河北省威县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0533民初45号 原告：王淑珍，女，1964年2月18日出生，汉族，住河北省邢台市平乡县。 委托诉讼代理人：梁瑞斌，河北滏阳律师事务所律师。 被告：威县豪跃面粉厂，住所地河北省邢台市威县开发区北一环路9号，统一社会信用代码91130533MA099A2A6T。 投资人：刘风君。 被告：刘风君，男，1976年12月3日出生，汉族，住河北省邢台市威县。 委托诉讼代理人：方明君，男，1967年2月10日出生，汉族，系刘风君所在村委会推荐的公民。 原告王淑珍与被告威县豪跃面粉厂、刘风君租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告王淑珍的委托诉讼代理人梁瑞斌到庭参加诉讼，被告威县豪跃面粉厂、被告刘风君经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王淑珍的诉讼请求：1、判决两被告连带向原告支付租金171944元（2019年4月11日至2021年12月30日），剩余租金算到被告搬清时为止；2、确定原租赁合同届满失效；3、由被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。事实与理由：被告刘风君与李志文（河北荣鑫酒业有限公司法定代表人）签订租赁协议，协议规定年租金100000元，租赁期限2017年11月10日至2020年11月9日。原告王淑珍于2018年12月5日在平乡县人民法院于淘宝网开展的“国威用（2016）第出28号土地使用权及地上附着物”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。（2018）冀0532执恢2号之二执行裁定书中裁定如下：被执行人河北荣鑫酒业有限公司所有的位于威县北一环的国威用（2016）第出28号土地使用权（成交价格为2470556元）及地上附着物（成交价格为6283816元）所有权自本裁定送达买受人王淑珍时转移。法院执行人员已将该信息传达到被告。后原告向被告多次催要租金，被告拒不支付。无奈之下，诉请法律解决，请求人民法院依法判决。 原告王淑珍为证明其所述事实及支持自己的主张向本院提交如下证据：一、王淑珍中标成交确认书；二、平乡县人民法院（2018）冀0532执恢2号之二执行裁定书；三、荣鑫酒业法定代表人李志文与本案被告刘风君签署的租赁协议；四、原告代办人与被告刘风君聊天记录；五、被告威县豪跃面粉厂工商登记信息；六、原告申请调取的李志文诉刘风君租赁合同案的部分卷宗材料。 被告威县豪跃面粉厂未答辩，且未提交任何证据。 被告刘风君未答辩，且未提交任何证据。 结合原告提交的证据，经审理查明如下案件事实：被告威县豪跃面粉厂系个人独资企业，其投资人即被告刘风君与河北荣鑫酒业有限公司法定代表人李志文签订租赁协议，约定“甲方（房东）同意将荣鑫酒业有限公司北侧厂房2300平方米出租给乙方（租户）使用”，租期为2017年11月10日至2020年11月9日，租金为每年10万元，“乙方（租户）每年租金必须在租期到期前一个月，付清下一年的租金”。2018年12月5日，河北省平乡县人民法院在执行申请人王淑珍与被执行人河北荣鑫酒业有限公司等民间借贷纠纷一案中，拍卖被执行人河北荣鑫酒业有限公司所有的位于威县北一环的威国用（2016）第出28号土地使用权及地上附着物。2018年12月6日，王淑珍以最高价竞得以上土地使用权和地上附着物。2019年4月11日，河北省平乡县人民法院出具（2018）冀0532执恢2号之二执行裁定书，裁定：一、河北荣鑫酒业有限公司所有的位于威县北一环的威国用（2016）第出28号土地使用权（成交价格为2470556元）及地上附着物（成交价格为6283816元）所有权自本裁定送达买受人王淑珍时转移；二、买受人王淑珍可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年4月11日，河北省平乡县人民法院依法将拍卖成交裁定送达买受人王淑珍。 另查明，本案所涉租赁物即河北荣鑫酒业有限公司北侧厂房2300平方米属于河北荣鑫酒业有限公司所有的位于威县北一环威国用（2016）第出28号土地使用权（成交价格为2470556元）及地上附着物的一部分。 再查明，本院于2020年9月23日受理李志文诉威县豪跃面粉厂租赁合同纠纷一案，其中，李志文诉称“威县豪跃面粉厂未在2019年10月10日前付款2019年11月10日至2020年11月9日的租金10万元”，要求威县豪跃面粉厂“依法偿还租金10万元及从起诉之日起至给付清全部租金之日止利息（利息以10万元为基数，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）”。后经审理，因李志文主体不适格，本院于2020年12月28日作出（2020）冀0533民初1665号之二民事裁定书，裁定驳回李志文的起诉。 