安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0122民初1316号 原告（反诉被告）：张劲，男，1994年6月18日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：郑治允，安徽元贞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱林，安徽元贞律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：聂广伦，男，1965年2月18日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：方玉，安徽皖建律师事务所律师。 张劲与聂广伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张劲及其委托诉讼代理人郑治允、朱林，聂广伦的委托诉讼代理人方玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张劲向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行2018年11月24日双方签署的《售房合同书》，房屋坐落地址：安徽省肥东县店埠镇龙泉西路55号（房地权证肥东字第××号）；2、判令被告聂广伦强制履行涉案房屋的产权过户的一切手续（房地权证肥东字第××号）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月24日，在刘文武的介绍下，我与聂广伦签署《售房合同书》一份，约定：我购买聂广伦位于安徽省肥东县店埠镇龙泉西路55号（房地权证肥东字第××号）房屋一套，房屋建筑面积204.97平米，价格为150万元。同日我预付5万元作为购房定金支付给聂广伦，聂广伦将涉案房屋及钥匙、房产证等材料交付给我。后我父亲张继良、母亲熊文英按照合同约定于2018年12月12日分两笔转账共计80万元转至聂广伦儿子聂爱民账户，在2019年4月前陆续将涉案房屋的所有款项全部支付给了聂广伦，在贵院采取保全措施之前，已不欠聂广伦任何房款。我在贵院采取查封措施前已实际占有涉案房屋并收取涉案房屋的租金。我父亲张继良于2019年3月26日与安徽冉鑫置业有限公司就涉案房屋签订《房屋出租合同》一份，将涉案房屋出租给安徽冉鑫置业有限公司，现涉案房屋已经交付并使用，安徽冉鑫置业有限公司向我支付租金。我与聂广伦于2019年4月15日签订《合肥市存量房买卖合同网签备案单》，我付清全部房款后,多次催促聂广伦办理不动产登记变更手续，聂广伦一直推诿。后得知案外人洪源因与聂广伦存在经济纠纷,洪源错误查封了我的房产。涉案房屋因洪源起诉聂广伦被法院查封,导致截止目前无法过户。我与聂广伦签署的房屋买卖合同真实合法有效,涉案房屋已经实际交付且我已经全部支付购房款项,因洪源与聂广伦原因导致涉案房屋被查封不能进行过户登记。为此我向合肥市瑶海区人民法院提起案外人执行异议之诉,合肥市瑶海区人民法院于2020年9月10日下发（2020）皖0102民初1655号判决书:认定我享有的权利能够排除执行,一审法院支付了执行异议之诉,一审判决后,聂广伦和洪源均不服,提起上诉,合肥市中级人民法院（2020）皖01民终9972号终审判决驳回上诉,维持原判。2021年2月8日，聂广伦找到我，无缘无故要求再行支付15万元的款项，并承诺配合办理过户，被拒绝。在收到合肥市中级人民法院生效判决后,我要求聂广伦履行合同并办理过户,聂广伦恶意推诿,不予办理。 聂广伦辩称：张劲没有按照约定付款，我方至今没有收到全部购房款，张劲行为构成根本违约，并致我正常正当的还款计划被打乱，致使合同目的无法实现，已对我造成损失，另外其非法占有房屋并出租的行为，已对我构成侵权，我方已反诉要求解除合同，原告的诉请不能成立，依法应予驳回。 