上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23835号原告(反诉被告)：上海掌衡网络科技有限公司，注册地上海市静安区。法定代表人：瞿禕，执行董事。委托诉讼代理人：郑璐，男。委托诉讼代理人：杨德强，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海雄才投资发展有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：任金康，总经理。委托诉讼代理人：周维芳，上海市金马律师事务所律师。被告：任金康，男，1997年11月26日出生，汉族，户籍地山东省。委托诉讼代理人：周维芳，上海市金马律师事务所律师。第三人：上海文珠铝合金装潢有限公司，注册地上海市闵行区顾戴路XXX号。法定代表人：倪红明，执行董事。委托诉讼代理人：潘笑鹰，上海恒洋律师事务所律师。原告上海掌衡网络科技有限公司(以下简称掌衡公司)与被告上海雄才投资发展有限公司(以下简称雄才公司)、任金康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，雄才公司依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并于2020年7月29日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)掌衡公司的委托诉讼代理人杨德强，被告(反诉原告)雄才公司、被告任金康的共同委托诉讼代理人周维芳到庭参加诉讼。因本院经审查认为上海文珠铝合金装潢有限公司(以下简称文珠公司)与本案系争事实存在利害关系，故依法追加文珠公司作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼活动并于2020年11月25日进行公开开庭审理。掌衡公司的委托诉讼代理人郑璐、杨德强，雄才公司、被告任金康的共同委托诉讼代理人周维芳到庭参加诉讼，第三人文珠公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院予以缺席审理。后本院将本案转为普通程序于2021年3月10日进行公开开庭审理。掌衡公司的委托诉讼代理人杨德强，雄才公司、任金康的共同委托诉讼代理人周维芳，文珠公司的委托诉讼代理人潘笑鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海掌衡网络科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、雄才公司支付转让款人民币(币种下同)35万元；2、雄才公司支付逾期付款违约金(计算方式：以35万元为基数、按照每日万分之五的标准计算自2018年9月16日起至雄才公司实际清偿该款之日止)；3、雄才公司支付装修及设备尾款242,920元；4、任金康就雄才公司负担的前述债务承担连带付款责任。事实和理由：2018年7月7日和当月12日，掌衡公司与雄才公司分别签订《租赁转让协议书》及《补充协议》，约定掌衡公司将从第三人文珠公司处所取得的位于上海市闵行区顾戴路XXX号文珠商务五楼北侧租赁的办公楼(以下简称涉案房屋)的承租权益转让给雄才公司，总转让金为111.50万元。然雄才公司仅向掌衡公司支付首付款50万元。经掌衡公司多次催讨，雄才公司仍不予支付剩余转让款。任金康系雄才公司唯一自然人股东，依法应对雄才公司的债务承担连带责任。综上，掌衡公司为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海雄才投资发展有限公司、任金康共同辩称，不同意全部本诉诉请。因掌衡公司没有转租权利、也未在规定时间内完成与第三人签订解除协议、也未帮助雄才公司与第三人签订租赁合同，故涉案房屋于2018年12月份被第三人收回，因此涉案转让协议等均应属无效。掌衡公司不应再向雄才公司主张剩余转让款，相反掌衡公司应当退还雄才公司已付的转让款。