北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6693号原告（反诉被告）：李金生，男，1962年4月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨崇学，北京市英岛律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵广成，男，1964年1月14日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：李凤明，女，1965年2月16日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李娜，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静（二被告之女），女，1992年2月27日出生，住北京市东城区。第三人：李东生（李金生之兄，兼李金生、李凤琴、孙锋委托诉讼代理人），男，1954年4月5日出生，住北京市西城区。第三人：李凤琴，女，1957年9月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：孙锋，男，1985年11月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）李金生诉被告（反诉原告）赵广成、李凤明合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理。依法追加李东生、李凤琴、孙锋作为本案的第三人参加诉讼，适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李金生委托诉讼代理人杨崇学，被告（反诉原告）赵广成、李凤明委托诉讼代理人李娜、赵静，第三人李东生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李金生向本院提出诉讼请求：1、要求赵广成、李凤明向李金生支付违约金500000元；2、要求赵广成、李凤明赔偿因违反《协议书》给李金生造成的经济损失8715468元；3、诉讼费由赵广成、李凤明负担。事实与理由：李金生与李凤明系兄妹关系。赵广成与李凤明系夫妻关系。2002年6月16日，李金生与赵广成、李凤明订立《协议书》，赵广成自愿将位于北京市朝阳区三元桥三源里南小街号×楼1501室（两居室，以下简称1501号房屋）提供给李凤明，用于与李金生名下位于北京市东城区金鱼池中街15号楼3门402号房产（以下简称402号房屋）进行产权调换。调换后，1501号房屋的所有权归李金生所有，402号房屋的所有权归李凤明所有。《协议书》约定，房产过户后，李凤明因调换所得房产不允许买卖、调换。如确需出售该房产，李金生享有按购房票面原价优先购买的权利，但不承担李凤明因调房所付给李金生的房产及补偿金的损失。双方均应按照协议约定全面履行自己的义务，不得违约，任何一方违约，除承担继续履行协议义务外，还要支付给对方违约金50万元。因违约给对方造成的损失，由违约方承担赔偿责任。近日，李金生了解到，2018年1月21日402号房屋被赵广成、李凤明以906万的价格出售。由于两人未在出售房屋前告知李金生，导致李金生未享有按照原购房价格优先购买的权利。因此赵广成、李凤明应按照合同约定承担违约责任并赔偿相应的损失。被告（反诉原告）赵广成、李凤明答辩并提出反诉称：首先，赵广成、李凤明在与李金生进行房屋置换交易时，已经支付了公平合理的对价，对402号依法享有所有权。李金生经包括李凤明在内的继承人放弃权利取得了原拆迁危旧房的所有权，因此才取得拆迁资格。赵广成、李凤明此时处于离异状态，因赵广成体恤李凤明被迫放弃继承权且无房居住，才自愿将自己名下的1501号房屋提供给李凤明与李金生进行置换。根据《协议书》约定李凤明需要支付402号房屋回迁购房款344532元，李凤明除将1501号房屋置换给李金生外，还需要额外给李金生10万元补偿款，并将拆迁款中40278元返还给李金生。赵广成、李凤明履行上述《协议书》后，拥有402号房屋的产权，根据约定双方均不得以任何理由侵犯对方调换后的房屋所有权及居住使用权。根据物权法规定，李金生无权干涉产权人处置房屋，无权以约定排除所有权人享有的权利。其次，当事人订立《协议书》对赵广成、李凤明显失公平，有违民商事活动中应遵循的公平合理、等价有偿的基本原则。李金生利用优势家庭地位，剥夺了赵广成、李凤明的财产权利。协议中的许多条款均对李金生畸重保护。