天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0112民初1480号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。负责人李长江，总经理。委托代理人李立磊，该公司职员。被告刘捷。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被告刘捷物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理，依法由代理审判员闵杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司之委托代理人李立磊、被告刘捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司诉称，被告系八里洲碧桂园蓝岸庭院171-401（面积：126.7㎡）的产权人。按照原告与天津八里洲房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务，被告自2014年2月1日至2015年12月31日，共拖欠23个月（每月物业费标准为2元/㎡）共计5828.2元物业服务费。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理，故诉至法院要求判令被告支付原告自2014年2月1日至2015年12月31日的物业费5828.2元、违约金5505.36元，共计11333.56元；诉讼费由被告承担。被告刘捷向法庭提交书面答辩状辩称：1.尽管在房屋买卖合同中对于前期物业管理进行了规定，但该合同系�产公司提供的格式合同，并未采取合理方式提请注意该条款，应为无效。且在签订购房合同时房产公司并未明示其与原告签订的前期物业服务合同，该合同也未经其书面确认，故原告诉请缺乏事实和法律依据；2.即便应受前期物业合同的约束，房产公司及原告存在严重违约行为，不缴纳物业费系行使先履行抗辩权。在其购房合同户型图及合同条款中，并无室外景观阳台的描述，开发商亦未告知，房产公司私自修改房屋设计修建景观阳台，由于房产公司的违约，就该阳台一直与房产公司进行协商，房屋并未全部验收完毕。目前该景观阳台处于毛坯状态，原告一直未对其进行维护管理，地面杂乱不堪，积水无法排除，且阳台没有封闭，增加了被盗风险。故其认为原告未尽到管理维护义务，无权主张物业费用。故综上，请求驳回原告诉讼请求。双方争议焦点：1.原告是否尽到服务职责；2.被告是否应当向原告缴纳物业服务费及滞纳金。围绕争议焦点，原告向法庭提供证据如下：1.业主入住登记表复印件1张、收楼通知书复印件1张，以此证明业主办理相关入住手续。2.催缴通知单照片1张，以此证明原告曾多次向业主催缴物业费。3.营业执照复印件1张及资质证书复印件1份，证明原告具有服务资质。4.日常保洁检查评估表复印件1份、巡更记录表复印件1份，以此证明保洁和巡更情况。5.前期物业合同和备案复印件各1份，以此证明原告收取物业费和违约金的依据。6.欠费明细1份，以此证明被告拖欠物业费以及产生的违约金情况。经当庭质证，被告对证据1中的收楼通知单无异议，对于入住登记表认为签字非其本人签署，当时需要签订入住通知单才能交钥匙验房；对证据5认为前期物业合同系原告总公司而非原告签订，且应提供招投标手续；对其他证据真实性无异议，但认为不能体现物业尽到服务的职责。被告向法庭提交：1.购房合同1份，以此证明景观阳台为公共区域，物业没有尽到维护和管理义务。2.临时规约1份，以此证明购房时仅提供该份临时规约，并未向其提供前期物业合同。3.照片13张，以此证明景观阳台已影响其生活，物业没有尽到责任。经当庭质证，原告对证据真实性无异议，但认为被告主张系房屋质量问题，应由开发商负责，与物业无关，景观阳台在房间里，不应属于公共部分。本院经审查分析认为，原告提交的证据1-5符合证据的真实性、合法性和关联性，被告虽对于收楼通知书中的签字不予认可，但未向法庭提出进行笔迹鉴定，且根�被告陈述只有签署收楼通知书才能拿取钥匙，故本院认为被告应当已经在收楼通知书中签字；另前期物业合同虽由原告总公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订，但原告作为分公司对该物业进行实际管理并不违反法律规定，故本院对上述证据的证明效力予以确认。原告证据6系其对于被告拖欠物业费以及违约金的计算，不属于证据，故本院对其不予确认。被告提交的证据1、3均反映房屋质量问题，不能证实原告物业服务存在瑕疵，故对其证明效力本院不予确认；被告证据2不能证实原告未向其告知前期物业合同，与本案无关，故对该证据本院不予确认。根据本院认定的证据，结合庭审情况，本院确认如下事实：2010年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司委托，广东碧桂园物业管理有限公司对坐落于天津市津南区八里台镇八二路以南的碧桂园（蓝岸庭院）小区进行前期物业管理。该合同约定业主应于每月15日前交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。高层、多层物业管理服务费按每月每平方米2元收取。后由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司对蓝岸庭院小区实际进行物业管理。2012年9月12日，被告刘捷向天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司购买碧桂园蓝岸庭院171-401号房屋1套，建筑面积126.7㎡。天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于2013年10月30日向被告交付房屋，并告知物业服务费自2013年11月1日计收，被告缴纳三个月的物业服务费后，自2014年2月1日起被告一直未向原告缴纳物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。本案中，前期物业合同系广东碧桂园物业管理有限公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订，原告作为广东碧桂园物业管理有限公司的分支机构为被告刘捷提供了物业管理服务，且被告已向原告交纳了部分物业费用，双方已形成物业管理合同关系，故被告刘捷应依约向原告交纳物业费用。被告住房面积为126.7㎡平方米，按照合同约定的每月每平方米2元物业费计算，每月物业费应为253.4元，根据原告主张，被告应交纳2014年2月1日至2015年12月31日23个月的物业服务费共计5828.2元。对于原告主张的违约金，因原告未能举证证明已向被告明确告知前期物业服务合同中的违约责任，故对该项主张本院�予支持。对于被告认为其未对前期物业合同进行书面确认，原告诉请缺乏法律依据的答辩意见，本院认为原告虽未能向法庭提供被告对前期物业合同进行书面确认的证据，但在被告与广东八里洲碧桂园房地产开发公司签订的购房合同中已对前期物业管理进行了规定，且被告已实际缴纳三个月物业费，故被告对于由原告对该物业提供物业服务应明知，且被告已实际享受由原告所提供的安保、保洁等服务，故应当向原告缴纳物业费用，故对此项答辩意见本院不予采信。对于被告认为房产公司及原告存在严重违约行为，不缴纳物业费系行使先履行抗辩权的答辩意见，根据被告提供的证据，被告认为购房合同与合同条款与实际收取房屋户型不一致，而该问题并不属于物业服务范围，被告未能举证证明原告存在违约行为，故对于被告该项主张本院不予采信。另被告长期拖欠物业费的行为，本身也制约着物业公司对于物业服务的投入与提升，长此以往，必将损害双方的根本利益，且对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘捷于本判决生效后3日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司2014年2月1日至2015年12月31日的物业服务费5828.2元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行�付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司负担17元，被告刘捷负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级法院。代理审判员 闵 杰二〇一六年五月二十四日书 记 员 林鹏志速 录 员 张喜娟