辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初15062号原告：刘向前，男，汉族，1960年1月4日出生，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：夏放，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温璐，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。诉讼代表人：郑可心，辽宁昊宇房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：吕力加，孙蕊，系辽宁开宇律师事务所律师。被告：李秋颖，女，1973年4月14日出生，住址沈市于洪区。委托诉讼代理人：张爱军，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。原告刘向前诉被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、李秋颖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘向前及其委托诉讼代理人夏放、温璐，辽宁昊宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕力加、孙蕊，被告李秋颖及其委托诉讼代理人张爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘向前向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告李秋颖、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司沈阳市沈河区、建筑面积为91.87平方米房屋的商品房买卖合同备案登记；2、判令被告辽宁昊宇房地产开发有限公司协助原告办理沈阳市沈河区、建筑面积为91.87平方米房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告刘向前名下，并协助原告办理该房屋的不动产转移登记手续；3、本案的受理费、律师费等由被告承担。原告在庭审中增加诉讼请求：要求确认原告与被告昊宇公司之间的拆迁补偿协议合法有效。事实与理由：2003年10月12日，原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称“昊宇房地产公司”）、沈阳市沈河区城市房屋拆迁办公室签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，约定：昊宇房地产公司与沈阳市沈河区城市房屋拆迁办公室将原告所有的产权证编号为0183156、面积为31.2平方米房屋进行拆迁，并将座落在沈河区地建设住宅期房作为产权调换房屋，产权调换房屋建筑面积约66.8平方米，交付日期为2006年11月1日。2008年1月7日，沈阳市沈河区城市房屋拆迁办公室依据上述拆迁补偿协议向原告出具《房屋准住通知》，将沈河区号、建筑面积为91.89平方米产权调换房屋（以下简称“涉案房屋”）交付给原告，原告也已按照要求交纳了调换房屋的差价款并实际入住房屋，占有使用至今。原告多次主张办理房屋登记手续，但昊宇房地产公司一直没有为原告办理备案登记，导致原告无法办理房产证。后原告得知，昊宇房地产公司在2016年2月3日将涉案房屋买卖合同备案登记给另一被告李秋颖名下。但原告占有使用涉案房屋至今，李秋颖作为买受人从未来看过房，与常理不符，因此原告有理由怀疑该合同备案登记是虚假登记。原告取得涉案房屋是基于与昊宇房地产公司之间的产权调换方式的拆迁补偿安置协议等，昊宇房地产公司（拆迁人）的义务是将涉案房屋交付并转移所有权给原告（被拆迁人），涉案房屋性质属于回迁房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，原告有权优先取得涉案房屋，昊宇房地产公司应当为原告办理房屋转移登记。本案中被告李秋颖无论与昊宇房地产公司之间的房屋买卖合同以及备案是否真实，都不能对抗原告取得房屋的权利，更何况备案登记日期是在原告取得涉案房屋之后。综上，请求法院支持原告诉讼请求。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司辩称，因昊宇公司已进入破产清算程序，另一被告李秋颖于2019年3月1日到昊宇管理人处申报债权，称其与丁福国之间发生过金额为300万元的债权债务关系。根据《借款担保合同》约定，丁福国将可备案的摩根凯利住宅房屋备案给李秋颖，以此作为担保向李秋颖借款。备案给李秋颖的房屋共十七套，其中包括案涉房屋，即位于沈河区房屋。故李秋颖与辽宁昊宇之间不存在房屋买卖关系，对案涉房屋也不可能享有所有权，案涉房屋仅仅是其与丁福国借贷的担保。涉案房屋在李秋颖未撤销备案的情况下，辽宁昊宇无法为原告备案，更无法为原告办理房屋产权登记手续。因案涉房屋工程未竣工验收，现不具备办理产权登记的条件。（2014）中国贸仲京裁字第0021号裁决书中明确指出：金华万胜应当被认定为建设单位，验收的具体工作应由实际项目主体金华万胜组织实施，辽宁昊宇仅负有配合完成竣工验收义务。因金华万胜拖欠施工单位工程款，致使案涉房产无法竣工验收。在具备验收条件时，辽宁昊宇将配合竣工验收工作。请求法院驳回原告第二项诉讼请求。案件受理费和律师费不同意承担。被告李秋颖辩称，2016年2月3日，李秋颖与辽宁昊宇房地产开发有限公司丁福国签订了借款担保合同，本案涉及的房产等备案给李秋颖作为借款合同单位担保，并在房产管理部门进行了备案，备案时李秋颖并不知道该房屋已经出售，依据辽宁省高级人民法院和沈阳市中级人民法院的生效判决，李秋颖与辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的合同和备案登记，是作为借款协议的担保，是一种特殊的担保，这种担保合法有效，李秋颖要求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月12日，原告刘向前与拆迁人为被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、被委托拆迁单位为沈阳市沈河区城市房屋拆迁办公室签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，其中约定：辽宁昊宇房地产开发有限公司为，领取了（拆迁许可证）拆许字（2003）第25号《房屋拆迁许可证》，在沈河区地规划范围内实施房屋拆迁，并将位于该区域的原告所有的产权证编号为0183156、面积为31.2平方米房屋进行拆迁，实行产权调换。