盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0991民初245号原告：王小琴，女，1973年10月1日生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：张璠，江苏一正律师事务所律师。被告：刘苍松，男，1971年9月6日生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：郁力，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。第三人：江苏华之鼎企业管理有限公司，统一社会信用代码91320903MA1X6LUK33，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处仰徐工业园区荣泰路278号2幢202室。法定代表人：杨松华，该公司执行董事。原告王小琴与被告刘苍松，第三人江苏华某鼎企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序由审判员李呈蕴于同年2月22日公开开庭进行了审理。原告王小琴及其委托诉讼代理人张璠，被告刘苍松及其委托诉讼代理人郁力，第三人江苏华某鼎企业管理有限公司的法定代表人杨松华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房定金10万元，并承担违约金479777.6元（总房价款的20%），合计579777.6元；2.本案诉讼费、保全费3420元、保险费800元、律师费（暂计8000元）由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年8月24日签订《存量房屋买卖合同》，约定被告将其位于新区房屋出售给原告，房屋总价款2398888元，双方于2020年11月30日之前办理网签手续。合同补充条款中明确：由于买方是房票客户，等待房屋款项时间较长，任何一方出现违约行为，应当按主体合同负相应的违约责任，买方房票金额可足够支付房屋总价，卖方在保证收到房款总价款2398888元时，定金十万元配合退给乙方，甲方确认房屋共有产权人均同意出售此房屋，无争议。2020年10月30日，原告接到拆迁办通知，可凭网签合同和银行托管协议申请领取第一批房票款项后，立即联系第三人约被告办理网签，但被告于11月2日提出涨价，经第三人多次协调，原、被告于2020年11月30日至农行通榆支行办理网签，但被告在办理过程中再次拒绝网签。被告提高房屋价格和拒绝网签的行为已构成严重违约，根据合同约定，原告有权单方解除合同，该合同现已解除。现原告要求被告返还定金10万元及承担违约责任。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求依法判处。被告刘苍松辩称，合同签订后直至现在，原告都无法向被告提供或出示房票，损害了被告签订合同的信赖利益，原告主张被告违约，既不符合合同约定，也不符合2018年8月27日出台的《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管〔2018〕96号）的有关规定，被告在签订和履行合同过程中不存在违约行为和过错，且其行为符合不安抗辩权的相关规定；因原告无法确定取得房票的具体时间，被告已依法解除合同。综上，原告的主张无事实和法律依据。第三人江苏华某鼎企业管理有限公司述称，买方购房资金来源就是房票，据我们了解，房票需要以网签合同去申请；对方是房票客户，我们在签订合同前就告诉被告可能周期较长，被告当时也是认可的。签订合同两个多月后，原告就告知我们可以申领房票了，我们通知被告约定网签时间，当时双方仍无异议，但在约定的网签时间前一天，被告要求房价上涨40多万，原告无法接受，导致未能网签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷予以佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人的陈述，本院确认以下事实：2020年8月，被告刘苍松（房屋出卖人、甲方）与原告王小琴（房屋买受人、乙方）签订《存量房屋买卖合同》一份，合同约定（摘要）：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房买卖事宜达成如下协议：第一条，房屋基本情况。（一）甲方所售房屋坐落为：新区南港村明珠苑1幢1803室，1幢1803跃室，1幢54室，建筑面积共241.75平方米。第二条，房屋权属状况。（一）该房屋为共同共有。