江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初656号原告（反诉被告）：王玮，女，1986年3月1日生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：鲍传斌，江苏均锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州当代绿建置业有限公司，住所地江苏省苏州相城经济技术开发区永昌泾大道1号漕湖大厦21层2105室。法定代表人：侯庆存，总经理。委托诉讼代理人：田帅，系公司员工。第三人（反诉原告）：中国工商银行股份有限公司苏州相城支行，住所地江苏省苏州市相城区嘉元路666号。负责人：潘元颖，行长。委托诉讼代理人：吕红芳、吕圣尤，江苏永德律师事务所律师。第三人：王惠芬，女，1962年3月16日生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王玮，女，1986年3月1日生，汉族，住重庆市渝中区。第三人：王彦君，男，1958年10月26日生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王玮，女，1986年3月1日生，汉族，住重庆市渝中区。原告王玮与被告苏州当代绿建置业有限公司（以下简称当代绿建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院曾于2018年9月28日立案受理，追加中国工商银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称工行相城支行）作为第三人参加诉讼，于2019年9月29日作出（2018）苏0507民初6286号民事判决。当事人不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。该院于2019年12月25日裁定撤销原判、发回重审。本院于2020年1月23日立案重审。审理中，本院依法通知王惠芬、王彦君作为本案第三人参加诉讼，被告当代绿建公司提出反诉，第三人工行相城支行提出反诉，与本诉合并审理。本院另行组成合议庭适用普通程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。王玮及其委托诉讼代理人鲍传斌，当代绿建公司的委托诉讼代理人田帅，第三人工行相城支行的委托诉讼代理人吕红芳、吕圣尤，第三人王惠芬、王彦君的共同委托诉讼代理人王玮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玮向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告和被告签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201706090033）。2、解除原告王玮与第三人工行相城支行签订的《个人购房借款、担保合同》。3、被告当代绿建公司返还原告王玮首付款1629174元及赔偿利息损失（以550000元为基数，从2017年4月22日起，以1079174元为基数，从2017年9月21日起计算，均按照年利率11.7%计算至实际给付之日止）。4、被告当代绿建公司向原告王玮支付其已向第三人工行相城支行归还的贷款本息及相应的利息。5、被告当代绿建公司赔偿王玮会员服务费人民币35000元。6、被告当代绿建公司赔偿原告王玮聘请律师费损失20万元。7、被告当代绿建公司赔偿原告王玮违约金162575元。8、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月16日，原告与被告签订了当代万国墅商品房认购协议书，即原告认购被告开发销售的当代万国墅5栋208室房屋，并于当日交付定金50000元，约定剩余首付款为2017年5月31日之前付清，2017年4月16日已缴纳3.5万、6万元的优惠，即最终签约价为5419174元；2017年6月9日，原告与被告正式签订房屋买卖合同，合同编号为苏房商相城合同201706090033，合同约定建筑面积约262.38平方米，房屋总价5419174元，合同约定原告需付首付款按照房屋总价款的30.06%，余款按揭贷款，另外约定团购费即所谓的入会费3.5万元，可抵扣房款6万元。故原告于2017年4月24日支付500000元给被告，同年9月支付1079174元给被告，余款3790000元按揭贷款支付了被告的全部房款。原告在被告售楼处领取的宣传册，宣传册标明对208号下层即俗称架空层标注为独立私享空间，另送至美花园一块；另被告的样板房也把架空层装修为可使用的房间，与宣传册基本一致；再者，被告的售房人员大力宣传架空层可给原告装墙构成房间，并作出承诺。如此，被告对架空层的空间及一块花园地承诺处分给原告使用，房物出卖价格高于同类房700000元至800000元；现经房管部门询问，该空架层属于全体业主共有，被告无权处分，因此，被告无法实现其承诺，造成原告缔结合同的真正目的不能全部实现。被告作为专业房地产公司，为销售其房产，教唆潜在预购房者规避苏州限制购房政策，社会影响极坏，本案原告就是被告教唆先办理夫妻离婚手续，再购房者之一。