河南省周口市淮阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1626民初4845号原告：高敏，女，回族，1962年10月2日出生，住址河南省淮阳县。委托诉讼代理人：张海涛，河南锦实律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：王艳丽，女，1979年3月6日出生，汉族，住址河南省淮阳县。委托诉讼代理人：张超楠，河南陈州律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：贾楠，河南沐天律师事务所律师，委托权限：一般代理。原告高敏与被告王艳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高敏及委托诉讼代理人张海涛、被告王艳丽及委托诉讼代理人张超楠、贾楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；2、判令被告返还原告购房款180，000元及占用该款期间的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年2月20日，原、被告签订房屋买卖协议书，被告将位于淮阳县城关回族镇苏马庄东南、蔡河北岸的南二楼东户卖给原告，并约定为原告办理相关证件；原告已支付被告购房款180，000元，时至今日，被告以各种理由推脱不给原告办理产权手续，后原告得知该房屋为违法建筑，被告采取欺骗手段与原告签订协议，侵犯了原告的合法权益。原告为维护合法权益诉至法院，请求法院支持原告的诉请。被告王艳丽辩称，原告房屋的灭失因拆迁而引起，本案因不可抗力引起的诉讼，与原告是否办理房产手续无因果关系，原告因对拆迁补偿数额过低不愿领取。即使合同无效，被告也不存在过错，原告在购买房屋时知道是小产权房，且交易价格低于市场价格，不可能为原告办理房产证。法院应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告高敏（乙方）提供了与被告王艳丽（甲方）于2013年2月20日签订的房屋购买协议书，甲方将其位于淮阳县城关回族镇苏马庄东南、蔡河北岸的住房，并有土地使用证，每套面积123平方米，以每平方米1，500元的价格出售，乙方愿意购买，双方达成如下协议：1、甲方负责住房水、电、路三通。2、国家规定期限内，由于房屋质量问题造成的乙方损失由甲方负责。3、乙方愿意购买南二楼东户。4、协议生效后，乙方一次性付给甲方人民币十八万元，该房屋永久归乙方所有。乙方首付十万元，剩余八万元在7月20日前付清。5、房产手续（房权证、土地证）由甲方办理。6、此协议一式二份，双方签字后生效。原、被告及中间人李中厂等6人分别签字、捺印。经质证，被告王艳丽对该协议书无异议。二、原告高敏提供了被告王艳丽签字并捺印的收到条三张，共计金额180，000元。经质证，被告王艳丽对收到条无异议。三、原告提供本院于2019年11月8日作出的原告雷喜梅诉被告从淮东房屋买卖合同纠纷一案的（2019）豫1626民初4228号民事判决书，该判决书认定：被告从淮东未取得出售房产权属证书而进行交易，违背了《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第六项的规定，涉案房屋未实际交付，原告雷喜梅仅支付部分房款，判决：一、双方签订的买卖合同无效；二、被告从淮东返还原告雷喜梅购房款10万元。经质证，被告王艳丽对该判决书的真实性无异议，本案因拆迁而引起的纠纷，与判决书中的案情不同，不能作为本案的定案依据。四、被告王艳丽提供淮阳县人民政府淮政办（2019）62号文件，证明涉案房屋在古蔡河水环境整治工程整治的范围，在此范围内违法建筑拆除且不予补偿，在集体土地内的房屋按正常标准进行补偿。原告高敏购买的房屋，可要求评估、补偿，不存在任何损失，应驳回原告的诉讼请求。经质证，原告高敏对该文件提出异议，被告王艳丽不能证明涉案房屋为合法建筑。五、原告高敏在庭审中陈述：房屋购买协议书是被告王艳丽起草的，她当时没看内容就签字了，被告说给她办理房产相关证书。