湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初263号原告：刘伟，男，1969年2月24日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张西西，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：杨某2，男，1973年1月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：陈立红，女，1974年2月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：杨某1，女，2013年10月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区。法定代理人：杨某2，系杨某1父亲。三被告共同委托诉讼代理人：熊盛君，湖南天恒健律师事务所律师。被告：杨美霞，女，1968年5月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：杨红霞，女，1966年5月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：杨红桃，女，1970年3月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：杨金连，女，1964年6月24日出生，汉族，住长沙市望城区。被告：杨朝辉，女，1962年8月10日出生，汉族，住长沙市望城区。原告刘伟与被告杨某2、陈立红、杨某1、杨美霞、杨红霞、杨红桃、杨金连、杨朝辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，因涉及未成年人不公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人、被告杨某2及其委托诉讼代理人、杨红霞、杨红桃到庭参加诉讼，被告杨美霞、杨金连、杨朝辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告的购房款18000元。2.判令原、被告于2004年11月18日签订的《售房协议》项下房屋的拆迁利益（补偿费用）合计550000元归原告所有。3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实与理由：原告与黄社宇与六被告于2004年11月18日签订了《售房协议》，约定被告将其位于××街道××村××组××栋老屋出售给原告和黄社宇，房屋共五间，价格为18000元。该协议经村民小组代表同意，且加盖村民小组印章。协议签订后，原、被告均履行了各自义务。2005年4月16日，原告与黄社宇达成协议，约定黄社宇将其购买被告继承房屋的份额相关一切权利转让给原告，原告向黄社宇支付了转让款项，同时约定黄社宇不得就本案房屋再向原告主张任何权利。自房屋交付至今，原告多次对居住房屋进行了改建和修缮。2020年年底，原告购买的房屋经三榜公告被拆迁，原告多次找到被告及拆迁指挥部主张获得拆迁补偿款项，拆迁指挥部称原告与被告之间的购买协议无效，原告无权直接向拆迁指挥部主张权利，只能去起诉被告。原告维权无果，无奈诉至法院，望法院判如所请。被告杨某2辩称：一、原告刘伟的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。1.案涉房屋系被告从其父亲处继承，为村集体土地上建设的房屋，原告与被告分属不同的村集体，案涉房屋不具备交易的法律条件；2.原告提交的购房协议属于自行制作，该协议上既没有被告的签名，被告亦未收到过协议约定的相关款项，故该协议不能达到原告的证明目的。因此被告认为，被告与原告之间不存在房屋买卖关系。二、案涉房屋为被告出于朋友关系，借给原告使用，口头约定由原告自行负责修缮与管理，原告不再支付使用费。原告仅有使用权，没有处分权，更不得基于所有权向被告主张任何权利。现因房屋要拆迁，原告却向被告主张拆迁补偿款，违背诚实信用原则，其诉求依法应予驳回。被告陈立红、杨某1辩称：被告与本案没有直接利害关系，本案是关于杨某2及另外几位被告继承祖屋的事情，请求法院依法查明事实驳回原告的诉讼请求。被告杨红桃、杨红霞辩称：被告不认识原告，与原告没有签订任何合同，也没有收到过钱，房屋也没有过户，案涉房屋并没有卖，案涉房屋是被告父亲留下的，被告六姐弟都有继承权。被告杨美霞、杨金连、杨朝辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系湖南省宁乡市大屯营乡韶光村新合组村民。案涉房屋系杨玉林在户籍所在的长沙市岳麓区的宅基地上建设，土木结构，房屋面积约200平方米。后杨玉林于1994年去世，2004年11月18日，其子女即被告杨某2（杨顺泉、杨信泉）、杨美霞、杨红霞、杨红桃、杨金连、杨朝辉（杨朝飞）将该房屋出卖给原告刘伟、案外人黄社宇，并签署《售房协议》一份，约定将位于××街道××村××组××栋老式房屋（共五间）出售给原告与黄社宇，售价为18000元。