沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初2320号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大东区东顺城街113号。负责人：张识，系行长。委托诉讼代理人：贾丽颖，辽宁冠越律师事务所律师。被告：王鸿昌，男，汉族，1967年4月18日出生，住沈阳市大东区。被告：郭丽霞，女，汉族，1969年9月19日出生，住沈阳市大东区。被告：金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市大东区二台子街2号1157栋。法定代表人：黄丹，该公司经理。委托诉讼代理人：顾涛，北京金诚同达律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王鸿昌、郭丽霞、金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人贾丽颖，被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司委托诉讼代理人顾涛到庭参加诉讼，被告王鸿昌、郭丽霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原告与被告王鸿昌、郭丽霞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告偿还原告借款本金296,721.83元、利息9048.61元、罚息578.74元、违约金1399.35（利息、罚息、违约金暂计至2018年12月28日，以后利息、罚息、违约金按合同约定计算至借款本息付清之日止）；3.请求判令对王鸿昌、郭丽霞抵押的位于沈阳市大东区房产享有优先受偿权4.请求判令被告支付原告本案律师代理费16926.17元；5.请求判令被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司对上述债务承担连带保证责任；6.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告王鸿昌、郭丽霞与原告于2012年10月26日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款金额41万元，用于购买位于沈阳市大东区房屋，借期15年（自2012年10月26日至2027年10月26日），采用等额本息还款方法，每期还款本息金额为3436.60元，贷款利率为浮动利率，逾期还款的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，同时约定被告王鸿昌、郭丽霞以其上述房产为上述借款设定抵押，并在房产局办理了房产抵押预告登记备案。被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司与原告签订《最高额保证合同》，对被告王鸿昌、郭丽霞的上述借款承担连带责任保证。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告按约定发放了贷款，被告未按约定的时间、数额履行偿还借款本息义务，已构成违约，原告经多次催收无果，现向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告王鸿昌、郭丽霞未作答辩。被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司辩称，被告一、二向原告借款的事实我方予以确认，欠款情况我方不知情，如果被告一、二所欠贷款符合解除合同的条件，我方同意按照最高额保证合同承担相应责任，请求法院确认我方待被告一、二承担清偿责任后具有追偿的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预购商品房抵押权预告登记、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、房屋电子登记（簿）查询等证据，经审查，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月26日，原告与被告王鸿昌、郭丽霞签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款41万元，借款期限180个月，自2012年10月26日起至2027年10月26日，采用等额本息委托扣款的方式还款，每月还款金额为3436.6元。还款日为借款发放日后每个月的对应日期，借款期限内，贷款利率执行浮动利率。借款人未能按期还款，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。担保方式为贷款人以本合同项下贷款所购房屋位于沈阳市大东区产，建筑面积89.79平方米，向贷款人提供抵押担保，并办理抵押预告登记，抵押权人为原告。该合同同时约定如借款人未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。2011年9月20日，原告与被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定为保障原告债权的实现，被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司愿意为原告与债务人（因购置座落于沈阳市大东区项目所属之住宅、商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证，本最高额保证所担保的债权是指自2011年9月20日至2013年9月20日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）借贷而形成的全部债权。合同约定的最高额保证责任的最高限额为1亿元。保证方式为连带责任保证。保证期间为抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。借款合同签订后，贷款人于2012年11月12日向被告王鸿昌、郭丽霞发放贷款41万元。截至2018年12月28日尚欠贷款本金296,721.83元、利息、罚息9627.35元未给付。另查明，被告王鸿昌、郭丽霞名下位于沈阳市大东区产，建筑面积89.79平方米，现仍为抵押预告登记状态。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案原告与被告王鸿昌、郭丽霞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。本案中，原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告王鸿昌、郭丽霞未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费、违约金诉讼请求。虽然原、被告双方在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费、违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告沈阳金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司承担连带担保责任的诉讼请求，本案中，被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司作为保证人，保证方式为连带责任保证，保证期限至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。现被告王鸿昌、郭丽霞抵押房产的抵押状态仍为抵押预告登记，而未办理上述证件或证明，故被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司保证责任期间届满的条件还未成就。被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司在被告王鸿昌、郭丽霞不履行还款义务时，作为保证人应承担相应的保证责任，但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对被告王鸿昌、郭丽霞的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王鸿昌、郭丽霞于2012年10月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告王鸿昌、郭丽霞于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行尚欠借款本金296,721.83元、利息、罚息9627.35元（利息、罚息暂计至2018年12月28日）；三、被告王鸿昌、郭丽霞于本判决发生法律效力后10内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，以欠款本金296,721.83元为基数，时间自2018年12月29日起，至借款本金付清之日止）；四、被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司对上述二、三项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人王鸿昌、郭丽霞追偿；五、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费6170元，诉讼保全费4414元（包含被告金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司交付的2270元），公告费800元，由被告王鸿昌、郭丽霞、金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  郑友杰审判员  张 婷审判员  李炳玲二〇一九年十二月二十七日书记员  刘思维