山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初3959号原告：宋梦晴，女，1993年8月31日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘蕊（特别授权），山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张维峰（特别授权），山东中昊律师事务所律师。被告：江亚宁，男，1976年3月29日出生，汉族，住济宁市市中区。被告：高启华，男，1955年4月25日出生，汉族，住济宁市。被告：炳传静，女，1977年10月24日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：济宁鲁兴房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区古槐路南段。法定代表人：张彦辉，董事长。委托诉讼代理人：张士东（特别授权），山东康策律师事务所律师。原告宋梦晴与被告江亚宁、被告高启华、被告炳传静、第三人济宁鲁兴房地产开发有限公司物权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋梦晴及其委托诉讼代理人刘蕊和张维峰、被告高启华、被告炳传静、第三人济宁鲁兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张士东到庭参加诉讼。被告江亚宁经传票传唤，无正当理由据不到到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋梦晴向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告江亚宁签订的《房屋买卖合同》有效，警韵之家B3幢03单元0701号房屋归原告所有；2、判令被告江亚宁依法将上述房屋交付给原告；3、判令被告高启华立即排除妨害，立即搬离警韵之家B3幢03单元0701号房屋，为原告腾房；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月23日，原告与被告江亚宁签订《房屋买卖合同》，被告江亚宁将其所有的警韵之家B3幢03单元0701号房屋卖与原告，房屋价款80万元。原告付清房款后，被告江亚宁协助原告与开发商签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续，被告称家中老人在房内居住，暂不能搬离，需等待半年后再交付房屋。2019年春节后原告多次联系被告江亚宁，要求其交付房屋，其均以各种理由推托。原告到房屋处查看，才发现房屋内居住的并不是被告江亚宁的家属，而是被告高启华及其家人，被告高启华称自己购买了该房屋，并拒绝搬离，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉讼请求。江亚宁未答辩。高启华辩称，一、涉案房产应当归我方所有。2017年1月6日，本案被告江亚宁与邴传静(二人系夫妻)将涉案的夫妻共同房产转让于我方。我方于2017年3月26日将购房款110万元付清，同日，江亚宁与邴传静将房屋交付我方占有、使用至今。双方签订的《房屋转让协议》真实、合法、有效，涉案房产应当归我方所有。二、江亚宁与原告的房屋买卖行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的恶意串通，损害我方利益的情形，江亚宁和原告签订的《房屋买卖合同书》应当认定为无效。1、江亚宁已经将涉案房产转让并交付我方，又将房产出售，该行为明显存在恶意。2、原告的以下客观表现均证明其不是支付了合理对价的善意受让人。原告知道江亚宁无权处分涉案房产仍然与其签订购房合同，违背一般正常的房屋买卖交易习惯。我方自2017年3月26日起就占有使用了涉案房产，原告在2018年8月份购买房时对我方已经依法享有不动产物权的情况是明知的。原告在起诉状中诉称“在签订合同半年后即2019年春节后才到房屋处查看，才发现居住的是我方”，即原告在签订《房屋买卖合同》之前不对其要购买的房屋状况进行了解，交易之后也不按照合同约定的时间要求江亚宁交付涉案房屋，这一说法与事实、与一般正常的房屋买卖交易习惯严重不符。另外，涉案房产是江亚宁与邴传静的夫妻共同财产，原告仅与江亚宁一人签订合同，原告存在明显的重大过失，或者故意而为。原告支付的是明显不合理的低价。我方在2017年花费了110万元购买涉案房产，该房产的市场价值是不断上升的，涉案小区的房产在2018年的平均成交价格约为每平方米10000元，涉案房产价值约为150万元。原告却以低于市场价60%的不合理低价（80万元）购买，该转让行为是不正常的交易行为。三、济宁鲁兴房地产开发有限公司与原告之间不存在真实的商品房买卖行为，济宁鲁兴房地产开发有限公司没有将涉案房产交付给原告，原告也没有向其支付购房款。双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该合同应当认定为无效。综上所述，我方基于合法有效的房屋转让合同而占有涉案房产，是有权占有、合法占有，原告的诉求于法无据。涉案房产应当归我方所有，该房产应当登记在我方名下。请求法庭依法查明事实，依法维护我方的合法权益。炳传静辩称，这个房子是卖给高启华了，高启华给完全部房款我给了他钥匙，高启华一直住这个房子，后来到鲁兴公司去修改名字，但是鲁兴公司告诉我房子名称不可变更，一直到现在。当时卖给高启华房子的时候是2016年，我们夫妻共同出售的，共同签字的，2017年3月26日给高启华钥匙，我们两家有房屋转让协议。