天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4607号上诉人（原审被告）：李子滨，男，1973年1月17日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李宝禄，男，1972年11月19日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯美玲，天津法岱律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张义群，男，1975年5月6日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市富丽城娱乐有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新港一号路19号。法定代表人：刘殿锁，总经理。委托诉讼代理人：郭培诗，天津澄松律师事务所律师。上诉人李子滨、李宝禄、张义群因与被上诉人天津市富丽城娱乐有限公司（以下简称富丽城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初33763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李子滨、李宝禄、张义群公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回富丽城公司的全部诉讼请求；2．判令一二审全部诉讼费用由富丽城公司承担。事实与理由：一审法院依据李子滨、李宝禄、张义群向富丽城公司发出的催收房屋租金的律师函所附的新的合同文本，判定李子滨、李宝禄、张义群具有违反“买卖不破租赁的原则”过程不符合事实及法律规定。李子滨、李宝禄、张义群在律师函中明确表示同意富丽城公司继续租赁房屋，同时向富力城公司表达了房屋产权变更后，希望与富丽城公司重新签订新的租赁合同的意愿。按照合同法的规定，实际是李子滨、李宝禄、张义群的要约行为，在合理期限内富丽城公司并未承诺，无新的租赁合同成立。李子滨、李宝禄、张义群是因为富丽城公司在原租赁合同约定的给付租金期限内不履行给付租金义务，满足合同约定的解除条款才要求双方解除租赁合同，且富丽城公司同意解除，故李子滨、李宝禄、张义群并无过错。一审案件审理中，富丽城公司无法证实其装修是经原出租人同意，也未向一审法院说明其装修部分形成附合部分的具体数量，未形成附合部分的装修依法可自行拆走，且装修损失仅限于剩余租赁期内装饰装修的残值。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，一审法院判决缺乏证据和事实基础。一审法院判决富丽城公司的装修损失数额无合法依据。根据案件材料显示，审理中富丽城公司申请了装修损失的司法鉴定，后因拒不缴纳鉴定费而致使司法鉴定无法实现，其后果应当自行承担。但一审法院无根据的判定为20万元，应当依法予以纠正。另案中李子滨、李宝禄、张义群主张富丽城公司擅自改变房屋主体结构造成的损失，李子滨、李宝禄、张义群因客观原因无法取得房屋、建筑图纸，故无法司法鉴定。一审法院因证据不足驳回了李子滨、李宝禄、张义群的该项诉讼请求，一审法院显失公平。富丽城公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。富丽城公司一审法院起诉请求：1．依法判令李子滨、李宝禄、张义群支付富丽城公司违约金27083元、赔偿富丽城公司装修损失3000000元，共计3027083元（具体数额待评估后确定）；2．本案的全部诉讼费用由李子滨、李宝禄、张义群承担。一审法院认定事实：2014年3月12日，案外人张金木作为出租方（甲方），富丽城公司作为承租方（乙方），签订《租赁合同》，约定由富丽城公司承租张金木出租的坐落于天津市滨海新区塘沽新港一号路19号房屋，建筑面积690.01平方米，本房屋的装修全部是由乙方投入，本协议签订之日前乙方已实际占用租赁房屋，租赁期限自2014年6月1日至2024年5月31日止，租金逐年递增。吴丽杰作为乙方的法定代表人愿意为乙方的全部义务承担连带保证责任。双方还约定了其他权利义务。另查，涉诉房屋的原产权人为案外人任洪海，2010年任洪海与吴丽杰签订《房屋出租合同》，约定吴丽杰租赁涉诉房屋。因原产权人债务纠纷，经法院执行程序，2012年张金木购买取得涉诉房屋。后张金木欠付债务，上述房屋被法院查封拍卖，李子滨、李宝禄、张义群通过司法拍卖方式取得上述房屋的所有权。一审法院认为，在富丽城公司租赁涉诉房屋期间，出租方因欠债务，经法院拍卖，李子滨、李宝禄、张义群购买涉诉房屋，因“买卖不破租赁”的原则，故李子滨、李宝禄、张义群作为新产权人，与富丽城公司之间成立房屋租赁合同关系。现富丽城公司主张因对方擅自解约的违约金，李子滨、李宝禄、张义群虽向富丽城公司发出律师函，对原租赁合同的价款、支付期限等重要条款进行修改，要求富丽城公司重新签订新合同否则视为不再履行租赁合同，不符合“买卖不破租赁”的法律原则，但双方仍在洽商阶段，且富丽城公司存在拖欠租金的情形，故双方均有违约行为，故对于富丽城公司主张的违约金，一审法院不予支持。对于富丽城公司主张的装修损失，因双方均有违约行为造成合同解除，双方均有一定的过错。富丽城公司在诉讼中申请对于装修损失进行鉴定，但因不及时交纳鉴定费用，鉴定单位向一审法院寄送催交函，一审法院向富丽城公司转寄该催交函，但富丽城公司仍未交纳鉴定费用，故鉴定单位作退件处理。一审法院根据全案证据，在李子滨、李宝禄、张义群拍卖取得涉诉房屋之前，富丽城公司已经承租涉诉房屋多年，拍卖评估报告可以显示富丽城公司进行了一定的装修，该装修在评估报告中对于评估价格具有一定的影响，一审法院考虑双方的租赁情况、拍卖情况、过错程度以及预期收益等因素，依据公平原则及诚实信用原则，确定李子滨、李宝禄、张义群向富丽城公司赔偿装修损失200000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告李子滨、李宝禄、张义群于本判决生效之日起三十日内向原告天津市富丽城娱乐有限公司赔偿装修损失200000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31018元（原告已预交），由原告负担26718元，由被告李子滨、李宝禄、张义群负担4300元，于本判决生效之日起十日内给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李子滨、李宝禄、张义群提交了如下证据：天津市滨海新区人民法院发布的拍卖公告，证明李子滨、李宝禄、张义群取得房屋时是包括房屋内的所有装修以及房屋内的家具和家电的现状。富丽城公司的质证意见为：认可该份证据的真实性，不认可证明目的。对李子滨、李宝禄、张义群提交的证据，本院认定如下：对于该份证据的真实性本院予以确认，然该份拍卖公告中明确告知现本房屋由承租人使用，并特别提醒竞拍人确认房屋现状，故李子滨、李宝禄、张义群提交的证据无法实现其证明目的，本院对该份证据不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：李子滨、李宝禄、张义群是否应当赔偿富丽城公司装修损失200000元。一审法院根据全案证据，在李子滨、李宝禄、张义群拍卖取得涉诉房屋之前，富丽城公司已经承租涉诉房屋多年，拍卖评估报告可以显示富丽城公司进行了一定的装修，该装修在评估报告中对于评估价格具有一定的影响，一审法院考虑双方的租赁情况、拍卖情况、过错程度以及预期收益等因素，依据公平原则及诚实信用原则，确定李子滨、李宝禄、张义群向富丽城公司赔偿装修损失200000元并无不当，本院予以维持。综上所述，李子滨、李宝禄、张义群的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人李子滨、李宝禄、张义群负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二一年一月二十二日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……