江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初5944号原告：赵子豪，男，1995年3月27日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：赵泽民，男，1972年3月10日出生，住江苏省睢宁县，系原告父亲。委托诉讼代理人：薛启龙，睢宁县文昌法律服务所法律工作者。被告：江苏八里五金机电城有限公司，统一社会信用代码91320324692116337T，住所地江苏省睢宁县高作镇八里钢铁北路东侧。法定代表人：王新民，该公司经理。委托诉讼代理人：王**华，男，1961年5月15日出生，汉族，住江苏省丹阳市，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：王旭，江苏凯高律师事务所律师。被告：徐州天元息壤网络科技有限公司，统一社会信用代码91320324MA1P5TCQ72，住所地江苏省睢宁县八里金属机电产业园钢铁五金城****。法定代表人：赵光生，该公司经理。委托诉讼代理人：王旭，江苏凯高律师事务所律师。原告赵子豪诉被告江苏八里五金机电城有限公司、徐州天元息壤网络科技有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，后因双方争议较大，本案依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵子豪的委托诉讼代理人赵泽民、薛启龙，被告江苏八里五金机电城有限公司和徐州天元息壤网络科技有限公司的共同委托诉讼代理人王旭，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵子豪向本院提出诉讼请求：1.因两被告擅自改变规划建设，毁坏坐落于睢宁县与原告房屋的公共外墙（含窗户），侵害原告合法权益，判令其停止侵害、恢复原状。2.要求两被告按照规划建设要求，恢复原始公共通道（包括大堂、楼梯、电梯等），以便原告正常通行。3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告徐州天元息壤网络科技有限公司停止侵害、恢复原状。恢复原状范围：将睢宁县（含窗户）的公共墙体恢复原状，把现在的贝壳酒店大厅西侧拆除的墙体恢复原状，原大门恢复原状。事实和理由：2016年1月至2016年11月间，江苏八里五金机电城有限公司收取了原告父亲赵泽民购买睢宁县八里金属机电产业园钢铁城A11号-3-302号房屋的购房款60万元。2018年3月12日，原告与江苏八里五金机电城有限公司公司签订了该房屋的商品房买卖合同（合同号：SN48001）。2019年1月29日，睢宁县国土资源为原告颁发了房屋不动产权证苏（2019）睢宁不动产权第0001625号。然而从2018年初开始，两被告未经原告同意，擅自把A11号楼一楼外墙（含窗户）拆毁，改为通往上楼的狭窄道路，将原始公共通道及大堂占为经营“贝壳酒店”的经营场所，给原告出入带来极大不便，侵害了原告的通行权利。后原告通过不同方式和渠道与被告交涉，但一直没有任何结果，为此原告诉至法院，要求两被告停止侵权、恢复原状。被告江苏八里五金机电城有限公司辩称：1.涉案一楼有关改造是被告徐州天元息壤网络科技有限公司进行的，与我公司无关。2.该改造系公益性改造，没有对原告的权益造成侵害。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告徐州天元息壤网络科技有限公司辩称：涉案一楼有关改造系我公司所为，但该改造系为利于所有业主的公益性改造，系经过业主决议通过的，没有对原告权益造成侵害。一、睢宁县八里五金机电产业园钢铁城A11号楼一楼通道改造前状况为：1、A11号楼楼梯与外部最近的是一楼外墙(含窗户)；2、A11号楼通道紧挨着电梯；3、A11号楼含电梯只有2个通道；4、改造前的缺点：通道少，通道距离室外远，路道窄，通行慢，主要通道紧挨电梯消防隐患较大，不利于电梯意外火灾的消防疏散。二、睢宁县八里五金机电产业园钢铁城A11号楼一楼通道改造后的状况为：1、将A11号楼一楼外墙(含窗户)拆除，改为门，即将原来通行的2个通行通道(含电梯)通过改建增加为3个通行通道，提高了业主的通行便利和消防疏散能力；2、将紧挨电梯东侧通道向东侧平移3米；3、改造后的优点：缩短了通道与室外的距离，提高了通行便利及消防疏散速度，缩小了电梯火灾等事故对通行通道的安全影响；更方便业主通行及经营。三、以上改造是经过除原告以外业主同意后实施的，符合物权法相关规定。2018年改造前，经过绝大多数业主的口头同意，后又形成书面改造决议。该改造事项符合《物权法》第七十六条的规定。