湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初8877号原告长沙市第二工人文化宫，住所地长沙市开福区湘春路305号。法定代表人王佳，该单位主任。委托代理人叶清，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人刘宣君，湖南天地人律师事务所实习律师。被告长沙市开福区爱登堡幼儿园，住所地湖南省长沙市开福区湘春路305号第二工人文化宫内。法定代表人段新光。委托代理人刘明军（社会团体推荐），男，1999年10月30日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人李建新，该幼儿园总经理。原告长沙市第二工人文化宫（以下简称第二文化宫）诉被告长沙市爱登堡幼儿园（以下简称爱登堡幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，被告爱登堡幼儿园提起了反诉。本院依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人叶清、刘宣君，被告委托代理人刘明军、李建新到庭参加诉讼。庭审后被告爱登堡幼儿园于2021年1月27日向本院申请撤回了反诉。本案现已审理终结。原告第二文化宫向本院提出诉讼请求：1、判令被告将租赁原告的位于长沙市开福区××路××号××室××室内场地的房屋腾空；2、判令被告向原告返还上述租赁房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金139392元（2020年3月1日至2020年8月31日）；4、判令被告向原告支付拖欠的管理费92928元（2020年3月1日至2020年8月31日）；5、判令被告向原告支付拖欠的水电费37945.52元；6、判令被告向原告支付逾期付款违约金39542.91元（以拖欠的租金、管理费及水电费为基数，按每日千分之一的标准计算，从拖欠的租金、管理费及水电费应付之日起计算至实际清偿之日止，详见《逾期付款违约金计算明细表》）；7、判令被告向原告支付房屋占用费30976元（自2020年9月1日起，按照日均租金1548.8元／天的标准计算至实际腾房之日止，暂计至2020年9月20日为30976元）；8、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于长沙市开福区××路××号××室××室内场地租赁给被告经营幼儿园使用；租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日止；2018年12月1日起至2020年8月31日止年租金为278784元，管理费185856元，每季度预付一次租金，下个季度租金自应付前个季度租金之日起每季度届满前2日预付；被告应在每月20日前交纳本月的水电费给原告；被告不按合同约定支付相应款项，除应继续支付外，还应当按逾期付款金额每日千分之一的标准向原告支付违约金；租赁合同解除或者终止后，如被告逾期不交还租赁物，则原告有权继续要求被告交还之外，被告还应按合同解除或终止的租金和相关费用收取标准的四倍向原告支付租金和相关费用；被告在租赁期届满时，应于租赁期满之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给原告；租赁物的装修实行来装去丢的原则，合同到期或合同提前终止，房屋所有装修设施归原告所有。之后，因被告申请更换幼儿园法定代表人，2017年2月28日，原被告终止原租赁合同重新签订了一份变更法定代表人后的租赁合同，原合同条款不变。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，依约履行了出租人的义务。2020年3月12日，原告向被告送达了《关于到期不再续签合同的函》，提前告知被告租赁期满后不再续签，之后，原告又于2020年8月18日向被告发送《关于到期不再续签合同并腾空交付租赁物的函》，再次告知被告到期不再续签，要求被告在合同到期后立即停止招生、教学等一切活动，将租赁物腾空交付原告。