上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19671号原告：上海盛尔鑫建材有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王照团，总经理。委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律。被告：上海松浦港务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：靳桂如，负责人。委托诉讼代理人：李辉，上海市诚至信律师事务所律师。第三人：上海市松江区石湖荡镇人民政府，住所地上海市松江区学府路XXX号。法定代表人：孙文杰，镇长。委托诉讼代理人：傅伟军，上海茸诚伟达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曙，上海茸诚伟达律师事务所律师。原告上海盛尔鑫建材有限公司(以下简称盛尔鑫公司)与被告上海松浦港务有限公司(以下简称松浦港务公司)、第三人上海市松江区石湖荡镇人民政府(以下简称石湖荡镇政府)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序。2020年2月3日，本院因新型冠状病毒疫情裁定本案中止诉讼。中止情形消失后，本院通知当事人恢复本案审理并于2020年5月9日公开开庭进行了审理，原告盛尔鑫公司的委托诉讼代理人韦赟斌、被告松浦港务公司的委托诉讼代理人李辉、第三人石湖荡镇政府的委托诉讼代理人陈曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛尔鑫公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付补偿款5,942,422元。审理中，原告盛尔鑫公司变更诉讼请求为：判令被告向原告支付补偿款6,302,135元，其中：嵌入式地磅基础作价63,106元、地磅作价7,056元、混凝土搅拌站作价5,872,260元、停产停业补偿金(无证面积)63,234元、停产停业补偿金(场地面积)128,362元、搬迁费补偿6,323元、无证房屋评估价格161,794元。事实和理由：原告于2011年起与被告就承租贵南路XXX号码头区域(以下简称涉案场地)签订了《租赁协议》，根据协议约定，若原告所租赁的码头因政府行为转化为相关补偿利益的，该补偿款均归属于原告一方所有。原告认为，现涉案场地已被有关部门进行清拆，并由第三人与被告签署了补偿协议，由此所换取的补偿利益，依照约定应当全部由原告取得，为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。被告松浦港务公司辩称，不同意原告的全部诉请，原告的诉讼请求并无法律和合同依据。双方的租赁合同关系已由法院判决解除，在该案中法院委托了两家评估公司进行评估，原告在本案诉请中主张的嵌入式地磅基础、地磅、混凝土搅拌站以及无证房屋已在前案两份评估报告中予以包含，被告已经按照判决确定的金额对原告相关损失进行补偿，原告不能向被告再次主张。停产停业、搬迁补偿，是按照房屋和场地面积来补偿的，与原告无关，且原告早就停产停业并无损失，也没有搬迁的损失。涉案的减量化协议于2019年8月7日签订，是在双方解除租赁关系之后，补偿对象也只能是被告，不是原告。本案是减量化企业清拆补偿协议与普通的征地补偿有区别，原告无权获得补偿。第三人石湖荡镇政府述称，原告的诉请并非针对第三人所提，故对原告的诉请不发表意见。但就具体的减量化补偿的项目会作相应的说明。本院经审理认定事实如下：2011年12月13日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定双方就原告租赁被告场地、码头建设运营散装水泥中转库项目一事协商一致。合同第1.1条约定，被告将涉案场地约1,253.62平方米租予原告。第1.2条约定，被告将码头东面部分约30平方米租予原告，供原告浇筑混凝土承台，安设卸船设备。第1.4条约定，原告租赁此地块、码头主要作为散装水泥卸船、仓储、配送之用，被告允许原告在系争场地建造水泥筒仓、在码头安装相关设备、船舶停靠作业。第7.4条约定，若因政府行为或动迁，导致被告无法继续履行本合同时，被告应按政府动迁费用给予全部补偿，被告在收到该补偿款后10日内给予原告。