广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初10382号原告：惠州农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省惠州市××××（江北段）82号。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：张靖、王贺，该银行员工。被告：黄志香，女，汉族，1974年8月21日出生，公民身份号码：441××××××××××××029，住址：广东省博罗县××××××委会办角小组。被告：梁海球，男，汉族，1973年2月3日出生，公民身份号码：441××××××××××××033，住址：广东省博罗县××××××委会办角小组。被告：惠州市海东置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区×××××××第六层。法定代表人：练某1。原告惠州农村商业银行股份有限公司与被告黄志香、梁海球、惠州市海东置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实合同签订时间：2010年11月9日。合同当事人：借款人、预抵押人被告黄志香、梁海球，贷款人、预抵押权人原告惠州农村商业银行股份有限公司，保证人被告惠州市海东置业有限公司。合同名称：《个人购房按揭贷款合同》（编号：农信个房借字2010年第00818号）。借款金额、期限：借款金额为490000元，借款期限180个月。还款方式：等额本息还款法。借款利率：浮动利率，在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下浮15%；借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起在本合同约定的贷款利率水平上加收50%作为罚息；借款人未按时偿付借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息在本合同约定的贷款利率水平上上浮50%作为复利利率计收复利。违约条款：借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，行使担保权利，解除与借款人的借贷关系；本合同项下涉及的律师服务费、评估保险、登记、评估保险、鉴定、见证、公证、保管等费用由借款人、保证人和抵押人承担。担保方式：1、保证，保证方式为不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止；2、预告抵押，抵押物位于惠州市惠城区××××××××山公馆（二期）10、11号楼10号楼7层01号房[预购商品房抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第1100029062号]；3、保证、抵押担保范围为主合同项下债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用[包括但不限于诉讼费、律师费（按《广东省律师服务收费标准》执行）、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等]。合同履行：2010年11月9日，原告与被告黄志香、梁海球签订《借款借据》，约定借款期限自2010年11月9日至2025年11月8日止，借款月利率为4.3492‰。当日，原告向被告黄志香、梁海球指定账户发放了贷款人民币490000元。被告欠款情况：截止至2020年9月21日，尚欠借款本金210208.15元、利息（含罚息、复利）0元。原告诉讼请求：1.立即解除原惠州市惠城区××信用合作联社与被告签订的《个人购房按揭贷款合同》【合同编号：农信个房借字2010年第00818号】；2.被告一、被告二偿还原告贷款本金人民币231209.46元，利息（含罚息、复利）3361.35元，本息合计234570.81元【利息暂计至2020年6月20日，此后的利息（含罚息、复利）按合同约定计至实际清偿之日】；3.确认原告对被告一、被告二名下位于惠州市惠城区××××××××山公馆（二期）10、11号楼10号楼7层01号房【证号：粤房地预登惠州字第1100029062号】的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；4.被告三对被告一、被告二的上述全部债务承担连带保证担保责任；5.三被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用。其他：依原告诉讼保全申请，本院于2020年7月22日作出（2020）粤1302民初10382号民事裁定书，裁定：查封被申请人黄志香、梁海球名下位于惠州市惠城区××××××××山公馆（二期）10、11号楼10号楼7层01号房[证号：粤房地预登惠州字第1100029062号，建筑面积：120.61平方米]的房产。上述查封价值以人民币270000元为限，查封期限为三年。被告梁海球在庭审中辩称：欠款属实，对拖欠的金额没有异议。裁判理由和结果本院认为，原告与被告黄志香、梁海球之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告黄志香、梁海球未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告之间签订的《个人购房按揭贷款合同》，并请求被告黄志香、梁海球偿还借款本金210208.15元及支付相应的利息（含罚息、复利）（暂计至2020年9月21日为0元），具有事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。被告惠州市海东置业有限公司自愿为被告黄志香、梁海球的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告黄志香、梁海球的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告黄志香、梁海球用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告黄志香、惠州市海东置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原惠州市惠城区××信用合作联社与被告黄志香、梁海球、惠州市海东置业有限公司于2010年11月9日签订的《个人购房按揭贷款合同》（编号：农信个房借字2010年第00818号）；被告黄志香、梁海球应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州农村商业银行股份有限公司偿还欠款本金210208.15元及支付利息（含罚息、复利）［暂计至2020年9月21日为0元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利］；被告惠州市海东置业有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任；驳回原告惠州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4919元、保全费1870元，合计6789元（原告已预交），由原告惠州农村商业银行股份有限公司负担200元，由被告黄志香、梁海球、惠州市海东置业有限公司共同负担6589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  刘振尧审判员  赵顺喜二〇二〇年十二月二十四日书记员  古杏蓓