2020年8月31日租赁合同到期后，被告拒不配合腾空房屋并返还给原告，且尚有2020年3月1日止2020年8月31日的租金和管理费共计232320元、2020年6月至2020年8月的水电费共计37945.52元拖欠至今未付。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》已到期，被告应当及时与原告办理好房屋腾空和退房交接等相关工作，但被告至今拒不腾空租赁房屋并返还给原告，且原告拖欠租金、管理费及水电费的行为，严重侵犯了原告的合法权益。原告现要求被告支付拖欠的租金、管理费、水电费和逾期付款违约金，以及按照年租金两倍的标准向原告支付房屋占用费。综上，原告的诉讼请求有充分的依据，恳请人民法院判如所请。被告爱登堡幼儿园辩称，一、原告要求被告支付自2020年3月1日至2020年8月31日的租金并追究违约责任，但早在春节期间我国便发生了新冠肺炎疫情，2020年1月24日湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，在此期间我方当事人一直无法经营，在经济上承受了巨大的经济损失，属于典型的不可抗力，疫情缓解后，原告未通知我方当事人支付租金，应当免除在此期间我方当事人的违约责任。二、原告以招商引资为名并口头承诺我方当事人将会长期保持租赁关系，以请求被告投资964900元整合场地并签署5年期房屋租赁合同，如今表示不再续约属严重违约。原告在2015年签订房屋租赁合同时并未办理消防安全结构图，由被告自行办理，导致开园时间延迟一年之久，造成重大经济损失。原告自2020年4月起违反合同及防疫要求排除多名工作人员不戴口罩入园测量拍照。2020年5月，原告贴告示停止园内一切活动项目并围挡至今，阻止被告招生、教学等一系列活动，并要求闭园。被告所经营幼儿园为教育行业，原告所实施一系列行为属于对教育教学活动非法干涉，且与其上级机关全国总工会文件精神相违背，严重影响幼儿园正常经营并侵害园内216名学生的受教育权，致使幼儿园无法正常运营，造成巨大损失，原告此行为严重侵害了被告自由生产经营的合法权益，不应追究被告迟交租金的违约责任。被告经营幼儿园5年之久，园内有大量设备及物资，且在未找到新搬迁场地之前，物资及生源的转移均需要时间，原告未给出合理搬离期限，也未想方设法协助搬迁，反而要求被告自合同结束之日起按日租金起按日均租金1,548.8元/天的标准支付房屋占用费，该占用费的赔付显失公平。且被告认为原告第一项及第五项诉讼请求属于严重侵权，被告依法追究其侵权责任，水电费答辩意见同租金答辩意见一致，属于不可抗力。综上所述事实及理由，望法院依法采纳，依法判决。经审理查明，2015年9月1日，原告第二文化宫（出租方、甲方）与李建新（承租方、乙方、幼儿园）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于长沙市开福区××路××号××室××室××项目使用；2、租赁期限为五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止，本合同期满后，如双方均有继续合作意愿，可续签租赁合同；3、租金为每年人民币230400元，分解为每季度的人民币57600元／季，每季度预付一次租金，下个季度租金自应付前个季度租金之日起每季度届满前2日由乙方预付给甲方，依次类推。从2016年12月1日起至2018年11月30日止租金在上年所定基数（230400元）上增加10%，从2018年12月1日起2020年8月31日止租金在上年所定基数（253440元）上再增加10%；4、乙方根据水电部门的抄表数及分摊数所计算的水电费缴纳标准，在每月20日前交纳本月的水电费给甲方。如遇供水管网改造，双方另议；5、乙方在租赁期内，每年支付甲方管理费153600元整，分解为每季度管理费为38400元，管理费由乙方按每季度与租金一并提前预交。