上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17889号原告：上海亚尚物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈亚繁，董事长。委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。被告：上海四律餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：杨钢强，执行董事。被告：上海四论餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周保成，执行董事。原告上海亚尚物业管理有限公司(以下简称亚尚公司)与被告上海四律餐饮管理有限公司(以下简称四律公司)、被告上海四论餐饮管理有限公司(以下简称四论公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序审理，后因被告四律公司下落不明，本案依法转为适用普通程序，并组成合议庭于2020年3月9日公开开庭进行了审理，原告亚尚公司的委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼，被告四律公司、被告四论公司经本院送达开庭传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告亚尚公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告四论公司签订的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除；2、判令被告四论公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年3月21日止的房屋租金511,459.83元；3、判令被告四论公司向原告支付拖欠的自2017年10月1日起至2018年5月31日止的物业管理费236,400元；4、判令被告四论公司向原告支付自2018年3月22日起至2018年5月31日止的房屋占有使用费207,588.14元；5、判令被告四论公司向原告支付自2017年10月1日起至实际付款之日止，按照日利率万分之五计付的滞纳金；6、判令被告四论公司对四律公司应向原告支付(2017)沪0117民初6025号调解书确定的优惠金额56,223.87元承担连带清偿责任；7、判令四律公司对四论公司的上述债务承担连带清偿责任；8、确认四论公司支付原告的租赁保证金269,643.75元由原告予以没收，不再退还。事实和理由：2016年7月7日，原告与被告四律公司就四律公司承租的上海市松江区莘松路XXX号亚乐城物业五楼5-09室房屋(以下简称系争房屋)事宜签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限为8年，自2016年8月15日起至2024年8月14日止，房租采取固定租金每两年递增的方式。每个自然月为一个租金支付期，先付后用，每期开始前5日支付下一个支付期租金。在租赁期限内，若被告四律公司逾期支付合同项下的任何款项，应自逾期之日起，每逾期1日按照逾期支付之款项金额的千分之五支付滞纳金。另外，双方还就其他事项进行了约定。后因四律公司拖欠租金等费用，原告向法院提起诉讼，后经调解，出具(2017)沪0117民初6025号民事调解书，明确四律公司应付的费用及期限。2017年5月9日，原告与四律公司、四论公司签订《主体变更协议》，约定《房屋租赁合同》中签约主体由四律公司变更为四论公司，原由四律公司享有的权利、承担的义务均由四论公司享有和承担，协议签订前产生的债务由四律公司承担，四论公司承担连带责任；协议签订后产生的债务由四论公司承担，四律公司承担连带责任。嗣后，原告按照约定交付房屋并提供相应的物业服务，被告四论公司却拖欠应付租金等费用，虽然原告屡次催告，被告仍拖欠租金拒不支付，故现原告诉至法院，希望判如所请。被告四律公司未作答辩。被告四论公司书面辩称，周保成虽为公司的法定代表人，但是对公司并没有实际控制权，对公司的情况不清楚。希望法院依法裁判。本院经审理查明事实如下：2015年7月29日，原告亚尚公司与案外人上海君杰房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定承租案外人所有的位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX号房屋，租赁期限为2015年8月1日至2035年7月31日。同日，上海君杰房地产开发有限公司出具转租证明一份，证明其公司已将该物业出租给亚尚公司用于对外招商，经营商业使用。该物业所涉及经营管理的一切事项均由亚尚公司统一行使。2016年7月7日，原告亚尚公司(合同甲方)与被告四律公司(合同乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定四律公司承租亚尚公司可依法出租的位于上海市松江区莘松路XXX号亚乐城物业五楼5-09室的房屋，租赁期限为2016年8月15日至2024年8月14日止。其中第5.2条约定，该房屋租金采取固定租金方式计取，即自起租日2016年8月15日起至2016年12月14日止，该房屋租金单价为人民币10元/m2，该期间租金共计人民币9,850元；自2016年12月15日起至2018年8月14日止，该房屋租金单价为3元/m2/天，月租金为人民币89,881元；从第三年起(即2016年8月15日起)至第6年届满(即2022年8月14日)止，每2年租金在前一年度租金单价的基础上递增0.5元/m2/天；从第7年起(即2022年8月15日起)，每1年租金在前一年度租金单价的基础上递增0.5元/m2/天。