江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初4343号原告：南昌市满安贸易有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区洪城路********（第**），统一社会信用代码91360104MA35KWJW65。法定代表人：龚邦竹，该公司总经理。委托诉讼代理人：张林，男，1962年12月19日出生，汉族，住江西省上饶市广信区，该公司员工。委托诉讼代理人：黄河涛，江西心远律师事务所律师。被告：上饶市君悦佳奥汽车有限公司，住所地，住所地江西省上饶市广信区三清山西大道**附**会信用代码91361121MA36Y6K31A。法定代表人：李和林，该公司董事长。委托诉讼代理人：丰富强，浙江共达律师事务所律师。第三人：上饶市欧亚汽车服务有限公司，住所地江西，住所地江西省上饶市广信区三清山西大道**用代码91361121576133033P。法定代表人：程鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晋辉，男，1979年11月24日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区，该公司财务总监。原告南昌市满安贸易有限公司（以下至判决主文前简称南昌满安公司）与被告上饶市君悦佳奥汽车有限公司（以下至判决主文前简称上饶君悦佳奥公司）、第三人上饶市欧亚汽车服务有限公司（以下至判决主文前简称上饶欧亚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌满安公司的委托诉讼代理人黄河涛，被告上饶君悦佳奥公司的委托诉讼代理人丰富强，第三人上饶欧亚公司的委托诉讼代理人陈晋辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌满安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋、场地租金7,046,575.34元；2.判令被告承担迟付租金所产生的财务费用（月息1%），暂计算至2020年10月31日为2,484,000元；3.判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费10万元；4.本案诉讼费（含财产保全费及保全担保保险费）由被告承担。事实和理由：2016年3月21日南昌市湾里区人民法院查封了被执行人上饶欧亚公司位于广信区三清山西大道99号的土地使用权及地上附着物（即奥迪汽车4S店）。在法院组织的三次竞拍流拍后，2016年12月30日南昌市湾里区人民法院作出（2016）赣0105执48-51号之三执行裁定书，将上饶欧亚公司的上述土地使用权及地上附着物作价3,000万元抵偿了原告申请执行的债务，并确定上述土地使用权及地上附着物的所有权自该裁定送达原告时起转移。2017年原告取得上述产权后，为了稳定奥迪汽车4S店对客户的售后服务，没有要求上饶欧亚公司进行清场。2017年10月20日上饶欧亚公司为了充分发挥奥迪品牌和现有经营场地的优势，与被告签订了一份编号为20171020-01的《房屋、场地等的租赁合同》，将上述奥迪汽车4S店出租给被告继续从事奥迪汽车的销售和售后服务业务，租赁合同约定前四年租金为每年400万元，此后每二年租金增长6%。2018年2月10日上饶欧亚公司与被告对租赁物奥迪汽车4S店的场地、设备、备件、人员等进行了交接，被告正式入场开始经营。原告认可了上述租赁合同，并多次向被告发函催讨2018年、2019年、2020年三年的租金1,200万元，但被告没有按照合同约定支付租金，直到被告得知原告将要起诉后才于2020年11月4日支付了部分租金4,953,424.66元。原告认为，被告三年未交租金的行为是严重的违约行为，租赁期间租赁物产权的变更登记并没有影响被告的经营和对租赁物的使用，被告迟付租金没有事实和法律依据，被告应当承担违约责任，承担迟付租金所产生的资金占用期间的财务费用（利息）。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉请。为证明其主张，原告向本院提供下列证据：一、南昌市湾里区人民法院（2016）赣0105执48号、49号、50号和51号之二执行裁定书原件各一份及执48-51号之三执行裁定书复印件一份（因原件已经用于办理产权过户登记，故只能提供复印件）。