安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2722号 原告：王定凯，男，1973年3月11日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰，安徽徽商律师事务所律师。 被告：合肥中信物业有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道419号六楼。 法定代表人：刘永斌，董事长。 被告：合肥建工第二建筑工程有限责任公司，住所地安徽省合肥市望江东路365号。 法定代表人：郭斌，执行董事。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 第三人：顾庆平，男，1943年1月26日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：张卫东，安徽胡正军律师事务所律师。 原告王定凯与被告合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、被告合肥建工第二建筑工程有限责任公司（以下简称二建公司）、第三人顾庆平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王定凯及其委托诉讼代理人刘芝兰，被告二建公司的委托诉讼代理人查显兵，第三人顾庆平的委托诉讼代理人张卫东到庭参加诉讼。被告中信物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王定凯向本院提出诉讼请求：1.判令中信物业公司与第三人顾庆平签订的碧水家 室“房屋买卖合同”无效、撤销其依据该合同办理的产权证；2.判令中信物业公司和二建公司继续履行与徐从银签订的碧水家园4#楼1604室商品房买卖协议；3.诉讼费及其他费用由中信物业公司和二建公司承担。事实和理由：2007年10月，中信物业公司取得碧水家园房地产的开发权，二建公司取得碧水家园房地产的施工权，徐从银作为实际施工人承包了碧水家园1#楼的施工。由于中信物业公司资金短缺，工程建建停停，且已欠了大量的工程款。经（2010）合仲字第084号合肥仲裁委员会调解书认定：就中信物业公司拖欠二建公司的4221.6余万元工程款达成“以房抵款”的调解协议。徐从银以2528400元工程款抵扣了碧 商品房（包括案涉房）。（2018）皖0103民初1096号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、（2019）皖01民终1544号合肥市中院民事判决书，均认可该4套商品房在二建公司支付给徐从银工程款中已实际抵扣的客观事实。2015年2月，王定凯与徐从银就案涉房屋抵款的财务手续办结后签订一份购房《协议书》，约定王定凯以635454元购得案涉房屋，并实际占有并入住了案涉房屋。2018年，中信物业公司一房两卖，又将案涉房屋卖给了第三人顾庆平，且办理了房产证。 中信物业公司未答辩。 二建公司辩称，一、（2010）合仲字第084号仲裁调解书确认中信物业公司欠付二建公司工程款42212019元，该工程款采取以碧水家园4#楼全部可预售房屋抵付工程款的方式支付。仲裁调解书生效后，二建公司作为总承包人同意以碧水家园4#楼全部可预售商品房抵扣中信物业公司欠付的工程款，并同意中信物业公司将商品房抵到实际承包人指定的购房人名下。案涉房屋是由中信物业公司经徐从银指示，出卖并交付给王定凯，中信物业公司与王定凯之间直接形成房屋买卖合同关系，二建公司并非案涉房屋买卖的当事人。二建公司只是配合确认以工程款抵付购房款，无义务为王定凯办理产权登记，亦不应继续履行王定凯与中信物业公司之间的商品房买卖协议。二、（2010）合仲字第084号仲裁调解书已履行完毕，案涉房屋已交由实际施工人及其指定的王定凯实际居住，王定凯已经实际合法占有案涉商品房。三、中信物业公司早已将案涉商品房交付王定凯，中信物业公司与顾庆平之间再次恶意串通实施的抵债行为损害了王定凯的合法权益，应当被认定为无效。第一，黄河在另案庭审中已经承认知晓案涉商品房实际上被购房者入住多年。中信物业公司在与二建公司完成以商品房抵付工程款后，因自身原因未能对包括案涉商品房在内的众多碧水家园房屋办理过户登记手续，致使众多购房人已经多次维权上访，演变成了合肥市内的社会热点事宜，黄河作为中信物业公司的多年债权人，已经明知中信物业公司的债务情况以及中信物业公司开发的案涉商品房现状，但仍继续对案涉商品房进行再次抵债，而不顾案涉商品房已经有入住多年的购房人，明显存在恶意。且顾庆平作为黄河的债权人，对此也应该是知情的，在签订抵房协议以及办理备案的过程中，也始终未到案涉房屋实地查看，与日常交易习惯明显不符，很显然不是正常的购房人。因此，能够认定黄河与中信物业公司之间层层抵债行为存在恶意串通。第二，案涉商品房在具备办证条件后，中信物业公司与顾庆平、黄河之间的抵债行为极为迅速，迅速完成了《商品房买卖合同》以及备案手续，也明显存在恶意。包括案涉商品房购房人在内的众多业主常年多次维权上访，直至2018年6月，部分业主在人民网领导留言板中给李国英省长留言，经庐阳区政府等多方协调，包括案涉商品房在内的碧水家园系列房屋才竣工验收备案，具备办证条件。也就在此时，顾庆平、黄河与中信物业公司迅速达成以房抵债协议，签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续，串通的恶意很明显。第三，从“部分业主在人民网领导留言板中给李国英省长留言”内容可知，合肥市庐阳区人民政府及黄河等人均知道，案涉商品房已由购房人实际入住四年之久，表明中信物业公司、黄河等对案涉商品房已抵到他人名下的事实已经明知，但仍进行抵债，恶意串通的意图很明显。 第三人顾庆平述称，原告并非从中信物业公司购得房产，其没有与中信物业公司签订任何案涉房屋的买卖合同或其他涉房协议，原告并非二建公司与中信物业公司和解协议的相对人，其与二建公司也不存在与案涉房产有关的以房抵债协议或者房屋买卖合同。原告系从案外人徐从银处按以房抵债方式购得案涉房产，但案外人徐从银与中信物业公司、二建公司也不存在与案涉房屋有关的以房抵债或买卖合同包括其他涉房协议。案外人徐从银与原告在2015年2月17日签订以房抵债协议时，徐从银与二建公司的工程款债权尚不成立。