上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初1541号原告：上海招商局物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：石寒，董事长。委托诉讼代理人：张剑，上海融立天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈建军，上海融立天闻律师事务所律师。被告：金德余，男，1964年1月22日生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市奉贤区。被告：沈贤华，女，1966年11月19日生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市奉贤区。两被告共同委托诉讼代理人：沈金霞(系两被告女儿)，户籍地上海市奉贤区。原告上海招商局物业管理有限公司(以下简称招商物业公司)与被告金德余、沈贤华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告金德余、沈贤华向本院提出反诉，本院经审查于2021年1月26日作出对金德余、沈贤华提出的反诉不予受理的民事裁定后，于2021年2月23日公开开庭进行审理。原告招商物业公司的委托诉讼代理人张剑及被告金德余、沈贤华的共同委托诉讼代理人沈金霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告物业服务费人民币270,153.60元(自2019年1月至2020年12月止)；2.判令两被告支付物业服务费产生的滞纳金17,019.68元(自2019年1月1日起至2020年9月30日止按实际应付而未付金额的每日万分之二计算)。事实与理由：两被告于2016年购买了上海市奉贤区海湾旅游区人民塘路XXX弄XXX-XXX号XXX室、1019弄1-1号202室、1019弄1-1号203室、1019弄1-1号204室、1019弄1-1号205室、1019弄1-1号206室、1019弄1号1层、766号1层及1025号1层，共计9个商铺项目。上海市奉贤区海湾招商海廷业主大会(以下简称海廷业主大会)聘请原告招商物业公司负责招商海湾别墅日常物业管理服务事宜并签订了《招商海湾别墅物业服务合同》。根据该合同第五条规定，业主的物业服务费应按季预交，业主应在每季度首月10日前履行缴纳义务。原告根据有关法律、法规的规定和物业合同的约定，向业主或物业使某人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业费的问题。业主拒缴物业服务费的，双方约定按照以下1、2种方式处理：1、上海市公共信用信息服务平台采集欠费信息，所造成的法律后果由业主承担；2、甲方委托业主委员会督促业主缴纳，乙方可以依法向人民法院起诉。两被告自2019年1月1日起便无故拖欠物业费，截止2020年12月31日共计拖欠物业服务费270,153.60元。原告曾多次催讨，但两被告至今未交。另根据《招商海湾别墅物业服务合同》第五条约定，业主延期支付物业服务费用，按照每日万分之二计违约金，两被告应当向原告支付未缴纳物业服务费所产生的滞纳金17,019.68元。现原告为维护其合法权益，故诉讼来院。被告金德余、沈贤华共同辩称，1.请求法院根据涉案商铺的实际交付时间重新计算原告主张的物业服务费，两被告同意支付自2019年8月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。(1)涉案商铺的开发商是上海招商奉瑞置业有限公司(以下简称奉瑞公司),与本案原告是两个独立法人主体,但属于同一集团下属关联企业,涉案物业应由开发商奉瑞公司与原告一同交付给被告。被告于2016年9月7日与奉瑞公司签订《上海招商地产存量物业整体购买协议》第4.5条约定,海廷商铺部分甲方(奉瑞公司)免收两年物业管理费,两年后乙方(两被告)按物业标准支付；(2)根据奉瑞公司发出的《入户通知书》要求于2016年办理房屋交付手续，但交付当日房屋多处被原告占用，原告出入办公室通道需经过被告的房屋，故当时不具备交付条件，后经被告多次催促办理交付，最终于2017年7月31日正式完成交付；(3)根据《上海市商品房出售合同》第九条约定：“该房屋的交付标志为交付房屋钥匙，该房屋自交付之日起，该房屋的风险责任由甲方(奉瑞公司)转移给乙方(两被告)。”而房屋的真正交付日期为2017年7月31日；另外，奉瑞公司在双方签订的《上海招商地产存量物业整体购买协议》中承诺免收两年物业费(实际上由奉瑞公司代付两年物业费)，故被告应自房屋实际交付之日起的两年后即自2019年8月1日起支付涉案商铺的物业费。2.针对原告主张的滞纳金。两被告认为,对于涉案商铺的物业费问题,被告经与原告多任负责人联系均表示自2019年8月1日起双方履行各自的责任和义务,但因原告内部负责人频繁调动,造成物业管理缺乏延续性，使原、被告之间的物业纠纷问题长期得不到解决。