天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初7546号原告（反诉被告）：联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司，住所地天津市南开区水上东路绿荫广场1和2号鲁能城购物中心B1F-C10、14号。负责人：冯进红，经理。委托诉讼代理人：季春彪，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁莉莉，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津鲁能置业有限公司，住所地天津市南开区水上北道与水上东路交口鲁能国际中心第9层。法定代表人：曲勇，董事长。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。被告：天津鲁能置业有限公司商业管理分公司，住所地天津市南开区水上北道与水上东路交口鲁能国际中心第8层。负责人：杨荣刚，经理。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。原告（反诉被告）联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司（以下简称联睿通达公司）与被告（反诉原告）天津鲁能置业有限公司（以下简称鲁能置业公司）、被告天津鲁能置业有限公司商业管理分公司（以下简称鲁能商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。联睿通达公司的负责人冯进红及其委托诉讼代理人季春彪、袁莉莉，鲁能置业公司及鲁能商管公司的委托诉讼代理人安好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联睿通达公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认联睿通达公司与鲁能置业公司、鲁能商管公司的租赁合同关系已经于2018年8月8日解除；2.判令鲁能置业公司返还联睿通达公司装修押金50000元、履约保证金129270元、电费8000元及漏水事故保险理赔款199800元,共计387070元；3.判令鲁能置业公司、鲁能商管公司共同赔偿联睿通达公司经济损失共计2032335元；4.本案诉讼费、鉴定费等全部诉讼费用由鲁能置业公司、鲁能商管公司承担，由鲁能置业公司、鲁能商管公司直接给付联睿通达公司。事实和理由：2017年联睿通达公司与鲁能置业公司及鲁能商管公司签订了《天津鲁能城购物中心Ｂ1Ｆ-Ｃ10、Ｃ14梦炫世界铺位租赁合同权利义务概括转移协议》，约定鲁能置业公司将其位于天津市南开区铺位出租给联睿通达公司，鲁能商管公司为该铺位所在购物中心提供管理服务。但自联睿通达公司入驻以来，该铺位因施工、设计缺陷导致严重漏水等问题而使铺位无法正常使用，且该漏水问题导致了铺位内机器设备、办公桌椅等财产严重受损，给联睿通达公司造成重大经济损失。因租赁店铺一直存在鲁能置业公司始终无法解决的屋顶漏水、低温、客运电梯停运等问题，导致联睿通达公司承租店铺正常经营的目的不能实现。面对鲁能置业公司既不解决问题又不予以赔偿的推诿做法，联睿通达公司提出要求与鲁能置业公司、鲁能商管公司解除租赁合同，并明确函告鲁能置业公司、鲁能商管公司不得在双方争议解决完毕前破坏店铺现状。但在此期间，鲁能置业公司、鲁能商管公司枉顾争议存在的事实和店铺的证据属性，未经联睿通达公司允许，恶意将其中一间铺位内设备暴力拆除转移，给联睿通达公司造成重大经济损失。目前联睿通达公司因解除合同及强拆造成的经济损失至少为2000000元，为维护自身合法权益，故提起诉讼。鲁能置业公司、鲁能商管公司辩称，不同意联睿通达公司的诉讼请求。双方签订商铺租赁合同后，联睿通达公司长期严重拖欠鲁能置业公司、鲁能商管公司各项费用。在此过程中，虽然发生过漏水情形，但鲁能置业公司、鲁能商管公司及时进行了修复，相关损失也经保险公司核定，在此情况下，联睿通达公司为达到逃避债务之目的，违反合同约定单方面擅自解除合同，给鲁能置业公司、鲁能商管公司造成巨大损失，并拖欠鲁能置业公司、鲁能商管公司各项费用至今，故提起反诉。