同时，基于前述意见，雄才公司向本院提出反诉请求：1、确认掌衡公司与雄才公司签订的《租赁转让协议书》及《补充协议》无效；2、掌衡公司返还转让款50万元。针对雄才公司提出的反诉请求，掌衡公司辩称，不同意全部反诉诉请。涉案转让协议及补充协议是双方在自愿平等情况下作出的真实意思表示，且已实际履行。磋商及履行过程中，雄才公司从未提出异议。雄才公司现提出的异议是在本案掌衡公司起诉后才提出。且雄才公司要求确认合同无效缺乏法律依据。实际雄才公司未继续承租涉案房屋的原因在于转租困难、找不到合适的下家，导致其无法承担每天4,000元的损失，故单方提出将涉案房屋返还给掌衡公司或者第三人。第三人上海文珠铝合金装潢有限公司述称，第三人不同意涉案房屋的转租。经审理查明，2017年4月18日，上海文珠铝合金装潢有限公司(出租方，甲方)与上海掌衡网络科技有限公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区顾戴路XXX号5层北房屋，租赁面积为1,092.096平方米，租期自2017年4月10日起至2025年6月30日止；租赁期间，乙方须经甲方同意才可将该房屋部分或全部转租、借用给第三人或任何形式交给第三人使用等内容。掌衡公司接收涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修并将涉案房屋分隔成上下两层。2018年7月7日，上海掌衡网络科技有限公司(转让方、甲方)、上海雄才投资发展有限公司(顶让方、乙方)签订《租赁转让协议书》。协议约定内容如下，一、甲方于2018年7月9日前将位于上海市闵行区顾戴路XXX号文珠商务五楼北侧租赁的办公楼(面积为1,092.096平方米)租赁权转让给乙方。二、该办公楼的产权人为丙方。丙方与甲方签订了《房屋租赁合同》，租期到2025年6月30日止，月租为132,871.60元。办公楼交付给乙方后，乙方同意从2018年7月1日起代替甲方向丙方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。三、办公楼现有装修、装饰、设备(包括空调、前台柜)全部归乙方所有，租赁期满优先续租权由乙方所有。四、乙方向甲方支付顶手费(转让费)共计111.50万元(包含甲方向丙方缴纳押金13万元，押金在房屋租赁合同到期后由丙方退还给乙方)，乙方在2018年7月11日前一次性向甲方支付第一笔费用50万元，在2018年9月15日前向甲方支付第二笔款45万元，剩余16.50万元为上述第三条所述的装修装饰设备及其他相关尾款费用，由乙方验收完成后代为支付，在原有甲方和各个装修方合同内容不变更的情况下按照结算支付，差额部分多退少补。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、乙方接收办公楼之日起，该办公楼在乙方接收之日前甲方所欠一切债务由甲方负责偿还(第四条约定的和本办公楼装修有关的16.50万元代付款除外)，与乙方无关。六、甲方同意协助乙方在丙方同意的情况下重新签署乙方和丙方租赁合同。七、乙方逾期交付转让金，除甲方交房日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期60日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的15%向甲方支付违约金。如由于甲方原因导致丙方或甲方自己中途收回办公楼，按甲方不按时交付办公楼承担违约责任，甲方按转让费的15%向乙方支付违约金。八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁办公楼，其有关补偿归乙方。第九条，本合同一式两份，自签字盖章之日起生效。协议首部记载丙方信息为文珠公司。协议尾部签字栏处，仅罗列甲方及乙方的签字栏，未列丙方的签字栏。掌衡公司、雄才公司分别在甲、乙签字栏处盖章、签字，郑璐、郭东正分别代表掌衡公司、雄才公司在甲、乙签字栏处签字。文珠公司未在该协议书上签字、盖章。2018年7月12日，掌衡公司(转让方、甲方)、雄才公司(顶让方、乙方)签订《租赁转让协议书补充协议》。