广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤执复152号复议申请人（申请执行人）：张远锋，男，1971年8月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。复议申请人（申请执行人）：张新锋，男，1975年6月22日出生，汉族，住广东省深圳市。被执行人（异议人）：金源联合地产集团有限公司，住所地广东省惠州市江北文昌路一路7号华贸大厦2单元。法定代表人：邬国邦，董事长。委托代理人：谭婉妮，广东建议律师事务所律师。被执行人：光耀集团有限公司，住所地广东省惠州市东平12号小区荷兰水乡会所5楼。法定代表人：郭耀名。被执行人：郭赞楼，男，1973年1月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。被执行人：郭耀名（曾用名郭赞明），男，1966年1月3日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。被执行人：惠州怡海房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠东县梁化镇大岭十二托地段。法定代表人：庄胜东。被执行人：惠州市名人实业发展有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇人民四路河畔城。法定代表人：郭壮葵。被执行人：惠州市宝泰实业发展有限公司，住所地广东省惠州市江北文昌一路7号华贸大厦2单元18层06号。法定代表人：王鹏。被执行人：天津光耀投资有限公司，住所地天津市南开区红旗南路t582kgn1-601、602。法定代表人：郭耀名。被执行人：惠州市同治经贸发展有限公司，住所地广东省惠州市飞鹅岭横街5号。法定代表人：林建东。被执行人：惠州市天合建筑有限公司，住所地广东省惠州市江北14号小区光耀橙子公寓三楼。法定代表人：郭赞忠。被执行人：惠州市民乐福投资有限公司，住所地广东省惠州市陈江镇锦绣街一号。法定代表人：郭耀名。被执行人：惠州市鑫来集团有限公司，住所地广东省惠州市飞鹅岭横街五号。法定代表人：杨镇古。被执行人：惠州市光耀城投资有限公司，住所地广东省惠州市东平12号小区荷兰水乡一期综合楼1层S2F。法定代表人：郭耀名。被执行人：惠州众望光耀城房地产有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇教育路七巷20号。法定代表人：庄胜东。被执行人：深圳市光耀地产集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区福中路诺德金融中心主楼36层。法定代表人：郭耀名。被执行人：深圳市瀚明投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道4019号航天大厦608室。法定代表人：郭壮葵。被执行人：惠州市众望集团有限公司，住所地广东省惠州市东平半岛12号小区综合楼3楼。法定代表人：郭赞楼。被执行人：北京川腾投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区新源街6号。法定代表人：黄振林。被执行人：惠州市宏业置业有限公司，住所地广东省惠州市麦科特大道麦雅大厦505房。法定代表人：郭赞楼。被执行人：汕尾市光耀京海投资有限公司，住所地广东省陆丰市东海镇东海大道龙津路8号。法定代表人：方大涛。张远锋、张新锋不服惠州市中级人民法院于2018年3月1日作出的（2018）粤13执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。惠州市中级人民法院（以下简称惠州中院）在执行申请执行人张远锋、张新锋与被执行人金源联合地产集团有限公司（下称金源公司）、光耀集团有限公司（下称光耀集团）、惠州怡海房地产开发有限公司（下称怡海公司）、郭赞楼、郭耀名等单位和个人的借款合同纠纷一案中，被执行人金源公司向惠州中院提出执行异议，请求对惠州惠城区桥东上东平江东分区*号土地（下称东平土地）重新评估定价；对东平土地上的基础工程补充评估；调取两份评估报告（即惠正公司于2015年作出的00148号报告，下称惠正评估报告[A]；10191号报告，下称惠正评估报告[B]）的原始档案并委托具有专业知识且无利害关系的第三方，对该报告形成的技术过程作规范性评价；对新圩项目中已经出卖的房屋依法解除查封；对新圩项目中尚未出卖的房屋附条件解除查封。事实和理由：2013年期间，由光耀集团登记设立的惠州明泰房地产有限公司（下称明泰公司）负责具体开发经营的惠州“荷兰水乡”楼盘因开发商资金原因，导致楼盘全面烂尾。为完成该项目的建设，北京金源联合产业有限责任公司于2013年间向该项目出资20亿元。明泰公司为此于2013年3月更名为光耀金源集团有限公司，并于2014年5月更名为金源公司（即本案申请人）。在该项目中，申请人开发经营的核心内容是“荷兰水乡九期房地产”（即东平土地）。东平土地由明泰公司于2012年出让取得，由大小两块土地构成，较大一块土地的面积为29474㎡，较小一块为25762㎡，两块合计为55236㎡。关于东平土地的总价值认定，先后存在四个评估报告。第一个报告是申请人委托惠州欣业土地房地产评估有限公司于2013年7月形成的《土地估价报告》，该报告认定东平土地（不含在建工程）总价值为3.3528亿元。