山东省庆云县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1423民初465号原告：德州大乾房地产开发有限公司，住所地德州市德城区天衢工业园科海路。诉讼代表人：德州大乾房地产开发有限公司管理人，住所地济南市市中区民生大街22号三箭银苑A楼A-3(7-F)室。负责人：提瑞婷。委托诉讼代理人：李鑫，山东今正盈律师事务所律师，特别授权。被告：刘玉合，男，1965年5月1日出生，汉族，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：李勇，男，1978年1月30日出生，汉族，住山东省庆云县城区，一般代理。原告德州大乾房地产开发有限公司与被告刘玉合确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案于2021年2月4日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告德州大乾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李鑫、被告刘玉合的委托诉讼代理人李勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德州大乾房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告因财富中心B1-1、4、6、12等79套房产签订的《商品房买卖合同》无效，确认被告在上述房产获得的价款中享有优先受偿权；2.判令被告协助原告办理撒销关于财富中心B1-1、4、6、12等79套房产(详见附表)买卖合同的备案；3.本案诉讼费用由被告承担。2021年2月20日原告提交变更诉讼请求申请书，将第1项诉讼请求变更为：依法确认原被告因B1-1、4、6、12等79套房产签订的《商品房买卖合同》无效，确认被申请人的债权在上述备案房产中优先抵顶。事实与理由：2014年9月30日，原告因拖欠被告工程款与被告签订了《工程款抵房协议》，协议约定原告将渤海明珠大厦（财富中心）B1-1、4、6等79套房产以买卖的形式作抵押担保，双方签订了《商品房买卖合同》，并按照建设行政管理部门监督管理要求办理了合同备案登记，协议约定“抵押”期限90天，原告如未按期清偿，所抵押房产将归被告所有。2017年12月22日原告被裁定破产重整，被告向管理人申报债权，经诉讼确认原告拖欠被告工程款277万元，应付利息46万元。依据《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条规定和《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第71条关于“让与担保”的规定，原被告协议中关于债务履行期届满抵押物所有权转移为被告所有的约定因违反法律强制性规定而无效，因此协议所约定的房屋所有权仍属于原告，是原告的破产财产。2019年9月9日庆云法院裁定批准了原告的重整计划。按照重整计划，财富中心大楼应当在规定时间内完成验收交付，建设工程债权及以房屋买卖形式进行了让与担保的债权将优先以财富中心房屋的市场价值进行以房抵债。当前，工程建设已接近收尾，但仍需要缴纳6000余万元的各项配套费用才能完成验收，该部分费用的来源只有通过房屋销售来实现。原抵房协议系参照当时的房产建设程度及市场价格签订，此后原告又对房产进行了施工，且在重整及现执行重整计划期间也继续进行了配套施工，增加了案涉房产的市场价值。被告经诉讼确认的债权总额仅为323万元，但其以房屋买卖形式进行了备案登记的79套房屋按照重整时资产评估价值约为1703.12万元（约2526.13平米，6742元/平米），即使撤销原告主张的55套房屋备案后，剩余的24套房产按照资产评估价值约为705.21万元（约1046平米，6742/平米），足以保障偿付被告。被告以备案登记多占有的房产严重影响了以房抵债及通过房产销售完成工程续建和验收的整体重整计划执行，依据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条的规定，经法院裁定批准的重整计划对债务人和全体债权人均有约束力，因此被告作为债权人有义务协助原告办理撤销B1-1、4、6、12等55套房产买卖合同的备案。庭审中原告主张双方关于财富中心一层A1-1等以及二层A2-38、一层外等共计117套房产的购买意思表示是虚假的，是以买卖的形式掩盖抵押担保的真实意思表示，而进行备案的117套房屋总价值远远超过被告方经过诉讼确认的债权总额，其主张与起诉状中的诉讼请求一致，与起诉状中的事实与理由不符，本院认定以庭审主张为准。被告答辩称，不同意协助原告办理撤销商品房买卖合同的备案。