辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0602民初898号原告：吕浩铭，男，2009年5月15日出生，满族，住丹东市振兴区。法定代理人：施铁梅，女，1986年3月15日出生，满族，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：矫春阳，系辽宁文扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红宇，系辽宁文扬律师事务所律师。被告：丹东博恩房地产开发有限公司。住所地：丹东市元宝区金山镇金山大街710号。法定代表人：史国杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王崇凯，系丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。被告：中国农业银行股份有限公司丹东分行。住所地：丹东市振兴区锦山大街112号。代表人：周学军，系该行行长。委托诉讼代理人：孙奎斌，系辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜传祥，系辽宁中天律师事务所律师。第三人：吕永茂，男，1969年11月11日出生，汉族，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：矫春阳，系辽宁文扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红宇，系辽宁文扬律师事务所律师。原告吕浩铭与被告丹东博恩房地产开发有限公司（以下简称：博恩公司）、被告中国农业银行股份有限公司丹东分行（以下简称：农行丹东分行）及第三人吕永茂商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕浩铭和第三人吕永茂共同委托的诉讼代理人矫春阳及王红宇、被告丹东博恩房地产开发有限公司的委托代理人王崇凯、被告中国农业银行股份有限公司丹东分行的委托代理人姜传祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕浩铭向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告博恩房地产公司与原告在2016年9月12日签订的《商品房买卖协议》合法有效，且依法享有优先受偿权；2、依法判令被告农行丹东分行协助被告博恩房地产公司办理撤销坐落于丹东市元宝区，建筑面积173.15平方米房屋抵押登记备案手续，所发生的税费由原告承担；3、依法判令被告博恩房地产公司协助原告办理上述房屋的合同备案手续及房屋产权登记手续；4、诉讼费由两名被告共同承担。事实和理由：2011年至2012年期间第三人系被告开发建设的丹东市元宝区金山镇博恩御山水（一期）橡胶坝工程、金水桥工程、博恩御山水（一期）工程第2标段（别墅、洋房、商业街、高层及地下车库）基础土方机械开挖工程，及（一期）部分道路施工工程和金水河博恩房地产二号桥工程的实际施工人。该工程完工后，被告博恩房地产公司将其中的一部分工程款作价以商品房买卖协议的形式与第三人的次子即原告在2016年9月12日签订了商品房买卖协议，同时按照房屋实际价格给原告出具了收款收据，原告已对涉案房屋进行装修并实际入住，基于上述事实和理由，恳请贵院维护原告的合法权益，依法支持原告的各项诉求。被告博恩公司辩称，同意原告的第1、2、3项诉讼请求。第4项请求不同意。我公司已经将涉案房屋交给原告，也不存在违约行为，因此不同意承担诉讼费。被告农行丹东分行辩称，一、涉案房屋已被法院依法执行查封，根据法律规定及本案相关事实，本案应当通过执行异议程序审理解决。二、原告与被告博恩公司签订的商品房买卖协议，是预购协议，不是商品房买卖合同，根据最高人民法院关于审理买卖合同若干问题解释及商品房销售管理办法相关规定，原告与博恩公司签订的商品房买卖协议，人民法院依法不应当认定为商品房买卖合同。原告诉请依法判令被告博恩公司与原告签订的商品房买卖协议有效，只是商品房预购合同有效，而不应认定为商品房买卖合同有效。三、原告请求撤销房屋抵押登记备案手续，没有事实和法律依据。四、生效判决已经确认农行对涉案房屋享有抵押权，原告请求办理房屋产权登记手续属于法律上的履行不能，应依法驳回原告的诉讼请求。五、原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，没有事实和法律依据。六、农行对涉案商品房买卖协议和相关证据的真实性有异议，将根据法庭调查情况对商品房买卖协议和相关手续的真实性进行司法鉴定，以确定真实性。