青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初255号原告（反诉被告）：龙海，男，汉族，1969年6月9日生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市湟中县。委托诉讼代理人：沈永梅，女，汉族，1970年10月22日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟中县。被告（反诉原告）：朵桂兰，女，汉族，1990年9月30日生，公民身份号码：×××，住青海省民和回族土族自治县。委托诉讼代理人：杨海峰、申斌昌，城西区铮诚法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：马浩，男，汉族，1988年10月11日出生，公民身份号码：×××，住青海民和回族土族自治县。原告龙海起诉被告朵桂兰、马浩房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年1月11日立案后，被告朵桂兰、马浩于2021年1月15日提起反诉，本院合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)龙海及委托诉讼代理人沈永梅、被告（反诉原告）朵桂兰及委托诉讼代理人杨海峰、申斌昌、被告（反诉原告）马浩到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告(反诉被告)龙海向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告解除《房地产买卖合同》，判令被告返还购房款414757.86元；承担违约金106000元，共计520757.86元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2020年8月31日签署了《房地产买卖合同》，约定：原告以106万元的价格购买被告名下位于青海省西宁市××区。签订合同当日，原告向被告支付7万元购房款定金，被告向原告出具了收条，2020年9月22原告在被告的指示下将344757.86元打入青海省兴业银行，偿还涉案房屋的银行贷款，同时被告向原告出具收条，原告共计向被告支付414757.86元购房款。后得知，涉案房屋已被西宁市城中区人民法院查封，现因被告的单方违约行为致使原告的合同利益无法实现，严重侵犯了原告的合法权益。被告（反诉原告）朵桂兰、马浩辩称，被告要求解除合同的理由是行使不安抗辩权而产生的，而原告未向被告提前进行告知，剩余房屋价款足够偿还法院的案件款，偿还案件款后，合同就能够履行，现不同意解除合同。被告（反诉原告）朵桂兰、马浩向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人剩余房款645242.16元。2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案中，反诉人与被反诉人合同约定被反诉人一次性付款，但被反诉人只支付了部分购房款414757.86元，未付剩余房款645242.16元，致使反诉人无法付清本诉被告260000元执行款，导致反诉人不能解封该套房屋。本案房屋被城中区人民法院查封，非反诉人导致，反诉人并未违约。反诉人与被反诉人签订买卖合同，将本案房屋卖给被反诉人，就是为了拿到购房款后支付本诉被告马浩的被执行款，以解除对本案房屋的查封，解除查封后反诉人就能进行房屋过户手续，被反诉人的合同目的可以实现，被反诉人的诉求无事实和法律依据。为维护反诉人合法权益，反诉人向贵院提请反诉，请求人民法院依法支持反诉人反诉请求。原告(反诉被告)龙海辩称，反诉原告朵桂兰、马浩诉讼请求说辞荒谬，与事实严重不符且无法律依据，请求法院依法驳回反诉原告之诉讼请求。具体事实与理由如下：一、按合同约定，龙海已完全依约履行合同。龙海已支付前期款项414757.86元，后期款项未支付是因为未办理完合同更名手续。二、朵桂兰、马浩蓄意隐瞒房屋被查封的事实，构成合同欺诈，应当承担相关的法律责任。合同约定给付房款的时间没有到。原告(反诉被告)为支持自己的诉讼请求向本院提供以下证据：一、房屋买卖合同，证明原、被告之间的约定。二、收据、电汇凭证，证明原告向被告转款的事实，其中7万元是现金，344757.86是偿还二被告在青海兴业银行的贷款和利息。三、执行裁定书，证明房子查封的时间。四、证人张×证言，证明买卖合同签订情况及付款情况。二被告（反诉原告）质证认为，对证据一、二、三真实性无异议，对证明方向不认可，对证据四真实性有异议，证人证言是传来证据。被告（反诉原告）朵桂兰向本院提供以下证据：一、预售合同，证明对涉案房屋有权处分。二、备案证明，证明房屋是登记被告名下的。三、房屋买卖合同，证明付款是一次性付款。四、执行裁定2份，证明不是合同无法实现的障碍。原告(反诉被告)质证认为，对证据的真实性没有异议，但对证明方向不予认可。被告（反诉原告）马浩质证认为对证据无异议。被告（反诉原告）马浩未提供证据。