河北省蠡县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0635民初199号 原告：朱梦南，男，1988年3月26日出生，住址河北省保定市蠡县。 委托诉讼代理人：李永学，河北瑞清律师事务所律师。 被告：李浩鹏，男，1987年11月8日出生，住址河北省保定市蠡县。 被告：李玉斋，女，1985年10月10日出生，住址河北省保定市蠡县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：董国江，蠡县东城区明正法律服务所法律工作者。 被告：河北瑞轩房产经纪有限公司，住所地河北省保定市莲池区。 法定代表人：王立伟，该公司经理。 原告朱梦南与被告李浩鹏、李玉斋、河北瑞轩房产经纪有限公司（以下简称瑞轩房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱梦南及其委托诉讼代理人李永学，被告李浩鹏及被告李浩鹏、李玉斋的共同委托诉讼代理人董国江，被告瑞轩房产公司的法定代表人王立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱梦南向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原告朱梦南与被告李浩鹏、被告瑞轩房产公司2018年8月1日签订的瑞轩房产二手房买卖合同，并承担违约责任，赔偿原告总房价款20%的损失即150000元（750000×20%）；2、请求法院判令被告李浩鹏、李玉斋返还原告朱梦南购房款500000元，以及原告朱梦南提起案外人执行异议之诉所产生的诉讼费用11300元，装修费用62700元，合计574000元；3、请求法院判令被告瑞轩房产公司对第二项诉讼请求承担连带责任；4、请求法院判令被告瑞轩房产公司返还中介费7500元；5、本案诉讼费用、保全费用均由各被告承担。事实与理由：2018年8月1日，被告瑞轩房产公司作为中介，原告朱梦南与被告李浩鹏签订瑞轩房产二手房买卖合同一份，合同约定原告朱梦南购买被告位于蠡县房产一套，房产总价750000元，由原告朱梦南于2018年8月2日支付首期房价款500000元，剩余房价款250000元过户之日付清。原告朱梦南于合同签订之日向被告李浩鹏支付定金20000元，2018年8月2日由原告之弟朱紫帅通过银行转账向被告李浩鹏支付480000元。被告李浩鹏与被告李玉斋系夫妻关系。2020年4月10日，蠡县人民法院在办理案外人张立彬诉刘彬、刘振民间借贷纠纷一案中，查封了蠡县房产，原告朱梦南依法提起执行异议以及异议之诉，法院出具(2020)冀0635民初1506号民事判决书，以朱梦南与李浩鹏对涉案房产所签订的买卖合同违反了法律的禁止性规定为由，判决驳回原告朱梦南的诉讼请求。综上，通过原告朱梦南提起的执行异议与案外人执行异议之诉，可以看出原告与被告所签订的瑞轩房产二手房买卖合同已经不能实现该合同的目的；而且被告瑞轩房产公司作为专业的二手房买卖机构，未尽到审慎注意义务，便促成了涉案房产的买卖合同，并收取了相应的中介费用，其过错导致原告遭受了巨大的损失。故原告依法诉至法院，以达上述诉讼请求。 被告李浩鹏、李玉斋辩称，被告李浩鹏已按合同约定交付标的房屋，没有违反合同约定，不承担违约责任及装修费用。原告所诉购房款的实际数额，我方需要在庭审中进行核实。被告李玉斋不是本案所涉房屋买卖合同的主体，本案的诉请与李玉斋无关。李玉斋不应承担责任。 被告瑞轩房产公司辩称，我公司作为中介方，只是为双方提供了一份合同，后续纠纷与我公司无关。 本院经审理认定事实如下：2015年左右，案外人刘振与蠡县君鹏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，购买了蠡县商品房一套，付款方式为首付180000元，剩余房款260000元办理按揭贷款。该房产登记在刘振名下。2017年5月31日，刘振（甲方）、穆宁宁与被告李浩鹏（乙方）签订房屋买卖协议一份，将蠡县住房卖给被告李浩鹏，房款总计826800元。2018年8月1日，被告瑞轩房产公司作为中介，被告李浩鹏与原告朱梦南签订瑞轩房产二手房买卖合同一份，约定原告朱梦南购买房产，房产总价750000元，由原告朱梦南2018年8月2日向被告李浩鹏支付首期房价款500000元，剩余房款250000元过户之日付清。