广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1869号上诉人（原审被告）：陆群裕，女，1991年1月8日出生，汉族，住广东省阳春市***************。公民身份号码：441***************2。上诉人(原审被告)：刘冰江，男，1981年2月7日出生，汉族，住广东省阳春市********。公民身份号码：441***************2。两上诉人共同的委托诉讼代理人：刘兵，广东提德律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：石伙娟，广东提德律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：阳春市华远房地产开发有限公司，住所地：广东省阳春市春城镇新竹路横5巷10号。统一社会信用代码：914***************Q。法定代表人：赖荣，该公司总经理。上诉人刘冰江、陆群裕因与被上诉人阳春市华远房地产开发有限公司（以下简称阳春华远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘冰江、陆群裕上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回阳春华远公司的诉讼请求；三、本案一、二审受理费由阳春华远公司承担。事实和理由：一、一审法院既已认定涉案房产为商品房。本案系商品房销售合同法律关系，则销售涉案房产应当符合法律规定。一审法院认定根据查明的事实认定，阳春华远公司为专门开发、销售房地产的公司，涉案房产属于商品房性质，即阳春华远公司取得涉案房屋所占土地、用地、规划、施工、预售等报批建手续应当完整，具备合法的销售条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认为有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。阳春华远公司作为房地产开发企业在房地产开发和经营中，必须以经过相应的行政审批程序为前提，依法应取得开发项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。阳春华远公司未取得上述证书，不具备涉案房产的合法销售要件，且阳春华远公司在本案判决书送达后亦未能提供。此外，阳春华远公司向刘冰江、陆群裕宣传“正规开发商、手续齐全、是商品房，二套房三成首付并可按揭、月供2500-2700，会签订正式商品房买卖合同”的情况下，刘冰江、陆群裕才和阳春华远公司签订了购房合同。双方发生纠纷的主要原因是阳春华远公司销售给刘冰江、陆群裕的商品房出现漏水等质量问题，且在刘冰江、陆群裕要求阳春华远公司出示相关证件手续时，阳春华远公司始终无法提供，最终诉诸法律。本案系商品房销售合同法律关系，双方签订的合同虽然成立，但因为违反了法律的强制性规定而应当认定为无效。合同无效的责任应当由阳春华远公司负担。上文已经详述，刘冰江、陆群裕针对本案的抗辩焦点主要是双方之间签订的合同违反了法律强制性规定而无效，而并非以合法形式掩盖非法目的。【最高人民法院关于印发《人民法院民事裁判文书制作规范》《民事诉讼文书样式》的通知】第(六)章---对裁判文书的论理理由、围绕争议焦点进行分析及适用法律等方面作出了要求，而且要求正在审理的案件在基本案情和法律适用方面与最高人民法院颁布的指导性案例相类似的，应当将指导性案例作为裁判理由引述，并写明指导性案例的编号和裁判要点等。本案一审的庭审中，刘冰江、陆群裕已经反复强调了该观点，一审法院虽然没有采纳，但也应在判决书中对该抗辩要点作出详细说理，不应该在一审判决书中擅自改变刘冰江、陆群裕的抗辩要点，并将主要抗辩观点混淆为“以合法形式掩盖非法目的”。刘冰江、陆群裕无意评判一审法院的说理部分文书格式，但认为一审法院对本案的说理确实过于牵强，完全不能令人信服。二、关于房产证办理及办证费30000元的问题。根据《民法通则》第六十六条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”《民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，以及《合同法》第四十八条第一款规定：“无权代理行为人签订的合同被代理人未予追认的，对被代理人不发生效力，无权代理行为人须承担后果。”