大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0212民初345号 原告：大连置中物业管理有限公司，住所地大连市旅顺经济开发区滨港路490号。 法定代表人：刘琴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐绍栋，辽宁博昂律师事务所律师。 被告：大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座，住所地大连市旅顺经济技术开发区金荣街205号。 经营者：李春辉。 原告大连置中物业管理有限公司与被告大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座占有物返还纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连置中物业管理有限公司委托诉讼代理人徐绍栋、被告大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座经营者李春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大连置中物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退大连市旅顺开发区房屋；2.判令被告自2018年5月1日起至案涉房屋实际腾退之日止，按年租金20000元的标准，向原告支付非法侵占期间的房屋使用费用暂计至2020年12月31日合计5万元整；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月1日，原告与大连铭诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，原告对包括案涉房屋在内的位于旅顺开发区滨港路×××号铭熙水岸小区进行物业管理。该合同第七条第2款约定,原告的受托的服务事项包括对物业服务办公用房进行管理。合同第十条第（一）款第5项约定，原告有权使用物业服务办公用房。第（二）款第1项约定，原告依据本合同维护产权人或使用人的权益。2011年6月23曰，大连市旅顺口区房产局下发通知，包括案涉房屋在内的铭熙水岸29套房屋被确定为物业用房。被告自2011年6月24曰起直非法占据案涉房屋经营使用至今。原告认为，案涉房屋系物业用房，使用权人为原告。被告非法占据原告物业用房经营使用的行为系侵权行为，已给原告造成了损失。为维护自身权益，原告现向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座辩称，我与物业不发生关系，从2009年就和曹忠义签订租赁合同租赁案涉房屋至今。还有一个房屋中介鲁大姐，所有的过程都知道，当时与物业根本就没有来往。我用了十几年房屋，现在说是物业用房，那我交的租金哪去了，原告应该告曹忠义。物业用房还要清退我，还要房屋租金，物业用房哪来的租金，这是相互矛盾的。我十年前就开始用房了，一直也没有物业来说这是物业用房。现在房屋经常维护、装修，原告有何理由要求我清退。我与物业没有合同，我也没有与物业打过交道，现在物业要我清退，我认为不合理。 经审理查明，2011年11月1日，原告与大连铭诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，原告对包括案涉房屋在内的位于旅顺开发区滨港路490号铭熙水岸小区进行物业管理。该合同第七条第2款约定,附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，包括物业服务办公用房、社区用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。合同第十条第（一）乙方权利第5项约定，原告有权使用物业服务办公用房。第（二）款乙方义务第1项约定，履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。 2011年6月23日，大连市旅顺口区房产局下发通知，包括案涉房屋金荣街×××层房屋在内的铭熙水岸29套房屋被确定为物业用房。 另查，2011年3月20日，被告的经营者李春辉作为乙方与鲁淑玲作为甲方签订房屋租赁合同，甲方将坐落于旅顺开发区金荣街203号的房屋出租给乙方使用，租金约定每年2万元，租赁期限为2011年5月5日至2016年5月5日。 又查，原旅顺口区房产局（现旅顺口区住房和城市建设局）于2011年6月23日下发的《关于停办铭城房地产开发有限公司物业用房的通知》中金融街×××层、金融街×××层、金融街×××层应为金荣街×××层、金荣街×××层、金荣街×××层。 再查，被告大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆自2009年占用案涉金荣街×××层房屋至今。 上述事实，有《前期物业服务委托合同》、关于停办铭诚房地产开发有限公司物业用房的通知、原、被告庭审笔录在卷佐证，经本院审查，可以认定。 本院认为，物业服务用房是指由开发商建设,在地面以上,供小区物业管理使用,具备独立、正常使用功能,可以通水通电的房屋,一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等,是小区维护日常物业活动必不可少的基础公建配套设施。根据《物业管理条例》第三十七条规定:“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”尽管是行政法规的规定,但该条对于物业服务用房的产权规定具有法定约束力,且明确了开发商不得有对物业服务用房进行变卖、转让、出租等侵害业主权益的行为。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”案涉小区至今未成立业主委员会，其权利由依法与该小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》取得案涉小区物业管理资格的原告来行使。故原告享有本案的诉讼主体资格。 关于本案被告未就诉讼时效进行抗辩,物权请求权原则上不适用诉讼时效,诉讼时效一般适用于债权请求权。首先,物业服务用房的产权归属是确定的,即根据前述分析,本案仅仅是物权返还请求权,原则上不适用诉讼时效。物权请求权是物权效力的具体体现,包含于物权的权能内,物权请求权依附于物权本身而存在,而作为支配权的物权不存在适用诉讼时效的空间。其次,物权请求权系以恢复物权的圆满状态为目的,若使之罹于时效,无异于剥夺了物权人的支配力,必将引起变态物权的出现。最后,物权的侵害具有持续性,正如本案,只要被告没有返还物业服务用房,该物权将一直被侵占。基于前述,案涉的物权请求权不适用诉讼时效。被告的诉讼时效的抗辩意见本院不予采信。 关于租金的问题。案涉房屋于2011年6月23日确定为物业用房，故原告要求被告2018年5月1日起至一案涉房屋实际腾退之日止的租金的请求，本院予以支持。关于租金标准的问题，原告主张按每年2万元的价格要求被告支付租金，租金的期限自2018年5月1日暂计算至2020年12月31日，合计5万元，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十三条、第一百零六条、《物业管理条例》第三十八条的规定，判决如下： 一、被告大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座于本判决生效后九十日内将位于大连市旅顺开发区房屋返还给原告大连置中物业管理有限公司； 二、被告大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座于本判决生效后九十日内向原告大连置中物业管理有限公司支付租金50000元（自2018年5月1日起至2020年12月31日）； 三、被告大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座自2021年1月1日起向原告大连置中物业管理有限公司支付至案涉房屋实际腾退之日止的租金（按租金为每年20000元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  王健 二〇二一年四月九日 书记员  林乐 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 三、《物业管理条例》 第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。