本院认为原告提供的证据一、二、三，被告对真实性没有异议，本院予以认定。原告提供的证据四证人张×证言，被告对真实性有异议，但是，证人张×证言可以与其他证据相互印证，本院予以认定。被告提供的证据，原告对真实性没有异议，本院予以认定。经审理查明，2016年11月22日，青海三新房地产开发有限公司与朵桂兰、马浩签订合同编号为：YS0300462的《西宁市商品房预售合同》，约定青海三新房地产开发有限公司将其开发的位于西宁市××区出售给朵桂兰、马浩，房屋采用按揭贷款方式付款，朵桂兰、马浩在兴业银行贷款410000元，并办理了房屋抵押登记手续。2016年11月24日该房屋预售合同在西宁市房地产交易服务中心办理合同网签备案，该房屋至今没有办理房屋产权证书。2020年6月17日，因马学成与马浩借款合同纠纷执行一案，城中区人民法院出具协助执行通知书，将城中区南川东路77号（同心家园）13号楼1单元8层1084室房屋不动产手续查封。2020年8月31日，龙海经青海优居佐佐房地产经纪有限公司中介，与朵桂兰、马浩签订《房地产买卖合同》，约定龙海购买朵桂兰、马浩的位于西宁市××区，房屋价款1060000元，龙海给付朵桂兰、马浩定金70000元，房屋有抵押，龙海在朵桂兰、马浩收到银行提前还贷通知7日内将330000元支付至还款账户，其余660000元于双方到房管部门签订买卖合同做资金监管时支付。卖方（朵桂兰、马浩）保证对上述该物业享有完整的所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。双方约定于2020年9月30日前办理过户递件手续。约定因买方或卖方违反本合同约定，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（支付等额于总楼价百分之十的违约金）。双方约定的办理房屋产权登记手续实际是办理房屋买卖合同更名手续，指双方当事人协商一致，再通过与开发商青海三新房地产开发有限公司协商同意后，龙海给付朵桂兰、马浩房款，青海三新房地产开发有限公司就涉案房屋与朵桂兰、马浩解除或废止合同编号为：YS0300462的《西宁市商品房预售合同》，再与龙海从新就涉案房屋签订《西宁市商品房预售合同》并进行网签备案。2020年8月31日龙海向朵桂兰、马浩支付订金70000元，2020年9月22日龙海应朵桂兰、马浩要求，代朵桂兰、马浩向兴业银行偿还贷款本息344757.86元，银行解除了抵押担保事项。在双方办理合同更名手续时，因涉案房屋被法院查封，合同更名没有能够办理。本院认为，龙海与朵桂兰、马浩签订《房地产买卖合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，双方均应该受到合同约束。本案中，人民法院于2020年6月17日查封了涉案房屋，朵桂兰、马浩在2020年8月31日签订合同时没有告知龙海，违反了诚实信用原则，违反了合同的约定，并且朵桂兰、马浩在出售房屋时未取得房屋所有权，现在该合同项下房屋所有权不能转移，合同更名无法实现，故原告龙海要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告朵桂兰、马浩应该退还原告龙海已经支付的房款及定金共计414757.86元。因朵桂兰、马浩个人原因，致使本案合同解除，按照合同约定的“卖方（朵桂兰、马浩）保证对上述该物业享有完整的所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失”条款及法律规定，朵桂兰、马浩应该赔偿原告龙海的损失，双方合同约定的“因买方或卖方违反本合同约定，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价百分之十的违约金”条款，不违反法律规定，故原告主张按照合同约定被告给付违约金106000元的诉讼请求，本院予以支持。本案合同依法予以解除，反诉原告朵桂兰、马浩的反诉请求没有事实与法律依据，对其反诉请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项、第五百六十六条、第五百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）龙海与被告（反诉原告）朵桂兰、马浩2020年8月31日签订的《房地产买卖合同》。二、被告（反诉原告）朵桂兰、马浩于本判决发生法律效力后十五日内，返还原告（反诉被告）龙海购房款、定金等共计414757.86元，支付原告（反诉被告）龙海违约金106000元，上述合计520757.86元。三、驳回被告（反诉原告）朵桂兰、马浩的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4504元，保全费3124元，反诉费5126元由被告（反诉原告）朵桂兰、马浩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 何亚峰二〇二一年二月七日书记员 陈 涛附：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。