广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初15354号原告：王强，男，1983年3月15日出生，汉族，住湖南省湘乡市************。委托诉讼代理人：邹鹏，广东粤法律师事务所律师。被告：张党振，男，1990年8月15日出生，汉族，住河南省平舆县*******委马庄。被告：中山市方合木业有限公司，住所地广东省中山市*********之四第1卡。法定代表人：张党振，该公司经理、执行董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：赵明，广东德疆律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：李敏，广东德疆律师事务所实习律师。原告王强诉被告张党振、中山市方合木业有限公司（以下简称方合木业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告王强委托诉讼代理人邹鹏、被告张党振及两被告共同委托诉讼代理人赵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张党振于2020年5月17日签订的房屋租赁合同书；2.判令两被告向原告支付2020年7月至9月的租金66032元及逾期支付租金的滞纳金（以20032元为基数，自2020年7月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计至清偿之日止；以23000元为基数，自2020年8月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计至清偿之日止；以23000元为基数，自2020年9月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计至清偿之日止）；3.判令两被告向原告支付装修期（从2020年5月17日至2020年6月4日）租金15200元；4.判令两被告从合同解除之日起7日内向原告交还位于中山市************卡分租厂房，逾期交还的，应自期满之次日起至交还厂房之日止，按每月25380元向原告支付场地占用费；5.判令被告张党振交纳的租赁保证金72000元由原告没收；6.判令两被告向原告支付其代为垫付2020年7月至9月的水电费、中介费及垃圾费等费用合计56164.47元；7.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年5月17日，王强将其位于中山市************卡分租给张党振作为厂房用途进行木材加工。同日，双方签订了房屋租赁合同书，约定租赁期限3年，自2020年5月17日至2023年5月16日止，2020年5月17日至2020年6月4日为装修免租期，每月租金为24000元，但2020年6月至10月租金为23000元/月，每月5日前交当月租金，逾期缴纳，按欠费额的3%加收滞纳金，逾期超过10天不缴清所有费用，原告有权单方面终止合同并收回厂房、宿舍及追收欠款、没收押金。张党振从2020年7月起停止支付租金，原告分别于2020年7月25日、2020年8月10日及2020年9月2日先后三次通知张党振支付拖欠的租金及水电费等，但张党振不予理会。2020年9月23日，原告委托广东粤法律师事务所邹鹏律师向张党振发出律师函，称自张党振收到律师函之日起解除双方签订的房屋租赁合同书，并要求张党振从合同解除之日起7日内向原告交还位于中山市************卡分租厂房及一次性付清拖欠的租金及其他费用。2020年9月24日，张党振的同事代其签收了律师函。后双方协商未能达成一致意见，张党振亦未支付其所拖欠的租金。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。被告张党振、方合木业公司共同答辩称，一、双方签订的房屋租赁合同书应认定无效，无效合同自始无效，无需解除；二、即使合同有效，但因双方在缔约过程中，原告告知案涉厂房面积为1500平方米，且提供给被告测量的尺子比标准尺小很多，而实际案涉厂房面积仅1000平方米左右，故原告违约在先，被告未支付租金在后。在交付厂房不完全符合约定的情况下，原告无权以被告不按时支付租金为由解除合同、主张租金、违约金、违约损害赔偿及没收押金，且租金支付标准应按照实际面积计算；三、即使认定被告违约，除了租金利息外，原告并无其他损失，所以原告主张的滞纳金、装修期租金及租赁保证金过分高于原告的实际损失，请求予以降低。而原告主张的中介费损失属于违约损害赔偿范畴，不能与补偿性违约金方式并用，且在已约定违约金的前提下，原告不能主张违约损害赔偿；四、张党振是方合木业公司的发起人，为设立方合木业公司张党振以自己名义与原告签订合同时，原告对此也明知，且方合木业公司成立后已经实际享有租赁合同权利和履行义务，故应仅由方合木业公司承担合同责任，张党振无责。综上所述，原告的主张无事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：方合木业公司登记成立于2020年8月4日，为自然人独资的有限责任公司，股东及法定代表人为张党振。