江西省乐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1025民初51号 原告：肖冬发，男，1967年1月16日出生，汉族，住抚州市临川区。 原告：雷建红，女，1968年11月27日出生，汉族，住抚州市临川区。 两原告委托诉讼代理人：周文明，江西赣东律师事务所律师。一般代理。 被告：乐安县锦源置业有限公司，地址：乐安县康复医院后面花园岭。统一社会信用代码91361025MA35HA162L。 法定代表人：郑灵生，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓先友，江西友创律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：龚文荣，江西友创律师事务所律师。特别授权。 原告雷建红、肖冬发与被告乐安县锦源置业有限公司（以下简称锦源置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月21日公开开庭进行了审理。因锦源置业未在规定期间交纳反诉费，故本院对锦源置业的反诉部分不予审理。原告肖冬发及两原告委托诉讼代理人周文明、被告锦源置业委托诉讼代理人邓先友、龚文荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷建红、肖冬发向本院提出诉讼请求：1.请判令锦源置业将坐落在乐安县四九广场旁“聚源财富广场”4栋一层116#、117#、118#、119#、122#、123#、124#共七间店铺（总共287.90平方米）交付给原告，继续履行《商品房买卖合同》义务；2.请判令锦源置业履行《委托经营管理协议》；3.请判令锦源置业支付违约金87.927万元（以724.5万元为基数，按日百分之3计算，从2018年12月2日起至2020年元月2日止）；4.请判令锦源置业返还原告交付的网签备案押金8.3万元；5.本案受理费用由锦源置业承担。事实和理由：2018年3月29日，原告肖冬发与被告签订了一份《商品房买卖协议》，协议以被告为甲方，以原告肖冬发、雷建红等人为乙方，双方确认：一、截止到2018年3月20日，甲方合计借乙方本金590万元。结算利息为152.5万元。甲方结欠乙方本息共计为742.5万元。二、甲乙双方一致同意：甲方愿用自己开发的位于乐安县四九广场旁聚源财富广场4栋1层116#、117#、118、119#、122#、123#、124#商铺共7间总面积为287.9平方米，总销售价为742.4699万元。此房款甲方同意用乙方持有吴海安债权742.5万元作为乙方一次性支付购买甲方7间商铺的全部价款。三、甲方承诺并保证在2018年12月1日前将上述7间铺面的完整产权交给乙方或乙方指定人名下。四、如甲方不能按约定把上述7间铺面的完整产权交给乙方或乙方指定人名下，甲方及法人属恶意欺骗行为应负法律责任，并承担从本合同签订之日起的违约金按一万元每天计算。协议还约定了其他事项。协议签订的当天。两原告与被告签订了上述7间商铺签约确认书，并网签了《商品房买卖合同》，在不动产登记部门进行了备案；并同时签订了《委托经营管理协议》（即返租协议）,约定从交房之日起商铺由被告经营管理。被告支付租金，十五年内还本。网签合同约定，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交付在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。网签当天，被告原法人代表吴海安要求原告支付网签备案押金8.3万元。原告只好按照其要求支付，被告当即出具“交房款说明”，表明上述购房款全部由吴海安垫付，并注明收到原告网签押金。但到现在为止，被告都没有交付房产，严重违反合同约定。从上述事实不难看出，在原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，原告就已经支付了全部的购房款。而被告却不按约定交房，严重侵犯了原告的合法权益。原告现向人民法院提起诉讼，请依法处理。 锦源置业辩称，1、锦源公司虽与原告网签了7份商品房买卖合同,但原告并没有按照约定支付购房款,为此,锦源公司还于2019年9月29日书面通知原告交纳房款,否则认定合同无效;2、吴海安以锦源公司名义与原告肖冬发签订的“商品房买卖协议”，实质是用锦源公司的7间商铺财产抵付吴海安个人债务。