江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初2480号 原告（反诉被告）：江西温馨壹捌玖宾馆服务有限公司，住所地南昌经济技术开发区庐山大道59号，统一社会信用代码91360108593791011A。 法定代表人：黄时珑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王林霞，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡媛，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：江西百豪投资有限公司，住所地南昌市青山湖区顺外路955号，统一社会信用代码913601000516359118。 法定代表人：余高安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐慧，江西秦风（南昌县）律师事务所律师。 原告江西温馨壹捌玖宾馆服务有限公司（以下简称温馨公司）与被告江西百豪投资有限公司（以下简称百豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2019年11月20日，百豪公司提起反诉，本院予以受理。2020年7月24日和8月20日，本院对本案进行了公开开庭审理。温馨公司的委托诉讼代理人王林霞，百豪公司的委托诉讼代理人徐慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 温馨公司向本院提出诉讼请求：1.判令温馨公司与百豪公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令百豪公司退还温馨公司押金250000元；3.判令百豪公司承担温馨公司的经营损失332500元；4.判令百豪公司承担温馨公司的装修损失4500000元；5.判令百豪公司承担本案一切诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）。审理中，温馨公司调整第4项诉讼请求为：判令百豪公司承担温馨公司的装修损失2918025元。事实和理由：2015年10月15日温馨公司与百豪公司签订房屋租赁合同，约定温馨公司租赁百豪公司位于南昌市交界处的楼房部分房屋用于ＫＴＶ经营使用，租期10年。但温馨公司承租后发现租赁房屋部分为违章搭建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于租赁房屋部分为违章建筑，导致温馨公司无法办理消防验收等相关行政许可证件，多次被叫停营业，给温馨公司造成了极大的经济损失。同时，由于合同无效，温馨公司投入大量资金的装修也付之东流。根据该解释第九条：“……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”故提起诉讼，愿判如所请。 百豪公司辩称：一、本案租赁房屋是应温馨公司要求进行改建，由此造成的一切后果应当由温馨公司自行承担。二、房屋租赁合同仅部分无效，温馨公司主张全部无效理由不充分。三、温馨公司主张因违法建筑导致无法办理消防验收等相关行政许可，多次被相关部门叫停营业，造成营业损失，该主张与事实不符，证据不足，理由不充分。其中2015年11月5日，案涉租赁房屋已经通过一次消防验收，温馨公司不能通过消防验收完全是因自身原因造成，与百豪公司无关。四、租房押金具有履约担保性质，本案中温馨公司不付租金，并要求提前解除租赁合同，属于违约行为，百豪公司有权不予退还押金。综上，请求驳回温馨公司的诉请。 百豪公司向本院提出反诉请求：1.判令确认《房屋租赁合同》于2019年9月2日解除；2.判令温馨公司支付百豪公司租金464978元及违约金38990.4元（计算至逾期租金清偿之日止，暂计算至2019年11月20日）；3.反诉受理费由温馨公司承担。事实和理由：双方于2015年10月15日签订房屋租赁合同，约定案涉租赁房屋租期10年，温馨公司目前已承租4年，按合同约定，截至2019年10月20日，温馨公司仍应向百豪公司支付564978元（已支付100000元）。温馨公司迟延支付租金，百豪公司按合同约定有权解除合同，故2019年9月2日向温馨公司出具解除合同告知函，通知解除合同并要求支付相应租金。双方签订的租赁合同真实合法有效，且不存在本诉中提出的违章搭建的情形。故提起反诉，望判如所请。 温馨公司针对百豪公司的反诉，答辩称：一、房屋租赁合同为无效合同，不存在解除合同之说。承租面积比建设工程规划许可证载明的面积多出707㎡，百豪公司出租房屋存在违章搭建。二、百豪公司诉请租金金额有误，温馨公司应付占有使用费应为231617.52元。温馨公司在2019年8月6日将好麦迪唱吧注销，之后并未占用案涉房屋，温馨公司支付占有使用费的截止日期应为2019年8月6日。此外，按合同计算，自2019年4月20日至2019年8月6日，扣除百豪公司确认已收100000元，温馨公司尚需支付占有使用费231617.52元。三、温馨公司不存在违约行为，不应该支付违约金。综上，请求法院在查清事实基础上依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下： 对温馨公司在证据交换时提交的第三组证据不予采信；对第四组、第六组证据的真实性、合法性予以确认；对第五组证据予以确认。对温馨公司在第二次庭审时提交的证据三性予以确认。 对百豪公司在证据交换时提交的第二组证据的真实性予以确认；对第三组、第四组、第五组证据的真实性、合法性予以确认。