北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初16475号原告：赵忠，男，1944年3月9日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张劲，北京市青天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市青天律师事务所律师。被告：曲树广，男，1968年9月2日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，住吉林省长春市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：纪新荣（曲树广之妻），1968年1月28日出生，汉族，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。被告：纪艳生，男，1963年8月27日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：纪燕顺（纪艳生之弟），1966年7月1日出生，汉族，住北京市顺义区。原告赵忠与被告曲树广、纪艳生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵忠之委托诉讼代理人张劲、王磊，被告纪艳生及其委托诉讼代理人纪艳顺到庭参加诉讼。被告曲树广之委托诉讼代理人纪新荣、彭金城到庭参加第一次庭审，纪新荣到庭参加第二次庭审。被告曲树广经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。赵忠向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原告与被告于2002年4月12日签订的《买卖房屋契》无效；2.请求判令被告将北京市顺义区×××号院的本案涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》返还给原告；3.请求判令被告将北京市顺义区×××的涉诉院落、房屋及附属设施腾退后返还给原告；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年4月12日，原告与被告曲树广就位于北京市顺义区×××宅院内的房屋签订了《买卖房屋契》，约定买卖价款28000元，当面付清等内容。原告将涉诉宅院及房屋交付了被告后，被告将原有的正房四间翻建成现有的房屋十余间。另，被告自原告处购买房屋时非本村集体经济组织成员。根据农村房屋买卖中房地一体的现实情况，且根据我国法律、法规之规定，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地土地使用权是农村集体经济组织成员享有的潜力，非本经济组织成员无权取得或变相取得。原告与被告曲树广签署的《买卖房屋契》虽已实际履行多年，但违反了国家法律、法规的强制性规定，应认定无效。故原告起诉。案件审理过程中，原告向本院提交申请书，称其起诉后得知被告曲树广已将涉诉宅院卖给了纪艳生，原告认为曲树广与纪艳生恶意串通、损害原告利益，以合法形式掩盖非法目的，故申请追加纪艳生为被告，并增加诉讼请求要求判令被告曲树广与被告纪艳生于2016年11月16日签订的《房屋买卖合同》无效。庭审中，原告最终明确诉讼请求要求仅确认两份合同无效，其他诉讼请求将另行解决，不再本案中处理。曲树广辩称：2002年4月12日，原告与曲树广确实存在房屋买卖的事实，2016年11月16日曲树广已将涉诉房屋转卖给了被告纪艳生，纪艳生是本村农村，曲树广与纪艳生之间的房屋买卖有效，曲树广与纪艳生之间不存在恶意串通的事实，买卖是真实的，不同意原告的诉讼请求。纪艳生辩称：纪艳生与曲树广之间的房屋买卖关系是真实的，钱也都已经给了，纪艳生是从曲树广那里买的房，原告告不着。本院经审理认定事实如下：赵忠系×××村民，1999年自本村秦宝英处购得宅院一处。2002年4月12日，赵忠与曲树广签订《买卖房屋契》，约定赵忠将上述院内的正房四间卖给曲树广，价格为28000元当面付清。曲树广将28000元给付赵忠，赵忠将该院秦宝英名下的集体土地建设用地使用证原件及房屋院落交付曲树广。曲树广后在该院内居住，并对房屋进行了装修、改造、新建。2003年，该院的集体土地建设用地使用证由秦宝英变更到赵忠的儿子赵雪波名下，该土地证仍由曲树广持有。2019年4月，赵忠将曲树广起诉至本院要求确认其与曲树广签订的《买卖房屋契》无效，曲树广提出其已将涉诉房屋卖予本村村民纪艳生，因此不同意赵忠的诉讼请求。赵忠不认可曲树广与纪艳生之间的买卖关系，认为二人恶意串通损害赵忠利益，并提交了2017年11月涉诉院落煤改气登记的使用人仍为曲树广，并称若曲树广已将房屋卖给纪艳生，则煤改气登记时就不应再登记为曲树广，因此不认可二人之间的买卖关系。对此，曲树广表示不知情。