江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初4657号 原告（反诉被告）：叶远虹，女，1992年2月17日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：蒋兴明，北京德恒（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201810025111。 被告（反诉原告）：吕楠，男，1980年12月14日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 原告（反诉被告）叶远虹与被告（反诉原告）吕楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶远虹及其委托诉讼代理人蒋兴明、被告（反诉原告）吕楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶远虹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金40880元；2.被告向原告赔偿因损坏租赁房屋内物品给原告造成的财产损失3775元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月3日，原、被告签订《写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将坐落于红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼**室（部分）租给被告办公，房屋面积280平方米，租期自2018年10月9日至2021年10月8日共三年，租金为每月20440元，租金每六个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金。租赁合同另约定甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。房屋租赁期间，被告仅向原告支付1年租金，即付至2019年10月8日。2019年10月8日，原告向其催要下六个月的租金，被告直接将原告微信拉黑。此后原告丈夫继续向被告催要租金，被告并未支付租金，并且于2019年10月11日偷偷搬离租赁房屋，此行为导致原告至今未将房屋租出。此后，被告派人前往租赁房屋核对损坏物品情况，经双方核对，被告损坏租赁房屋内物品共计价值3775元。原告认为，被告擅自退租的行为违反了双方签订的租赁合同第九条第三款，并且给原告造成巨大损失，被告应按约定向原告支付两个月租金作为违约金；同时，对于被告损坏的租赁房屋内物品，被告应向原告赔偿损失。 吕楠辩称，2018年10月3日，反诉人与被反诉人签订《写字楼租赁合同》。被反诉人已违反合同条款9.1.1条，吕楠作为二房东在收取叶远虹房屋租金及物业费后未及时缴纳给一房东，严重影响使用，故吕楠有权解除本合同；叶远虹提交的被损坏租赁房屋内物品共计价值3775元的收据，并非我方在搬入此写字楼内时购买办公用品的收据证明，此收据并无真实性，故不能作为我方损坏物品的实际价格；财产损失和微信聊天记录不是吕楠确认的，是和案外人确认的，案外人非合同的相对方，不能确认。 吕楠向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人叶远虹返还房屋租赁押金共计20440元；2.判令被反诉人叶远虹返还因租赁合同关于房屋虚假面积导致多缴纳的租赁费用、物业费用共计17520元。（合同载明的建筑面积为280平，实际建筑面积为260平，相差20平方米，每平方米按照73元计算，12个月共计17520元）；3.本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2018年10月3日，被反诉人叶远虹与反诉人吕楠签订了一份《写字楼租赁合同》（以下简称：租赁合同），租赁合同约定原告将坐落于红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼1007室－1008室（部分）租与反诉人办公，房屋面积280平方米，租期自2018年10月9日至2021年10月8日共三年，租金为每月20440元，租金每六个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金。租赁合同另约定甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。房屋租赁期间，反诉人吕楠依约按合同约定准时满额缴纳租金及物业管理费，但被反诉人叶远虹作为二房东，收到租金及物业管理费后，并没有及时缴纳到一房东李总以及物业管理公司处，造成一房东将租赁房屋的门锁住，同时被反诉人叶远虹丈夫袁某与一房东在租赁场所内斗殴，造成部分物品损坏，反诉人吕楠方已拨打110电话，警察也出警到场处理；同时，因叶远虹未转交物业管理费，物业管理公司停止提供物业服务，造成停电等现象，严重影响到反诉人吕楠的租赁权益，给反诉人吕楠所经营的公司造成巨大且恶劣的影响，故被反诉人叶远虹已严重违约。