北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21026号原告：张云云，女，1985年2月23日出生，汉族，×公司员工，住北京市经济技术开发区。原告兼张云云的委托诉讼代理人：程毅（张云云之夫），男，1981年7月14日出生，汉族，×公司员工，住北京市经济技术开发区。被告：冯双林，女，1965年12月9日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告：沈国华，男，1964年1月15日出生，汉族，个体工商户，住北京市通州区。二被告共同委托诉讼代理人：冷光强，北京市景春律师事务所律师。原告程毅、张云云与被告冯双林、沈国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。程毅及冯双林、沈国华的委托诉讼代理人冷光强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程毅向本院提出诉讼请求：1.解除程毅、张云云与冯双林、沈国华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.冯双林、沈国华双倍返还程毅、张云云定金200000元；3.诉讼费由冯双林、沈国华承担。事实和理由：2019年11月24日，程毅、张云云与冯双林、沈国华签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定程毅、张云云购买位于北京市丰台区×号院×号楼3-11-H的房屋，房屋成交价格为7220000元，程毅、张云云支付冯双林、沈国华定金100000元，冯双林、沈国华应当于2020年1月24日前完成房屋抵押权注销登记，于2020年5月23日前协助程毅、张云云办理不动产转移登记手续。程毅、张云云按照约定支付定金100000元，但冯双林、沈国华并未按照约定完成房屋抵押权注销登记和协助程毅、张云云办理不动产转移登记手续。按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，程毅、张云云有权要求解除该合同及补充协议，并要求冯双林、沈国华双倍返还定金。冯双林、沈国华辩称，不同意程毅、张云云的诉讼请求。第一，依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，买受人由程毅变更为程毅、张云云，双方应重新签订网签公示合同。该合同及补充协议未能履行并非冯双林、沈国华自身原因所致，应当归责于程毅、张云云未与冯双林重新签订网签公示合同，且未支付首期购房款600000元。第二，沈国华于2020年4月11日离京去往兰州、吐鲁番北，此后被采取疫情防控措施至今未能返京，属于因不可抗力不能履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的义务，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月24日，程毅与冯双林签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：“甲方（出售方）：冯双林……甲方代理人情况：【√委托代理人】姓名：沈国华……乙方（买受方）：程毅……第一条房屋基本情况（一）甲方所售房屋（以下简称该房屋）为【√楼房】，坐落为：丰台区×号楼3-11-H（以房屋所有权证/不动产权证书登记为准）……第二条房屋权属情况及使用情况……（四）该房屋的抵押情况为：【√该房屋已经设定抵押】该房屋已设抵押的，抵押权人：哈尔滨银行，抵押金额为人民币，5，180，000.00元（大写：伍佰壹拾捌万元整），抵押登记日期：2017-12-01，抵押权证类型为：【√不动产登记证明】。该房屋已经设定抵押的，双方当事人同意按照下列方式处理：甲方最迟于2019-12-31完成全部抵押权注销登记手续。……第三条成交方式（一）经甲、乙双方协商一致，房屋主体价款为人民币3，370,000.00元（大写叁佰叁拾柒万元整），房屋家具、家电、装饰装修和相关设施的折价款为人民币3,850,000.00元（大写叁佰捌拾伍万元整），以上房屋成交价款合计为人民币7,220，000.00元（大写柒佰贰拾贰万元整）。（二）乙方向甲方支付定金共计人民币100,000.00元（大写：壹拾万元整），第一笔定金人民币10，000.00元（大写：壹拾万元整）于本合同签订当日支付，通过【√资金自行划转】方式划转。第二笔定金90,000.00元（大写玖万元整）于见房本原件后（约定条件）当日支付，通过【√资金自行划转】方式划转。（三）乙方采取【√贷款】方式支付除定金之外的房屋成交价款，具体付款方式及期限的约定如下：……2，乙方选择贷款方式：【√商业贷款】，拟贷款金额为人民币670，000.00元（大写：陆拾柒，万元整），金额部分将由贷款机构按照其规定直接支付给甲方。甲乙双方一致同意，乙方分【4期，向甲方支付除定金与拟贷款金额外的剩余房屋成交价款。乙方最迟于下述最迟付款时间或条件前向甲方支付除定金与拟贷款金额外的房屋成交价款人民币6450000.00元（大写陆拾肆万伍仟元整），占房屋成交价款的89.34%。首期，于【√解除全部抵押当日】，乙方向甲方支付人民币600，000.00元（大写：陆拾万元整），资金交付方式【√资金自行划转】；第二期，于【√其他（物业保证金）缴税前3个工作日】，乙方向甲方支付人民币50，000.00元（大写：伍万元整，资金交付方式为【√资金存管】；第三期，于【√其他（户口堡证金）缴税前3个工作日】，乙方向甲方支付人民币50，000.00元（大写：伍万元整），资金交付方式为【√资金存管】；第四期，于【√其他缴税前3个工作日】，乙方向甲方支付人民币5,750,000.00元（大写伍佰柒拾伍万元整），资金交付方式为【√资金存管】。……第十条不动产登记（一）甲、乙双方最晚应于本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。产生需要延长办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应另行签署书面补充协议。