大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初404号原告：曹玉柱，男，1968年9月21日出生，汉族，现住辽宁省大连市旅顺口区。原告：李晓梅，女，1970年5月1日出生，汉族，现住辽宁省大连市旅顺口区。原告：曹嘉洋，女，1994年7月31日出生，汉族，现住辽宁省大连市旅顺口区。三原告共同委托诉讼代理人：张德军，辽宁星业律师事务所律师。被告：大连中庚房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区开发区滨港路988号。法定代表人：梁衍锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周军，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹健，辽宁东亚律师事务所律师。原告曹玉柱、李晓梅、曹嘉洋与被告大连中庚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹玉柱及原告曹玉柱、李晓梅、曹嘉洋共同委托诉讼代理人张德军、被告大连中庚房地产开发有限公司委托诉讼代理人周军、曹健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹玉柱、李晓梅、曹嘉洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金724500元（2016年8月18日至2021年1月17日期间共计1610日乘以450元每日）；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年9月29日，原、被告之间就原告以450万元的价格购买被告开发的位于大连市旅顺口区房屋达成一致意见，原告支付了部分购房款。2016年5月双方签订了《商品房买卖合同》，合同签订后原告按照约定支付了剩余全部购房款，2016年12月29日被告向原告出具的购房发票。2018年5月案涉小区开始办理产权证书，双方于2018年5月18日签订了网签合同，被告将之前签署的范本合同收回。2016年8月18日被告向原告交付房屋，但交付房屋时水、电、燃气均没达到合同约定的交付条件，经多次沟通，被告负责人于2020年7月30日作出了承诺（2020年8月30日自来水接通），但至今水、电、燃气没有接通。依据案涉《商品房买卖合同》第14条的约定，被告应当自交房之日起至水、电、燃气接通之日止按照总房款的日万分之一支付违约金。为维护原告合法权益，故诉至提起诉讼，望判如所请。大连中庚房地产开发有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。一、案涉房屋已经竣工验收合格且交付原告使用，被告已经履行了义务，被告有证据证明案涉房屋属于抵债房。案涉房屋2016年已经竣工验收合格，具备交付使用的条件，2016年8月18日双方是按照当时房屋现状进行的交接，且双方交接房屋时，并没有签署商品房买卖合同，对房屋交付条件及违约责任没有约定，原告依据为办理产权证而于2018年5月3日补签的《商品房买卖合同》第十四条约定主张违约金与事实不符，原告根据办理产权证补签的合同要求与被告承担之前的责任无事实与法律依据。根据该合同第6页第8条第5项因市政配套设施接通延误开发商即被告可以据实延期交房而不用承担任何违约责任，本案中考虑原告的实际需求而按照房屋的现状于2016年交房，案涉房屋无法与市政自来水管网接通的原因是在于红线外开发商不可控的部分，市政一直没有配套管网，属于开发商的免责条款，被告完全可以根据该合同第8条的约定延期交房，但本案中原告2016年按照房屋现状接收房屋之后所有的水电费用（水费用从2016年至今，电费是从2016年至2018年7月份原告到国家电网开通用电手续之前的费用）全部均由被告予以承担，被告为解决案涉房屋全部业主的水电问题，投入了大量资金且一直在与有关政府部门协调，案涉项目周围除中庚开发的香海壹品外，还有紧邻的华发项目，该两个项目几乎是在同时获得政府的审批，但是华发项目一直没有进行投资建设，至今才开始建设，这就导致了政府对于两个项目的市政配套管网没有按时进行施工。二、原告接收房屋视为已经认可设施设备现状，原告曹玉柱和李晓梅是大连涂耐可装饰工程有限公司的法人及股东，长期从事建设施工行业，不仅在被告处及被告子公司大连先锋房地产开发有限公司承包工程，也负责过其他开发商项目，对于房地产配套设施及案涉设施现状是完全知悉的，不同于该项目其他购买房屋的小业主。双方在2016年8月18日交接案涉房屋时，原告对于水、电等配套设施已经验收并认可，原告于2021年就房屋配套设施提出异议已经超过3年的诉讼时效。即便根据双方补签的商品房买卖合同第八条关于交付期限的约定，因市政配套设施接通的延误出卖人即被告也免责。合同第十四条并没有明确水电必须与市政管网接通，该条款关于违约金的支付条件是未达到使用条件。案涉房屋已经竣工验收，达到使用条件。案涉房产交房时水电均可使用，并不影响其正常生活，目前红线外及项目周边自来水市政管网配套空白，红线外市政管网的铺设情况被告无法控制且也不属于被告的义务，被告对此无过错，所以无需承担违约责任。三、案涉房屋一直可以供水供电，原告没有发生任何损失。被告在多次与政府协调未果的情况下，被告为解决业主生活用水自筹资金铺设临时用水管线（该临时用水管线可能惠及周边的华发项目）、运行地下水净化设备、购买饮用水等措施，原告自2016年8月18日实际接收房屋至今未交纳过任何水费，均由被告提供用水。原告2018年7月19日到国家电网开通用电手续之前的电费也均由被告承担。原告没有发生任何损失而要求被告承担违约责任显失公平。另原告计算违约金是从2016年8月18日至2021年1月17日，而案涉商品房买卖合同签订是2018年5月3日，原告要求被告承担合同签订之前的违约责任没有任何法律以及事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：1.