吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉01民终5539号上诉人（原审原告）：锦江花园三区业主委员会，住所地长春市绿园区万昌街**。负责人：王桂星，主任。委托诉讼代理人：盛翠利，吉林春都律师事务所律师。委托诉讼代理人：董杰，女，锦江花园三区业主委员会工作人员。被上诉人（原审被告）：吉林省中新物业管理有限责任公司，住所地长春市绿园区西安大路**。法定代表人：王淑珍，经理。委托诉讼代理人：熊友平，男，吉林省中新物业管理有限责任公司工作人员。委托诉讼代理人：朱红艳，女，吉林省中新物业管理有限责任公司工作人员。上诉人锦江花园三区业主委员会（以下简称业主委员会）因与被上诉人吉林省中新物业管理有限责任公司（以下简称中新物业公司）物权纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人业主委员会的负责人王桂星，委托代理人盛翠利、董杰和被上诉人中新物业公司的委托代理人熊友平、朱红艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。业主委员会上诉请求：一、请求二审法院依法撤销长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初2225号民事判决。二、依法改判中新物业公司腾出占有使用的锅炉房；返还广大业主公共设施的收益即车位费、电梯广告费、车库租金。三、中新物业公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，判决依据不足，二审法院应当予以撤销。（一）业主委员会与中新物业公司不存在事实物业服务合同关系，亦也不存在双方签订的物业合同。（1）本案件是建筑物区分所有权纠纷，是业主委员会依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定确认的，原审法院立案物权纠纷有误。（2）中新物业公司是非法进入锦江花园三区强行提供物业服务的。锦江花园三区原物业服务由吉林西域物业有限公司提供服务，2016年10月长春市小锅炉并网，锦江花园三区供热由吉林省东煤羊草热力有限公接管，2016年10月至2017年9月由吉林省东煤物业有限公司接管物业服务，2017年9月中新物业公司未经过广大业主及行业主管部门同意非法进入锦江花园三区强行提供物业服务。（3）业主委员会2018年10月11日成立，中新物业公司2017年9月未经过广大业主及行业主管部门同意非法进入锦江花园三区强行提供物业服务。原审查明认定业主委员会2018年11月10日成立，中新物业公司2016年5月为锦江花园三区强行提供物业服务，实属认定事实错误。（二）锦江花园三区业主大会已经于2019年8月作出决议，不予中新物业公司签订《物业合同》，要求其撤出小区物业服务。锦江花园三区业主大会通过入户调查形式作出决议，要求中新物业公司撤出小区物业服务，并且两次通知中新物业公司，同时上报管辖社区居民委员会，小区张贴《公告》通知小区广大业主。原审法院不顾客观事实与证据，枉法认定未与中新物业公司解除服务关系是错误的。二、原审法院以“业主委员会提供的证据无法证明中新物业公司已实际收取上述费用，故对业主委员会的主张亦不予支持”判决是枉法裁判。一是原审中业主委员会提交了四份证据，一份是《物业公告》；另一份是《锦江花园2018-2019财务收支明细》；三份业主购买车位协议书；三份业主支付车位费的收据。完全可以证明中新物业公司收取车位费、电梯广告费、车库租金的事实及额度，中新物业公司在质证时对其真实性无异议，对电梯广告费、车库租金额度无异议，仅仅对2019-2020年度车位费收取12万元有异议，承认2019-2020年度只是收取9万元，二年合计21万元。二是中新物业公司在答辩中也承认收取车位费、电梯广告费、车库租金的事实。因此，原审法院故意歪曲客观事实，不注重证据，不公平、不公正的判决，纯属枉法裁判的行为。三、原审法院判决适用法律错误，二审法院应当予以撤销。由于本案件系建筑物区分所有权纠纷，因此原审法院应当根据查明的客观事实及证据，适用《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定予以判决，但是，原审法院不顾法律法规规定，不用现行法律法规判决，完全是对法律的亵渎，侵犯了业主委员会的合法权益。综上，请求二审依法撤销原判决，支持业主委员会的全部请求。中新物业公司辩称，一、锦江花园三区业主委员会成立于2018年10月。在此之前不存在业主委员会，是由广大业主自治管理，社区、街道、政府对小区事宜进行管理，原告锦江花园三区业主委员会没有权限对以往的既定事实进行管理。不具备诉讼主体资格。二、根据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会未取得锦江花园业主大会的授权，无诉权。