广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1987号原告：中国农业银行股份有限公司南海桂城支行，住所地广东省佛山市南海区×××××××××******，统一社会信用代码914×××××××××××978R。负责人：陈春林。委托诉讼代理人：刘健萍，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。被告：关霖聪，男，1989年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××013。被告：佛山市南海海逸房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区*************************，统一社会信用代码914××××××××××××923。法定代表人：潘某1。原告中国农业银行股份有限公司南海桂城支行与被告关霖聪、佛山市南海海逸房地产开发有限公司（以下简称海逸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序于2021年2月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘健萍到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告关霖聪配合原告向不动产登记管理机构为位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××办理抵押登记。2.判令被告关霖聪立即向原告偿还借款本金517832.39元、利息5998.34元、罚息19.02元、复利64.03元（其中利息、罚息、复利暂计算至2021年1月4日，此后至实际清偿之日止，以尚欠的借款本金为基数按合同实际利率上浮50%计算罚息，以未支付的利息为基数，按合同实际利率上浮50%计算复利）。3.判令原告对被告关霖聪提供抵押的位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××的房产在上述第2项债权、迟延履行期间债务利息以及本案诉讼费用等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。4.判令被告海逸公司对被告关霖聪本案债务承担连带清偿责任。5.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年4月14日，被告关霖聪与原告签订了编号为440×××××××××××606《个人购房担保借款合同》，向原告借款570000元。截止至2021年1月4日，被告尚欠本金517832.39元、利息5998.34元、罚息19.02元、复利64.03元。其中借款合同第26条约定借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之伍后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）中方式进行浮动。借款合同1.4.1（3）约定：“借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。各方按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率”。借款合同1.4.2约定：“在本合同执行利率以人民银行基准利率为基础下浮的，在借款期限内，如借款人在中国农业银行申请的借款（包括但不限于本合同项下的借款）出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同项下借款到期之日止，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。”借款合同第十一条11.1约定：“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整”。现被告已逾期，原告有权取消利率下浮，罚息利率应自基准利率调整之日起相应调整。借款合同第十一条11.3约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利”。借款合同第三十三条（2）款约定：“抵押人应自本合同签订之日起60日内办妥抵押权预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”借款合同第三十一条（3）款约定：“被告关霖聪以涉诉房屋为上述借款提供抵押担保，被告海逸公司为被告关霖聪上述借款提供阶段性保证担保。”借款合同第三十五条约定：“被告海逸公司自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”被告关霖聪与被告海逸公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前将商品房交付给买受人使用。”根据借款合同第三十三条（2）款约定，被告关霖聪应当于2015年12月25日前办理涉讼房屋的房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内办理抵押登记，但截止至原告起诉之日，涉讼房屋仍未办理房地产权属证书及以原告为抵押权人的抵押登记。被告关霖聪以位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××为上述借款提供抵押担保（不动产预告登记证明号：粤房地预登佛预字第**×），原告有权对该房屋在本案债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。原告曾多次向被告催收，要求其偿还欠款本息，但被告拒不偿还，被告的行为已构成违约。被告海逸公司对被告关霖聪提供阶段性保证担保，截止至原告起诉之日，被告关霖聪仍未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续。且被告海逸公司与原告签订编号为南农*的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》约定被告海逸公司对被告关霖聪提供阶段性保证担保。因此，被告海逸公司应对借款合同项下的债务应承担连带清偿责任。综上所述，原告为保障自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。庭审中，原告补充陈述，截止至2021年2月4日，被告关霖聪尚欠借款本金516925.86元、利息7135.40元、罚息43.38元、复利84.72元。两被告没有答辩也没有提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告经本院依法传唤没有到庭，视为其放弃举证、质证及辩证的权利。经审查，原告提供的证据材料，来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以确认，并据此认定原告所诉事实属实。另查明，2015年4月30日，原告与被告关霖聪就合同约定的抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。原告起诉后，本院于2021年1月27日向被告关霖聪送达本案起诉状副本。本院认为，本案《个人购房担保借款合同》系原告与被告关霖聪的真实意思表示，双方均应依约履行。原告已依约向被告发放借款，被告从2020年11月起没有按合同约定的金额和时间及时归还借款本息，已构成违约，原告有权宣布借款提前到期。原告现以诉讼方式主张本案借款提前到期，故本院认定本案借款于起诉状副本送达被告关霖聪之日即2021年1月27日提前到期。原告要求被告关霖聪提前归还全部借款本金，并依约取消利率优惠计收利息、罚息、复利，符合双方合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案贷款利率转换为全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）。原告主张被告关霖聪配合其办理案涉房产的抵押登记，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十八条第二款“预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记”的规定，预购商品房抵押预告转化为房屋抵押权登记的前提条件是预购商品房已经办理了房屋所有权登记。被告关霖聪尚未就案涉房产办理房产证，且房产存在查封等限制情况，其抵押权登记条件尚未成就，原告该主张缺乏事实基础，本院不予支持，原告可在条件成就时另行主张。关于原告是否对佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××享有优先受偿权的问题。原告仅就案涉房产办理了抵押权预告登记，而预告登记是对将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人的处分，并非享有现实抵押权。案涉房产至今未办理抵押登记，该不动产抵押权尚未正式设立，原告主张对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。关于开发商的担保责任。被告海逸公司与原告签订了《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，并在《个人购房担保借款合同》的保证人处签章，约定被告海逸公司为被告关霖聪案涉房屋贷款提供阶段性连带责任保证，现约定的抵押房产尚未办理抵押登记手续，原告要求被告海逸公司承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告关霖聪应于本判决发生法律效力之日起十日内归还编号440×××××××××××606《个人购房担保借款合同》项下的借款本金516925.86元、利息7135.40元、罚息43.38元、复利84.72元，并分别以尚欠本金和应付未付利息（不包括罚息）为基数，自2021年2月5日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率上浮50%计付罚息、复利（期间如遇贷款市场报价利率调整，则上述罚息和复利计算标准相应调整）予原告中国农业银行股份有限公司南海桂城支行；二、被告佛山市南海海逸房地产开发有限公司对被告关霖聪的上述第一项债务承担连带清偿责任，在承担连带保证责任后，有权向被告关霖聪追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海桂城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4519.57元、财产保全费3139.57元，合共7659.14元（原告已预交），由两被告按判项的责任方式负担，并应于给付上述款项同期迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 林熙宇二〇二一年三月五日法官助理 张鹏伟书 记 员 陈艾玲