江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初953号原告（暨反诉被告）：蔡仲玉，女，1977年3月25日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：史朋连、杨凡琪，盐城市建军法律服务所法律工作者。被告（暨反诉原告）：程达虹，女，1966年7月29日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：刘咏桦，江苏零距离律师事务所律师。第三人：盐城林海房地产经纪有限公司，统一社会信用代码913209020662165846，住所地盐城市区怡景花园城23号M104、M104-1（3）。法定代表人：巫金祥。委托诉讼代理人：徐某，该公司员工。本诉原告（反诉被告）蔡仲玉与被告（反诉原告）程达虹、第三人盐城林海房地产经纪有限公司（以下简称“林海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日受理后，依法适用简易程序，于同年3月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡仲玉及其委托诉讼代理人杨凡琪、史朋连，被告（反诉原告）程达虹及其委托诉讼代理人刘咏桦到庭参加诉讼。后被告（反诉原告）程达虹申请追加林海公司作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许，本案依法转为适用普通程序，并组成合议庭，分别于同年6月29日、7月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡仲玉及其委托诉讼代理人史朋连、杨凡琪，被告（反诉原告）程达虹及其委托诉讼代理人刘咏桦，第三人林海公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡仲玉向本院提出本诉诉讼请求：1、返还定金10万元并支付违约金12万元；2、由被告承担违约的房屋中介服务费1.2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年8月初，原告欲购买被告所有的中天阳光雅居综合楼幢某室公寓。同年8月6日，双方及第三方林海中介公司签订了《林海房产房屋买卖合同》。合同中约定房屋无抵押贷款，建筑面积为44.86平米，原告按约交付定金10万元。后原告发现该房有抵押贷款35万元，房屋实际面积不足且占用通道面积约10平米左右。原告多次和被告方及房屋中介方沟通均无果。故特具诉状，恳请人民法院依法判决。被告程达虹辩称：我方不同意原告的诉讼请求，相反，我方还要求原告继续履行合同并支付违约金，因为在本起房屋买卖合同过程中，被告并没有任何的过错，原告所谓的房屋面积的说法并不存在，为此请求法院驳回原告本诉的诉讼请求。反诉原告程达虹提出反诉请求：1、要求反诉被告蔡仲玉继续履行双方所签署的房屋买卖合同，向反诉原告支付购房款50万元；2、反诉被告承担违约金12万元；3、本诉及反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年8月6日，反诉原告与反诉被告签订一份房屋买卖合同，合同约定反诉原告将自有位于盐城市公寓出售给反诉被告，价款为60万元。上述合同签订后，反诉原告按约履行了相应的义务，但反诉被告仅支付定金10万元，余款未能按约支付，构成违约。据此，反诉原告提起反诉，请求判如所请。反诉被告蔡仲玉辩称：根据房屋买卖合同的约定，被告已构成违约，原告不同意继续履行合同，请求依法驳回被告的反诉请求。第三人林海公司述称：据代理人了解，是王某有一套房屋需要卖，我司的业务员林某获得该房源后就带原告去看房，原告看完后，很有意向购买，业务员就将双方带至公司签合同。后由代理人参与双方的商谈，房价达成一致后，双方就签了合同。代理人本人经手的只是签合同这一个流程。原告于签合同当天交了定金，案涉房屋总价60万。之后按照公司流程，期限到了我们有义务通知买卖双方进一步履行流程，后续事情公司有专职的内勤负责。案涉这套房屋买卖合同还没有进行网签，我公司已按时通知了买卖双方，但手续没有继续履行，是因为双方关于案涉房屋的面积问题发生争议，未继续进行交易。在2021年1月19日—2月1日期间，我司的内勤都有与双方进行联系。