广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠博法民一初字第429号原告曾佩瑜，女，汉族，住惠州市惠城区。委托代理人邓燎发、张海东，广东商盾律师事务所律师。被告惠州市龙达房产开发有限公司，住所地：博罗县。法定代表人戚立冬，董事长。委托代理人陈胜文，广东ＸＸ通律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行，住所地：惠州市。负责人陈余生。原告曾佩瑜诉惠州市龙达房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，由本院审判员毛振良适用简易程序独任审理，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓燎发、被告惠州市龙达房产开发有限公司委托代理人陈胜文到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行缺席。本案现已审理终结。原告曾佩瑜诉称，2014年1月4日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发位于博罗县罗阳镇房，总房价为435929元。原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2014年12月30日前交付商品房给于原告，并且商品房预售后，不得擅自变更该商品房项目的规划与设计。原被告双方签订合同后，原告向被�交付了首付款，并在合同约定期限内办理了银行按揭贷款手续，在银行所贷的305000元全部支付给了被告。原告充分履行了合同中的义务，但被告擅自改变外墙面设计，与合同约定的外墙面的标准完全不符，并且至今未把房交付于原告使用。2015年5月21日，原告向被告发出解除合同通知书，根据双方合同约定，要求解除双方于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》，2015年5月22日，被告签收了原告所发出的通知书，并且作出了回应，明确表示不同意解除。被告逾期交房和擅自改变外墙设计已经严重违反了合同约定，故原告按合同约定有权要求解除合同，并且要求被告承担违约责任，但被告不愿按合同约定解除合同。为维护原告的合法权益，请求法院：1、判令解除原被告2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》已在2015年5月22日解除；2、判令被告退还原告购房款435929元及向�行所付的按揭利息29030.23元（此项利息以购房款435929元为计算基数按个人住房（商业用房）借款合同约定的利率计算暂计至起诉之日止）；3、判令被告赔偿原告因购房所缴纳的契税6538.94元、办证费758元、专项维修资金7269元，共计14565.64元；4、判令被告向原告支付违约金14385.45元（按合同约定的己付款的3%计算）；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告惠州市龙达房产开发有限公司辩称，被告未按合同约定期限交楼，不是被告擅自改变外墙面设计所致，而是外墙材料存在问题，现已经有关部门验收合格。晚交付是因政府验收拖延导致，属于不可抗力，且依照约定仍不属于原告可以提出解除合同。原告已经要求按3%支付违约金，就不能再主张其他损失，契税、维修基金等费用涉及国家部门返还问题，不存在违约金。因此，原告请求解除合同在程序�理由上不成立，且涉案房屋已经验收合格并能办证的情况下，也没有无端解除的必要，请法院驳回原告起诉。第三人未到庭发表陈述意见。经审理查明，被告经批准开发博罗县罗阳小区。2014年1月4日原被告签订《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的房，合同约定总房价为435929元；原告采用按揭付款方式支付购房款；被告应在2014年12月30日前将房屋交付给原告使用；被告逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自收到原告解除合同通之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金。原被告在签订《广东省商品房买卖合同》的同时，还签订《补充协议书》第三条约定：由于交楼会受施工延误或一些不可预见因素的影响，原告同意延迟不超过2个月时，不视为被告违约。合同签订后，原告依约于2014年1月6日向被告交付了首付款130929元，并2014年1月20日向第三人贷款305000元用于支付购房款，原告为此支付了办证费758元、专项维修资金7269元、税金6538.94元。被告未按合同约定在2014年12月30日前将房屋交付给原告，2015年5月21日以快递的形式向被告发出《解除合同通知书》，明确提出解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，退回已付购房款及相关费用，但被告收到通知后未作出回应，也未与原告协商。同年6月1日原告委托广东商盾律师事务所向被告发出《律师函�，催促被告与原告协商，但被告仍未与原告协商，因而引起纠。另查明，由于房屋外墙装修材料质量问题，未在交楼期限内通过消防验收。涉案房屋于2015年9月30日经验收合格，符合交楼条件。被告于2015年11月14日以“建昌物业惠州博罗分公司”的名义向原告发出收楼通知，2015年11月20日开始办理收楼手续。本院认为，涉案的房屋是经有关部门批准开发的房地产项目，原被告签订的《商品房买卖合同》约定是双方真实意思表示，合同的约定未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行。原告已按合同约定向被告支付购房款及相关费用，履行了合同义务。《商品房买卖合同》第八条约定约定：被告应在2014年12月30日前将房屋验收合格交付原告使用。但被告未按时交楼，直至2015年11月20日才开始办理交付手续，且延迟交楼原因在�被告。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告于2015年5月21日向被告发出《解除合同通知书》，履行告知义务，被告未提出异议，视为合同已解除。根据被告已收取原告购房款435929元及原告支付其他费用14565.94元，根据《商品房买卖合同》第九条”被告收取原告已付款90日内退还，并按已付款的3%支付违约金的约定”，原告要求被告退回已付款及支付违约金，符合有关法律规定，本院予以支持。原告诉请违约金14385.45元与事实不符，应调整为13514.85元（450494.94＊3%）。关于按揭贷款及原告已支付的利息问题，因原告基于购房合同而向第三人贷款，现购房合同已解除，主合同被解除后，从合同一并解除，原告欠第三人的贷款应予以偿还；原告已支付的贷款利息属于直接经济损失（具体数额以第三人已收取为准），被告应予以承担。被告辩称延迟交楼是因政府验收拖延导致，属于不可抗力，不构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、解除原告曾佩瑜与被告惠州市龙达房产开发有限公司于2014年1月4日签订的《广东省商品房买卖合同》。二、被告惠州市龙达房产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内退回原告曾佩瑜购房款435929元及其他相关费用14565.94元，共计450494.94元。三、被告惠州市龙达房产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付原告曾佩瑜违约金13514.85元。四、被告惠州市龙达房产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内赔偿原告曾佩瑜已支付第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行贷款利息（从贷款之日起至判决书确定退清款之日止，具体数额以第三人计算收取为准）。五、原告曾佩瑜欠第三中国建设银行股份有限公司惠州市分行贷款（具体数额以第三人核算为准），由原告曾佩瑜在本判决生效之日起10日内偿还，被告惠州市龙达房产开发有限公司负连带清偿责任。六、原告曾佩瑜在本判决生效之日起10日内将涉案房屋交还给被告惠州市龙达房产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4442元，由被告惠州市龙达房产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  毛振良二〇一五年十二月八日书记员  胡振文