宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初5236号原告：于继开，男，1969年6月30日出生，回族，固原市泾源县职业中学教师，住宁夏回族自治区固原市泾源县。委托诉讼代理人：于纯如（原告女儿），无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：于海翔（原告儿子），宁夏大学学生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街1216号Ａ座209室。诉讼代表人：宁夏金佰利商务经营管理有限公司破产管理人宁夏合天律师事务所。委托诉讼代理人：路嘉，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成龙，宁夏合天诺律师事务所律师。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路888-1号恒泰商务大厦20楼4-9号。法定代表人：倪吉乐，该公司总经理。（以上被告身份信息由原告提供）。原告于继开与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称：金佰利公司）、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称：龙马房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。因被告金佰利公司向本院申请破产，本院指定宁夏合天律师事务所作为破产管理人后，依法通知破产管理人宁夏合天律师事务所作为被告金佰利公司的诉讼代表人参加诉讼。原告于继开的委托诉讼代理人于纯如、于海翔，被告金佰利公司破产管理人宁夏合天律师事务所委托诉讼代理人李成龙、路嘉到庭参加诉讼。被告龙马公司经本院依法送达民事起诉状副本、开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。于继开向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告于继开与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司2014年1月4日签署的《房屋租赁协议》及2016年4月8日签署的《房屋租赁补充协议》；2.依法判令解除原告与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司及租赁商铺的承租户的合同，并立即向原告返还位于“龙马鼓楼广场”地下负一层某号商铺，面积25.08平方米；3.依法判令被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司向原告立即支付其拖欠房屋租金120780元（2018年4月1日-2020年3月31日），同时判令被告按照219元/月/平方米的标准支付商铺占有使用费至商铺返还之日止；4.依法判令被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司向原告支付违约金83553元；5.依法判令被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司承担连带支付的保证责任；6.本案诉讼费由被告承担。后原告申请变更诉讼请求为：被告支付2018年4月1日至2020年11月19日期间租金162573元。事实和理由：2014年1月4日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》，2016年4月8日双方又签订《房屋租赁补充协议》。原告将银川市兴庆区龙马鼓楼广场地下一层某号商铺租赁给被告金佰利公司使用。自2016年起，被告金佰利公司拖欠租金，截至目前，被告拖欠租金及违约金204333元，故原告诉至法院。金佰利公司辩称，同意解除双方签订的租赁协议。涉案商铺位于龙马鼓楼广场负一层，现正常经营的赛格数码城内，数码城开业前期我公司与505户业主签订了商铺返租协议，对外进行了统一招商、统一运营、统一管理，目前经营商铺在230户左右。解除合同后与其他业主协商统一恢复原状，返还商铺。2018年4月1日至2020年3月30日期间的欠付租金为120680元（2018年租金62840元，2019年租金62840元，2020年截至11月18日的租金39801元），这是补充协议中的金额，而不是120780元。原告主张的违约金过高，请予以适当减少，请法院以实际损失为基础，兼顾前几年合同履行情况及当前市场经济实际情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以裁判。金佰利公司破产管理人辩称，银川市兴庆区人民法院于2020年11月18日作出（2020）宁0104破4号裁定书，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并裁定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。管理人通过债务人处提供的债权人信息，已经通知已知债权人申报债权，管理人将进一步做好受理和审核工作。对于诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以向管理人申报债权。龙马公司未到庭作答。本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将其拥有的位于银川市兴庆区龙马鼓楼广场地下一层某号商铺租赁给被告金佰利公司使用，租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止；租金第一年至第四年（2014年4月1日至2018年3月31日）期间的年租金为53906元，第五年至第七年（2018年4月1日至2021年3月31日）的年租金为62890元，第八年至第十年（2021年4月1日至2024年3月31日）的年租金为71874元。租金采取预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清；被告金佰利公司如未按期支付租金，则视为被告金佰利公司违约；被告金佰利公司在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品费用由被告金佰利公司自行承担。合同签订，被告金佰利公司将原告商铺在内的龙马·鼓楼广场地下负一层整体对外出租，经营赛格数码广场。后原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：因实际测绘面积比《房屋租赁协议》中约定的面积减少0.02平方米，双方就租赁事项补充约定如下：1.