辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初996号 原告：仲伟国，男，1979年9月4日出生，汉族，户籍地大连经济技术开发区，现住瓦房店市。 原告：姜淑梅，女，1980年12月22日出生，汉族，现住瓦房店市。 被告：大连远洲东涛房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市共济办事处西长春路西段148号（1号楼）317房间。 统一社会信用代码：912102817920473917 法定代表人：钱云冰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭永军，系辽宁万正律师事务所律师。 原告仲伟国、姜淑梅与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仲伟国、姜淑梅及被告远洲公司的委托诉讼代理人谭永军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仲伟国、姜淑梅向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告大连远洲东涛房地产开发有限公司支付原告仲伟国、姜淑梅逾期办理商品房不动产权证书违约金14337.46元(2016年11月27日已付房款154519元，从2017年11月23日起至2019年11月6日办理商品房不动产权证止，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息4.75%的标准计算)。二、请求法院依法判令被告大连远洲东涛房地产开发有限公司免除原告仲伟国、姜淑梅所购买房产的三年物业费等共计3750元。三、请求法院依法判令被告大连远洲东涛房地产开发有限公司支付逾期办理商品房不动产权证给原告所造成的其它损失共计3000元。四、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：1.2016年11月22日，原告仲伟国、姜淑梅认购房屋并交纳10000元定金（被告收回定金单据）。2016年11月25日签约商品房买卖合同（被告收回该合同），2016年11月27日，原告仲伟国、姜淑梅支付被告大连远洲东涛房地产开发有限公司首付房款154519元，购买了该公司位于市政府西侧、现名为远洲国际城第XX座X单元X层X号房产(行政街号文兰办事处祝丰西街XX号X单元X层X号）。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是，被告一直没有将资料报产权登记机关备案。另外，根据国家《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因被告原因未能及时为原告办理不动产权证，被告应当承担延期办理不动产权证书的违约责任，给原告造成损失，应当赔偿损失。2、被告在2020年5月份对远洲国际城三期部分业主支付了逾期办理商品房不动产权证书补偿金。3、被告在2018年6月份对远洲国际城二期业主支付了逾期办理商品房不动产权证书补偿金，同时对45户业主免除了三年物业费。4、原告多次请假与被告协商，由于被告的违约责任和拖延行为，给原告生活、工作造成很大困扰。因此，被告应当承担原告的误工费、交通费、通讯费等费用共计3000元。基于上述事实，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请人民法院判决所请。 被告远洲公司辩称，请求法院驳回原告的四项诉讼请求，原、被告于2019年6月23日签订房屋买卖协议，该房屋买卖协议第15条双方并没有约定违约金，且该15条第3款合同约定自交付之日起超过360日，也没有约定违约金，约定买受人同意给出卖人合理时间办理。2.原告购买被告公司开发房屋情况比较特殊，原告首付154519元，其余36万元直到2019年11月5日才通过公积金支付，因此原、被告合同履行时间应为2019年6月23日，在此之前原告只是交付首付款，不完全享有该房屋所有权，故而原告以首付款要求被告承担延期办证违约金的法律责任没有事实依据。另要说明一点，原告第二项请求要求被告远洲公司免除原告所购房产三年物业费，并不符合法律规定，物业费由第三方大连远誉征缴，和被告并无关系。 当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据材料,经开庭审查，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2019年6月23日，原告仲伟国、姜淑梅（买受人）与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的一处位于瓦房店市房屋，合同编号为WHT201XXXX，建筑面积100.14平方米，每平方米5138元，总金额514519元。原告已于2017年6月23日前付清首付款154519元，余款36万元以贷款形式付清。被告于2017年4月23日向原告交付了案涉房屋。 另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给与出卖人合理时间继续办理。”二原告于2019年11月6日已办理了房屋不动产权证书。 本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付二原告使用，被告应按合同约定协助二原告办理涉案房屋的所有权登记手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告提出“原告首付154519元，其余36万元直到2019年11月5日才通过公积金支付，因此原、被告合同履行时间应为2019年6月23日，在此之前原告只是交付首付款，不完全享有该房屋所有权”的抗辩，本院认为，二原告是否构成逾期付款，与本案并非同一法律关系，不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，且被告对办理案涉房屋权属登记承担的系配合义务，根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后450日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告主张二原告于2019年6月23日才将剩余房款支付，亦不能作为减轻被告过错的抗辩理由。故被告的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予认可。现二原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能依约在合理期限为二原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 关于违约金的计算期限。二原告主张的违约金计算时间为2017年11月23日至2019年11月6日。本案中，原、被告约定“自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。”但双方未对“合理时间”进行明确，故结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“合理时间”确定90日为宜，即被告为原告办理案涉房屋权属证书的最后时间应确定为：自2017年4月23日（房屋交付之日）起满360日后，再延长90日，即2018年7月17日。庭审中，被告提出案涉房屋已完成竣工备案登记，可以办理权属证书。但被告并未举证证实其向原告明确告知，且直至原告将权属登记证书办理完毕之前，被告仍负有协助办理相关手续的义务，故本院认定违约金计算的截止时间为原告办理房屋产权证书的前一日即2019年11月5日。故违约金的计算期限应为：2018年7月17日起至2019年11月5日止，共476天。 关于违约金的数额。二原告主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息4.75%的标准计算。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，二原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，二原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依二原告主张的标准计算的违约金数额9572元（首付款154519元×逾期利率4.75%÷365天×合理天数476天）过高，应予调整。本院认为将违约金数额调整为9572元的10%，即957.2元为宜。 关于二原告提出被告免除其所购买房产的三年物业费等共计3750元，以及被告逾期办理商品房不动产权证给原告所造成的其它损失共计3000元的主张，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并无约定，且二原告也未提交证据对其损失情况予以证明，故二原告的该两项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过2003年4月28日最高人民法院公告公布自2003年6月1日起施行）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告仲伟国、姜淑梅逾期办理房屋权属证书的违约金957.2元； 二、驳回原告仲伟国、姜淑梅其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费164元（已减半收取），由原告仲伟国、姜淑梅负担139元，被告大连远洲东涛房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  胡妮娜 二〇二一年三月十五日 书记员  苍 茜