上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初18043号原告：上海伟怡房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：林建岳，董事长。委托诉讼代理人：田乐，女。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：华尔街英语培训中心(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道**金茂大厦******。法定代表人：DAVIDKEDWARDS，董事长。委托诉讼代理人：夏利群，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱雅茹，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海伟怡房地产发展有限公司与被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月30日组织当事人进行证据交换。当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。本院于2020年11月12日、12月9日公开开庭进行了审理。原告上海伟怡房地产发展有限公司的委托诉讼代理人田乐、王培强，被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司的委托诉讼代理人夏利群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海伟怡房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《凯欣豪园房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)于2020年7月1日解除；2.被告变更或注销以涉讼房屋为地址登记的相应证照(包括但不限于工商营业执照等)；3.被告支付自2020年3月1日起至6月30日止拖欠的租金563,556元及因此产生的滞纳金(以140,889元为本金，自2020年3月6日起至实际支付之日止；以140,889元为本金，自2020年4月6日起至实际支付之日止；以140,889元为本金，自2020年5月6日起至实际支付之日止；以140,889元为本金，自2020年6月6日起至实际支付之日止，均按每日0.05%的标准计算)；4.被告支付自2020年2月27日起至6月30日止拖欠的物业管理费12,911.21元及因此产生的滞纳金(以3,123.68元为本金，自2020年3月6日起至实际支付之日止；以3,123.68元为本金，自2020年4月6日起至实际支付之日止；以3,123.68元为本金，自2020年5月6日起至实际支付之日止；以3,123.68元为本金，自2020年6月6日起至实际支付之日止，以416.49元为本金；自2020年7月1日起至实际支付之日止，均按每日0.05%的标准计算)；5.被告支付自2020年6月21日起至6月30日止拖欠的电费2,442.40元及因此产生的滞纳金(以2,442.40元为本金，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按每日0.2%的标准计算)；6.被告支付自2020年4月21日起至6月30日止拖欠的水费22.60元及因此产生的滞纳金(以22.60元为本金，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按每日0.2%的标准计算)；7.被告将承租的房屋恢复至毛坯状态并交还原告，或向原告支付装修恢复费137,837.40元；8.被告支付房屋空置期的租金、物业管理费432,038.04元。审理中，原告撤回第二项诉讼请求，明确第七项诉讼请求为：被告向原告支付装修恢复费130,945.53元。原告另增加诉讼请求：没收被告已付保证金432,038.04元。事实和理由：2019年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市长宁区汇川路XXX号出租给被告，租赁期2年，自2019年8月27日起至2021年8月26日止，月租金140,889元，月物业管理费3,123.68元。2020年2月起，被告正常占有、使用涉讼房屋，只是客流受到影响，但原告陆续拖欠原告租金、物业管理费及能源费，原告多次催缴未果。2020年6月1日，被告向原告提出提前退租。