福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终16号上诉人（一审原告）：福建省闽清美菰国有林场，住所地福建省闽清县金沙镇城门村**号。法定代表人：张东明，场长。委托诉讼代理人：吴起武，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人�邱宇婷，北京大成（福州）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：闽清新华广告装修工程有限公司，住所地福建省闽清县梅城镇解放大街270号。法定代表人：江枝锥，经理。委托诉讼代理人：姚兴禄，福建学金律师事务所律师。上诉人福建省闽清美菰国有林场（以下简称“美菰林场”）与上诉人闽清新华广告装修工程有限公司（以下简称“新华公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2015）梅民初字第587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美菰林场上诉请求：变更一审判决第二项为新华公司按23741元/月的标准支付自2015年3月9日起至房屋交还之日止的房屋占用费。事实和理由：美菰林场已就租赁解除后的房屋租金委托第三方根据目前市场价格进行逐项评估，虽然评估报告系单方委托，但并不影响报告的真实性及其反映出的市场价格。尽管新华公司不认可该评估报告，但直至一审审理终结，都没有提交能推翻评估报告的相反证据。一审法院忽略房租市场价格不断上涨的因素，按原租金计算占用费，认定不当，应予纠正。新华公司针对美菰林场的上诉辩称：评估系美菰林场单方委托，评估公司是否具备资质无法确定，美菰林场对此并未举证。评估报告确认评估的建筑物面积为1711.33平方米，而美菰林场出租给新华公司的房产面积仅1543平方米，评估报告中涉及的建筑物并非诉争租赁物。评估报告第十点明确说明直接受到汇率、利率、税负、物价等因素影响，美菰林场2014年委托评估，到2015年起诉时间隔近一年时间，期间因宏观经济调整国家利率多次下调，故评估报告已不能适用。因此，美菰林场主张按评估报告确定租金，显然不能成立。新华公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判新华公司按5454.75元/月的标准支付至实际搬离之日止的租金，无需支付利息，并给予一年的搬离时间。1.2014年3月，美菰林场因自身用房需要要求收回第五层，双方为此达成口头协议，从2014年4月开始将月租金调整为5454.75元，后双方按此标准实际履行。美菰林场2014年12月18日出具的收取2014年4、5月租金10909.5元的收款收据可以证明该事实。美菰林场一审中辩称10909.5元租金是2014年4月和2015年5月1日到5月12日期间42天的租金（每月7273元），金额不符。根据现场查看情况，第五层已腾空上锁，可以确认美菰林场已收回第五层并调整租金。一审法院对此不予认定，显然不当。2.美菰林场寄出的EMS信件收件人并非新华公司或公司法定代表人，邮件内容是否为房屋租金解除书及刘丹是否收到邮件都无法确认，新华公司确实没有收到所谓的解除书。依证据规则，美菰林场应承担举证不能的后果，一审法院主观臆断新华公司收到房屋租赁解除书，违背客观事实。3.不定期租赁中，出租人虽可随时解除合同，但应给予承租人一个合理期限。新华公司规模不小，找房、搬迁需一个较长的时间，一审法院判决一个月的期限太短。美菰林场针对新华公司的上诉辩称：1.双方并未约定月租金调整为5454.75元，收款收据上体现的金额是一个半月的租金。2.一审判决认定房屋租赁合同已解除，是正确的。3.店面基本处于空置状态，只剩一家，新华公司也已不在租赁物内，其要求一年的搬迁时间，不符合实际。美菰林场向一审法院起诉请求：1.新华公司偿还拖欠的租金87276元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，从2014年4月1日起计算至实际还款之日止，暂计至2015年4月1日为6197元）；2.新华公司返还租赁物，并按租赁物目前市场评估价格赔偿损失（损失从2015年3月4日起计算至新华公司返还租赁物之日止）。一审法院认定事实：2009年2月10日，美菰林场、新华公司签订房屋租赁协议，美菰林场将位于闽清县梅溪中路2号的房屋租赁给新华公司，约定租赁期限自2009年5月13日至2014年5月12日止，每月租金为8343元，租金按月支付，具体缴纳时间为收到租金发票后5日之内。