青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初4774号原告（反诉被告）：赵玉霞，女，回族，1974年4月10日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：杨建宁、滕雯，青海盛通律师事务所律师。原告：马长清，男，回族，1973年1月23日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。原告：马继光，男，回族，1975年11月9日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。被告（反诉原告）：西宁华泰宾馆有限公司，统一社会信用代码：91630103661912058T，住所地：西宁市城中区斗行街**。法定代表人：高毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王阳、罗凯，青海晨雨阳律师事务所律师。原告（反诉被告）赵玉霞、马长清、马继光与被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，被告在法定期内提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序于2021年1月21日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）赵玉霞及其委托诉讼代理人杨建宁、滕雯，被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司委托诉讼代理人王阳、罗凯到庭参加诉讼，庭审前原告马长清、马继光向本院提出撤诉申请，经本院审查认为，该二人系本案利害关系人，裁定不准撤诉，原告马长清、马继光未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵玉霞向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，由被告承担10万元的违约金；2、依法判令被告赔偿原告的不动产损失装饰装潢、地暖约170万元（以评估鉴定数额为准）；3、依法返还原告灶具、餐饮设施设备等；4、本案案件受理费等由被告承担。事实与理由：2014年1月14日合伙人赵玉霞、马长清、马继光与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋位于西宁市城中区斗行街8号西宁市华泰宾馆一层。《房屋租赁合同》约定了租赁房屋的坐落、面积、租赁用途：茶餐、租赁期限：12年即2014年2月1日至2026年8月31日、租金及及支付方法、保证金、双方的权利义务、违约责任等。原告租赁的房屋实际是毛坯房。《房屋租赁合同》签订后，原告及合伙人就按照茶餐厅的要求布置、装潢、采购设施设备，经被告同意将水暖改为地暖，在合伙期间由于种种原因合伙人马长清、马继光提出退伙，合伙人进行了清算后马长清、马继光退伙。2016年3月17日赵玉霞在西宁市城中区市场监督管理局重新办理了营业执照。开始经营茶餐厅至2019年10月份原告履行了合同义务。2019年11月由于原告的法定代表人赵玉霞患有严重疾病需及时治疗，为了成就原、被告的《房屋租赁合同》，经告知被告许可后原告将茶餐厅与崔×合作经营，主要是赵玉霞要治病。与崔×合作经营期间由于自来水公司在××区地段整修上下水管，严重影响了餐厅的经营，拖欠了租赁费。被告单方与原告解除合同并从崔×处收回了餐厅钥匙。原告拖着病体多次找被告要求由于修上下水管能否暂缓或适当减免租金，或者双方就原告的投资进行清算后再解除合同。但被告对原告的方案就是拖着不答复，原告的损失在扩大。至2019年11月份原告发现被告已将原告租赁的房屋租赁给了原告的合作人崔×，崔×将原告的餐厅清真荷园的门面改成了崔牛哥烤全羊、牛头宴清真食苑杂谈，使原告原来的门面面目全非。崔×又于2019年11月27日在西宁市城中区市场监督管理局办理了名称为青海崔牛哥餐饮管理有限公司，不过经营地址是西宁市××区，在斗行街8号华泰宾馆只有原告一家经营茶餐厅，之所以崔×与被告这样恶意串通，掩耳盗铃、遮人耳目其目的就是掩盖被告已将原告租赁的房屋又租赁给了崔×，这种一女二嫁的行为已严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的损失，原告投资的装饰装潢、地暖、设施设备等，被告却在无偿使用。