河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初4806号原告：洛阳中顺物业管理有限公司，住所地：洛阳市老城区马路街******。法定代表人：王玉强，执行董事。委托诉讼代理人：赵兵，河南宛洛律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王洪战，河南坤达律师事务所执业律师。被告：洛阳华厦房地产开发有限公司，住所地：，住所地：洛阳市西工区王城大道**富雅东方****v>法定代表人：吴传强，董事长。委托诉讼代理人：张国军，河南同骏律师事务所执业律师。原告洛阳中顺物业管理有限公司（以下简称：中顺物业公司）与被告洛阳华厦房地产开发有限公司（以下简称：华厦房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中顺物业公司的法定代表人王玉强及委托诉讼代理人赵兵、王洪战，被告华厦房产公司的委托诉讼代理人张国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告立即支付2011年3月18日至2016年12月31日拖欠的物业费共计4669252元；2、本案诉讼费、保全费等诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：2008年9月18日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定被告选聘原告对华厦富雅东方提供前期物业管理服务。合同签订后，原告按照合同约定向被告提供了物业服务。2015年4月30日，原告与被告又就富雅东方小区缴纳物业费等问题签订了补充《协议》一份，该协议对被告的自用房及富雅东方小区的物业费收取标准进行了明确约定。2015年5月6日，原告与被告就被告自用房的物业费收取问题又签订了《协议》一份，在该协议中经原告与被告共同确认，被告尚欠原告2014年元月1日至2015年12月31日的两年物业费共计90万元。2016年12月26日，原告与被告又签订了《协议》，约定2008年9月18日至2016年12月31日未交的物业费、水电费及其他费用，被告向原告缴纳。2017年1月1日合同变更后，全体业主向洛阳中辽物业管理有限公司缴纳各种费用。被告与洛阳中辽物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》于2017年1月1日生效，自2017年1月1日起，由洛阳中辽物业管理有限公司为被告提供物业管理服务。上述合同签订后，原告一直向被告提供物业服务至2016年12月31日，但被告却没有按时支付物业费，经原告计算，被告尚欠原告物业费共计4669252元。且经过原告多次催要，被告仍不予支付剩余物业费，故为了维护原告的合法权益，故诉至法院。华厦房产公司辩称，1、2015年4月30日，华厦房产公司与中顺物业公司签订《协议》，约定华厦房产公司（1-5层商业部分，包括地下商场、地下停车场）自、地下停车场月1日开始缴纳物业费。2、2015年5月6日，华厦房产公司与中顺物业公司签订《协议》，约定华厦房产公司2014年1月1日-2015年12月31日应缴纳物业费1162643.76元，减去中顺物业公司收取的262643元，尚余90万元未缴纳。该90万元华厦房产公司已经支付663548.64元，另抵扣车位1个22.2万元，尚余14451.36元。3、2016年元月1日，华厦房产公司与中顺物业公司签订《协议》，约定从2016年元月1日起，由中顺物业公司直接向每个承租户收取物业费，未出租部分待出租后再向中顺物业公司缴纳物业费，直到2016年12月30日。根据此协议，华厦房产公司已经出租的房产，中顺物业公司已经向承租户收取物业费，没有出租的不需要缴纳物业费。2016年全年华厦房产公司不欠中顺物业公司任何物业费。综上，华厦房产公司所欠中顺物业公司的物业费仅1万余元，中顺物业公司起诉要求华厦房产公司支付其4669252元物业费实属漫天要价。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2008年9月18日，华厦房产公司（甲方）与中顺物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘中顺物业公司对华厦.富雅东方提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层住宅（车库另行约定），建筑面积约62131平方米。区域四至：东至“农机公司招待所”，南至“用地界”，西至“王城路”，北至“中州路”。