广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7644、7647号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区澳头安惠大道**，统一社会信用代码91441300749153973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟基，系惠州市太东实业投资有限公司的法务。被上诉人（原审原告）：张辉，男，汉族，1993年9月24日出生，住深圳市盐田区*******，公民身份号码************。（7644号）被上诉人（原审原告）：张华，男，汉族，1964年11月12日出生，住甘肃省镇原县*******，公民身份号码***********。（7644号）被上诉人（原审原告）：姜洁如，女，汉族，1987年3月11日出生，住湖南省沅陵县******************，公民身份号码************。（7647号）上诉人惠州市太东实业投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初1872号等2宗民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付迟延办证违约金，驳回原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的判决属于错误理解合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为:“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于上诉人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求上诉人为其履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间，上诉人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。二、对于应当扣除的权籍调查时间一审法院未依法扣除。涉案楼盘13、14、15栋的大权籍调查时间，全部为2017年12月26日至2017年12月29日共计4天，该4天权籍调查时间在涉案楼盘的系列案件中，已经有数百宗案件已经被大亚湾区人民法院查明并且扣除，且二审惠州中院也维持予以认定，本案中，一审法院明知可以扣除，却草率的以上诉人未能提交相关证据为由不予扣除。三、三、补充协议已经明确约定因办证材料不齐所导致的责任由买受人自行承担，材料不齐导致的逾期办证责任不应由上诉人承担。根据补充协议第九条：“买受人应承担的办证费由买受人在本合同签订时，按本合同签订的政府收费标准一次性预交给出卖人代收代缴，并在办证后多退少补……如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料等非出卖人的原因，办证期限顺延，逾期办证责任及损失由买受人承担”约定，代收的办证费是在签订合同时就应当预交，且涉案楼盘数百宗案件，绝大部分都在签订合同时已经预交，被上诉人未及时预交，应按合同约定处理，自行承担逾期办证的责任。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法变更一审判决。原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年4月20日计至2017年1月14日（共计269天）逾期交付合格房产的违约金12801元；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金24441元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2018年1月14日起算，计至2018年8月9日，（共计207天）逾期办证违约金16055元；3、本案诉讼费、处理费等由被告承担。以上金额合计28856元。（以(2019)粤1391民初1872号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。一审法院认定事实：2016年5月27日，原告张华、张辉与被告太东实业公司签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾西区xxxxxxxxxxxxxx号房产，该房建筑面积为92.77平方米，总价为471819元，首期款141819元于2016年5月27日前付清，余款330000元办理银行按揭贷款，于2016年7月27日前付清。合同第八条就交付期限约定为：被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条就逾期交房违约责任的约定为：逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十五条就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同附件四补充协议第九条关于产权登记的约定：买受人自愿委托出卖人办理所购住宅的房地产权证，并授权出卖人委派的办证经办人代为签署相关办证资料，办证税费按国家级地方有关文件规定各自承担，买受人应承担的办证费由买受人在本合同签订时，按本合同签订的政府收费标准一次性预交给出卖人代收代缴，并在办证后多退少补。正常情况下出卖人应按合同约定期限办理房地产权证。如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料、材料等非出卖人的原因，办证期限顺延，逾期办证责任及损失由买受人承担。原、被告还对其他相关事宜作出了约定。上述合同签订前，原告于2013年10月13日向被告支付了34000元，于2013年10月27日支付了40278元，于2013年10月28日支付了37626元，于2016年5月17日支付了9722元。2016年8月1日被告开具金额为141819元的首期款发票给原告收执，购房余款330000元申请银行按揭贷款并于2016年8月24日支付至被告名下账户内。2017年1月14日，被告将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用。2018年3月10日，原告向被告支付了800元。2018年5月29日，被告向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。涉案房屋于2018年8月9日登记至原告名下[证号：粤**]。另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。（以(2019)粤1391民初1872号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的主要争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房及违约金计算问题；2.被告是否存在逾期办证及违约金计算问题。关于被告是否存在逾期交房的问题。原、被告在合同中约定于2015年10月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。