吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终700号上诉人（原审原告）：王安徽，男，1956年4月18日出生，满族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：贾济臻，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张鸿良，男，1983年1月25日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。上诉人王安徽因与被上诉人张鸿良房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。王安徽上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判张鸿良赔偿王安徽损失8.3万元并支付违约金12.5万元；3.一、二审诉讼费由王安徽负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。张鸿良将《房屋租赁合同》及钥匙交还给王安徽的行为实质上就是以自身的行为告知王安徽不再履行合同义务。结合微信聊天记录，张鸿良已经明确告诉王安徽不再承租本案房屋（朋友看了没相中，不想整了）。至此，张鸿良已经通过明示及行为方式主动提出了解除房屋租赁合同，根据双方《房屋租赁合同》的约定，张鸿良应当向王安徽赔偿损失并支付违约金。本案因张鸿良的原因导致房屋租赁合同解除，依据双方合同约定王安徽将位于南关区大经路70—6号1—6楼出租给张鸿良用于经营宾馆，每年租金为50万元，租赁期限是8年，租金按年递增。同时合同第十一条第一款约定：张鸿良未按合同约定单方终止合同的，应当向王安徽支付相当于三个月租金的违约金。结合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”张鸿良应赔偿因其单方不履行合同义务导致期间房屋不能出租的实际损失8.3万元（2020年7月13日至2020年9月22日闲置期间按年租金50万元计算的房屋租金损失），并按合同约定支付违约金12.5万元（违约金的计算标准为三个月的租金）。综上所述，一审法院无视张鸿良的违约行为在先的事实，属于事实认定错误。为维护王安徽的合法权利，请人民法院支持王安徽的全部请求。张鸿良辩称：原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王安徽向一审法院起诉请求：1.判令解除王安徽与张鸿良于2020年7月8日签订的房屋租赁合同；2．判令张鸿良赔偿王安徽损失8.3万元（庭审中，王安徽明确为房屋自2020年7月13日至2020年9月22日闲置期间按年租金50万元计算的房屋租金损失）；3．判令张鸿良向王安徽支付违约金12.5万元（庭审中，王安徽明确为三个月租金）；4．本案诉讼费用由张鸿良承担。一审法院认定事实：2020年7月8日，王安徽（出租人、甲方）与张鸿良（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租用甲方位于长春市南关区大经路70-6号1-6楼建筑面积为1570平方米房屋用于宾馆、足道。租期为8年，自2020年7月8日至2028年7月7日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应无条件如期交还。租金为每年50万元整。抵押金2万元整，期满退房时，房屋如无损坏，退还抵押金，如有损坏房屋及设施者按价赔偿，从抵押金中扣除。租金为每年支付一次，乙方应在每年7月8日前预付下年租金。本合同签订后，乙方应在签署本租赁合同后五日内将第一年租金共计人民币25万元支付给甲方。甲、乙双方商定装修期为6个月，2020年7月8日至2021年1月7日为免租期。首年租金为25万元，乙方在2020年7月末前交迄租金25万元加定金2万元人民币，共计27万元。合同第十一条违约责任：1．如果乙方有下列A-D的任一违约行为：A、乙方逾期支付租金，超过30日（含30日）；B、乙方违反本合同约定，在租赁物从事非法经营活动的；C、乙方在本租赁合同有效期内破产并开始清算，或被请求破产、清算被人民法院依法受理进入破产程序的；D、乙方未按本合同约定单方终止本合同的则甲方拥有下述（1）-（2）项权利：（1）切断租赁物的水、电、空调，但必须提前三天将甲方的这一意图通知乙方。甲方因切断水、电、空调以及再接通水、电、空调而引起的费用将由乙方支付，甲方可向乙方索回此欠款。（2）甲方有权随时进入租赁物收回整个租赁物，单方解除本租赁合同。甲方按本协议约定的形式向乙方发出收回租赁物的书面通知即表明其全面充分地行使了权利，无须实际进入租赁物。乙方无权要求甲方对乙方装修、乙方添置的附着物及设备给予补偿。同时乙方给予甲方相当于三个月租金的违约金。2．如果乙方逾期支付租金的费用超过30日，则乙方应支付延期付款违约金，即自本合同约定的支付期限届满之第二日起至乙方支付应付租金时止，乙方应按日向甲方支付应付租金的4分之1作为延期付款违约金。3．如因甲方原因导致乙方无法正常营业或者甲方无法定或约定的理由解除合同单方收回租赁物，甲方应退还乙方已预交但未实际使用期间的租金。如果乙方要求在租期内解除租赁合同，乙方应提前至少90天向甲方发出提前解约的书面申请，甲方将向乙方收取相当于三个月租金的补偿金。