广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1584号上诉人（原审被告）：阳西县鑫茂房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县甲镇乙街3号。统一社会信用代码：914417215682095799。法定代表人：叶植一，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋花，广东宏晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄昌元，男，1973年9月25日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：叶鹏，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：付寅翀，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人阳西县鑫茂房地产开发有限公司（以下简称鑫茂公司）因与被上诉人黄昌元商品房销售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院于2019年6月20日作出的（2019）粤1721民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫茂公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回黄昌元的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由黄昌元负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定2013年4月13日鑫茂公司应为黄昌元办理涉案房屋的权属转移登记手续属于认定事实不清。鑫茂公司与黄昌元签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。”在约定期限内，鑫茂公司已将整栋楼办理产权证的资料交给房管部门登记备案。房管部门在收到鑫茂公司提交的资料后，在2015年2月4日出具了商品房权属证明给鑫茂公司。至此，鑫茂公司提交权属登记材料给房管部门登记备案的义务已经履行完毕，房屋可以进行登记。在此之前，鑫茂公司已缴清所有办证费用，不存在违反合同第十五条约定的情形。2.一审法院附加办理房屋权属转移登记的义务给鑫茂公司，超出了合同的约定。黄昌元作为买受方是办理房产证的责任人，只有其本人才可办理房产证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，在黄昌元收楼后360日内即可办证，黄昌元明知已经可以办证而不去办理。在整个诉讼过程中，黄昌元没有提供任何证据证实其曾去办理房产证但因开发商原因而无法办理。因此，黄昌元在2019年1月9日才去房管部门办证是其自身原因造成的，鑫茂公司对此并不存在过错。3.黄昌元对涉案房屋主体结构进行违法改建，违反了双方合同第十八条的约定，黄昌元因担心其违建行为会导致办证无法通过，所以一直没去办证。另外，一审法院对其该行为导致鑫茂公司开发的楼盘整体办证延后的事实未予查明。4.鑫茂公司代黄昌元缴交的各项办证费用不应由鑫茂公司承担，否则黄昌元构成不当得利。鑫茂公司代黄昌元缴纳涉案房屋办证费用共计50167.48元，包括印花税475元、契税28500元、证书工本费80元、住宅专项维修基金7886.48元、白蚁防治费1876元、测绘费7000元、交易手续费3000元、利用档案费300元、不动产测量费500元、房屋所有权登记费550元。一审法院仅认定鑫茂公司代付印花税475元、契税28500元、证书工本费80元及住宅专项维修资金7886.48元，合计26941.48元。而白蚁防治费、测绘费、交易手续费、利用档案费、不动产测量费、房屋所有权登记费本应由买方缴交，因鑫茂公司代黄昌元缴交，所以当时以鑫茂公司名义出具发票，但以鑫茂公司的名义开具发票并不代表这些费用就应由鑫茂公司承担。二、本案已过诉讼时效。一审法院倒推计算诉讼时效错误。综上，请支持鑫茂公司的上诉请求。黄昌元答辩称：一、鑫茂公司所提供的材料反映的是整栋房屋的大确权，并非涉案房屋的权属登记。黄昌元已将购房款依约支付给鑫茂公司，也支付了相应的办证费；合同也约定鑫茂公司在交付房屋使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应支付相应违约金；鑫茂公司亦承诺为黄昌元办理权属登记，但自房屋交付后，鑫茂公司一直没有通知黄昌元前往办证。