被告瑞轩房产公司收取原告朱梦南中介费6000元。签订合同之后，原告朱梦南支付第三人李浩鹏定金20000元，2018年8月2日由原告之弟朱紫帅通过银行转账方式向被告李浩鹏付款480000元。以上两次买卖均未办理过户登记手续。 2019年7月18日，案外人张立彬作为原告，以民间借贷纠纷起诉了案外人刘彬及刘振。蠡县人民法院作出（2019）冀0635民初1839号民事判决书，判决被告刘彬偿还张立彬借款本息1180000元及2019年7月29日至本息还清之日止的利息；刘振对上述款项承担连带保证责任。张立彬2019年9月16日申请强制执行。2020年4月10日，蠡县人民法院裁定查封了刘振名下登记的坐落于蠡县房产。原告朱梦南对执行中查封涉案房产提出异议，2020年7月19日蠡县人民法院作出（2020）冀0635执异5号执行裁定书，驳回了朱梦南的异议请求。朱梦南在收到该裁定书后十五日内，提起了案外人执行异议之诉。2020年10月12日，蠡县人民法院作出（2020）冀0635民初1506号民事判决书，认为涉案房产刘振办理了抵押贷款，被告李浩鹏、原告朱梦南购买该房产时明知存在该情形，买受人可以要求出卖方提前还清贷款以便办理房产的过户登记，但被告李浩鹏、原告朱梦南均未这样处理，导致两次交易均未办理不动产转移登记，有买受人自身的原因。原告朱梦南与被告李浩鹏对诉争房产所签订的买卖合同违反了法律的禁止性规定，且原告朱梦南、被告李浩鹏均未付清全部房款，未办理过户有买受人自身原因，故不享有足以排除强制执行的民事权利，故判决驳回原告朱梦南案外人执行异议之诉的诉讼请求。案件受理费11300元，由原告朱梦南负担。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本案审理过程中，经被告李浩鹏申请，本院向蠡县自然资源和规划局调取涉案房产未能办理过户的原因。2021年3月16日，蠡县自然资源和规划局回复如下：蠡县楼，在我单位办理不动产登记的初始日期为2021年1月6日，在此之前因开发商提交资料不齐全无法办理不动产登记。 关于原告朱梦南所诉要求解除原告朱梦南与被告李浩鹏、被告瑞轩房产公司2018年8月1日签订的瑞轩房产二手房买卖合同的主张，被告均无异议。 下列事实，双方存在争议： 原告朱梦南主张被告李浩鹏、李玉斋系夫妻关系，应共同赔偿原告违约金总房价款750000元的20%，即150000元；以及原告朱梦南案外人执行异议之诉所产生的诉讼费11300元、装修费用62700元；被告瑞轩房产公司对上述款项承担连带清偿责任；另瑞轩房产公司退还原告中介费6000元。称房屋买卖合同第七条规定，如因甲方问题导致不能过户，甲方退回乙方所交首付房款并按总房价款20%赔偿乙方；在房屋购买后，朱梦南对该房屋进行装修，其中与保定金象橱柜制造有限公司签订橱柜订购合同，依约向保定金象橱柜制造有限公司支付了8500元，并向该公司工作人员转账3500元。提交橱柜订购合同以及保定金象橱柜有限公司出具的两张收据，以及微信截屏三张。装修过程中，朱梦南购买相应的生活用品支付相应的装修费用29922元，提交收据5张。另外申请证人董某出庭作证，证实董某给朱梦南装修，收取费用20778元。购买物品及装修费合计62700元。被告李浩鹏、李玉斋认可二人系夫妻关系，但对装修部分证据的真实性、合法性、关联性不予认可。对原告主张的违约责任不认可，称蠡县自然资源和规划局的回复已明确说明涉案房屋不能过户的原因不在被告，责任在第三方。被告李浩鹏将房屋转让给原告之前，被告已经对房屋进行了装修，另原告主张的装修费用无论多少，因被告李浩鹏未构成违约，不应承担违约责任。另本案所涉房屋买卖合同的主体为原告朱梦南与李浩鹏及瑞轩房产公司，并无被告李玉斋，且根据原告提交的判决书可以证实该房屋转让的行为自始无效，也就是该房产并未转化成李浩鹏的个人财产，更不应由李浩鹏、李玉斋夫妻共同承担。瑞轩房产公司对原告提交的证据均无异议，但称依据朱梦南与李浩鹏签订的房屋买卖合同第六条约定甲方无法过户由李浩鹏承担违约金，第八条第一款规定的房屋原房主是刘振，甲方如不能保障房屋过户给朱梦南，由甲方承担责任。我公司已经尽到告知及服务的责任，我公司应当收取服务费，不应承担责任。 