广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初15142号原告：张馨予，女，1970年10月17日出生，满族，住辽宁省沈阳市铁**。委托诉讼代理人：莫博盛，广东理正明律师事务所律师。被告：东莞市大莹服装批发有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇大莹东方国际服装商贸城**，统一社会信用代码为91441900756476068K。法定代表人：程明华,系该公司董事长。委托诉讼代理人：望开华，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：周靖扬，广东展创律师事务所实习律师。原告张馨予与被告东莞市大莹服装批发有限公司（以下简称大莹服装公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员王金秀、曾秀春组成合议庭进行审理，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告张馨予的诉讼代理人莫博盛，被告大莹服装公司的诉讼代理人望开华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张馨予向本院提出诉讼请求：1.确认双方签署的《意向租赁铺位协议书》无效，被告返还原告已交纳的意向金（装修费）294500元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从2007年10月1日起至完全清偿之日止）；2.解除双方签订的《租赁合同书》，被告返还合同保证金23854元、29770元，合计53624元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从起诉之日起至完全清偿之日止）；3.被告返还欺诈期间多收的租金和服务费80156.56元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从起诉之日起至完全清偿之日止）；4.被告支付欺诈赔偿款75146.4元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从起诉之日起至完全清偿之日止）；5.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2005年，被告向社会公众招商投资商铺，先说出售商铺，后改为租赁。2005年12月2日，双方签订《意向租赁铺位协议书》，之后原告按被告的要求陆续交纳意向金合计294500元。2006年3月25日，被告发出《知会函》，要求交纳合同保证金。2006年5月25日，原告交纳合同保证金23854元，同日，双方签订了《租赁合同书》，原告承租东莞市大莹服装批发有限公司第三层B336号商铺。《租赁合同书》附上“铺位平面分布示意图”，被告确认从2007年10月1日为起租时间。约2012年，被告在商场楼内扶梯天井的四周等合同约定的公共空间增建大量铺位另行出租，造成视野空间狭窄，导致整个商场阵容状况改变。被告掌握大量可另行出租的铺位。2016年，被告广泛进行免租宣传，以较大的优惠吸引新的商户入场经营，但同时要求原合同的承租人按合同约定数额的租金、管理费缴纳款项。2017年，被告开始实施逼走原承租人的行为。2017年3月10日，被告向其他承租人发出《整改通知书》催收3月份的租金和管理费。2017年3月23日，被告向其他承租人发出《终止合同声明》，没收该铺位。被告在交付商铺前收取他人大量“意向金”的行为是集资建设商场的行为，违反了国家金融管理法律规定，向社会公众吸收资金，涉嫌非法集资，是违法行为，属于《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”，《意向租赁铺位协议书》属于《合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形。被告已收取的“意向金”在解除《租赁合同书》时，应当予以返还。被告大莹公司还实施了大量违法行为和违约行为，承租人有权解除案涉《租赁合同书》，被告应当返还合同保证金，理由如下：被告大莹公司未经批准改变原规划格局大量增设铺位，在合同约定的公共空间增设大量铺位，对其控制的铺位大优惠导致原合同目的不能实现，《租赁合同书》约定的出租方免责的条款无效，被告还利用不平等环境下签订的《租赁合同书》的陷阱条款以当月未及时缴费为由没收铺位，违反了《中华人民共和国合同法》第二百七十条的规定。被告还应当返还欺诈期间多收的租金和服务费，并支付欺诈赔偿款，理由如下：合同约定以铺位分摊的建筑面积计算租金和管理费，铺位实际分摊的建筑面积有重大变化，应按变化后的实际面积计算租金和管理费，因实际分摊的建筑面积有重大变化，多收的租金和管理费80156.56元应当返还。根据《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定以及《消费者权益保护法》第五十五条的规定，被告应当向原告赔偿三年欺诈收取的租金和管理费的三倍，即75146.4元。