河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初3963号原告：西峡县汇隆商贸有限责任公司，住所地：西峡县七一路东侧，统一社会信用代码：91411323MA3X5LG33P。法定代表人：余昊燊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李书亚，河南汉冶律师事务所律师，特别授权。被告：邬文超，男，汉族，1983年6月6日出生，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：闫金超，河南宇洋律师事务所律师，特别授权。原告西峡县汇隆商贸有限责任公司（以下简称汇隆公司）与被告邬文超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇隆公司的法定代表人余昊燊及委托诉讼代理人李书亚、被告邬文超的委托诉讼代理人闫金超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇隆公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告违约金50万元；2.要求被告支付增加的违约金138万元（庭审中述称该项包含实际使用期间的应付租金、恢复经营的合理期间租金、被告拆除的商场原装修旧体损失）；3.判令解除双方签订的《商场租赁合同》；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年8月15日，原告与被告签订《商场租赁合同》，根据双方的合同约定，原告将位于河南省西峽县七一路西峡县汇隆百货1至2层（临街商铺除外）的商场租赁给被告，标的总面积约7000平方米，租期2020年8月15日至2025年10月15日，双方约定第一阶段租金每年280万元。合同签订当日，原告将租赁物交于被告，被告于2020年8月19日进行装修，现二楼装修完毕，已正常营业，一楼部分已装修，目前处于停工状态。根据双方合同第四条第二项约定，被告应在2020年9月15日前支付首期租金50万元，至起诉之日，被告已经逾期40余日。根据合同第三条第一款及第二项约定，被告违约应支付违约金50万元，同时承担因合同终止造成原告的各项损失188万元。被告邬文超辩称，1.原被告双方签订租赁合同属实，但原告没有按照合同约定的7000平方米的商铺交付于被告，原告仅交付约2000平方米，因此原告违约在先，被告有权拒付全部租金。2.针对原告的诉讼请求，由于原告违约在先，被告不存在向原告支付违约金138万元，相反原告应当按照合同约定向被告支付双倍返还保证金36万元。3.由于原告违约在先，造成被告方已装修的费用约24万元。4.按照合同约定，原告方首先提出解除合同应当向被告支付违约金50万元。5.原告方违约在先，应当就未交付的5000平方米的商铺赔偿被告方各项损失50万元。6.被告方同意解除双方的租赁合同。综上请求法院驳回原告的请求同时被告方提出反诉。被告未缴纳反诉费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汇隆公司自营位于西峡县××路多尔玛超市对面的商场。2020年8月15日，原告汇隆公司与被告邬文超签订了《商场租赁合同》，约定：“……一、房租地址：甲方出租的河南省西峡县××路西峡县辉隆百货一层二层（临街商铺除外）。建筑面积7000平方米。二、租赁期限：双方商定房租租期5年。自合同签订日计算，即2020年8月15日起自2025年10月15日为止（其中装修免租期两个月）。三、承租方有下列情形之一的，出租方有权终止合同，收回房屋：……2.承租方拖欠房租累计30天的，并赔偿违约金伍拾万元。……四、租金及缴纳方式：1.经双方友好协商，合同自2020年8月15日起2022年8月15日止，租金每年贰佰捌拾万元整，自2022年8月16日起2025年10月15日止为每年租金叁佰万元整。2.承租方以现金方式向出租方支付租金，租金每半年支付一次。自甲乙双方签订合同之日起一个月内乙方应向甲方缴纳租金伍拾万元整，正式开业后一个月支付首次租金的剩余部分。以后必须提前一个月支付下一期租金。3.承租方必须按照约定时间向甲方支付租金，如无故拖延，甲方有权向乙方按每天实欠金额的万分之五加收滞纳金。4.双方约定合同保证金为人民币180000元，大写壹拾捌万元整。租赁合同到期，如无房屋损坏与欠付租金等其他违法行为，甲方必须将合同保证金一个月内无息返还给乙方。……五、租赁期间房屋修缮：出租方将房屋交给承租方后，承租方的内场装修及修缮，出租方概不负责。其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋结构。……八、违约金和违约责任：……2.若乙方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金伍拾万元给甲方且甲方有权不予返还乙方所付合同保证金。……”原告将位于河南省西峽县七一路西峡县汇隆百货1至2层（临街商铺除外）的商场租赁给被告，标的总面积约7000平方米，租期2020年8月15日至2025年10月15日，双方约定第一阶段租金每年280万元。同日，原告汇隆公司将合同所涉租赁房屋交付于被告邬文超。2020年8月19日，被告邬文超对租赁房屋进行装修。该商场坐南面北地下一层、地上三层的房屋。进入大门，正对一组展柜，展柜后是商场服务台，服务台东有一部自动步梯供人上下使用，电梯周围原有挡墙已拆除。一层西侧近三分之一被广告遮挡。上至二层，靠墙位置除西侧一半为步梯外，全部是隔断厅均有广告遮挡。二层自动步梯以西，被告摆放商品进行经营。2020年8月31日，邬文超以自己作为法定代表人成立了西峡县惠德商业服务有限责任公司。在诉讼中，双方均同意解除合同，被告邬文超于2021年1月3日迁出租赁房屋。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原被告双方签订了租赁合同，是各自真实意思的表示，应当按照约定履行自己的义务。原告汇隆公司自合同签订后即交付租赁物，被告邬文超于2020年8月19日开始装修并经营使用，诉讼中辩称原告没有按合同交付，没有提供相关证据证实，本院不予认可。被告邬文超辩称原告起诉被告系主体错误，原告提交的汇隆百货旧体拆除协议书中明确记载邬文超为西峡县惠德商业服务有限责任公司的法定代表人，双方在来往函件中使用了公司名称，而租赁协议系原被告之间签订，原告汇隆公司依据租赁合同起诉邬文超并无不当。按照双方合同约定，被告应当自签订合同之日起一个月内缴纳租金伍拾万元整，而被告邬文超至今未交纳约定的租金，是对双方租赁合同的违约，也没有答辩违约金是否过高，故应当承担合同约定的违约责任，即违约金500000元。原告汇隆公司诉称因500000违约金不足以弥补其实际损失，另行要求违约金1380000元，述称其实际损失为被告邬文超实际使用期间的应付租金，恢复经营的合理期间租金，被告拆除的商场原装修旧体损失。被告邬文超使用租赁房屋，应当支付租金，但双方约定装修免租期两个月，及租金计算时间自2020年10月16日起至被告邬文超最后迁出租赁物之日2021年1月4日止，故本院支持原告要求的应付租金为622222元。双方约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的内场装修及修缮，出租方概不负责。现被告邬文超按照约定拆除旧体重新装修，不应当承担拆除装修旧体的损失。原告汇隆公司要求恢复经营期间的租金损失，双方没有约定，也无法律法规确定，本院不予支持。因此，本院依法支持原告另行要求的应付租金为396666元。原告汇隆公司要求解除合同，被告邬文超在庭审中同意解除合同，双方的房屋租赁合同经双方约定一致后解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邬文超与原告西峡县汇隆商贸有限责任公司于2020年8月15日签订的《商场租赁合同》解除。二、被告邬文超于本判决生效之日起三十日内支付原告西峡县汇隆商贸有限责任公司应付租金622222元及违约金500000元。三、驳回原告西峡县汇隆商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21720元，减半收取10860元，由原告西峡县汇隆商贸有限责任公司负担4378元，由被告邬文超负担6482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加附六份提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员 陈 浩二〇二一年一月二十一日书记员 金彩凤