广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6727-6728号上诉人（原审原告）：刘志美等二户业主（详见附表一）。委托诉讼代理人：余守学,广东先见律师事务所律师。委托诉讼代理人：余庚洋,广东先见律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区澳头安惠大道25号，统一社会信用代码91441300749153973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。上诉人刘志美等二户业主（下称上诉人业主）与上诉人惠州市太东实业投资有限公司（下称太东公司）因商品房预售合同纠纷二案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述二案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以6727号案件为例进行表述、论证）上诉人业主提出上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书；2.判令被上诉人向上诉人支付迟延办证违约金人民币22828.37元（自2017年12月30日起至2018年10月10日止，共284天，即488988元×6％/年÷365天/年×284天）；3.本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由:原审法院以惠州大亚湾区不动产登记受理回执中的“收件日期”作为逾期办证违约金的起止时间有误。在原审中，被上诉人提供了惠州大亚湾区不动产登记受理回执，又根据惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2018）粤1391民初358号民事判决书以及广东省惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终5057号民事判决书，拟证明受理日期即为被上诉人完成办证义务的日期。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。显然可见，该条文已明确规定出卖人的违约责任应承担至买受人实际取得房屋权属证书之日止，而不是原审法院认定的“收件日期”，原审判决显然是对上诉人有失公平。综上所述，原审法院未查清案件真实情况，从而认定事实错误，损害了上诉人的合法权益。因此，为了维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院能依法审理，公正裁判。太东公司答辩称：第一，合同没有约定逾期办证违约金，逾期办证违约金不应支持。第二，即使要支持逾期办证违约金，也只能按照一审判决认定的计算至收件回执的日期，因为不动产登记部门收件之后需要多长时间出证不是由开发商所能控制的。太东公司提出上诉请求：1.依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付迟延办证违约金，驳回原审原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的判决属于错误理解合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为:“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于上诉人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求上诉人为其履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间，上诉人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。二、对于应当扣除的权籍调查时间一审法院未依法扣除。涉案楼盘13、14、15栋的大权籍调查时间，全部为2017年12月26日至2017年12月29日共计4天，该4天权籍调查时间在涉案楼盘的系列案件中，已经有数百宗案件已经被大亚湾区人民法院查明并且扣除，且二审惠州中院也维持予以认定，本案中，一审法院明知可以扣除，却草率的以上诉人未能提交相关证据为由不予扣除。三、被上诉人直至2018年4月2日才交齐办证材料，按照合同约定因逾期提供材料导致产生的逾期办证违约责任不应由上诉人承担。2018年4月2日，被上诉人将办理房产证所需的《税收缴款书》即契税发票办证联交给上诉人，按照补充协议第九条约定，因被上诉人逾期提供办证材料导致的逾期责任不应由上诉人承担。因此，应当自被上诉人提供材料齐全后365日内要求上诉人办理房产证，逾期才能计算上诉人的违约责任，即便要计算逾期办证责任，也只能从2019年4月2日以后起算。2019年4月2日以前的逾期办证责任不应由上诉人承担。但原审判决中，上诉人已经错误承担了2017年3月31日至2017年12月29日的办证责任，现在一审判决再次判决上诉人承担2017年12月30日以后的逾期办证责任更是不公平的。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法变更一审判决。上诉人业主答辩称：一、关于逾期办证违约金问题。“太东公司”称无需支付逾期办证违约金，其上诉观点完全是无任何依据的。“买家”等人关于该逾期办证违约金问题已经惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院、惠州市中级人民法院两级法院审理并作出生效终审判决，均认定了“太东公司”存在逾期办证的违约情形，如果其对上述判决有意见，其可以寻求其它法律途径予以救济，而不是以此来否认已生效判决的认定。本次诉讼仅是对上次诉讼的延续，因此无论从事实还是法律上，其都应当向“买家”等人支付违约金。二、关于权籍调查时间扣除问题。代理人认为，首先，双方在合同中对此均无约定，双方签订的合同，未约定的不属于双方应当遵守的范围（违反法律、法规规定的除外）；另外，权籍调查也不属于不可抗力的范围而且对于整个合同履行情况来说可以说微乎其微，影响了不合同的真正履行；最后，“太东公司”违约是其自身根本原因造成的与权籍调查无关，其既然违约，那么其应受到违约惩罚，而不应当以此为借口来减少相应惩罚。三、关于税收缴款书以及办证费用问题。“太东公司”以收到该文件或者办证费用的时间来进行抗辩，从而减少违约责任，代理人认为其并没有事实和法律依据，理由如下:首先，逾期办证违约金的计算方式、期间等问题已经惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院、惠州市中级人民法院两级法院审理并认定，且现已作出生效终审判决，在第1次诉讼中“太东公司”并未提起，那么应当视为其放弃相应权利，其不应当在第2次诉讼中且在二审中又提出该事项，明显增加诉讼成本。再者，“太东公司”之所以构成逾期办证违约，从整个事件来看并不是这点儿小事所造成的，如若真是这两件事所造成的，想必“太东公司”早就以该理由进行反驳，而且“买家”也不会如此“不讲理”的采用诉讼方式进行维权，究其根本是“太东公司”自身原因所造成的。另外，对于办证费用（300元左右），“买家”在与“太东公司”签订合同时，前期已向其缴纳几十万的费用，难道还差这点儿钱不交？根据交易惯例，合同中所列明的费用，在签订合同时都会缴纳。本案中的“办证费”之所以没有当时交，是因为“大东公司”并没有收取，难道买家会差这点儿钱不交吗？这根本不符合常理。最后，前面所述买家是为了买房子才与“太东公司”签订合同的，其当然不会故意的不向“太东公司”交材料或者交纳相关费用，这对其自身根本没有任何好处。