广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26482号原告（反诉被告）：马文才，男，汉族，1990年12月21日出生，住江西省赣州市信丰县××××××××××××，公民身份号码360××××××××××××713。委托诉讼代理人：邹佳旺，广东禅邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴承九，男，汉族，1969年11月25日出生，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××279。委托诉讼代理人：吴志林，广东贝亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓峰，广东贝亿律师事务所实习律师。原告马文才诉被告吴承九租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹佳旺到庭、被告及其委托诉讼代理人吴志林、周晓峰到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1.确认原被告于2020年7月15日签订的《工业厂房租赁合同书》无效；2.被告返还原告已支付的租赁押金210000元、电费押金50000元、铺设金刚砂地面补偿费用100000元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2020年7月15日签订《工业厂房租赁合同书》，原告承租被告坐落于南海区**的厂房。随后，原告相继支付了租赁押金210000元、电费押金50000元、铺设金刚砂地面补偿费用100000元。2020年8月13日，原告在涉案租赁物装修过程中，挖出了一具棺木，显示此处是一个坟地。原告立即停止了装修，并于第二天向被告提出不再租赁涉案租赁物。经过多次协商，被告均不同意退还原告已支付款项。在沟通过程中，原告才得知涉案租赁物并未办理合法规划报建及竣工验收手续，也无权属证书，且被告也是转租给原告的。被告辩称，1.被告有权按照合同约定没收全部押金，并要求原告赔偿损失。被告与原告签订的租赁合同是双方真实意思表示合法有效，原告单方违约应按合同约定没收原告的全部押金且要求原告赔偿被告因此遭受的损失。2.即使合同无效，合同无效的责任也应当由原告承担，应承担被告的损失。依据合同第一项第2条，原告知悉涉讼厂房报建情况下签订涉讼合同，其对合同无效有过错，依据合同法第五十八条的规定，原告应赔偿被告的损失。3.本案的纠纷并不是因为厂房有无报建引起，而是因为原告在进场对场地进行改造发现地下有一块木块，原告声称是棺木，但是否是棺木并没有落实。原告以此为由，解除涉讼租赁合同。因此，原告退场导致双方租赁合同不再履行以及被告在此前为原告改造场地所发生的损失的责任全部在原告处。并不因为涉讼出租物有无报建。被告向本院提出反诉请求：1.被告有权没收原告的押金260000元；2.原告赔偿被告的装修改造损失、中介费、变压器合计449060元；3.原告赔偿被告2020年7月15日至2020年9月15日免租期2个月的租金损失140000元；4.原告赔偿被告因本案支付的律师费15000元；5.诉讼费由原告承担。事实和理由：2020年7月15日，被告与原告订立《工业厂房租赁合同书》，约定被告将坐落于南海区**的厂房出租给原告作开办工厂、办公之用。合同订立时被告向房产中介支付了中介费62000元，之后根据原告的要求，被告对案涉厂房作了一系列修整：1、拆除一间180m2的办公室，损失180000元；2、墙壁开三扇门，产生费用5100元，后因原告不履行合同，被告需将案涉厂房租给他人又将其中两个门洞砌回，产生费用5400元；3、在案涉厂房中打烂地面水泥800m2，产生费用16000元，并且原告在上述地面中挖凿100m3的坑用作消防池，后因原告不履行合同，被告回填土坑产生费用10000元、修复地面水泥产生费用104000元；4、修建一面围墙,产生费用8100元；5、挖凿厂房内化粪池一个，后又回填并修复化粪池地面水泥，分别产生费用2400元、1560元；6、为安装厂房外化粪池所需管道，挖凿30m的长坑，产生费用4500元；7、为达到原告所要求的900KVA配电标准安装新的变压器，为此支出50000元。其后，原告以在案涉厂房中挖出棺木为由，单方拒绝履行合同。序号内容规格单价金额（元）备注1拆除办公室损失180m210001800002门墙壁开三扇门51m21005100规格分别为6m*4m,6m*4m,2m*1.5m.重砌两个门洞27m22005400规格分别为6m*4m,2m*1.5m.3地面打烂地面水泥800m22016000回填消防池100m310010000修复地面水泥800m21301040004修建围墙54m215081005厂房内化粪池回填化粪池24m31002400修复地面水泥12m213015606厂房外化粪池埋管挖坑30m15045007安装变压器900KVA50000500008中介费//620009免租期租金损失//140000合计589060原告对反诉辩称，一、被告诉请没收押金和支付律师费没有法律和事实依据。涉案厂房未取得建设工程规划许可证，且始终没有取得产权证书，《工业厂房租赁合同书》依法应当认定为无效合同。