上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初13655号原告(反诉被告)：刘慧，女，1983年5月2日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王禕峰，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张群，上海兰迪律师事务所律师。被告(反诉原告)：罗琼瑶，女，1987年9月25日生，汉族，住湖北省。委托诉讼代理人：吴琼，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继振，上海金仕维律师事务所律师。原告刘慧诉被告罗琼瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序。被告于2019年9月17日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并于2019年10月22日、2020年1月3日两次公开开庭进行了审理。原告刘慧到庭参加第一次庭审，原告刘慧的委托诉讼代理人张群两次到庭参加庭审，原告刘慧的委托诉讼代理人王禕峰到庭参加了第二次庭审，被告罗琼瑶及其委托诉讼代理人张继振两次均到庭参加庭审，被告罗琼瑶的委托诉讼代理人吴琼到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告刘慧向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议证明》于2019年4月21日解除；2.判令被告返还原告房屋租金及押金200,000元；3.判令被告向原告支付违约金87,000元。审理中，原告撤回第三项诉请，并变更第一项诉请为：判令撤销原、被告于2019年4月10日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议证明》。后再次变更诉讼请求：1.判令原、被告于2019年4月10日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议证明》于2019年6月23日解除；2.判令被告返还原告租金及押金200,000元。事实和理由：2019年4月初，因被告有意整体转让上海市松江区沪松公路XXX号(九杜路XXX号2楼)(以下简称“系争房屋”)的整层商铺，遂与原告就2楼商铺的租赁事宜进行协商。2019年4月13日，原、被告签订商铺租赁合同和补充协议证明，落款日期为2019年4月10日，约定由原告承租2楼商铺，租赁期限为自2019年4月10日至2021年12月9日止，年租金348,000元，半年一付，押金为29,000元。签约后，原告通过转账方式向被告支付了房租及押金200,000元。此后，原告发现2楼商铺实际情况与被告说的16间教室有出入，实际共14间教室，被告还将其中4间出租给他人，且未由原告收取相应租金。原告遂于2019年4月21日告知被告，2019年4月10日签订的合同作废，等被告回上海后重新商谈。被告回复认可双方之间关于合同有不清楚的地方，原告有权退租，并同意回上海后商谈。但在被告6月回上海后，双方未达成一致意见。2019年6月22日后，2楼商铺由被告实际占有使用，原告于2019年7月15日将钥匙返还被告，并于当日委托律师发函给被告，告知双方之间签订的房屋租赁合同依法应予撤销，并要求退还原告交付的租金。原告认为，原、被告双方对房屋面积、教室数量、收租权利、租金标准、师生资源、保证金、转让费金额及支付时间等方面存在重大误解，根据相关法律规定，因重大误解，合同可撤销。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告罗琼瑶辩称，同意解除合同，系因原告违约解除，且不认可原告诉称的合同解除时间；不同意第二项诉请，原告混同了租金、押金与补充协议中的转让费的概念，原告支付的200,000元是转让费。审理中，被告罗琼瑶向本院提起反诉请求：1.判令原告继续履行原、被告于2019年4月10日签订的《商铺租赁合同》；2.判令原告向被告支付租金174,000元(从2019年4月10日至2019年10月10日)及押金29,000元；3.判令原告向被告支付逾期支付租金的滞纳金1,450元；4.判令原告向被告支付水电费657元(从2019年5月10日至2019年8月10日)。审理中，被告变更其反诉请求：1.