陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1223号上诉人（原审原告）吕亚明，男，1986年11月14日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人（原审被告）陕西聚安实业有限公司，住所地西安市未央区�滩街道办事处杜家堡村。法定代表人蔡汝雄，该公司董事长。委托代理人曹钊国，陕西秦岳律师事务所律师。上诉人吕亚明与上诉人陕西聚安实业有限公司（以下简称聚安公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初5529号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕亚明，上诉人陕西聚安实业有限公司之委托代理人曹钊国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2015年3月31日吕亚明与聚安公司签订《商品房买卖合同》，约定吕亚明以403627元购买聚安公司开发的位于西安市未央区草滩街道办事处杜家堡村的杜家堡城中村改造项目（国会山）第2栋l单元28层12803号房屋，合同第八条约定，聚安公司应在2015年12月28日前将经验收合格的商品房交付吕亚明，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……；2、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令”。并在合同补充协议第三条项中，对上述条款作出补充约定，聚安公司以上述理由据实顺延交房日期的，无需承担违约责任。合同第九条约定，聚安公司逾期交房超过90日，吕亚明要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，聚安公司按日向吕亚明交付已支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，吕亚明按照合同约定付清全部购房款，聚安公司未能按约交房，吕亚明遂诉至法院形成诉讼。审理中查明，2015年10月21日，西安市未央区治污减霾工作领导小组办公室下发未治污减霾办发[2015]172号《关于执行重污染天气IV级应急响应期间限停措施的紧急通知》，要求部分工地停工，直至10月24日解除。聚安公司认为西安三园商混站被责令停工，不能按约向其供应混凝土，应扣除停工期间10月22日至10月24日3日的期间；2015年11月18日，西安市人民政府办公厅关于下发市政办发[2015]111号《关于加强今冬春大气污染防治工作的通知》，西安市未央区人民政府办公室下发末证办发[2015]56号《关于加强今冬明春大气污染防治工作的通知》，要求区内的在建工地于2015年12月1日起至2016年2月底原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业。聚安公司认为上述规定导致其停工，要求扣除2015年12月1日至2016年2月29日期间的91日，扣减上述期间后，聚安公司顺延交房期限94日。庭审调解中，因双方各持已见，致法庭调解未果。2016年6月6日，吕亚明诉至西安市未央区人民法院称，其与聚安公司签订商品房买卖合同，购买聚安公司开发的商品房，并按约交付购房款，但聚安公司未按期交付房屋，现诉至法院，要求聚安公司给付2015年12月29日至2016年3月29日计92日期间的逾期交房违约金24684元，并承担本案诉讼费用。聚安公司辩称，吕亚明所诉属实，但是未能按期交房的原因是政府部门公布的重大公共卫生环境事件导致停工造成，不应由其承担逾期交房的违约责任，且双方约定的违约金日计万分之三过高，应予以调整。原审法院认为，吕亚明与聚安公司自愿签订《商品房买卖合同》，双方均应按照合同履行自己的义务，现聚安公司未能按约交房理应承担逾期交房的违约责任。吕亚明要求聚安公司承担逾期交房的违约金理由正当，依法应予支持；但聚安公司迟延交房原因系执行政府的行政命令所导致，按照双方合同约定，此期间不应承担违约责任，故聚安公司要求扣减2015年12月1日至2016年2月29日期间91日迟延交房违约责任的辩解意见，予以采纳；聚安公司以约定的违约金过高为由请求减少，参考同地段同类房屋租金标准，应调整为日计万分之一较妥。现吕亚明主张逾期交房的期间应从2016年3月29日至2016年7月19日共计113天。