上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初20613号原告：韩文建，男，1972年6月8日出生，汉族，住安徽省。原告：汪露露，女，1989年11月3日出生，汉族，住安徽省六安市。上列两原告共同委托诉讼代理人：李小龙，上海邦拓律师事务所律师。被告：陈亿青(曾用名陈前)，男，1965年12月5日出生，汉族，住上海市。第三人：倪永仙，女，1966年1月12日出生，汉族，住上海市闵行区。第三人：陈洁，女，1987年12月25日出生，汉族，住上海市闵行区。第三人：上海馨宁置业有限公司，住所地上海市闵行区xx路XXX号XXX幢XXX层XXX室。法定代表人：池友法，执行董事。委托诉讼代理人：王宇翔，男。原告韩文建、汪露露与被告陈亿青房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据本案案情及原告的申请，本院依法追加倪永仙、陈洁、上海馨宁置业有限公司(以下简称“馨宁公司”)作为本案第三人参加诉讼。后因被告陈亿青、第三人倪永仙、陈洁下落不明，本院依法组成合议庭，以公告形式向被告陈亿青、第三人倪永仙、陈洁送达了开庭传票及应诉材料，并于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告韩文建、汪露露的共同委托代理人李小龙到庭参加诉讼。被告陈亿青、第三人倪永仙、陈洁、馨宁公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告韩文建、汪露露向本院提起诉讼请求：1.判令确认双方签订的《动迁买卖合同》有效。2.判令被告及第三人依法协助原告办理上海市xx路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，过户产生的相关税费由原告自行承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令第三人先将房屋办理至被告名下，被告再协助将房屋过户至原告名下。事实理由：2014年7月9日，原告韩文建与被告签订了《房地产买卖居间协议》双方约定：原告购买被告位于上海市闵行区xxx路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房，房屋总价为112万元，合同约定签订之日支付购房定金贰万元，2014年7月15日之前支付98万元，同时交房；剩余12万元房款过户当日支付。2014年7月10日，两原告又与被告补充签订了正式的《动迁买卖合同》，合同内容基本与上述一致。现原告已于合同签订当天即支付了定金2万元，被告出具了《定金收据》，并于2014年7月10日代替被告向动迁公司支付405,653元系争标的物的房款，2014年7月14日向被告汇款574,347元，严格按照合同约定履行了义务。被告向原告出具了《收款收据》共计购房款100万元，并向原告交付了该房屋。现被告下落不明，原告之前曾起诉，并于2017年11月24日因未满足交易条件进行了撤诉，案件裁定书案号为(2017)沪0112民初34213号。该房屋的大产权证于2018年9月22日到期，符合上海市相关动迁房买卖法律规定。原告为维护自身合法权益，故诉至法院要求判如诉请。被告陈亿青未作答辩亦未提供证据。第三人倪永仙、陈洁未作答辩亦未提供证据。第三人馨宁公司辩称，原告与被告签订的合同存在瑕疵，因为二手房买卖合同，前提是被告对第三人开发的一手房享有权利，但是被告对涉案房屋并不享有权利，故原被告签订的合同存在权利瑕疵。涉案房屋的权属应该有供应单，一共五联，第三人没有看到。经审理查明，被告陈亿青位于xxxx组老宅的《上海县农村(居民)宅基地使用权申报表》现有人口情况一栏记载为被告、第三人倪永仙、陈洁。2011年6月9日，陈亿青(作为被拆迁人，签约乙方)与上市闵行区土地储备中心(作为拆迁人，签约甲方)、上海闵二房屋拆迁有限公司(作为代理人，房屋拆迁实施单位)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方所有的房屋坐落在xxx组，建筑面积257.49平方米；甲方应当支付给乙方棚舍和其他附属物的补偿款250,902元，乙方在2011年6月29日前搬迁原址。协议对其他奖励费等也作了约定。2011年6月10日，浦江镇重点工程指挥部与陈亿青签订《购房订单》，将新江绿苑一村江臻路939弄2幢61号201室动迁安置售与陈亿青；2014年6月27日，浦江镇重点工程指挥部与陈亿青签订《购房订单》，将馨宁佳苑xxx路XXX弄XXX号XXX室动迁安置售与陈亿青；2014年9月26日，浦江镇重点工程指挥部与陈亿青(陈某某)签订《购房订单》，将馨宁佳苑小区xxxx路XXX弄XXX号XXX室动迁安置售与陈某某。