重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终103号上诉人（原审原告）：莫世飞，男，1988年8月23日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：冉经纬，重庆市黔江区舟白法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：伍先参，女，1989年10月10日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：冉经纬，重庆市黔江区舟白法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆润霆房地产开发有限责任公司，住所地重庆市黔江区城东街道联合街138号1幢，统一社会信用代码91500114580171702T。法定代表人：朱雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：段凤毅，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：段彩芳，重庆光界律师事务所实习律师。上诉人莫世飞、伍先参因与被上诉人重庆润霆房地产开发有限责任公司（以下简称润霆房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初1988号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月4日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，本院于2020年3月3日对上诉人莫世飞及其与伍先参的共同委托诉讼代理人冉经纬、被上诉人润霆房地产公司的委托诉讼代理人段凤毅进行了调查询问。本案现已审理终结。上诉人莫世飞、伍先参上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初1988号民事判决；二、改判支持莫世飞、伍先参一审诉讼请求；三、本案诉讼费用由润霆房地产公司承担。事实和理由：1.一审判决认定房屋交付时间为2018年3月17日错误，本案房屋交付时间应当是2016年9月30日。2.一审判决适用法律错误，没有公平、公正的维护莫世飞、伍先参的合法权益。被上诉人润霆房地产公司辩称，1.根据《重庆市商品房买卖合同》《合同补充协议》以及《委托办理权属登记协议书》的约定，办理房屋产权登记的起算时间应从商品房实际交付的次日起计算。2.《重庆市商品房买卖合同》中关于“视为交付”时间的约定，其法律后果仅涉及房屋管理责任、房屋风险转移、物管费起算时间和逾期交房责任免除等事项，并不涉及房屋产权登记的起算时间问题。3.一审法院从合同效力、合同与补充协议的适用规则、社会经济交易秩序、诚信履约原则角度，对“视为交付”、“实际交付”的阐述和分析，并适用《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定并无不当。莫世飞、伍先参向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令润霆房地产公司立即支付莫世飞、伍先参逾期办理《房地产权证》的违约金22,690.8元（计算方式为：已付房款420,209元×约定违约利率×18个月）；2.润霆房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月1日，莫世飞、伍先参（乙方）与原重庆润天投资股份有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》《合同补充协议》及《委托办理权属登记协议书》，由莫世飞、伍先参购买原重庆润天投资股份有限公司开发的位于重庆市黔江区x街道x居委x大道x幢x号房，房价总金额420,209元。合同第十三条第2项约定：“2.预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之x向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之x的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《合同补充协议》第四条约定“《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期是指最后的交接房日期，具体的交房时间以甲方的书面通知、电话通知或在武陵都市报上发布的《交接房公告》确定的期间为准。如乙方未在通知的期限内接收房屋，《商品房买卖合同》第七条约定的最后交房日期视为乙方接房日期，房屋的管理责任转移给乙方，并从交接房次日起，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”第六条约定“为便于批量办理合同备案登记、产权登记，主合同约定的申请合同备案登记的时间由10日变更为30日；申请办理产权登记的时间由60日变更为90日。合同备案登记、产权登记甲乙双方按《委托办理权属登记协议书》（详见本补充协议附录三）执行。”《委托办理权属登记协议书》第四条约定“乙方自愿同意甲方在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交国土房管部门…3.乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。”另查明，2016年9月23日，原重庆润天投资股份有限公司向莫世飞、伍先参发出《接房通知书》，通知莫世飞、伍先参的接房时间为2016年10月1日，并载明“请您在规定的时间内来办理接房手续，逾期不办理者，依照《重庆市物业管理条例》实施细则规定，当您接到本通知书后，在限定期限内未办理相应手续的，视为接房”。2018年3月17日，莫世飞、伍先参办理了接房手续，莫世飞签字的《入住登记表》载明实际收楼时间为2018年3月17日，并签署了《x收楼费用确认表》、《x物业资料移交书》等相关合同，载明双方于2018年3月17日办妥该物业相关资料的移交。庭审中，莫世飞陈述由于在外地，故2018年3月17日才实际接房。2018年5月28日，涉案房屋取得黔江区国土资源和房屋管理局颁发的渝（2018）黔江区不动产权第x号产权登记证。