山东省五莲县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1121民初2291号 原告：崔延礼，男，1971年7月2日出生，汉族，住五莲县。 委托诉讼代理人：王桂英，五莲洪凝法律服务所法律工作者。 被告：汤团文，男，1970年5月23日出生，汉族，住五莲县。 委托诉讼代理人：王奉礼，五莲莲众法律服务所法律工作者。 被告：山东五莲农村商业银行股份有限公司，住所地五莲县城沿河路**，统一社会信用代码91371100165887965T。 法定代表人：商庆收，董事长。 委托诉讼代理人:唐洪大,男,该公司职员。 委托诉讼代理人：厉彦常，山东莲信律师事务所律师。 原告崔延礼与被告汤团文、山东五莲农村商业银行股份有限公司（以下简称五莲农商行）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔延礼及委托诉讼代理人王桂英、被告汤团文及委托诉讼代理人王奉礼、被告五莲农商行委托诉讼代理人唐洪大、厉彦常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔延礼向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2004年12月至2020年2月的房屋使用费用约160000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系原五莲县农村信用社(现山东五莲农村商业银行股份有限公司)职工，1998年4月份，因单位改革，原告离开工作岗位，同时，单位把(房产证号：莲房权证城区字第××号)的房子房产证办在原告名下作为安置。原告离开单位后到外地打工，后原告发现，涉案房屋被被告汤团文使用，原告找汤团文理论，被告汤团文称该房屋系他本人2004年12月20日从被告二处购买，并且持有原告崔延礼涉案房屋的房产证，拒不归还。原告于2019年8月2日向五连县人民法院提起诉讼。本案经五莲县人民法院判决，﹝详见(2019)鲁1121民初2690号判决书﹞，判决被告返还原告涉案房屋。原告认为，两被告明知道该涉案房屋所有权是原告，却违法交易，交易后被告无偿占用了16年。原告本来想将本涉案房屋每年10000元租金出租(周边房屋租金每年10000元)，但被告拒不归还原告房屋造成了原告不能出租涉案房屋，给原告造成了16年房屋出租损失，原告向两被告索要，两被告拒付。为维护原告合法权益，特向贵院提出诉讼，请求贵院依法公正判决。 汤团文辩称，其从农商行处于2004年12月20日购买涉案房屋，并没有租赁原告的房屋所以原告的诉讼请求没有事实依据，请求法庭查明事实依法驳回原告的诉讼请求。虽然其于2004年12月份从信用社买了房子，但最初其没有能够占有使用，因为涉案占用的土地的钱在2008年之前还是由房屋的原所有，经过交涉胶合板厂每年给我200元的租金使用这个房子，在2008年12月份胶合板厂搬走了我就般到房子中开始占有使用，2011年8月26日之前的土地租赁费都是汤志礼交给村委的，汤志礼和村委有租赁协议，汤团文将房屋占用土地的租赁费交给了汤志礼，钱不多具体数额记不清了。从2011年8月26日之后汤团文和村委签订了租赁协议后，汤团文向村委交纳土地租赁费。 五莲农商行辩称，在（2019）鲁1121民初2690号案件之前，原告既未向农商行主张涉案房屋的所有权也未主张对该房屋的使用权，在此之前原告并不知道涉案房屋在其名下且被转让的事实。所以原告主张该房屋的出租损失没有事实和法律依据，其不存在出租损失的事实，请求法庭依法驳回其诉讼请求。1.在2019鲁11**民初2690号案件提起诉讼之前，原告并不知道涉案房屋在其名下和被转让的事实，所以原告不存在涉案房屋出租损失的情况；2.原告在本案中主张出租损失，根据法律规定已经超过诉讼时效，或者说其主张只能从本案立案之后才能发生损失的事实；3.原告主张的每年10000元租赁费没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织进行了证据交换和质证。 一、汤团文提交其与五莲县洪凝街道郭家崖村民委员会签订是土地租赁协议一份及租赁费收据2张，拟证实涉案房屋的土地使用权归其所有。 