安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初4510号原告：朱庆汰，男，1974年12月26日出生，汉族，经商，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：夏复田，安徽人人律师事务所律师。被告：安徽省京洲食品有限公司，住所地安徽宿松经济开发区。法定代表人：朱金玖，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘佩良，安徽松圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文，安徽松圣律师事务所律师。原告朱庆汰与被告安徽省京洲食品有限公司（以下简称京洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告朱庆汰及其委托诉讼代理人夏复田，被告京洲公司委托诉讼代理人刘佩良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱庆汰向本院提出诉讼请求：解除朱庆汰与京洲公司于2018年4月23日签订的《厂房租赁合同》。庭审中，明确请求为：1.若法院以合同第8条解除合同，则京洲公司将6个月房屋租金返还给朱庆汰，朱庆汰赔偿京洲公司3个月租金损失；2.请求判令京洲公司返还朱庆汰押金28000元。事实与理由：2018年4月23日朱庆汰与京洲公司签订《厂房租赁合同》，在签订合同过程中，京洲公司存在欺诈，根据朱庆汰生产规模，所需租赁面积仅为1000㎡。合同签订时,京洲公司编造其与部队存在军用帐篷加工业务协作关系的谎言，允诺为朱庆汰扩大生产提供业务支持，诱骗朱庆汰超租近2000㎡厂房，致朱庆汰租赁厂房大部分闲置，且京洲公司在履行《厂房租赁合同》过程中，存在诸多违约行为：1、车间西面塌方，京洲公司一直未履行合同的第五条第一款修建挡墙，排除危险义务；2、厂房大面积漏水,京洲公司拒不履行修缮义务；3、所交付的厂房和宿舍均不符合消防安全标准；4、违规收取水电费用，拒不公开代收账目；5、干预朱庆汰自主使用厂房，拒绝朱庆汰自设食堂。京洲公司的违约行为，致朱庆汰不能正常生产，合同目的不能实现，根据合同约定，朱庆汰也享有随时解除合同的权利，故应依法解除双方签订的租赁合同。为维护合法权益，现涉诉来院，请求判如所请。京洲公司辩称，朱庆汰主张京洲公司欺诈及违约没有事实依据，双方租赁合同合法有效，京洲公司不同意解除租赁合同，朱庆汰的诉讼请求不应得到支持；若法院判决解除合同则朱庆汰应赔偿三个月房租，租金不存在退还，且押金应扣除厂房损毁损失。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。京洲公司对朱庆汰提交的原告身份证复印件、（2019）皖0826民初3038号民事判决书、（2019）皖08民终2548号裁定书、被告营业执照副本复印件及法定代表人证明、转账单、执行款收据无异议，本院予以确认，对双方有异议的证据作如下认定：朱庆汰为证明其主张提交的证据：1、证人石某、柳某、虞某的证言，证明合同欺诈及违约情况；2、厂房租赁合同，证明原告享有解除合同的权利及支付了28000元押金的事实；3、收据，证明原告搬离厂房时结清了水电费。京洲公司对上述证据的质证意见为：对证据1认为，证人石某未到庭，书面证明来历不明，不具备真实性、合法性；证人柳某、虞某与原告有特殊关系，证言不真实；对证据2三性无异议，达不到原告的证明目的；对证据3无异议，但达不到原告的证明目的。本院认为，证人石某未到庭，书面证明来历不明，证人柳某、虞某与原告有特殊关系，故对证人证言不予认定。厂房租赁合同符合证据的三性特征，应作为定案依据。结合庭审查明的事实，对原告提交的收据应予认定。京洲公司为证明其主张提交的证据：1、被告营业执照、法定代表人证明，证明被告工商登记信息；2、厂房租赁合同，证明租赁期限自2018年4月至2028年5月31日，厂房装修、维修的施工和费用均由原告承担，第八条约定的不是双方解除合同的条件；3、（2019）皖0826民初3038号民事判决书、（2019）皖08民终2548号裁定书及上诉状，证明厂房租赁合同合法有效，原告违约迟延支付租金，法院判决原告支付拖欠的租金138464.80元，原告在前次诉讼中提出的抗辩和上诉理由经一、二审判决、裁定，不能成立；4、照片，证明挡土墙早已修建好；5、28000元收据，证明朱庆汰2018年4月8日所交28000元为租金定金，而非押金；6、房屋现状照片6张，证明朱庆汰未恢复厂房大门、小门、墙壁，未清运垃圾。朱庆汰对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3三性无异议，但对证明目的及证明力有异议，此证据不具有其所归纳合同不能解除的约束力；对证据4来源无异议，但证明目的有异议，照片中有处地方存在塌陷，至今仍未修复；对证据5无异议，但对证明目的有异议，应当认定是合同订立时交纳的押金；证据6与本案无关联性。