河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初1091号原告：周国宏，男，汉族，1969年12月13日出生，住南阳市卧龙区。原告：刘明勤，女，汉族，1972年12月28日出生，住南阳市卧龙区。被告：张荷，男，汉族，1982年9月18日出生，住南阳市。被告：张丽阳，女，汉族，1986年5月16日出生，户籍地住南阳市宛城区。二被告共同委托诉讼代理人：朱宇卿，河南雷雨律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。第三人：河南省锦寓置业有限公司，住南阳市宛城区范蠡路都市春天小区**，社会信用统一代码为914101007906055727。法定代表人：葛明森，任公司经理职务。委托诉讼代理人：闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。原告周国宏、刘明勤为与被告张荷、张丽阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日受理后，依法使用简易程序公开开庭进行了审理。原告周国宏、刘明勤与被告张荷、张丽阳及其诉讼代理人朱宇卿,第三人河南锦寓置业有限公司的委托诉讼代理人闫文帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周国宏、刘明勤向本院提出诉请：1.依法解除2018年11月27日原被告双方所签订的房屋权利义务转让协议；2.要求被告共同返还原告的购房款68万元；3.被告共同支付违约金为204000元（按购房总款约定的30%承担）；4.诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2018年11月27日，被告张荷及其妻子张丽阳将二人于2014年2月25日购买的位于南阳市××与××处西××都××楼东单元××室××房屋××套以68万元的价格转让给二原告。双方签订的转让协议第四条明确约定：“甲方保证上述权利义务对应的房产，无其他出资人，并经所有出资人一致同意，甲方的上述房产抵押担保司法查封等所有权瑕疵现象，若发生于甲方有关的产权纠纷、债权债务，概有甲方负责清理，并承担赔偿责任”。另在协议中约定若有违约，违约方支付违约金为总房款的30%。转让协议签订当日，原、被告还在南阳市宛都公证处办理了公证书[（2018）豫宛宛证内民字第11757号]对转让协议进行了公证，2018年11月27日二原告夫妻二人作为付款人向二被告全部支付房款，二被告夫妻作为收款人向原告出具收到68万元购房的收条。后经了解，在2018年10月份二被告出售给二原告的房屋已被南阳市宛城区人民法院和郑州中院轮候查封，由于被告隐瞒实情，在明知其所购房屋被司法查封的情况下，仍将争议房屋出售给原告，应当承担违约责任，综上所述，请求法院依法支持原告的诉请。被告张荷、张丽阳辩称：我们没有违约，没有收到全部房款68万元；2000元和28000元我没收到，13万元没有转给我，215713元是转给我的，房子的尾款304287元是原告直接自愿交给开发商的，我没收到；公证书是在吴海波误导下签的；房子被查封我们不知道，而且房子还在吴海波名下；吴海波转给我的2万元属实,但房屋交易后我又把这2万元给吴海波作为好处费；房产未建成，不具备交付条件，合同解除无事实和法律依据；房产权利已全部转让给原告，原告与开发商成立合同关系，应向开发商主张解除合同。第三人河南锦寓置业有限公司辩称,美丽之都项目是河南锦寓置业有限公司接的,后期的许可证是办理在南阳锦寓置业有限公司名下;网签到吴海波名下是因为南阳市锦寓置业有限公司涉及大量的民事案件,为保障购房人的权益,通知购房人办理网签手续,很多人没有来办理,公司就把网签签到公司人员名下,吴海波就是其中之一。原告为证明其主张向本院提交如下证据：第一组证据，房屋的认购协议一份和首付款收据一份，证明10号楼702室系张荷所购买的；第二组证据，美丽之都网签合同确认单一份，证明二被告购买的美丽之都10号楼1单元702室房屋（网签合同确认变更为701室）属于张荷所有，剩余尾款304287元未交；第三组证据，转款记录6份，一共68万元，其中3万元定金是通过微信及支付宝转给吴海波，由吴海波转交给张荷，周国宏、刘明勤先后将13万元和215713元是汇入张荷账户，同日还有一张交通银行pos机刷卡条304287元是交的购房尾款，尾款不交房子无法买卖；第四组证据，2018年11月27日出具的南阳市锦寓置业有限公司收款收据一份，证明美丽之都10号楼1单元702室，交房尾款304287元，交款人为张荷；第五组证据，《公证书》复印件三份，证明张荷、张丽阳与周国宏、刘明勤就美丽之都10号楼东单元702室（面积：119.82平方米）的房屋权利义务转让事项进行了公证；第六组证据，《收条》一份，证明张丽阳、张荷在2018年11月27日收到美丽之都10号楼东单元702室购房款68万元；第七组证据，房屋查询信息三份，证明现房屋被宛城区法院轮候查封。