河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初24306号原告：郑州枫华商业管理有限公司，住所地河南省郑州市农业东路**熙地港购物中心**办公区单元1。法定代表人：尚喜平，董事长。委托代理人：王素艳，河南国基律师事务所律师。委托代理人：吴小宁，河南国基律师事务所律师。被告：绿城物业服务集团有限公司河南分公司，，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路与心怡路交叉口雅宝东方国际广场**楼**负责人：邱最如。委托代理人：魏家珅，海南国社律师事务所律师。被告：绿城物业服务集团有限公司，住所，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心****div>法定代表人：金科丽。原告郑州枫华商业管理有限公司（以下简称枫华公司）诉被告绿城物业服务集团有限公司河南分公司（以下简称绿城河南分公司）、绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枫华公司委托代理人王素艳、吴小宁，被告绿城河南分公司委托代理人魏家珅到庭参加诉讼；被告绿城公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付租金2293593.23元；2、判令二被告向原告支付被告因服务不符合合同约定产生的违约金及扣罚共计11591元；3、判令二被告向原告支付被告因迟延支付租金产生的违约金暂计2062663.06元；4、本案的诉讼、保全等全部费用由二被告承担。事实与理由：2019年10月10日，原告与被告绿城河南分公司签订《熙地港（郑州）购物中心停车场租赁合同》，约定原告将熙地港（郑州）购物中心的停车场租赁给被告绿城分公司经营，双方在合同第四条约定了租金的构成以及交付方式，在第4.4条及9.1条分别约定了乙方逾期支付租金的违约责任，并在合同第9.6条约定了乙方管理人员不足的违约责任，在合同附件三《经营管理考评办法》中约定了罚分扣款的办法。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但乙方迟迟未按照合同约定向甲方支付2020年1-4、8月份的租金。同时，被告绿城河南分公司因提供服务不符合合同约定，应向原告支付相应的违约金及扣罚。上述情况发生后，原告多次要求被告遵循契约精神，按照合同约定履行支付义务，但被告至今仍未支付相关款项。被告绿城河南分公司是被告绿城公司的分公司，根据相关法律规定，被告绿城公司应当在本案中承担民事责任。综上，由于被告未按照双方合同约定履行支付租金，已经给原告造成了巨大的损失。故原告为维护合法权益，诉至法院。被告绿城河南分公司辩称，一、本案中的《熙地港（郑州）购物中心停车场租赁合同》名义上是租赁合同，实际上是物业服务合同。本案中不存在绿城物业公司拒不支付枫华公司租金的事实，事实是枫华公司拒不支付绿城物业公司物业服务费。首先，本案中的《熙地港（郑州）购物中心停车场租赁合同》名为租赁实为物业服务。第一，合同附件2至5中（内容分别为《停车场经营管理方案》《经营管理考评办法》《租金账单》《整改通知单》）对绿城物业公司在熙地港项目的收费标准、人员管理、服务内容、惩罚标准等做了详细的规定，上述合同条款属物业服务条款，不是租赁合同条款，上述内容证明了该合同名为租赁实为物业服务。第二，在绿城物业公司与枫华公司对账时使用的《熙地港（郑州）购物中心月度结算单》中，枫华公司也是以“月度服务费”的名义向绿城物业公司支付费用的，这也证明了双方合同名为租赁实为物业服务。第三，合同期内熙地港车库所有收入均存入了绿城物业公司和枫华公司的共管账户，每月绿城物业公司向枫华公司提交《租金账单》《月份考核评定表》《月份考核照片》《月度结算单》，枫华公司对绿城公司的服务进行考核评定并按评分扣款后，才向绿城物业公司支付当月服务费，绿城物业公司并无对停车收入的支配权，这一事实再次证明了双方合同名为租赁实为物业服务。其次，本案中不存在绿城物业公司拒不支付枫华公司租金的事实。自2020年1月新冠疫情发生后，因防疫管控造成熙地港车流急剧下降，绿城物业公司多次联系枫华公司商议解决方案，但枫华公司拒不协商，造成双方无法完成对账流程，遂引起此案。枫华公司至今没有支付绿城物业公司2020年1月1日起至2020年4月30日的服务费。二、枫华公司在明知疫情造成停车收入大幅下降的情况下，拒不协商解决，拖欠绿城物业公司服务费，违背了双方合同约定的等价有偿和诚实信用原则，应当承担违约责任。疫情发生后，因郑州市防疫政策要求，熙地港车流量出现大幅下降，直接导致停车场收入大幅下降。