上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48569号原告：上海中融置业集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：倪召兴，执行董事。委托诉讼代理人：李林，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王一中，董事长。委托诉讼代理人：陈令。委托诉讼代理人：傅霞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海中融置业集团有限公司(以下至本判决主文前简称中融公司)与被告上海承望资产管理有限公司(以下至本判决主文前简称承望公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日中止审理，于2020年10月15日恢复，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告中融公司的委托诉讼代理人李林及被告承望公司的委托诉讼代理人陈令、傅霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中融公司提出如下诉讼请求：1判令被告支付原告房屋租赁使用费5,613,124.44元，其中房屋使用费为5,201,184.34元(房屋使用费的计算方式为：2015年1月1日至2020年6月30日期间，以11,749,574.9元为基数乘以每年的回报率等于每年的使用费)，逾期付款违约金411,940.10元(逾期付款违约金的计算方式为：2015年1月1日至2020年6月30日期间，以每年应支付的使用费为基数，按照百分之五每年计算，乘以逾期的年数，2015年逾期4年，2016年逾期3年，以此类推至2018年，2019年逾期半年，2020年未计算滞纳金)，具体计算方式详见回报计算表；2.判令诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：自2014年起，原告将其拥有位于上海市浦东新区浦东南路XXX号中融国际商城一楼33号、42号和43号商铺(以下简称系争房屋)口头约定出租给被告，由被告作为中融国际商城1-6楼商铺管理方统一代为管理，用于对外出租经营并收取租金，被告尽管已经计提应付原告商铺租金金额，但至今未向原告支付任何租赁使用费，经原告多次催讨，仍以各种理由拒绝支付。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告承望公司辩称：对原告提出的全部诉请不同意。原告委托中融大厦业主委员会指定的承望公司经营商铺，原、被告之间不是租赁关系。根据1-6楼商铺管理规约，业主的收入以一手买入价作为依据，被告根据管理规定分配业主收益。被告已经在1-6楼商铺开业前要求原告提供一手买入价，原告未提供，原告至今尚未收到收益的原因是因其自身，不是被告责任。且双方对滞纳金无约定，被告不承担逾期支付的违约责任。本案中原告对被告进行保全无必要。本院庭审中，原、被告对建设工程竣工规划验收合格证明、房地产初始登记、不动产登记薄、房屋分层勘丈图、现场照片、被告与第三方签订的租赁合同及附件、1-6层商铺业主群聊天记录及公告、原被告往来函件、企业信用信息、房屋交接书、委托书、2014年11月26日函件、1-6楼商场管理规约等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后认定事实如下：原告的原企业名称为上海中融置业发展有限公司。原告是系争房屋所在的中融国际商城的开发商及系争房屋的产权人。系争房屋的建筑面积为279.91平方米。被告系由中融国际商城全体业主委派代表出资设立的公司，作为中融国际商城(位于上海市浦东新区浦东南路1068、1078号)1-6层物业统一经营管理方，将包括原告自持的系争房屋在内的商铺对外出租，代业主取得、分配相应的收益。2014年6月起，被告将系争房屋对外出租并收取租金。被告在“1088广场业主群”定期公布年租赁使用费分配方案，并根据业主大会通过的分配方案，向业主分配租赁使用费，并计提自2015年起系争房屋出租收益金额。