本院经审理查明事实如下：2020年8月6日，程达虹（甲方）、蔡仲玉（乙方）、林海公司（丙方），三方签订一份《林海房产房屋买卖合同》，载明：“1、甲方自愿将座落在中天阳光雅居综合楼某室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：产权人：程达虹，产权面积：44.86平，产权证号：××，房屋性质：公寓式办公，土地使用性质：出让，土地证号：20××78。3、包含成交价在内的物资清单：挂式空调贰台、电视壹台43寸，燃气热水器壹台。第二条：成交价格及付款约定。1、甲乙双方协商后的实际成交价格为：陆拾万元整，该房屋的个税、增值税、契税、土地出让金、权证、提前还款违约金等费用按照有关部门实收为准，经济人的预算仅作为参考，如有误差不承担责任。贷款评估费由丙方代收，各项费用约定如下：乙方承担全部过户费用。……3、乙方在2020年8月6日首付定金壹拾万元整，定金冲抵房款。4、甲乙方在2021年2月5日前资金托管到位，并带齐资料到银行签字。……第四条：违约责任1、甲方须保证该房屋权属无争议，承诺已告知承租人、产权共有人有优先购买权利，与产权共有人协商好并可以代其签字，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方需如实改制该房屋是否有重大事件发生过，如如实告知学区名额使用情况、户口迁移情况、抵押情况、物管费及水电费交费情况等，若隐瞒乙方有权要求终止合同并要求甲方赔偿相关损失。……4、如甲乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或者发生1、2、3条违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金及向丙方支付成交价的2%服务费。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第六条：约定其他事项……2、该房有按揭贷款无元、抵押贷款无元，贷款由甲方还无元，在无年无月无日前办理结束，贷款由乙方自愿还无元，在无年无月无日前办理结束；被法院查封的由甲方在无年无月无日前办理完。……5、甲乙双方在接到丙方办理相关手续通知时，在约定的时间内必须按照要求带齐相关资料，逾期作为违约，特殊情况另行约定时间办理。……11、①乙丙方验房后付完该房全款。②该房剩余的伍拾万房款在2021年2月5日前全部结清。③乙方承诺在2021年2月3日之前过户，房款提前到账提前过户，过户之前该房调档。（上述①②③小项内容均为手写）”程达虹在“甲方”处签名按印，蔡仲玉在“乙方”处签名按印。2020年8月6日，案外人王某向蔡仲玉出具一张收条，载明：“今收到蔡仲玉女士购买中天阳光雅居综合楼幢某室定金壹拾万元整（100000.00）。王某另向蔡仲玉出具一张《房屋买卖定金收条》，载明：今收到购买人蔡仲玉购买本人位于盐城市中天阳光雅居综合楼某室的房产，购买定金（大写）壹拾万元整，（小写）100000元”。王某在“收到人签字”处签名按印，蔡仲玉在“付款人签字”处签名按印。另查明，该房屋于2020年5月20日设立他项权，他项权人为王某，抵押类型为一般抵押，被担保主债权数额（最高债权数额/元）3350000，债务履行期限（债权确定期间）为2020年5月18日起2021年5月18日止。庭审中，原告认可案涉房屋钥匙系由王某交给原告，现钥匙仍在原告处。原、被告双方对下列事实存在分歧，并分别进行了陈述及举证：1、在签订房屋买卖合同时被告是否存在隐瞒案涉房屋上存在他项权的情形。蔡仲玉陈述：我一开始根本不知道（有他项权），当时在林海公司签订房屋买卖合同，是第三方的工作人员徐某帮我们填写的合同。2021年2月3日，我将案涉合同拿给我的代理人看后，才知道这个房屋有抵押。签合同的时候，被告没有告知案涉房屋有抵押，合同上面也写的无抵押。签订合同后，8月6日当天在中介交的定金，当时有中介公司的徐某，还有王某在场，程达虹不在现场。是中介同意让我们将定金交给王某的，收条是当天下午拿到的。我不知道程达虹举证中提到的承诺书。签订合同时，中介公司与程达虹只提供了房产证。我在签合同之前，只去看过一次房子。当时没有询问过被告，案涉房屋有无抵押贷款。因为当时我们认为，通过中介办理交易是安全的。中介也没告诉我们房屋上设立了抵押，如果我们知晓，则不会购买。