四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0792民初913号原告：四川长城恒昶物业服务有限公司。住所地：绵阳市涪城区长虹大道南段***号**幢。法定代表人：汪晓宴，董事长。委托代理人：何泽永，公司员工。被告：鲜彩虹，女，汉族。原告四川长城恒昶物业服务有限公司（以下简称“长城恒昶物业公司”）诉被告鲜彩虹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理后，依法由审判员高旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城恒昶物业公司的委托代理人�泽永和被告鲜彩虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长城恒昶物业公司向本院提出诉讼请求:责令被告支付拖欠从2013年8月7日至2017年3月30日的物业服务费7330元、垃圾清运费264元并承担逾期违约金。事实与理由：我司以二级物业服务的标准对万豪尊品小区业主和物业使用人提供物业服务。在服务过程中，被告住绵阳市高新区飞云大道东段x号xx栋x单元xxxx室，建筑面积119.63平方米，业主（使用人）鲜彩虹，享受了我公司为其提供的物业服务，却拖欠从2013年8月7日至2017年3月30日的物业服务费等费用。被告鲜彩虹辩称：1、2014年12月12日，原告长城恒昶物业公司与绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会签订了《万豪.尊品物业服务合同》主体不合法，因绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会成立不合法，故该合同对�不具有约束力；2、原告长城恒昶物业公司对公共设施、小区绿化管理等管理不到位，达不到其收费标准，直接造成我房屋的贬值，故我不愿意承担物业管理费。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年2月23日，四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司（甲方）与被告鲜彩虹签订《万豪.尊品前期物业管理委托服务合同》一份，合同主要约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止有四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司对被告所居住的万豪.尊品实施前期物业管理服务。合同载明被告居住的房号为xx栋x单元xx楼x号，建筑面积119.63平方米，物业服务费缴纳标准为：电梯住宅1.60元/月/平方米，多层住宅0.72元/月/平方米，商业按2.00元元/月/平方米。2014年11月20日，四川华玮物业�理有限公司绵阳分公司、原告长城恒昶物业公司向万豪尊品各位业主发布联合公告，载明:长城恒昶物业公司于2014年12月1日正式挂牌，凡是2014年12月1日之前按照四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司与业主签订的前期物业服务合同约定的物业服务费，以及绵阳市环卫部门规定代收代缴的生活垃圾费，车辆场地占用费等费用一律由长城恒昶物业公司收取管理。2014年12月12日，原告长城恒昶物业公司（乙方）与绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会（甲方）签订了《万豪.尊品物业服务合同》，约定由原告长城恒昶物业公司对万豪.尊品小区提供物业管理常规服务。合同载明：合同期限为2014年12月1日至2019年11月30日；物业服务费缴纳标准为：电梯住宅1.40元/月/平方米，多层住宅0.72元/月/平方米，商业按2.00元/月/平方米；物业管理费用每半年度交纳一次；业主和物业使用人�期交纳物业服务费的，按欠费金额从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。另外，鲜彩虹还应向原告长城恒昶物业公司交纳生活垃圾清运费用，标准为每户每月6元。现被告鲜彩虹未缴纳2013年8月7日至2017年3月20日期间的物业服务费7369.21元(1.4元/月/平方米×119.63㎡×44月)、垃圾清运费264元(6元/月×44月)。原告长城恒昶物业公司多次催收未果，遂诉至本院，请求支持其诉讼请求。另查明：2015年8月21日，四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司经绵阳市涪城区工商行政管理局核准了注销登记。在本案诉讼过程中，原告长城恒昶物业公司自愿放弃要求被告鲜彩虹支付违约金的请求，本院已当庭口头裁定予以准许。本院认为：原、被告双方签订的《万豪.尊品前期物业管理委托服务合同》及原告长城恒昶物业公司与绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会签订的《万豪.尊品物业服务合同》是在平等协商、意思自治的基础上形成的，不违反法律法规的强制性规定，亦不损害第三人的合法权益，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该两份合同均对被告鲜彩虹具有约束力。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，作为业主之一的鲜彩虹在物业服务企业提供了合同约定的物业服务管理之后应当按时向物业服务企业交纳物业服务费用。因被告对该幢房屋享有所有权的建筑面积为119.63㎡，故被告只应承担以该部分房屋面积计算的物业服务费。而被告鲜彩虹从2013年8月7日起未交纳物业服务费，虽在2014年12月1日前是由四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司对该小区在进行物业管理，但四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司自2014年12月1日已将此债权转让给原告长城恒昶物业公司，并依法向万豪.尊品全体业主�行了公示，尽到了通知义务。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，……”第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。……”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故被告鲜彩虹应依法向原告长城恒昶物业公司履行缴纳物业管理费的义务。经计算，被告鲜彩虹应交纳2013年8月7日至2017年3月20日期间的物业服务费7369.21元(1.4元/月/平方米×119.63㎡×44月)、垃圾清运费264元(6元/月×44月)。由于原告长城恒昶物业公司在诉讼请求中仅主张被告鲜彩虹支付物业服务费7330元、生活垃圾费264元，这是原告长城恒昶物业公司自愿处分其合法权利的行为，本院依法予以确认。关于原告长城恒昶物业公司主张的违约金，由于原告长城恒昶物业公司在庭审中已自愿予以放弃，这是原告长城恒昶物业公司自愿处分其合法权利的行为，本院已口头予以准许。至于被告鲜彩虹在辩称中所提到的业主委员会的成立不合法以及原告长城恒昶物业公司对公共区域的维护、管理有不尽人意之处，因与本案属于不同的法律关系，故在本案中不予以审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告鲜彩虹应于本判决生效之日起十日内支付原告四川长城恒昶物业服务有限公司物业服务费7330元、垃圾清运费264元；二、驳回原告四川长城恒昶物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告鲜彩虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 高 旭二〇一七年六月十六日书记员 谭维维