广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第2144号原告：中山农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省中山市东区中山三路26号之一，组织机构代码66335831-0。法定代表人：马英文,该行董事长。委托代理人：梁建忠、徐思敏，均是该行员工。被告：朱四清，男，1965年10月1日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，原告中山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）诉被告朱四清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商银行委托代理人梁建忠、徐思敏，被告朱四清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商银行诉称：2010年7月6日，原告与被告签订房产租赁合同，约定原告将其名下位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层14卡、建筑面积为106.09㎡的商铺租给被告使用，租赁期限为2010年7月1日至2011年6月30日，且双方于上述合同的第五条第一款约定该商铺所处小区的物业管理费由被告承担，若原告先垫付的，被�须向原告返还垫付款。2011年8月3日及2012年7月11日，双方两次续签房产租赁合同，租赁期限为2011年7月1日至2013年6月30日。被告于上述租赁关系存续期间，一直未向上述商铺的物业管理公司中山市安逸物业管理有限公司（以下简称安逸物业公司）缴纳相应的物业管理费，同时也产生了相应的滞纳金。2013年9月30日及2014年6月26日，原告根据中山市中级人民法院（2012）中中法民一终字第970号判决，分两期向上述商铺的物业管理公司安逸物业公司支付了本应由被告承担的物业管理费5410.76元及滞纳金。原告在垫付上述费用后，多次向被告作出催收，但被告仍拒绝履行租赁合同约定的返还垫付款义务。截至2015年2月20日，被告仍拖欠原告垫付款8699.54元及其利息337.74元（具体计至被告清偿完毕之日止），合计9037.28元。被告怠于返还垫付款的行为已经损害原告的合法权益，应根据�同约定及法律相关规定承担返还原告垫付款及其利息的责任。为此，原告特诉至贵院，请求判令：1.被告返还原告垫付的物业管理费及滞纳金共8699.54元和垫付款利息337.74元（以垫付款为基数，自2014年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年2月20日，具体计至被告清偿完毕之日止），合计9037.28元；2.被告承担本案的诉讼费。原告农商银行对其主张的事实及诉讼请求向本院提交如下证据：1.被告身份证、房地产权证、房产租赁合同；2.（2011）中一法民一初字第1894号民事判决书、（2012）中中法民一终字第970号民事判决书、转账业务凭证、代缴明细表；3.中山市西区瑞安花园商铺管理费及滞纳金明细表、利息计算清单；4.邮寄单。被告朱四清辩称：一、在被告承租期间，每一年每一期的租金被告都按时足额缴纳了，租赁合同都是由原告�作的，其中第3条的约定可以证明被告已足额支付租金等费用，直到去年，原告就封门称被告未缴纳物管费，原告从未告知存在物管费，过了几年却向被告主张物管费，这是不合理，不合法的；二、关于滞纳金，被告不确认，原告与安逸物业公司的官司与被告无关，且债权债务过了这么多年，应也过了诉讼时效。被告朱四清对其主张的事实与辩解意见向本院提交以下证据：1.租金的原始发票；2.三份租赁合同。经审理查明：2010年7月6日，以农商银行作为出租方，朱四清作为承租方，双方签订了房产租赁合同一份，约定农商银行将位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层14卡出租给朱四清作仓库使用，建筑面积为106.09；租赁期限自2010年7月1日至2011年6月30日；月租金为1320元，每月缴付租金一次，朱四清应于每月10日前交清；朱四清须向农商银行交纳房屋�赁保证金3960元，农商银行收到该笔款项后开具收据给朱四清，保证金不计利息；租赁期满后如朱四清不继续租赁的，或双方依约提前解除本合同的，农商银行对该租赁物及配套设施检查无损并在朱四清未拖欠租金且结清所有费用后，将退还保证金给朱四清；租赁期间，该租赁物发生的一切费用，包括水电费、电话费、环境卫生费、治安费等以及租赁物所处小区的物业管理费、其他各种社会摊牌费用，均由朱四清承担，如农商银行已垫付的，朱四清须于每月10日前缴纳当期租金时一次性向农商银行支付完毕；租赁期满后，如因实际情况双方未另行签订续期合同，但朱四清仍继续使用该租赁物的，仍应按时交付租金，本合同项下朱四清应尽义务条款继续有效。合同还约定了其他事项。