上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92686号原告：何亮，男，1990年9月11日生，汉族，住江苏省南通市骑岸镇岸西村****。原告：蔡昊，女，1994年7月11日生，上海，上海市浦东新区高桥镇仓房村仓房港**div>上述二原告共同委托诉讼代理人：薛冰，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：赵佳俊，男，1991年1月4日生，汉族，住上海，住上海市浦东新区高桥镇仓房村仓房港**iv>被告：叶林林，男，1990年2月10日生，汉族，住安徽省，住安徽省霍山县大化坪镇舞旗河村高坝岸组**v>原告何亮、蔡昊与被告赵佳俊、叶林林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月24日中止审理，于2020年4月2日恢复并于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告何亮、蔡昊的共同委托诉讼代理人孔慧君到庭参加诉讼。被告赵佳俊、叶林林经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告何亮、蔡昊向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告何亮、蔡昊与被告赵佳俊签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》；2.判令被告赵佳俊返还原告何亮、蔡昊已支付的房款人民币(以下币种同)315万元；3.判令被告赵佳俊承担总房价款20%的违约金94万元；4.判令被告叶林林对被告赵佳俊上述2、3项还款承担连带责任；5.诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告经居间方德祐房地产经纪有限公司居间，就原告购买赵佳俊名下位于上海市浦东新区东波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的事宜达成一致意见。2019年4月30日，原告与赵佳俊签订了《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，约定原告以470万元的总价购买系争房屋，赵佳俊收到原告支付的首付款后涤除系争房屋上的抵押权，赵佳俊未按照合同约定及各项附件等条件约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为赵佳俊根本性违约，原告有权单方面解除本面目合同，并书面通知赵佳俊。赵佳俊应在接到通知之日起三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。协议签订后，原告按约支付赵佳俊首期房价款及装修补偿款共计315万元。赵佳俊收到原告房款后本应办理系争房屋上抵押权涤除手续，但系争房屋上抵押权至今未涤除，系争房屋无法过户。赵佳俊违约后，叶林林向原告出具承诺书，承诺在2019年7月15日前涤除系争房屋上北京银行股份有限公司的抵押债务，若叶林林未履行上述承诺的，愿意与赵佳俊承担共同还款的责任。之后，赵佳俊、叶林林均未涤除系争房屋的抵押登记手续。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告赵佳俊、叶林林未作答辩。本院庭审中，原告对上海市不动产登记薄、《上海市房地产买卖合同》及《协议书》、付款回单、承诺书、履约催告函及快递凭证等证据进行举证，并由本院对原告的陈述记录在案，本院对上述证据及原告的陈述分析认证后认定事实如下：2019年4月30日，原告与赵佳俊签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，约定：原告向赵佳俊购买系争房屋，转让总价为350万元；双方确认在2019年7月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告应支付赵佳俊首期房价款210万元，原告已经支付的定金10万元转为部分首期房价款；赵佳俊应在签订《合同》前与抵押权人北京银行股份有限公司上海分行(抵押金额为350万元)预约办理还款及抵押登记注销手续；原告应在签订《合同》后且抵押权人北京银行股份有限公司上海分行批准赵佳俊还款可扣款当日内且赵佳俊还款账户内存有余额大于32万元整后当日内，原告支付给赵佳俊200万元(直接支付至赵佳俊还款账户)，赵佳俊应在收到该款项同时归还尚欠抵押债权人的全部债务(若有不足，赵佳俊自行补足)，若因赵佳俊自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，原告已知晓上述风险，赵佳俊须于当日完成扣款并取得产证的原件，并在银行许可的最短时间内领取抵押注销材料并办理抵押登记注销手续；双方于2019年6月5日前，对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由赵佳俊交付给原告，双方签署《房屋交接书》，并由原告直接支付赵佳俊尾款5万元，相关费用的结算日期以交接之日为准；赵佳俊未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为赵佳俊根本性违约，原告有权单方面解除本合同，原告应书面通知赵佳俊，赵佳俊应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。