河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7115号原告：胡磊，男，1986年6月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：周玲，河南一帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭午洋，河南一帆律师事务所律师。被告：董秀平，女，1962年7月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：崔涛峰，河南文苑律师事务所律师。原告胡磊与被告董秀平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡磊及其委托诉讼代理人周玲、彭午洋、被告董秀平的委托诉讼代理人崔涛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡磊向本院提出诉讼请求：判决被告补偿原告承租的建筑物装饰装修款及扩建部分费用暂计为1000000元（具体价值以实际评估价格为准）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：判决被告补偿原告承租的建筑物装饰装修款及扩建部分费用500000元。事实和理由：2012年4月1日，原告因经营驻马店市碧海云天文化传播有限公司承租了被告在开发区关庄后队的自建楼房（房权证字第**），承租期限至2020年4月1日。原告在租赁期间经与被告协商，由原告对房屋进行了全方位的扩建和装修，房屋因此远比租赁时巨幅增值，但租赁到期后，被告对装修和扩建的补偿只字不提，执意要求原告直接搬离房屋。被告董秀平辩称，1.原告在租赁期内并未进行扩建及装修。被告将房屋出租给北京黄河文化发展有限公司后，该公司对房屋进行装修，经营碧海云天商务会馆，后会馆经过卜玉华、李勇华等人长期经营，在2012年时将会馆转租给原告，原告在接手经营时该会馆已完成装修，正常经营，原告并没有进行扩建和装修；2.原租赁合同约定即使需要扩建装修，需经被告书面签字同意，但事实上原告从未找被告就装修扩建一事进行签字同意；3.根据合同约定可知，租赁期满后，房屋的整体装修和室内配置影响到房屋结构的设备和管道，一经安装后所有权归被告；4.根据法院生效判决书可认定租赁合同解除是因原告违约所致，被告没有任何过错。综上，原告诉求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1998年，被告董秀平在驻马店市××××后队自建5层楼房一栋（52间，建筑面积1596.19平方米，房房权证号：驻房权证字第**）1998年9月30日，被告注册成立驻马店市高新区金明商贸有限公司，担任法定代表人。2003年11月17日，驻马店市金明商贸有限公司（甲方）与北京黄河文化发展有限公司（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲、乙双方在相互平等、互惠、互利的基础上，经友好协商，就乙方租用甲方位于—路的房产及场地达成如下协议：1.甲方提供位于友谊路房产（四层门面楼共52间）建筑面积1600m2，门面房后院，建筑面积—m2，西配房—间，建筑面积—m2，南平房—间，建筑面积—m2，以及附属设施供乙方租赁使用；租赁期限：自二ＯＯ四年四月一日——二Ｏ一四年三月三十一日，共计十年。合同期满，乙方优先延租经营，租金按时价另行商议；3.租赁费用：前五年每年118000元（其中第一年在乙方2004年4月1日-2004年9月31日的装修期间，甲方给予优惠减半收取租金，即第一年租金为88000元整），后五年租金每年128000元正；4.付款方式：协议签字后，乙方于五日内向甲方支付保证金20000元，协议生效后，乙方装修前向甲方支付余额68000元，以后每年租金提前一个月一次性交清；5.甲乙双方的权利和义务：（3）租赁期间，乙方对该房产场地的装修，以不影响房屋主体框架结构为原则，并在甲方书面签字后，方可施工，并将装修方案交甲方一份存档；（4）甲方放弃租赁期满乙方将房屋及场地恢复原状的要求，但整体装修和室内配置影响到房屋结构的设备的管道，一经安装后，所有权归甲方，乙方不得破坏和拆除等条款。2008年8月2日，张诚（甲方）与卜玉华（乙方）签订《转让协议》一份，约定：根据经营情况，现将位于驻马店市团结路的碧海云天商务会馆转让于卜玉华，卜玉华系北京黄河文化发展有限公司股东之一，转让后碧海云天有卜玉华全权经营，所有债权债务与张诚及公司无任何关系。