河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初22378号原告（反诉被告）雷佳佳，男，1988年8月26日出生，汉族，住河南省郏县。委托代理人雷建法，男，1964年7月10日出生，汉族，住河南省郏县。系原告父亲。被告（反诉原告）高丽丽，女，1986年4月11日出生，汉族，住郑州高新技术产业开发区。委托代理人张蒙，河南纾解律师事务所律师。委托代理人周皓月，河南纾解律师事务所实习律师。原告（反诉被告）雷佳佳诉被告(反诉原告)高丽丽房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。雷佳佳及其委托代理人雷建法，高丽丽及其委托代理人张蒙、周皓月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷佳佳诉称，2016年9月购买了郑州高新区金科城一套房产，面积为108.13平方米。2017年7月14日，将房屋转卖给高丽丽，双方商定价款127万元，当日高丽丽支付36万元，过户当天再支付6万元，剩余85万元贷款由高丽丽从2017年8月还月供。双方约定高丽丽（买方）必须于每月13日将月供钱转到雷佳佳（卖方）指定还款账户，如由此造成卖方进入银行黑名单，卖方有权收回房屋，所交房款不退。2017年8月至2020年10月共还款39笔，其中逾期转款21笔，8笔上了银行信用逾期记录名单。雷佳佳系企业法定代表人，失信导致进入银行黑名单，无法办理贷款。雷佳佳通知买方支付余款6万元以解押后，高丽丽拒不支付。为维护合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、高丽丽归还房屋；2、高丽丽向雷佳佳支付违约金62230元；3、本案诉讼费、律师费等由高丽丽承担。高丽丽辩称，1、雷佳佳要求返还房产缺乏事实和法律依据，2017年7月14日签订的合同及补充协议，三方达成房屋买卖合同有效，双方应当履行，根据双方的实际履行情况，高丽丽并不存在违约行为，对方主张返还房产无依据。同时，雷佳佳也没有主张解除涉案合同。2、雷佳佳称逾期转款21笔共计41天，造成其黑名单，该说法无依据。事实上所谓的黑名单并非有偶尔的不良记录就会被列入黑名单。故在没有进入银行黑名单的前提下虽偶尔有逾期行为，但构不成根本违约。3、原告主张支付尾款6万元，以该理由推定高丽丽违约是不真实的。上述6万元应是房屋过户当天支付，事实是因雷佳佳不积极办理房屋的解押手续和过户手续，是雷佳佳违约。4、雷佳佳主张违约金缺乏事实依据。所谓逾期21笔是雷佳佳单方统计，不具有客观真实性，且引用合同第十一条第5项计算违约金是不正确的，因为该协议并未约定逾期还款构成违约，故不应以该条款计算违约金。高丽丽反诉称，2017年7月14日，高丽丽与雷佳佳就金科城29号楼2单元25层236号房产签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，约定房屋总价款127万元。该房屋为雷佳佳以按揭贷款方式购买，故双方在补充协议中约定，自协议签订后由高丽丽负责涉案房屋的月供偿还，所还月供本金冲抵购房款。雷佳佳在涉案房屋不动产权证下发达到过户条件后，应在三十个工作日内配合高丽丽办理解押和过户手续。如违约，应按300元/日的标准向高丽丽支付违约金。2019年1月，涉案房屋不动产权证下发至雷佳佳处，房屋达到解押条件，高丽丽提出办理解押手续后雷佳佳拒绝配合。为维护合法权益，高丽丽提出反诉，请求判令：1、雷佳佳继续履行双方于2017年7月14日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，配合高丽丽办理房屋解押、过户手续。2、雷佳佳向高丽丽支付违约金（暂计201600元，根据补充协议约定按300/日，自2019年2月起计算至涉案房屋过户之日止）。雷佳佳辩称，1、高丽丽的逾期行为并不是偶尔几笔，而是一共21笔，银行记录9笔，已经构成恶意拖欠。2、解押的权利和义务都是在高丽丽，雷佳佳没有义务帮助其解押。3、高丽丽拒付6万元，结合9次拖欠银行贷款和拒付6万元的行为，已经构成根本违约。高丽丽反诉称自2019年2月计算违约金，但房产证上时间是2019年12月，在物业和售楼部预留的电话都是高丽丽的电话，房产证下来的时间雷佳佳不知道，都是先通知高丽丽，有微信记录高丽丽在2020年4月8日下午17:37第一次通知雷佳佳房产证下来了，在2020年7月左右双方共同到售楼部取房产证，雷佳佳和银行预约三次解押，高丽丽均失约。本案的违约责任在高丽丽方。经审理查明：2017年7月14日，雷佳佳、高丽丽及案外人郑州佳乐房地产营销策划有限公司三方签订《房屋买卖合同》，雷佳佳将位于郑州高新技术产业开发区月桂路21号29号楼2单元25层236号房屋出卖给高丽丽，成交价为127万元（包含维修基金)。高丽丽于本合同签订时支付定金2万元，并于立契时支付首付款42万元，剩余房款85万元由银行放贷之日交付。