广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29560号原告（反诉被告）：张海波，女，1967年11月15日出生，汉族，住佛山市南海区***********************，公民身份号码412************320。委托诉讼代理人：白玉媛，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴周锋，广东金纳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘某1，男，1966年9月28日出生，汉族，住广东省惠来县**************之2号，公民身份号码440************23X。被告（反诉原告）：佛山市灯湖壹号餐饮管理有限公司，住所地：佛山市南海区***********，统一社会信用代码91440605MA4UPHJ135。法定代表人：刘某1。两被告共同委托诉讼代理人：郑德旺，广东高裕律师事务所律师。原告张海波与被告刘某1、佛山市灯湖壹号餐饮管理有限公司（以下简称灯湖壹号公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，两被告提起反诉，本院经审查后受理并决定与本诉合并审理，并于2020年1月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人白玉缓、吴周锋与两被告共同委托诉讼代理人郑德旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告刘某1签订的《房地产租赁合同》（编号：2016030901）；2.两被告从佛山市南海区*****************（原是楼盘售楼部）的房产中迁出、腾空，并将上述房产返还给原告；3.两被告向原告支付因解除合同造成原告的空租期损失837657元（按279219元/月标准计算3个月的空租期）；4.两被告向原告支付自2019年7月1日至实际交还房产之日止的租金（2019年4月1日至2020年3月31日，按279219元/月标准计算,租金逐年递增5%）及迟延给付违约金（自每月租金应付之日起，按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；5.原告没收被告刘某1支付的租赁保证金482400元；6.诉讼费由两被告承担；7.两被告支付诉讼保全担保费4622元。事实和理由：原告与被告刘某1于2016年3月9日签订《房地产租赁合同》[合同编号：2016030901]，约定原告将位于佛山市南海区******3********1*（原是：楼盘售楼部）的房地产出租给被告刘某1作餐饮业商铺使用，租期从2016年4月1日至2028年3月31日止；租金以241200元/月为基准，逐年递增5%，其中2019年7月至2019年11月的租金为27919元/月；被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按月租金的1%向原告支付违约金,如果逾期30日，原告有权解除合同，没收租赁保证金，收回该物业。合同签订后，原告依约将涉案房产交付给被告刘某1使用，被告刘某1用于经营被告佛山市灯湖壹号餐饮管理有限公司。但自2019年7月起，两被告违反约定，拖欠租金至今，经原告多次催收无果。原被告约定的租赁期限至2028年3月31日，但因被告违约，致合同无法继续履行，致使原告的预期利益遭受损失。根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定，原告有权要求被告赔偿合同履行后可以获得的利益。即被告赔偿原告与新承租人签订租赁合同前租赁物的空租期损失。综上，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。两被告共同辩称，涉案商铺存在漏水情况，双方为此签订了《补充协议》，根据该协议，被告延付租金是有正当理由的，并不违反《房屋租赁协议》，原告无权解除合同、没收租赁保证金、收回涉案租赁物。反而原告应当依据《补充协议》尽快维修好涉案商铺的房顶，以及承担逾期修复的违约金。两被告向本院提起反诉请求：1.原告赔偿因未及时维修租赁物致使被告产生的经营损失500000元；2.原告支付自2018年7月1日起至维修完毕交付验收之日止的逾期维修违约金（以当月租金为标准按日利率为1‰，暂计至2019年12月31日为1377973元）；3.