内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2014）乌前民初字第2470号原告杨志光，男，1967年7月12日出生，汉族，个体户，现住乌拉特前旗乌拉山镇。委托代理人杨芳，内蒙古子阳律师事务所律师。被告杨帅，男，1987年8月8日出生，汉族，个体户，现住乌拉特前旗乌拉山镇。委托代理人冯婕，内蒙古律源律师事务所律师。被告白雄，男，1987年7月26日出生，汉族，个�户，现住乌拉特前旗乌拉山镇。被告崔鹏亮，男，1986年10月9日出生，汉族，个体户，现住乌拉特前旗乌拉山镇。原告杨志光与被告杨帅、白雄、崔鹏亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月23日受理后，依法由代理审判决员李慧适用简易程序于2014年11月27日、2014年12月日公开开庭进行了审理，原告杨志光及其委托代理人杨芳、被告杨帅其委托代理人冯婕、被告白雄、被告崔鹏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志光诉称：2011年7月11日，原告与案外人杨某某签订了乌拉特前旗长胜学校宿舍楼、教学楼砂石料供货合同，约定原告负责供应砂石料，杨某某以兴隆嘉苑3号楼4单元1楼西户抵顶原告的供料款。原告在拿到房屋后，在一次事宴上与被告白雄相遇，原告向被告白雄说准备以160000元的价格将兴隆嘉苑3号楼4单元1楼西户的住宅卖掉，让白雄帮忙给打问�下看有没有买家。后被告白雄与被告杨帅说起此事，杨帅说他的亲戚准备买房。但是杨帅想从其亲戚处挣取10000元好处费，也就是以170000元的价格出售，不让白雄与杨帅的亲戚见面。后2014年7月11日被告白雄与杨帅签订了房屋买卖协议，即以160000元的价格将上述房出售给了杨帅。2014年10月11日，被告杨帅给白雄打电话要求办理过户手续并准备了购房款160000元，被告白雄又给原告打电话说有人买房需要办理手续、领取钥匙等。于是原告到兴隆嘉苑的售楼部办理了网签合同及所有手续，之后双方约定在工商银行见面交钱。原告到达银行后杨帅并不在场，原告与崔鹏亮在聊天过程中发现，被告杨帅以143300元的价格将房屋出售给了崔鹏亮，后经三方对质原告发现问题的严重性，于是要求被告白雄、杨帅、崔鹏亮四人写份协议，但杨帅中途领着崔鹏亮跑掉。后原告才得知杨帅与崔鹏亮并不是亲戚，其次杨帅故意降低房价出售房屋。综上，被告白雄与杨帅签订的房屋买卖协议以及被告杨帅与崔鹏亮签订的协议，极大的损害了原告的合法权益，被告的处分行为是无权处分。故原告要求法院判令被告杨帅与被告白雄于2014年10月6日签订的房屋买卖协议无效，被告杨帅与被告崔鹏亮于2014年10月11日签订的协议及房屋买卖合同无效，诉讼费由被告承担。被告杨帅辨称：一、原告主体不适格。2014年10月6日我向白雄购买了位于乌拉山镇兴隆嘉苑3号楼4单元1楼西户楼房一套，双方签订了房屋买卖合同。后我于2014年10月11日将此房出售给了崔鹏亮。当时办理手续时，白雄与我和崔鹏亮到兴隆嘉苑办理了相关手续，并由崔鹏亮领取了房屋钥匙，故该房现由崔鹏亮所有。原告并非本案争议房屋所有权人，原告无权提起诉讼。二、原告提出认定二份房屋买卖合同�效于法无据。两份合同是在几方当事人平等、自愿的情况下签订的，并不违反合同法的相关规定，故两份合同是有效的，且该房屋现已办理了网签合同，房屋已归崔鹏亮所有。三、我并没有与原告发生直接的交易行为，房款已向白雄交纳了15000元，其中5000元的定金，10000元的房款，还下欠白雄145000元房款未付。我是以143300元的价格将房屋出售给崔鹏亮，崔鹏亮已支付定金10000元，还有133300元未付。我以低价出售房屋是因为白雄下欠我50000元，我已经支付白雄15000元，这样折抵房款后我再付95000元正好160000元。当时卖房的白雄说本案争议房屋是他与原告合伙作生意分给白雄的，本案的争议房屋是归白雄所有的。