山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第290号原告（反诉被告）谢衍超，男，1988年1月5日出生，汉族，个体工商户，住山东省泰安市。委托代理人刘良玉，�东嘉孚律师事务所律师。委托代理人颜琳，山东嘉孚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）刘兴杰，男，1975年2月12日出生，汉族，无业，住黑龙江省黑河市。委托代理人梁茂卿，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托代理人冯兴兴，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）谢衍超与被告（反诉原告）刘兴杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢衍超及其委托代理人刘良玉、颜琳，被告（反诉原告）刘兴杰的委托代理人梁茂卿、冯兴兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢衍超诉称：2013年6月18日，原、被告双方签订承租济南魏家庄豪景苑7号楼底商115号的《租赁合同》，合同第三条第1款第（1）项约定2013年7月21日至2014年7月20日的年租金为231346元，第2款约定每6个月为�个交租期；第四条第1款约定原告在合同签订时向甲方一次性交纳19000元保证金；第五条约定原、被告双方依法各自承担商铺租赁及经营涉及的税费；第七条第4款约定因被告违约导致合同解除的，被告退还原告保证金，并向原告支付相当于届时六个月租金的违约金；第八条约定原、被告如有争议，协商不成的，应向商铺所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约履行合同义务，并在2013年6月18日将保证金19000元交付给被告，在2013年7月1日将2013年7月21日至2014年1月20日的租金115673元交付给被告。但被告却不按合同第五条的约定依法缴纳房屋租赁产生的税费，致使原告无法办理有关税费缴纳手续而面临行政处罚，造成原告无法继续经营，给原告造成巨大经济及信誉损失，合同目的亦无法实现。原告多次催促被告依法缴纳相关税费均被被告予以拒绝，无奈之下，原告于2014年1月18日向被告发函解除双方的《租赁合同》。综上，被告的违约行为给原告造成巨大经济及信誉损失，致使合同目的无法实现，依据法律规定，原告诉至法院，请求依法确认原、被告于2013年6月18日签订承租济南魏家庄豪景苑7号楼底商115号的《租赁合同》已于2014年1月22日解除；被告退还原告保证金19000元；被告支付原告违约金115673元。被告刘兴杰辩称：原、被告签订的《租赁合同》合法有效；原告主张解除租赁合同的理由不能成立；原告主张的支付违约金、退还保证金没有事实及法律依据。反诉原告刘兴杰诉称，原、被告于2013年6月18日签订《租赁合同》，就济南魏家庄豪景苑7号楼底商115号房的租赁事宜达成一致，合同期限三年。反诉原告依约将房屋交付反诉被告使用至今。按照双方合同约定，反诉被告应于2014年1月5日前向的反诉原告交付第二年半年的租金115673元，逾期按照日千分之五承担违约金。交纳租金期限届满后，反诉被告不仅未及时给付，反而于2014年1月18日向反诉原告寄发《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁合同。2014年2月10日，反诉被告又向法院提起诉讼，要求解除租赁合同。反诉原告已经按照《租赁合同》的约定履行了合同义务，并无违约、不当之处。反诉被告要求解除租赁合同没有法律依据，且违反双方合同约定，其主张不能成立。双方租赁合同仍然合法有效，反诉被告依法应向反诉原告交纳租金并支付违约金。综上，反诉被告主张解除合同没有事实和法律依据，不能成立。请求依法确认本案《租赁合同》合法有效、反诉被告主张解除合同不成立；判令反诉被告向反诉原告支付租金115673元；并支付违约金，以115673元为基数，自2014年1月6日（应交付租金的次日）起至本判决生效之日止，按日千分之五的标准计算。反诉被告谢衍超辩称，反诉原告称其已按照租赁合同履行义务没有依据，依据合同约定，反诉原告应当交纳其出租房屋收取租赁费的税费，但反诉原告至今未交纳，已经违反租赁合同，构成违约。