湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初663号原告：谭寒露，男，汉族，1988年8月27日出生，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：曹元海，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告：韦荣豪，男，壮族，1987年2月10日出生，住广西大化瑶族自治县。被告：湖南筑星房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学士路99号江山帝景小区商业街B2区103号。法定代表人：韦荣豪。两被告共同委托的诉讼代理人：刘晓灿，湖南华蔓律师事务所律师。原告谭寒露诉被告韦荣豪、被告湖南筑星房地产经纪有限公司（以下简称“筑星公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭寒露及其委托的诉讼代理人曹元海，被告韦荣豪、被告筑星公司委托的诉讼代理人刘晓灿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谭寒露向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告之间就购房一事的口头协议；2、两被告立即返还原告购房款10万元及按揭服务费1.8万元整，并要求计算两项资金占用利息590元（被告收款之日起以年利率6%为计算标准，暂计算至2021年1月11日，并要求至被告实际返还购房款之日止）；3、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年11月末，原告因购房需要，看中长沙市雨花区长丰源5栋103号房（实为203号房），该房系广汽三菱汽车有限公司所有的法拍房。被告筑星公司系被告韦荣豪的实际控制人。通过被告前期的介绍，该套房产的购房单价为7700元每平方米，被告确保帮助原告将房产购买成功,于是原告于11月28日、12月8日共计支付了10万元人民币作为购房款（定金）及1.8万元按揭服务费。实际上双方之间从未签订关于被告筑星公司服务而购买该房屋的书面合同，被告方从来没有向原告说明中介费的问题，只是谈到了会按照贷款金额的3%收取服务费，原告单方面以为通过其购买这套房屋只需交这3%的贷款服务费。此后不久，原告通过司法拍卖途径查实该房产单价仅为6697元每平方米，且被告根本没有销售该套房屋的任何资质和授权，之后一直没有让被告方面进行任何的服务工作，包括但不限于购房、竞拍、交了购房款之后提供了一些基础材料和咨询工作，其故意隐瞒相关事实，欺诈原告。原告决定撤销与被告之间的合作关系，要求被告方面退回购房款，但是被告一直拒绝支付，故特诉至法院。被告筑星公司、被告韦荣豪辩称，一、就原被告诉请解除双方购房一事的口头协议，被告同意解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款:“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其它形式”的规定，双方就购买长沙市雨花区长丰源5栋103号房的口头协议合法有效。二、根据原、被告提供的证据显示，双方就买卖合同的标的、价款、定金的交付方式已做了约定，原告也如约支付了定金10万元。原告称被告故意隐瞒相关事实，欺诈原告的行为并不存在，原告支付定金时在被告专业的帮助下已对房屋的市场价格、现状、位置、包括会在产权交易所法拍的程序进行了相当程度的了解，原告已在充分了解的情况下所做出的决定合法有效，而后原告仅以价格差额且未提供相关证据证明为由主张被告欺诈行为并不成立，原告的行为属于根本违约。三、涉案房屋长丰源小区的业主单位广汽三菱汽车有限公司委托湖南筑星房地产经纪有限公司利用自身资源寻找房屋购买人，利用相关资源发布和推广房屋交易，被告具备涉案房屋的推广、经纪资格，并不存在欺诈行为。四、鉴于双方的口头协议合法有效，原告同意以7700/㎡的价格购买涉案房屋，被告依法履行了房屋带看、银行征信、带领面签、辅助竞价法拍等义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，属原告不履行约定债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金。五、原告诉状中所提到给专业的按揭公司，该费用并不属于被告的利润来源。且原告的按揭服务费，属于已发生的费用，被告代为收取后需要付费已顺利通过面签，获得贷款资格，如重新办理按也揭，也需支付该笔费用。根据市场规则、行业习惯，被告无需返还该费用。六、原告的行为属于严重违约，在利用完被告的中介资源和人力优势后，见有利可图，罔顾合约精神和市场规律以及诚实信用原则，已严重损害被告利益，造成被告经济损失（包括房屋价差收益约700元/㎡以及广汽三菱公司应当支付的房屋总价款1%的居间费），被告将保留向原告索赔的权利。七、原告称被告违反《中华人民共和国合同法》第54条以及《房地产经纪管理办法》第11条、14条、15条、18条的规定，以被告欺诈为由诉请撤销合同，于法无据。经查询，被告一的经营范围包括房地产经纪、房地产咨询服务、房地产信息查询、房地产中介服务，属于具备经纪资质的合法主体。原被告双方的口头合同尚未涉及中介费用，也未签订房屋中介合同，且无相关中介费用条款，被告的行为不属于中介业务，属于房产代销行为。