2012年11月26日，因美菰林场自己需要收回第四层房屋自用，双方达成补充协议，约定自2011年9月起的租金变更为7273元∕月，之后双方一直按约履行合同，2014年12月18日，美菰林场向新华公�开具了2014年4月至5月的租金发票，2015年3月9日，新华公司支付了该笔租金。之后，美菰林场未向新华公司再开具租金发票，新华公司亦未再向美菰林场缴纳租金。2015年2月3日，美菰林场向新华公司发出房屋租赁关系解除及房租催缴告知书要求新华公司支付拖欠的租金及解除房屋租赁关系，2015年2月6日，该通知书由新华公司方签收。嗣后，双方对解除租赁关系及租金问题协商未果，为此，美菰林场诉至一审法院。一审法院认为：双方之间签订的房屋租赁协议及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按约享有权利、履行义务。房屋租赁协议所约定的租赁期间届满后，美菰林场没有提出异议，双方未实际终止租赁关系，而是保持原有状态，该行为符合《中华人民共和国合同法》第二百三�六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方于租赁期间届满后形成不定期租赁合同关系。关于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照该法第六十一的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2015年2月3日，美菰林场以特快专递的方式向新华公司邮寄送达《房屋租赁关系解除及房租催缴告知书》，虽然新华公司否认收到该告知书，但从告知书寄送方式、收件人准确的收件地址，可以判断新华公司已收到《房屋租赁关系解除及房租催缴告知书》，且从特快专递较快的寄送时间、交寄地和收件地较近的距离判断，新华公司于2015年2月6日�到的时间，具有合理性，故一审法院亦予以采纳。因美菰林场要求新华公司自收到告知书之日起30日内办理房屋移交手续，该期限属合理期限，故双方的不定期租赁合同已经于2015年3月8日解除，故对美菰林场要求新华公司返还租赁物的诉求，一审法院予以支持。因腾空租赁房屋需要合理的时间进行安排，一审法院综合实际情况，确定给予新华公司一个月的腾房时间。新华公司在合同解除以后继续占有该房屋缺乏法律依据，应当将承租房屋腾空交还给美菰林场。现新华公司未给付租金属客观事实，其仍应履行给付义务，故对美菰林场要求新华公司支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。租赁合同解除前，新华公司应给付自2014年5月13日起至2015年3月8日止按约定月租金7273元计算的总计租金7273元∕月×9个月＋7273元÷30天×23天﹦71033元；美菰林场要求新华公司支付利息，�双方在房屋租赁协议中明确约定租金缴纳时间为收到租金发票后5日之内，美菰林场未按照约定开具发票，其存在一定过错，故对美菰林场的该项诉求，一审法院不予支持。需要说明的是，在合同解除后，租金性质改变为房屋占用使用费。合同解除后，新华公司依然占用争议房屋，故对美菰林场要求新华公司支付房屋占用使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋占用使用费的标准参照双方约定的月租金7273元的金额予以确定，计算至新华公司交还房屋时止。合同解除后，新华公司依然占用争议房屋，新华公司存在过错，故应支付占有房屋期间未支付占有使用费的逾期付款损失，逾期付款损失参照中国人民银行同期贷款利率计算。美菰林场要求新华公司按租赁物目前市场评估价格赔偿美菰林场损失，因其向一审法院提交的月租金资产评估报告系美菰林场单方委托评�鉴定，且新华公司不予认可，该证据不能充分证实其遭受的损失，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:一、新华公司应于本判决生效之日起三十日内将位于闽清县梅溪中路2号的房屋（除第四楼外）腾空交还给美菰林场；二、新华公司应于本判决生效之日起十日内向美菰林场支付2014年5月13日起至2015年3月8日止的租金人民币71033元，以及自2015年3月9日起至房屋交还之日止按人民币7273元∕月计算的房屋占用使用费并支付按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款损失；三、驳回美菰林场的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.