原告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2016年3月9日，被告刘某1与原告张海波签订了一份《房地产租赁合同》，约定张海波将涉案租赁物出租给刘某1作餐饮业商铺使用，同时约定张海波应当将涉案租赁物按现状带装修及相关的设备设施交付刘某1使用。租赁期内张海波负责对涉案租赁物定期安全检查，承担物业的主体结构及自然损坏的维修费用，如属张海波维修责任而因其延误该物业维修造成他人人身损亡及财产损失的，由张海波承担赔偿责任。”刘某1接收涉案租赁物后，开始装修使用。2017年春节期间以来，陆续发现涉案租赁物存在雨天漏水的情况。于是将漏水情况通过拍照、录像等方式发送给张海波，希望能够查明漏水原因。经双方多次反复沟通，张海波确认房顶漏水系房顶防水层破损导致。2018年7月5日，经过双方多次沟通后，为彻底解决漏水问题，在各自委托的律师见证下共同协商出维修整改方案并签订了《补充租赁协议》。双方在协议中共同确认：2017年春节期间，涉案租赁物第一层天花在雨天出现多处漏水现象；自2018年5月1日至2018年6月30日期间，灯湖壹号公司拖欠张海波租金531846元。同时约定张海波应安排有施工资质的第三方对涉案租赁物第一层天台防水层重新铺设1608平方米的防水层，另包括5处已损坏的天花吊顶，验收标准为不再漏水，天花修复至原样，上述工程总天数为60天，工程应于2018年9月5日前完成全部施工。自涉案租赁物维修完毕后，灯湖壹号公司向张海波支付剩余租金265923元。如张海波逾期未安排第三方资质公司对租赁物进行维修或因第三方延长工期或验收不合格导致工期延长的，灯湖壹号公司有权延付当期租金，并按照当期租金总金额的1‰收取逾期违约金，直至张海波委托的第三方工程质量验收合格。《补充租赁协议》签订后，被告立即按照约定支付首期应付的租金，并在原告未安排施工队进场的情形下又支付了第二期应付租金。但原告在履行补充协议过程中，态度不断反复，并以各种理由进行推诿。先是以“动用维修基金的名义，将维修责任推脱给物业管理部门”，中间又提出“自己找施工队及时进场维修”，最后又以“已经起诉第一家施工队为由，另行更换施工队”等等……总是能找到各种无关理由而拒不履行维修义务。在此期间，一逢下雨天气，房屋漏水情况就更加严重，被告每次都会将重大漏水情况以微信图片和录像等形式催告原告及时维修，然原告总是以拖欠其租金为由进行推搪，时至起诉之日，被告基于友好关系的考虑总在无奈之下支付部分租金给原告，也从未提出过拒不交租的或者断绝交租的主张。结果原告却一纸诉状将被告诉至法庭。恰恰在起诉立案以后，2019年12月23日上午7时至11时许，原告委托的第一批施工队工人聚集在餐厅门口，拒不让被告正常营业，后南海区公安、劳动和街道等各部门联动进行调查，现在已经作为刑事案件立案处理。经初步了解，就是因为原告没有结清与维修施工对的工程款事宜。被告承租涉案物业从事餐饮行业，原告在租赁物存在重大瑕疵在发现问题后仍拒不维修，尤其是在双方明确约定维修责任和违约责任的前提下，仍不履行法定和合同义务，致使被告无法正常烹饪，来店内就餐和围餐的新老顾客对漏水情况极其不满，为此流失了很多客源。原告提供带瑕疵的租赁物以及拒不维修的行为已经给被告造成重大的经济和声誉损失。诚实信用是合同法的基本原则。被告从未提出断交租金的主张，即使在补充协议明确约定被告有权拒绝缴纳租金的约定下仍支付当期部分租金，同原告对合同履行的态度截然不同。依据合同约定，原告应对造成的损失承担赔偿责任，同时，原告未按约维修涉案租赁物，也已经构成违约，应当承担约定的违约责任。被告为维护自身合法权益，特提出反诉，望贵院判如所请。针对两被告反诉，原告辩称，第一、原告积极履行修缮义务，并已保障租赁房屋用于正常经营。张海波与刘某1、灯湖壹号公司因房屋修缮事宜于2018年7月5日签订《补充协议书》，约定双方放弃追究各自在签订《补充协议书》前的违约责任，由张海波对租赁房屋进行维修。而刘某1、灯湖壹号公司反诉主张房屋漏水情况，皆发生在《补充协议书》签订前，不能证明张海波消极履行修缮义务。张海波于2018年7月24日与佛山市迈捷建筑工程有限公司签订《中海灯湖一号食府防水工程施工合同》，于2018年7月27日派驻施工人员进行维修，已第一时间完成了对营业大厅内的5处漏水天花的维修，保障了灯湖壹号食府正常经营。施工人员进驻施工时间，原定为每天8:30--17:00，但因刘某1、灯湖壹号公司单方严重限制施工时间（实际允许施工时段为每天下午14:00-17:00），导致施工人员的维修工期受到拖延。但即使在施工时间受到极大限制的情况下，张海波仍积极与刘某1、灯湖壹号公司沟通，及时应对突发问题，保证了维修施工进行。在2018年9月，因张海波已完成租赁房屋维修，且未影响租赁房屋用于正常经营，刘某1、灯湖壹号公司恢复向张海波给付租金，证明了刘某1、灯湖壹号公司对施工完工情况的认可，确认维修效果。