河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初5155号原告：周丽娜，女，1979年6月21日出生，汉族，住济源市。原告：张世杰，男，1980年4月15日出生，汉族，住济源市。二原告的委托诉讼代理人：齐波，系河南朗齐律师事务所律师。被告：河南环宇房地产开发有限公司，住所地：济源市汤帝街**。法定代表人：李双玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳艳，系河南剑光律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫慧敏，系河南剑光律师事务所律师。原告周丽娜、张世杰诉被告河南环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告周丽娜及其委托诉讼代理人齐波，被告河南环宇公司的委托诉讼代理人卫慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告房屋回购款415866.24元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月,被告开发的“济源义乌小商品批发城”对外出售,被告在宣传时承诺济源义乌小商品批发城商铺属于“熟市旺铺,前三年8%固定回报,5年后120%回购,义乌模式,专业团队,统一经营,统一管理”等,基于被告的宣传和承诺,原告认购了一处商铺并与被告签订《河南环宇·济源义乌小商品批发城商铺认筹意向书》、《定房协议书》各一份,交纳意向金壹万元,双方约定在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托经营合同》。2014年11月4日,双方签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的位于济源市济水××大厦××商铺一间,建筑面积21.46㎡,房屋总价款288796元。但《商品房买卖合同》签订后,被告未与原告签订商铺的《委托经营合同》,未按照合同约定期限向原告交付房屋,也未按照承诺的经营模式对原告购买商铺进行统一经营和管理,截止目前,包括原告购买商铺在内的济源义务小商品批发城仍基本处于闲置状态,原告投资商铺获取稳定收益的合同目的并未实现。原告认为,基于被告的宣传和承诺,原告购买了涉案商铺,“3年24%收益,5年120%回购”的固定回报和稳定收益是原告购买涉案商铺的主要目的,现五年期限已满,被告应当按照承诺方式向原告支付三年24%收益,并按照合同价120%向原告回购涉案商铺。综上,为维护原告合法权益,特诉至贵院,望依法支持原告诉讼请求。被告环宇公司辩称：原告将商铺委托被告经营，前三年的回报已在房款中扣除，至于五年后回购，原告并没有在规定时间内按规定方式向被告提出，因此原告的诉讼请求应予驳回。原告向本院提供的证据有：第一组证据，2014年11月4日原、被告双方签订的商品房买卖合同一份；2013年8月13日原、被告双方签订的《商铺认筹意向书》一份；2014年11月20日首付款的发票一份；2016年3月17日房款发票一份。该四份证据证明原、被告双方订立商品房买卖合同关系，原告按照合同约定履行了合同义务。第二组证据，被告发放的宣传页八份，主要证明被告承诺前三年8%固定回报，五年后按合同价120%回购。被告环宇公司对原告提供的第一组证据的真实性没有异议。对第二组证据的真实性有异议，该宣传资料并非被告公司印制，是由卖房团队进行宣传，被告没有参与，没有散发过这些资料。被告环宇公司向本院提供的证据有：1、豫（2019）济源市不动产权第0005859不动产证，证明原告购买的商铺已经办理了不动产证，房屋的所有权人是原告，同时该房屋现在抵押在农商行沁园支行，抵押期限为2014年12月15日至2024年12月15日；2、（2020）豫9001民初1073号民事判决书一份，证明原告在2020年2月25日以被告未交房为由起诉解除合同，法院查明情况后，判决驳回原告的诉讼请求；3、环宇大厦商铺交接单一份，证明被告已经将房屋在2014年12月15日交给原告；4、企业信用信息公示报告打印件一份，证明2014年9月3日被告成立济源义乌小商品批发城管理有限公司，对包括原告在内的济源义乌小商品城商铺进行管理服务；5、2020年8月31日，济源义乌小商品批发城管理有限公司与买苗苗签订的租赁合同一份，证明该公司已经将包括原告商铺在内的17家商铺出租于买苗苗经营教育培训，积极履行经营管理义务；6、《补充委托经营协议书》一份，协议第5条双方合同中约定的价格已经扣除三年返租（即每年为房价的8%，三年为24%）的金额，故前三年的收益不再支付给原告。