本案中，在符合合同约定的交房条件下，被告于2017年1月14日签署了《收楼意见书》，办理入伙手续，被告完成了交房义务。据此，被告于2017年1月14日才向原告交付符合合同约定条件的房屋，存在逾期交房的违约事实。关于逾期交房违约金的计算问题。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效为二年，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年。本案中，合同约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。原、被告约定2015年10月31日交房，被告没有按时交房，原告从2015年11月1日开始就已经知道或者应当知道被告的违约行为，而原告于2019年5月8日起诉，故2016年5月7日前的诉讼时效已届满，被告对上述期间的诉讼时效抗辩有理，本院予以采纳。但2016年5月8日后的逾期交房违约金的诉讼时效尚未届满，被告对该期间诉讼时效的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。依照合同约定，逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。原告已依约付清购房款，逾期交房违约金的计算应当以已付房款为基数，从2016年5月8日计算至2017年1月14日止，按日万分之1.5计算，计为12019.8元（①以111904元为基数，自2016年5月8日起计算至2016年7月31日（84天）的违约金1410元；②以141819元为基数，自2016年8月1日起计算至2016年8月23日（23天）的违约金489.28元；③以471819元为基数，自2016年8月24日起计算至2017年1月14日（143天）的违约金10120.52元），原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房已于2017年1月14日交付原告使用，被告应当在2018年1月14日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但直至2018年5月29日被告才履行该项合同义务，超出约定期限135天，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告主张扣除权籍调查时间及原告逾期缴纳办证费用时间的问题。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，本可予以扣除，但被告未提交权籍调查相关证据，无法证明权籍调查的时间，故被告的该主张证据不足，本院不予支持。合同约定，因买受人未按合同约定预交办证费导致办证期限顺延，逾期办证责任及损失由买受人承担。被告认为原告在2018年3月10日才向被告缴纳了办证费用800元，违反了上述合同约定。本案中，合同约定，原告委托被告进行办理房屋产权证，被告有义务通知原告何时缴纳相应的办证费用。被告提供的证据，不足以证明其已通知原告缴纳办证费用而原告故意迟延缴纳办证费的事实，故对于被告认为因原告逾期缴纳办证费用导致的办证期限延长应予扣除的主张，证据不足，本院不予支持。关于被告如何承担逾期办证违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，故本院以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金。被告应支付的延迟办证违约金为10470.51元（471819元×6%/年÷365天/年×135天），原告主张超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告张华、张辉支付逾期交房违约金12019.8元；二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告张华、张辉支付逾期办证违约金10470.51元；三、驳回原告张华、张辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由原告张华、张辉负担58元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担203元。（以(2019)粤1391民初1872号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：1.上诉人应否承担逾期办证违约责任；2.本案应否扣除权籍调查时间。关于上诉人应否承担逾期办证违约责任的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。现上诉人以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”为由，主张涉案合同对办理权属转移登记的期限未作明确约定，本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，上诉人作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果上诉人没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于上诉人未在约定时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金于法有据，本院予以维持。关于本案应否扣除权籍调查时间的问题。上诉人认为本案应当予以扣除权籍调查时间，一审法院认定增加两次的权籍调查环节所需的时间在双方当事人签订合同时是无法预见的，属于政策变化，不应由上诉人承担额外的因不可预见导致的违约责任，可予以扣除该权籍调查时间，该认定正确无误，本院予以确认。但上诉人未提供关于本案权籍调查的证据材料予以证明，无法证明权籍调查的时间，上诉人应当承担举证不能的法律责任，故本院不予支持。此外，关于上诉人应否承担因办证材料不齐导致的逾期办证违约责任的问题，上诉人认为根据双方签订的补充协议，因买受人原因导致逾期办证的，其不应承担逾期办证责任。双方签订的《补充协议》第九条“……如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料、材料等非出卖人的原因，……”的约定，按交易习惯，上诉人应通知被上诉人提交办证所需资料或缴纳办证费用，上诉人未提供证据证明其通知被上诉人提交资料或缴纳办证费用而被上诉人逾期提交或缴纳导致逾期办证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。上诉人的主张没有事实与法律，本院不予支持。综上，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用由上诉人预交，本院已经核实，均由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳淑敏审判员  黄**锋审判员  刘宇慧二〇一九年十二月十九日书记员  钟艺苑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。