天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初33988号原告：山东聊城裕隆物业管理有限公司天津分公司，住所地天津自贸区（中心商务区）水线路2号增1号于家堡金融区服务中心421房间，统一社会信用代码91120116589775465P。负责人：李鲁滨，总经理。委托诉讼代理人：杜文文，天津德彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祥力，山东万航律师事务所律师。被告：滨海置地有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽于家堡金融区第**，统一社会信用代码911201166940992277。法定代表人：陈鹏，董事长。委托诉讼代理人：王欢，男，该单位职工。委托诉讼代理人：孙建丽，天津承前律师事务所律师。被告：天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司，，住所地天津开发区洞庭路****楼**统一社会信用代码911201167522204440。法定代表人：王学师，总经理。委托诉讼代理人：滕仁庆，天津公诺律师事务所律师。原告山东聊城裕隆物业管理有限公司天津分公司（以下简称“裕隆物业天津分公司”）与被告滨海置地有限公司（以下简称“滨海置地公司”）、天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司（以下简称“响螺湾物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日开庭审理，后该案转为普通程序，于2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告裕隆物业天津分公司委托诉讼代理人王祥力、被告响螺湾物业公司委托诉讼代理人滕仁庆到庭参加全部诉讼，原告裕隆物业天津分公司委托诉讼代理人杜文文、被告响螺湾物业公司法定代表人王学师、被告滨海置地公司委托诉讼代理人王欢、孙建丽到庭参加部分诉讼。本案现已审理终结。原告裕隆物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告支付物业费1656285.83元，并自2017年9月11日起按同期银行贷款利率支付利息至实际偿还之日止；2．本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系东方名邸项目的前期物业服务单位，于2016年6月1日进驻该项目提供前期物业服务，但未与该项目的建设单位签订书面的物业服务合同。2016年12月26日，被告滨海置地公司购买了东方名邸房地产项目整体资产，并于2017年4月取得产权证，约定由原告继续为该项目提供物业服务。原告与滨海置地公司口头协商，2017年4月至6月的物业费按备案价格的50%收取，2017年7月至9月的物业费按备案价格的60%收取，2017年10月至12月的物业费按备案价格的70%收取。东方名邸项目的建设单位光耀公司与该项目备案的物业服务单位即被告响螺湾物业公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》（JF-2009-006）约定物业服务费标准如下：（1）写字楼9.71元/月×平方米；（2）商业12.78元/月×平方米；（3）酒店式公寓6.51元/月×平方米，写字楼2.16747万平方米，商业1.55085万平方米，酒店式公寓1.44492万平方米。2017年9月3日，原告按照滨海置地公司的指示，将东方名邸项目移交给响螺湾物业公司，9月10日交接完毕后，由响螺湾物业公司为东方名邸项目提供物业服务。后原告、滨海置地公司、响螺湾物业公司及光耀公司协商，由滨海置地公司将原告提供物业服务期间（2017年4月1日至2017年9月10日）的物业费共计1656285.83元转账给响螺湾物业公司，再由响螺湾物业公司转交给原告。滨海置地公司按约定已将物业管理费转账给响螺湾物业公司，但二被告至今均未将物业费交付给原告。现原告为维护自身合法权益，起诉至法院，望判如所请。原告为支持其主张，向本院提供证据如下：证据一、1．东方名邸大厦水费、电费、燃气费、污水处理费发票；2．东方名邸大厦电梯维保合同、付款凭证、发票及终止函；3．东方名邸大厦电梯维修记录、物料报价单及发票、付款凭证；4．东方名邸大厦电梯检测合格证；5．东方名邸大厦直燃机维保合同及终止函、发票、付款凭证；6．东方名邸大厦中央空调采暖水系统水处理服务合同及发票；7．东方名邸大厦二次供水系统维修单、水箱清洗检测报告、发票、付款凭证及天津市二次供水设施清洗消毒证明；8．东方名邸大厦灭火器检测报告确认单及发票、付款凭证；9．东方名邸大厦相关往来文件；10．东方名邸大厦电梯维护保养记录；以上证据证明2017年4月1日至2017年9月10日期间，东方名邸项目的水电等费用以及电梯设备等的维护保养均由原告实际进行管理并交纳相关费用，原告在该期间内为东方名邸项目提供物业管理服务；证据二、1．原告自行统计的物业费支付明细表；2．天津银行转账支票存根；3.（2018）津0116民初3389号民事案件开庭笔录；4.（2018）津0116民初3389号民事判决书、（2019）津02民终1353号民事判决书，以上证据证明2017年4月1日至2017年9月10日期间原告为东方名邸项目进行物业管理服务，原告与第三人约定物业管理的数额，并口头约定第三人委托被告将物业费转交给原告，但被告未转交。