江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0214民初5192号原告：朱海祥，男，1979年2月27日生，汉族，户籍在江苏省如皋市，现住江苏省无锡市。原告：唐燕，女，1983年10月2日生，汉族，户籍在江苏省如皋市，现住江苏省无锡市。。委托诉讼代理人：杨广大（受朱海祥、唐燕共同特别授权委托），江苏漫修律师事务所律师。被告：无锡悦佳物业集团有限公司，统一社会信用代码913202143388694599，住所地无锡市新吴区长江路**。法定代表人：马勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：莫凡，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣华，江苏海辉律师事务所律师。原告朱海祥、唐燕诉被告无锡悦佳物业集团有限公司（以下简称悦佳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用简易程序进行审理，后又依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱海祥、唐燕及二人共同委托诉讼代理人杨广大，被告悦佳公司委托诉讼代理人李荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱海祥、唐燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担房屋损失244738.10元、拆除搬运及垃圾清运费用23500元、住宿费300元、2019年3月25日至2021年9月24日期间租金135000元、中介费3000元等各项损失共计406838.10元；2、承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：其为无锡市润泽雅居11号幢404室业主，悦佳公司为润泽雅居小区的物业管理公司；2019年3月11日开始，其家中多次因下水道堵塞导致被淹，造成相应的财产损失406838.10元，悦佳公司作为小区的物业管理单位，未能对管理范围内的公共设施履行正常的物业管理服务，在其房屋受损事实发生后亦未及时采取有效的抢修措施，导致其损失不断扩大。为了维护合法权益，朱海祥、唐燕诉至本院。被告悦佳公司辩称，首先，造成原告房屋被污水淹没的直接原因系包括原告在内的四层以上业主共同使用不当，原告放弃对其他业主的起诉，相应的责任应当由原告自行承担；其次，在原告没有充分证明证明堵塞物如何进入排污管道的前提下，由其承担责任有失公平原则，其认为堵塞物存在多种可能性进入排污管道，但从楼顶的通气管道进入的可能性最小；最后，涉案房屋被污水淹没后，其及时请了专业人员来疏通，并派遣保安、保洁队污染的室内进行了清洁处理，其作为物业管理公司已经尽到合同约定的管理义务。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明：一、产权及物业情况2012年11月20日，朱海祥、唐燕购买了无锡润泽雅居3幢11单元404号房屋并交付。2013年10月，朱海祥、唐燕装修入住。2014年6月16日，朱海祥、唐燕办理了上述房屋产权证明。2012年11月29日，朱海祥与润泽雅居原物业管理公司徐州尊享宝景物业服务有限公司无锡分公司签订了《前期物业服务协议》，其中第一条第一款第一项约定物业公司“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，就共用设施设备的定义，双方合同第二条第二款约定为“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等”。在2018年开始，悦佳公司为无锡市润泽雅居小区提供物业管理服务，且对于上述前期物业服务协议均无异议，认可由其承担上述协议约定的维修管理义务。上述事实，有当事人陈述及朱海祥、唐燕提供的无锡市不动产（房屋）登记簿证明、前期物业服务协议在卷佐证。