苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8848号原告：钟金方，男，1958年10月2日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：顾青峰、燕娇，江苏苏明律师事务所律师。被告：过晓红，男，1972年6月19日出生，汉族，住苏州市吴中区。被告：过炳官，男，1945年12月2日出生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：苏州太湖城市投资发展有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区孙武路2999号行政中心五楼。法定代表人：张培根，董事长。委托诉讼代理人：沈寅，该公司员工。委托诉讼代理人：孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。原告钟金方诉被告过晓红、过炳官、第三人苏州太湖城市投资发展有限公司（下称太湖城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序公开进行审理，后依法裁定转为普通程序并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定适用独任制公开开庭进行了审理。原告钟金方及其委托诉讼代理人顾青峰、燕娇，第三人太湖城投公司委托诉讼代理人孙坚到庭参加诉讼，被告过晓红、过炳官经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟金方向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将坐落于苏州市吴中区香山街道水桥花园二期39幢204室(含39号、40号车库)的不动产登记至两被告名下，第三人太湖城投公司同时履行相应的协助义务；2、判令两被告在上述第一项诉请确定的登记完成后立即协助原告将苏州市吴中区香山街道水桥花园二期39幢204室(含39号、40号车库)的不动产权转移登记至原告名下。3、判令两被告向原告支付违约金20万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月12日，原、被告签订《房屋买卖合同书》一份，约定被告将其坐落于苏州市吴中区香山街道水桥花园二期39幢204室(含两个车库)的拆迁安置房(以下简称案涉房屋)以95万元的价款出售给原告，在能够办理房屋产权证书的情况下，如果被告拖延办理超过十日的，应承担违约责任；在合同履行过程中任何一方违约，需向守约方支付违约金20万元，并且赔偿实际损失。后原告按约支付了90万元购房款，案涉房屋也于合同签订当日完成交付，原告对案涉房屋进行了装修并使用至今。但虽经原告多次催促，被告拒不办理案涉房屋的不动产权属证书，也拒不配合原告办理案涉房屋的不动产转移登记手续，故诉至法院。审理中，原告放弃要求两被告向其支付违约金20万元的诉请。被告过晓红、过炳官均未作答辩。第三人太湖城投公司述称，由法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：原告钟金方（乙方）与被告过晓红、过炳官（两被告为甲方）于2017年12月12日签订《房屋买卖合同书》一份，主要内容为：甲方自愿将坐落于苏州市吴中区香山街道水桥花园二期39幢204室建筑面积122平方米的房屋（毛坯、含两个车库）出售给乙方，房屋为拆迁安置房，房屋权属证书尚未办理。乙方对上述房屋已充分了解，自愿购买。具体权利义务为：一、双方一致确认，不含过户税、费的购房总价为950000元整。二、甲方出售房屋已征得房屋全部共有人的同意。甲方承诺出售方房屋无产权纠纷，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致本协议无法履行，由甲方负责解决并向乙方承担违约责任。三、出售房屋的装修及附属物情况：毛坯，附属204室的两个车库。四、在能够办理房屋产权证书的情况下，如果甲方拖延办理超过十日的，视为甲方违约，应向乙方承担违约责任。房屋权属过户相关的税、费由乙方负责缴纳。五、购房款支付方式：在本合同签订当日，乙方向甲方给付500000元；在甲方办理好网签后十天内，乙方向甲方给付150000元；余款300000元在本合同约定的房产过户到乙方名下后七日内一次性结清。六、房屋交付：本合同签订且甲方收到乙方首付的50万元购房款后，即时将本合同项下的房产向乙方完成交付，以供乙方对房屋进行装修、入住。七、任何一方不全面履行合同，均视为违约。违约方除足额赔偿守约方的实际损失外，还须向守约方一次性支付违约金20万元（此项违约金的约定系惩罚性约定，不受守约方实际损失的限制）。……十、本合同系根据2017年12月12日甲、乙双方及第三方（见证方）苏州纳尼亚企业管理服务有限公司签订的《房屋买卖合同书》基础上重新签订，本合同甲、乙方签字后，前述三方合同作废。本合同的生效日期仍为2017年12月12日。2017年12月12日，原告通过苏州银行转账给被告过炳官96000元。2017年12月22日，被告过晓红向原告出具收条一份，载明“今收到钟金方购房款（水桥花园39幢204室）第一笔：2017年12月12日，现金肆十万元整。