上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17296号原告：闫国卫，男，1995年5月1日生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：秦士平，上海市大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄军林，上海市大众律师事务所律师。被告：栗新，男，1986年8月17日生，汉族，户籍所在地河南省。第三人：周年生，男，1953年1月22日生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区华亭镇华旺路XXX弄XXX号XXX室。原告闫国卫与被告栗新、第三人周年生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告栗新下落不明，本案依法转为普通程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告闫国卫及其委托诉讼代理人黄军林到庭参加了诉讼，被告栗新经本院公告传唤，无正当理由未到庭，第三人周年生经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间《房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；2.被告返还押金人民币(以下币种同)1万元、租金2万元；3.被告赔偿损失9.6万元。事实与理由：2019年3月3日案外人徐某某转让其承租的位于上海市嘉定区城中街XXX号(4号)东面店铺(以下简称系争商铺)，原、被告与案外人徐某某一起商谈了转让事宜，在被告再三保证房屋转租没有问题的前提下，原告承租系争商铺从事餐饮生意。办理转店手续后，原告将转让费9.6万元及系争商铺剩余一个月租金一并支付案外人徐某某。当日，原、被告签订《房屋及场地租赁合同》，租期2年，自2019年3月22日至2021年3月22日，押金1万元，约定房屋租金每月1万元；半年支付一次。合同签订后原告如约支付了半年租金及押金。2019年11月，原告支付了2019年11月22日至2020年5月22日6个月租金。嗣后，原告以被告名义办理个体工商户执照。2020年5月初，被告要求原告支付5月22日至11月22日的租金，因2020年受疫情影响，系争店铺一直关门，经协商，被告同意让原告先交5月22日至7月22日的租金，该款原告已于2020年5月4日支付。然而，同月12日，原告收到系争商铺大房东(即本案第三人)口头告知，转租未获其同意而且第三人合同相对方为案外人郁某某，其与郁某某的租赁合同将在5月15日终止。虽然原告提供租赁合同和付款凭证告知房租已支付至7月22日，希望能予以转让宽限期，但第三人未予理会。后第三人多次前往系争商铺要求原告搬离，也采取了上锁等措施阻止原告营业。自2020年5月22日以来，原告一直无法正常经营，故涉诉。被告栗新未作答辩。第三人周年生未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：1.城中街XXX号店铺建筑面积182.39平方米，所有权人为周年生，系争店铺为城中街XXX号其中一间店铺。2019年3月3日，栗新(出租方)与闫国卫(承租方)签订1份《房屋及场地租赁合同》，合同约定：租赁面积50平米，场地50平米；租赁期限共两年，出租方从2019年3月22日起将出租屋交付承租方使用至2021年3月22日；房屋，场地每月1万元，承租方每年支付时间及金额为每年4月22日、11月22日(乙方分两次给甲方交付房租，半年一交)；出租方未按合同条款履行义务的，负责偿付违约金10,000元，由于一方违约造成另一方损失的，其损失由违约方赔偿；甲方不得因甲方原因影响乙方正常经营，责任由甲方承担；本次房屋租赁押金10,000元，于租赁期满后，出租方退还押金10,000元；合同另约定了其他内容。合同签订后，栗新交付了系争商铺，案外人李某代闫国卫向栗新支付了押金10,000元，房租支付至2020年7月22日。2.2020年5月11日，周年生通过手机短信向闫国卫发送周年生(甲方)与郁某某(乙方)于2020年5月10日签订的《合同终止协议》，该协议载明“双方原于2016年5月15日签订的嘉定区城中街XXX号租赁合同，经双方协商同意，该合同于2020年5月14日予以终止，不再履行，且因合同所产生的一切责任和后果互不追究。甲乙双方达成如下共识，甲方于2020年5月11日退还乙方租赁合同的履约押金40,000元”。