福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8797号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福州振兴物业管理服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区白马北路******。 法定代表人：谢美慧，执行董事。 委托诉讼代理人：柯志恒，福建亚嘉律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：闽侯县上街镇中美村民委员会，住所，住所地福建省福州市闽侯县上街镇溪源宫路**div> 法定代表人：陈成峰，主任。 委托诉讼代理人：陈家文，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人福州振兴物业管理服务有限公司（以下简称“振兴物业公司”）因与上诉人闽侯县上街镇中美村民委员会（以下简称“中美村委会”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 振兴物业公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判中美村委会向振兴物业公司支付2015年6月1日至2018年6月30日尚欠的空置房物业费以及物业费补助款390302.61元、退还合同押金50000元。事实和理由：一、对于振兴物业公司要求中美村委会支付已交付商业用房物业费补助款的诉请，一审判决未支持是错误的。2015年4月2日，闽侯县上街镇人民政府根据中美村委会的申请报告，决定镇财政以逐年递减的形式补助物业费3年。对此，中美村委会同意并已实际履行，其提交的《结算报告》中的备注即为自认。振兴物业公司主张中美村委会应支付相应的物业费补助款，具有充分的事实及法律依据。二、一审按照商业用房3915.17平方米计算、幼儿园724.19平方米计算，与事实不符。振兴物业公司并未作出上述自认，且案涉《福州市前期物业服务合同》附件一《物业构成明细》记载“商业用房建筑面积4508平方米、幼儿园建筑面积799平方米”，该数据与中美小区施工图中“经济技术指标”一致，因此应合同载明数据计算物业费。三、一审按照1元计算幼儿园用房物业费是错误的。根据案涉《前期物业服务合同》第五条约定，幼儿园的收费标准应对应办公楼，即按3元计算，一审按1元计算缺乏依据且与合同约定不符。四、因前述认定错误，一审对中美村委会应支付的物业费数额计算错误。振兴物业公司实际服务期限为三年一个月，按照物业费3元的标准计算，若认定商业用房建筑面积4508平方米、幼儿园建筑面积799平方米，则中美村委会应支付的相应物业费为396682.8元，即使认定商业用房建筑面积3915.17平方米、幼儿园建筑面积724.19平方米，中美村委会也应支付347222.10元，均非一审判决认定的189992.02元。 中美村委会辩称，一、一审法院认定“双方均认可住宅部分物业费按2293478.35元计算”有误，根据中美村委会结算，至2018年5月30日应向振兴物业公司支付的空置房物业费及物业补助款为2390965.42元，其中含住宅和商业用房部分。二、中美小区底层商业店面36间、总面积3813.2平方米，在中美安置房回迁时已明确其中18间1902平方米归中美村经营收益。该18间商业店面已出租，振兴物业公司已按3元标准向租户收取物业费，不应再向中美村委会收取，一审法院对该部分的认定是正确的。三、2018年7月9日,上街镇才确定中美小区底层其他商业店面18间中的13间归属中美村，故振兴物业公司不能按3元的标准向中美村委会收取该商业店面（目前还是空置状态）物业费。事实上，中美村委会根据上街镇政府的拨款已就上述空置商业用房向振兴物业公司支付每平方米1元的物业费。一审法院认定中美村委会向振兴物业公司按3元支付上述空置商业用房的物业费169135.35元，依据不足。四、《物业构成明细》记载的商业用房建筑面积4508平方米是设计面积，实际交付面积根据上街镇三套班子联席会议纪要载明应是3813.2平方米。五、由于振兴物业公司在履行物业服务合同过程中存在诸多违约问题，给中美村委会造成较多经济损失，该部分损失依法可从振兴物业公司的支付的50000元押金中扣除。此外，振兴物业公司至今未与中美村委会办理物业交接手续，不具备退还押金的条件。 中美村委会上诉请求：一、撤销一审判决第一、第四项；撤销闽侯县人民法院（2019）闽0121民初1390号之一裁定。二、依法改判：1.振兴物业公司向中美村委会退还物业管理开办费122472元；2.