上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初41077号原告：上海颛桥村镇投资发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：罗玉林，董事长。委托诉讼代理人：王兆冬，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健隆，上海中夏律师事务所律师。被告：张顺保，男，1969年9月13日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：谈立华，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋依，上海嘉富诚律师事务所律师。原告上海颛桥村镇投资发展有限公司(以下简称颛桥村镇公司)与被告张顺保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王兆冬,被告委托诉讼代理人谈立华、宋依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颛桥村镇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付承租上海市闵行区沪光路都庄路口43幢房屋自2019年1月1日起至2019年8月31日止的欠付的租金，合计人民币2,000,876元(以下币种相同)；2.判令被告支付暂计至2019年8月31日止的逾期付款违约金285,910.48元；3.判令被告支付违约金430,000元(保证金215,000元×2倍)；4.判令被告支付代为拆除违建、清运费用暂计243,600元(清运203车×1,200元/车)；5.诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：原告系诉争房屋所有权人。2009年8月20日,原告与被告签署《房屋租赁合同》,约定原告将上海市闵行区沪光路都庄路口XXX幢房屋出租给被告使用,建筑面积5,063.74平方米,租赁期自2009年9月1日起至2019年8月31日止,租金自2010年1月1日起算,先付后用,每期租金需提前5日支付,逾期支付的,每逾期一日,按日租金的5%支付违约金;租金自2014年9月1日起按5%逐年递增;违约方应向守约方支付相当于保证金二倍的违约金。至2019年8月31日,被告欠付租金累计2,000,876元。鉴于被告长期拖欠房屋租金,原告于2019年6月5日委托代理人向被告致律师函,要求被告限期支付拖欠的房屋租金,但被告至今仍未支付任何费用。为防止集体资产严重流失,维护原告合法权益,故诉至法院，望判如所请。被告张顺保辩称：被告确实存在欠付租金2,000,876元的事实。但是原告的经办人员曾向被告承诺期满可以续租，而在履行过程中原告没有履行口头的承诺和法定的义务，最终未能让被告在同等条件下续租。且在合同履行过程中，由于讼争房屋存在重大的质量问题导致被告向外出租的商户发生重大的损失并向被告索赔，导致被告的损失。所以双方就此协商后，原告经办人员表示租金可以暂缓支付，被告故而未及时支付租金。鉴于以上原因，对于诉请1原告所主张的租金应予以减免，金额应酌情减少。对于诉请2、3，被告认为所谓的违约金是不存在的，即便法院认为被告存在违约，被告亦不认可原告的计算方式。对于诉请4，被告并不存在违建行为，且双方对于发生拆除行为时的责任承担亦未做约定，故被告不需承担该费用。最后，被告曾支付过215,000元的保证金，所以认为应将该保证金抵扣欠付租金。本院经审理认定事实如下：2009年8月20日，原告颛桥村镇公司作为出租方(甲方)与被告张顺保作为承租方(乙方)就上海市闵行区沪光路、都庄路口43幢房屋签订《房屋租赁合同》。该合同约定，该房屋租赁期为10年，自2009年9月1日起至2019年8月31日止。甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金1.40元，年租金为2,587,571元，月租金为215,630元。租金按2个月为一期支付，第一期租金于签订合同后当日内付清，以后每期租金需提前5日向甲方支付租金，履行先付款后使用的原则。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。超过半个月则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。该房屋租金自2014年9月1日起按5%逐年递增。合同第四条第1款约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金约为一个月的租金，即215,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第六条第3款约定，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，不得损坏房屋主体结构。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，应由乙方承担全部责任。合同第七条第1款约定，甲、乙任何一方如未按合同的条款执行视为违约。违约方应向守约方支付违约金，违约金的标准是保证金的贰倍。2015年12月，案外人上海东方某工程有限公司出具《上海沪耀商务宾馆楼屋面防水渗漏维修技术方案》。2019年6月3日，原告颛桥村镇公司作为出租方(甲方)与案外人汪某作为承租方(乙方)就上海市闵行区沪光路XXX-XXX号(1-3层)签订《商铺租赁合同》。