上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20402号原告(反诉被告)：沈蕴斐，男，汉族。被告(反诉原告)：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡伟，男。委托诉讼代理人：郁晨瑞，女。原告沈蕴斐与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告青客公司向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。原告(反诉被告)沈蕴斐，被告(反诉原告)青客公司的委托诉讼代理人胡伟、郁晨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈蕴斐向本院提出本诉诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议一、二》均于2020年3月4日解除；2.判令被告按照(人民币，币种下同)5,681元/月的租金标准支付自2020年1月25日至2020年3月4日期间所拖欠的房屋租金7,385元；3.判令被告支付违约金17,043元;4.判令被告支付水、电拖欠费用565.30元；5.判令被告赔偿原告家电损失6,497元(含液晶电视机4台、煤气灶1台);6.本案诉讼费用由被告承担。本诉的事实与理由：原、被告于2016年1月6日签订《房屋托管租赁合同》及补充协议一份，合同编号为XXXXXXX。合同约定，由原告将位于上海市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室房屋托管租赁给被告，房屋自合同签署之日起交予被告，免租金期限为3个月,即2016年1月6日至2016年4月7日。被告支付租金起租期限自2016年4月25日起至2024年4月24日止，房屋租期为96个月又18天，房屋租赁期限为8年，付三押一。合同还约定被告非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的一倍支付违约金。其后,双方又签订《补充协议一》及《房屋托管租赁合同授权书》，该补充协议中约定，该房屋托管合同履行届满60月又18天(即2016年04月25日起至2021年04月24日)前两个月，若原告需自用该套房屋，可通知被告解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。《房屋托管租赁合同授权书》约定了原告委托被告代办房屋出租备案登记、常规保洁、日常保养和维修、代收代缴各种公用事业费等事项，费用由承租方承担。2020年1月25日，被告未按合同约定支付2020年度第一个季度租金，2020年1月8日,原告先后接到被告公司工作人员的电话和微信通知，要求无责退房，原告未予同意且于2020年1月8日起至2020年2月20日期间多次电联被告公司业务员、网络客服及售后服务热线催讨所拖欠之租金及水电等费用，但均未果。2020年2月21日，原告向被告发出书面催款通知函，通知并要求被告自催款通知函发出之日起5天内支付目前所拖欠的租金以及水电费用。截至2020年2月26日，由于原告仍未收到租金以及水电费用,再次于2020年2月27日发出解除《上海市房屋出租委托代理合同》书面通知书，因被告违约，自2020年2月26日起原告单方面终止合同，并通知于2020年2月29日中午12点后正式收回房屋，由此所造成的一切违约责任由被告承担。由于被告的违约行为，依据《房屋托管租赁合同》约定及《中华人民共和国合同法》等相关规定，被告除支付拖欠费用外，还应承担擅自提前退租解除合同所造成的经济损失并给予赔偿，同时还应按约支付违约金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告青客公司针对本诉辩称：对于诉请1、2、4均无异议，愿意支付；对于诉请3，原告主张的违约金过高，希望法院调整为按1个月租金的标准计算；对于诉请5，其愿意赔偿原告家电损失4,000元。同时，被告青客公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议一、二》均于2020年3月4日解除；2.判令原告返还租赁押金5,265元；3.反诉费用由原告承担。反诉的事实与理由：原、被告双方签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议一、二》因为客观情况导致无法继续履行，现要求解除合同，并要求原告返还被告的租赁押金。原告对反诉辩称：对于诉请1无异议，同意解除；对于诉请2，其已收取上述押金，同意在本案中进行抵扣。本院经审理认定事实如下：原告及案外人陆某某(原告妻子)为上海市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2016年1月6日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋托管租赁合同》(合同编号XXXXXXX)一份，合同约定：原告将案涉房屋出租给被告，租赁期限96个月又18天，起租日2016年4月7日，截止日2024年4月24日，月租金5,265元，付三押一，备注：2016年1月8日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金及18天的租金8,424元。前三年租金不变，第4年租金上涨8%，……；一般条款中关于房屋交接与装修：甲方作为该房屋的房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司进行装修,费用由第三方租赁公司支付；该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛胚,如有装修各方共同制作装修和家具清单；装修不应破坏房屋承重结构；甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状。租金支付方式和限期：乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金,25日为非工作日的到帐时间为此后第一个工作日。其他费用：租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。交房前甲方须拆除燃气、有线电视等设施，物业管理费由甲方承担。使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担。