后来，因发现被告把通道包进了房屋室内，且案涉房屋的隔层上修建了一道木门，木门修建的部分占据了案涉房屋登记的部分面积，我就找了我的代理人，后来经过查询，知晓抵押的事情。程达虹的委托诉讼代理人陈述：2020年8月5日，案外人王某将案涉房屋的土地证、房产证、他项权证、税票全部交给了中介公司。2020年8月6日，程达虹向蔡仲玉出具了承诺书，程所出售的房款告知了蔡仲玉，由他项权利人王某代收房款的事实。程达虹为证明其陈述提供了以下证据：1、林海公司出具的收条；2、2020年8月6日，程达虹出具的承诺书一份，载明：“今有中天阳光雅居综合楼幢某室（产权人程达虹）已出售给蔡仲玉，所出售的房款由该房他项权利人王某全权代收（×××）。”庭审中王某到庭作证陈述：我与程达虹之前认识。有一次跟我说起他想买房产缺钱，跟我商量说他手里有三套房子卖给我，当时考虑到三套房子都是公寓，过户费用比较高，所以通过办理他项权证的方式，由被告去卖，卖的钱归我。我与蔡仲玉之前不认识，后来因为买卖房子的事情，经中介介绍认识。2020年8月5日左右，林海房产的中介带蔡仲玉来看房子，然后就在我办公室谈房子的相关情况，最后谈到出售总价60万。中介公司工作人员说蔡仲玉是拆迁户，现在要租房子住，并说其跟蔡仲玉是熟人，提出将房子先给蔡仲玉居住。当时我们告诉蔡仲玉房子是通过他项权证卖的，卖了钱是归我的，购房定金事实上也是给我的，是蔡仲玉通过银行转给我的，程达虹也出具了承诺书，表示由我来收取房款。当时原告也没时间，就跟中介还有我说让我们办理房屋买卖事宜。合同是中介公司起草的。当时在签订合同的过程中，当着原告的面，我提供了房产证和他项权证。后是我本人将合同拿去给程达虹签的，当时提出要原告方的人一起去的，他们称不需要一起去。合同签订后中介就将房产证和他项权证拿去了，至今未交还回来。案涉房屋的钥匙在2020年8月6日把钥匙给了原告。第三人林海公司的委托诉讼代理人陈述：当时我了解的情况是王某跟我表示被告的房子已经抵押给了王某，由王某代收定金。买卖合同上是被告程达虹签字的，当时是王某送去给程达虹签的，我没有一同随王某去送签。王某要求他一个人去，后来我跟王某电话确认是否为程达虹本人签的字，王某回复是的。经与我公司业务员林某联系，其确认程达虹提供的关于所收证件的收条是由其出具的，相关证件都已交给公司了。2020年8月6日，程达虹出具的承诺书在签合同，我当天见到过。当时是被告出具给王某的，原件应该在买方处。签合同时，王某是拿着他项权证过来的。双方签订合同之后、过户之前将他项权解除，这是符合过户程序的，双方也是一致同意的。签订合同时双方都在场，王某表示他的他项权随时解除随时过户，所以我才在合同上（关于有无抵押贷款处）写了“无”，并且合同上的所有内容都需要双方看了确认了以后签字按手印。2、关于案涉房屋面积问题是否与证载情况不符蔡仲玉在2021年3月19日庭审中陈述：案涉房屋存在侵占公共通道、非法封闭公共通道面积为室内面积的事实，房屋分布图与建筑竣工图不一致。其在同年6月29日庭审中陈述：2020年8月6号签订合同之后我发现房屋面积与合同上约定的不一样，然后我就找王某多次交涉，王某让我们在合同之外再付5万元，还让我别跟林海公司总部的人说，我没有同意。蔡仲玉为证明其陈述提供案涉房屋图片一份、房屋分布图一份、建筑竣工图。程达虹的委托诉讼代理人在3月19日庭审中陈述：房屋分布图及建筑竣工图的真实性无异议，但是与房屋面积并没有任何的关系，并且也不影响原告使用，如果原告认为因此影响其通行，被告可以恢复原样，不影响原被告双方的交易。3、关于案涉房屋结构在出售前是否发生过变动蔡仲玉的委托诉讼代理人在7月23日庭审中陈述：从（法院至案涉房屋现场拍摄的照片来看）第一、二张图中，现房屋的大门直至窗户的位置，之前是消防安全通道；第四张照片可以看出，从楼梯的底边到对面之前应当有一道承重墙被拆除了；第五张照片可以反映二楼隔层垂直往下为止，之前应该是承重墙，被拆除了；第六、七张照片显示二楼隔层处是留了小门，隔壁是某室，门锁钥匙是在对面，门打开之后的一部分空间应当是属于某室上空；第八、九张照片是楼梯上空设立了二层有个门，门锁是在对面，门打开是×与×连接处的通道的空间，也可以通过这扇门进入×室。