河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初9017号原告：路广，男，1975年11月13日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：姚耀宗、康志亮，河南亚太人律师事务所律师。被告：河南三得利房地产开发有限公司，住所荥阳市大海寺路**，统一社会信用代码914101827708729728。法定代表人：王改正，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鲁永滨、杨柳，河南神龙剑律师事务所律师。原告路广诉被告河南三得利房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚耀宗、康志亮,被告委托诉讼代理人鲁永滨、杨柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间的《商品房买卖合同》无效；2.依法判令被告返还原告购房款700000元并以此为基数按年利率6%支付自2010年11月6日起至实际付清之日止的利息（暂计算至2020年12月7日的利息为424027.40元），共1424027.4元；3.依法判令被告赔偿原告300000元；4.依法判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实与理由：2010年11月，原告通过被告的宣传广告了解到被告正在销售的别墅，而且被告在售楼部的墙上悬挂有土地证、预售许可证等各项开发的合法证件，被告承诺其所出售的别墅项目手续齐全，原告基于被告的宣传、相关的证件、承诺，而且被告是荥阳本地开发商，相信了被告所售别墅是合法的。因此，2010年11月6日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，原告以700000元购买被告位于荥阳市××国道金域××号别墅。但是，2019年10月、11月荥阳市自然资源和规划局先后向被告做出【荥自然资罚先告资[2019]第214号】行政处罚事先告知书和【荥自然资罚决字[2019]第224号】行政处罚决定书认定原告购买的别墅属于非法占用土地，将别墅予以没收，原告经过了解才发现，被告当初向原告提供的土地证的证件是被告开发的相邻的商品房的合法证件，被告在签订合同之初便对原告进行欺骗和隐瞒。因被告向原告隐瞒向原告交付的别墅系没有预售许可证、没有合法用地手续的房屋等事实导致原告的别墅被没收，故原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定“××订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求××承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，要求确认原、被告之间的合同无效并要求被告赔偿原告。被告辩称，答辩人三得利公司不存在故意隐瞒涉案房屋没有取得商品房预售许可证明的行为。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》，在第一条项目建设依据中，没有填写一系列的证件号码，而且双方以低于市场价的价格达成别墅买卖合意，足以说明原告在签订合同时，明知涉案房屋没有预售许可证。原告无权要求答辩人三得利公司返还其购房款、支付利息并赔偿其损失。1、本案诉争的《商品房买卖合同》是原告可以拍卖获得涉案房屋的前提和基础。因土地性质问题，三得利公司建设的金域蓝湾别墅被荥阳市自然资源和规划局于2019年没收，2020年3月，荥阳市自然资源和规划局将没收的别墅予以拍卖，拍卖采取定向拍卖的方式，即对已经出售的别墅，买受人可以按每平方米两千多元的价格拍得该房屋。原告作为金域蓝湾12号别墅，即涉案别墅的买受人，以低于荥阳商品住宅销售均价6000元/平方米的价格拍得该房屋。所以，原告是基于其买受人的身份而拍得的房屋，其与三得利公司签订的《商品房买卖合同》是可以拍卖获得涉案房屋的前提和基础。2、涉案房屋的销售无论是否合法，三得利公司毋庸置疑是房屋的建造者。没有三得利公司的建造行为，原告无论以何种方式都不可能获得该房屋，更不可能持续使用该房屋近10年之久。而同样签署了商品房买卖合同的其他买受人均在拍得房屋前自愿将已支付的购房款转为房屋建设费，原告也应向三得利公司支付房屋建设费。3、原告在《商品房买卖合同》签订并履行了10年后，才提出要求确认合同无效，实属恶意毁约，有违诚实信用原则。4、原告取得涉案房屋后，私自占用房屋以外土地，擅自扩大其庭院，致使三得利公司无法与相关政府部门对接，严重影响办理相关手续，给三得利公司造成了损失。请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，其中被告提交的证据3，原告有异议，因该证据涉及案外人，而被告并未申请该案外人作为证人出庭接受当事人质询，且该证据亦与本案无直接关联，故本院不予采信。对其他有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：被告曾制作金域蓝湾售楼宣传页予以宣传房屋销售事宜。2010年11月6日，原告作为买受人与作为××的被告签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：××以出让方式取得位于楚楼水库××国道××编号××02-10-97-3的地块的土地使用权。买受人购买的商品房为荥阳市新3**国道路金城蓝湾12号别墅，该商品房的用途为住宅，属砖混结构，建筑层数地上4层，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币700000元。双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，××在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由××承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由××返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由××双倍返还买受人。付款方式及期限为：一次性付款，2010年11月6日付清房款，办证所需费用由乙方负担。