江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0723民初2675号 原告：马圆，女，汉族，1985年7月6日出生，住灌云县。 原告：杨光，男，汉族，1983年4月12日出生，住灌云县。 两原告共同委托诉讼代理人：朱铁军、姜有逊，江苏法哲律师事务所律师。 被告:连云港中发置业有限公司，住所地灌云县人民西路南侧商业水街10号楼。 法定代表人：章仁法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：章伟炳，该公司员工。 被告：江苏淮海大地物业管理有限公司，住所地灌云县侍庄街道办事处兴云社区新村南路56号。 法定代表人：潘平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于达亚，该公司主任。 委托诉讼代理人：陆咸江，该公司法律顾问。 原告马圆、杨光与被告连云港中发置业有限公司（以下简称为中发公司）、江苏淮海大地物业管理有限公司（以下简称为淮海物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理，依法适用简易程序于2019年5月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2020年2月4日公开开庭（线上视频连线）进行了审理。原告马圆（第一次到庭）及两原告共同委托诉讼代理人朱铁军（第一次到庭，第二次视频连线），被告中发公司委托诉讼代理人章伟炳（第一次到庭，第二次视频连线），被告淮海物业公司委托诉讼代理人于达亚（第一次到庭）、陆咸江（第一次到庭，第二次视频连线）参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马圆、杨光向本院提出诉讼请求：1.两被告共同赔偿原告损失21212.02元；2.被告承担鉴定费21000元及诉讼费。事实与理由：2010年3月8日，两原告在被告中发公司处购买位于九龙房屋，房屋装修后一直在此居住生活。灌云县大地物业管理有限公司负责该小区的物业管理，在2015年9月10日，该公司名称变更为被告淮海物业公司。2019年3月26日上午6点左右，九龙港水街17号楼二单元顶楼消防管道突然破裂，大量水从消防管道倾泻而出，导致原告居住的房屋大量进水，原告家中的木地板、衣柜、沙发等均有不同程度损毁，后原告多次联系被告商谈赔偿事宜，被告总是推诿。 被告中发公司辩称，涉案房屋于2011年3月18日已竣工验收合格，消防工程经消防大队验收合格，在2011年4月26日出具消防验收合格报告，房屋于2011年4月30日已交付给原告使用。该小区已成立业主委员会，物业公司由业主委员会选定，并由物业公司进行日常维护和保养，与我公司无关。 被告淮海物业公司辩称，一、不同意赔偿或与被告中发公司共同赔偿原告诉求的金额及承担诉讼费用。二、我公司负责涉案小区的物业管理是事实，但我公司在服务期间不存在侵权，也没有违约现象发生。原告向被告主张损害赔偿没有法律依据。三、涉案消防管道爆裂，其发生原因我公司不知晓，按常理不排除消防管道产品自身质量存在问题导致其爆裂，也不排除可能发生其他原因，如人为等因素导致其爆裂。但有一点是可以排除的，我公司没有进行人为破坏，也没有违反服务合同约定而导致其爆裂。四、消防管道爆裂出水致原告室内进水，致其财物受损，责任不在我公司，因为涉案消防管道爆裂后，正常应由出水口将爆裂引发的出水流出下水管道，其爆裂管道位置处于外露天台顶部，露台设计了出水管道，其管道没有被人为堵塞的情况下，消防管道爆裂引发的出水不可能流入原告的室内。原告损失主要是原告自身乱搭乱建造成落水管被堵塞、其落水地面被抬高，导致消防管道破裂时，水溢出后不从落水管落入地下，而造成反流到室内，责任在原告。五、我公司严格按照服务合同约定，尽到了合同约定以及法律赋予的职责。综上，请求驳回原告要求我公司承担责任的诉求。 原告举证商品房买卖合同、现场照片；被告中发公司举证建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证、交房流程表、物业管理服务协议书、业主公约（临时）、装饰装修协议书、消防安全责任书；被告淮海物业公司举证物业管理委托合同，经原告申请，本院委托建设南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定报告、江苏建恒工程咨询有限公司出具的工程造价鉴定意见书，已组织原、被告进行质证，本院依法予以确认，结合证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下： 2010年3月8日，两原告与被告中发公司签订《商品房买卖合同》，两原告购买被告中发公司开发的位于灌云县房屋，合同约定该商品房经验收合格可交付买受人使用。 2011年4月26日，灌云县公安消防大队出具建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证，载明中发公司开发的九龙港商业水街3#、5#-10#、15#、18#、19#楼工程依法接受竣工消防检查，提供工程竣工验收报告；消防产品质量合格证明文件；有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；消防设施、电气防火检测合格证明文件；施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件，经审查，材料符合规定，予以受理。 2011年4月30日，被告中发公司将涉案房屋交付两原告。同日，原告杨光与原灌云县大地物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理服务协议书》，约定甲方应对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、保安、交通项目进行维护、修缮、服务与管理。2016年6月30日，灌云县九龙港水街小区业主委员会（甲方、委托方）与被告淮海物业公司（乙方、受托方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将九龙港水街小区委托乙方实行物业管理，委托管理事项第四条：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。被告淮海物业公司自涉案小区房屋交付至今一直提供物业服务。 