江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0826民初428号原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县涟城镇常青路中央城**楼。负责人：孙风雷，该行行长。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：曾庆跃，男，1984年10月21日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：涟水澳泰房地产开发有限公司，，住所地涟水县涟城镇东门村（检察院宿舍区）法定代表人：宋前亮，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告曾庆跃、涟水澳泰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称澳泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人颜伟、被告曾庆跃到庭参加诉讼，被告澳泰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告曾庆跃归还尚欠原告截止2020年8月21日的贷款本金93506.58元，利息7383.56元，合计100890.14元，2020年8月21日以后的利息、罚息，按合同约定计算至贷款本息还清时止；2、原告对涟水县首府国际花苑4幢1204室房屋折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3、判决被告承担代理费用10000元。4、要求被告澳泰公司承担连带保证责任。5、被告承担诉讼费用和保全费用。审理中，原告工商银行撤回要求对被告曾庆跃位于涟水县首府国际花苑4幢1204室房屋折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。事实和理由：2011年6月28日，被告曾庆跃与被告澳泰公司签订商品房买卖合同，被告曾庆跃购买被告澳泰公司开发建设的涟水县首府国际花苑4幢1204室房屋。被告曾庆跃因资金短缺，向原告申请个人购房贷款32.5万元，贷款期限为10年。被告澳泰公司为被告曾庆跃的借款提供担保，并在合同上盖章，合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。2011年8月26日，被告曾庆跃将其购买的房屋作为借款保证，与原告签订了抵押合同。原告于2011年9月16日依约向被告发放了贷款。现被告曾庆跃已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任，故原告具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告曾庆跃辩称：原告起诉是事实。2019年，曾庆跃从外地回来，到首府国际花苑小区找开发商要求交房，物业处要十年物业费，因为开发商一直没有通知房子什么时候建好，没有补缴十年物业费，找开发商问房产证什么时候办下来，开发商说不知道，曾庆跃就将银行贷款停掉，到现在没有还。被告澳泰公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：因购买被告澳泰公司开发建设的涟水县首府国际花苑4幢1204室房屋，被告曾庆跃、澳泰公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告曾庆跃向原告借款32.5万元，用于购买涟水县首府国际花苑4幢1204室房屋，期限10年，还款方式按月等额本息还款，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告澳泰公司作为保证人在合同上加盖公司及法定代表人印章，保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。另外，原告与被告曾庆跃签订了《房地产抵押合同》，抵押物为位于涟水县首府国际花苑4幢1204室房屋，为上述借款作抵押，并于2011年9月13日办理了商品房预告登记证明，至今没有办理正式抵押登记手续。原告于2011年9月16日向被告曾庆跃发放贷款32.5万元，实际执行年利率为4.9%，贷款期限120个月。被告曾庆跃未按合同约定履行还款义务，已连续逾期归还本息，截止2020年8月21日，被告曾庆跃共欠原告借款本金93506.58元，利息7383.56元，合计100890.14元。另查明，《个人购房借款/担保合同》第十七条约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。诉讼中，涟水县涟城法律服务所与原告工商银行签订了委托代理合同，合同约定，原告工商银行向涟水县涟城法律服务所支付代理费10000元，原告提供增值税发票一份。以上事实，有当事人当庭陈述，原告提供的个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同、借据明细查询单、身份证复印件、委托代理合同、代理费发票等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告曾庆跃未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告工商银行有权提前收回尚未到期的贷款本息，保证人按照合同约定在保证期间内对债务人的到期债务承担连带还款责任。故对原告要求借款人曾庆跃偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告工商银行与被告曾庆跃在借款合同中约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。对实现债权等费用，原告工商银行与被告曾庆跃在合同中已经作了约定由借款人承担，在审理中，原告提供了与法律服务所签订的委托代理合同及代理费增值税发票，要求被告曾庆跃给付代理费10000元。关于代理费的数额，参照江苏省物价局、江苏省司法厅关于调整律师服务收费标准的通知(苏价费〔2013〕421号)，结合案件的标的、难易程度和案情，本院酌定代理费为5000元。涉案房地产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，债权登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告工商银行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权。故对原告撤回要求对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的请求，本院准许。根据合同约定，被告澳泰公司为商品房借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，从贷款发放之日起至抵押物办理抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。故对原告要求被告澳泰公司对曾庆跃所欠原告借款本息承担阶段性连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。被告澳泰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曾庆跃于本判决生效后十日内偿还所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2020年8月21日的贷款本金93506.58元，利息7383.56元，合计100890.14元，并承担自2020年8月22日起至实际付清之日止，按合同约定计算的利息。二、被告曾庆跃于本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行代理费5000元。三、被告涟水澳泰房地产开发有限公司对被告曾庆跃所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行贷款本息、代理费5000元，承担阶段性连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1259元，保全费1120元，合计2379元，由被告曾庆跃、涟水澳泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××46）。审 判 员 姜怀友二〇二一年三月二日法官助理 周慧文书 记 员 罗 蒙附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。