江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初11760号 原告：钟建文，女，1988年2月19日出生，南京市人，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：牟欢，江苏序阳律师事务所律师。 被告：沭阳雨润中央购物广场有限公司，统一社会信用代码91321322084435190M，住所地沭阳县乂民中路33号。 法定代表人：张宏明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高朋，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。 原告钟建文与被告沭阳雨润中央购物广场有限公司（以下简称沭阳雨润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牟欢、被告委托诉讼代理人高朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟建文向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金2519059.75元及滞纳金3300000元（以3303685元为基数，按照日千分之三为标准，自2020年3月1日起计算至实际给付之日止；以3468869元为基数，按照日千分之三为标准，自2020年10月8日起计算至实际给付之日止）；2.判令被告向原告支付提前终止合同违约金1752604.7元。事实与理由：2017年7月27日，被告承租原告所有的位于沭阳县.71平方米房屋，并于当日签订《房屋租赁合同》。合同中明确约定了租赁期限、租金及支付方式、逾期支付租金的滞纳金计算方式、提前终止合同的违约金计算方式等相关条款。原告按照《租赁合同》中约定的时间及时向被告开具了增值税专用发票，但截至目前，被告尚欠原告2020年3月1日至2020年12月1日期间的租金未付，共计2519059.75元。另，被告于2020年11月14日向原告发出书面《关于终止租赁合同商函》，载明因公司资金紧张无力承担租金，并提出于2020年12月1日提前终止双方签订的《房屋租赁合同》。被告逾期支付租金及提前终止合同的行为，严重违背诚实信用原则，损害了原告的合法权益，应当承担相应的法律责任。 被告沭阳雨润公司辩称：1.被告认可拖欠原告2020年3月1日至12月1日期间的租金2519059.75元；2.被告对原告计算的逾期滞纳金不认可，被告拖欠原告2020年3月1日至12月1日期间的租金，该租金跨度是两年，应该分别计算相对应的滞纳金。被告认为2020年3月1日至8月31日的租金滞纳金计算基数是1651842.5元，计算的时间起点是原告开具并交付给被告发票之日起30日开始计算；2020年9月1日至12月1日之间的租金滞纳金计算基数是867217.25元，计算时间起点为原告开具并交付给被告第四年租金发票之日起30日。3.关于提前终止合同的违约金，被告认为合同在2020年12月1日提前终止，房屋租赁的时间租赁合同期限为2017年7月30日至2020年12月1日，根据双方签订的房屋租赁合同第十一条相关规定，提前终止合同的违约金计算方式应该为合同的总价扣除已付的房租乘以20%，合同总价扣除已付房屋该数额也就是被告拖欠原告2020年3月1日至12月1日的租金，因此，按照合同约定提前终止合同的约定违约金计算方式是被告上述陈述的方式。4.原告要求被告支付的逾期租金滞纳金及提前终止合同的违约金都是属于违约金性质，而违约金应该实际参考原告的实际损失，也就是实际的资金占用的损失，该损失可以用全国同业间拆借的利率来计算，也就是被告认为合同约定的两个违约金过高，请求法院依法调整。 经当事人举证和庭审质证，对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下： 1.被告沭阳雨润公司对原告提交的证据8中的保函费用不予认可，本院认为，该笔费用系原告钟建文为申请保全被告沭阳雨润公司财产提供担保而支出的费用，但为申请保全提供担保并非必须以保险保函的形式，因此，该笔费用不是原告钟建文为了实现债权而支出的必要合理费用，该证据与本案无关联性，本院不予确认。 2.原告对被告提交的最高人民法院民事判决书不予认可，认为该判决与本案无关联性。本院认为，该判决系对个人纠纷作出，不具有普遍约束力，因此，本院对该证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告钟建文系沭阳县雨润广场1、2#楼、外街1-7#商铺、地下工程号-2#-101、102、301、302房屋所有权人。2017年7月27日，原告钟建文（甲方）与被告沭阳雨润公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告沭阳雨润公司租赁原告所有的雨润广场外街2#楼，面积1706.71平方米。双方在合同第二条第1款约定：“租期为五年，自2017年7月30日至2022年8月30日止，其中2017年7月30日至2017年8月30日为装修免租期。（因乙方售楼部经营的特殊性，甲乙双方在上述5年租赁期内不得单方提出解除合同）。”合同第三条租金及支付方式约定：“1.租金、时间节点：第一年租金（含税）2621972元，租期2017年7月30日至2018年8月30日；第二年租金（含税）3146366元，租期2018年8月31日至2019年8月30日；第三年租金（含税）3303685元，租期2019年8月31日至2020年8月30日；第四年租金（含税）3468869元，租期2020年8月31日至2021年8月30日；第五年租金（含税）3642312元，租期2021年8月31日至2022年8月30日。2.租金支付方式：房租每半年支付一次，先资后用，双方约定的上述房屋租金均含税。……以后租金支付方式为：甲方在半年租期到期前一个月提供下一个半年度租金发票，乙方在收到发票后30日内向甲方支付租金。如乙方不能按期支付租金，则视作乙方违约，甲方有权终止合同。若甲方不按期出具发票，则付款时间顺延至甲方提供发票后30日。”合同第十一条提前终止合同约定：“租赁期间，甲乙双方任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，并向对方支付合同总价（扣除已付房租）的20%作为合同违约金。”合同第十二条第1款约定：“一方应及时向甲方支付房租，逾期未交付租金的，甲方有权向乙方加收滞纳金，逾期60天（含60天）的，每逾期一日，加收年租金的万分之三；逾期60天以上的，每逾期一日，加收年租金的千分之三。”2017年8月8日，双方签订了补充协议，对发票开具方式进行了补充约定。双方一致认可，2020年3月1日前的租金，被告沭阳雨润公司已支付完毕。