山东省郓城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1725民初6726号 原告：徐龙超，男，1974年10月30日出生，汉族，住郓城县。 委托诉讼代理人：赵秀江，山东正翔律师事务所律师。 被告：杨志刚，男，1972年10月4日出生，汉族，住郓城县。 委托诉讼代理人：马国训，山东郓州律师事务所律师。 原告徐龙超与被告杨志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年12月16日和2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告徐龙超的委托诉讼代理人赵秀江、被告杨志刚及其委托诉讼代理人马国训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐龙超向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的房屋租赁合同，判令被告赔偿原告各项损失128055元（计算方式是按照双方约定的租金计算半年房屋租金）。2.诉讼费由被告承担。庭审中原告将第一项诉讼请求追加至233425元，但在本院指定的期间内未补缴案件受理费，应视为放弃该部分诉请的追加。事实和理由：2020年3月20日，被告承租原告位于郓城县经营，双方签订了房屋租赁合同一份，约定租期20年，并约定了租金的计算和交纳方式。原告按被告要求的方案进行改建，现被告违约拒不履行该租赁合同。被告也不能对外另行租赁，被告的行为给原告造成巨大的损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告杨志刚第一次庭审时辩称，原告租赁涉案房屋是为了开餐馆，现国家规定商住一体的房子不允许开餐馆，双方约定如因租赁房屋违反国家法律、行政法规的情况，致使被告不能经营餐饮行业，被告有权解除合同并退还押金，2020年四五月份被告给原告打电话说被告无法继续租赁，让原告重新租赁给他人。第二次庭审时辩称，原告要求赔偿损失的诉请无事实和法律依据。涉案房屋租赁合同成立后并未实际履行，原告至今也没有履行房屋交付义务。因涉案房屋没有交付的事实，没有给原告造成租金损失。因原告并未履行实际交付义务，也不存在被告占有使用的事实，原告主张半年的租金无依据。经被告向住建局调查，涉案房屋无任何人员或单位申请消防验收。因原告并未将房屋交付被告使用，且对被告有意隐瞒消防系统未验收合格的事实，第一次开庭时被告对于消防系统是否验收合格并不知情，故被告有权拒绝接收涉案房屋，有权解除合同，不能因被告提出解除合同的要求，而转嫁原告对于合同义务的承担或消灭被告拒绝接收房屋的权利。假如原告没有任何违约行为，那么作为守约方的原告也负有积极地通过替代措施的安排减少自己损失的义务。如果原告交付房屋后被告不履行交纳租金的义务，经催告后仍未交，原告除了要求解除合同外，还可以将该租赁物租赁给他人以减少自己的损失。对于原本可以通过替代安排避免的损失，不得请求损害赔偿，故原告要求赔偿损失不能予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告徐龙超为证明其主张，向本院提交了以下证据：商业经营用房租赁合同一份，拟证明原告主张被告赔偿损失128055元违约金并不过高，根据双方合同约定，每平方米每天0.8元*1082.57平方米*365天=316110.44元，原告主张其中至2021年3月31日的租金损失为158055元，因被告已缴纳保证金30000元，故请求扣除该30000元后的128055元。被告辩称的答辩理由，合同中未约定。双方约定解除合同需提前三个月以书面形式通知对方。经被告质证：对合同的真实性无异议。 被告杨志刚为证明其主张向本院提交了以下证据：《菏泽市人民政府办公室关于印发菏泽市打好餐饮油烟污染防治攻坚战作战方案的通知》，拟证明涉案房屋目前已经无法办理食品安全经营许可证，因该政策被告无法在涉案房屋经营餐饮，合同的根本目的不能实现。