广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4365号原告：佛山市高明区福泰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区××××沧江路435号福泰华庭管理用房1号，统一社会信用代码914×××××××××××133N。法定代表人：区某1。委托诉讼代理人：邓财芳，男，1964年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××。系该公司员工。委托诉讼代理人：吴友华，男，1965年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××。系该公司员工，被告：李志刚，男，1962年10月22日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××，公民身份号码440××××××××××××。第三人：佛山市高明区××××福泰华庭第二届业主委员会，住所地广东省佛山市高明区××××沧江路435号福泰华庭小区业主委员会办公室。负责人：罗福生。原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司与被告李志刚、第三人佛山市高明区××××福泰华庭第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓财芳、吴友华、被告李志刚到庭参加诉讼，第三人佛山市高明区××××福泰华庭第二届业主委员会经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2017年7月1日至2017年10月31日物业管理费677.3元，2017年4月1日至2017年9月30日公摊电费147.6元，2017年7月1日至2017年10月31日摩托车、小车停车管理费80元，合计904.9元；2.被告立即向原告支付以904.9元为本金，自2017年11月1日起按中国人民银行同期利率的四倍计算至实际清偿之日止的违约金，暂计至2019年7月31日为379元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年期间，被告购买位于佛山市高明区××××沧江路435号福泰华庭××××号房屋，其中房屋的建筑面积为130.27平方米。2010年7月1日，被告所在的佛山市高明区福泰华庭业主委员会聘请原告为佛山市高明区×××××××435×福泰华庭小区提供物业管理服务。当天，佛山市高明区福泰华庭业主委员会与原告签订了《福泰华庭小区物业管理委托合同》，约定就位于佛山市高明区××××沧江路435号福泰华庭小区的物业委托原告管理。同年10月1日，原告接管该小区的物业管理服务。2015年10月1日合同到期后，原告依然按照原《福泰华庭小区物业管理委托合同》的约定向被告所在的福泰华庭小区提供物业管理服务直至2017年11月6日，经原告与佛山市高明区福泰华庭业主委员会交接后撤场。在原告向被告所在的福泰华庭小区提供物业管理服务期间，被告拖欠原告物业管理费677.3元、公摊电费147.6元、摩托车、小车停车管理费80元至今未付，上述费用经原告向被告多次催收后无果。原告认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告与佛山市高明区福泰华庭业主委员会签订的《福泰华庭小区物业管理委托合同》对被告具有约束力。合同到期后，原告未撤场并继续为福泰华庭小区提供物业服务，故被告理应按上述合同约定向原告支付相应的物业管理服务费、公摊电费、车位管理费。原告自接管福泰华庭小区物业管理服务至2017年11月6日，一直按照《福泰华庭小区物业管理委托合同》做好各项物业服务。第三人在选举筹备期间一直都与原告密切联系，商讨新旧物管公司交接问题。原告在为福泰华庭小区提供物业管理服务期间一直尽职尽责，管理到位，没有出现违约行为。被告李志刚辩称，物业服务管理合同是业主委员会和物管公司签订的，业主委员会应视为全体业主的代表或受委托人，业主委员会作为物管合同的相对人，有权代收业主交付的物管费再转交物管公司。本案中因为原告半夜突然撤场，业主无法将物管费交给原告，所以才选择交给了第三人，由第三人转交给原告或用于小区物业管理建设。被告交付物管费的行为符合法律规定，合法有效，故原告无权再向被告主张物业管理费。因被告已交清物管费给业委会，与原告的服务合同已经结束，请法院判由第三人归还物管费给原告。2017年4月到6月的公摊费73.8元已经交纳。原告的管理不妥当，半夜撤场导致业主有安全隐患。原告管理不作为，其他业主楼顶种菜，要求原告清除，原告没有解决该问题。2015年合同到期后，被告没有与原告签合同，原告自己留下来，不应该继续管理。原告具体撤场时间被告不清楚，撤场前是原告在涉案小区提供物业管理。2017年7月1日到2017年9月30日的物业管理费被告还没有交。2017年10月的房屋和车位物业管理费、2017年7月1日到2017年9月30日的公摊水电费已经交给了第三人。