淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初7208号原告：卫龙武，男，汉族，1951年3月2日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吴华祥、司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：王建，男，汉族，1977年11月16日生，住淮安市清江浦区。原告卫龙武与被告王建财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告卫龙武的委托诉讼代理人司盆景，被告王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫龙武向本院提出诉讼请求：请求判令被告王建支付2016年11月14日至2019年12月15日19室商铺占有使用费和2016年11月14日至2019年12月30日20室商铺占有使用费80219.18元，并自2020年9月23日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。事实和理由：原告卫龙武与南京优德尔蓄电池有限公司（以下简称“优德尔公司”）合作协议纠纷案一审由南京市白下区人民法院审理，2011年11月2日经原告申请法院查封案涉商铺在内22宗房产。2013年1月20日，南京市中级人民法院终审判决，优德尔公司支付原告900万元及利息等。2012年7月5日，优德尔公司与案外人蔡中约定将涉案商铺在内22宗房产出租给蔡中偿债。2016年10月10日，蔡中与被告王建签订《租赁合同》，约定被告王建承租案涉商铺租金2.2万元/年，租期至2026年2月28日等。2016年10月16日，原告卫龙武与优德尔公司的判决经贵院强制执行，裁定优德尔公司涉案商铺在内22宗房产折价抵偿原告卫龙武。2016年11月16日原告卫龙武依法办理了涉案商铺的不动产权证。原告卫龙武认为蔡中承租法院依法查封的房产再转租给被告，被告王建无权占用房屋，侵害了原告卫龙武的物权，遂诉至法院。被告王建辩称，2016年10月16日至2018年12月31日之间，我和卫龙武不存在承租关系，我与蔡中签订的租赁合同，租期至2026年2月28日，我已将2018年12月31日前的房屋租金支付给蔡中。我向原告卫龙武支付了2019年上半年的房租13000元。原告卫龙武承诺，只要买房不要租金了，我和卫龙武于2019年10月22日签订了购房合同，2019年12月20日办理了过户手续。本院经审理认定事实如下：2010年1月1日，优德尔公司与淮安韵通文化传媒有限公司（以下简称“韵通公司”）签订房屋租赁合同，将优德尔公司位于淮安市承德南路9号文庙新天地Ｄ区宗房产（以下简称“22宗房产”）（包括涉案商铺）出租给韵通公司，期限至2013年12月31日。2011年11月2日，因原告卫龙武诉优德尔公司合作协议纠纷一案，南京市白下区人民法院（以下简称“白下区法院”）作出（2011）白商初字第1187号《查封、扣押、冻结财产结果及期限告知书》，告知原告卫龙武已查封优德尔公司上述的22宗房产，查封期限为2年，每次到期前均办理了续封手续。2012年7月1日，优德尔公司与蔡中签订《以租抵债合同》，以上述22宗房产2012年7月1日至2026年2月28日的租金，抵债2454592.73元。2012年7月5日，韵通公司出具给优德尔公司的《关于同意租赁主体变更的确认函》载明：“贵公司已于2012年7月1日与蔡中签订《以租抵债合同》，贵公司将原出租给我公司的位于淮安.5平方米，全部整体出租给蔡中，并让我公司将上述房产将来的租金直接与蔡中结算，同时将贵公司与我公司所签订的租赁合同出租方（优德尔公司）的主体变更为蔡中，本公司同意贵公司的上述要求”。2013年5月21日，蔡中与优德尔公司在淮安市中级人民法院（以下简称“淮安中院”）达成《执行和解协议书》，协议如下：一、优德尔公司欠蔡中本金220万元及利息，同意以涉案22宗房产租金抵偿上述债务；二、租赁期限及租金《以租抵债合同》为准；三、《以租抵债合同》中租金不足偿还蔡中的剩余债权部分，蔡中同意放弃本次执行；四、《以租抵债合同》中原双方确认的2454592.73元债权，蔡中可以另行主张；五、蔡中向淮安中院申请执行案件结案。2012年11月16日白下区法院作出（2011）白商初字第1187号民事判决，优德尔公司向卫龙武支付股权转让款900万元及利息。优德尔公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，后南京市中级人民法院维持原判。白下区法院与南京市秦淮区人民法院（以下简称“秦淮区法院”）合并后，秦淮区法院依卫龙武申请立案执行后于2015年7月6日委托原淮安市清浦区人民法院（以下简称“清浦区法院”）执行，清浦区法院于2015年10月12日对22宗房产继续查封，期限为3年，并对该房产进行评估、拍卖。2016年10月10日，蔡中与被告王建签订租赁合同，约定将淮安市文庙新天地D区5幢19、20室（都是楼下）出租给被告王建，年租金22000元，期限从2016年10月10日起至2026年2月28日。合同签订后，王建将涉案商铺2018年底前的租金支付给了蔡中。2016年10月16日，清浦区法院作出（2016）苏0811执恢155号执行裁定书，裁定将优德尔公司名下的22宗房产，作价1224.436万元，交付申请执行人卫龙武，抵偿（2011）白商初字第1187号民事判决书确定的1224.436万元债务。2016年11月16日，卫龙武办理了涉案19室房屋的产权登记手续，2016年11月11日办理了涉案20室房屋的产权登记手续。2019年10月22日，原告卫龙武与被告王建签订商铺买卖合同，将19室商铺出售给王建。2019年10月31日，卫龙武、王建、20室商铺购买人齐加胜签订商铺买卖合同补充协议。2019年12月20日，淮安市自然资源和规划局颁发给胡依默19室不动产所有权证（王建的妻子）。2020年1月2日，卫龙武与案外人齐海霞就文庙新天地D区5幢20室办理了不动产登记申请书。