重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2015）合法民初字第03200号原告重庆宝龙长润置业发展有限公司，住所地重庆市合川区。法定代表人许健康，系该公司总裁。委托代理人蒙伟，重庆合州律师事务所律师。委托代理人谭俊，男，1979年5月27日出生，汉族，住上海市闸北区。被告杨友文，男，1965年9月10日出生，汉族，居民，住重庆市合川区。原告重庆宝龙长润置业发展有限公司与被告杨友文商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李必建担任审判长，与审判员秦艳、人民陪审员侯受敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆宝龙长润置业发展有限公司的委托代理人蒙伟、谭俊到庭参加了诉讼。被告杨友文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告重庆宝龙长润置业发展有限公司诉称，原、被告于2014年4月30日签订《重庆市商品房买卖合同》，根据该合同约定被告购买原告开发建设的位于重庆市合川区合办处合阳大道618号附126号3-1号商铺，房屋总价款1351628元。付款方式为分期付款加银行按揭贷款。由于被告购买的是现房，按银行规定需先行将房屋产权过户至被告名下才能办理按揭贷款。因此，原告在被告支付了部分购房款后，已将该房屋产权过户至被告名下，但原告未将房屋和产权证交付给被告。因被告资金短缺，既未付清分期付款部分的房款，也未能办理按揭贷款，已无力履行合同。被告不按合同约定支付购房款的行为已经构成根本违约，并给原告造成重大损失，现原告起诉要求：1、判令解除原告与被告于2014年4月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告支付违约金135162元；3、判令被告承担诉前财产保全费5000元；4、判令被告协助将重庆市合川区合办处合阳大道618号附126号3-1号房屋过户至原告名下。被告杨友文未作答辩。经审理查明，原告系具有资质的房地产开发企业，并取得开发建设合川“宝龙城市广场”的商品房预售许可证。2014年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，被告购买原告开发建设的位于重庆市合川区合办处合阳大道618号46栋9号商铺1个（产权证载明的地址为合川区合办处合阳大道618号附126号3-1号），该房屋为现房，建筑面积92.7平方米，共计价款1351628元。合同第五条�（二）项约定的付款方式为分期加按揭付款，签订本合同时，乙方向甲方支付房款270651元；2014年5月28日乙方向甲方支付房款405977元；剩余房款675000元自甲方通知乙方之日起五日内乙方向银行申请办理按揭。合同第十条约定：乙方未按本合同约定的时间付款的，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间分别处理（1）……（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。双方还在合同中约定了各自的其他权利与义务。同一天，原、被告还签订了《合同补充协议》，该补充协议第三条约定:……3）乙方需在买卖合同第五条第（二）项约定的按揭贷款付款期限内办妥所有按揭贷款手续并由银行放款至甲方账户（如买卖合同第五条第（二）项未约定按揭贷款付款期限的，则乙方应在�订合同当天办理完毕按揭贷款手续并承担银行按揭所需各项费用，且保证按揭银行在购房合同签署后三个月内放款至甲方账户。）乙方逾期办理按揭手续，致使甲方未按期收到银行发放的按揭款，乙方从签署购房合同满三个月之次日起，每日按按揭款的万分之五向甲方支付违约金。乙方逾期90日以上，甲方不通知乙方可单方解除合同，将该房屋另行出售他人，同时由乙方承担购房款总额10%的违约金。……5）如果由于乙方个人信用或任何其他原因，导致按揭款滞后或无法办理或贷款数额不足的，则乙方应于甲方通知或银行通知后30日内自筹款项一次性付清剩余购房款，否则视为乙方逾期付款。乙方每日按贷款额的万分之五向甲方支付违约金；乙方逾期90日以上，甲方不通知乙方可单方解除合同，将该房屋另行出售他人，同时由乙方承担购房款总额10%的违约金。合同签订后，被告按照合同约定支付了首期购房款。原告也于2014年6月10日将该房屋的房地产权证办理在了被告名下，但原告未将房屋和房地产权证交付给被告。2014年5月28日，原告向被告发出了支付第二期购房款的《催告函》。但被告在签订合同后至今未向原告支付合同约定的第二期购房款和办理好银行按揭贷款。2015年4月2日，原告向本院申请了诉前财产保全，查封了被告购买的位于重庆市合川区合办处合阳大道618号附126号3-1号商铺，并产生保全费5000元。2015年4月16日，原告起诉来院，诉请如前。