湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终2158号上诉人（原审被告）：吴晓亭，女，1974年9月4日出生，汉族，住湖北省宜昌市。�托诉讼代理人：李爱武，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：湖北清江物业有限责任公司，住所地宜昌市东山大道。法定代表人：牟燕，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：项炯明，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。上诉人吴晓亭因与被上诉人湖北清江物业有限责任公司（以下简称清江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2017）鄂0506民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴晓亭的委托诉讼代理人李爱武，被上诉人清江物业公司的委托诉讼代理人项炯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴晓亭上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回清江物业公司对吴晓亭的全部诉讼请求。2、由清江物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、因诉讼时效期间，应当驳回清江物业公司关于支付2014年11月30日前物业费的诉讼请求。清江物业公司所谓在涉案房屋门前张贴催收通知，吴晓亭并不知情，其张贴时间本身存疑。撇开这个问题，即使按其主张的时间张贴了催收通知，由于清江物业公司明知吴晓亭不在此居住，该张贴行为无从推定吴晓亭可以知晓其主张权利的事实，故起不到诉讼时效中断的效果。二、涉案房屋严重漏水不能正常居住。《前期物业服务合同》事实上不能履行，吴晓亭没有义务支付物业费。三、从深层次讲，清江物业公司未能证明涉案房屋已经符合交付条件，《前期物业服务合同》本质无效。按照物业公司的交房程序，必须先签《前期物业服务合同》再验房。签约后，无论是卖方宜昌清能置业有限责任公司还是清江物业公司未能�供达到交付条件的证据。原审庭审结束前，该公司仍然拒绝提交。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，原审法院应当推定双方签订《前期物业服务合同》时涉案房屋尚不具备交付条件。不具备交付条件的房屋，所有的交接行为以及与交接有关的物业服务约定统统无效。基于但不限于以上理由，恳请撤销原判，改判支持吴晓亭的全部上诉请求。清江物业公司辩称，1、关于诉讼时效问题，一审法院认定的诉讼时效是符合法律规定，在通常情况下，物业公司对业主物业费的催收都是以在业主门口张贴催收通知的方式进行催收，这是符合行业规定的。2、吴晓亭提出的房屋漏水质量问题不应由清江物业公司承担。3、关于漏水是否能正常居住属于业主自身的问题，与物业公司已经提供的物业服务并无冲突，物业公司已经按照合同约定提供了相应的物业服务，双方的物业服务合同并未约定业主房屋空置情况下减免收取物业费的内容。因此，吴晓亭的上诉理由不成立，请求二审法院驳回吴晓亭的上诉请求。清江物业公司向一审法院起诉请求：1、判令吴晓亭支付拖欠清江物业公司从2012年2月到2016年12月间共59个月物业管理服务费10248.88元，并向清江物业公司支付违约金1000元；2、本案全部诉讼用由吴晓亭承担。一审法院认定事实：2011年11月10日，清江物业公司与吴晓亭签订一份《清江润城前期物业服务合同》。合同约定：吴晓亭名下的位于清江润城一期房屋（总建筑面积204.38平方米），应于每季度的月初，按照0.85/㎡的价格交纳物业管理服务费；逾期未缴纳，按所欠费用的日千分之三加收滞纳金。合同签订后，清江物业公司按照合同约定提供了物业服务，吴晓亭交纳了3个月的物�管理服务费。但自2012年2月起，吴晓亭开始拖欠物业管理服务费，截止到2016年12月止，共拖欠应付清江物业公司物业管理服务费59个月共计10248.88元。因吴晓亭没有及时交纳物业管理服务费，2013年12月、2014年12月、2015年12月均以在06-2-1001号房屋大门处张贴《催款通知书》的形式催收物业管理服务费。2016年11月17日，清江物业公司给吴晓亭发律师函主张权利。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会自愿签订的，由物业服务企业依约向业主提供物业服务，业主依照约定交纳物业服务费用的合同，该合同在履行期间上具有长期性、在履行方式上具有互动性，需要双方在合同约定和法律法规规定的规制下，自觉、及时的履行义务，才能实现业主享受安全舒心的物业服务、物业服务企业得到长足发展的利益双赢，任何过分强调自身利益、逃�履行义务的行为最终将损害双方利益。具体到本案，清江物业公司与吴晓亭签订的《清江润城前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，也未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对清江物业公司与吴晓亭双方均具有法律拘束力。清江物业公司已依约对小区提供了物业服务，其有权要求吴晓亭向其支付合同约定的物业管理服务费用，现清江物业公司要求吴晓亭支付物业管理服务费10248.88元，符合双方约定，应予以支持。吴晓亭提出所购买房屋不符合交付的条件、存在漏水质量的问题，是吴晓亭与商品房出卖人宜昌清能置业有限责任公司之间的合同关系，不能由此对抗吴晓亭应依照物业服务合同约定承担的义务。同时，清江物业公司也当庭陈述其已向开发商送达了房屋维修清单，履行了相关协助义务。故吴晓亭以此为由不交纳物业管理服务费的理由不能成立。吴晓亭辩解清江物业公司主张的2014年11月30日以前物业管理服务费，超过诉讼时效。清江物业公司于每年年底均以在吴晓亭所有的房屋大门口张贴书面催收通知的形式主张权利，吴晓亭辩称超过诉讼时效理由不能成立。吴晓亭违反物业服务合同的约定拖欠物业管理服务费，理应承担违约责任，对清江物业公司主张的违约金1000元，因吴晓亭至今未付物业管理服务费并非故意拖欠，故对清江物业公司要求吴晓亭支付违约金的诉讼请求，应不予支持。经一审法院主持调解，双方当事人不能达成协议。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第�条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、吴晓亭于本判决生效后10日内给付湖北清江物业有限责任公司2012年2月到2016年12月的物业管理服务费10248.88元。二、驳回湖北清江物业有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由吴晓亭负担。应由吴晓亭负担而已由清江物业公司预交的诉讼费用，由吴晓亭在履行本判决确定的给付义务时一并转付给清江物业公司。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于案涉物业服务合同的效力问题。吴晓亭上诉称，“因案涉房屋尚不具备交付条件，所有的交接行为以及与交接有关的物业服务约定统统无效”。但本案中吴晓亭与清江物业公司签订的《清江润城前期物业�务合同》既不属于附条件、附期限生效的合同，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之合同无效情形，所以该协议应是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。二、关于案涉房产的质量瑕疵问题。吴晓亭上诉称因案涉房屋存在质量问题，导致“房屋严重漏水不能正常居住，物业合同不能履行，所以吴晓亭没有义务支付物业费”。由于房屋出现的质量问题应由房屋开发单位对房屋质量瑕疵承担责任，应属吴晓亭与房屋开发单位之间的法律关系，清江物业公司作为物业服务单位对此没有法定或约定的义务。吴晓亭如果因案涉房屋质量问题遭受损失，可以以实际责任人为被告另案诉讼。三、关于诉讼时效的问题。由于吴晓亭系清江润城一期房屋业主，且并非属于下落不明人员，清江物业公司于2013年12月、2014年12月、2015年12月均在该房屋大门处以张贴《催款通知书》的形式催收物业管理服务费，吴晓亭即使不在案涉房屋内长期居住，其对清江物业公司催缴物业费一事也理应知晓，所以清江物业公司张贴催款通知书的行为应当认定为《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”的情形，即在本案中产生诉讼时效中断的效力，由此清江物业公司主张的吴晓亭应缴纳的2014年11月30日以前物业管理服务费的请求，并未超过诉讼时效。综上所述，吴晓亭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由吴晓亭负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一七年八月二十四日书记员  余 丹