江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2123号原告：南京大马科技贸易有限公司，住所地南京市六合区南京化学工业园新材料产业园台园东路****。法定代表人：王明玉，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐飞，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志强，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：淮安市盱眙经济开发有限公司，住，住所地盱眙县经济开发区迎春大道转盘西北角（盱眙县企业服务大厦**）/div>法定代表人：李德宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：何烨，北京德恒（南京）律师事务所律师。原告南京大马科技贸易有限公司（以下至判决主文前简称南京大马公司）诉被告淮安市盱眙经济开发有限公司（以下至判决主文前简称盱眙经济开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告南京大马公司的委托诉讼代理人徐飞、被告盱眙经济开发公司的委托诉讼代理人何烨到庭参加了诉讼。后本案因原、被告双方争议较大，转为普通程序分别于2020年11月19日、2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告南京大马公司的委托诉讼代理人徐飞、被告盱眙经济开发公司的委托诉讼代理人何烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南京大马公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失10670394.92元及利息（以10670394.92元为基数，自2014年8月27日起按中国人民银行贷款基准利率算至2019年8月20日，2019年8月20日后以10670394.92元为基数，按商业银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准算至实际清偿之日止）；2、请求判令被告承担违约金643.33万元（以每年40万元为基数，自2014年8月27日起算至2030年9月31日止）；3、被告承担可得利益损失96.5万元（以每月5000元为基数，自2014年8月27日起，算至2030年9月30日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月24日原告公司经盱眙县人民政府招商引资，与被告签订《房屋租赁协议》。原告承租被告所有的位于盱眙县经济开发区迎春大道转盘西北角位于东裙楼第1-3层、西裙楼3层、主楼3层的会议室、主楼17-20层附属用房，建筑面积10500平方米的房屋。租赁期限为2010年10月1日到2030年9月31日。该《房屋租赁协议》亦约定在租赁期间，终止合同的条件为任何一方提出终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，同时还约定了租金、付款方式、装修养护责任等其他条款。2014年6月9日，原告法定代表人戴秋宁和案外人盱眙云腾大酒店、桑彩云签订《转租协议》，被告在该《转租协议》落款处作为鉴证方盖章确认，同意原告欠被告的租金、水电费用等所有欠款全部由案外人盱眙云腾大酒店承担，至此原告不再欠付被告任何费用。2014年8月26日被告与盱眙云腾大酒店签订《协议》，该协议明确原由原告承担的租金、水电费用和租赁案涉房屋的租金由盱眙云腾大酒店承担，但该《合同》侵害了原告作为案涉租赁物承租人的权利，在未通知原告，未按约定，亦不符合法定合同解除的条件下，将案涉房屋单方面出租给案外人盱眙云腾大酒店。2016年9月5日被告向戴秋宁发出《告知函》，解除、终止原被告间签订的《房屋租赁协议》。结合以上事实，原告认为被告未经原告同意与案外人签订房屋租赁协议，构成对原被间签订的《租赁合同》的根本违约。案外人盱眙云腾大酒店免责的承担南京大马科技贸易有限公司对被告的债务，被告对此通过鉴证等方式予以了认可，但由于案外人盱眙云腾大酒店未按约承担责任，导致被告亦终止与案外人盱眙云腾大酒店的《协议》。现因原告与被告间的《租赁合同》因被告的根本违约和实际占有、擅自使用至今，造成原告装修及经营收益损失。因此依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。同时因被告长期占有、使用，给原告造成的损失也应当予以赔偿。