山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1092民初3281号 原告（案外人）：王思杰，男，1984年6月10日出生，汉族，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：迟志磊，山东昀明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜林，山东昀明律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：丛忠日，男，1966年7月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告（申请执行人）：林淑凤，女，1957年8月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告（申请执行人）：丛日波，男，1977年2月23日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告（申请执行人）：杨机文，男，1967年9月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告（申请执行人）：于敬传，男，1963年4月6日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 五被告共同委托诉讼代理人：王东胜、丛芸，山东胜鼎律师事务所律师。 第三人（被执行人）：威海泰浩建设集团有限公司（统一社会信用代码913710002642029330），住所地威海青岛中路188号。 法定代表人：王建华，董事长。 第三人（被执行人）：文登泰浩置业有限公司（统一社会信用代码913710815533818273），住所地威海市文登区天福办世纪大道99-1号。 法定代表人：王浩，总经理。 第三人委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。 第三人委托诉讼代理人：徐大伟，山东胶东律师事务所实习律师。 原告王思杰与被告丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传、第三人威海泰浩建设集团有限公司（以下简称“泰浩集团公司”）、文登泰浩置业有限公司（以下简称“文登泰浩公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王思杰委托诉讼代理人迟志磊、杜林、被告共同委托诉讼代理人王东胜、泰浩集团公司、文登泰浩公司共同委托诉讼代理人徐国荣、徐大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王思杰向本院提出诉讼请求：判决不得执行王思杰所有的位于威海市文登区车库（以下简称“案涉车库”）。事实及理由：王思杰于2012年10月5日与威海泰浩房地产开发有限公司（以下简称“泰浩开发公司”）签订了关于案涉车库的认购书，并在2013年2月22日前支付了全部购房款，泰浩开发公司于该日将案涉车库交付给王思杰占有使用；案涉车库至今未办理不动产过户登记手续并非王思杰怠于行使权力所致，而是泰浩开发公司原因导致。案涉车库属王思杰所有，丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传申请法院查封错误。故王思杰起诉至法院，请求依法支持诉讼请求。 丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传共同辩称，王思杰的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 泰浩集团公司、文登泰浩公司述称，对王思杰陈述的事实、理由无异议，其中签订认购书的时间及房屋交付王思杰使用的时间属实，且王思杰已经将房款全部付清，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年11月，文登泰浩公司、泰浩开发公司经批准联合开发了位于威海市文登区的“泰浩﹒华新园”居民小区项目。2012年7月5日，“泰浩﹒华新园”居民小区5号楼取得《商品房预售许可证》。2012年10月5日，王思杰与泰浩开发公司签订一份《商品房认购书》，约定王思杰购买华新园小区甲5-7号网点房及5-7号车库，认购书对房屋位置、面积、单价、房屋总价款、付款方式及期限、税费及公共维修基金的负担、定金条款、违约责任等进行了约定，网点房及案涉车库总价款为430064元，优惠后实际价款374000元。《商品房认购书》同时约定王思杰于2012年11月20日前付清全部房款并至泰浩开发公司签订《商品房预售合同》，该认购书自双方签订《商品房预售合同》后自动失效。《商品房认购书》签订前，王思杰已向文登泰浩公司支付购房定金5000元，认购书签订后，王思杰又分别于2012年10月5日、2012年11月6日、2013年2月4日、3月22日向文登泰浩公司、泰浩开发公司支付购房款45000元、5万元、207977.05元、66022.95元，合计374000元，并另外交纳专项维修金5770.50元、自2013年5月1起的物业管理费等，文登泰浩公司和威海泰浩物业服务有限公司分别向王思杰出具了收款收据。2013年2月22日，文登泰浩公司向王思杰交付了案涉车库，由王思杰管理使用。2013年12月18日，案涉车库综合验收合格，但至今未办理产权初始登记。 本院在审理丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传与文登泰浩公司、泰浩集团公司、荣成泰浩房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，本院根据当事人申请，于2019年1月21日以（2018）鲁1092执保957号执行裁定书依法查封了案涉车库。王思杰提出执行异议，请求中止对案涉车库的执行。本院于2019年11月13日以（2019）鲁1092执异84号执行裁定书，驳回了王思杰的异议请求。2019年12月10日，王思杰诉来本院请求处理。 上述事实，有商品房预售许可证、商品房认购书、收款收据、发放房屋钥匙明细表、物业公司证明、物业管理费交付票据、（2018）鲁1092执保957号执行裁定书、（2019）鲁1092民初2894号案件材料、（2020）鲁10民终826号民事判决及当事人陈述等证据证明。 本院认为，本案的争议焦点为：王思杰就案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 第一，王思杰在本院查封案涉车库之前已与出卖人签订合法有效的房屋买卖合同并支付相应价款。根据本案查明的事实，文登泰浩公司、泰浩开发公司均具有房地产开发经营资质，案涉车库系双方经批准联合开发建设，任何一方与购房人签订的房屋买卖合同，对联合开发双方均具有拘束力，联合开发双方均有履行的义务。《最高人民法院关于审理买卖商品房案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王思杰与泰浩开发公司签订的商品房认购书，明确约定了房屋位置、面积、单价、房屋总价款、付款方式及期限、面积差异的处理方式、定金条款、违约责任等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容；并且，王思杰已支付了全部购房款，文登泰浩公司、泰浩开发公司也已将案涉车库交付王思杰管理使用。因此，王思杰与文登泰浩公司、泰浩开发公司签订的商品房认购书属于商品房预售合同。商品房认购书系买卖双方真实意思表示，且文登泰浩公司、泰浩开发公司在销售案涉车库之前，已取得《商品房预售许可证》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。 第二，王思杰在本院查封案涉车库之前已合法占有。根据本案查明的事实，文登泰浩公司于2013年2月22日向王思杰交付案涉车库，由王思杰管理使用，王思杰也支付了物业管理费用。而本院是于2019年1月21日查封案涉车库，可以证明在本院查封案涉车库前王思杰已对其合法占有。 第三，案涉车库未办理产权过户登记非王思杰原因。根据本案查明的事实，案涉车库于2013年12月18日通过综合验收，尚未办理初始登记，不具有办理产权过户登记的条件。因此，案涉车库未办理产权过户登记并非系王思杰怠于行使权利所至。 综上所述，王思杰就案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 不得执行位威海市文登区号车库。 案件受理费100元，由丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  徐东舰 人民陪审员  邓树善 人民陪审员  丛淑华 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  王 姣