江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初6171号 原告：苏州富利达塑料厂，住所地苏州市横塘镇梅湾村。 法定代表人：马长福。 原告：马长福，男，1964年11月22日生。 两原告共同委托诉讼代理人：杨云龙，江苏执着律师事务所律师。 被告：潘鹤平，男，1968年12月16日生。 委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师 原告苏州富利达塑料厂、马长福与被告潘鹤平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员赵建荣独任审理。本院分别于2019年11月21日、2019年12月2日公开开庭进行了审理，原告马长福并作为原告苏州富利达塑料厂的法定代表人及两原告共同委托诉讼代理人杨云龙，被告潘鹤平的委托诉讼代理人孙善伟到庭参加诉讼。后因双方争议较大，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭进行审理。本院于2020年4月9日再次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人杨云龙，被告潘鹤平的委托诉讼代理人孙善伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州富利达塑料厂、马长福向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间房地产租赁合同于2019年7月31日解除；2.判令被告立即腾让承租房屋；3.判令被告支付拖欠房屋租金62500元；4.判令被告支付房屋使用费（按年租金9万元计算至被告实际搬迁日止）；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年12月30日，苏州富利达塑料厂与苏州XXX林果场签订《土地租赁协议》，租赁了该果园7亩土地，租赁期限为2004年1月1日至2023年12月30日止。后苏州富利达塑料厂在承租土地上建造了厂房、办公楼等设施用于经营。2013年12月30日，苏州富利达塑料厂被工商部门吊销营业执照，苏州富利达塑料厂指定马长福为该厂资产管理人。2014年6月21日与2016年7月1日，马长福与被告分别签订了两份《房地产租赁合同》，约定将坐落于XXX西北脚下原苏州富利达塑料厂的500平方米厂房租给被告，租赁期限均为2年，年租金为9万元。2018年6月30日后，双方未签租赁合同，被告继续使用房屋至今。截至2019年7月31日，被告应向原告交付房租457500元，但被告仅支付了395000元，剩余租金至今未付。原告委托律师于2019年7月24日向被告发出《腾交房屋通知书》，明确于2019年7月31日终止双方之间的租赁合同关系，并要求被告向原告腾交房屋并结清相应水、电、物业费用，但被告至今未向原告腾交房屋并拖欠租金。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告潘鹤平辩称，不认可原告诉请，两原告无法证明其为涉案房屋的所有权人或者是经授权具有对外出租房屋权利的人。 经审理本院认定事实如下：XXX果园具有苏州市人民政府颁发的苏林政（XXX果园公社）字第XXX号林权证，确认XXX果园四、六工区在梅湾有林木所有权，面积2431.073亩，东至磨盘山山顶，南至二工区山顶，西至公路，北至金山公社林场交界，地权为国有，林地使用权为国有，林木权为国有，林种为黑松、板栗、枫香混合林，四工区梨树94亩，六工区梨树47亩、桃树110亩、茶树及松树40亩。后XXX果园更名为XXX林果场。 2003年12月30日，苏州市XXX林果场（甲方）与苏州富利达塑料厂（乙方）签订《土地租赁协议》，约定甲方向乙方出租XXX林果场土地4680平方米（7亩），租赁地址为原四工区，租赁期限20年，自2004年1月1日至2023年12月30日止，租赁费每年4万元。 2014年2月11日，苏州市机构编制委员会办公室作出苏编办复﹝2014﹞16号《市编办关于同意调整石湖景区管理体制及相关事业单位机构编制事项的批复》，批复中载明“将苏州市石湖风景区管理处和苏州市XXX林果场重组为苏州市XXX园”。 