江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0214民初583号原告：蔡晓荣，男，1983年1月28日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：浦智华，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成威，上海市汇业（无锡）律师事务所实习人员。被告：王亚芳，女，1971年6月25日生，汉族，住无锡市新吴区。第三人：陆剑芳，女，1979年11月9日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区委托诉讼代理人：黄道，江苏神阙律师事务所律师。原告蔡晓荣与被告王亚芳、第三人陆剑芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月8日、2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告蔡晓荣（第一次庭审未到庭）及其委托诉讼代理人浦智华，被告王亚芳，第三人陆剑芳及其委托诉讼代理人黄道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡晓荣向本院提出诉讼请求：1.判令陆剑芳协助办理鸿泰苑五区72-403、404室房屋抵押权注销登记手续；2.判令王亚芳协助将鸿泰苑五区72-403、404室不动产所有权变更登记至蔡晓荣名下。事实和理由：2016年5月27日，蔡晓荣与王亚芳在无锡市新区鸿山法律服务所签订了房屋买卖《协议书》，协议签订后蔡晓荣已经全部履行了付款义务并实际使用该房至今。案涉房屋现已可以办理过户，蔡晓荣多次要求王亚芳协助办理过户，但王亚芳多次推诿并将案涉房屋抵押给陆剑芳，致使房屋无法过户。王亚芳已构成违约，应当承担继续履行地义务并承担相应的违约责任。王亚芳辩称：1.其不会配合蔡晓荣过户。签订该协议是在蔡晓荣胁迫下签订的，案涉房屋共137平方米，出售价格仅为32万元，远低于市场价。案涉房屋十几年间一直是蔡晓荣占有，其为了房子报警了很多次；2.房款32万元仅收到15万元转账，剩余17万元是其前夫邹惠林结欠蔡晓荣的赌债，其没有收到该17万元现金；3.（2008）新民一初字第1148号其与邹惠林离婚纠纷案件中，法院判决案涉房屋归其所有，蔡晓荣没有资格将房子卖给蔡辉；4.其与陆剑芳的借款合同没有到期，其没有能力注销房屋抵押。第三人陆剑芳陈述：1.陆剑芳合法取得案涉房屋的抵押权，抵押权合法有效。第三人在取得抵押权时已经尽到相应审慎义务，是善意第三人；2.本案原告蔡晓荣至今仍不是案涉房屋的登记权利人，其享有的是对王亚芳的债权，不能对抗本案第三人享有的抵押权；3.即使蔡晓荣与王亚芳真实发生了案涉房屋的买卖关系，但案涉房屋在2016年12月即具备了变更过户的条件，但原告并未主张或者要求变更，其怠于履行合同义务；4.根据王亚芳陈述，蔡晓荣对案涉房屋并非合法占有，同时案涉房屋买卖的价款是否全部支付，明显存在争议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：王亚芳与邹惠林原系夫妻关系。鸿山街道王宅弄42号为三间三层楼房，其中第一层系邹惠林婚前建造，第二、第三层房屋系王亚芳与邹惠林婚后建造。鸿山度假村一间平房亦系邹惠林婚前建造。上述房屋均于2007年7月被拆除。2008年7月28日，邹惠林与鸿山拆迁办进行结算，邹惠林获得了无锡市新区鸿山街道鸿泰苑B10号1单元404室、403室、鸿泰苑B23号1单元404室、403室4套安置房。2010年3月11日，无锡高新技术产业开发区人民法院出具（2008）新民一初字第1148号民事判决书，判决鸿泰苑B23号1单元403室、404室房屋归王亚芳使用。