山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初3407号 原告:昌邑利扬商业发展有限公司,住所地昌邑市新兴街477号。 法定代表人:陈文升，董事长。 委托诉讼代理人:王文君，该公司职工。 委托诉讼代理人:尚前，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 被告:昌邑市百世元商贸有限公司,住所地昌邑市新兴街北海路东。 法定代表人:吴鹏翔，经理。 被告:吴鹏翔，男，1978年12月14日出生，汉族，现住潍坊市高新区。 被告:王慧君，女，1979年7月17日出生，汉族，现住潍坊市高新区。 三被告共同委托诉讼代理人：姜亦涛，昌邑法源法律服务所法律工作者。 原告昌邑利扬商业发展有限公司（下简称：利扬公司）与被告昌邑市百世元商贸有限公司（百世元公司）、吴鹏翔、王慧君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王文君、尚前，被告百世元公司法定代表人吴鹏翔、三被告共同委托诉讼代理人姜亦涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求如下：1、责令被告支付租金203万元（至2019年10月10日的租金）、违约金168万元、原告改造费用200万元共计571万，自起诉之日起继续产生租金，要求一起进行结算；2、与被告解除租赁合同，被告返还租赁物；3、本案诉讼费、保全费、律师代理费由被告承担。事实和理由：原告与被告百世元公司双方于2017年2月17日签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》两份，被告百世元公司承租原告位于昌邑市商场，以及附属物步梯、货梯、空调、播音、外墙招商广告位、楼顶广告位、停车场停车位等等。租赁期限自2017年3月1日起至2023年8月30日止，租赁费每年按期支付（详见《房屋租赁合同》以及《补充协议》），合同在履行过程中，被告百世元公司按期支付了2017年、2018年两期的租金。2019年2月20日应支付租金80万元、2019年7月20日应支付租金84万元，经多次催交，被告百世元公司仅于2019年8月12日支付了10万元，其余欠款至今未付，且拒收发票，现已经累计欠租金203万元（至2019年10月10日的租金）。《房屋租赁合同》第十五条第九行约定：乙方不交付或者不按约定的时间、数额交付租赁费达30天以上，“甲方有权单方解除本合同收回房屋（给乙方造成的任何损失甲方不予赔偿），乙方拖欠租赁费及各项费用的应当交清，及由乙方按第一年度租赁费标准赔偿甲方装修期的租赁费，并赔偿甲方为达到乙方使用条件所投入的改造费用200万元，并承担相当于届时一年租赁费金额的违约金。”第十六条16-1约定：“乙方如不能按约支付租赁费,每逾期一天按应交租赁费的万分之二支付违约金。逾期超过30天,甲方有权解除合同,没收履约保证金,井向乙方追收所欠租赁费及违约金。”根据此规定，特诉来贵院，请求与被告昌邑市百世元商贸有限公司解除租赁合同，被告百世元公司返还租赁物；责令被告百世元公司支付前期拖欠的租金203万元（至2019年10月10日的租金）、违约金168万元、原告改造费用200万元，共计571万。被告吴鹏翔、王慧君系夫妻，要求承担连带责任。 被告百世元公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，我方在接到原告起诉状前原告根本没有向被告提出过支付租金的要求，被告百世元公司也没有违反合同约定不存在违约行为，根本不欠原告租金，被告百世元公司即没有违约行为也不存在解除合同的事实，所以即不同意也不存在返还租赁物的行为，要求继续履行本合同，本案的诉讼费、保全费、律师费是由原告自己的违约行为导致，应该由原告承担，原告的要求与法无据，应该驳回诉讼请求。 被告吴鹏翔辩称，吴鹏翔系被告百世元公司的法定代表人，系履行职务行为，而且该公司在成立时是有限责任公司，财务独立，经营场所独立，签订的合同后果与吴鹏翔本人无任何的事实和法律关系，应该驳回对吴鹏翔的诉讼。 被告王慧君辩称，王慧君是该百世元公司职工，成立时也系该公司的股东，而且按照公司章程已出资完毕，对被告百世元公司与原告的纠纷与我方无关联。驳回对我方的诉讼。 