南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓商初字第2418号原告皇甫跃宁，男，汉族，1961年7月1日生。委托代理人陈婷、陈海珉，江苏当代国安律师事务所律师。原告戴均星，男，汉族，1963年6月22日生。委托代理�陈婷、陈海珉，江苏当代国安律师事务所律师。原告夏隽，男，汉族，1974年4月24日生。委托代理人陈婷、陈海珉，江苏当代国安律师事务所律师。被告中都国际拍卖有限公司，住所地在北京市东城区安定门东大街28号1号楼A单元1507。法定代表人王熙，董事长。委托代理人陈东利，北京市京都律师事务所律师。被告中都国际拍卖有限公司江苏分公司，住所地在江苏省南京市五台山1-6号。负责人程磊，董事长。委托代理人陈东利，北京市京都律师事务所律师。原告皇甫跃宁、戴均星、夏隽诉被告中都国际拍卖有限公司（以下简称中都公司）、中都国际拍卖有限公司江苏分公司（以下简称中都江苏分公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告委托代理人陈婷、陈海珉，两被告委托代理人陈东利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇甫跃宁、戴均星、夏隽诉称，2013年12月26日，三原告与中都江苏分公司签订中都国际拍卖有限公司江苏分公司成交确认书，确认三原告通过拍卖方式购买南京市江宁区东山街道XX路7号1-2层商业房产，房屋面积为1678.3㎡，土地使用面积为477.3㎡，土地性质为划拨，成交总价2543万元，佣金1%为25.43万元（2014年1月3日支付）。之后，在办理涉案房产权属变更登记的过程中，因土地性质为划拨，未经政府审批依法不得转让，故三原告将案涉房屋的产权人南京市江宁区农村信用合作联社及其总行江苏紫金农村商业银行股份有限公司诉至法院，经过一二审法院的审理，生效的法律文书认定“涉案房屋的土地性质为划拨，直至起诉前，未能取得有批准权的人民政府审批，故双方签订的南京市江宁区房地产买卖契约应认定为无效，因此，三原告与合作联社及紫金银行已就房屋及钱款进行了相互返还，但当原告要求中都江苏分公司返还拍卖佣金时，中都江苏分公司却予以拒绝。三原告认为，中都江苏分公司在接受委托时，未能尽到对拍卖标的物进行严格审查的义务，将依法不得拍卖的房屋作为拍卖标的物进行拍卖，这是导致拍卖双方合同目的无法实现的直接原因。中都江苏分公司的此次拍卖行为违反了法律的强制性规定，应当认定为无效，其取得的佣金应当予以返还并承担相应的过错赔偿责任。中都公司作为中都江苏分公司的总公司，应当共同承担返还拍卖佣金及赔偿损失的责任。因此，三原告诉至法院，请求确认案涉拍卖房地产行为及《中都国际拍卖有限公司江苏分公司成交确认书》无效；被告中都公司、中都江苏分公司向三原告�同返还拍卖佣金25.43万元，并赔偿利息损失（自2014年1月4日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。被告中都公司、中都江苏分公司共同辩称，原告诉状陈述不实，三原告中仅仅皇甫跃宁办理了竞买登记手续，是竞买人和拍卖成交确认的买受人，原告戴均星、夏隽均非该场拍卖会的竞买人，买受人，无权以竞买人身份和拍卖合同纠纷向被告主张返还权利，中都江苏分公司于2013年12月26日仅为原告皇甫跃宁办理了竞买登记；本次拍卖标的不属于禁止拍卖范围，拍卖房产不违反拍卖法及相关法律规定，更不属于无效行为；被告在拍卖标的的房产的过程中，如实进行了标的的实际情况披露，对于土地性质划拨且需要办理审批手续及补缴出让金的要求进行了书面告知，拍卖程序合法，且中都分公司没有任何过错；拍卖成交后，委托人与买受人履行了转让交易手续，拍卖人已经完成了全部交易中介工作，理应收取并保有该场拍卖会的拍卖佣金。原告皇甫跃宁要求返还拍卖佣金的请求没有事实依据及法律依据。经审理查明，南京市江宁区农村信用合作联社（以下简称合作联社）委托中都江苏分公司对江宁区XX路7号1幢1-2层商业房产进行拍卖，中都江苏分公司于2013年12月17日在扬子晚报刊登公告，内容为：“拍卖标的为江宁区XX路7号1幢1-2层商业房产，建筑面积为1676.84㎡，国有土地使用权面积为447.3㎡，标的参考价为2543万元，相关瑕疵详见拍卖规则，竞买人须交保证金1000万元，以款到指定账户为准。”2013年12月26日，皇甫跃宁填写了竞买人登记表，并签字确认“已认真阅读拍卖会竞买须知、拍卖规则、标的简介，并认同之相关规定，登记参与竞买。”拍卖规则规定：“如竞买人不能亲自参加拍卖会、需要委托代理竞买的，除上述资料外海应提交有效的授权委托书原件及代理人身份证原件及复印件；拍卖人应将标的的已知情况告知竞买人，竞买人亦应自行调查落实拍卖标的的相关情况，例如拍卖标的的品质、是否存在法律纠纷、是否存在欠费、能否办理证照变更、产权过户等相关手续（或相关手续的完善）及可能存在的瑕疵等，委托人、拍卖人对此不作任何保证，亦不承担瑕疵担保责任。竞买人应自行了解国家及标的所在地的房地产相关法律、法规、政策文件中对房地产交易的规定及限制，拍卖成交后，买受人不得以不了解相关规定、无法办理过户手续、不能办理抵押贷款等各种理由要求退还成交价款及拍卖佣金。”