江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终246号上诉人（原审被告）：乔德明，男，1967年3月28日出生，汉族，江苏乔家棉依生态纺织科技有限公司总经理，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：刘玉萍，女，1971年4月16日出生，汉族，江苏乔家棉依生态纺织科技有限公司董事长，住江苏省盐城市亭湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈浩，江苏永屹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩巍，男，1982年6月29日出生，汉族，盐城市鸿羽装饰工程有限公司法定代表人，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：沈亚威，女，1983年4月7日出生，汉族，盐城幼儿高等师范学校老师，住江苏省盐城市亭湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜军荣，江苏汇建律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：何海峰，江苏汇建律师事务所律师。上诉人乔德明、刘玉萍因与被上诉人韩巍、沈亚威房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人乔德明、刘玉萍上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，确认乔德明、刘玉萍与韩巍、沈亚威并非房屋租赁合同关系，乔德明、刘玉萍不支付韩巍、沈亚威租金4.5万元及自2019年4月1日起至实际腾空之日止按月房屋使用费；2.撤销原审判决第三项，驳回韩巍、沈亚威的该项诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由韩巍、沈亚威承担。事实与理由：1.2012年9月28日，刘玉萍按照韩巍、沈亚威的指示，通过尾号8757的建设银行卡账户向沈亚威在盐城市幼儿师范高等专科学校的同事管明尾号3423的银行卡账户偿还了2012年7月31日的20万借款。2.乔德明、刘玉萍实际欠款为852162.15元与双方约定的《盐城市存量房自行交易合同》约定的87万元成交基本一致，而2015年12月，案涉房屋的二手房市场成交价基本在110万左右，双方约定的价格与真实的市场价格明显不符合情理，且案涉房屋系乔德明、刘玉萍的唯一住房。3.双方均承认存在民间借贷关系，后因沈亚威曾为乔德明提供担保，只得将乔德明相关债务代偿后，才能过户给韩巍、沈亚威。乔德明、刘玉萍居住至今，未办理房屋交割手续，结合韩巍、沈亚威提交的乔德明出具的《情况说明》，可以证明案涉房屋的过户只是让与担保行为。4.双方没有签订过房屋租赁合同，乔德明、刘玉萍每月支付的2500元是87万元债务的利息，并不是房租。5.一审法院应按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，履行释明义务，并驳回韩巍、沈亚威的起诉。被上诉人韩巍、沈亚威辩称，1.双方签订的盐城市存量房自行交易合同是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，且双方已经办理了产权变更登记，案涉房屋属于韩巍、沈亚威的合法财产，双方虽然没有签订书面的房屋租赁合同，但依据法律规定应视为不定期租赁关系，乔德明、刘玉萍不支付房屋租金，却占有房屋，韩巍、沈亚威作为房屋所有权人有权解除不定期租赁关系并要求乔德明、刘玉萍支付房屋占有使用费。2.双方虽然前期存在借贷关系，但是因为乔德明、刘玉萍没有及时归还韩巍、沈亚威借款及利息，同意将房屋出售给韩巍、沈亚威，双方签订的合同当中并没有流质条款的约定，双方的买卖关系受法律保护。不动产是以登记为原则，双方已经形成了买卖关系，并且韩巍、沈亚威作为房屋所有权人已经通过微信的方式多次向乔德明、刘玉萍索要租金，乔德明、刘玉萍也是认可的，且乔德明在2018年7月29日出具的说明中对于双方的买卖关系和租赁关系并没有否认，并放弃要求回购原房屋，故足以证明双方是存在买卖关系和租赁关系的。综上请求法庭依法支持韩巍、沈亚威的原审诉讼请求，驳回乔德明、刘玉萍的上诉请求。韩巍、沈亚威向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除韩巍、沈亚威与乔德明、刘玉萍的房屋租赁关系；2.