上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初93162号原告：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区龙东大道200号。法定代表人：刘樱，董事长。委托诉讼代理人：罗玲，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海半兮文化艺术有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金高路XXX弄XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：陈阳。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司(以下简称张江高科公司)与被告上海半兮文化艺术有限公司(以下简称半兮文化公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员金新妹,康淑琴组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告张江高科公司的委托诉讼代理人罗玲到庭参加诉讼。被告半兮文化公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张江高科公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》(以下简称租赁合同)于2019年7月2日予以解除；2.判令被告半兮文化公司向原告张江高科公司支付2017年8月20日起至2019年7月2日的租金人民币732,149.19元(以下币种相同)；3.判令被告半兮文化公司向原告张江高科公司按照日万分之五标准承担逾期付款利息(以2017年8月20日至2017年9月19日间租金28,652.50元为本金，从2017年6月11日主张至实际支付之日；以2017年9月20日至2017年12月19日期间季度租金85,957.50元为本金，从2017年9月11日主张至实际支付之日；以2017年12月20日至2018年3月19日期间季度租金96,766.06元为本金，从2017年12月11日主张至实际支付之日；以2018年3月20日至2018年6月19日期间季度租金96,766.06元为本金，从2018年3月11日主张至实际支付之日；以2018年6月20日至2018年9月19日期间季度租金96,766.06元为本金,从2018年6月11日主张至实际支付之日；以2018年9月20日至2018年12月19日期间季度租金96,766.06元为本金，从2018年9月11日主张至实际支付之日；以2018年12月20日至2019年3月19日期间季度租金107,574.63元为本金，从2018年12月11日主张至实际支付之日；以2019年3月20日至2019年6月19日期间季度租金107,574.63元为本金，从2019年3月11日主张至实际支付之日；以2019年6月20日至2019年7月2日期间租金15,325.70元为本金，从2019年6月11日主张至实际支付之日)；4.判令被告半兮文化公司向原告张江高科公司按照当期月租金3倍支付解约违约金107,574.63元。事实和理由：2015年1月12日，双方签订租赁合同，约定被告半兮文化公司向原告张江高科公司承租上海市浦东新区松涛路XXX号张江碧波公园的“管理用房二”的房屋及其设施(以下统称系争房屋)，租赁期限自2014年12月20日至2019年12月19日。2014年9月26日，原告将系争房屋交付被告使用，被告在租赁期间不能依照合同约定支付相应的租金，并于2019年7月2日单方将钥匙寄至房屋物业管理公司，原告因被告擅自单方面退租于该日收回系争房屋。原告认为，被告逾期不支付租金并擅自退租，严重构成违约，为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。被告半兮文化公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年1月12日，以原告张江高科公司作为出租方(甲方)与被告半兮文化公司作为承租方(乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定：双方确认的租赁/预租房屋面积为787.50平方米(具体位置参见本合同附件一该物业平面图中所示的特定部分，该示意图仅作识别用途，合同面积将以实测面积为准)；甲方将于2014年12月20日前，且在乙方按本合同约定支付履约保证金及其他费用后，向乙方交付租赁/预租房屋；乙方承租房屋的租期自2014年12月20日起至2019年12月19日止；甲方同意向乙方提供的免租期为2014年12月20日起至2015年6月19日，2015年12月20日起至2016年6月19日，2016年12月20日起至2017年6月19日；免租期