第二个报告是申请人于2014年10月17日委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司作出的《房地产估价报告》，该报告认定东平土地上的在建工程（1、2栋）价值为70536082元。汇总上述两份报告，东平土地的总价值为405816082元。第三份报告是惠正评估报告[A]，该报告认定东平房地产（含在建工程）的总价值为290433100元。第四份报告是惠正评估报告[B]，该报告认定东平房地产（含在建工程）的总价值为355099300元。东平土地（不含地上建筑物）在2013年7月18日抵押给中国银行惠州分行，抵押担保的债务总额为2亿元。借贷双方共同认定抵押物（两块土地）价值为3.3528亿元。从2013年7月18日至2018年1月8日，该借款利息为3564万元。两相比较，东平房地产的剩余净值为1.2亿元。2011年7月29日，光耀集团向张远锋借款2000万元，由14个单位和个人提供担保。2011年10月27日，光耀集团向张远锋借款2500万元，由17个单位和个人提供担保。2013年1月13日，郭赞楼向张新锋确认借款债务1200万元，由6个单位和个人提供担保。上述三笔债务中，申请人金源公司均为担保人。2014年4月18日，张远锋、张新锋为主张上述债权而向惠州市惠城区人民法院（下称惠城区法院）申请诉前财产保全，该院同日作出三个财产保全裁定，查封了东平土地。同年4月20日，惠城区法院第二次作出三个财产保全裁定，查封了申请人对惠东县天德顺房地产有限公司（下称惠东公司）所持有的全部公司股权。2014年7月7日，惠城区法院第三次做出了三个财产保全裁定，查封了新圩项目的房屋，同时解除对惠东公司的股权查封。新圩项目共有房屋468套，已售203套，待售265套。待售房屋全部被惠城区法院查封。在被查封的206套住宅中，121套已经与消费者签订买卖合同，各该业主均全部或部分支付了购房款，因诉讼保全导致无法办理登记。根据物价部门的批准文件计算，被查封的新圩房屋的面积为22098㎡，总价值为3.35亿元。2014年5月13日，张远锋、张新锋就上述三笔债权向惠城区法院提起诉讼，借款人包括申请人金源公司在内的各担保人均为被告。惠城区法院分为三个案件立案审理：（2014）惠城法水民初字第1509号（本金2000万元，下称甲案），第1510号（本金2500万元，下称乙案），第1511号（本金1200万元，下称丙案；以下将甲乙丙三个案件统称为三案）。2015年4月23日，惠城区法院对三案同时作出判决：三案应付本金分别为2000万元、2500万元、1200万元，诉讼费分别为201400元、242900元、157800元，律师费分别为30万元、30万元、10万元。三案均依据借款时间按照银行同期同类贷款利率的4倍计算利息。同时各担保人对三案债务承担连带清偿责任。依据三案生效判决的内容，本案应适用中国人民银行2012年7月6日利率，五年以下贷款的年利率为4%，换算成月利率为0.33%，换算成四倍后的月利率为1.32%，则三案利息总额应为38834400元。申请人不服三案的一审判决提起上诉，惠州中院于2016年4-5月间对三案均驳回上诉维持原判。则根据三案的一审判令，截至2018年1月，申请人金源公司负有连带担保义务的总债务为97077500元，其中本金5700万元，利息38834400元，诉讼费543100元，律师费70万元。申请人金源公司认为：（一）东平房地产应当重新评估。根据惠正评估报告[B]本身的说明，该报告有效期为一年，目前该报告已过期。由于近年房地产市场急剧变化，东平房地产的实际价值已经发生重大改变。因此，对该房地产的实际价值应当重新评估认定。（二）基础工程的价值应予评估确认。基础工程是房屋建造成本、土地价值和房屋的重要组成部分，其价值应当补充评估确认。（三）惠正评估报告应当重新审查。惠正公司首次评估结果为2.9亿元，第二次评估结果为3.55亿元，均与市场实际情况差距甚大。且该报告与欣业评估报告、同致诚评估报告存在重大差异由于惠正公司的两次评估报告对本案的程序处理产生了重大影响，为此，特请求人民法院委托无利害关系的第三方对该两个报告做技术性复核。（四）新圩房屋的查封应予解除。1、东平房地产的剩余净值足以清偿本案债务。东平土地的总价值为2.6645310亿元（惠正评估报告[A]数据），银行债务总额为2.3564亿元，两相比较，东平土地的剩余净值为0.308131亿元。另外，东平房屋价值0.886462亿元，均没有列入银行抵押的范围。故东平房地产中由1.194593亿元的份额可以清偿本案债务。考虑近年来地价上涨和基础工程的投资价值，东平房地产可变现能力达2亿元之巨。而申请人在本案中的债务不足1亿元。故解除新圩房屋的查封不损害申请执行人的利益。2、新圩项目中，已经有部分房屋在人民法院查封前通过合法程序出卖给消费者，应当依法解除查封。3、在新圩项目解除查封后，仍保留对东平房地产的查封。申请人同意在人民法院的监督下分期偿还本案债务，或将变现所得款项直接汇入法院的监管账户。基于上述事实和理由，请求法院根据案件实际情况灵活适用法律措施完成三案的执行。异议人金源公司向惠州中院提交了诉前保全裁定书（第1-4轮）、判决书（三案一审和二审）、资产抵押证明、评估报告（欣业公司、同致诚公司、惠正公司2014、2016）、国有土地使用证（东平两块土地）、商品房预售许可证（一、二）、商品房销售价格备案证明、已签认购书户业主名单（121名）、业主购房材料等证据。申请执行人张远锋、张新锋提出答辩称：被答辩人所提异议没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。事实与理由：（一）被答辩人对执行标的的计算存在错误。