镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1112民初3189号原告：嵇强，男，1982年1月16日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：韦伟，镇江市丹徒区精诚法律服务所法律工作者。被告：韩建国，男，1982年2月7日生，汉族，户籍地江苏省盐城市。委托诉讼代理人：杨爱清，江苏南昆仑律师事务所律师。第三人：镇江市丹徒区上党长乐电子元件厂，住所地江苏省镇江市丹徒区上党集镇。经营者：孔伯俊，男，1968年3月11日生，汉族，住江苏省。原告嵇强与被告韩建国、第三人镇江市丹徒区上党长乐电子元件厂（以下简称长乐元件厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，形成（2019）苏1112民初1662号案件（以下简称1662号案件）。经审理，本院认为案涉房屋为小产权房，在转让后因租赁合同引起的纠纷不属于人民法院民事案件的受案范围，故裁定驳回原告的起诉。原告不服该裁定，依法提起上诉。镇江市中级人民法院于2019年10月21日裁定撤销本院1662号案件驳回起诉的裁定，指令本院继续审理该案。后本院于2019年10月28日立案，依法适用普通程序继续对本案进行了审理。在审理过程中，第三人长乐元件厂向本院另行起诉本案原告嵇强，要求确认本案所涉双方之间的房屋买卖合同无效，形成（2019）苏1112民初3577号案件（以下简称3577号案件），因本案需以该案审理结果为依据，本院遂裁定中止审理本案。在3577号案件法律文书生效后，本院恢复本案的审理，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告嵇强及其委托诉讼代理人韦伟、被告韩建国委托诉讼代理人杨爱清到庭参加诉讼，第三人长乐元件厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵇强向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告给付原告所欠两年度租金172200元（2018年4月10日-2019年4月9日，2019年4月10日-2020年4月10日）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月6日，第三人长乐元件厂将自建的位于丹徒区谷阳镇槐荫村的厂房出租给被告韩建国经营使用。2017年1月20日，长乐元件厂将该厂房转让给原告，原告与被告依照原租赁协议的内容重新签订了租房协议。2018年4月，原告要求被告按约缴纳2018年4月10日-2019年4月9日的租金84000元，被告一直未予支付。直至2019年4月初，被告应当另行缴纳2019年4月10日-2020年4月10日租金88200元，亦未给付，合计差欠原告租金172200元。原告多次催要未果，诉至法院。案件审理过程中，因3577号案件生效文书确认案涉厂房转让协议无效，但原告认为被告已按约定的用途正常使用案涉房屋，故申请将第一项诉讼请求变更为：判令被告给付2018年4月10日至2019年4月9日（费用为84000元）、2019年4月10日至2020年4月10日（费用为88200元）两年度的房屋占有使用费172200元（按约定的租金标准计算）。被告韩建国辩称：1.原告非案涉租赁房屋的所有权人，无权向被告收取房租或占有使用费；2.被告已经与房屋所有权人孔伯俊续订了租赁合同，并付清房租，不应重复支付；3.3577号案件中的生效文书已确认原告与第三人之间的房屋转让协议无效，故原告亦无权收取房租或占有使用费。第三人长乐元件厂的陈述与被告韩建国答辩意见一致，确认其经营者孔伯俊与被告已经于3577号案件文书生效后，就案涉房屋续签了租赁合同，2021年1月19日之前的房租双方已经结清。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据双方当事人提供的证据及各方当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2017年1月20日，原告与第三人在丹徒区谷阳镇法律服务所的见证下签订《转让协议书》一份，约定第三人将坐落于丹徒区谷阳镇槐荫村兔儿岗的农村集体土地上的自有厂房两幢（2500平方米左右）的所有权转让给原告，转让价为2000000元，协议对付款期限、双方对原厂房的债权债务、违约责任及转让后续事宜等进行了约定。协议签订后，原告依约向第三人支付了购房款2000000元。2017年4月6日，受原告委托，原告父亲嵇秀和（甲方）与被告（乙方，案涉厂房的原承租人）参照第三人与被告签订的租赁合同重新签订《租房协议》一份，约定甲方将位于镇荣公路南面的部分厂房，约800平方米钢结构厂房租给乙方使用。