山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初3098原告：山东美嘉园物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴立胜，总经理。委托诉讼代理人：梁可，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李斌，山东瀛创律师事务所律师。被告：周立学，男，1956年3月16日出生，汉族，山东省公安厅治安处制证中心工作人员，住济南市原告山东美嘉园物业服务有限公司（以下简称美嘉园物业公司）与被告周立学物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美嘉园物业公司法定代表人吴立胜的委托诉讼代理人梁可、李斌，被告周立学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令要求被告支付原告自2014年11月1日起起至2017年12月31�止期间的物业服务费7157元及滞纳金24841.90元。；2、本案案件受理费600元由被告承担。事实和理由：被告系济南市市中区丽景苑小区x号楼x单元xxxx室业主。2014年4月1日，原告与被告签订了《丽景苑临时管理规约A地块前期物业服务协议消防安全责任书合同》一份，协议约定由原告为其开发建设的包括被告在内的丽景苑小区A地块业主提供物业服务，物业服务费标准为每平方米每月1.60元，并约定逾期违约金为日千分之三。原告按合同约定为被告提供了物业服务，但被告未按约支付物业服务费，原告经多次向被告催要未果，为此据此起诉至济南市市中区人民法院。被告辩称，并非被告无故不交纳物业费，而是原告未按照前期物业服务协议的要求提供物业服务。被告曾多次到原告处反映在交房时反映的问题，如窗户装反、暖气不热、墙体�鼓、卫生间厨房瓷砖缝隙空鼓、房顶墙皮开裂等问题，原告一直以各种理由推诿未给予维修，导致被告的装修多次停工并错失了保修期延误，被告据此拒绝向原告缴纳物业费。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房交接验收记录单、派工单、住户成员信息登记表、交房流转单、接房及资料签收表、临时管理规约、前期物业服务协议、消防安全责任书、营业执照、质量竣工验收记录单、建设工程规划许可证、商品房买卖合同、开发商说明书等证据。被告对商品房交接验收记录单的真实性和证明内容无异议，但对合法性和关联性有异议，认为该房屋存在质量问题，没有通过国家规定的质量验收程序；对派工单、交房流转单、前期物业服务协议、消防安全责任书的真实性均无异议，但对关联性、合法�及证明内容有异议，同样认为该房屋存在质量问题，没有通过国家规定的质量验收程序，其中派工单不能证明原告向施工方就房屋维修问题进行过通知；对住户成员信息登记表、接房及资料签收表、临时管理规约的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议。对营业执照、建设工程规划许可证、开发商说明书的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议；对质量竣工验收记录单、商品房买卖合同的关联性及证明内容无异议，但是对合法性均有异议，其中质量竣工验收记录单中第五条综合验收结论是空白的，这是不合法的，还有就是负责人处的签名是复印的，不是本人写的；商品房买卖合同不符合合同法中第279条中关于住宅工程未经验收或验收不合格的不得交付使用的规定，被告一直未收到综合验收备案证明。被告围绕答辩意见依法提交了工商服务业统一收款收据、商品房交接验收记录单、照片、丽景苑住户手册等证据。原告对工商服务业统一收款收据的真实性及证明内容均无异议，认为可以证明原、被告双方存在物业服务合同关系；对商品房交接验收记录单的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明内容有异议，认为不能证明被告的观点，该证据只是作为物业公司对业主提出的问题进行的现场记录，依照开发商的要求向有关施工单位进行转交了所涉问题，原告没有义务为被告进行维修及维修落实；对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告不能证明拍摄的时间、被拍摄的地点、部位，且拍摄时原告也并未在场，也不能证明被告多次催促物业履行维修承诺；对丽景苑住户手册的真实性无异议，但认为不能证明涉案房屋没有通过国家房屋规范的竣工验收。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院经审理认定事实如下：被告济南市市中区郎茂山路28号丽景苑小区8号楼2单元1702室业主。2013年4月10日，王被告与丽景苑小区的开发商山东中孚房地产开发有限公司签订编号销售（字）201326685号《济南市商品房买卖合同》一份，约定被告向该公司购买商品房，商品房预售许可证号为济建预许2012381号，商品房楼号8住宅楼，房号2-1702，该商品房建筑面积118.38平方米，总价款679146元。2014年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《丽景苑临时管理规约前期物业服务协议消防安全责任书》一份，临时管理规约约�：为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：……进行房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，公共秩序维护，车辆停放管理等……。本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。前期物业服务协议约定：前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。甲方的权利义务……对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。……向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。乙方的权利义务……按时足额交纳物业管理服务费用及其它应由乙方承担的费用，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳……物业管理服务内容……接受乙方关于房屋自用部位、设备维修、养护的委托，收取有偿服务费……物业管理费、代收代缴等费用标准……乙方自办理入住手续之日起交纳物业服务费等应由乙方交纳的各项管理服务费用。乙方在办理入住时须一次性交纳至少二个季度的物业服务费用，以后每季交纳一次。交纳时间为季初的1-10号。逾期不交者，甲方有权依法催交，自逾期之日起并按应交费用的3‰按日向乙方收取滞钠金……。本物业区域内，业主按建筑面积向物业服务企业缴纳物业服务费用。被告在承诺�处签名并捺印，声明本人已详细阅读以上《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》等文件内容，并同意其条款或承诺。2014年4月2日，被告办理了丽景苑小区8号楼2单元1702室房屋的交房手续。同日，被告在商品房交接验收记录单上提出存在卫生间水龙头漏水、阳台有空鼓、储藏室灯不亮等问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”国务院《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。因物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节或个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能以此为由拒交物业服务费，否则会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害其他正常交纳物业服务费业主的利益。本案中，根据双方原告的举证，原、被告的陈述，结合并法庭查明情况本院调查了解的内容，能够证明存在物业服务合同关系的事实，对此本院予以确认。案件审理�程中，被告主张原告未按照物业服务合同的约定履行物业服务义务，但从其提交的证据来看，只能证明说明原告的服务存在一定瑕疵，不足以证实证明原告的物业服务存在构成重大瑕疵过失或过错，故被告不能以此为由拒交物业费。因此，对原告主张的要求被告缴纳自2014年11月1日至2017年12月31日期间的物业服务费7157元的诉请，合法有据，本院予以支持。对原告主张被告支付24841.90元的滞纳金的问题，本院认为，原告在物业服务中确实存在一定瑕疵，并非被告并非无故不交纳物业费，故因此对原告的该原告关于滞纳金的主张诉请，本院依法不予支持。关于被告所述的案涉房屋质量问题，本院认为，房屋质量其责任主体是房屋建设单位，相关法律关系为系业主与建设单位之间的房屋买卖合同关系，与本案所涉涉案的物业服务合同关系纠纷不属于非同一法律关系。综上所述，原告的部分诉讼请求本院予以支持，被告应承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的之规定，判决如下：一、被告周立学于本判决生效之日起十日内支付原告山东美嘉园物业服务有限公司自2014年11月1日至2017年12月31日7157元；二、驳回原告山东美嘉园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由被告周立学负担134元，由原告山东美嘉园物业服务有限公司负担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  赵同庆二〇一八年六月二十二日代理书记员  王 鑫