因甲方的原因致使乙方未能在本合同签订之日起120日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十二条第二款约定……第十二条合同解除条款……（二）如乙方按照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将己收乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款的20%向乙方承担违约责任。……第十三条不可抗力因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能，按照约定履行合同的一方应当及时告知另一方，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方提供证明。……”该合同还就双方的其他权利与义务进行了约定，落款有甲方冯双林及其委托代理人沈国华、乙方程毅的签字及捺印。同日，双方签订《补充协议》，约定：“……第四条：由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2019年11-24签订的《买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2020-05-23。因上述合同履行延期，原各方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按已签订的服务台同的相关约定执行。……”落款有甲方冯双林及其委托代理人沈国华、乙方程毅的签字及捺印。2019年11月28日，冯双林与程毅、张云云签订《补充协议》，约定：“……第三条：由于编号为：WAE1911240090的《买卖合同》中乙方个人原因，需要变更买受方。现经甲乙丙三方友好协商同意，原乙方姓名：程毅，证件类型及证件号码：居民身份证×××变更为新乙方姓名：程毅，证件类型及证件号码：居民身份证×××；姓名：张云云，证件类型及证件号码：居民身份证×××。变更后的新乙方完全承担并无条件履行原乙方在编号为：WAE1911240090的《买卖合同》及附属合同、补充协议中约定的所有责任和义务。同时原乙方已缴纳的房款、费用无条件变更为新乙方交纳的放款、费用。第四条：由于目前的国家相关产权登记及转移政策的限制性规定，若买卖双方曾做过网签，则原买受方和出售方必须配合丙方撤销原网签公示合同，重新公示房源、购房资质审核。同时，新买受方及出售方必须配合丙方按重新签署的台同重新网签公示。由于撤销旧合同及重新公示房源、购房资质审核和新合同需要时间，因此，办理上述工作的时间不计入合同或补充协议中涉及的时间承诺内。……”落款有甲方冯双林和乙方程毅、张云云的签字及捺印。2019年12月12日，冯双林与程毅、张云云签订《补充协议》，双方约定：“……第四条：房屋是否已设抵押：已设定。甲方承诺最迟解抵押日期：2020年1月24日前。抵押权人：哈尔滨银行，抵押金额5，180,000.00元，抵押登记日期：2017-12-01*抵押证书类型：不动产登记证明。第五条：甲乙双方同意对已签订的《买卖合同》（编号：WAE1911240090）中涉及的成交价格、付款方式及资金划转方式等内容进行变更，双方同意原《买卖合同》及附属合同、补充协议中涉及甲乙相关的收付款违约责任均继续有效，因此次变更合同内容导致甲方迟延收到房屋购房款、迟延办理房屋转移登记手续等相关责任方互不追究违约责任。……”落款有甲方冯双林及其委托代理人沈国华和乙方程毅、张云云的签字及捺印。2019年11月24日，程毅向冯双林支付定金10000元。2019年11月27日，程毅向冯双林支付定金90000元。庭审中，程毅、张云云提交微信记录截图，用于证明程毅多次通过居间服务机构与冯双林、沈国华沟通，冯双林、沈国华仍未履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的义务。冯双林、沈国华提交火车票复印件，用于证明沈国华于2020年4月11日离京去往兰州、吐鲁番北，此后被采取疫情防控措施至今未能返京，属于因不可抗力不能履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的义务。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、定金收据、微信记录截图、火车票复印件等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点有三，一是程毅、张云云是否有权解除合同，二是冯双林、沈国华是否应当承担相应违约责任，三是新冠疫情肺炎的影响是否对冯双林、沈国华履行合同构成不可抗力。关于焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，程毅与冯双林签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。张云云分别于2019年11月28日和2019年12月12日与程毅、冯双林签订《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》，应当认定为系对程毅与冯双林签订的《北京市存量房屋买卖合同》及当日签订的《补充协议》予以追认，案涉《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对张云云亦具有法律约束力。在合同履行过程中，程毅、张云云按照约定交付冯双林定金100000元，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定：“甲、乙双方最晚应于本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。产生需要延长办理房屋权属登记时间的情况，甲、乙双方应另行签署书面补充协议”，“因甲方的原因致使乙方未能在本合同签订之日起120日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：1.乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十二条第二款约定”，该合同第十二条第二款约定：“如乙方按照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。”