山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初5468号原告：张建萍，女，1964年3月12日出生，汉族，住太原市，公民身份号码×××。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路****，统一社会信用代码×××。法定代表人：裴容，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳丽，山西德珲律师事务所律师。原告张建萍与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（以下简称“鸿金宝公司”）、第三人山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称“八闽公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日作出（2019）晋0106民初364号民事判决书。原、被告均不服，向太原市中级人民法院提起上诉。太原市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）晋01民终4476号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭。原告于2019年9月24日申请撤回对第三人八闽公司的起诉，本院于2019年9月27日作出（2019）晋0106民初5468号民事裁定书，裁定准予原告撤回对第三人的起诉。后本院于2019年10月24日公开开庭进行了审理，原告张建萍、被告鸿金宝公司委托诉讼代理人郭志刚、靳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建萍向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠付租金66348元（2007年7月1日至12月31日租金12294元，2008年租金8539元，2009年租金10247元，2010年租金11100元，2011年1月1日至10月15日租金24168元）及截止到2018年3月12日的违约金19525元（之后按应付租金的日万分之一计算到实际付清之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2004年购买太原市迎泽区双塔北路79号B座3068号商铺，并于2005年12月17日与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，合同约定原告将房屋出租给被告。2011年10月15日，被告与八闽公司、鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》，将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。被告长期对外收取商场租金，但是却不向原告支付房屋租金，造成原告严重经济损失。原告长期向被告主张均未果，故原告诉至法院。被告鸿金宝公司辩称，一、认可欠付2007年下半年租金12294元，2008年租金原告已全部领取；二、原、被告之间的租赁关系已经于2009年1月1日月约定解除，原告无权向被告主张，2011年原告与八闽公司签订了租赁协议，约定的租赁期限自2009年1月1日起，表明原告已单方解除与被告的租赁关系；三、被告已实际支付原告至2008年12月31日的租金，自2009年1月1日起的租金应由八闽公司支付，事实上原告已收到2009年全年租金；四、原告的主张已经超过诉讼时效，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告提交的2010年1月23日由案外人陈建钢代原告签署2008年下半年租金4270元的收条，原告不认可该收条和收到租金，不认识陈建钢也没有授权其领取。被告对此解释称当时由陈建钢拿着原告身份证和合同原件代领，不清楚其与原告之间的关系，也没有留陈建钢的身份证复印件。本院认为，在原告否认该收条的情形下，被告未进一步举证证明原告曾事前授权或事后追认陈建钢代领租金，应自行承担举证不能的法律后果，故本院对该收条不予采信。2.被告提交的2008年1月23日原告与被告签订的《商铺租赁补充协议（2）》（由原告在复印件上捺印），原告虽不认可系其签名和捺印，但未在本院指定的期限内提出关于笔迹签名、捺印的司法鉴定申请，且原告认可的2009年1月1日收到2008年50%租金4269元和2011年1月8日收到2009年全年租金10247元的两张收条、原告主张的被告尚欠租金数额与该补充协议的约定数额均能够相互印证，故本院对该《商铺租赁补充协议》予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月17日，原告与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，约定：原告将商铺（B-3068号，建筑面积55.45m2）租赁给被告，租赁期限10年，自2006年1月1日至2015年12月31日止，商铺年租金为原告实际购买商铺价格的9%，即30057元；合同签订时起被告每年分两次支付原告租金，于每年6月30日前一次性支付当年前半年租金，12月31日前一次性支付当年后半年租金；逾期支付租金的，被告应自逾期之日起至应付租金全部支付之日止，按日支付租金额的万分之一承担违约金。后双方对上述合同进行变更签订了《商铺租赁补充协议（2）》，约定：在原合同基础上增加三年启动期，期限为2008年1月1日起至2010年12月31日止，2011年1月1日后按原合同租金标准执行；2008年租金为8539元，2009年租金为10247元，2010年租金为11100元，付款期限按原合同执行;三年启动期结束后，继续按原合同履行，租金标准按原合同执行；合同期限届满后，实行代租管理。截止目前，原告已收到至2007年6月30日之前、2008年上半年和2009年全年的租金。本院认为，原告与被告签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《商铺租赁补充协议（2）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对上述合同的履行，双方当事人一直未提出异议并予以解除，被告也一直未将涉案商铺交还给原告，且被告提供了明确载明“今收到太原市鸿金宝物业管理有限公司支付……2009年全年支付返租金”的收条，被告虽抗辩该收条由八闽公司沿用其公司格式打印，但该抗辩显然不符合日常的交易习惯，在逻辑上亦难以解释八闽公司的收条原件由其掌握的情形，故本院认为自2009年1月1日起仍应视为双方默认继续履行原合同，对被告关于双方租赁关系已经解除的抗辩意见不予采信。自合同签订之日起，被告应按合同约定向原告支付租金。原告依约将商铺出租给被告，被告未按约向原告支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。经核算，被告尚欠原告2007年下半年租金12294元、2008年下半年租金4270元、2010年上半年租金5550元、2010年下半年租金5550元、2011年上半年租金15028.5元、2011年7月1日至10月15日租金8811元（即30057÷365天×107天=8811元），共计51503.5元。被告未按照合同约定期限支付原告租金，应自逾期之日起至应付租金付清之日止，按日应支付租金额的万分之一承担违约金。经核算，截至原告主张的2018年3月12日，被告应支付的违约金为：（1）2007年下半年违约金自2008年1月1日至2018年3月12日共计3724天，即12294元×0.0001×3724天=4578元；（2）2008年上半年违约金自2008年7月1日至2009年1月1日共计185天，即4269元×0.0001×185天=79元；2008年下半年违约金自2009年1月1日至2018年3月12日共计3358天，即4270元×0.0001×3358天=1434元；（3）2009年上半年违约金自2009年7月1日至2011年1月8日共计557天，即5123.5元×0.0001×557天=285元；2009年下半年违约金自2010年1月1日至2011年1月6日共计373天，即5123.5元×0.0001×373天=191元；（4）2010年上半年违约金自2010年7月1日至2018年3月12日共计2812天，即5550元×0.0001×2812天=1561元；2010年下半年违约金自2011年1月1日至2018年3月12日共计2628天，即5550元×0.0001×2628天=1459元；（4）2011年上半年违约金自2011年7月1日至2018年3月12日共计2447天，即15028.5元×0.0001×2447天=3677元；2011年7月1日至10月15日违约金自2012年1月1日至2018年3月12日共计2263天，即8811元×0.0001×2263天=1994元；以上共计15258元。关于原告要求应按照实际购房价9%计算得年租金30736元的主张，原告未举证证明双方对原租赁合同的年租金进行了变更，故本院不予支持，原告应自行承担举证不能的法律后果。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述与原告提交的信访材料均可相互印证业主们从未间断催要房租，故诉讼时效已构成中断,本院对被告关于原告诉讼已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。综上，本院支持原告张建萍的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司支付原告张建萍自2007年7月1日起至2007年12月31日止、自2008年7月1日起至2008年12月31日止以及自2010年1月1日起至2011年10月15日止的所欠租金51503.5元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司支付原告张建萍截至2018年3月12日的违约金15258元，并支付自2018年3月13日起至欠付租金实际付清之日止的违约金（以所欠租金51503.5元为基数、按日万分之一计算）；三、驳回原告张建萍的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1946元，由原告张建萍负担533元，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担1513元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 杨春燕人民陪审员 尹秀莲人民陪审员 卢振章 二〇一九年十二月三日书 记 员 任 超附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。