刨除目前尚不能确定的评估、拍卖等款项，三宗案件的执行标的额中本金合计5700万元、利息合计5771万元、迟延履行金合计1229万元、诉讼费合计54.31万元、代理费70万元，合共12824万元（暂计至2018年3月底）。关键在于利息和迟延履行金计算，被答辩人在异议申请书中计算利息的标准、方式都存在严重错误。首先，判决书中的利息是按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算，2012年7月6日以来中国人民银行虽数次降低贷款基准利率，但基本维持在6.4%-4.75%/年的标准，被答辩人所称4%完全没有事实依据。其次，除了计算一般债务利息外，因被答辩人与其他被执行人迟延履行，依法还应自履行期届满之日起按每日万分之1.75计算加倍利息，而这部分利息被答辩人选择性的无视。暂计至2018年3月，涉案债务的各项利息合计已接近6800万元，而且每日利息不断增加，答辩人可通过涉案土地受偿的范围正在逐渐缩小。（二）被答辩人位于东平的土地不足以清偿本案借款。答辩人认为，在执行程序中考量一件财产的价值与正常市场交易中的考量方式应有区别。1、价值必须为净值。首先，土地上附着权利瑕疵。被答辩人因商业贷款已将上述两宗土地抵押给中国银行，抵押价值超2亿元，如出现违约导致产生逾期利息、违约金、中国银行主张债权的费用等，抵押担保的债权数额必然不断增加，进而压缩对答辩人，甚至其他无担保债权人的清偿能力，该抵押担保债权在估价时应予扣减。另外，被答辩人在取得土地时仍欠桥东办事处近3500万元的村企合作共建补偿款，也应当予以扣减。其次，处置土地必然涉及高额税费，在计算财产价值时应当予以扣减。具体包括：（1）营业税。（2）城建税、费附加、地方附加。（3）土地增值税。（4）所得税。（5）印花税。（6）契税。再次，除了本案之外，被答辩人仍有数十宗作为被执行人的案件正在处理中，极可能导致出现其他债权人参与对其进行财产分配的不利局面，这一因素在考量执行财产的实际清偿能力是必须加以考虑。2、应考虑司法处置的风险。首先，变现所需的包括但不限于案件受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等费用，是法定必须先行扣除已支付相应机构的。其次，司法处置不同于一般市场交易。在司法处置中，尤其是对大宗财产的处置，折价是不可避免的，要想按照预想中的普通交易价格实现查封物价值几乎不具有任何期待可能性，更何况根据法律规定对财产二次流拍的，可以降到评估价的56%再行处置。因此即有可能出现变价金额与执行标的额差距甚远的情形，根本无法满足债权实现的基本要求。综上，答辩人认为，被答辩人所提异议没有事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。原审法院查明：申请执行人张远锋与被执行人金源公司等人的借款合同纠纷系列案，惠州市惠城区人民法院（下称惠城区法院）于2016年4月26日作出（2014）惠城法水民初字第1509号、1510号、1511号共三份民事判决。其中，（2014）惠城法水民初字第1509号民事判决判令：一、被告光耀集团应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张远锋偿还借款2000万元，并支付利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，以借款2000万元为基数，自2013年9月13日计至本息清偿之日止）。二、被告光耀集团应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张远锋支付律师代理费30万元。三、被告郭赞楼、郭耀名、怡海公司、惠州名人实业发展有限公司、金源公司、惠州宝泰实业发展有限公司、天津光耀投资有限公司、惠州天合建筑有限公司、惠州民乐福投资有限公司、汕尾市光耀京海投资有限公司、惠州光耀城投资有限公司、深圳市光耀地产集团有限公司应对被告光耀集团的上述借款本息和律师代理费承担连带清偿责任。四、驳回原告张远锋的其他诉讼请求。（2014）惠城法水民初字第1510号民事判决判令：一、被告光耀集团应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张远锋偿还借款2500万元，并支付利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，以借款2500万元为基数，自2013年7月27日计至本息清偿之日止）。二、被告光耀集团应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张远锋支付律师代理费30万元。三、被告郭赞楼、郭耀名、惠州名人实业发展有限公司、金源公司、惠州宝泰实业发展有限公司、天津光耀投资有限公司、惠州同治经贸发展有限公司、惠州天合建筑有限公司、惠州民乐福投资有限公司、惠州鑫来集团有限公司、惠州光耀城投资有限公司、深圳市光耀地产集团有限公司、深圳市瀚明投资有限公司应对被告光耀集团的上述借款本息和律师代理费承担连带清偿责任。四、驳回原告张远锋的其他诉讼请求。（2014）惠城法水民初字第1511号民事判决判令：一、被告郭赞楼应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张新锋偿还借款1200万元，并支付利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，以借款1200万元为基数，自2014年3月31日计至本息清偿之日止）。