三、我公司自2016年5月起至今对锦江花园三区提供物业服务，虽中新物业公司未与业主委员会签订书面合同，但业主委员会承认至今中新物业公司仍在为该小区提供物业服务，中新物业公司与锦江花园三区各业主形成事实上的物业服务合同，现业主委员会在未与被告解除物业服务关系的前提下即要求中新物业公司腾迁出中新物业公司提供物业服务的基础设施没有法律依据。四、我公司为丰富锦江花园三区业主的业余文化生活，投入物力和财力将老物业办公楼一楼改为锦江三区业主棋牌室，二楼改为锦江三区乒乓球健身室，得到锦江三区业主的赞誉和好评。五、物业公司收取停车位是广大业主的要求，有利于小区管理，收取的停车费用于弥补亏损，用于小区建设，是为广大业主服务的。（一）锦江三区原物业费为0.55元，原物业公司未进行过多的投入和服务，只是简单的收拾一下小区卫生。在经济水平不断上升，物价越来越高的情况下，我公司在2016年经营管理锦江花园三区物业至今对小区进行建设管理，维修电梯、修复房屋防水、投入新的垃圾箱、增加物业服务人员为小区业主24小时服务、修复花池喷泉、安装车辆识别系统、安装监控等等，冬季清雪等服务越来越多，越来越好，却一直未调整物业费，还是最低标准0.55元。我公司经营至今投入大量人力、物力、财力，一直处于严重亏损状态。在整体长春市这么低的物业费已经没有了，我公司还一如既往的服务。（二）2018年锦江三区广大业主找到物业公司，反映了锦江三区小区是开放式小区，外来人员随意进入，小区的安全得不到保障，小区内车辆随意乱停，出现了车辆互相堵车出不来，车辆被刮被划，小区秩序混乱的现象，广大业主找到物业公司强烈要求规划小区停车位，进行有序停车。物业公司在这种背景下向广大业主进行了公示，规划了停车位，外来车辆不准进入，进行了车辆有序停车和有序管理，小区内秩序井然。（三）收取的停车费以及出租的车库没有被物业公司占有，因为物业公司投入这么多的材料和服务需要资金，而物业费资金远远不足，故用停车管理费弥补，用于建设小区，为广大业主服务。五、综上，业主委员会的请求没有事实及法律依据，应予驳回。业主委员会向一审法院起诉请求：一、判令中新物业公司腾出强行占有使用的广大业主共有锅炉房、物业用房、车库等共有房屋。二、判令中新物业公司返还违法占有收取广大业主的地面车位费24.44万元。三、判令中新物业公司返还占有收取的车库租金2万元，电梯公告收入2.4万元。四、中新物业公司承担本案诉讼费及其他合理费用。一审法院认定事实：中新物业公司自2016年5月起即对锦江花园三区进行物业服务至今，业主委员会于2018年11月10日成立。现业主委员会以中新物业公司强行为该小区提供物业服务为由诉至法院，要求：一、判令中新物业公司腾出强行占在业主委员会的广大业主共有锅炉房、物业用房、车库等共有房屋。二、判令中新物业公司返还违法占有收取广大业主的地面车位费24.44万元。三、判令中新物业公司返还占有收取的车库租金2万元，电梯公告收入2.4万元。四、中新物业公司承担本案诉讼费及其他合理费用。一审法院认为，中新物业公司自2016年5月起至今对锦江花园三区提供物业服务，虽中新物业公司未与业主委员会签订书面合同，但业主委员会承认至今中新物业公司仍在为该小区提供物业服务，中新物业公司与锦江花园三区各业主形成事实上的物业服务合同，现业主委员会在未与中新物业公司解除物业服务关系的前提下即要求中新物业公司腾迁出中新物业公司提供物业服务的基础设施没有法律依据，本院不予支持。关于业主委员会要求中新物业公司返还地面车位费24.44万元、车库租金2万元及电梯公告费2.4万元一节，因业主委员会提供的证据无法证明中新物业公司已实际收取上述费用，故对业主委员会的主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回锦江花园三区业主委员会的诉讼请求。案件受理费5626.00元，减半收取2813.00元，由锦江花园三区业主委员会负担。本院二审期间，业主委员会围绕上诉请求依法提交了第一组证据为《关于锦江花园物业问题的说明》、绿园区法院（2020）吉0106民初2225号《庭审笔录》、《物业费发票》。证明：中新物业公司非法强占锦江花园三区物业服务项目，未经过锦江花园三区广大业主同意，辖区正阳街道、延寿社区均没有派遣中新物业托管物业服务。另外中新物业不是吉林省东煤羊草热力有限责任公司的子公司，经过工商查询，这二个公司分别是不同股东成立的独立法人，是不相干的二个法人公司。第二组证据《民事裁定书》、《民事答辩状》、《代理词》、《物业公告》、绿园区法院（2020）吉0106民初2225号《庭审笔录》、绿园区法院（2019）吉0106民初22326号《庭审笔录》、中新物业《锦江物业财务收支明细表》、《广告费合作合同》、《车位费收据》、《录音光盘》。证明（1）在2018年锦江花园三区业主委员会成立后，业主委员会先后三次找中新物业要求履行物业服务合法手续，均遭到中新物业的拒绝（有录音光盘证明）。（2）证明中新物业在无锦江花园三区广大业主、业主委员会授权的情况下，私自收取2018-2019年度、2019-2020年度小区停车位费、电梯广告费、物业用房出租费的客观事实，同时中新物业承认收取小区停车位费21万元、电梯广告费2.4万元（《广告费合作合同》证明）、物业用房出租费2万元的事实。