青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0121民初3634号   原告：曹家利，公民身份号码×××，男，1967年9月19日出生，汉族，住青海省大通回族土族自治县。   委托诉讼代理人:樊军信，青海朔山律师事务所律师。   被告：大通县中心饮食服务管理有限责任公司，统一信用代码××××，住所地：青海省大通回族土族自治县桥头镇人民路。   法定代表人：汪常生，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：毛尊超，青海竞帆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵亚莉，青海竞帆律师事务所律师。   原告曹家利与被告大通县中心饮食服务管理有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告曹家利及其委托诉讼代理人樊军信，被告大通县中心饮食服务管理有限责任公司的委托诉讼代理人毛尊超、赵亚莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告曹家利向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋代码××-×-×××的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告退还购房款220000元；3.判令被告支付利息43516元（以220000元为基数自2016年8月28日起按年利率4.75%计算至2020年10月27日）；4.判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任即给付赔偿款220000元；5.案件受理费由被告承担。   事实和理由：2016年8月5日，被告自称拥有大通县桥头镇人民路27号大通中心购物广场的开发经营权，自称已取得该项目商品房预售许可证明，与原告签订了大通中心购物广场第×幢×单元×室的商品房买卖合同，双方约定该商品房建筑面积30.33平方米，房屋总价220000元。被告应当于2017年10月4日以前交付房屋并于房屋交付两年内给原告办理房地产权属证明。合同签订之日，原告依照约定全额支付了购房款220000元。合同约定的办理权属证明期限届满，原告要求被告办理权属证明，被告以各种理由推诿拖延，至今不能办理权属登记证明。后原告得知被告没有开发房地产的资质，其出售的商品房没有取得商品房预售许可证。综上，被告隐瞒自己没有商品房开发资质的事实，提供虚假商品房销售许可证明和原告签订商品房买卖合同，致使原告不能取得房屋权属证明，原告购买房屋的合同目的无法实现，特此具状起诉，请人民法院依法公断。   被告大通县中心饮食服务管理有限责任公司辩称：1.案涉房屋买卖行为并非商品房原始出售行为，该行为属于二手房交易行为。被告并非房地产开发企业，原告以被告没有房地产开发资质为由，主张案涉合同无效与基础事实不符。2.按照合同法第五十二条之规定，案涉合同不存在法定的无效情形。故原告的要求确认无效的诉讼请求没有法律依据。3.无论是依据案涉合同的约定，还是法律规定，是否取得房屋产权证书均不是合同无效的事由。且原告自被告处购买案涉房屋时，该房屋属于现房而非期房。故被告对于一手取得的案涉房屋进行二手出卖的行为并不要求被告取得商品房预售许可证。故原告的诉讼请求没有合同依据。4.原告的各项诉讼请求所依据的法律规定是《最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第九条之规定，而本案中被告并非该司法解释所确定的出卖人，本案也不具备该司法解释所认定的合同无效的前提。因此原告各项诉讼请求均无事实及法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。   经审理查明，2016年6月28日，原告向被告交付定金20000元，2016年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于××县中心购物广场第×幢×单元×××室，建筑面积为30.33平方米的商品房，房屋代码为××-×-×××；合同第四条“计价方式与价款”约定“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7253.54元，总金额为220000元”。合同第八条交付期限约定被告应于2017年10月4日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的具备经验收合格的商品房交付原告；合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定被告“应当在商铺交付两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2项处理”，即买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订当日，原告向被告交付了200000元房款。同日，原告和被告签订了《委托经营协议》，委托经营期限为2016年8月5日至2017年10月3日，期限届满后，原告又将该房屋出租给他人，出租期限为2017年至2018年8月31日。   