广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6773、6816号上诉人（原审原告）：彭云凤等二户业主（详见附表一）。委托诉讼代理人：黄小凤，广东仁康律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡幸增，广东仁康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地惠东县平山陈塘开发区广汕路边。法定代表人：张瑛。委托诉讼代理人:郭显康，广东汇和律师事务所律师。委托诉讼代理人:温清华，广东汇和律师事务所律师。上诉人彭云凤等二户业主（下称上诉人业主）与上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司（下称康伦公司）因商品房销售合同纠纷二案，不服惠州市惠东县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述二案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以6773号案件为例进行表述、论证）上诉人业主向本院提出上诉请求：撤销惠东县人民法院作出的一审民事判决书，将该案发回原审人民法院审理，或者查清事实后依法判决。事实与理由：一、一审违反法定程序。上诉人提供了惠州市税务局2019年3月29日信访答复，证明被上诉人未付白蚁防治费给白蚁防治公司，白蚁防治公司未开具发票给上诉人，上诉人等47共同诉讼人于2019年6月21日因此向一审法院提交《调查取证申请书》。一审法院未调查核实。被上诉人一审提交多份证据证明惠东县昇桓源白蚁防治公司（简称昇桓源公司）于2016年1月27日完成2、3号楼装饰装修白蚁防治、惠东县建利白蚁防治公司（简称建利公司）于2016年3月1日至2016年10月28日完成4至17号楼、25号楼装饰装修白蚁防治。上诉人等47共同诉讼人于2019年6月21日向一审法院提交《调查取证申请书》，请求调查:1.被上诉人与建利公司、昇桓源公司签订的白蚁防治合同；2.被上诉人是否将房屋装饰装修白蚁防治费支付给白蚁防治公司；3.白蚁防治公司是否开具发票给业主。申请未获一审法院允许。《城市房屋白蚁防治管理规定》第八条规定，白蚁防治包治期限不得低于15年。《惠州市城市房屋白蚁防治管理办法》第十三条：白蚁预防工程包治期内的复查由实施该工程的白蚁防治单位负责，每年应组织一次以上复查，关建立复查情况档案，复查结果应有房屋所有人、使用人或者房屋管理单位加具的意见；第十五条：房屋白蚁防治发生纠纷时，当事人可以向所在地县级以上人民政府房屋主管部门申请调解，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。被上诉人、建利公司主张实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治。如确已实施，实施人建利公司依法应包治上诉人房屋装饰装修白蚁防治不低于15年。发生纠纷时，双方可以向所在地县级以上人民政府房屋主管部门申请调解，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。一审认定建利公司实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治，建利公司就是必须共同进行诉讼的当事人，一审法院应当依照《民事诉讼法》第一百三十二条通知其参加诉讼。二、被上诉人应当承担交房前、后逾期交房违约金。双方合同第八条约定，被上诉人应当在2016年3月30日前将经依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格的房屋交给上诉人。涉案房屋竣工验收合格时间为2016年6月22日。被上诉人发出统一格式的2016年3月23日《交楼通知书》通知上诉人办理交房手续。《交楼通知书》未具明房屋竣工验收合格与否。被上诉人将涉案房屋交付给上诉人时出具统一格式的《商品房质量保证书》。《商品房质量保证书》填写房屋竣工验收合格时间为2016年3月30日。上诉人认为，被上诉人隐瞒房屋未经竣工验收合格的事实，并告知虚假竣工验收合格时间，被上诉人交房行为构成欺诈。交房前，被上诉人应按合同约定支付已付房款每日万分之三的违约金给上诉人。交房后，减轻被上诉人支付违约金比例。虽然涉案商品房最后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的，并且被上诉人迟延取得竣工验收并未实际影响上诉人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即上诉人实际上并没有损失。但是，作为被上诉人采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了上诉人的知情选择权。法院依法判决被上诉人承担逾期交房的违约责任，既可以维护上诉人的合法权益，又可以给被上诉人以警示，有利于促进被上诉人增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。二审应认定被上诉人部分违约，判令其承担违约交房责任。上诉人认为，判令被上诉人支付已付房款每日万分之二的违约金（交房后至2016年6月22日）给上诉人为宜（参考相似案例：重庆市第四中级人民法院二审认为开发商欺诈交房，属部分违约，判令开发商承担80%的违约交房责任)。相关法律规定：《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、扣减200天逾期办证时间问题。惠东县受不动产登记政策影响主要时间为2016年至2017年3月。政府部门于2017年5月22日完成4、5、6、7、8、9、10、11号楼权籍调查。政府部门于2018年5月8日完成2、3号楼权籍调查。政府部门迟于4至11号楼完成2、3号楼权籍调查是被上诉人造成的：1号楼酒店建设宗地跨宗地1、宗地2，2、3号楼建设跨宗地2、宗地3、宗地4。被上诉人开发建设未能完善这些宗地整合，造成政府不能及时完成2、3号楼权籍调查，也造成上诉人不能按时办证。这些不是政府、政策造成的，被上诉人应按合同约定并比照4至11号楼完成权籍调查时间承担违约责任。被上诉人应支付自2017年5月23日起至被上诉人取得权籍测绘受理回执时间的前一天按已付房款每日万分之零点五的逾期办证违约金给上诉人。扣减200天没有考虑正常完成权籍调查本身所需的时间（一般为20个工作日）。四、被上诉人证据系伪造。1.举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。