福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初1451号 原告：大田县岩城文化广场业主委员会，住所地福建省大田县岩城文化广场5号楼架空层。 负责人：苏元旋，主任。 委托诉讼代理人：李兴调，福建岩城律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑小伟，福建联商律师事务所执业律师。 被告：三明市一鹏房地产开发有限公司，住所地福建省大田县建山路60号四层，统一社会信用代码：91350425775351842J。 法定代表人：黄少勇，执行董事。 被告：叶树皎，男，1964年9月4日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：林芳胜，福建宏岩律师事务所执业律师。 原告大田县岩城文化广场业主委员会（以下简称岩城业委会）与被告三明市一鹏房地产开发有限公司（一鹏公司）、叶树皎排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人、被告叶树皎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岩城业委会向本院提出诉讼请求：1.一鹏公司、叶树皎立即排除妨害，停止侵占大田县××广场××号楼××层××层××层的5间物业管理用房；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：大田县岩城文化广场项目由一鹏公司开发建设，涉案的5号楼经批准于2009年4月28日开始预售。5号楼共有25层，一层性质为商业店面，共有28间，可销售面积1290.49㎡（其中套内面积1247.7㎡，公摊面积43.542㎡），分摊系数各间均不同；二层至二十四层为两梯四户的住宅套房，共有92套，可销售面积为9485.82㎡（其中套内面积7304.11㎡，公摊面积2181.78㎡），分摊系数固定为0.29872685；二十五层为两间杂物间，面积共为44.88㎡（其中套内面积34.56㎡，公摊面积10.324㎡）；5号楼可销售的总面积为10821.99㎡。5号楼主体建筑的一层商业店面与二层住宅套房之间设计有架空层以作为物业管理用房使用，未计入可销售的专用和分摊面积之内，该层设计长度为34.5米、宽度为17米、层高低于2.2米，面积为476.78㎡。一鹏公司在2010年陆续向业主交付房屋。交房后，一鹏公司始终没有将5号楼一层与二层之间架空层的物业管理用房交付给业主、物业公司、业主委员会管理使用。一鹏公司未经业主、业主委员会许可，擅自将架空层交由叶树皎作为办公室使用。因此，岩城业委会经业主大会授权，多次要求二被告停止侵占架空层的物业管理用房，但二被告不予理睬。为此，岩城业委会特具状起诉，请求依法判决。 一鹏公司、叶树皎辩称，岩城业委会要求其排除妨害，确定其应无偿提供大田县××广场××号楼××层××层××层的5间管理用房，缺乏事实依据，应当驳回诉讼请求。其理由如下：1.一鹏公司与大田县规划建设局签订《协议书》，确定一鹏公司应无偿提供大田县××广场××号楼××层××层××层的管理用房建筑面积是200㎡。2.2010年5月21日，一鹏公司已向厦门市莲花物业管理有限公司大田分公司移交大田县××广场××号楼××层××层××层200㎡物业服务管理用房，岩城业委会和物业管理公司实际使用的物业服务用房建筑面积268.423㎡。从2019年开始，其中三分之二面积的物业服务管理用房由岩城业委会占有使用，另外三分之一面积由物业公司使用，其中多占用超出的部分面积68.423㎡的产权系属一鹏公司所有，一鹏公司将保留诉讼权利。3.位于大田县××广场××号楼××层××层××层总建筑面积是520.772㎡，而非476.78㎡，该建筑长度34.5米，宽度17米，高度2.85米，具有构造上的独立性，除了物业公司实际使用的物业服务用房建筑面积268.423㎡外，该层倒插门下的建筑面积252.349㎡属于一鹏公司出资建造，未计入公摊面积，不是公共物业服务用房，该产权系属一鹏公司所有，岩城业委会或业主未向一鹏公司支付对价，未取得该产权，一鹏公司没有义务无偿提供给岩城业委会及业主，不属于岩城业委会或业主共有，一鹏公司有权占有、使用。4.一鹏公司开发的大田县岩城文化广场尚有负一层、负二层2号配电房及用于仙廷酒店的房屋登记在一鹏公司名下，一鹏公司使用大田县××广场××号楼××层××层××层的建筑面积252.349㎡主要用于管理前述房产日常的物业。 岩城业委会围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.大田县住房和城乡建设局出具的《业主委员会备案证明》及负责人苏元旋的居民身份证，拟证实原告的主体资格合法。2.业主委员会会议记录、业主大会投票表决表，拟证实岩城业委会经业主大会授权后，有权通过诉讼手段收回架空层。3.