该内容损害了锦源公司及相关债权人利益,也违反了相关法律规定,协议不具有法律效力。原告不能以此为由不予支付购房款。3、“商品房买卖协议”内容实际上是原告与吴海安个人之间的民间借贷等债务法律关系,该借贷关系是否存在,是多少与锦源公司无关。我方认为原告起诉要求被告履行房屋买卖协议是不成立的,请求法庭驳回原告的诉讼请求。 雷建红、肖冬发提供的证据内容，证明目的，锦源置业质证意见，本院认证意见： 一、两原告身份证各一份，被告企业信用信息公示报告一份（其内容为，该公司于2014年3月6日注册登记，2017年7月21日，该公司变更为投资人：程鹏出资931万元，占24.5%；吴海安出资1330万元，占35%；王高元出资931万元，占24.5%；付国义出资608万元，占16%。2017年8月4日，该公司再次变更为投资人：程鹏出资1862万元，占49%；吴海安出资1938万元，占51%，法定代表人为吴海安。2019年4月10日，该公司又变更为投资人：投资人郑灵生，出资2869万元，占75.5%；罗建飞，出资931万元，占24.5%，法定代表人为郑灵生。）证明两原告的个人基本信息、被告的企业信息。同时证明原被告的主体资格。锦源置业质证意见，该组证据的三性无异议,但是也证明吴海安在2017年7月21日之前不是被告股东也不是法定代表人，因此之前他经手的任何行为都是他的个人行为，不能代表公司。本院认证意见，本院对该组证据予以确认。 聚源财富广场签约确认书七份（该确认书表明锦源置业财务与雷建红、肖冬发于2018年3月29日分别对雷建红、肖冬发购买的4栋一层的第116＃、117＃、118＃、119＃、122＃、123＃、124＃店铺的面积、折后总价进行确认。其中116＃铺建筑面积为71.5平方米，折后总价为1666394元；117＃铺建筑面积为29.16平方米，折后总价为747937元；118＃铺建筑面积为29.16平方米，折后总价为747937元；119＃铺建筑面积为46.66平方米，折后总价为1191581元；122＃铺建筑面积为48.84平方米，折后总价为1368297元；123＃店铺建筑面积为31.32平方米，折后总价为836214元；124＃店铺建筑面积为31.3平方米，折后总价为866339元。同日，锦源置业与雷建红、肖冬发对上述七间店铺分别签订了七份《商品房买卖合同》并进行了网上备案登记。该合同约定：锦源置业为出卖人、雷建红、肖冬发为买受人。第七条第二款第1项：买受人采取一次性付款，买受人应当在2018年3月29日前支付该商品房全部房价款。第八条，逾期付款责任：1、逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。2、逾期超过90日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同之日起10内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。第十一条第一款、出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）、逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。并自买受人付款之日起。按照0.001%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。证明原、被告双方网签了商品房买卖合同，合同总价款742.4699万元，合同约定被告在2018年5月31日前交付商品房，出卖人逾期交房按每日万分之3支付违约金。同时证明双方签订了《委托经营管理协议》（即返租协议）,即从交房之日起商铺由被告经营管理。被告支付租金，十五年内还本。锦源置业质证意见，对签约确认书七份、网签《商品房买卖合同》七份无异议,但是说明一点,我们在反诉状中提出的商品房买卖协议无效,而不是《商品房买卖合同》无效,根据《商品房买卖合同》的约定,合同上约定了原告应该在2018年3月29日前一次性支付房款,同时这七份《商品房买卖合同》上并没有约定原告可以用其他方式或者债权债务抵购房款,合同明确约定了如果买受人逾期付款超过90日,出卖人有权解除合同,同时支付4%的违约金。