湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初268号原告：湖南欧达置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井圭路45号3楼312房。法定代表人：荣丽萍，董事长。委托诉讼代理人：谭煌，湖南瀛湘律师事务所律师。被告：谭达，男，1970年1月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。原告湖南欧达置业有限公司（以下简称原告）与被告谭达（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年1月5日以长沙市雨花区凯程商务酒店（以下简称凯程酒店）及谭达为被告诉至本院，本院受理后依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭煌，凯程酒店经营者暨被告谭达，被告谭达的委托诉讼代理人孔娟到庭参加了诉讼。因查明凯程酒店已注销，本院作出（2021）湘0111民初268号民事裁定，驳回原告对凯程酒店的起诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金370000元；2.判令被告向原告按拖欠租金的3‰支付违约金，暂计150000元；3.判令被告向原告赔偿直接损失47658元；4.判令原告收取的押金不予退还；5.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2017年8月22日，原、被告双方签订红星会展中心办公楼一至三层房屋《租赁合同》，租赁期限为5年，自2017年10月14日起至2021年10月13日止。合同第二条明确约定了每年的年度租金为660000元，每半年度一付。合同第四条约定“乙方不按时支付租金，拖延达10日以上，每日按拖欠租金金额的千分之三计算滞纳金”。自2018年10月14日开始，被告开始拖欠租金，经原告多次催要之后，被告陆续分次支付了部分租金。因被告累计拖欠房租达570000元，双方协商于2020年9月21日办理交房手续并签订《房屋交接书》，双方签字确认“交房时，乙方共计欠红星展馆水电费84906元未结清。乙方共计欠甲方房租570000元未结清。因乙方未按照合同第二条第3点的约定提前三个月通知甲方，押金不退。”交房之后，被告仍拒不缴纳所欠电费导致房屋无法正常通电使用。原告不得已于2020年10月26日向被告寄送《律师函》进行催告。被告在收到《律师函》后，于2020年11月5日才缴纳所欠部分电费80000元，于2020年11月6日向原告支付所欠的部分房租200000元。在被告缴纳80000元电费之后，房屋才正常通电并恢复使用。正是由于被告故意拖欠电费，导致原告自2020年11月9日才与新的承租人签订《租赁合同》，期间空置期为26天，按日租金1833元/天计算，空置期损失为47658元。被告自2018年开始拖欠房租，至今尚欠原告房租共计370000元。且因被告多次违约，故意拖欠电费导致交房后房屋不能通电正常使用，给原告造成较大直接损失，为依法维护原告的合法权益，现依据相关法律规定提起诉讼，请求判如所请。被告谭达辩称，1.2020年1月全国爆发新冠疫情，对酒店经营造成严重影响，根据《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒肺炎疫情案件法律适用若干问题的解释》，被告要求减免因疫情导致无法经营期间的房屋租金。2.原告租金计算错误，被告方已于2020年9月20日办理房屋交接并搬离房屋，租金应只计算至2020年9月20日，但原告计算的所欠租金却计算到2020年10月13日，多计算23天租金，欠付租金中应扣除该部分租金42166元。3.合同第六条第2款规定，被告未按时支付租金，拖欠10日内以上，每日按拖欠租金的千分之三计算滞纳金，超过20日仍不支付的，原告有权单方解除合同并收回房屋。本案中，被告拖欠租金已超过20日，依照合同约定，原告有权解除合同并收回房屋，但无权要求被告按日千分之三支付违约金。此外，双方已于2020年9月20日签订了房屋交接书，交接书中双方的租金拖欠情况及后续事宜进行了明确，交接书中并未明确被告需按千分之三支付原告违约金，原告要求被告支付违约金无依据，且即使要求支付违约金，该违约金标准也明显过高。4.原告未提供任何证据证明因被告未及时支付水电费给其造成的实际损失，且房屋交接书签订后，被告向原告交付了房屋，双方租赁合同已经解除，原告可以自由处置房屋，为防止损失扩大，原告可以先行结清水电费，再向被告主张，而不是被动地等被告缴清水电费后再出租，原告要求被告承担未及时缴纳水电费的损失无依据。