故诉诸法律，还我公道。请人民法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司辩称：同意解除双方签订的租赁合同，但不应承担违约金、返还餐饮设施及赔偿其不动产170万元。1、原告已欠付三年租金75万元，构成违约；2、原告应向其合伙人主张装修损失，其合伙人崔×现仍然在使用房屋和其设施设备，双方未清算，其合伙人崔×拒绝向我方交纳房屋，造成的损失应与我方无关；3、双方现解除合同系原告违约所致，对于附着装修，我方同意原告付清租金情况下拆走，我方不承担损失，综上应驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人给付反诉人租金750000元，并由被反诉人承担违约金10万元；2、判令被反诉人给付反诉人垫付的拆除费2000元；3、本案的本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年1月14日，反诉人与被反诉人签订《房屋租金合同》，合同约定反诉人将案涉房屋租给被反诉人，租金以现金方式支付，租金按年结算，先付后用，如超过一个月未付，则视为被反诉人违约，反诉人有权收回房屋，并要求被反诉人承担违约责任。合同签订后，被反诉人只支付了2014年至2017年的租金，自2018年起，被反诉人因经营不善，未按时交租，反诉人多次向被反诉人催要租金，但被反诉人却未能支付。其后被反诉人找到案外人崔×合作共同经营餐厅，以便能支付反诉人的租金。反诉人本着被反诉人能够给付租金的情形下，认可了崔×与被反诉人的合作关系，但被反诉人与崔×签订的《餐厅承包合作协议》，反诉人于2020年8月17日被反诉人以西宁荷园餐饮有限公司起诉时才知情合作协议内容。被反诉人为按租赁合同支付租金，至今拖欠反诉人2018年、2019年、2020年租金75万元。因此，反诉人认为欠债还款乃天经地义之理，但被反诉人却始终未按合同履行给付租金的义务，已属严重违约，反诉人为了顾全大局，始终未采用法律手段，但被反诉人先行起诉。基于上述事实，按照法律的相关规定提出反诉，望法院公正判决。原告（反诉被告）赵玉霞辩称：1、其反诉请求第一项没有事实依据，租金费欠缴不是75万元；违约金10万元，从本诉能够看出其违约责任是谁，被告将案涉房屋又租赁给其他人，构成根本违约。2、拆除费是否实际发生没有表明，拆除事实没有依据无法成立。3、崔×与原告只是合作关系，并非被告所述在起诉时才知道该情况，反诉人在2020年3月6日就知道餐厅承包的合作协议。4、请求法庭驳回反诉原告的全部反诉请求。原告（反诉被告）赵玉霞在本诉中为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》，证明原被告之间存在房屋租赁的关系，租赁的房屋为青海省西宁市××区，用途为餐饮，租赁期限2014年2月1日-2026年8月31日、2020年起的租金根据市场商定。证据二、租赁房屋原始状态资料，证明原告从被告处租赁的房屋原始状态。证据三、光盘一张，证明经原告投入大量资金装修后租赁房屋效果图。证据四、可移动资产列表，证明原告投资餐厅的可移动资产列表。证据五、1、光盘一张，照片两张；2、商铺租赁合同；3、青海省市场主体住所（经营场所）登记申报承诺书。证据六、道路封闭施工公告，证明2019年8月27日-11月27日，斗行街封闭施工，由于客观原因严重影响了原告的生意，导致原告不能按期向被告支付房租。被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司质证认为：对证据一、真实性认可，但该合同中约定租金应先付后用，且超过一个月不缴纳租金，甲方有权收回房屋。对证据二、三、四，三性均不予认可，该证据为原告单方制作，无法确定真实性。对证据五、1、其光盘内容无法证实从崔×处收回钥匙，因为崔×后期还在经营；2、合同无原件不予认可；3、与本案无关联性。对证据六、真实性认可，关联性不认可，道路封闭施工不能成为原告不按期支付租金的抗辩理由。被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司在本诉中未提交证据。被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司为支持自己的反诉主张，向本院提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》、附加协议承诺书，证明原被告与2014年月14日签订合同，并约定租金支付方式为2017年-2019年25万元，先付后用，如逾期一月未缴租金，视为原告违约，被告有权收回房屋的事实。