二、受损事实诉讼中，朱海祥、唐燕表示2019年3月11日晚七时许，其听到卫生间淋浴房内地漏发出咕噜咕噜声，其查看时发现地漏中有黄水泛出，其就打电话给物业，物业公司以已经下班为由要求其自行维修，基于坐便器也开始泛水，其就打电话给派出所及电视台，并再次打电话给物业，后物业公司派人来查看，当时主卧和客厅已经都是污水，物业保安就帮其将污水清理出去，物业派的一个专业人员将坐便器卸掉后进行了第一次疏通，疏通出来一小捆长条钢丝、卫生巾、湿纸巾等，次日，因其父亲过世，故回如皋老家；2019年3月16日下午四时许，物业打电话告知其家中有水泛出，其从如皋赶回家后发现楼道里全是污水，打开门发现家中亦布满污水，由于水较深，其无法判断源头，物业公司人员到场后仍采用第一次的疏通方法，对管道进行了疏通，并由保安将污水运走，但粪便仍遗留在现场，由于当时没有地方居住，其又返回如皋；次日即2019年3月17日，物业公司又电话告知其家中污水泛出，其回到家后发现家中又被污水淹没，物业公司仍采用第一次的疏通方法进行疏通，其当晚开宾馆居住，并于2019年3月19日回如皋老家出殡；2019年3月21日下午，物业再次通知其家中水漫出，其从如皋赶回，物业公司处理方法与第一次疏通方法一致，其于当日重新返回如皋；2019年3月22日，其在未接到物业通知的情况下自行返回家中，发现家中又全是污水，暂时未泛到楼道，其致电物业公司要求彻底解决问题，物业公司更换了专业人员前来处理，该人员用设备疏通时告知其管道下方有硬物，并决定次日采取切割三楼架空层总管道的方式进行处理，切割过程其并未在场，后物业公司于2019年3月26日向其发送了切割后取出堵塞物的图片，其中一张看上去像是个拖把头，具体实物其并未看到过，从此之后至2020年3月10日期间，其家中再未发生过污水泛出事件；2020年3月11日晚，物业公司电话告知其家中有水泛出，物业公司采取的疏通方式与第一次的疏通方式一致，仅捞出一小团湿纸巾；2020年5月12日，物业公司电话告知其家中有水泛出，物业公司采取的疏通方式与第一次一致且未捞出异物，但疏通的人员再次提出管道内尚有堵塞物，其再次向物业公司提出采用切割管道方式疏通，物业公司在法院的组织下于2020年5月14日进行了管道切割疏通，至今再未发生过泛水事件。为了证明上述主张，朱海祥、唐燕提供了照片及视频予以佐证。悦佳公司对于上述证据均无异议，但认为在2019年3月17日的泛水事件中，朱海祥、唐燕并未在家。诉讼中，悦佳公司认可涉案房屋分别于2019年3月11日、3月16日、3月17日、3月21日、3月22日，2020年3月11日、5月12日存在因下水管道堵塞引起的污水泛出并导致财产损害事实，其多次采取了掏捞式的维修方式，后于2019年3月26日第一次采取了切割管道措施，但当时仅切割了一段管道并拿走了一些堵塞物，在取出堵塞物后，其认为已经不存在问题了，针对2020年再次出现的泛水情况，其于2020年5月14日进行的第二次切割管道方法比较完整，拿下来了一个50-60公分左右的弯管，并将其中的堵塞物取出。基于无锡润泽雅居3幢11单元404号房屋管道在多次掏捞式清理后仍存在堵塞并有污水溢出的情况，甚至在诉讼阶段仍出现同样的情况，本院于2020年5月14日组织双方就无锡润泽雅居3幢11单元3楼向下架空层中的污水管道进行切开式清理，清理后发现管道内部存在七至八根细长型竹竿、一块木块以及一个空雪碧瓶。上述事实，有本院所拍摄的照片在卷佐证。三、受损原因诉讼中，悦佳公司认为根据其提供的装修记录单可以看出自2016年至2020年期间，涉案房屋楼上均有业主进行装修，故所清理出来的硬质木块、矿泉水瓶均可能通过坐便器在安装前的敞开式排污管道进入水管，根据其提供的检修口照片可以看出硬质竹竿可能因租户疏通管道时坠入，根据其提供的群租房照片可以看出私自改装管道乱象频发，装修时可能导致堵塞物进入管道，根据其提供的备案登记可以看出朱海祥、唐燕对于涉案房屋管道进行的改造亦可能造成管道的堵塞，另排污管与通气管并行垂直于地面，往通气管扔物品不可能导致排污管堵塞。为了证明上述主张，悦佳公司提供了装修记录单、备案记录、照片、光盘及样品图予以佐证。朱海祥、唐燕对于装修记录单、照片均不予认可，认为无法达到证明目的；对于改管的事实无异议，但认为不会导致管道堵塞；对于样品图中的管道与现场是否一致无法确定。