违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金,乙方非合理理由,擅自提前退租,应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付对方损失的,违约方还应负责赔偿。同日，双方又签订《补充协议一》，该协议约定：该房屋托管合同期限为5年又18天(即2016年4月7日起至2021年4月24日止)后，若甲方需自用该套房屋，提前2个月通知乙方，则可解除该房屋的托管合同并互不承担违约责任。同日，双方还签订《授权书》一份，内载：就甲方出租的案涉房屋的出租备案登记、税收缴纳、公共事业代缴等事项订立本协议，甲方委托乙方代办的事项如下：1、代办房屋进行出租备案登记，并办理相关文件和手续；2、代收代缴各种公共事业费，费用由承租方承担；3、对房屋进行常规保洁，费用由承租方承担；4、对房屋进行日常保养和维修，费用由承租方承担；5、对房屋进行装修，费用由承租方承担。同日，双方还签订《补充协议二》，该协议就装修等问题进行了相关约定。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告支付押金5,265元及相应租金，但是自2020年1月25日起，被告未再支付租金。2020年2月21日，原告向被告发送《声明及催款通知函》，内载：“一、我方不同意变更房屋租金的支付方式，该按照合同约定金额和合同约定支付方式于每支付款周期月25日将本期租金汇款至本人银行账户中；二、自本函发出之日起5天内(2020年2月26日前)支付拖欠的租金，若2020年2月26日前贵司未按照合同约定金额和合同约定支付方式将本期租金汇入本人银行卡中，视贵司擅自解除协议，系贵司主动违约，根据我国合同法相关规定，我作为出租人有权解除我们当前签订的《房屋托管租赁合同》，本人将收回房屋并告知租客。同时要求贵司承担违约责任赔偿我方相应的损失。”该函件显示于2020年2月24日被签收。随后，原告向被告发送落款时间为2020年2月26日的《解除通知书》，通知被告双方所签订的合同于该通知函发出之日起解除，并要求被告支付拖欠的租金、水电费等。被告于2020年3月4日签收该通知书。另查明，被告拖欠水、电费用合计565.30元，其中包括2020年1至2月的水费79.30元、2020年1月电费272.40元、2月电费213.60元，上述费用原告均已垫付。再查明，原告于庭审中陈述其于2020年3月4日将案涉房屋收回，并于2020年4月上旬已另行出租。后原告于庭审后向本院递交情况说明，表示庭审中因其记忆偏差将对外出租的日期记错，后经核实，其实际上是于2020年7月8日才将案涉房屋出租他人。另外，关于原告主张的家电损失，被告当庭表示愿意赔偿4,000元，原告对该金额认可，并接受该赔偿方案。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《授权书》、银行流水、《声明及催款通知函》及快递凭证、《解除通知书》及快递凭证、水、电费缴费凭证、签约合同(装修房)交房标准及附件等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告之间就案涉房屋签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》均系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的合同义务。被告自2020年1月25日起未再支付租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告主张双方所签合同于解约通知送达被告之日即2020年3月4日解除，对此被告表示认可，本院予以确认。原告主张被告按照5,681元/月的租金标准支付2020年1月25日至2020年3月4日期间的未付租金7,385元，对此被告表示认可，本院予以支持。双方合同解除因被告违约导致，被告应承担违约责任，现原告已自行调低合同约定的违约金标准，主张相当于3个月的租金金额的违约金，考虑到案涉房屋实际空置时间对原告造成的租金损失，再结合被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短及当时房屋租赁市场的状况等因素，本院对原告主张的违约金予以支持。对于原告主张的水、电费用系被告租赁案涉房屋期间实际发生的费用，根据双方合同约定应由被告负担，原告已先行垫付，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对于原告主张的家电损失，原、被告双方均同意由被告赔偿4,000元，本院对此亦予以确认。关于被告反诉要求返还押金5,265元，因案涉合同已解除，且原、被告均同意押金在本案中进行冲抵，本院认可并将该押金与被告欠付租金7,385元进行折抵，被告还需支付租金2,120元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)沈蕴斐与被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司之间签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》于2020年3月4日解除；二、被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)沈蕴斐租金2,120元(已与押金进行冲抵)；三、被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)沈蕴斐违约金17,043元；四、被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)沈蕴斐水、电费用共计565.30元；五、被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)沈蕴斐家电损失赔偿款4,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计587.26元，由原告(反诉被告)沈蕴斐负担46.98元，被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担540.28元；反诉案件受理费减半收取计25元，由原告(反诉被告)沈蕴斐负担12.50元，被告(反诉原告)上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担12.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 谢 威人民陪审员 陈 跃人民陪审员 张雪花法官 助理 谭静贤书 记 员 许婵娟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。