上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初13340号原告：上海恩次餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：殷建忠，执行董事。委托诉讼代理人：张辉，江苏唯是律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘梦奇，江苏唯是律师事务所律师。被告：上海办菜餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈巧英，总经理。委托诉讼代理人：黄晓锋，上海锦天城(福州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：许庆伟，上海锦天城(福州)律师事务所实习律师。原告上海恩次餐饮管理有限公司与被告上海办菜餐饮管理有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张辉、被告的委托诉讼代理人黄晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海恩次餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求，要求判令被告支付原告履约保证金人民币(以下币种均为人民币)75,382元、租金54,904.6元、逾期支付租金的违约金3,349.2元、免租期使用费137,261元、解约违约金52,188元、水电费13,669.4元、诉讼费10,216元。事实和理由：2015年9月24日，原告承租了上海市徐汇区钦州北路XXX号地上二层商铺，开办办菜轻泰餐餐厅，经营餐饮，因为生意一般，2016年2月15日，原告与被告签订了协议书，约定原告将上海市徐汇区钦州北路XXX号田尚坊二楼办菜轻泰餐餐厅转让给被告实际经营和管理。协议签订后，由被告经营了餐厅。但从2016年11月13日开始，被告在经营过程中拖欠房屋租金，致使户主诉讼原告，并判决原告承担房屋租金等各项费用347,970.20元，而该些费用应由被告实际承担。被告上海办菜餐饮管理有限公司辩称，原告主体不适格，徐汇区人民法院判决支持的对象是原告的法定代表人，而非原告，原告提供的证据并未证明原告实际支付了上述款项；被告从未使用过钦州北路XXX号地上二层商铺，该商铺一直是原告及其分支机构在经营，陈巧英曾作为分支机构的负责人参与经营，但于2016年11月已经离职退出，后续租金欠款情况与被告及陈巧英均无关；被告并非原告所述场地实际使用人，被告成立于2016年1月14日，而诉争场所在2015年9月24日由殷建忠与上海朗泉企业发展有限公司(以下简称朗泉公司)签订了租赁合同，于2015年10月15日投入使用；诉争场所也是原告装修经营，免租期120天也是原告在使用；在签订协议时，殷建忠是原、被告的法定代表人，陈巧英并非被告法定代表人，因该协议并没有被告公司盖章，该协议不能生效，并且该份协议也因被告资质经营问题并未实际履行；根据徐汇区人民法院的民事判决书，原告并未付出347,970.2元的款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的银行交易凭证，该些证据系原告向本院申请调查令向案外人调某，该材料上均加盖案外人印某，故本院对该项证据的真实性予以确认。2、情况说明，该份证据系由原告法定代表人殷建忠书写，本院对证据的真实性予以确认。3、被告提供的微信平台广告服务合同，因被告并未提供证据原件，且并非存在无法提供原件的情形，故本院对该份证据的真实性不予确认。结合本院确认的证据，以及当事人的陈述，本院查明事实如下：原告成立于2015年6月10日，公司股东为殷建忠一人。2016年5月17日，原告成立上海恩次餐饮管理有限公司钦州北路店(以下简称钦州北路店)，负责人为陈巧英。被告成立于2016年1月14日，2016年5月30日，被告股东由程桂萍(持股10%)、张战(29%)、殷建忠(20%)、陈巧英(41%)变更为陈巧英(持股80%)、程桂萍(持股20%)，同日，公司法定代表人由殷建忠变更为陈巧英。2016年2月15日，殷建忠代表原告，陈巧英代表被告签订《协议》，约定：鉴于上海市徐汇区钦州北路XXX号田尚坊二楼“办菜”轻泰餐餐厅系由恩次公司出面签订的店租合同、装修合同、厨具购买合同等与本餐厅经营有关的各项合同，但实际出资人系办菜公司。目前经营状况不佳，有一定债务。双方经友好协商后达成如下一致：一、恩次公司将“办菜”餐厅无偿转让给办菜公司实际经营和管理。二、恩次公司将“办菜”餐厅债权债务全部转让给办菜公司。