2019年8月7日，经上海市松江区石湖荡资产投资管理有限公司委托，上海房地产估价师事务所有限公司出具《引用水水源二级保护区内工业企业清拆整治项目松江区石湖荡镇贵南路XXX号(上海松浦港务有限公司)协议清拆补偿估价报告》一份，载明估价对象在满足全部假设与限制条件下于价值时点的评估价值为185,183,116元，其中：经房屋产权登记的建筑物53,684,572元、未经房屋产权登记的建筑物723,427元、国有出让工业用地使用权补偿费55,452,065元、房屋室内装饰装修3,064,623元、附属设施63,529,142元、可恢复使用设备物品1,461,248元、无法恢复使用设备7,268,039元。评估价值时点为2018年1月8日(依据估价委托书)。估价报告附有估价结果汇总表、房屋估价明细表、装修估价明细表、附属设计估价明细表、苗木估价明细表及设备搬迁补偿估价明细表各一份。其中，房屋估价明细表中无证10和无证11评估总价分别为38,804元及122,990元、附属设计估价明细表中第36项3座嵌入式地磅基础评估总价为189,317元、设备搬迁补偿估价明细表中第10项3座地磅补偿费为21,168元、第13项混凝土搅拌站补偿费为5,872,260元。同日，被告松浦港务公司(乙方)与第三人石湖荡镇政府(甲方)及上海市浦东第四房屋征收服务事务所有限公司(实施单位)签订《减量化企业清拆补偿协议》一份，约定甲方对乙方的坐落于上海市松江区石湖荡镇贵南路XXX号进行减量化清拆补偿，房屋建筑面积25,407.95平方米。经上海房地产估价师事务所有限公司评估，评估总价为185,183,116元，具体包括：乙方房屋评估价54,407,999元、房屋装修评估价3,064,623元、其他构筑物及附属设施评估价63,529,142元、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备费用合计评估价8,729,287元、国有出让工业用地使用权补偿费55,452,065元。乙方停产、停业损失补偿13,561,195元、其他补偿(搬迁补偿)762,239元。甲方共计向乙方支付补偿款(协议总补偿金额)199,506,550元。乙方应在签订本协议后15日内，即2019年8月22日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁，房屋使用人未搬迁的，视作乙方未搬迁。另查明，关于原告(反诉被告)盛尔鑫公司与被告(反诉原告)松浦港务公司(2017)沪0117民初18651号房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日作出的民事判决书已于2019年3月6日发生法律效力。该判决确定：“一、解除原告(反诉被告)上海盛尔鑫建材有限公司与被告(反诉原告)上海松浦港务有限公司签订的《租赁协议》、《补充协议》及《变更协议》；二、被告(反诉原告)上海松浦港务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海盛尔鑫建材有限公司租金67,627元；三、被告(反诉原告)上海松浦港务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海盛尔鑫建材有限公司押金28,200元；四、被告(反诉原告)上海松浦港务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海盛尔鑫建材有限公司损失3,598,791.6元；五、原告(反诉被告)上海盛尔鑫建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海松浦港务有限公司水电费和靠泊费287,516元；六、驳回被告(反诉原告)上海松浦港务有限公司其余反诉请求。”该案审理中，经原告(反诉被告)盛尔鑫公司申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对贵南路XXX号中的房屋、道路等工程的造价及残值进行评估并委托上海达智资产评估有限公司对贵南路XXX号内的经营资产进行评估。该判决书本院认为部分载明：“现由于租赁协议所涉场地无法实际使用，原告提出解除合同，鉴于被告对合同解除并无异议，故就原告要求解除双方签订的《租赁协议》及补充协议的主张本院予以支持。……本院确认原告在场地内的房屋、道路等工程的残值为1,896,486元。……本院认定原告在场地内投入的经营资产为4,101,500元。再次，本案中，原、被告对系争合同的解除均存有过错，具体而言：被告作为出租方，在申请环评过程中应明知‘项目中转物资为一般货物，不得经营有毒有害及危险品货物……中转的物资主要以箱货、整货(钢材、木材、集装箱)为主，物资装卸过程中主要污染源是扬尘、汽车排放的尾气及噪声……不准中转沙石料等容易产生粉尘的散货’，在与原告签订合同过程中亦明知原告承租系争场地系为经营水泥储运所用但仍向原告出租；原告作为承租方，应当知晓其经营所需办理的相关行政审批要求，且在不长的合同履行期后即获悉系争项目系违法，但仍经营该项目至2017年，对损失的扩大存有过错。