河北省唐山市曹妃甸区人民法院民事判决书（2019）冀0209民初2045号原告（反诉被告）：王海利,女，1974年8月20日生，汉族，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：王俊华（系原告王海利丈夫），男，住河北省唐山市丰润区王官营镇田各庄村。委托诉讼代理人：高文韬，女，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐山华宇房地产开发有限公司曹妃甸区分公司，地址唐山市曹妃甸区青年城小区208楼1单元301-308、401-408。负责人：孙卫军，男，该公司经理。委托诉讼代理人：丁春启，男，河北实同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭占芳，女，该公司员工。原告（反诉被告）王海利与被告（反诉原告）唐山华宇房地产开发有限公司曹妃甸区分公司（以下简称华宇房地产曹妃甸分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两次开庭原告（反诉被告）王海利及其委托诉讼代理人王俊华、高文韬，被告（反诉原告）华宇房地产曹妃甸分公司委托诉讼代理人丁春启均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王海利向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告双方于2016年11月30日签订的购房合同合法有效，原告享有曹妃甸区凯旋城小区商业文化路93-6号房屋的所有权，并判令被告履行房屋过户手续（房屋价值115万元）。2.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：2016年11月30日，原告购买被告开发的××区商品房一套，当日双方签订了购房协议书，协议约定“二、乙方（原告）选购甲方（被告）开发的××区。建筑面积为151.82平米，单价7200元平米（建筑面积），总价为1，093，104元。乙方交纳5万元定金。三、乙方应该在此认购书签订之日起7日内交纳首付款503，104元……”。合同签订后，原告于当日交付定金5万元，2016年12月7日签订商铺分期付款协议，协议约定分期时间为两年，分期金额为54万元。原告按照付款协议约定在2019年5月5日前交纳了全部购房款1，093，104元，并且交纳了办证费3512元。现该房屋已经交付原告使用，经原告多次要求被告履行过户手续时，被告以房屋面积存在争议为由拒绝为原告办理过户手续，并且经原告查询，被告将原告所购买的涉案房屋继续对外出售。被告的行为严重违反了合同约定和法律规定，属于违约行为，侵犯了原告的合法权益。请求法院依法判决。被告（反诉原告）华宇房地产曹妃甸分公司辩称，原告于2016年11月30日购买了涉案房屋属实，但房屋面积为190.8平方米而非151.82平方米。涉案房屋的面积于2015年1月27日由唐山曹妃甸区鑫远房地产测绘技术咨询有限公司测量确定，出现购房协议书中注明的房屋面积与实际不符的原因系我方销售人员过失所致。我方销售人员在电脑系统查阅房屋面积时误将相邻的93-4号商业房的面积看成了93-6号商业房的面积。我方并未将涉案房屋出售。我方在2019年5月之后才发现房屋销售面积存在错误后，第一时间与原告取得联系，并提出按房屋实际面积补交购房款、原告退房、为原告调换面积为151.82平方米的商业房等各种方案由原告选择。我方中止了对96-4号商业房的销售，以备为原告房屋之需。我方销售人员的失误应认定为重大误解，基于此签订的《购房协议书》、《商铺分期付款协议》自然是显失公平的，根据合同法的相关规定，原告应本着实事求是及诚实信用的原则与我方协商变更协议内容，进而签订正式的《商品房买卖合同》。被告（反诉原告）华宇房地产曹妃甸分公司向本院提出反诉诉讼请求：1.要求将反诉被告王海利购买的××区商业房面积由151.82平方米变更为190.8平方米；2.反诉被告补交购房款280，656元。事实与理由：2016年11月30日，反诉被告订购了反诉原告开发的××区商业房一套，购房单价为每平方米7200元。该房屋实际建筑面积为190.8平方米，但由于反诉原告销售人员工作失误，误将曹妃甸区凯旋城小区文化路93-4号商业房的面积（151.82平方米）登记成了93-6号商业房的面积，少计面积38.98平方米。2019年5月，当双方准备签订《商品房买卖合同》时，反诉原告一方发现房屋面积错误后，多次与反诉被告协商解决，但双方一直未达成一致，且反诉被告已对反诉原告提起诉讼。为维护反诉原告的合法权益，今向法院提起反诉，请求法院依法判决。原告（反诉被告）王海利辩称，我购买的××区商业房，双方签订了购房协议，并且按照协议内容原告已经实际将全部购房款交付完毕，合同明确约定93-6号房产的面积为151.82平米。商铺位置是由南向北顺次排序的，通过我方提交的照片及被告提交的规划图可以证实，由南向北依次为93-1、93-2、93-3、93-4、93-5、93-6、93-7、93-8、93-9。我当时购房时，明确购买的为挨着消防通道的93-6号房屋。因此，不存在被告称将93-4的商业房面积误登记为93-6的面积。我方不同意补交购房款280，656元。我与被告签订的合同系双方的意思表示，并且已经履行完毕，办理过户手续只是被告的附随义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符的，合同有约定的，按照约定处理，没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：第二项买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定的面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由于买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”因此，案涉房屋归原告所有，房款只在3%（150.8×0.03=4.524平米）比例支付房款，其余的购房款由被告补足。