现针对联睿通达公司主张的各项诉讼请求意见如下：1.由于联睿通达公司的严重违约行为，双方继续履行合同已没有必要和可能，故同意解除双方之间的租赁合同关系，同意第一项诉讼请求；2.租赁费、履约保证金等费用，鉴于联睿通达公司至今仍拖欠租金及其他各项费用，相关款项应用于支付及抵扣各项欠费，故不同意返还。对于保险理赔金额，被保险人为鲁能商管公司，定损所涉的全部设备及人工费在联睿通达公司申请作出的评估报告中均已列明，属于重复主张，且联睿通达公司所述重新采购设备缺乏必要依据；3.联睿通达公司主张的因漏水造成的实际经济损失已经保险公司核定，应以此为准，其申请鉴定已没有实际意义。同时，联睿通达公司主张的其余装修损失是由于其自身违约，单方解除合同所致，无论相关损失是否真实存在，均无权向鲁能置业公司索赔；4.不同意承担诉讼费、鉴定费等费用。综上，请求法院查明事实，驳回联睿通达公司的全部诉讼请求。鲁能置业公司向本院提出反诉请求：1.判令联睿通达公司支付自2018年1月20日至2018年8月8日期间的房屋租金225990元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为234089元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）;2.判令联睿通达公司支付自2018年1月20日至2018年8月8日期间的物业管理费204319.73元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为21164.22元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）;3.判令联睿通达公司支付自2018年1月20日至2018年8月8日期间的市场推广费29719.23元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为3078.43元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；4.判令联睿通达公司支付自2018年1月20日至2018年8月8日期间的Ｐ0Ｓ使用费1400元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为144.16元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；5.判令联睿通达公司支付自2018年4月21日至2018年11月20日抄表期间的电费35027.62元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为3219.11元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）;6.判令联睿通达公司承担合同解除的违约金101835元（按合同解除时三个月的租金计算）;7.判令联睿通达公司承担自2018年8月9日至实际返还房屋之日的房屋占用费331452元（按解除时的日租金计算，标准为每天1116元）；8.诉讼费由联睿通达公司承担，由联睿通达公司直接给付鲁能置业公司。事实和理由：鲁能置业公司与案外人亚珠联（天津）珠宝检测技术服务有限公司于2017年11月20日签订了《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》，案外人承租鲁能置业公司所有的位于天津市南开区,租赁面积为558平方米,租赁期为3＋2年,自商场开业日起算并相应顺延，第一个租赁期3年届满后，可顺延2年。装修期为30日，交付时间为2017年11月，最终以双方签订《商铺交付确认书》所载为商铺实际交付日；租金按照固定租金的方式收取，自开业起第一年、第二年按每天每平方米2元缴纳，第三年、第四年按每天每平方米2.5元缴纳，第五年按每天每平方米3元缴纳。物业管理费按每平方米每月55元缴纳，每月为30690元。除此之外,承租人还应当根据合同约定，支付能源费用、市场推广费以及其他各项费用。后鲁能置业公司与联睿通达公司、鲁能商管公司以及案外人签订了《租赁合同权利义务概括转移协议》,案外人将原合同中的全部权利义务概括转移给联睿通达公司。