服务包括共用部分的维修、养护和管理，公用设施的运行、维修和管理，公用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运及雨、防水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅0.8元/月.平米。合同中标注“商业物业待招商完成后与经营公司商讨后另行约定”。同日双方签订《补充协议》，约定1-5层商业物业待甲方招商完成后与经营公司商讨后另行决定。上述合同签订后，中顺物业公司入住富雅东方小区提供物业管理服务。2、2008年12月23日，华厦房产公司与洛阳新银泰百货有限公司（以下简称：新银泰公司）就“富雅东方”物业中的地下一层至地上五层商业部分房产订立租赁合同，由新银泰公司以租赁方式使用场地，支付租金，建筑面积约3万平方米。2010年4月17日，因新银泰公司经营的购物中心商业公用部分的物业费用缴纳问题与中顺物业公司发生纠纷，洛阳市西工区服务业办公室召集中顺物业公司、华厦房产公司、新银泰公司、西工区房管局等单位进行协商，并形成《关于洛阳中顺物业管理有限公司与洛阳新银泰购物中心商业公用部分的物业费用缴纳问题的会议纪要》，载明：洛阳新银泰公司每月向中顺物业公司缴纳物业费1.8万元。以此会议召开的时间为节点，会议召开前新银泰公司所欠中顺物业公司的电费，由新银泰公司于2010年4月23日下午六点前一次性付给中顺物业公司。同时，由中顺物业公司负责为新银泰公司办理水、电过户手续，在水、电过户手续未完成前，新银泰公司按照0.85元／度向中顺物业公司缴纳。新银泰公司从2010年2月1日起开始向中顺物业公司缴纳物业费。同日，中顺物业公司与新银泰公司签订协议，约定：1、新银泰公司每月给中顺物业公司物业管理费18000元。2、在水、电过户没到位以前的电费按照0.85元／度计算，于23日前一次性付清，同时办理过户手续。3、新银泰公司从2010年2月1日开始给物业公司缴纳物业费。2011年3月8日，中顺物业公司以新银泰公司违约为由，向其发出《解除协议通知书》，解除上述协议。中顺物业公司于2011年3月18日以华厦房产公司为被告，以物业服务合同纠纷为由向本院提起民事诉讼。该案于2015年12月30日经洛阳市中级人民法院二审终审判决：一、洛阳华厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付洛阳中顺物业管理有限公司水电、物业费5725.48元。二、洛阳华厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付洛阳中顺物业管理有限公司2010年2月1日至2011年3月18日之间的物业服务费24.445161万元，洛阳华厦房地产开发有限公司实际履行后，可向洛阳新银泰百货有限公司追偿。三、驳回洛阳中顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。3、原告与被告于2015年4月30日签订协议，约定：华厦房产公司自用（1-5层商业部分，包括地下商场、停车场），总建筑面积35224平方米，华厦房产公司向中顺物业公司缴纳物业费每平方米3元，从2014年元月1日开始缴纳，两年一次性结清（由中顺物业公司向用户收取物业费也可）。如果以后1-5层商业部分提高物业费，华厦房产公司按比例调整提高向中顺物业公司缴纳物业费（2014年1月1日前的另行解决）。如果按时缴纳物业费，停车场全部交给华厦房产公司管理，中顺物业公司大力支持华厦房产公司的全部工作。4、原告与被告于2015年5月6日就富雅东方小区1-5层及地下室物业费问题签订协议，约定：一、按2015年4月30日签订的协议收取，物业费收取标准1-5层及地下室每平方米为3元，由华厦房产公司收取，华厦房产公司按实际建筑面积向中顺物业公司缴纳每平方米1.5元物业费，华厦房产公司留每平方米1.5元自用，作为1-5层及地下室电梯维修、水、电维修等费用。二、华厦房产公司现有房产证九个，共计建筑面积32295.66平方米，每平方米按1.5元收取物业费，2014年元月1日至2015年12月31日止共计2年，华厦房产公司向中顺物业公司交物业费1162643.76元，减去已收取的物业费262643元，华厦房产公司应向中顺物业公司交2年物业费90万元。如发现有房产证未缴纳物业费的另行计算缴纳。三、付款方式按三次付款，第一次在签订合同三日内付15万元，2015年5月30日前付15万元，第二次8月10日付30万元，第三次在11月10日付30万元。四、2015年4月30日签订的协议与本协议都有同等法律效力，本协议为2014年1月1日至2015年12月31日缴纳物业费时间，以后另行协商。