北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初25117号原告：北京雪花电器集团公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华大街（三段）**。法定代表人：倪众勤，董事长。委托诉讼代理人：王磊，北京长安（上海）律师事务所律师。被告：北京永源兴置业有限公司，住所地北京市大兴区兴华大街（二段）**院**楼**901。法定代表人：燕山，总经理。委托诉讼代理人：贾立峰，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铮，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：北京中瑞凯华投资管理有限公司，，住所地北京市顺义务赵全营镇兆丰产业基地东盈路**法定代表人：方永高，总经理。委托诉讼代理人：贾立峰，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，北京市中伦文德律师事务所律师。北京雪花电器集团公司（以下简称雪花公司）与北京永源兴置业有限公司（以下简称永源兴公司）、北京中瑞凯华投资管理有限公司（以下简称中瑞公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均出庭参加诉讼。本案现已审理终结。雪花公司向本院提出诉讼请求：1.判令永源兴公司支付2019年5月5日至2020年6月4日期间的违约赔偿金5940万元（25000×6×396）；2.判令中瑞公司对上述债务承担连带责任。事实和理由：中瑞公司为取得北京市大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307地块B4综合性商业金融服务用地（以下简称项目宗地）土地使用权签订了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同）。2016年5月5日，中瑞公司与雪花公司签订《北京市大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307地块B4综合性商业金融服务用地实物还建协议》（以下简称还建协议）约定，中瑞公司在项目宗地内无偿提供雪花公司地上25000建筑平方米商业用房，应自成交之日起三内将还建用房交付雪花公司，逾期应当支付违约赔偿金6元/天/平方米。2016年8月15日，北京市规划和国土资源管理委员会、中瑞公司、永源兴公司签订补充协议，将出让合同受让人变更为永源兴公司，中瑞公司对永源兴公司履行出让合同的行为承担连带担保责任。根据还建协议约定，应在2019年5月4日前交付还建用房，但至起诉时仍未履行该义务，应当承担合同约定的违约责任。永源兴公司辩称，第一，涉案还建房屋系因政策调整、不可抗力原因导致延建，永源兴公司不应承担违约责任。基于《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》以及《关于加强商业办公类项目规划管理的通知》等政策的出台，政府主管部门对涉案25000平方米商业用房（以下简称还建用房）所在项目（以下简称涉案项目）规划规定了新的要求，涉案项目需要重新获得规划审批，导致还建房屋无法如期交付。第二，还建协议签约主体为中瑞公司和雪花公司，雪花公司与永源兴公司并未直接签订还建协议，还建协议项下的还建约定对永源兴公司没有法律效力。永源兴公司从未亲自确认还建时间，雪花公司无权要求永源兴公司对于未书面确认的事项承担相应责任。第三，还建协议明确约定还建商业规划设计应征询雪花公司意见，雪花公司明知规划方案发生变化，且按照原定时间无法完成还建，虽多次参与永源兴公司的沟通会仍迟迟未对规划方案调整造成的还建时间推迟做出书面反馈，雪花公司亦应对迟延还建承担过错责任。第四，雪花公司诉请中违约金起算时间有误。涉案项目在开发建设过程中，由于天气、特殊节日、疫情等原因导致无法如期开工建设，直接造成还建房屋无法按时竣工。同时，雪花公司与永源兴公司多次针对规划方案调整导致的后续涉案项目开发事宜进行沟通和磋商，并形成了洽商的会议纪要。因此，应综合考虑实际延误涉案项目迟延建设的具体情况，相应推延违约金起算时间。第五，雪花公司诉请中违约金计算基数明确过高，显著高于正常市场租金标准，即使物业已经交付也不可能每年都实现100%的出租率。根据疫情影响，预计物业交付日期最快也到2022年7月，按照雪花公司的算法，光违约金就将达到1.8亿。