（二）该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得。（三）该房屋未设定抵押。第五条，房屋价款及支付。（一）甲乙双方同意，交易房屋总价款计为2398888元。（二）乙方具体付款方式为全款，关于购房款的约定和具体支付方式的约定如下：1.定金乙方于2020年8月23日将定金100000元以自行支付的方式支付给甲方；2.首付款共计2288888元，甲乙双方约定于申请办理权属转移登记前，乙方将首付款2288888元通过存量房交易结算资金监管账户支付给甲方。5.物业交割保证金：甲乙双方应当在房屋交付当日办理物业交割手续。乙方从本协议约定的总价款中留存10000元作为物业交割保证金；该保证金，乙方应于物业交割办理完毕当日以自行支付的方式支付给甲方。第六条，权属转移登记及抵押登记。甲乙双方应于2020年11月30日前办理网签手续；甲乙双方应于甲方收到房屋款项后（请约定具体时间或条件）共同办理房屋权属转移登记。第七条，房屋的交付。（一）甲方应当在办理完毕房屋权属转移登记手续后，于5个工作日内将该房屋交付给乙方。第十条，违约责任。（一）除本合同其他条款另有规定，甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（五）甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方必须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。第十三条，补充条款。由于乙方是房票客户，等待房屋款项时间较长，任何一方出现违约行为，应当按主体合同负相应的违约责任。乙方房票金额可足够支付房屋总价，甲方在保证收到房屋总价款2398888元时，定金十万金额配合退还给乙方。被告刘苍松，原告王小琴分别在房屋出卖人、房屋买受人处签字、捺印，落款日期分别为2020年8月24日和2020年8月23日。2020年8月23日，原告向被告支付定金10万元。审理过程中，原告向本院提交微信群聊截图一组。第三人的工作人员于2020年10月30日在该微信群聊中与原、被告双方协商办理网签时间，原、被告均一致同意2020年11月3日办理网签手续。2020年11月3日下午，原告在微信群聊中回复（摘要）：房东今早毁约了。被告向本院提交2020年11月30日在中国农业银行盐城通榆支行的录音文字整理稿一份，被告陈述（摘要）：现在是最后一天，我今天跟你签协议，我把房子给你，你把钱给我就行了，至于说你是房票客户，那跟我不搭界。2020年12月2日，被告向原告及第三人邮寄《解除合同通知》一份，载明（摘要）：王小琴，2020年11月30日双方办理网签手续时，你未能提供房票，不符合结算凭证安置的操作程序，且你亦不能明确购房款的支付期限，致使我方合同目的不能实现，不能办理网签手续。为此，特通知你解除双方于2020年8月23日签订的《存量房屋买卖合同》。被告在该通知上签字。2020年12月12日，原告通过微信群聊向被告发送《催告函》一份，载明（摘要）：刘苍松，2020年10月30日，我接到拆迁办电话可以办理网签，凭网签合同和银行托管协议可以申请房票款项。我随即联系居间方，居间方将你拉进微信群，在群内沟通网签具体日期。双方协商一致于2020年11月3日下午14时在中国建设银行建军支行办理网签，但你于2020年11月2日中午通过居间方转达了想临时涨价的意愿。2020年11月3日至11月29日期间，经居间方多次协调，最终你勉强在2020年11月30日下午17时至中国农业银行通榆支行办理网签，但在银行办理网签过程中，你又再次拒绝网签。你的行为已构成严重违约，我方有权追究你的违约责任，今天距离合同约定的根本违约期限2020年12月15日还有3天时间。为此，特书面催告你于2020年12月15日之前与我办理网签。逾期，依据合同约定你应承担总房价20%的违约金，同时还须承担诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。2020年12月21日，江苏一正律师事务所向被告邮寄《律师函》一份，载明（摘要）：刘苍松，本所接受王小琴的委托，就王小琴与你之间房屋买卖合同事宜致函如下：2020年10月30日，王小琴接到拆迁办通知可以凭网签合同和银行托管协议申请领取第一批房票款项后，立即联系居间方约你办理网签，但你提出涨价，经居间方多次协调，双方于2020年11月30日至农行通榆支行办理网签，但在办理过程中你方再次拒绝网签。你方擅自提高房屋交易价格、拒绝办理网签的行为已构成严重违约。为此，特书面致函你方，自本函送达之日起书面解除王小琴与你方的《存量房屋买卖合同》，希你方在收到本函后7日内将违约金及定金全部付至王小琴账户。江苏一正律师事务所在该函上盖章。