庭审中，针对悦佳公司提出的朱海祥、唐燕改管是否会导致管道堵塞，本院依职权委托苏州市建筑工程设计院有限公司（以下简称建筑公司）进行鉴定，建筑公司于2020年5月27日作出了建筑工程（甲级）A132020498《司法鉴定意见书》，司法鉴定书中认为涉案房屋客厅卫生间及卧室卫生间的结构布置现场与原设计施工图不一致，但仅为位置改变，数量并未增加，排水立管底部排水出户横管管材现场材质及布置与原设计施工图不一致，但上述的变化均能满足实际的生活排水需求，在正常使用情况下不会造成管道堵塞，当生活排水立管的设计排水能力不足时，会表现为卫生器具水封破坏，卫生器具内发生冒泡、满溢现象，但不会出现管道堵塞而造成的大面积水淹现象。为了进一步查明双方所争议的管道内堵塞物进入原因，本院组织双方及建筑公司就涉案房屋管道进行了现场勘查，勘查过程中，双方均确认涉案房屋所在楼宇的楼梯间通往楼顶处并无门禁控制，排水管道伸顶通气管通气帽的生产日期为2020年4月23日，后建筑公司于2020年10月28日作出了《司法鉴定补充意见书》，补充意见书认为发生堵塞的排水管道立管管径为De110，各住户的排水支管管径为De110，且设计图纸中卫生洁具、、地漏落水管均设存水弯或卫生洁具自带存水弯根据饮料瓶、木块、竹竿等堵塞物的长度、宽度、硬度分析，上述杂物是无法通过住户内卫生洁具或地漏进入排水管道中的，反而从立管顶部直接进入排水立管的可能性较大。此次鉴定共产生鉴定费20000元，且尚未缴纳。朱海祥、唐燕对于建筑公司作出的司法鉴定意见及补充意见均无异议,认为涉案管道内的堵塞物系从立管顶部进入，而立管顶部通气帽系2020年4月23日生产，故可以推断在此时间之前并无通气帽，在采取了切管取走异物并加盖了通气帽后，其家中再未发生过泛水事件。悦佳公司对于上述鉴定意见不予认可，认为鉴定意见中并未就如何为非正常使用进行明确，且均采取的臆测及推断，无事实支持，现屋顶虽然并无门，但其之前采取了封堵方式，后遭人破坏就再未安装过。四、受损结果A.财物损失朱海祥、唐燕为了证明无锡润泽雅居3幢11单元404号房屋在2019年3月11日至2019年4月2日期间因污水溢出导致财物受损情况，向本院申请进行司法鉴定，本院依法委托无锡友信资产评估有限公司（以下简称友信公司）进行评估审计，友信公司于2019年12月20日进入现场进行勘察，后因涉案房屋于2020年3月11日再次发生了污水溢出事件，故于2020年3月19日开展了第二次现场勘察工作，经过两次勘查后，友信公司于2020年4月14日作出了锡友信评报字（2020）第006号《资产评估报告》，报告中认定涉案房屋的损失为244738.10元，其中装饰装潢部分17927.10元，家具电器部分65011元，若需要对已经损失的财物进行拆除、装袋、清运的情况下，另将产生16438元的费用。该次鉴定评估费用为3985元。上述事实，有资产评估报告及发票在卷佐证。朱海祥、唐燕对于友信公司作出的资产评估报告无异议，但认为其已经与案外人陶宋群签订了《装修搬运协议》，约定对于涉案房屋的拆除、搬运及垃圾清运费用共计23500元，故就资产评估报告中所评估提及的拆除、装袋、清运费用应当采用其实际产生的23500元。为了证明上述主张，朱海祥、唐燕提供了装修搬运协议予以佐证。悦佳公司对于该装修搬运协议所涉费用不予认可。悦佳公司对于友信公司作出的资产评估报告真实性无异议，但认为部分资产按照重置价值计算缺乏依据，且应当扣除残值，另外，因朱海祥、唐燕有四天并未在家中，经其通知后才赶回家中开门，故相应扩大的损失应当由朱海祥、唐燕自行承担。为了证明上述主张，悦佳公司提供了视频光盘予以佐证。朱海祥、唐燕对于视频真实性无异议，认为虽然在2019年3月17日家中因堵塞泛水，其未能及时回家，但也委托朋友开门配合悦佳公司进行了管道疏通及抢修。关于残值是否应当扣除的事宜，本院就该情况向友信公司进行了询问，友信公司表示其评估的价值已经考虑成新率，不再需要另行考虑残值。B.