现在该项目已经亏损达到12.9亿，延期交付也不是永源兴公司原因造成，请求法院根据公平原则和诚实信用原则依法减少违约金。中瑞公司辩称，不同意全部诉讼请求。第一，中瑞公司已经不是涉案项目所在宗地使用权人，不应也没有能力承担还建义务，不应承担与还建相关的违约责任。第二，根据补充协议约定，中瑞公司是对永源兴公司履行土地出让合同的行为承担连带担保责任，而非对永源兴公司未签署过的还建协议项下义务承担担保责任。本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，北京市国土资源局发布《北京市大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307地块B4综合性商业金融服务业用地国有建设用地使用权挂牌出让公告》，决定在北京市土地交易市场公开挂牌出让北京市大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307地块B4综合性商业金融服务业用地国有建设用地使用权。本次挂牌出让的详细资料和竞买要求参阅有关挂牌文件，挂牌文件于2016年3月31日起在北京市土地交易市场发售。项目宗地《竞买须知》第六条第2款规定，根据大兴区政府要求，该项目地块内需由竞买人无偿向雪花公司提供25000平方米位置相对集中（地（地上业用途物业（毛坯），具体要求详见实物还建协议。第九条规定，本次出让宗地应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后12个月内开工建设，并在出让合同约定的开工之日起3年内竣工。第四十条规定，市土地储备中心于挂牌交易结束后，现场向竞得人签发《成交确认书》。第四十一条规定，竞得人须在《成交确认书》签发之日起1个工作日内到市国土局申请办理《国有建设用地使用权出让合同》的签订手续，并在《成交确认书》签发之日起10个工作日内与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。第四十二条规定，竞得人需在成交确认书签发当日携带公司公章……与雪花公司签订实物还建协议。第四十九条规定，若竞得人为自然人、联合体、非北京市企业或北京市非房地产企业的，应在出让宗地所在区（县）成立一家能够独立承担责任的项目公司，进行该出让宗地的开发建设（自用除外），并按照有关规定申请相应的房地产开发建设资质。竞得人成立的项目公司须满足以下条款：1.须为竞得人的全资子公司。2.竞得人须对变更后的受让人承担连带责任。第五十三条规定，竞得人应严格按照《国有建设用地使用权出让合同》中约定的期限开工、竣工，并在开工、竣工时及时向市国土局书面申报该宗地的开发利用情况。如不能按期开工、竣工，应在到期前30日内向市国土局书面申报延迟原因。第五十四条规定，本次挂牌出让中，出让合同、补偿协议、实物还建协议组成一个完整的合同文件，内容相互支持，相互补充。中瑞公司竞得涉案宗地，并与北京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2016年5月5日，中瑞公司与雪花公司签订实物还建协议约定，中瑞公司在项目宗地内无偿提供雪花公司地上25000建筑平方米商业用房。关于还建商业规划设计相关要求，应征询雪花公司意见，最终以规划审批方案为准。应自成交之日（即成交确认书或中标通知书签发之日）起三年内将还建用房交付雪花公司使用。须在成交之日起五年内完成产权房屋的所有权登记手续。未按本协议规定期限和标准交付还建房屋，且不是由于不可抗力或雪花公司违约造成，则中瑞公司构成违约，应支付违约赔偿金6元/天/平方米。2016年8月15日，北京市规划和国土资源管理委员会、中瑞公司、永源兴公司签订补充协议约定，将出让合同受让人变更为永源兴公司。出让合同中约定受让人承担的一切权利、义务随之转由永源兴公司承接。中瑞公司对永源兴公司履行本出让合同的行为承担连带担保责任。永源兴公司系中瑞公司全资子公司。2016年10月22日，中瑞公司向雪花公司发送《关于加快签订之补充协议的建议函》提出：2016年5月5日，中瑞公司摘牌涉案宗地并与雪花公司签订实物还建协议。2016年5月18日，首创公司管理层拜会雪花公司管理层并就双方签订的协议内容进行了充分沟通及交流讨论。根据双方沟通建议，就实物还建协议中涉及的“毗邻市政主干路位置集中地上一层以及二层商业用途物业”按保持价值对等的原则，可以置换为写字楼及部分商业物业形态，保证雪花公司持有物业的稳定经营收益。