呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初9281号原告(反诉被告):郭红英,女,个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：包爱民,慧聪律师师事务所律师。委托诉讼代理人：高卫东,慧聪律师师事务所律师。原告(反诉被告):任艳平,女,退休，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：包爱民,慧聪律师师事务所律师。委托诉讼代理人：高卫东,慧聪律师师事务所律师。被告(反诉原告):白燕,女,无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陶娟，内蒙古东方玉德律师事务所律师。委托诉讼代理人：皇甫依妮，内蒙古东方玉德律师事务所律师。原告（反诉被告）郭红英、任艳平与被告（反诉原告）白燕合伙协议纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）郭红英、任艳平及其委托诉讼代理人高卫东、包爱民，被告（反诉原告）白燕及其委托诉讼代理人陶娟、皇甫依妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭红英、任艳平向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向二原告赔偿房屋差价损失36万元、物业费5541元、供热费12669元以及利息181374元(利息支付至实际支付之日止)等各项损失共计559584元;利息计算：2013年8月13日至2014年9月18日，本金100万元，利息68504元，（一至三年的标准按年利率6.15%计算的），2014年1月1日至2014年9月18日，本金140万元，利息60667元（六个月至一年的标准6%）；上述共计129171元；自2016年11月10日开始以36万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际给付之日止；2.请求依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费以及保全保险费。事实与理由:2013年8月13日,二原告与被告签订了《共同购买商业房产协议》,约定三人共同均等出资购买由内蒙古泓碧置业有限责任公司开发建设的商业门脸房,房屋面积359.8平米,每平米1万元,总价359.8万元,每人均出资120万元,并约定上述房屋以被告的名义进行购买。协议签订后截止2014年1月1日,二原告履行了全部出资义务,陆续向被告支付了共计240万元的购房款,之后,被告直至2014年9月18日才与内蒙古泓碧置业有限责任公司签订了《房屋认购合同》,而且相关购房款并没有全额缴纳。在此期间内蒙古泓碧置业有限责任公司出具政策，凡是全额缴纳购房款的买受人,每平米优惠1500元,未全额交款的只能够优惠每平米500元,但是被告始终未能按时全额交付购房款,最终导致二原告无法享受每平米1500元的优惠政策,为此事,三方多次协商后订立了《三方合作购房补充协议》,该协议当中明确约定如果最终无法享受每平米1500元的优惠政策时,被告应当以同等标准向二原告赔偿差价损失并赔偿相应的物业费及供热费。目前内蒙古泓碧置业有限责任公司已经以每平米优惠500元的政策向被告退还了多余的购房款,也就是说二原告因为被告未能及时支付购房款而产生了损失,所以依据三方签订的《三方合作购房补充协议》,被告应当向二原告补偿36万元以及相关物业费、供热费以及因其无故占用二原告的购房款而产生的利息并且应当承担2016年11月10日(收房日)至实际支付之日止的利息。原告认为,被告迟延支付购房款的行为导致二原告产生了损失,并且有明确的合同约定该损失由被告承担,所以被告应当赔偿二原告的损失。