广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第1941号上诉人（原审原告）佛山市南海怡裕物业投资有限公司，住�地广东省佛山市南海区。法定代表人何培业，该公司经理。委托代理人高敏峰，广东中信致诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周建新，男，汉族，1977年4月5日出生，住湖南省南县。委托代理人郑辉，广东天爵律师事务所律师。委托代理人汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。上诉人佛山市南海怡裕物业投资有限公司（以下简称怡裕公司）因与被上诉人周建新租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1006号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回怡裕公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为50元（怡裕公司已预交），由怡裕公司负担。对怡裕公司多预交的受理费4849.96元，在判决发生法律效力后经怡裕公司申请，原审法院予以退回。上诉人怡裕公司上诉提出：一、原审判决遗漏了重要事实，也就是周建新经怡裕公司多次催告仍不同意确定起租日，并无承租的真实意思表示。造成涉案建筑物延误的交付，主要是周建新在项目工程施工过程中，多次与施工单位进行施工设计的变更。无论在本案起诉前还是庭审中，怡裕公司均多次向周建新提出，若周建新打算继续履行租赁合同则需确定起租日，但周建新一直不同意确定。由此可见，周建新已无继续承租的真实意思表示。如果周建新一直拖延表态而造成不解除租赁合同，将导致租赁物不能充分利用，从而造成怡裕公司巨大的经济损失。二、原审判决认定事实不清。1.租赁合同事实上无法继续履行，原审认定“尚未确定存在客观因素的不确定性而认为存在继�履行的可行性”，这严重有违法律精神。第一，怡裕公司出租建筑物的用地是从第三方租赁而来，法院认为该用地规划性质能通过“三旧”改造变更功能用地，用地变更的主动权不在怡裕公司一方，怡裕公司只能与土地权利方进行沟通，但土地权利方是否办理用地的功能转换，责任不在怡裕公司。第二，虽然规划部门在复函陈述“如需变更规划条件中的用地性质，需按‘三旧’项目相关程序完善土地用途变更之后，再申请重新出具规划条件”，但该陈述具有不确定性，并非必然可以出具能用于酒店休闲综合体的规划条件。现在根据用地建筑物规划条件，涉案建筑物不得用于酒店休闲综合体。第三，据了解，涉案用地若进行用地功能变更，需补缴费用约一千万元，如此巨额的费用谁能承担。在本案合同租赁期为转换用地功能而支付该费用，与本案合同的支出与收益不成正比，本案合同继续履行将使当事人的利益遭受重大损害。第四，《关于暂停我区无房产证公共娱乐服务场所立项、开业申请的通知》决定暂停全区无房产证公共娱乐服务场所的名称预先核准、立项、开业申请。2.合同约定的解除条件已成就，原审判决认为合同尚未达到解除条件错误。根据租赁合同第三条第3项之（4）约定，“如不能用作经营酒店……该协议作废”，涉案租赁合同应按该约定处理，合同约定的解除条件已成就。三、原审判决适用法律错误。原审判决错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定判决解除合同。第一，如前所述，租赁物不能用于经营酒店，该事实已经符合租赁合同第三条第3项之（4）约定的解除条件，应按《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定判决�除合同。第二，鉴于周建新实际上无继续履行合同的意思表示，甚至已通过其行为表示不履行主要义务，且怠于履行合同相关义务，周建新的行为已导致怡裕公司的合同目的不能实现。该事实符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。第三，应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定判决解除合同。本案中，签订合同时的客观情况出现了变化，继续履行对怡裕公司明显不公且造成怡裕公司重大损失，故本案应解除合同。综上，请求撤销原审判决，改判支持怡裕公司的全部诉讼请求，解除怡裕公司与周建新签订的租赁合同及相关协议，并由周建新承担本案的全部诉讼费用。上诉人怡裕公司在二审期间没有向本院提交新的证据。被上诉人周建新答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法�正确，怡裕公司的上诉没有事实和法律依据，应依法驳回其上诉。怡裕公司的上诉理由在一审中也有提及，原审法院做了充分的论述。第一，怡裕公司认为周建新没有承租的意愿，但是周建新一直都希望承租；怡裕公司没有达到酒店交付标准，所以不能确定起租日，责任在于怡裕公司。第二，怡裕公司认为双方约定“如果不能用于酒店经营的，协议作废”，这一理解是怡裕公司断章取义、理解错误；这一条款有前提条件，就是“物业交付之后”，怡裕公司首先要达到酒店的交付标准，将租赁物交付周建新，但如果因为周建新不能取得酒店经营的审批，周建新有权解除合同，是周建新有权解除合同而非怡裕公司。第三，怡裕公司认为《关于暂停我区无房产证公共娱乐服务场所立项、开业申请的通知》适用于解除合同，但该通知是2013年发出的，是暂停而非永久停止。