湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0503民初633号 原告：万宇，男，1985年5月17日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区， 委托诉讼代理人：黄敏，湖北三峡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨默，湖北三峡律师事务所律师。 被告：王伟，男，1975年11月7日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区， 被告：郑宏艳，女，1979年9月30日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区， 第三人：芦晓满，男，1980年9月2日出生，汉族，住宜昌市高新区， 委托诉讼代理人：陈凡，湖北百思特（点军）律师事务所律师。 原告万宇与被告王伟、郑宏艳及第三人芦晓满房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万宇的委托诉讼代理人黄敏、杨默，被告王伟、郑宏艳，第三人芦晓满的委托诉讼代理人陈凡到庭参加诉讼。2020年8月10日，原告万宇申请撤回要求确认位于宜昌市中南路45号11栋（民安家园11号楼1单元2层010204号）的房屋归原告所有，两被告协助原告办理产权过户变更登记（鄂（2017）宜昌市不动产权第0012362、0012363号）的诉讼请求，本院予以准许。本案现已审理终结。 万宇向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间于2018年11月28日签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2018年11月28日向两被告购买位于宜昌市××××栋（民安家园11号楼1单元2层010204号）的房屋一套，并签订《房屋买卖合同》，合同约定购房总价款640000元，由于该房屋为安置房，房管部门要求购房合同满五年后才能办理过户手续，尾款240000元在过户时支付。合同签订后，原告向被告支付购房款400000元，被告于2019年4月12日将房屋交付给原告。2019年9月8日，原、被告双方协商将购房总价调整为620000元，原告应被告要求再次付款30000元。2019年9月10日，被告将该房屋抵押给芦晓满借款300000元。 王伟、郑宏艳辩称：对原告的诉讼请求不持异议。 芦晓满辩称：1、第三人与两被告就涉案房屋办理了不动产抵押登记。2、按照《中华人民共和国物权法》第一百七十条之规定，第三人抵押权属于担保物权，依法应优先受偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月28日，王伟、郑宏艳（甲方）与万宇（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明“甲方自愿将坐落于中南路××栋（民安家园11号楼1单元2层010204号）的房屋出售给乙方。房屋产权证编号为0012362号、0012363号，土地性质为划拨。该房屋成交价为640000元，乙方在签订本合同时支付首付款定金20000元，二次房款280000元在2018年12月5日前支付，三次房款100000元在2019年1月30日前支付，余款240000元在办理产权过户签字当天一次性付清。甲方承诺于2019年3月18日交付房屋给乙方。”合同签订后，王伟、郑宏艳与万宇签订《补充协议》一份，载明“双方同意将交房时间由2019年3月18日变更为2019年4月1日。”2019年4月12日，王伟、郑宏艳向万宇交付本案所涉位于中南路××栋（民安家园11号楼1单元2层010204号）的房屋，王伟、郑宏艳向万宇交付了房屋门钥匙及密码以及水、电、气卡。2019年9月8日，王伟、郑宏艳与万宇签订《补充协议》一份，载明“双方一致同意将购房款由640000元降低为620000元，万宇于当日支付购房款30000元，余款190000元在办理产权过户签字当天一次性支付。”截止该补充协议签订当日，万宇已支付购房款合计430000元。 另查明，王伟、郑宏艳于2019年9月10日与芦晓满签订《借款抵押合同》一份，载明“王伟、郑宏艳向芦晓满借款300000元，借款月利率为1.5%，借款期限自2019年9月10日起至2020年3月9日止。王伟以其名下位于中南路××栋（民安家园11号楼1单元2层010204号）的房屋（房屋产权证编号为0012362号、0012363号）为该合同所涉300000元借款提供抵押担保。”当日，王伟、郑宏艳向芦晓满出具《抵押房屋未出租声明》，载明“该房屋为自住/空置，未出租。”合同签订后，芦晓满向王伟、郑宏艳支付借款300000元。王伟、郑宏艳与芦晓满为本案所涉房屋办理了抵押登记，他项权证号为鄂（2019）宜昌市不动产证明第0035757号。 同时查明，2019年11月26日，万宇与案外人黄建因本案所涉房屋发生纠纷，双方报警，宜昌市公安局伍家岗区分局宝塔河派出所出警并告知双方自行协商或通过法院解决问题。 经本院核实，案外人黄建于2019年6月27日与王伟、郑宏艳签订《房屋买卖合同》，载明王伟、郑宏艳将本案所涉房屋出售给黄建，购房款为500000元。2019年8月6日，王伟、郑宏艳向黄建出具《收条》一份，载明王伟收款55000元，交房时间定于2019年9月15日。黄建于2020年4月14日将王伟、郑宏艳诉至本院，本院现已立案（案号：（2020）鄂0503民初570号），并于2020年7月2日开庭审理。黄建在庭审中自述其于2019年6月27日收房，后因该房屋电子密码锁经常打不开，故其将该房屋的门锁换成普通门锁。黄建同时陈述其已将该房屋出租。黄建于2020年1月8日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2020）鄂0503财保2号民事裁定书，并于2020年1月13日对本案所涉房屋采取了财产保全措施， 庭审中，王伟陈述其于2019年8月将本案所涉房屋的密码锁密码重置，并将该房屋的的密码锁交给黄建重新设置，并对黄建陈述该房屋密码锁电池有问题。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点：本案合同是否有效？ 万宇与王伟、郑宏艳于2018年11月28日签订《房屋买卖合同》，万宇已支付前期款项合计430000元，已达到了合同约定的交房条件，王伟、郑宏艳亦于2019年4月12日向万宇交付本案所涉位于中南路××栋（民安家园11号楼1单元2层010204号）的房屋，并交付了房屋门钥匙及密码以及水、电、气卡。由此可见，万宇与王伟、郑宏艳所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方签订合同后均按照合同开始履行各自的义务，该合同成立并生效。王伟、郑宏艳虽后又与黄建签订了《房屋买卖合同》，但参照已有法律法规的精神，在均未办理过户登记的情形下，可以明确应保护先行占有房屋的买受人的合法权益。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”我国虽然未对“一房数卖”的情形作出专门性规定，但是参照上述相关规定的法律精神，可以明确对于“一房数卖”的情形，如买受人均未将房屋变更登记至自己名下的，应当保护先行合法占有房屋的买受人的合法权益。本案中，王伟、郑宏艳于2019年4月12日即向万宇交付房屋，万宇虽未入住该房屋，但因万宇已掌握该房屋钥匙及密码，取得了该房屋的控制权，故万宇自2019年4月12日起已合法占有该房屋。据黄建在（2020）鄂0503民初570号一案庭审中陈述，其于2019年6月27日才进入该房屋并更换重置门锁密码，故万宇系先行合法占有房屋的当事人，其物权期待权应受法律保护。故对于万宇与王伟、郑宏艳所签订的《房屋买卖合同》，应当做肯定性评价，应认定为合法有效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 确认原告万宇与被告王伟、郑宏艳于2018年11月28日签订的《房屋买卖合同》有效； 案件受理费50元（已减半收取），由被告王伟、郑宏艳负担。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  冯昊 二〇二〇年八月十九日 书记员  吴鹏