湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初755号 原告：谭娟，女，1986年9月7日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：贺征，湖南荣湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡卫东，湖南荣湘律师事务所律师。 被告：长沙绿地商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路31号绿地中央广场6栋411房。 法定代表人：黄薪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡思源，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎玥，湖南天地人律师事务所实习律师。 原告谭娟与被告长沙绿地商业管理有限公司（以下简称绿地商业公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭娟及其委托诉讼代理人贺征、被告绿地公司的委托诉讼代理人胡思源、黎玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭娟向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告从2017年6月5日起按8824.09元／每月,支付侵占原告商铺的占用费并按每年5%予以递增,暂算至2020年1月5日止，合计人民币275444元；2、判令被告按年利率6%支付侵占原告商铺的占用费逾期利息16526.64元；3、判令被告返还侵占原告的商铺，对原告商铺恢复原状，并支付到返还原告商铺之日止的商铺占用费用；4、判令因两被告人对原告的侵权行为由此产生的诉讼费、律师费由被告承担。诉讼过程中，原告撤销了第三项诉讼请求。事实和理由:原告系位于长沙市开福区××路××段××号××楼××层××号商铺所有权人，2015年4月15日原告授权将该商铺出租给湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称道顿公司）进行管理,湖南绿地金融城置业有限公司（以下简称绿地金融城公司）作为担保人,三方签订了一份《委托经营管理协议》。在协议履行过程中道顿公司与绿地金融城公司发生纠纷。2017年10月24日，道顿公司与绿地金融城双方发出《联合声明》，决定于2016年10月13日解除了双方签订的《委托经营管理合同书》，道顿公司退出绿地中心项目所有工作,并将经营管理权交由绿地金融城置业有限公司。长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初5936号判决书明确判决认定绿地金融公司不同意将包括案涉商铺在内的整个绿地中心物业委托给道顿公司经营管理,道顿公司将包括案涉商铺在内的整个绿地中心经营管理权交还给了绿地金融置业有限公司。原告发现两公司管理混乱拒绝湖南道顿商业资产管理有限公司将原告商铺授权给湖南绿地金融城置业有限公司进行管理,湖南道顿商业资产管理有限公司明确声明是将案涉商铺交给绿地金融城置业有限公司而不是被告长沙绿地商业公司,被告于2017年6月5日占用案涉商铺构成侵权,并造成原告巨额经济损失和诉累。2018年4月24日原告与湖南道顿商业资产管理有限公司、湖南绿地金融城置业有限公司签订《解除（委托经营管理合同〉协议》，三方同意解除《委托经营管理合同》。但原告从未与被告长沙绿地商用产业投资管理有限公司达成任何协议,哪怕是租赁合同或者解除合同。2017年6月5日被告长沙绿地商用产业投资管理有限公司在未征得原告和湖南道顿商业资产管理有限公司授权同意的情况下擅自将原告所有的绿地中心Ｔ3楼4层424号商铺进行改造、占用了走廊过道等公用公摊区域并出租给汤军华并签订了《租赁合同》，侵害了原告的合法权益，该行为是违法的。被告长沙绿地商用产业投资管理有限公司无权对原告所有绿地中心Ｔ3楼4层424号商铺进行管理出租，请求人民法院判令被告长沙绿地商用产业投资管理有限公司与汤军华签订的《租赁合同》中属于原告商铺的部分合同无效,返还原告商铺并恢复原状。被告长沙绿地商用产业投资管理有限公司从2017年6月5日和汤军华签订《租赁合同》之日起至今并未支付侵占原告商铺的占用费,请求人民法院判令被告长沙绿地商用产业投资管理有限公司因侵占原告商铺按8824.09元／每月支付给原告商铺占用费,并按每年5%予以递增,（2017年6月5日至2018年6月4日8824.09元×12个月＝105889.08元；2018年6月5日至2019年6月4日8824.09元＋8824.09元×5%＝9265.3元×12个月＝111183.5元；2019年6月5日至2020年1月5日9265.3元＋9265.3元×5‰＝9728.57元×6个月＝58371.4元；暂算至2020年1月5日合计租金275444元及利息16526.64元）,被告长沙绿地商用产业投资管理有限公司还应支付到返还原告商铺之日止侵占原告商铺占用费。因被告长沙绿地商用产业投资管理有限公司侵占原告商铺的侵权行为,原告因此产生的法院应缴诉讼费、律师费用22000元请法院判令由被告公司承担。 