陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终9067号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈兰，女，1974年7月23日出生，汉族，住陕西省石泉县。委托诉讼代理人：肖春辉，陕西勇智律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵辉，女，1977年9月25日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：卢越睿，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青霞，陕西维谨律师事务所律师。上诉人陈兰因与上诉人赵辉房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈兰上诉请求：1.撤销原判，改判支持陈兰的全部诉求；2.本案一、二审诉讼费由赵辉负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。双方租赁合同的目的是经营火锅店，用电负荷的约定是70千瓦电容，自2016年10月1日租期开始，2017年4月赵辉办理增容（增容后电容为36千瓦，但赵辉仅提供陈兰16千瓦电容使用），经2017年6月26日赵辉提起解除租赁合同的（2017）陕0112民初8871号案，其违约行为明确，且赵辉多次阻挠陈兰正常经营，构成根本违约，为（2017）陕0112民初8871号民事判决确认，该判决以此为由驳回赵辉解除租赁的诉请。至本案一审审理终结，赵辉未能提供符合用电负荷的房屋。赵辉提供房屋用电不符合约定，致使陈兰用电经营，电费远超经营收益，且存在安全隐患。陈兰另行购置煤气设备经营，因安全隐患被物业叫停。赵辉还实施了通知物业停止服务，暴力干涉陈兰经营，违约提起解除租赁合同等多种方式干扰陈兰经营，赵辉已构成根本违约，赵辉违约与陈兰是否提出鉴定无因果关系。陈兰的损失为：房屋装修和改建支出费用24.5万元，赵辉违约造成的损失20万元，无法经营的停业损失6800元（截止2018年2月4日）。其中装修和扩建工程，有施工合同、收款收据；电器设备、煤气设备、灶具、锅具、配套管线有购置票据；房屋租金损失明确，上述损失根本无需鉴定确定。因赵辉对上述有效证据不认可，为避免双方损失过大，陈兰才申请鉴定。鉴定并不是确定陈兰损失的唯一标准。陈兰对房屋进行了装修和改建（室内二层），形成了添附，解除合同后，赵辉必然利用室内二层。一审将添附搁置，建议陈兰另行诉讼，明显没有查明基本事实，而添附财产是解除租赁必须查明和处理的基本事实。一审对陈兰的举证责任分配，已超出法定范围，强人所难，具体表现在：对生效法律文书载明的赵辉违约不予认定，认定陈兰举证不足，违背了《民诉法解释》第九十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定；赵辉反诉租金，本身就属陈兰本诉损失的一部分，一审支持赵辉的租金诉请，却对陈兰的全部损失不予认定，对双方采用了不同的证据判断标准，违背公平原则。二、一审判决适用法律错误。在（2017）陕0112民初8871号民事判决生效后，赵辉以相同理由反诉解除合同，且其诉求实质上否定前诉裁判结果，属《民诉法解释》第二百四十七条规定的重复起诉，但一审却认定“陈兰举证不利，赵辉无违约行为”，推翻了生效判决的既判力，违背一事不再理原则。合同签订之日，陈兰即按约支付租金和定金。但因赵辉未能在2016年10月1日提供正常电量负荷，致使陈兰无法经营，陈兰依据《合同法》第六十七条规定拒交租金，系行使先履行抗辩权，督促赵辉履行合同基本义务。在陈兰拒付租金后，赵辉办理房屋用电负荷增容20千瓦（仍拒绝提供陈兰使用），说明赵辉提供房屋不符合合同约定。陈兰依据合同第6条第2项约定，对房屋进行了改建和装修，支出费用24.5万元，且装修过程经物业公司检验，合法有效。因赵辉违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项和第十四条第（一）项规定，赵辉应支付陈兰全部装修和改建费用。