××应当在2010年11月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付。因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由买受人承担。××应当在商品房交付使用后五年内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权权属证书的，双方同意：买受人退房，××在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。买受人不退房，××按已付房付款的0.01%向买受人支付违约金。并支付乙方由此产生其它费用（乙方为买受人）。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由××向荥阳市房管局申请登记备案。原告于合同签订之日向被告交付房款700000元，被告给原告出具收据二份，后被告将本案所涉房屋交付由原告占有使用。2019年10月18日，荥阳市自然资源和规划局对被告作出荥自然资罚先告字【2019】第214号行政处罚事先告知书一份。2019年11月22日，荥阳市自然资源和规划局对被告作出荥自然资罚决字【2019】第224号行政处罚决定书一份，主要内容为：“……我局责令你单位30日内退还非法占用的1397.59平方米土地并对你单位作出如下行政处罚：1、没收在非法占用的1397.59平方米土地上的建筑物及其他设施……本决定送达当事人即发生法律效力……”。后荥阳市国资委将没收的房屋进行拍卖，2020年3月24日，原告与河南东方拍卖有限公司签订拍卖成交确认书一份。主要内容为：“第一条拍卖成交时间：2020年3月19日……第二条拍卖标的：位于荥阳市春秋湖畔小区院内的编号**房地产（建筑面积约为226.42平方米，占地面积约为284.07平方米）。第三条拍卖标的价款：887200元……”。当日，原告向该公司支付了款项887200元，由该公司给原告出具收据一份。后原告诉至本院。本院认为，结合原、被告陈述，首先是关于双方签订的房屋买卖协议的效力问题，一是依据原告提交的行政处罚事先告知书和行政处罚决定书可知，本案所涉房屋的用地违反土地管理法关于土地用途方面的强制性规定，且荥阳市自然资源和规划局作出了没收的行政处罚措施，因此原、被告签订的房屋买卖协议属于无效协议，二是对被告辩称原告明知该房屋系小产权房屋、至今已经六年之久、该协议属于有效协议的抗辩理由，因基于上述，该协议系违反法律强制性规定而对其效力作出否定性的评价，与原告是否明知即主观过错原则上并无直接关联，因此本院不予采纳，故对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。其次是关于本案所涉房屋的权属问题，一是虽然被告系该房屋的建设者，但基于上述理由，该房屋用地手续不合法，被告并不能依法取得该房屋的所有权，原告自然亦不能基于原告与被告之间的买卖合同取得该房屋的权益，二是荥阳市自然资源和规划局作出行政处罚决定书后，双方并未在法定期间内提出行政复议或行政诉讼，因此该房屋自行政处罚决定书发生法律效力之日由政府代表国家享有其财产权益，三是荥阳市国资委将该没收房屋依法拍卖，是依法处分国家财产，而并非处分被告的财产，故对被告辩称原告应当向被告支付房屋建设费的辩解理由，本院不予采纳。第四是关于合同无效后相互返还问题，参照全国法院民商事审判工作会议纪要第三十四条内容，一是合同无效后，价款返还与房屋返还互为对价，具体到本案，因该房屋已被政府部门予以没收，原告无法予以返还，因此被告应当向原告返还房屋款项70万元，对原告该诉讼请求，本院予以支持，二是本案所涉协议签订后，被告将该房屋交付原告占有使用，虽然该房屋因用地手续不合法被政府部门予以没收，但原告从占有使用该房屋中获得了利益，因此合同无效后，原告所诉资金占有利息与房屋使用费构成对价，可依法相互抵销，三是原告所诉的利息属于损害赔偿范畴，应当以过错责任为原则进行处理，原告在购买涉案房屋时未全面审核被告是否具备出售相关房屋的资质，即与被告签订买卖合同，具有过错；被告作为××，应当保证其所出卖的房屋的合法性，但其并未尽到该义务，被告亦具有过错，考虑到双方过错程度、原告使用该房屋的实际情况等因素，原告所主张的利息与房屋使用费对等抵销，截止至行政处罚决定书发生法律效力之日，四是因该房屋自行政处罚决定书发生法律效力之日由政府代表国家享有该房屋权益，原告不可能基于双方之间的协议或被告同意占有该房屋，被告并无合法理由继续占有原告购房款项，又因原告并未提供充分的证据证明行政处罚决定书发生法律效力之具体时间，故综上结合原、被告陈述及本案情况，该利息应以中国全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，以原告所主张的70万元为本金，从2019年12月1日计算至被告实际返还欠款完毕之日止，对超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。最后是关于原告所诉赔偿损失30万元问题，一是原告要求依据最高法院商品房买卖合同司法解释第九条规定处理，但新公布实施的最高法院商品房买卖合同司法解释已删除上述条款规定，二是正如上述理由，双方对本案均具有过错，三是原告亦并未提供充分的证据予以证明，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华民人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告路广与被告河南三得利房地产开发有限公司签订的本案所涉《商品房买卖合同》无效；二、被告河南三得利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告路广购房款项70万元及利息（该利息应以中国全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准以70万元为本金，从2019年12月1日起计算至被告河南三得利房地产开发有限公司实际返还欠款完毕之日止）；三、驳回原告路广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8808元，原告路广负担3408元，被告河南三得利房地产开发有限公司负担5400元，保全费5000元，由被告河南三得利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二一年一月二十七日书记员  方 烁