广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0114民初10210号 原告（反诉被告）：广州宏易贸易有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇前进村前进街88号之一（自主申报），统一社会信用代码91440101MA5B005D47。 法定代表人：金玲。 委托诉讼代理人：闫亚凯,广东金桥百信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙），住所地广州市花都区狮岭镇宝丰路，统一社会信用代码914401147243491875。 合伙事务执行人：管敏富。 被告：管敏富，男，1967年12月5日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区, 被告：管桂香，女，1955年4月4日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区, 被告：张剑军，男，1976年10月18日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区, 被告：阮正芳，男，1951年2月16日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区, 五被告的共同委托诉讼代理人：杜洪炜,广东合誉律师事务所律师。 五被告的共同委托诉讼代理人：钟雪莹,广东合誉律师事务所实习人员。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江西路12号首层04、05、06房商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房，统一社会信用代码91440000707664169C。 负责人：陈晓蕾。 委托诉讼代理人：鲁阳阳，广东东方昆仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋娜，广东东方昆仑律师事务所律师。 原告广州宏易贸易有限公司（以下简称宏易公司）与被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）（以下简称牛津布厂）、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳，第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行广州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月7日公告开庭审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告宏易公司的委托诉讼代理人闫亚凯，被告牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳的共同委托诉讼代理人杜洪炜、钟雪莹，第三人浦发银行广州分行的委托诉讼代理人鲁阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏易公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一签订的《广州市商品房买卖合同》(792330元)；2、判令被告一退还原告购房款792330元,并赔偿利息损失。（利息损失以792330元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年10月17日计至2019年8月19日的利息29296.40元，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至2020年6月22日的利息27261.65元，合并暂计为人民币56558.05元，其余利息损失计至全部清偿日止）；3、判令被告一协助原告向相关部门申请退回物业专项维修资金；4、判令被告二、三、四、五就上述第二项、第三项诉求承担连带责任；5、由全部被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：被告一是广州市花都区狮岭镇宝峰南路6-11号俊翔大厦项目的开发商，对外以“联合广场”的名称宣传推广上述商品房项目。上述商品房项目所占用土地的规划用途为“批发零售用地”、“商务金融用地”，商品房的规划用途为“办公”。