一审庭审中，刘冰江、陆群裕已经非常明确地告知法庭，刘冰江、陆群裕没有授权委托阳春华远公司去办理房产证，阳春华远公司直到一审判决送达前也未能提供相应的授权委托手续。刘冰江、陆群裕认为，在双方发生纠纷时，刘冰江、陆群裕已经就房产证的办证问题明确提出不同意办理房产证，必须等纠纷解决后才能办理。但阳春华远公司在双方的纠纷未处理妥善、且未经过刘冰江、陆群裕的同意就办理了房产证，而且刘冰江、陆群裕事后也没有同意且未对阳春华远公司办理房产证的行为进行追认，则相关的办证费用及法律后果应该由阳春华远公司自行承担。三、一审法院忽略涉案房产存在严重质量问题，影响居住生活，无法达到使用的目的。2018年9月初，刘冰江、陆群裕发现在建的案涉房屋的楼面贯穿性开裂并有多处渗漏。经咨询相关建筑专业人士，裂缝具有继续扩大的严重质量问题，并不能采取有效的防漏技术予以修补，严重影响居住。刘冰江、陆群裕要求解除《购房合同》退还案涉房屋，并要求华远公司停止办理案涉房屋的不动产权证书和返还首期购房款，但华远公司一再推搪。涉案房屋无法达到使用目的，刘冰江、陆群裕有权要求解除合同，返还购房款。四、即便阳春华远公司取得完整、完善的证件手续销售涉案商品房但其逾期交付房屋亦构成违约。双方约定在2018年10月交付案涉房屋，但阳春华远公司至今仍未将案涉房屋交付给刘冰江、陆群裕使用，其行为已经构成根本违约。五、刘冰江、陆群裕经过检索《中国裁判文书网》，发现和本案相类似的大量案例，房地产开发商在销售商品房的过程中未能提供“五证一书一表”的，最终法院判决“合同无效、解除合同、返还购房款”的案例占了绝大多数。上述案件的检索报告，以供合议庭参考。综上所述，请求支持刘冰江、陆群裕的上诉请求。阳春华远公司答辩称：一、阳春华远公司自成立以来经有关部门批准取得用地合法手续，在证件齐全情况下销售房地产，并且为阳春市潭水镇****100多名住户办理了房产证，缓解了100多户住房难的问题。二、刘冰江、陆群裕系亲自到阳春市行政服务中心签字办理不动产权证的，不需要委托。三、刘冰江、陆群裕的不动产权证是2018年12月12日领取的，由于刘冰江、陆群裕没有交清欠款，该不动产权证留存在阳春华远公司。四、在刘冰江、陆群裕的不动产权证办妥后，阳春华远公司催促刘冰江、陆群裕到银行办理按揭，时间是：2018年12月18日、2019年1月14、2019年2月21日，并于2019年3月4日发出书面催收欠款通知，2019年3月7日发出律师函给刘冰江、陆群裕；2019年3月17日双方在城东小区销售部当面商量，当时刘冰江、陆群裕同意在3月22日之前解决欠款；2019年3月26日在城东小区销售部，刘冰江、陆群裕认为家庭有实际困难，暂时未能办理按揭，阳春华远公司提出当天先交3万元的办证费，但刘冰江、陆群裕没交办证费；2019年4月16日在城东小区销售部协商，刘冰江、陆群裕提出注销不动产权证，阳春华远公司要求刘冰江、陆群裕立欠款依据，并委托阳春华远公司销售不动产，所得款先交欠款，多余部分归刘冰江、陆群裕，但刘冰江、陆群裕不同意。阳春华远公司才于2019年5月9日向一审法院提起诉讼。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。阳春华远公司向一审法院起诉请求：一、刘冰江、陆群裕共同支付尚欠的购房款429500元和利息（该利息以429500元为基数，按照月利率1%的标准，从2018年12月13日起计算至尚欠的购房款实际给付之日止；暂计至2019年4月12日止的利息为17180元）给阳春华远公司；二、刘冰江、陆群裕共同支付办证费30000元给阳春华远公司；三、案件受理费由刘冰江、陆群裕共同负担。一审法院认定事实：阳春华远公司是于2007年12月21日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为开发、销售房地产。案涉房屋由阳春华远公司开发建设。2018年8月2日，阳春华远公司作为甲方（卖方）与陆群裕作为乙方（买方）签订《购房合同》。该《购房合同》主要载明“经甲、乙双方协商，达成如下合同条款：一、甲方在潭水镇城东小区B02号，建筑面积278.88平方米，以每平方米2200元卖给乙方。共人民币陆拾壹万叁仟伍佰元正（￥613500元）。首付壹拾捌万肆仟元（￥184000元），余下肆拾贰万玖仟伍佰元正（￥429500元），待办理银行按揭一次性付清给甲方。二、甲方向乙方收取叁万元（￥30000元）办证费用（含报建费、契税，不动产证等费用）。三、甲方给乙方办理房屋证件及协助办理银行按揭。