江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0206民初33号原告：陈**生，男，1985年7月15日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：顾慧松，江苏大浔律师事务所律师。原告：毛婷，女，1982年10月28日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：顾慧松，江苏大浔律师事务所律师。被告：李英，女，1970年7月19日出生，汉族，住无锡市惠山区。被告：蒋炳年，男，1944年10月5日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：蒋志雄（系蒋炳年的儿子），男，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：蒋志新（系蒋炳年的儿子），男，住无锡市惠山区。被告：王薇，女，1982年1月22日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：郭允慧（系王薇的母亲），女，住无锡市惠山区。原告陈**生、毛婷与被告李英、蒋炳年、王薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈**生、毛婷及其共同委托诉讼代理人顾慧松、被告李英、被告蒋炳年的委托诉讼代理人蒋志雄、蒋志新、被告王薇的委托诉讼代理人郭允慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈**生、毛婷向本院提出诉讼请求：1.判令三被告协助将新盛花苑7号楼2单元502室（登记的坐落为新盛花苑40-502号）房屋的所有权人逐级过户至其名下；2.判令李英、蒋炳年支付违约金20万元；3.本案诉讼费由李英、蒋炳年承担。事实和理由：其向李英购买盛巷花苑40-502号房屋，总价为368000元。该房屋系蒋炳年所有的安置房，后出售给了王薇，王薇又出售给了李英。目前该房屋已办理了产权登记，并符合上市交易条件，但三被告未按约配合其办理房屋过户手续。故要求蒋炳年将房屋过户给王薇，王薇在符合过户条件时及时将房屋过户给李英，李英在符合过户条件时及时再将房屋过户至其名下。被告李英辩称：其同意将房屋过户给陈**生、毛婷，但蒋炳年不同意过户。其未违约，其尚未取得产权证，无法协助过户，不应承担违约金。被告蒋炳年辩称：其将房屋出售给了王薇，其愿意将房屋过户给王薇，但王薇从未要求其过户。现房屋经过多次买卖，其要求房屋逐级过户给陈**生、毛婷，其有权进行监督。其出售房屋时约定的面积为70平方米，后登记的面积为70.53平方米，其要求王薇按现在的网签备案价格支付面积差价，其收到该款后将房屋过户给王薇。其与陈**生、毛婷没有房屋买卖关系，其不存在违约过错，也未加入李英债务，不应承担违约金及诉讼费。被告王薇辩称：其同意蒋炳年将房屋过户至其名下，其再将房屋过户给李英。本院经审理认定事实如下：2009年5月31日，甲方蒋炳年与乙方王薇签订协议，载明：甲方将安置房新盛花苑7号楼2单元502室房屋出售给乙方，面积为70平方米，单价为2500元/平方米，合计175000元；此房屋领取房产证时，甲方应配合乙方，房产证应更名为乙方，所需费用由王薇承担；房屋从房款付清之日起归乙方所有，双方不得反悔。蒋炳年的妻子盛亚娟及其儿子蒋志新也在该协议甲方签字处签名。次日，王薇向蒋炳年付清了全部购房款，蒋炳年向王薇交付了房屋。2013年9月28日，甲方王薇与乙方李英、丙方蒋炳年签订安置房转让协议，载明：甲方将上述房屋出售给乙方，成交价格为27万元；乙方于签订协议时一次性付清购房款；房屋转让后的所有费用由乙方承担，与甲方无关；如今后有可能变更及过户，甲方与丙方必须配合乙方，做好过户手续。后王薇将房屋交付给了李英。2017年10月3日，甲方李英与乙方陈**生、毛婷、丙方惠山区洛社镇易安居社会经济咨询服务部（以下简称易安居服务部）签订购房买卖合同，载明：甲方将上述房屋出售给乙方，总价为368000元；乙方于2017年10月3日预付定金5万元给甲方，并向丙方支付中介费6000元，于10月10日支付购房款262000元，于甲方交房当日支付尾款5万元；甲方拿到全部购房款后必须当天腾房，承诺房屋的终身所有权归乙方；甲方应积极办理房屋产权证，不故意拖延办理，如拖延办理期限超过2个月，则视为违约，同时房屋产权证出件5日内交于乙方，并于房屋满5年可办理过户手续时，甲方必须提供所有过户相关的材料并配合乙方签字过户；过户费、土地出让金等所有税金均由乙方承担，与甲方无关；自签订协议起，房款全部付清并房屋移交完毕后，甲方如违约，须赔偿乙方5倍的房款作为违约金，如乙方违约，甲方有权不退还房款，同时违约方承担中介费。