2020年6月17日，原告通知被告应结清费用并将涉讼房屋恢复原状交还原告，但被告回复无力清偿欠费。被告的行为严重违反租赁合同之约定，故原告于2020年6月29日向被告发出解约通知函，通知其于2020年7月1日起解除租赁合同。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司辩称，被告系教育培训机构，因疫情影响于2020年1月22日停止营业、员工也不再进入涉讼房屋办公。此后，被告曾多次向原告发送电子邮件，希望原告减免租金，原告未同意。2020年5月，相关部门才发出通知，可以恢复线下培训，但需经过审核。被告的申请未通过审批，一直无法恢复运营，无法使用涉讼房屋，故于2020年6月16日通知原告解除租赁合同。对原告主张的水电费，因涉及的房屋为汇川路88弄，而被告租赁的房屋为汇川路XXX号，故无法确认该费用是否真实，且被告也没有收到过缴费通知。此外，被告因不可抗力提前解除租赁合同，迟延支付租金、物业管理费、水电费等，不构成主观恶意违约，不应承担滞纳金及涉讼房屋空置期间的租金、物业管理费，且有权要求原告减免租金、返还保证金。关于恢复原状费用，若确实产生且租赁合同未被认定为2020年6月16日解除的情况下，由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、被告登记信息、《房屋租赁合同》、原、被告之间的电子邮件及往来信函、《物业服务合同》、发票、缴费通知单、综合收费通知单、上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布的通知及通告、《建设工程施工合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系上海市长宁区汇川路XXX弄XXX-XXX号、汇川路66、68、76、78、80、82、86号房屋的权利人。被告长期向原告租赁上海市长宁区汇川路XXX号1楼房屋，并于2007年12月设立华尔街英语培训中心(上海)有限公司汇川路分公司，该分公司营业场所为上海市长宁区汇川路XXX号凯欣豪园底层。2019年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：第一条第一款：被告愿意承租、原告同意出租位于上海市长宁区汇川路凯欣豪园78号房屋，该房屋仅限于用作本合同附件二所列的用途。该房屋的平面示意图见本合同附件一，以粉红色标记租赁位置。第十二条第一款：租赁期满或本合同提前终止时，承租人最迟在合同租赁期满日期结束或本合同提前终止之日17：00时之前，将该房屋恢复至毛坯状态后交还出租人，由此发生的费用由承租人支付。第十六条第一款：出现下列情形之一，本合同终止或变更，出租人和承租人互不承担责任，但承租人已经发生的租金、物业管理费、推广费或/及其它费用，出租人有权从保证金中扣除，不足部分，有权向承租人追索，剩余部分无息返还承租人：……3.因不可抗力及/或非因承租人的原因导致该房屋或附属设施毁损、灭失，致使本合同不能继续旅行的；或者该房屋被政府有权部门鉴定为危险房屋的。第二款：出现下列情形之一，在不影响出租人依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，出租人有权终止合同并要求承租人交还该房屋，本合同自出租人将终止合同书送达承租人之日起即行终止：1.承租人逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后，七天内仍未缴付该等应付款项(无论是否正式追索)……。第三款：当发生本条第一、二款的情况时，本合同自出租人将终止合同通知书送达承租人之日起即行终止。出租人也可在该送达之通知书中规定另一确定日期为本合同终止日。第四款：当发生本条第二款的情况及承租人提前解约时，出租人有权没收承租人缴付的全部保证金，承租人在该房屋的装修、装潢全部无偿归出租人所有，承租人并应付清一切本合同项下的应付款项(包括补付已享用的装修期租金)。第十七条第三款：未经双方协商一致，承租人单方面要求提前终止合同，或因承租人的违约行为造成出租人提前解除合同时，出租人有权不予退还承租人已付的保证金。此外，出租人的下列损失，出租人仍有权向承租人予以追偿：1.在本合同约定的租期内，因承租人的违约行为造成出租人提前解除合同形成该房屋空置期的租金、物业管理费、推广费损失(以三个月的租金、物业管理费及推广费为限)；5.因承租人提前退租和出现本合同所述的违约事件给出租人造成的其他损失，包括但不限于诉讼费用、保全费用、律师费用、中介佣金等，而不论诉讼程序是否已经开始。附件一为该房屋平面示意图，标明了租赁房屋位置。