次日，周年生前往系争商铺要求闫国卫搬离，并出示其与郁某某于2016年5月15日签订的《门面房租租赁合同》，合同约定：房屋坐落于嘉定区城中街XXX号(4号)两间门面向东，一间门面向南，共三间门面(合计185平方)屋况良好；租赁期限为六年，自2015年6月1日起至2021年5月30日止；承租方不得将房屋转租、转让；合同另约定了其他内容。3.2020年5月25日，李某通过支付宝向周年生转账支付3,000元，并附言“半月房租”。其后，周年生将系争商铺上锁，双方就此发生纠纷。闫国卫于2020年6月28日向周年生出具1份《请求》，载明：“请求周年生把城中街XXX弄XXX号商铺使用到2020年7月8号，之前店里物品全部搬走，钥匙商铺归还周年生…”。同日，李某通过支付宝向周年生转账支付3,000元，并备注“7月押水费电费押金剩余要退还”。4.2020年7月10日，因闫国卫未如期搬离，周年生与闫国卫再次发生纠纷，周年生通过微信称：“不搬掉1000元一天你知道吧？这是有法律依据的”，闫国卫回复：“7号走的时候和你说好了的，下家要店里的设备，留给他的。如果他不要我再拉走，这也是你同意的”。周年生仍要求闫国卫必须立刻搬离，2020年7月12日，闫国卫向周年生发送微信称：“今天有事出去了，没在嘉定了，明天回来，东西明天再拉走”，周年生回复称：“你到了以后再打招呼，我儿子五点半的时候都想出来给你开门…”，次日，闫国卫称：“今天下午七点左右，搬东西的师傅过来搬东西”。庭审中，闫国卫表示周年生称栗新无权将系争商铺转租给闫国卫，故周年生要求闫国卫搬离并多次对系争商铺采取上锁措施。闫国卫称其于2020年7月7日便搬离了系争商铺，但是并无证据予以证明。审理中，本院电话联系周年生，周年生表示闫国卫实际搬离时间至少晚于协商搬离时间一星期左右，周年生直到7月15日左右才收回系争商铺。审理中，闫国卫将第三项诉讼请求调整为“被告赔偿损失10,000元”。以上事实，有《上海市不动产登记簿》《房屋及场地租赁合同》、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，闫国卫与栗新签订的《房屋及场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方应依约履行各自的义务。栗新作为租赁合同的出租方理应为承租方提供可妥善实现租赁目的的租赁物，且合同亦约定栗新承诺不得因其原因影响闫国卫正常经营，然自2020年5月11日开始系争商铺所有权人周年生便以其与案外人郁某某租赁合同终止为由要求闫国卫搬离系争商铺，严重影响闫国卫实现承租系争商铺的合同目的。闫国卫搬离系争商铺之后，租赁合同已经实际解除。故闫国卫要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，并确定解除日期为其搬离系争商铺之日。关于闫国卫搬离系争商铺的时间，闫国卫认为搬离时间为7月7日，周年生认为搬离时间至少晚于协商搬离时间一星期左右，本院结合微信聊天记录，认定闫国卫搬离时间为2020年7月13日。合同解除之后，押金及未实际使用时间的租金均应返还。闫国卫要求栗新返还押金10,000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。闫国卫实际使用房屋至2020年7月13日，故栗新应当返还2020年7月14日至2020年7月22日的租金3,000元。因栗新未能提供无权利瑕疵的租赁物供闫国卫承租使用，且闫国卫被租赁物所有权人要求于合同约定的租赁期届满日之前搬离系争商铺，故栗新构成违约。因栗新的违约行为，致使闫国卫在双方约定的租赁期限到期前提前搬离系争商铺，并向周年生支付了一定费用，现闫国卫要求栗新赔偿损失10,000元，该金额尚属合理，本院予以支持。栗新经本院公告传唤，周年生经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告闫国卫与被告栗新于2019年3月3日签订的《房屋及场地租赁合同》于2020年7月13日解除；二、被告栗新应于本判决生效之日起十日内返还原告闫国卫押金10,000元及2020年7月13日至2020年7月22日租金3,000元；三、被告栗新应于本判决生效之日起十日内赔偿原告闫国卫损失10,000元；四、原告闫国卫的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费800元，由原告闫国卫承担340元，被告栗新负担460元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  马 丹人民陪审员  许淳淳人民陪审员  冯国强二〇二一年一月二十九日法官 助理  罗宇驰书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形。九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。