二、被告郭赞楼应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张新锋支付律师代理费10万元。三、被告郭耀名、惠州众望集团有限公司、光耀集团、金源公司、北京川腾投资集团有限公司、惠州宏业置业有限公司应对被告郭赞楼的上述借款本息和律师代理费承担连带责任。四、驳回原告张新锋的其他诉讼请求。上述三个案件判决作出后，金源公司向提起上诉，惠州中院对三案均驳回上诉，维持原判。上述三份判决生效后，张远锋、张新锋就该三案向惠城区法院申请强制执行，惠城区法院立案执行，案号为（2016）粤1302执5596号、5597号、5610号。后惠州中院决定对该三案提级执行，并于2017年7月予以立案，案号分别为（2017）粤13执314号、317号、322号。原审法院另查明，针对上述（2014）惠城法水民初字第1509号、1510号案件所涉债务利息及相关诉讼费用的计算和偿付问题，张远锋又向惠城区法院另行提起两宗诉讼。2016年1月28日，惠城区法院作出（2015）惠城法民一初字第1873号、1874号民事判决。其中，（2015）惠城法民一初字第1873号民事判决确认，被告光耀集团应在判决发生法律效力之日起十日内向原告张远锋偿还借款利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，以借款2000万元为基数，自2012年7月29日计至2012年9月12日止），金源公司对上述利息承担连带清偿责任。（2015）惠城法民一初字第1874号民事判决确认，被告光耀集团应在判决发生法律效力之日起十日内向原告张远锋偿还借款利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，以借款2500万元为基数，自2012年12月27日计至2013年3月26日止），金源公司对上述利息承担连带清偿责任。该两份判决生效后，张远锋向惠城区法院申请强制执行，该院审查受理后立案，案号分别为（2016）粤1302执3658号、3659号。后惠州中院亦决定对该两案提级执行，并于2017年7月予以立案，案号分别为（2017）粤13执315号、316号。原审法院再查明，上述案件诉讼过程中，惠城区法院分别根据张远锋、张新锋的申请，作出了如下财产保全裁定：2014年4月18日，惠城区法院作出（2014）惠城法水保字第30-1号民事裁定书，裁定第一项内容为：查封被申请人光耀金源集团有限公司（前身：惠州明泰房地产有限公司，下称光耀金源集团）名下位于惠州惠城区桥东上东平江东分区*号（证号：c，面积：25762.5㎡；证号：惠府国用[2013]第1302***号，面积：29474㎡）的国有土地使用权，查封价值约2000万元（查封期限为两年）。2014年4月18日，惠城区法院作出（2014）惠城法水保字第31-1号民事裁定书，裁定第一项内容为：查封被申请人光耀金源集团名下位于惠州惠城区桥东上东平江东分区*号（证号：惠府国用[2013]第130207203**号，面积：25762.5㎡；证号：惠府国用[2013]第1302***号，面积：29474㎡）的国有土地使用权，查封价值约2500万元（查封期限为两年）。2014年4月21日，惠城区法院作出（2014）惠城法水保字第33-1号民事裁定书，裁定第一项内容为：查封被申请人光耀金源集团名下位于惠州惠城区桥东上东平江东分区*号（证号：惠府国用[2013]第130207203**号，面积：25762.5㎡；证号：惠府国用[2013]第1302***号，面积：29474㎡）的国有土地使用权，查封价值约1200万元（查封期限为两年）。2016年4月5日，惠城区法院作出（2014）惠城法水民初字第1511-4号民事裁定书，裁定继续查封上述财产，查封期限为自上次查封届满之日起两年。2014年4月30日，惠城区法院作出（2014）惠城法水保字第30-2号、31-2号、33-2号共三份民事裁定书，裁定内容均为：冻结被申请人光耀金源集团持有的惠东县天德顺房地产有限公司100%股权（冻结期限为一年）。2014年7月7日，惠城区法院作出（2014）惠城法水民初字第1509-1号、1510-1号、1511-1号共三份民事裁定书，裁定：查封被告光耀金源集团位于惠州市惠阳区××村××路，花语时光公馆（惠阳房预许字[2013]第0*1号）：1号楼3套房产、2号楼4套房产及44套商铺的房屋产权，查封期限为两年。2016年7月6日，惠城区法院分别作出（2014）惠城法水民初字第1509-5号、1510-5号、1511-5号民事裁定书，裁定继续查封上述财产，查封期限为两年。2014年10月8日，惠城区法院作出（2014）惠城法水民初字第1509-2号、1510-2号、1511-2号共三份民事裁定书，裁定查封了被告金源公司位于惠州市惠阳区××村××路，花语时光公馆（惠阳房预许字[2014]第0*号）3号楼共204套房产的房屋产权，查封期限为两年；同时裁定解除对被告光耀金源团有限公司持有的惠东县天德顺房地产有限公司100%股权的冻结。2016年9月23日，惠城区法院分别作出（2014）惠城法水民初字第1509-6号、1510-7号、1511-6号民事裁定书，裁定继续查封上述财产，查封期限为两年。原审法院又查明，光耀金源集团有限公司已于2014年5月26日将工商登记名称变更为金源联合地产集团有限公司。