安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初10559号 原告：合肥新运物业管理有限公司，住所安徽省合肥市蜀山区琥珀山庄东村117幢103室，统一社会信用代码91340100771103227W（1-1）。 法定代表人：胡运凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李新，安徽皖和律师事务所律师。 被告：王梅，女，1983年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告合肥新运物业管理有限公司（以下简称新运物业公司）与被告王梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。新运物业公司委托诉讼代理人王俊、王梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新运物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王梅支付物业费5229元及违约金1000元；2、本案诉讼费用由王梅承担。事实与理由：新运物业公司受合肥恒兴房地产开发有限责任公司（以下简称恒兴公司）所聘，为合肥市庐阳区金都华庭小区提供物业管理服务，双方签订物业管理服务合同。合同约定服务收费标准及违约金等条款。新运物业公司按照合同约定全面为小区业主提供物业管理服务，小区业主应按照合同约定支付物业管理服务费。王梅作为小区的业主，应按时向新运物业公司支付物业管理服务费。截止目前王梅已拖欠物业费5229元（2014年1月1日-2018年12月31日）。经催要未果，为维护合法权益，特诉至法院。 王梅辩称：1、物业费欠费时间属实；2、新运物业公司未按照合同约定提供物业服务导致小汽车在地面车位上被刮蹭，电瓶车在小区被盗；3、小区高空抛物现象严重，新运物业公司物业服务不到位，未完全履行物业服务义务，故拒绝支付相应的物业费。 本院经审理认定事实如下：2009年10月14日，新运物业公司与恒兴公司签订《金都华庭三期前期物业服务合同》，约定由新运物业公司为金都华庭小区三期提供物业管理服务，委托管理期限为2009年10月24日起到业主委员会成立之日止。合同约定服务事项包括物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理、公共绿化、车辆停放、公共秩序、安全防范、装饰装修、物业档案资料的管理。同时约定了物业服务质量标准。合同约定物业费标准小高层或高层住宅为1元/㎡/月，公摊能耗费按实分摊，物业费标准按物价部门核定标准为依据，但不得高于本合同承诺报价。物业费按季度交纳，每季度10日前交纳。逾期交纳物业费按日加收0.2%的违约金。新运物业公司未达到约定的服务内容和质量标准，恒兴公司有权要求其限期整改，逾期未整改造成损失的，新运物业公司应给予经济赔偿。 本院经现场勘验发现，新运物业公司提供的物业服务，存在进出人员无登记、消防通道被堵塞、消防设施损毁、楼道及墙角堆放垃圾、墙面大量张贴小广告、车辆乱停乱放、公共道路损毁未修复、私拉乱接电线等情形；走访物业所在社居委时，工作人员反映社居委接受业主投诉、处理物业纠纷较多，对小区公共设施的设立及维护投入较多。系列案件的庭审中，新运物业公司亦承认环境脏乱差、车辆乱停乱放、私拉乱接电线等问题确实存在。 另查明，2011年8月1日起施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（合价房[2011]41号文）规定，住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。 2012年11月，合肥市庐阳区物价局依据合价房[2011]41号文、合庐价物备[2012]44号文，核准新运物业公司对金都华庭小区此后的综合服务费执行一费制，无电梯住宅标准为0.65元/㎡/月，有电梯住宅标准为1.18元/㎡/月。 审理中，王梅确认其系金都华庭三期27幢402室唯一业主，该房屋建筑面积73.86㎡，未交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。新运物业公司催要未果，故诉至本院，请求判如所请。 本院认为，新运物业公司与恒兴公司签订《金都华庭三期前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，上述合同对金都华庭小区业主具有法律约束力。新运物业公司为包括王梅在内的小区业主提供了物业服务，王梅应当依据国务院《物业管理条例》的规定及《金都华庭三期前期物业服务合同》的约定，及时主动交纳物业服务费。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响业主的生活质量，而物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。王梅理应未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。 对于王梅的辩称意见，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。王梅辩称其未交费是由于小汽车在地面车位上被刮蹭且电瓶车在小区被盗问题，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，被告可另行主张相应权利。王梅辩称其未交费是新运物业公司物业服务不到位，未完全履行物业服务义务，故拒绝支付相应的物业费，但其未提交充分有效的证据证明新运物业公司存在根本违约的情形，新运物业公司持续不断地为金都华庭小区提供物业服务，基本保障了小区的正常运转，即使新运物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，业主或业主委员会可以向物业公司反映，督促其改进服务，也可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，影响整个小区物业服务关系的良性循环，对于王梅不交物业费的理由，本院不予采信； 本院在审理新运物业公司分别诉王梅等人物业服务合同纠纷列案件中，通过入户送达、勘验走访、综合审查各被告的抗辩理由和提交证据材料可见，新运物业公司履行物业管理服务职责时，确实在共用部位的维护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、安全防范等方面，存在一定的问题，属于瑕疵履行。此种情况，物业公司应当积极与业主沟通，努力提升物业服务质量，争取多数业主满意。但是，经本院多次调解和通知，新运物业公司始终未能与业主达成合意，且对业主反映的问题，最终未能提供整改方案或施行整改措施。因此，为引导物业公司提升物业服务水平，促使业主与物业公司间关系转向良性发展，本院酌定将业主欠付的物业费核减至80%。鉴于新运物业公司提供的物业服务存在瑕疵，王梅并非恶意欠费，故本院对于新运物业公司向王梅主张违约金的诉请不予支持。 2012年11月之前，前期物业服务协议约定收取的物业管理综合服务费不包含公共设施设备运行费。此后，物价部门按照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，将该小区公共设施设备运行费纳入物业综合服务费，核准新运物业公司按照一费制收取综合服务费，故王梅应按物价部门核准的1.18元/㎡/月标准向新运物业公司支付此后的物业费。王梅应支付新运物业公司2014年1月至2018年12月期间的物业费5229元（73.86㎡×1.18元/㎡/月×60个月），按80%的标准核减为4183元（5229元×80%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、王梅于本判决生效之日起十日内支付合肥新运物业管理有限公司2014年1月至2018年12月期间的物业费4183元； 二、驳回合肥新运物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由王梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  姚海军 二〇一九年十二月六日 书记员  王华天 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。