湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初794号 原告：刘波，男，1983年8月20日出生，土家族，户籍地桑植县，经常居住地长沙市望城区。 委托诉讼代理人：刘舒，湖南立仁律师事务所律师。 被告：庄新波，男，1980年8月14日出生，土家族，住长沙市岳麓区。 被告：杨泳超，男，1988年7月17日出生，汉族，住津市。 原告刘波与被告庄新波、杨泳超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月23日公开开庭进行了审理。原告刘波及其委托诉讼代理人刘舒到庭参加诉讼，被告庄新波、杨泳超经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘波向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告庄新波2019年8月11日签订的《购房定金协议》；2、撤销原告与被告杨泳超2019年8月11日签订的《房地产买卖合同》及《借款协议》；3、判令被告庄新波返还原告本金19万元并从2020年7月30日起按年利息15%计息直至全部返还为止；4、判令被告杨泳超返还原告本金13万元并从2020年7月15日起按银行同期贷款利率计算直至全部返还为止；5、本案诉讼费用及其他费用由两被告共同承担。在本案诉讼过程中，原告刘波向本院申请撤回第1、2项诉讼请求。事实与理由：原告与被告庄新波系同村人又有亲戚关系，原告因工作需要希望购买长沙市的房屋，联系到被告庄新波。双方于2019年8月11日签订《购房定金协议》，由被于长沙市望城区××街道××道××路××和××小区××栋××号的房源，由原告向被告庄新波缴纳预付定金19万元，约定如原告未能购买成功，被告庄新波无条件全额退返给原告。同日被告庄新波又安排杨泳超与原告签订《借款协议》和《房地产买卖合同》，以被告杨泳超向原告借款并以案涉房产提供担保，原告以70万元的价格购买被告杨泳超的案涉房产。因政策原因原告无法完成案涉房产的过户手续，合同目的无法实现。被告杨泳超与被告庄新波分别与原告签订还款（退还）协议，但被告未能按约履行，为维护自己的合法权益，特诉至贵院请求支持原告诉请。 被告庄新波、杨泳超未发表辩论意见。 经审理查明：庄新波是房产中介。经庄新波介绍，刘波与杨泳超于2019年8月11日签订了《房地产买卖合同》，约定刘波购买杨泳超所有的位于长沙市望城区××街道××道××路××和××小区××栋××号房，建筑面积104.83平方米，转让价格70万元。双方另在合同中约定：1、本次房屋交易为法拍交易流程，买卖双方必须无条件配合律师办理所有的交易手续；2、因该房产还未下产权证，办理时限最多为六个月，若六个月到期不能办理过户手续，买卖双方同意撤销此交易或另行协商；3、卖方已知悉，买方有权将此房产过户至指定人名下。同日，庄新波安排杨泳超与刘波签订《借款协议》，借款协议的主要内容为：经双方友好协商，杨泳超因给母亲治病，特向刘波借款13万元，借款期限为6个月，6个月时间内为免息借款。借款抵押物为案涉房屋，因该房屋还未办证，该房屋的商品房买卖合同抵押到刘波手中。如果借款到期，杨泳超没有按时还款，杨泳超同意把该房屋按70万元出售给刘波。同日，刘波与庄新波签订《购房定金协议》，约定由原告向被告庄新波缴纳预付定金19万元，约定如原告未能购买成功，被告庄新波无条件全额退返给原告。上述合同签订后，刘波向庄新波支付19万元，向杨泳超转账13万元。 后因房屋无法过户，刘波与庄新波于2020年4月19日签订《定金退还协议》，双方约定庄新波将刘波交纳保管的定金19万元全额退还在2020年7月30日前结清，2020年5月10日前退还5万元，2020年6月30日前退还5万元，2020年7月30日是前归还9万元，若违约或者逾期，刘波有权利对逾期部分收取日千分之二的利息。2020年6月28日，刘波与杨泳超签订《还款协议》，杨泳超承诺2020年7月5日前还款6万元，7月15日前还款7万元。上述协议签订后，庄新波未向刘波返还约定的款项，杨泳超于2021年2月17日还款3万元。 以上事实有刘波提交的《房地产买卖合同》、《购房定金协议》、《借款协议》、收条、《还款协议》、转账凭证、聊天记录以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第八条之规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。刘波、庄新波及杨泳超在明知案涉商品房不符合上市交易的条件，刘波没有购房资格的情况下，刘波与杨泳超在《房地产买卖合同》第十条约定通过法院拍卖的方式进行交易，并虚构《借款协议》，企图通过虚假诉讼的方式规避长沙市住宅商品房限购、限售政策，该约定违反了长沙市现行住宅商品房调控政策，扰乱正常的商品房交易秩序及司法执行程序，故涉案《房地产买卖合同》和《购房定金协议》、《借款协议》均属于无效合同。 刘波与庄新波于2020年4月19日签订的《定金退还协议》、2020年6月28日的刘波与杨泳超签订《还款协议》，均是在《房地产买卖合同》和《购房定金协议》、《借款协议》不再履行的前提下就返还购房款所签订的补充协议，两份协议均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。庄新波未按协议约定于2020年7月30日前向刘波返还19万元，对刘波请求庄新波原告本金19万元的诉讼请求，本院予以支持。刘波与庄新波在《定金退还协议》中约定如违约或者逾期，刘波有权利对逾期部分收取日千分之二的利息，该约定明显高于刘波的实际损失，刘波请求按年利率15%计算逾期利息，本院予以准许。《还款协议》签订后，杨泳超仅各刘波返还了3万元，剩余10万元未返还，对刘波请求杨泳超返还13万元诉讼请求中的10万元本院予以支持。刘波未按约定时间返还相应款项，应承担违约责任。刘波按银行同期贷款利率计算逾期付款违约金，符合法律规定，本院按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）即年利率3.85%计算逾期付款违约金。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条、第一百五十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、庄新波于本判决生效之日起十日内向刘波返还购房款19万元，并支付逾期付款违约金，逾期付款违约金以未返还金额为基数，按年利率15%从2020年7月31日计算至所有购房款返还之日； 二、杨泳超于本判决生效之日起十日内返还刘波购房款10万元，并支付逾期付款违约金，逾期付款违约金以未返还金额为基数，按年利率3.85%从2020年7月16日计算至所有购房款返还之日； 三、驳回刘波其他诉讼请求。 案件受理费6100元，因适用简易程序减半收取计3050元，财产保全费用为2120元，共计诉讼费5170元，由庄新波负担3070元，杨泳超负担2100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  胡 慧 二〇二一年三月三十一日 代理书记员  雷紫薇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。