上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32088号原告(反诉被告)：熊玲玲，女，1988年9月27日出生，汉族，户籍地江西省抚州市，现住上海市青浦区。被告(反诉原告)：函极博(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘**，执行董事。委托诉讼代理人：马龙，男。原告(反诉被告)熊玲玲与被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司(以下简称函极博公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案。诉讼中，被告函极博公司提起反诉，本院予以合并审理。依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序独任审理，于2021年3月18日公开开庭进行审理。原告熊玲玲，被告函极博公司的委托诉讼代理人马龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同原、被告于2020年1月1日签订的房屋租赁合同，解除日期为2020年7月1日；2、请求判令被告退还进场费人民币(币种下同)1万元；3、请求判令被告退还食品保证金1万元；4、请求判令被告退还3个月房屋押金1.8万元；5、请求判令被告赔偿12个月房租7.2万元。事实和理由：原、被告于2019年12月5日签订《房屋租合同》，约定被告将位于上海市闵行区吴中路XXX号房屋6幢二层门店的8号区域出租给被告从事炒饭生意，约定月租金6,000元。合同签订时明确约定应有水电煤气等设备。但原告经营至2020年7月1日，燃气公司告知原告该地址因燃气管理不合规，停止供应燃气，导致店铺无法营业。因此，被告函极博公司存在违约行为，故原告诉至法院要求解除合同、退还相关费用并赔偿原告相关损失。审理中，原告熊玲玲明确其在2020年7月初撤离租赁场所时，未明确告知被告，但被告有工作人员在现场，从搬离行为中应当可以知道解除合同的意思。如法院不采纳上述意见，则同意按2020年7月25日解除合同，但相应期间的租金不应支付。被告函极博公司辩称，同意解除合同，但原告从未以书面形式或口头形式通知过被告要解除合同。关于退还三项费用，合同约定合同期满且没有违约的前提下，退相关费用。如果原告不违约，上述款项合同期满才退还原告。现在不符合退款条件，故不同意。关于赔偿，被告没有造成原告实际损失，被告亦不同意。燃气不是被告的，根据合同约定，一旦交房后，所有设备维护使用与被告无关，由原告自行调整。煤气突然关掉的原因是因为需要出一笔整改费，大家都不愿意出，所以就燃气关掉了，并非被告拆除的。合同中对相关的煤气事项有明确约定，煤气由原告负责。燃气设备并非不能用，燃气不能用的原因是商家自己改造的管道不符合使用规定。2020年6月23日-25日期间，被告明确通知原告要花钱去整改煤气管道才能继续使用，原告不愿意。因为原告不愿意出钱，错过了时间，到7月1日，燃气公司就停掉了燃气。上述整改就是一家一家算的，原告愿意支付，就能继续使用，当时报价是2万多一家。当时除了要求装管道还要求装监控探头，所以金额比较高。其实这里面是有燃气公司定点合作的公司，但被告也只能接受对方的方案。相关价格被告也觉得不合理。针对原告经营的情况，原告可以改用电、植物油，没必要一定要用燃气。被告函极博公司向本院提出反诉请求：1、确认原被告签订的租赁合同于2020年7月25日解除；2、判令原告支付被告免租期26天对应的租金5,200元；3、判令原告支付被告2020年7月1日至2020年7月25日的房屋租金5,000元；4、判令原告支付被告违约金18,000元；5、判令原告支付逾期占用房屋使用费或赔偿对应损失(按照日租金5倍计算，自2020年7月26日起计算至2020年8月20日止)。反诉事实和理由：原、被告于2019年12月5日签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市闵行区吴中路XXX号二层及附属设施当中的一部分，原告的门店为8号区域，经营项目为炒饭。租赁期限自2020年1月1日起至2021年9月30日止。租金每月6,000元，押三付三，后续每三个月支付一次，每期费用需提前10日支付。