振兴物业公司向中美村委会退还中国铁塔股份有限公司福州市分公司、福州心聚力传媒有限公司协议款87800元；3.振兴物业公司赔偿中美村委会消防水管、楼道灯具损失及楼道、电梯口广告清理费损失共23530元；4.振兴物业公司赔偿中美村委会小区污水管道清理费及5号楼违建拆除、垃圾清理费损失共25000元；5.振兴物业公司赔偿中美村委会2号楼一梯4至17层电线及设备被盗损失30000元；6.振兴物业公司的押金应用于抵扣因其违约所造成的中美村委会的上述经济损失。三、本案一、二审诉讼费由振兴物业公司承担。事实与理由：一、2018年7月9日，上街镇才确定中美小区底层空置商业店面18间中的13间（1434.2平方米）归属于中美村委会，其它5间（473平方米）归青州村委会。振兴物业公司服务时间是2015年7月1日至2018年6月30日，该期间内上述空置商业用房的业主为上街镇政府，而非中美村委会，振兴物业公司应向上街镇政府收取物业费。且中美村委会已就上述空置商业用房向振兴物业公司按1元标准支付物业费。一审法院认定中美村委会应按3元标准支付上述空置商业用房物业费，属事实认定错误。二、一审法院认定物业开办费不予退还，是错误的。《补充协议》第四条已明确开办费的用途，振兴物业公司实际用于物业办公场所装修及购置办公设备等开支仅42528元，且中美村委会之前额外已为振兴物业公司前期介入物业人员每月发放工资28400元，振兴物业公司未能举证开办费款项用于合同约定的用途，理应承担不利的后果，应向中美村委会退还物业管理开办费122472元。此外，一审法院对于开办费的认定、裁判与装修垃圾清运费项目的认定、裁判思路自相矛盾。三、中美小区未成立业主委员会之前由中美村委会代为履行业主委员会的职责，中美村委会要求退还振兴物业公司擅自将物业公共部位进行出租经营收益的87800元有事实和法律依据，是适格主体。四、案涉《福州市前期物业服务合同》明确约定物业公共部位及共用设备的管理和维护部分的服务标准，现因振兴物业公司未尽合同义务，导致小区部分消防水管、楼道灯具缺失损失8380元、楼道及电梯口广告清理费损失15150元、垃圾雇工清理费用损失5000元、污水管道疏通损失20000元、电线及其他设备被盗损失30000元，振兴物业公司应当承担赔偿责任。五、振兴物业公司的违约行为给中美村委会造成较多经济损失，应从押金中扣除。此外，双方至今未办理物业交接手续，不具备退还押金的条件。 振兴物业公司辩称，一审判决驳回中美村委会的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。一、中美村委会主张振兴物业公司应当向上街镇政府收取空置商业用房的物业费，缺乏依据。根据案涉《福州市前期物业服务合同》第七条约定和《补充协议》第三条的约定，物业出售并交付前的物业费由中美村委会承担。现中美村委会以《上街镇2018年7月9日三套班子联席会议纪要》为据主张空置商业用房物业费应由上街镇政府支付，违背客观事实，与双方所签订的物业服务合同及补偿协议严重矛盾。二、中美村委会主张退还物业开办费122472元，缺乏依据。根据案涉《补充协议》第四条约定，物业开办费是按照面积计算且由中美村委会一次性支付的前期费用，并未约定退还。且物业开办费均已经投入到前期物业的准备及各种设施、设备的购买、人员的招聘、物业用房的装修等等，实际支出远高于中美村委会支付的165000元。三、中美村委会上诉请求退还中国铁塔股份有限公司福州分公司、福州心聚力传媒有限公司协议款87800元，缺乏依据。物业服务企业利用物业管理区内属于业主共有部分、公用设备设施所产生的公共利益归全体业主所有。故中美村委会提出该项主张主体不适格，且实际上振兴物业公司并未收取该款。四、中美村委会主张应赔偿其消防水管、楼道灯具损失及楼道等损失的上诉理由均不能成立。其所谓的损失计算表是其单方制作、照片无法证明形成时间、维修合同及下水道清理合同均签订于物业服务合同期限届满后，与振兴物业公司无关。 振兴物业公司向一审法院起诉请求：判令中美村委会支付2015年6月1日至2018年6月30日尚欠的空置房物业费以及物业费补助款390302.61元，并退还合同押金50000元，以上共计450302.61元。 中美村委会向一审法院反诉请求：1.判令振兴物业公司向中美村委会退还其与中国铁塔股份有限公司福州分公司、福州心聚力传媒有限公司协议款87800元；2.判令振兴物业公司向中美村委会退还多收取的物业公摊费407185元；3.判令振兴物业公司向中美村委会退还多收取的二次装修垃圾清运费75650元；4.