判令原、被告于2019年4月10日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》解除，解除时间由法院认定；2.判令原告搬离并返还系争房屋；3.判令原告向被告支付租金及房屋占有使用费(按月租金29,000元的标准，自2019年4月10日起支付至房屋返还之日止)；4.判令原告向被告支付押金29,000元；5.判令原告向被告支付逾期付款违约金1,450元；6.判令原告支付被告水电费400元(2019年5月至2019年7月)。事实与理由：原、被告系老乡关系，被告生孩子之前一直从事教学辅导工作。2019年4月，在被告回老家坐月子之前，原告因要个人创业，与被告商量欲租赁被告使用的商铺，于是双方于2019年4月10日签订《商铺租赁合同》，约定被告将系争房屋面积约250平的商铺租赁给原告，租金每年348,000元，付款方式为一次性付半年房租，先付后用；在双方签订合同的10日内原告一次性向被告支付29,000元押金；原告逾期支付租金的，被告将按日加收月租金的千分之五滞纳金。同日，因原告创业经验不足，故向被告提出合作请求，要求被告回沪后与其合作办学，商铺里的所有教学设备以及师生资源等一并打包作价转让给原告。双方最后核定转让费300,000元，其中100,000元作为合作保证金，原告不再支付给被告，教学设备和资源转让费为200,000元，双方为此签订一份《补充协议证明》。之后原告称要筹款，只能先支付转让费200,000元，但承诺租金和押金5月11日前支付，基于此，原、被告在2019年4月10日提前签好了租金、押金和转让费的三份收据。合同签订后，被告按约定将商铺及教学设施、学生资源自愿一同交付转让给原告使用，并回老家休假待产。原告在租赁商铺后，因自身经验不足导致亏损，故一直以各种借口要求重新签订租赁合同，拒付租金和押金，并将转让费200,000元与租金押金混同。为维护自身合法权益，故被告提出如上反诉请求，望判如所请。原告刘慧辩称，同意解除合同，解除时间应为2019年6月23日；原告已于2019年7月15日将房屋钥匙返还被告，且被告已实际占有使用；原告已一次性支付了200,000元，包括半年的租金174,000元和押金26,000元，不需重复支付租金，且被告是违约方，原告不需要支付违约金；被告诉称的押金无合同和法律依据，且原告已支付过押金，被告应将押金返还；同意支付水电费400元。经审理查明：案外人陈某1、陈某2于2014年10月30日被核准登记为上海市松江区沪松公路XXX号房屋的权利人。2015年12月9日，案外人陈某1、陈某2作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将上海市松江区沪松公路XXX号(九杜路XXX号)的商铺租赁给乙方使用，面积约360平方米；租赁期限为自2015年12月10日至2021年12月9日止。合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。2016年1月15日，案外人陈某1、陈某2出具证明一份，载明：“上海市松江区九亭镇九杜路XXX号商铺于2015年12月10日至2021年12月9日租赁给罗琼瑶，同意罗琼瑶将一楼或二楼(部分或整体)转租给他人做任何合法经营”。另查明，2019年4月10日，被告作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.甲方将系争房屋租赁给乙方，面积约250平方米左右。2.租赁期限为自2019年4月10日至2021年12月9日。3.自2019年4月10日至2020年4月9日，年租金为348,000元；2020年4月9日至2021年4月9日，年租金为348,000元；2021年4月10日至2021年12月9日，8个月租金为232,000元。4.乙方需在每期提前15天将租金支付给甲方；乙方逾期交付租金，甲方按日加收月租金的千分之五滞纳金；逾期交付租金最长不得超过10天，否则甲方有权终止合同，收回商铺；乙方还应承担违约责任，包括10天后的租金以原租金额的3倍计算以及承担因此给甲方造成的其他经济损失。5.合同付款方式：一次性付半年房租，先付后用；合同签订之日起10日内乙方向甲方一次性交付押金29,000元，租金29,000元，甲方收款后出具收款凭证给乙方为准。6.租赁期内，如乙方中途退租，押金不做退还。6.乙方租赁期内的水、电、网费(含排污费)由甲方统一代收。7.租赁期满前，乙方须提前三个月书面通知甲方，并办理退租手续。合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。