湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0602民初8667号 原告：彭帅，男，汉族，1972年4月21日出生，住岳阳市岳阳楼区。 原告：段芳，男，汉族，1974年12月20日出生，住岳阳市岳阳楼区。 两原告共同委托诉讼代理人：廖石龙，湖南湘杰律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：罗燕，湖南滳招律师事务所律师。 被告：岳阳市佳利置业有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区岳阳大道德龙财富中心21楼东单元。 法定代表人：邹大鹏，执行董事兼总经理。 被告：岳阳联创合众营销策划有限公司，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥路板桥府邸3栋206室。 法定代表人：汤飞，执行董事。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张婷，湖南金骏律师事务所律师。 第三人：岳阳市住房和城乡建设局，住所地：湖南省岳阳市岳阳经济开发区岳阳大道41号。 负责人：周金龙。 原告彭帅、段芳与被告岳阳市佳利置业有限公司（以下简称“佳利置业”）、岳阳联创合众营销策划有限公司（以下简称“合众营销”），第三人岳阳市住房和城乡建设局商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人廖石龙、罗燕，被告佳利置业和被告合众营销的委托诉讼代理人张婷到庭参加了诉讼，第三人岳阳市住房和城乡建设局经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告请求本院判令：1、判决被告一佳利置业向原告支付优惠共计折扣款58097.57元（其中包括购房差价款1898.22元，7000抵30000元优惠款30000元，认筹两万额外优惠折扣款17466.24元，按揭付款优惠折扣款8733.12元）：2、被告合众营销在返还7000元信息咨询服务费责任范围内承担连带责任；3、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告在被告佳利置业开发的“壹品苑”售楼部，向被告合众营销交纳了7000元信息咨询费，同时向被告一交纳了购房定金20000元，签订了《商品房认购书》。该认购书上写明了原告认购商品房最终优惠具体折扣明细。之后，双方签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，两原告购买了“壹品苑”房屋一套，但经原告查明，涉案房屋的网上备案价格和原告实际购房价格是一致的。根据房屋销售价格不得高于备案价格的规定，合同签订后，原告发现被告一直未兑现其承诺的优惠折扣，多次交涉后至今未能解决，故原告诉至法院。另，第三人作为主管部门应对被告佳利置业在本案中的房屋销售行为的相关事实及法律责任作出合理说明。 被告佳利置业辩称：一、原告要求被答辩人佳利公司退还购差价款及支付优惠折扣款没有事实和法律。依据双方签订的《商品房认购书》，明确了房屋总价和折后总价，后原告按照折后总价与被告佳利置业签订商品房买卖合同，故原告已享受了被告给予的各项优惠。原、被告签订的多份协议是是双方的真实意思表示，合法有效，且原告已经按照合同约定支付了购房款，说明原告对房屋总价没有异议，为原告的真实意思表示，故原告提出的返还优惠折扣款的诉讼请求不应予以支持。二、商品房备案价格是行政机关的要求，属于行政法律关系，是否违反约定应该由行政机关的决定。 被告合众营销辩称，根据双方签的购房信息咨询服务协议约定，若甲方购房成功，原告缴纳的信息服务费7000元不退还，原告已与被告佳利置业签订了商品房买卖合同，原告享受了交7000元抵30000元的服务优惠，被告佳利公司当庭答辩中也认可给了原告交7000元抵30000元的折扣，故不应该退还。 第三人岳阳市住房和城乡建设局书面述称，一、商品房预售合同纠纷诉讼主体不符，由我局承担的不动产登记和商品房预（销）合同管理的有关职责已于2019年划转至岳阳市不动产登记中心。二、本案讼争的标的物非我局行政职能，原告的诉讼请求均涉及新建商品房的价格问题，由于我局并非新建商品房的价格主管部门，对此无法提供相关法律解释和说明。 