关于标的的简介为：“标的自拍卖成交之日起产生有关房屋的一切费用由买受人承担，拍卖成交后，买受人自行办理该标的产权转移登记�续并承担在标的产权转移登记过程中产生的全部税、费、公共维修基金及土地出让金，具体缴纳方法及标准按标的所在地相关部分政策执行。拍卖成交前标的如有物业费及相关水、电、气等欠费均由委托人承担。”皇甫跃宁竞买成功，签订成交确认书，其在买受人处签署“皇甫跃宁等”，土地性质为划拨，成交总价为2543万元，拍卖佣金为1%即25.43万元。中都江苏分公司出具收据并开具发票。2014年7月4日，合作联社与皇甫跃宁、戴均星、夏隽签订南京市江宁区房地产买卖契约，约定合作联社将其所有的南京市江宁区东山街道XX路7号1幢商业房产出售给皇甫跃宁、戴均星、夏隽。合同签订后，皇甫跃宁、戴均星、夏隽付清全部房款，2014年1月8日，合作联社向皇甫跃宁交付了房屋。2014年7月15日，案涉房屋登记在皇甫跃宁、戴均星、夏隽名下，因案涉土地性质为划拨，�地使用权未能办理过户手续，仍登记在合作联社名下。皇甫跃宁以案涉土地未能办理过户为由，诉至法院，请求判令房地产买卖契约无效；合作联社与江苏紫金农村商业银行股份有限公司共同返还售房款2543万元；两被告共同赔偿因合同无效给原告造成的各项损失8101582.87元，其中包括佣金25.43万元。南京市中级人民法院判决合作联社与皇甫跃宁、戴均星、夏隽签订的南京市江宁区房地产买卖契约无效；合作联社和江苏紫金农村商业银行股份有限公司返还皇甫跃宁、戴均星、夏隽房款2543万元，皇甫跃宁、戴均星、夏隽同时返还南京市江宁区东山街道XX路7号1-2层房屋；合作联社与江苏紫金农村商业银行股份有限公司赔偿皇甫跃宁、戴均星、夏隽佣金损失25.43万元、房屋过户税费损失3382536.92元及利息损失。皇甫跃宁、戴均星、夏隽不服，提起上诉后，双方达成调解，江苏�高级人民法院作出民事调解书，认为根据《最高人民法院》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，故案涉南京江宁区房地产买卖契约应认定为无效，调解协议内容为：一、皇甫跃宁、戴均星、夏隽于调解协议生效后2日内与合作联社、紫金银行办理南京市江宁区东山街道XX路7号1-2层房屋的交接手续；二、皇甫跃宁、戴均星、夏隽于调解协议生效次日到房产登记部门办理涉案房屋返还变更登记手续，合作联社、紫金银行予以配合，房产登记部门接收办理变更登记的材料后第3日，由合作联社、紫金银行向皇甫跃宁、戴均星、夏隽支付2543万元；三、涉案房屋产权变更登记至合作联社名下后第3日，合作�社、紫金银行向皇甫跃宁、戴均星、夏隽支付70万元补偿款；四、涉案房屋在转让至合作联社、合作联社取得产权证书之日起5日内双方当事人按规定办理退税手续，合作联社、紫金银行在收到税务机关、房屋登记部门退还的涉案房屋税费的次日将税费退还给皇甫跃宁、戴均星、夏隽；五、皇甫跃宁、戴均星、夏隽已支付的佣金254300元，由皇甫跃宁、戴均星、夏隽自行主张权利；六、如一方当事人未按约定期限及方式办理房屋交付及付款，则以2543万元为基数按日万分之五向守约方支付违约金；上述相关款项汇入皇甫跃宁提供的账户。以上事实，由原被告当庭陈述及原告举证的成交确认书、收据、发票、民事判决书、民事调解书、被告举证的拍卖公告、竞买人登记表、国土局审批文件等证据予以证实。本院认为，首先，关于主体问题，皇甫跃宁虽�成交确认书中买受人一栏签署“皇甫跃宁等”，但其在竞买过程中并未按照拍卖规则的要求提交有效的授权委托书原件及代理人身份证原件、复印件，中都江苏分公司出具的收据及发票也仅载明了皇甫跃宁，故即使买受人为皇甫跃宁、戴均星、夏隽三人，皇甫跃宁也并未向中都江苏分公司作出有效披露，成交确认书的相对方应当认定为皇甫跃宁一人。其次，关于案涉拍卖房地产行为及《中都国际拍卖有限公司江苏分公司成交确认书》的效力。拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。根据《最高人民法院》第十一条的规定，�地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，故案涉南京江宁区房地产买卖契约应认定为无效。中都江苏分公司的拍卖行为系受合作联社与紫金银行委托进行，目的系通过公开竞价方式将标的转让给最高应价者，在南京江宁区房地产买卖契约被确认无效后，拍卖成交确认书也应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，中都江苏分公司应当将其所获得的佣金25.43万元返还给皇甫跃宁。对于皇甫跃宁所主张的利息部分，因无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国拍卖法》第八条之规定，判决如下：一、被告中都国际拍卖有限公司江苏分公司于本判决生效之日起十日内返还原告皇甫跃宁24.53万元；二、被告中都国际拍卖有限公司对上述一项债务承担补充清偿责任；三、驳回原告皇甫跃宁、戴均星、夏隽的其他诉讼请求。本案受理费5513元，由被告中都国际拍卖有限公司江苏分公司、中都国际拍卖有限公司共同承担。如被告未按本判决指定的期间履行还款义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郭俊卿人民陪审员  刘建宁人民陪审员  吕汉宁二〇一六年五月三十日见习书记员  朱 可