2017年11月10日，本院作出（2017）苏0812执恢464号通知书，要求22宗房产的占有使用者自通知书发布之日起10日内搬离。2019年12月4日，原告卫龙武与蔡中、蔡红在本院签订和解协议：一、2016年11月1日至2018年11月31日期间蔡中收取的淮安文庙新天地D区22间房屋租金的90%归卫龙武所有，剩余10%作为支付蔡红的劳务费用；二、蔡中将与承租户签订的合同（复印件）及已收租金明细交付给卫龙武，如果卫龙武需要使用合同原件时，蔡中予以配合；三、蔡中协助卫龙武清场并协助收取承租户的房屋占用费，若蔡中对文庙房产的相关权利影响卫龙武权利行使，蔡中将权利转让给卫龙武。上述事实，有裁定书、房产证、和解书、租赁合同及双方当事人陈述等证据佐证，经庭审质证，予以认定。王建陈述其将2019年上半年房租13000元在2019年4月29日交给卫龙武的代理人孙舒，收条放在店里，暂时找不到。庭后王建提供了与孙舒的通话录音和2019年4月27日收取顾客字画款12000元的收据。经与孙舒确认，其对通话录音的真实性不表异议，孙舒陈述王建没有给付2019年上半年的租金，其在通话中不是肯定的意思，其所谓的给过不会赖，是因为在电话之前，王建购买了涉案19室商铺，分了好几笔向其及卫龙武支付款项，故其说不会赖，但与房租没有关系。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，2011年11月2日白下区法院查封了涉案的房屋，其查封行为是对涉案房屋处分权的限定，作为涉案房屋此时的所有权人优德尔公司仍然享有占有、使用和收益的权利，优德尔公司将涉案房屋出租给蔡中，经淮安中院确认，由蔡中取得涉案房屋的收益权，蔡中将涉案房屋出租给王建，约定年租金22000元，该租赁合同属有效合同，被告王建已按合同约定将租金交至2018年12月31日。原告卫龙武通过司法执行程序，取得涉案房屋的所有权，并于2016年11月16日和2016年11月11日依法办理了涉案房屋所有权登记手续，故于取得涉案房屋不动产权证之日起至王建搬离或购买涉案房屋期间，原告卫龙武作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有收益的权利，有权要求房屋使用人支付房屋占有使用费。原告卫龙武与蔡中在本院达成协议，对涉案房屋的租金进行了分配，相关费用已转交给卫龙武，同时该协议中也未对原租赁合同约定的租金标准提出过明确的异议，故原告卫龙武要求被告王建支付2018年12月31日前的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。对于2019年1月1日至2019年6月30日之间的占用费是否已给付问题。孙舒是卫龙武处理涉案房屋的委托人，在王建与孙舒通话中，王建多次谈到给付2019年上半年租金问题，孙舒均没有表示反对或提出异议，在本院与孙舒核实通话录音时，孙舒对该通话录音的真实性不表异议，但否认收到2019年上半年租金，并陈述王建在电话之前购买了涉案19室房屋，分了好几笔向其及卫龙武支付款项，但与房租无关。本院对此认为，在录音中，王建与孙舒多次提到2019年上半年和下半年的房租，孙舒也在录音中陈述“比方说你2019年1月1日至6月30日你付的钱，对不对？那2019年7月1号到你过户的这段时间前，过户之前那这段时间前你不还是正常一直在用着的吗？”“这段时间是没有疑问的。”“比方说2019年1月1号到6月30号，你这个钱不是付过了吗！对不对！是算你2019年7月1号到办房产证这段时间的费用。”“你给过的我们不会赖，这个东西你放心！”根据该录音内容及王建与卫龙武签订商铺买卖合同的时间，依据证据规则中优势证据的原则，本院确认王建已将2019年上半年的房租13000元支付给了卫龙武。对于2019年7月1日至王建实际搬离涉案房屋期间的房屋占用费，2019年10月22日，原告卫龙武与被告王建签订了商铺买卖合同，2019年10月31日，原告卫龙武与被告王建及案外人齐家胜（20号商铺购买者）签订商铺买卖合同补充协议，原告卫龙武在2019年10月23日收取了王建购房定金5万元。双方在合同中未约定房屋的交付时间及订立买卖合同和办理产权证期间房屋占用收益权的归属，故本院酌情确定房屋占用期间计算至2019年12月15日。被告王建在明知涉案房屋实际所有权人为原告卫龙武的情况下，在未达成新的租赁协议或及时交还房屋的情况下，继续占有涉案房屋，故原告卫龙武要求被告王建支付涉案房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。对于租金标准，结合同地段租金标准、租金的市场变化，参照2016年10月10日合同约定的年租金22000元标准计算，根据公平原则和鼓励遵守和积极履行法院生效判决，酌情确定按照年占用使用费26000元计算。即2019年7月1日至2019年12月15日占有使用费11967元，故原告卫龙武要求被告王建支付2019年7月1日至2019年12月15日期间的房屋占有使用费11967元，并自2020年9月23日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的诉讼请求，予以支持。经调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第三十九条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王建于本判决生效后五日内一次性给付原告卫龙武房屋占用使用费11967元，并以11967元为基数，自2020年9月23日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算逾期利息；二、驳回原告卫龙武其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1805元，由原告卫龙武负担1705元，被告王建负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  刘 青人民陪审员  吴海波人民陪审员  秦 波二〇二一年六月二十四日法官 助理  闫丽华书 记 员  曹 文