本院认证意见，因双方对该证据均无异议，予以确认。 三、商品房买卖协议一份（其内容：甲方：乐安县锦源置业有限公司，法人：吴海安乙方：肖冬发、雷建红、吴新茂，甲乙双方为妥善解决借款债务问题，经友好协商一致同意终止双方借款及欠款债务合同，现经双方对帐后甲方同意乙方用结算后的本金及利息作为乙方支付购买甲方开发的商铺全部价款。现将有关事实确定如下：一、经甲乙双方对账确认：截至2018年3月20日止。甲方吴海安借乙方肖冬发本金460万，结欠雷建红4年之久烟酒货款60万，借吴新茂本金70万（甲方同意此款转由肖冬发持有）甲方合计借乙方本金：590万元。结算利息为152.5万元。甲方结欠乙方本息，共计为：742.5万元。二、甲乙双方一致同意：甲方愿用自己开发的位于乐安县四九广场旁聚源财富广场4栋1层116#、117#、118#、119#、122#、123#、124#商铺共7间店铺其总面积为287.9平方米，总销售价为742.4699万元。（详见2018年3月29日签订的商品房买卖合同）此房款甲方同意用乙方持有吴海安债权本息742.5万元作为乙方一次性支付购买甲方7间商铺的全部价款。三、甲乙双方承诺并保证：甲方承诺并保证在2018年12月1日前将上述7间铺面的完整产权移交给乙方或指定人名下。乙方所持甲方的借条原件应交回甲方换取购房发票并办理房屋交接手续。则甲乙双方债务归于消灭。四、甲、乙双方特别约定：如甲方不能按约定把上述7间铺面完整产权过户到乙方或指定人名下，甲方及法人属恶意欺骗行为应负法律责任。并承担从本合同鉴订之日时起的违约金按一万元每天计算。五、甲乙双方在办理不动产权证登记移交时，按政策规定该由甲方出的税费归甲方出。该由乙方交的税费由乙方交。甲方由吴海安签名及加盖了锦源置业的公章，乙方由肖冬发签名。被告单位出具的“交房款说明”一份（其内容：公司财务部关于肖冬发、雷建红于2018年3月29日购买乐安财富广场4栋116#、117#、118#、119#、122#、123#、124#商铺共7间，建筑面积为287.94平方米,销售总价为742.4699万元（详见7本商品房买卖合同）。上述房款由公司法人吴海安用其名下股份资金或资产垫付。购买人持此签字盖章的说明可作为本公司收款凭证换取正式购房发票，办理产权移交证明。锦源置业在签名处加盖了公章，吴海安也在公司法人处签了名，2018年3月29日。在该说明纸张下端即“2018年3月29日”下端空白处另有吴海安书写的一段文字：“已收到肖冬发购房现金捌万叁仟元整。此款为网签备案压金。吴海安。”证明被告原拖欠原告借款本息742.5万元，被告同意原告用上述借款本息冲抵购房款；同时证明被告收取了原告网签备案押金8.3万元。锦源置业质证意见，对该证据的三性均有异议,不予认可,该协议及房款说明均为吴海安的个人行为,对被告公司不发生法律效力,商品房买卖协议及说明所盖章均不是公司公章,是吴海安私刻的公章，在2018年3月份的时候公章在南昌担保公司保管,针对该公章我们也已经向公安机关报案,公安机关也在侦查,该协议及说明并没有召开股东会议,也没有另外一个股东程鹏的签名,只有吴海安个人签名,该协议的内容实际上是吴海安用公司财产抵付个人债务,从付款情况说明及协议都可以看出该笔债务是吴海安的个人债务,因此该组证据不能证明原告已经支付购房款,不能作为本案证据使用。本院认证意见，对该组证据的真实性予以确认，对其合法性及关联性，待其他证据及相关法律规定再作认证。 四、债权转让协议一份（其内容：甲方：肖冬发身份证号，乙方：吴新茂身份证号，丙方：吴海安身份证号。为妥善解决债权债务问题，经甲乙丙三方友好协商达成如下协议：一、甲乙丙三方一致确认：丙方吴海安于2016年7月20日借到乙方吴新茂70万元本金及利息到期未还。二、甲乙丙三方一致同意：乙方将丙方70万本金及利息（待算）于2017年7月20日转让给甲方肖冬发并由丙方在2018年7月20日前还清本息给甲方。三、甲乙丙三方协商一致确认：因乙方借给丙方70万元本金系甲方的资金支付给丙方的，故甲方只需持丙方写给乙方吴新茂的借条原件向丙方吴海安主张70万元债权本息即有效。乙方同意转让给甲方，丙方认可甲方取得其债权并愿意归还。四、甲乙丙三方签字生效。肖冬发、吴新茂、吴海安三人均签名，2017年7月20日。证明吴新茂借给被告原法人代表的70万元系原告借给吴新茂的，吴新茂又转借给被告原法人代表。故吴新茂将该债权转让给原告。