大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5904号原告武杰，女，1973年5月17日生，满族，住址大连市西岗区。委托代理人王研，系辽宁科贤律师事务所律师。委托代理人迟迪，系辽宁社和律师事务所律师。被告吴其鹏，男，1947年6月10日生，汉族，住址大连市中山区。委托代理人袁征，女，1982年10月12日生，汉族，系大连市沙河口区黑石礁街道办事处红星村社区居委会推荐诉讼代理人。被告刘桂花，女，1948年6月14日生，汉族，住址大连市沙河口区。委托代理人罗禹超，系上海申浩律师事务所律师。被告吴环，女，1970年12月16日生，汉族，住址大连市沙河口区。委托代理人袁征。原告武杰与被告吴其鹏、刘桂花、吴环房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武杰及其委托诉讼代理人王研、迟迪，被告吴其鹏、吴环的共同委托诉讼代理人袁征，被告刘桂花的委托诉讼代理人罗禹超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、请求确认原告与被告吴其鹏签订的房屋买卖合同无效；2、三被告共同返还原告购房款2,482,149元及利息；3、三被告共同赔偿原告装修损失731,945元；4、诉讼由三被告共同承担。事实与理由：2018年12月28日，原告与被告一签订《房屋买卖合同》，被告将其所有的坐落在大连市红旗街道岔鞍村南岔沟东沟17号楼，建筑面积370.47平方米房屋卖给原告，总价款为2,482,149元。原告于2018年11月1日和2018年11月2日将100,000元汇入被告二尾号3313的银行卡。2018年12月28日，原告分三笔将2,382,149元汇入被告三尾号为7199的银行卡。被告将房屋交付给原告，原告开始装修，已经花费600,000元，现该房屋被政府列为违法建筑，并责令限期拆除。原告认为，案涉房屋属于违法建筑，违反了法律的强制性规定。被告吴其鹏、吴环辩称，不同意原告的全部诉讼请求。案涉土地的来源及历史全部，1997年3月6日，案外人韩行通与大连安达实业总公司（系岔鞍村委会“两个牌子一套人马”的实体企业）签订《租赁承包合同书》，将案涉土地承包给韩行通个人是合法有效的，其目的是为了养活岔鞍村六小队的广大成员（包括工资、福利待遇、村镇建设等）。大连安达实业总公司的下属企业大连安达庆安开发公司（系岔鞍村六小队的实体企业，也是“一套人马两块牌子”）。韩行通为大连安达庆安开发公司的法定代表人。2002年3月1日、2008年11月14日，被告吴其鹏与大连安达庆安开发公司分两次签订《土地租赁协议》，大连安达庆安开发公司将案涉土地出租给吴其鹏作为宅基地和旅游度假区，或承办养老院。被告取得了上述土地的租赁权后，由电连机电公司陆续建设了本案涉及的房屋及其附属公共设施。此外，建房的行为当时也是为了解决村里农村经济及老百姓住房问题，响应国家号召建设的租赁房屋。北京市集体租赁房用地供应已经稳步推进，积极促进实现“住有所居”，这些经验完全是基于全国劳模韩行通的实践基础上广泛推广的。拿集体用地出租，对于各方来说都是利好，对于政府来说，既可解决百姓居住问题，又可以盘活存量用地，更能对房地产市场降温起到积极作用。在2017年，相关部委也印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定了13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，而大连安达庆安开发公司在行为当时也是为了解决此问题，为了村集体的利益。在此次事件中，被告是善意的无过错方，也更是受害方。第二，关于案涉房屋政府的强制拆除行为，原告应该找政府进行索赔，而不是由被告来买单。被告已经履行交付房屋的义务，不应当承担其他的法律风险。首先，案涉房屋被拆除是政府的强制行为，对于政府的该行为，已经提出行政复议，结果行政复议被驳回，后又提出行政诉讼，行政诉讼被驳回。其次，原被告双方签署的房屋所有权证第一条和第六条明确写明，案涉房屋只有使用权，原告明知房屋现状，是在集体土地上盖的房子，已经知道购买此房屋可能面临的后果，并且原告用这么低价格购买案涉别墅，原告是有所图才购买此房。房屋被拆除是政府的行为，不是被告所为。被告已按合同约定完成了交房义务，房子是在原告手里灭失，原告应对找消灭房屋的拆除人而不是找被告赔偿，被告没有赔偿的义务。第三、原告和吴其鹏代电连机电公司签署的《房屋所有权证》真实有效，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。案涉房屋的《房屋所有权证》（下称该房屋买卖合同）第一条第一款明确约定，机电公司将案涉房屋及该房屋占用范围内的使用权转让给原告。被告已经明确告知原告案涉房屋没有产权仅有使用权，原告作为完全民事行为能力人，在明知的情况下自愿购买案涉房屋，并不存在《合同法》52条规定的任何情形。