是去交易中心协助原告办理产权过户手续。根据合同约定，原告的付款义务在第二个行为之前，但前提是过户不应当存在障碍，虽然二原告在网签时不符合社保缴满5年的购房政策，但在合同约定的过户时间2020年12月25日之前该社保缴满5年的购房条件二原告已经满足，过户并不存在实质障碍，目前是被告不配合重签合同变更网签时间，才人为设置了程序障碍。原告在要求被告配合网签未果的情况下，无奈根据合同赋予的权利要求变更买受人，但被告仍无理要求原告提供二原告婚姻变化的依据。在被告不愿意配合重新网签，且确实存在因房价上涨被告可能不愿出售系争房屋的情况下，原告当然享有暂不支付房款的抗辩权。而且，原告已经支付了1,100,000元首付款，在12月25日之前也已经准备好购房款4,750,000元，且截屏给被告看过，后面无非是过户问题，通过合理推断原告也不可能有违约的动机。因此，原告不支付购房款具有正当理由，被告不能据此解除合同。另外，原告名下虽有一家房产公司，但并非从事二手房买卖，而是从事公寓租赁，这也是原告第一次在上海买房。房屋买卖为了合理避税做低房价是交易中常见的习惯，也是本案原、被告认可的，不存在条款无效的情形，《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第11条和《补偿协议》第三条也不存在相互抵触情形，《房地产买卖(含居间)合同》中2.10.2条也不存在显失公平的情形，双方在签署时都已认真阅读条款，所以不应被排除，也不存在无效情形。综上，被告就是因为当前房价上涨不想卖房，表面口口声声配合原告办理过户，实际却不采取任何行动消除自己造成的过户障碍，还以原告未按期付款为由主张解除合同，有违诚信，故被告的反诉请求不应得到法院支持。本院经审理，认定事实如下：二原告系夫妻关系，双方均为非沪籍人士。系争房屋登记在被告名下，建筑面积共200.48平方米，其中松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋建筑面积为170平方米，房屋类型为公寓；1288弄1号地下车库地下1层车位220室建筑面积为30.48平方米，房屋类型为其他。2020年4月29日，二原告作为乙方(买受方)与被告作为甲方(出售方)在丙方(居间方)上海菁英房地产经纪有限公司居间服务下签订了《房地产买卖(含居间)合同》一份，约定甲方将系争房屋以5,900,000元(含车位)出售给乙方，乙方于甲、乙双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款100,000元(含已支付的全部定金)；乙方于2020年5月6日之前，支付房款1,000,000元；乙方于甲乙双方至不动产登记事务中心办理产权转让手续之前，支付甲方房款4,750,000元；乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款50,000元。甲、乙双方应于2020年11月30号前至该房地产所在地不动产登记事务中心办理房屋过户手续，甲方于过户当天将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方。该合同2.10.2条约定：甲、乙双方签订本合同后则合同成立并且生效，是否签订网上备案版的《上海市房地产买卖合同》不影响本合同的效力，双方应当按照本合同约定履行各自的义务；若在交易过程当中遇到履约需要而修改《上海市房地产买卖合同》的情况，在本合同约定的交易条件不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或者变更本合同或《上海市房地产买卖合同》中的“买受方”，且乙方依据本合同或相关补充协议已经部分履行的义务亦视为增加、减少或变更后的“买受方”已经部分履行。合同4.5条约定：甲、乙双方均已全面阅读本合同的条款(重点条款已经做加粗处理以确保各方知晓)，已知晓自身相关的权利和义务并且承诺严格按照约定履约，丙方对交易当中可能存在的风险做了全面告知。合同第八条其他约定：甲方承诺该房屋满五年唯一，若承诺与事实不符，多出税费由甲方承担；甲方配合乙方做低合同价。合同另对其他事项进行约定。同日，二原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》二份，其中《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)约定，甲方将系争房屋中1号地下车库地下1层车位220室出售给乙方，建筑面积为30.48平方米，双方约定车位转让价款为125,000元。