安徽省望江县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0827民初783号原告：中国工商银行股份有限公司望江支行，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇回龙西路138号。负责人：姚亚光，行长。委托代理人：朱技东，该行副行长。委托代理人：俞中剑，该行员工。被告：江九姑。委托代理人：袁亚林，宿松县孚玉镇法律服务所法律工作者。被告：望江县超宇房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇雷阳路，统一社会信用代码91340827675875243Y（1-1）。法定代表人：姜雨生，总经理。原告中国工商银行股份有限公司望江支行（以下简称“工行望江支行”）诉被告江九姑、望江县超宇房地产开发有限公司（以下简称“超宇房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法由审判员汪祝芬适用简易程序于2016年7月22日公开开庭审理了本案。原告工行望江支行的委托代理人俞中剑、被告江九姑及其委托代理人袁亚林到庭参加了诉讼，被告超宇房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行望江支行诉称：2013年10月25日，原告与被告江九姑签订了编号A：01309000202013一手贷0000279号《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告江九姑发放个人贷款64万元，用于向被告超宇房地产公司购买位于望江县太慈镇武昌湖半岛第9号楼3单元102号房，借款期限自2013年10月25日起至2033年10月25日止，贷款年利率以贷款发放时中国人民银行公布�同期同档次贷款利率，若基准利率调整，则自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率，并约定罚息利率为约定利率上浮30%，约定还款方式为按月等额还款，同时约定以所购房产提供抵押担保，当天，原告依约向被告履行了放款义务。2013年10月29日，双方在望江县房地产局办理了期房抵押登记手续，登记机关出具了《期房抵押登记证明》（编号：20132310）。2013年8月2日，中国工商银行股份有限公司安庆分行与被告超宇房地产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号20131309B028），约定被告超宇房地产公司对其开发建设的望江县太慈镇武昌湖半岛项目的购房人向中国工商银行股份有限公司安庆分行借款提供连带责任保证，2013年10月8日，被告超宇房地产公司向原告出具了承担连带责任的《保证函》，承诺在借款人不能按期归还借款本息时，由原告在其保证金存款账户上直接扣收。自2014年7月起，被告江九姑未能按约定还款，截止2016年4月25日，该笔借款已经偿还25期，累计归还本金35327元，剩余本金604673元，现已累计逾期19期，连续逾期5期，逾期未还本金8627.46元，欠息8627.46元。故原告诉至法院请求判令：1、解除原告与被告江九姑签订的借款合同，2、被告江九姑立即向原告清偿所欠借款本金604673元及截止到2016年4月25日的欠息13192.54元（此后利息按合同约定的利率及罚息规则计算至欠款实际清偿日止）；3、被告超宇房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、对被告江九姑抵押给原告的房地产享有优先受偿权；5、二被告连带承担本案诉讼费用。被告江九姑辩称，虽然被告江九姑与原告签订了房屋买卖合同及担保合同，但系受他人恶意欺诈所签订，依照法�规定，属于无效合同或按可撤销合同处理，被告江九姑不应承担责任，应由被告超宇房地产公司承担责任。另担保合同虽然签订，但未进行登记，该担保无效，被告江九姑不承担相关的违约责任。若合同无效，依照合同法规定，被告超宇房地产公司应返还被告江九姑前期交付的首付款、已付的按揭款等。请法庭依法判令合同无效。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组证据：原告营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明，被告江九姑身份证复印件，被告超宇房地产公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明原、被告诉讼主体适格；第二组证据：《个人住房贷款申请表》、《个人住房贷款客户谈话笔录》、《客户须知》、《中国工商银行个人信贷客户电话核实内容记录表》复印件、《个人购房借款/担保合同》及个人借款凭证复印件各一份，证明原告与被告江九姑签订借款合同及合同约定借款期限、金额等，且原告按约向被告发放贷款64万元的事实；第三组证据：《期房抵押登记证明》、承诺书复印件各一份，证明被告江九姑向原告借款所购的位于望江县太慈镇武昌湖半岛第9号楼3单元102号房抵押给原告，并办理了期房抵押登记手续，原告对该抵押房地产依法享有优先受偿权。第四组证据：《保证函》、《按揭贷款业务合作协议》复印件各一份，证明被告超宇房地产公司对被告江九姑所欠原告上述贷款债务提供连带责任保证。第五组证据：《全球信贷与代理投资管理系统-个人贷款借据历史处理明细查询》，证明被告江九姑自2014年7月起未能按约还款。被告江九姑未举证；被告超宇房地产公司未到庭答辩，亦未举证。