租赁费用朱海祥、唐燕表示在涉案房屋发生污水从下水道溢出并漫至整个房屋的情况下，其无法正常居住，故于2019年3月19日居住于无锡市润泽雅居15号楼二楼的新区禧钥商务宾馆内，发生住宿费300元；后其于2019年3月24日与案外人苗小云签订了《房屋租赁合同》一份，约定由苗小云将位于无锡市新吴区××室房屋（建筑面积124平方米）一套出租给其使用，租赁期限自2019年3月25日至2020年3月24日，每月租金4500元，中介费3000元，押金4500元，押金在租赁期届满后无违约情况下退还，其依约于2019年3月24日向案外人无锡汇荣行房地产经纪有限公司支付中介费3000元，于2019年4月16日向苗小云指定的案外人刘建峰支付2019年3月25日至2019年9月24日期间六个月租金及一个月押金计31500元，于2019年9月23日支付了2019年9月25日至2020年3月24日六个月期间的租金27000元，于2020年3月30日支付了2020年3月25日至2020年6月24日期间三个月的租金13500元，于2020年6月25日支付了2020年6月25日至2020年9月24日期间的租金13500元，上述租金合计81000元，基于污物已经渗透入墙体，仍在通风阶段，其目前仍租住于上述房屋内，另将产生12个月的过渡期间费用54000元。为了证明上述主张，朱海祥、唐燕提供了住宿费发票、房屋租赁合同、转账记录、收据予以佐证。悦佳公司对于上述证据真实性均无异议，但认为转账对象并非房东，其无法判断。本院认为，双方对于涉案房屋因管道堵塞泛水导致受损的事实并无异议，本案的争议焦点为：一、物业公司是否已经按照合同约定履行相应义务；二、损失如何认定。关于争议焦点一，本案中，朱海祥、唐燕提供的前期物业服务协议中对于物业公司就共用设施设备的定义及维护义务进行了明确约定，悦佳公司对于上述约定以及应当由其承担共用的上下水管道的维护义务予以认可，故悦佳公司应当做好润泽雅居房屋共用上下水管道的维护工作。首先，现根据双方对于涉案房屋存在多次泛水及维修方式方法的事实陈述，可以看出虽然悦佳公司在业主每次报修或主动发现问题的情况下，均采取了维修行为，但大部分的维修方式均为简单的掏捞方式，效果极差，甚至出现了多次今日泛水、维修，次日再次出现泛水的情况，而在2019年3月26日采取初步切管式维修后，情况明显改善，在2020年5月14日本院组织下的彻底切管式维修后，至今就再未出现泛水现象，据此，可以认定悦佳公司并未按照物业服务协议的约定全面履行自己的修缮义务。其次，根据本院依法委托建筑公司对于管道堵塞原因所做的司法鉴定意见书，可以看出住户的卫生洁具、、地漏落水管均设存水弯或卫生洁具自带存水弯根据饮料瓶、木块、竹竿等堵塞物的长度、宽度、硬度分析，按照一般人的分析判断亦可确定杂物是无法通过住户内卫生洁具或地漏进入排水管道中的，反而从立管顶部直接进入排水立管的可能性较大，虽然悦佳公司认为异物堵塞管道的责任归于其他业主，但对此并未能提供证据证明，亦无法对于在卫生洁具、、地漏有存水管的情况下饮料瓶、木块、竹竿等堵塞物如何从住户家中进入下水管道作出合理解释说明，故本院不予采纳。基于立管顶部的通气帽实际为了保护异物不进入下水管，但经过勘察可以发现，该通气帽的生产时间为2020年4月23日，可以认定该通气帽的加装或更换不早于2020年4月23日，悦佳公司并未按照物业服务协议约定全面履行自己的维护义务。最后，立管顶端所在的位置为房屋顶楼，悦佳公司认可该进入房屋顶楼的位置原先进行了封堵，防止人员随意进入的事实，并抗辩被业主破坏后再未进行安装。本院认为，房屋顶楼设有重要的公共设施设备，放任人员随意进入可能会对相应设备产生损毁或者灭失，进而对全体业主造成不可挽回的巨大损失，悦佳公司作为物业管理单位应当做好现场管理工作，即使相关门禁设施被人恶意破坏，亦应当及时进行修缮，并就相关破坏事实依法向侵权人主张权利，而不应采取放任不管态度或方式，据此，悦佳公司并未按照物业服务协议约定全面履行自己的管理义务。综上，悦佳公司并未按照物业服务协议全面履行修缮、维护、管理义务，对于朱海祥、唐燕要求悦佳公司承担相应责任的主张，本院予以支持。关于争议焦点二，本案中，朱海祥、唐燕主张的损失构成由财物损失及租赁损失两块构成。就财物损失，本院依据朱海祥、唐燕的申请依法委托了友信公司进行评估，友信公司就涉案房屋内的装饰装潢、家具、电器均进行了合理评估并出具意见认为损失结果为244738.10元，对于装饰装潢的拆除、装袋、清运费用为16438元，朱海祥、唐燕对于装饰装潢、家具、电器部分评估意见予以认可，对于装饰装潢的拆除、装袋、清运费用不予认可，要求按照其实际与案外人签订的装修搬运协议中约定的23500元进行认定。本院认为，友信公司对于装饰装潢的拆除、装袋、清运费用采取的为市场的平均报价，较为客观、真实，至于朱海祥、唐燕与案外人签订协议中约定价格的超出部分，应当由朱海祥、唐燕自行承担，故对于朱海祥、唐燕要求装饰装潢的拆除、装袋、清运费用中的16438元的主张部分，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。