江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初1350号原告（反诉被告）：河北华维贸易有限公司，住所地：唐山海港开发区瑞泽小区**1门**，统一社会信用代码：91130294335884741U。法定代表人：苏滨，该公司经理。委托诉讼代理人：侯硕，河北卓远律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西华盛钢铁实业有限公司，住所地，住所地：江西省南昌经济技术开发区白水湖工业园金港路会信用代码：913601086984976019。法定代表人：闫庆玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成新生，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽华，江西求正沃德律师事务所律师。原告河北华维贸易有限公司（以下至裁判主文前简称为河北华维公司）与被告江西华盛钢铁实业有限公司（以下至裁判主文前简称为江西华盛公司）房屋租赁合同纠纷及反诉原告江西华盛公司与反诉被告河北华维公司房屋租赁合同纠纷案，本院立案后依法适用普通程序，并公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人侯硕，被告（反诉原告）委托诉讼代理人成新生、周丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河北华维公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告间自2019年1月起解除原、被告2018年3月31日签订的租赁合同；2、依法判决被告返还原告支付的自2019年1月起的剩余租金3059882.1元；3、依法判决被告返还原告预缴电费149032元；4、依法判决被告赔偿原告固定资产折旧损失1000000元；以上金额合计4208914.1元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告在2018年3月31日签订《租赁合同》，双方约定原告承租被告所有的位于南昌经济技术金港路的厂区及地上设施设备，租期自2018年4月1日至2020年3月31日，租金每月203992.14元，两年合计4895811.36元。合同签订后原告分别于2018年3月30日支付租金3000000元，2018年4月4日支付租金1895811.36元，已全额支付租赁合同租金。另原告于2018年4月8日支付被告办公用房房租31000元，自2018年5月起向被告缴纳电费合计149032元，原告为经营该厂区固定设施投资1600000元。合同第四条约定“甲方保证对租赁物具有所有权和出租权，不存在权利瑕疵，不得有第三人主张权利，影响乙方对租赁物的使用”，“租赁期内，乙方享有租赁物的使用权，甲方对乙方在租赁物中的经营活动不得干涉。”第六条约定“在合同期限内，由于政府行为拆迁或不能预见的不可抗力事件，致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行时，甲方须提前30天通知乙方，30天后合同自动终止，甲乙双方同意并承诺互不追究责任。甲方无条件退还乙方未到期租金。”原告支付租金后，严格按照合同约定使用厂区及设施设备，在2019年1月起，被告土地就已经变更了性质，被告出租的租赁物被政府征收，但被告并未按约定提前通知原告，直至2019年4月原告转租场地的承租方厦门海翼国际贸易有限公司因此提前解除了与原告的租赁协议。在2019年5月起原告发现被告未经原告同意私自占用场地存放材料并且拒绝清理，同时将被告使用其他厂区的用电电线私搭到原告电表处偷电。被告上述行为严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益，并且存在严重的安全隐患，给原告造成了不可估计的损失。综上所述，原告租赁期间，严格遵守合同约定支付租金及各项费用，为经营厂区原告投入了巨额资金，但被告的违约行为给原告造成了损失，并且致使租赁合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告江西华盛公司辩称，事实上，案涉《租赁合同》《租赁合同补充协议》已实际履行完毕，原告称上述合同已于2019年1月解除无事实和法律依据。原告诉称因答辩人名下的土地已于2019年1月起变更了性质，而答辩人所出租的租赁物被政府征收，答辩人也未按合同约定提前通知原告，致使租赁合同无法继续履行。对此，答辩人认为，原告的上述说法是不能成立的，案涉《租赁合同》《租赁合同补充协议》已实际履行完毕，根本不存在原告所称的上述合同已于2019年1月解除的情形。