被告白雄辨称：被告杨帅所称并不实属，我并不下欠杨帅50000元。原告让我帮忙打问有没有买房的，我联系杨帅后，其说他的亲戚想买房，我说要卖160000元，杨帅�要卖170000元，我说你卖多少钱我不管，我也告诉过杨帅房不是我的。后我于2014年10月6日签订了房屋买卖合同，房价为160000元。2014年10月11日我通知原告杨志光与崔鹏亮办理过户手续。杨帅给我交了买房定金5000元，后又交给我10000元的房款。被告崔鹏亮辨称：我从杨帅手里以143300元的价格购买了位于乌拉山镇兴隆嘉苑3号楼4单元1楼西户楼房一套。2014年10月11日白雄、杨帅和我去融信房地产公司办理了过户手续，领取钥匙我还支出了9323元。后交付房款时才见到原告杨志光，原告说房是他的，并不是杨帅、白雄的，由于房屋有纠纷现在房款我只付了10000元，还有133300元未付。现在房子空着，钥匙我也有，网签已签在我父母亲崔某某、杨某名下。审理中，原告杨志光为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据材料：1、供货合同一份，用以证明原告通过抵顶砂石料款取得�本案争议房屋的所有权，原告系本案适格主体。2、收条一份，证明意图同上。对原告提供的证据经质证，被告杨帅对上述证据均有异议、不认可；被告白雄、崔鹏亮对上述证据均认可、无异议。本院经审核对上述证据本院结合其他证据进行综合认证。被告杨帅为证明其答辨主张向本院提供了以下证据材料：1、房屋买卖合同一份，用以证明2014年10月6日杨帅与白雄在平等、自愿的情况下签订了房屋买卖合同，该合同系一份有效合同。白雄与原告系合伙关系，白雄有权出售本案争议房屋。2、房屋买卖合同一份及协议一份，用以证明被告杨帅以143300元的价格将本案争议房屋出售给崔鹏亮。对被告杨帅提供的证据经质证，原告对上述证据的真实性认可，但白雄、杨帅均无权出售房屋。被告白雄对1号证据认可；对2号证据有异议、不认可。被告崔鹏亮对1号证据不发�质证意见；对2号证据认可、无异议。本院经审核对白雄与杨帅、杨帅与崔鹏亮分别签订房屋买卖合同的事实予以确认。被告白雄未向本院提供证据材料。被告崔鹏亮为证明其答辨主张向本院提供了以下证据材料：1、收条一份，用以证明崔鹏亮给杨帅支付了房屋定金10000元。2、网签合同及房票各一份，用以证明本案争议房屋现在已经变更在其父亲崔某某名下。对被告崔鹏亮提供的证据经质证，原告杨志光、被告杨帅、被告白雄均认可、无异议。本院经审核上述证据客观、真实，本院予以采信。审理中，原告杨志光申请证人满某某、杨某某出庭作证，用以证明杨志光给二人合伙建设的乌拉特前旗长胜学校宿舍楼、教学楼提供砂石料，二人以本案争议房屋予以抵顶砂石料款。经质证，原告杨志光、被告白雄、被告崔鹏亮对上述证人证言均认可、无异议；被告杨�对上述证人证言均有异议、不认可。本院经审核对上述证人证言本院结合其他证据进行综合认证。本院出示依法对王某某的询问笔录一份及工程抵账协议一份，用以证明王某某将本案争议房屋抵顶给了满某某。经质证，原告杨志光、被告白雄对该证据认可、无异议；被告杨帅对该证据有异议、不认可；被告崔鹏亮对房屋是由王某某过户在其父母名下的事实认可，对王某某是否将房屋抵顶给满某某及满某某又将房屋抵顶给杨志光的情况不清楚。本院经审核对该证据本院结合其他证据进行综合认证。经审理查明本案如下事实：2014年7月原告杨志光让被告白雄联系买受人出售争议房屋。2014年10月6日，被告白雄（甲方）以自己的名义与被告杨帅（乙方）签订一份房屋买卖协议书，内容：“1、甲方将自己位于内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇兴隆嘉苑小区3号楼4单元412号�宅一套出售给乙方。2、产权证号：此房为商品房买卖合同（即网签合同）。3、建筑面积98平方米，所在位置3号楼4单元1楼西户。4、总价款壹拾陆万元整（160000元）。