北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民（商）初字第15259号原告陈重寅，男，1950年5月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告吴晨，男，1971年7月31日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人陈光，北京市远东律师事务所律师。原告陈重寅与被告吴晨委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李泽帅担任审判长，人民陪审员陆红、林克仙参加的合议庭，公开开庭进行了审理。陈重寅，吴晨的委托代理人陈光到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。陈重寅诉称：2007年4月17日，陈重寅与北京x**公司（朝阳区团结湖门店，吴晨是该店负责人）签订购房委托代理合同，委托购买朝阳区京棉新城A3区B6号楼12层A户型的楼房期房一套，面积101.67平米�单价6800元，总价691356元，并约定2008年7月31日前一次性支付全款签订购房合同，当时陈重寅支付了3万元定金。为筹集买房款，陈重寅卖掉违约朝阳区xxx楼房一套，57.93平米，总价60万元。2008年初，上述中介公司歇业撤销。2008年3月16日，吴晨以个人名义与陈重寅签订购房委托代理合同，并约定房屋入住时间最迟不超过2009年6月30日。后，吴晨告知陈重寅因拆迁原因，委托购买的房屋建设工期推迟，合同约定付款签约时间相应推迟。2008年12月7日，陈重寅与吴晨再次签订购房委托合同，将付款签购房合同的时间重新约定为2009年12月31日前。期间，陈重寅与吴晨频繁联系，仍未按约定时间签约，但吴晨始终坚称房屋购买不存在任何问题，而且很快就能办理手续。此后，双方又签订了两次变更协议，将付款签购房合同的时间变更为2012年2月29日和2013年10月31日前。后经陈重寅多次催促交涉，吴晨于2014年7月初告知陈重寅委托购买的房子无法成交了，同意退回定金并给20万元损失赔偿，陈重寅不同意。陈重寅主张，吴晨签订合同却不履行，违反诚实信用原则和合同法相关规定；合同约定“双方应遵照本合同执行，否则由此造成的经济损失由责任方承担”；现在合同不能履行且房价又大幅上涨，按合同约定价款另行买房远远不够，2007年4月至2014年7月期间，吴晨始终明确告知陈重寅合同约定购买的房子没问题，致使陈重寅错失了弥补和减少损失的机会。故陈重寅诉至法院，要求吴晨赔偿购房差价250万元并承担本案诉讼费用。吴晨辩称：不同意陈重寅的诉讼请求。双方是委托关系，委托事项未办理成功，后果由陈重寅自行承担，陈重寅的计算方法没有任何依据，吴晨只同意双倍返还定�六万元。经审理查明：京棉新城小区系依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发（2000）19号），在京棉集团生活区域开发建设的危旧房改造小区，《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》第六条明确：“本办法所指危旧房改造安置对象为，在危改区内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民”。2008年3月16日，陈重寅作为甲方（委托方），与作为乙方（受托方）的吴晨签订《购房委托代理合同》，约定甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托代理购买房产一事达成一致，订立本合同，双方在履行合同中共同遵守；乙方为甲方提供所购买的房产位置在北京市朝阳区xxx，总建筑面积101.67平方米，产权性质；乙方为甲方提供所购买的房产总价为691356元，此价款包括房款、税费、代理费、过户费，付款方式为一次性付清，甲方同意按上述价格和方式购买此房；房款交付与购房合同签订时间为2008年7月31日前，付款的同时与此房产开发商签订购买此房产正式合同一并进行；乙方已收到甲方购房定金三万元；在乙方安排下甲方与上述房产的开发商签订了正式购房合同后，甲方支付给乙方总房款的百分之二点五作为乙方的代理服务费，即17283元；乙方为甲方提供的房产应于2008年底或2009年年初交付甲方入住，最迟不超过2009年6月30日；甲方责任：甲方应按照上述约定时间、价格、支付房款和相关服务费用；乙方责任：1、乙方向甲方提供的房产信息及开发商信息应真实可靠，并按上述时间和相关约定为甲方办理完成购买该房产的手续，与该房产的开发商签起订正式的购房合同；2、乙方应保证甲方购房资金的安全（定金和购房款），如发生不可抗拒的因素导致该房产的购买无法进行时乙方应及时退还甲方所付定金；本协议履行期间甲乙双方任何一方需变更本合同时，应征得对方同意，签订本合同的补充条款，双方应遵照本合同执行，否则由此造成的经济损失由责任方承担。2008年12月7日，陈重寅作为甲方（委托方），与作为乙方（受托方）的吴晨签订《购房委托代理合同》，约定甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托代理购买房产一事达成一致，订立本合同，双方在履行合同中共同遵守；乙方为甲方提供所购买的房产位置在北京市朝阳区xxx，总建筑面积101.67平方米，产权性质；乙方为甲方提供所购买的房产总价为691356元，此价款包括房款、代理�，付款方式为一次性付清，甲方同意按上述价格和方式购买此房；房款交付与购房合同签订时间为2009年12月31日前，付款的同时与此房产开发商签订购买此房产正式合同一并进行（付款时甲方合同中所要购买的房屋应完成整体框架结构；付款前乙方提前一个月通知甲方）；乙方已收到甲方购房定金三万元；在乙方安排下甲方与上述房产的开发商签订了正式购房合同后，甲方支付给乙方总房款的百分之二点五作为乙方的代理服务费，即17283元；乙方为甲方提供的房产应于付款后一年内交付甲方入住；甲方责任：甲方应按照上述约定时间、价格、支付房款和相关服务费用；乙方责任：1、乙方向甲方提供的房产信息及开发商信息应真实可靠，并按上述时间和相关约定为甲方办理完成购买该房产的手续，与该房产的开发商签订正式的购房合同；2、乙方应保证甲方购房资金的安全（定金和购房款），如发生不可抗拒的因素导致该房产的购买无法进行时乙方应及时退还甲方所付定金，如因乙方原因导致无法按照本合同约定与开发商签订购房合同或无法交付住房，甲方有权解除合同，乙方应双倍返还甲方定金；本协议履行期间甲乙双方任何一方需变更本合同时，应征得对方同意，签订本合同的补充条款，双方应遵照本合同执行，否则由此造成的经济损失由责任方承担。