证明：1.上饶欧亚公司位于广信区三清山西大道99号的土地使用权及地上附着物已经经法院裁定作价3,000万元抵偿南昌满安公司同等金额的债务。2.上述土地使用权及地上附着物的所有权自裁定书送达时（2016年12月30日）起转移。3.所有权转移时除土地使用权外，上述地上附着物均未办理产权登记（当时土地是有证的，房屋未登记）。4.南昌满安公司可持裁定书办理上述土地使用权及地上附着物的产权过户手续。二、上饶欧亚公司产权证二份、南昌满安公司产权证二份及完税证明一份。证明：1.上饶欧亚公司就上述土地使用权及地上附着物的所有权于2017年10月18日补办了产权证。2.因上饶欧亚公司未缴纳税费，所以办理产权证拖了很长时间，南昌满安公司于2019年4月10日缴纳了产权转移印花税，办完了产权转移所需的全部手续。3.南昌满安公司于2019年4月16日取得了上述土地使用权及地上附着物的产权证。三、李和林（代表衢州君悦佳奥汽车有限公司）与黄卫根签订的《合作协议》（签订成立上饶君悦佳奥公司）、李和林（代表衢州君悦佳奥汽车有限公司）与黄卫根、上饶欧亚公司签订的《三方协议书》、上饶君悦佳奥公司（李和林和黄卫根合作成立的公司）与上饶欧亚公司签订的《房屋、场地等的租赁合同》。证明：1.三份协议（合同）是在同一时间、同一地点、由相互关联的三方主体共同协商达成的密不可分的一系列协议（合同），租赁合同不是单独的。2.上饶君悦佳奥公司对上饶欧亚公司奥迪4S店除产权外，在人、财、物等各方面全面接手了上饶欧亚公司原有的生产经营和售后服务。3.租赁合同约定，上饶欧亚公司在租赁合同生效后即向上饶君悦佳奥公司办理交接及退场，并移交所有客户信息、车辆维护记录等资料，不得保留，且不得在上饶区域内再从事奥迪品牌汽车销售和维修工作。实际上奥迪4S店经营没有中断，只是换了个壳，换了个牌子。四、奥迪4S店资产交接资料，包括效力确认书，授权委托书，为办理相关变更事宜而向消防、质监、电信、供电、供水等部门出具的委托函，以及办公用品、机器设备、库存备件、维修工具、在修车辆等交接清单。证明：上饶欧亚公司于2018年2月10日和11日就奥迪4S店正常生产经营所需的全部资产（不动产除外）向上饶君悦佳奥公司办理了移交手续。2018年2月10日是履行租赁合同开始的时间。五、上饶君悦佳奥公司2018年2月-7月的经营资料，包括利润表、资产负债表、税务资料。证明：上饶君悦佳奥公司自2018年2月10日接手奥迪4S店后，延续了原来的业务正常经营。六、诉讼财产保全责任保险保单保函及保费发票（3.93万元）、诉讼委托代理合同及代理费发票（10万元）。证明：依据租赁合同约定，南昌满安公司为催讨租金采用诉讼措施而支付的必要费用应当由被告上饶君悦佳奥公司承担。七、原告与第三人向被告催收租金的函。1.原告于2017年12月23日向被告出具的《通知书》，证明：原告要求被告停止向上饶欧亚公司支付租赁费，待产权过户至原告公司名下，将租赁费支付给原告公司，并与原告公司重新签订租赁合同。2.原告于2019年1月14日向被告出具的《关于上饶奥迪4S店租金支付问题的通知》，证明：因上饶欧亚公司的房屋、土地产权尚未过户到原告公司名下，故要求被告仍按原《房屋、场地等的租赁合同》约定向上饶欧亚公司支付租赁费。3.上饶欧亚公司于2019年1月24日向被告出具的《催缴租金通知书》，证明：上饶欧亚公司要求被告在接到通知后2日内向上饶欧亚公司缴纳租金及保证金。被告上饶君悦佳奥公司辩称，其公司对于原告在诉状中称2016年案涉不动产经法院作价抵偿不清楚。2017年10月20日，被告公司代表与上饶欧亚公司签订《房屋、场地等的租赁合同》属实。对于该租赁合同内容无异议。但原告在诉状中称“2018年2月10日上饶欧亚公司与被告对租赁物进行了交接，被告正式入场开始经营”这一表述有异议。被告仅仅是开始了筹建以期获得厂家的授权，并没有开始经营，而且被告仅仅是承租上饶欧亚公司的不动产，而设备、备件是被告从第三人处购买的。原告在诉状中称其认可上述租赁合同并向被告催讨租金，这一情况是不存在的。原告最早一次提出要求支付租金是在2020年3月20日发给被告的一份函中提出的，在该函中，原告提出将款项支付给第三人上饶欧亚公司，后经核实原告的法定代表人龚邦竹提出租金应付给南昌满安公司，由此原告所发的函与法定代表人龚邦竹要求相互矛盾，后来一直到2020年10月原告第二次提出要求支付租金，被告对原告与第三人之间的争议并不清楚，但是原告和第三人到目前为止均没有给予被告明确的指示，导致本案诉争，同时第三人在与被告签订租赁合同时，对相关的事实情况恶意隐瞒。