疫情出现后，绿城物业公司多次与枫华公司沟通，希望可以商议解决方案，但枫华公司一直拒绝沟通，反而要求绿城物业公司继续维持之前的人员数额，造成绿城物业公司无法规避疫情造成的损失，同时枫华公司拒绝支付服务费。枫华公司的行为违背了合同“鉴于”部分的等价有偿和诚实信用原则，应当承担违约责任。综上所述，枫华公司违背合同约定的公平、等价有偿和诚实信用原则，滥用甲方优势地位，怠于履行合同义务，在不可抗力情形出现时拒绝协商，拒不支付绿城物业公司服务费，抗疫期间强令绿城物业公司维持原有开支造成绿城物业公司损失扩大，枫华公司应当承担违约责任。被告绿城公司未答辩。经审理查明，2019年10月10日，原告枫华公司作为甲方与被告绿城河南分公司作为乙方签订《熙地港（郑州）购物中心停车场租赁合同》，约定：停车场位于郑州市郑东新区农业东路与××西路交叉口熙地港（郑州）购物中心的地下一层至地下三层，停车场租赁面积为75236平方米（其中负一层9805平方米，负二层33971平方米，负三层31460平方米），以附件平面图为准。租赁期限自2019年9月1日（又称“起始日”）起至2020年8月31日止，共计12个月，甲方应在租赁期限起始日将场地交付给乙方使用，乙方应按照本合同约定向甲方交纳履约保证金，否则乙方不得使用场地。租赁用途为乙方租赁甲方停车场场地，按照甲方的要求，对停车场进行经营管理。本合同签订后，租赁期限起始日之前，乙方须向甲方交纳20万元作为履约保证金。履约保证金作为乙方妥善履行合同义务的担保，如乙方违约，甲方有权从履约保证金中扣除乙方应承担的赔偿金或违约金，本合同终止后，在场地及相关设备设施完好如期退还并经甲方验收且书面确认后30日内，甲方应将履约保证金余额（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还履约保证金收据原件，因乙方违约或其他违反法律法规行为，导致租赁期限内履约保证金被划扣的，乙方应在划扣后5日内补足，如乙方没有按期补足，甲方有权在租金结算时从停车场收入中进行抵扣，补足该等履约保证金。租金构成及交付方式：、本合同租金构成：本合同租金由非限行日租金和限行日（指郑州市政府部门通知实行车辆单双号限行的日期）租金两部分构成，具体如下：（1）非限行日租金（已含税，税率5%）=非限行日月保底租金+非限行日月扣率租金，其中1）非限行日月保底租金=每月非限行日暂定经营收入（含税）-每月非限行日乙方经营固定成本-每月非限行日乙方经营水费A.每月非限行日暂定经营收入=19166元/天*当月非限行日实际收费天数，前述每月暂定经营收入为固定金额，不因市场价格调整、政府行为等任何原因调整。（当月非限行日实际收费天数，原则上为当月非限行日日历天数；如当月存在由于甲方举办活动而停车场全天全部车辆免费停车的天数，则当月非限行日实际收费天数为当月日历天数扣除该天数）B.每月非限行日经营固定成本：每月固定费用162500元/月,当月日历天数*当月非限行日天数（已含税费），包含以下三项：a、基础部分为：周一至周四的乙方管理人员不得少于35人；b、加强部分为：周五至周日的乙方管理人员在周一至周四基础上新增4人，乙方管理人员不得少于39人；c、停车场保险费为乙方按照本合同第八条约定的投保范围应该购买保险而发生的费用。该部分经营固定成本应包括为提供本合同项下经营管理（收银、引导、日常秩序维护、保安）所发生的人工费、材料费、人员的管理费、加班费、社保费、员工福利、制服费、规费、利润、税金、各种保险费以及合同实施过程中包含的所有风险、责任等各项应有的全部费用，乙方漏报或不报，甲方将视为有关费用已包含在本合同约定的固定费用中，不再调增固定费用，该等价款为固定价格，在本合同期间不得调整，乙方承诺合同价款中包含的增值税税率合法有效、税款准确无误，乙方无权以增值税税率或税款错误为由要求增加合同价款。C.每月非限行日乙方经营税费（国家规定的其他税费），每月非限行日乙方经营税费包括1、增值税，即乙方收取的每月非限行日实际经营收入产生的增值税销项税额与乙方支付的本合同非限行日租金产生的增值税进项税额之间的差额；2、增值税附加税，计税依据为前述增值税；3、印花税，计税依据为乙方收取的每月非限行日实际经营收入。2）非限行日月扣率租金=（每月非限行日实际经营收入（含税）-每月非限行日暂定经营收入（含税））*60%；每月非限行日实际经营收入为当月非限行日实际收费天数的经营收入总和，如果乙方每月非限行日实际经营收入小于每月非限行日暂定经营收入，此项不计算，甲方不收取非限行日扣率租金，当月仅收取非限行日月保底租金。（2）限行日租金：郑州市政府部门通知实行车辆单双号限行期间，甲方按当月实行单双号限行日期对乙方提供租金补贴，限行日租金计算方式为：限行日实际经营收入（含税）-每月限行日乙方经营固定成本【每月经营固定成本/当月日历天数*当月实行单双号限行天数】-每月限行日乙方经营税费。