上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20447号原告：周新华。委托诉讼代理人：翟方进，上海国宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶凯文，上海国宇律师事务所律师。被告：陈刚。被告：方玉君。原告周新华与被告陈刚、方玉君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，先适用简易程序审理。后因被告陈刚、方玉君下落不明，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告周新华的委托诉讼代理人翟方进、陶凯文到庭参加了诉讼。被告陈刚、方玉君经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周新华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《收购协议书》；2、判令两被告返还购房款348万元；3、判令两被告支付解除合同违约金158万元；4、判令为原告设定抵押的被告名下的位于上海市徐汇区×路×弄×号×室房屋的拍卖款对原告本金及违约金优先受偿。事实与理由：两被告系夫妻关系。2017年9月26日，原、被告签订《收购协议书》,约定由两被告将名下位于上海市徐汇区×路×弄×号×室和×路×弄×号×室的两套房屋,以790万元出售给原告。协议主要内容为:一、被告明确告知原告所出售的两套房屋因其自身负有大量债务（1、A银行徐汇支行，债务金额111万元；2、王某某、窦某某，债务金额85万元；3、周某某，借款240万元；4、谭某某，73万元）；存在数个查封、抵押情况：×室有1、A银行徐汇支行的抵押权、查封；2、王某某、窦某某的抵押权、查封；3、谭某某的查封；4、周某某的查封；5、徐汇法院查封；×室有1、B银行的抵押权；2、A银行徐汇支行的查封；3、谭某某的查封；4、违章搭建的查封；5、徐汇法院查封。二、原告以每套395万元收购涉案两套房屋，房价款除用于被告清偿债务外，待两套房被解除查封、抵押后，被告应根据原告要求转让至原告或原告指定人员名下；三、原告后续出售房屋的价格与被告无关，被告无权主张房屋卖出的价格差额部分；四、若原告替被告清偿债务后，仍存在房屋无法解除抵押、查封或其他债务人再查封等致使协议无法履行的违约情形，为保证协议的履行，被告以×室房屋抵押给原告并办理了抵押登记。原告当时考虑到2套房屋的收购总价为790万元，低于当时的市场价，且已知被告债务金额在509万元左右，原告为被告偿债后将房子出售，有利润可赚，才会签订协议。协议签订后，原告陆续为被告支付743万元，使×室房屋上所负债务还清并依约出售。然被告无法清偿其自身的其他债务，致使×室房屋又被案外人查封，原告的合同目的无法实现，被告严重违约，故诉至法院要求解除上述协议。原告已向被告支付743万元，因被告原因导致×室无法售出，而×室与×室房屋情况相似，市场价值也在395万元，故协议解除后要求被告返还购房款348万元，支付违约金158万元，并要求被告为原告设定抵押的×室房屋拍卖款对原告的本金及违约金优先受偿。故诉至法院。被告陈刚、方玉君未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年9月26日，经案外人上海A房地产经纪有限公司居间介绍，被告陈刚、方玉君（出售方、甲方）与原告周新华（收购方、乙方）签订《收购协议书》，鉴于:1、甲方系上海市×路×弄×号×室和×路×弄×号×室的产权人,房屋面积分别为:71.25平米和70.61平米,产权证号:(徐××××××)和(徐×××××××)。2、甲方明确告知乙方×路×弄×号×室房屋的有四笔债务,该房屋的债务共计约人民币伍佰零玖万元整(￥:509.0000元)(包括但不限于本金、利息、罚息、诉讼费、保全费、公告费、律师费、执行费、评估费等),若债务情况有较大误差,则乙方有权单方解除合同。第一笔A银行股份有限公司上海市徐汇支行(下称“A银行”）是该房屋的第一顺位抵押权人,债权数额为人民币壹佰万元整。