徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初8732号原告：江苏康维塑业发展有限公司，住所地铜山县三堡镇镇西工业园（麦楼村）。法定代表人：周加福，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄修典，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜万风，江苏红杉树律师事务所实习律师。被告：徐州聚本机械科技有限公司，住所地徐州市铜山区新区街道办事处麦楼社区。法定代表人：李霞，该公司经理。委托诉讼代理人：陈鹏妃，徐州市丰财法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张晨坤，徐州市环城法律服务所法律工作者。原告江苏康维塑业发展有限公司（以下简称康维公司）与被告徐州聚本机械科技有限公司（以下简称聚本公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康维公司的委托诉讼代理人黄修典、杜万风，被告聚本公司的委托诉讼代理人陈鹏妃、张晨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康维公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的厂房租赁合同；2、判令被告支付合同期内的租赁费和物业费共计51482元、滞纳金（计算方式：以51482元为基数，按每日千分之一，自2019年11月1日计算至实际支付之日）；3、判令被告支付合同到期后的厂房占用费（计算方式：按500元/天，自2020年9月1日计算至实际交出厂房为止）、物业费（计算方式：按25元/天，自2020年9月1日计算至实际交出厂房为止）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年8月，原被告签订厂房租赁合同，约定一年租金172482元，物业费9000元，合计181482元。按约定于2019年10月底之前付清，可被告至11月份才付13万元，剩余租金、物业费51482元原告多次催要，被告总是推脱，拒不支付。合同约定“如超过约定时间30日还未能全部支付，则该租赁协议自动解除，乙方保证金不再退还”，现被告拒不支付租金、物业费，也拒绝搬离厂房，原告为维护自己权益，特诉至本院，请求依法判决。庭审中，原告变更诉请，因合同已于2020年8月31日到期故撤回上述关于解除原被告之间的厂房租赁合同的诉请，追加诉请要求被告搬离并腾空厂房。被告聚本公司辩称，1、被告租赁原告厂房期间，发现厂房多处漏雨，造成财产损失。被告要求原告维修厂房，原告一直未修。被告与原告关于厂房漏雨及损失问题沟通无果。被告未付租金主要原因在于原告违约没有维修漏水房屋，因此不应承担违约金。滞纳金属于行政范畴，原被告属于平等民事法律关系，不应承担滞纳金。如法院认为我方违约，申请依法调减金额。20000元保证金应予以退还或者在本案中抵扣。2、2020年8月20日，被告找人来修理厂房，要求在本案中抵扣合理费用30000元。3、被告准备在2021年1月底前搬离厂房。综上，请求法院依法裁判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月，原告康维公司（出租方、甲方）与被告聚本公司（承租方、乙方）签订厂房租赁合同，约定：甲方同意将自己所有的，座落于徐州高新区的部分厂房，面积约为1513平方米，出租给乙方使用，用途为工业。厂房租赁期限、租金和用途：厂租赁期限1年，租金为不含税价，自2019年9月1日起到2020年8月31日止，租金为每月9.5元/㎡，物业管理费750元/月、保证金贰万元（20000元）。租金和其它税费支付方式：1、一年租金拾柒万贰仟肆佰捌拾贰元（172482元）、物业管理费玖仟元（9000元），合计拾捌万壹仟肆佰捌拾贰元（181482元），合同签订后五日内付款5万元，2019年9月付款5万元，余款2019年10月前付完。上一租期保证金（20000元）自动接转到本租期。2、如乙方在上述约定时间内未能全部支付上述款项，则未支付部分按照每日千分之一计算滞纳金，如超过约定时间30日还未能全部支付，则该租赁协议自动解除，乙方保证金不再退还；如保证金不足以支付应缴租金和滞纳金，则乙方应全额补足后搬离，否则甲方有权采取强制措施强行清理。双方责任义务：如不再租赁该厂房，应在租赁期满前搬离，逾期不搬离，按500元/天支付逾期租金（如乙方拒绝支付直接从保证金中扣除）。超过三十天不搬离，甲方无条件收回厂房，并不退还乙方保证金。合同签订后，原告依约提供厂房。另查明，2019年8月30日、2019年10月9日、2019年11月19日，被告分别向原告微信转账50000元、50000元、30000元，共计租金130000元。