《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”综上所述，被告实施的公益性改造，并有业主的合法决议，且没有对原告合法权益造成侵害，原告起诉无事实和法律依据，请求驳回对原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方当事人无异议的事实和证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及审查认定的证据，本院查明如下案件事实：睢宁县八里金属机电产业园钢铁城系由被告江苏八里五金机电城有限公司开发建设。2016年，原告购买该商业楼A11号-3-302号房产，并于2019年办理了不动产权证，房屋建筑面积为395.92㎡。被告徐州天元息壤网络科技有限公司租赁江苏八里五金机电城有限公司部分房产用于开设贝壳酒店。2018年，被告徐州天元息壤网络科技有限公司将A11号楼一楼原公共通道的大门进行封堵，并平移至东侧另一间房屋；将贝壳酒店大厅西侧与电梯厅之间原有的一堵墙体拆除打通，使酒店大厅接待区域扩大；将原楼梯间的窗户及墙体拆除改成门连窗，作为业主的上楼通道。2020年10月8日，涉案楼房业主补签一份改造决议，其中A11号楼所涉一楼通道改造相关业主共7人，同意改造的业主为5人，所占比例为71.43%；房屋总建筑面积为4490.7㎡，同意改造部分业主所占建筑面积为2880.93，所占比例为64.15%。原告认为改造行为侵犯了其通行权利，不同意改造，双方因此产生纠纷，原告诉至本院，请求判如前请。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案双方当事人争议的问题系对建筑物共有部分的改造和使用问题，故本案案由应依法变更为建筑物区分所有权纠纷。本案相关法律事实发生在民法典施行前，之前《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号已经有了明确规定，应继续适用之前的相关规定。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主应当按照共有部分的本来用途和使用目的行使共有和管理的权利,不得擅自改变房屋结构、外貌和用途，不得损害其他业主的合法权益,不得违反其他区分所有权人的共同利益。被告徐州天元息壤网络科技有限公司通过租赁方式取得涉案房产的使用权，在其使用期间对该建筑物的大门、公共通道、墙体等进行了改造，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号第三条第一款第一项的规定，其改造位置应当认定属于建筑物的共有部分。事实上，被告改造后的公共通道变成了贝壳酒店的前台接待区域，应当认定改变了原来的用途，从事经营活动。被告违章改建、侵占公共通道，从事经营活动，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号第十五条第四项的规定，应当认定属于损害他人合法权益的行为。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。但其中筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，和改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意。本案中，被告徐州天元息壤网络科技有限公司在对涉案建筑物进行改造后，虽然也经相关业主进行了决议，但其同意改造业主所占的面积比例仅为64.15%，未达到三分之二的比例要求，故其改造程序不符合法律规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。结合本案，被告徐州天元息壤网络科技有限公司对涉案建筑物进行的改造程序违法，且损害了原告的合法权益，依法应当恢复原状，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩改造系基于消防安全的需要，但并未提供消防部门的整改通知或其他证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号第三条第一项、第十四条第一款、第十五条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告徐州天元息壤网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将睢宁县（含窗户）的公共墙体恢复原状，将现在贝壳酒店大厅西侧拆除的墙体恢复原状，将原大门恢复原状。本案案件受理费300元，由被告徐州天元息壤网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘宝玉审 判 员  张新娟人民陪审员  顾祥瑞二〇二一年二月二十三日书 记 员  薛 冉附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他"损害他人合法权益的行为"：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。