被告绿地商业公司辩称：一、被答辩人起诉返还商铺系重复起诉，其起诉应裁定驳回。在长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初873号案件中，谭娟曾起诉被告长沙天之道保健连锁有限公司、长沙市开福区竞军足疗养生馆、汤军华返还绿地中心T3栋第四层424号商铺，长沙绿地商业管理有限公司和湖南道顿商业资产管理有限公司作为第三人参加诉讼。长沙市开福区人民法院在该案中认定：“长沙绿地商业管理有限公司有要与汤军华签订《租赁合同》，《租赁合同》合法有效，谭娟无权在租赁期间要求返还商铺。并且足疗养生馆是由32个商铺整体组成（出售31户，1户未出售），其中30户业主已与长沙绿地商业管理有限公司签订协议，汤军华已将T３栋第四层整体打通重新划分区域，谭娟的商铺与其他业主的商铺交叉混合，如强行返还谭娟的商铺，还影响到其他众多业主以及经营者权利，故从众多业主的合法权益及客观情况出发，商铺也不宜返还，但谭娟可与长沙绿地商业管理有限公司另行协商房屋租金或占用费。”谭娟不服该案一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终6798号民事判决，驳回了谭娟上诉，现该案已经发生法律效力。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”鉴于谭娟在本案起诉返还绿地中心T3栋第四层424号商铺，与前诉的当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求相同，应认定为重复起诉，其起诉应裁定驳回。二、谭娟起诉的房屋占用费没有事实和法律依据，本案应合理确定房屋占用费标准。鉴于涉案商铺的《委托经营管理协议》已于2018年4月24日解除，且谭娟为达到要比其他30户业主多获利之目的，拒绝按照《委托经营管理协议》约定的租金条件和答辩人签订新的委托协议。更何况近两年，谭娟还通过不认可《委托经营管理协议》约定的交房期限的方法，起诉获取了“逾期交房违约金”10696元；通过主张《委托经营管理协议》已经解除的方法，起诉获取了“筹备期租金”79416.81元。在谭娟比其他30户业主已经多获利的情况下，谭娟现又故意曲解《委托经营管理协议》内容，起诉要求在《委托经营管理协议》约定的租金标准之上索取高额占用费，明显缺乏事实和法律依据（《委托经营管理协议》的租金模式为3年免租+7年收租）。为解决本案纠纷，答辩人提出合理确定房屋占用费的两种方法如下，至于谭娟应承担的物业管理费，由谭娟另行向物业管理公司支付。方法1：根据答辩人向与汤军会收取的租金标准支付房屋占用费，答辩人不从中赚取任何差价，具体为：谭娟商铺面积62.8平方米，在汤军华的总租赁面积只2262.7平方米中占比2.78%。汤军华2018年支付租金60万元，谭娟分配16680元；汤军华2019年支付租金82万元，谭娟分配22796元；汤军华2020年应支付租金98万元，谭娟应分配27244元；汤军华2021年应支付租金144万元，谭娟应分配40032元；汤军华2022年应支付租金172万元，谭娟应分配47816元；汤军华2023年应支付租金186万元，谭娟应分配51708元；汤军华2024年应支付租金198万元，谭娟应分配55044元；汤军华2025年应支付租金240万元，谭娟应分配66720元。从汤军华付租起始日2018年1月1日截止汤军华租赁期满日2025年12月31日，谭娟合计分配租金328040元，上述占用费在汤军华付租后7日内支付。方法2：按公允的租赁市场价格标准支付，具体可参照中国房价行情平台统计数据支付占用费。 经审理查明：原告谭娟是长沙市开福区芙蓉中路一段319号绿地中心Ｔ3栋4层424号商铺所有权人，商铺建筑面积62.79㎡，规划用途为商业。2015年4月9日，原告谭娟作为委托方与案外人湖南道顿商业资产管理有限公司（经营管理方）、湖南绿地金融城置业有限公司（担保人、项目开发商）签订《委托经营管理协议》，约定原告作为涉案商铺所有权人委托道顿公司经营管理位于长沙市开福区××路××段××号××楼××层××号××商铺，委托经营期限分为开业筹备期、项目整体开业后前三年、整体开业后七年。在委托经营期限内，原告授权道顿公司全权进行管理活动，原告同意在委托经营期限内，道顿公司可以根据需要自行委托第三方负责具体经营管理事项。该协议还约定未经本协议三方协商一致，任何一方均无权提前解除本合同。同日，原告与道顿商业公司签订《授权委托书》，授权道顿公司可以以受托人或委托人名义对该物业管理经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、解除租约等事项，该授权委托在委托经营期限内不可撤销。2015年4月9日，原告与道顿公司办理了涉案商铺的验收交接并签署《房屋委托经营交接书》。 2017年10月24日，项目开发商绿地金融城公司与经营管理方道顿公司发出《联合声明》，声明双方签署的《委托经营管理合同书》于2016年10月13日已解除，道顿公司宣布退出绿地中心项目的经营管理，交由绿地商业公司负责统一运营管理。