被告盱眙经济开发公司辩称，1、原告自2010年10月1日承租案涉房屋之日起，至2014年6月29日将房屋转租给案外人盱眙云腾大酒店期间未支付租金及水电费分文，被告依据租赁协议第十二条行使单方解除权，该合同自原告法人2016年9月22日收到解除告知函之日起正式解除。2、转租协议系原告与云腾大酒店之间签订，被告并非合同相对人，也没有明示原告作为原债务人脱离了债权债务关系并且在2016年9月22日的解除告知函里面也向原告主张了相关租金债权，原告诉称不再欠付被告任何费用不能成立。3、被告与案外人仅就如何偿还原告所欠被告的房租及水电费以及后续租金事项达成还款协议，原告诉称被告侵权没有事实和法律依据。4、根据最高院审理房屋租赁合同纠纷的司法解释，第十一条第二款之规定，本案合同的解除原因在于原告违约，因此要求被告赔偿装饰装修残值损失及违约金可得利益损失均没有事实和法律依据。5、诉讼时效自知道或应当知道权利被侵害之日起算，原告在2016年9月22日即收到被告出具的解除合同告知函，但之后一直没有通过诉讼或其他方式向被告主张过相关权利，已经丧失胜诉权。综上请求依法驳回原告对被告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明的事实如下：2010年5月24日，原告盱眙经济开发公司作为出租方（甲方）与被告南京大马公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，合同约定，甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于经济开发区迎春大道转盘西北角；位于东裙楼第**、西裙楼**、主楼**的会议室、主楼**及附属用房，房屋结构为框架，建筑面积10500平方米；该房屋的土地使用权以出让方式取得。该房屋用途为：酒店。除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。租赁期限自2010年10月1日至2030年9月31日止。该房屋租金为（人民币）80万元/年。乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金（人民币）30万元整。租金按年结算，由乙方于每年的第一个月的十号前交付给甲方。合同第十二条因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并回收房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达6个月；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意破坏承租房屋的。第十三条提前终止合同约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第十五条违约责任约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告南京大马公司向被告盱眙经济开发公司缴纳了租金定金30万元，被告盱眙经济开发公司将涉案房屋交付给原告南京大马公司租赁经营，原告南京大马公司即对涉案房屋进行装修、装饰。原告南京大马公司未缴纳其余租金及水电费。后原告南京大马公司作为出租方（甲方）与盱眙云腾大酒店、桑彩云作为承租方（乙方）于2014年6月29日签订《转租协议》，约定原告南京大马公司将案涉房屋及附属装饰装修物、原属于会宾楼大酒店及戴秋宁所有的设备设施转租给盱眙云腾大酒店、桑彩云经营。经营期限自2014年6月30日起至2030年9月30日止，前九年即自2014年6月30日起至2023年6月29日止，由乙方独立经营；剩余期限即自2023年6月30日起至2030年9月30日止，由甲乙双方共同经营。经营的前九年即自2014年6月30日起至2023年6月29日止，乙方需承担并还清如下债务：1、盱眙会宾楼大酒店银行贷款200万元及每月利息；2、甲方欠被告盱眙开发公司的欠款：原告南京大马公司先前租用被告盱眙开发公司房屋期间（即自2010年10月1日起至2014年6月29日止）未缴纳的租金、盱眙会宾楼大酒店所欠的水电费扣除盱眙经济开发区管委会、经发公司及招商局在盱眙会宾楼大酒店实际消费的部分；3、…；4、…；5、…；6、…；乙方承诺在经营前九年还清上述债务，工人工资和银行贷款优先偿还，具体还款方式由乙方与债权人自行商定，若乙方未能在经营的前九年还清上述欠款，该欠款仍由乙方承担，与甲方无关，且该欠款不计入酒店剩余经营期限内的债务。