江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0211民初7703号原告:无锡海岸新城投资有限公司,住所地江苏省无锡市滨湖区太湖街道周新中路193号。法定代表人：李奕标，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵偕喜，该公司员工。委托诉讼代理人：黄千里，江苏漫修律师事务所律师。被告:刘涛,男,1983年5月7日生，汉族，住湖北省宜昌市点军区。被告:段晓杰,女,1987年5月3日生，汉族，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：刘书利，山东万航律师事务所律师。原告无锡海岸新城投资有限公司（以下简称海岸新城公司）诉被告刘涛、段晓杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案受理后，依法由代理审判员吴传杰独任审判，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告海岸新城公司的委托诉讼代理人赵偕喜、黄千里，被告段晓杰及其委托诉讼代理人刘书利到庭参加诉讼。被告刘涛经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案按缺席审判。本案现已审理终结。原告海岸新城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（备案号：201211120085）；2、确认其在被告刘涛、段晓杰支付的房款864400元中扣除其代为清偿款项573149元，剩余房款291251元由其向被告刘涛、段晓杰返还；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：其与刘涛、段晓杰于2012年11月12日签订了《商品房买卖合同》一份，约定刘涛、段晓杰向其购买坐落于无锡市滨湖区海岸城××西××单元××室房屋，房屋总价为864400元。刘涛、段晓杰支付首付款后，剩余51万元办理按揭贷款。后因刘涛、段晓杰未能按时归还贷款，江苏银行股份有限公司无锡诚业支行（以下简称江苏银行）向法院起诉，其承担连带清偿责任。根据合同约定其在代偿银行贷款后有权解除合同。被告段晓杰辩称：其对海岸新城公司代偿贷款的事实予以认可，但不同意解除合同。双方合同中关于海岸新城公司垫付银行贷款后可解除合同的约定系格式条款，应认定为无效。海岸新城公司仅代其垫付了相关款项，在能够正常弥补损失的情况下，不能侵犯其对涉案房屋享有的物权。若法院认定合同解除，其认可海岸新城公司第二项诉讼请求，要求海岸新城公司扣除相应垫付款后，退还其余房款。被告刘涛未发表答辩意见。经审理查明：2012年11月12日，刘涛、段晓杰与海岸新城公司签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定：刘涛、段晓杰向海岸新城公司购买位于无锡市滨湖区海岸城××西××单元××室房屋，房屋总价为864400元；房款支付采用银行按揭贷款形式。关于贷款，双方在补充协议中约定：若银行解除与买受人的抵押贷款合同或者要求买受人提前还款，并要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人代买受人依据抵押贷款合同清偿全部款项后，则出卖人有权选择以下任一方式向买受人追偿：（1）要求买受人在10个工作日内一次性支付出卖人代买受人向银行支付的全部款项，同时买受人向出卖人支付总房款的2%作为违约金，买卖合同继续履行，逾期10个工作日未归还的，应按照日千分之二的标准向出卖人支付代还款项垫付期间的利息。（2）出卖人有权自行或指定第三方以原价收购的方式或解除商品房买卖合同的方式回收并处置买受人所购商品房，同时要求买受人承担总房款10%的违约金；出卖人处置该商品房时，在扣除出卖人代买受人向银行支付的全部款项（包括但不限于本金、利息、复息、罚息及相关费用）、出卖人为实现债权的费用及买受人承担的违约金后，在买受人配合出卖人办理完毕合同本案注销、产权转移登记至出卖人或指定的第三方后10日内出卖人将剩余款项无息退还给买受人。补充协议最后一条注明：双方在签订本合同时，甲乙双方对本合同和补充条款进行了充分协商，双方对本合同和补充条款内容完全理解并接受，对各自的权利、义务和责任的约定均清楚、明白；本合同补充约定不属于格式条款，双方愿意严格履行本合同全部约定，因此双方共同签署执行；买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。合同签订后刘涛、段晓杰支付首付款354400元，并向江苏银行办理按揭贷款51万元。后因刘涛、段晓杰未能按时归还贷款，江苏银行向江苏省无锡市南长区人民法院提起诉讼，要求刘涛、段晓杰归还欠款本息并由海岸新城公司承担连带保证责任。该院于2015年8月6日作出（2015）南商初字第433号民事判决书，判决刘涛、段晓杰归还欠款本息并承担律师费及诉讼费，海岸新城公司承担连带清偿责任。后海岸新城公司因履行保证责任按上述判决内容于2016年11月3日支付代偿本息、律师费、诉讼费等合计573149元。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《民事判决书》、《个人贷款还逾期通知书（回执联）》及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。刘涛、段晓杰与海岸新城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规规定，依法有效，对双方均具有约束力。现因刘涛、段晓杰自身原因导致江苏银行就房屋按揭贷款事宜向法院起诉，海岸新城公司为履行保证责任而支付573149元，且在此后刘涛、段晓杰亦未及时向海岸新城公司支付该笔垫付款项，海岸新城公司有权依合同约定要求解除合同，本院对海岸新城公司解除合同的诉请，予以支持。补充协议中关于海岸新城公司垫付款项后所享有的相应权利的约定系在刘涛、段晓杰未能按约还贷且海岸新城公司承担连带责任的情况下才会产生，非免除海岸新城公司责任、加重刘涛、段晓杰责任的条款，且在补充协议最后部分，明确了相应条款系充分协商，且各方均已知晓，该协议内容并不属于合同法第四十条规定的无效情形，故对段晓杰对该部分内容无效的抗辩，本院不予采纳。合同解除后，海岸新城公司已收取的价款应予以返还，刘涛、段晓杰亦应结清海岸新城公司垫付款项。现海岸新城公司同意将刘涛、段晓杰已支付的房屋价款864400元扣除其代付款573149元后向刘涛、段晓杰返还291251元，不违反法律规定，本院予以认可。刘涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其权利，应承担举证不能的责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告无锡海岸新城投资有限公司与被告刘涛、段晓杰于2012年11月12日签订的《商品房买卖合同》（备案号为201211120085）于本判决生效之日立即解除。二、原告无锡海岸新城投资有限公司在本判决生效之三日内向被告刘涛、段晓杰返还价款291251元。本案案件受理费10710元减半收取5355元、保全费5000元，合计10355元，由被告刘涛、段晓杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  吴传杰二〇一七年三月十三日书 记 员  陈燕萍本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》：第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。