联睿通达公司于2018年8月5日向鲁能置业公司至送《通知函》,要求解除《租赁合同》。鲁能置业公司于2018年8月8日收到《通知函》,并于8月10日回函，同意于2018年8月8日解除与联睿通达公司的《租赁合同》，并要求联睿通达公司按照安排，办理相关手续等。联睿通达公司自2018年8月8日起停止经营。自计租日起至合同解除之日,联睿通达公司欠付租金、物业费、市场推广费、能源费等费用。联睿通达公司针对鲁能置业公司的反诉请求辩称，一、租赁物的可租性、适租性是租赁物能否实现租赁目标的核心。本案中，鲁能置业公司在合同签订时没有如实告知租赁物的真实情况，存在欺骗隐瞒租赁物质量的恶意，租赁物根本不具备承租条件，且鲁能置业公司交付的租赁物不具备出租条件，其在交付租赁物时刻意隐瞒租赁物未做防水的情况，所提供的两个店铺频繁遭遇漏水且无法修复，并伴有取暖低温的情况，致使租赁合同实际根本无法正常履行。双方的租赁合同签订至今已经一年多，但联睿通达公司根本无法使用该租赁商铺正常经营，故鲁能置业公司没有权利就无法使用的租赁物收取租金，联睿通达公司不应就租赁合同向鲁能置业公司支付租金及其他费用，违约金更无从谈起。二、鲁能置业公司并非收取物业管理费的主体，故其无权向联睿通达公司主张该项费用。三、鲁能置业公司不具备收取市场推广费、电费的主体资格，无权收取该两项费用。四、联睿通达公司与鲁能置业公司之间没有关于POS机使用费的相关约定，且该POS机属于中国工商银行，鲁能置业公司无权向联睿通达公司收取该项费用。五、联睿通达公司与鲁能置业公司在之前的往来函件中，包括鲁能置业公司向法院提交的证据目录中也显示，联睿通达公司与鲁能置业公司于2018年8月8日协商解除租赁合同，故联睿通达公司无需承担违约责任，也不存在违约金的问题。六、联睿通达公司与鲁能置业公司之间的租赁合同纠纷，联睿通达公司最初于2018年10月第一次诉至法院，此次诉讼为第二次诉讼，因此自租赁合同产生争议期间，联睿通达公司承租的两家商铺具有证据属性，包括在诉讼中法院也明确告知鲁能置业公司要保留商铺的原状，鲁能置业公司应配合法院审理案件保存原状，故鲁能置业公司主张联睿通达公司对商铺的占用于法无据，其无权主张该项费用。七、本案是因鲁能置业公司不能提供适租的租赁物而产生的纠纷及给联睿通达公司造成的损失，过错在鲁能置业公司，故诉讼费应由鲁能置业公司承担。综上，依据各方签订的概括转移协议，鲁能置业公司仅有权收取租金，而包括物业费、市场推广费、水电费等其他费用应由鲁能商管公司收取，因此鲁能置业公司不具备诉讼主体资格，请求依法予以驳回。如人民法院认定鲁能置业公司诉讼主体适格，其主张的违约金过高，请求人民法院予以调整，且联睿通达公司并不存在违约责任，不应承担各项费用。鲁能商管公司针对鲁能置业公司的反诉请求述称，同意鲁能置业公司对联睿通达公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，鲁能置业公司与案外人亚珠联（天津）珠宝检测技术服务有限公司（以下简称亚珠联公司）签订《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》，约定：亚珠联公司承租鲁能置业公司所有的编号为C10/C14商铺，作为梦炫世界的经营商，经营项目为主题公园；商铺租赁面积合计为558平方米，双方同意商铺按558平方米计算相关租赁费用，包括但不限于保证金、租金、物业费、推广费及其他相关费用；本合同签署之日，亚珠联公司应向鲁能置业公司缴纳相当于该商铺2个月的固定租金与2个月物业管理费总额，作为本合同的履约保证金，共计129270元；鲁能置业公司有权在亚珠联公司欠付以下款项时，以履约保证金抵扣以下款项：租金、物业服务费、能源费用、推广服务费、收银机使用费。本合同项下亚珠联公司应向鲁能置业公司支付的其他费用……；亚珠联公司应自计租日起向鲁能置业公司或鲁能置业公司委托的物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，标准为按该房屋的计租面积计算，计租日起每月每平方米55元，即每月物业服务费标准为30690元；亚珠联公司自实际接收该房屋之日起应承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。