山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2018）晋0602民初296号原告：白美丽，女，1979年12月21日出生，汉族，朔州市山阴县人，现住朔州市。委托诉讼代理人：赵杰，男，1973年5月7日出生，汉族，朔州市人，现住朔州市。（系白美丽丈夫）被告：朔州宣源房地产开发有限公司（以下简称朔州宣源房地产公司），住所地山西省朔州经济开发区招远路。法定代表人：孙林，职务，董事长。委托诉讼代理人：孟庭满，山西庭满律师事务所执业律师。被告：张伍安，男，1964年6月7日出生，汉族，四川省巴中市人，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：李正强，山西金强律师事务所执业律师。白美丽诉朔州宣源房地产公司、张伍安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。白美丽及其委托诉讼代理人赵杰、朔州宣源房地产公司委托诉讼代理人孟庭满、张伍安委托诉讼代理人李正强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白美丽向本院提出诉讼请求：判令被告朔州宣源房地产公司继续履行交房义务，如不能交房则由张伍安返还购房款26万元，并支付从2016年4月12日至房款实际支付之日的利息，利息按银行同期贷款利率计算。事实和理由：原告于2016年4月12日在被告朔州宣源房地产公司开发的华源滨河一号小区售楼处购买了该小区3号楼1单元2703号房屋。同日与被告签订了《商品房买卖合同》以及补充协议，同时，朔州宣源房地产公司给原告出具了购房款现金收据，原告已经按约定履行了付款义务。从2016年4月30日房屋交工之后至今起诉之日，朔州宣源房地产公司都没有交房。原告认为，此行为违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，因此给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。朔州宣源房地产公司未提供书面答辩，但在庭审中辩称，白美丽起诉朔州宣源公司是错误的。白美丽是和张伍安直接发生的债权债务关系，白美丽应当向张伍安主张权利。因为，2016年4月6日，张伍安与白美丽共同向朔州宣源公司出具过一份申请表，内容是张伍安同意将涉案房屋的所有权人变更为白美丽。张伍安从宣源公司没有取得房屋，因为案件涉及到山西省聚力环保集团有限公司（以下简称聚力环保公司），而聚力环保公司与朔州宣源公司债权债务关系已经被生效的人民法院的判决书予以解除，所以，宣源公司与聚力环保公司不存在债权债务关系。也就是说，聚力环保公司无权从宣源公司取得房屋。综上所述，白美丽将已经交付给张伍安的购房款有权要求张伍安返还，我方认为白美丽要求张伍安返还房款并支付利息的诉讼请求有事实依据。张伍安辩称，1、答辩人不应作为本案被告。答辩人承建的聚力环保公司定襄产业园区1号、2号职工公寓楼工程，聚力环保公司拖欠答辩人一千余万元工程款未付。2015年至2016年期间，聚力环保公司同意以拥有的朔州宣源房地产开发有限公司开发的“华源滨河1号”小区住宅数十套房屋，将其中的25套房屋抵顶给答辩人，以偿还拖欠的工程款，顶账金额970万元。宣源公司同意顶账，并与答辩人签署《住宅认购书》，同时给答辩人开具相应购房款收据，顶账完成，但该顶账房屋仍由宣源公司控制。后答辩人通过中介公司出卖房屋，宣源公司同意并直接与买房人签订《房屋买卖合同》，宣源公司与买房人形成房屋买卖合同关系，买房人与答辩人之间不存在任何法律关系，答辩人不是房屋买卖合同的当事方，根据合同相对性原则，不承担合同权利义务。将答辩人列为本案被告于法无据；2、宣源公司应当依据合同向当事人履行房屋交付义务。原告与宣源公司签订《房屋买卖合同》，原告作为买方，宣源公司作为卖方，合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自权利义务。原告履行了付款义务，宣源公司应当履行交房义务。