上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初55481号原告(反诉被告)：上海颢明文化发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：施宏亮，执行董事。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：李林霞，女，1975年3月1日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告上海颢明文化发展有限公司(以下简称“颢明公司”)诉被告李林霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理，原告颢明公司的委托诉讼代理人沈女义和被告李林霞到庭参加诉讼。审理过程中，被告李林霞提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告，以下简称原告)颢明公司的委托诉讼代理人沈女义和被告(反诉原告，以下简称被告)李林霞到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告颢明公司向本院提出诉讼请求：1.确认颢明公司和李林霞签署的《房屋租赁合同》于2019年6月5日解除；2.李林霞向颢明公司归还租赁的商铺；3.李林霞向颢明公司支付2019年6月1日至2019年6月5日的租金共计5,164元；4.李林霞向颢明公司支付房屋占用费365,768元、物业费19,068元(自2019年6月6日起算，暂计算至2019年11月30日，要求计算至李林霞实际返还房屋之日)。事实与理由：颢明公司和李林霞于2019年1月25日签署了《商铺租赁合同》，约定：李林霞向颢明公司承租上海市静安区秣林路XXX号“MORE名品”商场1层124号商铺(以下简称涉案商铺)以经营“氽悦麻辣烫”品牌，租赁面积为82.6平方米，租期自2019年3月1日至2023年2月28日；免租期为45天，自2019年3月1日至2019年4月14日；2019年3月1日至2020年2月29日期间的月租金为31,413元，物业管理费每月3,178元；租赁保证金为105,393元。合同签署后，颢明公司按约于2019年3月1日将涉案商铺交付给李林霞。李林霞按约支付了2019年3月1日起至2019年5月31日的租金94,239元、2019年3月1日起至2019年5月31日的物业费11,154元及装修押金5,000元。此后，由于颢明公司与上海名品商厦有限公司(系涉案商铺所在的房屋产权人，以下简称名品公司)之间就办理商铺分割工商备案等事宜产生纠纷，名品公司于2019年5月28日向颢明公司发函要求解除双方的《上海市房屋租赁合同》，并于2019年6月5日强行清退颢明公司离场。2019年6月25日，颢明公司将名品提前解约的事宜通知李林霞，并要求李林霞自2019年6月5日起将房屋租金、物业费、水电费及其他相关费用直接支付至名品公司。2019年7月，颢明公司诉至上海市静安区人民法院，要求名品公司承担单方解除合同的违约责任，归还颢明公司超额支付的租金、保证金并赔偿实际损失，该案案号为(2019)沪0106民初34100号，在案件审理过程中，颢明公司与名品公司就解除双方的租赁合同已达成一致，并于2019年10月26日在法官的主持下，颢明公司、名品公司及李林霞在静安区人民法院进行了后续相关事宜的交接，李林霞明确表示不愿意继续租赁涉案商铺。因此，颢明公司于2019年10月28日向李林霞发函，告知李林霞如果不愿再继续租赁涉案商铺，请于函件收到之日起3日内将涉案商铺交还颢明公司，并与颢明公司进行交接，如果迟延交还商铺，所造成的扩大损失将由李林霞承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”转租是以原租赁合同为基础的，如果原租赁合同解除，则转租合同中剩余的部分也缺乏实现可能性。而颢明公司与名品公司间的租赁合同已于2019年6月5日解除，颢明公司也曾两次函告李林霞租赁合同解除，要求交还房屋，但是被告未向颢明公司交还涉案商铺，导致颢明公司无法按时向名品公司交还商铺。综上所述，李林霞的行为已经严重违反合同约定，并客观造成了颢明公司的损失，为了维护自身的合法权利，颢明公司遂诉至法院并提出诉讼请求如上。