亚珠联公司经营所产生的水、电、燃气费用，由亚珠联公司自行承担。对于专营单位收费到户的，亚珠联公司应按照专营单位相关收费标准缴纳费用，对于鲁能置业公司提供计量装置，独立设表计量计费的，亚珠联公司按照鲁能置业公司核定的价格缴费；非鲁能置业公司原因造成的水、电、燃气等供应的中断，不得作为亚珠联公司拒付应付租赁及相关费用的理由，若亚珠联公司未按规定时间交纳水、电费等，除按合同约定承担违约金外，鲁能置业公司有权暂停水、电等的供应，且……；鲁能置业公司将不时为该商场进行商业推广活动，亚珠联公司同意接受鲁能置业公司的推广活动并承诺为此向鲁能置业公司按时支付推广费，每月每平方米8元，合计每月4464元。推广费按季预付。租赁期第一个月及最后一个月的推广费以亚珠联公司在该月实际租赁的天数乘以日推广费计算。租赁期内，鲁能置业公司有权……。为免异议，亚珠联公司不得以鲁能置业公司未进行推广活动为由拒绝或迟延支付租金及物业管理费等相关费用。亚珠联公司在此理解并接受，鲁能置业公司有权自行决定推广费的使用方式或推广活动的开展方式、频率、规模、或效果向亚珠联公司作出任何的承诺或保证，亦不承担任何的责任；本合同除另有约定外，亚珠联公司须按“先付款后使用”的原则，在每月25日前（如遇节假日则提前至法定节假日的最后一天）将下月应付的租金、物业管理费、推广服务费及其他月付费用支付到鲁能置业公司账户或以现金方式缴纳完成。如上述费用计算起始日或届满日不是自然月首日或最后一日，则该月款项应按照亚珠联公司在该月实际租用日数支付；若亚珠联公司违反本合同前述费用支付约定，未在约定日期内全额缴纳租金、物业管理费、推广服务费、能源费及其他一切应付费用，鲁能置业公司有权每日向亚珠联公司按所欠费用的5‰计算收取定额违约金，若亚珠联公司迟延缴纳前述款项任何一项超过5日或该合同年内累计迟延缴纳任何款项超过3次，则视为亚珠联公司重大违约，鲁能置业公司有权解除本合同并按违约条款执行；若亚珠联公司违反本合同前述费用支付约定,未在约定日期内全额缴纳租金、物业管理费、推广服务费,能源费及其他一切相关费用,亚珠联公司迟延缴纳前述款项超过1日,鲁能置业公司有权停止商铺一切能源供应,由此造成的一切损失由亚珠联公司自行承担；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内,亚珠联公司应当将商铺恢复原状并交还鲁能置业公司。该期限为本合同项下该房屋之交还期。未按时交还的,亚珠联公司每逾期一日须按合同终止时日租金为标准,向鲁能置业公司双倍支付违约金。合同终止后10日，该商铺内亚珠联公司物品仍未移除的，视为放弃所有权，鲁能置业公司可自行移除，但由此造成的全部费用均应由亚珠联公司担。该合同第十九条违约责任约定：在不影响发生亚珠联公司违约后鲁能置业公司的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业服务费、应付款项，包括亚珠联公司根据本合同应向鲁能置业公司赔偿的一切金额或任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，鲁能置业公司有权就亚珠联公司逾期未支付部分按照每日万分之三的标准收取逾期违约金。逾期30日，鲁能置业公司有权解除合同并追究亚珠联公司违约责任；亚珠联公司未按合同约定履行其他义务的，鲁能置业公司可书面通知其限期改正(期限由鲁能置业公司自行决定)或履行。期满仍未改正或履行的，鲁能置业公司有权解除本合同并追究亚珠联公司的违约责任；因亚珠联公司的原因导致合同解除或亚珠联公司单方解除合同，鲁能置业公司不予退还亚珠联公司缴纳的履约保证金及亚珠联公司预先支付但尚未发生实际产生的租金，同时亚珠联公司应当按照合同解除时当租约年度平均月租金标准，向鲁能置业公司支付三个月的租金作为违约金，如果违约金不足以弥补损失的，应予以赔偿；在任何情况下，不论基于违约、侵权、或其他，不论鲁能置业公司的行为属于故意、过失、或其他，鲁能置业公司均不应对亚珠联公司的任何间接损失、或有损失、纯经济损失、内部人工损失、预期可得利益损失、中断营业损失,或任何其他类似的损失负责。如果本协议的任何其他条款与本条款发生冲突，则本条款的效力优先。