北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初18249号原告:兰卉，女，1980年8月6日出生，住北京市大兴区。委托代理人：刘道民，北京市京广律师事务所律师。被告：任斌，男，1984年4月28日出生，自由职业，住北京市海淀区。委托代理人：廖克钟，北京市天圆律师事务所律师。原告兰卉与被告任斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰卉及其委托代理人刘道民、被告任斌委托代理人廖克钟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兰卉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付私自拆走房屋附属设备的违约金352000.00元{计算方式：3520000.00元（房屋成交总价款）x10%}、迟延迁出户口的违约金352000.00元{计算方式：3520000.00元（房屋成交总价款）x10%}，上述两项共计704000元，原告单方酌减至352000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月16日，原告和被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：被告将坐落在北京市大兴区郁花园一里41号楼房4层4-401号（房屋所有权证号为：X京房权证兴字第XX**号）出售�原告。合同第四条约定：房屋成交总价为人民币3520000元，其中房屋主体价格为1100000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为2420000元。合同第六条第二款约定：甲方（被告）同意将在交付房屋时将房屋附随设备及附件四所列物品（包括电视机、电话机、数字机顶盒、空调等）及装修随同该房屋一并转让给乙方（原告），应保证自本合同签字之日起至完成物业交验至，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任。合同第十条第五款约定：除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，违约方需按照房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。合同第九条第四款约定：甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方�身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金。同时合同其他条款对原、被告之间的权利、义务等均作出了相应的规定。合同签订后，原告即积极的按照合同约定履行了全部义务，双方于2017年4月1日办理了房屋过户手续，但被告严重违反合同约定将出卖房屋内的附属设施设备大部分拆走，并严重违反合同第九条第四款的约定迟延迁出户口一个多月时间，原告多次向被告提出归还拆走的附属设施设备，但均遭到被告的无理拒绝。被告任斌辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋买卖合同中附件中附随物品清单系中介公司提供的格式文本，且此份清单中对所列物品的型号及数量均没有明示，物品清单中的电话机、微波炉、书桌、茶几、电脑桌在合同签订之时均不存在，另外，酒柜、鞋柜（给被告留下了）也没有出�在物品清单中，故我方不认可这份物品清单；另外，在我方搬离之时，也已经告知原告我方要搬走家具家电，原告也已经同意。另外，涉案房屋的网签价格为110万元。我方迁出户口的时间是2017年5月10日，房屋买卖合同中虽然有关于“户口自房屋所有权转移之日起10日内迁出”的约定，但后来关于户口转出事宜双方一直有沟通，原告方对我方未在房屋买卖合同规定时间内迁出户口是知情且同意的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月16日，任斌（出售方、甲方）与兰卉（买受方、乙方）通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为E17010063900），该合同第一条约定：甲方所售房屋为楼房，坐落于北京市大兴区郁花园一里41号楼房4层4-401号，建筑面积为73.77平方米，用途为住宅……。第四条第一款约定：该房屋成交总价为3520000元，其中房屋主体价格为1100000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为2420000元……。