上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13132号原告：唐辉，男，1981年8月18日生，汉族，住上海市金山区。原告：柴连珠，女，1970年9月20日生，汉族，住上海市松江区。上列二原告共同委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：高洁，上海乾业律师事务所律师。被告：沈文贤，男，1966年2月3日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市松江区。被告：钱娥，女，1967年9月7日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市松江区。原告唐辉、柴连珠诉被告沈文贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序。因原告申请，本院于2020年11月2日追加钱娥为共同被告参加诉讼。本案于2020年12月1日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人黄万春、高洁，被告沈文贤、钱娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐辉、柴连珠向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告沈文贤于2016年3月25日签订的《动迁安置房转让协议》解除；2、判令两被告向原告返还购房款800,000元；3、判令两被告向原告赔偿因解除合同的经济损失，包括房屋差价款640,000元以及装修损失50,000元。审理中，原告明确第1项诉讼请求中，合同解除时间为2019年11月30日，并放弃第3项诉讼请求中关于装修损失50,000元的主张。事实和理由：2011年5月1日，上海市松江区洞泾镇人民政府动迁办公室(以下简称“洞泾拆迁办”)与案外人沈某某签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定洞泾拆迁办将对沈某某所有的建筑面积为195.11平方米的洞泾镇渔洋浜村XXX号房屋进行拆迁安置。之后，松江区洞泾镇人民政府安置办公室将松江区洞泾镇王家厍路775弄24幢4号1102室房屋(以下简称“涉案房屋”)安置给该户，2014年3月20日将涉案房屋交付给业主使用。2015年6月10日，沈某某报死亡注销户口。嗣后，被告沈文贤欲出售涉案房屋，原告经人介绍欲购买涉案房屋。2016年3月14日，原告向被告沈文贤支付定金30,000元，后者出具《房屋出售订金收条》。2016年3月25日，原告与被告沈文贤签订《动迁安置房转让协议》，约定涉案房屋房款860,000元，原告一次性支付800,000元，余款60,000元于房产过户成功后支付。2016年3月29日，原告向被告沈文贤支付房款770,000元，被告沈文贤并出具承诺书，表示其妻子钱娥对此事了解且知晓，承诺于2016年4月1日交付涉案房屋给原告，并且在房产证过户时完全配合原告。2016年4月1日原告与被告沈文贤完成涉案房屋交接后，一直将房屋出租给他人。直到最近，被告留言给承租人，表明想收回房屋，并向原告表示不愿配合办理过户手续，且原告发现被告已私下将涉案房屋过户给其子沈旭。被告沈文贤的行为严重违约，严重损害原告合法权益，符合法定解除合同的条件，而两被告系夫妻关系，被告沈文贤收取的800,000元房款用于家庭共同生活，属于夫妻共同债务，被告钱娥应承担共同还款责任。因此，原告诉至法院，要求判如所请。被告沈文贤辩称，签订转让协议的时候原告就知道被告沈文贤是瞒着家里人卖房子的，当时其和原告说过不要告诉被告家里人，其抱着侥幸心理对家里人说房子租出去了。造成现在的后果原告也有过错，原告柴连珠的母亲将卖房子的事情告诉了被告家里人才导致合同履行不下去。现同意解除合同，解除时间以原告主张的2019年11月30日为准。原告主张的差价损失640,000元，应由双方各自分担。房款800,000元并未用于家庭共同生活，而是全部用于被告沈文贤个人炒股，全部亏掉了，故本案与被告钱娥无关，其不应当承担共同责任。被告钱娥辩称，被告沈文贤与原告里应外合瞒了家人卖房子，家里人不知情，被告钱娥是受害者，房款800,000元是给了被告沈文贤的，没有用于家庭共同生活，故被告钱娥不同意承担共同责任。被告钱娥对原告主张的解除合同以及解除的合同时间无异议。对原告主张的差价损失计算方法和金额无异议，但由于原告与被告沈文贤合谋买卖涉案房屋，故被告方不应赔偿损失，应由被告沈文贤返还房款800,000元及两年内利息。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：原告唐辉与柴连珠系夫妻关系。被告沈文贤与钱娥系夫妻关系。