北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14132号原告（反诉被告）:博艺力天餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113697671268P。法定代表人：刘强，总经理。被告（反诉原告）：北京善聚德福餐饮中心，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号1幢02号，统一社会信用代码91110113MA00A3QC3J。法定代表人：孟庆顺，总经理。委托诉讼代理人：孟凡杰，男，1977年11月17日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）博艺力天餐饮管理（北京）有限公司（以下简称博艺餐饮公司）与被告（反诉原告）北京善聚德福餐饮中心（以下简称善聚餐饮中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杨秀芝独任审理，公开开庭进行了审理。博艺餐饮公司法定代表人刘强与善聚餐饮中心委托诉讼代理人孟凡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博艺餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的《租赁合同》；2.请求判令被告退还合同履行保证金1万元、2018年07-09月份租金2万元等合计3万元及其利息(根据中国人民银行同期贷款利息4.35%/年的计算标准,暂计算至起诉之日)；3.请求判令被告赔偿原告转让费、装修损失费、临时安置费、职工安置费、搬迁损失费、停产停业损失费等合计261900元及其利息(根据中国人民银行同期贷款利息4.35%/年的计算标准,暂计算至起诉之日)；4.本案的诉讼费用由被告承担,并在原告的胜诉范围内优先支付给原告。案件审理过程中，原告将第3项诉讼请求变更为要求被告赔偿原告转让费20000元、装修损失费22000元、临时安置费9900元、搬迁损失费2000元，职工安置费及停产停业损失费不再主张。事实与理由：2017年12月16日,原告与被告就×××号厨房东区明档的房屋承租事宜签订《租赁合同》。协议签订后,原告按约如期向被告缴纳该房屋的租金、管理费等费用。2018年09月09日,该场地被北京顺义区公安消防支队查封,导致原告无法在此继续生产经营,从而导致原被告之间的租赁合同不能再履行。同时,根据我国《合同法》第58条规定,除本案合同履行保证金、部分已付租金均应予以返还外,被告还需赔偿原告在租期内失去经营场所而遭受的各项经济损失(包括但不限于:停产停业损失费、搬迁损失费、装修损失费、设备迁移损失费、临时安置费、职工安置费等),具体如下:(一)退还合同履行保证金1万元及其利息。根据《租赁合同》第一、二条等约定可知,房屋租赁的合同履行保证金为“压一”,即月租金2万元。(二)退还2018年07-09月份租金2万元及其利息。根据《租赁合同》第一条约定,该房屋于2018年09月09日被北京顺义区公安消防支队查封。为此,被告应退还2018年07-09月已付租金2万元。(三)经济损失赔偿。参照《北京顺义区杨镇棚改项目补偿安置方案》等标准,被告应赔偿如下经济损失:(1)停产停业损失费=原告最近一年月均税后利润15000元*6个月=90000元;(2)搬迁损失费=2000元;(3)装修损失费=装修装饰费用22000元；(2)临时安置费=1650元/人X6=9900元;(4)职工安置费=原告6名职员每月工资总额27000元X4个月=108000元;(5)诉讼费由被告承担。原告认为:被告拒不支付的行为已经违反我国《合同法》、《物权法》及其相关规定,且侵犯原告的合法权益。综上所述,为维护原告的合法权益,根据我国《民事诉讼法》第108条之规定,特向贵院依法起诉,恳请贵院依法支持原告的诉讼情求。善聚餐饮中心辩称：1.城管部门在2018年12月发了一个告知，告知涉案房屋是违建，现在已经实际拆除了。因为房屋是违建，所以房屋租赁合同应当是无效，不存在解除的问题。2.原告没有证据证明其交了履约保证金。关于退租金的事情，被告不认可，原告实际使用了房屋，即使合同无效，原告也应当按照租金标准支付房屋使用费用、水电费等，按照原告提交的证据，房子在2018年9月9日查封，原告在7、8月都实际使用了，不同意退还7-8月的租金，原告应该支付。按照原告所述，原被告交到8月底的租金，被告不应当退给原告，至于原告说7、8月停水停电的事情，原告没有任何证据来证明，原告一直正常经营，直至查封。3.因为租赁合同无效，与被告有关的就是装修费，原告提交的有关装修损失的费用无法证明是涉案房屋，而且只是一个预算，没有实际对涉案房屋装修支出的凭证，没有装修平面图、单价等证据。对于其他的损失，与被告无关，是原告经营中可能需要支出的，与使用涉诉房屋无关，不予认可。