湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初3519号原告：刘函，男，1988年6月24日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：柳卫攀，湖南通程律师事务所律师。被告：陈光仪，男，1992年6月20日出生，香港特别行政区居民，居民身份号码：Ｖ××××（4）。被告：谢家杰，男，1985年10月26日出生，香港特别行政区居民，居民身份号码：Ｚ××××（5）。二被告共同委托诉讼代理人：王歆，湖南大鲲律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张凯，湖南大鲲律师事务所律师。原告刘函与被告陈光仪、谢家杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告刘函的委托诉讼代理人柳卫攀，被告陈光仪、谢家杰的委托诉讼代理人王歆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘函提出诉讼请求：1、确认原告刘函与被告陈光仪、谢家杰签订的《商铺租赁合同》于2019年10月23日解除；2、判令被告陈光仪、谢家杰向原告刘函支付租金219800元；3、判令被告陈光仪、谢家杰向原告刘函支付违约金34916.8元（暂计算至2019年10月28日，之后的违约金按欠付金额的1‰每天支付至二被告实际付清租金之日止）；4、判令被告陈光仪、谢家杰注销以租赁商铺所在地作为注册地址的营业信息；5、本案诉讼费用由被告陈光仪、谢家杰共同负担。事实与理由：2018年5月11日，原告与刘严、陈光仪、谢家杰签订《商铺租赁合同》，约定将原告所有的坐落于2571友阿城市广场负二2094商铺出租给刘严、陈光仪、谢家杰用于轻饮食经营，租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日止，第一、二年每月租金31400元，租金支付方式为按季支付（提前15日支付下季度租金）。当日，原告将租赁商铺移交给刘严及二被告。后双方协商免租期，原告同意免租至2018年12月31日。2018年11月，原告与赵严、二被告签订《补充协议》，约定案涉商铺的承租人由赵严、二被告变更为二被告。因二被告除支付合同约定的押金62800元及首季度租金94200元外，未缴纳租金，原告遂于2019年10月20日通过微信向二被告发送《租金催缴通知书》，要求二被告于2019年10月21日前缴清租金，否则应于2019年10月30日前腾空商铺并交还给原告。2019年10月22日，二被告通过微信向原告发出《解除合同通知书》，通知原告双方签订的《商铺租赁合同》于2019年9月20日解除。2019年10月23日，原告通过微信向二被告发出《关于解除合同通知函的回函》（该函并张贴于商铺），不予认可二被告发出的《解除合同通知函》，并通知二被告经原告催告后仍未缴纳租金已构成根本违约，现解除与二被告签订的《商铺租赁合同》，并请二被告接函后1日内缴清租金，腾空商铺并实际交还原告，接函后3日内注销以租赁商铺为注册地址的营业信息。综上，二被告构成根本违约，依法应承担补缴租金、支付违约金等责任，故向贵院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告陈光仪、谢家杰辩称：一、原、被告之间签订的《商铺租赁合同》已于2019年9月29日解除。涉案商铺未通过消防安全检查，依法不能投入使用，被告于2019年9月29日搬离主要设备，关闭商铺停止营业，并通知原告不再承租涉案房屋，解除双方签订的《商铺租赁合同》，故《商铺租赁合同》的解除时间为2019年9月29日，非原告所称的2019年10月23日。二、陈光仪、谢家杰无需向原告支付租金及违约金。涉案商铺未通过消防安全检查，依据相关法律规定，不能擅自投入使用，且湖南友谊阿波罗控股股份有限公司发出了关于控股子公司解除合同（销售退回）事项的公告，说明2751城市广场不能正常经营的原因系第三人长沙友阿五一广场商业有限公司违约。双方签订《商铺租赁合同》的合同目的无法实现，陈光仪、谢家杰有权拒绝交纳租金，该行为并不构成违约。