江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初1016号原告：李开林，男，1978年9月17日生，住盐城市盐都区。被告：王慧，女，1973年5月8日生，住盐城市亭湖区。被告：贾宏明，男，1973年2月13日生，住盐城市亭湖区。两被告共同委托诉讼代理人：施晓英，江苏一正律师事务所律师。原告李开林与被告王慧、贾宏明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员郝燕独任审判，于同年3月23日公开开庭进行了审理。原告李开林、被告王慧及两被告共同委托诉讼代理人施晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李开林向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告定金5万元、首付款33万元，合计38万元，并从2021年2月16日起到实际给付之日止按照银行贷款同期利息的四倍赔偿资金占用损失费；2、被告赔偿原告违约金248000元；3、被告赔偿原告交纳给房产公司的中介费4000元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2021年1月13日，原、被告通过房产中介盐城市浩海投资有限公司的介绍，签订《房地产转让合同》，被告将自有房产转让给原告，房屋坐落在盐城市区，建筑面积115.29平米，售价124万。合同第三条第三款约定，被告有违约行为的十日内将双倍的定金归还给原告，首付款返还给原告外，并按照银行贷款同期利息的四倍赔偿原告的经济损失。因当时有多处房产中介为原告推荐优质房产，为了能够确保购得房屋，原告问被告是否肯定要将该处房屋转让给原告，被告回答肯定，故原告回绝了其他中介的推荐，定下了该处房屋，同时还在合同中补充约定了违约条款，如有违约，违约方承担总房价的20%的违约金。原告按照合同约定，按期付了定金5万元和首付款33万元，因市政府出台了关于盐中改革方案的通知，该房屋由市二中学区房变成盐中学区房，该处房价瞬间上涨了3000多每平米。因房价上涨，被告向原告提出不肯卖房给原告，并拒绝履行合同，并要求原告向他出具“自动放弃购房承诺书”，否则拒不退还己交定金和首付款。被告的违约行为给原告造成很大损失，原告原先的124万，可以买到115平米房子，现在连90平米都买不了，当初如果被告不卖给原告房子，原告以该价格完全可以买到跟被告家差不多的房子了，故起诉至贵院，请贵法院依法支持原告的诉讼请求。被告王慧、贾宏明共同辩称：1、两被告不存在违约行为，合同洽谈的时间十分钟左右，原告现场看房不足两分钟，甚至没有看车库就决定购买。合同签订的第二天盐中教育集团发布了案涉房产划入盐中学区的文件，两被告有理由相信原告是提前得知了河畔之星划入学区的消息，急于购买案涉房屋。2、合同签订后两被告于2021年1月21还掉了房屋剩余贷款，并解除了房屋抵押，后一直催促中介通知原告进行网签，直到合同约定的最后一天2021年2月5日，原告才答应中介于当日上午9时到指定地点网签，但原告没有按约到场，后双方又约定下午三点进行网签，因被告王慧上午已经请假半天，下午单位有事实在走不开，没有能完成网签。3、2月5日晚原告在没有通知中介并且在没有三方在场的情况下，通过案外人吕某某的账号将首付转给了被告王慧，但2月6上午9时被告王慧接到中介电话，说原告不买房子了，让被告将首付款退还原告，因此，本案中造成交易不成功的原因是因为原告的违约行为。4、原告是学校老师，在学区调整文件下发的前一两天，原告在学区周边同时购买了四套房，其中包括已另案起诉的文泽府邸的一套房产，被告有理由相信原告因其教师的特殊身份提前得知了案涉房屋所在地区将被划入学区，因此急于购买；被告是2021年1月20几号还清贷款后知道学区调整，签合同之前不知道。本院经审理认定事实如下：被告王慧、贾宏明系夫妻关系。2021年1月13日，原告李开林（房屋出售方、乙方）、被告王慧、贾宏明(受让方、甲方)与盐城市浩海投资有限公司（居间方、丙方，以下简称浩海公司）签订一份《房地产转让合同》，王慧代贾宏明在合同上签字。合同约定：1、甲方自愿将坐落在盐城市区、无证车库一个三室两厅一卫一厨的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积115.29平米。2、甲方在签订转让合同时，说明该房屋有贷款约7万元，在15日还清贷款，学区名额过户后可用。3、房屋转让价为124万元，定金5万元，首付款33万元，贷款86万元，房屋尾款1万元，甲乙双方同意从定金中扣除，由丙方代为保管。4、定金于2021年1月13日前交给甲方，2021年2月5日前将首付款33万元交给甲方，甲方同意乙方向贷款银行申请住房抵押贷款86万元，用于支付房屋转让价款的余款。5、违约责任：乙方逾期支付房价款超过十天，未支付或未交足应付款项，或因自己的原因不能够形成此次交易的，甲方有权解除合同，甲方在解除合同后十天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价每天千分之一的赔偿金；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，妨碍产权转让的，一概由甲方负责处理，并承担相应的民事责任。