四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3086号 原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，公司董事长。 委托诉讼代理人：张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 被告：甘晓英，女，1976年2月21日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨威，四川炳银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟炳银，四川炳银律师事务所律师。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）与被告甘晓英、第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解委托，2019年8月5日受理后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。新美居公司委托诉讼代理人张琴，被告甘晓英及委托诉讼代理人杨威，第三人兴堰公司委托诉讼代理人陈俊吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新美居公司向本院提出本诉请求：1、判决被告将位于都江堰市美安居装饰建材市场Ａ区房屋并返还给原告；2、判决被告支付原告Ａ区15-1-1、15-1-2商铺租金从自2014年1月1日起至2014年12月31日止的租金27894.8元（已扣除支付的10万元租金）和杂费（广告费、管理费、物管费）27516.6元；3、判决被告承担违约责任，赔偿支付原告违约金5000元；4、判决被告支付原告商铺Ａ区15-1-1、15-1-2自2015年1月1日起至房屋归还时止的房屋使用费（楼上按107.65元／天计算，楼下按247.62元／天计算）和杂费（广告费、管理费）（楼上按26.91元／天计算，楼下按49.52元／天计算）。审理中，新美居公司增加一项诉讼请求：解除双方形成的不定期租赁合同。事实和理由：原、被告于2012年8月25日签订《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定新美居公司将位于都江堰市美安居装饰建材市场Ａ区使用，租期为28个月，租期从2012年9月1日起至2014年12月31日止。该商铺属第三人所有，经营期内，甘晓英仅支付了部分租金、杂费，不按合同履行自己的义务，导致2014年双方诉讼。嗣后，甘晓英仍不履行义务，租期届满也不将租赁商铺房屋返还新美居公司。新美居公司多次要求甘晓英支付租金、杂费、返还商铺未果。遂诉至本院。 甘晓英辩称，1、因原告与第三人的原因，原被告双方事实上已经不存在租赁关系，合同早已解除。被告没有义务向原告返还房屋。本案房屋归第三人所有，而第三人明确告知被告其与被告的租赁关系已于2018年解除，被告后续的租金向第三人缴纳，被告与第三人直接建立了租赁关系，因此现在原告不再拥有案涉房屋承租权，被告无需将商铺返还原告；2、原告主张的租金及房屋占用费计算错误与事实不符，本案中原被告签订的租赁合同只约定了2012年至2013年的租金计算方式。双方对2014年以后的租金合同明确约定是按调整单价执行，双方对于2014年后的调整单价进行多次协商，最终在2015年4月22日双方以兴堰丽景片区三方签订确认单的形式确定了房屋租金的调整单价为16元/月/㎡；3、原告主张的杂费没有任何证据，本案中原被告双方在租赁合同中没有对租金进行任何约定，原告也未提交相应证据证明双方对杂费的收取达成一致意见，因此被告没有义务向原告支付杂费；4、原告提供的案涉房屋存在严重漏水，并给被告造成了巨大的损失，关于漏水的证据我们在庭前质证时向法院提供，我们主张并且花去维修房屋的费用为105290元；5、原告主张的租金早已超过诉讼时效，根据民法通则136条，租金的诉讼时效为一年，本案原告主张的费用早已超过了诉讼时效。6、被告已经向原告缴纳了10万元租金。 兴堰公司述称，1、2012年兴堰公司与装饰协会签订商铺租用协议，兴堰公司将兴堰丽景ABCD区及永丰教师楼区域部分商铺（可用于建材市场开发的商铺）交由装饰协会推广、管理、打造都江堰市装饰建材市场，由于装饰协会为社团法人，故由新美居公司承接了商铺租用协议的权利义务，新美居公司在协议有效期内有权对外签订协议并收取租金、管理费；2、2019年成都中院作出（2019）川01民终1347号民事判决书，判决新美居公司欠付兴堰公司租金 8128066.61元。后新美居公司未履行，兴堰公司向本院申请强制执行，并解除与之合作，同时也告知了市场内所有商家，并要求在此之后租金向兴堰公司或法院执行账户缴纳。综上，案涉商铺应当退还第三人，租金未支付部分应当支付给第三人。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2012年12月28日，经成都市都江堰工商行政管理局核准，都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司名称变更为都江堰兴堰投资有限公司即本案第三人兴堰公司。