河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1423民初2617号原告：永城市苏美电器有限公司，住所地河南省永城市东城区人民广场东南角苏美电器，统一社会信用代码91411481777995246A。法定代表人：刘风雷，系该公司经理。委托诉讼代理人：王占民、何纪春（实习），河南扬善律师事务所律师。被告：宁陵县农村信用合作社，住所地河南省宁陵县建设路与永乐路交叉口西南角，统一社会信用代码91411423175217922H。法定代表人：贺建军，系该社理事长。委托诉讼代理人：李清源，上海方锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兆睿，上海方锐律师事务所律师。第三人：永城市恒达服饰有限公司，住所地河南省永城市演集镇丁楼村梁庙组（311国道与芒山路交叉口），统一社会信用代码9141148158857598X5。法定代表人：蒋浩，系该公司总经理。原告永城市苏美电器有限公司（以下简称“苏美电器公司”）与被告宁陵县农村信用合作社（以下简称“农村信用社”）、第三人永城市恒达服饰有限公司（以下简称“恒达服饰公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月12日进行了第一次公开开庭审理，于2019年12月16日进行了第二次公开开庭审理。原告苏美电器公司的法定代表人刘风雷及其委托诉讼代理人王占民与被告农村信用社委托代理人李清源、陈兆睿到庭参加诉讼，第三人恒达服饰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告永城市苏美电器有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与第三人签订的租赁协议合法有效并继续履行；2.诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求停止执行（2019）豫1423执恢15号搬迁公告。事实和理由：2015年5月1日原告与第三人签订房屋租货协议，约定第三人将位于永城市产业集聚区恒达服饰产业园内进门路西北数第二栋2号厂房共计6435.49平方米租给原告使用。租赁期限为15年，自2015年5月1日至2030年4月30日租金5年支付一次，原告已经按协议约定向第三人付清前5年租金，即2015年5月1日至2020年4月30日。原告与第三人在平等自愿的基础上签订的房屋租货协议未违反国家的有关法律规定，合法有效，该房屋产权在租赁期间发生权利变动，不影响原告与第三人之间的租赁协议效力，原告对房屋的使用是基于租赁协议，不侵犯被告的任何合法权益，被告与第三人办理抵押权在原告与第三人租赁协议签订之后，被告在办理抵押权时明知该房屋存在已租货的事实，对涉案房屋已经进行了充分了解，应该知道应承担的责任和义务，因此，根据买卖不破租赁原则，被告对原告的房屋租赁协议应当继续履行。综上，贵院向原告送达的搬迁公告侵犯了原告的合法权益，且贵院作出的(2019)豫1423执异19号执行裁定书事实不清，适用法律错误，为维护原告的合法权益，故诉于贵院，望依法裁判。被告农村信用社辩称：一、原告永城市苏美电器有限公司与第三人永城市恒达服饰有限公司签订的租赁合同及前五年租金收据系后来伪造。理由：1.原告在执行异议阶段提交的2015年8月10日的电费收条上记载电费由第三人永城市恒达服饰有限公司缴纳。租赁合同第七条约定，电费自理。如果该租赁合同确系在2015年5月1日签订并履行，那么上述电费必然由原告直接缴纳。故可以说明至少在2015年8月10日前原告与第三人之间没有发生租赁法律关系；2.原告在执行异议阶段提交的第三人向原告出具的前五年租金的收据上记载收款方式为现金，数额为695032.92元。该现金收款数额精确到分，不符合常理。因为目前分这种硬币已经基本退出市场流通，故不可能通过现金方式交付上述金额。同时五年租金数额接近70万元，交付大额款项市场的通行做法为银行转账，因此仅凭该收据不能证明原告确已将租金交给第三人，必须有相应的转账记录予以佐证。该收据也没有记载该笔款项的经办人、会计的姓名，形式上不合法，不能作为已经支付租金的凭证；3.原告提交的租赁合同和收据均可轻易通过后期伪造获得，单纯凭借该两份证据不能证明在2015年5月1日原告和第三人之间发生了租赁法律关系。二、原告永城市苏美电器有限公司与第三人永城市恒达服饰有限公司之间的租赁关系实际发生时间晚于厂房设立抵押权时间。1.第三人在被告方办理贷款时于2015年6月26日对拟抵押房产委托永城市正平房地产评估事务所有限公司进行了实地勘验和评估。2015年6月26日评估公司就抵押厂房进行了现场勘验并拍摄照片记录。