河北省保定市徐水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0609民初1078号 原告（反诉被告）：董瑞，男，汉族，住保定市徐水区。 原告（反诉被告）：董均，男，汉族，住保定市徐水区。 原告（反诉被告）：吕春芳，女，汉族，住保定市徐水区。 原告（反诉被告）：董雅妮，女，，汉族，住保定市徐水区。 四原告（反诉被告）委托诉讼代理人：曹大海，河北典创律师事务所律师。 四原告（反诉被告）委托诉讼代理人：马辛新，河北典创律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董贺，男，1982年5月14日出生，汉族，住保定市徐水区。 被告（反诉原告）：保定士垚房地产开发有限公司，住所地保定市徐水区安肃镇南孤庄营村。 法定代表人：白沙沙，该公司经理。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：唐秋艳，河北言复律师事务所律师。 原告（反诉被告）董均、董瑞、吕春芳、董雅妮与被告（反诉原告）董贺、保定士垚房地产开发有限公司（以下简称士垚公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董均及四原告（反诉被告）委托诉讼代理人曹大海、被告（反诉原告）董贺及二被告（反诉原告）委托诉讼代理人唐秋艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董均、董瑞、吕春芳、董雅妮向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告董均拆迁补偿款3330400元人民币；2.被告将徐水区安肃镇安顺Ａ区1104室、1301室、1304室房屋交付给原告董瑞，并于2018年10月2日起，以楼房价款为基数，按银行活期存款利率的2倍向原告董瑞支付利息；将徐水区安顺Ａ区501室、504室、1601室房屋交付给原告吕春芳，并于2018年5月1日起以楼房价款为基数，按银行活期存款利率的2倍向原告吕春芳支付利息；将徐水区安顺Ａ区1204室房屋交付给原告董雅妮，并于2018年5月1日起以楼房价款为基数，按银行活期存款利率的2倍向原告董雅妮支付利息；3.被告为原告办理上述七套房屋的商品房预售合同签订，并协助原告办理房屋产权证；4.被告给付原告四个车库；5.诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费由被告承担。事实和理由：原告董均、董瑞的父亲董泉水（2011年去世）在保定市徐水区（现更改为39号）有宅基地一块，宅基地上建有房屋、厕所、院墙、裁种有树木等。董泉水生前于2005年1月23日将宅院分给原告董均和董瑞。2014年5月23日原告董均与被告董贺签订《占地补偿及回迁户安置协议书》，原告将450平米土地及相应地上房屋、院墙、厕所交给被告董贺开发建设，该协议约定：被告董贺补偿原告董均该位置整幢楼房（安顺Ａ区）的1-2层商铺门脸；被告董贺不得在1-2层商铺门脸前后建设其他一切建筑物；由于被告董贺施工占地不够用，原告董均同意被告董贺无偿使用开发楼前的土地，楼前土地使用权及产权归原告董均所有。双方口头约定被告董贺给付原告董均该幢楼房商铺门脸总面积不低于1200平方米。协议签订后，被告董贺将土地及地上交由被告保定市士垚房地产开发有限公司（该公司由被告董贺和其妻子白沙沙夫妻二人共同投资成立）开发建设，2014年10月份原告发现二被告并未按照《占地补偿及回迁户安置协议书》的约定建设有商业门脸，只是建有住宅。后经与被告董贺协商，原告董均与被告董贺于2014年10月25日签订《补充协议》，该补充协议约定：被告董贺同意给付原告董均440平方米住宅，并同意用该幢楼房7层、12层、15层赔偿给原告董均，由被告董贺协助原告办理房产证。后原告发现被告将上述楼层房屋擅自对外出售，经与二被告协商，二被告同意用该幢楼房的17套房补偿给原告，房号分别为501室（120平方米）504（118平方米）、604室（118平方米）、904室（118平方米）、1003室（88.6平方米）1101室（120平方米）、1102室（51平方米）1104室（118平方米）、1103室（88.6平方米）、1204室（118平方米）、1301室（120平方米）、1304室（118平方米）、1501室（120平方米）、1503室（88.6平方米）、1504室（118平方米）、1601室（120平方米）、1604室（118平方米）。原告与被告同意将1003室、1101室、1102室、1103室、1104室、1301室、1304室、1503室八套房屋交付给原告董瑞，被告保定市士垚房地产开发有限公司于2016年11月18日将写有购房人为董瑞的上述八套房屋的《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》及该八套房的购房款收据交给原告董瑞；原告与被告同意将501室、504室、604室、904室、1501室、1504室、1601室、1604室八套房屋交付给原告吕春芳（原告董均的妻子），被告保定市士垚房地产开发有限公司于2016年11月20日将写有购房人为吕春芳的上述八套房屋的《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》及该八套房的购房款收据交给原告吕春芳；原告与被告同意将1204室交付给原告董雅妮（原告董均的女儿），被告保定市士垚房地产开发有限公司于2016年11月20日将写有购房人为董雅妮的该套房屋的《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》及购房款收据交给原告董雅妮。