成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5722号 原告：杨丹，女，1984年10月15日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：夏莎，四川棠湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄加彬，四川棠湖律师事务所律师。 被告：代学勤，女，1956年7月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：薛梅，北京大成（成都）律师事务所律师。 第三人：四川瑞宏升房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区龙爪小区8幢5单元1层5-7号。 法定代表人：李燕，职务不详。 委托诉讼代理人：杨华，男，汉族，1985年6月23日出生，住四川省洪雅县，系公司员工。 原告杨丹与被告代学勤、第三人四川瑞宏升房地产经纪有限公司（以下简称“瑞宏升公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案受理后，于2018年9月11日作出（2018）川0116民初4942号民事判决。杨丹对该判决不服，提起上诉。2019年5月9日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终16916号民事裁定，以二审中出现新证据、新情况为由，将该案发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨丹及其委托诉讼代理人夏莎、被告代学勤的委托诉讼代理人薛梅、第三人瑞宏升公司的委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨丹向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为0002391号《房屋买卖合同》，并判令代学勤向杨丹支付损失赔偿金600000元；2.判令代学勤退还杨丹已付款项50000元，并以杨丹已付金额50000元为基数，从2017年10月15日起至代学勤归还款项之日止按年利率6%的标准向杨丹支付损失赔偿金。（暂算至2019年8月6日利息为5500元）；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由代学勤承担。事实和理由：杨丹与代学勤于2017年9月30日经瑞宏升公司居间介绍签订了编号为0002391号《房屋买卖合同》，合同约定杨丹购买代学勤所有的位于成都市双流区平方米的房屋，房屋总价2070000元。合同签订后，杨丹支付了50000元定金，剩余房款一次性支付贷款；买卖双方均同意买方委托瑞宏升公司提供金融垫资服务，在合同签订后15日内双方向买方银行面签并提交相关资料，待银行审批通过产权过户前买方将首付款、瑞宏升公司将尾款一并打入房管局制定监管账户做资金监管，全款到账后双方办理过户手续。合同签订后，杨丹依约支付了50000元定金，但代学勤以种种理由拖延拒不向贷款银行提交资料也不到贷款银行面签，致使杨丹的贷款银行无法对贷款事宜进行审批。2018年4月26日，代学勤向杨丹发送短信告知房屋不卖了。尔后，杨丹诉至法院，在法院查封保全期间发现代学勤已将案涉房屋另行转让他人并办理了过户登记手续，其行为已经构成根本性违约。现杨丹若购买相同类型的房屋,每平方米的价格约为10000元以上，致使购买相同面积的房屋会多花费不低于600000元，杨丹将多花费的费用作为其可得利益损失。由于杨丹的损失已明显超过合同约定的违约金414000元，杨丹主张代学勤赔偿超过违约金的实际损失有理有据。此外，代学勤还应退还杨丹已支付的50000元定金，并支付资金占用利息。为维护杨丹合法权益，特向法院提起诉讼。 代学勤辩称，杨丹的诉讼请求没有事实和法律依据请求驳回。代学勤不存在违约行为，杨丹没有面签的原因不是代学勤造成的，所以请求驳回。 瑞宏升公司述称，我们促成交易，签订了合同。双方在履行合同过程中，约了去贷款，房东那边认为要收了钱才愿意办按揭贷款，但是合同中约定了贷款审批通过之后才付，所以房东没有来办贷款审批流程，所以后来贷款就没办下来。 本院经审理后认定事实如下：2017年9月30日，代学勤（甲方）与杨丹（乙方）在瑞宏升公司（丙方）的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定代学勤将其所有的位于成都市双流区房屋出售给杨丹，房屋总价2070000元。合同约定：“五、付款方式及期限：1.定金：乙方须在签订本合同时付清50000元作为购房定金，定金由乙方直接支付给甲方，甲方给乙方出具收据。2.房款：总价减定金以外的金额2020000元为第二部分房款，按下列第（2）种方式交付：（2）银行按揭付款①银行贷款金额由丙方协助乙方寻找银行承诺支付给甲方。乙方以商业贷款的方式购买，办理银行按揭发生的费用由乙方自理，甲乙双方于签订本合同15日内提交按揭贷款资料并办理贷款申请。甲乙双方应无条件配合银行提交按揭贷款的所需资料，若因乙方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能完成，视为乙方违约；如因任何一方延迟提交按揭贷款资料或提交资料不符合银行要求等原因致本合同最终不能完成，视为该方违约。②首付款（总价减定金及银行贷款）：甲乙双方同意在产权过户之前将上述第二部分房款采用资金托管的方式支付给甲方。七、权属转移登记：1.甲乙双方约定按下列第（2）项约定日期至该房屋不动产登记中心办理产权过户手续。甲乙双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。（2）乙方贷款审批通过后30日内。