位于都江堰市，其房屋产权为兴堰公司所有。该商铺为政府规划，兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会（都江堰市新美居市场经营管理有限公司）签订《合作协议》（合作期限至2021年2月18日止），并将商铺交由都江堰市装饰协会进行装饰建材相关业态招商经营。《合作协议》签订后，协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 2012年8月25日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的甘晓英签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：第一条、租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积：1、甲方将美安居装饰建材市场A区15-1-1、15-1-2经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品。2、本合同的有效期为28月，乙方经营使用期从2012年9月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给予乙方租金免租期4月，即从2012年9月1日至2012年12月31日止（2013年1月1日至2013年12月31日租金单价不变，2014年1月1日至2014年12月31日按调整单价执行）。3、商铺建筑面积为436.77㎡；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为21.84㎡；商铺计价面积为458.61㎡。第二条、交款内容及交款方式：1、交款内容。租金单价为20元/㎡/月，摊位计价面积161.47㎡，租金38754元；租金单价为25元/㎡/月，摊位计价面积297.14㎡，租金89142元，租赁期间租金共计127896元，租赁保证金5000元/户乙方应向甲方交纳的费用总计132896元（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后壹年后无息退还）。2、交款方式、时间、金额：乙方向甲方交纳租金每陆个月为壹个付款周期；租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，先付后用。乙方第一次交款时间：2012年9月1日前，交款金额68948元。乙方第二次交款时间：2013年5月31日前，交款金额63947元。乙方第三次交款时间：2013年11月30日前，交款金额按调整单价执行。乙方第四次交款时间：2014年5月31日前，交款金额按调整单价执行。2、逾期未付或未足额支付：逾期在10日内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之一的比例计算，向乙方收取应交款违约金，并于实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期在20日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，乙方按日计甲方支付逾期应交款千分之二的违约金，并于实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期在30日之内则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，乙方所交费用则作违约金不予退还，一切损失由乙方自行承担。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金。3、其他约定:双方同意场地租金、市场管理费按照合计面积（建筑面积+公摊面积）计算。第三条、违约条款。甲乙双方在有充分证据证明对方不履行或违反本合同的任何条款、规定或条件而使守约方遭受损失，均由违约方承担并据实赔偿守约方的损失。第四条、合同的续租。本合同到期或提前解除时，乙方无权要求甲方赔偿或补偿因装修该租赁场地而发生的费用，以及进场时所发生摊位协调费。合同签订后，新美居公司依约向甘晓英交付案涉商铺，保证金5000元甘晓英未缴纳。 二、租金支付、催缴情况。2014年2月28日，甲方新美居公司与乙方甘晓英签订协议：确定甲乙双方因租赁纠纷（2014都江民初字第311号案件），其起诉状上甲方主张乙方支付租金是111653.10元，因乙方承租房屋溢粪、漏水的一些情况，给乙方一定的补偿，案涉协议如下：1、乙方共计给付甲方租金7.5万元，履行方式：乙方于2014年3月10日之前付4.5万元，余款在2014年4月10日之前付清3万元；2、截止2013年12月31日的全部债权、债务结清（含租金、物管费、广告费、管理费），双方无争议；3、本协议双方签字生效。该协议确认双方2013年的租金已全部清结。 