同日，原告与赵佳俊另签署《协议书》，约定：原告应在按《合同》约定支付赵佳俊350万元基础上，再直接支付赵佳俊装修补偿款120万元，赵佳俊出售系争房屋的总房价款为470万元。2019年4月30日，原告签订《合同》及《协议书》当日支付赵佳俊付款315万元。赵佳俊之后未按约归还银行贷款并办理系争房屋的抵押登记注销手续。原告因此无法与赵佳俊于2019年7月15日前办理系争房屋的产权过户手续。赵佳俊已经将系争房屋的钥匙交付给原告。赵佳俊违约后，叶林林向原告出具承诺书，承诺在2019年7月15日前涤除系争房屋上北京银行股份有限公司的抵押债务，若叶林林未履行上述承诺的，愿意与赵佳俊承担共同还款的责任。但系争房屋的抵押登记至今未注销。原告庭审中自认《合同》约定的转让总价350万元系为了避税，系争房屋的实际总价为470万元。本院认为：《协议书》系对《合同》的补充，应视为《合同》的一部分。原告与赵佳俊关于系争房屋转让总价为350万元的约定内容，系双方为了避税而做出的约定，损害了社会公共利益，应当无效。原告与赵佳俊关于房价的真实约定为470万元，双方关于房价为470万元及《合同》的除总房价款350万元以外的其余约定内容，均系原、被告关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，原、被告双方均应严格按约履行。《合同》约定：原告应在签订《合同》后且抵押权人北京银行股份有限公司上海分行批准赵佳俊还款可扣款当日内且赵佳俊还款账户内存有余额大于32万元整后当日内，原告支付给赵佳俊200万元(直接支付至赵佳俊还款账户)，赵佳俊应在收到该款项同时归还尚欠抵押债权人的全部债务(若有不足，赵佳俊自行补足)，赵佳俊须于当日完成扣款并取得产证的原件，并在银行许可的最短时间内领取抵押注销材料并办理抵押登记注销手续；赵佳俊未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为赵佳俊根本性违约，原告有权单方面解除本合同，原告应书面通知赵佳俊，赵佳俊应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。赵佳俊在收取原告的房款315万元后未按约还清抵押借款、未涤除系争房屋上的抵押登记，构成根本性违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除合同的民事起诉状经本院依法公告于2020年6月2日送达被告赵佳俊，故本院判令原告与赵佳俊之间的《合同》于2020年6月2日解除。合同解除后，赵佳俊应将付款返还给原告，也应将系争房屋返还赵佳俊。因赵佳俊违约，致使合同解除，应按约向原告支付《合同》约定房价350万元的20%的违约金70万元。原告要求赵佳俊支付470万元的20%违约金，不符合约定，不予支持。叶林林承诺对赵佳俊的合同义务承担连带责任，因此，原告要求叶林林对赵佳俊的付款承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告经本院依法公告传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、判令原告何亮、蔡昊与被告赵佳俊2019年4月30日所签的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》中关于房价350万元的约定条款无效，上述《上海市房地产买卖合同》及《协议书》中其余约定内容于2020年6月2日解除；二、被告赵佳俊于本判决书生效之日起十日内返还原告何亮、蔡昊房款315万元；三、被告赵佳俊于本判决书生效之日起十日内支付原告何亮、蔡昊违约金70万元；四、原告何亮、蔡昊于本判决书生效之日起十日内返还被告赵佳俊位于上海市浦东新区东波路XXX弄XXX号XXX室房屋；五、被告叶林林对上述判决主文判定的被告赵佳俊的付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告何亮、蔡昊的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,520元，由原告何亮、蔡昊共同负担1,920元，由被告赵佳俊、叶林林共同负担37,600元；公告费560元及保全费5,000元，均由被告赵佳俊、叶林林共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  姚 军人民陪审员  杨 峰二〇二〇年七月十七日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条【连带责任的保证期间】连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。