5、原告与被告于2015年6月8日签订协议，关于富雅东方小区1-5层商业部分的物业管理一事，华厦房产公司全部移交给中顺物业公司进行管理，具体如下：一、为了更好的团结一致，管好1-5层的商业经营，并且双方齐心合力做好各项工作，能使租户满意，提高经营效益，共同做好一切服务工作。二、交接时间：2015年6月15日全部交接完。除水、电在2015年6月30日交接完，2015年6月30日前的水、电费由华厦房产公司缴纳。三、管理范围:华厦房产公司将1-5层的物业管理全部交给中顺物业公司管理，其中电梯公用设施设备、共用部位、外墙广告、广告栏、管理范围内的外围停车场、地下停车场等物、地下停车场等物业司无偿协助华厦房产公司对外出租1-5层门面房，卖地下停车位，收房租及物业费、水电费等费用。五、2016年1月1日起按前期物业服务合同的规定、管理范围、服务质量、管理时间做好一切服务工作。华厦房产公司物业费每季度交一次，每平方米3元，每季度的第一个月1-5号缴纳本季度物业费。2014年1月1日至2015年12月31日，按2015年5月6日双方签订的协议执行。另外，现在1-5层全部交给中顺物业公司管理，下半年开支费用较大，2015年7月1日至2005年12月31日止，下半年按每平方米3元计算，每平方米少交1.5元，6个月应补交22.2万元，华厦房产公司提出暂时有困难，同意给中顺物业公司一个地下车位冲抵，并且办理过户手续。6、原告与被告于2016年1月1日签订协议，关于富雅东方小区1-5层商业部分的租金、物业费双方均有权催收，租金全部交华厦房产公司收取，物业费全部移交中顺物业公司收取，在前期物业管理合同的基础上，双方特签补充协议如下：一、华厦房产公司自己用房（1-5层商业部分，包括地下商场、地下停车场），、地下停车场由双方配合催收。从2016年1月1日起，华厦房产公司同意由中顺物业公司向每个租户收取物业费，每平方米3元。未出租部分待出租后再向中顺物业公司缴纳物业费，指华厦房产公司2016年12月30日止。7、中顺物业公司与华厦房产公司于2016年12月26日签订协议，约定：一、双方于2008年9月18日签订的富雅东方前期物业管理服务合同，华厦房产公司同意变更给洛阳中辽物业管理有限公司；由洛阳中辽物业管理有限公司进行物业管理服务，服务项目：洛阳市富雅东方小区；其中包含1至5层的商场。物业收费标准按华厦房产公司与洛阳中辽物业管理有限公司签订的合同进行收费。二、华厦房产公司从2008年9月18日至2016年12月30日前未交的物业费、水电费及其他费用，向中顺物业公司缴纳。2017年1月1日合同变更以后全体业主向洛阳中辽物业管理有限公司进行缴纳各种费用。本院认为，华厦房产公司作为富雅东方小区房产建设单位于2008年9月18日与中顺物业公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，该合同中的建筑面积不包含1-5层商业部分及地下，且协议中明确约定“商业物业待招商完成后与经营公司商讨后另行约定”。后中顺物业公司与经营单位新银泰公司就物业管理签订协议。2011年3月18日前新银泰公司应交的物业费已经法院判决。现原告起诉被告缴纳2011年3月18日至2016年12月31日期间的物业费，双方就2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费经本院调解已达成调解协议，本案仅就原告起诉2011年3月18日至2013年12月31日期间物业费问题进行判决。中顺物业公司与华厦房产公司于2013年12月31日前就富雅东方小区1-5层商业部分及地下的物业管理问题未有协议约定，原告也未有证据证明期间向被告提供了那些物业管理服务及有关如何收费的约定。双方在2015年4月30日签订的协议中明确约定，华厦房产公司自2014年1月1日开始缴纳物业费。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利的后果。故原告请求被告缴纳2011年3月18日至2013年12月31日期间物业费的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经合议庭评议，判决如下：驳回洛阳中顺物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费34774元（已减去调解部分9380元），保全费5000元，共计39774元，由洛阳中顺物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王雪兰人民陪审员  袁秋芳人民陪审员  任淑文二〇二〇年五月八日书 记 员  杨嘉铭