湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14402号原告湖南拓疆投资有限责任公司，住所地：湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段268号蓉苑C栋808室。法定代表人喻吉果，系该公司董事长。委托代理人陈龙生，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。委托代理人徐昂，男，1972年3月5日出生，汉族，住长沙市雨花区。系该公司员工。被告谭小华，男，1977年10月24日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托代理人张家兴，湖南裕生律师事务所律师。第三人张源东，男，1983年10月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南拓疆投资有限责任公司（以下简称“拓疆公司”）诉被告谭小华、第三人张源东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员李曦、易撼宇组成合议庭，于2021年4月6日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告拓疆公司的委托代理人陈龙生、徐昂，被告谭小华及其委托代理人张家兴到庭参加诉讼。第三人张源东经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拓疆公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的租金人民币348537元；2.判令被告支付10天滞纳金17426.85元，并以348537元为基数，自2018年6月16日起计付滞纳金至付清租金止（至起诉时计人民币41824.44元）；3.判令被告承担原告律师费20000元；4.判令被告承担诉讼费用。事实及理由如下：2015年9月21日，原告与被告谭小华签订了《租赁合同》，约定：被告租用位于长沙市岳麓区××街道××路××号××枫时光1栋一楼西侧门面（443平方米）用于餐饮商业经营。租赁期限为五年，从2015年10月1日起至2020年12月1日止。租金税后为127元每平方米／月，第三年后每年递增月租金的5%，具体为：第一年月租金为56261元／月，第二年月租金为56261元／月，第三年月租金为59074元／月，第四年月租金为62028元／月，第五年月租金为65130元／月，租金按季度一次支付。如未按合同约定支付租金和相关费用，每日按照拖欠租金的0.5%缴纳滞纳金，逾期十天，原告有权解除合同，押金不予退还。上述合同签订后，被告谭小华、第三人张源东用于开办经营火锅餐饮店。但自2017年12月起一直欠付租金，经原告多次催要，未果。2018年6月22日，经被告请求，提前解除、终止租赁合同，退交了门面：被告书面承诺：“2018年6月15日之前所欠租金34.8537万元……于2019年6月22日内付清，如若逾期未付，贵公司可依法追偿，并按合同约定承担滞纳金，由败诉方承担诉讼费、律师费、差旅费。”至2019年6月18日，原告又发了《催告函》，但被告仍逾期未付。因此，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告谭小华辩称:一、被告谭小华并非本案租赁合同的当事人，不再负有清偿租金的义务，原告与被告谭小华在2015年9月21日签订了《房屋租赁合同》，但在2016年8月24日前，经过原告同意，被告谭小华已经将自己在该合同中的权利和义务一并转移给第三人张源东，自2016年8月24日起，涉案租赁房屋一直由第三人张源东使用，房屋租金亦一直由第三人张源东支付给原告，从此与被告谭小华再无关系，且后来因第三人张源东拖欠租金，被告谭小华对此一直要原告找张源东催要，后原告找到第三人张源东，张源东出具了《租赁合同提前解除意见书》作为解除合同以及与原告对账的确认书，该意见书载明：“由于申请人经营不善，需提前终止租赁合同，于2018年6月15日前退还该门面，并解除双方签署的合同”，该意见书中有原告的代表徐昂的签字，申请人只有第三人张源东一人签字按手印，而第三人张源东本人并不是2015年9月21日《租赁合同》的当事人，因此，该份解除意见书更加能够证明此时的《租赁合同》当事人系第三人张源东与原告，与被告谭小华无关。二、原告起诉的租金计算有误，系其单方总结制作的表格，第三人张源东欠付的租金为29.537万元，并非诉状中所称的34.8537万元，同时原告诉请的滞纳金每日5%，即每月15%的标准过高，不符合法律规定。三、原告起诉律师费无法律依据，且未提交相关的证据证实其已经实际支出了该笔费用。综上，请求法院驳回原告对被告谭小华的诉讼请求。第三人张源东未到庭参加诉讼，未对原告的证据质证，亦未向本院提交书面述称意见及证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明，涉案位于长沙市岳麓区××街道××路××号××枫时光1栋一楼西侧门面系原告拓疆公司于2011年10月11日从案外人长沙市国土资源局岳麓分局征地拆迁事务所处租赁，租赁期限为15年。2015年9月21日，原告拓疆公司（出租方）与被告谭小华（承租方）签订《租赁合同》一份，约定：“第一条租赁标的、租赁面积、租赁用途1.1本合同出租的房屋门面位于长沙市岳麓区××街道××路××号××枫时光1栋一楼西侧门面。