上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初22741号原告：昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：戴景熙，董事长。委托诉讼代理人：韩玲，女。委托诉讼代理人：万曲，男。被告：李绍于，男，1987年2月18日出生，汉族，户籍地安徽省，现住址不详。原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司与被告李绍于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序。后因案件审理需要，依法适用普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序独任制审理，于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司的委托诉讼代理人万曲到庭参加诉讼，被告李绍于经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除合同编号为KB-C001-ZS-XXXXXXXX的《上海建滔广场一期商业租赁合同》；2.请求判令原告没收被告支付的租赁保证金和物业费保证金合计31,056元；3.请求判令被告支付截止到起诉之日拖欠的电费及滞纳金合计金额4,749.01元(2020年6月10日至2020年7月10日的电费2,170.86元，滞纳金1,563.02元，暂计至2020年8月20日；2020年7月10日至2020年8月10日的电费1,015.13元)；水费及滞纳金合计金额589.73元(2020年6月10日至2020年7月10日的水费172.59元，滞纳金124.26元，暂计至2020年8月20日；2020年7月10日至2020年8月10日的水费292.88元)；4.请求判令被告承担2020年7月1日至法院判决解除合同时的租金及滞纳金(2020年7月1日至2020年10月31日的租金26,480元；租金滞纳金33,364.80元，暂计至2020年8月20日)；物业管理费及滞纳金(2020年7月1日至2020年7月31日的物业管理费17,520元；物业费滞纳金22,075.20元，暂计至2020年8月20日)；5.请求判令被告撤空并返还房屋及房屋钥匙，将房屋恢复原状；并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费(按照两倍租金和物业费计算)；6.请求法院判令被告支付租赁房屋空置费及实际损失(按照六个月租金计算)。审理中，原告撤回了第5项诉讼请求，并确认，第3项诉讼请求中电费及水费均主张到2020年8月10日，电费及水费的滞纳金依照每日百分之三的标准分段主张，第1段自2020年7月27日起，第2段自2020年8月27日起，均计算至实际清偿时止；第4项诉讼请求中的租金及物业管理费分别依照每月6,620元及每月4,380元的标准，主张至2020年12月18日，租金及物业管理费的滞纳金依照每日百分之三的标准分段主张，其中2020年7月的租金及物业管理费的滞纳金自2020年5月1日起，2020年8月、9月、10月的租金及物业管理费的滞纳金自2020年8月1日起，其后以此类推，均计算至实际清偿时止；第6项诉讼请求所指的就是空置费。事实和理由：原告与被告签订了合同编号为KB-C001-ZS-XXXXXXXX的《上海建滔广场一期商业租赁合同》，合同第3.1条约定，租赁期限自2020年2月1日起至2021年1月31日止。合同第5.2条、第7.1.2条约定，租金、物业管理费每三个月预付一次，被告应于每月1号向原告预先支付下一期的租金、物业管理费。因此，被告应在2020年5月1日支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金及物业管理费，应在2020年8月1日支付2020年8月1日至2020年10月31日的租金及物业管理费。合同第17.2条约定，被告出现下列情况，原告有权追究被告的违约责任，原告有权没收被告所付的各种保证金和被告支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)，被告另应全额赔偿原告为签订合同而支付的中介费损失和补交装修免租期、经营免租期租金，被告应向原告支付六个月的租金做为空置费损失(按违约当年月平均租金计算六个月租金)，且有权解除合同：(1)被告未按合同约定交纳租金或超过15天，经原告催告仍未付款的；(2)被告未按账单规定期限交纳物业管理、水、电、燃气、通讯等费用的，且逾期超过15天的。合同第18条约定，合同提前终止，被告应撤空并返还房屋及房屋钥匙，将房屋恢复原状，并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费(按照两倍租金和物业管理费计算)。