大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初224号原告：刘颖，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：刘舜，辽宁方槊律师事务所律师。委托诉讼代理人：马冬梅，辽宁方槊律师事务所律师。被告：丁凤霞，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。被告：祝秀军，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。二被告共同委托诉讼代理人：王**，辽宁芳鑫律师事务所律师。二被共同委托诉讼代理人：朱英，辽宁芳鑫律师事务所律师。原告刘颖与被告丁凤霞、祝秀军返还原物纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘颖的委托诉讼代理人马冬梅，被告丁凤霞及委托诉讼代理人朱英、王**，被告祝秀君的委托诉讼代理人朱英、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘颖向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告将位于大连市旅顺口区的房屋腾退给原告；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年6月21日，原告通过瑞家装饰（大连）地产代理有限公司介绍购买案外人程远所有的位于旅顺口区的房屋，并签订了房地产买卖合同。合同签订前原告在看房过程中，案外人程远告知涉案房屋内尚有租客，但若房屋出售则租客即刻搬走。在此前提下，原告同意购买涉案房屋并依据合同约定办理了相关买卖手续，现涉案房屋已经于2020年8月18日办理了变更登记，产权证号辽（2020）大连旅顺口区不动产权第0202xxxx号，产权人刘颖。但现居住于涉案房屋中的二被告拒绝搬出。原告系经地产中介介绍购买涉案的房屋且已支付价款，并已经办理产权变更登记手续，现原告为涉案房屋合法所有权人，二被告在无合法理由的前提下占有使用原告所有的房屋，依法应予以腾退。综上，为原告的合法权益，故诉至法院。二被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。二被告系夫妻关系。原告无权要求被告腾退，二被告是涉案房屋的合法买售人，自2009年装修入住至今。2009年4月26日，二被告与案外人原房屋所有权人程X胜签订买卖合同，价款204，500元，根据合同约定，二被告支付了136，000元，剩余款项双方约定待办理过户后一次性付清。事后，案外人程X胜将出卖的房屋赠与其子程远34.178平方米，程远依据赠与协议办理了不动产登记。2010年程远起诉二被告要求确认二被告与其父亲签订的房屋买卖合同无效，该案经一、二审审理判决，驳回程远的诉讼请求，认定二被告与程X胜签订的买卖合同有效。2013年第二被告起诉程远及程X胜，请求撤销赠与协议。2013年法院作出（2013）旅民初字第521号判决，撤销2009年8月13日程X胜及其妻子谭淑云将其中的34.178平方米赠与给程远的赠与协议，该判决已生效。二被告是涉案房屋的合法买售人，程远虽是不动产登记的权利人，但是其基于从其父亲赠与取得，该赠与协议已经被法院依法撤销，其已不是涉案房屋的所有权人，其对外转让给原告的行为是无效的。原告是通过与程远的买卖合同关系取得了不动产登记证。在买卖房屋时，原告是明知二被告在此居住，也明知房屋是二被告购买取得，仍然与程远办理了不动产转移登记，根据程远与原告之间的买卖合同约定，履行交付房屋的义务人不是本案的被告，应当是根据合同相对性原则，原告应当向合同相对人主张义务。由于二被告是涉案房屋的实际买售人，且进行装修入住，购买房屋在先，原告与程远的买卖合同不能够实际履行，原告应当向程远主张解除合同并赔偿损失，而不应向被告主张腾退。综上，二被告认为原告诉请依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘颖提交的辽（2020）大连旅顺口区不动产权第0202xxxx号不动产产权证明，被告丁凤霞、祝秀军提交的（2010）旅民初字第2155号民事判决书、（2013）大民二终字第32号民事判决书、（2013）旅民初字第512号民事判决书复印件各一份，双方对真实性均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘颖提交的证据：1、专用收款收据二份、购房贷款代理服务合同一份、房地产居间服务合同一份，拟证明原告购买涉案房屋是通过合法有地产代理公司经办，并支付了相应的居间费用，按照市场价格购买涉案房屋。