上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初33654号原告(反诉被某，以下简称“原告”)：上海喜满客实业有限公司，住所地上海市奉贤区西闸公路****。法定代表人：徐尉颋，执行董事。委托诉讼代理人：张冀英，上海市联诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宏兵，上海市联诚律师事务所律师。被某(反诉原告，以下简称“被某”)：上海工业防护用品厂有限公司，住所地，住所地上海市梅园路**iv>法定代表人：李永强，总经理/董事长。委托诉讼代理人：朱燕良，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：董敏华，上海市沪中律师事务所律师。原告上海喜满客实业有限公司(以下简称“喜满客公司”)与被某上海工业防护用品厂有限公司(以下简称“工业防护公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日、2019年10月28日、2019年12月10日公开开庭进行了审理,后因案件审理需要，不宜适用简易程序，故转为普通程序进行审理，并于2020年5月18日依法组成合议庭进行了审理。原告喜满客公司法定代表人徐尉颋(未参加2019年9月9日的第一次庭审)及喜满客公司委托诉讼代理人张冀英、沈宏兵(参加2019年9月9日的第一次庭审)，被某工业防护公司委托诉讼代理人朱燕良、董敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喜满客公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.工业防护公司返还已付的100万定金和100万押金；2.工业防护公司返还租金318,021元；3.工业防护公司支付违约金3,816,257元；4.工业防护公司赔偿经济损失3,436,544元。事实和理由：2018年12月21日，案外人林1与工业防护公司签署《房屋租赁合同》(以下简称“合同一”)，约定林1承租上海市梅园路XXX号2幢房屋的一至六楼、地下室、三、地下室**附楼车库(以下简称“系争房屋”)，并对具体承租范围、承租期限等合同条款等进行了约定，林1缴纳100万元定金及100万的押金，双方确认该合同暂以林1名字签署，待其公司注册后，该合同项下林1的全部权利义务均转由新公司承担。合同签订后，双方曾对系争房屋的实际承租面积发生争议，但林1仍以其注册成立的公司，即喜满客公司与工业防护公司于2019年5月5日签署了第二份《房屋租赁合同》(以下简称“合同二”)，该合同内容同合同一内容完全一致，双方约定由喜满客公司替代林1继续履行合同一。合同二签署后，喜满客公司支付2019年8月租金318,021元，双方开始履行合同，但在合同履行过程中工业防护公司多次拒绝履行合同义务，导致喜满客公司在系争房屋装修改造及招商引资方面存在巨大障碍。2019年6月26日，工业防护公司向喜满客公司发出公函，要求其在三日内书面答复是否履行合同二，三天内不作书面答复则默认喜满客公司不履行合同二，工业防护公司将即刻收回系争房屋。嗣后，工业防护公司阻挡喜满客公司进入系争房屋，双方沟通亦无果。喜满客公司认为，其与工业防护公司签署的合同二依法有效，双方均应按照合同履行义务，工业防护公司称三天内不答复则默认喜满客不履行合同，并单方终止合同、收回系争房屋的行为无合同及法律依据，已构成违约，故喜满客公司起诉至法院要求判如所请。庭审中，喜满客公司增加诉讼请求，要求判令解除双方之间的房屋租赁合同，解除日期为2019年7月3日，同时撤回要求要求工业防护公司赔偿其经济损失3,436,544元的诉讼请求。工业防护公司辩称，同意解除双方之间的租赁合同，但解除合同的原因在于喜满客公司不支付租金，已构成违约，工业防护公司据此行使合同解除权，故不同意返还定金、押金及租金，亦不同意支付违约金。如果法院认为合同解除的原因在于被某，对于押金及租金的数额无异议，但原告主张违约金的依据条款的情形没有发生，不认可违约金金额。同时，工业防护公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令双方签订的合同二于2019年9月9日解除；2.判令喜满客公司支付2019年9月1日至2019年9月12日的房屋租金127,208元；3.判令喜满客公司支付违约金200万元；4.判令喜满客公司支付工业防护公司所提供5名工人3个半月的工资7万元；5.