江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2569号原告：陈恒晓，男，1987年8月25日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：邵子涵，江苏衡胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅雪，江苏衡胜律师事务所实习律师。被告：江苏浩都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320830055195175R，住所地盱眙县都梁南路**。法定代表人：孙忠钦，该公司董事长。委托诉讼代理人：史进，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。原告陈恒晓与被告房屋江苏浩都房地产开发有限公司（以下简称浩都公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告陈恒晓及其委托诉讼代理人邵子涵，被告浩都公司的委托诉讼代理人史进到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情况，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告陈恒晓委托诉讼代理人邵子涵，被告浩都公司的委托诉讼代理人史进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈恒晓向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年11月13日签订的房屋租赁合同有效；2、确认原告对被告所有的都梁名郡小区1号楼108室房屋在同等条件下享有优先购买权；3、判决被告按照告知书中出售给第三人的同等条件，与原告签订都梁名郡小区1号楼108室房屋买卖合同。诉讼中变更为确认原告对涉案房屋享有优先购买权，并按照被告出售给第三人的同等条件下，与原告签订商品房买卖合同；本案的诉讼费及相关一切费用由被告承担。事实与理由：被告是都梁名郡小区房屋的开发商。2016年底，原告与被告售楼部工作人员商谈购买都梁名郡小区1号楼108室门面房，因被告自身原因暂时不方便销售涉案房屋，建议我先与他们签订租赁合同，等待房屋可以销售的时候，再签订购买合同，当时被告工作人员是王某,4，后期我与被告签订房屋租赁合同，约定优先购买权的条款，但被告于2018年在我不知情情况下将涉案房屋出售给第三人，侵犯我对涉案房屋优先购买权，经多次协调未果，故提起本案诉讼。被告浩都公司辩称，都梁名郡小区1号楼108室门面房是我公司开发于2017年2月15日已经出售给第三人并办理了不动产权证，我公司出售案涉房屋时通过售楼工作人员征求过原告的意见，告知原告可以优先购买，但是被告放弃。原告要求在同等条件下购买已经丧失条件，履行不能。原告和答辩人签订的房屋租赁合同已经在2020年1月1日已经履行完毕，合同中约定的权利义务已经全部终止。其次，原告在租赁期间早已将案涉房屋未经被告同意的情况下转租给第三人顾忠梅，顾忠梅又转租给徐乃权。承租人优先购买权是不能离开房屋租赁权而单独存在，也不得所依附原权利而单独转让，承租人行使同等条件下的优先购买权的首要法定权利是承租人和出租人存在合法有效的租赁关系，而原告在租赁期间未征得被告的同意，将房屋擅自转租，其已经放弃对房屋占有、使用，已经不再享有承租人的优先购买权。第三，在房屋租赁合同中明确约定原告优先购买权必须是原告以书面的方式向被告出具，但原告没有向我公司主张过优先购买权，请判决驳回原告的诉讼请求。经审理审明，被告是都梁名郡小区房屋的开发商，售楼处负责楼盘销售。2016年11月，原告到被告售楼部商谈购买都梁名郡小区1号楼108室1-2楼门面房事宜，总面积为104.88平方米，但没有达成协议。之后原告与被告商谈承租涉案房屋，口头约定年租金2.40万元，不久原告接收涉案房屋进行装修后开蔬果便利店。2017年2月15日，万磊、许岩在被告售楼处商谈购买涉案房屋并到原告经营水果店看房，被告告诉万磊、许岩涉案房屋出租情况，最终商定以75万元价格购买涉案房屋，双方签订商品房买卖合同，万磊、许岩按约定支付购房款，并办理了网签，2017年12月7日办理了不动产权证，被告收取原告的涉案房屋租金及时转付万磊、许岩。2017年11月13日原告（乙方）与被告（甲方）补签房屋租赁合同，合同约定期限3年，即2017年1月1日至2020年1月1日；合同第四条约定：甲方将房屋租赁给乙方使用期间，不得再将房屋租赁给第三人；在合同有效期内甲方或第三方（产权所有人）出售该房屋的在同等条件下，乙方有优先购买权，但优先购买权应以书面形式主张；甲方或第三方（产权所有人）出售该房屋后必须保证本合同继续有效履行，否则视为甲方违约…。2018年10月7日，顾忠梅对涉案房屋进行装修后开饭店。2019年3月15日，顾忠梅将涉案房屋转租给徐乃权经营饭店，双方签订房屋租赁协议，约定年租金3.40万元，前期2019年3月15日至2019年12月30日的租金已给付；后期租期2年，即2019年12月1日至2021年12月1日。2019年11月底，原告、顾忠梅向徐乃权索要涉案房屋租金，徐乃权根据之前约定支付租金。2019年12月底，万磊、浩都公司均到徐乃权经营饭店索要涉案房屋下年度租金，徐乃权陈述已支付原告，双方并为此发生吵。