首创公司安排了专业设计团队，就沟通建议进行了审核设计、研讨，规划出初步方案。2016年7月4日，首创公司邀请雪花公司管理层就置换方案的可行性在首创公司总部进一步交换了意见及想法。双方就首创提供的初步规划方案：在地块东北角紧邻地铁出口位置规划还建一栋23层的写字楼约21000平方米、楼下裙房商业约4000平方米及部分人防车位（其中商业用房位于首层、二层和三层，办公用房位于四层及以上楼层，其他技术条款同原有实物还建协议）基本达成一致。鉴于规划性质以及物业形态有所调整，原实物还建协议内容需作适当补充，雪花公司根据该轮方案已委托国资委认可的专业评估公司依据价值对等原则评估出初步结论。首创公司就实物还建协议置换相关物业事项完成初步方案，希望与雪花公司进一步沟通，争取尽快达成补充协议，落实双方沟通内容，加快规划方案报批，尽快完成还建事项，早日为双方公司带来收益。永源兴公司提交的电子邮件显示，2016年9月7日雪花公司委托其他公司对面积互换方案作了评估并反馈给永源兴公司。2016年11月25日，雪花公司王小明针对《建议函》的部分内容提出修改建议。2016年12月8日，永源兴公司向雪花公司王小明发送《首创大兴清源路项目概念方案》。2017年3月26日，北京市住建委等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）：为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。2017年11月20日，雪花公司与永源兴公司在雪花公司召开“大兴清源路项目雪花还建商业规划平面及运营方案探讨”会议形成会议纪要：首创永源兴公司与雪花公司就大兴清源路项目雪花还建商业规划平面及运营方案进行了交流和探讨。会上首创永源兴公司在前期提供的《首创大兴清源路项目概念方案》并经双方多次交流洽谈的基础上，按照雪花公司的要求演示讲解了《雪花还建面积分布》和《首创大兴清源路项目定位及运营方案》，回答了雪花公司就还建商业规划平面提出的有关问题，对双方在运营方面的合作进行了初步探讨，达成如下意见：一、双方在实物还建协议的基础上，就此版方案原则上达成一致，设计图纸最终应以规划、绿化、消防、人防意见为准。雪花公司保留对相关方案变更修订的知晓和提出意见的权利。雪花公司将就此履行内部决策程序。二、双方同意继续按此版方案推进项目前期报批报建工作，以下几项事宜有待进一步落实：1.一层和二层直梯保留了不停的运行条件，后期根据雪花公司需求进行灵活调整；2.首创永源兴公司向雪花公司提供此版方案的一二层商铺套内使用面积的统计总数并作出得房率估算；3.满足实物还建协议的有关要求。三、雪花公司还建商业25000平方米面积确认，最终以产权房屋的所有权登记为准。首创永源兴公司需对还建商业面积进行合理划分，原则上以500-1000平方米为一个单元，并负责办理分户后的房屋权属证明。四、雪花公司与首创永源兴公司对项目定位、后期运营和合作意向进行了沟通，双方一致同意就合作运营方案做进一步深入探讨。2017年12月4日，中瑞公司出具子关系证明函：根据出让合同，项目宗地受让人为中瑞公司，因此以中瑞公司名义与雪花公司签署了实物还建协议。根据出让合同附件四补充协议第二十六条规定，中瑞公司为北京市非房地产开发企业，根据此条款规定，成立了永源兴公司，作为项目宗地的项目公司，全权负责该宗地项目开发相关事宜，包括履行实物还建协议各项条款。兹证明永源兴公司系中瑞公司的全资控股子公司。2018年1月24日，永源兴公司向雪花公司发送《关于大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307地块B4综合性商业金融服务业用地项目方案确认的函》载明：我司于2016年5月通过市场招拍挂方式取得北京市大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307地块B4综合性商业金融服务业用地，项目内还建地上25000平方米商业事宜与贵司多次沟通后，双方已基本形成一致意见。现我司已于2017年12月22日取得规划委员会大兴分局核发的《建设工程设计方案审查意见》[2017规划（大）审字0001号]，特将相关材料呈报贵司予以确认，具体如下：1.建设工程施工设计方案审查意见[2017规划（大）审字0001号]批复的总平面图及其他相关要求；2.贵司对于还建25000平方米地上商业的各层平面布置及还建协议相关要求。附件：建设工程设计方案附件、附图；项目首层、二层平面图。2018年2月6日，雪花公司向永源兴公司作出回函：1.