一审法院认为，案涉《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《委托办理权属登记协议书》均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，莫世飞、伍先参认为协办产权证的时间应从原重庆润天投资股份有限公司向其发出《接房通知书》上载明的时间即2016年10月1日开始计算，且协办期间为90天，而原重庆润天投资股份有限公司认为应从莫世飞签署收楼文件的次日即2018年3月18日开始计算，且协办期间为180天，故本案争议焦点为逾期办证起算时间的确定，现评析如下。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项约定，逾期办证违约金的时间应从实际交付使用之日起60日后计算，后又在《合同补充协议》第六条约定“…合同备案登记、产权登记甲乙双方按《委托办理权属登记协议书》执行”。《合同补充协议》是对《重庆市商品房买卖合同》的补充与变更，当两者内容不一致时，应以《合同补充协议》的内容为准。而《委托办理权属登记协议书》第四条约定“乙方自愿同意甲方在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交国土房管部门…3.乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件”。上述对办理房屋产权登记期限的约定系双方当事人自愿达成，并不违反法律禁止性规定，应当从约定。对于莫世飞、伍先参主张的应以原重庆润天投资股份有限公司通知接房之日（或视为交付之日）起计算办理房屋产权证的协办期，而原重庆润天投资股份有限公司认为应当依据《委托办理权属登记协议书》第四条第3项即乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件后才开始计算协办期的争议。首先，房地产开发企业对办理房屋产权证书履行的是协助义务，主要义务应当是房屋买受人，房屋买受人与房地产开发企业签订《委托办理权属登记协议书》，双方形成委托合同关系，双方就委托关系达成的协议，应当对双方均有约束力。其次，莫世飞、伍先参认为根据原重庆润天投资股份有限公司的接房通知，2016年10月1日应该视为接房时间。这里的“视为接房”是指买受方不履行接房义务时，对交房时间及房屋后期管理责任转移的约定，而不是指在达不到交房条件的情况下买受人不接房都视为出卖方完成了交房义务。如果房屋达不到交房条件，出卖方通知的接房时间买受方未接房的也不能认定出卖方完成了交房义务，出卖方仍然应承担逾期交房的违约责任，买受人可能会依约行使合同解除权。在双方未签署相关收楼文件的情况下出卖方去办理产权登记可能导致履约成本的增加。出卖人在《委托办理权属登记协议书》中约定买受人接受该商品房并签署了相关收楼文件作为协办产权证的条件，是对履行合同中避免履约成本增加与买受方达成一致意见，该约定并不违反法律的禁止性规定，双方应按照合同约定履行。再次，莫世飞、伍先参亦未提供证据证明原重庆润天投资股份有限公司通知交房时存在法定或约定的交房条件不成就的证据，双方亦未对接房条件作出变更。按莫世飞、伍先参主张的“视为接房”的时间起算产权登记协办期，那么可能存在买受人自己不履行接房义务，反而可以带来利益的情形，这与法律维护社会经济秩序的价值取向相悖。故按照《委托办理权属登记协议书》第四条的约定，莫世飞于2018年3月17日签署相关收楼文件后，原重庆润天投资股份有限公司应在本商品房交付之日起180天内将办证所需资料递交国土房管部门，即最迟应在2018年9月13日前递交资料。2018年5月28日，黔江区国土资源和房屋管理局已经颁发了涉案房屋的产权登记证书，故原重庆润天投资股份有限公司并未逾期办理，不存在办证违约的情形，不应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回莫世飞、伍先参的诉讼请求。案件受理费367元，减半收取183.5元，由莫世飞、伍先参负担。二审中，上诉人莫世飞、伍先参，被上诉人润霆房地产公司均未向本院举示证据。本院二审查明：2019年8月12日，重庆市黔江区市场监督管理局准予“重庆润天投资股份有限公司”将名称变更为“重庆润霆房地产开发有限责任公司”，并于2019年9月10日颁发了新的营业执照。另查明，案涉房屋于2016年9月28日取得建设工程竣工验收备案登记。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于原重庆润天投资股份有限公司应当何时向房屋产权登记部门递交产权登记资料。针对该争议焦点，本院作如下评析。《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，《重庆市商品房买卖合同》《合同补充协议》及《委托办理权属登记协议书》系莫世飞、伍先参与原重庆润天投资股份有限公司自愿达成，上述协议内容系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照协议约定履行各自义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项以及《委托办理权属登记协议书》第四条第3项约定内容来看，原重庆润天投资股份有限公司向房屋产权登记部门递交产权登记资料的起算时间应当是莫世飞、伍先参已接受该商品房并实际签署收楼文件之日。本案中，由于莫世飞、伍先参自身的原因导致其实际接房时间推迟到2018年3月17日。原重庆润天投资股份有限公司只需在此之后180天内将产权登记资料递交至房屋产权登记部门，则不构成违约。2018年5月28日房屋产权登记部门将案涉房屋产权登记到莫世飞、伍先参名下，故可以认定原重庆润天投资股份有限公司不存在逾期办证违约，无需承担相应违约责任。莫世飞、伍先参主张应将2016年10月1日作为原重庆润天投资股份有限公司向房屋产权登记部门递交产权登记资料的起算时间，这与双方签订的合同约定内容不符。《重庆市商品房买卖合同》虽然在第八条约定“如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面通知确定的交付之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担”，但该约定是针对在购房者因自身原因不能按期接房的情况下，确定房屋管理风险转移给购房者的时间节点以及购房者缴纳物业服务费的起算时间点，与办理房屋产权登记并无关联性。故莫世飞、伍先参的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人莫世飞、伍先参的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费367元，由上诉人莫世飞、伍先参共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 飞审 判 员  彭松涛审 判 员  徐婷婷二〇二〇年三月三日法官助理  张 凤书 记 员  李 丹