河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1303民初4794号原告田珂，女，汉族。原告张留成，男，汉族。委托代理人刘相安、张源（实习），河南梅溪律师事务所律师，被告南阳市中恒房地产有限责任公司（以下简称中恒公司）。住所地南阳市中州西路139号。法定代表人师恒建，任公司董事长职务。组织机构代码证76782407-2.委托代理人杨海鹏，男，汉族，1973年9月2日出生，该公司工作人员。被告南阳中实骏景房地产开发有限公司（以下简称中实骏景公司）。住所地南阳市人民北路268号7楼。法定代表人杨健，任公司执行董事。组织机构代码证79678X40-3。委托代理人裴雅娟，河南通天路律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告田珂、张留成与被告南阳市中恒房地产有限责任公司、被告南阳中实骏景房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘相安、张源，被告中恒公司委托代理人杨海鹏、被告中实骏景公司委托代理人裴雅娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月12日，原告与被告中恒公司签订了《商品房买卖合同》，购买由被告开发的“新光天地”项目的二层X号商铺，面积共计7.64㎡，购房款共计141187元。双方签订合同后，原告一次性付清购房款141187元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年12月31日之前将房屋交付给原告，并在交付使用180日内办理房屋产权登记。但经原告多次催促被告办理房产登记，但至今未果。现原告请求法院依法判令解除双方签订的商品房买卖合同；判令被告返还购房款141187元并承担诉讼费。被告中恒公司辩称，南阳中实骏景房地产开发有限公司才是本案的唯一适格被告。1、依据中恒公司与中实骏景公司签订的股权合作协议，中实骏景公司是骏景花园的实际控制人，项目的投资责任全部由中实骏景公司承担，取得的收益由中实骏景公司享有。2、骏景花园二期项目的销售由骏景公司实际实施，业主房款也由骏景公司实际收取。3、依据我公司与骏景公司的合作协议，协议签订后中恒公司的法人代表变更为中实骏景的法人司马红霞，中恒公司的公章销毁，中实骏景公司重新刻制中恒公司的公章。与商业业主签订的售房合同是由中实骏景公司管理公章期间签订的，在此期间法人代表为司马红霞。4、依据中实骏景公司为我公司出具的承诺书，中实骏景公司代表中恒签订房屋买卖协议承诺人即南阳中实骏景公司，承诺此协议如发生任何纠纷，包括但不限于法院诉讼产生的各种费用，赔偿款均由承诺人承担，与师恒建为法人的中恒公司无关。以师恒建为法人的中恒公司亦不承担协议履行中发生争议产生的任何费用和法律责任。5、此前已有部分购房户起诉至法院要求退房退购房款，已经有相应的调解，中实骏景主动以当事人一方参与诉讼并调解，与购房户达成调解协议并履行了调解协议。基于南阳中实房地产公司已主动承担此前要求退房退款的购房户诉讼请求的事实，骏景花园而其商业购房户要求退房退款案的诉讼当事人是南阳中实骏景房地产开发公司。因此，我公司不是本案适格被告，请求法院依法变更南阳中实骏景房地产开发公司为唯一被告。被告中实骏景公司辩称：中实骏景公司对中恒公司关于中实骏景公司是骏景花园二期的实际控制人，项目的投资责任全部由中实骏景公司承担，取得的收益由中实骏景公司享有的辩称没有异议。对骏景花园二期项目的销售由骏景公司实际实施，业主房款也由骏景公司实际收取的辩称也没有异议。对股权转让协议签订后中恒公司的法人代表变更为中实骏景的法人代表司马红霞的辩称亦没有异议。但是中实骏景公司为了配合中恒公司变更该项目土地的使用权人，将受让的中恒公司51%股权又还给了中恒公司，法人代表也变回为中恒公司的法人代表师恒建，并在工商部门做了变更登记。中实骏景公司丧失了对骏景花园二期项目的实际控制权，所以中实骏景公司不能承担对原告的还款责任。对中恒公司答辩的之前个案调解书，虽系中实骏景公司自愿申请参加，但系个案，不具有普遍约束力，不能以此推论中实骏景公司应对本案原告承担退款责任。承诺书内容与本案没有关系，所指内容是与新合作商贸连锁集团有限公司签订商品房买卖合同。中恒公司辩称的合作协议、股权转让等涉及的内容已被公安机关以师恒建涉嫌合同诈骗罪立案。