2013年3月出具的《中融国际商城1-6楼商城区域商城经营管理规约》(以下简称《管理规约》)第九条第8款规定：本方案中未包含开发商铺位的分配(开发商铺位没有买入价，无法分配)，关于开发商铺位的收益分配在不违背本协议的前提下全体业主委托经营管理公司董事会与开发商协商，签订协议；本文中的租金系指因租赁而产生的各种收入；年化租金系指将当月因租赁而产生的各种收入乘以12个月后的收入；招商中介费用由各楼层自行负担，在每月各楼层收入中优先扣除；若各楼层租金收入的年化回报率(即各层商铺年化租金总额/该层商铺一手买入总价)未达到从中融买入价的9.5%前,按如下约定支付：单元业主的收入=(商场总收入-总支出)X该单元业主一手买入价/商场业主一手买入总价。2014年11月26日，被告向原告发函，函件的主要内容为：鉴于前期业主租金分配以业主一手买入价为计算基础，为保证租金分配公平、公正，被告希望原告，1、提供中融大厦1-6层全部业主一手买入价的原始数据，并盖章确认；2、该数据为租金分配的唯一依据，原告须保证数据真实、严谨，对数据提供错误造成的损失负责；3、保证数据提供的及时性，以不耽误业主租金分配。2014年12月19日，被告收到原告提供的系争房屋所在的1-6楼业主一手买入价资料，并向被告出具收条。2015年1月至2020年5月期间，原告与中融国际商城业委会和被告多次通过书函沟通，商谈关于系争房屋的租金回报金额问题。原告在书函中向被告及业主提出的主要诉求是,要求被告向原告发放按与其他业主一样的租金回报率计算的租金回报；被告及业主向原告提出的主要要求为，要求原告与其他业主一样，提供与系争房屋的一手买入价有关的原始资料，作为租金发放的依据。经双方确认，按照系争房屋中按1078号一层商铺平均售价计算，原系争房屋的售价总计为10,752,490元；2015年至2020年的租金回报率分别为4.5%、6.2%、9.05%、10.03%、10.78%、10.11%。因系争房屋所在的中融国际商城于2015年2月开业，被告向其他业主发放了2015年10个月的租金收益。本院认为，原告将系争房屋授权委托被告出租给他人，再由被告向原告支付租赁使用费。原、被告之间形成关于系争房屋租赁合同关系，该租赁合同关系是双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。本案争议焦点是，对于原告自持的系争房屋，如何确定原告的租赁使用费。对此，原告要求享有与其他一楼商铺业主一样的权益。而被告则要求原告提供系争房屋的一手买入价，原告至今未能提供一手买入价导致被告无法确定系争房屋的租赁使用费，故被告不同意支付原告租赁使用费及滞纳金。本院认为，首先，“一手买入价”的约定不适用系争房屋。因为被告提出的“一手买入价”来源于《管理规约》，该《管理规约》中明确约定：“本方案中未包含开发商铺位的分配(开发商铺位没有买入价，无法分配)”。也就是说，《管理规约》中约定的租赁使用费计算方案中“一手买入价”适用于业主从开发商一手买入的房屋，而原告系开发商，其拥有的系争房屋没有一手买入价。其次，关于系争房屋的租赁使用费分配方案，原、被告应当协商另行签订协议，但双方之间未能达成协议。《管理规约》规定，“关于开发商铺位的收益分配在不违背本协议的前提下全体业主委托经营管理公司董事会与开发商协商，签订协议”。自该《管理规约》于2013年3月出具之后至2020年7月8日诉至法院，原告多次书函联系业委会及被告商谈系争房屋的租赁使用费分配问题，被告始终以原告未能提供系争房屋的“一手买入价”为由拒绝确定并支付原告租赁使用费，双方至今未能就系争房屋的租赁使用费分配方案达成一致协议。再次，原、被告就系争房屋的租赁使用费未能达成协议的责任在于被告。根据《管理规约》的规定，全体业主委托经营管理公司即被告董事会与原告商谈系争房屋的收益分配方案，而被告明知根据《管理规约》需要与原告协商系争房屋的收益分配方案，且也明知《管理规约》已经明确原告无系争房屋的一手买入价，在原告多次书函要求分配系争房屋的租赁使用费时却避而不谈提被告对于租赁使用费分配的意见，而是一再要求原告提供客观上不存在的系争房屋一手买入价，以此回避与原告协商租赁使用费分配问题。因此，双方未能达成关于系争房屋租赁使用费分配方案的协议的责任在于被告。第四，在双方对系争房屋租赁使用费分配方案约定不明，之后就此又未能达成补充协议的，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行，系争房屋的2015年1月1日至2020年6月20日期间的租赁使用费分配方案应当按照其他一楼商铺一手买入价平均单价确定总价，再以此总价为基数，乘以其他一楼商铺每年的租赁使用费率。我国合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。