从原告提供的证据材料来看，第三人对财产转移之事是清楚的，第三人在与被告签订租赁合同之后，同时还做了：一是书面通知要求不付租金；二是对第三人应收取的租金设定了担保，为黄卫根向李大江的借款1,470万元本息提供担保，由此导致本案所涉租金一直没有结论，上饶欧亚公司对租金既做了设定，同时也要求承租人不付租金，由此产生租金未付的后果应由第三人承担，如果原告对第三人的行为进行追认，也应同时对第三人的前述约定进行确认，继而由原告承担责任。被告在2020年11月4日支付了租金4,953,424.66元，该租金应当是2019年7月25日的租金以及2019年7月26日-2020年7月25日的租金，被告主张租赁期限的起算日期应是2018年7月25日。对于原告提出的诉请，有以下异议：1.原告要求支付租金7,046,575.34元，未明确租金的起算时间。同时被告认为第三人对其债权即租金设定了保证担保，原告无权要求支付租金。2.原告提出的第二项诉求不能成立，租金不存在迟付的问题，也不存在产生财务费用的问题。3.原告提出的第三项诉求不能成立，本案中，被告不存在违约情形，被告多次口头书面向原告以及第三人提出要求三方对相关租赁合同、租金支付、享有主体的问题进行协商，但原告和第三人不予认可，本案根本无需诉讼，由此产生的费用应由原告自行承担。4.对原告提出的第四项诉求，被告认为原告本次诉讼没有必要，被告公司正常运营，根本无需进行财产保全，由此产生的费用应由原告自行承担。为证明其主张，被告向本院提供下列证据：1.《房屋、场地等的租赁合同》1份。证明：合同第二条明确约定租赁期限是十年，租赁期限自租赁合同签订后并经奥迪厂家授权通过之日起十个工作日开始起算。2.《关于租赁合同等相关问题的通知和确认函》1份、担保书1份、李大江发给被告的函2份。证明是第三人要求暂不支付租金，待以后协商确定。第三人将租金设定了担保。李大江要求止付租金。3.2020年3月20日原告发给被告的《通知书》1份、2020年3月24日被告律师丰富强与原告法定代表人龚邦竹电话录音材料1份。证明2020年3月20日原告第一次向被告提出要求支付租金，但是函当中要求被告把租金支付给上饶欧亚公司，法定代表人龚邦竹要求把租金支付给满安公司，两个说法相互矛盾，被告最终无法确定租金支付的去向。被告没有违约。4.2020年10月22日南昌满安公司向被告出具《通知书》，要求被告将租金支付给原告。5.2020年10月25日被告律师丰富强与原告法定代表人龚邦竹电话录音。证明龚邦竹关于租金支付给谁仍然称要回去商量再说，没有向被告明确指示。6.2020年10月26日被告向原告以及第三人出具《关于租金等相关事宜的函》，2020年11月5日被告向原告出具《关于租金等相关事宜的函》，证明被告要求原告和第三人确定租金到底付给谁。第二份函，是被告支付部分租金之后出具的函，表明被告对租金支付的诚意，也提出要求对付款问题以及100万元租赁押金等问题进行处理。7.2020年10月28日，原告与第三人向被告联合回函，要求被告按照2020年10月22日南昌满安公司向被告出具《通知书》，将租金支付给原告。8.70万元承租押金付款凭证一份、收据一份、情况说明1份、租金付款凭证二份、30万元承租押金付款凭证1份。证明被告向上饶欧亚公司支付了70万押金，向南昌满安公司支付了30万押金、4,953,424.66元租金。9.房产税、城镇土地使用税完税凭证22份。证明2019年4月15日之后被告以原告公司的名义支付了相应税费金额504,150.75元。2019年4月15日之前的是20多万。原告和第三人应提供发票给被告。10.从法院取得的《债权转让协议》和《债权转让通知》各1份。证明租金支付去向悬而未决，法院裁定书说以物抵债，但是原告和上饶欧亚公司债权转让，但未通知被告，足以证明原告和第三人对租金做了区分，2019年4月16日之前属于上饶欧亚公司，2019年4月16日之后属于南昌满安公司支配。承租人不知道付给谁，被告没有违约。第三人上饶欧亚公司辩称，2017年10月20日与被告签订的租赁合同属实。不存在被告说的恶意隐瞒事实，因为第三人认为办完产权登记之后财产才转移，2019年变更产权登记之前整个财产还在第三人名下，属于第三人的财产，故第三人享有租赁的权利。