江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初6016号原告：姚皊，女，1962年9月9日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：楚巨山，江苏仁台律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏建国，男，1960年1月4日生，汉族，住睢宁县。系原告丈夫。被告：申平，男，1960年12月5日生，汉族，安徽省亳州市人，现住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：熊运栋，江苏熊运栋律师事务所律师。第三人：李良，男，1966年11月12日生，汉族，住睢宁县。第三人：徐州嘉南房地产开发有限公司，统一社会信用代码913203246683838650，住所地睢宁县天虹大道东侧。法定代表人：朱红军，该公司经理。原告姚皊诉被告申平排除妨碍纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。后为了查清案件事实，原告申请追加李良和徐州嘉南房地产开发有限公司（以下简称嘉南开发公司）为第三人参加诉讼，本院予以准许，并裁定转为普通程序，于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告姚皊及其委托诉讼代理人楚巨山、魏建国、被告申平及其委托诉讼代理人熊运栋到庭参加诉讼，第三人李良到庭参加第二次诉讼，第三人嘉南开发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚皊向本院提出诉讼请求：1.排除妨碍，判令被告及其家人搬出星河花园小区25号楼2单元904室。2.被告承担本案的费用。事实与理由：原告于2014年9月16日与嘉南开发公司签订了《星河花园商品房认购合同》。合同约定嘉南开发公司将其开发的位于星河花园小区25号楼2单元904室的房屋销售给原告。面积94.35平方米；4350元/平方米；计价410423元；优惠5423元，一次性付款405000元。原告于2014年9月17日付清全部款项405000元和物业费、装修押金、办理了用水卡、燃气户头等等。对该房产进行了装修和使用。然而被告却以该房产系其所有，强行撬锁装修。虽经多次协商和报警，被告均不愿退出该房屋。其行为严重侵害了原告的财产权，并损害了原告的合法权益，为此，原告为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，请判如前请。被告申平辩称，1.原告没有取得案涉房屋的物权。原告虽然和开发商嘉南开发公司签订了商品房认购书，但并没有交纳购房款，原告在起诉状中陈述于2014年9月17日付清全部购房款与事实不符。从原告提供的收款收据的内容可以看出，原告是以转据的方式交纳购房款的。嘉南开发公司从2010年2月9日至2012年9月13日累计向第三人李良非法吸收公众存款3771000元，截止到2014年5月14日，嘉南开发公司共计偿还李良集资款本金4400000元，利息3055200元。也就是说，嘉南开发公司不仅已经还清了李良的集资款本金，还多支付了利息3055200元。其中涉案房屋就是嘉南开发公司抵李良借款的其中一套房屋，因李良与原告之间有债权债务关系，将该处房屋抵款给本案的原告。最高人民法院、最高人民检察院和公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第五条关于涉案财物的追缴和处置问题明确规定：向社会公众非法吸收的资金属于非法所得。以吸收的资金向集资参与人支付的利息等回报应当依法追缴。集资参与人本金尚未偿还的，所支付的回报可予折抵本金。从上述规定的内容可以看出，除了偿还本金外，非法集资人向集资参与人支付的任何回报都是非法的，都应予以追缴。在嘉南开发公司已经多偿还本金的情况下，又用四套房屋折价偿还李良“集资款本金”，属于典型的非法所得，依法应由法院予以追缴。因此，李良又将此四套房屋中的案涉房屋转抵给原告，这种行为显然是无效的，不应受到法律的支持和保护，原告不能据此享有案涉房屋的所有权。2.原告无权提起排除妨害之诉。根据物权法的规定，有权提起排除妨害之诉的，必须是已经合法取得物权的人。原告虽然签订了商品房认购书，但并没有取得对案涉房屋的物权。相反，嘉南开发公司因向被告非法吸收存款无力偿还本金，已经于2016年1月将13套房屋折价网签给被告冲抵集资款本金，案涉的25号楼2单元904室就是其中的一套。因此，案涉房屋的权利人为被告，原告无权提起排除妨害之诉。经本院审理查明事实如下：2014年9月16日，原告与第三人嘉南开发公司签订了《星河花园商品房认购书》一份，约定买受人（即本案原告）自愿认购出卖人（即本案第三人）开发的位于睢宁县住房一套，总购房款为410423元，优惠5423元，合同最终价格为405000元，原告未支付购房款，以转据的形式，第三人嘉南开发公司为原告出具收据一份。2016年1月4日，原告以358000元的价格将该房屋转让给案外人胡威和程永红，2017年7月17日，双方解除了购房合同，胡威和程永红将案涉房屋返还给原告。2016年1月11日，被告与第三人嘉南开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，第三人将案涉房屋即星河花园小区25号楼2单元904室住房一套出售给被告，并进行了网上备案，购房价为410422元，被告亦未支付购房款，是用第三人嘉南开发公司欠被告的集资款折抵购房款。第三人嘉南开发公司直接或间接非法吸收公众存款，睢宁县人民检察院以其涉嫌非法吸收公众存款罪向本院提起公诉，本院于2020年6月29日作出（2018）苏0324刑初810号刑事判决书，认定第三人嘉南开发公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金45万元。根据该判决书认定的事实：第三人嘉南开发公司向第三人李良实际非法集资本金3771000元，实际偿还借款本金4400000元，其中利息计入借款本金629000元，实际偿还利息3055200元，其中包括2014年4月9日用3套房屋抵款的1300000元。第三人李良因和原告有债权债务关系，将其中一套房屋即案涉房屋折抵借款出售给原告。第三人嘉南开发公司实际向被告申平非法集资本金30660000元，实际已偿还本金11570000元，其中利息计入本金11910000元，实际偿还利息11988700元（其中包括用10套房屋折抵的欠款，案涉房屋是其中的一套），实际尚欠本金7101300元。另查明，原被告双方对案涉房屋均进行了部分装修，并均将部分家具放置在案涉房屋中。双方因房屋纠纷发生纠纷，并经报警处理，睢宁县公安机关已将案涉房屋予以查封。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”原告是否有权主张排除妨碍取决于其是否对案涉房屋享有物权。根据本案查明的事实，原告虽与第三人嘉南开发公司签订了商品房认购书，但未支付购房款，是用李良的欠款折抵的购房款。本院刑事判决书已认定第三人嘉南开发公司共欠第三人李良集资款本金3771000元，而实际偿还本金4400000元，偿还利息3055200元，案涉房屋折抵集资款包括其中。最高人民法院、最高人民检察院和公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第五条规定：“向社会公众非法吸收的资金属于违法所得。以吸收的资金向集资参与人支付的利息、分红等回报，以及向帮助吸收资金人员支付的代理费、好处费、返点费、佣金、提成等费用，应当依法追缴。集资参与人本金尚未归还的，所支付的回报可予折抵本金”。根据上述规定，第三人嘉南开发公司偿还给第三人李良钱款中超过集资款本金的部分依法应予以追缴，李良对案涉房屋是否拥有物权目前无法确定，其转让行为是否具有合法性亦无法确认，原告无充分的证据证实其对案涉房屋享有物权，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告姚皊的诉讼请求。案件受理费300元，由原告姚皊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王建红审 判 员  张晓军人民陪审员  张重庆二〇二一年二月二十四日书 记 员  宋 姣附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。