原审法院还查明，对于本案被查封的两宗涉案土地，即被申请人光耀金源集团名下位于惠州惠城区桥东上东平江东分区*号（证号：惠府国用[2013]第130207203**号，面积：25762.5㎡；证号：惠府国用[2013]第1302***号，面积：29474㎡）的国有土地使用权，以及涉案土地上的在建工程，即惠州惠城区连园南路1号光耀荷兰水乡花园*期一组团*号楼、*号楼在建工程，其价值共有下列4份评估报告（评估报告的有效期均为一年）：1、2013年7月11日，受光耀金源集团的委托，惠州欣业土地房地产评估有限公司作出惠欣估字（2013）第1107147号《房地产评估报告书》，认定涉案被查封的两宗土地价值合计为33528.56万元，即约为3.35亿元。2、2014年10月17日，受金源公司的委托，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司作出深同诚评字（2014E）10QC第003号《报告书》，认定涉案被查封的两宗土地上的在建工程，即惠州惠城区连园南路1号光耀荷兰水乡花园*期一组团*号楼、*号楼在建工程的价值合计为70536082元。3、2015年1月29日，受惠城区法院的委托，惠州惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作出惠正房地评字（2015）第01148号《房地产评估报告》，认定涉案被查封的两宗土地，及其地上的在建工程，价值合计为290433100元，即约为2.9亿元。4、2016年10月27日，受惠州中院的委托，惠州惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作出惠正房地评字（2016）第10191号《房地产评估报告》，认定涉案被查封的两宗土地，及其地上的在建工程，价值合计为335099300元，即约为3.55亿元。原审法院又查明，该院于2018年1月9日作出（2017）粤13执314、317号之二《协助执行通知书》，要求怡海公司（本案被执行人之一）将其在惠州中院（2016）粤13民破1号案件中，由惠州天合建筑有限公司（同为本案被执行人之一）对其所享有的债权分配款以8000万元为限额支付给张远锋。2018年1月16日，怡海公司委托惠州长城国粤置业有限公司协助划扣了天合公司在（2016）粤13民破1号案件中的全部债权分配款，并将其对惠州天合建筑有限公司享有的债权分配款中的33968937.15元支付至惠州中院《协助执行通知书》中所确定的银行账户（户名：张远锋，账号：62×××29，开户行：工商银行惠州分行营业部）。扣除上述受偿数额后，本案剩余的执行标的额不足一亿元。同时，本案中申请执行人张远锋是涉案被查封东平地块的首封债权人。原审法院又查明，2013年7月8日，光耀金源集团与中国银行股份有限公司惠州分行签订了一份《固定资产借款合同》，约定光耀金源集团向中国银行股份有限公司惠州分行借款人民币两亿元，并以其九期项目的两个地块（即本案涉案的两块土地）为抵押物承担抵押担保责任，双方于2013年7月25日进行了抵押登记。后光耀金源集团偿还了部分借款债务，根据中国银行股份有限公司惠州分行于2014年10月30日出具的资产抵押价值证明书，金源公司仍欠借款本金17500万元，利息1792.77万元利息（年利率：7.995%）。计算至2018年1月，中国银行股份有限公司惠州分行对本案被查封的土地享有优先受偿权的债权本息约为2.3亿元。原审法院又查明，被执行人金源公司名下被查封的位于惠州市惠阳区××村××路花语时光公馆（惠阳房预许字[2014]第0**号）共211套房产及44套商铺，根据2017年2月惠州惠阳区发展和改革局物价检查所监制的商品房销售价目表，其价值约为3亿元。其中，121套商品房已与业主签订了楼宇认购书，并向业主收取了部分购房款，该121套商品房价值约为1.1亿元；另有90套商品房尚未出售，价值约为9000万元；剩余的44套商铺，已在另案中设立了抵押权，价值约为1亿元。原审法院认为，本案的争议焦点为是否存在超标的额查封的情形、能否对部分房地产解除查封及对评估报告异议的处理等问题。一、对于是否存在超标的额查封和能否部分解除查封的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。本案中，根据查明的事实，在申请执行人张远锋于2018年1月从怡海公司处受偿3396万余元后，本案剩余的执行标的数额已不足1亿元。被执行人金源公司名下涉案被查封的两块位于东平的土地及其地上的两项在建工程，其价值在2016年期间经惠州中院委托评估价值约3.55亿元，在扣除中国银行股份有限公司惠州分行对其中的土地使用权所享有的抵押优先受偿权份额约2.3亿元后，剩余价值超过1亿元，仍大于本案剩余的执行标的数额。而金源公司于同案中被查封的位于惠州市惠阳区××村××路花××时光公馆××商品房及××套商铺，其价值约为3亿元，数额远超出了法律文书确定的债权本息及执行费用。由于网络司法拍卖处置程序的特殊性，法院所查封的财产在被最终处分时所能够清偿的实际数额与其评估价值之间将会存在差异，为确保申请执行人的债权的实现，考虑到部分小业主的利益保护、维护社会稳定等问题，该院依法对被执行人金源公司被查封的部分房地产予以解除查封。因此，被执行人金源公司请求解除对花语时光公馆项目的全部房地产的查封，据理不足，惠州中院不予支持；但对其提出的请求解除该项目中已出卖的121套房屋产权的查封，予以支持。二、对于评估报告异议的处理问题。评估报告系评估机构作出的专业技术报告，并不是执行法院的执行行为，故当事人或利害关系人对评估报告有异议，虽可向执行法院提出，但应由执行法院移交评估机构进行复核。