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：原告（反诉被告）王海利提供2016年11月30日原、被告签订的购房协议书及2017年12月5日原、被告签订的商铺分期付款协议书，证明被告将涉案的房屋商业文化路93-6号房产卖于原告，合同对案涉房屋的位置、价款等做了明确的约定，案涉商铺文化路93-6系原告分期付款购买。被告（反诉原告）华宇房地产曹妃甸分公司的质证意见：对以上证据的真实性没有异议。但购房协议不是正式商品房买卖合同，不具有在建设主管部门备案的商品房买卖合同的基本条款。93-6号房屋面积实际是190.8平方米，而不是151.82平方米，协议记载有误。此两份协议是基于个别销售人员工作经验不足过失记错的，所签订的协议是不客观的，也是显失公平的，按照法律规定可以撤销和变更，不具有当然的约束力。本院经审核，被告（反诉原告）对该两份协议书的真实性没有异议，该两份协议书系双方签订，对其真实性，本院予以认定。诉讼过程中，原、被告在2019年11月7日庭审中均认可案涉商品房的面积为190.8平方米，对案涉商品房的面积为190.8平方米的事实，本院予以确认。本院根据当事人的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2016年11月30日，被告（反诉原告）华宇房地产曹妃甸分公司（甲方）与原告（反诉被告）王海利（乙方）签订购房协议书，协议约定乙方选购甲方所开发的××区，建筑面积151.82平方米，单价7200元/平方米(建筑面积)，总价为1，093，104元。乙方交纳5万元定金。乙方对该房产的付款方式为商贷。2017年12月5日，被告（反诉原告）华宇房地产曹妃甸分公司（甲方）与原告（反诉被告）王海利（乙方）签订商铺分期付款协议，协议约定乙方认购甲方所开发的凯旋城项目文化路93-6号商业，单价7200元/平方米，面积151.82平方米，金额为1，093，104元，已支付甲方房款553，104元，剩余房款履行分期付款，分期金额为54万元。至2018年12月14日，原告（反诉被告）王海利已向被告（反诉原告）华宇房地产曹妃甸分公司支付购房款1，093，104元，并交纳物业费、办证费、取暖费、清运费等共计11，889元。案涉曹妃甸凯旋城小区商业文化路93-6号房屋于2015年1月27日经唐山曹妃甸区鑫远房产测绘技术咨询有限公司测绘，于2016年8月26日出具房屋分层分户平面图，显示面积为190.8平方米。现原、被告均对案涉曹妃甸凯旋城小区商业文化路93-6号房屋实际面积为190.8平方米无争议。本院认为，原、被告双方于2016年11月30日签订的购房协议书虽然不具有《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的全部主要内容，但双方于2017年12月5日签订了商铺分期付款协议，原告（反诉被告）已按照协议中的房屋建筑面积151.82平方米交纳了房款。被告（反诉原告）已将涉案房屋实际交付，应当认定双方商品房买卖关系成立。关于双方在签订正式商品房买卖合同前，发现涉案房屋的实际建筑面积与协议中的约定面积不符，相差38.98平方米的巨大差距问题。本院认为，原告（反诉被告）购买的涉案房屋系现房，买卖双方在签订购房协议时，涉案房屋已经唐山曹妃甸鑫远房产测绘技术咨询有限公司测量并出具了涉案房屋的实际建筑面积为190.8平方米的分户图。在诉讼过程中，原、被告双方亦未提供涉案房屋在测绘公司完成测量后发生设计变更或拆改的相关证据，故涉案房屋自身不应存在巨大的建筑面积误差问题。我国《商品房销售管理办法》规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条规定的面积误差比绝对值正负3%，应当理解为按设计图纸建设尚未建成的预售商品房之设计图纸建筑面积与建成后的实际面积误差绝对值和现房销售中的测绘公司技术性误差绝对值。本案涉案房屋双方认可实际建筑面积为190.8平方米，与协议面积151.82平方米，差距巨大，不应存在上述两种情况误差问题，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条之房屋面积误差绝对值正负3%规定。原、被告双方在签订购房协议书时，涉案房屋已经具有测绘公司出具的实际建筑面积190.8平方米数据，但双方在协议中将涉案房屋面积写为151.82平方米，应当认定为被告（反诉原告）工作人员疏忽大意的重大失误行为造成的，属于合同法规定的重大误解的民事法律行为范畴。如果按购房协议约定的面积计算房屋价款也显失公平。买卖双方发现涉案房屋建筑面积存在巨大差距后，被告（反诉原告）提供调换房屋，退还购房款，补交差价款三种解决方案，并无不妥。原告（反诉被告）对上述三种方案均不认可，坚持诉请，于法无据，本院不予支持。反诉原告（本诉被告）诉请变更涉案房屋以实际建筑面积按购房协议约定的7200元/平方米价格补交房屋相差面积38.98平方米差价款280，656元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告仍然选择涉案房屋，原、被告双方应当签订正式商品房买卖合同。原告（反诉被告）补交涉案房屋差价款后，被告（反诉原告）应依照相关法律法规规定或双方合同约定负责或者协助原告（反诉被告）办理涉案房屋的产权登记过户手续，所产生的相关税费按照国家相关规定或者双方合同约定由各自负担。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第五十四条第一项、第六十条、第六十一条及《中华人民共和国民法通则》第十四条之规定判决如下:一、原告（反诉被告）王海利给付被告（反诉原告）唐山华宇房地产开发有限公司曹妃甸区分公司曹妃甸区凯旋城文化路93-6楼房（实际面积为190.8平方米）所差38.98平方米购房款280，656元。判决生效后十五日内履行。二、驳回原告（反诉被告）王海利的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费15，150元，反诉案件受理费2754元，共计17，904元，原告（反诉被告）王海利与被告唐山华宇房地产开发有限公司曹妃甸区分公司（反诉原告）各负担8952元。判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 陈光荣人民陪审员 郑世金人民陪审员 杜锡贵 二〇一九年十二月二十日书 记 员 苑 琳