该房屋租金的具体支付标准按表执行。第5.3条约定，该房屋租金支付期限：每1个自然月为一个租金支付期，乙方应遵循先付后用原则在本合同签署当日向甲方支付首期租金(即自2016年8月15日至2017年1月14日止)，以后每期开始前5日向甲方支付下一个支付期租金。第6.1.1条约定，该房屋物业管理费不包含空调能耗为人民币30元/平方米/月。即每月为人民币29,550元。第6.1.2条约定，该房屋物业管理费支付期限：每1个自然月为一个支付期，乙方应遵循先付后用原则在本合同签署当日向甲方或甲方授权委托的物业管理公司支付首期物业管理费(即自2016年12月15日至2017年1月14日止)，以后每期开始前5日支付下一个支付期物业管理费。第7.1条约定，该房屋的承租保证金为人民币269,943.75元。第16.2条约定，如因乙方违约而造成本合同提前终止，则甲方有权按本合同第11条约定收回该房屋，乙方应承担如下违约责任：16.2.1甲方全额没收承租保证金作为乙方的违约金。16.2.2如乙方违约造成甲方损失金额超过前述第16.2.1条所述之金额，乙方还应向甲方补足差额。第16.3条约定，在租赁期内，乙方逾期支付本合同项下的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费或有关设施和设备开通和使用的费用或任何应付的其他费用的，乙方应自逾期支付该等款项之日起，每逾期1日按照逾期支付之款项金额的5‰支付滞纳金。在乙方逾期支付租赁款项期间，未经甲方书面同意，乙方不得将放置该房屋内的货物、财物转移出该房屋。合同还对其他事项进行了约定。上述《房屋租赁合同》签订后，原告即按约向被告四律公司交付房屋。后因被告四律公司迟延履行房租支付义务，原告于2017年4月12日向本院提起诉讼，后经调解，双方达成一致意见，并由本院出具(2017)沪0117民初6025号民事调解书，该调解书主文约定：一、至2017年4月30日止，被告上海四律餐饮管理有限公司应支付原告上海亚尚物业管理有限公司房屋租金316,922.87元、物业管理费104,194元、广告位置租赁费60,000元合计481,116.87元；扣除被告已付200,000元，余款281,116.87元，按8折计算即224,893元，由被告于2017年5月至9月的每月25日前给给付44,978.60元；二、自2017年5月起至7月期间的每月租金89,881元及物业管理费29,550元于每月的25日前支付。从同年8月开始，需在前一个月月底前5个工作日内支付给原告(若被告逾期支付任何一期，原告可一并申请执行，且本协议第一款中余款仍按281,116.87元要求被告支付，并即行终止双方租赁关系，在终止租赁关系后被告须在7天内按租赁期间的房屋状况将房屋交还给原告，被告对房屋内的所有装修、设施、设备等均不得提出任何补偿、评估和折价要求)；三、双方无其他争议；……2017年5月9日，原告(合同甲方)、被告四律公司(合同乙方)和被告四论公司(合同丙方)签订了《签约主体变更协议》，协议约定甲、乙、丙三方一致同意自本协议生效之日起，原合同中乙方的签约主体均由乙方变更为丙方，另一方签约主体仍为甲方；本协议生效后，原合同中所约定的乙方享有的权利及承担的义务均由丙方享有和承担；原合同中所约定由甲方享有的权利及承担的义务由甲方继续享有和承担；在本协议签订生效前，乙方因履行原合同而产生的对甲方所负的债务，由乙方继续承担清偿责任，丙方对乙方的该债务承担连带清偿责任；乙方承诺，在本协议生效后，对丙方在履行原合同的过程中所发生的全部债务向甲方提供连带责任保证，保证期限为至丙方的债务履行期限届满后两年止。该协议还对原合同的范围进行了约定，包括1、甲乙双方于2016年7月7日签订《房屋租赁合同》；2、2016年8月30日，乙方就租赁房屋下水/排水管施工及漏水事宜，向甲方出具《承诺书》，同时，甲方、乙方及上海升合安娱乐游戏公司三方就该事宜共同签订《施工承诺书》；3、2016年12月13日，甲乙双方就租赁房屋的餐厨垃圾清运事宜签订《餐厨垃圾清运服务协议》；4、2017年4月13日，上海市松江区人民法院就甲方诉乙方的房屋租赁合同纠纷出具《民事调解书》(2017)沪0117民初6025号)。2018年3月21日，原告向被告四论公司出具《函告》一份，告知：1、依据租赁合同及调解书相关约定，原告现解除与被告签订的《房屋租赁合同》，即《房屋租赁合同》于2018年3月21日解除。同时，依据广告位协议第二条第2款约定，广告位协议于2018年3月21日同时终止；2、依据租赁合同、广告位协议及调解书相关约定，被告应向原告支付租赁款项共计人民币754,501.64元；3、依据租赁合同及广告位协议相关约定，原告有权全额没收承租保证金共计人民币274,243.75元(其中，租赁房屋的承租保证金269,643.75元；广告位的承租保证金4,600元)作为被告的违约金；4、依据调解书规定，自合同解除之日起7日内，被告应将租赁房屋及广告位交还给原告，被告对房屋内的所有装修、设施、设备等均不得提出任何补偿、评估和折价要求；5、若被告未按期向原告足额支付各项费用或未按上述期限返还租赁房屋及广告位，原告将根据租赁合同、广告位协议及调解书规定，申请执行。原告保留向被告追索滞纳金的权利。该份《函告》于2018年3月22日邮寄给被告四论公司。原告就其主张的滞纳金称，按其主张的滞纳金明细，累计至2018年5月31日滞纳金应为58,014.67元。此后，原告另行提供滞纳金明细一份，累计至2018年3月22日滞纳金为34,228.27元。以上事实，有房地产权证、房屋租赁合同、转租证明、民事调解书、主体变更协议、函告、快递信息及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《签约主体变更协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。