而且之后原告追认了第三人与被告签订的租赁合同。对原告的诉请没有意见，请求支持原告诉请。未提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年5月3日，南昌市湾里区人民法院在执行申请执行人南昌市湾里区筑城小额贷款有限公司与被执行人上饶市欧亚汽车服务有限公司、江西欧亚集团有限公司、陶学铜、陶学银借款合同纠纷四案中，责令被执行人上饶市欧亚汽车服务有限公司、江西欧亚集团有限公司、陶学铜、陶学银按照已经生效的（2015）湾民二初字第54、55、56、57号民事调解书的内容履行义务，但被执行人未履行义务。故南昌市湾里区人民法院裁定对已经查封被执行人上饶市欧亚汽车服务有限公司所有的位于广信区三清山西大道99号的土地使用权及地上附着物进行拍卖，经三次公开拍卖后，因无人竞拍而流拍。2016年11月30日南昌市湾里区筑城小额贷款有限公司将上述四案的全部债权转让给本案原告南昌满安公司，南昌市湾里区人民法院于2016年12月20日裁定变更南昌市满安贸易有限公司为该四案申请执行人，并又于2016年12月30日裁定：一、解除对被执行人上饶市欧亚汽车服务有限公司所有的位于广信区三清山西大道99号的土地使用权及地上附着物的查封；二、将被执行人上饶市欧亚汽车服务有限公司所有的位于广信区三清山西大道99号的土地使用权及地上附着物作价3,000万元，交付申请执行人南昌市满安贸易有限公司抵偿被执行人欠付申请执行人同等金额的债务。上述国有土地使用权及地上附着物的所有权自本裁定送达申请执行人南昌市满安贸易有限公司时起转移；三、申请执行人南昌市满安贸易有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。因地上附着物未办理产权登记，2017年10月18日上饶欧亚公司补办了广信区三清山西大道附99号101、102号的土地使用权及房屋所有权的不动产权证。2017年10月20日，李和林、黄卫根代表被告上饶君悦佳奥公司与第三人上饶欧亚公司签订《房屋、场地等的租赁合同》，约定：上饶欧亚公司将位于上饶市广信区月亮湾汽车城原上饶欧亚奥迪4S店现有的生产经营场所（即案涉土地和房屋）租赁给上饶君悦佳奥公司使用。租赁期限为壹拾伍年，自租赁合同签订后并奥迪厂家授权通过之日起十个工作日开始计算。承租押金100万元。年租金为400万元。租金涨幅：租金前四年为固定租金，从第五年开始，每二年增长6%。租金采用先付后租的方式。第一年租金于奥迪厂家授权通过后的十个工作日内支付。此后每年租金均在此对应日前支付。租赁物实际交付之日起，房产税、土地使用税由上饶君悦佳奥公司承担与支付。租赁物实际交付之日前的房产税、土地使用税由上饶欧亚公司承担。如奥迪品牌未获得授权的，本租赁协议自动解除，双方互不承担责任。本合同未尽事宜双方必须依法协商解决，可另行订立补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。协商不成，可向租赁物所在地的人民法院提起诉讼。并由违约方承担守约方因此产生的律师费、调查费用等损失。合同还约定了其他条款。原、被告以及第三人对该合同真实性以及合同内容均无异议。2018年2月10日，上饶欧亚公司将上述土地使用权和房屋实际交付给上饶君悦佳奥公司使用。交接后，被告承担支付了案涉土地、房屋的土地使用权税和房产税。2018年7月10日，被告上饶君悦佳奥公司获得一汽-大众奥迪品牌授权。2019年4月15日，南昌满安公司将上述土地使用权和房屋所有权变更登记于自己公司名下。原告对第三人与被告签订的《房屋、场地等的租赁合同》以及其他有关行为全部追认，但对该合同实际履行时间与被告意见不同。原告认为合同从实际交接时即2018年2月10日开始实际履行，故被告应从2018年2月10日开始支付土地与房屋租金。被告认为其于2018年7月10日才获得奥迪品牌授权，根据合同约定，应从奥迪厂家授权通过后的十个工作日内支付，即从2018年7月25日开始支付租金。关于被告是否迟付租金问题，原被告双方争议亦较大。原告主张从2018年2月10日交接后即开始迟付租金，要求被告支付迟付租金损失，并提供了原告于2017年12月23日向被告出具的《通知书》、原告于2019年1月14日向被告出具的《关于上饶奥迪4S店租金支付问题的通知》、第三人于2019年1月24日向被告出具的《催缴租金通知书》予以证明。上述3份通知书，被告均称未收到。