广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初1643号原告：陈银龙，男，1994年12月25日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。被告：珠海市平沙金湾实业总公司，住所地：珠海市平沙镇大海环社区海城办公综合楼****。法定代表人：黄春光，总经理。委托诉讼代理人：刘佩香，广东美安律师事务所律师。被告：杨武庆，男，1954年5月18日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：马锋云，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。原告陈银龙与被告珠海市平沙金湾实业总公司、杨武庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈银龙及其委托诉讼代理人朱光仁，被告珠海市平沙金湾实业总公司的委托诉讼代理人刘佩香，被告杨武庆的委托诉讼代理人姚剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈银龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告珠海市平沙金湾实业总公司协助将平沙镇美平东路2131号住宅楼501房及10号车库过户登记至原告名下，并承担办证所发生的费用及税收；2.判令被告珠海市平沙金湾实业总公司按原告已付购房款总额538995元，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金，自2013年4月1日起计至房屋过户登记至原告名下止；3.判决被告杨武庆对上述第1、2项债务与被告珠海市平沙金湾实业总公司承担连带责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告杨武庆挂靠在被告珠海市平沙金湾实业总公司建设了平沙镇美平四号区住宅楼（现址为平沙镇美平东路2131号）。2011年4月6日、2011年6月15日，原告与被告杨武庆签订《购房合同》及《购美平四号区住宅及车库补充协议》，约定原告购买被告杨武庆位于珠海市××镇××号××楼××号房××号车库，501房的面积为123平方米，售价3600元／平方米，总价442800元；10号车库的面积为17.49平方米，售价5500元／平方米，车库款96195元，房屋及车库应在2012年12月31日前交付原告使用，双方还约定了购房款的支付方式。原告除合同签订前于2010年12月22日已支付定金70000元外，合同签订后，原告于2011年4月4日支付150000元，于2011年6月15日支付60000元，于2011年8月10日支付180000元，于2012年1月18日支付80000元，按约足额支付了所有购房款、车库款。原告支付的款项，由被告杨武庆或杨兵收取，并向原告出具收款收据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”但涉案房屋、车库自2012年底交付原告使用至今，由于被告的原因，至今未过户至原告名下。原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。原告陈银龙向本院提交的证据：1.《购房合同》；2.《购美平四号区住宅及车库补充协议》；3.《收据》；4.房地产权证；5.照片。被告珠海市平沙金湾实业总公司辩称，被告珠海市平沙金湾实业总公司与原告没有合同关系，与被告杨武庆及杨兵也没有合同关系，被告杨武庆与杨兵关于土地使用权纠纷，已经珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民终1944号民事判决，该判决生效并申请执行，被告珠海市平沙金湾实业总公司在涉案地块上的权利义务均已归属被告杨武庆，故原告起诉被告珠海市平沙金湾实业总公司无法律依据。被告珠海市平沙金湾实业总公司和被告杨武庆无合同关系，也不存在挂靠关系，根据相关司法解释的规定，涉案地块上的房屋初始登记尚未完成，被告珠海市平沙金湾实业总公司和被告杨武庆的土地使用权过户手续尚未完成，原告的诉讼请求属于法律规定履行不能的情形，应予驳回。被告珠海市平沙金湾实业总公司未向本院提交证据材料。被告杨武庆辩称，一、事情经过。1992年，原平沙管理区城镇规划办公室给予办理了商光旭和卫东分场位于平沙美平一号区一块住宅用地（用地面积3280平方米）的报建手续，批准兴建四栋住宅楼。2008年7月11日，被告杨武庆与商光旭签订《产权转让协议》，将两栋未建商住楼用地转让给被告杨武庆。2010年，因规划调整，珠海市国土资源局对未建成的一栋住宅楼采取调地方法处理，调整到平沙镇美平四号区，也即案涉房屋所在的土地。2010年5月25日，被告杨武庆付清土地使用权出让金，而后在××镇××号××楼。前述土地于2012年10月18日登记在被告珠海市平沙金湾实业总公司名下，共有人为商光旭。后因被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭未按约定协助办理过户登记手续，被告杨武庆诉诸法院，珠海市金湾区人民法院作出（2016）粤0404民初348号民事判决书，珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民终1944号民事判决书，判决被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭于本判决生效之日五日内协助将珠海市平沙镇美平四号980平方米土地使用权过户至被告杨武庆名下，上述判决于2016年10月28日生效。