从照片中可以看出，抵押厂房处于空置、毛坯状态，水电均未安装完毕。厂区附属设施施工并未结束，不具备搬迁使用条件。根据原告执行异议申请书中记载，原告于2015年6月25日就开始搬迁的事实并不真实。另外，如果2015年5月1日租赁合同及支付租金真实，那么在两个月后租赁厂房仍然为毛坯闲置状态不符合常理；2.河南省永城市永泰商贸有限公司于2019年8月9日开具的证明不具有证明效力。（1）原告称该公司系原房东，原告于2010年8月1日至2015年7月31日承租其房产。该公司仅能对原告租赁其公司房产的事实做出证明，至于租期届满后原告何时租赁、租赁谁的厂房，该公司没有任何资格予以证明。（2）该证明加盖印章为合同专用章且没有任何工作人员签字，形式不合法。（3）该公司称2015年7月31日租赁期限届满后进行了搬迁，也就是说，原告与第三人之间如果存在租赁关系，也是发生在2015年7月31日之后，晚于厂房抵押权设立的2015年6月30日。这也印证了2015年8月10日第三人永城市恒达服饰有限公司缴纳电费收据的合理性；3.国网河南永城供电公司于2019年8月9日开具的证明不具有证明效力。（1）该份证明落款为国网河南永城供电公司，但却加盖侯岭供电所的印章，也没有相关工作人员的签字，无法确认印章真伪，形式不合法，不具有证明效力。（2）该证明称2015年6月对原告公司进行供电，但涉案厂房在6月底尚处在毛坯状态，如何供电，有哪些用电设施？从此可以看出该证明也系伪证。（3）2015年8月份第三人公司缴纳电费收据与该份证明自相矛盾，因此对苏美电器进行供电的时间节点并不能仅凭该份证明予以确定；4.根据我国《物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”根据前述观点，涉案厂房抵押权设定日期早于租赁发生日期，因此原告诉讼请求不能成立。三、原告提交的与第三人之间的租赁合同约定的租金数额显著低于市场价格，系双方恶意串通伪造合同，损害了抵押权人的合法权益。被告方申请对涉案厂房租金价格进行鉴定。如鉴定结果远高于租赁合同中记载的数额1.8元每平米每月，那么根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”原告方的诉讼请求无法成立。综上所述，原告与第三人租赁实际发生时间晚于厂房抵押权设立时间，因此原告无权要求继续履行合同，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人恒达服饰公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年原告苏美电器公司与第三人恒达服饰公司口头达成租赁协议，由原告苏美电器公司租赁第三人恒达服饰公司的位于永城市产业聚集区的一栋厂房作为仓库，并于2014年10月5日预付租金54452元给恒达服饰公司。原告苏美电器公司2015年5月1日与第三人恒达服饰公司签订房屋租赁协议，约定“甲方永城市恒达服饰有限公司乙方永城市苏美电器有限公司。一、甲方将位于永城市产业聚集区恒达服饰产业园内进门西北数第二栋2号厂房共计6435.49平方米租给乙方使用。二、租期为壹拾伍年，自2015年5月1日至2030年4月30日。三、租金支付方式：前五年的租金为每月每平方米1.8元，从（2020年5月1日至2025年4月30日）每月每平方2元。支付时间为：合同签订之日一次性交清前五年租金，金额为陆拾玖万伍仟零叁拾贰元玖角贰分（小写695032.92元），从第六年开始每年5月1日前一次性支付下一年租金。甲方永城市恒达服饰有限公司（盖有该公司的印章）有权签字人蒋浩乙方永城市苏美电器有限公司（盖有该公司的印章）2015年5月1日”。2015年5月1日永城市苏美电器有限公司将前五年房租695032.92元支付完毕，永城市恒达服饰有限公司为其出具有收据。另查明：2017年2月24日河南省宁陵县人民法院作出（2017）豫1423民初405号民事判决书，内容为“2015年7月24日，被告永城恒达公司向原告宁陵县农村信用合作联社借款本金1800万元，约定利率为月息9.9‰。被告永城恒达公司以其位于永城市浍河路南侧中原路西侧1处办公楼及6幢厂房提供抵押，并办理了抵押登记。判决如下：一、被告永城市恒达服饰有限公司于本判决生效后十日内偿还原告宁陵县农村信用合作联社借款本金1800万元及利息、罚息286.884033万元（利息暂算至2017年1月19日，直至还清之日止。自2015年7月24日至2016年6月20日，按利率月息9.9‰计算，自2016年6月20日开始，按双方合同约定的逾期利率月息14.85‰计算，直至付清之日止）；二、原告宁陵县农村信用合作联社有权对被告永城市恒达服饰有限公司位于永城市浍河路南侧中原路西侧1幢办公楼及6幢厂房（他项权证号：永房他证东城区字第20152333号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回原告的其他诉讼请求。”