江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初13467号原告：张家港中昂地产有限公司，住所地张家港市凤凰镇凤凰大道中昂朗润营销中心**。法定代表人：徐亢，董事长。委托诉讼代理人：吴昊，职员。委托诉讼代理人：谢盛杰，职员。被告：田利花，女，1980年12月12日出生。被告：苏健峰，男，1977年5月19日出生。原告张家港中昂地产有限公司（以下简称中昂公司）与被告田利花、苏健峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中昂公司的委托诉讼代理人吴昊到庭参加了诉讼。被告田利花、苏健峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。原告中昂公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除房屋买卖合同。2、二被告协助原告办理注销合同备案手续。3、二被告支付原告代偿的676232.55元、截止至2020年7月20日的利息24084.04元、罚息660.76元、自2020年7月21日起至实际履行之日止按年利率6.125%计算的利息。4、二被告支付以房屋总价款20%计算的违约金311558元。5、判令原告有权以被告已交房款来抵扣前述第3、4项诉讼请求。6、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：二被告购买了原告开发的位于张家港市北侧的朗樾名邸5幢301号房屋，为此双方于2018年6月15日签订了商品房买卖合同，约定房屋总价为1557790元。合同补充协议第十三条约定，“如出卖人为买受人向金融机构按揭贷款时提供担保的，因买受人未能按时归还贷款导致出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权在金融机构催告要求承担担保责任或代偿后两年内单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求买受人按总房价的20%承担导致合同解除的违约责任。”现于2020年9月23日，案外人江苏张家港农村商业银行股份有限公司向二被告主张偿还房屋借款银行本金(676232.55元)，截止至2020年7月20日的利息24084.04元、罚息660.76元，自2020年7月21日起至实际履行日按年利率6.125%计算，并向原告主张承担连带责任。故原告认为二被告违反约定，原告有权要求解除合同并主张其违约责任。为维护原告的合法权益，故来院起诉。被告田利花、苏健峰均未作抗辩。本院经审理认定事实如下：中昂公司（甲方、卖方）与田利花、苏健峰（乙方、买方）于2018年6月23日签订一份合同编号为Y2018015779的《商品房买卖合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为位于张家港市北侧的朗樾名邸5幢301号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积129.37平方米；案涉房屋以建筑面积计价，单价为12041.35元/平方米，房屋总价计1557790元；乙方应在签订该合同时支付房屋总价款的30%给甲方计467790元，并向贷款银行办理按揭申请手续，并于2018年6月19日前再支付房价的70%计1090000元给甲方。该合同附件七《合同补充协议》第三条载明“本合同买受人地址均为本合同载明的地址为准，由买受人负责提供，如由于买受人提供的地址不准确，或者买受人地址发生变化而没有及时书面告知出卖人的，出卖人仍按本合同地址发送邮寄信件并视为送达”；第十三条载明“如出卖人为买受人向金融机构按揭贷款时提供担保，因买受人未能按时归还贷款导致出卖人承担连带担保责任的，出卖人有权在金融机构催告要求承担担保责任或代偿后两年内单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求买受人按总房价的20%承担导致合同解除的违约责任。同时出卖人可就所有损失向买受人予以追偿，损失范围包括但不限于：代偿的本金、按银行同期四倍贷款利率计算的利息、律师费、违约金及诉讼费等”；第十七条载明“本补充条款构成本合同不可分割的组成部分，与本合同以及所附的其他附件一起构成一份完整的合同，正文与附件不一致的内容，以附件约定的为准”。该合同“合同双方当事人”一栏买受人田利花、苏健峰的地址为“张家港市凤凰镇清水村第九组15号”。上述合同已在张家港市房产管理中心办理了备案登记。2018年6月14日，田利花通过刷银行卡的方式支付了首付款467790元。同年6月23日，田利花又通过该方式支付了房款40万元。之后通过向江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称张家港农商行）贷款的方式支付了购房款69万元。