但被告一却故意隐匿上述商品房是写字楼，且不能作为居所使用的性质，在对外的销售宣传中将上述商品房描述为“双钥匙”、“大四房设计”、“双钥三/四房”、“双倍收租”、“5米，48-59㎡三、四房,买少见少”、“LOFT公寓”、“商旅居住大需求”、“拎包入住”、“拎包即可办理入住”、“X室X厅X卫”、“X室X厅X厨X卫”、“公寓出租”、“可住一日/一月/一年”、“双层复式”、“53方复式豪装4房户型”、“精装修、可自住、可带租约”等是具有居住功能的房屋。另外，在联合广场公示的样板房、模型、沙盘、易拉宝、广告牌，以及在安居客、网易房产、搜狐房产等门户网站中均显示联合广场的商品房是按两层套房装修的有阁楼的公寓即(LOFT复式公寓)，且有客厅、餐厅、卧室、厨房、衣帽间、独立卫生间、洗手台、浴室；摆放着眠床、枕头、床垫、厨具、餐桌、家用电器、衣服等日常生活用具、用品。使业主完全有理由相信联合广场房屋是居住用房，可以居住使用。 原告理所当然得认为联合广场的房屋是可以办公和居住两用的产权为40年的公寓，便于2018年8月29日，与被告一签订了《广州市商品房买卖合同》，原告向被告一购买花都区宝峰南路6之11号1栋俊翔大厦*房，购房总价款792330元，以首期加按揭贷款方式付款。该商品房约定的用途为商业（办公和居住一体的商业公寓），约定在2019年8月30日交房，属于精装修交楼，双方还就房屋质量、房屋交付等条件作了详细约定。 原告于2018年4月21日支付购房款50000元，2018年5月20日支付购房款152330元，2018年8月29日支付购房款200000元，2018年10月17日以银行贷款方式支付购房款390000元，涉案房屋的购房款已全部支付完毕。原告还于2018年5月20日支付物业维修资金5640元。 但被告一交付的房屋实质上仅是办公性质的房屋，与业主所要求的办公、居住两用的房屋用途差距甚远。此外，业主还发现被告一更改规划将半封闭阳台改为封闭阳台；将业主公摊出来的公共卫生间、储藏室性质的房间改建为物业用房，物业用房内有客厅、餐厅、厨房、卫生间、洗手台、浴室，上述行为既属于违建改变了房屋性质，也侵害了业主的公共利益；被告一的装修进度缓慢，整个项目竟然只有几个人在装修；还存在占用通道的违建问题。因此，全体业主为了维护自己的合法权益，集体先后向花都区政府政法委、广州市政府进行信访、举报和投诉。也有业主聚集在联合广场进行维权投诉，甚至还有业主进行跳楼轻生，当地的消防救援部门也来到现场进行拯救。 广州市花都区城市管理和综合执法局、广州市规划和自然资源局花都区分局、广州支队花都区消防救援大队在现场踏勘后也先后发文，依据规划报建、规划验收和确权登记测量资料，认为联合广场所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现被告增加了上述三个方面的构筑物,此项目涉嫌改变使用用途。同时认为：封闭阳台，办公场所改变成办公、居住一体，将公共卫生间擅自改为房间，是属于违法建设，存在诸多安全隐患，责令恢复原报建时现状。相关部门不能为违建的房屋办理有关许可、有关执照、许可证。由于被告一将办公用途的房屋，改建为办公、居住两用的房屋，因此又不得不改变原已经向消防部门报备的消防设施布置规划,广州支队花都区消防救援大队认定上述行为属于违建，应向住房和城乡建设主管部门依法办理相关审批手续。 被告一交楼时也是按照居住用房进行交楼，房间内有阁楼(复式公寓)，有卧室、厨房、客厅、餐厅、独立卫生间、浴室。但由于涉案房屋存在的被告一的违建问题、二次消防无法验收通过问题、规划和城管执法部门要求恢复原状问题，最终导致业主无法使用房屋的办公和居住功能，被告的联合广场项目也整体逾期无法交楼，原告的合同目的无法实现。 被告一是普通合伙企业，根据《合伙企业法》相关规定，被告二、三、四、五应对被告一的违法违约行为承担连带责任。 据此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。 补充如下：1、被告的房屋不能居住，开发商宣传房子是可以住人，商户两用，房间有厨房卫生间，有床卧室，可以居住，现在规划局城管局明确说房屋不能住人，开发商存在虚假宣传欺诈消费者；2、房子是属于违建房，开发商更改土地规划，将办公用途的房屋更改为居住用途，开发商将业主分摊出来的储物间卫生间违建成物业管理用房，涉嫌违建，区政府规划局城管局已经发文其属于违建要求其整改，3、开发商将走廊上的消防位置烟感等设施拆除，改造成房屋，属于违建，导致消防不过关，消防支队发文称开发商的行为属于违建，要求其整改，开发商未将购房款支付到预售监管账户，而是由被告牛津布公司、阮正芳等人收取，违反了广东省商品房预售条例第三十条等相关规定，涉嫌违规。