因此，被执行人金源公司对评估报告提出的异议不属于本案异议的审查范围，其提出的评估报告已经过期且未将新建工程纳入评估等问题，可在本案对被查封的财产进行正式处分前，申请本院再次委托评估机构进行评估，其提出的委托第三方对评估报告进行技术性复查的请求，并无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：一、解除（2014）惠城法水民初字第1509号、1510号、1511号三个案件中对被执行人金源联合地产集团有限公司位于惠州市惠阳区××村××路，花语时光公馆（惠阳房预许字[2013]第0*号、[2014]第0*号）的下列共121套房屋产权的查封：1号楼A单元：*房面积111.37㎡。1号楼B单元：*号房面积80.65㎡，*房面积80.37㎡。2号楼A单元：*房面积84.19㎡，*房面积84.19㎡。2号楼C单元：*号房面积99.12㎡，*号房面积86.10㎡。3号楼A单元：*房面积78.77㎡，*房面积78.77㎡，*房面积84.69㎡，*房面积78.77㎡，*房面积78.77㎡，60*房面积84.69㎡，60*房面积84.69㎡，70*房面积78.77㎡，70*房面积78.77㎡，70*房面积84.69㎡，80*房面积84.69㎡，80*房面积84.69㎡，90*房面积78.77㎡，90*房面积78.77㎡，90*房面积84.69㎡，90*房面积84.69㎡，11*房面积78.77㎡，11*房面积84.69㎡，*0房面积78.77㎡，1*0*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积78.77㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积78.77㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积78.77㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，270*房面积84.69㎡。3号楼B单元：*0*房面积84.69㎡，*房面积84.69㎡，30*房面积84.69㎡，30*房面积84.69㎡，*房面积78.77㎡，40*房面积78.77㎡，50*房面积84.69㎡，60*房面积84.69㎡，70*房面积78.77㎡，70*房面积84.69㎡，80*房面积78.77㎡，90*房面积78.77㎡，100*房面积78.77㎡，100*房面积78.77㎡，100*房面积84.69㎡，110*房面积78.77㎡，120*房面积78.77㎡，130*房面积78.77㎡，130*房面积84.69㎡，150*房面积78.77㎡，150*房面积84.69㎡，170*房面积78.77㎡，180*房面积84.69㎡，190*房面积78.77㎡，190*房面积84.69㎡，200*房面积78.77㎡，210*房面积78.77㎡，210房面积78.77㎡，220*房面积78.77㎡，2*0*房84.69㎡，250*房面积78.77㎡，250*房面积78.77㎡，250*房面积84.69㎡，260*房面积78.77㎡，260*房面积84.69㎡，270*房面积78.77㎡，270*房面积84.69㎡，270*房面积84.69㎡。3号楼C单元：30*房面积85.33㎡，50*房面积79.37㎡，50*房面积85.33㎡，60*房面积85.33㎡，70*房面积79.37㎡，70*房面积85.33㎡，70*房面积85.33㎡，80*房面积79.37㎡，80*房面积85.33㎡，90*房面积79.37㎡，130*房面积85.33㎡，150*房面积85.33㎡，150*房面积85.33㎡，160*房面积79.37㎡，170*房面积85.33㎡，180*房面积79.37㎡，180*房面积85.33㎡，200*房面积79.37㎡，200*房面积85.33㎡，200*房面积85.33㎡，210*房面积85.33㎡，210*房面积85.33㎡，220*房面积79.37㎡，2*0*房面积85.33㎡，230*房面积79.37㎡，230*房面积85.33㎡，240*房面积79.37㎡，240*房面积85.33㎡，250*房面积79.37㎡，250*房面积85.33㎡，260*房面积79.37㎡，260*房面积85.33㎡，260*房面积85.33㎡，270*房面积79.37㎡，270*房面积85.33㎡，270*房面积85.33㎡。二、驳回异议人（被执行人）金源联合地产集团有限公司的其他异议请求。申请执行人张远锋、张新锋不服惠州中院作出的上述异议裁定，向本院申请复议。请求：依法裁定撤销惠州中院(2018)粤13执异6号执行裁定。事实和理由：申请人申请查封的对象不存在超标的额的情形。一、执行标的额在递增。刨除目前尚不能确定的评估、拍卖等款项，三宗案件的执行标的额主要由借款本金、利息、诉讼费、代理费构成，而其中本金合计5700万元、诉讼费合计543100元、代理费70万元是确定的。至于利息，除了判决中“按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍”的一般利息外，因被申请人与其他被执行人迟延履行，依据最高院民诉法司法解释及迟延履行利息司法解释的规定，还应自履行期届满之日起按每日万分之1.75计算加倍利息。暂计至2018年3月30日，涉案一般债务利息及加倍利息合计已超6000万，已超过本金数额。依据判决及司法解释确定的计算标准，三宗案件每月新增利息和迟延履行金已达144万元。换言之，该土地使用权的清偿能力与申请人的债权数额此消彼长，申请人可通过该查封物受偿的范围事实上在逐渐缩小。如被申请人与其他被执行人继续拖延执行程序、拒不履行还款义务，势必导致其需偿还的债务数额不断增加。