辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初12349号原告：吕云娜，女，1985年8月15日生，汉族，住所吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：李福霞、李慎高，均系辽宁拓嘉律师事务所律师。被告：尹明珠，女，1984年11月18日生，汉族，户籍地湖北省武汉市新洲区，住所浙江省绍兴市越城区。被告：唐金辉，男，1987年6月15日生，汉族，户籍地河南省遂平县，住所。二被告共同委托诉讼代理人：林萍，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。第三人：大连美联地产经纪有限公司，统一社会信用代码91210211MAOQD9KY12，住所辽宁省大连市甘井子区和硕园**。法定代表人：朱晓峰，系总经理。委托诉讼代理人：贾艳威，女，系该公司职员。第三人：中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行，统一社会信用代码91210211241074449C，住所，住所辽宁省大连市甘井子区中华西路******div>负责人：于淑燕，系行长。委托诉讼代理人：李玲，系该行职员。委托诉讼代理人：石琦，系中国工商银行股份有限公司大连市分行职员。原告吕云娜（以下简称“原告”）与被告尹明珠、唐金辉（以下简称“二被告”）及第三人大连美联地产经纪有限公司（以下简称“第三人美联公司”）、中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行（以下简称“第三人工商甘井子支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，于2019年4月1日作出（2018）辽0211民初1870号民事判决：驳回原告吕云娜的诉讼请求。原告不服提出上诉，后大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终4634号民事裁定书，以“吕云娜一审中的诉讼请求是要求继续履行房屋买卖合同，尹明珠、唐金辉协助将案涉房屋过户至吕云娜名下。一审判决以案涉房屋上存在抵押权，还款赎证需要尹明珠、唐金辉协助，而并不能确定该二人能主动履行为由，驳回吕云娜的诉讼请求。二审中，吕云娜申请追加抵押权人中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行作为第三人，本案中，吕云娜同意替尹明珠、唐金辉偿还剩余贷款，因该行为可否实际履行，涉及抵押权人的利益，故一审重审时，建议抵押权人参加诉讼，以确定房屋买卖合同能否继续履行。另外，唐金辉在二审中提出未经其同意，尹明珠即擅自出售案涉房屋，一审重审时，应对该节事实一并审查”为由，裁定：撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1870号民事判决；本案发回大连市甘井子区人民法院重审。本案于2019年9月10日立案重审后，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员张晓青、姚波另行组成合议庭，于2019年11月14日第一次公开开庭进行了审理。庭审中，原告坚持继续履行案涉合同的诉讼请求，而二被告坚持案涉合同为无效合同的答辩意见。为审查合同是否具备继续履行的条件，本院依法通知中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行作为第三人参加诉讼，并于2020年8月12日通过互联网进行开庭，原、被告及第三人均参加庭审，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2017年11月3日与二被告在第三人美联公司处签订房地产买卖合同，合同约定二被告将其位于大连市甘井子区，建筑面积90.75平方米的房屋以总价138万元出售给原告。双方于2017年12月7日在中国工商银行五一广场支行办理了资金监管，监管金额为46万元。