另外，被告在2018年也曾租赁涉案厂房，上述合同是双方继续租赁过程中重新签订的合同，上一租期保证金20000元自动接转到本租期。庭审过程中，原告陈述，被告曾于2018年租赁厂房时反映过厂房墙体漏水，但不是房顶漏水，原告及时对墙体进行了维修，不会给被告造成损失。被告陈述，被告于2018年开始就发现厂房漏雨，为此经常与原告沟通维修的问题，原告口头答应维修，但未实际维修。被告考虑到要长期租赁，就找人自行维修。根据厂房现状来看，维修公司所作的维修工程可能达不到48000元的标准，被告和维修公司之间的纠纷将另行处理，但是实际完成的维修工程也达到了大概30000元的价值，要求在本案中扣除。本院于2020年11月26日至涉案厂房勘查。本院勘查时发现厂房外墙存在多处水泥脱落的情况，未发现外墙被维修过的痕迹。本院在原告在现场指认的维修位置发现有窗户边打胶、窗户上安装阳光瓦的情况。被告无法指认其对厂房的维修位置，对于维修时间、维修部位、维修方式均不知情。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告之间签订的厂房租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行相应的义务。被告聚本公司未按合同约定支付租金及物业管理费，违反合同约定，应承担相应违约责任。经计算，被告合同期内的租赁费和物业费，一年共计应付181482元，扣除已付130000，尚欠51482元。被告已付保证金20000元，应抵扣欠付租金和物业费，原告不再退还。故本院对于原告主张的合同期内租赁费和物业费，支持31482元。关于滞纳金的问题。滞纳金这一概念属于行政法规的范畴，本案中的滞纳金应理解为逾期付款违约金或损失。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张以51482元为基数，按每日千分之一，自2019年11月1日起计算至实际支付之日的逾期付款违约金。根据被告对违约金的抗辩，本院依据上述法律规定、结合原告实际损失进行调整。原告未能及时收取租赁费等造成的实际损失是资金占用损失，如果按每日千分之一计算明显高于其损失。故本院酌情调整，以31482元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算。2020年8月31日，原被告的租赁期间届满，原告有权要求被告返还厂房。被告在租赁期满后至今仍继续占用厂房，应承担相应的费用直至搬离。原告主张的自2020年9月1日起按每天500元支付厂房占用费，每天25元支付物业费的标准符合合同约定，本院予以支持。被告称因厂房漏雨给被告造成财产损失，证据不足，本院不予采信。被告主张在本案中抵扣维修费，但其主张的维修事实与本院勘查所见情况明显不符。另，被告在支出48000元维修费的情况下，却对维修具体情况不知情违反常理。故本院对被告该主张不予支持。退一步讲，即使被告主张的维修事实存在，也是发生在2018年，早于本案租赁合同的签订之日。在本次签订时，被告已明确知悉厂房的外观状况，也未约定维修费的负担问题。另，原告康维公司与被告聚本公司厂房租赁的事实及纠纷发生在民法典实施之前，应适用当时的法律。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州聚本机械科技有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离并腾空厂房；二、被告徐州聚本机械科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏康维塑业发展有限公司支付合同期内的租赁费和物业费共计31482元，并支付滞纳金即逾期付款损失（计算方式：以31482元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍，自2019年11月1日起计算至实际支付之日）；三、被告徐州聚本机械科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏康维塑业发展有限公司支付合同到期后的厂房占用费（计算方式：按500元/天，自2020年9月1日计算至实际交出厂房为止）、物业费（计算方式：按25元/天，自2020年9月1日计算至实际交出厂房为止）；四、驳回原告江苏康维塑业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087元、保全费1020元，由被告徐州聚本机械科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  常江红人民陪审员  孙厚玲人民陪审员  陈先智二〇二一年一月二十五日书 记 员  聂 莹