广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0983民初2133号原告：何波，男，1976年1月6日出生，汉族，住广东省信宜市。原告：张成娇，女，1979年12月22日出生，汉族，住广东省信宜市。原告何波、张成娇的共同委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。被告：信宜市运朝房地产开发有限公司（统一社会信用代码：914×××××××××××386N），住所地：广东省信宜市××××××××××（城郊新塘村）二楼。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李枝繁，广东前瞻律师事务所律师。原告何波、张成娇与被告信宜市运朝房地产开发有限公司（以下简称“运朝公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告何波、张成娇的共同委托诉讼代理人欧学文，被告运朝公司的委托诉讼代理人刘燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何波、张成娇向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理房地产权属证书；2.判决被告支付违约金17591.10元（351822元×5%）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年6月13日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于信宜市XXX山庄D幢702房，合同第四条约定：涉案商品房总价351822元；合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后15日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了首期款105822元，并办理余款246000元房屋抵押贷款，同时向被告支付了办证费20000元（证明涉案房屋由被告代办理所有权证书）。被告于2014年12月31日向原告交付了涉案商品房，但被告至今未能为原告办到涉案房产的权属证书，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担办证及依法按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金的义务。综上所述，原告认为，双方签订的合同合法有效，被告未约定办理权属证书，违反合同义务须承担法律责任，因此，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。原告何波、张成娇围绕其诉讼请求提供如下证据（均为复印件）：1.原告何波、张成娇的身份证各1份；2.运朝公司企业信用信息公示报告1份；3.《商品房买卖合同》1份；4.收款收据8份、农行放款回执1份；5.玉龙山庄业主验楼表1份；6.玉龙山庄44案诉讼数据统计表1份。被告运朝公司辩称，一、涉案楼盘至今未办好初始登记，产权未确定，合同是否能继续履行也无法确定，依法不应支持原告要求办理产权证及支付逾期办证违约金的请求。《物权法》第九条规定物权的设立变更应以物权登记为准。涉案商品房是由被告开发建设的，房屋建成后应当办理被告名下的初始登记，确定房屋权属后，再办理房屋产权变更登记至买受人即原告名下。在涉案房屋未办理初始登记的情况下，房屋权属未能确定是否属于被告所有，合同是否能继续履行无法确定，即合同的最终履行状态无法确定。若无法继续履行，必定需要解除合同，届时违约责任就不是逾期办证的违约责任，而是赔偿损失。而且《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条第二款也规定：“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求”。因此，在涉案商品房未办理初始登记的情况下，买受人不能要求办理产权证及支付逾期办证违约金，若原告不变更诉讼请求，依法应驳回原告的诉讼请求。二、未能办理产权初始登记是因政府原因造成的，被告无需承担逾期办证违约金责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，仅在因出卖人原因造成买受人无法在约定或规定期限内无法办理产权证的情况下，才需要承担逾期办证违约责任。而且《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条也规定“出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。