广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2193号原告：黄伟基，男，1977年12月25日出生，汉族，住广东省佛冈县*****************，身份证号码：441************21X。原告：范慧群，女，1977年6月17日出生，汉族，住广东省佛冈县****************，身份证号码：441************94X。上述两原告共同委托诉讼代理人：白瑞泉，男，广东智洋律师事务所律师。被告：佛冈县仲恒房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇106国道东69-1号，统一社会信用代码：914************272。法定代表人：刘裕成，男，总经理。被告：佛冈县仲合房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县***********，统一社会信用代码：914***********517M。法定代表人：何光明，男，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：韩现利，男，广东展豪律师事务所律师。原告黄伟基、范慧群与被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日、12月12日两次公开开庭进行了审理。两次开庭两原告的共同委托诉讼代理人白瑞泉、两被告的共同委托诉讼代理人韩现利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟基、范慧群向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：201********5908）；2.判令两被告于法律文书生效之日起十五日内向原告支付逾期交房违约金17947.25元（该违约金以购房款655009元为基数，按每日万分之一的标准从2017年12月31日起计至2018年9月30日止）；3.判令两被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求，请求两被告支付自2017年12月31日起至2019年5月6日止的逾期交房违约金32226.44元。事实和理由：2016年7月19日，原告与被告签订了编号为201********5908的《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：被告以总价655009元将预售商品房（广东省清远市佛冈县*****************4******，以下简称“案涉房屋”）出售给原告。根据《买卖合同》第四章的约定，被告应在2017年12月30日前向原告交付案涉房屋，且其所交付的房屋应满足：已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告；出卖人（即被告）还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》，否则需向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交房期限届满之次日起计付至实际交付之日止，以原告已支付的全部房价款为基数，按每日万分之一计算。《买卖合同》签订后，原告已依约支付全额房款。但是，被告此前未取得案涉房屋的竣工验收备案文件，且未达交付条件，故未能如期交房。住建局认为，被告逾期交付案涉房屋的行为是违法的，建议业主通过法律途径要求被告履行合同约定的违约责任。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的合法利益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照《买卖合同》的约定承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司共同辩称：对于原告主张的违约金计算节点有异议。违约金应自2018年7月19日计算至2018年9月22日。理由如下：1、付清房款是原告的主要义务，未付清房款前被告享有先履行抗辩权。双方签订的合同有效应当予以遵守，原告未履行全部付款义务前，原告不得依据合同要求支付银行放款前的违约金。本案中，原告通过按揭贷款的方式交付房款，直至2018年7月19日银行才放款。银行放款迟延并非因被告所致，原告要求被告支付银行未放款前的违约金无事实和法律依据，且不客观不公正，也与双方约定的先付清房款条款冲突；2、依据合同法第六十七条及双方在合同补充协议第五条第二款第三项第4点的约定，因买受人原因（如买受人未依约付清房款）导致延期交付的，出卖人不承担责任；3、被告在2018年9月21日已取得竣工验收备案证明，次日通过EMS邮寄《收楼通知书》通知原告收楼。庭审中，原告本人也确认在被告发出邮件后5天收到了该邮件，因此，该收件时间应为计算违约责任的截止日期。4、原告因自身原因，以所谓的“房屋质量有问题”为由拒不收楼，恶意扩大损失，意图获得更多的赔偿，被告不应因为原告的恶意或过错而承担所谓的违约责任。即使原告提出对房屋进行整改的要求合理，但自原告签收《收楼通知书》至整改完成后原告实际收楼期间，依照合同补充协议第五条第三款第四项“验收前买受人提出合理的整改要求，出卖人在合理期间整改的，出卖人可以据实予以延期”的约定，被告可以延期交楼而不应承担该期间的违约责任。综上，逾期交房违约金的计算期间应从自2018年7月19日起计至2018年9月22日止。原告黄伟基、范慧群为支持其主张，向本院提交了如下证据：一、《商品房买卖合同》（合同编号：201********5908；二、《广东省增值税普通发票》（NO.04917572）；三、《税收完税证明》；四、《收楼回执》。被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司对其辩解，向本院提交了如下证据：一、中国建设银行客户回单；二、锦绣江南花园收楼通知书；三、快递存根单。为查明案件事实，本院依职权向清远市住房公积金佛冈管理部和中国建设银行股份有限公司佛冈支行调取本案原告申请办理公积金贷款的相关资料。清远市住房公积金佛冈管理部向本院提供了原告申办公积金贷款时提交的房地产权查档证明、诚信声明及原告公积金贷款审批的流程信息；中国建设银行股份有限公司佛冈支行向本院提供了原告公积金贷款的审批流程信息、申请表、开立贷款账户通知书、贷款支付凭证、抵押权预告登记证及《住房公积金借款合同》的特别签订条款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、签订商品房买卖合同时间及合同编号：2016年7月19日，合同编号201********5908。二、买卖双方：买受人为原告黄伟基、范慧群，出卖人为被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司。三、预售商品房的位置及成交价：佛冈县************************，总房价为655009元。四、付款方式：首期255009元于2016年7月19日前支付，余款400000元申请公积金贷款支付。合同附件四约定：选择住房公积金按揭贷款的，应在签署《商品房买卖合同》的同时，按照住房公积金管理部门和委托贷款银行的要求提供申请按揭所需相关资料，如因买受人的责任或贷款政策调整变化等非出卖人的责任导致该贷款申请未获批准，买受人最迟应在《商品房买卖合同》签署后30日内将剩余的楼款一次性支付给出卖人，或选择改为申请银行商业按揭贷款方式支付给出卖人。