本案争议的焦点为：   1.原、被告所签订的《商品房买卖合同》是否有效？   2.被告是否应该向原告退还房款？   3.被告是否应该向原告支付利息以及利息数额为多少？   4.被告是否承担已付购房款一倍的赔偿责任？   针对上述争议的焦点，原告认为:1.因被告未取得预售许可证，被告和青海泰盛房地产开发有限公司属于联合开发。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告关于该出售行为属于二手房买卖的抗辩不能成立，因此该合同无效；2.因被告没有完成初始登记，其交易行为不属于二手房买卖，而属于商品房买卖合同；3.由于被告没有资质而导致原告无法备案，无法取得权属证明，被告应当承担赔偿责任，收取的房款应当返还，且双倍退还收取的房款。4.被告称原告将该商铺出租后进行收益，但出租不能代表物权登记，且出租收益已经折抵到房款中，该笔出租收益实际由被告取得。综上，双方签订的《商品房买卖合同》无效，原告向被告支付的房款应当退还，且应当承担占用资金的利息损失以及不超过购房款一倍的惩罚性赔偿责任。   原告针对自己的主张向本院提供了下列证据：   1.《商品房买卖合同》一份，证明双方签订了关于案涉商品房买卖合同的事实，对合同中涉及的内容进行了约定。   2.收据两张，证明原告于2016年8月5日以及2016年8月28日向被告分两次支付全部购房款220000元。   针对上述争议的焦点，被告认为：1.根据法院在其他案件中调取的证书可以反映出商铺和住宅由被告和青海泰盛房地产开发有限公司按份共有的事实；2.没有办理过户手续的原因是由于该房屋上因为房地产公司向银行贷款而将其办理了抵押登记；3.关于合同效力问题，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告并非房地产开发企业，与原告所签订的《商品房买卖合同》依据其内容，并非为商品房买卖合同，该合同性质应当为二手房买卖合同；4.被告与青海泰盛房地产开发有限公司并没有联合开发行为。因为从被告和青海泰盛房地产公司签订的联合开发协议来看，协议约定的是对于老的中心市场进行拆迁，由房地产公司来建设，所有建设费用由房地产公司承担。联合开发的基本特征就是共同投资同担风险，在本案中均没有共同投资，共担风险的行为。大住建批复批给房地产公司的，另一个批复是批给被告，为了实现旧城区改造的问题，这两者不是一个联合开发行为，只是在利用同一块土地进行开发，让渡的是土地使用权中收益的部分，把拆掉的商铺还给被告。5.2016年8月双方签订合同，但是在2015年10月已经交付使用。房屋已经建成，应该取得预售许可证明是针对期房而言的，被告也没有故意隐瞒没有取得预售许可证的事实。本案中，2018年已经取得房屋的大证，大证的颁发已经不需要取得房屋预售许可。关于备案中没有办理房产证是否导致合同无效，按照合同约定，并非是导致合同无效的情形，且法律也无此规定，不能认定合同无效。原告要求返还房款的主张，以及双倍返还的主张不成立。   被告针对自己的主张向本院提供下列证据：   1.《土地使用权证》2份，证明被告和青海泰盛房地产开发有限公司通过出让、划拨的方式取得案涉房屋的国有土地使用权。   2.企查查的网页截图2份，证明青海泰盛房地产有限公司的经营范围包括“房地房产开发”，被告大通县中心饮食服务管理有限责任公司的经营范围不包括“房地房产开发”，即被告并非房地产开发主体，涉案房屋并非商品房开发交易，而是属于普通二手房交易行为。   3.《商品房联合开发协议》1份，证明：（1）被告与青海泰盛房地产公司签订了该协议，约定双方一起开发步行街项目。（2）项目建成后一至三层商铺（包括地下停车场）的产权归被告所有并负责物业管理工作。被告享有案涉房屋的所有权，有权以自己的名义对外出售，且该出售行为并非房地产开发交易。   4.大住建（2012）60号《关于青海泰盛房地产开发有限公司设计方案的批复》，证明2012年5月11日，大通县住房保障和建设局同意泰盛房地产公司就案涉项目按设计方案进行施工图设计，其中即包括商业建筑面积100860平方米。   5.大发改（2012）87号《关于大通县中心市场一期改造项目的立项批复》文件1份，证明2012年5月15日，大通县中心市场一期改造建设规划由县住建局大住建（2012）60号《批复》同意建设，建设规模及主要内容包括商铺。   6.《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》各1份，证明案涉房屋项目由被告和泰盛房地产公司共同开发，故案涉项目的两证一书中建设单位名称及用地单位均为被告及泰盛房地产公司，项目名称也均包括旧城改造。   7.《商品房预售许可证》2份，证明案涉房屋项目建成后，由大通县住房保障和建设局对泰盛房地产房屋颁发《商品房预售许可证》，由泰盛房地产公司按照《联合开发协议》的约定出售住宅。   8.《商品房买卖合同》1份，证明：（1）原、被告于2016年8月5日签订该合同，由被告将位于××县×幢×单元×××室的商铺出售给原告；（2）被告与原告签订该合同，并非作为房地产开发企业，而是系该房屋的所有权人，无需取得相关商品房预售许可证明，案涉合同合法有效；（3）依照该合同第15条约定，商铺交付两年后若买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人也无权退房。