2018年2月26日，因二被告原因，双方变更合同，将原合同约定的购房定金3万元改为5万元，购房款改为140万元，现二被告拒绝配合办理手续，导致合同无法继续履行。如二被告不同意偿还其应当偿还的贷款本息，且第三人工商甘井子支行同意的情况下，原告同意代替二被告偿还贷款本金及利息，办理撤销抵押登记，并且同意将扣除替还本息后的其余购房款支付给二被告，以便本合同能够继续顺利履行。另外，因二被告未履行本合同义务，致使原告无法通过贷款方式支付剩余房款，原告全额支付剩余房款给原告造成了较大的经济压力和资金占用成本，案涉房屋交易流程未能如期履行，也给原告居住和家庭等方面带来较多不便，造成原告明显损失，故二被告应对原告损失予以赔偿。故诉请判令：1、二被告继续履行房屋买卖合同；2、二被告立即清偿在中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行贷款本息并注销抵押登记；3、二被告在抵押登记注销后立即协助办理房屋产权过户至原告名下的相关手续；4、二被告在房屋过户后15日内将案涉房屋交付给原告；5、二被告因违约赔偿原告损失人民币50000元。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告尹明珠将案涉房屋卖给原告的行为，属于无权处分，是其个人行为，其单方委托刘岩签订的合同，未经过唐金辉同意。唐金辉对卖房一事自始至终不知情，不知道《二手房交易资金监管协议》中“唐金辉”的签字是谁签署的，也从未授权任何人代替其签字，并且也未能看见该协议书原件。被告唐金辉申请对该协议中“唐金辉”的签字真伪进行鉴定。2、本案不适用善意取得制度。原告并未实际支付房屋价款，不符合以合理价格转让的条件，房屋所有权未转移登记，不能构成善意取得，无权处分人尹明珠将案涉房屋出卖，唐金辉作为房屋共有人，有权追回案涉房屋，因此应依法解除案涉合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，原告明知其房屋系夫妻共同财产，仍签订了房屋买卖合同，存在过失，且尚未支付合理对价，也未实际占有案涉房屋，不符合善意取得构成要件。3、案涉房屋的买卖合同无效，尹明珠和唐金辉不存在违约情形。4、原告并未产生实际损失，占用资金并非被告的责任，当二被告明确提出解除合同的时候，第三人可以将款项和定金返还原告。因此不存在被告违约和造成损失的问题。5、第三人美联公司居间过程中存在过错，应该承担责任。在签订案涉合同中，第三人美联公司作为专业的居间人，没有就刘岩的代理权限，夫妻共同财产需二人共同处分等事项向双方作出提醒，未尽到合理审慎和告知义务，并隐瞒了被告唐金辉并不知情，也从未到场签订过任何协议的重要信息，造成了二被告案涉房屋被法院查封，使二被告遭到实际损失。由此可见，第三人在美联公司居间过程中存在明显过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，应该由原告和第三人美联公司承担损害赔偿责任和因错误查封给二被告造成的损失。综上，案涉房地产买卖合同无效，原告不能取得案涉房屋所有权，更无权强买强卖。二被告没有义务协助其办理房屋产权手续，原告诉讼请求没有任何事实和法律依据，应该驳回。第三人美联公司述称，不同意二被告的意见。1、合同是在2017年11月3日签订的，当时合同上有补充条款，合同签约当日二被告未到场，由代理人刘岩代为签约，合同中当时约定：买方认可如因卖方不履行本合同，则代理人刘岩承担合同中约定的违约赔偿责任，买卖双方知晓并认可。2、2017年12月7日，买卖双方本人到银行做资金监管，足以证明被告尹明珠同意出售该房屋。3、2018年2月8日买方贷款审核通过后，在2月26日由双方本人签订了房屋变更合同，变更成交价款和定金，变更合同由被告尹明珠本人签订。也足以证明尹明珠同意出售该房屋。4、产权人系尹明珠一人。5、我方在买卖合同第6项第4、5、6款中均有约定（内容略）。代理人签约当日，代理人持尹明珠的购房合同、贷款合同、办理产权证的委托公证书到场签字，且所有这些手续都是经过尹明珠本人核实落实完的，代理人刘岩才到场签字。刘岩是受尹明珠委托，我方并没有直接接触刘岩。第三人工商甘井子支行述称，在我行债权没有完全实现前，不同意房屋进行转让。