宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0104民初5822号 原告：宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街**银川日用百货批发市场**楼**。 法定代表人：张达，该公司董事长。 委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：杨心璐，女，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：王磊，宁夏宓林律师事务所律师。 被告：陈栋，男，1986年11月5日出生，汉族，住河北省晋州市（以上身份信息系原告提供）。 原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司与被告陈栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张志华独任审理，并公开开庭进行了审理。原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人杨心璐、王磊到庭参加诉讼。被告陈栋经本院公告送达开庭传票、应诉通知书，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的租金115382元；2.判令被告支付逾期违约金29826元（以欠付租金115382元为基数，按每日万分之五计算自2018年11月1日暂计算至2020年3月31日，最终计算至实际支付之日）；3.本案的诉讼费及因诉讼产生的相关费用由被告承担。事实和理由：2016年6月2日，原、被告签订《商品房租赁合同》一份，合同约定被告租赁原告开发的“立达国际建材五金家居博览城”板材区44号楼104室面积为171.7平方米的商品房，租赁期限为三年，自2014年11月1日至2018年至10月31日；租金采用先交费后使用、按年支付的方式；第一年租金按每月每平米18元计收，原告给予被告全免的优惠政策；第二年租金按每月每平米28元计收，被告在签订合同时向原告交纳；第三年租金按每月每平米38元计收，被告在第一年租期届满30日内交纳。合同签订后，原告按约履行了义务，被告交纳了第二年租金，但拒绝交纳第三年租金，且对于该房屋在租赁期间的采暖费及耗能费也未交纳。后经向被告催要未果，故原告诉至法院。 被告陈栋未到庭，其向本院提交的管辖权异议申请短信中称案涉房屋系从老乡手中转租，且市场未达到原告所说的入住率，原告有欺诈行为，故其后期再未租房屋，也不拖欠租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月2日，原、被告签订《商品房租赁合同》，约定原告将其开发的“立达国际建材五金家居博览城”板材区44楼104室，面积为171.7平方米的商品房出租给被告经营使用；租期自2015年11月1日至2018年10月31日，原告于2015年10月31日向被告交付合同约定的商品房；租金及交纳方式：该商品房第一年租金37087元，优惠政策为第一年租金全部减免，实收租金为零；第二年租金57691元；第三年租金78295元。合同租金仅限为该商品房租赁费，不包括乙方应交纳的物业综合管理费、经营期间产生的水、电、暖等各项费用；租金按年支付，采取先交后使用的方式，即协议签订时，被告一次性交纳第二年租金，第三年租金在第一年租赁期届满前30日内一次性结清，交清第三年租金才能享受第一年租金全部减免的优惠待遇，否则该优惠政策自动作废，被告应按第一年租金总额补交全部租金，如果租赁期内被告解除合同，本合同中各项优惠政策全部作废，被告应当按应交租金总额向原告补足，同时被告交纳的租赁及开业保证金不予退还；被告交纳租金时，原告应向其开具相应票据。如果被告逾期交付租赁费、物业费、水电等费用的，每迟延一天，应按逾期支付的租赁费用总额及欠付的其他费用的总额每日3‰的比例向原告支付违约金。由此造成的损失，被告应承担全部的赔偿责任，逾期超过30日以上，原告有权解除合同并收回房屋。合同签订后，被告于2016年6月20日交纳了第二年度的租金57691元。因被告未交纳第三年度的租金，原告于2019年12月31日向被告邮寄了催款通知书，经催要欠付租金未果，故原告诉至法院。 另查明，被告在租赁房屋时向原告交纳了5000元租赁保证金和2000元施工保证金，原告同意以该7000元保证金抵顶下欠租金。 本院认为，原、被告之间的租赁合同法律关系依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告应在第一年租赁期限届满前30日内一次性交清第三年租金，交清第三年租金才享受第一年租金全部减免的优惠待遇，否则该优惠政策自动作废，被告应按第一年租金总额补交全部租金。如果租赁期内被告解除合同，本合同中各项优惠政策全部作废，被告应当按应交租金总额向原告补足。现被告未及时支付第三年度的租金，已构成违约，双方约定被告享受第一年租金全部减免的待遇失效。扣除被告向原告交纳的质保金7000元，本院对原告要求被告支付第一年租金及第三年租金共计108382元（37087元+78295元-7000元）予以支持。关于原告主张的违约金，合同约定按每日3‰计算，原告主张按每日0.05%计算，考虑被告已就其违约行为承担了前述补交第一年租金的不利后果，其损失已经予以弥补，故对原告主张违约金调整为利息损失为宜，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%支持108382元自2018年11月1日至2020年3月31日利息损失5910元（108382元×3.85%÷365天×517天）。被告辩称案涉房屋系其从老乡手中转租来，原告方存在欺诈行为，并未提交相关证据予以证明，故本院对其辩解意见不予采信。被告陈栋经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 被告陈栋于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司欠付的租金108382元及利息损失5910元，共计114292元，并按照年利率3.85%支付108382元自2020年4月1日至本判决确定的付款之日止的利息损失。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3204元，由原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司负担682元，由被告陈栋负担2522元。公告费300元，由被告陈栋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员 张志华 二〇二一年一月二十七日 法官助理 刘巧燕 书 记 员 王 欢 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 履行告知书 负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。