买受人如未在上述期限内变更付款方式付清全部楼款或者拒绝改为银行商业按揭贷款付款，或者买受人的住房公积金贷款申请已获公积金管理部门批准后五天内，买受人仍然不办理签订住房公积金贷款相关手续的，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并追究买受人的违约责任。附件十一补充协议第三条约定：买受人应在签署《买卖合同》之前提交所有按揭申办资料并签署相关按揭文书，供银行按揭资格预审，违反上述约定或因买受人的责任或贷款的政策调整变化等非出卖人责任导致银行的贷款金额小于买受人申请金额或申请金额未获银行批准，买受人须在接到出卖人或银行通知后10日内补齐或一次性付清全部款项。五、合同约定的交房时间、交付条件及交付手续：《商品房买卖合同》第九条和第十一条约定出卖人应在2017年12月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人使用，并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，商品房存在下列（屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂等）除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，修复后再行交付。六、逾期交房违约责任（合同第十二条）：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人以买受人支付全部房价款为基数按每日万分之一计算违约金给买受人。七、合同附件十一补充协议约定：第五条第2款第（3）项约定，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的情况包括：④因买受人未按合同约定付清总房价款和其他应缴费用而造成延期交付的。第五条第4款约定：除经出卖人书面同意外，买受人未按合同及本补充协议约定或法律法规规定付清所应付款项[包括但不限于该商品房的总价款、违约金、赔偿金、房屋面积误差补交款等及付清全部入住费用（包括但不限于预付物业管理费）]，出卖人有权按买受人逾期一天顺延交楼日期二天，有权在未收到买受人全部房价款（包括违约金（若有））及相关费用前拒绝为买受人办理该商品房交付使用和权属证书办理手续，并追究其违约责任。八、房款交付及贷款发放情况：原告依约支付了255009元首期款给被告，并于2016年6月20日提交资料向清远市*********申请公积金贷款400000元，2016年12月6日获贷款银行审批通过，2016年12月13日管理机构复审通过，2018年3月6日原告与银行签订《住房公积金借款合同》，2018年7月19日银行发放贷款并支付至被告账户。对此，被告认为申请贷款时间早于双方签订的《商品房买卖合同》时间，且与《住房公积金借款合同》签订时间跨度过长，不能证明原告依约办理了贷款申请，也不能排除因原告的原因导致银行迟延放款。九、其他需说明的情况：案涉商品房所在的锦绣江南花园工程于2018年9月21日完成竣工验收备案手续。被告于2018年9月23日通过EMS向原告黄伟基、范慧群寄达《收楼通知书》，原告确认于2018年9月30日收到该通知。原告于2019年5月6日收楼，认为是由于被告交付的商品房存在门窗、门锁及阳台玻璃损坏的问题，其要求被告维修，被告直至2019年5月6日才将修复好的商品房交付给原告。被告对此予以否认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告黄伟基、范慧群与被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约自觉履行。合同约定被告应于2017年12月30日前将经竣工验收合格的房屋交付给原告使用，但案涉房屋于2018年9月21日才完成竣工验收备案手续，被告构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《商品房买卖合同》第十二条的约定，原告要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。本案的主要争议焦点在于逾期交房违约金计算的起止日期。对此，本院分析认定如下：一、关于逾期交房违约金的起算时间如何认定的问题。综合合同及其附件的约定来看，双方在合同中约定了首期款的交付时间、剩余款项向银行申请贷款，并约定了办理贷款申请的时间。原告已依约支付了首期款，剩余房款已在2016年6月20日向公积金管理中心申请按揭贷款，并提供了所需资料。原告已按照补充协议的约定办理了按揭贷款申请，公积金管理中心和银行也于2016年12月13日审批通过了原告的申请。双方未就银行贷款何时发放至出卖人账户作出约定，且银行何时发放按揭贷款并不能由双方当事人决定，更多的是基于银行自身业务安排（如贷款额度变化等）的原因来决定何时放款，被告也没有证据证明是由于原告的原因导致银行迟延放款，因此，被告仍应按照合同约定的时间向原告交付房屋，逾期交房违约金的起算时间应从2017年12月31日起计算。被告主张逾期交房违约金从银行放款之日开始计算的依据不足，本院不以采纳。二、关于逾期交房违约金的截止时间如何认定的问题。按照合同约定，被告应当将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，并书面通知原告办理交付手续。案涉商品房已于2018年9月21日符合合同约定的交付条件，原告认为案涉商品房存在门窗翘裂等问题，因此拒绝收楼，其提交的收楼回执证实案涉商品房确实存在需要整改的项目，但无法证实具体的整改项目及实际修复时间，也无证据证明该商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题。根据合同第十一条第三款的约定，对于门窗翘裂等质量问题，被告可在查验次日起90天内修复后再行交付，但对该期间的违约责任双方并没有约定，原告据此要求逾期交房违约金计算至其实际收楼之日止的事实和证据不足，本院不予支持。故此，在案涉商品房达到合同约定的交付条件后，被告已于2018年9月23日向原告寄送《收楼通知书》，且原告确认已于2018年9月30日收到该通知，因此，逾期交房违约金应计算至2018年9月30日止为宜。综上，被告应付逾期交房违约金应自2017年12月31日起以总房价款655009元为基数，按每日万分之一的标准计算至2018年9月30日止。经核算为17947.25元（655009元×0.01%×274天），原告请求超过本院核准部分，事实和法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告黄伟基、范慧群与被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司继续履行双方于2016年7月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金17947.25元给原告黄伟基、范慧群；三、驳回原告黄伟基、范慧群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费606元，减半收取计303元，由原告黄伟基、范慧群负担179元，被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司共同负担124元。原告黄伟基、范慧群预交的受理费303元，其可在本判决生效后向本院申请退回124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇一九年十二月十七日书记员  周 宇附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。