判令喜满客公司支付工业防护公司代垫电费22,555.66元；6.判令喜满客支付工业防护公司其他直接经济损失337万元。事实与理由：2018年12月21日，工业防护公司与林1签订合同一，约定林1承租系争房屋，林1分别于2018年12月20日及12月24日共计支付了100万定金和100万押金，工业防护公司将系争房屋清场并交付喜满客公司进场装修。2019年5月5日，林1注册喜满客公司，并以该公司为合同主体与工业防护公司在不改变合同一内容的前提下，变更主体为喜满客公司并签署合同二，此后双方开始履行合同。后喜满客公司要求工业防护公司出具系争房屋的委托书或授权书遭拒，然喜满客公司坚持要求工业防护公司出具委托书或授权书，并实际于2019年6月24日撤离工作人员及场地施工人员。工业防护公司于2019年6月26日函告喜满客公司要求其在三天内书面答复是否继续履行合同，并在2019年7月18日再次函告喜满客公司要求其明确合同是否履行，同时要求喜满客公司支付下一季度租金。因喜满客公司诉至法院，工业防护公司为保护自己的权益并尽快解决此纠纷，亦提起相应反诉，要求判如所请。喜满客公司对工业防护公司的反诉诉请辩称，合同自2019年7月3日起实际无法履行，解除合同的违约责任在于工业防护公司，同时，喜满客公司对于系争房屋租金的计算方式和标准没有异议，但对于工业防护公司诉请中除6月份电费之外的各项费用均不同意支付，具体数额同意由法院进行核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：梅园路XXX号房屋的产权人为工业防护公司。2018年12月21日，工业防护公司(甲方)与林1(乙方)签署合同一，约定林1承租系争房屋，2019年5月底甲方向乙方交付系争房屋，合同期限为10年，免租期为2个月，房屋年租金为3,816,257.50元，第二年起每年递增2%。本合同签订前，乙方支付一百万定金及一百万押金，待本合同签订并乙方装修完成后将定金直接转为房屋租赁押金。押金为贰佰万元，租金为三个月一付，采用先付款后使用的办法，租赁房屋免租期为2个月，在使用期满前10天为下一期租金支付日期，按此类推。甲方同意乙方进场装修日期为2019年3月1日。租赁期内，如发生到期乙方不能按约定付款的情况，在超过期限10日后，视作违约。违约金为贰佰万元，在乙方未付清违约金之前，甲方有权暂扣乙方产品及财产并终止本合同执行，同时甲方除有权追索所欠租金外，另不承担乙方可能造成的一切经济损失。本合同仅涉及甲、乙双方的租赁关系，租赁合同期内如发生未经甲方同意乙方擅自改变租赁用途或擅自将租赁房屋转租给第三方，甲方有权干涉阻止，并有权终止合同执行。乙方在租赁期内同意安排使用甲方5名人员，每月支付5名人员工资贰万元，由甲方代收代付。租赁期内，如有一方要提前终止合同，须提前六个月书面通知另一方，但提出方须支付另一方相当于12个月租金的押金，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失。本合同乙方暂以林1名字签署，待乙方注册公司后，本合同全部权益转成乙方新公司。合同一签署后，林1于2018年12月20日支付工业防护公司20万元，2018年12月24日支付工业防护公司80万及100万，共计支付200万元。2018年12月27日，工业防护公司出具100万押金及100万定金的收据。2019年5月5日，工业防护公司(甲方)与喜满客公司(乙方)签署合同二，合同条款同合同一。2019年5月13日，喜满客公司向工业防护公司转账318,021元，交易用途为预付2019年8月份房租。在此期间，被某开始对系争房屋进行装修，在此期间，因被某与原告就原告开具授权委托书给被某事宜产生争议，原告于2019年6月24日暂停了装修工作，2019年6月26日，工业防护公司向喜满客公司寄送《公函》，载明：“……贵司对我司交付给贵司的租赁标的物装修过程中我司均予以了积极的配合，但对贵司提出的要求我司出具书面的授权书(附贵司提供的授权书样本)我司认为按照《房屋租赁合同》的约定，我司没有出具该授权书的义务，按法律规定房屋租赁我司也没有法定义务出具，而且，该授权书的内容完全超出了《房屋租赁合同》内容，为此我司在2019年6月24日于贵司法人林1沟通中明确表示我司不会出具该授权书，除非贵司能提供法律规定我司须出具，贵司林1先生当场明确没有法律规定，如我司不出具该授权书则不做了，而且贵司在当天即撤离了所有的工作人员及装修的工人，据于此我司在等待了二天没有音讯的前提下，今特发函要求贵司明确《房屋租赁合同》是否继续履行，请贵司在收到公函后三天内予以书面答复，如贵司在三天内不作任何书面答复，则我司认为贵司已默认不履行《房屋租赁合同》，我司将即刻收回租赁房屋，积极地做好善后工作，以尽可能的减少经济损失的扩大，同时我司将依租赁合同的约定追究贵司的违约责任。”