北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27968号原告：汉林院投资有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**7办公1TO1内**。法定代表人：宗玉敏，董事长。委托诉讼代理人：卞文杰，北京铸坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟建，北京铸坤律师事务所律师。被告：北京汇众恒泰商业管理有限公司，住，住所地北京市丰台区丰台北路**院**楼/div>法定代表人：张志军，总经理。委托诉讼代理人：张凤梅，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺子胜，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被告：北京金唐亿联商业管理有限公司，住所，住所地北京市丰台区丰台北路**院**楼div>法定代表人：金鑫，执行董事。委托诉讼代理人：苏日娜，女，北京金唐亿联商业管理有限公司职工。原告汉林院投资有限公司（以下简称汉林院公司）与被告北京汇众恒泰商业管理有限公司（以下简称汇众恒泰公司）、北京金唐亿联商业管理有限公司（以下简称金唐亿联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉林院公司的委托诉讼代理人卞文杰、刘伟建，被告汇众恒泰公司的委托诉讼代理人张凤梅、贺子胜，被告金唐亿联公司的委托诉讼代理人苏日娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉林院公司向本院提出诉讼请求：1.判决汇众恒泰公司、金唐亿联公司共同退还我公司保证金163489元及门禁卡押金4500元；2.判令汇众恒泰公司、金唐亿联公司共同支付我公司利息，以167989元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息（自2020年5月1日起至实际清偿之日止）；3.汇众恒泰公司、金唐亿联公司承担本案诉讼费。事实和理由：本案是房屋租赁期中更换出租方而产生的房屋租赁保证金由谁退还的房屋租赁合同纠纷。原出租方为汇众恒泰公司，现出租方为金唐亿联公司。2017年3月8日，我公司与汇众恒泰公司签订了《恒泰中心房屋租赁合同》。汇众恒泰公司将位于北京市丰台区丰台北路18号院“恒泰中心写字楼”A号楼8层0811、0812、0813室房屋出租给我公司作为办公室使用，租期为3年，合同到期日为2020年4月18日。该合同第19.3约定：“乙方（汉林院）应于本合同签订之前或签订之后5日内向甲方支付房屋租赁保证金人民币163489元”，合同第3.1.2又约定“租赁关系终止时，乙方（汉林院）办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方（汇众恒泰）应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后剩余部分一次性无息退还给乙方”。合同签订后，我公司支付了租金及保证金653956元，其中保证金为163489元。同时，在租赁期间，我公司先后支付汇众恒泰公司4500元门禁卡押金（分别为2017年6月2600元、2017年7月600元、2017年11月500元、2018年9月800元）。2019年11月1日，恒泰中心产权方与汇众恒泰公司解除了该房屋租赁合同，与金唐亿联公司签订了该房屋的租赁合同。金唐亿联公司承继了汇众恒泰公司的租赁合同中的权利义务，金唐亿联公司前台告知我公司：若《恒泰中心房屋租赁合同》约定租赁房屋到期不续租，则不用换签新合同，到期后按合同约定退房即可。2020年4月9日，我公司在金唐亿联公司核验下完成了租赁房屋的交接，并于2019年4月15日支付房屋设施恢复、物品修复等修缮费13000元，按照《恒泰中心房屋租赁合同》约定完成了房屋交接手续。至此，我公司已履行了合同中所有的义务。但对于163489元保证金的退还，汇众恒泰公司与金唐亿联公司相互推诿，拒不返还。我公司认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。我公司与汇众恒泰公司于2017年3月8日签订的《恒泰中心房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示内容不违反法律强制性规定，属于合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。在合同届满前，我公司已完成合同项下的所有义务，汇众恒泰公司理应按合同第3.1.2之义务退还保证金。作为《恒泰中心房屋租赁合同》出租方的承继者，金唐亿联公司履行了合同项下的权利义务，房屋交接时收取了我公司修缮费用，理应与汇众恒泰公司对该笔保证金的偿还承担连带责任。故诉至法院。汇众恒泰公司辩称，一、我公司收到汉林院公司交纳的保证金163489元和门禁卡押金3600元。