上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30526号原告：上海巴士第三公共交通有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：吴翼翔，总经理。委托诉讼代理人：杨敏，男。委托诉讼代理人：施励生，上海市天目律师事务所律师。被告：上海达誉实业有限责任公司，住所地上海市静安区。法定代表人：肖中良，总经理。委托诉讼代理人：肖健俊，男。原告上海巴士第三公共交通有限公司(以下简称巴士公司)与被告上海达誉实业有限责任公司(以下简称达誉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴士公司的委托诉讼代理人杨敏、施励生，被告达誉公司的委托诉讼代理人肖健俊到庭参加诉讼。后因本案不宜适用简易程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告巴士公司的委托诉讼代理人杨敏、施励生，被告达誉公司的委托诉讼代理人肖健俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴士公司向本院提出诉讼请求：1.达誉公司返还上海市静安区共和新路XXX号房屋(以下称涉案房屋)；2.达誉公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金54,000元，扣除其已经支付的押金36,000元，达誉公司还应支付租金18,000元；3.达誉公司支付房屋占有使用费，以18,000元/月为基数，自2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止。诉讼过程中，巴士公司变更诉讼请求为：1.达誉公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金54,000元，扣除其已经支付的押金36,000元，达誉公司还应支付租金18,000元；2.达誉公司支付2020年1月1日起至2021年1月12日止的房屋占有使用费223,200元。事实和理由：2018年12月28日，巴士公司与达誉公司订立《房屋租赁合同》，约定巴士公司将涉案房屋出租给达誉公司作为办公、餐饮使用，租期自2019年1月1日至2019年12月31日，月租金18,000元，租赁期间的水、电、煤等费用由达誉公司承担。合同订立后，双方按约履行合同。合同期满前，巴士公司多次告知达誉公司，合同期满后不再续租。但租赁期满后，达誉公司拒不返还房屋。为维护巴士公司合法权益，故诉讼至法院。达誉公司辩称，同意返还涉案房屋，涉案房屋一共四间，达誉公司已返还了三间，尚余一间没有返还，愿意按照未返还这间的租金标准支付房屋占有使用费；达誉公司确实未支付2019年第四季度的租金，扣除达誉公司已经支付的押金36,000元后，同意向巴士公司支付租金18,000元。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1995年2月21日，上海市建设委员会复函市公用事业管理局，原则同意在中山北路共和新路交叉口建市区路线枢纽及北区汽车站各一座。1996年1月5日，上海市城市规划管理局向上海市公交总公司(全称为上海市公共交通总公司)核发《建设工程规划许可证》，准予该公司在共和新路建设侯车亭等，建设规模1,805平方米。同年，上海市公共交通总公司被撤销，并于1997年3月被注销，如有未了结的事宜，由上海公交控股有限公司负责。2000年，上海公交控股有限公司和上海交通投资公司被撤销，组建上海交通投资(集团)有限公司，并由该公司承担上海公交控股有限公司和上海交通投资公司的债权债务。后上海交通投资(集团)有限公司将涉案房屋所在地的公交北区汽车站交由上海巴士三汽公共交通有限公司使用，2015年10月，上海巴士三汽公共交通有限公司名称变更为上海巴士第三公共交通有限公司。涉案房屋长期由达誉公司承租。2018年12月28日，巴士公司(甲方、出租方)与达誉公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，建筑面积120平方米，房屋用途为办公、餐饮，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，每日每平方米建筑面积租金为5元，月租金18,000元，乙方应在签本合同时向甲方支付保证金，房屋租赁保证金相当于2个月的租金，即36,000元，租赁关系期满终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用后，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满，或因乙方违约被甲方提前解除后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同签订后，达誉公司向巴士公司支付了租赁保证金36,000元并支付租金至2019年9月30日。涉案房屋分为两层共四间，其中第一层被分割为三间。巴士公司称，原上海巴士三汽公共交通有限公司于2010年左右开始管理使用涉案房屋时即已分割为四间，达誉公司称其承租涉案房屋已有十几年时间并将房屋转租。2020年以来，涉案房屋二层以及一层中的两间长期处于空关状态，一层中的剩余一间由案外人马某某承租，其租赁期于2019年12月31日到期，但此后马某某继续占用使用该房屋，2021年1月12日，马某某根据本院(2020)沪0106民初55793号民事调解书返还了其占有的房屋，同日，巴士公司和达誉公司办理房屋交接手续，巴士公司收回了涉案房屋。诉讼中，达誉公司对巴士公司主张的日房屋占有使用费600元的计算标准无异议。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，巴士公司与达誉公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。达誉公司未支付2019年第四季度的租金共54,000元，现双方均同意在抵扣租赁保证金36,000元后，达誉公司应向巴士公司支付欠付的租金18,000元，并无不妥，本院予以准许。本案的争议焦点在于诉讼前达誉公司是否返还了涉案房屋中的三间？对此，本院认为，首先，涉案房屋长期由达誉公司承租，至于房屋是分割后出租还是承租后分割，巴士公司亦不清楚，达誉公司称是分割后出租，但未能提供相应证据；其次，根据双方签订的《房屋租赁合同》，达誉公司向巴士公司承租的房屋为共和新路XXX号房屋，建筑面积为120平方米，即巴士公司将涉案房屋整幢两层一并出租给达誉公司，合同并未约定分割出租，因此，租赁期限届满后，达誉公司应将房屋整体返还给巴士公司，而非将四间分别返还；再次，达誉公司称已返还了涉案房屋中的三间，但双方并未办理房屋交接手续，且巴士公司在得知其中三间空关后亦未收房，表明其并不认可达誉公司部分返还房屋的方式。综上，本院认为，租赁期限届满后，达誉公司并未返还涉案房屋，故自逾期返还房屋之日即2020年1月1日起，其应向巴士公司支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止，现巴士公司按照租赁期间的租金标准主张，尚属合理，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告上海达誉实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海巴士第三公共交通有限公司租金18,000元；二、被告上海达誉实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海巴士第三公共交通有限公司房屋占有使用费223,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,702.68元，由被告上海达誉实业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  袁真根二〇二一年一月十三日书记员  金 晨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。