安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1824民初965号原告（反诉被告）:周国平，男，1972年2月20日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。被告（反诉原告）：翟保才，男，1956年8月24日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。委托诉讼代理人：吴育勇，安徽梁安律师事务所律师。原告周国平与被告翟保才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序。翟保才于法定期限内提起反诉，本院决定合并审理，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。审理过程中，因双方争议较大，案情较为复杂，本院于2020年11月9日裁定转为普通程序并于2020年11月27日公开开庭进行了审理。周国平、翟保才及其委托诉讼代理人吴育勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周国平向本院提出诉讼请求：1.撤销双方签订的《酒店转让合同》；2.翟保才返还周国平支付的全部费用576786元及利息（自2019年3月7日起按银行同期贷款利率计算至返还完毕止）；3.翟保才赔偿周国平装修附属用房的费用共37230元。诉讼过程中，周国平增加第4项诉讼请求为翟保才赔偿其因17间附属用房被拆除造成的经营利润损失。事实和理由：周国平于2019年3月6日与翟保才签订酒店转让合同，翟保才将其租赁的位于安徽省绩溪县伏岭镇XX村的酒店的所有经营权及全部设施、设备整体转让给周国平，其中还包括17间附属用房转让给周国平。合同签订后，周国平共支付了576786元，但2020年3月9日突然接到政府通知，得知17间附属用房属于违法建筑，现已被伏岭镇政府拆除。翟保才在签订合同时恶意隐瞒该事实，属于欺诈行为，周国平有权要求解除合同。翟保才辩称，其不存在任何隐瞒的事实，周国平在签订合同时对17间附属用房属临时建筑是明知的，通过双方的转让合同及根据现场和生活常识都是可以知晓该17间附属用房属于临时建筑的。因此，周国平的请求不能成立，双方应继续履行合同。同时反诉请求：周国平支付拖欠的合同转让款181671元及自2020年5月13日至清偿之日止的银行同期贷款利息（按月息6厘计算）。诉讼过程中，其将请求中的合同转让款增加为209671元及自2020年5月13日至清偿之日止的银行同期贷款利息（按月息6厘计算）。事实和理由：翟保才与周国平于2019年3月6日签订《酒店转让合同》，其中第三条约定了付款期限，但截至2020年5月12日，周国平仅支付了568329元，余款181671元一直拖欠至今不愿支付。另案涉酒店转让时翟保才已经将租金付至2019年7月1日，从2019年3月6日至7月1日期间的租金28000元，应由周国平支付。针对翟保才的反诉请求及事实和理由，周国平辩称，根据双方签订的酒店转让合同，其受让的标的是一个整体；因为翟保才违约行为在先，故其有权拒绝履行相应付款义务，请求法庭驳回翟保才的反诉请求。周国平为证明其诉讼请求所依据的事实向本院提交了如下证据：1、租赁合同、酒店转让合同，证明转让的标的包括17间附属用房；2、责令整改通知书、照片一组，证明17间附属用房被伏岭镇政府明确为违建且已被拆除的事实；3、转账记录、税收完税证明，证明周国平已支付的转让款；4、收条、收据、购物截图，证明周国平对被拆房屋支付的装修费用；5、聊天记录，证明17间附属用房其中的14间的建筑成本是15万元，另外3间砖结构房的成本不在这15万元内，二次装修的3万多元也不在装修成本内。翟保才就其抗辩的事实向本院提交证据如下：1、租赁合同、酒店转让合同，证明周国平应当在合同约定的时间内付清25万元的余款；2、微信聊天记录，证明周国平知道附属用房是违建房屋，且其还要求翟保才配合去政府申请一些补偿，进而证明周国平自己不认为翟保才有欺诈行为；3、施工合同、收条2张，证明附属用房的施工总造价为95000元，承建方在施工过程中因为质量未达标扣了15000元，最后总支付80000元。经庭审质证，周国平所举证据1、2、3、5和翟保才所举证据1、2的真实性，双方互无异议；其他两组证据的真实性，双方互有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。另经核算，周国平提交的税收完税证明载明的数额应为15223.59元。对收条、收据，因系孤证，且证人未出庭作证；购物截图无法证明与本案的关联性，故本院均不予认定。对施工合同和收条，因与翟保才在微信聊天记录中自认的数额不符，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月15日，黄某（甲方）与翟保才、胡某某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定黄某将其位于本县伏岭镇XX村的自建房（4间4层）出租给翟保才、胡某某经营，租赁期限为10年，自2016年7月1日至2026年6月30日止，租金总额为93万元，支付方式为一年一付。合同还对其他权利义务进行了约定，其中第八条约定“租赁期间享有委托他人合法经营权跟转让权，但甲方有知情权，并第三方要遵守本合同，否则视为违约。……”合同签订后，翟保才于同年6、7月份在租赁用房的空坦上搭建了17间附属用房，其中钢结构14间、砖结构3间。2018年3月3日，翟保才与胡某2签订了餐厅承包合同,期限为两年。2019年3月6日，翟保才(甲方)与周国平(乙方)签订酒店转让合同一份，约定“一、依据2016年7月1日甲方与房东黄某订立的租赁合同，轻钢结构附属用房（17间）整体转让给乙方经营，产权及酒店内部装潢、外部广告、设备、设施、所有财产归乙方所有。二、整体转让价为人民币柒拾伍万元整（￥：750000元）。三、付款方式：乙方在交接前先付给甲方人民币伍拾万元（￥：500000元），余欠款25万元在乙方接手4个月内一次性向甲方付清，如逾期不付，甲方有权收回该酒店的经营权及全部财产。乙方所交的50万元概不退还，因此产生的一切后果由乙方承担。四、甲方在2016年7月1日和房东黄某签订的房屋租赁合同，和2018年3月3日签订的餐厅承包合同，二份合同所约定的权利和义务责任，以及合同所规定各项条款一并由乙方履行。