综上，本院酌情确定被告应承担相关损失计3,598,791.6元。”该判决生效后，因被告松浦港务公司未履行上述生效判决确定的金钱履行义务，原告盛尔鑫公司向本院申请执行，案号为(2019)沪0117执2419号，被告松浦港务公司已于2019年4月24日将涉案执行款项交付至本院。审理中，第三人石湖荡镇政府出具关于停产停业补偿和搬迁补偿的计算说明一份，载明：停产停业补偿金按照房屋面积给予每平方米300-400元的补偿，以场地为主经营场所的企业以场地面积的50%给予每平方米200元的补偿。本案中房屋面积为25,407.95㎡(24,685.94㎡+722.01㎡)，场地面积为34,702.16㎡(29,231.36㎡+5,470.8㎡)，故停产停业补偿金为13,561,195元，具体包括：根据房屋面积计算的停产停业补偿10,090,979元(24,685.94㎡×400元/㎡+722.01㎡×300元/㎡)、根据场地面积计算的停产停业补偿3,470,216元(34,702.16㎡×50%×200元/㎡)。企业可搬迁物资(包括原材料、半成品、产成品、库存商品和办公、生活用品)补偿价格按企业用于生产经营的房屋建筑面积以30元/㎡计算，本案中搬迁补偿为762,239元(25,407.95㎡×30元/㎡)。此外，第三人还确认：减量化清拆过程中，停产停业损失均发放于被补偿人，如存有租户，由被补偿人和承租人进行协商，不存在直接将停产停业损失发放于租户的情形。审理中，原告确认：1.诉讼请求中的嵌入式地磅基础、地磅、混凝土搅拌站、无证房屋10和11均包含在(2017)沪0117民初18651号一案中的两项评估之中；2.(2019)沪0117执2419号一案已执行完毕。原、被告均确认：被告在2017年8月以后未在涉案场地进行过经营。以上事实，有《租赁协议》、补偿估价报告、《减量化企业清拆补偿协议》、(2017)沪0117民初18651号民事判决书、计算说明及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是原告是否有权获得涉案场地所对应的减量化清拆补偿？如有，原告的各项诉讼请求是否合法有据。对此，本院分述如下：关于嵌入式地磅基础、地磅、混凝土搅拌站、无证房屋(编号10及11)，根据庭审查明的事实，(2017)沪0117民初18651号一案中两项评估作业已经包含上述项目，该案在处理双方《租赁协议》解除后的相应后果时，已经基于上述设备设施、房屋的评估结果，并结合双方对于合同解除的过错程度，判决确定由被告赔偿原告相应的损失。审理中，原告确认被告对于上述损失的金钱给付义务已经履行完毕，但原告认为被告所给付的赔偿是惩罚性的赔偿，并不意味着赔偿款支付后相应设施设备、房屋的所有权即发生转移。对此，本院认为，在房屋租赁合同中，如果装饰装修已与租赁物形成附和关系的，则承租人无法对装饰装修物进行分拆，否则会破坏价值大的租赁房屋原状，此时出租人取得装修装修物的所有权，承租人的物权就转化为损害赔偿之债权。本案中，原告在前案中主张解除《租赁协议》时已就诉讼请求中的嵌入式地磅基础、地磅、混凝土搅拌站及无证房屋主张了损害赔偿请求权，现基于上述相同财产的物权再行主张减量化清拆补偿，缺乏相应的法律和事实依据，故本院不予支持关于停产停业补偿金(含无证面积、场地面积)及搬迁费补偿，结合(2017)沪0117民初18651号一案查明的事实以及原、被告双方的陈述，被告自2017年8月以后就未在涉案场地进行生产经营，被告并不存在因涉案场地减量化清拆而产生的停产停业及搬迁损失。此外，涉案《租赁协议》在减量化清拆协议签订之前就已由生效法律文书确认解除，故原告要求被告支付停产停业补偿金及搬迁费补偿并无事实依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定，判决如下：驳回原告上海盛尔鑫建材有限公司的全部诉讼请求。案件受理费55,915元，减半收取计27,957.5元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用32,957.5元，由原告上海盛尔鑫建材有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邵毅二〇二〇年五月二十二日书记员  马青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……