第六条第二款约定：甲方同意将在交付房屋时将房屋附随设施设备及附件四所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业校验至，该房屋保持原状，违反本承诺案本合同第十条第五款承担违约责任。该房屋的附属设施设备、装饰装修、其他相关物品清单等具体情况见双方另行签署的补充协议或物品清单（附件四）。第九条约定：（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……（四）甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍机关办理完成原有�部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金。并继续履行全部户口迁出义务。第十条第五款约定：除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，违约方需按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；……附件四《所售房屋的附随物品清单》列有家用电器（电话机、电视机、数字机顶盒、空调、电冰箱、微波炉、燃气灶、抽油烟机、洗衣机、热水器）、家具（床、书桌、衣柜、沙发、茶几、餐桌、电脑桌）、其他设施及装修（坐便、地漏、水龙头、防盗门、客厅地板、卧室地板、厨卫墙面、窗户、阳台），清单下方有双方当事人的签字及捺印，但上述物品均未标明数量、品牌/质地、型号。关于房屋�属设备事宜，原告称其主张违约金的依据为：被告方私自拆走了三个空调、一个洗衣机、一个油烟机、一个燃气灶、一个电冰箱；被告认可其搬走了上述物品，但称上述物品不是双方交易的对象，其不构成违约。关于上述物品的价值，原告在第一次庭审中主张为2万元，在第二次庭审中主张为3万元；被告主张为2000元。另，原告主张只要求被告承担违约责任，不要求返还物品。为证明上述物品属于应当依约留下的物品，原告方提交了微信聊天记录，该聊天记录载明：“任斌：我把家具家电搬走就好了。到时候把物业手续办好就好了。其他你可以自行办理过户。兰卉：可以。按当时说的就行。任斌：我唯一需要的就是和你把物业手续交接好。其他水电煤气等你拿房本去直接办理。不需要我陪。你让我爱我家的人告诉你去哪里办。兰卉：可以。说好的家里留的东西留下�电器别这拆那拆的弄的乱七八糟。墙壁地面保持完整干净，我不想在和你有什么纠纷了。顺利交接就得了。任斌：我可不想和您有任何纠纷。您现在说让我15号搬走。我想尽办法兑现。我能带走的电气都带走我自己还要用。”被告对该份微信聊天记录的真实性没有异议，但不认可其证明目的。原告方证人（北京我爱我家房地产经纪有限公司中建国际港店职员）出庭作证称：“一、双方曾在签订房屋买卖合同之时口头约定燃气灶、抽油烟机、热水器、全部空调属于被告方应当留下的附随物品，还有其他应当留下的附随物品，但我记不清了。当时我在现场。二是按照合同，被告方应当在房屋过户后2个工作日腾房，但实际上被告方2017年7月15号才滕的房，当天是物业交割，我也在现场。三是被告方没有按照合同约定时间迁出户口，迟延了很多天，具体多少天不清楚。因为腾房和户口迁出的事情，我给双方做过多次调解，但没有达成一致，任斌一直不同意我们中介公司给做的调解方案，后来就不接我的电话了。”被告方不认可原告方证人所述，并提交了任斌与我爱我家中建国际港店王店长的通话录音用以证明双方当时并未明确留下哪些附随物品；原告方不认可该份录音的真实性，王店长亦未出庭作证。关于户口迁出事宜，涉案房屋现登记于原告兰卉名下，不动产权证上的登记时间为2017年4月7日。双方均认可：涉案房屋的所有权转移时间为2017年4月7日、被告方户口从涉案房屋迁出的时间为2017年5月10日。被告称：对于其未在合同约定时间内迁出户口，原告是知情且同意的;且其迟延迁出户口的原因是己方的房本于2017年5月8号才拿到；并提交微信聊天记录予以证明，该聊天记录载明：“2017年4月28日：任斌：兰姐，我媳妇跟她们�事打了招呼，你可以提起去拿房本，5月2号上午去拿。另外，我们的房子今天才过完户，我的房本最快5月8号才出。到时候我先把房本借出来咱们把户口迁出来，别耽误孩子学校报名。5月2号上午去了南京银行北辰支行找冯鼐拿就好。兰卉：好的，谢谢。2017年5月8日：兰卉：你们今天迁户口了吗？2017年5月9日：兰卉：你明天转户。需要什么手续跟我说一下。我好提前准备。任斌：你是和我一起去还是？兰卉：你先去。转完我再转。任斌：哦。我办完告诉你。兰卉：好。