内蒙古自治区扎赉特旗人民法院民事判决书（2019）内2223民初8624号原告：王继双，1975年3月20日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王继武（系王继双之兄），男，1972年7月4日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：孙喜杰，内蒙古奥斯律师事务所律师。被告：朱晶涵，男，1981年11月9日出生，汉族，公务员，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：宋晓慧，内蒙古圣泉律师事务所律师。原告王继双与被告朱晶涵转让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王继双及其委托诉讼代理人王继武和孙喜杰、被告朱晶涵及其委托诉讼代理人宋晓慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王继双向本院提出诉讼请求称：1、要求被告给付本金180万元并支付自2015年6月20日至2016年6月20日按月利率1%计算的利息。2、要求被告方支付自2016年6月20日始至给付完毕之日止按年利率6%计算的利息。3、要求被告方给付违约金10万元。事实和理由：2012年6月20日原被告双方签订转让合同，原告将其所有的的位××旗东南处的鱼池及80亩次生林经营权和看护房转让与被告，被告用以将要开发的墨香居小区门市及住宅楼抵顶转让价款，同时约定被告应于合同签订后36个月交付该抵顶的门市及住宅楼，如交付不能则以价值180万元为本金按月息1分计算给付原告。合同签订后原告便将鱼池及80亩次生林经营权和看护房实际交付给被告。时至今日被告方也仍未将约定的房产（未开发）交付原告方，而且被告方现在已将该鱼池及80亩次生林经营和看护房转让与他人，经原告多次与被告沟通被告也未将双方确定的180万元价款及利息和违约金给付原告方，其行为已经严重损害了原告的权益，为此诉至法院。原告王继双发表辩论意见认为：原被告签订的合同足以体现出朱晶涵作为被告是适格的，因为合同相对人是原告王继双和被告朱晶涵；从被告提举的人防办协议明确约定将诉争的80亩林地、102平米看护房及鱼池已经抵顶了防护费，可以看出原告对鱼池、看护房、次生林是有权利处分的，如没有权利人防办可以审查这个问题；对违约主体，合同当中约定的标的物没有实际开发建设，合同已经无法履行，原告方不能实现合同目的，被告存在根本违约，应按合同约定给付违约金10万元。合同第7条明确约定利息为按180元为本金按月利率1分给付利息。被告朱晶涵庭审答辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求。一、诉讼主体错误，本案被告主体不适格。被告虽然在《合同书》上签字确认，但根据相关证据材料，结合被告父亲原系扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限责任公司法定代表人及被告现为该公司100%股权股东的事实，应认定为本案诉争合同价款系扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限责任公司与原告之间的合同关系所产生，被告在合同上的签字应认定为职务行为，与其个人无关。故被告并非本案适格当事人，原告的起诉应予驳回。二、原告主张自欠款之日起按照月利率1%计算利息无事实及法律依据。根据2012年6月20日签订的《合同书》第7条约定，如被告未在合同签订后36个月之内交付房产，按180万元，月息1分利息给付被答辩人，期限为一年，再交不上按照180万元付现金，该合同条款已明确约定利息的给付最长期限，但未约定自欠款之日起即支付利息，原告主张自欠款之日起支付利息无任何依据。即使被告应支付利息，无论如何最长期限不应超过一年。三、原告主张被告支付违约金10万元不应得到支持。根据2012年6月20日签订的《合同书》第8条约定，被告在签订合同当日向原告交付定金五万元（不返还），该条款已明确约定违约责任为不返还已交付的定金五万元，而不是双倍支付定金，故原告的该项诉讼请求无任何依据，应予驳回。四、扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限责任公司应为本案适格被告。扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限责任公司已将《合同书》中涉及固定资产抵顶给扎赉特旗人民防控办公室，作为人防易地建设费。可见扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限责任公司为《合同书》中的“乙方”，其享受权利的同时，应承担支付转让费及违约金的义务，故扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限责任公司应为本案适格被告。被告朱晶涵发表辩论意见认为：本案原被告双方签订的合同书，双方均未无权处分，原告对于固定资产在庭上并未提供享有所有权、经营权、使用权的相关证据；被告对于以物质物未开发的住宅也同样无权处分，故本案涉及的合同应属于无效合同。合同第四条合同期限为永久，该约定违反法律约定，而合同法规定最长不超过20年。原告主张按年利率6%支付的利息，依据的是最高院审理民间借贷纠纷的而本案属于合同纠纷，所以本主张没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据庭审认证的证据，以及当事人陈述，分析认定以下证据和事实。