上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初27548号原告：遇建明，女，1980年12月4日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：胡一平，上海市尚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：籍兆森，上海市尚法律师事务所律师。被告：上海恺畅房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李宏耕，总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告遇建明与被告上海恺畅房地产开发有限公司(以下简称恺畅公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理，并适用简易程序于2019年10月10日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭并于2020年1月6日公开开庭予以审理。原告的委托代理人胡一平，被告的委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遇建明向本院提起诉讼请求：1.请求法院判令被告支付因其违约致使原告的租金损失人民币(币种下同)330,000元(自收房之日起至交付的房屋达到约定交付标准之日止)及违约金损失60,000元；2.请求法院判令被告承担原告自收房之日起至今的物业费13,647.60元(期间段为2018年6月30日至2018年12月29日)；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年8月31日签订上海市商品房预售合同，合同中约定买卖标的位于上海市闵行区盘阳路66弄恺尊广场2号505室，房屋建筑面积为227.50平方米，批准的规划用途为店铺。合同约定被告应于2018年6月30日前将房屋交付于原告，且关于该买卖标的的建筑结构、装修及设备标准应符合附件三的约定，合同附件三第三条中明确约定提供水、电、燃气配套，每户设独立的水、电表。然而合同履行过程中，在2018年6月底被告交房的时候，其交付的房屋并未达到如上约定的交付条件。原告在购置该房屋后，将该房屋出租给第三人做瑜伽生活会馆使用，也已经就租赁事宜签好了租赁合同，租赁合同中约定该房屋月租金30,000元，租金每季度支付一次。且原告出租的房屋应配套水电设施，否则承租人享有单方的解除权。现因被告交付给原告的房屋未达到约定的交付条件，致使原告在与第三人的租赁合同出现根本违约，并无法继续履行。为此原告遭受租金损失330,000元，并为此还要承担60,000元的违约金。另外，因被告交付的房屋不能达到实际使用的条件，致使房屋一直空置，原告自收房之日起已支付物业费13,647.60元，现要求被告一并承担。综上，在原、被告的合同履行过程中，被告违约行为致使原告遭受了巨大损失，故此根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告恺畅公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争商铺交付时水电已经通了，管道等配套设施均是完备的。房屋交付时每户已经安装了独立的电表，每层都有公共的卫生间和用水。2019年6月以后进行了水龙头及水表的安装，现每户商铺已经有独立的供水和水表了。2、系争商铺交付时已经有煤气管道，合同约定燃气的供气需要原告自行申请。3、系争房屋的竣工验收备案证明已于2018年4月取得，房屋已经具备了交付条件。被告后续只进行了水管入户，对于原告也无影响。商铺的供电正常，且原告可以使用公共卫生间的水，故并未影响原告使用商铺，原告并无损失。经审理查明，2017年8月31日，被告恺畅公司(卖方、签约甲方)与原告遇建明(买方、签约乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买盘阳路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，规划用途为店铺；据甲方暂测该房屋建筑面积为227.50平方米，其中套内建筑面积为142.71平方米、公用分摊建筑面积为84.79平方米，该房屋建筑层高3.55-4.50米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为24,852.77元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款5,654,006元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到取得房屋预售许可证；签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同；该房屋的交付必须取得了竣工备案相关证明，甲方承诺在2018年12月31日前取得大产证；甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除合同，甲方除按日万分之二支付90天的逾期违约金外，还需要承担合同总金额5%的违约金；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同附件三中还约定：提供水、电，燃气配套，每户设立水、电表；燃气在工程竣工验收后，由甲方负责为每室户预留安装煤气接口，由客户自行向燃气提供商申请，如遇相关法律法规及政策不允许的情况除外。合同签订后，原告按约支付了房款。2018年2月26日，原告在系争房屋的《验房意见书》上签字，验房意见处载明“无”。2018年4月27日，被告取得了包括系争商铺在内的华漕镇MHPO-1402单元42-01地块项目信件项目工程的《建设工程竣工验收备案证书》。2018年6月22日，被告向原告邮寄《交付通知书》，告知原告于2018年6月29日办理系争房屋交接手续，并将退还面积补偿款995元，通知要求原告支付物业管理费13,647.60元。