因此给乙方造成经济损失的，甲方负责全额赔偿，并在产生问题或有违约行为的十日内将双倍的定金归还给乙方，首付款返还给乙方外，并按银行同期利息的四倍赔偿乙方的经济损失。6、甲乙双方在签订合同后，各向居间方缴纳服务费用成交价的1%计12400元。7、补充条款：（1）甲方同意乙方过户时乙方指定买受人；（2）甲乙双方就上述房产达成违约责任是上述房价的20%作为赔偿金。合同签订当日，被告向原告支付定金5万元，向中介方浩海公司支付服务费4000元。被告王慧向原告出具收条，浩海公司向原告出具收据。2021年1月14日，中共盐城市委办公室下发盐办发[2021]2号《市委办公室市政府办公室关于印发盐城中学教育集团改革方案的通知》，公布盐城中学教育集团改革方案。因施教区调整，案涉房屋价格上涨。2021年1月21日，被告将案涉房屋的房贷结清。2021年2月5日18:31-32分，原告通过案外人吕某某的账户向被告王慧转账20万元、13万元，合计33万元。2021年2月6日，原告联系被告王慧，王慧表示可以将首付房款退还，但要求原告出具承诺放弃购买案涉房屋。2021年2月7日，原告联系王慧要求其明确是否卖房，王慧表示原告违约，只要原告承担20%的违约责任就卖房，要求退首付款就需要出具一个自愿解除购房合同的手续，原告认为其没有违约，也没有放弃买房。双方未能协商成功。当日，原告向本院提起诉讼，并申请财产保全，查封了被告的银行账户，原告支付的购房款被冻结。2021年2月25日，原、被告、中介公司相关人员就案涉房屋价格进行协商，原告要求按原价格履行，被告要求重新议价。另查明：原告系盐城市马沟中学教师。2021年1月12日，原告通过浩海公司与案外人潘某、钱某签订购房协议，购买位于盐城市亭湖区，面积127.44平方米，售价156.6万，原告支付定金5万元及首付款42万元。2020年1月25日，原告向本院提起诉讼，要求潘某、钱某赔偿违约金、双倍定金等。关于同时买两套房的原因，原告陈述：1、我不知道施教区调整；2、我有两个儿子，只有一套2005年买的房子，直到现在未购新房，房子我是买给自己的，但我涉及一些案件，可能办不了贷款，为了防止违约，就添加了指定第三人；3、我不清楚自己是否在失信人员名单，但我自己的房子被查封了，工资是正常发放的；4、购房首付款借的亲戚朋友的。经本院询问，原告表示被告没有履行合同的想法，同意解除合同。本案审理过程中，原告申请财产保全，本院依法作出裁定，查封了被告的相关财产。本院认为：原、被告签订的《房地产转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告在约定的日期支付首付款后，原告因房价上涨不同意以原约定价格履行合同，构成违约，现原告要求解除合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，原告已经支付的房款及定金应予退还，被告收取定金5万元，其中1万元保存在中介浩海公司处，被告向原告返还定金后，被告可向浩海公司主张。占用资金应当支付利息，合同约定退还房款时，按银行贷款同期利息的四倍赔偿损失，因原、被告另行约定了违约责任，故该利率标准予以调整，按现行相关利息标准计算。关于原告主张的中介费，是因被告违约造成的直接损失，应由被告予以赔偿。关于原告主张的违约金，本院认为原告的教师身份使其知悉施教区调整具备一定的便利条件，原告在自己因其他经济纠纷致自有房产被查封的情况下，通过一家中介公司连续购买两套因施教区调整价格迅速上涨的房屋，且首付款系向他人所借，其购买房屋的原因无法排除合理的怀疑，另外，原告告支付首付款前多次联系被告未果，支付首付款后随即知晓被告不同意继续履行合同，客观上对原告继续选购其他房产影响不大，故本院综合考量本案实际情况，酌情调整违约金为6万元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告王慧、贾宏明应于本判决生效之日起十日内返还原告李开林定金5万元、首付款33万元，合计38万元，并承担利息（利息计算期间及标准：从2021年2月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告王慧、贾宏明应于本判决生效之日起十日内支付原告李开林违约金6万元。三、驳回原告李开林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10620元，依法减半收取5310元，由原告李开林负担1360元，被告王慧、贾宏明负担3950（限被告于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳，原告预交的诉讼费9260元由本院依法退回）；保全费4020元，由原告李开林负担1300元，被告王慧、贾宏明负担2720元（限被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  郝燕二〇二一年五月八日书记员  沈璐附录法律条文1、《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的、（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百八十五条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。