该17份合同写明：被告保定市士垚房地产开发有限公司交房时间分别为2018年5月ｌ日、2018年10月1日，延期视为违约，并于交房日起按银行活期存款利率的2倍向原告支付利息；由被告保定市士垚房地产开发有限公司负责办理房产证。后来原告发现被告未经原告同意擅自将17套房屋中的10套房另行出售给他人，房号分别为：604室、1604室、904室、1003室、1101室、1102室、1103室、1501室、1503室、1504室。原告经与被告再次协商，被告同意将已经出售的十套房按照每平方米8000元的价格赔偿原告，该十套房总建筑面积为1028.8平方米，合款8230400元，被告已经支付原告490万元，剩余3330400元，被告未支付；剩余七套房被告也未交付给原告。除上述房产外，被告还许诺给原告四个车库，但未兑现。原告多次向二被告主张赔偿款并要求交付房屋、车库，被告推托至今未履行，对此双方发生纠纷。 综上所述，原告与被告签订的合同合法有效，被告应当按照合同约定履行义务，为维护原告的合法权益，特提起本诉。 董贺、士垚公司辩称，1.原告所述的补偿安置协议中约定，房屋产权及土地使用权归原告不是事实。安置协议书中，原告将属于第三人所有的土地按照四至面积交由被告进行房屋开发建设，已经侵犯了第三人利益。2.原告仅有的450平米土地也未按照合同约定办理物权的变更手续。该协议按照合同法规定并未生效，但是在被告进行房产开发建设过程中，本诉原告多次到施工工地进行阻止施工，被告方为保障工程建设，受胁迫给付原告490万元，原告诉请的每套房屋按照每平米8000元的价格协商，给付原告四个车库均不是事实。综上，被告方认为本案原被告双方签订的协议及回迁安置补偿合同并未生效，据此所签订的17份安置住宅买卖合同及收据无效，故被告在法定期限内提出反诉。 董贺、士垚公司向本院提出反诉请求：1.请求法院确认反诉原告与反诉被告签订的《占地补偿及回迁户安置协议书》《补充协议》未生效，并确认据此签订的十七份《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》及《收据》无效；2.请求法院判令反诉被告返还反诉原告受胁迫给付的490万元；3.反诉费用、保全费、保险费均由反诉被告承担。事实与理由：2014年5月23日，反诉原告与反诉被告签订了《占地补偿及回迁户安置协议书》，约定反诉被告将自己现位于保定市徐水区地及地上附着物交给反诉原告进行房产开发。协议针对反诉被告的宅基地以及房屋四至进行了明确的约定（东临安顺苑小区三层楼南前沿、南邻安顺街道、西邻安顺街道、北邻王慧颖家）。后因建设计划的变动，反诉原告与反诉被告再次签订了《补充协议》，针对补偿的房屋项目进行了更改。但是在2018年，反诉原告进行土地摘牌时，发现在反诉被告与反诉原告所签订的《占地补偿及回迁户安置协议书》中约定的反诉原告的土地位置和面积中包含了所有权属于国有的土地，且面积比反诉被告享有土地使用权的宅基地面积大。摘牌的过程中，反诉原告已经按照相关标准缴纳了国有土地补偿金等相关费用，且反诉被告在与反诉原告签订相关的协议之后，在自己的宅基地上种植了树木并在宅基地的东侧用散砖进行了围圈，反诉被告并没有按《占地补偿及回迁户安置协议书》《补偿协议书》实际向反诉原告交付使用，并没有履行上述合同义务。合同约定交付给反诉原告建设用地中含有案外人的土地，现反诉原告也没有实际占用反诉被告的宅基地和房屋。反诉原告与反诉被告之间签订的17份《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》及开出的《收据》，是建立在未生效的《占地补偿及回迁户安置协议书》《补偿协议书》基础上的，因此，反诉原告与反诉被告之间签订的17份《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》及开出的《收据》是无效的，反诉原告在建设过程中受胁迫支付给反诉被告的490万元，也应由反诉被告返还给反诉原告。综上，为维护反诉原告的合法权益，现依法提起反诉，请查明相关事实，公正判如诉请。 董均、董瑞、吕春芳、董雅妮辩称，反诉人的反诉不能成立，应当驳回反诉人的反诉请求。一、反诉原告与答辩人签订的《占地补偿及回迁户安置协议书》及《补充协议》依法成立并生效。1.董均、董瑞有权与反诉原告签订《占地补偿及回迁户安置协议书》及《补充协议》，董均、董瑞享有徐水区安肃镇北上关村安顺街39号院455平米宅基地的使用权及地上建筑物的所有权，二答辩人持有其父亲名下的《国有土地使用证》并有分家单、母亲刘某的证明、姐姐董某1的证明。董均作为权利人有权代表家庭成员与反诉原告签订《占地补偿及回迁户安置协议书》及《补充协议》，而且事后权利人董瑞也对上述合同给予了追认。反诉原告作为房地产开发公司及公司人员有权与董均、董瑞就土地占用补偿及回迁安置达成相关办议。2.董均、董瑞与反诉原告签订的《占地补偿及回迁户安置协议书》及《补充协议》所涉450平米土地并不包括第三方土地。双方签订的合同明确约定反诉原告共占用答辩人土地450平米，土地及房屋所在位置为安顺街39号，安顺街39号就是董均、董瑞的宅基地及房屋的宅院，且该宅院是完全封闭的。答辩人国有土地使用证上的土地面积为455平米，反诉原告所占土地包括其中，且未超过反诉原告所占450平米的土地的面积。反诉原告与董均、董瑞所签合同的约定“东临安顺苑小区三层楼南前沿”“南前沿”只是约定了大概的东临范围，界限并不明确具体，不应理解为东至安顺苑小区三层楼，事实是在董均、董瑞宅基地的东侧还有村中一个大坑，答辩人在坑中种有树木，签订完协议后答辩人将树木进行了砍伐，在反诉原告拆除答辩人房屋时将该坑填平。