大田县房地产信息网关于文化广场5号楼的网签备案信息，拟证实岩城文化广场5号楼一层与二层之间架空层的5间物业管理用房不计入可销售面积，而商品房销售面积应为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。4.岩城文化广场5号楼架空层平面设计图，拟证实架空层设计面积为476.78平方，设计用途为物业管理用房、业委会、监控室。5.大田县住建局田建[2007]综5号“关于大田岩城文化广场规划设计方案的批复”，拟证实文化广场物业管理用房应配置建筑面积不少于200平方。6.文化广场5号楼架空层被侵占的现场照片，拟证实架空层至今未交付，被一鹏公司、叶树皎侵占。 一鹏公司、叶树皎对上述证据质证如下：1.对证据一无异议。2.对证据二真实性有异议，岩城业委会未提供业主的现有专有部分的产权人证明，已在表决签字的业主身份不明，其真实性无法确认，表决的内容不合法，业主表决的“同意收回”的是一鹏公司所有的房产，系无权处分行为，涉案房屋系一鹏公司出资建造的，未计入公摊面积，岩城业委会及业主未支付对价，不属于业主共有，业主无权作出表决。3.对证据三真实性无异议，但对证明内容有异议，该份证据可证实涉案房屋的其余5间不计入公摊面积，不属于业主专有的建筑的组成部分。4.对证据四的真实性无异议，但对证明内容有异议，5号楼一层与二层之间架空层实际建筑面积520.772㎡，并非476.78㎡，大田县城乡规则建设局与一鹏公司签订协议，确定只有其中的200㎡必须作为公共物业服务用房，其余面积的房屋系一鹏公司出资建造的，一鹏公司没有义务无偿交付给岩城业委会。5.对证据五的真实性无异议，但对证明内容有异议，一鹏公司与大田县建设局以协议形式确定一鹏公司应无偿提供的物业服务用房是200㎡，而不是至少200㎡。6.对证据六的证明对象有异议，一鹏公司使用自己建造的房屋不是侵占行为，而岩城业委会与物业公司实际占用268.423㎡，多占用68.423㎡，该证据可以证明岩城业委会与物业公司的行为对一彭公司构成侵权。 一鹏公司、叶树皎围绕其抗辩事由依法提交如下证据：1.《大田岩城文化广场规划设计方案的批复》，拟证实一鹏公司开发的大田县岩城岩城文化广场总用地面积43185.2㎡，建筑密度18.2%，绿地率51%，容积率2.11，规划总建筑面积91200㎡，配置物业服务用房建筑面积为182.4㎡，以及位于大田县××广场××号楼××层××层××层总建筑面积520.772㎡属于一鹏公司出资建造。2.《协议书》，拟证实一鹏公司应无偿提供物业服务用房面积是200㎡。3.《物业管理用房移交证明》，拟证实2010年5月21日，一鹏公司已向厦门市莲花物业管理有限公司大田分公司移交大田县××广场××号楼××层××层××层的物业服务用房建筑面积200㎡。4.《房屋建筑面积变更测量计算报告》，拟证实位于大田县××广场××号楼××层××层××层总建筑面积520.772㎡，并非476.78㎡，现物业管理公司实际使用的物业服务用房建筑面积为268.423㎡。5.《文化广场5＃架空层说明》，拟证实位于大田县××广场××号楼××层××层××层的物业管理用房建筑面积520.772㎡未计入公摊面积，而非不计入可销售面积。6.发票，拟证实大田县岩城文化广场负一层2号配电房由被告三明市一鹏房地产开发有限公司管理。7.法人营业执照、法定代表人证明、身份证复印件，拟证实被告的基本信息情况。 岩城业委会对一鹏公司、叶树皎提交的上述证据质证如下：1.对证据一的真实性无异议，证明对象有异议，该批复明确列明了应不少于200㎡，而不是一鹏公司所认为的182.4㎡。而且，一鹏公司只是最初的房地产投资者，并不当然是涉案房产的所有者。2.对证据二的真实性无异议，但5号楼平面图已经明确列明了原告方诉求的用房及监控室的用途，从协议书的内容分析，当时约定了西侧和西南侧归属业主，对东侧和东南侧没有约定，则应当按照法定移交给业主，该架空层平面图足以说明涉诉夹层为岩城文化广场5号楼全体业主共有；3.对证据三的真实性无异议，该证据只是说明移交了200㎡作为物业服务用房；4.对证据四的三性有异议，对一鹏公司单方委托测量的结论，岩城业委会不予认可；5.对证据五的三性有异议，该证据也是一鹏公司单方委托机构所作的，且法定标准不是专有的权利部分，公摊与否不是判定共有的标准；6.对证据六的三性有异议，该发票只能证明一鹏公司为少数商户业主缴纳过电费，并不能证明涉诉房产属于一鹏公司所有。 本院经审查后认为，1.对双方无争议的证据，予以确认并在卷佐证。2.对岩城业委会提交的业主委员会会议记录、业主大会投票表决表，岩城业委会对一鹏公司、叶树皎提交的《文化广场5#架空层说明》真实性予以确认，从内容分析，岩城业委会作为岩城文化广场小区的业主委员会，其作出的会议记录，对小区事项进行投票表决符合法律规定，且上述证据与本案具有关联性，对其证明内容予以采信。一鹏公司、叶树皎对投票业主身份提出异议，但未能提供相反证据予以证实，对其辩解意见，不予采纳。3.对一鹏公司、叶树皎提交的《文化广场5#架空层说明》，因系其单方出具的书面材料，对该份证据真实性无法判断，且岩城业委会不予认可，故不作为本案定案依据。