一、证据方面（一）原告王继双出示的证据：2012年6月20日原被告签订的《合同书》一份，拟证实原告将其所有的鱼池及天然次生林和看护房转让给被告，到期限不给则按180万元支付原告价款等事实；经质证，被告朱晶涵提出质证意见认为：对该合同的真实性无异议，但是根据该合同第6条约定，乙方为个人的话是没有开发资质的，合同主体应为扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司；合同第七条约定合同最长期限为1年。合同第八条证明原告的诉讼请求关于利息及违约金不应支持，且诉讼主体错误（二）被告朱晶涵出示的证据：人民防空办公室文件四份、扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限责任公司工商登记信息一份、《关于用固定资产抵顶人防易地建设费的协议》一份，拟证实本案被告在合同中签字行为代表扎赉特旗鑫佳园公司，且合同中涉及的固定资产已由该公司进行处分，以及本案被告主体不适格，适格被告应为鑫佳园房地产开发有限责任公司等事实。经质证，原告王继双提出质证意见认为：关于用固定资产抵顶人防异地建设费用协议书无异议，第一条可以看出合同的效力是真实有效的，因为被告方已经将该涉案林地、看护房、鱼池抵顶给扎赉特旗人民防空办公室了，是鑫佳园转让的。工商登记信息的真实性无异议，可以看出原始股东为朱连子并不是朱晶涵，是2018年变更的，所以被告作为适格被告主体是正确的；批复文件真实性无异议，但是证明不了被告想要证明的事实。（三）经原告王继双申请,本院调取的证据：《内蒙古自治区房地产等级审核表》等材料。经质证，（1）原告王继双提出质证意见认为：对真实性无异议，从审核登记表中体现原告对该房产具有处分权，最后一页申请人是甲方王继双和徐颖，乙方是包晓佳和朱晶涵，从这一点体现出产权已转移到朱晶涵名下，第四页中也能体现出原告对房屋享有处分权的事实，而且房屋周围的林地应随房屋转移而转移。（2）被告朱晶涵提出质证意见认为：对真实性没有异议。该份证据只能证明看护房屋为原告所有，合同中的次生林及水面并不能证明原告对此享有经营权。被告对于以物置物中的物没有处分权。二、事实方面2012年6月20日，原被告双方签订《合同书》，约定原告王继双将其所有的的坐落××旗东南处的鱼池及80亩次生林经营权和看护房一并转让与被告朱晶涵。被告朱晶涵用以尚未开发的位于内蒙古自治区扎赉特旗音德尔镇墨香居小区内蒙古自治区门市及住宅楼抵付转让价款，并约定被告朱靖涵应于合同签订后的36个月内向原告王继双交付抵偿合同价款的门市及住宅楼，如交付不能则以180万元计算本金按月利率1％计算利息给付原告王继双一年的利息，如不能交付门市及住宅楼则给付180万元。《合同书》还约定合同违约金为10万元的违约金事项。合同签订后原告王继双将案涉鱼池及80亩次生林经营权和看护房实际交付与被告朱晶涵占有使用。被告朱晶涵向王继双交付5万元定金后未能按合同约定履行其他合同义务。2018年6月12日，被告朱晶涵向原告王继双出具书面承诺约定：“按合同约定2015年6月20日前交付置换房产，可以延期一年交付，即2016年6月20日交付。到期前后王继双多次催要，因开发出现问题没有兑现，到现在已经超期快两年了，因近期工程要启动，我承诺继续兑现合同。”被告朱晶涵未将约定的房产（未开发）交付原告方。2014年10月26日，扎赉特旗人民防空办公室与扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司签订《关于用固定资产抵顶人防易地建设费的协议》，约定：“经甲、乙双方协商决定，用鑫佳园房地产开发公司在旗绰勒的固定资产抵顶一期工程人防易地建设费。具体事宜如下：一、乙方将在绰勒的房屋、鱼塘等18项固定资产以抵顶人防易地建设费的方式，全部抵顶给甲方。二、对于抵债财产的产权归属和权利负担问题，乙方目前没有涉及任何诉讼，也没有第三人提出异议。基于抵债财产发生的各项费用，乙方不存在任何拖欠。三、乙方负责将其在绰勒的固定资产委托具有相应法律规定资质的评估公司客观公正地进行评估。所抵顶的数额以评估公司所提供的评估报告中的市场价值数为准。（评估价值340.79万元）；四、乙方同意用绰勒的固定资产，抵顶乙方开发的墨香居小区一期工程所应缴纳的人防易地建设费，多余部分转二期或三期项目。如乙方二期、三期工程项目停建或不建乙方同意甲方不退还多余部分资产抵顶款。五、乙方开发的墨香居小区二期工程或三期工程等项目，应缴纳的人防易地建设费具体数额，再重新进行核定。乙方以固定资产抵顶一期工程人防易地建设费的剩余部分可继续抵顶。六、甲、乙双方签订协议后，乙方要将其在绰勒的固定资产与甲方现场清单、交接。乙方最迟必须在2015年1月28日之前将其在绰勒的固定资产及相关的产权证书等交付甲方，乙方并无条件配合甲方将上诉资产全部变更到甲方名下。七、甲、乙双方签订合同前，乙方其固定资产经营方面所发生一切费用等均由乙方负责。八、如抵债财产被第三人追诉，甲方因此而支付的费用由乙方承担，甲方有权终止或扣减抵顶人防费的金额。九、此合同一式两份，自签订之日起生效。”。查明，案涉房屋卖方为王继双和徐影（王继双妻子），买房为朱晶涵和包晓佳（朱晶涵妻子）。扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司既不是案涉房屋买卖合同的当事人，亦非实际购买方。