租用时间为2015年4月10日至2020年4月10日，共5年。前三年租金为一年80000元，后两年每年递增5%，2016年4月10日付第二年的租金，以此类推。嵇秀和与被告分别在协议底部甲、乙方处签字确认。协议底部空白处手写有“厂房内行吊产权归孔伯俊所有”。协议签订当天，原告出具收据给被告，载明收到2017年4月10日至2018年4月10日的房租80000元，收据上盖有镇江诚和金属制品有限公司（以下简称诚和公司）财务专用章。但原、被告均认可2017-2018年度租金系由原告与孔伯俊之间结算，被告并未实际付款。截至原告起诉之日，被告未支付过租金。2019年12月3日，长乐元件厂向我院起诉本案原告嵇强，要求确认案涉《转让协议书》无效，形成3577号案件，该案本院于2019年12月28日作出判决，认为虽嵇强已支付全部购房款，但其非厂房所在村集体经济组织成员，该协议违反了国家法律的相关规定。此外，长乐元件厂所建厂房的土地系建设用地，在未办理用地审批及规划许可的情况下即开工建设，也已违反了法律的强制性规定，故长乐元件厂并未取得涉案厂房的合法所有权。因此，案涉《转让协议书》应属无效。判决后，双方均未上诉，目前该法律文书已生效。长乐元件厂与嵇强对《转让协议书》被确认无效之后的财产返还事宜至今未进行磋商和处理。2020年1月20日，孔伯俊与被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由孔伯俊将本案讼争的800平方米厂房续租给被告至2025年1月20日，并明确续租之前的房租已经结清。2020年3月26日，诚和公司向被告发出通知，告知其案涉租赁房屋于2020年4月10日到期，要求其搬离。被告确认已收到该通知。另查明，诚和公司法定代表人为嵇秀和，原告系该公司股东。本案审理过程中，诚和公司出具情况说明一份，明确2017年1月20日的厂房转让系原告个人与长乐元件厂之间的交易，最终房屋产权以及相关权利义务归原告，与诚和公司无涉。本院认为，本案的争议焦点为原告是否有权向被告收取案涉房屋占有使用费，本院认为其有权收取。理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，经生效文书确认，案涉租赁厂房所在的土地系建设用地，并未办理用地审批及规划许可，在本案庭审辩论结束前亦未取得相关许可证。故案涉租赁合同因违反法律强制性规定而无效。但被告在依协议占有使用租赁物的期间，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费给原告。被告自协议签订后实际占用案涉房屋至今，虽原告与第三人长乐元件厂之间的《转让协议书》被确认无效，但原告已实际支付转让的对价，并取得将案涉房屋对外出租的权利，原告有权向被告收取房屋占有使用费。参照合同约定的租金标准，原告作为权利人可以要求被告支付房屋占有使用费172200元。2.合同具有相对性，对合同以外的第三人不产生约束力，无权为他人设定合同上的义务。被告辩称，其在法院确认第三人与原告之间的《转让协议书》无效后，与孔伯俊就案涉房屋已经重新签订《房屋租赁合同》，进行续租，续租之前的房租已经通过债务抵销的形式结清，故不应再向原告支付租金。但上述租赁合同系被告与孔伯俊双方之间订立，原告并未参与也不知情，故对原告不产生约束力。第三人与原告之间的《转让协议书》被确认无效后，房屋返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。第三人并未要求原告返还房屋，也未退还收取的购房款，原、被告及第三人之间未就该协议被确认无效前案涉房屋占有使用费由哪方收取重新达成协议，故原告与被告之间的租赁合同虽然无效，但被告仍然应当向租赁合同的相对人即原告履行合同被确认无效后支付房屋占有使用费的法律义务。至于原告因案涉房屋取得的收益是应返还给第三人，还是可与第三人应当支付的占有价款的资金占用费相互抵销的问题，以及被告与孔伯俊之间因租赁合同引发的纠纷，不属于本案处理范围，本案中不予理涉，当事人可另案主张。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告韩建国于本判决生效后十日内给付原告嵇强房屋占有使用费172200元（2018年4月10日-2019年4月9日、2019年4月10日-2020年4月10日两年度）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3744元，保全费1520元，合计5264元，由被告韩建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  范光萍人民陪审员  孔金生人民陪审员  沈 伟二〇二〇年四月二十六日法官 助理  裴娅颖书 记 员  薛晓丹附：法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。