黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初2876号原告：胡青林（执行案外人），男，汉族，1980年05月16日出生，肇源农商行二站支行，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：曹云凌，黑龙江杨志律师事务所律师。被告：哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行（申请执行人），住所地肇源县瑞丽花园小区6、7、8、9号一至四楼商服。负责人：尚明明，职务行长。委托诉讼代理人：陈春，男，汉族，1989年03月26日出生，该公司员工，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：许延平，黑龙江延平律师事务所律师。第三人：孟范华（被执行人），女，汉族，1970年10月19日出生，住黑龙江省肇源县。第三人：胡民（被执行人），男，汉族，1970年3月24日出生，住黑龙江省肇源县。第三人：李延军（被执行人），男，汉族，1985年01月18日出生，住黑龙江省肇源县。第三人：薛文影（被执行人），女，汉族，1987年10月10日出生，住黑龙江省肇源县。第三人：祁福斌（被执行人，曾用名祁福彬），男，汉族，1949年11月05日出生，住黑龙江省肇源县。第三人：胡桂芹（被执行人），女，汉族，1948年10月3日出生，住黑龙江省肇源县。祈福斌、胡桂芹委托诉讼代理人：齐文玲（系祈福斌、胡桂芹女儿），女，汉族，1963年03月25日出生，住黑龙江省肇源县。原告胡青林与被告哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行（以下简称哈尔滨银行肇源支行）、第三人胡民、孟范华、祁福斌、胡桂芹、薛文影、李延军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年07月01日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡青林及其委托诉讼代理人曹云凌、被告哈尔滨银行肇源支行委托诉讼代理人陈春、许延平、第三人祁福斌、胡桂芹的委托诉讼代理人齐文玲、第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影经本院两次合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告胡青林向本院提出诉讼请求：1.不得执行肇源镇龙祥雅居1号楼3单元301室住宅；2.请求法院依法确认肇源镇龙祥雅居1号楼3单元301室房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：哈尔滨银行肇源支行与被执行人胡民、孟范华、祁福斌、胡桂芹、薛文影、李延军金融借款合同纠纷一案，肇源县人民法院作出（2018）黑0622民初3338号民事判决书，判决第三人胡民、孟范华偿还被告本金67万元及利息，第三人李延军、薛文影、祁福斌、胡桂芹承担连带给付责任。该判决生效后，被告申请执行，肇源县人民法院作出（2019）黑0622执1284号执行裁定书，2019年5月原告得知本案诉争即原告已经购买的房屋被肇源县人民法院查封，对此原告提出异议。肇源县人民法院于2019年6月11日作出（2019）黑0622执异55号执行裁定，驳回胡青林的异议请求。原告不服，理由是2013年10月03日原告购买诉争房屋，全额给付价款26万元，并一直占有、使用该房屋至今。因第三人祁福斌、胡桂芹原因，该房一直没有过户到原告名下，对此原告无过错。被告与第三人借贷纠纷案发生在原告实际取得房屋所有权之后，贵院不应查封原告合法所得房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，法院无权对房屋查封和执行，被告单位的债权不能优先于原告的物权。故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告哈尔滨银行肇源支行辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案被告哈尔滨银行肇源支行对案涉房屋享有抵押权，对此有肇源县房地产管理处颁发的房屋他项权利证书予以证明。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，被告哈尔滨银行肇源支行对案涉房屋享有担保物权，请求法院对原告排除执行的诉讼请求不予支持。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记取得权属证书的”的规定，本案原告在祁福斌、胡桂芹未取得房屋权属证书的情况下，与祁福斌、胡桂芹转让和受让案涉房地产，具有明显过错。假设原告与祁福斌、胡桂芹之间存在真实的买卖关系，那么原告应当知道如果祁福斌、胡桂芹办出房照后过户给他人或抵押给他人，可能对其权利造成损害，但原告对此疏于判断，没有尽审慎的注意义务，导致祁福斌、胡桂芹在取得房照后，将房屋抵押给被告单位，原告对此具有重大过错，应当承担不利后果。三、原告购买了没有房屋权属证书的房屋，导致其最终无法办理房屋过户登记，是其自身原因所致，其诉讼主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，不能阻却和排除人民法院对案涉房屋的执行，对其诉讼请求，人民法院不应予以支持。第三人祁福斌、胡桂芹述称，案涉房屋是其二人回迁置换取得的住宅楼，在回迁的时候就卖给原告了，同意原告是诉讼请求。第三人胡民缺席，无陈述意见。第三人孟范华缺席，无陈述意见。第三人薛文影缺席，无陈述意见。第三人李延军缺席，无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告胡青林举证如下：1.