理由如下：一、原告与答辩人于2018年3月31日签订《租赁合同》，后陆续签订《租赁合同补充协议》，合同的履行期限为2018年4月10日起至2020年3月31日止，依据该合同第五条：在下列情况下，本合同可无条件终止或解除：（一）因不可抗力导致租赁物严重破坏，无法继续经营；（二）一方不履行本合同所规定的义务，导致严重损害他方的权益，受害方有权提出终止本合同；（三）双方一致书面同意终止本合同；第六条特别约定：在合同期限内，由于政府行为拆迁或不能预见的不可抗力事件，致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行时，答辩人须提前30天通知原告，30天后合同自动终止，原告、答辩人双方同意并承诺互不追究责任。从上述约定可知，若因政府行为拆迁或不能预见的不可抗力事件，只有在致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行时，答辩人需提前30天通知原告，30天后合同自动终止。换言之，若依据政府拆迁行为或其他不可抗力事件要求解除或终止合同的前提，是政府拆迁行为直接影响合同履行或不能按约定的条件履行，若政府拆迁行为并未影响到合同的履行，则不能适用该条款要求合同终止或解除。二、具体到本案中，答辩人在与原告签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》后，将案涉厂房及相关设备等交付给了原告。后因政府拟对答辩人名下位于金港路以东、蛟桥路以北约64.62亩工业用地（包括案涉租赁物）进行收储，故与答辩人签订《收回国有土地使用权合同》（见答辩人提交的证据三），约定将答辩人名于位于地上租赁关系解除时间为与原告租赁解除时间不超过2020年4月9日，其他租赁解除不超过10个月。也就是说，答辩人向政府移交案涉土地最迟不超过2020年4月9日。而案涉《租赁合同》的履行期限系至2020年3月31日。在此期间，即使有政府征收行为，政府也充分考虑到答辩人与原告的租赁关系，将与原告的租赁解除时间定为不超过2020年4月9日，这给予了双方充足的履行时间，根本没有影响到案涉租赁合同的实际履行。退一步说，假设按照原告的说法案涉合同已于2019年1月起已解除，那么为何原告在2019年1月与答辩人解除租赁合同，反而还要将转租给厦门海翼国际贸易有限公司的案涉租赁物由其继续租赁，并向答辩人支付电费至2019年7月，这显然与其说法是自相矛盾的。更何况案涉《租赁合同》已于2020年3月31日履行完毕，双方的合同目的已经实现，根本不存在解除的情形，原告依据租赁合同第六条关于因不可抗力因素解除合同的约定要求解除合同显然不能成立。需强调的是，如果原告在没有法定和约定解除合同的条件下，请求人民法院将已经完全履行完毕的合同解除，这将完全有悖于合同法保护交易秩序的立法原意，将使合同关系及已有交易秩序发生颠覆性的变化，与立法目的及双方签约目的不合。三、承前，既然案涉租赁合同已履行完毕，那么本案也就不存在所谓返还剩余租金、电费的问题，故原告要求答辩人返还租金及电费的诉请也不应当得到支持。至于原告称答辩人未经其同意私自占用场地存放材料以及私搭电线至原告处偷电，更是颠倒事实，答辩人从未私自占用其场地，更不存在所谓偷电的行为。假设原告认为答辩人存在所谓的上述行为，也应当由其举证证明，否则应当承担举证不能的法律后果。四、对于原告要求答辩人向其赔偿固定资产折旧损失的诉请。对此，答辩人认为，原告的上述说法是不能成立的。因为，即使如原告所称其在答辩人厂区仍有部分设施、设备，基于案涉租赁合同已履行完毕，因原告并未按合同约定将其在厂区的设施、设备拆除、搬离等，故答辩人已通过证据保全公证的方式将原告在厂区的相关设施、设备等进行了保全，并未将其设施、设备进行私自处理，故原告对其相关设施仍可自行处置，并不存在所谓的折旧损失。而且，原告所称的固定资产具体是指哪些、价值多少，其并未提交任何证据可以证明，又是凭何依据向答辩人主张固定资产折旧损失。故，原告的上述说法也不应当得到支持。综上所述，答辩人请求法院依法裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告全部诉讼请求。反诉原告江西华盛公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告立即腾空厂区、清空场地、返还厂区及地上设施设备（包括室内库一栋、室外库一块、地磅一、地磅一台一栋及相关道路）；2、依法判令反诉被告应向反诉原告支付房屋占用使用费损失808667.216元（详见计算清单，房屋占用使用费自2020年4月1日起暂计算至2020年7月31日止，以每月202166.819元计算。