但如果本案原、被告签订了房屋转让合同，且合同是合法有效的，那么原告作为受让人根据《中华人民共和国物权法》的规定可以行使涤除权，涤除我行的抵押权后，可继续履行双方的买卖合同。且如果经法院判决，且判项中有合同继续履行且原告作为房屋受让人涤除抵押权后办理过户手续的内容，我行可以接受。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：1、二被告系夫妻关系，2009年9月9日登记结婚。坐落于大连市甘井子区、建筑面积为90.75平方米的房屋（权证号00××7**）登记于被告尹明珠名下，产权登记时间为2017年11月6日。房屋上设有抵押，抵押权人为第三人工商甘井子支行，被担保的主债权数额为770000元，债务履行期限自2012年12月12日至2042年12月12日。根据第三人工商甘井子支行提供的《个人购房借款/担保合同》所载，被告唐金辉为共同借款人。2、2017年11月3日，原告（买方）与被告尹明珠（卖方、由其代理人刘岩代签）及第三人美联公司（居间方）签订了《房地产买卖合同》，约定：被告尹明珠将上述房屋（权属证办理中，已见购房合同和购房发票原件）卖给原告，该房屋已设定抵押，卖方自行还清欠贷，保证于2018年2月3日将注销抵押完毕的产权证原件交付居间方代为保管。房屋出售价格1380000元。定金30000元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款，于本合同签订之日支付，由居间方无息保管定金。定金外付款方式为商业贷款，买方于本合同签订之日起60日内，备齐购房首付款460000元，由三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管。因房屋过户发生的税费，由买方承担契税、产权证工本费；由卖方承担个人所得税、增值税及附加。如在合同履行过程中遇有税费调整或增收，调整、增收的税费需按收费部门的规定由买卖双方各自承担。卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放在居间方处，并在90日内备齐过户文件交予居间方，买方在签署本合同之日起60日内，将过户及贷款文件交予居间方，且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户手续及贷款审批通过后三个工作日内，到大连市房地产交易所递交过户手续。卖方保证如实陈述该房屋权属状况，并承诺对该房屋享有共有权的人（包括房屋共有权持证人、配偶等）已同意出售该房屋。卖方须在手续办理完毕（现金付款至：卖方名下的房屋所有权证办理完毕，贷款至：银行放款）且买方支付全部房款当日负责将房屋以签约现状交付给买方，交付之前，卖方需将房屋内的户口迁出。合同第十条手写条款：“……②合同签约当日卖方本人未到场，由其代理人刘岩代理签约，买方认同，如因卖方不履行本合同，则由代理人刘岩本承担合同约定的违约赔偿责任，买卖双方知晓并认可。”2017年11月3日，原告与第三人签订了《房地产居间服务合同》，约定原告需支付居间服务费13800元。同日，原告与被告尹明珠（代理人刘岩代签）签订了《购房贷款代理服务合同》，约定原告以贷款购房方式支付被告房款，双方委托第三人美联公司办理购房贷款事宜，贷款服务费12000元，由原告承担。根据原告所提交的收款收据记载：2017年11月3日，原告交纳定金30000元给第三人美联公司，2017年12月7日，原告交纳贷款服务费12000元给第三人美联公司。第三人美联公司认可款项均已收到。关于刘岩的身份，第三人美联公司提供公证委托书（2017年9月20日），内容为：委托人唐金辉、尹明珠夫妇购有位于大连市远洋钻石湾一期的房产，因委托人在绍兴不便亲往办理相关退税手续，委托刘岩代为到相关部门办理该房产的报税、退税手续并将所退税款打入委托人尹明珠银行卡中，委托期限自2017年9月20日至2017年11月19日。在案件一审2018年5月9日庭审中，对刘岩代签的上述合同，被告尹明珠（一审时也是被告唐金辉的委托诉讼代理人）称：“他签字我认可，但合同上的内容没告诉我，我只是委托朋友代我签字，刘岩是我朋友，我给他授权委托了，到公证处办的，只有这一份公证书，没有其他委托。”