山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0791民初1991号原告（反诉被告）：秦国强，男，1975年1月13日生，汉族，住昌乐县。原告（反诉被告）：于海红，女，1974年12月5日生，汉族，住昌乐县。以上二原告共同委托诉讼代理人：冯文超，山东韵恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：王孝亮，男，1984年11月20日生，汉族，住潍坊市奎文区。被告：马**悦，女，1983年11月18日生，汉族，住潍坊市奎文区。以上二被告共同委托诉讼代理人：孟令国，山东鸢都英合律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：王海洋，山东鸢都英合律师事务所律师。第三人：潍坊市中南锦城房地产开发有限公司，住所地：潍坊高新区新城街道玉龙社区桐荫街1066号19号楼19-19-4号。法定代表人：孔得涛，董事长。委托诉讼代理人：姜其永，男，汉族，该公司职工。原告秦国强、于海红与被告王孝亮、马**悦、第三人潍坊市中南锦城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦国强及其委托诉讼代理人冯文超、被告王孝亮、马**悦的委托诉讼代理人孟令国、王海洋、第三人的委托诉讼代理人姜其永均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告、被告及潍坊恒信房产营销中心于2019年8月7日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告支付原告剩余购房款108万元及违约金（以剩余购房款108万元为基数，自起诉之日至实际支付之日，按照日千分之一计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年8月7日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告购买原告名下位于潍坊高新区房产一处及地下车位两个（510、512号），建筑面积约179.73平方米，总价款193万元。被告在签订合同当日支付原告购房定金5万元，双方于2019年8月30日前到第三人处办理更名手续，一切费用由原告承担，同时被告应当向原告支付涉案房屋首付款93万元，剩余购房款被告从第三人处办理商业贷款100万元于放款当日一次性付给原告，被告付清全款后，原告将房屋交付给被告。原、被告双方于2019年9月17日向第三人提交了正式办理涉案房屋更名的手续，被告向原告支付了80万元购房款并出具了尚欠涉案房屋房款108万元的欠条。第三人多次通知被告前去签订合同办理网签，被告以种种理由拒绝，原告多次要求被告支付剩余购房款，被告至今未支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请判如所请。被告王孝亮辩称，原告所述内容不属实，原告要求支付剩余款房108万元及违约金无任何依据。一、王孝亮与原告签订《房屋买卖合同》属实，王孝亮已按照合同约定履行了义务，但原告未履行其合同义务，未能配合王孝亮办理完毕更名手续，致使目前王孝亮与第三人中南公司未签订《商品房买卖合同》，房屋仍未向王孝亮交付，拖期一年多，原告已严重违约，因此本案系原告违约，王孝亮并无任何违约行为。原告与王孝亮签订的《房屋买卖合同》第四条第三款第二项明确约定“双方于2019年8月30日前去开发商处办理更名手续，手续及一切费用由甲方负责”，即原告应当负责协助王孝亮在2019年8月30日前办理完毕更名手续，而此处的更名手续实际为确保被告与开发商签订正式的商品房买卖合同、网签备案、预告登记等。但涉案房屋时至今日未能办理其中任何手续。且据王孝亮查实，在第三人中南公司系统中涉案房屋登记所有权人仍为于海红，可见原告未履行合同义务，已严重违约。二、原告在起诉状中陈述的“第三人多次通知王孝亮前去签订合同办理网签，王孝亮以种种理由拒绝，原告多次要求王孝亮支付剩余购房款，王孝亮至今未支付”完全是歪曲事实。在此之前是王孝亮一直要求原告协助办理相关更名及签署合同等手续，以尽快办理贷款，交付房屋。而原告一直未能协助王孝亮与第三人办理相关手续。直到2020年10月13日，在王孝亮明确告知原告不再购买涉案房屋的情况下，原告才通过中介工作人员告知可以签署合同，而该日期已经超过了双方约定的办理更名手续的最终期限一年多的时间。原告及第三人严重的逾期行为，致使合同目的已无法实现。