新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3747号 上诉人(原审原告)：伍烁婷，女，1990年11月26日出生，汉族，中国人民银行乌鲁木齐中心支行职员，住天津市滨海新区。 被上诉人(原审被告)：朱磊，男，1974年10月2日出生，汉族，中国建设银行解放北路支行员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人伍烁婷因与被上诉人朱磊房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初5638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人伍烁婷，被上诉人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍烁婷上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求。事实和理由：一、事实认定错误:1.在买卖合同签订时,朱磊曾作出“房子不着急卖,钱什么时候给都可以”的口头表示,中介也表示晚几天办理手续没有关系。2019年11月14日我联系中介，需要延期支付，中介表示会和朱磊沟通，于2020年1月25日前办理。2.我在合同约定付款期满之前曾明确表明要购买该房屋，仅是“迟延履行”，并未导致合同目的不能实现。在逾期后，我于2020年1月19日联系朱磊，表明支付房款并办理房屋交接事宜，并于1月21日要求继续履行合同。因在合同中未约定逾期付款的赔偿金额，我提出按照首付款金额乘以逾期贷款利率再乘以延期天数支付违约金，但朱磊拒绝，并表示不出售房屋不退还定金。二、适用法律错误：1.一审法院将未按合同约定支付购房款行为认定为违约，系适用法律错误。双方在涉案合同第十四条中约定“甲、乙双方任何一方不履行合同约定，致使合同目的不能实现，则视为违约”，我迟延履行合同义务的行为并未直接导致房屋不能买卖和合同目的不能实现，逾期后我仍积极促成合同目的达成，不构成违约；朱磊不愿出售房屋,致使合同目的不能实现,属于根本性违约。2.一审法院判定朱磊享有法定解除双方房屋买卖合同关系的权利，系法律适用错误。双方并未约定合同解除的条件，我在合同履行期限届满之前，曾明确表示要购买涉案房屋，故不构成合同法第九十四条第二项的合同解除情形。依据合同法第九十四条第三项的规定，一方迟延履行合同主要债务时，合同相对方必须履行催告义务，经催告后在合理期限内债务人仍不履行主要债务的，合同相对方才享有合同解除权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对“合理期限”进行了规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。朱磊未履行催告义务，逾期时间也未超过规定的合理期限，朱磊无权单方解除合同。朱磊不愿出售房屋，构成根本性违约，应按照合同约定，赔偿我的定金等额违约金，并退还已收定金。综上所述，请二审法院依法改判,支持我的上诉请求。 朱磊辩称，我与伍烁婷及中介公司签订买卖合同，合同第六条约定，2020年1月13日至2020年1月15日期间伍烁婷应当付钱，如果不付钱，定金不予返还。按照中介的要求我们双方不能见面，2020年1月15日前我未表述过我不卖房子，2020年1月27日伍烁婷与中介达不成协议，其提出不买房子了，希望退回定金，我认为伍烁婷应在约定的时间内给我付钱，过错在伍烁婷。 伍烁婷向一审法院起诉请求：1.解除伍烁婷、朱磊房屋买卖居间合同；2.朱磊向伍烁婷返还购房款定金40,000元；3朱磊向伍烁婷支付违约金40,000元。 一审法院认定事实：2019年11月13日，伍烁婷、朱磊以及乌鲁木齐居美达房产经济有限公司签订房屋买卖居间合同。约定由伍烁婷购买朱磊位于乌鲁木齐市××区房屋。约定房款1,230,000元，伍烁婷于2020年1月15日前支付760,000元，余款430,000元，通过银行商业贷款支付。本合同签订，即视为居美达公司向双方提供居间服务促成双方房屋买卖交易，朱磊应向居美达公司支付佣金20,000元，伍烁婷应向居美达公司支付佣金12,300元，在合同签订当日支付居美达公司。伍烁婷、朱磊双方因一方违约造成买卖房屋不能完成交易过户，居美达公司有权追索居间佣金，产生的律师费、交通费等由违约方承担。合同签订之日，伍烁婷向朱磊支付购房定金40,000元。双方任何一方不履行合同约定义务，致使合同目的不能实现，则视为违约，朱磊违约，赔偿伍烁婷定金等额的违约金，并退还伍烁婷定金。伍烁婷违约，定金为赔偿朱磊的违约金。如已支付购房款，违约方需支付守约方房款总额20％作为赔偿。买方在银行面签当日支付居间方服务佣金和代办费，卖方在银行面签当日支付居间方服务佣金20，000元。合同签订当日，伍烁婷向朱磊支付购房定金40,000元。2020年1月19日，伍烁婷通过微信与朱磊联系，朱磊称，太晚了，最晚应该1月15号给我付钱的，你没有付也没有说，我以为你就不要了，因为没有钱付给别人，我已经在15号付给别人两万违约金。