广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31505号原告：李冰丽，女，汉族，住广东省茂名市茂港区。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地:广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告李冰丽诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序于2021年1月5日进行审理，原告李冰丽与被告的委托诉讼代理人吴诗炜均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年3月3日就佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地14c号楼13层xx号商业用房签订的《物业使用权转让合同》于2020年11月20日解除；2.被告向原告返还物业使用权转让款249961元及违约金37494.15元(以转让金15%计算)；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告和被告智城公司于2017年3月3日就佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地14C号楼13层xx号商业用房的物业使用权转让，并签订了《物业使用权转让合同》。根据合同约定，被告智城公司将该物业使用权转让给原告，转让期限从签订之日起截至2037年3月2日，并在转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日，物业的转让金为249961元，一套面积19.72平方米；同时，合同还约定被告智城公司应于2017年12月31日前将上述物业交付给原告，被告智城公司未按照合同约定的期限向原告交付上述物业，逾期超过90天有权解决合同，按合同第九条1款，约定物业使用权转让金的30%向原告支付违约金。同日，原告还与被告智城公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司（下简称“梦乐城公司”）就前述xx物业的租赁事宜签订了《租赁合同》，约定被告于2020年12月12日前将前述物业交付给原告，原告再在2017年12月31日将物业交付给梦乐城公司，梦乐城公司依约向原告支付租金(第一年租金为1600元、第二年租金为1680元、第三年租金为1764元)一套。合同签订的当天，原告已经向被告智城公司支付前述物业全款249961元，(有发票为证)，被告智城公司的行为已严重违约，原告依法解除上述物业的《物业使用权转让合同》，并追究被告智城公司的违约责任。原告认为，被告智城公司未按期交付上述物业的违约行为，应当按照合同约定向原告退还转让金、支付违约金。梦乐城公司返租不按物业面积，而是按套支付租金，原告面积(19.72平方米)远远大于其他物业单位，梦乐城公司的行为严重影响原告利益，故要求追加赔偿。且梦乐城公司与智城集团法人为黄某1一人(2019年9月3日梦乐城公司法人由黄某1变更为卓思芪)，二者迟迟不交楼且拿返租为理由，坚决主张自身行为不违约不退还转让金，愚弄广大业主、有失法律公平公正诚实无欺的原则。被告辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：1.被告与原告在《物业使用权转让合同》并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼物业合同没有合同依据。2.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉讼物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告将涉讼物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经分别向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于梦乐城公司向被告广佛智城公司的租赁定制房，且原告分别出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告广佛智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉讼物业本身，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉讼物业已实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告广佛智城公司按物业使用权转让款的15%支付逾期交付案物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，且明显过高，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。另补充，原告收取了梦乐城公司履约保证金及租金每案各42287元，梦乐城公司同意将其已向原告支付的履约保证金及租金用以抵扣被告智城公司应向原告退还的物业使用权转让款。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告对对方举证的证据的真实性均未提出异议，本院确认其真实性并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼物业已取得建设工程规划许可证。2017年3月3日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地14C号楼13层xx号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年3月2日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金249961元；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）与案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。庭审中，原、被告均确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。被告确认原告已支付转让款249961元。原告确认已收取广东智城梦乐城商业投资有限公司履约保证金及租金共42287元。广东智城梦乐城商业投资有限公司同意就本案中原告应退履约保证金和租金所享有的债权交由被告行使。被告智城公司在2020年12月1日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年12月1日）解除。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，现《物业使用权转让合同》解除，《租赁合同》丧失履行的基础，《租赁合同》亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》亦应解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款249961元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金42287元应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该42287元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款207674元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请支付违约金，合理有据，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款的15%即37494.15元为违约金标准，原告主张被告智城公司支付违约金37494.15元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告李冰丽与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限20年内的约定于2020年12月1日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款207674元及违约金37494.15元予原告李冰丽；三、驳回原告李冰丽的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2805.92元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告预交的2805.92元，在本判决生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二一年一月十五日书记员  成海欣