江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8292号 原告：南京长江电子信息产业集团有限公司，统一社会信用代码：91320192134899023E，住所地南京经济技术开发区恒谊路9号。 法定代表人：严晓冰。 委托诉讼代理人：郭健，江苏苏德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡惠文，江苏苏德律师事务所实习律师。 被告：南京君诺酒店管理有限公司中央北路店，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地南京市。 负责人：任春明。 委托诉讼代理人：仉玉莲，江苏张院生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨友清。 被告：南京君诺酒店管理有限公司，统一社会信用代码：91320106797103401B，住所地南京市。 法定代表人：葛承武。 原告南京长江电子信息产业集团有限公司（以下简称长江电子信息公司）与被告南京君诺酒店管理有限公司中央北路店（以下简称君诺酒店中央北路店）、南京君诺酒店管理有限公司（以下简称君诺酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长江电子信息公司的委托诉讼代理人郭健、胡惠文，被告君诺酒店中央北路店的委托诉讼代理人仉玉莲、杨友清到庭参加诉讼。被告君诺酒店公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告长江电子信息公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告归还南京市。2、判令被告向原告支付以1.9元/平方米/天、自2019年3月31日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告将位于中央北路127号的房产于2008年出租给江苏天盾农副产品发展有限公司（下称天盾公司），天盾公司将案涉房屋出租给被告使用，至2018年8月28日原告与天盾公司合同期满，被告应当将房屋返还原告，但被告以各种理由拖延归还。2018年9月3曰，原告子公司南京长江科技园有限公司（以下简称长江科技园）作为甲方，与被告（乙方）负责人柳泽凤签订《房屋租赁意向书》：约定乙方拟租赁南京市，四、五层建筑面积3220平米，租金为1.7元/平方米/天；并约定待甲方房屋租赁合同内部审批流程办理完成后签订正式租赁合同，若甲方不与乙方签订租赁合同，则扣除实际使用期间的占用费、水电费等后返还乙方。长江科技园在签订意向书后向原告提交审批，原告经询价、测算决定上述房屋租金定价为1.9元/平方米/天，且需以房屋所在建筑物整体对外租赁。后长江科技园与被告多次协商正式合同内容，被告一直不同意调整租金价格，且只愿意以2425平方米支付租金，故双方未能达成正式租赁合同。鉴于上述情况，原告于2019年3月11日给被告发出《告知函》，明确要求其搬离，但被告拒绝搬离。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告君诺酒店中央北路店辩称：1、原告的诉请第一项要求返还房屋的对象错误，主体不正确，请法院驳回原告的起诉。2.被告加盟清沐酒店，租金已经到付至2019年9月4日，原告无权擅自增加租赁价格，原告无权要求租赁权人返还房屋。3.原告将涉案房屋出租给天盾公司，后天盾公司转租给葛承武，2015年其又将承租权全部转让给任春明，经营期限至2018年8月，任春明系被告的法人，2018年9月4日长江科技园与案外人柳泽凤签订租赁意向书，该意向书对租赁双方当事人的名称、租赁标的物的位置及面积，租赁期限、租赁价格做了详细约定，当日承租人交纳了定金6万元，按意向书的第二条约定视为继续履行。同时该意向书具备签订主体之间的权利义务的内容。对签约主体有法律约束力。符合合同的构成要件，不能仅从名称上认定协议的效力。4.原告诉状中所称若原告不与柳泽凤签订正式租赁合同，则将定金6万元扣除承租房屋实际使用期间的有关费用后，返还给承租方，意向书签订后原告以各种理由不与我方签订合同，但却按时收取承租方的租金和水电费，按照意向书的约定，当事人一方履行主要义务，且对方接受应该视为该合同成立。