河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1521民初819号原告：李培安（反诉被告），男，1986年4月26日出生，汉族，住罗山县。委托诉讼代理人：方海平，河南保城律师事务所律师。被告：黄波（反诉原告），男，1982年10月31日出生，汉族，住罗山县。被告：朱宏（反诉原告），男，1980年11月18日出生，汉族，住罗山县。原告李培安（反诉被告）与被告黄波、朱宏（反诉原告）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李培安委托诉讼代理人方海平、被告黄波、朱宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李培安向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2016年9月25日签订的《房屋买卖合同》无效，二被告退还原告购房款17.9万元，并赔偿装修费损失9.4万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年，经人介绍，原告购买二被告开发的位于罗山县宝××办事处××社区××房屋××套。双方签订了《房屋买卖合同》：—、价格以每平米1760元销售，面积约130平方米，共计人民币23万元整；二、付款方式：甲（被告）乙（原告）双方签字后乙方付给甲方购房定金2万元，首付剩余4万元于2016年12月31日之前付清，剩余款17万分四年付清。2017年9月25日之前还总余款的40%，2018年9月25日之前还总余款的30%，2019年9月25日之前还总余款的20%，2020年9月25日之前还总余款的10%；三、甲方负责水通电通，费用由甲方承担，乙方拥有此房屋所有权，但不能私自改造房屋户型、承重墙，如私自改建造成的一切损失由乙方负责；四、房屋应达到标准：毛坯房、水通、电通、安装房屋入户门、铝合金窗户、刷外墙漆；五、违约责任：甲乙合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房首付归甲方所有，房屋甲方无条件收回。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以乙方所付定金的双倍返还给乙方；六、责任：甲乙双方经签字画押生效后任何一方不得违约，本协议一式两份，甲乙双方各一份；七、未尽事宜经双方协定加以补充，补充内容跟本合同同样具有法律效力。上述协议签订后原告即按照协议如约履行，共支付被告购房款17.9万元。关于办理产权手续，被告口头承诺房款付完后协助原告方办理。该房交付后由原告借与案外人高鸿霞及家人居住，并由其支付剩余未到期房款5.1万元。后经原告了解该房屋占用范围内的土地系集体土地，无任何产权证件，也无建筑规划证，更不能办理产权证件，因而也无法交易。根据相关法律规定，《房屋转让协议》应属无效。房屋装修费用后庭审中变更为98460元。请求判如所请。被告黄波、朱宏辩称：1.应当依法追加高红霞为第三人；2.诉讼主体错误，原告不适格；3.原告起诉称共支付17.9万元，但原告提供的证据不符。原告明知是小产权房，被告也从未承诺为其办证；4.要求恢复房屋原状，给付四年的折旧费和使用费；5.9万元装修费用不符合事实；6.原告的经济来源不具备支付购房款的能力。反诉原告黄波、朱宏向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人向反诉人支付实际占有使用该房屋的占用费、折旧费等损失160000元(自2016年9月起暂计至2020年9月止，应计至被反诉人实际腾房之日止)；2.判令被反诉人将该房屋恢复原状；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2016年9月25日，反诉人与高鸿霞及被反诉人签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给高鸿霞及被反诉人。此合同系双方经过协商自愿签订，且在签订时反诉人明确告诉被反诉人此房屋系小产权房，因此房屋价格低至每平方米1769元。根据2016年罗山县房价市场行情，有权属证明的房屋价格在4000元以上。现被反诉人在明知房屋权属性质的情况下起诉法院要求确认合同无效，其行为损害了反诉人的权益。同时，反诉人虽然系与被反诉人签订的买卖合同，但该房屋的大部分款项系高鸿霞支付。被反诉人曾在本院起诉高鸿霞要求分割涉案房屋，后被反诉人胜诉无望自行撤诉。由此也可以证明被反诉人并不是涉案房屋唯一的所有权人，起诉主体不适格。综上，双方应当遵循诚实信用原则，继续履行合同。合同签署后，被反诉人支付了部分房款，反诉人交付房屋，双方均履行了合同约定义务。