上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92033号原告(反诉被告)：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区呼玛路****。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱红，女，1980年12月11日生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道******。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。原告上海范仕达实业发展有限公司(以下简称范仕达公司)与被告朱红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理，被告向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)范仕达公司的委托诉讼代理人陈辉、被告(反诉原告)朱红及其委托诉讼代理人周伟巍到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告范仕达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市浦东新区羽山路XXX号XXX幢房屋底层及二层188甲房屋(以下简称系争房屋)，面积为底层10平米、二层360平方米的房屋返还原告；2、判令被告以每日955.06元的2倍为标准，支付从2019年1月1日起算至实际返还房屋止的房屋占有使用费；3、判令被告以每月每平方米4元，面积为370平方米，支付从2020年1月1日起算至实际返还房屋止的物业管理费；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付物业管理费的诉讼请求。事实和理由：2018年1月1日，原、被告签订《租赁合同书》及补充协议，约定将系争房屋出租给被告使用，面积为370平方米，租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同第三条约定房屋年租金348,600元，一次性支付2个月租金即58,100元，每期提前10天支付下期租金。合同到期逾期返还房屋的按照每日租金的二倍支付房屋占有使用费。现合同约定租赁期满，原告多次催促，被告仍拒不返还房屋，故诉至法院，要求判如所请。被告朱红辩称：不同意原告的诉讼请求，原、被告于2015年6月起已经就系争房屋建立租赁关系，当时明确被告租用系争房屋作为音乐茶座使用，前期投资较大，对租期要求较长，原告当时表示租赁期限可以较长，第一次合同到2017年12月31日。到2017年末签订新合同时，原告表示新合同只签一年，但至少可以再续租3-5年，被告基于对原告的信任，按照原告的要求先签了一年期的书面合同。在实际经营中，因经营需要，加上原告的后续续租的承诺，被告再次对租赁房屋进行了翻新、装修、更新设备。2018年11月，被告得知产权方与原告就租赁事宜发生矛盾，被告与原告负责人了解相关情况。当时王品玉及徐淑平表示会解决矛盾，让被告继续租用系争房屋，让被告放心经营。原被告在2018年11月底口头就续租事宜达成一致意见。王、徐二人表示可以先不交租，等后续书面合同签订好以后再补交租金。自2019年1月1日起，被告在原告的承诺及双方一致意见情况下继续租赁房屋，王、徐也继续向被告开具水电费等单据，收取相关费用。原告提供的租赁房屋一直存在漏水等情况，房屋不能正常使用，原告按照原合同租金标准主张租金也是过高，应当根据实际情况进行降低.自2020年1月起，因疫情影响，系争房屋也无法正常使用经营，相应租金及物业管理费应当减免。就算原告认为与被告之间的合同已经终止或者解除，按照目前原告提供的证据来看，原告与产权方的租期于2018年12月31日已经届满，原告没有提供之后的新合同。被告认为原告自2019年1月1日起就系争房屋无权利，无权要求被告向其返还房屋、支付相关使用费。反诉原告朱红向本院提出诉讼请求：1、反诉被告赔偿反诉原告装修损失20,000元；2、反诉被告赔偿反诉原告经营损失人民币10,000元。事实与理由：2016年1月1日起，反诉被告将系争房屋出租给反诉原告使用，用于经营餐厅。在反诉原告承租期间，系争房屋一直存在渗水问题，经反诉原告多次提出，反诉被告始终未予以修复。渗水导致反诉原告承租房屋的内墙多处开裂，装修被毁，反诉原告为经营之需，不得不自行修理、装修，且由于房屋自身瑕疵导致的渗漏水问题，修复的装修很快损坏，只能反复修缮，合计支付费用20,000元。且因渗水导致经营场所内装修发霉、开裂，餐厅环境恶化，特别是直接受损部位完全无法使用，无法用于经营活动，严重影响反诉原告餐厅经营，造成反诉原告收人减少。反诉被告提供的租赁房屋存在瑕疵，又未能履行其应尽维修义务，造成反诉原告额外支出修缮费用及经营损失，反诉被告应予赔偿。反诉被告范仕达公司辩称：不同意反诉原告的反诉请求，反诉诉请没有事实及法律依据。被告承租房屋起至2018年12月31日合同到期前，从未提出房屋存在漏水或者结构问题，合同到期后被告不交还房屋并继续经营至今，反诉被告提起本案诉讼前，反诉原告未向反诉被告提出过上述问题。