河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初8896号原告：段鹏，男，汉族，1989年12月9日出生，住河南省卫辉市。原告：石向涛，男，汉族，1986年9月15日出生，住河南省中牟县。原告：段亚胜，男，汉族，1992年11月14日出生，住河南省中牟县。原告：胡朋杰，男，汉族，1990年6月3日出生，住河南省中牟县。原告：张俊艳，女，汉族，1978年11月19日生，住南省中牟县。原告：郑磊，男，汉族，1986年9月5日出，住河南省中牟县。原告：刘利闯，男，汉族，1982年2月2日出，住河南省滑县。原告：张艳霞，女，汉族，1982年6月29日生，住河南省中牟县。原告：赵丹，女，汉族，1987年7月27日生，住河南省中牟县。原告：胡小强，男，汉族，1983年5月13日生，住河南省中牟县。原告：王皓，男，汉族，1989年6月29日生，住河南省中牟县。原告：胡小方，女，汉族，1985年4月10日出生，住河南省中牟县。上述十二原告委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。上述十二原告委托诉讼代理人：关利娟，河南良承律师事务所实习律师。被告：郑州泰安房地产有限公司，地址：郑州市中牟县城关镇官渡大街西段（南侧），统一社会信用代码：91410122798209996C。法定代表人：王学仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄瑞，河南洪旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白坤堂，河南洪旭律师事务所律师。原告段鹏、石向涛、段亚胜、胡朋杰、张俊艳、郑磊、刘利闯、张艳霞、赵丹、胡小强、王皓、胡小方诉被告郑州泰安房地产有限公司（以下简称泰安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周鸿、关利娟、被告郑州泰安房地产有限公司的委托诉讼代理人黄瑞、白坤堂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段鹏、石向涛、段亚胜、胡朋杰、张俊艳、郑磊、刘利闯、张艳霞、赵丹、胡小强、王皓、胡小方均向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即持办理权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案；2、依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记备案的违约金；3、依法判令被告向原告退还房屋面积差额价款；4、依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准；5、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年至2017年间，十二原告分别与被告泰安公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定十二原告购买被告开发的位于中牟县××南段西侧××小区房屋各××套。合同约定房屋建筑面积以产权面积为准，据实结算，多退少补，被告应当按照合同，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用，并于交付使用后60日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案。合同签订后，原告按合同约定向被告全部支付了购房款，被告虽按时交付房屋，但经实测房屋面积与合同约定不符。被告至今未按合同约定提供资料到产权机关为原告办理备案，经原告催要，被告要求原告先交纳房屋物业费用，该房屋物业收费标准较高，远高于附近其他小区收费标准，双方协商未果；安全方面，经对比勘察，该小区道路狭窄，消防车难以通过，消防栓水表无压力，严重不符合城市居住区规划标准。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告泰安公司辩称：请求驳回原告诉讼请求。一、被告早已经履行完毕产权备案手续，并且大部分购房人、包括部分原告都已经取得了产权证书；二、被告如约按时给原告交付了房屋，原告在起诉状上对此也是认可的。对于产权备案手续问题，根据河南省不动产统一登记工作的总体布置，经郑州市人民政府研究决定，自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月19日发布通告，房管部门不再办理产权初始登记业务。该政策致使被告无法在60日内提供资料到产权登记机关备案。郑州中院也出台了法官专业会议意见，把这认定为情势变更，驳回要求支付违约金的诉讼请求。况且被告对于积极配合办证的大部分业主包括部分原告，不动产权证书已经办理下来并领走，这并没有影响到原告合同目的的实现。所以说，被告不构成违约，不应承担违约责任；三、针对原告诉请被告退差价款的事，其实被告一直在补退房款这项工作，很多住户已经把差价款领走了，不存在需要进行诉讼才给退差价款的问题。另外，郑磊自己计算应退1372.28元，但被告核算的是应该退1528元。这更能说明被告不存在不退差价款的情况。原告可以在工作日时间去被告财务室进行核算。四、不存在原告所述的小区需要整改的问题。因为中牟县城乡规划局2018年10月9日给被告下发的建设工程（建筑）竣工规划核实意见书及附表确认，泰安馨苑1号至3号及地下车库基本符合城乡规划要求；五、近期有人在网上发贴炒作本案，并以此诋毁被告，均为不实言论，损害了被告的合法权益，被告保留追究相关人员法律责任的权利。本院经审理认定事实如下：2016年至2017年间，十二原告分别与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买被告开发的商品房各一套。十二原告与被告泰安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第五条规定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权面积为准，据实结算，多退少补。第八条规定：出卖人应当在2017年12月31日前（原告胡小强、王皓约定的交房时间为2016年12月31日），依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供额资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人和买受人协商解决”。合同签订后，十二原告分别按照合同约定的购房款数额向被告支付了购房款，被告已经向十二原告交付房屋。被告所交付房屋的产权登记面积与合同约定面积发生差异（具体数额详见附表）。被告于2020年3月21日为石向涛、张艳霞、赵丹、胡小强、王皓办理房屋产权首次登记备案手续，于2020年3月25日为段鹏、段亚胜、胡朋杰、张俊艳、刘利闯、胡小方办理房屋产权首次登记备案手续，于2020年4月27日为郑磊办理房屋产权首次登记备案手续。后十二原告与被告因涉案商品房买卖合同履行事宜发生纠纷，协商未果。十二原告诉至本院。本院认为：十二原告与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于十二原告要求被告持办理房屋权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案的诉讼请求，因被告已为十二原告办理房屋产权首次登记备案手续，故十二原告的该诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。关于十二原告要求被告支付逾期办理产权登记备案违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，由出卖人与买受人协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。原、被告关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成的，十二原告可依据合同约定或者法律规定要求泰安公司承担逾期办证的违约责任。因十二原告提交的证据不能证明其与泰安公司曾依约协商或协商未果，故自泰安公司逾期办证之日起至十二原告提起本案诉讼之期间为双方协商解决期间，十二原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时泰安公司仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因十二原告的原因，则泰安公司应承担逾期办证的违约责任。现因被告泰安公司在本案起诉前已为十二原告办理涉案房屋产权首次登记备案手续，故十二原告的该项诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。关于十二原告要求依法判令被告向原告退还房屋面积差额价款的诉讼请求，根据合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权面积为准，据实结算，多退少补，且被告同意经双方核算后退还给十二原告，故十二原告要求被告退还房屋面积差额价款（具体数额详见附表）的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于十二原告要求依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准的诉讼请求，因该诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州泰安置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告段鹏、石向涛、段亚胜、胡朋杰、张俊艳、郑磊、刘利闯、张艳霞、赵丹、胡小强、王皓、胡小方房屋面积差额价款（具体数额详见附表）；二、驳回原告段鹏、石向涛、段亚胜、胡朋杰、张俊艳、郑磊、刘利闯、张艳霞、赵丹、胡小强、王皓、胡小方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12145元，已减半收取，原告段鹏、石向涛、段亚胜、胡朋杰、张俊艳、郑磊、刘利闯、张艳霞、赵丹、胡小强、王皓、胡小方负担8000元，被告泰安公司负担4145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王宏亮二〇二一年一月二十六日书记员  葛 星