甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）庆西民初字第1103号原告陈越。委托代理人惠鹏涛，甘肃北斗律师事务所律师。被告庆阳江嘉房地产开发有限公司（以下简称庆阳江嘉公司），住所�：甘肃省庆阳市西峰区。法定代表人杨建军，任该公司总经理。委托代理人王九奎，庆阳江嘉房地产开发有限公司会计。被告鞠敏，江苏省靖江市生祠镇人，甘肃省嘉峪关市江嘉装潢有限责任公司董事长。被告杨建军，庆阳市江嘉房地产开发有限公司副总经理。委托代理人王九奎，庆阳江嘉房地产开发有限公司会计。原告陈越与被告庆阳江嘉房地产开发有限公司（以下简称庆阳江嘉公司）、鞠敏、杨建军商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告庆阳江嘉公司、被告杨建军的委托代理人到庭参加了诉讼，被告鞠敏经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告陈越诉称：2010年5月，原告得知庆阳江嘉公司售楼信息后，于5月27日，原�侄子陈克强代原告与被告庆阳江嘉公司订立《购房合同书》一份，约定原告购买被告开发的“江嘉国际花苑”小区多层5楼一套，建筑面积120平方米，每平方米价格2780元，合计购房金额333600元；被告保证2011年7月30日前主体封顶，2011年12月1日交付使用；原告须在签订合同时预交定金10万元；原告在挂牌前反悔，被告应全额退款，被告在合同签订之日起6个月内开工建设，否则承担10%的违约责任。被告在合同上加盖了庆阳江嘉房地产开发有限公司公章，杨建军作为全权代理人也在合同书上签了字。合同签订后，原告以现金方式向被告庆阳江嘉公司交纳购房款10万元，被告庆阳江嘉公司向原告出具了收款收据一张。后经原告数次催促，被告庆阳江嘉公司未按约定向原告交付房屋。2013年10月，原告向被告杨建军要求双倍返还20万元未果，遂向法院起诉请求：1、确认原告与�告庆阳江嘉公司签订的《购房合同书》无效；2、判令被告返还原告购房款10万元并支付自2010年5月27日起至还款之日止的利息；3、判令被告赔偿原告因合同无效给原告造成的损失10万元；4、由被告鞠敏、杨建军承担连带责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。被告庆阳江嘉公司辩称：原告陈述的购房经过、已付购房款金额，退款数额及时间均属实，但没有悬挂过售楼部的牌子。在购房时原告知道被告庆阳江嘉公司未取得商品房预售许可证，故被告庆阳江嘉公司没有过错，被告庆阳江嘉公司同意退还原告交纳的剩余购房款，但不同意承担赔偿责任。被告鞠敏未答辩。被告杨建军辩称：被告杨建军作为被告庆阳江嘉公司股东代表公司与原告签订购房合同、向原告收取首付购房款均属实。但在购房时原告知道被告庆阳江嘉公司未取得商品房�售许可证的事实，被告庆阳江嘉公司没有隐瞒的情况，原告要求被告庆阳江嘉公司承担经济损失于法无据。被告杨建军作为被告庆阳江嘉公司股东及变更后的法定代表人其行为代表被告庆阳江嘉公司，该笔债务应由被告庆阳江嘉公司承担，杨建军不承担责任。经审理查明：被告杨建军、鞠敏于2010年1月4日成立了庆阳江嘉房地产开发有限公司有限公司，被告鞠敏任该公司法定代表人，同年5月27日。原告陈越（乙方）与被告庆阳江嘉公司（甲方）签订《购房合同书》一份，该合同约定：“乙方购买甲方所开发江嘉国际花园住宅小区楼房一处，江嘉国际花园小区位于庆阳市西峰区温泉乡黄官寨北队；乙方所购楼房系该小区多层单元5楼，所购楼房价格2780元／每平方米，建筑面积120平方米；合计购房金额333600元，2011年7月30日前主体封顶，交楼日期为2011年12月1日；乙方必须在签订本合同时预交首付楼款100000元，主体封顶时必须交付购房总额的70％楼款，竣工验收并交钥匙时一次性付清全部楼款；甲方在土地摘牌时，一旦出现意外流拍，应在流拍之时起30分钟内及时通知银行和乙方，积极配合乙方在当日内取回所付款项；乙方在挂牌前反悔，甲方应全额退款给乙方，甲方在合同签订之日起六个月之内开工建设，否则承担10%的违约责任。”被告杨建军作为庆阳江嘉公司的全权代理人在合同上签名。合同签订后，原告于2010年5月28日向被告庆阳江嘉公司交付了100000元房屋订金，被告庆阳江嘉公司向原告出具了收款收据。因被告庆阳江嘉公司未按照合同约定的期限交房，原告多次催促后得知庆阳江嘉公司未取得建设用地使用权证和商品房预售许可证，无法进行施工。