原告未提供证据证明其向被告送达该3份通知书。被告抗辩因原告、原告法定代表人龚邦竹与第三人对于租金是否支付以及支付对象不能明确，导致被告一直未支付租金，被告不构成违约，并提供了2018年2月8日第三人向被告出具的《关于租赁合同等相关问题的通知和确认函》、2020年3月20日原告向被告出具的《通知书》、2020年3月24日被告律师丰富强与原告法定代表人龚邦竹的电话录音、2020年10月22日原告向被告出具的《通知书》、2020年10月25日被告律师丰富强与原告法定代表人龚邦竹电话录音、2020年10月26日被告向原告以及第三人出具的《关于租金等相关事宜的函》、2020年11月5日被告向原告出具的《关于租金等相关事宜的函》、2020年10月28日原告与第三人向被告出具的联合回函予以证明。2019年2月1日被告向上饶欧亚公司通过中国建设银行转账支付了押金70万元。2020年11月4日被告通过中国建设银行向原告转账支付了租金4,953,424.66元，并于同日向原告转账支付了押金30万元。原告称收到被告押金100万元属实，合同期满或终止后该100万元押金由原告退回被告。另，2020年11月16日原告向本院申请财产保全，并向永诚财产保险股份有限公司南昌中心支公司投保了诉讼财产保全责任保险。本院于2020年11月17日作出民事裁定书，裁定：查封或冻结被申请人上饶市君悦佳奥汽车有限公司的银行存款980万元或等额财产。原告为此花费了保险费39300元。2020年11月24日，被告称本院查封其公司4个银行账户，总共实际查封金额为13021018.86元，超过了980万元的查封金额，故向本院申请要求解除超额查封。经审查，本院于2020年11月26日作出民事裁定书，裁定：一、解除对被申请人上饶市君悦佳奥汽车有限公司在工行上饶汇通支行营业部账号为15×××59的账户查封；二、解除对被申请人上饶市君悦佳奥汽车有限公司在工行长春驻第一汽车集团公司支行账号为42×××67的账户查封；三、解除对被申请人上饶市君悦佳奥汽车有限公司在中国农业银行信江支行营业部账号为14×××65的账户查封；四、对被申请人上饶市君悦佳奥汽车有限公司在中国建设银行股份有限公司广信支行账号为36×××31的账户资金980万元继续查封。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋、场地等的租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。2016年12月30日，南昌满安公司根据南昌市湾里区人民法院（2016）赣0105执48-51号之三执行裁定书，依法取得了上饶欧亚公司所有的位于广信区三清山西大道99号的土地使用权及地上附着物的财产权利，故南昌满安公司自2016年12月30日始系案涉土地使用权和房产的实际权利人。第三人上饶欧亚公司于2017年12月20日与被告上饶君悦佳奥公司就案涉土地使用权和房产签订《房屋、场地等的租赁合同》行为系无权处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。上饶欧亚公司出租案涉土地使用权和房产这一无权处分行为，因实际权利人南昌满安公司进行了追认，属有效民事行为，故案涉《房屋、场地等的租赁合同》有效，原告南昌满安公司作为出租方与被告上饶君悦佳奥公司应继续履行案涉《房屋、场地等的租赁合同》。诉讼中，被告上饶君悦佳奥公司提出要求原告在合同期满或终止后由原告负责退还押金100万元（含被告向第三人上饶欧亚公司支付的押金70万元），原告南昌满安公司予以认可，本院予以确认。二、租金起算时间以及租金金额问题。原告认为，案涉租赁物实际交付时间为2018年2月10日，故租金应从租赁物实际使用期限即2018年2月10日开始起算。被告认为其于2018年7月10日才获得奥迪品牌授权，根据合同约定，应从奥迪厂家授权通过后的十个工作日内支付，即从2018年7月25日开始计算支付租金。本院认为，案涉《房屋、土地等的租赁合同》第二条约定“租赁期限为壹拾伍年，自租赁合同签订后并奥迪厂家授权通过之日起十个工作日开始计算”、第四条第2项约定“租金采用先付后租的方式。第一年租金于奥迪厂家授权通过后的十个工作日内支付。此后每年租金均在此对应日前支付”、第十条约定“如奥迪品牌未获得授权的，本租赁协议自动解除，双方互不承担责任”。