上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初55688号原告(反诉被告)：上海天琚企业管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐惠如，执行董事。委托诉讼代理人：彭显，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海卓廷商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙雪峰，总经理。委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦伟，上海国年律师事务所律师。原告上海天琚企业管理咨询有限公司(以下简称天琚公司)与被告上海卓廷商业经营管理有限公司(以下简称卓廷公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张盈独任审理。案件审理期间，卓廷公司提起反诉，本院受理后，就本、反诉合并于2020年10月27日公开开庭审理。天琚公司的委托诉讼代理人彭显，卓廷公司的委托诉讼代理人卞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天琚公司向本院提出诉讼请求：1.要求变更双方签署的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)中关于租金及物业费计租面积标准为1,335平方米；2.要求判令被告卓廷公司返还原告天琚公司从2017年5月19日至2020年10月27日多收取的租金(按照1,776-1,335面积差*当年的每天每平米租金标准*天数)；3.判令被告卓廷公司返还原告天琚公司从2017年5月19日至2020年10月27日多收取的物业费(按照1,776-1,335面积差*7元每平米每月*12/365*天数)；4.要求变更租赁合同中约定的水单价为人民币5.06元每吨(以下币种相同)；要求变更租赁合同中约定的电单价为电力公司向被告收取的单价；5.要求判令被告卓廷公司返还原告天琚公司2017年5月19日至2020年9月30日多支付水费金额3,661.30元；6.要求判令被告卓廷公司返还原告天琚公司2017年5月19日至2020年3月31日多支付电费金额146,761.27元；7.判令被告卓廷公司向原告天琚公司因疫情原因再行减免两个月的租金(疫情期间被告已减免一个月租金)；8.判令被告卓廷公司承担原告天琚公司搭建消防楼梯支出5万元。事实和理由：2017年5月，原、被告签署租赁合同，约定由原告承租上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号的B2F、B3F、A511、A512房屋(以下统称系争房屋)，标的总计价租赁面积为1,776平方米；双方对租赁的权利义务作出相关约定。合同签署后，原告着手装修，在被告提供图纸后，原告的装修施工人员提出该租赁面积不足为1,776平方米，之后通过原告的运营，也发现一直存在利润亏损，由此根据原告测量，计租面积应该按照套内面积1,068平方米除以0.8为1,335平方米进行计算租金及物业管理费，同时，双方所约定的水费6元每吨及电费1.45元每度，也超过了相关水电部门的收费标准，为此原告也要求予以变更，并要求被告这些年多收取的款项。同时，2020年受疫情影响，使被告在使用上受到影响，房屋空置率提高，虽被告已经免除一个月租金，但根据相关政策，原告认为仍应再行免除二个月租金；另外，被告提供的房屋具有消防隐患，原告在要求被告进行整改无果下，自行出资搭建了消防逃生楼梯，花费5万元，该款也应由被告支付。原告认为，被告诸多行为严重违反诚实信用原则，损害原告利益，由此在双方继续履行租赁合同基础上，依法支持原告的主张。被告卓廷公司辩称，不同意原告所有的诉讼请求。双方2017年5月签约，租赁合同履行至今已经三年，原告对于计租面积从未提出过异议，双方也是依照该约定在履行租赁合同，同时根据租赁合同也明确约定，对于计租面积不做调整。在履行过程中，因原告未如约支付费用，2019年11月，被告向法院提起诉讼，原告在该案中提出反诉，才提到该计租面积之事。