为早日达成共识，被告还于2020年6月两次前往原告总部与其总经理洽谈物业费事宜，在初步商定后，被告自2020年7月1日起以转账方式支付物业费,但均由原告以“物业费不能断档”为由退回，故被告已在履行支付物业费的义务，不存在《物业管理条例》规定的恶意拖欠物业费行为，不应承担滞纳金。综上，两被告同意向原告支付自2019年8月1日起至2020年12月31日止的物业费，请求判令驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据即原告提供的《招商海湾别墅物业服务合同》1份、上海市不动产权证、上海市不动产登记簿及《上海市商品房出售合同》复印件9组、律师函及邮寄凭证1组、上海市奉贤区市场监督管理局出具的奉瑞公司的《公司注销登记申请书》、《准予注销登记通知书》、股东决定、清税证明及内资公司备案通知书1组，两被告提供的常口现实库信息资料复印件及《上海招商地产存量物业整体购买协议》1组，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、两被告提供的《告知函》、《情况说明》、《关于海廷商铺、会所交接相关事宜》、《物业会所交接书》及《商铺交接清单》1组，证明被告在多次要求交付房屋未果后，原告才出具书面文件告知其在2017年6月16日之前不能完成交付，时任原告公司的驻地物业经理于2017年6月30日回复要求延期交付，后经被告催促后，原告最终于2017年7月31日正式完成钥匙等交付。原告对其真实性予以确认，但认为涉案商铺的交付纠纷是被告与开发商之间的纠纷，被告不能以此拒交物业费，且涉案商铺事实上早已交付给被告，被告还将房屋租赁给案外人使某。本院经审查后对上述证据的真实性予以确认。2、两被告提供的被告自行制作的《招商海廷物业费往来记录》及上海银行业务回单1组。原告对真实性无异议，但认为不能证明被告曾经缴纳过物业费，涉案房屋的产权人是两被告，而银行回单上显示的交款人系案外人上海金旋汽车俱乐部有限公司(以下简称金旋汽车公司)，其仅是小区会所的所有权人，故不能证明两被告缴纳过物业费。对此本院认为，两被告提供的银行回单载明的交款人是金旋汽车公司，但其用途为2020年7月、8月9月、10月、11月及12月商铺物业费，其内容可以证明金旋汽车公司替代两被告向原告缴纳商铺物业费，但遭原告退回的事实，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：被告金德余、沈贤华系上海市奉贤区人民塘路XXX弄XXX-XXX号XXX室、1019弄1-1号202室、1019弄1-1号203室、1019弄1-1号204室、1019弄1-1号205室、1019弄1-1号206室、1019弄1号1层、1025号1层及奉贤区海湾路XXX号XXX层，共计9套商铺的产权人(共同共有)，建筑面积分别为341.05平方米、172.26平方米、87.75平方米、53.46平方米、34.67平方米、37.86平方米、260.28平方米、135.09平方米及818.34平方米，上述9套商铺的建筑面积共计1,940.76平方米，房屋类型均为店铺。2017年10月28日，海廷业主大会与原告签订《招商海湾别墅物业服务合同》一份，约定：原告为招商海廷小区提供物业管理服务，合同期限自2017年10月28日起至2022年10月27日止；物业服务费标准为商业用房每月每平方米5.8元；业主的物业服务费用应按季预交，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务；业主延期支付物业服务费用或者本合同约定的其他应缴费用的，按照每日万分之二计违约金。另查明，2016年9月7日，被告金德余(乙方)与奉瑞公司(甲方)签订《上海招商地产存量物业整体购买协议》一份，约定：被告金德余向奉瑞公司购买位于上海市奉贤区人民塘路XXX号、XXX号、1019弄1号、1019弄1-1号商铺、会所、地下一层(人防)，以及位于上海市奉贤区南桥镇环城南路XXX弄南桥一号会所、商铺；会所租赁情况：健身会所(租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日)；物业总价款为17,000,000元；在本协议签署前，乙方已至标的物业各项目现场实地查看，全面了解、评估所购买的标的物业情况，包括但不限于房屋坐落、朝向、竣工时间、土地使某年限、外立面及室内状况、交付时间、产证办理时间、租赁情况等，并自愿按现状购买并签署本协议及之后的《上海市商品房预(出)售合同》，交易发生的税费由双方按照相关法律进行承担，维修基金由被告缴纳；乙方承诺除物业的主体结构质量不合格以外，不以物业存在其他任何质量问题或装饰装修问题而拒绝收房，也不得以此为由向奉瑞公司提出任何索赔要求；物业交付前，物业费由奉瑞公司承担，物业交付后，会所按照承租方约定物业费价格支付；海廷会所租赁方租约到期后按照当时实际费用支付，海廷项目会所地下室免收物业费；物业交付后，由乙方收取已出租物业的租金，相关手续由乙方与承租人自行办理，奉瑞公司予以协助。