附件二第一部分：承租房屋租赁面积为446.24平方米。第二部分：租赁期24个月，自2019年8月27日起至2021年8月26日止。第五部分：该房屋仅限于用作“华尔街英语培训”品牌下的商品经营用途(经营范围详见承租人营业执照)。附件三：该房屋的商品服务：1.商品名称：华尔街英语；2.主要商品/服务：成人英语培训。附件四：该房屋已实际交付；承租人恢复毛坯状态返还房屋。附件五：第一部分：租金：按先付后用、按月(即日历月)支付的原则，租期开始后承租人须于每月首五日(包括该日)内支付当月的租金和物业管理费，如起租日非该月首日，则承租人应按比例向出租人支付该月租金和物业管理费(如遇国定节假日，承租人须提前3天支付)。1.保底租金：2019年8月27日起至2021年8月26日期间，每日每平方米为10.38元，每月140,889元。第二部分：物业管理费，按先付后用、按月(即日历月)支付的原则，租期开始后承租人须于每月首五日(包括该日)内支付当月的物业管理费，如起租日非该月首日，则承租人应按比例向出租人支付该月物业管理费(如遇国定节假日，承租人须提前3天支付)。物业管理费由出租人代收代付，即：承租人将租金、物业管理费等应付租赁费用一并交出租人，再由出租人将承租人之物业管理费统一交凯欣豪园物业管理处(目前为“绿城物业服务集团有限公司上海分公司”)，物业管理费发票由物业管理处向承租人开具。具体数额为：7元/平方米/月，每月3,123.68元。第四部分：(1)租赁保证金：承租人应于本合同签订的同时向出租人缴交该房屋的租赁保证金，保证金为432,038.04元，即下述款项之和：a)相当于该房屋三个月的保底租金，即422,667元。b)相当于该房屋三个月的物业管理费，即9,371.04元。第五部分：设施费用：(1)电费、水费和煤气费(如有)：该房屋应设独立计量仪表，承租人依实际使用量及出租人向承租人提供的其使用仪表数和账单向出租人或物业管理处按月交纳。出租人每月提供的承租人使用仪表数和账单送达承租人后七天内，承租人未提出书面异议，视为承租人接受并同意该仪表数和账单。就该份《房屋租赁合同》，被告已向原告支付保证金432,038.04元。《房屋租赁合同》履行期间，涉讼房屋外悬挂门牌号码为汇川路88弄。2020年1月，上海市培训市场综合治理工作联系会议办公室发出通知，要求培训机构自2020年1月23日至2月29日暂缓开展线下服务。2020年1月23日起，被告未在涉讼房屋内开展线下培训业务。2020年1月31日，被告向原告发出题为“关于华尔街英语培训中心(上海)有限公司防疫期间减免租金申请函”的电子邮件。被告称：政府相继采取各种措施抑制病毒传播，包括延长假期、禁止教育行业的线下教学活动。所有这些均使得被告运营收到极大冲击，营业收入跌落至无法想象的程度。请求原告免除被告2020年1月和2月租金，如2月底后情况好转、营业恢复，被告将在3月份支付租金。原告未同意被告上述申请。2020年2月25日，被告向原告发出题为“关于华尔街英语培训中心(上海)有限公司防疫期间减免租金申请函”的电子邮件。被告称：被告综合目前面临的三月份也无法营业情况等，作出延时付款的决定。原告未同意被告上述申请。2020年2月28日，原告向被告发送内容为“2020年3月综合收费通知单”的电子邮件，其中列明被告应付费用为：2020年2月27日至3月26日的租金140,889元、管理费3,123.68元及2020年1月21日至2月20日的电费11,587.20元。同日，上海市培训市场综合治理工作联系会议办公室发出通知，要求各培训机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行告知。2020年3月14日，原告向被告发送内容为“华尔街英语3月催款通知(1)”的电子邮件，其中列明：3月未交款为管理费3,123.68元、租金140,889元、电费11,587.20元，要求被告尽快安排缴纳所欠费用。2020年4月18日，原告向被告发送内容为“华尔街英语4月催款通知1”的电子邮件，其中列明：上期欠费为管理费3,123.68元、租金140,889元、电费11,587.20元；4月未交款为管理费3,123.68元、租金140,889元、电费11,587.20元，要求被告尽快安排缴纳所欠费用。2020年5月12日，原告向被告发送内容为“华尔街英语4月催款通知3”的电子邮件，其中列明未缴款为管理费3,123.68元、租金140,889元、电费11,587.20元，小计155,599.88元；管理费3,123.68元、租金140,889元、电费6,361.60元，小计150,374.28元，要求被告尽快安排缴纳所欠费用。