法院于2020年5月20日开庭审理，考虑到原告的态度和困难，被告同意继续履行，原告在民事调解书出具当日就结清了款项并撤回了其提起的反诉，这才促成双方调解，双方结算了2020年5月20日前的费用，被告对滞纳金做出让步，被告要求原告承诺之后租赁履行应按约履行，双方从未口头另行约定过其他履行细则，现原告要求撤销双方约定，才系违反诚信原则。至于水、电费缴纳标准，双方亦均在合同中明确约定，原告清楚计价标准也实际履行，水、电费约定标准虽与公共事业公司存在差异，但费用除了水、电费本身还包含被告对相关设施设备维护及损耗，也包括了公共面积照明用水的公摊费用。对于原告要求退还多收的租金、物业费及水、电费，没有合同及法律依据，就原告主张的计算方式也无依据，不予认可。被告确认原告的租金及物业管理费支付至2020年10月31日，但存在逾期支付，之后再未向被告支付过款项。对疫情期间的租金，在之前诉讼中通过法院调解，被告已免除一个月租金，双方就疫情免除租金问题已达成一致，不存在另行给予免租情况。至于消防楼梯费用，被告认为系原告根据自己的装修需要自行搭建，这个消防是针对二次装修的消防，不属于出租方大消防范畴，就该消防楼梯花费5万元费用，并未告知过被告，被告不清楚。反诉原告卓廷公司向本院提出反诉诉讼请求：1.要求确认双方签订的租赁合同于2020年10月12日解除；2.判令反诉被告天琚公司将系争房屋恢复至毛坯状态后向反诉原告卓廷公司予以返还；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金458,089.60元；4.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付2020年5月20日后租金的滞纳金12,240.95元(按照年利率24%标准计算；以5万元为本金，从2020年6月1日算至2020年6月5日；以87,573元为本金，从2020年6月1日算至2020年6月16日；以5万元为本金，从2020年6月1日算至2020年7月6日；以87,573.71元为本金，从2020年6月1日算至2020年7月14日；以5万元为本金，从2020年6月1日算至2020年8月6日；以5万元为本金，从2020年6月1日算至2020年8月25日；以37,573.14元为本金，从2020年6月1日算至2020年9月5日)；5.判令反诉被告向反诉原告支付2020年11月1日起至实际搬离之日止的使用费(按照每日4,585.77元为标准)。事实与理由：双方就系争房屋于2017年5月签署租赁合同，合同缔约后，反诉被告一直未能按照约定准时支付款项，直至2019年11月，因反诉被告逾期支付租金及物业管理费金额及时间严重违反合同约定，且反诉被告态度恶劣，为此反诉原告向法院提起诉讼，要求解除双方租赁合同及处理相关后果。在法院2020年5月20日开庭审理当日，反诉被告表达了要求继续履行的意愿，并保证会按时支付租金，反诉原告考虑反诉被告的态度诚恳，同时也考虑存在疫情原因，同意继续履行双方租赁合同，并在滞纳金上作出很大的让步。然而反诉被告在调解书签署后，仍然不能按约履行，反而提起本案诉讼，有违诚信。反诉原告认为，反诉被告多次违反合同约定，已经严重影响到反诉原告的正常经营，在法院给予的调解期间，其仍然分文未付，由此反诉原告坚持反诉请求。反诉被告天琚公司对反诉请求辩称，反诉被告确认于2020年10月12日收到反诉状，但反诉被告不同意解除双方的租赁合同。租金为季付，反诉被告是存在延期支付，反诉原告所提出的租金支付时间及金额均属实，就滞纳金中除了标准外对其他计算构成本身不持异议，但反诉被告不应承担滞纳金，反诉被告已于2020年8月17日向反诉原告发送承诺函，提出要求拆分费用分期支付，该承诺函已经被反诉原告签收，反诉被告便是依照该承诺支付相应款项，由此合同不应解除，反诉被告亦不同意其他诉讼请求，对违约金及滞纳金的标准认为过高。反诉被告确认，2020年10月31日后的租金及物业管理费未再支付过；系争房屋交付时为毛坯状态，如果租赁合同解除，反诉被告要求按照现状返还，同时要求反诉原告按照装修残值进行补偿。