陕西省汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0703民初235号 原告（反诉被告）：荣启华，男，汉族。 原告（反诉被告）：荣波，男，汉族。 共同委托诉讼代理人：李洋、史安娜，陕西云昊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汉中百隆众鑫实业有限公司。 法定代表人：张建平，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许期烈，陕西修业律师事务所律师。 被告：汉中众鑫商业管理有限公司。 法定代表人：王小翠，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：康乐，陕西修业律师事务所律师。 原告(反诉被告)荣启华、荣波与被告（反诉原告）汉中百隆众鑫实业有限公司（以下简称“众鑫实业公司”）、被告汉中众鑫商业管理有限公司（以下简称“众鑫管理公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)荣波、荣启华及其委托诉讼代理人李洋、史安娜，被告(反诉原告)众鑫实业公司的委托诉讼代理人许期烈、被告众鑫管理公司的委托诉讼代理人康乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣启华、荣波就本诉向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与第一被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令第一被告向原告返还已付房款239999元并赔偿相应利息损失（利息自2016年10月日起按年息4.75%暂计至2021年1月12日为48450元，后期按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息至全部房款返还之日为止）；3、判令第一被告向原告返还以租金折抵方式的房款96585元并赔偿相应的利息损失（利息自2016年10月12日起按年息4.75%暂计至2021年1月12日为19498元，后期按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率给付利息至全部房款返还之日止），由第二被告承担连带责任；4、判令第一被告向原告支付案涉商铺自2020年1月1日起至2020年12月31日期间的租金约30000元；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年，第一被告开始修建南郑区幸福北路东侧百隆时代广场，对外宣传拥有70年独立产权，同时向购房人承诺，购买商铺后可返租给被告以获取定额收益。2016年10月10日，原告与第一被告签订了定购书并交纳1万元购房定金。同年10月12日，原告与第一被告签订了《商品房买卖合同》，双方商定该商铺自2016年12月31日即返租给被告，年租金32195元，租期三年总计96585元，在支付合同总价款时直接从购房款中扣除。同年10月21日，原告与第二被告签订了《百隆时代广场商品房返租协议书》，协议第二条约定：租期自2016年12月31日至2019年12月31日。第三条约定，甲方购房总金额536584元，甲方向乙方交纳房款时，直接从购房款中扣除三年返租96585元。基于返租商铺的约定，在签订《商品房买卖合同》时，直接在购房款总价中将租金扣除，商铺总价439999元。《商品房买卖合同》约定，商铺所属地块为商住，土地使用年限70年。付款方式为首付239999元，剩余200000元为按揭。在商品房交付使用365个工作日内，由出卖人将办理产权登记的材料报登记机关备案，如因出卖人责任，买受人有权退房并主张违约责任。上述合同签订后，第一被告未能给原告办理按揭贷款等合同约定的后续事宜，且商铺在三年返租期届满后，被告方未征得原告同意便将商铺租给他人，收取租金也未向原告移交。经原告查询后，第一被告至今未将商品房买卖合同网签备案，商铺土地性质为商用，使用年限为40年。原告认为，原被告签订合同有效，双方应当遵守。被告未按照合同约定履行义务构成违约，原告有权解除合同。为维护自身的合法权益向法院提起诉讼，诉讼请求如前所述。 被告众鑫实业公司就本诉辩称，原告无权解除合同，其第一、二项请求不能得到支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十条、第八条第二款有解除合同的约定，本案当中，原告要求解除合同的事由不符合双方的约定。法律规定《合同》解除权的期限为一年，原、被告于2016年10月签订合同，现早已超过一年，原告已经丧失解除权。双方对解除合同的条件有约定，原告所述解除原因不符合合同约定，且是因为原告欠被告购房款20万元至今未付清，原告的行为已构成违约。原告要求返还租金96585元，没有事实依据，该笔租金已从购房款中扣除，不存在返还租金的事实。原告就同一事实之前向法院起诉过，南郑区人民法院出具过（2020）陕0703民初1413号民事判决书，本案属于重复诉讼案件。综上，请法院驳回原告诉讼请求。 被告众鑫管理公司就本诉辩称，被告众鑫实业公司与被告众鑫管理公司彼此是独立的法人机构，被告众鑫管理公司与原告荣波没有商品房买卖合同关系，与原告荣启华之间有租赁关系，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告众鑫实业公司向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告继续履行《商品房买卖合同》，支付剩余的房款20万元；2、要求反诉被告承担违约金148500元；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告之间签订的《商品房买卖合同》，经过折扣优惠与扣减返租租金96585元，双方最终确定房价为439999元，反诉被告方支付了239999元，其余20万元至今未支付。反诉被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。 反诉被告荣启华、荣波就反诉辩称，双方曾约定由反诉原告众鑫实业公司为反诉被告荣波办理贷款，但是至今反诉原告众鑫实业公司未通知反诉被告荣启华、荣波办理贷款，经反诉被告方催促后，反诉原告仍没有通知反诉被告办理贷款。且反诉原告众鑫实业公司至今未对《商品房买卖合同》进行网签备案，导致反诉被告无法办理按揭贷款。