2020年5月13日，原告向被告发送内容为“华尔街英语4月催款通知4”的电子邮件，要求被告于2020年5月20日17：00点前缴清所有欠款。2020年5月15日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发出“关于部分培训机构恢复线下培训服务的通告”，其中明确：面向18周岁以上成年人开展的各类线下培训服务，符合相应要求，并报培训场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年5月18日起恢复线下培训服务。2020年5月28日，原告向被告发送内容为“华尔街英语6月缴费通知”的电子邮件，其中列明：欠款为2020年2月27日至3月26日的管理费3,123.68元、2020年3月27日至4月26日的管理费3,123.68元、2020年4月27日至5月26日的管理费3,123.68元；2020年1月21日至2月20日的电费11,587.20元、2月21日至3月20日的电费6,361.60元、3月21日至4月20日的电费7,724.80元；2020年2月27日至3月26日的租金140,889元、2020年3月27日至4月26日的租金140,889元、2020年4月27日至5月26日的租金140,889元。本期费用为：2020年5月27日至6月26日的管理费3,123.68元，2020年4月21日至5月20日的电费3,124元、水费175.15元，2020年5月27日至6月26日的租金140,889元。2020年6月1日，被告向原告发出《关于疫情影响致华尔街英语店提前退租通知》，被告称：自新冠疫情发生以来，许多行业经营受到冲击。华尔街英语是众多行业中受管控最严格的线下教育，被要求停业且迄今仍不能营业，导致无任何营业收入，无现金流。尽管被告为维持该店生存，业已采取多种措施，但如此长时间停业，被告已无法承受现金流压力。故被告被迫对业务进行全面调整，决定于2020年6月16日终止与原告的租约，于当日关闭并归还被告所租店铺。请原告在10个工作日内退被告租金押金、物业押金及其它押金。为维护大厦的整体经商环境，被告关店后只搬走电脑、电视和可移物品，固定家具、室内装潢、供电系统和空调系统均保持原样。2020年6月10日，上海市长宁区教育局等部门对华尔街英语培训中心(上海)有限公司汇川路分公司进行了检查，检查结论为不通过，检查意见为该场地已闭门停业。2020年6月13日、6月14日，被告未通知原告即自行将员工自有物品搬离租赁房屋，但办公用品等仍遗留在该房屋内未予搬离。2020年6月17日，原告向被告发送回函，原告称：原告获悉被告有意退租，鉴于双方合作一直十分愉快，原告诚挚希望与被告之合作关系能够长久持续，并希望被告仍能考虑留租。若被告坚持单方面中途提前退租，请务必明确必须遵守以下各点为前提条件：(1)被告须足额支付所有此前就租房已发生的租金、管理费和水、电等公共事业费用直至完成全部退租手续之日；(2)被告须支付所有租约约定之逾期付款的违约金及滞纳金(若有)；(3)被告须支付原告原基于实现全部合同目的而惠予的装修期及免租期(若有)期间的租金损失；(4)被告原已缴付的租金及管理费的全部押金将被没收并作为赔偿；(5)被告须支付将承租房屋恢复至原告交付时状态的全部费用；(6)被告须支付因提前退租形成该房屋空置期的租金、物业管理费损失；(7)被告须赔偿原告已支付的中介费用(若有)……。无论如何，被告的请求若发生效力需以出租方的最后书面正式获准为准。2020年6月29日，被告向原告发函，被告称：被告时至今日已近5个月不许营业，导致无任何营业收入，无现金流，故被告无力按原告要求偿还所欠款项。望原告充分理解被告财务的极度困境，放弃所欠款项。同日，原告通过电子邮件方式向被告发送题为“凯欣豪园商铺1-3号单元华尔街解除租赁合同事宜”的函及凯欣豪园华尔街装修复原工程报价单，原告称：原告曾多次致函被告要求支付相关欠款，但被告一直没有付款迹象，且一直未恢复营业。同时被告又单方面提出终止租赁合同，故原告通知被告：自2020年7月1日起，原告解除与被告的房屋租赁合同，根据租赁合同的相关约定，请被告尽速将承租房屋场地内恢复至毛坯状态并交还原告……。原告要求被告在2020年7月1日(9：00-12：00及13：00-18：00时段)，安排人员与原告对接，处理退场及留置物品搬离事宜。若被告逾期仍未清空的，该单元内所有物品将视作抛弃物任由原告处置……。2020年6月30日，原告向被告发送内容为2020年7月综合收费通知单的电子邮件，其中载明：被告应付费用753,352.95元，包括：2020年2月27日至6月26日的管理费合计15,618.40元、2020年1月21日至5月20日的水费合计175.15元、2020年1月21日至6月20日的电费33,114.40元、2020年2月27日至7月26日的租金704,445元。