2018年6月26日，原告至被告处办理系争房屋的交接手续，领取了《业户手册》、《装修手册》、进门钥匙及门禁卡等，并在《恺尊广场房屋钥匙、资料交接表》、《装修手册签收回执》、《承诺书》上签字确认。同日，原告还签署《委托书》一份，委托人系原告，受托人为上海燃焰燃气管道工程有限公司，约定：委托人就其位于上海市闵行区盘阳路66弄3幢2号505室的房地产以及所属的小区和华漕C地块燃气施工、安装等所有与燃气工程有权的事宜，不可撤销地委托上海燃焰燃气管道工程有限公司为委托人的代理人，就上述房地产全权代表委托人履行有关燃气安装、施工、验收等所有事宜，包括与燃气安装以及相关的行政审批和事实、配套设施的审批和实施等，委托人有转委托权。凡由受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房屋所实施的法律行为所造成的法律后果，委托人均予以承认。上述委托的期限自委托人签署授权委托书之日起之外委托事务办妥之日止，若委托事务在签订委托书前已经陆续开工的，委托人均予以追认。2019年1月，原被告双方签署书面的《房屋交接书》。2019年3月2日，原告领取了办理小产证所需材料，并在《办理小产证资料签收表》上签字确认。上述事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、《交付通知书》、《面积补偿回执》，由被告提交的《验房意见书》、《建设工程竣工验收备案证书》、《恺尊广场房屋钥匙、资料交接表》、《装修手册签收回执》、《承诺书》、《委托书》、《房屋交接书》、《办理小产证资料签收表》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，原告为证明其租金及违约金损失，向本院提交《商铺租赁合同》，为证明燃气施工延误向本院提交视频及微信聊天记录。经庭审质证，被告对《商铺租赁合同》真实性不予认可，并认为该合同并未实际履行。对视频真实性不清楚，因未能进入故无法确认，微信未提交原件故不予认可，且聊天对象于静并非被告公司员工。又，原告于庭审中陈述，水管及燃气施工于2019年9月才予以完成，现系争商铺装修好后出租月租金约为2万元。被告于庭审中陈述，燃气管道施工于2018年9月完成，水管道施工于2019年6月完成，现系争商铺装修好后出租月租金约为1.50万元。本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》、《补充协议书》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。依据双方合同约定，被告应于2018年6月30日前向交付系争房屋，虽双方于2018年6月26日办理了相应之交接手续，原告取得了该房屋，但被告交付之房屋并未能达到合同约定之标准，未能按约完成每户商铺的水管铺设，未能安装每户独立水表，也未能完成燃气管道施工，未能为每户预留安装煤气接口。双方合同中明确约定交付房屋所应具备之附属设施设备，被告未能按约予以完成，已属违约，被告应承担相应之违约责任。关于水管、燃气管道实际完工时间，原告主张于2019年9月才予以完成，并据此提交了微信聊天记录及视频予以佐证。但原告并未能提交微信聊天记录之原件，且对于聊天双方的身份难以认定，并不能反应出燃气管道的实际施工情况。而关于原告提交的视频，被告对于真实性不予认可，且该视频也难以反映出实际施工之情况，本院难以采信。虽对于迟延履行情况原告未能充分举证予以证明，但被告于庭审中予以自认，明确煤气管道施工于2018年9月完工，水管施工于2019年6月完工，对于该自认本院予以采信。现自2018年7月1日起至2019年6月30日的期间内，虽被告将系争房屋已交付原告使用，但因交付之房屋存在瑕疵，应承担相应之违约责任。至于违约责任的承担方式，原告主张被告赔偿完成施工前的房屋租金损失及物业费损失。关于原告主张的租金损失，原告向本院提交租赁合同予以证明。但本院注意到，该租赁合同并未实际履行，该租金标准亦远高于原告庭审中自述的系争房屋市场租赁价格，此租赁合同与本案之关联性，本院难以认定。同时，虽燃气管道施工及入户水管施工未能按约于交付房屋时配套予以完成，但系争房屋内用电正常，房屋所在楼层的公共用水配套亦于交房时已完成，系争商铺的使用价值虽有贬损但并未完全丧失，原告要求被告赔偿此期间段的全部租金损失已远高于其实际租金损失。本院认为，被告交付之房屋的瑕疵导致了商铺使用价值的贬损，而该使用价值的贬损在此期间段内足以影响房屋出租价格，导致租金之损失。而商铺实际未予出租，租金贬损难以举证的情况下，本院考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、系争商铺的市场租金价格以及预期收益等综合因素，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告向原告支付自2018年7月1日起至2019年6月30日期间内的租金损失30,000元。至于原告主张的违约金损失60,000元，实际并未产生，故本院不予支持。关于原告主张的物业费损失，原告并未能向本院提交物业费实际缴纳之凭证。又物业管理费系原告在接受物业管理服务时所支付之对价，水、燃气管道并不必然导致商铺无法使用，该期间商铺的空置与施工并无必然的因果关系，故该损失本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告上海恺畅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告遇建明支付租金损失30,000元；二、驳回原告遇建明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,354.71元，由原告遇建明负担6,808.09元，由被告上海恺畅房地产开发有限公司负担546.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪审 判 员  周 颖人民陪审员  王延青二〇二〇年二月二十四日书 记 员  段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。