重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝三中法民终字第01122号上诉人（原审被告）秦廷江，男，1971年12月12日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托代理人付朝茂，重庆市丰都县包鸾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）周中芬，女，1966年8月31日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被上诉人（原审原告）甘业富，男，1966年2月11日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。二被上诉人的共同委托代理人陈胜军，重庆创辉律师事务所律师。上诉人秦廷江因与被上诉人周中芬、甘业富房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人秦廷江及其委托代理人付朝茂，被上诉人甘业富及二被上�人的共同委托代理人陈胜军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：周中芬与甘业富系夫妻关系，甘业富有位于丰都县兴义镇胜利村2社房屋门面一间（房权证号为：房权证306字第0033**号，国有土地使用证号为：丰国用（99兴义）字第021号），即本案房屋。2012年4月29日，周中芬与秦廷江签订《租房合同》约定：1、周中芬（甲方）自愿将坐落于兴义镇胜利居委一社砖混门面房屋（即本案房屋）出租给秦廷江（乙方）使用，租期预计五年；2、甲乙双方商定当年租金价格为7000元，先交后用；3、甲方收到租金后，于2012年4月29日前将房屋正式交付给乙方使用，到期后乙方在房屋正式交还甲方时，应将该房屋腾空，结清该房屋已发生的水、电、电话、有线电视等各项费用，并将该房屋的钥匙交还甲方验收；4、……续租下一年度合同时上浮10%内，同等条件�方有优先权；……6、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金，甲方中途违约，甲方应在违约之日起五日内双倍返还定金给乙方。周中芬、甘业富实际于2012年4月23日将房屋交付给秦廷江，秦廷江将该房屋用于经营糕点使用。后秦廷江支付给了周中芬第一年租金7000元，于2013年4月23日支付给了周中芬第二年租金8000元（2013年4月23至2014年4月22日）。2014年4月27日，甘业富拟定了一份其欲出售本案所涉房屋给秦廷江的《房屋买卖合同》，秦廷江认为合同内容约定不公平而未签订。2014年5月1日，周中芬在本案所涉房屋门外张贴《门面租房期满告知书》，内容梗概为：秦廷江与周中芬签订的租房合同期满，出租方周中芬有权解除该合同，决定将房屋门面对外出售，若秦廷江在市场同等条件下购买，在一次性付清房款前提下，周中芬同意考虑由其优先购买，若秦廷江不愿购�，限其在2014年6月1日前交还房屋。同月2日，甘业富张贴本案所涉房屋《房屋买卖合同（公示）》和《特别告知》，欲出售本案所涉房屋。《特别告知》的具体内容为：“本房屋房主与秦廷江协商多次，上面房屋买卖合同原租房人秦廷江不愿意购买，现公开出售，第一位打进定金40000元的人员，确定为购买此房屋第一人”（甘业富在一审庭审时当庭陈述在当日有人向其在《房屋买卖合同（公示）》中提及的其银行账户中汇入了40000元定金）。同年6月1日，秦廷江向上述银行账户中汇入了第三年房租8000元。同年6月16日，周中芬与秦廷江因本案所涉房屋门面发生纠纷，丰都县高镇派出所出警予以制止。嗣后，秦廷江未返还周中芬、甘业富本案所涉房屋，遂引发本案诉争。一审法院另查明：周中芬与秦廷江未对定金明确约定且未实际支付定金。周中芬、甘业富一审诉称：2012年4月29日，周中芬与秦廷江签订《租房合同》，周中芬将位于丰都县兴义镇场上门面一间出租给秦廷江使用。现租期已届满，周中芬欲将该门面出售，秦廷江不愿意在同等条件下购买，周中芬不愿意继续将该门面出租给秦廷江，而秦廷江强占该门面拒不返还，请求人民法院判决：1、解除周中芬与秦廷江签订的租房合同；2、责令秦廷江限时腾出租赁的房屋门面；3、秦廷江支付周中芬、甘业富逾期腾房占有使用费3000元。秦廷江一审辩称：周中芬与秦廷江于2012年4月29日签订的租房合同约定的租赁期限为五年，租赁期限尚未届满，周中芬、甘业富不能提前解除合同，且不应要求秦廷江支付逾期腾房占用损失。周中芬、甘业富可以出售该门面，秦廷江愿意将租金支付给新房主，请求驳回周中芬、甘业富的诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点为：双方签订的《租房合同》是五年期租赁合同还是一年期租赁合同。