天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初15820号原告：贾宁，女，1984年1月23日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：孙伟（贾宁之夫），1981年8月22日出生，满族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘春江，天津昭元律师事务所律师。被告：陈艳，女，1978年1月20日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：欧明超，天津益清律师事务所律师。第三人：天津市家天下盛元房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区芥园西道**。法定代表人：杨利娟，总经理。委托诉讼代理人：谢克非，天津承讼律师事务所律师。第三人：天津市津房置换有限责任公司，，住所地天津市河**马场道**法定代表人：李欣，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，男，该公司法务。第三人：天津市南开区炮台庄房管站，住所，住所地天津市南开区岳湖道**div>法定代表人：王萍，站长。委托诉讼代理人：刘会和，男，该站员工。原告贾宁与被告陈艳、第三人天津市家天下盛元房地产经纪有限公司（以下简称家天下盛元公司）、第三人天津市津房置换有限责任公司（以下简称津房置换公司）、第三人天津市南开区炮台庄房管站（以下简称炮台庄房管站）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾宁及其委托诉讼代理人孙伟、刘春江，被告陈艳的委托诉讼代理人欧明超，第三人家天下盛元公司的委托诉讼代理人谢克非、第三人津房置换公司的委托诉讼代理人张鑫，第三人炮台庄房管站的委托诉讼代理人刘会和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾宁向本院提出诉讼请求：1.依法解除贾宁与陈艳签订的《房屋买卖合同》(合同编号:TJFCO001835)；2.判令陈艳返还贾宁房款1030000元，并赔偿损失共计117666元（包括:中介费15450元、产权费25267元、房屋置换代理费17000元、装修费59949元）;3.判令陈艳给付贾宁违约金103000元；4.本案诉讼费、保全费由贾宁承担，由贾宁直接给付陈艳；5.判令盛元公司、津房置换公司、炮台庄房管站对贾宁的全部诉讼请求承担连带责任。事实和理由：贾宁经家天下盛元公司介绍与陈艳于2019年9月8日签订了编号为TJFCO0001835《居间服务合同》及附件《签约告知书》、《房屋买卖合同》一份。该系列合同约定“对于涉诉房屋陈艳保证无存在任何可能对交易造成实质影响的未披露情形。”、“陈艳保证涉诉房屋没有产权纠纷，未被限制转让并无司法机关查封的情况。”、“陈艳保证涉诉房屋没有产权纠纷、未被限制转让情形。”、“陈艳需与贾宁共同至涉诉房屋所在地房屋房管局办理房地产所有权转移登记手续。”等内容。而后，贾宁在与陈艳、家天下盛元公司至房管局办理转移登记手续时方知晓涉诉房屋于2018年10月左右因涉嫌刑事案件已被天津市河西分局查封并限制转移登记。后在与陈艳交涉过程中,贾宁才得知陈艳早就知晓房屋被查封的事情,且故意未告知贾宁涉诉房屋的查封现状。因此，陈艳的严重违约行为已客观造成涉诉房屋无法完成产权转移登记工作。根据上述合同的相关约定，陈艳应承担相应的违约责任。家天下盛元公司作为中介机构，未能在交易之初查明涉诉房屋的查封情况，已违反上述合同约定的披露查明义务，应承担连带责任。按照政策规定涉诉房屋存在权属争议不得进行买卖，且政策要求可以出售的直管公产住宅使用权转让时，由受让人购买直管住宅房屋产权的强制性要求。炮台庄房管站作为涉诉房屋的管理单位在交易过程中不知为有意还是疏忽大意，未能在交易之初披露涉诉房屋查封的事情，贾宁基于对该单位的信任，按照该房管站及有关部门的要求缴纳了购买产权费用，向房管局提交了办理产权过户的全部资料后方得知涉诉房屋查封的事情。因此，炮台庄房管站未尽责行为已违法其在网上公示的《南开区炮台庄房管站职责目录》中直管公有住房出售审核信息表的责任事项约定内容，存在重大管理瑕疵，客观上造成了贾宁损失的发生，应承担连带责任。津房置换公司作为涉诉房屋的公产房挂牌交易手续代理机构，与贾宁、陈艳形成了有偿委托法律关系。作为受托人的津房置换公司在代理过程中未尽到审慎的查明涉诉房屋存在查封事实的义务，客观上造成了贾宁损失的发生，应承担连带责任。