因甲方未按时还款,A银行已提起诉讼,并于判决生效后申请徐汇区法院执行[案号(2015)徐执字第×号],于2015年5月12日查封该房屋,截止2017年9月27日,债权、利息及罚息诉讼费、保全费、律师费等总计约为人民币壹佰壹拾壹万元整(￥:111.0000元)。第二笔王某某、窦某某是该房屋的第二顺位抵押权人,债权数额人民币柒拾万元整,截止2017年9月27日,债权本息金额为人民币捌拾伍万元整(￥:85.0000元)。第三笔甲方向周某某个人借款人民币贰佰万元整,因甲方未按时还款,周某某已提起诉讼,并于判决生效后申请长宁区法院执行案号[(2015)长民二(商)初字第×号],于2015年10月20日查封该房屋,截止2017年9月27日,债权、利息及罚息诉讼费、保全费、律师费等总计约为人民币贰佰肆拾万元整(￥:240.0000元)。第四笔甲方与谭某某股权转让纠纷案,徐汇法院判决陈刚支付谭某某55万本金加18万利息。谭某某在2017年9月7日查封该房屋并且查封×路×弄×号×室房屋[案(2017)沪0104执×号]。截止2017年9月27日债权、利息及罚息诉讼费、保全费、律师费等总计约为人民币柒拾叁万元整(￥:73.0000元)。3、甲方明确告知乙方×路×弄×号×室房屋的有一笔抵押和2个查封(第一个查封是欠A银行债务被关联查封,第二个查封是与谭某某股权转让纠纷案)以及违章搭建限制查封,若债务情况有较大误差,则乙方有权单方解除合同。B银行是该房屋的第一顺位抵押权人,债权数额为人民币叁拾万零肆仟元整,截止2017年10月30日,债权本息金额为人民币壹拾柒万元整(￥:17.0000元)。甲方因×路×弄×号×室房屋持证抵押,所欠A银行股份有限公司上海市徐汇支行(下称“A银行”)贷款,现×路×弄×号×室房屋被A银行关联查封。甲方与谭某某的股权转让纠纷案,现×路×弄×号×室房屋被谭某某查封。甲方此房天井违章搭建,于2011年6月1日被上海市×区住房保障和房屋管理局限制查封。甲乙双方经友好协商,甲方自愿将其拥有的位于上海市×路×弄×号×室和×路×弄×号×室二套房转让给乙方,现将有关事宜达成以下协议:一、甲乙双方约定该二套房屋的转让净到手价为人民币柒佰玖拾万元整,(房屋交易过户中产生的税费均由乙方承担)。其中:A.乙方在2017年9月25日就[(2015)徐执字第×号]案乙方将与A银行、甲方至徐汇区法院制作执行和解笔录,乙方将所有执行款人民币壹佰壹拾壹万元整(￥:111.0000元)。(具体数额以甲方与A银行确定的金额为准)在2017年9月27日直接汇至法院账户或者A银行账户,用以解封和撤销抵押。B.乙方在2017年9月25日就[(2015)长民二(商)初字第×号]案乙方将与周某某、甲方至长宁区法院制作执行和解笔录,乙方将所有执行款人民币贰佰肆拾万元整(￥:240.0000元)。(具体数额以甲方与周某某确定的金额为准)在2017年9月27日直接汇至周某某名下上海市闵行区×建材经营部账户,用以解封。C.乙方在此2套房查封全部解除后,乙方将与王某某、窦某某、甲方至徐汇区房地产交易中心撤销抵押,乙方当场将甲方所欠王某某、窦某某款人民币捌拾伍万元整(￥:85.0000元)给王某某、窦某某,用于偿还甲方债务。同时王某某、窦某某归还甲方×路×弄×号×室的房产证。D.乙方在2017年9月26日就[案(2017)沪0104执×号]将于甲方、谭某某至徐汇区法院制作执行和解笔录,乙方将该执行款人民币柒拾叁万元整(￥:73.0000元)。在2017年9月27日直接汇至谭某某账户,用以解封。E.另外法院将×路×弄×号×室房有二次查封解封当日,甲方愿意先提供位于×路×弄×号×室的房屋,由乙方指定的人员蒋某某(身份证:310113198103041910)设定金额为人民币伍佰壹拾万元整的抵押登记,为该房屋的债务提供抵押担保。该抵押将于该房屋的产权人变更为乙方指定人员在进徐汇区房地产交易中心过户时或者乙方指定人员贷款时注销。F.甲乙双方约定时间至B银行,乙方当场支付人民币壹拾柒万元整(￥:17.0000元)给B银行,用于偿还甲方在B银行贷款,并让B银行将×路×弄×号×室房撤销抵押。G.甲方先将×路×弄×号×室房违章搭建撤销后(以政府时间为准),甲方再补办此房的产权证,待产权证补发下来后,甲方愿意提供位于×路×弄×号×室房屋,由乙方指定的人员蒋某某(身份证:310113198103041910)设定金额为人民币贰佰捌拾万元整的抵押登记,为该房屋的债务提供抵押担保。