广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0703民初9018号原告：蓝玉怀，男，1980年10月14日出生，瑶族，住广西都安瑶族自治县。委托代理人：吴琪，系广东练达律师事务所律师。委托代理人：何晓筠，系广东广瀚律师事务所律师。被告：张志涛，男，1966年6月25日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：周焰，系广东秉铨律师事务所律师。原告蓝玉怀诉被告张志涛租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法由审判员谭社安适用简易程序，并于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告蓝玉怀及其委托代理人何晓筠，被告张志涛及其委托代理人周焰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝玉怀诉称:2019年6月原告向被告租赁位于蓬江区杜阮镇中和村委会罗山村小组土地1500平方米，用于堆放柴火和粉碎加工树枝之用。原告于2019年6月8日支付定金8000元，被告承诺会立即为原告接通水电以供原告使用，于是双方在2019年6月10日签订《合同》，约定租赁期限为3年，从2019年6月10日至2022年6月10日，每年租金54000元，押金54000元，签合同当日原告须向被告支付押金及第一年租金共计108000元。同时约定被告提供水电设施，以保证原告能正常生产。合同签订当日，原告依约向被告支付10万元，但被告经多次催促仍未将水电接通。后被告又以资金有问题，没钱拉水电为由，向原告借款人民币2万元。原告为了能够早日正常生产，于是在2019年6月27日至6月28日向被告微信转账2万元。但被告收款后一再拖延拒绝将水电接通，导致原告无法正常生产经营，损失惨重。后经了解发现，被告并未将该土地出租事项向土地发包方报备，且被告无权在未经发包方同意的情况下出租该土地的使用权。而被告从未告知原告此情况，因此被告该出租行为无效，双方签订的《合同》为无效合同，被告故意隐瞒欺骗原告，应赔偿由此给原告带来的损失。为维护原告的合法权益，现请求法院依法判令：一、确认双方于2019年6月10日签订的《合同》为无效合同；二、被告立即向原告退还押金和租金共108000元；三、被告向原告归还借款2万元；四、被告赔偿原告的损失共计87071元（包括：1.集装箱运费2500元；2.粉碎机运费6300元和粉碎机折旧处理的损失10000元；3.铺设场地的砖渣和石粉费32909元；4.盖房子的人工和材料费9660元；5.两个工人2019年6月10日至同年8月10日的人工费16000元；6.木柴损失费9702元）；五、本案诉讼费用由被告负担。原告在诉讼期间提供的证据有：1.《合同》、《承包山地荒田合同书》、《微信转账记录》、《10万元转账回执》、《汇款人身份证》、《结婚证》；2.《微信聊天记录》、《转账记录》；3.《集装箱收据和部分付款记录》、《房子照片、盖房子的人工费和材料费收据》、《平整场地照片、所使用的砖渣收据和石粉单据》；4.《购销合同》、《粉碎机照片》、《检验合格证》、《原告购买粉碎机的收据和部分付款记录》、《粉碎机货物运输合同》、《发货清单》、《粉碎机运费付款记录》；5.《购买木柴照片》、《收据和部分付款记录》、《原告购买木柴所做的收账记录》、《原告出售木柴过磅单》、《付款单及其统计数据表》。被告张志涛口头答辩称：第一、原告诉讼请求第三项返还借款两万元与本案审理的租赁合同纠纷关系是两个不同的法律关系，不应在本案中一并处理，且被告早已归还该款项给被告。第二、原告起诉主张2019年6月10日签订的《合同》为无效合同，没有事实和法律依据。该合同签订后，被告依约定交付了出租的场地给原告使用，原告由2019年6月起使用该场地至2019年11月至其搬离上述场地，在这期间内原告均没有提出任何的异议，且原告在租赁期间明确知道该场地的使用性质为林业生产用地，而非工业用地，被告场地交付时提供了营业生产所需要的水电设施，原告以未能满足其工业生产用电所需为由主张被告违反合同约定没有事实依据。第三、针对原告提及被告无权转租涉案场地的问题，被告认为根据被告与江门市蓬江区杜阮镇中和村委会罗山村小组签订的《承包山地荒田合同书》明确约定被告承租的范围是由大小不等的四块土地组成，合计17亩土地。