福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖民初字第2305号原告陈财根，男，1986年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托代理人杨君聪，福建兴世通律师事务所律师。委托代理人张总水，福建兴世通律师事务所实习律师。被告叶文庆，男，1978年12月9日出生，汉族，住福建省平和县。第三人陈达龙，男，1985年7月19日出生，汉族，住福建省龙海市。被告和第三人共同委托代理人林远强，福建金海湾律师事务所律师。原告陈财根与被告叶文庆、第三人陈达龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告陈财根的委托代理人杨君聪、张总水，被告叶文庆及其与第三人共同委托代理人林远强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈财根诉称，原、被告双方于2014年1月5日签订一份编号为0900285的《房产买卖协议书》。该协议载明：①被告向原告购买位于湖里区后埔北二里180号606室房产，建筑面积为143.55㎡；②被告应于签订协议当日向原告支付购房定金100000元；③被告应向原告支付购房款3600000元；购房款分三次支付，于2014年1月25日前支付650000元，于双方至厦门市国土资源与房产管理局送件当日支付430000元，余款2520000元由被告以申请购房按揭贷款的形式直接支付给原告，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，则被告应于收到银行通知三日内将差额部分以现金方式支付给原告；④被告应于签订《厦门市房地产买卖合同》后三日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银�确认，在被告取得产权证时立即办理抵押手续，于三日内办妥银行按揭贷款手续；⑤所有交易税费均由被告承担；⑥甲、乙双方均不得中途毁约，若一方违约，则违约方应按总购房款的20%支付违约金，并应承担对方因此支付的律师费和诉讼费；等等。协议还就有关事项作了详细约定。协议签订后，原告已按照被告要求于2014年3月21日办妥将房产过户至被告指定的第三人名下的相关变更登记手续，并于2014年3月24日与被告、第三人及中介方厦门征厦房地产投资顾问有限公司工作人员李佳俊等人一起到厦门建行位于台湾街的支行提交办理银行按揭所需的资信证明等材料，但前述支行以第三人不符合按揭贷款要求为由拒绝受理该贷款申请。为此，原告通知被告应按时备齐银行按揭所需的资信证明材料并办妥经银行确认的相关手续，逾期未办妥的，被告应按照协议约定时�支付原告剩余购房款2520000元。同时，原告还委托律师于2014年3月26日向被告发出《律师函》，郑重告知被告前述通知事项。然而，被告不仅拒收该律师函，甚至还提出原告应降低购房总价等无理要求。无奈之下，原告只好再次委托律师于2014年4月18日发出《律师函》，要求被告于2014年4月30日前支付剩余购房款2520000元，逾期未足额支付，原告将依法解除协议并要求被告承担相应的违约责任。被告再次拒收该律师函。而且，被告至今仍未支付原告剩余购房款。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，原告有权依法解除协议，还有权要求被告及第三人办理将房产恢复登记至原告名下的变更登记手续并承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、解除原、被告于2014年1月5日签订的《房产买卖协议书》；2、被告及第三人协助办理厦门市湖里区后埔北�里180号606室房产的产权变更登记手续，将上述房产的产权恢复登记至原告名下，并由被告承担相应的税费；3、被告支付原告违约金720000元及律师费55000元；4、被告承担本案的全部诉讼费。被告叶文庆辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。1、双方协商缔约《房产买卖协议书》时，被告就明确表示自己能力有限，购房款大部分需要通过银行贷款形式支付，原告表示同意，故在协议中才会有第四条第4点约定向银行申请商业贷款支付余下2520000元购房款，及第二十一条第3点约定以该房产向银行申请贷款支付余下购房款。2、协议签订后，被告依约支付了1080000元购房款的义务，其余购房款需通过原告提供已过户至第三人名下的产权证配合被告办理银行抵押贷款的形式来支付，这也是原告依协议约定应尽的附随义务。3、双方于2014年3月21日办理产权登记过户手续，于2014年4月2日可取房产权，原告收执收件收据。