被告大莹服装公司辩称，原告要求确认双方签订的《认租商铺协议书》无效，并要求返还装修费及利息的诉请缺乏事实和法律依据，该协议书系双方自愿签订，内容不违反法律强制性规定，合法有效，且原告要求确认合同无效早已超过一年的除斥期间，其确认无效权已消灭，依法应当驳回原告的诉请；原告要求解除三方签订的《租赁合同书》，并返还保证金及利息的诉请缺乏事实和法律依据，答辩人不存在原告主张的根本违约行为，未导致合同目的不能实现的后果，其要求解除租赁合同的理由不成立，涉案租赁合同未到期，答辩人返还保证金的条件未成就；原告要求被告返还欺诈多收取的租金和服务费缺乏事实依据，答辩人不存在欺诈原告多收租金和服务费的事实，无需承担返还责任，原告主张租金及管理费按照分摊的建筑面积计算与事实不符，按照租赁合同约定租金及管理费按照交铺时的建筑面积计算，答辩人增设商铺并未减少原告商铺的建筑面积，为减少原告商铺空置所造成的损失，答辩人与原告签订了返租协议，返租期间，原告不仅无需支付租金及管理费，而且答辩人还需要支付原告返租费用；原告要求答辩人支付欺诈赔偿款及利息的诉请缺乏事实依据，且认定法律关系错误，适用法律错误，应当依法驳回，双方系房屋租赁合同关系，并非消费行为，原告并非消费者，其依据《消费者权益保护法》要求答辩人支付三倍赔偿款明显属于认定法律关系错误，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合本案证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2005年12月2日，原告张馨予作为乙方，案外人东莞市大莹物业管理有限公司（以下简称大莹物业公司）作为甲方，签订一份《意向租赁铺位协议书》，显示：甲方拥有虎门镇银龙路黄金洲天安大厦大莹服装批发城2-5层商铺租赁经营权壹拾伍年，乙方向甲方租赁商铺，并向甲方交纳装修费（此装修费属一次性费用，甲方以后无偿不退还乙方，收取装修费标准与商铺面积大小无关，乙方无异议）；乙方租赁三层3059号商铺，实际面积约为22.86㎡，该商铺的装修费为310000元；乙方自2005年12月2日认租该商铺，并向甲方交纳意向金50000元，在5天后转为定金，乙方选择建筑期分期付款，按95折扣优惠后，该商铺的装修费为294500元。2005年12月2日，原告张馨予向大莹物业公司交纳了商铺意向金50000元，之后又陆续支付了装修费244500元，共计缴纳意向金（装修费）294500元。另查明，2006年5月25日，大莹物业公司作为甲方，原告张馨予作为乙方，签订了一份《租赁合同书》，约定：甲方将座落于虎门镇银龙路黄金洲天安大厦第三层第B336号商铺出租给乙方使用，甲方出租该商铺建筑面积约49.7㎡，实际面积约22.86㎡；甲方出租商铺的期限为贰拾年，从2006年12月1日起至2026年11月30日止，租期从甲方交付商铺给乙方之日起开始计算；租金按交铺位时建筑面积计算，乙方承租该商铺的月租金为5467元；管理费按交铺位时建筑面积计算，乙方承租该商铺的月管理费为2485元；为保证合同的履行及甲方行使管理权，乙方在签订本商铺租赁合同书时，向甲方一次性缴纳商铺租赁合同保证金，商铺租赁合同保证金为乙方第一年应缴租金三个月的总额和乙方第一年应缴管理费三个月的总额合计23854元，商铺租赁合同保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿、无争议的前提下如数退还给乙方，如乙方违约，甲方有权没收上述保证金，乙方无任何异议；本商铺租赁合同书从交付商铺入场之日起为起租日，开始计算租期，起租期最初十天为免租期；免租期满后前六个月按合同约定租金30%收取；从第七个月起至第十二个月按合同约定租金45%收取；从第二年第一个月起至第六个月按合同约定租金60%收取；从第二年第七个月起至第十二个月按合同约定租金75%收取；从第三年第一个月起全年按合同约定租金80%收取；从第四年第一个月起全年按合同约定租金100%收取。租金从第五年的第一个月起开始递增，在第四年租金的基础上递增10%，以后每两年均在上一年的租金基础上递增10%，如此类推，直至租赁期满；甲方保留改进、扩充、增加或减少该商城单位用途、数目或面积的权利，以不影响乙方正在经营的商铺面积为前提，在行使该权利时，甲方尽量少给乙方带来不便；本合同书中甲方的权利和义务从2009年3月1日起全部由东莞市大莹服装批发有限公司履行，被告大莹服装公司在该合同上盖章确认。同日，原告张馨予向大莹物业公司缴纳了合同保证金23854元。2007年10月1日，被告大莹服装公司出具一份《租期确认书》，确认原告张馨予承租的铺位的租期为20年，从2007年10月1日起至2027年9月30日止。另查明，原告张馨予承租案涉商铺后即将该商铺返租给被告大莹服装公司，双方签订了《商铺返租协议书》，约定返租期限至2017年9月30日。返租期间，原告张馨予无需向被告大莹服装公司缴纳租金及管理费，案涉商铺出租的收益由被告大莹服装公司收取。返租期满后，原告张馨予与被告大莹服装公司未达成继续返租协议，但案涉铺位未交还给原告张馨予，一直由被告大莹服装公司在控制和使用。另查明，原告张馨予向本院提交案涉大厦二至六层的铺位平面分布示意图（复印件）及照片两张，主张被告大莹服装公司在案涉建筑物的每层大量加建铺位，挤占公共空间。