协议约定内容如下，一、甲方于2018年7月12日依据乙方要求开具和丙方原有租赁协议解除协议证明并盖公章，同时授权郭东正全权委托解除协议事宜。在2018年7月13日前甲方结清和丙方2018年7月1日前所有应付租金和相关费用。二、变更原协议赔偿条款，如果因任何一方原因违约导致原转让协议无法执行，违约方须全权负责另一方全部损失，包含并不限于合同约定全部款项，原合同约定合同金额15%赔偿条款不再生效。三、甲乙双方约定由乙方代为支付的办公楼装修及设备采购相关尾款清单如下，乙方必须在验收合格后支付相关尾款。如在验收合格后，2018年9月30日前未支付第三方，则需在2018年9月30日前支付给甲方。双方承诺乙方代支付尾款清单如下：1、消防尾款11,600元；2、家具尾款36,320元；3、弱电尾款20,900元(此项由乙方负责和弱电施工方沟通，甲方承担全部未付款款项20,900元)；4、未决算装修尾款16万元，以实际结算金额为准；5、未决算隔断尾款38,510元，以实际结算金额为准。备注，如甲方原因造成，施工方不继续履行原施工合同，给乙方造成损失由甲方全额承担(不包含弱电款项)。四、原支付条款补充，总转让金为111.50万元。1、2018年7月13日内将首付款50万元打到甲方委托收款人账号，甲方提供已盖章的解除协议和委托协议给乙方。2、2018年9月15日前将第二期款项35万元支付给甲方。如因乙方原因，每推迟一天支付，将支付违约金万分之五每天。五、本合同一式两份，自签字盖章之日起生效。协议首部记载丙方信息为文珠公司。协议尾部签字栏处，仅罗列甲方及乙方的签字栏，未列丙方的签字栏。掌衡公司、雄才公司分别在甲、乙签字栏处盖章、签字，郑璐、郭东正分别代表掌衡公司、雄才公司在甲、乙签字栏处签字。文珠公司未在该协议书上签字、盖章。前述协议签订后，掌衡公司向雄才公司交付了涉案房屋，向文珠公司支付了2018年6月底前的租金等费用，向雄才公司的工作人员郭东正出具了加盖掌衡公司公章的《解除租赁合同协议书》。雄才公司向掌衡公司支付了转让费50万元。雄才公司在使用涉案房屋期间向文珠公司支付了自2018年7月1日起的部分租金。2018年10月9日，掌衡公司的工作人员郑璐通过微信向雄才公司的工作人员郭东正主张转让尾款。2018年10月13日，郭东正回复“真没钱，困难是暂时的，希望你能帮帮兄弟”。2018年11月21日，郭东正表示“从你们手上接下来的5楼6楼，我已经无力支撑了，现在准备放弃了，我投入了100多万元，因为各方面原因，到现在租不掉，你们看怎么处理，月底之前正式交接给你们或者房东！”2020年5月8日，郑璐与郭东正沟通，郭东正表示“50万以后没租掉，70万的房租我承担了，我又改建大概花了100多万，后来我全部退给姐夫了，我说我不要了，50万算我违约，你这样起诉会影响到我公司”、“姐夫也说了，反正还可以还给你的，之前我的账我结清，我说可以，70万的房租我给掉，你这边50万，我等于亏了100多万”。郑璐表示“你是11月份跟我说这个房子你退给房东了，如果你8月份跟我说，都好谈，我既然想转，肯定不止找你一家，我也找了别人，当时因为我们是兄弟，所以给了你，有的人开价比你高，但也差不了多少，我没必要折腾，想着兄弟可能更快，结果你拖到11月份告诉我不弄了，我都不知道怎么操作。”沟通期间，郑璐还表示“……前期这块投入多少，咱俩一块弄的……隔断、房租、装修这些东西，包括家具，家具也是你找的兄弟，对吧？”郭东正表示“家具的钱我付掉了”。郑璐表示“我知道，那是你兄弟嘛，所以这个事你收尾了，人家没找我”。另查明，2018年7月12日，掌衡公司的工作人员郑璐将租金等费用的支付凭证通过微信发送给文珠公司的法定代表人倪红明并向倪红明表示“我和东飞那边约定的是七月一日之后的款他直接支付给你，你看还需要我们三方一起确认吗？”。倪红明仅回复“租金已到账，发票下周开给你”。再查明，2017年6月9日，掌衡公司与案外人上海市浦东新区川沙新镇世惠建材经营部(经营者：余永国)签订《工程承包合同书》，约定由世惠建材经营部承包上海市顾戴路XXX号六楼隔断等工程。世惠建材经营部完成施工后，因掌衡公司未按约给付工程款，世惠建材经营部于2019年8月向本院提起诉讼【案号为(2019)沪0112民初30832号】，要求掌衡公司支付工程款38,510元。