证据二、《通知》，证明被告于2018年2月22日向原告下发通知，催要租金的事实。证据三、餐厅承包合作协议书、微信聊天记录，证明崔×系原告的合作人，并向原告给付147245元的事实。证据四、收回餐厅通知，证明因原告未缴纳租金、水电费、取暖费等，被告于2019年12月19日发出收回房屋通知的事实。证据五、责令限期改正通知书、收条，证明因原告餐厅牌子违法，被告垫付费用2000元拆除的事实。证据六、证人崔×证实，其与原告赵玉霞系合伙关系，后自己变更了营业执照。原告（反诉被告）质证认为：：对证据一、真实性认可，但对证明方向有异议，租金75万元从2018年-2020年进行计算，我方证据能够证明不是75万，且期间双方进行过协商，对2020年是单方推算的租金25万元。对证据二、证明方向有异议，2018年-2019年9月前缴清多少，拖欠多少已进行了解决。对证据三、真实性认可，证明方向有异议，因原告本人身体情况，故将餐厅承包给了崔×经营，但并不意味是合伙人，只能证明崔×承包了餐厅，与餐饮公司没有关系。与本案无关联性，不能证明反诉原告将租赁物租给他人的理由。对证据四、对该证据不予认可，原告本人没有收到该通知，该通知是要求解除三原告的租赁合同，是给案外人发的通知，并没有给承租人发通知。对证据五、真实性认可，但是该通知是发给华泰宾馆的，不能够证明是荷园餐厅设置了户外广告，故与本案无关，拆除费我方不予认可。对证据六、证人崔×元证实，不予认可。原告（反诉被告）赵玉霞在反诉中提交如下证据：证据一、马庆才（华泰宾馆股东）与赵玉霞的微信图片一张，证明2020年3月6日下午，反诉被告将其和崔牛哥餐饮的合伙协议转发给反诉原告，反诉原告已知情，但在诉状中描述2020年8月17日才知情属虚假描述，与事实不符。证据二、房屋未交清说明，2018年4月1日-2019年4月1日，原告尚欠付房租20万元。证据三、录音一段，证人证言，证明反诉原告和反诉被告口头约定将2018年4月-2020年4月房租调整为30万元。证据四、1、商铺租赁合同；2、光盘一张，证明反诉原告将案涉房屋租给崔牛哥餐饮有限公司，租赁期限为2020年4月1日-2026年3月31日，截止目前崔牛哥餐饮公司一直处于经营状态，故2020年4月之后的租金不应由反诉被告承担。证据五、证人马×证词，证明其听原告说被告将房屋另租他人，陪同原告找过被告负责人协商。证据六、证人罗×证词，证明其陪同原告找过被告负责人协商房租问题。被告（反诉原告）质证认为；对证据一、三性不予认可。对证据二、三性不予认可，可以证明2018年反诉被告欠付租金的事实。对证据三、三性不予认可，杨金山、马牙海牙、马×与本案反诉原告没有关系。对证据四、该证据没有原件，无法确认其真实性。对证据五、证据六因与原告有利害关系，且没有书面材料证明，故不予认可。原告马长清、马继光未到庭参加诉讼，原告马继光庭前向本院提交了其与赵玉霞于2016年2月1日签订的荷园茶餐厅股份转让协议，原告马长清向本院提交的说明，马长清、马继光于2020年9月10日与赵玉霞签订的承诺书。庭审中，本院出示了上述证据，并出示了本院分别于2020年12月2日、12月4日、12月17日对马长清、马继光作的调查笔录，原告（反诉被告）对于以上内容均认可，被告（反诉原告）认为，对以上内容不知情，且属股东之间的协议，不能对抗华泰宾馆应当要求原告（反诉被告）共同承担给付责任的诉讼请求。本院经审查对原告（反诉被告）在本诉中提交的证据认证如下：对原告（反诉被告）提交的证据一真实性予以认定，可以证明原被告之间签订了租赁合同。对原告（反诉被告）提交的证据二、证据三系图片资料，没有其他证据佐证，不能证明原告的证明方向，故对该证据不予认定。对原告提交的证据四系原告单方制作，没有其他证据佐证，不能证明原告的证明方向，故对该证据不予认定。对原告提交的证据五不能直接证明原告的证明方向，且商铺租赁合同系影印照，是否于本案具有关联性，原告没有提供其他证据予以佐证其证明方向，故本院对该证据不予认定。对原告提交的证据六，真实性予以认定，但与本案没有关联性。对原告（反诉被告）在反诉中提交的证据均无法直接证明原告的证明方向，故本院不予认定。对被告（反诉原告）提交的证据认证如下：对证据一，证据一真实性予以认定，可以证明原被告之间签订了租赁合同。对证据二真实性认可，可以证明原告（反诉被告）欠付租赁费等的事实。