恩次公司承诺：债务清单如附页，超出债务总额及清单所列债务全部由恩次公司负责处理和解决，与办菜公司无关。办菜公司承诺：承担清单所列债务，该债务不能影响恩次公司。三、由于办菜餐厅目前经营实际，恩次公司负责调动各方资源、全力协助办菜公司，使之尽早正常运转和经营。时间至2016年6月1日止。在《协议》后附《办菜债务汇总表》，该表列明2016年2月16日尚有债务349,914元。殷建忠、陈巧英在该表上签字确认。2016年4月21日，陈巧英向上海市丰柏物业管理有限公司(以下简称丰柏公司)支付“管理费4月到6月”7,628元；2016年6月20日，陈巧英向丰柏公司支付“管理费6月15-8月14”7,628元；2016年11月30日，陈巧英向丰柏公司支付“管理和餐厨费10月15到12月14”7,628元。2016年5月13日，陈巧英向朗泉公司支付租金69,584元；2016年7月11日，陈巧英向朗泉公司支付“办菜6.15-8.15租金”69,584元；2016年10月27日，陈巧英向朗泉公司支付“办菜租金”69,584元；2016年12月13日，陈巧英向朗泉公司支付34,792元。2016年7月16日，原告曾与商宴通(上海)网络科技有限公司就办菜餐厅签订《商宴通商家服务协议》，该协议中乙方的联系人为陈巧英。2017年，朗泉公司向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，要求解除与殷建忠之间的房屋租赁合同，并要求殷建忠支付履约保证金、装修恢复保证金等。殷建忠提起反诉，要求朗泉公司返还履约保证金75,382元、装修恢复保证金13,345元，并赔偿经济损失351,900元。该案经审理查明，朗泉公司系系争房屋的产权人。2015年9月24日，朗泉公司与殷建忠签订《商铺租赁合同》，约定朗泉公司将上海市徐汇区钦州北路XXX-XXX号地上二层商铺出租给殷建忠使用，承租面积为190.64平方米，房屋用途为餐饮。殷建忠应在2015年10月15日前与朗泉公司办妥收楼手续，租赁期限自房屋交付之日起算6年(含免租期)，自2015年10月15日起至2021年10月14日止，基本租金第一、二年为34,792元/月，第三、四年为37,691元/月，第五、六年为40,590元/月，物业管理费为2,899元/月。租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用，殷建忠应于二个月中的第一个月的5日前向朗泉公司预付该二个月的基本租金及物业管理费，于合同签署时支付履约保证金(相当于二个月的租金及物业管理费)75,382元。租赁关系终止时，履约保证金在被扣除因殷建忠违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用，朗泉公司应在90天内将余额无息返还给殷建忠。租赁期间，在非本合同约定的情况下，任何一方解除本合同，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的6倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同。若殷建忠拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经朗泉公司催告而仍不缴清的，拖欠水、电、燃气等公用事业费超过十五天，经朗泉公司催付后在五天内仍不支付的，朗泉公司有权提前收回房屋，合同随即提前终止，且殷建忠还应按租金标准向朗泉公司支付已经享用的免租期期间的使用费，履约保证金予以没收，还应向朗泉公司支付相当于合同终止前平均月租金三倍金额的违约金。合同签订后，双方按约履行。2016年11月13日起，殷建忠开始欠付租金，至今未支付。2016年12月16日、2017年1月7日，朗泉公司向殷建忠发出水电费缴款通知书，殷建忠收悉，但至今未支付。2016年12月30日，朗泉公司指示物业将系争房屋上锁，此后殷建忠无法继续使用系争房屋。次日，殷建忠报警。2018年8月15日，上海市徐汇区人民法院对朗泉公司诉殷建忠暨殷建忠反诉朗泉公司房屋租赁合同纠纷一案作出判决，判决确认双方之间的租赁合同于2016年12月30日解除，殷建忠已付朗泉公司的履约保证金75,382元归朗泉公司所有，朗泉公司退还殷建忠装修恢复保证金13,345元，殷建忠支付朗泉公司租金54,904.6元、违约金3,349.2元、免租期使用费137,261元、解约违约金52,188元、水电费13,669.4元。本诉案件受理费8,984元，由朗泉公司承担1,528元，殷建忠负担7,456元。反诉案件受理费3,879元，由朗泉公司承担119元，殷建忠负担3,760元。