七、原告诉状诉称本案第三人是原告诉称工程的实际施工人，没有证据支持。其即便为实际施工人，依法也只能向承包人索要人工费，而不能向发包方索要工程款。本案实质属于工程款抵顶协议，不是商品房买卖协议，是用工程款抵顶的形式掩盖非法商品房买卖。八、涉案房屋查封时间是2018年5月23日，而原告所称的商品房买卖协议中明确约定交付时间为2018年9月1日，即使从交付工程款抵顶时间也是2018年8月10日，均是在法院查封之后，不排除用合法形式掩盖非法行为。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。第三人吕永茂陈述，第三人是在2011年至2014年期间为被告博恩公司开发建设的房屋，是实际施工人。因被告博恩公司没有资金支付第三人的工程款，所以以房屋抵顶工程款的形式结算工程款，并与第三人亲属即原告签订商品房买卖协议，该协议的行为属于代物清偿工程款，该商品房买卖协议是被告博恩公司和第三人及原告的真实意思表示，该商品房买卖协议真实、合法、有效。第三人将抵顶的房屋转让给原告，也是经过被告博恩公司的同意，所以原告和被告博恩公司签订的商品房买卖协议。该房屋抵顶后，被告博恩公司又将涉案房屋抵押给被告农行，该两名被告的行为，侵犯了原告的合法权益。涉案房屋抵顶后，原告已对涉案房屋装修、居住。经审理查明，原告与第三人系父子关系。2014年10月2日，第三人挂靠东港市威龙路桥工程有限公司与被告博恩公司签订一份施工合同，该合同内容约定被告博恩公司将所开发的博恩御山水（一期）部分沥青道路及人行步道砖工程交由其施工。2015年5月30日前，其所施工的工程按照双方合同约定已竣工。2016年7月15日，被告博恩公司与案外人东港市威龙路桥工程有限公司签订一份《以房抵顶工程款协议书》，该协议书主要内容约定，被告博恩公司以案涉房屋（金山大街1888-D-8号1单元102室）作为工程款抵顶给该公司，抵顶房屋费用为壹佰贰拾贰万玖仟叁百陆拾伍元整（1，229，365.00元）。该公司又将该房屋抵顶给第三人，作为其所施工的工程价款进行结算。此外，在该抵顶协议书的备注中，双方另约定被告博恩公司同意把该抵顶的房屋直接办理到原告的名下。同时，原告还提供有案外人丹东市威龙路桥工程有限公司为其出具的盖有公司章的情况说明，以此加以证明该《施工合同》所涉博恩御山水（一期）部分沥青道路及人行步道砖工程，实际施工人是第三人，工程总价款为275万元，工程价款结算是以涉案房屋作价抵顶工程款，抵顶了房屋两套，其中一套即是本案原告的案涉房屋。2016年9月12日，原告与被告博恩公司另行签订一份商品房买卖协议，约定将案涉房屋（金山大街1888-D-8号1单元102室）售予原告，此外，该协议约定了房屋价款为金额壹佰贰拾贰万玖仟叁百陆拾伍元整（1，229，365.00元），房屋交付时间暂定为2018年9月1日。同日，被告博恩公司按金额壹佰贰拾贰万玖仟叁百陆拾伍元整（1，229，365.00元），给原告开具了收款收据。2018年8月10日，原告在交付当年度取暖费、综合物业费、装修管理费等相关费用后，办理了案涉房屋的入户手续。本案审理期间，本院组织各方当事人到现场进行了实地勘查，案涉房屋原告办理入户手续后尚未装修入住。原告通过上述证据加以证明《施工合同》所涉博恩御山水（一期）部分沥青道路及人行步道砖工程，实际施工人是第三人，工程总价款为275万元，工程价款结算是以涉案房屋作价抵顶工程款，抵顶了房屋两套，其中一套既是本案原告的案涉房屋。因此，涉案房屋抵顶工程款在前，房屋转让在后，故原告对涉案房屋享有优先受偿权。被告博恩公司及第三人对此质证没有异议。被告农行丹东分行对该《施工合同》真实性没有异议，对案外人出具的情况说明，则认为没有负责人或制作人的签名或盖章，该证据不符合法律规定的形式要件。且该情况说明的当事人是第三人吕永茂，而不是原告。根据情况说明的内容表明，享有工程款价款优先权的是案外人丹东市威龙路桥工程有限公司，原告无论因何种原因取得涉案房屋，均不能以工程价款优先主张受偿权。另查，被告博恩公司已于2014年7月29日取得准予预售涉案房屋的《商品房预售许可证》。同年，被告博恩公司为其开发的博恩御山水一期工程建设项目向被告农行丹东分行借款事宜，双方签订有《最高额抵押合同》，将包括涉案房屋在内的多处房屋抵押给了被告农行丹东分行。2014年8月15日和2014年10月31日，丹东市产权产籍处分别对包含涉案房屋在内的抵押房屋的抵押权予以登记，并办理了他项权利证书，被告农行取得涉案房屋的抵押权。就抵押事宜，被告农行丹东分行2017年1月5日另取得丹东市国土资源局颁发的相关《不动产登记证明》。