纪艳生称因为房子是纪艳生的，是纪艳生要求登记在曲树广名下，登记在谁名下是纪艳生的权利。为证明二人之间存在真实的房屋买卖关系，纪艳生向本院提交了如下证据：1.曲树广与纪艳生于2016年11月16日签订的《房屋买卖合同》，记载：因2002年4月12日曲树广购买赵忠所有的北京市顺义区×××、宅基地使用证登记在秦宝英名下的宅院一所（2003年9月12日宅基地使用证变更为赵忠之子赵雪波名下）。曲树广付款后，赵忠交房。2012年曲树广拆除旧房、翻建成现格局，又因曲树广搬到顺义城区居住，上述房屋闲置，故转卖给纪艳生，双方达成如下协议：曲树广将南一街48号、宅基地使用证登记在赵雪波名下宅院上的房卖给纪艳生，房屋格局十三间房屋，其中北正房5间、南房4间、西厢房3间，东门道间、棚子一个。房屋价款50万元，房款于双方签字后以现金形式分三次付清：第一次2016年11月16日20万元，第二次2017年3月6日20万元，第三次2017年6月6日10万元，曲树广收到全部房款后，将房屋交给纪艳生。合同中间人郭某、石连顺在该合同上签名，其中郭某是纪艳生找来的中间人，石连顺是曲树广找来的中间人，曲树广和纪艳生分别在卖方和买方处签名。2.房款收条三张，曲树广向纪艳生出具的上述三笔付款的收条。3.南一街48号院的集体土地建设用地使用证，登记在赵雪波名下。4.赵忠与曲树广的买卖房屋契、赵忠向曲树广出具的28000元收款收据、李桥村村委会出具的同意曲树广购买涉案房屋的证明。庭审中，纪艳生向本院出示了上述证据1至4的原件。5.郭某的证人证言。郭某称2015年或2016年的时候，纪艳生给我打电话叫到他家里，说他从他妹妹那买了一个房，但我不清楚他花多少钱买的，曲树广和纪艳生签了合同，我就看见一份合同，我也在合同上签字了，我签了几份合同忘了，合同上的内容我没看过，就让我签字给证明一下。卖方来的有曲树广、纪新荣及他们找来的一个中间人。签完合同后我看见纪艳生给钱了，但给了多少不知道，当时我借给纪艳生5万元，签合同的头一天纪艳生跟我说还差5万元让我借给他，我头一天就把5万现金给他拿过去了，现在这个钱纪艳生已经还我了。对于签合同的过程，纪艳生称：合同是我打印的，在我家×××号的院子里签的合同，签了两份，现场有曲树广、纪新荣、郭某、我还有曲树广找来的中间人。当天给了20万元现金，那天我还缺钱，郭某那天去从家里拿了5万元现金。6.纪艳生与岳翠英签订的《顺义区房屋租赁合同》，约定纪艳生将×××院的房屋租给岳翠英共4人居住，租期自2017年10月28日到2019年10月28日，每月租金800元，每半年交一次房租。庭审中，本院当庭向岳翠英电话核实，岳翠英称：我认识纪艳生，是我房东，也认识纪新荣，原来都在李桥住，跟曲树广不熟。我从2017年10月底开始租纪艳生位于南一街48号院的房子，之前没在这个院租过，现在这个院子里只有我家四口在住，我们租的南倒座，北房没人住，纪艳生也在这个院里住过，有事会来，曲树广和纪新荣没在这住过。在第一次庭审时，纪艳生向本院陈述：从拿钱交易之后我就把房子租给了我的一个朋友，朋友的名字我不清楚，从交房开始租了两年多，有租房合同，南边四间一个月200元一间，北边留着呢租给了一家三、四口，这家人叫什么名记不清了，是他们家的女主人跟我签的合同，是在2016年签的租房合同，租金是半年给我一回，现金方式给，现在还是这一家住在这，院内的其他房屋还空着，我也住在本村，我住在自己的宅基地上。赵忠对上述证据的质证意见为：1.2的真实性均不予认可，认为是曲树广和纪艳生为了本次诉讼伪造的，属于伪证，三份收据都是大额现金，曲树广应提交同时期关于三笔大额现金的去向。3.4真实性认可。5.证人郭某的当庭陈述与纪艳生、曲树广的陈述在细节上有多处不一致，不认可证人证言的真实性。6.不认可房屋租赁合同的真实性，纪艳生提供该份证据是为了掩盖其与曲树广交易涉诉房屋的事实，该合同是伪造的，他们之间并无实际交易。关于50万元房款来源，纪艳生称：曲树广要去东北跟别人做生意去，急需用钱，就想把房子卖了，后来我就买了。购房款的来源是我有20余万元的积蓄，第一笔20万元是我的积蓄，我爱人从银行取的钱，但从哪个银行取得我不知道，还跟朋友郭某借了5万元；第二、三笔是跟我弟弟纪艳顺及姐姐纪艳君分别借了10多万；所有的借款都是以现金形式给的，其中郭某的5万元已经还了，纪艳顺和纪艳君的各自10多万到庭审时都还没有还，借钱、还钱都没有打借条、收条。关于房款的去向，曲树广称：当时要卖房是急需用钱，要去做生意，每次拿到房款，曲树广都随身带着现金坐火车到东北，以入股的形式投入到吉林省众维轻钢彩板股份有限公司的账上，一共投了35万元，曲树广虽然投钱，但没有登记为公司的股东，刘彦松是替曲树广挂名的股东。曲树广向本院提交吉林省众维轻钢彩板股份有限公司的股东集资证明：因我公司扩大规模，曲树广是吉林省众维轻钢彩板股份有限公司股东之一，曾向公司注入资金35万元。经查，曲树广并非吉林省众维轻钢彩板股份有限公司登记的股东。另查，纪艳生在本村有宅基地。纪艳生与曲树广的妻子纪新荣系堂兄妹。曲树广和纪新荣均非×××村民。