从上述约定内容来看，第三人上饶欧亚公司与被告上饶君悦佳奥公司签订合同时，明知被告能否获得奥迪品牌授权尚不确定，仍然约定租金起算期限为奥迪厂家授权通过后十个工作日起算，可见，第三人上饶欧亚公司对等待奥迪厂家授权通过期间的租金损失应该是可预期并风险自担的。故本案租赁期限的起算时间应从被告实际获得奥迪厂家授权通过之日起的十个工作日开始计算，即租金应从被告2018年7月10日获得奥迪品牌授权往后推十个工作日即2018年7月25日开始计算。原告主张应从双方实际交接之日起即2018年2月10日开始确定合同实际履行时间并开始支付租金，与合同约定内容不符，本院不予采信。关于租金金额问题，根据合同约定，被告应向原告支付2018年7月25日-2019年7月24日租金400万元、2019年7月25日-2020年7月24日租金400万元、2020年7月25日-2021年7月24日租金400万元，共计1,200万元。扣除被告已经支付的租金4,953,424.66元，被告还应向原告支付2018年7月25日-2021年7月24日期间租金7,046,575.34元。三、被告是否应向原告支付迟付租金损失以及损失数额问题。原告要求被告按月利率1%计算支付至2020年10月31日期间的迟付租金损失2,484,000元。被告认为因原告、原告法定代表人龚邦竹与第三人对于租金是否支付以及支付对象不能明确，导致被告一直未支付租金，被告不构成违约，不应支付迟付租金损失。本院认为，按照合同约定，被告截止2020年7月25日，应支付原告三期租金共计1,200万元，被告只在2020年11月4日支付租金4,953,424.66元，那么，被告这一行为是否构成违约并承担迟付租金责任，评析如下：1.2018年2月8日，第三人上饶欧亚公司向被告上饶君悦佳奥公司出具《关于租赁合同等相关问题的通知和确认函》，内容为：因案涉不动产存在产权不明晰、尚待最终确定产权人的问题，上饶欧亚公司通知要求上饶君悦佳奥公司暂时不支付租金等款项，待最终不动产权人确定且完成不动产变更登记之时，再由上饶欧亚公司与上饶君悦佳奥公司协商确定款项支付时间、支付方式，并明确按本通知要求暂时不付租金等款项不属于违约行为。南昌满安公司与上饶欧亚公司对《确认函》的真实性予以认可。但南昌满安公司抗辩该《确认函》系上饶欧亚公司无权作出，不具有法律效力。该抗辩意见与前述南昌满安公司对上饶欧亚公司签订合同等一系列无权处分行为予以追认自相矛盾，本院不予采纳。该《确认函》中关于暂停支付租金内容，应认定为双方对租赁合同中租金支付期限的变更。2.原告提出，本公司于2017年12月23日发出的《通知书》、2019年1月14日发出的《关于上饶奥迪4S店租金支付问题的通知》以及第三人上饶欧亚公司于2019年1月24日发出的《催缴租金通知书》，明确告知被告上饶君悦佳奥公司按合同约定支付租金，被告拒不支付租金应构成违约。被告抗辩称上述三份《通知书》均未收悉，根本不知情。诉讼中，原告以及第三人就前述三份《通知书》送达给被告问题并未进一步补强证据。且该三份《通知书》均发生在2019年4月15日原告将案涉租赁物变更登记于自己公司名下之前，与2018年2月8日《确认函》中“待产权完成不动产变更登记之后再行协商确定租金支付事宜”亦有冲突之处，故本院对上述三份《通知书》的证明效力不予采信。3.2020年3月20日，原告向被告发出《通知书》，内容为南昌满安公司依法于2019年4月16日取得了案涉租赁物产权，认可上饶欧亚公司与上饶君悦佳奥公司签订的《房屋、场地等的租赁合同》，并要求被告在接到《通知书》五日内将三期租金（2018、2019、2020年）一并支付给上饶欧亚公司。从本案现有证据来看，这是自2018年2月8日上饶欧亚公司发出暂停支付租金《确认函》后，原告或第三人首次以书面形式向被告催要租金。被告上饶君悦佳奥公司抗辩原告南昌满安公司法定代表人龚邦竹通话录音中关于租金支付对象与上述《通知书》自相矛盾问题。本院认为，该《通知书》加盖了南昌满安公司公章，完全可以代表南昌满安公司意思表示。且从通话录音可以看出，被告之所以与原告法定代表人龚邦竹通话，主要目的还在于沟通协调上饶欧亚公司为黄卫根借款保证担保之事。关于第三人上饶欧亚公司为黄卫根借款保证担保是否导致停付租金问题，因借款保证担保与本案租赁合同属两个不同的法律关系，借款保证担保并不能产生案涉租赁合同租金止付的法律后果，故被告这一抗辩意见本院不予采纳。