同日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《补充协议证明》一份，约定双方自愿合作，甲方出100,000元的保证金给乙方，如乙方在合同期内不愿与甲方合作，乙方应退还保证金给甲方；乙方合同期未满，中途退租时，乙方应退还保证金给甲方；甲乙双方纯属商铺租赁关系，乙方承诺做合法经营；商铺内所有教学设备及师生资源，乙方愿意出200,000元转让费，甲乙双方存在商铺转让关系。同日，原告向被告出具收据三张，金额分别为200,000元、174,000元、29,000元。其中金额为200,000元的收据收款事由载明：“上海市松江区九亭镇九杜路XXX号2楼(教学设备及师生资源转让)”。金额为174,000元的收据收款事由载明：“九杜路XXX号2楼房租(2019.4.10—2019.10.9)6个月”；收据右下方空白处载明：“刘慧承诺5.11日之前费用转给罗琼瑶，以银行卡到账为准”。金额为29,000元的收据收款事由载明：“九杜路XXX号2楼押金”；收据右下方空白处载明：“刘慧承诺5.11日之前费用转给罗琼瑶，以银行卡到账为准”。2019年4月13日，原告向被告转账200,000元，转账附言：房租。再查明，2019年3月至同年8月，原、被告通过微信对房屋租赁相关事宜进行协商。对于微信聊天记录，原告主张：1.其在签订商铺租赁合同及补充协议时存在重大误解，包括对教室间数的误解；2.其提出实际有跟合同描述不符的情况，并提出重新签订合同，双方均同意再就合同进行商谈；3.2019年7月15日，其将钥匙返还给被告，被告确认签收；4.原告并未付过转让费，200,000元是包含了半年的租金174,000元和押金26,000元，被告所述的催讨房租行为是双方协商的过程；5.原、被告于2019年6月23日达成合同撤销或解除的意思表示。对此，被告认为：1.合同中并未对租赁房屋的间数达成约定，只是约定了面积；被告已经通过聊天记录明确告知原告租给他人的四间教室、厨房、卫生间的使用和收费情况，原告清楚合同约定的租金构成，只是认为高于市场价；2.被告收到的200,000元是转让费而非租金和押金，原告混淆了房租、押金和转让费；3.被告有通过微信聊天催讨租金。2019年7月15日，原告向被告发出《律师函》一份，函告被告：因原告对所租赁房屋的面积、房间数、租金等存在重大误解，原、被告之间签订的房屋租赁合同撤销；合同撤销后被告应当退还原告支付的租金和押金。被告于2019年7月17日签收该律师函。审理中，原、被告一致确认：原告于2017年始在系争房屋内上课；原告于2019年7月15日归还系争房屋钥匙给被告；商铺租赁合同于2019年4月13日签署，实际从2019年4月10日开始履行；2019年7月15日，原告返还钥匙后，双方未做房屋返还交接手续，原告也并未搬走系争房屋内物品；原告于2020年1月3日向本院表述其放弃系争房屋内物品，被告同意于2020年1月3日起接收，并不再需要原告作房屋返还交接手续。对双方有争议部分：1.原告认为合同约定的租赁标的为2楼的整层商铺，合同约定的250平方米是2楼整层的使用面积；对于补充协议证明约定的保证金和转让费，原告认为应当由被告先支付100,000元保证金，并交付相应的教学设备和师生资源后原告再支付转让费，现被告未支付保证金，故原告支付的200,000元并非转让费，系租金与押金。对此，被告认为，合同并未对租赁房间间数进行约定，只约定了面积250平方米，该面积系指建筑面积而非使用面积；合同约定的商铺系被告自行装修，与2楼其他商铺装修和地板明显不同，原告长期在系争房屋开展教学工作，对房屋结构、租赁范围应当有充分的了解，不存在认知障碍；对于补充协议证明，其字面意思混乱，被告认为转让费应为300,000元，并均由原告支付，现原告已支付的200,000元系转让费。2.原告认为系争房屋内的教学设备所有权一直在被告处，应由被告处理；即使法院认为原告开始用教学设备即视为获得教学设备的所有权，那么原告返还钥匙后，教学设备也已归还被告；对此，被告认为2019年4月10日教学设备已随房屋一并交付原告，现由原告所有。以上事实，有上海市房地产权证、《商铺租赁合同》、《补充协议证明》、收据、转账明细、微信聊天记录、《律师函》和签收证明、证明、《关于250平方米租赁面积的说明》、情况说明及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。现双方均同意合同解除，本院予以确认。关于解除的原因，原告主张系因被告未按合同约定交付租赁标的导致其合同目的无法实现，被告主张系因原告未按时支付租金违约导致解除，对原、被告该项争议，本院阐述如下：1.