新华公司主张2014年3月美菰林场收回租赁物第五层房屋，双方口头约定月租金调整为5454.75元；美菰林场对此不予认可。除美菰林场2014年12月18日出具的10909.5元的收款收据（摘要：收2014年4月至5月租金）外，新华公司并没有任何证据证明上述事实。2012年11月26日，美菰林场收回第四层房屋时，有与新华公司签订书面《补充协议》；若如新华公司主张，美菰林场后又收回第五层房屋，按照常理也应与新华公司签订书面协议。第五层、第四层房屋面积相同，就算不考虑楼层差异，若美菰林场收回第五层房屋，相应减少的租金也不可能远多于收回第四层房屋时减少的租金（1070元）。因此，新华公司主张美菰林场收回第五层、月租金调整为5454.75元，证据不足，应不予认可。2.关于新华公司是否收到美菰林场发出的《房屋租赁关系解除及�租催缴告知书》。美菰林场系通过EMS邮件向新华公司的住所地邮寄告知书，邮件有人签收，在没有相反证据证明的情况下，一审判决认定新华公司收到告知书，有事实依据，应予以维持。二审审理中，美菰林场和新华公司于2016年6月7日进行交接，确认除第六层两间房屋（约40平方米）、第二层一整层（约320平方米）、第一层一间店面（约68平方米）、地下一层一个拐角（约71.44平方米）仍由新华公司继续使用外，美菰林场收回其他所有租赁物。对于仍由新华公司使用房屋的占有使用费，美菰林场主张应按照其提交的评估报告计算；新华公司则主张按照原租赁合同约定的租金标准计算。本院认为，双方当事人争议焦点主要在于租金及房屋占有使用费标准。根据新华公司收到美菰林场发出《房屋租赁关系解除及房租催缴�知书》的时间及合理的移交期限，一审法院认定双方2015年3月8日解除租赁关系，于法有据。租赁关系解除前新华公司应支付的为租金，解除后新华公司应支付的为房屋占有使用费。如前所述，本案无法认定双方曾口头约定将租金标准调整为5454.75元/月，新华公司主张按照5454.75元/月支付租金及占用费，应不予支持。美菰林场提交的月租金资产评估报告由其单方委托作为对外招租参考之用，于本案而言，证明力不足，美菰林场主张按照评估报告中载明的租金标准支付房屋占有使用费，应不予支持。考虑到租赁关系解除后，新华公司对部分租赁物并未实际使用，一审判决按照原租金标准（7273元/月）计算房屋占有使用费，公平合理。后双方于2016年6月7日进行交接，除部分租赁物仍由新华公司使用外，美菰林场收回大部分租赁物，综合考虑新华公司继续使用的房屋的楼层�面积等因素，本院酌情确定2016年6月7日后的房屋占有使用费按照3000元/月计算至新华公司实际交还全部租赁物之日止。关于新华公司交还租赁物的期限，现新华公司仅使用部分租赁物，一审判决确定30日的交还期限，已臻合理，应予以维持。综上所述，由于二审审理中，双方当事人对部分租赁物进行了交接，对新华公司应支付的房屋占有使用费，应予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省闽清县人民法院（2015）梅民初字第587号民事判决第一项；二、撤销建省闽清县人民法院（2015）梅民初字第587号民事判决第二项、第三项；三、闽清新华广告装修工程有限公司应于本判�发生法律效力之日起十日内向福建省闽清美菰国有林场支付2014年5月13日起至2015年3月8日止的租金71033元；四、闽清新华广告装修工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向福建省闽清美菰国有林场支付2015年3月9日起至全部房屋实际交还之日止的房屋占有使用费及逾期付款损失（2015年3月9日起至2016年6月7日期间的房屋占有使用费按照7273元/月计算，2016年6月8日起至全部房屋实际交还之日期间的房屋占有使用费按照3000元/月计算；逾期付款损失以应支付的房屋占有使用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回福建省闽清美菰国有林场的其他诉讼请求；六、驳回闽清新华广告装修工程有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2137元，由福建省闽清美菰国有林场负担437元，由闽清新华广告装修工程有限公司负担1700元；二审案件受理费2137元，由福建省闽清美菰国有林场负担437元，由闽清新华广告装修工程有限公司负担1700元。本判决为终审判决。审 判 长  王晓如审 判 员  李文颖代理审判员  庄彩虹二〇一六年十二月二十八日书 记 员  龚 蓉