综上，原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据依法予以了审核。本院根据当事人提交的证据、各方的陈述以及庭审情况等认定事实如下：2018年4月11日，刘函委托王宇庆代表其本人办理涉案商铺出租及相关事宜，并表示委托代理人在其权限内签署的相关文件其均承认。同日，王宇庆代表刘函（甲方、出租方）与陈光仪（乙方、承租方）签订《定金协议》，约定甲方将其合法拥有的坐落于2751友阿城市广场负二层面积约31.4平方米的2094号商铺给予乙方经营使用。乙方先交定金30000元，双方在2018年5月10日之前签订租赁合同事宜。2018年5月11日，王宇庆代表刘函（出租方、甲方）、与赵严、陈光仪、谢家杰（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》约定：一、租赁商铺描述。1、甲方将其合法拥有的坐落于2751友阿城市广场负二2094商铺出租给乙方用于轻饮食经营。该商铺使用面积共约31.4平方米。2、甲方……保证在本租赁合同期限内乙方能正常使用该商铺。二、租赁及装修期限。1、本合同租赁期限为3年，本合同起止时间自2018年8月1日至2021年7月31日止。……。三、押金、租金及支付方式。1、该商铺第一年每月租金为31400元，第二年每月租金为31400元，……，租金按一季度支付。乙方应提前15天支付下季度租金。合同正式签订后，乙方需在2018年6月15日或之前向甲方支付首季度租金（94200元）及甲方代为已交付给物业（2018年9月1日至10月31日）两个月的物业费（3642元），共计97842元。乙方不得拖欠房租，如乙方逾期交付房租则按每天按实欠租金的1‰支付违约金给甲方。2、……合同正式签订后，乙方需在3日内向甲方支付两个月押金（62800元）含前期支付的叁万元押金……。四、甲方的权利及义务。1、甲方在长沙友阿五一广场商业有限公司验收合格交铺后向乙方提供该商铺……；4、……乙方对商铺进行的装修、添置的设施设备等遵循“来装去丢”的原则，已经形成附合物的，乙方不得进行拆除，没有形成添附物的（如空调、家私家电、货柜等）可以自行拆除搬离。乙方需要拆除搬离的，应在合同终止或提前解除后的15日内搬走，逾期视为乙方自动放弃权利，甲方有权任意处置；5、甲方应积极配合乙方办理商户管理、工商注册、消防相关手续。必要时，应配合乙方与长沙友阿五一商业有限公司的协调工作。该租赁房屋消防的报批由乙方负责，甲方有义务提供相关资料并协助乙方办理。……。同日，陈光仪向王宇庆转账32800元押金，另在签订定金协议时向刘函交付定金30000元，共计交付押金62800元。2018年6月14日，谢家杰向王宇庆支付3个月租金94200元。后经双方协商，刘函同意免租金至2018年12月31日。2018年12月6日，王宇庆代表刘函（甲方）与赵严、陈光仪、谢家杰（乙方、原承租人）签订《补充协议》，双方一致同意承租人变更为陈光仪、谢家杰。2019年10月20日，因刘函未收到陈光仪、谢家杰按时续缴的相应租金，王宇庆通过微信向陈光仪、谢家杰发送《租金催缴通知书》，要求陈光仪、谢家杰如有续租意向，于2019年10月21日前缴清相关租赁费用，如无续租意向，于2019年10月30日前腾空租赁场地并交还商铺，并办理退场手续……。2019年10月22日，陈光仪、谢家杰及案外人戴晓虎向刘函发送《解除合同通知函》，称因消防未验收过关、存在安全隐患、危及人身安全等问题要求行使单方解除权，于2019年9月29日与刘函解除租赁合同，并于当天将主要设备搬除后交付房屋。2019年10月23日，刘函向陈光仪、谢家杰、赵严并案外人戴晓虎发送《关于解除合同通知函的回函》，对陈光仪、谢家杰方要求解除《商品租赁合同》不予认可，并称陈光仪、谢家杰方经刘函催告后仍不缴纳欠缴租金，反而向刘函发出解除合同的通知，以实际行为不履行《商铺租赁合同》，构成根本性违约，通知陈光仪、谢家杰方解除与其签订的《商铺租赁合同》，要求陈光仪、谢家杰方支付应付租金、腾空并实际交还商铺，注销以涉案商铺为注册地址的营业信息。涉案商铺处于外街，位于友阿五一商业广场自营主力店外围，合同签订后，陈光仪、谢家杰方于2018年7月进场装修，于2018年8月开始营业。