原告虽是系争房屋的开发商，无一手买入价，但在一楼其他商铺均已出售的情况下，原告对系争房屋所拥有的价值可以根据其他一楼商铺的一手买入价的平均单价进行确定，此后，系争房屋的价值也会随房地产市场价格的波动而起伏，原告跟其他业主一样需要承担系争房屋的价值涨跌的市场风险。因此，根据其他业主一楼商铺的一手买入价的平均单价确定系争房屋的总价，并以该总价为基数，乘以一楼商铺其他业主的每年租赁使用费回报率，以此确定原告对于系争房屋的租赁使用费总额，合情合理，符合法律规定。鉴于双方在本案审理过程中均确认按1078号一层商铺一手平均售楼单价计算的系争房屋的售价总计为10,752,490元，原告未有效举证证明1068号一楼商铺的一手平均售楼单价，被告也是以1078号一楼商铺的一手平均售楼单价计算的系争房屋总价为基数计提原告2017年至2019年系争房屋的租金，故本院认定以按1078号一层商铺一手平均售楼单价计算的系争房屋总价10,752,490元为基数，乘以一楼商铺其他业主的每年租赁使用费回报率，以此确定原告对于系争房屋2015年至2020年6月30日期间的租赁使用费总额。因系争房屋所在的中融国际商城于2015年2月开业，被告向其他业主发放了2015年10个月的租金收益，因此，原告应与其他业主一样仅能享有2015年10个月的租金收益。关于逾期支付租赁使用费的滞纳金。被告至今未付原告2015年1月1日至2020年6月30日期间的租赁使用费的原因在于双方未能达成协，未能达成协议的责任在于被告，被告应承担相应的责任。原告作为租赁使用费的权利人，在双方未能达成协议时，未及时有效行使权利，直至2020年7月8日才诉至法院主张相关权利。系争房屋在本案作出判决之前的租赁使用费因双方未达成协议处于不明确状态，被告无法支付原告具体租赁使用费金额，被告不应当承担本院判决之前的滞纳金。但租赁使用费确实留存于被告处，被告获取了租赁使用费的存款利息，因此，被告应向原告返还租赁使用费的存款利息。本院判决作出之日起，租赁使用费已经明确，被告应承担自判决之日起至实际返还之日止的滞纳金，因双方对滞纳金的计算标准未作约定，根据原告的实际损失、被告的违约过错责任、原告怠于主张权利的过错责任等因素，酌定被告按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算滞纳金。原告要求被告支付其余滞纳金的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海承望资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中融置业集团有限公司租赁使用费(租赁使用费的计算方式为：均以10,752,490元为基数，按照回报率4.5%计算2015年10个月的租赁使用费；按照回报率6.2%计算2016年的租赁使用费；按照回报率9.05%计算2017年的租赁使用费；按照回报率10.03%计算2018年的租赁使用费；按照回报率10.78%计算2019年的租赁使用费；按照回报率10.11%计算2020年1月1日至2020年6月30日的租赁使用费;上述各年租赁使用费之和)；二、被告上海承望资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中融置业集团有限公司租赁使用费的利息(利息的计算方式为：分别以本判决主文第一条确定的各年租赁使用费为基数，分别从各年的次年1月1日起算均至本判决作出之日2021年1月12日止，均按中国人民银行公布的同期存款利率标准计算的利息;上述各年租赁使用费的利息之和)；三、被告上海承望资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中融置业集团有限公司租赁使用费的滞纳金(滞纳金的计算方式为：分别以本判决主文第一条确定的各年租赁使用费为基数，均从2021年1月13日起算至实际付清之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算的滞纳金;上述各年租赁使用费的滞纳金之和)；四、驳回原告上海中融置业集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51,092元，减半收取计255,46元，及保全费5,000元，均由被告上海承望资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二一年一月二十一日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。