本案系争房屋是由反诉原告自行装修，因其装修不当或者使用不当造成的后果由反诉原告自行修复。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将系争房屋出租给被告，面积分别为10平方米、360平方米，经营餐饮项目，租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金348,600元。一次支付2个月租金即58,100元，先付后用，每期提前10天支付下期租金，逾期支付，按每日租金二倍支付给被告违约金。合同签订后，被告应向原告交付一个月的租金29,200元作为履行合同的保证金，如自五个工作日内被告租金及保证金没有到位，则原告有权解除本合同。前合同押金顺延至本合同。合同第六条约定，租赁期间，如房屋结构发生重大自然损坏，由原告负责修缮，或在征得原告书面同意后由被告修缮。由被告代为修缮的，维修方案报原告同意批准后，修缮费用可凭有效单据另行结算。合同第七条约定，租赁期限届满或合同解除，被告必须于租赁届满或合同解除的当日内迁出，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一天，被告应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费。合同甲方签章处盖有原告公司公章，下方手写部分载明“法人委托人王品玉、徐淑平”。同日双方签订《补充协议》，就水电费及物业费的标准等事项作了约定。协议甲方签章处亦有原告公司公章及手写字样“法人委托人王品玉、徐淑平”。2018年下半年，众多租户听说原告与大房东产生矛盾，担心租期届满后不再续租，故于2018年11月21日找到原告工作人员徐淑平、王品玉沟通。原告工作人员称，“我跟你讲，你做你的生意，只要保证我们的水电费。房租他们不收我们也不收的。”“我们不拉你电，你好好用就是，只要你把电费交掉。”“那我房租没有了我电费还是要的，就在这里耗几个月。”“你们只要交我们水电费，我们就有办法了，就能继续运转下去，不交水电费我们没办法。”租期届满之后，原告向被告开具水电费及物业费的付费通知，被告交纳上述费用。审理中，原、被告确认被告向原告支付租赁保证金29,200元，原告表示愿意返还租赁保证金，但应抵扣被告应承担的使用费。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，原、被告未达成续租的合意，原告诉请要求被告返还房屋，依法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，原告主张按照租赁合同第七条约定“未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一天，应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费”。对此，本院认为，租期届满之后，原告并未要求被告立即搬离房屋，而是继续向被告开具水电费及物业费付费通知，原告缴纳上述费用，可知被告是在原告授意下使用房屋，并非未经原告同意逾期返还房屋，故不适用租赁合同第七条房屋使用费按租金2倍计算的约定。结合本案实际情况，本院酌定房屋使用费参照合同约定的租金标准计算。关于保证金，原告愿意返还，本院在本案中一并予以处理。审理中，原告自愿撤回物业管理费的诉讼请求，系原告对自身权利的处分，本院予以准许。关于反诉部分，首先反诉原告并未提交证据证明就渗漏水问题其已向反诉被告报修，反诉被告拒绝维修；其次反诉原告并无充分证据证明其实际支付修缮费用，故反诉原告主张修缮费用及营业损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)朱红于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海范仕达实业发展有限公司返还上海市浦东新区羽山路XXX号XXX幢底层及二层188甲室房屋；二、被告(反诉原告)朱红于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：按照每年348,600元的标准，自2019年1月1日起计算至被告(反诉原告)朱红实际返还上述房屋之日止；三、原告(反诉被告)上海范仕达实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)朱红保证金29,200元；四、驳回反诉原告朱红的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,091元，减半收取计4,545.50元，由原告(反诉被告)上海范仕达实业发展有限公司、被告(反诉原告)朱红各半负担。反诉案件受理费(减半收取)275元，由被告(反诉原告)朱红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年六月二十三日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。