三、原告要求支付剩余款房108万元未达到支付条件，不应予以支付。双方合同约定的剩余房款系在王孝亮从开发商处办理商业贷款放款当日一次性付给原告，因原告与第三人原因，造成王孝亮迟迟未能与第三人中南公司签订正式商品房买卖合同，因此并未达到支付条件，而且因原告逾期更名致使房屋不能装修入住，造成王孝亮目前在外租房居住，造成了很大的损失。四、因原告拖期一年多，致使双方签订的房屋买卖合同目的已无法实现，为此王孝亮依法提起反诉，要求解除与原告签订的房屋买卖合同，并由原告退还房款、赔偿损失。五、在一年来多次沟通过程中，原告承认系因第三人的原因导致涉案房屋至今未能办理完毕更名手续，不能签署《商品房买卖合同》，不能办理贷款、交付房屋、进行装修入住等等，为此，原告也同意解除双方签订的房屋买卖合同，退还王孝亮所交纳的款项，在双方已基本达成一致的情况下，作为第三人的中南公司现在又称已更名完毕，不能退回去，造成原被告的和解无法进行，而目前房屋仍在中南公司名下，为此希望第三人作为大型房企，给业主提供方面，不激化矛盾。综上，原告陈述的情况与事实不符，其诉求没有依据，请求依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。被告马**悦辩称，其自始至终未参与签订合同等事宜，与原告无任何法律关系，其作为被告主体不适格。第三人述称，本案是原、被告因房屋交易产生的纠纷，实际上，第三人与原告的交易已经完成，经过原告的申请，第三人配合办理更名手续，其他的事项与第三人无关。2019年10月，第三人就已办理内部审批，更名手续已经完成，第三人的客服系统和内部系统不同步。2020年3月才办理原告的网签注销，至于为何在2020年3月才办理不清楚。后来出现期房转现房的情况，在此情况下，只能草签合同，但不能办理网签。后第三人于2020年10月通知被告签订合同。王孝亮向本院提出反诉请求：1、解除王孝亮与原告于2019年8月7日签订的《房屋买卖合同》；2、原告双倍返还王孝亮支付的定金100000元；3、原告返还王孝亮支付的房款800000元以及滞纳金（滞纳金以800000元为基数，自2019年8月30日起按日千分之一计算至实际付清之日止）；4、原告支付王孝亮中介费16405元；反诉费用由原告承担。事实与理由：双方于2019年8月7日签订《房屋买卖合同》一份，约定王孝亮购买原告名下位于潍坊高新区房产一处及地下车位两个（510、512号），总价款193万元。王孝亮在签订合同当日支付原告定金5万元，双方于2019年8月30日前到第三人处办理更名手续，同时支付首付款93万元，剩余购房款被告从第三人处办理商业贷款方式一次性付给原告。合同签订后，王孝亮按约定支付了5万元定金及中介费16405元，但原告未在2019年8月30日前办理更名手续，已构成违约。后王孝亮于2019年9月17日支付首付款80万元，但原告仍未在约定的时间内办理完更名手续，逾期一年多。后双方协商同意解除合同，但原告并未配合办理解除合同及退款事宜，给王孝亮造成了巨大经济损失。秦国强、于海红辩称，其已经按照合同和更名协议约定的时间，于2019年9月17日向第三人提供了更名申请，第三人于2019年10月14日受理了该申请，于2019年10月21日内部审批同意更名给王孝亮。秦国强、于海红与第三人于2020年3月20日向潍坊不动产登记中心申请注销网签，2020年3月23日办理结束该业务，涉案房屋处于空置状态。第三人通知王孝亮去签订合同并办理网签备案手续，王孝亮因为不想继续履行合同，故迟迟没有签订合同，因此秦国强、于海红没有违约，请求法院驳回王孝亮的反诉请求。当事人围绕其诉讼请求提供了证据，本院组织双方进行了质证：对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。根据当事人陈述及审查认定的证据，本院经审理认定事实如下：2019年8月7日，秦国强、于海红（甲方）与王孝亮（乙方）、潍坊恒信房产营销中心（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定王孝亮购买秦国强、于海红位于潍坊高新区房产一处及地下车位两个（510、512号），建筑面积约179.37平方米，总价款193万元。2019年8月7日王孝亮支付原告定金5万元，双方于2019年8月30日前到第三人处办理更名手续，一切费用由原告承担，同时王孝亮支付原告首付款93万元，剩余购房款王孝亮从第三人处办理商业贷款100万元于放款当日一次性付给原告。王孝亮付清全款后，原告将房屋交付给被告。若更名不成，原告未收到尾款，退定金，中介费退还，三方不算违约。