上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17102号原告：陈建信，男，1964年11月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陶靖，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海中湛房地产经纪中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：蔡城，经理。委托诉讼代理人：朱明，上海益澄泓律师事务所律师。原告陈建信与被告上海中湛房地产经纪中心定金合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2019年9月20日第一次公开开庭进行审理，原告陈建信的委托诉讼代理人陶靖、被告上海中湛房地产经纪中心的委托诉讼代理人朱明到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年12月9日依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2020年1月16日第二次公开开庭进行审理，原告陈建信的委托诉讼代理人陶靖、被告上海中湛房地产经纪中心的委托诉讼代理人朱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建信向本院提出诉讼请求：被告返还原告人民币100万元，其中50万元为定金本金，32,625元为利息损失(以50万元为基数，按照年利率4.35%，自2018年4月1日起计算至2019年9月30日止)，另外467,375元为定金罚则退一赔一的金额(按照退一赔一应当是50万，原告为凑整，自愿主张467,375元)。事实和理由：2018年3月7日，原告欲购买位于闵行区联友路XXX弄XXX号XXX室房屋，与被告签订惠群广场定单一份，该定单就房屋价格、付款方式、签约时间等作了明确约定，其中“特别约定”第3条对“定金”的性质作了更详尽的阐述。定单签订后，原告按约支付了定金50万元，但被告未按定单规定实施墙体降低工程，更未能在定单约定的时间即2018年3月31日前与原告办理购房手续，经原告多次催告无果，被告的行为已构成严重违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告上海中湛房地产经纪中心辩称，不同意原告的诉讼请求。确认收到原告支付的定金50万元。本案房屋买卖过程中不是被告不卖，而是原告反悔不买，是原告违约造成合同无法继续履行，因此被告应没收收取的定金。原、被告在定单中特别约定签约时间以降低墙体开工时间确定，由于签约时间未确定，故不存在2018年3月31日之前签约的事实。原告欲购买的房屋已经经过竣工验收是合格的房屋，但是原告有特殊要求，要求降低墙体，因此双方在签订定单时，约定了降低墙体是履行定单的一个条件，如果无法降低就退还定金。签订定单后，被告积极努力为签约创造条件，通过向开发商申请，报相关部门批准，在2018年6月11日，开发商书面确认可以进行改造，也提供了相关的图纸，后续被告就找了公司对工程进行施工。2018年6月25日，被告与施工单位签订了施工合同，明确了施工范围及造价。之后，被告员工与原告联系，但是原告拒不接电话，6月25日之前原告从未催过被告签约或者明确不再买房。2018年7月，被告员工通过微信联系原告，原告也不予回应，最后联系上原告时，原告称不再购买该房屋。2018年8月，原告至被告处办理退房手续，被告告知其要扣除部分定金作为违约损失，但原告不同意，所以退房手续未办理完成。2018年12月，在确定原告不购买涉案房屋的情况下，被告将该房屋出售。经审理查明，2018年3月7日，原、被告签署“惠群广场定单”一份，约定：认购房号闵行区联友路XXX弄XXX号XXX室，认购面积404.19平方米，认购单价33,812.50元，认购总价13,666,666元，定金50万元；本认购单所列事项的最终解释权归卖方和代理销售方上海中湛房地产经纪中心所有。备注：签订正式网签合同前完全确定该房屋周边墙体降低，若未能达成则无息退还定金；房屋交接状态为毛坯；网签合同面积为320平方米，产证面积为404.19平方米；签约时间以降低墙体开工时间确定后执行；墙体降低不低于30厘米。当日，原告以转账方式向被告交付定金50万元。之后，定单约定的墙体未进行降低，原、被告也未签订房屋买卖合同。2018年12月，定单所涉房屋登记于案外人李某名下。以上查明的事实，由原、被告的陈述、原告提供的惠群广场定单、收据、转账凭证、上海市不动产登记簿等证据予以证明，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原、被告存在以下争议焦点：一、原告是否存在违反定单约定的行为。被告认为，被告经过努力确认墙体可以降低后，多次联系原告要求其签订房屋买卖合同，但是原告拒绝接听电话也不回复信息，之后还表示不再购买房屋，因此原告违反定单约定，被告应没收定金。