同日，被告向原告发送电子邮件，被告称：因被告目前资金确实紧缺，被告将不再向原告支付任何费用。如原告可以接受，被告愿与原告尽快签署解约协议。2020年7月1日，原告收回涉讼房屋。2020年7月17日，被告向原告转账33,289.55元，用于支付水费、电费，其中2020年1月21日至2月20日的电费为11,587.20元，2020年2月21日至3月20日的电费为6,361.60元，2020年3月21日至4月20日的电费为7,724.80元，4月21日至5月20日的电费为3,124元。2020年8月24日，华尔街英语培训中心(上海)有限公司汇川路分公司更名为华尔街英语培训中心(上海)有限公司第七分公司，营业场所由上海市长宁区汇川路XXX号凯欣豪园底层变更为中国(上海)自由贸易试验区世纪大道88号金茂大厦1区3层08单元。2020年9月28日，原告与案外人上海普宏建设工程有限公司(以下简称普宏公司)签订《建设工程施工合同》，合同约定：原告委托普宏公司完成上海市汇川路XXX号凯欣豪园“华尔街”装修复原工程，于2020年9月4日前完成。合同价款137,837.40元，工程竣工验收后20个工作日支付合同总价95%，即130,945.53元；合同总价5%即6,891.87元为质保金，待质保期满后支付。质保期为自工程竣工经原告书面确认合格，且普宏公司交付原告使用之日起二年内。普宏公司已完成上述工程，原告已向普宏公司支付工程款130,945.53元。2020年10月23日，原告与案外人上海贤佳投资有限公司(以下简称贤佳公司)签订《凯欣豪园房屋租赁合同》，将原由被告租赁的房屋出租给贤佳公司，装修期为2020年11月1日至2021年2月28日，租赁期为2021年3月1日至2029年2月28日。另查明，被告已向原告支付的水费、电费：2018年12月21日至2019年1月20日的水费为553.70元、电费为24,338.80元；2019年1月21日至2月20日的水费为502.85元、电费为27,536.64元；2019年2月21日至2019年3月20日的水费为457.65元、电费为22,504.16元；2019年3月21日至2019年4月20日的水费为514.15元、电费为14,711.20元；2019年4月21日至5月20日的水费为452元、电费为9,088元；2019年5月21日至6月20日的水费为197.75元、电费为11,530.40元；2019年6月21日至7月20日的水费为209.05元、电费为16,074.40元；2019年7月21日至8月20日的水费为231.65元、电费为28,911.20元；2019年8月21日至9月20日的水费为214.70元、电费为25,673.60元；2019年9月21日至10月20日的水费为192.10元、电费为16,358.40元；2019年10月21日至11月20日的水费为209.05元、电费为10,337.60元；2019年11月21日至12月20日的水费为214.70元、电费为16,699.20元；2019年12月21日至2020年1月20日的水费为248.60元、电费为21,470.40元。审理中，审理中，原、被告确认，被告已向原告支付截至2020年2月29日的租金及截至2020年2月26日的物业管理费。被告另自认，疫情发生后，被告曾开展过线下培训，但很多学员不接受该培训方式，还有部分学员退课或转至其他培训中心。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张，被告逾期支付租金及物业管理费等费用，构成违约，原告依据双方约定提前解除《房屋租赁合同》，合同解除日为2020年7月1日。被告抗辩，被告因疫情影响停止营业，逾期支付租金、物业管理费等费用，不构成主观恶意违约，合同解除日为2020年6月16日。就该项争议，本院认为，《房屋租赁合同》约定，因不可抗力或非因承租人的原因导致涉讼房屋或附属设施毁损、灭失，致使合同不能继续履行的，合同终止，原、被告互不承担责任。原告租赁涉讼房屋开展成人英语培训业务，虽然上海市培训市场综合治理工作联系会议办公室发出通知，要求培训机构自2020年1月23日起暂缓开展线下服务，但被告自认，其曾在疫情期间推出在线培训业务，故疫情尚未导致其所从事的培训业务完全无法开展。此外，从被告缴纳电费的情况看，2020年1月21日至2月20日的电费为11,587.20元，2020年2月21日之后每月的电费也维持在数千元。