苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初507号原告：步磊，男，1973年5月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：韩玟，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁敏姣，江苏凡创律师事务所律师。被告：晓书餐饮服务管理（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区十全街313号。法定代表人：吕晓刚，总经理。被告：吕晓刚，男，1993年2月22日出生，汉族，住河南省泌阳县。原告步磊与晓书餐饮服务管理（苏州）有限公司（以下简称晓书公司）、吕晓刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序,于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告步磊的委托诉讼代理人韩玟，被告晓书公司的法定代表人也即另一被告吕晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告步磊向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告共同支付原告2020年10月起至2020年12月31日止的房租112500元、房屋使用费37500元；3.判令两被告共同支付原告2020年10月起至2020年12月31日止的电费109.89元、水费5265.5元；4.判令两被告共同支付原告因提前解除合同而造成的违约金135000元；5.判令两被告立即腾退租赁场地，并恢复租赁场地的原状；6.两被告承担本案的诉讼费用，原告先垫付并在判决时由法院退还给原告。审理中，原告将第三项诉讼请求变更为计算截止到2021年2月22日电费为2566元、水费5399.16元；将第五项诉讼请求中的恢复原状予以撤回。事实和理由：原告与两被告于2019年7月21日签订房屋租赁合同，约定被告租赁位于姑苏区××街××号房屋作为餐饮经营使用，租赁期限为2019年7月22日至2022年7月21日止，第一年、第二年房租为45万元，被告若拖欠租金超过一个月的，原告有权收回该房屋，被告须按实际占有日交纳租金并承担违约责任；被告拖欠应付租金达30天以上的，原告有权无条件单方面解除合同，被告应向原告支付相当于年租40%的违约金，若违约金不足弥补原告损失的，被告还应另行据实赔偿。两被告应于2020年10月底前付下一个季度的租金，但截至2020年12月30日，两被告还欠原告三个月房租112500元、电费109.89元、水费5265.5元。现两被告仍占用原告的房屋，原告多次发函催告要求支付租金及水电费等，但被告一直置之不理。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告晓书公司、吕晓刚共同辩称：1.因疫情原因造成经营不善希望予以降低原告的索赔额度；2.对于原告第二项诉请不予认可，10月份房租已经支付过了，11月、12月房租未支付；3.对于第四项诉请违约金计算过高；4.对于原告主张2021年1月、2月的租金不予认可，其已经告知原告收回房屋，系原告迟迟不理会其返还房屋的请求。本案当事人围绕诉讼请求，原告步磊依法提交了房屋租赁合同、土地证、房屋产权证书、银行汇款电子回单、律师函及快递凭证、回复函、律师回函、水电费缴费凭证及发票、情况说明书、照片等证据；被告晓书公司、吕晓刚依法提交了说明、微信聊天记录等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市姑苏区××街××号房屋所有权及土地使用权均登记在步磊名下。2019年7月21日，步磊（出租人、甲方）与晓书公司、吕晓刚（承租人、乙方及单位）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其合法拥有的位于苏州市姑苏区××街××号房屋出租给乙方使用，用途为餐饮经营，租赁期限自2019年7月22日至2022年7月21日止；第一年年租金为45万元，第二年年租金为45万元，第三年年租金为元472500元，2019年9月22日前，该房屋为装修期，不收取租金；租金按半年度支付，支付时间为上期租金到期日前七天内，以甲方实际收到为准，首期租金于本合同签订后2日内支付，乙方若逾期支付租金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该房屋，乙方须按实际占有日交纳租金并承担违约责任。