……”周国平和贡某某作为承接方在协议上签名。当日，贡某某通过手机银行转账支付给翟保才50万元，后又陆续支付了54000元转让费。2020年3月9日，伏岭镇人民政府向周国平发出责令整改通知书，要求其于2020年3月15日前对违章建筑（17间附属用房）自行整改，逾期未整改的，镇政府将组织实施强行整改。后伏岭镇人民政府于3月17日左右将17间附属用房全部拆除。另查明，周国平与贡某某原系夫妻关系，双方于2019年2月20日登记离婚。审理中，贡某某向本院出具声明一份，表明其不作为本案共同原告参与诉讼，并放弃全部诉讼权利。周国平接手案涉酒店后，分别于2020年5月12日、2020年11月9日代翟保才补缴了2018年经营期间的税款14323.84元、899.75元。2020年3月20日，胡某2与翟保才签订的餐厅承包合同到期，胡某2将剩余的酒作价8458元转让给了周国平。2020年5月24日，翟保才在与周国平的微信聊天记录中提到14间附属用房（不包括3间砖结构用房）的总造价为15万元。庭审中，针对法庭的询问，周国平表明附属用房被拆除后的残值为2000多元，翟保才则认为有2、3万元。另，周国平认可附属用房中的3间砖房加上5间客房一年的租金收益为8000多元，超市一年的经营利润为3万多元。本院认为，本案双方争议的焦点主要为：1.案涉合同的效力，周国平主张的撤销事由能否成立；2.双方的责任承担。关于争议焦点一。本案中，周国平与翟保才就案涉酒店签订的转让合同，实质为房屋转租合同,其中包含了17间附属用房的转让，因该附属用房属违章建筑且已被强制拆除，故合同中涉及该部分的转让应属无效。依据合同法第五十六条规定，案涉合同其他部分未违反法律、法规强制性规定，应为有效。现周国平主张翟保才在签订合同时故意不告知17间附属用房的实际情况，存在欺诈行为，故案涉合同应予撤销。本院认为，该17间附属用房从外观上即可判断出系临时建筑，周国平作为将要从事商事活动的完全民事行为能力人，其理应对合同所涉标的的相关情况进行全面的了解，该17间附属用房是否经过审批的事实也并非翟保才主观上所能隐瞒的，故周国平关于撤销案涉合同的主张依法不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。因案涉合同系部分无效,依据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，翟保才应当将17间附属用房相应的转让费返还周国平，因双方未在合同中对17间附属用房相对应的转让费予以明确，鉴于该部分已被拆除，无法通过评估确定其价值，故本院依据翟保才与周国平微信聊天记录中的自认，确定钢结构附属用房的造价为15万元（不含3间砖结构用房）。因案涉17间附属用房已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题，所涉及的直接经济损失主要就是建筑成本。鉴于翟保才违章建房转让，其过错程度明显；周国平未尽审慎注意义务，亦存相应过错。但因违章建筑是先建成再转让，并非双方协议合建，周国平是否受让该附属用房对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与周国平之审慎注意义务之间并无因果关系，依缔约过失责任理论，该建筑成本损失不属缔约过失责任应予分担赔偿之范围，故翟保才应自行承担建筑成本损失。在前述15万元的基础上，本院结合3间砖结构用房的建筑成本及17间附属用房被拆除后的残值，综合考虑当事人的过错程度，酌定翟保才应自行承担的损失为18万元，该部分理应在总的转让款中予以扣除。因案涉房屋已交付周国平实际经营一定期间，并产生了相应收益，依公平原则，周国平理应支付一定使用费用，结合本案实际情况，酌定为3万元。故因案涉合同部分无效，翟保才应返还周国平的转让款为15万元（18万元-3万元）。关于周国平主张的房屋装修费用和经营利润损失。本院认为，其应当知晓临时建筑的使用年限，更何况本案还是一个未经审批的临时建筑，因其自身未尽审慎注意义务，在签订合同后投入资金进行装修，主要系其自身过失所导致，且周国平现有证据也不足以证明其主张的损失数额，故对该部分请求依法不予支持；因无效合同的过错方赔偿损失限于信赖利益损失，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，故周国平主张的经营利润损失于法无据，本院不予支持。因案涉合同为部分无效，对有效部分双方仍应继续履行。周国平主张其支付胡某2的8458元酒钱也应在转让款中予以扣除，本院认为，周国平未能举证证明款项的支付系受翟保才委托或三方合意达成，且款项相对应的物品（酒）也已交付其实际掌控，该款项的支付属其与胡某2之间形成的法律关系，故对其该项主张，本院不予支持。综上，本院依据双方合同约定及实际履行情况，在扣除翟保才应返还周国平的转让款和已付转让款及垫付的税款后，周国平应继续支付剩余转让款30776.41元【总转让款750000元-应返还的转让款150000元-已付转让款554000元（500000元+54000元）-垫付的税款15223.59元（14323.84元+899.75元）】，翟保才主张自2020年5月13日起至清偿之日止按月利率0.6%支付逾期付款利息，超出了法律规定的标准，本院调整为按年利率6%予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、周国平与翟保才于2019年3月6日签订的酒店转让合同中涉及17间附属用房的部分无效；二、周国平于本判决生效之日起十五日内支付翟保才转让款30776.41元，并支付该款自2020年5月13日起至清偿之日止按年利率6%计算的逾期付款利息；三、驳回周国平、翟保才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9568元，由周国平负担；反诉案件受理费3933元，由翟保才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  王晓平审 判 员  潘正盛人民陪审员  胡彩媚二〇二一年一月十一日法官助理汪程贞书记员章倪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。