被告李林霞辩称，同意解除《房屋租赁合同》，但认为解除时间不是颢明公司所称的2019年6月5日，李林霞已于2019年11月28日与名品公司办理了交接手续，将涉案商铺交还给了名品公司，名品公司已将商铺上锁，故应以当日为解除合同的时间。根据双方补充协议的约定，支付房租的条件为商场入驻率达到70%以上，但该条件一直未达到，故颢明公司所主张的租金和房屋占用费都不应该支付；物业管理费与房租一起支付，房租尚未起算，物业费也不应该起算。此外，李林霞认为《房屋租赁合同》是颢明公司违约导致解除，而李林霞已向颢明公司支付过付三押三的租金及付三押三的物业管理费，但由于费用的起算日期还没开始，故相关费用都应予退还，并且保留要求对方赔偿相应损失的权利，遂向本院提出反诉诉讼请求如下：颢明公司退还李林霞已付的房租94,239元、物业管理费11,154元、保证金105,393元及装修保证金5,000元，共计215,786元。原告颢明公司针对反诉辩称，其坚持双方之间的房屋租赁合同于2019年6月5日已事实上解除的观点，认可李林霞已付款项及金额，而李林霞仅支付租金和物业费至2019年5月31日，尚欠此后的租金及物业费未付，故颢明公司无需退还租金及物业管理费。颢明公司认为李林霞的反诉请求无事实与法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺所在的上海市静安区秣林路XXX号房屋的权利人为上海名品商厦有限公司(以下简称名品公司)，颢明公司向名品公司承租该房屋，合同约定租期自2018年6月4日起至2024年6月3日止。2019年1月，颢明公司(甲方、出租方)与李林霞签订《上海市房屋租赁合同》，约定：李林霞向颢明公司承租涉案商铺以经营“氽悦麻辣烫”品牌，租赁面积为82.6平方米，租期自2019年3月1日至2023年2月28日；免租期为45天，自2019年3月1日至2019年4月14日；2019年3月1日至2020年2月29日期间的月租金为31,413元，物业管理费每月3,178元；租赁保证金为105,393元。合同签署后，颢明公司按约于2019年3月1日将涉案商铺交付给李林霞。李林霞按约支付了2019年3月1日起至2019年5月31日的租金94,239元、2019年3月1日起至2019年5月31日的物业费11,154元、保证金105,393元及装修押金5,000元。2019年4月2日，李林霞以涉案商铺为经营场所办理了名称为上海市静安区泓岵餐厅的个体工商户营业执照，并申办了其它经营相关证照。2019年5月15日，颢明公司和李林霞签订《补充协议》，约定：将原合同中约定的免租装修期45天改为96天，自2019年3月1日至2019年6月4日，且乙方支付租金起算时间调整为商场一楼入驻率达到70%起算；乙方已支付的首期租金(2019年3月1日至2019年5月31日)94,239元将用来充抵租期调整后的首期租金；缴纳租金及物业费的期限调整为，乙方应在每期(以二个完整自然月为一期)开始前的十五日向甲方付清该期租金，在每期(以三个完整自然月为一期)开始前的十五日向甲方付清该期的物业费。后，颢明公司与名品公司之间因故产生纠纷，名品公司于2019年5月28日通过律师发函颢明公司，内容为，名品公司多次向颢明公司催讨欠费，但颢明公司至今未付，现正式函告，解除颢明公司与名品公司于2018年4月8日签署的《上海市房屋租赁合同》；颢明公司结清全部费用并办理房屋返还手续。该份解除通知于2019年6月3日送达颢明公司。2019年6月25日，颢明公司向一、二层商户发送《商户交接事宜的相关说明》，内容为，因名品公司单方面违约解除与颢明公司的租赁协议，颢明公司同意于6月5日解除合作关系，并追究名品公司的违约责任；请各商户以6月5日为起算日将房屋租金、物业费、水电费及相关其他费用直接支付给名品公司，房租押金将由颢明公司与名品公司根据协商情况进行移交。2019年7月间，颢明公司向本院起诉名品公司，该案案号(2019)沪0106民初34100号，颢明公司要求对方退还租金、保证金并赔偿损失等，名品公司在该案中提起反诉，要求对方赔偿损失并支付租金、房屋使用费等。在该案件审理过程中，颢明公司与李林霞于2019年10月25日至本院接受调查，根据相关调查笔录记载，李林霞陈述当时涉案房屋的钥匙在其手上、涉案商铺处于不经营的状态，并表明要求解除租赁合同。