2019年7月18日，工业防护公司再次向喜满客公司寄送《公函》，载明：“……我司今特再次发函，要求贵司明确贵我双方于2018年12月2日签订的《房屋租赁合同》是否履行，同时也告知贵司，如贵司仍采取不理不睬的态度，对扩大的损失部分理应由贵司来承担。根据《房屋租赁合同》相关条款的约定，我司已于2019年5月10日将租赁标的物交付贵司，贵司于5月15日起装修，基于此，租赁合同的租金计算始日从2019年6月1日起计(提前二十日交付我司认为基于合同履行的前提下，我司不予计算)。我司给予贵司贰个月的装修免租期，为此贵司于2019年5月13日支付了一季度中的壹个月的租金，合计人民币318021元，(因其中贰个月是免租期)，至2019年8月20日为贵司支付2019年9月1日~11月30日租金合计954064.90元的支付日综上，我司希望贵司能明确告知我司，是否履行《房屋租赁合同》，如继续履行合同，我司希望贵司须严格按合同规定和法律规定来履行，如不愿履行《房屋租赁合同》，也请贵司能明确告知，以尽可能减少不必要的经济损失，请贵司三思！”2019年9月2日，工业防护公司向喜满客公司寄送《公函》，载明：“……今我司正式致函贵公司，要求贵公司严格按照《房屋租赁合同》的约定，认真切实履行自己的应有义务，按期支付房屋租金，现贵公司已逾期支付租金已构成违约，但我司仍希望贵司继续履行《房屋租赁合同》，如贵司仍一意孤行，借口不再履行，我司将依法按合同约定行使相应的权利，请贵司慎重对待。”2019年9月9日，工业防护公司向喜满客公司及林1寄送《终止合同函》，载明：“……自今日起我司终止与贵司于2019年5月5日所签订的《房屋租赁合同》，同时我司也将依法追究贵公司的违约责任和赔偿责任，特此告知。”2019年9月12日，在本院的组织下，双方进行房屋交接工作，并向双方告知自即日起，系争房屋由被某控制，如涉及空置房屋损失方面的计算，均计算该日为止，双方对此均表示无异议。另查明，喜满客公司于2019年1月18日申请登记注册，同年2月22日核准成立。原告公司成立时的法定代表人是林1，并占有公司股权的95%，2019年6月25日，原告任命徐尉颋为公司执行董事，免去林1执行董事职务，且原公司股东林1、盛磊将持有的共计100%的股权作价0元转让给徐尉颋，2019年6月28日相关部门核发了新的营业执照，法定代表人为徐尉颋。庭审中，喜满客公司提交法定代表人徐尉颋与工业防护公司股东吴慧英的录音光盘及文字整理稿，证明2019年6月28日，徐尉颋要求进入系争房屋并遭拒绝，表明工业防护公司以实际行动要求解除合同。工业防护公司对于该证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的，在喜满客2019年6月24日已撤场的情况下，工业防护公司无法确认来人的身份故没有放行。原告则表示，2019年6月24日的离场不代表其不履行合同，是工业防护公司阻止其进入系争房屋的行为导致合同丧失继续履行的基础。双方对于原告实际支付被某的款项金额均无异议，而被某认可2019年6、7月均为免租期以及原告支付了2019年8月的租金的事实。此外，原告于2019年7月即起诉来院要求解除合同，被某于2019年9月9日的第一次庭审中尚表示要求继续履行合同，但鉴于原告坚决要求解除合同，被某当庭表示同意解除合同。本院于2019年9月12日组织双方完成系争房屋交接，被某于2019年9月16日向本院提起反诉，要求解除合同并追究原告的违约责任。本院认为，原告与案外人林1以及被某签订的两份《房屋租赁合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。鉴于原、被某之间已经形成房屋租赁合同关系以及双方之间的租赁合同解除的事实均无异议，本院对此予以确认，关于合同解除的时间，鉴于被某于2019年9月9日的庭审中提出解除合同，双方于2019年9月12日对系争房屋完成了交接，合同事实上已经无法履行，本院认为双方之间的合同于2019年9月12日解除为宜。