2011年11月1日，陈重寅与吴晨签订《购房委托代理合同变更协议》，约定原合同中乙方为甲方代理购买的房屋，由于完工交付日期推迟，原合同中约定的交付房款与签订购房合同的时间相应推迟，由原订的2009年12月31日前，变更为2012年2月29日前；原合同其它条款不变，双方确认同意，特签此变更协议。2013�6月20日，陈重寅与吴晨签订《购房委托代理合同变更协议》，约定原合同中乙方为甲方代理购买的房屋，由于完工交付日期推迟，原合同中约定的交付房款与签订购房合同的时间相应推迟，由原订的2009年12月31日前（后变更为2012年2月29日前），现在最终变更为2013年10月31日前；原合同其它条款不变，双方确认同意遵照执行，特签此变更协议。庭审中，陈重寅提交录音若干份，其中陈重寅主张的2014年9月份录音中吴晨表示“现在的结果是：除了同意把当时收的钱退了后，二十，最多能补偿二十，在往上就不好沟通了”。吴晨认可录音中通话的是吴晨，但主张陈重寅未提供录音原始载体，所以对真实性不认可，录音时间不确定，内容不完整，如果录音真实，恰好证明其多次向陈重寅告知房屋已无法购买，吴晨�表陈重寅与第三方接洽购房的事，陈重寅也认可是由于第三方原因造成无法购房，应由第三方承担损失，而非吴晨。庭审中，陈重寅提交我爱我家、链家网页打印件若干，证明其所受房屋差价损失；吴晨对该组证据真实性、关联性、证明目的均不认可。庭审中，陈重寅与吴晨一致认可《购房委托代理合同》已无法继续履行。庭审中，陈重寅主张《购房委托代理合同》中约定的购房房屋信息由吴晨提供，但陈重寅不清楚开发商具体信息；京棉新城小区有部分房源性质为商品房，签订合同时吴晨没有提示陈重寅购买房产需要特别资质，只让陈重寅提供身份证和户口本；2014年7月，吴晨告知陈重寅，约定的房屋无法购买了。吴晨主张《购房委托代理合同》中约定的开发商是指京棉集团；京棉新城属于回迁房，签订合同时知道吴晨不具有购房资格，但京棉集团将一部分房源对外进行销售，后被制止；2009年、2010年吴晨向陈重寅提示过购房风险，2013年5、6月份明确告知陈重寅无法购房了。上述事实，有《购房委托代理合同》两份、《购房委托代理合同变更协议》两份、北京市规划委员会规划意见书、《关于京棉集团生活区纳入朝阳区危旧房改造范围的批复》、《关于开发建设京棉集团生活区危改一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》、《关于开发建设京棉集团生活区危改二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》、《关于开发建设京棉集团生活区危改一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》、《关于京棉生活区危改项目有关问题的意见》，以及当事人当庭陈�等在案佐证。本院认为：陈重寅与吴晨签订的《购房委托代理合同》、《购房委托代理合同变更协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现《购房委托代理合同》、《购房委托代理合同变更协议》约定的履行期限已经届满，且双方均明确合同表示无法继续履行。本案争议焦点为合同无法履行的过错及损失承担。《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”经查，京棉新城小区系依据北京市相关政策开发建设的危旧房改造小区�其拆迁安置对象为危改区内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民，陈重寅不属于拆迁安置对象。《购房委托代理合同》明确约定购买房产信息为京棉新城小区，陈重寅作为委托人，自2007年至2014年长达七年时间内，应对该小区产权性质以及其是否具备购房资格进行审查，亦应知晓房屋存在无法购买的风险，故其对损失的产生和扩大存在过错。《购房委托代理合同》约定的房产信息和开发商信息由吴晨提供，且吴晨在双方签订合同时即明确知晓陈重寅不具备购房资格，但仍在长达数年时间内屡次与陈重寅签订合同，推迟合同签订及交房时间，对陈重寅损失的产生及扩大存在一定过错。本案中，吴晨作为有偿合同的受托人，其在履行合同过程中存在一定过错，应向委托人陈重寅赔偿相应损失，同时考虑到陈重寅仅主张损失赔偿，不要求双倍返还定金的因素�具体数额本院将综合合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定，陈重寅超出部分的诉讼请求，本院不予支持。另，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，故吴晨仅同意双倍返还定金的答辩意见，于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百七十四条、四百零六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告吴晨于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈重寅损失三十五万元；二、驳回原告陈重寅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行甲方金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万六千八百元，由原告陈重寅负担二万零二百五十元（已交纳），由被告吴晨负担六千五百五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李泽帅人民陪审员  陆 红人民陪审员  林克仙二〇一七年七月二十七日书 记 员  王 冰