上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初48055号原告：曹金栋，男，1975年7月23日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：夏琦绿，上海瀛东律师事务所律师。被告：中国邮政集团有限公司上海市分公司,住所地上海市虹口区北苏州路XXX号XXX幢。负责人：王俭，总经理。委托诉讼代理人：许晨，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许更，上海君澜律师事务所律师。被告：中国邮政集团有限公司,住所地北京市西城区金融大街甲XXX号。法定代表人：刘爱力，董事长。委托诉讼代理人：贾丽。第三人：上海联合产权交易所有限公司，住所地上海市普陀区云岭东路XXX号XXX号楼。法定代理人：周小全，总裁。委托诉讼代理人：陈影。委托诉讼代理人：高杨。原告曹金栋诉被告中国邮政集团有限公司上海市分公司(以下简称邮政上海分公司)、中国邮政集团有限公司(以下简称邮政公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序，由审判员独任审理。后本院依邮政上海分公司申请，追加上海联合产权交易所有限公司(以下简称联合产权交易所)作为本案第三人参加诉讼，并于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告曹金栋及其委托诉讼代理人夏琦绿、被告邮政上海分公司的委托诉讼代理人许晨、许更、被告邮政公司的委托诉讼代理人贾丽、第三人联合产权交易所的委托诉讼代理人陈影、高杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹金栋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就上海市静安区止园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订的《上海市产权交易合同》，解除时间：诉状副本送达之日；2.判令被告返还原告保证金380,000元；3.判令两被告支付违约金1,115,100元(合同金额的30%)；4.判令诉讼费由被告承担。审理中，因第三人表示愿意退还原告保证金380,000元，原告撤回了第2项诉请。事实和理由：2017年11月30日，曹金栋与邮政上海分公司签订《上海市产权交易合同》，交易标的为系争房屋，交易方式为在上海联合产权交易所公开挂牌后实施竞价，交易价款3,717,000元，保证金380,000元。原告已于2017年11月7日支付保证金380,000元,于2017年11月30日支付首付款1,478,500元、交易手续费92,925元，款项均根据合同要求汇入第三人账户。2018年1月，原告与邮政上海分公司共同至静安区不动产交易中心办理交易手续，得知系争房屋暂无法办理交易，故被告于2018年4月8日暂退还原告1,478,500元、交易手续费92,925元,保证金未退回。邮政上海分公司至今不能办理交易手续，已严重违反合同约定。原告有权单方解除合同，要求被告返还款项，承担违约责任并赔偿损失；邮政公司为邮政上海分公司的母公司，应承担连带责任。鉴于根据合同价款每日0.05%的标准计算违约金高于合同总价的30%，故原告酌情调整违约金为合同总价款的30%。综上，为维护原告权益，特诉至法院，愿判如诉请。被告邮政上海分公司辩称，不同意原告的诉请。1.双方之间的合同已经于2018年1月16日解除。2018年1月16日为双方交易的当日，因发现系争房屋无法交易，邮政上海分公司当即解除了合同。2.合同签订时，曹金栋出具过承诺书，对于系争房屋的交易不能的风险其是知情的；曹金栋主张的违约理由是邮政上海分公司逾期不配合，因双方一直按照正常流程办理相关手续，不存在前述情形，且在合同已经解除的情况下，邮政上海分公司无需按照合同约定的违约金标准支付违约金。即便法院认为邮政上海分公司应支付违约金，对于曹金栋主张的合同价款30%的标准不予认可，曹金栋仅支付1,478,500元的首付款，去除在第三人处的保证金380,000元，即违约金以1,098,500元为基准，按照每日0.05%的标准，计算至2018年1月16日。被告邮政公司辩称，即使法院认为应当支付违约金，邮政上海分公司有独立的财产，邮政公司不应承担连带责任；其余均同邮政上海分公司的意见。第三人联合产权交易所述称，其系依据曹金栋的申请代为保管保证金380,000元，现原告要求返还该保证金，联合产权交易所愿意返还。原告的其余诉请由法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人系邮政上海分公司(单独所有)；2017年4月5日，系争房屋被核准登记至邮政上海分公司名下。2017年10月16日至2017年10月27日，系争房屋经上海联合产权交易所公开挂牌并征集到两个以上意向受让方；2017年11月7日，曹金栋向联合产权交易所支付保证金380,000元；2017年11月23日以网络竞价方式实施竞价，按照产权交易规则确定曹金栋为系争房屋的受让方。