而限制赵广成、李凤明处置房屋却不限制李金生处置房产的条款更有失公平，且根据约定赵广成、李凤明如转让房产，李金生仅向赵广成、李凤明返还替其支付的344532元即可以取得1501号房屋，李金生却无需返还1501号房屋及10万元补偿款。根据法律规定，上述条款订立时显失公平，当事人有权请求法院变更该条款。最后，即使不考虑当事人订立合同时显失公平的因素，本案情况亦构成情势变更，根据公平原则李金生无权要求赵广成、李凤明赔偿。402号房产价值已经由订立合同时的4000元至6000元/平方米的价格升值至66632元/平方米，增值幅度约为13倍，这是当事人在订立合同时无法预见的，且超出了一般人所能预见的合理商业风险。如果按照原协议赋予李金生优先购买权，则李金生可在保留1501号房产（约70000元至80000元/平方米，房产价值约3160000至3600000元）及补偿款的前提下获得巨额利益。综上所述赵广成、李凤明不同意李金生的全部诉讼请求。同时，李金生与李凤明于2004年2月16日订立《北京市房屋买卖合同》，明确涉案房产为679850元，并据此办理了402号房屋的产权过户手续。在该买卖合同中约定卖方保证在办理过户后一个月之内将户口迁出。但迟至赵广成、李凤明反诉之日止，李金生尚未将户口迁出。2018年1月20日，赵广成、李凤明将402号房屋出售给案外人，合同中约定赵广成、李凤明应在房屋转移登记之日起120日内将原有户口迁出，违约则应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。402号于2018年7月14日办理了产权过户手续，因李金生未将户口迁出，赵广成、李凤明将承担合同约定的违约金。同时根据赵广成、李凤明与案外人订立的《补充协议》，案外人将购房款中留存10万元作为迁出户口保证金。综上，因李金生未按照约定迁出户口，导致赵广成、李凤明无法取得10万元房款，并面临被追究违约责任的风险，故起诉要求李金生1、赔偿逾期迁户损失10万元；2、赔偿自2020年9月2日始至李金生实际迁户之日止的逾期迁户违约金，按照800元/日的标准计算。针对赵广成、李凤明的反诉，李金生答辩称：赵广成、李凤明擅自出售402号房屋，违约在先，所有的后果应当由赵广成、李凤明自行承担，不同意其全部反诉请求。第三人李东生、李凤琴、孙锋陈述称：第三人认可李金生与赵广成、李凤明之间订立的《协议书》，房屋拆迁安置时，第三人已明确表示放弃了拆迁安置利益，同意李金生的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：李金生与李凤明系兄妹关系。赵广成与李凤明系夫妻关系，2001年离婚，2002年10月8日复婚。2002年6月16日，李金生（甲方）与李凤明、赵广成（乙方）订立《协议书》，约定甲方要调换的402号房产系拆迁安置所得，该房屋原为家庭共有财产，1996年6月28日父亲去世，经房屋全体共有人、继承人同意，将该房产赠与给甲方，由甲方独自享有房屋所有权并办理了公证手续。2001年11月15日，因402号房屋需要拆迁，房屋所有权人系李金生，被安置对象包括李金生、李金生母亲李某凤、李凤琴、李凤琴之子、李东生、李凤明。按照拆迁协议约定，李金生用危改回迁的方式取得的拆迁安置四居室房产，建筑面积135.97平方米（即402号房屋），经所有权人和其他安置对象共同协商约定，李金生用该402号房屋与赵广成自愿提供给李凤明的两居室进行产权调换，调换房产的相关费用由李凤明承担，其他安置对象不再主张权利。乙方要调换的1501号房产系赵广成继承、受赠所得，并已办理公证，面积为45.2平方米。房屋产权调换的具体内容为：赵广成自愿将1501号两居室提供给李凤明，用于和李金生所有的402号房产进行产权调换。调换后，1501号房屋所有权属于李金生所有，402号房产属于李凤明所有。拆迁安置所得新房的全部应付差价款344532元由乙方支付，甲方不承担任何费用。两处房产调换后，除乙方从拆迁补偿款中退给甲方40278元外，再由乙方一次性向甲方支付10万元作为补偿。由于乙方所有的房产在现有政策下办理产权证过户有一定难度，经双方协商同意在国家政策允许过户时，双方同时办理房产过户手续。在房产调换后、过户前，甲方有购买其他房产条件并自愿购买他处房产时，乙方有权收回1501号房屋的所有权，同时要补偿给甲方34万元（已付14万元）。双方调换产权后办理过户手续前，1501号房产如遇拆迁，拆迁补偿款全部由甲方所有，乙方不得主张权利，甲方在领取补偿款的同时给李凤明办理房产过户手续。甲乙双方应保证协议所涉各项权利无瑕疵，在产权调换后，双方均不得以任何理由侵犯对方对调换后的房屋的所有权及居住使用权。房产过户后，乙方因调换所得的房产不允许买卖、调换。