二被告对其真实性存在异议。原告向本院提交证据原件，符合证据形式及内容要件，在被告无相反证据予以推翻上述证据的情况下，本院对原告所主张的事实予以确认。2、银行转账明细二份、农业银行借款凭证一份、农业银行业务凭证一份、中国农业银行股份有限公司《个人购房担保借款合同》一份，拟证明原告依据三方签订的居间服务合同的约定，支付了房款440，000元，其中120，000元已经于农业银行办理资金托管，20，000元交付给瑞家房屋装修信息公司；原告购买涉案房屋向农业银行贷款300，000元，签订了《个人购房担保借款合同》，并依据合同的约定自2020年1月起开始偿还贷款。二被告对真实性持有异议。原告提交证据原件，被告无反驳事实依据，上述证据符合证据形式及内容要件，其真实性、关联性本院予以确认。3、原告与丁凤霞以及房屋中介的谈话录音一份，拟证明原告在购买涉案房屋时对被告与原房主程远之间的纠纷不清楚，丁凤霞自认其是与原房主程远相互配合隐瞒事实真相，为了获取涉案房屋的款项，以解决他们之间的纠纷。二被告对证据真实性不持异议，对关联性持有异议，质证意见为该视听资料可以证实原告购房时已知晓涉案房屋有居住人，且丁凤霞没有明确案外人程远可以对外出售涉案房屋，只是提到不给钱，不可能撤出。该视听资料取得未违反法律的强制性规定，其真实性本院予以确认。审查视听资料内容，被告丁凤霞明确表述未将二被告与案外人之间的纠纷明确向原告告知，在二被告对证据真实性不持异议情况下，本身足以证实本案的客观事实，其关联性本院予以认定。被告丁凤霞、祝秀君提交的证据：1、房屋买卖合同一份，拟证明2009年4月26日，被告祝秀军与涉案房屋原所有权人程X胜签订房屋买卖合同，约定程X胜将涉案房屋出卖给被告，被告总价为204，500元，被告首付130，000元，余下74，500元办理产权过户手续一次性全部付清。2、2009年4月26日，程X胜出具收款收条二份，证明确认收到房屋首付款130，000元。2009年10月13日，程X胜妻子谭淑云出具收条一张，确认收到被告房款6，000元。被告共计向程X胜支付房款共计136，000元，被告已经按照房屋买卖合同约定支付相应款项，剩余款项因程X胜一直未能为被告办理过户手续现无法支付。原告对其真实性存在异议。本院认为，被告提交上述两组证据的待证事实已经（2010）旅民初字第2155号民事判决、（2013）大民二终字第32号民事判决查明论证，原告未提供反驳事实依据的情况下，其真实性、合法性、关联性本院予以认定。3、装修建材收据小票12张、电费收据、物业费收据，拟证明涉案房屋自2009年5月交付给二被告，由二被告投入大量资金进行装修并实际居住。二被告与涉案房屋原房主程X胜签订了合法有效的房屋买卖合同且支付了对价，并实际居住，原告明知涉案房屋的情况却仍与程远签订买卖合同，存在恶意，无权要求被告腾退房屋。原告对关联性持有异议。上述证据真实性，原告不持异议，本院予以确认。上述费用是否实际支出，不足以证实其抗辩事实，关联性本院不予认定。本院经审理认定事实如下:经生效判决查明的事实，2009年4月26日，被告祝秀军与原涉案房屋所有人程X胜签订《房屋买卖合同》，双方约定，原涉案房屋所有人程X胜将回迁房启明路房屋建设面积64.23平方米卖给被告祝秀军，总价款204，500元（贰拾万肆仟伍佰元）。被告祝秀军首付130,000元，余款在办理产权过户后一次性付清。双方还约定了各自的义务及违约责任。合同签订后，被告祝秀军于当日支付原涉案房屋所有人程X胜130,000元，原涉案房屋所有人程X胜出具收条一份。2009年10月13日，被告有给付原涉案房屋所有人妻子谭淑云买房款6，000元。2009年9月30日，案外人程远与原涉案房屋所有人程X胜、妻子谭淑云签订一份《房产赠与协议书》，协议明确约定，程X胜及谭淑云将旅顺口区水师营街道水师营村面积为102.56平方米房屋中的34.187平方米赠与程远个人所有，案外人程远表示愿意接受赠与。双方于当日到大连市旅顺口区公证处进行公证。2009年10月10日，案外人程远将涉案房屋登记在自己名下，房产证号为大房权旅私字第××号。程远于2010年向本院起诉，要求确认程X胜同祝秀军于2009年4月26日签订的房屋买卖合同无效。本院于2012年11月8日作出（2010）旅民初字第2155号民事判决书，判决：驳回原告程远的诉讼请求。