宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初8107号原告：王淑玲，女，1967年7月30日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区金马华庭A座209号。法定代表人：沈琳，该公司总经理。诉讼代表人：宁夏合天律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：路嘉，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成龙，宁夏合天律师事务所律师。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街456号龙马大厦二层。法定代表人：倪吉乐，系该公司总经理。原告王淑玲与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书、决定书，裁定受理被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任被告金佰利公司的破产管理人。后本院依法通知破产管理人宁夏合天律师事务所参加诉讼，再次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王淑玲，被告被告金佰利公司的破产管理人宁夏合天律师事务所律师路嘉、李成龙到庭参加诉讼，被告龙马公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告王淑玲与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》以及《房屋租赁补充协议》；2.被告金佰利公司、龙马公司按照龙马鼓楼广场某号商铺的购房合同后附平面图恢复该商铺原状，并向原告返还该商铺；3.被告金佰利向原告支付拖欠租金108934元，以上费用暂计至2020年3月31日，具体数额以判决生效日及全部清偿之日为准；4.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2013年9月28日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》。2016年3月31日，原告与被告金佰利公司又签订《房屋租赁补充协议》。依据两份协议，原告将位于银川市兴庆区某号商铺出租给被告金佰利公司用作商业经营，租期为10年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止，租金按租赁年度分段计算，其中2018年4月1日起至2021年3月31日的年租金为57317元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为65505元，租金采用预付方式，以12个月为一支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司自2015年起不能按时向原告支付租金，仅支付了2018年4月1日起至2020年3月31日期间的租金4800元，尚欠109834元未支付，已构成根本违约。由于该商铺系被告龙马公司直接交付给被告金佰利公司，而该商铺已被改造，故被告金佰利公司与被告龙马公司有义务将该商铺恢复原状，并返还原告。综上，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告金佰利公司辩称，涉案商铺位于龙马·鼓楼广场负一层，现正常经营的数码城开业前期，被告金佰利公司与505户业主签订了商铺返租协议，对外进行统一招商运营管理，目前经营商户230户左右。被告金佰利公司同意原告提出解除合同收回商铺的主张，解除合同后与其他业主协商统一恢复原状返还房屋。被告金佰利公司欠付原告2018年租金52517元、2019年租金57317元。金佰利公司破产管理人辩称，银川市兴庆区人民法院于2020年11月18日作出（2020）宁0104破4号裁定书，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并裁定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。管理人通过债务人处提供的债权人信息，已经通知已知债权人申报债权，管理人将进一步做好受理和审核工作。对于诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以向管理人申报债权。被告龙马公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年9月28日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将其所有的位于银川市兴庆区某室（建筑面积23.27㎡）出租于被告金佰利公司用于商业经营，租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止，按租赁年度分段计算租金，其中2014年10月1日至2018年3月31日期间的年租金为49150元，2018年4月1日至2021年3月31日期间的年租金为57341元，2021年4月1日至2024年3月31日期间的年租金为65533元，租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金于每年4月1日前付清，被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，被告金佰利公司应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金。合同签订，被告金佰利公司将原告商铺在内的龙马鼓楼广场地下负一层整体对外出租，经营赛格数码广场。2016年3月31日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁补充协议》一份，就房屋租金约定如下：双方已履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，不予找补差价，2016年4月1日至2018年3月31日的年租金为49129元，2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为57317元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为65505元，该协议自2016年4月1日起生效，与《房屋租赁协议》具有同等法律效力。上述合同履行过程中，被告金佰利公司欠付原告2018年租金52517元和2019年租金57317元。2020年11月19日，被告金佰利公司将其向赛格数码广场实际经营户收取的截止2021年5月31日止的租金，按照原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主支付商铺购房款的比例进行发放，其中原告收到了被告金佰利公司支付的2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金17387元。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书和决定书、裁定受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。2020年12月15日，本院在宁夏法制报发布了申报债权公告，载明的债权申报期于2021年3月8日截止，本院定于2021年3月22日9时召开第一次债权人会议。本院认为，原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。关于原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的诉讼请求。首先，被告金佰利公司与原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主签订租赁合同后，对外进行了转租，但被告金佰利公司并未按照各商铺产权证载明的面积及位置一一对应转租，故本案原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》是被告金佰利公司对外出租的整体不可分割的一部分。现龙马鼓楼广场负一层部分业主与被告金佰利公司之间的租赁合同关系尚在履行过程中，如在本案中直接解除原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》势必影响其他业主的利益。再者，本院于2020年11月18日受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所为破产管理人，宁夏合天律师事务所已发布了申报债权公告，但债权人会议尚未召开，涉案合同是否继续履行尚不确定。最后，被告金佰利公司于2020年11月19日向原告在内的龙马鼓楼广场负一层全体业主发放了其收取的赛格数码广场实际经营户支付的截止2021年5月31日的租金，原告亦应保障实际经营户可正常使用涉案商铺至2021年5月31日。综上，本院对原告要求解除《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》的诉讼请求不予支持。原告要求恢复原状、返还商铺均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的上述诉讼请求本院亦不予支持。关于原告要求支付租金的诉讼请求，合同履行过程中，被告金佰利公司欠付原告2018年租金52517元和2019年租金57317元，原告诉请符合法律规定，本院予以支持。本院认定被告金佰利公司欠付原告的上述租金，原告可在本判决生效后，依据本判决确认的债权向破产管理人申报债权。2020年11月18日后产生的债权，原告应按照法律规定申报债权，本院不予处理。被告龙马公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为对质证和抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王淑玲支付租金109834元（原告王淑玲应在破产程序中依法申报该债权，不得据此获得个别清偿）；二、驳回原告王淑玲的其他诉讼请求。案件受理费2496元，减半收取计1248元，由被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋乔二○二○年十二月二十三日法官助理 焦娇书记员 王莉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国企业破产法》第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理;被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。