原告曹玉柱系大连涂耐可装饰工程有限公司的法定代表人，原告李晓梅系该公司股东，大连先锋房地产开发有限公司系被告大连中庚房地产开发有限公司的全资子公司，2013年11月12日，大连先锋房地产开发有限公司作为发包方，大连涂耐可装饰工程有限公司作为承包方，双方签订《香海金鼎16地块外墙涂料及真石漆施工合同》，双方约定工程内容为外墙涂料及真石漆工程，含材料采购、运输、施工等，合同总价款暂定人民币4251200元，另双方约定施工方即大连涂耐可装饰工程有限公司购买发包方开发的“香海壹品45-1号楼”别墅一套，总房价为450万元，其中施工方已支付首付款140万元，剩余310万元以本工程款抵扣（以工程进度款扣至310万元止）。原告曹玉柱于2013年9月23日以刷卡方式分两笔向被告支付140万元。后因双方未按照上述合同履行，原告曹玉柱于2016年4月7日转账1000000元、2016年4月11日转账594000元、2016年4月11日851000元、2016年4月12日转账655000元向被告支付剩余房款310万元以购买案涉房产，被告分别于转账当日向原告曹玉柱、李秀梅出具非经营性收款收据。2016年8月18日，被告向三原告交付案涉房产，同日，原告曹玉柱在业主收楼验收表上签字，该验收表中水电、煤气、地热一栏中载明自来水完好，下水顺畅，电表、灯、开关、插座完好。2016年12月29日及2016年12月31日被告向原告开具总金额为450万元的增值税发票5张；2.2018年5月3日，三原告作为买受人，被告作为出卖人，双方重新补签《商品房买卖合同》一份，该合同约定三原告购买被告开发的案涉房产，即位于旅顺口区，建筑面积214.27平方米，总金额450万元，合同约定买受人于2016年12月29日前将总房款450万元整一次性付清，合同关于房产交付期限的约定为出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人，如因市政配套事设施接通的延误，出卖人可以据实予以延期。另，双方在合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电于交付使用时接通；……管道液化气小区管道入户，待市政管道接通后，且入住率达到70%以上方可开通；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人应按买受人的已付房款日万分之一承担违约金；……”；3.因案涉房产所在楼盘项目周边未有市政配套自来水，为解决案涉房产所在楼盘业主用水问题，被告曾致函其楼盘所在的大连市旅顺口区龙头街道办事处协调处理供水问题，后被告于2016年1月18日与大连三源水处理设备有限公司签订《工程合同书》，为案涉小区即香海壹品建设地下水净化项目。2016年4月25日被告与大连三源水处理设备有限公司签订《香海壹品净化水设备运营管理协议》，对香海壹品项目净水设备运营进行维护、水质监测及检测，保障达到国家级饮用水标准。除地下水净化外，被告自2018年12月起又自筹资金从大连玖华庄园有限公司购买饮用水为业主提供用水服务。原告接收案涉房屋至今的用水费用均已由被告承担；4.案涉房产交付之日所用电为临时电，费用由被告承担，2018年7月19日原告至国家电网开通用电手续，此后电费由原告自行缴纳。另，原告提交的《住宅使用说明书》中对于电器设施中关于电器容量的记载为“电器设计电容量为40KW”，该处“40”为手写体，与其他空格处均为印刷字体不同，被告不认可该电容量40kw系被告所作承诺；5.原告提供录音证据一份，称系案涉房产坐在小区物业经理及业主会议录音，主张被告所提供的水是无法饮用的。被告以该录音证据形成时间、录音地点、多名谈话人身份无法核实为由，对此不予认可。另该录音证据中原告所称“中庚物业黄总”的陈述为“……现在二次加压泵房给你们用的是生活用水，不是直接来饮用的……”。本院认为，本案争议的焦点为被告是否存在违约行为，应否承担违约责任。本案中，原告以被告交付房屋时水、电、燃气未达到合同约定的交付条件为由，主张被告承担违约责任，而双方合同的约定为：水、电于交付使用时接通，管道液化气小区管道入户，待市政管道接通后，且入住率达到70%以上方可开通。在接收案涉房屋时，原告曹玉柱在收楼验收表上签字确认水电、均为完好，可见水、电在原告接收时房屋时是已经接通的。原告虽主张被告向其提供的水不能使用，并提供相关录音予以佐证，但被告对该证据不予认可。即便该“中庚物业黄总”确系案涉小区物业公司经理，其陈述意思是向业主提供的水系生活用水，“不能直接饮用”，而非“不能饮用”或“不能使用”，而在生活中自来水不能直接饮用亦是生活常识，且除此之外原告亦无其他证据予以佐证，故原告以用水未达到约定条件为由要求被告承担违约责任的主张，依据不足，本院不予支持。原告主张被告提供用电未达到约定条件即电器设计电容量应为40KW而要求被告承担违约责任，因原告所提供的住宅说明中关于电容量为手写，明显与其他处印刷字体不同，且被告对此不予认可，故无法证实该电容量应为40KW为双方约定，且原告亦未有证据证实现有电容量无法使用或存在其他问题，因而其以用电未达到约定条件而要求被告承担违约责任的主张，本院亦同样无法支持。原告主张被告未按约定开通燃气而要求被告承担违约责任一节，双方合同中明确约定开通的条件为：待市政管道接通后且入住率达到70%以上，在被告主张案涉小区入住率未达到约定开通条件的情况下，原告亦未有任何证据证实其小区入住率已达到合同约定的开通条件而被告怠于或拒绝开通，故原告该项主张，亦依据不足，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付违约金及承担诉讼费用的诉讼请求，依据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告曹玉柱、李晓梅、曹嘉洋的诉讼请求。案件受理费11045元，原告曹玉柱、李晓梅、曹嘉洋已预交，由原告曹玉柱、李晓梅、曹嘉洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李波涛人民陪审员  李 敏人民陪审员  潘春妮二〇二一年六月三十日书 记 员  方 儒附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。