湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初1971号原告：彭义翔，男，1985年5月12日出生，土家族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：匡辉迪，湖南协雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦诗，湖南精彩律师事务所律师。被告：徐小平，男，1974年1月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李玉娴，湖南揽胜律师事务所律师。原告彭义翔诉被告徐小平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭义翔的委托诉讼代理人匡辉迪、秦诗、被告徐小平的委托诉讼代理人李玉娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭义翔向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年10月1日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告双倍返还购房定金600000元；3、被告向原告支付逾期返还双倍定金的违约补偿163800元（违约补偿按600元一天的标准自2020年1月21日起计算至被告全部支付完毕之日止，现暂计算至2021年1月28日）；4、被告支付原告实现债权的律师费60000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月1日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），约定被告自愿将其名下坐落于湖南省长沙市开福区××路××段××号××广场××栋××号房屋出售给原告，房屋所有权证号为：0××7，建筑面积约为209.67平方米，双方确认该房屋总售价为3200000元，付款步骤为：原告于2020年4月18日向被告支付购房定金300000元，在产权过户进窗后缴税前手续办理之时向被告支付购房首付款870000元，通过银行贷款向被告支付购房款2000000元，交房时支付交房尾款30000元。同时合同约定被告配合原告办理贷款、过户及其他手续。合同签订后，原告依约向被告指定账户支付了购房定金300000元，但被告收到购房定金后，却一直拖延不办理过户手续。后经原告多次催促，被告于2019年12月13日就基在本案房屋（产权证号为：0××7）交易过程中未能如期履约一事向原告出具承诺书：承诺在2020年1月20日之前把位于长沙市开福区××路××段××号××广场××栋××号房屋顺利完成过户给原告；若不能在2020年1月20日之前完成该房产过户，被告承诺赔偿原告购房定金300000元及违约金300000元，共计赔偿600000元，并于2020年1月20日之前一次性付清给原告。如被告逾期支付600000元，每逾期一日，被告向原告额外支付600元一天附加违约补偿，并承诺如发生法律纠纷所有法律相关费用由被告一律承担。然被告在出具承诺书后，并未按承诺将上述房屋过户给原告，且被告至今只向原告支付了共计60000元的违约补偿，被告的行为已构成根本违约。根据合同及承诺书的约定，原告有权解除合同，要求被告双倍返还原告所支付的购房定金，并承担逾期支付的违约补偿费用。为维护原告的合法权益，请求法院判允所请。被告徐小平辩称，依据房屋买卖合同第2条第3款约定，原告支付定金的时间是2018年4月18日之前，但原告支付的时间迟于这个时间，原告违约在先，本案没有适用定金法则的基础。依据合同第6条的约定于2019年6月30日不能交付过户则被告退还定金300000元，没有约定房产部门不能顺利过户的情况下被告需返还定金，虽然被告之后出具了承诺书，但被告认为承诺书内容过于简单，是低于合同效力，应该以房屋买卖合同第6条为准。原告没有证据证明有哪些具体损失，损失由哪些构成，请法院考虑损失来调整被告的违约责任。原告第3、4项与第2项诉求间是相互矛盾的，应该只能二者择其一，被告没有拒不履行合同故意，无法进行房产解押导致合同无法过户，请求驳回原告的部分诉求。根据当事人的陈述和经审查确认的房屋买卖合同、银行交易明细、收条、承诺书、不动产登记情况表、聊天记录、委托代理合同、律师费发票、律师费转账电子回执及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下：2018年10月1日，原告作为乙方（买受方）与被告作为甲方（出售方）签订《房屋买卖合同》，合同约定被告自愿将其名下坐落于湖南省长沙市开福区××路××段××号××广场××栋××号房屋（房屋所有权证号为：0××7，建筑面积约为209.67平方米）出售给原告，双方约定该房屋总售价为3200000元。该房屋的现有状况为：未设抵押。