北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18606号原告：龙湾（北京）物业服务有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码：91110113554805214U。法定代表人：陈海涛，总经理。委托诉讼代理人：黎存存，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明晖，男，1995年2月28日出生，汉族，北京中勉律师事务所实习律师。被告：王艺璇，女，1974年7月4日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，身份号码×××。委托诉讼代理人：宗安州，北京市金格律师事务所律师。原告龙湾（北京）物业服务有限公司（以下简称龙湾物业）与被告王艺璇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙湾物业的委托诉讼代理人黎存存、王明晖，被告王艺璇之委托诉讼代理人宗安州均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湾物业诉称：原告为物业服务企业，被告为业主。龙湾别墅开发商北京英才房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）于2013年3月7日签订《前期物业服务合同（龙之湾项目）》（以下简称“前期物业合同”），约定由原告为龙湾别墅区提供物业服务并收取物业服务费用及其他相关费用。根据《前期物业合同》第七条之规定，业主应于所购买的物业交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应当在每年所交纳物业费到期前1个月内履行交纳义务。原告依约为龙湾别墅区提供了物业管理、服务，被告作为龙湾别墅区的业主，应当依约交纳物业服务费、水费、工程维修费等各种费用。事实上，虽经原告多次催讨，但被告至今仍未履行交费义务，未按规定支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费用21613.28元；此外，根据《前期物业合同》第三十一条：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按照千分之三的标准向乙方支付违约金”的规定，因此，被告还应向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金暂定为人民币64.84元。被告不及时足额支付物业管理服务费用的违约行为严重影响和妨害了原告的物业管理工作，已经给原告造成了严重损失；为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现特向贵院提起诉讼，请求人民法院在查清事实的基础上依法公断，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益和社会法律秩序。原告的诉讼请求为：1.请求依法判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费用共计人民币21613.28元；2.请求依法判令被告向原告支付上述费用的违约金64.84元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告王艺璇辩称：请求驳回原告全部的诉讼请求。原告作为物业服务提供者，不履行物业公司的约定义务和法定职责，损害了被告的合法权益。原告作为物业服务提供者，不履行物业公司的约定义务和法定职责，损害了答辩人的合法权益，第一，前期物业服务合同第二条服务内容包括：……7.装饰装修管理服务，但2213号业主（答辩人的相邻业主）违建行为长期存在，原告并未履行其装修管理义务，致使答辩人的相邻权益持续受到侵害，因此，答辩人有权要求减免物业费。第二，根据《北京市物业管理条例》第七十八条第三款的规定（业主、物业使用人、物业服务员人等不得实施下列行为：第三，违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间）。原告对2213号业主的持续违法行为长期明知，却不予制止，还配合2213号业主进行施工，造成违建事实。原告的行为，违反了《北京市物业管理条例》65条的规定，构成违法。经审理查明：被告王艺璇系业主，该房屋建筑面积为261.03平方米。该小区开发商北京英才房地产开发有限公司（以下简称英才公司）通过招标方式选聘龙湾物业为该小区提供前期物业服务，并于2010年11月30日与龙湾物业签订《前期物业服务合同龙之湾项目》。该合同部分内容如下：“第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第贰种方式：……2、酬金制物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅：5.8元/月。平方米；高层住宅：元/月。平方米；别墅：6.90元/月。平方米；办公楼：元/月。平方米；……第七条业主应于所购买的物业交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售。或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按年（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每年所交物业费到期前1个月内履行交纳义务。”王艺璇认可物业费收费标准为6.90元/月/平方米。王艺璇主张其不缴纳物业费的主要原因系因为其邻居业主存在违建行为，该违建行为影响其房屋的主体结构，直接影响其安全，而原告公司作为物业管理企业未履行其义务。为证明其诉讼请求，王艺璇提交街道办事处信访答复意见书，证明其代理人多次向市政反应违建情况，该办事处依照程序进行了处理，同时责成物业履行义务，但物业却消极履行。该信访答复意见书系处理业主违建行为，并未显示物业公司对该违建有过错，仅在答复意见书中显示：“……城管执法人员加大了对此处的巡查力度，分别于2019年11月4日等到现场检查或接举报现场处理。同时责成物业禁止施工人员入内，街道派保安进行日间盯守”。王艺璇提交违建搭建照片证明违建导致其房屋存在安全隐患。龙湾物业主张其公司一直不允许房屋进行搭建，但是业主坚持搭建，其公司告知业主，如果要搭建只能在自己的房屋上进行搭建，并且得四周业主同意，王艺璇当时同意其邻居的改建行为，并已经签字同意，王艺璇认可其签字了，但主张业主告知其的加建内容与实际搭建的不同。上述事实，有当事人陈述、开庭笔录、前期物业服务合同、民事判决书等证据在案佐证。本院认为：英才公司与龙湾物业签订的《前期物业服务合同龙之湾项目》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。王艺璇认可其系涉案房屋的房主，亦认可涉案房屋的面积及物业费收费标准，本院亦对此不持异议。龙湾物业作为涉诉小区的物业服务单位，王艺璇作为业主应当缴纳物业费。关于王艺璇主张的因为其邻居房主违建，物业公司未尽到其作为物业的管理义务，故应当酌减物业费的请求。本院认为，王艺璇提交的证据不足以证明龙湾物业对房主的违建行为存在过错，亦无法证明龙湾物业没有尽到物业管理责任。通过庭审时王艺璇提交的信访答复意见及常识可知，违建行为亦并非物业公司单方能够解决。故，本院对王艺璇以此为由主张应担减免物业费的请求不予支持。现原告龙湾物业要求被告王艺璇向其支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，于法有据，本院予以支持。因王艺璇并非恶意拖欠，故对龙湾物业要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。另，本院认为，王艺璇如认为因其邻居违建导致其权益受损，其可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王艺璇于本判决生效之日起七日内给付原告龙湾（北京）物业服务有限公司物业管理费21613.28元；二、驳回原告龙湾（北京）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元（原告龙湾（北京）物业服务有限公司已预交），由被告王艺璇负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 莉二〇二〇年十二月二十五日法官助理  张洁培书 记 员  孙爱文