当事人围绕各自诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人无争议的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年2月17日，原告与被告市百世元公司签订了房屋租赁合同，合同约定被告百世元公司租赁原告房屋15869.41平方米,附属物步梯、货梯、空调、播音、外墙招商广告位、楼顶广告位、停车场停车位等等。原告房产证及土地证已在昌邑农商银行设立抵押。租赁期限自2017年3月1日始至2023年8月30日止，双方约定交房时间为2017年3月1日，房屋交付以双方盖章的书面交接单为准，并约定了交房标准，同时还约定由于原告的原因致使被告百世元公司不能按期进驻开业、营业，则房屋交付时间及合同起止时间顺延，相应期间免租。合同期租赁费521.5万元，其中房屋租赁费150.5万元，物业管理费111万元。租赁费每年支付一次，第一期租赁费于2017年1月20日前付清，后按约定时间付清。原告应协助被告百世元公司办理水电表的过户手续，水电费用，被告百世元公司直接向水电部门交纳。如水电户头无法办理到被告设立的当地公司名下，而由原告代收、代缴水电费，原告应提供收据并水电部门出具的发票复印件。被告市百世元公司不交付或者不按约定的时间、数额交付租赁费达30天以上，原告有权单方解除本合同收回房屋（给被告市百世元公司造成的任何损失原告不予赔偿），被告市百世元公司拖欠租赁费及各项费用的应当交清，及由被告市百世元公司按第一年度租赁费标准赔偿原告装修期的租赁费，并赔偿原告为达到被告市百世元公司使用条件所投入的改造费用200万元，并承担相当于届时一年租赁费金额的违约金。还约定被告市百世元公司如不能按约支付租赁费,每逾期一天按应交租赁费的万分之二支付违约金。逾期超过30天，原告有权解除合同,没收履约保证金,井向追被告市百世元公司收所欠租赁费及违约金等规定。第一期租赁期自2017年3月1日始至2018年2月28日，租赁费80万元，支付时点2017年1月20日；第二期租赁期2018年3月1日至2019年2月28日，租赁费80万元，支付时点2018年8月20日；第三期租赁期2019年3月1日至2020年2月29日，租赁费84万元，支付时点2019年7月20日；第四期租赁期2020年3月1日至2021年2月28日，租赁费88万元，支付时点2020年6月20日；第五期租赁期2021年3月1日至2022年2月28日，租赁费92.5万元，支付时点2021年5月20日；第六期租赁期2022年3月1日至2023年8月30日，租赁费97万元，支付时点2022年5月20日。 2017年4月5日，原告与被告百世元公司又再次签订了补充协议，约定了调整了租赁面积、更改了房地产证号，调整增加租赁费到1043万元，增加租赁费为521.5万元为不含税价。增加的租赁费分六期付清，第一期租赁期自2017年3月1日至2018年2月28日，租赁费80万元，支付时点2017年12月20日；第二期租赁期2018年3月1日至2019年2月28日，租赁费80万元，支付时点2019年2月20日；第三期租赁期2019年3月1日至2020年2月29日，租赁费84万元，支付时点2019年12月20日；第四期租赁期2020年3月1日至2021年2月28日，租赁费88万元，支付时点2020年11月20日；第五期租赁期2021年3月1日至2022年2月28日，租赁费92.5万元，支付时点2021年11月20日；第六期租赁期2022年3月1日至2023年8月30日，租赁费97万元，支付时点2022年9月1日。 2017年8月10日，原告与被告百世元公司办理了设备移交手续，被告百世元公司收到原告消防设备一宗（详见清单）、扶梯二台、货梯一台、中央空调外机56台、室内机28台。 当事人争议焦点： 一、租赁开始时间及租赁费 原告主张被告百世元公司租赁时间应自合同约定2017年3月1日始，到起诉之日租赁费共计203万元，自起诉之日起继续产生租金，要求一起进行结算。为证明自己主张，提供以下证据： 1、房屋租赁合同及补充协议各一份，证明2017年2月17日原告与被告百世元公司签订租赁合同，并且约定了交付租金的数额及时间。现欠租赁合同中于2019年7月20日应该付84万元，补充协议第二期于2019年2月10日应付80万元，后到到起诉之日租赁合同及补充协议中7.4个月的租金，以上共计203万元。 2、设备移交协议，货梯移交协议，中央空调按装运行验收报告，还有消防安全检查合格证，证明不能如期按装空调的责任是被告百世元公司造成的，原告并未影响被告百世元公司如期开业。 