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一鹏公司系大田文化广场房地产开发商，叶树皎系其聘请的工作人员，且系该公司股东。2007年1月23日，大田县城乡规划建设局作出《关于大田岩城文化广场规划设计方案的批复》（田建[2007]综5号），批复同意大田岩城文化广场小区总用地面积43185.2㎡（其中广场及公共设施用地面积31614.2㎡，预留用地60㎡，出让用地面积11511.0㎡），规划总建筑面积91200㎡，同时应无偿配套和建设文化广场及仙亭山森林公园管理用房建筑面积200㎡，物业管理用房应按规定配置建筑面积不少于200㎡，高层建筑的地下室必须设置底线停车场，室外应设置不少于20个泊位的社会公共停车场。 2007年10月，由福建超平建筑设计有限公司设计，三明建设局审查批准的岩城文化广场5号楼一层平面图、架空层平面图载明，架空层各隔间标准有物业管理用房、监控室、业委会等字样。 2009年3月13日，大田县规划建设局（甲方）与一鹏公司（乙方）签订《协议书》，约定：1.按相关政策规定：“开发商应无偿交给政府建筑面积不少于200㎡的管理用房，作为文化广场及仙亭山森林公园管理用房”。现确定位于3#楼架空层面积200㎡的房屋作为管理房（详见附图画斜线部分），待该幢楼竣工验收后正式移交给甲方；2.确定位于五号楼架空层面积约200㎡的房屋作为物业管理用房（详见附图画斜线部分），待该幢楼竣工验收后移交给物业管理公司。2010年5月21日，一鹏公司将岩城文化广场5号楼架空层约200㎡场所装修完毕，移交给厦门市莲花物业管理公司大田分公司作为岩城文化广场小区物业管理用房使用。目前，岩城文化广场5号楼一层与二层之间架空层有10间房屋，其中右侧5间由一鹏房地产公司占用，左侧5间由岩城业委会及物业公司使用。 2020年1月10日，岩城文化广场小区经依法备案成立了岩城业委会。因文化广场小区业主对涉诉房产被一鹏公司的股东叶树皎长期作为个人办公用房不满，遂要求岩城业委会维权。2020年4月7日，岩城业委会就收回5号楼被占用的5间物业用房召开业主委员会会议，会议决议：到会业委会成员一致同意收回5号楼被非法占用的属业主所有的5间物业管理用房，并采用书面征求意见方式组织召开业主大会。2020年4月10日，岩城业委会将上述决议进行公告，并就决议事项征求全体业主意见并投票表决。表决结果为全体业主同意岩城业委会通过诉讼方式收回大田县岩城文化广场5号楼物业管理用房。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第七十三条亦规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。据此，开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。本案中，案涉争议房屋位于岩城文化广场小区内，且与规划为物业用房的部分同属5号楼一层与二层之间的架空层，根据岩城文化广场5号楼架空层平面图等书面证据所载明的内容来看，一鹏公司在建设5号楼时，是将5号楼一层与二层之间的架空层作为物业管理用房进行设计建造。岩城业委会在本案中提供的证据，对其主张已经尽到初步举证义务。而一鹏公司辩称案涉争议房屋系其公司所有，作为岩城文化广场小区的开发商，一鹏公司应当进一步提供充分证据予以证明。而一鹏公司提供的《协议书》、《物业管理用房移交证明》不足以证明案涉争议房屋系其公司所有。同时，一鹏公司并未举证证明，其未将案涉5号楼一层与二层之间架空层的房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中。因此，应认定案涉争议房屋属岩城文化广场全体业主所有。故岩城业委会主张一鹏公司、叶树皎排除妨害，停止侵占大田县××广场××号楼××层××层××层的5间物业管理用房的主张，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 三明市一鹏房地产开发有限公司、叶树皎应于本判决发生法律效力后三十日内排除妨害，并将其占用的大田县××广场××号楼××层××层××层的5间物业管理用房全部移交给大田县岩城文化广场业主委员会管理。 案件受理费100元，由三明市一鹏房地产开发有限公司、叶树皎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  田宝玲 人民陪审员  林芳樟 人民陪审员  黄惠玲 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  范书海 书 记 员  吴羽欣 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 1.《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 2.《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。