原告另向本院提交案涉房屋所在小区及周边小区的房屋挂牌价等证据，拟证明其因被告的违约而损失50万元左右；被告则质证认为，上述证据不能证明原告损失50万元左右，反而被告因原告的行为而遭受利益损失。另查明，原告因本次诉讼委托江苏一正律师事务所，先后共支付诉讼代理费8000元；华安财产保险股份有限公司盐城中心支公司为本案保全提供担保，原告支付保险费800元。庭审中，原告陈述（摘要）：我已经以230多万的价格另外购房了，也是房票结算的，具体过程为：首先双方先订立合同，然后办理网签，将网签合同和托管协议送至拆迁办，后拆迁办通知我们房款已到托管账户，双方确认钱到账后，就一起去房产中心办理了过户，然后房款就打到了出卖人账户，交易完成，房款到账只用了三天半的时间。被告陈述（摘要）：2020年11月3日我是没去网签，11月30日我去了，但原告不能确定房票到位的具体时间，而按照相关规定，网签必须拿着房票去网签，所以我要原告支付现金，原告无法支付现金，我才拒绝网签的。第三人陈述（摘要）：签订合同时，我们已经告知被告，原告是拆迁户，是房票客户，资金到账时间会慢一点；我们碰到的都是网签后去领房票结算的，没有遇到过拿着房票网签的。本院认为：原告王小琴与被告刘苍松之间签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告作为房屋买卖合同的双方，均应按照合同的约定，遵循诚实信用原则，全面恰当地享有权利和履行义务。本案中，原告按合同约定已履行了支付定金的义务，被告则应按照合同约定在2020年11月30日前履行办理网签手续的义务。然被告在2020年11月30日以原告未提供或出示房票为由而拒绝履行办理网签手续的义务，并书面通知原告不再履行合同，其行为已构成违约，应当承担给付违约金等违约责任。现原告主张被告给付违约金，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。同时，根据双方约定，因本案诉讼产生的律师费应由被告承担。至于保全保险费用，由于双方合同未明确约定，本院不予支持。被告辩称按照《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》的规定，应当由原告持结算凭证（即房票）、征收补偿协议与被告签订商品房买卖合同，用结算凭证抵付购房款。原告未提供或出示结算凭证，被告有权拒绝网签。对此，本院认为，上述规范性文件并非强制性效力性的法律规定，被告不得以此否定双方之间的约定。本案中，原、被告约定于2020年11月30日前办理网签手续，被告在收到房款后办理房屋权属转移登记；而原告提供或出示结算凭证并未在双方合同中约定为办理网签手续的前提条件。现被告以原告未能提供或出示结算凭证而违反上述规范性文件的有关规定为由，拒绝履行办理网签手续的义务，并不符合双方的合同约定。另外，双方签订的合同中已对“等待房款时间较长”进行了提示，被告对此应有充分认知，且如被告按约办理网签手续，在案涉房屋尚未过户的情况下，并不会因此损害其作为不动产权所有人的利益。退一步讲，如被告与原告网签后，原告在合理期限内未支付房款，其完全有理由拒绝办理房屋产权过户手续，且如造成其他实际损失，其亦可依法主张，而非不按双方约定拒绝办理网签手续。被告还主张原告支付现金后才可网签，该项主张与合同约定的支付方式并不相符，且合同亦未约定办理网签之时，需支付全部房款。故本院对被告的以上抗辩意见均不予采纳。关于违约金的数额问题，原告按照合同约定以总房价的20%主张违约金，并提供了案涉房屋所在小区的其他房屋的挂牌价格等证据。经查，原告并未提供2020年12月与案涉房屋具有相似性的其他房屋成交价格，因原告未能充分举证证明其实际损失，且违约金的数额应以实际损失为依据，兼具适当惩罚性，故本院酌情认定被告支付原告违约金10万元，并返还定金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘苍松于本判决生效后十日内返还原告王小琴定金人民币10万元，并承担违约金人民币10万元。二、被告刘苍松于本判决生效后十日内支付原告王小琴律师代理费8000元。三、驳回原告王小琴的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9676元，依法减半收取4838元，保全费3420元，合计8258元，由原告王小琴负担5358元，被告刘苍松负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 李呈蕴二〇二一年三月二十七日法官助理 袁柏阳书 记 员 吴丹阳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。