福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初1766号 原告：福州市华鼎物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦27-03单元，统一社会信用代码9135010309590292X3。 法定代表人：罗浦华，总经理。 委托诉讼代理人：高闽红，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。 被告：深圳市卓越物业管理股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心3号楼A座508，统一社会信用代码914403007152422818。 法定代表人：李晓平，董事长。 委托诉讼代理人：罗洋，广东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨柳，广东诚公律师事务所律师。 原告福州市华鼎物业管理有限公司（以下简称华鼎公司）与被告深圳市卓越物业管理股份有限公司（以下简称卓越公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高闽红、钟太宣，被告的委托诉讼代理人罗洋、杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华鼎公司向本院提出诉讼请求：1、解除华鼎公司与卓越公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》；2、卓越公司向华鼎公司移交福建申发大厦物业管理的手续（含移交大厦及附属设施的图纸图表、门房及相关设备设施的钥匙、记载水电气数据的文表及缴费凭证，签署交接清单及确认书）；3、卓越公司就福建申发大厦物业管理合作期间的经营利润与华鼎公司进行财务核算；4、卓越公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年12月16日，华鼎公司（甲方）与卓越公司（乙方）签订了《福建申发大厦物业管理合作协议》，约定甲方已经与福建申发置业有限公司签订《前期物业服务合同》并取得福建申发大厦的物业管理经营权，乙方前期已对该大厦进行物业管理具有丰富的物业管理经验，双方决定就福建申发大厦物业管理进行合作，合作期间自2016年1月1日起至2021年12月31日止；双方确认甲方已经获得“申发大厦”项目的物业管理经营权，甲方邀请乙方参与项目的管理运营；经营利润各按50%提成，每年分配一次，每个会计年度结束后三个月内公布利润分配方案与金额；凡因该协议引起诉讼时，由甲方住所地的人民法院管辖。该协议签订后，深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司（以下简称卓越福州分公司）负责对申发大厦进行具体物业管理，双方于2016年1月1日起正式开始物业管理合作。但在协议履行过程中，华鼎公司发现卓越福州分公司的管理存在诸多严重问题，如停车场中竟然出现第三方人员管控道闸自动系统并进行收费，在财务上没有按照该协议第八条、第九条、第十条之规定履行、人员聘用和管理上与华鼎公司缺乏沟通和协商，卓越公司未按照该协议第五条之规定与华鼎公司核算每个会计年度的财务状况等。自2016年1月1日起合作至今，卓越公司仅通过卓越福州分公司分别于2017年3月30日支付226197.43元、于2017年11月2日支付171272.74元、于2018年5月10日支付227016.74元。卓越公司既没有与华鼎公司核算经营成本和收益，也没有向华鼎公司报送相关财务报表。2019年1月2日，卓越公司以“申发大厦于2018年12月13日成立了申发大厦业主委员会”为由，发函通知华鼎公司终止双方签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》。华鼎公司接收该函件后于2019年1月16日向卓越公司发出《关于要求继续履行福建申发大厦物业管理合作协议的紧急函告》，明确指出卓越公司提出终止合同的非法性并要求其继续按该协议履行合同义务。卓越公司收到华鼎公司发出的函件之后，虽然继续对福建申发大厦进行了物业管理，但在双方合作事项方面仍然继续严重违约。2019年2月23日，华鼎公司又向卓越公司发出《关于再次敦促履行福建申发大厦物业管理合作协议的函告》，要求卓越公司按照该协议继续履行物业管理职责、纠正财务乱象、及时进行财务结算等。然而，卓越公司不仅没有按要求纠正违约行为，反而于2019年3月20日回函再次作出其终止合作协议不再履行合同的意思表示。综上，卓越公司长期严重违反双方签订的物业管理合作协议，经多次催告仍拒不改正，故华鼎公司提起本案诉讼。 卓越公司辩称，一、福建申发置业有限公司为福建申发大厦的建设单位。2013年4月17日，福建申发置业有限公司与答辩人签订《前期物业服务合同》，约定由答辩人为申发大厦提供前期物业服务，该合同于2013年6月17日依法向台江区住房保障和房产管理局进行备案。编号：台物合备2013014《福州市物业服务合同备案证明》载明物业服务合同期限自2013年6月10日止2018年6月9日，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。申发大厦业主委员会于2018年12月13日成立，并于2018年12月31日与卓越福州分公司签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定由卓越福州分公司对申发大厦提供全面的物业管理服务，合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。截至目前，答辩人为申发大厦持续、唯一、合法的物业服务单位。