襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初1493号原告（执行案外人）：李颖俐，女，1991年11月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：陈俊飞、马璐，湖北真武律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告（申请执行人）：襄阳金永和金属材料有限公司（以下简称金永和金属材料公司），住所地：襄阳市襄州区华中光彩大市场钢材城****。法定代表人：周国斌，系该公司总经理。第三人（被执行人）：襄阳君祥房地产开发有限公司（以下简称君祥公司），住所地：，住所地：襄阳高新技术产业开发区江山北路**v>法定代表人：张成军，系该公司总经理。第三人（被执行人）：襄阳科胜汽车零部件股份有限公司（以下简称科胜公司），住所地：襄，住所地：襄阳高新技术产业开发区邓城大道**>法定代表人：张成军，系该公司总经理。第三人（被执行人）：张成军，男，1972年9月18日出生，汉族，住襄阳市襄州区程河镇小吕庄村**。公民身份号码：4206211972********。第三人（被执行人）：刘荣琴，女，1971年1月22日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：张成军。代理权限：特别授权。原告李颖俐与被告金永和金属材料公司、第三人君祥公司、科胜公司、张成军、刘荣琴执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李颖俐的委托诉讼代理人陈俊飞、马璐，被告金永和金属材料公司的法定代表人周国斌，第三人张成军（同时作为君祥公司、科胜公司的法定代表人、刘荣琴的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李颖俐向本院提出诉讼请求：1.判令停止对原告享有的位于襄阳市××城区××路××·××单元××号房屋（以下简称：涉案房屋）的执行，并解除对上述不动产的查封；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月17日，原告与第三人君祥公司签订了商品房买卖合同（合同编号为：XY2014090368），合同约定原告购买君祥公司开发的君祥·御景佳园5幢2单元5-2-18-2号房屋，总价款为808635元。此外，君祥公司还于2014年9月6日为原告出具收据一份，载明已收到原告购房款808635元。但是，此后因第三人君祥公司开发的商品房未达到验收标准而导致无法办理不动产登记手续。后原告入住涉案房屋居住至今。原告认为其与第三人君祥公司在法院查封前签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且该协议符合商品房买卖合同的基本要件，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时原告已于查封前支付完毕全部购房款项，且原告在查封前已经合法入住并占有该房产，未办理过户登记手续系第三人君祥公司的问题，非原告的个人意志所决定，故不能认定原告对此有过错。综上，涉案房屋的查封执行已经损害了原告合法权益，现原告为维护合法权益，诉至法院。被告金永和金属材料公司辩称，1.购房合同中所支付的购房款没有进入监管账户。未在房管部门办理产权备案登记手续，未获得不动产产权证明；2.原告并未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，亦未支付全部价款，未在房管部门办理有效的登记备案手续。故目前案涉房屋已被原告非法侵占；3.涉案房屋存在严重消灭诋毁其他债权人债权的情形；4.被告申请执行房屋具有法律依据，不违反以房抵债未办理过户登记类案件的裁判规则。第三人君祥公司、科胜公司、张成军、刘荣琴述称，君祥公司与原告抵偿房屋是在2014年9月6日-2014年10月11日，随后将五套房屋进行了网签但未办理备案，不存在消灭抵消债务、损害其他债权人的情形。该五套房未进行备案是因为进行备案的房屋必须有全部资金进入房管局三方监管账户，但是该五套房屋是以房抵债的形式，所以资金没有进入房管局三方监管账户。经审理查明，张成军因公司经营需要向陶明刚借款。