四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10348号 原告：北京中建物业管理有限公司成都分公司，营业场所成都市高新区天府大道北段866号。 负责人：王孟，总经理。 委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞文山，四川遂宜律师事务所律师。 被告：蒋晨阳，女，1990年3月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：蒋某，男，2007年12月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。 法定代理人：董某，女，1965年9月30日出生，汉族，住四川省都江堰市，系蒋某之母。 原告北京中建物业管理有限公司成都分公司（以下简称中建物业成都分公司）与被告蒋晨阳、蒋某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，因案情复杂，于2019年12月27日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中建物业成都分公司的委托诉讼代理人贾勇、被告蒋晨阳、被告蒋某的法定代理人董某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中建物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令蒋晨阳、蒋某支付2017年2月至2019年3月的物业服务费12564.11元，2017年9月至2019年3月的代收生活垃圾费152元，2016年1月至2018年12月的代收水费965.47元，总计13681.58元；2.判令蒋晨阳、蒋某支付违约金4104.47元（按欠付总额的30%计算）；3.蒋晨阳、蒋某承担本案全部诉讼费用。事实与理由：蒋晨阳、蒋某系中建物业成都分公司所管理的中建桐梓林壹号业主。蒋晨阳、蒋某购得位于成都市高新区。开发商与中建物业成都分公司签订《前期物业管理服务委托协议》，全面委托中建物业成都分公司对其开发的“中建桐梓林壹号”住宅、商业、学校、写字楼等进行物业管理，委托管理期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同为止。根据物业服务合同约定为蒋晨阳、蒋某按期商品房性质和建筑面积应当以534.81元／月的标准向中建物业成都分公司缴物业管理费。合同生效后中建物业成都分公司依约为蒋晨阳、蒋某提供完善的物业管理服务，但蒋晨阳、蒋某未依约交纳上述费用，违反了物业服务合同的约定，故诉至法院，请求判如所请。 蒋晨阳、蒋某共同辩称，之前的物业费一直在缴纳，2017年房屋开始装修，搬进房屋1个月之后房屋就开始严重漏水，在此期间蒋晨阳找了物业，物业来过一次后便再无音讯。2019年年底物业来进行了修补，但是房屋现在还是漏水，2019年物业收取物业费时，蒋晨阳与物业协商把漏水处理好，就交纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2013年4月25日，成都锦城中建地产开发有限公司（以下简称锦城公司）与北京中建物业管理有限公司（以下简称中建物业公司）签订了《中建·桐梓林壹号二期前期物业服务合同》。合同第九条约定，按照业主拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅3.8元/月·平方米；业主办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后以季度为交纳周期，即当季最后一个月的20号前预付下一个季度的物业服务费；逾期缴纳者按应缴金额的千分之三/日计算标准向中建物业公司交纳违约金。合同第四十二条约定，本合同自生效之日起至成立业主大会且业主委员会代表全体业主与物业服务机构签订的物业服务合同生效时终止。合同第五十二条约定，本合同自双方签字盖章后生效。当日，双方在合同尾部盖章确认。 蒋晨阳、蒋某是成都市高新区业主。 2018年8月30日，因蒋晨阳、蒋某欠缴物业费用，中建物业成都分公司向蒋晨阳、蒋某发出律师函，书面催收物业服务费。 另查明，中建物业公司出具《证明》，证明中建物业公司签订的上述案涉合同中的权利与义务均由中建物业成都分公司实际享有与履行（包括不限于收取物业服务费的权利，履行物业服务的义务）。 上述事实，有《中建·桐梓林壹号二期前期物业服务合同》、业主信息登记表、房屋信息查询记录、律师函、EMS回单、本案庭审笔录以及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.蒋晨阳、蒋某是否应当支付物业费、生活垃圾费、代收水费；2.蒋晨阳、蒋某是否存在违约行为，若存在违约行为具体应当支付的违约金金额。对此，本院做如下评述： 本院认为，锦城与中建物业公司签订的《中建·桐梓林壹号二期前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。中建物业成都分公司实际提供了物业服务，蒋晨阳、蒋某作为小区业主应当依照合同约定按时交纳物业费。蒋晨阳、蒋某在庭审中陈述已缴纳2016年及2017年部分物业费，但其并未提供任何证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由蒋晨阳、蒋某承担举证不能的不利后果，故对该项抗辩理由，本院不予采纳。蒋晨阳、蒋某应当向中建物业成都分公司支付2017年2月至2019年3月期间物业服务费12564.11元。关于蒋晨阳、蒋某因房屋漏水，物业未配合积极解决，且未经其同意在楼上安装信号接收器，其不应当交纳物业服务费的抗辩理由，虽蒋晨阳、蒋某提供了照片拟证实房屋漏水，但房屋漏水原因多样，包括但不限于因年代久远或是房屋本身存在质量问题引起的渗漏、业主自身使用不当或随意改造造成漏水、装修公司进行装修时破坏了原防水层、通管道与楼板未充分闭合导致的房顶漏水等，不能证明属于物业管理范围内。即使中建物业成都分公司在物业服务过程中存在瑕疵，蒋晨阳、蒋某可以另案主张权利，但不能通过拒交物业服务费的消极方式处理，故对该项抗辩理由，本院不予采纳。关于生活垃圾费、代收水费的问题，蒋晨阳、蒋某在庭审陈述，对垃圾费、水费认可，具体金额需核对时间。但其并未提交相关证据证实具体金额，故中建物业成都分公司要求蒋晨阳、蒋某支付生活垃圾费152元、代收水费965.47元的主张，本院予以认可。 关于蒋晨阳、蒋某应否承担违约金的问题。因蒋晨阳、蒋某未按照合同约定支付物业服务费，其行为已构成违约，且合同对违约责任承担有明确约定，故蒋晨阳、蒋某应向中建物业成都分公司支付违约金。关于违约金金额，《中建·桐梓林壹号二期前期物业服务合同》中约定的业主按应缴金额千分之三／日的标准支付违约金，中建物业成都分公司主张按照欠费总金额的30%支付违约金，系对自己权利的处分，但根据《中建·桐梓林壹号二期前期物业服务合同》中关于物业服务费用范围的约定中不包括代收水费的费用，故本院认为，蒋晨阳、蒋某应按照欠缴的物业费用及垃圾清运费总金额即12716.11元的30%支付违约金3814.83元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、被告蒋晨阳、蒋某于本判决生效之日起十日内向原告北京中建物业管理有限公司成都分公司支付2017年2月至2019年3月的物业服务费12564.11元、生活垃圾费152元、代收水费965.47元； 二、被告蒋晨阳、蒋某于本判决生效之日起十日内向原告北京中建物业管理有限公司成都分公司支付违约金3814.83元； 三、驳回原告北京中建物业管理有限公司成都分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费244元，由被告蒋晨阳、蒋某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  夏旭东 人民陪审员  曹小苏 人民陪审员  吕洪圣 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  陈代丽