天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初8213号原告：张金佐，男，1990年10月14日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：丁玉杰，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金丽，天津高地律师事务所律师。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：张雪峰，经理。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。第三人：杨萍，女，1962年6月14日出生，汉族，住天津市南开区。第三人：中国农业银行股份有限公司天津世贸支行，住所地天津市南开区水上公园东路西侧水云华庭3号楼3门101。负责人：李晶，行长。委托诉讼代理人：董斌，男，该公司职员。原告张金佐与被告天津市天汇房地产开发有限公司、第三人杨萍、中国农业银行股份有限公司天津世贸支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金佐的委托诉讼代理人丁玉杰、李金丽，被告天津市天汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张涛，第三人杨萍，第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的委托诉讼代理人董斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金佐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（编号2018-0043346）及《补充协议》，由被告配合原告办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；2.判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令被告返还原告首付款1009982元；4.判令被告向原告给付自2020年2月3日起至判决生效之日止已向第三人支付的贷款本息和费用（暂计算至2021年1月8日，已还贷款本金720103.15元、利息52963.56元）；5.判令被告自判决生效次日起向第三人偿还原告就《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款（包含贷款本息在内的一切还贷责任）；6.判令被告向原告支付契税36742.87元、维修基金26699元、登记费80元；7.判令被告向原告支付以2669982元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年6月1日至被告实际返还购房款之间的利息；8.判令被告支付原告违约金80099.46元；9.诉讼费用和保全费用由被告承担。事实及理由：2019年11月12日，原、被告签署《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于天津市静海区××路××号楼××的房产，总房款2669982元。被告应于2020年5月30日前将符合合同约定的商品房交付原告。合同签订后，原告依约支付全部款项，但被告未依约向原告交付房屋。2020年11月12日，原告向被告邮寄解除合同通知书，要求解除合同并由被告承担解除合同后的义务未果，故原告提起诉讼。被告天津市天汇房地产开发有限公司辩称，第一不同意解除合同，被告要求原告继续履行《商品房买卖合同》，被告不存在逾期交房的违约行为。合同履行过程中，存在不可抗力影响施工的情形，延迟交付系依法依约延期，不属于被告的违约。因2017-2019年高考（共计6天）、静海区高温天气（共计61天）、政府停工令（共计207天）、重大公共卫生事件（共计134天）、重污染天气（共计66天）等因素导致延期交房。截至本案审理时，依法延期导致的应当交付日仍未达到90日的迟延，原告不具有合同解除权。由于双方在补充协议15条约定的各项的特殊原因导致的依法顺延以及本次的疫情导致的不能施工的情形，双方在2019年11月12日签署的合同，约定2020年5月30日交付房屋。在约定的交付房屋之前发生的这些依法顺延的情形，被告应当是可以免责的，所以不存在逾期超过90日，原告享有合同解除权的情形。假定原告享有合同解除权，但因其未依照合同约定履行付款义务，也未依照约定的程序行使该权利，该解除权的行使效果应受到限制和约束；第二，原告在支付房屋贷款时存在逾期付款的情形，补充协议第四条第一款约定了原告应当在签订合同之日起30日内支付完成贷款，否则应当支付违约金，在原告未支付违约金的情况下，被告有权拒绝交付房屋，原告解除权已丧失；第三，根据审理商品房买卖合同司法解释规定，银行作为第三人参加诉讼，未提出独立诉请的借款合同，不应当在本案中一并处理。涉案房屋尚有抵押登记，不具备办理合同解除的前提条件。若合同必须解除，则原告应当先自行消除该抵押登记。原告与第三人之间的贷款合同与被告无关，也没有利害关系，原告在贷款合同中的权利义务也与被告无关；第四，关于原告主张的各项赔偿及利息损失，被告逾期交付承担违约责任的上限是已付房款的2%，包含了被告应支付的全部赔偿费用，原告主张的超出该上限的赔偿无合同依据。原告所主张的利息存在着重复计算的情况，原告既主张了贷款利息，同时又按照合同总额主张了按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。这两种利息的计算方式存在着对一笔资金的两次计算利息，加起来显然已经超出了民间借贷司法解释的上限规定,作为原告主张的利息应是按照实际损失来主张，但同时又主张了违约金，原告只能就违约金和实际损失择一主张,不能一并主张。就实际损失来讲，原告既然按照利息的标准来进行计算，其实际上付出的利息成本也就五万多元，没有其他更多的损失成本。如果按照违约金计算也是五万多元，所以原告只能择其一来主张，而不应当将所有的利息和违约金加起来一并进行主张。另外一点，原告实际上并没有产生实际损失，与原告购房时房价进行对比，目前房地产市场房屋价格下降，所以导致本质上原告是获利的，如果退了这套房屋，降价的损失原告就得以挽回，并且挽回的差价要远远高于其主张的所谓利息和违约金的金额，这样的情况下可以认定原告在这次合同履行当中是不存在实际损失的，所以应当予以驳回原告的全部赔偿请求。第三人杨萍述称，同意原告的诉讼请求。第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行述称，原告与第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行签署的《个人购房担保借款合同》合法有效，第三人享有的抵押权应受到保护。若《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》被解除，原、被告应对第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的贷款本金、利息、罚息、复利以及违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2019年11月12日，作为甲方（出卖人）的被告与作为乙方（买受人）的原告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0043346）及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的坐落于天津市静海区××路××号楼××号房屋，总价款2669982元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告于2020年5月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。乙方应于2019年11月23日前一次性存入商品房首付款1009982元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照附件《补充协议》的约定追究甲方违约责任。双方在《补充协议》中约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。合同另约定其他条款。2019年12月5日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告首付款1009982元；2020年1月6日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告剩余房款1660000元（原告向第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行所贷款项），被告对此无异议。庭审中被告认可收到原告交纳的专项维修基金26699元、契税36742.87元及不动产登记费80元。