“太东公司”如果真认为，在涉案房子在具备办理产权转移登记条件是因为“买家”原因造成无法登记的，那么根据交易惯例及合同约定处于为房产办理转移登记的主导地位的“太东公司”应当提供相应证据来证明其已尽到通知义务，是“买家”拖延配合从而造成逾期办证。综上，请求贵院结合事实，依法裁判，驳回“太东公司”的上诉请求。原审原告向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金22828.37元（自2017年12月30日起至2018年10月10日止，共284天，即488988元×6%/年÷365天/年×284天）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月27日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区石化大道33号时尚岛花园第×号房，建筑面积95.88平方米，总价488988元；二、付款方式及期限，原告采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即原告于2016年1月27日向被告付清购房首期款148988元，余款340000元申请办理银行按揭贷款，于2016年3月27日付清；三、交付期限，被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2015年2月14日向被告付清了首期购房款，购房余款申请银行按揭贷款并于2016年3月1日支付至被告名下账户内。2016年3月30日，原告签署了收楼意见书。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。因被告违约，原告向一审法院起诉，一审法院作出（2017）粤1391民初2598号民事判决书判决被告向原告支付2017年3月31日至2017年12月29日的逾期办证违约金等。被告不服上诉后，惠州市中级人民法院判决驳回上诉维持原判。涉案房产于2018年8月13日取得转移登记受理回执。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于“将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案”的理解问题。1.被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，原告要求违约责任计算至原告取得不动产权证书止，与合同约定不符；2.被告提交资料备案的合同目的是为原告取得不动产权属证书做准备，即为转移登记做准备，原告作为房屋的买受人，被告作为房屋的出卖人，双方约定的“办理权属登记”当然是为买受人办理权属登记，而不应当是为出卖人办理首次登记（又称“初始登记”或“大产权登记”），故“权属登记”应当是转移登记（又称“增量房转移登记”或“小产权登记”）。关于是否免除被告部分违约责任的问题。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，本可予以扣除，因被告未提交权籍调查相关证据，庭审时被告称向一审法院提交生效判决予以证明权籍调查期间，但至今未交，故权籍调查期间不予扣除。关于逾期办证违约金的计算问题。涉案商品房已于2016年3月30日交付原告使用，被告应当在2017年3月30日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2018年8月13日才履行该项义务，已构成违约，应当承担违约责任。涉案合同第十五条中约定“如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续”，该条款对于违约责任的约定为“继续履行”，并未约定违约金的数额或损失赔偿额计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告还应承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。一审法院参照有关规定，以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。2017年12月30日前的逾期办证违约金一审法院已经判决支持。之后产生的2017年12月30日起至2018年8月13日止的逾期办证违约金为18166.24元（488988元×6%/年÷365天/年×226天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘志美支付逾期办证违约金18166.24元；二、驳回原告刘志美的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费185元，由原告刘志美负担38元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担147元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1.太东公司应否承担逾期办证违约责任；2.本案应否扣除权籍调查时间。关于太东公司应否承担逾期办证违约责任的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。现太东公司以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”为由，主张涉案合同对办理权属转移登记的期限未作明确约定，本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。据此，上诉人业主主张逾期办证违约金计至买受人实际取得房屋权属证书之日止没有法律依据，本院亦不予支持。太东公司未在约定时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审判决太东公司向业主支付逾期办证违约金于法有据，本院予以维持。关于本案应否扣除权籍调查时间的问题。太东公司认为本案应当予以扣除权籍调查时间，一审法院认定增加两次的权籍调查环节所需的时间在双方当事人签订合同时是无法预见的，属于政策变化，不应由太东公司承担额外的因不可预见导致的违约责任，可予以扣除该权籍调查时间，该认定正确无误，本院予以确认。但太东公司未提供关于本案权籍调查的证据材料予以证明，无法证明权籍调查的时间，太东公司应当承担举证不能的法律责任，故本院不予支持。此外，关于太东公司应否承担因办证材料不齐导致的逾期办证违约责任的问题，太东公司认为根据双方签订的补充协议，因买受人原因导致逾期办证的，其不应承担逾期办证责任。双方签订的《补充协议》第九条“……如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料、材料等非出卖人的原因，……”的约定，按交易习惯，太东公司应通知业主提交办证所需资料或缴纳办证费用，太东公司未提供证据证明其通知业主提交资料或缴纳办证费用而业主逾期提交或缴纳导致逾期办证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，太东公司应承担举证不能的不利后果。太东公司的主张没有事实与法律，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十二月二十六日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附表一：序号案号业主原审案号1（2019）粤13民终6727号刘志美（2019）粤1391民初1849号2（2019）粤13民终6728号林亚妹（2019）粤1391民初1850号