2016年11月28日，奉瑞公司向被告发出《交房通知书》一份，通知被告于2016年12月8日前往招商海廷办理交房手续。2017年7月31日，原告、被告签订《商铺交接问题清单》,被告提出要求对其提出的多项问题进行整改。2016年10月26日，被告金德余、沈贤华与奉瑞公司签订《上海市商品房出售合同》九份，约定：奉瑞公司将位于奉贤区人民塘路XXX弄XXX-XXX号XXX室、1019弄1-1号202室、1019弄1-1号203室、1019弄1-1号204室、1019弄1-1号205室、1019弄1-1号206室、1019弄1号1层、766号1层及1025号1层转让给被告，建筑面积共计1,940.76平方米；奉瑞公司在收到被告全部房价款之日起60天内向被告交付房屋，房屋交付的标志为交付房屋钥匙。该合同补充条款(一)第11款约定：根据买卖合同第是一条的相关内容，商品房的风险责任转移给两被告的同时，包括但不限于开通煤气、电话、有线电视、宽带网络等设施所产生的相关费用有被告承担，奉瑞公司不再另行通知。而被告应缴纳的物管理服务费期限自奉瑞公司首次通知的验收交接日之次月起开始计算。2016年11月23日及24日，上述9套商铺经不动产登记部门登记，权利人均为金德余、沈贤华。2016年12月1日，被告金德余、沈贤华与案外人上海锐志房地产经纪事务所签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告金德余、沈贤华将位于奉贤区人民塘路XXX弄XXX-XXX号商铺出租给上海锐志房地产经纪事务所，房屋面积为341平方米；交房标准：被告将房屋钥匙交付给上海锐志房地产经纪事务所，双方签订《房屋交接书》；房屋租赁期限自2016年12月1日起至2019年12月31日止，每年租金为10,000元。又查明，1、案外人金旋汽车公司的法定代表人为沈金霞(被告金德余、沈贤华的女儿)。2、案外人金旋汽车公司分别于2020年7月1日、7月7日、7月14日、7月22日、7月30日、8月20日、9月25日、11月5日、12月25日及2021年1月27日向原告转账支付2020年7月至12月商铺物业费各11,256.40元，均由原告于2020年7月3日、7月17日、7月20日、7月23日、8月4日、9月15日、10月26日、11月12日、12月29日及2021年2月23日退款。2020年9月22日，原告向被告金德余、沈贤华发送《律师函》一份，载明：截止2020年12月31日，被告金德余、沈贤华名下的招商海廷商铺已拖欠物业管理费270,153.60元，产生滞纳金17,019.68元；现要求被告金德余、沈贤华收到本函后五日内，缴纳上述费用，否则原告将会依法采取法律措施来保护自己的权益。两被告在收到上述律师函之后，于2020年9月27日就涉案9套商铺与案外人深圳招商房地产有限公司之间的房屋买卖合同向本院提起诉讼，本院诉前调解未果后于2020年11月2日正式立案受理，案号分别为(2020)沪0120民初22002号、22007号、22009号、22010号、22023号、22140号、22144号、22148号及22150号。金德余、沈贤华认为，其与深圳招商房地产有限公司下属子公司奉瑞公司于2016年10月签署了《上海市商品房出售合同》之后，按协议约定完成了房产交易款项的支付，奉瑞公司应根据合同约定于收到原告全部款项后60日内将涉案商铺交付金德余、沈贤华(即应于2017年1月2日前交付商铺),交付标志为交房屋钥匙，但直至2017年7月31日才由深圳招商房地产有限公司的关联公司即本案原告招商物业公司将房屋的钥匙交付给金德余、沈贤华，才完成房产的交付。故认为深圳招商房地产有限公司存在违约行为，据此提起诉讼，请求判令深圳招商房地产有限公司向金德余、沈贤华支付延迟交房违约金。上述案件均尚在审理中。2020年11月3日，原告招商物业公司向本院提起诉讼，本院诉前调解未果后，于2021年1月5日予以立案受理。再查明，2019年5月17日，奉瑞公司经核准注销工商登记，注销清算报告中股东深圳招商房地产有限公司承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定范围内继续承担责任。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与上海市奉贤区海湾招商海廷业主大会签订的《招商海湾别墅物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告已按约向被告提供物业服务，被告未能按约支付物业服务费，显属违约，应承担相应的民事责任。本案原、被告主要的争议焦点是被告金德余、沈贤华向原告交纳物业费的起始日期如何确定？根据奉瑞公司与被告金德余、沈贤华签订的《上海招商地产存量物业整体购买协议》第4.5条“海廷项目商铺部分甲方免收乙方两年物业管理费，两年后乙方按照物业标准支付”及《上海市商品房出售合同》第九条“该房屋的交付标志为交付房屋钥匙，该房屋自交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。”