上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初25424号原告：上海辛陶实业有限公司，住所地上海市宝山区真陈路******。法定代表人：邵政，经理。委托诉讼代理人：高全青，公司股东。委托诉讼代理人：王丽波，上海富水律师事务所律师。被告：安冯供应链管理(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区，住所地上海市奉贤区四团镇平海路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：冯永安，执行董事。委托诉讼代理人：闫文慧，上海田玉秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭建伟，公司员工。原告上海辛陶实业有限公司(下称“辛陶公司”)与被告安冯供应链管理(上海)有限公司(下称“安冯公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告辛陶公司的委托诉讼代理人王丽波、高全青及被告安冯公司的法定代表人冯永安、委托诉讼代理人闫文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付房屋租金2,187,500元(包括2018年3月15日至2018年5月15日免租期租金及2019年6月1日至2019年7月15日期间的租金)；3、判令被告支付2019年1月至2019年7月期间的水电费415,874.95元；4、判令原告不返还被告保证金100万；5、判令被告将承租房屋(二层、三层)交还原告。事实和理由：2018年3月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区徐行镇前曹公路XXX号房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年3月15日起至2024年3月14日止，月租金为625,000元。合同签订后，被告未能依约履行支付租金的义务。原告分别于2018年8月16日及2019年4月3日张贴过催款函和解除合同告知书，均催讨未果，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。关于诉请1，被告认为双方的合同已于2019年4月8日合意解除。关于诉请2，被告向原告支付租金至2019年3月31日。2019年4月3日，被告法定代表人向原告出具《承诺书》，明确约定被告再支付两个月租金，如果合同继续履行，就作为合同继续履行的租金，如果合同终止，就作为对原告的赔偿金。2019年4月8日，次承租人已经搬离了系争房屋，被告已将房屋全部返还给了原告，故不存在2019年6月1日到7月15日期间的租金。原告主张的免租期租金，亦无事实和法律依据。关于诉请3，被告认为仅应支付2019年1月到3月期间的水、电费。水费部分，由于系争房屋的水管老化导致漏水，同意按照正常情况下每月4,500元左右的标准支付；电费部分，从单据来看，这三个月的电费是105,882.70元，由于每个月电费中包含了基本电费，而这个基本电费除了系争房屋外，还由旁边另一家共用，故该费用不应全部由被告承担。关于诉请4，被告认为双方已于2019年4月8日达成合同终止的合意，原告也同意被告支付两个月租金作为对原告的全部赔偿，现原告再主张没收保证金，无事实和法律依据。关于诉请5，被告认为已于2019年4月8日将所有房屋交还给了原告，故不存在再将房屋返还的事实。本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，辛陶公司(出租方、甲方)与安冯公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市嘉定区徐行镇前曹公路XXX号、面积16400平方米的房屋(下称“涉案房屋”)出租给乙方作为仓储经营使用；租赁期自2018年3月15日起至2024年3月14日止，装修免租期为60天，收费起始日为2018年5月15日；年租金为750万元，先付后用，付三个月房租，押金100万元；合同签订当日，乙方应支付首期2018年5月15日至2018年8月15日租金187万元，以后应于下一支付周期开始前7天内支付下期租金(若遇国定节假日顺延)；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金额的5‰支付违约金，无故逾期超过十天，甲方有权单方面无条件解除本合同；乙方应在本合同签订当日向甲