第三人美联公司称“沟通是和尹明珠沟通的，当时已经告诉她了客户信誉不是很好，并且加了条款，电话已经告知她了，合同上也有这条，如果客户征信不好，贷款审批没过，三方免责，谁也不承担责任，第10条约定的。”2017年12月7日，原告及被告尹明珠及中国工商银行股份有限公司五一广场支行签订了《二手房资金监管协议》，原告将460000元首付款办理了资金监管，监管账户为原告名下账户，资金监管冻结期内产生的活期存款利息归被告尹明珠所有。被告唐金辉申请对该份《二手房资金监管协议》中其签字真伪进行鉴定，但该份监管协议中“乙方（卖方）”处仅填写有“尹明珠”，并没有被告唐金辉的签字及手印。本案中，第三人美联公司另提供《房地产买卖契约》（2017年12月7日）及《房屋共有人同意出售的声明》（2018年1月23日）的两份复印件，第三人美联公司称原件系存放在工商银行青泥洼支行，系为原告办理贷款是在银行填写的手续。其中《房地产买卖契约》中甲方为被告尹明珠，乙方为原告，在甲方签字处填写有“尹明珠、唐金辉”并均摁有手印，契约中约定：甲方自愿将坐落于大连市甘井子区房产出售给乙方，甲乙双方议定房产成交价格为1400000元，乙方于2018年2月28日一次性付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金+贷款。双方约定于2018年2月28日由甲方将房屋正式交付给乙方。声明的复印件内容并不完整，声明人处签有“唐金辉”的姓名并摁有手印。第三人美联公司称2017年12月4日，被告尹明珠告知此房的中介人员杨全超二被告均会到大连来办理房屋的资金监管及贷款手续，并于2017年12月4日通过微信发送了被告唐金辉的机票订购信息。而在办理相关手续时，唐金辉的身份证、户口本、结婚证原件也确实被来人持有并由来人在上述材料中签名。但第三人美联公司称无法确认来人是否为被告唐金辉本人。被告唐金辉否认上述材料中签字及手印的真实性，称被告唐金辉对房屋出售一事并不知情也从未配合办理资金监管、贷款等任何手续。2018年2月26日，原告与被告尹明珠及第三人美联公司签订《合同变更协议》，约定房屋出售价格由1380000元变更为1400000元，购房定金由30000元变更为50000元，原合同其他事项保持不变。根据原告提供的收据所载，2018年2月26日，原告将购房定金20000元给第三人美联公司，第三人美联公司认可收到该笔款项。关于原告贷款是否审批完成，原告提供《个人购房借款/担保合同》（复印件），拟证明其已自中国工商银行股份有限公司大连友好广场支行审核通过购买案涉房屋的贷款890000元。第三人美联公司也称原告通过贷款审批后于2018年2月8日即告知被告尹明珠，此节通知事实在案件一审的2018年5月9日庭审中，被告尹明珠予以认可。根据第三人美联公司提供的微信记录，中介人员于2018年2月26日联系被告尹明珠办理还款赎证手续，被告尹明珠明确不办理等两天。经过中介人员多次催促，2018年3月1日，被告尹明珠微信回复“第一：对方3万定金我赔他！两万税钱我不能赔！第二你的中介费13800我也给你！第三他银行的钱我不能给拿，因为他以后也可以用！再个是我也问过银行专业人士了没有这个费用！银行也不会开这种发票！事情办到这个份上，大家都有损失！我的高利贷也没少花钱！我也没办法！如果对方同意，我就马上退票，明天去给他解冻！不同意就等商量好了我再回来吧！”2018年3月1日，中介人员发送“今天同泰来带客户看您的房子，这个房子收买方就要3%”、被告尹明珠回复：“哦，这个我不懂；我不是故意不给你的中介费！你继续卖，我还会照样付给你的。”2018年5月8日（2018年5月9日一审开庭审理），被告尹明珠发送：“对了，我们办贷款的银行是哪个银行来？”、“资金监管是和你一起去的工行，贷款银行你帮我问一下！我着急！”另在微信记录中，为办理还款赎证，被告尹明珠于2018年2月24日向中介人员发送被告唐金辉的征信报告。二被告称因被告尹明珠已清理过手机，无法核对微信记录真伪，无法确定微信记录是否全面，但唐金辉的征信记录是为其他生意而打，唐金辉对房屋出售一事并不知情。