后程远对判决不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2013年1月6日作出了（2013）大民终字第32号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院于2013年8月26日作出（2013）旅民初字第521号判决书，判决撤销被告程X胜、谭X云于2009年8月13日将坐落在旅顺口区水师营房屋一栋四间，面积一百〇二点五六平米中面积三十四点一七八平方米，增给其次子程远个人所有房产赠与协议。坐落于大连市旅顺口区被告居住使用至今。原告在中介瑞家装饰（大连）地产代理及案外人程远陪同下多次查勘涉案房屋，明确表示购买意向。被告同意原告多次入户查勘。原告于2020年6月21日与瑞家装饰（大连）地产代理有限公司签订《房地产居间服务合同》并支付居间服务费；与瑞家装饰（大连）地产代理有限公司、出售人程X签订《购房贷款代理服务合同》，就涉案房签订房地产买卖合同。原告于2020年8月18日与中国农业银行股份有限公司大连旅顺口区支行签订中国农业银行股份有限公司《个人购房担保借款合同》，贷款300，000元用于购房。2020年9月2日原告将300,000房款支付给程远，将120，000元存入银行三方监管账户，20，000元存入瑞家装饰（大连）地产代理有限公司。2020年8月21日，原告刘颖取得涉案房屋不动产登记证明。本院认为，无处分权人将他人所有的财产转让给受让人，所有权人原则上有权追回。但为了保护交易安全，民法上设置了善意取得制度，即在前述情形下，受让人受让该财产构成善意取得的，则受让人可以依法取得该财产的所有权，原所有权人无权向受让人追回该财产。善意取得应当符合以下条件：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意取得制度中的“善意”，主要是指受让人不知让与人无所有权或处分权的事实。这是善意取得人取得财产所有权或其他权利的法律前提。首先，经审查，原告欲购房时，权属已登记于出售人程远名下，具有鲜明的权利表彰状态，原告有理由相信案外人程远具有处分权。而且从视听资料中得出，在原告多次登门查勘涉案房屋时，被告并未拒绝，反而配合查勘。再者，被告亦无据佐证已向原告告知其与案外人存在权属或其他债权债务纠纷。所以在无事实依据，又不符合生活经验常识的情况下，其抗辩原告已知晓涉案房屋由二被告购买所得的事实，本院不予认定。其次，善意取得是为保护交易安全而设定的，以有偿取得为前提，而且还应支付合理的价格。经审查，原告提供其与案外人程远、瑞家装饰（大连）地产代理有限公司签订的《房地产居间服务合同》，房屋成交价款为440，000元。原告已实际支付，从而充分证实原告已为涉案房屋的交易，支付了合理的对价，且协议价格并不能引起受让人对让与人是否有处分权的合理怀疑，可印证原告作为受让人基于善意取得财产。再次，善意取得要求转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记，发生效力。鉴于原告刘颖与案外人程远、中介公司瑞家依据三方签订的《房地产居间服务合同》，将原产权为案外人程远的旅顺口区的房屋转移登记至原告名下后，具备表彰状态，原告取得所有权。综上，原告购买行为基于具备善意取得的构成要件，对涉案房屋享有占有、使用及处分的权利，具有排他性，对于无权占有该诉争房屋的他人，原告有权要求腾退。据此，原告诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十五条、第三百一十一条，判决如下：被告丁凤霞、祝秀君于本判决生效之日起三十日内将坐落于大连市旅顺口区XXXX的房屋腾退给原告刘颖。案件受理费50元，原告已预交，由被告丁凤霞、祝秀军共同负担50元，于本判决生效之日起七日内向大连市旅顺口区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 王 燕人民陪审员 王 欣人民陪审员 李世平二〇二一年六月十八日书 记 员 王蕾蕾附法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的登记生效原则及其例外不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三百一十一条善意取得的构成条件无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时时善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的。原所有权人想物权处分人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照使用前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。