江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初2409号 原告：刘云，女，1974年1月15日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：闫建文，江苏彭城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏子洋，江苏彭城律师事务所实习律师。 被告：徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山路康怡佳园**楼。 法定代表人：石峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王鸿伟，男，1973年9月4日生，汉族，该公司员工，住徐州市鼓楼区。 原告刘云诉被告徐州日成房地产开发有限公司（以下简称“日成公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告刘云及其委托诉讼代理人闫建文、被告日成公司的委托诉讼代理人王鸿伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘云向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的徐州日成奥运城认订协议书无效；2.请求判令被告返还商品房认购金150000元，赔偿利息损失至款息付清之日（暂计至起诉之日为83990元）；3.请求判令被告赔偿房屋差价损失213812元；4.请求判令被告已付购房款一倍的赔偿金150000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月3日，原被告签订《徐州日成奥运城认订协议书》，约定原告购买被告开发建设的日成奥运城C3-3-1001商品房，该商品房面积90.06㎡，单价6390/㎡,认购金15万元整。协议签订后，被告至今未履行合同。该地段房价已经上涨，被告至今未取得预售许可。被告行为造成原告极大损失。现为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告日成公司辩称：1、被告不是本案适格主体，请驳回原告诉请。涉案房屋所在地块已经中院拍卖，认购金由案外人处理，被告不再负有向原告返还认购金和违约金的义务。2、同意协议无效。认购金应由案外人云龙开发公司返还，利息损失没有依据，即使有违约损失也应由云龙开发公司承担。被告之所以未能向原告交付商品房，是因为涉案土地及在建工程被法院强制查封和拍卖不可抗力导致，非被告恶意违约。原告自认定书签订之日至起诉长达十年，没有及时履行认定书的权利，其自身有怠于行使权利的过失，原告应自行承担部分损失，原告要求违约损失明显过高，即使有违约损失，2016年7月4日就已经由案外人概括承受，即使原告主张违约损失能够成立，也只能计算到2016年7月4日。3、第三、四项诉请没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的陈述及当事人提交的证据，本院认定事实如下：2010年12月3日，被告日成公司（甲方）与原告刘云（乙方）签订《徐州日成奥运城认定协议书》一份，约定：“认定房号：C3-3-1001商品房，建筑面积（暂定）90.06㎡，单价6390/㎡,认购金15万元整。1、认订金在交付首期房款时自动抵作房款，在签订正式合同后本协议书自然失效。4、若乙方退房，可在签订本协议书满一年后办理。甲方全额退还认购金。5、甲方在预售许可证等证件办理齐全后，通知乙方。乙方接到通知七日内到售楼中心签订《商品房买卖合同》。逾期者视为自动放弃此房，甲方有权销售此房，认订金按第4条执行（乙方须凭身份证原件办理退房手续）。”同日，原告向被告缴纳认订金150000元，被告向原告出具了收据。 截至原告起诉之日，被告日成公司仍未取得商品房预售许可证明，亦未通知原告签订《商品房买卖合同》及交付上述商品房。 另查明，案外人实事集团建设工程有限公司与被告日成公司建设工程施工合同纠纷一案，因被告日成公司未按照（2013）徐民初字第180号民事调解书履行，实事集团建设工程有限公司向徐州市中级人民法院申请执行。徐州市中级人民依法对被告日成公司所有的位于徐州市的土地使用权[土地证号：徐土国用（2004）字第164**]及在建工程进行评估拍卖。竞买公告及竞买须知载明：徐州市金狮房屋开发公司已代为发放拆迁过渡费15755040元，并有部分购房户已缴纳认购款5223万元，竞买人需承诺竞拍成功后按照法律规定妥善处理与徐州市金狮房屋开发公司及上述购房户有关已代为发放过渡费及房屋认购款方面的争议。2016年7月29日，徐州市中级人民法院作出（2015）徐复执字第000028-2号执行裁定书，裁定：徐州日成房地产开发有限公司所有的位于徐州市的土地使用权[土土地证号：徐土国用（2004）字第16400号]及在建工程C1#楼、C2#楼、**楼归徐州市云龙房地产开发公司（组织机构代码：13655254-1）所有。 本院认为，关于原被告签订的《徐州日成奥运城认定协议书》效力的问题。商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告日成公司与原告刘云签订的《徐州日成奥运城认定协议书》具备当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式等商品房买卖合同主要内容，故该协议应认定为商品房预售合同，因截至起诉前被告日成公司未办理相应的商品房预售登记备案及许可，违反了国家法律及行政法规的强制性规定，故该合同应属无效。 关于原告主张返还认购金150000元、支付利息及赔偿损失的问题。依据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告要求被告返还商品房认购金150000元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张赔偿利息损失、赔偿房屋差价损失213812元及已付购房款一倍的赔偿金150000元的诉讼请求，综合案涉合同履行情况、双方违约情形、案涉房屋的增值情况，本院参照同期银行贷款利率的2倍支持原告的损失请求。 被告日成公司辩称返还原告购房款的义务已经转由案外人徐州市云龙房地产开发公司，因徐州市中级人民法院作出的（2015）徐复执字第000028-2号执行裁定书系因被告另案纠纷执行被告财产，而非将被告的债务转移，本院对该抗辩意见依法不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、确认被告徐州日成房地产开发有限公司与原告刘云于2010年12月3日签订的《徐州日成奥运城认定协议书》无效； 二、自本判决生效之日起十日内，被告徐州日成房地产开发有限公司返还原告刘云商品房认购金150000元并赔偿损失（损失以150000元为基数，自2010年12月3日起至2019年8月19日按照中国人民同期同类贷款利率的2倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）； 三、驳回原告刘云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9778元，保全费2270元，由被告徐州日成房地产开发有限公司负担6048元，原告刘云负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏雪梅 人民陪审员  刘爱琳 人民陪审员  王述胜 二〇二一年一月二十七日 书 记 员  宋神保