内仅免收租金，乙方仍需承担燃气、水、电、通讯、物业管理、停车等其他费用；2014年12月20日至2015年12月19日月租金为17,529.42917元(其中地上面积456.40平方米，日租金为1.80元/平方米,地下面积331.1平方米，日租金为1元/平方米)，2014年12月20日之前支付履约保证金52,588.29元；2015年12月20日至2016年12月19日月租金为22,388.1875元(地上面积日租金为2.5元/平方米，地下面积日租金为1元/平方米)，2015年12月20日之前支付履约保证金67,164.56元；2016年12月20日至2017年12月19日期间月租金为25,858.72917元(地上面积日租金为3元/平方米，地下面积日租金为1元/平方米)，2016年12月20日之前支付履约保证金77,576.19元；2017年12月20日至2018年12月19日期间月租金为58,658.54167元(地上面积日租金为3.50元/平方米，地下面积日租金为1元/平方米)，2017年12月20日之前支付履约保证金175,975.60元；2018年12月20日至2019年12月19日期间月租金为65,599.625元(地上面积日租金为4元/平方米，地下面积日租金为1元/平方米)，2018年12月20日之前支付履约保证金196,798.90元；租金按三个月支付一次，乙方须在租赁期内的每三个月的第一个月的第10日前向甲方支付该三个月的租金；乙方须在2015年6月20日前支付自2015年6月20日起至2015年9月19日止的租金52,588.29元作为首期租金；双方约定，履约保证金按同期3个月的租金计算，各期履约保证金应支付的金额和时间见合同约定；除非本合同另有约定，乙方返还租赁/预租房屋时，甲方对乙方的装修添附不做任何形式的补偿；本合同期满或解除或提前终止时，乙方应按本合同附件二以及附件三约定的交付(返还)标准将租赁/预租房屋恢复至交付时原状并经甲方或甲方委托的物业管理单位书面确认后归还甲方；乙方逾期支付租金、履约保证金或其他费用的，从乙方应付之日的第2日起，乙方应按日向甲方支付未付款金额的0.05%的逾期付款利息，直至乙方付清为止；18.2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方的，应向另一方按月租金的3被支付违约金，给另一方造成损失的，支付违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……18.2.6乙方逾期不支付租金和/或其他费用累计超过30天的；18.2.7乙方未在本合同约定的期限内足额支付履约保证金且逾期超过10日的；……甲乙双方同意，除合同已约定的情形外，甲、乙任何一方如要求单方面解除本合同或擅自解除合同的，均应向相对方承担违约责任，双方同意按照第18.2条约定的违约责任标准处理；根据本合同作出的所有通知和其他通讯均应采用书面形式并在以下情况下视为有效送达：……(3)通过挂号信或经证实的邮件发送后7日，需回执；……其中乙方半兮文化公司在合同中留存的通知地址为“上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX幢XXX室”；……。2016年10月，原告张江高科公司曾就租赁合同履行及解除对被告半兮文化公司提起诉讼，根据法院审理查明，认定租赁合同签订后，原告于2014年9月26日将系争房屋与被告办理交房验收手续，半兮文化公司未支付过租金及履约保证金。系争房屋于2012年3月28日取得建设工程规划许可证，2015年11月18日取得建设工程竣工验收备案证书，《建设工程竣工验收备案工程明细表》载明：管理用房二地上二层、地下一层，面积468.2平方米。因原告将尚未办理竣工验收的房屋交付被告使用，交付行为存在不当；同时，系争房屋约定地上、地下不同的计租标准，又约定合同面积以实测面积为准，因截至原告起诉时，地上、地下计租面积不明确，而履约保证金是按当期月租金三倍计算，造成被告未支付租金、履约保证金，原告本身负有责任。同时，半兮文化公司表示合同有继续履行可能，希望继续履行合同。由此一审法院对原告以被告未按约支付租金、履约保证金为由主张合同单方解约权，不予支持。同时根据《建设工程竣工验收备案工程明细表》的文义及鉴定人员的答复，法院确认计租面积为地下一层面积为231.30平方米，地上面积为236.90平方米，并以此计算了2017年8月19日止的租金，结合被告对房屋的实际使用情况、原告未协助被告办理证照等事实，酌定被告承担约定应付租金的50%。一审判决后，原告张江高科公司不服判决提起上诉，二审确认一审法院认定的事实，在维持原判的基础上，增加支持了由半兮文化公司向张江高科公司支付逾期支付2017年8月19日前租金的违约金。目前该案已生效。原告张江高科公司表示，从2017年8月20日开始的租金及履约保证金，被告从未支付。2019年5月，原告向被告确认地址邮寄催款通知书，要求被告于2019年5月30日前支付欠款。