2017年10月19日，邮政上海分公司向联合产权交易所、上海产权集团有限公司出具的《关于已公示部分房产现状的补充说明》载明：由于公示的大部分房产房龄较长，历史遗留问题较多，现发现部分房产由于历史原因，会在办理产证过程中遇到障碍，甚至不能变更，特向交易所提供可能发生变更障碍的名称，以提示客户。该说明的下附清单中包含系争房屋。2017年11月10日，邮政上海分公司向联合产权交易所出具《关于系争房屋的补充说明》，再次表示系争房屋可能在办理权属变更中，遇到相应政策规定甚至不能变更，并要求联合产权交易所向意向投资人告知系争房屋若最终无法交割，产生的后果由受让人承担。同日，邮政上海分公司出具的《给交易所的函》，再次要求联合产权交易所将《关于系争房屋的补充说明》告知意向受让人，并请意向受让人在2017年11月15日以前以书面行使明确是否参与竞价。2017年11月14日，曹金栋签署的《承诺函》载明：本人已收到邮政上海分公司《关于系争房屋的补充说明》，清楚了解该项目交易标的在交易过程中存在的风险，并决定继续参与竞价。2017年11月30日，邮政上海分公司(甲方)与曹金栋(乙方)签订《上海市产权交易合同》，确定乙方为系争房屋的受让方，乙方同意依法受让系争房屋；交易价款为3,717,000元，乙方已支付至联合产权交易所的保证金380,000元；甲乙双方按照规定协商一致，可以变更或解除合同。同日，曹金栋向联合产权交易所支付购房款1,478,500元、交易手续费92,925元。2018年1月16日，曹金栋、邮政上海分公司至交易中心办理系争房屋的交易过户手续时，被告知系争房屋上存在房地产权利限制状况信息【限制文件编号为闸府(2003)第028号，限制人为原上海市闸北区人民政府，限制起始日期为2004年9月1日】，无法进行交易过户。闸府(2003)第028号原上海市闸北区人民政府土地管理文件(2003年7月19日)，内容为《关于批准上海硕诚置业有限公司建设“中兴城”(暂名)工程收回国有土地使用权和该项目供地的通知》，通知载明：因上海硕诚置业有限公司填报闸房地用申(2003)第015号《上海市建设用地申请书》，市房地局已批准该项目并核发建设用地规划许可证，该建设项目建设用地范围西至西藏北路，南至中兴路，东至宝通路，北至天通庵路；经研究，依法收回上述范围内的国有土地使用权。2018年3月23日，曹金栋给联合产权交易所的函载明：2018年1月，与邮政上海分公司办理系争房屋交易过户的过程中，被告知系争房屋已于2004年被原闸北区人民政府冻结并限制交易，无法办理后续的交易过户手续。故先要求先行退还曹金栋所支付的购房首付款及交易手续费，剩余保证金待曹金栋与邮政上海分公司就系争房屋买卖后续事宜协商妥之后，再行退还。2018年4月8日，联合产权交易所通过第三方向曹金栋退还购房款1,478,500元。2018年4月9日，联合产权交易所向曹金栋退还交易手续费92,925元。审理中，邮政公司、邮政上海分公司表示，系争房屋历史悠久，因邮政公司内部经过政企分开、有限公司改革、子改分等，企业名称有过多次变更，系争房屋于2017年通过买卖由原上海市邮政公司变更至邮政上海分公司名下，2017年系争房屋交易过户时并没有遇到交易限制。系争房屋已于2019年11月被纳入征收范围，目前系争房屋已动迁。曹金栋表示，系争房屋确实已经被动迁。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。审理中，双方对合同的解除均不持异议，本院予以确认。关于合同的解除时间：原、被告过户时被告知系争房屋上存在权利限制信息、无法交易过户后，曹金栋于2018年3月23日向联合产权交易所申请退还其支付的购房款；2018年4月8日，邮政上海分公司通过联合产权交易所向曹金栋退还购房款；由前述行为可以看出，双方已就合同的解除达成了一致。因此，本院确认双方就系争房屋签订的《上海市产权交易合同》于2018年3月23日解除。关于合同解除的原因：首先，2017年4月5日系争房屋被核准登记至邮政上海分公司名下时，并未遇到任何登记阻碍，且无证据证明邮政上海分公司明知系争房屋被限制交易而仍然通过联合产权交易所进行产权交易；其次，在系争房屋竞价过程中，曹金栋曾出具《承诺函》，表示其已收到邮政上海分公司《关于系争房屋的补充说明》，并清楚了解该项目交易标的在交易过程中存在的风险，并决定继续参与竞价；再者，系争房屋上因存在政府发布的权利限制信息，致使无法办理交易过户，最终导致合同履行不能而解除,此系不可归责于双方的原因致使合同解除，双方互不承担违约责任。因此，对于原告要求两被告支付违约金1,115,100元的诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第一款规定，判决如下：一、原告曹金栋、被告中国邮政集团有限公司上海市分公司于2017年11月30日就上海市静安区止园路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市产权交易合同》于2018年3月23日解除；二、驳回原告曹金栋的其余诉讼请求。案件受理费14,836元，由原告曹金栋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二一年四月十三日法官助理 潘 云书 记 员 郇 鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……