上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12806号上诉人（原审被告）：上海凌昊包装材料有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路******-101。法定代表人：王俊香，总经理。委托诉讼代理人：李明，上海乐川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海惜雅企业管理咨询有限公司，住所地，住所地上海市松江区鼎盛路********iv>法定代表人：梁国福，执行董事。委托诉讼代理人：杨越琦，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王讷敏，上海市海华永泰律师事务所律师。原审第三人：陈如斌，男，1960年1月18日生，汉族，住福建省连江县。原审第三人：何家林，男，1956年11月22日生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。原审第三人：张辉，男，1981年11月7日生，汉族，住上海市松江区。上诉人上海凌昊包装材料有限公司（以下简称凌昊公司）因与被上诉人上海惜雅企业管理咨询有限公司（以下简称惜雅公司）、原审第三人陈如斌、何家林、张辉财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌昊公司上诉请求：将本案发回重审或改判驳回惜雅公司一审诉讼请求。事实与理由：1.应支付房屋占有使用费的是原审第三人而不是凌昊公司。凌昊公司从原审第三人处承租上海市松江区XX路XX号XX幢、XX幢、XX幢XX室（以下简称涉案厂房），房租也已经付给原审第三人，原审第三人占用惜雅公司厂房，应由原审第三人支付租金给惜雅公司。2.关于占有使用费金额，计算标准应是按照成本价，即以惜雅公司竞买涉案厂房的成交价人民币（以下币种同）150,080,000元，除以厂房总面积46,243.99平方米，再除以从惜雅公司取得涉案厂房产权之日起到使用权到期之日止的总天数15365天，得到涉案厂房每天每平方米惜雅公司的成本。上海市第二中级人民法院于2019年10月12日发公告，限自公告张贴之日起二十日内搬离，即凌昊公司应在2019年11月1日前搬离，故应从2019年11月1日开始计算占有使用费。3.原审第三人将房屋转租给凌昊公司，取得了利益，凌昊公司没有取得利益，一审法院判决凌昊公司支付占有使用费显失公平。4.希望二审法院考虑新冠疫情的影响。惜雅公司辩称，不同意凌昊公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.一审查明实际占用涉案厂房的是凌昊公司而不是原审第三人，若凌昊公司认为原审第三人存在不当得利，应由凌昊公司另案起诉解决，凌昊公司应直接对惜雅公司承担占有使用费。2.一审法院根据评估报告认定占有使用费，该评估报告程序合法，故一审法院认定占有使用费的计算标准是正确的。3.2017年6月20日上海市第二中级人民法院就张贴公告责令无权占有人搬离涉案厂房，后又组织了拍卖，凌昊公司早就知道其无权占有房屋，对惜雅公司物权造成损害，应承担占有使用费。关于二十日的搬离期限，这是法院给凌昊公司自行搬离的期限，与法院是否采取强制措施有关，与凌昊公司侵权应支付占有使用费无关。占有使用费应从惜雅公司取得涉案厂房产权开始计算，一审对此认定正确。4.本案是关于占有使用费的纠纷，无需考虑新冠疫情的影响。5.对一审法院就占有使用费的计算方式无异议，但计算结果有偏差，金额应为2,462,267.47元。原审第三人陈如斌、何家林、张辉未作答辩。惜雅公司向一审法院起诉请求判令：1.凌昊公司按照一层0.98元/日/平方米、二层及以上楼层0.63元/日/平方米，向惜雅公司支付5幢自2019年7月26日起至2020年5月15日止的占有使用费1,263,160.5元；2.凌昊公司按照一层0.98元/日/平方米、二层及以上楼层0.63元/日/平方米，向惜雅公司支付9幢自2019年7月26日起至2020年5月30日止的占有使用费1,123,626元；3.凌昊公司按照0.61元/日/平方米，向惜雅公司支付6幢301室自2019年7月26日起至2020年5月8日止的占有使用费79,407.36元。一审法院认定事实如下：2019年7月12日，在中国建设银行股份有限公司上海市分行（以下简称建行上海分行）申请执行Z公司（以下简称Z公司）、徐某1、黎某、徐某2、上海A有限公司、上海B有限公司金融借款合同纠纷一案中，上海市第二中级人民法院作出（2016）沪02执74号之二执行裁定书，解除对Z公司名下位于上海市松江区XX路XX号XX-XX幢房地产的查封，并将上述厂房所有权归买受人惜雅公司所有，所有权自裁定送达惜雅公司时起转移。惜雅公司于2019年7月26日在该裁定书的送达回证上签字。