协议载明案涉房屋征收款项归黄社宇所有，并有黄泥塘组小组长杨立强、小组代表杨庚其签名认可，谷峰村黄泥塘村民小组加盖公章。2005年4月16日，案外人黄社宇将对案涉房屋享有份额的全部权利转让给原告，原告向其支付了20000元转让费。受让后，原告及原告之妹刘源、妹夫黎冰清先后居住使用该房屋，并对其进行了装修、修缮。2020年，根据湖南省人民政府［2014］政国土字第189号农用地转用、土地征收审批单批准，需征收望岳街道谷峰村范围内的集体土地11.5512公顷，案涉房屋处在征收范围内。2020年12月27日，被告杨某2与望岳街道拆迁指挥部达成《房屋拆迁补偿安置协议》，家庭成员有陈立红、杨某1，协议确定被拆迁的杨某2自住房屋与涉案房屋总建筑面积为498.5平方米，其中补偿面积为357平方米，生产用房100平方米，违章建筑面积41.5平方米；安置4人。（一）征地补偿款及相关补助费用如下：1.房屋补偿费326496元；2.房屋设施补偿费241080元；3.购房补助费230400元；4.生产用房补偿费38000元；5.室外设施补偿费128000元；6.房屋搬迁补助费7140元；7.房屋过渡补助费43200元；8.农用工具、牲畜补偿费4920元。（二）房屋补助奖励费用365324元。（三）其他补助费用0元；（四）安置补助费用240000元。以上四项费用共计1624560元。根据涉案《岳麓区集体土地房屋拆迁私人房屋调查表》显示，涉案房屋的总建筑面积为191.4平方米；《私人房屋征地补偿费用汇总表》显示，案涉房屋拆迁补偿面积为177平方米，房屋补偿费用为141600元，生产用房补偿费19000元，房屋设施补偿费为113280元，室外设施补偿费64000元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告刘伟提交并经庭审质证的售房协议、黄社宇的说明、证人证言、《证明》及本院根据原告申请调查收集的《房屋拆迁补偿安置协议》《岳麓区集体土地房屋拆迁私人房屋调查表》《私人房屋征地补偿费用汇总表》予以证实，本院予以确认。本院认为：一、关于《售房协议》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。同时，2004年12月2日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”本案中，原、被告双方所交易的房屋系被告家庭的宅基地，涉案房屋的土地所用权人为长沙市岳麓区望岳街道办事处谷峰村集体，刘伟、黄社宇均非该集体经济组织成员，双方所签订的买卖涉案房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于合同法第五十二条第（四）项规定的情形，该合同依法应认定为无效合同。二、关于协议无效后的法律效果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（一）关于购房款的返还。原、被告达成的售房协议既已被认定为无效合同，被告依据该合同取得的18000元购房款应当予以返还,对原告主张的要求返还购房款18000元，本院予以支持。（二）对原告主张要求被告支付房屋征收利益的诉讼请求。原告刘伟购房后确实对房屋进行了装修、添附、修缮，花费了一定费用。现房屋被征收，被告因此受益，被告应当给予原告一定的补偿。关于具体补偿数额，从被告杨某2签订的《征地补偿协议》来看，被告获得的青苗补偿费、农用工具、牲畜补偿费、房屋搬迁补助费、购房补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁房屋奖励费、其他补助费与原告无关，原告主张从上述费用中分配收益无法律依据，本院不予支持。对于被告获得的涉案房屋补偿费141600元、生产用房补偿费19000元、房屋设施补偿费113280元、室外设施补偿费64000元，共337880元，系因房屋及附属设施被拆迁而获得的补偿。因原告对房屋的装修、添附，被告因此受益，被告应向原告部分予以补偿。综上，本院结合原告对房屋修缮、管理的贡献程度，本院酌定被告杨某2、陈立红、杨某1、杨美霞、杨红霞、杨红桃、杨金连、杨朝辉向原告支付202728元（337880元＊60%＝202728元）。对原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限被告杨某2、杨美霞、杨红霞、杨红桃、杨金连、杨朝辉于本判决生效之日起十日内向原告刘伟退还购房款18000元。二、限被告杨某2、陈立红、杨某1、杨美霞、杨红霞、杨红桃、杨金连、杨朝辉于本判决生效之日起十日内向原告刘伟支付补偿款202728元。三、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4740元，财产保全费2120元，共计6860元，由原告刘伟负担2744元，被告杨某2、陈立红、杨某1、杨美霞、杨红霞、杨红桃、杨金连、杨朝辉负担4116元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年七月二十六日法官助理  李余庆书 记 员  刘 彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。