2014年7月9日，被告陈亿青(甲方)与原告韩文健(乙方)及案外人上海永年房产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定乙方向甲购买坐落于上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款112万元。乙方向丙方支付购买该房屋的意向金2万元。甲方产证出来之前的费用由甲方自行承担，过户给乙方产生的费用由乙方承担，甲乙双方协议付款如下：2014年7月9日付定金2万；2014年7月15日之前支付90万元，同时甲方交房；过户当日支付甲方12万元。2014年7月9日，被告出具《定金收据》，载明：“现收到买受方韩文建支付出售方陈亿青位于闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室物业之购房定金共计2万元，出售方陈亿青确认已收到此款”。2014年7月10日，两原告(买受人、乙方)与被告(出售人、甲方)签订《动迁买卖合同》1份，约定甲方将其分得的位于上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房一套出售给乙方，建筑面积为93.83平方米。该房屋转让(交付)时为毛坯房，房屋转让总价款为112万元，该价格包含房屋的维修基金、水、电、煤、有线电视等初装费。在该合同签订之日乙方支付购房款100万元，内含已付定金2万元；甲乙双方交易过户单日，乙方支付甲方尾款12万元。在动迁公司、开发商通知办理甲方为产权人的上海市房地产产权证后，甲方需在接到通知的十日内向动迁公司、开发商报送办理房产证的材料。如甲方在动迁公司、开发商通知之后一个月还未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司、开发商发出通知的第31日起，每日向乙方支付总房款万分之五的违约金。甲方拿到小产证后，须在五日内将该房产证及其密码交付乙方保管。在办理甲方为产权人的上海市房地产产权证时，产生的所有税、费有甲方承担。甲方配合乙方办理产权过户登记，在办理乙方为产权人的上海市房地产产权证时，产生的所有税、费有乙方承担。任何一方不得以国家及地方法规政策等导致税、费为由阻碍该合同的履行，否则视为反悔不售或不买。甲方保证，出售该房已经得到相关权利人同意。并承诺此房屋无其他债务、司法查封、产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证可以为乙方办理过户登记手续；甲方亦不得在产权过户前将该房屋进行另行抵押、继承、赠与、处置或对产权进行挂失补办等不诚信行为；否则由此而产生阻碍该合同履行的，则视为甲方违约，并由甲方承担违约赔偿责任。甲方应于房地产交易限制满的5个工作日内及时出现并与乙方签订《上海市房屋买卖合同》及进行交易中心办理过户等事宜。若因甲方的客观不能导致延期过户的，以交易限制期满的第31日起每日按照总房价款的万分之五计算逾期违约金给乙方，直至为乙方办理产权过户日止。当日，被告出具《出卖人产权声明承诺书》，载明：“本人是位于上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房的被安置人，我现已离婚。我是今后该房屋进行产权登记颁发房产证后的所有权人，该房屋没有任何其他所有权人。本人的其他家庭成员和其他任何人对该房屋都不拥有任何产权。且此房不是我的唯一住房，不会影响日后的过户。我承诺今后该房屋进行产权登记颁发房产证时不会再加上其他人的名字，若因为我在办理该小产证时加上其他人名字，我作为严重违反了诚信原则的过错方将承担全部的缔约过失责任或违约责任，按照双方签订的‘动迁房屋买卖合同’的约定承担违约赔偿责任”。案外人陈某某亦签署《房屋共有权人及配偶声明承诺书》，载明：“就位于上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室的配套动迁安置商品房买卖一事，我完全知情并严格按照我现在明确声明：在该房屋交易限制期未届满时，我有义务按照该合同内容之约定履行，并且承诺不对该房屋主张任何权利。否则，我将承担与出卖人相同的违约与赔偿之责任”。同日，原告通过银行转账代被告陈亿青向闵行区浦江镇人民政府转账支付405,653.08元。闵行区浦江镇动迁安置小组出具《浦江镇4.2大居动迁安置房款收款结算单》，载明：“户名陈亿青；所属村组永胜3组；持卡人姓名及银行卡号为韩文建XXXXXXXXXXXXXXXXXXX邮储；开发商宝铭莲浦、馨宁置业；结算房款402,007.78元，代扣维修基金3,645.30元，合计405,653.08元”。