2019年7月2日，原告得知被告将系争房屋钥匙邮寄物业公司搬离系争房屋，原告从该日起收回系争房屋。以上事实有《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》、(2016)沪0115民初69254号、(2017)沪01民终13229号民事判决书、催款通知单等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行。原、被告曾因租赁合同的履行产生过争议，在处理中，法院充分考虑了当时交付房屋的状态及计租面积存在争议，驳回了出租方要求解除合同的主张并根据实际情况，判令承租方半兮文化公司支付2017年8月19日前应付租金的50%及该部分逾期支付的违约金。判决生效后，租赁关系继续履行，系争房屋已于2015年11月18日取得建设工程竣工验收备案证书，通过诉讼也明确了地上、地下的计租面积，没有证据证明双方变更了合同履行的内容，那么原、被告应当就2017年8月19日之后的租赁，正常依照原有租赁合同的约定予以履行。现原告表示被告未就房屋的租赁支付2017年8月19日后应付的租金及履约保证金，在未经得原告张江高科公司的同意下擅自搬离系争房屋，原告确认于2019年7月2日收回系争房屋，本院认为，承租方主要的合同义务为支付租金，承租方在之前的诉讼中表达了要求继续履行合同的意愿，但之后的履行中未予支付租金及相关费用并擅自搬离系争房屋，其行为构成违约，现原告确认已在合同未到期时收回系争房屋，说明双方均无继续履行的意思表示，故原告认为双方的租赁合同于2019年7月2日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告张江高科公司要求被告半兮文化公司向其支付2017年8月20日起至2019年7月2日的租金732,149.19元，于法有据，本院予以支持。同时，原告张江高科公司要求被告半兮文化公司按照日万分之五标准分段承担逾期付款利息直至实际支付之日止，符合合同约定，本院亦予以支持。因半兮文化公司未按约支付租金并擅自搬离系争房屋，致使合同解除，原告要求被告按照当期月租金3倍支付解约违约金107,574.63元，符合合同约定，本院予以支持。被告半兮文化公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海张江高科技园区开发股份有限公司与被告上海半兮文化艺术有限公司签订的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》于2019年7月2日予以解除；二、被告上海半兮文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海张江高科技园区开发股份有限公司支付2017年8月20日至2019年7月2日期间的房屋租金732,149.19元；三、被告上海半兮文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海张江高科技园区开发股份有限公司支付按日万分之五的标准算至实际支付之日止的逾期付款利息(以2017年8月20日至2017年9月19日间租金28,652.50元为本金，从2017年6月11日起计；以2017年9月20日至2017年12月19日期间季度租金85,957.50元为本金，从2017年9月11日起计；以2017年12月20日至2018年3月19日期间季度租金96,766.06元为本金，从2017年12月11日起计；以2018年3月20日至2018年6月19日期间季度租金96,766.06元为本金，从2018年3月11日起计；以2018年6月20日至2018年9月19日期间季度租金96,766.06元为本金,从2018年6月11日起计；以2018年9月20日至2018年12月19日期间季度租金96,766.06元为本金，从2018年9月11日起计；以2018年12月20日至2019年3月19日期间季度租金107,574.63元为本金，从2018年12月11日起计；以2019年3月20日至2019年6月19日期间季度租金107,574.63元为本金，从2019年3月11日起计；以2019年6月20日至2019年7月2日期间租金15,325.70元为本金，从2019年6月11日起计)；四、被告上海半兮文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海张江高科技园区开发股份有限公司支付解约违约金107,574.63元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,535元，诉讼财产保全费4,956元，由被告上海半兮文化艺术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  金新妹人民陪审员  康淑琴二〇二〇年四月二十三日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。