被告收取事故保证金1万元，在租赁期满，无责、无扣除部分可全额退还。被告负责整个场地所有门店的统一风格装修设计或管理，原告一次性支付被告1万元作为装修管理费，合同期限届满或其他任何原因终止的，该费用均不予退还。合同签订后，双方于2019年12月6日交接了房屋，被告给予原告免租期，即2019年12月6日至2019年12月31日。根据约定，原告应于2020年6月20日前支付被告7-9月租金1.8万元，但原告并未支付。故被告于2020年7月25日邮寄送达了解除函。2020年7月5日，被告与案外人张某某签订《租赁合同》，约定将上述房屋中的16号区域出租给张某某。鉴于本案系争8号区域的实际情况，被告为减少损失于2020年7月30日与张某某协商一致将其租赁区域调整至8-9号区域，预计于2020年8月1日进场并交接房屋。但因原告阻扰，造成张某某无法进场，被告无奈于2020年8月20日与张某某协商解除，由此造成被告损失未来一段时间的租金收入。原告熊玲玲对被告函极博公司的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，2020年7月5日至7月7日期间原告已经搬走所有设备，因为原告已经租赁了其他店铺营业，空调目前确实还没有搬；窗户在征求美食城同意后才开的窗户，并且原告还额外支付了费用、成本，所以不可能构成拒不交房。原告承租的上家是做大盘鸡的，转让费用是包含了所谓免租期内的租金。上家转让金也支付了1万给被告，如果不支付，被告不同意转让店铺。之所以阻挠被告将房屋转租，是因为双方之间的问题还没有解决。本院经审理认定事实如下：2019年12月5日，以原告熊玲玲为乙方(承租方)，被告函极博公司为甲方(出租方)签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于上海市闵行区吴中路XXX号房屋二层及附属设施设备当中的一部分。乙方的门店为8号区域。乙方在门店内的经营项目为拼一碗蛋炒饭，具体的主要产品为炒饭类。租赁期限为一年九个月，租赁期限自2020年1月1日始至2021年9月30日止。双方预计于2019年12月8日交接门店。门店使用权自甲、乙双方完成交付时起同时转移至乙方。待交付手续完成后，门店范围内，包括但不限于相关设备安装、调试、使用、保养、维修管理、物业管理等在内的一切责任均由乙方负责，与甲方无涉。租金每月6,000元，上述费用首次支付方式为押三个月付三个月，后续每三个月支付一次(除合同签署当天第一期费用外，其他每期的费用必须提前10日支付)。食品安全及日常管理等责任事故保证金，一次性收取1万元，与一次性收取的三个月押金，租赁期满，无责、无扣除部分可全额退还，不计利息。甲方负责整个场地所有门店统一风格的装修设计或管理，乙方一次性支付给甲方1万元作为装修管理费，本合同期限届满或其他任何原因中止的，该费用均不予退还。乙方在合同期内，如无违约，合同期满，甲方退给乙方食品安全保证金壹万元整及进场费壹万元。审理中，被告函极博公司提供其与案外人张某某于2020年7月5日签订的租赁合同一份，约定乙方的门店为16号区域，租赁期限为两年，租赁期限自2020年7月5日始至2022年7月4日止，双方预计于2020年7月26日交接门店。双方于2020年7月30日在原合同除手写补充内容：2020年7月30日补充：由于16号区域无法正常完成交付，双方友好协议，调整至8-9区域，继续履行本合同。2020年8月20日，被告函极博公司(甲方)与张某某(乙方)签订合同解除协议，约定甲乙双方于2020年7月5日签署的租赁合同(具体地址为上海市吴中路XXX号房屋二层16号区域，2020年7月30日经双方协商调整至8-9号区域，预计2020年8月1日进场并交接房屋)。由于第三方熊玲玲(8号区域前承租方，因拖欠租金已解约)多次强行阻挠的原因，直至2020年8月20日乙方无法完成交房的流程。经双方友好协商，双方提前解除该租赁合同，在双方签署本合同解除协议后的一个工作日内，甲方无息退还乙方所支付给甲方的所有费用。本合同解除协议签订后，乙方对该场所现状再无任何争议。审理中，原告熊玲玲确认“下家签订(合同)的时候，原告曾告知他涉案店铺有法律纠纷，不能租赁。下家明确得到被告的确认已经解除合同，导致现场下家报警两次。原告确认在现场阻扰下家进场，因为涉案房屋纠纷并未解决”。本案争议焦点在于原告主张的燃气停止供应能否归责于被告，进而在此基础上能否追究被告的违约责任。