被告原法人代表也同意并签字确认。同时证明在该协议签订后，吴新茂不再享有上述债权。锦源置业质证意见，该协议与本案不具有关联性，但该协议同时也说明了，对原告的债务（借款及其它）属吴海安的个人债务,不属锦源公司债务。本院认证意见，对该组证据的真实性予以确认。对其合法性及关联性，待其他证据及相关法律规定再作认证。 五、股权代持协议复印件一份（其内容为：锦源置业的现法人郑灵生与吴海安于2019年4月10日签订的股权代持协议，对吴海安持有锦源置业44.25%的股权由郑灵生代持。证明在2019年4月10日被告公司股东变更登记以后,原公司法人代表吴海安依然享有公司44.25%的股权，只是委托郑灵生代为持有,说明吴海安依然是公司的隐名股东。锦源置业质证意见，对该份股权代持协议复印件的真实性我们不清楚,我们听说过这回事但无法确认其真实性,这份代持协议是2019年之后的，我们本案争议的主要是2018年3月份双方签订的合同，因此该协议与本案没有关联性。因该协议为复印件，本院不予确认。 六、《聚源财富商铺一次性付款人员名单总表》一份，证明在2019年初（即被告公司法定代表人变更前春节期间）因被告没按照约定支付建筑商、材料供应商的工程款和材料款，建筑商、材料供应商多次到乐安县人民政府上访，政府就被告公司的资产进行了清查，将一次性支付购房款的客户全部列入《聚源财富商铺一次性付款人员名单总表》，被告公司的两位股东、财务人员、销售顾问也多次到政府核对，认可政府的名单总表，两原告也在名单当中，这一证据证明了两原告支付了全部购房款，不仅被告认可，还得到政府确认。锦源置业质证意见：1、该证据形式上不符合证据规则，只是一份自行统计的表格，没有任何相关部门或双方当事人盖章确认，无法确认其真实性、合法性。2、购房户购买房屋在合同的约定有两种付款方式。一种是按揭付款，另一种是一次性付款。该表格内容只是统计已签订并进行了备案登记且约定以一次性付款方式购房户的基本情况（表格上统计的内容与法庭上原告提供的网签合同约定内容一致），目的是为了下发通知购房户来交纳购房款，不等于认可购房户已付清了购房款。表格中载明的内容表述为“付款方式为一次性付款”，并没有载明是已付款多少或一次性已付清房款。因此，该证据不符合证据形式，不具有真实性、合法性，统计表上的内容也只是统计以“一次性付款方式”购房户的基本情况，并不等于购房户已按照约定履行了付款义务，该表格内容不能达到原告要证明目的。本院认证意见，因该表格无签名或盖章，无法进行认证，待综合其他证据再作认证。 本院就《聚源财富商铺一次性付款人员名单总表》到乐安县房地产管理局进行询问的询问笔录一份，其内容为：锦源置业与肖冬发、雷建红所签订的所有《商品房买卖合同》未在该局进行过网签备案，要网签备案，出卖方应提供购房转款凭证。已网签备案的《商品房买卖合同》是会加盖该局的公章。其次，该《聚源财富商铺一次性付款人员名单总表》中的“付款方式为一次性”是根据《商品房买卖合同》条款约定而得出的。肖冬发、雷建红质证意见，对这个证据的真实性、合法性提出异议。他说的肯定是不真实的，网签合同是房管局的，不网签是打印不出来的，合同上的条形码也扫不出来，由于他说的不真实，因此不合法。锦源置业质证意见，对该证据无异议。本院认证意见，综合调查得知，《商品房买卖合同》要房管部门进行网签备案的前提是出卖方应提供购房款转款凭证，故肖冬发、雷建红所提供的《聚源财富商铺一次性付款人员名单总表》并不证明其对所购的七间店铺已经按合同约定付清了购房款。 锦源置业提供的证据内容，证明目的，锦源置业质证意见，本院认证意见： 一、关于催交购房款的通知原件、顺丰快递单复印件各一份,证明：锦源公司于2019年9月29日通知了原告交纳房款,原告收到了该通知。肖冬发、雷建红质证意见，我没收到这份通知,但是我知道这回事,当时跟我说了这回事之后,我就去了被告公司找了吴海安,吴海安当时就说，要我不需要理会他们。本院认证意见，因快递单是复印件，无法确认其真实性，故本院不予确认。 二、预留印鉴确认书复印件一份。原件在公安局,因为现在疫情期间无法去公安局拿原件。证明:吴海安私刻了公章,结合2018年3月份锦源公司公章在南昌某担保公司保管的事实,可以间接印证原告与吴海安签订的协议及交房款说明书上的公章系假章。肖冬发、雷建红质证意见，三性均有异议,这只是预留印鉴确认书,只有公章在上面,什么都没有,无法辨别,因此对三性均有异议,被告说公章不一致只是被告方的主观意见,被告反复强调吴海安私刻的公章,退一步讲,即使是吴海安私刻的,那也是公司公章。