以后的房屋占用使用费继续每月202166.819元计算，至实际搬出反诉原告厂区时止）；3、依法判令反诉被告向反诉原告支付因反诉被告因合同履行完毕未及时搬离反诉原告厂区，导致反诉原告支出证据保全公证费4000元；4、依法判令反诉被告向反诉原告支付室内库行车使用费85000元（详见计算清单）；5、依法判令反诉被告向反诉原告支付因反诉被告未及时向其聘请的门卫支付工资，导致反诉原告代其垫付工资共计16800元；6、依法判令反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年3月31日签订《租赁合同》一份，合同约定：反诉原告将位于南昌经济技术金港路的厂区及地上设施设备（包括室内库一栋、室外库一栋、地磅一、地磅一台一栋及相关道路，以下简称租赁物）租赁给反诉被告使用，用以对外经营钢材仓储类业务；租赁总面积为25369.63㎡，其中室内库面积为11037㎡，室外总面积为14332.63㎡（包含：室外库面积8627.18平方米、室外道路面积5705.45平方米）；租赁期限为2年，即从2018年4月1日起至2020年3月31日止；租金为203992.14元／月；租赁的支付为被告于2018年4月2日前一次性向反诉原告支付两年租金，合计4895811.36元；其他费用为室内库行车使用费（含维修费）按月支付，每月5日前支付，2500元／台／月，共计4台行车，合计10000元／月；室外库平整及行车购置费用以实际费用加税平摊在租金内；电费为1.5元／度，按实际用电量结算；特别约定为在合同期限内，由于政府行为拆迁或不能预见的不可抗力事件，致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行时，反诉原告须提前30天通知反诉被告，30天后合同自动终止，反诉原告、反诉被告双方同意并承诺互不追究责任。反诉原告无条件退还反诉被告未到期租金。双方还对权利与义务、合同的终止、争议解决等进行了详细的约定。同年4月10日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定将租赁起租日期改为2018年4月10日；室内库行车使用费每台12**元／月（不含税）由反诉被告承担，一共四台行车，后期行车维护和维修费用由反诉被告承担，室外货场由反诉被告自行平整、建造，所有设施、设备归属反诉被告所有，双方租赁合同到期后，由反诉被告自行处置等。合同签订后，反诉原告依约将租赁物交付给反诉被告。2019年1月14日，反诉原告与赣江新区国土资源局经开组团分局、赣江新区经开组团管理委员会就收回反诉原告名下土地签订《收回国有土地使用权合同》，该合同就交付时间、土地收购价款支付方式、土地及地上建（构）筑物交付、违约责任等进行了约定。现《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已于2020年3月31日履行完毕，反诉被告理应在合同履行完毕之日起与反诉原告办理交接手续，并将其安装的厂房内的属于反诉被告的设置物品、龙门吊进行搬离、拆除，案涉厂区及土地将交由政府进行征收。但遗憾的是，反诉原告多次通知反诉被告要求其搬离厂区，但反诉被告却置之不理，至今未将其厂区设施及物品、龙门吊等进行搬离、拆除反诉原告厂区。无奈之下，反诉原告为保全相关证据，故聘请江西赣江公证处对反诉原告位于南昌经济技术金港路的厂区外的现状进行证据保全公证。此外，在租赁期间，因反诉被告未向其聘请的门卫及时支付工资，致使门卫拒绝离开工作地点，反诉原告代反诉被告向其聘请的门卫垫付了工资16800元。并且，反诉被告自2018年12月11日起就未向反诉原告支付室内库行车使用费，尚欠行车使用费85000元，反诉被告均应当予以支付，现为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特提起反诉。另外，鉴于本案反诉被告诉前保全查封了反诉原告的财产等，导致反诉原告形成损失，反诉原告还保留继续依法予以主张的权利。反诉被告河北华维公司辩称，根据反诉原告的反诉请求，反诉被告（以下统称原告）认为反诉原告（以下统称被告）的反诉请求没有任何事实和法律依据。1、原告与被告在2018年3月31日签订《租赁合同》，双方约定原告承租被告所有的位于南昌经济技术金港路的厂区及地上设施设备，合同签订后原告积极履行合同义务支付全部租金。2019年1月14日由赣江新区国土资源局经开组团分局、被告江西华盛公司、赣江新区经开组团管理委员会三方签署《收回国有土地使用权合同》，合同签署后，被告土地就已经变更了性质，被告出租的租赁物被政府征收，但被告并未按约定提前通知原告，甚至由《收回国有土地使用权合同》条款可知，早在2018年就已经通过南昌经开区管委会洪经工管办抄字【2018】108号文件及被告申请等南昌经开区管委会同意土地收回的决议文件，决定本案的涉案土地被征收，显然被告只在早已明知土地即将被征收的基础上，为了获得在具体征收时间之前的租金收益，故意隐瞒事实将涉案租赁物出租给原告。