广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6905、6906号上诉人（原审被告）：惠州中财置业有限公司，住所地:惠州市惠阳区淡水镇石坑邨**。法定代表人:马某某。委托诉讼代理人：王某某，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨某，男，1977年4月21日出生，汉族，住址：四川省江安县******石包冲组，公民身份号码：512************896。（6905号）被上诉人（原审原告）：周某，女，1981年11月17日出生，汉族，住址：广东省惠州市大亚湾区西区街道石化大道西66号蔚蓝北区***********，公民身份号码：429************569。（6905号）被上诉人（原审原告）：吕某，女，1991年7月14日出生，汉族，住址：湖南省安仁县******新坪组。公民身份号码：431************825。（6906号）上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：甘清洪，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：黄雪涛，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上诉人惠州中财置业有限公司（下称中财公司）与被上诉人杨某、周某、吕某因商品房预售合同纠纷二案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2864、2862号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。（因上述二案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以6905号案件为例进行表述、论证）上诉人中财公司向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销惠州市惠阳区人民法院做出的（2019）粤1303民初2864号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院就认定上诉人构成合同欺诈的行为，符合《民法总则》、《合同法》规定可撤销的情形；上诉人认为一审法院就此观点存在适用法律错误，认定事实不清的情况。1、根据《合同法》第五十四条第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，合同欺诈有四个构成要件：(1)欺诈方有欺诈的故意。即明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况会使对方陷于错误认识而希望或者放任这种结果的发生。(2)欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等。(3)相对人因欺诈行为而陷于错误认识，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系。(4)相对方因错误认识而做出意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。综上，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。2、在本案中，根据上诉人与被上诉人于2018年8月5日签订的《商品房买卖合同》中已经将案涉商铺的位置、面积、层高、价款等信息如实的约定清楚，双方是在公平、平等的原则下签订的上述合同，并不存在隐瞒、欺诈的情形。另，被上诉人作为买房人，主张上诉人的虚假宣传行为构成欺诈，要求撤销合同，对此应考察被上诉人在签订合同时是否因为上诉人的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识做出了非真实意思表示。3、事实上，案涉商铺位于的都市广场共分四层，一楼和三楼均已达到6米层高，宣传海报并没有构成虚假宣传之事实。即证实上诉人关于层高、位置等方面的宣传并无不实之处，对于被上诉人的购房意向并没有影响，故并没有导致被上诉人对其实际签订的合同内容产生错误认识。首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、、地段环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会做出购买与否的意思表示。上诉人在本案中的广告宣传并非直接影响被上诉人决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，案涉合同中对被上诉人所购商铺的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成的，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，上诉人的广告宣传等案涉行为并未使被上诉人对其所购房屋的质量、价格、、地段等合同内容产生错误认识其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，上诉人不构成对被上诉人的欺诈，被上诉人要求撤销合同不符合法律规定，不应支持。二、一审法院认定本案是该院受理的同批次系列案件，适用了统一的法律规定和事实理由，仅凭被上诉人的口头阐述，并没有区分进行实际的事实认定，造成了错误的判决结果。1、本案中，被上诉人的诉讼请求是基于被上诉人认为其受到上诉人的误导性陈述，购买的案涉商铺从“一手商铺”变成“二手商铺”，从而产生了错误认识，认定构成重大误解，请求撤销合同。但一审法院却因在审理本案前审理过一批系列案，将本案直接定性为被上诉人受了欺诈，从而撤销合同，此做法明显违背了案件的事实，不符合公平公正原则，对上诉人极其不公平。2、重大误解，指的是一方当事人因自己的过错导致对合同的内容等发生误解而订立了合同，误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。