综上所述，贾宁为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。陈艳辩称，贾宁与陈艳在签订居间服务合同、签约告知书、房产买卖合同时已明知涉案房屋系公产房，双方之间不存在买卖合同关系。陈艳已按照合同的内容配合贾宁办理变更承租人手续，且贾宁也已将涉案房屋款项支付给陈艳，合同目的已实现。故请求驳回贾宁的诉讼请求。家天下盛元公司述称，不同意贾宁的第五项诉讼请求。首先，承担连带责任必须有法律明确规定。本案中，陈艳没有如实向贾宁及家天下盛元公司说明涉案房屋被公安部门查封的事实，故贾宁要求家天下盛元公司承担连带责任没有法律规定，即法律没有规定家天下盛元公司对贾宁的损失承担连带责任。第二，家天下盛元公司作为居间方，无论按照合同约定还是法律规定没有任何过错，完全履行了合同义务，未违反法律规定。本案完全是陈艳隐瞒事实造成的，事实上家天下盛元公司对涉案房屋原承租人的权属进行了查验，同时到涉案房屋所在小区实地查看是否存在该房屋及该房屋权属载明的门牌号是否属实，而非要去相关房屋权属或管理部门查实房屋是否存在查封等情形，且家天下盛元公司也无法查询，因为无论是炮台庄房管站、津房置换公司、房管局等均不接受家天下盛元公司对涉案房屋是否存在查封情况进行查询，故家天下盛元公司不存在过错。另外，贾宁主张的签约告知书重大瑕疵一栏，该条款的义务是对陈艳而言，因为第二条明确约定的是请贾宁、陈艳双方进行确认，并非是家天下盛元公司进行确认。第三，贾宁主张的是房屋买卖合同纠纷，应当依据贾宁与陈艳签署的房屋买卖合同确定各自的义务。该合同中并没有家天下盛元公司相应的责任和义务，故贾宁主张家天下盛元公司承担连带责任没有合同依据。第四，关于贾宁要求返还购房款的诉请，收取房款的是陈艳，家天下盛元公司没有返还义务。对于贾宁主张的各项损失，基于上述第二点理由，家天下盛元公司没有任何过错，不应承担各项损失。对于居间服务费，贾宁并未主张解除居间合同，且家天下盛元公司已经完成了居间合同中约定的全部义务，故不同意退还居间服务费。对于贾宁的其他诉请，听从法院判决。津房置换公司述称，首先，涉案房屋在津房置换公司办理使用权置换，实际购买人（签约人）为孙伟，贾宁与津房置换公司没有合同关系，也不是涉案房屋的购买人。其次，贾宁主张津房置换公司承担连带责任，没有事实和法律依据。津房置换公司对涉案房屋为置换双方陈艳及孙伟办理使用权置换，完全依照《天津市公有住房变更承租人管理办法的规定》办理的，已经相关产权管理单位审核合格，且津房置换公司作为天津市公有住房使用权置换唯一置换单位，未接到相关法律部门、司法机关的冻结使用权置换的法律文书，办理使用权置换没有任何法律障碍，且在实际办理过程中，全部的置换手续办理完毕。贾宁提出的涉案房屋产权限制购买或转让的问题不在津房置换公司的经营管理范围内，故请求驳回贾宁要求津房置换公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。对于贾宁的其他诉讼请求，不发表意见，听从法院判决。炮台庄房管站述称，炮台庄房管站作为公产房屋的管理部门，没有任何司法机关告知涉案房屋被查封的事实。河西法院到天津市不动产事务登记中心进行的产权查封是炮台庄房管站事后了解到的，对涉案房屋被查封事宜并不知情。故请求驳回贾宁要求炮台庄房管站承担连带赔偿责任的诉讼请求，其他诉讼请求与炮台庄房管站无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于天津市南开区房管站负责管理的直管公产房屋。2018年11月6日，天津市公安局河西分局因他人涉嫌虚假诉讼将包含上述房屋在内的49套房屋，在天津市区不动产登记事务中心南开部办理了查封手续，查封期间自2018年11月8日至2020年11月7日。2019年9月8日，经家天下盛元公司居间介绍，贾宁与陈艳签订《房产买卖合同》。该合同第一条房屋情况约定：房屋坐落天津市南开区，承租人为陈艳，计租面积为25.31平方米，产别为直管公产。第三条买卖条件约定：成交价为1030000元，贾宁于签订本合同之时向陈艳支付定金30000元整；双方须于2019年10月15日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准。（若该房屋不属于私产的，上述日期为双方到津房置换或相应产权单位办理相应手续的日期，付款程序亦按照津房置换、相应产权单位的要求办理。）；陈艳同意贾宁采用一次性付款方式支付除定金外的剩余房款，贾宁须于2019年11月15日前将剩余房款存入天津市房地产交易资金监管中心,同时陈艳须将已收取的定金存入天津市房地产交易资金监管中心；陈艳应当于定金及其他房款全部存入资金监管中心后五日内，双方应亲自赴该房屋所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（如有）手续。