汉林院公司关于利息的诉讼请求没有法律依据、没有合同依据、没有事实依据，不应被支持。门禁卡押金只应退还3600元，因有900元系制作费用，不应返还。我公司不应支付利息，即使法院判决支付，利息起算日应该从搬离房屋之日或者是营业地址迁出之日后60日后起算，起算金额也应扣除900元制作费。如果法院支持利息请求，则利息起算日应当在交房60日后起算（合同3.1.2条）。二、虽然租赁保证金和门禁卡押金是我公司收取，但不应由我公司返还：1.金唐亿联公司通过受让的方式成为出租方，该受让已经汉林院公司同意，我公司与汉林院公司再无权利义务关系，我公司不应承担连带责任；2.涉案房屋的产权人北京丽泽汇通投资管理有限责任公司（以下简称丽泽汇通公司）已向北京市第二中级人民法院起诉要求我公司支付包括本案汉林院公司诉求所涉租赁保证金和门禁卡押金，该案正在审理中；3.请法院核实丽泽汇通公司与金唐亿联公司之间的关系以及双方之间关于退还包括汉林院公司在内的所有承租方保证金等费用的约定。理由是：根据我公司与丽泽汇通公司签订的《解除房屋租赁合同协议书》中约定租赁合同解除后，我公司应就其与全部租户签订的租赁合同中相关租金、押金、保证金等全部相关费用支付给丽泽汇通公司；从丽泽汇通公司诉我公司案件诉讼请求中能够看出，丽泽汇通公司自认是其主张的押金等费用的权利人，那么丽泽汇通公司就应是返还押金等费用的责任人；金唐亿联公司为涉案房屋的新承租人是基于产权人丽泽汇通公司的指定与租赁合同。金唐亿联公司既然有权作为出租人履行合同内容收取承租人汉林院公司的相关费用并且交房，也应当按照合同约定返还汉林院公司的租赁保证金和门禁卡押金；至于金唐亿联公司和丽泽汇通公司之间另有约定，由谁来最终承担责任，我公司不清楚。但是可以确定，我公司与汉林院公司之间已无任何法律关系，对其主张不应承担任何责任。综上，我公司不应承担责任，请求法院依法判决驳回汉林院公司要求我公司承担责任的诉讼请求。金唐亿联公司辩称，汉林院公司的诉讼请求，无意定依据，无法定情形，未发生相关事实，其诉讼请求与事实不符，没有任何法律依据，请求法院依法驳回汉林院公司要求我公司承担责任的诉讼请求。一、汉林院公司的诉讼请求无协议约定，汉林院公司和我公司双方并未签署任何由我公司退还汉林院公司租赁保证金的协议，双方未签署房屋租赁合同，汉林院公司未向我公司缴纳租赁保证金及门禁卡押金，我公司也无从退还，双方也未签署其它由我公司退还汉林院公司之前汇众恒泰公司收取汉林院公司租赁保证金及门禁卡押金的三方协议。二、未发生汉林院公司的诉讼请求里的相关事实，我公司并未收取汉林院公司的租赁保证金及门禁卡押金，汇众恒泰公司也没有转交给我公司之前汉林院公司交付其的任何款项，我公司既未收取该等款项，也无法退还。三、汉林院公司的诉讼请求无法定情形，汉林院公司提交的证据，无法证明汇众恒泰公司和我公司存在任何法定债务上的承接和承担关系。四、汉林院公司并未向我公司缴纳自2019年11月1日起至腾退房屋期间的房屋占用费，我公司保留在诉讼时效内向汉林院公司追索自我公司获得出租权之日起至汉林院公司腾退占用房屋期间的房屋占用费。综上所述，请求驳回汉林院公司要求我公司承担责任的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，出租方（甲方）汇众恒泰公司与承租方（乙方）汉林院公司签订《恒泰中心房屋租赁合同》，通用条款约定：租赁保证金：租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。专用条款约定，甲方出租给乙方坐落在北京市丰台区丰台北路18号院被称为“恒泰中心写字楼”A号楼8层0811、0812、0813室。房屋类型为办公，建筑面积为419.92平方米。租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2017年4月19日至2020年4月18日。乙方应于本合同签订之前或签订后5日内向甲方支付房屋租赁保证金163489元。2017年3月10日汉林院公司向汇众恒泰公司交纳租赁保证金163489元。汉林院公司分别于2017年6月21日向汇众恒泰公司交纳门禁卡押金2080元、于2017年7月4日交纳门禁卡押金480元、于2017年11月10日交纳门禁卡押金400元、于2018年9月3日交纳门禁卡押金640元，汇众恒泰公司向汉林院公司出具了收据。汉林院公司为证明其共向汇众恒泰公司交纳门禁卡押金4500元，还提交报销单、借款单、门禁卡（新卡）申请名单、中国光大银行借记通知、汇众恒泰公司开具的管理服务费发票等证据，汇众恒泰公司只认可收到门禁卡押金3600元，金唐亿联公司对此不予认可。2019年11月18日，金唐亿联公司向恒泰中心各承租人发出《关于恒泰中心房屋租赁合同换签的告知函》，载明：鉴于恒泰中心产权方已与金唐亿联公司签订了房屋租赁合同，并与汇众恒泰公司解除了房屋租赁合同，为保护恒泰广场承租人的合法权益，现需承租人配合与金唐亿联公司换签新的《恒泰中心房屋租赁合同》，换签的《恒泰中心房屋租赁合同》与原租赁合同除合同主体出租方变更外，其他主要条款及双方的权利义务等不变。