审理中被告表示陈巧英于2016年5月份左右到原告处工作，未签订劳动合同，2016年10月份离职，所得报酬由钦州北路店发放，但由于一直亏损，没有领到工资。被告并不具备实体经营餐饮的资格。本院认为，本案系因原、被告之间转让办菜餐厅所产生的争议，结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案协议是否实际履行；2、原告是否有权向被告主张款项的支付。关于第一个争议焦点。被告认为在签订涉案协议时陈巧英并非被告法定代表人，无权代表被告与原告签订协议，协议签订后陈巧英担任原告钦州北路店负责人，且为办菜餐厅与第三方签订的一些协议中仍是以原告名义签订，因此，涉案协议是没有实际履行的。本院认为，协议签订后，陈巧英开始支付租金、管理费，陈巧英又通过股权转让使原告法定代表人殷建忠退出被告公司，陈巧英担任被告公司法定代表人并持有公司80%的股权，而办菜餐厅又由陈巧英负责经营，该些行为可以表明被告已经在履行协议所约定的内容。假如原被告签订的协议未履行，管理费及租金应由原告或其法定代表人殷建忠支付，陈巧英并无支付的义务。被告称陈巧英以钦州北路店的名义并用该店的营业收入支付上述款项，但钦州北路店于2016年5月17日成立，而在此之前，陈巧英已于2016年4月21日向丰柏公司缴纳管理费、于2016年5月13日向朗泉公司支付租金，被告表示陈巧英于2016年10月份从原告处离职，但在2016年11月30日仍向丰柏公司缴纳管理费，在2016年12月13日向朗泉公司支付租金，此显然与被告的说法相矛盾。被告认为陈巧英无权代表被告签订协议，即使陈巧英无权代表被告签订，但协议之后被告的行为实际上已经对协议的有效性进行了追认。被告认为与第三方签订的协议都是用原告的名称，原告认为因被告没有经营资质，故成立钦州北路店，审理中被告亦承认其并不具有实体经营餐饮的资格，因此以原告名义与第三方签订协议，本院认为符合常理。综上，本院认为原、被告签订的协议双方已经实际履行。关于第二个争议焦点。原、被告签订的协议中虽未涉及房屋租金支付问题，但之后由被告实际支付，此应视为双方已就办菜餐厅转让后房租支付问题达成合意，且已经履行。在此情形下，被告应当预料到在其未按时支付房租的情形下所引起的法律后果。被告在2016年12月13日支付租金后仍尚欠2016年11月13日之后的租金，此系造成出租方于2016年12月30日将出租房屋上锁，进而租赁合同被解除的直接原因，对于租赁合同解除后造成的合理损失，被告应对损失的实际承担方予以赔偿。租赁合同虽由殷建忠签订，但其作为原告的唯一股东，租赁目的亦为原告经营办菜餐厅所用，在被告违约给其造成损失的情形下，其同意由原告向被告主张，本院予以认可。关于被告尚未支付的租金54,904.6元、拖欠的水电费13,669.4元，以及逾期支付租金的违约金3,349.2元，被告应赔偿原告。一方违约致使合同解除应当赔偿另一方违约金，违约方对此应系明知。原、被告签订协议时已经对租赁合同有所涉及，被告对租赁期间及每月租金应系知情，因此对未按时支付租金可能造成的违约金额应在被告可预知范围之内，现原告要求被告赔偿履约保证金75,382元、解约违约金52,188元，本院认为应予支持。关于免租期使用费137,261元，原告并无证据表明已就租赁合同中有关免租期的事宜向被告进行了告知，被告难以预料未按时支付租金可能会带来免租期使用费的产生，因原告对该费用的产生亦有过错，本院酌情由被告赔偿原告90,000元。关于诉讼费，结合徐汇区人民法院的判决，本院支持7,456元。本案中原告主张的款项殷建忠虽未向朗泉公司支付，但此系经人民法院所确定的债权，殷建忠负有法定的支付义务，被告以尚未支付为由不予承担，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、被告上海办菜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海恩次餐饮管理有限公司租金54,904.6元、水电费13,669.4元，逾期支付租金违约金3,349.2元、履约保证金75,382元、解约违约金52,188元、免租期使用费90,000元、诉讼费7,456元；二、驳回原告上海恩次餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,504元，由原告上海恩次餐饮管理有限公司负担938元，由被告上海办菜餐饮管理有限公司负担5,566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈双幸审 判 员  张庆刚人民陪审员  秦瑞秋二〇二〇年七月二十八日书 记 员  杨士群附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。