本院认证意见，因该只是一复印件，无法确认其真实性。其次，即使该证据是原件，也未表明2017年7月21日宗煌移交印鉴与吴海安私章印鉴具体哪一枚为预留印鉴，故本院不予确认。 三、部分吴海安转给吴新茂、肖冬发、雷建红的一些银行流水或单据复印件(共11份)。证明:原告是与吴海安个人存在民间借贷及债权债务纠纷,在吴海安还没有担任法定代表人之前甚至2016年原告就与吴海安发生了民间借贷关系。肖冬发、雷建红质证意见，对该组证据的真实性、合法性有异议,这有些是重复的,大部分都是付给吴新茂的,证明是签订合同之前的债务关系,与原告方无关。本院认证意见，因该组证据均为复印件，故本院不予确认。 吴海安任锦源置业法人代表期间2017年8月4日修订的公司章程，公司章程第三条规定：本公司章程对公司、股东、执行董事、监事、高级管理人员具有约束力；。第八条规定：吴海安出资51%，程鹏出资49%，出资均已到位；第十一条规定：公司股东享有如下权利：（一）参加或推选代表参加股东会并根据其出资份额享有表决权；。第十五条规定：股东会由全体股东组成，是公司的权利机构，行使下列职权：（一）决定公司的经营方针和投资计划；。（七）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（八）对公司增加或者减少注册资本作出决议；。第十七条规定：股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。本 本院通过上述证据认证及当事人的陈述，确认以下事实： 锦源置业于2014年3月6日注册登记，2017年7月21日，该公司变更为投资人：程鹏出资931万元，占24.5%：吴海安出资1330万元，占35%：王高元出资931万元，占24.5%：付国义出资608万元，占16%。2017年8月4日，该公司再次变更为投资人：程鹏出资1862万元，占49%：吴海安出资1938万元，占51%，法定代表人为吴海安。2019年4月10日，该公司又变更为投资人：投资人郑灵生，出资2869万元，占75.5%，罗建飞，出资931万元，占24.5%，法定代表人为郑灵生。在吴海安为该公司法人期间，该公司的公司章程规定：。第三条规定：本公司章程对公司、股东、执行董事、监事、高级管理人员具有约束力；。第八条规定：吴海安出资51%，程鹏出资49%，出资均已到位；第十一条规定：公司股东享有如下权利：（一）参加或推选代表参加股东会并根据其出资份额享有表决权；。第十五条规定：股东会由全体股东组成，是公司的权利机构，行使下列职权：（一）决定公司的经营方针和投资计划；。（七）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（八）对公司增加或者减少注册资本作出决议；。第十七条规定：股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。2 2017年7月20日，吴新茂、吴海安、肖冬发签订一份《债权转让协议》，其约定：甲方：肖冬发身份证号，乙方：吴新茂身份证号，丙方：吴海安身份证号。为妥善解决债权债务问题，经甲乙丙三方友好协商达成如下协议：一、甲乙丙三方一致确认：丙方吴海安于2016年7月20日借到乙方吴新茂70万元本金及利息到期未还。二、甲乙丙三方一致同意：乙方将丙方70万本金及利息（待算）于2017年7月20日转让给甲方肖冬发并由丙方在2018年7月20日前还清本息给甲方。三、甲乙丙三方协商一致确认：因乙方借给丙方70万元本金系甲方的资金支付给丙方的，故甲方只需持丙方写给乙方吴新茂的借条原件向丙方吴海安主张70万元债权本息即有效。乙方同意转让给甲方，丙方认可甲方取得其债权并愿意归还。四、甲乙丙三方签字生效。三方同意将吴新茂对吴海安的70万元债权转让给肖冬发持有。 18年3月29日，雷建红、肖冬发与锦源置业财务人员对锦源置业所开发的聚源财富广场4栋一层的第116＃、117＃、118＃、119＃、122＃、123＃、124＃店铺签订了七份聚源财富广场签约确认书，该确认书表明锦源置业财务与雷建红、肖冬发分别对雷建红、肖冬发购买的4栋一层的第116＃、117＃、118＃、119＃、122＃、123＃、124＃店铺的面积、折后总价进行确认。