而在该合同的第五条第一款约定的不能转租的条款是特指在承包期内如被告将该土地，此处的“该土地”应理解为由四块土地组成的合计17亩的土地为标的，也就是说如果被告转让上述17亩土地是需征得出租方村委会的同意，而本案中被告租赁给原告的只是1500平方米的土地，并没有就该17亩土地整体进行转包，所以原告引用此条款主张被告无权转让涉案的土地没有事实依据。综上所述，原、被告签订土地转让合同后，被告履行了土地的交付义务，原告也使用了长达半年之久，于2019年11月因何原因搬离上述场地，被告并不清楚，原告主张合同无效没有事实和法律依据，相应的其要求赔偿的诉求也一并不应予以支持。被告在诉讼期间提供的证据有：《用电证明》。经审理查明，2019年6月10日，蓝玉怀代表乙方与张志涛代表甲方签订《合同》，内容约定：甲方出租蓬江区杜阮镇中和村委会罗山村小组土地1500平方米给乙方堆放柴火和粉碎加工树枝之用；租期3年，从2019年6月10日至2022年6月10日；年租金54000元，押金为一年租金，签合同时共交108000元；甲方提供水电设施，以保证乙方能够正常生产；还约定如遇政府征用或有重大项目引进，则乙方所投道路及场地砖渣费用甲方不负责补偿，不足三年则甲方补偿乙方所铺砖渣费用。随后，双方依约履行各自的义务，甲方提供1500平方米土地给乙方使用，乙方同时支付了108000元给甲方。蓝玉怀租用该土地后购买砖渣、石粉平整地面，并购置相应机械设备和建造生活设施。初时，蓝玉怀通过接驳生活用电作照明使用，认为电力不足要求张志涛提供高压电力进行生产使用。但由于当地村委会不同意在该地点安装变压器和工业用电，致使蓝玉怀一直未能开展经营活动。双方为此产生纠纷，蓝玉怀遂向本院提起诉讼。另查明，涉案土地是张志涛于2007年3月9日与蓬江区杜阮镇中和村委会罗山村小组订立《承包山地荒田合同书》租赁，期限30年，面积17亩，用途为农业综合开发，承包款为每年每亩200元。合同约定，承包期内，张志涛未经发包人同意不得转包给他人。本院认为，本案原、被告属于土地租赁合同关系，涉案租赁的土地是被告从所在的村集体组以30年承包作农业综合开发用途，且约定未经许可不得转包。根据我国《农村土地承包法》第十八条：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设……”及《合同法》第五十二条第一款第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被告未经发包人许可而擅自将土地转租给原告作非农业用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方订立的《合同》依法应认定无效。无效合同自始没有法律约束力。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案被告明知租赁的土地不能作非农业用途，且未经发包人同意不能转包的，故此，对本案因合同无效造成的损失，被告应承担主要的过错责任。根据无效合同相互返还财产和按过错责任大小承担责任的原则，首先，被告张志涛应返还押金54000元和租金54000元合计108000元给原告蓝玉怀，原告蓝玉怀应按原状返还承租的土地给被告张志涛。对蓝玉怀所有的设备等财物应自行搬离，包括铺设场地的砖渣、石粉均可清理运走，对蓝玉怀主张的有关经济损失，由于部分请求缺乏有效证据不予采纳外，且其本身亦有过错，应自行承担。对原告蓝玉怀请求被告张志涛归还借款2万元，由于被告张志涛有异议，且法律关系不同，故本院不作调整，原告蓝玉怀可另案起诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告蓝玉怀与被告张志涛于2019年6月10日订立的《合同》无效；二、被告张志涛应于本判决生效后三天内返还108000元给原告蓝玉怀；三、驳回原告蓝玉怀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费4526.07元，减半收取2263.04元，由原告蓝玉怀负担1000元，被告张志涛负担1263.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉,义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的,权利人可在判决书发生法律效力后,上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  谭社安二〇二〇年一月十三日法官助理王斯丹书记员罗静威