江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初406号原告：无锡市锡山区锡北镇人民政府，统一社会信用代码11320205014038616C，住所地无锡市锡山区锡北镇张泾锡港西路。法定代表人:陆敏方，该镇镇长。委托诉讼代理人：陆建栋、王淼，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告：无锡丰和宠物用品科技有限公司，统一社会信用代码91320205MA1P8MFB0D，住所地无锡市锡山区锡北镇锡港路张泾东段209号。法定代表人：钱群东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏惠栋，江苏连元律师事务所律师。原告无锡市锡山区锡北镇人民政府（以下简称锡北镇政府）与被告无锡丰和宠物用品科技有限公司（以下简称丰和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2021年2月24日公开开庭进行了审理，原告锡北镇政府的委托诉讼代理人陆建栋，被告丰和公司的法定代表人钱群东及其委托诉讼代理人夏惠栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锡北镇政府向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告丰和公司迁出并返还无锡市锡山区锡北工业园区C26-1地块内的厂房和土地，并向锡北镇政府支付占有使用费（自2021年2月20日起至实际返还之日止，厂房按照每年220万元标准计算，土地按照每年17080元标准计算）；2、请求判令被告丰和公司立即向锡北镇政府支付租金5014180元及逾期付款违约金（违约金标准按照日千分之一计算，自欠款之日计算至付清租金之日止）。事实和理由：2017年6月29日，被告丰和公司与原告锡北镇政府签订《锡北镇集体财产租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定丰和公司承租锡北镇政府位于锡北工业园区C26-1地块内的厂房和土地作为生产车间和研发中心使用，每半年支付一次租金，先付后用。2017年11月25日，丰和公司又与锡北镇政府资产办签订补充协议一份，约定丰和公司在原租赁厂房及土地基础上，另租赁原厂房西侧土地3580平方米，租赁期限及租金支付时间与前合同一致。在租赁合同及补充协议履行过程中，丰和公司未按照合同约定按期足额支付租金。其仅于2017年4月19日支付50万元，于2018年5月8日付款50万元（含18万元保证金），于2019年4月30日支付47.56万元，于2020年1月23日付款50万元，扣除18万元保证金，合计支付租金179.56万元。经锡北镇政府计算，截止起诉日，丰和公司已经拖欠租金5014180元，违约金3535591.36元及自2021年2月20日起的占有使用费。锡北镇政府已经多次要求丰和公司清偿欠款，但丰和公司仍不履行付款业务。现租赁合同已经到期，丰和公司未按约返还厂房及土地。锡北镇政府认为，丰和公司的行为已经严重违反合同，锡北镇政府有权要求丰和公司清偿租金及相应违约金，并返还土地厂房。为维护正当权利，故现诉至法院。被告丰和公司辩称：对丰和公司与原告锡北镇政府签订租赁合同及补偿合同的事实无异议。丰和公司认为，其已经清偿的租金系197.56万元，而非锡北镇政府所称的179.56万元；合同约定的逾期付款租金的违约金为每日千分之一明显过高，请求法院予以调整，调整为按照全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算；丰和公司处于经营调整阶段，且有新项目即将投产，请求继续承租使用该厂房及土地；按照地方政府对于扶持中小微企业的相关精神，疫情期间可以减免3个月租金，请求能够按此精神减免3个月的租金。经审理查明：2017年6月29日，原告锡北镇政府职能部门无锡市锡山区锡北镇农村集体资产管理委员会办公室（以下简称锡北资产办）与被告丰和公司协商签订租赁合同一份，约定锡北镇政府将坐落于无锡市锡山区锡北工业园区C26-1地块内的厂房和土地出租给丰和公司用作生产车间及研发中心；出租的厂房共计四栋，合计建筑面积13912平方米，厂房为毛坯房；租赁期限为2017年7月1日至2020年12月31日，租期三年半，先付后租；2017年半年的租金为75万元，2018年1月1日至2020年12月31日期间的租金，按以下方式确定：丰和公司年缴纳综合税收达到600万元人民币（含600万元），则租金为150万元人民币每年，丰和公司年缴纳综合税收达到400万元人民币（含400万元），但不足600万元的，则租金为180万元人民币每年，丰和公司缴纳年综合税收不足400万元人民币（不含400万元），则租金为200万元人民币每年，以上约定租金均不含税价；支付方式为：2018年1月1日至2020年12月31日期间的年租金，由丰和公司于每年按照180万元人民币标准向锡北镇政府支付年度预付租金，预付租金分上下半年两期支付，在每个半年开始的30天日前支付，丰和公司未按期向锡北镇政府支付租金及相关费用的，每逾期一日，应当按照应付款项千分之一标准承担逾期付款违约金；合同终止后，丰和公司继续对租赁物占有使用的，不视为锡北镇政府同意由丰和公司继续租赁使用，且丰和公司应按照每年220万元标准承担占有使用费。