且双方没有明确约定排除该意向书的约定，虽未订立正式合同，应认定意向书约束力。5.被告擅自提高租金价格无事实和法律依据，违反民事诉讼的相关规定。综上，请法院依法驳回原告的起诉。 被告君诺酒店公司未到庭，亦未答辩。 本院经审理认定事实如下：位于南京市。 2018年9月3日，原告长江电子信息公司下属子公司长江科技园作为甲方，柳泽凤作为乙方，签订《房屋租赁意向书》，约定：一、乙方拟租赁南京市，四、五层建筑面积共计3220平方米（按实际建筑面积计算），租赁期限自2018年9月3日至2013年9月4日止，房屋租金为1.7元/平方米/天，合计1998010元/年。二、本意向书签订会乙方于2018年9月3日支付甲方定金6万元，逾期未付则本意向书自动终止，若因甲方原因未交付出租房屋的，则费用返还乙方，本意向书自动终止；三、乙方须待甲方房屋租赁合同内部审批流程办理完毕后与甲方签订正式租赁合同，签订租赁合同后定金转为押金，届时若乙方不与甲方签订租赁合同的，则乙方支付飞鹰不予返还，若甲方不与乙方签订租赁合同的，则扣除实际使用期间的占用费、水电费等后返还乙方；四、乙方装修前需先到甲方物管部门办理装修手续，提供装修方案及装修公司的营业执照复印件。长江科技园在甲方处加盖公章，柳泽凤在乙方处签字确认。 2019年3月11日，原告长江电子信息公司向被告君诺酒店公司发送《告知函》，载明：经我司与贵司负责人柳泽凤多次联系，未能就中央北路127号2425平方米房屋租赁单价协商一致，故请贵司于本月31日前搬离该处所，以免影响我司该处房屋的租赁工作。如逾期未能搬离，我司将保留采取法律措施维权的权利。后君诺酒店中央北路店向原告发送《关于2019.3.11告知函的复函》，载明：一、关于中央北路127号房屋租赁单价问题：长江科技园与我司于2018年9月3日签订的《房屋租赁意向书》第一条九房屋租赁单价进行了约定，不存在再与贵司协商的问题。二、关于要求我司搬离中央北路127号的问题；我司认为，长江科技园与我司于2018年9月3日签订了《房屋租赁意向书》，此后，虽然双方未签订正式书面租赁合同，但是该意向书内容具体应视为合同：第一，该意向书对租赁合同双方当事人的名称、租赁标的、租赁期限、面积、价格等均由记载，尤其是租赁的标的位置指向明确且唯一。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国》若干问题的解释》若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。第二，该意向书签订后，我司当日向长江科技园支付了定金，迄今为止我司已共向长江科技园支付房屋租金118万余元，长江科技园也已将租赁标的物交付我司使用；根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。综上，我司认为，我司与长江科技园的租赁合同号已经成立，双方并已实际履行合同主要义务，贵司要求我司搬离中央北路127号，无任何事实与法律依据。复函尾部加盖有被告君诺酒店中央北路店公章。 审理中，被告君诺酒店中央北路店提交了：1、2019年6月6日接处警工作登记表，证明涉案房屋由原告交由案外人柳泽凤经营清沐酒店使用，被告并非是该房屋的承租人及使用人，原告起诉诉讼主体错误。2、涉案房屋外景照片、导航定位打印照片各一张，证明涉案房屋中央北路127号由清沐酒店实际使用。3、收据一张（定金6万元）、转账记录一份，证明按照长江科技园与柳泽凤签订的房屋租赁意向书约定，柳泽凤交纳租赁定金6万元。4、账户明细一份（编号45），证明2019年6月4日向长江电子信息公司交纳房屋租金至2019年9月4日，每季度376178.12元。5、水电费明细及发票3份，证明2018年8月31日至2019年5月31日期间，清沐酒店按照长江电子信息公司统计的水电费用交纳水电费。双方按照意向书的约定实际履行合同。6、2008年7月11日长江电子信息公司出租给天盾公司的协议，租期从2008年7月28至2018年7月27日。7、2009年9月23日天盾公司将房屋出租给葛承武，租赁期间是2010年2月11日-2018年2月10日。8、2015年1月10日的宾馆转让合同，转让方是葛承武，受让方是任春明，转让期至2018年2月10日，三组证据证明房屋的租赁情况。9、任春明与柳泽凤的结婚证复印件，证明两人的夫妻身份。10、2019年11月4日被告君诺酒店中央北路店缴纳376178元租金的证明，证明截止2020年2月4日的租金已支付。