河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6627号原告：王红梅，女，1968年2月24日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：陈**，河南松皓律师事务所执业律师。被告：彭朝丽，女，1983年3月6日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：赵伊国，河南松盛永进律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邢小迁，河南松盛永进律师事务所执业律师。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏华，该公司法律顾问。原告王红梅与被告彭朝丽、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红梅及其委托诉讼代理人陈**、被告彭朝丽及其委托诉讼代理人赵伊国、邢小迁、被告懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除王红梅与彭朝丽、懿皇公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》2.依法判令彭朝丽向王红梅支付违约金184000元及利息（利息以184000元为基数自起诉之日起按同期贷款市场报价利率（即LPR）计算至返还之日止）；3.依法判令懿皇公司、彭朝丽连带承担返还向懿皇公司所交佣金9200元；4.依法判令懿皇公司向王红梅返还所收取的物业交接保证金20000元、代办过户服务费2000元，共计22000元。5.本案诉讼费用、律师费由两被告承担。事实与理由：2020年6月26日王红梅通过懿皇公司与彭朝丽签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定彭朝丽将位于升龙广场B区A2单元3002房屋卖与王红梅，房屋面积87.72平方米，房屋价款920000元。当天王红梅向懿皇公司缴纳佣金9200元，物业交接保证金20000元和代办服务费2000元。该合同还约定彭朝丽应当于2020年7月10日前向抵押权人申请还贷，注销抵押。王红梅与懿皇公司、彭朝丽签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》之后，王红梅几次催促彭朝丽尽快还贷，注销抵押，彭朝丽都不愿前去。后彭朝丽明确告知王红梅不卖该房，让王红梅另外找房。彭朝丽因自身原因不愿售卖该房产，已严重侵犯王红梅合法权益，应当按照合同约定向王红梅赔偿184000元的违约金。因房屋买卖并未交易，懿皇公司并未履行合同义务。后王红梅又多次与懿皇公司协商，要求懿皇公司退还向王红梅所收取的佣金9200元、物业交接保证金20000元和代办服务费2000元，懿皇公司拒不退还。彭朝丽与懿皇公司的行为已经严重侵犯了王红梅的合法权益，请贵院支持王红梅诉讼请求，维护王红梅合法利益，维持正常经济秩序，保护守约方的合法权利。彭朝丽辩称，1.因王红梅单方放弃购买彭朝丽欲出售的房产，导致所签《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的合同目的无法实现，应当由王红梅自行承担相应责任。2.王红梅要求彭朝丽支付违约金184000元及利息和佣金9200元没有事实和法律依据。首先，彭朝丽与王红梅、懿皇公司约定的是买方（王红梅）配合卖方（彭朝丽）办理抵押还款手续，买、卖双方实际办理还款解押手续和办理过户手续时间于卖方收到买方所卖房屋的房款后决定，卖方在过户完毕当天将该房产交付买方。彭朝丽在签订合同后，如约履行合同义务，并多次与王红梅、懿皇公司、银行联系房屋解押事宜，在还没有收到购房款以及办理解押、过户的情况下，就已经为交付房屋而进行修缮、腾房搬家。但是在办理还款解押手续和办理过户手续之前，王红梅最终因其自身原因向彭朝丽提出不再购买彭朝丽的房屋。因此，合同无法履行的原因在于王红梅，彭朝丽并没有违约行为，王红梅要求彭朝丽支付184000元违约金及相应利息的主张不能成立。其次，王红梅所主张的佣金9200元是交给了懿皇公司，彭朝丽并没有收取该费用，不是退还义务人。综上，请求驳回原告王红梅针对答辩人的诉讼请求。懿皇公司辩称，1.三方签订的合同系依法成立的有效合同，我公司已完成居间中介工作，收取中介费用有合同依据及法律依据。2020年6月26日，王红梅、彭朝丽在我公司的居间中介下，签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0049714），合同约定：彭朝丽将其坐落于洛阳市西工区升龙广场B区第1幢A2—3002号住宅，出售给王红梅，该房产转让总价款为人民币玖拾贰万元整，王红梅以一次性付款的方式购买。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。我公司共收取王红梅各项费用共计31200元，其中中介服务费9200元、代办过户费2000元、物业交接保证金20000元。