原告的诉讼请求没有依据。   9.《大通县房屋预算分层分户平面图》1份，证明作为原被告签订的商品房买卖合同附件的平面图，该图由青海省第二测绘院出具，显示原告购买的××-×-×××号商铺是能够明确单独分割的单独产权，不存在原告无法取得所有权的情况。   10.《大通中心购物广场委托经营管理合同》《商铺租赁合同》各1份，证明原、被告于2016年8月5日签订《委托经营管理合同》约定原告委托被告对该商铺经营管理，委托经营期限为2015年10月4日开始，被告向原告支付商铺租金。即从该日期起，被告已将房屋交付于原告，由原告委托经营管理。后委托经营期限届满，原告自行对外出租该商铺，原告已经对案涉商铺作为所有权人行使收益权能，故其在本案中要求确认合同无效并赔偿所谓损失更无事实依据。   11.大通回族土族自治县房屋征收与补偿中心的《证明》1份，证明案涉项目无法办理不动产权证书的原因系该项目涉及拆迁户安置，对安置房屋确权后，方可进一步办理产权证明。案涉房屋暂时无法办理产权证的原因并非被告所导致，故原告无权主张违约赔偿责任。   在庭审中，经当庭质证，被告对原告提供的《商品房买卖合同》三性无异议，证明方向有异议，认为：1.合同名称虽然为商品房买卖合同，但依照内容看，并不属于商品房买卖合同。作为出卖方的被告并非房地产开发企业，故原告的第一点证明方向不成立；2.该合同第15条关于产权登记的约定，明确的是商铺交付使用两年内将登记资料提交产权登记部门，合同中没有任何条款对于产权办理时间进行过约定，所以原告的两点证明方向不成立；3.原告提交合同附件中（大通县房屋预算分层分户平面图）有原告签字，且对案涉商铺用红色标注，案涉商铺即便在平面图中可以区分。对原告提供的《收据》，被告有异议，认为：1.因为该票据无法与原件核实，对真实性不予认可。如果原告庭后提交原件可以核对的话，对220000元的购房款的事实则无异议；2.购房款的数额从收据上显示是220000元，原告自认收益40000多元折抵了房款，支付房款的方式有现金，有转账，原告没有提交证据，对于购房款的本金认定，是否包括预扣除的肆万元收益的问题还需要进一步核实。   原告对被告提供的证据均有异议。认为两份《土地使用权证》其中一份的面积为一万多平方米，另一份为青海泰盛房地产开发有限公司，证明在同一地块上有两份土地使用权证；对被告提供的企查查的网页截图的真实性无异议，对关联性有异议，两份截图只是企业基本信息，不能证明本案案涉房屋系非商品房交易，不能证明属于二手房交易；对于被告提供的《商品房联合开发协议》原告认为在这个整体的项目中，本案被告负责该项目的立项不得拖延，说明双方对自己应当承担的义务做了明确的约定，包括对于建成以后的产权分配问题也进行了约定，该约定恰恰证明该项目中，双方是不可分割的整体，是一个联合开发的行为，不能说明与原告之间的交易是一个二手房交易，没有关联性，被告提交的证据不能支持其主张；被告提供的大住建（2012）60号《批复》中，地上、地下建筑面积等内容按照联合开发协议，是包含在之内，是不可分割的。对于被告提供的大发改（2012）87号文件立项批复是批给被告的，被告履行了在联合开发协议中的义务，包括前期立项的工作，再次说明属于是联合开发行为。被告提供的《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，认为工程规划，以及用地规划的建设单位是两个，分别是被告以及泰盛房地产公司，联合开发的事实显而易见。对被告提供的《商品房预售许可证》，认为《商品房预售许可证》是关键证据，原、被告签订了商品房买卖合同的依据是大房预字（2014）02号，是青海泰盛房地产公司的许可证，被告借用其许可证对外签订了买卖合同。被告无权对外销售房屋，被告只有取得房屋产权之后出售的情形才属于二手房买卖。被告的行为属于没有取得预售许可证而销售。《商品房买卖合同》只能证明签订了该合同，不能证明被告就是案涉房屋的所有权人，更不能证明无需取得预售许可证的情况。对于被告提供的《大通县房屋预算分层分户平面图》，虽然有第二测绘院出具的图，但是图上有，并等于实际有，在房管部门备案的设计图纸中，如果有该房屋，才可以证明该房屋系单独的产权。因此，该图不能证明该房屋可以单独分割。之所以不能备案的原因恰恰是因为原始设计图上没有单独的分割。到现在为止，该房屋也无法取得所有权。对于被告提供的《大通中心购物广场委托经营管理合同》《商铺租赁合同》双方确实签订了委托管理合同，原告刚才说是共同管理，其中经营收益的事实是该房屋的房价270000元，将该经营收益抵扣作为房款，房屋真实价款为270000元。所有权中的收益权只是其中一个权能，四项权能全部组成了一个完整的所有权，所以被告没有该房屋的所有权。另外，办理不了所有权证书的原因是因为第三方原因，但违约责任中，不能将被告的责任转嫁到行政部门。   针对本案争议的焦点，本院评析如下：   1.关于“原、被告所签订的《商品房买卖合同》是否有效”的问题。   