淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初476号原告：上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市淮海西路83号，统一社会信用代码91320800558027720R。负责人：郑成国，该行行长。委托诉讼代理人：贾荣，男，汉族，1975年4月19日出生，该单位员工，住江苏省洪泽县。委托诉讼代理人：余元顺，江苏引航律师事务所律师。被告：夏琳林，女，汉族，1970年12月27日出生，住淮安经济技术开发区。被告：淮安新苑房地产开发有限公司，住所地淮安市水门桥小区5幢206室，统一社会信用代码91320800792320802J。法定代表人：芮有华，职务总经理。原告上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行（以下简称：浦发银行淮安分行）与被告夏琳林、淮安新苑房地产开发有限公司（以下简称：新苑公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行淮安分行的委托诉讼代理人余元顺、贾荣，被告夏琳林到庭参加诉讼，被告新苑公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告浦发银行淮安分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告夏琳林立即归还原告借款本金396288.05元及利、罚息24160.25元（利、罚息暂计算至2020年11月2日，之后的利、罚息以本金396288.05元为基数，按年利率5.145%上浮30%标准计算至实际还款时止）；2、判令原告有权对两被告提供抵押的位于淮安市清江浦区中环国际广场1号楼1803室房屋折价或拍卖、变卖价款在抵押价值范围享有优先受偿权；3、判令原告对位于淮安市清江浦区中环国际广场1号楼1803室房屋不动产抵押预告登记有效，未经原告同意，处分该房产的，不发生物权效力；4、判令被告夏琳林承担律师费1.2万元；5、判令被告新苑公司对被告夏琳林的全部债务承担连带清偿责任；6、判令被告承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：2014年7月16日，被告夏琳林因个人购房需要向原告申请按揭贷款，原告签订《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》，约定：贷款金额为47万元，期限20年，利息采用浮动利率，还款方式为按月等额本息，还款日为每月10日；被告夏琳林以其购买房屋为本案借款提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记。被告新苑公司为被告夏琳林提供连带担保。被告夏琳林未按合同约定按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款全部提前到期，有权要求实现抵押权，同时被告夏琳林应承担原告为实现债权而实际发生的律师费、诉讼费、保全费等相关费用。合同签订后，原告按约发放贷款，但被告未按约还款，截止起诉之日，被告已多次未按期归还贷款本息，被告已构成违约，为维护原告的合法权益，特具状贵院，恳请支持原告的诉讼请求。被告夏琳林辩称：借款及欠款都是事实，对原告诉请没有异议。被告新苑公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月19日，原告（贷款人、抵押权人）与被告夏琳林（借款人、抵押人）、新苑公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告夏琳林向原告借款47万元，用于购买商业用房，借款期限为20年；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率基础上上浮5%计算，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月10日前还款，贷款资金支付账户名为淮安新苑房地产开发有限公司（账号14×××89）。若逾期还款，则就逾期部分从逾期之日起计收罚息，罚息利率为在合同约定的贷款利率水平上加收50%。双方同时还特别约定因被告未按期归还贷款本息，即构成违约，原告有权宣布贷款合同项下剩余贷款本息全部提前到期，且原告亦可要求被告赔偿因其违约给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用。为保障原告债权的实现，本合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由抵押人以其所有处分权的财产为抵押物向贷款人，本合同项下抵押物信息为：中环国际广场1号楼1803号房提供抵押担保。本抵押房产已由房产商新苑公司与贷款人签订了《回购协议》或者其他阶段性担保合同，对被告夏琳林的借款承担连带保证责任，保证范围为被告夏琳林在本合同项下的全部本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用。2014年8月27日，原告与被告夏琳林签订了《房地产抵押合同》，约定为确保债务人夏琳林于2014年8月27日起至2034年8月27日日止，向乙方发生的债权额47万元的主合同履行，甲方以中环国际广场1号楼1803号房屋设定抵押担保。该抵押合同担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。同日，原、被告办理了不动产抵押预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告夏琳林。2014年9月10日，原告向被告夏琳林指定账户放款47万元并出具借款借据，载明执行利率6.8775%，逾期浮动利率30%。被告自2019年9月10日开始有多次逾期，截止至2020年11月2日，被告尚欠原告贷款本金396288.05元及利、罚息24160.25元。另查明，原告委托律师提起本案诉讼，为此支付律师费12000万元。本院认为，原告与被告夏琳林、新苑公司签订《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》、借款借据均系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。原告依约放款后，被告未能按约还款，合同约定的提前收回贷款的条件成立，故对原告要求被告夏琳林归还原告借款本金396288.05元及利、罚息24160.25元（利、罚息暂计算至2020年11月2日，之后的利、罚息以本金396288.05元为基数，按年利率5.145%上浮30%标准计算至实际还款时止）的诉讼请求，本院予以支持。另，被告新苑公司为被告夏琳林的借款提供连带责任保证担保，现被告夏琳林未履行还款义务，原告在保证期间内要求被告新苑公司承担连带清偿责任符合法律规定及合同约定，本院亦依法予以支持。因被告未按约还款，原告为追回贷款而提起本案诉讼，为此支付律师费12000元，原告要求被告支付该笔费用，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告与被告夏琳林办理了不动产预告登记，因此，被告夏琳林购买的位于淮安市清江浦区中环国际广场1号楼1803号房屋不动产，未经原告同意，处分该房产的，不发生物权效力。由于涉案房屋办理了抵押权预告登记，但并未办理抵押权设立登记，而抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，现原告按照办理抵押权设立登记的法律效力，要求对位于淮安市清江浦区中环国际广场1号楼1803号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告夏琳林应于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行借款本金396288.05元及利、罚息24160.25元（利、罚息暂计算至2020年11月2日，之后的利、罚息以本金396288.05元为基数，按年利率5.145%上浮30%标准计算至实际还款时止），并支付原告律师费12000元；二、被告淮安新苑房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、对被告夏琳林购买的位于淮安市清江浦区中环国际广场1号楼1803号房屋不动产，未经原告同意，处分该房产的，不发生物权效力（债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内原告未申请登记的，预告登记失效）；四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7787元，减半收取3893.5元，保全费2920元，合计6813.5元，由被告夏琳林、淮安新苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年四月六日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。