广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1854、1856号原告：鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司，住所地：广东省肇庆市鼎湖区莲花镇开发区，统一社会信用代码：914************486。法定代表人：SONGJIMMY。委托诉讼代理人：黄志苹，广东盈聚律师事务所律师。被告：肇庆市玛斯特服饰制造有限公司，住所地：广东省肇庆市鼎湖区莲花镇****南边厂房**，统一社会信用代码：914***********773M。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：黄金燕，广东圣禾律师事务所律师。原告鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司（以下简称永盛公司）与被告肇庆市玛斯特服饰制造有限公司（以下简称玛斯特公司）合同纠纷两案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序合并审理，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄志苹、被告委托诉讼代理人黄金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2018年6月6日原告与被告签订的《租赁合同》和《管理合同》，被告立即腾退租赁物交回给原告。2.判令被告缴纳的合同押金80万元归原告所有。3.判令被告向原告缴纳2019年9月起至租赁物腾退之日止的租金及滞纳金（暂计至2019年11月为416690.4元及滞纳金169454元）、综合管理费及滞纳金（暂计至2019年11月为178581.6元及滞纳金72623元）、水电费（暂计至2019年11月为2239.1元）。4.判令被告支付原告律师服务费30000元、担保费1679.18元。5.判令由被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月6日，原告与被告协商，就厂房、宿舍租用事宜，签订《租赁合同》，约定原告将位于广东省肇庆市鼎湖区莲花镇永盛纺织城西南角一幢七层厂房、一幢七层员工宿舍、一幢六层综合楼及这些建筑物之间的空地，房屋建筑面积合计约24803平方米，出租给被告做制衣工厂及配套使用；租赁期限为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止；被告应当自2018年8月1日起支付租金（原告无偿提供两个月时间，即2018年6月1日至7月31日免收租金，作为被告进行装修时间），免收租金期间的水电费由被告负责；被告应自合同签订5日内向永盛公司交付80万元作为押金（结合合同整体内容，该款项具有履行保证金性质）；被告每月应支付租金138896.8元（按5.60元/平方米/月计算）。同日，原告与被告又签订《管理合同》，约定被告承担因使用前述租赁物所发生的管理费（包括但不限于供电系统维护保养费、供/排水系统维护保养费、电梯的维护保养费及年审、消防设施维护保养及年审、防雷设施的维护保养、卫生管理费、安全、绿化环保费等，以下简称综合管理费）；被告应当自2018年8月1日起支付综合管理费59527.2元（按2.40元/平方米/月计算）。上述两份合同均约定，被告应在每月10日前支付本月租金及综合管理费；被告承担租赁期间产生的水电费及其他费用。关于违约责任约定：（1）被告逾期10日支付租金或综合管理费的，就欠缴的租金或综合管理费分别按日加收1%作为滞纳金。逾期30天支付租金或综合管理费的，则视为违约。（2）若被告违约，原告有权终止合同并收回租赁物，对押金不予返还，被告自建的建筑物及投入的固定设施归原告所有。（3）若一方违约，导致另一方提起诉讼，则违约方应赔偿守约方损失包括但不限于律师费、案件受理费、评估费、查封费、通告告知邮递费等。上述《租赁合同》和《管理合同》履行至2019年9月，被告无正当理由不履行合同约定支付款项义务，原告多次找到被告负责人催要款项，但被告均以资金紧张为由，提出给予履行宽限期，顺延给付拖欠租金、综合管理费、水电费。截至目前，被告逾期履行合同义务已长达三个月之久，经原告核算，被告累积拖欠租金、综合管理费、水电费及逾期产生的滞纳金，共计839588.1元。永盛公司为防止损失扩大及自身权益受损，向法院提起诉讼。原告永盛公司举证如下：1.原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；2.信用信息公示，证明被告诉讼主体资格；3.