山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0103民初5458号原告：柳海，男，汉族，1969年6月28日出生，住济南市。委托诉讼代理人：侯俊顶，男，山东舜元律师事务所律师。被告：陈玉香，女，汉族，1952年6月1日出生，住济南市。委托诉讼代理人：程守法，男，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝斌，男，山东众成清泰律师事务所律师。被告：高翔，男，汉族，1979年8月26日出生，住济南市。委托�讼代理人：程守法，男，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝斌，男，山东众成清泰律师事务所律师。原告柳海与被告陈玉香、高翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告柳海、原告柳海的委托诉讼代理人侯俊顶、被告陈玉香和被告高翔的共同委托诉讼代理人程守法、郝斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还购房款410万元并赔偿购房款利息损失、房屋加盖与装修损失以及房屋升值部分损失；2.判令案件受理费、公告费、保全费、鉴定费等诉讼费用由被告承担。开庭前，原告变更第一项诉讼请求为：请求判令被告将房产证号为鲁（2016）济南市不动产证第003XX**号的房产过户登记至原告名下。开庭时，原�明确诉讼请求如下：1.请求法院判定合同有效，判令被告继续履行合同义务，协助将房产证号鲁（2016）济南市不动产证第003XX**号的房产过户登记至原告名下（减去已经拆除部分）；2.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年3月份，原告得知被告欲出售位于济南市市中区党家镇岳而村南侧的一处房屋后，经双方协商签订了一份房屋买卖合同，合同约定被告将涉案房屋卖给原告。合同签订后，被告将房屋交给了原告使用，原告根据被告的要求已向其支付购房款410万元，并根据原告的使用要求对房屋进行了装修和部分加盖。因涉案房屋在被告丈夫高广延名下，而高广延于2014年4月已去世，被告在与原告签订购房合同之前承诺先把房屋通过遗产继承的方式过户到自己名下，然后，再把房屋过户到原告名下，但被告在收到原告的购房款后，以种种理由至今迟迟不予办理相应的房屋过户手续。高广延去世后，其法定继承人除原告之外，还有其儿子和其母亲。原告认为，原被告双方于2016年3月签署的《济南市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背国家法律、法规的强制性或禁止性规定，合法有效。双方签署房屋买卖合同后，被告已按约将涉案房屋交付原告占有使用，原告也对涉案房屋予以了装修和部分加盖。原告认为，被告应当依法履行其合同义务，将涉案房屋过户登记至原告名下。被告陈玉香、高翔答辩称：一、双方合同并未成立，原告提交的合同文本为原告方单方拟就做成，主要条款未经被告方确认，尤其是价款，双方并未达成一致，合同要约承诺过程并未完成，原告提供的合同文本为单方填写并签字；二、该合同第二页第一条第二款已经注明，房屋的所有权人为多方共有，说明原告在交易当时已经明知房屋的权属状态，根据物权法第九十七条和房地产管理法第三十八条规定，共有房产未经共有权人同意的，不得转让，该处分无效。本院经审理认定事实如下：原告柳海与被告陈玉香的妹妹陈玉荣系多年同事，原告经陈玉荣介绍认识陈玉香，并就涉案房屋买卖一事与陈玉香进行磋商。2016年，原告柳海与被告陈玉香签订《济南市存量房屋买卖合同》一份，约定出卖人陈玉香将涉案房屋出售给柳海，总价款为800万元整，买受人向出卖人支付定金人民币50万元整，该定金于交付购房款时抵作房屋价款。该定金已在本合同签订前实际支付。买受人应在拿到房屋权属过户后的不动产所有权证书之日一次性向出卖人交清购房款。双方定于本合同签订之日正式交付该房屋。自2016年6月1日起原告分5次向被告陈玉香支付购房款410万元（包含50万元定金）。被告亦已将涉案房屋的不动产权证书和房屋实际交付给原告，原告对房屋进行了装修、加盖。涉案房屋登记的所有权人为高广延，该房产系高广延与陈玉香的夫妻共同财产。高广延于2014年去世，其共有三位继承人：其妻陈玉香、其母董婉霞、其子高翔。