2016年5月27日，王亚芳作为出售方与蔡晓荣作为购买方在无锡市新区鸿山法律服务所王建元的见证下签订《协议书》，约定：王亚芳同意将鸿泰苑B23号1单元404室和鸿泰苑B23号1单元403室房屋转让给蔡晓荣；双方商定总房价为320000元；协议签订后，蔡晓荣一次性向王亚芳付清320000元；蔡晓荣购买后，如若今后可以办理房产证手续，王亚芳全力配合提供相应手续，王亚芳不得以房屋涨价等因素向蔡晓荣提出任何额外经济补偿，如今后办理房屋产权过户的税收及办证费用由蔡晓荣承担；如王亚芳要收回房屋，除退还房款后，还应支付三倍房屋款以作违约金，以及蔡晓荣方已装潢的装潢款，如蔡晓荣方反悔，王亚芳退还当时已收的房屋款，并扣除蔡晓荣的违约金，蔡晓荣室内的装潢王亚芳不予补偿，违约金按房屋总额的30%计算；王亚芳所分配的安置房的所有权利全部由蔡晓荣享受，王亚芳必须保证转让房屋权属清楚，无任何家庭纠纷；自签订协议之日起，蔡晓荣拥有该房屋的所有产权、支配权；本协议经双方签字后生效，协议一式三份。同日，王亚芳出具收条，载明“今收到蔡晓荣房款320000元整，其中通过银行转卡150000元，170000元现金，转卡通过法律事务所王建元卡上转入本人”。鸿泰苑五区72-403、404室房屋于2018年12月5日办理产权登记，登记于王亚芳名下。2019年12月，王亚芳作为借款人和抵押人与陆剑芳作为贷款人即抵押权人签订《借贷合同》1份，约定王亚芳向陆剑芳借款15万元，借款期限自2019年12月20日起至2020年12月19日止；年利率为18%，经协商一致，采取先息后本方式偿还利息，由王亚芳每月支付利息2250元；为确保正当履行还款义务，王亚芳自愿以其所拥有并有处分权的抵押财产鸿泰苑五区72-404，建筑面积71.89平方米，房产证号苏（2018）无锡市不动产权第0201775号抵押给贷款人，作为履行本合同的担保；王亚芳提供抵押担保的主债权额为15万元，抵押期限自2019年12月20日起至2020年12月19日止。2019年12月20日，鸿泰苑五区72-404室房屋进行抵押权登记，登记的权利人为陆剑芳，担保债权数额为15万元，债务履行期限为2019年12月20日至2020年12月19日。同日，陆剑芳向王亚芳转账15万元。2020年8月，王亚芳作为借款人和抵押人与陆剑芳作为贷款人即抵押权人签订借贷合同，约定王亚芳向陆剑芳借款30万元，借款期限自2020年8月28日起至2021年8月27日止；年化利率为15%，经协商一致，采取先息后本方式偿还利息，由王亚芳每月支付利息3750元；为确保正当履行还款义务，王亚芳自愿以其所拥有的并有处分权的抵押财产鸿泰苑五区72-403，建筑面积64.63平方米，房产证号苏（2018）无锡市不动产权第0201770号抵押给贷款人，作为履行本合同的担保；王亚芳提供抵押担保的主债权额为30万元，抵押期限自2020年8月28日起至2021年8月27日止。2020年8月28日，鸿泰苑五区72-403室房屋进行抵押权登记，登记的权利人为陆剑芳，担保债权数额为30万元，债务履行期限为2020年8月28日至2021年8月27日。同日，陆剑芳向王亚芳转账30万元。2020年8月18日，王亚芳起诉蔡晓荣、第三人蔡辉房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2020）苏0214民初5320号。王亚芳要求确认其与蔡晓荣于2016年5月27日就无锡市新吴区鸿山街道鸿泰苑B23号1单元403室、404室房屋签订的《房屋赠与协议书》、《协议书》无效并要求判令蔡晓荣将上述两套房屋返还王亚芳。2021年1月12日，本院作出（2020）苏0214民初5320号民事判决，判决：一、王亚芳与蔡晓荣于2016年5月27日签订的《房屋赠与协议书》无效；二、驳回王亚芳的其他诉讼请求。该判决亦认定《协议书》并未违反法律、法规的强制性规定，王亚芳主张《协议书》无效，理由不充分，本院不予支持。关于案涉房屋买卖过程及付款情况，蔡晓荣陈述：“其系无锡市京朔涂料科技有限公司法定代表人，和王亚芳都是鸿声人，但是不熟。王亚芳和朱桂兴打官司时，其是朱桂兴的诉讼代理人，双方留过电话，后来有过联系。王亚芳打电话给其称儿子结婚急需用钱，要把房子卖掉。其说可以挂在中介的，王亚芳说去中介挂挂。后来过了一段时间，王亚芳又来找其，陈述中介反映房子打过官司的比较难卖，问其要不要，说其比较了解这里面的情况。其说可以的，按照市场价卖。双方协商的市场价格就是32万，其说要去鸿山法律服务所做手续的，法律服务所花费的费用也是其支付。王亚芳的银行卡是当天办的，15万是其转给鸿山法律服务所王建元的，王建元就把钱转给了王亚芳。17万现金是其在鸿山法律服务所交付王亚芳了，给现金的时候记不清楚王建元是否在场。王亚芳在其交付现金之后出具了收条。