山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1481民初274号原告：王淑香，女，1980年3月27日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：刘斌，乐陵安达法律服务所法律工作者。被告：陈保利，男，1978年1月2日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：李月珍，女，1978年12月29日出生，汉族，住山东省乐陵市，系被告陈保利之妻。被告：李月珍，女，1978年12月29日出生，汉族，住山东省乐陵市。第三人：李永河，男，1955年9月12日出生，汉族，住天津市北辰区。原告王淑香与被告陈保利、李月珍、第三人李永河为合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王淑香及其委托诉讼代理人刘斌、被告陈保利委托诉讼代理人李月珍、被告李月珍到庭参加诉讼，第三人李永河经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑香向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2018年9月15日签署的《协议》；2、请求判令二被告返还原告购房款65万元；3、请求判令被告支付原告违约金14万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系朋友关系，二被告系夫妻关系。2018年9月15日双方签署《协议》一份，约定原告以70万元的价格购买二被告自案外人李永河名下天津市北辰区的还迁房一处，面积为58平米，选房顺序号为1128号。原告于2018年9月15日通过银行转账的方式向被告支付房款65万元。双方约定因房屋尚不能办理房产证，余款5万元待房屋过户到原告名下后再付。2020年9月开始安排村民选房还迁，二被告至今不能协调李永河选取还迁房，原告多次联系二被告，二被告均未能积极解决，导致双方合同不能继续履行，合同目的不能实现，二被告不能如约交付房屋已构成违约，现双方协商无果诉至贵院，望法院查明事实支持原告诉请。陈保利、李月珍辩称，2020年9月份开始选房，选房日期没有确定，选房按照协议号排序，到我们这个选房号，位于的回迁房没有小平米了，只有大平米的，把相关情况告诉原告后，原告称不要房子了。有几个小区可供选房，后选的房子坐落在天津市北辰区，开始有好几个地方，有现房有期房，可供选择，我当时告诉原告选这几个地方都可以，原告说不要房子要钱，祥城新苑的房子是政府安排在此处的，我和原告签的是还迁房，只有选号没有房屋的具体位置，我与第三人所签合同也是这样的。因为没有在分的回迁房，我曾经到天津的法院、青光镇派出所上访过，也曾联系原告与我一起到上述地方上访，但原告没同我一起去，因为房子没分在，选房之前我与原告联系过，最后的决定是选现房还是期房，原告说要钱不要房子，我就自己选房于天津市北辰区，当时双方签协议的时候，就是写的的还迁房，现在我祥城新苑5号楼1单元702就是的还迁房。位置换了是政府安排的，我自己主宰不了。我恳请到调查。现在房子已经建成。2018年9月15日，原告通过银行转账给付被告65万元是事实。第三人李永河未作陈述。原告王淑香围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据：原、被告签订的协议一份，银行转账记录两张，证明原告、被告于2018年9月15日签订《协议》一份，被告将其购买的李永河于2012年5月14日与北辰区青光镇杨家嘴村委会签订的拆迁顺序号为1128号（北辰区城中改造住宅拆迁补偿安置协议）七套还迁房中的一套58平米的安置房，以单价12000元/平米的价格出卖给原告，总价款70万元，压5万待房屋过户时支付，并且由被告负责房屋分配问题，如一方违约，违约方向另一方承担相当于购房款20%的违约金或赔偿另一方所购房屋全款及增值部分价款，选择权由守约方行使。协议签订当日，原告将购房款65万元汇入被告陈保利的银行账户。杨嘴还迁房于2012年建成，位于北辰区，共发放拆顺序号1300个，1128号应当在2012年建成的坐落于的还迁房中选择，2020年9月份，村委会开始安排民选房，截止到原告起诉前，经原告向村委会了解，于2012年建成的还迁房已经全部分配完毕，原告多次协调被告将还迁房交付给原告，但被告拒不配合，故应依法解除原、被告签订的《协议》，被告应退还原告已支付的房款，并按照合同约定承担购房总款70万元20%的违约责任。被告陈保利、李月珍对原告提交的上述证据没有异议。被告陈保利、李月珍为印证其主张，向本院提交以下证据：证据一、还迁房照片，证明回迁房已经建成；证据二、提交其与第三人李永河签订的协议书、补充协议各一份，证明回迁房天津市北辰区是政府安排其选的，并和第三人李永河签订了补充协议，因为回迁房系第三人当地户主李永河的房屋拆迁所得，而由其购买，然后出卖给原告；证据三、当庭播放手机录音（庭后未提交任何录音材料），证明其向天津市青光镇派出所工作人员询问还迁的主管单位，派出所工作人员已予以告知。