原告向法庭提交了两份公证书，一份是（2104）济齐鲁证民字第277号公证书，公证日期为2014年4月29日，主要内容是高翔委托其母陈玉香代为办理继承高广延遗产的有关事宜；另外一份是（2016）济齐鲁证民字第1915号公证书，公证日期为2016年6月2日，主要内容是董婉霞放弃涉案房屋的继承，该房产中高广延的份额由陈玉香和高翔共同继承。被告陈玉香的妹妹陈玉荣出庭作证并提交证明一份，证明内容为“……二、陈玉香在和柳海商谈房屋出让事宜时出示2014年4月29号的公证书以证明高翔已全权委托她办理房屋出让事宜，并当着我和柳海、赵子明的面和高翔通电话时高翔明确同意母亲全权代理卖房。”原被告均对涉案房屋系济南市不动产权第003XXXX号不动产权证书所载房屋无异议。根据济南市市中区房屋征收服务中心2016年8月25日出具的拆除证明、济南市国有土地上房屋征收补偿协议和二环西路南延工程二期建设项目国有土地上非住宅房屋征收评估报告，可以证实涉案房屋已经部分拆除，其中一、二层楼被拆除150.36平方米，地下室被拆除122.83平方米。案件审理过程中，法院根据原告柳海的申请，调取了（2014）济齐鲁证民字第277号公证书原件；根据被告的申请，调取了陈玉香和柳海的相关银行转账记录。以上事实，由《济南市存量房屋买卖合同》、济南市不动产权第003XXXX号不动产权证书、中国银行特种转账传票、网上银行电子回单、银行转账记录、（2016）济齐鲁证民字第1915号公证书、（2014）济齐鲁证民字第277号公证书、拆除证明、济南市国有土地上房屋征收补偿协议、二环西路南延工程二期建设项目国有土地上非住宅房屋征收评估报告、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，关于涉案房屋买卖合同是否成立，根据《民法总则》第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案中，原告认为双方已经签署了房屋买卖合同，而被告辩称为了便于后期相关事宜处理陈玉香单方在合同上签了名，与原告柳海订立本合同并非被告陈玉香的真实意思表示。对此，本院认为，在房屋买卖合同上签字关涉房屋处分，事关重大，被告陈玉香在与原告柳海未就房产买卖协商一致的情况下就将签好字的合同�给原告，不符合常理，故，被告关于房屋买卖合同并未成立的抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳。关于涉案房产买卖的合同效力问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果；在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，原告柳海已向被告交付了410万购房款，被告也已经将涉案房屋的不动产权证交与原告，并将涉案房屋实际交付原告使用，被告自签订合同后一直占有、使用该房产并对该房产进行了装修、加盖，也就是说，本案涉案房产的买卖合同已经实际履行；陈玉香的妹妹陈玉荣出庭作证并提交证明称高翔对将该房产出售给柳海是知情并同意的；被告高翔在房屋买卖合同签订后一年内未提出撤销该合同。综上，被告以涉案房产买卖未经被告高翔同意为由主张合同无效的抗辩不能成立，本院不予支持。综上，原告柳海与被告陈玉香、高翔之间的房屋买卖合同成立并有效，原被告均应按照合同约定履行义务。现原告要求被告配合办理过户手续，理由正当，合法有据，本院予以支持，同时，根据双方签订合同的约定，原告应于取得涉案房屋权属证书之日，一次性向被告陈玉香、被告高翔交清剩余购房款。根据《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告柳海与被告陈玉香、被告高翔之间签订的《济南市存量房屋买卖合同》成立并有效；二、被告陈玉香、高翔于本判决生效之日起十日内协助原告柳海办理位于济南市市中区党家庄镇岳而村南侧、证号为鲁（2016）济南市不动产证第003XXXX号房产的产权过户手续（拆除部分除外）；三、原告柳海应于取得涉案房屋权属证书之日，一次性向被告陈玉香、被告高翔交清剩余购房款390万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39600元，由原告柳海负担；财产保全费5000元，由被告陈玉香、高翔负担。如不服本�决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  梁 伟审 判 员  李冬华人民陪审员  鲁艳华二〇一八年一月十八日代理书记员  宋 健