对百豪公司在第一次庭审时提交的第一组、第二组、第三组证据、第四组证据，结合第二次庭审出庭证人证言，以及相应款项支付凭证等证据，本院对该证据予以确认。对百豪公司在第二次庭审时提交的第一组、第二组、第三组证据以及出庭证人证言予以确认。 对江西求实司法鉴定中心作出的房地产评估司法鉴定意见书，除鉴定意见书中提到的装修完成时间即2015年10月外，本院对该鉴定意见予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月20日，施工与建设等5单位对百豪公司按规划许可要求投资建设的位于综合大楼进行了工程竣工验收，建筑面积为10415.17㎡。其中地下一层为设备用房和汽车库，地上1-3层和裙楼第4层为商业用房，主楼4-12层为办公用房。2015年10月15日，百豪公司（甲方）与温馨公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》1份，约定：一、甲方将肖坊村综合大楼部分房屋分租给乙方使用，其中一楼面积135.6㎡，三楼1247.7㎡，四楼641.7㎡，总计2025㎡出租给乙方经营ＫＴＶ，租赁年限10年，即自2016年4月1日至2026年3月31日止。二、付款方式：合同押金自本合同签订3日起内付押金250000元，此款在合同期满后3日退回给乙方（不计利息），房租金每3个月付一次，先付后租，乙方应提前5-10天将租金转至甲方指定账户上（或以现金支付）。三、租金计算及递增法：乙方承租面积为2025㎡，单价为43元／㎡（包括物业费）……第3年季租金271674元，第4年季租金282489元，第5年季租金293787元……。四、违约责任：甲方不得擅自终止和解除合同，如需解除甲方应承担乙方全部损失，并全额双倍退回押金，如乙方擅自终止和解除合同，押金及乙方投资物和经营权归甲方所有等。合同签订后，因按规划要求建设的房屋现状不能满足租赁合同约定的租赁面积，百豪公司遂于2015年10月19日将裙楼1-4层扩建工程任务发包给胡兴华，并转账支付订金50000元。胡兴华于2015年11月5日开始施工，于同年月20日完工，扩建面积约为668.2㎡（温馨公司实际使用的扩建部分约为495.35㎡），结构为钢结构。2015年11月28日，李勇将承接的扩建部分外墙施工完毕。2015年11月10日，温馨公司就承租房屋室内装修工程与上海青苹果建筑装璜工程有限公司贵阳分公司签订了室内装饰合同。后温馨公司如期将案涉租赁房屋投入使用，双方对2019年4月20日前的租金已清结。对2019年4月20日后的租金，百豪公司多次向温馨公司股东李强（又为ＫＴＶ负责人）催讨，其以经济紧张等为由要求延付。2019年6月1日，温馨公司支付百豪公司租金100000元。2019年8月6日，温馨公司将在租赁房屋处开办的“青山湖区好麦迪唱吧”注销。2019年8月28日，温馨公司员工将租赁房屋内的相关设备拆除并搬离。2019年9月2日，百豪公司向温馨公司发出解除合同告知函：根据房屋租赁合同第二条约定，逾期3个月未交租金，甲方有权解除本合同，押金及乙方投资物和经营权归甲方所有；现租金已逾期4个多月，按合同约定2019年4月20日应交租金282489元、2019年7月20日应交租金282489元，扣除2019年6月1日已交租金100000元，尚欠房租464978元，贵公司并将店内电视、音响，灯光、电脑及ＫＴＶ相关设备全部拆除并拿走，基于以上原因正式通知解除房屋租赁合同，同时保留进一步追究违约责任的权利。温馨公司对此未予回复。2019年10月30日，温馨公司诉至本院。审理中，经温馨公司申请，本院委托江西求实司法鉴定中心对案涉租赁房屋已形成附合部分装修进行司法鉴定。2020年6月28日，该鉴定中心作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：已形成附合的装饰装修折旧后的现值为2894025元（不含户外显示屏），户外显示屏价值为24000元。庭审中，百豪公司对已形成附合的装饰装修不同意接收，并要求恢复原状。案经调解未果。 另查明，2015年11月5日，百豪公司对规划内的土建工程经消防部门消防验收合格。百豪公司对扩建部分房屋至今未办理建设工程规划许可等手续。自温馨公司于2019年8月6日将“青山湖区好麦迪唱吧”注销后，双方至今未办理案涉租赁房屋移交手续。百豪公司在庭审中自述，其于2019年12月29日将案涉租赁房屋转租他人。 本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案归纳争议焦点为：1、双方签订的房屋租赁合同是部分有效，还是全部无效，如部分有效则解除时间如何确定。2、关于有效部分违约责任认定，无效部分的过错责任认定和民事责任承担问题。3、关于财产返还和损失承担问题。 一、双方签订的房屋租赁合同是部分有效，还是全部无效，如部分有效则解除时间如何确定。 违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案租赁合同的签订是双方真实意思表示，根据解释第二条规定，本案无建设规划许可而扩建的房屋面积为495.35㎡，占租赁面积2025㎡不足1/4，综合考量温馨公司承租时的实际经营状况，故认定本案租赁合同为部分有效，未获许可而扩建部分无效。根据房屋租赁合同第二条约定，承租方逾期3个月未支付租金，出租方有权解除合同。温馨公司自2019年4月20日始未再按合同约定支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定以及合同约定，逾期百豪公司即享有合同解除权。