为办理银行贷款，第三人于2014年3月30日与委托房产评估公司签订《房地产委托评估合同》委托其对交易房屋进行贷款评估，并于当日到原告所居住的上述地址欲对该房屋进行拍照、现场勘验等评估工作时，但遭到原告的坚决反对和拒绝，致使评估公司评估报告无法出具。且在取件日及随后至其起诉期间，被告、第三人及中介多次催促原告尽早取件，但原告就是不予理睬，导致被告至今无法办理评估、抵押及银行贷款手续。而逾期取件超过30日以上，每日应按税款总额的万分之五支付滞纳金，这一切责任均在原告，不能归责于被告。4、原告诉称“2014年3月24日厦门建行位于台湾街的支行拒绝受理第三人办理银行按揭贷款申请”这与事实不符，因尚未产权过户，当日双方及第三人和中介人员只是到该行�询、理解相关贷款办理手续流程，被告知可抵押贷款，并不是正式办理银行按揭贷款手续，且即便按原告所说当时无法办理按揭贷款，也因协议约定银行商业贷款形式，并不只限定按揭贷款一种形式，只要原告提供房屋产权证配合被告还可通过银行抵押贷款依然能够支付剩余购房款。5、原告一方面拒不提供房屋产权证配合被告办理银行抵押贷款，一方面又要求被告限时支付剩余购房款，原告提出的这种支付形式是对协议约定的剩余购房款支付方式的变更，对被告不具约束力。综上，双方签订的协议系双方当事人真实意思表示，与法不悖，应属有效，双方均应依约履行。被告并未违约，原告拒绝提供诉争房屋产权证，致使被告至今无法办理银行贷款支付剩余购房款，因此造成的法律后果应由原告自己承担，不能归责于被告。原告单方改变剩余购房款的支付方式，在没有经过被告同意的情况下对被告不约束力。原告的各项诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。第三人陈达龙辩称，同意被告叶文庆的答辩意见。经审理查明，2014年1月5日，原、被告双方签订一份编号为0900285的《房产买卖协议书》。协议第一条约定，原告同意将座落于厦门市湖里区后埔北二里180号606室房产出售给被告，建筑面积为143.55㎡。第二条约定，双方同意成交价为3600000元，被告于签订协议之日应向原告支付购房定金100000元。第四条约定，被告应分三次向原告支付购房款，已付定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为于2014年1月25日前支付650000元，于双方至房管部门送件当日支付430000元，余款2520000元原告同意被告向银行申请商业贷款，由银行直接转至原告账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，则被告应于收到银行�知三日内将差额部分以现金方式支付给原告，若银行实际放款金额大于贷款申请金额，原告应于收到银行放款当日将差额部分以现金方式支付给被告。第五条约定，原告应于收到被告购房款全款当日将房产交付给被告使用等。第十二条约定，双方不得中途悔约，若原告中途悔约，应书面通知被告并自悔约之日起三日内退还被告所支付的购房款，同时向被告支付相当于双倍定金的违约金，若被告中途悔约，原告所收取的定金不予退还，原告应退还被告所支付的购房款；在此条件下，向中介支付的中介费由违约一方承担，且违约方应承担合同所产生的诉讼费和律师费。第十三条约定，若被告不能按期向原告付清购房款或原告不能按期向被告交付房产，每逾期一日由违约方向对方支付上述购房款的0.02%作为违约金。第十四条约定，双方保证原告产权证解押、注销出件�日内签订《厦门市房地产买卖合同》，并前往房管部门办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日违约方向另一方支付购房款的0.02%作为违约金；若原告产权证解押、注销出件十日内因乙方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担违约责任。第十五条约定，被告应在签订《厦门市房地产买卖合同》后三日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在被告取得产权证时立即办理抵押手续，于三日内办妥银行按揭贷款手续。第二十一条其他事项约定，双方经友好协商同意被告用第三者的名字过户；双方均不得中途违约，若一方违约应按总购房款的20%支付守约方（违约金），并承担中介佣金；原告同意被告以该房产向银行申请贷款支付余下购房款；被告指定自己找评估公司，评估与中介无关。协议还就交易税费、户口、其他债权债务等有关事项作了详细约定。协议签订后，双方开始履行合同。2014年3月21日，双方依约定到房管部门办理过户变更登记手续，并按被告要求将房产过户至其指定人员即本案第三人名下。被告截至该日依约共向原告支付购房款1080000元。2014年3月24日，被告、第三人及中介方人员一起向建行台湾街支行申请办理银行按揭所需的资信证明等材料，因第三人不符合按揭贷款要求无法办理。