4、开发商交付的房屋不符合合同约定，在合同第十二条交房条件第十五条交房资料可见，开发商未取得交房条件。5、关于多支付的5万元，开发商未给收据，也未写入到购房合同中，也未加入到购房发票的购房款金额中问题。我方认为除了购房合同的金额外，我方还多支付5万元，5万元属于购房款，合同解除后开发商和开发商的合伙人应当一并返还。开发商多收取的5万元是以装修款的名义收取，但房屋实际上已经是精装修房，有业主和开发商签订的《精装修交楼承诺书》《俊翔大厦精装修交付标准》，开发商不应再另外收取5万元的装修费，而且是一部分业主没有交，一部分业主是交了的，不是全部业主都收取了5万元。拒业主了解的情况是，在开发商刚售楼时，开发商没有多收取5万元，后来房子不好卖，开发商是找了广州盈富创展房地产有限公司和广州携房无忧信息科技有限公司帮助开发商售楼，5万元是属于开发商应该支付的中介费，由开发商以装修款、购房款的名义先向业主收取，之后再由开发商支付给中介公司。开发商前后口径不一。业主发现房子是精装修房，不应该收取5万元装修费，而且也发现部分业主没有交，部分业主有交，业主要求开发商退回这5万元，开发商称这5万元一时说是装修费、一时说是服务费、一时说是中介费，一时又不承认这笔费用。我方认为，房子是精装修房，购房款以房管部门登记备案的购房合同、收据、购房发票显示的价款为准，开发商不应该多收取5万元的购房款，应退还给业主。 被告牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳答辩称，1、被告具有开发房地产的资质，能正常且合法买卖商品房，涉案物业所在项目已于2019年4月30日取得了工程竣工验收备案以及联合验收，完全符合合同约定的交付条件，且涉案物业于2019年8月22日办理了不动产确权手续，现已可以办理不动产权证。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》真实有效，并不存在约定或者法定的解除条件。 2、我方于2018年5月14日与广东维卡斯酒店管理有限公司（以下称“维卡斯酒店”）签订了《俊翔大厦合作协议》，涉案房屋属于酒店承租范围。原告于2018年8月29日签订《广州市商品上买卖合同（预售》时与维卡斯酒店签订了《俊翔大厦房屋林经营合同》，约定原告出租给维卡斯酒店的房屋为坐落于广州市花都区狮岭镇峰南路俊翔大厦1栋13层07房，租赁期限为10年，维卡斯酒店每月向原告给付租金。而我方自办理工程竣工验收以及备案后，已于2019年5月1日将涉案物业交付给了维卡斯酒店进行装修，我方已履行了房屋交付的义务。 3、原告与维卡斯公司已于2020年4月27日达成补充协议，原告自愿放弃2019年8月30日至2020年6月1日期间的租金，并自2020年6月1日起开始收取租金，而维卡斯酒店亦已向原告支付了6月、7月的租金，因此原告实际上已对涉案物业进行使用并收益。 4、双方签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》真实有效，并明确该商品房的用途为商业，双方约定的是封闭阳台，并不存在把非封闭阳台进行更改的问题。另外，涉案物业由维卡斯酒店负责装修，并申报二次消防，原告在诉状中提出所谓增加厨房、阁楼等，根本与事实不符。 综上，我方已按照约定履行了交付房屋的义务，原告要求解除该预售合同并要求我方返还购房款、支付利息以及承担相应的违约责任是没有事实和法律的依据，请法院依法予以驳回。 第三人浦发银行广州分行答辩称，第三人与被告一签订的合作协议第九条第一款、第二款约定，第十四条约定，第三人与金玲签订的个人借款合同第4.3条约定，原告与被告签订的购房合同，第三人与金玲签订的个人担保借款属于两个法律行为，本案由原告和被告之间的法律纠纷所引起，第三人和金玲订立的《个人担保借款合同》属实，合法有效，且不存在违约事由出现，若法院判决解除个人担保借款合同，则根据合同相对原则，第三人属于无过错方，金玲承担解除合同责任，金文龙、原告及被告一承担连带责任。 被告牛津布厂向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告广州宏易贸易有限公司向反诉原告支付违约金（按每天500元计算，从2019年12月25日起计算至反诉被告交付办理产权证资料之日止，暂计至2020年8月5日为112000元）；2、请求法院判令反诉被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年8月29日反诉原告与反诉被告广州宏易贸易有限公司签订编号为201808246147《广州市商品房买卖合同（预售）》，反诉被告购买反诉原告开发的位于广州市花都区宝峰南路6号俊翔大厦（1栋）*房，房价款为792330元，首期款为402330元，剩余390000元反诉被告以按揭贷款方式支付。