温馨公司自2019年8月6日将在案涉租赁地开办的“青山湖区好麦迪唱吧”注销后，既未足额支付租金又未及时交还案涉租赁房屋，致百豪公司发出解除合同告知函，故对百豪公司反诉主张本案租赁合同有效部分在2019年9月2日解除的请求予以支持。温馨公司主张本案租赁合同全部无效，本院不予支持。 二、关于有效部分违约责任认定，无效部分的过错责任认定和民事责任承担问题。 1、有效部分违约责任认定。温馨公司因自身经营状况不佳，致百豪公司解除合同，根据本案租赁合同第二条约定，其已形成附合的装饰装修应归百豪公司所有，故根据解释第十一条的规定，对温馨公司要求百豪公司赔偿该部分现值损失的请求不予支持。 2、无效部分的过错责任认定和民事责任承担问题。对于无相应许可情况下扩建部分，案涉租赁房屋于2015年8月20日通过竣工验收后不到2个月，温馨公司开始承租，百豪公司按合同要求予以扩建较符合事实，即温馨公司对扩建之事应是知晓，有扩建时的施工现场图片、工程款项支付凭证以及出庭证人证言等证据印证，故对温馨公司于2016年4月才知晓扩建部分无相应许可的抗辩意见不予支持。百豪公司在无相应许可情况下予以扩建，自身存在一定过错；温馨公司要求承租超出规划许可面积的房屋，而在后期经营过程中又因自身原因导致合同被终止，也应负有一定过错，故涉及无效部分的装饰装修现值损失应由双方共同承担。百豪公司在庭审中自述，其已于2019年12月29日将案涉租赁物转租他人使用，具有可使用价值，为避免双方损失再扩大，故对百豪公司要求恢复原状的请求不予支持。 三、关于财产返还和损失承担问题。 1、关于押金和违约金问题。因考虑本案租赁合同存在部分有效、部分无效的情形，以及双方因过错责任程度承担了相应的民事责任，为有利于解决双方纷争，故对温馨公司主张退还押金250000元的请求予以支持，对百豪公司反诉主张的违约金不予支持。 2、对于温馨公司主张的经营损失332500元，温馨公司仅提供了经营收入流水，而对运营中的开支成本等并未举证，同时也未申请相应评估，温馨公司的上述主张证据不足，本院不予支持。 3、对于租金、占有使用费及无效部分装饰装修现值损失的计算和承担。温馨公司自2019年8月6日将在案涉租赁地开办的“青山湖区好麦迪唱吧”注销后，双方至今未办理案涉租赁房屋的交接手续，对租金、占有使用费的计算时间节点双方也都无法提供确切的证明时间。百豪公司在2019年9月2日的解除合同告知函中已提及温馨公司搬离之事，百豪公司对温馨公司搬离是已知的，故本院酌定以合同解除之日即2019年9月2日为计算节点，之前的租金、房屋占有使用费按合同约定计算，之后的房屋占有使用费因百豪公司怠于行使权利，故应由其与温馨公司共同分担。鉴于百豪公司反诉主张计算租金、占有使用费的截止时间为2019年10月20日，故根据解释第五条规定，本院酌定截至2019年9月2日的租金及占有使用费为414317.2元（282489元/季×4.4个月），由温馨公司承担；截至2019年10月20日的房屋占有使用费为150660.8元（282489元/季×1.6个月），由温馨公司与百豪公司各负担50%即75330.4元；以上合计489647.6元，扣除温馨公司已付100000元，温馨公司还需支付百豪公司389647.6元。对于无效部分装饰装修现值损失，由于双方对司法鉴定意见书中现值单价均不持异议，故酌定无效部分现值损失为713799.35元（1441元/㎡×495.35㎡），由双方各负担50%即356899.68元，百豪公司仍应赔偿温馨公司因合同部分无效的现值损失356899.68元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下： 一、确认江西温馨壹捌玖宾馆服务有限公司与江西百豪投资有限公司于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》部分有效、部分无效； 二、确认江西百豪投资有限公司与江西温馨壹捌玖宾馆服务有限公司于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》有效部分于2019年9月2日解除； 三、江西百豪投资有限公司应在本判决生效之日起十五日内返还江西温馨壹捌玖宾馆服务有限公司租房押金250000元； 四、江西百豪投资有限公司应在本判决生效之日起十五日内赔偿江西温馨壹捌玖宾馆服务有限公司装饰装修现值损失356899.68元； 五、江西温馨壹捌玖宾馆服务有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付江西百豪投资有限公司房屋租金及占有使用费389647.6元； 以上第三项、第四项、第五项相抵后，由江西百豪投资有限公司在本判决生效之日起十五日内支付江西温馨壹捌玖宾馆服务有限公司217252.08元； 六、驳回江西温馨壹捌玖宾馆服务有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回江西百豪投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费70971元、反诉费4420元，鉴定费80000元，共计155391元，由江西温馨壹捌玖宾馆服务有限公司负担97182元，江西百豪投资有限公司负担58209元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  成利群 人民陪审员  万丽丽 人民陪审员  杨 惠 二〇二〇年九月四日 法官 助理  范友子 书 记 员  谢羽伦