江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1181民初6257号原告（反诉被告）：丹阳市星毅商业管理有限公司，统一社会信用代码91321181088438743E，住所地丹阳市界牌镇界牌新村**。法定代表人：吴志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兵，江苏仓实律师事务所律师。委托诉讼代理人：许卉子，江苏仓实律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：傅威，男，汉族，1978年11月21日生，住浙江省安吉县。委托诉讼代理人：张丽萍，江苏泰和律师事务所律师。原告丹阳市星毅商业管理有限公司（以下简称星毅公司）与被告傅威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理。傅威在法律规定的期间内提起反诉，本院审查后依法受理并与本诉合并审理。星毅公司委托诉讼代理人刘兵、许卉子，傅威委托诉讼代理人张丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星毅公司向本院提出并明确本诉诉讼请求：1、判决星毅公司与傅威签订的租赁合同于2020年6月19日解除；2、判令傅威返还案涉商铺；3、判令傅威立即支付自2019年6月1日起至2020年6月19日止的租金222149.77元及违约金，自2019年12月1日至2020年11月30日止的物业费69422元及违约金，违约金自2019年6月9日起算，计算至实际给付之日，按年利率15.4%计算；4、判令傅威按合同约定的租金标准和物业费标准支付自合同解除之日起至实际返还之日止的租金以及自2020年12月1日起至案涉商铺实际返还之日止的物业费；5、傅威承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年6月3日，星毅公司、傅威签订商铺租赁合同，由星毅公司将丹阳恒隆时代广场第2栋2层201号商铺出租给傅威使用，租期10年，自2019年6月1日至2029年5月31日；租金标准：第一、二年租金均为211157.98元，第三至八年租金均为488883.48元，第九、十年租金均为513327.65元；第一、二年租金为整年收取，其余租金均为每半年支付一次；物业费为69422元/年，每半年支付一次。第一期租金、物业费在合同签订之日起5日内支付，其余均应在每个交租期最后一月的20日前支付，先付后租。合同签订后，星毅公司依约将商铺交付给傅威使用至今，但傅威仅向星毅公司支付了2019年6月1日至2019年11月30日物业费34711元，其余费用均未支付。经星毅公司多次催讨，傅威均以种种理由加以敷衍，拒不支付。围绕本诉诉请，星毅公司向本院提交以下证据：1、商铺租赁合同、土地使用证、建设规划许可证、傅威身份证复印件、法定代表人身份证明复印件、工商信息查询表，拟证明星毅公司、傅威主体适格，双方之间存在房屋租赁合同关系，对合同解除情形、违约金、租金支付时间及标准、物业费支付时间和标准等问题进行约定。2、交付确认书、商铺照片，拟证明星毅公司已经将商铺交付给傅威使用。3、付款凭证、解约告知函及签收凭证，拟证明傅威向星毅公司支付了34711元物业费，尚余自合同签订至今的租金没有支付和69422元物业费未付，星毅公司已向傅威催收，故星毅公司已具备解除合同、主张违约金的条件。4、镇江市龙毅体育运动管理有限公司营业执照、与甘士满签定的商铺租赁合同，拟证明星毅公司后续引进的儿童娱乐项目经营范围与傅威完全不同，且其他经营单位是在傅威逾期交付租金达半年后才进驻。针对星毅公司提交的本诉证据，傅威对其真实性未提异议，经本院审查予以确认，并在卷佐证。傅威本诉辩称：星毅公司系违法解除合同，在没有征得傅威同意的情况下擅自对傅威合法承租的商铺停水停电并锁门，导致傅威无法正常经营。星毅公司违法解除合同的行为给傅威造成了巨大的损失。按照星毅公司给傅威的承诺及商场不整体开业则不收取租金，傅威在商场没有整体开业的情况下没有支付租金的义务，而实际上商场至今仍然没有开业。第二，星毅公司解除合同系违法行为，傅威尚没有支付合同租金的义务，在双方还在协商解决过程中，星毅公司起诉要求支付没有事实和法律依据。第三，关于诉讼费及保全费的承担系依职权裁判行为，如何承担由法院依法裁判。傅威向本院提出反诉诉讼请求：1、判令星毅公司违法解除合同，星毅公司向傅威赔偿租赁房屋经营投入损失3086658.9元；2、星毅公司退还傅威105578.89元；3、承担诉讼费用。事实和理由：2019年6月3日，傅威与星毅公司签订商铺租赁合同，约定傅威承租位于丹阳市商铺用于经营威威猫大冒险主题乐园，租赁期限10年。根据合同约定，星毅公司负责对傅威租赁区域进行隔墙，星毅公司不得再引进与傅威相似的大型儿童乐园项目。合同签订时，星毅公司承诺商场将于2019年10月8日整体开业。合同签订后，傅威向星毅公司支付租赁保证金105578.98元并开始装修商铺、采购设备、广告宣传等开业事宜，各项投入共300多万元，但星毅公司却一再违约，在合同履行中存在诸多违约行为，如：商场未能于2019年10月8日整体开业，且星毅公司多次调整整体开业时间后亦未能如期开业，至今仍未整体开业；星毅公司拖延傅威租赁区域的墙面隔离，导致傅威直到2020年6月才取得消防安全检查合格证，致使傅威一年时间未能正常营业；星毅公司在招商时枉顾排他业态约定，引进与傅威经营的项目存在严重冲突的儿童游乐项目，严重影响傅威试营业期间的业绩；傅威试营业期间，星毅公司在傅威经营门店前方长时间搭建围挡施工，影响傅威门店的经营形象和经营业绩。