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定反诉原告应当于2019年8月30日前将房产交付给反诉被告，同时第二十一条约定反诉原告应当在该房产交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为反诉被告办妥产权登记。 反诉被告所购买房产属于案外人广东维卡斯酒店管理有限公司（以下称“维卡斯公司”）经营酒店的范围，反诉被告与维卡斯公司签订了一份《俊翔大厦房屋租赁经营合同》，反诉被告将房产出租给维卡斯公司使用。根据反诉原告与维卡斯公司于2018年5月14日签订的《俊翔大厦合作协议》的约定以及反诉被告与维卡斯于2020年4月27日签订的《补充协议》，反诉原告已于2019年5月1日将房产交付给了房产承租人维卡斯公司，反诉原告已履行了房产交付的义务。 由于反诉被告是以银行按揭方式支付房款，反诉原告作为房产的开发商，为反诉被告申请的按揭贷款提供阶段性的连带责任担保，担保期限至房产取得《不动产权证》且办妥他项权证之日止，并向银行提供了保证金。因此，反诉被告拖延办理《不动产权证》的行为将造成反诉原告担保责任加重，给担保人造成债务负担，并且导致反诉原告不能取回向银行提供的保证金，所以双方在《广州市商品房买卖合同（预售）补充协议》4.4.5条中明确约定：“甲方为乙方的按揭贷款提供阶段性连带责任担保，乙方应在甲方通知后30天内及时递交办证资料并办理房屋产权证、他项权证或土地证。否则，每逾期一天，乙方需向甲方支付违约金500元”。反诉原告已于2019年8月22日办理了俊翔大厦的房地产初始登记，涉案房产已具备办理产权证的条件，反诉原告亦于2019年11月17日向反诉被告发出《俊翔大厦办理的通知》，通知反诉被告缴交契税以及递交办证资料，但反诉被告却一直拖延，既没有缴交契税也没有提交相关办证资料，导致《不动产权证》一直未能办理，反诉被告的行为已构成违约，理应向反诉原告承担违约责任，按约定向反诉原告支付违约金。反诉原告多次找反诉被告协商办理涉案房产的产权证以及支付违约金未果，特向法院提起诉讼，请法院依法裁判。 原告宏易公司答辩称，不同意被告的全部反诉请求。理由如下：1、牛津布厂述称其向银行提供了阶段性连带责任担保，宏易公司使其担保责任加重，但未提交造成损失的证据予以证明其所受的的损失。2、宏易公司不缴纳契税，不办理产证的行为是行使《合同法》第68条第1款至第4款不安抗辩权的权利，牛津布厂更改土地和房屋用途，变更规划，将办公性质的房屋违建成居住用途的房屋，涉嫌违建，以及欺诈虚假宣传，已严重丧失商业信誉。3、本案的争议焦点是开发商的房屋是否符合合同第12条、第15条的约定的交房条件，是否可以居住使用，是否违反合同第19条约定变更了房屋规划，是否属于违建房屋，以及将业主分摊出来的具有储藏功能的公共用房违建成物业用房，进而导致合同目的无法实现，而不是被告的偷换概念，把风险和责任全部都转嫁给装修公司，开发商不承担任何责任。 经审理查明：2018年4月26日，宏易公司与牛津布厂签订了《精装修交楼承诺书》附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》，约定：一、装修约定：1、乙方同意在该商品房竣工验收通过后先行毛坯收楼，收楼时由第三方装修公司按照甲方精装修标准与乙方单独签订精装修合同，此部分的精装修费用由甲方直接支付给精装修公司，并由精装修公司负责装修部分的质量和售后工作，甲方负有监督协调的责任。2、甲乙双方同意该商品房按销售前公示的A种精装修标准交楼，户型为（A：一房两厅B：二房二厅、C、三房二厅（双钥匙），D、四房二厅（双钥匙），E、四房二厅（65以上））。4、双方同意《附件：精装修交楼标准》所列装修标准的材料和设备，甲方有权以不低于本协议约定材料或设备价值及品质的其他材料或设备代替。 附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》约定：一、室内装饰、设备标准：……隔层楼板：钢筋混凝土现浇楼板；……厨房设施：配石英石台面连洗菜盘、组合式橱柜、水龙头、抽油烟机、灶具；卫浴设施：配置整体洗手台、洗手盆、水龙头、淋浴花洒、安装座便器；……。 