上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初1269号原告：上海大骏购物中心有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李水清，总经理。委托诉讼代理人：钱国峰，上海安宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏洁灵，上海安宸律师事务所律师。被告：满洪池，男，1989年5月20日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市。委托诉讼代理人：王桂兰(系被告满洪池母亲)，住黑龙江省双鸭山市。委托诉讼代理人：刘海霞，上海钧智律师事务所律师。原告上海大骏购物中心有限公司(以下简称大骏公司)诉被告满洪池房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人钱国锋与被告委托诉讼代理人王桂兰、委托诉讼代理人刘海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大骏公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2019年9月11日签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月10日解除；2.判令被告立即清空、搬离并返还坐落于上海市奉贤区金汇镇金闸公路XXX号XXX号商铺；3.判令被告立即支付原告2020年9月19日至2020年12月10日期间的租金及物业管理费161,636元；4.判令被告立即支付原告逾期付款违约金；5.判令被告立即支付原告自2020年12月11日至实际付清之日止的占有使用费及物业管理费；6.判令被告立即支付原告免租期的租金136,164元；7.判令被告立即支付原告燃气设施设备使用费及燃气费30,761.34元；8.判令被告立即支付原告疫情期间减免的租金及物业管理费100,582元；9.判令被告立即支付原告违约金376,300元。后原告撤回诉讼请求二。事实与理由：2019年9月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告经营管理的坐落于上海市奉贤区金汇镇金闸公路XXX号XXX号商铺，用于经营辛满记餐饮，租赁期限自2019年11月19日至2024年11月18日，双方对租金及物业管理费标准、支付时间、违约责任等进行了约定。按照合同约定，被告应于2020年8月4日、11月4日向原告支付租金及物业管理费，但被告拖欠未付，经原告多次催讨，被告于2020年11月24日、2020年11月29日仅支付了1个月的租金及物业管理费，显属违约。故,原告于2020年12月10日，向被告送达《违约解除合同通知函》，通知解除双方之间的租赁合同关系，并要求被告尽快支付原告逾期租金及物业管理费、天然气设备设施使用费、天然气费、违约金等费用。另，基于被告已构成根本性违约，对于疫情期间减免的租金及物业管理费仍应支付。免租期租金及物业管费亦因被告违约，应按约支付。故原告起诉至法院。被告满洪池辩称，同意搬走且于2021年3月4日将房屋返还给原告。同意支付自2020年9月19日至2020年12月10日止的租金及物业费，但因为疫情原因，请法庭按照710,000元进行结算。被告逾期付款是得到原告的允许的，被告不存在逾期付款行为，故不同意支付逾期付款违约金。原告于2020年12月26日对房屋加锁，所以不同意支付自2020年12月11日至实际支付之日的房屋占有使用费及物业费。免租期是签订合同的前提，所以不同意返还免租期的租金。同意支付天燃气等费用，但不同意支付天燃气设备使用费。不同意支付疫情期间已减免的租金及物业费。解约责任不在被告，不同意支付解约违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提供的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、授权委托书、《关于同意上海过尧公司综合楼作为金汇镇工业园区生活性服务配套的复函》、房屋交接书、《关于燃气设备使用的补充协议》、《关于金汇商业广场2020年疫情期间给予租金减免的确认单》2张、中国农业银行交易凭证、增值税发票、《违约通知函》、《违约解除合同通知函》、《律师函》及送达情况、短信截图、《房屋归还书》等证据。被告提供银行转账流水、收据、《协议书》、照片两张、《房屋归还书》和《关于辛满记设施设备及装修等物品购买协议》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方均无异议。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供照片2张，证明原告用锁将系争房屋锁住；原告不认可真实性，认为这个锁不是原告锁的；对此，本院认为，被告并无其他证据佐证，故对被告该份证据不予采信。2.被告提供证人肖军的证人证言，证明被告经营困难，原告同意被告延迟支付2个月租金；原告认为该证人系被告公司原员工，与被告存在利害关系，不认可证人证言；对此，本院认为，肖军系被告公司员工，且证人证言属于间接证据，被告未提供其他证据予以佐证，本院对该证人证言不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市奉贤区金闸公路XXX号房屋系案外人上海国尧纺织有限公司所有，2018年3月15日，其委托原告对上述房屋进行招商、运营、管理等，期限至2028年11月30日止。2019年9月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租其管理的位于上海市奉贤区金闸公路XXX号2层2602号房屋，面积为923平方米，用途为餐饮，租期自2019年11月19日起至2024年11月18日止，60天免租装修期，租金的起付日期为2019年11月19日。2019年11月19日至2020年11月18日年物业管理费、年租金为710,000元，2020年11月19日至2021年11月18日年物业费、年租金为752,600元。合同第21.2.2条约定：租金支付方式采用先付后用，付三押三，以每三个月为一期支付。本合同正式签署之日，被告向原告支付首期三个月租金及物业管理费177,500元，以后在每期最后一个自然月的15日前，向甲方支付下期三个月租金、物业管理费。房屋租赁保证金为178,000元。合同约定，若被告逾期支付租金或其他任何应付款项任何一项累计超过7日的，原告可书面通知解除合同，被告自合同解除之日起7日内，将房屋交还原告，逾期不交还的，原告有权停止有关能源、设施、设备等供应或禁止被告使用，并有权单方将房屋内物品搬至原告指定位置(由此发生的一切费用由被告全额承担)，因此造成的一切后果由被告自行承担。