该坑的实际的使用人也是答辩人董均、董瑞，但双方合同约定的450平米土地并不包括该土地，反诉原告只是与答辩人董均、董瑞形成默契：答辩人将地上树木进行清理、不干涉反诉原告开发占用该土地。双方所签合同约定的“北邻王慧颖家”也只是约定了相邻，并非约定地界，事实是在答辩人家宅基地的北侧有面积不大的空闲地一块，在三十年前就存在。答辩人在该空闲地上建有厕所和西墙，并种有树木，双方合同约定的450平米土地也不包括该土地，反诉原告只是与答辩人董均、董瑞形成默契：答辩人将地上树木进行清理、反诉原告拆除西墙，答辩人不干涉反诉原告开发、占用该土地。双方合同约定的东临、西邻、南邻、北邻只是约定了相邻住户关系，并非是明确的地界，双方在合同第二条约定相邻关系后，又明确约定“地界详见草图”，答辩人也有草图照片。可见根据双方所签合同条款的一般理解，合同约定的相邻住户不应理解为反诉原告所占450平米土地的地界，反诉原告所占450平米土地仅应限定为“安顺街39号”答辩人的宅院。如果按照反诉原告理解的地界限定为“东临安顺苑小区三层楼南前沿、西邻安顺街、南邻安顺街、北邻王慧颖家”，那该块土地就将近1500平米，与双方约定的450平米相距甚远，这也验证了答辩人的观点。从反诉原告与答辩人的交易过程来看，反诉原告应当明知合同所涉450平米土地为答辩人的国有土地使用证范围内的土地，签订合同当天，董均就将国有土地使用证交给了反诉原告，该土地使用证明确标明了该土地四至：“东：坑，南：道，西：道，北：河沟”。答辩人将国有土地使用证交给反诉原告，反诉原告在明知土地四至的情况下，与答辩人签订450平米的占地合同，应当视为反诉原告认可该450平米土地只是包括在了答辩人国有土地使用证范围内。3.答辩人董均、董瑞和反诉原告已经实际履行了双方签订的《占地补偿及回迁户安置协议书》及《补充协议》，董均将国有土地使用证交给反诉原告，并同意反诉原告拆除正房四间用于开发该土地，董均、董瑞已经全部履行了双方所签合同的义务，反诉原告也实际履行了双方签订的合同：合同签订后，反诉原告拆除了答辩人的四间正房及部分院墙，在四间正房及部分院墙的地基上进行了商品房开发、建设，并办理了土地出让手续，现商品房已经对外出售。至于说反诉原告对院落的东配房、西配房和部分院墙未拆除，是反诉原告的开发、使用、支配行为，与答辩人无关，况且2014年反诉原告在开发时也在东西配房居住建筑工人使用，所以不能说450平米土地反诉原告未全部开发，就视为双方合同未履行。反诉原告也以签订17套商品房买卖协议、开具收据的形式兑现了占地补偿及安置利益，只是反诉原告违反购房合同的约定将本属于答辩人的17套商品房，将其中的10套擅自对外出售，产生了对商品房买卖合同新的违约而已。根据《中华人民共和国合同法》策三十二条的规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《占地补偿及回迁户安置协议书》及《补充协议》依法成立并生效，反诉原告称上述协议未生效缺乏法律依据，也无事实依据。二、反诉原告与答辩人签订的十七份《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》及收据合法有效。1.上述十七份商品房买卖合同签订的前提是《占地补偿及回迁户安置协议书》及《补充协议》，《占地补偿及回迁户安置协议书》《补充协议》依法成立并生效，反诉原告在未主张该两份合同无效或应撤销的情况下，该两份合同的法律效力应当被采信，因兑现上述两份合同的占地补偿和安置利益而签订的十七套商品房买卖合同应当被法院采信。2.上述十七份商品房买卖合同是独立合同，应认定为有效。该十七套商品房买卖合同并不依附于《占地补偿及回迁户安置协议书》及《补充协议》，并非是其他合同的从合同，只是在履行其他合同过程中产生的新合同，并形成新的法律关系，商品房买卖合同应单独认定其效力。反诉原告与答辩人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，相关条款独立存在。反诉原告给答辩人出具金额空白收条的行为，应当视为答辩人已经付款，只是答辩人应付购房款是以反诉原告应付答辩人的土地占用补偿及安置利益抵顶而已。退一万步讲，即使双方对《占地补偿及回迁户安置协议书》及《补充协议》的履行有争议，但毕竞反诉原告拆除了答辩人四间平房及部分院墙，并占用了该土地进行了商品房开发，并办理了土地手续，反诉原告也应支付答辩人补偿款，反诉原告自愿以十七套商品房抵顶土地补偿及安置利益，也是反诉原告的民事自愿处分行为，如果反诉原告认为有重大误解或显失公平，可主张撤销或另行提起撤销之诉，而不是在签订商品房买卖合同后单方违约，另行出售合同项下房产，侵害答辩人的利益。可见，双方签订的商品房买卖合同合法有效，该合同在未被司法机关宣告无效或撤销的情况下，反诉原告应当严格履行合同，未出售房产应当交付给相关答辩人。已出售房产应当给予赔偿，赔偿的单价应当以反诉原告录音中认可的每平米8000元进行计算，况且反诉原告也已经赔偿了答辩人4900000元，尚有3330400元未履行。综上所述，双方签订的《占地补偿及回迁户安置协议书》及《补充协议》依法成立并已生效。双方签订的十七份《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》依法成立并生效，不存在无效情形，反诉原告应当履行该十七份合同。所以，反诉原告的反诉不能成立，应当驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认如下： 董贺与白沙沙夫妻二人投资注册保定士垚房地产开发有限司，从事经营房地产开发销售。董均、董瑞系兄弟关系，其父亲董泉水在保定市徐水区有宅基地一块，持有徐籍国用（1998字第3810号）宅基地使用证，该证记载有四至情况（东：坑，南：道，西：道，北：河沟），宅基地南北长26米，东西长17.5米。