甲、乙双方同意，甲方于2020年12月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2020年12月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在该《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)约定，甲、乙双方确认在该车位转让同时，签订了转让上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室之房屋的网上备案版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；本合同为第1条所述之房屋的买卖合同的从合同，该车位的过户、交接、更名等手续的办理时间或条件适用房屋买卖合同的相关约定。另一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)约定，甲方将系争房屋中的莘松路XXX弄XXX号XXX室出售给乙方，建筑面积为170平方米，双方约定房屋转让价款为5,100,000元。甲、乙双方同意，甲方于2020年12月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2020年12月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)约定，3、甲、乙双方应于2020年12月25日之前且甲方办妥抵押注销手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；4、甲方于甲、乙双方至房地产交易中心办理产权过户手续当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方；11、甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议中约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款100,000元；2、乙方于2020年5月6日之前，支付甲方房款325,000元。上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方房款4,625,000元。乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款50,000元。上述两份《上海市房地产买卖合同》均约定了第九条：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按第(三)款内容处理：(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任。乙方承担违约责任除应支付自本合同应付期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。第十条：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利的转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。第十二条：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。两份合同另对其他事项进行约定。同日，二原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)又签订了《补偿协议》一份，约定甲乙双方于2020年4月29日签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。本次交易实际成交价为5,900,000元，房屋买卖合同约定的成交价为5,100,000元，合同编号：XXXXXXX；车位买卖合同约定的成交价为125,000元，合同编号：XXXXXXX。未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经甲乙双方友好协商，就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方675,000元，并于2020年5月6日之前支付甲方；3、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；6、本协议经甲乙双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。同日，二原告与被告还签订《交易过户流程告知书》一份，其上对过户流程、所需条件及买卖双方需准备的材料等均予以列明，该告知书载明：外地夫妻需提供连续缴纳五年及以上的社保或者税单(网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税)。