4.诉讼费应当由原告承担。善聚餐饮中心向本院提出反诉请求：1.判令被告与原告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令原告缴纳欠缴的房租224元；3.判令原告缴纳欠缴的电费共13300元；4.诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年11月，被告与原告签订房屋租赁协议，将顺义区岗山路42号一间房屋出租给原告。2018年12月12日，收到城管通知，该房屋系违建将被依法拆除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，房屋系违建，签订的《房屋租赁合同》无效。《房屋租赁合同》无效，承租人应当支付实际使用房屋的费用。原告一直欠缴2017年12月16日--2018年9月8日之间总共266天的电费，电费标准为每天50元，合计50*266=13300元。同时这266天的房租应为87666元，但是根据原告提供的转账记录，原告总共缴纳房租87442元，欠缴224元。故，被告要求原告支付上述欠缴的费用，并承担诉讼费。博艺餐饮公司就反诉辩称：双方签订的租赁合同有效。原告没有欠付房租，一共交了9万多的房租不是8万多，原告的房租已经交齐了。8月和9月，因为被告的房子有问题，不停的检查，导致停水停电，后来就无法正常经营，原告没有少交租金，被告还应退还原告租金。房租中是包含水电费在内的，不同意再交电费。本院经审理认定事实如下：2017年11月28日，善聚餐饮中心（出租方、甲方）与博艺餐饮公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将×××号厨房东区明档租给乙方经营粉、面小吃等餐饮项目使用，租期为3年，自2017年12月16日至2020年12月15日，每月租金1万元，租金交纳方式为付三押一。合同签订后，被告将房屋交付原告。当时，房屋内有一个烤鸭炉，原告接收房屋后对烤鸭炉进行拆除。原告称其还对墙面、地面、水电管线进行了装修，连同拆除烤鸭炉的费用和垃圾清运费等共支出了22000元。为证明装修损失，原告提交：1.北京三阳装饰公司的装修预算表，包括铝扣板吊顶500元、地面修复1500元、墙面处理3500元、拆除烤鸭炉6800元、垃圾清运费6000元、水路改造2200元、电路改造1800元。2.加盖北京三阳装饰公司财务专用章的收款22000元的收据，开具时间是2018年4月29日，记载出纳是张义飞。3.刘强向张义飞转账合计22000元的交易详情。被告认可原告接了部分电路管线，但不认可有其他的装修。被告不认可原告提交的上述证据的真实性和证明目的，称不能证明与涉诉房屋的关联性。合同履行期间，原告的法定代表人刘强共向被告的孟凡杰转账支付87442元。原告另主张向周姓人员的转账合计2959元也是向被告交纳的租金，原告称该人系孟凡杰的合作伙伴，并称该人叫“周晟辉”。被告不认可周姓人员系其合作伙伴，也不认可转给该人的钱是租金。经询，双方均不能提供周姓人员的电话。2018年9月9日，涉诉房屋被消防部门查封。原告自此未再经营。2018年9月20日，原告称其搬离涉诉房屋时支付搬运费用2000元，为此提供了订单信息及费用支付凭证。2018年12月12日，城管部门张贴告知书，通知该处房屋系违法建设，将于2018年12月19日进行强制拆除，要求各租户在2018年12月18日搬离。后该房屋被强制拆除。庭审中，被告主张尚欠截至2018年9月8日的租金244元，并要求原告支付电费13300元，按每天50元计算，自起租日起至2018年9月8日止。为证明电费数额，被告提交2018年6月29日孟凡杰与刘强的微信聊天记录，内容为：孟凡杰：“但是还差我电费5000元左右，然后7月房租，总共给我15000，款怎么样了？”刘强：“在想办法”，“可能到下周了”。孟凡杰：“3月16日开始，电费多少，你自己算算，加上7月房租电费，11500小两万”，“3月16日开始，4-7月份，除去11天，总共127天，50*127=6350”。原告认可上述微信内容真实性，但不同意向被告另行交纳电费，称根据双方合同约定，租金应包含水电费在内。在原告提交的租赁合同中，打印件内容原为租金包括水电费在内，但是后在包括前面手写一个“不”字。被告据此主张房租不包括水电费，3月16日前的电费只是让原告缓交，所以在微信中从3月16日起向原告主张电费。上述事实，有庭审笔录、租赁合同、城管告知书、查封照片、微信聊天记录等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋被有关部门认定为违法建设并已强制拆除，故原告与被告就涉诉房屋签订的《租赁合同》应属无效，被告的相应反诉请求本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除双方的租赁合同本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《房屋租赁合同司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。