鑫茂公司作为房地产开发商，也清楚房屋权属的办理需要出卖人提供相应的资料并同时到场签名，并非其所说的可由黄昌元单方前往办证，而且鑫茂公司收取了黄昌元相关办证费用，应为黄昌元支付办证的相关税费及费用。本案没有证据证明鑫茂公司履行了办证义务。二、涉案房屋不存在加建行为，鑫茂公司也没有证据证明是黄昌元的原因导致迟延办证，应承担举证不能的法律后果。三、黄昌元已交付办证费用给鑫茂公司，鑫茂公司支付办证费用后应将余下款项退还给黄昌元。根据广东省相关条例，测绘费、交易手续费应由开发商承担；另外，广东省物价局、广东省建设厅关于白蚁防治收费管理有关问题的通知已经明确白蚁防治费列入经营服务性收费管理，故白蚁防治费也应由开发商承担。鑫茂公司也没有出具相关证明、文件或通知黄昌元缴纳上述费用，该费用是开发商为获得权属证明而进行的房屋销售行为，从鑫茂公司提交的收费许可证也可看出收费单位是鑫茂公司，有效时间为2015年9月13日，故鑫茂公司主张这些费用应由黄昌元承担没有事实和法律依据。一审已明确了应由鑫茂公司承担的相关费用，黄昌元只承担办证时的契税、印花税及不动产登记的工本费。三、鑫茂公司在交付房屋后，从未主动联系黄昌元共同前往办证，并在黄昌元多次要求鑫茂公司办证时，鑫茂公司总是以各种理由拖延办证，没有提供过相关办证资料给不动产登记中心，直至2019年1月9日，鑫茂公司的工作人员才通知黄昌元前往办证，办证费用也是由鑫茂公司从其收取黄昌元6万元的办证费中支付。由此可知，鑫茂公司自始至终有义务为黄昌元办理权属登记，而且取得房屋权属证明是黄昌元购房的最终目的。四、鑫茂公司持续违约，而且逾期办证违约金属于连续性债权，对每一个请求应分别计算诉讼时效，一审将诉讼时效按法律向后推算三年，有事实和法律依据。黄昌元向一审法院起诉请求：一、鑫茂公司向黄昌元支付逾期办证违约金104215元（以房屋总价950000元为本金，按每日万分之一，自2016年2月17日起暂计至2019年2月18日，并计算至鑫茂公司实际交付黄昌元房地产权证之日为止）；二、鑫茂公司返还黄昌元支付的办证费用31025元;三、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由鑫茂公司承担。一审法院认定事实：2013年2月23日，黄昌元预购鑫茂公司位于阳西县甲镇乙路m号丙商住小区C栋×号房屋，并支付了首期款100000元。2013年4月10日，黄昌元与鑫茂公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定黄昌元以950000元的价格向鑫茂公司购买其上述房屋，其中该合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人均应按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，黄昌元依约支付了余下的首期款200000元，并于2013年6月14日向阳西县农村信用合作联社甲信用社贷款650000元用于支付购房款。同时，黄昌元支付办证费用60000元给鑫茂公司，但双方没有就办证费的负担主体及相关的税费项目进行约定。2013年4月13日，鑫茂公司将涉案商品房实际交付给黄昌元使用。其后，黄昌元认为鑫茂公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续和返还办证费用，构成违约，遂向一审法院提起本案的诉讼。另查明，阳西县甲镇乙路m号丙商住小区C栋的房屋于2015年2月4日登记在鑫茂公司名下。自2013年4月17日起，鑫茂公司自行缴交了权籍调查测量费500元、白蚁防治费1876元、测绘费7000元、交易手续费3000元、利用档案费300元、房屋所有权登记费550元，合计13226元。同时，2019年1月9日至3月4日间，鑫茂公司为黄昌元代缴印花税475元、契税28500元、住宅专项维修资金7886.48元、不动产登记费80元，共计26941.48元。2019年1月9日,鑫茂公司通知黄昌元前往不动产登记机关协助办理涉案商品房的权属转移登记手续。2019年2月26日，阳西县不动产登记中心颁发了粤（20××）阳西县不动产权第00××6号不动产权证书，载明：权利人黄昌元，坐落为阳西县甲镇乙路m号丙商住小区C栋×号房。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点：一是鑫茂公司是否应当承担逾期办证的违约责任；二是黄昌元的起诉是否超过诉讼时效。