河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民初101号原告：漯河市恒隆食品有限公司管理人委托诉讼代理人：林素敏，河南开瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：田思源，河南开瑞律师事务所实习律师。被告：河南荟仁堂生物科技有限公司，住所地：漯河市郾城区龙江路与太白山路交叉口东南角**。法定代表人：乔海志，该公司董事长。原告漯河市恒隆食品有限公司管理人（以下简称恒隆公司管理人）因与被告河南荟仁堂生物科技有限公司（以下简称荟仁堂公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒隆公司管理人的委托诉讼代理人林素敏、田思源，被告荟仁堂公司法定代表人乔海志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒隆公司管理人向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴租金及物业费、占有期间的租金及物业费损失共472576元、违约金100152元，以上共计572728元。2、判令解除原告与被告签订的租赁合同，并判令被告于判决生效后10日内腾空所租赁的场地，恢复原状。3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月3日，漯河市中级人民法院作出（2018）豫11破申17号民事裁定书，裁定受理漯河市天宇钢结构有限公司申请漯河市恒隆食品有限公司（以下简称恒隆公司）破产清算一案，并于2018年8月20日作出（2018）豫11破17号决定书，指定河南开瑞律师事务所担任恒隆公司破产清算管理人。在履行管理人职责过程中，原告发现被告荟仁堂公司与恒隆公司于2013年12月20日签订了一份租赁合同，双方约定将恒隆公司亚裕产业园内1号厂房（共3120平方米）租给被告经营使用，租期自2014年1月1日至2024年1月1日，第一年、第二年租金为每月每平8元，第三年、第四年租金为每月每平9元，第五年租金为每月每平10元，之后的租金随行就市另行协商，每年1月1日之前全额一次性支付本年度租金。另租赁期间内，被告按每月每平0.7元向恒隆公司支付物业管理费。双方约定如荟仁堂公司拖欠租金超过一个月的，恒隆公司有权解除合同并要求其承担三个月租金数额的违约金。经核实，被告荟仁堂公司自2017年起至今仍欠付部分租金及物业费。荟仁堂公司辩称，我公司已于2019年11月14日交清了2017年至2019年的全部房租和物业费，不欠2020年以前房租，原恒隆公司财务张巧玲和出纳张林果给我们出具的有交款清单和证明。我公司在2020年1月至2020年5月疫情期间已全面停产，在企业非常困难的情况下且是疫情期间已交纳了130000元，上半年房租和物业费用加上以上多交的约60000元房租，一共交纳了房租和物业费约200000元。2020年7月管理人召集园区企业业主开会时说，现在恒隆公司账务没理清，暂时不交房租和物业费，且恒隆公司管理人接管后并没有给我们企业单独出具书面通知，也没有和原恒隆公司财务一起核对近几年房租和物业费缴纳情况。2017年、2019年、2020年4月由于消防不达标导致园区企业停产，整改后厂房多处漏水，现在还在漏水，没有人管理修理，我们无法正常生产经营，没有营业收入，就没有办法再交下半年房租和物业费。更为严重的是2020年7月至9月期间，除房屋大面积漏水无法经营生产外，排水倒灌，致使我们的包装物和原材料浸泡直接经济损失约60多万元，我们多次向管理人反映，直到现在漏水问题仍未解决，恳请法庭全面调查，恒隆公司拿出整改措施尽快解决园区漏水和排水不畅等问题，保障我们能够正常经营，也能早日交上房租和物业费。原告无权解除赁合同，对腾空租赁场地和诉讼费用原告负担的请求也不应支持。恒隆公司管理人为支持其诉讼请求，向本院提交如下三组证据：第一组，厂房租赁合同一份、厂房租赁补充协议两份，欲证明原被告双方于2013年12月20日签订租赁合同约定将原告建筑面积为2800平方米的双层厂房租赁给被告使用，于2014年4月1日、2016年6月1日签订补充协议，将租赁厂房的面积扩大为3120平，并就租金标准、租赁期限进行了约定。第二组，催交通知两份，2019年8月29日、2020年3月12日，经被告负责人签字的催缴厂房租金、物业费的通知回执单，欲证明原告已就被告欠缴的租金及物业费多次向被告进行了催缴。第三组，解除租赁合同通知签收表一份、照片四张，欲证明原告在接管破产企业后，已按照法律规定向被告送达了解除租赁合同通知，被告也进行了签收，并且原告也在厂房厂区多处张贴了解除租赁合同通知，租赁合同已按照法律规定予以解除。荟仁堂公司对恒隆公司管理人所提供证据质证称，对我们与恒隆公司签订的租赁合同没有异议的。但是2019年8月29日催缴手续下发后我们已经在2019年10月份清完了房租，恒隆公司在收了我们的租赁费后，又拿出来最早的催缴通知书，我认为应该是没有任何法律效力。