根据该合同“第十二条第二款：如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。”及《中华人民共和国民法典》第九百六十三条第一款“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定，本合同是依法成立的有效合同，在合同履行过程中，我公司无任何过错，导致合同不能履行的根本原因是卖方（彭朝丽）的违约，王红梅中介费的损失应向彭朝丽主张。我公司已促成房屋买卖合同成立，收取中介费有法律依据及合同依据，对其中的中介服务费9200元不予退还，至于代办过户费2000元、物业交接保证金20000元，由于合同已无法继续履行，我公司同意退还。2.本案的违约方是卖方，我公司无过错，同意解除合同但不应承担本案诉讼费。合同签订后，我公司积极配合买卖双方履行合同，但由于卖方的违约，致使合同无法继续履行。因此，我公司同意解除合同，本案的诉讼费应由违约方承担。综上，请求法庭根据本案事实、证据、法律规定及合同约定，依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提供的证据进行了审查，予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1.2020年6月26日，王红梅、彭朝丽与懿皇公司三方签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定彭朝丽自愿将坐落于洛阳市西工区西小屯东涧沟村升龙广场B区A2单元3002房屋出售给王红梅，该房屋为商品房，建筑面积为87.72平方米，总价款为920000元。三方签订合同时，王红梅需向懿皇公司缴纳中介服务费9200元，代办过户服务费2000元，物业交接保证金20000元。合同签订后，王红梅依约支付给懿皇公司中介服务费、过户费、物业交接保证金等共计31200元。当日，王红梅、彭朝丽与懿皇公司三方又签订《补充协议》，该协议内容为买方（王红梅）配合卖方（彭朝丽）办理抵押还款手续，以及双方实际办理还款解押手续和办理过户手续时间于卖方收到买方所付房款后决定。2.另查，涉案房屋现处于抵押状态，彭朝丽未实际取得房屋的所有权证。合同中约定，卖方于2020年7月10日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。为办理房产解押王红梅、彭朝丽、懿皇公司三方前期积极沟通协商，但因手续问题迟迟未果。后彭朝丽通过微信告知王红梅不再出售该房，又通过电话告知懿皇公司不再出售该房，致使合同履行不能。合同违约责任中约定，卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买房的，卖方应承担20%违约金责任。现三方因退费及违约金问题协商不下，王红梅起诉至本院，引起本案诉讼。本院认为，彭朝丽、王红梅、懿皇公司三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》以及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为有效。合同及协议签订后，王红梅按约履行自己的付款义务，彭朝丽单方不愿继续履行合同，已构成违约，应向王红梅支付相应违约金，合同中约定违约金数额过高，本院酌定违约金按房屋总价款10%计算，即920000元*10%=92000元。懿皇公司作为居间方负有审查房产信息的义务，该房屋处于抵押状态且彭朝丽未实际取得房屋的所有权证的事实，懿皇公司并未审查到位，故懿皇公司应退还王红梅中介服务费9200元、代办过户费2000元、物业交接保证金20000元，共计31200元。现因彭朝丽单方不履行合同，导致《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》无法继续履行，王红梅诉求解除三方签订的合同，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十八条、第九百六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除王红梅、彭朝丽、洛阳懿皇房地产经纪有限公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；彭朝丽于本判决生效后十日内向王红梅支付违约金92000元；洛阳懿皇房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向王红梅返还购中介服务费、代办过户费、物业交接保证金等共计31200元；驳回王红梅的其他诉讼请求。如果彭朝丽、洛阳懿皇房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2429元，由彭朝丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘龙章二〇二一年一月十九日书记员  杨嘉铭