虽然宣源公司未直接收到原告购房款，但是以房屋抵账的方式抵消了其对聚力环保公司的债务，也视同为收到购房款，宣源公司依约应当履行交房义务。如果宣源公司对以房抵债反悔，应当向聚力环保公司提出主张或另行起诉。综上，答辩人请求贵院依法裁判，驳回对答辩人的起诉或驳回对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。白美丽提供的证据有：1、白美丽身份证复印件一份，拟证明：原告主体适格。朔州宣源房地产公司和张伍安对该证据无异议。2、《商品房买卖合同（预售）》复印件、《补充协议书》复印件、收据复印件、朔州市恋家房产经纪有限公司出具的《证明》及该公司的营业执照复印件各一份，拟证明：白美丽与朔州宣源房地产公司签订了房屋买卖合同，26万元购房款通过朔州市恋家房产经纪有限公司支付给了张伍安。朔州宣源房地产公司的质证意见是：对该组证据真实性无异议。从证明可以看出，白美丽是从张伍安手里买的该套房屋，白美丽当时没有和朔州宣源公司签订《商品房买卖合同》，实际上是为了房屋过户，白美丽与张伍安达成了买卖协议后，才到朔州宣源房地产公司签订了买卖合同，目的是为了省一笔房屋过户的税金。《房屋买卖合同》所约定的这套房屋，还没有到了张伍安手中，是因为张伍安与聚力环保公司之间有债权债务关系，而朔州宣源房地产公司与聚力环保公司也存在债权债务关系。但是现在朔州宣源房地产公司已经和聚力环保公司解除了债权债务关系，所以，商品房买卖合同不能履行。关于补充协议，和商品房买卖合同中均有一句话，就是房屋价款由聚力环保公司结算，但实际上聚力环保公司至今都没有支付过朔州宣源房地产公司房款。所以，朔州宣源房地产公司不可能交付房屋。张伍安的质证意见是：对《商品房买卖合同》和《补充协议》无异议，而合同是经过朔城区房管局备案的合同，这份合同是合法有效的，应当依据合同履行各自的权利义务，张伍安不是这份合同的当事人。合同上价款是41万元，实际原告交付的房款是26万元。关于《证明》我们是没有异议的，这份证明仅仅是说明原告当时的一个付款方式和过程，而付款的方式和过程也是经过宣源公司同意的。稍后我们通过举证可以证明原告已经履行了支付房款的义务。3、业主交楼流转表、房款结算单、入户须知复印件各一份，拟证明：宣源公司2016年冬天通知我去领钥匙，因为当时是冬天，没有办法装修，后来在2017年再去领钥匙的时候，宣源公司就不给了。朔州宣源房地产公司的质证意见是：该组证据上没有宣源公司工作人员的签字或盖章，而且原告没有提供原件，我方对真实性不认可。张伍安对该组证据无异议。朔州宣源房地产公司提供的证据有：1、（2018）晋06民初3号民事判决书一份、（2019）晋民终72号民事裁定书一份，拟证明：朔州宣源公司与聚力环保公司签订过的《抵账协议》及随附抵账协议所写的两支《欠条》被解除。聚力环保公司与朔州宣源公司已经不存在任何债权债务关系。聚力环保公司没有向朔州宣源公司支付过分文房屋价款。白美丽对该组证据无异议。张伍安的质证意见是：对该组证据的真实性、合法性无异议，对于关联性有异议。判决书和裁定书只是解决宣源公司与聚力环保公司抵账协议的问题，而本案所要解决的是白美丽和宣源公司之间商品房买卖合同纠纷，不同的法律关系有不同的事实和法律依据。这组证据与本案没有什么更大的关联。2、2016年1月1日《华源滨河一号认购书》复印件一份、2016年4月6日华源滨河一号《申请书》复印件一份，拟证明：张伍安与聚力环保公司有债权债务关系，宣源公司与聚力环保公司也有债权债务关系，但是在2018年宣源公司与聚力环保公司的债权债务关系已被解除，所以，宣源公司也就没有义务向张伍安交付涉案房屋；张伍安将涉案房屋卖给了白美丽，也就证明了张伍安与白美丽之间有房屋买卖的债权债务关系，白美丽要求张伍安返还已经收取的房屋价款有事实依据。白美丽对该组证据无异议。张伍安的质证意见是：对该组证据真实性无异议。宣源公司认可张伍安从聚力环保公司通过抵账合法取得涉案房屋。买受人的变更，宣源公司是知情并且同意的。买受人的确定是通过合法有效的书面商品房买卖合同来予以确认的。宣源公司愿意与白美丽签订书面合同，那他必须履行他的合同义务，也就是交付房屋。