四、乙方要提供户主身份证、户口簿及银行所需的影印件。五、以上合同条款，共同遵守，一式两份，各执壹份。”等内容条款。庭审中，阳春华远公司与刘冰江、陆群裕均确认，《购房合同》中载明的613500元包含了案涉房屋所占土地使用权的转让价款；签订《购房合同》时案涉房屋尚未建成。2018年8月15日，案涉房屋占用土地的使用权转移登记至刘冰江、陆群裕名下，阳春市国土资源局颁发《不动产权证书》[粤（20**）阳春市不动产权第00****1号]。该《不动产权证书》载明土地面积为60平方米，用途为城镇住宅用地，取得方式为土地使用权转让等内容。2018年8月17日，阳春华远公司以刘冰江、陆群裕名义取得阳春市潭水镇规划建设办公室颁发的案涉房屋的《工程开工许可证》。2018年8月30日，阳春华远公司以刘冰江、陆群裕名义取得案涉房屋所占用土地的《建设用地规划许可证》（地字第441************4号）。阳春华远公司与陆群裕签订《购房合同》前，陆群裕在2018年4月20日通过将现金存入阳春华远公司法定代表人赖荣的银行账户的方式支付了首期购房款20000元。2018年5月2日，刘冰江通过银行转账汇款至阳春华远公司法定代表人赖荣的银行账户的方式支付了首期购房款80000元。2018年8月2日，刘冰江通过银行转账汇款至阳春华远公司法定代表人赖荣的银行账户的方式支付了首期购房款96800元。以上首期购房款共196800元。2018年10月份，阳春华远公司完成案涉房屋的建设。2018年11月29日，阳春市住房和城乡规划建设局颁发案涉房屋的《建设工程规划验收合格证》。2018年12月12日，阳春华远公司将案涉房屋的权属转移登记至刘冰江、陆群裕名下，阳春市国土资源局颁发了《不动产权证书》[粤（20**）阳春市不动产权第00****5号]。该《不动产权证书》载明权利性质为“出让∕自建房”；占地面积为60平方米；建筑面积为279.42平方米；取得方式为“自建”等。阳春华远公司为办理案涉房屋的权利证书，支付了房屋登记费80元、私宅设计费及现状图设计费2646元、极坐标细部点测量及房地产测绘费440元、土地使用权转让契税及印花税3139.71元。2019年3月4日，阳春华远公司向刘冰江、陆群裕发出《催收刘冰江、陆群裕的欠款通知》，告知案涉房屋的不动产权证已于2018年12月12日办妥，并要求刘冰江、陆群裕支付尚欠的购房款429500元、计至2019年3月4日止的利息12559元和办证费30000元。2019年3月7日，广东丽日律师事务所受阳春华远公司的委托向刘冰江、陆群裕发出《律师函》，要求刘冰江、陆群裕在收到《律师函》之日起10日内向阳春华远公司支付尚欠的购房款本息和办证费共472059元。庭审中，刘冰江、陆群裕确认收到阳春华远公司发出的催收通知。庭审中，阳春华远公司与刘冰江、陆群裕均确认，阳春华远公司尚未将案涉房屋交付给刘冰江、陆群裕使用。刘冰江、陆群裕还主张因阳春华远公司一直未能提供案涉房屋的“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，且阳春华远公司未能解决案涉房屋存在的楼顶开裂、漏水问题，双方发生争议，故一直没有通过办理银行按揭贷款方式支付剩余的购房款给阳春华远公司。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。阳春华远公司与陆群裕在2018年8月2日自愿签订《购房合同》，主要约定阳春华远公司将案涉房屋以613500元的价款销售给陆群裕；阳春华远公司收取办证费30000元，为陆群裕办理案涉房屋的证件和协助办理银行按揭贷款等。该《购房合同》是阳春华远公司与陆群裕的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，应认定阳春华远公司与陆群裕签订的《购房合同》成立有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。刘冰江、陆群裕抗辨认为阳春华远公司以欺诈手段与陆群裕签订《购房合同》，以合法形式掩盖非法目的，双方签订的《购房合同》无效，理据不足，不予采纳。阳春华远公司请求判令刘冰江、陆群裕共同支付尚欠的购房款429500元。一审法院认为，阳春华远公司与陆群裕签订《购房合同》前后，刘冰江、陆群裕已支付了首期购房款共196800元，阳春华远公司亦已于2018年12月12日将案涉房屋的权属转移登记至刘冰江、陆群裕名下。