被告大莹服装公司确认其存在加建行为，但主张符合合同的约定。原告张馨予主张案涉物业第三层原铺位数量为262间，现铺位数量为362间，加建铺位数量为100间，被告大莹服装公司主张加建铺位数为16间,其他增加铺位数系在原铺位位置进行改建所致。针对被告大莹服装公司的加建行为，案涉物业的其他租户自2017年2月起到东莞市信访局、东莞市××镇人民政府、东莞市城市综合管理局及东莞市城乡规划局等部门信访，虎门镇人民政府于2017年3月29日对于此回复称“案涉物业2层至5层部分扩建铺位位置在报建图纸中未标注为‘商场’用途，部分区域的分割情况与报建图纸不一致，6层至8层原规划为停车场，现被改建为多个铺位，目前商铺已投入使用，镇城市综合管理分局已立案，并积极展开调查取证，待查证后再做处理”。另，本院在审理（2018）粤1972民初18525、18529、18530、18531号案件审理过程中，于2019年8月8日向东莞市自然资源局发函，调查问题为：案涉物业办理建设工程规划许可证后，东莞市大莹服装批发有限公司在原有的划分的铺位基础上，增设了部分铺位，在内部增设铺位的行为是否需要经过批准，并取得新的建设工程规划许可证方可进行建设。东莞市自然资源局于2019年9月27日复函称“根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请；东莞市大莹服装批发有限公司在原有的划分的铺位基础上，增设铺位的行为应属于《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定的在开发建设前须按程序申请建设工程规划许可变更的情形”。被告大莹服装公司确认未向规划部门提出建设工程规划许可变更申请。另查明，被告大莹服装公司向本院提交一份（2012）东二法民一初字第2752号民事判决书载明：詹锦铭于2012年5月29日以大莹服装公司对租赁物进行违法加建为由向本院提起诉讼，要求解除其与大莹物业公司签订的《意向租赁铺位协议书》及《大莹东方国际时装商贸城商铺租赁合同》，并返还保证金人民币19814元及装修费人民币500000元；本院认定詹锦铭与大莹物业公司签订的《意向租赁铺位协议书》及《大莹东方国际时装商贸城商铺租赁合同》合法有效，詹锦铭提出解除《意向租赁铺位协议书》及《大莹东方国际时装商贸城商铺租赁合同》的主张没有依据。詹锦铭不服上述判决，提起上诉，但因未在限期内缴纳诉讼费，东莞市中级人民法院于2013年5月20日出具（2013）东中法立民终字第359号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理，该裁定于2013年5月30日生效。（2012）东二法民一初字第2752号民事判决书还载明，2012年1月5日，“大莹东方国际时装商贸城”的开办方已由大莹物业公司变更为被告大莹服装公司，并在东莞市工商行政管理局进行了核准变更登记备案。另查明，案涉商铺所在物业为黄金洲天安大厦,已取得《建设工程规划许可证》（编号为2004-03-10016），第三层已办理《房地产权证》（编号为粤房地权证莞字第**），产权人为案外人东莞市黄河集团房地产开发有限公司。2002年6月4日，大莹物业公司与案外人广东黄河实业集团有限公司签订一份《租赁合同》，取得案涉黄金洲天安大厦第二层至第六层的使用权。2011年11月11日，广东黄河实业集团有限公司与被告大莹服装公司签订一份《补充协议》，对租赁期间及租金进行了变更。东莞市黄河集团房地产开发有限公司向本院出具一份《情况说明》，同意广东黄河实业集团有限公司以自身名义对外招租。另查明，原告张馨予还提交一张收据，记载：2010年4月27日，今代收到B336（3059）铺铺主张馨予退回该铺二手经营户合同保证金29770元；经手人一栏加盖了“东莞市大莹服装批发有限公司财务专用章”。原告张馨予主张该费用系其代被告大莹服装公司向二手租户退还保证金29770元，被告大莹服装公司则主张该29770元系二手租户交给原告张馨予的合同保证金,之后由其代收并代退给二手租户,无需退还给原告张馨予。另，郑祥运等人曾于2018年7月17日提出控告东莞市大莹物业管理有限公司集资诈骗一案，东莞市公安局经审查认为没有证据证实有犯罪事实，决定不予立案。另，本院于2018年9月17日向被告大莹服装公司送达本案的起诉状及证据副本。本院认为，本案是租赁合同纠纷，案涉黄金洲天安大厦已取得《建设工程规划许可证》，案涉第三层商场已办理《房地产权证》，案涉《租赁合同书》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，对此本院依法予以确认。根据案涉《租赁合同书》的记载“本合同中甲方的权利和义务从2009年3月1日起全部由东莞市大莹服装批发有限公司履行”，本院依法认定案涉租赁合同关系的相对方已经变更为被告大莹服装公司，相应的法律责任应由被告大莹服装公司承担。综合原、被告双方的诉辩意见，本院归纳双方的争议焦点为：一、原告张馨予诉请确认双方签署的《意向租赁铺位协议书》无效是否合法有据；二、原告张馨予诉请解除案涉《租赁合同书》是否合法有据；三、原告张馨予要求被告大莹服装公司返还各项款项是否合法有据。