安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初7017号 原告：董宜龙，男，1992年4月16日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告:侯丽，女，1991年12月5日出生，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：高岳，江苏金华星律师事务所律师。 被告:李聪聪，男，汉族，1989年10月20日出生，住安徽省宿州市砀山县。 被告:萧县儒房房地产营销策划有限公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇香格里拉巴黎商业街31栋103，统一社会信用代码91341322MA2TJ61E86。 法定代表人:单娜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：贾国宁，安徽贾东峰律师事务所律师。 原告董宜龙、侯丽与被告李聪聪、萧县儒房房地产营销策划有限公司（以下简称“儒房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2020年10月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告董宜龙、侯丽及二原告委托诉讼代理人高岳与被告萧县儒房房地产营销策划有限公司的法定代表人单娜及其委托诉讼代理人贾国宁到庭参加诉讼，被告李聪聪经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。 董宜龙、侯丽向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间签订的房屋买卖合同书及补充协议;2、判决被告李聪聪返还购房款490000元，赔偿损失198460.62元，支付违约金147000元，合计835460.62元；3、判决被告萧县儒房房地产营销策划有限公司返还中介费用7900元，并对被告李聪聪应赔偿的上述款项承担连带责任;4、案件受理费由二被告承担。 事实与理由:二原告系夫妻。2020年4月26日，经被告儒房公司居间介绍，二原告与李聪聪就萧县绿城岱湖世纪城玫瑰园A15栋1701室转让事宜签订了《房屋买卖合同书》，约定，“房产交易成交价为￥794000元”;“签合同当天二原告支付给被告购房款肆拾伍万元正(￥450000);剩余房款叁拾肆万肆仟正(￥344000)，在一手更名手续完成当日乙方一次性支付给甲方”;“甲方承诺在2020年8月1日前完成此房一手更名手续，银行贷款由甲方还清，甲方并承诺完不成一手更名手续，一房多卖或不愿出售此房视为甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金玖拾万元正(￥900000)，并把乙方支付的购房款肆拾伍万元正(￥450000)如数退还。”二原告按约定支付了购房款450000元、中介费7900元。应被告要求，原告董宜龙于2020年6月19日与被告李聪聪签订《补充协议》，又支付给被告李聪聪40000元。但被告李聪聪未能按约定于2020年8月1日前将案涉房产进行一手更名手续，也没有按其承诺将原告支付的上述购房款偿还银行贷款。被告儒房公司亦推诿相应责任。 综上所述，原告认为，原告按约定履行了义务，被告李聪聪行为已构成违约。原告有权解除案涉合同，被告李聪聪依法应返还购房款，赔偿损失，承担违约责任:被告儒房公司作为专业房产经纪公司，应当尽职调查，核实并如实报告所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，其行为亦构成违约，依法应返还中介费用7900元，并对被告李聪聪应赔偿款项承担连带责任。 儒房公司辩称，针对原告诉求赔偿损失，儒房公司认为原告未向法庭提交其损失的直接证据，无法查明原告真正的损失系198460.62元，且该损失与儒房公司无关。原告所述违约金系合同约定30%，明显过高，请法院考量原告与李聪聪的实际情况做出认定，且该违约金与儒房公司无关。原告第三项诉求要求儒房公司退还中介费用，儒房公司认为其已履行了自己的中介义务，该笔费用是合法合理收取，不存在任何违约，因此不应退还，并不对上述所有费用承担连带责任。 被告李聪聪未到庭参加诉讼，庭前亦未提交答辩状。 经审理查明，2020年4月26日，经被告儒房公司（丙方）居间介绍，二原告董宜龙、侯丽（乙方）与李聪聪（甲方）签订《房屋买卖合同书》，双方约定甲方同意将其所拥有的萧县绿城世纪城玫瑰园A15栋1701室房产出售给乙方，房产交易面积128.68㎡，成交价位79.4万元。房款支付方式为：1、签合同当天乙方交付给甲方购房款45万元整，2、剩余房款34.4万元在一手更名手续完成当日乙方一次性支付给甲方。鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用，金额为15800元，其中甲、乙双方各自承担15800元，于该合同签订之时一次性支付给丙方。