辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0624民初165号原告：牟胜义，男，1957年8月14日出生，汉族，无业。住宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：牟晓达，男，1981年6月29日出生，汉族，无业。住宽甸满族自治县。被告：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心，住所地宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区。投资人：马逛，系该中心经理。第三人：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地大连市中山区金城街25号1-4层。法定代表人：赖永革，系该办事处总经理。委托诉讼代理人：管苏祥，系辽宁万鹏律师事务所律师。第三人：陈宝兴，男，1973年10月16日出生，汉族，无业。住宽甸满族自治县.原告牟胜义与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心（以下简称中祥物资贸易中心）、第三人陈宝兴、第三人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牟胜义的委托诉讼代理人牟晓达、被告中祥物资贸易中心的投资人马逛、第三人东方资产辽宁分公司的委托诉讼代理人管苏祥到庭参加诉讼。第三人陈宝兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟胜义诉称：原告于2000年11月1日在被告中祥物资贸易中心购买其开发建设的中祥小区4号楼3单元501号房屋，建筑面积107.994平方米，房屋价款135000元。原告交付被告中祥物资贸易中心首付款40000元后，余款在中国工商银行丹东市分行办理按揭贷款。2020年6月原告还清房屋贷款办理产权登记时，得知涉案房屋以第三人陈宝兴名义在中国建设银行办理虚假贷款，并且从建设银行资产剥离给第三人东方资产辽宁分公司。原告认为，原告实际使用涉案房屋已达19年之久，原、被告之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，应受法律保护。故原告诉讼要求确认原告与被告签订的商品房买卖合同有效，并要求被告协助原告办理房屋产权登记。被告中祥物资贸易中心辩称：原、被告双方签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，支持原告的诉讼请求。第三人陈宝兴与被告签订房屋买卖合同及抵押担保不是真实的，当年被告中祥小区在建工程需要资金周转，被告以第三人陈宝兴的名义向中国建设银行贷款，做的不是真实的协议。第三人陈宝兴未予陈述（缺席）。第三人东方资产辽宁分公司述称：不同意原告的诉讼请求。理由：一、第三人陈宝兴与被告中祥物资贸易中心2000年8月18日签订了《商品房购销合同》，双方约定了案涉房屋位置、楼号、单价、总价、交付方式及交工日期等应为有效合同。同日，被告中祥物资贸易中心向第三人陈宝兴出具了首付45000元的《收款收据》。2000年8月22日，中国建设银行宽甸支行与被告、第三人陈宝兴签订了《中国建设银行个人住房借款合同》(下称：借款合同)，第三人陈宝兴向中国建设银行宽甸支行借款95000元，并以案涉房屋作为抵押物抵押担保该债权。2000年8月23日，宽甸满族自治县公证处作出(2000)宽证经字第300号公证书，证明《借款合同》真实、合法、有效。2000年8月24日，中国建设银行宽甸支行向借款人实际支付了该笔房屋贷款95000元。2000年8月23日，宽甸满族自治县房地产交易所就该案涉房屋办理了抵押登记。第三人认为，第三人陈宝兴与中国建设银行宽甸支行签订的《借款合同》，经过公证机关的公证，系真实、合法、有效的合同，且双方已经就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。二、原告对案涉房屋并未办理预告登记或产权登记，未登记不发生物权变动的效果，不能对抗中国建设银行宽甸支行已经登记的抵押权。原告对案涉房屋是基于合同之债而产生的债权，而中国建设银行宽甸支行对案涉房屋的权利是为实现债权而设定的抵押权，属物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。三、原、被告签订的购房合同中，案涉房屋的价格明显低于市场价格，原、被告均未提交证据证明原告已经实际支付了购房款已经实际履行了该《购房合同》，应承担举证不能的败诉后果。当事人对自己的陈述所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告与东方资产各提交了一张由被告出具的收款收据，用于证明已经实际履行了两份购房合同。根据谁主张，谁举证原则，由于对方提供的证据自相矛盾，因此对该证据无法进行认定，原告应当承当举证不能的责任。