据此，张海波已经完成《补充协议书》中的维修义务。另根据《补充协议书》第四条约定，甲乙双方在工程竣工完成3日内，对维修工程进行验收。但在《补充协议书》履行完毕后，张海波多次邀请刘某1一同验收，皆被刘某1推辞。刘某1、灯湖壹号公司以迟延不予验收为由，主张张海波未尽维修义务，违背事实情况，有违合同约定及公平原则。综上，张海波秉承合作共赢的原则，积极与刘某1、灯湖壹号公司保持联系，持续关注并推进租赁房屋的维修进程，及时保证了其用于正常经营，张海波已履行了房屋修缮义务。诉讼中，双方当事人围绕其诉讼请求及主张的事实，提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，当事人对证据的真实性均无异议，本院经审理予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年8月25日，张海波与佛山中海千灯湖房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，张海波购买了位于广东省佛山市南海区***********海**花园商业一座的房产。2016年3月9日，原告张海波（出租人，甲方）与被告刘某1（承租人，乙方）签订了一份《房地产租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有座落于佛山市南海区******3**海**花园商业1座的房产出租给乙方作餐饮业商铺用途使用；该物业建筑面积1608平方米，2016年4月1日至2016年6月30日免租期，2016年7月1日至2017年3月31日每月租金241200元，2017年4月1日至2018年3月31日每月租金253260元，2018年4月1日至2019年3月31日每月租金265923元，2019年4月1日至2020年3月31日每月租金279219元，每年递增5%，租期12年，由2016年4月1日至2028年3月31日止；租金按月结算，乙方在每月10号前按银行转账方式支付当月租金给甲方；租赁保证金482400元；甲方依约按现状将物业带装修及相关的设备设施交付乙方使用，未按约定提供该物业的，每逾期一日按月租金1%向乙方支付违约金，逾期超过30日，属于甲方违约，乙方有权不经法律途径解除合同，并按约定的违约责任赔偿乙方；租赁期内甲方负责对该物业定期安全检查，承担物业的主体结构及自然损坏的维修费用，如属物业甲方维修责任而因其延误该物业维修造成他人人身损亡及财产损失的，由甲方承担赔偿责任。乙方须依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日须按月租金1%向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权不经法律途径解除合同，没收租赁保证金，收回该物业；等等。合同签订后，被告刘某1在上述房产成立佛山市**号餐饮管理有限公司进行经营使用。2018年7月5日，原告张海波（甲方）与被告灯湖壹号公司（乙方）签订一份《补充协议书》，约定：2017年春节期间，租赁物第一层天花在雨天出现多处漏水现象；自2018年5月1日至2018年6月30日期间，灯湖壹号公司拖欠张海波租金531846元，该拖欠租金事宜，是因双方维修责任的沟通不畅所致，故双方放弃追究各自违约责任的权利；甲方应在签订协议后3天内，安排有施工资质的第三方对涉案租赁物第一层天台防水层重新铺设1608平方米的防水层，另包括5处已损坏的天花吊顶，费用由甲方支付，验收标准为不再漏水，天花修复至原样，上述工程总天数为60天，工程应于2018年9月5日前完成全部施工；签订协议时乙方向甲方支付租金132961.5元，甲方安排施工人员进场后3天内乙方支付132961.5元，租赁物维修完毕后经双方确认验收合格3日内，乙方一次向甲方支付265923元；如甲方如约施工乙方未按协议约定足额支付租金的，甲方有权按尚未付租金总额的1‰收取日违约金；如甲方逾期未安排第三方资质公司对租赁物进行维修或因第三方延长工期或验收不合格导致工期延长的，乙方有权延付当期租金，并按照当期租金总金额的1‰收取逾期日违约金，直至甲方委托的第三方工程质量验收合格；等等。2018年7月22日，张海波与广东兴达利建设工程有限公司公司签订《工程防水合同》，约定对***一号食府进行天面开凿、天面防水工程、砼工程及天花修补工程。2018年7月27日，张海波给刘某1发微信及照片，明确已进场施工，要求刘某1支付半个月租金，2019年3月4日，刘某1发微信给张海波，称下大雨时室内多处漏水，张海波回复称已联系维修人员。