第四条房屋交付约定：双方定于拿到全部房款3日内进行房屋交接，由陈艳腾空该房屋并交付于贾宁使用。第七条房屋产权及具体状况的承诺约定：陈艳应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交价格的10%赔偿守约方的损失。第八条违约责任约定：陈艳保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，并保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分。如该房地产存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由陈艳负责解决，并承担由此给贾宁、家天下盛元公司或其他任意第四方所造成的一切损失；在合同履行期限满之前，双方任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。因双方或其一方原因，导致合同日后不能实际履行的,家天下盛元公司仍有权按照约定收取居间服务费，如已收取居间服务费居间方不予退还。守约方支付居间服务费的，违约方直接向守约方赔偿该笔费用。陈艳在签订该合同之时未向贾宁、家天下盛元公司披露上述房屋被查封的情况。上述合同签订后，贾宁于当日给付陈艳定金30000元，并给付家天下盛元公司居间服务费15450元。2019年9月12日，陈艳通过公证的方式取得天津市南开区房屋的承租权，承租人为陈艳。2019年10月26日，陈艳到津房置换公司所属红桥交易中心办理上述房屋的挂牌置换手续，并与津房置换公司签订《公有住房使用权（公房出售）委托代理转让合同》，约定：房屋地点南开区，挂牌价格850000元；陈艳委托津房置换公司以挂牌方式对该房屋的使用权进行代理转让；陈艳由于保证不实以及未按本合同约定履行义务的，视为违约，给孙伟造成损失的，应承担赔偿责任……。同年11月1日，孙伟（贾宁之夫）到津房置换公司所属红桥交易中心办理上述房屋的摘牌手续，并就其申请调剂公有住房使用权事宜，与津房置换公司签订《公有住房使用权（公房出售）调剂合同》，主要内容为：“房屋地点南开区，计租面积25.31平方米；调剂房款850000元，付款时间2019年11月1日……等”。同日，孙伟向津房置换公司支付摘牌保证金4000元和置换调剂费（房款）846000元，并支付给贾宁房款150000元。同日，孙伟与贾宁签订《房屋交付约定书》。同年11月4日，孙伟向津房置换公司支付房屋置换代理费17000元。同年11月9日，孙伟与陈艳签订《房屋交付确认书》，陈艳于当日将上述房屋交付给孙伟。同日，津房置换公司将陈艳承租的上述房屋的《天津市公有住房租赁合同》、置换单等相关手续交予孙伟。同年11月10日，孙伟持上述手续到炮台庄房管站办理购买上述房屋产权事宜，双方签订了《公有住房买卖协议》，约定：炮台庄房管站将上述房屋出售给孙伟，孙伟一次性付清房价款25017元及公共部位设施维修基金250元。同年11月20日，炮台庄房管站向孙伟出具了《出售公有住房价值评估审批表》，其中载明：房屋坐落南开区乡宁里5号楼7门202（即涉诉房屋），购买人孙伟，金额25267元。同年11月25日，孙伟向炮台庄房管站支付了购买产权费用25267元。同年11月27日，孙伟持炮台庄房管站出具的加盖有天津市南开区房产服务中心印章的授权委托书、天津市不动产登记申请书等材料到相关房屋管理部门办理购买产权事宜，得知涉诉房屋被查封，无法购买产权。随后，陈艳、孙伟、贾宁及家天下盛元公司的工作人员于2019年11月28日商谈上述房屋被查封如何解决等事宜。后贾宁与案外人天津市丽都装饰公司于2019年10月30日签订《装修合同》，由丽都装饰公司对上述房屋进行装修装饰，贾宁分六次向该公司支付了装修费，合计56000元。同时，贾宁花费3949元购买橱柜一套并安置在上述房屋内。另外，家天下盛元公司的工作人员受陈艳、贾宁的委托，通过微信的方式将解除合同通知发送给陈艳。但陈艳未对此予以回复。现上述房屋仍处于查封状态。另，《天津市直管公产房屋管理办法》（津政办法[2014]55号）第十一条规定：可以出售的直管公产住宅房屋使用权转让时，由受让人购买直管公产住宅房屋。本案涉诉房屋使用权的转让处于该管理办法的实施期间，孙伟须购买涉诉房屋的产权。现上述管理办法已于2019年10月31日废止，涉诉房屋不再强制购买产权，是否购买产权由承租人自行决定。诉讼期间，贾宁向本院提出诉讼保全申请，本院作出（2019）津0104民初15820号民事裁定书，裁定：冻结被申请人陈艳名下银行存款1250666元或查封、扣押等值财产。