淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1024号原告：淮安市都市客栈，住所地淮安市，统一社会信用代码913208027965040787。投资人：王兴玉，男，1975年9月17日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：曹瑞雪，江苏泰耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼薇，江苏泰耀律师事务所实习律师。被告：淮安市鑫富酒店管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道43号1幢A4058室，统一社会信用代码91320891MA1YM8KD5Y。法定代表人：缪兰香，职务总经理。委托诉讼代理人：孙梦洁，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：艾晓丽，女，1984年10月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陈琼，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺馨，江苏引航律师事务所实习律师。原告淮安市都市客栈（以下简称：“都市客栈”）与被告淮安市鑫富酒店管理有限公司（以下简称：“鑫富酒店”）、艾晓丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告都市客栈的委托诉讼代理人曹瑞雪、吴琼薇，被告鑫富酒店的委托诉讼代理人孙梦洁、被告艾晓丽的委托诉讼代理人陈琼、张艺馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都市客栈向本院提出诉讼请求：1、被告鑫富酒店支付租金43150元、迟延履行金131250元、水费2968元、电费68635元、违约金200万元；2、被告鑫富酒店支付律师服务费7万元、保全保函费4600元；3、被告艾晓丽对被告鑫富酒店的上述债务承担连带保证责任；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年7月30日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将位于淮安市北侧钢架大棚出租给被告鑫富酒店使用。合同约定年租金标准为144万元，自2021年1月1日起递增5万元，以后每三年递增5万元整。合同约定付款方式为第一次付至2019年12月底，从2020年1月1日起按半年预付，每次提前30日预付，租金汇入原告指定账户。合同约定被告鑫富酒店不按时足额缴纳租金的，除仍应及时如数补缴外，还应每日支付日租金一倍的迟延履行金。合同约定违约金200万元，约定违约方承担诉讼或追偿的一切费用（包含但不限于律师费、诉讼费、保全费等）。被告艾晓丽作为被告鑫富酒店的担保人在合同上签字。被告应于2020年12月1日前提前预付2021年1月至2021年6月期间的租金，但被告未按约支付。后被告于2020年12月29日向我方发出解除房屋租赁合同通知书。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，被告鑫富酒店未按约定支付租金，除应继续履行缴足租金义务外，还应承担违约责任；被告艾晓丽为被告鑫富酒店的债务提供担保，应当承担连带保证责任。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告鑫富酒店辩称：1、对于欠付租金金额，应当按照年租金100万元的标准计算涉案的15天。对于迟延履行金，因我方于解除合同前和原告多次交涉，明确2021年不再继续租赁涉案场地，因原被告之间就解除合同一直未达成共识，故在我方搬离前尚有部分租金未付。2、对于水电费，原告未提供缴纳凭证，对于具体金额待核实。3、因涉案场地我方搬离后由原告继续使用，未对原告造成空置费用以及其他损失，不应支付相应违约金，且原告主张的违约金标准过高。4、对原告主张的律师费、保全费，标准过高，且在之前租赁纠纷中，我方已经支付过，不同意重复支付。被告艾晓丽辩称：1、涉案的房屋租赁合同于2020年12月29日已经解除，而2020年12月31日之前的租金已经过（2020）苏0812民初3884号案件处理完毕，因此不存在未处理的主债务。2、《民法典》施行后的法律事实引起的法律纠纷，适用《民法典》的规定。原告提供的租赁合同中未约定任何保证条款，我仅在“乙方担保人”处签字，对保证方式没有做出任何约定，按《民法典》的规定应当属于一般保证。如果存在未付租金，我享有先诉抗辩权。3、租赁合同中并未对担保的范围作出明确约定，应当做出对担保人有利的解释，我仅认可在租金范围内承担保证责任。综上，请求驳回原告对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月30日，原告都市客栈（甲方）与被告鑫富酒店（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“租赁标的：1、淮安市淮海北路62号物资大厦主楼3-9楼、一楼大厅（大厅前部无产权证明），2、淮安市淮海北路62号物资大厦3楼北侧钢架大棚（无产权证明）。