11、被告与清沐酒店的加盟协议，证明被告君诺酒店中央北路店以清沐酒店的名义对外经营。 审理中，被告君诺酒店中央北路店申请证人柳泽凤出庭作证，柳泽凤出庭陈述：“2018年9月3日原告子公司的高经理打电话让我过去谈下签订合同，问我期限5年是否同意，我同意了，以我个人的名义签署的，付了定金6万，我给任春明打了电话，任春明付了6万元，当时谈的价格是1.7元/每天，意向书签订之后双方没有签订租赁合同，原告说要走流程没有批下来，让我等电话，后来说有新的情况，公司有新的领导跟我负责这个事情。我签订意向书是代表我个人，个人租房实际还是按照原告的安排做清沐酒店。君诺酒店中央北路店是我丈夫任春明经营的酒店，我有参与经营。清沐酒店我负责加盟品牌，实际经营人是杨永清。原告之前找我谈过，以1.9元/平方米/天的价格，我没有同意。但是一直在使用案涉的房屋”。 原告长江电子信息公司确认被告君诺酒店中央北路店从意向书签订至今，总共付了8笔租金，合计金额是2257068.61元。被告还支付了水电费395035.8元，同意扣除被告缴纳的6万元定金；原告主张1.9元/平方米/天的依据是参考周边房价和租金，且是从发函之日起按照1.9元/平方米/天支付，发函之前还是按照1.7元/平方米/天计算。被告中央北路店陈述自2019年3月31日起已经按照1.7元/平方米/天支付了租金1266465元；认为当时签合同时周边的价格还不到1.7元，原告主张1.9元/平方米/天价格过高，且原告以1.9元/平方米/天出租是有半年的免租期的，双方亦是因为这个问题没有谈拢，现不同意返还案涉房屋. 本院认为，长江科技园与柳泽凤签订的《房屋租赁意向书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订意向书后虽未能签订正式的书面租赁合同，但实际上君诺酒店中央北路店一直使用长江电子信息公司的案涉房屋经营，与长江电子信息公司形成事实上的不定期房屋租赁关系。对于不定期租赁，出租人可随时要求收回房屋。现长江电子信息公司通过发函方式要求君诺酒店中央北路店交还房屋并支付房屋占有使用费，已表明不再同意出租房屋。故对长江电子信息公司要求君诺酒店中央北路店腾退返还案涉房屋，本院予以支持。关于长江电子信息公司主张的占有使用费，君诺酒店中央北路店在使用案涉房屋期间一直按照1.7元/平方米/天支付租金，故本院认定君诺酒店中央北路店应当自2019年3月31日起继续按照1.7元/平方米/天的标准支付占有使用费至实际腾退房屋之日止，并应扣除君诺酒店中央北路店自2019年3月31日起已经支付的1266445元及定金6万元，合计扣除1326445元。 根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。被告君诺酒店中央北路店是君诺酒店公司下属的没有独立法人资格的分支机构，对分公司所签订的合同所引起的相关民事责任，分公司应以其自身所有财产先行承担，分公司财产不足以承担该民事责任的，由设立该分公司的具有独立法人资格的总公司负责。故君诺酒店公司应对君诺酒店中央北路店的本案债务承担补充清偿责任。被告君诺酒店公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩等诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京君诺酒店管理有限公司中央北路店于本判决生效后十日内将南京市； 二、被告南京君诺酒店管理有限公司中央北路店于本判决生效之日起十日内给付原告南京长江电子信息产业集团有限公司自2019年3月31日起至实际腾退房屋之日止按照1.7元/平方米/天计算的占有使用费，并扣除被告南京君诺酒店管理有限公司中央北路店已经支付的1326445元； 三、被告南京君诺酒店管理有限公司对上述第二项债务承担补充清偿责任； 四、驳回原告南京长江电子信息产业集团有限公司的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6885元，由被告南京君诺酒店管理有限公司中央北路店、南京君诺酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  徐小菲 人民陪审员  言镜萍 人民陪审员  尹雯雯 二〇一九年十二月九日 书 记 员  陈馨园