安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0621民初2688号 原告：周雪宏，男，1991年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：王玉祥,安徽礼乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宇,安徽礼乐律师事务所实习律师。 被告：张金超，男，1975年4月30日出生，汉族，住安徽省淮北市。 委托诉讼代理人：杨超,安徽胜方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李泽楷,安徽胜方律师事务所实习律师。 被告：张金玲，女，1980年6月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告周雪宏与被告张金超、张金玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，因张金超提出管辖权异议，本院依法扣除审限。本案依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。周雪宏及其委托诉讼代理人王玉祥，张金超及其委托诉讼代理人杨超、李泽楷到庭参加诉讼。张金玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周雪宏向本院提出诉讼请求：1.依法解除周雪宏与张金超于2019年12月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告立即返还周雪宏已经支付的押金1.2万元、房屋租赁费6万元,合计7.2万元及利息（自起诉之日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.依法判令两被告支付合同违约金10万元及利息（自起诉之日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;4.依法判令两被告立即赔偿各项损失共计237837元及利息（自起诉之日起至实际履行之日止）。事实和理由：2019年12月12日，周雪宏与张金超签订《房屋租赁合同》，约定张金超将位于濉溪县房屋出租给周雪宏，租期为2019年12月12日至2022年12月12日，每年租金为13万元整，房租半年一付，押金为1.2万元在元旦后付清，并约定了如一方有违约行为，需赔付对方违约金10万元。随后周雪宏对租赁房屋进行了装修，花费了数十万元。但在2020年4月29日，周雪宏突然收到了淮北市杜集区人民法院公告才得知，租赁的两个商铺早在2019年5月20日就已经被法院查封，现在进入评估拍卖阶段，且张金超并非房屋所有权人。涉案房屋所有权人系张金玲，在与张金超签订租赁合同后，周雪宏多次催促张金超提交房产证，张金超一直以各种理由推拖，周雪宏在收到法院公告后多次与张金超联系，张金超明确早就知晓涉案房屋已经被查封的事实，并表示会赔偿相关损失，只是与案外第三人存在纠纷。综上张金超不是案涉房屋的所有权人，也未取得房屋所有权人的委托，且明知该租赁房屋已经被法院查封，在此情况下，仍将涉案房屋出租给周雪宏并收取相关费用的行为属于欺诈。 张金超公司辩称，不同意解除合同，涉案房产虽被查封，但不影响涉案房屋的出租及使用，且本案的房产已被张金超的亲友取得，不妨碍周雪宏的使用，根据买卖不破租赁的合同规则，周雪宏起诉理由不能成立。另外，涉案房产产权证是张金玲的，在签订合同时，张金玲委托了其哥哥张金超办理一切房屋出租手续（包含以张金超名义签订的合同）。张金超在本案中不提起反诉，保留另行起诉对方支付房屋租赁费及违约金的相关法律责任。 张金玲在诉讼过程中未提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周雪宏为支持其诉讼请求提交证据有：1.周雪宏的身份证复印件，证明原告的身份信息情况；2.房屋租赁合同，证明张金超在房屋租赁的过程中，承诺涉案房屋系其本人所有，及房屋租赁合同约定内容；3.房屋装修的项目清单，证明周雪宏承租涉案房屋后装修花费的实际损失；4.法院的拍卖公告影印件，证明在2020年4月29日，淮北市杜集区人民法院拍卖公告才得知，租赁的两个商铺早在2019年5月20日就已经被法院查封，现在进入了评估拍卖阶段，且张金超并非房屋所有权人。张金超针对其抗辩主张提交证据有：情况说明2份复印件，证明法院拍卖房子对周雪宏没有产生任何影响。 张金超对周雪宏所举证据1无异议；证据2真实性没有意见，需要说明的是合同出租方是张金超，房产证是张金玲，张金玲从始至终未表示提出异议，张金超、张金玲是兄妹关系；证据3“三性”均有意见，只是一个表格预算表，应依据相应的评估报告或相关的发票为依据，周雪宏已实际使用并受益了，即便被告违约，也不能因此为依据；证据4法院拍卖公告时间是2020年4月份，租赁协议是在公告之前就已签订，法院虽在2019年5月份查封，在查封之前，房产就抵押在银行，无论查封、抵押，不影响房子的使用及出租，事实上在租赁期间，没有妨碍周雪宏使用房子。 周雪宏对张金超所举两份情况说明，认为真实性可由法庭依法核实，假如该证据是说明人出具的，恰恰能说明涉案房产于2020年9月22日被说明人通过司法拍卖的形式取得，两被告均不再是涉案房产的权利人，更无从控制涉案房产。 本院经审查对双方当事人所举证据认证如下：周雪宏所举证据1、2、4，张金超无异议，予以采信；证据3，因无其他证据相互印证，真实性无法确定，不作为本案定案依据。张金超所举证据情况说明2份，具有客观真实性，予以采信。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院经审理查明事实如下：2019年12月12日，张金超（甲方）与周雪宏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方房屋位置于濉溪县×××商铺出租给乙方使用，租期为2019年12月12日至2022年12月12日，期满乙方可以提前一个月与甲方联系优先续租。二、租金及付款方式：每年租金为130000元整，不得拖延付款，房租半年一付。三、乙方住房所需水、电、气及物业费等一切由乙方自负。四、乙方在租期内若过失引起水、火及违法经营，后果由乙方自负。五、租期内甲乙双方都应遵守协议，甲乙双方不得擅自终止此协议，如有一方违约，则付对方违约金10万元整。六、租赁期间乙方经营不下去，有权转租第三方，甲方不得干涉。七、甲方免除首年物业费（430平方米物业），三年之内租金不变。八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。双方在合同上备注：押金1.2万元，元旦后付清。签订合同后，张金超将涉案房屋交付周雪宏使用，周雪宏向张金超支付押金1.2万元，并对租赁房屋进行装修。 另查明，张金超与张金玲系兄妹关系，嘉和御景园小区2#101、102号商铺原属张金玲所有，张金玲委托张金超进行出租。2019年5月，上述商铺被淮北市杜集区人民法院查封，查封期限自2019年5月20日至2022年5月22日止。2020年9月，涉案房屋被司法拍卖，张亚丽购买了101号商铺，王**芹购买了102号商铺。2020年10月，张亚丽、王**芹向淮北市杜集区人民法院作出情况说明，均同意将商铺租赁给原承租人，不要求腾空房屋。 本院认为，张金玲委托张金超将嘉和御景园小区×××商铺进行出租，张金超与周雪宏签订的《房屋租赁合同》依法成立，不违反法律规定，属合法有效合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房屋已经交付周雪宏使用，虽因司法拍卖被他人购买，但购买人明确表示同意现承租人继续承租，不要求腾空房屋，即并未导致周雪宏无法使用，本案租赁合同目的并非无法实现，对于周雪宏要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。对于周雪宏基于合同解除要求对方退还押金、租赁费，支付违约金，赔偿损失的诉讼请求，本院当然也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回周雪宏的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8648元、公告费300元，合计8948元，由周雪宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  周 颖 人民陪审员  丁方芹 人民陪审员  况笑艳 二〇二一年一月十四日 书 记 员  赵新泥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。