上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初52213号原告：罗英，女，1954年9月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海贝唯教育科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：戴诗田。被告：戴诗田，女，1990年7月25日出生，汉族，户籍地江苏省泰州市。原告罗英与被告上海贝唯教育科技有限公司(以下简称贝唯教育公司)、被告戴诗田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告罗英到庭参加诉讼。被告贝唯教育公司、戴诗田经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗英向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与二被告签订的一系列合同及协议于2020年12月31日解除,包括：2018年11月23日签订的原始合同、2019年6月5日签订的合同、2019年6月5日签订的补充协议、2020年8月16日签订的房屋租赁补充协议等；2.判令二被告立即将所承租的房屋归还原告；3.判令二被告支付房租1,870,000元(2020年2月1日至2020年12月31日)元；4.判令二被告偿还原告代垫的物业管理费42,290.40元(2020年1-12月)及电费407.80元；5.判令二被告支付原告违约金340,000元,以房屋租赁保证金折抵；6.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告方收回房屋，故撤回了第2条诉讼请求。事实与理由：2018年11月23日,戴诗田以经营幼儿学前教育为由,与原告签订了房屋租赁合同(另一共有产权人杨洁当时身处境外,无法到场,故委托罗英代为办理),承租位位于本市静安区昌平路XXX号底层等房屋和本市静安区昌平路XXX号二层C室等的房屋(以下简称系争房屋)，期限为2018年11月23日至2023年12月31日止(其中2018年11月23日至2018年12月31日为免租期),双方议定净租金为2019年1月1日至2021年12月31日,每月租金170,000元;自2022年1月1日至2022年12月31日每月租金175,000元;自2023年1月1日至2023年12月31日每月租金190,000元,支付方式3个月为一期,先付后用。期间在2019年6月5日,被告又提出再签二份由其拟定的房屋租赁合同,承租方变更为贝唯教育公司,并说明这二份合同仅作为被告资质申报使用,日期也按被告的要求签为2018年11月23日,当日双方又签了一份补充协议,阐明双方租赁事宜仍按原合同执行,申报过程产生的一切后果由被告自负。被告自2019年10月1日起没有履行合同义务,一直拖欠房租,至2020年8月25日止已拖欠房租共计1,140,000元，期间原告多次催收欠款,被告每次都表示马上就划款付清。2019年11月21日原告在昌平路租赁场所找到被告配偶刘鋆澄要其付房租,刘鋆澄当日写下承诺书,承诺2019年12月1日前将欠房租还清,但迟迟未还。2020年3月27日双方又约定在昌平路租赁的场所见面商谈,双方谈妥2020年4月10日前还清所有房租款,否则让被告清理搬出,但被告迟迟不还款,音讯全无，采取躲避行为。之后双方又于2020年4月23日在昌平路租赁场所面谈,经双方协商,戴诗田出具了一份还款计划书,承诺2020年6月23日之前先付清2019年10月1日至2020年1月30日止的四个月租金,共计680,000元,剩余尾款再协商还款计划。2020年8月16日双方经协商同意签订房屋租赁补充协议,被告方依然未按补充协议约定履行义务。同时系争房屋一直由被告占用至今。被告的行为对原告造成了严重的损害,为此,原告提起诉讼,望判如所请。被告贝唯教育公司、被告戴诗田未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗英与案外人杨某某系争租赁房屋的共有产权人。杨洁系罗英的女儿，授权罗英出租系争租赁房屋。2018年11月23日，罗英作为出租方(甲方)、戴诗田作为承租方(乙方)签订租赁合同，罗英将系争房屋租赁给戴诗田使用。租赁合同约定：系争房屋租赁面积为704.92平方米，免租期为2018年11月23日至2018年12月31日，租赁期为5年(自2019年1月1日起至2023年12月31日止)。租金：2019年1月1日至2021年12月31日为每月170,000元；2022年1月1日至2022年12月31日为每月175,000元；2023年1月1日至2023年12月31日为每月190,000元。租金按3个月为一期支付。保证金为340,000元。租赁期内由乙方承担的费用有水费、电费、物业费，并按单如数缴纳。违约金数额为340,000元。戴诗田支付原告罗英租赁保证金340,000元。罗英作为出租方(甲方)、贝唯教育公司作为承租方(乙方)签订租赁合同两份，罗英将系争房屋分别按门牌号租赁给贝唯教育公司使用。该两份合同由罗英与戴诗田签署，签署时间显示为2018年11月23日。