辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初3263号原告：辽宁瀚新物业服务集团有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。法定代表人：刘艳霞，经理。委托诉讼代理人：陈一妹，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周杰，女，该公司工作人员。被告：徐淑兰，女，汉族，1963年5月25日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：焦阳（徐淑兰女儿），女，住辽宁省盘锦市兴隆台区。原告辽宁瀚新物业服务集团有限公司（以下简称瀚新物业）与被告徐淑兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行审理，审理过程中发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2021年2月22日再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人周杰、被告徐淑兰及其委托诉讼代理人焦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚新物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年12月1日至2020年12月31日物业服务费12,777.00元、滞纳金787.00元，合计13,564.00元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告作为物业服务企业，一直为锦城明郡小区提供着良好的物业服务。被告系业主却没有按照物业服务合同约定交纳物业费。依据物业服务合同第七条约定，被告拖欠物业费12,777.00元（2.2元/平/月×232.31平×25个月）、滞纳金787.00元（2.2元/平/月×232.31平×13个月）×3‰×395天×10‰。原告为维护合法利益诉至法院，请求给予公正裁决。被告徐淑兰辩称：一、原告瀚新物业无权收取物业费。锦城明郡E、F区业主委员会在2019年8月29日成立，于2019年12月31日同原告签订《物业服务合同》及《锦城明郡小区物业服务合同补充协议》，协议写明“在街道社区的组织下，瀚新物业公司即将入住”，依此可证明原告瀚新物业在2019年12月31日前属非法入住，对锦城明郡小区没有管理权限。因此原告无权收取2018年12月1日至2019年12月31日的物业费。另，物业服务合同第七条第一款约定“物业服务费按年预付，业主应在每年度12月31日前交纳下年服务费用”，原告据此要求业主在物业服务合同签订前就交纳2020年的物业费，存在时间冲突，无法适用。原告2020年6月11日向法院起诉时距2020年物业服务周期结束尚有半年时间，因此不存在被告拖欠物业费的问题。被告作为最早一批入住的业主对业委会的选举成立、物业服务合同签订等毫不知情，也未见过任何公示。物业服务合同经几番催要在庭审前看到，原告对此也未尽相应义务。二、瀚新物业服务公司未尽服务管理责任。存在问题如下：1、电梯无法使用。2019年3月26日上午，在非电梯检修日，也没有业主报修的情况下，物业以电梯故障为由关停锦城明郡Ｅ区电梯。后多次与物业沟通，瀚新物业始终拒绝维修。到目前为止电梯依然无法使用。瀚新物业该行为违反了物业服合同第二条第三条约定。2、单元门禁无法使用。小区单元门禁的正常使用是对物业服务的基本要求，也是制定物业收费标准的一个考量条件。瀚新物业以每月2.2元/㎡的高档小区物业收费标准收费，却拒绝维修。3、小区门岗无保安，存在安全隐患。4、瀚新小区外围护栏肆意开门，瀚新物业不予管理。5、按《锦城明郡小区物业服务内容与标准》中“公共楼道每天清扫2次”规定进行清扫。6、未按物业服务合同第三条第七款关于各种安全警示标识的约定在小区中水池周围、楼道内裸露的电线处设置警示标识。7、物业费使用情况未进行公示。8、投诉及反应的问题无人处理。在雨季时，由于车库地下水井同小区内的雨水井相连，曾多次反水，造成车库内物品淹水，反映给物业，物业的答复是他们不管，无人做后续维修。物业工作人员就物业费曾几次联系我，我把对于物业服务上的疑问数次反映给他们，从未得到合理答复。瀚新物业也没有对这些问题作出改进。原告违反了物业服务合同对客服100%回访的约定。9、瀚新物业焚烧垃圾污染小区环境。综上，物业公司主要的工作内容是保障小区安全、维护公共设施、进行日常保洁、处理业主反映的问题、绿化养护与管理。