合同第六条约定，为保证乙方合理并妥善使用涉案房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同后交纳首期租金时支付甲方2万元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方，另装修及设备费用8万，合同期满，甲方将8万元退给乙方，如不满3年，不予退回。合同第七条第4款约定，乙方拖欠应付甲方租金或其他费用达30天以上的，甲方有权无条件单方面解除本合同，房屋内所有乙方添置的装修归甲方所有，甲方有权对房屋的所有设施予以处置，并将处置所得款项用于补偿乙方所欠租金及拖欠的费用。合同第八条第2款第（1）项约定，拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金40%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿；第2款第（3）项约定，租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及保证金甲方可不予退还；第2款第（6）项约定，合同到期终止或协商一致解除合同或因乙方违约被甲方解除合同后，乙方应立即搬离房屋，否则除解除后的房屋使用费按租金的双倍标准计算。合同第九条约定，房屋及其附属设施由于不可抗力造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同第十条约定，本合同期满终止或因乙方的原因提前解除，与房屋相连接的装修归甲方所有，甲方对乙方的装修费用不作任何补偿；乙方可以移动拆除的自有设备由乙方自行拆除，但不得损坏甲方房屋原有的结构。该房屋租赁合同还对其他事项作了约定。该合同尾部承租人（乙方）处有吕晓刚的签字和晓书公司的公章。合同签订后，步磊交付了涉案房屋。晓书公司注册成立于2020年5月14日，住所地登记为苏州市××区××街××号。自2020年4月6日起至2020年11月5日止，吕晓刚向步磊支付案涉商铺的租金共计242500元、押金2万元、装修及设备款8万元。审理中，步磊认可2020年7、8月减免租金2万元。后因晓书公司、吕晓刚未再支付租金，2021年1月4日，步磊委托律师向晓书公司、吕晓刚发送律师函，载明：晓书公司及吕晓刚应于2020年10月底前支付下一季度的租金、水电费等但未支付，要求晓书公司在收函之日起三个工作日内一次性支付117875.396元。晓书公司、吕晓刚收悉后，晓书公司向步磊回复《告知函》，载明：因疫情为不可抗力，故希望双方于2021年1月8日商议解除合同及水电费等其他费用，依据合同第九条免责条款互不承担责任，租金按实际使用时间计算，多退少补。步磊收到后，向晓书公司、吕晓刚回复律师函，称不适用免责条款，同意解除合同，但应支付拖欠的租金、水电费等。根据物流信息显示，吕晓刚于2021年1月9日签收该律师函邮件。双方争议协商未果，故步磊诉至本院。审理中，步磊于2021年2月26日收回案涉商铺的钥匙。双方确认水电费总额为8347.3元，已由步磊支付。审理中，步磊述称，吕晓刚在案涉租赁合同第五页签名并写了身份证号码，其收到的所有租金均是吕晓刚个人银行卡转账支付的，故是吕晓刚个人承租的，吕晓刚是晓书公司的法人，合同中有晓书公司的盖章，是因为签订合同时用公司的名义可以领营业执照，故晓书公司的营业执照上的住所地是涉案房屋，晓书公司的法律责任由法院认定；提前解除合同，造成其租金及利息损失、其另行寻租的空置期损失；装修及设施的8万元系其为了吕晓刚火锅店经营所用提供了8个空调、厨房用具等的总价值，按照涉案租赁合同的约定，不应退还吕晓刚，在租赁期间吕晓刚实际使用了这些设备，如果判决退回该8万元，则其同意设备留下，但是要求吕晓刚、晓书公司支付相应期间的使用费用；其同意吕晓刚租金支付至2020年10月21日，其要求吕晓刚、晓书公司支付从2020年10月22日起计算至其实际收回房屋之日止的租金及房屋占有使用费；2万元押金同意退还，可以从本案款项中直接抵扣；其已经考虑疫情原因，免除了吕晓刚2万元租金，而案涉租赁合同实际履行期限是从2020年2月到同年10月，并非是疫情原因而是吕晓刚经营不善，故不应适用合同中的免责条款。审理中，晓书公司、吕晓刚述称，承租方是晓书公司，由其支付租金是因为公户和私户混在一起使用较为方便；关于租金的支付情况，2019年9月22日之前是装修免租期，其一共支付567500元，需要说明的是2019年9月22日之前付了325000元，含2万元押金、8万元装修及设备款，这笔款是其朋友宗冠宇分多笔支付的，但是无法提交支付凭证；其认为2万元和8万元的性质均为押金，2万元押金步磊应当退还且同意从本案款项中直接抵扣，8万元装修和设备款不需要原告退还，但是要求将案涉房屋内属于其的东西都拆除；因为疫情原因导致公司运营困难无法继续履行合同，其响应国家政策整整关店了3个月，2020年2月、3月、4月，其还正常支付房租；其于2021年1月7日通过微信希望与步磊协商解除合同，但步磊不予配合，其收到律师函后还通过微信向律师函中提及的律师电话进行回复，但未果，系步磊故意拖延还房时间，其认为其不存在违约行为。