上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终3424号上诉人（原审原告）：奚斌，男，1986年1月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡美琴（系奚斌母亲），1964年10月31日生，汉族，住同奚斌。被上诉人（原审被告）：上海垄汇房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区大团镇南芦公路899号2108室。法定代表人：薛皓，董事长。委托诉讼代理人：毛莹，上海小城律师事务所律师。上诉人奚斌因与被上诉人上海垄汇房地产开发有限公司（以下简称垄汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初74988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人奚斌及其委托诉讼代理人胡美琴、被上诉人垄汇公司的委托诉讼代理人毛莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奚斌上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院确定案由错误。奚斌以垄汇公司虚构原价为由，主张垄汇公司与奚斌的商品房交易中存在价格欺诈行为，故而向一审法院提起侵权之诉，要求垄汇公司承担民事损害赔偿责任。奚斌不要求解除双方签订的《上海市商品房出售合同》（以下简称出售合同），因此一审法院认定本案为一般房屋买卖合同是错误的，本案的案由应为价格欺诈导致的侵权纠纷，请求二审法院予以纠正。二、一审法院认定事实错误。1.根据《商品房销售明码标价规定》第九条规定，开发商应该严格按照商品房申报价格明码标价对外销售。奚斌在一审中出示了“网上房地产”截屏和购房当天垄汇公司的销售人员出示价格表的照片作为证据，证明垄汇公司标示的上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）的价格高于备案价，该价格是虚假和捏造的“虚构原价”，所谓电商费人民币（以下同）30万元可抵60万元的优惠也是“虚假优惠折价”。垄汇公司对奚斌提供的证据的真实性没有异议，也未提交相关证据证明其价格是符合法律规定的“原价”，但一审法院未对垄汇公司是否构成价格欺诈进行认定。垄汇公司应按照2013年的备案价向奚斌出售房屋，故垄汇公司应退还超出备案价收取的房款，并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定另外赔偿一倍损失。2.奚斌在一审中提交了签购单和收据作为证据，签购单上两笔刷卡记录用的是同一张银行卡，时间都是2016年8月28日，且时间间隔仅为30秒，两笔费用的收据上时间也都是2016年8月28日，均由垄汇公司的销售人员签字，因此购房首付款921,000元和电商费30万元都是于2016年8月28日在垄汇公司的楼盘销售中心财务室内向垄汇公司的财务和销售人员支付，奚斌自始至终都未与案外人上海XX有限公司有任何接触，双方也没有任何协议。故一审法院认定奚斌向案外人支付了30万元，系认定错误。3.一审法院认定奚斌与垄汇公司系商品房预售合同纠纷，但事实上奚斌与垄汇公司签订的是出售合同，并提交了合同复印件作为证据，再次说明一审法院未以该证据作为依据认定案件事实。三、一审法院适用法律错误。本案系侵权之诉，一审法院未对垄汇公司是否构成价格欺诈进行认定，而只依据合同法第六十条的规定判决驳回奚斌的诉讼请求，明显错误。垄汇公司辩称，双方对合同主要条款进行了明确约定，合同已经履行完毕，不存在欺诈情形。垄汇公司超出备案价出售房屋，违反了行政规定，应由行政部门进行处理，但这不影响双方合同的效力。奚斌支付的30万元电商费不是垄汇公司收取。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意奚斌的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。奚斌向一审法院提出诉讼请求：1.判令垄汇公司退还超出备案价格多收的338,504元；2.判令垄汇公司赔偿奚斌损失338,504元；3.案件受理费由垄汇公司承担。一审法院认定事实：2016年8月22日，垄汇公司作为甲方、奚斌作为乙方签订定金合同及其附件，约定乙方购买系争房屋，房屋建筑面积为151.28平方米，定于2016年12月31日交付；乙方预定系争房屋每平米单价为25,300元，总房价款为3,827,352元；乙方同意签订定金合同支付3.9万元，签订出售合同后，乙方支付的定金转为房价款；乙方采取银行贷款付款：8月27日首付96万元（含39,000元定金）+30万元电商费，221万元商业贷款；优惠方式：乙方所购买房屋，在签约时另行支付电商30万元，总价可享30万元抵60万元的团购优惠（电商费不能以现金方式支付，必须为POS机，户名为上海XX有限公司）；当天定优惠12%，开发商特批25,078元。2016年8月28日，奚斌、垄汇公司签订出售合同，约定奚斌向垄汇公司购买系争房屋；建筑面积为151.28平方米，单价为每平方米20,954.52元，房屋总价为3,170,000元；奚斌应于签订出售合同时，支付垄汇公司总房价款的30%即960,000元（其中包含定金39,000元），总房款的70%即2,210,000元由奚斌向银行通过贷款方式支付。奚斌于2016年8月22日向垄汇公司支付定金3.9万元，于2016年8月26日向垄汇公司支付房款921,000元、于2016年8月28日向案外人上海XX有限公司支付30万元，剩余的房款通过贷款方式支付给垄汇公司。2016年12月1日，奚斌取得了系争房屋的产权证。