肇源县人民法院（2019）黑0622执异55号执行裁定书一份，欲证明申请执行人哈尔滨银行肇源支行对被执行人胡民等六人申请执行过程中，将祁福斌、胡桂芹名下的本案诉争房产予以查封，该房产的实际所有人胡青林作为案外人提出执行异议，法院驳回异议请求，作出本裁定，原告据此提起执行异议之诉。被告哈尔滨银行肇源支行质证，对真实性没有异议，裁定内容正确。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据予以确认。2.肇源县人民法院（2018）黑0622民初3338号民事判决书一份，欲证明被告与第三人金融借款合同纠纷一案经肇源县人民法院判决，胡民、孟范华承担给付责任，偿还被告借款本金及利息，李延军、薛文影、祁福斌、胡桂芹四人承担连带给付责任，被告依据该判决书申请执行。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，对真实性没有异议。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据予以确认。3.房屋买卖合同一份，欲证明2013年10月03日，胡青林与祁福斌、胡桂芹就本案诉争房屋签订买卖合同。原告以26万元购买涉案房屋，并实际交付全部房款，祁福斌、胡桂芹在收款人处签名捺印。该合同第四条约定，甲方（卖房人）办理房照时一切费用甲方承担，具备过户条件时双方必须积极过户，由此约定可看出，在买卖形成时房屋尚没有办理产权证件。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，对真实性有异议，原告与祁福斌、胡桂芹之间并不存在真实房屋买卖合同关系，如果存在买卖关系，祁福斌、胡桂芹在未取得房屋权属证书的情况下将房屋出售给原告形成本案诉讼，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，不具有法律效力。该合同第四条约定过户税费均由祁福斌、胡桂芹承担，本案原告不可能将双方约定的26万元房屋价款在没有过户前全部支付给祁福斌和胡桂芹。如果祁福斌和胡桂芹不履行支付过户费用的义务，会导致原告无法过户，所以原告具有一定过错。原告应该提供支付26万购房款证据。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。4.入网费收据、大修理基金收据各1张、电费票据6张、水费票据6张、物业费、取暖费及物业费票据7张、有线电视通讯收费票据1张、英联燃气公司收费凭证4份，及大庆市龙和物业管理有限公司于2019年08月25日出具的证明1份，欲证明，胡庆林交纳闭路费发票。取暖费及物业费是2015-2018年交纳的，因为没有过户，还登记在祁福斌名下，但物业公司证明费用是胡青林交的。购电凭证缴款时间是2013年开始，不间断交纳纳至2019年。自来水是2015年10月10日交纳，交纳人是胡青林。以上证据能够证明2013年至2019年原告占有使用案涉房屋的事实。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，案涉房屋2016年02月04日抵押给被告，此日期之前的票据均没有标明原告缴纳水费、电费等费用，不能排除祁福斌和胡桂芹与原告恶意串通，逃避执行的情况，有可能是祁福斌和胡桂芹交付给原告的。在2016年2月4日之后有一张收取闭路费的票据虽然有原告名字，但这是在房屋设定抵押权之后，原告即使在该日期之后占有的该房屋，也不能证明原告是合法占有。原告提供的取暖费及物业费票据能够证明案涉房屋的业主是祁福斌不是原告，如果是原告缴纳的，应该标明缴纳人是原告。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。5.电卡、水卡、天然气卡各一张，欲证明原告办理了上述三张卡。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，水卡、电卡证明不了是原告办理了案涉房屋的卡。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。6.2019年08月25日大庆市龙和物业管理有限公司的证明1份，欲证明原告自2013年至2019年一直在龙祥雅居1号楼3单元301室居住，物业费和取暖费等所有费用由胡青林交纳。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，有异议，原告应提供相应交费票据佐证，以收据载明的交款人确认是否为原告。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。7.赵学军当庭证言及其出具洁具、出具商店购货清单，胡庆林在2013年12月份，装修服务时在其经营的商店购买洁具等用品，并为原告安装及售后服务。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，有异议。六年前销售货物情况及原告住址记忆清楚有悖于常理。货物清单载明的货物是否是双方交易的持怀疑态度。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。8.金荣龙当庭证言，2013年10月至12月期间，原告装修楼房时，在其经营的肇源县京腾陶瓷商店购买过瓷砖，并送货。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，有异议。六年前销售货物情况及原告住址记忆清楚有悖于常理。该货物是否是双方交易的持怀疑态度。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。被告哈尔滨银行肇源支行举证情况9.案涉房屋所有权证书一份、土地使用证一份、房屋他项权利证书一份、祁福斌、胡桂芹抵押声明书各一份，欲证明案涉房屋在2016年01月21日取得了房地产登记机关颁发的房屋所有权证书，所有权人是祁福斌、共有人是胡桂芹。2016年02月05日祁福斌和胡桂芹将案涉房屋抵押给被告并办理了房屋抵押登记，被告取得了案涉房屋的他项权利证书，被告对案涉房屋享有担保物权。