另查明，2018年7月12日，被告朱晶涵变更为持有扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司100％股份的股东，变更之前的股东为被告朱晶涵的父亲朱连子。被告朱晶涵并非扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司的法定代表人。本院认为，综合当事人的诉辨主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是：一、对被告主体是否适格问题的审查认定；二、对原被告双方签订《合同书》效力的认定问题；三、违约责任主体的认定及违约责任认定问题。一、对被告主体是否适格问题的审查认定根据当事人的庭审陈述以及庭审质证的证据证实，涉案合同与朱靖涵具有直接利害关系，朱晶涵应是涉案《合同书》的合同相对人，即系涉案合同当事人。另外，本院调取的《内蒙古自治区房地产等级审核表》对案涉房屋权属变更事项明确记载“卖方为王继双和徐影（王继双妻子），买房为朱晶涵和包晓佳（朱晶涵妻子）。”，扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司既不是案涉《合同书》的合同相对人，亦非案涉房屋实际买受人。扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司虽然与扎赉特旗人民防空办公室签订《关于用固定资产抵顶人防易地建设费的协议》对案涉房屋予以处分，但该协议并不影响本案《合同书》的相对独立性，且该协议业已在第八条中明确约定：“如抵债财产被第三人追诉，甲方因此而支付的费用由乙方承担，甲方有权终止或扣减抵顶人防费的金额。”，因此该协议系朱晶涵与扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司及扎赉特旗人民防空办公室三方之间的另一种法律关系，与本案不存在冲突。依据《中华人民共和国合同法》关于合同相对性原则的规定，朱晶涵对涉案合同依法享有相应的民事法律权利的同时还应承担相应的合同义务。被告朱晶涵变更为持有扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司100％股份的股东的时间为2018年7月12日，系签订案涉《合同书》之后。扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司与王继双在案涉房屋方面不存在合同关系。因此朱晶涵具备本案被告适格主体资格。朱晶涵认为被告主体不适格的抗辩主张没有法律依据，本院不予采纳。二、对原被告双方签订《合同书》效力的认定问题基于双方签订的《合同书》以及双方实际履行该协议的实际情况，并结合庭审查明的事实，能够认定原、被告之间形成转让合同法律关系的事实，王继双与朱晶涵之间形成的合同关系是平等主体间为设立转让合同双方权利义务而形成的协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，系有效合同。按照法律规定，依法成立的合同自成立之时即生效，对合同双方发生约束力。三、违约责任主体的认定及违约责任认定问题合同依法成立后，双方当事人均应按照协议约定或行业习惯履行义务，享有权利。合同双方应本着诚实信用原则全面履行合同义务。具体到本案而言，朱晶涵未能按照合同约定履行其合同义务，其行为系违约行为，亦属失信行为。对此朱靖涵应依约承担相应的民事法律责任。另外，原被告签订的《合同书》明确约定合同违约金为10万元，且约定的违约金符合法律规定，因此王继双要求朱晶涵承担违约金的主张依法成立，本院予以采纳。对于给付利息方式和利息计算标准方面的问题，应当按照合同约定予以认定和计算为宜；依照法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。朱晶涵在以本案被告主体不适格、利息和违约金方面的要求无事实和法律依据以及扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限责任公司应为本案适格被告为由对抗王继双的诉讼主张的同时，还应当提供证据加以证明其提出的抗辩理由所依据的事实能够成立。但朱晶涵并未出示证据证明其抗辩主张依法成立，也未出示证据有效反驳或推翻王继双的诉讼主张。对此，朱靖涵应依法承担对其不利的法律后果。综上所述，王继双出示的证据形成了完整的证据链条，比较清晰地还原和印证了本案事实，足以证明其要求朱晶涵如约承担相应违约责任的诉讼主张能够成立，本院予以采纳；朱晶涵提出的抗辩理由没有证据予以佐证，其抗辩主张没有法律依据，本院不予采纳。朱晶涵预付的5万元定金应当从合同价款里扣减，即应当抵付合同价款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱晶涵在本判决生效后五日内给付原告王继双合同价款本金175万元，并以175万元为本金，按月利率1％计息给付12个月的利息；二、被告朱晶涵在本判决生效后五日内给付原告王继双违约金10万元；三、驳回原告王继双的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21900元，减半收取10950元，由被告朱晶涵负担10950元，退回原告王继双10950元；保全费10000元，由被告朱晶涵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判员 佟 长 海 二〇二〇年二月二十五日书记员 白朝力格日