截至今日，被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭仍未协助被告杨武庆办理前述土地使用权的变更登记，亦导致案涉房屋所在的住宅楼至今无法办理确权初始登记，更无法进一步办理至原告名下。以上事实可以证明，被告杨武庆一直以来都不存在过错，案涉房屋至今无法办理产权登记，非被告杨武庆原因造成，被告杨武庆在这个过程中也是受害者，因被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭的原因导致案涉房屋至今无法办理产权登记，相应的责任亦应由被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭来承担。二、《购房合同》和《购美平四号区住宅及车库补充协议》构成无权处分，合同效力待定。案涉住宅楼尚未办理初始登记，即使办理过户登记，也是先办到被告珠海市平沙金湾实业总公司名下，再由被告珠海市平沙金湾实业总公司办到被告杨武庆名下，最后由被告杨武庆办理产权分割后才能过户至原告名下。也即在案涉房屋没有办到被告杨武庆名下之前，其物权权利都应归属被告珠海市平沙金湾实业总公司。被告杨武庆在2011年与原告签订《购房合同》和《购美平四号区住宅及车库补充协议》时实际上是处分了被告珠海市平沙金湾实业总公司的财产，构成无权处分。《购房合同》和《购美平四号区住宅及车库补充协议》的合同效力处于效力待定状态，需要被告珠海市平沙金湾实业总公司予以确认。如果被告珠海市平沙金湾实业总公司对案涉两份合同都不予追认，两份合同应为无效，按合同无效的法律后果处理。如果被告珠海市平沙金湾实业总公司对案涉两份合同予以追认，则合同的权利和义务应归属被告珠海市平沙金湾实业总公司，过户义务由被告珠海市平沙金湾实业总公司承担，被告杨武庆可以给予协助，逾期过户的违约金亦由被告珠海市平沙金湾实业总公司负担。三、案涉合同并非商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《城市房地产管理法》第三十条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定，房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质登记。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。从上述规定可知，并不是所有的房屋买卖合同都是商品房买卖合同，商品房买卖合同是具备开发资质的房地产开发企业和买受人所签的合同，合同出卖人一方必须是特定的主体。本案中，《购房合同》和《购美平四号区住宅及车库补充协议》的出卖人一方是被告杨武庆，案涉房屋的权利主体是被告珠海市平沙金湾实业总公司，无论是被告杨武庆或被告珠海市平沙金湾实业总公司，都不具备房地产开发资质，不是房地产开发企业，因此，《购房合同》和《购美平四号区住宅及车库补充协议》不是商品房买卖合同，而只是普通的房屋买卖合同，并不适用上述司法解释，原告根据该司法解释要求被告杨武庆支付违约金，没有合同依据和法律依据。退一步讲，案涉房屋无法变更登记至被告杨武庆名下，并非被告杨武庆的过错，而是被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭造成，在整个过程中，被告杨武庆能够掌控的流程也只是最后一个过户环节，即便是承担违约金，也最多承担从被告杨武庆过户至原告名下这个时间段的违约金。在案涉房屋办到被告杨武庆名下之前的时间段，应当由被告珠海市平沙金湾实业总公司和商光旭承担责任。四、案涉房屋尚未办理初始登记，其物权权利在法律上尚不存在，原告要求协助过户的诉讼请求属于法律上和事实上的履行不能，应当驳回其诉讼请求。案涉房屋虽客观存在，但至今未办理初始登记，物权尚未设立。在此情况下，基于物权已经设立这一假设前提下所发生的物权处分行为都会因为基础权利的消灭而归于无效。本案中，原告要求被告杨武庆协助过户的诉讼请求在案涉房屋尚未办理初始登记的情况下，属于法律上和事实上的履行不能，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第二十二条和第三十四条第二款规定，应当驳回原告的诉讼请求。被告杨武庆向本院提交的证据：1.（2016）粤04民终1944号民事判决书及生效证明；2.（2016）粤0404民初1427号民事判决书；3.（2016）粤0404民初1427号生效证明；4.（2019）粤0404民初2092号受理案件通知书；5.不动产权登记表；6.调查询问函；7.调查咨询复函；8.验收备案表；9.执行案件受理通知书。经审理查明，2011年4月6日，原告与被告杨武庆签订《购房合同》，内容为：为搞好平沙建设，被告杨武庆已于92年出资购买了住宅用地，在93年建造两幢住宅楼出售入住，后因故停止建设，为了解决历史遗留问题，平沙镇城建办于2007年3月通知抓紧建设历史遗留烂尾工程，如再不建设，将视作闲置用地进行处理。为响应平沙镇能够成为中心卫生镇的发展，美化平沙环境，仍按历史遗留解决建设及出售部分住房，特订出如下条款销售：原告购买被告杨武庆位于珠海市××镇××号××楼××层××号房，房屋面积为123平方米，售价3600元／平方米；车房面积为17.49平方米，售价5500元／平方米，车房款96195元。签订合同时，支付首期房款15万元及车房款50%；楼层封顶，支付第二期房款15万元；第三期交楼时付款元，余下2万元款项待办完房产后全部付清；在办证过程中，所发生的费用及税收由被告杨武庆负责；合同签订之日起至2012年12月31日前交付使用。