反诉被告已经于2014年1月18日向反诉原告寄发解除租赁的通知书，同时反诉原告也于1月22日签收该通知书，依据法律规定，反诉原告接到解除通知书时该租赁合同已经解除，但反诉原告在3月14日才向人民法院提出异议，人民法院应当确认合同已经解除并驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2011年5月20日，被告刘兴杰与济南万达商业广场置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得位于济南万达广场7号楼底商115号房屋，合同约定的房屋建筑面积为146.06平方米，涉案房屋现尚未办理房屋所有权证书。2013年6月18日，原、被告签订了《租赁合同》一份，被告刘兴杰为甲方、出租方，原告谢衍超为乙方、承租方，合同约定，由乙方承租甲方所有的位于济南魏家庄豪景苑7号楼底商115号房屋，建筑面积为140.85平方米，租赁用途为餐饮；租赁期限自2013年7月21日起至2016年7月20日止，共3年，2013年6月17日至2013年7月20日期间为装修期，乙方无需支付租金；租金标准为：（1）2013年7月21日至2014年7月20日，租金标准为4.5元／天·m2，年租金为231346元……；租金支付时间为，自计租日起，每6个月为一个交租期，乙方应在本合同签署15日内支付第一个交租期租金，之后每一个交租期租金应在该交租期届满半个月前付清，若乙方未按时交付租金，甲方按未付租金的日千分之五收取违约金，直到乙方付清该租期租金；关于保证金的约定为：作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳19000元保证�，租期满后甲方退还保证金……；合同第五条关于税费的约定为：甲乙双方依法各自应承担该商铺租赁及经营涉及的税费；合同终止与解除的约定为：“1、任何一方无法定或约定理由不得单方解除本合同。……3、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方支付相当于租期第一年六个月租金的违约金……”。合同签订后，原告谢衍超依约向被告刘兴杰支付了保证金19000元及2013年7月21日至2014年1月20日半年的房屋租金115673元，被告刘兴杰依约向原告谢衍超交付了房屋。原告谢衍超主张涉案房屋已由物业公司锁了，钥匙由原告交给了物业公司，并称商业用房正常经营的话，是由业户自行管理，如果空置的话则由物业公司统一管理。对此原告谢衍超未提供证据予以证实。被告刘兴杰对原告的陈述不予认可，称涉案房屋现仍由原告占有使用。原告谢衍超主张曾于2014年1月18日向被告刘兴杰寄发了“解除租赁合同通知书”一份，被告于2014年1月22日收到了该通知书，涉案的《租赁合同》应自被告收到通知书之日起解除。为此提交了“解除租赁合同通知书”、特快专递详情单及查询回单各一份。“解除租赁合同通知书”的内容为：“致：刘兴杰（身份证号23260119750212021X）贵我双方于2013年6月18日签订承租济南魏家庄豪景苑7号楼底商115号的《租赁合同》约定：贵我双方依法各自承担该商铺租赁及经营涉及的税费。协议签订后，我方依约履行合同义务；但贵方至今未依法缴纳与租金收益有关的营业税费，虽经我方多次催告，贵方仍未在合理期限内履行合同义务。贵方的违约行为致使我方不能办理有关税费缴纳手续而面临行政处罚，造成我方无法继续经营，给我方造成巨大经济及信誉损失，合同目�亦无法实现。我方现依法正式通知贵方：解除双方于2013年6月18日签订承租济南魏家庄豪景苑7号楼底商115号的《租赁合同》，请贵方在收到本通知书之日起3日内对有关事项进行处理并承担违约责任。特此通知！签名：谢衍超二0一四年1月18日”。被告刘兴杰对于收到该“解除租赁合同通知书”并未提出异议，但称依据法律规定，合同解除应有法定或约定事由，除此之外任何一方均无权擅自解除合同，原告要求解除合同应基于合同约定或法律规定的情形，除此之外任何解除合同的理由均不能成立，该通知书中原告陈述的理由不属于法定或约定的解除合同的事由，该通知书实体上不能成立，且从程序上讲，依据法律规定，被告有权在接到通知书之日起三个月内请求人民法院确认其效力，被告自收到通知书至今尚不足三个月，且已请求人民法院确认解除合同的效力。