福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终7448号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区五一南路**。 主要负责人：魏格。 委托诉讼代理人：姚旭阳，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林金妃，福建凯峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王敏，女，1985年11月4日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被上诉人（原审被告）：福州世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新中路**江盛楼**。 法定代表人；朗辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄江**，该公司员工。 上诉人中国农业银行股份有限公司福州台江支行（以下简称农行台江支行）、被上诉人王敏、福州世欧投资发展有限公司（以下简称福州世欧公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院(2020)闽0103民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人农行台江支行委托诉讼代理人姚旭阳、被上诉人福州世欧公司委托诉讼代理人黄江**到庭参加诉讼，王敏经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在本院审理过程中，福州世欧公司以诉争房产已拍卖成功，福州世欧公司和执行法院均同意农行台江支行对房产的处置价款有优先受偿权为由撤回上诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 农行台江支行上诉请求：撤销原审判决第三项并依法改判。事实和理由：1.农行台江支行因王敏未按期足额偿还借款而提前收回贷款，虽不是王敏主动提出提前还款申请，但客观上因王敏的违约行为而产生提前还款的后果，依照案涉担保借款合同的约定，农行台江支行有权收取提前还款补偿金；2.我国法律规定“正在建造的建筑物”可以抵押，抵押权自登记时设立，并不必然以权利人取得房屋所有权为基础。预告登记不仅仅意味着对将来抵押权的登记，还意味着对现在抵押权的登记，案涉房屋经预告登记后就已通过登记机关依法设立了抵押权。原审法院的判决有违市场规律和商业惯例，也有违审判实践，将严重影响房地产开发商的资金成本和资金安排并转嫁给购房人，将对房地产市场造成深远的影响。案涉房屋已办理了初始登记，具备了办理产权证及抵押登记的条件，王敏、福州世欧公司怠于办理抵押登记，依照合同法的规定以及合同的约定，农行台江支行享有抵押权登记应视为已成就，农行台江支行有权就抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿相应债务。原审判决还有违合同法的公平、诚实信用的基本原则。综上，请求本院依法予以改判。 福州世欧公司辩称，认可农行台江支行对案涉房屋具有优先权。 王敏未答辩。 农行台江支行向原审法院起诉请求：1.判令被告王敏返还借款本金2339171.76元、提前还款补偿金23391.72元及相关利息、罚息、复利（暂计至2020年3月18日止利息27659.66元、罚息61.71元、复利161.8元，之后利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同约定标准计算全部付清之日止》）；2.判令折价或者拍卖、变卖被告王敏名下坐落于晋安区××镇××路××号××期××＃楼××单元（权证号：榕房预ＦＺ购字第1××1号）房产，并判令农行台江支行有权对折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3、判令被告福州世欧公司对第一项内容承担连带偿还责任；4、判令二被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、律师费等实现债权的费用。 一审法院认定事实：一、合同名称及签订日期：2015年3月27日签订《个人购房担保借款合同》；二、借款金额、期限：253万元，期限360个月；三、借款利率、逾期利率：利息按月利率5.9%计息，逾期贷利率为8.85%；四、罚息约定：借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。五、付息还款方式：等额本息还款；六、抵押人、抵押物、抵押他项权证：王敏、福州市晋安区××镇××路××号××期××＃楼××单元（权证号：榕房预ＦＺ购字第1××1号）；七、借款发放时间：2015年4月1日；八、实际还款数额、日期：于2020年1月22日开始不足额还款；九、欠款本金、利息：本金2339171.76元、提前还款补偿金23391.72元及暂算至2020年3月18日逾期利息27883.17元（利息27659.66元、罚息61.71元、复利161.8元）；十、农行台江行因本案诉讼支出财产保全申请费5000元。 一审法院认为，农行台江支行与王敏签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法有效。农行台江支行已依约向王敏发放贷款253万元。王敏未按合同约定还本付息，构成违约，故农行台江支行有权依据合同要求王敏偿还借款本息并承担违约责任。对农行台江支行要求王敏立即归还借款本息及为实现债权而支出的律师费用的诉请，原审法院予以支持。本案王敏并不存在提前还款情形，故农行台江支行要求王敏承担提前还款补偿金23391.72元，没有合同依据，原审法院不予支持。福州世欧公司作为本案《个人购房担保借款合同》的连带责任保证人，其保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，故福州世欧公司应依合同约定对王敏的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记并非物权登记，而是为预告登记权人将来登记物权所设定的请求权。根据预告登记法律制度的规定，预告登记不等同于物权登记，相应的抵押预告登记亦不能等同于抵押登记。预告登记法律制度所赋予抵押预告登记权人的权利为设立抵押登记的请求权，即当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记并可以对抗他人针对所登记不动产的处分行为的权利，而非直接赋予优先受偿的法律效力。因此，农行台江支行要求对办理了抵押权预告登记的房产行使优先受偿权的诉请，于法无据，原审法院不予支持。 综上所述，原审法院认为，对农行台江支行主张的借款本息及为实现债权而支出的律师费用以及要求福州世欧公司对王敏债务承担连带清偿责任的诉请，予以支持，对要求以办理了抵押权预告登记的房产行使优先受偿权的诉请，予以驳回。判决：一、王敏应于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司福州台江支行借款本金2339171.76元及逾期利息27883.17元（利息27659.66元+罚息61.71元+复利161.8元）（逾期利息暂计至2020年3月18日，之后的逾期利息按照《个人购房担保借款合同》约定标准计算至全部付清之日止），并支付中国农业银行股份有限公司福州台江支行为实现债权而支出的财产保全申请费5000元；二、福州世欧投资发展有限公司对判决第一项债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向被告王敏追偿；三、驳回中国农业银行股份有限公司福州台江支行的其他诉讼请求。 二审中，农行台江支行向我院提交中国农业银行股份有限公司福州福新支行出具的《业务凭证》四份，中国农业银行股份有限公司福州台江支行出具的《客户收付款入账通知》一份，拟证明本案诉争债权债务已全部偿还。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，农行台江支行二审期间向我院提交《案件情况说明》，主张在本案审理过程中，案涉抵押物（坐落于福州市晋安区××镇××路××号××期××＃楼××单元，权证号：榕房预ＦＺ购字第1××1号）房产已被福州市鼓楼区人民法院另案强制拍卖，抵押物拍卖款已优先偿还本案全部诉争款项，本案全部债权债务关系业已消灭，本院予以确认。综上，本案诉争借款已经结清，案涉债权债务业已全部消灭，农行台江支行的一审诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下： 一、撤销福州市台江区人民法院(2020)闽0103民初1918号民事判决； 二、驳回中国农业银行股份有限公司福州台江支行的诉讼请求； 二审案件受理费25923元，由福州世欧投资发展有限公司负担8641元，中国农业银行股份有限公司福州台江支行负担17282元。一审案件受理费按照一审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 华 审 判 员  唐宇恒 审 判 员  杨 以 二〇二一年二月九日 法官助理  陈 蕾 书 记 员  钟许珠