上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初2721号原告：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：刘历，男。被告：上海市黄浦区中华东波小区业主大会，住所地上海市黄浦区。负责人：施悦来，上海市黄浦区中华东波小区业主委员会主任。被告：上海市黄浦区中华东波小区业主委员会，住所地上海市黄浦区。负责人：施悦来，上海市黄浦区中华东波小区业主委员会主任。被告：上海联讯物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：李建超，董事长。委托诉讼代理人：张凤卿，上海树璞律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚岑，上海小城律师事务所律师。原告上海联昌物业管理有限公司(以下简称“联昌物业”)与被告上海市黄浦区中华东波小区业主大会(以下简称“东波小区业主大会”)、上海市黄浦区中华东波小区业主委员会(以下简称“东波小区业委会”)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序。被告东波小区业委会在答辩期内对管辖权提出异议，本院于2020年4月23日依法裁定予以驳回。被告东波小区业委会不服裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院于2020年7月15日裁定驳回上诉，维持原裁定。2020年8月12日，本案第一次公开开庭进行了审理。原告联昌物业的委托诉讼代理人刘历，被告东波小区业主大会、东波小区业委会主任施悦来到庭参加诉讼。庭后，本院根据被告东波小区业委会的申请追加上海联讯物业管理有限公司(以下简称“联讯物业”)作为被告参加诉讼。并于2020年11月4日举行了庭前会议，2020年12月7日第二次公开开庭审理。原告联昌物业的委托诉讼代理人刘历到庭参加了庭前会议及第二次庭审，被告东波小区业主大会、东波小区业委会主任施悦来到庭参加了庭前会议，被告联讯物业的委托诉讼代理人张凤卿到庭参加了庭前会议及第二次庭审，委托诉讼代理人姚岑到庭参加了第二次庭审。被告东波小区业主大会、东波小区业委会经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联昌物业向本院提出诉讼请求：1．被告东波小区业主大会、东波小区业委会返还原告在2019年1月、2月履行物业管理服务合同期间被东波小区业委会违法收取的物业费126,269元；2．被告东波小区业主大会、东波小区业委会支付上述第1项欠款的违约金(从违约之日至判决生效之日按欠费金额的每日3‰计算)；3．被告东波小区业主大会、东波小区业委会因未提前3个月通知原告解除合同应支付原告3个月物业费189,403.70元；4．被告东波小区业主大会、东波小区业委会支付上述第3项欠款的违约金(从违约之日至判决生效之日按欠费金额的每日3‰计算)；5．诉讼费、律师费及与本次诉讼相关的全部费用由被告承担。事实和理由：2016年5月31日，原告与被告签署三年期物业服务合同。2019年2月28日，东波小区业委会突然提前违法解除与原告的物业服务合同并擅自收取了应交于原告的2019年1-2月的物业费。原告认为，被告业主大会、业委会负责人陈文藻非小区业主，其担任业委会负责人违反法律规定，被告东波小区业委会没有资格解除与原告签订的物业服务合同，而且其解除合同没有按照规定提前3个月通知原告，给原告造成了重大经济损失，因此诉至法院。被告东波小区业主大会、东波小区业委会共同辩称，东波小区业委会未收取物业费，小区部分业主2019年1-2月的物业费实际由被告联讯物业收取。而且原告从2018年年底开始就未为小区提供物业服务，无权收取2019年1-2月的物业费，故不同意返还物业费。和原告解除物业服务合同是业主大会和业委会的整体意愿，陈文藻的任职问题与此无关，业委会是因原告不为小区提供物业服务才与其解除合同。原告因此要求被告支付3个月物业费及其违约金毫无依据，要求驳回原告所有的诉讼请求。被告联讯物业辩称，本被告根据被告东波小区业委会的委托收取了小区部分业主2019年1-2月的物业费，同时本被告为原告垫付了其前期欠付的水电费，如果原告要求本被告返还物业费，则本被告垫付的水电费应予抵扣。原告为其诉请向本院提交如下证据材料：1．《物业服务合同》，用于证明原告与被告东波小区业主大会签订的合同约定期限为3年至2019年5月31日止；2．东波小区业委会《关于解除中华东波小区物业服务合同的告知函》，用于证明被告东波小区业委会未提前3个月解除物业服务合同，应承担违约赔偿责任；3．原告出具的回复函，用于证明原告不同意解除合同；4．东波小区业委会、业主大会备案证、东波小区业委会候选人名单公示、上海市不动产登记簿，用于证明原业委会主任陈文藻非小区业主，其在任期间给原告造成重大经济损失；5．东波小区业委会出具的《情况说明》，用于证明2019年1-2月的物业费由东波小区业委会委托联讯物业收取；6．浦东新区劳动人事争议仲裁委员会出具的调解书、东波小区业委会出具的证明、仲维玉出具的证明和收条，用于证明原告在东波小区一直服务到2019年2月28日；7．原告原小区经理王建秋与公司领导的邮件记录，用于证明至2019年2月28日原告仍在小区服务；8．(2020)沪0151民初666、668号民事判决书，用于证明经生效判决确认原告在东波小区服务至2019年2月28日；9．