上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初25417号原告：上海三德置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高铨志，董事长。委托诉讼代理人：程工，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。被告：上海大话嘻游娱乐有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵晓峰，总经理。被告：赵晓峰，男，1973年3月5日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：梁家玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海三德置业有限公司(以下简称三德公司)与被告上海大话嘻游娱乐有限公司(以下简称大话公司)、被告赵晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三德公司委托诉讼代理人程工、陆文明，被告大话公司法定代表人赵晓峰、被告赵晓峰及其委托诉讼代理人梁家玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三德公司向本院提出诉讼请求：1、判令大话公司、赵晓峰支付拖欠的租金397,791.83元(自2019年9月29日起算至2020年1月23日，按每月104,045元的标准计算)；2、判令大话公司、赵晓峰支付占有使用费，暂计至2020年3月18日为568,700元(自2020年1月24日起按每日10,340元的标准计算至涉案房屋的证照全部注销或迁出之日，)；3、判令大话公司、赵晓峰支付退房违约金5万元；4、判令大话公司、赵晓峰支付免租期租金277,800元；5、判令大话公司、赵晓峰支付解除合同违约金312,135元；6、判令大话公司、赵晓峰承担律师费68,000元。事实与理由：三德公司与上海歌巢娱乐有限公司(以下称歌巢公司)于2014年12月12日签订《房屋租赁合同》约定由三德公司将位于上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号四楼406室房屋(以下称涉案房屋)出租给歌巢公司用于经营KTV。2015年4月1日,三德公司、赵晓峰与歌巢公司签订《房屋租赁合同补充协议》(以下简称补充协议),约定歌巢公司在原租赁合同项下的所有权利义务全部转由赵晓峰承接。2016年9月6日,三德公司与赵晓峰、大话公司、歌巢公司签订《房屋租赁合同》补充协议(二)(以下简称补充协议二),约定由赵晓峰及大话公司共同承租涉案房屋。后由大话公司、赵晓峰一直使用涉案房屋。自2019年6月1日起，大话公司、赵晓峰开始拖欠租金不付,构成根本违约。2020年1月16日，双方签订了《租赁关系终止协议书》(以下简称终止协议)。大话公司、赵晓峰虽于同日将涉案房屋归还给了三德公司，但未将营业执照等证照从涉案房屋内迁出，故应视为大话公司、赵晓峰继续占有房屋。大话公司、赵晓峰至今未清偿拖欠的各项费用，三德公司为维护自身的合法权益，诉至本院。被告大话公司、赵晓峰共同辩称，1、双方签署了终止协议，应属和平解约，三德公司主张违约责任没有依据。2、三德公司重复主张违约金，且违约金标准过高要求法院调整。3、三德公司于2016年办出涉案房屋的产权证，故租金应自其办出大产证之日起算。大话公司、赵晓峰已将租金支付至2019年9月30日，且有部分时间段多支付了租金，应予以抵扣4、受疫情影响，大话公司、赵晓峰未能及时迁出营业执照，对三德公司未造成损失，不同意支付房屋占有使用费。5、合同解除后，三德公司应返还大话公司、赵晓峰支付的保证金277,800元。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三德公司原名上海三德兴房地产有限公司。三德公司系涉案房屋的权利人。2014年12月，三德公司(甲方，出租方)与歌巢公司(乙方，承租方)签订租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为量贩KTV使用，建筑面积为2320.16平方米。甲方于2014年12月15日前将房屋交付乙方先行装修，装修免租期自2014年12月15日至2015年5月15日止，租赁期限自2015年5月16日起至2021年5月15日止。租金每月92,600元，第一年第二年租金保持不变，第三年开始每两年在上一年租金基础上递增6%，租金每三个月为一个支付周期，先支付后使用，首期租金支付时间为2014年12月15日前，总额为277,800元。签订本合同的同时，乙方应向甲方支付租赁保证金277,800元，因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除。租赁关系解除或终止时，乙方应在10个工作日内将所有添置的可移动的动产部分搬出租赁房屋，并付清所有应付费用，且在该房屋租赁期满后30个工作日内，乙方应将注册于该租赁标的地址的营业执照、天然气及通讯设备变更地址或注销。