二、华鼎公司与答辩人签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》无效。首先，2015年福建申发置业有限公司实际控制人变更，当时的实际控制人利用职务便利私自代表公司于2015年6月9日与华鼎公司签署《物业管理合作协议书》、《前期物业服务合同》（该合同未经备案），此时答辩人与福建申发置业有限公司的前期物业服务合同尚未解除，迫于维持申发大厦的物业服务关系，答辩人与华鼎公司签订《福建申发大厦物业管理合作协议》。其次，福建申发置业有限公司在2013年6月后就已向业主送达《入伙通知书》将房屋交付给业主，其于2015年6月9日与华鼎公司签订《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》时已丧失签订前期物业服务合同的主体资格。并且，福建申发置业有限公司于2016年10月31日向答辩人发送《告知函》，声明其在2013年4月17日至2016年1月1日期间，未曾与任何公司签订同类物业服务合同管理申发大厦。可见，与华鼎公司签订《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》并非福建申发置业有限公司的真实意思表示。再次，《福建申发大厦物业管理合作协议》约定答辩人接受华鼎公司委托，作为申发大厦物业管理运营单位，负责本项目的物业管理运营，承担物业管理行为产生的全部责任。该协议性质为物业服务全部委托合同，违反了《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；……”的规定，应认定为无效。三、申发大厦业主委员会于2018年12月13日成立并于2018年12月31日与卓越福州分公司签订《申发大厦物业委托代管合同》，即使华鼎公司与福建申发置业有限公司签订的《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》，答辩人与华鼎公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》有效，华鼎公司也不享有合同解除权。四、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的主体为业主委员会，如果按华鼎公司的主张，其享有申发大厦的物业管理经营权，那么在答辩人与申发大厦业主委员会签订合同后，应由华鼎公司向业主委员会移交物业管理资料。华鼎公司提出的第二项诉讼请求缺乏法律依据。综上，请求驳回华鼎公司的全部诉讼请求。 华鼎公司围绕诉讼请求依法提交下列证据： A1.福建申发大厦物业管理合作协议； A2.物业管理合作协议书、前期物业服务合同（2015.6.9）； A3.关于审核2016、2017年度财务账目情况的通知，关于申发大厦物业管理合作项目存在的问题、问题产生的原因、解决问题建议的函，顺丰速运客户存根； A4.福建增值税专用发票、广发银行客户回单； A5.关于终止《福建申发大厦物业管理合作协议》的通知、关于要求继续履行《福建申发大厦物业管理合作协议》的紧急函告、关于再次敦促履行《福建申发大厦物业管理合作协议》的函告、EMS寄件单及邮件查询页面截图、关于《福建申发大厦物业管理合作协议》的回函； A6.律师函； A7.声明。 卓越公司向本院提交下列证据： B1.前期物业服务合同（2013.4.17）； B2.福州申发大厦前期物业服务合同补充协议； B3.编号：台物合备2013-14《福州市物业服务合同备案证明》； B4.入伙通知书； B5.告知函（2016.10.31）； B6.通知函； B7.编号：2018020《业主委员会备案证明》； B8.福州市台江区申发大厦业委会公告； B9.申发大厦物业委托代管合同； B10.建信人寿保险股份有限公司福建分公司的企业信用信息公示报告； B11.建信人寿保险股份有限公司福建分公司入伙后向卓越公司交纳物业管理费用的福建省福州市地方税务局通用机打发票、福建增值税专用发票； B12.（2019）闽0103民初2408号案件的起诉状、证据清单、受理案件通知书、福建申发置业有限公司答辩状及质证意见。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的A6、B4、B10、B12，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：A1-A5、B1-B9有原件核对、与本案存在关联、来源和形式不违反法律规定，本院予以采纳；B11虽无原件核对，但记载了发票号码均可通过税务机关查验，在没有相反证据予以推翻的情况下，本院对此予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月17日，福建申发置业有限公司（甲方）与卓越公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对福州申发大厦提供前期物业管理服务，包括对房屋建筑本体共用部位的维护和管理、房屋建筑本体共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、单元装饰装修管理、辖区消防管理、社区文化娱乐活动、档案资料管理、物业其他公共事务的管理服务、本物业规划红线内的配套服务设施的维修、养护和管理、业户委托的其他有偿服务事项、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项等内容；合同期限共三年，自项目确定交付之日开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料及其他属于全体业主共有的财务及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方。