安徽省芜湖市繁昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0222民初224号 原告(反诉被告)：彭晶晶，男，1985年6月8日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市繁昌区，现住安徽省芜湖市繁昌区。 原告(反诉被告)：丁佩佩，女，1986年8月1日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市南陵县，现安徽省芜湖市繁昌区。 以上两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：饶剑，安徽易仑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄书彩，女，1963年10月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 委托诉讼代理人：余兴海，安徽海声律师事务所律师。 第三人：繁昌县天成二手房信息咨询服务部，经营场所安徽省芜湖市繁昌区，统一社会信用代码92340222MA2QPU4243。 经营者：蒋友军。 委托诉讼代理人：桂仁华，男，1985年11月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区，该服务部员工。 原告(反诉被告)彭晶晶、丁佩佩诉被告（反诉原告）黄书彩、第三人繁昌县天成二手房信息咨询服务部（简称天成中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)彭晶晶、丁佩佩共同委托诉讼代理人饶剑及原告(反诉被告)彭晶晶、被告（反诉原告）黄书彩的委托诉讼代理人余兴海、第三人天成中介的委托诉讼代理人桂仁华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诉讼过程中，依彭晶晶、丁佩佩的申请，本院于2021年1月20日作出（2021）皖0222民初224号民事裁定，在90000元范围内冻结黄书彩的银行存款或查封、扣押等额价值的财产。 原告(反诉被告)彭晶晶、丁佩佩向本院提出诉讼请求：1.立即解除彭晶晶、丁佩佩与黄书彩及天成中介于2020年11月18日签订的《房屋买卖合同》；2.黄书彩双倍返还给彭晶晶、丁佩佩购房定金合计50000元；3.黄书彩承担彭晶晶、丁佩佩依约交纳的土地增值税、个人所得税及契税等合计26503.8元；4.黄书彩承担彭晶晶、丁佩佩为实现债权而支付的律师代理费5000元（以上2、3、项合计81503.8元）；5.黄书彩承担本案的诉讼费、保险保险费及保全费；6.天成中介向彭晶晶、丁佩佩交还交房保证金5000元。 事实及理由：2020年11月18日，彭晶晶、丁佩佩与黄书彩及天成中介签订《房产买卖合同》一份，合同就位于芜湖市繁昌区XXXXXXXXX房产的交易价款、履行方式及期限等作了明确约定。合同签订当日，彭晶晶、丁佩佩即向黄书彩支付购房定金25000元。此后，彭晶晶、丁佩佩依约缴纳了上述房产交易过程中产生的土地增值税、个人所得税及契税等合计26503.8元。另本案中，彭晶晶、丁佩佩委托律师支付律师代理费5000元，根据《房产买卖合同》约定，包括但不限于律师费等实现债权的费用应当由黄书彩承担。因黄书彩未完全履行合同义务，根据案涉合同第三条第三项约定，天成中介应交还保证金5000元给彭晶晶、丁佩佩。截至起诉之日，虽经彭晶晶、丁佩佩及天成中介多次催促、沟通，黄书彩无正当理由拒不配合彭晶晶、丁佩佩办理上述房产过户手续。彭晶晶、丁佩佩认为，黄书彩的行为已经构成根本违约，致其合同目的无法实现。为维护自身合法权益，彭晶晶、丁佩佩特诉至法院，望判如所请。 黄书彩辩称，1.2020年11月18日，彭晶晶、丁佩佩与黄书彩及天成中介签订《房产买卖合同》一份属实，彭晶晶、丁佩佩陈述黄书彩根本违约、未按照合同约定配合过户不是事实。