2019年10月31日，颢明公司再次向一、二层商户发送《公函》，称，由于颢明公司与名品公司之间的《房屋租赁合同》已终止，且名品公司并不认同颢明公司与商户之间的《商铺租赁合同》继续履行，为此，客观上颢明公司与商户之间的《商铺租赁合同》已经终止；如商户有继续租赁名品公司商铺意向，请务必在名品公司于2019年10月26日指定的期限前，与名品公司签署新的租赁合同，否则超过该期限，根据名品公司当日表述，将不再与商户就重新签署租赁合同进行协商和洽谈；如果不愿再继续租赁名品公司相关商铺的商户，或者在名品公司于2019年10月26日指定的期限前未能与名品公司重新签署《租赁合同》的商户，鉴于颢明公司与商户的租赁合同客观已解除，请务必尽快将租赁房屋返还颢明公司或返还给名品公司。2019年11月28日，李林霞将其物品搬离涉案房屋，由名品公司将涉案房屋加锁。同日，李林霞还办理了相关营业执照的注销手续。据李林霞与颢明公司工作人员间的微信记录显示，李林霞于2019年12月11日将其搬离涉案商铺及名品公司将商铺店门锁上之事告知了颢明公司。另，李林霞还提供了录像及房屋交接书证明，2019年12月25日，颢明公司的工作人员与李林霞至涉案商铺处确认房屋交接事宜。此后，双方未能协商解决矛盾纠纷，颢明公司遂起诉至法院，要求判如所请。另查明，2020年6月29日，本院就(2019)沪0106民初34100号一案作出民事判决，在民事判决书中，本院认为名品公司和颢明公司之间的房屋租赁合同因颢明公司违约导致提前解除，违约责任在颢明公司，据此作出确认双方的房屋租赁合同于2019年6月3日解除的判决，并对合同解除的后果作出相应处理。该判决已发生法律效力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。颢明公司和李林霞就涉案商铺签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。涉案商铺系颢明公司从房屋权利人名品公司处承租后，再转租给李林霞使用，颢明公司理应确保李林霞能正常使用涉案商铺，然而生效判决已确认颢明公司与名品公司之间的房屋租赁合同因颢明公司违约而导致提前解除，故颢明公司与李林霞之间的房屋租赁合同已事实上无法继续履行，依法应当确认解除合同，且颢明公司应当承担导致合同提前解除的相应违约责任。因此，本院依法确认颢明公司和李林霞就涉案商铺签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月3日解除。针对颢明公司要求李林霞交还涉案商铺及支付租金、房屋占用费和物业费的诉讼请求，因李林霞提供的相关证据已足以证明其于2019年11月28日将涉案商铺交还给名品公司，并在此后将交还房屋事宜告知颢明公司，故本院对颢明公司要求李林霞交还房屋的诉讼请求不予支持；另，根据双方在《补充协议》中的相关约定，李林霞支付租金起算时间调整为商场一楼入驻率达到70%，颢明公司并未提供相应的证据证明起付租金的条件已满足，并且在双方签订《补充协议》之后不久颢明公司即与名品公司产生纠纷，导致名品公司行使合同解除权，势必造成李林霞无法正常使用涉案房屋，故颢明公司要求李林霞支付租金、房屋占用费和物业费的诉讼请求本院亦不予支持。相反，在房屋租赁合同解除、李林霞交还涉案商铺后，颢明公司与李林霞之间的房屋租赁合同关系已终止，颢明公司应将李林霞向其支付的相关费用予以返还，故本院对李林霞要求颢明公司退还已付的租金94,239元、物业管理费11,154元、保证金105,393元及装修保证金5,000元的反诉请求予以支持。综上所述，兹依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告上海颢明文化发展有限公司和被告李林霞签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月3日解除；二、对原告上海颢明文化发展有限公司的其余诉讼请求不予支持；三、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告李林霞已付租金94,239元、物业管理费11,154元、保证金105,393元及装修保证金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,150元，反诉案件受理费2,268.40元，均由原告上海颢明文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强审 判 员  王 梓人民陪审员  葛安基二〇二一年一月二十一日法官 助理  王 菁书 记 员  王心颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。