被告认为原告顶给被告的79套商品房是有效的，如果原告能支付被告工程款317万元，被告同意协助原告办理撤销备案手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。原告向本院依法提交了如下证据：1.（2018）鲁1423民初3029号民事调解书，证明在管理人作出确认债权之后，原告不服并提起民事诉讼，双方在法院的主持调解下，依法确认了被告对原告享有债权。2.（2017）鲁1423破4号之七民事裁定书一份，证明庆云县人民法院根据管理人的申请、债权人的意思表示，于2019年9月9日作出了上述裁定，依法确认了原告方的重整计划，重整计划确定原告主体资格存续、原告方应在重整计划被裁定批准之日起6个月内完成后续验收及交付工作，完成该项目及其他项目的权属属性变更工作，建设工程债权及名为售房实为借款的债权根据资产评估价值，按照以房抵债的方式在两个月内进行实物清偿。被告作为依法确认的债权人在债务人提出异议的债权复核意见书以及3029号调解书作出之后，以自己的行为同意该裁定的内容，所以重整计划对被告具有约束力，被告方应当协助原告办理撤销备案登记，促进房产销售，筹集验收续建所需要的配套费用等。3.双方签订的《商品房买卖合同》，证明双方按照工程款抵房协议约定签订了79套房产的商品房买卖合同，但是被告方并没有针对79套房产再另行支付购房款，因此该79套房产真实意思应当是为原告欠付被告的工程款提供抵押担保，被告方并没有真实的购房意思表示。4.债务人提出异议的债权复核意见书，证明被告方对原告享有的是抵押担保债权，并非以房抵债，实为以房产买卖形式抵押担保。5.庆云县房产管理中心出具的证明，证明被告在庆云县房产管理中心就涉案的79套楼房办理了备案登记。被告质证称，对证据1-5没有异议。原告偿还被告工程款，被告就予以协助解除备案登记。被告庭后向本院提交如下证据：1.2014年9月30日原被告签订的《工程款抵房协议》。2.2014年9月30日原被告签订的《商品房买卖合同2014013号补充协议》。原告质证称，对被告提交的两份证据的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，两份证据证明双方本意是以房屋作为支付工程款的抵押担保，是一种让与担保的性质，最后约定到期不能支付，房屋归被告所有是一种无效约定，属于无效条款。本院作如下认定意见：原告提供的证据1、2，系庆云县人民法院出具的法律文书，且被告无异议，证实原被告的债权数额被庆云县人民法院依法确认及原告的重整计划被法院裁定批准的事实，与本案具备关联性，可以作为认定案件事实的依据。原告提供的证据3，被告无异议，证实双方签订《商品房买卖合同》的事实，与本案具备关联性，可以作为认定案件事实的依据；原告提供的证据4，被告无异议，可以证实被告对原告的债权是抵押担保债权的事实，可以作为认定案件事实的依据；原告提供的证据5，系庆云县房产管理中心出具，证实被告在渤海明珠国际广场涉案房产备案明细，与本案具备关联性，可以作为认定本案事实的依据。被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，证实原被告签订《工程款抵房协议》和《商品房买卖合同2014013号补充协议》的事实，可以作为认定案件事实的依据。根据原被告的当庭陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月30日原被告签订工程款抵房协议，约定原告愿意用庆云渤海明珠国际广场的房产以买卖的形式做抵押担保被告所建售楼处和临时用房及部分土方工程款2889490元整，抵押期限90天。该协议到期原告未能按期还清本金，所签商品房买卖合同即时生效为事实合同，所抵押房产权归被告所有。同日双方签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同2014013号补充协议》，买卖合同约定被告购买原告渤海明珠国际广场79套房产（房号分别为B2-01/04/06/12/30/31/32/34/35/39/41/43/52/56/58/59/60/61/62/63/64/65/69、C2-01/02/13/14/15/16/22/23/24/26/27/28/33/37/38/39/41/42/43/44/45/49/51/52/53/54/56/57/58/68/69/70/71/72/73/74、B3-12/21/23/24/27/29/30/34/35/36/37/38/42/43/44/45/46/47/58/73），并对所购买商品房基本情况、付款方式及期限等进行详细规定；补充协议约定，原告欠被告建售楼处和临建用房及部分土方工程款2889490元整，原告自愿用庆云县渤海明珠国际广场的房产以买卖的形式做抵押担保工程款，原告按期还清本息后，被告无条件的把此房产归还原告，按期不能偿还本金，所签商品房买卖合同即时生效为事实合同。