审理过程中，原告朱梦南向本院提出诉讼财产保全申请，并由中华联合财产保险股份有限公司保定中心支公司出具保函为原告提供诉讼财产保全担保。本院依法作出（2021）冀0635民初199号民事裁定书，冻结被告李浩鹏、李玉斋名下银行存款740000元（均未足额冻结）并查封李浩鹏名下冀Ｆ×××××、冀Ｆ×××××、冀Ｆ×××××机动车三辆。 本院认为，原告朱梦南（乙方）与被告李浩鹏（甲方）及瑞轩房产公司（丙方）所签订的瑞轩房产二手房买卖合同，因涉案房产已经法院认定为他人财产并进行了查封处置，该买卖合同的合同目的已不能实现，原告朱梦南要求解除该买卖合同，且被告均无异议，故该买卖合同依法应当解除。被告李浩鹏因该合同取得的原告朱梦南的购房款500000元应返还给原告朱梦南。 原告朱梦南所称购买物品及房屋装修费用共计62700元，其提供的证据包括收据、转账凭证及证人证言等，但上述所有费用均无正式发票，且被告李浩鹏不予认可，故对原告所称上述损失，本院不予认定。 原告朱梦南所主张的买卖合同中约定的违约金150000元要求被告李浩鹏、李玉斋共同赔偿，因买卖合同中约定“如因甲方问题导致不能过户、更名或产生其他纠纷，算甲方违约，甲方应退回乙方所交首付房价款并按总房价款的20%赔偿乙方（除不可抗拒的因素外）”，而蠡县自然资源和规划局回复中对涉案房产未能办理过户的原因称系因开发商提交资料不齐全而无法办理不动产登记，应认定致使买卖合同不能实现登记的原因并非被告李浩鹏的原因，故原告朱梦南要求违约金150000元的主张，本院不予支持。 原告朱梦南主张由被告李浩鹏返还因提起案外人执行异议之诉产生的诉讼费11300元。本院作出的（2020）冀0635民初1506号民事判决书中判决案件受理费11300元，由原告朱梦南负担，故此11300元因认定为原告朱梦南的实际损失。因买卖合同中明确体现了涉案房产案外人刘振办理了抵押贷款，被告李浩鹏、原告朱梦南购买该房产时明知存在该情形，二人作为买受人均可以要求出卖方提前还清贷款以便办理房产的过户登记或相应的备案手续，但李浩鹏、朱梦南均未这样处理，导致两次交易均未办理不动产转移登记，有买受人自身的原因。故本院酌定原告朱梦南的该项损失由原告朱梦南与被告李浩鹏共同承担，即被告李浩鹏赔偿原告朱梦南损失5650元。 原告朱梦南要求被告瑞轩房产公司返还中介费6000元的主张。《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任”。本案中，被告瑞轩房产公司作为中介人，在合同中就房产的真实情况在合同中均进行了如实陈述，且促成了买卖合同的成立，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十三条规定，其有权取得报酬，故对原告朱梦南要求被告瑞轩房产公司返还中介费6000元的主张，本院不予支持。 原告朱梦南称购房款及其损失由被告李浩鹏、李玉斋共同返还及承担，且被告瑞轩房产公司承担连带责任的主张，因买卖合同系李浩鹏、朱梦南及瑞轩房产公司共同签署的，根据合同相对性的原则，被告李玉斋不是签订合同的当事人，原告朱梦南购房款的给付对象也是被告李浩鹏，且原告未提交该购房款由被告李玉斋共同持有或支配的证据，故其要求被告李玉斋承担返还购房款及承担损失的主张，本院不予支持；被告瑞轩房产公司就涉案房产的真实情况在合同中进行了明确记载，没有损害委托人利益的故意行为，不应该承担连带赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第五项、第五百六十六条第一款、第九百六十二条、第九百六十三条的规定，判决如下： 一、限被告李浩鹏于本判决书生效后五日内返还原告朱梦南购房款500000元并赔偿原告朱梦南损失5650元； 二、驳回原告朱梦南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11115元，减半收取计5,557.5元，保全费4220元，共计9777.5元，由被告李浩鹏负担6758.7元，原告朱梦南负担3018.8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李正方 二〇二一年三月二十六日 书记员  孔卫晨