2011年8月3日，双方续签了上述房产租赁合同，约定农商银行将瑞玥阁底层14卡续租给朱�清使用，租赁期限续至2012年6月30日，其他事项同前述合同。2012年7月11日，双方再次续签前述租赁合同，约定将瑞玥阁底层14卡的租赁期限续至2013年6月30日，月租金变更为1450元/月，保证金变更为4350元，合同其他事项不变。另，2010年11月28日，安逸物业公司与中山市瑞安花园业主委员会签订“物业服务合同”，并于同年12月1日进驻瑞安花园。2011年9月22日，因中山市农村信用合作联社（以下简称农信社，2013年6月8日经核准变更登记为农商银行）未向安逸物业公司交纳物业管理费，安逸物业公司将农信社诉至本院，请求判令农信社支付其2010年12月1日至2011年8月31日期间的物业管理费140841.72元及滞纳金。农信社以瑞安花园业主委员会主体资格不合格以及安逸物业公司在未经其答辩、未通知相关事宜的情况下擅自提高物业管理费不合法作为抗辩意见，请求驳回安逸物业公司的诉讼请求。经审理，本院作出（2011）中一法民一初字第1894号民事判决，判令农信社支付安逸物业公司物业服务费140841.72元及相应滞纳金。农信社不服该判决而向本院提起上诉。二审期间，农信社变更登记为农商银行。经审理，中山市中级人民法院作出（2012）中中法民一终字第970号民事判决，改判令农商银行于向安逸物业公司支付物业服务费121350.96元及相应滞纳金（滞纳金的计算方法：从2010年12月11日起以每月实际拖欠的物业管理费为基准，按照每日1‰的标准计算至判决确定的给付之日止）。判决生效后，农商银行依判决于2013年9月30日向安逸物业公司支付了2010年12月1日至2011年8月31日的物业管理费及滞纳金；另农商银行依前述判决认定的标准于2014年6月26日向安逸物业公司支付了2011年9月1日至2013年9月30日的物业管理费及滞纳金。经计算，农商银行代朱�清垫付了瑞玥阁底层14卡自2010年12月1日至2013年9月30日的物业管理费5410.76元，滞纳金3288.78元。朱四清已按时向农商银行支付2013年10月1日至2014年1月24日的物业管理费。2014年9月11日，农商银行以寄件方式向朱四清发出“物业管理费及滞纳金催收通知书”。经催收无果，农商银行于2015年6月25日具状诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。农商银行与朱四清之间签订的“房产租赁合同”是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。农商银行将其拥有产权的房屋租赁给朱四清使用，朱四清理应按房产租赁合同的约定交纳租金及相关费用（包括物业管理费）。鉴于朱四清已享受了安逸物业公司提供的物业服务，以及农商银行已代朱四清垫付了2010年12月1日至2013�9月30日期间物业管理费5410.76元系事实，依据“房屋租赁合同”的约定，朱四清应向农商银行返还该垫付款5410.76元。故农商银行请求朱四清返还垫付的物业管理费及从2014年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际清偿之日止的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于物业管理费滞纳金的问题。鉴于农商银行与安逸物业公司之间物业服务合同纠纷产生的原因在于农商银行认为安逸物业公司无权提高物业管理费的收费标准，而非因朱四清等租户拒交物业管理费；另，农商银行亦未能向本院证明其与安逸物业公司发生诉讼期间，其已及时告知朱四清并向朱四清催收相关物业管理费，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院认为朱四清并无滞后交纳2010年12月1日至2013年9月30日期间物业管理费的主观过错，故对农商银行主张的物业管理费滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告朱四清于本判决生效之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司返还垫付的自2010年12月1日至2013年9月30日期间的物业管理费5410.76元及利息（利息的计算方法：以5410.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年6月27日起计至款项付清之日止）；二、驳回原告中山农村商业银行股份有限公司的其余诉讼请求。若被告朱四清未按判决指定的期间履行金钱�付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告农商银行已预交），由被告朱四清负担并于本判决生效之日起七日内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  尹方玫二〇一五年九月二十日书记员  陶亚端许晓丹