2018年8月29日，牛津布厂（甲方）与宏易公司（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：宏易公司购买牛津布厂开发的位于广州市花都区狮岭镇宝峰路6之11号1栋俊翔大厦（1栋）*房的房产，建筑面积为53.72平方米。二、甲方以出让方式取得位于广州市花都区狮岭镇宝丰路西编号为0407117的地块的土地使用权，面积12608平方米，规划用途为批发零售用地051、商务金融用地053，土地使用权年限自2012年9月3日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米22144.49元，总金额792330元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.78%，金额为402330元，除首期款外，剩余房款金额39万元须于2018年8月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十一、双方同意按以下第2钟方式办理预购商品房预告登记：2.乙方委托甲方办理甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。十二、该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。十三、甲方应当在2019年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。十四、甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，本合同继续履行。十九、该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。二十一、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。二十三、甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.按本以下标准负责更换或赔偿相应的装饰、设备差价。室内装修：地面：混凝土原地面内墙：内墙刮腻子天花：天花刮腻子户内门：夹板门工作阳台：混凝土地面，栏板或金属栏杆供电设施：各户独立电表，铜芯线入户，安装总开关箱一个，配一个总开关给排水：厕所、阳台安装PVC排水管煤气：无电视电话：预留管线安防系统：无因特网：光纤到户空调位：预留空调位外墙：外墙条砖、部分石材和玻璃铝合金门窗：粉末喷涂铝合金框料，浅灰色中空钢化玻璃首层花园：无入户花园：无公共（梯间）装修：电梯：杭州“奥的斯机电”电梯天花：天花刮腻子墙身：贴瓷片地面：高级地板砖。该合同附件六约定的装饰、设备标准与合同第二十三条约定的标准一致。附件七《本合同补充协议》五、【关于商品房交付的补充约定】5.2在商品房达到交付使用条件后，甲方应以短信或快递的方式通知乙方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日；以短信通知的，通知送达时间为甲方发送短信的时间。乙方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地。（快递包括但不限于EMS快递等甲方使用的快递方式）。5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产质量保证书》、《房地产使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体机构质量问题报告外，甲方应按收楼通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。乙方在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由乙方一次性书面提出异议，由甲方负责保修，但该异议不成为乙方拒绝收楼的抗辩理由。5.7甲方展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰效果和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以家具和物品的陈列等任何形式均不作为买卖合同项下房屋的交付标准。双方一致同意，乙方不得以该房屋与样板房不一致为由主张任何权利，买卖合同没有约定的，以实际交付状况为准。