江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初5686号原告：盐城市苏宁易购销售有限公司（原盐城苏宁电器有限公司），统一社会信用代码：9132090076102615X0，住所地盐城市建军中路**海华云顶大厦**。法定代表人：魏巢宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：张发建，江苏行真律师事务所律师。被告：盐城市铜马影城有限公司，住所，住所地盐城市建军中路****div>法定代表人：孙维明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王曲凡，江苏法岭律师事务所律师。被告：孙维明，男，1965年7月3日生，住所地，住所地盐城市亭湖区iv>原告盐城市苏某购销售有限公司（以下简称苏某购公司）与被告盐城市铜马影城有限公司（以下简称铜马影城公司）、孙维明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告苏某购公司的委托诉讼代理人张发建、被告铜马影城公司及其委托诉讼代理人王曲凡、被告孙维明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏某购公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告苏某购公司支付2020年3月15日至2021年3月14日的租金1282885元，及逾期未付租金的滞纳金96216元、违约金1282885元，合计2661986元。事实和理由：2009年11月11日原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告苏某购公司将位于盐城市.47平方米出租给被告开设影院及经营餐饮。合同约定计租日自2010年3月15日至2022年3月14日，每半年支付一次，每年2月15日和8月15日为支付租金的日期。现被告的租金已经支付至2020年3月14日，未能在2020年2月15日和2020年8月15日支付相应租金，经原告苏某购公司多次催要无果。两被告辩称：因疫情原因，在2020年1月24日主管部门发放了通知要求影院停止营业，根据合同第十三条的免责条约，租金应予免除。在疫情发生后，被告铜马影城公司多次致函原告要求对减免租金事宜进行协商，但原告苏某购公司没有答复，故请求法院驳回该诉讼请求。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原被告证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月11日原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告苏某购公司将位于盐城市.47平方米出租给被告开设影院及经营餐饮。租赁期限为12年零三个月，自甲方交房之日即2009年12月15日起至2010年3月14日止。甲方向乙方提供3个月的装修优惠期。装修优惠期甲方保证正常的水电暖供应，乙方承担相应的水电、空调费用，计租日自2010年3月15日至2022年3月14日，每半年支付一次，每年2月15日和8月15日为支付租金的日期，现被告的租金已经支付至2020年3月14日。影院部分租金包括基本租金和计租年度净票房超额分成收益两部分。基本租金：首年基本租金为90万元，计租年度第九年至第十二年，年净票房*17%-当年应付基本租金。餐饮部分租金，首年租金为30万元，合同期内租金每两年递增5%。2020年3月15日-2021年3月14日，年租金38.2885元。原被告签订的合同载明第十一条11.1租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付房租及能源使用费。乙方如延迟5天支付房租及能源使用费，需按未交费用每日千分之五的标准向甲方支付延迟付款滞纳金。如延迟20天，视为乙方违约，甲方有权采取任何措施，包括但不限于停水、停电等收回租赁场地，有权对所租赁区域的物品自行处置，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同。第十三条免责条约：因不可抗拒原因致使合同不能继续履行或造成损失：自不可抗拒原因发生之日起至乙方恢复对租赁场地的正常使用之日止，期间乙方的租金予以免除，甲乙双方互不承担责任。如因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋致使合同不能继续履行或者造成损失，甲方应协助乙方获得相应的经济补偿。因上述原因而终止合同时，租赁费用按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。中共盐城市委宣传部《关于暂停全市影院营业的通知》，各县（市、区）、盐城经济技术开发区、盐南高新区电影主管部门、全市各影院：为全力做好我市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，有效切断病毒的传播渠道，坚决遏制疫情的蔓延势头，确保人民群众生命安全和身体健康，决定自2020年1月24日起暂停全市影院营业，恢复时间另行通知。