随后，双方签订补充协议，将合同期限变更为五年，自2013年6月10日起至2018年6月9日止，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。前述《前期物业服务合同》于2013年6月17日在福州市台江区住房保障和房产管理局备案。 2015年6月9日，福建申发置业有限公司（甲方）与华鼎公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对申发大厦提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备、场所（地）的运行、维修、养护和经营管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，配合公安部门对物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；合同期限共五年。 2015年12月16日，华鼎公司（甲方）与卓越公司（乙方）签订《福建申发大厦物业管理合作协议》，约定本协议期限为2016年1月1日起至2021年12月31日止；双方确认甲方已经获得“申发大厦”项目的物业管理经营权，并邀请乙方参与项目的管理运营，双方分享“申发大厦”项目的物业管理经营利润；甲方参与“申发大厦”物业管理项目的经营和财务事务，协助乙方更好开展本项目的物业管理运营，监督乙方严格按照甲方与福建申发置业有限公司签订的前期物业服务合同履行职责，甲方同时负责做好本项目以乙方名义实施物业管理的备案工作；“申发大厦”项目设立独立的物业管理处，监理独立账册，独立核算，会计核算年度进行一次核算；甲乙双方同意在“申发大厦”项目达到盈亏平衡且有盈利产生时，双方以利润分成的方式，按甲方50%，乙方50%分享“申发大厦”物业管理利润，每年分配利润一次，每个会计年度结束后三个月内公布利润分配方案及双方应分的利润额，经双方财务人员核对确认后实施分配，乙方应在结算确认后5日内向甲方支付分配利润款项；甲方派驻财务人员参与乙方对项目的财务管理，对物业管理处的财务状况有知情权；乙方作为物业管理的运营单位，承担物业管理行为产生的全部责任，包括但不限于在物业管理过程中发生的安全、人身事故产生的所有经济、法律责任；若乙方存在任何违反本协议约定之行为的，甲方有权书面要求乙方予以纠正，若乙方未能在甲方要求的时限内纠正的，或乙方存在违反本协议约定之行为累计达到三次的，甲方有权解除协议；凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应协商解决，如果协商未果，可向甲方住所地人民法院提起诉讼。 华鼎公司分别于2017年3月22日、10月27日，2018年4月27日向卓越福州分公司开具物业管理费的增值税专用发票，票面金额分别为226197.43元、171272.74元、227016.74元。卓越福州分公司分别于2017年3月30日、11月2日，2018年5月10日向华鼎公司转账支付物业管理费分成226197.43元、171272.74元、227016.74元。 2018年12月28日，福州市台江区住房保障和房产管理局向福州市台江区申发大厦业主委员会出具编号：2018020《业主委员会备案证明》，内容是“你会提交的备案资料收悉，同意给予备案，并将有关事项告知如下：一、你会成立时间为2018年12月13日，任期3年。二、你会成员共计7人，分别为：马逢盛、孙晓仓、范明秀、马国铃、凌健辉、陈则晶、马国雄。其中主任为：马逢盛，副主任为：孙晓仓。三、你会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，应当将印章式样报我局备案。” 2018年12月29日，福州市台江区申发大厦业主委员会发布公告，公告如下：一、本业委会在征询广大业主同意后，拟选聘深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司作为申发大厦的物业服务单位，自2018年12月30日起，与本大厦有关的、正在履行的《前期物业管理合同》终止（包含根据合同约定的自动终止）。二、在业主委员会代表全体业主与新的物业服务单位签订《物业服务合同》前，业委会暂委托深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司负责管理本大厦，并另行签订《物业委托代管协议》，协议期限为一年。 2018年12月31日，福州市台江区申发大厦业主委员会（甲方）与卓越福州分公司（乙方）签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定甲方委托乙方派驻管理团队，对福州申发大厦提供全面的物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，组织社区文化活动，房屋中介服务，提供有偿服务等内容；合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，合同到期后，如甲方未书面提出不续约的情况下，本合同自动续期一年；本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与业主共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等。 2019年1月2日，卓越公司向华鼎公司发出《关于终止的通知》，主要内容是：因申发大厦于2018年12月13日成立了申发大厦业主委员会，华鼎公司已丧失了申发大厦项目的物业管理经营权，因此《福建申发大厦物业管理合作协议》已丧失继续履行的基础。