上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2008号上诉人（原审被告）上海宫爱琳休闲保健有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人周菊娣，总经理。委托代理人朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海佳丽房地产有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张页帆，总经理。委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。上诉人上海宫爱琳休闲保健有限�司（以下简称“宫爱琳公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第2980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宫爱琳公司的委托代理人朱忭毅、被上诉人上海佳丽房地产有限公司（以下简称“佳丽公司”）的委托代理人陆月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：佳丽公司系青浦区卫中路55-103（单号）房屋的登记产权人。2009年3月22日，佳丽公司（甲方）与宫爱琳公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争的青浦区卫中路83、85号房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方作为商铺使用，建筑面积为988.83平方米；2009年3月23日交付房屋，租赁期限自2009年6月28日至2019年6月27日；合同附件约定：2009年6月28日-2010年6月27日租房面积988.83平方米，年租金人民币（以下币种均为人民币）360，000元；2010年6月28日-2011年6月27日租房面积1，061.18平方米，年租金382，200元；2012年6月28日-2016年6月27日租房面积1，061.18平方米，年租金每年递增7，300元，即年租金依次为389，500元、396，800元、404，100元、411，400元；自2016年6月28日-2019年6月27日，租房面积1，061.18平方米，年租金每年递增14，700元，即年租金426，100元、440，800元、455，500元。乙方应于每期15日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日则需按日租金的1%支付违约金；每半年支付一次租金，由乙方以转账方式支付至甲方账户内。乙方向甲方支付租赁保证金10，000元。乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的2倍支付违约金。合同另对其他内容进行了约定。上述合同�订后，佳丽公司按约交付房屋，宫爱琳公司接受房屋后对房屋进行了装修并实际开展足浴等项目的经营活动。宫爱琳公司亦按约交付了10，000元的租赁保证金。在租赁使用过程中，宫爱琳公司实际还无偿使用了地处青浦区盈中西路、卫中路口的一块空地作为足浴店的停车场。宫爱琳公司已付清2013年6月28日之前的全部租金。2013年6月28日至2014年6月27日一年租金应为396，800元（2013年6月13日前支付半年租金、2013年12月13日前支付半年租金），宫爱琳公司实付130，000元，尚余266，800元未付。2014年6月28日之后的租金费用未再支付过。佳丽公司诉至法院，请求判令：1、解除宫爱琳公司签订的位于青浦区卫中路83、85号房屋租赁合同；2、判令宫爱琳公司将位于青浦区卫中路83、85号房屋腾退给佳丽公司；3、判令宫爱琳公司支付佳丽公司2013年6月28日至2014年6月27�的一年房租316，800元（年租金396，800元－已付80，000元）；4、判令宫爱琳公司支付逾期付款违约金（按本金118，400元自2013年6月13日计算至判决生效日止，按本金198，400元自2013年12月13日计算至判决生效日止，参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；5、判令宫爱琳公司支付2014年6月28日至实际腾退日的房租（按每年404，100元标准计算）；6、诉讼费由宫爱琳公司承担。案件审理过程中，佳丽公司自愿将逾期付款违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利息。原审法院审理中，宫爱琳公司表示：宫爱琳公司租赁之始，佳丽公司当初的负责人张方平为了尽快激活卫中路一带门面房形成闹市局面，答应宫爱琳公司提出的关于安装一部电梯、将盈中西路卫中路口景港公司尚未开发的一块空地免费提供给宫爱琳公司作停车场使用的要求，故自宫爱琳公司租赁起就一直免费使用空地作为停车场至今已多年。2013年6月10日左右，佳丽公司将停车场门用砌墙方式封掉不让宫爱琳公司使用、不让宫爱琳公司的客户停车。