经审理查明，2017年5月19日，由上海卓选企业管理有限公司作为出租方(甲方)与徐惠如作为承租方(乙方)签署租赁合同，甲方出租给乙方系争房屋，标的总计价租赁面积为1,776平方米，若本标的的总计价租赁面积与任何人士、组织或机关测量的建筑面积、租用面积、实用面积、室内面积、套内面积或其他算法的面积有出入，甲乙双方同意不对房屋的租金及其他以该房屋计价租赁面积为基础进行计算的任何其他费用做调整；乙方租赁期间乙方自身公司运营所需各种相关证件均由乙方自行申办和办理(包括营业执照、特种行业许可证、二次装修消防备案等)……；本标的租赁期限自2017年6月1日至2031年9月29日(其中免租期共6个月)；本标的的每平方米日租赁单价为2.12元，年租金为1,374,268.80元，自第二年开始租金在上一年租金的基础上每一年递增百分之三；从2017年12月1日起，乙方按三个月为一期支付房租，每期房租须提前七至十五日支付，先付后用；本标的物业管理费为每平方米每月7元，月物业管理费为12,432元，自2017年12月1日起，乙方按三个月为一期支付物业管理费，每期费用须提前七至十五日支付，先付后用；……根据大楼供水供电系统的实际情况，电费按1.45元每度的标准由甲方收取，水费按6元每吨的标准由甲方收取，水电等费用标准甲方有权根据供水供电部门的提价通知作相应调整；……以上各条所涉及的款项，逾期支付的，甲方有权采取包括停水、停电、断网、停止提供服务等措施，并且乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠日乘以欠费总额的5%，逾期超过10天的，视为乙方单方面违约，甲方有权单方终止合同，并没收乙方缴纳的保证金；乙方在本合同签字之日须向甲方支付二个月租金作为履约保证金即229,044.80元；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方按照原状返还房屋(对于乙方原有装修，甲方有权要求乙方部分或全部恢复原状，乙方必须无条件执行)及其附属物品、设备设施；在租赁期届满或提前解除合同后15个工作日内，乙方应搬走或拆除属于自己的物品或装置，完成房屋的清洁；……乙方由下列情形之一的，乙方应按双倍履约保证金金额赔偿甲方，且甲方有权单方解除合同、收回房屋以及有权向乙方提出损害赔偿：不按合同约定支付租金、其他费用，……；乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用超过保证金50%以上，……；在补充条款中双方约定，乙方可根据自身的运营情况，将承租房屋的部分面积分租给第三方，但乙方单次分租面积不可超过乙方自身承租面积的35%，且乙方分租行为必须符合相关法律规定，……。2017年12月11日形成《合同变更协议》，约定将租赁合同中乙方由徐惠如变更为原告天琚公司，合同所有权利义务由天琚公司承担。2018年4月20日形成《合同变更补充协议》，将租赁合同中甲方从上海卓选企业管理有限公司变更为卓廷旅游投资(上海)有限公司，同时变更了合同中的付款账号。2018年11月16日形成《合同变更协议》，将租赁合同甲方从卓廷旅游投资(上海)有限公司变更为卓廷物业管理(上海)有限公司；2019年3月18日再次形成《合同变更补充协议》，将租赁合同甲方从卓廷物业管理(上海)有限公司变更为上海卓廷商业经营管理有限公司，乙方保持不变。租赁合同签署后，承租方支付履约保证金229,044.80元。双方确认租赁交付时系争房屋为毛坯状态，天琚公司取得系争房屋后进行了装修，天琚公司表示系争房屋装修后对外出租，用于办公及居住使用。2020年3月，卓廷公司因天琚公司从2019年8月底开始拖欠房屋费用向本院提起诉讼，诉讼请求要求解除双方租赁合同及主张相关解除后果。案件审理期间，天琚公司2020年4月28日向本院递交了反诉状及证据材料，双方确认天琚公司反诉请求内容与本案中本诉诉讼请求为一致。法院开具反诉费缴纳通知书，要求天琚公司按期缴纳，其表示会按期支付，如不支付视为其撤回反诉请求。2020年5月20日本院开庭当天，天琚公司反诉部分因未缴纳诉讼费按撤诉处理，同时双方共同确认天琚公司已就2020年5月31日前的租金全部向出租方付清，本案庭审中双方表示，其中包含因疫情原因免除一个月租金。同时天琚公司提出希望继续履行租赁合同，并保证会及时支付租金，卓廷公司为此表示鉴于天琚公司的表态，同意继续履行租赁合同，双方就欠付租金的违约金达成一致调解意见，并由法院出具民事调解书予以结案。