江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0282民初1243号原告：宜兴原点文化发展有限公司，住所地宜兴市宜城街道解放东路350号，统一社会信用代码91320282MA1NB19L1C。法定代表人：徐佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘珊珊（受该公司特别授权委托），江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。被告：许荣成，男，1980年12月13日生，汉族，住盐城市盐都区。原告宜兴原点文化发展有限公司（以下简称原点公司）与被告许荣成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用小额速裁程序公开开庭审理，依法由审判员李远独任审判。原告原点公司的委托诉讼代理人刘珊珊，被告许荣成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原点公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的商铺租赁合同于2020年5月1日解除;2、判令被告支付拖欠的2020年3月1日至2020年4月30日的租金5546.2元及租金滞纳金499.16元、违约金8319.3元，并承担2020年5月1日起至2020年5月31日的场地占用费4159.65元;3、被告承担本案的诉讼费用。后原点公司变更第二项诉讼请求为判令被告立即支付原告截止2021年3月23日为止的各项款项共计12925.69元，其中2020年3月1日至2020年4月30日的租金5546.2元，2020年5月1日至2020年5月29日场地占用费4159.65元，滞纳金（以月租金的千分之三每日计算）自2020年3月1日至实际支付之日止，截止至开庭之日为3219.84元。事实和理由：原、被告双方于2019年3月1日签订了《商铺租赁合同》包括合同附件，约定被告承租阳光100凤凰街B栋第三层B-308、B-309、B-310号商铺，租赁商铺的建筑面积为126.05平方米，并以“图吉珠宝睿艺男装”的名称对外经营；同时约定了租期三年即自2019年3月1日至2022年2月28日止，约定了具体租金及支付方式等。根据租赁合同，被告应于2020年2月29日前预付下期基本租金，但被告并未依约履行。原告多次发函催收，但被告仍未能支付。根据合同约定，被告欠租逾期超过30日的应当承担违约责任并支付违约金，且原告有权单方解除合同。故原告于2020年4月30日发函解除租赁合同，依约要求被告支付合同期内欠缴的2020年3月1日至2020年4月30日的租金5546.2元，两个月的租金滞纳金499.16元，解约违约金8319.3元，以及解约后的场地占用费4159.65元。鉴于被告的违约行为，原告有权根据《商铺租赁合同》解除合同并对欠付租金、滞纳金、违约金及场地占用费等依法、依约主张，故诉至法院。许荣成辩称，对房租金额5546.2元（二个月）没有异议，房租应当从保证金中扣除。滞纳金有异议，3月1日到4月30日之间是疫情期间，宜兴本地所有门店不能营业，原告滞纳金要求计算至今，但是2020年6月1日起涉案房屋已经在施工重新出租，所以滞纳金不予认可。场地占用费有疑问，他在2020年6月初和6月底均有报警，城东派出所出警，报警理由是三楼店铺被阳光100撬门进入，什么时候撬门进入的他没有收到消息，所以对场地占用费不予认可。经审理查明：无锡金涛置业发展有限公司将其所有的位于宜兴市××路××号××街委托给原点公司以原点公司的名义对外出租。2019年3月1日，原点公司作为甲方和许荣成作为乙方签订了《商铺租赁合同》甲方将位于宜兴市××街××栋××层××号商铺，租赁面积共126.05平方米，租期三年（自2019年3月1日起至2022年2月28日止），免租期一个月，2019年3月1日至2020年2月29日期间租金为20.17元／平／月，2020年3月1日至2021年2月28日租金为22元／平／月，乙方用于“图吉珠宝睿艺男装”的名称对外经营珠宝西服零售；乙方应向甲方缴纳人民币8319元充当履约保证金；乙方不得主张履约保证金用来冲抵其应缴纳的租金、管理费或其他应付款项；如乙方违反本合同任何条款规定或条件致甲方损失的，甲方可以扣除全部或部分履约保证金予以抵偿，其数额视甲方损失而定；履约保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权向乙方继续追偿甲方遭受的损失。乙方应在收到甲方通知后7个工作日内赔偿甲方损失，乙方逾期未能赔偿甲方损失的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付应赔偿损失金额1‰的违约金。