17万现金是其自有现金，有些是从银行取出来的，有些是向其叔叔蔡建红借的，其当时筹建办厂，身上有大额现金。2016年6月13日其将案涉房屋以36万元价格转售给其亲戚蔡辉，由蔡辉一直居住使用至今。”王亚芳陈述：“其没有主动询问蔡晓荣是否有购房意愿，是蔡晓荣自2008年其拿到房子后一直骚扰其，蔡晓荣派手下住在其房子里。因为蔡晓荣一直打电话威胁其，所以其确定就是蔡晓荣手下住在房子里，具体是谁住在里面其不清楚，也没有见过。其还看到房子里有吸毒工具，拿到派出所报警做了笔录。因为房子被蔡晓荣霸占，其在2008年至2010年之间多次报警，警察上门拍过照，让其到法院解决。其只收到15万元转账，收条上写收到17万元现金部分实际是用其前夫邹惠林结欠蔡晓荣的赌债予以抵销的，其是受蔡晓荣胁迫签订案涉《协议书》。《协议书》签订后，其在2020年下半年看过两次房屋，因为现在国家严打，所以其要主张自己的权利。”诉讼中，王亚芳申请本院调取2008年至2016年期间其向鸿声派出所报警的所有记录，鸿声派出所于2021年4月12日出具情况说明,载明“2008年-2016年间，王亚芳在鸿声辖区涉警记录共2起。2011年7月27日20时31分许，报警人称当天鸿泰苑五区72-403室的门锁被人撬坏了，不能开了，房西不能进去了。经了解，系2011年7月27日上午，有人将其鸿泰苑五区72-403室防盗门损坏。2011年8月7日12时许，鸿声派出所接报警，报警人王亚芳于2011年8月6日22时许，接到邻居电话，称王亚芳居住的鸿泰苑五区72号403室被人涂了浇水在门锁内。”另外，（2020）苏0214民初5320号民事判决书也涉及到该两起报警记录，并载明2011年7月27日门锁由王亚芳前夫邹惠林损坏。经质证，蔡晓荣表示对情况说明的真实性无异议，但不能达到蔡晓荣证明目的，情况说明中载明的时间均为2011年，原被告签订买卖协议是在2016年5月27日，与报警没有任何关联性。情况说明中未明确是何人破坏了案涉房屋的门锁，与本案不存在关联性。王亚芳表示两次报警所涉内容都是蔡晓荣做的，第一次门锁被破坏是其前夫邹惠林受蔡晓荣指使破坏的，但王亚芳并未举证证明该主张。陆剑芳表示对情况说明真实性无异议，情况说明涉及的房屋是本案所涉房屋，报案发生时间是2008年至2016年之间，说明案涉房屋的控制权、占有存在争议。另外，案涉两套房屋设立抵押时，陆剑芳并未到现场看过房屋状况。陆剑芳陈述其向王亚芳提出过上门查看房屋状况，王亚芳以房西没空为由推脱，后一直未查看。本院认为，（2020）苏0214民初5320号王亚芳与蔡晓荣、第三人蔡辉房屋买卖合同纠纷一案民事判决书中，法院认定王亚芳与蔡晓荣2016年5月27日签订的《协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，王亚芳要求确认该《协议书》无效，法院亦不予支持。现该判决已经生效。本案中，王亚芳未提供相关证据推翻上述判决书载明的内容，王亚芳与蔡晓荣2016年5月27日签订的《协议书》应为合法有效。王亚芳在本案中辩称受胁迫签订案涉《协议书》，其未能提供证据证明其主张，对王亚芳的该意见，本院不予采信。王亚芳辩称未收到现金部分的购房款17万元，系以其前夫邹惠林结欠蔡晓荣的赌债抵销的，该内容与王亚芳出具收条载明的内容相悖，且王亚芳并未提供证据证明其主张，对王亚芳的该意见，本院不予采信。在王亚芳将案涉房屋出售给蔡晓荣后，王亚芳又向陆剑芳借款，在案涉房屋上设立抵押权，陆剑芳在案涉房屋上的抵押权成立。现蔡晓荣要求陆剑芳撤销抵押权，就涉及到其享有的权利与陆剑芳的权利之间何种权利应当优先保护的问题。本院认为，抵押权属于担保物权,通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利,但这种排他性并不是绝对的,法律并未赋予抵押权排除或优先于其他一切权利的效力。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定,抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。第四百五十六条规定，同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。因此,在抵押权与其他权利产生冲突时,法院应考量权利产生时间、权利性质等因素,对何种权利应受优先受到保护作出综合判断。