北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第02751号原告：刘博巍，男，1981年12月24日出生。委托代理人：宋雪梅，北京市川泽律师事务所律师。委托代理人：赵根，北京市川泽律师事务所律师。被告：北京国遥万维信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区安立路80号16层1601室。法定代表人：石宝卫，董事长。委托代理人：周若琪，北京市中友律师事务所律师。委�代理人：李苗苗，北京市中友律师事务所律师。原告刘博巍与被告北京国遥万维信息技术有限公司（以下简称国遥万维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理。依法由代理审判员龙琨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘博巍的委托代理人宋雪梅、赵根，被告国遥万维公司委托代理人周若琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘博巍诉称：原告所有位于北京市东城区东直门外小街甲2号正东国际大厦B座10层北区××××室。2014年5月5日，原告任法定代表人的银基恒信（北京）投资控股有限公司（甲方）与被告（乙方）订立《租赁意向书》，约定乙方承租位于北京市东城区东直门外小街甲2号正东国际大厦B座北区十层，用于办公，租赁期限3年，自2014年5月20日至2017年5月19日，租金按每天每建筑平方米6元，乙方需在签订�式租赁合同之前（2014年5月5日）向甲方预付65000元订金。后被告支付履约保证金65000元。2014年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）订立《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区东直门外小街甲2号正东国际大厦B座10层北区××××室租赁给乙方使用，建筑面积410平方米，用途办公，租期三年，自2014年5月20日至2017年5月19日。前两年每年租金为900000元，第三年租金为990000元，租金方式押三付三，租金每三个月支付一次，首期租金共计225000元，乙方应当在合同签订当日向甲方缴付。合同签订当日，扣除甲乙双方签订租赁意向书时乙方向甲方缴付的履约金65000元，乙方还应向甲方缴付160000元作为押金，押金共计225000元。订立合同当日，原告将上述房屋钥匙交付被告。但被告未如约向原告支付合同款项，并提出寻找合作公司租赁该房屋。2014�5月12日，被告以涉案房屋仅设置了一个消防疏散口为由向原告发函要求单方解除合同。5月15日，原告迫于无奈发函同意被告解除合同，但要求被告承担相应违约责任。2014年5月28日，原告将涉案房屋另租他人。原告认为，被告不履行合同的行为属违约，给原告造成损失，故要求被告赔偿自2014年5月5日始至5月27日房屋空置损失57500元。被告国遥万维公司辩称：认可双方订立《租赁意向书》、《北京市房屋租赁合同》的情况属实。被告向原告支付的65000元已转化成双方租赁合同的押金，后被告发现涉案房屋消防疏散口问题，认为系原告违约，故没有继续交纳租金、押金。被告没有使用涉案房屋。双方于2014年5月15日已达成解除合同的合意。被告认为，双方之间的合同在租期未开始之前就已解除，原告主张损失无依据，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：北京市东城区东直门外小街甲2号正东国际大厦10层B座××××室的房屋系原告名下所有的房屋。2014年5月5日，案外人银基恒信（北京）投资控股有限公司（甲方）与被告（乙方）订立《租赁意向书》，约定乙方承租位于北京市东城区东直门外小街甲2号正东国际大厦B座北区十层，承租面积410平方米，用于办公，租赁期限3年，自2014年5月20日至2017年5月19日，租金按每天每建筑平方米6元，押金为3个月租金。乙方需在签订正式租赁合同之前（2014年5月5日）向甲方预付65000元订金。乙方承诺租赁本意向书约定的承租单元，并应于签订本意向书之日向甲方支付65000元作为履约保证金，乙方保证无甲方书面允许不得将该承租单元分租、转租或以任何方式允许任何第三方使用。双方签订正式合同后，履约保证金将转作应付押金的一部分。本意向书有效期限�，甲方不得将承租单元租赁给第三方。后被告支付履约保证金65000元。2014年5月8日，原、被告订立《北京市房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将位于北京市东城区东直门外小街甲2号正东国际大厦B座北区××××室出租给被告（乙方）使用，房屋建筑面积410平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2014年5月20日至2017年5月19日。