湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初9651号 原告谭奕，女，1971年6月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 被告北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街（科技大厦）31号7层31—6。 法定代表人耗顺花，该公司经理。 委托代理人鲁向顺，男，1988年11月10日出生，汉族，住黑龙江省海伦市。 被告长沙爱尚公寓管理有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区定王台街道五一大道**中天广场**。 法定代表人栗元，该公司经理。 原告谭奕诉被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、长沙爱尚公寓管理有限公司（以下简称爱尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告谭奕，被告美丽屋公司的委托代理人鲁向顺，被告爱尚公司的法定代表人栗元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭奕向本院提出诉讼请求：1、请求判令与被告解除合同关系；2、请求判令被告按合同约定支付提前30日书面通知至2020年10月15日内房租6200元；3、请求判令被告按合同约定支付违约金40834元；4、请求判令被告按租金标准支付腾空并交付房屋手续前场地占用费；5、请求判令被告按合同支付电、煤气（62元）等未结清费用；6、请求判令被告按合同支付屋内设备损坏维修及更换、丢失赔偿费用27607元；7、请求判令被告按合同支付房屋损坏修缮费用30066元；8、请求判令被告支付本案全部诉讼、受理等费用。事实与理由：被告美丽屋公司（合同主体公司）与被告爱尚公司（合同执行公司）系城市子公司关系。原告与被告美丽屋公司于2018年6月25日签订了《长沙市房屋出租委托合同》。将登记在原告名下位于长沙市开福区××路××段××号××角洲奥城Ｄ3区一套精装后房屋委托被告出租管理，合同编号为10000246。合同起止日期为：2018年7月15日至2023年10月14日（共计五年零三个月）。被告美丽屋公司从2020年10月15日起未能如期支付租金，在原告催讨时，以公司更换账户为由要求延期15个自然日支付，后又要求减免租金，并以单方解约要挟原告减免租金，因原告发函告知不同意解约未果。事实上在2020年10月15日前原告已按合同约定向被告美丽屋公司减免4个月的租金共计人民币16400元，而被告美丽屋公司已将房屋出租并按年度收取了租客的租金，房屋未出现过全部空置的现象。现被告美丽屋公司超过5个自然日且至今仍未支付租金。根据合同第七条第四项中的第一条已构成解除条件，原告有权解除合同，根据合同约定，被告应当按合同总租金额17%支付违约金。原告精装房屋是经过双方核查验收后交付，被告在交付后对房屋部分区域翻新以及增隔房间。由于被告频繁更换，管理不善，致使房屋内开关、热水器、燃气灶、抽油烟机、灯具、马桶、橱柜、玻璃隔墙等设备设施损坏和空调丢失。无视热水器阀门损坏和下水道堵塞积水，导致积水渗至楼下并导致屋内墙面发霉，墙板爆裂、木地板烫糊，固定衣柜、固定书柜损坏等等；现热水器损坏维修参考费用人民币100元；燃气灶维修参考费用人民币220元；抽油烟机维修参考费用120元；橱柜部件更换参考费用5500元；灯具损坏更换参考费560元；科勒马桶维修参考费300元；格力挂机2台、柜机1台丢失照价赔偿参考费9720元；固定木浴桶丢失照价赔偿人民币1588元。现房屋收房后无法居住，需重新装修和维修设备，装修期内房屋需腾空施工不便居住，原告需要另行租居。根据合同第二条第四项，原告同意被告对该房屋进行维护、维修、保洁、查验等增值服务并收取承租人相应费用，被告在收取此项费用的情况下，未及时对房屋及设施履行维护、维修、保洁、查验等服务。应对原告房屋所造成的损失承担赔偿责任。房屋交付前剩余煤气270平方米，未结清费用共计62元，且电费也未结清，应由被告承担。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告诉讼请求。 被告美丽屋公司辩称，一、原、被告之间为委托关系，双方签订的《长沙市房屋出租委托合同》的第一页“委托书”，经原告签字确认，委托书明确说明原告系委托被告办理涉案房屋所有出租相关事宜。故双方为委托关系。二、2020年1月爆发的新冠疫情亦导致被告业务无法正常开展，使被告经营出现重大亏损，且远远超过了正常经营风险抵抗范围。被告因疫情导致经营困难，遂与原告协商租金延迟支付，原告表示可以协商，被告系在双方协商过程中暂未支付，如协商完毕，将即刻支付。因被告经营困难，合同已无法继续履行，遂要求解除双方之间签订的《长沙市房屋出租委托合同》，因合同解除是因疫情的不可抗力因素，被告依法不应当承担违约金。