《租赁合同》、《管理合同》，证明被告向原告承租厂房、宿舍，双方对相关租金、综合管理费、水电费等项目及违约责任等的约定；4.押金票据、支付租金票据、租金明细表及租金滞纳金计算表，证明（1）原告按合同约定收取被告给付的押金80万元。（2）2019年9月至11月，玛斯特服饰仍未履行合同约定义务，拖欠款项共计839588.1元；5.委托代理合同、发票、银行付款回单，证明原告支付律师费及担保费的事实。被告玛斯特公司辩称，1.原告的诉讼主体不适格，原告没有提供涉案土地及建筑物的权属证书，不能证明其为涉案合同土地的权属人，故其诉讼主体不适格。2.租赁合同和管理合同并非原告法定代表人签名，属于无效合同。3.根据租赁合同第十一条规定，租赁期满乙方原在空地自建的建筑物无偿归甲方所有，现在原告提出解除合同，则不属于租赁期满的情形，属于特殊情况，故我方有权搬迁自建的建筑物，而不需要原告的同意，同时我方认为还没有达到解除合同的条件，有权对原告解除合同之行为提起反诉或另案再起诉，主张原告承担相应的法律责任。4.原告主张的违约金过高，目前我方欠原告租金和管理费合计为595272元，其中滞纳金和押金均为违约金，远远超过我方应当承担的费用，故过高的违约金，不应予以支持。5.原告主张的律师服务费过高，担保费是原告自行主张的非必要性支出，此两项费用不应支持。被告玛斯特公司没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了开庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依据相关法律法规和司法解释予以采信认定。据当事人无异议的证据和本院采信认定的证据，本院查明本案事实如下：原、被告于2018年6月6日签订一份《租赁合同》，约定被告承租原告已取得产权的位于广东省肇庆市鼎湖区莲花镇永盛纺织城西南角一幢七层厂房、一幢七层员工宿舍、一幢六层综合楼及这些建筑物之间的土地，房屋建筑面积合计约24803平方米，用于制衣工厂及配套使用；租赁期限为三年（自2018年6月1日起至2021年5月31日止），被告应当自2018年8月1日起按月支付租金138896.8元（5.60元/平方米/月）。同日，原告与被告又签订一份《管理合同》，约定被告承担因使用前述租赁物所发生的管理费（包括但不限于供电系统维护保养费、供/排水系统维护保养费、电梯的维护保养费及年审、消防设施维护保养及年审、防雷设施的维护保养、卫生管理费、安全、绿化环保费等综合管理费用）；被告应当自2018年8月1日起按月支付综合管理费59527.2元（2.40元/平方米/月）。上述两份合同均有约定，被告应自合同签订5日内向永盛公司交付80万元作为两合同的押金；被告应在每月10日前支付本月租金及综合管理费；被告承担租赁期间产生的水电费及其他费用。关于违约责任约定：（1）被告逾期10日支付租金或综合管理费的，就欠缴的租金或综合管理费分别按日加收1%作为滞纳金。逾期30天支付租金或综合管理费的，则视为违约。（2）若被告违约，原告有权终止合同并收回租赁物，对押金不予返还。（3）若一方违约，导致另一方提起诉讼，则违约方应赔偿守约方损失包括但不限于律师费、案件受理费、评估费、查封费、通告告知邮递费等。签订上述《租赁合同》和《管理合同》后，原告依约定交付租赁物给被告使用并为租赁物履行了管理义务，被告也有按合同约定交纳押金80万元并向原告交至2019年8月的租金、综合管理费及水电费。自2019年9月起，被告拖欠原告租金、综合管理费及水电费，截至2019年11月，拖欠金额共597511.1元。经协商，原告同意被告于2019年11月15日前付清上述欠款，但逾期后，被告仍未支付，原告遂提起诉讼并委托广东盈聚律师事务所代理诉讼，支出律师服务费30000元。同时，原告向本院申请财产保全，支出担保费1679.18元。本院依原告的财产保全申请，于2019年12月4日作出（2019）粤1203民初1854、1856号民事裁定，冻结和查封、扣押了被告玛斯特公司在金融部门的存款或等值的其他财产，价值限额839588.10元以内。本院认为，本案为合同纠纷。原告与被告于2018年6月6日签订《租赁合同》和《管理合同》，是双方的真实意思表示，双方应按照合同约定履行权利义务。原告诉请解除合同，要求被告支付拖欠的租金、综合管理费、水电费及承担违约责任。被告答辩认为原告提前解除合同需要承担责任，且认为原告主张的违约金过高。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.合同应否解除。2.违约金如何计算。3.律师服务费及财产保全担保费应否由被告承担。对此，本院意见如下：关于合同应否解除的问题。