甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2021）甘0503民初240号原告：甘肃某商贸有限公司，住所地甘肃省天水市麦积区。法定代表人：任某，该公司董事长。委托诉讼代理人：严真，甘肃鑫盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璇，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告：何某，女，住天水市。原告甘肃某商贸有限公司与被告何某租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃某商贸有限公司的委托诉讼代理人王璇、被告何某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃某商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告租金41205元（含广告宣传费1589元、相关经营手续费2389元）；2.请求依法判令被告支付因其违约所产生的违约金12362元；3.请求依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费。事实与理由：2019年12月23日，原、被告双方达成合意，约定将原告位于天水某广场三层区面积55平方米的场地出租给被告何某，房屋租期为一年，自2019年12月23日至2020年12月22日。后，双方于2019年12月28日签订补充协议，约定：“原合同约定的场地租金为每月1265元，现经双方协商调整为每月3575元，全年合计费用42900元；代收电费0.85元每度；水费5元每吨；广告宣传费1716元；相关经营手续费全年2580元等。”双方约定的租金付款方式为：季缴，实行先交费后租赁的原则，于交费末月的20日至30日前足额缴清下次费用；合同第十二条对违约责任做出了明确约定。2020年8月7日，被告向原告提出撤柜申请，并于2020年11月25日正式撤柜。期间被告仅向原告支付了2500元的租金。截至2020年11月25日，被告尚欠原告租金41205元（含广告宣传费1589元、相关经营手续费2389元）。经原告多次催要，被告并未依约向原告支付尚欠的租金，其行为已经构成违约，故被告应当按照合同约定支付违约金12362元。原告认为被告的行为违反了诚实信用的原则，严重损害了原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告何某辩称：我认为我不应该承担违约金、起诉费、律师费。原告所称我欠的租金金额也不合适。一年租金是4万多，我还有押金1万元原告没给我退，我3月份给原告交了2500元的租金。疫情过后，2020年2月22号开始营业的，从2020年5月份到8月份的时候由于我没有交租金，原告不给我供电，我们处于不营业状态。原告甘肃某商贸有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下四组证据：1.《租赁合同》一份，共9页，拟证明原、被告于2019年12月24日签订商铺《租赁合同》，对商铺租金、合同期限以及违约责任做出明确约定的事实；2.《租赁合同补充协议》一份，拟证明原、被告于2019年12月28日签订《租赁合同补充协议》对场地租金及运营管理费等做出约定的事实；3.甘肃鑫盾律师事务所委托合同及发票、保全保险费发票各一份，拟证明原告为主张其权利的损失律师费5000元，保全保险费300元；4.收款收据2份、缴费回单2份，何某于2020年5月与6月的缴费凭证，拟证明原告一直给被告电卡充电费的事实。经质证，被告对上述四组证据无异议。经审核，本院认为，上述证据客观真实，与本案事实紧密关联，予以采信。被告何某围绕其抗辩，向本院提交了以下六组证据：1.收款收据1份、缴费回单一份，系被告于2020年1月交给原告的电费；2.收款收据1份、缴费回单一份，系被告于2020年5月交给原告的电费；3.收款收据1份、缴费回单一份，系被告于2020年6月交给原告的电费。以上三组证据拟证明2020年6月后被告再去缴费，原告以拖欠租金为由不再给被告冲电卡。4.收条一份，上盖有某商贸的收费专用章，拟证明2020年5月1日，被告给原告交了2500元租金；5.照片一份，系2019年12月拍的某商场的楼层索引，拟证明该楼层索引上没有被告的店；6.微信聊天记录一份，系2020年11月26日被告和某老板高某之间的聊天记录，拟证明某商贸有限公司存在疫情期间减租的政策。经质证，原告对第四组证据无异议；对1-3组证据的真实性、客观性无异议，对证明目的不认可，该组证据只能证明被告给原告交了电费，原告给被告冲电费的事实，并不能证明原告从2020年6月后不再给被告充电卡；对第五组证据不予认可，该组证据为复印件，且无法显示拍照片的时间；对第六组证据不予认可，高莹并非华飏商贸的工作人员，该聊天记录与本案无关。