淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初7968号原告：韩蓓蓓，女，1988年7月2日出生，回族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张楠，江苏传正律师事务所律师。被告：谈洪雷，男，1986年1月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：谷兆田，女，1986年1月3日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：王正清，江苏瀛广达律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王嘉瑞，江苏瀛广达律师事务所实习律师。第三人：清江浦区永善吉庆房屋信息咨询服务部，住所地淮安市丰球白鹭湖庄园润园**楼湖滨路****，统一社会信用代码92320811MA1Q48N37R。经营者：祖福坤，男，1988年10月24日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：戴加跃，男，该公司员工。原告韩蓓蓓与被告谈洪雷、谷兆田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依两被告的申请，追加清江浦区永善吉庆房屋信息咨询服务部（以下简称“永善吉庆服务部”）为第三人，并依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告韩蓓蓓、委托诉讼代理人张楠，被告谈洪雷、谷兆田、两原告共同委托诉讼代理人王正清、王嘉瑞，第三人永善吉庆服务部委托诉讼代理人戴加跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩蓓蓓向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；2、判令被告支付违约金264000元，并承担本案诉讼费、保全费。事实和理由如下，两被告系夫妻关系。2020年8月30日，原告为了孩子2021年能够在清河开明中学上学，与被告签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，购买被告拥有的位于淮安市房屋。双方约定于2020年10月15日前，原告将首付款68万元支付给被告后，双方相互配合完成还贷、过户等手续。支付5万元定金后，为筹集首付款早日过户，原告将自己的唯一住房变卖后所得款项准备支付给被告，但被告以各种理由拒绝接受。经原告、中介公司与其沟通，并告知根据合同约定，违约方应赔偿守约方房产总价20%的违约金，被告依然明确表示除非原告再付15万元否则房子不卖。因被告的违约行为使得原告面临孩子之后将无学可上、无房可住的风险，不得不另行寻找房源居住以便孩子上学，被告行为已给原告造成或即将造成损失。为维护原告合法权益，故请求人民法院依法判决。被告谈洪雷、谷兆田辩称，一、我方同意双方之间的买卖合同关系解除。双方于2020年8月30日在中介的居中下签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同明确约定了2020年10月15日之前应当支付首付款68万元，但是原告韩蓓蓓并未在合同约定的时间内付款，原告的行为已经严重违反合同约定，我方保留要求对方承担违约责任的权利，对其提出的解除合同的要求，我方同意。二、原告提出的我方承担违约责任的要求无事实和法律依据。1、原告在缴纳5万元定金的时候，是通过银行转账的形式支付给被告谈洪雷、谷兆田的，原告已知晓被告谈洪雷的银行账号并不需要再行索要；2、原告在2020年10月15日前并未和被告夫妇联系要求支付首付款68万元，仅在15日晚9点多才要求支付68万元首付款，显然无付款诚意，原告在诉状中所谓的被告以各种理由拒绝接收没有依据；3、原告超过合同约定的时间未履行义务，被告方有权解除合同，合同的违约方是原告并非被告，原告要求被告承担违约责任不符合法律规定。第三人永善吉庆服务部陈述称，对原告的起诉没有意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2020年8月30日，原告韩蓓蓓与被告谈洪雷、谷兆田，以及第三人永善吉庆服务部共同签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份。合同第一条约定，卖方拟转让房地产坐落于楚天置业清城创意谷·清城亿园13号楼1403室，登记建筑面积为102.19平方米。合同第三条约定，转让总价款为人民币壹佰叁拾贰万元（小写：1320000.00元），定金总额为人民币叁万元（小写：30000.00元）；买方须于2020年10月15日之前支付除定金之外的剩余首期款人民币陆拾捌万元（小写：680000元），且买卖双方须于10月15日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料。