上述合同签订后，二原告于2020年4月29日向被告支付了系争房屋的购房款100,000元，于2020年5月5日向被告支付了系争房屋的购房款1,000,000元，上述金额共计1,100,000元。被告均出具收据，载明收到上述款项。庭审中，本院询问双方当事人为何网签时间是在2020年4月29日而过户时间约定在2020年12月25日之前。原告称，双方在2020年4月29日签订《上海市房地产买卖合同》时均明知原告社保未缴满60个月，不符合上海市购房条件。由于二原告要到11月底社保才累计缴满60个月，所以才会在居间合同中约定11月30日之前过户，后来为了时间不那么赶，又在网签合同中约定12月25日之前过户，这些都是双方协商同意的。被告则称，其确实在4月29日网签时知道二原告社保未缴满5年，但并不知道即使12月份社保缴满5年，凭该份网签合同也过不了户，也不清楚还要再重新网签合同。当时中介和二原告都说这样是合规的，能够过户，其才同意和二原告网签，并约定12月份去办理过户。另查明，原告马瑜名下尾号为3538的招商银行卡交易明细显示：该账户在2020年12月14日即有余额4,807,403.42元。在二原告、被告以及中介工作人员组成的“香岛1245号602售后服务群”内存在如下微信聊天内容：2020年11月25日，中介工作人员给被告发微信称：陈姐，客户社保这个月底就满了，我们不改合同主体的情况下，能正常过户，必须要把网签合同重新拉一遍，把网签拉到客户社保满了以后，网签一直有效状态，只是为了配合过户必须拉到客户社保满了以后。合同所有内容不变。合同第9页，第12条，甲方配合乙方办理相关手续。被告2020年11月28日回复：出差。2020年12月11日，中介工作人员给被告微信称：请您尽快确定改签时间。被告回复：梁经理，我先生说不能有偷税漏税嫌疑，且应合规合法执行合同。谢谢！中介工作人员称：刚才去您家里您老公在家，让我们跟您联系。这个总价您到手不会少一分钱。客户不做低也同意了，修改合同需要您本人过来，律师方面改。把做低款加到网签合同里面去，不做低合同价。房屋合同价577.50万，车位合同价12.50万，一共590万。被告称：梁经理，您的意思是让我先生也请律师过来吗？中介工作人员称：是我们公司律师来改合同，不需要您请律师，需要买卖双方亲自到场，律师做合同。被告称：梁经理，合同可以随便改吗？您没看补偿协议吗？中介工作人员称：补偿协议是跟着主合同走的，补偿协议有买卖合同编号。被告称：这是您太平洋律师的意思。中介工作人员又称：变更合同需要上下家同意并且签署变更确认书就可以变更。我们大家配合好，合理合法，变更就是这样的标准流程。被告称：梁经理，请将合同文稿先发我，我认为没问题，合理合法合规，肯定签。还请您加速，不要耽误时间。中介工作人员称：需要您方面签署变更确认书，我可以把变更内容发给您，需要当面。原告盛绍钦称：陈芳，有什么想法，可以商量，但是不能以任何借口违反合同。如果违约了，就不好办了！被告称：我一直在按合同履行。中介工作人员称：陈芳，请您尽快确认三方见面时间。被告称：按合同履约，请中介尽快通知我去交易中心过户的时候，谢谢！原告盛绍钦称：按照合同，本月25日前必须交易过户，关键是前面还有流程要走。中介工作人员称：陈芳，你不配合请问怎么交易过户？原告盛绍钦称：陈芳，现在需要您配合网签，不配合就不能过户交易。中介工作人员又称：你不是说不做低吗？不做低是需要改网签合同的。被告回复：请合理合法合规按合约履行。原告盛绍钦又称：陈芳，我现在要求变更买受人，希望你尽快配合网签合同，根据合同，你有义务配合。如果因为你方的不配合而不能及时变更而造成的违约责任，由你方承担完全责任！中介工作人员也称：合同第9页第12条乙方有增加或者变更买受人的权利，甲方配合乙方办理相关手续。2020年12月13日，被告在微信群中发出一张图片，中介工作人员称：合同第9页第十二条，跟这个完全不冲突，乙方有增加或者变更买受人的权利，和婚姻发生变化是您都要配合的。原告盛绍钦也称：陈芳，我向你买套房子，一定需要婚姻有变化你才配合吗？你是要我为了买套房子去离婚吗？我如果婚姻没有发生变化你就不配合吗？被告称：请提供所增加买受人的身份信息，及买家婚姻发生变化的依据；我们按合约合法合规过户，明天有空，近期会出差。中介工作人员称：陈芳，增加一个买受人的是客户儿子，不需要提供婚姻变化，您确定好时间，客户会带他儿子过来。2020年12月14日，原告盛绍钦称：陈芳，我已做好交易过户的所有准备，请问今天几点见面？随后其发了一张银行存款截图到群里，并称：包括购房款都准备好了，请问你今天什么时间？被告称：昨天要求你们提供的资料，等待至今你们没有提供；现因有紧急事务需下午赶到北京出差参加重要会议，会提前告知你们回来的时间。我这边已经准备好了过户的资料，我们根据合同，合法合规到交易中心办理过户。中介工作人员称：陈芳，客户已经准备好所有的资料，您不是说今天配合去过户的吗？客户现在在我们店里，客户房款也准备好了。