合同第十二条中约定，甲方承诺在2020年8月1日之前完成此房一手更名手续，银行贷款由甲方还清，甲方并承诺完不成一手更名手续，一房多卖或不愿出售此房视为甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金90万元，并把乙方支付的购房款45万元如数退还。若甲乙双方有任何纠纷，和丙方公司没有任何关系，一手更名前费用由甲方承担，更名后交房产生费用由乙方承担。2020年4月26日、4月27日，二原告分别通过微信、支付宝、农业银行、招商银行转账等方式给付被告李聪聪房屋买卖款45万元，2020年4月26日，二原告给付被告儒房公司中介费7900元。2020年6月19日，董宜龙与李聪聪签订补充协议，双方约定二原告追加首付4万元，甲乙双方协商决定一手更名手续完成后，剩余房款减去4000元，再支付30万元。当日，原告通过微信转账支付李聪聪购房款4万元。后被告李聪聪未按约定于2020年8月1日前将案涉房产进行一手更名手续，亦未偿清涉案房屋银行贷款，故原告诉至法院。 以上事实，有原告提交的商品房买卖合同书、补充协议、转账手续、收条等证据在卷佐证，被告儒房公司对其真实性均无异议，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二原告与被告、儒房公司签订的商品房买卖合同书及补充协议系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应受约束。现被告李聪聪未按照约定将案涉房屋过户，无法产生物权变动效力，导致二原告订立合同目的无法实现，且购房成本相应增加，原告现诉请解除商品房买卖合同书及补充协议，本院依法予以准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故原告诉请返还购房款49万元，本院予以支持。 关于二原告诉请被告赔偿损失，其中直接损失以490000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%，从2020年6月19日暂计算至2020年10月21日，本院认为，因双方合同未约定该损失，且合同已约定违约金，违约金金额较大，根据公平原则，本院对原告该项诉请不予支持。 关于二原告诉请被告应承担间接损失，自2020年4月份至今，房价上涨1500元/㎡，涉案房屋128.68㎡，合计为192000元。本院认为，结合被告儒房公司庭审中结合市场行情对案涉房产的价值评估，二原告起诉时涉案房屋的价值与签订协议时的房屋价值确实存在较大差额，涉案房屋合同签订时单价为6200元左右，现今均价7500元左右，本院酌定以1200元/㎡计算房屋差价损失，即128.68㎡×1200元/㎡=154416元，因该涉案房屋买卖合同尚未履行完毕，原告支付首付款49万元，若判决被告李聪聪全部承担该部分房屋差价损失，明显显失公平，本院酌定被告李聪聪对该部分房屋差价损失承担60%责任即92649.6元。 关于二原告诉请被告支付违约金147000元，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，双方合同约定，甲方承诺完不成一手更名手续，一房多卖或不愿出售此房视为甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金90万元，并把乙方支付的购房款45万元如数退还。根据公平原则，关于原告诉请14.7万元违约金，本院对其房屋差价损失已予以支持，该违约金本院酌定7万元。 关于二原告要求被告儒房公司返还中介费用7900元、并对被告李聪聪违约责任承担连带责任的诉讼请求，因本案违约方为被告李聪聪，儒房公司在履行合同过程中并不存在过错，且对促成双方达成房屋买卖的合意付出了劳动，另双方合同约定，甲乙双方有任何纠纷，和丙方公司没有任何关系，故原告该项诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、解除原告董宜龙与被告李聪聪、萧县儒房房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同书及补充协议; 二、被告李聪聪于本判决生效后十日内返还二原告董宜龙、侯丽购房款49万元； 三、被告李聪聪于本判决生效后十日内给付二原告董宜龙、侯丽购房损失合计92649.6元； 四、被告李聪聪于本判决生效后十日内给付二原告董宜龙、侯丽违约金7万元； 五、驳回原告董宜龙、侯丽对被告萧县儒房房地产营销策划有限公司的诉讼请求； 六、驳回原告董宜龙、侯丽的其他诉讼请求。 案件受理费12155元，由李聪聪负担；保全费1700元，由李聪聪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长 刘 欣 人民陪审员 张 军 人民陪审员 李树良 二〇二一年一月五日 法官 助理 孔祥娟 书 记 员 张倩茹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。