本案中，原告主张其已经实际履行了与被告签订的购房合同，但是对于135000元的购房款不能提供银行流水或是取款凭证加以证明，应承担举证不能的败诉结果。综上，第三人认为，建行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押权符合法律规定，该抵押权的设立合法有效；东方资产合法承继债权，应继续享有对案涉房屋的抵押权；原告没有证据证明对案涉房屋享有合法的权利，要求办理案涉房屋的所有权登记没有法理上的依据。恳请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2000年11月1日，原、被告签订了商品房购销合同，双方约定原告以135000元购买被告开发建设的宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区4号楼3单元501室房屋，建筑面积107.994平方米。合同签订后，原告交付首付购房款40000元，被告当日给原告出具收到购房款40000元的收据一枚，购房余款95000元原告于2000年11月1日与案外人中国工商银行签订《个人购房借款合同》办理涉案房屋按揭贷款，贷款期限为2000年11月1日至2020年10月31日，贷款到期后原告偿还了全部按揭贷款。涉案房屋原、被告签订房屋买卖合同后即交付被告居住至今。另查，2000年8月18日，被告与第三人陈宝兴签订了《商品房购销合同》，双方约定被告将其开发建设的中祥小区4号楼3单元501室出售给第三人陈宝兴。2000年8月22日，第三人陈宝兴与中国建设银行宽甸支行签订了个人住房借款合同，双方约定陈宝兴向建行宽甸支行借款95000元用于购房，借款期限为2000年8月22日至2010年8月22日。2000年8月23日，双方在宽甸满族自治县公证处对该合同进行了公证。并于同日办理了备案登记。合同签订后，建行宽甸支行发放了贷款95000元。该笔贷款实际由被告中祥物资贸易中心使用。嗣后，被告偿还贷款的部分本金及利息。2004年6月28日，建行宽甸支行与案外人中国信达资产管理公司沈阳办事处签订了债权转让协议，将涉案债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处。2004年11月29日，中国信达资产管理公司沈阳办事处又将该笔债权转让给本案第三人东方资产辽宁分公司。本院所确认的上述事实，有原、被告及第三人陈述笔录，商品房购销合同、收据、水费收据、按揭贷款协议、住房借款申请书、公证书、借款合同、住房贷款备案表等证据在卷为凭，经庭审质证、认证和本院审查，可以采信。本院认为，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告牟胜义与被告中祥物资贸易中心签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定为有效合同，且原告牟胜义已支付全部购房款，并一直占有使用案涉房屋至今，该合同已得到实际履行。第三人陈宝兴虽与被告中祥物资贸易中心2000年8月18日签订了《商品房购销合同》，但从未占有使用涉案房屋，亦未以任何方式主张权利不符合常理，且被告中祥物资贸易中心主张在建行宽甸支行贷款由其实际使用，现有证据不足以证实第三人陈宝兴与被告中祥物资贸易中心房屋买卖合同关系的真实性。对于第三人东方资产辽宁分公司以第三人陈宝兴与被告中祥物资贸易中心签订商品房买卖合同，并已在建行宽甸支行办理在建工程抵押为由主张物权优先效力的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据上述法律规定，以不动产抵押担保的应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。未依法办理抵押登记的，不产生物权设立或者变动的法律效果，即不产生抵押效力。本案中虽以第三人陈宝兴名义与建行宽甸支行签订抵押贷款合同，因当时设定抵押的房屋尚未竣工，虽已在房产部门办理了备案登记，但是由于涉案房屋在签订抵押合同之时缺乏权利凭证，无法办理抵押登记。涉案房屋竣工后，建行宽甸支行亦未到房产部门办理抵押登记领取他项权证，故对第三人东方资产辽宁分公司在此节的抗辩意见，本院不予采信。原告牟胜义作为涉案房屋的实际买受人，有权实现对涉案房产的物权权利，故被告中祥物资贸易中心应当协助其办理房屋产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告牟胜义与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于2000年11月1日签订的商品房买卖合同有效；二、被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心自本判决发生法律效力后十五日内协助原告牟胜义办理房屋产权登记（中祥小区4号楼3单元501室）；案件受理费3000元，由被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  李美霞人民陪审员  许丽敏人民陪审员  刘莹莹二〇二一年三月二十九日书 记 员  孙艳俊