方支付房屋租赁保证金100万元，租赁关系终止后，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分无息退还给乙方；租赁期内，乙方日常使用所发生的水、电、电信等一切费用均由乙方承担，其中水、电费，甲方为代收人，由甲方单独挂表给乙方使用，计费按国家收费标准；水、电按时、按月抄表计费结算，乙方应于收到付款通知后7天内向甲方缴纳以上费用；租赁期内，因乙方原因提前终止本合同的，乙方支付的租赁保证金甲方不予退还，如合同约定有装修免租期的，乙方须补付给甲方装修免租期的租金；反之，因甲方原因提前解除本合同的，甲方应赔偿乙方一切损失；合同另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，辛陶公司向安冯公司交付涉案房屋，安冯公司支付辛陶租赁保证金100万元并结清了2019年3月31日前的租金及2018年12月底前的水、电费。安冯公司承租涉案房屋后，将其中的3500平方米即辛陶公司诉请5中要求返还的二层、三层房屋转租给案外人上海鸿汇荣和电子技术有限公司(下称“鸿汇公司”)，其余部分转租给案外人纽仕兰新云(上海)电子商务有限公司(下称“纽仕兰公司”)。安冯公司与纽仕兰公司于2019年4月1日通过签署《和解协议》确认租赁关系于2019年4月10日终止，纽仕兰公司于2019年4月10日前搬离了承租房屋。另，包括涉案房屋在内的位于嘉定区徐行镇前曹公路XXX号建筑面积为17754.40平方米房屋的产权人系上海金来展示器材有限公司(下称“金来公司”)。金来公司于2018年3月出具证明一份，载明金来公司系辛陶公司的全资控股公司，辛陶公司有100%权利处置金来厂房的出租事宜。安冯公司租赁面积与产证面积的差额部分由辛陶公司自用。辛陶公司的股东为高金春、高全青及袁成。对上述事实，当事人双方均没有争议，本院予以确认。但对涉案合同是否合意解除及相关款项的支付情况，双方意见不一。辛陶公司为证明其主张，向本院提交如下证据：一、催款函，证明安冯公司租赁期间拖欠水、电费的事实；二、2019年4月3日的《解除合同告知书》，证明因安冯公司未按约支付租金，辛陶公司于4月3日向安冯公司发送了解除通知，但认为还是愿意安冯公司继续履行合同的，故不主张本案合同于4月3日解除；三、2019年6月23日的《通知》，证明辛陶公司同意降低房租后，安冯公司未签订新的租赁协议；既不付房租，也不归还房屋，故通知安冯公司最后处理期限；四、2019年1月至7月水、电费单据及缴款单，证明安冯公司欠付该期间的水、电费；五、上海农商银行收款通知，证明安冯公司于2019年4月8日支付租金125万，结清了2019年5月底前的租金。经质证，安冯公司对证据一不予确认，认为没有收到过该催款函；对证据二、三真实性予以认可，但不认可辛陶公司的证明目的；对证据四的真实性由法庭核实，认可水费8,655元，电费19,035.91元，认为基本电费21,000元应由安冯公司和共用人分担；对证据五的真实性予以认可，认为该笔费用系安冯公司根据2019年4月3日《承诺书》支付的款项，如合同继续履行则作为续租房租，否则作为解除合同赔偿金；因双方合同于2019年4月8日合意解除，故该笔费用系对辛陶公司的赔偿款。安冯公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、安冯公司法定代表人冯永安于2019年4月3日出具的《承诺书》，载明“安冯公司承诺于2019年4月8日支付2个月房租，如果合同继续履行该款项作为续租房租，如果合同终止该款项作为赔偿金来公司和我司签订合同赔偿金”，证明双方的租赁关系在4月3日并未解除，双方对租赁关系的续签或终止附条件的达成了合意；2、安冯公司法定代表人与辛陶公司股东高金春和高全青的聊天记录，证明2019年4月8日双方终止租赁合同后，针对重新签订合同事宜进行协商，因对租金、起租时间等事宜未能达成一致意见，故未重新签订合同；3、房屋租赁合同，证明辛陶公司于2019年7月11日将涉案房屋出租给了上海阳泰供应链管理有限公司(下称“阳泰公司”)；4、安冯公司申请辛陶公司的股东袁成作为证人出庭，袁成陈述到：纽仕兰公司于2019年4月份搬离后，经三股东协商，同意鸿汇公司留下来。后，安冯公司一直与辛陶公司协商继续租赁事宜，未果。2019年7月11日，由证人实际控制的阳泰公司承租了涉案房屋。安冯公司转付了鸿汇公司2019年9月后的一期租金，9月前的60万元租金未付。现阳泰公司接受由安冯公司转付鸿汇公司租金的付款方式，但认为无法处理鸿汇公司的租赁事宜。