5.8乙方应严格按照甲方交付该商品房的现状使用该商品房，如乙方收楼后予以改变，包括拆除间墙、开通道、开门户、封闭开放（半开放）式阳台、露台（平台）等拆改建、扩加建等行为，造成该商品房不能通过政府有关部门验收或产权初始登记的，以致该商品房及其他业主的商品房无法或迟延领取产权证的，或者造成房屋质量、房屋所在楼栋质量安全等侵害相邻权人合法权益的，由乙方承担全部责任，与甲方无关。若须恢复原状，所产生的责任和费用均由乙方自行承担。十一、【关于合同备案与办理不动产权证的约定】11.2关于办理产权登记，双方确认买卖合同第二十一、二十二条变更为：甲方应在乙方交齐购房款、专项维修资金、违约金（如有）等费用，且办理收楼手续后730天内为乙方办妥房产证，办理房产证的服务费用由乙方承担。乙方须在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料、相关税费等费用、签订面积差异确认文件并交清面积差价款，否则办理房产证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。11.3甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的，因乙方原因导致未能在合同约定期限内申请产权转移登记，每逾期一日，乙方应按担保贷款总额的0.01%向甲方支付违约金。十四、【关于广告宣传的效力和方式】14.1甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容、双方不受其约束。十七、【关于合同的变更和解除】17.2买卖合同因法律规定或约定解除的，双方应在合同解除后十五日内互相配合办理买卖合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，甲方在前述各项手续办理完毕、乙方将房屋交还给甲方后的30日内，退还乙方已付款项。十八、【关于联络方式和通知送达】18.1乙方的通讯地址已记载在买卖合同内，并确认通讯地址、联系电话、电子邮箱等信息是准确、详尽、真实有效的。18.3除本协议另有约定外，甲方或按揭银行根据乙方记载在买卖合同的通讯地址或书面通知变更后的通讯地址寄出的所有函件，均以邮寄回执上注明的交邮日期四天后（含第四天）视为已送达乙方。若出现无法送达或该地址的物业、门卫或他人代收的情形，以及乙方拒收甲方邮寄信函的情形，均视为相关信函已送达。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 2018年9月13日，宏易公司、牛津布厂与第三人签订《浦发银行个人担保借款合同》，约定由宏易公司为购买涉案房屋向第三人借款39万元。宏易公司已向牛津布厂付清全部购房款。 2018年5月14日，广东维卡斯酒店管理有限公司（乙方）与牛津布厂（甲方）签订《俊翔大厦合作协议》，约定乙方拟引进华住集团旗下桔子精选酒店（或其他同档次的品牌酒店）进驻甲方开发、管理的座落于广州市花都区狮岭镇宝峰南路俊翔大厦（推广名：联合广场）的物业，甲方将其开发、管理范围内的一楼大堂及本合同约定的区域提供给乙方作为公寓、酒店客房、酒店接待大堂使用，并指定乙方作为该1栋物业同类型公寓、酒店经营的唯一经营方。 2018年8月29日，宏易公司（甲方、出租方）与广东维卡斯酒店管理有限公司（乙方、承租方）签订《俊翔大厦房屋租赁经营合同》，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方使用，乙方将拟引进加盟华住集团旗下桔子精选酒店，并确认该租赁房屋仅用于经营商务公寓、酒店之用途，租赁期限为10年，自开发商交楼日期开始计租，即2019年8月30日至2029年8月30日止，租金底一至第三年为65元/平方米/月，折合月租金为3491.8元，乙方应于每月5日通过转账方式支付下个月的租金给甲方。合同第三条约定，甲方需支付28800元委托乙方统一购买房屋内软装物品，金额超出部分由乙方承担。 涉案房屋所在大楼于2019年4月30日取得穗联验（花）字[2019]032号广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书及进行了竣工验收备案。 关于交付标准，双方各执一词。牛津布厂主张，涉案房屋是毛坯交付，具体装修由广东维卡斯酒店管理有限公司负责。宏易公司认为牛津布厂应向其交付符合居住用途的复式公寓房屋。宏易公司为此提交了联合广场宣传资料、样板房照片、视频、图纸、模型以及中介宣传资料拟证实牛津布厂宣传的联合广场房屋系可以用于居住用途的复式公寓。牛津布厂认为上述证据只是联合广场在销售过程中给予购房者进行参考的资料，并非双方的约定。 