2020年12月16日，被告称：我今天下午从北京回上海，盛先生的函已收悉，请提供所增加买受人的身份信息及乙方婚姻变化的依据。中介工作人员称：变更买受人是乙方的权利，您有义务配合。被告回复：我至今没有收到买受人的身份信息及按合约乙方发生婚姻变化的依据。中介工作人员称：乙方变更买受人不需要婚姻状况发生改变，您就是不想配合变更对吧？原告盛绍钦称：陈芳，我已经准备了交易过户所有的资料，包括应付给你的钱款。你是要我的婚姻有变化才配合我交易过户吗？被告称：没有不配合，已通知你们我今天下午回沪；甲方有权知道买受人的身份信息及婚姻变化的依据，婚姻变化了是有变更买受人的可能性；麻烦你看一下补偿协议第三条。我们需要相互配合。原告盛绍钦称：陈芳，明确告诉你，我的婚姻没有变化，依据合同条款，我有权变更买受人，你有配合的义务。你不要以婚姻变化为理由，拒绝配合交易过户！2020年12月17日，原告盛绍钦称：陈芳，你不配合网签，就是不配合交易过户。配合交易过户是合约的主体，配合网签是交易过户其中一项很重要的部分，因为你不配合网签所以导致交易过户不能进行。2020年12月18日，被告称：请将变更的依据和身份信息发送给我，没提供变更依据我没有义务配合你重新签合同，补偿协议第三条很清楚。中介工作人员称：甲方配合乙方变更买受人，您就是不配合对吧。原告盛绍钦也称：陈芳，我有权变更买受人，无须向你提供什么依据！2020年12月21日，中介工作人员称：陈芳，请您合理合法合规的配合乙方变更买受人，您当日配合，当日过户。被告称：请配合提供补偿协议中变更买受人的依据，你们当日配合提供当天转款可当日过户。原告盛绍钦称：陈芳，我明天带上钱和相关资料，一起到中介公司，让他们配合我们过户，如何？中介工作人员称：甲方先配合乙方变更买受人，然后过户。被告称：如果你们相关材料准备好了，特别是要变更的话带好变更的依据材料，我们约个时间直接去交易中心。中介工作人员称：陈芳，您明天带上身份证产证、房屋和车位的购房发票契税单，先到我们门店变更买受人，然后再去过户。被告称：这些材料我都已经准备好了；你们要变更如果没有提供变更依据及新买受人的身份信息，我没有义务配合你们变更；如果你们有依据了，明天下午2点在交易中心办理过户。原告盛绍钦称：陈芳，我要给你提供依据，你依据合同哪条哪款呢？我要求变更买受人是我的权利，需要我婚姻有变化吗？被告称：你方提出变更买受人，我也一直让你方提供变更买受人的依据，至今你们未能提供，因此我与你方关于变更买受人并未达成一致。若明天你方依旧不能提供变更的依据，我方没有义务重新签订合同，请你方明天按合同和补偿协议履行。原告盛绍钦称：陈芳，我要变更买受人是我的意愿，需要给你提供什么依据呢？你要配合网签，不是重新签订合同。不配合网签，就是不配合交易过户。2020年12月22日，原告盛绍钦称：陈芳，我已带好相关的资料及应付钱款到约定的中介公司等你，请过来配合网签合同！被告称：昨天已告知若你方资料都准备齐全，特别是你方申请变更的依据，下午2点交易中心合法合规办理。原告盛绍钦称：我再次要求你来中介公司配合网签！如果你真的配合，签个字的事情，而且中介门店就在你家的旁边。2020年12月25日，原告盛绍钦称：陈芳，今天是交易过户最后一天了，我最后约你一次，本月26日上午10点到交易中心交易过户，希望你配合！2020年12月26日，被告称：我再次强调你们未提供变更的依据，我没有义务配合重签，昨天还在催促你们提供，你们至今依旧未提供，变更合同的主体不是说变就变的，我之前也约了你们，也于22号去了交易中心，准备好了所有的资料且房屋也早已腾出；由于你们的原因不能合规过户。今天是26号，你们已经违约了，望你们尊重合同合约法律法规。在上述微信聊天过程中，原告盛绍钦于2020年12月12日、12月17日、12月18日向被告发送三份《催告函》，明确要求变更买受人，让被告尽快配合网签合同，并明确告知被告二原告婚姻没有变化，变更买受人无须向被告提供买受人信息及婚姻变化的依据。原告盛绍钦在《催告函》中指出《补偿协议》第三条只是《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)11条的补充，二原告已经准备好过户所需的所有手续及应付的房款。被告陈芳也于2020年12月14日、12月20日向原告盛绍钦发送两份《催告函》，指出其一直在按约履行自己义务，此前被告已经履行过网签义务，而重新网签只有符合《补偿协议》第三条才可以，因此二原告需提供增加买受人的信息及婚姻发生变化的依据。被告在《催告函》中还告知原告盛绍钦房子已经按合同腾出，要求二原告准备满足变更的依据并将房款汇入被告账户。因二原告超过合同约定的付款期限15天仍未付款，被告于2021年1月12日向原告盛绍钦发送《通知》一份，载明：依据合同第九条(三)，二原告已严重违约，现被告正式通知二原告该《房屋买卖合同》于2021年1月12日解除，被告保留根据法律规定及合同协议追究二原告因违约行为给被告造成损失的权利。