张伍安提供的证据有：1、“抵账协议”复印件一份，拟证明：张伍安从宣源公司取得涉案房屋的物权期待权是聚力环保公司合法抵顶所得。白美丽的质证意见是：他们之间的关系我不清楚。朔州宣源房地产公司的质证意见是：没有看到“抵账协议”的原件，对其真实性无法确定，希望张伍安提供原件进行核实。如果假定“抵账协议”是真实的，甲方是聚力环保公司，乙方是张伍安，从协议内容可以看出张伍安与聚力环保公司的债权债务关系形成后，聚力环保公司与宣源公司的债权债务已经解除了，抵账协议所提到的债权债务关系是否存在无法确定，即使他们之间的债权债务关系存在，也不能用宣源公司的房产抵顶债务。原因就是聚力环保公司与宣源公司的债权债务关系解除了，所以，“抵账协议”并不能够证明张伍安已经实际取得涉案房屋。2、2016年1月1日《华源滨河一号认购书》复印件一份、25套抵账房源复印件一份，拟证明：抵账的事情是宣源公司同意的，宣源公司应当承担相应的法律责任。我方所举证的“抵账协议”中的25套房源明细中就包括了涉案房屋。涉案的2703号房屋的认购书在白美丽签订《商品房买卖合同》之后原件已经由宣源公司收回。白美丽对该组证据无异议。朔州宣源房地产公司的质证意见是：对真实性无异议。这仅仅是一份认购书，只能表明有意向，并不能确定真正的房屋买卖关系存在。认购书里面写到该房屋价款由聚力环保公司结算，而宣源公司没有收到聚力环保公司支付的房款，宣源公司与聚力环保公司之间的债权债务关系已经解除。该份认购书与本案无关，内容中所记载的房屋信息不是本案的涉案房屋。3、2016年6月21日，张伍安与聚力环保公司法定代表人周凌云签订的承诺书一份，拟证明：用25套房抵账是朔州宣源公司一个真实意思表示。截至到现在房屋始终在朔州宣源公司控制之下，张伍安没有实际占有，所以，就没有行使物权。白美丽对该证据无异议。朔州宣源房地产公司的质证意见是：对真实性无异议，但是对证明内容有异议。这是张伍安与聚力环保公司两方的意思表示，并没有宣源公司在上面签注过任何意见。通过对以上证据的分析、质证、认证及当事人陈述，可确认以下事实：2013年5月，张伍安承建了山西省聚力环保集团有限公司忻州产业园区1号、2号公寓楼、3号办公楼工程。因山西省聚力环保集团有限公司拖欠张伍安工程款，2016年1月7日，张伍安与该公司签订了一份《抵账协议》，协议约定：“因客观原因，甲方（山西省聚力环保集团有限公司）无力向乙方（张伍安）支付工程款，双方友好协商，甲方同意将其所有的位于朔州市朔城区张辽南路西恢河北岸滨河一号小区部分住宅抵顶给乙方，作为工程款结算”。房屋总价款为8019452元，该25套抵账房中包含涉案的3号楼1单元2703号房屋。《抵账协议》签订后，张伍安与朔州宣源房地产公司就涉案房屋签订了《华源滨河一号住宅认购书》，《认购书》第二条第5项约定：“该房屋价款由山西省聚力环保集团有限公司结算”。《认购书》签订后，张伍安于2016年4月通过朔州市恋家房产经纪有限公司（该公司为房屋买卖中介机构）将涉案房屋以26万元的价格出售给白美丽。白美丽将26万元交付朔州市恋家房产经纪有限公司，该公司征得张伍安同意后，将该款全部转给了他人。2016年4月6日，张伍安向朔州宣源房地产公司提交一份《申请表》，在表中载明“经本人同意，愿意将滨河一号小区3#-2703房源名字变更为白美丽，以后其他手续与本人无关，请领导批准”，张伍安与白美丽共同签字确认。2016年4月16日，白美丽与朔州宣源房地产公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》。《商品房买卖合同（预售）》第七条第（一）款第4项和《补充协议》第二条第一款均约定“一次性付款，该房屋价款由山西省聚力环保集团有限公司结算”，朔州宣源房地产公司为白美丽出具了收款收据，但在收款收据上载明“聚力结算”字样。在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，白美丽找被告朔州宣源房地产公司要求交付涉案抵账房，但朔州宣源房地产公司因山西省聚力环保集团有限公司未履行与其签订的《抵账协议》交付购房款而拒绝交付涉案房屋。