从本案来看，虽然被上诉人在购买商铺时，合同中并未载明商铺实际登记在案外人吕美华名下，但因上诉人持有与案外人吕美华签订的《委托销售合同》及公证书，证明上诉人是有权利处置该商铺的，并不会影响到被上诉人在合同中所享受的权利和承担的义务，也不会影响到其订立合同时目的的实现，或者履行合同也不会给被上诉人造成损失。因此，被上诉人仅对商铺产权的归属存在误解，并不影响合同的订立和履行，一审法院不应判决撤销双方签订的商铺买卖合同。3、再有，被上诉人不排除系因为看到或者听说商场的运营情况不良好，可能会影响其所购买商铺的收益等情况而跟风诉讼，而一审法院也基于其审理过的系列案件的判断而一并将本案统一做出撤销的裁决，使得双方本应能继续履行的合同也一并被撤销。一审法院这种统一裁决的行为极可能造成后续更多的购房者跟风诉讼，使上诉人造成更大的损失，及恶劣的社会影响。三、被上诉人与上诉人签订的《商铺买卖合同》依法有效。因为被上诉人仅对商铺产权的归属存在误解，并不影响合同的订立和履行，因此双方签订的商铺买卖合同应当依法有效，双方应继续履行合同义务，上诉人无须向被上诉人返还购房款及相关利息。上诉人在庭审中补充上诉意见：在一审的时候，我方提交了一份增加第三人的申请，一审法院没有予以支持。我方的理由是，因为该两个案件所涉商铺均是在第三人的名下，我方是在取得该第三人公证授权委托销售之后，才与该案件两当事人签订的商品房买卖合同。即我方认为需要增加该涉案商铺实际所有权人吴南娟、吕美华两人作为第三人出庭。被上诉人杨某、周某、吕某发表答辩意见:被上诉人都是因为销售的欺诈购买商铺，吕某案件是他在发现交付的商铺的产权跟位置，跟当初销售承诺的不一样，所以要求撤销原被告的买卖合同，然后杨某也是因为产权的问题，当时约定的是必须是一手。实际交付的是在第三人名下的,两个案子都存在这个情况，并且他们手上是有第三人的授权公证授权，但是从来没有在销售过程中向两位原告展示过。直到一审被上诉人得知有这样一种，但此前的话是通过不动产查询部门查询不到信息。最终是在一审开庭的时候，他们出示公证授权才发现确实在第三方名下。另外涉案商户他们销售的一种形式主要是通过返租。返租的形式是有一个长期向买受人返租的形式，然后因为上诉人存在一些不规范的情形，因此被上诉人认为相关的合同是履行不下去的，也因此进行一系列维权。原审原告杨某、周某向一审法院提出起诉请求：1.撤销原被告之间的《商品房买卖合同》。2.被告立即退还已付购房款192628元及利息暂计9631.4元（以192628元为基数按照年利率6%计算，自2018年8月5日暂计至2019年6月5日）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院查明的事实：2018年8月5日，原告与被告中财公司签订《商品房买卖合同》（该合同未附所售房屋的平面图），约定原告向被告中财公司购买都市广场******铺，总价款343678元。原告应于2018年8月8日前支付首期款172678元，余款由原告分期支付并于2023年8月15日前付清，被告中财公司应当在2023年12月31日前将涉案商铺交付给原告使用等。合同签订后，原告于2018年8月5日支付定金50000元、2018年8月8日支付购房款122678元、分别于（2018年9月11日、2018年10月9日、2018年11月12日、2018年12月14日、2019年1月15日、2019年2月13日、2019年3月15日）支付每期分期款2850元。目前，涉案房产登记在案外人吕美华名下。被告提交《公证书》证明其出售案涉商铺有案外人吕美华的委托授权。被告向原告出售商铺时未披露该商铺所有人为案外人吕美华。庭审时，被告提交追加吕美华为第三人的申请。另查明，案涉商铺为被告中财置业统一销售其投资开发的惠阳都市广场商铺之一，本案亦为一审法院受理同批次系列案之一，本批系列案业主中提交的证据“云鼎中心城”的宣传海报，载明有“六米层高靓铺统一管理硬件保障”（内容位于海报正中，放大字体）、“六米高层钻石靓铺”（内容位于海报正面，放大字体）、“跨国商品美食荟萃”等广告内容。庭审时，被告对上述宣传海报不予认可并表示：“云鼎中心城”系我方项目但照片显示的宣传册代理人不清楚；我方未向业主承诺过层高6米，合同约定层高是4米；证据中与业主联系的洪经理是我方的员工。此外，业主提交云鼎（被告）洪经理（洪应长）与业主的微信聊天记录、《业主上访维权的现场相片》、《信访事项不予受理通知书》、《人民来访接待厅群众来访登记表》等证据材料证明被告存在虚假宣传，大部分业主已通过各种方式进行维权，被告对这些证据材料的三性不予认可。再查明，被告中财公司的经营范围为投资开发惠阳都市广场及其配套设施，并用于出售、出租及物业管理。案涉商铺归属于惠阳都市广场，系列案中业主提交的《不动产登记查询表》载明，该广场内的商铺已出卖给不同的业主，商铺中有被查封、产权人不明、产权登记在案外人名下或被告中财公司名下、商铺款项支付至公司或个人名下等情况。上述事实有《商品房买卖合同》、转账记录、分期付款协议、《商铺委托经营管理协议》、与中介李东升聊天记录、《收款收据》、公证书等及庭审陈述为据。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方当事人的意思表示一致是合同成立的本质要素，双方当事人的意思表示真实是合同发生法律效力的关键要素。所以，在订立合同的过程中，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。欺诈是指合同一方以积极的言辞，故意提供虚假情况，使得对方在意思形成的过程中，受到自身以外其他因素的影响，导致其意思表示错误。本案中，从被告经营范围可知，被告作为案涉商铺的投资开发商、运营及管理人，对案涉商铺的权属、位置、面积、有无被查封等基本情况及综合经营信息的掌控，相对于公司外部的任何第三人而言，都绝对地处于优势控制地位。因此，根据诚实信用原则，被告在对外宣传销售商铺的过程中，不仅不得故意提供虚假情况，而且更有义务向买受人披露商铺的产权人、位置（商铺平面图）、面积、层高、价款、运营及是否可正常交易等对商铺价值具有或可能具有重大影响的事实，以避免对方当事人作出不真实的意思表示，影响商铺转让协议的效力。