乔德明、刘玉萍支付租金45000元（2017年9月至2019年3月18个月，2500×18=45000）及自2019年4月1日起至实际腾空之日止按月租金2500元为标准支付租金；3.判令乔德明、刘玉萍立即腾空并交付房屋。一审法院经审理查明：韩巍、沈亚威与乔德明、刘玉萍系亲戚关系，韩巍、沈亚威与乔德明、刘玉萍均系夫妻。2015年12月11日，双方签订一份盐城市存量房自行交易合同，合同约定：1、甲方（乔德明、刘玉萍，卖方）自愿将坐落于盐城亭湖区国飞尚城F区1A幢1005室房屋出售给乙方（韩巍、沈亚威，买方），乙方也充分了解该房屋具体情况，并自愿买受该房屋。该房屋建筑面积143.86平方米，房屋用途为住宅，房屋所有权证号为盐房权证市区字第××,113523号，土地证号为盐国用（2009）第604334号，该房屋占用范围内的土地使用权为出让取得，土地使用终止日期2073-10-30。2、该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让；3、甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币87万元，其中含定金26万元，尾款60万元。乙方按照《盐城市区存量房网上签约规则》的要求在下列期限内将房屋转让价款解交盐城市安居置业担保有限公司设立的存量房交易结算资金托管账户。全额付款（1）2015年12月30日前将购房款人民币1万元整，解交托管账户。（2）甲乙同意乙方自留尾款60万元，不存入托管账户，在房屋交付时，甲乙双方自行交割。4、房屋交付，甲乙双方定于2015年12月30日正式交付房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2015年12月15日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续…；合同签订后，同日，乔德明、刘玉萍将该房屋所有权人登记变更为韩巍、沈亚威，同年12月14日，韩巍、沈亚威取得土地证。但该房屋仍由乔德明、刘玉萍居住，乔德明、刘玉萍每月支付韩巍、沈亚威2500元，一直交至2017年9月，共计支付韩巍、沈亚威47500元。此后因乔德明、刘玉萍未能支付租金，韩巍、沈亚威催要未果诉至法院。一审法院另查明：在签订房屋买卖合同前，2012年7月31日，乔德明向韩巍、沈亚威借款20万元，并出具借条；韩巍、沈亚威为乔德明还中国邮政银行贷款140374元；为乔德明偿还房产抵押的他项权人周诚31万元；帮乔德明偿还涉案房屋中国建设银行房贷24万元；帮乔德明偿还涉案房屋装修贷款17万元，合计1060375元。乔德明、刘玉萍虽对金额有异议，但未提供证据。2018年7月29日，乔德明出具情况说明，内容为：位于国飞尚城F区1005室的房子定于2018年9月15日前回购此房和2018年10个月租金，如不具备条件，放弃购买行为，即让出此房给户主韩巍，无理由推迟。乔德明、刘玉萍辩称涉案房屋因为向韩巍、沈亚威借钱，所以将房子过户抵押到韩巍、沈亚威名下，不是卖房，对此韩巍、沈亚威不认可，乔德明、刘玉萍未提供证据证明。一审法院认为：根据法律规定，不动产经依法登记，发生法律效力。本案中，涉案房屋登记在韩巍、沈亚威名下，该房屋的所有权人为韩巍、沈亚威。韩巍、沈亚威，乔德明、刘玉萍之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但从双方的微信记录、每月支付价款的情况等证据，可以证明双方已形成事实上的不定期租赁关系，且不违反法律规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。乔德明、刘玉萍不向韩巍、沈亚威交纳租金，经韩巍、沈亚威催要，仍不支付，韩巍、沈亚威依法有权解除租赁合同，故韩巍、沈亚威要求解除双方之间的房屋租赁关系，乔德明、刘玉萍立即腾空并交付房屋，支付拖欠的18个月的租金45000元及自2019年4月1日起至实际腾空之日止的租金，一审法院予以支持。乔德明、刘玉萍辩称的意见，证据不足，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第三项、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：1.解除韩巍、沈亚威与乔德明、刘玉萍房屋租赁合同。2.乔德明、刘玉萍应于判决生效之日起十五日内支付韩巍、沈亚威租金45000元及自2019年4月1日起至实际腾空之日止按月房屋使用费。