三年期满后，按照商铺实际收取的当年租金的90%支付原告。协议第6条第三项约定“本协议约定房款交清之日起5年期满，原告转卖商品房的，有权要求被告按照《商品房买卖合同》中总价款的120%回购，但应当在期满后三天以书面通知被告，逾期视为原告放弃权利”，根据该条款的约定，原告要求被告回购，需要在交清房款五年期满后三日内书面通知被告，逾期视为原告不要求回购。原告的款项是在2014年11月30日交清的，所以要求被告回购应在2019年12月3日前书面通知被告，但原告并没有通知；7、与原告一样同为义乌小商品批发城商铺购买者的牛田力、张本恒的《回购通知书》各一份，该两人均是在合同约定的交清房款五年期满后三日内向被告发出回购通知，被告已与该二人达成回购协议，证明一般商铺购买者对协议约定的被告回购商铺应在五年期满后三日内提出书面申请是知晓的。原告对被告提供的证据一的真实性没有异议，但这个证据原告始终没有见到过。对证据二的真实性也没有异议，但该判决书与本案所涉诉讼请求不一样，不具有可参照性。对证据三，原告的签字没有异议，但该证据并不是被告将商铺实际交付给原告时让原告签订，而是双方在签订买卖合同时一并让原告签字。对于证据四的真实性没有异议，但该证据并不能证明被告履行了经营管理义务。目前公司注册实行认缴制，但该公司是否实际正常经营，该证据并不能证明。对证据五的真实性有异议，事实上包括原告在内所购买商铺的市场，目前基本处于空置状态。即便按照被告提供该租赁合同计算租金，那么原告每年有可能所获取的租金仅仅是两千多元，原告收回本金的时间需要一百多年，与原告当初购买房屋的初衷和目的完全相悖。对证据六，原告的签字真实性也没有异议，但该证据是什么时间签订，具体的合同内容被告并没有向原告进行告知，并且该委托经营协议被告没有给原告，该证据也证明不了被告的主张，也就是三年租金已经支付，或者三年租金在房款中予以折抵的事实。事实上，原告购买商铺的总金额为288796元，而原告所提供的两张发票合计金额为288796元，不存在三年租金折抵房款的说法。该证据同样不能证明原告必须在交清房款三天内书面通知被告行使回购权。因为该委托经营协议第六条第三项约定，原告有权要求被告按总价格120%回购，但应当在期满后三天以内书面通知被告，逾期视为原告放弃权利。首先期限没有明确约定，因为该委托经营协议提到本协议约定房款交清之日起，五年期满，而该委托经营协议并没有约定交清房款之日。其次，原告要求被告进行回购，是双方缔结本合同时原告最基本的权利，而被告采取格式合同这种方式，将该权利限定在三天时间内行使，实际上是侵害了原告的利益，按照格式条款规定，被告应向原告进行提示和说明，否则该效力不及于原告。关于证据七，真实性有异议，并且该两份证据与本案没有关联性，证明不了被告的主张。经庭审举证、质证，本院认为，被告对原告提供的第一组证据的真实性没有异议，本院予以确认；被告对原告提供的第二组证据有异议，但该证据系被告的售房团队做出的宣传，被告对此未提出异议，视为被告的要约，故对该证据本院予以确认。原告对被告提供的证据1、2、3、4无异议，本院予以确认，证据6原告认可其签字，本院对该证据予以认定。证据5、7因涉及案外人，且该相对人并未到庭确认，故对该证据本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年8月13日，原告张世杰与被告环宇公司签订《河南环宇济源义乌小商品批发城商铺认筹意向书》。双方约定张世杰自愿交给环宇公司购铺意向金1万元，并可获得一次去安阳义乌小商品城实地考察的机会。2014年10月5日，原告张世杰与环宇公司签订《定房协议书》，张世杰预定了环宇公司关帝街环宇大厦商铺2层233号商铺。2014年11月4日，原告张世杰、周丽娜作为买受人与被告环宇公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为FG14030130。合同约定：“……3、买受人的商品房为商业第二层233号铺，该商品房的用途为商业，……其中地上-3层为商业，该商品合同约定建筑面积为21.91㎡，总房款288796元，首付款148796元，首付比例51.53%，约定付款时间为2014年11月4日，贷款金额140000元贷款交纳比例48.47%，约定贷款到账时间为2014年11月30日。……8、出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：……5、该商品房经五大责任主体验收后交付；……等。”该合同附件四《合同补充协议》第十一条约定，商品房的交付标准以合同约定为准。以下内容未载入合同、协议的内容，仅供买受人参考，对双方无约束力，本合同、协议有特别约定的除外。出卖人的广告、楼书、宣传等；……。