安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初480号原告：王柳，女，1978年7月10日出生，汉族，住安徽省砀山县。委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。被告：安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇帝景公馆51号楼，统一社会信用代码91341321697384787U。法定代表人：祝先项，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙辉，公司员工。委托诉讼代理人：易非，公司员工。原告王柳与被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年01月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王柳的委托诉讼代理人韩守科、被告嘉泰公司的委托诉讼代理人孙辉、易非到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王柳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告从2019年4月1日到2020年11月1日止共580天，每天按照全部房价款54.443万元的万分之1.5支付违约金47365元；2.判令被告赔偿原告从2020年11月1日到被告为原告办理好房屋所有权证之日止的违约金（以实际交付给原告房屋产权证的日期为准）；3.确认被告给原告供电没有纳入城市供电网络并正式供电，到2020年11月1日止没有达到使用条件；4.判令被告赔偿原告从2018年12月30日起每天按照全部房价款54.443万元的万分之1.5支付违约金，支付违约金至纳入城市供电网络止；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订房屋买卖协议，原告按照协议履行了付款义务，被告也已经于2018年12月30日交付房屋给原告，按照合同第二十条第（二）1款约定：如果被告违约，被告按照全部房价款万分之1.5支付违约金。时至今日，被告未给原告办理好房屋所有权证书，该31栋没有并入国家电网，还是临时用电，违反合同第十条第（一）2款的约定。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。嘉泰公司辩称：一、被告并未违约逾期供电，不承担逾期完善供电设施违约金。首先，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）系中华人民共和国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的制式合同，基本的主体内容双方均不能变更，仅能就小部分内容约定（横线处），视为变更。关于供电，双方约定“交付时达到使用条件”。在被告交付房屋时，涉案房屋供电均已达到使用条件，原告可正常用电，被告并没有违约。其次，涉案房屋虽没有直接纳入城市供电网络，但由被告向原告转供电，不是被告自行发电，非原告所称的“临时用电”，该转供电的供电系统已经纳入城市供电网络，由被告向砀山县供电公司缴纳（垫付）电费。自交付涉案房屋给原告使用至今，原告一直正常用电，也从未有任何损失。因此，被告不存在供电违约行为，无须支付逾期供电违约金。二、关于逾期办证，被告不应承担违约办证责任。首先，原告王柳不动产权证为自行办理（见：交房申请承诺书），因此被告不承担违约办证责任。其次，根据合同第二十条规定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”上述情况下，出卖人才需承担逾期办证的违约责任，并没有约定因规划、不动产等相关部门办理手续延迟的情况下出卖人也需承担违约责任，原告也未提交证据证明因出卖人的原因导致逾期取得所有权证书；在涉案房屋交付后，被告在原告提供相关办证资料、费用后，已分批次向相关机构移送了办理所有权证书所需的材料，但因办理机构签批流程缓慢，加之受到新冠疫情影响，砀山县在去年春节假期期间就已经限制出行、进行防疫、暂停办理房屋登记、产权办理等相关业务，直至2020年4月初才逐步放开。因此，此延误的部分时间非被告的原因造成，法院应予以考虑根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的法律理念及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定予以裁决。综上，请法院依法驳回原告关于供电的诉求；关于延期办证违约金的诉求，请法院予以考虑上述意见。本院经审理认定事实如下：2017年7月21日，嘉泰公司（出卖人）与王柳（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，王柳购买嘉泰公司开发的帝景公馆小区31幢1单元4层0402号商品房。合同约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4642.93元，总价款为人民币544430元，买受人采取一次性付款；合同第九条“该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明条件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十条“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，交付时达到使用条件…如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种处理方式：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。……”合同第十一条“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”；合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”。2018年12月10日，帝景水岸之帝景公馆31#楼经竣工验收合格。2019年1月16日，王柳签署交房申请承诺书，载明：“安徽省砀山县嘉泰房地产开发有限公司（以下简称“贵公司”）：本人王柳购置“贵公司”帝景公馆小区31幢1单元402室（以下简称“该房屋”）住宅一套。本人经现场查看，了解且熟悉“该房屋”工程进度。现因本人居住需要，需进行装修施工，特此申请“贵公司”给予办理“该房屋”交付手续！本人郑重承诺：（1）关于“该房屋”合同约定的交付标准及产权证办理时间依据本人与“贵公司”签订的“该房屋”《商品房买卖合同》约定时间！（2）关于“该房屋”的产权证由本人自己办理，若出现一切不良后果由本人承担，与贵公司无关。申请人：王柳申请时间：2019.1.16”。经查，嘉泰公司于2020年10月21日将涉案房屋的大证登记在嘉泰公司名下。王柳亦认可涉案房屋的大证于2020年10月21日登记在嘉泰公司名下。嘉泰公司通过国家电网办理相关手续为王柳供电并承担费用。本院认为，王柳与嘉泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合同真实有效。该合同第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。”虽然王柳承诺自行办证，但因办理涉案房屋的不动产权证需要以嘉泰公司办理好大证为前提条件，故不能免除嘉泰公司因未能及时交付大证导致王柳未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的不动产权证书的违约责任。关于嘉泰公司辩称被告已分批次向相关机构移送办证材料，但因办理机构签批流程缓慢，后续受到新冠疫情影响，致使办证时间被延误，审理认为办证部门即使签批流程缓慢，也非免责事由，且“新冠”疫情蔓延于2020年初，该情形发生于嘉泰公司迟延履行后，故对其抗辩意见不予采纳。案涉房屋交付时间为2019年1月16日，交付后的第90日为2019年4月16日，嘉泰公司办好涉案房屋大证的时间为2020年10月21日，故逾期办证违约金为45242.13元（544430元×1.5?/天×554天）。关于王柳诉求被告逾期供电违约金问题，案涉合同约定：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：…2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件”。审查合同条款内容，双方当事人约定的条件用“横线”标注。本院认为嘉泰公司采用已纳入城市供电网络的供电设施为业主方供电，转供电方式亦通过国家电网，并未实际损害到王柳的用电权益，且双方约定供电交付时达到使用条件，原告王柳也未提交足以证明为临时用电的证据。故对王柳诉称嘉泰限公司未按合同约定供电设施交付条件构成违约的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付王柳逾期办证违约金45242.13元。二、驳回原告王柳的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，保全费820元，合计1312元，由原告王柳负担378元，被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担934元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  王**二〇二一年二月二日书记员  姬撑附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律实施引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律实施引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。