上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初39215号原告：上海纯臣实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：华泵明，执行董事。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：滕儒锋，男。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊。原告上海纯臣实业发展有限公司(以下简称纯臣公司)与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客租赁公司)、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下简称青客创意公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案并适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院于2021年1月25日转为普通程序并组成合议庭于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵欧、被告青客租赁公司委托诉讼代理人滕儒锋到庭参加了诉讼。被告青客创意公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院做缺席审理。本案现已审理终结。原告纯臣公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2014年12月17日签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》、于2015年11月16日签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》、于2017年7月15日签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》均于2020年7月1日予以解除；2.判令被告支付原告拖欠的租金、网络服务费、保洁服务费、水电费共计人民币5,011,720.5元(以下币种相同)。庭审中，原告变更诉请2为：判令被告支付原告拖欠的租金、网络服务费、保洁服务费、水电费共计4,979,456.7元。事实和理由：2014年12月15日,原告与被告上海青客创意公司签订了一份《物业租赁合同》,合同约定：原告将坐落于上海市闵行区沪闵公路XXX号共计126套公寓住房出租给被告使用,合同对于租金的支付及标准、租赁期限等均作了明确约定。2015年11月16日,原告与被告上海青客租赁公司签订了一份《物业租赁合同》,合同约定：原告将坐落于上海市闵行区沪闵公路XXX号共计133套公寓住房出租给被告使用,合同对于租金的支付及标准、租赁期限等均作了明确约定。2017年7月15日,原告与被告上海青客创意公司签订了一份《房屋租赁合同》,合同约定：原告将坐落于上海市闵行区灯辉路XXX号共计276间公寓出租给被告使用,合同对于租金的支付及标准、租赁期限等均作了明确约定。同日,双方还签订了一份上述《房屋租赁合同》之《馨香颛桥公寓租赁合同一补充协议》：针对该项目的网络宽带事宜进行补充约定。2017年8月22日,双方又签订了一份上述《房屋租赁合同》之《灯辉路XXX号馨香颛桥公寓项目租赁补充协议》：针对该项目延长免租条款进行补充约定。2017年9月25日,原告与被告上海青客创意公司签订了一份《馨香北桥1期、馨香北桥2期、馨香颛桥店保洁补充协议》：针对上述三份房屋租赁合同中三个项目的保洁服务事宜进行补充约定。2019年1月1日,原告与被告上海青客创意公司签订了一份《馨香北桥1期、馨香北桥2期、馨香颛桥店、馨香吴泾店保洁补充协议》：针对保洁服务事宜进行补充约定。2019年1月15日,原告与被告上海青客租赁公司、被告上海青客创意公司签订了一份《补充协议》：针对于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》主体变更事宜进行补充约定。2019年1月,原告与被告上海青客租赁公司就上述三份房屋租赁合同签订了三份补充协议：针对三个项目房租支付时间变更事宜进行补充约定。2020年3月16日,原告向被告发出《通知函》：要求被告支付拖欠的租金、网络服务费、保洁服务费、水电费以及纠正其他违规违法行为。但被告迟迟未予支付拖欠的上述费用,被告的行为显然已经构成严重违约。