东波小区业委会出具的《告知函》，用于证明东波小区业委会委托联讯物业收取东波小区2019年1-2月的物业费；10．东波小区业委会与联讯物业签订的《物业服务合同》，用于证明双方自2019年3月1日才签订物业服务合同。被告东波小区业主大会、东波小区业委会为其辩称共同向本院提交以下证据：1．函件；2．收款票据；3．东波小区业主大会银行账户收支汇总表；4．东波小区公共收益收支明细表；5．欠费停电通知；6．电费账单；7．水费账单；8．证人材料；以上证据用于证明原告在2018年底之后就不再实际履行物业服务的义务，原告拖欠业主大会公共收益、欠付商务楼水电费至被断电、未支付小区物业人员2019年1-2月的工资；9．任职通知、王建秋等三人出具的证明、王建秋出具的情况说明，用于证明原告多次拖欠水电费、拒付工作人员薪资报酬，2018年年底前撤离了小区全部服务人员。被告联讯物业为其辩称向本院提供以下证据：1．水电费发票，用于证明本被告为原告垫付了拖欠的水电费；2．物业费收据，用于证明本被告收取了东波小区部分业主2019年1-2月的物业费共计1,192元。经庭审举、质证，对原告提供的证据，被告东波小区业主大会、东波小区业委会发表如下质证意见：证据1，无异议；证据2，真实性无异议；证据3，两被告未收到过该复函；证据4，与本案无关联；证据5，真实性无异议，部分业主2019年1-2月的物业费由东波小区业委会委托联讯物业代收，为了支付原告拖欠的水电费，具体金额不清楚，且应由联讯物业收取的2019年3月以后的物业费部分被原告收取；证据6，真实性无异议，但无法证明原告2019年1-2月还在为东波小区履职，仲维玉是因生活困难，暂时借住在小区，并未提供实际服务，其他员工工资原告没有发放；证据7，真实性、证明目的均不予认可；证据8，不认可，不清楚；证据9，未发表意见；证据10、真实性无异议，但与本案无关。被告联讯物业发表如下质证意见：证据1-2，真实性无异议，证明目的不清楚；证据3，真实性不认可，证明目的不清楚；证据4，真实性不认可；证据5，真实性、证明事实均不清楚；证据6，调解书真实性无异议，证明和收条的真实性不认可，无法证明原告在东波小区服务到2019年2月28日；证据7，“三性”均不认可；证据8，真实性无异议，对证明目的不认可，两案被告均未到庭，仅是原告的陈述；证据9，真实性、关联性均不予认可；证据10，无异议。对被告东波小区业主大会、东波小区业委会提供的证据，原告对证据1-8，认为均与本案无关；证据9，任职通知无异议，王建秋原系原告黄浦分公司副总经理，后因没有履行相应职责被免职，免职后其还是东波小区的项目经理，但2019年3月后王建秋等三人就到被告联讯物业工作，因此对其出具的证明不予认可。被告联讯物业对上述证据均无异议。对被告联讯物业提供的证据，原告对证据1，认为与本案无关；对证据2，认为被告联讯物业不只收取了这些物业费。被告东波小区业主大会、东波小区业委会未发表质证意见。经庭审举、质证及当事人陈述，本院核定事实如下：2016年5月31日，原告(乙方)与被告东波小区业主大会(甲方)就中华东波小区的物业管理服务事宜签订《物业管理服务合同》，合同为期3年，自2016年6月1日至2019年5月31日止。合同第二条约定由乙方为物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项，(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理的服务事项。第五条约定乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合二级标准。第七条约定乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：(一)住宅：1.20元/月每平方米；(二)办公楼：2.45元/月每平方米；(三)商铺：1.90元/月每平方米；第十条约定物业服务费用按季交纳，业主应在每季度开始的15日前履行交纳义务，最迟不得迟于本季末，无故或恶意拖欠并逾期交纳的，从违约之日起按每日3‰支付违约金。合同另就双方的权利、义务进行了约定，并于第二十五条约定如乙方违反合同约定的义务，致使不能完成合同约定的服务内容和标准，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿……；甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续。合同签订后，原告按约为东波小区提供物业服务。2019年2月21日，被告东波小区业委会发函原告，告知由于原告未履行物业服务合同第十九条第(四)项及时向业主公告管理区域内重大物业服务事项，每半年公布一次专项维修资金和按实结算项目费用收支账目的义务，加上拖欠各类费用及能耗费等一系列问题，依据《物业管理服务合同》第二十五条规定，决定与被告解除《物业管理服务合同》，解除时间为2019年2月28日，业委会将于2019年3月1日0时起全面接管。2019年3月1日，原告撤出东波小区。同日，被告东波小区业主大会与联讯物业签订《中华东波小区物业服务合同》，约定从2019年3月1日起由联讯物业负责为东波小区提供物业服务。同日，被告东波小区业委会向小区商务楼全体业主、各供应商发函，告知小区业委会与联讯物业正式签订物业服务合同，并委托联讯物业对小区自2019年1月1日起各项费用进行账务代收代管，包括能耗费代收代付、物业费、停车费以及其他费用的收取。