被告滨海置地公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告公司与光耀公司签订了买卖合同，购买了东方名邸大厦，并于2017年4月1日取得产权。在被告公司取得产权前，原告公司就在为该大厦提供物业服务，被告公司取得产权后，未与原告公司签订书面协议，但口头约定继续由原告提供服务。响螺湾物业公司是2017年9月10日经交接后才入场提供服务。经被告公司、响螺湾物业公司、原告公司以及光耀公司四家协商，由被告公司将原告提供物业服务期间（即2017年4月至2017年9月10日）的物业费支付给响螺湾物业公司，再由响螺湾物业公司转交给原告公司，现被告公司已经依约履行了付款义务，因此原告应向响螺湾物业公司主张付款义务。被告滨海置地公司针对其主张未向本院提供证据。被告响螺湾物业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一、被告公司与滨海置地公司签订了《物业服务合同》，原告并非物业服务合同法律关系的一方当事人，其主张物业费的请求不符合法律规定，且原告不具备承担民事责任的资格，故被告公司认为本案原告主体不适格。第二、本案的案由为物业服务合同纠纷，被告公司已通过招投标方式取得《前期物业服务合同》，且经备案登记，为合法的物业费收取主体，而本案原告既无物业服务资质，也未与任何相关方签订书面合同，无权请求合法权利人依法取得的物业服务费，根据谁主张谁举证的原则，原告应就其主张的法律关系承担举证责任，否则应承担举证不利的法律后果。第三、原告陈述其接受滨海置地公司的委托，于2017年4月1日代表滨海置地公司与光耀公司进行房屋交接，并约定由原告继续为该项目提供物业服务，原告该陈述违反了我国物业管理法规的相关规定。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告响螺湾物业公司针对其答辩意见，向本院提供证据如下：证据一、（2018）津0116民初3389号民事案件开庭笔录摘录、东方名邸项目2017年4月11日交接记录，证明被告公司与滨海置地公司有前期物业服务合同关系，在2017年4月1日之前，原告受光耀公司委托负责大厦设施的检查、看管及维护等，与本案诉讼请求的物业服务合同关系项下对应的权利与义务不相关；证据二、议标结果通知书，证明响螺湾公司与招标人光耀公司依据招标文件、投标文件和议标记录订立《前期物业服务合同》，取得了涉案项目的物业服务资格；证据三、前期物业管理备案证明，证明响螺湾物业公司履行了相关的备案程序，具有法定的物业服务主体资格；证据四、《天津市非住宅前期物业服务合同》及《补充协议》，证明被告公司与光耀公司先签订的物业服务合同，后又与滨海置地公司达成补充协议的情况；证据五、东方名邸项目2017年4月至2017年9月绿化修剪、养护台账记录表、照片、设备购买凭证；东方名邸项目公共设施设备、维修、养护台账记录表；东方名邸项目2017年4月至9月工程维修记录表、照片、购买凭证；东方名邸项目保洁日常工作记录、照片、发票；东方名邸项目垃圾清运合同、收据；东方名邸《2017公共秩序维护服务合同》、培训费发票、安保培训记录、2017年4月至9月安保劳务服务费用发票、照片；东方名邸项目前台来访宾客登记表、快递签收领取登记表、前台工作照；东方名邸项目保安部日常交接班记录表、网教大厦10KV变电站运行记录表、网教大厦消防设施报警阀室设施巡检记录表、网教大厦消防泵房巡检记录表、网教大厦供水泵房巡检记录表、网教大厦屋顶消防水箱巡检记录表；东方名邸项目设备运行及各类巡检记录表；东方名邸大厦项目业主和租户装修保证金交付及退还凭证；东方名邸大厦2017年度物业服务反馈表；以上证据共同证明2017年4月1日至9月10日期间是由被告公司依据《前期物业合同》提供物业服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告滨海置地公司于2017年4月取得东方名邸所有房屋产权证，系该房地产项目的所有权人。2017年4月1日至2017年9月10日期间，原告裕隆物业天津分公司为该项目提供物业服务。2018年7月27日，响螺湾物业公司与滨海置地公司之间因物业服务合同纠纷诉至本院，本院经审理后于2018年12月18日作出（2018）津0116民初3389号民事判决书，后响螺湾公司不服提起上诉，经天津市第二中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。该一审判决书审理查明部分认定，响螺湾公司与光耀公司于2011年11月10日签订《天津市非住宅前期物业服务合同》（JF-2009-006），约定由响螺湾物业公司进行该项目的前期物业管理服务事宜。写字楼2.16747万平方米、商业1.55085万平方米、酒店式公寓1.44492万平方米、地下1.、地下1万平方米。2016年12月26日，滨海置地公司与光耀公司签订了《双创基地-东方名邸房地产项目整体资产买卖协议》，滨海置地公司购买东方名邸房地产项目整体资产，滨海置地公司自产权登记变更至其名下开始承担物业费用，物业费标准由滨海置地公司与物业管理单位具体协商。