宏易公司主张，涉案房屋所在俊翔大厦存在诸多违法建设，为此提交了相关证据如下：广州市花都区城市管理和综合执法局于2020年5月12日作出的花城市管理报[2020]27号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇俊翔大厦有关情况报告》，一、基本情况俊翔大厦所有阳台由非封闭式改成封闭式……所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现增加了上述三个方面的建筑物，……涉嫌改变使用用途。二、意见建议（一）责令当事人恢复原报建时现状，……办公场所改变成办公、居住一体存在诸多安全隐患。（二）相关部门不能为其办理有关许可，……对涉及违法建设的不得办理。（三）加大查处力度。 广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年5月11日作出的《广州市规划和自然资源局花都区分局关于狮岭镇联合广场俊翔大厦收楼问题有关诉求处理意见的报告》，该报告载明：一、关于占用公共资源问题业主反映“开发商将公共卫生间擅自改为房间”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场俊翔大厦4-15层均设有公共卫生间，公共卫生间计入公摊面积，建设单位将公共卫生间擅自改为房间，属于违法建设，应按规划功能予以恢复。二、关于阳台改建问题业主反映“合同中约定为非封闭阳台，开发商涉嫌擅自改为封闭阳台并可能按照全面积计算阳台房产测量面积”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场俊翔大厦4-13层均设有不封闭阳台，房产测量按规范计算一半面积。建设单位擅自封闭阳台，属于违法建设，应拆除违法建设并按规划验收和确权登记核准内容予以恢复。三、其他问题及处理意见经2020年5月11日下午现场踏勘，发现该商业楼还存在占用通道及将商业功能改变为住宅功能使用等情况，建议相关职能部门对狮岭镇联合广场俊翔大厦的违法建设情况进行立案调查。 广州支队花都区消防救援大队于2020年4月23日出具《关于狮岭镇联合广场俊翔大厦收楼问题有关诉求的复函》，载明该项目已经广州市消防支队验收合格（消验字（2019）第0177号）。现因建设单位对该项目进行改建，改变原有消防设施布置，建设单位应依照《消防法》第二章第九条至第十四条相关规定，向住房和城乡建设主管部门依法办理相关审批手续。 2020年4月9日，宏易公司的法定代表人金玲签订授权委托书，委托丁万永、黄晋阳、江伟东、曾佑广、蔡江龙处理与广东维卡斯酒店管理有限公司签订桔子酒店租金事宜。 牛津布厂提交了一份《补充协议》复印件。该补充协议显示，2020年4月27日，丁万永、黄晋阳、江伟东、曾佑广、蔡江龙（甲方）、广东维卡斯酒店管理有限公司（乙方）与李伟生（丙方）签订《补充协议》，约定如下：一、乙方保证于2020年6月1日起按照乙方与各业主签订的合同约定，向各业主支付本月租金（无论酒店是否已经开业）至合同终止之日止。二、乙方与全体业主签订的《俊翔大厦房屋租赁经营合同》原来约定的租期延长至2030年5月31日止。三、若乙方未按时支付租金的，各位业主可以向乙方追偿，要求乙方每月支付双倍租金，各位业主在追偿过程中产生的费用（含律师费、差旅费、诉讼费、诉讼保全费等）全部由乙方负担。四、乙方保证于2020年8月31日前完成全部装修（含硬装和软装），并正式对外营业，丙方李伟生同意承担乙方对业主租金支付的连带责任。五、如乙方在2020年6月1日起按时支付租金，则于2019年8月30日至2020年6月1日期间拖欠各位业主的租金，各位业主一笔勾销放弃追究的权利。若乙方任何一期未按时支付租金的，各位业主可重新追偿该期限的租金。六、双方解除租赁合同关系前，乙方必须为各位业主将房屋的装修复原至开发商与业主约定的精装修标准，所有的费用由乙方承担。七、本协议书一式八份，由狮岭镇人民调解委员会、广东维卡斯酒店管理有限公司、丙方各执一份，业主代表执五份。本协议由甲、乙、丙三方签名或盖章后生效。该补充协议落款处由各方签名捺印确认，狮岭镇人民调解委员会在调解方处盖章确认。 宏易公司认为，其仅授权了丁万永、黄晋阳、江伟东、曾佑广、蔡江龙向广东维卡斯酒店管理有限公司洽谈收取租金事宜，没有授权承认上述五人确认于2019年5月1日由牛津布厂将商品房交付给广东维卡斯酒店管理有限公司装修。 李伟生于2020年8月4日向宏易公司法定代表人金玲账户转账3491元。牛津布厂主张上述款项系由广东维卡斯酒店管理有限公司支付给宏易公司的租金。