程达虹的委托诉讼代理人陈述：原告购买的是第三层某室，属于挑高的房屋，可以将其间隔成两层使用，×室对面的是×室，具体房屋平面情况在上次庭审中我方已提供了两份平面图做了说明，出售给原告时将最北边过道用门进行了封闭，增加了房屋面积，但是这不属于改变房屋结构，更不存在造成安全隐患，也不是所谓的消防通道，间隔的是最北边的过道，这些照片是真实的，但是原告所说的情况不属实。第一张图片中门到窗户的位置原先是过道，后来被包进去了，入户的门原来是玻璃门，后来是原告改的防盗门。从（法院至案涉房屋拍摄的照片）第一、二张图来看，这个位置是过道，不是消防通道，过道在最南侧；第四、五张照片不存在拆除承重墙的说法；第六、七张照片如果说是腰层，该腰层过道并没有封闭，承重墙也没有任何的改变，上面留的是窗户不是门；第八、九张照片是楼梯，不存在占用某室上空空间的情况。王某在2021年3月19日庭审中作证时陈述：我没有将案涉房屋的承重墙拆除，房屋原始状态就是这样。在案涉房屋出卖给蔡仲玉之前，程达虹把房子钥匙给我的，因为我是他项权人。当时程达虹将案涉房屋交给我后，没有改变房屋结构，就砌了道墙，因为是程达虹同意将×室和×室分隔开卖的。在案件审理过程中，程达虹明确表示同意解除案涉房屋买卖合同，不再要求继续履行该合同，但仍要求蔡仲玉承担违约责任，给付违约金12万元。本院认为：蔡仲玉、程达虹与第三人林海公司三方签订的《林海房产房屋买卖合同》是其真实意思表示，且不违法法律规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。案涉合同尚未经网签备案，也未进行房屋所有权转移登记，现本诉原告蔡仲玉要求被告返还已付定金，系作出不再继续履行合同的意思表示，被告亦同意解除合同，故案涉房屋买卖合同应终止履行。本诉被告应将收取的购房定金10万元返还给本诉原告蔡仲玉。关于本诉原告蔡仲玉认为被告存在隐瞒房屋抵押事实及改动房屋结构要求其支付违约金的请求。蔡仲玉与程达虹签订案涉房屋买卖合同当日，程达虹出具的承诺书中已载明“出售的房款由该房他项权利人王某全权代收”且蔡仲玉亦持有当日王某出具的定金收条，结合第三人出具的收条和当庭陈述来看，不能证明被告存在刻意隐瞒房屋已设立他项权的事实，且即使房屋存在他项权，该权利人为王某，其本人已参与案涉合同签订过程，并表示待办理房屋产权过户前会先行解除他项权。现有证据并不能证明他项权的存在将影响房屋买卖合同的后续履行。关于蔡仲玉主张程达虹更改案涉房屋结构及隐瞒房屋面积的问题。根据双方签订的《林海房产房屋买卖合同》中约定“乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋”，蔡仲玉在签订房屋买卖合同前已对案涉房屋实地查看并对房屋现状无异议，现其主张程达虹向其隐瞒房屋结构并无事实依据，且现有证据亦不足以证明案涉房屋的主体结构改动导致房屋存在安全隐患，且现双方均不要求房屋买卖合同继续履行，故对蔡仲玉主张程达虹更改案涉房屋结构及隐瞒房屋面积承担违约责任的诉讼请求不予支持。关于本诉原告要求被告承担中介费的问题。现有证据不足以证明被告存在违约，且庭审中本诉原告陈述其尚未向第三人支付中介费，现其要求被告承担该费用，缺乏依据，本院依法不予支持。关于反诉原告主张要求反诉被告承担违约金的问题。从查明的事实来看，双方系在履行合同过程中，因房屋面积问题发生争议，致使合同未能继续履行，不能证明反诉被告存在违约，现反诉原告要求其承担违约金，缺乏依据。对其该请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、本诉被告程达虹应于本判决生效之日起十日内返还原告蔡仲玉购房定金10万元。二、驳回本诉原告蔡仲玉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告程达虹的反诉请求。如本诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4780元，保全申请费1770元，合计6550元，由本诉原告蔡仲玉负担3727元，由本诉被告程达虹负担2823元；反诉案件受理费5000元，由反诉原告程达虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  夏 凡人民陪审员  孙东荣人民陪审员  董 琴二〇二一年八月四日法官 助理  朱玲玲书 记 员  夏正途附录法律条文1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。