宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初7526号原告：汪东，男，1982年12月24日出生，汉族，宁夏公路桥梁建设有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区金马华庭A座209号。法定代表人：沈琳，该公司总经理。诉讼代表人：宁夏金佰利商务经营管理有限公司破产管理人宁夏合天律师事务所。委托诉讼代理人：路嘉，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成龙，宁夏合天律师事务所律师。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街456号龙马大厦二层。法定代表人：倪吉乐，系该公司总经理。原告汪东与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书、决定书，裁定受理被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任被告金佰利公司的破产管理人。后本院依法通知破产管理人宁夏合天律师事务所参加诉讼，再次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪东，被告金佰利公司的破产管理人宁夏合天律师事务所律师路嘉、李成龙到庭参加诉讼，被告龙马公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪东向本院提出诉讼请求：1.解除原告汪东与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》以及《房租租赁补充协议》；2.被告金佰利公司和龙马公司按照龙马鼓楼广场地下一层某号商铺的购房合同后附平面图恢复该商铺原状，并向原告返还该商铺；3.被告金佰利公司向原告支付拖欠租金100502元，利息3921.6元，违约金52398.6元，三项合计156822.2元，以上三项费用暂计至具状日，具体数额以判决生效日及全部清偿之日为准；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由2014年1月14日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》。2016年4月6日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》。依据该两份协议，被告金佰利公司承租原告所有的位于银川市兴庆区龙马·鼓楼广场地下一层某号商铺用作商业经营，租期为10年，自2014年4月1日起至2024年3月31日，租金按租赁年度分段计算，其中2018年4月1日起至2021年3月31日的年租金为41251元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为47144元，租金采用预付方式，以12个月为一支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司取得该商铺后，自2015年其不能按时向原告支付租金，截止目前已欠付原告租金100502元。原告认为被告金佰利公司无故拖欠租金严重损害了原告的合法权益，双方签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》已无法继续履行的必要，应予解除。由于商铺系被告龙马公司直接交付给被告金佰利公司使用，而该商铺已被改造，故被告金佰利公司、龙马公司有义务将该商铺恢复原状后返还原告。综上，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告金佰利公司辩称，涉案商铺位于龙马·鼓楼广场负一层，现正常经营的数码城开业前期，被告金佰利公司与505户业主签订了商铺返租协议，对外进行统一招商运营管理，目前经营商户230户左右。被告金佰利公司同意原告提出解除合同收回商铺的主张，解除合同后与其他业主协商统一恢复原状返还房屋。被告金佰利公司欠原告2018年剩余租金19251元，2019年和2020年各41251元。双方签订的租赁合同中未明确约定利息和逾期付款违约金，故对原告提出的利息和违约金不予认可。金佰利公司破产管理人辩称，银川市兴庆区人民法院于2020年11月18日作出（2020）宁0104破4号裁定书，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并裁定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。管理人通过债务人处提供的债权人信息，已经通知已知债权人申报债权，管理人将进一步做好受理和审核工作。对于诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以向管理人申报债权。被告龙马公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年5月24日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将其所有的位于银川市兴庆区解放东街南侧龙马鼓楼广场负一层某室（建筑面积15.40㎡）出租于被告金佰利公司用于商业经营；租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止，按租赁年度分段计算租金，其中2014年10月1日至2018年3月31日期间的年租金为35381元，2018年4月1日至2021年3月31日期间的年租金为41278元，2021年4月1日至2024年3月31日期间的年租金为47175元，租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金于每年4月1日前付清，被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，被告金佰利公司应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金。合同签订，被告金佰利公司将原告商铺在内的龙马·鼓楼广场地下负一层整体对外出租，经营赛格数码广场。2016年4月6日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁补充协议》一份，就房屋租金约定如下：双方已履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，不予找补差价，2016年4月1日至2018年3月31日的年租金为35358元，2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为41251元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为47144元，该协议自2016年4月1日起生效，与《房屋租赁协议》具有同等法律效力。上述合同履行过程中，被告金佰利公司欠付原告2018年剩余租金19251元、2019年和2020年租金82502元。2020年11月19日，被告金佰利公司将其向赛格数码广场实际经营户收取的截止2021年5月31日止的租金，按照原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主支付商铺购房款的比例进行发放，其中原告收到了被告金佰利公司支付的2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金12514元。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，另查明，2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书和决定书、裁定受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。2020年12月15日，本院在宁夏法制报发布了申报债权公告，载明的债权申报期于2021年3月8日截止，本院定于2021年3月22日9时召开第一次债权人会议。本院认为，原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。关于原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的诉讼请求。首先，被告金佰利公司与原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主签订租赁合同后，对外进行了转租，但被告金佰利公司并未按照各商铺产权证载明的面积及位置一一对应转租，故本案原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》是被告金佰利公司对外出租的整体不可分割的一部分。现龙马鼓楼广场负一层部分业主与被告金佰利公司之间的租赁合同关系尚在履行过程中，如在本案中直接解除原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》势必影响其他业主的利益。再者，本院于2020年11月18日受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所为破产管理人，宁夏合天律师事务所已发布了申报债权公告，但债权人会议尚未召开，涉案合同是否继续履行尚不确定。最后，被告金佰利公司于2020年11月19日向原告在内的龙马鼓楼广场负一层全体业主发放了其收取的赛格数码广场实际经营户支付的截止2021年5月31日的租金，原告亦应保障实际经营户可正常使用涉案商铺至2021年5月31日。综上，本院对原告要求解除《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》的诉讼请求不予支持。原告要求恢复原状、返还商铺及支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的上述诉讼请求本院亦不予支持。关于原告要求支付租金及租金的诉讼请求，按照《破产法》相关规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，付利息的债权自破产申请受理时停止计息，故本院仅处理被告金佰利公司进入破产程序之前产生的债务。截止2020年11月18日，被告金佰利公司欠付原告2018年4月1日至2019年3月31日期间租金19251元、欠付2019年4月1日至2020年3月31日期间租金41251元、欠付2020年4月1日至2020年11月18日期间租金13592.80元[（41251元÷365×231）-12514元]，被告金佰利公司应当向原告支付上述租金共计74094.80元。被告金佰利公司逾期支付租金已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告主张逾期付款产生的利息3921.60元符合法律规定，本院予以支持。本院认定被告金佰利公司欠付原告的截止2020年11月18日的租金及利息，原告可在本判决生效后，依据本判决确认的债权向破产管理人申报债权。2020年11月18日后产生的债权，原告应按照法律规定申报债权，本院不予处理。被告龙马公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为对质证和抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告汪东支付租金74094.80元、利息3921.60元（原告汪东应在破产程序中依法申报该债权，不得据此获得个别清偿）；二、驳回原告汪东的其他诉讼请求。案件受理费3436元，减半收取计1718元，由原告汪东负担863.32元，由被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司负担854.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋乔二○二○年十二月二十三日法官助理 焦娇书记员 王莉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国企业破产法》第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理;被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。