第二笔：2017年12月12日，现金苏州银行壹拾万元。第三笔：2017年12月22日，现金苏州银行叁万元整。合计：伍拾叁万元整。收款人：过晓红。”2017年12月23日，原告通过中国农业银行转账给被告过炳官30000元。另查明，2018年6月26日，原告与被告过晓红、案外人周伟清签订人民调解协议书一份，主要内容为:三方纠纷主要事实、争议事项为：2017年10月31日过晓红将水桥花园39幢204室房屋抵偿给周伟清，但允许回赎。2017年12月12日过晓红将诉争房屋作价95万元出售给钟金方，现周伟清、钟金方就房屋到底归属发生争议，周伟清和过晓红借款问题发生三方纠纷。经调解，自愿达成如下协议：1.过晓红同意由钟金方将房屋余款肆拾贰万元直接支付给周伟清，替自己还清欠周伟清的借款。2.周伟清认可过晓红与钟金方之间的买卖协议。3.过晓红不得再将房屋出售给他人。4.过晓红必须无条件的配合钟金方房屋过户。5.本协议三方一次性了结。6.本协议三方签字后生效。履行方式、时限：2018年6月27日先付十万元，2018年7月25日付二十七万元，余款5万元在房产过户至钟金方名下再付清。落款处有原告钟金方、被告过晓红、案外人周伟清三人的签字及捺印，人民调解员朱敏、徐玮签名，并盖有苏州市吴中区香山街道人民调解委员会印章。2018年6月27日、2018年7月25日，原告钟金方向案外人周伟清分别转账100000元、270000元。周伟清于2018年6月27日向原告出具收条一份，载明：“根据三方协议，今收到钟金方人民币十万元”。周伟清于2018年7月25日向原告出具收条一份，载明：“根据三方协议，今收到钟金方人民币二十七万元”。又查明，本院于2016年7月5日受理钟金方诉过晓红民间借贷纠纷一案，钟金方要求过晓红归还借款270000元，支付自2016年3月1日起按银行同期贷款利率计算至实际还款日止的利息，本院于2016年10月26日作出（2016）苏0506民初4581号民事判决书，判决过晓红于判决生效之日起十日内给付钟金方借款本金人民币270000元及利息（以270000元为基数按银行同期同类贷款基准利率自2016年3月1日起计算至实际给付日止）。另，本院于2018年7月12日受理钟金方诉过晓红、过炳官房屋买卖合同纠纷一案，钟金方要求依法确认其与过晓红、过炳官于2017年12月12日签订的《房屋买卖合同书》合法有效。本院于2018年12月6日作出（2018）苏0506民初6112号民事判决书，判决钟金方与过晓红、过炳官于2017年12月12日签订的《房屋买卖合同书》合法有效。该判决已生效。再查明，位于苏州太湖国家旅游度假区香山街道水桥花园39幢204室、39幢39号车库及39幢40号车库均于2018年11月27日登记于太湖城投公司名下。审理中，原告称，被告过晓红曾在2015年向其借款27万元用于投资，后来没有归还，其向吴中法院提起诉讼，案号为（2016）苏0506民初4581号，法院判决被告过晓红归还其借款及利息，但判决后被告过晓红拒不履行，其申请执行，但没有执行到款项；2017年12月，其在舟山核雕城看到被告过晓红，遂向过晓红催款，过晓红称，在外欠债很多，手上没钱，但有一套水桥花园的拆迁房可以卖给其，其同意了,双方进行协商，过晓红找了一个名为杨长远的中介帮双方制作了买卖合同，中介公司名称为苏州纳尼亚企业管理服务有限公司（下称纳尼亚公司）；2017年12月12日其和过晓红在该中介公司签订了合同，当时他父亲过炳官在木渎医院看病，其和过晓红签完后一起去木渎医院找到过炳官，过炳官在护士吧台上签名按印了，当时其付给晓红现金105000元，并以过晓红应付的（2016）苏0506民初4581号案件的借款、利息及费用等抵了295000元，共计算作交付购房款400000元；其向过炳官转账96000元，另外其还替过晓红向杨长远支付中介费现金4000元，中介费本应由过晓红负担，后就算其向过晓红、过炳官支付了共计100000元房款；当日，两被告向其交付了房屋钥匙；合同签订后，经咨询，得知合同没有明确约定车库、付款方式及过户等，故过了三四天其又找到过晓红，双方又到纳尼亚公司重新签订了房屋买卖合同书，也是杨长远帮双方做的合同，日期还写之前日期即2017年12月12日，之前签的合同还给杨长远了，签好后其和过晓红一起去他父亲舟山花园的家里，过炳官又在合同上签名按印了；2017年12月22日，过晓红称其父亲过炳官要看病，并向我打了530000元的收条，次日其又转给过炳官30000元；2018年5月，其开始装修房子，村里周伟清来找其，称过晓红已将房子卖给他，遂不让其装修，双方发生争吵，后来报警，经调解委员会帮三人调解，其和过晓红、周伟清都在场，因过晓红也向周伟清借过款，故周伟清也想要房子，经过协商，三方同意房子及车库归其，其代过晓红向周伟清还债，用来抵房款，后来其向周伟清转账共计370000元，还有50000元尾款，按照约定需要待房屋过户再付，其会按照约定过户后付给周伟清，后来其就装修入住至今；涉案拆迁安置房的安置对象就是两被告父子，拆迁时过晓红母亲已去世，过晓红为独子，拆迁前过晓红与妻子已离婚，拆迁的房子是过炳官的老宅基地房屋，过晓红曾向其提供了他们夫妻的离婚协议书，约定了房子是过晓红的；之前其起诉要求确认合同有效，因为其不放心，还让中介纳尼亚公司出具过证明。