被告故意隐瞒涉案租赁物将被征收的情况，就是为了获得租金收益，故而故意隐瞒签订租赁合同，签订租赁合同后不履行通知义务，而且《收回国有土地使用权合同》签订后对租赁物也已不在具有所有权，还违反了租赁合同第四条第一款“甲方保证对租赁物具有所有权……”的约定，因此是被告的违约行为造成合同并未完全履行，还造成原告极大损失。2、原告发现被告未经原告同意私自占用场地存放材料并且拒绝清理，同时将被告使用其他厂区的用电电线私搭到原告电表处偷电。被告上述行为严重违反了合同约定侵犯了原告合法权益。3、原告多次与被告协商未果，在合同期内无奈只能按合同约定向法院起诉解决合同，起诉后被告一直拒绝协商解决此事，直至拖到合同期满。而且合同期满时正是新冠疫情爆发时期，原告一直无法到厂区清理自己设施设备。综上，原告认为被告提出的反诉请求没有事实和法律依据，相反被告应承担因其违约行为及故意隐瞒事实签订合同，造成合同不能完全履行，给原告造成的损失。被告2019年1月14日已不再具有涉案土地所有权，因此，对于本案被告不具有提起反诉的权利，不是适格的反诉原告主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告（反诉被告）提交的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《中国建设银行单位客户专用回单》2份、《收回国有土地使用权合同》，《2号超市未缴费用清单》，被告（反诉原告）对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对上述证据的证明目的有异议，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对于能否达到原告（反诉被告）的证明目的，将在本院认为部分予以综合阐述；2、对原告（反诉被告）提交的《南昌库房电费》、《南昌库房固定资产投入明细表》、《中国建设银行单位客户专用回单》14份、中国农业银行网上银行电子回单11份，被告（反诉原告）对上述证据有异议。本院认为，其中《南昌库房电费》及《南昌库房固定资产投入明细表》，系原告（反诉被告）单方制作，真实性无法确认，故本院不予采纳；对于上述共25份银行回单，系银行出具并均加盖了银行专用章，故本院对其真实性予以确认，但其中仅有11份收款人为被告（反诉原告）江西华盛公司、付款人为原告（反诉被告）河北华维公司，该11份银行回单与本案有关联，本院予以确认；对于其它收款人为案外人的银行回单，无法查明是否与本案具有关联性，且原告（反诉被告）未提交其他证据佐证，故本院对其它收款人为案外人的14份银行回单不予采纳；3、对原告（反诉被告）提交的光盘及微信聊天记录截屏，被告（反诉原告）对上述证据有异议，本院认为，原告（反诉被告）提交的上述证据系其单方制作，真实性无法确认，故本院对上述证据不予采纳；4、对原告（反诉被告）提交的《关于解除租赁合同相关事宜的公函》及物流信息，被告（反诉原告）对该份证据形式上的真实性无异议，但对内容的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，该份公函系原告（反诉被告）向法院提起诉讼后发出，与本案事实并无关联，故本院对该份证据不予采纳；5、对被告（反诉原告）提交的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《收回国有土地使用权合同》，原告（反诉被告）对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，本院认为，被告（反诉原告）提交的上述证据与原告（反诉被告）提交的一致，故本院对该证据的真实性予以确认；6、对被告（反诉原告）提交的《关于租赁合同到期不再续租的通知》、被告（反诉被告）出具给马立国、苏滨的通知及相应物流信息，原告（反诉被告）对上述证据不予认可，本院认为，被告（反诉原告）提交的中国邮政速递物流信息仅为截屏照片，并无邮寄面单信息，既无法证明邮寄信息及内容，又无法证明原告（反诉被告）已签收相应通知，现原告（反诉被告）称其并未收到相应通知，被告（反诉原告）亦未能提交其他证据证明其主张，故本院对上述证据不予采纳；7、对被告（反诉原告）提交的微信聊天记录，原告（反诉被告）对该份证据不予认可，本院认为，该份证据系被告单方制作，其真实性无法确认，故本院对该份证据不予采纳；8、对被告（反诉原告）提交的（2020）赣洪