1.2该租赁房屋门面总建筑面积443平方米。1.3承租人用于“余一手四川火锅”餐饮商业经营。第二条租赁期限2.1租赁物租赁期限为五年，租赁期限自2015年10月1日起至2020年12月1日止。2.2出租人同意，自合同签订之日起贰个月作为承租人装修免租期。承租人的实际装修期长于或者短于该免租期，均按该免租期限执行。……第三条租金、押金及支付3.1租金的计算标准；第一、二年每月租金税后为127元每平方米／月，第三年后每年递增月租金的5%，具体为：第一年月租租金56261元／月，合一季度168783元（税后）；第二年月租金56261元／月，合一季度168783元（税后）；第三年月租金59074元／月，合一季度177222元（税后）；第四年月租金62028元／月，合一季度186084元（税后）；第五年月租金65130元／月，合一季度195390元（税后）。3.2承租人按每季度支付一次租金，于上一季度末提前十天支付下一季度的租金。签订合同时承租人向出租人支付6万元作为押金。租赁期满或本合同提前终止时，出租人扣除承租人应承担的所有费用、租金，应在承租人依约交还租赁物后7个工作日内将押金剩余部分如数无息返还承租人。3.3承租人自行承担租赁期间所发生的用水、用电、用气、物业费和通迅等相关费用，并按物业管理和相关部门的规定自行缴纳。承租人应自行承担租赁期间迟延缴纳上述费用而导致的一切后果。3.4本合同签订后3日内承租人将第一季度租金及房屋押金共计人民币228783元支付给出租人，出租人向承租人交付该门面。……第五条租赁物的装修与退还5.1本合同如提前终止、解除或届满时，如双方不能达成续租协议，出租人同意承租人30天免租退场期。出租人应按承租人使用的实际状态收回房屋门面。承租人退场时，室内装修本着“来修去丢”的原则无偿转移给出租人，不得就装修要求出租人给与任何补偿。承租人不得损坏，如有损坏承租人应全额向出租人赔偿。承租人添置的可移动的设备、物品可自行带走。……第六条租赁物的转租6.1未经出租人书面同意，承租人不得擅自转租或者部分转租，或以承租人以外的他人名义经营；否则出租人有权终止合同，收回房屋门面。6.2承租人在合同期内如连续经营亏损达三个月以上，导致经营难以为继，承租人向出租人提出书面申请转租报告，并取得出租人书面同意。承租人找寻到转租方后，转租方必须与出租人重新签订租赁合同，否则视同承租人违约；承租人在转租过往中，必须继续履行本合同规定之义务，否则视同承租人违约。上述违约责任均按本合同第九条进行处理。……第八条合同的终止8.1租赁期限内，承租人因经营困难可以提前终止合同，但需提前一个月以书面方式通知出租人，并按发送通知时执行的租金标准向对方支付相当于一个月租金的赔偿金。8.2发生下列情况之一时，双方提前一个月通知另一方后，均有权提前终止本合同，且互不承担违约责任，任何一方不得向另一方要求赔偿。（1）不可抗力事件持续6个月以上，严重影响本合同履行；（2）在租赁期内，如若政府拆迁房屋，出租人不承担违约责任，承租人按实际租赁时间支付租金。第九条违约责任9.1承租人未按本合同约定标准与期限支付租金和相关费用，每日按照拖欠租金的0.5%向出租人缴纳滞纳金，逾期十天，出租人有权解除本租赁协议，押金不予退还，出租人必须在5天内搬离，逾期按双倍计付租金。9.2合同期满或提前解除合同，承租人必须在出租人通知的期限内撤场退交房屋门面，逾期不搬者出租人有权强行收回，承租人已缴付的押金及剩余租金不予退还，并赔偿由此造成的一切经济损失。承租人遗留在房屋门面内的物品，出租人将视为遗弃物予以处理。且不负任何责任。9.3出租人擅自解除合同，应赔偿承租人的所有损失……”上述合同签订后，原告依约将涉案租赁物交付给被告使用。合同履行过程中，被告依约向原告支付涉案房屋租金至2016年8月24日。2016年8月24日，被告谭小华在既未取得原告拓疆公司书面同意，又未与原告办理租赁合同解除手续，且未与第三人张源东签订权利义务转让合同的情形下将租赁合同中的权利义务一并转移给第三人张源东。自2016年8月24日起，涉案房屋的租金由第三人张源东向原告支付。自2017年10月起被告谭小华、第三人张源东均未再向原告足额履行租金支付义务。2018年5月28日，原告向被告谭小华、第三人张源东发送《函告》一份，要求被告谭小华及第三人张源东于2018年5月28日之前支付欠付的租金34.8537万元（其中应付租金29.537万元，滞纳金5.3167万元），逾期拖欠租金的按0.5%每日缴纳滞纳金，并依租赁合同约定标准支付下季度租金。后被告谭小华、第三人张源东未履行上述租金支付义务。2018年6月22日，第三人张源东向原告提交《租赁合同提前解除意见书》一份，载明：“依据谭小华（身份证号：430528197710××××及张源东（身份证号：43292219831××××）和湖南拓疆投资有限责任公司签署的位于长沙市岳麓区××街道××路××号××枫时光1栋一楼西侧443平方门面《租赁合同》约定，本应于2020年12月1日到期，由于申请人经营不善，需提前终止租赁合同，于2018年6月15日前退还该门面，并解除双方签署的合同，申请人承诺结清租赁期间所产生的一切费用，并于2018年6月15日按时腾空房屋，设施清单以交房时双方清点所留物品为准，遗留在门面内的物品，出租人将视为遗弃物由湖南拓疆投资有限责任公司予以处理，且拓疆公司不负责任。