按照阳春华远公司与陆群裕在《购房合同》中的约定，陆群裕应通过办理银行按揭贷款方式支付剩余的购房款，但陆群裕没有通过办理银行按揭贷款方式支付剩余的购房款，尚欠购房款416700元（613500元－196800元）至今仍未支付给阳春华远公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”和第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定”的规定，刘冰江、陆群裕应共同支付尚欠的购房款416700元给阳春华远公司。阳春华远公司请求判令刘冰江、陆群裕共同支付尚欠的购房款429500元，超出一审法院认定部分，理据不足，应不予支持。刘冰江、陆群裕抗辨认为不应支付尚欠的购房款416700元给阳春华远公司，理据不足，应不予采纳。阳春华远公司请求判令刘冰江、陆群裕共同以429500元为基数，按照月利率1%的标准计算支付从2018年12月13日起至尚欠购房款实际给付之日止的利息。一审法院认为，阳春华远公司与陆群裕在《购房合同》中仅约定陆群裕通过办理银行按揭贷款方式支付剩余的购房款429500元，并没有约定剩余购房款的支付期限和逾期付款的违约责任。但案涉房屋的权属已于2018年12月12日转移登记至刘冰江、陆群裕名下。同时，阳春华远公司已于2019年3月4日向刘冰江、陆群裕发出《催收刘冰江、陆群裕的欠款通知》，告知案涉房屋的不动产权证已于2018年12月12日办妥，并要求刘冰江、陆群裕支付尚欠的购房款等。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，刘冰江、陆群裕应在2018年12月12日支付尚欠的购房款，但其尚欠购房款416700元逾期至今仍未支付给阳春华远公司，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合阳春华远公司的诉讼请求，刘冰江、陆群裕应共同支付逾期付款期间的利息给阳春华远公司，该利息应以416700元为基数，按照月利率1%的标准，从2018年12月13日起计算至尚欠的购房款实际给付之日止。阳春华远公司主张逾期付款的利息按照月利率1%的标准从2018年12月13日起计算至尚欠的购房款实际给付之日止，理据充分，应予以支持。但阳春华远公司主张逾期付款的利息应以429500元为基数计算，超出法院认定部分，理据不足，不予支持。刘冰江、陆群裕抗辨认为其不应支付尚欠购房款的利息给阳春华远公司，理据不足，不予采纳。阳春华远公司还请求判令刘冰江、陆群裕共同支付尚欠的办证费30000元。一审法院认为，按照阳春华远公司与陆群裕在《购房合同》中的约定，陆群裕应支付案涉房屋的办证费（含报建费、契税、不动产证等费用）30000元给阳春华远公司。阳春华远公司与陆群裕签订的《购房合同》后，已于2018年12月12日将案涉房屋的权属转移登记至刘冰江、陆群裕名下，但刘冰江、陆群裕尚欠办证费30000元至今仍未支付给阳春华远公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条和第一百五十九条的规定，刘冰江、陆群裕应共同支付尚欠的办证费30000元给阳春华远公司。阳春华远公司请求判令刘冰江、陆群裕共同支付尚欠的办证费30000元，理据充分，应予以支持。刘冰江、陆群裕抗辨认为其没有同意和授权阳春华远公司办理案涉房屋的不动产权证，不同意支付办证费且该办证费应由阳春华远公司自行负担，理据不足，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘冰江、陆群裕在本判决发生法律效力之日起10日内共同支付尚欠的购房款416700元和逾期付款的利息（该利息以416700元为基数，按照月利率1%的标准，从2018年12月13日起计算至尚欠的购房款实际给付之日止）给阳春华远公司；二、刘冰江、陆群裕在本判决发生法律效力之日起10日内共同支付尚欠的办证费30000元给阳春华远公司；三、驳回阳春华远公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8450元，减半收取计4225元，由刘冰江、陆群裕共同负担。二审审理期间，刘冰江、陆群裕提出了一份《定购合同》复印件，拟证明双方约定涉案房屋在2018年10月交付使用。刘冰江、陆群裕认为其提供的该合同上手写体的内容是阳春华远公司销售人员添加的。经质证，阳春华远公司认为合同没有写具体交房日期，双方曾签订过《定购合同》，但已作废，双方签订的《购房合同》没有约定最后交房时间，100多户都是这样。