租赁期限无变化。两份租赁合同明确的租赁总面积、租金总额、租赁保证金总额、违约金总额同罗英与戴诗天签署的租赁合同。2019年6月5日，原告罗英(甲方)与被告戴诗田(乙方)签署补充协议，约定：甲乙双方签订的昌平路XXX号和昌平路XXX号两份租赁合同(面积分别为228.41平方米及476.51平方米)，仅供乙方作资质申报使用。(实际签订日期为2019年6月5日,根据乙方要求合同上日期为2018年11月23日)。双方租赁事宜仍按原合同(2018年11月23日签订的单本合同)执行。申报过程中产生的一切后果由乙方负责。2020年8月16日，罗英作为出租方(甲方)、贝唯教育公司作为承租方(乙方)签订房屋租赁补充协议一份，约定：1.乙方已于2020年7月22日向甲方全额支付租赁物业对应的2020年1月31日前产生的所有租金,甲方确认收到该等租金。2.乙方自2020年2月1日起至2020年6月30日,未支付租金共计5个月,合计金额85万元。甲方充分考虑乙方困难和疫情影响的因素,同意减免两个月租金,截至2020年6月30日乙方实际应付甲方租金为51万元。3.乙方承诺相应租金于每月5日前支付,遇节假日不顺延。如乙方违约,甲方将根据2018年11月23日双方签订的合同第4.5款执行：如乙方逾期超过10日,甲方有权立即终止合同并通知乙方,乙方应立即搬空个人物品,将房屋交付甲方。逾期未搬离物品视同自动放弃所有权,甲方不承担任何赔偿责任。4.双方同意并确认本补充协议系对双方及其他相关方于2018年11月23日签署的《房屋租赁合同》的补充及变更,双方同意原《房屋租赁合同》的签约方变更为本补充协议的签约方,除本补充协议确约定外,双方应继续承担原《房屋租赁合同》项下的其他义务和责任,并继续享有原《房屋租赁合同》项下的其他权利。如本补充协议与原《房屋租赁合同》存在不一致的,以本补充协议约定为准。本补充协议未尽事宜,以原《房屋租赁合同》约定为准。本补充协议约定事项执行到2021年12月止,2022年1月起甲乙双方按原《房屋租赁合同》条款执行。5.适用法律及争议解决适用原《房屋租赁合同》约定。6.本协议项下的租金支付义务,由乙方法人戴诗田承担个人连带责任。7.本补充协议一式二份,双方各执一份,具有同等法律效力。该补充协议并对如何支付租金作出明确约定。贝唯教育公司加盖公章，戴诗田作为法定代表人签名。后两被告均未依约履行支付义务。2020年12月18日上午，本院组织原告罗英及被告戴诗田至系争租赁房屋现场进行协调，双方确认：被告方若2020年12月31日前未就系争租赁房屋事宜与第三方协调完毕，原告方可清场收回房屋。本院当场向两被告送达起诉状副本、举证通知书等诉讼材料，两被告填写送达地址确认书。另查明，罗英垫付2020年1月至12月物业管理费42,290.40元、电费407.80元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当恪守，按约履行自己的义务。原、被告双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。现两被告违约，原告方诉请解除租赁合同、补充协议等，并无不当，可予支持，本院确认解除之日为2020年12月31日。原告方诉请的违约金、垫付的电费，亦无不当，本院予以支持；至于原告方诉请的租金，原告方同意因疫情免除的两个月租金，对于该部分租金，应予以扣除；《房屋租赁补充协议》已明确被告贝唯教育公司为房屋承租方，被告戴诗田承担连带责任，应根据约定各自承担相应责任。被告贝唯教育公司、被告戴诗田经传票传唤未出庭答辩，放弃了自己的诉讼权益，本院依法缺席判决。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗英与被告戴诗田签订的房屋租赁合同及补充协议，原告罗英与被告上海贝唯教育科技有限公司签订的两份房屋租赁合同，原告罗英与被告上海贝唯教育科技有限公司、被告戴诗田签订的房屋租赁补充协议均于2020年12月31日解除；二、被告上海贝唯教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告罗英房屋租金1,530,000元；三、被告上海贝唯教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告罗英违约金340,000元(以租赁保证金340,000元折抵)；四、被告上海贝唯教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告罗英物业管理费42,290.40元、电费407.80元；五、被告戴诗田对被告上海贝唯教育科技有限公司上述第二项、第四项应付款义务承担连带清偿责任。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,990元，由被告上海贝唯教育科技有限公司、被告戴诗田共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊法官助理 潘 云书 记 员 郇 鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。