江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初6575号原告：睢宁县学府茗苑业主委员会，住所地睢宁县学府茗苑小区。负责人：袁波，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王恒，睢宁县城关法律服务所法律工作者。被告：睢宁县新尚居物业服务有限公司，统一社会信用代码913203246993167372，住所地睢宁县红叶北路西二巷**。法定代表人：杜海亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱刚，江苏仁台律师事务所律师。原告睢宁县学府茗苑业主委员会诉被告睢宁县新尚居物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，后因双方争议较大，本案依法裁定转为普通程序进行审理。原告睢宁县学府茗苑业主委员会的负责人袁波及其委托诉讼代理人王恒、被告睢宁县新尚居物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告睢宁县学府茗苑业主委员会向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还利用睢宁县学府茗苑小区物业服务开办费所购买的固定资产或返还相应的物业服务开办费200818元;2.提供物业服务以来所收取的公共能耗及相关的代收费用明细，并进行结算，结清预收的相关业主费用，返还多收取的公共能耗费用421200元，返还学府茗苑小区的广告收入费用11420元;3.返还因物业公司不履行义务而由业主委员会进行相关设备维修费用13755元，退还多收取的物业费用87455.4元;4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为:1.依法判令被告移交睢宁县学府名苑小区物业办公室及使用物业开办费购买的固定资产，或移交物业开办费200818元;2.判令被告提供2015年3月至2020年8月的公共能耗代收代支明细表;3.判令被告退还学府名苑小区的电梯广告费7000元、快递云柜占用费3000元及净水机占用费1420元;4.判令被告支付电梯、监控、机房解锁维修和垃圾清理费用13755元;5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：睢宁县学府茗苑小区于2015年底上房，上房后由睢宁县新尚居物业服务有限公司承担小区的物业服务。2019年4月17日，睢宁县学府茗苑小区成立了业主委员会，因被告公司不能履行义务，经小区业主大会表决决定不再聘用被告公司继续服务学府茗苑小区。因被告公司不愿撤出该小区，小区业主委员会举报至睢宁县城管局，该局于2020年7月11日向被告公司下达告知书，责令其撤离，被告公司于2020年8月25日撤出该小区。但被告公司撤出小区后并未按照《江苏省物业管理条例》的相关规定履行交接义务，没有移交前期物业开发费购买的物业办公设备等固定资产，没有结清相关费用。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告睢宁县新尚居物业服务有限公司辩称，一、我公司于2015年3月30日签订学府茗苑物业管理前期服务合同，并开始为学府茗苑小区提供物业服务至2020年8月25日。二、关于开办费已经用于购置固定资产并用于学府茗苑小区物业服务。购置的固定资产发票已经交到睢宁县县城管局物管中心，有的属于易耗品无法返还或交接；其他可以交接的固定资产，同意按物管中心发票记载的物品交接并办理交接手续。三、关于公共能耗的收费，被告同意予以公示。2015年至2018年度的公共能耗费用，由被告收取，因建设单位根据前期物业合同约定应当向被告支付物业服务费，被告经与建设单位协商，由建设单位代为缴纳公共能耗费用；2019年度及2020年1月至8月收取的公共能耗费用，已经用于缴纳公共能耗费用。四、关于广告的收入、返还预收的物业服务费用，原告不能作为诉讼主体提起诉讼。五、关于设备维修，被告不予认可。被告撤出学府茗苑小区时，所有的公共设施设备都是可以正常使用的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2015年3月30日，睢宁县新尚居物业服务有限公司与徐州荣鑫置业有限公司签订《学府茗苑物业管理前期服务合同》一份，双方约定由睢宁县新尚居物业服务有限公司对坐落于睢宁县老城区西首建宁路与元府西路路口的学府茗苑小区提供前期物业服务，对物业基本情况、服务费用和支出、服务内容、目标和标准、双方一般权利义务、违约责任、合同履行、终止或解除等方面进行约定。