2019年12月25日，原告、第三人杨萍与第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：12020120190039429），合同约定原告、第三人杨萍向第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行借款1660000元用于购买案涉房屋，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款，借款人承诺在借款实际发放之日起36个月内不提前还款。借款人确需在借款实际发放之日起36个月内提前还款的，贷款人有权要求借款人按不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行；借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他债务。如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。后第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行按原告、第三人杨萍指示一次性向被告支付1660000元并就案涉房屋办理抵押预告登记。截至2021年1月8日，原告已向第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行偿还贷款本金720103.15元、利息52962.56元，合计773065.71元。另查，2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，载明：于2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。2017年10月1日，美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部发出津气分指函（2017）075号文件，载明：按照《天津市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案》要求，2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业，房屋拆迁（拆除）施工，水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程土石方作业。2018年9月10日，天津市建设工程质量安全监督总队发出津建质安总（2018）72号文件，载明全市所有在建项目，要加大文明施工管理力度，严格落实施工扬尘治理的相关要求，确保工地整洁美观。在建项目必须严格执行夜间施工的有关规定，未取得《夜间施工许可证》的项目，禁止夜间施工。2020年1月24日零时，天津市启动了重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护，各方均应恪守合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告应按合同约定的交房日期（2020年5月30日前）交付房屋，现被告逾期交房，其主张存在免责事由，应扣除474天，但其提供的证据不足以支持其主张，根据双方签订合同的时间、约定的交房时间及本案实际情况，本院酌情认定被告免责天数为74天。现扣除免责天数后，被告逾期交房仍超过90日，原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》，由被告配合原告办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，原告从第三人处贷款支付购房款的目的已无法实现，原告请求解除涉案《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房首付款1009982元。原告要求被告给付已交纳的专项维修基金26699元、契税36742.87元及不动产登记费80元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因被告逾期交房已超过90日，故被告需按已付房款的2%支付违约金，即53399.64元，现原告主张违约金按照已付房款的3%计算无事实依据，本院不予支持。鉴于合同约定的违约金过低，被告应以1073503.87元（首付款1009982元、契税36742.87元、维修基金26699元、不动产登记费80元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2020年6月1日至被告实际返还购房款之日止的利息，被告主张其承担违约责任的上限是已付房款的2%，现原告不但无实际损失，反而因此获利，故不应支持上述利息一节依据不足，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，借款合同生效后，第三人直接向被告支付1660000元，故借款合同解除后，被告应给付原告已向第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行偿还的贷款本息和费用（利息按《个人购房担保借款合同》约定的贷款利率计算，自2020年2月3日起至判决生效之日止，截至2021年1月8日已还贷款本金720103.15元、利息52962.56元，合计773065.71元）并由被告向第三人偿还《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本息（剩余贷款本金为至判决生效之日止未偿还贷款本金。利息为以剩余贷款为基数，按《个人购房担保借款合同》约定贷款利率计算自判决生效次日起至剩余贷款本金还清之日止）。原告、第三人杨萍与第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行签订的《个人购房担保借款合同》明确约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他债务。如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务”，故原告、第三人杨萍在被告未将剩余贷款本息偿还第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的情况下，原告、第三人杨萍仍应承担偿还义务。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告张金佐与被告天津市天汇房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0043346）、《补充协议》，由被告配合原告办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；二、解除原告张金佐、第三人杨萍与第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：12020120190039429）；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告张金佐首付款1009982元、契税36742.87元、维修基金26699元、产权登记费80元；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告张金佐已向第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行偿还的贷款本息和费用（利息按《个人购房担保借款合同》约定的贷款利率计算，自2020年2月3日起至判决生效之日止，截至2021年1月8日已还贷款本金720103.15元、利息52962.56元，合计773065.71元）；五、被告天津市天汇房地产开发有限公司、原告张金佐、第三人杨萍于本判决生效后十五日内连带偿还第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本息（剩余贷款本金为至判决生效之日止未偿还贷款本金。利息为以剩余贷款为基数，按《个人购房担保借款合同》约定贷款利率计算自判决生效次日起至剩余贷款本金还清之日止）；六、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告张金佐以1073503.87元（首付款1009982元、契税36742.87元、维修基金26699元、产权登记费80元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年6月1日至被告实际返还购房款之日止的利息；七、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告张金佐违约金53399.64元；八、驳回原告张金佐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15028元、保全费5000元，由原告负担528元，被告天津市天汇房地产开发有限公司负担19500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  汪黄海二〇二一年三月二十五日书记员  张靖芳