经审核，本院认为，被告提供的第4组证据客观真实，与本案事实紧密关联，予以采信；第1-3组证据客观真实，但无法证明原告从2020年6月后不再给被告电卡充电费的事实，对其真实性予以采信，对证明目的不予采信；第5-6组证据无法证明其真实性、关联性，不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年12月23日，经原、被告双方协商，原告将其位于天水某广场三层区面积为55平方米的场地出租给被告使用，2019年12月28日，原、被告签署了《天水某广场租赁合同》，合同第三条及第四条约定租赁期限为一年，自2019年12月23日至2019年12月22日，每月租金1265，全年租金15180元，缴纳方式为季缴；合同第六条第一款约定“本合同签订前三日，乙方须一次性向甲方交纳质量信誉保证金（以下简称质保金）1万元，大写壹万元整。合同解除后一年内（乙方所经营商品如有超出一年三包承诺期限的，延期执行），乙方专柜无商品质量投诉等遗留问题，甲方退还剩余质保金（不计利息）。如有问题，甲方通知乙方，乙方应全力配合，否则甲方有权将乙方的质保金作为甲方及消费者的损失补偿，并可抵扣乙方欠甲方的其他费用。”被告按照合同约定向原告缴纳了质量信誉保证金1万元。2019年12月28日，原、被告签署了补充协议一份，该协议将场地租赁费由1265元/月、全年15180元调整为3575/月、全年42900元，广告宣传费143元/月、全年1716元，相关经营手续费215元/月、全年2580元。此后，被告用其租赁的场地经营“某童装”，2020年春节后，新冠肺炎疫情蔓延，受疫情影响，被告所经营的童装店直至2020年2月20日恢复营业。2020年3月，被告已交租金2500元。2020年8月7日，被告向原告提出撤柜申请，并于2020年11月25日正式撤柜。另查明，原告为诉讼支出诉讼费570元、保全费567元、保险费300元、律师费5000元。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被告是否拖欠原告租金，拖欠的费用为多少；二、被告是否应承担违约责任。一、被告是否拖欠原告租金，拖欠的费用为多少原、被告双方经协商签订的《天水某广场租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。合同约定租赁期限自2019年12月23日至2019年12月22日，场地租金调整为每月3575元，广告宣传费每月143元、相关经营手续费每月215元。2020年8月7日被告向原告提出撤柜申请并于2020年11月25日正式撤柜，双方所签订的合同于2020年11月25日协议解除，实际租赁期限为11个月零三天，对于合同租赁期间产生的场地租赁费、广告宣传费、相关经营手续费，被告应及时向原告支付。因被告何某已向原告支付租金2500元，故被告何某尚欠原告租金41156元（含广告宣传费1587元、相关经营手续费2386.5元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2020年初蔓延的新冠肺炎疫情属于不可抗力，2020年1月底开始，受疫情影响，我市开始对涉新冠肺炎疫情开始防控，对涉及2020年1月底至2020年2月20日之间的租赁费，需结合涉新冠肺炎疫情期间的相关规定进行综合衡量。依据国家发展和改革委员会等八部委于2020年5月9日发布实施的发改投资规〔2020〕734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及甘肃省发展和改革委员会等八家单位于2020年06月19日发行实施的甘发改投资〔2020〕430号《关于印发应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案的通知》的规定，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”被告承租原告场地用于个体经营“某童装”，受疫情影响，天水某广场商场于2020年1月26日停业，2020年2月20日恢复营业，被告承租经营的店铺受疫情影响，结合上述政策文件精神及公平原则，对于本案涉及的租赁费，本院酌定减免一个月，被告应向原告支付租金37581元。二、被告是否应承担违约责任《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”原、被告签订的《天水某广场租赁合同》第十三条第二款约定：“因不可抗力因素造成合同无法执行或部分无法执行，引起的损失双方互不承担责任。”2020年新冠肺炎疫情持续时间长、涉及范围广，对群众的生活、生产、日常经营均产生影响，被告受新冠肺炎疫情影响导致资金周转困难、经营明显减少，从而未及时足额缴纳租赁费，根据上述法律规定及双方合同约定，对于原告请求被告向其支付违约金12362元、律师费5000元及保险费300元，不予支持。对于被告已向原告缴纳的1万元质保金，按照原、被告合同约定，该笔款项所附生效期限尚未成就，故，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款、第6条第二款之规定，判决如下：由何某给付甘肃某商贸有限公司人民币37581元，于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件保全费567元，由何某负担397元，由甘肃某商贸有限公司负担170元。案件受理费1140元，因适用简易程序减半收取570元，由何某负担399元，由甘肃某商贸有限公司负担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员 韩天成二〇二一年四月六日法官助理 严维琳书记员 王 戏