河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初8852号原告：王瑞丽，女，汉族，1988年2月26日出生，住河南省中牟县。原告：闫长军，男，汉族，1971年4月28日出生，住河南省中牟县。原告：高虎，男，汉族，1986年5月22日出生，住河南省中牟县。原告：朱帅华，男，汉族，1984年8月5日出生，住河南省中牟县。上述四原告委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。上述四原告委托诉讼代理人：关利娟，河南良承律师事务所实习律师。被告：郑州泰安房地产有限公司，住郑州市中牟县城关镇官渡大街西段（南侧），统一社会信用代码91410122798209996C。法定代表人：王学仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄瑞，河南洪旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白坤堂，河南洪旭律师事务所律师。原告王瑞丽、闫长军、高虎、朱帅华与被告郑州泰安房地产有限公司（以下简称泰安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫长军、朱帅华及委托诉讼代理人周鸿、关利娟，被告泰安公司委托诉讼代理人黄瑞、白坤堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞丽向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同交房义务；2、依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金（自2018年6月1日起，计算至实际交房之日止。暂计算至2020年12月10日，暂计算893天，暂计1070840元ⅹ万分之0.3ⅹ893天=286878.04元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。原告闫长军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即持办理权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案；2、依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记备案的违约金67150.59元（自2018年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算903天，4.75%÷360ⅹ903天ⅹ563600元=67150.59元）；3、依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准；4、依法判令本案诉讼费由被告承担。原告高虎向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即持办理权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案；2、依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记备案的违约金104636.91元（自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%÷360ⅹ1268天ⅹ625424元=104636.91元）；3、依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准；4、依法判令本案诉讼费由被告承担。原告朱帅华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即持办理权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案；2、依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记备案的违约金94782.77元（自2018年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算903天，4.75%÷360ⅹ903天ⅹ795519元=94782.77元）；3、依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准；4、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年至2017年间，四原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定四原告分别购买被告开发的商品房各一套，原告王瑞丽案涉房屋为郑州市中牟县××南段西侧××单元××房，原告闫长军案涉房屋为郑州市中牟县解放路南段西侧2幢1单元10层1001号房，原告高虎案涉房屋为郑州市中牟县解放路南段西侧1幢2单元13层1303号房，原告朱帅华案涉房屋为郑州市中牟县解放路南段西侧2幢1单元5层503号房。被告应按约定办理合同信息备案，按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，并将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送中牟县住房保障和房地产管理局，但被告未履行上述义务，四原告与被告协商未果，为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判令支持四原告的诉讼请求。被告泰安公司辩称：请求驳回原告诉讼请求。一、被告早已经履行完毕产权备案手续，并且大部分购房人、包括部分原告都已经取得了产权证书；二、被告如约按时给原告交付了房屋，原告在起诉状上对此也是认可的。对于产权备案手续问题，根据河南省不动产统一登记工作的总体布置，经郑州市人民政府研究决定，自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月19日发布通告，房管部门不再办理产权初始登记业务。该政策致使被告无法在60日内提供资料到产权登记机关备案。郑州中院也出台了法官专业会议意见，把这认定为情势变更，驳回要求支付违约金的诉讼请求。况且被告对于积极配合办证的大部分业主包括部分原告，不动产权证书已经办理下来并领走，这并没有影响到原告合同目的的实现。所以说，被告不构成违约，不应承担违约责任；三、不存在原告所述的小区需要整改的问题。因为中牟县城乡规划局2018年10月9日给被告下发的建设工程（建筑）竣工规划核实意见书及附表确认，泰安馨苑1号至3号及地下车库基本符合城乡规划要求；四、近期有人在网上发贴炒作本案，并以此诋毁被告，均为不实言论，损害了被告的合法权益，被告保留追究相关人员法律责任的权利。本院经审理认定事实如下：2016年至2017年间，四原告分别与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买被告开发的商品房各一套。四原告与被告泰安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供额资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人和买受人协商解决”。原告朱帅华、闫长军与被告泰安置业签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。原告高虎与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。原告王瑞丽与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM17003252097），合同约定：“第三条约定：房屋坐落于中牟县××南段西侧××单元××房。