宅基地上建有北房四间、东西配房及院墙、裁种树木等。董泉水于2011年去世。2014年5月23日，董均为乙方，董贺为甲方，双方签订《占地补偿及回迁户安置协议书》，该协议主要内容为：“第一条：征用土地数量及方位。1、甲方共占用乙方土地450平米。建设周期为20个月，甲方无任何理由拖延交付回迁房日期。如拖延按房屋回迁房售价的每天万分之一支付乙方违约金。2、乙方土地及房屋所在位置。安顺街39号，东临安顺苑小区三层楼南前沿为限。西邻安顺街道，南邻安顺街道，北邻王慧影家，地界详见草图。第二条：征用土地的补偿房源及楼房位置。位置不变，房源补偿为整幢楼房的1-2层商铺门脸房。乙方不同意甲方在1-2层门脸房前后建设其他一切建筑物。第三条1、占地回迁房交房时间为2015年12月30日。第四条1、甲方负责无偿为乙方承建一二层商铺内的配套设备及地板砖墙面及厨房厕所粘贴地板砖大白等基本简装，达到入住条件。第五条由于甲方施工占地不够用，乙方同意甲方无偿使用开发楼前土地。使用后甲方无偿为乙方装铺水泥地面，土地使用权及产权归乙方所有，最终解释权归乙方所有。第六条新建楼墙面水泥压光，水电数字电视及通讯光纤天然气入户，入户门防盗门塑钢门窗地暖等齐全。第七条如因不可抗力因素：如洪水、地震、战争、国家政策等造成工期延期，原协议不变，工期可顺延。第八条如有未尽事宜，双方协商补充后并同等生于效。” 协议签订后，士垚公司对董均董瑞宅基地所在地块进行开发建设商品房，项目名称为安顺A区，董均董瑞原房屋位于开发项目南端，1号楼楼座占用部分。董均与董贺于2014年10月25日签订《补充协议》，补充协议的主要内容为：“1.由于甲方原因以下两点未达到原协议约定要求给予乙方(1)1-2层商铺未达到1200平米。(2)甲方乙方原建设约定要求1-2层全部为柜架结构不能以承重墙做支撑。要求以承重柱子做支撑。2.以上两点甲方违约。经甲乙双方协商同意做以下赔偿。(1)甲乙双方同意用440平米住宅给予乙方做1-2层商铺补偿。(2)甲乙双方同意用7层，12层，15层给予乙方违约赔偿。(3)1-2层商铺及乙方出售的房屋由甲方提供办理房产证手续。并协助乙方办理房产证，费用由乙方负担。3.如甲方再次违约，乙方有权停止甲方施工进度并收回土地所有权。4.补充协议甲乙双方签字后与原协议有同等法律效力”。 士垚公司于2016年11月18日签订购房人为董瑞的八套房屋的《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》及该八套房的购房款收据，交给原告董瑞，八套房分别是安顺Ａ区的1003室、1101室、1102室、1103室、1104室、1301室、1304室、1503室； 士垚公司于2016年11月20日签订购房人为吕春芳（董均的妻子）的八套房屋的《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》及该八套房的购房款收据，交给吕春芳，八套房分别是安顺Ａ区的501室、504室、604室、904室、1501室、1504室、1601室、1604室；士垚公司于2016年11月20日签订购房人为董雅妮（董均女儿）的《安顺Ａ区住宅楼买卖合同》及购房款收据各一份，交给董雅妮，该房为安顺Ａ区1204室。买卖合同写明交房时间分别为2018年5月ｌ日、2018年10月1日，延期视为违约，并于交房日起按银行活期存款利率的2倍向原告支付利息;由士垚公司负责办理房产证。17份收据，董雅妮的收据记载有时间、房号、房款金额（合同约定建筑面积118平方米，每平方米6088元，总额718384元），其他16份收据没有此内容。 士垚公司将17套房屋中的10套房另行出售给他人，房号分别为:604室、1604室、904室、1003室、1101室、1102室、1103室、1501室、1503室、1504室。被告方自2019年4月至2020年4月分9次支付原告方款项，共计490万元。 被告公司2014年6月开工建设安顺Ａ区项目，整个项目位于安顺街东，华龙路南，安顺苑西，安顺Ａ区南端是1号楼，1号楼座落于本案所涉及的拆迁土地。被告公司开发建设安顺Ａ区项目因未经政府有关部门许可，2015年被政府叫停。保定市徐水区政府于2017年解决房地产遗留问题，被告公司于2018年下半年交纳土地出让金后恢复开工建设，2019年取得商品房预售许可证手续。安顺Ａ区至今未经组织竣工验收。 原告诉讼中支付保全费5000元，保全保险费15060.8元。 本院对双方当事人有争议的事实与证据的认定： 一、双方签订的《占地补偿及回迁户安置协议书》中是否包含第三人的土地。被告是否受原告胁迫而给付的490万元。 原告主张协议中约定的拆迁土地不包括第三人土地，自己按照合同约定将自己家宅基地交付给了被告，提供的证据有：1.董均与董贺于2014年5月23日签订的占地补偿及回迁安置补偿协议书及补充协议，拟证明董均将自家安顺街39号宅院450平米国有土地使用权及地上建筑物交付给被告开发，双方约定该土地使用权及房产权均归原告，由被告补偿原告，被告所占450平米土地的位置；2.原告董均与被告董贺于2014年11月25签订了补充协议，拟证明被告楼房设计变更，未能建成1、2层1200平米的商铺，1-2层全部变更为住宅楼，被告同意除1-2层住宅楼外，另行给付原告董均440平米的住宅楼，并自愿用7层、12层、15层，整个三层作为对董均的违约赔偿，每层为347.6平米，共计被告应付董均2328平米；3.徐籍国用1998字第3810号国有土地使用证及分家单，拟证明董均、董瑞的父亲享有455平米的国有土地使用权及122.5平米的地上建筑物所有权，该土地使用证明确标明了土地的四至，写明了该块土地长26米，宽17.5米。该土地证在与被告签订协议后，交付给了被告一份原件；4.