聂广伦向本院提出如下反诉请求：1、判令解除与张劲于2018年11月24日签订的《售房合同书》，张劲支付我自2019年3月26日至2020年12月26日期间非法占有案涉房屋的租金损失105000元；2、由张劲承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年，我因资金压力问题，欲卖房还债。2018年11月，双方经充分协商后，签订了《售房合同书》，具体约定了付款方式、付款期限和交房时间与条件等。因当时涉案房屋和另一套房屋被抵押给浦发银行进行了贷款。如果要卖房，需要提前偿还案涉房屋项下的贷款。经与浦发银行沟通后，银行同意我先提前偿还案涉房屋项下剩余担保债务41万元，便先行解除案涉房屋的抵押。因为当时我资金状况恶化，名下银行账户多被冻结，为保证交易的安全，更是为了能顺利实现还债计划，我特别要求张劲将购房款打入我儿子聂爱民名下。然而，当我将张劲支付的第一笔购房款如约打入浦发银行还款账户后，因浦发银行临时反悔，不同意单独解押案涉房屋，我与浦发银行正就此事进行沟通，并已初步谈成之时，张劲却瞒着我私下与浦发银行恶意串通，将购房款直接打入我在浦发银行的还款专用账户，购房款全部被浦发银行扣划，我未拿到一分钱，导致我卖房还款的计划失败。从而导致洪源起诉我还款，并保全了案涉房屋。张劲在履行合同的过程中，故意违反合同约定，未按双方约定方式和期限支付购房款，从而导致我卖房还款的合同目的无法实现，已构成根本违约。因此，为维护我的合法权益，特提出以上反诉请求。 张劲针对反诉请求，发表答辩意见如下：聂广伦的反诉请求不能成立，请求驳回反诉请求，理由如下：1、聂广伦有义务配合涉案房屋的所有的过户手续。2、聂广伦一直强调我与浦发银行恶意串通，理由不能成立，而且也没有向法庭提交任何证据证明我与银行恶意串通。同时这样的一个反驳观点，聂广伦在瑶海法院的一审，合肥中院的二审的多次的辩论中，也一直强调，我与银行恶意串通，但是均被法院予以驳回。3、我是涉案房屋目前合法的所有权人，聂广伦恶意不予办理过户，是严重违约的行为。4、聂广伦反诉要求损失赔偿，没有任何法律依据，请求依法予以驳回。 经审理查明：2008年11月21日，刘文忠办理了坐落于肥东县房屋的国有土地使用权证。2014年7月22日，刘文忠将该房屋抵于聂广伦，并办理了产权过户登记手续。2015年2月1日，聂广伦又将该房屋租赁给刘文忠、马年国、周耀武等使用，租赁期限至2018年2月1日。到期后，刘文忠等不再使用该房屋，张劲的父亲张继良向刘文忠提出要求借房子放因拆迁无处放的家具等物件，因都住附近较为熟悉，且房屋也空着，刘文忠随即将该房屋未经聂广伦同意出借给张继良。2018年11月24日，聂广伦（出售人、甲方）与张劲（买受人、乙方）签订《售房合同书》，约定甲方将坐落于肥东县房建筑面积204.97平方米房屋（有抵押，抵押价值75万元）出售给乙方，价款150万元。自本合同签订时支付5万元，作为合同履行保证金，在乙方履行合同后该保证金抵作房款。乙方在2018年12月9日前支付首付款80万元打入托管账户，余款70万元在2018年12月24日前打入托管账户，余额乙方需要贷款支付。双方同意在房产证和贷款下来后3日内办理交接手续等。聂广伦、刘光宁、刘文忠、张劲、刘文武在合同上签名确认。同日，刘文武向张劲出具《担保书》，言明：经本人介绍2018年11月24日购买聂广伦所有的肥东县房屋，房屋总价150万元。该房屋在交易、过户中发生任何风险均由本担保人为聂广伦担保，由此给张劲带来的一切损失担保人愿意承担无限连带偿还责任，并自愿承担张劲的所有经济损失。同日，张劲向聂广伦支付定金5万元，聂广伦出具收条给张劲。2018年12月12日，张劲父母张继良、熊文英分别向聂广伦儿子聂爱民账户转款80万元。同时，要求刘文武出具80万元借条。聂广伦收款后，即向上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行（以下简称“浦发银行合肥分行”）转款41万元，用于支付以案涉房屋作抵押向该行的借款未偿还的部分以便解除抵押，但该行未同意解除抵押。