2014年8月13日、10月19日、11月4日，原告张世杰分别向环宇公司支付10000元、20000元和120000元，共计150000元作为该房首付款，环宇公司出具了相应收据并加盖财务专用章。后因测绘时面积减少，2014年11月20日，环宇公司开具的首付款发票金额为148796元。2014年11月27日，原告张世杰作为借款人与作为保证人的环宇公司、作为贷款人的济源农商行沁园支行签订《济源农商行个人购房担保借款合同》。合同内容为：“本合同项下个人购房贷款金额为人民币（大写）壹拾肆万元整，该所购房屋为商用房产等”。张世杰在该合同上签名捺印，环宇公司作为保证人加盖了公章。济源农商行受张世杰委托将款项支付到环宇公司账上。被告环宇公司提交的“环宇大厦商铺交接单”载明：甲方：河南环宇房地产开发有限公司乙方：周丽娜、张世杰1、根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》的约定，乙方购买甲方开发的位于济源市××环××大厦××号商铺已付清房款，同时甲方交付该商铺。2、甲乙双方确认已于2014年12月15日进行了该商铺的交接手续。3、乙方对甲方交付的商铺无异议。甲、乙双方分别在交接单落款处加盖公章和签名捺印。该交接单未注明交接时间。被告环宇公司同时提交一份“补充委托经营协议书”载明：出卖人（甲方）：河南环宇房地产开发有限公司买受人（乙方）：张世杰、周丽娜。约定：原告委托被告经营管理，期限至2019年12月31日。并约定双方签订的《商品房买卖合同》的房价，已经扣除了三年返租点（即每年为房价的8%，三年共计24%）的金额，故前三年收益不再支付。三年返租期满后，按商铺实际收取当年租金的90%支付给原告，余10%为原告的管理费用。协议第六条第3项约定，本协议房款交清之日起五年期满，原告转卖该商品房时，有权要求被告按照《商品房买卖合同》中总价款的120%回购，但应当在期满后三天以内书面通知被告，逾期视为原告放弃权利。但该协议未注明签订时间。2019年9月26日，原告周丽娜、张世杰就该商铺办理了不动产权属证书。编号为：豫（2019）济源市不动产权第0005859号。庭审中，周丽娜、张世杰称其领到了环宇公司在宣传时散发的宣传资料。资料中环宇公司宣称商铺属于“熟市旺铺，前3年8%固定回报，5年后120%回购，义乌模式、专业团队、统一经营，统一管理”等，但从周丽娜、张世杰提交的自称2020年3月27日拍摄的济源义乌小商品城现场视频看，没有专业团队统一经营管理，整个商场商铺几乎全部空置。本院认为：原、被告双方对签订的《商品房买卖合同》及“补充委托经营协议书”均认可，本院对该合同及协议予以确认。被告在销售该商品楼盘时进行的楼书宣传“熟市旺铺，前3年8%固定回报，5年后120%回购”，与“补充委托经营协议书”中的约定一致，该宣传应为要约。该宣传即是原告购买该房屋的目的。且该房屋为商用，并非住宅。被告没有按协议履行，致使不能实现合同目的，已构成违约。况且“补充委托经营协议书”采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。被告在该协议中第六条第3项约定，本协议房款交清之日起五年期满，原告转卖该商品房时，有权要求被告按照《商品房买卖合同》中总价款的120%回购，但应当在期满后三天以内书面通知被告，逾期视为原告放弃权利。被告对该条款的约定并未向原告采取合理的方式提醒对方注意，并对该条款予以说明。故该条款应无效。现原告购房的合同目的无法实现，其要求被告按约定支付收益并进行回购，应予支持。被告辩称原告支付房款时其已按每年8%收益予以扣除，但其未提供证据，对此辩称不予支持。按约定被告应返还原告收益及回购款总计为415866.24元。因原告已办理房产证，故上述款项支付后，原告应协助被告办理房屋过户手续，为此产生的费用应由原告负担。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告河南环宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告周丽娜、张世杰收益及回购款总计为415866.24元。二、上述款项支付后五日内原告周丽娜、张世杰应协助被告河南环宇房地产开发有限公司对位于济源市关帝街266号环宇大厦二层233号房屋进行过户，对此产生的费用应由原告周丽娜、张世杰负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7538元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  郭 峰人民陪审员  卢芬英人民陪审员  杜素梅二〇二一年一月十八日书 记 员  张阿珍