租赁用途：乙方承租房屋用于主营客房，兼营棋牌、茶吧、小商品，未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途和增加其他经营项目。租赁期限：2019年8月1日起至2026年6月30日止（原甲方与艾月平、艾晓丽签订的合同于2019年7月31日终止）。租金：每年144万元（大厅无产权证明部分赠送使用，未计租金）；其中租赁标的1租金为140万元，其中租赁标的2租金为4万元。租金增幅：从2021年1月1日起递增5万元整，以后每三年递增5万元。付款方式：第一次付至2019年12月底，从2020年1月1日按半年预付，每次提前30天预付。租赁期满或提前终止：乙方应于合同期满或提前终止后的3日内，向甲方完好无损地返还租赁时所接受的全部租赁标的，以保持正常经营状态为标准。乙方不按期足额缴纳租金的，除仍应及时如数补缴外，还应每日向甲方支付日租金一倍的迟延履行金。本合同的违约金金额：200万元整。违约方承担诉讼或追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等）…”被告艾晓丽在乙方担保人处签名。2020年4月20日，原告都市客栈（甲方）与被告鑫富酒店（乙方）又签订一份《补充协议二》，约定：“从2020年5月1日起，更改甲乙双方原合同的租赁标的：1、保留淮安市淮海北路62号物资大厦主楼5-9层、一楼大厅；2、退回租赁标的1其中的主楼4层、3层（西北角3间，现有状况为宾馆餐厅除外）；3、退回租赁标的2其中的三层北侧钢架大棚。二、两部电梯的使用、管理，以甲方另行通知为准。三、租赁标的更改后的租金为每年100万元。四、原合同的其余条款不变，以原合同为准。”2020年12月29日，被告鑫富酒店向原告都市客栈发出一份《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“…因我司经营不善以及新冠疫情影响，2020年整年公司存在严重亏损、资不抵债。现我司决定关闭酒店，不再继续经营。因租赁合同目的已经无法实现，遂我司不再租赁使用上述全部房屋。就解除上述房屋租赁合同以及办理退租事宜，此前我司工作人员已口头告知贵方，现再次书面函告贵方：一、自2021年1月15日起，我司解除贵我双方签订的上述租赁合同，不再继续租赁使用该房屋，不再继续支付房屋租金。二、请贵方收到本函后配合我司在上述合同解除日办理退房手续。三、贵方可以将上述房屋另租他人，请贵司积极寻找新的承租人，采取适当措施防止损失扩大。”2021年1月15日，被告鑫富酒店搬出诉争房屋。2021年1月22日，被告鑫富酒店向原告都市客栈发出一份《告知书》，载明：“我司于2020年12月29日向贵司发出《解除房屋租赁合同通知书》，并于2021年1月15日已实际从租赁标的淮安市淮海北路62号物资大厦主楼5-9楼、一楼大厅撤场。撤场当日我司已向王兴玉先生交付了淮安市都市客栈营业所用网上银行密钥并且将办理事宜口头告知了王兴玉先生。因租赁标的目前属于空置状态，为避免损失，特书面函告贵方：一、2021年1月15日，我司已实际搬离租赁标的，不再继续租赁使用该房屋；二、就我司单方面解除合同所造成的违约事宜，我司自愿承担相应违约责任；三、请贵方尽快寻找新的承租人并且采取必要措施避免损失扩大。”另查，原告都市客栈为进行本案诉讼，支付律师费7万元。本案有争议的主要事实与证据如下：关于水电费。原告都市客栈明确，在本案中主张的系2020年12月1日至2021年1月15日期间的水电费。原告都市客栈又陈述，被告鑫富酒店使用的是分表，水电费系其每月抄表，再向鑫富酒店发送记录，双方进行结算；因2020年12月份被告鑫富酒店已准备撤场，故双方未对2020年12月及2021年1月的水电费进行确认及结算。原告都市客栈又提交了收据及水电费清单，载明2020年12月1日至2021年1月1日，被告鑫富酒店的电费为43488元、水费2023元；2020年1月1日至2021年1月15日，被告鑫富酒店的电费为25147元、水费945元。被告鑫富酒店认为原告都市客栈主张的该期间水电费明显高于之前的每月实际费用，对原告都市客栈提交的收据及清单均不认可。双方又确认了被告鑫富酒店水电费的历史数据，具体为：2019年11月份水电费合计28519元；2019年12月份水电费合计30024元；2020年1月份水电费合计27654元；2020年7月份电费18416元、水费2650元；2020年8月份电费26733元、水费2233元；2020年9月份电费15668元、水费2734元；2020年10月份电费16373元、水费2412元；2020年11月份电费28008元、水费2212元。关于房屋的回收及继续使用问题。原告都市客栈陈述，其在被告鑫富酒店撤离后十几天才继续经营，但经营状况很差。本案审理过程中，本院依原告都市客栈的申请，依法对被告鑫富酒店、艾晓丽名下价值230万元的财产进行了保全。原告都市客栈为进行保全，支付诉讼财产保全责任保险费4600元。本院认为，原告都市客栈与被告鑫富酒店签订的租赁合同及其补充协议，系双方真实意思表示，且不具备法定无效的情形，属合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同约定的履行期限截止2026年6月30日，但被告鑫富酒店于2020年12月29日发函表示将于2021年1月15日解除合同，并于2021年1月15日实际搬离诉争房屋；诉争租赁合同因被告鑫富酒店的单方解除行为而终止，被告鑫富酒店的行为构成违约。