二、被查封物不足以清偿本案借款。申请人认为，在执行程序中考量一件财产的价值与正常市场交易中的考量方式应有区别。1、价值必须为净值。首先，土地上附着权利瑕疵口被申请人因商业贷款已将上述两宗土地抵押给中国银行，抵押价值2亿元，如出现违约导致产生逾期利息、违约金、中国银行主张债权的费用等，抵押担保的债权数额必然不断增加，进而压缩对申请人，甚至其他无担保债权人的清偿能力，该抵押担保债权在估价时应予扣减。另外，被申请人在取得土地时仍欠桥东办事处近3421万元的村企合作共建补偿款，也应当予以扣减。其次，上述两宗土地【根据惠州国土资源局惠市地交网挂（告）字【2011]*号、惠公易土网（告）字[2012]*号两份己成交的挂牌公告，两宗土地合计成交价为7325.2万元，村企合作共建补偿款3421.8万元，合计10747万元】被申请人购买成交价为7325.2万元，因该两宗土地成本价只有7325.2万元，处置该土地必然涉及高额税费，在计算财产价值时应当予以扣减。具体包括：(1)营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。(2)城建税、费附加、地方附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%：在县城、建制镇的为5%：不在上述地区的为1%。费附加的征收标准为3%，地方附加征收标准为2%。(3)土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地税的纳税义务人。其计税依据为转让土地使用权所取得的额。税率为：额未超过扣除项目金额5096的部分，税率为30%。额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。税额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。税额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。(4)所得税。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税25%。2、应考虑司法处置的风险。首先，变现所需的包括但不限于案件受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等费用，是法定必须先行扣除以支付相应机构的。其次，司法处置不同于一般市场交易。在司法处置中，尤其是对大宗财产的处置，折价是不可避免的，要想按照预想中的普通交易价格实现查封物价值几乎不具有任何期待可能性，更何况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，对财产二次流拍的，可以降到评估价的56%再行处置。因此，极有可能出现变价金额与执行标的额差距甚远的情形，根本无法满足申请人债权实现的基本要求。三、退一步说，即使执行法院坚持要对121套商品房予以解封，申请人仍得就该商品房对应未付清之房款请求采取执行措施。执行法院认定既然认定“共有121套商品房己与业主签订了楼宇认购书，并向业主收取了部分购房款（每套房收取了5-10万不等）”，换言之，被申请人未就该121套商品房收齐全部房款，其对未付清房款的业主仍享有债权。依据民诉解释第五百零一条第一款规定，“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行”。在申请人未足额受偿而执行法院坚持解封的情况下，执行法院应要求被申请人提供上述121套商品房的付款明细及相关资料供核查，并通知业主将未付款项付至执行法院提存。综上，申请人认为惠州中院裁定解封121套房产严重损害申请人的合法权益，因此特依法申请复议请求贵院予以纠正。本院查明，金源公司异议阶段向惠州中院提交了证据5至证据10，即甲、乙、丙三案的一审、二审判决书，以证明截至2018年1月债务总额为97077500元（不足1亿元），其中借款本金5700万元，利息38834400元，诉讼费543100元，律师费70万元。在惠州中院2018年1月25日举行的公开听证中，申请执行人张远锋、张新锋表示对证据5至证据10的证明内容有异议。另查明，金源公司惠州中院提交了《花语时光公馆项目116户未网签业主名单》及位于惠州市惠阳区××村××路花语时光公馆（惠阳房预许字[2013]第06*号、[2014]第03*号）共116套房屋购房人与金源公司确签订的《楼宇认购书》、收款收据及购房人的身份证复印件等证据材料，以证明下列购房人已交全部或部分（30%以上）购房款：1号楼A单元：70*房购房人张慧海；1号楼B单元：80*号房购房人陈伟明；2号楼A单元：30*房业购房人二娣；50*房购房人钟庆云；2号楼C单元：90*号房购房人林丰武；90*号房购房人黄莉华；3号楼A单元：20*房购房人邓坚强；30房购房人黄永南；50*房购房人辜树涛、陈玉辉；60*房购房人黄加兴；60*房购房人赵顶贵；60*房购房人邓军红；60*房购房人潘志军；70*房购房人吴宝娜；70房购房人莫辉，70*房购房人白兰兰；80*房购房人肖春华；80*房购房人黄做生，90*房购房人何磊；90房购房人文先艳；90*房购房人蔡常波，90*房购房人黄柳芳；110*房购房人张忠，110*房购房人熊第昭；120*房购房人陈永周；1*0*房购房人黄月娥；150*房购房人黄玉华、张青；150*房购房人黄春林；160*房购房人刘智敏；160*房购房人邢华勇；160*房购房人彭子欣，170*房购房人聂艳锋；170*房购房人廖小波，180*房购房人蒋志；180*房购房人熊雪慧；180*房购房人杨亦行，190*房购房人刘几林；190*房购房人张松；200*房购房人ＸＸ；200*房购房人莫辉；210*房购房人李正国；230*房购房人李尚文，240*房购房人杨玲，240*房购房人王丽；250*房购房人李洪，270*房购房人杨小根、吴志进。