2019年3月26日清晨，位于九龙港商业小区17号楼楼顶的消防管道破裂，大量水流出楼顶并溢出到原告房屋外露台，楼顶连接露台有一根出水管道，出水沿露台地面通过一根下水管道流出，因水流较大，水流通过原告房屋连接外露台的门流入屋内，造成屋内地板、沙发等财产因水浸泡受损。管道破裂后，原告报修至被告淮海物业公司，破损部位已修缮完成。 经原告申请，本院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对原告房屋内因消防管道破裂漏水造成受损的地板、墙面出具修复方案，经鉴定，考虑经济型、合理性和适用性基础上，对地板、墙面（梁面）受损进行修复处理。地板修复方法：拆卸六层、阁楼层全部踢脚线，拆卸阁楼层餐厅地板上的栏杆；除卧室3、储藏室、榻榻米以外，拆除全部地板，注意保护卧室1、卧室2中未泡水的地板；从门的位置开始，逐块拆除卧室3、储藏室中泡水的地板；采用卧室1、卧室2中未泡水的地板，对卧室3中拆除区域进行填补；按照原装修标准重新购买、安装客厅、内阳台、走道、卧室1、卧室2、餐厅（不含塌塌米）、储藏室被拆除的地板；重新安装被拆卸的踢脚线、栏杆。墙面（梁面）修复方案：铲除梁侧面（2.46m×0.3m）、底面（2.46m×0.25m）涂料层、腻子层；按原装修标准进行恢复。原告为此支付鉴定费18000元。 经原告申请，本院委托江苏建恒工程咨询有限公司对涉案房屋内地板及墙面修复工程造价进行鉴定，经鉴定，涉案房屋内地板、墙面修复工程造价为21212.02元。原告为此支付鉴定费3000元。 另，原灌云县大地物业管理有限公司经工商登记名称变更为被告淮海物业公司。 本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。涉案《物业管理服务协议书》、《物业管理委托合同》依法成立，合法有效，按照涉案《物业管理服务协议书》、《物业管理委托合同》的约定，应由被告淮海物业公司对小区房屋建筑共用部位、共用设施、设备履行管理、维修养护义务。 原告主张要求被告淮海物业公司承担责任，被告淮海物业公司辩称其已经尽到相应义务，并举证提交2019年公共设施设备维护保养工作检查情况登记簿、灌云县九龙港水街小区业主委员会委托书、关于建议申请启用维修资金的函、维修资金使用业主确认表用于证明己方观点。其中申请启用维修资金的相关材料，并不足以证明原告此前已经尽到对共用设施设备的维护管理义务。另，被告淮海物业公司在庭审中陈述“向法庭说明一点，被告二与业主委员会之间签订物业服务合同时，业主委员会没有将案涉小区服务的消防系统资料交付给物业服务企业被告二，经多次索要，至今未获得，对消防管道系统设置并不具体清楚。其二，在服务过程中，发现原告诉称的案涉消防管道所处位置被告二无法进入进行巡查服务，其原因是违章搭建以后无法进入。”，被告淮海物业公司陈述无法进入消防管道所在的17号楼楼顶平台进行巡查服务的情况，与被告淮海物业公司举证的反映公共设施设备的检查登记中反馈的消防设施正常存在明显相悖之处，本院对其举证的检查情况登记簿真实性不予确认。经过本院现场查勘，发生破裂的消防管道位于小区17号楼顶部平台，可通过自带扶梯到达顶部平台进行共用设施设备的检查、修缮和管理，无需通过原告房屋外部露台到达顶部平台。消防管道破裂后大量水溢出通过原告房屋外露台流入屋内，造成屋内财产损失，被告淮海物业公司所举上述证据均不能证明其已经按照约定履行了己方对小区共用设施设备的维修、养护和管理义务，本院对其此项辩称不予采信，应由其承担相应赔偿责任。 关于原告主张要求被告中发公司承担责任，且被告淮海物业公司提出消防水管破裂不排除质量原因的辩称。被告中发公司作为商品房的出卖人，出售商品房并转移房屋所有权后，在房屋质量没有瑕疵的情形下，对房屋买受人的义务已履行完毕，中发公司已经提交消防产品的质量合格证明给当地消防部门，本院对被告淮海物业公司辩称不予采信，对原告此项主张不予支持。 关于被告淮海物业公司提出破裂后水流入原告屋内系原告自身改建造成的辩称，并举证整改通知、照片予以证明。经过现场查勘，本院对比原告房屋外露台（已装修、铺设地砖）与相邻隔壁房屋外露台（未装修）的两处下水管道（一处连接楼顶平台，一处连接下水管道），原告对房屋外露台的装修并未改变两处下水管道的位置及水平高度，连接露台与房屋的门距离地面的高度较未装修而言有些许减少。管道破裂口处于原告房屋外露台正上方的楼顶顶部平台，管道破裂导致大量水流出，因空间距离相近，致使水流入原告房屋外露台。被告淮海物业公司未对消防管道尽到维修、养护和管理义务，管道破裂后未及时找到消防控制阀门，是管道破裂后水流进入原告房屋内造成损失的主要原因，但原告对房屋外露台装修后，连接门距离地面高度降低，对水流入屋内造成财产损失存在一定影响，本院结合整体案情，酌定由原告自身承担10%的责任。 关于原告损失，虽被告淮海物业公司对消防管道破裂之处已进行维修，但此次管道破裂漏水仍给原告造成财产损失，体现为受损部位的修复造价，经本院委托鉴定涉案房屋内地板、墙面修复工程造价为21212.02元，被告淮海物业公司应向原告履行赔偿责任，即向原告赔偿19090.82元（21212.02元×90%）,其余损失由原告自行承担。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏淮海大地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马圆、杨光19090.82元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费330元，由被告江苏淮海大地物业管理有限公司负担297元，由原告负担33元。鉴定费21000元（18000元+3000元），由被告江苏淮海大地物业管理有限公司负担18900元，由原告负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  孙 静 人民陪审员  孙东方 人民陪审员  陶 威 二〇二〇年四月一日 书 记 员  孙金磊 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 （二）《物业管理条例》 第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 附：履行账号 账户名称：灌云县人民法院 账号：3207230011010000042540 开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部