上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初40135号原告：洪莉，女，1968年7月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵巍(系原告之子)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：苏士中，上海汉盛律师事务所律师。被告：顾大玮，男，1970年8月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李仲国。原告洪莉与被告顾大玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年6月11日因疫情影响中止审理，于2020年9月16日恢复审理，先后于2020年9月16日、2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告洪莉及其委托诉讼代理人赵巍、苏士中和被告顾大玮的委托诉讼代理人李仲国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪莉向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告协助原告办理上海市浦东新区中科路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，并将上述房屋的产权人变更登记为原告；2.诉讼费用、律师费2万元由被告承担；3.判令确认原、被告签订的房屋买卖合同有效。事实和理由：原、被告是朋友。被告向案外产权人购买位于上海市浦东新区张江镇川杨新苑的拆迁安置房屋一套，该房屋坐落于上海市浦东新区中科路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。后经原、被告协商一致，原告从被告处购买系争房屋，总价为190万元。因系争房屋尚未过户至被告的名下，原、被告商定，待系争房屋过户至被告名下具备过户条件时再过户给原告。2014年被告从案外产权人处拿到系争房屋后立即交付给原告占有使用。原告随即装修入住，作为儿子结婚的婚房所需。2016年5月1日，原、被告就系争房屋过户等事项达成协议，被告承诺系争房屋到过户时间立即过户给原告，系争房屋过户之前原告仍享有使用权。系争房屋是被告从案外产权人处购买，因房屋市场价攀升，案外产权人提出加价，被告答应了加价要求。鉴于此情形，被告向原告提出也需要加价，最终经原、被告协商，房屋总价为290万元。被告于2017年8月30日向原告出具收条，确认收到系争房屋房款290万元。系争房屋早已具备过户条件，但因被告原因导致系争房屋被司法查封。原告一直与被告沟通过户事宜，希望能够妥善解决，但始终未能如愿。被告顾大玮辩称：不同意原告诉请。原告依据所谓的房屋买卖协议主张购买系争房屋，然而该协议并不是双方为了买卖房屋的一致协议，不符合协议的形式要件，不具有法律约束力。原告诉称2014年起被告协助同意购买系争房屋与事实不符。协助购买房屋是从旁帮助辅助购买人购买房屋的意思不是自己购买房屋，而事实上系争房屋是被告购买的房屋，不是协助原告购买的。据此，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。原、被告是朋友关系，被告在龙之梦购物中心三楼经营餐厅，需要流动资金，因此原告与被告之间发生经常性小额资金的借贷，该相互往来的小额资金不是原告支付的大额购房款。原告出借资金给被告，相互资金往来的差额，被告欠付原告借款419,500元。原告使用被告房屋系被告帮助解决其离婚后居住上的困难处境不是等待房屋买卖过户。被告系未婚，原告系离异，被告年龄小于原告二岁，基于原告离婚后居住上的困难处境，被告提供了使用房屋的方便，供其使用，属于房屋租赁的行为，原告帮助被告解决经营流动资金上的需求，被告帮助原告解决居住困难，两者的法律关系属于亲密朋友间相互帮助的行为，绝非原告等待房屋买卖过户的行为，两者行为属性不同。综上，不同意原告诉请。本院经审理，原、被告对上海市不动产登记薄、房屋买卖协议、收条、物业费支付凭证、收据、墙纸地毯的购货清单、交易流水、承诺书、物业公司的证明、律师费发票、2020年4月19日原告及其儿子、儿媳与被告之间的录音及相应的书面整理笔录、原告工商银行的流水、原告的上海银行流水、原告的工商银行流水、被告的工商银行的转账凭证、本院(2016)沪0115民初80062民事判决书、被告的农业银行的转账凭证等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后认定事实如下：2014年5月1日，被告向原告出具《承诺书》，载明：被告在几年内从原告处借到80万元；由于被告现在手头周转资金不足，经与原告友好协商，达成如下协议，1、2014年6月20日之前归还原告10万元，2、2014年12月31日之前归还原告10万元，3、2015年12月31日之前归还原告剩余尾款60万元；另由被告协助原告购买姚某某老师位于杨新苑一期房屋一套，房屋于2014年5月1日交由原告使用，至该房屋过户到原告名下之日前的房屋租金由被告承担。《承诺书》中涉及的房屋就是系争房屋，被告于签署《承诺书》当日将系争房屋交给原告居住。原告从2016年1月起支付系争房屋的物业费。2016年8月10日，系争房屋的产权经核准登记于被告的名下。