同意北京市规划委员会大兴分局核发的《建设工程设计方案审查意见》[2017规划（大）审字0001号]总平面布置、经济指标及其他相关要求；2.同意贵公司为还建雪花公司地上商业物业25000平方米提供的项目一层平面图（复函批复文件图纸）和二层平面图（复函批复文件图纸），每层层高不低于5.9米。2018年4月3日，北京市规划和国土资源管理委员会与永源兴公司签订补充协议约定，双方对出让合同作出如下变更：一、将出让合同约定的出让宗地建筑面积变更为……二、将出让合同约定的出让宗地规划用途变更为办公、商业、地、地下车库、将出让合同约定的国有建设用地使用权出让年限变更为……四、此次变更依据《建设工程设计方案审查意见》[2017规划（大）审字0001号]……五、将出让合同约定的该宗地政府土地收益变更为……六、该项目中涉及商业、办公类项目应严格执行《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）规定。七、应严格执行《北京市土壤污染防治工作方案》……2019年5月20日，雪花公司向永源兴公司发送《关于履行实物还建协议的函》提出，自2016年5月至2019年5月4日现已经超过还建协议约定的3年交付期限，但还建房屋尚未交付雪花公司，希望永源兴公司、中瑞公司按实物还建协议相关条款履行并予以回复。2019年6月27日，因永源兴公司、中瑞公司未予回复，雪花公司再次发送《关于履行实物还建协议的函（二）》，要求向雪花公司支付违约金赔偿并尽快将还建房屋交付雪花公司。2019年7月9日，永源兴公司针对雪花公司的两份函件作出复函：我司作为实物还建实施主体，本着积极解决问题的态度，以早日交付为项目建设核心目标，一方面通过多手段、多措施，尽最大可能抢工、赶工，确保项目早日交付；另一方面鉴于在开发过程中的不可抗力因素，一是政府出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》等对项目规划、报批、开工有重大影响的政策，二是政府日常环保监管、节点性重大活动等工作安排，导致项目整体开发周期未能按照原计划推进……我司希望以解决问题、合作互惠为目的，与贵司尽快当面沟通协商，共同推进项目发展。2019年7月16日，在收到上述复函后，雪花公司向永源兴公司、中瑞公司发送《关于履行实物还建协议的函（三）》，认为在协议履行中不存在不可抗力因素及雪花公司违约情形，要求在2019年7月31日前支付违约赔偿金915万元（自2019年5月5日至2019年7月4日）并尽快交付还建房屋，否则将提起诉讼。2019年7月22日，永源兴公司向雪花公司复函：我司认为，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》等一系列对项目规划、报批、开工有重大影响的政府新政的出台，在事实上确实属于贵我双方以及中瑞公司在签订合同时无法预见，且不属于正常商业风险的情况。加之政府因日常环保监管、节点性重大活动等工作安排，客观上也导致项目整体开发周期未能按照原计划推进。前述因素并非属于我司控制范围之内，造成项目整体开发周期未能按照原计划推进也并非我司本意。但尽管如此，我司也在全力推进项目整体的开发进度，尽一切努力希望尽快将25000平方米还建物业交付于贵司。有鉴于此……基于项目目前的实际情况，争取早日与贵司签订一份新的实物还建协议，尽早达成解决方案，一同推进项目发展，实现互惠互利的局面。截止最后一次庭审结束时（2020年8月6日），还建房屋尚未交付。除了以上查明事实外，永源兴公司还提交以下证据：1.清源路项目现阶段面临的主要问题情况说明、项目开工后停工情况统计、预警天气情况等证据，用以证明在还建协议履行过程中因新规新政、恶劣天气、重大节日活动等情势变更、不可抗力因素影响导致未能按期竣工交付。2.建筑方案设计及顾问服务合同、补充协议、情况说明函及附件设计规划方案，用以证明因出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》导致项目设计必须进行重大改变，造成方案设计阶段的工期延迟。3.北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强疫情防控保障建设工程安全有序复工的通知等证据，用以证明新冠疫情严重影响项目进度及工期、项目延期系因不可抗力原因导致。3.首创清源项目商业租金调研，用以证明截至还建房屋交付时周边物业租金价格情况、还建协议约定的违约金过高。