的约定，涉案商铺的物业管理费应从房屋交付之日的两年后的次月起向原告缴纳物业费。现被告金德余、沈贤华与深圳招商房地产有限公司之间因涉案商铺的房屋交付日(被告金德余、沈贤华认为逾期交房)产生争议而涉讼，现相关诉讼尚在审理中，故本院对原、被告争议的2019年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费及相应的滞纳金在本案中暂不作处理，双方可待相关争议作出裁判确定后另行协商或诉讼解决。对于双方无争议的自2019年8月1日至2020年12月31日期间的物业费被告理应按合同约定的每月每平方米5.8元标准向原告支付。经计算，共计191,358.80元。被告金德余、沈贤华未能按约支付物业费，应当按照物业服务合同的约定承担逾期支付的违约责任,故对原告的逾期付款滞纳金本院予以支持;对于滞纳金的计算标准,原告参照合同约定的违约金标准按每日万分之二进行计算,在法律规定的范围内，本院予以确认。具体计算方式为，以欠付金额为本金，自2019年8月1日起至2020年12月31日，按日万分之二计算；其中2019年8月1日至2019年9月30日期间，被告金德余、沈贤华需向原告支付以22,512.80元为本金的逾期付款滞纳金，经计算为2,026.15元；2019年10月1日起至2020年6月30日期间，原告提交的《滞纳金清算表》载明的2019年第四季度、2020年第一季度及2020年第二季度的滞纳金结算金额本院予以确认。自2020年7月1日起，被告金德余、沈贤华以其女儿名下的金轩汽车公司的账户主动向原告多次转账支付以每月11,256.40元为标准的物业费，但原告多次均拒收退回，故自2020年7月1日起至2020年12月31日止，被告仅需向原告支付每季度分别以22,512.80元及11,256.40元为本金的逾期付款滞纳金。其中2020年第三季度的物业费，两被告已经于2020年7月10日前已经支付了22,512.80元，余款11,256.80元业于2020年7月14日支付，故两被告仅需支付逾期4天的滞纳金为9元；2020年第四季度的物业费，两被告分别于2020年11月5日、12月25日及2021年1月27日各支付11,256.40元，故两被告需分别支付逾期24天(以22,512.80元为本金)、逾期75天(以11,256.80元为本金)、逾期108天(以11,256.80元为本金)的滞纳金为108.06元、168.15元及243.15元。对于原告提出缴款人是金旋汽车公司，不能证明两被告向原告缴纳过涉案商铺的物业费的辩解意见，本院结合涉案商铺物业费的月缴金额为11,256.40元及两被告提供的银行业务回单上“附加信息及用途”一栏备注有“商铺物业费”等情况，确认上述银行转款用途为涉案商铺2020年7月至12月期间的物业费，故对原告的上述辩解意见，本院不予采信。综上，被告金德余、沈贤华应向原告支付逾期付款滞纳金8,025.12元。依照《最高人民法院关于使某时间效力的若干规定》第一条第二款、以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、2018年修订的《物业管理条例》第七条第(五)项、2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告金德余、沈贤华于本判决生效之日起十日内支付原告上海招商局物业管理有限公司自2019年8月1日起至2020年12月31日止的物业费191,358.80元。二、被告金德余、沈贤华于本判决生效之日起十日内支付原告上海招商局物业管理有限公司自2019年8月1日起至2020年12月31日的逾期付款滞纳金8,025.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,608元，减半收取计2,804元，由被告金德余、沈贤华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐军芳二〇二一年三月三十一日法官助理 崔 宁书 记 员 汤泽浩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》（1999年通过）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《物业管理条例》（2018年修订）第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……………………（五）按时交纳物业服务费用。…….四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年通过）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。