第九条约定，经营前九年即自2014年6月30日起至2023年6月29日止，乙方须每月向甲方支付人民币5000元，剩余期限自2023年6月30日起至2030年9月30日止，乙方除每月向甲方支付人民币5000元外，酒店所得净利润由甲乙双方对半分成。协议还对双方其他权利义务关系进行了约定。甲乙双方在该协议书盖章签字确认，被告盱眙经济开发公司在鉴证方处加盖公章确认。2014年8月26日，被告盱眙经济开发公司作为甲方与作为乙方的盱眙云腾大酒店签订《协议》，约定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就盱眙会宾楼大酒店租赁甲方场所经营酒店期间所欠甲方的房租费、水电费的还款计划，以及乙方自2014年7月1日至2023年6月30日止期间支付甲方房租达成如下协议：乙方自2014年7月1日起全面接管盱眙会宾楼酒店，经甲乙双方确认盱眙会宾楼大酒店所欠甲方的房租、水电共计人民币4117000元，该欠款由乙方分九年偿还。因餐饮行业整体环境因素及酒店大厅分割给盱眙农商行做营业厅等原因，甲方同意在自2014年7月1日起至2023年12月30日止期间，乙方按年度向甲方缴纳租金，每年租金为400000元整。协议还对双方其他权利义务进行了约定。2015年11月24日，被告盱眙经济开发公司作为甲方与乙方盱眙云腾大酒店签订《补充协议》，约定甲乙双方在解除协议的基础上，就相关债权债务事宜达成协议：一、甲方同意将原会宾楼酒店已装修的不动产予以收购，收购金额以市级评估公司实际评估报告为准，其他动产由会宾楼酒店自行处置。二、甲方在会宾楼酒店对外招标时，同等价格，乙方优先…。2016年9月5日，被告盱眙经济开发公司向原告南京大马公司发出《告知函》，内容为“南京大马科技贸易有限公司暨法定代表人戴秋宁：我司现就贵司与我司于2010年5月24日签定的《房屋租赁协议》的相关事宜提出意见及要求如下：一、贵司承租的我司位于江苏盱眙经济开发区角的房屋属于国有资产，贵司与我司签订的《房屋租赁协议》未经招投标备案，违反了《国有资产租赁制度》的相关规定，应为无效合同。二、贵司承租我司所有的上述房屋后，一直未能支付2010年10月1日至2014年6月31日期间的租金共计276.67万元,我司曾多次催要并委托律师发函贵司予以催缴，但贵司并未履行付款义务，根据合同第十二条第四款约定和相关法律规定，我司有权行使合同解除权并收回房屋。后因贵司法定代表人戴秋宁涉嫌犯罪被公安机关采取强制措施，贵司将该《房屋租赁协议》中贵司享有的权利义务转让给盱眙云腾大酒店继受，并由云腾大酒店与我司于2014年8月26日重新签订了租赁合同，故贵司与我司签订的原《房屋租赁协议》己自然终止履行，特此告知。三、请贵司于接函后十日内委托相关人员前往我司处办理解除合同的相关手续及协商处理合同解除的善后事宜，结清水电费用，并在不损坏房屋原有结构的基础上，将贵司在原租赁期内自行添置的可动资产全部带走，逾期不搬的，视为你方放弃相关权利，我方有权自行处置。四、根据我司与贵司签订的《房租租赁协议》第十五条的约定，贵司逾期支付租金的，应按月租金的2%向我司支付违约金，故我司保留向贵司追索欠缴租金及违约金的权利。五、上述意见请贵司尽快履行，逾期不予履行的，我司将依法启动诉讼程序，届时造成的一切扩大损失及相关费用均由贵司承担。”被告盱眙经济开发公司陈述戴秋宁当时在江苏省新康监狱服刑，该函是以邮寄方式寄到戴秋宁服刑的监狱，该函于2016年9月22日签收。后被告于2016年10月20日前往监狱当面向戴秋宁送达《告知函》，戴秋宁本人也进行了签收。2019年8月28日，杨宗顺作为《房屋租赁协议》权利受让人向本院提起诉讼，要求被告盱眙经济开发公司赔偿损失、违约金以及可得利益损失。经本院审理以杨宗顺不是适格主体驳回其起诉。2020年4月12日，原告南京大马公司与杨宗顺签订协议，解除债权转让协议。原告南京大马公司为证明案涉房屋进行装饰装修工程的造价，向法庭提供了由被告盱眙经济开发公司单方委托的江苏省先河工程咨询有限公司出具的关于会宾楼酒店室内装修工程造价的编制报告，编号苏先河（2015）008号报告载明该项目装修工程扣除折旧后的造价为9140478.61元，编号苏先河（2015）008号补报告载明该项目室内空调消防工程扣除折旧后造价为1529916.31元。2020年12月13日，盱眙云腾大酒店向本院出具情况说明一份，载明：原被告租赁合同纠纷一案，我公司虽涉及对涉案租赁物装修，但江苏先河咨询有限公司未对我公司装修部分价值进行评估，苏先河（2015）008号、苏先河（2015）008号补《关于会宾楼酒店室内装修工程造价的编制报告》总造价计10670394.92元不包含涉及我司装修部分，编制报告中的室内装修全部为原告南京大马公司装修。