本院认为，关于原告是否违约的认定，本院作如下分析：首先，从燃气设备的管理使用角度来看，原、被告双方签订房屋租赁合同约定“相关设备安装、调试、使用、保养、维修管理、物业管理等在内的一切责任均由乙方负责”，根据上述约定，原告进场之时系争租赁物已配备燃气设备，基于此原告可正常开展餐饮经营，此系双方订立合同的重要基础。被告作为出租方，在租赁关系存续期间内应保证租赁物及相关设备处于正常合理的使用状态。然实际租赁过程中，相应的燃气设备因不符合规范被要求整改，就此被告作为租赁物提供方应承担相应之修复义务。在被告怠于修复的情况下，已实际造成原告无法继续使用，合同目的已无法实现；其次，从原告经营的具体范围角度来看，原告所从事的是炒饭生意相关经营，结合相关餐饮经营内容，可以表明燃气设备的停用确实可能对其造成比较严重的影响，进而导致其搬出租赁场所；此外，从原告经营状态的角度来看，双方在审理中均确认原告生意较好，从侧面也印证了，原告并非恶意撤场，而系相关费用的负担所致。综上论述，本院认定燃气供应停止应归责于被告。在此基础上，本院结合双方主张分别论述。关于原告主张的诉请1，原、被告均确认合同已解除，但对解除合同的时间节点存在不同主张，原告认为2020年7月1日因煤气停止供应时解除，被告则认为于2020年7月25日发出解除函时解除，对此，本院认为，从双方提供的证据来看，原告并未提供其解除合同的通知的相关证据，故本院按原告收到被告解除通知函的日期2020年7月25日作为合同解除日期；诉请2，进场费1万元，双方对此有特别约定，因燃气停止供应不可归责于原告，故应予退还；诉请3，食品保证金1万元，结合该款项约定的用途，未发生相关情况，理应予以退回；诉请4，3个月房屋押金，结合上述分析，合同解除并非原告单方违约所致，故理应予以退还；诉请5，赔偿12个月房租7.2万元，原告并未就此提供充分证据加以证明，故本院难以支持。关于被告提出反诉请求，1、确认原被告签订的租赁合同于2020年7月25日解除，如前所述，予以支持；诉请2，原告支付被告免租期26天对应的租金5,200元，如前关于合同解除的相关论述，相关事由不可归责于原告，不予支持；诉请3，原告支付被告2020年7月1日至2020年7月25日的房屋租金5,000元，原告虽陈述早于上述日期搬离，但并未尽其合理通知义务，故原告应承担上述期间的房屋租金，但考虑到相关燃气设备无法使用，故本院酌情支持1,500元；诉请4，原告支付被告违约金18,000元，鉴于原告在合同解除过程中并不存在违约行为，故不予支持；诉请5，原告支付逾期占用房屋使用费或赔偿款，鉴于原告确实存在相关阻挠行为，导致被告无法出租相关房屋，从而造成了相应的损失，应予以赔偿，故本院酌情支持4,000元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)熊玲玲与被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司于2019年12月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月25日解除；二、被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)熊玲玲进场费10,000元、食品保证金10,000元、押金18,000元，合计38,000元；三、驳回原告熊玲玲(反诉被告)的其他本诉诉讼请求；四、原告(反诉被告)熊玲玲于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司租金1,500元、房屋占有使用费4,000元，合计5,500元；五、驳回被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,500元，由原告熊玲玲负担1,636.36元、被告函极博(上海)餐饮管理有限公司负担863.64元；反诉案件受理费400元，由原告熊玲玲负担57.14元，被告函极博(上海)餐饮管理有限公司负担342.86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  夏万宏二〇二一年四月二十二日书记员  高 燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。