北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初33854号原告：苏玮，女，1988年3月31日出生，汉族，无业，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：滑丽蓉，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪子放，北京颐合中鸿律师事务所律师。原告苏玮与被告北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏玮及其委托诉讼代理人闫拥军，被告顺义新城公司的委托诉讼代理人滑丽蓉、纪子放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏玮向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按其与原告签订的《北京市商品房预售合同》附件六中的约定，进行如下整改：（1）将楼梯间水泥抹灰地面全部整改为防滑地砖；（2）将首层大堂、电梯间全部整改为石材；（3）将内墙（除首层外的电梯厅、标准层走廊、卫生间）全部整改为面砖；2.判令被告赔偿原告损失130382.92元，即以房屋总价款3535808元为基数，按照年利率5.39%支付从2018年10月31日起至2019年6月15日的利息。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，被告对外公开预售榴景沁苑商品房。原、被告签订《北京市商品房预售合同》，合同中对商品房层高、商品房的装饰设备标准等均作出相应约定。在合同履行过程中，原告发现被告交付的房屋不符合合同约定，损害了原告的权益。被告应将装饰按合同约定进行整改：被告交付的房屋中部分装修未满足合同附件六的约定，楼梯间未按合同约定采用防滑地砖，而是采用的水泥抹灰地面；首层大堂、电梯间仅部分采用石材，而合同约定应全部为石材；除首层外的电梯间、标准层走廊、卫生间内墙部分采用面砖，而合同约定应全部为面砖等。室内地面采用的是复合实木地板，未按约定采用实木地板。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。顺义新城公司辩称，原告的诉讼请求应予驳回。涉案房屋已经经过竣工验收，不存在原告所说的问题。我公司为更好地满足精装装饰效果，在合同约定的“主材”基础上，加入装饰元素，且更注重实用效果，并未损害原告的利益，反而提升房屋价值，不建议对现有方案进行调整。我公司已经交房，因为原告原因迟迟不肯收房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月14日，顺义新城公司（出卖人）与苏玮（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定：该商品房房屋坐落在丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17地块S-17地块商业、办公楼15层1515，该商品房所在楼栋的建筑层数为22层，其中地上18层，地下4层，该商品房的用途为办公，层高为4.2米。合同第十条约定，经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建设工程施工图设计文件的下列变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。合同第十八条第一款约定，双方应当签订补充协议，详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、流程的要求。出卖人自该商品房交付之日起，按照补充协议中约定的内容承担相应的保修责任。合同附件《〈北京市商品房预售合同〉之补充协议》第三条第二款约定，出卖人按预售合同第十条规定应向买受人发出变更通知的，则出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起30日内书面通知买受人，买受人同意或视为同意设计变更且不退房的，应在出卖人通知送达十五天期限届满后十日内，至出卖人处签订就涉及变更导致的房屋结构、面积、价款等方面变化的补充协议。未在上述期限内签署补充协议的，则视为接受该商品房设计变更后的新面积作为预售合同约定面积，同时认可该商品房交付时的现状，出卖人无须承担违约责任。该条第四款约定，因装修工程造成该商品房室内实际可使用的尺寸、空间、高度等发生少许合理变化或因装修美观的需要而对该商品房内的非主要构件的添加、减少、移动，不构成对附件之户型图的变更，亦不需要得到买受人的同意，但变更该商品房户型结构、朝向等重大事项除外。