为此，被告提供以下证据：1、被告工作人员余进与原告的微信聊天记录，证明被告工作人员多次通知原告签约，但原告不予回复，后经多方联系，原告反悔不买，导致交易不成。2、被告工作人员余进与中原地产工作人员的微信聊天记录，证明中原地产工作人员联系原告签合同，但原告拒绝接听电话也不回复信息。3、余进的证人证言，证明被告多次联系原告签订合同未果，后原告反悔不买房的事实。原告认为，原告不存在违约行为，原告从未放弃过购买房屋的行为，也从未明确向被告表示不再购买房屋，原告曾通过电话联系或者上门找中原地产的人员催促墙体降低工程的实施和签订书面合同，但原告无相应证据证明该事实。而被告在相当长的时间内未向原告说明墙体调整的进展和施工情况。对被告提供的证据，原告认为：证据1，真实性无异议，但证明内容不予认可，无法证明被告向原告通报墙体降低工程的进展，也无法证明原告存在违约行为。证据2，真实性无异议，但证明目的不予认可，原告不存在违约行为。证据3,证人证言无法证明原告存在违约情况，恰恰证明被告在签订定单后的相当长时间内怠于修改墙体,且证人资格存在瑕疵，不具有证据效力。二、被告是否存在违反定单约定的行为。原告认为，被告存在违约行为，被告在签订定单时，隐瞒涉案房屋的实际权利人、墙体变更审批手续的重大事项，在签订定单后很长时间内未向原告说明墙体调整和施工进展，在原、被告签署的定单尚未妥善处理的情况下，又擅自将房屋出售给案外人。原告曾于2019年3月以律师函方式向被告主张过权利，但被告未签收，也未给原告切实可行的解决方案。被告认为，被告不存在违约行为。原告于2018年2月至被告处看房，当时原告提出降低墙体后才能签订正式合同，之后被告就墙体改造事项进行操作，于2018年6月获得审批通过，并与施工单位签订施工合同。签订施工合同后，被告立即联系原告要求签订正式合同，但无法联系到原告。2018年6月底原告表示不再购买房屋，并与被告交涉定金退还事宜。2018年12月被告将房屋出售给他人。整个过程中，被告不存在任何违约行为，原告违约在先，被告才将房屋另行出售。为此，被告另提供以下证据：1、授权委托书，证明本案所涉房屋是榕绘(上海)企业管理有限公司从开发商处收购后委托被告出售并签订协议、收取款项。2、框架协议及收据，证明涉案房屋是榕绘(上海)企业管理有限公司从上海国兴实业有限公司处收购而来，具有转让资格。3、说明书和施工蓝图，证明被告向开发商上海国兴实业有限公司申请对墙体进行降低，开发商经过很长一段时间的流程后才同意，被告为履行定单义务付出了巨大努力，并具备了签订正式合同的条件。4、施工协议书，证明2018年6月25日榕绘(上海)企业管理有限公司与上海京藤建设工程(集团)有限公司就墙体降低签订正式的工程施工协议。对被告提供的上述证据，原告认为：证据1和2，真实性无法确认，该两组证据是案外人的某某，与本案无关，被告从未向原告披露过涉案房屋的背景情况。证据3和4，真实性没有异议，证明目的不予认可。施工蓝图的形成时间是2018年2月，可见被告与原告签订定单后，有足够的时间完成墙体降低工程，但被告无故拖延时间，导致定单无法正常履行，双方无法正常签订正式合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签署的惠群广场定单系原、被告真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，内容应为合法有效，原、被告双方均应按照定单约定履行各方的义务。根据定单约定，“签订正式网签合同前完全确定该房屋周边墙体降低，若未能达成则无息退还定金”，现房屋周边墙体未降低，双方也未签订正式网签合同，已经构成无息退还定金的条件，故本院确认被告应将原告所付定金无息退还给原告。根据定单约定，正式签约时间以降低墙体开工时间确定，被告称其签订定单后经过多方努力并最终确定墙体降低施工方案，但从双方签署定单到被告陈述的确定施工方案时间间隔3个月有余，在此期间被告并未通过有效方式及时将工作进展告知原告，使原告无法知晓被告所述的整个流程，而原告在此期间，亦未通过有效方式督促被告尽快达成签约的条件，原告称通过电话或上门等方式进行催促，但未提供相应证据，本院不予采信。由于双方均未以有效方式进行沟通，使签约时间一直处于不确定状态，故本院认为原、被告双方在履行定单过程中均存在不当之处。故本院对被告关于没收原告定金的辩论意见不予采纳，对原告要求被告退还定金后另行赔偿467,375元的诉讼请求不予支持。原告主张的利息损失无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告上海中湛房地产经纪中心应于本判决生效之日起十日内退还原告陈建信定金50万元；二、驳回原告陈建信的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，由原告陈建信负担6,900元、被告上海中湛房地产经纪中心负担6,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张富泉审 判 员  王媛媛人民陪审员  李小弟二〇二〇年二月二十八日书 记 员  金恣晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。