一审法院另认定，系争房屋所在的同润蓝美俊庭项目在“网上房地产”上有备案，备案号为：浦东新区房管（2013）预字0000539号，显示XX镇XX公路XX弄XX号的备案单价为20,700元，浮动范围为“-20%”。垄汇公司表示该网上备案信息在2013年预售登记的时候就存在了，这批房屋在2013年就开始出售了。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。奚斌作为具有完全民事行为能力的主体，其在与垄汇公司签订定金合同及出售合同之前，应就系争房屋的价格与同地段相同类型房屋的市场价作过比较，经过慎重考虑后作出了与垄汇公司签约的决定，并在定金合同及出售合同中就房屋价款、支付方式等条款作了明确的约定，上述合同条款系双方当事人协商一致的结果，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。现奚斌已交付全额款项、垄汇公司完成房屋交付、奚斌取得了系争房屋的产权证，奚斌对于双方约定的房价及载明的“电商费”的数额及性质不存在认知上的错误，定金合同及出售合同的主要权利和义务已完全履行完毕，在没有充分的事实以证明定金合同及出售合同存在法律规定的可变更或可撤销或为无效情形下，奚斌要求垄汇公司返还超出备案价款的部分并要求赔偿，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。即使奚斌所述对外销售价格高于垄汇公司在相关部门的备案价格或未告知其申报销售价格的事实存在，相关事项亦应属由相关行政管理部门予以处理的范畴，不影响本案奚斌、垄汇公司间定金合同及出售合同的效力及履行。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定作出判决：驳回奚斌的诉讼请求。案件受理费10,570元，减半收取计5,285元，由奚斌负担。二审中，奚斌提供上海XX有限公司的档案机读材料作为证据，证明垄汇公司与接受电商费的上海XX有限公司是同一个法定代表人，两家公司有关联。垄汇公司质证表示，对该证据的真实性无异议，但两家公司均是合法设立的主体，是两个独立的主体，不能因为两家公司的法定代表人是同一人而混同，对关联性有异议。本院对此认证意见如下：对真实性予以确认，但两家公司是两个独立的主体，法定代表人是同一人不能直接推导出两家公司存在混同的结论。经审理查明，一审法院认定“当天定优惠12%”、“于2016年8月26日向垄汇公司支付房款921,000元”有笔误，应为“当天定优惠1%”、“于2016年8月28日向垄汇公司支付房款921,000元”。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案纠纷因垄汇公司向奚斌销售的系争房屋的单价高于垄汇公司于2013年向有关部门备案的单价而引发的。故本案的基础法律关系是奚斌与垄汇公司之间的商品房买卖合同关系，由于系争房屋是现房，因此本案案由应为商品房销售合同纠纷，一审法院确定案由为“商品房预售合同纠纷”有误，本院依法予以纠正。奚斌在诉讼中明确表示不要求解除其与垄汇公司就系争房屋签订的买卖合同，而基于其受到垄汇公司的价格欺诈要求垄汇公司退还超出备案价的房屋差价并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定另外赔偿一倍差价。因此，本案的争议焦点就在于垄汇公司在销售系争房屋过程中是否存在价格欺诈的行为。对此，本院作如下分析：首先，“备案价”与“原价”是两个不同的概念。“原价”的定义出现在部门规章《禁止价格欺诈行为的规定》、《关于有关条款解释意见的通知》中。上述部门规章规定，“原价”指经营者在本次降价前7日内在本交易场所所成交的有交易票据的最低交易价格，如前7日内没有交易价格，则以本次降价前最后一次交易价格作为原价。而商品房与一般消费品的属性不同，一般消费品有可能批量生产，同批次的商品核定相同的价格，所以有可比较的“原价”。而商品房因为坐落、面积、朝向、楼层、房型等不同产生不同的价格，没有一模一样的商品房，因此商品房销售中不存在“原价”的概念，一房一价也不鲜见。商品房销售中的“备案价”则是政府近年来为了遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政手段。发改价检（2011）548号《国家发展改革委关于发布的通知》明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。因此“备案价”属于政府指导价格，与商品的“原价”不同。其次，商品房买卖是一个市场行为，因此开发商可以自主决定商品房价格。开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。因此，开发商高于备案价销售房屋的行为并不等同于价格欺诈。是否构成价格欺诈，还是要从合同法的角度出发，从交易一方是否利用另一方获取交易信息上的弱势地位，是否利用双方交易信息的不对称，是否通过欺骗或误导方式诱骗另一方完成交易等方面进行审查。而本案系争房屋买卖的整个过程，并不存在上述欺诈行为。奚斌对双方约定的房价及载明的“电商费”的数额及性质不存在认知上的错误，垄汇公司作为开发商也不存在欺骗或误导方式诱骗奚斌完成系争房屋的买卖。现系争房屋的买卖合同已经全部履行完毕，奚斌亦明确不要求解除买卖合同。故奚斌主张垄汇公司存在价格欺诈的行为，本院难以采纳。综上所述，奚斌的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,570元，由上诉人奚斌负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 钱文珍审判员 严佳维二〇一八年五月二十九日书记员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……