本院认为，房屋租赁合同签订于2019年7月21日晓书公司成立之前，系以吕晓刚的名义承租并实际由吕晓刚承担支付租金的义务，吕晓刚承租后在涉案房屋注册成立晓书公司，并在该合同上加盖晓书公司公章，应视为晓书公司对步磊与吕晓刚之间房屋租赁合同的加入，涉案房屋系由晓书公司、吕晓刚共同承租，步磊要求晓书公司、吕晓刚共同承担责任，有事实依据，本院予以支持。步磊与晓书公司、吕晓刚签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。因吕晓刚、晓书公司拖欠租金构成违约，步磊以发函方式同意解除合同，吕晓刚于2021年1月9日签收该函，故本院确认涉案房屋租赁合同于2021年1月9日解除。因涉案房屋已经返还，故步磊要求返还的诉讼请求，本案不再理涉。双方已确认2020年10月22日之后的租金拖欠未付，于2021年2月26日办理房屋交接手续，则晓书公司、吕晓刚应向步磊支付2020年10月22日起至2021年1月8日止期间（2个月18天）的租金97500元（45万元/年÷12月×2＋45万元/年÷12月÷30×18）及2021年1月9日起至2021年2月25日止期间的房屋占有使用费。虑及合同解除后，晓书公司已闭店歇业，吕晓刚与步磊就租金、水电费结算等事项协商无法达成一致意见，导致起诉之后房屋才交接完毕，故对2021年1月9日起至2021年2月25日期间（1个月17天）的房屋占有使用费本院酌情调整为29375元｛（45万元/年÷12＋45万元/年÷12月÷30天×17天）×50%｝。经计算，晓书公司、吕晓刚还需向步磊支付租金、房屋占有使用费共计126875元。关于水电费，双方已确认履行完毕，本案不再理涉。关于违约金。因晓书公司、吕晓刚提前解除合同，应当承担违约责任，步磊要求按照案涉租赁合同的约定，由两被告共同支付违约金135000元（450000元/年×30%）。晓书公司、吕晓刚抗辩称该违约金约定过高，步磊未举证证明其实际损失，但是涉案租赁合同提前解除必然导致步磊的预期利益受损及另行寻租的空置期间租金利益损失，故对该违约金本院酌情调整为75000元（450000元/年÷12月×2月）。晓书公司、吕晓刚认为因受疫情影响导致其无法继续履行合同，应适用不可抗力原则免除其合同责任，本院认为，晓书公司、吕晓刚均未举证证明其受疫情影响的程度，且步磊已经给予其租金2万元的减免，故对晓书公司、吕晓刚的该项抗辩意见，本院不予采信。关于租房押金2万元，涉案合同解除后，步磊应当予以退还。因双方均认可从本案应支付款项中直接抵扣，本院予以准许。关于装修、设备款8万元，首先，该装修、设备系由步磊提供，随涉案房屋出租时一起由晓书公司、吕晓刚使用；其次，根据房屋租赁合同第六条约定，合同期满步磊将8万元退还给晓书公司、吕晓刚，如不满3年，不予退回。据此，该8万元虽是装修、设备的总价值，但并非转让款，装修、设备所有权未发生转移，该8万元系以装修、设备款为名而支付的具有保证合同履行性质的款项。现步磊认为根据合同约定不应退还，亦基于晓书公司、吕晓刚在履行合同中的违约行为而导致合同解除，属于违约责任的范畴，本院综合考量涉案房屋及其装修设备实际使用情况、提前解除合同的违约事实，以及涉案房屋已经返还、违约金支持部分等因素，酌定由步磊返还6万元，在晓书公司、吕晓刚应支付的租金及房屋占有使用费中予以抵扣。综上，晓书公司、吕晓刚应向步磊支付租金及房屋占有使用费126875元，步磊应退还晓书公司、吕晓刚押金2万元、保证金6万元，两项抵扣后，晓书公司、吕晓刚还应向步磊支付46875元。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第二款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款、第七百零三条之规定，判决如下：一、原告步磊与被告晓书餐饮服务管理（苏州）有限公司、吕晓刚签订的房屋租赁合同于2021年1月9日解除。二、被告晓书餐饮服务管理（苏州）有限公司、吕晓刚于本判决生效之日起十日内支付原告步磊租金及房屋占有使用费46875元。三、被告晓书餐饮服务管理（苏州）有限公司、吕晓刚于本判决生效之日起十日内支付原告步磊违约金75000元。四、驳回原告步磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10920元，减半收取5460元，财产保全费2020元，合计7480元，由原告步磊负担1770元，被告晓书餐饮服务管理（苏州）有限公司、吕晓刚负担5710元。被告晓书餐饮服务管理（苏州）有限公司、吕晓刚负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  凌 晨二〇二一年四月一日法官助理  刘 欢书 记 员  尤欣怡