2013年8月10日左右宫爱琳公司将停车场门口墙体拆除排除妨害继续使用停车场。2014年下半年时，停车场内翻土重建无法再使用。免费使用停车场是佳丽公司与宫爱琳公司之间口头协议约定的，而事实上佳丽公司也是按照口头约定交付给宫爱琳公司免费使用的。现在佳丽公司违约不提供停车场，导致宫爱琳公司开设的足浴店经营遭受巨大影响，客户来访无法停车、停在马路上又被交警处罚，给宫爱琳公司造成了巨大经济损失。为此，宫爱琳公司提供了案外人陈某某的情况说明、员工证明、盈中社区居委会证明以佐证停车场系佳丽公司约定给宫爱琳公司免费使用且已使用至今的主张。佳丽公司对于宫爱琳公司提供的证据均不予认可，表示证人应当出庭接受法庭和当事人的质询，张方平早已过世，宫爱琳公司无法证明张方平就停车场有过此些承诺或约定，佳丽公司也从未承诺或者约定过停车场是属于租赁合同范围内的标的物；宫爱琳公司的员工与宫爱琳公司存在利害关系，员工的书面证词均无法认可。停车场地块属于上海景港控股集团有限公司，该公司法定代表人与佳丽公司原先的法定代表人相同均为张方平。当时可能是因为地块空闲无啥用途，因此免费提供给宫爱琳公司作为停车场使用；但曾经给予免费使用不代表可永久免费使用，给予免费使用更不是租赁合同的义务或附随义务。据了解停车场地块原由上海景港控股集团有限公司负责拆迁，土地使用权归该公司，因多年未开发使用，政府相关部门与该公司协商后，2014年时停车场地块已由政府收回，目前已不在佳丽公司或者上海景港控股集团有限公司的权属掌控范围内。根据庭审确认的事实，原审法院认为：佳丽公司、宫爱琳公司签订书面合同、建立房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，佳丽公司、宫爱琳公司均应按约履行各自义务。宫爱琳公司自租赁之始即免费使用佳丽公司方提供的停车场用于客户停车是事实，但从目前宫爱琳公司提供的证据和作出陈述来看，未有证据显示免费提供宫爱琳公司使用停车场属于租赁合同约定的佳丽公司义务或合同附随义务。宫爱琳公司现以停车场不能使用为由拒付租金，显属不当，理应承当金钱债务的实际履行责任和相应的违约责任。作为出租人的佳丽公司有权基于宫爱琳公司的违约行为依法要求解除租赁合同、请求宫爱琳公司腾退归还房屋并要求宫爱琳公司支付欠付租金、违约金，故对于佳丽公司的诉讼请求予以支持。宫爱琳公司已付佳丽公司10，000元押金，原审法院作为租金进行抵扣一并予以处理。据此，判决如下：一、上海佳丽房地产有限公司与上海宫爱琳休闲保健有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年8月25日解除。二、上海宫爱琳休闲保健有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退上海佳丽房地产有限公司位于青浦区卫中路83、85号房屋；三、上海宫爱琳休闲保健有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海佳丽房地产有限公司2013年6月28日至2014年8月25日期间的房屋租金（已扣除押金、已付款）322，120元；四、上海宫爱琳休闲保健有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海佳丽房地产有限公司逾期付款利息（本金118，400元自2013年6月13日计算至判决生效日止，本金148，400元自2013年12月13日计算至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；五、上海宫爱琳休闲保健有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海佳丽房地产有限公司房屋占有使用费（自2014年8月26日起算至实际腾退日止，按照404，100元／年标准计付）。上诉人宫爱琳公司不服原审判决，向本院提起上诉称，佳丽公司出租系争房屋时承诺宫爱琳公司可以使用停车场，现佳丽公司擅自封闭停车场，造成宫爱琳公司巨大损失，请求撤销原审判决，改判或者发回重审。被上诉人佳丽公司辩称，佳丽公司出租系争房屋时，没有承诺宫爱琳公司可以免费试用停车场。宫爱琳公司之前免费使用停车场，不是佳丽公司的合同义务。佳丽公司请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院�以确认。本院认为，宫爱琳公司上诉提出佳丽公司出租房屋时承诺其可以免费试用停车场，但是未能对此提供充分的证据予以证明，故对宫爱琳公司的该节主张，本院难以支持。宫爱琳公司以不能使用停车场为由拒付租金，没有依据。宫爱琳公司长期拒付租金，佳丽公司请求解除合同、腾退房屋、支付租金等，理由正当。原审法院依据查明的事实所作的判决，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，212元，由上诉人上海宫爱琳休闲保健有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘海邑审判员  高 胤审判员  张 松二〇一六年一月十八日书记员  汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。