广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0515民初1973号原告：中国工商银行股份有限公司汕头分行，住所地汕头市****侧，统一社会信用代码914***********463R。负责人：林绍生，行长。委托诉讼代理人：刘雪雁，女，中国工商银行股份有限公司汕头分行职员。委托诉讼代理人：许蔚生，男，中国工商银行股份有限公司汕头分行职员。被告：刘镇猛，男，1976年3月10日出生，汉族，住汕头市澄海区************。被告：林玩素，女，1979年9月20日出生，汉族，住汕头市澄海区************。被告：汕头市金信房地产开发有限公司，住所地汕头市澄海区*****侧、广益路南侧，统一社会信用代码914***********912A。法定代表人：刘镇群，总经理。委托诉讼代理人：潘少毅，广东正治律师事务所律师。委托诉讼代理人：李发义，广东正治律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司汕头分行与被告刘镇猛、被告林玩素金融借款合同纠纷一案，原告于2019年5月30日向汕头市龙湖区人民法院起诉，在审理过程中，被告刘镇猛向汕头市龙湖区人民法院提出管辖权异议的申请，汕头市龙湖区人民法院经审查，于2019年8月8日依法裁定将本案移送本院处理。本院于2019年9月20日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月18日根据原告的申请追加汕头市金信房地产开发有限公司(下称“金信公司”)为本案被告，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘雪雁、许蔚生、被告刘镇猛及被告金信公司的委托诉讼代理人潘少毅、李发义到庭参加诉讼，被告林玩素经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司汕头分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘镇猛、被告林玩素付还原告借款本金1072270.83元、利息4215.56元（暂计至2019年4月21日）及至还清欠款之日的利、罚、复息；2、判令原告对被告刘镇猛、被告林玩素提供抵押的位于汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产享有优先受偿权；3、被告金信公司对上述第1项借款本息承担连带保证责任；4、判令被告刘镇猛、被告林玩素承担本案诉讼费及诉讼所引起的一切费用。事实和理由：被告刘镇猛、被告林玩素于2015年3月2日与原告辖属中国工商银行股份有限公司汕头澄海支行（下称工行澄海支行）签订《个人购房借款/担保合同》，约定工行澄海支行贷款1340000元给被告刘镇猛、被告林玩素用于购置位于汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产，贷款利率按合同约定执行，贷款期限为180个月，贷款由被告刘镇猛、被告林玩素提供上述房产作抵押担保，并办理了预告商品房抵押权预告登记手续（不动产登记证明：粤房地预登澄字第200028072号、粤房地预登澄字第2000067281号）。合同签订后，工行澄海支行依合同约定于2015年3月12日发放贷款1340000元。鉴于被告提供抵押的房产已被法院另案查封，依《个人购房借款/担保合同》第十四条约定，抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，现依约宣布借款合同提前到期。依照合同第10.2条约定被告金信公司对上述《个人购房借款/担保合同》项下全部债务承担阶段性连带保证责任，担保期间为自贷款发放之日起到合同第20.2条约定的抵押房产正式抵押登记手续办理完毕，且我行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书止。截至目前抵押房产仍未取得房屋所有权证书及办妥抵押登记手续，故被告金信公司应对诉求第1项中的借款本息承担连带保证责任。原告当庭变更诉讼请求第1项为：判令被告刘镇猛、被告林玩素付还原告借款本金1047253.74元、暂计至2019年10月21日的利息12464.55元及至还清欠款之日的利、罚、复息。被告刘镇猛辩称，原告主张对位于汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产享有优先受偿权，无事实与法律依据，依法应予驳回。涉案房产办理的是抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，涉案房产在取得房屋产权证并办理抵押权登记前，原告的抵押权尚未确立，原告应在办理房屋抵押权登记后才能主张优先受偿权，由于该房产尚未办理正式房屋抵押权登记，因此，原告主张对本案涉案房产享有优先受偿权，依法无据。另外，在2018年年中开始至今，被告金信公司代被告刘镇猛付还原告部分款项，应予抵减。被告金信公司辩称，1、原告请求被告刘镇猛、被告林玩素偿还借款本息的具体数额请求法庭依法予以确认，同时确认被告金信公司在被告刘镇猛、被告林玩素逾期还款后代为被告刘镇猛、被告林玩素垫付借款本息共计146051.10元；2、被告金信公司认可原告对位于汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产享有优先受偿权，理由是前述房产已办理预购商品房抵押权预告登记手续，具备排他效力，原告对涉案房产享有抵押权期待权，经催告，被告刘镇猛、被告林玩素一直未办理交房手续，致使房产证未办理进而影响了抵押登记的办理，被告金信公司不存在过错；3、被告金信公司对涉案房产未能办理抵押登记不存在过错，应免除连带保证责任。被告林玩素未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中国工商银行股份有限公司汕头分行实行法人授权管理制度，在中国工商银行股份有限公司广东省分行转授权权限内处理辖区内发生的各类诉讼（仲裁）案件，承担相应的法律责任。工行澄海支行是原告辖区内的支行。被告刘镇猛、被告林玩素系夫妻关系，于2015年1月22日向被告金信公司购买位于汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产，双方订立《商品房买卖合同》，约定被告刘镇猛、被告林玩素付还首期购房款575180元，余款1340000元向银行办理按揭贷款。