上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初17942号原告：上海鑫田实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李桂锋，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：胡海明，男，1974年7月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。原告上海鑫田实业发展有限公司(下称“鑫田公司”)诉被告胡海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2021年1月7日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈伟峰、被告胡海明到庭参加诉讼。2021年1月15日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈伟峰、被告委托诉讼代理人卓晴晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鑫田实业发展有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原被告签订的《租赁合同》；2、判令被告腾退位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX号的房屋；3、判令被告支付原告租金及占有使用费[2019年11月1日至2020年10月31日期间租金人民币(以下币种均为人民币)140万元；自2020年11月1日起，按照年租金157.5万元计算至实际腾退房屋之日止]；4、判令被告支付原告违约金37.5万元。事实和理由：2017年8月，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期为八年，自2017年9月1日至2025年8月30日，第一年至第三年每年租金为150万元，第四年至第六年每年租金为157.50万元，先付后用，每年提前一个月一次性支付完全年房租；被告拒不支付租金同时原告发出书面通知超过一个月的，原告可书面通知解除本合同，违约方应向守约方支付三个月租金的违约金。合同签订伊始，双方均正常履行，但自2019年下半年被告开始拖欠房租，经原告多次催告仍未履行。为维护原告合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告胡海明辩称：1、同意解除案涉租赁合同；2、被告已将系争房屋转租，应由实际使用人共同承担腾退义务；3、被告于2019年11月之后曾支付租金70万元，具体支付情况需核实；4、合同并未对拖欠租金所需承担违约责任进行约定，且被告未收到原告的解除通知。经开庭审理查明：2017年，鑫田公司(出租方、甲方)与胡海明(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的场所坐落在青浦区华新镇华徐路XXX号厂房一幢(下称“系争厂房”)以实际面积为3,925平方米，并有配电98KVA，该厂房现状交房经乙方现场查验，确认接收；乙方向甲方承诺租赁该厂房为工业性用途，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方允许乙方作为宾馆进行装修，隔断，浴场，公寓房；厂房的使用期限八年，2017年9月1日至2025年8月30日；厂房租金第一年即自2017年11月1日起至第三年年租金总额为150万元，第四年至第六年年租金为157.50万元；先付后用，每年提前一个月一次性支付完全年房租；在每年使用前的一个月一次性付清当年所需的房租，免租装潢期为3个月，自2017年8月1日至2017年10月31日；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三个月支付违约金：A、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；B、乙方逾期不支付租金同时甲方发出书面通知乙方累计超过一个月的。合同另对其他内容进行了约定。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、系争厂房为合法建筑，双方签订的合同合法有效；2、合同签订后被告长期存在不按时支付租金的情形，且租金总共支付至2019年10月底(多支付10万元)，其后的租金一直未支付，故原告于2020年9月25日向被告寄送通知书催告缴款并告知逾期支付将解除合同；3、系争厂房二三楼属空置状态，一楼有开办超市，四五楼有公寓也在使用，无查封。为此，原告提供通知书房地产权证、通知书及邮寄凭证、照片作为证据。被告对房地产权证无异议，并表示原告称系争厂房为商务楼，但从产证上看实际为厂房；由于2020年9月份被告已经收监，未收到原告寄送的通知；对照片真实性无异议，除超市及公寓外其他房屋属空置状态，有无查封不清楚。第一次庭审中被告胡海明表示：1、不同意解除案涉租赁合同，合同履行过程中房屋被查封，导致被告将收取的次承租人租金退还，故不同意支付租金；2、2016年左右原被告曾签订过一份租赁合同，但由于合同履行过程中房屋被围墙圈起来且第一份合同租金过高，经协商，原告表示房东会拆除围墙，故双方签订了案涉租赁合同；3、在被收监之前被告支付租金至2019年10月底，至于入狱后家人是否支付租金被告不清楚。第二次庭审中被告表示：1、同意解除案涉租赁合同；2、在2019年11月之后被告方又向原告支付了租金70万元，其他付款情况由于被告本人在监狱，无法核实，具体租金支付到何时不清楚。为此，被告提供聊天记录、转账记录、银行流水作为证据。原告对上述证据的真实性予以认可，但表示该70万元已计入2019年10月份之前的房租内。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，被告应按约支付租金，且就租金支付情况承担相应的举证责任。现原告对被告提出的70万元系用于支付2019年10月之后租金的主张不予认可，且被告未提供其他证据予以证明，故对该主张本院不予采信，并认定被告2019年10月31日前租金已支付完毕，且已支付2019年11月1日起的租金10万元。被告未按约支付租金导致原告合同目的无法实现，原告有权解除案涉合同，合同解除时间本院认定为诉讼材料送达被告之日即2020年10月27日。合同解除后，被告应腾退系争厂房并向原告支付占用期间的费用。合同因被告违约导致解除，被告应承担金钱债务继续履行及支付违约金等违约责任。针对违约金标准，被告认为过高，要求进行调整，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定被告应支付原告违约金25万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海鑫田实业发展有限公司与被告胡海明签订的《租赁合同》于2020年10月27日解除；二、被告胡海明应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX号的房屋；三、被告胡海明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫田实业发展有限公司租金及占有使用费[其中2019年11月1日至2020年10月31日期间为140万元；自2020年11月1日起按照年租金157.50万元的标准，计算至实际腾退之日止]；四、被告胡海明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫田实业发展有限公司违约金25万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,775元，减半收取计10,387.50元，诉讼保全费3,020元，合计13,407.50元，由原告上海鑫田实业发展有限公司负担562.50元，被告胡海明负担12,845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年一月二十七日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。