2014年6月21日，马长福（甲方）与潘鹤平（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于XXX西北脚下厂房500平方米租赁给乙方，每平方米15元，每年租金为9万元，租赁期限为2014年7月1日起至2016年6月31日止，租金按半年支付，厂房里所有装修由乙方自理。后潘鹤平用承租房屋经营苏州市恒达输送机械有限责任公司分公司。 2016年7月1日，马长福（甲方）与潘鹤平（乙方）再次签订《房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于XXX西北脚下厂房500平方米租赁给乙方，每平方米15元，每年租金为9万元，租赁期限为2016年7月1日起至2018年6月31日（笔误，应为30日）止，租金按半年支付，厂房里所有装修由乙方自理。 2017年2月，苏州市XXX园向马长福出具了一份《声明》，载明“现因景区管理体制改革，原XXX林果场名下所有房屋、土地租赁的租金改由苏州市XXX园收取。” 2019年7月24日，原告马长福委托律师向被告潘鹤平发出《腾交房屋通知书》，载明“根据双方合同约定，你应在2014年7月1日至2018年6月30日这四年期间内向出租方交付36万元租金，但据统计，你在合约租赁的四年期间，仅向出租方支付34.5万元租金，拖欠租金1.5万元，2018年7月1日至今，你仅支付了租金5万元。2018年6月30日，你未与马长福协商签约，但实际仍继续租赁使用原承租房屋。根据法律规定，双方建立事实租赁关系，租金按照原合同继续履行。你的行为已严重侵犯了房屋出租人的合法权益，现经授权，今天向你发出通知如下：一、自2019年7月31日止，终止马长福与你房地产租赁合同关系。二、务请你在2019年7月31日前向马长福腾交承租房屋并交清拖欠房款62500元（截止2019年7月31日）及相应水、电、物业费用。”被告于2019年7月26日签收。 另查明，被告向原告马长福分别于2015年2月2日支付2015年上半年租金45000元，于2015年7月28日支付2015年下半年租金45000元，于2016年3月17日支付2016年上半年租金45000元，于2016年7月20日支付2016年下半年租金45000元，于2017年1月20日支付租金2万元，于2017年4月25日支付租金2万元，于2017年8月24日支付租金4万元，于2018年1月28日、4月16日、7月25日、12月1日分别支付租金2万元，于2019年1月28日支付租金1万元，后续未交租金。对此，被告称双方原约定租金为9万元每年，后来变更为8万元一年；原告称由9万元变更为8万元每年的前提是被告按时交纳，后来被告未按时交纳租金应按照9万元一年计算。 诉讼中，原告提交了一份苏州富利达塑料厂盖章的《情况说明》，载明“苏州富利达塑料厂成立2001年12月28日，2013年12月30日被工商部门吊销执照（未注销）。2004年1月，苏州富利达塑料厂与苏州市XXX林果场签订《土地租赁协议》，租赁期限自2004年1月1日起至2023年12月30日止。苏州富利达塑料厂在该租赁土地上建造了厂房及道路等经营设施。苏州富利达塑料厂被工商部门吊销营业执照后，原有厂房、道路及承租土地均由原厂法定代表人马长福同志进行管理。” 诉讼中，被告提交了一份2015年7月1日苏州高新区横塘街道梅湾村村民委员会与苏州市恒达输送机械有限责任公司签订的《租赁协议》、场所产权证明、住所承诺书委托函，称承租房屋产权属于梅湾村，是与梅湾村签订的合同。本院向苏州市横塘街道学府社区了解情况，工作人员称原梅湾村先由学府社区管辖，2015年7月1日梅湾村村委会与苏州市恒达输送机械有限责任公司签订的租赁协议并未实际履行，梅湾村村委会并不是出租方，该租赁协议同场所产权证明、承诺书等材料均系为了其辖区内招商引资企业办理营业执照而统一制作的模板，案涉土地的产权人属于原苏州市林果场。本院亦向苏州市XXX园了解情况，工作人员称2014年2月苏州市石湖风景区管理处与苏州市XXX林果场重组为苏州市XXX园，原XXX林果场相关的资产也由苏州市XXX园管理，原告承租的土地位于苏州市虎丘区梅湾村XXX，位于林权证上四工区、六工区交叉区域，案涉土地属于林权，出租给原告没有办理用地变更手续，因为是十几年之前，林果场招商引资就办起了工业园，将土地出租给了很多企业；2003年12月30日的土地租赁协议、2017年2月16日的声明都是属实的，原告承租的土地的产权方为苏州市XXX园，原告承租土地上的厂房是马长福建的，不是苏州市XXX园建的。