本�审理期间，原告谢衍超申请法院向税务机关调查“个体工商户定税所需的材料”，本院依法向税务机关进行了调查取证。税务机关表示个体工商户定税所需材料应按国家税务总局令第16号的规定执行。国家税务总局令第16号为《个体工商户税收定期定额征收管理办法》，其中第七条规定：“税务机关应当根据定期定额户的经营规模、经营区域、经营内容、行业特点、管理水平等因素核定定额，可以采用下列一种或两种以上的方法核定：（一）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；（二）按照成本加合理的费用和利润的方法核定；（三）按照盘点库存情况推算或者测算核定；（四）按照发票和相关凭据核定；（五）按照银行经营账户资金往来情况测算核定；（六）参照同类行业或类似行业中同规模、同区域纳税人的生产、经营情况核定；（七）按照其�合理方法核定”。第八条规定：“税务机关核定定额程序：（一）自行申报。定期定额户要按照税务机关规定的申报期限、申报内容向主管税务机关申报，填写有关申报文书。申报内容应包括经营行业、营业面积、雇佣人数和每月经营额、所得额以及税务机关需要的其他申报项目。本项所称经营额、所得额为预估数。（二）核定定额。主管税务机关根据定期定额户自行申报情况，参考典型调查结果，采取本办法第七条规定的核定方法核定定额，并计算应纳税额……”。原告谢衍超主张，根据该规定第七条第四项的规定，个体工商户纳税必须要求纳税人提交能够进行税收核定的材料，重要的一项就是提交房屋所有权人出租房屋产生收入的纳税发票，而被告因为没有纳税造成原告无法进行税收核定，无法办理税收交纳手续，造成合同无法履行。被告刘兴杰对原告的陈述不予认可，称根据该规定，征税定期定额主要考虑个体工商户的经营规模、行业、内容，而不会考虑其经营场所出租方是否交纳税费，第七条列举了七种核定方法，任何一种或两种方法都可以作为核定税收的标准，而第四项中的发票核定是指按照个体工商户开出发票或者财务凭据进行核定，也就是查账征收，并不是按照出租房屋的发票进行核定，被告交纳出租房屋税费的责任与原告核定交税是没有关系的两个交费主体，互不影响。本案审理期间，根据被告刘兴杰的申请，本院依法向税务机关进行了调查取证，济南市地方税务局市中分局向本院出具了“关于市中区芒不颠甜品店税务登记情况及发票领购情况”，内容为：“经查询金税三期税收管理系统工作平台，市中区芒不颠甜品店在我局2013年8月19日办理税务登记证，业主姓名：谢衍超；经营注册地址：济南市市中�魏家庄万达广场豪景苑7号楼115号。按照《中华人民共和国发票管理办法》第十五条规定：需要领购发票的单位和个人，应当持税务登记证件、经办人身份证明、按照国务院税务主管部门规定式样制作的发票专用章的印模，向主管税务机关办理发票领购手续。经查询，该店无发票领购记录”。被告刘兴杰主张，原告办理了工商登记和税务登记，完全具备了合法经营的条件，根据上述证据显示，原告谢衍超持税务登记证件、经办人身份证明、发票专用章的印模即可向税务机关办理发票领购手续，除此之外无需提交其他材料，足以证明原告的经营与被告是否交纳出租房屋的税费没有关系。原告谢衍超对于被告的主张不予认可，称经营者应当首先办理税务登记，然后进行税收核定，在定税后才能办理发票领购手续，完成正常的纳税程序，由于被告没有交纳税费造成无法完成核定原告的成本和利润，无法给原告进行定税。另查明，被告刘兴杰至今未交纳收取涉案房屋租赁费的相关税费。以上事实，有《租赁合同》、收据、“解除租赁合同通知书”、特快专递详情单、查询回单、《商品房买卖合同》、工商登记基本情况、“关于市中区芒不颠甜品店税务登记情况及发票领购情况”、《个体工商户税收定期定额征收管理办法》及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履�合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于被告刘兴杰已按合同约定向原告谢衍超交付了房屋、原告谢衍超向被告刘兴杰支付了保证金19000元及2013年7月21日至2014年1月20日半年房屋租金115673元的事实，原、被告均予以认可，本院予以确认。对于被告刘兴杰至今未交纳收取涉案房屋租赁费的相关税费的事实，原、被告均无异议，本院予以确认。关于原、被告签订的《租赁合同》是否已解除的问题。