截至起诉之日，被告尚未支付2020年7月1日起的租金物业管理费等相关费用。鉴此，原告依据《中华人民共和国合同法》第94条第4款、合同第3.1条、第5.2条、第7.1.2条、第17.2条以及第18条的约定，追究被告的违约责任并解除合同。请法院依法判如所请。被告李绍于未到庭应诉，亦未向本院提供书面答辩意见和证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了《上海建滔广场一期商业租赁合同》、《履约联系函》、用电确认表、用水确认表等证据。对上述证据，被告依法享有质证权利，因其经合法传唤未到庭应诉，本院视为其放弃对上述证据质证的权利。对上述证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2019年3月4日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订合同编号为KB-C001-ZS-XXXXXXXX的《上海建滔广场一期商业租赁合同》，约定有如下内容：一、租赁房屋情况1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市长宁区通协路XXX号美食广场(F11)铺位。……二、租赁用途2.1乙方向甲方承诺，租赁该商业房屋仅限作为(餐饮)椰香情使用。……三、租赁期限和交付日期3.1该商业房屋的租赁期限自2020年2月1日起至2021年1月31日为止。……五、租金及支付方式5.1保底租金：该房屋从2020年2月1日起至2021年1月31日止的月租金为6,620元，营业额扣点：乙方每月总营业额的10%；租金计算办法为保底租金或营业额扣点，二者择其高支付，若乙方月营业额的扣点部分溢出保底租金，溢出部分乙方应予以补缴。上述租金不包括乙方使用该房屋而发生的物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用。5.2该房屋的租金每三个月预付一次，先付后用。乙方应在签订本合同后3日内向甲方支付第一个计租期的租金，即2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金19,860元。其后，乙方应在每个月1号交纳下一个计费期的租金和物业管理费(如遇法定节假日，乙方应于法定节假日前一日支付下一个计费期的租金及物业管理费)。……5.4甲、乙双方同意，若乙方未按本合同规定之日期支付租金、物业管理费及其他相关费用的，每逾期一天按日应付费用的3%交纳违约金；若逾期超过5天的，甲方或物业公司有权停止水、电、燃气及采取甲方或物业认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止。……六、保证金6.1乙方应在签订本合同3日内，向甲方支付31,056元，相当于该房屋2个月的租金及物业管理费，作为该房屋的租赁保证金，以保证乙方履行本合同的所有条款。……七、物业管理费及其他费用7.1物业管理费7.1.1该房屋的月物业管理费总计为4,380元，由乙方承担。……7.1.2该房屋的物业管理费，每三个月支付一次。……7.4乙方在收到甲方或物业公司的收费通知后，必须按规定的期限支付上述费用；若乙方未按规定支付物业管理费、水、电、燃气、通讯等费用的，每逾期一天按欠缴费用的百分之三交纳违约金；若逾期超过5天的，甲方或物业公司可以停止一切相关服务并按本合同第五条5.4的约定执行。……十七、违约责任……17.2乙方的违约责任：17.2.1若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约责任〔甲方有权没收乙方所付的各种保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)，乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失和补交装修免租期、经营免租期租金〕，乙方应向甲方支付六个月的租金做为空置费损失(按违约当年月平均租金计算六个月租金)，且有权解除本合同。(1)乙方未按本合同约定交纳租金或超过15天，经甲方催告仍未付款的；(2)乙方未按账单规定期限交纳物业管理、水、电、燃气、通讯等费用的，且逾期超过15天的；……另查明，被告在2020年7月10日的用电确认表及用水确认表上签字确认，其中用电量1,544，用水量33。原告另提供2020年8月10日的用电确认表及用水确认表，其中用电量722，用水量56，被告均未在上述确认表上签字确认。在2020年12月15日本院向原告调查中，本院给予原告三天时间收回铺位。其后，原告确认其已于2020年12月18日自行收回铺位。审理中，原告表示：本合同系续签合同，前份合同中的租赁保证金及物业费保证金直接转为了本合同中的租赁保证金及物业费保证金；电费单价为1.48元，水费单价为5.23元，其所主张的电费中已扣除了减免优惠；原告在2020年8月左右发现被告不再经营，因联系不到被告，故2020年8月10日的用电确认表及用水确认表上无被告的签字确认。