广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终7774号上诉人(原审被告):惠州市高建物业管理有限公司。住所地:惠州市********富xxx号。法定代表人：庄xx，董事长。委托诉讼代理人：麦宇鸿，广东源辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄颖颖，广东源辰律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告):惠州市友润物业服务有限公司。住所地:惠州市*******。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人惠州市高建物业管理有限公司因与被上诉人惠州市友润物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人惠州市高建物业管理有限公司的委托诉讼代理人麦宇鸿、庄颖颖，被上诉人惠州市友润物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市高建物业管理有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、请求判令一审、二审案件受理费等诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下:一、被上诉人并非本案的适格原告，被上诉人收取涉案物业管理费没有任何合同及法律依据，被上诉人的全部诉讼请求应予驳回。涉案物业的建设单位为惠州市光大置业有限公司(以下简称光大公司)，而非惠州市众望光耀城房地产有限公司（以下简称光耀城公司)，光大公司也并未与被上诉人签订任何前期物业服务合同，即便上诉人应当缴纳物业管理费的也应向适格物业公司缴纳，被上诉人并非本案的适格原告。原审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”认定被上诉人主体适格属认定事实错误，适用法律错误。首先，涉案物业的建设单位并非是光耀城公司，而是光大公司，被上诉人提交的上诉人与光大公司签订的《商品房买卖合同》及原审法院查明事实等证据均可认定此事实;其次，被上诉人提交的也并非建设单位与其签订的前期物业服务合同，而是其它单位光耀城公司与其签订的《前期物业服务合同》，此证据不能作为被上诉人主张收取涉案物业管理费的合法依据;最后，被上诉人所提交《前期物业管理服务合同》签订时间不明，虽然被上诉人其后提交的合同签订时间为2009年，但其在诉讼过程中向人民法院申请立案及提交的材料中的《前期物业管理服务合同》签订时间均为空白，该签订时间明显后补，《前期物业管理服务合同》存在伪造嫌疑，不能作为证据使用。被上诉人依据其与光耀城公司签订的《前期物业管理服务合同》，要求上诉人向其缴纳物业费没有任何合同及法律依据，并非本案的适格原告。原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求贵院依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、被上诉人提起诉讼的时间为2019年3月19日，即便上诉人应当缴纳物业管理费的，也应按相应标准自20l6年3月19日起算，原审法院认定事实错误。上诉人在一审中向原审法院提出被上诉人主张的诉讼时效过期的事实，但因上诉人错误认为被上诉人提起诉讼的时间为20l9年2月20日，因此主张自2016年2月20日起算。但依照原审法院查明事实为被上诉人于2019年3月19日提起诉讼，即便上诉人应当缴纳物业管理费的，也应当自2016年3月19日起算。被上诉人惠州市友润物业服务有限公司答辩称：一、被上诉人于2009年与涉案小区的开发商签订了前期物业服务协议，并向相关主管部门进行了备案，合法建筑，至今仍在涉案小区提供物业服务。上诉人的15个物业均在被上诉人管理的范围内，已经享受了被上诉人提供的物业服务，应该按照前期物业服务协议的约定，向被上诉人缴纳物业服务费，所以不存在主体不适格的情况。二、被上诉人于2019年1月13日，向惠州市惠阳区人民法院提起15个案件的诉讼，并在广东诉讼服务网进行了网上预约立案。所以被上诉人提起诉讼的时间为2019年1月l3日，并非是2019年3月19日，请法庭依法核实。原审原告惠州市友润物业服务有限公司向一审法院起诉请求:一、依法判令被告立即支付自2013年12月至2019年2月所拖欠的物业管理费66042.08元，支付物业费逾期利息（按同期银行贷款利率万分之二，暂计至2月28日）：12636.26元，合计：78678.34元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月10日，由出卖人为惠州市光大置业有限公司与买受人惠州市高建物业管理有限公司签订商品房买卖合同【预告合同号为：111xxx】，约定被告向原告购买坐落于广东省惠州市惠阳区******与惠南大道交汇处的众xxx别墅，面积为329.65平方米。后，甲方为惠州市众望光耀城房地产有限公司与乙方为惠州市深中原物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定买受人惠州市高建物业管理有限公司购买的联排别墅管理标准为2.88元/月/平方米，合同第十一条还约定买受人逾期交纳物业费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。另查明，2010年10月9日，惠州市深中原物业管理有限公司核准变更登记为惠州市光耀物业服务有限公司，后于2015年5月8日惠州市光耀物业服务有限公司核准变更登记为惠州市友润物业服务有限公司。而自2014年6月8日起，惠州光耀城物业服务有限公司陆续出具了《物业管理费缴费通知书》，但原告未有证据证明企业名称为惠州光耀城物业服务有限公司的《物业管理费缴费通知书》曾向被告邮寄或者有被告方的签字和盖章。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告未按约及时缴纳物业管理费，构成违约。关于被告对本案原告不适格的辩称，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对被告关于原告不适格的辩称，本院不予采纳。对于被告以未实际享受原告主张的任何物业服务作为抗辩事由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，对被告的该辩称，本院亦不予采纳。另，因原告未有证据证明其实际向被告寄送过《物业管理费缴费通知书》，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告对此应承担举证不能的不利后果，故被告对原告起诉前的主张，即部分物业管理费的权利已过诉讼时效的抗辩合理有据，本院予以采信，本案中原告向本院提起诉讼的时间为2019年3月19日，但被告辩称原告于2016年2月20日前物业管理费的权利已过诉讼时效是其对自身权利的自由处分，本院予以照准。