辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽0603民初1130号 原告：中国某某银行股份有限公司丹东分行，住所地辽宁省丹东市振兴区。 负责人：王某，该分行行长。 委托代理人：矫某某，辽宁文扬律师事务所律师。 被告：刘某某，男，1990年2月25日出生，汉族，住所地辽宁省丹东市振兴区。 被告：孟某某，女，1965年9月3日出生，汉族，住址同被告刘某某。 被告：刘某某1，男，1963年5月12日出生，汉族住址同被告刘某某。 被告：丹东某某某建设发展有限公司，住所地辽宁省丹东市。 法定代表人：赵某，系该公司总经理。 委托代理人：张某，辽宁佐胜律师事务所律师。 委托代理人：付某，辽宁佐胜律师事务所律师 原告中国某某银行股份有限公司丹东分行诉被告刘某某、孟某某、刘某某1、丹东某某某建设发展有限公司金融借款合同纠纷一案,本院于2021年1月20日立案受理后，依法由审判员张安富适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国某某银行股份有限公司丹东分行的委托代理人矫某某、被告刘某某、被告丹东某某某建设发展有限公司的委托代理人张某到庭参加了诉讼。被告孟某某、刘某某1经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年9月3日，被告因住房需要，从原告处贷款本金41万元，期限从2017年6月12日至2047年6月12日，并以其购买住房辽宁省丹东市振兴区中心南路，面积为101.8平方米的房产为上述贷款本息提供抵押担保，双方签订了借款合同，约定了抵押条款，并办理了抵押预告登记。同时，被告孟某某、刘某某1、丹东某某某建设发展有限公司对贷款本息及相关费用承担连带保证责任。贷款发放后，初期借款人尚能按约还款，从2020年6月12日起，被告开始拖欠贷款本息至今，期间，原告曾多次催要，但借款人总以各种理由推脱，拒不偿还贷款本息，保证人也未履行保证责任。请求判令被告刘某某全部借款本息提前到期并解除借款合同，并由刘某某偿还借款本金388694.47元、利息为5416.86元、罚息67.01元，共计394178.34元（暂计算至2020年9月15日）；判令被告刘某某支付自2020年9月16日起至贷款实际结清之日所产生的利息、罚息；判令原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；判决被告孟某某、刘某某1、丹东某某某建设发展有限公司对上述借款承担连带保证责任；被告承担本案的诉讼费、律师费(19708元)等诉讼相关费用。 被告刘某某辩称：对原告陈述的事实和诉请没有异议。我有钱就会往账号里存。 被告孟某某、刘某某1未应诉答辩。 被告丹东某某某建设发展有限公司辩称：某某某公司保证期间已经届满，保证责任已经免除。原告无权要求某某某公司承担保证责任，某某某公司向原告提供的保证是阶段性保证，保证期间到抵押生效之日。本案，原告已就案涉抵押房屋办理抵押预告登记并且案涉房屋已经完成首次登记，根据最高人民法院关于适用民法典有关担保制度的解释第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查，已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预购登记之日起设立，也就是在本案中抵押权已经自预告抵押登记之日起生效，某某某公司保证期间已经届满，已免除保证责任。被告刘某某还款情况某某某公司并不知情，应由原告与刘某某举证证明其还款情况，欠款情况、逾期情况以及是否达到贷款合同约定的提前还款条件。 经审理查明：2013年12月4日，原告（乙方、债权人）与被告丹东某某某建设发展有限公司（甲方、保证人）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同一份，约定，为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，本合同所称债务人是指因购置坐落于“唐宁一号建设”项目所属之住房、商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指自2013年12月4日至2023年12月4日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿伍仟万元。保证方式为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证责任：如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提任何异议。 2017年5月19日，被告刘某某与被告丹东某某某建设发展有限公司签订商品房买卖合同（预售）一份，约定，被告刘某某购买被告丹东某某某建设发展有限公司开发建设的坐落于丹东市振兴区中心南路，建筑面积为101.8平方米的的房屋，房屋总价款为515000元，付款方式为被告刘某某支付首期房款人民币105000元，余款41万元由被告刘学森向被告丹东某某某建设发展有限公司认可的贷款机构申请贷款支付。 2017年6月5日，原告（贷款人）与被告刘某某（借款人）签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定，被告刘某某向原告借款人民币41万元，借款期限为360个月（即2017年6月5日至2047年6月5日），贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，即4.165%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。贷款人将款项一次性划入丹东某某某建设发展有限公司在建行振兴支行的账户。