上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初24500号原告(反诉被告)：上海凯灵空调设备有限公司,住所地上海市奉贤区柘林镇胡桥工业路XXX号XXX幢。法定代表人：赵欢荣，总经理。委托诉讼代理人：夏文龙，男。委托诉讼代理人：李权。被告(反诉原告)：西屋木业(上海)有限公司,住所地上海市奉贤区柘林镇胡桥工业路XXX号XXX-XXX幢。法定代表人：BLANCAMELISSAMUNOZ，董事长。委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。被告：科宝教育科技(上海)有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西三路XXX号XXX幢XXX层712。法定代表人：朱晓宇，执行董事。委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告上海凯灵空调设备有限公司与被告西屋木业(上海)有限公司、科宝教育科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易于2020年1月8日第一次公开开庭进行了审理。期间，被告西屋木业(上海)有限公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，因疫情原因曾中止审理，同时也经双方当事人的合意延长审理期限。2020年5月，本院根据当事人的申请委托专业机构进行评估。2021年1月21日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海凯灵空调设备有限公司的委托诉讼代理人夏文龙和李权、被告(反诉原告)西屋木业(上海)有限公司和被告科宝教育科技(上海)有限公司的委托诉讼代理人汪世雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海凯灵空调设备有限公司向本院提出诉讼请求：两被告支付原告欠付租金320,000元；两被告偿付原告以租金320,000元为本金,从2019年11月1日起至判决生效日止,按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失；搬离租赁场所；两被告支付原告从2019年11月1日起至设备实际搬离日止，按日租金327.24元(540平方米)计算的占有使用费；两被告支付原告烘漆房修复费用暂计40,000元。事实和理由：原告与被告西屋木业(上海)有限公司于2014年4月11日签订《厂房租赁合同》,因屡次逾期拖欠租金,双方于2019年9月9日签订《解除厂房租赁合同的协议书》,该协议书明确解除合同并返还厂房、被告尚欠原告租金520,000元、协议签订后一周内被告将除机器设备外的所有物资全部搬离并在搬离后当场支付欠款200,000元、2019年10月31日之前被告将剩余欠款320,000元付清，被告科宝教育科技(上海)有限公司提供担保。次日,被告科宝教育科技(上海)有限公司出具《担保书》明确为欠款提供担保，同时约定因原告的原因导致被告无法搬离机器设备的,其不承担担保责任，且按照《解除厂房租赁合同的协议书》的约定搬离除机器设备外的所有物资后担保合同生效。嗣后，被告搬离近80%的物资并付款200,000元。然原告要求被告将搬离的机器设备和其它物资全部制作清单签字后提供给原告以避免以后不必要的争议，但被告予以拒绝，更于2019年12月30日拒绝付款。截止至2019年8月30日欠付的租金为400,000元，扣除80,000元保证金，尚欠320,000元，其中2019年9月1日起至2019年10月底止系给予被告搬离物资的时间而免租金，占有使用费则从2019年11月1日起计算至今。双方因协商未果，故提起诉讼。被告西屋木业(上海)有限公司辩称，其与原告签订《厂房租赁合同》和《解除厂房租赁合同的协议书》是事实，也确结欠原告款项320,000元，但该款项并非全部是租金。双方合同实际于2019年8月30日解除并移交租赁场所控制权，被告方人员也于当日撤离，解除合同时未签订书面协议，故于2019年9月9日补签书面解除协议，当时对费用进行了结算，总应付款金额为600,000元(含租金和水电费)，扣除保证金80,000元，第一期200,000元已付，余款320,000元约定先搬离再付款。2019年9月15日被告搬离了部分物资，次日即2019年9月16日原告要求被告额外开具支票押在原告处，被告未开具原告遂拒绝让被告搬离物资，此后还拆除变卖了被告的烘漆房。