四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书(2019)川1724民初2474号原告：陈国文，男，1970年8月出生，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：张川，四川黎明律师事务律师。原告：林仁桃，女，1970年5月出生，住四川省大竹县。被告：大竹县海太洋房地产开发有限公司，住所地大竹县白塔街道竹海路西段鸿源星景怡北苑33-36,统一社会信用代码91511724052152559E。法定代表人：刘樊，执行董事。委托诉讼代理人：郑传富，四川弘齐律师事务所律师。原告陈国文、林仁桃与被告大竹县海太洋房地产开发有限公司（以下简称海太洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈国文及其委托诉讼代理人张川、原告林仁桃、被告海太洋公司委托诉讼代理人郑传富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国文、林仁桃向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年8月28日所签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款1512180元，并支付从2017年8月28日起至房款退清之日止按年利率6%计算的资金占用利息；3.判令被告赔偿原告房屋升值损失40万元，赔偿原告购买该房屋所交的契税、维修基金手续费、印花税工本费等共计62953.09元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第三项诉讼请求变更为，判令被告赔偿原告购买该房屋所交的契税、维修基金、手续费、印花税、工本费等共计62953.09元，撤回要求被告赔偿房屋升值损失40万元的诉讼请求。其他诉讼请求不变。事实及理由：2017年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“竹城一号”商业用房，约定房屋预测面积为252.03平方米，其中套内面积186.89平方米，分摊面积65.14平方米，总价款1512180元，在2018年8月28日一次性付清。合同第五章第十四条约定，当实测面积与预测面积发生误差的买受人可以选择解除合同退还房屋，并要求被告承担违约金。后被告在未通知原告的情况下故意改变房屋规划设计，缩小了原告所购房屋的面积，原告实得建筑面积为204.65平方米，其中套内面积186.89平方米，分摊面积17.41平方米，比合同约定的面积少47.38平方米。现原告已按合同约定付清购房款，并交纳税费62953.39元。被告交付的房屋建筑面积误差比已超过3%，且实测面积与预测面积相差悬殊，被告的行为已构成根本违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原告可以解除合同，并要求被告赔偿损失。为此，原告根据民诉法的相关规定提起诉讼，望判如所请。被告海太洋公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。案涉房屋是按套计算价格，公摊面积存在误差是告知了原告的，原告是接受了的，公摊面积的误差也不影响房屋的使用，整个合同也没有约定面积误差范围，不动产权证上的分摊面积减少不构成违约。本案不存在规划、设计的变更，原告的诉讼请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，大竹县方信房地产测绘有限公司对案涉房屋的面积进行了公示，公示的面积为：套内面积186.94平方米，分摊面积67平方米，合计253.94平方米。2017年8月28日，原、被告签订《商品房认购协议》，原告自愿认购案涉房屋，房屋建筑面积252.03平方米，单价每平方米6000元，房屋总价1512180元。同一天，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）。合同第四条约定：该商品房为预售许可证2013第10号下第7号楼（幢）2层2-（3-4）号，用途为商业，户型平面图见附件一，预测建筑面积共252.03平方米，其中套内建筑面积186.89平方米，分摊共有建筑面积65.14平方米；第八条约定：按照套（基本单元）计算，该商品房总价款为1512180元，买受人一次性付款，签订本合同前买受人已向出卖人支付购房款1512180元；第十二条约定为：（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计；（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人；（三）买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及引起的房价款的变更。第十三条约定，出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定的期限内书面通知买受人，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照年息6%计算给付利息。第十四条约定：该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与本合同第四条载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照下列第4种方式处理，即按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，买卖双方约定房屋总价不变。买受人退房的，由出卖人承担违约责任。当天原告付清了全部购房款。2017年9月14日，陈国文向被告出具承诺书，内容为：本人2017年8月28日出资1512180元现金购买你公司位于大竹县白塔街道御临路137号竹城一号7号楼商业2-（3-4）号，“预测面积253.94平方米，其中公摊面积67平方米，现本人承诺商铺公摊面积，无任何意见，并保证不向相关部门反映情况”。