以上事实由租赁协议、中标成交确认书、平乡县人民法院（2018）冀0532执恢2号之二执行裁定书、威县豪跃面粉厂工商登记信息、河北荣鑫酒业有限公司营业执照、威国用（2016）第出28号土地使用权证书、河北威县人民法院（2020）冀0533民初1665号案件卷宗材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，且租赁物的所有权人对租赁物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告王淑珍提交案外人李志文与被告刘风君就租赁“荣鑫酒业有限公司北侧厂房2300平方米”签订的租赁协议一份和河北省平乡县人民法院作出的（2018）冀0532执恢2号之二执行裁定书，主张原告王淑珍已通过司法拍卖的方式获得上述租赁物的所有权，并依据原租赁协议要求二被告支付租金。审理过程中，本院依原告王淑珍的申请调取了本院（2020）冀0533民初1665号李志文诉威县豪跃面粉厂租赁合同纠纷一案（以下简称1665号案件）的卷宗材料，其中，河北荣鑫酒业有限公司的营业执照显示李志文为该公司法定代表人，威县行政审批局出具的《内资企业登记基本情况表》显示威县豪跃面粉厂为个人独资企业、刘风君为投资人。李志文在1665号案件起诉书中述称“2017年11月10日，被告开始租赁原告的厂房”，并提交了其与威县豪跃面粉厂投资人刘风君签订的《租赁协议》（即本案所涉租赁协议）。后本院以李志文主体不适格为由，于2020年12月28日作出（2020）冀0533民初1665号之二民事裁定书，裁定驳回了李志文的起诉。综上，根据以上本院调取的1665号案件卷宗材料，应认定案涉租赁协议的出租方为河北荣鑫酒业有限公司，承租方为威县豪跃面粉厂，租赁物为河北荣鑫酒业有限公司北侧厂房2300平方米，租期为2017年11月10日至2020年11月9日，且李志文作为河北荣鑫酒业有限公司的法定代表人、刘风君作为威县豪跃面粉厂的投资人在租赁协议中均进行了签字，双方之间的租赁合同关系依法成立并生效。另原告提交的河北省平乡县人民法院作出的（2018）冀0532执恢2号之二执行裁定书载明，原告王淑珍通过司法拍卖的方式以最高价竞得河北荣鑫酒业有限公司所有的位于威县北一环的威国用（2016）第出28号土地使用权及地上附着物（其中包括北侧厂房2300平方米即案涉租赁物）。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第二十九条第二款的规定，原告王淑珍于2019年4月11日拍卖成交裁定送达时起取得了案涉租赁物的所有权，且所有权发生变动的时间处于案涉租赁协议约定的租赁期间内。据此，根据租赁合同中的“买卖不破租赁”制度，原告王淑珍作为案涉租赁物的买受人，与承租人威县豪跃面粉厂无需另行订立租赁合同，在其取得案涉租赁物的所有权时便与承租人威县豪跃面粉厂产生了租赁合同关系，成为新的出租人，从而继承了原出租人的权利和义务，原告王淑珍有权要求被告威县豪跃面粉厂支付租金。另被告威县豪跃面粉厂系个人独资企业，被告刘风君作为投资人应对企业的债务承担无限连带责任，故原告要求二被告支付租金的主张，于法有据，本院予以支持。 关于被告威县豪跃面粉厂、刘风君应支付的租金数额。案涉租赁物的所有权于2019年4月11日转移至王淑珍名下，案涉租赁协议约定的租期为2017年11月10日至2020年11月9日，结合案外人李志文在1665号案件中提出的要求被告威县豪跃面粉厂支付2019年11月10日至2020年11月9日的租金10万元的诉讼请求，原告王淑珍要求被告威县豪跃面粉厂、刘风君支付自2019年11月10日至2020年11月9日的租金100000元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告威县豪跃面粉厂、刘风君支付2019年4月11日至2019年11月9日的租金请求，于法无据，本院不予支持。因原告在本案中主张原租赁合同届满失效，且未提交被告威县豪跃面粉厂在租期届满后继续适用租赁物的相关证据，故原告关于要求被告威县豪跃面粉厂、刘风君支付2020年11月10日至2021年12月30日，剩余租金算到被告搬清时为止的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告王淑珍要求确定原租赁合同届满失效的主张。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案所涉租赁协议中明确约定，租期为2017年11月10日至2020年11月9日，故案涉租赁合同于2020年11月10日因租赁期限届满失效，又因原告王淑珍基于“买卖不破租赁”制度，于2019年4月11日起继承了原出租人的权利和义务，故原告该项主张，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第二十九条的规定，判决如下： 一、被告威县豪跃面粉厂于本判决生效之日起十日内给付原告王淑珍租金100000元，被告刘风君对上述债务承担连带责任； 二、原告王淑珍承继的与被告威县豪跃面粉厂的租赁合同即案外人河北荣鑫酒业有限公司与被告威县豪跃面粉厂签订的租赁协议（租赁物：河北荣鑫酒业有限公司北侧厂房2300平方米；租用期限：2017年11月10日至2020年11月9日；租金：每年10万元）期限届满失效； 三、驳回原告王淑珍的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1869.44元，保全费1379.72元，共计3249.16元，由原告王淑珍承担1079.16元，被告威县豪跃面粉厂、刘风君承担2170元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 陈英军 二〇二一年三月二十四日 法官助理 尚敬帅 书 记 员 于晓囡