淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初982号原告：中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行,统一社会信用代码:91320800839438024U,住所地淮安市淮海北路**。负责人：刘锦益，该行行长。委托诉讼代理人：王会，男，汉族，1969年12月20日出生，该行职工，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：高焱，男，汉族，1973年11月3日出生，该行职工，住淮安市清江浦区。被告：鲁丽，女，汉族，1989年5月8日出生，住淮安市淮阴区。被告：李翔，男，汉族，1990年4月4日出生，住淮安市淮安区。被告：淮安盛虹房地产开发有限公司，，住所地淮安经济技术开区广州路办事处黄元社区****统一社会信用代码91320891069549018X。法定代表人：上官鹏程，职务执行董事。委托诉讼代理人：郭蓉，女，汉族，1994年3月9日出生，该公司员工，住江苏省盐城市盐都区。原告中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行（以下简称：农行清江浦支行）诉被告鲁丽、李翔、淮安盛虹房地产开发有限公司（以下简称：盛虹公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告农行清江浦支行的委托诉讼代理人王会及被告盛虹公司委托诉讼代理人郭蓉到庭参加诉讼，被告鲁丽、李翔经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告农行清江浦支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告鲁丽、李翔立即归还所欠我行个人购房贷款本金796833.55元，利、罚息30464.96元，合计827298.51元（利、罚息暂计算至2021年4月7日，此后的利、罚息按照合同约定，即LPR执行利率基础上再上浮50%的标准计算至实际清偿之日止）；2、鲁丽、李翔抵押给原告的碧桂园1号楼1804室房屋以拍卖或变卖方式所得价款由原告优先受偿；3、淮安盛虹房地产开发有限公司承担连带保证还款责任；4、被告承担本案诉讼费、保全费等我行实现债权的一切费用。事实和理由：2018年3月6日，被告鲁丽、李翔因购买碧桂园1号楼1804室房屋向原告借款82万元。2018年5月9日，借款人鲁丽、李翔与原告签订《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》各1份，2018年5月16日办理预告抵押登记。后原告依约履行放款义务，但被告于2020年7月3日开始逾期，截止至2021年4月7日，被告尚欠原告借款本息合计827298.51元。经原告催收，被告仍未履行还款义务，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告鲁丽、李翔未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告盛虹公司辩称：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人自己提供物的担保，债权人应当先就物的担保实现债权，因此在原告未处理案涉房屋行使担保物权之前，被告无需对全部债务承担责任；个人购房担保借款合同被告鲁丽、李翔已部分履行，根据合同相对性原则，案涉借款的利、罚息应由被告鲁丽、李翔自行承担，且原告主张的利息计算标准过高，应当予以调减；原告诉讼费用与其他产生费用与答辩人无关。综上，请求法院依法驳回对答辩人的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月23日，中国农业银行股份有限公司淮安淮州支行（以下简称：淮州支行）因经营业机构调整整合，降格为二级支行，隶属于原告农行清江浦支行。2018年3月6日，被告因购房需要向农行淮州支行申请贷款，并填写《法律文书送达地址确认书》，载明送达地址为淮安市开发区深圳路大湖城北门142号楼12号门面，截止庭审之日，未向原告申请变更该地址。2018年5月9日被告鲁丽（借款人、抵押人）、被告李翔（抵押人）盛虹公司（保证人）与农行淮州支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》以及《房地产抵押合同》各一份，约定借款金额为82万元，借款用途为购买住房，位于碧桂园****，借款期限30年，借款利率采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之15%后确定；本合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为1个月。借款担保：本合同项下借款采用以下阶段性保证+抵押，由阶段性保证人淮安盛虹房地产开发有限公司提供保证担保，抵押物清单：碧桂园1幢1804室，建筑面积156.08平方米，购房总价1173168元；在合同中还明确约定如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。若被告未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。农行淮州支行与被告鲁丽、李翔均在该合同中签名或盖章。2018年5月9日，被告鲁丽、李翔（抵押人，甲方）与原告淮州支行（抵押权人，乙方）签订《不动产抵押合同》，载明：为确保债务人鲁丽于2018年5月9日起至2048年5月8日止发生的债权额82万元的主合同的履行，以碧桂园1号楼1804室房屋设定抵押担保；抵押期限：从2018年5月9日起至2048年5月8日止。2018年5月16日，双方就位于碧桂园1号楼1804室房屋设立预告登记，不动产登记证明载明抵押权人为原农行淮州支行，担保债权的数额为82万元。2018年7月2日，农行淮州支行按约向被告鲁丽发放了82万元借款，并出具借款凭证1份，借款凭证载明借款本金为82万元，还款方式为等额本息还款。后因被告未能及时还款，发生多次逾期，农行淮州支行按合同约定，宣布全部贷款提前到期。截止2021年4月7日，被告鲁丽、李翔尚欠原告借款本金796833.55元，利、罚息30464.96元，合计827298.51元，原告因索款未果故诉至本院。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为：原告与被告鲁丽、李翔签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》各1份均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。现原告按约向被告鲁丽、李翔发放贷款，借款人鲁丽、李翔未按约履行还款义务的行为属于违约，故原告农行清江浦支行有权要求被告鲁丽、李翔偿还原告借款本息及逾期利息。因此，对于原告要求被告鲁丽、李翔偿还贷款本金796833.55元，利、罚息30464.96元，合计827298.51元（利、罚息暂计算至2021年4月7日，此后的利、罚息按照合同约定，即LPR执行利率基础上再上浮50%的标准计算至实际清偿之日止）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告盛虹公司为被告鲁丽、李翔的借款提供连带责任保证担保，现被告鲁丽、李翔未履行还款义务，原告在保证期间内要求被告盛虹公司承担连带清偿责任符合法律规定及合同约定，本院亦依法予以支持。由于涉案房屋办理了抵押权预告登记，但并未办理抵押权设立登记，而抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，现原告按照办理抵押权设立登记的法律效力，要求对位于碧桂园1号楼1804室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告鲁丽、李翔应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行借款本金796833.55元，利、罚息30464.96元，合计827298.51元（利、罚息暂计算至2021年4月7日，此后的利、罚息按照合同约定，即LPR执行利率基础上再上浮50%的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告淮安盛虹房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11882元，本院减半收取5941元，保全费4620元，合计10561元，由被告鲁丽、李翔共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 张树维二〇二一年四月二十一日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，根据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。