2019年4月30日，张海波发微信给刘某1，表明2019年2月份租金还欠62065元，刘某1回复第二天转。2019年8月7日，张海波发微信给刘某1，询问都是八月份了，之前说当天转5月份的租金还没有收到。2019年11月6日，张海波发微信给刘某1，称当天六月份租金已转完，并让其出纳转七月份租金。2019年12月10日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认灯湖壹号公司一直正常经营，原告确认不存在漏水情况，被告陈述漏水情况此之前还严重，但确认从未因漏水存在停业情形。原告确认补充协议项下最后一笔租金265923元尚未支付，2019年7月1日后租金只在原告起诉后的2020年1月9日支付了50000元。被告确认并同意支付租金，但要求在修复房顶并验收合格后三日内支付。原告明确防水层在2018年已做好，目前只是隔热膜尚未施工完毕。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《房地产租赁合同》及补充协议为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。2018年7月5日，原、被告签订补充协议时，对租赁物漏水问题进行了处理，此后原告也已委托第三方进行了维修，虽然被告在2019年3月4日发微信给原告时仍称存在漏水情形，但被告确认其并未因漏水问题有过停业，即使原告存在维修不及时等情形，也未对被告按合同约定用途使用租赁物存在影响，原告请求被告支付2019年7月1日起租金合法合理，本院依法予以支持。两被告虽然存在拖欠租金的行为，但考虑到其同意交纳租金以维护合同继续履行，表明其有继续履行合同意愿，其未按责令期限内补缴租金也确实存在客观原因，综合本案实际情况，本院对原告请求解除《房地产租赁合同》、被告返还租赁场地的诉讼请求不予支持。需说明的是，两被告在正常经营后，理应严格按照合同履行义务，否则原告有权向被告再次主张解除合同的权利。原告主张的空租期损失和没收租赁保证金是以租赁合同解除为前提，本院在本案中不予支持。因本案并未支持原告解除合同返还租赁场地的主张，被告拖欠的租金计算至法庭辩论终结时即2020年1月10日止为宜，此后租金原告根据新的事实另行主张权利，两被告应支付2019年7月1日至2020年1月10日租金1765384.65元（279219元/月×6个月＋279219元÷31天×10天）予原告，原告起诉后被告已支付的租金50000元应予扣减，即本案中两被告尚应支付拖欠租金1715384.65元予原告。两被告逾期支付租金应按合同约定承担违约责任，现原告主张按年利率24%标准计算违约金合法合理，本院依法予以支持。原告支出的诉讼保全担保费4622元并非诉讼担保必须支出的费用，本院对其主张两被告支付该笔费用的诉讼请求不予支持。原告在签订补充协议后已委托第三方对漏水问题进行了修复，并未因漏水问题造成被告对租赁物的使用产生实质影响，被告此后多次缴纳租金也表明对原告修复方案的认可，被告反诉请求原告赔偿经营损失500000元及支付逾期维修违约金没有事实与法律依据，本院依法均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘某1、佛山市灯湖壹号餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的2019年7月1日至2020年1月10日期间的租金1715384.65元予原告（反诉被告）张海波；二、被告（反诉原告）刘某1、佛山市灯湖壹号餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年7月至2019年12月期间每月均以279219元为本金从当月11日起计算至实际清偿日止、以40070.65元为本金从2020年1月10日起计算至实际清偿日止，均按年利率24%的标准计算的违约金予原告（反诉被告）张海波；三、驳回被告原告（反诉被告）张海波其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘某1、佛山市灯湖壹号餐饮管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费案件减半收取46168.74元、财产保全费5000元，合计51168.74元（原告已预交），由两被告负担，两被告应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。反诉受理费10850.88元（两被告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年三月六日书记员  黄晓璇