江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0214民初626号原告：王鹏飞，男，1969年11月6日生，汉族，户籍在江苏省泗洪县，现住江苏省无锡市新吴区。原告：谢晓静，女，1978年6月16日生，汉族，户籍在江苏省泗洪县，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：顾艳钰（受王鹏飞、谢晓静共同授权委托），上海长策律师事务所律师。被告：王小明，男，1989年11月22日生，汉族，户籍在四川省南充市仪陇县，现住江苏省无锡市。被告：无锡好邻居房地产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：钱江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柳新，上海方本（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿露，上海方本（无锡）律师事务所实习人员。原告王鹏飞、谢晓静与被告王小明、无锡好邻居房地产经纪有限公司（以下简称好邻居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告王鹏飞、谢晓静的委托诉讼代理人顾艳钰，被告好邻居公司的委托诉讼代理人柳新、鹿露到庭参加诉讼。被告王小明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。王鹏飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除王鹏飞、谢晓静与王小明、好邻居公司于2020年5月28日签订《房屋转让协议》。2.判令王小明返还购房款270000元。3.判令王小明支付违约金40000元。4.判令好邻居公司对王小明支付违约金40000元的付款义务承担连带清偿责任。5.判令王小明、好邻居公司赔偿王鹏飞支出的律师费损失20000元。事实和理由：2020年5月8日，王鹏飞、谢晓静与王小明、好邻居公司签订《房屋转让协议》1份，约定由王鹏飞、谢晓静购买王小明位于无锡市新吴区××室的房屋，总价款为40万元，违约金为房屋总价的10%。合同签订当日，谢晓静向王小明微信转账支付定金20000元。2020年6月1日，谢晓静向王小明汇款250000元。支付房款后，王鹏飞、谢晓静居住在案涉房屋内。因王小明被中国银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称中国银行锡山支行）起诉，现进入执行阶段，无锡市锡山区人民法院通知王鹏飞、谢晓静限期搬离案涉房屋。王小明构成根本违约。好邻居公司作为中介故意隐瞒房屋存在抵押贷款甚至涉诉的情况，恶意促成交易，导致两原告遭受巨大损失。其要求解除《房屋转让协议》包括与王小明之间的房屋买卖合同关系及与好邻居公司之间的居间合同关系。王小明未作答辩。好邻居公司辩称：首先，好邻居公司作为居间方，已尽到必要审查义务，无任何过错。其次，合同无法履行的过错方为王小明，与好邻居公司无关，请求法院依法驳回原告对好邻居公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年5月28日，王小明作为甲方（产权人），王鹏飞、谢晓静作为乙方（购买方）、好邻居公司作为丙方（中介方）签订《房屋转让协议》1份，约定甲方将坐落于无锡市××的房屋转让给乙方，面积为49.15平方米，权属抵押登记情况为抵押；甲乙双方协商后的实际成交价格为400000元，房屋过户产生的契税、个人所得税由乙方承担；乙方于2020年5月28日前支付购房定金20000元，于2020年6月1日前支付360000元，于2020年8月1日支付20000元；甲方保证其有处分该房屋的权利，保证该房屋无产权和债务纠纷，保证该房屋共有权人或其近亲属均无异议，若因以上列举的事项导致合同无法履行，甲方应于上述事项发生的7日内退还乙方已支付甲方的购房款；若甲乙任何一方拒绝履行合同的，发生履行合同不符合约定且经催告仍未按约履行的情形，均由违约方向非违约方支付合同确定的总房款额的10%作为违约金；甲方保证产权无异议，除正常房贷以外，无其他债务，保证可以过户；本合同在履行中若发生争议，违约方应承担包含律师费在内的合理费用。王小明在甲方处签字，王鹏飞、谢晓静在乙方处签字，好邻居公司在丙方处盖章。2020年5月28日，谢晓静向王小明微信转账20000元。同日，王小明出具收条1份，载明收到谢晓静20000元作为购买君域嘉园68-1208室的定金。2020年6月1日，王小明再次出具收条，载明收到谢晓静360000元作为购买君域嘉园68-1208房款，以2020年6月2日银行转账到账为准。2020年6月2日，谢晓静向王小明转账250000元。君域嘉园68-1208室房屋登记在王小明名下，登记时间为2018年6月11日。