天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初2004号原告（反诉被告，以下简称原告）：天津物产基建物资有限公司，住所地天津市和平区郑州道26号。法定代表人：张志亭，总经理。委托诉讼代理人：董彦林，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：天津市星辉铝业有限公司，住所地天津市河北区建昌道街红星路18号（天明创意产业园Ａ区434号），实际经营地天津市河北区。法定代表人：任勇，总经理。委托诉讼代理人：傅慧娣，女，副总经理。委托诉讼代理人：骆淑芬，女，公司兼职法务。第三人：天津市河北区源鑫通达汽车维修中心，住所地天津市河北区王串场街富强道24号。法定代表人：房连树，总经理。原告天津物产基建物资有限公司与被告天津市星辉铝业有限公司、第三人天津市河北区源鑫通达汽车维修中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，被告于2019年5月27日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告天津物产基建物资有限公司的委托诉讼代理人董彦林，被告天津市星辉铝业有限公司的委托诉讼代理人傅慧娣、骆淑芬到庭参加诉讼，第三人天津市河北区源鑫通达汽车维修中心经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津物产基建物资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令被告腾空并返还天津市河北区院内平房及场地；3.依法判令被告给付原告2017年10月1日至2019年3月31日共计18个月的租金225000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为天津市河北区平房及场地的所有权人，原、被告系房屋租赁合同关系。2014年3月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将河北区院内房屋及场院出租给被告，租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日。合同到期后，双方就续租事宜没有达成一致意见，原告书面告知被告不再续租并要求被告返还房屋和场地未果，原告诉至河北区人民法院，一审、二审支持了原告的诉请。在执行阶段，原、被告达成和解，由被告继续租赁涉案房屋和场地。2018年3月8日，双方签订租赁合同，约定这次的租赁期限是2017年10月1日至2019年9月30日，年租金150000元，被告按月支付租金，并约定被告拖欠租金累计达6个月以上，原告可以解除合同。但被告自2017年10月1日起一直拖欠租金至今，严重损害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法判如所请。被告天津市星辉铝业有限公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，更不同意解除合同。因为在上一个诉讼的执行阶段我方和原告达成和解又重新签订了二份租赁合同，租期分别是2015年4月1日至2017年9月30日和2017年10月1日至2019年9月30日，我方交清了上一个诉讼所涉及的全部租金，但原告并未将合同中约定的面积全部交付我方使用，所以我方要求原告将合同约定的全部面积交给我方使用，并延长使用房屋和场地的时间，由原告履行维修诉争房屋的义务。被告天津市星辉铝业有限公司向本院提出反诉请求：1.判准被告无偿延期使用诉争房屋和场地至2020年6月30日；2.判决原告赔偿被告因漏雨导致的损失21万元；3.判决原告修复被告租赁的房屋，保障此房不再漏雨并能正常使用；4.判令原告退还被告多收的房屋租赁费88022.77元；5.反诉费由原告承担。事实和理由：2018年3月8日，双方签订《天津市房屋租赁合同》的当天被告交了2017年10月的租金12500元，3月9日交了2017年11月的租金12500元，合计已交付这个租期内的租金25000元。租赁期间房屋有漏雨现象，按照合同第6-3条约定，房屋结构维修由原告负责，但被告多次找原告要求维修房屋，原告置之不理。2018年5、6月份，租赁的房屋突然大面积漏雨，造成被告的设备及产品被水浸湿损坏，损失达12万余元。由于原告的原因使被告不能正常使用房屋，故请求延长合同期限。另外，被告租赁的房屋面积不足716平方米，实际仅为674.9平方米，原告应返还我方41.1平方米的租赁费88022.77元。反诉被告天津物产基建物资有限公司辩称，要求法院驳回被告的反诉请求。2015年，原、被告因涉案房屋和场地的租赁合同纠纷经天津市河北区人民法院判决后，被告不服，提出上诉，经二审审理维持原判，该判决对被告提出的面积问题未予支持。判决发生法律效力后，原告申请执行，在执行阶段双方达成和解，又补签了二份房屋租赁合同，当时被告完全认可合同内容，并未对面积问题提出任何异议。被告在2018年3月8日和3月9日交付的25000元租金是2015年4月1日至2017年9月30日租期内的租金，我公司开具的发票备注上已经注明，2017年10月1日至2019年9月30日期间的租金被告分文未交过。被告主张发生漏雨的时间为2018年5、6月份，因被告不交纳租金已超过6个月违约在先，原告对诉争房屋未修缮属于先行履行抗辩权。被告所述损失没有依据，请求法院驳回被告的反诉请求。第三人天津市河北区源鑫通达汽车维修中心未作陈述。经审理本院认定如下事实：坐落天津市河北区房屋及场院在八十年代系河北区木材管理处所有，被告的前身天津市星辉塑钢门窗厂与天津市河北林产品公司于2001年3月31日签订租赁协议，由天津市星辉塑钢门窗厂租赁河北区房屋和场院从事塑钢门窗制作，租期三年，即2001年3月31日至2004年4月1日，合同记载建筑面积716平方米，场地约719平方米。被告租赁诉争房屋、场院后自行出资陆续在院内私自搭建了部分房屋作为办公、生产和经营使用。2004年和2005年双方又续签了租赁合同。2006年4月至2011年3月，被告均以天津市星辉门窗幕墙工程有限公司的名义与天津市河北林产品公司签订了诉争房屋及场院的租赁合同，这几份合同中注明的建筑面积为716平方米，场地有的约定719平方米，有的约定776平方米。2011年6月，原告取得天津市河北区房屋和场院的所有权。2014年3月25日，被告以天津市星辉铝业有限公司的名义与原告签订了诉争房屋和场地的租赁合同，租期为2014年4月1日至2015年3月31日，合同记载的建筑面积是716平方米，场地约719平方米。第三人天津市河北区源鑫通达汽车维修中心一直在被告自建的天津市河北区院落东南方门脸房内经营汽车维修。