北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初5986号原告（反诉被告）：王某，女，1977年3月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郝逸飞，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：代云，北京市国汉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：农易送（北京）电子商务有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：肖健，总经理。委托诉讼代理人：马红军，男，农易送（北京）电子商务有限公司职员。委托诉讼代理人：别锋，男，农易送（北京）电子商务有限公司职员。原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）农易送（北京）电子商务有限公司（以下简称农易送公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某及其委托诉讼代理人郝逸飞、代云，被告（反诉原告）农易送公司的委托诉讼代理人马红军、别锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.解除我于2017年12月30日与农易送公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令农易送公司及云建公司连带赔偿因违约给我造成的损失97245元；3.要求农易送公司退还我押金15000元；4.诉讼费由农易送公司及云建公司承担。事实和理由：我与农易送公司于2017年12月30日签订了《房屋租赁合同》，租期为2018年1月1日至2020年11月30日，农易送公司收取押金15000元。但自2018年3月开始，涉案房屋陆续出现下水道溢水，雨水下泄等状况，经多次与农易送公司、北京市云建房地产开发有限责任公司沟通均未得到解决，二公司互相推诿、逃避责任，导致我店内被水浸泡，造成我的装修损失78534元以及我摔伤产生的医疗费18711元。因我无法实现合同目的，正常从事商业经营活动，故起诉要求解除合同、赔偿损失、退还押金。农易送公司辩称，我公司同意解除合同。认可收到15000元押金，但因王某在出租屋内存在违法行为，我公司不同意退还押金。王某装修房屋没有经过我公司允许，不同意赔偿装修损失，医疗费用与本案无关，不同意承担。漏水时间是2018年7月，此时才出现被堵的现象，下水道是因为王某自己生活不注意造成的。租赁我们房屋很多户，都没有出现这种情况，不是我公司行为造成。我公司工作人员去过现场，墙缝里面隔壁有渗水现象，但王某不同意打开木门，说自己处理，我公司工作人员就没有参与。王某自身故意造成，故不同意王某赔偿损失、退还押金的诉讼请求。农易送公司向本院提出反诉请求：1.判令王某支付房屋租金自2018年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金71000元；2.判令王某支付违约金66660.36元；3.判令王某支付本案诉讼费用。事实和理由：我公司与王某于2017年12月30日签订《房屋租赁合同》，租期为2018年1月1日至2020年11月30日。双方约定2018年1月1日至2018年6月30日期间租金为71000元，王某已支付。2018年6月1日前付2018年7月1日至2018年12月31日期间租金71000元。我公司多次催要，王某均无故拖欠不给房租。《房屋租赁合同》约定王某不得违法经营，不得擅自改变屋内结构或装修，否则王某承担违约金，即一年租金142000元。王某在涉案房屋既违法经营，又对涉案房屋擅自装修，我公司仅向王某追索实际损失，2019年1月1日至2019年5月10日期间共计130天租金51277.2元为基数上浮30%的数额即66660.36元。王某对农易送公司的反诉辩称，涉案房屋从2018年3月一直漏水导致无法使用，不同意第一项反诉请求。而且，我租涉案房屋的时候是平地，房屋是我自己装修的，农易送公司知道我装修房屋，现在我已经把钥匙退给农易送公司，不同意要求我支付违约金的第二项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月30日，出租方农易送公司（甲方）与承租方王某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租房屋北京市丰台区，房屋使用及用途为商业，租赁期限为35个月，自2018年1月1日起至2020年11月30日止。房屋年租金为142000元，租金调整方式为每年递增10%，乙方按6个月为一期支付甲方租金，具体支付时间为签订租赁合同同时缴纳2018年1月1日至2018年6月30日期间租金71000元，2018年6月1日前付2018年7月1日至2018年12月31日期间租金71000元。乙方向甲方交付租赁保证金15000元，以保证乙方正确履行本合同。若乙方不履行或不适当履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、房屋损坏的赔偿及因乙方原因影响房屋的再出租等造成的损失，甲方有权扣留全部保证金抵偿损失。本合同期届满，乙方如不再租赁房屋，甲方应在乙方将全部应交租金和费用按期支付，且乙方无其他应承担违约责任后30天内返还保证金余额（不计利息）。