具体到本案中，被告虽提交《公证书》证明其取得案涉商铺业主授权出卖，但未能提供充分有效的证据证明其在订立商铺转让合同之前，曾向原告披露案涉商铺的实际产权人或出示过该《公证书》、具体位置或展示该商铺的平面图等事实；与此同时，原告均对合同订立前就已知晓上述事实予以了否认。因此，被告应对此承担举证不力的责任。一般而言，消费者投资购买商铺的目的是该商铺具有投资价值。商铺的产权是否清晰、层高、位置、回报率等因素是直接影响买受人是否同意受让该商铺真实意思表示的作出。本案仅是一审法院受理的同批次系列案之一，被告中财公司在出卖其开发的惠阳都市广场商铺时，存在出卖时没有披露商铺权属人、商铺产权不明、商铺已被法院查封、收款账户混乱等情况。因此，纵观被告销售本批次所有商铺的方式，在订立商铺转让合同之前，被告故意对影响商铺价值的权属、层高、位置等作出不实、夸大的宣传，致使原告就此产生了合理的信赖，并作出错误的意思表示。一审法院足以认定，被告一方以欺诈的手段，使对原告在违背真实意思的情况下，作出受让案涉商铺的意思表示。被告的相关辩称没有法律和事实依据，一审法院不予采信。又因原告于2019年4月对上述被欺诈的事实予以知晓，因此，其主张申请撤销与被告中财公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权的法律规定，法院予以支持。在本案中，一审法院并不否认被告是有权销售案涉商铺，但被告销售商铺时未遵循诚实守信原则，且本案审查的是原告与被告间买卖合同关系，故一审法院认为被告申请吕美华为本案第三人没有必要，不予准许。根据《合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，合同被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。所以，原告诉请被告中财公司返还已付购房款192628元及利息（以50000元为基数，按年利率6%从2018年8月6日起计至还清之日止；以122678元为基数，按年利率6%从2018年8月9日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2018年9月12日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2018年10月10日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2018年11月13日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2018年12月15日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2019年1月16日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2019年2月14日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2019年3月16日起计至还清之日止），于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起撤销原告杨某、周某与被告惠州中财置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告惠州中财置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告杨某、周某已付购房款192628元及利息（以50000元为基数，按年利率6%从2018年8月6日起计至还清之日止；以122678元为基数，按年利率6%从2018年8月9日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2018年9月12日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2018年10月10日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2018年11月13日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2018年12月15日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2019年1月16日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2019年2月14日起计至还清之日止；以2850元为基数，按年利率6%从2019年3月16日起计至还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2167元（原告已预交），由被告惠州中财置业有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审中双方争议焦点是：涉案合同应否撤销。本院对此分析如下：买受人基于投资目的购买商铺，因此，商铺的权属情况、实际层高、位置、价款及运营等情况直接影响商铺的价值，商铺的价值和投资回报率对买受人作出是否购买商铺的意思表示具有重大影响。而买受人与作为出卖人的中财公司，在对商铺信息的掌控方面处于不平等地位。中财公司作为涉案商铺的投资开发商、运营管理人，对商铺权属情况、实际层高、位置、价款及运营情况等对商铺价值有重大影响的商铺基本信息的掌控，较买受人而言，处于绝对优势地位。本案中，买受人基于对商铺产权人、位置等的错误认识，才作出购买商铺的意思表示。被上诉人现主张撤销涉案合同，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律虽有不当，但不影响案件实体处理结果，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州中财置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  胡 江审 判 员  寇 倩二〇一九年十二月二十三日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