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：”合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。而本案是管理性规定，不适用合同法52条合同无效的法律规定。因此该房屋买卖合同合法有效。被告已经按照合同的约定将案涉房屋交付给原告，原告已支付购房款并对房屋进行使用。该房屋所在土地性质虽然为集体建设用地，但没有法律法规规定，集体建设用地之上的房屋不能转让。原告诉请房屋买卖合同无效没有任何法律依据。第四、案涉房屋是合法建造的，被政府强制拆除应当由原告对自己来承担责任。《房屋所有权证》第一条第6项约定，被告一已经如实告知案涉房屋权属状况和相关关系，原告对被告一转让的案涉房屋具体状况充分了解，并自愿买受该房屋。原告方在知道该房屋仅有使用权的情况下，还自愿购买该房屋。且案涉房屋作为别墅性质的房屋在2018年原告仅以每平方米6700元的价格出售给原告，当时周边其他开发商建设的别墅市场价格至少在2、3万元，而原告图便宜的心里自愿购买案涉房屋，原告存在明显的过错。应当对自己的过错承担责任。试问如果该房屋未由行政机关强制拆除，且该房屋已经处于增值状态，原告还能主张让合同无效吗？国家的相关法律法规每个公民都应该知晓，原告当日也应该知晓，原告在明知案涉房屋是在农村土地上建设的，该土地是租赁土地，明知房屋不能取得产权证会有一定法律风险，仍然选择购买就要为此可能面临的风险承担法律责任。而原告在明知该房屋有风险的情况下仍然选择装修，这个损失当然由原告自己来承担，与被告没有任何的关系。而且本案中原告也没有提供证据证明案涉房屋装修的实际损失。原告起诉状项诉讼请求要求三被告共同赔偿原告各项损失，没有任何的事实和法律依据。第五，政府对案涉房屋的拆迁行为，被告并没有过错，被告也是最大的受害者，政府的拆迁行为不可规则于被告的原因而导致的，被告也是最大的受害者。原告应当向法院提起行政诉讼，被告一花了1400多万向安达庆安公司租赁了土地，电连机电公司建设了案涉房屋在内的多套建筑物，承担了大量的平整土地成本，建安成本，财务成本，小区绿化，建设公共设施，及物业服务等成本。其损失高达几千万。因此，此次政府拆迁行为被告及电连机电公司也是最大的受害者。第六，被告一吴其鹏只是在《房屋所有权证》上代表电连机电公司签名，是职务行为。且该合同盖有翠林悠然项目专用章确认，被告一吴其鹏只是被电连机电公司委托代理人的身份。且电联机电公司已经给原告出具专用收款收据。因此申请法院撤销对被告一的起诉。吴其鹏在2015年之前是电连机电公司的法定代表人，后来由于年龄原因将法定代表人变更为安家义，但电联公司对吴其鹏的信任，仍让其留在公司，安排其代表公司与原告在内的客户进行签署建筑物使用权转让合同，吴其鹏只是行使职务行为，案涉标的是原告与电连机电公司之间的债权债务关系，与吴其鹏没有任何关系，因此申请法院撤销对被告一的起诉。第七，政府部门拆除案涉房屋，不可归则于被告的原因导致案涉合同不能履行，原告应当向政府部门申请行政复议或者行政诉讼进行赔偿，而不应当找被告进行赔偿。综上，本案中吴其鹏只是代表电连机电公司、机电公司已经在合同上盖有翠林悠然的专用章确认，吴其鹏的代表行为已经结束，案涉房屋的债权债务关系应该由原告与电连机电公司之间承担，与被告吴其鹏没有任何的关系，故申请原告撤销对吴其鹏的起诉。恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。吴环的答辩意见，吴环与本案没有任何关系，请求法院撤销对吴环的起诉，案涉房屋是原告与电连机电公司之间的债权债务关系，吴环只是案外人，案涉房屋是电连机电公司建设，并由其员工吴其鹏进行销售，与吴环没有任何关系，吴环与吴其鹏是父女关系，吴其鹏代表电连机电公司销售案涉房屋，是吴其鹏让原告将案涉房屋购房款打到吴环名下，吴环并不是电连机电公司的员工，也不参与案涉房屋买卖，因此吴环不是本案适格被告，并且当时将购房款打入吴环帐户是因为案涉房屋所在小区施工时有人员伤亡，因为吴其鹏负责处理该人员伤亡事件，吴环是吴其鹏的女儿是帮助其处理该事件，当时借用吴环的钱给死者家属予以赔偿，因此原告的购房款打入吴环的帐户是用于偿还电连机电公司向吴环的借款，因此申请法院撤销对吴环的起诉被告刘桂花辩称，不同意原告全部诉讼请求，刘桂花只是家庭妇女，案涉合同是电连机电公司与原告签订，刘桂花不在电连机电公司任职，也不参与案涉房屋买卖合同，对原告购房款是何时打入银行卡并不知情，因此刘桂花不是本案适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：2018年12月28日，原告作为买受人（乙方）与被告翠林悠然别墅区吴其鹏作为出卖人（甲方）签订“房屋所有权证”（实际为房屋买卖合同），约定甲方将坐落在甘井子区红旗街道岔鞍村南岔沟东沟17号楼三层别墅出售给乙方；价款2,482,149元；建筑面积370.47平方米；甲方于2018年12月28日将上述房屋交付给乙方。