判令振兴物业公司向中美村委会赔偿中美小区消防水管、楼道灯具损失及楼道、电梯口广告清理费共23530元；5.判令振兴物业公司向中美村委会赔偿中美小区污水管道清理费及5号楼违建拆除、垃圾清理费共25000元；6.判令振兴物业公司向中美村委会赔偿中美小区2号楼一梯4至17层电线及设备被盗损失30000元；7.判令振兴物业公司向中美村委会退还物业管理开办费122472元。 一审法院认定事实：2015年5月22日，振兴物业公司与中美村委会签订《福州市前期物业服务合同》，约定：中美村委会选聘振兴物业公司为中美村小区提供前期物业服务合同；总建筑面积110547平方米，其中住宅96897平方米，非住宅4508平方米；振兴物业公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，其中多层住宅每月每平方米0.6元、高层住宅1元、办公楼及商业物业均为3元；自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业费，由中美村委会承担；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因中美村委会原因未按时交付物业买受人的物业，中美村委会按照合同第五条约定的标准交纳物业服务费；业主的空置房第一年按本合同总管理费60%收取，第二年按本合同总管理费80%收取，第三年按本合同总管理费100%收取；本合同期限为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。合同附件一《物业构成明细》记载：商业用房建筑面积4508平方米、幼儿园建筑面积799平方米、物业用房建筑面积500平方米，合计建筑面积102704平方米。同日，双方签订《补充协议》约定：空置房第一年一次性按总面积60%补贴，第二年按总面积80%补贴，第三年按总面积100%补贴，于每半年支付一次；开办费1.5元/㎡×110547㎡（开办费作为振兴物业公司前期人员介入和所有办公设施设备，对讲机、桌椅、服装、表章印刷等等费用），中美村委会应于协议签订后3日内一次性付清；装修垃圾清运费80平方米以下每户按250元，80平方米以上每户按300元标准收取，所有垃圾清运费由中美村委会自合同签订之日起三日内一次性付清；中美村委会向振兴物业公司收取押金50000元，本协议签订后三日内支付，合同期满应三日内向振兴物业公司无息退还押金。合同签订后，振兴物业公司已向中美村委会交付押金50000元，中美村委会已向振兴物业公司交付开办费165000元、装修垃圾清运费229850元、物业费2304108.76元。庭审中，双方均认可住宅部分物业费按2293478.35元计算；商业用房已于2015年6月1日交付一半面积，剩余一半面积商业用房及幼儿园均空置。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。振兴物业公司与中美村委会于2015年5月22日签订《福州市前期物业服务合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。关于中美村委会的第一项、第二项反诉请求，因其主体不适格，故一审法院另行作出裁定，驳回其上述反诉。双方主张的其他各项诉讼请求，一审法院分析如下：振兴物业公司主张支付空置房物业费以及物业费补助款390302.61元的诉讼请求。双方均认可住宅部分物业费按2293478.35元计算，一审法院予以认定。振兴物业公司自认商业用房面积实际按3915.17平方米及幼儿园实际面积按724.19平方米计算，因其自认的面积小于合同记载的面积，故一审法院予以认定。双方均确认商业用房一半面积空置，按照合同约定的每月每平方米3元的标准，空置商业用房物业费第一年为42283.84元（3915.17㎡÷2×3元/㎡×12×60%）、第二年为56378.45元（3915.17㎡÷2×3元/㎡×12×80%）、第三年为70473.06元（3915.17㎡÷2×3元/㎡×12），共计169135.35元。振兴物业公司主张幼儿园按每月每平方米3元标准计算，因合同及补充协议未将幼儿园计入商业用房或办公楼部分，也未明确约定幼儿园物业费标准，故其主张按3元计算缺乏依据；中美村委会在庭审中认可幼儿园物业费按照每月每平方米1元标准计算，一审法院予以认定，故幼儿园物业费第一年为5214.17元（724.19㎡÷2×3元/㎡×12×60%）、第二年为6952.22元（724.19㎡÷2×3元/㎡×12×80%）、第三年为8690.28元，共计20856.67元。