广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6818、6833-6835、6857号上诉人（原审原告）：胡小武、黄艳芳等五户业主（详见附表一）。委托诉讼代理人：黄小凤，广东仁康律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡幸增，广东仁康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地惠东县平山陈塘开发区广汕路边。法定代表人：张瑛。委托诉讼代理人:郭显康，广东汇和律师事务所律师。委托诉讼代理人:温清华，广东汇和律师事务所律师。上诉人胡小武、黄艳芳等五户业主（下称上诉人业主）与上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司（下称康伦公司）因商品房销售合同纠纷五案，不服惠州市惠东县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述五案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以6818号案件为例进行表述、论证）上诉人业主向本院提出上诉请求：撤销惠东县人民法院作出的一审民事判决书，将该案发回原审人民法院审理，或者查清事实后依法判决。事实与理由：一、一审违反法定程序。上诉人提供了惠州市税务局2019年3月29日信访答复，证明被上诉人未付白蚁防治费给白蚁防治公司，白蚁防治公司未开具发票给上诉人，上诉人等47共同诉讼人于2019年6月21日因此向一审法院提交《调查取证申请书》。一审法院未调查核实。被上诉人一审提交多份证据证明惠东县昇桓源白蚁防治公司（简称昇桓源公司）于2016年1月27日完成2、3号楼装饰装修白蚁防治、惠东县建利白蚁防治公司（简称建利公司）于2016年3月1日至2016年10月28日完成4至17号楼、25号楼装饰装修白蚁防治。上诉人等47共同诉讼人于2019年6月21日向一审法院提交《调查取证申请书》，请求调查:1.被上诉人与建利公司、昇桓源公司签订的白蚁防治合同；2.被上诉人是否将房屋装饰装修白蚁防治费支付给白蚁防治公司；3.白蚁防治公司是否开具发票给业主。申请未获一审法院允许。《城市房屋白蚁防治管理规定》第八条规定，白蚁防治包治期限不得低于15年。《惠州市城市房屋白蚁防治管理办法》第十三条：白蚁预防工程包治期内的复查由实施该工程的白蚁防治单位负责，每年应组织一次以上复查，关建立复查情况档案，复查结果应有房屋所有人、使用人或者房屋管理单位加具的意见；第十五条：房屋白蚁防治发生纠纷时，当事人可以向所在地县级以上人民政府房屋主管部门申请调解，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。被上诉人、建利公司主张实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治。如确已实施，实施人建利公司依法应包治上诉人房屋装饰装修白蚁防治不低于15年。发生纠纷时，双方可以向所在地县级以上人民政府房屋主管部门申请调解，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。一审认定建利公司实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治，建利公司就是必须共同进行诉讼的当事人，一审法院应当依照《民事诉讼法》第一百三十二条通知其参加诉讼。二、扣减214天逾期办证时间问题。惠东县受不动产登记政策影响主要时间为2016年至2017年3月。政府部门于2017年5月22日完成4、5、6、7、8、9、10、11号楼权籍调查。政府部门于2017年5月22日完成4至11号楼权籍调查时，完全具备了被上诉人将上诉人商品房项目资料报产权登记机关备案的条件，当时尚在双方约定的360日内，时间充分，被上诉人应及时将上诉人房屋项目资料报产权登记机关备案。况且，扣减214天根本就没有考虑正常完成权籍调查本身所需的时间（一般为20个工作日）。因此，一审扣减214天逾期办证时间是错误的。被上诉人拖延上诉人办证时间，应支付自2017年5月22日起至被上诉人取得权籍测绘受理回执时间的前一天按已付房款每日万分之零点五的逾期办证违约金给上诉人。三、被上诉人证据系伪造。1.举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。合同约定了被上诉人装饰装修房屋义务，被上诉人对是否实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治承担举证责任。2.