2015年4月22日，甘晓英与新美居公司签订《兴堰丽景片区三方协议签订确认单》（以下简称《确认单》），载明“租赁面积458.61㎡，未支付金额合计135490.56元，本次应付金额40467.17元，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日止，租金标准为16元/月/㎡，履约保证金5000元，市场管理费3元/月/㎡、市场广告费2元/月/㎡。本次应付金额：兴堰公司49026.56元、新美居公司13758.30元，小计62784.86元，合计103432.03元（注：上述应付费用以相关单位收款收据为准，凭交款收据三方协议生效）”。其后2015年12月4日，甘晓英向新美居公司支付租金3万元、2016年1月25日支付租金5万元、2017年5月支付租金2万元，共计支付租金10万元。新美居公司收到上述租金后均向甘晓英出具了收款收据，收款收据显示交款单位为天一色布艺（甘晓英）。 2017年9月26日，新美居公司向甘晓英发出《费用催缴单》催收租金，载明“贵方租用商铺截至2017年9月30日共计欠费378306.79元。请贵方缴纳所欠费用”。甘晓英商铺的工作人员陶宁签字。2019年1月23日，新美居公司向甘晓英发出《费用催缴通知》催收租金，该通知载明“甘晓英租用新美居公司商铺。请及时到新美居公司管理办公室按双方所欠的协议约定缴纳所欠商铺租金及相关费用。逾期新美居公司将会按照合同约定追究贵方的违约责任，由此引发的一切后果和损失由甘晓英承担”。甘晓英在接收人处签字。 三、审理中，甘晓英抗辩主张因案涉房屋存在严重漏水产生的维修费用105290元，向本院提交了以下证据：1、2015年-2017年房屋漏水维修损失。证据材料为收据3份，分别是2015年8月6日漏水处理及灌浆金额1800元、2016年5月18日漏水处理人工1600元、2017年10月23日天一色用品经营部1500元；2、2018年7月21日房屋漏水产生的维修损失。证据材料是收据及送货单等：2018年4月收据及售货单金额21950元（天一色家居用品经营部装修材料）、2018年5月15日收据1份金额12500元（天一色家居经营部地板、人工及辅料）、2018年7月25日收据1份金额3900元（收条载明为屋面平台防水及边角走廊防水处理）、2018年8月6日收据1份金额16130元（天一色家居用品经营部石膏腻子和多乐士乳胶漆材料及人工费）、2018年8月8日收据及销货清单1份金额13150元（天一色彩钢房工程款含材料人工费）、2018年8月22日收据1份金额12960元（天一色布艺墙纸款及人工费）、2018年10月25日王蒲出具的收条1份金额19800元（维修人工费）。新美居公司、兴堰公司对上述证据及甘晓英的抗辩均不予认可。 四、另查明，2017年本院受理兴堰公司诉都江堰市装饰协会、新美居公司房屋租赁合同纠纷一案（案号（2017）川0181民初275号），兴堰公司的诉请为解除兴堰公司与新美居公司签订的《商铺租用协议》及支付租金等诉请。一审判决后，新美居公司不服上诉至四川省成都市中级人民法院（案号（2019）川01民终初1347号），成都市中级人民法院于2019年7月19日作出终审判决：1、驳回兴堰公司的其他诉讼请求；2、新美居公司于本判决生效之日起三十日内支付兴堰公司截止2018年2月18日的租金8128066.61元。因新美居公司未履行该判决，兴堰公司已就该案向本院申请强制执行。 兴堰公司于2019年8月19日向包括甘晓英在内的各商家发出《告知函》，载明：2019年7月19日经成都市中级人民法院作出终审判决：新美居公司支付兴堰公司截至2018年2月18日的租金8128066.61元，此前兴堰公司已于2019年6月12日发放告知函，明确说明兴堰公司与新美居公司解除双方之间签订的《商铺租用协议》及《商铺租用补充协议》，要求各商家于2018年6月30日前与兴堰公司签订新的《商铺租赁合同》，现再次告知各商家，于2019年8月30日前与兴堰公司签订合同。逾期未办理视为承租人已放弃原承租商铺租赁权，为避免国有资产流失，兴堰公司将收回商铺，并依法追缴前期拖欠租金，因此所造成的一切损失由商家自行承担。各商家承租商铺产权均属兴堰公司所有，2019年6月12日起，兴堰公司享有唯一租金收益权和商铺对外租赁权。 2019年10月17日，甘晓英向兴堰公司缴纳案涉商铺A区15-1-1、15-1-2租赁保证金5000元，双方现一直未签订书面的租赁合同。审理中，兴堰公司明确表示在本案中不要求甘晓英支付租金并返还商铺，另案处理。 新美居公司诉承租户孙崇华租赁合同纠纷一案的（2019）川01民终12628号《民事判决书》认定：新美居公司在案外人成都敏知市场管理公司撤场后对案涉市场进行了一定的广告和管理服务，但存在广告宣传及管理服务不足的问题。故本院将杂费标准由5元/月/㎡调整为3.6元/月/㎡，并判决孙崇华按此标准自2013年7月1日起支付，二审法院予以支持。 