（标准按2500元/月计算）。3.乔德明、刘玉萍于判决生效之日起三十日内腾空并交付房屋给韩巍、沈亚威。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由乔德明、刘玉萍负担。本院二审期间，双方当事人围绕房屋过户前是否存在200000元借款未偿还问题，分别提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。乔德明、刘玉萍提交一组银行转账凭证，证明不差欠韩巍相关借款，分别是：1.2012年9月28日汇款给管明200000元的转账凭条；2.2012年9月11日汇款给韩巍100000元的网上转账汇款；3.2012年11月20日汇款给韩巍106000元的网上转账汇款。对此，韩巍、沈亚威提交五张借据，分别是：2012年6月14日乔德明出具的100000元借条；2012年6月19日乔德明出具的50000元收条；2012年7月31日乔德明出具的50000元借条；2012年8月1日出具的50000元借条；2012年12月29日乔德明出具的100000元借条，加上一审期间提交的借据，证明在房屋过户前，乔德明、刘玉萍的确差欠韩巍、沈亚威200000元借款。乔德明、刘玉萍质证认为，对六张条据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为这六张条据中存在重复打条据的情形。本院认为，上述证据对本案审理不产生实质性影响，故对上述证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本案争议焦点：1.案涉房屋的所有权人是谁，过户行为是基于双方买卖房屋的真实意思表示还是基于名为买卖，实为借贷担保行为。2.乔德明、刘玉萍是否应当将案涉房屋腾空交付给韩巍、沈亚威并支付45000元及自2019年4月1日起至实际腾空之日止房屋占有使用费。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于争议焦点1，买卖型以房抵债合同订立于债务履行期届满前，其实质为非典型担保合同，一般认定为担保有效，但债务人不得基于该合同主张移转房屋所有权。若该合同订立于债务履行期届满后，则其实质为债务履行方式变更协议，一般亦认定为有效，债权人可以基于该合同主张移转房屋所有权，如债务人认为房屋价值远超欠款，可主张合同撤销权。本案房屋过户行为发生在债务履行期届满后，双方房屋买卖行为合法有效。首先，从双方提交的证据来看，韩巍、沈亚威与乔德明、刘玉萍之间在案涉房屋过户前没有明确的让与担保的约定。其次，本案房屋过户发生在韩巍、沈亚威替乔德明、刘玉萍偿还相关银行贷款等欠款后。第三，一、二审诉讼过程中，乔德明、刘玉萍未提供其与韩巍、沈亚威之间形成新的借贷关系及相关还款期限的证据，韩巍也明确表示替乔德明偿还的相关债务不用乔德明、刘玉萍继续偿还。第四，从乔德明向韩巍、沈亚威出具的《情况说明》内容来看，“回购”一词表明，乔德明、刘玉萍将房屋出卖给韩巍、沈亚威之后的，满足一定条件时，乔德明、刘玉萍可向韩巍、沈亚威购买案涉房屋，即回购的前提是先完成乔德明、刘玉萍将房屋出卖给韩巍、沈亚威，由此亦可认定双方在2015年12月办理房屋过户行为是基于双方买卖房屋的真实意思表示，案涉房屋现合法所有权人为韩巍、沈亚威。第五，关于乔德明，刘玉萍提出韩巍、沈亚威替其偿还债务共计852162.15元远低于市场价的上诉理由，本院认为，关于房屋的成交价，并非区分房屋买卖与让与担保的要件，不影响本案对房屋买卖关系的认定。关于争议焦点2，案涉房屋过户后，虽然乔德明、刘玉萍仍居住在该房屋内，但从双方微信留言、乔德明本人所写《情况说明》的内容分析，乔德明、刘玉萍是认可韩巍、沈亚威房主身份，并且亦承认给付房租的，故可以认定双方之间实际形成不定期租赁关系。乔德明、刘玉萍主张其每月支付2500元款项系支付的借款利息的理由证据不足。因此，韩巍、沈亚威作为案涉房屋合法所有权人，主张乔德明、刘玉萍腾让房屋并支付所欠租金及房屋占有使用费，依法有据，应予支持。综上，乔德明、刘玉萍的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由乔德明、刘玉萍共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二〇年六月四日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