江证内字第822号《公证书》及《江西增值税普通发票》，原告（反诉被告）对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，本院认为，该份证据系专门机构出具，来源合法、客观真实，故本院对该份证据的真实性、合法性予以确认；9、对被告（反诉原告）提交的《江西银行网上银行电子回单》，原告（反诉被告）对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认，对于其证明目的，本院认为，庭后原告（反诉被告）补充情况说明认可该笔款项中的40000元为行车使用费、18000元为电费，故本院对该部分事实予以确认；10、对被告（反诉原告）提交的案外人芦红强、吴波出具的《证明》及转账凭证2份，原告（反诉被告）对上述证据有异议，本院认为，上述《证明》属证人证言，根据法律规定，证人应出庭接受质询，因证人未出庭，对其证言的真实性无法确认，故本院对该份证据不予采纳；对于转账凭证，本院认为，现有证据无法证明该两笔款项真实性及与本案的关联性，故本院对该份证据不予采纳；11、对被告（反诉原告）提交的洪经工管办抄字[2018]108号《南昌经济技术开发区党工委管委会办公室抄告单》，原告（反诉被告）未对该份证据提出异议，本院认为，该份证据系相关单位出具，并加盖了相关部门印章，来源合法、客观真实，且与本案具有关联，本院予以确认；12、对原告（反诉被告）补充提交的《租赁合同》，被告（反诉原告）对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；13、对被告（反诉原告）补充提交的《交地确认书》，本院认为，该证据由相关单位出具，并加盖了单位印章，来源合法、客观真实，且与本案具有关联，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，被告（反诉原告）江西华盛公司（甲方）与原告（反诉被告）河北华维公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于南昌经济技术金港路的厂区及地上设施设备（包括室内库一栋、室外库一块、地磅一、地磅一台一栋及相关道路）租赁给乙方使用，租赁总面积为25369.63㎡［室内库面积为11037㎡、室外总面积为14332.63㎡（包含室外库面积8627.18㎡、室外道路面积5705.45㎡）］，租赁期限为2年（自2018年4月1日起至2020年3月31日止），租金为203992.14元／月（室内库租金为11.6元／平方米／月，计128029.2元／月；室外租金为5.3元／平方米／月，计75962.94元／月）；乙方于2018年4月2日前一次性向甲方支付两年租金，合计4895811.36元，甲方在收到乙方租金后15个工作日内开具租赁发票；合同还约定乙方应向甲方支付室内库行车使用费（含维修费）10000元／月，该笔费用于每月5日前支付。合同第四条第一项约定：“甲方保证对租赁物具有所有权和出租权，不存在权利瑕疵，不得有第三人主张权利，影响乙方对租赁物的使用。”第六条约定：“在合同期限内，由于政府行为拆迁或不能预见的不可抗力事件，致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行时，甲方须提前30天通知乙方，30天后合同自动终止，甲乙双方同意并承诺互不追究责任。甲方无条件退还乙方未到期租金。”后，原告（反诉被告）通过其中国建设银行账户（账号为：13×××54-0001）分别于2018年3月30日、2018年4月4日向被告（反诉原告）中国民生银行账户（账号为：35×××37）转账3000000元、1895811.36元。2018年4月10日，被告（反诉原告）江西华盛公司与原告（反诉被告）河北华维公司签订《租赁合同补充协议》一份，约定租赁起租日期改为2018年4月10日，原合同约定的室外道路总面积5705.45㎡，需扣除344.4㎡为长汉金属门专有道路，原合同约定室外道路租金为5.3元／平方米／月，故每月原告（反诉被告）应缴租金应扣除1825.32元，两年合计43807.68元；室内库行车使用费每台12**元／月（不含税）由原告（反诉被告）承担，一共四台行车，后期行车维护和维修费用由原告（反诉被告）负责。2018年11月15日，原告（反诉被告）通过其中国建设银行账户（账号为：13×××54-0001）向被告（反诉原告）江西银行账户（79×××76）转账58000元，双方均认可其中40000元为室内库行车使用费，18000元为电费。