产权调换房屋建筑面积约66.8平方米。并约定被告辽宁昊宇房地产开发有限公司在2006年11月1日前将产权调换房屋交付原告。辽宁昊宇房地产开发有限公司提供的产权调换房屋，当实际面积与第四条约定的建筑面积有差异时，双方同意建筑面积差额部分按2450元/平方米价格多退少补。协议签订后，刘向前于2003年、2008年、2009年按照被告辽宁昊宇房地产开发有限公司要求支付上述产权调换房屋相关款项共计117925.5元，辽宁昊宇房地产开发有限公司并为原告出具收款收据。2008年1月7日，沈阳市沈河区城市房屋拆迁办公室依据上述拆迁补偿协议向原告出具《房屋准住通知》，将沈河区市府大路286号楼1单元10层2号、户型为91.89平方米房屋交付给原告。后原告实际入住房屋，支出了供暖费、物业费等费用，占有使用至今。现原告以多次要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司房屋登记手续，但该公司一直没有为原告办理备案登记。另查，2016年2月3日，李秋颖与辽宁昊宇房地产开发有限公司法定代表人丁福国签订借款担保合同，约定将乙方（丁福国）备案的坐落于沈阳市沈河区摩根凯利B座住宅十七套，面积共计1495.16平方米的房屋备案到甲方（李秋颖）名下。同日，李秋颖与辽宁昊宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，辽宁昊宇房地产开发有限公司将位于沈河区，建筑面积91.87平方米的普通住宅出售给李秋颖，并在沈阳市不动产登记中心办理了商品房合同备案登记。现原告因涉案房屋的买卖合同备案登记为李秋颖，故起诉来院。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据原告向本院提交的案涉房屋产权调换的收款收据、房屋准住通知、物业费收据、采暖费费收据等证据，可以证明原告通过产权调换的方式取得被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为其安置的沈河区，建筑面积91.87平方米的房屋。且原告办理了房屋入住手续，已经实际占有使用该房屋，故对原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》予以确认，合法有效。关于原告主张撤销登记在被告李秋颖名下的案涉房屋的备案问题，因案涉房屋合同备案登记已经在被告李秋颖名下，系行政管理机关作出，故本院无法对该合同备案登记予以撤销，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司协助原告办理备案手续的诉讼请求，根据原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定以及入住通知，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司已经将拆迁安置房屋，即诉争房屋交付原告，故其应当在交付该房屋之日后协助原告办理房屋产权登记备案，但被告辽宁昊宇房地产开发有限公司至今未能协助原告办理房屋产权登记，已构成违约。对被告辽宁昊宇房地产开发有限公司将涉案房屋备案登记在被告李秋颖名下问题，根据被告李秋颖提交的《商品房买卖合同》以及借款担保合同、收条等证据可以证实，被告李秋颖与辽宁昊宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时间在2016年2月3日，明显系在原告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》和入住之后，而原告一直实际入住使用诉争房产，故被告李秋颖应当协助原告、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司办理将诉争房屋的备案登记在原告名下，本院对原告的该项请求予以支持。关于原告要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司协助办理案涉房屋不动产转移登记手续的诉讼请求，因案涉房屋尚不具备办理房屋产权证的条件，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出要求被告承担律师费的诉讼请求，因原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司并无相关约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘向前与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》合法有效；二、被告李秋颖于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告刘向前、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司办理位于沈阳市沈河区，建筑面积91.87平方米的房屋备案登记手续，将该房屋备案至原告刘向前名下；三、驳回原告刘向前的其他诉讼请求。案件受理费11150元，由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  魏凤玲人民陪审员  王唤平人民陪审员  张 红二〇二一年六月八日法官 助理  时鸣泽书 记 员  曹佳慧本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。