崔延礼对上述证据质证称，对汤团文提交的租赁协议和租赁费收据具体情况不了解，不发表意见。 五莲农商行质证称，对具体情况不了解，不发表意见。 本院经审查认为，汤团文提交的土地租赁协议有汤团文的签字以及郭家崖村委会的盖章、土地租赁费收据加盖了郭家崖村委会的财务专用章，系真实、合法的，与本案具有关联性，可以证实涉案房屋占用的土地使用权由汤团文从郭家崖村委会租赁取得的事实。 二、汤团文提交日照信益达价格评估有限公司出具的涉案房屋价值的评估报告，拟证实涉案房屋的评估价格为24500元，其租金价格为本身房屋的50%左右，崔延礼主张的租金评估价格过高。 崔延礼质证称，对该报告书真实性无异议，但该报告书与本案并没有关联性，对汤团文主张的证明目的不予认可。 五莲农商行质证称，对评估报告的真实性无异议，通过该报告对涉案房屋的价值评估可以看出涉案房屋租赁费的评估较高。 本院经审查认为，汤团文提交的涉案房屋价格的报告，鉴定程序合法，结论与本案具有关联性，本院予以采信。 三、在案件审理过程中经崔延礼申请本院委托日照天成房地产评估咨询有限公司对涉案房屋2004年12月20日至2020年2月28日期间的租金情况进行了价格评估,崔延礼对评估报告书的真实性无异议，主张应当依照该评估意见确定因涉案房屋被汤团文占用期间的损失，数额为11.8万元，应当由两被告承担。 汤团文质证称，该评估价格过高，要求重新评估。 五莲农商行质证称，该评估报告没有考虑涉案房屋占用土地是第三人承租的事实，如将该因素考虑进去，涉案房屋租赁价格将大幅下降；因原告主张的权利超出诉讼时效，法院应最多考虑支持近三年的租赁费。 本院经审查认为,日照天成房地产评估咨询有限公司的评估程序合法,没有证据证实该评估意见存在不当,因此对汤团文重新评估的主张不予准许,对评估意见予以采信,对崔延礼的具体损失数额将在本院认为部分进行分析。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年10月20日，五莲县山城农村信用合作社将位于央赣路五莲段西侧五莲县间房屋出卖给崔延礼，双方办理了产权登记手续将该4间房屋登记在崔延礼名下。 2004年12月20日，五莲县山城农村信用合作社将包括崔延礼名下4间房屋在内的共7间房屋以17000元的价格卖给汤团文。 五莲县山城农村信用合作社后经改制并入五莲县农村信用合作社，后者后改制为五莲农商行。 汤团文陈述，虽然其于2004年12月份从五莲县山城农村信用社处购买了包括涉案房屋在内的7间房屋，但其实际占有使用该宗房屋的开始时间为2008年12月份，在此之前该宗房屋由原业主使用并支付给其租金；该宗房屋所占土地的租赁费，在2008年原业主搬离之前由原业主向郭家崖村委会交纳，在原业主搬走后至2011年8月26日汤志礼就该宗房屋所占土地与郭家崖村委会签订有租赁协议，汤志礼向郭家崖村委会交纳土地租赁费，汤团文向汤志礼支付土地租赁费。 汤团文提供的土地租赁协议及租赁费收据证实2011年8月26日汤团文与郭家崖村委会签订土地租赁协议，约定汤团文租赁包括涉案房屋占用土地在内的共计663.6平方米的土地，期限为2011年8月26日至2036年8月25日，租赁费为1061.8元/年，分四次交纳租赁费，每次交纳5年的租赁费数额为5309元。汤团文分别于2011年8月26日、2018年8月12日各交纳5309元的租赁费。 经汤团文申请，本院委托日照信益达价格评估有限公司于2020年11月9日评估涉案4间房屋的价值为24500元。 经崔延礼申请，本院委托日照天成房地产评估咨询有限公司于2020年11月7日评估，涉案4间房屋中的3间东向房屋2004年12月20日至2009年12月31日、2010年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年2月28日期间的租金价格分别为512.5元/间/年、2855元/间/年、3250元/间/年、3700元/间/年，1间北向房屋的租金价格为东向房屋的50%。综上，涉案4间房屋2004年12月20日至2020年2月28日期间的租金总额为11.8万元。崔延礼支出评估费5900元。 