上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21587号原告：赵昌全，男，1967年10月2日生，汉族，住户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：刘妍，上海市沪北律师事务所律师。被告：韩进财，男，1992年10月20日出生，回族，户籍地青海省海东市。被告：高建明，男，1987年10月15日出生，回族，户籍地青海省。原告赵昌全与被告韩进财、高建明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序进行审理。因被告高建明下落不明，需公告送达，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘妍到庭参加诉讼。被告韩进财、高建明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告间《租赁协议》已于2020年6月30日解除；2、判令二被告支付2020年2月15日至2020年9月14日期间的租金及占有使用费计人民币(以下币种同)67,200元；3、判令二被告支付物业费3,461.1元、电费621.06元、水费500元；4、判令二被告支付逾期付款利息(以43,200元为基数，按LPR的标准，自2020年7月1日起计算至判决生效之日止)。事实与理由：2019年3月26日，原告与被告韩进财签订《租赁协议》，其中约定：原告将位于上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)出租给韩进财；租赁期限自2019年4月13日至2022年4月13日；月租金为9,600元，按月支付。之后，韩进财将案涉房屋转租给被告高建明，由高建明实际占有、使用并承担相应的房租和费用。2020年2月起，二被告无故不再支付租金，原告多次催讨未果。二被告拒不支付租金的行为已构成根本违约，原告无奈于2020年6月23日书面通知解除《租赁协议》，并要求二被告返还案涉房屋。二被告不予理睬，至今拒不支付拖欠租金。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告韩进财书面辩称：1、2019年3月26日，本被告向原告承租案涉房屋，并与原告签订了《租赁协议》。协议签订后，本被告按约履行了全部义务。2、2019年12月7日，本被告将在案涉房屋经营的饭馆转让给高建明。为了让高建明放心，促成饭馆转让事宜，本被告事先向原告进行汇报和协商，原告亦表示同意。本被告转让饭馆后，原告重新向高建明出租了案涉房屋，本被告与原告间的租赁关系即日起终结。3、原告本应与高建明重新签订租赁合同，但为了省事，原告在其与本被告间的《租赁协议》下方手写了“韩进财转让高建明，高建明同意以前所有房子所剩余费用由高建明自己承担，一切与房东无关”。本被告因文化水平有限，没有能力纠正，现在看来这种做法实在不妥。4、在高建明承租期间，原告又将案涉房屋再次出租，构成违约。综上，本被告没有任何付款义务，请求驳回原告对本被告的诉讼请求。被告高建明未作辩称。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、房地产权证，证明案涉房屋属于原告所有；2、租赁协议两份，证明原告将案涉房屋出租给韩进财，虽然合同未明确约定租金支付期限，但实际系先付后用，每个月15日左右支付下月租金。2019年12月，原告发现案涉房屋的实际使用人为高建明。三方协商沟通后确定，韩进财不再经营，以后租金由高建明支付，并将原《租赁协议》复印，在复印后的《租赁协议》上写明“韩进财转让高建明，高建明同意以前所有房子所剩余费用由高建明自己承担，一切与房东无关”，高建明在复印后的租赁合同上签名；3、交易明细清单，证明高建明在2020年1月15日支付了2020年1月15日至2020年2月14日期间的租金，此后未再支付过任何租金；4、短信截图，证明高建明于2020年8月29日发短信通知原告收回案涉房屋，原告后于2020年9月15日收回了房屋；5、律师函及寄送凭证，证明原告于2020年6月23日、7月2日两次发函催讨租金，并告知不支付租金的相应后果；6、物业费发票、电费发票、水费缴费单及支付凭证，证明原告代为垫付了物业费3,461.1元、电费621.06元、水费500元。结合原、被告的当庭陈述及上述证据，本院确认如下事实：案涉房屋登记为赵昌全及案外人曹成凤所有。2019年3月26日，赵昌全(甲方、出租方)与韩进财(乙方、承租方)签订了《租赁协议》一份，其中约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，建筑面积为863平方米；租赁期限3年，自2019年4月13日至2022年4月13日；每月租金为9,600元；如合同期满，双方协商达不成协议，甲方有权收回房屋；房租、物业费、水电费按时交付。