基于以上事实,二原告为维护自己的合法权益,特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定,依法向法院提起诉讼,恳请法院依法支持二原告的诉讼请求。被告（反诉原告）白燕辩称：一、被告已经按照《共同购买商业房产协议》约定履行了自己的义务，积极为二原告争取权益，但原告二人并未在协议约定的时间内按时足额缴纳房款，且三方在协议中并未约定房款交付方式，故补偿不应由被告承担。2013年8月13日，被告与原告签订《共同购买商业房产协议》约定以被告名义购买案外人内蒙古泓碧置业有限责任公司开发的位于成吉思汗大街东段塔利还迁小区北侧，北区东侧一号商业楼13号商铺，建筑面积359.8平方米，单价为1万元，/平方米，总价359.8万元，房屋由三方各享有1/3所有权。协议另约定签订协议3日内，由二被答辩人各出资50万元给答辩人，由答辩人代为办理购买房屋相关手续，所剩尾款在签订协议1个月内补足。协议签订当天，答辩人按照案外人鸿盛置业的要求缴纳定金100万元，同时通过答辩人在鸿盛置业的便利条件确定房屋具体栋号，至此协议中约定办理房屋相关手续的义务已经完成。此外，答辩人为二被答辩人争取更多权益，通过多次与开发商沟通已经争取到减价500元每平方米的优惠，且正在积极沟通，争取1500元每平方米的优惠。同时应二被答辩人的要求克服重重困难将《塔利还迁小区（北区）1#商业楼认购协议》和购房收据更换为3人名字，已经尽到了自己的义务。二、涉诉的《三方合作购房补充协议》系附条件合同，现答辩人正在积极争取实现优惠，条件未成就，故协议尚未生效。另因答辩人至今无法获得开发商的优惠补偿系二被答辩人故意阻挠所致，至今二被答辩人仍掌握《塔利回迁小区北区一号商业楼认购协议》和购房收据原件，不予交还答辩人，应当由二被答辩人承担其不利后果。涉诉的《三方合作购房补充协议》中约定“若未能得到开发商优惠，则由答辩人予以补偿。”现答辩人争取到了500元的优惠，但至今仍未到账，同时也正在积极争取开发商1500元的优惠，并且此优惠即将实现，但由于认购协议和购房收据，在被答辩人二人手中掌握，二人故意不提供原件，并且多次到村委会和泓碧置业吵闹，导致协商无法进行。被答辩人二人恶意阻挠答辩人协商的进行，又故意趁人之危欺骗答辩人签订显失公平的协议，将本应由开发商给予的优惠全部让答辩人来承担。根据合同法第45条的规定，“当事人为自己的利益不正当的促成条件成就的，视为条件不成就”。现二被答辩人故意阻止答辩人沟通从开发商处获得优惠。其目的是为了让显失公平的协议继续履行，损害答辩人合法权益。被答辩人二人为自己不正当的利益，故意阻止其不利后果，应当由二被答辩人承担。现请求二被答辩人将认购协议及购房收据原件交予答辩人，并配合答辩人协调沟通退款事宜提供答辩人所需要相关材料。三、涉诉的《三方合作购房补充协议》在订立时显失公平，且二被答辩人在答辩人患病期间，违背答辩人的真实意思表示，趁人之危订立的协议，故应当依法予以撤销。答辩人因多发性骨髓瘤伴有肺炎等并发症，一度病危意识模糊，丧失劳动能力瘫痪在床无法行动，在北京、内蒙古的多家医院奔波救治，但在答辩人病重期间，二被答辩人多次前来吵闹，要求解决商铺优惠问题。被答辩人二人长时间吵闹、辱骂的刺激行为，导致答辩人出现并发症，答辩人为尽快摆脱二人纠缠，遂相信被答辩人二人所述在空白纸上签下名字。直到2019年3月病情逐渐好转，方才得知被答辩人填写的协议内容并非二人当时所述，协议内容要求答辩人承担开发商未补偿部分，并且承担全部物业费、采暖费及收房租金。该份协议的订立完全是加重答辩人义务，恶意串通损害答辩人合法权益的行为。被答辩人二人故意选择答辩人病重之时，通过多次吵闹刺激答辩人，致使答辩人作出违背其真实意思表示的行为。且协议中双方的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则，根据《合同法》第五十四条的规定，在订立合同时显失公平的一方，以欺诈胁迫的手段或趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。