从权利产生时间的先后判断,陆剑芳的抵押权设立于2019年、2020年,而蔡晓荣早在2016年就基于合法的买卖关系付清全部房款，随后转售给蔡辉并由蔡辉实际居住使用房屋至今，由蔡晓荣起诉王亚芳要求变更登记，最终目的在于维护实际居住方即蔡辉的权益。蔡晓荣取得案涉房屋后由蔡辉对房屋的实际占有使用,与房屋租赁关系中承租人支付租金后对房屋的占有使用相比较,权利属性相同,且蔡晓荣支付的对价按常理高于租金,因此对其权利的保护强度,不应低于对房屋承租人权利的保护。而按《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定,抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响，该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。原租赁关系尚且不受抵押权的影响,则本案中房屋买卖关系及买卖合同的履行,即蔡晓荣要求转移登记的权利,也不应受抵押权的影响,而应优先于抵押权。从权利性质判断,对居住性房屋的占有使用,涉及人的基本生存权利,而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权,通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿,并非指优先于其他任何权利人。无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定,均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。蔡晓荣虽然不是上述最高人民法院有关司法解释中所指的商品房买受人,但通常情况下安置房买受人和商品房买受人一样,应得到优先保护。陆剑芳自述其与王亚芳并不相识,通过中间人华林毅介绍,向王亚芳出借款项并以涉案安置房作为抵押物,因此,其行为属于出借款项谋取利息的营利性行为,其对王亚芳享有的权利,只是属于有担保的债权。从权利性质而言,蔡晓荣的权利实质涉及蔡辉的居住权，应优先于王亚芳的权利而受到保护。此外,从权利来源判断,蔡晓荣是基于合法买卖关系取得案涉房屋，后将房屋转售给蔡辉并由蔡辉长期占有使用涉案房屋,而王亚芳在对案涉《协议书》效力已经提起诉讼的情况下,将实际上早已不属于自己的房屋设定抵押向陆剑芳借款,严重违背诚信,陆剑芳基于王亚芳违背诚信的行为而取得抵押登记。在两种权利都应受到保护的情况下,民事诉讼中优先保护蔡晓荣的权利,更具有正当性。关于陆剑芳主张蔡晓荣怠于履行要求王亚芳过户的义务，本院认为房屋买卖合同纠纷中配合过户义务应当由出卖方承担，购买方要求出卖方履行该义务的行为并不代表购买方应当承担督促义务。王亚芳于2018年12月5日办理案涉房屋产权登记，结合本案实际情况，蔡晓荣陈述不知晓案涉房屋办理了产权登记有一定合理性。因此，对陆剑芳该辩称意见不予采信。综上，本院对蔡晓荣要求陆剑芳办理案涉房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求予以支持。在案涉房屋抵押登记注销后，王亚芳应配合蔡晓荣将案涉房屋过户登记。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陆剑芳应于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理鸿泰苑五区72-403、404室房屋抵押权注销登记手续。二、王亚芳于抵押权注销登记完成后三日内协助将鸿泰苑五区72-403、404室房屋过户登记至蔡晓荣名下。案件受理费减半收取3050元、财产保全费5000元，合计8050元（此款已由蔡晓荣预交），由王亚芳负担（蔡晓荣要求其预交的诉讼费8050元由本院予以退还，故王亚芳应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳诉讼费8050元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王帆二〇二一年四月三十日书记员  戴军本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。