经原告质证：对真实性无异议，对于被告的证明目的和与本案的关联性有异议。这是一个红头文件，不属于双方合同中约定的法律法规。该文件只是对餐饮业油烟污染进行防治的要求，并没有关于禁止餐饮业营业的规定，文件中只是要求对于油烟达到相关的环境要求，并没有一刀切禁止餐饮服务业的开办，被告未向法庭提供申请办理经营许可证的相关手续及进行环境评估的相关报告，或者是关于油烟治理的相关投资。在双方签订本案商业经营用房租赁合同时，被告就已经知道该文件的存在，其签订本案涉案合同所存在的风险是明知的，且被告一直从事“秋稻粥铺”餐饮业，对于餐饮行业的经营要求也是明知的。所以其证明目的不能成立。 本院对涉案房屋进行现场勘验的照片7张，该组照片显示与涉案房屋相邻的“华莱士”餐饮店正在经营及与涉案房屋属同一排楼且距离不远的“秋稻粥铺”、“正新鸡排”“粥得益”等餐饮店都在正常经营。经原告质证:从法庭调查拍摄的照片可以看出涉案出租房屋周边同样结构的商业经营用房正在进行餐饮经营和餐饮业务，而且被告又在临近涉案经营用房旁边经营同样的餐饮业务，能证明被告所陈述的因“连体楼”申请不下来营业执照是虚假的，是在为违约行为找借口，其应承担违约责任。经被告质证：对真实性无异议，通过照片无法反映出被告存在违约行为。营业执照是否申请成功，是由行政机关根据消防系统、审批文件要求等综合审查后，作出的行政行为。同时通过照片可以看出周边商业经营用房与涉案出租房屋的结构有所区别，其他商业经营用房楼上系大平台，后部并无连接住宅楼。 对当事人提交的证据，经双方相互质证，对原告提交的商业经营用房租赁合同和本院现场勘验的照片经质证对真实性无异议，本院予以认定，对被告提交的《菏泽市人民政府办公室关于印发菏泽市打好餐饮油烟污染防治攻坚战作战方案的通知》，该通知发布在双方的合同签订前，且只是明确禁止在未配套建设专用烟道等油烟污染防治设施的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新开办餐饮服务场所，不是禁止从事餐饮业行业，不能证明被告的证明目的，对其与本案的关联性本院不予认定。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月20日，原告徐龙超与被告杨志刚分别作为甲、乙方签订了《商业经营用房租赁合同》一份，主要约定了：1.甲方提供位于丰泽家园3号楼3-101、3-102商铺供乙方使用，建筑面积1082.57平方米，以上面积以甲方提供的房地产管理局的报告面积为准。2.租赁期限自2020年5月1日起至2040年4月30日止（以实际交付为准，租赁期限为20年）。免租期限自2020年5月1日至2020年7月31日止（以实际交付为准，免租3个月）。3.租金租赁期限自甲方交付之日起计算，初始租金按照0.8元/天/平方米。每两年为一周期，从租赁期第二周期开始，以上一周期租金缴纳为基础，每周期递增5%租金。4.付款方式保证金金额30000元，乙方应于本合同生效之日后七个工作日内支付甲方。第一年年租金按照每半年支付一次，首次半年租金在甲方将房屋交付乙方使用后七个工作日内全部交清，上述保证金在支付租金时抵扣。第一年下半年租金提前一个月支付。自第二年起每年的租金乙方提前一个月支付甲方。5.提前终止合同。本合同签订后，任何一方提出提前终止合同，需要提前三个月书面向对方提出，经双方同意后签订终止合同书。如一方违约，致使提前终止或者解除本合同的，违约方需向另一方按照当年度租金的数额赔偿作为违约金。6.解除合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿（1）擅自将本合同主要权利、义务转让第三方履行的，但乙方因经营管理模式的需要将商铺租赁经营者、银行网点等情形除外；（2）拖欠租金累计达六个月；（3）利用承租房进行违法活动的；（4）故意损坏承租房屋的。甲方有下列情形之一的，乙方可解除本合同，甲方应当将乙方实际缴纳的保证金返还乙方，并向乙方赔偿当年度租金作为违约金，对于给乙方造成的其他经济损失，甲方负责赔偿（1）甲方将房屋出租给第三人的，且租期存在重叠情形的。