2017年11月6日，项目开发商绿地金融城公司与道顿公司共同发出《合同主体变更通知书》，告知绿地中心全体业主绿地中心项目改为由绿地商业公司（原长沙绿地商用产业投资管理有限公司）行使委托管理事项，负责统一招商运营绿地中心的商业，通知绿地中心业主尽快与绿地商业公司办理变更合同的相关手续。2017年12月19日，道顿公司向“绿地中心”商铺业主发出一封公开信，告知其与项目开发商绿地金融城公司签署的《委托经营管理合同书》已解除，且大部分业主已与绿地商业公司（原长沙绿地商用产业投资管理有限公司）重新签订《委托经营管理合同》，因道顿公司未与绿地中心各商铺业主办理合同终止手续，对此，道顿公司不追究商铺业主的任何责任，请商铺业主尽快根据绿地公司的要求签订变更或解除协议。2018年4月24日，原告与道顿公司、绿地金融城公司三方签订《解除委托经营管理合同的协议》，三方同意自2018年4月24日起《委托经营管理合同》解除，三方互不追究对方违约责任。 2017年6月5日，绿地商业公司与汤军华签订《租赁合同》，约定将长沙市开福区芙蓉中路一段319号T3楼4层整层（含涉案商铺）出租给汤军华经营天之道品牌，建筑面积为2262.7㎡，租赁期限99个月（八年零三个月），自2017年10月1日至2025年12月31日止。汤军华用于开设竞军足疗养生馆，该养生馆由32个商铺（已售31个）组成，原告所有的涉案商铺包含在内。原告认为绿地商业公司侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。 又查明，2013年12月21日，绿地金融城公司与道顿公司签订《委托经营管理合同书》，约定道顿公司独家负责由绿地金融城公司开发的绿地中心项目全部商业部分的前期招商及后期经营管理工作。 另查明，原告谭娟曾以长沙天之道保健连锁有限公司、长沙市开福区竞军足疗养生馆、汤军华为被告，以绿地商业公司、道顿公司为第三人向本院提起返还原物纠纷之诉，我院于2019年4月11日作出（2019）湘0105民初873号民事判决书，判决驳回原告谭娟的全部诉讼请求。后，原告不服，上诉至长沙市中级人民法院，该院作出驳回上诉，维持原判的生效判决。 诉讼过程中，本院依法委托湖南恒业腾飞房地产土地资产评估有限公司对涉案商铺的租金进行评估，该公司作出湘恒业腾飞（2020）房评第1520号房地产估价报告，确认长沙市开福区芙蓉中路一段319号绿地中心T3栋424室商业用房单位租金为每平方每月80.66元，月租金5065元。 另查明，长沙绿地商用产业投资管理有限公司于2018年5月22日更名为长沙绿地商业管理有限公司。 以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及附件、不动产权证书、民事判决书、委托经营管理合同、解除《委托经营管理合同》协议、租赁合同、联合声明、鉴定意见书等证据材料在卷佐证。 本院认为：物权所有人对房屋享有占有使用收益的权利，非物权所有人可依照法律规定或合同的约定占有使用房屋。本案中，竞军足疗养生馆、汤军华基于和绿地商业公司签订的《租赁合同》而占有使用涉案商铺，汤军华应依照《租赁合同》的约定向绿地商业公司支付租金。而绿地商业公司将案涉案铺出租给汤军华后未与谭娟重新签订合同，理应向谭娟支付占用费。该占用费在双方存在较大的差异的情况下，应参照市场价值确定。现原告主张按合同约定8824.09元每月支付占用费，而绿地商业公司对此提出异议，本院依法委托鉴定机构进行评估，评估报告认定以2020年8月26日为基准点，涉案商铺租金为每月5065元。原告谭娟虽对鉴定提出异议，但鉴定机构进行了相应的答复，且原告经本院释明后未要求鉴定机构出庭质证，现有证据未能显示鉴定程序违法，故本院对鉴定结论予以采信。同时，根据绿地商业公司向其他业主支付租金模式，租期为十年，前三年免租，后每年为固定租金，按房屋价款1195034/79%×7%×7年/10年/12月的标准计算，即合同期内每月租金为6176.86元。因评估报告仅为2018年8月26日一个时点的房屋租金，未排除后期价格变动因素，而合同约定租金为固定租金，综合比较，两者相差实际不大。为避免当事人诉累，本院参照合同租金以每月6176.86元作为租赁期内涉案房屋的占有使用费较为适宜，被告长沙绿地商业管理有限公司在占有使用期间应按年度向原告谭娟支付。截止2020年1月5日，未支付租金累计为191482.66元（6176.86元/月×31月）。另，原告谭娟主张按年利率6%支付逾期利息及律师费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百四十条、四百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告长沙绿地商业管理有限公司应自本判决生效后十日内向原告谭娟支付自2017年6月5日至2020年1月5日房屋占有使用费191482.66元； 二、驳回原告谭娟的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5680元，鉴定费15000元，合计20680元，由被告长沙绿地商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  夏记香 人民陪审员  周美珍 人民陪审员  刘 英 二〇二一年一月十二日 代理书记员  刘 艳