期间，原告根本没有向被告提出过要求被告出具搬离清单的事情。不同意原告的诉请。由于原告拒绝被告搬离物资并拆除变卖被告的烘漆房造成损失，被告(反诉原告)现提起反诉要求判令反诉被告(原告)：返还反诉原告的原材料、半成品、办公家具和办公设备、零配件、机器设备等(具体物品详见清单，价值暂计600,000元)；赔偿反诉原告烘漆房成套设备经济损失暂计140,553元。被告科宝教育科技(上海)有限公司辩称，出具《担保书》是事实，但明确因原告的原因导致被告无法搬离机器设备的,其不承担担保责任，且按照《解除厂房租赁合同的协议书》的约定搬离除机器设备外的所有物资后担保合同生效。因此担保合同实际未生效，不应承担任何责任。反诉被告上海凯灵空调设备有限公司针对反诉辩称，被告西屋木业(上海)有限公司仅是承租部分厂房，整个厂区有围墙和门卫，门卫和保安也有被告方的人员，双方处于共管状态。被告人员陆续撤离后，租赁场所有锁门，钥匙在被告处，租赁场所的控制权至今未转移。围墙和门卫最初由原告控制，因厂房被锁，所以厂房由被告实际控制。2019年9月16日原告不同意被告搬离，因被告拒绝出具清单和交付支票，同意搬离的前提是付清欠款，不存在返还问题。烘漆房系环保部门拆除，被告此前找到案外人协商按垃圾处理，只是未协商成功，不应承担损失。本院经审理认定事实如下：2014年4月11日，原告与被告西屋木业(上海)有限公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落于上海市奉贤区胡桥工业路XXX号XXX-XXX幢房屋出租给被告西屋木业(上海)有限公司使用，建筑面积为4778平方米，租赁期限从2014年5月11日起至2029年5月10日止计15年，从2014年4月15日起至2014的5月11日止为装修免租期，租金标准为每天每平方米0.55元，不含税年租金为1,000,000元，租金前三年不变，自第4、7、10、13年的5月11日起递增5%，租金每两个月支付一次，保证金为80,000元，原告保证被告环评手续的办理，费用由被告承担，如于2014年5月31日前无法保证办理，原告承担相关损失并返还已付租金和保证金，原告同意被告搬入完成一周内安排环评人员上门实地环评，租赁期满，属不动产或不可拆除部分归原告，被告增添的设施设备及动产归被告，由被告拆除并恢复原状。嗣后，原告交付租赁场所，被告西屋木业(上海)有限公司则实际使用租赁场所。2019年8月23日，相关政府部门向原告出具《告知书》，认为原告(被告)未向环保部门报批环境影响评价文件和未经验收即投入正式生产，违反相关法规，要求立即停止生产并于2019年8月28日前搬离。2019年9月9日，原告与被告西屋木业(上海)有限公司签订《解除厂房租赁合同的协议书》，约定：双方签订的《厂房租赁合同》于2019年8月30日解除，租赁场所已返还给原告；被告结欠的租金和水电费等原告同意适当减免即按600,000元计算，扣除保证金80,000元，被告应向原告付款520,000元，具体支付方法为原告暂扣被告的货物、材料、机器设备、五金配件、办公设备等，在协议签订后一周内，由被告负责将机器设备外的所有物资全部搬离租赁场所，搬离后当场支付欠款200,000元，2019年10月31日前被告将剩余欠款320,000元付清，该笔欠款被告将提供被告科宝教育科技(上海)有限公司的担保，2019年10月31日前的任何时间被告可将剩余的机器设备搬离租赁场所，搬离前不收取保管费用。2019年9月10日，被告科宝教育科技(上海)有限公司出具《担保书》，确认其愿意对《解除厂房租赁合同的协议书》的320,000元付款义务提供担保，如被告西屋木业(上海)有限公司逾期未支付欠款由其负责支付，但因原告的原因导致被告西屋木业(上海)有限公司无法搬离机器设备的，其不承担担保责任，该《担保书》自被告西屋木业(上海)有限公司按照《解除厂房租赁合同的协议书》的约定搬离除机器设备外的所有物资后生效。嗣后，被告西屋木业(上海)有限公司陆续搬离部分物资并支付原告200,000元。2019年9月16日，被告西屋木业(上海)有限公司在搬离部分物资时，原告拒绝被告搬离。2019年9月17日，原告要求被告西屋木业(上海)有限公司开具金额为320,000元的支票后才能继续搬离剩余物资并告知将拆除在租赁场所内属被告的烘漆房当作垃圾处理，被告西屋木业(上海)有限公司则认为双方应按《解除厂房租赁合同的协议书》的约定履行，其有权利搬离包括机器设备在内的所有物资。