从2019年5月8日至2020年1月22日期间，系争房屋先被本院正式查封，后被上海市普陀区人民法院和上海市宝山区人民法院轮候查封。原告起诉本案后也申请查封了系争房屋。2020年4月19日，原告、原告儿子及儿媳与被告在系争房屋中商量如何解除系争房屋上的司法查封后再办理系争房屋的产权过户至原告名下之事。2020年4月30日，被告应原告要求向原告出具标注时间为“2016年5月01日”的《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》的主要内容为：本人顾大玮于2014年起协助洪莉购买系争房屋一套，价格190万元，2014年起洪莉已陆续支付房款，且承诺2019年付清所有房款；另本人承诺房屋到可过户时间即立刻过户于洪莉本人，过户之前的房屋使用权仍为洪莉所有。被告应原告的要求另出具了标注日期为“2017年8月30日”的《收条》一张，该《收条》的主要内容为：本人顾大玮，今收到洪莉购买本人名下房屋(系争房屋)款项共计290万元。原告未举证证明其实际向被告支付房款290万元。该《收条》出具的时间也非《收条》上标注的日期“2017年8月30日”。原告在本案审理中举证了其名下2015年9月18日至2017年8月31日期间的工商银行交易明细、2016年6月20日至2017年12月8日期间的上海银行交易明细，欲证明已向被告支付了房款1,185,000元;原告还述称：用《承诺书》中所涉原告对被告的债权80万元抵付了原告应付被告的同等金额房款，该80万元债权加上原告通过银行转账支付的房款1,185,000元，原告向被告支付房款总计1,985,000元,已付清了《房屋买卖协议》约定的190万元房款。被告根据原告举证的工商银行及上海银行的交易明细对账，欲证明其向原告借款290万元，被告已还借款2,480,500元，现尚欠原告借款419,500元未归还。本院认为：本案的争议焦点是原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系。首先，从被告2014年5月1日出具给原告的《承诺书》内容分析，《承诺书》的前半段内容是说被告在2014年5月1日前的几年里向原告借款累计80万元，承诺于2015年12月31日前还清上述借款；后半段内容是说被告协助原告购买当时还登记在案外人姚某某名下的系争房屋，并由被告将系争房屋租借给原告使用，由被告承担至系争房屋过户到原告名下前的租金。《承诺书》对双方之间的债权债务金额、具体还款时间进行了详细描述，但对买卖系争房屋之事一笔带过，未对所购房屋的具体地址、房款总价、付款时间、过户时间、违约责任等房屋买卖的主要条款作出明确约定，仅约定由被告协助原告购买案外人名下的房屋、由被告租用系争房屋给原告居住到房屋登记过户至原告名下之前。该《承诺书》内容主要反映了双方之间的借贷合同关系，附带了被告协助原告购买系争房屋及为原告租用系争房屋的义务，该附带义务可以理解成被告为分期归还原告借款所付的对价，是被告自身对原告债权所做的非典型性担保。因此，从《承诺书》内容分析，双方之间是借贷合同关系附带非典型性担保合同关系，而非房屋买卖合同关系。其次，从双方名下的银行往来交易明细上分析，结合《承诺书》涉及的80万元债权债务，上述银行交易明细反映的是双方之间借贷合同的交易习惯，不能证明原告向被告支付了房款。原告2015年9月18日至2017年12月8日期间通过工商银行及上海银行与被告进行银行交易几十笔，交易金额累计百万余，并未注明每笔交易金额的用途。原告更未有效举证证明其向被告转付的哪几笔是房款。被告否认原告向被告支付了房款，且原告自认其向被告支付的所谓房款中有80万元是用被告欠付原告的同等金额借款予以抵付的。因此，双方之间多达几十笔的钱款往来，不符合房屋买卖合同中支付房款的交易习惯，而符合双方借贷合同中钱款转账的交易习惯。再次，从系争房屋产权登记在被告名下之后双方的相关行为上分析，双方之间并非真实买卖房屋。自2016年8月10日系争房屋的产权登记于被告名下之日起至2019年5月8日系争房屋被查封日止期间，在上述长达二年多的期间内系争房屋是可以办理过户手续的，但双方并未至交易中心办理产权过户手续。在2019年5月8日系争房屋被司法查封后，双方实际于2020年4月30日签署了《房屋买卖协议》，却将《房屋买卖协议》上的日期故意往前写为“2016年5月01日”，还由被告出具了收到原告全部房款290万元的《收条》，并将该《收条》上的时间往前写为“2017年8月30日”。双方签署《房屋买卖协议》及《收条》的真实目的是欲虚构“双方关于系争房屋买卖合同签署于系争房屋被司法查封之前，且在系争房屋被司法查封前原告已经付清了全部房款”的事实，以阻止系争房屋被拍卖。综上，原、被告之间并不存在关于系争房屋的买卖合同关系，原告的全部诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。至于原、被告之间的借贷合同关系，不属于本案的处理范围，应由原、被告另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回原告洪莉的诉讼请求。案件受理费30,160元，减半收取计15,080元，及保全费5,000元，均由原告洪莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红书记员  王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。