5.原告应当退还被告押金，被告一直向原告主张用房屋押金冲抵欠付租金，且从未同意将房屋押金抵作违约金，房屋交接书中关于押金部分并非被告真实意思表示，当时原告称只是公司履行的正常房屋交接手续，并非不退还押金，被告才签字。且被告已多次向原告发出报告，要求用押金冲抵房屋租金。其次，根据合同第二条第三款约定“乙方续签合同或在合同有效期内不再经营，应提前三个月通知甲方，否则押金不予退还”，本案合同解除系基于双方协商一致的结果，不符合押金不退还的约定。6.原告未提供其与律师事务所签订的委托代理合同，也未提供律师费的支付凭证，无法证明律师费实际产生，且根据双方合同，并未对律师费的承担进行约定，被告无需承担本案律师费用。7.原告与被告方签订的租赁合同并未约定水费电费的收取标准，根据长沙市电力局的收费标准，被告的电费应按1元/度收取，租赁期间，原告一直按1.1元/度收取被告电费，远高于前述标准，原告多收取的75568元电费应当退还被告。综上，原告的部分诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系凯程酒店经营者，该酒店于2011年1月24日登记注册，现已注销。2017年8月22日，原告（出租方、甲方）与凯程酒店（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租位于红星会展中心办公楼一楼西南角拐角（面积约180平方米）和二、三楼整层房屋（二楼面积约1270平方米、三楼面积约770平方米），用于经营使用，租赁期间自2017年10月14日起至2022年10月13日止；合同签字或盖章生效后，甲方交付房屋同时乙方向甲方支付房屋租赁押金50000元，租赁期满后，双方所有账务结清后，乙方无房屋及租赁设施设备的损坏且搬出房屋后，甲方将押金退还给乙方。如乙方需续签合同或在合同有效期内不再经营，应提前三个月通知甲方，以便甲方有时间对外招租，否则押金不予退还；月租金总计人民币55000元，年租金共计为人民币660000元，租金每半年度一付，全年分两次付清，第一次于每年3月31日前付清一半，第二次于每年9月30日前付一半；合同签订后，甲方给予乙方一个半月免租装修期，即首次交租日期顺延到2017年12月8日。合同第六条违约责任约定，乙方不按时支付租金，拖延达10日以上，每日按拖欠租金金额的千分之三计算滞纳金，超过20日仍不支付，甲方有权单方解除合同并收回房屋。乙方中途退租，未提前三个月通知甲方的，按剩余期限月租金的等额向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处盖有原告以及凯程酒店公章，且双方法定代表人/经营者荣丽萍以及被告签字予以了确认。上述《租赁合同》签订后，原告依约向凯程酒店交付了红星会展中心办公楼一楼西南拐角和二、三层房屋，凯程酒店向原告交纳押金50000元后进行房屋装修用于酒店经营。2019年7月11日，凯程酒店向原告发出《报告》，就酒店经营面临的困难进行陈述，并恳请原告考虑被告经营的实际情况，用押金抵房租以维持酒店经营。2019年12月5日，原告向凯程酒店发出《催告函》，要求于2019年12月15日前缴清所列欠款。后因被告仍未按时向原告支付租金，双方后多次函件往来。2020年9月21日，经双方协调，原告（甲方）与凯程酒店、谭达（乙方）共同签订《房屋交接书》，载明内容：“1.交房时，该房屋内的水、电抄见如下：水表数为78541吨；电表数为31919度；乙方共计欠红星展馆水电费人民币84906元，未结清。2.乙方共计欠甲方房租人民币57万元未结清。3.乙方应当在本协议签订后3日内搬走房屋内的全部物品，未搬走的物品视作乙方放弃该财产的所有权，由甲方任意处置。4.乙方应在2020年9月20日前将该房屋钥匙交还甲方。5.因乙方未按照租赁合同第二条第3点的约定提前三个月通知甲方，押金不退。”上述《房屋交接书》签订后，凯程酒店依约向原告交付了房屋钥匙，但未依约搬走房屋内物品，亦未支付欠付租金。2020年10月26日，原告委托湖南瀛湘律师事务所向被告发送《律师函》，就欠付租金进行催讨，要求在2020年10月30日前支付完毕。被告后就遗留物品与案外人签订了转让协议，案外人于2020年11月6日将转让款200000元支付给原告冲抵凯程酒店欠付租金，原告与案外人后于当月9日另行签订租赁合同。因向被告催讨欠付租金未果，原告于2021年1月5日诉至本院，请求判如所请。庭审中，双方确认《房屋交接书》内租金实际计算至2020年10月13日。另查明，1.涉案租赁房屋系红星实业集团有限公司名下临时建筑，该临时建筑工程规划审批单有效期为两年（即2009年3月16日至2011年3月15日），后经主管部门批准延长至2013年7月4日止。