自收到本告知函之日起，请承租人不要将租金、物业费、能源费等再支付给汇众恒泰公司。2020年4月10日，金唐亿联公司对汉林院公司退租进行核验，并在《客户退租核验单》上签字确认。审理中，汇众恒泰公司提交了2019年9月21日，北京金石联合置地房地产开发有限公司、北京丽泽汇通投资管理有限责任公司、北京金锐映辉物业管理有限公司作为甲方，汇众恒泰公司作为乙方，河北佳泰商务发展有限公司、北京恒润天成物业服务有限公司、北京华美蓝天物业服务有限公司、靳建国、张志军、武志刚作为丙方签订的《解除房屋租赁合同协议书》，其中约定：鉴于：1、2017年1月18日，甲方和乙方分别签订了《租赁合同》，丙方同意为乙方提供连带责任担保，根据《租赁合同》的约定，甲方分别将北京市丰台区丰台北路18号恒泰广场A座写字楼、B座商业、C座写字楼、D座写字楼、E座商业、F座商业出租给乙方，后又签订相关补充协议。2、现因乙方长期拖欠甲方巨额租金，导致合同目的不能实现，双方同意解除租赁合同及相关补充协议。甲乙双方同意《租赁合同》及补充协议于2019年10月8日解除。租赁合同解除后，甲乙双方于2019年10月8日当日进行交接，乙方全面配合，保证将租赁物业及运营管理等全面交接给甲方指定的北京金唐众合商业管理有限公司（以下简称金唐众合公司），具体以接管协议的约定为准。甲乙双方应就乙方与全部租户签订的租赁合同中相关租金、押金、保证金、物业费、能源费、停车费等全部相关费用，在本合同生效后5日内甲乙双方进行签字确认。乙方在与甲方租赁合同解除后，及时与租户、甲方指定的金唐众合公司签订三方协议，与租户解除租赁合同。乙方应按照甲方的要求将多收的租金、押金、保证金等费用交付给甲方。汇众恒泰公司还提交了2019年10月31日，北京金石联合置地房地产开发有限公司、丽泽汇通公司、北京金锐映辉物业管理有限公司作为甲方，金唐众合公司作为乙方，汇众恒泰公司作为丙方，金唐亿联公司作为丁方，河北佳泰商务发展有限公司、北京恒润天成物业服务有限公司、北京华美蓝天物业服务有限公司、靳建国、张志军、武志刚作为戊方签订的《补充协议》，该协议中约定：各方同意将原协议约定的恒泰广场项目的接管日期由2019年10月8日变为2019年11月1日。各方同意恒泰广场的接管主体由乙方变为丁方。另查，汉林院公司与汇众恒泰公司、金唐亿联公司之间未签订相关合同。汉林院公司工商注册地址未在本案租赁房屋。本院认为，汇众恒泰公司与汉林院公司签订的《恒泰中心房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。汇众恒泰公司与汉林院公司均应按照合同约定履行各自义务。现合同履行期限届满，汇众恒泰公司应当将收取的租赁保证金163489元及门禁卡押金3600元退还给汉林院公司。故对汉林院公司要求汇众恒泰公司退还租赁保证金163489元及门禁卡押金3600元的诉讼请求，本案予以支持。汉林院公司主张汇众恒泰公司退还其门禁卡押金4500元，因未提供另900元门禁卡押金的证据，本院不予支持。关于汉林院公司主张支付利息问题，根据合同约定，租赁合同终止时，汉林院公司应办妥以该房屋为注册地或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。现汉林院公司已于2020年4月10日交还租赁房屋，故汇众恒泰公司应当支付汉林院公司自2020年6月10日起的租赁保证金的资金占用利息。故对汉林院公司要求汇众恒泰公司支付租赁保证金的资金占用利息的诉讼请求，本院亦予以支持。汉林院公司要求自2020年5月1日起支付利息，与双方约定不符，本院不予支持。汉林院要求支付门禁卡押金占用期间的利息，依据不足，本院不予支持。根据现有证据，不能证明金唐亿联公司有退还租赁保证金、门禁卡押金及支付利息的义务，故对汉林院公司要求金唐亿联公司退还租赁保证金、门禁卡押金及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京汇众恒泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还汉林院投资有限公司租赁保证金163489元、门禁卡押金3600元；二、北京汇众恒泰商业管理有限公司以163489元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付汉林院投资有限公司自二〇二〇年六月十日起至实际支付之日止的利息；三、驳回汉林院投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由汉林院投资有限公司负担9元（已交纳），由北京汇众恒泰商业管理有限公司负担1821元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费1357元，由北京汇众恒泰商业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付汉林院投资有限公司）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘辉二〇二一年一月二十日书记员  李琳