该组自己部分是中新物业向法院提交的、部分是答辩、代理自认的，还有是在质证时承认的，再有是谈话中承认的。（3）中新物业收取小区停车位费、电梯广告费、物业用房出租费及额度客观事实清楚，证据确实充分。第三组证据《录音、录像光盘一份》。证明：（1）中新物业的拒绝与锦江花园三区业主委员会签订《物业管理服务合同》。（2）承认收取2018-2019年度车位费120700.00元、电梯广告费12000.00元、车库租金10000.00元。第四组证据为《物业费涨价是否留现物业二次走户调查表》、《调查结果》、《关于锦江花园三区业主委员会的决议》、《通知二份》、《公告二份》。证明：通过锦江花园三区广大业主大会（采取走户方式），业主大会决议不聘用中新物业为锦江花园三区提供物业服务，通知中新物业限期撤离锦江花园三区。第五组证据为《锦江花园三区广大业主大会决议》《业主投票单》、《物业管理服务合同》、《选聘物业公司统计结果会议纪要》。证明：锦江花园三区召开广大业主大会，结果投票表决一致同意聘用吉林省天保物业管理有限公司为锦江花园三区提供物业服务，根据相关法律规定，业主委员会与吉林省天保物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，吉林省天保物业管理有限公司具有合法身份进入锦江花园三区提供物业服务。第六组证据：《录音、录像光盘》、《供热与物业费收缴通知》、《消费者举报登记表》、《微信截图》。证明：中新物业拒绝无理继续强占锦江花园三区二物业用房、及违法收取物业费，在明明知道正常无法收取物业费的情况下，通过与吉林省东煤羊草热力有限责任公司恶意串通强迫、胁迫小区业主缴纳物业费，不缴纳物业费不收取供热费，致使部分业主无奈违心的缴纳了物业费。经本院查明，《物业费涨价是否留现物业二次走户调查表》无锦江花园三区业主大会的公章，2019年8月22日调查结果单上加盖的公章为锦江花园三区业主委员会的公章。其他查明的事实与一审认定事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑物区划内建筑物及其附属设施的管理机构，业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理职责。业主委员会依据业主共同或者业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，方具备诉讼主体资格。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第二条、第十条的规定，业主委员会可以自行提起诉讼。本案中，中新物业公司自2016年5月起至今对锦江花园三区提供物业服务，虽中新物业公司未与业主委员会签订书面合同，但业主委员会承认至今中新物业公司仍在为该小区提供物业服务，中新物业公司与锦江花园三区各业主形成事实上的物业服务合同关系。现业主委员会主张其与中新物业公司解除了物业服务合同关系，并提交了《物业费涨价是否留现物业二次走户调查表》、《调查结果》、《关于锦江花园三区业主委员会的决议》、《通知二份》、《公告二份》等证据。经审查，业主委员会虽提交了《关于锦江花园三区业主委员会的决议》、《通知二份》、《公告二份》，但《物业费涨价是否留现物业二次走户调查表》并无锦江花园三区业主大会的公章，2019年8月22日调查结果单上加盖的公章为锦江花园三区业主委员会的公章，上述证据不足以证明锦江花园三区全体业主对于是否解除中新物业公司提供物业服务的真实意思表示。故本案不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条的规定的情形。本案系涉及锦江花园三区全体业主合法权益的重大事项，需要业主共同决定。一审、二审开庭时业主委员会并未举证证明其经锦江花园三区业主大会授权以业主委员会名义进行诉讼，而经二审审理时当庭释明，业主委员会于庭后提交了2019年4月20日锦江花园三区业主共有资产锅炉房及锅炉设备、车库一个、4栋1门2楼（幼儿园楼上）房屋一处、原物业办公室楼上楼下两层委托业主委员会管理调查表，但经审查上述证据仍无法认定锦江花园三区业主大会授权以业主委员会名义进行诉讼，仅能认定锦江花园三区业主大会授权其管理上述设施，现业主委员会并未提交其他证据证明其有权代表全体业主或者业主大会提起诉讼，故其不具备诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条、第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初2225号民事判决；二、驳回锦江花园三区业主委员会的起诉。一审案件受理费5626.00元，退还锦江花园三区业主委员会；上诉人锦江花园三区业主委员会预交的二审案件受理费5626.00元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 宫 平审判员 高 心审判员 曾范军二〇二一年二月七日书记员 邱 丹