综上，被告上述销售行为，构成虚假宣传，违法宣传，把公共部分又一次出卖给业主谋取不当得利，欺骗消费者的合法权益，应该受到法律严惩，依法应承担欺诈、欺骗消费者权益法律责任，也致使被告承诺不能实现即合同义务不能全部实现。为保护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。被告当代绿建公司辩称，1、架空层的权属，应当依据物权法等相关法律法规来规定，原告方也应当知晓架空层的归属。如果说以买卖合同的形式处分掉架空层，那么原告也有过错在先。2、依据合同补充条款第20条第6款，如果发生了法定或者约定的合同解除事由，那么买受人应当在15日内向出卖人寄送解除合同的书面通知，否则视为放弃解除权。3、解除权的行使是形成权的行使，应当遵循除斥期间的相关规定，同时除斥期间为不变期间不会被打断及延长，自原告知晓解除权之日起一年内没有行使解除权，解除权应当归于消灭，而不能行使。4、原告方主张的利息确实过高，与合同的违约金在补偿意义上及赔偿意义上都重复。5、团购费是原告方与电商公司签订了合同所约定的条款，依据合同相对性合同当事人不得突破合同约束，而向被告方主张，假设被告方承担了相关团购费用，被告方去追究电商团购费就又有可能引发诉讼，无法从根本上解决问题。第三人工行相城支行称，要求在本案中一并处理其与原、被告之间的贷款担保事宜，由原、被告按约偿还剩余未偿还的贷款本金3709826.65元及利息。另外要求原告承担实现债权支出的律师费150000元，如果被告根本违约，也可由被告承担。第三人王惠芬、王彦君述称，对于解除抵押借款合同没有异议，其他同原告方意见。反诉原告当代绿建公司向本院提出反诉，请求判令反诉被告王玮承担逾期付款违约金151675.8元及本案的反诉费用。事实与理由：依据合同约定反诉被告王玮应当在2017年6月16日支付379万元，但是其延迟至2017年11月9日支付，延期达146天，故反诉原告要求其按照379万乘以延期天数乘以银行同期贷款利率年利率4.35乘以1.3，计算146天的逾期付款违约金。反诉被告王玮辩称，反诉原告明知道反诉被告不具备购房资质而且帮助反诉被告办理假离婚证明，造成贷款下不来，贷款当时约定也是由反诉原告进行办理，我方只需配合即可。双方的实际行为也表明变更了合同约定的支付时间，所以反诉被告不存在违约支付房款。经审理查明，2017年4月16日，王玮与当代绿建公司签订《当代万国墅认购协议书》，约定：王玮向当代绿建公司认购苏地2016-WG-9号地块5幢/单元208室，该套房屋建筑面积预测262.38平方米；于2017年4月16日支付定金50000元；总房价款5479174元,按揭付款；于本协议签订之日起7日内，即2017年4月23日前签署《商品房买卖/销售合同》；2017年4月30日前支付购房首付款500000元，剩余首付款为2017年5月31日之前付清；2017年4月16日已缴纳3.5万元享受6万元优惠，即最终签约价为5419174元。同时，王玮（乙方）与苏州品源信息技术有限公司（甲方）签订了《品源会员服务协议》一份，约定乙方通过向甲方支付35000元作为预存的会员服务费用，在甲方合作楼盘享受甲方所争取的购房优惠，以及后续增值服务，每笔会员服务费仅可享受一套房源优惠，会员服务费不抵充房款；乙方支付的会员费与甲方合作商无关（购房活动中，活动服务费不计入且也不抵扣选购房屋的购房款）；乙方理解，甲方并非相关合作商的代理或委托中介机构，并未接受开发商委托销售相关房源。当日，王玮向苏州品源信息技术有限公司支付35000元，苏州品源信息技术有限公司收到款项后，向王玮出具收据一份，收款事由为会员服务费。2017年6月9日，王玮（作为买受人）与当代绿建公司（作为出卖人）签订了《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201706090033）一份，合同约定，王玮向当代绿建公司购买该公司开发的位于相城经济开发区的商品房，所属自然层为2-3层，建筑面积共262.38平方米，套内建筑面积为217.718平方米,分摊的共有建筑面积为44.656平方米,房价款按照建筑面积计算，总价款暂定5419174元。合同第五条（付款方式）约定：买受人选择贷款方式付款，买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的30.06%，其余部分房价款由买受人贷款支付；买受人同意向出卖人指定银行申请贷款（出卖人指定银行为工商银行苏州相城支行），买受人同意按贷款银行要求向银行提供贷款所需要的资料，出卖人应当协助买受人提供贷款所需要的资料；因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后15日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任；若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同。自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按本合同第四条约定房屋总价款的3%向出卖人支付违约金；出卖人应退还买受人已付房款。