一审以对方反对为由，搁置陈兰鉴定确定的损失，建议另行诉讼，同时判令解除合同，腾交房屋，违背生活常识，损害陈兰合法利益。装修、改建、设备等鉴定内容，属解除租赁合同必须查明的基本事实，不得另案处理。陈兰腾交房屋后，装修、改建、管线设备等必被赵辉破坏，根本无法另行诉讼解决。在（2017）陕0112民初8871号判决判令赵辉因违约无权解除租赁的前提下，本案赵辉依然以陈兰违约要求解除租赁合同，属重复起诉。且为不赔偿陈兰添附财产，赵辉更违背合同约定，提出陈兰破坏房屋结构，诉请恢复房屋原状，但其举证时，却故意隐瞒购房合同所附房屋结构图，致使法院无法查明添附财产的范围，意图恶意损害陈兰合法添附财产。赵辉违背诚实信用的诉求应予驳回，但一审却错误解除租赁合同，另案处理添附财产，是将陈兰合法添附交付赵辉处置，显失公平。赵辉辩称，陈兰诉讼请求第一项就要求解除《房屋租赁合同》，赵辉表示同意解除合同，但解除时间应以法院判决为准。因解除合同是陈兰提出的，租赁合同在未经法院确认解除之前依然有效，故一审判决第一项解除双方2016年8月11日签订的《房屋租赁合同》没有错误。合同解除后承租人陈兰应向赵辉交还房屋，合同第六条第六款约定，属于承租方的家具、电气、办公用品等设备由承租人负责搬走。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条规定，承租房屋内所有设备陈兰都可以自行搬走，该部分不能算陈兰的损失。截至今日，陈兰依然占有承租房屋，未将承租房屋交付赵辉，一审判决第二项要求陈兰支付租金并无不当。一审分配举证责任并无不当，根据“谁主张、谁举证”原则，关于损失应由陈兰举证证明，证据不足的情况下可申请鉴定，但依法应在法庭辩论结束前。本案陈兰2017年11月23日起诉，其应预见到赵辉可能不认可其装修及购买设备的损失等，一审第一次开庭时（2018年4月10日）陈兰就已知赵辉不同意其有关损失的诉请，也不认可其提交的证据，2018年4月17日第二次开庭、2018年6月6日第三次开庭，陈兰2018年6月21日才递交鉴定申请要求对损失进行鉴定，此时法庭辩论已结束，全部庭审程序也已完成，陈兰没有在法律规定的期限内申请鉴定，是对自己权利的放弃，在不能证明其损失的情况下，应承担举证不能的不利后果。本案由陈兰起诉解除合同、赔偿损失，并非赵辉以同样理由提起诉讼，赵辉同意陈兰解除合同的主张，故赵辉不属重复诉讼。一审未认定赵辉违约是因本案中赵辉提交了关于电量增容的相关证据，已将（2017）陕0112民初8871号判决中查明的有关事实推翻，一审不采纳该部分事实是依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第二款当事人有相反证据推翻生效判决所认定的事实，不存在适用法律错误。赵辉上诉请求：1.撤销原判第五项，改判陈兰赔偿赵辉电增容费用42799元，支付实际交还房屋期间的物业费、垃圾费（按照原物业费、垃圾费标准计算）；2.本案一、二审诉讼费、反诉费由陈兰负担。事实和理由：1.一审法院关于电力增容部分的事实认定错误。租赁合同并未约定赵辉完成电力增容义务，仅约定出租人赵辉协调物业等有关部门，为承租人陈兰办理营业经营所需要的正常电量负荷。陈兰将承租面积为72.88平米的房屋改造成两层，原有电量负荷不能满足其经营，电量负荷必然需要增加，赵辉已以业主名义帮陈兰向物业公司申请增容，且在物业公司同意增容后垫付了2万元（增容费用共计42799元，剩余部分物业公司已向赵辉催收）。赵辉已完成合同约定的义务，增容部分的费用应由陈兰承担。一审法院认为因赵辉未将增容的电力交给陈兰使用而驳回赵辉的该项诉请错误，陈兰接收承租房屋至今仅支付了三个月房租，赵辉已按约定为其申请了电力增容且垫付了部分费用，其依然拒付租金，赵辉将电卡交付陈兰时，陈兰拒收，并提出无理要求即减免租金和装修。因陈兰还是拒付租金，赵辉才最终未能将电卡交给其使用，赵辉属行使不安抗辩权，且赵辉增容的电力已能正常使用，并为增容的电力表充了电费，电路已具备使用条件。2.