辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0624民初572号 原告：牟凤芹，女，1953年7月25日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 被告：江苏中阳建设集团有限公司。住所地：江苏省徐州市丰县解放西路23号。 法定代表人：王长宏，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨萍，女，1977年2月20日出生，汉族，系该公司项目经理，住东港市。 被告：宽甸金远房地产开发有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人：王恩柱，系该公司董事长。 原告牟凤芹与被告江苏中阳建设集团有限公司（以下简称江苏中阳）、宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牟凤芹、被告江苏中阳的委托诉讼代理人杨萍到庭参加诉讼，被告金远公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告牟凤芹向本院提出诉讼请求：一、撤销（2020)辽0624执异179号执行裁定书；二、依法确认原告与被告宽甸金远公司签订的《商品房屋买卖合同》有效；三、依法解除被告江苏中阳对宽甸魅力城小区A1号楼1单元402室的查封。事实和理由：2014年6月11日，原告向被告金远公司购买了涉案房屋，一次性支付全部房款，同时双方签订了《商品房屋买卖合同》。为了保护原告的购房权利不被侵害，防止开发公司“一房二卖”，经原告要求，双方又到“宽甸县房地产管理处”依法办理了房屋预售备案登记，将涉案房屋备案到原告名下，使得本次的购房行为更加合法有效。后由于被告金远公司的原因，涉案房屋的楼房不具备合格验收的条件，始终不能办理过户手续，诸多建设事项不完善，原告实在是等待不起了，在电梯没有运行的情况下，于5年前只得将这户装修入住至今。在2019年4月17日，宽甸法院作出(2019)辽0624执恢116号执行裁定书，对涉案房屋进行查封。原告得知后，提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，宽甸法院作出（2020)辽0624执异179号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，原告现已经具备以下4条：1、原告在法院查封前就已经签订了《商品房屋买卖合同》；2、在法院查封前已经合法占有该房屋；3、己经于签订《商品房屋买卖合同》当日交清了全部房款；4、是由于被告金远公司没有办理商品房验收手续，使的宽甸魅力城小区没有一户可以取得房地产的不动产证书，而非原告的原因。所以原告的情况符合本条法律规定。宽甸法院作出的（2020)辽0624执异179号执行裁定书，依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。因涉案房屋已经在宽甸县房地产管理处依法办理了房屋预售备案登记，该房屋就属于是“登记在被执行人名下的不动产”了，而不是属于“对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”。虽然没有过户到原告名下，过错不在原告，应适用执行异议和复议规定的第二十八条，而不应该适用于第二十九条。故请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告江苏中阳辩称，原告牟凤芹虽然与被告金远公司签订了商品房买卖合同，但根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、第29条之规定，只有具备了“已经交付全部或者大部分所购商品房价款”以及“消费者”这两个条件，房屋买受人的债权才能排除建设工程价款优先受偿权的强制执行。原告牟凤芹在本次诉讼中同一小区有多套房屋（A2-1-402、A2-1-502、A1-1-402），并非用于消费居住的唯一住房，要排除工程款优先受偿权的强制执行，必须符合执行异议和复议规定第29条，审查涉案房屋是否用于消费居住的唯一住房，故原告并不能排除执行，应驳回原告的诉讼请求。 被告金远公司未予答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年6月11日，原告与被告金远公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于宽甸满族自治县房屋，即案涉房屋。原告当日向被告金远公司支付了购房款，并办理了合同登记备案手续。因被告金远公司拖欠被告江苏中阳工程款，2014年12月15日，丹东市中级人民法院作出（2014）丹民一初字第00027号民事判决书，该判决书中载明：江苏中阳就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A15、C12共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。该判决生效后，被告江苏中阳申请执行。2019年4月17日，本院作出（2019）辽0624执恢116号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人金远公司开发建设的位于宽甸满族自治县；二、查封期间，被执行人不得对查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为，申请执行人负责对查封的房屋进行监管；三、查封期限为三年。上述裁定查封房屋包括案涉房屋。执行中，原告以购买的案涉房屋系合法渠道购买，已使用五年，对案涉房屋享有合法权利为由向本院提出执行异议，本院于2020年11月10日作出（2020）辽0624执异179号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，于2020年11月23日向本院递交起诉状。 庭审中，原告称案涉房屋系由其侄女居住使用，并提供其侄女唯一住房证明、商品房买卖合同、房屋买卖协议、照片、离婚协议书、离婚证、自来水用水协议、用电协议、自来水收据、缴费明细。同时，原告提供（2014）丹民一初字第00027号民事判决书第一页及庭审笔录第8页，欲证明在庭审中，审判员已告知被告中阳公司对已经出售的房屋，不享有优先受偿权。被告江苏中阳的质证意见是：缴费单上的名字与商品房买卖合同上不符，不能证明与本案有关。根据城市房地产管理办法第38条，未取得房屋产权证，无权进行交易，原告与案外人签订的房屋买卖协议无效。对民事判决书及庭审笔录的质证意见是，根据执行异议和复议规定的第29条，应审查是否交付房屋等价价款以及查清是否用于消费居住的唯一住房。 另查明，包括案涉房屋在内，原告在宽甸满族自治县魅力城小区购买了其他房屋。 本院认为，本案的争议焦点为：原告是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，原告情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项之规定。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告牟凤芹的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告牟凤芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  刘威威 人民陪审员  高世民 人民陪审员  王春静 二〇二一年三月二十六日 书 记 员  王翠芳