2015年3月2日，工行澄海支行与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告刘镇猛、被告林玩素向工行澄海支行借款1340000元用于购买上述房产，借款期限为180个月（实际放款日与到期日以借款凭证为准），借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮4%确定，逾期还款应按合同约定的借款利率上浮50%计收罚息，对应付未付利息按罚息利率计收复利，还款方式采用等额本息还款法，按月还款；被告刘镇猛、被告林玩素以汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产为借款提供抵押担保，应自合同签订之日起30日内或贷款人另行要求的合理时间内办理抵押预告登记，并自房地产证办妥之日起30日内或贷款人要求的合理时间内办理抵押登记；被告金信公司作为阶段性保证人，自借款之日起至上述房产办理抵押登记手续且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。上述抵押、保证担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金及贷款人实现债权的费用等。合同另约定，借款人未按期足额偿还借款或担保期间抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用和行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2015年3月12日，工行澄海支行依约向被告刘镇猛、被告林玩素发放贷款1340000元，借贷双方另立下《个人贷款借据》，约定借款期限自2015年3月12日起至2030年3月12日止，按月利率4.704‰计息。2015年3月18日，上述当事人于办理了汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产的抵押权预告登记手续，工行澄海支行为预告登记权利人。借款后，被告刘镇猛、被告林玩素依约向工行澄海支行偿还部分借款本息至2018年。此后，被告金信公司代被告刘镇猛、被告林玩素支付原告部分借款本息146051.10元。截至2019年10月21日，被告刘镇猛、被告林玩素尚欠工行澄海支行借款1047253.74元及利息、罚息、复利共计12464.55元未予归还。2018年6月7日，本院另案查封被告刘镇猛、被告林玩素提供的借款抵押物汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产，上述房产的房地产权证和抵押登记手续至今尚未办理。本院认为，工行澄海支行与三被告签订《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同，当事人应当全面履行约定义务。原告是工行澄海支行的上级管理行，根据上级行的转授权和合同约定行使权利、承担义务，不违反法律规定。其作为本案原告主体适格。合同生效后，工行澄海支行已依照合同约定履行向被告刘镇猛、被告林玩素发放贷款1340000元的合同义务，被告刘镇猛、被告林玩素没有依照合同约定期限付还借款本息，已违约，应承担违约责任，现被告刘镇猛、被告林玩素提供的借款抵押物被查封，原告依照上述合同约定起诉要求被告刘镇猛、被告林玩素提前付还借款1047253.74元并按合同约定支付相应利息、罚息、复利的请求合法有据，本院予以照准。被告刘镇猛和被告金信公司提出被告金信公司代被告刘镇猛付还工行澄海支行部分款项，应予抵减的辩解意见，原告当庭予以承认，该辩解意见理由成立，本院依法予以采纳。对于原告要求对本案所涉房屋行使抵押权的诉讼请求，本院认为，依照抵押担保的相关法律规定，以本案抵押物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案所涉抵押物虽然办理了抵押权预告登记，但该抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由此可见，抵押权预告登记所登记的是对将来发生抵押权变动的请求权，具有临时性，是否能成为法定抵押权尚存在不确定性，只有在条件成就时依法办理抵押物登记后抵押权才能设立。因此，工行澄海支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押物登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的优先请求权，但并非对涉案房产享有法律规定的抵押权，现本案所涉抵押物至今尚未取得房地产权属证书和按法律规定办理抵押登记，抵押权尚未设立，原告请求对汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。被告刘镇猛提出原告主张对位于汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产享有优先受偿权，无事实与法律依据，依法应予驳回的辩解意见，依据充分，理由成立，本院依法予以采纳。被告金信公司提出认可原告对位于汕头市澄海区*****侧凤凰金信名园1幢1606号房产享有优先受偿权的辩解意见，依据不足，理由不成立，本院不予采纳。根据合同约定，被告金信公司应自借款之日起至上述房产办理抵押登记手续且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止，为本案借款承担连带保证责任，故原告在保证期间内要求被告金信公司对本案债务承担连带清偿责任的请求，合法有据，本院予以支持。依照担保法的规定，被告金信公司在承担保证责任后，有权向被告刘镇猛、被告林玩素追偿（包括已代偿本息146051.10元）。被告金信公司提出其对涉案房产未能办理抵押登记不存在过错，应免除连带保证责任的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。被告林玩素经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘镇猛、被告林玩素应于判决生效之日起10内偿还原告中国工商银行股份有限公司汕头分行借款1047253.74元及该款计至2019年10月21日止的利息、罚息、复利共12464.55元，并偿付借款1047253.74元自2019年10月22日起至还款之日止按中国人民银行规定和《个人购房借款/担保合同》约定计算相应的利息、罚息及复利。二、被告汕头市金信房地产开发有限公司应对被告刘镇猛、被告林玩素的上述债务承担连带清偿责任。被告汕头市金信房地产开发有限公司承担保证责任后，有权在代偿总金额范围内（包括已代偿本息146051.10元）向被告刘镇猛、被告林玩素追偿。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14488元，减半收取计7244元，由被告刘镇猛、被告林玩素、被告汕头市金信房地产开发有限公司负担。受理费已由原告中国工商银行股份有限公司汕头分行预交，本院不再收退，各被告应将负担的受理费于判决生效之日起10内直接付还原告中国工商银行股份有限公司汕头分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员 林 培 森二〇一九年十二月六日书记员 林楚(代)附：相关法律规定条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。