对证据三真实性予以认定，可以证明原告（反诉被告）与崔×签订承包协议的事实，但并不能改变原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）房屋的事实。对证据四真实性予以认定。被告（反诉原告）提交的证据五与本案没有关联性。对证据六真实性予以认定，并有原告（反诉被告）与崔×签订承包协议相互印证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月14日，原告（反诉被告）赵玉霞、原告马长清、马继光与被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（被告（反诉原告））将其合法拥有的城中区斗行街8号华泰宾馆的第一层18间、西方一层6间及厨房1间出租给乙方（原告（反诉被告）赵玉霞、原告马长清、马继光）。合同还约定：该房屋租赁期限约为12年，自2014年2月1日起至2026年8月31日止。合同同时还约定：该房屋租金为税后2014年付15万元，2015年至2016年每年20万元,2017年至2019年每年25万元，2020年起每年起根据市场另行商定租金；租金按一年为一期支付，第一期租金应于2014年元月15日前付清，以后的租金应于首付期前壹月付清，现付后用；租金以现金方式支付，活动期为三天，三天后，每逾期一天，则甲方有权按月租金的5%收取滞纳金，如超一个月，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。合同签订后，双方如约履行合同至2018年起，原告（反诉被告）赵玉霞、原告马长清、马继光开始拖欠房屋租金，按双方签订的合同约定，2017年起每年的房屋租金25万元，共拖欠2018年、2019年、2020年租金共计75万元，原告已构成违约，应予支付所拖欠房屋租金。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，原告（反诉被告）赵玉霞、原告马长清、马继光与被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方本应按照合同约定履行合同义务，现原告（反诉被告）赵玉霞未按照合同约定，履行合同义务，欠付房屋租赁费75万，已构成违约。原告（反诉被告）赵玉霞与原告马长清、马继光之间因经营问题产生的合伙问题，不属本案处理范畴。其与崔×之间的合作系另一法律关系，并不能对抗原告（反诉被告）赵玉霞、原告马长清、马继光与被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司之间的租赁法律关系。原告（反诉被告）赵玉霞提交的证据并不能证明被告（反诉原告）在本案租赁合同纠纷中存在违约的情形，根据双方签订的租赁合同约定及原被告双方均同意解除合同，故对原告（反诉被告）赵玉霞主张解除租赁合同的该项诉讼请求，本院予以支持,其要求被告支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持，现没有证据证明原被告双方在合同中约定，被告同意原告在房屋中进行装修，且解除合同系原告违约，依照法律规定，对原告要求赔偿装修费用，本院不予支持。原告（反诉被告）赵玉霞、原告马长清、马继光与被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司签订《房屋租赁合同》，故三人应共同承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵玉霞、原告马长清、马继光与被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）赵玉霞、原告马长清、原告马继光于本判决生效后十五内给付被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司房屋租赁费75万元；四、驳回被告（反诉原告）西宁华泰宾馆有限公司的其他反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由原告（反诉被告）赵玉霞负担8400元，被告（反诉原告）负担2100元；反诉案件受理费6160元，由原告（反诉被告）赵玉霞、原告马长清、原告马继光负担5650元，由被告（反诉原告）负担510。审判员 南文红二〇二一年二月二日法官助理 李龙德书记员 纳守伟附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》