江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初1846号原告：徐建娥，女，1955年9月7日生，汉族，住江苏省张家港市杨舍镇杨港村第****。原告：徐静霞，女，1983年12月8日出生，汉族，住江苏省张家港市杨舍镇泗港新村****。原告：张俊，男，1981年12月19日出生，汉族，住，住江苏省张家港市杨舍镇白鹿花苑****/div>三原告共同委托诉讼代理人：万云霞，江苏润众律师事务所律师。被告：赵长建，男，1979年1月2日出生，汉族，住黑龙江，住黑龙江省宾县v>原告徐建娥、徐静霞、张俊与被告赵长建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，于2021年2月25日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐建娥及其委托诉讼代理人万云霞、被告赵长建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐建娥、徐静霞、张俊向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间在2020年5月15日签订的《房屋租赁合同》于原告起诉状送达被告之日起解除；2、判令被告向原告支付自2020年11月15日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金17499元（暂定）；3、判令被告将案涉房屋腾退并返还原告；4、判令被告向原告支付自《房屋租赁合同》解除之次日起至房屋腾退之日止按照合同约定标准计算的房屋占有使用费；5、判令被告向原告支付违约金10000元；6、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2020年5月15日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将房屋出租给被告，租赁期间为2020年5月15日至2021年5月14日，房屋年租金为7万元。年租金分三期付完:2020年5月15日付17500元，2020年7月15日付17500元，2020年10月15日付35000元。被告拖欠房租一个星期以上的，原告可单方终止合同。合同签订后，被告按约支付了第一期房租，第二期房租被告开始拖延，第三期房租原告多次催讨，被告至今分文未付。原告为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条等法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告赵长建辩称：原告起诉所称的违约是有原因的，第一，案涉房屋附近修路修桥持续了一年零一个月，其中有三个月时间无法进出门面，导致无法经营；第二，案涉房屋存在漏水情况，持续了一周多，且原告在漏水之后五天才派人维修，前后大约有一个月时间无法经营，当时与原告口头商量好了减免租金，现在原告不承认；第三，原告不同意继续出租，但当时我支付了12万元转让费并且对案涉房屋进行了装修，距今也没多长时间。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：2020年5月15日，原告徐建娥、徐静霞、张俊（出租方甲方）与被告赵长建（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于张家港市的6间2层共计228㎡（以房产证为准）出租给乙方作为经营使用，租期自2020年5月15日至2021年5月14日，共计一年，年租金7万元。合同同时约定乙方拖欠房屋租金一个星期以上的，甲方可单方终止合同，除因不可抗力的自然灾害以外的任何一方违约的，应支付违约金一万元。另约定，合同结束，乙方应将房屋完好移交给甲方，其装修好的，不能搬动的归甲方所有，如有人为损坏，乙方应恢复原状，不能恢复原状的应在租房押金中扣除相应金额。后双方达成补充协议，约定年租金分三期支付，即2020年5月15日付17500元（期限自2020年5月15日至2020年8月14日），2020年7月15日付17500元（期限自2020年8月15日至2020年11月14日），2020年10月15日付35000元（期限自2020年11月15日至2020年5月14日）。合同签订后，被告于2020年5月17日支付租金17500元，2020年9月4日支付租金17500元，剩余租金经原告催讨，被告未予支付，后对于剩余租金的支付及双方租赁合同的解除等问题，双方产生争议，引起本案纠纷。本案双方争议焦点为案涉房屋附近的道路施工以及房屋漏水情形是否应当减免被告的租金？经审理查明，案涉房屋东侧的职中路及桥梁自2019年9月起封闭施工至2020年12月。在租赁期内，案涉房屋由于连续降雨存在漏水情况，在收到被告的房屋漏雨告知后，原告作为出租方委托工人进行了维修。被告主张，被告受案涉房屋漏雨及维修影响近1个月无法正常营业；受道路施工影响约3个月无法正常营业。被告据此要求原告减免2个月租金，但原告只同意减免5000元，故未能协商一致。为证明其主张，被告提交了房屋漏水视频以及双方的微信聊天记录予以证实。原告称，得知案涉房屋漏水后，原告及时雇人进行了维修，也就3天时间就修好了。政府公示修路在双方签订合同之前，被告在租房时是明知的。双方就减免租金事宜未能协商一致，被告不愿按约交纳租金，故原告只得起诉。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依据诚实信用原则按约全面履行各自义务。本案中，原告徐建娥、徐静霞、张俊按照协议约定履行了案涉房屋的交付使用义务，被告赵长建理应及时支付相应租金，被告赵长建未能按约履行租金给付义务构成违约，且在原告催缴租金后，被告仍以原告不同意减免租金为由拒绝交纳租金，系以其行为明确表明不履行合同主要义务。故原告要求解除合同并由被告承担违约责任等合法有据，本院予以支持。对于被告抗辩的修路修桥影响经营的问题，本院认为，修路修桥在双方订立房屋租赁合同前业已发生，双方对此应为明知，故双方在洽谈租金、租期时应将此因素考虑在内，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，也应对此有充分认识，且政府对修路修桥可能造成的经营影响也未有补偿政策，故被告以修路修桥影响经营为由主张减免租金，予法无据，本院不予支持。对于被告抗辩的房屋漏雨影响经营问题，本院认为，案涉房屋作为经营性门面，连续降雨造成的地面湿滑、发霉等问题对被告的经营活动确有一定影响，但因双方对漏雨所造成实际影响的天数各执己见，且被告亦未能就此举证证明。本院结合双方提交的证据及质证意见，同时考虑到修补房屋漏雨所需工期，酌情认定房屋漏雨对被告经营所造成的影响时长为十日，因此，原告方应对该十日的房屋租金予以减免。双方在结算时应将押金一并结算。对于被告抗辩的转让费、装修费等支出的问题，本院认为，转让费系被告自愿支付于前承租人，与原告方无涉。原被告双方在案涉房屋租赁合同第五条、第八条中对合同结束时案涉房屋装修归属有明确约定，故因被告违约致使合同解除后，不可移动的装修归原告所有，可移动装修可由被告自行拆除。故被告的该部分抗辩主张，予法无据，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告徐建娥、徐静霞、张俊与被告赵长建之间签订的《房屋租赁合同》于2021年1月30日解除。二、被告赵长建应于判决生效之日起10日内将案涉房屋腾退并返还原告徐建娥、徐静霞、张俊。三、被告赵长建应支付原告徐建娥、徐静霞、张俊自2020年11月15日至2021年1月30日期间的房屋租金12849.26元（扣除应减免的十日租金1917.8元后实际应付金额）及自2021年1月31日至实际搬离之日至按每日191.78元计算的房屋占有使用费。四、被告赵长建应给付原告徐建娥、徐静霞、张俊违约金10000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取775元、保全费370元，合计1145元由被告赵长建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 李清泉二〇二一年三月九日法官助理 王亚许书 记 员 张炯敏