就2019年4月3日安冯公司法定代表人出具的《承诺书》上“袁成同意”字样，证人确认系其本人书写，但无法确认上面金来公司印章的真实性。经质证，辛陶公司否认证据1的真实性，对金来公司的印章亦不予认可，认为袁成虽是辛陶公司的股东，但与安冯公司有利益往来；对证据2的真实性予以确认，认为本案合同的年租金为750万元，因安冯公司表示承担不起，要求降价，辛陶公司同意降至650万元后把新的合同发给安冯公司，安冯公司又未签订，系安冯公司违约；对证据3真实性予以认可；对证人证言，安冯公司认为袁成陈述的事实含糊不清，模棱两可。审理中，安冯公司与鸿汇公司解除了双方签订的《仓储服务合同》，鸿汇公司直接与阳泰公司建立租赁关系。据此，辛陶公司向本院申请撤回要求安冯公司返还二、三层房屋的诉讼请求。本案的争议焦点在于涉案租赁合同是否双方合意解除？本院认为，虽然辛陶公司否认承诺书上金来公司印章的真实性，然辛陶公司股东袁成确认了其在上面的签字，结合安冯公司法定代表人与辛陶公司另两位股东就重新签订合同事宜的聊天记录，可以认定涉案租赁合同已于2019年4月8日经双方合意解除，辛陶公司亦同意安冯公司支付两个月租金作为解除合同的赔偿金，且安冯公司已履行完毕，辛陶公司于2019年7月即把涉案房屋另行租给阳泰公司。现辛陶公司以租赁合同系安冯公司违约致解除为由，要求安冯公司补交免租期租金并没收保证金的诉请，于法无据，本院不予支持。合同解除后，双方间的权利义务关系由合同关系转变为清算关系。一、关于租金和占有使用费。经查，安冯公司已付租金至2019年3月31日，鉴于纽仕兰公司已于2019年4月10日搬离、鸿汇公司仍占有使用3500平方米房屋并向安冯公司支付使用费，结合辛陶公司于2019年7月11日将包括涉案房屋在内的房屋出租给阳泰公司的事实，根据辛陶公司的诉请，本院认定安冯公司尚应支付辛陶公司2019年4月1日至2019年4月10日期间的租金及使用费205,479.45元及2019年4月11日至2019年7月10日期间鸿汇公司使用的3500平方米房屋的占有使用费399,056.13元，合计604,535.58元。二、关于水、电费。安冯公司确认仅支付水、电费至2018年12月底，根据辛陶公司提供的水、电费账单及光伏电发票联显示，2019年1月至7月期间，涉案房屋所在地嘉定区徐行镇前曹公路XXX号共产生水费119,655元，电费328,764.81元，考虑到水、电费单据中当月所列金额系结算前一个月的费用，上述费用实际对应的期间为2018年12月至2019年6月。而上述期间嘉定区徐行镇前曹公路XXX号除辛陶公司自用一小部分外，其余部分由安冯公司承租后转租，故安冯公司理应支付上述期间的水、电费，当然应扣除辛陶公司自用部分产生的费用。至于安冯公司要求分摊基本电费的主张，辛陶公司不予认可且安冯公司未提供证据予以证明，本院不予采信。根据安冯公司的租赁面积，本院酌定安冯公司应支付水、电费414,211.96元。合同解除后，辛陶公司收取的保证金应予返还。审理中，辛陶公司申请撤回要求安冯公司返还房屋的诉请，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海辛陶实业有限公司与被告安冯供应链管理(上海)有限公司于2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月8日解除；二、被告安冯供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海辛陶实业有限公司租金及占有使用费604,535.58元；三、被告安冯供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海辛陶实业有限公司水、电费414,211.96元；四、原告上海辛陶实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告安冯供应链管理(上海)有限公司保证金100万元；五、驳回原告上海辛陶实业有限公司的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35,627元，减半收取17,813.50元，保全申请费5,000元，合计诉讼费22,813.50元，由原告上海辛陶实业有限公司负担12,777.26元，被告安冯供应链管理(上海)有限公司负担10,036.24元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐熙春二〇二〇年六月十七日法官助理 方 靖书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……