双方在《商品房买卖合同》中约定房屋的土地使用权期限为70年，经反诉被告查询得知，该商铺的土地使用权期限实际为40年，与合同约定严重不符。反诉原告众鑫实业公司一再拖延办理贷款的行为，且该商铺的土地使用权期限已改变，合同的主要目的不能实现。综上，由于反诉原告的违约行为在先，致使合同无法继续履行，请法院驳回反诉原告的诉讼请求。 原告荣启华、荣波围绕本诉的诉讼请求依法提交了证据：1、原告荣启华、荣波身份证复印件、被告《企业信用信息公示报告》，证明原、被告主体适格；2、《百隆时代广场定购书》、《商品房买卖合同》、《百隆时代广场商品房返祖协议书》、购房票据三张，证明原告与被告之间存在房屋买卖关系、租赁关系，被告之间为关联公司；3、房地产权登记信息、南郑县房产交易中心《证明》、建房《2017》215号文件，证明该商铺实际土地使用权为40年、被告众鑫实业公司至今未对合同进行网签备案、导致原告无法办理贷款的违约事实；4、案涉商铺现状照片、案涉商铺现使用人的《企业信用公示报告》，证明合同解除前的租金收益应当归原告所有。 被告众鑫实业公司就本诉提交证据：（2020）陕0703民初1413号民事判决书及二审裁定书，证明该案为重复诉讼。 被告众鑫管理公司就本诉提交证据：1、提交（2020）陕0703民初1413号民事判决书，证明被告众鑫管理公司不是本案适格的被告。2、返租协议一份；证明原告和被告众鑫管理公司属于租赁关系。 反诉原告众鑫实业公司、反诉被告荣启华、荣波未就反诉提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院将案件的争议焦点归纳如下：（一）、本案案由的确定及本案是否属于重复诉讼；（二）原告荣启华、被告众鑫管理公司是不是本案适格的当事人；（三）双方签订的商品房买卖合同是否有效，双方的诉讼请求是否应当得到支持。 关于争议焦点（一），根据本院的（2020）陕0703民初1413号民事判决书审理查明的事实：被告（反诉原告）众鑫实业公司开发修建的“百隆时代广场”，工程竣工后，被告（反诉原告）众鑫实业公司将负1楼部分商铺对外出售，后双方协商将负1楼104商铺出售原告（反诉被告）荣波。由此可见，双方签订合同时，商铺处于竣工状态，本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。在（2020）陕0703民初1413号一案中，因案涉当事人荣启华主体不适格，法院判决驳回荣启华的诉讼请求，该案仅仅系程序上审理，实体没有进行处理，故不属于重复诉讼。 关于争议焦点（二），本案中，2016年10月10日，原告（反诉被告）荣启华与被告（反诉原告）众鑫实业公司签订《百隆时代广场定购书》约定：商品房买卖合同签订后，定购书自行终止。2016年10月12日，原告（反诉被告）荣波与被告（反诉原告）众鑫实业公司签订《商品房买卖合同》，《百隆时代广场定购书》应当终止。根据合同的相对性，原告（反诉被告）荣波与被告（反诉原告）众鑫实业公司之间具有买卖合同关系，是本案适格的当事人，原告（反诉被告）荣启华当事人主体不适格。被告（反诉原告）众鑫实业公司与被告众鑫管理公司是相互独立的法人，被告众鑫管理公司与（反诉被告）荣波没有商品房买卖合同关系，被告众鑫管理公司当事人主体不适格。 关于争议焦点（三），双方自愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容不违反法律规定，为有效合同。合同约定：原告（反诉被告）荣波于2016年10月12日，付清239999元，其余20万元银行按揭，商铺的土地使用权为70年。本院认为，双方既然约定办理按揭贷款，被告（反诉原告）众鑫实业公司应当告知并审核原告（反诉被告）荣波是否具有办理贷款条件，被告（反诉原告）众鑫实业公司明知原告（反诉被告）荣波没有提供固定收入证明而与其签订合同并约定按揭贷款。在合同签订后，被告（反诉原告）众鑫实业公司一直未通知原告（反诉被告）荣波办理贷款，经原告（反诉被告）荣波催促后至今仍未办理。根据相关规定，银行金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据。被告（反诉原告）众鑫实业公司至今未对双方签订的《商品房买卖合同》进行备案。上述原因，致使原告（反诉被告）荣波无法按照合同约定办理贷款，其违约责任应当在被告（反诉原告）众鑫实业公司。该商铺的土地使用权期限在合同中约定为2014年11月20日至2084年11月20日，共70年。经查，该商铺的土地使用权期限实际为2018年8月24日至2058年8月23日，共40年，与合同约定严重不符，原告（反诉被告）荣波在知道解除事由一年内，行使解除权符合法律规定。被告（反诉原告）众鑫实业公司未履行自己的义务，违约在先，现原告要求解除合同、返还房款、承担违约责任的请求，本院予以支持。双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人要求解除合同的，按照买受人累计已付款的10%支付违约金。合同双方对违约金有约定的，应当从其约定。根据法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告（反诉被告）荣波未提交相关损失的证据，故被告（反诉原告）众鑫实业公司应当按照合同约定向原告（反诉被告）荣波支付违约金。因被告（反诉原告）众鑫实业公司违约在先，其要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。原告（反诉被告）荣波与被告（反诉原告）众鑫实业公司之间没有租赁关系，要求被告（反诉原告）众鑫实业公司返还租金没有依据，本院不予支持。原告荣启华与被告众鑫管理公司双方签订的租赁合同关系与本案无关，不是本案适格主体。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、限本判决生效后30日内，被告汉中百隆众鑫实业有限公司应当返还原告荣波首付款239999元，并按照合同约定支付违约金23999.9元（后期按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息至全部房款返还之日为止）； 二、驳回原告荣启华、荣波的其他诉讼请求； 三、驳回被告汉中百隆众鑫实业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7818元，由被告汉中百隆众鑫实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  白小军 人民陪审员  杨文和 人民陪审员  宋文富 二〇二一年六月二十一日 法官 助理  徐 倩 书 记 员  汪雪琴