被告百世元公司认为因至今原告未按照合同约定交付约定的房屋，所以不欠原告的租金。为证明自己主张，提交消防安全隐患回执两份、消防通知书三份，照片一宗、消防大队的整改通知书以及百世元公司给原告发的消防安全隐患告知书二份。并要求法院实地勘验。 被告百世元公司对原告提交证据真实性无异议，但认为不能证明原告主张；原告对被告百世元公司提供的证据认为不管这些是否是真实的，都发生在被告承租期间。 被告百世元公司申请法院调取施工合同、施工图纸，上述图纸制作日期为2017年3月7日。 被告百世元公司认为法院调取的材料证明被告百世元公司按照合同约定按时提供了施工设计图纸、消防、电梯，系2016年10月14日提供的。证明被告百世元公司按照合同约定履行了自己的相关义务，没有违约，是原告延期施工违约造成的。 原告对本院调取证据真实性无异议，对被告百世元公司提供的图纸只是消防装饰的图纸，从协议书看原告也按照要求也施工方签订了合同，按照被告百世元公司的要求对商场进行了消防改造，不能证明被告百世元公司所要主张的问题。 本院认为，原告与被告百世元公司于2017年2月17日租赁协议约定租赁期限自2017年3月1日始至2023年8月30日止，双方约定交房时间为2017年3月1日，并约定了交房标准，同时还约定由于原告的原因致使被告百世元公司不能按期进驻开业、营业，则房屋交付时间及合同起止时间顺延，相应期间免租。2017年4月5日，原告与被告百世元公司又再次签订了补充协议，约定了租赁期限仍然是自2017年3月1日始，这份协议系租赁开始后原告与被告百世元公司对租赁费、租赁期限等确认。通过庭审中当事人陈述可以确定被告百世元公司于2016年12月份已开始商场装修，被告开业时间是2017年5月21日，同时被告百世元公司又未提供证据证明因原告行为致使被告百世元公司不能按期开业，故租赁时间应自2017年3月1日始计算。原告已按合同约定标准交付给将租赁物交付给了被告百世元公司，双方已进行了验收，被告在经营过程出现的设备维修、年检，按合同约定应由被告自行负责，被告百世元公司以此为理由主张租赁物未交付，不予采信。被告百世元公司现欠租赁合同中2019年7月20日应该付84万元，补充协议第二期2019年2月10日应付80万元，后到到起诉之日租赁合同及补充协议中7.4个月的租金，以上共计203万元，原告起诉之后租赁费也未付。 二、租赁合同解除及损失、违约金数额 原告认为根据双方签订合同第十五第、第十六条16.1约定，主张违约金168万元并赔偿原告改造费用200万元共计368万元。原告为证明自己改造费用提交了消防系统改造、中央空调改造、电梯设备安装相关证据。 被告对原告上述证据不予认可。 被告不同意原告主张。 本院认为，租赁合同约定被告市百世元公司不交付或者不按约定的时间、数额交付租赁费达30天以上，原告有权单方解除本合同收回房屋（给被告市百世元公司造成的任何损失原告不予赔偿），被告市百世元公司拖欠租赁费及各项费用的应当交清，及由被告市百世元公司按第一年度租赁费标准赔偿原告装修期的租赁费，并赔偿原告为达到被告市百世元公司使用条件所投入的改造费用200万元，并承担相当于届时一年租赁费金额的违约金。因被告百世元公司已超过了按约定时间、数额履行交纳租赁费的义务，在诉讼中原告要求解除租赁合同，符合合同约定，应予支持。对原告提供证据能够证明了改造费用，现被告百世元公司提出损失数额过高，考虑到系改造的设备，原告可继续使用，被告百世元公司赔付100万元较妥。对违约金数额原告主张按第一年度租赁费168万元，被告百世元公司提出损失数额过高，本院根据违约条款酌情考虑到原告重新招商等实际问题，适当调整为四个月的租赁费即56万元。 三、被告主体资格。 原告要求被告百世元公司承担责任，吴鹏翔、王慧君应承担连带责任，为证明自己主张，提供以下证据： 1、企业变更情况工商查询，查询结果是2019年1月29日王慧君将名下股权转让给吴鹏翔，从此百世元公司成为自然人独资公司。 2、声明书一份，是吴鹏翔个人的声明，以个人名义代替百世元公司与原告进行租金交易，这也充分证明公司与个人人格混同财产混同。 以上证据证明吴鹏翔应承担连带责任。 3、山东农村商业银行的业务凭证一宗，证明王慧君在是股东期间和不是股东以后都以百世元公司的名义对外进行交往，付给原告的商场电费都是王慧君以个人名义支付给原告的，这证明王慧君个人财产与公司财产混同，应该对百世元的债务承担连带责任。 三被告不同意原告主张，对原告提供证据质证意见为对证据1有异议，开业时是股东两人，是有限公司。被告有相关账目庭后提交，有独立的财务人员，有独立的办公场所。