本院认为，联合开发房地产，是指依照双方当事人的约定，由一方提供建设用地使用权，另一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建设房产等项目，共担风险、共享收益的房地产开发方式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定：“依法取得的土地使用权、可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案中，被告大通县中心饮食服务管理有限责任公司与青海泰盛房地产开发有限公司签订《联合开发协议》的目的，是“为了充分利用甲方（被告）的有力地理位置，修建大通县商业一条街”，青海泰盛房地产开发有限公司负责工程前期的规划、设计和施工前的准备工作和修建工作，一切费用由青海泰盛房地产开发有限公司自理。建成后一至三层商铺（包括地下停车砀）的产权归甲方（被告）所有并负责物业管理工作。乙方（青海泰盛房地产开发有限公司）负责四层以上住宅楼的销售。协议并没有约定被告提供建设用地使用权的面积，也没有约定将被告的土地使用权作价入股、共同投资、共享利润、共担风险。因此，《联合开发协议》不具有联合开发房地产所具备要素，被告与青海泰盛房地产开发有限公司不是联合开发的关系，不具有房地产开发企业资质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释（2003）7号]第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”即该司法解释适用于房地产开发企业作为出卖人的房屋买卖合同纠纷。本案被告（房屋出卖人）并非房屋开发企业，原、被告签订的房屋买卖合同名称虽然为《商品房买卖合同》，但作为标的物的房屋系被告与青海泰盛房地产开发有限公司联合建房修建的房屋，青海泰盛房地产开发有限公司有房地产开发资质，房屋建成后，被告根据《联合开发协议》于2018年9月25日取得案涉商铺所在房屋整体的产权登记证书，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条中关于预售许可的规定。故原告以被告没有房地产开发资质且未取得商品房预售许可证为由诉请案涉《商品房买卖合同》无效，缺乏法律依据。被告提供的《土地使用权证》、企查查的网页截图、《联合开发协议》、大住建（2012）60号《关于青海泰盛房地产开发有限公司设计方案的批复》、大发改（2012）87号《关于大通县中心市场一期改造项目的立项批复》《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》具有真实性、合法性，关联性，对上述事实具有证明效力，本院予以采信。   《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案案涉房屋买卖合同并不具有上述五种合同无效的情形，原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》有效；原告以被告没有房地产开发资质且未取得商品房预售许可证为由主张《商品房买卖合同》无效所提供的《商品房买卖合同》和《收据》等证据不能证明合同无效，且该主张缺乏法律依据，本院不予认定。   2.关于“被告应否向原告退还购房款220000元、支付利息43516元并赔偿损失220000元”问题。   本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的标的物实际上并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释(2003)7号]中所称商品房，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释(2003)7号]第二条、第九条在本案中并不适用，因此原告的上述主张缺乏法律依据，本院不予认定。   综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，本院予以确认。原告的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。本案原告购买房屋的目的是占有使用该房屋并最终取得房屋所有权，如果因原告购买案涉房屋后被告又将案涉房屋对外抵押等原因致使合同目的不能实现，原告可另行主张其合法权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释(2003)7号]第一条、第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   驳回原告全部诉讼请求。   案件受理费9086元，由原告曹家利负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。   审判长 路存福   审判员 李连梅   人民陪审员 桑梅花      二〇二一年四月二十九日   法官助理 李 燕   书记员 谢晓玲   附：本判决引用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释(2003)7号]   第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外.   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。