卜玉华自主经营，自负盈亏，所有经营权、转让权，房屋租赁合同按原始租赁协议执行，卜玉华可全权处理碧海云天的一切事务。签订协议后，碧海云天商务会馆由卜玉华经营，2009年4月21日，卜玉华（甲方）与李勇华（乙方）签订《房屋转租协议》一份，约定：碧海云天商务会馆房产自2009年3月28日由卜玉华转给李勇华经营，自李勇华接手运营后，房产所出现的任何问题由卜玉华负全责，所有因房产引起的损失由卜玉华负责赔偿。此协议具有法律效力。李勇华经营期间有关房屋租赁问题按原始租赁协议执行。2009年6月22日，碧海云天商务会馆、卜玉华与李勇华签订《碧海云天商务会馆转让协议》，约定碧海云天商务会馆、卜玉华将位于驻马店市××新区团结路西段的碧海云天商务会馆转让给李勇华，李勇华仍然按照碧海云天商务会馆、卜玉华与房屋产权人签订的原有合同执行。2012年4月1日，碧海云天商务会馆（甲方）与原告胡磊（乙方）签订《碧海云天商务会馆转让协议》一份，约定：碧海云天商务会馆位于驻马店市××新区团结路西段，网通公司对面，经双方协商，欲将碧海云天商务会馆转让给乙方，本着互惠、互利、诚信为本的精神，双方协商如下：一、双方商议2012年4月1日产权交接，由乙方付给甲方转让费后，由乙方开始全权经营；二、转让费90万元，乙方2012年4月1日首付款给甲方时50万，下余40万元于2012年5月25号付清。即视为双方产权发生转移，乙方拥有碧海云天商务会馆一切产权……五、关于房屋租赁合同，乙方仍然按照甲方与房屋产权签定的原有合同执行等条款。协议下方甲方处有“碧海云天商务会馆李勇华”、“吴*”、“李*”署名，乙方处有“胡磊”署名。协议下方有手书备注：乙方于2012年4月1号付首付50万整（伍拾万元整）给甲方。下余40万元整（肆拾万元整）于2012年5月25前付清，逾期加罚4%滞纳金。签订协议后，原告直接向被告交纳租金至2015年4月1日。2016年4月14日，原告胡磊向被告董秀平出具“欠条”一张，“欠条”载明：“今欠董秀平房租款共计25.6万元整（从2015年4月1日到2017年4月1日止）。从2016年4月14日到2016年7月14日房租全部付清。欠款人：胡磊。欠款日期：2016年4月14日”。2016年8月23日，董秀平以驻马店市碧海云天文化传播有限公司、胡磊为被告诉至本院，请求解除双方之间的房屋租赁合同，胡磊将承租房屋返还董秀平。本院于2016年12月15日作出（2016）豫1702民初5696号民事判决，认定胡磊承租董秀平的房屋，双方形成房屋租赁合同法律关系。合同履行中，胡磊按照约定向董秀平交付租金至2015年4月1日，2016年4月14日经双方核算，胡磊给董秀平出具欠条一张，认可从2015年4月1日到2017年4月1日共计欠董秀平租金256000元，并承诺2016年4月14日到2016年7月14日房租全部付清，但胡磊在出具欠条后一直未支付应付租金，构成根本违约，致使董秀平合同目的不能实现，现董秀平请求解除与胡磊的房屋租赁合同，返还房屋，予以支持。驻马店市碧海云天文化传播有限公司不是本案租赁合同的相对人，故董秀平要求驻马店市碧海云天文化传播有限公司承担责任，不予支持，并判决：解除董秀平与胡磊2012年4月形成的房屋租赁合同法律关系；限胡磊于本判决生效后十日内返还董秀平位于驻马店市××××后队门面楼（该门面楼的房产房产证号为房权证字第**）回董秀平对驻马店市碧海云天文化传播有限公司的诉讼请求。一审宣判后，胡磊不服上诉至驻马店市中级人民法院，该院于2017年5月2日作出（2017）豫17民终650号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行阶段后，董秀平与胡磊于2017年9月8日签订《执行和解协议书》一份，后胡磊未按《执行和解协议书》履行，2020年7月7日，本院在案涉房屋张贴公告，责令胡磊及居住、占有该门面楼的相关单位及个人自公告送达之日起三十日内搬离并将房屋内的可移动物品清理完毕。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，原告胡磊提交以下证据：①碧海云天商务酒店及KTV平面总规图及《公证书》。原告用以证明：房屋进行了全方位的扩建和装修，房屋因此远比租赁时巨幅增值。