上述事实，有原告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、房地产权证复印件、原告向被告发出的《催告函》、被告购买原告其他房屋的买卖合同、购房发票及抵押登记资料、诉前财产保全费发票、固定资产借款合同等证据证实，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自的权利与义务。对本案争议的焦点问题，本院分别评判如下：一、关于原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》是否应予解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在《重庆市商品房买卖合同》第十条中约定：被告未按本合同约定的时间付款的，逾期超过90日后，原告有权解除合同。同时，原、被告在合同补充协议中还约�：被告逾期办理按揭手续，致使原告未按期收到银行发放的按揭款，被告从签署购房合同满三个月之次日起，每日按按揭款的万分之五向原告支付违约金。被告逾期90日以上，原告不通知被告可单方解除合同，将该房屋另行出售他人，同时由被告承担购房款总额10%的违约金。现被告未按合同约定支付第二期购房款并未办理好按揭贷款，逾期均在90日以上，双方在合同中约定的解除合同的条件已经成就，原告有权要求解除双方签订的合同。原告虽然在付款期限内向被告进行了催告，但在被告逾期付款后并未进行催告，故原告在解除权发生之日起一年内行使合同解除的权利理由正当。原告虽然没有书面通知被告解除合同，但原告向本院提起诉讼时明确要求解除与被告之间签订的商品房买卖合同，故本院确认原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》依法应予解除。二、关于在合同解除后是否应由被告支付给原告违约金135162元及诉前财产保全费5000元的问题。本案被告未按合同约定履行付款义务，已经构成重大违约，应当承担违约责任。根据原、被告在《合同补充协议》中的约定：被告需在买卖合同第五条第（二）项约定的按揭贷款付款期限内办妥所有按揭贷款手续并由银行放款至原告账户（如买卖合同第五条第（二）项未约定按揭贷款付款期限的，则被告应在签订合同当天办理完毕按揭贷款手续并承担银行按揭所需各项费用，且保证按揭银行在购房合同签署后三个月内放款至原告账户。）被告逾期办理按揭手续，致使原告未按期收到银行发放的按揭款，被告从签署购房合同满三个月之次日起，每日按按揭款的万分之五向原告支付违约金。被告逾期90日以上，原告不通知被告可单方解除合同，将该房屋另行出售他人，同时由被告承担购房款总额10%的违约金。原、被告在该补充协议中的约定，已对双方在《重庆市商品房买卖合同》第十条约定的逾期付款应支付的违约金进行了变更。现被告未按合同约定办理按揭贷款手续，且逾期90日以上，被告应按《合同补充协议》的约定承担向原告支付购房款总额10%的违约金。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，自行放弃诉讼权利，故本院对原告要求被告按合同约定支付违约金135162元（1351628元×10%）的诉讼请求依法予以支持。因被告逾期付款构成违约导致合同解除，原告为实现自己的权利和保证权利的实现而支出的费用，应当由被告承担。故原告要求被告承担诉前财产保全费5000元的诉讼请求理由成立，本院依法予以支持。三、关于是否应由被告协助原告将讼争房屋的产权过户至原告名下的问题。按照《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。由于被告的违约行为导致合同解除后，被告负有协助将讼争房屋的产权过户至原告名下的义务。现原告要求被告协助原告将讼争房屋的产权过户至原告名下的诉讼请求理由正当，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告重庆宝龙长润置业发展有限公司于2014年4月30日与被告杨友文签订的《重庆市商品房买卖合同》于本判决生效时解除二、由被告杨友文在本判决生效后五日内支付给原告重庆宝龙长润置业发展有限公司违约金135162元、�前财产保全费5000元，合计140162元。三、由被告杨友文在本判决生效后五日内协助原告重庆宝龙长润置业发展有限公司将位于重庆市合川区合办处合阳大道618号附126号3-1号房屋的产权过户至原告重庆宝龙长润置业发展有限公司名下。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3102元，由被告杨友文负担3102元。限被告杨友文在本判决生效后五日内直接向本院缴纳应承担的诉讼费3102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生�律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。（此页无正文）审 判 长  李必建审 判 员  秦 艳人民陪审员  侯受敏二〇一五年十月二十一日书 记 员  王巧玲