后陈光仪、谢家杰方以商铺未办理二次消防验收无法营业为由于2019年9月退场。刘函确认2019年10月向陈光仪、谢家杰发送《租金催缴通知书》及《解除合同通知函》时陈光仪、谢家杰已不在商铺经营。另查明，涉案商铺所在的长沙市五一广场绿化用地地下空间开发工程建设项目于2018年8月29日通过建设工程消防验收（不包含电影院2-1等2206平方米建筑）、于2019年9月10日完成竣工验收。2020年5月29日，湖南友谊阿波罗控股有限公司发布关于控股子公司解除合同（销售退回）事项的公告，称因项目南、北两个出入口与地铁商业对接的通道均发生与原宣传公示不符的情况，影响外街商铺的投资价值，加之2020年初新冠疫情爆发，商铺投资人提出解除《商铺经营权转让合同》并要求赔偿，友阿五一广场商业有限公司董事会审议决定同意解除与商铺投资人签订的《商铺经营权转让合同》，发生销售退回。本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，双方产生矛盾，对于解除合同双方当事人均无异议，主要争议在于解除合同的时间及各方责任的承担。关于《商铺租赁合同》解除的时间。本院认为，原告刘函于2019年10月20日向被告方催收租金时明确要求被告方表明是否续租，若不续租则腾空并交还租赁场地，办理退场手续，被告方于2019年10月22日回函要求解除合同，为其作出的不再续租的意思表示，可视双方就不再续租达成合意，故本院认定，涉案《商铺租赁合同》于2019年10月22日解除。原告刘函主张案涉租赁合同于2019年10月23日解除，本院不予支持；被告方主张涉案租赁合同于2019年9月29日解除并实际交付商铺给原告刘函的抗辩主张因未向法庭提交证据予以证明，本院亦不予支持。关于合同解除后各方责任承担的问题。根据《商铺租赁合同》的约定，刘函作为出租人应保证租赁期间承租人可正常使用涉案商铺。《商铺租赁合同》签订时至被告方对涉案商铺进行装修并营业时，涉案商铺所在工程建设项目尚未通过工程竣工验收及消防验收，刘函作为出租人对此情况应知情，仍向被告方交付房屋，并于2018年5月告知被告方进场装修，应承担未向承租人提供符合合同约定的能够用于正常商业经营的门面的违约责任。被告方作为承租人在签订合同时亦应对涉案商铺是否符合经营条件尽基本的审查义务。原告租赁商铺后，于2018年8月开始营业、2019年9月退场，至2019年10月租赁合同解除原告方在免租期过后实际使用涉案商铺10个月用于经营，应按约支付租金。故原告刘函要求被告陈光仪、谢家杰支付租金219800元（31400×7）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因2018年12月31日免租期过后，涉案商铺所在工程已经竣工验收及消防验收（一消）合格，且涉案商场发生销售退回的时间为2020年5月，故被告方仍应支付免租期后至合同解除前的租金，被告方认为其有权拒绝支付租金的抗辩主张本院不予支持。但因双方对涉案房屋租赁的签订及解除均应承担一定的责任，故对原告要求被告陈光仪、谢家杰支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。《商铺租赁合同》解除后，被告陈光仪、谢家杰不再对涉案商铺享有使用权，理应注销以租赁商铺所在地作为注册地址的营业信息，故对原告的这一诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告刘函与被告陈光仪、谢家杰于2018年5月11日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月22日解除；二、被告陈光仪、谢家杰于本判决生效之日起十日内向原告刘函支付租金219800元；三、被告陈光仪、谢家杰于本判决生效之日起十日内注销以租赁商铺所在地作为注册地址的营业信息；四、驳回原告刘函其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6739.75元，由被告陈光仪、谢家杰负担5816元，原告刘函负担923.75元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十月三十一日法官助理尹宁书记员肖佳敏