河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0823民初5836号原告：孟进宝，男，汉族，1984年10月19日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：黄立新，河南龙源律师事务所律师。被告：侯小毛，男，汉族，1977年12月5日出生，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：孟海峰、王军生，河南飞龙律师事务所律师。原告孟进宝与被告侯小毛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟进宝的委托诉讼代理人黄立新、被告侯小毛的委托诉讼代理人孟海峰、王军生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟进宝向本院提出诉讼请求：1.判决依法解除原、被告间的房屋买卖合同关系；2.判决被告侯小毛返还原告购房款265000元并赔偿原告损失273744元；3.诉讼费、保全费、保险费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告侯小毛2016年9月24日以抵消债务253744元和支付现金20000元的方式，以273744元购买了武陟县东泰置业有限公司的东盛苑小区4号楼3单元502号商品房1套。后侯小毛将上述商品房在2017年3月27日以265000元的价格卖给原告孟进宝，并出具相关手续。原告于2018年10月才知道，被告侯小毛隐瞒该商品房已经转卖给原告的事实，其已经通过诉讼经武陟县人民法院（2017）豫0823民初2667号民事判决书、焦作市中级人民法院（2018）豫08民终188号民事判决书，“确认侯小毛与武陟县东泰置业有限公司之间存在商品房买卖合同关系”，以及“武陟县东泰置业有限公司给付侯小毛购房款273744元并赔偿侯小毛273744元”。后原告于2019年2月1日以“第三人撤销之诉”案由对侯小毛等主体提起诉讼，经河南省高级人民法院二审判决驳回原告诉讼请求，但判决明确标明“原告可以房屋买卖合同关系，向被告侯小毛主张民事权利”。原告认为，侯小毛的种种违约行为严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告侯小毛辩称，一、侯小毛同意解除和原告于2017年3月27日达成的口头房屋买卖合同，同意退还原告买房款265000元。本合同标的房屋由于被武陟县东泰置业有限公司另卖他人，已无法实现交付原告房屋的合同目的，侯小毛和武陟县东泰置业有限公司间的商品房买卖合同已被武陟县人民法院（2017）豫0823民初2667号民事判决书和焦作市中级人民法院（2018）豫08民终188号民事判决书解除，所以本合同已无法履行。二、侯小毛没有向原告隐瞒起诉武陟县东泰置业有限公司的事实，也没有向原告隐瞒一、二审判决的内容。侯小毛起诉武陟县东泰置业有限公司完全是不得已而为之。本案的事实是：2017年3月27日，侯小毛将2016年9月24日购买的东盛苑小区4号楼3单元502号房以265000元降价贱卖给原告，原告支付265000元后，侯小毛向原告出具了收款收据，同时给原告出具了一份“同意将2016年9月24日购买的东盛苑小区4号楼3单元502号房屋变更为原告名字证明书”，同时将武陟县东泰置业有限公司2016年9月24日给侯小毛出具的购买东盛苑小区4号楼3单元502号房273744元的收据复印件给了原告。后侯小毛到公司要求交付房屋时，武陟县东泰置业有限公司不认可侯小毛和其公司的房屋买卖合同关系，更别提变更名称了。无奈侯小毛和原告商量后于2017年7月将该公司诉至武陟县人民法院，以迫使该公司交付房屋。但该公司在一审开庭过程中，始终不承认侯小毛和其的房屋买卖合同关系。故武陟县人民法院判决该公司一加一赔偿侯小毛的损失，并经二审维持。为此侯小毛还丢掉了在武陟县东泰置业有限公司的工作。直至该案执行阶段，查封并拍卖了两套房屋，原告获知执行款到法院账户后，紧急采取保全措施，保全了该款项，不当提起第三人撤销之诉，并败诉，但武陟县人民法院却迟迟不予支付侯小毛该款项，等待原告本次起诉二次保全查封冻结。所以根本不是所谓的被告隐瞒原告起诉。整个诉讼过程原告是十分清楚地，每个动态原告都十分了解。三、被告将房屋以265000元卖给原告，原告是明知被告没有与武陟县东泰置业公司签订书面的房屋买卖合同，仅有该公司2016年9月24日给被告出具的273744元的收据、且未在房管部门进行房屋登记、房屋没有交付等情况。被告没有进行任何隐瞒，也不存在恶意违约情形。四、被告将房屋贱卖给原告，和被告购买东泰公司商品房买卖合同两者之间不是同一个法律关系。武陟县人民法院判决东泰公司一加一赔偿被告损失法律适用是《消费者权益保护法》，对东泰公司进行的是惩罚性赔偿。