2015年因房屋租赁合同纠纷原告起诉来院，要求被告腾空河北区院平房和场院。2015年12月9日，本院作出（2015）北民初字第2242号民事判决书支持了原告的诉讼请求。被告提起上诉，天津市第一中级人民法院于2016年5月25日作出（2016）津01民终2128号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在一审和二审的判决书中对于被告提出的面积差问题，均未得到法院的支持。后双方在执行阶段达成和解，又于2018年3月8日补签了2015年4月1日至2017年9月30日的租赁合同和2017年10月1日至2019年9月30日的租赁合同，约定每年租金均为150000元。现原告以被告6个月未交付租金为由起诉来院，要求解除2017年10月1日至2019年9月30日的租赁合同，返还河北区的房屋和场地，给付拖欠的2017年10月1日至2019年3月31日的租金225000元。庭审中，被告抗辩称在执行阶段调解时，原告同意被告一次性给付上一个租期的租金350000元，所以2018年3月8日和3月9日交付原告的25000元是2017年10月和11月的租金。原告则认为上一个租期年租金是150000元，原告于2018年3月15日给被告开具的发票备注里已经注明收到2015年4月1日至2017年9月30日的租金是365000元，2019年12月6日给被告开具的发票备注里注明收到2015年4月1日至2017年9月30日的租金是10000元，两年半租金正好是375000元，而2017年10月1日至2019年9月30日期间的租金被告分文未交过。对于被告提出的面积问题，原告提交了2003年河北林产品公司与天津市汇鑫发物资经销中心及2004年河北林产品公司与天津市星辉门窗厂签订的房屋（场地）租赁合同书各一份及签订合同书时的天津市物资经销总公司场地、房屋租赁内部审批表（附平面示意图）二份，证明被告租赁的房屋和场地的实际面积情况。本院两次到现场实地勘验，结果与原告提交的上述场地、房屋租赁审批表上的平面示意图相符，第三人天津市河北区源鑫通达汽车维修中心现仍在被告自建的河北区院落东南方门脸房处经营。勘验现场时经向第三人法定代表人房连树询问，他表示其虽为该维修中心的法定代表人，但一切听从被告委托诉讼代理人傅慧娣的意见。2019年8月28日，根据被告的反诉申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司对被告提出的因漏雨造成的财物（设备）损坏原因及修复费用进行评估。2019年10月15日，国宏信价格评估集团有限公司天津分公司向本院出具退函写明，本次评估工作分为两部分：1.设备损坏原因鉴定；2.设备修复费用。因本公司不支持做原因鉴定，而当事人不同意两部分评估工作分开进行，故我司退出此次评估工作。本院认为，原、被告于2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。而被告自2017年10月起未向原告支付租金的行为，显属违约，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。租赁合同解除后，被告和第三人无权再继续占用原告所有的房屋及场地，故对原告要求被告及第三人返还房屋及场地的诉讼请求，本院予以支持。从原告提交的工商银行2017年9月18日至2018年3月8日被告交纳租金的业务回单和汇款明细分析，被告提出的2019年3月8日和3月9日交纳的25000元系2017年10月和11月的租金依据不足，本院不予采信，故对原告要求被告按照每月12500元的标准给付2017年10月1日起至2019年3月31日房屋租金的请求本院予以支持。对于被告提出因房屋漏雨要求原告延长租赁期限及赔偿财产损失的反诉请求，因被告提交的证据依据不足，故本院不予支持。对于被告提出的面积问题因在上一个诉讼中已经主张过，而一、二审法院均未予支持，本次再次提出属于重复诉讼，本院不予审理，对被告要求原告退还多收的房屋面积费88022.77元也不予支持。对于被告自建的房屋在上一个诉讼中一、二审法院已经判决被告自行拆除，但在执行和解阶段，双方补签租赁合同后被告又继续使用，现由于被告违约，故双方解除合同后，被告还应自行拆除在河北区院内搭建的房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）天津物产基建物资有限公司与被告（反诉原告）天津市星辉铝业有限公司于2018年3月8日签订的租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日的《房屋租赁合同》；二、判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津市星辉铝业有限公司及其他共同使用人将天津市河北区院内的平房及场地返还给原告（反诉被告）天津物产基建物资有限公司，并自行拆除在天津市河北区院内搭建的房屋。逾期不拆，由原告负责拆除，以料抵工；三、判决生效后十日内，第三人天津市河北区源鑫通达汽车维修中心从被告自建的天津市河北区院落东南方门脸房中迁出，将场地返还给原告（反诉被告）天津物产基建物资有限公司，被告（反诉原告）天津市星辉铝业有限公司承担连带返还义务；四、判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津市星辉铝业有限公司给付原告（反诉被告）天津物产基建物资有限公司2017年10月1日至2019年3月31日的房屋租金225000元；五、驳回反诉原告天津市星辉铝业有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2336元，反诉受理费4300元，均由被告（反诉原告）天津市星辉铝业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  孙桂萍审 判 员  訾文华人民陪审员  周津粤二〇一九年十二月十八日法官助理徐浩书记员史欣附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经承租人同意装饰装修，租赁期间届满或者后天解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可有承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十三条承租人未经承租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，有承租人负担。承租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。