对证据2声明书有异议，声明书的出具时间是2017年1月17日，交付定金给原告出具的。原告收了20万的定金。对证据3是代收的电费，其他的不能证明。 本院认为，被告百世元公司系一人公司，吴鹏翔系一人有限责任公司的股东，未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据被告王慧君答辩意见，被告王慧君系被告百世元公司公司职工，被告王慧君提供个人帐户为被告百世元公司交纳电费、收取租赁费等，这充分证明被告王慧君参与了被告百世元公司经营，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，且被告吴鹏翔、王慧君，也未提供证据证明公司财产独立于夫妻共同财产，被告百世元公司所欠原告债务系夫妻共同债务，故被告王慧君也对上述债务承担连带责任。 四、电费问题 被告百世元公司主张截止2019年9月份，原告共欺骗被告公司电费差价268081元，及空调损耗费388130元，请求在租金中予以抵顶。 被告百世元公司提供抄表记录、电费收据票也是若干以及空调费的统计表一份。同时提交与供电部门录音资料一份，录音资料是水电登记部门要求提供土地证、营业执照等，可办理变更登记，证明所使用原告变器可以过户。 原告认为没有多收被百世元公司告的电费，整个商场共11户，百世元公司算一户，百世元公司的电价是按固定价格1元收取，后期也曾经调整过，山东省电网销售价格是8：30至11：30，16：00至21：00，属于高峰用电时间，每度电0.9789元，10：30至11：30，19：00至21：00是尖峰用电时间，电价每度1.1055元。这还不包括损耗，被告百世元公司的用电时间都是发生在尖峰和高峰期间，原告固定收取被告1元的用电费。为证明自己主张，原告提供了用电表一份，证明电费收取符合规定 原告对被告百世元公司提交的证据1中电费收据无异议；对被告提交的证据2不予认可，证人应当出庭作证。被告百世元公司对原告提交的证据质证意见认为没有证明力。 本院认为，租赁协议约定原告应协助被告百世元公司办理水电表的过户手续，水电费用，被告直接向水电部门交纳。如水电户头无法办理到被告百世元公司设立的当地公司名下，而由原告代收、代缴水电费，原告应提供收据并水电部门出具的发票复印件。租赁合同第二条2.1款明确约定租赁物产权土地证已在农村信用社办理了抵押，故原告已不能向水电登记部门提供土地证，不能按登记部门要求提供材料；且因被告百世元公司只是租赁原告内部商场及相应附属物，外部店铺等由其他人租赁经营，共同使用同一户名的变压器，如果变更水电表登记，其他商户水电费由被告百世元公司收取，显然也不妥当。基于这二个理由，被告百世元公司要求原告办理水电表过户，本院不予采信。现在被告百世元公司提供的证据不足以证明原告已多收取了其水电费，如被告百世元公司有其他证据可以另行主张。 综上，本院认为，原告与被告百世元公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应自觉履行各自义务，合同解除后，被告百世元公司所欠原告租赁费应予偿付，并返还租赁物。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、被告昌邑市百世元商贸有限公司偿付原告昌邑利扬商业发展有限公司租赁费203万元（自2019年10月16日始按房屋租赁合同、补充协议约定付款时间、数额计算至租赁费实际付清为止）; 二、被告吴鹏翔、王慧君对上述债务承担连带清偿责任； 三、被告昌邑市百世元商贸有限公司返还原告昌邑利扬商业发展有限公司租赁房屋及外墙店招广告位和、楼顶广告位等附属物，返还原告昌邑利扬商业发展有限公司附属设施和设备消防设备一宗（详见清单）、扶梯二台、货梯一台、中央空调外机56台、室内机28台； 四、以上一、二、三项过付款、物，于本判决生效后十日内付清; 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51770元，诉讼保全费5000元，共计56770元，由被告昌邑市百世元商贸有限公司、吴鹏翔、王慧君承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费51770元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  赵寿跃 人民陪审员  宫仙华 人民陪审员  郭海英 二０二〇年五月二十六日 书 记 员  姜晓燕