河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初8850号原告：赵亮，男，生于1989年11月22日，汉族，住河南省中牟县。原告：邱瑞菊，女，生于1983年3月19日，汉族，住河南省中牟县。上述二原告委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。上述二原告委托诉讼代理人：关利娟，河南良承律师事务所实习律师。被告：郑州泰安房地产有限公司，住所地郑州市中牟县解放路北段西侧、北环路南泰安商城4#商场，统一社会信用代码91410122798209996C。法定代表人：王学仁。原告赵亮、邱瑞菊与被告郑州泰安房地产有限公司（以下简称泰安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵亮、邱瑞菊及其委托诉讼代理人周鸿、关利娟到庭参加了诉讼，被告泰安公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告赵亮支付逾期办理产权登记备案违约金69908.79元（自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%÷360×1268天×417851元=69908.79元）；2、依法判令被告向原告支付自行封闭阳台费用7200元；3、依法判令被告向原告退还房屋面积差额价款1167.88元；4、依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准。原告邱瑞菊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告邱瑞菊支付逾期办理产权登记备案违约金104636.91元（自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%÷360×1268天×625424元=104636.91元）；2、依法判令被告向原告支付自行封闭阳台费用8600元；3、依法判令被告向原告退还房屋面积差额价款1697.15元；4、依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准。事实与理由：2015年7月9日、2015年12月28日，原告赵亮、邱瑞菊分别与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告开发的位于中牟县××南段西侧××小区房屋各××套。合同约定该商品房阳台是封闭式。被告应当按照合同，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用，并于交付使用后60日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案。合同签订后，原告按合同约定向被告全部支付了购房款，被告虽按时交付房屋，但交付时阳台为非封闭式，后原告自行封闭。被告至今未按合同约定提供资料到产权机关为原告办理备案，经原告催要，被告要求原告先交纳房屋物业费用，该房屋物业收费标准较高，远高于附近其他小区收费标准，双方协商未果；安全方面，经对比勘察，该小区道路狭窄，消防车难以通过，消防栓水表无压力，严重不符合城市居住区规划标准。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告泰安公司未答辩。经审理查明：2015年7月9日、2015年12月28日，原告赵亮、邱瑞菊分别与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房各一套。合同约定：“第三条规定：建筑面积分别为100.18平方米、128.98平方米，单价分别为每平方米4171元、4849元，总价款分别为417851元、625424元；该商品房阳台是封闭式（见附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明1、根据郑州市人民政府关于《郑州市房屋建筑面积测算及公用建筑面积分摊规则》执行。2、最终以测绘报告为准）；第五条规定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权面积为准，据实结算，多退少补；第八条规定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人和买受人协商解决”。合同签订后，二原告分别按照合同约定的购房款数额向被告支付了购房款，被告已经向二原告交付房屋。被告于2020年4月30日分别为原告赵亮、邱瑞菊购买的房屋办理首次登记。《不动产登记簿》中载明原告赵亮、邱瑞菊房屋建筑面积分别为99.9平方米、128.63平方米，与上述合同中约定的建筑面积不一致。后二原告与被告因涉案商品房买卖合同履行事宜发生纠纷，协商未果，二原告诉至本院，判令支持二原告的诉讼请求。本院认为：二原告与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于二原告要求被告支付逾期办理产权登记备案违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，由出卖人与买受人协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。原、被告关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商未果的，二原告可依据合同约定或者法律规定要求泰安公司承担逾期办证的违约责任。因二原告提交的证据不能证明其与泰安公司曾依约协商或协商未果，故自泰安公司逾期办证之日起至二原告提起本案诉讼之期间为双方协商解决期间，二原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时泰安公司仍不能依约履行办证义务，且无证据证明系二原告的原因，则泰安公司应承担逾期办证的违约责任。现因被告泰安公司在本案起诉前已为二原告办理涉案房屋首次登记，故二原告的该项诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。关于二原告要求依法判令被告向二原告支付自行封闭阳台费用的诉讼请求，因原、被告双方仅约定该商品房阳台是封闭式，内侧水泥砂浆拉毛，地面采用水泥砂浆拉毛，双方对该事项内容约定不明确，二原告亦未提供充分证据证明其该项主张成立，故二原告的该诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。关于二原告要求依法判令被告向原告退还房屋面积差额价款的诉讼请求，根据合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权面积为准，据实结算，多退少补，故原告赵亮要求被告退还房屋面积差额价款1167.88元[（100.18平方米?99.9平方米）×4171元/平方米]，原告邱瑞菊要求被告退还房屋面积差额价款1697.15元[（128.98平方米?128.63平方米）×4849元/平方米]的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于二原告要求依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准的诉讼请求，因该诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告郑州泰安置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵亮房屋面积差额价款1167.88元；二、被告郑州泰安置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邱瑞菊房屋面积差额价款1697.15元；三、驳回原告赵亮、邱瑞菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告赵亮、邱瑞菊分别预交案件受理费1757元、2599元，分别减半收取878.5元、1299.5元，由原告赵亮、邱瑞菊分别负担853.5元、1274.5元，被告郑州泰安置业有限公司分别负担25元、25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉期满次日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙彦伟二〇二一年二月七日书记员  李思蕾