补充协议第六条约定，……双方确认，买受人不得以该商品房装饰、设备未达到合同约定标准而拒绝接收房屋，出卖人亦不因此承担逾期交房责任；双方确认，出卖人所修建的样板间仅作风格展示和参考之用，不构成出卖人承诺内容，有关该商品房的结构、空间、装修等以双方在本合同中的约定为准，本合同未约定事项均以实际交房现状为准。合同附件六对装饰和设备标准的约定为：内墙：石材（适用于首层大堂、电梯厅）、涂料（适用于除首层外的电梯厅、标准层走廊、卫生间）……室内地面：地砖（适用于标准层走廊、电梯厅、楼电梯前室、楼梯间、管理用房、消防控制室、首层及地下一层卫生间）、石材（适用于首层大堂、电梯厅）等。合同签订后，苏玮以按揭贷款方式向顺义新城公司支付购房款。2017年12月，涉案楼栋工程进行竣工验收并由顺义新城公司报送竣工验收备案。2019年6月1日，苏玮与案外人深圳市维业装饰集团股份有限公司（以下简称维业装饰公司）签订《委托施工协议》，约定由维业装饰公司对其所购买房屋进行装修。苏玮主张因顺义新城公司未能交付符合合同约定的房屋，在交房验收时胁迫其签署装修合同才能交房，在经历维权后迫于无奈遂签署《委托施工协议》，办理房屋交接手续。苏玮对此提交《委托施工协议》原件及视频，协议落款处书写“2019.5.31因交房需要非主观意愿签定本协议”。顺义新城公司对苏玮所述胁迫签署协议的事实不予认可，其提交该协议复印件，无上述书写字迹。庭审中，双方均认可房屋已于2019年6月1日交付，且交房时已装修完毕。双方均认可苏玮所购买的房屋为边户型，涉案楼层原规划有公共卫生间，现该区域由相邻边户型业主占有使用，且现房屋实际用途为住宅，每户内均设有卫生间。关于苏玮主张的现涉案楼栋大堂、电梯间等装饰情况与合同不符，顺义新城公司提交情况说明一份，认可楼梯间地面约定材质为防滑地砖，认可其部分装饰确有与合同约定不符之处，并说明了实际使用材质与合同约定材质的区别以及对不同的装潢效果作了对比，认为其所使用多元材质装修从装饰效果、品质提升上，均大大超过仅使用单项材料的效果和品质，并得到多数业主的认可，但其未就此提交证据。审理中，本院调取郭云鹏、张允诺、张洪军、岳翔诉顺义新城公司商品房预售合同纠纷案件中本院组织双方对S-24地块1号楼所做的勘验笔录。该勘验笔录载明经现场勘验，涉案楼栋大堂：系石材、不锈钢、皮革、挂画等组合装饰；各层电梯间墙面：安装电梯面系石材，其余墙面为木饰面；楼梯间：1-2层为防滑地砖，其余楼层为水泥地面；各楼层居室走廊：顶地间距2.25米，邻房屋面为壁布，其余墙面系木饰面，无公共卫生间。苏玮与顺义新城公司均认可上述S-24地块1号楼的装修情况与本案所涉楼栋的装修情况一致，勘验现场时的房屋现状与顺义新城公司交付房屋时的房屋状态一致。审理中，苏玮主张因顺义新城公司交付的房屋存在如下问题：1、合同约定交付的房屋是毛坯，被告将公共卫生间改造为房屋的一部分，房屋套内面积超过法定的浮动比例3%；2、房屋性质由办公变为居住；3、房屋内进行上下水改造；4、交付房屋的设施、品牌、装修标准均与宣传不一致，未达到宣传标准，且与样板间存在巨大差距；5、第三方检测机构对房屋验收不合格；6、公共卫生间改造后房屋的户型与样板间不一致，所交付的房屋不符合合同约定，致其迟迟不能收房，顺义新城公司应赔偿其损失。关于损失，苏玮主张系房屋贷款的利息损失。苏玮就其该主张提交了样板间视频、律师函、宣传资料、退房申请、业主维权视频及照片、环境检测报告、房屋交付验收表、精装修房验收报告、录音等证据。顺义新城公司对上述证据除样板间视频、维权视频、照片外，真实性和证明目的均不予认可，称合同约定的房屋面积不包含公共卫生间，公共卫生间的改造由装修公司履行告知义务，样板间不能反映业主实际所购买的房屋情况，不是所有房间和户型都可以做成样板间。原告提交的证据证明原告对房屋是商住房是认可的。本院认为，苏玮与顺义新城公司所签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规之强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。苏玮诉请铺设楼梯间地砖、更换大堂、电梯间面砖等内容，其实质为主张顺义新城公司存在不履行预售合同义务或履行义务不符合约定的违约行为，要求顺义新城公司承担继续履行、采取补救措施的违约责任。本案主要争议焦点为顺义新城公司是否存在违约行为以及顺义新城公司对违约行为是否承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失的违约责任。本院依法认定如下：一、关于楼梯间水泥抹灰地面的争议。经现场勘验，该部分除一至二层外均未依约铺设地砖，顺义新城公司对此亦予以认可，对此本院认定顺义新城公司的行为属于不履行预售合同义务的违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。