为证明其主张，原告提供了以下证据：1、苏州纳尼亚企业管理服务有限公司于2018年6月15日出具证明一份，载明：兹证明：2017年12月12日，卖方过炳官（身份证号码）、过晓红（居民身份证号码）与买房钟金方（身份证号码）的房屋买卖是在我公司见证下签订的《房屋买卖合同》。买卖房屋时位于苏州市吴中区含两个车库）总房款950000元；卖方收到买房先行支付500000元购房款后，卖方将房屋钥匙交给买方。合同签订地点是在我公司。双方签订买卖合同的当时，在我工作人员的见证下，买方钟金方以现金方式向卖方过晓红交付购房款400000元（过晓红现场清点），当日，钟金方另外向卖方过炳官转账了100000元购房款（钟金方当日向过炳官银行卡实际转款96000元，另有卖方应付我司见证费4000元由钟金方代替卖方支付我司）。签订合同当日，包括现金和转账，卖方共计收取买房购房款500000元。在收取钟金方购房款500000元后，卖方将房屋钥匙交给了买方。后来，因卖方迟延办理房产证手续的原因，双方又在我司的见证下重新签订了合同。证明人：苏州纳尼亚企业管理服务有限公司。见证在场人：孙钰、杨长运、刘香。2、苏州市吴中区香山街道钟金方核雕工作室个体工商户营业执照一份，载明经营者为钟金方，注册日期为2010年12月22日。原告称，其做核雕生意，平时现金交易很多，当时手上有较多现金，故付给过晓红现金105000元。3、2012年2月21日签订的苏州市房屋拆迁补偿安置协议书一份、拆迁安置房结算明细表一份、香山街道拆迁安置房清账单一份、苏州市房屋拆迁补偿费用结算表一份，拆迁补偿安置协议书上抬头被拆迁人为过炳官，过晓红在被拆迁人代表处签名；拆迁安置房结算明细表上被拆迁人姓名为过炳官、过晓红，安置房包括水桥花园39-204在内三套，过炳官在被拆迁人（签字）处签名；香山街道拆迁安置房清账单上姓名为过炳官、过晓红，过炳官在被拆迁人签字处签名；苏州市房屋拆迁补偿费用结算表上载明房屋坐落舟山村沙潭里5组，所有权人过炳官。4、2015年12月2日过晓红与案外人丁为芳签订的离婚协议书复印件一份、2018年6月26日证明人为丁为芳的证明复印件一份，离婚协议书上载有：现有拆迁房大户2套（拆迁安置未拿到），待拿房后一套产权归儿子和女方所有，另一套产权归父亲所有。过晓红、过炳官于2017年12月22日在该离婚协议书复印件上签名，过晓红写有“注：水桥花园39幢204室归过炳官、过晓红所有，与其他人无归。”证明内容为：“本人丁为芳，女，……本人与过晓红（身份证号码……）曾是夫妻关系，于2015年12月离婚。老家吴中区香山街道舟山村沙潭里11号已于2012年2月份拆迁。现已拿到拆迁安置房三套：吴中区舟山花园二期53幢705室，水桥花园39幢204室，水桥花园12幢1301室。现经协商确定：水桥花园12幢1301室由本人与儿子过丁毅所有。吴中区舟山花园二期53幢705室，水桥花园39幢204室，由过晓红与其父亲过炳官所有，该处房产的所有权利与我本人和儿子过丁毅无关，不享有份额。”5、加盖苏州吴楚物业管理有限公司公章的11#（39幢）（两单元）地下车库平面图一份，反映C39、C40均标注204。原告用以证明涉案房屋所附两个车库为39幢39号车库、39幢40号车库。上述事实，由原告提供的《房屋买卖合同书》、付款凭证，收条、银行流水、人民调解协议书、民事判决书、不动产登记簿查询记录、证明、离婚协议书、图纸、房屋拆迁补偿安置协议书以及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同、人民调解协议书合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。根据原告的举证情况，结合原告的陈述，可认定原告已按约支付购房款900000元，余款50000元依约需待房产过户至原告名下再付清，故原告已履行合同义务。涉案房屋及两个车库已具备办证条件，故涉案房屋及两个车库的不动产权依法应先由第三人办证至被告过晓红、过炳官名下，再由两被告协助转移登记至原告名下。原告要求第三人协助将涉案房屋及两个车库登记至两被告名下，再由两被告协助转移至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。被告过晓红、过炳官经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃答辩权利，承担相应不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、第三人苏州太湖城市投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于苏州太湖国家旅游度假区香山街道水桥花园39幢204室、39幢39号车库及39幢40号车库的不动产权登记至被告过晓红、过炳官名下。二、第三人苏州太湖城市投资发展有限公司履行完毕本判决第一项义务之日起十日内，被告过晓红、过炳官协助原告钟金方将位于苏州太湖国家旅游度假区香山街道水桥花园39幢204室、39幢39号车库及39幢40号车库的不动产权转移登记至原告钟金方名下。案件受理费4300元，公告费900元，合计人民币5200元，由原告钟金方负担4220元，被告过晓红、过炳官共同负担980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  钱建平二〇二〇年七月三十日书记员  邵任艳