河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0132民初2610号 原告：张晓，女，1964年12月1日出生，汉族，住元氏县。 委托诉讼代理人：高贺莉，河北融保律师事务所律师。 被告：门书民，男，1964年9月1日出生，汉族，住元氏县。 委托诉讼代理人：刘增利，石家庄市元氏鸿宇法律服务所法律工作者。 被告：王金良，男，1971年7月8日出生，汉族，住邢台市临西县。 委托诉讼代理人：孟朝辉，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刁雪芹，河北冀华律师事务所律师。 原告张晓与被告门书民、王金良确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓的委托诉讼代理人高贺莉律师、被告门书民及其委托诉讼代理人刘增利、被告王金良及其委托诉讼代理人孟朝辉律师、刁雪芹律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告王金良持有的《房地产买卖契约》无效；二、本案诉讼费及其他费用由被告承担。其事实与理由：被告王金良持有一份《房地产买卖契约》，该契约的标的为北京市大兴区兴华北路中段78号院131号1至2层139号、140号房屋，该房屋系原告与被告门书民的共同财产。王金良称门书民将此房卖给他了，但是门书民否认。鉴于该房系夫妻共同财产，为保护原告的合法利益，特提起诉讼，请求法院对王金良持有的《房地产买卖契约》的性质和效力进行确认，确认该契约无效。 门书民提交答辩状辩称：被告门书民、王金良于2014年10月29日订立的《房地产买卖契约》，双方约定，被告门书民于2014年10月29日支付石家庄市鲁宾汉有限公司在中国银行的贷款用于折抵房款，将借款600万元用于折抵房款，实为基础借贷债权的担保，非房屋买卖关系。该房屋应为抵押物，根据担保法的有关规定，在债务人没有按期偿还债权人借款时，该房屋债权人有权进行处分，但须经债务人同意在履行清算业务的情况下，要求借款人才可办理房屋过户登记手续，而被告王金良并没有和被告门书民就借贷期间的债权债务进行清算，被告王金良擅自将房屋过户到其名下，违反法律规定。双方约定的房屋价值不能作为折抵债务的条件，应根据市场价格确定房屋价值，超出担保基础贷款债权(贷款本金、合法利息)贷款人将超出款项部分，返还借款人后，贷款人要求借款人办理房屋过户登记时，方可确定，被告王金良以房抵债将房屋直接过户到自己名下，侵害了被告门书民、原告张晓共有人的合法权益，该抵押合同无效。 王金良提交答辩状辩称：一、根据《房屋所有权证书》所载明的内容足以证实房屋所有权人为门书民，共有情况为单独所有，其有权处分案涉房屋。《委托书》《转委托书》《公证书》证明第三人有权依据被答辩人张晓的授权办理案涉两套房屋的买卖、过户等手续，故双方签订的《房地产买卖契约》系真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。（一）根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。从案涉房产的《房屋所有权证书》载明内容来看，房屋所有权人属于门书民单独所有。双方签订《房地产买卖契约》时，答辩人王金良完全有理由相信门书民有权处分案涉房屋，被答辩人张晓主张《房地产买卖契约》无效，于法无据。（二）被答辩人张晓签订两份《委托书》及《转委托书》《公证书》，授权给第三人办理案涉房屋买卖、过户等手续。案涉房屋能够办到答辩人王金良名下，完全依据被答辩人张晓的授权。被答辩人张晓与门书民系夫妻关系，案涉合同签订时间为2014年10月29日，距离门书民向答辩人王金良交付房屋至起诉前已将近5年时间，张晓也从未向答辩人王金良主张过任何权利。若被答辩人现主张双方签订该份《房地产买卖契约》时，未经其同意或不知情，不符合常理。二、答辩人已支付合理对价，案涉房屋实际交付并办理过户手续。退一步讲，即使被答辩人张晓主张门书民在未经其同意或知情的情况下，将夫妻共有房产出售，属于无权处分。答辩人在购买上述房产中也无任何过错，属于善意第三人，《房地产买卖契约》合法有效。（一）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”（二）依据上述法律规定，本案中1、答辩人王金良依据《房屋所有权证》及《委托书》、《转委托书》、《公证书》中载明的内容，完全有理由相信门书民有处分权，且经过被答辩人张晓授权同意，属于善意购买。2、被答辩人王金良与门书民于2014年10月29日签订《房地产买卖契约》，合同约定：卖方门书民自愿将其名下位于北京市大兴区段）78号院131号-157号1至2层139号、140号以600万的市场价格出售给买方王金良，答辩人王金良按照门书民指示一次性先行支付700万，多出的100万5日之内由门书民支付给王金良，逾期付款需支付逾期利息。答辩人王金良已按照门书民指示，支付合理对价并打款至其指定账户。3、涉案房屋在门书民及张晓授权同意的情况下办理房屋交付及过户手续，以上情形均可认定答辩人王金良属于善意第三人，被答辩人张晓无权主张案涉合同无效。