合同约定了被上诉人装饰装修房屋义务，被上诉人对是否实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治承担举证责任。2.被上诉人提交的证据不合法。昇桓源公司施工表显示昇桓源公司于2016年1月27日完成2、3号楼装饰装修白蚁防治，建利公司施工表显示建利公司于2016年3月1日至5月4日完成4至11号楼装饰装修白蚁防治。建利公司于2016年4月18日、昇桓源公司于2016年5月31日取得《惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书》。昇桓源公司于2016年4月27日成立。根据《公司登记管理条例》第三条、第十七条第一款、《广东省城市房屋白蚁防治管理规定》第五条，昇桓源公司领取《企业法人营业执照》前不得以公司名义从事经营活动，二公司取得“备案证书”前不得开展白蚁防治经营活动。因此，关于该二公司取得营业执照、“备案证书”前为上诉人实施装饰装修白蚁防治的证据不合法，依法不予采信。3.被上诉人不能证明建利公司实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治。被上诉人提供的施工图片、施工记录等证据，与其它案件图片、施工表等是相同的，没有上诉人房屋的施工图片、施工表。没有法律规定的白蚁防治公司药剂进出领料、药剂专仓储存、专人管理记录。上诉人没有确认过白蚁防治公司白蚁防治行为，没有上诉人白蚁防治合同备案，施工表粗制滥造，建利公司没有复检过上诉人房屋白蚁防治。没有一份证据证明建利公司实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治。运用逻辑推理和日常生活经验，即可判断被上诉人证据不真实。4.建利公司开具的白蚁防治费发票与本案无关联，被上诉人开具的白蚁防治费发票与本案无关联。建利公司白蚁防治费发票可能是被上诉人与建利公司土建方面的。被上诉人张贴2017年9月11日公告退回业主白蚁防治费后引起被上诉人与小区业主纠纷，被上诉人为掩盖没有委托白蚁防治公司实施业主房屋装饰装修白蚁防治的事实，事隔4年开具发票，不能反映白蚁防治的事实。5.惠东县康伦•佳境天成花园项目一期室内装饰装修白蚁防治工程施工承包合同、惠东县康伦•佳境天成花园项目二期室内装饰装修白蚁防治工程施工承包合同看似是真实合法有效的，其实是恶意串通损害业主利益的无效合同。2至6号楼已于2016年3月30日交房。由于全小区未进行装饰装修白蚁防治，被上诉人与建利公司恶意串通于2016年5月30日签订二份合同，企图利用合同与其他资料到房管部门办理业主房屋装饰装修白蚁防治备案。若双方是依法真实地签订并履行合同，则双方合同是公平合理，双方是认真负责履行合同的。以下是双方恶意串通签订合同、没有履行合同、被上诉人未按合同约定追究建利公司责任的情况：（1）被上诉人与惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司于2009年8月9日、2015年6月10日签订的二份《惠州市房屋白蚁防治合同》第十四条土建工程价款为：10层每平方米3元、11-30层每平方米2元、31层以上每平方米1元，架空层等每平方米7元。反观被上诉人与建利公司合同，装饰装修白蚁防治每平方米12元，相差十分悬殊，且被上诉人不能得到任何管理费、手续费等。这分明是冲着业主已交的每平方米12元装饰装修白蚁防治费。（2）没有证据证明监理及被上诉人工程部发出了合同第二条约定的开工指令。（3）没有证据证明建利公司按合同第四条完成了全部工作量，并经监理及被上诉人确认验收合格并收到业主房屋白蚁预防备案证明书，并申报组织竣工验收，并向被上诉人提交《白蚁防治工程竣工验收合格证》。（4）开工指令和取得业主房屋白蚁预防备案证明书、《白蚁防治工程竣工验收合格证》是建利公司实施装饰装修白蚁防治和被上诉人支付白蚁防治费给建利公司的前提条件。没有这些证据，谈何建利公司实施了装饰装修白蚁防治、被上诉人支付了白蚁防治费给建利公司?惠州市税务局调查证实了被上诉人未支付白蚁防治费给建利公司。（5）建利公司在没有按合同第四条取得业主房屋白蚁预防备案证明书，没有向被上诉人提交《白蚁防治工程竣工验收合格证》等的情况下，被上诉人不按合同第八条约定解除合同并要求建利公司赔偿损失，反而处处主张建利公司实施了白蚁防治，维护建利公司。这很不正常。五、退赔依据。2017年3月22日《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》取消的是涉企行政事业性收费，调整的是政府与企业的关系，与本案平等主体讼争无关。被上诉人作为惠东县大型房地产开发企业，不应该对此错误理解。上诉人诉请退赔的三大依据：1.被上诉人收取了上诉人白蚁防治费后签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定了总房款，总房款包含了装饰装修。装饰装修依法包含了白蚁防治。按《商品房买卖合同》约定，装饰装修白蚁防治费由被上诉人负担。装饰装修白蚁防治费由被上诉人负担是合同双方的真实意思表示。因此，装饰装修白蚁防治费不属于代收代缴范围，被上诉人应当返还白蚁防治费给业主。2.被上诉人主张建利公司实施了业主房屋装饰装修白蚁防治。但没有证据证明建利公司有按照《城市房屋白蚁防治管理规定》第九条规定的实施白蚁防治，即建立健全白蚁防治质量保证体系、严格按照国家和地方有关城市房屋白蚁防治的施工技术规范和操作程序进行防治。更没有业主的确认与验收。即使建利公司实施了业主房屋装饰装修白蚁防治，也是不合法、不合格、无效的、不被认可的，建利公司不能收取业主白蚁防治费，收取了也应退回。3.三倍赔偿白蚁防治费。被上诉人在惠东县房产管理局调查时，称对包括上诉人的买受人房屋进行了白蚁防治,并称有施工合同、有保存现场施工记录和照片等。2018年6月23日,被上诉人在惠东县****陈塘地段佳境天成花园小区张贴《关于装修工程白蚁防治费用的公告》。在该公告中，被上诉人曲解合同、法律，再次主张已对交付买受人的商品房进行了白蚁防治。事实上，白蚁防治公司没有实施上诉人房屋装饰装修白蚁防治。被上诉人应当退回签订合同前收取的白蚁防治费，退回《商品房买卖合同》内包含的装饰装修白蚁防治费给上诉人。被上诉人行为构成欺诈，依照《消费者权益保护法》，被上诉人应承担三倍赔偿白蚁防治费给上诉人的法律责任。共退二赔三。上诉人诉请退一赔三并不过高。基于上述，上诉人认为，一审违反法定程序，认定事实错误，适用法律错误，故请求二审法院将本案发回重审，或者查清事实后依法改判。上诉人业主在庭审中补充：我方在提起上诉时提交了《追加第三人参加诉讼申请书》，现我方决定撤回该申请，不需要追加第三人参加诉讼。康伦公司答辩称：一、一审判决程序合法，不存在遗漏案件当事人的情形。