综上所述，二被答辩人所述无事实及法律依据答辩人积极为此事奔波已经尽到了自己的义务。另二被答辩人通过不正当手段签订显失公平的协议，应当予以撤销答辩完毕。反诉原告白燕(本诉被告)提出反诉请求：1.请求撤销反诉原告与二反诉被告之间2018年7月27日签订的《三方合作购房补充协议》；2.责令二反诉被告将《塔利还迁小区（北区）1#商业楼认购协议》和购房收据交予反诉原告，并配合反诉原告协调沟通退款事宜；3.本案本诉和反诉的全部费用由二反诉被告承担。事实理由：涉诉《三方合作购房补充协议》在订立时显失公平，且二反诉被告在反诉原告患病期间，违背反诉原告的真实意思表示趁人之危订立协议，故应当依法撤销。反诉原告于2018年5月患病，2018年7月病情恶化，经多方确诊最终为多发性骨髓瘤、并伴有肺炎等并发症，一度病危意识模糊，丧失劳动能力，几乎瘫痪在床无法行动，往返于北京、内蒙古的多家医院奔波救治。但在反诉原告病重期间，反诉被告二人多次前来吵闹，要求反诉原告为她们解决商铺补偿问题。反诉被告二人长时间吵闹辱骂的刺激行为导致反诉原告出现病发症，反诉原告为尽快摆脱二人纠缠，遂相信反诉被告二人所述在空白纸上签下了名字。直到2019年3月病情逐渐好转，方才得知涉诉反诉被告填写的协议内容并非二人当时所述。涉诉协议内容要求反诉原告承担开发商未补偿部分，并且承担全部物业费、采暖费及收房租金。该份协议的订立完全是加重反诉原告义务，恶意串通损害反诉原告合法权益的行为。反诉被告二人故意选择反诉原告病重之时通过多次吵闹刺激反诉原告，致使反诉原告作出违背其真实意思表示的行为，且协议中双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。根据《合同法》第五十四条之规定：“在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”另由于二反诉被告至今掌握三人于2019年1月22日签订的《塔利还迁小区（北区）1#商业楼认购协议》以及购房收据原件，故意阻止反诉原告从开发商处获得优惠，致使反诉原告无法向开发商沟通协调补偿事宜，更无法以此主张权利。故特向法院提起反诉，请求法院依法撤销反诉原告与二反诉被告之间的《三方合作购房补充协议》，将《塔利还迁小区（北区）商业楼认购协议》和购房收据交予反诉原告，并责令二反诉被告配合反诉原告协调沟通退款事宜，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告（本诉原告）郭红英、任艳平针对反诉原告的反诉请求答辩如下：反诉人认为其于2018年7月27日签署的《三方合作购房补充协议》时受威胁和乘人之危而该协议为可撤销的诉讼请求没有任何事实及法律依据。1.如反诉人坚持认为涉案的《三方合作购房补充协议》是受胁迫和乘人之危的情况下签订的，其应当提供充分的证据证明二位被反诉人在其签订协议时威胁了反诉人，否则应承担举证不能的不利后果。2.从时间节点上看，反诉人于2019年1月11日出具委托书，委托王国栋办理房屋买卖的相关事宜，而被反诉人是2019年1月11日后与开发商签订的《认购合同》，而且王国栋于2019年2月22日领取了退款，上述事实均能证明不存在被反诉人乘人之危的情形，而且涉案房屋在2016年11月10日就已通知交付，直至2018年7月27日时反诉人都未能解决补偿差价的问题，被反诉人已给其留有合理的处理期限，因此反诉人主张被反诉人需继续配合协调开发商的主张已不能成立。3.反诉人的要求撤销2018年7月27日签署的《三方合作购房补充协议》已经经过了一年的除斥期间，已经丧失了撤销的权利。综上，2018年7月27日签署的《三方合作购房补充协议》不存在可撤销的情形，即使存在已经经过了一年的除斥期间，故应当驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实认定如下：2013年8月13日，白燕（甲方）、郭红英（乙方）与任艳平（丙方）签订《共同购买商业房产协议》，约定甲、乙、丙三方共同均等出资购买内蒙古泓碧置业有限责任公司开发的还迁小区项目商业门脸房，经三方协商达成如下协议：一、所购房屋以甲方名义与地产商签订购买协议（门脸房暂测359.8平米，每平米1万元，总价款359.8万元，按每方三分之一的出资比例，每方出资人民币120万元），最终以实测面积为准，款项多退少补。