雷佳佳房产系按揭贷款购得，双方在雷佳佳办理完毕解押手续之日起20个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。双方共同办理过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税费及相关费用，由乙方负担总税费。同日，雷佳佳作为甲方、高丽丽作为乙方又签订《房屋买卖补充协议》，协议约定：1、乙方在2017年7月25日前付给甲方30万元整。房屋相关手续由乙方保存，交房当天付给甲方6万元整，甲方交付钥匙，乙方可装修入住。过户当天乙方付给甲方6万元整。贷款月供本金冲抵房款，保证总房款。2、乙方从2017年8月开始负责月供，本金冲抵房款，利息由乙方承担，并于每月13号之前将月供转到甲方账户，因乙方原因造成甲方进入黑名单，甲方有权收回房屋，所交房款不退。因甲方原因没有还此房屋月供，造成乙方损失，甲方赔偿乙方房款及所还贷款月供的双倍。3、乙方负责解押，保证在不动产证下发契税票满2年60个工作日内解押，解押款冲抵房款。4、违约责任：如甲方反悔不卖或者涨价双倍赔付乙方所交房款即80万元及双倍月供，双倍装修费用。乙方反悔不买，乙方所付房款不予退还，甲方收回房屋，乙方无权讨要装修费用及月供。5、甲方签订此合同当月的月供由甲方还清，此房屋的契税由甲方在2017年8月31日前交付地税。6、不动产证下发达到过户条件后，甲乙双方需在三十个工作日内配合过户手续，如有违约，违约方赔偿对方一日三百元整。高丽丽分别于2017年7月14日、2017年7月25日、2019年1月6日向雷佳佳支付2万元、28万元、6万元房款，共计36万元。高丽丽于2017年8月份开始偿还月供至今，雷佳佳征信记录显示有多笔逾期还款。雷佳佳于2018年11月交付涉案房屋，高丽丽装修入住至今。高丽丽愿意并有能力一次性支付涉案房屋解押款(具体金额以银行出具的账单为准）。2017年9月15日，雷佳佳缴纳契税。2019年12月6日，涉案房屋进行不动产所有权登记，不动产所有权证号为0421489。微信聊天记录看出，在办理解押手续过程中，双方对中介能否参与、解押资料如何提供等问题，存在分歧。以上案件事实由《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、收条、银行交易明细、征信报告、微信聊天记录及庭审笔录在案佐证。本院认为，关于双方合同解除或继续履行问题，因高丽丽在按照补充协议约定偿还雷佳佳名下按揭贷款的过程中，存在多次逾期还款行为，必然会给雷佳佳征信以及与征信有关的经济活动造成不良影响，构成违约，但鉴于涉案房屋已交付并装修入住、高丽丽已支付大部分首付款且长时间持续归还按揭贷款，为维护交易安全性、稳定性与双方预期利益，本案合同以继续履行为宜，雷佳佳应协助高丽丽办理解押、过户手续，解押款由高丽丽支付，具体数额以清偿当日银行系统数据为准，过户税费由高丽丽承担。关于剩余6万元房款，按照补充协议的约定，由高丽丽支付给雷佳佳。关于双方诉请的违约金，补充协议约定高丽丽负责解押，因雷佳佳系名义按揭贷款人，其有义务积极提供解押资料，协助配合高丽丽完成解押，通过微信聊天记录看出，双方在此过程中产生纷争，导致后续过户手续无法办理，本院认定雷佳佳在此过程中履约存在瑕疵。综合考虑合同履行情况、逾期利益、双方违约程度及可能造成的损失等因素，本院酌定高丽丽支付雷佳佳违约金4万元，对高丽丽诉请的违约金部分，不予支持。关于补充协议约定月供本金冲抵房款的理解问题，补充协议约定了过户当日支付6万元、月供本金冲抵房款、保证总房款、利息高丽丽承担等，综合条款本意、交易流程、签约时按揭贷款余额与约定的剩余85万元房款对应关系等因素判断，月供本金冲抵房款应是冲抵的雷佳佳名下剩余按揭贷款本金余额。对高丽丽申请追加招商银行股份有限公司郑州郑东新区内环路支行为第三人，因该行非合同相对方，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高丽丽于本判决生效后十五日内清偿雷佳佳名下剩余按揭贷款、注销抵押登记，具体数额以清偿当日银行系统数据为准，雷佳佳予以协助配合；二、雷佳佳于本判决第一项注销抵押登记完成后十日内协助高丽丽办理位于高新技术产业开发区月桂路21号29号楼2单元25层236号房屋的过户登记手续，将上述房屋变更登记至高丽丽名下，过户税费由高丽丽承担；三、高丽丽于本判决生效后三十日内支付雷佳佳剩余房款6万元及违约金4万元；四、驳回雷佳佳的其他诉讼请求；五、驳回高丽丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉案件受理费16230元，减半收取8115元，由雷佳佳负担；反诉案件受理费9920元，保全费5000元，合计14920元，由高丽丽负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二一年一月十二日书记员  王 聪