在金融借款合同纠纷一案中胡桂芹对以上证据都核实过。原告胡青林质证称，对房屋所有权证书和土地使用证的真实性没有异议，但他项权利证书和祁福斌、胡桂芹的声明书应该由当事人进行核实。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，知道办理房照，但对办理抵押的事情不清楚。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。10.肇源县人民法院（2019）黑0622执1284号执行裁定书，欲证明案涉房屋在执行时被肇源县人民法院依法查封。原告胡青林质证称，对真实性没有异议。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，没有异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。11.照片复印件1组，欲证明被告在办理贷款时对抵押的涉案房屋进行拍照。原告胡青林质证称，没有抵押人在现场，无法辨别被拍摄现场。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，银行应核实实际居住人。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。本院经审理确认事实如下：第三人祁福斌、胡桂芹系夫妻关系。李延军与薛文影原系夫妻关系。被告哈尔滨银行肇源支行与第三人胡民、孟范华、祁福斌、胡桂芹、薛文影、李延军金融借款纠纷一案，经本院（2018）黑0622民初3338号民事判决，胡民、孟范华偿还借款本金67万元及利息，李延军、薛文影、祁福斌、胡桂芹承担连带给付责任。该判决生效后，哈尔滨银行肇源支行向本院申请执行。本院于2019年05月12日作出（2019）黑0622执1284号执行裁定书，依法查封被执行人祁福斌、胡桂芹共有位于肇源县龙祥雅居1号楼3单元301室房产。2019年05月28日原告胡青林以其为涉案房屋所有权人为由提出异议申请。本院作出（2019）黑0622执异55号执行裁定书，驳回胡青林的异议请求。胡青林不服该裁定，在法定期间向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年10月03日，原告胡青林与第三人祁福斌、胡桂芹签订房屋买卖合同。原告以26万元购买涉案房屋，并交付全部房款，祁福斌、胡桂芹在买卖合同中收款人处签名捺印。其中合同第四条约定，甲方（卖房人）承担办理房照时一切费用，具备过户条件时双方必须积极过户。因该房屋系祁福斌、胡桂芹拆迁置换取得，转卖给原告时，开发公司尚未办理产权登记手续。合同签订后，祁福斌、胡桂芹将涉案房屋交付给原告。2013年10月原告进行装修，购买装修材料和家居用品。该事实原告提供装修、购买家电及交纳电费、闭路费、取暖费等票据予以证明，且票据上预留原告电话，地址为涉案房屋。原告办理涉案房屋的水、电及天然气卡。大庆市龙熙物业管理有限公司证明原告自2013年至2019年一直在龙祥雅居1号楼3单元301室居住，物业费和取暖费等所有费用由胡青林交纳。赵学军、金荣龙出庭证实原告装修涉案房屋时，向其购置装修材料、家居用品。对此，被告虽有异议，认为买卖合同不真实，取暖费及物业费票据上业主是祁福斌，不能证明原告合法占有使用案涉房屋，但无其他证据佐证原告未在案涉房屋居住。2013年06月28日第三人祁福斌、胡桂芹办理涉案房屋土地使用证，证号为（2013）第410号，2016年01月21日办理不动产权证，产权证号为YF00021420号，建筑面积88.92平方米。2016年02月04日19时22分第三人祁福斌在肇源县房地产管理处办理房屋抵押登记，2016年2月5日第三人祁福斌、胡桂芹以涉案房产为胡民向哈尔滨银行肇源支行贷款67万元作抵押担保，签订《房产抵押声明书》。被告以其对案涉房屋享有担保物权，拒绝原告诉讼请求。本院认为，2013年10月03日原告胡青林购买涉案房屋，与第三人祁福斌、胡桂芹签订房屋买卖合同后，原告交付房款，第三人祁福斌、胡桂芹出具收据并将房屋交给原告，双方履行合同义务，该合同是当事人真实意思表示，客观、真实，合法有效。原告对该房屋进行装修，交纳涉案房屋电费、水费、取暖费、物业费等费用，安装燃气，交款票据载明为涉案房屋，预留原告电话，且大庆市龙熙物业管理有限公司证明2013年-2019年原告交纳取暖费和物业费，并在该房居住。上述证据形成证据链条，足以证明原告实际占有使用涉案房屋至今，原告系该房屋所有权人。2016年01月21日第三人祁福斌、胡桂芹办理涉案房屋所有权证，2016年02月05日以涉案房产为胡民向哈尔滨银行肇源支行贷款67万元作抵押担保，签订《房产抵押声明书》。但2016年02月04日19时45分第三人祁福斌在肇源县房地产管理处办理房屋抵押登记，不是工作时间，不符合正常办理流程，其行为存在瑕疵。同时，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告胡青林买受该房时间发生在法院查封之前，且支付全部价款并占有标的物至今，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。综上所述，原告胡青林诉讼请求不得对肇源县龙祥雅居1号楼3单元301室的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行肇源县肇源镇龙祥雅居1号楼3单元402室；二、肇源县肇源镇龙祥雅居1号楼3单元301室归原告胡青林所有。案件受理费5,200元，由被告哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王得利人民陪审员  滕 杰人民陪审员  黄永波二〇一九年十二月二十七日书 记 员  孙 帅附：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。