三、依据法律规定及合同约定，即使产生相关民事责任，也应由门书良承担，与答辩人王金良无关。请求贵院依法驳回被答辩人张晓的诉讼请求，维护答辩人王金良合法权益。（一）依据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第95条之规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”（二）《房地产买卖契约》第四条约定：“甲方即（门书民）保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方即（王金良）造成的经济损失，由甲方负责赔偿”。综上，请求贵院驳回被答辩人张晓的诉讼请求。 当事人围绕诉辩主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。 张晓向本院提交下列证据：1、原告和门书民的结婚证；2、案涉房产的原房产证；3、公正委托书。以上证据证明王金良明知案涉房产为夫妻共同房产，却只要求门书民在契约上签字，证明其不是善意买受人。 门书民对张晓提交的证据质证认为：对证据1、2、3的真实性无异议。能够确定该房屋原告与被告门书民均为房屋所有人，被告门书民没有单方处分权和被告王金良订立买卖契约。 王金良对张晓提交的证据质证认为：对证据1、2、3真实性无异议，关联性有异议，门书民的房产证恰能证明所有权为门书民单独所有，王金良有理由相信门书民有处分权利，委托书证明门书民与张晓授权第三人办理案涉房屋买卖过户等手续，被告王金良在门书民与第三人的协助下办理两套房产的过户，属于正规合法，王金良与门书民签订的房地产买卖契约合同合法有效。 门书民向本院提交下列证据：1、房地产买卖契约一份，证明该房屋的建筑面积及门书民和王金良约定房屋价值为600万元，该约定违反法律规定，其双方约定名为确定房屋价款600万元，实为门书民向王金良借款600万元对该房屋设定的抵押行为，其次该房地产买卖契约最后约定的条款为借款合同，且涉案房屋涉及的房屋应为抵押物，本契约非买卖合同，应定性为借款抵押合同；2、评估报告两份，证明涉案房屋当时的价值高于双方约定的600万元的价值；3、王金良与张晨等人在石家庄中院的8份裁定书，证明王金良是职业房贷人，刘鹏和刘秋福的裁定书显示王金良向纪元房地产开发有限公司出借款项时也签订了房屋买卖合同，确认被告王金良为每一笔借款中提供的买卖合同内容类同，且买卖合同约定的内容为借贷关系，非买卖关系。房产抵押评估报告证明内容被告王金良以借贷名义为被告门书民房屋做抵押，后取得房屋，该行为不符合物权法规定善意取得房屋的要件。4、短信和转账记录。 张晓对门书民提交的证据质证认为：对证据1门书民的签字真实性认可，但是对合同内容不认可，据门书民所述，门书民签字时该契约为空白，是门书民当时向王金良借款签订的，证明借款不是表达房产买卖的意思；对证据2真实性认可，评估报告证明当时房产价值为1015.1万元。王金良在契约上填写房价600万元属于明显低价，同时也证明门书民当时没有表达房产买卖的意思。对证据3对证明内容无异议，认可；对证据4短信截屏认为是借款关系，不是买卖关系。 王金良对门书民提交的证据质证认为：对证据1真实性无异议，对第一被告表达的该合同为借款不认可，合同应同立合同的本意出发，从案涉合同载明的内容来看，其明确写明甲方门书民自愿将案涉的两套房产出售给乙方，并非借款协议，原告所称门书民在空白页签字并进行借款不认可，门书民作为完全民事行为能力人，有能力理解案涉的买卖合同所表达的意思效果，在空白页签字无依据；对证据2不认可，案涉两套房屋的价格为双方协商确定，属于门书民与王金良及在张晓授权下三方同意的结果，评估报告只能作为参考，且以600万元的价格交易两套案涉的房产属于市场合理价格，并不存在低价购买。这两份房地产评估报告的评估日期是2013年8月份，我与张晓、门书民所签署的房屋买卖协议是2014年10月29日，时隔一年多，另外这两份房屋评估报告是用于在与中国银行申请贷款所需的评估报告，属于高评高贷作为贷款参考的依据，不是真实的房价。对证据3与本案无关；对证据4三性均不予认可，短信内容只能说明与本案房屋价款无关，房屋买卖合同签订的时间为2014年10月29日，转账时间也为2014年10月29日，而被告门书民提供的短信中说的借款模板落款时间为2014年10月28日，与本案的房屋买卖契约合同所支付的房屋价款无关。门书民的陈述无事实、无根据，典型诽谤。 王金良向本院提交下列证据：1、委托书，证明张晓与门书民于2013年11月14日授权给第三人办理门书民个人名下位于北京市大兴区产的买卖合同过户手续，且受托人有转委托的权利；2、房屋所有权证，证明两套案涉房屋属于门书民单独个人所有，其有权利处分该房屋；3、房地产买卖契约转款凭证，证明2014年10月29日卖方门书民与买方王金良签订房地产买卖契约，合同约定王金良以600万元的价格购买门书民个人单独所有的案涉房屋，应门书民的要求一次性先支付700万元，多出的100万元由门书民5日内偿还，逾期不支付，门书民需支付逾期利息，本合同签订后门书民收到了王金良的转款700万元；4、转委托书、公证书，证明转委托人吕义琴于2015年1月26日将案涉两套房屋买卖过户等权利转委托给吕义霞，上述转委托行为符合法律规定，同日石家庄市平安公证处为上述转委托事宜进行公证；5、房屋所有权证，证明案涉两套房屋经过门书民与张晓授权合法办理产权过户手续，王金良拥有案涉两套房屋的所有权，不存在侵害原告张晓合法权利的情形；6、房屋所有权证，现案涉的两套房屋已由第三人合法所有，不在王金良名下。 