上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21227号原告：广州天力物业发展有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张宁，总经理。委托诉讼代理人：杨扬，上海市尚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊蓉，上海市尚法律师事务所律师。被告：上海市青浦区富力桃园小区业主委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：梅林妹，主任。原告广州天力物业发展有限公司上海分公司诉被告上海市青浦区富力桃园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2020年12月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨扬到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。因案情复杂，本案依法适用普通程序独任制继续进行审理。本案于2021年3月3日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人杨扬、被告法定代表人梅林妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：一、确认被告解除《前期物业服务合同》的行为无效；二、判令继续履行上海浦卫房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》。事实和理由：2008年10月，上海浦卫房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定：上海浦卫房地产开发有限公司将富力桃园(物业名称)委托原告实行物业管理，后上海浦卫房地产开发有限公司与原告签订协议一份，对2008年10月签订的《前期物业服务合同》中的期限作了约定。2017年7月，上海市青浦区富力桃园业主委员会成立。2020年8月26日，被告致函原告，内容为：“广州天力物业发展有限公司上海分公司：根据前期物业管理合同及2020年8月22日上海市青浦区富力桃园小区协议选聘物业服务企业评标会结果，贵司的物业管理权责于2020年8月31日结束。请于2020年8月31日14时与上海新臣物业管理有限公司进行物业管理权责交接”。原告认为，被告这一终止《前期物业服务合同》的行为没有依据，是无效的。理由如下：一、根据《物权法》第七十六条规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”属于“业主共同决定”的事项，根据《富力桃园业主大会议事规则》第七条规定，“决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业”属于“业主大会议事内容”的事项，根据《富力桃园业主大会议事规则》的第八条规定，“业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加”。但是，2020年6月28日召开的业主大会发出1,766张选票，实际仅回收195张，没有保障所有业主的表决权利，更没有达到议事规则约定的业主人数要求；且本次业主大会表决事项在小区公示期间曾遭到第三方篡改，致使业主无法查看表决事项原文，对表决事项不明确，影响对表决事项的判断。二、根据《上海市青浦区富力桃园管理规约》第二十一条，不采用续聘方式的，业主大会采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并授权业主委员会提前三个月通知原物业服务企业做好物业移交和撤离工作；根据《上海市物业管理条例实施细则》第四十二条，物业服务合同期限届满后，业主大会没有做出续聘或另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。但原告并未收到任何书面通知。三、目前小区当中存在相当多的业主欠缴物业费的情况，而被告并没有履行职责协助原告追讨物业费。相反，被告负责人梅林妹在业主群内捏造传播开发商要跑路等虚假事实。客观上给原告追缴物业费造成了极大的困难。故原告认为被告这一终止《前期物业服务合同》的行为没有依据，是无效的。为维护原告的合法权利，故原告诉至法院。被告上海市青浦区富力桃园小区业主委员会辩称：不同意原告全部诉请。针对诉请一，被告解除《前期物业服务合同》的行为有效，2017年11月30日被告成立，已经与原告解除了《前期物业服务合同》。原告长期未公布公共收益账目，故被告才重新选聘新的物业公司，选聘的流程也符合相关管理规定。2020年8月26日被告向原告发出名为关于富力桃园物业服务企业交接的函，要求解除《前期物业服务合同》。针对诉请二，也不同意继续履行《前期物业服务合同》。经开庭审理查明：被告系系争小区的现业主委员会，原告原系系争小区物业服务公司。2008年10月，上海浦卫房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定：上海浦卫房地产开发有限公司将富力桃园(物业名称)委托原告实行物业管理，合同期限为6年，自2008年10月20日至2014年10月19日止。合同签订后原告对系争小区实施物业管理。后上海浦卫房地产开发有限公司与原告签订协议一份,再次明确合同期限为2008年10月20日至2014年10月19日止，并确定根据《前期物业服务合同》第三十五条约定，经双方协商一致原合同期限顺延至业委会成立选聘新物业公司生效日到期，由原告继续履行合同。2017年7月，上海市青浦区富力桃园业主委员会成立。2020年8月26日，被告致函原告，内容为：“广州天力物业发展有限公司上海分公司：根据前期物业管理合同及2020年8月22日上海市青浦区富力桃园小区协议选聘物业服务企业评标会结果，贵司的物业管理权责于2020年8月31日结束。请于2020年8月31日14时与上海新臣物业管理有限公司进行物业管理权责交接”。2020年8月31日，原告退出小区。以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市青浦区富力桃园业主大会议事规则、上海市青浦区富力桃园管理规约、前期物业服务合同、协议、关于富力桃园物业服务企业交接的函等证据予以证实，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示其没有物业服务相关资质，认为提供物业服务不需要资质。原告为证明被告解除《前期物业服务合同》的行为无效，还提供了2020第一次业主大会开箱计票结果及决议公告(复印件)、选聘方案(复印件)等证据，实际有效票数为190张，并未达到法律规定的大多数表述，故该决议无效。被告对上述证据真实性均不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原告原系小区物业服务公司，根据2008年10月上海浦卫房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》,合同期限为6年，至2014年10月19日止已经期限届满。2017年上海市青浦区富力桃园业主委员会成立后，被告选聘新的物业服务公司，并于2020年8月26日致函原告要求其撤出小区，与上海新臣物业管理有限公司进行物业管理权责交接，原告也于2020年8月31日退出小区。现原告主张确认被告解除《前期物业服务合同》的行为无效，原告所提供的证据并不充分，故本院不予支持。原告主张继续履行上海浦卫房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，该主张缺乏相应的依据，本院亦不予支持。被告经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二一年四月十四日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。