二、三方共同享有此商业房所有权，每方享有三分之一的所有权，在本协议签订三日内，甲、乙、丙各出资50万元，交甲方，由甲方代办理购买此商用房的相关手续，甲收到乙、丙出资款后应交给乙、丙两方出具收条，所剩尾款甲乙丙三方在一个月内陆续补足。四、所购房产由甲方代为办理购买，此商业房办理相关产权手续的费用均摊，甲乙丙三方共同保存支付房款手续、复印件签字。合同签订后，郭红英、任艳平按照合同约定于2013年8月13日向白燕交付出资款各50万元，白燕向二人出具收条。郭红英、任艳平陆续将余款70万元于2013年12月底交付给白燕，白燕于2014年1月1日向二人出具收条。2014年9月18日，白燕（乙方）与内蒙古泓碧置业有限责任公司（甲方）签订《房屋认购合同》，约定乙方向甲方购买坐落于呼和浩特市××区住××区的商业楼，建筑面积为359.8平方米，每平方米价格为1万元，总价合计359.8万元。房屋交付时间为2014年12月30日前，付款方式为一次性付清全款。经本院向内蒙古泓碧置业有限责任公司调取的证据显示，白燕分别于2013年12月31日、2014年10月20日、2017年1月5日、2017年4月27日向内蒙古泓碧置业有限责任公司支付房款100万元、50万元、170万元、39.8万元，合计359.8万元。2017年5月3日，白燕（甲方）、郭红英（乙方）与任艳平（丙方）签订《三方合作购房补充协议》，约定甲、乙、丙三方共同出资购买内蒙古泓碧置业有限责任公司开发的还迁小区东侧商业楼14-15轴11号商铺，三方就收房及日后相关事宜达成以下协议条款：一、三方一致同意收房，收房后与该房屋有关的费用三方按照各自权利份额均等承担；二、三方协商一致办理加名手续，将原购房人白燕变更为白燕、郭红英、任艳平；三、塔利村委会或内蒙古泓碧置业有限责任公司对其他购房人所支付的补偿，由甲方负责予以同等方式解决。2018年7月27日，白燕（甲方）、任艳平（乙方）与郭红英（丙方）签订《三方合作购房补充协议》，约定甲、乙、丙三方共同出资购买内蒙古泓碧置业有限公司开发的还迁小区（北区）商业门脸房，现该商业门脸房已具备交房条件，经三方协商达成如下补充协议：一、若村委会未能按照每平米1500元予以补偿，则由甲方按照1500元'c6矫椎谋曜疾棺悖直鸩钩ヒ曳健⒈健６⒊鲜霾钩ヌ蹩钔猓捎谕硎辗坎淖饨鸺拔镆捣选⒉膳延貌钩ヌ蹩钊缦拢1.现定于2018年11月30日前收房，如村委会未按照1500元'c6椒矫赘璨钩ィ蛴杉追匠械４2018年5月1日起至2018年11月30日前物业费及2018年10月15日至2018年11月30日的采暖费。2.如村委会按1500元'c6椒矫撞钩ゼ追剑蚣追酱2018年5月1日起至收房日按照每人每日补偿乙方、丙方每月2778元租金（乙方每月2778元，丙方每月2778元）。2019年1月11日，白燕委托其丈夫王国栋与村委会开发商协商办理退款补偿等事宜，代为办理《塔利还迁小区（北区）1#商业楼认购协议》的更名手续。2019年2月22日，王国栋向内蒙古泓碧置业有限责任公司出具收到退还的购房款179900元（500元'a9O×359.8㎡）的收条。另查明，2017年8月25日，塔利村村民委员会作出《关于塔利村各村属企业相关事宜的会议决定》，其中关于内蒙古泓碧置业有限责任公司北区1#商业楼售楼单价的决定：鉴于还迁小区北区1#商业楼涉及15户业主，其中7户业主已经交清购楼款，5户业主用工程款地顶了购楼款，3户业主未交清购楼款。会议决定：1#商业楼已经交清全部购楼款的购楼单价8500元'c6椒矫祝晃唇磺骞郝タ畹墓郝サゼ9500元'c6椒矫祝霉こ炭畹侄ス郝タ畹墓郝サゼ8500元'c6椒矫祝1#商业楼2016年-2017年供暖期取暖费免收。