上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初8727号原告：上海御达物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：BernardusJoannesTheodorusPoppe，董事长。委托诉讼代理人：周斌，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忞昕，上海市联合律师事务所律师。被告：上海加胜体育文化发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘晓晨，总经理。委托诉讼代理人：尉迟庆，男。原告上海御达物业管理有限公司与被告上海加胜体育文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行审理。原告上海御达物业管理有限公司的委托诉讼代理人周斌、被告上海加胜体育文化发展有限公司的委托诉讼代理人尉迟庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、合同签订：2019年10月14日，上海地杰置业有限公司(甲方)和被告(乙方)续签房屋租赁合同，约定：甲方将御桥路XXX号401室(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，于2020年7月18日交房，租期五年即2020年7月18日至2025年7月17日，其中前两年的租金49,298元/月，于每月第10日前支付下一个自然月的租金；物业费24,635元/月，与租金同期支付；推广费4,538元/月，与租金同时支付；水电费由乙方承担；合同解除或终止时，应当返还租赁物并恢复原状，否则应按日租金的二倍支付占用费，甲方可代为恢复原状，恢复费用由乙方承担；合同解除或终止30日内，办妥相关企业的注销或变更登记手续，否则按日租金标准支付违约金；逾期支付租金，按应付金额的日千分之三支付违约金；逾期支付物业费，按应付金额的日千分之一支付滞纳金；乙方单方解除合同或逾期支付租金超过30日，甲方可以解除合同，不退还保证金，乙方还应支付相当于3个月租金和物业费之和的违约金等。二、履行情况：2020年4月26日，原告取得系争房屋产权。被告已支付2020年10月1日之前的租金、物业费(未支付2020年年初两个月的租金)，已支付保证金294,447元。2020年期间，双方多次就租金减免等进行协商，但未成。2020年11月18日，被告提出解除租赁合同，最后经营至2020年11月30日。原告于2021年1月3日前后，原告通知被告后，将系争房屋收回。原告后向案外人支付恢复原状费用6万元。有关健身器材等，目前由原告控制。三、其他情况：被告于2015年6月登记成立于系争房屋处，目前仍然在册。四、当事人诉辩：原告请求确认原、被告的房屋租赁合同于2020年11月30日解除，并判令被告支付：1.2020年10月1日至11月30日租金98,596元、物业管理费49,270元、推广宣传费9,076元；2.2020年7月21日至2020年12月28日电费水费合计16,155.75元；3.2020年12月1日至2021年1月3日房屋占有使用费110,211元；4.恢复原状费用6万元；5.逾期迁册违约金(按日1,620.80元标准，自2020年12月31日起计算至实际迁册之日)；6.逾期支付租金、物业管理费、推广宣传费的违约金(均以各期应付金额为基数，均按日千分之一标准，均自各期应付之日起计算至实际付清之日)；7.解约违约金221,799元(没收已付保证金294,447元)。被告上海加胜体育文化发展有限公司辩称，疫情发生后，被告于2020年1月闭馆，于3月下旬恢复营业，于11月撤场。对诉请1、2金额确认，但双方一直在协商租金减免。对诉请3，被告已经撤场关门，原告从未主张过。对诉请4不认可，被告咨询过，4万元也能恢复原状。对诉请5，原告已另行出租，未影响使用。对诉请6和7均不同意。涉及违约金的诉请，标准过高，请求调低。本院认为，被告与上海地杰置业有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应依约履行。原告取得系争房屋产权后，依法承继上海地杰置业有限公司在上述租赁合同中的权利义务。原告请求确认房屋租赁合同2020年11月30日解除，被告表示同意，本院予以确认。原告主张2020年10月1日至11月30日租金98,596元、物业管理费49,270元、推广宣传费9,076元及2020年7月21日至2020年12月28日电费水费合计16,155.75元，被告对数额确认。考虑到被告尚未支付2020年年初两个月的租金，原告于2020年4月26日才成为产权人，上述请求本院均予支持。原告主张2020年12月1日至2021年1月3日房屋占有使用费，结合双方约定及被告已明确于2020年11月30日撤场等，酌定被告支付占有使用费55,105.71元。原告主张恢复原状费用6万元，有相应的合同和事实依据，本院予以支持。被告目前仍然登记在系争房屋处，未及时迁册，应当支付相应违约金。结合双方约定、可能给原告造成的损失等，本院酌定相应违约金按500元/天的标准，自2020年12月31日起，计算至实际迁册之日。被告逾期支付租金、物业管理费，应当支付相应的违约金。结合双方约定、被告申请等，本院酌定上述违约金均以各期应付金额为基数，均按日万分之二标准，均自各期应付之日起计算至实际付清之日。原告主张逾期支付宣传费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告主张的解约违约金和没收保证金，实质上均为违约解除合同的违约金。结合双方约定、被告申请等，本院酌定为221,799元。已收保证金294,447元予以退还。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、确认原告上海御达物业管理有限公司与被告上海加胜体育文化发展有限公司的房屋租赁合同于2020年11月30日解除二、被告上海加胜体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海御达物业管理有限公司2020年10月1日至11月30日租金98,596元及逾期支付的违约金(以各期应付金额为基数，按日万分之二标准，自各期应付之日起计算至实际付清之日)、物业管理费49,270元及逾期支付的违约金(以各期应付金额为基数，按日万分之二标准，自各期应付之日起计算至实际付清之日)、推广宣传费9,076元；三、被告上海加胜体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海御达物业管理有限公司2020年7月21日至2020年12月28日电费水费合计16,155.75元；四、被告上海加胜体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海御达物业管理有限公司2020年12月1日至2021年1月3日房屋占有使用费55,105.71元；五、被告上海加胜体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海御达物业管理有限公司恢复原状费用6万元；六、被告上海加胜体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海御达物业管理有限公司逾期迁册违约金(以500元/天标准，自2020年12月31日起，计算至实际迁册之日)；七、被告上海加胜体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海御达物业管理有限公司解约违约金221,799元；八、原告上海御达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海加胜体育文化发展有限公司保证金294,447元；九、驳回原告上海御达物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费9,758元，减半收取计4,879元(原告已预交)，保全申请费3,499元，合计8,378元(原告已预交)，由原告上海御达物业管理有限公司负担475元，由被告上海加胜体育文化发展有限公司负担7,903元；被告上海加胜体育文化发展有限公司负担之款，于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟高飞二〇二一年三月十九日书记员  顾培菲附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。