如人民法院认为被告存在违约行为应当承担违约责任，但合同中违约责任违约金过高，要求人民法院予以调整。三、原、被告签订合同的目的在于以房屋出租获取相应利益，房屋于出租过程中产生耗损属于正常现象，符合签订合同的目的所带来的不利后果，原告应当对耗损情况有一定的预判，故被告认为，原告主张的房屋损失不合理，不同意支付，同时其主张的损失金额没有事实和法律依据，已明显超过其实际损失，其主张的房屋修缮费用与其主张的房屋损失、维修、更换费用为重复主张，被告不同意支付。关于原告主张的房屋能源费用结算，如发生于委托期间内，被告同意承担。综上所述，被告同意解除合同，但应对疫情期间的租金进行部分或全部减免，减免后剩余的部分被告同意承担。关于原告要求支付违约金和房屋修缮费用及房屋损失赔偿的诉讼请求，请求驳回。 被告爱尚公司与美丽屋公司的答辩意见一致。 经审理查明，2018年6月25日，原告谭奕（委托方、甲方）与被告美丽屋公司（受托方、乙方）签署了一份《长沙市房屋出租委托合同》，约定：甲方将位于长沙市开福区××路××段××号××栋××号，建筑面积为100.22平方米的三居室的住房委托乙方管理。谭奕在合同第1页签具的委托书中载明：委托事项为该房屋的所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用。合同第二条甲方授权乙方权限还约定：甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，具体为允许乙方增添1间房屋。甲方同意乙方对该房屋进行维护、维修、保洁、查验等增值服务并收取承租人相应费用。委托期限自2018年10月15日至2023年10月14日，共5年；委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致，其中2018年7月15日至2018年10月14日为3个月免租期，2019年10月15日至2019年11月14日为1个月免租期、2020年10月15日至2020年11月14日为1个月免租期，共计免租5个月。租金标准为：第一年2018年10月15日至2019年10月14日按月租金4100元计年租金为49200元；第二年2019年10月15日至2020年10月14日按月租金4100元，减去1个月免租期计年租金为45100元、第三年2020年10月15日至2021年10月14日按月租金4100元，减去1个月免租期计年租金为45100元，第四年2021年10月15日至2022年10月14日按月租金4200元计年租金为50400元；第四年2022年10月15日至2023年10月14日按月租金4200元计年租金为50400元。租金按季度支付，乙方于每季度第一月15日支付。甲方应于2018年7月15日将房屋钥匙交给乙方，并签署《物业交接清单》。甲方承担物业管理费，乙方承担水费、电费、燃气费以及乙方自行开通的宽带和有线电视费等其他租赁费用。合同第五条房屋及附属设施的维护约定：出租委托期内房屋内主体结构，甲方自装防水、电路、水路管道、房屋自带壁挂炉因自然老化导致的损坏及一切责任均由甲方承担，或者乙方负责修理更换，甲方承担全部费用；出租委托期内房屋及其附属设施因人为所导致的损坏均由乙方负责并承担全部费用。合同第七条第二款规定：出现任何不可抗力的情形或因拆迁政策以外的相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任。乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同；合同第八条违约责任：出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用（具体金额：毛坯房450＊建筑面积；改造房300元＊建筑面积）。 上述合同签订后，2018年7月15日，双方签具了《物业交接清单》，原告向被告移交了房屋，《物业交接清单》上载明了室内设施品名、数量和设施状态及水、电、煤气抄表情况。被告美丽屋公司接收房屋后将房屋出租他人使用，并向原告支付了至2020年4月14日前的租金。2020年4月15日，因被告美丽屋公司未依约交租，原告书面催告被告美丽屋公司交租，2020年4月23日，被告美丽屋公司向原告支付了2020年4月15日至7月14日的租金12,300元，2020年7月15日，被告美丽屋公司向原告支付了租金12,300元，将租金支付至2020年10月14日。后被告美丽屋公司、爱尚公司及北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优公司）向原告谭奕发出了《租赁合同主体变更通知函》，通知原告因需将原美丽屋公司及城市子公司爱尚公司（原合同主体）所签租赁合同全部权利义务关系转至集团公司联优公司，原合同主体所签合同将解除，原合同权利义务将由联优公司承接并作为合同主体继续履行合同至合同终止，原告需与联优公司重新签订合同。