具体分析如下：关于鑫茂公司是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，鑫茂公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因鑫茂公司的原因，黄昌元不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。涉案房屋于2013年4月13日交付给黄昌元使用，按照合同约定的计算方式，鑫茂公司应于2014年4月8日前为黄昌元办妥房屋产权资料备案登记手续。虽然黄昌元与鑫茂公司双方在《商品房买卖合同》中未明确约定鑫茂公司作为出卖人代为办理所有权登记，但其仍负有协助义务。鑫茂公司应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，并以合理的方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记，但鑫茂公司未履行上述义务，直至2019年1月9日才通知黄昌元并协助黄昌元办理权属转移登记，故仍应承担逾期办证的违约责任。关于黄昌元起诉是否超过诉讼时效的问题。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，鑫茂公司并未在2014年4月8日前为黄昌元办妥房屋产权资料备案登记手续，黄昌元应当知道其权利被侵害，彼时开始计算诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，诉讼时效期间为两年；又依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，黄昌元主张的2016年4月7日之前的逾期办证违约金，已超过诉讼时效，不受法律保护。但因本案的逾期办证行为一直持续，该逾期违约金的产生属于黄昌元继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效，则逾期办证违约金的计算方式为逾期一天即产生一个违约金，每个违约金应当分别计算诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效为三年；又依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，黄昌元于2019年2月26日向法院诉请自2016年4月8日之后的逾期办证违约金，未超过诉讼时效期间，故鑫茂公司应向黄昌元支付该时段的逾期办证违约金。对于违约金的计算方式，因双方于2019年1月9日共同到不动产登记部门办理了相关的权属转移登记手续，可视为鑫茂公司已按合同约定履行了相应的备案和协助义务。据此，应从2016年4月8日起以黄昌元已交付房价款950000元为基数，按每日万分之一计算逾期办证违约金至2019年1月9日，即鑫茂公司应支付逾期办证违约金95665元（950000元×0.0001×1007天）。对于黄昌元预交的办证费用60000元，因双方没有就税费的负担进行具体约定，故应按税务缴纳主体进行确定，经审查相关税票，黄昌元应负担26941.48元（包括印花税475元、契税28500元、住宅专项维修资金7886.48元、不动产登记费80元），据此，鑫茂公司应返还办证费33058.52元（60000元-26941.48元）给黄昌元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八、第《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限鑫茂公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金95665元给黄昌元；二、限鑫茂公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费33058.52元给黄昌元；三、驳回黄昌元的其他诉讼请求。一审案件受理费3004元，减半收取计1502元，由黄昌元负担72元，鑫茂公司负担1430元。二审期间，鑫茂公司提供三组证据。证据一、《广东省阳西县商品房产权权属登记申请书》，拟证明鑫茂公司已于2015年1月21日将丙A、B、C、D四栋楼（包括黄昌元的×房）办理产权证的资料交给房管部门登记备案。房管部门在收到鑫茂公司提交的资料后，在2015年2月4日出具了阳西县商品房权属证明书给鑫茂公司。至此鑫茂公司的提交权属登记资料给房管部门登记备案的义务已经履行完毕。黄昌元明知以及可以办证而不去办理。在整个诉讼过程中，黄昌元没有提供任何证据证实其去办理权属证明而无法办理，因此，造成黄昌元至2019年1月9日才去房管部门办证是其自身原因，鑫茂公司对此不存在过错。