上述事实有当事人的陈述及当事人各方身份信息，《准予变更登记通知书》、《商铺租赁合同》、《民事判决书》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，新美居公司虽非案涉房屋所有权人，但其根据与兴堰公司的相关合同具有出租案涉房屋的合法权利，且与兴堰公司的相关合同至今未到期亦未解除、终止，故新美居公司有权作为案涉房屋的出租人主张自己的合法权利。新美居公司与甘晓英签订的《商铺租赁合同》、《确认单》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。 一、关于新美居公司主张解除合同、腾退房屋、支付租金、杂费问题。 关于合同解除及腾退房屋问题。双方签订的《确认单》约定的租赁期限于2016年12月31日届满后，甘晓英仍在继续使用商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方形成不定期租赁合同，新美居公司要求解除合同并腾退返还房屋诉请，于法有据，本院予以支持。甘晓英抗辩双方合同早已解除，与本案查明事实不符，其主张不能成立。 关于租金、房屋占用费及杂费问题。合同签订后，新美居公司依约向甘晓英交付租赁物，故甘晓英应依约支付租金。双方合同解除后，应当按租金标准向新美居公司支付房屋占用费。1、2014年的租金及杂费。按双方此前于2012年8月25日签订的合同明确约定2间商铺，租金单价分别为20元/月/㎡、25元/月/㎡，面积为458.61㎡，故2014年的租金为127894.8元（20元/月/㎡×161.47㎡×12个月+25元/月/㎡×297.14㎡×12个月），扣减已支付的10万元，甘晓英应当向新美居公司支付2014年欠付租金27894.8元。关于新美居公司主张的2014年杂费，因合同对此并无约定，该项主张本院不予支持。2、关于2015年以后的租金及房屋占用费、杂费的问题，2015年4月22日，甘晓英与新美居公司签订《确认单》证明双方就租金标准调减及杂费标准达成合意，故应按照《确认单》确定的租金及杂费标准支付。则租金标准为241.2元/日（16元/月/㎡×458.61㎡×12个月÷365日），自2015年1月1日起算。杂费包括市场管理费3元/月/㎡、市场广告费2元/月/㎡，杂费标准为75.4元/日（5元/月/㎡×458.61㎡×12个月÷365日）自2015年1月1日起算。甘晓英抗辩新美居公司主张的租金已超过诉讼时效，本院认为双方租赁合同关系一直存在，其诉讼时效并未超过，抗辩不能成立。 二、关于违约金及房屋漏水损失问题。2016年12月31日租赁期限届满后，甘晓英继续使用该商铺，但双方并未签订租赁合同，故双方就违约行为并未约定违约金，其要求支付违约金的诉请，本院不予支持。关于房屋漏水损失问题，新美居公司、兴堰公司均不予认可。本院认为，2015年8月6日维修费用1800元、2016年5月18日维修费用1600元、2018年7月25日维修费用3900元合计7300元，其收条上明确载明为漏水处理产生的费用，系租赁期限内产生。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担”之规定，新美居公司应当承担该维修费用7300元，并应在租金中抵扣。因甘晓英陈述系2018年7月21日的漏水损失，故甘晓英主张的2018年4月、5月漏水损失，本院不予支持。至于其他损失，仅有收据、送货单等不足以证明系漏水产生的维修费用，不排除系甘晓英装修商铺产生的费用，且2019年新美居公司向甘晓英催缴租金时，甘晓英并未提出相关异议，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司与被告甘晓英形成的不定期租赁合同； 二、被告甘晓英于本判决生效之日起十五日内将位于都江堰市美安居装饰建材市场A区15-1-1、15-1-2经营场地腾退并返还给原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司； 三、被告甘晓英于本判决生效之日起十五日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付2014年欠付的租金27894.8元； 四、被告甘晓英于本判决生效之日起十五日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金及房屋占用费，按241.2元/日标准计算自2015年1月1日起至房屋腾退返还之日止（该费用中应抵扣新美居公司应承担的维修费用7300元）。 五、被告甘晓英于本判决生效之日起十五日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付杂费，按75.4元/日标准计算自2015年1月1日起至房屋腾退返还之日止； 六、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1410元，由甘晓英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  潘秀芳 人民陪审员  党寿刚 人民陪审员  汤 燕 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  甘小红