河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第6251号原告王荣荣。委托代理人张温苹，河北港城律师事务所律师。被告秦皇岛致盛房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区建兴里50栋2号1层。法定代表人李亦兵，总经理。委托代理人刘志军、李林，河北海立律师事务所律师。原告王荣荣与被告秦皇岛致盛房地产开发有限公司（以下简称致盛地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张温苹、被告秦皇岛致盛房地产开发有限公司委托代理人刘志军、李林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王荣荣诉称，2014年1月16日，原、被告签订了《限价商品住房买卖合同》（合同编号：C0011）一份，约定原告购买被告开发的位于秦皇岛市海港区南岭路以西、规划六路以北暂名“翠堤湾”小区的第4幢1单元604号房屋一套及第4-1-（-113）号下房1间，房屋建筑面积98.5平方米，单价每平方米4418元，总金额为人民币435173元，付款方式为首付295173元，银行按揭140000元；下房套内面积3.5平方米，价格为人民币9126元，付款方式为一次性付清；交房期限为2015年5月8日，在合同第八条中明确约定了被告应将取得“河北省建设工程竣工验收报告”并符合合同约定的限价商品房交付给原告使用；合同第九条约定了逾期交房的违约责任，被告逾期交房不超过180日，应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；超过180日后，原告继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；同时约定了交接、装饰装修、产权登记、保修责任等其他相关权利义务。合同签订后，原告依约向被告支付了435173元房款及9126元下房款，合计总款为444299元。2015年5月8日，被告通知业主收房，原告前往办理交房手续时，要求被告出示合同第八条约定的证明文件，被告不能出示证明文件，原告即拒绝交接。另据部分收房业主反映，该小区水、电、燃气等都不具备正常使用条件。截至2015年8月8日，被告仍不能提供相关证明文件且无法交付符合合同约定的房屋，该行为已构成违约，原告依约可以要求被告支付逾期交房违约金。故原告起诉，要求被告自2015年5月9日起至房屋实际交付之日止按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；被告承担诉讼费。被告致盛地产辩称，本案房屋属于限价保障性住房，市区两级政府为使保障房项目早日完成，解决相应住房问题，要求特事特办，先行开工，后补办手续，是房屋的特殊性。在补办手续的过程中，出现答辩人无法预见和控制的情况，造成迟延，根据合同约定，答辩人不承担违约责任，可以据实顺延。因此，被答辩人请求不符合合同约定，请求应予以驳回。经审理查明，2014年1月16日，原、被告签订《限价商品住房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于秦皇岛市海港区翠堤湾4-1-604号房屋及下房一间4-1-（-113），房屋面积98.5平方米，下房3.5平方米，房屋总价款444299元；合同第八条约定，被告在2015年5月8日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该限价商品住房取得河北省建设工程竣工验收报告，并符合合同约定的房屋交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题，不能及时解决而引起的延误；3、政府政策性调整而引起的延误；4、出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。第九条出卖人逾期交付的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该（销售型）保障性住房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不做累加），（1）、逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十四条出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该（销售型）保障性住房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、2、供电、3、供暖、4天然气均在交房之日达到使用条件。如果在规定日期内未能达到使用条件双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或支付供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2015年3月25日，被告取得了诉争房屋的《河北省建设工程竣工验收报告》，在2015年5月8日，被告通知原告接收房屋，原告以被告不能提供合同第八条约定的证明文件，且水、电、燃气等不具备使用条件为由，拒绝接收房屋。原告向本院起诉要求被告自2015年5月9日起至房屋实际交付之日止按日向原告支付已付房价款的万分一的违约金。诉讼中，原告提出双方约定的交付标准明显低于法律规定的标准，应按法定标准执行，依据相关法律、法规规定，房屋交付的法定条件为取得政府部门的《建设工程竣工验收备案表》，被告交付房屋时不能提交，被告交付房屋不符合合同约定及法律规定的条件，应属违约。