上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22012号原告：史某某，女，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：戴某某(系史某某丈夫)，男，住上海市闵行区。被告：张某某，男，汉族，户籍地安徽省芜湖市。原告史某某与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，适用普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。史某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的关于上海市徐汇区田林十三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同；2、被告将系争房屋返还原告，并赔偿不能返还原大床和床垫的费用500元；3、被告向原告赔偿因租赁期间漏水造成楼下住户的经济损失1,000元；4、被告支付违约金4,600元。事实和理由：史某某与张某某于2019年6月9日在系争房屋内签订《租赁合同》。被告接手房屋后，就将系争房屋转租给他人，并形成群租。田林街道群租整治办公室分别于2019年6月20日、7月9日书面责令整改。原告接到居委会通知后，多次通知被告整改，先后多次到系争房屋，发现被告将原告房间内一个购买两年左右的大床及床垫搬离，并搬进三张高低床，居住六个人。原告报警，得不到解决。被告在转租期间，将卫生间坐便器的水斗移位，冲水管接口脱落，冲便池的水渗漏到楼下邻居房屋，造成邻居损害。后经居委会调解，原告赔偿楼下邻居1,000元。被告严重违约，现又躲起来不见人，原告要求解除租赁合同。目前系争房屋内的租客已向原告支付房租至2020年4月4日。张某某未作答辩。本院经审理认定事实如下：史某某为系争房屋的共有人。2019年6月9日，史某某(甲方)与张某某(乙方)在中介方上海易居房友经纪有限公司居间下签订租赁合同(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，建筑面积47.67平方米。租赁期限自2019年6月11日至2021年6月10日止。月租金为4,600元，每两个月支付一期，第一次付9,200元，另付4,600元押金。乙方在租赁期内保证在该项房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同。乙方可对房屋进行装修居住，但不得随意更改物业的结构和用途，租赁期内乙方在没有影响甲方的收益下拥有该房屋部分或全部的转租权。租赁期内应保持物业整洁，设施完好，如有损坏应及时修缮。甲方可提供的设备如下：淋浴器×1，空调×2，冰箱×1，洗衣机×1，家具床×2。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金4,600元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。史某某交房后，张某某将系争房屋转租他人，将一间房屋内的大床及席梦思床垫清除，并放入三张高低铺的床。2019年6月20日，田林街道群租整治办公室上门检查，并向系争房屋出租人/转租人/承租人发出《居住房屋违规租赁责令改正通知书》，查明系争房屋“将单位集体宿舍设在住宅小区内”、“将原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租”、“出租房间的人均居住面积低于5平方米”、“出租房间的居住人数超过2人”，依据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，现责令你在2019年7月16日前改正上述违规行为。逾期不改正的，相关部门将上门进行群租整治行动代为改正。同年6月，史某某接到居委会来电，楼下住户反映系争房屋漏水，史某某进系争房屋查看，发现卫生间水斗经使用被移动，致使漏水。同年7月9日，田林街道群租整治办公室再次上门检查，并再次张贴《居住房屋违规租赁责令改正通知书》。同年7月18日，史某某与与陆某某(302室业主)在居委会调解下签订《调解协议》，就系争房屋漏水及群租问题达成以下协议：一、402室就漏水问题承担维修责任，并确保不会再出现相同漏水问题。若此次维修后再次出现相应问题，302室及时告知402室，由402室承担所有责任。二、就之前漏水问题对302室造成的相关损失，402室愿于调解当日向302室支付1,000元整。2019年8月9日，史某某电话联系张某某，之后史某某的支付宝账户收到转账9,200元(并非张某某打款)。同年10月，史某某的支付宝账户收到转账9,200元(并非张某某打款)。审理中，史某某表示，其每隔两个月上门要一次租金，系争房屋中还是群租状态，张某某避而不见。审理中史某某表示张某某交纳的押金4,600元，抵扣其应支付的违约金、水电费等,合同解除交房时再结算。以上事实，除庭审笔录外，另有上海市房地产权证、租赁合同、居住房屋违规租赁责令改正通知书、照片、调解协议等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当恪守。法律规定，当事人约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案租赁合同约定，乙方在租赁期内保证在该项房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方有权单方终止合同。现张某某承租系争房屋后不久，就用于群租，违反《上海市居住房屋租赁管理办法》，使用中还因漏水问题影响到邻居生活，故史某某要求解除租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。张某某应当向史某某承担解除合同违约金4,600元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除后，张某某应当将系争房屋返还史某某；被搬走的大床和席梦思，本院判处张某某酌情赔偿500元；另外，漏水造成邻居的经济损失，史某某要求张某某承担，本院亦予以准许。被告张某某经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除史某某与张某某签订的关于上海市徐汇区田林十三村XXX号XXX室房屋的租赁合同；二、张某某于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还史某某；三、张某某于本判决生效之日起十日内支付史某某违约金4,600元；四、张某某于本判决生效之日起十日内赔偿史某某床、席梦思床垫灭失的经济损失500元；五、张某某于本判决生效之日起十日内支付史某某垫付的邻居经济损失1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费560元，均由张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  王兰芳人民陪审员  汤列城二〇二〇年四月二十一日法官 助理  陆 磊书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。