被上诉人提交的证据不合法。昇桓源公司施工表显示昇桓源公司于2016年1月27日完成2、3号楼装饰装修白蚁防治，建利公司施工表显示建利公司于2016年3月1日至5月4日完成4至11号楼装饰装修白蚁防治。建利公司于2016年4月18日、昇桓源公司于2016年5月31日取得《惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书》。昇桓源公司于2016年4月27日成立。根据《公司登记管理条例》第三条、第十七条第一款、《广东省城市房屋白蚁防治管理规定》第五条，昇桓源公司领取《企业法人营业执照》前不得以公司名义从事经营活动，二公司取得“备案证书”前不得开展白蚁防治经营活动。因此，关于该二公司取得营业执照、“备案证书”前为上诉人实施装饰装修白蚁防治的证据不合法，依法不予采信。3.被上诉人不能证明建利公司实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治。被上诉人提供的施工图片、施工记录等证据，与其它案件图片、施工表等是相同的，没有上诉人房屋的施工图片、施工表。没有法律规定的白蚁防治公司药剂进出领料、药剂专仓储存、专人管理记录。上诉人没有确认过白蚁防治公司白蚁防治行为，没有上诉人白蚁防治合同备案，施工表粗制滥造，建利公司没有复检过上诉人房屋白蚁防治。没有一份证据证明建利公司实施了上诉人房屋装饰装修白蚁防治。运用逻辑推理和日常生活经验，即可判断被上诉人证据不真实。4.建利公司开具的白蚁防治费发票与本案无关联，被上诉人开具的白蚁防治费发票与本案无关联。建利公司白蚁防治费发票可能是被上诉人与建利公司土建方面的。被上诉人张贴2017年9月11日公告退回业主白蚁防治费后引起被上诉人与小区业主纠纷，被上诉人为掩盖没有委托白蚁防治公司实施业主房屋装饰装修白蚁防治的事实，事隔4年开具发票，不能反映白蚁防治的事实。5.惠东县康伦•佳境天成花园项目一期室内装饰装修白蚁防治工程施工承包合同、惠东县康伦•佳境天成花园项目二期室内装饰装修白蚁防治工程施工承包合同看似是真实合法有效的，其实是恶意串通损害业主利益的无效合同。2至6号楼已于2016年3月30日交房。由于全小区未进行装饰装修白蚁防治，被上诉人与建利公司恶意串通于2016年5月30日签订二份合同，企图利用合同与其他资料到房管部门办理业主房屋装饰装修白蚁防治备案。若双方是依法真实地签订并履行合同，则双方合同是公平合理，双方是认真负责履行合同的。以下是双方恶意串通签订合同、没有履行合同、被上诉人未按合同约定追究建利公司责任的情况：（1）被上诉人与惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司于2009年8月9日、2015年6月10日签订的二份《惠州市房屋白蚁防治合同》第十四条土建工程价款为：10层每平方米3元、11-30层每平方米2元、31层以上每平方米1元，架空层等每平方米7元。反观被上诉人与建利公司合同，装饰装修白蚁防治每平方米12元，相差十分悬殊，且被上诉人不能得到任何管理费、手续费等。这分明是冲着业主已交的每平方米12元装饰装修白蚁防治费。（2）没有证据证明监理及被上诉人工程部发出了合同第二条约定的开工指令。（3）没有证据证明建利公司按合同第四条完成了全部工作量，并经监理及被上诉人确认验收合格并收到业主房屋白蚁预防备案证明书，并申报组织竣工验收，并向被上诉人提交《白蚁防治工程竣工验收合格证》。（4）开工指令和取得业主房屋白蚁预防备案证明书、《白蚁防治工程竣工验收合格证》是建利公司实施装饰装修白蚁防治和被上诉人支付白蚁防治费给建利公司的前提条件。没有这些证据，谈何建利公司实施了装饰装修白蚁防治、被上诉人支付了白蚁防治费给建利公司?惠州市税务局调查证实了被上诉人未支付白蚁防治费给建利公司。（5）建利公司在没有按合同第四条取得业主房屋白蚁预防备案证明书，没有向被上诉人提交《白蚁防治工程竣工验收合格证》等的情况下，被上诉人不按合同第八条约定解除合同并要求建利公司赔偿损失，反而处处主张建利公司实施了白蚁防治，维护建利公司。这很不正常。四、退赔依据。2017年3月22日《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》取消的是涉企行政事业性收费，调整的是政府与企业的关系，与本案平等主体讼争无关。被上诉人作为惠东县大型房地产开发企业，不应该对此错误理解。上诉人诉请退赔的三大依据：1.被上诉人收取了上诉人白蚁防治费后签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定了总房款，总房款包含了装饰装修。装饰装修依法包含了白蚁防治。按《商品房买卖合同》约定，装饰装修白蚁防治费由被上诉人负担。