从2016年12月1日起至2018年11月30日止管理费在上年所定基数（153600／年元）上增加10%，从2018年12月1日起至2020年8月31日止管理费在上年所定基数（168980元／年）上再增加10%；6、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日起2日内向甲方支付履约保证金人民币100000元；租赁期满，如租赁物在乙方退租时没有损坏且乙方不存在其它违约行为，本保证金由甲方不计利息退还乙方；7、甲方应自乙方支付履约保证金及首季度租金之日起2日内将租赁物交付乙方；8、甲方应负责租赁物屋顶的维护、维修（在乙方没有使用和损坏的情况下），乙方保证合理使用租赁物并负责是常维修、维护，在租赁期内如乙方需对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，装修时不得改变房屋结构，禁止敲打承重墙或在墙上开洞，且须向公安、消防、城管、卫生等部门报建，按规定办理好所需报建验收手续，报建、装修等费用由乙方承担。9、合同第8条第2款约定：乙方不按合同支付相应款项，除应继续支付外，还应当按逾期付款金额每日千分之一的标准向甲方支付违约金；合同第8条第4款约定：本合同解除或终止后，如乙方逾期不交还租赁房屋和场地，则乙方有权继续要求乙方交还外，乙方还应按合同解除或终止时的租金和相关费用标准的四倍向甲方支付租金和相关费用；合同第10条第3款约定：乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物打扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方；如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。租赁物的装修实行来装去丢的原则，合同到期或合同提前终止，房屋所有的装修设施归甲方所有；合同第10条第12款约定:甲方无偿提供假山石以外场地、配电间东南角绿化带西面场地、原蓉健源员工宿舍屋顶、原天宫舞厅屋顶给乙方使用，乙方对上述场地有管理使用权，甲方具有支配权。合同第10条第18-21款约定：考虑到乙方装修工程较大，甲方给乙方提供一段时间的装修期，装修时间从2015年9月1日起至2015年12月20日止，此装修时间内乙方免交租金和管理费，甲方经请示上级机关主管单位同意给予乙方三个月的扶持期，时间从2015年12月20日起至2016年3月20日止，扶持期内甲方免收租金和管理费，乙方装修期满后需将首季度租金和管理费预付甲方，乙方交纳租金和管理费起算时间为2016年3月20日；合同第10条第22款约定：乙方需通过消防、教育部门验收合格后才能正式营业。上述合同签订后，被告爱登堡幼儿园向原告支付了押金10万元，原告向被告交付了涉案房屋，并对房屋进行装修。2016年5月30日，长沙市开福区教育局批准了设立爱登堡幼儿园，并附要求幼儿园筹备期为三个月。2016年9月1日，被告爱登堡幼儿园开业营业。2016年9月26日，长沙市开福区公安消防大队向被告爱登堡幼儿园出具了爱登堡幼儿园室内装修工程消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》。2017年6月30日，长沙市开福区民政局向爱登堡幼儿园核发了民办非企业单位登记证书。2015年11月26日，爱登堡幼儿园股东向原告第二文化宫报告将法人代表由李建新更换为段新光；2015年12月2日、3日，原告第二文化宫、长沙市总工会均在报告上签具了“同意”的意见。2015年12月3日，长沙市总工会表示同意。2017年2月27日，原告第二文化宫（甲方）与被告李建新（乙方、幼儿园）签订《终止房屋租赁合同协议》约定：1、甲方同意先解除双方与2015年9月1日所签订的房屋租赁合同，终止日期为2017年2月28日；2、乙方新合同由爱登堡幼儿园法人段新光重新签订；3、原双方所签订合同内容规定条款不变；4、原合同时间内，乙方所欠甲方债务由新合同签订人段新光负责承担。2017年2月28日，原告第二文化宫（出租方、甲方）与爱登堡幼儿园（承租方、乙方、）重新签订了一份《房屋租赁合同》，合同内容除将“租赁期限为五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止”改为“租赁期限为三年六个月，自2017年3月1日起至2020年8月31日止”外，其余内容与李建新于2015年9月1日同原告第二文化宫签订的《房屋租赁合同》一致。