诉讼中，原告也向本院提交了一份由苏州市虎丘区横塘镇梅湾经济合作社盖章的《情况说明》，载明“苏州富利达塑料厂在2003年12月30日租赁了原XXX林果场（现XXX园）土地7亩，在该租赁地块上，厂长马长福自筹资金建造了全部厂房及设施，该区厂房行政管理原横塘乡梅湾村。” 诉讼中，被告提交了一份2002年5月20日苏州富利达工贸有限公司与苏州富利达塑料厂签订的《厂房租赁合同》、产权证书，载明该公司为位于横塘乡梅湾村（自行车厂北）房屋的所有权人，被告认为案涉房屋并非原告建造。对此，原告提供了一份由苏州富利达工贸有限公司盖章的《情况说明》，载明“2002年5月20日，苏州富利达塑料厂租赁苏州市富利达工贸有限公司厂房1000㎡，地址位于原横塘乡梅湾村（自行车厂北），该地块在2003年年底，因涉及国际教育园科技大学建设用地拆迁，在2003年底左右，苏州富利达塑料厂由此搬迁至XXX林果场（苏州XXX园）内。”同时，原告提交了一份由苏州市虎丘区横塘镇梅湾经济合作社、苏州富利达塑料厂共同盖章的《情况说明》，载明“苏州富利达塑料厂在2003年12月30日租赁了原XXX林果场（现XXX园）土地7亩，在该租赁地块上，厂长马长福自筹资金建造了全部厂房及设施，该区属厂房行政管理原横塘乡梅湾村。” 庭审中，原告称其在土地上建造厂房没有取得建设工程规划许可证，也没有施工审批手续，也没有房屋所有权证。 以上事实，由原告提交的土地租赁协议、房地产租赁合同、工商登记资料、腾交房屋通知书、邮寄凭证、快递查询结果、收据、声明、批复、情况说明，被告提交的企业登记资料、交易明细、收据、收条、厂房租赁合同、产权证书以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告苏州富利达塑料厂将厂房交由原告马长福进行管理，原告马长福将无房屋所有权证、无规划和建设施工审批手续的厂房出租给被告，违反了上述规定，故原告马长福与被告潘鹤平之间的《房地产租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定归于无效。租赁协议无效，因该租赁协议取得的租赁土地和房屋应予返还，且即便按照双方签订的租赁协议，双方租赁期限也已经到期，而原告亦明确表示不同意续租，故被告应将其承租房屋及时返还原告马长福。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方协议约定每年租金为9万元，后2017年、2018年的租金均实际按照每年8万元收取，结合庭审中双方的陈述，可推断双方就租金数额协商变更为每年8万元，故被告潘鹤平应向原告马长福支付2019年的房屋占有使用费7万元（8万-1万），并支付以每年8万元为标准，自2020年1月1日起计算至被告实际返还房屋之日止的占用费。 关于原告苏州富利达塑料厂的主体问题，因其并非房地产租赁合同的相对人，故其并非本案适格主体。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告潘鹤平于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市虎丘区梅湾村XXX西北脚下承租房屋500平方米厂房返还给原告马长福。 二、被告潘鹤平于本判决生效之日起三十日内向原告马长福支付2019年的房屋占有使用费7万元，以及以每年8万元为标准，自2020年1月1日起计算至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费。 三、驳回原告苏州富利达塑料厂的诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，帐号6228400406149271567。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1362元，由被告潘鹤平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵建荣 人民陪审员  范根娣 人民陪审员  何惠仙 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  吴心依