2020年9月12日，原告函复被告美丽屋公司：不同意被告解除合同和重新与联优公司签订合同，并要求被告美丽屋公司仍按合同履行，如发生违约，将追究违约责任。2020年10月15日，因被告美丽屋公司未向原告交纳下一季度租金，原告遂以被告美丽屋公司违约为由，向本院提起本案诉讼。庭审中，被告美丽屋公司同意解除合同。双方确认涉案房屋内最后一名租客于2020年11月16日搬离，涉案房屋现空置。被告美丽屋公司并认可还有62元燃气费未结。 另查明，被告美丽屋公司与被告爱尚公司系品牌授予关系，由被告美丽屋公司与房主签订合同，再由被告爱尚公司实际经营，被告爱尚公司与租客签订租赁合同将房屋出租收取租金。 以上事实，有《长沙市房屋出租委托合同》、《物业交接清单》、租金支付凭证、《租赁合同主体变更通知函》、回复函、催告函、照片、等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告美丽屋公司签订《长沙市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按合同约定履行义务。被告美丽屋公司未按期向原告交纳租金，违反了合同的约定，且违约事实达到合同约定的解除条件，原告据此要求解除合同，被告美丽屋公司对解除合同亦没有异议，且双方均认可被告美丽屋公司出租的租户已于2020年11月16日搬离涉案房屋，应认定涉案合同事实上已于此时解除。被告美丽屋公司自2020年10月15日起未向原告交纳租金，应按实际租赁期间向原告计付租金，故原告请求被告美丽屋公司支付2020年10月15日至11月16日期间所欠租金，具有事实依据，本院予以支持。具体核算为4373元。合同签订时原告知道被告将涉案房屋是用于出租，不是用于自住，租户全部搬离涉案房屋应视为被告美丽屋公司已腾空房屋，双方是否办理交接手续及被告美丽屋公司是否提前一个月通知解除合同，不影响本案根据实际租赁期间计算租金的认定，故对原告要求被告美丽屋公司支付双方办理交接手续前房屋占用费及要求被告美丽屋公司因未提前一个月通知解除合同需增加一个月的租金的诉请不予支持。本案合同因被告美丽屋公司违约导致提前解除，原告主张被告美丽屋公司承担违约责任，符合相关法律规定，本院予以支持。本案合同提前解除会对原告因另寻租房而造成房屋空租损失，结合本案租金标准并考虑另寻租房所需要的合理时间认定其空租损失，本院认定合同约定的按合同总租金的17%计算的违约金过分高于其实际损失，被告美丽屋公司请求予以降低本院予以支持，具体本院酌情按3个月的租金标准认定本案违约金为12300元。本案中，被告美丽屋公司的违约事实发生在2020年10月，当时国内疫情早已全面控制，各行各业早已复工复产，被告美丽屋公司以疫情不可抗力因素为由主张本案免除违约责任，本院不予采信。同时，涉案房屋不是经营性用房，且被告美丽屋公司向租户出租房屋基本上是一次性收取租金，因被告美丽屋公司未举证证明其因疫情影响租户居住涉案房屋而向租户减免了租金，故对被告美丽屋公司提出的应减免因疫情影响的租金的抗辩理由不予采信。被告爱尚公司不是本案的合同主体，原告向爱尚公司主张权利没有法律依据，本院不予支持。根据合同约定租赁期间的水费、电费、燃气费等由被告美丽屋公司，故被告美丽屋公司还需向原告支付承担水费、电费、燃气费62元。由于合同中对有关房屋及附属设施维护责任是由出租人承担还是承租人承担按正常使用和人为故意或重大过失造成损坏进行了区分，故原告主张房屋室内物品维修、更换费用赔偿和物品丢失赔偿、空调被更换赔偿，除应当就物品损坏的事实和物品丢失、空调被更换的事实进行举证外，还应当就物品损坏程度、损坏原因、合理的维修更换费用进行举证，因漏水造成的损失，还应当就漏水原因进行举证。本案中，原告虽向本院提供了《物业交接清单》、照片，能反映移交时房屋的室内物品状况和目前房屋的部分现状，但达不到前述证明要求，而从原告提供的其与被告工作人员的录音证据来看，被告工作人员当时并未对原告在本案中所列举的物品损坏、物品丢失、空调被更换赔偿等事实予以认可。故原告主张的上述赔偿证据不足，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告谭奕与被告北京美丽屋资产管理有限公司签订的《长沙市房屋出租委托合同》于2020年11月16日解除； 二、被告北京美丽屋资产管理有限公司在本判决生效十日内向原告谭奕支付租金人民币4373元； 三、被告北京美丽屋资产管理有限公司在本判决生效十日内向原告谭奕支付燃气费人民币62元； 四、被告北京美丽屋资产管理有限公司在本判决生效十日内向原告谭奕支付燃气费人民币12300元； 五、驳回原告谭奕的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1198元，由原告谭奕承担800元，被告北京美丽屋资产管理有限公司承担398元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨 俊 二〇二〇年十二月二十五日 代理书记员  刘倩妮