八、房屋的交付：甲乙双方同意按下列第（2）项约定日期将该房屋交付给乙方：（2）甲方收齐房款当日。十、违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的最终无法达成的，均视为违约。且每逾期1日按照房屋成交价的万分之五向守约方支付违约金；逾期超过10日，守约方有权单方书面解除本合同。2.如乙方未能履行本合同条款以致本合同终止的，乙方须赔偿该房屋成交价20%给甲方作为违约金。3.如甲方未能履行本合同条款以致本合同终止的，甲方须即时返还乙方已付的全部定金和房款，并须赔偿该房屋成交价的20%给乙方作为违约金。十六、备注：甲方要求房款一次性交付，双方协商同意乙方委托丙方提供金融垫资服务，垫资服务费由乙方承担；签订本合同后15日内双方向乙方贷款银行面签并提交相关资料，待银行审批通过产权过户前乙方将首付款、丙方将尾款一并打入房管局指定监管账户作资金监管，全款到账后双方办理产权过户手续。”合同签订当日，杨丹通过银行转账的方式向代学勤支付了50000定金。 随后，双方在办理贷款手续过程中，因代学勤不配合，导致未能办理完毕贷款手续。2018年4月25日，代学勤明确向杨丹表示不再出售案涉房屋。后代学勤将案涉房屋又出售给了他人，2018年5月14日，案涉房屋过户至案外人骆佩军名下。 在本案审理过程中，杨丹向本院申请就案涉房屋2018年5月14日的市场价值进行鉴定。本院于2019年10月31日委托四川诚德房地产土地评估有限公司就案涉房屋进行司法鉴定。2019年11月28日，四川诚德房地产土地评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明：“（十一）估价结果本机构注册房地产估价师根据本次估价目的，遵循估价原则，按照《房地产估价规范》和《房地产司法鉴定评估指导意见》的要求，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验和对影响估价对象房地价值的因素进行了分析，最终确定估价对象在满足本报告所述的估价假设限制条件、使用报告说明、价值定义下于二〇一八年五月十四日的市场参考价值为2613100元，大写（人民币）贰佰陆拾壹万叁仟壹佰元整。”本次鉴定产生鉴定费12051元。 杨丹在向本院提起诉讼后，本院于2018年5月21日向代学勤送达了主张解除合同的变更诉讼请求申请书等材料。 以上事实，有杨丹、代学勤陈述、《房屋买卖合同》、银行转账凭证、杨丹与代学勤的聊天记录、《房地产司法鉴定估价报告》等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，杨丹与代学勤签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，因案件在审理过程中，代学勤将案涉房屋过户至案外人骆佩军名下，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，杨丹的合同目的不能实现，故杨丹享有合同解除权，其请求解除双方签订的《房屋买卖合同》诉求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本院在2018年5月21日向代学勤送达了解除合同的变更诉讼请求申请书，应当视为杨丹主张解除合同的通知于该时间到达对方，故双方签订的合同于2018年5月21日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，代学勤与杨丹之间签订的《房屋买卖合同》解除后，代学勤应当向杨丹返还定金50000元。 关于代学勤是否应当向杨丹赔偿损失并支付资金占用利息的问题。双方在签订合同后，代学勤未能按照合同约定前往配合杨丹办理按揭贷款手续，其行为构成违约，且在合同履行过程中，代学勤将房屋又另行出售给他人，导致杨丹的合同目的无法实现，致使合同解除，其违约程度严重。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，由于代学勤违约导致合同解除，其应向杨丹赔偿损失，损失赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益，结合本案情况，本院以杨丹实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、代学勤将案涉房屋出售并过户给他人时（即合同无法履行时）的价格等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定代学勤应当承担的损失为300000元为宜。杨丹向代学勤支付了定金后，代学勤实际占有使用了该笔资金，在认定前述损失时，本院已综合考虑利息因素，前述损失足以弥补包括资金占用利息等损失，故对杨丹主张的利息本院不再予以支持。对杨丹主张的超过该部分的损失，本院不予支持。 综上，本院对杨丹的主张部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨丹与被告代学勤于2017年9月30日签订的编号为0002391号《房屋买卖合同》于2018年5月21日解除； 二、被告代学勤于本判决生效之日起七日内返还原告杨丹定金50000元； 三、被告代学勤于本判决生效之日起七日内向原告杨丹赔偿损失300000元； 四、驳回原告杨丹的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15287元，诉讼保全费5000元，鉴定费12051元，共计32338元，由被告代学勤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  梅 雪 人民陪审员  付兴红 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  陈 妮 书 记 员  武佳艺