2020年3月12日这个催缴通知，当时因为厂房消防不达标，到处漏水，不修好我们就不交，不是一家不交，多家都没有在交房租。他们到现在没有修好，所以我们就拒交房租。因为我们租的房子应该是不能漏雨，是能正常经营生产用的。交给我们的房子不合格，导致消防不达标造成我们的停产，给我们带来的损失是巨大的。从2019年4月到现在一直没有得到解决，现在漏水十分严重。我们是漯河市第一家10万级净化车间，也是引进的健康和保健和化妆品两个项目，在认证期间，由于房屋漏水导致化妆品的认证推迟了一年，保健品认证最后取消了GMP认证资格。荟仁堂公司向本院提交如下证据：荟仁堂公司出具的交纳房租明细、2017年-2019年支付房租清单、2020年支付房租明细各一份、中国银行国内支付业务付款回单三份、收据二十六份、微信转账记录六份、照片四张，欲证明历次房租及物业费支付情况。根据各方当事人的陈述和举证、质证意见，本院认定事实如下：2013年12月20日，恒隆公司与荟仁堂公司签订《厂房租赁合同》一份，约定恒隆公司将郾城区龙江路西段建筑面积2800平方米钢结构厂房出租给荟仁堂公司。租赁期限10年，自2014年1月1日至2024年1月1日。第一、二年租金每月每平方米8元，第三、四年租金每月每平方米9元，第五年租金每月每平方米10元，第六年起随行就市，重新签订厂房租赁补充协议。租金支付方式为每年支付一次，于每年1月1日前一次性交付完毕。2014年4月1日，恒隆公司与荟仁堂公司签订《厂房租赁合同（补充协议）》一份，约定租赁面积增加至3120平方米，其他事宜按照原租赁合同履行。2016年6月1日，恒隆公司与荟仁堂公司签订《厂房租赁补充协议》一份，约定恒隆公司法定代表人由杨豪变更为张继军，2016年6月1日起租金和税费均由恒隆公司法定代表人进行清算，向恒隆公司重新提供的账号进行转账。原合同所有条款继续履行。荟仁堂公司自2018年6月27日至2019年11月14日支付房租、物业费共计1038176元，2019年11月14日恒隆公司向荟仁堂公司出具收据显示“2017年1月1日-2019年12月31日已清”。2020年3月18日、2020年3月28日、2020年4月23日、2020年5月6日、2020年7月1日荟仁堂公司分别向恒隆公司支付租金50000元、30000元、20000元、20000元、10000元，共计130000元。另查明，2018年7月18日，漯河市天宇钢结构有限公司以恒隆公司不能清偿到期债务为由，向本院申请对恒隆公司进行破产清算。2018年7月31日，王世阳以同样的理由向本院申请对恒隆公司进行破产清算。本院于2018年8月3日作出（2018）豫11破申17号民事裁定书，裁定受理漯河市天宇钢结构有限公司对漯河市恒隆食品有限公司的破产清算申请，并于2018年8月20日作出（2018）豫11破17号决定书，指定河南开瑞律师事务所作为管理人。2020年6月23日恒隆公司管理人向荟仁堂公司下发通知要求解除双方的租赁合同，2020年6月24日荟仁堂公司在《解除租赁合同通知签收表》上签字确认。本院认为：双方对签订的租赁合同及两份补充合同的真实性均无异议，本院予以确认。根据荟仁堂公司提交的2019年11月14日加盖亚裕产业园物业专用章的收据载明“2017年1月1日-2019年12月31日已清”，荟仁堂公司已支付了2020年之前的租金及物业费。截至恒隆公司起诉之日即2020年10月26日，按照合同约定，荟仁堂应支付的租金和物业费为328276元〔3120平方米×（10元/月/平方米+0.7元/月/平方米）×9月+3120平方米×（10元/月/平方米+0.7元/月/平方米）÷30天×25天〕。根据荟仁堂公司提交的收据及微信转账记录，其已支付2020年度租金130000元，荟仁堂公司辩称其因受疫情影响存在停产情形，本案予以确认。根据客观实际情况，应酌情扣减荟仁堂公司两个月的租金及物业费，故荟仁堂公司欠付的租金和物业费应为131508元〔328276元-130000元-3120平方米×（10元/月/平方米+0.7元/月/平方米）×2月〕。关于原告主张的支付违约金的请求,根据本案实际情况,考虑疫情期间对企业生产等情况的影响，本院不予支持。虽然荟仁堂公司未按照合同约定及时足额缴纳房租和物业费，但考虑到疫情对中小企业发展的影响，从保护、扶持中小企业的角度出发，且解除租赁合同对恒隆公司亦有不利，继续履行合同亦不影响其对破产企业财产的清算，故本院对恒隆公司管理人要求解除双方租赁合同的诉讼请求不予支持，双方合同应继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、河南荟仁堂生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付漯河市恒隆食品有限公司管理人租金及物业费131508元；二、驳回漯河市恒隆食品有限公司管理人的其他诉讼请求。案件受理费100元由河南荟仁堂生物科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  于忠祥审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘 芳