江苏省淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初810号原告（反诉被告）：董衔，男，1988年8月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：朱文杰，江苏天立言信律师事务所律师。被告（反诉原告）：双莹莹，女，1987年4月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。原告（反诉被告）董衔与被告（反诉原告）双莹莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董衔及其委托诉讼代理人朱文杰，被告双莹莹委托诉讼代理人张前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董衔向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《维多利亚音乐餐厅合作分租协议书》，确认合同2019年4月22日已经解除；2、被告退还租金6万元；3、被告支付原告违约金10万元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月22日，原、被告签订《维多利亚音乐餐厅合作分租协议书》，被告将维多利亚音乐餐吧部分时间段交由原告经营，协议履行期限为2019年5月1日至2021年4月30日，年租金135000元。协议签订后，原告按约支付半年租金67500元，被告实际于2019年6月1日开始安排原告入场经营。原告刚经营不久，被告由于经营状况不佳以及违法转租涉案房屋等方面问题，以各种理由要求解除合同，并阻挠原告的正常经营，原告曾就该起纠纷多次报警。现协议已无法继续履行，被告在协议期间存在严重的违约行为，应承担赔偿责任，故起诉至法院，请求依法判决。被告双莹莹辩称，1、按照分租协议的约定，原告应保证合理合法经营，但原告自2019年5月1日经营之日起未办理营业执照，以及酒吧的特许营业证照，且未按照协议的约定向被告支付租金、物管费、水电费等；2、原告违反协议约定，其本人并未实际经营酒吧，而是由案外人乔峰经营，且以维多利亚音乐餐吧的名义办理大量的高额充值卡，单张金额高达2万元以上，存酒卡、消费卡上的联系电话均为案外人乔峰的电话；3、原告在经营过程中拖欠酒商、水果商货款，酒商、水果商多次在营业时间上门闹事，导致被告无法正常经营；4、原告在合作经营期间多次在被告的客人还在用餐时就提前拉灯，每天经营结束后餐厅以及卫生间一片狼藉，原告不做适当的保洁，导致被告第二天营业前要进行长时间的打扫、保洁等，被告多次提出整改意见，原告不置可否；5、裁判文书网上可查的生效判决确定原告需偿还的债务就有70多万元，原告早已负债累累，因此原告的酒吧无法维持正常经营，至今原告未清走其全部物品。综上，原告在履行分租协议过程中违约在先，且因其负债累累经营不善，从而无法维持正常营业，并非被告过错。我方也不认可原告提出的合同解除时间，合同并未实际解除，只是原告从未按照合同约定向被告支付押金、租金、物业费等费用，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。反诉原告双莹莹向本院提出反诉请求:1、反诉被告向反诉原告支付租金67500元、物业费1800元、就餐费用3200元、保洁费1600元、水电费4000元、宽带费700元、电话机费300元，共计79100元（租金、物业费计算至反诉被告搬清其物品之日，暂计算至2019年10月31日）；2、反诉被告支付违约金10万元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实理由：2019年4月22日，反诉原告与反诉被告签订《维多利亚音乐餐厅合作分租协议书》，约定反诉被告应合法经营，且应于2019年4月22日向反诉原告支付剩余租金47500元，于2019年5月15日支付押金2万元。