装饰装修白蚁防治费由被上诉人负担是合同双方的真实意思表示。因此，装饰装修白蚁防治费不属于代收代缴范围，被上诉人应当返还白蚁防治费给业主。2.被上诉人主张建利公司实施了业主房屋装饰装修白蚁防治。但没有证据证明建利公司有按照《城市房屋白蚁防治管理规定》第九条规定的实施白蚁防治，即建立健全白蚁防治质量保证体系、严格按照国家和地方有关城市房屋白蚁防治的施工技术规范和操作程序进行防治。更没有业主的确认与验收。即使建利公司实施了业主房屋装饰装修白蚁防治，也是不合法、不合格、无效的、不被认可的，建利公司不能收取业主白蚁防治费，收取了也应退回。3.三倍赔偿白蚁防治费。被上诉人在惠东县房产管理局调查时，称对包括上诉人的买受人房屋进行了白蚁防治,并称有施工合同、有保存现场施工记录和照片等。2018年6月23日,被上诉人在惠东县****陈塘地段佳境天成花园小区张贴《关于装修工程白蚁防治费用的公告》。在该公告中，被上诉人曲解合同、法律，再次主张已对交付买受人的商品房进行了白蚁防治。事实上，白蚁防治公司没有实施上诉人房屋装饰装修白蚁防治。被上诉人应当退回签订合同前收取的白蚁防治费，退回《商品房买卖合同》内包含的装饰装修白蚁防治费给上诉人。被上诉人行为构成欺诈，依照《消费者权益保护法》，被上诉人应承担三倍赔偿白蚁防治费给上诉人的法律责任。共退二赔三。上诉人诉请退一赔三并不过高。基于上述，上诉人认为，一审违反法定程序，认定事实错误，适用法律错误，故请求二审法院将本案发回重审，或者查清事实后依法改判。上诉人业主在庭审中补充：我方在提起上诉时提交了《追加第三人参加诉讼申请书》，现我方决定撤回该申请，不需要追加第三人参加诉讼。康伦公司答辩称：一、一审判决程序合法，不存在遗漏案件当事人的情形。一审已审理查明，案涉商品房装饰装修白蚁防治工程是由答辩人与案外人惠东县建利白蚁防治有限公司签订合同进行施工，建利公司收取工程款后向答辩人出具了白蚁防治工程款发票，同时出具了完成白蚁防治施工后的《施工表》，并向包括被答辩人在内的业主出具白蚁防治费发票。上述证据已充分证明答辩人委托第三方公司进行商品装修装饰工程进行白蚁防治的事实。建利公司与被答辩人无合同法律关系，没有直接向其收取白蚁防治费。此外，本案案由是商品房销售合同纠纷，被答辩人诉请要求答辩人退费及赔偿损失，系两方之间法律关系，与建利公司无关，至于如有白蚁防治保修问题，被答辩人可待实际发生后可另寻法律途径主张权利。因此，其案件处理结果与案外人建利公司不存在法律上的利害关系，无需通知其参加诉讼，一审法院程序合法，不存在遗漏案件当事人的情形。二、造成房屋产权登记备案逾期，是政府政策变化等不可抗力因素所造成的，答辩人无需承担违约责任。涉案合同2014年签订，而国务院于2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定必须进行不动产首次登记，该条例第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”该首次登记所指时间点是指登记完成时间，并非权籍调查完成时间。而惠州地区于2016年11月30日发文开展关于商品房首次登记、转移登记、预告登记业务调整的通知。政府政策重大变化造成办理产权登记时间逾期是不可抗力因素，虽然一审法院对这一期间时间起算点及终结点认定错误，（事实和理由详见我方提出上诉状内），但一审法院判决对这一期间予以扣减的认定是准确的。三、一审判决不支持退回白蚁防治费认定事实清楚、证据确实充分，程序合法，依法应予维持原判。1.我方一审已提交商品房装饰装修白蚁防治工程施工合同、工程款发票，《施工表》、白蚁防治费发票及相关图片，充分证明待证事实。相反，被答辩人是一审原告并未举证证明其要求退费的主张，不能对抗答辩人的抗辩主张，应承担举证不能法律责任。2.一审判决书P20-P22已经查明了当时因安信白蚁防治公司因政策原因需要退出市场背景下，建利公司先派出施工班组挂靠安信公司完成工程后再补签合同的实际情况，因此，结合施工合同、工程款发票等证据，《施工表》及施工图片等证据是具备真实性、合法性、关联性，一审法院对此采纳证据是准确的。3.白蚁防治公司开具的白蚁防治费发票与被答辩人签订商品房合同时缴交白蚁费的《收据》《楼盘代收代缴各项税费一览表》的金额是一致，是完全符合事实。4.案涉商品房装饰装修白蚁防治工程是由答辩人与案外人白蚁防治公司签订合同进行施工，建利公司收取工程款后也向答辩人出具了白蚁防治工程款发票，同时出具了完成白蚁防治施工后的《施工表》，并向包括被答辩人在内的业主出具白蚁防治费发票。综合全案证据来看，已充分证明答辩人委托案外人建利公司施工的事实，不存在恶意串通的情形。综上，被答辩人的上诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回上诉请求，并支持答辩人一方提出的上诉请求。