文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初14947号原告：深圳市云云数码科技有限公司，住所地：深圳市龙华新区大浪街道华旺路大浪商业中心35栋3楼，组织机构代码：319351718。法定代表人：曹群英。委托代理人：黄诗婷，广东鹏鼎律师事务所律师。委托代理人：周丽平，广东鹏鼎律师事务所律师。被告：庄健，女。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄诗婷，被告庄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2015年4月26日与原告签订了《铺位.专柜租赁合同》，合同约定“乙方承租甲方位于深圳市龙华新区大浪街道华旺路同富裕工业园区内第29栋商业中心云云数码（简称数码云云商城）2层A区49号铺位。铺位租金每月人民币1840元，管理服务费每月575元，乙方应于缴费周期结束前20日缴纳下一周期的租金、管理服务费。逾期未交且超过三天者，在第四天起每天按应付款的1%缴纳滞纳金，逾期15天未交，视为乙方单方违约终止合同，甲方有权收回该铺位并租给第三方。乙方不得擅自停业或变相不营业，擅自停业或变相不营业每月三天以上（含三天），甲方有权单方解除本合同”。然而，被告却未按照合同约定履行义务。另外，被告在租赁期间，存在擅自停业或变相不营业的行为，也违反了双方租赁合同的约定。原告曾委托律师就被告的违约行为出具律师函并以邮政快递方式邮寄给被告，要求付清拖欠的租金、管理服务费及滞纳金，同时搬离租赁场地并腾空场地交还给原告，但被告对原告的要求置之不理。截止至2016年6月19日，被告已累计拖欠原告租金7053元、管理服务费5462.5元，且因被告的违约行为导致产生滞纳金12054.48元。因被告一直存在违约行为，按照合同约定，视为乙方单方违约解除租赁合同，原告要求确认与被告之间的租赁合同因被告违约而于2016年6月19日正式解除。同时，要求被告交清所拖欠的全部费用并立即将租赁场地腾空搬离返还给原告。原告认为，被告的行为违反法律规定与合同约定，也违反诚实信用原则，给原告造成了损失。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、原、被告之间的《铺位.专柜租赁合同》因被告违约而于2016年6月19日正式解除；2、被告立即腾空搬离租赁场地并将租赁场地返还给原告；3、被告支付拖欠原告的租金人民币7053元、管理费5462.5元及滞纳金12054.48元；4、被告按照约定标准支付租赁合同解除后逾期不腾空搬离的租赁场地占有使用费及管理费直至被告实际返还租赁场地之日止；5、被告承担本案诉讼费。被告答辩称，一、原告于2016年4月19日单方面违约解除双方签订的《铺位.专柜租赁合同》，理由如下：1、2016年4月18日原告委托律师发律师函要求被告五日内搬离租赁场地并腾空场地交给原告，该要求明确被告搬离《铺位.专柜租赁合同》中约定的铺位并交还给原告的内容，具有解除《铺位.专柜租赁合同》应有之义，该《律师函》应视为解除《铺位.专柜租赁合同》的书面通知。被告收到该《律师函》时间为2016年4月19日，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同书面通知送达时间视为合同解除时间，所以《铺位.专柜租赁合同》正式解除时间是2016年4月19日，而不应是原告诉称的2016年6月19日。2、原告因为商城招租率低经营亏损想通过改变经营范围扩大招租率扭亏而要清退被告并借口被告未交房租为由提出解除合同，且在未征得被告同意的情况下，现已将电子商城改造为茶都，明显背离了双方签订合同的目的即经营电子类产品，是原告单方面违约。二、原告诉求“判令被告立即腾空搬离租赁场地并将租赁场地返还给原告”不能成立，理由如下：被告已将铺位清空搬离，现该铺位已由原告改造成茶都，不存在被告占有原铺位的事实。三、被告无须向原告支付2016年3月份之后的铺位租金与管理费，理由如下：商铺租赁与普通房屋租赁不同，商铺租赁经营与其所在的物业整体经营管理密不可分。原告在改变经营范围对商场改造时，大面积没有供电、商城杂乱无章，外面的人根本不知道里面有在经营，造成尚未办理的商户根本无法经营，给商户造成严重损失。原告没有履行作为出租方应尽的义务，营造正常的经营环境，实施有效的管理，作为相对方的承租方没有义务支付作为不符合对价的租金和管理费。四、被告无须支付滞纳金，理由如下：如前所述，原告没有履行出租方应尽的义务，被告没有义务支付不符合对价的租金管理费，当然就不存在支付滞纳金的问题。五、被告无须支付占有使用费及管理费，理由如下：1、原告计算的租金和占有费期间具有重叠性。2、如前所述，被告无须支付2016年3月份支付后的租金，也即无须支付占用费。3、原告没有提供正常的经营环境，实施有效管理，故合同解除后占有使用费及管理费不能按合同标准支付。综上所述，被告认为，本案不是一起单纯的拖欠房租纠纷，而是原告基于自身经营策略改变而清退商户引发的纠纷。希望法院在查清事实后，公正判决，维护广大小商户的合法权益。经审理查明，2015年4月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《铺位.专柜租赁合同》，约定乙方承租甲方位于深圳市龙华新区大浪街道华旺路同富裕工业园内第29栋商业中心云云数码2层A区49号铺位，综合面积为23平方米；乙方租用铺位限于经营组装电脑及周边配件、安防品牌的商品；租期期限为2015年6月20日至2017年6月19日；月租金总额为1840元；月管理服务费为575元；签订合同时，乙方一次性支付6个月租金（即从2015年6月20日至2016年2月19日止）11040元和前三个月管理费1725元，共计12765元；免租期共2个月，租金收取以整体开业为准；乙方必须在缴费周期结束前20日缴纳下一周期的租金、管理服务费，逾期未缴且超过3天者，在第四天起每天按应付款的1％缴滞纳金；履约保证金按2个月租金收取，合计3680元。合同就其他相关事项亦进行了约定。