被告张荷、张丽阳就其答辩意见向本院提交证据,第一组证据,房屋查询结果,证明房屋的现状被查封；第二组证据,控告状一份,证明该案应当移交公安机关处理。第三人河南锦寓置业有限公司向本院提交南阳市中级人民法院民事裁定书一份,证明南阳市锦寓置业有限公司现在进入重整阶段。本院审理过程中对吴海波的调查笔录一份，证明吴海波在美丽之都物业公司上班，房子是开发商为了保护业主利益网签到其名下，周国宏买房子时房子尾款是应张荷的要求打给开发商的，如果不付清房款就没办法办理公证，也没办法过户，当时周国宏给其3万元定金，其将2万元交付张荷。对于双方无异议的证据，本院予以认可，在案佐证，对于有异议的证据，本院结合其他证据及双方当事人的陈述综合予以认定。根据以上有效证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2014年2月25日，被告张荷与河南省锦寓置业有限公司签订认购协议，认购位于南阳市××与××处西××都××楼东单元××室××房屋××套并支付了首付款。2017年8月18日网签合同确认张荷所购房屋实际房号为701室，确认单载明已付房款213706元，下欠房款304000元。后该房产网签在案外人吴海波名下。2018年，在吴海波介绍下，原告周国宏、刘明勤与被告张荷、张丽阳协商购买张荷、张丽阳位于南阳市××与××处西××都××楼东单元××室的房屋，二原告通过吴海波将定金3万元交付二被告。2018年11月27日二原告与二被告签订了《房屋权利义务转让协议》，二被告以68万元的价格将该房屋转让给二原告，协议约定房屋成交价为68万元，付款方式为一次性付清。双方在协议中第4条明确约定甲方（张荷、张丽阳）保证上述权利义务对应的房产，无其他出资人，并经所有出资人一致同意，甲方的上述房产抵押担保司法查封等所有权瑕疵现象，若发生于甲方有关的产权纠纷、债权债务，概有甲方负责清理，并承担赔偿责任；协议第7条约定若有违约，违约方支付违约金为总房款的30％。协议签订当日原告周国宏、刘明勤向被告张荷、张丽阳支付345713元，后以张荷名义向南阳市锦寓置业有限公司支付房屋尾款304287元。交易完成当日被告张荷、张丽阳向原告周国宏、刘明勤出具收到购房款68万元的收条一张。同日原、被告双方在南阳市宛都公证处对签订的房屋权利义务转让协议进行公证，南阳市宛都公证处出具（2018）豫宛宛证内民字第11757号公证书，确认双方签订的房屋权利义务转让协议符合法律规定，真实有效。另查明，该房屋于2018年10月29日被南阳市宛城区人民法院查封，于2019年3月27日被郑州市中级人民法院轮候查封，现均未解封。本院认为，原告周国宏、刘明勤与被告张荷、张丽阳于2018年11月27日签订的《房屋权利义务转让协议》系各方意思真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于二被告提出的房屋尾款304287元是二原告自愿向开发商支付其不知情及定金未收到不应予以返还的辩解意见，二被告未就其辩解意见向本院提交证据，但根据本案原告提交的二被告出具的68万元的房款收条可知，二被告对二原告向开发商支付房屋尾款应当是明知的，二被告通过出具收条方式对收到68万元购房款（含定金）的事实进行书面确认，故二被告该部分辩解不能成立，本院不予采信。根据原、被告双方签订的《房屋权利义务转让协议》中的约定，被告张荷、张丽阳应当保证房产无抵押担保司法查封等所有权瑕疵，但在双方签订协议前，涉案房屋就已经被人民法院查封，由于涉案房屋被人民法院查封，至今不能交付，致使合同目的无法实现，故原告周国宏、刘明勤主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告张荷、张丽阳在向原告周国宏、刘明勤出售房屋时，未能尽到审慎义务，未能遵守协议约定保证所售房屋无所有权瑕疵，应当承担相应违约责任；根据双方签订的协议约定，被告张荷、张丽阳作为违约方应当向原告周国宏、刘明勤支付总房款30％的违约金，但双方约定的违约金过分高于造成的损失，应适当予以减少，经本院示明,二被告表示不承担违约金,根据本案实际情况,本院酌定被告张荷、张丽阳承担的违约金的数额以总房款的24％即163200元计算为宜。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告周国宏、刘明勤与被告张荷、张丽阳于2018年11月27日所签订的《房屋权利义务转让协议》；二、被告张荷、张丽阳于本判决生效后十日内返还原告周国宏、刘明勤的购房款680000元;三、被告张荷、张丽阳于本判决生效后十日内按照购房款680000元的24％向原告周国宏、刘明勤支付违约金163200元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案诉讼费用12640元，减半收取计6320元，由被告张荷、张丽阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年二月二十六日书记员  张永生