江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1202民初2917号 原告：陈军，男，1963年5月18日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：赵海华，江苏碧泓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴小田，江苏碧泓律师事务所实习律师。 被告：陈某，女，1990年6月27日生，汉族，住泰州市海陵区。 被告：丁某，男，2013年6月6日生，汉族，住泰州市海陵区。 法定代理人：陈某，系丁某之母。 以上两被告共同委托诉讼代理人：曹广根，江苏东进信宇律师事务所律师。 被告：丁红根，男，1959年11月4日生，汉族，住泰州市海陵区。 被告：陈秀凤，女，1960年1月6日生，汉族，住泰州市海陵区。 第三人：泰州市新世纪房产经纪有限公司，住所地泰州市海陵南路373号。 法定代表人：王同春。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司泰州市分行，住所地泰州市金山路66号。 负责人：张大江。 委托诉讼代理人：蒋晓芳，江苏睿恒律师事务所律师。 原告陈军与被告陈某、丁某、丁红根、陈秀凤、第三人泰州市新世纪房产经纪有限公司（以下简称新世纪公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司泰州市分行（以下简称邮政银行泰州分行）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈军及其委托诉讼代理人赵海华、戴小田，被告陈某（亦系被告丁某法定代理人），被告陈某及丁某共同委托诉讼代理人曹广根，被告陈秀凤，第三人邮政银行泰州分行委托诉讼代理人蒋晓芳到庭参加诉讼；被告丁红根，第三人新世纪公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告陈军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行2019年5月25日签订的《泰州市房地产转让合同》，并判令被告协助原告办理泰州市海陵区房屋过户手续。2、依法判令被告支付原告违约金人民币150000元。3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告继续履行2019年5月25日签订的《泰州市房地产转让合同》，并将泰州市海陵区房屋转移登记至原告名下。2、判令被告三日内足额清偿第三人邮政银行泰州分行贷款，原告有权在被告未能如期足额清偿前述银行贷款之日，向法院申请向第三人邮政银行泰州分行发出协助执行通知由原告代被告还清银行贷款，同时第三人邮政银行泰州分行向原告出具贷款结清证明，配合原告至不动产登记中心办理撤销抵押手续，原告代被告偿还上述银行贷款的金额大于原告应支付给被告的剩余购房款的，则原告有权就超额部分向被告追偿。3、判令被告支付原告违约金人民币150000元。4、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年5月25日原告通过第三人新世纪公司向丁某某及被告陈某购买位于泰州市海陵区房屋[苏（2018)泰州不动产权第0031826号），双方签订了《泰州市房地产转让合同》。合同约定：交易房屋建筑面积70.4平方米,成交价782000元，在合同签订时支付定金50000元，2019年6月10日前交付房屋时支付房款100000元，2019年9月30日支付252000元，2020年6月30日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，原告支付房款380000元（丁某某及被告陈某承诺在2020年6月30日前结清银行贷款400000元并配合中介公司办理他项权证注销事宜）。如违约则违约方向守约方支付违约金人民币150000元。丁某某和被告陈某于2019年5月30日向原告交付了房屋，原告于2019年6月8日入住。原告累计向丁某某和被告陈某支付房款共计人民币500000元。为防止丁某某及被告陈某二次买卖或抵押给他人，2019年11月11日，丁某某及被告陈某将案涉房屋抵押给原告，并办理了房屋抵押登记手续。