因出卖人的原因导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同通知书送达之日起15日内将买受人已支付的价款退还买受人，并按照本合同第四条约定房屋总价款3%向买受人支付违约金。但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议的除外。合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）约定：买受人如未按本合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同第四条约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行。合同第八条（房屋面积差异处理方式）约定：实测面积与第二条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、根据第四条按照建筑面积或套内面积计价的约定，实测面积与预测面积误差比在±3%(包括±3%)以内的，按该商品房每平方米单价(按标准层、阁楼、跃层、其他不同部位单价计)计算多退少补；实测面积与预测面积误差比超过3%的，买受人有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知出卖人解除本合同。买受人行使单方解除权的，出卖人应当自书面通知送达之日起十五日内退还买受人已付房款(包括因买受人贷款购房已支付贷款利息)，并按照中国人民银行同期同档存款基准利率给付已付房款的利息。合同第十七条（房屋交付时间）约定：出卖人定于2018年10月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2018年5月30日，否则，买受人有权暂不接受房屋交付。第三十五条（单方解除权行使期限）约定：本合同中对买卖双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过约定期限不行使的，解除权消灭。对行使期限没有约定的，经对方当事人催告后，解除权的期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合同第三十六条（解除合同的违约责任）约定：买卖双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格执行。本合同生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求解除合同的，构成违约，除双方另行约定外，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按本合同第四条约定房屋总价款的3%赔偿对方损失。合同补充条款第三条约定：（1）买受人应在本合同附件三第（三）条付款方式约定日期内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用并提供相关资料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担逾期应付款万分之一人违约金。因出卖人原因导致按揭无法办理人，买受人不承担该违约责任。合同补充条款第八条约定：1、商品房仅以建筑面积为依据进行面积差异处理，不论套内建筑面积或分摊面积的大小及发生何种变化，均不单独作为面积差异处理的依据，出卖人亦不构成违约。2、若买受人在出卖人书面通知的办理交付手续的期限内未补足面积差价款的，应承担本合同约定的逾期付款违约责任。3、当发生第八条第1项所述情形时，买受人同意不解除双方签订的商品房买卖合同，以房屋实测报告载明的实测面积为准，多退少补。合同补充条款第九条第1项约定：买受人清楚并确认，出卖人在销售商品房时设置有样板房的，买受人在此确认出卖人已明确告知买受人该商品房实际交付时的商品房质量、设备及装修与样板房是不一致的，买受人对此无任何异议。出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位向出卖人主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。合同补充条款第十五条约定：1、出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同的约定为准，出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或住处以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。2、买受人清楚并确认本楼盘有关广告、楼书、样板房、模型及其他宣传资料中明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响。合同附件三第（三）项按其他方式付款约定：（1）买受人应于签署本合同当日向出卖人支付首付款计1629174元，剩余房价款计3790000元以商业按揭贷款方式支付。