对双方已经履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，双方不予找补差价；2.剩余年限租金约定：2016年4月1日至2018年3月31日年租金为53863元，2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为62840元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为71817元。2020年11月19日，被告在相关业主代表的监督下，将其向赛格数码广场实际经营户收取的截止2021年5月31日止的租金，按照原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主支付商铺购房款的比例进行发放，其中原告收到了被告金佰利公司支付的2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金19063元。现原告认为被告未能按照合同约定履行义务，故诉至法院，请求判如所请。另查明，2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书、决定，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。2020年12月15日，本院在宁夏法制报发布公告，载明上述债权申报期限于2021年3月8日截止，本院定于2021年3月22日召开第一次债权人会议。再查明，2018年6月23日，被告金佰利公司、龙马公司向原告等业主发出《房屋租金支付担保承诺书》，载明：经业主和二被告协商，被告龙马房地产公司作为担保方就2018年租金支付达成以下意见：一、被告金佰利公司对于返还租金作出如下承诺：1.第一笔于2018年6月15日前支付租金总额的40%；2.第二笔于2018年8月31日前支付租金总额的30%；3.第三笔于2018年10月31日前支付租金总额的30%。二、由龙马公司作为金佰利返还租金担保方，担保金佰利公司支付鼓楼广场负一层业主房屋租金。三、现金佰利公司按第一条时间节点到期已无法支付第一笔租金，龙马公司承诺在7月15日前将此笔租金担保借给金佰利公司用于支付业主租金并愿继续担保后续两笔租金如期支付。四、对上述担保承诺条款内容望有关各方遵照执行不得违约，保证按时支付房屋产权人返租租金，若担保方违约，愿意承担本年度未支付业主剩余租金的银行同期贷款利息。本院认为，原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的诉讼请求。首先，被告金佰利公司与原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主签订的租赁合同后，对外整体进行了转租，但被告金佰利公司出租时并未按照各商铺产权证载明的面积及位置一一对应转租，故本案原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》是被告金佰利公司对外出租的整体不可分割的一部分，现龙马鼓楼广场负一层部分业主未要求解除其与被告金佰利公司之间的租赁合同关系，如在本案中直接解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》势必影响其他业主的利益。其次，本院于2020年11月18日受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所为破产管理人，宁夏合天律师事务所已发布了申报债权公告，但债权人会议尚未召开，涉案合同是否继续履行尚不确定。第三，被告金佰利公司于2020年11月19日向原告在内的龙马鼓楼广场负一层全体业主发放了其收取的赛格数码广场实际经营户支付的截止2021年5月31日的租金，原告亦应保障实际经营户可正常使用涉案商铺至2021年5月31日。综上，对原告要求解除《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》，以及原告与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司及租赁商铺的承租户的合同的诉讼请求，本院不予支持。原告要求的返还商铺、支付违约金及商铺占有使用费均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的上述诉讼请求本院亦不予支持。关于原告要求支付租金的诉讼请求，按照《中华人民共和国企业破产法》相关规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，付利息的债权自破产申请受理时停止计息。被告金佰利公司欠付原告2018年4月1日至2019年3月31日期间租金62840元、欠付2019年4月1日至2020年3月31日期间租金62840元、欠付2020年4月1日至2020年11月18日期间租金20707元[（62840元/年÷365天×231天）-19063元]，故本院确认被告金佰利公司欠付原告租金146387元。原告可在本判决生效后，依据本判决确认的债权向破产管理人申报债权。2020年11月18日后产生的债权，原告应按照法律规定申报债权，本院不予处理。关于原告主张被告龙马公司承担连带责任的诉讼请求，虽然被告龙马房地产公司出具承诺，同意对被告金佰利公司2018年欠付租金提供担保，但上述担保未约定保证形式，根据法律规定应当视为连带责任保证，原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。因在该担保期间内原告并未要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任。故原告要求被告龙马房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院不予支持。被告龙马公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告于继开租金146387元（原告于继开应在破产程序中依法申报该债权，不得据此获得个别清偿）；二、驳回原告于继开的其他诉讼请求。案件受理费4073元，由原告于继开负担1073元，被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 保清二〇二〇年十二月二十四日法官助理 赵慧书记员 张华附：本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国企业破产法》第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。