《工业厂房租赁合同书》如上所述无效后，被告取得的原告押金依法应当予以返还，因此被告诉请没收押金没有法律和事实依据。合同中关于支付律师费的相关约定无效，且被告并未提供律师费的合同、支付凭证、发票等证据，无法证明律师费的实际支出，没有事实依据。二、被告诉请原告赔偿449060元和租金损失140000元没有法律和事实依据。《合同法》第五十八条规定所说的赔偿，必须是“因此所受到的损失”，这里有两个关键要素，一是“因此”的因果关系，二是产生了后果“损失”。被告主张的449060元大部分不满足该两个要素，因为很多被告进行的装修项目都不是原告要求进行的，系被告为了更好地出租而主动进行的装修行为，该部分项目与原告没有因果关系，应当由被告自己承担装修费用；另外，被告的很多装修工程现在被告现已经利用，在正常使用，并未拆除，也即并未产生实际损失，原告不需要赔偿。另，参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，本案中被告主动进行装修，装修完继续利用装修物，其并未产生损失，反而获益了，原告也不需要支付赔偿。实践中，均是承租人经过出租人的同意对租赁物进行装修，而不是出租人按承租人要求装修租赁物，就连《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定均是按照如此常理，没有规定这种情形。因此，本案中的正确逻辑应是租赁物本身存在众多问题，出租人主动进行装修修复，该部分装修费用不应当由承租人承担，该部分装修期导致的租金损失也不应当由承租人承担。三、合同无效造成的损失全部应由被告承担。第一，被告对合同无效存在巨大过错。合同无效的原因在于被告未依法履行法定报建手续；被告不依法报建厂房，反而欺骗原告的行为，是合同无效的根本原因，对合同无效存在巨大过错，应当承担合同无效的全部损失。第二，被告提供巨大瑕疵的租赁物给原告，且未履行告知义务，过错巨大，应承担全部损失。被告不仅没有提供依法报建的厂房给原告，还不告知涉案租赁物中存在坟墓的巨大瑕疵，过错巨大。租赁物中存在坟墓这种事实属于会影响租赁合同能否成立的巨大考量因素，被告应当履行相应告知义务，但却并未履行。在中国传统文化中，尊重逝者是正常且优良的文化，坟墓在租赁物或者住所地是一般人都会忌讳的问题。被告提供这样一个不符合正常要求的、适宜承租的租赁物，对合同无效产生一些损失存在巨大过错，应当承担所有合同无效造成的损失。综上所述，被告的反诉请求没有法律和事实依据，依法应当驳回全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。当事人对真实性没有异议的证据，本院对真实性予以确认。对真实性有异议的证据，本院认定如下：原告提供的光盘中的视频1-3段，原告没有证据证明是公开拍摄或经被拍摄人同意拍摄的视频，本院对证据效力不予确认。原告提供的报价表、营业执照，本院综合分析认定。被告的委托协议书、中介费收据有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提供的装修投入的收据、视频，本院综合分析认定。被告提供的微信录屏，本院对真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2020年7月15日，原告（乙方、承租方）和被告（甲方、出租方）签订《工业厂房租赁合同书》，约定甲方将坐落于南海区**的厂房（2号厂房，厂内面积约4320平方米），以现状出租给乙方作开办工厂、办公使用。本合同签订前，乙方已对租赁物进行了实地考察，已充分知悉、了解租赁物的现状(包括具体位置、土地性质、租赁物面积大小、运行状态、报建等)。甲方保证对租赁物拥有合法产权或出租权，如因租赁物产权纠纷导致本合同无法继续履行，甲方需无息返还租赁押金，退还已预付但未实际履行的租金，并赔偿因此造成乙方的实际经济损失。本合同租赁期从2020年7月15日至2025年7月31日止，共6年，2020年7月15日至2020年9月15日为免租期，从2020年9月15日起开始计算租金。厂房首月租金每月70000元，宿舍按每间400元计算，首层饭堂1间租金2000元。合同签订当日，乙方向甲方支付210000元作为租赁押金，支付50000元作为水电押金。本合同期限届满，乙方不续租或非乙方过错终止本合同的，甲方应在乙方结清租金、物业管理费、水电煤气费等费用，并依约腾退租赁物后五日内将租赁押金不计息全额退还给乙方。厂房甲方提供配电900KVA给乙方使用，电费按峰平谷分时段计费收取，乙方每月应向甲方支付基本电费按23元一千瓦的标准计付(按南方电网公司的价格调整)，另按0.05元/度标准收取空损费，电房管理费。甲方承诺乙方2020年7月20日前向乙方交付厂房，交付时双方应办理交接手续，具体交付时间以书面交接文件确定。甲方重新捣地面：10公分厚加金钢砂，乙方补偿10万元给甲方。若乙方需要在租赁物内搭建建筑物、构筑物的，或需装修室内，或增设附属设施，或改变租赁物结构、用途的，应征得甲方的书面同意(若按规定须报有关部门审批的，则还应先经有关部门审批同意)，并由乙方自行承担报建、消防、管理、装修、维修、保养等全部责任及费用；若乙方加建部分属于违法建筑，乙方必须按相关部门要求或甲方要求拆除。