综上，聚安公司应给付吕亚明违约金为403627元×113日×万分之一计4560.99元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决：被告陕西聚安实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告吕亚明逾期交房期间的违约金4560.99元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费417元，原告吕亚明已预交，现由被告陕西聚安实业有限公司承担117元，于上述款项履行时一并给付原告吕亚明。宣判后，吕亚明与聚安公司均不服原审判决，向本院提起上诉。吕亚明上诉称，1、原审判决认定聚安公司逾期交房时间为113天系事实认定错误。聚安公司实际迟延交房时间为204天。首先，原审判决以为西安市未央区政府办公室的内部通知文件作为认定聚安公司迟延交付免于承担合同逾期交房责任的依据，系认定错误。未央区政府的办公室颁发的文件不具备立法的性质，其文件既不属于行政法规，又不属于经《立法法》授权的地方政府规章或条例，更不属于行政禁令、命令，该文件仅是政府内部的发文，根本就不具备法律，行政法规，规章的强制约束力。从其文件中内容：“要求区内的在建工地与2015年12月1日起至2016年2月底原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业�”可以看出该文件的用语没有强制性的语言，不具备法律及强制规章执行力，其对于合同约定的内容不具有干涉效力。其次，合同约定涉案房屋的交付日期为2015年12月1日，可以看出聚安公司仅有27天的时间就要使涉案房屋达到交付状态，从常识上看就可以看出聚安公司根本就不可能实施开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业。故该文件对涉案房屋工期就不会造成影响。故原审法院以此文件免除被上诉人91天的逾期交房违约责任没有依据。2、原审判决将聚安公司应承担的日万分之三违约金降低为日万分之一缺乏法律依据。原审法院参考同地段同类房屋租金标准来作为合同中违约金的标准，没有任何法律依据且与合同法的原则相悖。既然双方签订了意思一致的合同，就应该共同遵守，不应出现违约的情况。双方在合同中约定的违约金本身就应该具有惩罚性质，目的是�一方担心自己会支付违约金而避免违约行为的发生。故万分之三的违约金计算标准，不存在约定过高的问题。请求：1、判决聚安公司支付逾期交房违约金24684元；2、一、二审诉讼费由聚安公司承担。聚安公司辩称，一、吕亚明所购房屋未按合同约定的时间交房，系由于执行政府行政禁令、命令而造成工期顺延，由此导致的迟延交房聚安公司不应承担违约责任。吕亚明的诉请不能成立，依法应当予以驳回。根据双方所签的《商品房买卖合同》第八条及合同附件五第三条第4款之约定，如遇执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令等原因，聚安公司可据实顺延交房日期，并无需承担违约责任。合同签订后，在约定的交房日期2015年12月28日前，聚安公司国会山项目施工过程中，因政府部门公布的重大公共环境事件、执行政府强制性文件及行政禁令、命令而导致停工，根据双方合同约定，交房时间也应相应予以顺延至2016年3月31日。1．2015年10月22日，按西安市未央区治污减霾工作领导小组办公室《关于严格执行重污染天气IV级应急响应期间限停措施通知》(未治污减霾办发(2015]170号)、《关于执行重污染天气工V级应急响应期间限停措施的紧急通知》(未治污减霾办发(2015)172号)文件的规定，西安市未央区草滩街道办事处城市管理科及城建科向聚安公司国会山项目混凝土供应货方三园商混站下达了《草滩街道治污减霾管理工作专项整治限期整改督办单》，要求三园商混站立即停工，至重污染天气IV级应急响应结束后方可开工。三园商混站停工后，无法给聚安公司国会山项目供货，导致工期延长。2．2015年11月30日，接未央区建设和住房保障局《紧急通知》，西安市未央区草滩街道办事处城建科再次向三园商混站下达了《停工通知书》，要求至接到上级西安重污染天气工I工级(黄色)应急响应取消或复工的通知后，方可动工。该停工通知亦导致国会山项目工期延长。3．2015年11月中旬，西安市人民政府办公厅发布了《关于加强今冬明春大气污染防治工作的通知》(市政办发(2015]111号)。《通知》第二条第(一)项规定：“今年12月1日至明年2月底，城六区、开发区全境及长安区、临潼区、阎良区、高陵区、蓝田县、户县、周至县建成区内，除抢修抢险、地铁施工及地铁前期工程作业外，在建工地原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，城市管理部门暂停渣土清运审批。