星毅公司上述行为违反合同约定，导致傅威在试营业期间一直处于亏损状态。2020年8月1日，星毅公司擅自对傅威租赁的商铺进行断水、断电并锁门，导致门店无法正常经营，会员无法消费，降低门店经营业绩，损害了傅威经营品牌的信誉。围绕反诉诉请，傅威向本院提交以下证据：1、丹阳恒隆时代广场商铺租赁合同、收据，拟证明傅威与星毅公司签订丹阳恒隆时代广场商铺租赁合同，对承租的商铺名称、面积、用途、租期等进行约定，并约定：星毅公司负责对傅威租赁区域进行隔墙，星毅公司在项目商铺内不得再引进与傅威相似的大型儿童乐园项目，如有证实星毅公司须额外给付傅威一年免租等。合同签订后，傅威向星毅公司支付履约保证金105578.98元，并支付2019年6月1日至2019年11月30日物业费34711元。2、案涉商场内引进的其他大型儿童乐园项目照片，一个是大玩家电玩城（在傅威承租商铺的隔壁）、一个是蓝色风暴（位于商场**），拟证明星毅公司违反约定，将商场一楼、二楼商铺出租给其他第三方经营或与傅威经营相似的大型儿童乐园项目，使整个商场本就不多的乐园消费客户发生了分流，降低了傅威的经营业绩。3、商场施工围档照片，拟证明合同期内星毅公司长时间施工遮挡傅威门店通道，客户无法正常通过电梯入店，需工作人员通过货梯带至乐园，给傅威的经营带来严重负面影响。4、锁门照片，拟证明2020年8月星毅公司在双方仍然在协商处理租赁房屋事宜过程中强行对傅威租赁的商铺进行断水断电及强行锁门，导致傅威无法正常经营。5、通知函及邮寄、签收凭证，拟证明星毅公司强行断水断电及锁门后，傅威向星毅公司发送书面通知，要求其立即停止违约行为，恢复傅威租赁商铺供水供电，但星毅公司收悉函件后置若罔闻，至今傅威租赁商铺仍然处于断水断电状态。由于长时间无人在店铺内，店内装修和设备被老鼠啃咬且存在失窃，损失严重。6、傅威就租赁商铺各项投入费用清单及相应合同、付款凭证，拟证明傅威承租商铺用于经营威威猫大冒险主题乐园，因星毅公司违约行为导致傅威无法继续经营，导致损失共计3086658.90元，星毅公司应予赔偿。7、通知函，拟证明星毅公司采取对傅威经营商铺停水停电的行为。针对傅威提交的反诉证据，星毅公司对证据1、2、5、7，不持异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据3，星毅公司虽对其真实性不予认可，但该照片确为案涉商场施工现场图，其真实性本院予以认定；对证据4，星毅公司否认其存在锁门行为，但该证据的形式真实性应予认定；对证据6，星毅公司不予认可，该组证据为傅威与案外人发生的法律关系，真实性本院无法认定。本院经审理认定事实如下：丹阳恒隆时代广场商业管理有限公司成立于2014年3月31日，于2020年4月30日更名为丹阳市星毅商业管理有限公司。2019年6月3日，丹阳恒隆时代广场商业管理有限公司（甲方）、傅威（乙方）签订丹阳恒隆时代广场商铺租赁合同，合同约定：乙方承租位于丹阳市商铺用于经营威威猫大冒险主题乐园；租赁面积1157.03平方米；承租期限为10年，自进场日起计算，进场日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年均以此类推；甲方出租给乙方的商业用房设施设备及装修状况，乙方声明其在签署本合同前已经现场查看，对该单元及其现有装修及设施状况充分认可并表示满意；2019年5月30日前对该商铺进场交接（该进场日为暂定，最终以甲方下发给乙方的书面通知的进场日为准）；乙方应于交付日到甲方办理该单元的交接手续，并按本合同的规定支付所有相关费用；本合同项下的租金标准采用固定标准方式，第一年（2019年6月1日至2020年5月31日）和第二年（2020年6月1日至2021年5月31日）租金分别为211157.98元、第三年至第十年租金分别为443431.74元、443431.74元、465603.32元、465603.32元、488883.48元、488883.48元、513327.65元、513327.65元，上述租金标准按建筑面积计算，先付后用，首期租金在本合同签订后五日内支付，除第一年和第二年整年收取租金外，以后租金均按每6个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方应按5元/平方/月每半年向甲方缴纳的物业费为34711元。乙方承租该单元第一个半年度的物业服务费应在本合同签署后五日内支付，除第一个租期外，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方足额缴纳下期物业服务费；如乙方逾期支付租金、物业服务费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的3‰作为违约金；签署本合同后，乙方须在支付首期租金及物业费的同时向甲方支付履约保证金105578.98元，如乙方未能交纳其承租该单元期间应付的租金、物业服务费及其他各项费用，甲方有权从保证金中扣除相应数额；甲方负责对乙方租赁区域隔墙；甲方项目商铺内不得再引进与乙方相似的大型儿童乐园项目，如有证实甲方须额外给予乙方一年免租；乙方未能按照本合同规定，在应该支付租金、管理费、其他费用的日期后的15天内支付租金、管理费、其他费用，无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨，甲方有权提前解除本合同并提前收回该单元，没收乙方的保证金且乙方应向甲方承担本合同约定租金总额20%的违约金，并有权继续追讨截止到甲方收回本单元之日止乙方应付而未付的全部费用。