2011年5月，上海市松江区洞泾镇渔洋浜村XXX号房屋被拆迁，被拆迁安置人为案外人沈某某，该房屋立基人口有：沈某某(于2015年6月10日报死亡注销户口)、吴秀英(系沈某某之妻)、沈路梅(系沈某某之女)、被告沈文贤(系沈某某之子)。2014年5月，松江区洞泾镇人民政府安置办公室为该户安置三套房屋，其中一套为松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)，相关安置户购房、交接手续由被告沈文贤代办。2016年3月25日，两原告与被告沈文贤签订《动迁安置房转让协议》，载明：出卖方(甲方)沈某某、沈文贤，买受方(乙方)唐辉、柴连珠；一、甲方愿意将坐落于上海市松江区洞泾镇百鸟苑24幢4单元1102室动迁安置房(即涉案房屋)以总价860,000元的价格转让给乙方；二、办理房产证费用及房屋维修基金，有线电视初装费等费用由乙方支付；三、经甲乙双方商定房屋价格总额800,000元由乙方一次性付给甲方，甲方将房屋相关材料交与乙方，余款60,000元在房产证过户成功后支付；四、甲方承诺在乙方购房交款后，接有关部门通知可以办理小产权证时，甲方将全力协助乙方办理小产权证事宜，不得以任何理由及附加条件拖延，小产权证办理完后产权证由乙方保管，甲方如有违约承担一切后果；七、甲乙双方经协商签订本协议，如有双方父母、妻儿有悔约或争议之事，则事后责任由甲乙双方各自承担。签订该转让协议时，被告沈文贤曾向两原告出示并提供过动迁安置协议等相关材料。2016年3月27日，被告沈文贤出具《承诺书》，载明：本人沈文贤就2016年3月25日与唐辉、柴连珠夫妻签订之《动迁安置房转让协议》做补充承诺如下：合同中虽然没有本人妻子签字，但是本人承诺其完全了解和知晓本人购房之行为，其完全同意和接受本《动迁安置房转让协议》中所有条款，并且在房产证过户时完全配合乙方。本人承诺房屋的交房日期为2016年4月1日，相关的房屋权利和义务同时转让给唐辉、柴连珠夫妻。两原告于2016年3月14日向被告沈文贤支付订金30,000元，于同月29日支付房款770,000元，共计800,000元，被告沈文贤出具了相应收据。被告沈文贤于2016年4月1日将涉案房屋交付给两原告。之后，原告柴连珠以被告沈文贤代理人的名义将涉案房屋出租给上海自如资产管理有限公司，租赁期限至2024年2月9日。2019年2月20日，被告沈文贤之子沈旭与上海海桥置业有限公司签订《上海市商品房出售合同》，由沈旭购买涉案房屋，房款130,821.80元，同年5月22日，涉案房屋登记在沈旭一人名下。2019年11月30日左右，原告唐辉、柴连珠得知沈旭收回了涉案房屋，遂于2020年2月18日向本院提起(2020)沪0117民初2543号债权人撤销权诉讼，要求撤销沈文贤将其应得的上海市松江区洞泾镇渔洋浜村XXX号房屋的拆迁利益赠与被告沈旭的行为。本院经审理，认为沈文贤与唐辉、柴连珠签订的《动迁配套商品房转让协议》系双方真实意思表示，沈文贤有义务保证转让协议继续履行，然2019年沈文贤又签署动迁配套商品房购房人确认单，确认放弃购买涉案房屋权利，并配合将三套动迁配套商品房均登记在未出资的沈旭名下，将其动迁利益赠与沈旭，其赠与行为事实上造成了转让协议无法继续履行，损害了唐辉、柴连珠的债权，故本院于2020年6月29日判决支持唐辉、柴连珠的诉讼请求，但对于撤销后果未作处理。该判决已生效。原、被告一致确认：涉案《动迁安置房转让协议》于2019年11月30日解除，涉案房屋在合同解除之日的毛坯房市场价值为1,500,000元。两被告对两原告主张的经济损失计算方法1,500,000元-860,000元=640,000元无异议。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告对于被告沈文贤家里人对涉案房屋买卖是否知情存在争议：两原告主张2016年3月27日被告沈文贤出具了《承诺书》，故其家人对此知情。两被告则认为《承诺书》上无被告钱娥签名，钱娥不知情，两原告明知被告沈文贤是瞒着家里人卖房子，才让沈文贤一人承诺。2、原、被告对于本案所涉债务是否两被告夫妻共同债务存在争议：两被告主张被告沈文贤收取的800,000元房款全部用于其个人炒股，全部亏损，未用于家庭共同生活，故并非夫妻共同债务，而是被告沈文贤个人债务，为此，被告沈文贤提供其名下农业银行尾号5213银行卡交易明细清单、光大证券股份有限公司对账单。两原告对该组证据真实性无异议，但股票账户显示有较多资金转取融资到农业银行卡，后者不完整无法看到回款情况，故看不出盈亏状况，且股票投资未隐瞒家里人，是家庭投资行为，亏损、收益都应由家庭共同承担，故本案所涉债务属于两被告夫妻共同债务。被告钱娥对该组证据无异议，认为股票交易属于被告沈文贤个人行为，与家庭无关。被告沈文贤对两原告提出的股票账户转取融资的资金去向解释如下：其一，被告沈文贤以两被告名下上海市松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押贷款1,500,000元，用于炒股票，每月还贷50,000余元，有时会从股票账户中调取资金用于还贷；其二，被告沈文贤有时需要归还他人借款。