涉案楼盘至今未能办理初始登记的原因是因为该小区规划使用的土地范围内有三块面积约2741平方米的土地未能确权（即未能办理土地使用权证），而被告早已于2013年12月份向政府部门递交材料申请办理上述三块土地的土地使用权证，但由于历史遗留问题的原因，政府部门迟迟未能对该三块土地进行确权，导致该楼盘未能办理初始登记。直至省委巡视组过问后，信宜市人民政府才于2019年8月22日组织政府各部门召开会议，就玉龙山庄的办证历史问题进行研讨，决定原则上同意按转文出让的供地方式形成供地方案后报市政府审定，加快推进玉龙山庄的办证问题。至目前为止，政府部门仍未出具缴交土地出让金的通知文件给被告用于办理缴交土地出让金等确权手续，初始登记手续的办理迟迟未能推进。该事实有被告提供的《市政府工作会议纪要》【信府纪（2019）46号】、《申报办文材料审批表》及所附材料可证实。因此，涉案楼盘的初始登记是由于政府历史遗留问题造成，被告已经在合理时间内向政府部门递交了办证材料，根据上述规定，被告不需承担逾期办证违约责任，依法应驳回原告对被告的诉讼请求。三、本案为固定违约金，原告违约金请求已超诉讼时效，应驳回其诉讼请求。被告运朝公司围绕其答辩意见提交证据如下（均为复印件）：1.《市政府工作会议纪要》[信府纪（2019）46号]1份；2.三块土地的申报办文材料审批表及所附材料各1份；3.根据被告运朝公司的申请，本院调取的《关于〈玉龙山庄不动产证书办理情况的函〉补充说明》1份。本院依职权调取的证据：信宜市×××××××《复函》1份、信宜市自然资源局《关于玉龙山庄不动产权证书情况的函》1份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告运朝公司于2006年8月31日依法成立，其经营范围为房地产地开发、销售，购销建筑材料、装饰装修材料、不锈钢、铝材，承接土石方工程。位于信宜市东镇新里罗伞顶的玉龙山庄小区商品房由被告运朝公司开发。2012年6月13日，被告运朝公司（出卖人）与原告何波、张成娇（买受人）双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买玉龙山庄小区D幢702房；投影面积为139.06平方米（其中套内投影面积124.85平方米，公共部位与公用房屋分摊投影面积为14.21平方米）；该商品房属预售，按套出售，按投影面积计算，每平方米2530元。该合同第八条约定了交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前将房屋交付买受人使用，并经验收合格。第十一条约定了交付商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十五条约定了出卖人应当在商品房交付使用后15日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。此外，该合同还对其他事项进行约定。签订上述《商品房买卖合同》前，原告已按合同约定付清房款，并支付办证费用20000元。2014年12月31日，被告运朝公司向原告何波交付了涉案房产，原告何波作为业主在《玉龙山庄业主验楼表》签名确认。另查明，信宜市人民政府曾召开会议，调查玉龙山庄楼盘办证的相关情况，经查，玉龙山庄楼盘不动产办证存在的问题，主要是玉龙山庄楼盘尚有约2741平方米土地（三块）尚未确权，目前地块上已建成小区道路、绿化等设施。为查明涉案房产未能办理不动产权证的原因，本院曾两次向信宜市自然资源局发出协助调查函，该局已作出复函。2019年12月17日，本院根据被告运朝公司的申请向信宜市自然资源局发出协助调查函，该局于2019年12月29日向本院作出《关于〈玉龙山庄不动产证书办理情况的函〉补充说明》，对原来的复函进行具体化，该说明内容如下：“我局于2019年10月24日向贵院出具了《关于玉龙山庄不动产证书办理情况的函》，就我市玉龙山庄楼盘不动产权登记办理情况予以说明。今贵院再次向我局进一步了解《关于玉龙山庄不动产证书办理情况的函》所提及的部分情况，现我局对《关于玉龙山庄不动产证书办理情况的函》作如下补充说明：信宜市运朝房地产开发有限公司于2013年12月13日向原信宜市国土资源局提交办理土地登记资料，申请对其从信宜市地产公司购买位于信宜市区新里开发区罗伞顶的土地面积约2741平方米的三宗国有建设用地使用权（现已用作玉龙山庄的绿化及公共用地）进行确权登记。当时我局设在信宜市××××办事窗口分别已作收件，收件单号分别为13120345号，申请确权登记面积72平方米、13120347号，申请确权登记面积1055平方米、13120349号，申请确权登记面积1614平方米。按照当时信宜市运朝房地产开发有限公司所提交的土地登记资料已经齐备，因缴交土地出让金新的基准地价定价文件尚未出台（新文件于2014年4月发布）后作退件处理。直至2016年6月信宜市不动产登记局成立之前，运朝公司未能办理上述3宗土地的不动产权证书。