其中116＃铺建筑面积为71.5平方米，折后总价为1666394元；117＃铺建筑面积为29.16平方米，折后总价为747937元；118＃铺建筑面积为29.16平方米，折后总价为747937元；119＃铺建筑面积为46.66平方米，折后总价为1191581元；122＃铺建筑面积为48.84平方米，折后总价为1368297元；123＃店铺建筑面积为31.32平方米，折后总价为836214元；124＃店铺建筑面积为31.3平方米，折后总价为866339元。同日，锦源置业与雷建红、肖冬发对上述七间店铺分别签订了七份《商品房买卖合同》，该合同约定：锦源置业为出卖人、雷建红、肖冬发为买受人。第七条第二款第1项：买受人采取一次性付款，买受人应当在2018年3月29日前支付该商品房全部房价款。第八条，逾期付款责任：1、逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。2、逾期超过90日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。第十一条第一款、出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）、逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后。买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。并自买受人付款之日起。按照0.001%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。随 随后，肖冬发、锦源置业又签订一份《商品房买卖协议》，该协议约定：甲方乐安县锦源置业有限公司，法人：吴海安乙方肖冬发、雷建红、吴新茂，甲乙双方为妥善解决借款债务问题，经友好协商一致同意终止双方借款及欠款债务合同，现经双方对帐后甲方同意乙方用结算后的本金及利息作为乙方支付购买甲方开发的商铺全部价款。现将有关事实确定如下：一、经甲乙双方对账确认：截至2018年3月20日止。甲方吴海安借乙方肖冬发本金；460万，结欠雷建红4年之久烟酒货款60万，借吴新茂本金70万（甲方同意此款转由肖冬发持有）甲方合计借乙方本金：590万元。结算利息为152.5万元。甲方结欠乙方本息，共计为：742.5万元。二、甲乙双方一致同意：甲方愿用自己开发的位于乐安县四九广场旁聚源财富广场4栋1层116#、117#、118#、119#、122#、123#、124#商铺共7间店铺其总面积为287.9平方米，总销售价为742.4699万元。（详见2018年3月29日签订的商品房买卖合同）此房款甲方同意用乙方持有吴海安债权本息742.5万元作为乙方一次性支付购买甲方7间商铺的全部价款。三、甲乙双方承诺并保证：甲方承诺并保证在2018年12月1日前将上述7间铺面的完整产权移交给乙方或指定人名下。乙方所持甲方的借条原件应交回甲方换取购房发票并办理房屋交接手续。则甲乙双方债务归于消灭。四、甲、乙双方特别约定：如甲方不能按约定把上述7间铺面完整产权过户到乙方或指定人名下，甲方及法人属恶意欺骗行为应负法律责任。并承担从本合同鉴订之日时起的违约金按一万元每天计算。五、甲乙双方在办理不动产权证登记移交时，按政策规定该由甲方出的税费归甲方出。该由乙方交的税费由乙方交。甲方由吴海安签名及加盖了锦源置业的公章。同时，锦源置业向肖冬发、雷建红出具一份《交房款说明》，其上载明：公司财务部关于肖冬发、雷建红于2018年3月29日购买乐安财富广场4栋116#、117#、118#、119#、122#、123#、124#商铺共7间，建筑面积为287.94平方米,销售总价为742.4699万元（详见7本商品房买卖合同）。上述房款由公司法人吴海安用其名下股份资金或资产垫付。购买人持此签字盖章的说明可作为本公司收款凭证换取正式购房发票，办理产权移交证明。锦源置业在签名处加盖了公章，吴海安也在公司法人签名处签了名。在该说明纸张下端即“2018年3月29日”下端空白处另有吴海安书写的一段文字：“已收到肖冬发购房现金捌万叁仟元整。此款为网签备案压金。吴海安。” 之后，锦源置业未向肖冬发、雷建红出具所购买七间店铺的购房发票。