2020年1月21日，伍烁婷、朱磊双方到居美达公司协商房屋买卖事宜，伍烁婷提供的谈话录音显示，伍烁婷愿意继续购买房屋，朱磊称因伍烁婷未在2020年1月15日前付款，且经其夫妻双方协商，不愿意再出售房屋。 一审法院认为，案涉房屋存量房买卖居间合同存在两个合同关系，即伍烁婷、朱磊之间的房屋买卖合同关系，伍烁婷、朱磊与居美达公司的居间合同关系，伍烁婷、朱磊系就房屋买卖产生纠纷，故一审法院围绕伍烁婷、朱磊之间的房屋买卖合同关系审理本案。伍烁婷、朱磊签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方合同明确约定了支付首笔购房款的时间，伍烁婷应按照合同约定向朱磊支付购房款。伍烁婷未依约支付购房款，且未在付款期限到期前与朱磊达成延期付款约定，伍烁婷逾期不履行双方合同约定的主要义务，构成违约，一审法院对伍烁婷判令朱磊支付违约金40,000元的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。根据上述法律规定，朱磊享有法定解除双方房屋买卖合同关系的权利。2020年1月21日，伍烁婷、朱磊在居美达公司沟通案涉房屋买卖事宜时，朱磊明确提出因伍烁婷未按期支付购房款，不再向伍烁婷出售房屋，其实质为向伍烁婷发出了解除案涉房屋买卖合同的通知，故一审法院确定，伍烁婷、朱磊之间的房屋买卖合同关系已于2020年1月21日解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。伍烁婷未依约向朱磊支付购房款，违约在先，一审法院对其判令朱磊向其返还购房定金的诉讼请求不予支持。判决：一、伍烁婷与朱磊于2019年11月13日签订的《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖合同部分已于2020年1月21日解除；二、驳回伍烁婷其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱磊提交了其与伍烁婷于2019年11月15日至2020年1月20日期间的微信聊天记录，证明伍烁婷在此期间对是否购买房屋多次反复，给其造成损失，在微信上并未与其商量迟延付款事宜。伍烁婷质证意见：对该证据的真实性、合法性认可，对证明的问题不认可，因单位外派，欲解除合同，但因中介不同意，故表示仍要购买涉案房屋。本院认定：伍烁婷认可该微信聊天记录的真实性、合法性，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。该微信聊天的内容，未反映出双方已就迟延付款达成一致意见，故对该证据的关联性不予确认。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，伍烁婷、朱磊与乌鲁木齐居美达房产经纪有限公司2019年11月13日签订的房屋买卖居间合同，该合同包含两个法律关系，即伍烁婷与朱磊之间的房屋买卖合同关系，伍烁婷与乌鲁木齐居美达房产经纪有限公司、朱磊与乌鲁木齐居美达房产经纪有限公司之间的居间合同关系。本案中，伍烁婷与朱磊因房屋买卖关系产生纠纷，故其主张要求解除的只能是双方之间的房屋买卖合同。该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，伍烁婷应于2020年1月15日前支付760,000元，但伍烁婷未按照合同约定在2020年1月15日前将760,000元支付给朱磊，且就延期付款事宜未与朱磊达成一致，伍烁婷已构成违约。2020年1月21日，伍烁婷、朱磊在乌鲁木齐居美达房产经纪有限公司协商涉案房屋买卖事宜时，朱磊明确表示不向伍烁婷出售涉案房屋，朱磊作为合同相对人明确不同意继续履行合同，房屋买卖合同属双务合同，一方拒绝履行合同也会导致合同实际无法继续履行。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同；第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，一审判决伍烁婷与朱磊之间的房屋买卖合同关系于2020年1月21日予以解除符合法律规定，本院予以维持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案房屋买卖合同的解除系因伍烁婷未按约定支付购房款导致，应当适用定金罚则，故其作为违约方根据上述法律规定无权要求返还定金，伍烁婷上诉要求返还定金并赔偿违约金的请求，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，伍烁婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元（伍烁婷已预交），由伍烁婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  张惠君 审判员  谭建艳 审判员  黄淑梅 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  王亚宇