广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2034号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李曹，男，1964年6月4日出生，汉族，住广东省阳江市******被上诉人（原审原告）：谭竹，女，1968年2月2日出生，汉族，住广东省阳江市******两被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人李曹、谭竹商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司应在2020年3月31日前将位于阳江市阳江市******号****幢****房的所有权转移登记至李曹、谭竹名下；二、撤销一审判决第二项，改判丰怡公司无须支付违约金2686.07元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由李曹、谭竹负担。事实与理由：一、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2020年3月31日。二、丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素，一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司，并判决丰怡公司按合同约定支付已付房款的0.5%违约金给李曹、谭竹不当。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与李曹、谭竹签订的《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括李曹、谭竹在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为李曹、谭竹办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。（二）丰怡公司为李曹、谭竹办证属于代办性质，丰怡公司已经按约将相关办证资料递交不动产登记中心，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。李曹、谭竹也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误。三、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给李曹、谭竹没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以李曹、谭竹的起诉时间作为计付该利息的起算时间。李曹、谭竹辩称：对丰怡公司的所有上诉请求均有异议，丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据，应驳回丰怡公司的上诉请求，依法维护李曹、谭竹的合法权益。李曹、谭竹一审起诉请求：一、丰怡公司提交位于阳江市阳江市******号****幢****房所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助李曹、谭竹办理并取得该房屋的不动产权证书；二、丰怡公司支付逾期办证违约金2686.07元给李曹、谭竹；三、丰怡公司返还办证费31430元及该款利息给李曹、谭竹（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年11月6日起计至本息付清时止）；四、本案诉讼费由丰怡公司负担。一审法院认定事实：2014年11月4日，李曹、谭竹（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：丰怡公司将位于阳江市阳江市******号****幢****房出售给李曹、谭竹，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2******6号，该房建筑面积共131.67平方米，其中套内建筑面积104.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.58平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5161.05元，总价款为537214元；付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付215214元，余款322000元向丰怡公司指定的银行申请按揭贷款支付。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。李曹、谭竹按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。丰怡公司还于2014年11月5日收取了李曹、谭竹办证费用31430元。丰怡公司于2016年3月1日将商品房交付李曹、谭竹使用，但丰怡公司未能在合同约定的期限内为李曹、谭竹办理房地产权属证书。李曹、谭竹所购商品房已于2017年8月24日办理了初始登记，产权人是丰怡公司。丰怡公司在收取李曹、谭竹的办证费用中代李曹、谭竹交付了维修基金9941元、初始登记费用80元和抵押登记费80元。一审法院认为：李曹、谭竹、丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。李曹、谭竹已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付李曹、谭竹使用及协助李曹、谭竹办理涉案商品房的权属登记义务，因此，李曹、谭竹请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。对逾期办证的违约责任问题。依据李曹、谭竹、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，李曹、谭竹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向李曹、谭竹支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向李曹、谭竹支付逾期办证违约金2686.07元（537214元×0.5%）。对李曹、谭竹请求丰怡公司退还办证费用31430元及利息问题，由于丰怡公司存在逾期为李曹、谭竹办理房屋权属证书的违约行为，现李曹、谭竹请求丰怡公司返还办证费用，一审法院予以支持。本案扣除丰怡公司已代为李曹、谭竹支付的维修基金9941元、初始登记费用80元和抵押登记费80元，丰怡公司应退还办证费用21329元（31430元-9941元-80元-80元）给李曹、谭竹。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，丰怡公司应从逾期办证之日即2016年5月29日起至退还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给李曹、谭竹。综上所述，李曹、谭竹请求丰怡公司协助办理房屋权属登记、支付逾期办证违约金、返还办证费用及利息，理据充分，一审法院予以支持，但返还办证费用及利息应以一审法院核定为准。丰怡公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助李曹、谭竹到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市阳江市******号****幢****房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2686.07元给李曹、谭竹；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费21329元及该款利息（利息从2016年5月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给李曹、谭竹；四、驳回李曹、谭竹的其他诉讼请求。一审案件受理费326元，由丰怡公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。李曹、谭竹与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给李曹、谭竹是否正确的问题。本案中，李曹、谭竹已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给李曹、谭竹，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括李曹、谭竹在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。至于丰怡公司主张办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了李曹、谭竹的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了李曹、谭竹的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费21329元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给李曹、谭竹并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助李曹、谭竹办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月31日，缺乏事实和法律依据，且李曹、谭竹不同意，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一九年十二月十八日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》