广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终7753号上诉人(原审原告)：黄晓婷，女，1973年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：林启智，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子豪，广东正平天成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：金成哲，男，1981年2月28日出生，朝鲜族，身份证住址广东省清远市清城区。上诉人黄晓婷因与被上诉人金成哲租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初13972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄晓婷上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判并支持黄晓婷的诉讼请求，诉讼请求与一审第一、二、三项诉讼请求一致；3、本案一、二审诉讼费用均由金成哲承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，一、本案金成哲身份存疑，一审法院并未认真谨慎查实。金成哲并未亲自到庭，亦未委托任何代理人到庭，仅凭身份不明人员寄送的“金成哲”身份证复印件(载明“金成哲，男，1981年2月28出生，朝鲜族，住广东省清远市××石角镇××湖街××号，身份证号码232103198102282272”)，不能充分证明该身份证持有人就是与黄晓婷签订涉案租赁合同的金成哲(金成哲以其驾驶证上所载身份“金成哲，男，汉族，1978年2月，证号：232103198102282172，住黑�江省××市民××乡××村××屯”与黄晓婷签订租赁合同)。二、涉案商铺并非金成哲实际使用，事实上己由金成哲转租他人使用，黄晓婷依约有权解除合同。第一、林光泽身份存疑，林光泽虽自称金成哲的表兄弟，但却并未出具任何证据证明其与金成哲之间的亲属关系，也未提供证据证明其受金成哲之托管理涉案商铺。而且，林光泽已以案外人身份旁听了庭审，其所述意见依法不得作为证人证言。第二、林光泽自称未使用涉案商铺，却一直由其交纳租金，明显违背常理，而且，林光泽称金成哲自2016年9月至今没有使用涉案商铺，却一直准时交纳租金，也明显违背常理。相反，这恰恰证明金成哲并未实际使用涉案商铺，而是转交、转借给案外人使用。金成哲的行为已构成违约，黄晓婷要求解除合同返还商铺，符合双方合同约定，二审法院应予支持。三、一审法院认定“金成哲辩称，租金是每个月通过银行转账的，也没有转租给第三者，铺位到期时间是2022年11月19日，合同没到期黄晓婷没权利收回铺面。黄晓婷说的不属实，如黄晓婷违约的话，违约金等一切费用由黄晓婷承担。”“金成哲出具2017年6月至11月借记卡账户历史明细清单，证实以户名林光泽名义向原告支付租金”，明显属于认定事实错误，金成哲并未到庭，其所谓答辩意见根本无法核实真假，也无法证实为金成哲本人的真实意思表示。金成哲提供的借记卡账户历史明细清单实际也只是案外人林光泽提供的，并非金成哲提供的证据，不具备证明力，不能作为定案依据，二审法院不应采用采信。而且在一审庭审前，黄晓婷对林光泽代交租金的情况一无所知，直至林光泽在庭审中提交借记卡账户历史明细清单才知租金是林光泽交纳的。四、金成哲擅自对涉案商铺进行搭建，已�成违约，黄晓婷依约有权解除合同，一审法院进行现场勘验后，即直接认定商铺内搭建已超过十年，无事实及法律依据，明显认定错误。而事实上，黄晓婷对金成哲的搭建行为不知情也不同意。另外，一审法院又以黄晓婷同意续租为由，直接认定黄晓婷同意金成哲的搭建行为，无事实及法律依据，明显认定错误。五、租金标准是租赁合同主要构成要素之一，二审法院应予查明。对于2011年10月19日起的租金，双方在合同中约定的是月租金，黄晓婷在一审庭审中己明确要求一审法院予以查清，但一审法院对此并未查证并认定。金成哲辩称，不同意黄晓婷的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄晓婷因本案纠纷向一审法院起诉，请求：一、解除黄晓婷、金成哲之间的房屋租赁合同关系；二、金成哲立即搬离广州市白云区机�路中意街x号首层x号商铺，并交还黄晓婷使用；三、金成哲支付2017年10月租金7500元；四、金成哲支付自2017年11月1日起至其实际交付上述房产之日止的房屋占用使用费（房屋占用使用费参照同地段房屋租金标准，暂以7500元/月计算，具体价格由第三方中介机构评估确定）；五、本案诉讼费用由金成哲承担。一审法院认定事实：黄晓婷为白云区机场路中意街x号首层商铺x房屋的权属人。2004年11月15日，黄晓婷（出租方，甲方）与金成哲（承租方，乙方）签订《租赁合同》，由乙方租赁甲方广州市白云区机场路中意街x号首层x号商铺，建筑面积62.19平方米（含公用分摊面积），用作办公之用；租赁期限：由2004年11月20日起至2007年11月19日止，合共叁年，2004年11月20日至2005年11月19日租金3000元/月；2005年11月20日至2006年11月19日租金3000元/月；2006年11月20日至2007年11月19日租金3300元/月，租金于每月20号前交纳当月租金；乙方向甲方缴纳两个月租金6000元作为保证金，保证金在合同期满无息退还；该商铺应缴交的费用（包括水费、电费、管理费等费用）由乙方根据有关部门的收费标准向有关部门缴交；甲方权利：甲方有权制止乙方经营或从事违法的活动，直至无条件收回该铺；在未经甲方同意乙方不得转租给第三者，改变经营行业须经甲方书面同意才给经营；乙方权利：有权在甲方书面同意下变更经营范围和行业；有权在甲方同意下对承租的商铺进行装修；违约责任：乙方有下列行为者，甲方有权解除合同，并没收保证金：1、逾期缴纳租金超过十五天；2、未获甲方同意擅自转租、转让或转借承租的商铺；3、擅自对承租商铺进行装修改建；4、在承租处进行违法经营和违法活动；5、无故提前解除租赁合同；6、期满迁出时对商铺的装修�状进行拆动和毁坏；乙方如有上述情况，在乙方收到甲方书面搬迁通知后五天内迁出，如五日后乙方在商铺内仍存有财物，则视为乙方放弃对该财物拥有权，甲方有权对该财物进行处理，乙方不得追讨；续租：乙方如需在租赁期届满后继续租赁，须于租赁期满前一个月向甲方提出，在同等条件下，乙方有优先承租权。