第四条约定：房屋总价款为：107.084万元。第八条约定：出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面同属买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，四原告分别按照合同约定的购房款数额向被告支付了购房款，被告于2020年3月25日为王瑞丽、朱帅华、闫长军办理房屋产权首次登记备案手续，于2020年4月27日为高虎办理房屋产权首次登记备案手续。另查明，泰安公司于2019年5月16日取得涉案房屋工程竣工验收备案表，并于2021年1月20日向王瑞丽邮寄《房屋交接通知》，通知王瑞丽接到该通知后3日内办理房屋交接手续，该邮件于2020年1月21日被签收。再查明，郑州市人民政府分别于2016年、2017年及2018年印发《郑州市重污染天气应急预案》。其中，2016年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘污染减排措施均为“建筑施工工地停止室外施工作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套道路和管沟开挖作业，裸露场地增加洒水降尘频次”；2017年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施均为“全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业（应急抢险、保障民生工程经市人民政府批准的除外），裸露场地应当增加洒水降尘频次”。2018年的文件规定，市政府发布黄色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布橙色、红色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑公司室外电焊、喷涂、粉刷等作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”。郑州市建筑工地扬尘污染综合整治办公室《关于印发的通知》，该通知明确“严格抓好2017年11月15日至2018年3月15日‘冬防’期间实施的‘封土行动’，期间城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工”。经核算，橙色及红色预警天数为74天，黄色预警天数为42天，封土行动为121天。再查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公布，××，2020年1月25日河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：．．．建设工程：3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。后四原告与被告因涉案商品房买卖合同履行事宜发生纠纷，协商未果。四原告诉至本院。本院认为：四原告与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告王瑞丽要求被告履行合同交房义务及支付逾期交房的违约金的诉讼请求，原告王瑞丽已依约支付了购房款，已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定的日期，将验收合格、符合合同约定的商品房交付原告。原、被告约定出卖人应当在2018年5月31日前，将该房屋交于买受人使用。被告泰安公司未按照合同约定的日期向原告交付涉案房屋，应按合同约定承担相应的违约责任。但由于在施工过程中遇政府下达停工指令等客观原因，致使被告在上述期间内无法正常施工，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于延期交房的约定，故本院对被告延期交房的天数予以酌定扣减。同时，考虑到2018年度政府对黄色预警应当采取的强制性措施规定的范围小于橙色、红色预警应当采取的强制性措施范围，本院酌定对2018年度政府发布黄色预警导致延期交房需扣减的天数仅支持50%。综合考虑本案工程在三级预警期间工程进度及工程项目情况，酌定扣除被告承担的天数为216天，同时，新冠疫情系不可抗力，客观上影响了施工工期，应扣除天数为55天，上述扣除天数共计271天，故被告的交房时间应当顺延至2019年2月27日，泰安公司于2019年5月16日取得涉案房屋工程竣工验收备案表，并于2021年1月20日向王瑞丽邮寄《房屋交接通知》，该邮件于2020年1月21日被签收，王瑞丽2021年1月25日前未办理房屋交接手续，应视为被告已经于2021年1月26日向原告交付房屋。故被告应承担自2019年2月28日起至2021年1月26日之间逾期交房违约金。故原告要求被告支付逾期交房的违约金（以107.084万元为基数，自2019年2月28日起至2021年1月26日止，按日万分之0.3计算）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告诉请过高部分，于法无据，本院不予支持。关于原告王瑞丽要求被告履行合同交房义务的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。关于原告闫长军、朱帅华、高虎要求被告持办理房屋权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案的诉讼请求，因被告已为三原告办理房屋产权首次登记备案手续，故三原告的该诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。关于原告闫长军、朱帅华、高虎要求被告支付逾期办理产权登记备案违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，由出卖人与买受人协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。原、被告关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成的，三原告可依据合同约定或者法律规定要求泰安公司承担逾期办证的违约责任。因三原告提交的证据不能证明其与泰安公司曾依约协商或协商未果，故自泰安公司逾期办证之日起至三原告提起本案诉讼之期间为双方协商解决期间，三原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时泰安公司仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因三原告的原因，则泰安公司应承担逾期办证的违约责任。现因被告泰安公司在本案起诉前已为原告闫长军、朱帅华、高虎办理涉案房屋产权首次登记备案手续，故原告闫长军、朱帅华、高虎的该项诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。关于原告闫长军、朱帅华、高虎要求依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准的诉讼请求，因该诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州泰安置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王瑞丽逾期交房违约金（以107.084万元为基数，自2019年2月28日起至2021年1月26日止，按日万分之0.3计算）；二、驳回原告王瑞丽的其他诉讼请求；三、驳回原告闫长军、朱帅华、高虎的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3106元，已减半收取，原告闫长军、朱帅华、高虎负担305元，被告泰安公司负担2801元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王宏亮二〇二一年一月二十七日书记员  葛 星