蒋炳年也在合同甲方签字处签名。陈**生、毛婷于当日向李英支付5万元，向易安居服务部支付中介费6000元，于同月11日向李英支付26万元，于同月27日向李英支付52000元，李英确认所有房款都已结清，并已将房屋交付给陈**生、毛婷。2019年3月14日，蒋炳年取得上述房屋的不动产权证书，登记的权利人为蒋炳年，房屋面积为70.53平方米。审理中，陈**生、毛婷表示：其同意按蒋炳年与王薇签订的协议约定的单价向蒋炳年支付面积差价1325元，并承担土地出让金及李英将房屋过户给其时产生的税费，蒋炳年将房屋过户给王薇时产生的税费由王薇承担，王薇将房屋过户给李英时产生的税费由李英承担。李英表示：过户产生的税费按合同承担，其只承担王薇将房屋过户给其时产生的税费。蒋炳年表示：应当按现在的网签备案价格计算面积差价，约7000元，每次过户产生的税费及土地出让金按合同约定承担。王薇表示：同意由陈**生、毛婷直接向蒋炳年支付面积差价，并承担土地出让金，每次过户产生的税费及土地出让金按合同约定承担。陈**生、毛婷还主张：蒋炳年在其与李英签订的购房买卖合同上签名，属于债务加入。李英表示：当时让蒋炳年签名是为了让他取得产权证后配合过户，由他将房屋直接过户给陈**生、毛婷。蒋炳年表示：当时是陈**生、毛婷及李英要求其签名的，其没有看具体内容，不属于债务加入，其与陈**生、毛婷没有发生经济往来。以上事实，有不动产权证书、协议、收条、安置房转让协议、购房买卖合同及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：蒋炳年与王薇签订的协议、王薇与李英签订的安置房转让协议，以及李英与陈**生、毛婷与李英签订的购房买卖合同，均合法有效，本院予以确认，各方之间构成连环买卖关系，应当按约逐级履行房屋过户义务。现蒋炳年已办理了涉案房屋的不动产权登记，已满足房屋过户条件，故应按约协助将房屋过户至王薇名下。因蒋炳年与王薇签订协议时约定了房屋面积及单价，现房屋登记面积超出约定面积0.53平方米，故蒋炳年要求补足面积差价属于合理诉求，但计算标准应当按协议约定的单价2500元/平方米为准，即差价为1325元。蒋炳年要求按现在的网签备案价格支付差价，没有事实和法律依据，本院不予支持。陈**生、毛婷自愿向蒋炳年支付该差价，本院予以准许。为避免诉累，同时考虑到受政府房地产调控政策的影响，房屋过户至王薇名下后，王薇应当在符合过户条件后及时将房屋过户至李英名下，再由李英在符合过户条件后及时将房屋过户至陈**生、毛婷名下。据此，本院对陈**生、毛婷要求蒋炳年、王薇、李英逐级将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求予以支持，在过户中产生的土地出让金由陈**生、毛婷承担，其他税费由每次过户的买受人承担。陈**生、毛婷还要求李英、蒋炳年支付违约金20万元，但李英、蒋炳年均认为不应承担违约金。本院认为：李英因自己尚未取得涉案房屋的不动产权，无法履行过户义务，故不应认定为违约；蒋炳年虽然在购房买卖合同上签名，但他不应成为该合同的履行方，如果蒋炳年的行为构成债务加入，则蒋炳年应直接将房屋过户至陈**生、毛婷名下，既与连环买卖事实不符，属于虚假意思表示，也有规避房管政策之目的，应认定为无效行为，故购房买卖合同对蒋炳年没有约束力。据此，陈**生、毛婷要求李英、蒋炳年承担违约金，没有相应的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、蒋炳年于本判决发生法律效力之日起十日内协助将新盛花苑40-502号过户至王薇名下，过户中产生的土地出让金由陈**生、毛婷承担，其他税费由王薇承担；陈**生、毛婷在蒋炳年协助过户后立即向蒋炳年支付购房款差额1325元；二、王薇在符合过户条件之日起十日内协助将新盛花苑40-502号过户至李英名下，过户中产生的税费由李英承担；三、李英在符合过户条件之日起十日内协助将新盛花苑40-502号过户至陈**生、毛婷名下，过户中产生的税费由陈**生、毛婷承担；四、驳回陈**生、毛婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4770元，财产保全费1550元，合计6320元，由陈**生、毛婷负担4040元，李英负担760元、蒋炳年负担760元、王薇负担760元（该款已由陈**生、毛婷预交，陈**生、毛婷同意直接由李英、蒋炳年、王薇向其支付，无需法院退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 薛雨二〇二一年四月二十九日法官助理 周腾书 记 员 王琰