2019年9月17日，原、被告及房产中介签订《更名协议》，载明于2019年9月17日于中南熙悦售楼处正式办理更名手续。同日，王孝亮向原告支付了80万元购房款，并出具了欠条一份，内容为：今欠秦国强、于海红中南熙悦12号楼1-601房款108万元，本人在开发商处办理贷款，房款当日一次性还给秦国强。之后第三人开始内部更名审批，2019年10月21日审批通过。2020年3月23日撤销了原告的网签手续。2020年4月14日，第三人为原告换开了交款人为王孝亮、马**悦的收款收据，但并未交给被告。2020年6月，原告领取了房屋钥匙，王孝亮交纳了涉案房屋的维修基金。王孝亮称，原告及第三人要求交房前先支付维修基金。因为涉及期房转现房的情况，第三人一直未与王孝亮签订商品房买卖合同。2020年10月10日，王孝亮的律师与秦国强协商解除合同事宜，秦国强称，只要售楼处没有影响，还是他的房子，就没有意见，让王孝亮配合把名变更回来。原告主张，通话录音是双方协商的过程，王孝亮退房，应向第三人提交申请，由第三人审批，但王孝亮不同意提交申请，导致无法办理退房事宜，不能证明原告同意解除合同。2020年10月16日，第三人工作人员通知王孝亮可以签到合同，王孝亮明确告知因为一年多没有签定购房合同，不再购买该房子。2020年11月20日，王孝亮再次通知原告解除合同。另查明，王孝亮与马**悦系夫妻关系，房屋买卖发生在夫妻关系存续期间。本院认为，秦国强、于海红与被告王孝亮签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行权利义务。根据合同约定，涉案房屋需由第三人配合办理更名手续，秦国强、于海红于2019年9月17日向第三人提交了更名申请，第三人内部也进行了审批并同意更名，但之后因为期房转现房的问题，导致第三人一直未能与王孝亮签订房屋买卖合同。根据以上查明的事实，本案争议的焦点为：原告是否已完成了更名义务，王孝亮是否有权解除购房合同。根据合同约定，涉案房屋需办理更名手续，所谓的“更名”，实际是原告将其与第三人的合同中的权利和义务一并转让给王孝亮，虽然原告与王孝亮到第三人处提交了更名申请，第三人内部也进行了审批，但第三人在长达一年多的时间里未与王孝亮签订房屋买卖合同，原告及第三人也未告知王孝亮不能签订购房合同的原因，王孝亮未与第三人签订房屋买卖合同，尚未成为合同的主体，不能行使合同权利和承担合同义务。第三人内部系统更名的行为，实际是履行原告与第三人之间的合同义务，即配合办理更名，内部系统的更名只是合同“更名”的一个步骤，原告与第三人的合同仍在履行过程中，原告仍是涉案房屋的实际权利人，因此，不能认定为原告已履行完更名义务。虽然涉案房屋买卖合同未约定办理更名的时间，但根据法律规定，应当在合理期限履行义务，但第三人在一年多的时间里未能与王孝亮签订房屋买卖合同，通知签订合同时已超出了合理的期限，并且是在王孝亮提出解除合同后。原告未在合理的期限内办理完房屋更名手续，导致王孝亮的权利得不到保障，合同目的也无法实现，因此，王孝亮提出解除合同，并通过律师与秦国强进行协商，故王孝亮要求解除房屋买卖合同，理由正当，本院予以支持。根据房屋买卖合同约定，若更名不成，原告未收到尾款，退定金及中介费，三方不算违约。鉴于原告未能在合理期限内完成房屋更名，根据该约定，原告应退还已收取王孝亮的款项，故原告要求王孝亮支付剩余房款108万元及违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于王孝亮要求双倍返还定金的主张，鉴于各方不算违约，不适用定金罚则的规定，原告应将实际收取的定金5万元返还给王孝亮。关于王孝亮主张的返还房款80万元，合同解除后，原告应当返还王孝亮，但王孝亮主张的滞纳金缺乏依据，不予支持。关于王孝亮主张的中介费，根据合同约定，原告并非中介费的退还主体，故本院不予支持，其可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告秦国强、于海红的诉讼请求；二、解除秦国强、于海红与王孝亮签订的《房屋买卖合同》；三、反诉被告秦国强、于海红于本判决生效后十日内返还反诉原告王孝亮定金50000元；四、反诉被告秦国强、于海红于本判决生效后十日内返还反诉原告王孝亮购房款800000元；五、驳回反诉原告王孝亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7260元，保全费5000元，由原告负担。反诉案件受理费减半收取6482元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  孙希佳二〇二一年一月二十六日书记员  王彦平