关于悦佳公司抗辩称友信公司在鉴定过程中将没有经过水淹的部分采用重置价值乘以成新率的计算方式并且存在未减去残值的情况，根据本院组织的现场勘查情况及友信公司的回复可以确认，友信公司所评估的物品均被污水淹过，且采用了成新率的计算方式，不再需要另行考虑残值，故对于悦佳公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于悦佳公司主张因朱海祥、唐燕未及时回家导致损失扩大部分应当由朱海祥、唐燕自行承担的抗辩意见，本院认为涉案房屋系被污水所淹，朱海祥、唐燕对于物业公司的维修处理具有合理的信赖性，不可能预见到房屋短期内再次被污水所淹，且朱海祥、唐燕家中长辈过世，回老家奔丧亦符合社会的人伦道德及公序良俗，不应当就未及时返回家中开门导致的损失扩大承担责任，故对于悦佳公司要求朱海祥、唐燕自行承担损失扩大责任的意见，本院不予采纳。朱海祥、唐燕就涉案房屋内的装饰装潢、家具、电器损失为244738.10元的主张，本院予以支持。就租赁损失，朱海祥、唐燕提供了2019年3月19日300元的住宿费发票及自2019年3月25日至2020年9月24日租住案外人苗小云位于无锡市新吴区××室房屋所支付的租金81000元、中介费3000元相关凭证，另主张自2020年9月25日至2021年9月24日期间12个月过渡期间的租金损失，悦佳公司对于证据真实性均无异议，故就朱海祥、唐燕主张的住宿费300元及中介费3000元，本院予以支持，房屋租金部分，涉案房屋最后一次发生泛水时间的时间为2020年5月12日，考虑到涉案房屋内所泛之水为污水且伴有粪便等污物，应当给予业主相比普通泛水更多的时间去处理及通风，再考虑到原告此次家中主要为装修损失严重，重新装修到入住亦需要一定合理期限，故朱海祥、唐燕另行租房屋居住并无不当。朱海祥、唐燕作为业主，在房屋被污水所淹后，亦应当在合理期限内积极对房屋进行清理、恢复原状，以便减少损失。2019年3月22日为2019年的最后一次泛水，间隔一年后于2020年3月11日再次出现了泛水，虽然朱海祥、唐燕在将近一年的时间内并未进行重新装修入住，但考虑到泛水程度较为严重，一般人难以接受，且事实证明悦佳公司并未将隐患全部排除，导致了2020年3月11日泛水的再次出现并造成朱海祥、唐燕的财产受到损害，故综合房屋数次被泛水所淹的时间、通风、去味以及重新装修等客观情况，对于朱海祥、唐燕主张过渡期自2019年3月25日至2020年12月24日期间的租金94500元，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《物业管理条例》第二条、第三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决如下：一、无锡悦佳物业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向朱海祥、唐燕支付各项损失合计358976.10元。二、驳回朱海祥、唐燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7402元，鉴定费23985元，合计31387元（朱海祥、唐燕已经预交其中的11387元，另外20000元尚无人预交），由朱海祥、唐燕自行负担1340元，由悦佳公司负担30047元（朱海祥、唐燕同意其预交的案件受理费、鉴定费10047元由悦佳向其直接支付，本院不再退还，由悦佳公司在本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付于朱海祥、唐燕。另由悦佳公司承担的鉴定费20000元，由悦佳公司在本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付于苏州市建筑工程设计院有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判长  陈津波审判员  胡艳丽审判员  陈 睿二〇二一年一月十三日书记员  姜伟鑫本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。