上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19347号原告：讴本电气(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林剑锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘成龙，上海运帷律师事务所律师。被告：上海悉越电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗映锋，总经理。委托诉讼代理人：尹琼雪，上海咏君律师事务所律师。被告：上海达美乐比萨有限公司，住所地上海市浦区。法定代表人：王怡，执行董事。委托诉讼代理人：施迎松，男。委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。原告讴本电气(上海)有限公司诉被告上海悉越电子商务有限公司(以下简称悉越公司)、上海达美乐比萨有限公司(以下简称达美乐公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，依法适用简易程序公开审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。原告后申请解除财产保全，本院依法解除了保全措施。本案于2019年11月18日第一次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人刘成龙、被告悉越公司的法定代表人罗映锋和委托诉讼代理人尹琼雪、被告达美乐公司的委托诉讼代理人施迎松和陈勇到庭参加诉讼。依据原告的申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定并出具鉴定意见书。本案于2020年8月5日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人刘成龙、被告悉越公司的委托诉讼代理人尹琼雪、被告达美乐公司的委托诉讼代理人施迎松和陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告讴本电气(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：两被告共同将位于上海市青浦区新金路XXX号厂房及场地恢复原状。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告达美乐公司按照鉴定意见书的修复建议修复上海市青浦区新金路XXX号厂房；2、被告达美乐公司承担本案鉴定费(包括原告支付给鉴定单位的人民币18万元以及为了鉴定工作需要支付的机械开挖费8,900元)和财产保全费。事实和理由：2017年12月10日，原告与被告悉越公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将自己名下位于上海市青浦区新金路XXX号院内的两栋标准厂房、北面一间门卫房共计约5,800平方米出租给悉越公司，未经原告书面同意擅自拆改房屋结构或损坏房屋、擅自搭建的，原告有权解除合同。后悉越公司将房屋转租给达美乐公司，两被告不愿意将合同出示给原告。达美乐公司在使用过程中未经原告同意擅自下挖原始标高深达1.2米，擅自拆除房屋原有消防设施，擅自增建大约180平方米的固定设施，擅自增建改建消防设备，擅自拆除大面积绿化并硬化场地，擅自拆除原有设施及墙体，拆除中央空调、行车、配电房。期间三方多次协商无果。2019年6月1日，原告委托律师向悉越公司发送律师函要求改正，但两被告未改正，为此原告起诉至法院。被告悉越公司辩称：原告对达美乐公司的装修是知晓的，但是三方对押金问题未能协商一致，请法院依法判决。被告达美乐公司辩称：原告与达美乐公司之间没有租赁关系，达美乐公司与悉越公司之间存在租赁关系。达美乐公司依据租赁合同有权根据实际需要进行装修，不存在侵权行为。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经开庭审理查明：原告为青浦区香花桥街道新金路**房地产的权利人。2017年12月10日，原告(甲方、出租方)与被告悉越公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区新金路XXX号院内二栋标准厂房、北面一门卫房(办公楼西面甲方自用，由西面小楼梯出入，租赁面积约5,800平方米)出租给乙方使用。租赁期限十年，为两个阶段。第一阶段自2018年4月1日至2023年3月30日止。第二阶段自2023年4月1日至2028年3月30日止。第一阶段租赁期限届满后，甲乙双方如有继续合作意愿，则另行协商。如乙方续租须提前六个月书面形式向甲方提出，甲方同意后，乙方有优先承租权。前5年季度租金70万元，每年递增3%。后5年如果双方续租，租金按市场价再定。押金40万元。租金先付后用，每季度支付一次。