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，刘冰江、陆群裕提供的《定购合同》复印件有两份，均是刘冰江与阳春华远公司签订的，一份是2018年4月20日签订的，一份是2018年5月2日签订的。两份内容主要是刘冰江向阳春华远公司定购********房，除载明房屋的面积、刘冰江应付定金数额外有不同之处，其余内容基本相同。而手写体内容，两份相同内容是房屋设计、布局具体方案按乙方设计，房屋价格不得外泄，而在2018年5月2日的《定购合同》复印件上还载明2018年8月1日前交清首期，设计费不另收费，办证费用3万元未付，预计在2018年10月份左右交楼。还查明，阳春华远公司提供一份地字第441************6号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，该证载明权利人是阳春华远公司，用地位置是阳春市潭水镇****，用地面积为28518平方米，用地性质属居住用地，建设方案以审定的建筑方案为准。刘冰江、陆群裕与阳春华远公司于2018年8月9日签订一份《广东省房地产买卖合同》，合同约定，阳春华远公司将阳春市潭水镇*********的房地产转让给乙方，转让的土地使用权面积为60平方米，价款10.8万元，合同约定在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵；合同签订之日起三十日内，双方携带有关资料到市不动产登记中心办理过户手续，办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由阳春华远公司和刘冰江、陆群裕按规定各自负担。除一审查明的相关办证费用外，2018年8月6日增值税发票载明土地使用权转让价款为10.8万元，其中税额款为5142.86元；潭水镇规划建设办公室于2019年7月24日出具一份证明，主要内容是潭水镇****建房是统一报建的，***编号建房面积280平方米，每平方米33元，共9240元。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。从刘冰江、陆群裕与阳春华远公司签订《广东省房地产买卖合同》和《购房合同》内容分析，双方明知在签订《购房合同》时，涉案房屋未建好，是由阳春华远公司将涉案房屋土地使用权转让给给刘冰江，陆群裕，再由阳春华远公司在该土地上建好涉案房屋后将建好的房屋交付给刘冰江、陆群裕，《广东省房地产买卖合同》约定的土地转让价款10.8万元包含在《购房合同》约定的房价款613500元内。故本案应定性为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：涉案房屋的《购房合同》是否有效，刘冰江、陆群裕应否按合同约定支付余下的购房款和办证费给阳春华远公司。阳春华远公司具有房地产开发资质，并且取得了涉案土地所在的潭水镇城东小区的《建设用地规划许可证》，阳春华远公司将涉案60平方米土地使用权转让给刘冰江、陆群裕，并由阳春华远公司将涉案土地建好房屋后出售给刘冰江、陆群裕，双方为此签订的《广东省房地产买卖合同》《购房合同》是双方真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，故原审认定《购房合同》有效合同正确，应予以维持。刘冰江、陆群裕上诉主张签订合同时阳春华远公司未取得开发建设项目的《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，阳春华远公司将涉案房屋销售给刘冰江、陆群裕违反法律强制性规定，应确认为无效合同。由于阳春华远公司已取得涉案土地的规划用地许可证，其将涉案房屋出卖给刘冰江、陆群裕并依规定办理了涉案房屋的《国有土地使用权证》，后在建房过程中办理相关报建手续，领取《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，该房屋建好后，阳春华远公司为涉案房屋办理《建设工程规划验收许可证》，后将房屋登记的《不动产权证》登记到刘冰江、陆群裕名下。刘冰江、陆群裕上诉主张**春华远公司在建设过程中未取得上述建设工程规划及施工等许可证，与事实不符，且其以此为由主张涉案房屋买卖合同无效的理据不足，应不予采纳；本案并非商品房预售合同，刘冰江、陆群裕以阳春华远公司未取得《商品房预售许可证》而主张房屋买卖合同无效的理据不足，应不予采纳。