2019年1月28日我与江亚宁离婚。我不同意原告的诉求。第三人济宁鲁兴房地产开发有限公司述称，由于警韵之家是鲁兴公司代为开发，济宁市公安局集资建房，商品房买卖合同的相对人是江亚宁，于2019年8月22日申请变更网签手续，并征得济宁市公安局刑警支队的同意，鲁兴公司对于网签变更手续，不承担责任，该责任由江亚宁自行承担。被告江亚宁将房子出售给被告高启华并没有向鲁兴公司告知双方交易事实，鲁兴公司不存在过错，对于原告的诉讼请求，认为合同网签是一个行政确认行为，我们与江亚宁之间是一个商品房买卖合同关系，现在有江亚宁的申请并经过公安局刑警支队的同意将合同的权利义务转移给宋梦晴，济宁鲁兴公司不存在过错，不应承担责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江亚宁、炳传静原系夫妻关系（于2006年5月6日登记结婚），二人有位于济宁高新区房屋一套，2017年1月6日，被告江亚宁、炳传静与被告高启华签订《房屋转让协议》一份，约定被告江亚宁、炳传静将位于警韵之家南区B3号楼西单元7楼东户（701室），面积为152.13平方米房屋（储藏室位于负一楼5号）一套出售给被告高启华。房屋总价款为1100000元。该协议签订后，高启华向江亚宁账户转账支付房款1100000元，2017年3月26日，被告江亚宁、炳传静向高启华出具收到条一张，载明：今收到高启华付来房屋转让款共计￥1100000.00元整。大写：壹佰壹拾万元整。同日，被告江亚宁、炳传静将涉案房屋交付给高启华占有使用至今。2018年8月23日，原告与被告江亚宁签订《房屋买卖合同书》一份，约定被告江亚宁将涉案房屋出卖给原告，约定房屋总价款为800000元。双方约定被告江亚宁应在正式交付房屋前腾空该房屋，并约定于2018年8月31日前迁出全部在此房产名下的户口。双方约定于2018年8月23日前备齐全部购房款，并于过户当日将全房款800000元一次性付清给被告江亚宁。合同签订当日，原告向江亚宁支付定金100000元。2018年8月22日，江亚宁向原告出具收到条一张，载明：今收到宋梦晴房款定金壹拾万元整（100000）。2018年8月24日，原告向江亚宁账户转款700000元。经被告江亚宁协助，2018年8月23日，原告与第三人就涉案房屋签订《济宁市商品房买卖合同》，2018年8月24日，涉案房屋备案登记至原告名下。另查明，被告江亚宁、炳传静于2019年1月28日离婚,离婚协议中未对涉案房产进行分割。本院认为，本案涉及“一房二卖”,根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,受让人取得该不动产所有权,应符合三个条件:1、受让人受让该不动产时是善意的;2、以合理的价格转让;3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。即受让人必须同时符合以上这三个条件才能取得该不动产所有权。对于原告是否属于信赖登记的公示公信力而与江亚宁进行房屋买卖交易，并支付了合理对价的善意第三人，本院认为，房屋产权虽登记备案在宋梦晴名下,但根据双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处,尚不足以证明原告是一个支付了合理对价的善意受让人。理由如下：1被告江亚宁在明知涉案房屋已经出卖并交付给被告高启华的情况下，仍与原告就涉案房屋进行交易，被告江亚宁该行为明显存在恶意。原告与被告江亚宁签订《房屋买卖合同书》时，被告江亚宁和被告炳传静尚处于婚姻关系存续期间，被告炳传静并未在该《房屋买卖合同书》上签名，且被告炳传静庭审时明确表示对与原告的房屋交易不知情，亦不认可与原告的房屋交易。在办理涉案房产交易过程中，原告陈述并未见过被告炳传静，被告江亚宁作为一名成年人，对其婚姻情况，原告并未尽到必要的谨慎审查义务；2、涉案房屋已经于2017年3月26日交付给被告高启华，已经由被告高启华的家人占有使用至今。原告作为买房者购房前应对房屋有实地考察,其应当知道房屋已由他人居住的事实。原告陈述购买房屋时，由其朋友到涉案房屋查看。作为大额交易，原告并未亲自对其要购买的房屋状况进行了解，交易之后也未按双方合同关于交房的约定，要求被告江亚宁交付涉案房屋，这些情况均与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符；3、2017年1月6日，被告江亚宁、炳传静将涉案房屋出卖给被告高启华，交易价格为1100000元。原告与被告江亚宁于2018年8月23日签订《房屋买卖合同书》，双方约定的交易房款为800000元，房屋建筑面积为152.13平方米，每平方米单价5259元。在房价节节上升之时，判断市场交易价格是否合理应以正常的市场行为作为判断，结合原告与被告江亚宁交易的时间，涉案房屋所处的位置，双方之间每平方米5259元的单价与涉案房屋同时期同区位同户型的市场报价及成交价格相比差距甚远，不能认定双方达成的成交价为合理的交易价格。综上所述，现有证据不足以证明原告为善意第三人，故原告主张与被告签订的《房屋买卖合同书》有效的诉求，本院不予支持。房屋所有权经登记机关依法登记后才发生物权变动的效力,现涉案房屋现仅备案登记在原告名下，未完成涉案房屋的所有权转移登记手续,原告请求判决确认涉案房屋归其所有并要求排除妨碍、腾房的诉求，无法律依据,故对原告该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告宋梦晴的诉讼请求。案件受理费减半收取5900元，由被告宋梦晴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇一九年十二月二十六日书记员  吴瑕玉