2018年2月28日，大竹县住房和城乡建设局向被告发函（竹住建函【2018】51号）。内容为：你司报来的“关于竹城一号二期7、9号楼部分商业公共梯间测绘变更的申请收悉”。经核实，你司2018年2月7日提供的《房产测绘报告变更说明》中的7、9号楼，与我局2017年验收合格后出具的《建设工程规划核时合格证》总建筑面积一致。为满足消防要求，我局原则同意竹城一号7、9号楼重新按功能划分的面积侧算变更。7号楼1层商业面积为581.99平方米，1层消防控制面积55.58平方米，1层公共梯间22.26平方米，2层商业面积为732.81平方米，二层公共梯间面积为27.03平方米。2018年8月7日，原告向被告交纳“代收维修基金、契税、交易手续费、交易印花税、工本费”62953.39元。2019年4月23日，原告取得不动产权证书，该证书载明：权利人陈国文、林仁桃；房屋建筑面积204.65平方米，专有建筑面积186.94平方米，分摊建筑面积17.71平方米。2019年6月20日，原告陈国文（甲方）与四川黎明律师事务所（乙方）签订聘请律师代理合同，乙方接受甲方委托，指派张川律师担任甲方委托所涉甲方与海太洋公司房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼代理人，甲方于本合同签订之日向乙方支付律师代理费2万元。同月25日，大竹县威宝传媒有限公司向四川黎明法律咨询有限公司交纳“法律咨询*法律服务费”2万元。大竹县威宝传媒有限公司法定代表人为陈国文。另查明：2016年9月20日，被告（出租方）将案涉房屋出租给“杨航”，期限3年，租赁面积253.94平方米。2017年10月12日，原、被告与“杨航”签订房屋租赁合同主体变更三方协议，将出租方变更为原告。上述事实，有原、被告的陈述，房产测绘面积公示、商品房认购协议、商品房买卖合同、承诺书、竹住建函【2018】51号函、收据、不动产权证书、委托代理合同、发票等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力。从“竹住建函【2018】51号”函的内容看，在签订合同后，被告向大竹县住房和城乡规划建设局报送了“关于竹城一号二期7、9号楼部分商业公共梯间测绘变更的申请”，为满足消防要求，该局原则同意了竹城一号7、9号楼重新按功能划分的面积侧算变更，变更后1层公共梯间22.26平方米，2层公共梯间面积为27.03平方米。由此可以证明在签订合同后，被告对案涉7号楼的第一层、第二层的公共梯间的功能进行了重新规划，导致原告所购买房屋分摊面积减少。按照商品房买卖合同第十二条的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，被告应在变更确立之日起10日内书面通知原告。未在约定期限内书面通知原告的，原告有权依照该合同第十三条的约定解除合同，要求被告退还全部房款，并承担从原告付款之日起，按照年利率6%计算给付利息。被告提出不存在规划、设计的变更，与事实不符。同时，按照案涉合同第十四条的约定，按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，买卖双方约定房屋总价不变。买受人退房的，由出卖人承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。案涉合同对面积误差比没有约定，依照上述规定，面积误差比绝对值超出3%的，原告也有权要求解除合同。本案合同约定建筑面积252.03平方米，实际建筑面积204.65平方米，误差比绝对值达18.8%，据此原告也有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。被告提出案涉房屋公摊面积存在误差是告知了原告的，原告是接受了的无证据证实，原告出具给被告的承诺书不能反映原告接受分摊面积误差减少的事实。分摊面积的多少对房屋的价值产生实质影响，被告提出公摊面积不影响房屋的使用理由不成立。原告提供的交纳“法律咨询*法律服务费”2万元的发票交款人是大竹县威宝传媒有限公司，收款人是四川省黎明法律咨询有限公司，交款人与收款人均与其提交的委托代理合同不符，即使原告陈国文是大竹县威宝传媒有限公司的法定代表人，亦不能将大竹县威宝传媒有限公司的行为认定为陈国文的个人行为，因此原告要求被告承担律师代理费2万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原告要求被告退还购房款、支付利息并赔偿其交纳的税费损失的诉讼请求成立本院予以支持，要求被告承担律师代理费的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、解除原告陈国文与被告大竹县海太洋房地产开发有限公司2017年8月28日签订的《商品房买卖合同》（预售），合同编号2017082800008；二、被告大竹县海太洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈国文、林仁桃购房款1512180元，支付原告陈国文、林仁桃以1512180元为基数，从2017年8月28日起至本判决指定的履行期间内实际返还购房款时止，按年利率6%计算的资金利息；三、被告大竹县海太洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈国文、林仁桃维修基金、契税、交易手续费、交易印花税、工本费损失共计62953元；四、驳回原告陈国文、林仁桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20550元，原告陈国文、林仁桃负担250元，被告负担20300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  蒋加全人民陪审员  彭明纯人民陪审员  李 鹏二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王新杰