每月限行日乙方经营税费包括1、增值税，即乙方收取的每月限行日实际经营收入产生的增值税销项税额与乙方支付的本合同限行日租金产生的增值税进项税额之间的差额。2、增值税附加税，计税依据为前述增值税；3、印花税，计税依据为乙方收取的每月限行日实际经营收入。、乙方每月5号前完成与甲方关于上月停车场收入对账事宜，双方签署上月《租金账单》，该账单需甲方两名代表签字确认：甲乙双方于每月10号前，依月度租金账单上载明的金额，共同向共管账户银行提取与该月度租金账单等额的金额付至甲方账户，作为乙方向甲方缴纳的上月租金，甲方收到租金后10个工作日内向乙方开具等额发票。、甲方指定租金收款账户如下：开户名称为郑州枫华商业管理有限公司，开户行为中信银行郑州经开区支行，账号为73×××**。、若乙方迟延缴纳租金，应按照每日万分之五支付逾期滞纳金，计算至乙方缴清租金为止。乙方逾期支付与停车场场地租赁有关的任何一项费用的，包括但不限于租金、履约保证金，每逾期一日，乙方应按逾期金额的0.5%向甲方支付违约金，该等违约金计算至实际支付日，逾期超过十日的，甲方有权解除合同；乙方应诚实履行本合同约定之经营管理，经营管理不符合附件二的约定标准，或在每2个月考核周期内顾客有效投诉达6次，甲方有权向乙方发出《整改通知书》（见附件五），要求乙方限期整改，按照附件三约定标准扣分，并有权于履约保证金中扣除100-500元/次，逾期未整改或整改后仍未达到要求的，甲方有权解除本合同等。合同附件三《经营管理考评办法》载明：采用阶梯式罚分扣款办法，划分不同的罚分累计分数段，每月进行累计，当月累计分数越高，对应的没分扣款金额也越高，每月5日前“甲方和乙方”向停车管理公司开具上月发单，并从当月管理酬金中扣减，扣罚标准为：当月累计扣罚分数在1-20分，所有分数以每分50元进行扣罚；当月累计扣罚分数在21-40分，所有分数以每分75元进行扣罚；当月累计扣罚分数在41-60分，所有分数以每分100元进行扣罚；当月累计扣罚分数在61-80分，所有分数以每分150元进行扣罚；当月累计扣罚分数在81分以上，所有分数以每分200元进行扣罚等。庭审中，原告向本院提交的2020年2月1日、3月1日、4月3日、5月2日原告发给被告的邮件各一份，其中2020年2月1日的邮件附件《2020年1月月度结算单》载明：不足人数12人，金额为4800元；扣分18分，每分扣50元，金额为900元，总计扣除服务费5700元。2020年3月1日的邮件附件《2020年2月月度结算单》载明：不足人数12人，金额为1716元；扣分15分，每分扣50元，金额为750元，总计扣除服务费2466元。2020年4月3日的邮件附件《2020年3月月度结算单》载明：扣分15分，每分扣50元，金额为750元，总计扣除服务费750元。2020年5月2日的邮件附件《2020年4月月度结算单》载明：扣分21分，每分扣50元，金额为1575元。原告向本院提交的《2020年8月月度结算单》载明：不足人数3人，金额为600元；扣分10分，每分扣50元，金额为500元，总计扣除服务费1100元。以上共计11591元。原告并称，就被告绿城分公司服务不符合合同约定产生的违约金及扣罚，原告向被告进行通知确认。被告绿城河南分公司称，对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据证明了原告按照物业服务的标准对被告进行考核，并且处罚，证明了涉案合同属于物业服务合同关系。庭审中，原告称，原被告双方就熙地港（郑州）购物中心停车场租赁合同》达成合意，租赁期限自2019年９月１日起至2020年８月31日止，合同对租金、违约金及扣罚等进行约定。合同签订时，原告收取被告方的保证金20万元，现我方同意从违约金中予以扣除。我方按合同约定诉请的2020年１月份的租金为422604元；２月份租金为435521元；３月份租金为465352元；４月份租金为450116元；８月份租金为520000.23元，合计租金为2293593.23元；我方诉请的租金违约金是按照合同约定每日0.55％从次月10日起计算至实际租金结清之日止。诉请第二项中的违约金及扣罚是根据合同约定进行诉请的。庭审中，被告绿城河南分公司称，针对原告依据合同约定计算的租金没有异议，但是我方认为仅支付的是2020年８月份的租金，其他2020年１月份－４月份租金因为疫情原因我方不应当支付该期间费用，且原告应当向我方支付服务费。在案件审理过程中，被告向本院提交反诉状，反诉请求为：1、判令反诉被告返还反诉原告履约保证金20万元；2、判令反诉被告返还反诉原告应得收入783141元;3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金294942元，本院不予准许。