除以上规定外，确需土石方作业的，由所在区县政府、开发区管委会或市级主管部门根据施工性质分别向市建委、市城管局提出申请，市建委、市城管局分别提出拟办意见报市治污减霾办审定”。西安市未央区�民政府办公室随后也发布《关于加强今冬明春大气污染防治工作的通知》(未政办发(2015)56号)。根据该通知，聚安公司国会山项目工地自2015年12月1日至2016年2月29日停止了开挖、出土、倒土等土石方作业，直接导致工期顺延3个月。因此，聚安公司不应承担2016年4月1日之前的撂摹交房违约责任，吕亚明所主张的2015年12月28日至2016年3序的逾期交房违约金诉请不能成立，依法应当予以驳回。二、《商品房买卖合同》第九条约定的每日万分之三的违约金过高。退一步讲，即使聚安公司需承担逾期交房违约金，聚安公司申请对该违约金予以减少。龙记·国会山项目已经建设、勘察、设计、监理和施工五方验收完毕，具备了实质交房条件，不影响业主正常装修、居住的购房目的。截止目前已有830多户业主办理了收房入住手续，且有660多户业主已经对房屋进行了装修工作，其中数百户业主完成装修后开始居住生活，约定房屋事实上也具备了正常装修、居住的条件，聚安公司不应承担逾期交房的违约责任。如果吕亚明的不当诉请获得支持，数百位购买龙记·国会山项目的业主将蜂拥起诉，聚安公司将分散大量的资金和注意力在应对诉讼方面，必然影响小区整体建设的进程。在目前国会山项目已具备装修、居住使用条件的状况下，吕亚明的不当胜诉是对法律公平原则的违反，是房地产开发企业的灾难，最终受到损害的仍是广大购房者的利益。综上所述，吕亚明诉请聚安公司支付逾期交房违约金没有事实依据，应予以驳回。聚安公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误，西安三园商混站被要求停工导致聚安公司国会山项目工期延长，聚安公司不应承担2016年4月1日之前的迟延交房违约责任。2015年10月22日，按西安市未央区治污减霾工作领导小组办公室《关于严格执行重污染天气IV级应急响应期间限停措施通知（未治污减霾办发[2015]170号）》，《关于执行重污染天气IV级应急响应期间限停措施的紧急通知（未治污减霾办发[2015]172号）》文件的规定，西安市未央区草滩街道办事处城市管理科及城建科向聚安公司国会山项目混凝土供货方西安三园商混站下达了《草滩街道治污减霾管理工作专项整治限期整改督办单》，要求西安三园商混站立即停工，至重污染天气IV级应急响应结束后方可开工。西安三园商混站停工后，无法给聚安公司国会山项目供货，导致工期延长。聚安公司因政府部门公布的重大公共环境事件、执行政府强制性文件及行政禁令、命令而导致停工，根据双方合同约定，交房时间应相应予以顺延至2016年3月31日。综上，聚安公司认为其不存在迟延交房的问�西安三园商混站因执行政府禁令、命令，事实上造成国会山项目工程延期94天，由此导致交房时间顺延至2016年3月31日，对此聚安公司无需承担违约责任。原审判决认定西安三园商混站停工与本案无关，系认定事实错误，西安三园商混站停工的直接后果是无法向聚安公司国会山项目供货，势必导致国会山项目工期延长。二、龙记.国会山项目事实上已具备交房条件，数百户业主已完成装修入住，聚安公司不应承担逾期交房的违约责任。龙记.国会山项目已经建设、勘察、设计、监理和施工五方验收完毕，具备了实质交房条件，不影响业主正常装修、居住的购房目的。截至目前已有830多户业主办理了收房入住手续，且有660多户业主已经对房屋进行了装修工作，其中数百户业主完成装修后已经开始居住生活，故聚安公司不应承担逾期交房的违约责任。在此情形下，如果业主�不当诉请获得支持，数百位购买龙记.国会山项目的业主将蜂拥起诉，将分散大量的资金和注意力在应对诉讼方面，必然影响小区整体建设的进程。在目前龙记.国会山项目已具备了实质交房条件，装修、居住条件的状况下，部分业主提出逾期交房违约金的诉讼请求，是对法律公平原则的违反，最终损害是业主的利益。三、原审法院判决聚安公司承担的违约金数额偏高，依法应予以减少。虽然房地产市场整体不景气，但聚安公司仍尽全力克服重重困难调动资金进行楼盘收尾工作，龙记.国会山项目已经建设、勘察、设计、监理和施工五方验收完毕，具备了实质交房条件，不影响业主正常装修、居住的购房目的。数百户业主办理了收房入住手续，并对房屋进行了装修，其中的数百户业主完成装修后已经开始居住生活，故聚安公司不应承担逾期交房的违约责任。部分业主�出逾期交房违约金的诉讼请求违反法律公平原则，最终损害是业主的利益。