因被告未到庭，致本案调解不成。本院认为，原、被告签订的《上海建滔广场一期商业租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，租金应每三个月支付一次，但是，根据原告主张，被告自2020年7月1日起未再支付租金及物业管理费等费用，且无在案证据证明被告已履行了上述义务，故原告有权解除合同。原告请求判令解除合同，但是，因被告下落不明，本院采取公告方式向被告送达诉状副本等材料，公告送达日期已晚于合同到期日期，故合同在解除通知送达被告前，即到期终止，已无解除之必要。原告在审理中确认，其已于2020年12月18日自行收回铺位，故租金及物业管理费均自2020年7月1日起主张至该日止，租金及物业管理费的标准分别为每月6,620元及每月4,380元。原告的上述主张具有事实和法律依据，本院应予支持。经本院核算确认，被告应支付原告2020年7月1日至2020年12月18日的租金36,943.87元、物业管理费24,443.23元。根据合同约定，被告逾期支付租金及物业管理费的，应支付滞纳金，本院对原告的该项诉讼请求应予支持，但是，原告所主张的标准过高，本院自每期应付之日的次日起，酌情依照每日万分之四的标准予以支持。原告要求被告支付其所拖欠的电费3,185.99元(2,170.86元+1,015.13元)及水费465.47元(172.59元+292.88元)，并为此除提供用电确认表及用水确认表外，还就金额构成进行了陈述。尽管在2020年8月10日的用电确认表及用水确认表上并无被告的签字确认，但是，根据原告所述，被告当时已不再经营，无法联系到被告，且相关用量与前一份相比并无显著差异，被告也未到庭对此提出抗辩，故本院对原告的该项诉讼请求应予支持。鉴于并无在案证据证明原告已将付费通知送达被告，故本院对原告要求被告支付相应滞纳金的诉讼请求难以支持。根据合同约定，原告在被告违约的情况下有权没收被告所支付的保证金，该条款系违约责任条款，具有相当于违约金的作用。尽管合同在解除通知送达被告前，即到期终止，但是，被告作为合同违约方应承担相应的违约责任，同时考虑到违约金除用于弥补守约方所受到的损失外，兼具惩罚性，故本院对原告要求没收保证金31,056元的诉讼请求予以支持。尽管合同还约定原告有权要求被告支付六个月的租金作为空置费损失，但是，本院上述已支持原告的没收保证金的诉讼请求已使被告承担了相应违约责任，并结合合同在原告收回铺位后不久即已到期，原告所没收的保证金应可弥补其因被告违约所受到的损失，故本院对原告该项诉讼请求难以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李绍于应于本判决生效之日起十日内向原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司支付租金36,943.87元、物业管理费24,443.23元；二、被告李绍于应于本判决生效之日起十日内向原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司支付迟延支付租金36,943.87元的滞纳金(依照每日万分之四的标准，其中6,620元自2020年5月1日起，19,860元自2020年8月2日起，10,463.87元自2020年11月2日起，均计算至实际清偿时止)；三、被告李绍于应于本判决生效之日起十日内向原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司支付迟延支付物业管理费24,443.23元的滞纳金(依照每日万分之四的标准，其中4,380元自2020年5月1日起，13,140元自2020年8月2日起，6,923.23元自2020年11月2日起，均计算至实际清偿时止)；四、被告李绍于应于本判决生效之日起十日内向原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司支付电费3,185.99元、水费465.47元；五、被告李绍于已支付的保证金31,056元归原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司所有，原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司不予返还；六、驳回原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告李绍于负担。案件受理费4,251元，由原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司负担1,251元，由被告李绍于负担3,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二一年五月十八日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。