康伦公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书第一项判决；2.依法改判上诉人无需向被上诉人支付逾期办理权属转移登记违约金，驳回被上诉人全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对逾期办理权属转移登记违约部分事实认定不清，认定有误。上诉人早已于2016年10月21日就涉案11#楼向惠东县*******提交必要资料申请确认权籍调查，虽然根据惠东县自然资源局回复显示权籍调查完成时间是2017年5月22日，但《首次登记告知书》载明11号楼首次登记（大确权）完成时间是2017年11月6日。因此，从首次申请确权权籍调查之日即2016年10月21日至首次大确权登记完成之日即2017年11月6日，这一期间是2016年1月1日才施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定必经程序，该条例第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”该首次登记所指时间点是指登记完成时间，并非权籍调查完成时间。因此，完成首次登记的时间381天（首次申请确权权籍调查之日即2016年10月21日至首次大确权登记完成之日2017年11月6日），应当在被告办证时间中予以扣减。因此，一审法院已认定上诉人逾期办证计算时间为287天，未超出前述首次登记所需时间381天，上诉人无需承担权属转移登记逾期违约金。综上，一审法院认定部分事实错误，认定有误，请求贵院在查明本案事实和正确适用法律的基础进行改判，依法支持上诉人的上诉请求。上诉人业主答辩称：被答辩人请求改判逾期办理权属转移登记理由不足。1.不动产登记与房屋交付时间。惠东县不动产统一登记于2016年6月30日开始实施。案涉房地产于2016年10月取得《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》。案涉房屋于2016年3月30日开始交付，合同约定房屋交付购房人使用后360日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，至2017年3月26日，360日陆续到期。2.被答辩人迟延办理的情形。不动产登记机关于2017年5月22日完成4-11号楼权籍调查，但被答辩人于2017年7月13日事隔40天才向不动产登记机关提交申办5、6、11号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记材料。被答辩人仅在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记期间就延误40天。3.被答辩人应尽的义务。按照《合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被答辩人依法应当及时将办理权属登记资料报产权登记机关备案。当不能及时办理权属登记资料备案时，按照《合同法》第六十条规定，被答辩人应当履行通知义务，将有关情况告知购房人。没有证据证明被答辩人有过催办不动产登记机关办理权属登记的行为，被答辩人也没有将相关情况及时告知答辩人。也没有证据证明被答辩人积极办理答辩人权属登记的事实。答辩人认为，不动产登记机关于2017年5月22日才完成4-11号楼权籍调查、于2017年11月7日才完成5号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、于2018年1月15日才完成4号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，与被答辩人怠于办理密切相关。被答辩人应承担怠于办理产权登记造成的责任。2、3号楼于2018年5月8日完成权籍调查、于2018年7月18日完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，是宗地本身的问题，并且也与被答辩人怠于办理密切相关。被答辩人应承担与4-11号楼一样的怠于办理产权登记的违约责任。因此，不应支持被答辩人无需承担权属转移登记逾期违约金的诉求，维持一审相关判决。