上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初93651号原告(反诉被告)：张彪，男，1986年11月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：刘建东，江苏新普合律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵婷，女，1987年6月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：程晨，上海闵卫平律师事务所律师。原告(反诉被告)张彪与被告(反诉原告)赵婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年12月26日、2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张彪的委托诉讼代理人刘建东、被告(反诉原告)赵婷的委托诉讼代理人程晨到庭参加了诉讼。2020年2月3日至4月22日，因控制新冠肺炎疫情的需要，本案中止审理。本案现已审理终结。张彪向本院提出诉讼请求：1.被告恢复上海市浦东新区周康路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)原状，将前述房屋交付原告；2.被告向原告支付2019年12月1日起至恢复原状、交还系争房屋之日止的房屋占有使用费，2019年12月的使用费按每月22,365元计；2020年1月1日起的使用费按每月22,365元递增5%计；3.被告向原告支付解除合同违约金140万元。事实和理由：2018年1月，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2018年1月1日起至2022年9月30日止，租金先付后用按季缴纳，提前30日缴纳下一季度租金，合同另对逾期付款、违约责任等作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。但自2019年12月1日起的租金，被告迟迟未付。被告的行为已构成违约，故原告诉至法院。赵婷辩称，不同意原告的诉请。原告从上家承租系争房屋后转租给被告，被告承租后用于经营。《租赁合同》中约定原告需提供房屋产权证复印件、房东租赁合同给被告办理营业执照，如不能正常办理的，原告还需支付4万元给被告作为赔偿。合同签订后，被告多次联系原告，要求其协助办理执照，但原告不予理睬，以致被告承租目的无法实现。被告已支付原告租金至2019年11月30日，2019年12月起未实际占有使用系争房屋，不应当再支付使用费。第一次庭审后，被告已将系争房屋的钥匙寄还给了原告。由于原告违约在先，反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.反诉被告支付反诉原告赔偿金40,000元；3.反诉被告退还反诉原告租房保证金42,600元；4.反诉被告退还反诉原告已付费用449,015元。针对反诉，张彪辩称，租赁合同履行过程中，原告并无违约行为，系被告违约致使租赁合同解除。不同意支付赔偿金，被告的已付费用更不应退还。同意退还保证金，在本诉被告应付款项中抵扣。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的产权人为上海汇永商务咨询有限公司。上海汇永商务咨询有限公司将系争房屋出租给了案外人，张彪自案外人处承租了系争房屋。2018年1月7日，原告张彪(出租方、甲方)与被告赵婷(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋、建筑面积约为188平方米出租给乙方，用途为商业经营使用；租赁期限自2018年1月1日起至2022年9月30日止，其中免租期为两个月，自2018年1月1日起至2018年2月28日止；月租金21,300元，租金第1年内不变，自第2年起每年房屋租金在上年租金基础上递增5%，直至租约期满；在合同签订当日乙方支付3个月租金，以后每季度(3个月)为付款周期，按此支付。乙方应提前30日向甲方支付下一周期(即3个月)租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的5‰支付违约金；保证金为2个月的租金即42,600元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；合同第七条房屋返还时的状态，乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；第九条解除本合同的条件，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：……2.2甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的……2.6乙方逾期不支付租金累计超过10日的；第十条违约责任……5、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；6、甲方提供房屋产权证复印件、房东租赁合同给乙方，以便其办理营业执照，如因此导致乙方不能正常办理的，则甲方向乙方支付40,000元作为赔偿，并退还收取的所有款项。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告将系争房屋用作经营使用。被告支付原告房屋租金至2019年11月30日，另付保证金42,600元。