双方于2019年11月24日签订《补充协议》，约定：“由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2019年11月24日签订的《买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2020-05-23。因上述合同延期履行，原各方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何乙方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》，而无需征得他方的同意，丙方的居间服务费按已签订的服务合同的相关约定执行。”庭审中，双方均认可按照上述补充协议的约定，双方应于2020年5月23日前共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。而冯双林作为案涉房屋的出卖人并未协助买受人程毅、张云云办理相关手续。对此，冯双林、沈国华主张该情形并非自身原因所致，应当归责于程毅、张云云未与冯双林重新签订网签公示合同，且未交付首期购房款600000元。针对重新签订网签公示合同，双方于2019年11月28日签订的《补充协议》约定：“由于目前的国家相关产权登记及转移政策的限制性规定，若买卖双方曾做过网签，则原买受方和出售方必须配合丙方撤销原网签公示合同，重新公示房源、购房资质审核。同时，新买受方及出售方必须配合丙方按重新签署的台同重新网签公示。由于撤销旧合同及重新公示房源、购房资质审核和新合同需要时间，因此，办理上述工作的时间不计入合同或补充协议中涉及的时间承诺内”。据此，双方重新签订网签公示合同无涉双方于2019年11月24日签订的《补充协议》关于“甲乙双方于2019年11月24日签订的《买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2020-05-23”的约定。针对首期购房款的交付时间，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定：“乙方最迟于下述最迟付款时间或条件前向甲方支付除定金与拟贷款金额外的房屋成交价款人民币6450000.00元（大写陆拾肆万伍仟元整），占房屋成交价款的89.34%。首期，于【√解除全部抵押当日】，乙方向甲方支付人民币600，000.00元（大写：陆拾万元整），资金交付方式【√资金自行划转】”，双方于2019年12月12日签订的《补充协议》约定：“房屋是否已设抵押：已设定。甲方承诺最迟解抵押日期：2020年1月24日前”。据此，冯双林未按照《补充协议》约定的最迟解抵押日期前办理抵押权注销登记，故程毅、张云云未交付首期购房款。因此，对于冯双林、沈国华关于其未协助程毅、张云云办理不动产转移登记手续并非自身原因所致的主张，本院不予采信。根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照法律规定主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。综上所述，程毅、张云云可以按照双方关于一方解除合同的条件的约定解除合同，冯双林收到本案起诉书副本时视为解除合同的通知到达冯双林。冯双林于2020年9月21日收到起诉书副本，故本院确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年9月21日解除。关于焦点二。《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》规定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，冯双林收受100000元定金后未按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定协助程毅、张云云办理不动产转移登记手续，应当双倍返还定金。庭审中，沈国华作为冯双林签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的代理人，对与冯双林共同履行该《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不持异议，故对于程毅、张云云请求沈国华与冯双林连带承担双倍返还定金的责任，本院予以支持。关于焦点三。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考虑疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。庭审中，冯双林、沈国华主张其2020年4月11日离京去往兰州，此后被采取疫情防控措施至今未能返京履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的义务，同时，冯双林、沈国华认可冯双林从未离京。本院认为，冯双林与程毅、张云云于2019年11月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》至沈国华2020年4月11日离京长达四个多月的时间，沈国华均未代理冯双林履行相关义务，且即使在沈国华离京期间，冯双林仍然可以履行相关义务，故本案所涉纠纷并不受疫情或者疫情防控措施直接影响，本院对冯双林、沈国华的上述主张不予采信。综上所述，对于程毅、张云云请求解除其与冯双林签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求冯双林、沈国华双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、冯双林与程毅、赵云云签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇二〇年九月二十一日解除。二、冯双林、沈国华于本判决生效之日起七日内双倍返还程毅、赵云云定金共计200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由冯双林、沈国华负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨薇二〇二〇年十月十五日书记员  贾茜