关于合同解除的原因，原告认为包括面积误差、被某不配合办理授权委托手续以及被某发函解除并阻止原告进入系争房屋等多项理由，对此本院认为，首先，原告和被某查看系争房屋并签订租赁合同时并未提出面积误差，被某亦提交了证据证明系争房屋面积与产权证一致，且被某此后亦支付租金并进行装修，通过实际的行为表达了继续履行的意思，故本院对被某的该项意见不予认可；其次，原告要求被某办理授权委托手续实质是为了办理转租，然而双方的合同约定原告转租系争房屋需由被某认可，现被某对此明确予以拒绝，亦无相关合同和法律依据证明被某有义务开具授权委托书，原告亦未举证证明被某同意原告进行转租，故被某的该项抗辩意见本院亦不予采信；第三，虽然被某于2019年6月26日发函给原告要求原告限期对合同效力予以答复，但结合此后被某亦多次发函提示原告继续履行合同并支付相应的租金，直至第一次开庭时仍表态同意继续履行合同，可见被某6月26日发函的真实意思表示实际是敦促原告继续履行合同并提示违约的风险和后果，而6月28日原告的法定代表人于当天刚刚核准变更，此前被某一直与案外人林1(暨原告的前法定代表人)进行沟通，对于原告新的法定代表人并不熟悉，未准许原告变更过的法定代表人进入系争房屋亦具备一定的合理性，不能当然评价为被某以行为的方式实质上解除了合同，故原告的该项意见，本院亦不予认可。鉴于原告实际支付租金至2019年8月31日，双方事实上于2019年9月12日完成系争房屋的交接，再结合原告2019年6月底的撤场行为和2019年7月底向法院提起诉讼要求解除合同的行为，可见原告在起诉时已无意继续履行合同，则合同的解除原因系原告欠租构成违约，故本院对原告诉请要求支付违约金、返还定金和押金以及房屋租金的诉请均不予支持。而被某反诉要求原告支付2019年9月1日至12日的租金127,208元的诉请合法有效，本院予以支持。此外，被某还要求原告支付代付的电费22,555.66元，鉴于被某无证据证明原告在2019年5月即已进场施工，且自认原告于2019年6月底已经离开系争房屋，则此后2019年7、8月的电费亦不能由原告承担，结合原告对于2019年6月电费由其支付的意见，故原告应支付的2019年6月的电费金额应为5,966.86元。关于房屋的定金和押金合计200万元，原告主张返还，被某主张作为违约金予以没收，综合考虑双方的履约情况以及实际损失，本院酌定违约金的金额以100万元为宜，则剩余的费用应当退还给原告，至于被某主张要求原告支付员工工资和其他损失，员工工资属于被某的损失，被某主张的违约金已足以弥补，而被某亦未提供其他证据证明发生了其他损失，故对被某的该两项反诉诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：一、原告上海喜满客实业有限公司与被某上海工业防护用品厂有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月12日解除；二、反诉被某上海喜满客实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海工业防护用品厂有限公司2019年6月电费5,966.86元；三、反诉被某上海喜满客实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海工业防护用品厂有限公司违约金100万元(与反诉被某上海喜满客实业有限公司预付的押金和定金共计200万元相折抵，剩余100万元应当由反诉原告上海工业防护用品厂有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉被某上海喜满客实业有限公司返还)；四、反诉被某上海喜满客实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海工业防护用品厂有限公司2019年9月1日至2019年9月12日的租金127,208元；五、原告上海喜满客实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；六、反诉原告上海工业防护用品厂有限公司的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费78,796元，由原告上海喜满客实业有限公司负担。反诉案件受理费25,464.18元，由反诉原告上海工业防护用品厂有限公司负担17,964.89元，反诉被某上海喜满客实业有限公司负担7,499.29元。财产保全费5,000元，由告上海喜满客实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 梓人民陪审员  嵇承康人民陪审员  许仲恺二〇二〇年九月十七日书 记 员  杨诗怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。