吴海安并未按约定代肖冬发、雷建红对所购买的七间店铺向锦源置业支付购房款，肖冬发、雷建红也一直未向锦源置业实际支付分文购房款，即便在收到锦源置业2019年9月29日向其发出的催款通知也仍未支付。锦源置业同样未将上述七间店铺交付给肖冬发、雷建红。锦源置业与肖冬发、雷建红所签订的七份《商品房买卖合同》并未在乐安县房地产管理局进行网签备案。 双方所争议的焦点：2018年3月29日的《商品房买卖协议》及《交房款说明》的效力问题。 2018年3月29日的《商品房买卖协议》及《交房款说明》的效力问题；肖冬发、雷建红认为，审查合同的效力，主要是从合同内容和合同形式审查。该协议及网签合同主要是约定原告向被告购买七间店铺，被告同意其法定代表人吴海安支付购房款，以此冲抵欠原告的借款本息。该协议及网签合同内容并不违法。从合同形式来看，均采用了书面形式，被告在协议及网签合同上盖了公章，其法定代表人吴海安也签了名，故形式也合法。被告法定代表人吴海安拖欠原告借款本息742.5万元，在签协议及网签合同时，被告同意购房款由吴海安支付，以冲抵吴海安拖欠原告的借款本息，吴海安在协议及网签合同上签字，被告也加盖了公章，无疑表明被告公司同意。被告公司当时有两位股东，除吴海安外还有程鹏，“收据说明”清楚载明销售顾问当时向吴海安吴总、程鹏程总请求，均回复确认由吴海安支付购房款，账务人员也在签约确认单上签了字，为此，被告才出具了《交房款说明》，若原告未支付购房款，被告不可能与原告签订网签备案合同。最后，《聚源财富广场商铺一次性付款名单总表》也证明原告支付了上述全部房款。该《商品房买卖协议》及《交房款说明》有效。锦源置业认为，该协议及房款说明均为吴海安的个人行为,对被告公司不发生法律效力,商品房买卖协议及说明所盖章均不是公司公章,是吴海安私刻的公章，在2018年3月份的时候公章由南昌担保公司保管,针对该公章我们也已经向公安机关报案,公安机关也在侦查。该协议及说明并没有召开股东会议,也没有另外一个股东程鹏的签名,只有吴海安个人签名,该协议的内容实际上是吴海安用公司财产抵付个人债务,从付款情况说明及协议都可以看出该笔债务是吴海安的个人债务，因此，该《商品房买卖协议》及《交房款说明》无效。 本院认为，关于2018年3月29日的《商品房买卖协议》及《交房款说明》的效力。《中华人民共和国公司法》第十一条规定：设立公司必须依法制定公司章程。公司章程对公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力。第十六条规定：公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。第一百四十七条规定：董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。第一百四十八条规定：董事、高级管理人员不得有下列行为：（一）挪用公司资金；（二）将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储；（三）违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保；（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；（五）未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务；（六）接受他人与公司交易的佣金归为己有；（七）擅自披露公司秘密；（八）违反对公司忠实义务的其他行为。董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。而锦源置业公司于2017年8月4日修订的章程第三条规定：本公司章程对公司、股东、执行董事、监事、高级管理人员具有约束力；第八条规定：吴海安出资51%，程鹏出资49%，出资均已到位；。第十一条规定：公司股东享有如下权利：（一）参加或推选代表参加股东会并根据其出资份额享有表决权；。第十五条规定：股东会由全体股东组成，是公司的权利机构，行使下列职权：（一）决定公司的经营方针和投资计划；。（七）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（八）对公司增加或者减少注册资本作出决议；。第十七条规定：股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。