购房款未退付，原告多次催要无果，遂以庆阳江嘉公司、杨建军、鞠敏为被告提起诉讼。本案审理中，鞠敏于2015年2月6日以庆阳市西峰区工商行政管理局涉嫌虚假登记为由向庆阳林区基层法院提起行政诉讼。该院审理中，鞠敏与杨建军达成协议，将该公司法定代表人变更为杨建军，鞠敏于2015年3月17日撤回了对庆阳市西峰区工商行政管理局的行政诉讼。另查明，2008年12月23日2010年10月20日期间，中国人民银行公布的人民币一至三年期贷款基准利年利率为5.40%。上述事实，有原、被告的陈述，购房合同书，收款收据，（2015）庆林行初字第6号行政裁定书等证据在卷证明，予以认定。本院认为：商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给成承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。原告与被告庆阳江嘉公司签订的《购房合同书》属于法律规定的商品房预售合同范畴，原告是承购人、买受人，被告庆阳江嘉公司是房地产开发企业、出卖人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与�受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。原、被告在签订《购房合同书》时，作为出卖人的被告庆阳江嘉公司未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证及商品房预售许可证明，至原告起诉前被告庆阳江嘉公司亦未取得商品房预售许可证明，故原、被告双方签订的《购房合同书》属无效合同，无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，�有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”因此被告庆阳江嘉公司应当向原告返还已付购房款，并按照中国人民银行公布的人民币同期贷款利率向原告支付已付购房款的利息损失，按照年利率5.40%的标准计算利息损失较为适当。被告杨建军作为被告庆阳江嘉公司的股东代表该公司与原告签订合同，其行为属于代表公司进行经营活动，因此所形成的债务应由被告庆阳江嘉公司承担。《中华人民共和国公司法》第二十条三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”被告鞠敏作为被告庆阳江嘉公司的股东，在原告向被告庆阳江嘉公司主张要求退还首付款并赔偿损失时，其以并非该公司的法定代表人，而是被告杨建军冒用其名义注册公司为由推脱偿还；本案审理中，被告鞠敏与被告杨建军私自达成协议，将转让其股权给杨建军，并办理法定代表人变更登记手续，逃避债务。被告鞠敏、杨建军的行为严重害了原告作为债权人的利益。故被告鞠敏、杨建军应对被告庆阳江嘉公司的该笔债务承担连带责任。被告鞠敏辩称被告杨建军私刻印章冒用其名义注册公司，其并未参与该公司的经营，该笔债务与其无关。被告鞠敏虽于2015年2月6日向庆阳林区基层法院以庆阳市西峰区工商局为被告提起行政诉讼要求撤销杨建军将其登记为庆阳江嘉公司股东和法定代表人行为，但该院并未认定被告杨建军冒用被告鞠敏名义在庆阳市西峰区工�局虚假登记注册成立庆阳江嘉公司。后因其私自与被告杨建军达成协议，变更其股东及法定代表人的身份后撤回起诉，被告鞠敏对被告杨建军冒用其名义的行为，既未向公安机关报案也未提供证据证实，故对被告鞠敏的该项辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈越与被告庆阳江嘉房地产开发有限公司于2010年5月28日签订的《购房合同书》无效；二、被告庆阳江嘉房地产开发有限公司返还原告陈越购房款50000元，并按照年利率5.40%的标准承担100000元从2010年5月28日起至返还之日止的利息损失，被告鞠敏、杨建军负连带清偿责任。上述给付内容，限在本判决书生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告庆阳江嘉房地产开发有限公司、鞠敏、杨建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判长  张宗和审判员  赵振江审判员  苟培平二〇一五年七月九日书记员  安 洁