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告青客租赁公司辩称：因疫情影响，公司员工已大量离职，故对于诸份合同的实际履行情况不清楚，请求法院依据证据依法裁判。被告青客创意公司未到庭，亦未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年12月17日，原告纯臣公司作为出租方(甲方)与被告青客创意公司作为承租方(乙方)就上海市闵行区沪闵公路XXX号公寓住房共计126套(即馨香北桥1期)签订《物业租赁合同》。双方商定，租赁期间为陆年，自2015年4月1日至2021年4月24日止。甲方同意自本合同签订之日起至2015年3月31日为免租期，租金自2015年4月1日起算。合同第四条第1款约定，租赁物业每月租金如下：……2019年4月25日至2020年4月24日，月租金239,400元。2020年4月25日至2021年4月24日，月租金252,000元。合同第四条第3款约定，该租赁物业有关的水费、电费、燃气费、通信费等公用设施费用、公共事业费用，由甲方承担。合同第四条第4款约定，租金按照付三押一的方式支付给甲方，乙方应在本合同签订后7个工作日内支付第一期租金及一个月押金385,560元，往后于支付月份的25日付款。合同第五条第1款约定，甲方有权向乙方收取租赁保证金，按照壹个月的租金214,200元收取。该条第3款约定，本合同租赁期届满或提前终止时，在扣除乙方应付而未付的全部款项后，且乙方按本合同约定向甲方交还全部租赁物业后5日内，甲方将退还乙方租赁保证金余款，同时乙方应将保证金书面收据返还予甲方。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名、盖章。2015年11月16日，原告纯臣公司作为出租方(甲方)与被告青客租赁公司作为承租方(乙方)就上海市闵行区沪闵路XXX号公寓住房共计133套(即馨香北桥2期)签订《物业租赁合同》。双方商定，租赁期限自交付之日起至2021年2月28日止。房屋交付日起至起租日之间为免租期，免租期为3个月。合同第四条第1款约定，租赁物业每月租金如下：……第四年，月租金234,080元。第五年，月租金247,380元。合同第四条第3款约定，该租赁物业有关的水费、电费、燃气费、通信费等公用设施费用、公共事业费用，由甲方承担。合同第四条第4款约定，租金按照付三押一的方式支付给甲方，乙方应在房屋交付日后10个工作日内支付第一期租金及一个月押金，以后于支付月份的25日付款。合同第五条第1款约定，甲方有权向乙方收取租赁保证金，按照壹个月的租金220,780元收取。该条第3款约定，本合同租赁期届满或提前终止时，在扣除乙方应付而未付的全部款项后，且乙方按本合同约定向甲方交还全部租赁物业后5日内，甲方将退还乙方租赁保证金余款，同时乙方应将保证金书面收据返还予甲方。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处盖章。2017年7月15日，原告纯臣公司作为出租方(甲方)与被告青客创意公司作为承租方(乙方)就上海市闵行区灯辉路XXX号物业及附属设施(即馨香公寓颛桥店)公寓房276间(即馨香北桥3期)签订《房屋租赁合同》。该合同项下的房屋租赁期限为固定期6.5年，租赁期自2017年7月15日起至2023年12月31日止。装修免租期自2017年7月15日起至2017年12月31日止。共计5.5个月。交付日暂定2017年7月15日，或甲乙双方另行书面约定的日期。首次支付租金时间自2018年1月1日起。合同第三条第1.1款约定：……2020年1月1日起至2020年12月30日止，月租金463,680元，年租金5,564,160元；2021年1月1日起至2021年12月30日止，月租金493,764元，年租金5,925,168元……合同第三条第2.1款约定，本合同生效后且最晚不迟于交付日前，乙方支付相当于1个月租金463,680元作为押金支付给甲方，但同时甲方须提供有效押金收据凭证及银行账号等信息给乙方。合同第十一条第3款约定：租赁期间乙方有下列行为之一的，视乙方违约而导致合同被终止的，甲方有权没收乙方已经支付的租赁押金，乙方还应支付甲方相当于当年12个月的租金作为违约金。同时甲方需退还乙方已支付但未使用的月租金。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处盖章。同日，原告纯臣公司作为出租方(甲方)与被告青客创意公司作为承租方(乙方)签订《【馨香颛桥公寓】租赁合同-补充协议》。该协议约定上海市闵行区灯辉路XXX号物业及附属设施(即馨香公寓颛桥店)公寓房276间项目的网络宽带事宜补充讨论且双方协商一致如下：1.