另查明，戴秋宁系原告南京大马公司的股东，于2015年6月4日因非法吸收公众存款罪被收押于江苏省新康监狱，并于2017年7月19日刑满释放。本院认为，本案中原告南京大马公司与被告盱眙经济开发公司签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告大马公司于2014年6月29日将案涉房屋及装饰装修物一并转租给案外人盱眙云腾大酒店、桑彩云，并由被告盱眙经济开发公司在鉴证人处盖章确认，由此可见被告盱眙经济开发公司同意原告南京大马公司转租行为，故本院认定原告南京大马公司转租涉案房屋的行为合法有效。关于盱眙云腾大酒店承租涉案房屋并签订协议的行为是否能够免除原告南京大马公司继续偿还被告盱眙经济开发公司所欠款项，对此本院认为，虽然被告盱眙经济开发公司在转租协议上作为鉴证方盖章确认，但被告盱眙经济开发公司并非转租合同相对方，原告南京大马公司与被告盱眙经济开发公司之间的《房屋租赁协议》仍然有效且在继续履行，故该盖章的行为并不能认定为债务转移。2016年9月22日被告盱眙经济开发公司向原告南京大马公司及其股东发函称因原告南京大马公司未能支付2010年10月1日至2014年6月31日期间的租金，根据合同第十二条第四款约定和相关法律规定，被告盱眙经济开发公司有权行使合同解除权并收回房屋。被告盱眙经济开发公司已于2014年8月26日与案外人云腾大酒店签订了租赁合同，原被告之间的《房屋租赁协议》已经自然终止履行。综合，被告盱眙经济开发公司与盱眙云腾大酒店签订的协议、补充协议以及被告盱眙经济开发公司发出的告知函，可以认定被告盱眙经济开发公司将涉案房屋另行出租给了案外人云腾大酒店。对此本院认为，被告盱眙经济开发公司在原告南京大马公司未能按照合同约定支付租金的情况下享有权解除合同，但被告盱眙经济开发公司在尚未通知原告南京大马公司解除合同的情况下，将涉案资产出租给案外人盱眙云腾大酒店的行为不符合合同约定，侵害了原告南京大马公司的权益，因此被告盱眙经济开发公司应当承担原告南京大马公司的损失。关于原告南京大马公司损失的确定，本院认为，被告盱眙经济开发公司对涉案酒店的装修现值进行了评估审计，盱眙云腾大酒店认可该评估报告中的项目均为南京大马公司装修，原告南京大马公司亦认可该评估结果，故本院确定原告南京大马公司装修残值损失为10670394.92元。关于原告南京大马公司主张的利息，本院认为原被告双方对此并无约定，故应当自原告起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日。关于原告南京大马公司主张的违约金643.33万元及可得利益损失96.5万元的请求，本院认为原被告双方在合同履行过程中均存在不符合合同约定的行为，且合同解除的根本原因为原告南京大马公司未能按期支付租金，故对原告南京大马公司主张要求被告盱眙经济开发公司承担违约金及可得利益损失的请求本院不予支持。关于本案的诉讼时效问题，原被告双方均确认涉案《房屋租赁协议》于2016年9月22日解除，原告南京大马公司将该协议的权利转让给杨宗顺，杨宗顺于2019年8月28日向本院起诉，且诉讼请求与原告南京大马公司的请求一致，应当认定原告南京大马公司的诉讼请求未超过诉讼时效。关于被告盱眙经济开发公司主张应当扣除原告南京大马公司所欠租金、违约金、水电费用的请求，本院认为，被告盱眙经济开发公司未能提供证据证明原告南京大马公司所欠租金、违约金、水电费用的具体数额，亦未提起反诉，故被告盱眙经济开发公司这一抗辩理由，本案中不予处理，被告盱眙经济开发公司可另行主张。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条、第七百一十六条第一款的规定，判决如下：一、被告淮安市盱眙经济开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告南京大马科技贸易有限公司装修损失10670394.92元及利息（利息自2020年7月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付清付之日止）。二、驳回原告南京大马科技贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费130212元，由原告南京大马科技贸易有限公司负担44390元，被告淮安市盱眙经济开发有限公司负担85822元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王德宝人民陪审员  管海红人民陪审员  巴正惠二〇二一年一月十二日书 记 员  宋国庆附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。