故对原告诉请被告支付自2013年12月至2019年2月的物业管理费，本院只予以支持原告自2016年2月20日起以2.88元/月/平方米的标准收取涉案房产的物业管理费34178.11元（物业管理费计算方式为：以面积为329.65平方米的联排别墅按照2.88元/月/平方米的标准，自2016年2月20日开始计算至2019年2月20日）。另，原被告双方在《前期物业管理服务合同》中约定的滞纳金过高，本院调整为滞纳金的计算方式为：被告每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金，但不应超过被告欠缴物业费总额34178.11元的30%。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市高建物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告惠州市友润物业服务有限公司的物业管理费34178.11元及滞纳金（滞纳金计算方式为：以物业管理费34178.11元为基数，每日按应交纳欠费总额的万分之五计算，但总金额不应超过被告欠缴物业费总额34178.11元的30%）；二、驳回原告惠州市友润物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费883.48元，由被告惠州市高建物业管理有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，上诉人提交一份新证据：涉案物业现状及周边环境照片（共13张）。证明涉案物业仍处于荒废状态，周边环境恶劣、被上诉人未完全尽到物业服务的义务，以及上诉人未入住的事实。被上诉人对照片进行质证，对第一、二、四张照片认可其真实性，这些就是小区外观的照片，表明被上诉人有对小区进行管理，对其他照片的真实性、合法性以及关联性都不予认可。被上诉人提交以下证据：一、广东省惠州市惠阳区人民法院受理案件通知书，证明被上诉人于2019年2月20日前第一次提起诉讼；二、前期物业管理登记表，证明被上诉人是涉案小区的物业服务公司，同时也已经过合法备案登记；三、惠阳区住宅专项维修资金管理信息系统的界面及被上诉人为涉案小区电房维修申请维修基金的公告，证明被上诉人是物业服务企业；四、以被上诉人名义与施工单位签署的两份惠阳区维修资金维修使用施工合同，证明被上诉人对涉案小区进行事实管理。上诉人质证认为，对证据一的关联性不予认可，不能证明被上诉人就涉案的15套房产提起过诉讼；对证据二中的物业管理登记表有异议，因涉案物业中有13套系二期房产，该表不能证明被上诉人有权对涉案中13套物业收取物业费；对证据三、四的关联性不予认可，无法体现涉案的十五套房产属于被上诉人的物业服务范围。本院经审理查明：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。二审另查明一：惠州市深中原物业管理有限公司作为前期物业管理企业与惠州市众望光耀城房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，并已向惠州市惠阳区房产管理办理了登记备案。另查二：根据惠阳区住宅专项维修资金管理信息系统显示，惠州市光大置业有限公司作为开发建设单位的物业“众望花园”，其物业服务企业系被上诉人惠州市友润物业服务有限公司。该系统同时显示有被上诉人就涉案小区配电房强电收尾工程建设、表决结果等发布的公告。另查三：被上诉人于2019年1月17日向惠州市惠阳区人民法院第一次提起涉案物业服务合同纠纷的诉讼，后因被上诉人未缴纳诉讼费，惠阳区人民法院按撤诉处理。本院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、被上诉人是否为本案的适格主体。二、上诉人是否应当向被上诉人支付相应的物业管理费、滞纳金以及物业管理费如何确定？关于焦点问题一。本案中，虽然惠州市深中原物业管理有限公司（被上诉人的前身）并未直接与建设商惠州市光大置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，但从本案的实际情况看，第一，上诉人的涉案物业系因惠州市光大置业公司抵债而取得，惠州市光大置业公司经营不善，涉案小区的建设商后已变更为惠州众望光耀城房地产有限公司；第二，涉案小区的新建设商惠州市众望光耀城房地产有限公司与惠州市深中原物业管理有限公司（被上诉人的前身）签订了《前期物业管理服务合同》并办理了登记备案，确定被上诉人作为前期物业管理企业；第三，目前，涉案小区只有被上诉人一家物业公司进行管理，上诉人并未举证其有另行委托其他物业公司进行管理，被上诉人亦有为涉案物业提供相应的物业服务。综合以上情况，本院认为，被上诉人已向上诉人提供了事实上的物业服务，被上诉人是本物业服务合同纠纷的适格主体，上诉人上诉认为被上诉人主体不适格的理由不足，本院不予采纳。关于焦点问题二。被上诉人收取物业管理费的依据是其与惠州市众望光耀城房地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，上诉人作为涉案小区的业主，享受与小区其他业主同等的服务，故应当按照《前期物业管理服务合同》的标准即2.88元/月/平方米缴纳相应的物业管理费，因上诉人逾期缴纳，还应当承担相应的滞纳金。上诉人关于其未实际入住，被上诉人管理不到位的抗辩无理，本院不予采纳。关于物业管理费的计算问题，被上诉人请求上诉人支付2013年12月至2019年2月的物业管理费，但因被上诉人未提供充分证据证明其实际向上诉人寄送过《物业管理费缴费通知书》，故被上诉人请求的部分物业管理费的权利已过诉讼时效。被上诉人第一次就涉案物业服务费向法院主张权利的时间为2019年1月17日，故诉本案讼时效的起算点应为2016年1月17日，现一审法院支持被上诉人自2016年2月20日起收取涉案房产的物业管理费，因被上诉人并未提出上诉，本院予以维持。上诉人上诉认为应当自2016年3月19日起计算物业管理费的依据不足，本院不予采纳。另，因本案参照《前期物业管理服务合同》中约定的标准收取滞纳金，但滞纳金过高，一审法院调整为滞纳金的计算方式为：上诉人每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金，但总金额不应超过上诉人欠缴物业费总额34178.11元的30%，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州市高建物业管理有限公司的上诉请求无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费654.45元，由上诉人惠州市高建物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  严丽芳审 判 员  丁晓鹏二〇一九年十二月二十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