涉案土地拆迁前的照片4张及拆迁后现在照片8张。原告将涉案土地及房产交由被告开发，被告已经将正房4间及院墙拆除。同时证明原告未在涉案土地上种树；5.提交涉案土地的草图复印件，上边有四至情况。 被告的质证意见：1.拆迁协议中第一条约定了占用原告土地面积450平米，与被告收到原告提供的土地使用权证书中记载的土地使用权面积不一致，且没有原告诉称的地界草图。被告明确得知拆迁协议中约定的第一条第二款的面积包含了案外第三人的土地，也是在接到原告向法院提交相关证明才知道的，被告在此之前从未见到过土地权使用证书，更不知道拆迁安置协议中原告将第三人享有使用权和所有权的土地，一并在安置补偿协议书中交付被告进行房地产开发建设，为此被告依据法律规定缴纳了相关罚款和出让金；2.不应给付原告2238平米住宅楼，在协议中并未显示，7、12、15三层房屋的面积也未显示，所以原告要求给付2238平米住宅楼的主张，被告不认可；3.土地证，因原告父亲董泉水于2011年去世，按照农村宅基地管理办法第17条规定，本案当事人并未按照规定办理使用权变更手续。所出具的国有土地使用证仍为董泉水，据此签订的2份补偿协议书并不因为其他法定继承人的追认，而合法有效。国有土地使用权证书，被告方也是从法庭获得的复印件，在诉前也一直未见过，也不存在原告交付给被告的事实。从未见过土地证原件，今天是第一次见。不认可原告方陈述的案涉宅基地使用者为董泉水的国有土地使用证为两份，客观上也不可能因为董泉水有两个儿子，徐水县人民政府为董泉水发放两个相同的权利证书。该产权证书所记载的四至、用地面积、建筑占地面积也是在本案被告接到法院送达的相关证据材料后才得知，该权利证书中所记载的四至与2014年5月23日董贺与董均签订的安置协议书中第一条第二项，土地及房屋所在位置不一致，安置协议书中记载了四至面积，包含了北边厕所及种树面积273.59平米，且包含了东边种树面积455平米。所以，安置协议书中原告方采取欺诈方式以远超于董泉水登记使用权使用面积，与被告签订协议，该协议书且未实际生效；4.分家单的证据形式不合法，没有财产所有权人或使用权人的签字捺印。立字人董军与本案董均是否为同一主体，原告方未提交其他证据证明，至于分家单与本案的三性均不认可；5.关于土地拆除前的照片，客观性和真实性在被告方实地查验照片记载的内容后，再发表具体的意见。对拆迁后的照片，内容明确显示了涉案土地种植的树木，现场可以由双方当事人进行勘验，以证实反诉原告所主张的本诉原告继续使用占有涉案土地的事实。6.关于草图复印件，该草图并非安置协议书中当场绘制的草图，不认可该份草图就是安置协议书中附件草图，该份草图是原告方单方制作。该草图从始至终就没有画过，而且原告从来没有拍过照，双方是在晚上签的协议，而该草图照片明显是白天拍的照。 原告的质证意见：上述证据真实可信，相关具体内容做补充说明。草图是根据双方签订的拆迁协议绘制的，地界草图是真实存在的，合同是一式两份，如果被告否认的话，应该提供当时绘制的地界草图。国有土地使用权证书，原告也交付给了被告，这是拆迁程序的商业惯例，而且被告也办理了土地的相关手续，就涉及到了涉案450平米土地。在被告提交的证据中，也提交了国有土地使用证，通过被告提交证据的行为，可以看出该土地证在被告手中。该土地使用权人董泉水已经去世，其法定继承人有权继承地上房屋，基于继承地上房屋就当然继承土地使用权，况且被告在反诉状中也明确认可了占用反诉被告450平米的宅基地及地上附着物。 原告申请的到庭证人作证：1.证人刘某（董均的母亲，我有三个孩子，董均、董瑞、董某1。家里边已经分家了，家产也都给了两个儿子，我也不管了。我老家在安顺街39号，宅基地东边和北边种植过树木，也是我们的地方。我不要拆迁后的利益）；2.证人董某1（我是董均、董瑞的亲姐姐。我是嫁出去的闺女，案涉房屋拆迁补偿我不要，是我两个弟弟的权利。宅基地东边和北边种过树，而且树还不少。正房北边也有西墙，我感觉有个七八米，树也是我父母和弟弟们种的，大概是搬到哪里住种的，有槐树、柳树。厕所在正房北边，挨着西墙）；3.证人董某2（我是董均、董瑞是亲叔伯兄弟。案涉宅基地房产头拆之前我住过几个月时间，房屋东边是个坑，种着树。正房北边有墙圈着树呢，里边还有个厕所）；4.证人谢某（我与原告是邻居，在那居住。当时董均、董瑞及其父母都在那居住。房北边和东边种着树，厕所在房北边，房北边不是沟也不是坑，比较平整，多大面积不知道，但是感觉南北宽有十几米，不太清楚了，当时西边用墙圈着呢）。 被告对上述证人证言的质证意见：前三位证人均与本案原告有亲属关系，证人1、2与原告是直系亲属，所做证言有偏袒性和虚假性，证明内容相互矛盾，不能证实正房北边和东边种树的面积在宅基地范围内，实际上所谓正房北边并不存在院落，只有一段西墙，也不是一个封闭的场所，所以被告认为，涉案宅基面积应当以国家职能部门颁发的宅基地使用权证书，以及现状地形图实际载明的使用面积作为涉案补偿安置合同、补充协议签订的前提，宅基地使用面积不能根据几个证人几句证言就能确定原告享有土地使用权。 原告对证人证言的质证意见：四位证人的证言真实可信，能够明确证实房产及宅基地情况，与现在的留存现场也相互吻合，原告方并未主张正房北边、宅基地东边的土地归原告享有使用权。在房屋和院落的东边和北边确实有树木，北边也有临时搭建的建筑物，原告方为配合被告开发，将树木砍伐，拆除了相关建筑，但原、被告双方签订的安置协议及补充协议并未包括上述土地。 被告提供的反驳证据有：1.国有土地使用证复印件，四至记载东至坑，北至河沟，拟证实与安置协议中记载的位置不一致。2.徐水区水利局出具的证明（复印件），拟证实案涉宅基地北侧属于瀑河河道，并非原告宅基地使用范围。3.河北省非税收入一般缴款书，证实涉案宅基地北侧河道，被告已经按照国家规定交纳了土地出让金。4.