（2）甲方将房屋转让、抵押给第三人，第三人行使权利致使乙方无法正常经营使用的；（3）租赁房屋权属有争议致使乙方不能正常使用的；（4）租赁房屋具有违反国家法律、行政法规的情况，致使乙方无法正常使用的；（5）租赁房屋因甲方原因被国家有关机关依法查封致使乙方无法正常使用的。 另查明，本院于2020年11月16日将原告的起诉状副本送达被告。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告所签订的房屋租赁合同未能履行的原因；二、被告所陈述的单方面解除合同是否有事实和法律依据；三、双方约定的违约金是否过高。 关于原、被告所签订的房屋租赁合同未能履行的原因。被告杨志刚先是在第一次庭审中认可因涉案房屋不能经营餐饮行业而未实际使用涉案房屋且曾向原告要求解除合同，后又在第二次庭审中主张未实际使用房屋系原告未实际交付房屋及消防系统未经验收合格其拒收房屋并曾要求解除合同，且其未举证其曾因涉案房屋消防系统未经验收合格而向原告拒绝收房，故对被告第二次庭审中陈述的因涉案房屋未实际交付及消防系统未经验收合格而未使用房屋的主张本院不予采信，原被告签订的房屋租赁合同未能实际履行的真实原因为被告以涉案房屋不能经营餐饮行业为由未实际使用房屋，亦未缴纳房租。 关于被告所陈述的单方面解除合同是否有事实和法律依据。被告虽主张因涉案房屋不符合餐饮服务规定为由多次通知原告要求解除合同，但双方并未达成一致，双方仍应就按照合同约定和诚实信用原则全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，因被告一直未实际使用涉案房屋亦未支付房屋租金存在违约行为致使合同目的不能实现，原告依法享有合同解除权,合同自原告的起诉状副本到达被告时（即2020年11月16日）解除。 关于双方约定的违约金是否过高。被告在合同生效后无正当理由不使用其租赁的房屋亦不向原告支付租金，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，依法应予支持。而原告在被告违约后，亦负有采取适当的措施防止损失扩大的义务，在双方约定的交房时间（2020年5月1日）后被告既不接收房屋、也从未使用过租赁房屋亦未支付租金的情况下，被告拒绝履行合同的意思表示非常明确，原告未根据诚实信用原则及时通过合法途径主张自己的权利，以避免租金损失的扩大，放任被告违约状态的延续，客观上导致了违约损失的扩大，因此，对于本案涉诉房屋空置期间的租金损失的发生，原告也存在一定过错，本院酌定其应当自行承担30%。根据双方合同约定:如一方违约，致使提前终止或者解除本合同的，违约方需要向另一方按照当年度租金的数额赔偿作为违约金。被告主张双方约定的违约金过高请求法院予以调整。本院认为原告的损失主要为合同约定的交房期间至合同解除期间的租金损失，故参照双方约定被告支付原告的违约金可计算为:0.8元/天/平方米*1082.57平方*199天*70%=120641.6元。原告要求被告支付的保证金30000元从违约金中扣除,不违反法律规定,本院予以确认，故被告还应支付原告违约金90641.6元，超过部分不予支持。 综上所述，原告徐龙超的诉请，依法应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告徐龙超与被告杨志刚于2020年3月20日签订的《商业经营用房租赁合同》于2020年11月16日解除； 二、被告杨志刚于判决生效后十日内支付原告徐龙超租金损失93066.56元； 三、驳回原告徐龙超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2861元，由原告徐龙超负担861元，由被告杨志刚负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  宋文革 审 判 员  岳瑞敏 人民陪审员  徐龙英 二〇二一年四月二十日 法官 助理  李 明 书 记 员  曾庆选 注：本判决生效后，如义务人逾期不履行判决书确定的义务，权利人向人民法院申请强制执行的期限为二年。