根据被告与涉案房屋业主方所签订的《房屋出售委托合同》显示，广汽三菱汽车有限公司因自有房产标的雅塘村16套住宅房屋经湖南省联合产权交易所公开挂牌交易，利用被告自身资源为业主方寻找房屋购买人，利用被告相关资源为业主方发布和推广交易房屋，委托期限为2020年11月10日至2021年11月9日止，并约定了中介服务费用为房屋成交价格的1%。被告与涉案房屋业主方所签订的为房屋中介合同，而被告为了锁定原告成交意愿以及房源，通过收取定金的方式，获取房屋交易差价，随后还要垫资为客户竞拍，并承担出契税费用以外的其它费用（包括竞拍服务费、按揭费、垫资成本等）。代销行为获利的一种渠道，也是合理利用信息差赚取报酬的一种方式。房屋买卖因涉及金额较大，可合理推断原告在签订合同之前，已经过多次考虑、比较，完全了解并知悉该地区或该小区的房屋市场价格，现原告以价差为由申请撤销，完全属于违反合同精神不讲诚信的行为，应将原告的所有诉讼请求予以驳回。经审理查明：案外人广汽三菱汽车有限公司（以下简称“广汽三菱公司”）将其自有的位于长沙市雨花区××村的16套住宅房屋经湖南省联合产权交易所公开挂牌交易，并于2020年11月20日与被告湖南筑星房地产经纪有限公司签订《房屋出售委托合同》，委托被告利用自身资源为甲方寻找房屋交易以及利用相关自愿为甲方发布和推广交易房屋，委托期限为1年，自2020年11月10日至2021年11月9日止。2020年11月，原告谭寒露通过筑星公司了解到并准备购买广汽三菱公司位于长沙市雨花区的长丰源5栋103号房（实为203号房），谭寒露分别于2020年11月28日、2020年11月29日、2020年12月8日、2020年12月9日向筑星公司的工作人员累计交纳定金10万元以及房屋按揭服务费18000元，筑星公司分别于2020年11月28日、2020年12月8日出具了盖章的收据三张，其中收据上载明“约定该房屋成交单价为7700元/㎡”，另外一张50000元的收据由韦荣豪作为收款人签字。此后不久，谭寒露通过司法拍卖途径查实案涉房屋单价为6697元/㎡，认为筑星公司故意隐瞒事实，遂于2020年12月8日自行竞拍案涉房屋成功，成交价为1088999元，房屋建筑面积为162.61㎡。另查明，筑星公司原为有限责任公司（自然人投资或控股），于2021年1月6日变更为有限责任公司（自然人独资），股东变更为韦荣豪，经营范围为房地产经纪、房地产咨询服务、房地产中介服务及房地产信息咨询。庭审中，筑星公司同意解除双方的口头协议。以上事实，有当事人的当庭陈述及当事人提交并经庭审质证的银行流水、收据、电子竞价成交确认书、房屋出售委托合同等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，一、关于案涉口头协议是否应当解除。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，双方就案涉房屋达成口头协议是双方真实意思表示，未违反法律、法规相关的强制性规定，合同合法有效。当事人协商一致可以解除合同。原告诉请解除合同，被告公司在2021年3月1日庭审中表示同意解除合同，应当认定经双方协商一致合同于该日解除。二、两被告是否应向原告归还11.8万元及资金占用利息。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定，“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”本案中，被告筑星公司作为房地产中介服务机构，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，但被告与原告签订中介服务合同时，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，既未说明案涉房屋已挂网拍卖的事实，又虚报房屋价格，损害了原告的利益。故对于原告诉请返还交纳的定金10万元及按揭服务费1.8万元，本院予以支持。对于原告诉求支付资金占用期间的利息，于法无据，本院不予支持。三、被告韦荣豪是否应当承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任,且筑星公司通过私人账户收取款项,被告韦荣豪并未提供证据予以证明筑星公司财产独立于自己的财产，故被告韦荣豪对上述返还义务应承担连带责任。据此,根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零二条、第五百六十二条、第九百六十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原告谭寒露与被告湖南筑星房地产经纪有限公司就购房一事的口头协议于2021年3月1日解除;二、被告湖南筑星房地产经纪有限公司、被告韦荣豪于本判决生效之日起十日内返还原告谭寒露定金100000元及按揭服务费18000元，共计118000元；三、驳回原告谭寒露其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2672元，因适用简易程序减半收取1336元，财产保全费1113元，共计2449元，由被告湖南筑星房地产经纪有限公司、被告韦荣豪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇二一年三月三十日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。