如被告所述其在2020年1月23日后完全停止经营、无员工再至涉讼房屋进行办公，应关闭电器以确保安全，即使部分电器未予关闭因通电产生电费，也仅为基本费用，不至于为数千元。据此，本院认定，自2020年1月23日后，被告仍占有、使用涉讼房屋，《房屋租赁合同》的目的并非完全不能实现，故被告作为承租人，仍应履行支付租金、物业管理费等费用的义务。被告曾以疫情影响经营为由向原告提出减免租金的申请，但未获准许，在收到原告发送的综合收费通知单后，对实际产生的水费、电费仍未予支付。特别是在2020年5月15日，上海市培训市场综合治理工作联系会议办公室发出通告后，被告已经知悉通过检查后可恢复线下培训服务，在此情况下，被告经营所受影响已消除，但被告仍未按约支付租金、物业管理费等费用，还于2020年6月1日通知原告，要求提前解除《房屋租赁合同》，故被告已经构成违约，原告享有合同解除权。鉴于原告于2020年6月30日通知被告，自2020年7月1日起解除《房屋租赁合同》，而被告也收到该通知，知晓原告关于解除合同的意思表示，故原告要求确认《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2020年3月1日至6月30日期间的租金563,556元、物业管理费12,911.21元及相应滞纳金。被告抗辩，被告因疫情影响延期支付上述费用，被告有权要求减免租金且不应承担滞纳金。就该项争议，本院认为，被告租赁涉讼房屋用于开展成人英语培训业务，2020年3月1日至5月17日期间，线下培训业务因疫情影响暂停，虽然被告可通过在线方式继续开展业务，但不可否认被告的经营确实受到极大影响，故本院根据公平原则，酌情确定被告按照《房屋租赁合同》约定租金标准的50%向原告支付上述期间的租金共计180,153.15元。2020年5月18日至2020年6月30日期间，被告的经营不再受到任何影响，故其应按照《房屋租赁合同》约定的标准向原告支付上述期间的租金205,559.36元。对物业管理费，《房屋租赁合同》中有明确约定，而被告在2020年2月27日至6月30日期间仍可正常使用涉讼房屋，故被告应按照《房屋租赁合同》约定的标准向原告支付上述期间的物业管理费12,904.38元。因被告未能按约支付租金、物业管理费，构成违约，故被告应向原告支付相应滞纳金。原告主张被告按照《房屋租赁合同》约定每日0.05%的标准支付滞纳金，考虑到被告经营确曾受到影响等情形，本院酌情确定被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的标准向原告支付滞纳金。原告要求被告支付2020年6月21日至6月30日期间拖欠的电费2,442.40元、2020年4月21日至6月30日期间拖欠的水费22.60元及相应滞纳金。被告认为上述费用涉及的房屋坐落于汇川路88弄，而非被告租赁的汇川路XXX号，故对上述费用是否真实存疑。就该项争议，本院认为，《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋为汇川路XXX号，且在附图中标明了房屋位置。虽然合同履行过程中，涉讼房屋外悬挂的门牌号码为汇川路88弄，但从其坐落来看，与《房屋租赁合同》附图中标明的位置一致。此外，被告长期向原告租赁该房屋，支付各项费用，从未对房屋坐落提出过异议，且在原、被告就合同解除等产生纠纷后，亦根据原告发送的综合收费通知单支付过部分水电费，再次证明被告对水电费所针对的房屋并无异议。据此，本院对原告所主张的水费、电费予以认定。被告应向原告支付电费2,442.40元、水费22.60元。《房屋租赁合同》约定，原告每月提供的使用仪表数和账单送达被告后七日内，被告未提出书面异议，视为被告接受并同意该仪表数和账单。被告逾期支付设施费用的，每日按应付款项的0.2%计收滞纳金。鉴于原告于2020年6月30日向被告发送综合收费通知单，其中并未涉及其诉讼请求中所主张的水电费，而原告也未能提供证据证明其曾就诉讼请求中所主张的水电费向被告送达缴费通知，故其要求被告支付水电费滞纳金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付装修恢复费130,945.53元，被告对此不予认可。就该项争议，本院认为，《房屋租赁合同》约定，合同提前解除时，承租人应将涉讼房屋恢复至毛坯状态后交还原告，并承担由此产生的费用。原告已向被告发出通知，要求被告履行上述义务，被告予以拒绝。在此情况下，原告自行委托案外人将涉讼房屋恢复至毛坯状态，实为减少损失的行为，并无不当，由此产生的费用应由被告承担。