原审原告向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期产权登记违约金（以489572元为基数，自2017年6月26日起至2017年12月8日止按每日万分之零点五计付）；二、判令被告返还1389元白蚁防治费给原告，并从2015年2月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至返还之日止；三、判令被告赔偿三倍白蚁防治费4167元给原告；四、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其第一项诉请的逾期产权登记违约金计算的截止时间变更为涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间（即申请办理转移登记时的权籍调查时间）的前一天止（即2018年4月18日）。一审法院认定事实：被告康伦公司系于2007年10月10日登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发。2015年2月26日，被告康伦公司（出卖人）与原告胡小武、黄艳芳（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及相关附件，约定原告向被告购买位于惠东县****陈塘地段佳境天成花园×号房，该商品房建筑面积为115.79㎡，其中套内建筑面积92.15㎡，分摊共有建筑面积23.64㎡，总价款489572元，采用贷款方式付款：于2015年2月26日支付首期房价款149572元，余款34万元向银行申请贷款支付。合同第十三条约定涉案商品房带装修装饰及相关设备，合同附件三详细约定了其入户门、外门窗、户内门、地面、墙面、顶棚等设备的装修标准，但未约定原、被告双方在本案中争议的白蚁防治项目。合同附件四的补充协议第十一条第6点约定：“买卖合同及补充协议订定的售价不包括售价以外的一切税费，买受人应在接到出卖人有关通知后如数如期缴交有关税费……”。合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件四补充协议第九条执行”。附件四补充协议第九条关于产权登记的约定（对合同第十五条的补充）：“1、买卖合同第十五条中360日仅指出卖人负责提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间。同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。2、出卖人对买受人的办理权属登记义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人在本合同第十五条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务己履行完毕。3、在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供完备办证资料并配合办理相关手续的，则出卖人的协助办证义务将予以解除，且出卖人不用承担违约责任。若买受人在此规定期限内（出卖人书面通知后30天内）提供了完备资料，出卖人应于本合同正文第八条约定的交付日期次日起18个月内（以下称“此期限”，但如因买受人方面的原因导致延误的，则该期限相应顺延）协助买受人办理产权证；如因出卖人责任导致买受人未能在此期限内取得产权证的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日（或商品房合同解除之日）止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4、如出卖人和买受人共同委托律师事务所代为办理本合同项下商品房房地产权属证书的，律师服务费由买受人承担。5、如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：(1)买受人尚拖欠出卖人房款的（无论何种付款方式）；(2)买受人不按期缴纳相关办证税费、及填报相关申请、签订面积差异确认文件的；(3)贷款银行不同意办理的：(4)政府相关部门原因造成的；(5)买受人未按规定足额缴纳维修基金的；(6)买受人未能协助办理的”。合同附件四的补充协议第十一条第7点约定：“关于补充协议的效力：本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，与《商品房买卖合同》的内容具有同等法律效力。本补充协议内容如与《商品房买卖合同》有符之处，以本补充协议为准”。2015年3月12日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产管理局办理了预售登记备案。2016年6月22日，涉案房屋所在的11栋取得由惠东县住房和城乡规划建设局颁发的《建设工程规划验收合格证》。2016年7月3日，被告康伦公司将涉案房屋交付原告使用，原告在被告提供的《客户收楼书》、《交楼办理会签表》等收楼文件中签名确认。