3号楼B单元：*0*房购房人雷冬华；20*房购房人周世国；30*房购房人曾祥喜；30*房购房人贾艳灵；40*房购房人莫晓友，40*房购房人胡红云；50*房购房人朱仁龙；60*房购房人钟海伟；70*房购房人钟小红；70*房购房人杨奕城陈惠霞；90*房购房人范秀路，100*房购房人李素丽、黄典军，100*房购房人余江平；100*房购房人伍六莲；110*房购房人朱钰琪；120*房购房人刘晓伦；130*房购房人傅献萍；130*房购房人李福军；150*房购房人黄锋兴；150*房购房人朱庆熊，170*房购房人罗欢喜；180*房购房人蒋艳芳；190*房购房人曾桂华；190*房购房人谭平、殷仁秀；200*房购房人罗秋芬；210*房购房人徐福丽，210房购房人罗兆华；220*房崔香花；250*房购房人陈乐霞、唐可生；250*房购房人陈乐霞、唐可生；250*房购房人郝巧兰，260*房购房人熊婷，260*房蒋小伟；270*房购房人代秋霞，270*房购房人杨小梅；270*房购房人李银霞、杨日金。3号楼C单元：30*房购房人苏仙梅、杨欢；50房购房人单磊；50*房购房人许吉；60*房购房人陈晓娴；70*房购房人周小军；70*房购房人杨伟川、赖冬梅；80*房购房人杨国友、谢玲；80*房购房人曾裕忠；130*房购房人孙文石；150*房购房人尹白林；150*房购房人张展群；160*房购房人戴仕龙、戴影新；170*房购房人钟桃；180*房购房人杨水良；180*房购房人罗湘燕；200*房购房人李宜英、付银榜；200*房购房人赖秋明；200*房赖红明210*房购房人夏文海；210*房购房人罗琴；220*房郑厚敏、曾冲林；2*0*房购房人谭月辉、李兵；230*房购房人曾庚鑫；230*房购房人付向纯；240*房购房人林艳艳；240*房购房人张如沐；250*房购房人黄元春；250*房购房人李虎、钱红梅；260*房购房人汤占刚；260*房购房人柯晨霞；260*房购房人潘正蓉；270*房购房人张霞、唐海波；270*房购房人张茜。再查明，金源公司向惠州中院补充提交了另外5套房产的《楼宇认购书》、收款收据相关证据以证明花语时光公馆的该5套房产已售：3号楼B单元80*房购房人张小丽；2*0*房购房人黄秋香；3号楼C单元70*房购房人蒋翔翔；90*房购房人李亚敏、270*房购房人石小霞。在惠州中院公开听证中，申请执行人张新锋、张远锋一方对证据20-22中关于业主购房内容的真实性不予确认。本院认为，本案的焦点问题是惠州中院（2018）粤13执异6号执行裁定解除对花语时光公馆121套房产的查封是否适当。对于案涉花语时光公馆的121套房产是否应予解封，一要看是否超标的额查封，二要看解封是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条的规定。关于是否超标的额查封。本案中，在债权总额的计算上，被执行人金源公司提交了证据5至证据10，以证明截至2018年1月债权总额为97077500元（不足1亿元），但公开听证中申请执行人对此持有异议。根据复议申请人在复议申请书中提出的本金合计5700万元、诉讼费合计543100元、代理费70万元、暂计至2018年3月30日一般债务利息及加倍利息约6000万、三宗案件每月新增利息和迟延履行金已达144万元，合计债权额约1.2亿元。被执行人金源公司名下涉案被查封的两块位于东平的土地及其地上的两项在建工程，其价值在2016年期间经惠州中院委托评估价值约3.55亿元，在扣除中国银行股份有限公司惠州分行对其中的土地使用权所享有的抵押优先受偿权份额约2.3亿元后，所剩价值约1.25亿元，与复议申请人主张的本案剩余执行标的数额大约相当。而金源公司被查封的位于惠州市惠阳区××村××路花××时光公馆××商品房及××套商铺，其价值约为3亿元，数额远超出了法律文书确定的债权本息及执行费用，属于严重超标的额查封。关于解封涉案121套房产是否适当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。本案中，被执行人金源公司提交了证据证明上述花语时光公馆121套房产的购买人交付了全部或部分购房款，没有证据显示上述购房人对未办理房屋过户手续有过错，因此，惠州中院裁定解除对案涉花语时光公馆121套房屋的查封，处理适当，但为保证申请执行人的债权得到足额受偿，惠州中院应当通知上述购房人在规定期限内将全部余款缴交至该院执行款专用账户，对缴清余款的予以解封。综上所述，复议申请人关于不予解除对案涉花语时光公馆121套房屋查封的请求不能成立，但关于剩余购房款应交付至执行法院的请求成立。惠州中院（2018）粤13执异6号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，结果应予维持。惠州中院应在执行实施中注意，对剩余购房款已缴清的才能予以解除查封措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人张远锋、张新锋的复议申请，维持惠州市中级人民法院（2018）粤13执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  蒋先华审判员  李昙静审判员  庄绪义二〇一八年七月二日书记员  叶雪莹