2019年1月14日，赣江新区国土资源局经开组团分局（甲方）、被告（反诉原告）江西华盛公司（乙方）、赣江新区经开组团管理委员会（丙方）签订《收回国有土地使用权合同》一份，约定甲方收回乙方位于南昌经济技术开发区（东至格特拉克有限公司、南至蛟桥路、西至金港路、北至白水湖消防站）、面积为43080平方米的国有土地使用权，交付时间为与原告（反诉被告）河北华维公司租赁解除时间不超过2020年4月9日，其他租赁解除不超过10个月。另查明，原告（反诉被告）河北华维公司于2018年4月2日与案外人唐山海翼宏润物流有限公司签订《租赁合同》（合同编号为：HYHRZLNC-01）一份，约定原告（反诉被告）将案涉租赁房屋转租给唐山海翼宏润物流有限公司使用，租赁期限为2018年4月2日起至2020年4月1日止。再查明，南昌经济技术开发区党工委管委会办公室于2018年12月24日向区国土分局、区财政局、区住建局发出洪经工管办抄字[2018]108号抄告单，载明：“根据2018年第4次区主任办公会会议精神，由区国土分局负责收回江西华盛钢铁实业有限公司位于金港路以东、蛟桥路以北约64.62亩工业用地，收购总价为5527.47万元。现抄告如下：……地上租赁关系解除时间：与海翼公司租赁解除时间不超过2020年4月9日，其他租赁解除不超过10个月（从签订土地收回协议之日起开始计算）。”另，上述收储土地已于2020年4月8日办理了交付确认手续。还查明，至本案开庭之日（2020年9月3日），原告（反诉被告）尚未将其相应设备等从案涉租赁场地搬离。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告（反诉被告）诉请解除双方签订的租赁合同是否具备约定和法定的解除事由；2、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还租金、预缴电费、赔偿折旧损失的事实及依据；3、被告（反诉原告）的各项反诉请求的事实及依据。关于第一个争议焦点。诚实信用原则是民商事活动的基本原则。本案中，原告（反诉被告）河北华维公司与被告（反诉原告）江西华盛公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告（反诉被告）按照约定向被告（反诉原告）履行了其支付租金的义务，被告（反诉原告）亦按约向原告（反诉被告）交付了案涉租赁物及地上设施设备。现原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）出租的租赁物被政府征收，导致原告（反诉被告）转租场地的承租方唐山海翼宏润物流有限公司提前解除了与其签订的租赁合同，原告（反诉被告）无法转租租赁物并获取收益，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同无法继续履行，遂诉请解除其与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”案涉《租赁合同》约定的解除合同条件为“在合同期限内，由于政府行为拆迁或不能预见的不可抗力事件，致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行时”，本案中，虽案涉租赁物在原、被告签订的租赁合同约定的租赁期间内已确定由政府征收，但被告（反诉原告）江西华盛公司与赣江新区国土资源局经开组团分局、赣江新区经开组团管理委员会签订的《收回国有土地使用权合同》明确约定案涉租赁物交付时间为不超过2020年4月9日，且实际交付时间为2020年4月8日，该时间原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》的租赁期限已届满，故案涉租赁物被征收并不会影响租赁合同的履行及原告（反诉被告）对租赁物的使用，原告（反诉被告）主张因征收导致租赁合同无法继续履行，既不符合约定的合同解除条件，也不符合法定的合同解除事由。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告（反诉被告）以案涉租赁物被征收为由主张解除合同，于法无据。其次，关于原告（反诉被告）主张其因案涉租赁物被征收而无法转租获取收益，导致合同无法继续履行。本院认为，原告（反诉被告）提交的现有证据无法证明次承租人唐山海翼宏润物流有限公司与其解除租赁合同的原因系因案涉租赁物被征收。退一步讲，即使如原告（反诉被告）所述，次承租人与其解除租赁合同的原因系因案涉租赁物被征收，但案涉租赁物被征收交付的时间晚于转租合同的租赁届满期限，案涉租赁物被征收并不影响转租合同的正常履行。再次，关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）未履行其提前30日通知的义务存在违约。