后经协商，双方达成调解协议，本院于2019年8月14日出具民事调解书，确定由掌衡公司于2019年8月31日前支付世惠建材经营部工程款35,000元。2019年8月30日，掌衡公司的工作人员郑璐向余永国转账支付35,000元。以上事实，由掌衡公司提供的《租赁转让协议书》及补充协议、微信聊天记录、租金支付转账凭证、聊天录音、(2019)沪0112民初30832号民事调解书及向余永国支付工程款的凭证，雄才公司、任金康提供的《房屋租赁合同》、《解除租赁合同协议书》等证据以及各方当事人当庭陈述所证实。审理中，掌衡公司还向本院提交了：支付宝转账凭证及与“钱某某”的微信聊天记录，旨在证明其根据补充协议第三条约定向案外人支付了应当由雄才公司负担的装修款10万元。经质证，雄才公司、任金康认为三性均不认可，不知道该款支付作用，是否真实支付及关联性均无法确认。第三人表示与第三人无关。审理中，雄才公司、任金康还向本院提交了文珠公司出具的《情况说明》，说明记载“掌衡公司与文珠公司签订的合同明确约定‘租赁期间，掌衡公司须经文珠公司同意可以部分或全部转租’，未经文珠公司同意，在租赁第二年擅自转租给雄才公司，文珠公司找过掌衡公司表示不可转租。后文珠公司找到实际承租的雄才公司，多次交涉后，在2018年12月雄才公司腾屋，交还房屋”。审理期间，本院原定于2020年11月18日进行开庭审理，因第三人未到庭，本院故于当日电联第三人的法定代表人倪红明及其子倪晨屹，其表示“虽然第三人不同意转租，但掌衡公司、雄才公司使用涉案房屋，第三人并没有意见，第三人收回涉案房屋系因2018年7-12月份的房租，郭东正仅支付了一半，故第三人将涉案房屋其中的一半收回来了，剩余房屋仍由郭东正使用，对于郭东正使用的这半部分租金，每月租金为5.90万元”。本院与雄才公司的委托诉讼代理人沟通并告知该情况，但雄才公司仍坚持认为第三人收回了全部房屋。遂即，本院取消了当日庭审并组织掌衡公司、雄才公司的委托诉讼代理人至第三人处就本案相关情况进行询问。第三人的法定代表人倪红明表示“最早雄才公司、掌衡公司一起向第三人承租了五楼房屋，一个南、一个北。掌衡公司不付租金后，雄才公司代掌衡公司支付过几个月租金，再后来都不付了，故其于2018年12月收回了涉案房屋，并于2019年2-3月份重新出租，目前仅剩一间空关。对第三人而言，其对雄才公司、掌衡公司转租情况并不清楚，其也不同意转租，但是雄才公司、掌衡公司之间相互使用涉案房屋，其没有异议，只要能付租金”。因第三人与本院电话沟通时的陈述与倪红明现场陈述存在部分差异，故主审法官进一步向倪晨屹进行询问，其表示“隔出来的6楼即第三人所称的未收回部分，5楼是第三人所称的收回的部分”，但其又表示“就涉案全部房屋，掌衡公司是2018年6、7月份搬走的，之后因雄才公司不付租金，第三人就将涉案全部房屋收回了，2019年，郭东正找了姓施的人过来和第三人就隔出来的6楼房屋租赁事宜进行签约，至于郭东正和姓施的人是什么关系，其不清楚”。本院认为，掌衡公司与雄才公司签订的《租赁转让协议书》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，且该些协议书已经双方盖章确认并已着手部分履行(包括转让款的支付、涉案房屋的交付等)，因此该份协议中有关掌衡公司与雄才公司之间的权利义务部分的内容已成立、生效、且有效。至于雄才公司所辩称掌衡公司无转租权的意见，本院认为，虽然掌衡公司未获第三人文珠公司同意转租的书面确认，但是从第三人的意见可知，对于雄才公司使用涉案房屋，第三人并无异议，且第三人收回涉案房屋并非基于掌衡公司擅自转租，而系基于未能获得涉案房屋的租金收益，而自2018年7月1日起的租金给付的责任，根据掌衡公司与雄才公司的约定，给付责任在于雄才公司。又根据掌衡公司与雄才公司工作人员之间的电话录音可见，系雄才公司自身经营不利、自愿退出，故实际导致雄才公司未能继续使用涉案房屋的责任并非在于掌衡公司，也非因第三人不同意掌衡公司转租雄才公司使用所致。因此雄才公司的抗辩意见，本院不予采纳。