陈兰仅支付了三个月房租，直至法院判决解除租赁合同其也未付租金，甚至第一次法院判决其支付租金，其也未履行，更何况支付物业费。虽合同约定物业费、垃圾费由陈兰支付给物业公司，但赵辉是承租房屋的所有权人，赵辉是与物业公司签订物业服务合同的主体，物业费、垃圾费未支付，物业公司只会向赵辉主张，不会向陈兰主张。现法院已判双方租赁合同解除，陈兰更是不可能再向物业公司支付物业费、垃圾费。一审法院认为赵辉至今未垫付2017年1月至2019年3月期间的物业费、垃圾费，就认为没有实际产生物业费、垃圾费错误，一审判决驳回赵辉该项诉请，只会导致后期物业公司要求赵辉支付该笔费用后，再由赵辉向陈兰追偿，将导致新的诉讼，严重浪费司法资源。陈兰辩称，双方租赁合同第9.3条约定出租人赵辉有为承租人办理正常营业电容的义务，未约定该费用由谁承担。根据合同法第六十二条第六项规定，履行费用不明的，由履行义务一方承担，故增容费用应由赵辉承担。赵辉无权要求恢复房屋原状。陈兰依据合同第5.2条对房屋进行装修改建，没有对结构进行改造，双方没有约定装修和扩建的归属。赵辉是购房人，持有购房合同却拒绝提供房屋结构图，应推定陈兰改建合法。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项和第十四条第一项规定，陈兰的合法装修及扩建应由赵辉支付费用，不存在恢复原状。（2017）陕01**民初8871号民事判决已确定赵辉违约在先，陈兰享有先履行抗辩权，陈兰为维护自己权益，有权在赵辉未支付违约损失和赔偿的情况下，拒绝支付房屋租金及物业费。陈兰向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令赵辉给付陈兰房屋装修和扩建费用24.5万元；3.判令赵辉赔偿因违约造成的陈兰损失20万元；4.判令赵辉按每日700元标准支付停业损失65800元（自2017年11月24日至2018年2月4日止）；5.本案诉讼费由赵辉负担。赵辉向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同，并将承租房屋恢复原状后交还赵辉；2.判令陈兰支付租金32315元（计算期间为2017年11月1日至2018年1月23日）及实际交还房屋期间的房屋占有使用费（按照租金标准计算）；3.判令陈兰向赵辉支付物业费1093.2元、垃圾费240.6元（计算期间为2017年10月1日至2017年12月31日）及实际交还房屋期间的物业费、垃圾费（按照原物业费、垃圾费标准计算）；4.判令陈兰赔偿电增容费用42799元；5.本案诉讼费、反诉费由陈兰负担。一审法院认定事实：赵辉与陈兰于2016年8月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定，赵辉将其所有的座落于西咸新区XX城XX小区XX号门面房一间73平方米租赁给陈兰使用，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止共计60个月，房屋月租金11680元，年租金140160元，前二年租金不变，后三年租金递增5%，第一年租金每季度交一次，从第二年起每半年交一次，每次提前10天交纳租金。第一次给额外支付一个月租金作为出租房屋的定金，租金的支付方式，2016年10月1日支付第一次租金35040元，2016年12月20日支付第二次租金35040元，2017年3月20日支付第三次租金35040元，按季度以此类推，并于房屋电量负荷事宜，由出租人负责协调物业等有关部门，为承租人办理营业经营所需要的正常电量负荷，保证承租人的正常营业，承租人不支付或不按约定支付租金达一个月以上，或承租人违约所欠各项费用达（大写）壹万壹仟陆佰捌拾元整以上，出租人有权解除合同。合同签订后，陈兰向赵辉支付了一个月租金作为押金，并支付了2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金，以后再未支付租金。赵辉也将房屋交付陈兰使用，陈兰将承租房屋进行了扩建，建成二层复式楼，用以经营犇人串串香火锅店。