但原告除在小区绿化上的浇水和修剪工作外其他服务几乎为零，却以全市物业费最高的标准收取锦城明郡多层住宅每月2.2元的物业费。因此在电梯可以正常使用前原告拒绝交纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的变更核准通知书、2019年12月31日原告与锦城明郡EF区业主委员会签订的物业服务合同及补充协议、诉前催费通知及照片、交屋通知书、业主手册、不动产发票、交屋流程单、业主情况登记表来源形式合法，能够证明原告主张的事实，本院予以确认。原告提交的兴盛街道办事处出具的锦城明郡小区接管情况说明、锦城明郡业主选聘新物业表决签字、2018年11月27日原告与兴隆台兴盛街道兴隆社区签订的物业合同及补充协议，能够证明原告主张的事实，本院对该证据的真实性、关联性予以认定。被告提交的照片能够证明被告居住的锦城明郡Ｅ区存在电梯停用、单元门禁无法使用、墙壁渗水、墙皮脱落的现象，结合原被告陈述及原告提供的补充协议，被告提供的证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐淑兰系锦城明郡E2-1-301室买受人，房屋面积232.31平方米。被告于2015年4月7日办理入住。锦城明郡小区于2010年由大连阿尔滨集团开发建设，该小区因特殊情况在消防人防等系统工程没有综合验收的情况下入住。2018年11月27日，兴隆台区兴盛街道兴隆社区与原告瀚新物业签订《物业服务合同》、《锦城名郡小区物业服务合同补充协议》。物业服务合同约定：兴隆社区选聘瀚新物业进行锦城明郡物业服务管理，同时约定了服务内容质量、物业服务标准、双方权利义务。又约定叠拼物业费为2.2元/㎡·月，在每年度12月31日前交纳下一年服务费用，逾期交纳的从逾期之日起每天按应交纳物业服务费千分之三交纳滞纳金。补充协议约定：瀚新物业对小区公共环境、公共秩序、公共设施设备进行系统维护和管理，不包括业主私属部分和财产保管以及开发建设单位遗留问题；在物业服务期内，瀚新物业对物业服务范围内已验收并交付使用的公用设施设备进行维护，由于消防人防监控等未经相关主管部门验收未完善工程、设备存在各类安全隐患不在瀚新物业接管范围，待政府主管部门验收合格后，方可进行正式接管，并在正式接管前产生的责任与瀚新物业无关。由于历史遗留或接管时未完善未修复无正常使用功能的设施设备及园区配套设施，不在瀚新物业维修、补充完善、改造范围内，由此产生的任何责任，瀚新物业不予承担。2019年12月31日原告与锦城明郡EF区业主委员会签订了同上述物业服务合同及补充协议内容相同的物业服务合同及物业服务合同补充协议，约定合同期限为2019年12月31日至2024年12月31日。现被告居住的锦城明郡Ｅ区存在电梯停用、单元门禁无法使用、墙壁渗水、墙皮脱落的情况。本院认为，在锦城明郡EF区业主大会及业主委员会未成立前，兴隆社区与原告签订的物业服务合同属前期物业服务合同。大连阿尔滨集团将消防人防未经验收合格的房屋交付给买受人，应承担相应责任并承担前期物业服务费用。原告向被告主张2018年12月1日至2019年12月31日物业服务费无法律依据，本院不予支持。业主委员会与原告签订的物业服务合同及补充协议对被告具有法律约束力，被告应依照合同约定预交2020年1月1日至2020年12月31日物业费6,132.98元（2.20元/平方米·月×232.31平方米×12月）。被告居住小区存在的诸多问题反映出原告不完全履行物业服务管理义务，原告主张被告支付迟延交纳物业费违约金的诉请，本院不予支持。另，物业服务企业应当遵循合理公开及费用与服务水平相适应的原则收取物业服务费。物业服务企业不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上所述，被告徐淑兰应支付2020年度物业费，原告不完全履行物业服务的可由业主委员会另案提起民事诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零九条、《辽宁省物业管理条例》第四十四条第一款、第六十二条第四款规定，判决如下：一、被告徐淑兰于本判决生效之日起十日内支付原告辽宁瀚新物业服务集团有限公司2020年度物业费6,132.98元；二、驳回原告瀚新物业服务集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139.00元，由徐淑兰负担62.00元，由辽宁瀚新物业服务集团有限公司负担77.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  王 峰人民陪审员  姚佳弘人民陪审员  孙丽娟二〇二一年三月二十四日书 记 员  李 游