天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初9557号原告：沙文芹，女，1969年11月14日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：岳永岗，天津瑞雁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高建玲，天津瑞雁律师事务所律师。被告：李军，男，1979年9月21日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：韩俊丽，天津朗杰律师事务所律师。被告：崔树震，男，1976年2月7日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：杜伟华，天津汇伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：段鹏博，天津汇伟律师事务所实习律师。被告：闵希霞，女，1977年5月30日出生，汉族，住天津市津南区。原告沙文芹与被告李军、崔树震、闵希霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告沙文芹之委托诉讼代理人岳永岗、高建玲、被告李军之委托诉讼代理人韩俊丽、被告崔树震及其委托诉讼代理人杜伟华、段鹏博到庭参加诉讼，被告闵希霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭，原告沙文芹之委托诉讼代理人岳永岗、高建玲、被告李军之委托诉讼代理人韩俊丽、被告崔树震及其委托诉讼代理人杜伟华、段鹏博到庭参加诉讼，被告闵希霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙文芹向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令三被告协助原告办理天津市津南区房屋过户登记手续；2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2013年5月25日，被告一李军与被告二崔树震、被告三闵希霞（被告二与被告三系夫妻关系）签订了房屋买卖协议，购买二被告位于天津市津南区房屋，约定总价为550000元，因签订协议时不具备过户条件，故约定将来条件允许时办理房产证及过户手续。2013年10月11日，原告与被告一签订了房屋买卖协议，购买了上述房产，约定以后协助办理过户登记手续。协议签订当天，原告支付了全部款项，被告一将房屋移交给原告，此后原告一直居住至今。2019年10月21日，被告二办理了涉案房屋的产权证书，原告多次找到被告一协商办理过户手续，被告一声称系因被告二、被告三不予配合，无法办理相关手续。2020年8月份开始，被告二采用断电、断水、私自报停供暖的方式，不断给原告制造各种麻烦，无理要求原告搬出房屋，原告无奈，故诉至法院。李军辩称，针对原告第一项诉讼请求，我方是同意的；对第二项诉讼请求我方不予认可，对于诉状中提到的，我方认可部分事实，是因为第二被告和第三被告不予配合办理过户手续，才导致原告无法办理过户，我方认为李军不存在违约行为、不存在过错，也在积极配合原告办理过户手续，所以不同意承担诉讼费和保全费用。崔树震辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。2013年5月20日崔树震与李军签订了购房协议书，当时是无产权证的房屋，也就是小产权房，协议约定房屋价款为55万元，但是李军未给付崔树震房款，协议书未实际履行。2013年10月11日李军与原告签订购房协议书，将房屋卖给原告，房屋价格为43万元，崔树震并不知情，李军均未告知崔树震，原告作为该房屋的购买者，明知房屋为小产权，没有房产证，也没有核实该房屋的权属情况以及李军购买崔树震房屋的履行情况，并且从李军手中低价购买，并非善意，李军无权处分该房屋将房屋卖给原告，原告低价恶意购买的行为侵害了崔树震的合法权益，故请求驳回原告的全部诉讼请求。闵希霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于李军提交的案外人冯宝发名下银行账户流水一份，该证据未证实与本案具有关联性，故本院对该证据证明效力不予确认；对于李军提交的段某、杨某所做证人证言，本院认为上述证人与本案结果并无直接利害关系，其证言应结合本案其他证据综合认定；对于崔树震所提交的往来收据一份，该证据不符合民事证据规则的相关规定，故本院对该证据不予确认。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：坐落于天津市津南区房屋登记所有权人为崔树震。2013年5月20日，崔树震、闵希霞与李军签订《购房协议书（无房产证）》，约定：兹有崔树震、闵希霞坐落于荣水园83-2-302房屋，面积为104.75平方米，含内部设施为齐全，权属为崔树震。一、崔树震、闵希霞与李军议定上述房屋成交价为人民币550000元，本房款一次性付清。二、由于现实原因，本小区房产暂无两证，李军已对崔树震、闵希霞所要出售的房产做了充分了解自愿购买该房，经双方协商，将来可以办证时，由崔树震、闵希霞负责在接到通知后无条件，积极帮助李军办理，一切相关住房手续，不得拖延时间。办证所产生的一切税费全部由李军承担，过户所产生的一切税费全部由李军承担。产权办好后由李军保管。三、崔树震须提供该房拆迁安置协议、购房发票及本人及共有权人身份证、结婚证、户口本复印件各一份，并协助李军过户。四、由崔树震、闵希霞及李军协商同意于2013年5月25日由崔树震、闵希霞上述房产正式交付李军……崔树震、闵希霞、李军均在该协议上签字捺印。天津市津南区茂昌房屋信息咨询服务部、马士忠在证明人处签字盖章。2013年10月11日，李军与沙文芹签订《购房协议书（无房产证）》，约定：兹有李军坐落于荣水园83-2-302房屋，面积为104.75平方米，含内部设施为齐全。权属为（崔树震）卖给李军。一、李军与沙文芹议定上述房屋成交价为人民币430,000元，本房款一次性付清。二、由于现实原因，本小区房产暂无两证，沙文芹已对李军霞所要出售的房产做了充分了解自愿购买该房，经双方协商，将来可以办证时，由李军负责在接到通知后无条件，积极帮助沙文芹办理，一切相关住房手续，不得拖延时间。