田利花（借款人）就前述贷款69万元与张家港农商行于2018年9月5日签订了编号为农商行消借字[2018]第（03585）号《个人消费借款合同》，双方约定：贷款人同意向借款人发放借款69万元，借款期限自2018年9月5日至2043年9月4日；实际借款期限、金额、利率、用途等以借款借据记载为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率为浮动利率，本合同项下的贷款执行年利率6.125%，贷款发放后，如遇人民银行利率调整的，则以人民银行确定的基准利率调整日次年1月1日为利率调整日；按月还款，从借款发放的次月开始还款，还款日为每月的20日，采用等额本息还款法；借款人出现违约的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人清偿所有未到期的借款本息、罚息、复利等应付款项；贷款人有权对借款人逾期的贷款（包括被宣布提前到期的贷款）按本合同贷款利率的150%计收逾期利息，直至本息清偿为止；借款人不按期付息（包括利息、逾期利息、罚息）的，贷款人有权就未付部分从应付息日的次日起按本合同贷款利率的150%计收复利，直至本息清偿为止；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或非诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等。同日，张家港农商行（抵押权人）、田利花、苏健峰（均为抵押人）签订编号为农商行个抵字[2018]第（03585）号的《个人抵押担保合同》，约定：为了确保田利花在2018年9月5日签订的农商行消借字[2018]第（03585）号的《个人消费借款合同》的履行，抵押人自愿提供抵押担保；抵押人担保的主债权本金为69万元；抵押担保的范围包括债务人依据主合同项与债权人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费用、鉴定费、评估费、律师代理费、差旅费等）；抵押人同意以抵押财产清单列明的财产作为抵押财产，抵押财产清单为本合同组成部分，本合同项下的抵押财产经评估（或双方协商）后价值暂定为1435100元，该价值约定不能作为实现抵押权的价值依据，抵押人不能以此限制抵押权人实现抵押权。抵押财产清单中列明的抵押物为朗樾名邸5幢301室。同日，张家港农商行（债权人）与中昂公司（保证人）签订编号为农商行保字[2018]第（03585）号《保证担保合同》一份，约定：为了确保田利花在2018年9月5日签订的农商行消借字[2018]第（03585）号的《个人消费借款合同》的履行，保证人自愿提供连带责任保证担保；担保的范围包括债务人依据主合同项与债权人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费用、鉴定费、评估费、律师代理费、差旅费等）；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年，若发生法律、法规规定或主合同约定的事项导致主合同债务提前到期的，债权人有权要求保证人提前履行保证责任，保证人保证期间自主合同债务提前到期之日起二年。2018年9月5日，张家港农商行向田利花指定的中昂公司账户转账支付贷款69万元。田利花在相应的贷款凭证上签字确认：借款金额69万元，贷款年利率6.125%，等额本息归还，到期日2043年9月4日。田利花自2020年1月起未按约还款，截止2020年7月20日，田利花、苏健峰尚欠借款本金676232.55元、利息24048.04元、罚息202.08元、复利660.76元。张家港农商行于2020年8月27日向本院提起诉讼，宣布贷款提前到期，要求田利花、苏健峰归还借款、支付利息、罚息、复利，还要求中昂公司对田利花、苏健峰的上述债务承担连带清偿责任。本院向田利花、苏健峰、中昂公司邮寄送达了包括起诉状在内的应诉材料，田利花、苏健峰于2020年9月5日签收。后本院于2020年9月23日作出（2020）苏0582民初9698号民事判决书，判决：一、田利花、苏健峰归还张家港农商行借款本金676232.55元并偿付利息、罚息、复利（截至2020年7月20日的利息24048.04元、罚息202.08元、复利660.76元，自2020年7月21日起至实际履行之日止按年利率6.125%计算）。二、中昂公司对田利花的上述债务承担连带清偿责任。现该判决已生效。2020年10月30日，中昂公司通过转账的方式支付张家港农商行713210.94元。同年11月9日，张家港农商行向中昂公司出具一份《贷款结清证明》，载明：借款人田利花的上述69万元的贷款已结清全部本息。另查明：田利花与苏健峰原系夫妻，双方于2004年9月10日登记结婚，于2019年5月7日协议离婚。本院分别向苏健峰、田利花（地址为张家港市凤凰镇清水村第****）邮寄送达了包括起诉状在内的应诉材料，苏健峰于2020年12月13日签收，田利花的应诉材料显示收件人不在指定地址且电联无果经邮政多次投递后于2020年12月15日被退回。