此外，租赁合同上约定的面积为280平，签订合约时，被反诉人叶远虹丈夫袁某明确告诉反诉人吕楠该房屋建筑面积确实为280平，如果面积存在缺少，由被反诉方承担责任，后经反诉人吕楠实际测量，该房屋的建筑面积仅为260平方米，所以该租赁合同关于租赁面积内容存在虚假、欺诈的行为，故反诉人吕楠要求被反诉人叶远虹返还多缴纳的租金及物业管理费用共计17520元。 叶远虹辩称，按照《南昌市写字楼租赁合同》的约定，一方违反了约定，扣留全部的押金若押金不足以弥补守约方的损失，应该按照约定另行赔付，故不存在退付押金的问题；房屋面积系双方在签订《南昌市写字楼租赁合同》时共同勘验和确定的，《南昌市写字楼租赁合同》已经履行了一年，被告现在提出房屋面积虚假，没有依据，故就不存在退还租金的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《南昌市写字楼租赁合同》等证据，本院认定事实如下： 2018年10月3日，原告叶远虹与被告吕楠签订一份《南昌市写字楼租赁合同》，约定：原告将位于南昌市红谷滩新区（部分）之写字楼转租给被告使用，承租区域的建筑面积为280平方米；租期3年，自2018年10月9日至2021年10月8日止；每月租金为20440元，支付方式为押一付六，租金每6个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金，本合同有效期内租金不调整；承租期内，此房屋所产生的相关费用均由被告承担，按物业管理机构提供的交费通知单按时交付；双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金；原、被告双方并在合同第四条“租金支付方式”项下第4.4条、第4.5条对押金进行了约定，第4.4条约定，押金相当于1个月租金即20440元，作为被告诚信履行本合同条款的保证金，第4.5条约定，如被告违反本合同的约定，原告可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补原告损失，被告应按约定另行赔付。合同签订后，被告交纳了押金20440元，并交纳租金至2019年10月8日。关于被告搬离案涉房屋的时间，被告陈述其于2019年10月1日便搬离了，但未与原告办理退房手续；原告陈述，被告的合伙人童国平在2019年10月10日还向原告承诺2019年10月11日一定会缴纳租金，2019年10月11日上午，被告在原告不知情的情况下搬走了，原告于2019年10月11日上午在接到房屋中介人员的电话后才知道被告在搬家。案涉租赁房屋系密码锁。原告陈述其于2019年12月31日才其将转租赁被告的案涉区域返还给第一手出租人。对于被告交纳的押金20440元，原告不同意抵扣被告应付款项，要求在没收押金20440元的情况下要求被告同时支付违约金40880元，原告主张其没收押金的合同依据是合同第4.5条。 本院认为，叶远虹与吕楠签订的《南昌市写字楼租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在合同期限内搬离案涉房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。原告叶远虹主张的违约金40880元，与合同约定相符，本院予以支持。对于叶远虹主张的财产损失3775元，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。关于反诉原告吕楠主张退还的押金20440元，反诉被告叶远虹主张其没收押金的合同依据是合同第4.5条，根据反诉原、被告双方关于押金条款约定的内容及上下文条款内容，反诉被告叶远虹扣留押金的目的系用于抵扣反诉原告吕楠给其造成的损失，而本院对反诉被告叶远虹在本诉中选择主张的违约金40880元已予支持，故对反诉原告吕楠主张退还的押金20440元，本院予以支持。对于反诉原告吕楠主张的退还多缴纳的租赁费用、物业费用共计17520元的诉讼请求，因反诉原、被告在合同中已明确约定月租金金额，反诉原告并未举证证明其实际支付的金额多于双方约定的金额或双方对租金标准进行了变更，故对反诉原告吕楠的该反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吕楠于本判决生效之日起十日内支付原告叶远虹违约金40880元； 二、反诉被告叶远虹于本判决生效之日起十日内退还反诉原告吕楠押金20440元； 三、驳回原告叶远虹的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告吕楠的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费920元（原告叶远虹已预交），由原告叶远虹负担98元，被告吕楠负担822元。 反诉案件受理费375元（反诉原告吕楠已预交），由反诉原告吕楠负担219元，反诉被告叶远虹负担156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  陆国玉 人民陪审员  万淑婛 二〇二一年一月十九日 书 记 员  胡 炫 附相关法条及司法解释： 1．《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。