在租赁期间，甲方应保证所有租的房屋正常使用，乙方应爱护并合理使用房屋及附属设施，如有乙方使用不当，造成房屋及甲方设施损坏的，乙方应负责修理或承担相应的经济责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，押金归甲方所有，由此造成的甲方损失乙方应承担赔偿责任……(2)未经甲方书面同意，擅自拆改房屋结构或损坏房屋，自经甲方书面通知在规定时间内仍未纠正，未作处理的。(3)未经甲方书面同意的，乙方不得擅自搭建。如擅自搭建，甲方有权解除合同。甲方允许乙方将部分房屋转租给他人使用，转租所有责任由乙方承担。合同另约定了其他权利义务。2018年5月23日，被告悉越公司(出租方、甲方)与被告达美乐公司(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区新金路XXX号1号(包括办公楼东边上下两层)的房产出租给乙方用于食品加工使用，总面积4,700平方米。租赁年限10年，为两个阶段。第一阶段自2018年5月25日至2023年3月30日止。第二阶段自2023年4月1日至2028年3月30日止。第一阶段租赁期限届满后，甲乙双方如有继续合作意愿，则另行协商。如乙方续租须提前六个月书面形式向甲方提出，甲方同意后，乙方有优先承租权。乙方共向甲方支付租赁保证金40万元。如乙方需要做下挖平台和拆卸行车，需缴纳20万元作为保证金，在租赁期满后，由乙方负责恢复原样，甲方将保证金无息返还乙方。若由甲方恢复原样的，则费用从该保证金中扣除，不足部分按照实际花费差额由乙方补齐。乙方应爱护并合理使用房屋及附属设施，如因乙方使用不当，造成房屋及设施损坏的，乙方应负责维修或承担相应的经济责任。乙方可按其实际需要对租赁物进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担，装修设计方案应提交甲方并经甲方确认同意后方可进行。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权要求乙方赔偿损失，并有权解除合同(需提前30天书面通知乙方)，收回房屋，没收履约保证金(甲方行使合同解除权)……(2)未经甲方书面同意，拆改变动租赁物业结构的；(3)损坏甲方提供的租赁物业，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。合同期满或终止时，甲方有权收回房屋及附属管线，乙方有权收回自有机器、设备、营业用品及达美乐标识等。但乙方必须将房产恢复原状，甲方应按初期交付时状况收回房产，或经双方同意保留的部分可不予恢复原样。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，达美乐公司因生产经营需要对房屋进行装修改造。达美乐公司委托案外人信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司对房屋改造工程进行了设计，并与案外人上海海直建设工程有限公司签订建设工程施工合同进行了施工。2019年9月5日达美乐公司取得厂房装修项目的《建筑工程施工许可证》。2020年7月15日，达美乐公司取得《建设工程竣工验收备案证书》。2018年12月20日，悉越公司法定代表人罗映锋和达美乐公司代理人施迎松在《达美乐新址房产技术交付表》上签字，该表格中针对房屋的用电、消防、卸货平台、改建等双方的责任进行了约定，其中改建部分约定，悉越公司同意达美乐公司在不影响结构安全的前提下，在租赁区域内可按装修施工图自行进行改建及装修。在该交付表中另注明：关于押金事宜，由三方共同协商(讴本、悉越、达美乐)确认。2019年6月1日，原告向悉越公司发送《律师函》，表示悉越公司未经原告同意，擅自搭建房屋并对房屋结构擅自实施了拆除、改造等违约行为，要求30日内拆除搭建的房屋并恢复租赁房屋构造，否则原告将终止合同收回房屋并要求赔偿损失。悉越公司收到律师函后转发给达美乐公司。2019年8月6日，悉越公司法定代表人罗映锋和达美乐公司代理人施迎松在《厂房恢复清单》上签字。原告和两被告对房屋装修恢复原状问题和押金问题无法达成一致意见致讼。审理中，依据原告的申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对装修改造情况进行鉴定并出具鉴定意见书(源正司鉴【2020】建鉴字第012号)，鉴定意见为：1、厂房室外东北角消防水罐及基础为新增室外构筑物，不属于房屋结构改动。目前水罐基础周边地坪存在不均匀沉降现象，局部地坪已开裂；经与原排水总平面图比对，室外东北角现场未见污水监测井。2、厂房东侧室外隔油池、设备基础为新增室外构筑物，不属于房屋结构改动。相邻房屋基础未见明显差异沉降，新增隔油池、设备基础及设施对原厂房结构未见明显影响。3、厂房西侧室外整体下挖改造为卸货平台，开挖施工过程中对原基础梁混凝土造成局部破坏，对基础梁混凝土整体性及耐久性造成不利影响。4、吊车梁及行车不属于厂房主体结构，现场吊车梁拆除的行为不属于厂房结构改动。