对于房屋面积和间数，原告并未在被告交付房屋时提出异议，且按照交易习惯，除特别说明，合同约定的面积一般为建筑面积，而非实测的使用面积；再者原告自2017年始即在系争房屋从事教学工作，在签订合同前其对系争房屋的房间构造、装修情况、租赁情况应已有相应的认知；2.对于原告已支付给被告的200,000元，原告主张系半年租金174,000元及押金26,000元，然合同约定的押金为29,000元，原告未举证证明双方有关于变更押金为26,000元的约定，且原告提供的押金收据和租金收据下方均备注的“刘慧承诺5.11日之前费用转给罗琼瑶，以银行卡到账为准”，而200,000元的收据备注“教学设备及师生资源转让”，故原告2019年4月13日支付的200,000元应为转让费。综上，对于原告陈述的被告未按合同约定交付租赁标的导致其合同目的无法实现的主张，本院不予采信，对被告陈述的原告未按时支付租金违约而导致合同解除的主张，本院予以支持。关于合同解除的时间，2019年6月26日，原告通过微信向被告发出“但同我们上次谈得，合同到6.23日终止”，对此被告未对合同解除提出反对意见，仅表示双方需协商一致，且对于随后原告于2019年7月15日交还的钥匙，被告也予以接收。据此，本院认为双方于2019年6月23日达成合同解除的一致意见，仅对合同解除的后果未达成一致，故对于原告陈述的合同于2019年6月23日解除的主张，本院予以支持。合同解除，原告应搬离并返还系争房屋。原告虽于2019年7月15日返还系争房屋钥匙，然未搬清房屋内物品，且双方未作房屋返还交接手续。现原告明确其放弃系争房屋内物品，被告亦同意于2020年1月3日接收上述物品，不需原告再做交接返还手续，故本院确认原告已于2020年1月3日搬离并返还系争房屋。合同解除后，被告应按合同约定的标准向原告支付欠付的租金和房屋占有使用费。如前文所述，原告需按29,000元/月的标准，支付被告自2019年4月10日起至2019年6月23日的租金和2019年6月23日至2020年1月2日的房屋占有使用费共计254,233元。关于逾期支付租金滞纳金，原告未按时支付租金，应按合同约定支付滞纳金。双方合同约定的标准明显高于法律规定，现被告主动调整滞纳金金额为1,450元，不违反法律规定，本院予以支持。关于押金，双方合同已解除，原告再支付押金已无意义，故对于被告主张的原告向其支付押金29,000元的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费，原告同意支付欠付水电费400元，对于被告该项请求，本院予以支持。关于双方签订的《补充协议证明》以及原告据此支付的转让费200,000元，因本案基础法律关系系房屋租赁关系，故相关主张不在本案处理，原、被告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)刘慧与被告(反诉原告)罗琼瑶于2019年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月23日解除；二、原告(反诉被告)刘慧于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)罗琼瑶上述房屋自2019年4月10日至2019年6月23日的租金和自2019年6月23日至2020年1月2日的房屋占有使用费共计254,233元；三、原告(反诉被告)刘慧于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)罗琼瑶逾期支付租金滞纳金1,450元；四、原告(反诉被告)刘慧于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)罗琼瑶水电费400元；五、驳回原告(反诉被告)刘慧、被告(反诉原告)罗琼瑶的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,800元，由原告(反诉被告)刘慧负担(已付)。反诉案件受理费5,576元，由原告(反诉被告)刘慧负担5,051元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)罗琼瑶负担525元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  陈贤聪人民陪审员  张建芳二〇二〇年四月二十九日法官 助理  陈 莹书 记 员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。