辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0603民初568号 原告：王某某，男，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 原告：张某某，女，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 两原告共同委托代理人：杨明月、倪永刚，均系辽宁乾朗律师事务所律师。 被告：丹东某公司，住所地辽宁省丹东市振兴区。 法定代表人：肖某某，该公司执行董事。 委托代理人：孙涛，辽宁才宇律师事务所律师。 委托代理人：刘某某，女，满族，住辽宁省大连市甘井子区。 第三人：深圳市某公司丹东分公司，住所地辽宁省丹东市振兴区。 负责人：胥某，该公司总经理。 原告王某某、张某某诉被告丹东某公司、第三人深圳市某公司丹东分公司合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法由审判员韩乐新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某、张某某及其共同委托代理人杨明月、被告丹东某公司委托代理人孙涛到庭参加了诉讼，第三人深圳市某公司丹东分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称：2014年1月3日，原告购买了被告坐落在丹东市振兴区××、××室，2014年11月被告将涉案房屋交付给原告使用。原告将涉案房屋进行装修并投入商业经营。其中，商业房屋××室一楼部分从2015年6月起出租给超市承包经营者，每年租金为9万元。自2016年8月份房屋墙体、棚体多处出现大面积渗水、滴漏，致房屋室内顶棚、墙皮大面积脱漏、发霉。不但造成房屋装修损失，也给超市部分货品造成损失。后经与承租方友好协商，超市已营业，无法迁出，所以原告将原有市值最低年租金9万元每年降为6万元每年，自2016年至2021年3月，原告损失租金13.5万元。 商业房屋××室和××室二楼从2016年2月起出租给微贷网经营者，每年租金8万元。该涉案房屋也自2016年8月份房屋室内墙体、棚体多处出现大面积渗水，房屋室内顶棚、墙皮大面积脱漏、发霉，自2020年2月微贷网撤出，未再续租。因为商铺漏水严重，房屋已无法使用，造成上述状况，至今无法将商铺出租给他人使用。来几位有意向承租者，均看到商铺漏水，而不予承租。至今商铺空闲，减少租金收入8万元每年。自2020年2月至2021年3月，减少租金8.5万元。 原告购买被告的地下车位，××号、××号1、××号2、××号3、××号4、××号5、××号6、××号7也发生严重漏水现象，致使车位租赁者先后解除车位租赁合同，部分租金损失12966元。 综上所述，被告出售给原告的房屋及地下车位发生严重漏水，原告多次告知被告及报修第三人物业公司，但至今已经5年被告未给予维修，造成原告直接经济损失。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告履行对丹东市振兴区立交新路××号、××号墙体、顶棚漏水部位进行维修的义务，并且恢复原状；请求法院依法判令被告履行对原告购买的八个车位顶棚漏水部位予以维修并恢复原状；请求法院依法判令本案被告赔偿原告截止到2021年3月1日的经济损失22万元；本案的诉讼费用由被告承担。同时对于原告购买的八个车位顶棚漏水的经济损失12966元，原告保留要求赔偿的权利。 被告丹东某公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告应举证证明确实是属于房屋质量问题，而且应证明案涉房屋出现的质量问题是在质保期内，否则被告不应该承担相应的责任；原告所诉的各项经济损失没有任何事实和法律依据，即使出现漏水问题，也不能证明系被告房屋质量问题，房屋质量问题应通过专业的鉴定机构来认定，不是由物业公司来进行认定的；第三人答辩陈述中明确原告长期拖欠物业费，由此可见，物业公司跟原告之间存在着这种相应的利益纠葛，其所述的证词不能作为客观事实的认定，没有任何法律效力；如案涉房屋确实存在质量问题，原告可以自行维修，放任损失扩大，被告也不应承担相应责任。在无法确认责任的前提下，物业公司也有责任对业主共有部位进行维修，产生的费用有权依据相关法律规定向责任方追偿。故对原告诉讼请求不应予以支持。 第三人深圳市某公司丹东分公司未出庭，但提供答辩状述称：原告所有的××商铺，现经营传媒公司，××商铺，现经营某超市。车位，××号、××号1、××号2、××号3、××号4、××号5、××号6、××号7，于2016年首次报修户内屋面顶棚与墙面附近漏水长毛、车位上方棚顶漏水，造成车位无法使用等问题。之后又于2017年、2018年、2019年、2020年多次报修此问题，房屋开发公司对商铺漏水问题一直未予维修，车位漏水于2017年、2019年安排防水公司予以维修过，但仍未解决问题，依旧存在漏水情况，首次报修均在质保期之内。因漏水问题系房屋质量所致，与我物业公司无关，答辩人已多次与房屋开发公司即被告丹东某公司说明情况，但长时间以来此问题未从根本解决，导致原告因房屋质量问题物业费长期拖欠，并要求赔偿（受损位置及问题所在，报修记录附后页）。 经审理查明：两原告系夫妻关系，2013年8月15日、2014年1月3日，原告王某某与被告丹东某公司分别签订合同编号为××号、××号商品房买卖合同，购买了被告丹东某公司开发建设的丹东市振兴区房屋（2014年11月27日交付使用）并于2017年取得上述购买房屋的所有权证书辽（2017）丹东市不动产权第××号、辽（2017）丹东市不动产权第××号。2014年9、10月间两原告与被告丹东某公司签订地下停车位有偿使用协议书购买被告开发建设的××号、××号1、××号2、××号3、××号4、××号5、××号6、××号7地下车位使用权并交付使用。 