2018年1月25日，朔州市中级人民法院立案受理了朔州宣源房地产公司与山西省聚力环保集团有限公司合同纠纷一案，经审理查明认为，“朔州宣源房地产公司与山西省聚力环保集团有限公司签订的协议名为《抵账协议》，实质上双方形成的是商品房买卖合同关系，在履行协议过程中，山西省聚力环保集团有限公司一直分文未付朔州宣源房地产公司房款，致朔州宣源房地产公司当初订立协议的真正合同目的不能实现，朔州宣源房地产公司主张解除《抵账协议》，合理合法，应予支持。协议解除后，如因该《抵账协议》等产生的朔州宣源房地产公司、山西省聚力环保集团有限公司与第三人之间的以朔州宣源房地产公司商品房抵顶山西省聚力环保集团有限公司拖欠第三人债务的代物清偿合同，因朔州宣源房地产公司与山西省聚力环保集团有限公司之间的房屋买卖合同关系解除而不能实际履行，则第三人与山西省聚力环保集团有限公司之间的原金钱之债并不消灭，第三人可依法直接向山西省聚力环保集团有限公司求偿”。故，作出（2018）晋06民初3号民事判决书并已发生法律效力。另，在诉讼过程中，本院依据朔州宣源房地产公司的申请，依法追加张伍安为本案被告参加了诉讼。本院认为，本案白美丽与朔州宣源房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效。当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。但在《商品房买卖合同（预售）》第七条第（一）款第4项和《补充协议》第二条第一款均约定“一次性付款，该房屋价款由山西省聚力环保集团有限公司结算”，且在“收款收据”上均载明“聚力结算”字样。白美丽购买的涉案房屋，是因张伍安与山西省聚力环保集团有限公司之间存在债权债务关系，山西省聚力环保集团有限公司用涉案房屋抵顶所欠张伍安工程款而来。但因山西省聚力环保集团有限公司未履行其交付被告朔州宣源房地产公司涉案房款之义务，使得其与被告朔州宣源房地产公司之间签订的《抵账协议》被已生效的（2018）晋06民初3号民事判决书依法解除，山西省聚力环保集团有限公司没有义务再向被告朔州宣源房地产公司支付涉案购房款，故，张伍安与山西省聚力环保集团有限公司之间以房抵债的《抵账协议》的目的无法实现，从而致原告白美丽无法取得涉案房屋。本案中，因原告白美丽通过朔州市恋家房产经纪有限公司向张伍安交付26万元涉案购房款后，并未从张伍安处取得涉案房屋，故，张伍安应依法返还白美丽26万元购房款。但据（2018）晋06民初3号民事判决书认定，“朔州宣源房地产公司与山西省聚力环保集团有限公司的《抵账协议》解除后，如因《抵账协议》等产生的朔州宣源房地产公司、山西省聚力环保集团有限公司与第三人之间的以朔州宣源房地产公司商品房抵顶山西省聚力环保集团有限公司拖欠第三人债务的代物清偿合同，因朔州宣源房地产公司与山西省聚力环保集团有限公司之间的房屋买卖合同关系解除而不能实际履行，则第三人与山西省聚力环保集团有限公司之间的原金钱之债并不消灭，第三人可依法直接向山西省聚力环保集团有限公司求偿”。因此，张伍安在返还白美丽的26万元购房款后仍可依法直接向山西省聚力环保集团有限公司求偿涉案的26万元工程款。白美丽要求二被告支付自2016年4月12日起至房款实际还清之日的利息，于法有据，应予支持。本案中，因白美丽将26万元购房款交与朔州市恋家房产经纪有限公司后经张伍安同意，用此笔款支付了张伍安拖欠他人的债务，因此，白美丽主张的利息应由张伍安负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条和《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告张伍安于本判决生效后十五日内一次性返还原告白美丽购房款26万元；二、被告张伍安于本判决生效后十五日内向白美丽支付利息（以本金26万元为基数，自2016年4月12日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由张伍安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 田海明人民陪审员 王满儒人民陪审员 张 凯 二〇二〇年一月二十二日书 记 员 宋佳佳