因原房屋电力不足，根据双方的约定，赵辉于2017年1月20日申请金香槟物业服务中心增容并交纳了2万元增容费，物业服务中心增容后，因需交纳剩余的增容费，物业服务中心于2017年5月3日向赵辉发出催费函，内容为“你户为金香槟3号楼10104户业主，因扩大经营需要，需对商铺电容负荷增加20千瓦。”经现场测量商铺用电功率，所说属实。特同意增容，经核算后各项费用5万元，施工前你户因经营周转困难，特申请先支付2万元。此工作已于2017年3月底施工完毕，但你户至今对于施工余款2万元未缴纳，特通知你户，在接到通知后一周内尽快补齐余款2万元。赵辉已将此款交付小区物业服务中心。陈兰在收到交付的房屋后对房屋进行扩建，扩建成复式二层，并进行了装修。在经营犇人串串香火锅店过程中，因电容不足，将电灶具改成煤气灶具，因使用煤气灶具存在安全隐患，保利金香槟物业服务中心责令其整改，并于2016年12月12日下发了整改通知书。2017年11月陈兰经营的犇人串串香火锅店停止营业。2017年6月26日，赵辉将陈兰诉至法院要求解除合同，支付租金和房屋占用费。2017年10月31日西安市未央区人民法院作出（2017）陕0112民初8871号民事判决书，判决陈兰支付赵辉房屋租金11.68万元（租金暂计算至本判决作出之日），并驳回赵辉的其它诉讼请求。该判决已生效。现陈兰以赵辉违约诉至法院，请求事项同前。赵辉提起反诉，请求事项同前。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案主要解决的焦点是陈兰违约还是赵辉违约，双方签订的租赁合同是否应该解除，陈兰的损失是否应该由赵辉赔偿，陈兰是否应该支付赵辉房屋租赁费及其它费用。法律规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定。双方均应当按照合同约定履行。陈兰作为承租方，应当按时支付赵辉房屋租金，其交纳了3个月房租后，从2017年1月开始再未交纳房屋租金，属于违约行为，应承担相应的违约责任。赵辉作为出租方，应当按照合同约定为陈兰办理经营所需要的正常电量负荷。合同未明确电路增容的时间和量数，属于约定不明确。赵辉虽向所在小区物业公司申请办理电路增容，物业公司增加了电容负荷，因陈兰未交纳房屋租金，赵辉亦未将电卡交付陈兰使用，赵辉亦有相应责任。陈兰与赵辉均同意解除房屋租赁合同，不违反法律规定，应予支持。关于陈兰的经济损失，其要求对租赁房屋内的装修和其它设备及电炉灶具、煤气灶具、锅具、配套管线等申请鉴定，但系在庭审终结之后提出，赵辉亦表示反对鉴定，关于此节陈兰可另行诉讼解决。当事人对自己的主张应该举证予以证明，陈兰诉请的其它损失所向法庭提供的证据不足以证明其损失的真实性，依法不予支持。依照合同法有关规定，陈兰作为承租方应该按时支付租赁费，故对赵辉要求陈兰支付2017年11月1日起至2018年1月23日的租赁费32315元予以支持，其要求实际交还房屋期间的房屋占用使用费，因合同尚未解除，应计算在房屋租金内，该费用计算至本判决确定之日即2019年3月15日止为195932元。物业费1093.20元，垃圾费240.60元，赵辉已支付，现要求陈兰支付，理由正当，予以支持。赵辉要求实际交还房屋期间的物业费、垃圾费，因未实际产生，不予支持。赵辉要求陈兰赔偿电增容费用42799元，因其未交付陈兰使用，故对其要求不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陈兰与被告（反诉原告）赵辉2016年8月11日签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）陈兰于本判决生效之日起三十日内将租赁被告（反诉原告）赵辉位于西咸新区XX城XX小区XX的房屋腾交给赵辉；三、原告（反诉被告）陈兰于本判决书生效之日起十五日内向被告（反诉原告）赵辉支付房屋租赁费195932元及物业费、垃圾费1333.80元，合计197265.80元；四、驳回原告（反诉被告）陈兰诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7975元（原告已预交），反诉费855元（被告已预交），现由陈兰负担8000元，由赵辉负担830元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵辉与陈兰于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《房屋租赁合同》签订后，赵辉向陈兰交付了租赁房屋，陈兰向赵辉支付了2016年10月1日至2016年12月31日的租金，后陈兰再未支付租金。