安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初491号原告：秦铁林，男，1966年12月20日出生,汉族，住安徽省砀山县。原告：秦芳，女，1966年12月26日出生，汉族，住安徽省砀山县。以上二原告共同的委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。被告：安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇帝景公馆**楼，统一社会信用代码91341321697384787U(1-1)。法定代表人：祝先项，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙辉，该公司员工。委托诉讼代理人：易非，该公司员工。原告秦铁林、秦芳与被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦铁林、秦芳的委托诉讼代理人韩守科，被告嘉泰公司的委托诉讼代理人孙辉、易非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦铁林、秦芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告从2019年4月1日到2020年11月1日止计580天，每天按照全部房价款48.3万元的1.5?支付违约金42021元；2.判令被告赔偿原告从2020年11月1日到被告为原告办理好房屋所有权证书之日止的违约金（以实际交付给原告房屋产权证的日期为准）；3.确认被告给原告供电，没有纳入城市供电网络并正式供电，到2020年11月1日止没有达到使用条件；4.判令被告赔偿原告从2018年12月30日起每天按照全部房价款48.3万元的1.5?支付违约金，支付违约金至纳入城市供电网络止。事实与理由：原告与被告签订房屋买卖协议，原告按照协议履行了付款义务，被告也已经于2018年12月30日交付房屋给原告，按照合同第二十条（二）1的约定，如果被告违约，被告按照全部房价款1.5?支付违约金。时至今日，被告还是没有给原告办理好房屋所有权证书，该31栋没有列入国家电网，还是临时用电，违反合同第十条第（一）2款的约定。嘉泰公司辩称：一、关于逾期办证，被告应不予支付或酌情支付违约金。房屋交付前，被告依约向原告发出交付通知，原告办理交付时应向被告提交相关办证资料并交纳费用后，被告方可具备办理不动产转移登记条件，亦即为办理确权登记时间起点，不动产证办理完结时间应以证载时间为准，非原告所诉求的“实际交付给原告时间”。根据合同第十一项第三款之1约定，“如买受人接到房屋通知后逾期30天未对该房屋进行验收的，从逾期之日起，出卖人按日收取总房款万分之一的房屋保管费。”秦铁林逾期验收，法庭应考虑其违约收房的责任。根据合同第二十条的规定，因出卖人的原因未能取得所有权证书出卖人才承担逾期办证的违约责任，并没有约定因规划、不动产等相关部门办理手续延迟的情况下出卖人也要承担违约责任。原告无证据证明是因为出卖人的原因导致逾期取得所有权证书。被告在原告提供资料、交纳相关办证费用后，已向相关机构移送了办理所有权证书所需要的材料，但因办理机构签批流程缓慢，加之后续受到新冠疫情影响，砀山县在去年春节假期期间就已经限制出行、进行防疫、暂停办理房屋登记、产权办理等相关业务，直至2020年4月初才逐步开放。因此，此延误的部分时间非被告的原因造成，应根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的法律理念及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定予以裁决。二、被告并未违约逾期供电，不应当承担逾期完善供电设施违约金。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系制式合同，基本的主体内容双方均不能变更，仅能就小部分内容约定（横线处），视为变更。合同第十条第二款供电也是双方另行约定“交付时达到使用条件”。在交付房屋时，涉案房屋供电已经达到使用条件，原告可以正常用电，被告没有违约。涉案房屋虽然没有直接纳入城市供电网络，但是由被告向原告转供电，非原告所称的“临时用电”，该转供电的供电系统已经纳入城市供电网，由被告向砀山县供电公司缴纳（垫付）电费。因此，原告所使用的转供电同样是通过国家电网的，属于城市供电网络供电，并非由被告自行发电。自交付涉案房屋至今，原告一直正常用电，也从未有任何损失。被告不存在供电违约行为，无需支付逾期供电违约金。本院经审理认定事实如下：2017年，嘉泰公司（出卖人）与秦铁林、秦芳（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告开发的帝景公馆小区31幢1单元0702号商品房。合同约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4119.05元，总价款为人民币483000元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当支付首付房价款183000元，余款300000元申请贷款支付。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件…如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种处理方式：（1）以上设施中第1、2、3、4项约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1?的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款1.5?的违约金”。合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1.5?的违约金”。合同第十一条（一）约定出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。2018年12月10日，帝景水岸之帝景公馆31#楼经竣工验收合格。2019年2月12日，嘉泰公司向秦铁林、秦芳交付涉案房屋。2020年10月26日，办理了涉案房屋的不动产权证书。另查明，自交房之日起，涉案房屋已有用电。嘉泰公司举证缴纳电费发票主张其通过国家电网办理相关手续并承担费用给秦铁林、秦芳供电使用，属于城市供电网络供电。秦铁林、秦芳抗辩认为供电并非正式供电，秦铁林、秦芳的房屋并没有纳入城市供电网络，临时用电存在安全隐患影响了正常使用，不符合合同约定的条件应承担违约责任。本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，双方的争议焦点为：嘉泰公司逾期办证应如何承担违约责任；秦铁林、秦芳主张嘉泰公司供电设施交付条件不符合涉案合同约定应承担违约责任的诉求应否支持。关于逾期办证应如何承担违约责任的问题。秦铁林、秦芳与嘉泰公司的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,合同真实有效。该合同第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1.5?的违约金。”案已查明，双方对于秦铁林、秦芳未能如期取得涉案商品房的房屋所有权证书的事实均予以确认，嘉泰公司并无证据证明逾期办证系秦铁林、秦芳的原因所致，其辩称逾期办证系办证部门签批流程缓慢所致，即使如其辩称，也非免责事由；涉案房屋约定的交付时间为2018年12月30日前，实际交付时间为2019年2月12日，而“新冠”疫情蔓延于2020年初，该情形发生于嘉泰公司迟延履行后，故其主张不予支持或酌情支持原告要求的违约金的意见，本院依法不予支持。涉案房屋交付时间为2019年2月12日，交付后的第90日为2019年5月13日，涉案房屋实际办证的时间为2020年10月26日，故逾期办证违约金为483000元×1.5?/天×532天=38543.4元。关于嘉泰公司供电设施交付条件是否符合涉案合同约定的问题。案已查明，涉案合同约定内容：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：…2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件”。审查合同条款内容，双方当事人约定的条件用“横线”标注，且秦铁林、秦芳对于房屋自交付时有电使用的事实不持异议，虽秦铁林、秦芳主张临时用电存在安全隐患影响了正常使用，但审理中未提供相关的证据予以证明。嘉泰公司采用已纳入城市供电网络的供电设施为业主方供电，转供电方式亦通过国家电网，并未实际损害到秦铁林、秦芳的用电权益。故，秦铁林、秦芳关于嘉泰公司未按合同约定供电设施交付条件构成违约的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告秦铁林、秦芳逾期办证违约金38543.4元。二、驳回原告秦铁林、秦芳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，由原告秦铁林、秦芳负担35元，被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担391元；保全费820元，由原告秦铁林、秦芳负担425元，被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担395元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  于文和二〇二一年一月三十一日书记员  仝庆庆上述款项请汇至：收款单位：砀山县人民法院案款专户开户银行：徽商银行砀山支行账号：25×××50附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。