广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1962号上诉人（原审原告）：阳江市银基房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区丁路1号银基商厦4楼。法定代表人：付宜令，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏霞，女，1964年12月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：阳江市保信房地产实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区丁路98号。法定代表人：许崇，该公司经理。原审第三人：阳江市银安融资担保有限公司。住所地：广东省阳江市二环路184号江源楼B幢二层。法定代表人：敖永贤，该公司执行董事。上诉人阳江市银基房地产开发有限公司（以下简称银基公司）因与被上诉人苏霞，原审第三人阳江市保信房地产实业有限公司（以下简称保信公司）、阳江市银安融资担保有限公司（以下简称银安公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。银基公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持银基公司一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由苏霞承担。事实与理由：一、苏霞提供的《商品房买卖合同》未签署落款时间，也没有提供该合同的备案登记资料，无法证明合同签订的时间，不能推定该合同是在人民法院查封涉案房屋之前签订。二、苏霞主张其已支付全部购房款的证据仅是一张《收据》，但《收据》本身不具备支付功能，实践中存在着《收据》记载的内容与当事人之间实际收付款不一致的情况，故单凭《收据》不足以证明实际收付款的情况，尤其是大额资金往来中，还应结合交易习惯、付款凭证、汇款单据等证据对《收据》中的资金是否实际支付加以认定。本案中，涉案购房款高达1485600元，苏霞主张是现金交付，从交易的安全性及便捷性来看，如此大额的现金交易行为与社会交易习惯不符；且苏霞没有提供相关的取款单据等证据证明其有充足的大额现金资金来源。故现有证据无法证明苏霞已实际支付相应的购房款给保信公司。三、苏霞对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错。首先，保信公司已向其他房屋买受人提供了房屋销售发票及办理过户登记，保信公司未提供涉案房屋的销售发票给苏霞的原因，苏霞没有对此作出合理解释。其次，如果苏霞已支付购房款，其在长达五年多的时间里有足够的时间和机会去成就对涉案房屋的物权，但苏霞从未积极行使权利，未通过发函、诉讼等方式敦促保信公司及时办理涉案房屋的过户手续。苏霞主观上放任保信公司不办理过户登记，未及时维护对涉案房屋所有权的利益，理应承担因自身怠于行使权利致使房屋被作为执行标的的后果。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条是针对房地产开发企业作为被执行人所规定的特别条款，第二十八条则是针对房屋买卖合同案件的通用条款，根据特别条款优于通用条款的原则，本案满足第二十九条“金钱债权”和“对登记在被执行的房地产开发企业的商品房提出异议”两个前提条件，应适用该规定。本案已查明坐落于阳江市江城区甲小区×号房屋登记在苏霞及张华名下，坐落于阳江市江城区乙路丙小区n房登记在苏霞名下，涉案房屋由苏霞出租使用，证明该房屋并非出于个人或家庭生活之需，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条规定，苏霞对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审认定“当适用第二十九条不足以排除执行时，适用第二十八条可以成立则可以适用此条以排除执行”，是适用法律错误。五、退一步而言，即使苏霞已支付购房款，但其名下有多处房产，涉案房屋未办理过户登记，可能是苏霞为了规避税款而为之。规避税款的行为直接致使国家税款的流失，法律作为一种约束人们各项行为之规则的总和，其中一项重要价值在于保护合法权益。银基公司认为，遵纪守法依法行事者，其合法权益必将受到法律保护；反之，不遵纪守法、钻法律空子者，因其漠视甚至无视法律规则，应承担不受法律保护或者法律追究的风险。苏霞具有完全民事行为能力，名下有多处房产，应当了解国家关于物权保护方面、不动产登记制度等方面的法律法规规定，但其仍放任涉案房屋物权处于高风险的状态，应承担由此可能带来的不受法律保护的法律风险。苏霞辩称：一、对于苏霞与保信公司签订的《房屋买卖合同》没有落款时间的问题，是由于苏霞签订合同时没有细看而漏签，但合同已注明在2013年12月30日前交付房款，而且《商品房买卖合同》附件四的落款时间为2013年9月13日，足以证明《商品房买卖合同》的签订时间也是2013年9月13日，是在法院查封之前签订的。该《商品房买卖合同》明确约定苏霞向保信公司购买位于阳江市江城区丁路c号房屋，建筑面积495.2平方米，价款为1485600元，故苏霞对涉案房屋持有合法有效的房屋买卖合同。二、苏霞已于2014年1月28日付清全部购房款，有保信公司出具的收款收据为证。三、保信公司在2018年1月28日收清房款当天即与苏霞办理了涉案房屋的交接手续，苏霞占有房屋后，在法院查封之前对房屋进行了装修并将房屋出租。四、苏霞交清房款后一直要求保信公司协助办理产权登记手续，但保信公司未能提供购房发票给苏霞，并以各种理由拖延办证，至今未为苏霞办理涉案房屋的产权登记。五、对于银基公司主张苏霞交付现金1485600元给保信公司证据不足的主张，苏霞夫妻是做生意的，家里存放有现金，法律也没有禁止现金交易。六、一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条和第二十九条的适用作了详尽的伦理，请求二审予以支持。综上，苏霞对涉案房屋提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定的排除执行的条件，故苏霞对涉案享有足以排除强制执行的民事权益。保信公司述称：苏霞在保信公司买房是事实，双方签订的《商品房买卖合同》已办理网签手续，苏霞也付清了购房款，房屋至今无法过户的原因是保信公司未能为苏霞开具发票。银安公司没有提供诉讼意见。银基公司向一审法院起诉请求：一、撤销（2019)粤1702执异112号执行裁定，判令对登记在保信公司名下的坐落于阳江市江城区丁路c号不动产（产权证号：00×××84)恢复执行；二、本案诉讼费由苏霞承担。一审法院认定事实：坐落于阳江市江城区丁路c号房屋（产权证号：00×××84）是由保信公司开发建设的商住房。2013年9月13日，保信公司（出卖人）与苏霞（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20××07），该合同主要约定：买受人苏霞购买出卖人保信公司开发的位于阳江市丁路c号房屋，房屋总价为1485600元，双方约定房屋交付时间为2013年12月30日等等。2014年1月28日，苏霞支付了上述房屋的购房款1485600元给保信公司出具了《收据》交苏霞收执，确认收到苏霞交来丁路c号购房款1485600元。