。涉案厂房属于恒达服饰公司向农村信用社借款，抵押债权的标的物一部分。2019年11月13日河南省宁陵县人民法院作出（2019）豫1423执恢15号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人永城市恒达服饰有限公司名下：一、永城市浍河路南中原路西支三路北1幢办公用房建筑物；二、永城市浍河路南中原路西侧6幢工业用房及2幢无证门卫建筑物；三、永城市中原路西侧、浍河路南侧永城市恒达服饰有限公司国有建设用地使用权。”本案原告苏美电器公司认为其与恒达服饰公司签订有合法有效的租赁协议，提出案外人执行异议。以上事实有租赁协议书、租金收据、领款条、电费收据、证明、苏美电器公司账目、他权证书、房地产抵押估价报告等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告与第三人所签订的租赁合同是否为恶意串通伪造签订，该合同是否合法有效；2.原告与第三人签订的租赁合同和第三人与被告签订的抵押合同成立时间哪个在前；3.原告的诉请是否合法有据，应否予以支持。关于原告与第三人所签订的租赁合同是否为恶意串通伪造签订，该合同是否合法有效，原告与第三人签订的租赁合同和第三人与被告签订的抵押合同成立时间哪个在前的问题。本院认为，原告与第三人自愿订立租赁合同，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，故合同成立即生效，不以双方是否实际完成履约行为为生效要件。原告苏美电器公司与第三人恒达服饰公司口头达成租赁协议的时间为2014年，原告苏美电器公司2014年10月5日即预付了租金，并且签订租赁合同的生效时间为2015年5月1日，且原告苏美电器公司提交了2015年8月10日缴纳电费的收据（含6月份至今电费），以及2015年12月15日缴纳电费的收据（9月份至今电费）等四份电费收据，结合原告苏美电器公司2014年10月5日向第三人恒达服饰公司法定代表人支付房租预付款54452元的事实，可以确认原告与第三人之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且已经实际履行。被告农村信用社辩称在抵押登记之前的2015年6月26日涉案的厂房内空无一物，原告苏美电器公司并没有在签订租赁合同的2015年5月1日搬入涉案厂房，以此推断该租赁合同属于恶意串通伪造签订的，但合同是否生效不以租赁方是否实际入驻为要件，且被告没有提交其他证据证明原告与第三人签订的租赁协议是虚假的或者恶意串通签订，故该辩解理由不能成立。被告农村信用社办理抵押登记的时间为2015年6月30日，而原告与第三人之间在2015年5月1日即存在合法有效的租赁合同，故可以确认原告与第三人所签订的租赁合同合法有效，且原告与第三人签订的租赁合同先于第三人与被告签订的抵押合同。关于原告的诉请是否合法有据，应否予以支持的问题。本院认为，就本案涉案房屋的租赁权与抵押权成立的时间来看，原告与第三人之间的租赁合同早于被告农村信用社抵押登记时间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”之规定，被告享有的抵押权不能对抗原告享有的租赁权，原告可以继续按照租赁合同约定使用涉案房屋，故原告请求确认原告与第三人签订的租赁协议合法有效并继续履行的诉讼请求应当予以支持，但租赁权的行使并不影响法院执行行为，同时法院的拍卖等处理所有权的执行行为也不影响原告租赁合同的继续履行，故法院公告要求原告限期搬迁不符合法律规定，原告要求停止执行（2019）豫1423执恢15号搬迁公告的诉请应当予以支持，但不影响河南省宁陵县人民法院（2019）豫1423执恢15号执行裁定书对位于永城市产业集聚区恒达服饰产业园内进门路西北数第二栋2号厂房的执行，即执行和租赁合同的履行互不影响。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：原告永城市苏美电器有限公司与第三人永城市恒达服饰有限公司订立的租赁合同有效并继续履行。一审案件受理费44340元，由被告宁陵县农村信用合作联社承担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提供副本一式七份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  吕春元人民陪审员  陈志山人民陪审员  王艳华二〇一九年十二月二十六日法官助理李苗苗书记员楚琳琳