同日，被告科宝教育科技(上海)有限公发函给原告，明确如原告违反约定拒绝被告西屋木业(上海)有限公司搬离机器设备的将撤销相关担保。此后，原告将租赁场所内属被告西屋木业(上海)有限公司所有的物资(含机器设备和货物、材料、办公设备等)搬至集中存放点，同时将烘漆房拆除处理并将基坑回填，被告西屋木业(上海)有限公司对烘漆房的拆除提出异议。双方协商未果，以致涉讼。另查明，坐落于上海市奉贤区胡桥工业路XXX号房屋的房地产权证显示权利人为原告。2020年1月9日，被告向原告发送《律师函》，要求原告先允许被告将在租赁场所内的物资搬离，不要设置障碍，相关欠款由法院裁决。2020年1月13日，原告向被告发送《复函》，认为因被告已搬离部分机器设备，《担保书》已生效，同意搬离剩余的机器设备和其它物资，但搬离的同时需付清欠款320,000元。在审理期间，原告确认：在租赁场所属被告西屋木业(上海)有限公司的物资现由其集中存放，存放占用面积为750平方米，存放占用面积为540平方米；双方理应同时付款和搬离，搬离前应付清欠款并出具清单；请求的烘漆房修复费用为219,152.66元。被告确认：机器设备尚未搬离，其它物资也未搬离完毕，现在租赁场所属被告西屋木业(上海)有限公司的物资确由原告集中存放，存放占用面积不清楚；理应先搬离后付款；烘漆房系由原告拆除，请求的烘漆房价值为126,800元。原告提供的证人高某某出庭作证称：曾在被告西屋木业(上海)有限公司工作，2019年9月15日退工，当时被告租赁部分厂房，厂区的围墙和门卫由原告控制，2019年8月25日原告即将被告的租赁场所上锁，物资陆续搬离，大概搬离约80%，原告法定代表人告知其要求被告出具清单未果故不同意搬离，但未亲眼所见。原告对上述证人的证言无异议，被告对上述证人的证言部分认可，但认为80%不属实，未亲眼所见属传来证据，不予认可。原告提供的证人唐某某出庭作证称：曾在被告西屋木业(上海)有限公司工作，从2019年8月15日起被告开始陆续搬离物资，预估大概搬离约80%，原告法定代表人告知其原告同意搬离但要求被告出具清单和交付支票未果，故不同意搬离。原告对上述证人的证言无异议，被告对上述证人的证言不认可，认为未亲眼所见属传来证据不予认可，且所谓估算不成立。原告提供的证人李某出庭作证称：被告曾与其协商烘漆房拆除事宜，因烘漆房拆除后无法使用，被告要求修复基坑和打扫卫生，其开价30,000元，但最终未协商一致。原告对上述证人的证言无异议，被告对上述证人证言认为确曾进行协商，但烘漆房拆除后仍可利用。本院认为，针对上述证人证言中双方无异议部分可确认：租赁场所由原告实际控制；被告的物资确有部分搬离和部分未搬离；原告在被告搬离期间拒绝被告继续搬离；就烘漆房拆除确存在协商，但未协商成功；对于其它证言内容则不符合相关证据规则，不予认定。经本院至柘林镇环境保护办公室调查，相关工作人员确认曾向原告出具《告知书》，但未采取强制措施拆除烘漆房。原、被告对上述调查无异议，本院予以认定。期间，原告申请对烘漆房拆除及修复填平基坑的费用进行评估，本院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对此费用进行评估，上海正弘建设工程顾问有限公司于2020年7月13日出具《司法鉴定意见书》认定：双方无争议部分拆除烘漆房费用为8,206.49元和基坑通常回填方式造价为9,630.41元，计17,836.90元；双方有争议部分原告提出基坑回填方式差价为16,168.48元、被告提出为原告装修的拆除造价为13,108.18元、原告提出厂房修复费用为6,161.50元、设备搬运与卫生清理费用为141,394、被告提出拆除房中房与其无关费用为24,483.60元，计201,315.76元。上海正弘建设工程顾问有限公司的工作人员出庭称：与烘漆房评估有关项目即无争议部分和有争议部分的第一项，就回填方式存在争议，通常回填即底部回填泥土碎石，上层铺混凝土，原告则认为全部回填混凝土，故产生差价部分；有争议部分的其它项目均与评估项目无关。根据被告西屋木业(上海)有限公司的申请，本院委托上海立信资产评估有限公司对烘漆房拆除后的价值进行评估，上海立信资产评估有限公司于2021年1月11日出具《资产评估报告》认定烘漆房拆除后的含税市场价值为126,800元。上海立信资产评估有限公司的工作人员出庭称：烘漆房系由彩钢板搭建，拆除后的评估值已考虑拆除损耗及上海地区废钢回收价格；烘漆房中的净化设备以成本法进行评估即重置全价乘以成新率得出评估价值。原告对上述《司法鉴定意见书》和《资产评估报告》提出异议，被告则无异议。