河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5231号原告:刘丽霞，女，1969年7月20日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王涛杰，河南行有格律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告:杨惊涛，男，1972年4月18日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：李双虎，河南焦点律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：蔡杰，男，1965年5月14日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：程明军，女，1966年2月10日出生，汉族，住洛阳市涧西区，系蔡杰妻子，代理权限：特别授权。原告刘丽霞诉被告杨惊涛、第三人蔡杰为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘丽霞委托诉讼代理人王涛杰，被告杨惊涛及其委托诉讼代理人李双虎，第三人蔡杰委托诉讼代理人程明军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽霞向本院提出诉讼请求：1、判决解除第三人蔡杰和被告签署于2019年9月7日的《房屋租赁合同》，并判决被告立即搬离所承租的涧西区西苑路39号西苑明珠1幢101号商铺，并将承租的房屋立即交还给原告。2、判决被告立即支付拖欠的自2020年5月26日起至2020年7月21日止期间的租金56128.6元。3、依法判决被告立即支付自2020年5月26日起至2020年7月21日止期间迟延缴纳租金的滞纳金5613元。4、依法判决被告支付自2020年7月22日起至将承租的房屋交还给原告之日止期间的房屋占用费（按每日1000元为标准）。5、依法判决被告支付自2020年7月22日起至将承租的房屋交还给原告之日止期间的滞纳金（滞纳金标准按照每日300元为标准）。6、依法判决被告承担本案诉讼费等费用。事实与理由：被告与第三人蔡杰于2019年9月7日签署了《房屋租赁合同》。合同约定：第三人蔡杰将其所有的位于涧西区西苑明珠的自有产权商铺及现有装修和设备（一楼、二楼744平方米）有偿租赁给被告用于餐饮经营，合同期限自2019年11月1日至2024年10月31日；租金为每年36万元；租金按照每三个月缴纳一次，提前30日缴纳。2019年11月4日，经原告与第三人蔡杰协商一致，第三人将其所有的上述房屋销售给原告，并签署了《房屋买卖（居间）合同》。之后，原告按照合同约定将房款全额支付给第三人蔡杰，双方依照约定办理了房屋所有权转移登记手续，于2020年5月26日，洛阳市自然资源和规划局依法为原告办理了不动产权证。自此，本案涉及的房屋自2020年5月26日起归原告所有。按照《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。结合本案，自2020年5月26日起，原告已经成为本案所涉房屋的所有权人，依法有权享有本案所涉房屋的出租权及收取租金的权益。但被告不仅一直以疫情影响为由拒绝向第三人支付2月、3月、4月及5月的房租。而且，自原告从第三人蔡杰处购买案涉房屋后，被告又拒绝按照合同约定向原告支付5月26日至30日、6月、7月及8月的房租。为此，原告于2020年6月8日向被告发出了《支付拖欠租金通知书》，自该通知书送达被告后，被告仍拖欠租金拒不支付。为此，原告特依法将被告诉至贵院，望依法支持原告各项诉求。被告杨惊涛辩称，原告刘丽霞主张解除租赁合同，并要求承担违约责任不应支持，主要理由为：一、答辩人并非无故不支付房屋租赁费用。1、疫情原因。2020年蔓延全国的新冠肺炎疫情开始后，2020年2、3月份答辩人经营的餐厅一直不能开展经营活动，直至2020年3月31日才被批准恢复经营，恢复经营至今，2月份、3月份没有收入，而恢复经营后的收入一直非常惨淡，收入锐减。同时，在阴历年前，为了应对过年期间可能出现的较好的经营高峰期，答辩人向第三人蔡杰说明需要周转资金备货用于过年经营，在此情况下又备了巨大价值的食材，但阴历年期间因疫情原因不能正常营业，不但无收入，而且还使备下的巨大价值食材浪费、未回收任何成本。从而使答辩人周转资金更加困难。在此情况下，不但周转资金困难，而且营业收入没有，至4月份后收入又锐减，从而造成无力及时支付房屋租赁费用。2、新旧房东交替原因。在答辩人经营期间，第三人蔡杰将房屋出售给原告，造成答辩人经营期间应对两个房东，特别是在协商房屋租赁费用减免事宜时，老房东即第三人蔡杰基于已收取押金及已支付费用的情况，基本算是已收取完房租。在协商期间几乎不同意免除房租，而新房东见一面后，没有人向答辩人留下联系方法等，通知书上也没有电话、付款方法等信息。致使答辩人不但不能与新旧房东较好协商；而且，也不知道如何向新房东支付房屋租赁费用。二、答辩人因疫情原因不能及时支付房屋租赁费用，符合司法解释的规定，原告要求解除合同和支付违约金的请求不应得到支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款"承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。"的规定，原告诉讼请求不应支持。三、原告并非不支付房屋租赁费用。