上述事实，有商品房买卖合同、民事判决书及庭审笔录等证据予以证实。审理中，原告中昂公司陈述：我方主张的第三项诉讼请求是按照（2020）苏0582民初9698号民事判决书的第一项判决主文表述的，漏写了罚息202.08元，实际上我们是2020年10月30日代偿了张家港农商行的款项71万余元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉的买卖合同纠纷发生于民法典施行前，故适用当时的法律规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与二被告就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方仍照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，合同约定“如出卖人为买受人向金融机构按揭贷款时提供担保，因买受人未能按时归还贷款导致出卖人承担连带担保责任的，出卖人有权在金融机构催告要求承担担保责任或代偿后两年内单方解除双方签订的《商品房买卖合同》”，原告据此通过诉讼途径要求解除合同，符合合同约定和法律规定，故双方签订的《商品房买卖合同》于2020年12月15日解除。关于协助办理合同备案注销登记手续问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的商品房买卖合同解除后，二被告应按合同约定协助原告到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，故原告要求二被告协助办理合同备案注销登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于代偿款问题。二被告为购买案涉房屋向金融机构贷款，后二被告未能按约还本付息，张家港农商行向本院提起诉讼，宣布贷款提前到期，要求田利花、苏健峰归还借款、支付利息、罚息、复利，还要求中昂公司对田利花、苏健峰的上述债务承担连带清偿责任。中昂公司为此向张家港农商行代偿了借款本金、利息、罚息、复利等合计713210.94元，因原告起诉时遗漏了罚息202.08元，故田利花、苏健峰应返还中昂公司代偿款713008.86元（713210.94元-202.08元，以原告的诉请为限）。关于违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，二被告未能及时偿还张家港农商行贷款，导致原告为此在张家港农商行催告要求承担担保责任后代偿，二被告的行为违反合同约定，构成违约，应按约承担违约责任。但合同约定按房价20%计算违约金过高，应予调整，本院结合合同履行情况、被告违约情况及原告实际损失情况，对原告主张的违约金调整为以房屋总价1557790元为基数，自2020年11月17日（本案立案之日）起至二被告配合办理商品房买卖合同备案注销登记手续时止按同期同档次贷款市场报价利率（LPR）标准1.3倍计算。二被告已向原告支付的购房款合计1557790元，原告可在二被告配合办理商品房买卖合同备案注销登记手续后，扣除二被告应支付的费用后将余款退还给二被告。二被告拒绝到庭，视为放弃诉讼权利，由其承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张家港中昂地产有限公司与被告田利花、苏健峰就张家港市凤凰镇朗樾名邸5幢301号房屋签订的《商品房买卖合同》于2020年12月15日解除。二、被告田利花、苏健峰应于本判决生效后10日内协助原告张家港中昂地产有限公司办理商品房买卖合同备案注销登记手续。三、被告田利花、苏健峰应于本判决生效后10日内支付原告张家港中昂地产有限公司代偿款713008.86元及违约金（以1557790元为基数，自2020年11月17日起至被告田利花、苏健峰配合办理商品房买卖合同备案注销登记手续时止按同期同档次贷款市场报价利率标准1.3倍计算；上述代偿款及违约金可在原告返还二被告的购房款中予以抵扣）。四、驳回原告张家港中昂地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9410元、保全费5000元，合计14410元，由被告田利花、苏健峰负担。限被告田利花、苏健峰于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户。（详见本院当事人须知）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  路骊珠二〇二一年一月二十八日书记员  王 婷张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名:张家港市人民法院，开户银行:中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号:62×××64；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院