本院认为，涉案宗地竞买须知载明：“根据大兴区政府要求，该项目地块内需由竞得人无偿向北京雪花电器集团公司提供25000平方米位置相对集中（地（地上业用途物业（毛坯），具体要求详见还建协议。”“竞得人成立的项目公司须满足以下条款：1.须为竞得人的全资子公司。2.竞得人须对变更后的受让人承担连带责任。”“本次挂牌出让中，出让合同、补偿协议、实物还建协议组成一个完整的合同文件，内容相互支持，相互补充。”2016年5月5日，中瑞公司与雪花公司为履行竞买须知的上述内容而签订还建协议。2016年8月15日，根据竞买须知要求，补充协议将出让合同的受让人变更为永源兴公司。因此，永源兴公司系还建协议的履行义务人，中瑞公司应承担连带担保责任。按照2016年5月5日还建协议约定，应自成交之日起三年内将还建用房交付雪花公司使用。本案争议焦点在于永源兴公司关于其不应承担违约责任的抗辩意见是否成立。本院认为，永源兴公司在诉讼中提出的抗辩包括政策调整、天气原因、重大节日活动、新冠疫情以及雪花公司怠于确认还建时间等。但是，根据2019年7月9日和7月22日永源兴公司的复函，其明确提出影响项目进度的原因一是政府出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》等对项目规划、报批、开工有重大影响的政策，二是政府日常环保监管、节点性重大活动等工作安排。故，对于以上两个原因之外的抗辩意见，本院不予确认。政府日常环保监管、节点性重大活动等工作安排，并不构成不可抗力，本院对该抗辩意见不予采纳。对于2017年3月26日出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的问题，从查明事实看，还建协议约定关于还建商业规划设计相关要求应征询雪花公司意见，而双方自2016年5月18日即开始对置换后的规划方案持续进行沟通，在此过程中，2017年3月26日北京市住建委等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》要求新报建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米，而双方在2017年11月20日的会议纪要中也明确“永源兴公司需对还建商业面积进行合理划分，原则上以500-1000平方米为一个单元。”故，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》确实对项目建设产生了影响。此后，2018年1月24日，永源兴公司将《建设工程设计方案审查意见》以及相关方案、平面图发送雪花公司，最终雪花公司在2018年2月6日作出回函同意《建设工程设计方案审查意见》以及永源兴公司提供的项目平面图。因此，自2017年3月26日至2018年2月6日的317天，应当作为《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》对项目建设进度的影响期限相应地顺延项目交付日期，即永源兴公司应在2019年5月5日顺延317天即2020年3月17日交付还建房屋，但是截止最后一次庭审结束时（2020年8月6日），还建房屋尚未交付，故其应自2020年3月18日起按照合同约定向雪花公司支付违约赔偿金至房屋交付之日。本案中，雪花公司的诉讼请求计算至2020年6月4日，本院不持异议。对于此后的违约赔偿金，其可另行主张。永源兴公司辩称违约赔偿金过高，但其提交的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。综上，永源兴公司、中瑞公司应连带给付雪花公司违约赔偿金25000平方米×6元/平方米/天×78天＝11700000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京永源兴置业有限公司、北京中瑞凯华投资管理有限公司于本判决生效后十日内连带向北京雪花电器集团有限公司支付违约赔偿金11700000元；二、驳回北京雪花电器集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104600元，由北京雪花电器集团有限公司负担元12600元（已交纳），由北京永源兴置业有限公司、北京中瑞凯华投资管理有限公司负担92000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  马超雄人民陪审员  宋玉英人民陪审员  宋 军二〇二〇年十月十三日书 记 员  孙 蕊