办证所产生的一切税费全部由沙文芹承担，过户所产生的一切税费全部由方承担。产权办好后由沙文芹保管。三、李军须提供该房拆迁安置协议、购房发票及本人及共有权人身份证、结婚证、户口本复印件各一份，并协助沙文芹过户。四、由李军及沙文芹协商同意于2013年10月11日由李军上述房产正式交付沙文芹……李军、沙文芹均在该协议上签字捺印。天津市津南区茂昌房屋信息咨询服务部、马士忠在证明人处签字盖章。后李军向沙文芹出具收条1份：今收到沙文芹买房款430,000元整，荣水园83号楼2门302。李军在该收条上签字捺印。庭审中沙文芹陈述其现在涉案房屋中实际居住。另查明，本院于2020年12月14日传唤案外人马士忠到庭接受询问，其陈述称其于2013年至2015年经营天津市津南区茂昌房屋信息咨询服务部，段某系其叫来协助经营该店，其认可本案涉诉两份《购房协议书（无房产证）》所盖公章“天津市津南区茂昌房屋信息咨询服务部”及签字“马士忠”系段某经其授权所盖所签。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点归纳为：1、被告李军与被告崔树震、闵希霞所签订购房协议书是否合法有效，被告李军是否给付相关购房款项；2、沙文芹要求判令三被告配合办理房屋过户手续是否合法合理。1、被告李军与被告崔树震、闵希霞所签订购房协议书是否合法有效，被告李军是否给付相关购房款项。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家、集体或者第三人利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，李军与崔树震、闵希霞经协商达成买卖协议，双方均在合同上签字捺印，双方未提交相应证据证实合同有法律上规定的无效情形，故该合同依法成立且生效。合同成立生效后，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，沙文芹及李军主张其已按照合同约定向崔树震、闵希霞交付全部房款。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故沙文芹及李军应承担证明李军已向崔树震、闵希霞交付全部购房款的举证责任。李军主张其在天津市津南区茂昌房屋信息咨询服务部签订合同时向崔树震支付房屋价款550000元，崔树震向其出具收条一张。本案中，其所提交的证据为案外人冯宝发银行流水1份，未证实与本案具有关联性。对于其所提交的证人段某、杨某证人证言1份，段某称其作为天津市津南区茂昌房屋信息咨询服务部负责人见证崔树震与李军交易过程，但未负责清点房款，双方向其确认交易完成故其在涉案买卖合同上签字盖章。其称记不清楚崔树震是否向李军出具收条。杨某证实其曾于2013年5月份向李军出借200000元用于购买房屋，其在房屋中介看到有人清点房款，但不清楚具体金额。对此本院评析如下：证人段某系本案涉案合同见证方天津市津南区茂昌房屋信息咨询服务部负责人，其亦在涉案合同上签字：马士忠。其证实李军与崔树震交易完成即钱款付清后确认交易完成，其才在合同上签字捺印，但未证实双方实际房款交易情况，且对于李军所主张的崔树震向其出具收条这一关键事实称“记不清楚了”，证人杨某仅证实其向李军借款200000元用于购买房屋，未证实其向李军借款系用于购买本案涉案房屋，亦未证实其见证的交易过程系本案涉诉房屋的交易过程。庭审中李军主张崔树震就本案诉争房屋房款曾向李军出具收条一张，但主张收条在其与沙文芹买卖合同签订中一并交与沙文芹，沙文芹在第一次庭审中称“现在手里没有这份收条，当时有没有收到也记不清楚了”，第二次庭审时发表辩论意见时称“沙文芹在与李军签署买卖合同时，曾向李军核实是否全款支付崔树震并出具收条，李军确认已与崔树震履行完毕合同，因时间较长该份收条丢失”，均未能证实收条是否存在且前后陈述存在矛盾，综上，沙文芹及李军所提交的相应证据未形成完整的证据链条，无法证实其已向崔树震、闵希霞交付全部房款，完成双方合同约定的付款义务。2、沙文芹要求判令三被告配合办理房屋过户手续是否合法合理。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。如前所述，本案中的房屋买卖合同关系系由李军与崔树震、闵希霞所签订的《购房协议书（无房产证）》所建立的房屋买卖合同关系及李军与沙文芹所签订的《购房协议书（无房产证）》所建立的房屋买卖合同关系组成。坐落于天津市津南区房屋登记所有权人为崔树震。依据双方所签订合同的先后顺序及合同相对性，崔树震、闵希霞与李军签订合同在先，沙文芹与李军签订合同在后，沙文芹主张李军、崔树震、闵希霞配合其办理涉案房屋过户手续，应先由崔树震、闵希霞配合李军办理过户手续，再由李军配合沙文芹办理过户手续。沙文芹提交的证据足以证实其与李军所签订的买卖合同及李军与崔树震、闵希霞所签订的买卖合同依法成立并生效，沙文芹已依约支付其与李军买卖合同中约定的全部价款，但沙文芹及李军所提交的证据不足以证实李军已依约支付其与崔树震、闵希霞合同中约定的全部价款，李军与崔树震、闵希霞合同中未约定付款时间及双方履行合同的先后顺序，故依据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，崔树震、闵希霞具有同时履行抗辩权。沙文芹要求崔树震、闵希霞配合李军办理涉案房屋过户手续无法律依据，故对于沙文芹主张李军、崔树震、闵希霞配合其办理坐落于天津市津南区房屋过户手续的诉请，本院不予支持。被告闵希霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据事实和证据所作出的判决，应视为其放弃在一审中质证、答辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：驳回原告沙文芹的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，保全费2,670元，以上共计2,710元，由原告沙文芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  朱永朋二〇二一年一月八日书记员  颜境阳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。