张晓对王金良提交的证据质证认为：对证据1委托书的办理背景是当时门书民向王金良借款，王金良要求门书民办理的，委托书是对王金良债权的担保，该笔款项门书民已经偿还，并且偿还利息超过年息36%，该委托书只是委托吕义琴办理，并不是张晓同意门书民与王金良签订空白买卖契约，同时张晓在办理委托书时表达的意思也是对王金良的借款进行担保，在委托书中陈述该房产是夫妻共有财产；对证据2房产证中的单独所有只是证明该房产在购买时没有按份共有人，不是对非夫妻共同财产的表述，该房产在原告与被告门书民婚后取得，属于双方的共同财产；对证据3在中国银行国内汇款付款通知单中显示吕义琴为付款人，其向门书民转款时附言中注明石家庄鲁宾汉制衣工业有限公司法人门书民借吕义琴款，时间为2014年10月29日，吕义琴在转款后要求门书民办理借款手续，即签订了空白的房地产买卖契约，在门书民出具的收据中表述为收到现金700万元，没有表述房款，在买卖契约中根据王金良单方填写的内容也可以看出该契约实际为借款；对证据4转委托书的双方为吕义琴与吕义霞，原告张晓对此行为不知情，该转委托书与本案没有关联性；对证据5王金良的房屋所有权证不能证明案涉买卖契约是合法有效的，王金良使用了其他非法手段；对证据6与本案没有关联性。 门书民对王金良提交的证据质证认为：同原告的质证意见。补充：以本案的主债务是门书民所借王金良此债务是房屋抵押，双方约定的是偿还借款100万元，实为借款合同，在借款合同债务人没有完全履行后，王金良作为债权人可以向债务人门书民追偿，同时对设定的抵押物及双方的债权债务进行清算，但债权人和债务人没有清算，被告王金良现有证据不能支持，系房屋抵顶其债务行为，应按照抵押物的处分方式进行处分，并非按被告王金良提供契约上确定以物抵债方式，对房屋折抵，其次委托书中及转委托书中被告门书民没有委托被告王金良对该房屋进行处分，且被告王金良提供的证据也不能证明王金良本人对房屋有处分权，且过户到其名下。 经审理，本院查明事实如下： 原告张晓与被告门书民系夫妻。门书民名下有位于北京市大兴区段）78号院131号-157号1至2层139、140两套房产（下称案涉房产）。 2014年10月29日，门书民与王金良签订《房地产买卖契约》，合同第一条“标的、价款”表格中记载：“房号：大兴区兴华北路中段78号院131号1至2层，139号房、140号房共两套；建筑面积：面积共236.30平米；单价：25391.45；总价款：大写陆佰万元”；第二条“具体付款方式如下：乙方于2014年10月29日支付石家庄市鲁宾汉制衣工业有限公司在中国银行的贷款用于抵顶房款，多出的壹佰万元（1000000元）甲方于5日内支付给乙方”；第三条“甲方于2014年12月1日将上述房产正式交付给乙方”。第九条“双方协商补充协议如下：如五日内甲方不支付壹佰万元给乙方，则按以柒佰万元为基数，按日向乙方支付利息至还清之日止（按月息3%计算）”。门书民在甲方处签字捺印，王金良在乙方处签字捺印。后王金良依据该合同将案涉房屋转移登记到自己名下。 上述事实，有原被告陈述、经庭审质证的原被告提交的证据及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有”，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定时，双方应当平等协商一致。一方未经对方同意擅自出售房屋，约定的价格不符合合理的价格，虽已办理产权过户登记手续，但不符合善意取得的构成要件，该出售房屋的行为损害了另一方合法权益的，房屋买卖合同无效。本案中，门书民与张晓系夫妻关系，案涉房屋系双方的共同财产，门书民未经张晓同意，擅自将案涉房屋卖与王金良，并且王金良与门书民均知道案涉房屋一年前的评估价值即达到1015.1万元（2套），仍以600万元的价格成交，交易价格不符合常理，且王金良不能举证证明自己系善意购买，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”之规定，应认定案涉房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，但本案中原告张晓并未提出返还财产的请求，故本案对案涉房屋不予处理。 依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下： 被告门书民、王金良于2014年10月29日签订的《房地产买卖契约》无效。 案件受理费40元，由被告门书民、王金良各负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省元氏县；收件人：材料收转窗口；电话：8067×××7）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郑景云 二〇二〇年十二月十四日 书记员  王凯圆 书记员  张晓红 第2页共11页 第1页共11页