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》约定，只有致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行时，被告（反诉原告）才须提前30天通知原告（反诉被告），本案中，案涉租赁物被征收并不会影响合同的履行，故并不存在该违约事项的情形，原告（反诉被告）该主张不能成立，本院不予采信。综上，本院认为，原告（反诉被告）以案涉租赁物被征收为由主张自2019年1月起解除其与被告（反诉原告）签订的租赁合同，于法无据、于理不合，本院不予支持。另，关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）私自占用租赁物场地存放材料、用电线私搭到原告电表处偷电，存在违约行为，应承担违约责任。本院认为，原告（反诉被告）主张该事实仅提交了真实性无法查明的光盘及微信聊天记录截图，上述证据不足以证明原告（反诉被告）主张的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的事实，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故本院对原告（反诉被告）该主张不予采信。关于第二个争议焦点。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同约定的租赁期限为2年，在此期间内，案涉租赁物始终由原告（反诉被告）控制并使用，现租赁期限已届满，案涉租赁合同已履行完毕，被告（反诉原告）已履行完毕其交付租赁物的义务，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还自2019年1月起的租金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。另，案涉租赁合同已履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行……”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故原告（反诉被告）应当返还案涉租赁物、腾空并将其设施设备搬离案涉租赁场地。关于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）向其支付固定资产折旧损失1000000元的主张。本院认为，原告（反诉被告）提出该主张，但仅提交了其单方制作的《南昌库房固定资产投入明细表》，该证据无法证明其主张的事实，故对原告（反诉被告）该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）返还预缴电费149032元的主张。原告（反诉被告）提出该主张仅提交了其单方制作的《南昌库房电费》及无法查明真实性的微信聊天记录截图，上述证据无法证明其主张的事实。且原告（反诉被告）与被告（反诉原告）账目往来较多，涉及电费、水费、库房费用等，虽均通过银行转账交易，但无法区分各项费用的数额，现双方未能就实际电费达成一致，现有证据亦无法证明原告（反诉被告）的实际用电情况，是否存在多缴电费的情况，故对原告（反诉被告）该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。对被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）立即腾空厂区、清空场地、返还厂区及地上设施设备的主张。本院认为，现案涉租赁物已交接至赣江新区国土资源局经开组团分局、赣江新区经开组团管理委员会，被告（反诉原告）已不再是案涉租赁物实际权利人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，请求返还原物、排除妨害主体应为权利人，故被告（反诉原告）不再具备主张上述请求的权利。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付自2020年4月1日起实际搬出之日止的房屋占用使用费808667.22元的诉请。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同已履行完毕，而案涉厂区已于2020年4月8日完成交接手续，被告（反诉原告）已不再是案涉租赁物的权利人，其不再享有占有、使用、收益的权利，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋占用使用费的诉请，于法无据，本院不予支持。对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付保全公证费的诉请。