若乙方未在上述期限内将注册于该房屋的营业执照、天然气及通讯等设备注销的，每逾期一日，乙方应按照合同终止前租金标准的双倍向甲方支付违约金，违约金数额不足以弥补甲方损失的，乙方还应当就差额部分进行赔偿；且甲方有权要求乙方继续履行上述义务。租赁期间，如乙方已办结承租商铺的企业法人营业执照等相关手续，可在征得甲方同意后将本租赁合同的承租方变更为以承租房屋为注册地址的注册公司，三方另行签订关于合同主体变更的补充协议。乙方的违约责任，承租期间乙方支付租金持续逾期十五日以上，或是累计逾期六十日以上的，甲方有权解除本租赁合同。有下列情形之一的，甲方可无条件断水断电无须承担任何责任，并书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的叁倍支付违约金：……(5)乙方逾期或不足额支付租金超过15天，或是累计超过60天的；……2014年12月15日至2015年5月15日为装修免租期，2015年5月16日至2017年5月15日的月租金为92,600元，2017年5月16日至2019年5月15日的月租金为98,156元，2019年5月16日至2021年5月15日的月租金为104,045元。合同签订后，三德公司于2014年12月16日将涉案房屋交付歌巢公司使用。2015年4月1日，三德公司(甲方)与歌巢公司(乙方)、赵晓峰(丙方)签订补充协议，约定原租赁合同的承租方变更为丙方，乙方在原租赁合同项下的所有权利义务全部概括转移给丙方，免租期变更为2015年4月1日至2015年8月31日，租赁期的终止时间变更为2021年8月31日。2016年9月6日，三德公司(甲方)与大话公司、赵晓峰(乙方，误写作歌巢公司)签订补充协议二，约定：乙方两主体共同承租涉案房屋，KTV品牌由“歌巢”变更为“大话嘻游”，双方确认甲方已将租赁房屋于2015年4月1日妥善交付乙方。租赁期限的终止时间为2021年8月31日。现甲方为支持乙方，同意将原《租赁合同》的免租期变更为2016年9月8日起至2016年12月7日止，但如乙方有严重违约致使《租赁合同》被提前终止或解除的，甲方有权取消给予乙方的全部免租期优惠，乙方须按照合同约定的首期租金标准全额补缴租金。双方确认,截止本协议签订之日止,乙方租金仅支付277,800元(计首期三个月租金),保证金277,800元。现租赁房屋租金支付方式等其他条款不变,仅时间顺延,乙方已付的租金仍为首个支付周期的租金。因此,租赁房屋租金第一个支付周期为三个月,以后每六个月为一个支付周期,先付后用。租金未按期支付,违约责任按照原《租赁合同》执行。本补充协议生效后的首个支付周期起算时间(即开始计收租金的时间)为2016年12月8日,支付金额为三个月租金且乙方已支付：后续各个支付周期的租金和当期应付费用的支付时间为每个支付周期开始前七天,支付金额为六个月租金与当期应付各项费用总和。上述合同签订后，大话公司、赵晓峰支付了保证金277,800元，并自2016年12月8日至2017年11月30日按照92,600元/月的标准支付租金，自2017年12月1日起按照98,156元/月的标准支付租金至2019年8月31日。自2019年6月起大话公司、赵晓峰拖欠租金不付，三德公司自同年7月起多次向大话公司发租金催缴函，并于2019年10月23日向大话公司、赵晓峰发律师函。因大话公司、赵晓峰未付清欠付的租金，故三德公司涉诉。三德公司为本次诉讼支出律师费20,000元。审理期间，大话公司、赵晓峰支付三德公司租金98,156元，因三德公司认为2019年9月1日起租金应上调为104,045元/月，故认为大话公司、赵晓峰将租金支付至2019年9月28日。审理期间，三德公司(甲方)与大话公司、赵晓峰(乙方)于2020年1月16日签订租赁关系终止协议书，约定双方同意于当日终止租赁关系并由乙方先行退还租赁房屋，协议的签订不视为甲方放弃起诉主张及原租赁关系项下的全部或部分权利及利益。乙方承诺于2020年1月16日退还涉案房屋并停止在租赁房屋的一切经营活动。房屋按照现场原状(含装修装饰物)退还，但除装修装饰物外的全部招牌类物品须拆除，其他退还要求按原《租赁合同》约定执行。商铺全部可移动物品于1月18日搬离，否则视为乙方自动放弃，甲方有权自行处理。乙方承诺将于2020年1月24日前，办理完成涉及租赁房屋地址相关执照的注销或迁移手续，包括但不限于营业执照、娱乐经营许可证、食品经营许可证，如乙方未及时注销或迁移，视为乙方为未按照本协议约定退还房屋而继续占有，届时甲方有权要求乙方另行支付退房违约金5万元，并按10,340元/天要求乙方支付房屋占有使用费，直至完成执照全部注销或迁移完毕。如营业执照涉及诉讼不能注销的不在此项。2020年1月16日，大话公司、赵晓峰将涉案房屋返还三德公司。终止协议签订后，大话公司、赵晓峰向相关部门提交了该公司娱乐经营许可证、食品经营许可证的注销申请。大话公司陈述目前在办理该公司营业执照的注销手续过程中。关于租金支付标准，三德公司提交2017年9月29日三德公司内部签办单一份，载明：由于商场改造及之前合同补充协议约定，经双方协商，按照租赁合同的要求，大话嘻游KTV本期租金应上浮6%，但根据后面的合同补充协议以及目前商场装修改造的影响，经双方友好协商，予以同意本期租金(2017年9月1日至2017年11月31日)期间暂不上调6%，每月租金仍为92,600元，3个月共计277,800元，下期租金按原合同约定上浮比例收取，且大话嘻游KTV第二次租金上浮时间为2019年9月1日。