原告有权向被告索取被告提前进场装修期间所免去的所有租金、物业管理费或其他费用，还需支付原告违约金，违约金为当年六个月租金与六个月物业管理费之和的金额。同时，原、被告签订《关于燃气设备使用的补充协议》，约定系争房屋的燃气及报警系统施工安装费用由被告承担60,000元，分3期支付给原告，首期付款时间为2020年8月1日，后2期每年8月1日前支付。2019年9月12日，原告将系争房屋交付给被告。2020年4月14日，原告向被告发送《关于金汇商业广场2020年疫情期间给予租金减免的确认单》，确认减免自2020年2月19日至2020年5月18日止租金及物业费共计59,166元。2020年5月5日，原告向被告发送《关于金汇商业广场2020年疫情期间给予租金减免的确认单》，确认减免自2020年5月19日至2020年8月18日止租金及物业费共计41,416元。2020年10月19日，原告向被告发送《违约通知函》，要求被告按约支付2020年8月19日至2020年11月18日的租金及物业管理费。2020年11月24日、2020年11月29日，被告先后向原告支付辛满记租金30,000元和29,166元，作为8月份租金等。2020年12月10日，原告向被告送达《违约解除合同通知函》且被告于当日签收。基于上述原因，原告起诉至法院。另查明，2021年3月4日，被告将房屋返还给原告。原、被告均同意房屋租赁保证金178,000元在本案中一并处理。本院认为，房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告于2020年12月10日向被告送达《违约解除合同通知函》，被告收到且当庭确认合同已解除，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告未按时将房屋交还给原告，故原告主张自2020年12月11日至2021年3月4日止房屋占有使用费及物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称2020年12月26日原告将房屋落锁，不同意支付落锁后的费用。原告对落锁行为不予认可，且被告未提供证据予以佐证，故对被告该抗辩意见不予采纳。关于自2020年9月19日至2020年12月10日的租金及物业费，被告同意支付，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于迟延支付租金违约金和解约违约金部分，合同约定了付款期限与方式，但被告至今尚未支付，其行为显然已构成违约，应当承担违约责任，本院酌情将迟延支付违约金计算标准调整为日万分之二，将解约违约金调整为177,499.99元。被告辩称其逾期付款已提前征得原告同意，但原告对此不予认可，且被告未提供证据佐证，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。双方对“在每期最后一个自然月的15日前”的理解存在分歧，本院认为该条款应理解为最后一个自然月的15日前支付下一期租金。关于燃气费、违约金与燃气设备使用费部分，被告对燃气费及违约金予以确认并同意支付，本院予以支持。燃气设备使用费部分，双方签订的《关于燃气设备使用的补充协议》明确约定该费用承担，故本院对原告主张燃气设备使用费的诉讼请求予以支持。被告辩称应按实际使用时间计算，但原告对此不予认可，且被告未提供证据予以佐证，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。关于免租期租金、物业费部分，原告认为应予以返还，被告则认为免租期60天是签订合同的前提，改造减免的10天不属于免租期，均不同意返还。对此，本院认为系争合同的解除责任在于被告逾期支付行为，根据合同约定，原告有权主张返还免租期60天的租金及物业费。关于疫情期间减免的租金及物业费部分，本院认为原告要求返还的理由不成立，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、于1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海大骏购物中心有限公司与被告满洪池于2019年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月10日解除；二、被告满洪池于本判决生效之日起十日内支付原告上海大骏购物中心有限公司自2020年9月19日起至2020年11月18日止按年租金710,000元为标准计算和自2020年11月19日起至2021年12月10日止按年租金752,600元为标准计算的租金及物业费；三、被告满洪池于本判决生效之日起十日内支付原告上海大骏购物中心有限公司自2020年12月11日起至2021年3月4日止按年租金752,600元为标准计算的占有使用费及物业费；四、被告满洪池于本判决生效之日起十日内支付原告上海大骏购物中心有限公司以177,500元(即自2020年8月19日起至2020年11月18日止的租金及物业费)为基数自2020年8月16日起至2020年11月23日止、以147,500元为基数自2020年11月24日起至2020年11月28日止、以118,334元为基数自2020年11月29日起至实际支付之日止和以45,362元(即自2020年11月19日起至2020年12月10日止以年752,600元为标准计算租金及物业费)为基数自2020年11月16日起至实际支付之日止，按日万分之二计算的逾期付款违约金；五、被告满洪池于本判决生效之日起十日内支付原告上海大骏购物中心有限公司免租期租金及物业费共计118,333.33元；六、被告满洪池于本判决生效之日起十日内支付原告上海大骏购物中心有限公司燃气设备使用费、燃气费等费用共计30,761.34元；七、被告满洪池于本判决生效之日起十日内支付原告上海大骏购物中心有限公司解约违约金177,499.99元；八、原告上海大骏购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告满洪池房屋租赁保证金178,000元；九、驳回原告其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴映辉书记员  杜昱萱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不恩能够实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其观点。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。