2019年6月6日，原告委托上海中夏律师事务所王兆冬律师向被告发出《律师函》。上载：“……截止于2019年5月底，贵方累计拖欠租金1,175,258元。……请贵方在收函后十日内务必向委托人支付上述款项，否则委托人将委托本所律师通过法律手段追究贵方拖欠租金、违约金、解除租赁合同等法律责任，同时在租赁场所设立工作组接管租赁物。”该律师函以EMS快递形式分三处地址向被告张顺保进行寄送，其中两份函件于2019年6月7日、2019年6月8日由他人代为签收。2019年9月12日，原告颛桥村镇公司作为出租方(甲方)与案外人汪某作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同补充协议》。另查明，上海市闵行区沪光路、都庄路口43幢房屋与上海市闵行区沪光路XXX-XXX号(1-3层)系同一标的物，原告颛桥村镇公司系上述房屋的产权所有人。又查明，2019年8月31日双方合同到期日，原告颛桥村镇公司与被告张顺保进行讼争房屋的交接，并于接收房屋时便与案外人汪某进行了房屋交接。再查明，被告张顺保自2019年1月1日起至2019年8月31日止未向原告颛桥村镇公司支付讼争房屋的相应租金。上述事实，由原告颛桥村镇公司提交的《上海市房地产权证》26份、《租赁房屋面积汇总表》、《房屋租赁合同》、《律师函》及邮政EMS交寄单等材料一组、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、协议书、上海颛北环卫保洁服务有限公司垃圾清运合同、企业信用信息公示报告、建设工程施工合同、闵行区限额以下小型建设工程施工承包(交易)通知书、上海市建设工程竣工结算价确认单、照片一组，由被告张顺保提交的照片4张，维修技术方案、报价表以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原告颛桥村镇公司与被告张顺保所签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。被告作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务。被告承认其欠租2,000,876元，但认为应抵扣其已付的保证金215,000元。庭审中原告亦确认收取过该保证金，其同意若被告于2019年12月31日前支付所欠租金则同意将保证金抵扣欠付租金部分。对此，本院认为根据双方合同约定，被告已付的保证金可抵付欠租部分且不需受原告所主张的付款时限之限制，故抵扣押金后被告仍应向原告支付租金为1,785,876元。对于被告以标的物存在渗漏水瑕疵、原告工作人员曾口头同意其缓交租金、原告未按约给予其同等条件下的优先承租权等为由，要求原告减免租金或认为其不存在违约的抗辩意见，本院认为根据被告提供的《上海沪耀商务宾馆楼屋面防水渗漏维修技术方案》可见，讼争房屋在2015年时确存在渗漏水情况，但被告以此为由要求不予支付或要求减免2019年1月起的租金之理据不足，本院实难采信其观点。至于被告称曾口头获得同意缓交租金故不存在违约之说，依法被告应承担相应的举证责任，但被告并未就该抗辩理由进行举证，其应承担举证不利之后果，本院对于该抗辩理由亦不予采信。至于被告认为其同等条件下优先承租权受损之说，本院认为在被告欠租行为长达8个月之久的情况下，原告与他人签订租赁合同，并不存在损害被告优先承租权的情况，且所谓优先承租权受损亦非减免租金的法定或约定之理由。综上，被告在合同履行过程中未按约支付租金的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。现原告主张的违约金有两项，一为逾期支付租金的违约金，另一为根本违约的违约金。被告认为即便存在违约行为，违约金的计算方式亦不合理并就此提出异议。据此，本院认为基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，综合考虑被告欠付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失等因素并参考双方合同第七条第1款的相关约定，本院认定相当于保证金两倍的违约金已足以弥补原告损失，故对于逾期支付租金的违约金部分不再支持。至于原告主张的代为拆除违建、清运费用，本院认为双方对于若发生违建拆除费用当如何处理无相关合同约定，且在2019年8月31日原告收回房屋时对于房屋的现状并无异议。再考虑到原告收回房屋当日即将讼争房屋按现状交付给案外人汪某可见，案外人汪某承租的应为包括违建面积范围在内的讼争房屋。对于讼争房屋交接之后再发生的相应拆违费用，本院认为不应由被告负担，对于原告该项主张予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告张顺保于本判决生效之日起十日内向原告上海颛桥村镇投资发展有限公司支付自2019年1月1日起至2019年8月31日止的租金1,785,876元；二、被告张顺保于本判决生效之日起十日内向原告上海颛桥村镇投资发展有限公司支付违约金430,000元；三、驳回原告上海颛桥村镇投资发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币15,241.55元、保全费人民币5,000元，以上合计人民币20,241.55元。由原告上海颛桥村镇投资发展有限公司负担人民币2,726.18元，由被告张顺保负担人民币17,515.37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年二月二十一日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。