合同还约定，丰和公司应当在租赁合同终止后30个工作日内，无条件将该租赁物按照锡北镇政府认可的状态返还出租人，搬离时应当注意保护出租人财产；丰和公司将租赁物交还锡北镇政府时，丰和公司应当自行承担费用拆除、搬离其所有的设施、设备（锡北镇政府同意回购的设备、设施及不可拆除、搬离或拆除、搬离可能损坏租赁物的物品除外，应予以保留），对于保留的物品全部归锡北镇政府所有，且无需给予任何经济补偿（但本合同另有约定的除外），以及保持租赁物干净、整洁。2017年11月25日，锡北资产办与丰和公司又协商签订补充合同一份，约定：一、因丰和公司在租赁期间将厂房西侧长168米、高2.7米的砖混结构围墙私自拆除，由丰和公司于11月30日前向锡北镇政府交付保证金18万元。在双方解除租赁关系时由锡北资产办确定是否需要恢复围墙设施。如需要则由丰和公司按原样恢复围墙设施，镇相关部门验收通过后退还所交保证金，如不需要原样恢复，则不退还所交保证金，抵作被拆围墙补偿款。二、丰和公司拆除围墙后增加使用的土地面积约3580平方米由丰和公司租赁使用，按照每年17080元标准交付，租期为与前合同同步，相应违约责任也参照前合同约定。上述合同签署后，丰和公司即租赁使用厂房及土地，并进行了装潢装修。关于租金交付，丰和公司于2017年4月19日付款50万元，于2018年5月8日付款32万元（同日支付拆除围墙的保证金18万元），于2019年4月30日付款47.56万元，于2020年1月23日付款50万元，合计支付租金179.56万元，其余一直拖欠。2020年12月31日租赁期限届满后，丰和公司没有迁出搬离并仍然占有使用原租赁使用的厂房及土地。锡北镇政府认为丰和公司的行为侵犯了其合同权利，遂诉至本院。又查明，锡北镇政府出租的土地及厂房属于无锡市锡山区锡北镇泾西村村民委员会（以下简称泾西村委）所有，泾西村委将该土地厂房交由锡北镇政府出租使用。上述事实，由原告锡北镇政府举证的租赁合同及补充合同各一份、泾西村委的情况说明、建设工程规划核实合格证、内设机构情况说明，以及双方的陈述及抗辩意见经本院审查判断作出认定。本院认为：出租厂房及土地的所有权人泾西村委将该财产交由原告锡北镇政府出租使用，锡北镇政府接受后以自己的名义授权其下属不具有法人资格的内设机构锡北资产办与被告丰和公司所签订的租赁合同及补充合同，直接约束锡北镇政府及丰和公司。锡北资产办系锡北镇政府的内设职能机构，故其签署合同行为由锡北镇政府承受，合同载明的出租物所有权虽然为泾西村委所有，但其交由锡北镇政府出租属委托性质，锡北镇政府以自己名义出租并无不当，具备合同当事人资格。上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同有效，双方均应严格履行。根据合同约定，以及丰和公司完成缴税的情况，2017年7月1日至2020年12月31日期间的租金应为：2017年75万元，2018年、2019年、2020年均为200万元，合计675万元。根据双方陈述，丰和公司实际支付的租金为2017年4月19日付50万元，2018年5月8日付32万元，2019年4月30日付款47.56万元，2020年1月23日付款50万元，合计已付租金为179.56万元。其中2018年5月8日丰和公司虽然交付锡北镇政府50万元，但其中18万元系拆除围墙的保证金，该保证金按照合同约定不能充作租金，只能作为拆除围墙的补偿。故丰和公司主张该18万元应作为租金抵充，本院不予支持。综上，本院认定丰和公司至今实际支付的租金为179.56万元，丰和公司对租期内补充合同外的租金尚欠为495.44万元，补充合同项下的租金尚欠59780元，合计尚欠租金5014180元。锡北镇政府要求丰和公司立即清偿此款，本院予以支持。关于此款的违约金计算，锡北镇政府要求按照合同约定的每日千分之一计算，而丰和公司认为过高请求调低，本院对此认为，该约定的违约金明显过高，而锡北镇政府未能证明其因丰和公司违约造成的损失达到或接近该标准，故本院应予以合理调低。其中2019年8月20日前的违约金以同期银行贷款利率计算的利息的1.3倍计算，2019年8月20日后的违约金以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。本院注意到，丰和公司支付的租金179.56万元为分期支付，每期支付未表明系哪期租金，据此本院认定后清偿的租金先抵充前欠款租金，期满不足清偿的，应当承担违约责任。按照双方二份合同约定，2017年的租金额为758540元，2018年起每年的租金为2017080元，按每年365天计算，每天的租金为5526.2466元。