本院认为，本案争议焦点有二，一为原告与作为二被告代理人的刘岩所签订的《房地产买卖合同》及原告与被告尹明珠所签订的《合同变更协议》是否合法有效。二为如上述合同有效，该合同是否可继续履行。关于焦点一，被告唐金辉辩称其对房屋买卖一事不知情且不同意追认被告尹明珠及刘岩出售房屋的行为，被告尹明珠也无权处分二被告共有的案涉房屋，故买卖合同为无效一节。经庭审审查，据公证委托书记载，刘岩取得的代理权限为代二被告办理案涉房屋的退税手续而非出售案涉房屋，被告尹明珠虽与被告唐金辉系夫妻，但出售房屋显然超过夫妻间可家事代理的事项，故无论刘岩或被告尹明珠均未能提供代理被告唐金辉出售案涉房屋的合法授权手续，其出售被告唐金辉共有的案涉房屋为无权代理。故本案须审查原告是否具备《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条所规定的“相对人有理由相信行为人有代理权”的情形而致该无权代理行为对被告唐金辉有效。本院认为，根据本案所审查的事实可以认定原告有理由相信行为人尹明珠有代理被告唐金辉出售案涉房屋的权限。第一，原告系通过第三人美联公司的居间服务与被告尹明珠签订《房地产买卖合同》，故对于原告来说，审查被告尹明珠或刘岩是否有权出售案涉房屋应属居间方所承担的合同义务。第二，被告尹明珠在配合办理资金监管、原告贷款及垫款赎证等程序时提供被告唐金辉的个人身份证、结婚证原件并传送唐金辉个人征信报告。且在第三人美联公司与被告尹明珠协商过程中，被告尹明珠向第三人美联公司发送被告唐金辉的订票信息以表示2017年12月7日其会与被告唐金辉共同到大连办理相关手续。而第三人所提供的《房地产买卖契约》（2017年12月7日）复印件中确载有唐金辉的签字及手印。第三人美联公司称系被告尹明珠与持有唐金辉身份证原件的来人前去银行办理并经银行审查，故被告美联公司相信被告唐金辉已来连配合办理相关手续并同意出售案涉房屋。被告唐金辉虽于庭审中否认上述材料中签字及手印的真实性，但即使上述签字及手印确实并非真实，被告唐金辉也应举证证明系原告与第三人美联公司对上述签名并非由被告唐金辉签署是清楚知悉的。第三，被告尹明珠在案涉房屋买卖过程与第三人美联公司中介人员沟通的微信记录中从未作出被告唐金辉不同意出售房屋的任何表述。且在2018年2月26日双方签订补充协议调高房屋出售价款。而在2018年3月1日，被告尹明珠提出“对方3万定金我赔给他……”的不履行案涉合同的相关意见后，其与第三人美联公司的中介人员仍在沟通继续出售房屋的事宜。且被告唐金辉（被告尹明珠为其一审诉讼代理人）在案件一审辩论终结前并未作出对房屋出售不知情的答辩意见。综上三点，第三人美联公司虽在房屋交易过程中未能谨慎审查被告唐金辉的授权手续而造成被告尹明珠、刘岩无权代理被告唐金辉签订案涉房屋买卖合同的情况。但对于原告来说其并无过错，且被告尹明珠在房屋交易过程中的相关行为使第三人美联公司及原告有理由相信被告唐金辉对房屋出售一事系知情并同意，且被告尹明珠可代为处理相关事宜并签署相关合同。故被告尹明珠、刘岩的无权代理行为可构成对原告的表现代理，对被告唐金辉亦发生效力。原告与二被告间就案涉房屋所形成的房屋买卖合同合法有效。关于二被告所答辩的原告不构成善意取得一节，案涉合同仍在效力审查阶段并不涉及物权权属变更后的善意取得，故此节不再予以审查。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”即使被告尹明珠、刘岩对被告唐金辉的无权代理行为不构成表现代理，被告尹明珠与原告所签订的房屋买卖合同也不当然无效。综上，对于二被告主张合同无效的答辩意见，本院不予采纳。关于焦点二，关于被告尹明珠于2018年3月1日通过微信向第三人美联公司中介人员作出不继续履行合同及赔偿的相关意思表示能否构成解除合同的通知，该通知是否产生解除合同的效力。本院认为，在整个合同履行过程中，原告并无违反合同约定之处，故被告尹明珠提出不履行合同并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条所规定的约定解除及法定解除的情形。同时参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条：“……对该条的准确理解是，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。