本院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，汤团文与五莲山城农村信用社签订的房屋买卖协议的标的物中的4间房屋的权利人为崔延礼，该权利已经在行政部门进行了产权登记，汤团文与五莲山城农村信用社之间涉及本案4间房屋的协议部分，侵犯了崔延礼的物权，造成了损害，应当依法予以赔偿。关于赔偿的主体，五莲山城农村信用社明知已经将涉案4间房屋过户至崔延礼的情况下，仍然签订买卖协议将涉案4间房屋包括在买卖标的中出卖给汤团文，其行为对崔延礼的权利构成侵害,应当对侵害造成的损失予以赔偿,五莲山城农村信用社的法人主体资格已经消失，其权利义务的继受人为五莲农商行，故，本案中五莲农商行应当为本案的赔偿义务人。汤团文虽然在签订买卖涉案房屋时支付了相应对价，但涉案房屋在行政部门进行了登记，汤团文对涉案房屋的权利人应当属于知悉或者其负有买卖时进行相关查询的义务，但在实际交易时没有尽到上述义务，买受了涉案房屋，无法认定其行为属于善意，况且在买受涉案4间房屋后对房屋进行了出租及自己占有使用，在崔延礼起诉要求返还涉案房屋后，仍然继续占有、使用涉案房屋，因此，其行为也对崔延礼的权利构成侵害,也应当承担赔偿责任。综上，五莲山城农村信用社与汤团文共同实施的侵权行为造成崔延礼受到损害，双方应当承担连带赔偿责任。崔延礼主张其在发现汤团文占有涉案4间房屋后，一直要求返还房屋并赔偿损失，但没有提供证据证实自己在起诉要求返还涉案房屋前主张过相关权利，本院对其主张不予采信。五莲农商行主张本案已经超出诉讼时效，本院认为本案系部分超出诉讼时效，即自2017年7月21日至起诉时间（2020年7月21日）期间的诉讼请求未超出诉讼时效，2017年7月21日前的诉讼请求部分超出诉讼时效。崔延礼主张的损害赔偿计算的截止时间为2020年2月28日不违反法律规定，本院予以确认，故，本院确认损害赔偿计算期间为2017年7月21日至2020年2月28日，依照日照天成房地产评估咨询有限公司的评估意见，2017年7月21日至2019年12月31日期间东向房屋的租金价格为3250元/间/年，计算出该期间东向房屋3间的租金为 23854元(计算方式为3250元/间/年÷365天×893天×3间)、北向房屋的租金为东向房屋的50%，故，该期间北向房屋的租金为3976元(计算方式为3250元/间/年÷365天×893天×1间×50%)；2020年1月1日至2020年2月28日期间东向房屋的租金价格为3700元/间/年，计算出该期间东向房屋3间的租金为1764元（计算方式为3700元/间/年÷365天×58天×3间）、北向房屋的租金为东向房屋的50%，该期间北向房屋的租金为294元（计算方式为3700元/间/年÷365天×58天×1间×50%）；综上，在本院确认的诉讼时效期间内按照崔延礼主张的截止时间计算出涉案4间房屋的租金总额为29888元。涉案房屋所占土地在2017年7月21日至2020年2月28日期间的租赁费为2769元（1061.8元/年÷365天×952天），因该租赁费为7间房屋所占土地的租赁费，故涉案4间房屋的土地租赁费为1582元（2769元×4/7）。房屋租金评估价格的标的为房屋价格与土地租赁费价格之和，因房屋属崔延礼所有、土地租赁权属汤团文所有，涉案4间房屋的价值占涉案4间房屋的价值与涉案4件房屋所占土地租赁费之和的比例为94%﹝24500元÷（24500元+1582元）﹞。故本院确认崔延礼的损失为28095元（29888元×94%）。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告山东五莲农村商业银行股份有限公司与被告汤团文连带赔偿原告崔延礼损失28095元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告崔延礼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，评估费5900元，共计9400元，由原告崔延礼负担7749元，被告汤团文、山东五莲农村商业银行股份有限公司负担1651元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  郑成军 审 判 员  何丕猛 人民陪审员  韩文杰 二〇二一年一月十五日 法官助理钱永艳 书记员李秉阳