经审理查明，原告田珂、张留成与被告南阳市中恒房地产有限责任公司于2011年6月12日签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，“原告购买由被告南阳市中恒房地产有限责任公司开发的新光天地项目的二层X号商铺，面积共计7.64㎡，购房款共计141187元”合同第八条约定，“2011年12月31日之前将房屋交付给原告，并在交付使用180日内办理房屋产权登记。”同日，原告一次性付清购房款141187元，被告南阳市中恒房地产有限责任公司给原告出具了收据，该收据加盖有南阳市中恒房地产有限责任公司第一分公司财务专用章。另查明，2013年5月8日之前即原告与被告南阳市中恒房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》时，1.南阳中实骏景房地产开发有限公司作为南阳市中恒房地产有限责任公司股东占有51%的股权，系控股股东，公司印章由南阳中实骏景房地产开发有限公司控制,南阳市中恒房地产有限公司与原告签订合同时法定代表人系司马红霞，即南阳中实骏景房地产开发有限公司的法定代表人。2.依据中恒公司与中实骏景公司签订的股权合作协议，中实骏景公司实际开发新光天地项目，中实骏景公司对该项目具有实际控制权，项目的投资责任全部由中实骏景公司承担，取得的收益由中实骏景公司享有。骏景花园二期项目的销售由骏景公司实际实施，业主房款也由骏景公司实际收取。房屋买卖合同载明的商品房预售许可证号为200XXXX，系被告中实骏景公司的预售许可证号。3、部分购房户起诉至法院要求退房退购房款，中实骏景作为当事人一方参与诉讼并调解，与购房户达成调解协议并履行了调解协议。另查明，“太阳城项目”、“骏景花园2期”和“新光天地”实为同一个项目。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、中恒公司2013年年度报告，中恒公司举证的《关于转让南阳市中恒房地产公司部分股权的协议书》、《印章管理使用说明》、本院民事调解书及各方当事人陈述予以证实,上述证据经庭审举证、质证，并记录在卷。本院认为，原告与被告中恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约定收受了原告购房款141187元，双方形成商品房买卖合同关系。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，办理房产登记有明确的期限限制，中恒公司未在合同约定的期限内办理产权登记，已构成违约，导致原告合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，原告可以请求解除合同和赔偿损失。故原告请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、被告公司退还原告购房款141187元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告南阳中实骏景房地产开发有限公司作为南阳市中恒房地产有限公司的绝对控股股东，签订《商品房买卖合同》期间中恒公司印章系由中实骏景公司控制；依据中恒公司与中实骏景公司签订的股权合作协议，中实骏景公司实际开发新光天地项目，对该项目具有实际控制权。骏景花园二期项目的销售由骏景公司实际实施，业主房款也由骏景公司实际收取。因此，应由中实骏景公司实际向原告返还购房款。中实骏景公司辩称因工商登记变更而丧失对该项目的实际控制权，不应承担还款责任的辩称理由不能成立。中恒公司是合同相对方，是适格的被告，应对返还原告购房款承担连带责任。中恒公司的辩称理由不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十九条之规定，判决如下：一、解除原告田珂、张留成与被告南阳市中恒房地产有限责任公司于2011年6月12日签订的《商品房买卖合同》；二、本判决生效后十日内，由被告南阳中实骏景房地产开发有限公司向原告田珂、张留成返还购房款141187元；三、被告南阳市中恒房地产有限责任公司对上述购房款141187元承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3125元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘雅丽审 判 员  相庆磊人民陪审员  李 楠二〇一七年七月三十一日书 记 员  韩 冬