现通知华鼎公司从福州市台江区申发大厦业主委员会成立之日起《福建申发大厦物业管理合作协议》自动解除，上述合同所涉及的权利义务自协议解除之日起全部解除，双方自解除之日起不再有任何的权利义务关系。 2019年1月16日，华鼎公司向卓越公司发出《关于要求继续履行的紧急函告》，主要内容是：福建申发大厦所谓的业主委员会成立，华鼎公司却没有得到业委会的任何通知。业委会的成立既没有公告，更没有依法组织召开业主大会决定选聘或解聘物业管理服务企业的事项。鉴于此，要求卓越公司接收本函件后立即恢复对福建申发大厦的物业管理，并继续履行双方签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》。 2019年2月23日，华鼎公司再次向卓越公司发出《关于再次敦促履行的函告》，要求卓越公司按照《福建申发大厦物业管理合作协议》继续履行对福建申发大厦进行物业管理的义务，并且与华鼎公司进行财务结算、兑现经营利润。 2019年3月20日，卓越公司向华鼎公司作出《关于的回函》，再次说明因申发大厦已成立了业主委员会，并在相关政府部门备案，华鼎公司丧失申发大厦项目物业管理经营权，双方签订的合作协议已丧失继续履行的基础，故华鼎公司与卓越公司不存在合作关系。 诉讼中，华鼎公司陈述2015年12月31日以前申发大厦的物业管理由卓越公司负责，2016年1月1日至今由华鼎公司与卓越公司合作管理，华鼎公司负责人事及财务管理，具体事务由卓越公司实施。 本院认为，关于华鼎公司与卓越公司于2015年12月16日签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》的效力问题。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。福建申发置业有限公司先后与卓越公司、华鼎公司签订书面的前期物业服务合同，在此情况下，华鼎公司与卓越公司就申发大厦物业管理进行合作达成合意，不违反法律、行政法规的强制性规定。卓越公司主张其受胁迫签订《福建申发大厦物业管理合作协议》，但未提供相应证据加以证明，本院对其主张的事实不予采信。因此，《福建申发大厦物业管理合作协议》应认定合法有效。 《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”申发大厦业主委员会于2018年12月13日成立，于2018年12月28日经福州市台江区住房保障和房产管理局备案，有权依法更换福建申发置业有限公司选聘的物业服务企业。申发大厦业主委员会于2018年12月31日与卓越福州分公司签订《申发大厦物业委托代管合同》，与此同时卓越公司与福建申发置业有限公司于2013年4月17日签订的《前期物业服务合同》，及华鼎公司与福建申发置业有限公司于2015年6月9日签订的《前期物业服务合同》终止。由于卓越公司与华鼎公司就申发大厦物业管理进行合作的基础是华鼎公司获得申发大厦的物业管理经营权，在华鼎公司与福建申发置业有限公司于2015年6月9日签订的《前期物业服务合同》终止后，《福建申发大厦物业管理合作协议》不再具有继续履行的可能。卓越公司以发出《关于终止的通知》的方式主张解除合同，华鼎公司以起诉的方式请求解除合同，视为双方同意解除《福建申发大厦物业管理合作协议》，故本院确认《福建申发大厦物业管理合作协议》予以解除。 《物业管理条例》第二十九条第二款，第三十六条第二款、第三十八条分别规定，前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理相关资料移交给业主委员会；物业服务企业承接物业时，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理相关资料；物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和物业管理相关资料交还给业主委员会，业主大会选聘新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。本案中，申发大厦业主委员会与卓越福州分公司签订的《申发大厦物业委托代管合同》尚未终止，亦无证据证明华鼎公司实际参与申发大厦物业管理或被选聘为新的物业服务企业，故华鼎公司请求卓越公司移交福建申发大厦物业管理的手续（含移交大厦及附属设施的图纸图表、门房及相关设备设施的钥匙、记载水电气数据的文表及缴费凭证，签署交接清单及确认书），缺乏依据，本院不予支持。 关于华鼎公司起诉卓越公司就福建申发大厦物业管理合作期间的经营利润进行财务核算，本院另行制作民事裁定书予以处理。 综上，对华鼎公司关于解除《福建申发大厦物业管理合作协议》的诉讼请求，本院予以支持；对华鼎公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第二十六条的规定，判决如下： 一、福州市华鼎物业管理有限公司与被告深圳市卓越物业管理股份有限公司于2015年12月16日订立的《福建申发大厦物业管理合作协议》予以解除； 二、驳回福州市华鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由福州市华鼎物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 莹 人民陪审员  郑昧旦 人民陪审员  曾美芳 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  高慧琳 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十六条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。