一审已审理查明，案涉商品房装饰装修白蚁防治工程是由答辩人与案外人惠东县建利白蚁防治有限公司签订合同进行施工，建利公司收取工程款后向答辩人出具了白蚁防治工程款发票，同时出具了完成白蚁防治施工后的《施工表》，并向包括被答辩人在内的业主出具白蚁防治费发票。上述证据已充分证明答辩人委托第三方公司进行商品装修装饰工程进行白蚁防治的事实。建利公司与被答辩人无合同法律关系，没有直接向其收取白蚁防治费。此外，本案案由是商品房销售合同纠纷，被答辩人诉请要求答辩人退费及赔偿损失，系两方之间法律关系，与建利公司无关，至于如有白蚁防治保修问题，被答辩人可待实际发生后可另寻法律途径主张权利。因此，其案件处理结果与案外人建利公司不存在法律上的利害关系，无需通知其参加诉讼，一审法院程序合法，不存在遗漏案件当事人的情形。二、答辩人已按合同约定时间向被答辩人交付使用房屋，应驳回其相关诉请。一审法院查明，答辩人已通知被答辩人交付收楼，被答辩人也在当天签署了业主收楼书等文件同意收楼使用，这是双方当事人经协商一致的真实意思表示，双方以事实行为对合同约定交付使用条件的变更，此行为不违反法律、法规强制性规定，法律应当予以尊重，上述行为完全符合广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》文件第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的文件精神。另从诚实信用原则而言，被答辩人要求主张获取提前交付使用房屋的便利，在事后又诉请主张违约责任以图获取不当利益，法律不应鼓励违背诚实信用原则的行为，应当给予否定评价。三、造成房屋产权登记备案逾期，是政府政策变化等不可抗力因素所造成的，答辩人无需承担违约责任。1.涉案合同2014年签订，而国务院于2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定必须进行不动产首次登记，该条例第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”该首次登记所指时间点是指登记完成时间，并非权籍调查完成时间。而惠州地区于2016年11月30日发文开展关于商品房首次登记、转移登记、预告登记业务调整的通知。政府政策重大变化造成办理产权登记时间逾期是不可抗力因素，虽然一审法院对这一期间时间起算点及终结点认定错误，（事实和理由详见我方提出上诉状内），但一审法院判决对这一期间予以扣减的认定是准确的。2.关于2-3楼权籍调查问题。答辩人康伦公司已于2016年10月20日就2-3号楼向惠东县不动产登记局申请不动产权籍调查（详见一审提交证据7），但在该局权籍调查过程中认为2-3号楼建设跨宗地2、宗地3和宗地4的界线，且出现三宗土地用途、使用年限不一致，按新规范要求应该先进行虚拟合宗。该局在完成系统内虚拟合宗后，要求答辩人于2018年4月27日重新申请办理权籍调查，从而导致2-3号权籍调查推迟。应当特别指出的是：一是涉及宗地2（2008年））、宗地3（2015年）和宗地4（2010年）均是惠东县人民政府出让，由答辩人合法取得；二是涉及2-3号楼的用地规划、建设工程规划、施工均系惠东县城乡规划委员会通过，由惠东县住建局审批后进行建设，答辩人康伦公司承诺严格按照县住建局批准的规划条件进行施工，事实上2-3号楼房均通过竣工验收合格，完全符合上述规划要求。我们注意到，党的十八大以来，最高人民法院坚决贯彻落实党中央决策部署，先后出台《关于依法平等保护非公有制经济促进非公有制经济健康发展的意见》《关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》等文件，特别是《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》第三条指出：依法保护诚实守信企业家的合法权益。妥善认定政府与企业签订的合同效力，对有关政府违反承诺，特别是仅因政府换届、领导人员更替等原因违约、毁约的，依法支持企业的合理诉求。妥善审理因政府规划调整、政策变化引发的民商事、行政纠纷案件，对于确因政府规划调整、政策变化导致当事人签订的民商事合同不能履行的，依法支持当事人解除合同的请求。本案中，政府卖地、土地规划、工程施工审批、房屋竣工备案等多个环节，直至初始登记权籍调查，惠东县自然资源局才发现涉及跨线土地性质、年限出现合宗问题，根本原因是政府部门政策、规划行政行为造成，如果把这些政府政策行为归责于答辩人，显然有违法律公平正义，不符合依法保护诚实守信企业家的合法权益的文件精神。四、一审判决不支持退回白蚁防治费认定事实清楚、证据确实充分，程序合法，依法应予维持原判。1.我方一审已提交商品房装饰装修白蚁防治工程施工合同、工程款发票，《施工表》、白蚁防治费发票及相关图片，充分证明代证事实。相反，被答辩人是一审原告并未举证证明其要求退费的主张，不能对抗答辩人的抗辩主张，应承担举证不能法律责任。2.一审判决书P20-P22已经查明了当时因安信白蚁防治公司因政策原因需要退出市场背景下，建利公司先派出施工班组挂靠安信公司完成工程后再补签合同的实际情况，因此，结合施工合同、工程款发票等证据，《施工表》及施工图片等证据是具备真实性、合法性、关联性，一审法院对此采纳证据是准确的。3.白蚁防治公司开具的白蚁防治费发票与被答辩人签订商品房合同时缴交白蚁费的《收据》《楼盘代收代缴各项税费一览表》的金额是一致，是完全符合事实。4.案涉商品房装饰装修白蚁防治工程是由答辩人与案外人白蚁防治公司签订合同进行施工，建利公司收取工程款后也向答辩人出具了白蚁防治工程款发票，同时出具了完成白蚁防治施工后的《施工表》，并向包括被答辩人在内的业主出具白蚁防治费发票。综合全案证据来看，已充分证明答辩人委托案外人建利公司施工的事实，不存在恶意串通的情形。综上，被答辩人的上诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回上诉请求，并支持答辩人一方提出的上诉请求。康伦公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书第一、二项判决；2.依法改判上诉人无需支付被上诉人逾期交房违约金、权属转移登记违约金，驳回被上诉人全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对逾期交付房屋的违约责任部分事实不清，认定有误。