证据二、《图片》，拟证明黄昌元在接收房屋后，对房屋首层夹层非法加建了一层，因担心无法通过办证，不敢去办证。证据三、阳西县住房和城乡建设局在2019年9月18日向鑫茂公司作出的《关于收费情况的说明》，拟证实白蚁防治费、测绘费、交易手续费、买卖代理费、咨询费、房屋所有权登记费实际应由购房者缴交。黄昌元质证意见为：对证据一的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。该证据早已在不动产登记中心存档，但鑫茂公司一直没有提供。从该证据可看出鑫茂公司递交的是申请整栋楼大确权的资料，并不是涉案房屋的办证资料。对证据二的三性不予认可，该图片无法证明是涉案房屋，且也没有证据证明涉案房屋存在违建；反而鑫茂公司将规划为花园的地方用于建房，改变整个小区规划，存在违建行为的是鑫茂公司而非黄昌元，黄昌元也没有提供相关证据证明是黄昌元的行为造成逾期办证。对证据三的真实性予以认可，关联性不予认可。该证据无法证实应由黄昌元缴付该费用。鑫茂公司一审所提供的资料显示缴纳主体、缴纳单位为鑫茂公司，并非黄昌元，鑫茂公司需支付相关费用才有权对房屋进行销售。而且根据广东相关规定，这些费用应由开发商承担，并非购房者。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，鑫茂公司主张除为黄昌元支付一审所列举的印花税475元、契税28500元、住宅专项维修资金7886.48元和不动产登记费80元外，还支付了权籍调查测量费500元、白蚁防治费1876元、测绘费7000元、交易手续费3000元、利用档案费300元、房屋所有权登记费550元，合共13226元，并提供了相关资料。阳西县住房和城乡规划建设局开出的发票（抬头为鑫茂公司）载明：白蚁防治费1876元、测绘费7000元、交易手续费3000元、利用档案费300元，合共12176元。阳西县全方测绘有限公司在2019年1月14日开具的金额为3000元的发票（抬头为鑫茂公司）载明的内容为测绘费，鑫茂公司还提供了《费用报销单》，主张×栋的权籍调查测量费为500元，在本院审理鑫茂公司与柯广东商品房预售合同纠纷案[（2019）粤17民终1368]以及鑫茂公司与叶伙妹商品房预售合同纠纷案[（2019）粤17民终1369号]中，鑫茂公司自认权籍调查测量费属公司应负担的费用。2013年4月17日的广东省非税收入（电子）票据（抬头为鑫茂公司C栋×房）载明：房屋所有权登记费-非住房房屋登记费550元。又查明，本院在审理叶伙妹与鑫茂公司的商品房预售合同纠纷案件[（2019）粤17民终1369号]中，去函阳西县住房和城乡建设局，以核实办理房产证的各项费用具体由哪方承担。阳西县住房和城乡建设局于2019年11月11日作出《关于协助调查函的回复》，该回复主要载明：“经查实，我局在2013年根据县物价部门的收费批文（粤费西价证字72号、粤费Qd5005号、粤费Qd5007号、粤费Qd5008号、粤费Qd5009号）收取城市房屋安全鉴定费、登记费、咨询费、买卖代理费、白蚁防治费、交易手续费和测绘费等费用，上述七项费用均为购房者缴纳。”另外，阳西县住房和城乡建设局于2019年11月21日又向本院发出一份《关于房地产交易手续费的说明》，主要载明：“按照粤费Qd5009号文件规定，新建商品房的房地产交易手续费按3元/平方米收取，手续费由转让方承担，因此，交易手续费由房地产公司缴纳。”本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合同有效的。依法成立的有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、鑫茂公司履行办理权属登记义务时是否存在违约行为，应否承担违约责任；二、鑫茂公司为办理涉案房屋权属登记所支付的各项相关费用应由哪方承担，鑫茂公司是否存在多收取代办证费的情形；三、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，鑫茂公司应该在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。实际上，开发商开发建设的商品房需经初始登记到开发商名下，再从开发商名下转移登记到购房者名下两个环节。结合领取房地产权属证书是购房者最重要的合同目的之一，且将商品房转移登记到购房者名下需开发商的协助才能完成，上述第十五条的约定应理解为开发商为黄昌元办理涉案房产的转移登记而提供相关资料报产权登记机关备案。鑫茂公司主张该约定是为办理初始登记而提交相关资料的理据不足，本院不予支持。