顺义新城公司未依约履行楼梯间铺设地砖的违约行为，既是对其公司与苏玮之间预售合同约定的违反，亦是对其公司与其他业主预售合同约定之违反，顺义新城公司应承担继续履行的违约责任。苏玮要求铺设防滑地砖的主张与合同约定虽有不符，但顺义新城公司在所提交的材料中认可楼梯间约定材质为防滑地砖，且符合全体业主的共同利益，对该请求本院依法予以支持。二、关于首层大堂、电梯厅及标准走廊墙面的争议。经现场勘验，上述位置均存在以其他材质替代原有合同约定材料的情况，且顺义新城公司解释以其他材质替代了约定材料，实际提高了装修的品质，但就此内容未提供证据佐证，亦未提供证据证明更改该部分材料与苏玮等业主进行了协商。就此争议，本院认为本案涉案合同系双方所缔结的合法有效的合同，对双方均具有约束力。但合同的内容系顺义新城公司一方提供的格式条款，顺义新城公司作为开发商具有显著缔约优势，开发商单方所提高的装修标准可能依照社会一般观念属于另一方获得额外受益，但合同约定追求的效果本身属于缔约双方约定的交易预期，缔约人自己是自己利益的最好管理者，开发商不能以自认为的额外受益去替代一方在缔结合同时对自身利益的预期而作出的合同约定。在开发商作为实际掌控人与购房者缔约，并将双方的履约均纳入自身房地产开发和销售的商业流程的现实交易过程中，开发商更应谨慎处理自身优势的合同地位，减少因具有缔约及履约优势地位情况下对合同的随意变更及违反。在本案中，即使开发商单方提高了装修标准，但违反了合同约定的行为，如未取得相对方的同意，同样构成对合同的违反。综上，本院认定顺义新城公司以其他材料部分替代约定材料进行装修的行为属于履行合同中不符合预售合同约定的违约行为。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中的涉案房屋已实际交付苏玮，苏玮已取得相应房屋专有部分所有权。因顺义新城公司同时与涉案建筑物的全体购买人均签订了预售合同并就共有部分装修作出约定，全体业主亦取得共有部分共有的权利。顺义新城公司以其他材料代替完成的装修物，已经作为涉案建筑物的共有部分物归属于全体业主共有，在其他购买人未就此表示是否同意顺义新城公司用替代材质进行装修的情况下，对共用部分装修物的处理亦应符合其他合同权利人共同意愿。故顺义新城公司在未取得共有部分所有权人同意的情况下，无权对他人共用部分进行处分，该项责任不适于强制履行。苏玮个人合同权利既无法代表全体业主的合同权益，亦不具有优先性。且预售合同约定除首层外的电梯厅、标准层走廊的内墙为涂料，苏玮主张亦与约定不符。综上，苏玮关于首层大堂、电梯厅及标准走廊墙面依照预售合同约定更换墙面砖的主张缺乏合同及法律依据，本院不予支持。三、关于赔偿损失的争议。顺义新城公司向苏玮交付的房屋确存在将公共卫生间改造成房屋套内部分的事实，改变了房屋的户型，对于公共卫生间的改造，顺义新城公司辩称由装修公司履行通知义务，对此本院认为双方合同约定房屋户型的设计变更通知义务人为顺义新城公司，故顺义新城公司的该项主张本院不予采信。顺义新城公司在未告知苏玮且经其许可的情况下，将公共卫生间改造为苏玮所购房屋的一部分，违反了合同约定，构成违约。顺义新城公司的该项违约行为如造成了苏玮的损失，苏玮有权主张赔偿损失，但应就实际产生的损失承担举证责任。本案中，苏玮要求顺义新城公司以房屋总价款为基数赔偿其房屋贷款的利息损失，对此本院认为，苏玮支付的房价款对应的标的是涉案房屋，在合同继续履行的情况下，苏玮基于购买行为而产生的房屋贷款利息是履行合同的正常支出，不因顺义新城公司的上述违约行为而发生改变，故苏玮主张房屋贷款的利息损失，于法无据，本院不予支持。关于苏玮主张的其他赔偿损失依据，从庭审陈述及举证看，苏玮对于房屋为住宅且改造上下水是知情的，其以此作为主张损失的依据，本院亦不予支持。关于房屋的设施、品牌、装修标准问题，在补充协议中双方对此已有约定，样板间仅作风格展示和参考之用，装修以合同约定为准，苏玮以宣传广告和样板间的装修标准主张损失，本院亦不予支持。关于房屋验收不合格问题，苏玮提交的环境检测报告不能客观反映环境检测程序的规范性，对该份报告本院不予认可，房屋验收报告所反映的房屋装修问题如确实存在，可在房屋交付后向顺义新城公司主张保修责任，故以此主张损失，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效之日起六十日内将位于北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17地块商业、办公楼的楼梯间未铺设防滑地砖的部分铺设防滑地砖；二、驳回苏玮的其他诉讼请求。案件受理费2908元，由苏玮负担2838元（已交纳），由北京顺义新城建设开发有限公司负担70元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  卢晓芳人民陪审员  郝 黎人民陪审员  扈雪玲二〇二〇年六月二十八日法官 助理  代 彬书 记 员  张海燕