由于双方合同约定的租赁终止日为2020年12月31日，且双方约定租赁期满后，丰和公司继续使用租赁物的不视为锡北镇政府同意继续出租，故丰和公司至今仍然使用租赁物的行为应认定为无权占有不属于不定期租赁，其应当支付锡北镇政府占有使用费，由于双方在合同中约定此时的占有使用费按照每年220万元计算，故本院依此约定认定。本案中锡北镇政府主张自2021年2月20日起按照每年220万元标准要求丰和公司承担占有使用费，属其权利范围，本院予以支持。关于锡北镇政府主张的要求丰和公司迁出并返还承租房屋及土地的诉讼请求，本院认为，双方的租赁合同已经届满，双方又未签订新的租赁合同，且现丰和公司仍使用的厂房及土地不构成不定期租赁，故锡北镇政府的该项诉讼请求本院予以支持，丰和公司应当及时返还租赁物。对于丰和公司主张的应当减免3个月租金的抗辩，本院认为，丰和公司在承租期间确实遇到新冠疫情，但该不能归责于出租人，且出租的土地厂房所有权并不属于锡北镇政府，而属于泾西村委集体资产，也不属于政府文件可以直接处分权益的财产，故丰和公司的抗辩本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第七百二十一条、第七百三十三条之规定，判决如下：一、被告无锡丰和宠物用品科技有限公司应于本判决生效后45天内搬离并返还原告无锡市锡山区锡北镇人民政府位于无锡市锡山区锡北工业园区C26-1地块内的厂房及土地租赁物，并按照每年220万元标准自2021年2月20日起支付无锡市锡山区锡北镇人民政府占有使用费，支付至租赁厂房土地返还之日。二、被告无锡丰和宠物用品科技有限公司应于本判决生效后立即清偿原告无锡市锡山区锡北镇人民政府租金5014180元，并承担该款的违约金（其中以258540元为基数，自2017年7月10日至2017年11月30日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以1167080元为基数，自2017年12月1日至2018年4月30日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以2075620元为基数，自2018年5月1日至2018年5月8日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以1755620元为基数，自2018年5月9日至2018年11月30日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以2664160元为基数，自2018年12月1日至2019年1月15日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以2864160元为基数，自2019年1月16日至2019年4月30日为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以3297100元为基数，自2019年5月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至2019年11月30日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以4205640元为基数，自2019年12月1日至2020年1月15日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以4405640元为基数，自2020年1月16日至2020年1月23日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以3905640元为基数，自2020年1月24日至2020年4月30日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以4814180元为基数，自2020年5月1日至2021年1月15日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5014180元为基数，自2021年1月16日至实际付款日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。三、驳回原告无锡市锡山区锡北镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71648元、保全费5000元，二项合计76648元，由原告锡北镇政府负担23048元，由被告丰和公司负担53600元（锡北镇政府同意其预交的上述费用中由丰和公司负担的部分，由丰和公司于本判决生效后立即向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨琦东人民陪审员  王 玲人民陪审员  过建华二〇二一年二月二十五日书 记 员  陈敏珠