协议签订后，反诉被告自2019年5月1日起经营，未办理营业执照及特许经营证照（酒吧），且未完成协议约定缴纳租金及押金的义务，给反诉原告造成了巨大的经济损失，应承担违约责任，故请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告董衔辩称，1、反诉被告不存在违约行为，合同无法履行是由于反诉原告违法转租涉案房屋，导致房屋产权人将门上锁，反诉被告于2019年6月22日不再经营；2、反诉被告并不欠付反诉原告的各项费用，对于反诉原告主张的物业费、就餐费等欠付损失并非反诉被告造成的，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《维多利亚音乐餐厅合作分租协议书》1份，主要内容为：一、甲方将自己租赁的位于茂华国际西门Ｓ06维多利亚音乐餐吧房屋晚半场时间段一楼就餐区域以及二楼洗手间从下午8：30到次日凌晨8：00分租给乙方使用，在此时间段甲方如有客人未能用餐完毕乙方不得干涉并影响甲方经营活动，晚场时间甲方二楼包间以及二楼烘焙间乙方不得供客户使用；年租金为135000元，支付方式为半年支付，计租日为2019年5月1日，下次租金需提前15天支付，押金2万元，甲方房屋内的现有办公设备无偿提供给乙方使用，乙方单独需要的由乙方独立购买；二、……乙方经营晚场清吧后次日需恢复原状保持店内清洁；三、房屋物管费、水电费和电话通讯费由甲、乙和其他第三方共同承担，乙方承担总费用的二分之一；四、乙方可以根据需要自行开通电话的宽带线路自行使用，其费用自行承担；五、本协议第三条约定的费用由乙方按月支付给甲方，支付时间为每月30日前支付下月费用；七、乙方如果违反本协议第二、三、四、五条或不按时缴纳租金，甲方有权终止本协议并要求乙方腾退房屋；八、在没有出现双方协议中约定的终止协议的前提下，甲方不得以任何理由拒绝履行协议，否则甲方必须承担由此给乙方带来的全部损失；合作期间无论经营状况如何，都需履行合约租金以及相关费用，违约金10万元；十、甲方只认可乙方作为音乐清吧唯一经营合作者，不认可任何第三方合伙人；十一、房屋内所有设施以及装修均由甲方出资投资，店内原有部分音响、灯光、乐器、屏幕等设备作为固定资产损耗折旧费用抵扣，甲方不予支付乙方费用，但退场后乙方不得带走；在协议履行期间，甲乙双方不可以因客观情况发生变化需要解除本协议，合作期限两年；本协议有效期为2年，自2019年5月1日至2021年4月30日。原告于签订协议当日向被告支付租金47500元。2019年6月10日，被告联系原告，要求原告“找个清洁工，晚上把卫生彻底清洁”，原告回复“会解决好”，后双方为原告对外发放储值卡及办理营业执照等发生纠纷。2019年6月21日，被告将《催告通知书》发给原告，主要内容为：鉴于你的严重违约行为，特催告如下：一、根据双方签订的转租协议，你应缴纳押金2万元，但至今未予缴纳，限定你收到本通知3日内支付；二、你于2019年6月1日开始酒吧经营至今，虽经我多次催告，但你仍未按规定办理营业执照等相关合法经营手续，对我的正常经营和安全造成严重的风险，再次催告你暂停营业并在收到通知30日内办理好相关的经营手续，否则我将依法解除与你的租赁关系；三、你未经我的同意擅自利用我经营的维多迪亚港咖啡馆场所和名义对外发放大量的大额储值卡，对我造成严重的经营风险，限你立即停止办理储值卡并在3日内给我一个妥善的处理和解决方案，否则我方将依法解除与你的租赁关系。2019年6月23日，双方为租赁事宜发生纠纷并报警处理时，原告向被告出具《承诺书》1份，内容为：本人董衔租赁双莹莹维多利亚花园餐厅晚场8：30以后作为酒吧场地，现承诺：1、不再对外发放任何人以维多利亚名义的储值卡；2、已发放的储值卡作为董衔的个人行为，自行承担后期顾客退卡的所有费用和双莹莹无关，会员卡金额均被董衔所收取和双莹莹无任何经济关系。2019年6月28日，案涉房屋出租人李加伦向被告发出《解除合同告知函》并张贴在维多利亚音乐餐吧门上，主要内容为：2019年4月2日由双莹莹与李加伦签约商铺租赁协议，租赁淮安茂华国际汇商业街南昌路Ｓ06号商铺，租赁期限为2019年4月1日至2024年5月31日，经营餐饮、简餐、咖啡，其中第七条规定乙方不得转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺，现乙方已超出合同约定，超范围经营，甲方根据该条约定，书面告知乙方从2019年7月1日解除房屋租赁合同。李加伦（甲方）与被告（乙方）于同日又签订《补充协议书》1份，主要内容为：为了缓解乙方经营实际困难，现乙方向甲方提出进行分租、转租的请求，双方经协商达成以下协议：1、甲方同意乙方进行分租或转租；2、乙方承诺按照原商铺租赁协议的约定按期缴纳租金，若因分租或转租引起纠纷，由乙方负责解决与甲方无关。原、被告于同日又为商铺租赁问题发生纠纷，并报警处理。2019年7月上旬，双方为租赁问题协商未果。另查，涉案房屋2019年4－5月电费702元，6月份水费186元、电费2876元，7月份水费10元、电费546元，8月份电费271元，9月份电费151元，10月份电费22元，11月份水费11元，12月份水费55元、电费2313元，每季度物业管理费910元。