2017年10月31日，西安市未央区人民法院作出（2017）陕0112民初8871号民事判决：陈兰向赵辉支付房屋租金11.68万元（2017年1月1日至2017年10月31日）。陈兰欠付租金构成违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》第九条第3款约定：关于房屋电量负荷事宜，由出租人负责协调物业、有关部门，为承租人办理营业经营所需要的正常电量负荷，保证承租人的正常营业。该合同对出租人协调办理承租人经营所需电量负荷的时间和数量未作明确约定。（2017）陕0112民初8871号民事判决查明：合同签订前，赵辉已知晓陈兰将在承租房屋内经营火锅生意，且需要70千瓦经营电路，赵辉同意向物业协调相关接电事宜。根据物业公司向赵辉所发《催费函》，赵辉于2017年1月20日向物业公司申请电容负荷增加，有关施工于2017年3月完毕。因陈兰未支付房屋租金，赵辉未将电卡交付陈兰，赵辉亦有一定责任。现陈兰要求解除合同，赵辉反诉要求解除合同，表明双方均同意解除合同，一审判决对双方租赁合同予以解除，并无不当。双方《房屋租赁合同》签订时间为2016年8月1日，一审判决写为2016年8月11日，应系笔误，本院予以纠正。陈兰应向赵辉支付2017年11月1日至合同解除之日的房屋租金。自2017年11月1日至一审判决确定双方合同解除之日，房屋租金共计195932元，陈兰应向赵辉支付。就赵辉已垫付的物业费1093.20元、垃圾费240.60元，陈兰亦应向赵辉支付。就赵辉要求陈兰支付至实际交还房屋期间的物业费、垃圾费，因该费用赵辉并未垫付，未实际发生，故赵辉该请求，应不予支持。就赵辉要求陈兰赔偿电增容费用42799元，因赵辉并未将增容后的电卡交付陈兰使用，故该费用不应由陈兰承担。合同解除，陈兰应向赵辉腾交房屋。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”陈兰要求赵辉给付其房屋装修和扩建费用，申请对房屋内的装修和其他设备及电炉灶具、煤气灶具、锅具、配套管线等进行鉴定，但其鉴定申请于一审法庭辩论终结后提出，赵辉表示反对，一审判决确定陈兰可另案主张，并无不妥。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”就陈兰主张的其他损失，因其未提供充分有效证据予以证明，依法应不予支持。综上所述，陈兰与赵辉的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯将《房屋租赁合同》签订日期写为2016年8月11日，与《房屋租赁合同》实际签订日期2016年8月1日不符，应系笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初976号民事判决第二、三、四、五项；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初976号民事判决第一项即“解除原告（反诉被告）陈兰与被告（反诉原告）赵辉2016年8月11日签订的《房屋租赁合同》”为：解除陈兰与赵辉2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费12012元，陈兰已预交10881元，赵辉已预交1131元，由陈兰负担10881元，由赵辉负担1131元。本判决为终审判决。审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十二月十七日 书记员     张佩 1