青海省海东市平安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0203民初1037号 原告（反诉被告）：青海耀辉环保科技有限公司，住所地：青海省海东市平安区平安镇兰青路天元工贸院内。统一社会信用代码：91632121MA759MTN69。 法定代表人：柳耀涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：祝晓红，住青海省海东市平安区平安镇兰青路天元工贸院内，住青海省海东市，该公司副总经理。 被告（反诉原告）：马应良，男，1963年5月26日生，回族，青海省海东市平安区古城乡六台村村民，青海省海东市村民，现住平安区平安镇张家寨上滩村。 委托诉讼代理人：吕文燕，青海龙启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白玉斌，青海龙启律师事务所律师。 原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司诉被告（反诉原告）马应良房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年7月23日立案受理后，适用简易程序审理，在审理过程中，发现本案案情疑难复杂，于2021年1月5日本案转为普通程序。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司的法定代表人柳耀涛，被告（反诉原告）马应良及其委托诉讼代理人白玉斌等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除与被告的房屋租赁合同；2.判决被告偿还原告的房屋基础修建费及经济损失费65980元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因生产需要青海耀辉环保科技有限公司于2020年4月1日与被告马应良位于平安县张家寨上滩村民小公路旁处租赁房屋13间（其中厂房3间，宿舍及办公室10间）并签订厂房租赁合同，所有房屋均为毛坯房，当时原告提出被告厂房必须具备380伏动力电电压的电量，可供原告的机械设备正常使用，被告承诺电压符合正常需求，并且在合同中明确说明，在原告因正常生产需要的情况下，在租赁物内进行的固定资产建设中，被告应积极配合给予人力和物力的支持，并由双方协商统一解决。但是从签订完合同到后期的所有房屋的基础性装修（包括墙面抹灰刷白、地坪、防盗门、吊顶、上下水管道、电路、卫生间、厨房）以及供水需求等方面，被告作为房主均没有配合，也没有提供资金上的帮助，导致原告在此次房屋的基础性建设中投入55980元的材料费、人工费，以及包括被迫原告二次搬离租赁房时产生的设备搬运费，原材料的装卸费及运费等，设备厂家安装师傅从4月30日到5月10日之间产生的往返路费、餐费、住宿费等都给原告造成了直接的经济损失。并且被告提供的电压负荷远远低于380伏，在5月10日的供电局电压检测中发现，该厂房的电量仅在330伏左右，导致原告的机械设备根本无法正常启动，供电局唯一解决的办法是安装独立的变压器，费用在12万左右，此时被告根本不承担这项费用，也不解决此事情，导致原告的机械设备停放一个月，直接导致生产经济损失10000元，给原告造成的这些不必要的损失，被告根本没有承担房屋租赁合同中应该履行的责任和义务，只是推辞，把所有的这些损失都让原告一人承担，综上所述，为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，让被告承担应有的费用，让原告少一些损失。 被告（反诉原告）马应良答辩并反诉称，同意解除《厂房租赁合同》，但是原告没有支付租赁费用并请求支付租赁费，驳回原告的第二、三项诉请，并向本院提出反诉请求：1.请求依法解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.请求反诉被告依法向反诉原告支付租赁费2.5万元；3.请求反诉被告依法向反诉原告支付水电费1356.3元；（水费1010.61元，电费345.69元）；4.责令反诉被告对租赁厂房内的水泥地平及水泥墙面、办公室、宿舍恢复原始状况（包含门、吊顶、电路、卫生间、上下水等）；5.责令反诉被告填平租赁场地内的水井；6.请求反诉被告承担解除合同后给反诉原告造成的经济损失3000元；7.