首先，周中芬与秦廷江在协商一致的基础上签订了《租房合同》，该合同约定不违反法律规定，合同成立且生效。双方当事人均受该合同约束，双方应当按照约定全面履行自己的义务。其次，《租房合同》中约定有“租期预计五年”，其只对租赁期限作了概括的约定，即租期可少于、等于或者多于五年，可以得出双方对租赁期限约定不是五年。再次，双方约定“甲乙双方商定当年租金价格为人民币7000元”和“续租下一年度合同时上浮10%内”。可见双方明确了租期为一年及租金数额，对“下一年度”指明是“续租”且对租金作了“上浮10%内”的限制性约定，故应认定双方签订的合同仅为一年期合同。最后，双方约定有“续租下一年度合同时上浮10%内，同等条件乙方有优先权”，可以得出只有双方合同期届满重新签订次年合同时才有优先权的存在，即说明双方约定每年需签订租房合同，双方的合同每年到期即届满。综上，双方签订的《租房合同》应为一年期租赁合同。租赁期间届满，承租人秦廷江应当返还租赁物（即本案房屋）。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。不定期合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。本案中，周中芬、甘业富以张贴告知书等多种方式告知秦廷江解除合同，承租人秦廷江拒不返还租赁物，应当承担返还租赁物及支付占用租赁物期间费用的民事责任。秦廷江应支付给周中芬的占用租赁房屋期间的使用费参照上一年度双方交付的租金标准计算，即按照日占费用21.92元（8000元÷365天）从2014年4月23日起计算至返还租赁本案所涉房屋时止。因周中芬�甘业富在本案中请求的房屋占有费用为3000元，故当上述计算费用超出3000元时，则只计算3000元。秦廷江支付的8000元扣除前述费用后，周中芬、甘业富应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条之规定，判决：一、解除周中芬与秦廷江于2012年4月29日签订的《租房合同》；二、秦廷江在判决发生法律效力后15日内返还租赁的周中芬、甘业富位于丰都县兴义镇场上房屋门面一间（房权证号为：房权证306字第0033**号，国有土地使用证号为：丰国用（99兴义）字第021号）；三、秦廷江在判决发生法律效力后15日内支付给周中芬、甘业富租赁房占用费（按日占用费21.92元从2014年4月23日起计算至返还租赁房日止，超过3000元时则为3000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费80元，减半收取40元，由秦廷江负担（已由周中芬垫付，秦廷江在兑现时一并支付给周中芬）。上诉人秦廷江不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定《租房合同》系不定期租赁合同是错误的。我国《合同法》第215条对不定期租赁作了明确规定“租赁期6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。秦廷江和周中芬签订有书面租赁合同，且明确约定“租期预计五年”，故该合同应为五年固定期限的租房合同。2、一审法院认定《租房合同》为一年期限合同也是错误的。《租房合同》签订后，在双方履行合同的两年内，双方从未签订第二个《租房合同》，如果是一年期限合同，在双方履行合同的两年时间�，应该签订两个《租房合同》。3、一审法院将未经举证质证的证据作为定案的依据是违法的。该房屋的《国有土地使用证》（丰国用［99兴义］字第021号）在一审庭审中，未经过举证质证，该证据不能作为定案的依据使用。4、一审法院判决秦廷江向周中芬、甘业富支付房屋占有使用费3000元是错误的。根据合同约定，秦廷江与周中芬签订的《租房合同》的租赁期应从2012年4月29日至2017年4月28日，现租赁期尚未届满，秦廷江系合法使用租赁房屋。请求二审法院依法撤销一审判决，判令周中芬、甘业富继续履行合同。被上诉人周中芬、甘业富辩称：1、双方签订的《租房合同》为不定期租赁合同，周中芬、甘业富有权随时解除该合同。2、周中芬、甘业富已提前告知秦廷江解除合同并要求其返还出租房屋，秦廷江继续占有使用该房屋门面就应该支付相应的占有使用费。一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回秦廷江的上诉请求，维持一审判决。上诉人秦廷江二审中提交了如下证据：收款收据8份、销货清单1份、丰都明星电器维修单2份（以上单据金额共计27439元）、案外人谭其祥出具的证明1份和秦廷江自制的清单1份。拟证明上诉人租赁房屋门面后，购买机器设备及装修门面共用去40299元，若周中芬、甘业富要提前解除合同，就应该赔偿秦廷江的损失40299元。被上诉人周中芬、甘业富的质证意见如下：对该证据的合法性和关联性不予认可，秦廷江应提供正规的凭据而不是收款收据，本案系房屋租赁合同纠纷，该证据与本案没有关联性。