《租赁合同》无效，但原告实际使用了房屋，应按照合同约定的标准向被告支付使用费用。关于原告已向被告支付的金额，其中刘强自合同签订后向孟凡杰支付的合计87442元，被告予以认可，本院予以确认。刘强向周姓人员的转账，原告现有证据不能证明系向被告支付的租金，本院不予确认。原告主张自2018年7月开始断水断电无法正常经营，但未对此举证证明，在被告不予认可的情况下本院对原告的该项主张不予采信。原告应按合同约定租金标准向被告交纳使用费至查封前一日即2018年9月8日，金额应为87666元，现被告要求原告继续支付224元，本院予以支持，原告要求被告退还履约保证金、租金并支付利息的诉求本院不予支持。《房屋租赁合同司法解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。双方签订的租赁合同因租赁标的为违法建设而无效，被告作为出租人应保证租赁物的安全合法性，故对合同无效承担主要责任，原告作为承租人也应对租赁物尽到谨慎的审查义务，对合同无效承担次要责任。原告主张装修损失，应对其主张的装修事实和装修损失承担举证责任。但原告所举的装修表、收据和转账凭证不能形成完整证据链，证明力较弱，本院对其主张的金额不予采信。但是双方均认可原告承租后拆除了烤鸭炉，也安装了部分电线，考虑拆除烤鸭炉后对墙面、地面修复所需及被告认可的装修事实，结合原告实际使用装修的情况，本院就已与房屋形成附合的装饰装修酌定装修损失，并由被告按照过错比例赔偿3000元。但原告主张装修损失中的拆除烤鸭炉的费用及垃圾清运费，系其经营成本，未与房屋形成附合，该部分主张本院不予支持。原告主张的转让费损失并未实际发生，且双方的租赁合同自始无效，本院对该项损失不予支持。原告主张的临时安置费、搬迁损失费，并非必然产生的费用，且原告对于合同无效亦有过错，本院对该两项主张不予支持。原告不再主张职工安置费和停产停业损失，系其对实体权利和诉讼权利的处分，本院不持异议。关于被告向原告主张的电费。从双方合同条款来看，原告向本院提交的合同文本上手写了“不”字，视为原告对该条款的认可。双方约定租金中不含水电费，故水电费原告应另行交纳。如何交纳双方应自行协商。根据孟凡杰与刘强的微信聊天记录，孟凡杰向原告主张的电费是从3月16日起算，其虽提出之前的电费可暂缓交纳，但被告对此未提交证据证明，本院不予采信。按照微信沟通内容，自3月16日止至7月份，孟凡杰按照每天50元标准向刘强共计主张6350元电费，本院认定自2018年3月16日至2018年7月31日，原告应交纳电费6350元。本案中，被告提出反诉要求原告支付电费至2018年9月8日，按照上述标准，本院核算原告共应向被告交纳电费8300元，被告主张过高部分本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）博艺力天餐饮管理（北京）有限公司与被告（反诉原告）北京善聚德福餐饮中心于二〇一七年十一月二十八日签订《租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）博艺力天餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京善聚德福餐饮中心房屋占有使用费224元；三、原告（反诉被告）博艺力天餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京善聚德福餐饮中心电费8300元；四、被告（反诉原告）北京善聚德福餐饮中心于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）博艺力天餐饮管理（北京）有限公司装修损失3000元；五、驳回原告（反诉被告）博艺力天餐饮管理（北京）有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京善聚德福餐饮中心其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1898元，由博艺力天餐饮管理（北京）有限公司负担1830元（已交纳），由北京善聚德福餐饮中心负担68元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费69元，由博艺力天餐饮管理（北京）有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳，由北京善聚德福餐饮中心负担44元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二一年三月二十五日法官助理 曾庆贺书 记 员 王梦伟