本、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年4月1日，反诉原告与反诉被告双方签订《厂房租赁合》，约定将反诉原告位于平安区上滩工业开发区一楼三间厂房及二楼十间办公室、宿舍以5万元/年租赁给反诉被告使用。期间反诉被告进场开始施工，但从未向反诉原告支付租赁费用，签订合同后反诉原告依法向反诉被告请求支付租金5万元时不予支付。2020年5月10日左右，反诉被告在无任何证据证明的情况之下以反诉原告出租的场地供电电压不足380伏为由，向反诉原告主张经济损失。租赁期间内反诉被告在租赁的场地进行修建设施，对此反诉被告根本未经反诉原告允许。且在此期间产生水费共计1010.61元，产生电费345.9元，上述水电费反诉被告搬离场地时未与反诉原告进行结算，由反诉原告向水电公司承担水电费用共计1057.51元。在基础性装修及供水需求等等方面反诉被告没有征求反诉原告的同意就在反诉原告出租的场地进行随意修建，并要求全部费用由反诉原告承担，显然不符合法理与情理，反诉原告对外租赁的场地是牛羊育肥厂，厂房为毛坯房、不带有水泥地坪的场地更有利于牛羊养殖，反诉被告为实现自己的利益价值，在租赁地私自施工修建基础设施以及水井，给反诉原告租赁场地增加危险性，反诉被告理应对私自修建的基础性设施全部恢复原状。合同期限未满双方解除合同后，厂房闲置给反诉原告造成的经济损失费用30000元以上，对此损失应由反诉被告承担。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称：我们不承担经济损失3万元。被告提出的未按时缴纳租赁费是因为我们2个月装修完毕后，4月1日开始租赁，正式使用时间应该是6月1日。被告每天都在现场并指导我们如何装修，水量供应不了，是在被告指定的地点打的井，10间宿舍有地坪，我们进行了墙面粉刷、水电路安装、防盗门安装等，基础性装修不存在没有和被告协商的情况，实际电压达到380伏够，我们就可以启动生产。关于水电费，院子里有3家人，不能让我们全部承担。被告目前要求恢复原状，此要求不合乎情理，我们的设备进行调试时根本启动不了，供电公司检测只有330伏。半个月的时间一直跟被告进行协商电压问题，供电公司的意见要装变压器单独走线，需要12万元，被告不参与此事，也不安装，导致我们的设备在那里放了10天，厂家的人来了10天产生一些吃住、路费等损失。 反诉状中提到的我们承担房租2万元，我们不承担，因为提供的场所没有达到我们利用的价值。水井是经过马应良同意后还是他指定的地点修建的，经济损失我们无法承担，厂房也无法恢复。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司与被告（反诉原告）马应良于2020年4月1日签订《厂房租赁合同》，合同约定：青海省海东市平安区上滩工业开发区（通和货运信息咨询服务部）的厂房（以下简称租赁物）租赁与乙方使用。租赁物：一楼3间厂房及二楼10间办公室、宿舍。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期限为1年，即从2020年4月1日起，至2021年3月30日止。租金每年为人民币50000元（大写：伍万元整）。供电、供水及其他为使乙方能够正常生产，甲方必须保证以下几点：1.有实际负荷20KW以上三相电供生产使用；2.有正常用水供生产使用；3.水电费由乙方自理；4.排污管道由乙方自行解决，处理方式必须达到国家相关部门的要求。乙方在每年3月30日支付第二年租金，即每次交付一年租金。乙方在租赁期间享有租赁物所有设施的专用权。乙方应负责租赁物内相关设施的维护，并保证在本合同终止时归还甲方。乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，由双方另行协商解决。 合同签订后原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司对房屋进行墙面抹灰刷白、地坪、防盗门、吊顶、上下水管道、电路、水井等进行基础性修建。2020年5月10日原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司立户供电。在5月10日的供电局电压检测，该厂房的实测电压为330伏左右，国网平安区供电公司证实：因上摊地区新用户较多，台区供电半径大，5月份线路末端出现低电压情况，5月28日对该台区进行增容，增容后末端电压仍低于正常值。2020年5月15日原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司搬离该租赁厂房。