本案中，鑫茂公司本应在黄昌元接收房屋后360日内（即在2014年4月8日前）将办理涉案房产转移登记的资料报产权登记机关备案，但鑫茂公司在2015年2月4日才领取涉案房屋的权属证书（即进行初始登记），证明导致延迟办证的原因在于鑫茂公司一方。鑫茂公司主张因黄昌元违建导致延迟办证，但并没有提供充分的证据证明，对其该主张，本院不予支持。因鑫茂公司该行为违反了双方合同的约定，已构成违约，鑫茂公司应按合同约定按已付房屋价款的日万分之一计算违约金给黄昌元。关于争议焦点二，一审认定黄昌元已预付60000元办证费给鑫茂公司；鑫茂公司为涉案房屋支付的印花税475元、契税28500元、不动产登记费80元和住宅专项维修资金7886.48元,应由黄昌元承担。双方对上述事实均没有异议，本院予以确认。除上述费用外，鑫茂公司主张还为涉案房屋支付了权籍调查测量费500元、白蚁防治费1876元、测绘费7000元、交易手续费3000元、利用档案费300元、房屋所有权登记费550元。上述七项费用中，鑫茂公司在其他与本案同系列的案件中自认办证权籍调查测量费500元应由其负担，阳西县住房和城乡建设局经复函确认房屋安全鉴定费、登记费、咨询费、买卖代理费、白蚁防治费和测绘费等六项费用由购房者负担。阳西县住房和城乡建设局作为收取上述七项行政事业性费用的主体，其根据相关规定对上述费用缴纳主体的确定应作为判断该项费用承担方的依据。鑫茂公司主张白蚁防治费和测绘费、房屋所有权登记费（本案不涉及房屋安全鉴定费、咨询费、买卖代理费）应由黄昌元承担，理据充分，应予支持。一审法院没有认定鑫茂公司代黄昌元缴交上述三项办证费用不当，本院予以纠正。鑫茂公司主张权籍调查测量费、交易手续费、利用档案费亦应由购房者承担，缺乏依据。根据上述分析，应确认鑫茂公司已为黄昌元代付涉案办证费为46367.48元（475元+28500元+7886.48元+80元+1876元+7000元+550元），鑫茂公司已预收黄昌元60000元，则鑫茂公司应退还13632.52元（60000元-46367.48元）给黄昌元。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，黄昌元本案诉请鑫茂公司支付逾期办证违约金的诉讼时效为三年。因双方在合同中约定按日计算违约金，则黄昌元请求支付违约金的债权请求权的诉讼时效期间亦应以每日为起点分别计算。一审确认从起诉之日（2019年2月26日）起倒推至2016年2月27日三年期间，黄昌元相应的给付违约金请求权未超过诉讼时效期间，符合法律规定，本院予以支持。鑫茂公司主张本案已过诉讼时效期间的理据不足，本院不予支持。如上所述，逾期办证违约金应按已付房屋价款的日万分之一计算，而黄昌元请求从2016年4月8日其计付违约金并未超过诉讼时效期间的违约金请求权的起计时间，一审法院确定鑫茂公司按上述标准，从2016年4月8日起计至双方向房管部门提交办理涉案房屋的权属证书之日止，向黄昌元支付逾期办证违约金正确，本院予以支持。综上所述，鑫茂公司的部分上诉请求成立，应予支持。一审法院认定鑫茂公司代黄昌元缴交部分办证费用有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，作出判决：一、维持广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初697号民事判决第一项；二、撤销广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初697号民事判决第三项；三、变更广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初697号民事判决第二项为：阳西县鑫茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还办证费用13632.52元给黄昌元；四、驳回黄昌元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1502元，由黄昌元负担651元，阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担851元；二审案件受理费2874元，由黄昌元负担434元，阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担2440元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月三日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。