中美村委会辩称空置商业用房应按每月每平方米1元的标准计算，且部分商业用房不由其使用，不应支付物业费，与合同约定不符，一审法院不予采纳。振兴物业公司主张中美村委会支付已交付商业用房的物业费补助款，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。故中美村委会应支付的物业费总额为2483470.37元（2293478.35元+169135.35元＋20856.67元），扣除已支付的物业费2304108.76元，还应支付物业费179361.61元，振兴物业公司主张的超出上述的部分，一审法院不予支持。振兴物业公司主张退还押金50000元的诉讼请求。双方签订的《补充协议》第八条约定，合同期满三日内中美村委会应无息退还振兴物业公司押金。现双方合同期满，符合约定的退还条件，故振兴物业公司主张中美村委会退还押金50000元的诉讼请求，一审法院予以支持。中美村委会辩称振兴物业公司存在违约情形，应扣除押金，该抗辩理由，一审法院不予采纳。中美村委会主张退还二次装修垃圾清运费75650元的诉讼请求。双方均认可二次装修垃圾清运费系按实际装修套数收取，但双方对于装修套数存在争议。振兴物业公司主张中美小区已装修981套；中美村委会主张已装修548套，其中80平方米以下的204套，80平方米以上的344套。一审法院认为，振兴物业公司作为小区物业管理单位，收取装修垃圾清运费，有义务清点确认具体装修套数，但其却未能提交经业主或村委会确认的具体装修套数的证据材料，应承担不利后果，故一审法院采纳中美村委会自认的装修套数，即80平方米以下的204套、80平方米以上的344套，应收取的二次装修垃圾清运费为154200元。中美村委会已支付振兴物业公司229850元，故其主张振兴物业公司退还多收取的75650元的诉讼请求，一审法院予以支持。中美村委会主张振兴物业公司退还物业管理开办费122472元的诉讼请求。因双方签订的补充协议第四条约定的物业开办费系按面积计算，中美村委会主张应按照实际支出计算，122472元应予退还，缺乏合同依据，一审法院不予支持。中美村委会主张振兴物业公司赔偿中美小区消防管道及楼道灯具损失、楼道及电梯口广告清理费、污水管道清理费、违建拆除及垃圾清理费、电线及设备被盗损失的诉讼请求，因其提交的损失计算表系其单方制作、照片无法证明形成时间、维修合同及下水道清理合同均签订于物业服务合同期限届满后，故不足以证明其主张，一审法院不予支持。综上，中美村委会应当向振兴物业公司支付物业费179361.61元及退还押金50000元，共计229361.61元；振兴物业公司应当退还中美村委会二次装修垃圾清运费75650元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、闽侯县上街镇中美村民委员会应向福州振兴物业管理服务有限公司支付物业费及退还押金共计229361.61元。二、福州振兴物业管理服务有限公司应向闽侯县上街镇中美村民委员会退还二次装修垃圾清运费、物业开办费75650元。三、驳回福州振兴物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回闽侯县上街镇中美村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8055元，由福州振兴物业管理服务有限公司负担3315元，由闽侯县上街镇中美村民委员会负担4740元；反诉案件受理费2725元，由福州振兴物业管理服务有限公司负担846元，由闽侯县上街镇中美村民委员会负担1879元。 二审中，振兴物业公司提供一份《银行历史流水》，证明振兴物业公司系按照扣除政府补贴比例后的数额向已出租商业部分的承租人李杭收取物业费。中美村委会质证认为，该证据真实性无法确定，且账户收款人非振兴物业公司，不能证明租户交纳物业费的数额。中美村委会提供一份《明细账》，证明其已按镇政府补贴标准将镇政府拨付的款项全部支付给物业公司。振兴物业公司质证认为，该证据系中美村委会单方制作，对真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，振兴物业公司提供的《银行历史流水》不属于新证据，且付款人虽为李杭，但付款时间不定、金额不定，与本案关联性无法确认，不予采纳。中美村委会提供的《明细账》系单方制作且不属于新证据，不予采纳。 