二、信宜市不动产登记局成立于2016年6月，在市不动产登记局成立之前，由信宜市房产管理局办理全市的商品房初次确权登记。依据当时的相关政策法律法规的规定，开发商只需要提供该幢房屋所占范围内的国有土地使用证、规划资料及项目验收合格证等即可办理登记。2016年6月，信宜市不动产登记局成立之后，原信宜市房产管理局不再颁发房地产权证书，改由信宜市国土资源局不动产登记局负责全市范围内的不动产登记工作，并于当年6月24日正式发出第一本不动产权证书。根据新的不动产登记管理规定，商品房首次确权登记必须要将该小区全部原分别持证的分割土地合并为一宗土地进行登记，并经相关部门规划验收合格后才能申请办理该小区楼盘的不动产登记。在政策变动之前，只要运朝房地产开发有限公司提供商品房所占土地范围内的国有土地使用证，通过规划竣工验收后即可办理房屋产权登记（注：玉龙山庄B幢的办证时间是2014年，C幢的办证时间是2016年1月）。三、商品房开发企业办理不动产登记确权需要提交如下资料：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划验收合格证、土地出让金票据、规划红线图、实测报告、不动产权籍调查表等资料。运朝公司提交的资料未能符合办理不动产登记，因其住宅楼未能通过规划竣工验收。四、导致玉龙山庄部分业主至今未能办理不动产权证原因：1.玉龙山庄总体规划用地面积36635平方米，第一期工程建设规划土地总面积26848平方米，共分12宗地块分别持证，其中上述所涉三宗地块土地合计2741平方米尚未确权，从而导致无法进行对整个小区的土地使用权合并登记，是造成未能进行不动产登记的原因之一。2.玉龙山庄第一期已经建好楼房11幢，第二期3幢尚未开工建设。已经建好的第一期工程中，A、B、C、D、F幢（含部分地下室）共5幢已经过规划验收，建设工程规划管理验收合格证取得时间分别是：A栋2016年6月28日、B栋2013年9月30日、C栋2013年9月30日、D栋2015年3月26日、F栋2014年6月18日，到目前为止，只有B、C、D、F共四幢办理了不动产登记。E1、E2、G、H、J、K共6幢及地下室中庭在竣工规划验收中发现存在超建、违建等问题，尚未通过规划竣工验收，是造成未能进行不动产登记的原因之二。为解决我市不动产登记历史遗留问题，市政府多次组织相关职能部门商议解决包括玉龙山庄楼盘在内的各种存在问题。目前，我局正在依据2019年9月27日信宜市政府办公室作出的《市政府工作会议纪要》信府纪【2019】56号精神，加快落实解决玉龙山庄楼盘不动产登记办证难问题。本月我局已完成对整个玉龙山庄楼盘第一期12宗分别持证用地共26848平方米进行了合并登记，颁发了不动产权属证书。另建设工程规划的处罚、处理正在办理之中”。因被告未按合同约定为原告办理不动产权证，原告于2019年8月5日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。关于原告请求被告为原告办理房地产权属证书的问题，因被告在法庭辩论终结前尚未办理初始登记，本院已向原告释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，但是原告不同意变更诉讼请求。因此，本院对原告要求被告办理房地产权属证书的请求予以驳回。被告已将涉案的房产已于2014年12月31日交付原告，但原告至今未取得房产权属证书。原、被告在签订《商品房买卖合同》时约定“出卖人应当在商品房交付使用后15日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金”，该约定明确了逾期办证违约金计算标准，可确定违约金数额，但未对办证期限进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”的规定，被告应在2015年3月30日前为原告办理房地产权属证书，但被告未能在上述期限内办理房地产权属证书给原告，原告应知道或应当知道其权利受到侵害。原告请求被告支付逾期违约金时效起算时间为2015年4月1日，至2017年4月1日，已超过《中华人民共和国的民法通则》规定的二年诉讼时效，诉讼时效期间届满后，被告并未同意继续履行。原告提起诉讼，不发生诉讼时效中断的法律后果。因此，原告请求被告支付逾期办证违约金17591.10元的依据不足，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告何波、张成娇的诉讼请求。案件受理费240元（原告已预交），由原告何波、张成娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李继生审 判 员  肖 燕人民陪审员  黎思安二〇一九年十二月三十一日书 记 员  何斌嵩附法律条文如下：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。