该“房屋所有权证”第一条第6项约定：“甲方保证已如实陈述房屋权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房屋具体状况充分了解，并自愿买受该房屋。”第二条第1项规定：“办理产权证所需的土地出让金由乙方自行缴纳。（甲方可以代办）”该份合同尾处甲方处加盖有翠林悠然别墅区的公章，同时被告吴其鹏在甲方处签字。原告提供借记卡账户历史明细清单、专用收款收据记载，原告通过中国工商银行股份有限公司大连小平岛支行，分别于2018年11月1日向被告刘桂花支付购房款50,000元，于2018年11月2日向被告刘桂花支付购房款50,000元，合计100,000元；于2018年12月28日分三笔向被告吴环支付购房款1,000,000元、1,000,000元、382,149元，合计2,382,149元。由翠林悠然别墅区于2018年12月28日开具收款收据，证明收到24,821.49元，并加盖翠林悠然别墅区专用章公章，同时“会计主管”处签署有“王洪亮”。原告提供网络截图，证明被告出售给原告的房屋系违法建筑，被要求立即整改，恢复原状。原告提供住宅装修合同、手机照片截图、已施工项目费用明细表，证明案涉房屋的装修事实和实际情况，案涉房屋截止被拆除之前的总装修款为731,945元。被告吴其鹏曾系被告电连机电的执行董事、法定代表人，在2015年5月26日后不再担任执行董事、法定代表人。被告刘桂花曾系被告电连机电股东，于2019年11月8日退出。翠林悠然别墅区是电连机电安装工程有限公司承建的。案涉房屋已被拆除。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定不得将农民集体所有的土地通过出让、转让或者出租使用权的方式用于非农业建设。案涉房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于合同法第五十二条规定的无效情形，应当认定为无效。故对于原告的该诉请，本院予以支持。各被告虽辩称案涉房屋建成有一定历史原因且进行中的行政诉讼尚未认定案涉房屋为违建，但其至本案辩论终结前未能提供充分证据证明建设在集体土地上的案涉房屋已取得合法建设规划手续，故案涉房屋建成原因及拆除后续程序均不影响本院对案涉房屋合同效力的判定。关于具体责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉房屋买卖合同被认定无效，被告基于合同所取得的房款应当向原告返还，故对于原告要求被告返还购房款2,482,149元的诉请，本院予以支持。案涉房屋现虽无法返还，但不可归责于原告，亦不应在原告已付房款中折价补偿给被告。关于各被告辩称原告实际占用案涉房屋享有使用权益一节，从合同约定“甲方保证已如实陈述房屋权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房屋具体状况充分了解，并自愿买受该房屋。”第二条产权办理内容明确约定“办理产权证所需的土地出让金由乙方自行缴纳”的条款可以认定，原告清楚案涉房屋性质，原告自愿购买，需要承担相应责任；被告电连机电作为案涉项目的出售方，也应当清楚项目地块性质和建筑的属性，在此种情况下，依然进行出售，亦需要承担相应责任。综合本案情况，原告虽在房屋交付后享有使用权益，同样被告电连机电也享有相应房款的使用权益，故原、被告各自所产生的损失，基于双方均有过错，应各自承担。关于被告吴其鹏、吴环、刘桂花的责任问题，首先，原告系与被告吴其鹏及案外人翠林悠然别墅区签订合同成立合同关系，原告基于案涉合同要求被告吴其鹏、吴环、刘桂花承担连带责任并无法律依据。其次，被告吴环、刘桂花在房款交付过程中接收过原告的房款，但是由翠林悠然别墅区向原告出具收据并确认收款事实。第三，被告刘桂花曾系被告电连机电股东，故原告应提供证据证明被告刘桂花收取款项的行为并非职务行为。综上，对于原告诉请被告吴环、刘桂花承担连带责任，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、确认原告武杰与被告吴其鹏于2018年12月28日签订的房屋买卖合同无效（名称为房屋所有权证，实际为房屋买卖合同）。二、被告吴其鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武杰返还购房款2,482,149元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告武杰的其他诉讼请求。案件受理费15,729元、保全费5,000元，由被告吴其鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。（此页无正文）审判员 李 毅二〇二一年一月十二日书记员 祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。