2017年5月10日：任斌：户口迁了。兰卉：好的。麻烦你抽空给我发下平面图吧！还有就是我的购房发票帮我留好了谢谢。任斌：好。……”。原告对该份聊天记录的真实性没有异议，但称其回应“好的，谢谢”仅能证明其知晓了原告迟延迁出户口的事实，但不代表其放弃主张违约责任。本院依法询问因迟�迁出户口导致的具体损失，原告方称没有具体损失，。另，被告称：即使其存在违约，违约金也过高，请求法院依法调整。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点可归纳为：1.双方当事人在达成房屋买卖合同之时，是否有明确约定应当留下的房屋附随物品。2.被告方未在房屋买卖合同约定时间内迁出户口的行为是否构成违约。3.若被告方构成违约，其所应当承担的违约金数额。对于争议焦点一：双方当事人在达成房屋买卖合同之时，是否有明确约定应当留下的房屋附随物品,双方各执一词，但根据中介公司工作人员的证人证言以及附件四《所售房屋的附随物品清单》下方有双方当事人签字，可以确认：双方当事人在房屋买卖合同签订之时�口头约定涉案房屋中原有的三个空调、一个燃气灶、一个抽油烟机属于应当留下的附随物品，此约定应视为双方当事人对附件四《所售房屋的附随物品清单》中所列物品清单的明确标明，应属于房屋买卖合同的一部分。现被告搬走了上述物品，其行为已构成违约，故其应当向原告承担相应的违约责任。违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等形式。现原告主张违约责任承担的形式为依照房屋买卖合同第十条第五款的约定给付违约金，在被告不认可己方构成违约的情形下，本院对原告所主张的违约责任承担形式予以支持，但将结合实际情况认定被告所应当给付的违约金数额。对于争议焦点二：被告方未在房屋买卖合同约定时间内迁出户口的行为是否构成违约。本案中，涉案房屋的所有权转移时间为2017年4月7日，结合涉案�屋买卖合同中“甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍机关办理完成原有全部户口迁出手续”的约定，被告迁出涉案房屋中原有全部户口的截止时间应为2017年4月17日。现被告方户口从涉案房屋迁出的时间为2017年5月10日，超出房屋买卖合同约定时间23日。庭审中，被告主张：其未在合同约定时间内迁出户口，原告是知情且同意的，然其提交的微信聊天记录并无明确字眼显示双方在2017年4月17日前就户口迁出时间事宜重新达成一致，结合原告方证人证言、被告关于其迟延迁出户口原因的自述，原告方的“好的。谢谢。”“好。”“好的。”等微信回应皆发生在2017年4月17日后等事实，被告方提交的现有证据尚无法证明其未在2017年4月17日前迁出户口的行为不构成违约。现原告以被告迟延迁出户口构成违约为由要求被告承担赔偿责任，本院依法予�支持，但具体赔偿数额，本院将结合实际情况予以认定。对于争议焦点三，被告所应当承担的违约金数额。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因原告主张被告存在两项违约行为，本院将对每项违约行为所对应的违约金数额分别作出认定。关于房屋附随物品一节，原告主张依据涉案房屋买卖合同第十条第五款的规定计算违约金数额�被告主张违约金数额过高，请求调整。结合原告方在第一次庭审中主张三个空调、一个油烟机、一个燃气灶、一个洗衣机、一个电冰箱的价值共为20000元，在第二次庭审中主张为30000元；被告主张上述物品的价值共为2000元；有证据支持属于应当留下的房屋附随物品为三个空调、一个油烟机、一个燃气灶等事实，本院对于被告主张违约金过高的抗辩意见予以采信。综合案件事实，以及上述物品价值过低不具备评估条件，本院依法此项酌定违约金数额为10000元。关于迟延迁出户口一节，原告主张依据涉案房屋买卖合同第九条第四款的规定计算违约金数额；被告主张违约金数额过高，请求调整。本院依法询问原告因迟延迁出户口导致的具体损失，原告方称没有具体损失。综合案件事实，本院依法此项酌定违约金数额为2300元。据此，依照《中华人民共�国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告任斌于本判决生效后十日内给付原告兰卉违约金共计12300元；二、驳回原告兰卉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元，由原告兰卉负担3175元（已交纳），由被告任斌负担115元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵 志二〇一七年十一月十六日书记员 张纪云