甲方负责安装本项目的电信网络宽带(施工要求按2017年5月8日双方的会议纪要为准)，并承担网络宽带的日常维护责任及费用。2.乙方根据每间房屋28.6元/间/月支付甲方宽带费，房间共计276间。3.甲方向乙方提供当月宽带的付费通知，则乙方须在次月25日前向甲方支付。甲方须提前提供相关正式票据(发票内容为网络费)给乙方。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处盖章。2017年8月22日，原告纯臣公司作为出租方(甲方)与被告青客创意公司作为承租方(乙方)签订《灯辉路XXX号【馨香颛桥公寓】项目租赁补充协议》。该补充协议针对延长免租期作出约定，双方确认将原合同第二条第1款修改为：“本合同项下的房屋租赁期限为固定期6.5年(即77.5个月)，租赁期自2017年7月15日起至2023年12月31日止。装修免租期自2017年7月15日起至2018年2月15日，共计7个月。交付日2017年7月15日，首次支付租金时间自2018年2月16日起。”双方于合同落款处盖章。2017年9月25日，原告纯臣公司作为出租方(甲方)与被告青客创意公司作为承租方(乙方)签订《馨香北桥1期、馨香北桥2期、馨香颛桥店保洁补充协议》。该协议就已签订的《馨香北桥1期租赁合同》、《馨香北桥2期租赁合同》、《馨香颛桥店租赁合同》三个项目的保洁服务约定：1.乙方委托甲方提供《馨香北桥1期》、《馨香北桥2期》、《馨香颛桥店》的保洁服务。委托服务期限为1年：自2017年10月1日起至2018年9月30日止。2.委托服务费用为：总计公寓535套，年服务费为税前40,000元整。乙方每季度支付一次，每次支付10,000元。甲方需提前开具发票给乙方。双方另约定合同其他相关权利义务，双方于落款处盖章。2019年1月1日，原告纯臣公司作为出租方(甲方)与被告青客创意公司作为承租方(乙方)签订《馨香北桥1期、馨香北桥2期、馨香颛桥店、馨香吴泾店保洁补充协议》。该协议就已签订的《馨香北桥1期租赁合同》、《馨香北桥2期租赁合同》、《馨香颛桥店租赁合同》、《馨香吴泾店租赁合同》的四个项目的保洁服务补充：1.乙方委托甲方提供《馨香北桥1期》、《馨香北桥2期》、《馨香颛桥店》、《馨香吴泾店》的保洁服务。委托服务期限为自2019年1月1日起至四个项目租赁合同的最终租赁日止。新协议履行前，《馨香北桥1期》、《馨香北桥2期》、《馨香颛桥店》的保洁服务按照原协议支付(2018年10月1日-2018年12月31日)保洁费用为10,000元整。2.委托服务费用为：总计公寓918套，年服务费为50,000元整。乙方每季度支付一次，每次支付12,500元。甲方需提前开具发票给乙方。双方另约定合同其他相关权利义务，双方于落款处盖章。2019年1月15日，原告纯臣公司作为甲方、被告青客创意公司作为乙方、被告青客租赁公司作为丙方签订《补充协议》。该协议上载：“甲、乙双方于2017年7月15日签署了《房屋租赁合同》，物业地址为灯辉路XXX号(馨香公寓颛桥店)。现经甲、乙、丙三方协商一致，就原合同主体变更事宜达成如下条款，以兹共同遵守执行。1.自本协议生效之日起，乙方基于原合同对甲方所享有的权利和所承担的义务均由丙方享有和承担……5.在合同期内当丙方不能履约支付甲方租金，乙方承担其履约责任……”三方于合同落款处盖章。同日(该日期为原告自述)，原告纯臣公司作为甲方与被告青客租赁公司作为乙方签订《补充协议》。该协议就上海市闵行区1677号公寓北桥店一期住房共计126套委托乙方管理所签订的《物业租赁合同》中乙方房租支付时间变更事宜达成补充。第一条约定，2019年1月25日至2019年4月24日的房租，乙方于2019年1月25日支付；之后的，从2019年5月份起每月5日支付上月25日至本院24日的房租，至租赁协议期满。第二条约定，原托管租赁协议与本《补充协议》不一致的，以本《补充协议》约定为准。协议另约定其他相关权利义务，双方于落款处签名盖章但未书写签约日期。同日(该日期为原告自述)，原告纯臣公司作为甲方与被告青客租赁公司作为乙方签订《补充协议》。该协议就上海市闵行区1677号公寓北桥店二期住房共计133套委托乙方管理所签订的《物业租赁合同》中乙方房租支付时间变更事宜达成补充。第一条约定，2019年1月25日至2019年4月24日的房租，乙方于2019年1月25日支付；之后的，从2019年5月份起每月5日支付上月25日至本院24日的房租，至租赁协议期满。第二条约定，原托管租赁协议与本《补充协议》不一致的，以本《补充协议》约定为准。协议另约定其他相关权利义务，双方于落款处签名盖章但未书写签约日期。同日(该日期为原告自述)，原告纯臣公司作为甲方与被告青客租赁公司作为乙方签订《补充协议》。