江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初1779号原告：镇江锦尚房地产营销顾问有限公司，统一社会信用代码91321191694534575Y，住所地镇江新区丁卯南纬二路**。法定代表人：马静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏思源，江苏路韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩然，江苏路韬律师事务所律师。被告：佟俊辰，男，1993年1月2日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：李瑜，江苏金荣恒顺律师事务所律师。原告镇江锦尚房地产营销顾问有限公司与被告佟俊辰房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年6月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月30日公开开庭审理。原告镇江锦尚房地产营销顾问有限公司的委托诉讼代理人魏思源、周浩然，被告佟俊辰及其委托诉讼代理人李瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告镇江锦尚房地产营销顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除2017年11月30日原、被告签订的《恒顺翠谷商业广场租赁管理合同》，被告将恒顺翠谷商业广场好吃街1#104号商铺（面积约103㎡）返还给原告；2.被告支付2018年12月8日至2019年12月7日的租金120304元，并承担自2019年12月8日起的租金（其中：以合同约定的年租金120304元为标准，自2019年12月8日起计算至2020年5月29日为57020.8元，最终计算至被告实际返还租赁房屋之日止）；3.被告承担逾期缴纳租金违约金（以合同约定的年租金120304元为标准，按合同约定逾期每日1.5‰计算，自2018年12月8日起算至2020年5月29日为97085.328元，最终计算至被告实际支付全部租金之日止）；4.被告支付第一年优惠租金10025元；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告受镇江龙尧建筑工程有限公司的委托，对恒顺财富商业街（翠谷商业广场）好吃街商铺进行招租和管理。2017年11月30日，原、被告签订《恒顺翠谷商业广场租赁管理合同》，被告租赁原告经营管理的“好吃街”1#104号商铺（以下简称案涉商铺），租期五年，租赁起始日为2017年12月8日，年租金120304元，租金缴纳时间为上一年度租赁周期到期前1个月。合同签订后，原告依约将案涉商铺交给被告使用，被告未按合同约定支付租金，原告多次催要无果。被告佟俊辰辩称，无证据证明原告出租案涉商铺的行为取得了产权人的认可，双方间的租赁合同应无效。被告已向原告缴纳了一年的房屋使用费，在实际使用房屋11个月后退场，此后未再占用案涉商铺，原告无权主张2018年12月8日后的租金。即使原告有权出租，双方间的的租赁合同已于2018年11月14日因被告单方提前退场而实际解除。根据合同约定，因被告违约解除合同，被告承担已缴纳的租金、保证金不退还，支付免收的租金等违约责任，原告主张2018年12月8日至实际返还商铺之日的租金及逾期违约金缺乏事实和法律依据。被告已于2018年11月14日退场，并将案涉商铺钥匙交还原告，原告可将案涉商铺另行出租，其未出租造成的损失，应当由其自行承担。原告为支持其诉请提交了合同、情况说明、商品房网上销售管理系统查询信息截图、恒顺翠谷商业广场租赁管理合同、好吃街商户进场确认书、租金催缴通知函、告知函及邮寄凭证，被告佟俊辰围绕抗辩事由提供了录音光盘及文字稿、照片截图。本院经庭审就证据材料进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于镇江市的恒顺翠谷商业广场，由镇江中房新鸿房地产开发有限公司开发建设，镇江中房新鸿房地产开发有限公司确认该项目1#、2#、3#楼的产权系镇江龙尧建筑工程有限公司所有（尚未办理过户登记）。镇江龙尧建筑工程有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了合同，甲方就上述产权范围总建筑面积约1万平方米的“恒顺财富街”项目，委托乙方进行独家代理策划、招商、运营和管理，双方约定：甲方授权乙方负责与租户签订《租赁管理合同》，并承担一切责任和义务；同时还约定委托期内全部招商成果收益（租金等）归乙方所有等。本案的案涉商铺即位于上述委托范围内。2017年11月30日，原、被告签订了《恒顺翠谷商业广场租赁管理合同》，约定：原告将案涉商铺出租给被告用于经营，租赁起始日为被告办理进场相关手续之日起，租赁期限5年，年租金为120304元，签订合同时缴纳首年租金，此后各年度租金均在上年度租赁周期到期前1个月缴纳；若被告未经原告同意在租赁期限内擅自提前退场的，视为被告违约解除合同，原告可全额追缴免收租金并追究被告退场造成的其他损失，被告已缴纳的租金、保证金及其他缴纳费用不予退还，从被告退场之日起，原告有权将上述房屋另行出租。