查明的事实 一、2017年7月，原告见“壹品苑”宣传学区房有优惠，就与该楼盘的承销商合众营销签订了一份信息咨询服务协议，并支付了7000元的咨询费，同时约定“若成功签订购房合同，可享受柒仟元咨询费抵叁万购房款，并且所缴纳的咨询服务费柒仟元不予退还。若未购房成功，则全额退还咨询费柒仟元。” 二、2017年10月27日，被告佳利置业取得“壹品苑”的预售许可证。2017年10月29日，被告佳利置业向原告出具了一张收据，该收据载明：“今收到段芳交来壹品苑1号栋1303购房定金贰万元。”双方于当日签订了《商品房认购书》一份，该认购书确认了原告购买的房产为1栋13层1303房，暂定面积110.66平方米，并明确了原告认购单位标准总价为941204元，折后单价为7909元，折后总价为875210元，并在之后备注：该套认购商品房最终享受优惠具体明细如下：①7000抵30000元；②认筹额外优惠98折；③7天按时签约99折；④付款方式优惠（一次性98折、银行按揭与公积金99折）。同时，该认购书第1条约定：买方应在签署本《商品房认购书》后七个工作日内，前往卖方售楼部付清首付款或全款并与卖方签订《商品房买卖合同》。若买方逾期未办理上述事项，则卖方有权单方面解除本认购书并将上述房产另行出售，认购定金不予退还。第2条约定：卖方给买方的优惠价是以买方完全履行本《商品房认购书》约定按时支付所有款项、签署岳阳市《商品房买卖合同》、付完余款为条件，若买方不符合该条件，卖方有权取消给予买方的所有优惠，按照认购单位原价计算房屋价格并与买方签订岳阳市《商品房买卖合同》，并保留解除本《商品房认购书》的权利。第3条约定：卖方收取买方定金后，除买方不愿按照认购书约定的条件与卖方签订正式买卖合同并支付有关费用的情况外，卖方不得另行售出上述房产，否则卖方应当将所收买方的定金按原金额双倍退还。第8条约定：本认购书经买卖（或买方委托代理人）双方签署后即时生效，认购书中记录的商品房位置、层数、房号、买方姓名及付款方式等原始情况，在本认购书生效后，不得更改。本《商品认购书》签订后，卖方不再接受买方任何理由的退房申请。 三、2017年11月5日，原告与佳利置业签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告以7909元的单价购买“壹品苑”第001幢13层1303号房屋，房屋面积110.66平方米，房屋总价875210元，首付款275210元，商业贷款60万元。原告对上述合同中确定的支付购房款的义务已履行完毕。 四、由于被告延期交房，原告在维权的过程中发现被告在网上的备案价格与房屋销售价格基本一致，原告认为我国全面实行新建商品房住房销售价格申报制度，销售价格应为备案价格，不得高于备案价格销售，被告并未兑现其在认购书中承诺的优惠，被告存在价格欺诈，故诉至法院。 判决的理由与结果 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告和佳利置业签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均有拘束力。《商品房认购书》上明确备注了原告购买房屋所享受的具体优惠明细，并填写了房屋的标准总价、折后单价和折后总价，表明原告在购买房屋时对房屋的价格进行过了解，原告当时对于其享受了认购书上约定的优惠是明知的。之后原告与佳利置业签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，其购房价格亦为认购书上约定的折后价格。从交易习惯和常理上推断，原告与佳利置业确定房屋最后成交价款时，也应注意到是否享受了佳利置业给予的优惠。合同签订后，原告按照约定履行了支付购房款的义务，表明原告对讼争房屋买卖价格的认可，可以确定双方对涉案房屋是否享受优惠折扣是明知且意思表示一致的。另外，关于原告认为被告构成价格欺诈的意见，本院认为由于备案价格在房屋取得预售许可证时就已公示，原告可以随时进行查阅，现原告未提供证据证明佳利置业存在价格欺诈，故原告要求退还优惠款没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告彭帅、段芳的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取626元，由原告彭帅、段芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  刘耀华 二〇二〇年十二月十三日 书记员  卿 乐