该协议就上海市闵行区灯辉路XXX号公寓房间共计276间委托乙方管理所签订的《馨香公寓颛桥店》的租赁合同中乙方房租支付时间变更事宜达成补充。第一条约定，2019年2月25日至2019年5月24日的房租，乙方于2019年2月25日支付；之后的，从2019年6月份起每月5日支付上月25日至本院24日的房租，至租赁协议期满。第二条约定，原托管租赁协议与本《补充协议》不一致的，以本《补充协议》约定为准。协议另约定其他相关权利义务，双方于落款处签名盖章但未书写签约日期。2020年3月16日，原告纯臣公司向两被告、案外人上海某科技股份有限公司发出《通知函》。该通知函主要向两被告催缴2020年1月25日至2020年3月24日两个月的租金1,874,320元以及水电费、服务费、网络费合计343,886.40元。该函以顺丰速运形式寄送。2020年7月1日，原告纯臣公司收回馨香北桥1期、馨香北桥2期、馨香北桥3期的公寓房屋合计535套。另查明，馨香北桥1期的欠租自2020年1月25日起至2020年6月30日止为1,279,103元，馨香北桥2期的欠租自2020年1月25日起至2020年6月30日止为1,252,860元，馨香北桥3期的欠租自2020年1月25日起至2020年6月30日止为2,423,101元，以上合计为4,955,064元。上述事实，由原告提交的《物业租赁合同》、《房屋租赁合同》、补充协议、通知函及邮寄凭证、记账凭证等以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原告纯臣公司与两被告分别签订的诸份《物业租赁合同》、补充协议等均系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。按约支付租金系两被告作为承租人的主要合同义务，两被告欠付租金且经原告多次催促仍未支付显已违约。原告为避免损失扩大而于2020年7月1日收回房屋并就此主张诸份合同解除符合双方约定且于法无悖，本院予以支持。至于原告主张因被告青客租赁公司与被告青客创意公司存在支付租金等费用的混同而要求两被告共同支付所有的欠款，本院则认为仍应依据合同相对性原则由被告青客创意公司负担馨香北桥1期合同所对应的欠付款项并由被告青客租赁公司负担馨香北桥2期、3期合同所对应的欠付款项。据此，被告青客创意公司应向原告纯臣公司支付欠付租金1,279,103元，而被告青客公司应向原告纯臣公司支付欠付租金3,675,961元(1,252,860元+2,423,101元)、网络服务费23,680.8元(15,787.2元+7,893.6元)、水电费711.9元。被告青客创意公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第(一)款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、判令原告上海纯臣实业发展有限公司与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于2014年12月17日签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》以及于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》，原告上海纯臣实业发展有限公司与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于2015年11月16日签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》均于2020年7月1日予以解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海纯臣实业发展有限公司支付租金人民币3,675,961元、网络服务费人民币23,680.8元、水电费人民币711.9元，以上合计人民币3,700,353.7元；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海纯臣实业发展有限公司支付租金人民币1,279,103元；四、驳回原告上海纯臣实业发展有限公司其余诉讼请求。案件受理费计人民币46,882.04元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 钱 洁人民陪审员 叶 明人民陪审员 朱明青二〇二一年四月二十六日书 记 员 瞿思沁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……