经陶明刚指示，其作为股东的湖北华诚融资担保有限公司出纳李洋洋于2012年8月28日向襄阳君祥房地产开发有限公司打款1000000元，于2012年8月30日向襄阳俊凯金属材料有限公司打款2700000元、向襄阳君祥房地产开发有限公司打款2000000元，于2012年12月7日向张成军打款250000元，6550000元，于2013年1月8日向张成军打款500000元，于2013年1月18日向张成军打款4600000元、3400000元，于2013年5月28日向张成军打款5000000元，于2013年9月9日向张成军打款5000000元。经陶明刚指示，其妻子张学成于2012年12月7日向张成军打款2750000元，2013年7月5日向张成军打款3000000元、2000000元，于2013年9月24日向张成军打款2000000元、3000000元。综上，张成军共计向陶明刚借款43750000元。陶明刚陈述张成军偿还了28450000元，剩余欠款以案涉房屋抵偿。张成军对此予以认可。陶明刚称，因现在债务已清偿完毕，故已将借条销毁，无法向法院提交。另查明，第三人张成军系襄阳俊凯金属材料有限公司、襄阳君祥房地产开发有限公司的法定代表人。原告述称，其与陶明刚之间的借款过程如下：从2010年5月开始，陶明刚陆续从李伟才（系原告李颖俐父亲）处借款并约定月息2分，年息24%。到2014年9月，陶明刚本息未还，以房抵债，以李颖俐的名字签订买房合同。第一笔借款：2010年5月10日，由李伟才中国工商银行账户（18×××14）转入陶明刚卡（6222****1393）170156元（按月息2分计算）到2013年9月4日本息合计305721.38元。第二笔借款：2010年12月14日，由李伟才中国工商银行账户（18×××14）转入陶明刚华诚融资担保公司卡（9558****3369）80000元（按月息2分计算）到2013年9月4日本息合计132326.58元。以上两笔借款到2013年9月4日本息总计438047.96元人民币。2013年9月4日，以上两笔款项又都续借给陶明刚一年。陶明刚出据400000人民币借据（日期到2014年9月4日，月息2分，年息24%。为计算方便，零头38047.96元人民币未计入借条）。借据载明：“今借到李伟才现金肆拾万元整，于2014年9月4日之前归还，年息24%。借款人：陶明刚。”第三笔借款：2013年2月19日，由李伟才中国建设银行账户（43×××72）转入李洋洋（陶明刚华诚融资担保公司财务人员，受股东陶明刚指示接收上述借款）账户（55×××86）190000元（按月息2分计算）。到2013年9月5日本息合计214850.96元。加上前两笔零头38047.96元；再加入陈传春（系原告李颖俐母亲）从2010年到2013年9月5日零星借给陶明刚的现金48000元，最后凑够300000元又续借给陶明刚一年，月息2分，年息24%，陶明刚出据300000人民币借条（借期为2013年9月5日-2014年9月5日）。借据载明：“今借到李伟才人民币叁拾万元整，于2014年9月5日之前归还，年息24%。借款人：陶明刚。”第四笔借款：2013年9月12日，由李伟才李伟才中国建设银行账户（43×××72）转入黄兰清（陶明刚华诚融资担保公司财务人员，受股东陶明刚指示接收上述借款）账户（62×××02）人民币52000元（按月息2分计算，原告称因当时陶明刚的公司管理已实行公司化运作模式，该笔借款数目小，就未出据借条）。上述四笔转款原告均提交了转账记录，按照年利率24%计息至2014年9月6日，本息合计823424.23元，若干笔现金交付合计48000元，在与陶明刚对账时未计息，只计本金，故上述全部债权本息合计871424.23元。后李颖俐、陶明刚、君祥房地产公司均同意，将君祥房地产公司开发的君祥·御景佳园的案涉房屋抵偿给李颖俐，以消灭三者之间的部分债权债务。因案涉房屋价款为808635元，车位价款为124200元，合计932835元，故原告又以现金形式向君祥公司补交购房款63000元。李颖俐与君祥公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY2014090368），合同载明签订时间为2014年9月17日，约定买受人李颖俐购买由君祥公司开发的君祥·御景佳园5幢2单元5-2-18-2号房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积为130.48平方米，总价款808635元。君祥公司向买受人李颖俐出具《收据》，载明：入账时间：2014年9月6日，人民币：柒拾壹万零壹佰肆拾元整。收款事由：5-1-6-1购房款。