同时，该合同附件一《主要租赁条件》约定：计划进场日暂定为2017年11月，合同期自交付日起3+2年止，装修期自交付日起30自然日止，开业日暂定为2017年12月；计租日为亚珠联公司装修期届满次日或实际开业日（以两者中较早日期为准）。租金分的计算方法为固定租金的形式，于计租日起算的第一、第二年内每天每平方米2元，第三、第四年内每天每平方米2.5元……；推广宣传费为每月每平方米8元，收银机租用费为每台每月200元，收银机押金为每台5000元。附件六《POS收银系统补充协议》约定：鲁能置业公司向亚珠联公司提供并开放POS专用收银系统，亚珠联公司同意使用鲁能置业公司提供的POS专用收银系统，并接受其相关规定，并承诺为此向鲁能置业公司支付押金和月使用费；POS机押金为每台5000元；POS机使用费自起租日开始计算，首月及最后一个月不足或等于15日的，按半个月每台100元计算使用费，超过15日的按一个月每台200元计算使用费。亚珠联公司最晚应于每月第25个工作日之前与保底租金一并支付月使用费。首月使用费应于起租日前10日与首期保底租金一并支付。上述合同签订后，鲁能置业公司于2017年11月26日将Ｃ10、Ｃ14商铺交付给亚珠联公司。2017年11月27日，亚珠联公司给付鲁能商管公司装修押金50000元。同年11月28日，亚珠联公司办理进场手续。同年11月29日，亚珠联公司向鲁能置业公司支付履约保证金129270元。后联睿通达公司与鲁能置业公司、亚珠联公司及鲁能商管公司就亚珠联公司与鲁能置业公司签订的《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》所载权利义务概括转移给联睿通达公司，由联睿通达公司承继该合同。鲁能置业公司指定鲁能商管公司为购物中心提供管理服务，并由其从事商场管理及与之有关的其他事项的权利，四方签订《天津鲁能城购物中Ｂ1Ｆ-Ｃ10、Ｃ14梦炫世界铺位租赁合同权利义务概括转移协议》，约定：租赁物地址为天津市南开区商铺；亚珠联公司曾依原合同约定向鲁能置业公司支付保证金129270，本合同签订后视为联睿通达公司已向鲁能置业公司支付保证金，鲁能置业公司将依照原合同约定在条件具备后退还给联睿通达公司，亚珠联公司不再具有……；原合同自签订至今尚未产生租金，亚珠联公司有且仅有本合同第2条所述一次款项支付，四方对此事实予以确认；自本合同签订之日起，亚珠联公司将原合同中的全部权利义务概括转移给联睿通达公司，联睿通达公司以承租人身份承继原合同，承诺自本协议签订后取代亚珠联公司身份履行原合同约定的全部合同义务。原合同条款除涉及亚珠联公司身份的内容，其余不变，并由联睿通达公司作为合同相对人对此概括承受。同时，联睿通达公司同意鲁能商管公司为购物中心提供管理服务，并由其从事商场管理及与之有关的其他事项的权利。该本条内容为合同的一部分，并对联睿通达公司产生约束力；联睿通达公司应将本合同项下租金支付到鲁能置业公司指定的银行账户；联睿通达公司应将本合同项下除租金以外的其他费用，包括不限于物业管理费、推广服务费、ＰＯＳ使用费及押金、水电费、超时空调费等其他相关费用支付到鲁能商管公司指定的银行账户；本协议未提及的一切事项均依照原协议履行。上述协议签订后，联睿通达公司对B1F-C10（小凯乐园）、B1F-C14（梦幻世界）两个商铺进行了装饰装修，并购置了用于经营活动的相关设施设备。该两个商铺在装修期间发生漏水情况，鲁能商管公司在接到联睿通达公司的报修申请后委托其他单位进行了相应的维修。2018年1月20日，上述两个商铺对外正式开始营业。此后，该两个商铺自2018年1月22日至同年7月24日期间发生水管、屋顶等部位漏水情况19余次，鲁能商管公司对上述漏水问题进行了相应的维修。该漏水问题导致联睿通达公司承租的两个商铺内的装修及购置的投影仪、电脑主机、虚拟海滩等相关设施设备受损，也导致该两个商铺因鲁能置业公司、鲁能商管公司需对漏水问题进行维修而不能正常营业。此间，联睿通达公司于2018年5月25日向鲁能置业公司账户内转账预存电费8000元，于同年5月29日向鲁能商管公司账户内转账预存电费8000元。