按租赁合同约定的付款方式，租金从2020年1月1日开始按半年预付租金、每次提前30日预付，被告鑫富酒店应于2020年12月1日支付2021年1月至2021年6月的租金，但其并未按约定期限付款，已构成违约；现原告都市客栈主张被告鑫富酒店支付2021年1月1日至2021年1月15日期间的租金，本院予以支持。关于该期间的租金标准，租赁合同中虽约定了每年144万元、从2021年开始逐年递增的计算方式，但双方在补充协议中约定退回部分租赁房屋、又将租金更改为每年100万元；在补充协议中并未继续明确按逐年递增的方式计算租金，按通常理解，应视为双方对变更后的租赁物形成了每年固定100万元的租金标准。按此标准计算，被告鑫富酒店应支付的2021年1月1日至2021年1月15日期间租金为41096元（100万元÷365日×15日），原告都市客栈主张的超出部分，不予支持。关于被告鑫富酒店迟延支付租金的违约责任，租赁合同中约定的每日支付日租金一倍的迟延履行金标准过高，本院酌情以未付租金41096元为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算逾期付款违约金，原告都市客栈主张的超出部分，不予支持。原告都市客栈主张被告鑫富酒店支付违约金200万元，被告鑫富酒店认为合同中约定的违约金标准过高；本院认为，原告都市客栈主张的违约金应参照其实际损失等因素予以调低，理由为：1、双方于2020年4月20日签订的补充协议中约定退还了部分租赁房屋，因此仍按原约定的标准计算变更后的租赁标的物的违约金并不适宜；2、2020年新冠疫情爆发后，对住宿行业的经营造成了一定的负面影响，确定违约责任时应适当考虑经营者的利润减少等经营困境；3、原告都市客栈自认在被告鑫富酒店撤场十余日后，其使用诉争房屋继续经营，则其自身的实际损失应得到了减轻。综上，在考虑都市客栈的预期可得利益损失等实际损失的基础上、再考虑违约金应兼具补偿性与惩罚性等因素，本院将被告鑫富酒店应支付的违约金酌定为40万元，原告都市客栈主张的超出部分，不予支持。关于水电费问题。原告都市客栈与被告鑫富酒店不能就诉争租赁合同终止时水电表的读数问题达成一致，而当时的水电表读数已难以恢复。原告都市客栈主张的水费2968元，与被告鑫富酒店之前水费记录相比，较为合理，本院予以采信；但原告都市客栈主张的电费金额与被告鑫富酒店之前缴纳的电费金额相比畸高，不合常理；故本院在参照被告鑫富酒店支付水电费的历史数据的基础上，再考虑12月份、1月份宾馆制暖用电较多等因素，酌情将诉争期间的电费确定47000元，原告都市客栈主张的超出部分，不予支持。关于律师费、保函费的负担问题。诉争租赁合同中约定违约方承担诉讼或追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等），因被告鑫富酒店违约，故其应承担原告都市客栈支付的律师费，但在确定律师费金额时，应考虑律师费本身的合理性问题。因原告都市客栈的部分诉讼请求本院并未支持，故其按起诉标的金额计算的律师本院亦酌情予以调整，酌定为35000元，其主张的超出部分，不予支持。关于原告都市客栈主张的保函费，诉争租赁合同中并未明确约定，且并非诉讼过程中必然发生的费用，故本院不予支持。被告艾晓丽在诉争租赁合同中以担保人身份签名，且未明确担保范围，按签约时施行的《中华人民共和国担保法》之规定，视其为全部合同债务提供了连带责任保证。被告艾晓丽辩称应按《中华人民共和国民法典》之规定，认定其承担一般保证责任，因其在诉争租赁合同上签名时，《中华人民共和国民法典》并未施行，而民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，故本院对其辩解不予采信。综上，原告都市客栈主张被告艾晓丽对被告鑫富酒店应支付的款项承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市鑫富酒店管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告淮安市都市客栈租金41096元，并以41096元为基数，自2020年12月2日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付逾期付款利息直至全部款项清偿为止；二、被告淮安市鑫富酒店管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告淮安市都市客栈违约金40万元、水费2968元、电费47000元、律师费35000元，合计484968元；三、被告艾晓丽对被告淮安市鑫富酒店管理有限公司应支付的上述款项承担连带付款责任；四、驳回原告淮安市都市客栈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25370元，原告淮安市都市客栈负担16795元、被告淮安市鑫富酒店管理有限公司负担8575元；保全费5000元，原告淮安市都市客栈负担1500元、被告淮安市鑫富酒店管理有限公司负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××13）。审 判 长  潘雷人民陪审员  左欣人民陪审员  程伟二〇二一年七月二十三日法官 助理  韩靖书 记 员  陈欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。…