四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1503民初53号 原告：曾建华，男，生于1986年5月18日，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被告：谭启红，男，生于1979年3月6日，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：叶惊涛，四川悬衡知平律师事务所律师。 原告曾建华诉被告谭启红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾建华、被告谭启红的委托诉讼代理人叶惊涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曾建华向本院提起诉讼请求：1.依法判决解除原被告之间的租赁合同；2.依法判决被告支付原告违约金86400元；3.依法判决被告赔偿原告房屋恢复装修费用65135元；4.依法判决被告支付物业费欠款28098.72元；5.本案的诉讼费用由被承担。在诉讼过程中，原告曾建华申请将第3项诉讼请求中判决被告赔偿原告房屋恢复装修费用65135元变更为68335元。事实与理由：原被告签订的租赁合同约定：租赁期限为三年，自2018年10月1日至2021年9月30日止，合同期内，房屋租金根据周围市场价格制定，不高于周围价格；租金的支付方式采用每半年支付一次，以后提前一个月支付下一个半年的租金；合同到期被告方不再续租，应将房屋改造的部分恢复原样交付给原告。如未恢复，所产生的费用由被告全部承担。违约责任约定：违反本合同内容，造成单方面解除合同的。如违约方是原告，原告应赔偿被告前期装修投入费用400000元。如违约方为被告，被告应赔偿原告当年房租的三个月租金。2020年8月28日，原告收到被告的解除商铺租赁合同通知书，理由是因为今年新冠疫情爆发造成被告亏损，无力继续经营，决定单方面解除合同。但被告却将店面搬迁至红星美凯龙，与其提出解除合同的理由不一致。租赁合同约定的租赁期限是2021年9月30日到期，被告在2020年8月28日提出在2020年9月30日解除合同属单方违约行为，根据合同约定应赔偿原告当年三个月租金作为违约金。另外，租赁合同签订之前，租赁房屋之间有高4.8米，长24米的红砖水泥隔墙，高4.5米，宽7.9米的玻璃大门等，被告未在解除合同时恢复至原样，应当赔偿原告恢复房屋的装修费用65135元。 被告谭启红辩称，租赁合同是原告单方提出解除的，并非被告提出解除，且原告在合同履行过程中存在违约行为，其要求被告承担违约金的诉讼请求不应当得到支持；原告要求被告支付房屋恢复装修费用不合理，不符合约定，按照合同约定是合同到期，一方不再续租，才会将房屋恢复原样交还出租方，原告在合同尚未到期时单方解除合同违约在先，另外被告在承租该房屋时就是房屋目前的状况，并非是没有装修的状态，因此，该项请求也不应当得到支持；对于物业费用问题，原告在此主张物业费用主体不适格，物业费的收取人不应当是原告，且原告也未对该物业费用进行交纳，该案涉房屋在租赁期间所欠物业费用应由物业公司向被告直接主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告曾建华作为出租方（甲方）与被告谭启红作为承租方（乙方）于2017年6月23日签订《租赁合同》，其中合同第一条约定，甲方出租给乙方的门面房位于宜宾市南溪区××号楼××号门面，建筑面积约360平方米（以房屋使用的建筑面积为准）。第二条约定租赁期限为三年（自2018年10月1日起至2021年9月30日止）。第三条约定合同生效以后，乙方向甲方交付租房保证金伍万元整。合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起在乙方全部完清物管费、水电费及其他所需缴纳的相关费用后3日内退还乙方全部押金。合同期内租金根据周围市场价格制定，不高于周围价格。租金每半年支付一次，以后提前一个月支付下一个半年的租金。第四条约定乙方对租赁物进行改造需经甲方书面同意，改造费用由乙方自行承担。合同到期乙方不再续租，应将房屋改造部分恢复原样交付甲方，如未恢复所产生的费用由乙方全部承担。第七条第一款约定，有下列情形之一的，甲、乙任意一方可以解除合同：（1）法定的不可抗力致合同无法继续履行的；（2）政府统一规划和自然灾害致合同无法继续履行的；（3）任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的。第八条约定，违反本合同内容，造成单方解除合同的。如违约方是甲方，甲方应赔偿乙方前期装修投入费40万元。如违约方是乙方，乙方应赔偿甲方当年房租的三个月租金。2020年6月6日，原告曾建华通过微信通知被告谭启红于2020年8月交纳下一年度的房租345600元（月租金按80元／平方米计算），被告谭启红未提出异议。2020年8月28日，被告谭启红向原告曾建华发出《解除商铺租赁合同通知书》，该通知载明其解除合同理由系由于今年新冠疫情爆发，造成亏损严重已无力继续经营，决定于2020年9月30日前搬离承租的店面，同时载明系依据《租赁合同》第七条第1款第1项约定解除租赁合同。2020年9月1日，原告曾建华向被告谭启红回函，提出被告谭启红支付三个月租金作为违约金，并支付房屋改造部分恢复原样费用以及拖欠的物业管理费用情况下同意其单方提出解除租赁合同的要求。 另查明，被告谭启红承租原告曾建华的门面用于经营索菲亚衣柜，于2020年9月搬离原告曾建华租赁门面后另行在红星美凯龙租房继续经营。2020年11月20日，原告曾建华将涉案门面出租给案外人王丽娟，租期三年，自2020年12月1日起开始，月租金按90元/平方米计算。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告曾建华与被告谭启红签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。合同明确约定了租赁期限为三年，租金根据周围市场价格制定，不高于周围价格。被告谭启红在收到原告曾建华向其提出按上一年度租金标准交纳下一年度租金时并未提出异议，在其应当按合同约定交纳租金时却以受疫情影响无力继续经营为由单方提出解除合同，搬离案涉门面后又另行承租店面继续经营，该单方解除行为既不符合法定解除条件，又不符合约定解除情形，事后也未与原告曾建华就解除合同达成协商一致意见。被告谭启红单方解除合同的行为已经构成违约。因此，对于原告曾建华要求被告谭启红支付三个月租金作为违约金的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。被告谭启红辩称系原告曾建华单方解除合同明显与事实不符，本院不予采信。对于原告曾建华主张判决解除双方租赁合同的诉讼请求，因被告谭启红已搬离租赁门面，原告曾建华也对租赁物另行出租，双方事实上已经解除了租赁合同关系，原告再要求判决解除租赁合同已经没有诉讼利益。对于原告曾建华主张被告谭启红赔偿房屋恢复费用的诉讼请求，因原告曾建华并未举证证明被告谭启红承租门面后对房屋进行了改造或者装修，也未举证证明客观上产生了租赁房屋的恢复费用，应由其自行承担举证不能的法律后果，本院对该项请求不予支持；对于原告曾建华主张由被告谭启红支付2014年5月1日至2020年11月30日期间物业服务费28098.72元的诉讼请求，从原告曾建华提交物业服务中心于2020年12月1日发出的催缴单来看，物业服务中心要求缴纳物业服务费用的人系原告曾建华，从双方租赁期限来看，被告谭启红系从2018年10月1日开始承租案涉门面，合同中对物业服务费用的承担也未约定明确。故，本院对该项请求也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告谭启红于本判决生效之日起十日内支付原告曾建华违约金86400元； 二、驳回原告曾建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2130元，由原告曾建华负担1000元，被告谭启红负担1130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  郎 桔 人民陪审员  向传英 人民陪审员  廖建华 二〇二一年四月七日 书 记 员  刘宗敏