本院对于原、被告双方提供的各项证据的真实性予以确认。本院认为，被告沈文贤与两原告签订的《动迁安置房转让协议》系双方真实意思表示，双方理应恪守履行。由于被告沈文贤将涉案房屋登记在其子沈旭名下且沈旭已收回占用房屋，被告沈文贤以行为表明不再履行合同，构成根本违约，原告方的合同目的无法实现，并据此行使法定解除权，于法有据，双方对合同解除时间确认一致，故本院对于原告的第一项诉讼请求予以支持。本案争议焦点在于合同解除的后果处理，以及被告钱娥是否应当承担共同责任，围绕争议焦点，本院阐述如下：一、关于合同解除的后果处理。我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告沈文贤需返还原告已付的购房款800,000元，并赔偿原告相应损失。关于赔偿损失问题，现双方均认可合同解除之日即2019年11月30日涉案房屋毛坯房市场价值为1,500,000元，扣减房款860,000元，原告因合同解除而产生的房屋差价损失为640,000元。现两原告认为被告方存在过错而己方不存在过错，故应由被告方承担其全部损失；被告沈文贤认为原告柴连珠的母亲泄漏消息致使交易不能进行下去，原告方也存在过错，应承担一定的损失；被告钱娥则认为被告沈文贤与两原告恶意串通，私自处分家庭财产，损害了其利益，故两原告也存在过错。本院认为，损失的承担应以合同双方的过错为判定依据，本案合同解除的原因主要归责于被告沈文贤，但两原告明知涉案房屋是动迁安置房，有案外人沈某某等人权益，却仍坚持购买，且《承诺书》系被告沈文贤一人签名，其所作承诺无法约束其他家庭成员，可以认定两原告知道或应当知道被告沈文贤家庭成员对买卖事宜不知情，因此，本院认为两原告在缔约时未尽审慎义务，存在一定过错，应当对其损失承担次要责任，本院综合考虑双方过错大小、两原告实际损失情况，酌情确定两原告自行承担20%的责任，被告沈文贤承担80%的赔偿责任，即被告沈文贤赔偿两原告房屋差价损失512,000元。两被告的上述辩解理由均缺乏依据，本院难以采纳。二、被告钱娥是否应当承担共同责任？两原告主张被告钱娥承担共同责任的理由有两项：一是被告钱娥对被告沈文贤出售房屋知情，二是两被告系夫妻关系，被告被告沈文贤收取800,000元房款后，将该款用于股票投资，属于家庭共同生活、共同生产经营。两被告主张被告钱娥免责的理由恰好相反，认为被告钱娥对卖房不知情、款项用于被告沈文贤个人股票投资，未用于家庭共同生活。对此本院认为，首先，两被告系夫妻关系，涉案动迁安置房来源于老宅基地房屋动迁，从被告沈文贤将拆迁所得三套安置房全部登记在其子沈旭名下的行为看，被告一家显然是将三套安置房按照家庭共有进行处分，故被告钱娥作为配偶，对于三套安置房的获得、使用、处分等情况理应知道或应当知道。其次，从被告沈文贤提供的证据看，并非如两被告所述该800,000元投入股市全部亏掉，其股票账户时有大额的银行转取融资，即回款到其银行卡，据其自述回款用于偿还银行贷款或他人借款；然而，其又自述以两被告名下共有房屋抵押贷款1,500,000元用于股票投资，故被告钱娥作为共同抵押人对被告沈文贤炒股行为显然知晓并认同，且被告沈文贤在婚姻关系存续期间炒股也是一种家庭投资行为，收益属于夫妻共同财产，亏损也应由夫妻双方共同承担。最后，被告沈文贤并未举证证明回款用途与家庭共同生活、生产经营无关。综上，本院认为上述债务系两被告夫妻共同债务，两原告要求被告钱娥承担共同责任依据充分，本院予以支持。两被告的抗辩意见缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款、第九十七条、2018年《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告唐辉、柴连珠与被告沈文贤于2016年3月25日签订的《动迁安置房转让协议》于2019年11月30日解除；二、被告沈文贤、钱娥于本判决生效之日起十日内共同返还原告唐辉、柴连珠购房款800,000元；三、被告沈文贤、钱娥于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告唐辉、柴连珠房屋差价损失512,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,840元，减半收取计8,920元，由原告唐辉、柴连珠共同负担576元(已付)，被告沈文贤、钱娥共同负担8,344元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆贤二〇二一年一月二十九日书记员  夏丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、2018年《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。