从上述法律及公司章程可以看出，锦源置业的法定代表人吴海安不得利用职权以公司的财产为其个人偿还债务，这是公司董事、监事、高级管理人员对公司负有忠实义务的基本要求。其次，公司章程还规定，对公司增加或者减少注册资本应召开股东会议进行决议。因此，本案中吴海安在未召开公司股东会议形成决议前就擅自以公司财产抵偿其个人债务的行为属超越其代理权限。属于违反法定忠实义务的无权代表行为。 关于吴海安无权代表行为的对外效力。我国《合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”相对人是否知道或者应当知道法定代表人越权，应当结合法律规定、交易的性质和金额以及具体交易情境予以综合判定。假定吴海安作为法定代表人以锦源置业名义转让房产，肖冬发、雷建红支付相应转让款，此属于公司的正常的经营活动，不具有对抗外部相对人的效力。然而本案所涉的协议条款使锦源置业转让了七百多万元价值的店铺而不能获得任何对价，且吴海安同时代表锦源置业和个人签约，行为后果是将公司利益转移给个人，具有明显的超越代表权的外观。《中华人民共和国公司法》第十六条规定：“公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”该款说明公司法对关联担保这种无对价的特殊交易，对代表权做了限制规定，必须经股东会同意。为股东及法定代表人清偿债务的性质较关联担保更为严重，公司直接对外承担债务而不能取得经营利益，如未经股东会同意，将构成侵占公司财产的行为。肖冬发、雷建红知晓锦源置业由几名股东组成，他说另一股东程鹏在电话中同意吴海安以公司房产抵其债务，在肖冬发、雷建红不能提供股东会同意证明的情形下，肖冬发、雷建红根据协议内容应知道吴海安的行为不是为锦源置业经营活动所从事的职务行为，而是违反公司法强制性规定的侵占公司财产行为。肖冬发、雷建红以协议和说明加盖了锦源置业公章为由主张善意信赖吴海安代表锦源置业的理由不能成立。肖冬发、雷建红应当知道吴海安的签约超越代表权限，肖冬发、雷建红不属于合同法第五十条保护的善意相对人，《商品房买卖协议》及《交房款说明》无效，对锦源置业不具有约束力。 肖冬发、雷建红基于《商品房买卖协议》及《交房款说明》有效的情形下认为他们与锦源置业签订关于乐安财富广场4栋116#、117#、118#、119#、122#、123#、124#商铺的七份《商品房买卖合同》有效，且已经按《商品房买卖合同》约定支付了所购商品房的对价款，因此，锦源置业应按合同约定向他们交付所购买的商品房，否则应按合同约定承担相应的违约责任。但本案中的《商品房买卖协议》及《交房款说明》属无效协议，对锦源置业无约束力，且肖冬发、雷建红也未按《商品房买卖合同》约定实际向锦源置业支付相应购房款，故肖冬发、雷建红要求锦源置业将坐落在乐安县四九广场旁“聚源财富广场”4栋一层116#、117#、118#、119#、122#、123#、124#共七间店铺（总共287.90平方米）予以交付，继续履行《商品房买卖合同》义务和要求锦源置业未按时交付所购商品房而应支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于肖冬发、雷建红要求锦源置业履行《委托经营管理协议》约定的返租义务。因肖冬发、雷建红并未提供与锦源置业签订《委托经营管理协议》的相关证据，肖冬发、雷建红应承担举证不能的后果，故本院对肖冬发、雷建红这一诉讼请求不予支持。 对于肖冬发、雷建红要求锦源置业返还网签备案押金的诉讼请求，因从肖冬发、雷建红提供的证据来看，肖冬发、雷建红所支付的网签备案押金8.3万元是给了吴海安，并不是给了锦源置业，要求锦源置业返还这笔款项的证据不足，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（五）项，《中华人民共和国公司法》第十一条、第十六条、第一百四十七条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回肖冬发、雷建红的诉讼请求。 本案受理费70509元，由肖冬发、雷建红承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 长  谌宇 人民陪审员  范平 人民陪审员  陈兰 二〇二〇年三月十二日 书 记 员  刘佳