第三人佛山市高明区××××福泰华庭第二届业主委员会没有向本院提交答辩意见及证据，经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据:1.福泰华庭小区物业管理委托合同1份;2.福泰华庭群聊天记录、追缴函;3.物业管理移交情况说明表、福泰华庭小区基本情况说明、收条1份。被告对证据1不予认可，但未能提供证据予以反驳，结合原告自2010年开始在案涉小区提供物业服务的事实，本院对证据1予以采信；被告虽未对证据2提出异议，但该证据为单一证据，无其他证据予以佐证，本院不予确认；被告未能提供证据对证据3予以反驳，结合第三人向被告收取物业管理费的事实，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告李志刚购买位于佛山市高明区××××沧江路435号××××号房屋，建筑面积为130.27平方米。该房屋于2010年3月5日办理不动产权登记。2010年7月1日，被告所在的佛山市高明区福泰华庭业主委员会聘请原告为佛山市高明区××××沧江路435号福泰华庭小区提供物业管理服务，与原告签订了《福泰华庭小区物业管理委托合同》，合同约定的委托管理期限自2010年10月1日起至2015年10月1日止，物业管理服务费为：住宅1.3元/平方米/月，小车位管理费每个15元/月、摩托车位管理费每个5元/月，每月五日前收取应缴费用，对业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交费金额的0.1%计算滞纳金。2015年10月1日合同到期后，原告继续向福泰华庭小区提供物业管理服务。2017年11月6日，原告退出福泰华庭小区。原告退场前，将截止2017年10月31日尚未支付物业管理费、公摊电费、小车摩托车车位管理费的业主名单及欠费明细交付第三人，其中，被告尚未缴纳的费用为904.9元。原告退场后，第三人向被告收取了2017年10月份的物业管理费189.33元、电费分摊费用73.8元，合计263.13元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与佛山市高明区福泰华庭业主委员会签订的《福泰华庭小区物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。合同到期后未续订，原告继续提供服务，小区业主事实上接受其服务，应视为原合同继续有效，但期限为不定期，原告于2017年11月6日终止对案涉福泰华庭小区的物业管理并撤场，系其以自己的行为明确表示不继续履行物业服务合同，双方的物业服务合同关系于2017年11月6日解除。合同解除前原告按照合同履行了基本的义务，被告理应支付物业服务费用。被告抗辩提出是因为原告提供物业服务不合格且原告突然撤场，而被告已将拖欠的物业管理费交给第三人，所以不交纳物业管理费。首先，原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公；其次，本案中被告未提供证据证实原告有不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情况，被告仍需履行向原告交纳物业管理费的义务；第三，虽然原告在撤场时将业主欠费明细交予第三人，但不能推定原告委托第三人代为向业主收取物业管理费，第三人收取被告的物业管理费用亦没有法律依据，故被告向第三人交纳未付的物业管理费，不能视为已向原告交纳。因此，原告请求被告支付拖欠的物业管理费、公摊电费、车位管理费合计904.9元，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期缴纳物业服务费违约金的问题。因原告退出福泰华庭小区的物业管理时是突然撤场，也是造成被告未能及时缴纳拖欠的物业管理费用的原因，原告存在一定的过错。故被告向第三人交纳了案涉物业管理费和公摊电费，属于交纳对象错误，虽不发生免除被告向原告交纳相关费用义务的效力。但原告提供的证据不足以证实原告撤场之后被告有拖欠物业管理费和公摊电费的恶意，同时，原告提供的证据不足以证实其向被告催交相关费用，且原告撤场后至今才提起诉讼，期间未采取适当措施防止损失扩大，导致产生资金被占用的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告李志刚于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司自2017年7月1日起至2017年10月31日止的物业管理费、车位管理费、2017年4月1日起至2017年9月30日止的公摊电费合计904.9元；二、驳回原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告李志刚负担。被告负担的受理费25元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 娄鸿瑾二〇一九年十二月十九日法官助理 赵宇晴书 记 员 叶学麟