原告对被告提供的证据一照片的真实性、合法性、关联性均有异议，该照片中无任何标识证明被告的主张，即使该照片系天津市北辰区照片，但祥城新苑系北仓镇还迁房，位于青光镇，另外对被告的所述的政府安排有异议，回迁号1300号仍能在选房，1128号按顺序理应在选房，且在2018年9月15日双方签订协议，的还迁房早已建好；原告对被告与第三人李永河签订的《房屋买卖协议》真实性没有异议；对被告与第三人签订的《补充协议》真实性请法庭依法核实，即使该证据是真实的，但双方在2018年9月15日签订该协议时，1128号还迁房的位置应位于，的还迁房与2012年已经建成并且第一期已经还迁，第二批没有还迁的原因是村委会的原因，且原告之所以购买此处的房屋系因孩子上学，需坐1小时地铁，还迁房位置距离地铁口较近，附近没有地铁会影响原告及原告孩子的学习及生活，因被告的原因导致原告无法在选房，致使这个合同无法实现，应依法解除双方签订的协议，且无法在选房的原因系被告没有尽到协调义务，故应赔偿原告的损失。原告对被告当庭播放的录音真实性有异议。根据原、被告的申请，本院对天津市北辰区还迁指挥部的工作人员董韦华进行了询问，并制作了询问笔录，原告对该询问笔录的真实性没有异议，其认为该笔录能够证明原、被告签订协议时即2018年9月15日拆迁顺序号1128的还迁房选房的位置位于，且1250号均在还迁房，原告也是基于能够在选择还迁房，才与被告签订协议，因被告没与李永河协商好，没有尽到协调义务，致使原告无法在购得房屋，现合同的目的无法实现，应依法支持原告诉求。被告对该询问笔录有异议，其认为其和原告2018年签协议的时候是的还迁房，没写就地还迁，只写的还迁，祥城新苑就是的还迁房，2018年9月15日，开始按顺序号还迁，1128号58平米，政府分给被告祥城新苑5号楼一单元702室，开始签协议的时候和原告说过，这个还迁房是由李永河来选，原告知道。2018年和原告签协议之前沟通过，还迁房和商品房不一样，还迁房选房是跟着李永河选，是买的李永河七套房中的一套，这些事情原告是知道的。因为原告的好朋友在一期也买了一套这种还迁房，都是跟着房主李永河走，我本人不能左右。请求法官核实。为了这套房子被告在年前在天津待了40天。原告这些所有的事情她都知道，原告知道分房是跟着李永河走，签协议时只是原告买的的还迁房并没写就地还迁，请求按原合同执行。本院组织双方当事人对证据进行了交换及质证，被告对原告提供的《协议》、银行转账记录的真实性无异议，原告对被告提供的《房屋买卖协议》的真实性没有异议，本院予以认定并在卷佐证。原告对被告提供的手机照片、当庭播放的录音及《补充协议》有异议，被告对本院对天津市北辰区还迁指挥部的工作人员董韦华所作的询问笔录有异议，对有异议的证据及事实，本院认定如下：1、被告提供的手机照片中没有任何标识、文字或其他能够证明该照片中所载楼房位置的信息，且被告庭审后亦未提供照片的影印件，故本院对该证据的真实性不予确认；2、关于被告提供的其与李永河签订的《补充协议》是否真实的问题，根据本院对天津市北辰区还迁指挥部的工作人员董韦华的询问笔录，能够证明李永河在天津市北辰区的房屋，结合被告与第三人签订的《房屋买卖协议》，能够确认该《补充协议》是被告与第三人真实意思表示，故对该《补充协议》的真实性，本院依法予以认定；3、关于被告当庭播放的手机录音是否具备真实性的问题，因该证据系被告与案外人所录，且被告在开庭前后均未向本院提供与该录音有关的任何材料，无法确认对话人的身份，且录音的内容只是被告主张的其向派出所工作人员了解还迁房问题的主管单位的名称，对话人给予了回复，只能体现被告为回迁房的问题到相关部门进行过反映，故本院对该证据不予采信；4、对于本院根据原、被告的申请，依照法定程序，对天津市北辰区还迁指挥部的工作人员董韦华所作的询问笔录，能够反映拆迁、回迁的客观事实，真实的反映了第三人李永河以其选房序号1128号选房而未能在所在的小区选得小平米一居室房屋的原因，是因为第三人李永河涉及到房屋拆迁面积的问题尚未解决，导致主管部门跳跃了1128号而由后面的选房号先行进行选房，待李永河的拆迁问题解决后，再行安排李永河选房时，坐落于的还迁房小区中已不再存在待选的小平米一居室还迁安置房，可以证明选房序号为1128号，能够在座落于的还迁房中选得小平米一居室的还迁安置房，故被告对该证据的异议不存在。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月18日，被告陈保利与第三人李永河签订《房屋买卖协议》一份，李永河将其于2012年5月14日与天津市北辰区青光镇杨家嘴村委会签订的拆迁顺序号为1128号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》七套还迁安置房中的一套58平方米一居室的房屋出卖给被告陈保利，双方约定房屋的单位为每平米6800元，总房款为394400元，该协议并对双方的权利义务及违约责任等作了约定。2018年9月15日，原、被告签订《协议》一份，被告将其购买的第三人李永河于2012年5月14日与北辰区青光镇杨家嘴村委会签订的拆迁顺序号为1128号（北辰区城中改造住宅拆迁补偿安置协议）七套还迁房中的一套58平米的安置房，以12000元每平米的价格卖给原告，总价款为70万元，先行支付65万元，剩余5万待房屋过户时支付。