2014年3月26日，原告通过其代理人向被告邮寄一份律师函，要求被告于2014年3月26日前备齐银行按揭所需的资信证明材料并办妥经银行确认的相关手续，否则应于2014年3月31日前支付剩余购房款2520000元。同日，原告通过其代理人向中介及其经办人邮寄律师函，要求中介公司催促被告办理按揭手续并按时付购房尾款。后因被告未备齐银行按揭所需的资信证明材料并办妥经银行确认的相关手续，亦未按要求支付剩余购房款，致使原告未去领取房屋产权登记证，未配合办理房产评估的现场勘查。2014年4月2日，原告的代理人与被告的协商处理纠纷的过程中，被告表示双方约定的是抵押贷款，不是按揭贷款，只能做抵押贷款，并要求同时房价降价200000元再商谈。2014年4月18日，原告通过其代理人再向被告邮寄一份律师函，告知被告不仅未按期办理按揭手续，支付购房尾款，且提出降价等无理要求，已构成严重违约，应承担相应违约责任；并再次要求被告于2014年4月30日前足额支付购房尾款，否则原告将乙方解除《房产买卖协议书》，并追究被告的违约责任。同日，原告的代理人亦向中介及其经办人邮寄律师函，要求中介公司催促被告按时付购房尾款，否则将依法解除《房产买卖协议书》，并追�被告的违约责任。另查明，上述邮件因接收方拒签均被退回。原告因本案纠纷支出律师代理费55000元。被告庭审中表示协议第二十一条对购房尾款支付方式的补充中，对银行贷款具体是什么贷款双方没有具体约定，只要能贷出款项即可，当然包括抵押贷款即个人消费贷款。原告对此不予认可，称该条款对贷款方式没有变更，仅指按揭贷款即个人住房贷款，而个人消费贷款不能将款项直接支付给原告。以上事实，有原告提供的《房产买卖协议书》、收件收据、录音、律师函、邮政特快专递详情单、民事委托代理合同、发票、付款结算申请书，被告提供的转账凭证、收款收据、保管单、房产评估说明、邮政特快专递详情单等，以及当事人的陈述在案为证。诉讼过程中，原告申请财产保全，本院于2014年6月5日依法查封了担保人陈允明名下址于厦门市思明区莲坂商业广场西区106号房产及第三人陈达龙名下的上述讼争房产。本院认为，原、被告签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应遵照履行。（一）关于合同约定的购房尾款支付方式的认定。被告辩称购房尾款的支付包含了抵押贷款即个人消费贷款的方式。原告主张购房款的支付不包含个人贷款，而仅指按揭贷款即个人住房贷款。本院认为，根据协议第四条和第十五条的约定，双方确定的购房尾款的支付方式系按揭贷款即个人住房贷款；而第二十一条其他事项的约定亦未明确对第四条和第十五条的约定作出变更；故购房尾款的支付方式还应依协议整体进行理解，即按约定办理个人住房贷款。（二）关于被告是否存在违约的认定。根据约定，被告应在办理过户变更�记手续签订《厦门市房地产买卖合同》后的三日内，备齐经银行确认的按揭资信证明材料。而被告在2014年3月21日办理过户变更登记手续后，因其指定的第三人不符合按揭贷款要求无法办理按揭手续，其理应与原告协商变更款项支付方式，在协商不成的情况下有义务直接向原告支付购房尾款。在双方屡次协商无法达成一致意见的情况下，被告还要求降价否则不予协商，违约行为明显，构成根本违约。因此，被告的违约行为已致使不能实现合同目的，原告请求解除原、被告双方于2014年1月5日签订的《房产买卖协议书》，并要求被告、第三人协助办理讼争房产变更至原告名下的登记手续，事实清楚，理由充分，本院予以支持。而关于变更登记手续的税费，因未实际发生，原告可另行主张。至于原告未予配合办理房产评估事宜及领取房屋权证，系因被告要求变更款项支付方式在先，被告负有先履行义务，原告的行为不应视为违约。（三）关于违约金计算方式的认定。被告的行为属根本违约，依据协议第二十一条及第十二条约定，被告应向原告支付按总购房款的20%计算的违约金和原告因协议纠纷支出的律师费，故原告请求被告支付原告违约金720000元及律师费55000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告陈财根与被告叶文庆于2014年1月5日签订的《房产买卖协议书》。二、被告叶文庆、第三人陈达龙应于本判决生效之日起十日内，协助原告陈财根将址于厦门市湖里区后埔北二里180号606室房产变更至原告陈财根名下的登记手续。三、被告叶文庆应于本判决生效之日起十日内，支付原告陈财根违约金720000元和律师费55000元。四、驳回原告陈财根的其他诉讼请求。本案案件受理费11550元、财产保全费5000元，由被告叶文庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  吴永福人民陪审员  刘 铭人民陪审员  宋阿娟二〇一四年十一月二十四日书 记 员  李林娴附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百�十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。