三方签订合同后，黄书彩收的定金是20000元，不是25000元；2.合同签订后，2020年12月21日黄书彩已协助彭晶晶、丁佩佩办理不动产登记的全部手续，因为涉案房屋土地是集体性质，手续变更完毕后，不动产登记中心通知彭晶晶、丁佩佩需要交纳土地出让金几万元，天成中介联系黄书彩，明确讲述彭晶晶、丁佩佩想要毁约，不愿意买房；3.2021年1月6日天成中介通知黄书彩到不动产登记中心，协调过户事宜，天成中介陈述，涉案房屋需要换证，而本案黄书彩不知道换证的原因。同时，房地产权证原件在天成中介，即使换证，需要黄书彩签字，黄书彩要求彭晶晶、丁佩佩支付剩余购房款134000元，或者双方另行签订补充协议，但遭到拒绝；4.黄书彩已经积极履行约定，黄书彩为出售案涉房屋，提前解除了之前的租赁合同，退还之前的租金及承租人的损失。因此，黄书彩已经积极履行约定，不存在彭晶晶、丁佩佩所述不配合换证为由违约，双方合同并未约定换证条款，彭晶晶、丁佩佩无法定的或约定的解除合同的情形，属于自行违约，黄书彩不同意解除合同。请求法院驳彭晶晶、丁佩佩全部诉请。 天成中介述称，彭晶晶、丁佩佩没有讲过要毁约。由于本案交易房屋系集体土地上的，故需要一个换证手续，不经过换证，后面的程序无法进行，但黄书彩对换证不理解也不配合。 被告（反诉原告）黄书彩向本院提出反诉请求：1.彭晶晶、丁佩佩继续履行2020年11月18日双方签订的房屋买卖合同；2.彭晶晶、丁佩佩支付黄书彩购房款134000元及逾期付款违约金（自2021年1月1日开始，按照134000元为基数的日万分之四计算至实际付清之日止的违约金）；3.彭晶晶、丁佩佩给付黄书彩实现债权的费用6000元；4.天成中介返还黄书彩5000元押金；5.彭晶晶、丁佩佩承担本案的诉讼费用。 事实及理由：黄书彩有一门面对外出租，通过天成中介对外挂牌销售，通过天成中介居间介绍，黄书彩与彭晶晶、丁佩佩达成买卖房屋协议，黄书彩遂解除之前租赁合同。2020年11月18日黄书彩与彭晶晶、丁佩佩正式签订了房屋买卖合同，黄书彩出售位于XXXXXXXXX规划商业用途的混合结构（集体土地性质）门面房，面积15.98平方米，价款15.9万元。合同约定买方支付卖方购房定金25000元，合同第五条同时约定过户所产生的契税及相关费用由买房交纳（其中包括增值税和附加税、个人所得税等费用）。合同第七条约定买方未按照合同约定的期限和条件履行付款的，买方按房屋总价款日万分之四支付迟延履行违约金，逾期超过15天的或者催告后仍不履行的，卖方有权解除合同，此时买方应赔偿卖方房屋总价款20%违约金，卖方退还买方全部支付的房价款。卖方实现权利的费用由违约方承担。双方补充协议另行约定2021年1月1日前过户交房，剩余购房款在过户交房时一次性付清。卖方黄书彩将上述房屋信息挂在天成中介时，已经提供了房产证及土地证相关资料，合同签订后天成中介将黄书彩不动产权属证押在中介。2020年12月21日双方办理存量房网签手续，黄书彩到繁昌区不动产登记中心协助彭晶晶、丁佩佩办理全部过户签字手续，彭晶晶、丁佩佩交纳了全部过户税费。天成中介通知黄书彩，买方不愿意支付案涉房屋土地出让金几万元。2020年12月30日黄书彩通过天成中介向彭晶晶、丁佩佩索要剩余购房款，遭到拒绝。2021年1月6日天成中介通知黄书彩到繁昌不动产登记中心，称黄书彩原先办理的房地产权证无效，需要办理新证。黄书彩表示同意配合办理一切手续，但对于房款剩余尾款，要求彭晶晶、丁佩佩作出书面承诺，遭到彭晶晶、丁佩佩无理拒绝。由于双方签订的房屋买卖合同成立并生效，合同已经明确约定了土地出让金交纳的义务人归买方，彭晶晶、丁佩佩与天成中介以黄书彩房屋所有权证需要换证为由，认定黄书彩违约，其理由不能成立。彭晶晶、丁佩佩现无法定的和约定合同解除权情形下，其单方面主张解除合同不能成立。为维护黄书彩合法权利，鼓励交易，减少损失，诉至法院，望判如所请。 彭晶晶、丁佩佩辩称，黄书彩的诉称不是事实。