2019年9月2日，惜雅公司取得松江区XX路XX号的不动产权证书，证书载明5幢建筑面积5,803.24平方米，9幢建筑面积4,925.13平方米。该厂房拍卖公告载明“按标的现状拍卖”，其中“标的物介绍”载明租赁情况为“无”、使用情况为“1—10幢均有人占据使用”。2019年10月12日，上海市第二中级人民法院就（2016）沪02执74号发出一份公告，称在执行本案中，于2019年6月11日拍卖了被执行人Z公司名下位于松江区XX路XX号XX-XX幢房地产，买受人为惜雅公司，现依据有关法律规定，责令占用上述房地产的人或者单位在本公告张贴之日起二十日内自行搬离，逾期不搬将采取强制执行措施。2020年4月30日，上海市第二中级人民法院作出（2016）沪02执74号之五执行裁定书，称该院于2017年6月12日出具执行裁定书，裁定拍卖Z公司名下位于松江区XX路XX号XX-XX幢房地产。2017年6月20日，该院张贴公告于上述房产处，责令占用上述房地产的个人或单位于公告之日起十五日内迁出。2019年6月11日，买受人惜雅公司通过自主网络拍卖竞得上述房地产。2019年10月12日，该院张贴公告于上述房产处，责令占用上述房产的个人或者单位在公告张贴之日起二十日内自行搬离。现凌昊公司仍无正当理由占用上述房产中的XX幢、XX幢XX室、XX幢，故裁定凌昊公司立即从上海市松江区XX路XX号处迁出。一审庭审中，凌昊公司称，其并未看到该裁定书中所称的2017年6月20日公告，直至2019年10月才知晓涉案厂房被拍卖。一审法院另查明：在（2016）沪02执74号案件执行过程中，上海C有限公司提出书面异议，称其已与Z公司签订购买3幢厂房的协议且已经交付，其已支付385万元并愿将剩余房款交付法院，故请求撤销执行裁定书并解除对3幢厂房的查封，该案案号为（2017）沪02执异82号。上海市第二中级人民法院在该案审理中查明，建行上海分行就XX路XX号房屋建设工程设定抵押。2015年7月28日，松江区建设和交通委员会向Z公司颁发XX路XX号建设工程竣工验收备案证书。2015年8月4日，XX路XX号XX-XX幢房产取得产权证，该产权证记载的产权人为Z公司、土地用途为工业、房屋用途为厂房。同日，建行上海分行将XX路XX号房屋建设工程抵押转为新建房屋抵押，并办理抵押登记。该案经审理后，上海市第二中级人民法院于2017年9月15日作出裁定，驳回上海C有限公司的异议请求。一审庭审中，凌昊公司还提供了：（1）2015年2月28日,陈如斌、何家林与Z公司就上海市松江区松开V-33地块内XX幢、XX幢的厂房租赁合同，合同载明租期20年，自2015年2月28日至2035年2月27日，并约定Z公司将出租厂房交付陈如斌、何家林使用之日，即视为陈如斌、何家林已经一次性将20年租金支付给了Z公司。（2）2016年3月28日其法定代表人王俊香与陈如斌、何家林就XX路XX号XX幢、XX幢的厂房租赁合同，合同载明租赁期限15年，自2016年3月28日至2031年3月27日，年租金1,484,400元。（3）2014年12月9日张辉与Z公司就XX路XX号XX幢签订的《厂房租赁合同》，合同载明租赁期限20年，自2014年12月10日至2034年12月9日，租金共计300万元，一次性支付。（4）2016年7月12日，凌昊公司法定代表人王俊香与葛某（张辉授权）就XX路XX号XX幢二层、三层签订的《租赁合同》，合同载明租期3年，自2016年7月15日至2019年9月15日，年租金28万元。凌昊公司提供上述证据，以证明其对涉案厂房享有合法承租权。惜雅公司称涉案厂房租赁情况以上海市第二中级人民法院的拍卖公告和相关裁定书为准。张辉提供了支付凭证，以证明其分三次向Z公司将租金300万元支付完毕。惜雅公司称对该情况不清楚。一审庭审中，各方确认5幢一层面积为1,785平方米，9幢一层面积为1,491平方米，6幢301室面积为452平方米。各方还确认，凌昊公司从5幢搬离的时间为2020年5月15日。凌昊公司及原审第三人主张，凌昊公司从9幢搬离的时间为2020年5月29日，惜雅公司认为是2020年5月30日。凌昊公司及原审第三人主张，凌昊公司从6幢301室搬离的时间为2020年“五一节”前，惜雅公司认为是2020年5月8日。一审庭审中，凌昊公司及陈如斌、何家林确认凌昊公司将5幢、9幢租金支付至2020年5月底。凌昊公司与张辉确认凌昊公司已将6幢租金支付完毕。案件审理过程中，经惜雅公司申请，一审法院委托有关机构对涉案厂房的市场租金价格进行评估。2020年6月30日，上海信衡房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，认为5幢1层日租金为0.98元/天·M2、2-4层日租金为0.63元/天·M2，9幢1层日租金为0.98元/天·M2、2-4层日租金为0.63元/天·M2，6幢301室日租金为0.61元/天·M2。《房地产估价报告》对估价对象现场查勘情况描述为“外墙涂料、配置电梯、乳胶漆内墙和天棚、4层复合地板”等。