徐从银是在以房抵债给原告3年后的2018年8月30日才取得（2018）皖0103民初1096号民事判决书，徐从银依据该判决书才确定与二建公司的工程款债权，其于2015年将房产抵付给原告时并未取得债权人身份。顾庆平系从案外人黄河与中信物业公司的三方协议受抵案涉房产，并与中信物业公司网签了商品房买卖合同，且于售后依法办理了房产证，已经取得了案涉房产所有权。案外人黄河实际为本案的第三人，其诉讼地位等同于本案被告中信物业公司，其从中信物业公司原始取得案涉房产的抵付权系依据在强制执行期间与中信物业公司达成的执行和解协议，案外人黄河并非与中信物业公司私下协商交易完成案涉房产的抵付。第三人顾庆平是依据案外人黄河三方达成的执行和解协议，同样也是在人民法院执行程序中依法受让案涉房屋，其取得行为合法，不属于与中信物业公司或他人恶意串通逃避债务行为。原告及二建公司未将仲裁调解书所确认的抵付债权依法转换为物权，其转换必须依赖于对仲裁调解书的强制执行，或中信物业公司主动配合二建公司将案涉房产签约并过户给二建公司为条件，二建公司与中信物业公司的仲裁调解书至今没有经过人民法院执行程序完成相关的退付款义务，其主张的仲裁调解书权益已经超过了申请强制执行的时效。 本院经审理认定事实如下：碧水家园小区由中信物业公司开发建设，承建方为二建公司，建设过程中因中信物业公司拖欠工程款，二建公司向合肥市仲裁委申请仲裁，双方调解，2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五、中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年9月1日，二建公司和中信物业公司达成和解协议，确认中信物业公司自愿将碧水家园4号楼全部74套可售房屋“以房抵款”支付给二建公司作为工程款，中信物业公司将以自己的名义对该商品房按二建公司的指定（指定价格、指定对象）对该74套房屋进行销售。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼对外销售我方会全力配合。” 中信物业公司将上述房屋抵付给二建公司后，二建公司将其中的49套房屋抵付了三位实际施工人的工程款，其中王家宗13套，徐从银4套（包括案涉4#楼1604室），卢一平32套。 2015年2月17日，徐从银与王定凯签订《协议书》一份，约定徐从银将案涉房屋以单价6450元每平方米、总金额为635454元的价款抵付拖欠王定凯的水电工程款，办证费用由王定凯自行承担。 原告于2015年12月入住本案房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用，有安徽骄阳物业管理有限公司出具的证明为证。但实际由于中信物业公司经营已陷入瘫痪状态，无力完成综合验收以及交纳相关税费等，造成了长期入住该楼房的人员无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员投诉，庐阳区政府给予了相关正式回复。 黄河与中信物业公司因民间借贷存在债权债务关系，并进入执行阶段。中信物业公司将案涉房屋转让给黄河指定的顾庆平名下，按照每平方米11000元的标准计算购房款，用于抵偿中信物业公司所欠黄河债务。2018年7月6日，中信物业公司、黄河、顾庆平签订《协议书》一份，就抵债事宜进行了约定。2018年7月3日，中信物业公司与顾庆平签订《商品房买卖合同》，约定房屋价款为每平方米6984元、总金额为684615元，并办理了备案及产权证。顾庆平未支付购房款，其与黄河均表示该购房款用于抵偿黄河拖欠顾庆平的债务。 以上事实，有王定凯提交的仲裁调解书、和解协议、抵押登记证、执行案件结案审批表、协议书、收据、民事判决书、物业证明、缴费凭证，二建公司提交的人民网领导留言板截图、回函、情况说明，顾庆平提交的执行和解协议书、协议书、执行裁定书、认购备案确认单、商品房买卖合同、不动产权证，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，中信物业公司与二建公司在（2010）合仲字第084号调解书中已经确认中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付拖欠二建公司的工程款。之后，双方在执行和解协议中约定中信物业公司以自己的名义按二建公司的指定（指定价格、指定对象）对该74套房屋进行销售。随后，二建公司将案涉房屋抵付了实际施工人徐从银的工程款，徐从银又将房屋转让给王定凯。本院认为，现在的实际居住人即王定凯是基于二建公司享有的以房抵债的权利而延续的权利，也就是二建公司作为前一手房屋受让人的权利应当由王定凯继续享有。 关于后一手商品房买卖合同即顾庆平与中信物业公司之间的《商品房买卖合同》的效力问题，本院认为，顾庆平以抵债的方式支付购房款，合同约定的购房金额及抵债协议约定的抵债金额均不属于合理对价范围，且案涉房屋在其购买前已有人实际居住，不论顾庆平购买前未实地查看房屋，还是在查看房屋得知已有居住人的情况下仍购买案涉房屋，均不符合常理，出卖人中信物业公司明知该房屋已抵付二建公司及实际施工人工程款，仍再次出售给顾庆平，双方具有恶意串通损害王定凯合法权益的情形，本院确认该合同无效。 对于原告要求撤销产权证的请求，不属民事案件处理范围，本院不予支持。原告要求被告中信物业公司继续履行合同，因案涉房产现登记在第三人顾庆平名下，目前中信物业公司尚不具备继续履行合同的条件，原告可在案涉房屋产权登记撤销后另行主张。原告要求二建公司承担责任，因二建公司只具有配合办理购房款抵付工程款的手续的义务，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告合肥中信物业有限公司与第三人顾庆平签订的商品房买卖合同无效； 二、驳回原告王定凯的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计5077元，由被告合肥中信物业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十二月三十日 书记员 阮晓艳 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。