原告提交的证据为，证据一、限价商品住房买卖合同，证明原、被告双方存在买卖合同关系，合同对房屋价款、交房期限及违约金计算方式进行了约定；证据二、被告出具的销售单一份，证明原告已支付了下房款；证据三、被告出具的销售不动产发票，证明原告已支付购房款；证据四、秦皇岛市限价商品住房准购证，证明原告符合购买限价商品住房条件；证据五、翠堤湾业主的信访会议资料一份，其中3、4、5、6条能够证明被告提供的房屋不具备居住使用条件；证据六、被告出具的入住通知书，证明被告在2015年4月25日向原告发出交房通知，说明被告公司从来没有认为自己所提供的房屋存在被告答辩所称的据实顺延交房日期情况，亦证明答辩人的答辩不成立；证据七、原告提供的翠堤湾房屋未达到交付条件拒收的通知函，证明原告要求过被告提供验收手续。被告的质证意见为，对证据一的真实性没有异议，但合同的第八条约定可以据实延期，其中第4项明确约定，出卖人无法预见的原因及非出卖人能控制的因素而因引起的延误可以据实延期；对证据二、三、四的真实性没有异议；证据五的内容证明业主代表和政府相关部门及被告已经达成了一致的意见，双方对此问题应该不再有争议，而不是原告所要证明的观点；对证据六真实性没有异议，基于本案房屋的特殊性及相关证件办晚的原因不是被告所能控制的，如果双方没有争议，同意接受房屋也可以，如果双发有争议，应依法判定是否违约，应否承担违约责任，入住通知书不能证明原告想要证明的目的；对证据七代理人不是很清楚。被告提交的证据为，证据一，政府及相关部门文件一组，其中，1、2012年12月17日秦皇岛市海港区人民政府海政请字（2012）109号《关于公富庄保障性住房项目建设相关问题的紧急请示》及相关批复。2、秦皇岛市海港区人民政府海政纪字（2012）22号《关于公富庄保障性住房建设工作区长办公会议纪要》。3、2012年11月21日秦皇岛市海港区人民政府致市规划局《关于公富庄保障性住房项目办理提前开工的函》。4、2013年2月4日致盛地产《关于海港区公富庄保障性住房项目申请质量安全提前介入的请示》及秦皇岛市城乡建设局的批复。5、2013年6月3日秦皇岛市城市建设规划管理联审会议秦联纪（2013）4号会议纪要。6、2013年12月20日秦皇岛市海港区环境保护局的审批意见。7、河北省固定资产投资项目核准证海发改核（2014）7号和9号。8、秦皇岛市人民政府市纪（2015）57号市长办公会议纪要。9、秦皇岛市国土资源局秦国土呈（2015）101号《关于完善公富庄保障性住房项目土地出让金手续的意见》。证明被告致盛地产的天洋翠堤湾即公富庄保障性住房项目，因项目所涉住房均系保障性住房，故相关建设及审批程序有别于其他商品房，本项目得到了政府及相关部门的大力支持，在要求提前开工，并取得了规划部门、质监部门、安监部门、环保部门等的审批的前提下，保质保量的进行了项目建设，并于2015年3月竣工并通过验收；被告前期已超额支付土地出让金，却未能如期取得土地使用权证，造成后续各项手续的延期，属于被告无法控制的原因。证据二、秦皇岛市商品房预售许可证（秦限价房）预售字（2014）第001号，证明被告已取得预售许可证，具备销售资格。证据三、河北省建设工程竣工验收报告，证明被告翠堤湾项目已通过竣工验收，还证明限价房约定的竣工验收的交付条件已经具备，限价房的交付不存在延期的问题。证据四、国有土地使用证，秦籍国用（2015）第海047号。证明被告已取得天洋翠堤湾项目用地的国有土地使用权。原告的质证意见为，对证据一的真实性没有异议，但不具备关联性，原、被告双方应依据双方签订房屋买卖合同履行各自的权利义务；对证据二没有异议；对证据三的真实性没有异议，但对该验收报告是开发商组织的验收，不能代替国家竣工验收，不能作为竣工验收合格的依据，被告提供的验收报告不能证明被告所主张的证明目的；证据四证明被告取得土地使用权的日期是2015年10月27日，但被告并没有按照合同据实延期的证据。上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原告取得秦皇岛市限价商品住房准购证，原、被告所签订的《限价商品住房买卖合同》，符合法律规定，为合法有效合同。工程竣工验收合格是指房地产开发企业组织勘查、设计、施工、审图、监理等单位完成的竣工验收行为。竣工验收合格后，房地产开发企业应当向政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当组织有关部门或者单位进行联合验收，联合验收需要经过申请、审批程序，联合验收行为本身也需要时间，联合验收合格后才能进行竣工验收备案，所以从竣工验收合格到联合验收合格需要一定的时间。在本案中，原、被告在合同中约定的房屋交付条件为“该限价商品住房取得河北省建设工程竣工验收报告”，交房时间为2015年5月8日前；被告取得诉争房屋的《河北省建设工程竣工验收报告》的时间为2015年3月25日；原告提交的翠堤湾业主的信访会议资料中显示，被告为小区业主提供了水、电，且在正式接通水、电前，被告不收取费用。从合同约定的角度，被告并未构成违约。因此，原告起诉要求被告支付延期交房违约金，有违法律的公平原则。双方应在法律允许的范围内给被告留出合理的联合验收时间，就房屋的交付时间进行协商确定。原告要求被告支付延期交房违约金，理据不足，原告的诉讼请求不能得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：对原告王荣荣的诉讼请求不予支持。案件受理费50元，由原告王荣荣自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  莫 军审 判 员  许庆海人民陪审员  吕凤玲二〇一五年十一月二十五日代理书记员  杜佳兴