首先，涉案《商品房买卖合同》第八条约定上诉人应当在2016年3月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，同时双方合同附件四第五条关于交付期限的约定（对合同第八条的补充）第3点约定“双方同意以合同约定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间受天气等不确定因素的影响,以及众多非出卖人过错造成的延期,基于互谅的原则,买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房,不视为违约。”因此，上述合同及附件系双方当事人经平等协商达成的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，不存在无效、可撤销情形，应当得到法律的尊重，上诉人在约定时间迟延60日交付房屋不视为违约。其次，前述合同附件四第五条第3点中约定“施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间受天气等不确定因素的影响,以及众多非出卖人过错”的情形，只是解释双方约定“基于互谅原则，迟延60天不视为违约”的背景，两者并非是“因为.....所以......”的因果关系，前述约定内容并非是迟延60天不视为违约这个结果的先决条件。因此，一审法院认为上诉人未能举证证明是非出卖人过错而造成的逾期交房而被驳回抗辩主张，是逻辑推理有误，导致认定错误，请求依法予以纠正。实际上，从惠东县气象局出具的平山银基自动站2015年11月-2016年2月资料证实：涉案楼房在2015年12月与2016年1月份天趣与正常年份异常情况，装修施工期间出现了连续下雨天19和12天(而正常年份仅为5天）、湿度过大（回南天，墙面流水、地面返水）天气状况，客观上严重影响装修工程施工进度。而涉案房屋全部为精装交楼,天气湿度过大、气温较低无法正常施工。从合同的约定及客观天气实际状况进行考量，按照合同附件约定被告迟延60天交楼都应不视为违约。因此，即便认定上诉人存在违约，应当按照双方合同附件四第五条的约定，其计付逾期交房的违约金起算日期应从迟延60天后即2016年5月29日起算，被上诉人收楼时间为2016年4月2日，无需承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准日万分之三明显过高，请求二审法院依法对违约金标准进行调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，应当按中国人民银行同期同类贷款利率计算或按同地段同类房屋在惠东县自然资源局备案租赁价格标准计算损失为宜。二、一审法院对逾期办理权属转移登记违约部分事实认定不清，认定有误。上诉人早已于2016年10月20日就涉案2#楼向惠东县*******提交必要资料申请确认权籍调查，虽然根据惠东县自然资源局回复显示权籍调查完成时间是2017年5月22日，但《首次登记告知书》载明2号楼首次登记（大确权）完成时间是2018年07月18日。因此，从首次申请确权权籍调查之日即2016年10月20日至首次大确权登记完成之日即2018年07月18日，这一期间是2016年1月1日才施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定必经程序，该条例第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”该首次登记所指时间点是指登记完成时间，并非权籍调查完成时间。因此，完成首次登记的时间636天（首次申请确权权籍调查之日即2016年10月20日至首次大确权登记完成之日2018年07月18日），应当在被告办证时间中予以扣减。因此，一审法院已认定上诉人逾期办证计算时间为501天，未超出前述首次登记所需时间636天，不存在逾期办理的情形，上诉人无需承担权属转移登记违约责任。综上，一审法院认定部分事实错误，认定有误，请求贵院在查明本案事实和正确适用法律的基础进行改判，依法支持上诉人的上诉请求。上诉人业主答辩称：一、被答辩人请求延期60天交房无事实与法律依据。被答辩人主张与《商品房买卖合同》第八条不符。该条相关约定：但如遇下列特殊原因，……，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2双方同意本条款按合同附件四补充协议第五条执行。根据以上约定，被答辩人在合同附件四补充协议第五条约定的情况发生后，应据实在发生之日起30日内告知答辩人。被答辩人未在发生之日起30日内告知答辩人发生的事实，也未举证证明天气实质影响了上诉人房屋装饰装修的进行，且被答辩人系在房屋未经竣工验收合格的情况下违法、违约交付房屋，不应支持被答辩人的请求。二、被答辩人请求改判逾期办理权属转移登记理由不足。1.不动产登记与房屋交付时间。惠东县不动产统一登记于2016年6月30日开始实施。案涉房地产于2016年10月取得《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》。案涉房屋于2016年3月30日开始交付，合同约定房屋交付购房人使用后360日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，至2017年3月26日，360日陆续到期。2.被答辩人迟延办理的情形。不动产登记机关于2017年5月22日完成4-11号楼权籍调查，但被答辩人于2017年7月13日事隔40天才向不动产登记机关提交申办5、6、11号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记材料。被答辩人仅在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记期间就延误40天。3.被答辩人应尽的义务。按照《合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被答辩人依法应当及时将办理权属登记资料报产权登记机关备案。当不能及时办理权属登记资料备案时，按照《合同法》第六十条规定，被答辩人应当履行通知义务，将有关情况告知购房人。没有证据证明被答辩人有过催办不动产登记机关办理权属登记的行为，被答辩人也没有将相关情况及时告知答辩人。也没有证据证明被答辩人积极办理答辩人权属登记的事实。答辩人认为，不动产登记机关于2017年5月22日才完成4-11号楼权籍调查、于2017年11月7日才完成5号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、于2018年1月15日才完成4号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，与被答辩人怠于办理密切相关。被答辩人应承担怠于办理产权登记造成的责任。2、3号楼于2018年5月8日完成权籍调查、于2018年7月18日完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，是宗地本身的问题，并且也与被答辩人怠于办理密切相关。