上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初435号原告：杨秀玲，女，1962年12月25日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：盛茸莺(系原告儿媳)，住上海市松江区。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张智军，董事长。原告杨秀玲与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(以下简称“城城上海公司”)、城城不动产管理有限公司(以下简称“城城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。因被告下落不明，依法转为普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告杨秀玲及其委托诉讼代理人盛茸莺到庭参加诉讼，被告城城上海公司、城城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨秀玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与城城上海公司签订的《房屋托管合同》；2.被告城城上海公司向原告返还坐落于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.被告城城上海公司支付原告2020年9月1日起至房屋实际返还之日的租金和房屋使用费(按每月5,900元计算)；4.被告城城上海公司向原告支付违约金17,700元；5.被告城城公司对城城上海公司的上述付款义务承担连带责任。事实和理由：原、被告在2020年4月21日签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租期为2020年4月28日至2023年4月27日止，租金每月5,900元。2020年9月起，被告未按时支付房租，经原告多次催讨未付，显属违约。故起诉要求判如所请。审理中，原告确认已收回房屋，故放弃第2项诉讼请求并变更第3项诉讼请求，要求被告支付截止2021年5月12日期间的租金及房屋使用费(按每月5,900元)。被告城城上海公司及被告城城公司共同书面辩称，被告已将房屋出租给案外人，故不同意解除租赁合同；2020年9月起被告确未支付原告租金，但根据合同约定被告每年享有一个月的免租期，且在第一年租期内一次性享受合同期内所有的免租期，在计算欠付租金时应当先免除所有的免租期租金，并将已付押金折抵欠付租金；原告与实际使用人协商收回房屋的，自房屋收回日起无需支付租金；原告主张的违约金过高，请求调整。本院经审理认定事实如下：原告杨秀玲是松江区夏莲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)登记的权利人之一。2020年4月21日，原告(甲方)与城城上海公司(乙方)签订《房屋托管合同》，约定甲方将涉案房屋托管给乙方作为长租房、短租房或配套项目。《房屋托管合同》约定：托管期内，甲方每年起租当月给予乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金；本合同托管期合计36个月，自2020年4月28日至2023年4月27日止，实收租期33个月、空租期3个月。月租金标准5,900元/月，月付；本合同生效后三个工作日乙方向甲方支付押金5,900元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。甲方向乙方支付1元/天的“房屋维修费”，按年收取每年365元，乙方从甲方每年第一笔租金中扣除。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(约定的免租期除外)；2、乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的……乙方有上述情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取的押金不予退还。另查明，被告城城上海分公司与原告签订《房屋托管合同》后，向原告付款情况如下：2020年4月24日支付5,900元押金、2020年6月2日支付5,535元(已抵扣首年365元管理费)租金、2020年7月9日支付了5,900元租金、2020年8月12日支付了5,900元租金、2020年9月11日支付了5,900元租金。审理中，原告确认同意给予被告一个月免租期，自2020年5月28日起计租。原告另确认已于2021年5月12日收回涉案房屋。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋托管合同》、银行明细及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，《房屋托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据合同条款约定，本院认为该合同约定原告将涉案房屋交由被告占有使用，由被告按月以固定金额支付对价，故本院确认合同性质为房屋租赁合同。现双方争议主要在于合同是否应当解除及若解除的相关后果应如何处理。关于合同是否解除，本院认为当事人协商一致，可以解除合同；也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，被告欠付租金达30日以上的，原告可以解除合同，故原告可以依约行使合同解除权，本院对其要求解除《房屋托管合同》的请求，予以支持。关于合同解除的后果，首先在于租金及使用费的计算。被告辩称要求将合同期内全部的免租期在首年享受缺乏依据，本院不予采信。原告自愿给予被告一个月的免租期，自2020年5月28日起计租并无不当，本院予以准许。结合原告收回房屋的时间，本院确定被告应当支付原告2020年5月28日至2021年5月12日期间的租金及使用费67,850元(5,900元/月×11.5月)，扣除被告已经履行的4个月租金，被告还应支付原告44,250元。关于被告已付的押金，本院认为根据合同约定在合同履行完毕的情形下，可用于冲抵末月租金；合同亦约定在被告违约导致原告行使合同约定的解除权解除合同时，原告除有权主张违约金外另可没收押金，故被告要求在欠付租金中折抵押金的辩称意见，本院不予支持。其次，关于违约金，根据合同约定，原告因被告违约导致其行使合同解除权解除合同的，可向被告主张3个月租金标准的违约金。本院认为当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告未就其实际损失是否与违约金的约定相当提供证据予以证明，本院结合本案实际情况，亦考虑在租金计算时已支持原告没收被告押金的主张，酌定被告支付原告违约金5,900元。关于原告要求城城公司对城城上海公司承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年通过的《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告杨秀玲与被告城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》；二、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨秀玲欠付的租金及房屋使用费44,250元；三、被告城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨秀玲违约金5,900元；四、驳回原告杨秀玲的其余诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,730元，由原告杨秀玲负担596元(已付)，由被告城城不动产管理有限公司上海分公司负担1,134元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼二〇二一年五月二十四日法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。