上述《商品房买卖合同》在房管部门办理了合同备案登记。2017年12月22日庆云县人民法院根据庆云县鑫城建设投资发展有限公司的申请，依法作出（2017）鲁1423破4号民事裁定书，依法裁定德州大乾房地产开发有限公司破产重整，并于该日作出（2017）鲁1423破4号决定书，依法指定山东华信产权流动破产清算事务有限公司担任德州大乾房地产开发有限公司的管理人。被告向管理人申报债权，管理人确认了被告享有3282068.78元的抵押担保债权，原告不服依法向庆云县人民法院起诉，2019年6月4日庆云县人民法院作出（2018）鲁1423民初3029号民事调解书，经庆云县人民法院主持调解，当事人自愿达成调解协议,确认原告支付被告工程款及利息277万元及利息46万元，共计323万元。2020年9月9日庆云县人民法院作出（2017）鲁1423破4号之七民事裁定书，裁定批准原告的重整计划。重整计划将名为售房实为借款的债权确定为优先债权，并约定“建设工程债权及名为售房实为借款的债权根据资产评估价值按照以房抵债的方式在两个月内进行实物清偿”。另重整计划约定“债务人应在重整计划被裁定批准之日起6个月内完成渤海明珠项目的后续施工及验收交付工作，完成该项目及其他项目的权属手续变更工作。”本院认为，本案的争议焦点为：1.原被告签订的《商品房买卖合同》是否无效；2.被告的债权是否应在涉案房产中优先抵顶；3.被告是否应当协助原告办理撤销《商品房买卖合同》在房管局的备案。关于焦点1，原告欠付被告工程款，约定以原告开发的渤海明珠的79套房产作为抵押，双方签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，但被告并未实际支付购房款，且被告知道其签订合同的目的不是购买商品房，而是以房屋买卖合同的形式为工程款提供担保。因此双方系以签订《商品房买卖合同》的形式为工程款提供担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。关于焦点2，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”。庆云县人民法院于2019年9月9日通过的重整计划中确定建设工程债权根据对应建设工程评估价值按照以房抵债的方式进行实物清偿。重整计划经债权人会议表决通过并经法院裁定批准，对债务人和全体债权人有约束力。原被告签订的《商品房买卖合同》系为工程款提供担保，且已经完成备案登记。原告同意被告的债权在双方签订的《商品房买卖合同》涉及的79套房产中优先抵顶，符合重整计划确定的以房抵债的清偿方式，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家利益、公共利益及他人合法权益，本院予以支持，具体方案按重整计划执行。关于焦点3，在焦点1中本院已经确认原被告签订的《商品房买卖合同》无效，原告主张被告协助其办理撤销《商品房买卖合同》备案符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。原告的该主张有利于公平保护原告公司其他债权人的权利，且根据焦点2的陈述，该主张不影响原被告之间的工程款抵房协议在破产重整案件中的实现，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百八十六条规定，判决如下：一、确认原告德州大乾房地产开发有限公司与被告刘玉合于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》无效；二、确认被告刘玉合对原告德州大乾房地产开发有限公司的债权在渤海明珠国际广场79套商品房（房号分别为B2-01/04/06/12/30/31/32/34/35/39/41/43/52/56/58/59/60/61/62/63/64/65/69、C2-01/02/13/14/15/16/22/23/24/26/27/28/33/37/38/39/41/42/43/44/45/49/51/52/53/54/56/57/58/68/69/70/71/72/73/74、B3-12/21/23/24/27/29/30/34/35/36/37/38/42/43/44/45/46/47/58/73）中优先抵顶，具体方案按照重整计划执行；三、被告刘玉合于本判决生效之日起十日内协助原告德州大乾房地产开发有限公司办理撤销双方于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》的备案。案件受理费100元，由被告刘玉合负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判长  胡卫华审判员  郝玉珍审判员  杨 萍二〇二一年三月二十九日书记员  李 琳