被答辩人应承担与4-11号楼一样的怠于办理产权登记的违约责任。因此，不应支持被答辩人无需承担权属转移登记逾期违约金的诉求，维持一审相关判决。原审原告向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以342657元为基数，自2016年3月31日起至2016年6月22日止按每日万分之三计付）；二、判令被告向原告支付逾期产权登记违约金（以342657元为基数，自2017年3月26日起至被告提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案止按每日万分之零点五计付）；三、判令被告返还1111元白蚁防治费给原告，并从2014年11月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至返还之日止；四、判令被告赔偿三倍白蚁防治费4444元给原告；五、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其第二项诉请的逾期产权登记违约金计算的截止时间变更为涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间（即申请办理转移登记时的权籍调查时间）的前一天止（即2018年8月13日）。一审法院认定事实：被告康伦公司系于2007年10月10日登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发。2015年1月12日，被告康伦公司（出卖人）与原告彭云凤（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及相关附件，约定原告向被告购买位于惠东县****陈塘地段佳境天成花园2、3号楼×号房，该商品房建筑面积为92.56㎡，其中套内建筑面积74.84㎡，分摊共有建筑面积17.72㎡，总价款342657元，采用贷款方式付款：于2015年1月12日支付70%房款242657元，余款30%房款计10万元向银行申请贷款支付。合同第八条（交付期限）约定出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除因双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、双方同意本条款按合同附件四补充协议第五条执行。附件四补充协议第五条关于交付期限的约定（对合同第八条的补充）：“1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在合同约定的交付期限届满时，买受人未按合同约定支付房价款、违约金、税费（包括律师服务费、公证费、抵押登记费、维修基金等）或按揭贷款未支付至出卖人指定的监控账户、因买受人原因导致合同未备案的。2、合同第八条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管部门、测量机构原因导致等出卖人不可预见、控制、避免的事件。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”。合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金”。合同第十三条约定涉案商品房带装修装饰及相关设备，合同附件三详细约定了其入户门、外门窗、户内门、地面、墙面、顶棚等设备的装修标准，但未约定原、被告双方在本案中争议的白蚁防治项目。合同附件四的补充协议第十一条第6点约定：“买卖合同及补充协议订定的售价不包括售价以外的一切税费，买受人应在接到出卖人有关通知后如数如期缴交有关税费……”。合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件四补充协议第九条执行”。附件四补充协议第九条关于产权登记的约定（对合同第十五条的补充）：“1、买卖合同第十五条中360日仅指出卖人负责提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间。同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。2、出卖人对买受人的办理权属登记义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人在本合同第十五条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务己履行完毕。3、在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供完备办证资料并配合办理相关手续的，则出卖人的协助办证义务将予以解除，且出卖人不用承担违约责任。若买受人在此规定期限内（出卖人书面通知后30天内）提供了完备资料，出卖人应于本合同正文第八条约定的交付日期次日起18个月内（以下称“此期限”，但如因买受人方面的原因导致延误的，则该期限相应顺延）协助买受人办理产权证；如因出卖人责任导致买受人未能在此期限内取得产权证的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日（或商品房合同解除之日）止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4、如出卖人和买受人共同委托律师事务所代为办理本合同项下商品房房地产权属证书的，律师服务费由买受人承担。5、如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：(1)买受人尚拖欠出卖人房款的（无论何种付款方式）；(2)买受人不按期缴纳相关办证税费、及填报相关申请、签订面积差异确认文件的；(3)贷款银行不同意办理的：(4)政府相关部门原因造成的；(5)买受人未按规定足额缴纳维修基金的；(6)买受人未能协助办理的”。合同附件四的补充协议第十一条第7点约定：“关于补充协议的效力：本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，与《商品房买卖合同》的内容具有同等法律效力。本补充协议内容如与《商品房买卖合同》不符之处，以本补充协议为准”。2015年1月20日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产管理局办理了预售登记备案。2016年6月22日，涉案房屋所在的2、3号楼取得由惠东县住房和城乡规划建设局颁发的《建设工程规划验收合格证》。