该抵押将于该房屋的产权人变更为乙方指定人员在进徐汇区房地产交易中心过户时或者乙方指定人员贷款时注销。H.等此2套房屋抵押给乙方或者乙方指定人员后,乙方将收购此二套房款人民币贰佰零肆万元整,分四次支付给甲方(第一次签订此协议后隔天将房款人民币肆拾万元整给甲方,第二次等二套房屋抵押做好后当月之内支付人民币伍拾伍万元整,第三次抵押好后二个月之内支付人民币伍拾伍万元整,第四次抵押好后三个月之内支付人民币伍拾肆万元整)。另外乙方收购的此二套房,其中一套产权已经变更到乙方指定人员名下时乙方再支付人民币叁拾万元整给甲方。剩余房款人民币叁拾万元整须等甲方此二套房所有户口迁出后,乙方再支付给甲方。L.甲方目前婚姻为离婚状态,根据离婚协议×路×弄×号×室和×路×弄×号×室房归于方玉君或甲方小孩陈依菡,陈玉菡目前为未成年,监护人为母亲方玉君。现监护人方玉君同意并当场到场签订此协议。今后,涉及此房屋交易过户,银行贷款等一切售房手续,监护人方玉君和甲方必须配合提供材料以及当场签字。J.双方进房地产交易中心办理产权过户时间是以乙方找到指定的人员再协商确定过户时间为准。二、甲方确认:A.协议书中对该房屋的所涉债务、现状描述均真实准确有效。B.该房屋内甲方有4个户口,甲方选择②甲方户口迁移到公共户口,此房产权变更为乙方指定的人员后三个月之内户口迁出。甲方选择②迁移方式,按照时间遵守,如晚迁一日,甲方每天赔偿人民币伍佰元整给乙方,直至此房内户口迁出为止。另外乙方滞留人民币陆拾万元整,等甲方户口迁出此房,乙方再支付人民币陆拾万元整给甲方。C.×路×弄×号×室房屋目前空关,乙方将此房执行款直接汇至法院账户或者银行账户,甲方当天交房交钥匙给乙方。×路×弄×号×室房甲方于2017年11月30日甲方交房交钥匙给乙方。D.为防止在办理此二套房屋交易过户手续中,甲方出现其他债务导致该房屋被抵押或被他人查封。甲方同意签订乙方暂定的买卖合同以及租赁合同,内容详见买卖合同及租赁合同,并到房地产交易中心办理租赁备案,等此二套房屋交易过户,产权变更到乙方指定的人员后,乙方无条件撤销暂定买卖合同及暂定租赁合同,同时暂定买卖合同及暂定租赁合同作废。三、若发生下述情况即构成违约:A.乙方替甲方清偿前述债务后,仍无法解除现有的抵押或因甲方的其他债务导致该房屋被抵押或被他人查封,致使该房屋无法正常交易的B.该房屋所涉债务与甲方描述有较大出入的:C.甲方无法与乙方就上述条款达成一致的D.甲方未能按时清空房屋,影响乙方出售该房屋的E.其他造成本协议书无法继续履行的事宜。若甲方违约,除需于违约后3天内退还乙方已支付的钱款外,甲方自愿确认赔偿总房价的20%违约金。四、甲方应在本合同履行过程中及时提供交易所需的书面材料和相关证明,若因任何书面材料、相关证明不齐不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续,则该过错方应承担相应的责任。另外今后乙方将该二套房屋出售后的市场价格多少与甲方无关。五、若有未决事宜,双方先行协商并另行签订补充协议。若协商不成,双方均可向合同签订地的人民法院提起诉讼。六、本协议一式三份,双方各执一份,中介方一份,均具有同等效力。本协议于双方签署后生效。上述协议签订后，原告本人、通过指定人员蒋某某向被告陈刚转账509万元，为陈刚归还了A银行徐汇支行的111万元债务、王某某和窦某某本息合计85万元的债务、周某某240万元债务、谭某某73万元债务。原告已将《收购协议书》项下×室房屋上所附债务全数还清。2017年9月27日至2018年4月3日期间。原告本人、通过指定人员蒋某某另向陈刚转账164万元。2018年2月3日，陈刚通过中介与案外人王某甲签订《上海市房产买卖合同》，将×室房屋以448万元售出，合同约定王某甲用银行贷款支付房款266万元。按照《收购协议书》约定，该448万元房款应由原告取得，故陈刚将所得房款374万元转账给原告，原告确认陈刚另以现金形式支付房款4万元，余款70万元陈刚未向原告支付。但陈刚于2018年4月28日出具收条称“今收到周新华购买×路×弄×号×室房屋款70万元。注：此款来源于王某甲贷款”。另查明，×室房地产权利人登记为陈刚，2003年设定了B银行的抵押权，2017年9月26日《收购协议书》签订时，原、被告确认尚欠B银行本息17万元。