房屋拆迁补偿款2万多元款她没有领取，也没签字。被告王艳丽对原告高敏陈述的事实无异议。六、被告王艳丽在庭审中陈述：通过李中厂介绍并与原告签订的合同，原告高敏看过合同后签字，她知道所买的房屋系小产权房。2019年7月房屋开始拆迁，同年11月原告搬离涉案房屋。房屋补偿她没签字，每平方米700多元，苏马庄行政村通知原告领取补偿款，原告不配合，致使补偿款现在拆迁办存放。原告高敏对被告王艳丽陈述的事实无异议。七、原告高敏申请财产保全，本院对被告王艳丽的银行存款180，000元或相应价值的其他财产采取了保全措施。八、经本院核实，被告王艳丽在自己的宅基地上建三层楼房，分别出售给原告高敏等六人。被告王艳丽提供的淮阳县城关镇苏马庄行政村四组房屋征收项目评估清单显示：二楼东户高敏，地板砖等室内装修，评估清单金额25，181元，登记在王艳丽名下的房地产及建筑物评估清单金额为584，854元。本院对被告王艳丽提供的房屋征收项目评估清单显示进行了核实，情况属实。本院认为，原告高敏与被告王艳丽签订的房屋购买协议书，系双方当事人的真实意愿表示。原告高敏给付被告王艳丽购房款180，000元，被告王艳丽将自建的房屋出卖给原告高敏居住、使用，双方各自履行了合同的主要义务。原告高敏作为完全民事行为能力人，知道被告王艳丽出售的房屋只有集体土地使用证，且无房屋规划许可证、建筑许可证，即所谓的“小产权房”而进行购买，且购买房屋的价格明显低于同期的淮阳县商品房市场价格；虽然约定了由被告王艳丽为原告高敏办理房产手续（产权证、土地使用证），但该约定未明确期限，应属于约定不明。根据现行的法规及政策规定，该套交易的房屋也不能办理产权登记或变更登记手续也未约定因拆迁后造成的损失如何赔偿。结合本案查明的事实，被告王艳丽作为淮阳县城关镇苏马庄行政村四组的村民，在城镇规划区内自建房屋出售给本村以外的成员，未经过有关部门批准，其对外销售房屋的民事行为应属无效民事法律行为。致使合同标的灭失的原因，客观上由于淮阳县古蔡河整治需对两岸的所谓“小产权房”进行整治，主观上因为原、被告交易的房屋属于违规建筑，再加之原、被告明知而进行交易，原、被告对此纠纷的发生均负有同等责任。鉴于原告高敏购买的房屋已拆迁，返还原物已不可能，考虑到双方的过错程度及房屋折旧等因素，扣除原告高敏应得的拆迁补偿后，由被告王艳丽对原告高敏的购房款180，000元与拆迁补偿的差额部分按60％给予补偿。本案中，登记在被告王艳丽名下的房地产及建筑物评估清单金额584，854元，由被告王艳丽领取，按六户平均每户的拆迁补偿款为97，475.67元返还给原告高敏，作为应返还购房款的一部分；另外，原告高敏的购房款与返还的拆迁补偿之间的差额为82，524.33元，原告高敏自己承担损失的40％，即33，009.73元，被告王艳丽再赔偿原告李鑫损失49，514.6元；两项合计金额为146，990.27元。关于原告高敏要求被告王艳丽支付占用购房款180，000元期间的利息，未交纳案件受理费，对该项请求本院不予审理。综上所述，原告高敏要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，理由正当，本院予以支持；原告高敏要求被告王艳丽返还原告购房款180，000元，本院依据查明的事实并结合双方的过错程度，被告王艳丽返还原告高敏购房款146，990.27元,予以部分支持。被告王艳丽的答辩意见，与本院查明的事实不符，且于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告高敏与被告王艳丽于2013年2月20日签订的房屋购买协议书为无效合同；二、被告王艳丽返还原告高敏购房款146，990.27元；三、驳回原告高敏的其他诉讼请求；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,900元，减半收取计1,950元，原告高敏负担330元，被告王艳丽负担1,620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 臧 增二〇二〇年六月二十二日书记员 张宁宁