（2）买受人应于签署本合同后3日内向商业按揭银行或住房公积金管理机构委托的商业银行或银行指定的律师事务所、中介机构提供办理贷款所需要的全部文件及资料，并于7日内办理完毕全部贷款手续，即贷款划入出卖人指定账户。如因买受人原因所申请贷款未获批准，买受人应以自有款项在贷款未获批准之日起15日内向出卖人支付剩余全部房价款。嗣后，王玮（作为借款人、抵押人）、工行相城支行（作为贷款人）、当代绿建公司（作为保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[商住]字[苏州分]行[相城]支行[2017]年[0001284]号），约定：因王玮购买涉案房屋并以该房屋向工行相城支行申请个人房产抵押贷款金额为3790000元，贷款期间360个月，贷款以按月等额本息还款方式，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人当代绿建公司为本合同项下的贷款提供连带责任保证。合同还约定：如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。该合同最后落款处的贷款人处由工行相城支行加盖公章，借款人处由王玮本人签名，共同借款人处由王彦君、王惠芬本人签名，保证人处由当代绿建公司加盖公章及法人印章，抵押人处王玮签名。工行相城支行于2017年11月8日全额发放了贷款3790000元。2017年12月1日起，王玮逐月向工行相城支行归还贷款本息，至今未断。2017年4月16日，王玮向当代绿建公司支付定金50000元；同年4月24日、5月29日，王玮分别向当代绿建公司支付购房款500000元、1079174元，购房首付款合计1629174元（包含定金50000元）。当代绿建公司收到上述款项后，分别向王玮出具收据各一份。当代绿建公司于2017年11月8日收到工行相城支行发放给王玮的贷款3790000元后，于2017年12月1日向王玮出具了江苏增值税普通发票一份，内容为销售自行开发的房地产项目预收款，金额为5419174元。再查，2019年3月11日，苏州市相城区市场监督管理局对当代绿建公司作出了相市监案字[2019]43号行政处罚决定书，该处罚决定书查明：当代绿建公司从事开发位于苏州相城经济开发区的当代万国墅房地产项目，2017年4月开盘销售中叠和下叠户型时，以发放的户型图、展示的楼盘独立立体模型等方式，把一楼架空层作为有居住功能的房间对外进行宣传和展示；2017年7月其在小区的7号楼设立样板房，把一楼架空层装饰布置成有居住功能的房间作为叠加户型整体的一部分对外进行展示；在4幢楼房前规划有车位的情况下，其为了整个小区沙盘的美观性，把沙盘上的车位改变成绿化对外展示；期间，户型图宣传册是委托苏州市墨客纸制品包装有限公司制作印刷的，总的费用27850元；涉及样板房的装饰费用无法计算；由于经手人员调动频繁，沙盘和立体模型的制作单位和制作费用无法查实。至案发，其共销售叠加户型房产65套。该局认为，当代绿建公司在销售房产时，以样板房、立体模型、户型图、沙盘等形式发布与实际情况不符的虚假广告，并对消费者的购买行为产生实质性的影响，其行为应当予以处罚，由于其虚假广告费用无法计算，经集体讨论，决定对其发布违法广告的行为按广告费用无法计算的违法行为予以处罚。当代绿建公司的上述行为构成了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（二）项所列行为。该局根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款之规定，责令其改正违法行为，停止发布违法广告，消除影响，并决定对其处罚款250000元，上缴国库。又查明，在原告起诉后，当代绿建公司于2018年10月26日向王玮邮寄了《交房收费明细表》，该明细表主要内容为：业主王玮、房号5#208、合同面积262.38平方米、实测产权面积250.43平方米、面积差异-11.95平方米、合同总价5419174元、实测总价5172359.73元、应补缴房款-331053.32元；该明细表上还明确了相关收费标准。之后，当代绿建公司又向王玮邮寄了收房通知书，但王玮拒收，并向当代绿建公司发出了《拒绝收房通知书》，该通知书中明确，因当代绿建公司未能兑现售房时承诺交付标准，其有权拒绝接收不符合交付条件的房屋。原告诉至本院。上述事实，有当事人提供的认购协议书、品源会员服务协议及收据、商品房买卖合同、收据、增值税普通发票、个人购房借款/担保合同、贷款还款明细清单、贷款申请表、个人借款凭证、交房收费明细表、拒绝收房通知书、行政处罚决定书及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。王玮一方为证明其主张，另外举证：1、被告的宣传册二份，可以证实图案里把相应的架空层及空地作为房屋的设计方案，预示着架空层及空地都由购买方使用，另被告方的销售人员在宣传册上写上了正常面积是260平方，实际使用费用是318平方左右，印证了被告方在销售时向原告作虚假的宣传，并承诺架空层可封闭使用的事实，我方户型是其中的A温莎花园，负一层到三层，一层是赠送的，当时没有标明是架空层。2、公证书一份，证明被告方在网站上对于样板房设计及相关架空层使用的宣传说明。