该合同还对双方其他权利义务进行明确约定。2019年6月3日，傅威支付履约保证金105578.98元；2019年6月5日，傅威支付2019年6月1日至2019年11月30日的物业费34711元。2019年6月12日，傅威在丹阳恒隆时代广场商业管理有限公司交付确认书中签字，确认案涉商铺符合租赁合同约定交付条件并不持异议。傅威取得案涉商铺后进行装修，并于2019年8月份至9月份开始营业。2020年6月12日，星毅公司向傅威发出解约告知函，认为傅威未按合同约定履行义务，故解除与傅威签订的商铺租赁合同，并要求傅威限期搬离，并保留向傅威追讨拖欠租金及物业费的权利。嗣后，傅威未支付拖欠租金、物业服务费，亦未能搬离案涉商铺。本院认为，案涉商铺已取得相关的建设规划审批手续，星毅公司、傅威订立的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，傅威未能按约支付租金和物业服务费，星毅公司要求解除案涉商铺租赁合同并要求傅威返还案涉商铺的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但星毅公司公司认为解除合同之日为函告傅威解除之日，缺乏事实依据，本院认为应以星毅公司提起本案诉讼之日即2020年10月12日作为案涉商铺租赁合同的解除之日。案涉商铺租赁合同解除后，傅威应在合理期限内搬离并返还商铺，支付尚欠星毅公司的商铺租金及物业费。关于租金计算问题，自2019年6月1日起至2020年10月12日（商铺租赁合同的解除之日）止，自2020年10月13日起至实际返还案涉商铺之日止按合同约定的租金计算方式（详见合同租金计算标准）计算并支付；关于物业费计算问题，自2019年12月1日起至实际返还案涉商铺之日止按34711元/半年的标准计算并支付。合同中约定违约责任及较高标准的违约责任计算方式，同时约定履约保证金及保证金没收条款，且傅威已支付履行保证金105578.98元，本院认为星毅公司收取傅威履约保证金后足以弥补其因傅威违约而造成的损失，故对星毅公司要求傅威承担拖欠的租金及物业费按15.4%计算的利息作为违约金的本诉请求，本院不予支持。傅威辩称星毅公司存有若案涉商场未整体开业则不收取租金的承诺，缺乏事实依据，本院不予采信。傅威辩称因星毅公司施工设置围挡影响其正常经营，该理由不能成为其拒付租金及物业费的合法事由，本院不予采纳。傅威辩称因星毅公司未能及时隔墙而导致其直至2020年7月才取得消防验收合格证，缺乏事实依据，本院不予采信。傅威辩称星毅公司违反合同约定引进其他与其经营范围相类似的门店，但经核实傅威所述的其他两家娱乐项目经营实体并无与丹阳市界牌镇威威猫儿童游乐园经营范围类似，且星毅公司引进上述两间经营门店时傅威已经出现违反合同约定支付租金及物业费的违约情形，故对傅威上述辩称观点，本院不予采纳。傅威反诉要求星毅公司赔偿案涉商铺投入损失及退还保证金，因最终解除商铺租赁合同的法律后果系其自身违反合同约定所导致，故傅威提出的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）丹阳市星毅商业管理有限公司与被告（反诉原告）傅威于2019年6月3日签订的商铺租赁合同；二、被告（反诉原告）傅威于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）丹阳市星毅商业管理有限公司返还位于丹阳市商铺；三、被告（反诉原告）傅威于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）丹阳市星毅商业管理有限公司支付租金及物业费（自2019年6月1日起至2020年10月12日止，自2020年10月13日起至实际返还案涉商铺之日止的租金按合同约定的租金计算方式计算；自2019年12月1日起至实际返还案涉商铺之日止的物业费按34711元/半年的标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）丹阳市星毅商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）傅威的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4717元，财产保全费3337元，反诉案件受理费15747元，合计23801元，由被告（反诉原告）傅威负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  杨学进二〇二一年一月七日书记员  魏文银附本判决适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。