苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初8167号原告：刘桂芹，女，1969年7月4日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：高燕，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨逸潮，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路3068号4号楼1017室。法定代表人：李兆荣,董事长。委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的(苏州)律师事务所律师。原告刘桂芹与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月9日公开开庭进行了审理。原告刘桂芹及其委托诉讼代理人高燕、被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金176456.34元(以4185397元为基数，按照每日万分之一点七计算，自2019年7月1日起计算至2020年3月4日止)；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于苏州市姑苏区的房屋，合同约定房价为4185397元，交房日期为2019年6月30日前。合同签订后，原告即依约支付全部房款，但被告逾期交房，构成违约。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告禾发公司辩称：1.原、被告在房屋买卖合同签订后，又签订了装修改造协议，约定房屋的交付时间变更为2019年12月31日，迟延交房的违约责任为100元/天，应当以改造协议为准。2.被告通知原告于2020年1月6日收房，且原告也在该日实际接收房屋，并签署了房屋交接书，其主张逾期交房违约金计算至2020年3月4日没有依据。3.在房屋开发建设过程中有古墓发掘等事宜，对房屋建设周期产生了巨大影响，相应发掘期间应当在建设周期中扣减。4.原告主张按照日万分之一点七的标准计算的违约金明显高于其损失，请求法院予以调整。本案当事人围绕诉讼请求，原告刘桂芹依法提交了苏州市商品房买卖合同、购房收据、苏州市商品房交付使用通知书、供用气合同、天然气缴费凭证等证据，被告禾发公司依法提交了建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书、建设项目涉及考古发掘意见书、苏州虎丘路新村土墩考古发掘情况报告、停工情况及通知、房屋交接书、贤雅居装修改造协议、贤雅居装修改造验收通知书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘桂芹于2018年10月25日与禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：刘桂芹以4185397元价格购买禾发公司开发的苏州市西园路全装修商品房（面积118.15平方米，以下简称案涉房屋）；禾发公司应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给刘桂芹，逾期交付，需按购房款每日万分之三承担违约金；合同第三十条约定，禾发公司承诺除符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第六条相关规定外，其它与该商品房正常使用直接关联的下列配套设施和配套工程，含燃气设施于2019年6月30日达到使用条件。嗣后，刘桂芹向禾发公司支付了4185397元购房款。2019年8月份之后，中城建设有限公司（乙方，以下简称中城公司）与刘桂芹（甲方）订立《贤雅居装修改造协议》（以下简称改造协议）一份，约定由乙方为甲方进行装修改造施工（协议附件三明确改造项有拆改隔墙、水电改造、加板加楼梯、功能房间调整、外立面调整、精装修），并明确由甲方委托乙方与开发商办理房屋验收交付手续，乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向甲方交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；协议第六条约定因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿甲方100元。上述协议附件包括授权委托书一份，内容为委托人委托受托人办理《苏州市商品房买卖合同》约定的西园路66号贤雅居（）幢（）室房屋交接手续，代表委托人办理房屋验收并负责保管房屋；刘桂芹在该委托书中签字。2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。2019年12月30日，中城公司向刘桂芹发送贤雅居装修改造验收通知，通知其于2020年1月6日办理验收手续。刘桂芹于2020年1月6日前往案涉房屋现场接收房屋。另查明：案涉房屋所在2016-WG-3号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。再查明，在案涉房屋同小区其他业主起诉禾发公司，案号为（2020）苏0508民初897号的案件中（已生效），已经查明2020年1月19日，禾发公司向燃气公司就案涉商品房项目申请燃气表增容；2020年3月2日，燃气公司将包括案涉房屋在内的燃气开通资料交付禾发公司。此外，禾发公司亦陈述其向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。审理中，刘桂芹述称，其于2020年1月6日接收房屋后发现，案涉房屋燃气尚不能开通，其发现后不断询问禾发公司及燃气公司，直至2020年3月4日，其才实际开通燃气，故其认为案涉房屋的逾期交房违约金应当计算至2020年3月4日。装修改造协议具体签订日期记不清楚了，系被告方销售人员以格式合同的形式提供，且告知其只有签订该份协议才可以收房，如不签则无法拿房，其并未与中城公司就装修改造事宜有过任何的沟通和磋商，且其购买的案涉房屋为全装修房无装修改造之必要，故其只是作为交房手续签字，其并未与禾发公司变更过交房时间及逾期交房的违约条款。另外，本案所涉墓葬是位于该地块所涉项目的二期或三期，而案涉房屋为一期，并不受古墓挖掘的直接影响，且古墓挖掘搬迁工作已于2018年4月11日完成，之后可以施工作业。另外，禾发公司作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。审理中，禾发公司认可其是2020年3月2日从燃气公司取得的开通凭证，但刘桂芹签署的房屋交接书载明原、被告双方已将房屋钥匙等物品文件交接完毕，且原告已对房屋进行了户内检查同意交接，原告在该房屋交接书上签字应当视为对房屋符合其需求进行确认，因此房屋交付时间至迟应认定到房屋交接书的签订日即2020年1月6日。此外，其还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料等文件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工共计40天。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。禾发公司按约应于2019年6月30日前向刘桂芹交付全装修房屋，同时按照合同约定，燃气设施于同日达到使用条件。禾发公司未能按约交付房屋并抗辩认为其口头委托中城公司代为签订改造协议将交房时间推迟至2019年12月31日；然该装修改造协议的内容实质上属禾发公司不合理地免除自身承担逾期交房责任、排除购房人主要权利的条款，故该装修改造协议关于工程逾期交付责任的相关约定亦属无效，本院对禾发公司的该项抗辩意见不予采纳。禾发公司应向刘桂芹承担逾期交付房屋的违约责任。关于禾发公司抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因其在销售案涉房屋时考古发掘已近尾声，对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓,然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。禾发公司现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于禾发公司辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素并非禾发公司免于承担逾期交房违约责任的合法事由，本院对其前述抗辩意见不予采纳。关于违约金的认定。刘桂芹主张按实际逾期天数以每日万分之一点七计算；禾发公司则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于禾发公司逾期交付房屋给刘桂芹造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，故本院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳；另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑刘桂芹的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算，且计算基数应为刘桂芹实际交付的购房款4185397元。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，刘桂芹要求计算违约金至禾发公司实际交付房屋的2020年3月4日，虽禾发公司抗辩称已通知于2020年1月6日交付房屋，然现有证据证实当时案涉房屋燃气尚不具备使用条件，不符合全装修房的使用条件；虽禾发公司于2020年3月2日取得房屋燃气开通资料，然未有证据证明禾发公司已及时通知刘桂芹，根据刘桂芹于2020年3月4日燃气开通记录，本院认定禾发公司逾期交房违约金的截止时间为2020年3月3日。按照上述认定标准及期间，禾发公司共计逾期交付房屋247日，应支付违约金165407元（4185397元*1.6/10000*247天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘桂芹支付逾期交房违约金165407元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3830元，减半收取1915元，财产保全费1402元，合计3317元，由原告刘桂芹负担208元，被告苏州禾发房地产开发有限公司负担3109元。被告苏州禾发房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告刘桂芹履行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  凌 晨二〇二一年一月二十七日法官助理  刘 欢书 记 员  尤欣怡