2020年1月18日，王强（作为承租方、乙方）与高桂标、黄**强、梁坤胜（作为出租方、甲方）签订租赁合同，约定甲方将位于坦背村为民路侧轻轨桥边的土地及对应地上建筑物出租给乙方，租赁期限从2020年3月1日起至2040年3月31日止等。2020年5月17日，王强（作为甲方）与张党振（作为乙方）签订房屋租赁合同书，部分约定如下：甲方将位于中山市************卡分租给乙方作木材加工厂房用途；月租金总额为24000元/月，此价格未含税，甲方不向乙方开具发票，2020年6月-10月租金为23000元/月；租赁期限为3年，自2020年5月17日至2023年5月16日止，自签订本合同到起租前时间为甲方给乙方的装修免租期；合同签订日至6月4日为免租期，2020年6月5日起租；由于乙方一方原因本合同提前终止或解除，乙方应向甲方补交免装修期租金；合同签订时，乙方向甲方缴纳三个月厂房租金72000元作为租赁厂房保证金（即押金）和1个月的首月租金共计96000元；乙方在每月5日前向甲方缴纳当月租金和相关费用，如乙方不按时缴纳，逾期一天，甲方将每日按总费用的3%加收滞纳金并有权停水停电；超过10天不缴清所有费用，甲方有权单方面终止合同并收回厂房、宿舍及追收欠款、没收押金，其中造成的所有损失由乙方自负；甲方提供60千瓦的电量给乙方使用，电费按峰平谷计算，另加收用户基本电费及电损耗费每度10%（包括线、表损耗，公共照明等），并按南方电网标准收取基本电费23元/千瓦，共1380元/月，水费为5元/立方；垃圾处理费暂时按保洁部门调整升降而定；如乙方在合同期内提前退出租赁房屋，终止合约，亦应提前说那个月书面通知甲方，付清所有费用，包括甲方给乙方的免租装修期租金（按合同第一个月租金标准计算），并将厂房、宿舍清理好，交甲方验收，甲方不退乙方租房保证金；如乙方突然提出退租，并无书面通知，乙方应补交免租期费用、中介费及赔偿三个月房租租金（按合同第一个月租金标准计算），并将厂房、宿舍清理好，交甲方验收，甲方不退乙方租房保证金；如乙方10天不交租金或累计欠交甲方各项费用达到半个月租金标准，甲方有权随时单方终止乙方租赁合同，保证金不予退还；在终止合同前，甲方应以书面形式通知乙方，通知的送达地点为乙方租用甲方的厂房内，如乙方拒收或无人签收，甲方可将通知张贴于乙方租赁房屋的门上，两日内即视为送达，乙方在通知约定的时间内不按甲方通知办理，甲方可视为乙方自动放弃租赁场地内的设备、设施、物料、商品等的所有权，甲方可自行处理物品等；在租赁期间，乙方必须办理好营业执照、国税、地税、环保等各部门证照，持照开业，一切办照费用由乙方自行承担负责；乙方自行负责办理工厂的环保，所有涉及政府对乙方环保要求与甲方无关，造成的责任和损失由乙方自行负责等。双方确认案涉租赁物的位置位于中山市************卡。签订合同当日，王强将案涉租赁物交付给张党振使用，王强确认收到张党振支付的押金72000元及首月租金24000元，合计96000元。王强提交的押金收据（编号0027269）右上方手写载明“隔墙乙方承担15000元”，但该手写内容属事后添加，并无张党振签名确认，张党振对此不予确认。2020年7月至9月期间，王强每月向张党振发出通知及租金明细，要求张党振支付拖欠的租金、水电费等费用，否则王强将采取停水、停电等措施直至交清为止。经查，2020年7月租金明细部分载明：2020年6月5日至2020年7月4日租金（首月已付）、2020年7月5日至2020年7月31日租金20032元、2020年6月基本电费1380元；厂房用电2020年5月16日至2020年6月26日用量631度，单价1.1元，金额694.1元，10%线损69.41元；厂房用水2020年5月16日至2020年6月26日用量20吨，单价5元，金额100元；垃圾费300元；保安费1500元；隔墙费用15000元。2020年8月租金明细部分载明：2020年8月1日至2020年8月31日租金23000元、2020年7月基本电费1380元；厂房用电2020年6月26日至2020年7月24日用量2113.2度，单价1.1元，金额2324.52元，10%线损232.45元；厂房用水2020年6月26日至2020年7月24日用量3吨，单价5元，金额15元；厕所用水2020年6月26日至2020年7月24日用量1吨，单价5元，金额5元；7月垃圾费300元；7月保安费1500元。2020年9月租金明细部分载明：2020年9月1日至2020年9月30日租金23000元、2020年8月基本电费1380元；厂房用电2020年7月24日至2020年8月25日用量3362.8度，单价1.1元，金额3699.08元，10%线损369.91元；厂房用水2020年7月24日至2020年8月25日用量22吨，单价5元，金额110元；厕所用水2020年7月24日至2020年8月25日用量7吨，单价5元，金额35元；8月垃圾费300元；8月半个月保安费750元。王强主张口头约定了保安费、隔墙费的负担，张党振确认收到前述通知及租金明细，亦确认租金明细中的水电用量，但不确认电费单价1.1元并认为电费单价应按峰平谷标准计算，且租金明细中的垃圾费、保安费、隔墙费、滞纳金均不确认并认为双方未约定垃圾费、保安费、隔墙费等。