2018年8月5日，联睿通达公司向鲁能置业公司发送《通知函》，主要内容为：收到本函件之日起，双方的租赁合同关系即告解除；应自收到本函件之日起三日内，返还装修押金50000元、租赁费及物业费押金129270元，以及错打至鲁能置业公司账户的8000元，以及赔付因漏水造成的相关设备损失等。同年8月10日，鲁能商管公司回函联睿通达公司，主要内容为：同意与联睿通达公司解除租赁关系，具体退组事宜请服从营运部统一安排，按照规定流程办理；水损赔付需综合保险公司定损结果，综合双方……，暂时无法三日内答复等。同年10月9日，鲁能商管公司向联睿通达公司发送《关于督促解约商户尽快交还商铺的函》，主要内容为：联睿通达公司尽快按照合同12.2.1条约定清理商铺并交还，否则鲁能商管公司将按照合同第11条约定权利对遗留物品自行拆除，由此所产生的损失及费用将由联睿通达公司承担，所拆除物品将暂时保管……。同年10月17日，联睿通达公司委托相关律师事务所向鲁能置业公司、鲁能商管公司发送《律师函》，主要内容为：因鲁能置业公司、鲁能商管公司未能承担违约责任，履行退还相关费用，赔偿损失义务，联睿通达公司依照合同法相关规定有权行使不安抗辩权拒绝清理商铺的要求，且该商铺当前状态具有证据属性，对商铺进行清理将对该证据造成破坏……。希望双方就商铺清理相关事宜进行沟通并达成书面协议，联睿通达公司将及时对商铺进行清理。若鲁能置业公司、鲁能商管公司消极履行相关义务……。同日，鲁能置业公司委托相关律师事务所向联睿通达公司发《律师函》，主要内容为:双方签订的租赁合同已于2018年8月8日解除；收到本函之日起三日内支付欠款523973.74元；收到本函之日将商铺恢复原状交还并支付2018年8月9日至实际返还商铺之日的使用费及违约金；未按要求返还商铺，鲁能置业公司将自行移除商铺内遗留物品……。联睿通达公司未将两个商铺返还鲁能置业公司。同年10月18日，鲁能商管公司向联睿通达公司发送《告知函》，告知在经营期间由于汛期雨水造成的各种损失，不承担任何责任……。后联睿通达公司于2018年10月19日向本院提起诉讼，要求：确认与鲁能置业公司房屋租赁合同关系已于2018年8月8日解除、返还装修押金和租赁费及物业费押金等费用、鲁能置业公司和鲁能商管公司共同赔偿经济损失。在该案开庭审理时，鲁能商管公司陈述其于2018年8月10日将本案所涉两个商铺上锁。同时，该案承办法官告知鲁能商管公司，在诉讼期间双方保持现场状况。2018年10月19日，鲁能置业公司、鲁能商管公司自行将B1F-C14（梦炫世界）商铺内的疯狂魔法球、动感滑梯、奇幻沙海、虚拟海滩中控系统等物品拆除并搬至其仓库内。2018年10月22日，联睿通达公司委托相关律师事务所向鲁能置业公司、鲁能商管公司发送《律师函》，主要内容为：B1F-C10、C14商铺当前具有证据属性，鲁能置业公司、鲁能商管公司有关人员若未经联睿通达公司允许擅自对该商铺进行清理，将涉嫌构成……。2019年3月8日，联睿通达公司向本院提起诉讼，要求：判令鲁能置业公司、鲁能商管公司支付财产损害赔偿金暂计算为500000元。同年5月29日，联睿通达公司撤回上述两案诉讼。后鲁能商管公司自行将B1F-C10（小凯乐园）商铺内超级狩猎、飞行之翼、无限双子星、饮水机等物品拆除并搬至他处存放。同时，鲁能商管公司自行将B1F-C14（梦炫世界）商铺内的其他物品搬至他处存放。另，联睿通达公司承租的B1F-C10、C14商铺自2018年1月20日至同年7月20日期间产生的电费，合计33394.41元。诉讼期间，联睿通达公司向本院申请如下司法鉴定：1.对联睿通达公司承租的天津市南开区水上东路绿荫广场1号和2号B1F-C10小凯乐园店铺、B1F-C14梦幻世界店铺的装修损失进行评估鉴定；2.对鲁能置业公司、鲁能商管公司强拆B1F-C10小凯乐园店铺、B1F-C14梦幻世界店铺两个店铺内设备设施造成的损失价值进行评估鉴定；3.对因鲁能置业公司、鲁能商管公司原因导致B1F-C10小凯乐园店铺、B1F-C14梦幻世界店铺遭受频繁漏水侵害产生的经营损失进行评估鉴定。2019年12月5日，经本院委托的国宏信价格评估集团有限公司对第一项申请事项出具《价格评估报告书》，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日（B1F-C10小凯乐园店铺为2019年6月12日、B1F-C14梦幻世界店铺为2018年10月19日）的价格为357310元。