法庭质证中，被告江九姑对原告证据质证意见如下：对证据均无异议，但对证据2中《个人购房借款/担保合同》真实性有异议，虽是其签订的借款合同，但系被告超宇房地产公司欺骗才予签订，被告江九姑没有真实的购房意思，只是帮助被告超宇房地产公司贷款，应由被告超宇房地产公司承担相应的责任。综合原、被告法庭陈述等，本院对原告的证据认证如下：原告提交的证据系原件或与原件核对一致的复印件，具有证据“三性”，且被告江九姑对证据均无异议，仅称系受欺骗才签订，但未提交证据予以佐证，对该意见不予采纳，故对原告提交的证据本院予以采信。依据以上采信的证据及当事人的陈述，本院确认原告所诉案件基本事实，另查明：2014�11月28日，因被告江九姑未能按约定偿还借款本息，原告按约定直接扣划被告超宇房地产公司保证金，共计扣划9笔，合计46420元用于偿还借款本息至2015年11月26日止，2015年12月25日仅偿还利息67.05元，尚欠借款本金604673元。另查明：《个人购房借款/担保合同》中约定：借款人连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。本院认为，原告与被告江九姑之间的借款合同关系、原告与被告超宇房地产公司之间的担保关系合法有效，应受法律保护。当事人必须严格遵守合同条款，履行合同义务，原告按约向被告发放借款，被告江九姑逾期未清偿债务，已构成违约，被告�九姑已超过六期未按时足额偿还贷款本息，原告按合同约定诉求解除合同，本院予以支持；原告对被告江九姑享有到期债权，合同约定的利息、罚息的计算不违反相关法律规定，故原告要求被告江九姑偿还借款本金及利息（按合同约定的利率及罚息规则计算）的诉求本院亦以支持。借款逾期后，原告按约定扣划被告超宇房地产公司保证金账户上部分钱款偿还了部分借款本息，符合法律规定，本院予以认定。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案抵押的期房尚未办理房产证，未达到办理正式抵押登记的条件，抵押预告登记仍然有效。被告江九姑辩称称担保未进行登记，担保无效，与事实不符，对该辩称不予采纳。预告登记虽非正式的抵押登记，但原告依照合同约定，在预告登记仍然有效的情况下，主张对被告江九姑位于望江县太慈镇武昌湖半岛第9号楼3单元102号房的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案债权既有债务人提供的物的担保，又有被告超宇房地产公司提供的人保，且并未就人保与物保的清偿顺序作出特别约定，故工行望江支行应先就抵押物的担保实现债权，不足清偿部分再由被告超宇房地产公司按约承担连带清偿责任，故原告要求被告超宇房地产公司对全部债务�担连带清偿责任的诉讼请求本院不予支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告超宇房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为对原告诉讼请求抗辩权的放弃，本院按缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司望江支行与被告江九姑签订的编号A：01309000202013一手贷0000279号《个人购房借款/担保合同》；二、被告江九姑于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司望江支行借款本金604673元及相应利息（自2015年11月27日起至本判决书生效之日止的利息按合同约定计收利息、罚息、复利，其中2015年12月25日扣除偿还的利息67.05元；自本判决书生效之日起至判决书确定的期限内还款日止的利息，以全部未清偿本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮30%计算，且未清偿利息按前述标准计收复利，若基准利率调整，则从次年1月1日调整，以银行电脑系统计算为准）；三、原告中国工商银行股份有限公司望江支行有权对被告江九姑位于望江县太慈镇武昌湖半岛第9号楼3单元102号房的抵押财产（详见编号：20132310期房抵押登记证明）的折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、被告望江县超宇房地产开发有限公司对上述第一项还款义务，在抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款不足清偿部分的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司望江支行的其他诉讼请求。如果被告江九姑、望江县超宇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9979元依法减半收取4989.5元，由被告江九姑、望江县超宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  汪祝芬二〇一六年八月一日书记员  张 彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，�除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法�称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；…第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押�产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。