2020年8月17日，天琚公司向卓廷公司出具《承诺函》，表示由于市场经济形势持续低迷，2020年7月有大量客户退租，由此向出租方申请租金改为分期月付，其中2020年6月5日前支付5万元，2020年6月16日前支付87,573元，2020年7月5日前支付5万元，2020年7月16日前支付87,573元，2020年8月5日前支付5万元，2020年8月21日支付87,573.14元；另外就2020年9月至11月季度租金依然申请分期月付即2020年9月5日前交5万元，2020年9月20日前支付87,573元，2020年10月5日前支付5万元，2020年10月20日前交87,573元，2020年11月5日前交5万元，2020年11月20日前交87,573.14元。就该承诺函卓廷公司确认收到，但表示并未同意。天琚公司于2020年6月1日起租金及物业管理费支付情况如下：2020年6月5日支付5万元、2020年6月16日支付87,573元、2020年7月6日支付5万元、2020年7月16日支付87,573.71元、2020年8月6日支付5万元、2020年8月25日支付5万元、2020年9月5日支付37,573.14元、2020年9月5日支付5万元、2020年9月21日支付87,573元、2020年10月6日支付5万元、2020年10月23日支付87,573元。双方确认天琚公司依照合同约定的标准就租金及物业管理费付至2020年10月31日。天琚公司表示就水、电费付至2020年9月底。后未再支付过相关费用。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》及相关合同变更补充协议、(2020)沪0115民初13569号案件卷宗材料、《承诺函》、支付凭证等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁双方于2017年5月就系争房屋订立租赁合同，承租方依照合同约定的标准履行至2020年下半年。根据材料显示，天琚公司于2019年下半年就计租面积提出异议，同时在本院审理的(2020)沪0115民初13569号案件中就租金、物业管理费、水电费标准以反诉的形式曾提出异议，现再次以诉讼的形式提出异议，并要求变更合同约定，对此本院认为，首先，根据租赁合同约定，双方所约定的总计价租赁面积均不以任何测量形式的变化而做调整，水、电费缴费标准也是通过双方合意形成的约定；第二、即使上述约定存在可撤销因素，承租方应当在知道或应当知道撤销事由起在法律规定的除斥期间予以提出；根据庭审调查，天琚公司表示在签约时虽看过场地但鉴于信任并未要求出租方提供图纸，在签约一周后出租方提供了图纸，其发现系争房屋面积与约定计租面积存在差距，并提出了异议，但并无证据予以证明，况且天琚公司在存有异议下未通过诉讼形式行使撤销权，反而一直依照双方约定的标准继续缴纳租金、物业管理费及水电费，可视为以自己行为表明放弃撤销权；第三、双方间的租赁曾发生纠纷并诉诸法院；在该案审理期间，天琚公司以反诉方式就费用标准提出异议，之后虽因未缴纳反诉费按撤诉处理，然而在未经本院审判前，便自行依照合同约定标准与出租方结清2020年5月31日前的费用，同时在法院主持下，确认逾期付款的行为并对违约责任达成调解，试问，如承租方不确认合同约定的标准计取相关费用，又何来确认逾期付款违约责任之调解；同时，该诉讼后天琚公司依然按照租赁合同的标准继续支付租金、物业管理费、水费、电费，是再行对双方约定的确认及履行。综上，租赁合同系租赁双方共同确认并自愿履行，并不违反意思自治原则，天琚公司在双方已经实际履行三年有余下，在想要履行时按照合同约定支付，在经营困难时便把约定标准作为对抗履行的理由，显然有失诚实信用，本院对其提出合同约定标准的异议并要求变更及退还相关费用的请求，不予采纳亦不予支持。至于天琚公司因疫情原因，提出要求卓廷公司在原先免除一个月租金下再行要求减免二个月租金的请求，本院认为，双方已自行处理完毕2020年5月31日前费用结算并进行了确认，其中包含卓廷公司已给予的一个月免租，现天琚公司再次以疫情为因提出减免二个月租金，2020年5月31日后我国的新冠疫情逐渐平稳控制，未再发生比此之前恶劣的局面，双方在此之前且仅协商减免一个月租金，在后趋于好转的局面下，承租人又要求减免二个月的租金，没有事实及法律依据，本院难以支持。至于天琚公司因其装修使用后，为符合消防要求而发生的搭建消防楼梯费用，出租方不予认可也不同意承担，就该主张于法无据，本院亦不予支持。