一审法院在审理银基公司诉保信公司、银安公司、许崇、阳江市思诺工贸有限公司、梁小飞民间借贷纠纷一案[案号：（2018）粤1702民初921号]一案中，于2018年6月28日作出民事判决：“一、限被告阳江市保信房地产实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金700万元及其利息（（从2016年1月1日起至判决确定的履行期限届满之日止，按《借款协议书》约定的利率计算））给原告阳江市银基房地产开发有限公司；二、被告阳江市银安融资担保有限公司对上述借款本息负连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告阳江市保信房地产实业有限公司追偿；三、驳回原告阳江市银基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”上述判决生效后，银基公司向一审法院申请强制执行[案号：（2018）粤1702执2476号]，执行过程中，一审法院于2019年4月18日作出裁定，查封了涉案房屋。苏霞向一审法院提出了书面执行异议，一审法院于2019年7月4日作出（2019）粤1702执异112号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。银基公司不服上述裁定，于2019年7月24日向一审法院提起本案的诉讼。诉讼中，苏霞为证明其在涉案房屋查封前已实际占有，并于2017年起租赁给他人的事实，向一审法院提供了照片、《房屋租赁合同》、水费发票、用电查询缴费卡拟以证明。另查明，保信公司的法定代表人许嵩在另案执行中到庭称，涉案房屋与所在楼盘其他房地产未能办理产权转移登记手续，是因为保信公司未提供房屋销售发票。另外，坐落于阳江市江城区甲小区×号房屋登记在苏霞、张华名下；坐落于阳江市江城区乙路丙小区n房登记在苏霞名下。一审法院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，主要审查的是作为执行案件案外人的苏霞对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定来看，上述规定中的第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，第二十八条则适用于包括登记在房地产开发企业名下的商品房在内的所有不动产，第二十八条相对于第二十九条是属于一般性适用条款，当适用第二十九条不足以排除执行时，适用第二十八条可以成立则可以适用此条以排除执行。本案则是如此，苏霞名下有多处房产，不能满足第二十九条（二）中的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，因此不能适用第二十九条，但可以满足第二十八条规定，具体分析如下：首先，苏霞于2013年9月13日与保信公司签订了《商品房买卖合同》，该合同是合法有效的商品房买卖合同，且该合同签订时间早于涉案房屋2019年4月18日这一查封时间；其次，苏霞提供照片、店铺出租合同、水费发票、用电查询缴费卡形成证据链，可以证实苏霞在涉案房屋查封前已实际占有了该房屋；同时《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的购房款为1485600元，而苏霞已于2014年1月28日向保信公司支付了购房款1485600元，保信公司对此也出具了《收据》交苏霞收执以确认收到上述购房款；最后，保信公司的法定代表人在接受一审法院询问时表示涉案房屋因保信公司未提供房屋销售发票，以致未能办理房产证，并非买受人苏霞自身原因造成。通过以上分析，苏霞作为执行标的的买受人，对登记在保信公司名下的房地产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，应认定其享有足以排除强制执行的民事权益。因此，银基公司在本案中请求对涉案房屋继续执行，缺乏理据，应不予支持。保信公司、银安公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，作出判决：驳回银基公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由银基公司负担。二审中，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：2013年9月13日，保信公司与苏霞就阳江市江城区丁路c号《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜签订《补充协议书》，作为《商品房买卖合同》的附件四；同日，苏霞还签署了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。又查明：保信公司在二审中确认苏霞购买涉案房屋并付清购房款的事实，其陈述涉案房屋至今无法过户的原因在于保信公司未能为苏霞开具发票。本院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题是苏霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议这类情形作出的规定，是普适性的条款，对所有类型的被执行人均可适用；第二十九条是对金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的不动产提出异议这类情形作出的规定，是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，两条规定在适用上产生竞合，并非适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，故对于房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用第二十九条规定，也可以适用第二十八条规定。本案中，虽然苏霞名下尚有其他房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，但仍可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对苏霞是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，银基公司主张本案一审适用法律错误，理据不足，应不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，虽然苏霞提供的《商品房买卖合同》没有显示签署时间，但结合苏霞提供的《补充协议书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，可证实苏霞与保信公司是2013年签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》是苏霞与保信公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。因此，在涉案房屋于2019年4月18日被法院查封之前，苏霞已签订合法有效的书面买卖合同。其次，苏霞提供的《店铺出租合同》、水费发票、用电查询缴费卡可证明其在法院查封之前将该房屋出租给案外人，足以证实苏霞在法院查封之前已占有使用涉案房屋。再次，苏霞提供了收据证实其已付清购房款给保信公司，保信公司对该事实亦予以确认。最后，涉案房屋虽然至今未办理过户登记手续至苏霞名下，但保信公司确认房屋无法过户的原因在于保信公司未能为苏霞开具发票，本案现有证据也不能证实苏霞对未办理过户登记手续存在明显过错。因此，一审参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定苏霞对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，处理正确，本院予以维持。综上所述，银基公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由阳江市银基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月二十六日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。