2016年4月2日，被告康伦公司将涉案房屋交付原告使用，原告在被告提供的《客户收楼书》、《交楼办理会签表》等收楼文件中签名确认。经查，原中华人民共和国国土资源部（现自然资源部）于2016年1月1日公布并实施了《不动产登记暂行条例实施细则》，该细则第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”根据上述规定，涉及不动产登记之相关事宜需先行进行权籍调查。2016年10月20日，被告康伦公司就涉案房产所在的2号楼向惠东县不动产登记局申请确权（商品房首次登记）的权籍调查。根据惠东县自然资源局的回复，该权籍调查的完成时间为2018年5月8日。2018年7月18日，原惠东县国土资源局（现惠东县自然资源局）向被告颁发2、3号楼的《惠东县商品房首次登记告知书》，核准该楼房的所有权首次登记。2018年8月14日，被告就涉案房屋的转移登记向不动产登记部门申请办理权籍调查，后于2018年9月21日完成权籍调查。2018年12月3日，被告向不动产登记部门提交办理转移登记的相关资料。2019年3月4日，涉案房屋转移登记至原告彭云凤名下【不动产权证号：粤（2019）惠东县不动产权第×号】。庭审中，原告自认在与被告签订涉案《商品房买卖合同》前，被告向其出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表载明了被告代收代缴的契税、维修基金、合同登记备案费、转移登记费等各项费用，其中有偿服务收费项目中载明了房屋装饰装修（白蚁防治）项目的费用为1111元（按房屋建筑墙体实际面积计算，参考市场价格12元/㎡）。在该一览表下方备注有以下内容“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”。原告分别于2014年11月30日、12月31日、2015年1月12日按约定向被告支付了首期购房款242657元（余款10万元已向银行申请贷款支付）及上述《楼盘代收代缴各项税费一览表》所记载的各项税费，包括转移登记费80元和房屋装饰装修（白蚁防治）费用1111元，被告开具了相应收据及售房款发票给原告收执。根据被告所提交的白蚁防治合同及白蚁防治费发票显示，被告康伦公司于2014年8月14日与惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司（以下简称安信公司）签订《惠州市房屋白蚁防治合同》（合同编号：0002601），约定由安信公司承揽包括涉案楼房在内共计13栋（2-11号楼、30-32号楼）建筑主体土建工程的白蚁防治工程。2016年11月1日，被告康伦公司与安信公司、惠东县建利白蚁防治有限公司（以下简称建利公司）共同签订《惠东县*******期土建白蚁防治合同》【合同主体变更三方协议，合同编号：0002601补（1）】，该合同载明安信公司因经营业务调整合并，从2016年4月1日起不再经营房屋白蚁防治业务，为保障上述0002601号白蚁防治合同的全面履行，约定由建利公司继受安信公司在该合同的全部权利义务，取代安信公司成为“既有合同”的当事人一方，继续履行“既有合同”的各项权利义务。2016年5月30日，被告康伦公司与建利公司签订《惠东县康伦.佳境天成花园项目一期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》，约定由建利公司承揽包括涉案楼房在内的2-11号楼室内装修工程白蚁防治，合同价款按全费用综合单价12元/㎡（建筑面积）计价，工程量按被告康伦公司的销售合同的建筑面积计算。根据被告所提交的《惠东县昇桓源白蚁防治有限公司》表格显示，惠东县昇桓源白蚁防治有限公司（以下简称昇桓源公司）于2016年1月27日完成了包括涉案楼房在内的2、3号楼装饰装修的白蚁防治工程。建利公司与吴挺权团队于2015年12月19日签订了《装修工程白蚁防治施工协议》，约定将建利公司承包的佳境天成花园一期2-3号楼室内装修工程白蚁防治工作交由吴挺权团队施工，合同价款按全费用综合单价12元/平方米（建筑面积）计价，工程量按建利公司的销售合同的建筑面积计算。昇桓源公司于2016年4月30日在上述白蚁防治施工协议上补盖公章。建利公司分别于2016年12月16日、2016年12月28日、2017年1月20日向被告康伦公司开具了多份白蚁防治费发票，证实其已多次向被告收取白蚁防治工程款的事实。2018年1月3日，昇桓源公司向原告开具了金额为1145.28元的白蚁防治费发票。另查，安信公司系成立于2004年2月24日的有限责任公司（法人独资），其全资股东为惠东县房屋白蚁防治管理所，经营范围：对新建、改建、装修房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的综合防治工作，于2019年5月14日注销。建利公司系成立于2015年9月25日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房屋白蚁防治、水库堤坝白蚁防治、除四害。昇桓源公司系成立于2016年4月27日的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为吴挺权，经营范围：白蚁防治、灭治、生物防治等。根据原告所提交的惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书显示，惠州市房产管理局系于2016年4月18日向建利公司颁发该备案证书。为切实减轻企业和个人负担，促进实体经济发展，经国务院批准，我国财政部与国家发展和改革委员会于2017年3月22日联合颁发《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》【财税（2017）20号】，要求相关机构自2017年4月1日取消或停征41项中央设立的行政事业性收费，其中取消的涉企行政事业性收费有12项，白蚁防治费明列其中。2017年9月11日，被告康伦公司向其小区发出退还“白蚁防治费”的通告，告知业主可从2017年9月11日起持相关证件至项目营销中心办理退费手续。因陆续接到涉案小区业主诉求被告退还装饰装修白蚁防治费的信访投诉和咨询，惠东县房产管理局于2018年5月16日向被告康伦公司发出《告知函》，认为被告根据合同及其附件的约定是带装修交房的，理应负责房屋装饰装修的白蚁防治（双方另有约定除外），被告向相关业主收取白蚁防治费涉嫌违反合同约定，要求被告于30天内向相关业主退房该房屋装饰装修白蚁防治费。2018年6月21日，被告就上述《告知函》向惠东县房产管理局作出《关于代收取装修工程白蚁防治费的情况说明》，该情况说明的内容与被告在本案中的答辩意见基本一致。