同日，被告向原告缴纳了6个月租金11040元、3个月管理费1725元、履约保证金3680元。2016年4月19日，原告通过EMS向被告邮寄《律师联系函》，内容为要求被告收到该函五日内付清拖欠的租金、管理服务费及滞纳金，搬离租赁场地并腾空场地交还原告。该《律师联系函》于2016年4月20日送达被告。原告于庭后向本院提交了涉案房产的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及其于2014年8月21日作为承租方与深圳市恒冠投资发展有限公司（以下简称恒冠公司）签订的《房屋租赁合同》及恒冠公司出具的《情况说明》，证明涉案房产系合法建筑及其自恒冠公司处承租涉案房产，并经恒冠公司同意转租。被告提交了照片证明原告将涉案房产停电及已改造为茶都对外招商的情况。原告对照片不予认可。该照片显示时间为2016年4月15日。本院于庭后向深圳市龙华新区大浪派出所调取被告于2016年6月22日报警的笔录显示原告于该日将涉案铺位清空，双方发生争执，被告报警。以上事实有《铺位.专柜租赁合同》、收款收据、《律师联系函》、EMS快递单及查询记录、《房屋租赁合同》、《情况说明》、照片等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告签订的《铺位.专柜租赁合同》中的房产已取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，故铺位租赁关系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《铺位.专柜租赁合同》明确约定租金从正式开业起计算，数码云云商城于2015年6月20日开业，按照被告已实际缴纳的租金、管理费情况，及双方约定的免租期2个月，被告已缴纳完毕2015年6月20日至2016年2月19日租金、2015年6月20日至2015年9月19日管理费，此后未缴纳，被告的行为已构成违约。原告于2016年4月19日向被告发送《律师函》，要求被告付清拖欠的租金、管理费、滞纳金，并要求被告搬离租赁场地并腾空场地交还原告，《律师函》于2016年4月20日送达被告，该《律师函》实际系原告通知被告解除《铺位.专柜租赁合同》，故《铺位.专柜租赁合同》于2016年4月20日解除。合同解除后，被告应将涉案房产返还原告。根据本院向深圳市龙华新区大浪派出所调取的报警笔录显示原告已于2016年6月22日将涉案房产收回，被告无需再返还。被告未按照合同约定支付租金、管理费，原告有权要求被告予以支付。双方租赁合同于2016年4月20日解除，被告应支付原告2016年2月20日至2016年4月20日期间的租金3741.34元（1840元×2个月＋1840元÷30天×1天）、2015年9月20日至2016年4月20日期间的管理费4044.17元（575元×7个月＋575元÷30天×1天）。关于逾期缴纳租金、管理费的滞纳金，租赁合同约定为第四天起每天按应付款的1％缴纳，该约定过高，本院酌情调整为日1‰。被告实际使用涉案房产至2016年6月22日，还应按照约定的租金标准支付2016年4月21日至2016年6月22日期间的占有使用费及管理费4991元（2415元÷30天×10天＋2415元＋2415元÷30天×22天）。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告深圳市云云数码科技有限公司与被告庄健于2015年4月28日签订的《铺位.专柜租赁合同》于2016年4月20日解除。二、被告庄健于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市云云数码科技有限公司2016年2月20日至2016年4月20日期间的租金3741.34元。三、被告庄健于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市云云数码科技有限公司2015年9月20日至2016年4月20日期间的管理费4044.17元。四、被告庄健于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市云云数码科技有限公司逾期缴纳租金的滞纳金（按照日1‰，以人民币1840元为基数，自2016年2月23日开始；以人民币1840元为基数，自2016年3月23日开始；以人民币61.34元为基数，自2016年4月23日开始，均计至本判决指定支付之日止）。五、被告庄健于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市云云数码科技有限公司逾期缴纳管理费的滞纳金（按照日1‰，以人民币575元为基数，自2015年9月23日开始；以人民币575元为基数，自2015年10月23日开始；以人民币575元为基数，自2015年11月23日开始；以人民币575元为基数，自2015年12月23日开始；以人民币575元为基数，自2016年1月23日开始；以人民币575元为基数，自2016年2月23日开始；以人民币575元为基数，自2016年3月23日开始；以人民币19.17元为基数，自2016年4月23日开始，均计至本判决指定支付之日止）。六、被告庄健于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市云云数码科技有限公司2016年4月14日至2016年6月22日期间的占有使用费及管理费共计4991元。七、驳回原告深圳市云云数码科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费207元，由原告深圳市云云数码科技有限公司承担99元，由被告庄健承担108元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 晓 光二〇一七年三月十日书记员 胡莹（兼）书记员 黄 梦 园附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。