被告联讯物业确认其经东波小区业委会委托收取了部分小区业主2019年1-2月的物业费1,192元。根据票据显示，叶培钰户于2019年7月22日向联讯物业缴纳2019年全年物业费2,094.36元、程家彬户于2019年10月9日缴纳全年物业费1,673.90元、陈家黎户于2019年12月13日缴纳全年物业费1,673.88元、章家益户于2019年5月12日缴纳全年物业费1,709.90元。2020年1月8日，原告联昌物业起诉叶培钰、程家彬要求支付2019年1-2月的物业费，经崇明区人民法院(2020)沪0151民初666号、668号民事判决予以支持。另原告确认陈家黎户已向其支付了2019年1-2月物业费。另查明，小区部分业主在2018年预缴了2019年全年物业费，由王建秋、朱文军作为收款人开具了上海市物业服务企业收费换票凭证并签字，王建秋、朱文军当时均系原告员工。原告对此不予认可，认为票据上无原告公司印章，王建秋、朱文军现都是被告联讯物业员工，票据上的开票时间可以往前填写。又查明，因原告拖欠2018年12月、2019年1月尚文路XXX号、XXX号公建等公共配套设施的电费，国网上海市电力公司市区供电公司向原告发送了欠费停电通知。原告在为东波小区提供物业服务期间另有拖欠部分水电费的情况。对此，原告予以否认，表示是因未收到物业费，账户上没有钱，原告不可能进行垫付。本院认为，原告与被告东波小区业主大会签订的《物业管理服务合同》合法有效，双方均应遵照履行。原告有义务根据合同约定为东波小区业主提供物业服务，并有权要求小区业主支付对应的物业服务费。现原告与被告东波小区业主大会均确认双方《物业管理服务合同》于2019年2月28日解除，(2020)沪0151民初666号、668号生效判决认定原告实际在1-2月对小区进行了物业管理，而综合本案的证据材料亦不足以推翻该认定事实。因此，小区业主2019年1-2月份的物业费应由原告收取，由被告联讯物业收取的部分业主2019年1-2月的物业费应返还原告。至于返还主体，部分业主系根据东波小区业委会的指示将物业费交于联讯物业，联讯物业是基于东波小区业委会的委托代收上述物业费，因此上述物业费应由东波小区业委会予以返还，返还后东波小区业委会可与联讯物业进行结算。《物业管理服务合同》虽有东波小区业主大会签订，但缴纳物业费的义务主体是业主，业主大会亦未收取本应属于联昌物业的物业费，因此原告要求被告东波小区业主大会承担共同返还义务无据可依，本院不予支持。至于返还金额，根据现有证据，联讯物业经东波小区业委会委托代收了叶培钰、程家彬、陈家黎、章家益四户2019年1-2月的物业费共计1,192元，其中叶培钰、程家彬、陈家黎三户已另向原告缴纳了上述费用，原告不应重复主张，章家益户2019年1-2的物业费284.98元应由东波小区业委会返还原告。原告认为被告方还收取了其他业主2019年1-2月的物业费，但无相关依据，原告尚未收取到的物业费可向业主主张。至于违约金，章家益户将2019年全年物业费交于联讯物业时，原告已撤离小区，原告撤离小区时，其与东波小区之间关于水电费、预收物业费等经济纠纷尚未结清，在此情况下，东波小区业委会暂收物业费未及时返还原告情有可原，故对原告要求被告支付相应违约金的诉请，不予支持。原告与被告东波小区业主大会签订的《物业管理服务合同》约定了原告违反合同义务致使不能完成合同约定的服务内容和标准的，对方有权解除合同。合同另就原告方的义务、服务内容及标准进行了约定。原告为东波小区提供物业服务的过程中，确实存在一定瑕疵，但现有证据不足以证明原告方的行为已经达到合同约定解除的条件，亦不符合法定解除的条件，且被告东波小区业委会亦未提供证据证明其通过法定程序行使解除权，因此被告东波小区业委会单方解除《物业管理服务合同》不妥。原告要求被告东波小区业主大会、业委会赔偿因此造成的损失应予支持。至于具体赔偿金额，本院综合考虑合同的履行情况，原告的实际损失及预期利益，根据公平和诚实信用原则，参照东波小区一个月的物业费金额，酌定为63,135元。原告要求赔付3个月物业费并按照每日3‰支付违约金依据不足。被告东波小区业主大会、东波小区业委会未到庭参与第二次庭审，视为其放弃当庭抗辩、质证的权利，由此产生的后果由被告东波小区业主大会、东波小区业委会自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中华东波小区业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告上海联昌物业管理有限公司物业服务费284.98元；二、被告中华东波小区业主大会、中华东波小区业主委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海联昌物业管理有限公司63,135元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,035元，减半收取计3,017.50元，由原告上海联昌物业管理有限公司负担2,324.50元，被告中华东波小区业主大会、中华东波小区业主委员会共同负担693元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  施黎黎二〇二一年一月二十二日书记员  吴 燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……；民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。