贷款人采取委托扣款方式扣款，借款人还款方法为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1996.6元。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。借款人所购坐落于丹东市振兴区中心南路，建筑面积为101.8平方米的的房屋用于抵押担保本合同项下的债务，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。同时还约定，被告孟某某、刘某某1为被告刘某某的上述借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围为包括本合同第二条所列的借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证责任为如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。借款合同签订后，原告依约向被告刘某某发放了41万元贷款。此后，被告刘某某按约偿还了原告借款。但被告刘某某自2020年6月12日开始拖欠贷款本息，截至2021年3月17日，被告刘某某尚欠原告贷款本金382775.56元、利息13175.30元、罚息300.38元。2017年6月20日，案涉房屋办理了抵押预告登记，预告登记权利人为原告。2017年9月5日，案涉房屋的建筑物办理了所有权首次登记。 另查明：原告与案外人辽宁文扬律师事务所于2019年7月26日签订委托代理协议一份，约定由案外人辽宁文扬律师事务所负责包括本案在内的个人贷款本息进行诉讼清收，原告按照委托总额5.5%支付律师费，本案产生律师费为19708元。 本院所确认的上述事实，有个人住房（商业用房）借款合同、借款凭证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、商品房买卖合同、对账单、不动产登记证明、不动产登记信息、委托代理协议等书证以及原、被告的陈述笔录在案为凭,这些证明材料已经开庭对质和本院的审查,可以采信。 本院认为：原告与被告刘某某签订的个人住房（商业用房）借款合同以及原告与被告丹东某某某建设发展有限公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告刘某某未按借款合同的约定偿还借款，应承担相应的违约责任。根据借款合同的约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除合同，有权提前行使担保权，故原告请求被告刘某某全部借款提前到期并要求偿还尚欠的贷款本息，解除借款合同，符合借款合同的约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求给付律师费的请求，因合同中对律师费已明确的约定，故对原告该请求，本院予以支持。对原告要求对案涉房屋享有优先受偿权的请求，依照法律的有关规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。因案涉房屋已办理了抵押预告登记，预告登记权利人为原告，且案涉房屋的建筑物办理了所有权首次登记，该抵押权设立，原告对案涉房屋享有优先受偿权，故对原告该请求，本院予以支持。被告孟某某、刘某某1、丹东某某某建设发展有限公司为被告刘某某的借款提供连带责任保证，就应当按照保证合同的约定承担连带保证责任。对被告丹东某某某建设发展有限公司提出的其提供的是阶段性保证，保证期间到抵押生效之日，根据最高人民法院关于适用民法典有关担保制度的解释第五十二条的规定，其保证期间已经届满，保证责任免除的主张，依照法律的有关规定，最高额保证合同对保证期间的计算方式、起算时间等有约定的，按照其约定。根据个人住房（商业用房）借款最高额保证合同的约定，被告丹东某某某建设发展有限公司的保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。因此，被告丹东某某某建设发展有限公司的保证期间未届满，保证责任并未消灭，故对被告丹东某某某建设发展有限公司该主张，本院不予支持。被告孟某某、刘某某1经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百六十二条、第五百六十六条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第六百九十二条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第三十条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、解除原告中国某某银行股份有限公司丹东分行与被告刘某某签订的个人住房（商业用房）借款合同； 二、被告刘某某于本判决生效后十日内偿还原告中国某某银行股份有限公司丹东分行贷款本金人民币382775.56元及利息、罚息{自2020年6月12日起至2021年3月17日止的利息为13175.30元、罚息为300.38元；自2021年3月18日起至判决确定给付之日止，以按照原、被告之间签订的个人住房（商业用房）借款合同约定的利率计算}； 三、被告刘某某于本判决生效后十日内给付原告中国某某银行股份有限公司丹东分行律师费19708元； 四、原告中国某某银行股份有限公司丹东分行对坐落于丹东市振兴区中心南路享有优先受偿权； 五、被告孟某某、刘某某1、丹东某某某设发展有限公司对本判决第二、三项规定的款项承担连带保证责任； 六、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3854元（已减半收取），由被告刘某某负担(原告已预交)。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后七日内不交上诉费,则视为自动放弃上诉权。 审判员  张安富 二〇二一年四月一日 书记员  高 兰