该《通知》已于2021年1月13日送达二原告。审理中，二原告表示，从微信聊天记录和双方往来的《催告函》都能看出其本意只是要求被告配合重新网签以达到变更网签时间从而顺利过户的目的，只是在被告不愿意配合的情况下，才根据合同赋予买受人的权利要求变更买受人来达到被告配合重新网签的效果，并非真的要变更买受人。故在本案中，二原告明确不要求主张变更买受人，仍然以《房地产买卖(含居间)合同》以及《上海市房地产买卖合同》确定的买受人即二原告主张权利。被告则认为，买卖合同并无明确约定其有配合重新网签的义务，除非根据《补偿协议》第三条，在二原告婚姻发生变化的情况下才可以配合。虽然合同赋予原告有变更买受人的权利，但《补偿协议》第三条明确约定该权利的行使是附条件的，即二原告的婚姻发生变化。二原告至今未提供增加买受人的信息和婚姻发生变化的依据，被告不配合重新网签有正当理由另，关于原、被告去交易中心办理过户手续的情形。原告称，双方总共去了两次，第一次是2020年12月14日，二原告去了交易中心，但被告出差，所以过户没有成功；第二次是2020年12月22日，我们按照被告的约定和中介一起去交易中心，中介专门找了现场工作人员向我们讲解流程，交易中心工作人员提到因为二原告当初网签时社保未满5年不能过户，所以需要改变网签时间，而且不需要改变合同任何条款，变更后过两三天就可以交易过户。二原告当场提出只要配合网签，剩余房款随时支付。但被告一口回绝，说合同已经签过，不同意重新签合同。现场工作人员反复解释不是重签合同，只是改时间，不改时间无法过户。被告以没有配合义务拒绝了。二原告见被告不配合，当场提出要将原告马瑜名字去掉变更买受人，被告又以需要提供婚姻变化证明为由拒绝。双方僵在那里，过户又没有成功。被告则称，是两次去办理过户，但均未成功。第一次是12月14日，因被告临时出差没到现场，被告也通知了二原告；第二次是12月22日，原、被告及中介人员一同去交易中心，现场确实有工作人员进行解释。被告朋友问现场工作人员无法办理过户的原因是否是原告社保未满5年，工作人员称是的，但他也说双方重新签订网签合同就可以过户。被告就提出重新网签合同约定在双方《补偿协议》里，询问工作人员《补偿协议》是否有效，对方称当然有效。二原告当场有要求去掉原告马瑜的名字变更买受人，但没有提供婚姻变化的依据，所以被告没有同意重新网签。而且，二原告在过户前也未将房款打给被告。原、被告双方均确认交易中心没有出具不予登记的相关文件。再查明，2020年4月29日二原告签订二份《上海市房地产买卖合同》时在沪尚未缴满60个月的社会保险。在《上海市房地产买卖合同》约定的2020年12月25日过户之前，二原告在沪累计缴纳社会保险的月数已满60个月。诉讼中，就二原告的购房资格问题，本院于2021年4月12日前往上海市松江区房地产交易中心调查并制作《谈话笔录》。该中心工作人员查询后告知，就系争房屋买卖，双方在交易系统中只有一个版本的合同，即2020年4月29日签订的《上海市房地产买卖合同》两份。该中心工作人员另指出，交易中心是根据买卖合同来审查购房人的购房资格。从交易系统查询的二原告个税或社保情况看，在2020年4月29日二原告网签上述《上海市房地产买卖合同》时，因社保未缴满60个月，两人并不具有上海市购房资格，是不能过户的。但如果他们在买卖合同约定的2020年12月25日之前重新网签，交易中心就按照重新网签的合同进行社保或个税查询，如果二原告此时已经符合累计缴满社保60个月的购房条件的话，是可以办理过户的。而且即使原、被告在2020年12月25日之后重新网签的，只要双方提供一份迟延过户的情况说明，在二原告符合购房条件的情况下，也可以办理过户。原、被告双方对本院制作的上述《谈话笔录》均无异议。还查明，打印日期为2020年12月26日的《上海市不动产登记簿》显示系争房屋已无抵押登记情况。打印日期为2021年4月12日的《上海市不动产登记簿》显示，除了本案依二原告财产保全申请，本院于2021年1月20日对系争房屋采取司法查封措施外，并无其他房地产权利限制状态信息。二原告为申请本次财产保全，已按规定向本院缴纳了保证金1,180,000元。二原告在庭审中明确表示：如果法院判决继续履行合同，二原告愿意支付剩余的4,800,000元房款并自愿再补偿被告100,000元，上述金额共计4,900,000元愿意打到法院账户，其中作为保证金的1,180,000元，二原告愿意在解封时直接将该保证金作为购房款支付给被告，剩余的3,720,000元，二原告已于2021年4月20日打入法院账户。另，二原告向本院表示：如果法院判决继续履行合同，则原告第二项诉请主张的赔偿金可以不需要被告承担；被告也向本院表示：如果法院支持被告解除合同的反诉请求，原告已付款同意在本案中一并处理，被告也同意不再主张原告支付1,180,000元违约金的反诉请求。