因丁某某和被告陈某未在合同约定的2020年6月30日前与原告办理房屋过户手续，经原告要求，中介公司于2020年7月1日发函丁某某及被告陈某催促履行合同、办理房屋过户手续，但被告陈某回复丁某某已经去世，房屋必须加价否则不予过户。经查，丁某某于2020年3月24日去世（非正常死亡），丁某某与被告陈某系夫妻关系，俩人生有一子即被告丁某，被告丁红根、陈秀凤分别是丁某某的父母。案涉房屋在第三人邮政银行泰州分行处仍有40余万元贷款丁某某及被告陈某未予偿还。原告认为，其与丁某某及被告陈某签订的《泰州市房地产转让合同》合法有效，原告已经支付了500000元的购房款，丁某某和被告陈某也已向原告交付了房屋。丁某某虽然去世，但其法定继承人负有配合、协助原告办理房屋过户手续的义务。被告陈某要求加价、不予过户的行为违反了诚实信用原则。现原告为维护自身合法权益，特具状诉讼，恳请法院判如所请。 被告陈某、丁某、陈秀凤共同辩称，案涉房屋是丁某某和被告陈某夫妻共同财产，案涉房屋买卖合同在特别告知中明确告知夫妻双方共有财产应该由夫妻双方共同在合同上签字，而本案合同的签订是买方与丁某某隐瞒被告陈某私自签订的。丁某某对夫妻共有财产没有单独的处分权，丁某某处分房产未经陈某同意，属于无权处分行为。丁某某处分房屋的行为也不属于家事代理，在处分房屋时应得到陈某同意才有处分权。事后陈某也没有对合同追认，该房屋买卖合同属于无效合同。原告对涉案房屋不构成善意取得，涉案房屋陈某与丁某某以80多万购买，是学区房，不可能以低于购买价出卖，且购买时还有50000元的过户费，明显价格不合理。房屋也没有办理过户登记，不符合善意取得的条件。请求驳回原告的诉讼请求。 被告丁红根未作答辩，亦未提供证据。 第三人新世纪公司未作陈述。 第三人邮政银行泰州分行辩称，第一，丁某某和被告陈某向第三人借款，并将案涉房屋抵押给第三人，办理了抵押登记，第三人对案涉房屋享有合法的抵押权，而原告系基于合同关系，享有对丁某某和被告陈某的请求权或债权，第三人的抵押权优先于原告基于合同所享有的权利。第二，丁某某和被告陈某在将案涉房屋卖与原告时，案涉房屋已抵押给了第三人，其双方之间虽进行了部分购房款的支付，但丁某某和被告陈某并未将款项用于支付第三人的借款，因此，只要原告或被告将第三人的借款清偿完毕，第三人可以立即进行办理抵押的解押手续。第三，案涉房屋涉及的借款已出现逾期，第三人已提起诉讼，要求被告陈某等归还借款，否则第三人将要求处置抵押物，行使抵押权优先受偿。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 丁某某与陈某原系夫妻关系，丁某系丁某某与陈某之子，丁红根、陈秀凤系丁某某父母。丁某某于2020年3月死亡。 2019年5月25日，丁某某（甲方）与原告陈军（乙方）签订了《泰州市房地产转让合同》，约定甲方将位于泰州市海陵区房屋转让给乙方，房屋建筑面积70.40平方米，总成交价人民币782000元；合同签订时，乙方支付甲方购房定金人民币50000元，在合同签订后，双方约定2020年6月30日前先办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方在甲方签字、交易部门收件后支付首付款人民币380000元，甲方在上述房屋有银行贷款余额，由甲乙双方协商在日前将上述贷款余额结清，并配合中介方办理他项权证的注销事宜，贷款余额400000元，由甲方支付；双方约定于2019年6月10日前交付房屋，乙方入户，同时乙方应支付甲方剩余房款计人民币100000元给甲方；如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金人民币150000元。该转让合同补充条款约定：乙方在2019年6月10日之前付甲方部分房屋款项计人民币100000元，同时交房；甲方配合乙方到国土局办理房产抵押手续，同时甲方找一名担保人担保此房满二年甲方配合乙方过户，双方约定2019年9月30日以前乙方付甲方房款计252000元，甲方出具收条。同日，丁某某向原告出具了定金收条，载明收到原告购房定金50000元。2019年10月29日，丁某某向原告出具收据，载明收到原告购房款100000元。 