逾期超过30日的，甲方并有权解除合同……如乙方未按本合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，如乙方逾期叁日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收月租金的千分之三作为滞纳金……滞纳金可从履约保证金中扣除。乙方应在收到甲方通知后7个工作日内补足履约保证金，以保持履约保证金的完整和有效。乙方逾期未能补足履约保证金的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠履约保证金金额1‰的违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任。甲方有权直接留置并处置本商铺内乙方财产，且对处置留置财产后所得价款有优先受偿权。前述所得价款用以折抵乙方欠缴的租金及其他相关费用，不足部分乙方仍须赔偿。如处置过程中产生的任何费用应由乙方承担。乙方如提前终止合同的，属乙方违约，需提前30个工作日向甲方提出书面申请，除了按实际租期支付租金外，履约保证金不予退还，还须以乙方提出终止合同时前一个月的约定租金标准支付相当于三个月租金的款项作为违约金……如遇不可抗力情况致使本商铺不能继续使用或国家征用本商铺之情况下，甲方决定不予修复或决定拆除本商铺时，甲方可以在出现此情况之日起三十个工作日内将决定书面通知乙方，甲方发出通知后本合同即告终止，乙方应立即搬迁出本商铺，双方互不承担违约责任。如本商铺的实际状况导致乙方无法使用本商铺时，自无法使用之日起，甲方不再收取租金，乙方应当在无法使用本商铺之日或接到甲方通知之日起的10个工作日内搬出商铺，本合同终止，双方互不承担责任。甲方在依约扣除相关费用后，向乙方无息归还履约保证金剩余金额……不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括但不限于：战争、暴乱、敌对状态、公共骚乱、罢工，瘟疫、地震、水灾、火灾、暴风雪或其他自然灾害、国家法律法规变更及非由于未履约方原因所致的政府命令、法院判决。又查明，2020年4月21日，原点公司工作人员在微信中给许荣成发送催要租金的函，告知许荣成租金归租金，佣金归佣金，用佣金抵租金，并催促许荣成交租金；4月22日原点公司工作人员再次发送催收租金的函，并要求补足履约保证金，逾期将于4月28日采取中断水电供应措施；5月2日，原点公司工作人员在微信中发送给许荣成协议解除告知函，告知由于在4月30日前未支付3月1日至5月31日的租金及滞纳金，按照合同约定解除合同并不退还履约保证金和追究违约责任，并有权直接留置并处置商铺内财产，对处置财产后所得价款有权优先受偿。审理中，许荣成陈述2020年3月1日开始的租金是没有支付，他疫情后去看租赁房屋的时候，店内东西都被搬走了，心情比较激动，还在6月6日和7月1日报警，并特意锁了门，后来后面的租户还打电话给他，把他的锁撬掉了，当时他是欠房租，但是原告还欠他佣金，在2019年12月份已经将部分佣金转成房租了，后面对佣金抵扣没有达成协议，并提供原告于2020年6月1日在店铺上张贴的后面租户的施工许可证。许荣成要求因为疫情原告应当减免一个月以上租金，原点公司则认为减免租金没有法律依据。原点公司明确许荣成支付的履约保证金是5546元，但许荣成认为有八千多，但许荣成未提供证据予以佐证。以上事实，有商铺租赁合同、补充协议、微信记录、通知函等证据在卷佐证。本院认为，因新冠疫情属于不可抗力，对涉案租赁合同客观上会造成一定的影响，但不可抗力造成的不利影响及于双方当事人而非一方，疫情期间由此产生的经济损失应由双方进行合理分担，随着疫情有效管控，宜兴地区2020年5月份已经全面复工复产，不可抗力因素已经消除，许荣成不能继续支付租金，原点公司在许荣成延迟交纳租金情况下给许荣成发送解除通知要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持，故双方的租赁合于2020年5月2日解除。根据现有证据可以看出原点公司在解除合同后清空店铺并将店铺于2020年6月1日前另行出租给其他人，故原点公司存在的租金收益为2020年3月1日至4月30日的租金即5546.2元、实际损失为五月份的店铺占用费用，但考虑新冠疫情的情况，应适当减免许荣成一个月的租金。违约金的主张应与实际损失相当，许荣成支付的5546元履约保证金按照合同足够优先冲抵原点公司的租金收益和损失，原点公司无需退还，故对原点公司的第二项诉请本院不予支持。许荣成认为履约保证金为八千多，但无证据佐证本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原点公司和许荣成在2019年3月1日签订的商铺租赁合同于2020年5月2日解除。二、驳回原点公司的其他诉讼请求。本案诉讼费用664元（其中案件受理费减半收取464元，保全费200元）。由原告原点公司负担564元，被告许荣成负担100元。被告许荣成负担部分已由原告原点公司预付，由被告许荣成在本判决生效之日起十日内向原告原点公司支付。本判决为终审判决。审判员 李 远二〇二一年四月十五日书记员 卜嘉豪