以上事实，有结婚证、不动产权登记证书、上海市不动产登记簿、房地产买卖(含居间)合同、上海市房地产买卖合同、补偿协议、收据、银行历史明细、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况、交易过户流程告知书、催告函、通知、微信聊天记录、谈话笔录以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，关于《房地产买卖(含居间)合同》《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》的效力问题，被告抗辩《房地产买卖(含居间)合同》中的2.10.2条属于格式条款，居间方未尽到提示和说明义务，不应成为合同的组成部分，《补偿协议》中做低房价的条款是为了逃避税收法规，应属无效。本院认为，关于《房地产买卖(含居间)合同》2.10.2条的效力问题，一则该居间合同4.5条已载明甲、乙双方均已全面阅读本合同的条款，已知晓自身相关的权利和义务；二则该合同2.10.2条乙方有权变更买受人的约定，之后被《上海市房地产买卖合同》吸收，约定在补充条款(一)中，补充条款并非是买卖合同的格式样本，而是不同房地产买卖当事人自行协商确定的条款。合同当事人作为具有完全民事行为能力的民事主体，理应认真阅看合同载明的条款，不能以未发现、未注意为由排除相关条款的适用。故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》做低房价条款的效力问题，本院认为，根据庭审当事人的陈述及《房地产买卖(含居间)合同》的约定，系争房屋的真实价款为5,900,000元，居间合同中明确有甲方配合乙方做低合同价的约定，因此可以认定二原告和被告在《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)中约定房屋价款为5,100,000元并将部分购房款通过装修补偿款的方式约定在《补偿协议》中的行为属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，且存在违反国家税收法律法规，损害国家税收利益的情形，应属无效。然而二原告和被告以总价5,900,000元交易系争房屋是双方真实意思表示，因此做低房价条款无效，不影响《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》其他条款的效力。另外，根据庭审查明的事实，虽然二原告在签订上述合同时，63个月内累计缴纳社保尚未满60个月，根据本市房屋限购政策的规定，其尚不能据此合同完成房屋的过户手续。然而，此亦不足以否定上述合同的法律效力。综上，原、被告于2020年4月29日签订的《房地产买卖(含居间)合同》、《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，除做低房价条款外，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同的约定恪守履行。本案的争议焦点在于：系争的各份买卖合同以及补偿协议当前的状态究竟是继续履行还是已经解除？要解决上述争议焦点，需分析如下两个问题：一是在合同无明确约定且二原告不主张变更买受人的情况下，重新网签合同是否是被告配合过户的附随义务；二是原告未按合同约定支付房款是否构成违约，被告能否据此解除合同。现本院结合庭审查明的事实，当事人提供的证据材料和庭审陈述，详细分析如下：关于在合同无明确约定且二原告不主张变更买受人的情况下，重新网签合同是否是被告配合过户的附随义务的问题。本院认为，从各方主体的微信聊天记录、往来催告函以及本案的起诉主体来看，本案二原告的婚姻状况并未发生变化，其也并非真正要在买卖合同履行过程中变更买受人，只是以此达到被告配合重新网签合同的目的，而被告则以合同无约定为由拒绝重新网签合同。根据房地产买卖合同约定，原、被告双方应于2020年12月25日之前共同至房地产交易中心办理系争房屋的过户手续。而根据二原告提供的《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》显示，二原告在2020年11月底即已经满足63个月内累计缴纳社保60个月的条件。本院去松江区房地产交易中心所做的调查也显示，虽然二原告因签署上述房地产买卖合同时社保尚未符合63个月内累计满60个月的条件，无法按照原先的合同进行过户，但在不变更合同其他条款情况下，双方只要将签约时间从2020年4月29日变更为2020年11月底之后的某一天，便有可能过户。而且，房地产交易中心就系争房屋也未出具过《不予登记告知书》。显然，房地产交易中心并未否定二原告在上海市的购房资格，也未否定系争房屋过户的可能性。因此，在该种情况下的重新网签合同，其性质仅仅是行政登记的需要。