……”且原告已于2018年3月12日提起本案诉讼要求继续履行合同，而无论在一审及本案审理中，二被告都坚持合同无效的答辩意见，未提出反诉诉请解除合同，故原、被告间的房屋买卖合同仍合法有效，未解除。关于原告主张继续履行案涉合同，案涉房屋的现市场价格相较合同约定的价款已大幅增长，故继续按照合同约定履行势必对一方会有较大的损失，但对于无过错、积极履约且于2018年3月12日便提起诉讼要求继续履行合同的原告来说，其不应承担合同无法继续履行的直接或间接损失，故对于原告主张继续履行原、被告间的《房地产买卖合同》及《合同变更协议》，本院予以支持。根据原合同约定，二被告应于2018年2月3日办理案涉房屋抵押注销登记手续，并由原、被告办理房屋过户手续，过户后，原告向二被告交付全部房款，二被告于同日交付房屋。本案中，案涉房屋上的抵押登记尚未注销，二被告尚欠第三人工商甘井子支行银行贷款未偿清，现第三人陈述由原告作为合法受让人代为清偿剩余贷款本息及涤除抵押权可实际进行操作，且原告也称其具备代为还款及支付剩余房款的履行能力。故应由被告尹明珠、唐金辉自行在15日内办理房屋抵押注销登记，如二被告未按期办理，则原告在上述期限届满之日起15日内代被告尹明珠、唐金辉偿还第三人工商甘井子支行全部贷款本息及费用（数额以第三人工商甘井子支行确认为准），实际代偿款项可在原告应付房款中抵销。款项偿还完毕后，被告尹明珠、唐金辉及第三人工商甘井子支行协助办理房屋抵押注销登记。二被告在抵押登记注销完毕后15日内协助原告办理房屋过户手续，过户产生的税费按照合同约定由原、被告各自承担。关于剩余房款及房屋交接一节，本院认为，虽原告陈述其具备代为还款的能力且第三人工商甘井子支行银行陈述原告可行使涤除权，但购房前原告多次失信记录确存在，故如原告未能按期履行代为清偿抵押贷款或原告行使涤除权注销抵押登记通过强制执行程序也执行不能，则案涉合同仍存在解除的可能性。故在抵押权未能办理注销登记前，本院不适宜在本案中直接判令房款及房屋的交付。关于原告主张的违约损失赔偿50000元，原、被告于2018年2月26日签订变更协议后，被告尹明珠于2018年3月1日提出不再履行合同，原告于2018年3月12日诉请继续履行，在诉讼中，原、被告因合同效力、合同能否继续履行产生争议，故二被告的行为虽构成违约，但合同中并无迟延履行的违约金约定，原告此项诉请无合同依据也欠缺事实基础，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吕云娜与被告尹明珠、唐金辉继续履行双方成立的《房地产买卖合同》、《合同变更协议》、《二手交易资金监管协议》。二、被告尹明珠、唐金辉于本判决生效之日起十五日内办理坐落于大连市甘井子区、建筑面积为90.75平方米房屋（权证号为00××**）的抵押注销登记手续。三、如被告尹明珠、唐金辉未按期履行第二项判项之义务，原告吕云娜在判决第二项履行期限届满之日起十五日内代被告尹明珠、唐金辉清偿其二人欠付第三人中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行的全部贷款本息及费用。被告尹明珠、唐金辉及第三人中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行在原告代为结清全部贷款后十五日内协助原告办理该房屋的抵押权注销登记手续。四、被告尹明珠、唐金辉在注销抵押登记之日起十五日内协助原告吕云娜办理坐落于大连市甘井子区、建筑面积为90.75平方米的房屋（权证号为00××**）的房屋产权过户登记手续，将房屋过户登记在原告吕云娜名下。五、驳回原告吕云娜的其他诉讼请求。案件受理费17400元、保全费5000元，合计22400元（原告已预交），由被告尹明珠、唐金辉承担并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  马雯菁人民陪审员  张晓青人民陪审员  姚 波二〇二〇年十二月十四日书 记 员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。