2.2020年1月23日，结合湖南省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级。本院认为，涉案《租赁合同》以及《房屋交接书》系原告与凯程酒店签订，现该酒店已经注销，其在生产经营期间所产生的债权债务应由经营者即被告谭达履行及承担。本案争议焦点为《租赁合同》以及《房屋交接书》效力的认定。一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案中，涉案租赁房屋为临时建筑，其虽取得过临时建筑建设工程规划审批单，但在《租赁合同》签订时已超过主管部门批准的使用期限，故涉案《租赁合同》应认定为无效合同。二、从《房屋交接书》签订的原因和内容上看，该交接书系原告与凯程酒店因《租赁合同》无法履行后，通过协商一致达成的终止《租赁合同》并就凯程酒店欠付租金、水电费，押金退还以及房屋搬离后续事宜进行了确认并达成一致，是对双方权利义务的清理，具有结算性质。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十七条的规定：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，该《房屋交接书》独立于《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应属有效，原、被告均应按照《房屋交接书》履行各自的权利义务。三、关于房屋租金。《房屋交接书》内已确认凯程酒店共计欠付原告租金570000元，后原告实际收到租金200000元，故原告主张被告欠付租金370000元，本院予以确认。就被告辩称交接书内结算的租金超过交付房屋钥匙时间、应予扣减23天租金一节：被告在签订《房屋交接书》后虽交付了房屋钥匙，但未依约将酒店物品搬离，而被告未举证证明双方就腾退房屋另行达成了约定，故考虑涉案房屋后续占用及物品转让实际情况，被告主张进行扣减本院不予支持；但因被告已承担了该23天占用期内的租金，为衡平双方权利义务，就原告主张的按26天空置期计算直接损失，本院亦不予支持。就被告主张的免除两个月租金问题，考虑新型冠状肺炎疫情对被告承租经营的影响，根据公平原则及湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生事件应急响应级别调整情况，酌情免除被告2020年1月23日至3月10日期间租金85250元（55000元/月×1.55月）的给付义务，故被告仍应向原告支付租金284750元（370000元-85250元），原告主张超出部分，本院不予支持。四、关于押金及违约金。《房屋交接书》内对押金退还问题进行了明确约定，且被告在承租期间拖欠原告租金造成其资金占用利息损失属实，而被告未提交证据证明上述交接书的签订存在欺诈、胁迫情形，故原告请求押金不予退还，符合双方约定及其损失情形，本院予以支持。就原告另主张的逾期付款违约金，原告提交的《违约金计算表》载明系以租赁合同约定应付时间及违约金标准予以计算，但租赁合同系无效合同，且双方在《房屋交接书》内就租赁合同履行及解除过程中双方的权利义务已重新进行了约定，故原告该项计算本院不予支持。但被告在签订《房屋交接书》后经原告催告仍未及时履行租金支付义务，造成原告后续资金占用利息损失属实，应承担相应的逾期付款违约责任，根据原告催讨及转让费冲抵情况，本院酌情以284750元为基数、自2020年11月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持。此外，原告未就其主张的律师费明确请求金额，且双方未对此费用承担进行约定，故本院不予支持；就被告辩称多收取电费的退还，根据庭审查明，被告系向案外人交付电费，故不属本案处理范围。综上，根据《中华人民共和国民法典》五百零九条、五百六十七条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谭达于本判决生效后10日内支付原告湖南欧达置业有限公司租金284750元及逾期付款违约金（以284750元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准、自2020年11月7日起计算至租金清偿之日止）；二、判决原告湖南欧达置业有限公司对被告谭达已交纳的押金50000元不予退还；三、驳回原告湖南欧达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4738元（已减半），由被告谭达负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二一年三月八日书记员  肖倩