原告已支付租赁押金210000元、水电押金50000、金刚砂地面补偿费用100000元予被告。被告在诉讼中确认没有铺设金刚砂地面。2020年8月2日，佛山市**有限公司出具收据，确认收到被告丹灶厂房950KVA变压器定金50000元整。原告在诉讼中陈述：原告在承租时要求被告改造的内容为拆墙开3个门洞，确认被告实施了改造，但现在被告只填回2个门洞。原告实施的改造有：挖消防池；被告自行实施的项目为：拆除办公室、重新装修地面、修建围墙。原告于2020年8月13日向被告表示挖到棺木，并表示不要厂房了，当日原告退场。被告陈述，原告于2020年8月24日自行退场，被告已于2020年9月将涉讼厂房出租给案外人。双方确认被告于2020年7月15日交付厂房予原告。本院认为，被告未能提供涉讼厂房经规划报建或已取得房地产证，涉讼房产未经规划报建，原告和被告签订的《工业厂房租赁合同书》违反法律行政法规的强制性规定，应属无效，原告请求确认合同无效，本院予以支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。原告请求被告返还保证金210000元、水电押金50000元，本院予以支持。被告请求没收押金260000元，本院不予支持。被告确认没有铺设金刚砂地面，被告应返还金刚砂地面补偿费用100000元予原告。原告和被告作为承租方和出租方，对租赁物是否适租均有审慎义务，双方对合同无效均有过错，对造成的损失应承担同等责任。关于被告反诉请求的损失，本院分析如下：1.变压器定金：合同约定被告提供900KVA变压器给原告，被告提供定金收据，证明为厂房出租支付了50000元的定金，该定金的支付确为因合同履行而支付的，本院确定其为损失。2.拆墙开门洞：拆墙开门洞是根据原告的要求实施的改造，两个门洞的开填的相应费用属于被告根据原告指示对厂房实施并需恢复原状的费用，是被告因合同无效造成的损失。由于被告提供的收据收款人不同、项目不同，但收据样式相同，收据编号接近，本院对其证据效力不予确认。本院参照原告提供的报价表，认定开门洞2个680元，封2个门洞3375元，合计4055元。3.消防池填埋：消防池是原告开挖，被告收回厂房后对开挖的消防池填埋以恢复原状的费用属于因合同无效造成的损失，本院参照原告提供的报价表认定费用为1500元。4.拆除办公室：虽然没有证据证明原告向被告发出拆除办公室的指示，但根据一般生活经验考虑，如非承租方要求，出租方主动拆除可正常使用的办公室不合常理，相应费用属于损失，本院参照原告提供的报价表确定费用为2500元。5.重新装修地面、修建围墙、化粪池：没有任何证据证明原告向被告发出实施该几项工程的指示，且相应工程也在厂房正常维护的范围内，现厂房已重新出租，证明相应工程也由被告自行利用，本院对被告主张该几项工程的费用属于损失的意见不予采纳。6.中介费：合同无效，经纪方也没有收取中介费的依据，本院对被告主张发生中介费损失不予确认。上述构成损失的费用合计58055元，根据双方同等过错分摊，原告应赔偿29027.5元予被告，本院对被告的损失赔偿请求超出本院核定部分不予支持。合同无效，根据公平原则，原告仍应参照合同约定的标准支付占用涉讼厂房期间的场地使用费予被告。双方确认原告于2020年7月15日接收厂房，原告主张于2020年8月13日已提出不承租涉讼厂房，但未能举证证明已腾退厂房予被告，本院根据被告自认确认原告于2020年8月24日腾退厂房，原告应按每月70000元支付2020年7月15日至2020年8月24日的场地占用费92580.65元予被告。合同无效，不存在厂房空置损失，被告的免租期租金请求超出本院核定部分没有依据，本院不予支持。律师费不是必须发生的费用，双方也并未约定因合同发生的争议律师费的负担，本院对被告请求原告支付律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认吴承九和马文才签订的《工业厂房租赁合同书》无效；二、吴承九应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁押金210000元、电费押金50000元、金刚砂地面补偿费用100000元予马文才；三、马文才应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费92580.65元予吴承九；四、马文才应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失29027.5元予吴承九；五、驳回马文才的其他诉讼请求；六、驳回吴承九的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计24282元，财产保全费2320元，合计26602元（马文才已预交），由马文才负担12141元，由吴承九负担14461元。反诉受理费减半收取计6220.3元（吴承九已预交），由吴承九负担4870.3元，由马文才负担1350元。相抵后，吴承九应负担的13111元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予马文才，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年十二月三十日书记员 罗静雯