2020年5月28日，万磊、许岩依据涉案房屋不动产权证起诉要求排除徐乃权对涉案房屋妨碍，经盱眙县人民调解委员会法院工作室调解，双方于2020年5月28日达成调解协议如下：申请人徐乃权于2020年6月20日前从盱眙县盱城街道都梁铭郡1号楼商铺108室房屋搬离并交付给申请人万磊、许岩；同时承担该房屋2019年1月1日到2020年6月20日期间物业费2992元，另外该房屋水电费、税费与申请人万磊、许岩无关。如到期未按时履行，申请人徐乃权承担2020年1月1日之后至搬出房屋之日止房屋租金（按年租金34000元计算），申请人万磊、许岩可就申请人徐乃权未履行的剩余全部款项及租金一并申请执行；其他无争议。本院经审查认为，申请人达成的调解协议，符合司法确认调解协议的法定条件，依法裁定：申请人万磊、许岩与徐乃权于2020年5月28日经盱眙县人民调解委员会法院工作室调解达成的调解协议有效，并核发（2020）苏0830民特317号民事裁定书。近期，原告提起本案诉讼。庭审过程中，浩都公司申请证人王某,4证言：陈恒晓是我客户，浩都公司是我工作单位，我于2014年在售楼部工作，2018年底离职。2016年底、2017年初，具体时间记不得，陈恒晓在售楼部洽谈购买都梁名都一号楼108室商铺，但他资金不足，后期说先租，并签订租赁合同。当时售楼部有6个销售人员，都在售销房屋。后来有客户看中涉案房屋，我打电话给陈恒晓，征求他意见，我说你要买，就先卖给你。当时房屋已经出租给原告，原告也对涉案房屋进行了装修，后来我同事带人看房，原告还不同意，我的同事和我说，最后房屋被同事陶莎卖掉。原告质证意见：对证人证言有异议，房屋出售时没有打电话给我，我也没有说资金不足；带人看房时，我也不清楚。被告质证意见：证人陈述是事实。本院调查万磊证言：我当时购买涉案房屋时知道房屋已出租给陈恒晓，陈恒晓也知道我购买涉案房屋，当时陈恒晓在涉案房屋开水果店，我在浩都公司销售人员带领下到涉案房屋去看房，陈恒晓在现场，售楼人员介绍我有意向购买房屋，陈恒晓未表态。原告质证意见：对证人证言有异议，万磊是利害关系人，不予认可。被告质证意见：证人陈述是事实。上述事实，有当事人陈述，原告提交营业执照、房屋租赁合同、装修合同、被告的告知书、律师函及邮寄回执，被告提交顾忠梅与徐乃权于2019年3月15日签订房屋租赁协议、都梁名郡一期置业计划表、拍摄的照片、本院（2020）苏0830民特317号民事裁定书和万磊、许岩不动产权证，到庭证人王某,4证言，本院调取（2020）苏0830民特317号卷宗中涉案房屋商品房买卖合同、产权证、告知书、谈话笔录等证据，本院调查徐乃权、万磊证言等证据，经庭审质证无异议或异议不能成立，本院予以确认。庭审过程中，原告陈述与顾忠梅共同经营涉案饭店，被告有异议，原告未就其陈述进行举证，也未就被告出售涉案房屋后仍对涉案房屋享有优先权事实，也未就其与被告履行《房屋租赁合同》后仍享有优先购买权的事实和法律依据进行举证。本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，这是法定的。原、被告之前商谈租赁涉案房屋后期于2017年11月13日补签的房屋租赁合同，该合同第四条约定原告在合同有效期内在同等条件下享有优先购买权，但未就违约进行约定。从涉案房屋产权变化情况看，被告是涉案楼盘的开发商，原告起初有意购买涉案房屋，但由于不具备购买条件，才与被告商谈4年承租涉案房屋，原告在涉案房屋经营水果店，万磊、许岩与被告商谈购买涉案房屋并到现场察看，被告售楼部工作人员王某,4也给原告打电话，告知涉案房屋出售情况，原告没有回应，这个事实说明原告在被告出售涉案房屋时是知情的，也说明原告当时放弃了涉案房屋的优先购买权。从涉案房屋承租使用情况看，原告承租被告涉案房屋装潢经营蔬果便利店，2017年11月13日与被告补签房屋租赁合同，2018年10月7日顾忠梅对涉案房屋进行装修后开饭店，2019年3月15日顾忠梅又将涉案房屋转租给徐乃权经营饭店，至2020年5月28日万磊、许岩依据不动产权证起诉徐乃权要求排除对涉案房屋妨碍后搬离，从这一过程反映2018年10月7日起原告不是涉案房屋实际承租人，不享有优先购买权。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告庭审中未就其陈述与顾忠梅共同经营涉案饭店进行举证，也未就被告出售涉案房屋后仍对涉案房屋享有优先权事实进行举证，也未就其与被告履行《房屋租赁合同》后仍享有优先购买权的事实进行举证，因此原告起诉要求被告按照出售给万磊、许岩的同等条件下与自己签订商品房买卖合同，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。经本院主张调解，双方未达成一致协议。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十六条、第七百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈恒晓诉讼请求。案件受理费1600元，由原告陈恒晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交上诉案件受理费。审 判 长  余中文人民陪审员  杨登继人民陪审员  金殿康二〇二一年一月十七日书 记 员  徐芳芳附法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。第七百二十八条【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。