如确需出售该房产，甲方享有按购房票面原价优先购买的权利，但不承担乙方因调房所付给甲方的房产及补偿金损失。双方应按照协议约定全面履行自己的义务，不得违约。任何一方违约，除承担继续履行协议义务外，还要支付给对方违约金50万元。因违约给对方造成的损失，由违约方承担赔偿责任。当日，由北京市君方律师事务所出具《律师见证书》，证明李金生、李凤明、赵广成订立上述《协议书》时神志正常，具有完全的民事权利能力和民事行为能力，是其真实意思表示。就上述《协议书》条款内容的具体解释：1、对于“40278元”的性质，李金生主张该款项系被拆迁房屋的地上附着物补偿款，包括被拆迁房屋的补偿及房屋附属物的补偿，因被拆迁房屋产权人为李金生，故应由李金生取得该款项。李金生亦认可收到了上述款项，《协议书》中载明“已付14万元”即包括补偿款14万元及地上附着物补偿款40278元。赵广成、李凤明认可该款项的性质。2、对于“34万元”的性质，李金生解释称该数额为估算，是根据相关政策得出的在李金生不选择回迁安置时可取得的货币补偿。赵广成、李凤明认为根据政策规定无法得出上述金额，且是否选择回迁安置将产生不同的计算方法，不能将两者混淆计算。3、对于《协议书》中约定的“房产过户后，乙方因调换所得的房产不允许买卖、调换。如确需出售该房产，甲方享有按购房票面原价优先购买的权利，但不承担乙方因调房所付给甲方的房产及补偿金损失”条款，其中关于订立时“票面原价”的含义，当事人均认可为344532元。2002年11月22日，402号房屋登记在李金生名下。2003年12月23日，李金生、赵广成、李凤明共同委托房地产经纪公司为1501号房屋、402号房屋办理房产过户手续。2004年2月16日，李金生与李凤明就402号房屋订立《北京市房屋买卖合同》，约定李金生将该房产出售给李凤明，价款679850元，并约定李金生保证在办理过户后一个月内把户口迁出。2004年3月17日，402号房屋登记在李凤明名下。就《北京市房屋买卖合同》约定的402号房屋房价款金额问题，李金生称该金额系为交纳过户税费填写，由经纪公司建议，大致相当于李凤明交纳的回迁购房款与如果李金生不选择回迁情况下可取得的货币补偿之和，并非市场价格，就此李金生提交《北京市加快城市危旧房改造实施办法》。赵广成、李凤明称679850元房价款基本与市场价持平。2017年2月22日，赵广成起诉李凤明要求确认402号房屋由赵广成、李凤明共同所有。本院经审理支持了赵广成的诉讼请求。2017年8月22日，402号房屋登记在赵广成、李凤明名下。2018年，赵广成、李凤明将402号房屋出售给案外人，售价906万元。赵广成、李凤明提交的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中显示，出卖人应当在房产过户起120日内办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期迁出，应向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超出15日未迁出，自逾期超过15日起，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。买受人从协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，待出卖人户口迁出当日以理房通支付的方式支付给出卖人。经质证，李金生表示无法核实《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性。经询，赵广成、李凤明认可其与案外人之间的逾期迁户纠纷尚未解决，未能确定赵广成、李凤明应承担违约责任的金额。赵广成、李凤明提交李金生与北京市华城房地产开发公司于2001年11月27日订立的《危旧房改造私房回迁购房协议书》及2002年5月10日订立的《补充协议书》，该协议书载明被安置人李金生在危改区的正式住房3间，建筑面积46.6平方米，安置人口6人，分别为李金生、李淑凤、李凤明、李凤琴、孙峰、李东生。北京市华城房地产开发公司安置李金生402号房屋。经有关部门批准，金鱼池地区房改售房成本价格1485元/建筑平方米，经济适用房价格4500元/建筑平方米，房屋建设综合成本价2200元/建筑平方米，普通商品房价格6000元/建筑平方米。根据被安置房屋最终面积确认回迁购房款金额为344532元（原建筑面积46.6平方米计价68316元，人均未超15平方米部分43.6平方米计价68316元，人均超过15平方米部分44.39平方米计价211740元）。现当事人均认可该回迁购房款由赵广成、李凤明实际支付。