被告质证称：平面总规图真实性有异议，图纸设计与房屋现状是否一致法院可以去现场勘查，平面图的规划设计也不能证实是由原告进行的施工装修，原告在承租期间对房屋存在转租情形，同时规划图装修扩建没有被告签字确认；对《公证书》真实性无异议，仅能证明案涉房屋的现状，不能证实房屋现状是由原告进行装修扩建导致；②2020年5月26日胡磊与周文泰的手机通话录音光盘及文字版。原告用以证明：关于门面房加盖及装修周文泰知情，周文泰系董秀平之子。被告质证称：系2020年5月26日原告与周文泰之间对话，不能证明原告在加盖房屋时征求被告的书面同意，与本案无关。另查明，①原告胡磊当庭称2012年4月1日后，其将碧海云天洗浴中心所有旧钢结构全部拆除，后院杂草除掉，建设了2000多平方米钢结构和大约400多平方米14间砖混的房屋，上述装修扩建全部与案涉房屋形成附合，无法拆除；②被告当庭称《执行和解协议书》中的后续租赁期也已到期，被告不再向原告出租案涉房屋；③被告不认可原告对案涉房屋进行装修扩建，如法院根据证据认定原告对案涉房屋进行装修扩建，被告不同意进行利用并折价补偿原告；④诉讼中，原告申请对案涉房屋的装饰、装修和扩建部分价值进行评估。上述事实，有原告提交的《转让协议》、《执行和解协议书》、平面总规图、《公证书》等证据、被告提交的《租赁协议》、《碧海云天商务会馆转让协议》等证据、本院调取的（2016）豫1702民初5696号案件卷宗材料及原、被告陈述，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告胡磊与案外人碧海云天商务会馆于2012年4月1日签订《碧海云天商务会馆转让协议》，约定碧海云天商务会馆以900000元的价格将位于驻马店市××新区团结路西段的碧海云天商务会馆转让给胡磊，后胡磊直接向案涉房屋的所有权人即被告董秀平支付租金，原、被告双方形成房屋租赁合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于原告胡磊是否对案涉房屋进行装修扩建以及装修扩建是否经过被告董秀平同意，本院认为，①原告胡磊提交碧海云天商务酒店及KTV平面总规图及《公证书》，称其承租期间对案涉房屋进行装修扩建，而被告不予认可，并称未经其同意；②2012年4月1日的《碧海云天商务会馆转让协议》未对原告装修扩建事宜作出约定，但约定原告仍然按照碧海云天商务会馆与房屋产权人签订的原有合同执行；③2008年8月2日的《转让协议》、2009年4月21日的《房屋转租协议》、2009年6月22日的《碧海云天商务会馆转让协议》均约定房屋租赁合同按原始租赁协议执行，而2003年11月17日的《租赁协议》约定租赁期间，承租人对房产场地的装修，以不影响房屋主体框架结构为原则，并在出租人书面签字后方可施工。综上，原告胡磊所提供的证据仅能证明案涉房屋的现状，不能充分证明其对案涉房屋进行装修扩建，也不能充分证明其如装修扩建经过被告同意，故原告所称其对案涉房屋进行装修扩建，证据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，①本院已生效的（2016）豫1702民初5696号案件已认定因胡磊未依约支付租金，构成根本违约，导致双方的租赁合同解除；②原告所述其装修扩建全部与案涉房屋形成附合，无法拆除；③2012年4月1日的《碧海云天商务会馆转让协议》未对已形成附合的装饰装修物的处理作出约定，但约定原告仍然按照碧海云天商务会馆与房屋产权人签订的原有合同执行，而2003年11月17日的《租赁协议》约定房屋产权人放弃租赁期满承租人将房屋及场地恢复原状的要求，但整体装修和室内配置影响到房屋结构的设备和管道，一经安装后所有权归房屋产权人，承租人不得破坏和拆除；④被告称如法院根据证据认定原告对案涉房屋进行装修扩建，被告不同意对原告的装修扩建进行利用并折价补偿。综上，根据上述分析，原告所称其对案涉房屋进行装修扩建及经过被告同意进行装修扩建证据不足，即便其经过被告同意对案涉房屋进行装修扩建，但因其违约而导致租赁合同解除，被告亦不应赔偿原告装饰装修残值损失，且被告也不同意进行利用，故原告诉求无事实及法律依据，本院不予支持。对原告申请对案涉房屋的装饰、装修和扩建部分价值进行评估，因原告违约导致双方的租赁合同解除，故本院不予准许。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡磊的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告胡磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 王 鹏二〇二一年一月二十七日书记员 李 莹