租赁过程中，被告爱登堡幼儿园按合同约定向原告第二文化宫交纳了2016年3月20日至2020年2月28日的租金和管理费，自2020年3月1日起未向原告第二文化宫交纳租金和管理费，并拖欠了2020年6月1日至9月17日期间水电费37945.52元。湖南省于2020年1月23日启动新型冠状病毒性肺炎疫情重大突发公共卫生事件一级响应后，被告爱登堡幼儿园按疫情防控要求闭园停业。2020年5月9日，长沙市开福区教育局下发了《2020年开福区幼儿园开园通知》，通知爱登堡幼儿园经开福区疫情防控联合审核验收组现场审核验收，已通过审核验收可如期开园，被告爱登堡幼儿园于2020年5月16日开园。2020年3月12日，原告第二文化宫向被告爱登堡幼儿园发出《关于到期不再续签合同的函》，函告被告爱登堡幼儿园双方于2017年2月28日签订房屋租赁合同到期日为2020年8月31日，根据上级机关的要求我方主业将回归公益，故不再续签，今特致函贵方，希望贵方提前做好相关准备。2020年4月12日，被告爱登堡幼儿园向长沙市总工会、第二文化宫书面报告请求续签租赁合同。2020年8月1日，原告第二文化宫对外贴出《告示》，告知根据上级安排和有关文件精神要求，第二文化宫将进行主业回归公益性改革，从即日起将进行整体提质改造的各项工作推进，为保证更好更快地完成提质改造工作，原宫内的一切项目停止，在提升改造期间，将进行整体围挡。2020年8月18日，原告第二文化宫向被告爱登堡幼儿园发出《关于到期不续签合同并腾空交付租赁物的函》，函告被告爱登堡幼儿园已告知租赁合同即将到期且到期后不再续签，望贵方在合同到期后立即停止招生、教学等一切活动，将涉案房屋腾空交付我方。2020年8月18日，被告爱登堡幼儿园作出《爱登堡幼儿园暂停办园告家长书》，通知家长：因第二文化宫将进行整体提质改造围档施工，幼儿园自9月1日暂时停止办园，并通知家长于2020年8月22日至8月28对剩余学杂费进行退费。2020年9月10日，原告第二文化宫委托湖南天地人律师事务所向被告爱登堡幼儿园发出《律师函》，告知被告爱登堡幼儿园合同已于2020年8月31日到期，且双方未续签合同，双方之间租赁关系已终止，并通知被告爱登堡幼儿园于2020年9月15日前停止在租赁场地内的招生、教学等经营活动，自行搬离所有财物腾空交还租赁场地。因被告爱登堡幼儿园未腾空房屋，原告第二文化宫遂提起本案诉讼。2020年11月20日，原告第二文化宫将被告爱登堡幼儿园进行了围档施工。另查明，涉案租赁房屋原由原告第二文化宫出租他人经营天宫歌舞厅和蓉健源茶餐厅，被告爱登堡幼儿园（筹备阶段）租赁涉案房屋前与天宫歌舞厅和蓉健源茶餐厅经营者签订了转让协议并支付了转让费用。以上事实，有《房屋租赁合同》两份（2015年9月1日和2017年2月28日）、《请求同意更换幼儿园法人的专题报告》、《终止房屋租赁合同协议》、《关于到期不再续签合同的函》、《关于到期不再续签合同并腾空交付租赁物的函》、《开福区民办幼儿园设立批准书》、不动产产权证明、《告示》、围挡视频、水电费欠交材料、产权证明及《建设工程消防验收意见书》、屋顶维修费用、转让费收据、退费资料等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告第二文化宫与被告爱登堡幼儿园签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行。根据合同约定：本合同期满后，如双方均有继续合作意愿，可续签租赁合同。合同还约定：被告爱登堡幼儿园在租赁期满时应于租赁期满之日将租赁物交还给原告第二文化宫。本案中，原告第二文化宫在合同期满前已书面告知被告合同期满后将不再续签合同，且合同期满后双方事实上也未续签合同，合同于2020年8月31日到期后，应认定双方租赁关系已终止履行，故原告第二文化宫请求被告爱登堡幼儿园依约腾空并交还租赁房屋，符合双方的约定，本院予以支持。经本院查明，自2020年3月1日起至合同于2020年8月31日终止履行时止，被告爱登堡幼儿园未向原告第二文化宫交纳租金和管理费，原告第二文化宫请求支付，具有事实依据，本院予以支持。但被告租赁房屋经历了新型冠状肺炎病毒疫情防控影响，应减免部分租金，且本案出租的房屋属于国有房屋，根据国家发改委等8部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）有关实施房屋租金减免的规定，原告应免除被告2020年上半年3个月租金。