原、被告双方签订的《租赁合同》和《管理合同》的期限均为三年，被告履行一年时间后，于2019年9月起出现了拖欠租金、综合管理费及水电费的违约行为，经原告同意延期后，被告仍不能按期支付。至本案辩论结束前，被告已拖欠原告租金、综合管理费及水电费长达四个月，根据合同的约定，被告逾期30天支付租金、综合管理费已属违约，原告可单方面终止合同并有权收回租赁物。现合同约定的解除条件已成就，且被告长时间拖欠费用，造成原告的合同目的不能实现，原告的行为已构成根本违约行为，原告主张解除合同，理据充分，本院予以支持。关于本案违约金的计算问题。《租赁合同》和《管理合同》均约定，被告逾期10天支付租金或管理费，原告按天数加收1%的滞纳金。同时，《租赁合同》又约定，如被告违约，被告押金80万元归原告；租用期满，被告在空地自建的建筑物无偿归原告所有。《管理合同》又约定，如被告违约，被告押金80万元归原告，被告在楼房与空地上投入的固定设施归原告所有。由此可见，被告向原告交纳的押金是为了保障履约而设定，如一方违约另一方则可以取得押金或支付对方相同金额的赔偿款，就其性质而言，属于违约金的约定范畴。现被告违约，其向原告交纳的押金按合同约定就应归原告所有。因此，原告主张被告缴纳的押金80万元归其所有，本院予以支持。但，被告又同时主张计算逾期滞纳金，属于重复计收违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告已主张解除合同，被告的押金已作为违约金由原告收取，已可弥补原告的损失。原告再要求计算滞纳金，本院不予支持。关于律师服务费及财产保全担保费应否由被告承担问题。《租赁合同》和《管理合同》均约定，若一方违约，导致另一方提起诉讼，则违约方应赔偿守约方损失包括但不限于律师费、案件受理费、评估费、查封费、通告告知邮递费等。正是由于被告的违约，导致了原告提起诉讼，为此付出了律师服务费和财产保全担保费。据上述合同的约定，此两项费用均由被告负责赔偿给原告。至于律师服务费共30000元，有委托代理合同和发票为凭，其金额符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，广东盈聚律师事务所也有派出律师出庭参加诉讼，故本院对律师服务费30000元予以确认。至于中顺盈腾融资担保有限公司收取的担保费1679.18元，是原告因本案诉讼申请财产保全而支出的担保费，有保函及发票为凭，本院予以确认。该两项费用按合同约定，应由被告负担。因此，原告主张由被告负担律师服务费和担保费，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：原告鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司与被告肇庆市玛斯特服饰制造有限公司于2018年6月6日签订的《租赁合同》和《管理合同》在本判决发生法律效力之日起立即解除；二、被告肇庆市玛斯特服饰制造有限公司在本判决发生法律效力之日起15天内腾退租赁物交回给原告鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司；三、被告肇庆市玛斯特服饰制造有限公司缴纳的合同押金80万元归原告鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司所有；四、被告肇庆市玛斯特服饰制造有限公司在本判决发生法律效力之日起15天内向原告鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司缴纳2019年9月至11月的租金416690.4元、综合管理费178581.6元、水电费2239.1元，合计597511.1元。自2019年12月（含当月）起至租赁物腾退之日止的租金、综合管理费、水电费由被告按《租赁合同》和《管理合同》约定的标准付清给原告；五、被告肇庆市玛斯特服饰制造有限公司在本判决发生法律效力之日起15天内支付原告鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司律师服务费3万元、财产保全担保费1679.18元；六、驳回原告鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费合计7381.55元，由原告鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司负担2494.05元，被告肇庆市玛斯特服饰制造有限公司负担4887.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 江 浩二〇一九年十二月二十九日书记员 孔伟杰