同日，原、被告双方签订补充协议，约定买方支付30万元作为部分首付款，用于帮助卖方解押房产，卖方该房屋学位初中学位未被占用，卖方同意买方采取商业贷款形式购买该房屋。上述合同签订后，原告向被告谈洪雷支付购房定金50000元，被告谈洪雷向原告出具50000元的定金收据。2020年10月15日下午，原告韩蓓蓓与第三人永善吉庆服务部工作人员微信联系，询问如何向被告支付购房首付款，该工作人员于2时18分许回复“房东（被告）五点前到银行”，于4时33分回复“五点不要去银行了”，“房东（被告）不过来了”，后于6时52分发消息“本人不一定有时间，我等会再联系一下，你手机银行转账的话有卡号也是可以转的。不怕他不认账，有转账记录的。”当天下午5时34分，原告韩蓓蓓丈夫赵家伟与被告谈洪雷微信联系，询问首付怎么付，并表示需要中介提供被告签字的收据，被告谈洪雷回复“在陪客户吃饭，一会回去联系中介”，后赵家伟于7时13分发消息“我老婆和你电话联系一下”。当晚，原告韩蓓蓓与被告谈洪雷进行通话，原告表示要履行双方间的合同义务向被告付清剩余首付款；被告谈洪雷表示因在外应酬，15日当天自己已无法去原告处接受款项，并让原告韩蓓蓓明天与谷兆田联系。2020年10月16日，原、被告以及第三人见面协商，被告谈洪雷在商谈中表示因房屋装修价值未计算在内，需另行加价15万元，三方协商未果。当晚6时53分，被告韩蓓蓓丈夫赵家伟发微信给谈洪雷“你家房子你卖还不卖了！”，谈洪雷于8时回复“按合同约定你们已经违约了！在8月30日签订合同的时候我已经给你卡号了！订金你转过两次了（5万元）分两次转的！”庭审中，原告韩蓓蓓提交其名下中信银行和江苏银行的交易明细记录，主张在2020年10月15日已凑齐首付款，两被告对此不予认可，认为中信银行账户在10月15日余额仅为630080元，江苏银行账户10月15日的余额未能显示，不足以支付足额首付款。本院依原告韩蓓蓓的申请，对被告谈洪雷、谷兆田名下价值27万元财产予以查封、冻结。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告韩蓓蓓与被告谈洪雷、谷兆田以及第三人永善吉庆服务部签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律法规及强制性规定，为有效合同。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。本案中，涉案合同约定，房屋首付款支付的截止日为2020年10月15日，原告韩蓓蓓于当日与中介联系交付首付款及办理银行贷款事宜未果后，直接与被告谈洪雷联系并要求付款，仍属于正常履约行为。涉案合同并未约定明确的付款账号，原告韩蓓蓓及其丈夫赵家伟当天一再向被告谈洪雷确认首付款如何支付，被告谈洪雷未予答复，并让韩蓓蓓明天与其妻子谷兆田联系。在此情况下，原告韩蓓蓓未按此前支付定金的账户向被告直接汇款并不构成违约。另外，原告韩蓓蓓所提交的银行交易明细也足以证明其在履行期限届满前有能力足额支付约定的首付款。原告韩蓓蓓在履行期限届满前，积极联系被告谈洪雷要求支付款项，两被告应当按约积极配合接收款项。现两被告不仅未明确告知原告韩蓓蓓款项支付方式，且未经催告即认为原告韩蓓蓓于履行期届满次日构成违约，无法律依据。相反，两被告在原告韩蓓蓓不存在违约行为的情况下，明确表示不同意出卖房屋的行为构成违约，原告韩蓓蓓主张两被告承担违约责任，本院应予支持。关于违约金数额，原告韩蓓蓓按合同约定主张房屋总价20%的违约金，并提交房产交易平台的挂价信息证明其财产损失，两被告对此不予认可，为此本院询问原告韩蓓蓓是否对购房经济损失进行评估，原告韩蓓蓓表示不申请评估，考虑到自双方产生争议至原告韩蓓蓓诉至本院之日的期间较短，且原告韩蓓蓓在履行合同的方式上也存在一定瑕疵，结合当前的市场交易行情，本院酌情认定违约金数额为10万元（包含原告韩蓓蓓已支付的定金5万元），对于原告韩蓓蓓主张超出部分，本院不予支持。关于原告解除合同的诉讼请求，由于原被告双方在庭审中均对解除合同不表异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人名共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告韩蓓蓓与被告谈洪雷、谷兆田于2020年8月30日签订的关于清城亿园13号楼1403室房屋的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；二、被告谈洪雷、谷兆田于本判决生效之日起十五日内向原告韩蓓蓓支付违约金10万元；三、驳回原告韩蓓蓓其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19056元，减半收取9528元，保全费1870元，合计11398元，由被告谈洪雷、谷兆田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  周凡人二〇二一年一月二十日书记员  张 荷