因被告未按该《通知书》要求支付租金，南昌满安公司于2020年10月22日去函以及2020年10月28日南昌满安公司与上饶欧亚公司联合发函明确租金支付事宜，该函件均建立在被告上饶君悦佳奥公司未付租金的基础上形成的意思表示，且函件内容中均要求被告支付迟付租金的利息，故2020年3月20日《通知书》之后的催要租金函件并不能表明南昌满安公司或上饶欧亚公司对被告上饶君悦佳奥公司迟付租金行为表示同意。综上，本院认定自2020年3月25日始，被告应按合同约定的租金数额支付租金。4.关于迟付租金损失数额问题。原告要求被告自2018年2月10日开始按照月利率1%计算支付至2020年10月31日止的迟付租金损失2,484,000元。本院认为，被告迟付租金构成违约的日期计算应从2020年3月25日开始计算至原告主张的2020年10月31日止。原告要求按照月利率1%计算迟付租金损失无事实和法律依据，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。具体计算如下：2020年3月25日被告应向原告支付2018年7月25日-2020年7月24日期间的租金800万元，故应以800万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月25日起计算至2020年10月31日（2020年3月25日-2020年4月19日按照4.05%计算为23,079元、2020年4月20日-2020年10月19日按3.85%计算为154,000元，2020年10月20日-31日按3.85%计算为10,126元，共计187,205元）。2020年7月25日被告应向原告支付2020年7月25日-2021年7月24日期间的租金400万元，故应以400万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月25日计算至2020年10月31日（2020年7月25日-2020年10月24日按3.85%计算为38,500元，2020年10月25日-31日按3.85%计算为2,953元，共计41,453元），上述迟付租金损失共计228,658元。四、原告要求被告承担原告为实现债权而支付的律师费10万元和保全担保保险费39,300元的诉请是否应予支持。本院认为，原告提供了委托代理合同、银行转账凭证及律师费发票和诉讼担保服务费发票予以证明。且根据合同约定“本合同未尽事宜双方必须协商解决，可另行订立补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。协商不成，可向租赁物所在地的人民法院提起诉讼。并由违约方承担守约方因此产生的律师费、调查费用等损失”。故原告该诉请符合合同约定，也未超过法律规定的范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告上饶市君悦佳奥汽车有限公司于本判决生效后十日内支付原告南昌市满安贸易有限公司2018年7月25日-2021年7月24日期间租金7,046,575.34元；二、被告上饶市君悦佳奥汽车有限公司于本判决生效后十日内赔付原告南昌市满安贸易有限公司迟付租金损失228,658元；三、被告上饶市君悦佳奥汽车有限公司于本判决生效后十日内支付原告南昌市满安贸易有限公司律师费10万元；四、被告上饶市君悦佳奥汽车有限公司于本判决生效后十日内支付原告南昌市满安贸易有限公司保全担保保险费39,300元；五、驳回原告南昌市满安贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费79,214元，减半收取39,607元，保全费5,000元，共计44,607元，由原告南昌市满安贸易有限公司负担10,264元，被告上饶市君悦佳奥汽车有限公司负担34,343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  王春晴二〇二一年一月二十九日书记员  龚丽瑶交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（账户名称：上饶市广信区人民法院，开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件费用（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：14×××14）；上诉期满后七日内未预交，则按自动撤回上诉处理。