另约定如一方违约，违约方向另一方承担相当于购房款20%的违约金或赔偿另一方所购房屋全款及增值部分价款，选择权由守约方行使。协议签订当日，原告将购房款65万元通过银行转账的方式汇入被告陈保利开户于中国建设银行卡号为62×××52的银行账户中。2020年12月28日，被告陈保利（乙方）与第三人李永河（甲方）在《房屋买卖协议》（编号：1128号协议）的基础上，又签订《补充协议》一份，协议约定将2013年11月18日双方签订的《房屋买卖协议》第一项“甲方将面积为58平方米的一套一居室还迁安置房卖与乙方，经协商每平米6800元人民币，总价款394400元（大写叁拾玖万肆仟肆佰元整）”变更为“甲方将面积为56.3平方米的一套二居室单元还迁安置房卖与被告陈保利，该房屋坐落于天津市北辰区，购房总款为394400元（甲方确认已于原协议签订后全额收悉乙方给付的前述购房款）。除前述款项外，乙方无需再行向甲方支付其他额外费用”。该《补充协议》还对双方的权利、义务及违约责任等作了约定。经查，2010年天津市北辰区进行拆迁，2015年进行了第一轮选房，因为李永河选房顺序号1128号靠后，一期房子不够，导致李永河未能在第一期选房。2016年4月，因时任村书记违法乱纪，虚构拆迁信息，并涉及拆迁中可能存在不符合城中村拆迁政策的问题，被立案调查，直到2018年年底，杨嘴村村书记的案子经武清区法院、天津市中级人民法院二审终审后才对拆迁事宜进行核实。经审核发现李永河的拆迁协议不符合城中村拆迁政策，于是拆迁指挥部找李永河解决问题，待李永河将不符合拆迁政策多出来的面积退掉后，才允许其选房。2020年9月28日，村委会重新安排村民选房，如果李永河的问题解决了，可以安排李永河在2020年12月12日选房，李永河的1128号就可以选到的还迁房，但因李永河的问题尚未解决，相关部门就跳过了1128号，先让1128号后面的选房号进行选房。李永河的纠纷解决后，2020年12月28日相关部门再安排他选房时，小平米的房子已经没有了，所以李永河就选在了天津市北辰区小平米的房子。但选房顺序号为1236、1238、1239、1250的人员所选择的一居室小平方米还迁安置房均选在的位置。本院认为，原、被告之间产生的法律事实引起的民事纠纷，发生在民法典施行之前，但持续至民法典实行后，根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。显然，本案适用民法典的相关规定。原、被告订立的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反禁止性规定，对双方当事人均具有约束力。两被告在答辩中所称的还迁房的“位置换了是政府安排的，我自己主宰不了”，能够体现原、被告在签订协议时，曾口头约定还迁房的位置坐落于天津市北辰区而非坐落于天津市北辰区北仓镇的“祥城新苑”小区。因为原、被告交易的小平米一居室房屋位置的更换，将会给原告及其子女的生活带来诸多不便，无法实现原、被告订立房屋买卖协议的目的，根据民法典第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；……”、第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”、第五百六十七条规定“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，本案中，涉案房屋未能在选得，无法实现合同的目的，系因第三人李永河与政府之间的原因所致，应属客观原因，属于不可抗力的情形，原、被告之间的房屋买卖协议应于起诉状副本送达于被告时解除；合同解除后，两被告应及时将购房款65万元返还给原告。关于原告主张的违约金问题。根据原、被告订立的合同的约定“如一方违约，违约方向另一方承担相当于购房款20%的违约金或赔偿另一方所购房屋全款及增值部分价款，选择权由守约方行使”。本案中，导致无法实现合同目的的原因，系因第三人李永河的拆迁问题未能及时解决，李永河未能按其拆迁序列号1128号在及时选房所致，并非原、被告自身的原因，对于上述原因的形成，原、被告均不存在过错，双方均不存在违约情形，均不属于合同约定的违约方，故对原告的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原、被告于2018年9月15日订立的《协议》于民事起诉状副本送达于被告陈保利、李月珍时解除；二、被告陈保利、李月珍于本判决生效后十日内，返还给原告王淑香购房款650000元；三、驳回原告王淑香的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，减半收取5850元，保全费4470元，合计10320元，由被告陈保利、李月珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审判员  王祁生二〇二一年三月三十一日书记员  王述鑫