×室房屋于2003年11月27日设立了B银行304,000元的抵押权，债务履行期限从2003年11月15日至2023年11月14日。2017年12月22日，×室房屋设定了抵押权登记，权利人周新华，义务人陈刚，被担保债权数额为280万元，债务履行期限：2017年12月17日至2018年12月16日。2018年1月26日，×室房屋又设定了抵押权登记，权利人周新华，义务人陈刚，被担保债权数额为220万元，债务履行期限：2018年1月18日至2019年1月17日。原告称，上述抵押权的设立，系为担保在被告违反《收购协议书》的约定时，被告所欠原告债务能够得到履行。原告称，因被告方不配合，原告未能为陈刚向B银行归还剩余贷款本息17万元，×室之B银行的抵押权未能涤除。后×室又于2018年9月25日被浦东新区法院查封、于2018年12月21日被徐汇区人民法院查封、2019年4月4日被苏州工业园区人民法院查封，2020年4月22日被长宁区人民法院查封。原告遂以诉称理由诉至本院。上述事实，由原告提供的收购协议书、银行转账记录、收据、不动产登记证明、不动产登记簿、银行业务凭证、申请执行书、询问笔录、银行交易明细、蒋某某银行交易明细、收条等证据以及原告的庭审陈述所证实。本院认为，《收购协议书》系原、被告真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。在该协议履行过程中，原告筹款为被告付清了×室房屋上所负债务，并使该房屋成功售出，履行了自己的合同义务。被告收到有关款项后却未依约注销×室房屋上B银行的抵押登记，且因被告在外仍有大量债务，使×室被法院一再查封，出现了原告签订《收购协议书》时无法预见的债务扩大的情况，原告现根据约定要求解除上述协议，具有合同依据，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因合同期间原告已陆续向被告支付款项673万元，扣除被告出售×室后支付原告的378万元，被告应返还原告295万元。被告陈刚于2018年4月28日出具收条称收到周新华购买×路×弄×号×室房屋款70万元，因该款原告周新华未实际支付，故本院对该收条内容不予采信。关于原告主张的解除合同违约金158万元，因双方在协议中对此有约定，且协议因提前解除，原告不能享有两套房屋市场价值的增值部分，而被告可能因违约而得益，故本院尊重当事人之间的约定，兼顾合同履行中当事人的过错程度以及预期利益等因素，对原告的该项诉讼请求予以支持。在上述协议履行过程中，原告成为×室房屋的抵押权人，但该抵押性质非为履行协议约定的抵押内容，应当认定为原告为保其资金安全而与被告另行设立。原告作为抵押权人，应当享有优先受偿权，但应当在第一抵押顺序抵押权人B银行债务受偿后，再由原告优先受偿。故原告主张在协议解除后被告不履行返还钱款义务的前提下，以×室房屋的拍卖款对原告本金及违约金优先受偿，本院予以支持。两被告经本院传票传唤无正当理由不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、1995年《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周新华与被告陈刚、方玉君签订的《收购协议书》；二、被告陈刚、方玉君于本判决生效之日起十日内返还原告周新华295万元；三、被告陈刚、方玉君于本判决生效之日起十日内偿付原告周新华解除合同违约金158万元；四、被告陈刚、方玉君到期未履行上述第二、三项判决内容，原告周新华有权就上海市徐汇区×路×弄×号×室房屋折价或者以拍卖、变卖上述房产所得价款作为第二顺序抵押权人优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47,220元，由被告陈刚、方玉君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二一年一月二十七日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、1995年《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。