本院对《司法鉴定意见书》和《资产评估报告》予以认定，确认拆除烘漆房费用和基坑通常回填方式造价计17,836.90元，烘漆房拆除后的含税市场价值为126,800元。以上事实，由《厂房租赁合同》、《告知书》、《解除厂房租赁合同的协议书》、《担保书》、《律师函》、《复函》、《司法鉴定意见书》、《资产评估报告》、调查笔录、工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告与被告西屋木业(上海)有限公司于2019年8月30日解除合同并已将租赁场所返还，即租赁场所已由原告实际控制，同时双方于2019年9月9日签订协议约定搬离除机器设备外的其它物资后被告支付200,000元，该条约定存在先后履行顺序，双方另约定被告于2019年12月31日前付清320,000元并可于2019年12月31日前的任何时间搬离机器设备，该条约定属同时履行。然在实际履行中被告在仅搬离除机器设备外的其它部分物资后即已支付200,000元，此后也已将部分机器设备进行搬离，但原告在被告已提供担保的情况下从2019年9月16日起以被告未提供清单和支票为由拒绝被告搬离，原告明显违约，对于尚在租赁场所内的除机器设备外的其它部分物资，原告理应先行积极配合协助被告搬离，现此后对于尚在租赁场所内的机器设备的搬离和320,000元款项的支付双方须同时履行，由于原告违约拒绝被告搬离造成320,000元款项的付款条件未成就，现原告要求被告支付该笔付款的利息损失和租赁场所的占有使用费无依据，不予支持。同时根据《担保书》的内容，担保未生效，即使生效被告科宝教育科技(上海)有限公司也不应承担责任。另在此期间，原告将被告西屋木业(上海)有限公司的烘漆房拆除处理并将基坑回填，烘漆房系由被告添置，根据合同约定归被告所有，原告拆除并处理理应赔偿，现经评估烘漆房拆除后的价值为126,800元，被告要求原告赔偿予以支持，而同时被告在搬离时应当拆除烘漆房并将基坑回填，现已由原告代为拆除并将基坑回填，该笔费用现经评估为17,836.90元，理应由被告西屋木业(上海)有限公司向原告支付。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年修订的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)西屋木业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内至原告(反诉被告)上海凯灵空调设备有限公司处(上海市奉贤区胡桥工业路XXX号)搬离属被告(反诉原告)西屋木业(上海)有限公司所有的除机器设备外的其它物资，原告(反诉被告)上海凯灵空调设备有限公司予以协助；二、被告(反诉原告)西屋木业(上海)有限公司于上述除机器设备外的其它物资搬离后至原告(反诉被告)上海凯灵空调设备有限公司处(上海市奉贤区胡桥工业路XXX号)搬离属被告(反诉原告)西屋木业(上海)有限公司所有的机器设备，原告(反诉被告)上海凯灵空调设备有限公司予以协助，同时被告(反诉原告)西屋木业(上海)有限公司支付原告(反诉被告)上海凯灵空调设备有限公司欠款320,000元；三、被告(反诉原告)西屋木业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海凯灵空调设备有限公司拆除烘漆房费用和基坑通常回填方式费用计17,836.90元；四、原告(反诉被告)上海凯灵空调设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)西屋木业(上海)有限公司烘漆房拆除后的含税市场价值126,800元；五、驳回原告上海凯灵空调设备有限公司的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告西屋木业(上海)有限公司的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,192元，减半收取计4,596元，评估费10,900元，计15,496元，由原告负担10,312元，被告西屋木业(上海)有限公司负担5,184元。反诉案件受理费5,603元，评估费10,000元，计15,603元,由反诉原告负担4,185元，反诉被告负担11,418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二一年一月二十九日书记员  高佳雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。