在案件审理过程中，曲树广未按本院要求提交其所持的《房屋买卖合同》的原件，曲树广表示无法提供另一中间人石连顺的联系方式。上述事实，有庭审笔录、《买卖房屋契》、集体土地建设用地使用证等在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告曲树广经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，视为其放弃了答辩和质证的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转，《中华人民共和国土地管理法》以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，主要是为了防止在房地一体主义下因为农村房屋买卖而导致土地流失到集体经济组织之外，损害集体经济组织权益。2002年，赵忠将涉案宅院房屋卖予曲树广，现曲树广又主张于2016年将该房屋卖予本村村民纪艳生，故本案或涉及农村房屋的连环买卖，应从整体上予以考虑和认定。若曲树广与纪艳生之间的房屋买卖关系合法有效，则涉案宅基地最终又流转回本集体经济组织，并未导致集体经济组织所有的土地流失或集体经济组织权益受损，未违反我国土地管理法的规定，亦不存在合同法规定的无效情形，故应驳回赵忠要求确认两个买卖合同无效的诉讼请求。但若曲树广与纪艳生之间的房屋买卖关系无效，未实现宅基地的内部流转，故赵忠与曲树广的房屋买卖合同亦应无效。现赵忠主张曲树广与纪艳生签订的房屋买卖合同属恶意串通、损害赵忠的利益，虚假交易，以合法形式掩盖非法目的，应属无效。对此，本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据该解释第一百零九条规定，当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。因顺义区的农村房屋买卖无法进行过户登记，对买卖双方是否存在真实的交易、是否属于恶意串通，应从合同订立、钱款给付、房屋占有使用等方面进行综合评判。首先，就合同的订立：郭某与纪艳生就签了几份合同陈述不一，曲树广亦无法提供其所持的合同原件，郭某作为中间人没看过合同内容、不知道钱款数额。合同的签署时间2016年11月距今并不十分久远，订立合同的参与人对上述重要细节陈述不清及不同，不合常理。另外，郭某和纪艳生均称曲树广要到东北做生意需要钱才将房屋卖掉，但曲树广与纪艳生签署的房屋买卖合同记载卖房的原因是曲树广搬到顺义城区居住，房屋闲置，两处对卖房的原因所述不一。其次，就钱款给付来说：50万元属于大笔款项，即使双方约定分笔支付，20万元和10万元对于日常交易来说亦属大笔资金，双方约定以现金交易，但纪艳生不能提供其自己取出银行积蓄的取款凭证、不能提供纪艳顺和纪艳君取现凭证，不能提供向郭某借款、还款的书面凭证；曲树广收到房款后持一、二十万元现金坐火车到东北，其主张以卖房款入股，但未提供相应的账目且其并非所述公司股东。在上述与一般常识不符的诸多情形下，在无任何一份银行交易凭证的情况下，仅凭曲树广给纪艳生打的三张收条及各方口头陈述，本院难以认定纪艳生实际上向曲树广支付了50万元房款。第三，从房屋的占有使用来看。纪艳生在本村有自己的宅基地，其并不在涉诉院内居住。其主张将该房屋出租，但并未提交承租人向其交纳租金的书面证据；且本院当庭与所称承租人岳翠英电话核实时，岳翠英所述与纪艳生庭上所述的出租情况亦不完全相同。难以认定纪艳生实际占有控制涉诉房屋。纪艳生和曲树广提交的证据及陈述加之二人的亲属关系使本院对二人主张的房屋买卖关系产生合理怀疑。而赵忠所提交的2017年11月底煤改气设施登记的权利人仍为曲树广，该证据由第三方持有，相比本案原、被告双方自有证据更具客观性，纪艳生对为何在其买房后仍将权利人登记为曲树广所做的解释不具有合理性，本院难以采信。综上，根据全案的证据审查认定情况，本院确信曲树广与纪艳生恶意串通、虚假交易的可能性能够排除合理怀疑，故本院认定赵忠主张曲树广与纪艳生恶意串通、损害其利益的事实存在，曲树广与纪艳生签署的房屋买卖合同应属无效。因曲树广非本村集体经济组织成员，其购买涉诉房屋的行为违反土地管理法的强制性规定，赵忠与曲树广签署的《买卖房屋契》亦应属无效。综上，本院对赵忠提起的要求确认两个买卖合同无效的诉讼请求予以支持。因合同无效导致的后果及其他损害赔偿问题，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：确认原告赵忠与被告曲树广于二〇〇二年四月十二日签订的《买卖房屋契》及被告曲树广与被告纪艳生于二〇一六年十一月十六日签订的《房屋买卖合同》均属无效。案件受理费七十元，由被告曲树广、纪艳生负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  张富龙人民陪审员  林文纯二〇二〇年九月二十二日法官 助理  郭文攀书 记 员  王梦伟