对于争议焦点一，案涉《意向租赁铺位协议书》系双方当事人自愿签订，原告张馨予并未举证证明案涉《意向租赁铺位协议书》存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，且郑祥运等人对被告大莹服装公司依据《意向租赁铺位协议书》收取装修费的行为要求刑事立案，亦并未获批，故原告张馨予请求确认《意向租赁铺位协议书》无效没有法律依据，本院依法不予支持。对于争议焦点二，原告张馨予主张被告大莹服装公司违法加建大量铺位，挤占公共空间，已构成根本性违约，据此要求解除案涉《租赁合同书》。根据虎门镇人民政府对信访的回复以及东莞市城乡规划局及东莞市自然资源局对调查的回函，被告大莹服装公司在案涉物业加建铺位应当在政府规划部门的批准下进行，被告大莹服装公司未经政府规划部门批准的情况下擅自增设铺位，该行为明显增加了案涉物业的商铺密度和数量，且缩小了案涉租赁物的公共空间，对原告张馨予使用案涉物业造成重大影响，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，原告张馨予有权要求解除案涉《租赁合同书》。至于合同解除的时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，本院于2018年9月17日向被告大莹服装公司送达本案起诉状及证据副本，故案涉《租赁合同书》已于2018年9月17日解除。对于争议焦点三，本院分析如下：一、对于原告张馨予诉请的装修费294500元及利息，从《意向租赁铺位协议书》约定的内容来看，意向金（装修费）属一次性费用，与商铺面积大小无关，显然该“意向金（装修费）”并非针对案涉铺位的装修，该意向金（装修费）应理解为原告为取得案涉商铺租赁权所付出的对价，即系原告为承租、使用及收益案涉商铺支付的费用，该费用应理解为针对二十年期限租赁合同所支出的费用，案涉《租赁合同书》已经解除，被告大莹服装公司应当退还租赁合同期限尚未届满部分的费用，即应退还2018年10月至2027年9月的装修费，计算为294500元÷240个月×108个月）=132525元，利息属于孳息，应当一并退还，利息以132525元为基数，自2007年10月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、对于原告张馨予诉请的保证金及利息，案涉《租赁合同书》已经解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告大莹服装公司应立即向原告张馨予返还案涉租赁合同保证金23854元，利息属于孳息，应当一并退还，利息以23854元为基数，自起诉之日即2018年9月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,对于原告张馨予诉请的另一笔保证金29770元,从收据内容来看,该笔款项系被告大莹服装公司代原告张馨予退还给二手租户的合同保证金,并非原告张馨予缴纳的保证金,故对于原告张馨予要求退还该笔保证金29770元及利息的诉请,本院依法不予支持；三、对于原告张馨予主张的多收的租金及服务费80156.56元，原告张馨予承租案涉商铺后即将该铺位返租给被告大莹服装公司，返租期间，原告张馨予并未向被告大莹服装公司缴纳租金及管理费，故对于原告张馨予的该项诉请，本院依法不予支持；四、对于原告张馨予诉请的欺诈赔偿款75146.4元，如上所述，原告张馨予并未缴纳租金及管理费，其主张被告大莹服装公司在合同履行过程中存在欺诈没有依据，故对其该项诉请，本院亦依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、确认原告张馨予与被告东莞市大莹服装批发有限公司之间的《租赁合同书》已经于2018年9月17日解除；二、限被告东莞市大莹服装批发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张馨予返还装修费132525元及利息（利息以132525元为基数，自2007年10月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、限被告东莞市大莹服装批发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张馨予返还保证金23854元及利息（利息以23854元为基数，自起诉之日即2018年9月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告张馨予的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8834元（原告已预交），由原告张馨予负担6034元，由被告东莞市大莹服装批发有限公司负担2800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  王金秀人民陪审员  曾秀春二〇一九年十二月二十六日书 记 员  丁紫茵陈林娟强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。