同时，被告陈亿青向原告出具《收款收据》，载明：现收到买受方韩文建支付出售方位于闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室物业之购房款100万元(内含已付定金2万元)，出售方陈亿青确认已收到此款。2014年7月14日，原告通过银行转账向被告支付574,347元。另查明，2014年7月14日，第三人馨宁公司曾向被告陈亿青出具《收据》，载明：收款405,653.08元。再查明，被告陈亿青于2014年7月15日将涉案房屋交付两原告，两原告装修后居住使用至今。还查明，上海市鲁汇永胜村3队原动迁老房屋的《上海县农村(居民)宅基地使用权申报表》载明的家庭成员为：陈亿青(陈前)、倪永仙(与户主关系为妻)、陈洁(与户主关系为女儿)。上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《动迁买卖合同》、定金收据、《上海县农村(居民)宅基地使用权申报表》、动迁协议、汇款收据、浦江镇4.2大居动迁安置房款收款结算单、房款结算单、收据、收款收据等证据及当事人的陈述所证实。关于《动迁买卖合同》的效力问题，本院认为，一、被告陈亿青与原告韩文健、汪露露签订上述协议后，两原告按协议履行了大部分付款义务，累计向被告陈亿青支付房款100万元，并取得房屋，由原告实际居住使用至今，被告陈亿青也确认收到上述款项。二、在遇老房屋动迁此类家庭重大事项时，被告陈亿青即已能作为家庭代表与动迁单位签订动迁协议，被告陈亿青与两原告签订动迁买卖合同时，陈亿青与陈某某均作出承诺，加之合同签订后被告陈亿青即将房屋交付给两原告，两原告完全有理由相信陈亿青确系能处分房屋并与之签订合同；从双方签订合同至本案诉讼前长达几年时间内，作为老房屋宅基地使用权人的第三人倪永仙、陈洁也未能提供证据其向购买方提出异议或通过合法途径积极主张自己的权利。综上分析，本院认为，当事人之间的房屋买卖应当遵循诚实信用原则，两原告与被告陈亿青签订的《动迁买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。第三人馨宁公司诉讼中述称的理由，本院认为，被告陈亿青已与动迁办签订协议及购房认购书，确定了房屋产权人，也付清了系争房屋的房款及维修基金，故第三人馨宁公司的抗辩不能阻却其协助被告办理房屋产权过户的义务，对第三人馨宁公司述称之意见，本院不予采信。故第三人馨宁公司应协助配合被告陈亿青将系争房屋产权过户至被告陈亿青名下，被告陈亿青在取得系争房屋产权后，应协助两原告将房屋产权过户至两原告名下，两原告应当在办理产权过户时，向被告陈亿青付清房屋尾款12万元。被告陈亿青及第三人倪永仙、陈洁、馨宁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭进行应诉，系其放弃了相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告韩文建、汪露露与被告陈亿青于2014年7月10日就上海市闵行区xxx路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁买卖合同》有效；二、被告陈亿青与第三人上海馨宁置业有限公司于本判决生效之日起十五日内共同办理上海市闵行区xxxx路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续，将此房屋产权过户登记至被告陈亿青名下，办理产权过户登记过程中应缴纳的相关税费由被告陈亿青负担；三、被告陈亿青于取得上海市闵行区xxxx路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记之日起十五日内，协助原告韩文建、汪露露办理此房屋的产权过户登记手续，将此房屋产权转移登记至原告韩文建、汪露露名下，办理此房屋产权过户登记过程中应缴纳的相关税费由原告韩文建、汪露露负担；四、原告韩文建、汪露露于被告陈亿青协助其办理上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续当日支付被告陈亿青剩余房款12万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,150元、财产保全费5,000元，均由被告陈亿青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  史嘉安人民陪审员  谷元琴二〇一九年十二月二十三日书 记 员  吴锦涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。