彭晶晶、丁佩佩一直同意承担土地出让金，在办证机关要求换证后，黄书彩提出合同约定之外的条件，要求将剩余房款一次性先行支付，否则不予配合，进而导致今天的僵局。 天成中介述称与前面一致。 本院经审理认定事实如下：售房人黄书彩将自有的商用房委托天成中介出售。2020年11月18日，彭晶晶、丁佩佩作为买方、黄书彩作为卖方、天成中介作为见证方签订了一份《房屋买卖合同》，约定黄书彩将案涉房屋出售给彭晶晶、丁佩佩，该房屋位于繁昌区XXXXXXXXX，面积15.98平方米，产权证号为“XX房XXXXXX”，房屋代码为“XXXXXX”；约定价款159000元，合同签订当日支付定金25000元，双方于2021年1月1日前完成房产过户及交房手续，剩余房款134000元于交房时一次性付清，同时约定了违约责任。合同签订当日，彭晶晶、丁佩佩依照约定支付了25000元定金，2020年12月21日，三方到繁昌区不动产登记中心办理了网签、交税等手续，彭晶晶、丁佩佩共交纳土地增值税、个人所得税及契税等合计26503.80元，后因该房屋是集体土地用地，被告知还得办理换证手续，黄书彩对换证手续是否必要持怀疑态度，故要求彭晶晶、丁佩佩将剩余房款全部付清后配合办理，双方因此发生争议，双方聘请了律师维权，彭晶晶、丁佩佩支付了律师费5000元，黄书彩支付了律师费6000元，现双方均诉至本院，请求判如所请。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，彭晶晶、丁佩佩作为买方、黄书彩作为卖方、天成中介作为见证方于2020年11月18日签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。由于案涉房屋是集体用地，故交易程序相对于普通商品房交易手续更多，可能三方在操作过程中沟通不畅，形成了僵局；黄书彩从未表示过不卖，也并未提出过涨价，彭晶晶、丁佩佩从未表示过不买，也愿意承担土地出让金等相关税费，在此过程中三方均未构成根本违约，双方的交易目的完全可以实现，故对彭晶晶、丁佩佩要求解除《房产买卖合同》等6项诉请本院均不予支持；对黄书彩的第2-5项反诉请求即要求彭晶晶、丁佩佩支付违约金等本院也不予支持；对黄书彩的第1项反诉请求即要求继续履行合同，因原《房屋买卖合同》约定的办理产权过户登记的期限已逾期，故三方应于本判决生效之日起七日内共同到繁昌区不动产登记机关办理案涉房屋变更登记手续，相关税费、土地出让金由彭晶晶、丁佩佩承担。房屋产权变更登记之日起的三日内，三方办理案涉房屋交接手续，交接手续完成后的当日，彭晶晶、丁佩佩一次性支付剩余房款134000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)彭晶晶、丁佩佩、被告（反诉原告）黄书彩、第三人繁昌县天成二手房信息咨询服务部于本判决生效之日起七日内共同到繁昌区不动产登记中心办理房产变更登记手续，将位于繁昌区XXXXXXXXX的“XX房XXXXXX”房产变更登记至原告(反诉被告)彭晶晶、丁佩佩名下；因过户发生的税费、土地出让金由原告(反诉被告)彭晶晶、丁佩佩承担； 二、原告(反诉被告)彭晶晶、丁佩佩、被告（反诉原告）黄书彩、第三人繁昌县天成二手房信息咨询服务部于上述房产变更登记之日起的三日内办理“XX房XXXXXX”的交接手续；原告(反诉被告)彭晶晶、丁佩佩于交接手续完成的当日向被告（反诉原告）支付剩余房款134000元； 三、驳回原告(反诉被告)彭晶晶、丁佩佩、被告（反诉原告）黄书彩的其余诉讼请求。 本案案件受理费1740元、保全费920元（彭晶晶、丁佩佩已预交），由原告(反诉被告)彭晶晶、丁佩佩负担。本案反诉受理费1740元（黄书彩已预交），由被告（反诉原告）黄书彩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  朱品波 二〇二一年三月八日 法官助理田青 书记员田青 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。