本院认为，证据1、2、3、4符合证据的三性特征，应作为定案依据；证据5与原告方转账单、租赁合同印证了交纳28000元为押金的事实，证据6系孤证，不作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日朱庆汰与京洲公司签订租赁合同，并于当天按照约定向京洲公司交纳押金28000元。2018年4月23日京洲公司与朱庆汰对厂房面积进行修改，重新签订《厂房租赁合同》，双方约定：京洲公司将坐落于安徽宿松经济开发区建筑面积2730平方米生产厂房、面积550.90平方米职工宿舍租赁给朱庆汰使用；租赁期间自2018年4月10日起至2028年5月31日止，租金自2018年6月10日起计算；2730平方米生产厂房的租金前5年为每平方米每月5元，年租金163800元；职工宿舍前5年每平方米每月6元，年租金39664.80元；双方签订合同之日交纳押金20000元，水电押金8000元，共计28000元，该押金抵最后一年租金最后一期水电费，合同签订5日内，朱庆汰应向京洲公司支付第一年的租金203464元，以后每年度提前两个月交清下一年度的租金。双方还约定，租赁期间，如京洲公司提前终止合同而违约，京洲公司赔付朱庆汰6个月租金，如朱庆汰提前退租而违约，应赔偿京洲公司三个月租金。合同签订后，京洲公司将合同约定厂房交付朱庆汰使用，朱庆汰接受厂房后一直在生产箱包，且其按照约定付清了第一年度的租金，但第二年度的厂房租金虽经多次催讨，仅支付65000元，下欠138464.80元未能支付，2019年7月16日京洲公司就此向本院提起诉讼，同年8月13日本院作出（2019）皖0826民初3038号民事判决书，判令朱庆汰向京洲公司支付拖欠的租金138464.80元，该判决已生效。2019年12月2日朱庆汰搬离所承租的京洲公司厂房，并将厂房钥匙交给被告方，2019年12月8日朱庆汰将厂房水电费结清，主张解除租赁合同。双方自纠纷发生以来，没能协商一致，故朱庆汰涉诉来院，请求判如所请。另查明，因朱庆汰未履行（2019）皖0826民初3038号民事判决书的义务，京洲公司向本院申请强制执行，在执行中，朱庆汰主动将所欠租金交到本院，同时向本院申请诉中保全，要求冻结该执行款，2019年12月11日本院作出（2019）皖0826民初4510号民事裁定书，冻结了京洲公司在本院执行款139964.80元。本院认为，原、被告签订《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务，但本案原告没有按照约定及时支付租金，现单方又根据合同约定提出退租，搬离所租赁的厂房，虽已符合合同约定的解除条件，但其亦应根据合同承担相应的违约责任，故对原告朱庆汰请求解除厂房租赁合同的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告朱庆汰没有向被告京洲公司送达解除合同通知，诉状副本中关于解除合同的理由不具体，不能视为解除通知的到达时间，故双方签订的《厂房租赁合同》应自判决之日解除。原告朱庆汰已将水电费结清，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告京洲公司应退还自解除之日后所交的租金及押金。原告朱庆汰已缴纳至2020年6月10日租金203464.80元，自解除之日后被告京洲公司应退还租金应为93138.57元（203464.80元÷12月×5月+203464.80元÷365天×15天），故对原告朱庆汰要求退还93138.57元租金及押金28000元的请求予以支持，原告朱庆汰主张返还6个月租金没有依据。根据合同约定，原告朱庆汰因退租违约解除合同，应赔偿被告京洲公司三个月租金50866.20元（203464.80元÷12月×3月）。故被告京洲公司应给付原告朱庆汰70272.37元（93138.57元+28000元-50866.20元）。至于原告朱庆汰关于被告京洲公司欺诈及违约的主张，因没有提交充分的证据证明，故不予采信。至于被告京洲公司关于厂房损毁损失的主张，因没有提交充分的证据证明，亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱庆汰与被告安徽省京洲食品有限公司于2018年4月23日签订的《厂房租赁合同》；二、被告安徽省京洲食品有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告朱庆汰70272.37元；三、驳回原告朱庆汰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1772元，减半收取886元，保全费1220元，由原告朱庆汰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  沈家国二〇一九年十二月二十五日书记员  齐 琦附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。