关于一审查明事实，振兴物业公司提出异议认为其实际服务期限是三年一个月，但未提供证据予以证明，本院不予采纳；中美村委会提出异议认为其在一审仅认可住宅和商业用房总计应按2392965.42元计算，未认可住宅物业费按2293478.35元计算，但根据中美村委会提供的《结算报告》，扣除商业用房和幼儿园应付物业费部分，中美村委会应付住宅物业费为2298478.35元，振兴物业公司书面同意按照2293478.35元计算住宅物业费且对住宅物业费不再有争议，振兴物业公司自认的数额少于中美村委会自认应付数额，一审予以确认并无不当，故本院对中美村委会的异议不予采纳。 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于闽侯县人民法院（2019）闽0121民初1390号之一裁定是否正确以及中美村委会要求振兴物业公司退还中国铁塔股份有限公司福州市分公司、福州心聚力传媒有限公司协议款87800元的诉请是否应当予以审理，本院已另行作出裁定。关于双方当事人的其他上诉请求是否予以支持，本院认定如下： 第一，关于振兴物业公司要求中美村委会支付已出租店 面物业补助款的诉请是否应予支持。振兴物业公司主张上街镇政府同意按比例对已出租的店面也进行物业费补贴并由中美村委会支付，并无依据，本院不予采纳。中美村委会与案外人李杭的租赁合同中已明确约定由承租人李杭向振兴物业公司按每月每平方米3元的标准支付物业费，振兴物业公司亦自认是直接向李杭收取物业费，现振兴物业公司主张其实际按扣除补贴比例向李杭收取物业费但又未能提供李杭实际交纳物业费数额的证据，其诉请中美村委会支付所谓物业补助款，缺乏依据，本院不予支持。 第二，关于振兴物业公司要求中美村委会支付空置房（空置店面及幼儿园）物业费的诉请是否应予支持。案涉《福州市前期物业服务合同》明确约定未出售或交付业主物业的物业费由中美村委会负担，且根据中美村委会提交的《结算报告》，上街镇政府自2015年6月起一直按照全部商业用房加幼儿园的面积基数向中美村委会支付补贴款，故中美村委会现以上街镇2018年才确认空置店面由中美村委会使用收益以及对幼儿园仍不享有使用权为由主张不支付空置店面和幼儿园的物业费，本院不予采纳。振兴物业公司诉请中美村委会支付空置房（空置店面及幼儿园）物业费有合同依据，应予支持。案涉《福州市前期物业服务合同》明确约定商业物业的物业费标准为每月每平方米3元，中美村委会主张空置店面应按每月每平方米1元计算与合同约定不符，本院不予采纳；合同未明确约定幼儿园的物业费标准，振兴物业公司主张应按每月每平方米3元计算依据不足，中美村委会认可按每月每平方米1元计算，一审对中美村委会的主张予以认可，并无不当，本院予以确认。虽然合同载明商业用房面积为4508平方米、幼儿园面积为799平方米，但振兴物业公司在一审庭审中确认实测面积商业用房3915.17平方米、幼儿园724.19平方米，一审以振兴物业公司自认面积作为计算依据并无不当，本院予以确认。经核算，一审关于中美村委会还应向振兴物业公司支付物业费179361.61元的认定正确，本院予以确认。 第三，关于中美村委会要求振兴物业公司退还物业管理开办费的诉请是否应予支持。根据案涉《补充协议》第四条的约定，物业管理开办费系按中美小区总建筑面积计算，中美村委会主张应按实际支出计算退还122472元，并无依据，本院不予支持。合同中对物业管理开办费、二次装修垃圾清运费的计算标准约定不同，且双方当事人在一审中均认可二次装修垃圾清运费系按实际装修套数收取而未认可物业管理开办费的约定有过变更，故中美村委会主张一审对该二项费用的裁判逻辑自相矛盾并无依据，本院不予采纳。 第四，关于中美村委会要求振兴物业公司赔偿中美小区消防管道及楼道灯具损失、楼道及电梯口广告清理费、污水管道清理费、违建拆除及垃圾清理费、电线及设备被盗损失的诉请是否应予支持。如一审所述，中美村委会提交的损失计算表系自行制作、照片无法证明形成时间、维修合同及下水道清理合同均签订于物业服务合同期限届满后，故不足以证明其主张，本院不予支持。 第五，关于振兴物业公司要求中美村委会退还押金50000元的诉请是否应予支持。案涉《补充协议》第八条约定，合同期满三日内中美村委会应无息退还振兴物业公司押金。现合同已于2018年6月30日期限届满终止，振兴物业公司的该项诉请有合同依据，应予支持。中美村委会辩称振兴物业公司存在违约情形应扣除押金，本院不予采纳。 综上，振兴物业公司、中美村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审本诉案件受理费8055元，由福州振兴物业管理服务有限公司负担3315元，由闽侯县上街镇中美村民委员会负担4740元；二审反诉案件受理费2158元，由闽侯县上街镇中美村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年一月二日 法官助理 刘 奕 书 记 员 郭梦铃