湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0602民初5602号 原告：杨晓平，男，1977年7月23日出生，汉族，湘阴县人，住岳阳市岳阳楼区。 原告：赵艳，女，1977年11月20日出生，汉族，四川省盐亭县人，住岳阳市岳阳楼区。 被告：岳阳市佳利置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区岳阳大道德龙财富中心****。 法定代表人：邹大鹏，董事长。 被告：岳阳联创合众营销策划有限公司，住，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵中路创业大厦****/div> 法定代表人：汤飞，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：肖捷，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：马会，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。 原告杨晓平、赵艳与被告岳阳市佳利置业有限公司（以下简称“佳利公司”）、岳阳联创合众营销策划有限公司（以下简称“联创公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓平、赵艳，被告联创公司法定代表人汤飞及其两被告的共同委托诉讼代理人肖捷、马会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨晓平、赵艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告佳利公司支付延期交房违约金共计11492元；2.判决被告联创公司退回违法收取的7000元信息咨询服务费；3.“预付金额20000元，享受房款总价98折优惠”属于违法欺诈，判令被告联创公司支付原告金额12033元；4.判决被告佳利公司支付原告精神损失费5000元；5.判决由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告佳利公司签订《岳阳市商品房买卖预售合同》，合同约定原告以601692元购买由被告开发的位于白杨坡路XXX号期房“壹品苑”一栋XX单元XXX号房，原告已经依约支付了购房款，但被告2019年11月30日才通知原告收房，逾期交房已超过191天。两被告以“7000元信息咨询费抵30000元”欺骗原告，应予以退还，并支付原告优惠款12033元。 被告佳利公司、联创公司共同辩称，答辩人逾期交付房屋属实，且答辩人也愿意竭尽全力就延期交房对业主进行合理补偿；合同约定交房时间为2019年5月31日，实际通知交房时间为2019年12月2日，延期交房时间为185天，故被答辩人杨晓平、赵艳关于违约金的诉讼请求计算错误；合同在履行过程中遭遇了不可抗力的影响，交房逾期的天数应当相应的予以核减。答辩人无须承担认购金、购房优惠款的返还责任，也无须另行支付房价折扣款，答辩人根据买卖合同的价格，已经给予被答辩人折扣优惠，合同是双方真实意思表示，不存在无效或可撤销的事由，被答辩人称没有享受折扣优惠不符合事实；合同中约定的违约金过高，请求人民法院酌情按照年利率1.5%的标准核算违约金。 查明的事实 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此确认下列事实： 2017年12月23日，原告杨晓平与被告佳利公司签订了一份《商品房认购书》，该认购书确认了原告购买的房产为XX栋XX层XXX房，暂定面积78平方米，并明确了原告认购单位标准单价为8416元，总价为656438元，折后单价为7714元，折后总价为601692元，并在之后备注：该套认购商品房最终享受优惠具体明细如下：①7000抵30000元；②认筹额外优惠98折；③7天按时签约99折；④付款方式优惠（一次性98折、银行按揭与公积金99折）。 2017年12月29日，原告杨晓平、赵艳和被告佳利公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于岳阳市岳阳楼区××路××号××幢××层××号商品房，预测房屋建筑面积78平方米，单价为每平方米7714元，购房款总价601692元；原告应于2017年12月29日前支付购房款181692元，余款420000元申请公积金贷款；被告在2019年5月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房；逾期交房在60日内的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，超过60日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；双方还对合同的其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款601692元。2019年12月2日，被告通知原告2019年12月2日至2019年12月8日期间收房。原告自认在2019年12月8日收房。 另查明，被告联创公司系受被告佳利公司委托销售房屋。原告向被告联创公司咨询后并支付了7000元的咨询费，双方约定“若成功签订购房合同，可享受柒仟元咨询费抵叁万购房款，并且所缴纳的咨询服务费柒仟元不予退还。若未购房成功，则全额退还咨询费柒仟元。” 被告佳利公司在网上的备案价格与房屋销售价格相同，为7714元/平方米。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告逾期交房时间的认定。被告主张，工程施工因为附近居民阻工、暴雨天气停工、政府管制城市基建渣土、散装材料运输停工等不可抗力的原因，交房时间应当顺延。被告提供了下列证据：（1）岳阳市岳阳楼区五里牌街道办事处2018年8月13日及2018年11月24日的信访座谈会记录及该办事处古井社区居民委员会2019年9月18日出具的《“壹品苑”项目阻工情况说明》，证明因附近居民阻工，导致该工程延后开工6个月。（2）岳阳市气象局第2019015号《岳阳市2016年10月至2019年7月23日岳阳国家基本气象站日降水资料统计表》，证明该期间内岳阳市降水总日数为437天；（3）岳阳市城市管理和行政执法局关于中心城区禁运基建渣土、散装建筑材料的通知16份，证明自2016年4月19日至2019年10月20日期间，工程施工因政府管制暂停54天。原告主张，附近居民阻工不是原告的原因造成的，自然天气不属于不可抗力，政府虽禁运基建渣土、散装建筑材料，但并不禁止开工；被告到2019年12月2日才通知收房，原告于2019年12月8日才实际收房，被告逾期交房191天。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告即便因附近居民阻工造成对原告逾期交房，也应先按合同约定向原告承担违约责任，故对被告关于第三人阻工应当顺延交房时间的抗辩意见，本院不予采纳。壹品苑工程项目所在地系亚热带季风气候，暴雨天气时有发生，被告作为本地商品房开发企业，应当明知且可以预见；同时，本案合同未对因暴雨天气造成的停工是否可以顺延交房时间进行约定，故对被告关于暴雨天气应当顺延交房时间的抗辩意见，本院不予采纳。政府因行政管理禁运基建渣土、散装建筑材料，必然影响被告的正常施工，因该行为而造成的停工，非被告可以预见和克服，被告因此主张顺延交房时间的抗辩理由成立，本院予以采纳，但发生在合同签订之日至约定交房之日期间的禁运基建渣土、散装建筑材料的时间只有41天，被告将合同签订之前和约定的交房时间之后的禁运时间及也作为顺延交房的理由，没有法律依据。故此，被告应于2019年5月31日前交房，实际至2019年12月2日才符合交房条件，逾期交房184天（2019年6月1日至2019年12月2日），核减可以顺延的41天，实际逾期交房143天。 判决的理由与结果 本院认为，原告杨晓平、赵艳和被告佳利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告逾期交房143天，已构成违约，应向原告承担违约责任。合同约定的日万分之一的违约金标准，未超过本地正常的房屋租赁价格标准，对被告主张该标准偏高的抗辩，本院不予采纳。据此计算，被告应支付原告2019年6月1日至2019年12月2日期间的逾期交房违约金8604.2元（601692元*0.01%/天*143天）。原告和佳利公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均有拘束力。原告主张的“房屋销售价格不得高于备案价格”的行政规定不属于强制性行政法规，无法阻却上述合同的法律效力。原、被告均应按照上述合同的约定享受权利履行义务。关于原告主张的欺诈，应按照相关法律规定行使撤销权。原告要求退还购房款优惠折扣没有事实和法律依据。原告已经签订了购房合同并按照合同约定享受了7000元抵30000元的优惠，故对于原告要求被告联创公司返还7000元咨询费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告佳利公司赔偿其精神损失费5000元没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告岳阳市佳利置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨晓平、赵艳逾期交房违约金8604.2元； 二、驳回原告杨晓平、赵艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理； 案件受理费减半收取498元，由原告杨晓平、赵艳负担473元，由被告岳阳市佳利置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  彭莎莎 二〇二〇年十二月六日 书记员  刘 芳