房屋租金前两年每年900000元、第三年990000元，支付方式为押三付三，房屋租金每三个月支付一次，首期租金225000元，乙方应在合同订立当日向甲方缴付。合同签订当日，扣除甲乙双方签订租赁意向书时乙方向甲方缴付的履约保证金65000元，乙方还应向甲方缴付160000元作为押金。后被告认可未再向原告支付押金、租金等。诉讼中，双方均认可该《租赁意向书》的一方订立主体虽然显示为案外人，但在原、被告订立房屋租赁合同后，�述租赁意向书视为约束原、被告双方。2014年5月12日，被告向原告发送《解除合同通知》，称被告发现涉案房屋仅设置了一个消防疏散口，且设置于最北侧，按照相关法律法规，该房屋违反了消防法律法规的相关规定。根据双方合同中约定“甲方应保证出租房屋机构和设备、设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件”的约定，被告提出解除与原告之间的房屋租赁合同，并由原告在接到通知后5个工作日内将被告前期交付的履约金归还。2014年5月15日，原告向被告发送《关于〈解除合同通知书〉的回函》，称原告所有的房屋已经通过消防验收，鉴于被告未按照约定支付押金、租金及办理房屋交接手续，已经以行为表明不能履行双方之间订立的租赁合同项下各项义务，原告同意解除双方之间的《北京市房屋租赁合同》，但需要向原告支付违约金225000元，原告保留追究被告给原告造成其他诉讼的法律权利。原告出示与案外人北京联动科技发展有限公司订立的《房屋租赁合同》、北京联动科技发展有限公司出具的《情况说明》及原告收取北京联动科技发展有限公司租金的银行付款回单，证明原告于2014年5月28日将涉案房屋另行出租他人，并正常履行合同，被告的违约行为造成原告房屋空置期损失。经质证，被告认可银行付款回单的真实性，无法核实其他证据的真实性，但未提交反证。被告否认原告上述证据的证明目的。2014年12月17日，被告曾起诉原告要求解除与原告之间的租赁合同并由原告返还押金等。后经法院审理认为被告以涉案房屋存在消防问题要求解除合同缺乏依据，但鉴于原告在诉讼前已表示同意解除合同，故确认2014年5月15日双方之间的租赁合同解除，并判决原告返还被告�金。该案已产生法律效力。以上事实，有双方当事人陈述，《租赁意向书》、《北京市房屋租赁合同》、《解除合同通知》、《关于〈解除合同通知书〉的回函》、《房屋租赁合同》、《情况说明》、银行付款回单，民事判决书等证据在案佐证。本院认为：原、被告间订立的《北京市房屋租赁合同》属双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。现被告虽以涉案房屋存在消防问题而要求解除合同，但已生效的判决认定被告的上述理由缺乏依据。被告不履行合同的行为属违约。原告虽已在2014年5月15日同意解除合同，但明示并未放弃追究被告承担相应责任的权利。《租赁意向书》的订立主体虽系案外人，但双方均认可该意向书约束原、被告双方。根据《租赁意向书》约定，自订立意向书始，原告不得将涉案房屋出�给第三人，即自2014年5月5日始该房屋因原、被告拟进一步订立租赁合同处于空置状态。后双方虽订立了房屋租赁合同，但在履行过程中被告违约拒绝继续履行合同，给原告造成了房屋空置期损失，直至原告将房屋另租他人止。原告要求被告赔偿上述房屋空置期损失的诉讼请求，理由正当。双方之间租赁合同虽然于租金起算日前解除，但双方订立《租赁意向书》是为进一步订立租赁合同做准备，订立合同后因考虑友好履约，双方协议约定了合同订立后一段时间始计算租金，上述情况可认定为原告为正常履约而放弃了收取部分租金的权利。现双方未能正常履行合同，原告要求被告赔偿自房屋存在空置状态始的损失，理由正当。被告称双方之间的合同在起租日前已解除，原告要求赔偿损失缺乏依据的抗辩意见，理由不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华�民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京国遥万维信息技术有限公司于本判决生效后七日内向原告刘博巍赔偿房屋空置损失五万六千七百一十二元；二、驳回原告刘博巍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，由原告刘博巍负担19元（已交纳），被告北京国遥万维信息技术有限公司负担600元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 龙 琨二〇一五年八月十一日书 记 员 耿晓丹