2018年6月23日，被告在涉案小区张贴《关于装修工程白蚁防治费用的公告》，以交付的装修标准不包含白蚁防治、业主已认可其收取房屋装饰装修白蚁防治费，且其已委托建利公司实施了白蚁防治等事实为由，主张业主要求退还白蚁防治费的诉求无合法依据。一审法院认为，原告彭云凤与被告康伦公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有三：一是被告应否向原告支付逾期交房违约金；二是被告应否向原告支付逾期办理产权转移登记违约金；三是被告应否向原告返还白蚁防治费。对此，本院作如下评析：一、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2016年3月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告于2016年4月2日才将涉案房屋交付原告使用，依法应承担违约责任。原告诉请被告自逾期交房之日起即2016年3月31日起至2016年6月22日止共计83天的逾期交房违约金，因涉案房产于2016年2月3日取得消防验收合格意见，于2016年3月9日取得竣工测量图，被告通知原告涉案房产具备使用条件可收楼，且原告已于2016年4月2日实际收楼，故逾期交房的时间应自2016年3月31日计至2016年4月2日，逾期交房期间共计2天，依合同第九条“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金”之约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为206元（342657元×0.03%×2天，四舍五入）。对于被告据以抗辩的附件四补充协议第五条第3点“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”的约定，本院认为，在该约定中，买受人同意出卖人延迟60天交付商品房是基于逾期交房的原因是非出卖人过错造成的延期，但被告并未举证证明本案中存在非其过错造成逾期交房的因素。故此，对于被告有关本条的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于被告应否向原告支付逾期办理产权转移登记违约金的问题。本院认为，合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2016年4月2日将涉案房屋交付原告使用，依照上述约定，被告应于2017年3月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故此，计算本案逾期办理权属转移登记违约金的时间本应从2017年3月30日起，计算至原告诉请的涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间的前一天即2018年8月13日止，共计501天。然而，2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，本案合同签订在前，该细则施行在后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，此种权籍调查属办理房产权属转移登记过程中增加的程序，属情势变更，并非订立合同时当事人可以预测。在此情况下，因完成该权籍调查程序而产生的时间应当在双方约定的转移登记时间内予以相应顺延，即办理该权籍调查的时间应当在被告的办证时间中予以相应的扣减。涉案房屋于2016年10月20日申请确权（首次登记）的权籍调查，至该权籍调查的完成时间2017年5月8日共计200天，该时间应在上述501天的逾期办证时间中予以扣减。即被告在本案中应向原告计付的逾期办理权属转移登记的违约金时间为301天（501天‒200天），依据附件四补充协议第九条第3点“按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金”的约定，被告在本案中应向原告支付的逾期办理权属转移登记的违约金为5157元（342657元×0.005%×301天，四舍五入）。三、关于被告应否向原告返还白蚁防治费的问题。本院认为，为加强城市房屋的白蚁防治管理，控制白蚁危害，保证城市房屋的住用安全，《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条第三款规定：“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”。本县属白蚁危害地区，故在辖区内的新建房屋的土建工程及其装饰装修依法应当进行白蚁防治。依据《城市房屋白蚁防治管理规定》第七条“建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算”的规定，涉案商品房的建筑主体土建工程的白蚁防治费用依法应由建设单位即被告康伦公司负担，原、被告双方对此均无异议，本院不再赘述。原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定涉案商品房是带装修交付，故在其交付使用前，被告康伦公司应当履行对涉案房屋进行装饰装修的合同义务。依照上述规定，涉案商品房装饰装修的白蚁防治理应由被告康伦公司负责。被告主张其已委托建利公司对涉案商品房的装饰装修进行了白蚁防治，并就此提交了《惠东县康伦.佳境天成花园项目一期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》、《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》及建利公司开具的白蚁防治费发票等证据予以佐证。建利公司将其承包的佳境天成花园一期2-3号楼室内装修工程白蚁防治工作交由吴挺权团队施工，并与吴挺权签订《装修工程白蚁防治施工协议》，昇桓源公司（法定代表人吴挺权）在事后也对该白蚁防治施工协议进行了追认，在该协议上加盖昇桓源公司公章。被告所提交的《惠东县昇桓源白蚁防治有限公司》表格显示，包括涉案楼房在内的2、3号楼装饰装修的白蚁防治工程也已实际完成，昇桓源公司的事后追认行为不影响该白蚁防治施工协议的效力，昇桓源公司也向原告开具了白蚁防治费发票。对于由此产生的白蚁防治费用，在目前没有法律法规强制性规定应由哪一方承担的情况下，依法应遵循合同当事人的意思自治予以处理。本案原、被告虽在《商品房买卖合同》及其附件中无明确约定该装修装饰白蚁防治费用的负担问题，然而，在双方签订的涉案《商品房买卖合同》前，被告已向原告出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表已列明了需由原告负担的包括装饰装修白蚁防治费在内的各项税费，结合该一览表下方所备注的内容：“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”，以及原告在签订合同之时已按该一览表如数缴交费用，被告亦开具了相关收据的事实，足以认定双方已达成案涉的装饰装修白蚁防治费由原告负担的约定。