双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而是在网络上登记一个新的签署日期，被告基于原合同项下所享有的权利并不因此改变，二原告应承担的义务亦不会减少。因此，在双方约定的房屋过户截止日期前，二原告满足了累计缴纳社保60个月的条件，使得购房资格的瑕疵得以补正，在房地产交易中心告知，只要双方重新网签合同就可交易情形下，双方重新网签合同并非缔结一个新的合约，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务而已。综上，即使在合同无明确约定的情况下，重新网签合同仍然是本案被告在配合过户过程中应承担的一项附随义务。关于原告未按合同约定支付房款是否构成违约，被告能否据此解除合同的问题。本院认为，根据合同约定，二原告应当在双方至房地产交易中心办理过户手续之前直接支付被告房款4,750,000元。再根据庭审查明的事实，原、被告双方在2020年12月22日共同前往交易中心时即明知按照2020年4月29日签署的《上海市房地产买卖合同》无法办理过户手续。故在本案中，当事人自行前往交易中心办理产权过户手续应当符合如下两个条件：一是在不改变合同其他条款的情况下重新网签合同，目的是排除过户障碍，这项工作应当优先完成；其次才是共同至房地产交易中心提交过户申请。如前述分析，本案中原、被告重新签订买卖合同仅是为了满足网签的要求，而不是对原合同权利义务的重新约定，因此被告有义务配合原告重新网签合同。二原告的付款义务在办理过户手续之前，而被告协助配合重新网签合同的义务也是在办理过户手续之前，两者并无先后顺序。在被告拒不配合原告重新网签合同的情况下，二原告暂不支付4,750,000元购房款是在行使同时履行抗辩权，并不构成违约。因此，被告根据《上海市房地产买卖合同》第九条(三)的约定解除合同的理由不能成立，其于2021年1月12日发送的解除通知不产生合同解除的效果，原、被告之间的房屋买卖合同关系应当继续履行。根据本院查明的事实，系争房屋目前过户不存在障碍，二原告也已经将剩余房款和自愿补偿款共计4,900,000元都支付至本院账户，故二原告要求过户的本诉请求，于法有据，本院予以支持。被告要求解除合同以及支付违约金的反诉请求，没有事实和法律依据，本院均不予支持。对于二原告要求被告支付赔偿金的诉请，本院认为，本案纠纷之起因，系二原告在签订合同时缴纳社保月份未足，虽然本院支持了二原告要求继续履行合同之诉请，但此系因二原告在合同约定的过户期限届满前已修正了购房资格的瑕疵，目前过户期限已届满，且不存在履行障碍之缘由，在二原告社保记录存在瑕疵，且双方对购房政策、《上海市房地产买卖合同》与《补偿协议》相关条款关系的理解存在较大争议的情况下，被告出于担忧未配合重新网签合同不属于违约，而二原告亦在庭审中表示如果法院判决继续履行合同，其同意赔偿金不用被告承担。综上，对于二原告要求被告支付赔偿金的诉请，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十六条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)盛绍钦、马瑜与被告(反诉原告)陈芳于2020年4月29日就坐落于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室及1号地下车库地下1层车位220室签订的《房地产买卖(含居间)合同》《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)《补偿协议》按5,900,000元的房屋价格继续履行；二、被告(反诉原告)陈芳于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)盛绍钦、马瑜将坐落于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室及1号地下车库地下1层车位220室的产权转移登记至原告(反诉被告)盛绍钦、马瑜名下，因本次交易产生的税、费(按房屋价格5,900,000元计算)由原告(反诉被告)盛绍钦、马瑜承担；三、原告(反诉被告)盛绍钦、马瑜于被告(反诉原告)陈芳协助办理完上述房屋产权转移登记手续之日起十日内向被告(反诉原告)陈芳支付房款4,900,000元；四、驳回原告(反诉被告)盛绍钦、马瑜的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陈芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53,100元，减半收取26,550元，反诉案件受理费7,750元，合计诉讼费34,300元，均由被告(反诉原告)陈芳负担(已付7,750元，余款26,550元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。