同日，该价格评估对第二项申请事项出具《价格评估报告书》，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日（B1F-C10小凯乐园店铺为2019年6月12日、B1F-C14梦幻世界店铺为2018年10月19日）的价格为1675025元。联睿通达公司支付上述两项评估费，合计110038元。同日，联睿通达公司撤回第三项申请。另，联睿通达公司于诉讼期间撤回要求鲁能置业公司返还漏水事故保险理赔款199800元的诉讼请求。本院认为，亚珠联公司与鲁能置业公司签订的《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自义务。该合同签订后，亚珠联公司将该合同的权利义务概括转移给联睿通达公司，联睿通达公司同意承接，并与鲁能置业公司、亚珠联公司及鲁能商管公司签订了《天津鲁能城购物中B1F-C10、C14梦炫世界铺位租赁合同权利义务概括转移协议》，该协议合法有效，联睿通达公司依约接收了案涉商铺，故应认定联睿通达公司系该合同的相对方，其与鲁能置业公司形成房屋租赁合同关系，该合同对联睿通达公司具有约束力。现联睿通达公司、鲁能置业公司均同意商铺租赁合同于2018年8月8日解除，该意思表示不违反相关法律禁止性规定，予以准许。商铺租赁合同签订后，鲁能置业公司依约将案涉商铺交付联睿通达公司，但案涉商铺自睿通达公司开始装修至2018年7月24日期间发生多达20余次的漏水，造成案涉商铺的装修以及购置的设施设备等物品受损，鲁能置业公司及鲁能商管公司虽对漏水问题进行了维修，但漏水问题并未彻底解决。根据案涉合同约定，联睿通达公司应及时将案涉商铺进行清理并交还鲁能置业公司，但因漏水问题导致装修及相关物品受损，联睿通达公司就退还相关费用及赔偿损失等合理要求，与鲁能置业公司协商解决，且明确告知鲁能置业公司、鲁能商管公司案涉商铺具有证据属性，不允许鲁能置业公司、鲁能商管公司擅自清理，故联睿通达公司并未故意占用案涉商铺，不予清退。在此情形下，鲁能置业公司、鲁能商管公司应采取积极、妥善的方法与联睿通达公司就清理、返还案涉商铺等事宜进行协商，或在联睿通达公司在场的情况下聘请相关专业人员对案涉商铺内的相关设施设备进行拆除，或通过法律途径解决联睿通达公司未腾退案涉商铺事宜，避免造成相关损失。然鲁能置业公司、鲁能商管公司却擅自将案涉商铺内的设施设备等物品拆除并搬至他处存放，从而导致案涉商铺内的设施设备损坏，由此给联睿通达公司造成的损失，应承担赔偿责任，并赔偿因漏水给联睿通达公司造成的装修损失。现案涉商铺的装修损失及相关设施设备等物品损失，评估机构已经出具了相关的评估报告，鲁能置业公司、鲁能商管公司虽不认可该评估报告的结论，但并未提供能够推翻该评估报告的相关证据，故装修及设施设备损失以该评估报告所载明的损失额为准。关于联睿通达公司主张的返还装修押金50000元、履约保证金129270元的请求。因双方签订的案涉合同已经解除，且联睿通达公司提出解除合同系因鲁能置业公司出租的案涉商铺存在漏水问题未能及时、彻底解决，不能归责于联睿通达公司，故鲁能置业公司应退还联睿通达公司交纳的装修押金50000元及履约保证金129270元。对于电费8000元的请求，根据概括转移协议约定，联睿通达公司应向鲁能商管公司支付相应的电费，实际联睿通达公司不仅向鲁能商管公司预付了8000元电费，还向鲁能置业公司预付了8000元电费，且鲁能置业公司陈述案涉商铺所在的商场由鲁能商管公司负责服务管理，由业主向鲁能商管公司交纳电费等费用，故鲁能置业公司应返还联睿通达公司支付的电费8000元。关于鲁能置业公司反诉主张联睿通达公司支付租金及逾期付款违约金的请求。因案涉商铺存在多次漏水问题，且该漏水发生在装修及营业期间，对联睿通达公司的经营活动势必造成一定的影响，且鲁能置业公司对漏水问题未能彻底维修，联睿通达公司未依约支付租金并非无理由恶意拒付。但鉴于联睿通达公司已实际使用案涉商铺，其使用期间的租金应参照合同约定的租金标准予以酌减，酌定为每天每平方米1元，由联睿通达公司向鲁能置业公司支付自2018年1月20日至同年8月8日期间的租金112158元，并以此为标准给付鲁能置业公司2018年8月9日的房屋使用费558元。