�通知说明无房产证的暂停，而本案租赁物是可以取得房产证的，所以该理由不成立。怡裕公司认为要变更租赁物的功能需要费用比较大，而且外立面和内墙的装修设计施工原因造成解除合同，周建新认为该规划变更费用比较大不属于签订合同后的重大变更。在签订合同之前，怡裕公司知道租赁物的规划条件，怡裕公司可以通过“三旧”改造完成酒店经营的标准，怡裕公司在签订合同之前应该有预见该费用多少，但仍然签订合同，说明怡裕公司同意承担该笔费用。怡裕公司已经按照以前的设计完成了外立面和内墙施工，即使怡裕公司将租赁物交给周建新，只要验收合格能保证酒店经营，周建新仍然可以接受。最后，怡裕公司认为原审适用法律错误，是怡裕公司理解错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条是关于�势变更的条款，其不适用于本案。情势变更应该在合同成立之后，但怡裕公司主张的理由是发生在合同签订之前，这不是不能预见的，而是签订合同时已有的规划标准，这属于商业风险，可以通过三旧改造达到交付标准。综上，怡裕公司的上诉请求不能成立。被上诉人周建新在二审期间没有向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于怡裕公司与周建新之间的涉案租赁合同及相关协议应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”下面，本院根据怡裕公司提出的上诉主张，确定本案是否存在上述法律规定的可予解除合同的情形。对于怡裕公司主张根据涉案租赁合同第三条第3项之（4）的约定，本案符合上述第九十三条规定的问题。涉案租赁合同第三条第3项之（4）约定：“物业交付后怡裕公司提供给周建新用于申请办理营业执照、税务登记证等手续合法有效的相关资料或房产证给周建新当天周建新需再支付……（如不能用作经营酒店怡裕公司必须五天内全额退回已收款项给周建新，该协议作废）。对于该条约定是否赋予了怡裕公司合同解除权，周建�对此有异议，其认为根据该约定，是周建新有权解除合同而非怡裕公司。这里，假设怡裕公司有权依据该条约定行使合同解除权，但因涉案建筑物尚未交付，申请办理营业执照等相关手续尚未启动，能否用作经营酒店尚未确定，故合同约定的解除合同的条件尚未成就。因此，怡裕公司主张以《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定解除涉案合同，缺乏事实根据，本院不予支持。对于怡裕公司主张适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同的问题。怡裕公司上诉提出“周建新实际上无继续履行合同的意思表示，甚至已通过其行为表示不履行主要义务，且怠于履行合同相关义务，周建新的行为已导致怡裕公司的合同目的不能实现”。对此，本院认为，该主张没有任何证据进行证实。首先，周建新在本案中从始至终都表示愿意继续履行合同，要求继续履行合同；其次，怡裕公司并未举证证实周建新怠于履行了合同的相关义务；再次，根据相关行政部门的复函，涉案租赁合同并非必然不能履行；最后，本案为租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。怡裕公司作为出租人，其合同的根本目的就是收取租金。在怡裕公司尚未向周建新交付租赁物，合同约定计租期从交付租赁物起算的情况下，不存在怡裕公司的根本目的不能实现的问题。至于怡裕公司主张适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定判决解除合同的问题。因该条是关于情势变更的规定，情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活干预有直接关系。本案中，并不存在情势变更的情形。怡裕公司主张适用该条规定解除合同，明显无理。据此，怡裕公司请求解除合同，没有任何事实和法律依据，原审法院不予支持，并无不当。此外，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。怡裕公司提起本案诉讼，不仅没有任何事实和法律根据，且有违诚实信用原则。首先，怡裕公司尚未向周建新交付涉案租赁物，其却以周建新应在2013年12月1日前开业经营而周建新违反该约定为由诉请解除合同。其次，在周建新已向怡裕公司交付了租赁定金，租赁合同已对起租期确定得非常清楚明确，且怡裕公司尚未向周建新交付租赁物的情况下，怡裕公司上诉主张“周建新经怡裕公司多次催告仍不同意确定起租日，其并无承租的真实意思表示”。再次，涉案规划条件早在怡�公司与周建新签订租赁合同之前业已存在，其中已经明确了涉案用地的主导使用性质为“机关团体用地”，主导建筑物性质为“办公用房”等，怡裕公司对此明知，其却与周建新签订租赁合同，约定其向周建新交付的物业为“合法的商业用途建筑主体”，本案中其又以规划条件为证据主张涉案租赁合同事实上无法履行。综上所述，怡裕公司的上诉主张，理据不足，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人佛山市南海怡裕物业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊代理审判员  王志恒代理审判员  安 静二〇一四年九月十八日书 记 员  梁丽萍