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在�除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，虽然原告谢衍超向被告刘兴杰寄出了“解除租赁合同通知书”，被告也已收到了该通知书，但在双方签订的《租赁合同》中并未约定异议期限，对于异议期限双方也无其他协议约定，被告刘兴杰于2014年3月14日向本院提出确认解除合同不成立时并未超过三个月的期限，故原告谢衍超关于原、被告签订的《租赁合同》已于2014年1月22日解除的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告谢衍超主张的因被告刘兴杰未交纳涉案房屋租赁费的相关税费造成其无法继续经营、合同目的无法实现，合同应予解除的问题。也就是原、被告争议的被告刘兴杰未交纳收取租赁费的相关税费是否造成原告谢衍超无法完成个体工商户的定税，无法购买发票的问题。本院认为，根�税务机关出具的材料显示，原告谢衍超如需领购发票，只需持税务登记证件、经办人身份证明、按照国务院税务主管部门规定式样制作的发票专用章的印模，即可向税务机关办理发票领购手续，且根据《个体工商户税收定期定额征收管理办法》的相关规定，个体工商户核定定额主要是根据经营规模、经营区域、行业特点、管理水平、月经营额等因素，并可采用多种方法进行核定，无法证实被告刘兴杰未交纳涉案房屋租赁费的相关税费将导致原告谢衍超无法完成定税及发票领购，且原告谢衍超亦未能提供证据证实其诉状中陈述的“无法办理相关税费交纳手续而面临行政处罚”的情况，虽然在原、被告在签订的《租赁合同》中约定有“双方依法各自承担商铺租赁及经营涉及的税费”，但被告刘兴杰未交纳相应税费，系应由相关的行政机关予以处理，亦无法证实导致原告谢衍超的合同目的无法实现，故原告谢衍超的上述主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原告谢衍超要求被告返还保证金、支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。根据原、被告签订的《租赁合同》的约定，反诉被告谢衍超应于2014年1月5日前支付2014年1月21日至2014年7月20日房屋租金115673元，在《租赁合同》尚未解除的情况下，反诉被告谢衍超未按合同约定支付房屋租金，已构成违约，反诉原告刘兴杰要求反诉被告谢衍超予以支付，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。关于反诉原告刘兴杰主张的逾期违约金的问题。本院认为，反诉被告谢衍超未按合同约定交纳房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，但合同约定的违约金过高，反诉原告刘兴杰亦未举证证明其受到的损失与约定的违约金相当，且反诉被告明确表示违约金约定过高，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，本院酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率的130%予以支持，反诉原告刘兴杰主张自2014年1月6日（即应交付房屋租金的次日）起计算至本判决生效之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告谢衍超的诉讼请求。二、反诉被告谢衍超于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘兴杰2014年1月21日至2014年7月20日房屋租金115673元。三、反诉被告谢衍超于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘兴杰自2014年1月6日起至本判决�效之日止的违约金，计算方式：以115673元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算出的利息，再乘以130%。四、驳回反诉原告刘兴杰的其他反诉请求。案件受理费2995元、反诉费1306元，均由原告谢衍超负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 宋 芳代理审判员 李 钧人民陪审员 乔永欣二〇一四年五月六日代理书记员 孙 靖