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》并未约定该笔费用的承担，且该被告（反诉原告）未能提交证据证明进行该保全的充分必要性，故本院对被告（反诉原告）该项诉请不予支持。对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付室内库行车使用费85000元的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定，室内库行车使用费为1250元/月/台，共4台，根据双方提交的转账凭证、交易往来明细表、原告（反诉被告）庭后提交的《情况说明》及庭审中双方的陈述，原告（反诉被告）仅于2018年11月15日向被告（反诉原告）支付40000元室内库行车使用费，经核算，该笔室内库行车使用费为2018年4月10日至2018年12月9日共8个月的费用（40000元÷1250元/月/台÷4台）。现被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）向其支付自2018年12月10日起至2020年4月9日止的室内库行车使用费，系其向原告（反诉被告）行使其合同约定的权利的表现，且在该期限内，被告（反诉原告）为案涉《租赁合同》当事人，在其履行了约定义务的情况下，原告（反诉被告）亦应当全面履行约定义务，故对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）向其支付室内库行车使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。但对金额的确定，被告（反诉原告）主张自2018年12月10日至2020年4月9日的费用为85000元，经核算，被告（反诉原告）计算的该金额有误，本院予以相应纠正，该笔费用实际金额应为80000元（16个月×1250元/月/台×4台）。综上，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付自2018年12月10日至2020年4月9日的室内库行车使用费80000元。对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）向其支付垫付工资16800元的诉请。本院认为，被告（反诉原告）提出该主张仅提交了真实性及关联性无法确认的《证明》及微信转账记录，上述证据不足以证明其系为原告（反诉被告）垫付工资的事实，故本院对被告（反诉原告）该诉请不予支持。关于原告（反诉被告）辩称被告（反诉原告）自2019年1月14日起即不再具有案涉租赁物所有权，故其亦不具有提起反诉的权利，不是适格的反诉原告主体。本院认为，首先，2019年1月14日仅为被告（反诉原告）与赣江新区国土资源局经开分局、赣江新区经开组团管理委员会签订《收回国有土地使用权合同》达成收储土地合意的日期，并非被告（反诉原告）丧失案涉租赁物相关权利的日期。其次，《收回国有土地使用权合同》中明确载明案涉租赁物的交付时间为不超过2020年4月9日，在此期间内，被告（反诉原告）依然享有案涉租赁物的相关权利。故对原告（反诉被告）的上述辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（一）项、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）河北华维贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将其所有的设备等物件搬离位于南昌经济技术金港路的厂区及地上设施设备的案涉租赁场地；二、原告（反诉被告）河北华维贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）江西华盛钢铁实业有限公司室内库行车使用费80000元；三、驳回原告（反诉被告）河北华维贸易有限公司的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江西华盛钢铁实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费54114元，由原告（反诉被告）河北华维贸易有限公司负担；反诉案件受理费6473元，由原告（反诉被告）河北华维贸易有限公司负担566元，由被告（反诉原告）江西华盛钢铁实业有限公司负担5907元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄颖群人民陪审员  范翊坤人民陪审员  陈 义二〇二〇年十一月十六日书 记 员  陈文娟