冀20**保定市徐水区不动产权第0002810号证书，证实被告2在华龙路南安，通过出让方式享有土地面积3975.03平米。该面积涵盖了案涉宅基地北侧的河道。5.施工日志和恒康工程科技有限公司出具的监理日志，两份证据拟证实在本案诉前，原告曾多次非法阻止被告施工，主观上有不履行协议的目的，且以强行阻止被告停工相要挟，迫使被告向原告支出490万元的款项。6.保定市公安局徐水分局出具的事件单，证实在2020年6月10日，被告开发建设施工过程中，原告干扰被告方施工报警的事实。7.保定市徐水区人民政府专题会议纪要2017（88号文件）,第5页第六项中载明案涉宅基地北侧河道是废弃河道，不属于原告使用范围。8.被告方根据董泉水宅基位置、面积在规划图中进行实际勘测后形成的图纸，图纸黄色阴影部分为董泉水宅基地圈占河道部分，该面积为273.59平米，红色阴影部分为原告宅基地东侧种植树木部分，面积为455平米，该图洋红色部分为被告占用原告实际宅基地部分，面积仅为54.6平米；9.2020年夏季拍摄于原告宅基地不同方位的照片13张，可以证实原告虽然与被告签订了两份协议书，但客观上以种植树木、围围墙的行为表示拒绝履行两份协议书中约定的义务；10.三份缴款书。上述证据拟证明两份协议未生效。 原告的质证意见：1.对国有土地使用证我方表示认可，该使用证能够证实原告方享有地上建筑物的所有权和宅基地的使用权；2.水利局出具的证明，因为该证据是复印件，真实性无法核实。根据内容上看，该河道已经断流干枯，不再起到泄洪等作用，所以这块地的性质就不应该是河道性质，根据我国法律相关规定，河道是不能开发利用的，被告方坚持河道开发利用是不正确的；3.对3、4组证据，真实性无异议，对两组证据的证明目的不认可，原告方将享有的450平米国有土地使用权交给被告方开发建设，不管是被告方占与不占，及占多占少，那是被告对房屋和土地的处分和使用行为，与原告无关，更何况被告也认可占用了原告国有土地使用证范围的土地，将地上四间正房及部分院墙和配房进行了拆除；4.对证据5、6组一并质证，原告董均没有阻止被告施工，相关的证据也存在疑点，施工日志、监理日志有涂改、添加痕迹。原告是否阻止被告施工与本案无关，被告认为权益受到侵害可以另案提起诉讼。根据双方达成的安置补偿协议的补充协议约定，如果被告不履行该协议，原告有权阻止被告施工，所以在被告存在违约的情形下，即使是董均阻止了被告施工，也是在行使合同权利；5.对政府专题会议纪要的质证意见，对该证据真实性无异议，但是与本案不具有关联性。原告宅基地的北侧河道已经废弃长达30余年，不再是法律意义上的河道，而且双方达成的两个协议所涉土地并未包括该废弃河道；6.宅基地示意图是被告方的单方制作，没有规划或测绘部门的认证。即使是按照该示意图也能证实被告占用了原告方享有国有土地使用权面积。希望法庭就原告国有土地具体的位置、面积和四至以国有土地使用证为准。法院也对现场进行了勘验，土地的四至应以国有土地使用证为准，被告实际占用的原告土地面积以法院实际测量为准；7.对现场照片三性无异议。该组证据证实原告方房屋已经被被告方拆除，部分土地也进行了开发建设。原告宅基地上边的树木并非是在双方签订协议后重新裁种的；8.对三份缴款书的真实性无异议，我方认为无法达到被告方的证明目的。这3张票不能证明是宅基地北侧，双方签订的安置协议并未包括涉案宅基地北侧。 被告的质证意见：1.不能因为河道断流就否定河道资源属于国家的事实。2.现场勘验时，双方当事人均已到场，可证实原告所诉称的东西配房并未拆除；3.因为原告阻止被告方施工，这一行为导致了其未履行双方所签订的两份协议书中约定的义务，也是被告主张原告未履行协议约定的义务，从而导致两份协议书未生效的事实，并非原告所说的属另案诉讼范围；4.示意图是被告根据原告的土地使用范围面积，结合土地规划图，采用专业的软件制作形成的现场地形图，具有客观性、真实性，如原告方提出异议，应提交证据进行抗辩；5.现场照片显示的宅基地东侧树木和宅基地使用范围内的树木，在双方签订协议时并不存在，是原告方在2015年种植形成；6.三份缴款书是涉案土地(1号楼）向相关行政部门缴纳费用的凭证，证实包括原告宅基地北侧土地，被告已经按照规定向相关部门缴纳了相关罚款。 被告提供的出庭证人证言：1.王章启（我是被告的乙方长达建筑公司的施工员，自2018年8月份开始至今在安顺Ａ区施工。董均说和被告有纠纷，阻止我们施工。为了便于向甲方主张结算和补偿，我有记录证明董均阻止施工的过程。因为我是现场总负责人，董均每次去了都先找我，给我说和开发商有纠纷，不给我钱，先别干了。有的时候第二天我们停，有的时候董均着急，我们当时就停工。在1号楼施工的时候，董均家的树会妨碍我们施工，我们给董均做工作就砍伐几棵，伐过1号楼南边院子里几棵，东边1棵，西边1棵。大概是6月份10来号，我们在3号楼施工的时候，董均拉过总电闸，我们报过一次警）；2.证人曹某（我在安顺Ａ区工地上做水暖施工，承包的是长达建筑公司的活，2015年到现在一直都是我做水暖，有十来个工人。今年6月份，我的工人给我打电话说工地上没电了，我就去了趟工地，工人说有人把电闸拉了，我就去找了甲方，甲方说先等等，协商着呢。等了三四个钟头后我就让我的工人先走了。等了四五天，甲方通知我们干活，我们就复工了。后来干了10来天又被拉电闸了，就又停工了一次，一共两次。后来我问甲方是谁拉的电闸，甲方说是董均）；3.证人邰某（我在安顺Ａ区南边干活打夯，我在安顺那干了两年了、给乙方干活。在2019年9月份上旬，我正打夯，董均不让我们干了，董均说你们都别干了，我这儿要钱，后来我们就停工了。还有三次是2020年4月份，我们清理现场，我用小车推渣土和垃圾，因为南边有个渣土堆，走到1号楼南边，因为一个小坑小车给翻了，董均看见了垃圾里边有壁纸刀，就让我停工了）；4.证人李某（我是王章启手下分包的施工人员。