对于鲁能置业公司主张的逾期付款违约金的请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于鲁能置业公司反诉主张联睿通达公司承担自2018年8月9日至实际返还房屋之日的房屋占用费一节。因鲁能置业公司于2018年8月10日将案涉商铺上锁，自此案涉商铺由鲁能置业公司实际控制，联睿通达公司已无法再使用案涉商铺，故该项请求，没有事实依据，不予支持。关于鲁能置业公司反诉主张联睿通达公司承担合同解除的违约金的请求，因联睿通达公司非无理由恶意拒付租金，且鲁能置业公司对案涉商铺存在的漏水问题未能进行维修，违反了合同约定，故该项请求，不予以支持。关于鲁能置业公司反诉主张联睿通达公司支付物业管理费、市场推广费、P0S使用费及相应逾期付款违约金的请求。根据案涉合同的约定，联睿通达公司应向鲁能置业公司支付上述费用，但因双方及鲁能商管公司等四方签订了概括转移协议，该协议明确约定上述费用由联睿通达公司支付给鲁能商管公司，且案涉商铺所在的商场由鲁能商管公司负责服务管理，上述费用均向鲁能商管公司交纳，应认定上述费用的收费主体做出了变更，即变更为鲁能商管公司。故该项请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司与被告天津鲁能置业有限公司之间就坐落于天津市南开区的《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》于2018年8月8日解除；二、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司返还原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司装修押金50000元、履约保证金129270元及电费8000元，合计187270元；三、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司赔偿原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司装修损失357310元；四、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司、被告天津鲁能置业有限公司商业管理分公司赔偿原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司设施设备损失1675025元；五、本判决生效后十五日内，原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司给付被告天津鲁能置业有限公司自2018年1月20日至2018年8月8日期间的租金112158元以及2018年8月9日的房屋使用费558元；六、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司给付原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司评估费110038元；七、驳回被告天津鲁能置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24557元，由被告天津鲁能置业有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司。反诉费6804元，由原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司负担1204元，被告天津鲁能置业有限公司5600元，原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司负担部分于本判决生效后十五日内直接给付被告天津鲁能置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝家琨人民陪审员  孙 兵人民陪审员  郭胜利二〇二〇年五月十三日法官助理尹晴晴书记员谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。