李凤明、李凤琴、孙峰、李东生均表示订立《协议书》时其放弃了被安置利益，让渡给了李金生。现当事人均认可李金生户籍仍在**房屋处。诉讼中，本院询问赵广成、李凤明处置402号房屋所得款项的用途。赵广成、李凤明称因赵广成身体原因，需要电梯房屋，同时赵广成因生意失败急需用钱，故将402号房屋处置，其中大部分款项用于还债，利用330万元购置了402号房屋附近的电梯房屋。后因与李金生之间的纠纷，担心住在金鱼池附近不安全，加之赵广成欠有外债（欠款金额90万元），故赵广成、李凤明于2020年4月将该房产以290万元抵给债权人还债，剩余200万元因该房屋尚遗留有李凤明已故母亲户籍，故债权人未将剩余购房款支付给赵广成、李凤明。对于上述陈述意见，赵广成、李凤明表示不方便提供相佐证的证据。就当事人之间订立《协议书》的原因，李金生解释称因家庭内部为解决赵广成、李凤明的复婚问题，提供给二人大面积的房子，所以李金生才让渡利益进行调房。订立《协议书》后赵广成、李凤明随即复婚。赵广成、李凤明称二人离婚系因感情不合，李凤明离婚后无房居住，而李金生又无力购买402号房屋，因此才进行了调房，迫于压力与李金生订立了《协议书》。后李凤明感激赵广成自愿提供1501号房屋进行调房，故与赵广成复婚。就为何要限制赵广成、李凤明出售该房屋，李金生解释称协议约定房屋需登记在李凤明名下，是李金生为了照顾李凤明的居住而让渡了利益，但是李凤明不能独享房屋的增值利益。本院认为：根据《律师见证书》记载情况，可以认定李金生与赵广成、李凤明订立《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。根据庭审查明情况，当事人订立上述《协议书》的实质并非单纯的房屋置换，李凤明、赵广成需提供1501号房屋与10万元补偿款换取李金生作为被拆迁人低价购买402号房屋的优惠资格，且回迁购房款亦由李凤明、赵广成支付。根据《协议书》约定，赵广成、李凤明在取得402号房屋所有权后不得买卖、调换，如确需出售，李金生享有以344532元优先购买的权利，同时无需将已过户的1501号房屋及10万元补偿金返还。现赵广成、李凤明将402号房屋出售给案外人，违反合同约定，给李金生造成损失，应赔偿相应的经济损失。但考虑到双方当事人之间并非单纯的房屋置换关系，赵广成、李凤明对于402号房屋购买时除提供置换对价（1501号房屋及10万元补偿款）外，亦有购买的出资行为；而自订立协议时至402号房屋实际出售时，该房屋价值已经发生了大幅增长；结合当事人订立协议书系为解决李凤明居住问题的合同目的；并衡量李金生实际产生的损失情况，本院根据公平原则对赵广成、李凤明侵害李金生优先购买权应赔偿的经济损失予以酌定。根据《协议书》约定，任何一方违约，违约方应支付给对方违约金50万元，故李金生主张违约金的诉讼请求，符合约定，本院予以支持。关于赵广成、李凤明反诉要求李金生赔偿逾期迁户损失10万元并比照其将对案外人承担违约责任而主张违约金的请求，因双方订立的《北京市房屋买卖合同》并未对逾期迁户违约金进行约定，赵广成、李凤明的上述反诉请求本质上均为因李金生逾期迁户给其造成的损失，鉴于该损失尚未确定，故本院对上述反诉请求，尚无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》的第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵广成、李凤明于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李金生支付违约金50万元；二、被告（反诉原告）赵广成、李凤明于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李金生赔偿经济损失197.4万元；三、驳回原告（反诉被告）李金生其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵广成、李凤明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费76308元，由原告（反诉被告）李金生负担38154元（已交纳），由被告（反诉原告）赵广成、李凤明负担38154元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）赵广成、李凤明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年十一月十九日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