贾宁交纳保全费5000元。本院认为，贾宁与陈艳签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，贾宁主张双方交易的系案涉房屋的产权，其应就该主张予以举证，根据贾宁所述主要依据为案涉合同第三条、第七条、第八条以及证人证言等证据，上述条款中虽载明了“该房屋所辖区房管局签署《天津房产买卖协议》、双方应亲自赴该房屋所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记(如有)手续”等内容，但案涉合同系家天下盛元公司出具的制式合同，对于交易的是产权还是使用权没有进行区分，且案涉合同载明的案涉房屋系直管公产，双方也到津房置换公司办理的使用权转让手续，孙伟已是案涉房屋的使用人，可以取得公有住房租赁合同。故贾宁以案涉合同相关条款书写有“所有权转移登记”等字样为据证明交易的是产权，证据不足，在陈艳否认交易的为产权的情况下，贾宁应进一步举证证明双方交易的为产权，然贾宁未能举证证明，应承担举证不利的法律后果，且证人证言具有可变性。因此，贾宁主张与陈艳就案涉房屋交易的系产权，证据不足，不予确认。现鉴于双方已经办理完毕案涉房屋使用权的转让手续，贾宁也对案涉房屋进行了装饰装修，且根据现行的《天津市直管公产房屋管理办法》的相关规定，已经不再强制购买产权。如果解除案涉合同，势必会加重双方的交易成本，且双方再次办理案涉房屋使用权转让手续时，可能会存在被其他人摘牌或交易价格不一致的情况发生。因此，贾宁主张解除案涉合同、陈艳返还购房款和赔偿房屋置换代理费及装修费的请求，没有事实和法律依据，不予支持。家天下盛元公司作为案涉合同的居间人，其应当对案涉房屋是否存在查封情况进行查询，以保证案涉合同的顺利交易，但家天下盛元公司并未履行该义务，且根据证人在庭审中的证言，也证明了家天下盛元公司未履行该义务，且提供的案涉合同没有区分交易的是产权还是使用权，如果贾宁与陈艳交易的是产权，家天下盛元公司应当提示双方另行签订补充协议，以明确交易的是产权，但家天下盛元公司并未向双方进行提示，此也是导致本案成讼的原因之一。故家天下盛元公司在居间过程中未能尽职尽责，存在瑕疵，其收取的居间服务费应退还给贾宁。炮台庄房管站作为案涉房屋的管理单位，根据原《天津市直管公产房屋管理办法》的相关规定，在孙伟提出购买案涉房屋的产权之时已经为其出具了相关材料，履行了相应的工作职责，不存在过错，且炮台庄房管站事后才得知案涉房屋被查封，故炮台庄房管站不应承担责任。现鉴于孙伟至今不能购买案涉房屋的产权，其交纳的购买产权的费用应由炮台庄房管站退还给孙伟。关于贾宁主张的违约金的请求。陈艳于庭审中主张约定的违约金过高，请求予以适当减少。依照相关法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，贾宁提供的证据虽不足以证明双方交易的系案涉房屋的产权，但陈艳并未及时将案涉房屋被查封的情况告知贾宁，违反了诚实信用原则，应承担相应的违约责任。鉴于陈艳并非恶意违约，且孙伟至今未能成功购买产权系因案涉房屋被公安机关查封及原《天津市直管公产房屋管理办法》的相关规定，故贾宁主张的违约金予以调整，酌定为51500元。对于贾宁主张的向他人借款用于购买案涉房屋并支付利息系其经济损失的理由，因贾宁未能提供该借款系用于购买案涉房屋的相关证据，故不予采信。关于贾宁主张家天下盛元公司、津房置换公司、炮台庄房管站承担连带责任的请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告陈艳给付原告贾宁违约金51500元；二、本判决生效后十五日内，第三人天津市家天下盛元房地产经纪有限公司返还原告贾宁居间服务费17000元；三、本判决生效后十五日内，第三人天津市南开区炮台庄房管站退还原告贾宁购买产权费25267元；四、驳回原告贾宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16056元，由原告贾宁负担10000元，由被告陈艳负担6056元，被告陈艳负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告贾宁。保全费5000元，由被告陈艳负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告贾宁。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝家琨人民陪审员  郑运良人民陪审员  孙兰菊二〇二〇年七月二十八日书 记 员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。