被告于2019年7月1日向董玉华支付保洁费等5845元，之后因酒吧未能正常经营，董玉华没有每天都去酒吧做保洁工作，如有需要被告就通知其来保洁，费用当天结清。2019年12月起，被告另外请人帮其经营酒吧。庭审中，原告提供落款为被告于2019年6月29日作出的《解除餐厅合作分租协议书通知书》（打印件），被告称其虽与原告提及过解除合同事宜，但该通知书并非其书写，其希望原告继续经营，以分担其大部分租金，原告为此未能提供该通知书系被告出具的证据。原告主张另向被告支付2万元，并提供其于2019年4月1日支付2万元的信用卡交易明细，显示收款单位为上海辰纳焊接材料有限公司，证明其于当日在被告经营的日料店通过店内POS机刷卡2万元，被告对此予以否认，并提供其中国农业银行、中国建设银行信用卡交易明细，证明在此期间并没有收到原告所称的2万元转账。原告主张其经营至2019年6月22日，被告称原告陆续经营至2019年12月份，但双方未能提供交接手续等相关证据，以证明双方交接时间。被告反诉请求中要求原告支付就餐费用3200元、宽带费700元、电话机费300元，虽提供了销售单、电信业务交付单，但原告对此不予认可，认为与其无关。本院认为：原、被告签订的《维多利亚音乐餐厅合作分租协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按约定履行自己的义务。合同签订后，原告在支付租金47500元后，对押金、剩余租金、物业费等未能按合同约定及时支付给被告，构成违约。后原告在经营期间，出租人李加伦以被告超出合同约定（不得转租）为由要求与被告解除合同，被告虽及时进行了协调，出租人同意其进行分租或转租，但对原告经营产生了一定的影响。双方为原告未及时支付相关费用、对外发放储值卡等发生纠纷，并多次报警处理，被告虽向原告提及过解除合同事宜，但双方未能就合同解除问题协商一致，且原告也未及时将酒吧交还给被告，考虑到原告之后也未能正常经营，被告亦于2019年12月起自己经营，故对双方签订的《维多利亚音乐餐厅合作分租协议书》应予解除。现原告要求确认合同于2019年4月22日已经解除，于法无据，本院不予支持。被告从2019年12月起自己经营酒吧，之前原告在2019年7月至11月虽然未能正常经营，但其未能将酒吧及时交还给被告，故原告仍要承担该期间的租金、物业费等，未正常经营期间的租金可酌情予以减少。双方约定年租金为135000元，计租日为2019年5月1日，原告应承担2019年5、6月份租金22500元，2019年7月至11月租金以减半收取为宜，应为28125元（即11250元×5÷2），租金合计50625元。2019年5月至11月发生水费207元、电费4217元（其中5月份按照4－5月电费平均计算），合计4424元，按双方约定，原告应承担2212元。因原告经营晚场清吧后次日未能按合同约定完全恢复原状保持店内清洁，故其应对被告支付的保洁费予以适当分担，本院酌定1600元。期间物业费按双方合同约定，结合本案具体情况，本院酌定原告承担1800元。对原告要求被告退还租金6万元，被告向原告主张的就餐费用、宽带费、电话机费，均因证据不足，本院不予支持。对原、被告向对方各自主张的违约金10万元，因双方对合同解除均负有一定过错，故均不予支持。综上，原告应向被告承担的费用合计56237元，扣除原告已支付的47500元，原告还应支付被告8737元。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告董衔与被告双莹莹于2019年4月22日签订的《维多利亚音乐餐厅合作分租协议书》；二、原告董衔于本判决生效后十日内支付被告双莹莹水电费等8737元；三、驳回原告董衔的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告双莹莹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费3500元，保全费1320元，合计4820元，由原告董衔负担。反诉部分案件受理费1941元，由原告董衔负担215元，被告双莹莹负担1726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行淮安清江浦支行；账号：62×××49）。审 判 长  潘树林人民陪审员  马月红人民陪审员  袁梅珍二〇二一年七月十二日法官 助理  董淑敏书 记 员  范文静附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。