签订合同后，金成哲使用涉案商铺，并按合同约定向黄晓婷支付租金。2007年11月16日，双方签订续租合约，约定续租三年，2007年11月19日至2008年11月19日租金3700元/月；2008年11月19日至2009年11月19日租金4100元/月；2009年11月19日至2010年11月19日租金4500元/月。后双方协商同意续租一年，2010年11月19日至2011年10月19日租金5000元/月。2011年9月20日双方协商续租五年，从2011年11月19日至2016年10月19日共五年，2011年11月19日至2012年10月19日租金5500元；2012年11月19�至2013年10月19日租金6000元；2013年11月19日至2014年10月19日租金6500元；2014年11月19日至2015年10月19日租金7000元；2015年11月19日至2016年10月19日租金7500元。2015年12月8日双方协商续租五年，从2017年11月19日至2022年11月19日共五年，2017年11月19日至2018年11月19日租金7800元；2018年11月19日至2019年11月19日租金8100元；2019年11月19日至2020年11月19日租金8400元；2020年11月19日至2021年11月19日租金8700元；2021年11月19日至2022年11月19日租金9000元。金成哲出具2017年6月至11月借记卡账户历史明细清单，证实以户名林光泽名义向黄晓婷支付租金，黄晓婷表示无异议，提出转账户名为林光泽并非金成哲本人，属于未经黄晓婷许可擅自转租涉案商铺。黄晓婷确认金成哲已按约定支付租金至2017年12月，黄晓婷确认金成哲并未出现按合同规定超过每月20日缴纳租金日15天缴纳租金的情形。林光泽到�表示其与金成哲为表兄弟关系，并不是涉案商铺的使用人，是金成哲委托林光泽对涉案商铺进行管理，金成哲现在在汕尾，自2016年9月至今没有使用涉案商铺，租金一直由林光泽缴纳，等金成哲回来再使用商铺。黄晓婷申请到涉案商铺进行勘查，经勘查，金成哲对涉案商铺内进行搭建，已超十年，后一直没有变化，金成哲向物业管理处交纳管理费至2017年12月。黄晓婷明确不需对房屋租金评估。诉讼期间，黄晓婷撤回要求金成哲支付2017年10月租金7500元的诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。以上事实，有租赁合同、借记卡账户历史明细清单、房地产权证及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，黄晓婷为涉案商铺的产权人，其与金成哲签订的《租赁合同》无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据合同约定逾期缴纳租金超过十五天，甲方有权解除合同，黄晓婷确认金成哲按合同约定每月支付租金，并未出现按合同规定超过每月20日缴纳租金日十五天缴纳租金的情形，故黄晓婷以金成哲逾期缴纳租金为由解除合同，依据不足。黄晓婷主张金成哲未经同意擅自转租涉案商铺，金成哲不予确认，黄晓婷未能提供证据证实，一审法院不予采信。黄晓婷另主张金成哲擅自对商铺进行装修改建，经现场勘查涉案商铺内的搭建时间为十年前，黄晓婷在搭建后无证据证实向金成哲提出异议，并与金成哲续签租赁合同，可视为对金成哲搭建行为的同意，综上，黄晓婷以金成哲违约要求解除租赁合同，缺乏事实依据，一审法院不予支持。黄晓婷要求金成哲立即搬离涉案商铺，并交还黄晓婷使用，一审法院亦不予支持。黄晓婷要求金成哲支付自2017年11月1日起至其实际交付涉案房产之日止的房屋占用使用费，金成哲已按合同约定缴纳租金，并未拖欠租金，该请求一审法院不予支持。金成哲经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回黄晓婷的全部诉讼请求。本案受理费50元，由黄晓婷负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另，二审期间金成哲本人到庭参加诉讼，确认其是与黄晓婷签订租赁合同的当事人，其原户籍在黑龙江省，后因在清远买房而将户籍迁至清远市。林光泽是其表兄，因其在汕尾经营饭店，故委托林光泽管理涉案商铺并代为缴纳租金。本�认为，根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是黄晓婷与金成哲之间签订的租赁合同是否应当解除及责任负担的问题。涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。一审法院认定其有效，适用法律正确，本院予以确认。关于金成哲的身份，二审期间金成哲本人到庭参加庭询，经核实金成哲的原户籍是黑龙江省，后因在清远买房而将户籍迁至清远市。黄晓婷没有提交相关的证据证明身份证上载明的金成哲与签订租赁合同时的金成哲非同一人，故对其该主张本院不予采信。黄晓婷确认每月都有收到租金，虽然从2017年6月份开始由林光泽账户缴纳租金，但金成哲及林光泽均确认是金成哲委托林光泽代为管理和缴纳租金，黄晓婷主张金成哲将涉案商铺转租给案外人，但其并没有提供充分证据予以证实，本院不予确认。黄晓婷未提供有效证据证明金成哲存在违约行为，故黄晓婷要求解除租赁合同于法无据，本院不予支持。根据一审法院现场勘验结果，涉案商铺的搭建时间已达十年之久，但黄晓婷从未对金成哲的搭建行为提出异议，并多次与其续签租赁合同，视为对搭建行为的同意，一审判决对该事实的认定并无不当，本院予以维持。综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。黄晓婷的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄晓婷负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  李 静审判员  张 怡二〇一八年五月二十五日书记员  张冰玲林北征