经查，原中华人民共和国国土资源部（现自然资源部）于2016年1月1日公布并实施了《不动产登记暂行条例实施细则》，该细则第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”根据上述规定，涉及不动产登记之相关事宜需先行进行权籍调查。2016年10月21日，被告康伦公司就涉案房产所在的11栋向惠东县不动产登记局申请确权（商品房首次登记）的权籍调查。根据惠东县自然资源局的回复，该权籍调查的完成时间为2017年5月22日。2017年11月6日，原惠东县国土资源局（现惠东县自然资源局）向被告颁发11栋的《惠东县商品房首次登记告知书》，核准该楼房的所有权首次登记。2018年4月19日，被告就涉案房屋的转移登记向不动产登记部门申请办理权籍调查，后于2018年5月16日完成权籍调查。2018年10月19日，被告向不动产登记部门提交办理转移登记的相关资料。2018年11月27日，涉案房屋转移登记至原告胡小武、黄艳芳名下【不动产权证号：粤（2019）惠东县不动产权第×号、第×号】。庭审中，原告自认在与被告签订涉案《商品房买卖合同》前，被告向其出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表载明了被告代收代缴的契税、维修基金、合同登记备案费、转移登记费等各项费用，其中有偿服务收费项目中载明了房屋装饰装修（白蚁防治）项目的费用为1389元（按房屋建筑墙体实际面积计算，参考市场价格12元/㎡）。在该一览表下方备注有以下内容“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”。2015年2月26日（签订合同之日），原告按约定向被告支付了首期购房款149572元（余款34万元已向银行申请贷款支付）及上述《楼盘代收代缴各项税费一览表》所记载的各项税费，包括转移登记费80元和房屋装饰装修（白蚁防治）费用1389元，被告开具了相应收据及售房款发票给原告收执。根据被告所提交的白蚁防治合同及白蚁防治费发票显示，被告康伦公司于2014年8月14日与惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司（以下简称安信公司）签订《惠州市房屋白蚁防治合同》（合同编号：0002601），约定由安信公司承揽包括涉案楼房在内共计13栋（2-11号楼、30-32号楼）建筑主体土建工程的白蚁防治工程。2016年11月1日，被告康伦公司与安信公司、惠东县建利白蚁防治有限公司（以下简称建利公司）共同签订《惠东县*******期土建白蚁防治合同》【合同主体变更三方协议，合同编号：0002601补（1）】，该合同载明安信公司因经营业务调整合并，从2016年4月1日起不再经营房屋白蚁防治业务，为保障上述0002601号白蚁防治合同的全面履行，约定由建利公司继受安信公司在该合同的全部权利义务，取代安信公司成为“既有合同”的当事人一方，继续履行“既有合同”的各项权利义务。2016年5月30日，被告康伦公司与建利公司签订《惠东县康伦•佳境天成花园项目一期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》，约定由建利公司承揽包括涉案楼房在内的2-11号楼室内装修工程白蚁防治，合同价款按全费用综合单价12元/㎡（建筑面积）计价，工程量按被告康伦公司的销售合同的建筑面积计算。根据被告所提交的《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》显示，建利公司于2016年4月30日完成了包括涉案楼房在内的11栋1单元、2单元装饰装修的白蚁防治工程。建利公司分别于2016年12月16日、2016年12月28日、2017年1月20日向被告康伦公司开具了多份白蚁防治费发票，证实其已多次向被告收取白蚁防治工程款的事实。2019年1月26日，被告向原告开具了金额为1389元的白蚁防治费发票。另查，安信公司系成立于2004年2月24日的有限责任公司（法人独资），其全资股东为惠东县房屋白蚁防治管理所，经营范围：对新建、改建、装修房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的综合防治工作，于2019年5月14日注销。建利公司系成立于2015年9月25日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房屋白蚁防治、水库堤坝白蚁防治、除四害。根据原告所提交的惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书显示，惠州市房产管理局系于2016年4月18日向建利公司颁发该备案证书。