经原告至襄阳住房和城乡建设局查询摘抄，李颖俐与君祥公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY2014090368）后，于2014年9月17日办理了网签。原告与君祥公司签订《地下停车位使用权出让合同》，约定受让方（李颖俐）选定君祥·御景佳园项目中编号为C15号的车位。该车为总价为124200元。此价格不含该地下停车位的物业管理服务费。君祥公司向李颖俐出具《收据》，载明：入账时间：2014年9月20日，人民币：壹拾贰万肆仟贰佰元整。收款事由：车位款。襄阳房屋产权与市场管理处档案室出具证明显示：经查，截止2020-11-11，李颖俐在我处无有效住宅房屋权属登记信息。经本院查询同时期同地段其他商品房买卖合同载明的每平米房屋的市场售价，与案涉房屋每平米的售价均在同一水平。还查明，金永和金属材料公司与科胜公司、君祥公司、张成军、刘荣琴借款合同纠纷一案，本院于2016年3月14日作出（2016）鄂0691民初299号民事调解书，调解书中载明，原、被告各方协商一致，达成如下调解协议：“一、被告科胜公司在2016年3月31日前偿还借款本金1353.88411万元；二、如果科胜公司不能按期还款，科胜公司向金永和公司支付利息，按1353.88411万元为基数，月息1分2计算自2016年4月1日起至付清为止；三、被告君祥公司、被告张成军、被告刘荣琴对以上借款本息承担连带清偿责任；四、诉讼费减半收取为51520元，保全费5000元，由四被告承担。”本院依据该生效调解书，作出（2016）鄂0691执304-1号执行裁定，冻结、划拨被执行人科胜公司、君祥公司、张成军、刘荣琴银行存款1400万元或查封扣押同等价值的其他财产；作出（2016）鄂0691执304-4号协助执行通知书，对被执行人君祥公司开发的位于襄阳襄城区檀溪路（君祥·御景佳园）6幢（丘号为4206020040197，幢编号为ZY1312035）已网签未备案的商用房屋（具体明细见附件）进行查封（含案涉房屋）。附件明细表中显示，查封的房屋包含案涉房屋。襄阳不动产登记局出具的查解封登记信息显示：查封文件：（2016）鄂0691执304-1号，查封文号：（2016）鄂0691执304-4号，查封范围：襄阳襄城区檀溪路（君祥·御景佳园）5幢1单元6层1室，登记时间：2019年5月13日9时8分1秒。查封期限：2019-5-1000:00:00起2022-5-923：59：59止。附记：该房产尚未办理相关权属登记，为预查封。本院认为，原告与君祥公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。被告金永和金属材料公司称案涉以房抵债的行为存在损害其他债权人的情形。经本院查询同时期同地段其他商品房买卖合同载明的每平米房屋的市场售价，与案涉房屋每平米的售价均在同一水平。故本院对被告的抗辩意见不予采信。对于原告要求停止对案涉房屋的执行的主张，本院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的意见为，“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。对于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。”本案中，案涉房屋为登记在君祥公司名下的商品房，李颖俐与君祥公司签订合法有效的书面买卖合同在法院查封之前，且已支付了全部的购房款，并办理了网签手续。且襄阳房屋产权与市场管理处档案室出具证明显示“截止2020-11-11，李颖俐在我处无有效住宅房屋权属登记信息。”本院认为，原告作为商品房消费者，为居住需求购置房屋，其享有期待权，该条款亦是为了保护商品房消费者生存权，故原告享有的期待权可以排除强制执行。原告要求停止对位于襄阳市××城区××路××·××单元××号房屋的执行并解除查封的主张，本院予以支持，对上述案涉房屋不得执行并解除查封。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：不得执行位于襄阳市襄城区檀溪路君祥·御景佳园5幢2单元5-2-18-2号的房屋。案件受理费11890元，由襄阳金永和金属材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。本院（2020）鄂0691执异26号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张艳君人民陪审员  袁敬锐人民陪审员  吕焕云二〇二〇年十二月十八日法官助理徐玮欢书记员蔡德玉