原告钟建文分别于2020年1月16日、9月7日向被告沭阳雨润公司开具了租金增值税发票。 2020年9月2日，原告钟建文委托江苏序阳律师事务所孙以林律师向被告沭阳雨润公司发出律师函，要求被告沭阳雨润公司支付欠付的租金1651842.5元及滞纳金1833545.175元。2020年11月14日，被告沭阳雨润公司向原告钟建文发出《关于终止租赁合同商函》，说明因公司资金紧张，已无力继续承租涉案房屋并负担租金，向原告钟建文提出自2020年12月1日起终止租赁合同。庭审中，原告钟建文同意被告沭阳雨润公司按照合同约定于2020年12月1日提前终止合同。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告沭阳雨润公司租赁原告钟建文所有的房屋，但未按照合同约定的期限支付租金，构成违约。庭审中，原告钟建文同意被告沭阳雨润公司提出的涉案房屋租赁合同于2020年12月1日解除。截止合同解除之日，原、被告双方一致认可被告沭阳雨润公司欠付租金为2519059.75元，本院予以确认。原告钟建文请求被告沭阳雨润公司支付租金2519059.75元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于逾期付款“滞纳金”。一、双方合同约定被告沭阳雨润公司逾期支付租金超过60天以上的，每逾期一日，加收年租金的千分之三。因此，该“滞纳金”应当以欠付的租金为基数计算。被告沭阳雨润公司欠付租金期间为2020年3月1日至2020年12月1日，分别属于房屋租赁合同约定的第三年的下半年租金和第四年的前三个月租金。双方在合同第三条第2款约定每半年支付一次租金，被告沭阳雨润公司应当在收到原告钟建文出具的发票后30日内付款，原告钟建文提交的增值税发票复印件载明的开票时间分别为2020年1月16日和2020年9月7日，被告沭阳雨润公司认可已收到该发票，但未提供证据证明其收到发票的具体时间，本院依法推定被告沭阳雨润公司已在合理期限内收到该发票。因此，被告沭阳雨润公司应当于2020年3月1日前支付2020年3月1日至2020年8月30日的租金1651842.5元；应当于2020年10月7日前支付2020年8月31日至2020年12月1日的租金867217.25元。综上，该“滞纳金”应当分别以1651842.5元为基数，自2020年3月1日起计算；以867217.25元为基数，自2020年10月8日起计算。二、双方约定的“滞纳金”计算标准为日千分之三，被告沭阳雨润公司提出双方约定的违约金过高，请求本院予以调整。本院综合考量被告沭阳雨润公司违约行为和原告钟建文损失情况，认为双方约定的标准过高，本院依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。 关于提前终止合同违约金。双方在签订的房屋租金合同第十一条约定任何一方在租赁期间提出终止合同，需提前一个月书面通知对方并向对方支付合同总价（扣除已付房租）的20%作为合同违约金。该约定属于附解除条件的合同，实际上赋予了合同双方在满足合同约定条件时单方面解除合同的权利。现被告沭阳雨润公司提出提前解除合同，原告钟建文表示同意，被告沭阳雨润公司应当按照合同约定向原告钟建文支付解除合同违约金。关于该违约金的金额，原告钟建文主张以合同约定的五年租金总额扣除被告沭阳雨润公司已实际支付的租金后的余额为计算基数。本院认为，双方在签订合同时均是以对方遵守合同约定为前提，而不会也不应当将对方违约作为预设条件，双方在约定提前终止合同违约金的条款时，应当假定被告沭阳雨润公司会严格按照合同约定支付租金。且原告钟建文已经向被告沭阳雨润公司主张欠付租金部分的滞纳金，如果将该部分租金再计入提前终止合同违约金的计算基数，明显属于重复主张，也不符合双方签订合同时的本意。因此，该提前终止合同违约金的计算基数应当扣除被告沭阳雨润公司应付的到期租金，即包括被告沭阳雨润公司欠款的租金2519059.75元。经过计算，本院认定该部分违约金金额为1248792.75元（6243963.75*20%）。被告沭阳雨润公司辩称，涉案租赁合同于2020年12月1日终止，该合同全部期限应当为2017年7月30日至2020年12月1日，因此提前终止合同违约金的计算基数就是被告拖欠的2020年3月1日至12月1日的租金。本院认为，对于合同条款的解释应当以条款字面意思为基础并考虑当事人真实意思，双方在签订该合同时明确约定“因乙方（即被告）售楼部经营的特殊性，甲乙双方在上述5年租赁期内不得单方提出解除合同”，而双方约定该提前终止合同条款，不仅是赋予双方解除合同的权利，更是为了约束双方任意违约的冲动，保证合同能够得到稳定的履行，且该条提前终止合同条款是约束原、被告双方，而不是仅约束被告沭阳雨润公司一方。如果按照被告沭阳雨润公司的辩解意见，若被告沭阳雨润公司均是按时支付租金或者原告钟建文提出提前终止合同，则违约方根本无需支付任何违约金即可解除合同，如此解释明显与合同文义及双方当事人真实意思表示相违背。因此，本院对被告沭阳雨润公司该辩解不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告沭阳雨润中央购物广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟建文支付租金2519059.75元及滞纳金（以1651842.5元为基数，自2020年3月1日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以867217.25元为基数，自2020年10月8日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。） 二、被告沭阳雨润中央购物广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟建文支付提前终止合同违约金1248792.75元。 三、驳回原告钟建文的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32401元、保全费5000元，共37401元。由原告钟建文负担15373元，被告沭阳雨润中央购物广场有限公司负担22028元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  徐品 二〇二一年一月六日 书记员  仲震 书记员  高雅 附录 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××19（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 扫码支付： 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附录相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。