合同还对商铺的装修及恢复责任、双方的权利义务、违约责任、争议解决方法等事项作了约定。其中约定：合同解除或终止时，乙方商铺内的装修无偿归甲方所有（在五日内乙方将存放在铺位内的一切财物搬走，逾期则视为乙方自动放弃铺位内存物的所有权，甲方有权予以处理，乙方不得追索）。合同签订后，被告实际于2017年12月8日进场。被告进场后依约缴纳了第一年租金110279元（第一年租金按合同约定可免除装修期租金10025元，实收租金110279元），并向原告实际交纳了一次性保证金10000元。2018年底，被告未按合同约定支付第二年及之后的租金，与原告方协商解除合同未能达成一致后，向原告方管理人员告知将不再继续履行合同，并在第一租赁年度期限到期前自行搬离了案涉商铺。2018年12月11日，原告向被告发出了《租金催缴通知》，要求被告在发函之日起五个工作日内交纳租金，逾期未缴则按合同约定追究相关违约责任。本院认为，案涉商铺的建设方镇江中房新鸿房地产开发有限公司确认案涉商铺系镇江龙尧建筑工程有限公司所有（尚未办理过户登记），镇江龙尧建筑工程有限公司委托原告进行招商、运营和管理，还约定委托期内全部招商成果收益（租金等）归原告所有，故原告有权出租案涉商铺并收取租金。原、被告签订《恒顺翠谷商业广场租赁管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行义务。本案中，原、被告签订《租赁管理合同》后，被告未按合同约定缴纳第二年度的租金，在与原告就解除合同事宜未能达成一致的情况下，自行提前退场，以自己的行为表明不再履行合同。因此，原告诉请解除合同于法有据，本院予以支持。被告虽于2018年12月底告知原告不再继续履行合同，此时原告未同意，但鉴于被告在第一年租期届满时即退场，故结合本案审理的实际，本院认为，原、被告之间的租赁关系可于2018年12月7日解除，同时因被告系单方提前解除租赁合同，故原告有权向被告主张违约责任，被告依法应承担相应的赔偿责任。根据原、被告合同的约定，被告未经原告同意在租赁期限内擅自提前退场的，视为被告违约解除合同，原告可追缴免收租金并追究被告退场造成的其他损失，被告已缴纳的租金、保证金及其他缴纳费用不予退还，从被告退场之日起，原告有权将上述房屋另行出租。因此原告有权不退还被告已交的保证金10000元，向被告追缴免收的租金10025元，并赔偿因被告违约解除合同给原告造成的损失。故对原告要求缴纳优惠减免租金10025元的诉请，本院予以支持。原告的损失主要为案涉商铺再次出租造成的空置期租金损失，保证金10000元不予退还并不能完全弥补原告的损失，根据原告再次出租案涉商铺所需的合理时间，结合合同剩余租期、被告方的过错程度，本院酌定被告还需按五个月租金的标准赔偿原告50125元。鉴于本院已认定双方的合同于2018年12月7日解除，同时，因原告知晓被告自行提前退场并实际搬离了案涉商铺，但原告未能采取有效积极措施减少损失，故对于扩大的损失不应支持，因此，原告要求被告支付2018年12月8日起的租金及相应逾期违约金的诉请，本院不予支持。此外，根据合同约定：合同解除的，商铺内的装修无偿归甲方所有，被告五日内未搬走存放在铺位内的一切财物视为自动放弃，原告有权予以处理。据此，原告可以自行接收案涉商铺并自行处置商铺中可能存在的遗留物品，故原告在本案中再要求返还案涉商铺，本院不再涉理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江锦尚房地产营销顾问有限公司与被告佟俊辰2017年11月30日签订的《恒顺翠谷商业广场租赁管理合同》于2018年12月7日解除；二、被告佟俊辰于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告镇江锦尚房地产营销顾问有限公司损失50125元；三、被告佟俊辰于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告镇江锦尚房地产营销顾问有限公司优惠减免租金10025元；四、驳回原告镇江锦尚房地产营销顾问有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16630元，保全费2020元，合计18650元（原告已预交），由原告镇江锦尚房地产营销顾问有限公司负担1650元，由被告佟俊辰负担17000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  丁晓鸣人民陪审员  王爱红人民陪审员  伍云蓉二〇二一年一月二十六日书 记 员  史方雅附：⒈相关法律条文⒉上诉须知附：⒈相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。⒉上诉须知当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。