凌昊公司及原审第三人对该评估报告提出异议，认为涉案厂房装修分别由凌昊公司及原审第三人所实施，不应作为租金的组成部分。案件审理过程中，一审法院于2020年5月7日下午至涉案厂房处勘验，确认6幢301室未经营生产，但遗留部分桌椅和简单生活用品。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，惜雅公司通过拍卖，于2019年7月26日取得包括涉案厂房在内的松江区XX路XX号XX-XX幢厂房所有权。根据上海市第二中级人民法院的拍卖公告和相关执行裁定书，涉案厂房不存在可以对抗拍卖的租赁关系，故凌昊公司对涉案厂房的占有系无权占有。上海市第二中级人民法院曾于2017年6月20日在涉案厂房处张贴公告，责令占有涉案房产的个人或者单位于公告之日起十五日内迁出，对此凌昊公司知道或者应当知道，但其仍拒不迁出。凌昊公司上述行为对惜雅公司的物权造成了损害，且凌昊公司主观上存在过错，故惜雅公司要求凌昊公司支付占有使用费合法有据，予以支持。关于占有使用费的计算标准，上海信衡房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》程序合法、结论有据，可予采纳。凌昊公司及原审第三人称《房地产估价报告》认定的租金标准包含装修在内，而装修系凌昊公司及原审第三人所为。对此一审法院认为，凌昊公司及原审第三人所主张的装修均在涉案厂房拍卖之前，而惜雅公司按涉案厂房现状竞拍并取得所有权，故惜雅公司主张的占有使用费即使包含装修，也无不当。至于凌昊公司及原审第三人所主张的装修问题，不属于本案处理的范围。惜雅公司主张的占有使用费起始时间为其取得涉案厂房所有权的时间，该主张合法有据。根据各方确认、主张的凌昊公司搬离时间以及一审法院现场勘验情况，5幢占有使用费的终止时间应为2020年5月15日，9幢占有使用费的终止时间应为2020年5月29日，6幢301室占有使用费的终止时间应为2020年5月8日。因各方已就5幢一层、9幢一层、6幢301室的面积达成一致，则5幢二层及以上、9幢二层及以上的面积根据产权证书载明的建筑面积扣除一层面积即可得知。故此，凌昊公司应向惜雅公司支付松江区XX路XX号XX幢、XX幢、XX幢XX室的占有使用费共计2,437,692.36元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条之规定，判决如下：上海凌昊包装材料有限公司于判决生效之日起十日内支付上海惜雅企业管理咨询有限公司上海市松江区XX路XX号内第XX幢、第XX幢、第XX幢XX室厂房的占有使用费2,437,692.36元。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,530元，减半收取13,265元，财产保全费5,000元，司法评估费60,000元，合计诉讼费78,265元，由上海惜雅企业管理咨询有限公司负担904元，由上海凌昊包装材料有限公司负担77,361元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案厂房占有使用费的支付主体、起算时间及计算标准。第一，关于占有使用费的支付主体及起算时间。涉案厂房拍卖公告载明租赁情况为“无”，上海市第二中级人民法院于2020年4月30日作出的（2016）沪02执74号之五执行裁定书认为凌昊公司无正当理由占用涉案厂房，裁定凌昊公司立即从涉案厂房迁出，据此可认定凌昊公司在惜雅公司取得涉案厂房产权后对涉案厂房的占有并无法律依据，应向产权人惜雅公司支付相应占有使用费。凌昊公司提出其向原审第三人支付了房租的抗辩，不能作为其不向产权人支付占有使用费的理由。凌昊公司还提出其在法院公告张贴后有二十日的合理搬离期，占有使用费应从2019年11月1日开始起算，对此本院认为，法院公告载明“责令占用上述房地产的人或者单位在本公告张贴之日起二十日内自行搬离，逾期不搬将采取强制执行措施”，故二十日系凌昊公司在法院采取强制执行措施前自行搬离的最晚期限，该公告并未免除凌昊公司支付该期限前房屋占有使用费的责任。第二，关于占有使用费的计算标准。一审法院委托评估机构对涉案厂房的市场租金价格进行评估，按照各幢各层的租金评估价格计算占有使用费，并无不当。凌昊公司主张应根据惜雅公司买入涉案厂房的成本价计算占有使用费，并考虑新冠疫情的影响酌情降低占有使用费金额，于法无据，本院不予采纳。至于惜雅公司提出一审判决占有使用费金额存在计算错误，因惜雅公司未缴纳二审案件受理费，按其自动撤回上诉处理，此系其自行处分自身权利，视为其服从一审判决结果。综上，凌昊公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,530元，由上海凌昊包装材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年一月十二日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……