鉴于掌衡公司已实际履行涉案《租赁转让协议书》及补充协议，并向雄才公司交付了涉案房屋，且掌衡公司对雄才公司不能继续使用涉案房屋并无过错，故雄才公司理应按前述协议内容给付转让费。现根据双方约定，总转让金为111.50万元，而该笔转让金，根据该些协议的约定，实际可分为三部分，1、掌衡公司向第三人文珠公司支付的押金13万元；2、固定转让款72元；3、应由雄才公司支付而未付、由掌衡公司支付的办公楼装修及设备采购相关尾款。对于押金13万元，虽然掌衡公司与雄才公司约定在房屋租赁合同到期后由第三人退还给雄才公司，但该内容未获第三人确认、对第三人不发生效力，故押金的处理关系仍应发生于掌衡公司与第三人之间，掌衡公司要求雄才公司给付该笔款项，并无依据。对固定转让款72万元，鉴于雄才公司已付50万元，剩余22万元雄才公司仍应当继续支付。对于应由雄才公司支付而未付、由掌衡公司支付的办公楼装修及设备采购相关尾款，根据协议列明的明细及掌衡公司的庭审陈述、提供的证据材料，消防尾款、家具尾款，掌衡公司并未支付，故该两笔款项，掌衡公司要求雄才公司负担并无依据；未决算装修尾款，掌衡公司虽提供了其与案外人钱某某的聊天记录和转账凭证，但该些证据未获雄才公司确认，本院从该些材料中亦无法看出与本案的关联性，掌衡公司亦未提供其他证据材料予以佐证，故掌衡公司要求雄才公司负担该笔款项依据不足，本院不予支持。就未决算隔断尾款38,510元，根据现有证据可知，掌衡公司已实际支付35,000元，该款雄才公司理应支付。对于掌衡公司主张的逾期付款违约金，鉴于双方对此确有争议并有待本院裁判，且掌衡公司要求雄才公司负担的转让款中确有部分不应由雄才公司负担，雄才公司未能按时支付剩余款项也属情有可原，故该笔违约金，本院不予支持。对于掌衡公司主张的任金康就雄才公司负担的前述债务承担连带付款责任。本院认为，公司独立人格和股东有限责任是现代公司法的两项基本原则。作为该原则的补充和例外，公司法人人格否认制度则是指当公司股东滥用公司独立人格和股东有限责任、逃避债务时，否认公司独立人格及股东有限责任的法律制度。其适用必须同时具备以下三项要件：一、股东实施了滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为；二、逃避债务；三、严重损害公司债权人利益。公司债权人应对股东滥用公司独立法人人格和股东有限责任承担初步的举证责任。然本案掌衡公司仅提供了雄才公司的工商登记材料，仅能说明雄才公司系任金康担任唯一股东的一人有限公司。掌衡公司并未就雄才公司、任金康的财产混同作初步举证，亦不能说明任金康实施了滥用法人独立地位和股东有限责任逃避债务并损害债权人利益的行为。因此，对于该项诉请，本院不予支持。就雄才公司主张的反诉请求，基于前述意见，本院对雄才公司的反诉请求均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海雄才投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)上海掌衡网络科技有限公司支付转让款22万元；二、被告(反诉原告)上海雄才投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)上海掌衡网络科技有限公司支付隔断尾款35,000元；三、驳回原告(反诉被告)上海掌衡网络科技有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海雄才投资发展有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计9,764.30元，由原告(反诉被告)上海掌衡网络科技有限公司负担4,639.30元，由被告(反诉原告)上海雄才投资发展有限公司负担5,125元。反诉案件受理费减半收取计4,400元，由被告(反诉原告)上海雄才投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二一年三月二十六日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。