3、销售余三妹与当事人的微信聊天记录，证明贷款是由当代绿建公司代办的，而且过程中还支持相关人员办理虚假证据，如离婚证等；我方都是按照当代绿建公司相关的程序进行办理的，双方的实际行为视为对原合同约定的支付方式的一个变更；贷款的房屋买卖合同也必须由当代绿建公司进行担保，否则无法进行贷款。4、当庭提供代理合同原件1份、代理费发票原件2份，证明由于被告的违约，原告委托代理人产生的律师费用为20万元，具体为2019年4月28日微信支付到代理律师6000元，2019年5月21日转了10000元，其他的付现金。经质证，当代绿建公司认为，1、证据和本案项目的关联性无法确认，在3层旁边有一处标识本户型所在位置用褐色的颜色标识，但本案所在房源5幢并没有任何标识，即使宣传册是真实的，也与涉案房屋没有关联性；而且里面也没有看到关于架空层的任何表示；关于原告主张的手写部分是由被告销售人员写的，这部分无法确认，被告也不予认可；另外宣传材料按合同约定不作为合同的组成部分。2、证据真实性无异议，证明目的有异议，公证书申请人不是本案原告，证明目的从公证书上看无法反映。3、真实性不认可，而且与本案没有关联性，余三妹不是本公司员工，也无法核实；开发商可以协助购房人获取相关贷款，但是贷款的主要责任方是原告，被告方有几家合作银行都可以为原告方提供贷款服务，但最终仍然是原告方的贷款条件如征信、银行流水，从聊天记录中得知，原告方有相关其他贷款影响了银行放款。4、无法核实原告方的律师费付款的财务转账记录，而发票可以通过发票冲红等财务手段进行修改及处理，以常理而言，20万律师费也说不通。第三人工行相城支行认为，我方对于原、被告之间的纠纷不知情，由法院依法认定。第三人王惠芬、王彦君没有异议。第三人工行相城支行另行举证委托代理合同一份，证明第三人为实现债权所产生的律师费15万元，实际还未支付。经质证，王玮认为，证据真实性没有异议，律师费应该由当代绿建公司承担。当代绿建公司认为，证据的真实性没有异议，即便合同解除，也应当由合同当事人，而不是保证人支付律师费。第三人王惠芬、王彦君表示同王玮意见。针对王玮主张解除的理由，在原审中表示，首先解除的理由主要为被告现在提交的房屋的面积差大于法律约定的3%；另外被告公司存在虚假宣传，误导了原告的购买意图，被告存在过错，基于这两点要求解除双方之间的合同关系。当代绿建公司认为，解除合同权请求基础应当是固定的，并且固定在原告提出解除主张当时而不是说在提出解除主张后再调整自己解除权限理由。在原告提交的民事起诉状当中，对于双方面积误差事宜从没有提到，仅仅是认为双方合同目的无法实现，但双方购房合同已经明确双方商品房买卖合同的购房目的，购买地下室一层和二层、三层，所以并不存在购房合同目的不存在的情况。至于房屋面积误差，刚刚我们提到了，在原告行使合同解除权时并没有提及该事由，而且双方在补充条款当中对于存在面积误差的处理方式约定是据实结算房屋价款，不存在原告有权解除合同的基础，而且即使按照正文解除合同也应当在15天内行使，这是双方约定除斥期间，超出期间后，原告无权再行使解除权。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对原、被告具有法律上的约束力，双方均应按合同全面履行。本案的争议焦点在于原告是否有权解除涉案商品房买卖合同。原告主张解除的理由为一是被告存在虚假宣传，误导原告购房，导致交付的房屋不符合约定的交付条件，二是面积误差超过3%。关于第一方面，被告是否存在虚假宣传，并对原告的购买行为产生重大影响的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格产生重大影响。本案中，根据王玮举证的宣传册等证据可以证实，被告在其销售广告和宣传资料上将一楼架空层设置为可以居住的房屋及相关设施，且其设置的样板房又使得宣传资料反映的房屋及相关设施具体而确定，可以想象王玮据此对于其所购买的成套房屋中包括一楼且可将其改造为独有空间的印象和观念是真切的，此点对最终商品房买卖合同的订立以及价格的承受度确实产生重大影响，因此被告的宣传内容应视为合同要约。现被告通过在销售时虚假宣传，但在交房时却无法履行按约交付义务，构成根本违约；另外，在原告王玮起诉之后，被告当代绿建公司才将面积差超过3%的事实告知原告，原告在审理中将该点作为解除合同的理由，合法有据，故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，应予支持。商品房买卖合同解除后，原告方已支付的购房款理应由被告返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失。同时，因商品房买卖合同被撤销，致使按揭贷款合同目的无法实现，原告方与第三人工行相城支行签订的《个人房产抵押借款合同》理应解除，解除后，原告方应当一次性返还第三人剩余借款本金并结清贷款利息（故原告方在本案判决后仍应继续按期向第三人支付贷款本息直至本判决生效之日），被告对此承担连带清偿责任。据此，原告请求判令被告公司一次性返还购房款5419174元，理论上应予支持，但由于该总房款中包含了第三人的房贷，而《个人房产抵押借款合同》解除后原告方应当向第三人支付剩余房贷本金，同时被告也负有清偿责任，故为了减少不必要的环节和徒生的风险，实际可以由被告当代绿建公司一次性支付第三人剩余的贷款本金及当期未付利息（以第三人出具的结算清单为准），同时由被告当代绿建公司返还原告首付款1629174元及原告方已付贷款本金和利息。