用以证明经双方协商确认，第一次上涨租金的节点原为2017年9月1日，后延缓至2017年12月1日，第二次上涨租金的节点应为2019年9月1日。大话公司、赵晓峰则认为签办单是三德公司的内部文件，故不予认可，认为根据补充协议二，合同的租金起算日期为2016年12月8日，又结合租赁合同每两年一递增的约定，故自2016年12月8日至2018年12月7日应按照92,600元/月的标准计算租金，自2018年12月8日至2020年12月7日应按照98,156元/月的标准计算租金。因大话公司、赵晓峰均是根据三德公司开具的缴款单缴纳，故自2017年12月8日至2018年12月7日每月多缴纳了5,556元。本院认为，大话公司、赵晓峰自2016年12月1日至2017年11月30日均按照92,600元/月的标准支付租金，自2017年12月1日起又按照98,156元/月的标准支付租金，该支付情况能够与签办单相印证。且补充协议二约定租金支付方式参照租赁合同的条款，如按大话公司、赵晓峰所说认为多支付了租金，其应及时向三德公司提出异议，但自2017年12月至今，其均未向三德公司提出过异议。结合租赁合同“每两年在上一年租金基础上递增6%的”的约定，本院认为两次租金上涨的节点分别为2017年12月1日、2019年9月1日。综上，大话公司、赵晓峰将租金支付至了2019年9月28日。本院认为，三德公司与大话公司、赵晓峰签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。大话公司、赵晓峰承租系争房屋后未按约支付三德公司租金，其行为已构成违约，符合合同约定的解除条件。现双方于2020年1月16日签订租赁关系终止协议书，且大话公司、赵晓峰已于该日返还涉案房屋，故双方的租赁合同及补充协议已终止履行。三德公司应返还大话公司、赵晓峰租赁保证金277,800元。大话公司、赵晓峰应支付三德公司2019年9月29日至2020年1月15日期间拖欠的租金共计372,852元。因大话公司、赵晓峰违约致使合同解除，故三德公司主张大话公司、赵晓峰支付解除合同违约金312,135元，符合事实和法律规定，本院予以支持。大话公司未在终止协议约定的期限内将营业执照、娱乐经营许可证、食品经营许可证迁出涉案房屋，应承担相应的违约责任。三德公司主张自2020年1月24日起因大话公司、赵晓峰未将相关证照注销或迁出涉案房屋的占有使用费及退房违约金，系针对同一违约行为，依据不同条款重复主张违约金，故对三德公司要求大话公司、赵晓峰支付退房违约金5万元的诉请，本院不予支持。考虑到大话公司已在积极办理相关证照的注销事宜，且违约金以补偿性为主的特征，故本院将大话公司逾期注销或迁出证照的违约金标准酌情予以调整，大话公司、赵晓峰应按100元/日的标准支付三德公司自2020年1月25日起至大话公司实际将相关证照迁出涉案房屋之日(或注销之日)止的违约金。对于三德公司主张大话公司、赵晓峰支付2016年9月8日至2016年12月7日期间的免租期租金277,800元，因双方在补充协议二中约定，若大话公司、赵晓峰违约致使合同解除，则大话公司、赵晓峰因按照合同约定的首期租金标准补缴租金，故大话公司、赵晓峰应支付免租经营期间的租金277,800元。对于三德公司主张大话公司、赵晓峰支付律师代理费68,000元，因三德公司实际支付律师代理费20,000元，故大话公司、赵晓峰应支付三德公司律师代理费20,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海大话嘻游娱乐有限公司、赵晓峰应于本判决生效后十日内支付原告上海三德置业有限公司2019年9月29日至2020年1月15日期间的租金372,852元；二、被告上海大话嘻游娱乐有限公司、赵晓峰应于本判决生效后十日内支付原告上海三德置业有限公司自2020年1月25日起至上海大话嘻游娱乐有限公司实际迁出(或注销)在上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号四楼406室的相关证照之日止的违约金(按100元/日的标准计算)；三、被告上海大话嘻游娱乐有限公司、赵晓峰应于本判决生效后十日内支付原告上海三德置业有限公司解约违约金312,135元；四、被告上海大话嘻游娱乐有限公司、赵晓峰应于本判决生效后十日内支付原告上海三德置业有限公司免租经营期间的租金277,800元；五、被告上海大话嘻游娱乐有限公司、赵晓峰应于本判决生效后十日内支付原告上海三德置业有限公司律师费20,000元；六、原告上海三德置业有限公司应于本判决生效后十日内返还被告上海大话嘻游娱乐有限公司、赵晓峰租赁保证金277,800元；七、驳回原告上海三德置业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19,868元，减半收取9,934元，财产保全费5,000元，合计诉讼费14,934元。由原告上海三德置业有限公司负担6,074元，由被告上海大话嘻游娱乐有限公司、赵晓峰负担8,860元。被告上海大话嘻游娱乐有限公司、赵晓峰负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇二〇年四月二十二日法官助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。