2020年9月23日，王强委托广东粤法律师事务所向张党振发出律师函，要求解除与张党振的租赁合同关系，在收到该函之日七天内自行搬离并向王强返还租用的厂房且付清拖欠的租金及其他费用等。张党振确认收到该函，但不认可合同解除及其解除原因。王强认为，张党振拖欠租金及相关费用未付已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2020年10月19日诉至本院，主张前述请求。另查，王强为证明其已交付厂房租赁中介费的事实向本院提交加盖有中山市鼎泓房地产经纪服务有限公司印章的收据予以佐证，该收据载明收到王强厂房中介费23000元；王强为证明其已向其出租人支付了2020年6月至9月租金及电费的事实，还向本院提交网上银行电子回单、电费对账单以及押金收据予以佐证。2020年10月16日，中山市******民委员会出具证明一份，载明：兹有中山市******第十经济合作社“长丰围”位于东升镇为民路63号有厂房一幢，经重新规划，原中山市*********规划为东升镇为民路63号，与上述厂房为同一地址。另，王强为证明案涉厂房功能为工业用途且不属于违章建筑的事实，还向本院提交了方合木业公司企业资料及中山市东升镇二利家具厂的企业资料予以佐证。经查，该企业资料中均有中山市******民委员会出具的证明反映东升镇为民路63号的建筑物为工业用途，不属于违章建筑等。此外，王强为证明张党振承租王强厂房的租金24000元为厂房整体打包价而非按面积计算、双方就隔墙费用已约定由张党振承担一半的事实以及王强为分租给张党振而支出的隔墙费，还向本院提交了编号为0027308的收据以及案外人开具收据及送货单予以佐证，张党振均不予确认。又查，张党振称因案涉租赁物实际面积与双方约定的面积不一致，王强不配合其办理消防、环保部门的相关手续，且王强以其拖欠租金为由停电等，故签订合同后不向王强支付租金。王强称案涉租赁物的租金是按整体计算，并非按平方计算，张党振则称案涉租赁物的租金按平方计算，但未提供证据予以证明。双方确认签订合同之后张党振未向王强支付过任何租金，案涉租赁物从2020年8月10日开始停电至今，张党振将案涉厂房的大门上锁，并仍占有使用案涉租赁物。庭审中，王强确认案涉租赁物未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证以及建筑规划主管部门的批准建设手续。经本院释明后，王强变更诉讼请求中的租金为占有使用费，明确诉讼请求中返还租赁物的位置为中山市************卡，其他不变。另，王强明确其第六项诉讼请求中各费用的数额按其提交的2020年7月、8月、9月租金明细表中所列费用扣减每月租金金额后再加上中介费23000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现案涉租赁物未办理房产证，王强提交的证据不足以证实案涉租赁物在辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，王强与张党振于2020年5月17日签订的房地产租赁合同书无效。合同无效，不存在合同解除的情形，王强诉请解除案涉租赁合同，于法无据，本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。因此，王强应向张党振返还已收取的租赁保证金72000元，张党振应向王强返还案涉租赁物即位于中山市************卡厂房。王强诉请没收张党振缴纳的租赁保证金，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，案涉租赁合同被认定无效后，张党振仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据案涉租赁合同约定，2020年6月至10月租金每月23000元，其他期间每月租金24000元，而租金从2020年6月5日起算，即2020年6月5日至2020年7月4日的占有使用费为23000元，而王强收取的首月占有使用费为24000元，多收取的占有使用费1000元应于下月扣减。另，张党振确认从2020年7月起未向王强支付过任何占有使用费，并称其不支付占有使用费的原因为案涉租赁物实际面积与双方约定的面积不一致，王强不配合其办理消防、环保部门的相关手续，且王强以其拖欠租金为由停电等。本院认为，张党振未提供证据证明双方曾约定租赁物面积以及王强负有配合办理消防、环保部门相关手续的事实，而案涉租赁合同亦无明确约定租金按面积计付以及王强须负配合办理相关手续之义务，王强不予确认，故本院对张党振的相关主张不予采纳。王强从2020年8月10日对案涉租赁物采取停电措施，确实影响张党振正常使用案涉租赁物，但王强以张党振拖欠费用为由对案涉厂房停电至今超过必要限度，而王强已向张党振发出律师函要求其搬离并返还案涉租赁物，张党振于2020年9月24日收到律师函后应在七天内自行搬离并返还案涉租赁物，即张党振应在2020年10月1日前向王强返还案涉租赁物，但张党振拒不返还案涉租赁物，且张党振在王强采取停电措施后对案涉厂房上锁，存在过错，故张党振亦不能仅以此为由而拒付占有使用费。