如买卖双方任何一方违约均按成交总额两倍计算赔偿对方。合同还约定了其他内容。2011年6月15日，原告与被告杨武庆签订《购美平四号区住宅及车库补充协议》，约定原告选购了10号车库，面积17.49平方米，售价5500元/平方米，车房款96,195元；付款方式为：购买车库面积的用户，首期付50%，第二期楼层封顶时付款45%，剩余5%待产权证办理完毕付清。原告提交的《收据》显示，原告支付购房款及车库款情况如下：2010年12月22日支付购房款定金7万元，2011年4月4日支付首期款15万元，2011年6月15日支付车库款6万元，2011年8月10日支付第二期购房款18万元，2012年1月18日支付8万元。上述《收据》上均载明“原告交来平沙镇美平四号区（商光旭、杨武庆）住宅楼**东面**购房款及车库款”的内容。被告提供的竣工验收备案表显示，珠海市平沙镇美平四号区珠海市平沙镇金湾实业总公司商光旭住宅楼（建筑面积2581.01平方米，层数：6+1层）于2014年2月17日取得竣工验收备案表，备案表登记的建设单位为被告珠海市平沙镇金湾实业总公司。被告提交的不动产登记表显示，珠海市平沙镇美平四号区土地登记在被告杨武庆和商光旭名下。另查明，由于历史原因，涉案土地登记在商光旭和珠海市××实业总公司名下，被告杨武庆曾于2016年开始以商光旭和珠海市××实业总公司为被告分三次向法院起诉，案号分别为（2016）粤04民终1944号、（2017）粤0404民初1427号、（2019）粤0404民初2092号。被告杨武庆第一次起诉要求确认平沙镇美平四号区（美平东路2131号）980平方米土地使用权归被告杨武庆所有，并要求商光旭和珠海市××实业总公司协助变更登记至被告杨武庆名下，法院判决支持被告杨武庆的该项诉请且判决已经生效；第二次起诉要求确认平沙镇美平四号区（美平东路2131号）住）住宅楼**归被告杨武庆所有院判决上述住宅楼归被告杨武庆所有且判决亦已生效；在本案审理过程中，被告杨武庆第三次起诉要求商光旭和珠海市××实业总公司协助办理平沙镇美平四号区（美平东路2131号）住）住宅楼首次登记至被告杨武庆名下要求商光旭和珠海市××实业总公司平沙镇美平四号区（美平东路2131号）住）住宅楼变更登记至被告杨武庆名下院判决支持被告杨武庆的上述诉请且判决已经生效。在（2017）粤0404民初1427号案的审理过程中，本院就上述不动产能否办理过户手续向珠海市不动产登记中心高栏港分中心发函询问。该中心回函称：根据《不动产登记操作规范》连续登记原则，未办不动产首次登记，不得办理不动产其他类型登记。权利人商光旭和珠海市××实业总公司已登记共有位于××镇××号××平方米用地，并已共同办理地上一栋楼的规划报建，若该宗地上只有一栋楼，建议贵院裁定土地及地上建筑物一并归原告，该栋楼应先办理确权再按裁定办理转移登记。以上事实有原、被告提供的证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，一、关于原告请求被告杨武庆将涉案房屋过户至其名下并承担办证税费的问题。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十四条第二款的规定“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。”本案至一审法庭辩论终结前，被告杨武庆尚未办理涉案住宅楼的初始登记，本院向原告释明上述规定，原告仍坚持不变更诉讼请求，本院依法对原告的该项诉请予以驳回。二、关于逾期办证违约金。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”的规定，要求被告杨武庆支付逾期办证违约金。首先，由于涉案地块及住宅楼未登记在被告杨武庆名下，被告杨武庆从2016年开始多次起诉商光旭和被告珠海市平沙金湾实业总公司，要求将涉案地块及住宅楼变更登记至其名下，可见被告杨武庆一直通过诉讼方式积极主张权利，法院也支持了被告杨武庆的诉请，现因涉案土地及住宅楼尚未办理初始登记，导致无法过户登记到原告名下，并非被告杨武庆的主观原因所造成。其次，《购房合同》前言部分明确记载涉案住宅楼是历史遗留烂尾工程，原、被告双方在清楚上述情况的基础上签订《购房合同》，且在合同中并未明确约定具体的办证时间，同时约定办证所需税费均由被告杨武庆承担。原告提交的《收据》上也均明确记载“原告交来平沙镇美平四号区（商光旭、杨武庆）住）住宅楼**东面**购房款及车库款”的内容即原告非常清楚涉案住宅楼并未登记在被告杨武庆名下，且因历史原因，存在过户办证上的障碍，并自愿在合同中对此作出了相应的约定，现原告又要求被告杨武庆支付逾期办证的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于珠海市平沙金湾实业总公司的责任。珠海市中级人民法院及本院分别在（2016）粤04民终1944号、（2017）粤0404民初1427号案件中确认平沙镇美平四号区（美平东路2131号）980平方米土地使用权及该土地上的住宅楼一栋归被告杨武庆所有，也即珠海市平沙金湾实业总公司不享有涉案地块和住宅楼的相关权利，原告与杨武庆签订《购房合同》产生的相关纠纷与珠海市平沙金湾实业总公司无关，原告要求珠海市平沙金湾实业总公司承担责任依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈银龙的全部诉讼请求。案件受理费人民币1400元，由原告陈银龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 许 金二〇一九年十二月六日书记员 赵友祺