5、付款方式：乙方于2014年10月6日交付给甲方定金伍仟元整（5000元）……”。白雄与杨帅签订合同后杨帅共计向白雄支付15000元，其中5000元为定金，10000元为房款。2014年10月11日，被告杨帅（甲方）与被告崔鹏亮（乙方）签订房屋买卖合同一份（该合同系办理完网签手续后补签合同），内容：“一、乙方所买房屋位于兴隆嘉苑一期南区3号楼4单元1楼西户，占地面积共计96.84平方米，其中建筑面积96.84平方米。房屋面积以网签合同所确认的面积为准，按照合同约定的价格据实计算。二、房屋价款合人民币143300元（拾肆万叁仟叁佰元）……”。同日崔鹏亮与杨帅又签订协议一份，内容：“经杨帅与崔鹏亮协商�意，杨帅卖给崔鹏亮的位于兴隆嘉苑一期南区3号楼4单元1楼西户面积96.84平方米，每平米1480元，共计房价143300元，大写拾肆万叁仟叁佰元整。已付定金10000元（大写壹万元）。剩余房款于2014年10月13日之前一次性付清。杨帅保证该网签合同真实有效。”2014年10月11日，在原告杨志光的配合下巴彦淖尔市融信房地产开发有限公司出具了本案争议的商品房买卖合同（即网签合同），买受人为崔某某、杨某。崔某某、杨某系被告崔鹏亮的父母。巴彦淖尔市融信房地产开发有限公司还出具了售房专用收款收据，购房人姓名为王某某，变更后姓名为崔某某，缴款人王某某，经办人满某某。现原告要求法院判令被告杨帅与被告白雄于2014年10月6日签订的房屋买卖协议无效，被告杨帅与被告崔鹏亮于2014年10月11日签订的协议及房屋买卖合同无效，诉讼费由被告承担。另查明，位于兴隆嘉苑一期南区3号楼4单元1楼西户面积96.84平方米住房，最初由巴彦淖尔市融信房地产开发有限公司抵顶王某某承建的时代广场1区、2区工程的工程款。后王某某又将该房屋抵顶给满某某，用于抵顶满某某承包的时代广场1号、2号楼的电气工程款。满某某、杨某某合伙承包建设乌拉特前旗长胜学校宿舍楼、教学楼，原告杨志光给上述工程提供砂石料，满某某又以该房抵顶杨志光的砂石料款。满某某、王某某配合原告杨志光办理了兴隆嘉苑一期南区3号楼4单元1楼西户面积96.84平方米住房的网签手续。本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。原告杨志光让被告白雄联系买受人出售争议房屋，被告白雄按照原告的定价将房屋出售给杨帅，杨帅又将房屋出售给崔鹏亮。2014年10月11日在原告杨志光的配合下巴彦淖尔市融信房地产开发有限公司与崔鹏亮的父母签订了房屋买卖合同。原告杨志光的行为示为对白雄代理行为的追认。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。最高人民法院《关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标物没有所有权或�处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对原告要求法院判令被告杨帅与被告白雄于2014年10月6日签订的房屋买卖协议无效，被告杨帅与被告崔鹏亮于2014年10月11日签订的协议及房屋买卖合同无效的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第六十六条第一款，最高人民法院《关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨志光的诉讼请求。案件受理费200元，由原告杨志光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。代理审判员 李 慧二〇一四年十二月三十一日书 记 员 翟娜薇后附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。最高人民法院《关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。