付款方式为：原告于2020年4月18日向被告支付购房定金300000元，在产权过户进窗后缴税前手续办理之时向被告支付购房首付款870000元，通过银行贷款向被告支付购房款2000000元，交房时支付交房尾款30000元。同时合同约定被告配合原告办理贷款、过户及其他手续。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付每天100元的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。如2019年6月30日之前不能交易过户被告三个工作日内退还定金300000元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2019年4月19日与4月20日分别通过转账向被告支付100000元与200000元，被告对此未提出异议并予以收取。被告收到购房定金后，未能按约定的时间办理房屋过户手续。后经原告多次催促，被告于2019年12月13日就本案房屋交易过程中未能如期履约一事向原告出具《承诺书》：承诺在2020年1月20日之前把位于长沙市开福区××路××段××号××广场××栋××号房屋顺利完成过户给原告；若不能在2020年1月20日之前完成该房产过户，被告承诺赔偿原告购房定金300000元及违约金300000元，共计赔偿600000元，并于2020年1月20日之前一次性付清给原告。如被告逾期支付600000元，每逾期一日，被告向原告额外支付600元一天附加违约补偿，并承诺如发生法律纠纷所有法律相关费用由被告一律承担。被告出具上述《承诺书》后，并未按《承诺书》上的承诺将上述房屋过户给原告，被告至今只向原告支付了60000元的违约补偿。另查明，被告于2019年将案涉房屋向长沙银行股份有限公司汇融支行设定抵押借款3360000元，他项权证号为：××。再查明，为本案诉讼，原告与湖南协雅律师事务所签订《委托代理合同》并支付了律师费60000元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应恪守履行；本案中，原、被告在合同中虽约定定金于2019年4月18日向被告支付，但原告于2019年4月19日、4月20日通过银行转账向被告支付了定金300000元后，被告将该定金收取并未提出异议，表明双方对收取定金的时间实质上已进行了变更，故被告关于原告迟延交付定金先行违约的辩称理由本院不予采信；被告未按合同约定办理房屋过户手续，被告向原告出具的《承诺书》系被告真实意思的表示，未按合同约定与《承诺书》的承诺履行，被告构成违约，且被告已于2019年将房屋向长沙银行股份有限公司汇融支行设定抵押借款3360000元，故被告依法应当承担违约责任，考虑到双方的合同履行目的难以实现，原告要求解除合同符合法律的规定及合同约定，原告向本院起诉，被告已于2021年2月7日收到原告的起诉状副本，故本院认定原、被告签订的《房屋买卖合同》已于2021年2月7日解除；关于违约金的问题，原告已按约定向被告支付了定金，且被告在《承诺书》中表明除返还原告的300000元定金外，还另行向原告赔偿损失300000元，该承诺实质上是双倍返还定金的约定，故原告要求被告双倍返还定金600000元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求被告支付逾期返还双倍定金的违约补偿163800元（违约补偿按600元一天的标准自2020年1月21日起计算至被告全部支付完毕之日止，现暂计算至2021年1月28日）的诉讼请求，本案既约定了双倍返还定金，又约定了逾期支付双倍定金违约补偿，在本案已适用定金罚则的情况下，原告没有提交证明尚有其他损失的证据，故本案适用双倍返还定金已然可以弥补因被告违约造成原告的损失，故原告的上述诉请本院不予支持；关于原告要求被告支付实现债权的律师费60000元的诉讼请求，因原、被告在合同中对律师费有约定，被告在《承诺书》亦承诺“如发生法律纠纷所有法律相关费用由被告一律承担”，原告已提交了《委托代理合同》并实际交纳了60000元律师费，但该律师费标准已超过湖南省律师费收费标准，故本院认定律师费为45000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告彭义翔与被告徐小平于2018年10月1日签订的《房屋买卖合同》已于2021年2月7日解除；二、被告徐小平于本判决生效之日起五日内向原告彭义翔返还定金600000元；三、被告徐小平于本判决生效之日起五日内向原告彭义翔支付律师费45000元；四、驳回原告彭义翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12038元，因适用简易程序减半收取6019元，保全费4339元，共计10358元，由被告徐小平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨标二〇二一年四月十九日代理书记员  张凡