请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初5529号民事判决，依法改判驳回吕亚明全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由吕亚明承担。吕亚明辩称，一、聚安公司违背诚信原则，为拖延向业主支付违约金而恶意诉讼，本案中聚安公司逾期交房的违约事实以及违约金的计算标准问题已经被生效判决进行确认。在原审判决后，聚安公司威胁业主以物业费折抵违约金进行和解，否则继续上诉拖延。由于聚安公司在2015年签订正式购房合同时，由于前期违约而承诺给很多业主减免3—5年不等的物业费，现如今又以此为调解方案，业主们肯定不愿接受，故聚安公司向法院提起上诉，意在继续拖延违约金的支付。二、聚安公司上诉称西安三园商混站的3天停工与本案有存在关联，而此问题�经生效判决明确，与聚安公司的逾期交房没有关联，不应扣减。三、聚安公司上诉认为龙记.国会山已经具备交房条件不能成立。聚安公司在一审时，已经明确涉案房屋开庭时并没有取得房屋竣工验收备案表，其上诉称涉案房屋如今已具备交房条件既与事实不符，也无证据支持。国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。由此可见，房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建�工程竣工备案表》，而非聚安公司所说的五方验收。根据《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。而聚安公司当庭也承认未取得涉案房屋的消防验收报告。因此，商品房交付必须符合法律规定的强行性标准以及合同的约定标准，聚安公司至今无法提供经政府部门验收合格的报告，且合同约定的使用条件也无法达到。聚安公司上诉所称的五方验收，一审中其提交的五方验收表，形式要件存在严重缺陷，没有落款时间，因此证据的真实性、关联性、合法性均值得怀疑，不应采纳。四、聚安公司上诉所称的违约金过高，是对法律的不尊重，一审法院已将聚安公司格式合同中的违约金由每日万分之三在聚安公司未提交任何证据证明违约金过高的情况下调整为每日万分之一，已经对广大业主的权益造成了损害，由于业主实在没有精力就此耗下去才未上诉，聚安公司却以此为由提起上诉，实难理解。综上，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，请求贵院依法驳回聚安公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。吕亚明与聚安公司自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。聚安公司未能在合同约定的期限内交房，已构成违约，应承担违约责任。原审判决认定吕亚明要求聚安公司承担逾期交房的违约金理由正当予以支持，并无不当。根据2015年11月18日，西安市人民政府办公厅关于下发市政办发[2015]111号《关于加强今冬春大气污染防治工作的通知》，西安市未央区人民政府办公室下发未证办发[2015]56号《关于加强今冬春大气污染防治工作的通知》，要求区内的在建工地于2015年12月1日起至2016年2月底原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，结合双方合同约定的“如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担责任：（1）因执行政府有关法规、规则、命令而引起房屋延期交付。”故原审法院认定聚安公司迟延交房原因系执行政府行政命令所导致，此期间不应承担违约责任正确。原审判决对聚安公司要求扣减2015年12月1日至2016年2月29日期间91日迟延交房违约责任的辩解意见予以采纳，并无不当；聚安公司未能提供充分证据证明西安三园商混站停工与本案有必然的因果关系，原审判决认定聚安公司要求扣除西安三园商混站停工3日期间不成立，亦无不当。原审法�参考同地段同类房屋租金标准，将违约金调整为日计万分之一，符合本案实际情况，本院予以确认。综上，吕亚明和聚安公司上诉请求均无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元（吕亚明预交310元，陕西聚安实业有限公司预交50元），吕亚明承担310元，陕西聚安实业有限公司承担50元。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一七年三月二十三日书 记 员  陈 歆