被上诉人周中芬、甘业富二审中提交了如下证据：1、重庆农村商业银行储蓄对账单及个人业务存款回单。拟证明其收到购房人的定金40000元。2、诉争房屋门面的国有土地�用证（丰国用［99兴义］字第021号）。拟证明诉争房屋门面的合法性。3、照片8张。拟证明周中芬、甘业富在租赁房屋门面公开粘贴告知书，告知秦廷江合同到期以及其欲出售该房屋门面。上诉人秦廷江的质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，但是与本案没有关联性；证据3与本案没有关联性，合同未到期，即使产权发生转移，该租房合同对新的产权人仍然有效。本院对上诉人秦廷江在二审中提交的收款收据的真实性、合法性予以确认，对其提交的所有证据的关联性不予以确认；对被上诉人周中芬、甘业富提交的证据1、2、3的真实性、合法性予以确认，对证据2、3的关联性予以确认，对证据1的关联性不予以确认。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，秦廷江与周中芬于2012年4月29日签订的《租房合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、秦廷江与周中芬在2012年4月29日签订的《租房合同》是五年期租赁合同还是一年期租赁合同。二、前述《租房合同》的租赁期间是否届满，秦廷江是否应当向周中芬、甘业富返还租赁房屋。关于第一个焦点。秦廷江认为该《租房合同》中约定“租期预计五年”应理解为“最多租五年，不超过五年”，主张该《租房合同》为五年期租赁合同；周中芬、甘业富则认为该约定应理解为“可以少于、等于或者多余五年”，属约定不明，双方应系不定期租赁合同关系。结合双方争议事项，具体评析如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款，合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确�该条款的真实意思”之规定，本院认为，本案所涉《租房合同》约定的“租期预计五年”中“预计”的字面意思为“事先进行估计或推测”，“租期预计五年”即当事人事先估计、推测租赁期在五年左右，即租期可以少于、等于或者多余五年，但合同没有明确约定租期就是五年，“租期预计五年”的约定应视为该合同对租赁期约定不明。秦廷江主张该《租房合同》为五年期租赁合同缺乏事实依据。其二，对合同条款的真实意思应当结合上下文进行合理解释。经查，双方在《租房合同》中关于“甲乙双方商定当年租金价格为人民币7000元”、“续租下一年度合同时上浮10%内，同等条件乙方有优先权”的约定，明确了第一年的租金数额，以及要“续租”须交纳的租金应“上浮10%”，且约定了秦廷江享有“优先权”。本院认为，结合上下文，将“优先权”解释为“一年租�期届满后的优先租赁权”更为合理。综上，本案所涉《租房合同》并非五年期租赁合同，一审判决认定该《租房合同》为一年期租赁合同并无不当。关于第二个焦点。秦廷江上诉认为其已实际承租本案所涉房屋两年，而双方至今仅签订了一份《租房合同》，并不存在第二份《租房合同》，一审判决认定双方签订的《租房合同》系一年期租赁合同与客观事实不符，主张该《租房合同》的租赁期间尚未届满，双方应当继续履行合同。对此，本院认为，双方在《租房合同》的一年租赁期间届满后，没有签订新的书面租房合同的事实客观存在，但此事实并不能否定该《租房合同》系一年期租赁合同的性质。本案中，双方签订的《租房合同》的一年租赁期间于2013年4月22日已经届满。在该租赁期间届满后，秦廷江继续使用该房屋门面，周中芬、甘业富没有提出异议，且收取�秦廷江第二年（2013年4月23日至2014年4月22日）的租金8000元，该行为表明周中芬、甘业富愿意在第二年继续将该房屋门面出租给秦廷江，双方仍在继续履行原《租房合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方的租赁合同的租赁期限应为不定期。对于不定期租赁合同，双方均可随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，周中芬、甘业富采取张贴告知书等多种方式通知秦廷江解除租赁合同并返还租赁房屋，应视为周中芬、甘业富已履行了出租人的通知义务，秦廷江作为承租人依法应承担向出租人返还租赁房屋并支付占用租赁房屋期间使用费的民事责任。综上，秦廷江的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人秦廷江负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪 静审 判 员  陈江平代理审判员  郭玉梅二〇一四年十一月二十日书 记 员  石 佳