2015年4月29日，原告王某某将其购买的上述××号一楼的门面房（建筑面积104平方米）与案外人如某签订商铺租赁合同，出租给案外人如某用于经营（开办某超市），相关约定租赁期为8年，自2015年5月1日至2023年4月30日止；第一年租金为90000元，租金提前一个月一次性支付……。2016年9月1日，原告王某某（甲方）与案外人如某（乙方）签订商铺租赁补充协议，注明就甲方将其拥有的丹东市振兴区××门面房出租给乙方发生严重漏水一事，达成如下补充条款：自2016年8月起，该房屋墙壁频繁渗水漏水，漏水淹泡货品，耽误正常经营，造成乙方经济损失，多次上报万象美物业公司维修该房屋漏水问题无果。现甲、乙双方经协商，即日起，甲方同意将该房屋年租金降为60000元，减租部分作为甲方给乙方的经济补偿。直至甲方协调物业和开发公司将该房屋漏水问题维修好后，经乙方验收确认无误，房租价格方可恢复至原价格90000……。目前该商铺租赁合同仍在履行中。 2019年，原告将其购买上述丹东市振兴区××号共计建筑面积251.01平方米房屋租赁给案外人某金融信息服务有限公司丹东分公司使用，约定租赁期限为2019年2月20日至2020年2月20日止，月租金7083.34元，半年方式交付租金，首期租金42500元于2019年1月31日前支……。目前该承租人已搬离上述承租房屋，双方纠纷正在本院诉讼中。 原告因上述案涉房屋户内屋面顶棚与墙面附近漏水长毛、车位上方棚顶漏水造成车位等无法使用等问题，自2016年始持续向第三人物业公司报修，经第三人多次反馈被告丹东某公司，案涉房屋上述问题一直未予维修……。诉讼中，第三人深圳市某公司丹东分公司于2021年3月19日向本院出具××情况说明如下：业主在首次报修时，曾提出过要自行维修，其费用产生从物业费中支出。物业费的支出不包含房屋质量维修费用，故物业公司无法承担。物业公司楼管员曾正式与业主告知，如业主想自行维修，首先维修费用无法从物业费中支出，房屋质量问题与物业公司无关。其次因对房屋防水进行维修，导致其他位置受到破坏，所产生的一切后果，由业主自行承担。 本院所确认的上述事实，有结婚证、商品房买卖合同、房屋所有权证、地下停车位有偿使用协议书及收据、商铺租赁合同及补充协议、微贷网营业部办公场地租赁合同、情况说明、案涉房屋现场照片及视频资料、竣工验收备案书及房屋交接单及原、被告、第三人的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：原、被告系商品房及地下停车位有偿使用权买卖合同关系，被告作为开发建设方、出让方应承担案涉房屋、车位等的正常质保及维修义务，以保证原告正常使用要求。现本案相关证据形成证据链条，可以证明原告自被告方购买的案涉的丹东市振兴区房屋及购买的八个车位顶棚存在漏水、渗水问题并造成一定损失，且在法定质量保证期内多次提出维修未果，故原告请求被告履行合同义务，对案涉房屋、车位进行维修并恢复原状有事实和法律依据，本院予以支持。被告提供的竣工验收备案书不能否认原告房屋上述问题的存在。当然，正如被告辩称的“房屋质量问题应通过专业的鉴定机构来认定，不是由物业公司来进行认定的”，但本案无论是原告方、第三人物业公司、还是案涉房屋承租人均作为现场亲临者和见证人，其共同见证的案涉房屋漏水、渗水事实足以认定；虽然房屋质量问题可以通过专业的鉴定机构来认定清楚，但被告作为开发单位多年来对原告反应问题置之不理，在本案诉讼中亦未提供证据证明案涉房屋漏水、渗水非房屋质量问题且亦未申请鉴定，故本院对被告该抗辩意见不予采信；关于被告辩称的“如案涉房屋确实存在质量问题，原告可以自行维修，放任损失扩大，被告也不应承担相应责任”一节，根据第三人深圳市某公司丹东分公司情况说明，案涉房屋的修复及后果涉及其他业主利益，原告无法自行修复，故被告的该项辩解意见没有事实依据，本院无法采信。关于被告辩称的在“无法确认责任的前提下，物业公司也有责任对业主共有部位进行维修，产生的费用有权依据相关法律规定向责任方追偿”一节，因案涉房屋在质量保证期间内发生的上述质量问题，作为开发方亦是出卖方的被告具有法定的合同义务及维修义务，亦并非责任不明，物业公司在此情况下并无法定义务，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。 结合案涉××室房屋一楼门面房商铺租赁合同及补充协议，可以认定案涉房屋漏水、渗水导致原告年租金减少及减少的额度，故原告请求被告赔偿商业房屋××室一楼自2016年至2021年3月租金损失13.5万元有事实依据，本院予以支持。但原告主张的其××号2楼及××号房屋租赁损失，因上述房屋租赁合同纠纷正在本院审理中，本院对此暂不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第二百三十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下： 一、被告丹东某公司于本判决生效后十日内对原告王某某、张某某购买的位于辽宁省丹东市振兴区立交新路××号、××号墙体、顶棚漏水部位进行维修并且恢复原状； 二、被告丹东某公司于本判决生效后十日内对原告王某某、张某某购买的××号、××号1、××号2、××号3、××号4、××号5、××号6、××号7地下八个车位顶棚漏水部位予以维修并恢复原状； 三、被告丹东某公司于本判决生效后十日内赔偿原告王某某、张某某购买的商业房屋××室一楼自2016年至2021年3月租金损失13.5万元； 四、驳回原告王某某、张某某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 案件受理费4700元，减半收取2350元，由原告王某某、张某某承担889元，被告丹东某公司承担1461元（此款原告王某某已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  韩乐新 二〇二一年四月八日 书记员  周得玉