为切实减轻企业和个人负担，促进实体经济发展，经国务院批准，我国财政部与国家发展和改革委员会于2017年3月22日联合颁发《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》【财税（2017）20号】，要求相关机构自2017年4月1日取消或停征41项中央设立的行政事业性收费，其中取消的涉企行政事业性收费有12项，白蚁防治费明列其中。2017年9月11日，被告康伦公司向其小区发出退还“白蚁防治费”的通告，告知业主可从2017年9月11日起持相关证件至项目营销中心办理退费手续。因陆续接到涉案小区业主诉求被告退还装饰装修白蚁防治费的信访投诉和咨询，惠东县房产管理局于2018年5月16日向被告康伦公司发出《告知函》，认为被告根据合同及其附件的约定是带装修交房的，理应负责房屋装饰装修的白蚁防治（双方另有约定除外），被告向相关业主收取白蚁防治费涉嫌违反合同约定，要求被告于30天内向相关业主退房该房屋装饰装修白蚁防治费。2018年6月21日，被告就上述《告知函》向惠东县房产管理局作出《关于代收取装修工程白蚁防治费的情况说明》，该情况说明的内容与被告在本案中的答辩意见基本一致。2018年6月23日，被告在涉案小区张贴《关于装修工程白蚁防治费用的公告》，以交付的装修标准不包含白蚁防治、业主已认可其收取房屋装饰装修白蚁防治费，且其已委托建利公司实施了白蚁防治等事实为由，主张业主要求退还白蚁防治费的诉求无合法依据。一审法院认为，原告胡小武、黄艳芳与被告康伦公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：一是被告应否向原告支付逾期办理产权转移登记违约金；二是被告应否向原告返还白蚁防治费。对此，本院作如下评析：一、关于被告应否向原告支付逾期办理产权转移登记违约金的问题。本院认为，合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2016年7月8日将涉案房屋交付原告使用，依照上述约定，被告应于2017年7月4日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故此，计算本案逾期办理权属转移登记违约金的时间本应从2017年7月5日起，计算至原告诉请的涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间的前一天即2018年4月18日止，共计287天。然而，2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，本案合同签订在前，该细则施行在后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，此种权籍调查属办理房产权属转移登记过程中增加的程序，属情势变更，并非订立合同时当事人可以预测。在此情况下，因完成该权籍调查程序而产生的时间应当在双方约定的转移登记时间内予以相应顺延，即办理该权籍调查的时间应当在被告的办证时间中予以相应的扣减。涉案房屋于2016年10月21日申请确权（首次登记）的权籍调查，至该权籍调查的完成时间2017年5月22日共计214天，该时间应在上述287天的逾期办证时间中予以扣减。即被告在本案中应向原告计付的逾期办理权属转移登记的违约金时间为73天（287天—214天），依据附件四补充协议第九条第3点“按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金”的约定，被告在本案中应向原告支付的逾期办理权属转移登记的违约金为1787元（489572元×0.005%×73天，四舍五入）。二、关于被告应否向原告返还白蚁防治费的问题。本院认为，为加强城市房屋的白蚁防治管理，控制白蚁危害，保证城市房屋的住用安全，《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条第三款规定：“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”。本县属白蚁危害地区，故在辖区内的新建房屋的土建工程及其装饰装修依法应当进行白蚁防治。依据《城市房屋白蚁防治管理规定》第七条“建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算”的规定，涉案商品房的建筑主体土建工程的白蚁防治费用依法应由建设单位即被告康伦公司负担，原、被告双方对此均无异议，本院不再赘述。原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定涉案商品房是带装修交付，故在其交付使用前，被告康伦公司应当履行对涉案房屋进行装饰装修的合同义务。依照上述规定，涉案商品房装饰装修的白蚁防治理应由被告康伦公司负责。