如果甲方要求在租期内解除租赁合同，甲方应提前至少90天向乙方发出提前解约的书面申请，甲方将支付相当于三个月租金的补偿金给乙方，并补偿乙方的装修费用（扣除折旧，折旧期按国家规定为5年）。此外，该合同还对租赁物的租赁用途、甲乙双方的义务、违约责任等条款进行了约定。另庭审中，张鸿良提交微信聊天记录截图一份，内容显示：2020年7月22日，张鸿良向王安徽妻子薛玉梅微信转账5000元，张鸿良讲“大姐，不好意思昨天忘记了定金，多少就是个意思，这两天就把房费都给你转过去”，薛玉梅并于当日领取上述款项，并回复其名下中国农业银行长春市汇融支行银行卡号（尾号4118）。另庭审中，王安徽自认已于2020年9月22日将案涉房屋出租给案外人使用。一审法院认为，王安徽与张鸿良于2020年7月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按照合同约定，履行各自义务。现王安徽主张张鸿良没有按照合同约定给付房屋租金，继而要求解除合同，而案涉房屋目前已由王安徽出租给案外人，双方履行租赁合同的目的已无法实现，故王安徽主张解除双方签订的租赁合同，依法应予支持。关于王安徽主张张鸿良构成根本违约致合同解除，继而主张赔偿损失及违约金一节，庭审中，其明确主张的依据为合同第十一条第1款D项即“乙方未按本合同约定单方终止合同的”，张鸿良否认曾告知王安徽不再租赁案涉房屋，而王安徽并未举证在双方合同关系正式解除前，其将案涉房屋另行租赁给他人履行了向张鸿良进行通知的义务，对此王安徽负有进一步举证证明责任。依据其提供的现有证据，不足以认定张鸿良单方终止合同，构成根本违约。故王安徽据此主张上述合同解除赔偿及合同解除违约金，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王安徽、张鸿良于2020年7月8日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回王安徽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210.00元，由王安徽负担。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实基本一致。另查明，张鸿良称于2020年8月向王安徽返还租赁房屋钥匙，但是具体时间记不清了，王安徽称返还租赁房屋钥匙的时间为2020年8月14日。2020年8月22日张鸿良微信聊天对王安徽语音“姐夫，你还是考虑一下合作吧，我自己干不动啊”“我找了两个朋友去看了，去看了之后没太相同（音译相中），然后不想整”“我自己也不行啊，姐夫，要不咱俩合作得了？像那天咱俩说的那样”，当日，王安徽回复“其他的就不要说了。就像你们单方毁约给我们所造成的损失依据合同怎么赔偿我的损失、什么时候赔偿到位？对你们毁约之事我们于情于理都做了极大的让度！我也希望你们诚信守约。”再查明，二审中，王安徽向本院提供了案外人张佳伟于2020年8月9日的微信聊天记录“……我那老弟和安徽那个也不想参与了，给我整的上火，宾馆再往外出租吧！算老弟欠大姐和姐夫一个人情，以后看看怎么平衡一下，实在不好意思”，经质证，张鸿良对聊天记录内容不认可，仅认可张佳伟系联系案涉房屋出租事宜的中间人。二审中，王安徽提交了与案外人周周之间的《房屋租赁合同》，双方约定装修期为3个月，2020年9月22日至2020年12月22日为免租期，首年租金为42.5万元。本院认为，根据王安徽与张鸿良之间微信聊天记录内容，以及张鸿良于2020年8月向王安徽交还租赁房屋钥匙的行为，结合张鸿良未按照双方签署的《房屋租赁合同》约定于2020年7月末前交付租金25万元及定金2万元，能够认定张鸿良存在不再继续租赁案涉房屋，即《房屋租赁合同》约定的单方终止合同行为。张鸿良抗辩主张其不存在不想承租房屋，该主张与其微信聊天记录内容不符，本院不予采纳。关于《房屋租赁合同》的解除时间，应以张鸿良交还房屋钥匙时间为准，鉴于张鸿良陈述不清交还时间为2020年8月的哪一日，故以王安徽自认的2020年8月14日为准。据此，张鸿良解除《房屋租赁合同》的违约行为导致租赁房屋于2020年8月14日至2020年9月22日期间存在闲置，张鸿良应向王安徽支付违约金。王安徽要求张鸿良按照三个月的租金12.5万元承担违约金，本院认为该违约金远超出王安徽的实际损失，应予调整。结合张鸿良与王安徽签署的《房屋租赁合同》中约定免租期时间、王安徽与新承租人周周约定的免租期情况以及张鸿良实际支付了5000元定金，同时考虑张鸿良实际占有房屋的时间和王安徽房屋闲置的时间，酌情认定张鸿良向王安徽支付2万元违约金更为适宜，这不仅能够弥补王安徽房屋闲置的实际损失，还有利于督促张鸿良遵守契约精神，诚实守信。综上所述，王安徽的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6386号民事判决第一项；二、被上诉人张鸿良于本判决生效之日起立即向上诉人王安徽支付违约金人民币2万元；三、驳回上诉人王安徽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2210.00元，由上诉人王安徽负担1998元，由被上诉人张鸿良负担212元；二审案件受理费4420元，由上诉人王安徽负担3995元，由被上诉人张鸿良负担425元。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年二月二十日书记员  张焕平