合同第二章第五条约定，须代收支的费用包括：业主公共用电、用水费用；其他需代收代支的费用。小区物业公共水、电费分摊办法，须向业主公示。该办法没有提及或有违背国家相关法规和规范内容，以国家相关法规和规范为准。合同第六条第四项内容：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在交房通知时履行交纳义务；第七项内容为小区的公共能耗费用单独立账，合理分摊，不列入物业管理费用；第七条约定，物业服务费用的支出：物业服务费用主要用于以下开支：服务人员的工资、社会保险和实际发生不高于国家规定标准的福利费用等；物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；物业服务区域清洁卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护费用；办费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。第三章第八条约定，物业服务的基本内容和要求，小区的管理、经营及房屋建筑公共部位和公共设施的维修、养护和运行与管理；物业管理范围内的市政公用设施和附属建筑物的管理；第十一章第二十五条约定，若小区成立业主代表大会和业主委员会后选聘物管企业，自新聘物业正式接管小区后，本合同自然终止……。2019年4月17日，涉案学府茗苑小区业主委员会成立并经睢宁县城市管理局金城街道备案，由袁波、尹亚、朱晓明、李领、李红军、李燕朋、魏琳、陈升、卓雪等人员组成业主委员会成员。2019年6月26日，学府茗苑业主委员会下发关于贵公司物业服务不再续聘的通知以及不再续聘的报备书，明确按照学府茗苑物业管理前期合同第十一章二十五条约定，根据《江苏省物业管理条例》的相关规定，根据学府茗苑小区业主对你们物业公司的满意度调查结果，根据2019年6月23日业主大会的表决意见，根据业主委员会会议讨论决定，我们将重新选聘新的物业服务企业。……根据贵司在前期和开发单位签约的合同期内服务现状和收费不透明、多收费等行为，以及相关物业管理规定，我委现正式提前一个月通知贵司，将不再续聘贵司为本小区的物业服务企业，请贵司在2019年7月30日止做好相关准备移交工作……。2020年7月11日，睢宁县城市管理局物业管理中心对睢宁县新尚居物业服务有限公司下发告知书（回执）内容为：我局接到学府茗苑小区业主委员会告知函后，立即安排专人核实你公司在小区物业服务合同情况。经了解，你公司与徐州荣鑫置业有限公司签订学府茗苑小区物业管理合同已于2017年3月30日终止。况且，小区已成立业主大会，依据《江苏省物业管理条例》第四章第三十一条规定，业主大会成立后前期物业服务合同终止。金城街道苏源社区居民委员会也出具证明一份，内容为：我社区内学府茗苑业主委员会自成立之后，能积极开展各项工作，听取广大业主意见，经过业主委员会议，小区各栋楼热心业主代表会议表决，采取走访及问卷调查形式对睢宁新尚居物业服务态度，收费不合理不透明等情况做了业主书面问卷调查后果后，通过业主大会过半业主表决决定要求更换物业不再聘用原睢宁新尚居物业继续服务学府茗苑小区，并表决了新的物业选聘方案后，上报到县城管局物业科，苏源社区居委会，苏源社区居委会维护广大业主的共同利益，支持指导业主委员会通过公开面向社会邀请招标新的物业服务企业，由业主选举产生新的物业管理公司。2020年7月31日，学府茗苑业主委员会再次向睢宁县新尚居物业服务有限公司发送告知书，根据《江苏省物业管理条例》相关规定及睢宁县城市管理局物业管理中心2020年7月11日下发给你司撤出学府茗苑小区服务通知书、苏源社区居民委员会的指导批准意见、业主问卷调查结果、业主大会会议表决意见和学府茗苑业主委员会会议决议及学府茗苑物业管理前期合同约定，我们再次告知不再聘用贵司为本小区提供物业服务，请立即撤出本小区。贵司以部分业主欠费为由拒不撤出小区行为已经属于非法经营，我委再次告知贵公司从2020年5月30日之后收取物业相关费用属于非法行为，从接到我委不再聘用贵司为学府茗苑物业服务起至交接时，业主人身安全等相关事故一切后果以及法律责任由贵公司承担。原告提供中国农业银行结算业务申请书以证明涉案小区的开发商徐州荣鑫置业有限公司支付了被告公司物业服务开办费用合计200818元。2019年2月1日，被告公司（甲方）与徐州永发广告传媒有限公司（乙方）签订《物业电梯广告合作协议》一份，双方约定将由徐州永发广告传媒有限公司使用涉案小区电梯广告区域，电梯使用费为350元每年，总共21部，合计人民币7350元。合同期限为2019年6月18日至2022年6月17日。原告提供票据以证明2019年9月9日，饮水机费用700元；2020年3月30日，饮水机费用720元，水的垃圾处理费用144元。