后来，由于被告博恩公司逾期没有偿还被告农行丹东分行借款，被告农行丹东分行为此借款事宜将被告博恩公司以及相关当事人诉至丹东市中级人民法院。该院经审理后，2018年7月16日，作出（2018）辽06民初41号民事判决书，依法判决博恩公司除向农行丹东分行偿还借款外，农行丹东分行并对涉及本案房屋的抵押财产，享有优先受偿权等。现该判决已发生法律效力。丹东市中级人民法院在审理该案期间，依据被告农行丹东分行的保全申请，于2018年5月23日作出（2018）辽06执保3号民事裁定书，依法查封了包括本案案涉房屋在内的多处抵押房屋。2019年1月7日，丹东市中级人民法院作出（2019）辽06执3号受理案件通知书，在原告起诉前，涉案房屋已经进入强制执行程序。由于原告无法办理案涉房屋的合同备案手续，其与被告协商无果，因此产生本案的诉讼。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖协议》、《以房抵顶工程款协议书》、情况说明、收款收据、进户收据、供暖专用收据、电费和综合物业费收据、《博恩御山水（一期）部分沥青道路及人行步道砖工程施工合同》；被告博恩公司提供的《商品房预售许可证》；被告农行丹东分行提供的《他项权利证书》和《不动产登记证明》、丹东市中级人民法院的（2018）辽06执保3号民事裁定书和查封扣押财产清单、丹东市中级人民法院的（2018）辽06民初41号民事判决书和（2019）辽06执3号受理案件通知书等书证；本院现场勘查笔录以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据原告的陈述，以及其提交的相关证据，可以确认的事实是原告与博恩房地产公司所签订案涉房屋的《商品房买卖协议》，名为商品房买卖，实质是被告博恩公司用案涉房屋,以其抵顶第三人作为实际施工人在被告博恩公司开发的项目施工中所结算的工程款。以房抵债的形式目前在建设工程领域结算工程价款是较为常见的一种支付方式，其基础法律关系仍为建设工程合同法律关系。涉案房屋作价抵顶工程款的事实，因相对人被告博恩公司以及第三人吕永茂均没有异议，对抵顶工程款的事实亦无争议，故本院予以认定。据此能够确认本案涉案《商品房买卖协议》签订前，第三人与被告博恩公司之间确实存在建设工程施工合同法律关系，且为履行该合同法律关系，由原告与被告博恩公司签订了涉案《商品房买卖协议》，该涉案《商品房买卖协议》，形式上为商品房买卖，实际则是为实现工程款的给付而达成的新债清偿协议，其目的是为以后按约定正式签订《商品房买卖合同》并履行，从而实现消灭旧债抵消应付工程款的目的。以房抵债的形式也是目前建设工程领域结算工程价款的较为常见的一种支付方式。对于此种法律关系的性质，最高人民法院公报的相关案例，对此也有相应的裁判要旨。这种在新债清偿情况下，旧债务于新债务履行之前不消灭，两者处于衔接并存的状态，在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债才归于消灭。否则，若新债务届期不履行,或不能履行，债权人有权请求债务人履行旧债，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。现本案原、被告签订的《商品房买卖协议》各方当事人虽表示系其真实意思体现，但基于该协议形成时间，以及将相应工程款变为购房款是在被告博恩公司将包括涉案房屋在内的多处房屋抵押给了被告农行丹东分行，并且于2014年10月31日在丹东市产权产籍处进行了抵押登记之后。原告与被告博恩公司交付房屋的履行时间，根据原告所提供的2018年8月10日的进户收据、供暖专用收据、综合物业费收据等相关费用的收据，可以证明亦是在丹东市中级人民法院采取诉讼保全，并作出相关判决，对涉案房屋已经依法查封，并判决被告农行丹东分行享有优先权之后。对此，原、被告及第三人按照《商品房买卖协议》的约定，通过签订正式《商品房买卖合同》并履行，从而实现新债清偿并达到消灭旧债的目的，即客观实际已履行不能，且基于商品房买卖合同确定由原告对涉案房屋享有优先权，既与事实不符，也没有法律依据。故对本案原告的各项诉讼请求，本院均无法予以支持，只能依法驳回。对此，当事人根据原有建设工程施工合同法律关系，可另案诉讼主张其合法债权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百六十九条、第二百八十六条的规定，判决如下:驳回原告吕浩铭的诉讼请求。案件受理费15864.00元，由原告吕浩铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  殷业光人民陪审员  李双成人民陪审员  孙 菲二〇一九年十二月十二日书 记 员  王小焱