签约后，赵昌全将案涉房屋交付给韩进财，韩进财支付租金至2020年1月14日。2019年12月，韩进财将在案涉房屋中经营的饭馆转让给高建明。赵昌全、韩进财、高建明就此进行过沟通协商，后高建明在《租赁协议》的复印件上签名，该复印件补充条款下方手写有“韩进财转让高建明，高建明同意以前所有房子所剩余费用由高建明自己承担，一切与房东无关。”之后，高建明支付了2020年1月15日至2020年2月14日期间的租金9,600元。又查明，2020年6月23日，赵昌全委托律师以案涉房屋为收件地址向高建明寄送了律师函，函称：韩进财将案涉房屋转租给你方，由你方承担相应的房租和费用。你方自2020年2月起不再按约支付租金，已构成违约。请你方在收到本律师函后五个工作日内支付自2020年2月至2020年6月止的租金计48,000元，逾期未足额支付，则支付期限截止之日止，《租赁协议》即解除。请你方于《租赁协议》解除之日起五个自然日内搬离案涉房屋，同时支付占有使用费及水、电、煤和物业费。次日，该律师函被签收。2020年7月2日，赵昌全委托律师再次以案涉房屋为收件地址向高建明寄送了律师函，函称：《租赁协议》已于2020年6月30日解除，请你方于《租赁协议》解除之日起五个自然日内搬离案涉房屋，同时支付占有使用费及水、电、煤和物业费。次日，该律师函被签收。赵昌全另支付了2020年7月至9月的物业费3,461.1元，并支付了2020年8月的电费621.06元及2020年7月的水费500元。本院认为，赵昌全与韩进财签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，应属有效，双方均应按约履行。此后，韩进财将在案涉房屋中经营的饭馆转让给高建明，赵昌全知晓且未提出异议。《租赁协议》上手写有“韩进财转让高建明，高建明同意以前所有房子所剩余费用由高建明自己承担，一切与房东无关”字样，考虑到赵昌全及韩进财所述高建明在《租赁协议》上签名的背景，结合赵昌全关于以后租金由高建明支付的陈述，足以说明三方已协商一致将《租赁协议》中的承租人变更为高建明，故赵昌全再向韩进财主张权益欠缺法律依据，本院不予支持。高建明拖欠2020年2月15日起的租金，经赵昌全发函催讨后仍未支付，构成违约。赵昌全因此有权要求解除租赁合同，其第二次寄送的律师函明确表达了解除租赁合同的意思，解约意思到达之日(即2020年7月3日)《租赁协议》即告解除。合同解除后，高建明仍未搬离案涉房屋，故应当按照租金标准支付占有使用费。据此，赵昌全主张2020年2月15日起至2020年9月14日的租金及占有使用费计67,200元的请求，本院予以支持。关于逾期付款利息，高建明经赵昌全发函催讨后仍未支付租金，应当自2020年7月2日起支付利息损失，赵昌全自愿主张到本判决生效之日止，不违反法律规定，本院予以照准。关于物业费、水电费，按约应由承租人承担，现赵昌全垫付以后主张高建明支付，本院亦予以支持，但物业费仅应计算至赵昌全收回房屋之日，经核算为2,884.25元。高建明、韩进财经本院合法传唤无正当理由而拒不到庭，表明其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵昌全与被告高建明就上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁协议》于2020年7月3日解除；二、被告高建明应于本判决生效之日起十日内向原告赵昌全支付2020年2月15日至2020年9月14日期间的租金及占有使用费计67,200元；三、被告高建明应于本判决生效之日起十日内向原告赵昌全支付逾期付款利息(以43,200元为基数，按LPR的标准，自2020年7月2日起计算至本判决生效之日止)；四、被告高建明应于本判决生效之日起十日内向原告赵昌全支付物业费2,884.25元、电费621.06元、水费500元；五、对原告赵昌全的其他诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,594元，由被告高建明负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。公告费560元，由被告高建明承担，该款由被告高建明于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  陆雪英人民陪审员  冯雪芬书 记 员  李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。