合同有效，双方应按合同约定履行，合同签订后，阳春华远公司已按合同约定将涉案房屋建好并登记到刘冰江、陆群裕名下，已履行合同义务，刘冰江、陆群裕应按合同约定支付余下的购房款416700元给阳春华远公司。但刘冰江、陆群裕并未支付余下购房款给阳春华远公司，且在阳春华远公司向其催收后仍未支付余下的购房款，其行为已构成违约，原审判决刘冰江、陆群裕从该房屋所权证登记次日起支付逾期付款违约金正确，应予以维持。刘冰江上诉主张双方约定在2018年10月交付房屋，但阳春华远公司没有按约定交付房屋已构成根本违约。由于阳春华远公司对刘冰江、陆群裕提出的《定购合同》复印件不予认可，并认为该《定购合同》在正式合同签订后已作废，正式合同没有约定房屋交付时间，故刘冰江、陆群裕上述上诉主张理据不足，应不予采纳。刘冰江、陆群裕上诉主张房屋存在严重质量问题，影响居住使用，无法达到使用目的。但其对此并未提供证据证明，也未能提供证据证明房屋因存在质量问题而影响使用，其上诉以此主张解除合同或不应支付余下购房款的理据不足，应不予采纳。另外，刘冰江、陆群裕在一审曾以涉案合同应确认为无效合同为由提出反诉，但因没有依法交纳反诉费，一审裁定按其撤回反诉处理；且刘冰江、陆群裕在一审未曾就解除合同提出反诉。其该上诉请求亦不属本案二审审理范围。刘冰江、陆群裕上诉主张未授权阳春华远公司办理涉案的《不动产权证》，也未对其办证行为进行追认，且在阳春华远公司办理该证过程中，刘冰江、陆群裕明确提出不同意办理该证，要求在纠纷解决后才能办证，故相关办证费用及法律后果应由阳春华远公司承担。双方签订的《购房合同》约定阳春华远公司收取刘冰江、陆群裕办证费30000元，并约定由阳春华远公司负责为刘冰江、陆群裕办理涉案的房产证。故办理涉案房产证是合同约定的阳春华远公司应履行的义务，且《广东省房地产买卖合同》约定合同签订之日起三十日内，双方携带有关资料到市不动产登记中心办理过户登记。由于刘冰江、陆群裕自身身份资料及户口资料需要其到场才能提供，即使其不到场，亦已将上述有关资料提供给阳春华远公司用于办理过户登记，根据《民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，亦视为刘冰江、陆群裕同意阳春华远公司为其办理涉案房屋的过户登记手续。刘冰江、陆群裕未能提供证据证明其要求阳春华远公司暂时中止办理涉案的不动产权证。故刘冰江、陆群裕上诉的上述上诉主张理据不足，应不予采纳。双方合同约定阳春华远公司收取刘冰江、陆群裕相关办证费30000元，但办证费用应以实际支出来认定。阳春华远公司于2018年8月6日收取刘冰江、陆群裕支付土地使用权转让费10.8万元，其中税费5142.86元，由于该款是转让土地使用权税费，根据合同约定及法律规定应由阳春华远公司负担；2018年8月6日支付的契税和印花费共3139.71元，根据合同约定和法律规定，应属买方负担的税费；阳春华远公司根据合同约定为刘冰江、陆群裕建房支出的报建设费9240元、私宅设计费和现状图纸设计费共2646元，房地产极坐标细部点测费和测绘费440元，不动产登记费80元应属刘冰江、陆群裕应负担的费用，上述费用共15545.71元。对阳春华远公司已为刘冰江、陆群裕支出的上述办证费用15545.71元，刘冰江、陆群裕应予支付给阳春华远公司。原审判决刘冰江、陆群裕支付办证费30000元给阳春华远公司不当，应予纠正。综上所述，原审判决认定部分事实不清，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初1637号民事判决第一项；二、撤销广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初1637号民事判决第二、三项及案件受理费负担部分；三、刘冰江、陆群裕在本判决发生法律效力之日起十日内共同支付办证费15545.71元给阳春市华远房地产开发有限公司；四、驳回阳春市华远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4225元，由刘冰江、陆群裕共同负担4015元，由阳春市华远房地产开发有限公司负担210元；二审案件受理费8000元，由刘冰江、陆群裕负担7500元，由阳春市华远房地产开发有限公司负担500元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月三十日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。