本院根据公平及诚实信用原则，结合双方当事人的过错程度，酌定从2020年8月10日起至2020年10月1日期间的占有使用费按合同约定的租金标准一半计付，但其他期间张党振仍须按合同约定的租金标准计付占有使用费。综上，张党振应向王强支付2020年7月5日至2020年8月4日期间占有使用费22000元（合同约定占有使用费为23000元，扣减首月多支付了占有使用费1000元）、2020年8月5日至2020年8月9日期间占有使用费3833.33元（23000元÷30×5）、2020年8月10日至2020年10月1日期间占有使用费19933.33元（23000元÷30×52÷2）、2020年10月2日至2020年11月4日期间占有使用费25300元（23000元÷30×33）以及从2020年11月5日起按每月24000元的标准计至搬离并返还案涉租赁物之日止的占有使用费。关于水电费问题。虽然案涉租赁合同约定“甲方提供60千瓦的电量给乙方使用，电费按峰平谷计算，另加收用户基本电费及电损耗费每度10%（包括线、表损耗，公共照明等），并按南方电网标准收取基本电费23元/千瓦，共1380元/月，水费为5元/立方”，但案涉租赁合同被认定无效，前述约定均属无效，张党振应支付的水电费应按照其实际用量计付，王强无权再另行加收1380元/月的基本电费以及每度10%的电损耗费。张党振确认王强提交租金明细的水电费用量，但不确认电费单价按1.1元计付，本院认为，虽然约定电费按峰平谷计算，但约定无效，而王强主张的电费单价1.1元亦属生产用电的合理范围，且张党振收到租金明细表后亦未就此提出异议，故本院采纳王强的主张。根据王强提交租金明细表，2020年5月16日至2020年6月26日用电量631度、用水量20吨；2020年6月26日至2020年7月24日用电量2113.2度、用水量4吨；2020年7月24日至2020年8月25日用电量3362.8度、用水量27吨，张党振应向王强支付水电费6972.7元[电费：（631度＋2113.2度＋3362.8度）×1.1元/度=6717.7元＋水费：（20吨＋4吨＋27吨）×5元/吨=255元）]。关于滞纳金、装修期租金、中介费问题。根据案涉租赁合同约定，王强主张要求张党振支付滞纳金、装修期租金以及中介费实质要求张党振承担违约责任，因案涉租赁合同已认定无效，因此，王强诉请要求的滞纳金、装修期租金以及中介费，于法无据，本院不予支持。关于垃圾费、保安费以及隔墙费问题。根据案涉租赁合同约定的内容，并未明确约定垃圾费具体金额、保安费以及隔墙费的负担问题，王强亦未提供证据证明双方曾有约定，张党振不予确认，故本院对王强主张要求张党振支付垃圾费、保安费以及隔墙费，理据不足，本院不予支持。综上，张党振应向王强支付截止至2020年11月4日的占有使用费为71066.66元、从2020年11月5日起按每月24000元的标准计至搬离并返还案涉租赁物之日止的占有使用费以及水电费6972.7元。现双方同意案涉租赁保证金于本案中一并处理，故本院于本案中将王强应向张党振返还的租赁保证金72000元与张党振应付的占有使用费、水电费予以扣减，按费用产生的先后顺序扣减后，张党振仍须向王强支付2020年10月2日至2020年11月4日期间尚欠的占有使用费6039.36元（71066.66元＋6972.7元-72000元）以及从2020年11月5日起按每月24000元的标准计至搬离并返还案涉租赁物之日止的占有使用费。关于方合木业公司的责任承担问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。经查，张党振确认其为设立方合木业公司而与王强签订案涉的租赁合同，方合木业公司为张党振独资成立的有限责任公司，工商登记住所地位于案涉租赁物内，因此，王强诉请要求方合木业公司对案涉债务承担责任，理据充分，本院予以支持。虽然认定方合木业公司须对案涉债务承担责任，但并非据此可否定合同的相对性，张党振作为合同的相对方仍须对案涉债务承担责任，张党振抗辩案涉合同责任仅由方合木业公司承担而无须张党振承担，于法无据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告张党振、中山市方合木业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并向原告王强返还案涉租赁物中山市************卡厂房；二、被告张党振、中山市方合木业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王强支付2020年10月2日至2020年11月4日期间尚欠的占有使用费6039.36元以及从2020年11月5日起按每月24000元的标准计至搬离并返还案涉租赁物之日止的占有使用费；三、驳回原告王强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4822元，减半收取2411元,诉讼保全申请费1694元，合计4105元（已由原告王强预交），由原告王强负担2500元，被告张党振、中山市方合木业有限公司负担1605元，并于本判决生效之日起三日内直接向原告王强支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年十二月十八日书记员  黎素霞郭嘉文