出租房屋的装修由乙方自行解决并自负费用，但在装修之前，必须将装修改造方案报经甲方批准后方可施工，并不得有危害租赁房屋安全和违法行为。对于甲方验收通过后的装修方案（布局、设备设施等），乙方未经甲方许可不得进行更改。2018年1月8日，王某向农易送公司交纳2018年1月1日至2018年6月30日房租70000元及15000元押金。庭审中，农易送公司表示王某未交纳2018年7月1日至2018年12月31日期间租金71000元，王某表示系因房屋漏水问题未解决未交纳上述租金。农易送公司表示涉案房屋已于2019年5月10日另行出租。另查，涉案房屋所有权人原系北京市京政房地产开发有限责任公司，后北京市京政房地产开发有限责任公司将所持全部股份转让予北京市云建房地产开发有限责任公司（以下简称云建公司），全部债权债务由云建公司承担。2017年12月29日，出租方（甲方）云建公司与承租方（乙方）农易送公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租北京市丰台区，乙方租赁出租房屋用于商业经营，租赁期为35个月，自2018年1月1日起至2020年11月30日止。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王某提交照片、微信聊天记录，证明涉案房屋漏水状况，与农易送公司沟通处理漏水情况，该漏水系农易送公司原因所致；农易送公司认可微信聊天记录的真实性，表示2018年7月从王某处得知涉案房屋漏水，但不认可漏水原因系该公司所致，对照片的真实性及证明目的均不认可。2.王某提交收据，证明因漏水后维修发生的费用；因该收据上未显示系涉案房屋装修花费，而农易送公司对此亦不认可，故本院对该组收据的关联性不予认定。3.王某提交医院就诊病历、发票、结算单等证据，证明因漏水摔伤所花费用；农易送公司对此不认可。因王某未提交其他证据予以证明此次受伤系因漏水所致，而仅就该组证据无法显示受伤原因，农易送公司对此亦不认可，故本院对该组证据的关联性不予认定。4.王某提交邮寄单据，证明将钥匙邮寄至农易送公司职员处，涉案房屋漏水后没有再使用；农易送公司认可2018年12月10日收到涉案房屋钥匙，但表示之后王某还使用过房屋，并提交北京金瑞物业管理有限责任公司《证明》；王某对该证据不认可。结合上述陈述，本院对农易送公司于2018年12月10日收到涉案房屋钥匙一事予以认定，农易送提交的《证明》不足以证明王某自2018年12月10日之后还使用过房屋，故本院对农易送公司该份证据的证明目的不予认定。5.庭审中，农易送公司申请证人孙某作证，孙某负责涉诉房屋的日常维修，证人称王某所承租的房屋厨房内下水道堵塞，应是卫生纸等异物造成的。王某对证人证言不予认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王某与农易送公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。现王某要求解除该租赁合同，农易送公司同意解除，本庭对此不持异议。关于合同解除的具体时间，因农易送公司认可2018年12月10日自王某处收到涉案房屋钥匙，而农易送公司提交的《证明》不足以证明王某在2018年12月10日之后仍然实际使用涉案房屋，故本院认定双方房屋租赁合同解除时间为2018年12月10日。王某主张农易送公司赔偿因漏水造成的装修损失和医疗费损失共计97245元，因王某未提供证据证明漏水系因农易送公司原因所致，且王某提交的证据无法证明与漏水损失的关联性，故本院对王某的该项诉讼请求不予支持。王某主张农易送公司退还押金15000元，农易送公司主张王某支付房屋租金，因合同约定押金（保证金）可以抵扣租金，而王某以漏水为由不支付租金无合同及法律依据，结合房屋租赁合同解除时间，本院认定王某应向农易送公司支付2018年7月1日至2018年12月10日房屋租金63111元，扣除押金15000元之后，王某应给付农易送公司48111元。王某未按期交纳租金，根据合同约定，应对此承担违约责任，经本院反复询问，王某坚持不对违约金标准发表意见，故本院对农易送公司主张的违约金金额予以支持。综上，对王某诉讼请求及农易送公司反诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、王某与农易送（北京）电子商务有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年十二月十日解除；二、王某于本判决生效之日起十日内支付农易送（北京）电子商务有限公司房屋租金48111元；三、王某于本判决生效之日起十日内支付农易送（北京）电子商务有限公司违约金66660.36元；四、驳回王某的其他诉讼请求；五、驳回农易送（北京）电子商务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8350元，由王某负担4175元（已交纳），由农易送（北京）电子商务有限公司负担4175元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费3053元，由王某2595负担（于本判决生效之日起七日内交纳），由农易送（北京）电子商务有限公司负担458元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  冯大伟人民陪审员  李文革人民陪审员  冯 巍二〇一九年十二月十八日书 记 员  申 璐