宏易公司确认该笔款项为租金，但主张其收取租金只是行使不安抗辩权，因涉案房屋属于违建、更改规划，存在消防不过关等诸多问题，已经由区规划局城管局发文要求纠正上述行为，因此其收取租金是行使不安抗辩权的权利，不是对牛津布厂的违法行为的默认。 诉讼中，宏易公司向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳848888.05元的财产，并由宏易公司的担保人天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部出具的保单保函进行担保。本院依法作出（2020）粤0114民初10210号民事裁定书，查封了牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳名下所有的价值848888.05元的财产。宏易公司为此支出诉讼保全费4764.4元。 另查明，宏易公司于2018年5月20日向牛津布厂支付涉案房屋的物业维修金5640元。牛津布厂（乙方）与浦发银行广州分行（甲方）签订《合作协议》，约定甲方同意向符合条件的购买乙方房屋的个人提供购房贷款，乙方提供阶段性连带担保，担保期限至房产取得《不动产权证》且办妥他项权证之日止。牛津布厂于2019年11月17日通过EMS向宏易公司在商品房预售合同上载明的通讯地址发出《俊翔大厦办理的通知》，要求宏易公司于2019年11月20日至2019年11月27日期间向其提交相关办证资料。宏易公司至今未向牛津布厂交付办证资料。 再查明，牛津布厂为普通合伙企业，执行事务合伙人为管敏富，合伙人为管桂香与管敏富。牛津布厂于2019年10月15日将合伙人由阮正芳、张剑军变更为管桂香、阮正芳，于2019年11月14日将执行事务合伙人由阮正芳变更为管敏富，于2019年11月14日将合伙人由管桂香、阮正芳变更为管桂香、管敏富。宏易公司为提交证据证实其在本案起诉前，向牛津布厂主张解除合同。牛津布厂于2020年7月23日签收本案诉讼材料。 本院认为：牛津布厂与宏易公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。 《精装修交楼承诺书》及其附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》的签订日期与商品房预售合同的签订时间虽不相同，但签订主体相同。且结合宏易公司提交的样板房资料，宏易公司有理由相信涉案房屋应符合双方签订《精装修交楼承诺书》及其附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》的约定，房屋交付标准应以上述《俊翔大厦赠送精装修交付标准》的约定为准。牛津布厂应将符合上述约定条件的房屋交付给宏易公司。 但宏易公司与广东维卡斯酒店管理有限公司签订的《俊翔大厦房屋租赁经营合同》明确约定由宏易公司将涉案房屋出租给广东维卡斯酒店管理有限公司经营酒店使用，租赁期限为10年，自开发商交楼日期开始计租，即2019年8月30日至2029年8月30日止。该《俊翔大厦房屋租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。宏易公司已收取了李伟生代广东维卡斯酒店管理有限公司支付的租金，应视为宏易公司已对涉案房屋进行了占有收益。在宏易公司已对涉案房屋进行占有收益的情况下，宏易公司以涉案房屋存在违法建设为由，要求解除合同、退还房款、支付利息、退回维修基金，本院不予支持。 至于牛津布厂提出的反诉请求，本院认为，虽然牛津布厂需对宏易公司的借款承担保证责任，但宏易公司目前并未出现违约情况，牛津布厂并未产生损失。即便牛津布厂因宏易公司违约需承担保证责任，牛津布厂亦可在其承担保证责任后，另行向宏易公司主张赔偿。故对于牛津布厂的反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告广州宏易贸易有限公司的全部诉讼请求； 二、驳回被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）的全部反诉请求。 本诉案件受理费12288元，由原告广州宏易贸易有限公司负担；反诉案件受理费1270元，由被告由被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）负担；诉讼保全费4764.4元，由原告广州宏易贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  廖静文 人民陪审员  曾雪云 人民陪审员  卢银兴 二〇二一年一月二十八日 书 记 员  利文智 方琢华