本院认为,在本诉方面，郭红英、任艳平与白燕三方签订的《共同购买商业房产协议》系各方当事人的真实意思表示,并不违反相关法律法规,应当认定合法有效,当事人均应依约履行。根据该协议约定,郭红英、任艳平与白燕系共同投资房产,按照投资比例分享收益,故应当认定郭红英、任艳平与白燕形成合伙关系。《共同购买商业房产协议》中约定每方享有三分之一的所有权，在协议签订三日内，三方各出资50万元，所剩尾款三方在一个月内陆续补足。郭红英、任艳平于2013年年底前将全部款项交付白燕，协议约定由白燕代办理购买此商用房的相关手续，经本院审查，白燕于2014年9月18日与内蒙古泓碧置业有限责任公司签订《房屋认购合同》，房款于2017年4月27日付清。2017年8月25日，塔利村村民委员会作出《关于塔利村各村属企业相关事宜的会议决定》，决定对于购买呼和浩特市新城区塔利新村住宅小区北区东侧商业楼1号房屋的购房者，全部交清房款的购楼单价为8500元'c6椒矫祝床钩1500元'c6椒矫,未交清购楼款的购房单价为9500元'c6椒矫祝床钩500元'c6椒矫住2018年7月27日，三方签订《三方合作购房补充协议》，约定若村委会未能按照每平米1500元予以补偿，则由白燕按照1500元'c6矫椎谋曜疾棺悖直鸩钩ス煊ⅰ⑷窝奁剑绱逦嵛窗凑1500元'c6椒矫赘璨钩ィ蛴砂籽喑械４2018年5月1日起至2018年11月30日前物业费及2018年10月15日至2018年11月30日的采暖费。故郭红英、任艳平在已足额向白燕支付房款后，因白燕未按时办理购房事宜及支付购房款导致的损失，应按照三方签订的《三方合作购房补充协议》约定的标准分别向郭红英、任艳平赔偿房屋差价损失179900元（359.8㎡×1500元÷3人）。对于本诉被告白燕抗辩郭红英、任艳平存在违约付款行为，且《三方合作购房补充协议》系附条件合同，本案中因三方在《房屋认购合同》中约定由白燕办理购房事宜且郭红英、任艳平已于2013年年底将购房款份额交付给了白燕，而白燕于2014年9月18日才与内蒙古泓碧置业有限责任公司签订《房屋认购合同》，且未一次性交清房款，根据塔利村村委会的会议决定，未已全部交清购房款与一次性交清的购房者补偿金额不同，故因白燕的过错造成上述损失，对于其抗辩本院不予采纳。对于原告郭红英、任艳平请求的利息，因三方系合伙关系，且尚在履行过程中，故请求出资款的占用期间利息，本院不予支持。在反诉方面，对于白燕请求撤销其与郭红英、任艳平于2018年7月27日签订的《三方合作购房补充协议》，白燕仅提供住院材料无法证明二反诉被告存在乘人之危的情形或存在其他可撤销的情形，且根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，白燕向本院提起反诉的时间为2019年12月18日，故对于该项诉讼请求本院不予支持。对于白燕请求郭红英、任艳平返还《塔利还迁小区（北区）1#商业楼认购协议》和购房收据并配合反诉原告协调沟通退款事宜的主张，其未提交证据证明上述材料在郭红英、任艳平处，对该项诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）白燕于本判决生效后十日内向原告郭红英、任艳平分别支付房屋差价损失179900元；二、驳回原告（反诉被告）郭红英、任艳平（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）白燕的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：本诉案件受理费9396元，保全费3318元，合计12714元，由原告（反诉被告）郭红英、任艳平（反诉被告）负担6697元，被告白燕（反诉原告）负担6017元。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）白燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长胡振江人民陪审员刘敏华人民陪审员杨广学二〇二〇年七月十五日书 记 员 闫佳新昀