安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1802民初402号 原告：沙德贵，男1960年2月9日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：丁帅然，安徽敬亭山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，安徽敬亭山律师事务所律师。 被告:张杰，男，1979年7月16日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告沙德贵与被告张杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙德贵的委托诉讼代理人李杰，被告张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沙德贵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年8月28日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告立即腾让、返还原告所有的位于宣城市宣州区环城西路西林东苑1栋7-8门面房，并承担逾期腾房占有使用费（自2020年9月28日起至实际腾房之日止，按年租金4万元标准计算）（暂计至起诉之日为10000元）；3.判令被告支付原告违约金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因被告张杰经营需要，原、被告双方于2018年8月28日签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将其位于宣城市宣州区环城西路西林东苑1栋7-8门面房出租给被告使用，租期为五年，协议中约定了租金的标准为2018年8月-2020年8月的年租金为36000元，2020年8月-2022年8月的年租金为40000元，2022年-2023年8月年的年租金为44000元。被告应在相应租期到期前10日一次性交齐一年租期的房租，协议同时对违约责任以及原、被告双方其他相关权利义务均作出明确约定。鉴于疫情影响，原告将本应在2020年8月27日到期的租期免费延长一个月，即延长到2020年9月27日，之后租期顺延，合同其他条款不变。自2020年9月3日起，原告通过电话、律师函等方式多次向被告主张2020年9月20日前应缴纳下一年度房屋租金4万元整，但被告一直拒绝支付租金，在被迫无奈的情况下，原告通过律师函的形式，于2020年10月12日通知被告解除《房屋租赁协议》，然而被告仍不愿返还租赁房屋。综上，原告认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示、合法有效，被告不履行合同约定，超过3日未缴纳租金的行为已明显构成违约，应承担相应违约责任。 张杰辩称，因疫情影响，希望原告就案涉房屋的租金延期收取且不要涨价。张杰承租的房屋附近70%商铺的租期均延长了两个月，若原告坚持涨价，那么张杰最多经营至5月1日，处理好的话可能3月底就不经营了。 原告围绕诉讼请求依法提交了身份证、房产证、房屋租赁协议、告知函、律师函及照片一组，被告对上述证据的真实性、关联性及证明目的均无异议，本院亦予以认定。 根据本院审查确认的证据并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：沙德贵系宣城市宣州区环城西路西林东苑1幢7、8室门面房产权所有人。2018年8月28日，沙德贵（甲方）与张杰（乙方）就上述房屋签订房屋租赁协议，约定：“····1.该房屋租赁期为5年。自2018年8月28日起至2023年8月27日止，···2.该房屋2018年8月-2019年8月及2019年8月-2020年8月年租金为36000.00元（大写叁万陆仟元整），2020年8月-2021年8月及2021年8月-2022年8月的年租金为40000.00元（大写肆万元整），2022年-2023年8月年租金为44000.00元（大写肆万肆仟元整），乙方应在租期到期前10日一次性交齐一年房租。···8.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋···（7）拖欠房租累计3天以上。···12.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止···（4）拖欠房租累计3天以上的”。2020年9月3日，沙德贵向张杰发出告知函，决定对2019年8月-2020年8月的租期免费延长一个月，并要求其于2020年9月20日前交齐下一年度房屋租金4万元整。2020年9月22日，沙德贵向张杰发出律师函，要求其于2020年9月27日前一次性交齐下一年度房屋租金4万元。10月12日，沙德贵又向张杰发出律师函，：··“一、自即日起，沙德贵先生解除与您于2018年8月签订的《房屋租赁协议》；二、请您尽快搬离租赁房屋，并缴清实际占用、使用租赁房屋产生的租赁费和房屋损失费；···”。 诉讼过程中，经原告申请并提供担保，本院依法作出（2021）皖1802民初402号民事裁定：“···冻结被申请人张杰银行存款、微信账户、支付宝账户30000元，冻结期限为一年。”。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自身义务。本案中，双方当事人对租赁期限、租金数额、权利义务、违约责任等内容进行了明确约定，故张杰作为案涉房屋的承租人，应按约定承担给付租金的义务。依据双方当事人签订的协议内容及原告决定对案涉房屋租期免费延长一个月的事实，针对2020年8月28日-2021年8月27日期间的房屋租金，张杰应于2020年9月18日前给付，但截止2020年9月22日原告向张杰发出律师函中宽限租金给付期限日（即9月27日）止，张杰仍未履行租金给付义务，显属违约，故原告作为案涉房屋出租人因承租人拖欠房租累计3天以上而依约享有单方解除合同的权利。结合原告提交的证据及庭审查明的事实，本院依法认定原、被告签订的房屋租赁协议于原告向被告发出解除通知之日，即2020年10月12日解除。另合同解除后，张杰作为承租人应当返还租赁物，且自合同解除次日起，张杰即为案涉房屋的无权占有人，故针对原告要求张杰按双方约定的租金标准（40000元/年）支付房屋占有使用费的诉请，本院予以支持，但其中2020年9月28日至2020年10月12日期间应给付的款项性质为欠付租金）。双方当事人虽对对违约责任进行了约定，但约定的违约金相比原告的实际损失过高，本院酌情支持违约金5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、原告沙德贵与被告张杰2018年8月28日所签订的房屋租赁协议于2020年10月12日解除； 二、被告张杰于本判决生效之日起十日内腾让、返还原告沙德贵所有的位于宣城市宣州区环城西路西林东苑1幢7、8室门面房； 三、被告张杰于本判决生效之日起十日内支付原告沙德贵欠付租金及房屋占有使用费（自2020年9月28日起至实际腾空之日止，按40000元/年的标准计算）； 四、被告张杰于本判决生效之日起十日内支付原告沙德贵违约金5000元； 五、驳回原告沙德贵的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元（已减半收取），财产保全费320元，合计595元，由被告张杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  张蓓 二〇二一年三月九日 法官助理刘雪婷 书记员胡雅慧 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。