现原告交付了房屋，被告理应按期支付相应的租金及物业管理费。原告与两被告签订的《签约主体变更协议》约定被告四论公司自2017年5月9日起概括继承被告四律公司在《房屋租赁合同》、民事调解书等中的权利义务，然被告四论公司自2017年10月后未按期支付，经原告合理催告后，仍拒绝支付相应租金，显系违约，原告可依据约定行使解除权，现原告将寄送《函告》的2018年3月22日确定为合同解除日并无不当，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故原告要求被告四论公司支付欠付的租金，于法不悖，本院予以确认。现原告自述于2018年5月31日将房屋收回，系原告自行采取措施防止损失进一步扩大，故原告以月租金89,881元为标准主张合同解除后即2018年3月22日起至2018年5月31日止的房屋占用期间的房屋使用费，并无不当，本院予以确认。对于相应的物业管理费，因双方已有合同约定，故原告要求被告四论公司以每月29,550元的标准支付自2017年10月1日起至房屋占有使用期间即2018年5月31日止的物业费并无不当，本院予以确认。至于原告主张的滞纳金，因合同解除系由被告四论公司拖欠租金及物业管理费的违约行为引起，故自合同解除日起不应再计算逾期付款的滞纳金。现按原告提供的滞纳金明细，涉及两个部分。一是至2018年3月22日止所欠租金部分。所欠租金按系争合同关于每一个自然月为一个租金支付期，先付后用，每期开始前5日支付下一个支付期租金约定，依次以当月所欠租金为本金逐月分段计算滞纳金。滞纳金的截止之日应为合同解除之日即2018年3月22日。上述滞纳金的计算标准按原告主张的按日利率万分之五的标准计算的意见处理。经计算该部分的滞纳金为25,759.40元。二是指2018年3月22日止所欠物业费部分。按系争合同关于每一个自然月为一个支付期，先付后用，每期开始前5日支付下一个支付期物业管理费的约定，依次以当月所欠物业管理费为本金逐月分段计算滞纳金。该部分滞纳金的截止之日及计算标准同样按上述原则处理。经计算该部分的滞纳金为8,468.87元。原告主张被告四论公司对四律公司在(2017)沪0117民初6025号民事调解书中的优惠金额的支付义务承担连带责任，因在民事调解书中对优惠金额的支付有明确约定，且现在确系被告原因导致支付条件成就，且原被告签订的《签约主体变更协议》对连带责任的承担有明确约定，故原告的该项主张本院予以支持。《签约主体变更协议》约定被告四论公司在履行合同过程中产生的债务由被告四律公司承担连带责任，故对于原告所提要求被告四律公司对被告四论公司的上述债务承担连带责任的诉求，于法不悖，本院予以支持。至于被告四论公司法人所提其并不实际控制公司的抗辩意见与本案并无实际联系，故不予采纳。被告四律公司承担上述保证责任后，有权向被告四论公司追偿。原被告之间对租赁保证金有明确约定，故现原告主张对租赁保证金不予退还，本院予以支持。现被告四律公司经本院依法传唤，未到庭应诉，视为其自动放弃民事诉讼权利，应承担不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海亚尚物业管理有限公司与被告上海四律餐饮管理有限公司于2016年7月7日签订，并于2017年5月9日由被告上海四论餐饮管理有限公司承继的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除；二、被告上海四论餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚尚物业管理有限公司自2017年10月1日起至2018年3月21日止的房屋租金511,459.83元；三、被告上海四论餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚尚物业管理有限公司自2017年10月1日起至2018年5月31日止按每月29,550元为标准计算的物业管理费236,400元；四、被告上海四论餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚尚物业管理有限公司自2018年3月22日起至2018年5月31日止的房屋占有使用费207,588.17元；五、被告上海四论餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海亚尚物业管理有限公司支付租金滞纳金25,759.40元；六、被告上海四论餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海亚尚物业管理有限公司支付物业管理费的滞纳金8,468.87元；七、被告上海四律餐饮管理有限公司对被告上海四论餐饮管理有限公司的上述第二、三、四、五、六项债务承担连带清偿责任；八、被告上海四律餐饮管理有限公司承担全部保证责任后，有权向被告上海四论餐饮管理有限公司追偿；九、被告上海四论餐饮管理有限公司对(2017)沪0117民初6025号民事调解书确定的被告上海四律餐饮管理有限公司应向原告上海亚尚物业管理有限公司支付的优惠金额56,223.87元承担连带清偿责任；十、确认被告上海四律餐饮管理有限公司已支付的并由被告上海四论餐饮管理有限公司承继的租赁保证金269,643.75元归原告上海亚尚物业管理有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,796元，由被告上海四论餐饮管理有限公司、上海四律餐饮管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  王 亚人民陪审员  顾美娟二〇二〇年四月二十二日法官 助理  魏 琳书 记 员  魏 琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。