现该房屋上存在权利人为中国银行锡山支行的抵押，债权金额为264000元，债务履行时间为2015年10月28日起至2040年10月28日止。2020年10月28日，该房屋被无锡市锡山区人民法院查封，查封案号为（2020）苏0205执2793号。在（2020）苏0205执2793号案件的执行过程中，无锡市锡山区人民法院向王小明发出公告，载明：“申请执行人中国银行锡山支行与你金融借款合同纠纷一案，本院作出（2020）苏0205民初1553号民事判决书已发生法律效力。因你未自觉履行生效法律文书所确认的义务，申请执行人向本院申请对你所有的坐落于无锡市××的房地产进行评估、拍卖。现限相关居住人于2021年1月22日之前，迁出上述房产并将房屋内物品搬离。逾期未履行，本院将强制执行。房产如有租赁，请相关权利人自公告之日起十五日内向本院提交租赁使用或其他使用状况的合法手续，主张优先购买权的，须向本院申报权利，逾期未提交的，本院将不再进行审查，视为无人使用。”后无锡市锡山区人民法院告知谢晓静法院正在评估拍卖该房产，要对房子进行清场。谢晓静表示其于2020年6、7月份搬进案涉房屋，愿意自己搬走，希望法院宽限一定时间用来找房子及将房产腾空。诉讼中，王鹏飞、谢晓静表示其在支付定金当天，王小明即把房屋钥匙交付给其，其入住案涉房屋，后因王小明涉诉案涉房屋被无锡市锡山区人民法院拍卖，现在拍卖流程中。另外，王鹏飞、谢晓静委托上海长策律师事务所参加本案诉讼，双方约定律师费为20000元。关于损失情况，王鹏飞、谢晓静表示其因案涉房屋不能过户导致的房屋差价损失、因交涉产生的交通费、在外租房产生的租房费用、利息损失等，估算在40000元左右，另其因聘请律师参加本案诉讼导致律师费损失20000元。2021年2月4日，王鹏飞、谢晓静诉讼来院。2021年4月10日，王小明收到本院送达的起诉状副本及相关应诉材料。本院认为，王鹏飞、谢晓静与王小明、好邻居公司签订的《房屋转让协议》包含两种法律关系，一种是王鹏飞、谢晓静与王小明之间的房屋买卖合同关系，一种是王鹏飞、谢晓静与好邻居公司以及王小明与好邻居公司之间的居间合同关系。关于王鹏飞、谢晓静与王小明之间的房屋买卖合同关系。双方签订协议后，王鹏飞、谢晓静已经支付大部分购房款且入住案涉房屋，王小明因未偿还房贷被中国银行锡山支行起诉，后在执行过程中案涉房屋被无锡市锡山区人民法院查封并面临拍卖，导致案涉《房屋转让协议》无法继续履行。现王鹏飞、谢晓静诉至法院要求解除与王小明之间的《房屋转让协议》，于法有据，本院依法予以支持。双方间《房屋转让协议》自本案起诉状副本达到王小明之日即2021年4月10日解除。合同解除后，王小明应偿还王鹏飞、谢晓静购房款270000元。关于王鹏飞、谢晓静要求王小明支付违约金40000元，结合双方间合同约定及王鹏飞、谢晓静的损失情况，该主张合理，本院予以支持。关于王鹏飞、谢晓静要求王小明赔偿律师费损失20000元，结合双方合同中“违约方应承担包含律师费在内的合理费用”的约定、本案诉请中的合理部分、委托律师代理合同及江苏省律师费收费办法，王鹏飞、谢晓静该主张合理，本院予以支持。关于王鹏飞、谢晓静与好邻居公司的居间合同关系，好邻居公司已经完成了居间义务，促成双方交易。案涉房屋买卖合同于2020年5月份签订，当时案涉房屋上仅存在房贷抵押，合同中也载明了这一情况，好邻居公司不存在隐瞒房屋状况的情形。案涉房屋被查封是在2020年10月份，此时好邻居公司已经完成居间义务。本案合同未能履行是由于王小明未能偿还房贷被中国银行锡山支行起诉，在执行过程中案涉房屋被拍卖导致的，与好邻居公司无关。现王鹏飞、谢晓静要求解除与好邻居公司的居间合同关系、要求好邻居公司对王小明支付违约金40000元承担连带责任以及赔偿律师费损失20000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、王鹏飞、谢晓静与王小明于2020年5月8日签订的《房屋转让协议》于2021年4月10日解除。二、王小明于本判决发生法律效力之日起十日内返还王鹏飞、谢晓静购房款270000元。三、王小明于本判决发生法律效力之日起十日内支付王鹏飞、谢晓静违约金40000元。四、王小明于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王鹏飞、谢晓静律师费损失20000元。五、驳回王鹏飞、谢晓静的其他诉讼请求案件受理费减半收取5550元、财产保全费2420元，合计7970元（此款已由王鹏飞、谢晓静预交），由王小明负担（王鹏飞、谢晓静要求其预交的诉讼费7970元由本院予以退还，故王小明应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳诉讼费7970元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王帆二〇二一年四月三十日书记员  章强本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。