据此，在被告已按实际向原告收取的12元/㎡的价格，委托建利公司对涉案商品房的进行装饰装修白蚁防治的情况下，建利公司又委托昇桓源公司对涉案2、3号商品房进行装饰装修白蚁防治的情况下，原告诉请被告返还白蚁防治费用诉请依法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告惠东县康伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告彭云凤支付逾期交房违约金206元。二、被告惠东县康伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告彭云凤支付逾期办理权属转移登记违约金5157元。三、驳回原告彭云凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元（原告已预交），由被告惠东县康伦房地产开发有限公司负担87元，由原告彭云凤负担283元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1.康伦公司应否承担逾期交房违约责任；2.因权籍调查增加的办证时间的扣除问题；3.上诉人业主应否承担装饰装修白蚁防治费。关于第一个争议焦点，康伦公司与上诉人业主已就实际收楼时间达成一致意见，一审法院根据该实际收楼时间作为计算逾期交房违约金和逾期办证违约金的节点并无不妥。合同附件四补充协议第五条第3点约定“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”，该条款说明康伦公司作为房地产开发企业，考虑到涉案房屋的施工受到多种因素影响而可能导致房屋迟延交付，在对建设施工及办理房屋验收所需时间进行预判后，与买受人签署合同时在其预留的交房时间之外还额外要求买受人再给予其60天的缓冲期间。根据上述条款，出卖人逾期交房时间在60天以内的，不视为出卖人违约；出卖人逾期交房时间超过60天的，并没有明确约定仍然给予60天的宽限期，因此不能根据本条款主张免除60天的违约期间的责任。本案中，作为出卖人的康伦公司逾期交房的时间未超过60天的缓冲期间，应当按照合同约定予以宽限不做违约处理，康伦公司无需承担逾期交房的违约责任。一审认为应当由康伦公司提交证据证明存在合同约定的影响交付因素存在的做法欠妥，本院依法予以纠正。上诉人业主主张涉案房屋交付使用时未经竣工验收合格，康伦公司应当承担相应的责任。对此，本院认为，与合同约定的交付期间届满而既没有办理五方验收更没有办理备案登记而无法向业主交房的行为相比较，康伦公司在本案中的实际交付行为能够一定程度上减少业主的损失、保障业主的合法权益。且涉案房屋在2016年6月22日经竣工验收合格，说明涉案房屋并不存在因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的严重质量问题。在本案诉讼终结后，上诉人业主有证据证明因涉案房屋未经验收合格就交付而导致其损失的，可以另循法律途径处理。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依照上述规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期办证有过错的情况下，出卖人才需对逾期办证承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，而原约定的办证期限在此后方才届满，因此一审认定增加的权籍调查的时间属于康伦公司签订合同时无法预测、控制的时间，可以从办证历时中予以相应的扣减或在双方约定的转移登记时间内予以相应顺延于法有据。涉案房屋于2016年10月20日申请确权（首次登记）的权籍调查，至该权籍调查的完成时间2018年5月8日共计565天，顺延后，上诉人业主诉请逾期产权登记违约金至涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间的前一天即2018年8月13日并未超过办证期限，故本院不予支持逾期办证违约金。一审虽查明权籍调查的完成时间清楚，但计算错误，本院依法予以纠正。关于第三个争议焦点，结合康伦公司提交的《惠东县康伦·佳境天成花园项目二期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》及惠东县建利白蚁防治有限公司开具的白蚁防治费发票、《惠东县昇恒源白蚁防治有限公司施工记录表》、施工现场图片等证据，一审法院采纳康伦公司关于其已委托相应的白蚁防治公司对涉案商品房的装饰装修进行白蚁防治的主张于法有据。上诉人业主主张康伦公司提交的装饰装修白蚁防治的证据系伪造，其未实施装饰装修白蚁防治，而未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，对其该主张，本院不予采信。关于装饰装修白蚁防治费的负担问题，双方虽未就此在《商品房买卖合同》中作出明确约定，但结合康伦公司向上诉人业主出具《楼盘代收代缴各项税费一览表》及上诉人业主根据该表缴交相关费用后康伦公司开具的载明房屋装饰装修白蚁防治费的收据，一审法院认定双方已达成就案涉装饰装修白蚁防治费由上诉人业主负担的约定于法有据。上诉人业主主张退还白蚁防治费并承担三倍赔偿，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠东县人民法院作出的一审民事判决书（案号详见附表一）；二、驳回原审原告彭云凤、许燕新的全部诉讼请求。一审案件受理费，由原审原告负担。二审案件受理费已由上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司和上诉人业主分别预交，经本院核准，上诉人业主预交的受理费，由上诉人业主负担，上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司预交的受理费，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十二月二十日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附表一：序号二审案号业主原一审案号1（2019）粤13民终6773号彭云凤（2019）粤1323民初476号2（2019）粤13民终6816号许燕新（2019）粤1323民初475号