对于原告主张赔偿3.5万元会员费，虽然该会员费并非由被告收取，但其也确认品源信息公司系其合作单位，该笔费用的收取与购买该商品房紧密相关，从现实生活中看也系捆绑销售，现因被告公司欺诈导致合同被撤销，该会员费作为损失应当由被告当代绿建公司予以赔偿。对于原告主张的律师费损失20万元，本院认为律师费在合同中并未约定，不予支持。对于原告主张的已付购房款的利息损失及违约金162575元，应作为原告的实际损失一并予以确定。原告因为购买该套房屋造成的实际损失就是其已经支付的首付款、会员费和已付贷款本息的资金占有期间的费用，由于从原告购房至今，房屋价格总体走势平稳，并未发生明显波动，且因原告所预购房屋没有可供类比、参考的，因此本院依据被告虚假宣传的情形、原告的实际损失等因素酌情对此部分损失和违约金合并认定以首付款、已付贷款本息和会员费3.5万元为基数按照年利率11.7%支持其利息损失，具体如下：8.5万元从2017年4月16日起、500000元从2017年4月24日起、1079174元从2017年5月29日起，均按照年利率11.7%计算至被告实际返还款项之日止；另外对于已付贷款本息，也以各笔已付贷款本息为基数从各自实际支付之日起均按照年利率11.7%计算至被告之际返还款项之日止。对于当代绿建公司提出的反诉请求，即支付延期付款违约金。本院认为，涉案商品房买卖合同系格式合同，其格式条款要求原告应于签署合同后3日内向商业按揭银行提供办理贷款所需的全部文件及资料，并于7日内办理完毕全部贷款手续，但贷款的发放需金融机构审批，原告并无权利掌控贷款的放款流程，该格式条款明显加重原告的合同责任，属无效条款。而本案根据现有证据能够证实原告的贷款系向当代绿建公司指定的工商银行相城支行申请，并由当代绿建公司代为办理，王玮按约提交了贷款申请资料，且在办理贷款过程中亦按要求补充提交了相关资料，这说明双方均明知合同约定的期限是无法办妥贷款手续的，不能仅以时间延迟即认定王玮存在逾期贷款的情形，故对当代绿建该项反诉主张，本院不予支持。关于第三人工行相城支行主张的律师费，本院认为，由于借款合同中明确约定违约方应当承担律师费，现虽然第三人相城支行并未举证实际支付律师费的凭据，但该费用应会实际发生，本院酌情按照本案中第三人工行相城支行的应诉内容、关联程度及应诉成本等因素认定律师费30000元，由于系被告违约导致商品房买卖合同、个人借款合同解除，故该费用应由被告当代绿建公司承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及其他相关法律规定，判决如下：一、解除原告王玮与被告苏州当代绿建置业有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201706090033）。二、解除原告王玮、第三人王惠芬、王彦君与第三人中国工商银行股份有限公司苏州相城支行签订的《个人购房借款/担保合同》。三、被告苏州当代绿建置业有限公司返还原告王玮购房首付款1629174元、会员费35000元及其利息损失（85000元从2017年4月16日起、500000元从2017年4月24日起、1079174元从2017年5月29日起，均按照年利率11.7%计算至被告实际返还款项之日）。四、被告苏州当代绿建置业有限公司应返还原告王玮已向第三人中国工商银行股份有限公司苏州相城支行支付的贷款本金和利息（以中国工商银行股份有限公司苏州相城支行出具的还款明细清单为准），并支付该贷款本息的利息损失（以每笔已付贷款本息为基数从各自实际支付之日起，均按照年利率11.7%计算至被告实际返还款项之日止）。五、被告苏州当代绿建置业有限公司应向第三人中国工商银行股份有限公司苏州相城支行偿还原告王玮《个人房产抵押贷款合同》剩余的贷款本金及未付的当期利息（以中国工商银行股份有限公司苏州相城支行出具的还款明细清单为准），并支付律师费30000元。上述第三至五项，被告苏州当代绿建置业有限公司应于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告王玮的其他本诉请求。七、驳回反诉原告苏州当代绿建置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费收取计人民币51117元，由本诉原告王玮负担9145元，由本诉被告苏州当代绿建置业有限公司负担41972元（被告当代绿建公司负担之款原告王玮已预交，本院予以退还，由被告苏州当代绿建置业有限公司在履行本判决时直接支付至本院账户）；反诉案件受理费减半收取为人民币1667元，由反诉原告苏州当代绿建置业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为1650元，由苏州当代绿建置业有限公司负担（此款第三人中国工商银行股份有限公司苏州相城支行已预付，本院予以退还，由苏州当代绿建置业有限公司在履行本判决时直接支付至本院账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  乔宁宁审 判 员  唐丽宁人民陪审员  卢芝华二〇二〇年七月十四日书 记 员  杨 剑