请我市各影院做好专资平台停业申请和临时停业公告。对已购票的观众要无条件办理全额退票，各地电影主管部门负责督促辖区内影院抓好贯彻落实，并做好每日巡查上报工作。国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知。国某发【2020】1号部分摘录：一、坚持分区分级原则。低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。中高风险地区暂不开放营业。一旦从低风险地区调整为中高风险地区，要严格执行疫情防控规定，从严从紧落实防控措施，电影院及时按要求暂停营业。中共盐城市亭湖区区委宣传部文件，亭委宣【2020】22号，关于同意铜马影城的复工的批复：你单位的复工请示已收悉，经研究，各影院公司要在坚决落实好疫情常态化防控主体责任，把防疫安全放在第一位，严格遵守疫情防控部门要求，健全制度，完善措施，切实做到常态防控到位的情况下，原则上同意你单位的复工请求，2020年7月30日。被告铜马影城公司、孙维明在庭审中陈述曾于2020年3月30日向苏某购公司发出告知函称：影城准备开始营业，但要对物业进行全方位消毒与清理，贵公司的四楼像一个大型垃圾场影响影城经营数年，现请贵公司立即清理消杀3月29日前予以清理消杀完毕…2020年8月2日向苏某购公司发出关于疫情期间租金商请函，向原告苏某购公司提出申请：1、请贵公司将2020年1月25日至2020年8月1日（具体按照复工时间）的租金以及物业费予以免除。2、复工后六个月按照原租金及物业费的50%结算…2020年8月5日向苏某购公司发出告知函称:由于你司四楼长期处于闲置状态（垃圾堆积成山，各种异味对影城的经营造成很大的损失，对顾客造成不良影响，影城效益直线下降，使得近几年一直处于亏损状态），虽然疫情期间你司对四楼进行了清理，但是卫生状态仍然很差，根据市卫生部门的要求，必须对四楼进行全方位的清理和消杀，保证消费者的身体健康和一个良好的观影环境，这期间对影城造成的损失将由你司一并承担。本院认为，原告苏某购公司与被告铜马影城公司、孙维明签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于两被告是否存在违约的问题。经查，因新冠××疫情的不可抗力影响，被告铜马影城公司自2020年1月24日至2020年8月1日停止营业，其在2020年2月15日未支付租金的行为不应认定为违约。但被告铜马影城公司在正式营业后，应在同年8月15日依约支付租金，虽被告铜马影城公司曾于2020年8月2日向原告苏某购公司发函商请疫情期间租金减免问题，但在未与苏某购公司达成一致的情况下，其单方面的不支付租金的行为仍构成违约。故考虑到本案的实际情况，本院酌情确定自2020年8月15日起至实际给付租金之日的违约金以两被告应支付的租金为基数，按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍标准计算。关于租金的问题。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。关于餐饮部分租金，因疫情原因导致中小企业的发展受到了影响，为响应国家号召，稳定经济，本院酌情对餐饮部分租金减免2个月,两被告应支付该部分的租金319071元。关于电影院部分租金，原被告租赁合同中明确载明“因不可抗拒原因致使合同不能继续履行或造成损失：自不可抗拒原因发生之日起至乙方恢复对租赁场地的正常使用之日止，期间乙方的租金予以免除，甲乙双方互不承担责任。”铜马影城自2020年3月15日至2020年8月1日因疫情停止营业，根据双方合同约定本院对该期间的房租予以免除，另因按照国家规定，现电影院的上座率仍未达到100%。本院酌情确定自2020年8月2日之后的电影院部分的租金按照该部分租金的80%支付，两被告应按约支付租金443835元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告盐城市铜马影城有限公司、孙维明应于本判决生效之日起十日内向原告盐城市苏宁易购销售有限公司支付租金762906元及违约金（以762906元为基数自2020年8月2日至实际支付租金之日止，按2020年11月17日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告盐城市苏宁易购销售有限公司其他诉讼请求。案件受理费依法减半收取14048元，由原告苏宁易购公司负担5620元，被告盐城市铜马影城有限公司、孙维明负担8428元。保全费5000元，由原告苏宁易购公司负担2000元，被告盐城市铜马影城有限公司、孙维明负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 员 陈宁怡二〇二一年一月二十八日法官助理 周楷敏书 记 员 浦诗影附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。