在安顺Ａ区南侧有一道围墙，这道围墙2014年我们施工的时候还没有，到2015年我们过去的时候，董均拿砖干垒了个东西墙，距离1号楼十来米。因为厕所在1号楼南边，董均垒上这道围墙后，我们得过这个围墙，还有个小门，到现在还有这道围墙。在2019年六七月份我们打完灰，吊泵管的时候把董均家东配房碰了，第二天董均就因为把配房碰了到工地找我们老板徐占军，我说老板不在，董均就骂骂咧咧的，我说你别骂街，董均就和我吵吵起来了，后来有很多人拦着）。 原告对证人证言的质证意见：我方认为这四位证人都是被告开发项目的承建者，与被告方存在一定的利害关系。董均没有阻止被告施工，董均去现场只是在被告多次违约的情况下前去与被告方交涉。根据双方签订的补充协议，董均有权在被告违约的情况下阻止被告施工。该案是拆迁安置纠纷，是一种合同法律关系，即使董均存在侵权行为，被告方应当另案起诉主张权利。被告方一直在坚持没有占用原告的全部宅院，而出庭证人证言证实与董均就房屋损坏一事进行交涉，对树木的砍伐主张权益，构成违约，这两项主张是冲突性主张。 被告的质证意见：四位证人是安顺**建筑方分包工程的施工人，与本案被告无任何法律上的利害关系。四位证人能够证实原告即便是在与被告签订两份协议的情况下，仍然实施了对原属于原告的财产和土地进行种植树木、圈堵围墙，其行为表明恶意不履行协议的义务，并采取以强迫被告方停工的方式履行合同义务。补充协议中所约定的如被告违约，原告方有权停止被告施工本身就是一个违法条款，其本身并不具备法律效力。在本案中被告方从未提出过因原告的违约行为导致合同效力问题，而是主张的原告方未履行合同义务，且恶意阻止履行合同义务导致合同未生效，如果原告方认为被告方存在违约行为，可以起诉两份协议违约，或在期限内主张撤销两份协议，但用非法形式阻挠施工，只能说是对协议约定不履行。所以四位证人的证言能够证实被告方的主张。 本院依职权对原告宅基地进行了现场勘验，勘验笔录记载：1.原告的原住宅北房已不存在，南院墙完整，东院墙、西院墙大部分存在。2.经测量，原告原东院墙南端（外墙面）距被告所建1号楼一层阳台外墙约26.35米；原告原西墙南端距被告所建1号楼一层阳台外墙约16米。原告质证意见，没有异议。被告质证意见，勘验结果没有列明东西配房完整，数字大概是这样。 根据当事人双方的陈述及证据，本院认为，原告主张拆迁土地仅限于自家宅基地范围；被告主张拆迁土地包括原告家宅基地、北边河道、东边坑地，但宅基地与东边坑地没有完全交付。双方存有争议。从双方所签第一份协议约定的被占用土地的四至看，与原告家宅基证记载四至情况不一致，且该协议第五条又约定“由于甲方施工占地不够用，乙方同意甲方无偿使用开发楼前土地。使用后甲方无偿为乙方装铺水泥地面，土地使用权及产权归乙方所有，最终解释权归乙方所有”内容，二者内容相矛盾，结合双方协议与多位证人证言，能够认定双方约定拆迁面积不少于原告家宅基地、北边河道。被告主张拆迁土地包括东边坑地，证据不足，不予认定。原告宅院现情况是：原告的原住宅北房已不存在，南院墙完整，东西配房存在，东院墙、西院墙大部分存在。原告原东院墙南端（外墙面）距被告所建1号楼一层阳台外墙约26.35米；原告原西墙南端距被告所建1号楼一层阳台外墙约16米。 本院认为，结合证人陈述与原告提供录音内容，能够认定，被告分多次给付董均款项共计490万元，该款是给付应交给原告的房产的售房款。董均向被告追索方式可能欠妥，但不能否定给付款项行为的有效性。 二、被告公司销售原告方的10套房,是否同意以每平方米8000元予以补偿原告。 原告主张，在签订补充协议后，被告再次违约将7层、12层、5层部分房屋对外出售，这三层房屋都属于原告，原告及时找到被告交涉，二被告以签订17套购房合同和开具购房收据的方式兑现安置补偿。但是签订协议后，被告又擅自未经原告同意将其中的10套房再次出售，原告没办法又与被告协商，被告许诺对已经出售房屋按每平米8000元赔偿，总价款为823.04万元，被告已支付490万元，剩余333.04万元至今未付。 原告提供的证据有：1.双方签订的17套安顺A区购房买卖合同及被告公司给原告所打的空白收条。2.董均和董贺于2020年4月4日、4月19日、6月19日谈话录音、董均和白沙沙于2020年6月12日的通话录音，并整理了一份纸质版，拟证实董贺及被告公司法定代表人认可以8000元每平米的价格赔偿原告房屋损失。 被告的质证意见：1.因为原告多次到工地无故停工，没有履行双方所签协议的意思表示，导致被告损失，在这种情况下被迫与原告签订住宅楼买卖合同，但双方并不存在房屋买卖关系，被告方也没有收取原告方的购房款，因此出具的第一组证据首先是建立在两份协议的基础上，且以合法形式掩盖非法目的，并非双方当事人真实意思表示。因此上述17份住宅楼收据和购房合同无效；2.关于第二组证据，也是因为原告方无故干扰被告施工，被告方在受胁迫的情况下支付原告490万元。录音是董均让我去他们家吃饭喝酒，让我喝了好多酒，这些录音是在我意识不清，并且胁迫我阻止施工的情形下说出来的，且未经董贺和白沙沙同意，有目的有预谋的进行谈话录音。基于施工考虑，董贺和白沙沙所做的陈述不能作为本案原告按照每平米8000元计算财产损失的依据。即便是上述录音客观真实，双方在起诉前，被告方所做的让步和调解方案也不能作为本案认定相关事实的依据，所说的8000元在当时的市场当中并没有这么高的销售价格。 原告的质证意见：双方签订完补充协议后，被告再次违约，将2、7、2、15层大部分面积对外出售，后来经原告多次与被告交涉，双方再次约定楼前南侧原告也不再使用了，也不再要求被告进行路面硬化，原告同意由被告建车库使用，所以在原来1640平米的基础上，被告又同意再多付220平米，双方达成了17套房的买卖合同，并由被告出具收据。当时被告也口头许诺，建好车库后再给原告4个车库，整个的交易过程可以通过录音印证。