答辩人请出租人考虑到疫情带来的影响，请求延期支付，并希望能够以餐厅的代金券来支付三分之一的房屋租赁费用。另外，因请求减免房屋租赁费用、延期支付租赁费用，答辩人也在原告起诉之前向贵院提起诉讼。综上理由，原告起诉请求不符合疫情影响下的租赁合同纠纷处理的司法解释，请人民法院查清事实后驳回原告诉讼请求。第三人蔡杰称没有答辩意见。经审理查明，2019年9月7日，被告杨惊涛与第三人蔡杰签订一份《房屋租赁合同》，约定第三人蔡杰将其所有的位于涧西区西苑明珠39号的自有产权商铺及现有装修和设备（一楼、二楼744平方米）有偿租赁给被告杨惊涛用于餐饮经营，租赁期限自2019年11月1日至2024年10月31日；租金每年36万元、5000元餐费；自合同签订之日起贰日内，被告支付首次租金9万元，押金3万元；剩余租金每3个月缴纳一次，每次按合同日提前30日缴纳；合同解除或到期，被告应在10日内撤走场内物品，否则第三人按1000元／日向被告收取房屋占用费，被告超过10日未撤走场内物品，第三人可自行处置，收益归第三人所有；被告逾期支付租金，应补交租金，并按延迟交付租金的10%支付滞纳金。被告拖欠租金超过十日或一万元，第三人有权解除合同，被告应向第三人承担违约责任。合同签订后，被告杨惊涛向第三人蔡杰支付押金3万元，并支付租金：2019年11月、12月、2020年1月共3个月，每个月3万元；从2020年2月份开始至今共支付8万元，其中，2020年1月20日支付5万元、2020年5月5日支付3万元。此后再未支付租金。2019年11月4日，原告刘丽霞与第三人蔡杰签署了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定第三人蔡杰将其所有的坐落于洛阳市涧西区西苑路39号西苑明珠1幢101号房屋（上述租赁房屋）出售给原告刘丽霞。2020年5月26日，洛阳市自然资源和规划局为原告办理了豫（2020）洛阳市不动产权第00021624号不动产权证书。2020年6月5日在第三人蔡杰的介绍下原告与被告见面，原告向被告主张3个月租金和3万元押金，被告未向原告支付。2020年6月8日，原告向被告送达《支付拖欠租金告知书》。庭审中，原告同意被告于2020年6月1日起向其支付租金，2020年6月1日之前的租金被告向第三人支付。另查明，杨惊涛于2020年8月11日因房屋租赁合同纠纷将蔡杰、刘丽霞诉至本院，其诉求为：1、判令蔡杰免除2020年2月、3月份租赁费用；2、判令蔡杰、刘丽霞减免一半2020年4月至9月份租赁费；3、判令准许原告按照每月支付一次房租的方式履行2020年7月至2020年12月期间的房屋租赁费用；4、本案诉讼费用由二被告承担。本院于2020年9月28日作出（2020）豫0305民初5240号民事判决书，判决：一、被告蔡杰于本判决生效后免除原告杨惊涛2020年2月份房租的三分之一和2020年3月份房租的三分之一，共计20000元；二、驳回原告杨惊涛的其他诉讼请求。后杨惊涛不服该判决提起上诉。2020年12月28日，洛阳市中级人民法院作出（2020）豫03民终8281号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋买卖（居间）合同》、不动产权证书、照片、（2020）豫0305民初5240号民事判决书、（2020）豫03民终8281号民事判决书及当事人陈述等相关证据予以证实。本院认为，第三人蔡杰与被告杨惊涛签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应对其效力依法予以认可。在租赁期内，第三人蔡杰将房屋出售给原告刘丽霞后，不影响《房屋租赁合同》的效力，该合同对原告和被告继续有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因杨惊涛于2020年8月11日诉蔡杰、刘丽霞房屋租赁合同纠纷一案中，涉及到请求判令蔡杰、刘丽霞减免一半2020年4月至9月份租赁费以及判令准许原告按照每月支付一次房租的方式履行2020年7月至2020年12月期间的房屋租赁费用，而该案件结果在洛阳市中级人民法院于2020年12月28日作出的（2020）豫03民终8281号民事判决书生效后才得以确定，再结合本案全案情况，故原告在本案起诉时以被告已经逾期缴纳租金长达近4个月为由要求解除第三人蔡杰和被告签署于2019年9月7日的《房屋租赁合同》及要求被告立即搬离所承租的涧西区西苑路39号西苑明珠1幢101号商铺，并将承租的房屋立即交还给原告的诉求，本院不予支持。但被告应向原告支付自2020年6月1日起至2020年12月31日期间的房屋租金210000元（30000元/月×7个月）。且被告应按照合同约定以迟延交付租金的10%向原告支付滞纳金21000元。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨惊涛自本判决生效之日起十五日内向原告刘丽霞支付自2020年6月1日至2020年12月31日期间的房屋租金210000元及滞纳金21000元；如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即逾期履行则加倍执行迟延履行金的债务利息。二、驳回原告刘丽霞的其他诉讼请求。本案受理费672元，由被告杨惊涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张智峰二〇二一年一月七日书记员  师丽锋