为此张劲提出质疑，要求聂广伦退款，但鉴于其中的41万元已转至银行偿还借款，不能全额退还，聂广伦于2018年12月27日、28日退还张劲购房款39万元。嗣后，因聂广伦迟迟不能将余款退还，张劲于2019年3月又要求继续购买该房屋，并于2019年3月26日将案涉房屋出租给安徽冉鑫置业有限公司用于存放酒品等。2019年4月15日，张继良向聂广伦转款70000元。同日，聂广伦（甲方）与张劲（乙方）办理了案涉房屋《合肥市存量房买卖合同网签备案单》，附记信息：一次性付清，乙方于2019年4月15日向甲方支付房屋价款，计人民币150万元。次日，张劲经与浦发银行合肥分行沟通后，向该行聂广伦账户转款73万元用于案涉房屋的解除抵押权。2019年5月10日，张继良向刘文武账户转款24万元，并由刘文武向张劲出具24万元的借条。随即，刘文武将该款项转付聂爱民。2019年6月16日，浦发银行合肥分行出具《贷款部分结清证明》，载明：借款人聂广伦与我行签订《个人授信合同》，借款人民币170万元，期限5年。（对应抵押物：龙岗开发区马岗村二十埠组、店埠镇龙泉西路55号，对应房地产他证：皖2017肥东县不动产证明第0020391号、皖2017肥东县不动产证明第0020392号）。因借款人聂广伦于2019年4月12日提前归还了抵押物店埠镇龙泉西路55号项下的贷款本息，请予办理相应抵押房地产他项权证注销。此后，聂广伦因张劲将购房款转入其在浦发银行合肥分行的还贷账户，导致该款被浦发银行合肥分行扣还了贷款，不愿意配合张劲办理房产过户手续。2019年5月21日，洪源向合肥市瑶海区人民法院起诉聂广伦民间借贷纠纷一案，并申请保全案涉房产，合肥市瑶海区人民法院依法以（2019）皖0102民初6284号民事裁定书在肥东县不动产登记中心查封了案涉房产。张劲提出案外人异议，经一、二审法院判决，张劲的异议成立，合肥市瑶海区人民法院解除了案涉房产的查封。 上述事实，由双方当事人陈述，《售房合同书》、房地权证肥东字第××号房屋所有权登记证书、收条、房屋出租合同、款项支付凭证、合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1655号民事判决书、合肥市中级人民法院（2020）皖01民终9972号民事判决书及合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102执2079号协助执行通知书等证据载卷证明。 本院认为：聂广伦与张劲间关于案涉房屋的买卖，在履行过程中一度中止买卖，但后期双方同意继续履行合同。虽然聂广伦对张劲直接支付至浦发银行聂广伦贷款账户的款项不予认可，但鉴于案涉买卖房屋存在抵押，且前期银行不同意单独解除案涉房屋的抵押，为维护自身交易安全，能够顺利完成交易，该支付行为基本合理，应视为已完成向聂广伦交付款项。至于房屋的占有，虽然双方约定在房产证和贷款下来后3日内办理交接手续，但实际张劲在买卖之前已占有，在完成支付房款时，应视为对该房屋已实现合法占有。张劲付清了全部房款并实际占有案涉房屋，并无违约行为，聂广伦理应协助张劲办理案涉房屋的产权过户手续，其拒不协助，构成违约，张劲要求继续履行双方签订的《售房合同书》，判令聂广伦协助办理案涉房屋的产权过户手续，理由正当，本院予以支持。张劲无违约行为，聂广伦要求解除合同并要求张劲赔偿占用案涉房屋的租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）聂广伦于本判决生效后五日内协助原告（反诉被告）张劲将位于安徽省肥东县店埠镇龙泉西路55号房地权证肥东字第××号房产过户登记至张劲名下； 二、驳回被告（反诉原告）聂广伦的反诉请求。 本案本诉受理费160元，减半收取80元，保全费5000元，反诉受理费1200元，合计6280元，均由被告（反诉原告）聂广伦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  蔡为国 二〇二一年四月十四日 法官助理夏梦 书记员陈莹莹 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。