被告许诺每平米8000元赔偿是经双方商定的，并且已经赔付了一部分。如果被告方觉得每平米8000元计算高，应提供证据证明。被告方作为开发商，擅自变卖财产，他有义务和能力提供相应证据。被告称受到胁迫就否定协议和录音的效力，缺乏法律依据。17套房屋买卖协议是双方真实意思表示，是原告拿拆迁利益抵顶的购房款，也是被告兑现原告拆迁利益的行为。所以不管从这两个法律关系哪方面来说，被告均应当履行房屋买卖合同，被告违约给原告造成的损失应当赔偿。 根据当事人双方的陈述及提供的证据，本院认为，虽然录音内容是双方纠纷解决的协商过程，并不是双方经协议达成意思一致的最终意见，但是在录音中，董贺确实有过“按每平米8000元收了董均的房”的陈述，且被告作为销售者有提供销售票据等证据的举证责任，被告有能力提供销售情况证据而不提供，应承担举证不能的法律后果，故原告主张的按每平米8000元补偿已经售出房屋的事实，本院予以认定。 三、原告主张除17套房产外，应再补偿4个车库。被告予以否认，原告提供的证据还是上述的录音光盘。本院认为，被告对该录音有异议，没有其他证据予以佐证，原告该事实主张，证据不足，不予认定。 本案经调解，双方就纠纷未达成协议。 本院认为，本案所涉被拆迁房屋及宅院是董均父母财产，相关权利人均同意将该房产归董均董瑞所有，董瑞同意本案所涉拆迁安置协议，董均与董贺签订的房屋拆迁安置协议是双方真实意思表示。合同签订后，士垚房地产公司认可董贺签订协议的行为，士垚房地产公司是实际开发建设主体，是合同的权利义务主体，在合同的履行过程中也是该公司在向原告履行合同义务，故被告董贺本人不承担合同责任。 原、被告双方签订的房屋拆迁安置协议及补充协议，根据法律规定，合同自双方签字成立。我国物权法规定“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”，双方协议虽然系自愿达成，但被拆迁占用土地中包括瀑河河道,属于国有土地,该协议内容侵害了国家利益,违反了法律的强制性规定，协议该部分无效。关于河道部分土地，被告公司实际开发建设占有，也已经取得建设用地使用权，故无需做返还处理。双方同意被告公司共计补偿原告17套房屋，合计面积1860平方米，根据公平原则及考虑双方各自的过错，按照被告拆迁安置占用的土地面积与原告宅基地面积的比例，给予原告补偿。双方协议占用450平方米拆迁土地，1号楼南边还有部分原告宅基地，原告主张按宅基地整体面积交由被告进行拆迁予以安置补偿，被告公司开发建设安顺Ａ区已经影响了原告对宅基地的整体规划使用，应当一并做拆迁补偿。原告宅基地证登记面积4**平方米，现剩余面积（16＋26）×17.5÷2＝367.5平方米，拆迁总面积应为450＋367.5＝817.5平方米，拆迁安置占用土地总面积与原告宅基地面积的比为55.66%，应给予原告的补偿为1860×55.66%＝1035.28平方米。被告公司已给付原告490万元，按每平方米8000元核算，折合房屋面积为612.5平方米，被告公司还应给付原告422.78平方米，由本诉原告自主张被告交付的7套房中选取四套房，如多出面积，按平方米8000元返还被告士垚公司。关于房屋分配问题由四原告自行协商解决。本诉原告主张被告交付7套房，面积共计832平方米，本诉原告主张还有409.22平方米及主张被告应再给付售房款3330400元的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。原告已经同意让被告公司售房变现，原告再主张逾期交房违约责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告主张被告交付4个车库，证据不足，不予支持；被告反诉诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。发生本案纠纷责任在本诉被告士垚房地产公司，士垚房地产公司应负责赔偿原告因诉讼保全支付的费用。原告申请财产保全向保险公司支付保险费，与被告行为不具有直接因果关系，原告主张赔偿该项损失，没有事实依据与法律依据，本院不予支持。 反诉原告的反诉请求，没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、本诉被告保定士垚房地产开发有限公司于安顺Ａ区经组织竣工验收之日起三十日内，交付本诉原告董均、董瑞、吕春芳、董雅妮位于徐水区房产，由本诉原告自安顺Ａ区1104室、1301室、1304室、501室、504室、1601室、1204室中选取四套，房屋分配由四原告自行协商解决。若所选四套房产比422.78平方米多出面积，按平方米8000元返还本诉被告保定士垚房地产开发有限公司。本诉被告保定士垚房地产开发有限公司按双方间商品房买卖合同约定及有关规定为本诉原告办理上述房屋的产权登记手续； 二、本诉被告保定士垚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付本诉原告董均、董瑞、吕春芳、董雅妮财产保全费5000元； 三、驳回本诉原告董均、董瑞、吕春芳、董雅妮的其他诉讼请求； 四、驳回的反诉原告保定士垚房地产开发有限公司、董贺的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费33443元，由董均、董瑞、吕春芳、董雅妮共同负担22116元，保定士垚房地产开发有限公司负担11327元；反诉案件受理费46000元，由保定士垚房地产开发有限公司、董贺共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  崔占清 审 判 员  田爱民 人民陪审员  田 艳 二〇二一年一月二十日 法官 助理  刘 娜 书 记 员  刘 强