以上事实有原告提交的《熙地港（郑州）购物中心停车场租赁合同》一份，2020年2月1日、3月1日、4月3日、5月2日原告发给被告的邮件各一份，2021年8月份原被告之间租金对账单一份；被告绿城河南分公司提交的《熙地港（郑州）购物中心停车场租赁合同》，2019年8月-12月、2020年5月-8月《停车场服务考核评定表》《租金账单》《月度结算单》（均系打印件），租金、服务费支付流程图（均系打印件），原被告之间项目经理及财务2021年1月12日熙地港车库对接微信群聊天记录（打印件），熙地港车库租赁收入及服务费统计表（单方制作），《关于熙地港（郑州）购物中心通知函的复函》（打印件）及开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《熙地港（郑州）购物中心停车场租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。现被告绿城河南分公司未按约定向原告支付房屋租金，存在违约。关于租金，庭审中原告称，我方按合同约定诉请的2020年１月份的租金为422604元；２月份租金为435521元；３月份租金为465352元；４月份租金为450116元；８月份租金为520000.23元，合计租金为2293593.23元。庭审中被告绿城河南分公司称，针对原告依据合同约定计算的租金没有异议，但是我方认为仅支付的是2020年８月份的租金，其他2020年１月份－４月份租金因为疫情原因我方不应当支付该期间费用，且原告应当向我方支付服务费。故本院认定，被告绿城河南分公司拖欠原告1、2、3、4、8月份的租金共计为2293593.23元。2020年年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院根据本地的防疫情况等酌定免除被告2、3月份的租金，2293593.23元扣除900873元后租金为1392720.23元，被告绿城河南分公司应当支付。原告诉请被告绿城河南分公司支付拖欠的租金2293593.23元，本院予以支持1392720.23元。关于原告诉请支付被告因服务不符合合同约定产生的违约金及扣罚共计11591元及被告因迟延支付租金产生的违约金。《熙地港（郑州）购物中心停车场租赁合同》约定：本合同签订后，租赁期限起始日之前，乙方须向甲方交纳20万元作为履约保证金。履约保证金作为乙方妥善履行合同义务的担保，如乙方违约，甲方有权从履约保证金中扣除乙方应承担的赔偿金或违约金；若乙方迟延缴纳租金，应按照每日万分之五支付逾期滞纳金，计算至乙方缴清租金为止。乙方逾期支付与停车场场地租赁有关的任何一项费用的，包括但不限于租金、履约保证金，每逾期一日，乙方应按逾期金额的0.5%向甲方支付违约金，该等违约金计算至实际支付日，逾期超过十日的，甲方有权解除合同；乙方应诚实履行本合同约定之经营管理，经营管理不符合附件二的约定标准，或在每2个月考核周期内顾客有效投诉达6次，甲方有权向乙方发出《整改通知书》（见附件五），要求乙方限期整改，按照附件三约定标准扣分，并有权于履约保证金中扣除100-500元/次，逾期未整改或整改后仍未达到要求的，甲方有权解除本合同等。本院根据因疫情影响等具体情况，酌定上述费用共计25万元。庭审中原告称，合同签订时，原告收取被告方的保证金20万元，现我方同意从违约金中予以扣除。25万元扣除该20万元履约保证金后为5万元，故被告绿城河南分公司应当向原告支付被告因服务不符合合同约定产生的违约金及扣罚、被告因迟延支付租金产生的违约金5万元。被告绿城河南分公司系被告绿城公司的分支机构。故原告诉请被告绿城公司与绿城河南分公司对上述款项承担共同还款责任，本院予以支持。被告绿城公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿城物业服务集团有限公司河南分公司、绿城物业服务集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州枫华商业管理有限公司支付房屋租金1392720.23元；二、被告绿城物业服务集团有限公司河南分公司、绿城物业服务集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州枫华商业管理有限公司支付因服务不符合合同约定产生的违约金及扣罚、迟延支付租金产生的违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41743元（实际收取36430元），减半收取20871.5元，由原告郑州枫华商业管理有限公司负担11979.5元，被告绿城物业服务集团有限公司河南分公司、绿城物业服务集团有限公司负担8892元；保全费5000元，由被告绿城物业服务集团有限公司河南分公司、绿城物业服务集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二一年二月二日书记员 孙会芳