2018年3月，原告方发送微信要求被告方支付2018年6月-8月的租金。被告方表示因无法办理营业执照，要求原告减免一个月租金、水电从开业起算。后原告同意在2018年6月-8月的租金中减免1万元。被告继续经营使用，并按期支付租金。2019年9月7日，被告方向原告发送微信，称因经营困难，不打算继续承租，倘若原告同意，被告可以转租，被告只能承租至11月，希望原告退还押金(保证金)。原告回复提前解约按合同须承担违约责任，要求继续履行合同。此后协商未果。原告于2019年11月20日向本院提交起诉状，要求被告继续履行合同，支付2019年12月1日起的租金等。被告提出反诉。原告于第一次庭审中(2019年12月26日)变更诉请为解除合同等。被告称其已于2019年11月初搬离系争房屋，搬离时已发短信通知原告，因当时原告不同意解除合同，未办理交接。2019年12月27日，被告将系争房屋钥匙邮寄给原告。原告于次日(12月28日)收到。原告表示，其查看后发现系争房屋内卫生间、厨房间有改造；隔断未拆除；遗留的鞋柜及垃圾等物品需要处理，不认可被告已交还房屋，要求恢复原状，并提供了现场照片予以佐证。被告确认对系争房屋进行过简单装修，被告已将所有物品搬空、搬离时未对装修进行破坏。被告向本院提交了音频资料一份，内容为被告于2019年12月31日携带系争房屋产权证复印件、原告提供的与产权人之间的租赁合同去办理营业执照的部门询问，被告知仅凭前述材料无法办理营业执照。故被告在承租期间一直处于无证经营的状态，且原告没有提供可供办理经营证照的有效材料。经庭审质证，原告对证据持有异议，认为原告已提供给被告所有办证资料，至于不能办证的情况，被告在租赁之初已知晓，且双方通过协商抵扣了部分租金。被告表示，合同约定的违约金过高，解除合同后，原告无实际损失，请求调整至不支付违约金。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立并有效，原、被告均应恪守。双方争议的首要问题是被告是否具有单方解除合同的权利。被告称原告没有提供给其办理经营证照的材料，致使其无法办理出经营证照，长期无证经营，合同目的无法实现。对此，本院认为，涉案合同的租期自2018年1月1日起始。被告承租后在系争房屋处开展经营，直至2019年9月其以经营困难为由向原告提出欲于同年11月底终止合同。从双方2018年3月的微信联系内容反映，彼时双方已提及系争房屋处不能办理经营证照，被告因此要求减免下一季的部分租金，原告予以接受，并在2018年6-8月的应付租金中扣减了租金1万元。此后被告对系争房屋的使用状态明知而未提出异议。虽然双方在合同中约定“甲方提供房屋产权证复印件、房东租赁合同给乙方，以便其办理营业执照，如因此导致乙方不能正常办理的，则甲方向乙方支付40,000元作为赔偿，并退还收取的所有款项。”但双方的往来微信从未提及系由于原告未履行约定的内容(提供产证复印件、房东租赁合同)而导致被告不能正常办理经营证照。被告亦没有相应证据表明其向原告要求提供前述资料而原告拒绝提供，致使其不能办理经营证照。承租人为经营所需办理证照系其自身的义务，被告在系争房屋处长期经营，其提出解除合同的事由亦非经营证照问题，故其无权依据前述条款享有单方解除合同的权利。被告擅自提出终止租赁关系并搬离系争房屋，拒付2019年12月1日起的租金，违反了合同约定。原告于2019年12月26日变更诉请为解除合同，通知已到达被告，涉案合同可认定于2019年12月26日解除。2019年12月1日至28日(交还房屋钥匙)的租金和房屋使用费，被告应予支付。涉案合同对交还房屋约定按正常使用后的状态交还，原告诉请被告恢复原状后交还并支付使用费至交还之日止，该诉请与合同约定有悖，本院不予支持。合同解除后，原告收取被告的保证金应予返还。对于解除合同的违约金，合同约定按提前退租天数的租金的2倍支付违约金，该约定明显过高，被告请求予以调整，本院予以准许。本院综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情调整至被告支付原告违约金计67,095元(按三个月租金标准计)。被告的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张彪与被告(反诉原告)赵婷签订的《租赁合同》于2019年12月26日解除；二、被告(反诉原告)赵婷于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张彪2019年12月1日至2019年12月28日的租金及房屋使用费，按月租金22,365元为标准计；三、被告(反诉原告)赵婷于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张彪违约金67,095元；四、反诉被告张彪于本判决生效之日起十日内退还反诉原告赵婷保证金46,200元；五、驳回反诉原告赵婷的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,602元，减半收取计8,801元，保全费1,079元，共计9,880元，由原告张彪负担2,000元，被告赵婷负担7,880元。反诉案件受理费减半收取计4,558元，由反诉原告赵婷负担4,000元，反诉被告张彪负担558元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年六月五日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。