2017年4月1日，滨海置地公司与响螺湾物业公司签订《东方名邸前期物业服务合同补充协议》，约定经协商一致对《天津市非住宅前期物业服务合同》（JF-2009-006）内容做如下调整：原合同前期物业服务合同自2011年11月10日开始变更为2017年4月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。原合同第六条经三方协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式。（一）物业管理服务费（含能源费）标准是：（1）写字楼9.71元/月＊平方米；（2）商业17.28元/月＊平方米；（3）酒店式公寓6.51元/月＊平方米。（二）鉴于该项目空置期及装修期的物业服务合同内容及标准未达到《天津市非住宅前期物业服务合同》（JF-2009-006）约定要求，经双方协商，该项目空置期及装修期物业费按照合同约定价格（以下简称备案价格）百分比收取，具体如下：1.2017年4月至6月，物业费按备案价格的50%收取；2.2017年7月至9月，物业费按备案价格的60%收取。光耀公司在（2018）津0116民初3389号民事案件庭审中陈述，响螺湾物业公司虽与其签订合同，但并未提供实际的物业服务，直至2019年9月3日才进入东方名邸项目，并与该项目的前期物业服务单位裕隆物业天津分公司进行交接，于2017年9月10日交接完毕正式开始物业服务。被告响螺湾公司于庭审中陈述认可其已实际收到滨海置地公司给付的2017年4月1日至2017年9月10日期间的物业管理费，该费用是按照双方签订的补充协议中约定的标准给付的。本院认为，本案主要的争议焦点为2017年4月1日至2017年9月10日期间是否由原告裕隆物业天津分公司为涉案东方明邸项目提供物业服务。原告公司提供了东方明邸大厦水电等费用发票、电梯维保合同及维修记录、直燃机维保合同、中央空调采暖水系统水处理服务合同、（2018）津0116民初3389号民事案件开庭笔录、民事判决书等证据予以证实，被告滨海置地公司亦认可原告公司在该期间实际提供物业服务，同时，在（2018）津0116民初3389号民事案件中，光耀公司也陈述称其虽与响螺湾物业公司签订了合同，但响螺湾物业公司是在2017年9月经与裕隆物业天津分公司交接后，实际于2017年9月10日才进驻开始物业服务，被告响螺湾物业公司不认可原告所述，辩解称该期间系由被告提供物业服务，但其所提供的证据不足以支持其抗辩理由也不足以反驳原告的主张，故对被告公司该抗辩意见本院不予采纳。原告裕隆物业天津分公司与被告滨海置地公司虽未签订书面物业服务合同，但双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，现原告已实际提供物业服务，被告滨海置地公司应承担给付物业管理服务费的责任。关于被告滨海置地公司辩称本案原、被告三方及案外人光耀公司经协商达成一致，被告公司已将涉案期间物业费支付给了响螺湾物业公司，原告应向响螺湾物业公司主张权利，债务人将合同义务转让给合同外的第三人的，应与第三人、债权人达成一致，现响螺湾物业公司对滨海置地公司所述协商一致的事实不予认可，且基于合同相对性原则，原告公司向滨海置地公司主张权利，具有事实及法律依据，被告应予以给付。关于滨海置地公司已给付响螺湾物业公司的物业费，其可据证另行解决。原、被告双方关于2017年4月1日至9月10日期间物业费计算标准均无异议，原告主张亦未超出法律规定，本院予以确认。关于被告响螺湾物业公司抗辩称原告为分公司，其诉讼主体不适格的意见，根据《民事诉讼法》第49条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第40条第五项规定:“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括:（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构”，原告系分公司，但已依法领取营业执照，具有独立的诉讼主体资格，被告该抗辩意见于法无据，本院不予支持。关于原告主张响螺湾物业公司承担连带赔偿责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的利息问题，因滨海置地公司未及时支付物业费，应承担相应的违约责任，但双方并未约定利息，故本院酌情确定为被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自起诉之日起至实际支付之日止的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告滨海置地有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东聊城裕隆物业管理有限公司天津分公司2017年4月1日至2017年9月10日期间的物业管理服务费1656285.83元，并支付以1656285.83元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2019年10月9日至实际给付之日止的利息）；二、驳回原告山东聊城裕隆物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19708元，由被告滨海置地公司负担（于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  沈旭东审 判 员  毛亚满人民陪审员  胡乃园二〇二〇年五月十五日书 记 员  杨福兰