原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告要求没收被告已付保证金432,038.04元，另要求被告赔偿房屋空置期的租金、物业管理费损失432,038.04元，被告对此不予认可。就该项争议，本院认为，《房屋租赁合同》约定，被告逾期付款，经原告书面通知后仍不予缴纳的，原告有权解除合同并没收保证金。因被告的违约行为造成原告提前解除合同形成房屋空置期的租金、物业管理费、推广费损失(以三个月的租金、物业管理费、推广费为限)，原告有权向被告予以追偿。本案中，被告逾期支付租金、物业管理费、水电费等构成违约，故其支付的保证金按约应归原告所有，不予返还，原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告于2020年6月13日、6月14日将其员工自有物品搬离，但未先行通知原告，更未按约将房屋恢复原状，违反合同约定，导致房屋空置。考虑到原告于2020年7月1日收回房屋后，已于2020年10月23日与案外人签订租赁合同，将该房屋另行出租给案外人，而原告没收保证金及赔偿空置期损失均为被告应承担的违约责任，原告通过没收保证金已可弥补部分损失，故本院酌情确定被告还应向原告赔偿房屋空置期损失144,012.68元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海伟怡房地产发展有限公司与被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司签订的《凯欣豪园房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；二、被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付2020年3月1日至6月30日的租金385,712.51元及滞纳金(以70,444.50元为基数，自2020年3月6日起至实际支付之日止；以70,444.50元为基数，自2020年4月6日起至实际支付之日止；以39,264.15元为基数，自2020年5月6日起至实际支付之日止；以64,670.36元为基数，自2020年5月6日起至实际支付之日止；以140,889元为基数，自2020年6月6日起至实际支付之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算)；三、被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付2020年2月27日至6月30日的物业管理费12,904.38元及滞纳金(以3,123.68元为基数，自2020年3月6日起至实际支付之日止；以3,123.68元为基数，自2020年4月6日起至实际支付之日止；以3,123.68元为基数，自2020年5月6日起至实际支付之日止；以3,123.68元为基数，自2020年6月6日起至实际支付之日止；以409.66元为基数，自2020年7月6日起至实际支付之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算)；四、被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付电费2,442.40元；五、被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付水费22.60元；六、被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付装修恢复费130,945.53元；七、被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付的保证金432,038.04元归原告上海伟怡房地产发展有限公司所有；八、被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海伟怡房地产发展有限公司赔偿房屋空置期损失144,012.68元；九、驳回原告上海伟怡房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司负担。案件受理费18,965.58元，因适用简易程序减半收取计9,482.79元，由原告上海伟怡房地产发展有限公司负担2,096.44元，被告华尔街英语培训中心(上海)有限公司负担7,386.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二一年一月二十八日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。