徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0312民初5936号原告：柯娜，女，1979年10月6日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：邓永刚，男，1974年11月21日出生，汉族，住徐州市新城区。二原告共同委托诉讼代理人：张莉，江苏它石律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：陆召旸，江苏它石律师事务所律师。被告：孙建军，男，1993年2月7日出生，汉族，住连云港市东海县。原告柯娜、邓永刚与被告孙建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告柯娜、邓永刚的共同委托诉讼代理人张莉、陆召旸到庭参加诉讼，被告孙建军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告柯娜、邓永刚向本院提出诉讼请求：1、判决被告孙建军支付原告租金至其实际返还房屋止（暂计算至2020年5月27日，租金计6万元）；2、请求判令被告支付原告违约金10万元；3、请求法院判令被告偿还原告垫付的租赁期物业费30671.6元；4、诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2017年11月28日，原、被告双方签订《商铺出租合同书》，约定被告承租两原告所有的徐州市铜山区用于经营，租赁期限从2017年11月28日至2020年1月27日；第一年、第二年租金为10万元、第三年租金为12万元、押金1万元，押金和第一次租赁费在合同签订前一次性付清，此后的租赁费均每1年提前一个月支付；商铺物业费、水电费由承租方承担；如拖欠租金15天，则视为违反合同约定，出租方有权收回房屋，并不退还乙方押金等。因被告拖欠租金，原告多次催要，至2020年5月27日，被告仍欠租金6万元。另，被告租赁期间拖欠物业费，原告为其垫付30671.6元。被告孙建军未到庭亦未提供书面答辩状。经审理查明：2017年11月28日，原告柯娜、邓永刚（甲方、出租方）与被告孙建军（乙方、承租方）签订商铺出租合同，约定将坐落在徐州市铜山万达广场室外步行街7-1-235、7-1-236室，建筑面积共计232㎡的商铺两间（毛坯，中间有墙）租赁给被告孙建军，租赁期限自2017年11月28日至2020年1月27日；租赁费用为第一年10万元/年，第二年10万元/年，第三年12万元/年，水、电及设施安全保证押金1万元；租赁费每年一付，保证押金和第一次租赁费(11万元)被告需在本合同签订前一次性缴纳至原告，此后的租赁费均每1年提前一个月支付；商铺物业费、水电费由被告承担(签约前甲方已支付的物业费不计算在内)，改变后的装潢设施，合同期满后无偿留给原告；租赁期满或合同解除后，被告逾期不搬迁，原告有权从已经解除租赁关系的房屋中将被告的物品搬出，不承担保管义务；被告必须按时缴纳租金及物业费，如无故拖欠7天，原告有权收取实欠租金的5%作为滞纳金，如拖欠租金15天，则视为违反合同约定，原告有权收回房屋，并不退还被告押金；合同一式两份，原被告双方各执一份，经原被告双方代表签字盖章便生效。合同第十二条附加项约定：如被告违约合同，原告有权收回商铺，并扣除押金，另外被告还需另付一个月房租作为原告另找租户的闲置费；若原告或被告无故违约则赔偿对方违约金10万元。签订合同后，被告对案涉商铺进行装修使用，合计向原告支付21万元。2020年5月26日，原被告签订协议：1、空调、新风系统勿动，中国电信网络勿动，消防系统勿动，所有装修、装饰、固定物勿拆，以上物品抵房租6万元，物业费25000元，合计85000元。原告于2020年5月27日向案涉商铺所属的深圳市莲花物业管理有限公司徐州分公司缴纳了2018年12月7日至2019年12月6日物业费用15335.8元、2019年12月7日至2020年12月6日物业费用15335.8元，合计30671.6元。2020年5月28日，原告柯娜因与被告索要房租发生纠纷，柯娜报警。2020年6月19日，原告柯娜向徐州市铜山公安局铜山派出所通过电话报警，称“1小时前在，我邻居电话告知我店铺是开着的，租客的空调被拆了，一片狼藉，我联系不上租客，不清楚什么情况”。根据公安机关接处警工作登记表载明的处警经过及结果载明“民警电话与报警人进行联系，已帮报警人联系上租客了，是租客自己拆的，未见到报警人，无三单，做不予处理”。原告认可争议房屋已经于2020年10月另行出租。原告提供的照片显示，现场装修破坏严重、吊顶破坏严重。以上事实有原告提供的租赁合同、转账记录、物业收款收据、原被告协议、接处警工作登记表、现场照片等及原告的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告签订的租赁合同，是平等主体间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行。被告孙建军占有使用租赁物应当依照合同约定按期、足额缴纳租金。原被告协议租赁期限为2017年11月28日至2020年1月27日，期限届满后，双方未解除租赁协议的，依法转为不定期租赁，被告应按照原协议标准继续支付租金。原被告2020年5月26日就空调、新风系统、消防系统等装修装饰达成协议，折价85000元抵扣房租6万元及物业费25000元，该协议应视为原被告就房屋租赁签订的结算协议，可以确认至少在签订解除协议之前被告仍未向原告交付房屋。现被告将装修破坏，未按照解除协议履行，应继续向原告支付房屋占有期间的租金。双方约定租赁期限为2017年11月28日至2020年1月27日，前两年每年租金为10万元，第三年为12万元，经计算2019年11月28日至2020年5月26日共181天，租金应为59506.85元（12万元÷365天×181天），故实际租期内租金合计259506.85元，扣除原告合计收到租金20万元、押金1万元，被告孙建军仍应就剩余49506.85元承担继续履行的责任。关于物业费，租赁合同约定租赁期间的物业费由被告负担，原告缴纳了2018年12月7日至2020年12月6日期间的物业费30671.6元，被告应返还原告2018年12月7日至2020年5月26日租赁期间538天的物业费22604.55元。关于违约金，双方合同第十二条附加项3约定，如乙方违约合同，原告有权收回商铺，并扣除押金，另外被告还需另付一个月房租作为原告另找租户的闲置费；附加项5约定若原告或被告无故违约则赔偿对方违约金10万元。对此本院认为，违约金为当事人为避免因一方违约行为造成损失进行的约定，根据合同法第一百一十四条及相关司法解释的规定，违约金的数额应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并结合违约行为造成损失的数额作出相应的调整，低于损失的，应弥补损失，过分高于损失的应调整至损失的30%以内。原被告2020年5月26日达成协议，以装修物品抵偿租金及物业费用，但在2020年6月19日被发现将装修物品拆除，并对房间装修造成了严重破坏，故原告如需要将房屋另行租赁他人需要对房间进行维修并另行寻找承租人，考虑被告存在达成协议后反悔并擅自破坏房屋装修等行为，应给预留三个月的维修及寻租准备期，结合原告的租金及物业费损失，本院酌定被告赔偿原告违约金3.5万元。被告孙建军未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙建军支付原告柯娜、邓永刚租金49506.85元、垫付物业费22604.55元、违约金35000元，合计107111.4元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告柯娜、邓永刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4113元，由原告柯娜、邓永刚负担1613元，被告孙建军负担2500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱红雷人民陪审员  刘 芮人民陪审员  韩松梅二〇二一年一月五日法官 助理  王 冰书 记 员  权琳琳