合同中虽将管理费和租金支付进行了分开约定，但合同未对管理费的收取用途进行明确约定，且合同在约定装修期和扶持期有关费用的免除时，将管理费和租金也进行了一并免除，考虑被告承租房屋是用于幼儿园教育，受疫情影响较其他行业严重，也是前述指导意见优先和重点帮扶的对象，故本院在免除因疫情防控影响租金时应将管理费一并免除。根据合同有关租金和管理费递增的约定，2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金递增后的标准为278784元/年、23232元/月，管理费递增后为185856元/年、15,488元/月，计算该期间被告爱登堡幼儿园应交租金为139392元，应交管理费为92928元，减免3个月租金和管理费后，被告爱登堡幼儿园仍应向原告第二文化宫交纳租金69696元、管理费46464元。根据合同约定，租赁期间的水电费由被告爱登堡幼儿园承担，被告爱登堡幼儿园拖欠原告第二文化宫2020年6月1日至9月17日期间水电费37945.52元经查证属实，原告第二文化宫请求被告爱登堡幼儿园支付水电费37945.52元具有事实依据，本院予以支持。被告爱登堡幼儿园拖欠租金、管理费、水电费虽违反了合同的约定，应按合同约定承担迟延支付的违责任，但被告爱登堡幼儿园是在新型冠状肺炎病毒疫情发生后才始拖欠，期间原告第二文化宫理应减免部分租金，且被告爱登堡幼儿园因从事幼儿园教育，相关部门直至2020年5月才批准开园，被告爱登堡幼儿园受疫情影响较其他行业严重，根据前述指导意见的规定，原告第二文化宫应允许被告爱登堡幼儿园延期交纳租金及相关费用，故应免除被告爱登堡幼儿园的迟延支付的违约责任，对原告第二文化宫要求支付迟延支付租金、管理费及水电费违约金的诉讼请求不予支持。被告爱登堡幼儿园在租赁期满时后仍未将租赁房屋腾空并交还给原告第二文化宫，违反了合同约定，其占用房屋期间应按合同约定的租金标准支付房屋占用费。合同虽约定被告爱登堡幼儿园在租赁期满时后未返还房屋需承担按四倍租金标准支付占用费的违约责任，但该约定违反了违约损失的填补原则，故对原告第二文化宫要求被告爱登堡幼儿园按两倍租金标准支付占用费的请求不予支持。由于本案合同系因到期而终止履行，且合同中均未将押金不退约定为被告爱登堡幼儿园迟延支付租金及其他费用违约时和未按期腾房违约时的违约责任，故合同终止履行时原告第二文化宫应退还被告爱登堡幼儿园押金或将押金抵扣被告爱登堡幼儿园租金及其他费用。至于被告爱登堡幼儿园在答辩中所提出的因原告房屋未办理消防安全结构图而导致的装修、开园延迟所造成的租金和其他损失问题，原告未按承诺续签合同所导致的装修、转让费损失问题，原告在幼儿园测量及张贴公示影响其经营所造成的经营损失问题，因被告爱登堡幼儿园就此反诉后又撤回了反诉，本院对此不予处理。据此，根据《中华人民共和合同法》第六十条、第九十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告长沙市爱登堡幼儿园于本判决生效后五日内将租赁原告长沙市第二工人文化宫位于长沙市开福区××路××号××室××室内场地的房屋腾空并向原告长沙市第二工人文化宫交还；二、被告长沙市爱登堡幼儿园于本判决生效后五日内向原告长沙市第二工人文化宫支付租金人民币69696元（租金计算至2020年8月31日止）、管理费人民币46464元，合计人民币116160元，抵扣押金人民币100000元后，支付16160元；三、被告长沙市爱登堡幼儿园于本判决生效后五日内向原告长沙市第二工人文化宫支付水电费人民币37945.52元；四、被告长沙市爱登堡幼儿园于本判决生效后五日内按23232元/月的租金标准向原告长沙市第二工人文化宫支付从2020年9月1日起至上述房屋实际腾空交还之日止的房屋占用费；五、驳回原告长沙市第二工人文化宫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3206元（已减半收取），由被告长沙市爱登堡幼儿园承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年二月二日代理书记员  刘倩妮