2019年11月11日，原告陈军（甲方）与丁某某、陈某（乙方）签订抵押借款合同，约定乙方向甲方借款500000元，乙方将其名下的位于泰州市海陵区不动产作为本合同项下借款向甲方提供抵押担保，该不动产作价940000元，本次担保金额500000元。并于2019年11月12日办理了抵押登记。2019年11月11日，丁某某与被告陈某共同向原告出具收据一份，载明收到陈军交来部分购房款人民币350000元。 庭审中，被告陈某陈述，签订抵押合同时，其知道房屋已经出售，但尚未能过户，抵押借款合同上载明的500000元，陈某实际只拿到350000元，丁某某告知陈某房屋卖了940000元，另有150000元在中介公司，陈某才同意在抵押合同上签字。 另查明：2018年5月11日，案涉房屋设定了抵押权，抵押权人为邮政银行泰州分行。2020年9月8日，邮政银行泰州分行向泰州医药高新区人民法院提起诉讼，后双方达成调解协议，约定：一、陈某、丁某、陈秀凤、丁红根于2020年9月30日前结清其所欠邮政银行泰州分行本金416312.12元及利息、律师费25304元（本息的具体数额以银行系统生成数据为准）；二、若陈某、丁某、陈秀凤、丁红根不按第一项履行债务清偿义务，则原告有权对被告抵押给原告的位于泰州市海陵区房产拍卖或变卖并对拍卖或变卖后的价款在《个人购房借款及担保合同》约定的担保范围内优先受偿，余款退还给陈某、丁某、陈秀凤、丁红根；陈某、丁某、陈秀凤、丁红根对上述欠款承担连带清偿责任；三、余无争议；四、本案诉讼费减半收取3815元，由陈某、丁某、陈秀凤、丁红根承担。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉《泰州市房地产转让合同》系合同双方当事人真实意思的表示，合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自的义务。被告陈某虽未在合同上签名，但从其庭审陈述可知，被告陈某在与原告签订抵押合同时已明知案涉房屋出售一事，其与原告签订抵押合同及收取购房款的行为应认定为被告陈某对丁某某转让房屋行为的追认，案涉《泰州市房地产转让合同》对被告陈某具有约束力。鉴于丁某某已去世，被告陈某作为合同当事人之一，诸被告作为丁某某的遗产继承人，已与第三人邮政银行泰州分行达成调解协议，共同偿还所欠第三人的债务，诸被告应当履行调解协议确定的偿还义务，同时负有办妥注销抵押登记手续、协助原告办理案涉不动产的过户登记手续的义务。第三人邮政银行泰州分行与诸被告的民事调解书已约定诸被告应于2020年9月30日前结清所欠借款本息等，诸被告一直未履行偿还义务，本案中，原告表示可代诸被告向第三人履行偿还义务，第三人邮政银行泰州分行对此亦无异议，本院准许由原告代诸被告清偿第三人的剩余贷款，并办妥注销抵押登记手续，第三人邮政银行泰州分行予以协助。鉴于被告所欠贷款本息数额已超过原告未付购房款的数额，原告多付部分可以另行要求诸被告返还，但原告在本案中主张享有追偿权，由于追偿权的行使需要有法律的规定，原告该项主张没有法律依据。关于原告主张的违约金，由于作为合同当事人的丁某某死亡，致使案涉合同未能履行，原告要求诸被告承担违约责任，没有法律依据。被告丁红根、第三人新世纪公司经本院传票传唤未到庭，应视为其放弃了相应的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈军于本判决生效之日起十日内代为清偿第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司泰州市分行有关抵押泰州市海陵区房产的剩余贷款，并办妥注销该项抵押登记手续，被告陈某、丁某、陈秀凤、丁红根、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司泰州市分行予以协助。 二、被告陈某、丁某、陈秀凤、丁红根于办妥上述注销抵押登记手续后，即协助原告陈军将泰州市海陵区不动产登记至原告陈军名下。 三、驳回原告陈军的其他诉讼请求。 本案受理费13120元、保全费3870元，合计人民币16990元，由原告陈军负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  沙林霞 人民陪审员  梅红卫 人民陪审员  顾瑜文 二〇二一年一月二十二日 书 记 员  王 莉