厂房10-11/F柱间支撑拆除并移位，改动了房屋结构，不符合原设计要求；经检查，厂房南北两侧中间跨的钢柱及钢梁未见结构受损，钢构件连接节点处未见脱开、拉裂等现象，故柱间支撑拆改对房屋结构未见明显影响。5、厂房内新增夹层为室内新增构筑物，且夹层基础及上部结构均未与原结构相连，不属于房屋结构改动，对原厂房结构未见明显影响。修复建议：1、关于鉴定意见中第3项卸货平台处14-15/A基础梁受损的修复建议如下：凿除道路混凝土至基础梁顶面及侧面，剔凿表面酥松混凝土并冲洗后，涂刷界面剂，采用局部加大截面的加固方式对受损基础梁进行加固修复，混凝土采用微膨胀混凝土，强度等级采用C35，钢筋型号及规格均同原基础梁。加固完成后，恢复至道路面层。2、关于鉴定意见中第4项中柱柱间支撑恢复原状的修复建议：目前厂房中柱柱间支撑布置在9-10轴，10-11轴增设横向钢管，如需恢复原状，需拆除9-10/F轴柱间支撑及10-11轴横向钢管，按厂房原结构图纸《立面构件布置示意图》(结施10/15修)恢复10-11轴柱间支撑。原告为此支付了鉴定费18万元。庭审后，鉴定单位出具补充说明，表示根据达美乐公司提供的装修设计单位盖章的《门式钢架计算书》，目前厂房中柱柱间支撑布置在9-10轴的结构设计方案满足结构受力的要求，综合现场检测结果，柱间支撑拆改对房屋结构未见明显影响，故对于鉴定意见中第4项厂房10-11/F柱间支撑拆改的行为可不进行修复。在鉴定过程中，因鉴定需要，原告找人进行了机械开挖并支付了开挖费8,900元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，不动产权证、厂房租赁合同、达美乐新址房产技术交付表照片、厂房恢复清单、建设工程设计合同、设计图纸、建设工程施工合同、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证书、律师函、照片、微信聊天记录、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告表示：达美乐公司装修改造破坏了房屋，改动了房屋结构，且未经原告同意，故原告要求按照鉴定意见书的修复方案进行修复。被告悉越公司表示：达美乐公司仅将技术交付表给悉越公司，并未将装修设计和施工的图纸给悉越公司，悉越公司也将达美乐公司要装修的事情告诉了原告，原告要求增加押金，但是之后三方没有谈拢。鉴于原告不同意达美乐公司改动房屋结构，所以悉越公司也不同意。达美乐公司表示：原告和悉越公司对达美乐公司装修是知晓并同意的，三方就押金事宜没有谈拢，现在达美乐公司拒绝增加押金。达美乐公司不同意按照修复方案进行修复，因为如果将中柱柱间支撑恢复原状，将会导致叉车无法进出、冷库和货架都无法使用。根据庭审查明的事实，本院认为，根据相关法律规定,造成不动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。原告作为系争房屋的产权人，有权向侵害房屋的对象主张相关权益。本案中针对达美乐公司的装修改造情况进行了司法鉴定，鉴定的修复方案第一条系针对基础梁受损问题的修复，该受损系基于达美乐公司施工不当造成的，达美乐公司理应予以修复。修复方案第二条系针对柱间支撑拆改的修复，达美乐公司主张该拆改行为征得了原告和悉越公司的同意，然达美乐公司未将详细的设计图纸和施工方案提供给原告和悉越公司，技术交付表中未明确写明存在柱间支撑拆改，且技术交付表上约定押金三方协商确定，现达美乐公司明确不同意增加押金，故不能因此认定原告同意达美乐公司拆改柱间支撑。尽管鉴定单位认定柱间支撑拆改对房屋结构未见明显影响，然房屋结构的改动有别于一般的装修，达美乐公司对结构拆改的行为侵害了原告的物权，在原告坚持要求修复的情况下，达美乐公司理应进行修复。因达美乐公司的不当行为引发了本案诉讼，故鉴定费和鉴定过程中产生的开挖费应由达美乐公司承担。因原告变更了诉讼请求并且撤销了财产保全措施，故财产保全费由原告承担。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海达美乐比萨有限公司应于本判决生效之日起30日内依据上海源正科技有限责任公司出具的鉴定意见书(源正司鉴【2020】建鉴字第012号)中的修复方案对上海市青浦区新金路XXX号房屋进行修复；二、被告上海达美乐比萨有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告讴本电气(上海)有限公司开挖费8,900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告上海达美乐比萨有限公司负担；鉴定费18万元，由被告上海达美乐比萨有限公司负担；财产保全费5,000元，由原告讴本电气(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年九月十五日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。