鉴于天琚公司不能依照租赁合同约定及诉讼中要求继续履行时做出的“会及时支付租金”的保证，卓廷公司依约要求解除合同，符合合同约定。天琚公司对延迟支付已经向出租方出具《承诺书》，并依照承诺书履行，卓廷公司虽收到该承诺书，但并未明确表示同意天琚公司依此履行而放弃解除权，由此该承诺书不约束出租方。双方确认，卓廷公司带有解除意思表示的反诉状于2020年10月12日达到天琚公司，故本院确认双方就系争房屋所建立的租赁合同关系于该日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，卓廷公司要求天琚公司将系争房屋恢复至交付时的毛坯状态后返还，符合合同约定，本院予以支持。卓廷公司依约要求天琚公司支付违约金458,089.60元，天琚公司以此标准过高作为抗辩，本院则根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，鉴于天琚公司在合同解除后要求返还履行保证金229,044.80元，对此卓廷公司不持异议，本院对此一并予以处理，故就该违约责任的主张并不认定显属过高，不再予以调整。就天琚公司逾期支付2020年6月1日至2020年8月31日租金及物业管理费，卓廷公司按照年利率24%标准主张相应的滞纳金，在合同约定的范围内，天琚公司对其他计算构成不持异议，但认为主张标准过高，本院则根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定7500元。卓廷公司按照每日4,585.77元标准要求天琚公司支付2020年11月1日起至实际搬离之日止的费用，本院则根据合同约定及标准，按照每日4,522.97元标准予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海天琚企业管理咨询有限公司与被告(反诉原告)上海卓廷商业经营管理有限公司关于上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号的B2F、B3F、A511、A512房屋所建立的租赁关系于2020年10月12日予以解除；二、原告(反诉被告)上海天琚企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号的B2F、B3F、A511、A512恢复至毛坯状态后向被告(反诉原告)上海卓廷商业经营管理有限公司予以返还；三、原告(反诉被告)上海天琚企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起三十日内向被告(反诉原告)上海卓廷商业经营管理有限公司支付违约金458,089.60元；四、原告(反诉被告)上海天琚企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起三十日内向被告(反诉原告)上海卓廷商业经营管理有限公司支付逾期支付2020年6月1日至2020年8月31日租金及物业管理费的滞纳金7,500元；五、原告(反诉被告)上海天琚企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起三十日内按照每日4,522.97元标准向被告(反诉原告)上海卓廷商业经营管理有限公司支付2020年11月1日至上述房屋实际返还之日止的费用；六、被告(反诉原告)上海卓廷商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)上海天琚企业管理咨询有限公司返还履约保证金229,044.80元；七、驳回原告(反诉被告)上海天琚企业管理咨询有限公司的本诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,962元，由原告(反诉被告)上海天琚企业管理咨询有限公司负担；反诉案件受理费4,460元，诉讼财产保全费3,080元，共计7,540元，由原告(反诉被告)上海天琚企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈书记员  杨华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。