被反诉人已实际使用该房屋近四年时间，未提出过异议，且被反诉人已对房屋进行装修，现主张合同无效，违背诚实信用原则，严重损害反诉人的权益。请求法庭依法查明事实，维护反诉人的合法权益。反诉被告李培安对反诉答辩称：1.反诉人主张房屋占用、折旧费无依据；2.如果反诉原告主张房屋使用费那么反诉被告也可以主张资金占用费，因为双方的交易是在李培安不知道该房屋是小产权房屋的基础上进行的；3.被反诉人对该房屋已经装修，房屋已经升值，房屋恢复原状没有必要；4.反诉人所称大部分房款系高红霞支付，系另一法律关系。本院经审理认定事实如下：2016年9月25日，原告李培安、被告黄波、朱宏签订《房屋买卖合同》，原告购买被告二被告开发的位于罗山县宝××办事处××社区××组房屋××套。合同约定：—、价格以每平米1760元销售，面积约130平方米，共计人民币23万元整；二、付款方式：甲（被告）乙（原告）双方签字后乙方付给甲方购房定金2万元，首付剩余4万元于2016年12月31日之前付清，剩余款17万分四年付清。2017年9月25日之前还总余款的40%，2018年9月25日之前还总余款的30%，2019年9月25日之前还总余款的20%，2020年9月25日之前还总余款的10%，原告先后向二被告支付购房款17.9万元。其余购房款5.1万元由案外人高鸿霞支付。原告李培安申请本院对房屋装修费用进行委托司法鉴定，本院委托信阳市三维资产评估事务所进行司法鉴定。经该所评估，原告的房屋装修费用为98460元。另查明，该房屋系小产权房，原、被告均未提供土地使用证、准建证、规划证等相关手续。上述事实，有身份证复印件、《房屋买卖合同》、收条、民事裁定书、庭审笔录等证据在案佐证，并经本院开庭质证与审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。最高人民法院于2016年11月30日发布的《第八次全国法院民商事审判工作会议》纪要第十九条指导意见：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的人，该房屋买卖合同认定为无效。涉案合同是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，涉案合同在处分涉案房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。原告李培安非罗山县宝城街道办事处大园社区上马园组居民，非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理实施条例》规定的集体土地使用权变更登记手续，故原、被告签订的《房屋买卖合同》违反了法律、政策关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定。同时，被告黄波、朱宏所出卖的房屋至今没有办理任何产权证件，将房屋非法出卖给原告，也违反了我国《城市房地产管理法》关于城市房地产未依法登记领取权属证书不得转让的强制性规定，因此双方签订的《房屋买卖合同》无效。双方因无效合同而取得的财产应当予以返还。关于房屋装修费，因装修物已与房屋形成附合，房屋的使用价值增加，被告应予补偿。原告李培安关于确认原、被告于2016年9月25日签订的《房屋买卖合同》无效以及退还房款、补偿房屋装修费的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付占用费、折旧费等损失的请求，因其未提供相应的证据，本院释明其向本院提出鉴定申请，但其未在指定时间内向本院提出鉴定申请，且在庭审中明确表示不要求鉴定，故对该反诉请求不予支持。关于其反诉要求房屋恢复原状的诉讼请求，因该房屋已经装修形成附合物，恢复原状已不合实际，亦不符合经济原则，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李培安与被告黄波、朱宏于2016年9月25日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告黄波、朱宏于本判决生效之日起十日内返还原告李培安购房款17.9万元，原告李培安于本判决生效之日起十日内返还被告黄波、朱宏所出卖的房屋；三、被告黄波、朱宏于本判决生效后十日内补偿李培安房屋装修费98460元；四、驳回反诉原告黄波、朱宏的反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5462元，鉴定费3000元，反诉案件受理费1750元由被告黄波、朱宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  熊玉和审 判 员  陈长春人民陪审员  姜 星二〇二〇年十一月五日书 记 员  丁 丽