由于申请人2018年6月15日之前所欠租金34.8537万元（其中应付租金29.537万元，滞纳金5.3167万元）实在无力偿还，恳请贵公司予以适当减免至24万（含所欠物管49222元），申请人承诺于2019年6月22日内付清，如若逾期未付，贵公司可依法追偿，并按合同约定承担滞纳金，由败诉方承担诉讼费，律师费，差旅费。”并当场向原告交还了房屋钥匙。2020年10月30日，原告委托湖南唯楚律师事务所向被告谭小华及第三人张源东发送《律师函》，要求被告谭小华、第三人张源东支付上述欠付的租金。2018年10月31日，被告收到上述函件。因被告仍未履行上述租金支付义务，2019年6月18日，原告向被告谭小华及第三人张源东邮寄《催告函》一份，载明：“谭小华先生、张源东先生：依据2015年9月21日《租赁合同》约定，你们租赁湖南拓疆投资有限责任公司位于长沙市岳麓区××街道××路××号××枫时光1栋一楼西侧443平方门面，本应于2020年12月1日到期，因你们申请于2018年6月15日提前解除合同，终止租赁退还门面。但欠付租金贰拾玖万伍仟叁佰柒拾元整，计（￥29.537万元），期间，我司多次催要，你们承诺于2019年6月22日前偿还应付租金及滞纳金，现在期限将近，特函告你们按期支付，否则我司将依法追偿，并要求你们承担诉讼费，律师费，差旅费。”后未果。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原被告签订的《租赁合同》、第告与第三人签订的《租赁合同提前解除意见书》、微信聊天记录截图、《函告》、《律师函》及送达照片、《催告函》及邮寄单、《委托代理协议》及律师服务费发票、原告与案外人长沙市国土资源局岳麓分局征地拆迁事务所签订的《房屋租赁合同》、建设工程规划许可证，被告提交并经庭审质证的（2019）湘0104民初9225号案件开庭笔录、微信聊天记录截图等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告拓疆公司与被告谭小华签订的涉案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格依约履行各自的义务。本案中，虽然被告谭小华称其已于2016年8月24日经原告同意将上述租赁合同中约定的权利义务一并转让给了第三人张源东，但原告对此予以否认，被告亦未提供相应的证据证明已取得原告的同意，且原、被告双方在上述租赁合同中已明确约定“未经出租人书面同意，承租人不得擅自转租或者部分转租，或以承租人以外的他人名义经营”，庭审中，被告亦明确认可未取得原告的书面同意。同时，被告既未与第三人签订相应的权利义务转让协议，亦未与原告办理相应的租赁合同解除手续，故对其主张已将涉案租赁合同的权利义务一并转让给第三人的意见，本院不予采纳。另，被告将合同约定的权利义务整体转让给第三人的行为在本质上仍属于整体对外转租的行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，即便被告将合同约定的权利义务整体转让给第三人的行为取得了原告的同意，亦不因此影响原、被告签订的涉案《租赁合同》效力，双方签订的该租赁合同仍然继续有效，被告谭小华作为该合同的当事人，仍然有义务依约向原告履行租金支付义务。现第三人张源东自2017年10月至2018的6月15日共计拖欠原告租金295370元未支付，原告要求被告谭小华承担上述租金支付义务，理由正当，本院予以支持。被告谭小华承担责任后，由其按照与第三人张源东之间的约定另行依法解决。关于滞纳金的计算问题，虽然第三人张源东在向原告出具的《租赁合同提前解除意见书》中明确载明对2018年6月15日之前产生的滞纳金为53167元，但就其欠付的租金金额及欠付时间来看，该标准明显偏高，故本院根据案件实际情况及被告的实际违约情形对2018年6月15日之前的滞纳金酌情予以调整，酌定由被告一次性向原告支付2018年6月15日之前因欠付租金产生的滞纳金10000元。对2018年6月15日之后的滞纳金，虽然原、被告在涉案租赁合同中约定按欠付租金每日0.5%的标准计算滞纳金，但该标准明显偏高，本院根据案件实际情况及被告的实际违约情形酌情予以调整，酌定由被告自2018年6月16日起以欠付的租金295370元为基数，按万分之一每日的标准向原告拓疆公司支付滞纳金至上述租金实际付清之日止。对原告要求被告支付律师费20000元的诉请。本案中，原、被告在涉案租赁合同中并未对律师费进行约定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、限被告谭小华于本判决生效之日起十日内向原告湖南拓疆投资有限责任公司支付拖欠的租金295370元；二、限被告谭小华于本判决生效之日起十日内向原告湖南拓疆投资有限责任公司支付滞纳金10000元，并应自2018年6月16日起，以295370元租金为基数，按万分之一每日的标准向原告湖南拓疆投资有限责任公司支付滞纳金至上述租金实际付清之日止；三、驳回原告湖南拓疆投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7717元、公告费560元，由原告湖南拓疆投资有限责任公司负担777元，由被告谭小华负担7500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  易撼宇人民陪审员  李 曦二〇二一年四月十九日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。