江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初155号原告：马艳，女，1980年2月29日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：马文清（马艳父亲），男，1951年10月10日生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路**。法定代表人：王广备，该公司总经理。原告马艳与被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马艳的委托诉讼代理人马文清到庭参加诉讼。被告同力创展公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2014年3月5日签订的商品房买卖合同；2、被告承担逾期上房违约金188770元（按日万分之一计算每日95.92元，从2014年10月1日暂计算至2020年5月23日，之后应计算至房屋实际上房之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年3月5日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的橙黄时代·山水丽庭10号楼1单元123室。合同签订后，原告支付了全部房款，被告为原告出具发票（收据），并通过了网上备案，同时原告填写了不动产预登记申请书。被告承诺于2014年9月30日前交房，如逾期交房，则按每日万分之一的标准向原告支付违约金。但由于被告资金链断裂，造成房屋至今无法交付，徐州市泉山区人民政府在2015年3月实际接管了被告，并承诺了涉案房屋的交付时间。在原告等待上房时，原任被告副经理的田树洲向贵院起诉与被告存在民间借贷关系，并经贵院审理后判决。田树洲的诉讼行为不仅有配合转移资产的嫌疑，还造成了上房时间再次延迟。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告至今未依约交付房屋构成违约，应承担违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告同力创展公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月5日，被告同力创展公司（出卖人）与原告马艳（买受人）签订了合同编号为0374620号的《商品房买卖合同》，约定原告马艳向被告同力创展公司购买橙黄时代·山水丽庭第10幢1单元123号房屋，该商品房用途为商服，建筑面积为26.16㎡，单价每平方米36666.67元，总价款为959200.09元。第六条约定买受人在签订合同时一次性付清959200元整。合同第八条约定出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已竣工验收备案条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人的损失。合同还约定了其他相关事项。上述合同于签订合同当日进行了商品房预（销售）合同网上登记备案，合同备案号为2014030510121。被告同力创展公司于2013年1月29日开具收据一份，载明交款单位马艳，收款方式进账，金额600000元，收款事由翡翠星座b9号楼9-2（R3）门面；于2014年3月5日开具收据一份，载明交款单位马艳，收款方式进账，金额359200元，收款事由山水丽庭10-1-123。涉案房屋至今尚未交付给马艳，涉案工程亦未经竣工验收，房屋亦未向原告办理过户登记手续。案外人田树洲、张玉珍与同力创展公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月27日作出(2016)苏0303民初1059号民事判决书，判令同力创展公司偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元及相应利息。该判决发生法律效力后，根据田树洲、张玉珍的申请，本院立案执行，于2018年3月27日查封了预售单位为同力创展公司的位于徐州市橙黄时代﹒山水丽庭10号楼1单元123号房屋。马艳就涉案房屋查封向本院提出书面异议，2018年8月3日，本院作出（2018）苏0303执异130号执行裁定书，驳回马艳的异议请求。原告马艳于2018年8月16日向本院提起执行异议之诉，要求对橙黄时代·山水丽庭10号楼1单元123室房产享有优先权，停止执行并解除查封该房产。本院经审理后于2020年4月28日作出（2018）苏0303民初4787号民事判决书，认为原告购买涉案房屋用途为商铺，不宜认定原告符合上述优先权规定情形，原告以此主张停止执行不予支持，遂判决驳回原告马艳的诉讼请求。马艳因不服该判决，上诉于徐州市中级人民法院，该院经审理后于2020年10月15日作出（2020）苏03民终4557号民事判决书，认为马艳未合法占有涉案房屋的状态是和客观和真实的，故不符合《执行异议复议规定》第二十八规定的排除执行的条件，遂判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对各方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。再依据合同约定，涉案房屋的交付必须已竣工验收备案，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因案涉房屋至今未经竣工验收备案，不符合交付房屋及产权登记的条件。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。依据生效的（2020）苏03民终4557号民事判决书作出的认定，原告马艳不符合《执行异议复议规定》第二十八规定的排除执行的条件，原告要求被告继续履行涉案商品房买卖合同已经事实上无法履行，原告以合同继续履行为前提主张的逾期上房违约金亦无法在本案中得到实现，原告可根据合同约定的违约责任另行向被告主张权利。故对原告要求被告继续履行涉案商品房买卖合同及支付逾期上房违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告马艳的诉讼请求。案件受理费4155元、保全费5000元，同原告马艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张鑫瑶人民陪审员  周 坤人民陪审员  侯保存二〇二一年一月二十七日书 记 员  刘 铭