在庭审过程中原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司申请对租赁房屋的基础性建设及装修工程进行工程造价司法鉴定，2020年12月29日鉴定机构将申请鉴定退案，原因是申请人提出不再进行工程造价司法鉴定。 原告（反诉被告）委托诉讼代理人提交如下证据：1.供电公司出具的5月份实测电压情况说明一份，实测电压330伏，5月28日进行增容，仍为低电压，证明电压不达标的情况。2.装修产生的材料费、电线、砂石料、门面装修的白灰等，购买所有材料款、人工工资费用，水泥地坪建设、墙面抹灰、防盗门安装等产生的费用收条，以上费用共计：55980元。 被告委托诉讼代理人经质证认为：对第一份证据证明上滩村区域内5月出现末端低电压情况，不足以说明4月也是低电压。上滩村电压进行增容后仍达不到，但是被告无法控制，不是被告造成，属于客观原因；对于第二份证据的“三性”均不认可，因为证人未出庭，基础性设施建设双方合同约定由原告承担，收据没有正规发票。 庭审中，被告（反诉原告）委托诉讼代理人提交如下证据：1.马应良身份信息，证明马应良具有完全民事行为能力；2.厂房租赁合同，证明租金5万元，出租方一直未收到房租，合同有明确约定，反诉被告损失与反诉原告无关；3.水电费（水费1010.61元，电费345.69元）；4.照片15张，证实没有经过同意未达成书面协议就擅自损坏厂房及宿舍设施。 原告（反诉被告）委托诉讼代理人质证认为：对第一份证据无异议；对于第二份证据因为当时口头答应有2个月的装修时间，装修好正常使用再缴纳房租，期限从4月1日算，从6月底开始交房租；对第三份证据水费没有提供缴纳水费的票据，因为水费是3家人用，电费我们自行交了；对于第四份证据我们做都是经过被告同意才做的，我们也有照片前后可以对比，但不能说是破坏性的，是因为需要才装修的。 根据本院查明的事实，对原、被告提交的《厂房租赁合同》、供电公司出具的5月份实测电压情况说明、现场照片的证明效力予以确认，作为本案定案的依据。双方当事人提交的其他证据，不符合证据的三性，故其证明效力不予认定。 本院认为，原、被告之间自愿签订的《厂房租赁合同》合法有效。原、被告同意解除《厂房租赁合同》，本院予以解除。造成合同解除的原因是原告厂房设备启动时厂房供电线路电压达不到正常值。根据国网平安区供电公司证实，因上摊地区新用户较多，台区供电半径大，5月份线路末端出现低电压情况，5月28日对该台区进行增容，增容末端电压仍低于正常值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。根据公平原则，被告应承担一部分厂房装饰装修残值损失。被告方辩解房屋装修、装饰时原告方未于其协商，由于被告提供的房屋是毛坯房，在原告装修、装饰期间被告在此居住，对此辩解不予采纳。由于原告提供的厂房装修装饰的费用及搬运费证据材料没有其他证据相印证，原告撤回对房屋的基础性建设及装修工程进行工程造价司法鉴定，原告要求被告承担房屋基础修建费及经济损失无证据予以证实，对此诉讼请求不予支持。关于反诉原告提出的支付租赁费及恢复原状的诉讼请求，由于反诉原告不能提供反诉被告生产所需的电力供应，致使反诉被告生产设备无法正常启动，反诉被告对合同解除没有责任，对此诉讼请求不予支持；关于反诉原告提出的支付水电费的诉讼请求，由于反诉原告提出的水电费证据材料不能证实反诉被告应承担的费用，对此诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第四款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司与被告（反诉原告）马应良于2020年4月1日签订的《厂房租赁合同》。 二、驳回原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司的诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）马应良的反诉请求。 本案案件受理费1450元由原告（反诉被告）青海耀辉环保科技有限公司负担；反诉费604元，由被告（反诉原告）马应良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。 审 判 长 张长春 审 判 员 苏 芳 审 判 员 周成德 二〇二一年三月三十日 法官助理 李亚东 书 记 员 黄 玲