原告提供收条以及收据一份，以证明涉案小区因业主委员会装修支出垃圾费400元整；监控维修款支出8055元。同时向本院提供一份自行制作的损坏公共设施需维修清单以及相关照片一组，以证明因维修需支出费用151741元。被告提供学府茗苑开办费用购买物品清单一份，以证明支出服装、办公桌椅等费用合计为193794元。被告物业服务公司于2020年9月份退场。本院认为,物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。本案中，被告物业服务公司依法应向业主委员会公开公共能耗代收代支明细，故原告要求被告物业服务公司提供从2015年3月起至2020年8月的公共能耗代收代支明细的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。因被告未有完全按照前期物业服务合同约定履行物业服务，经业主委员会及睢宁县城市管理局物业管理中心决定，该合同已经终止，被告公司也已经于2020年9月份退场。物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理情况。故原告主张被告移交涉案小区物业办公室的诉讼请求本院予以支持。被告物业服务公司通过睢宁县房管局收取开发商所交付的物业服务开办费200818元，双方均无异议，本院予以认定。被告抗辩开办费因购买物业服务相关物品已经支出193794元，并提供相关物品清单，同意按照该清单明细进行移交，如无法移交的同意为原告重新购置，但原告不认可该清单也不同意按照该清单移交物品。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告起诉要求被告移交利用开办费购置的固定资产，应当提供要求被告移交的相关资产明细，但其至今未有提供；虽然诉讼过程中被告提供了一份清单，但并未提供购买相关物品的发票或其他证据予以证明，原告不予认可，且不同意被告按照该清单内容进行移交，故本院无法确认；在此情况下，应当认定为原告的诉讼请求不明确，该部分诉讼请求本院暂时无法支持。建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区内电梯属于业主共有范围，物业公司利用业主共有部分进行的经营与收益，应单独列账，并及时向业主公示。结合本案，被告物业服务公司利用电梯、净水机、快递云柜等业主共有部分收取的广告费用，在扣除合理成本之后均为业主共有。广告收入合计11420元（7000元+1420元+3000元），被告已经收取并同意返还，本院予以支持。原告主张被告撤离时将电梯、监控、机房锁死，无法使用，原告找人解锁并进行维修，产生相关费用13755元，但至今未有提供相关证据予以证明，被告亦不予认可，本院不予支持。且原告提供的垃圾清理费系因原告业主委员会装修而产生，与被告无任何关系，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条、第二百八十二条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告睢宁县新尚居物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告睢宁县学府茗苑业主委员会移交物业办公室；二、被告睢宁县新尚居物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告睢宁县学府茗苑业主委员会提供2015年3月至2020年8月的公共能耗代收代支明细表；三、被告睢宁县新尚居物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告睢宁县学府茗苑业主委员会支付广告收益11420元；四、驳回原告睢宁县学府茗苑业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费4790元，由原告睢宁县学府茗苑业主委员会负担4000元，被告睢宁县新尚居物业服务有限公司负担790元（鉴于原告已经预交，被告应于本判决发生法律效力之日起七日内交至本院，逾期未交纳的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘宝玉审 判 员  张新娟人民陪审员  张重庆二〇二一年二月二十二日法官 助理  邢梦洁书 记 员  薛 冉附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百七十七条业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第九百四十九条物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。