原、被告之间的房屋买卖行为，法律适用是《合同法》中买卖合同的法律规定，适用过错原则和损失实际赔偿原则。因此原告主张赔偿其损失273744元是错误的，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年9月24日，被告侯小毛以273744元的价格购买了武陟县东泰置业有限公司的东盛苑小区4号楼3单元502号商品房1套。该房面积112.61平方米，武陟县东泰置业有限公司给侯小毛出具了收款收据。后侯小毛将上述商品房以265000元的价格卖给原告孟进宝，2017年3月27日，孟进宝支付了房款，侯小毛给孟进宝出具了收到条，并将武陟县东泰置业有限公司给其出具的收款收据复印后，标注了“原件侯小毛拿，换过名后交给孟进宝”的内容，将复印件交于孟进宝。后，武陟县东泰置业有限公司将上述商品房另卖他人，且已向他人交房。侯小毛于2017年向本院提起诉讼，要求武陟县东泰置业有限公司退还其购房款273744元并赔偿损失273744元。本院作出（2017）豫0823民初2667号民事判决：武陟县东泰置业有限公司给付侯小毛购房款273744元并赔偿侯小毛273744元。武陟县东泰置业有限公司上诉，河南省焦作市中级人民法院作出（2018）豫08民终188号民事判决：驳回上诉，维持原判。孟进宝得知上述情况后，向侯小毛主张权利未果，于2019年2月向河南省焦作市中级人民法院提起第三人撤销之诉，主张撤销本院（2017）豫0823民初2667号民事判决及河南省焦作市中级人民法院（2018）豫08民终188号民事判决，变更判决武陟县东泰置业有限公司支付孟进宝购房款273744元并赔偿损失273744元。一审认为，孟进宝与侯小毛之间的纠纷，可另行主张，一审判决：驳回孟进宝的诉讼请求。孟进宝上诉，二审驳回上诉，维持原判。现孟进宝认为，侯小毛的违约行为严重损害其合法权益，提起本案诉讼。孟进宝为本案诉讼保全，购买保险作为担保，支出保险费1642.46元。另查明，2019年6月份，武陟县东泰置业有限公司开发的东盛苑小区商品房销售均价为每平方米4900元。以上事实，有当事人当庭陈述，原告提交的被告交于原告的武陟县东泰置业有限公司出具收款收据复印件、被告2017年3月27日出具的收原告购房款265000元的收到条、银行凭条、他人与武陟县东泰置业有限公司签订的诉争商品房买卖合同复印件、武陟县东泰置业有限公司2020年1月8日出具的关于小区房屋均价的证明、诉讼保全保单明细表及保函，被告提交的（2019）豫08民撤1号民事裁定书、武陟县东泰置业有限公司出具的收款收据、孟进宝与侯小毛的短信记录，原、被告均提交的武陟县人民法院（2017）豫0823民初2667号民事判决书，河南省焦作市中级人民法院（2018）豫08民终188号民事判决书、河南省焦作市中级人民法院（2019）豫08民撤1号民事判决书、河南省高级人民法院（2019）豫民终1372号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，原告孟进宝于2017年3月27日向被告侯小毛支付了265000元的购房款，侯小毛给原告出具了收到条，并将其交房款的收据复印件交于原告，双方之间存在事实上的房屋买卖合同关系。现由于房屋不可能再交付给原告，该合同目的已不可能实现，原告主张解除合同，本院予以支持。我国合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同具有相对性，就本案原、被告之间的买卖合同而言，属侯小毛违约导致合同解除，其应返还原告购房款，并应对给原告造成的损失进行赔偿。由于商品房价格上涨，原告如再在同一小区购房，需另外多支付房屋差价，损失明显。参照2019年6月份该小区的房价，原告主张赔偿损失273744元，不超过多出的房屋差价，本院对该损失数额予以认定。原告主张的保全费、保险费，系为了保障自己的权利得以实现而支出的合理费用，被告应当承担。被告在涉案商品房的先买、后卖两个买卖合同中，先得到了原告的购房款，又通过诉讼得到了武陟县东泰置业有限公司的“一加一”赔偿，若其所辩不予赔偿原告273744元损失的理由成立，在原告损失明显的情况下，被告反而因此获利，没有法律依据。故，被告所辩不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告孟进宝与被告侯小毛2017年3月27日的房屋买卖合同；二、被告侯小毛于本判决生效后十日内返还原告孟进宝购房款265000元，并赔偿原告孟进宝损失273744元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9187元，减半收取计4593.5元，由侯小毛负担。保全费3257.5元、保险费1642.46元，由侯小毛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  周中全二〇二〇年三月十六日书记员  谷羽峰