被告主张其已委托建利公司对涉案商品房的装饰装修进行了白蚁防治，并就此提交了《惠东县康伦•佳境天成花园项目一期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》、《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》及建利公司开具的白蚁防治费发票等证据予以佐证，依据充分，本院予以采信。对于由此产生的白蚁防治费用，在目前没有法律法规强制性规定应由哪一方承担的情况下，依法应遵循合同当事人的意思自治予以处理。本案原、被告虽在《商品房买卖合同》及其附件中无明确约定该装修装饰白蚁防治费用的负担问题，然而，在双方签订的涉案《商品房买卖合同》前，被告已向原告出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表已列明了需由原告负担的包括装饰装修白蚁防治费在内的各项税费，结合该一览表下方所备注的内容：“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”，以及原告在签订合同之时已按该一览表如数缴交费用，被告亦开具了相关收据的事实，足以认定双方已达成案涉的装饰装修白蚁防治费由原告负担的约定。据此，在被告已按实际向原告收取的12元/㎡的价格，委托建利公司对涉案商品房的进行装饰装修白蚁防治的情况下，原告诉请被告返还白蚁防治费用诉请依法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告惠东县康伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告胡小武、黄艳芳支付逾期办理权属转移登记违约金1787元。二、驳回原告胡小武、黄艳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告惠东县康伦房地产开发有限公司负担11元，由原告胡小武、黄艳芳负担39元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1.因权籍调查增加的办证时间的扣除问题；2.上诉人业主应否承担装饰装修白蚁防治费。关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依照上述规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期办证有过错的情况下，出卖人才需对逾期办证承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，而原约定的办证期限在此后方才届满，因此一审认定增加的权籍调查的时间属于康伦公司签订合同时无法预测、控制的时间，可以从办证历时中予以相应的扣减，处理并无不当，二审予以维持。关于第二个争议焦点，结合康伦公司提交的《惠东县康伦·佳境天成花园项目二期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》及惠东县建利白蚁防治有限公司开具的白蚁防治费发票、《惠东县昇恒源白蚁防治有限公司施工记录表》、施工现场图片等证据，一审法院采纳康伦公司关于其已委托相应的白蚁防治公司对涉案商品房的装饰装修进行白蚁防治的主张于法有据。上诉人业主主张康伦公司提交的装饰装修白蚁防治的证据系伪造，其未实施装饰装修白蚁防治，而未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，对其该主张，本院不予采信。关于装饰装修白蚁防治费的负担问题，双方虽未就此在《商品房买卖合同》中作出明确约定，但结合康伦公司向上诉人业主出具《楼盘代收代缴各项税费一览表》及上诉人业主根据该表缴交相关费用后康伦公司开具的载明房屋装饰装修白蚁防治费的收据，一审法院认定双方已达成就案涉装饰装修白蚁防治费由上诉人业主负担的约定于法有据。上诉人业主主张退还白蚁防治费并承担三倍赔偿，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十二月二十日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附表一：序号二审案号业主原一审案号1（2019）粤13民终6818号胡小武、黄艳芳（2019）粤1323民初471号2（2019）粤13民终6833号周文祥、赖春梅（2019）粤1323民初466号3（2019）粤13民终6834号涂少军、肖玉娣（2019）粤1323民初465号4（2019）粤13民终6835号江文强、黄东梅（2019）粤1323民初468号5（2019）粤13民终6857号曾庆苗（2019）粤1323民初461号