江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初5493号原告：朱伟，男，1988年8月26日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区，现住苏州市相城区。委托诉讼代理人：胡正华，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：董昊，江苏政纬律师事务所实习律师。被告：董龚，男，1988年3月13日出生，汉族，住江苏省阜宁县，现住苏州市。原告朱伟与被告董龚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日受理后，依法由审判员干文建适用简易程序独任审判，于2020年11月3日、2020年12月16日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告朱伟的委托诉讼代理人胡正华到庭参加诉讼，被告董龚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。第二次开庭，原告朱伟及其委托诉讼代理人胡正华，被告董龚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱伟向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告购房款差价1080000元，并自2020年8月20日起支付按2020年8月20日公布的一年期LPR利率计算至款项实际还清之日止的利息；2、判决被告支付本案诉讼费及保全费。事实与理由：原、被告原系朋友关系，被告与原告商议在多个项目中共同投资，但被告自己却无任何启动资金，被告要求原告将原告夫妻共有的一套别墅卖掉作为项目投资款。2020年4月14日，原、被告签署《房屋买卖协议》一份。协议明确：因乙方(指代本案被告，下同)生意需要，甲方(指代本案原告，下同)将坐落于苏州市相城区聆湖丽墅11栋(产权登记面积为206.49平方米)的房产以委托方式售卖给乙方，属于过渡，不进行过户，过渡期间双方寻找第三方买受人，交易成立，则甲方将房产过户于第三方买受人。同时，该合同约定甲方出售房产给乙方的价款总额为人民币448万元。合同第七条第1款约定：本合同只认可甲乙双方沟通成立的价格，无论是甲方还是乙方找的第三方买受人所交易的成交价格，若高于此合同价格，高出的价格补给乙方所有；若与第三方买受人成交价格低于此合同价格，乙方需补足差价，差价与第三方买受人无关。后因房屋长久不能出售，被告将上述房产降价出售，并确认差价由被告补齐。后原告与第三方买家高明虎签署了《房屋买卖(居间)合同》，约定房屋买卖价款为340万元，且目前已经成交，价格相差108万元，根据原、被告签署的《房屋买卖协议》，被告有义务补齐差额108万元。后被告向原告出具了《欠条》一份，确认被告欠原告108万元，但经催促，被告表示无力支付，且现已失联，微信和电话均拒接。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为此，原告特具状于人民法院，请求依法判决。被告董龚辩称，我不知道他的房子卖了多少钱，我也没有签署文件确认卖掉这个房子，对于2020年4月15日出具欠条是认可的，欠条中的款项108万元是和原告协商手里没有钱做生意，原告将其房产变卖掉抽出部分钱出来做生意，为了这部分钱打了108万元欠条。对于原告的诉请，我没有确认房子实际卖了多少钱，108万元的欠条上的款项是房子差价，具体差价多少不知道，第三方的买卖合同我没签过字，也没看过，现不承认这个事情。原告为证明其诉讼请求，向本院举证：1、身份证、结婚证、流动人口信息复印件，证明原、被告主体适格，原告与金莉娴系夫妻关系。2、《房屋买卖协议》原件1份，证明原、被告签署协议约定原告以448万元出售别墅1套给被告，但不办理过户，寻找到第三方买家后直接过户给买方，如售价低于448万元，则被告补齐差价。该合同的签订地点是原告位于吴中区好得家装饰城的办公室，在场人有原、被告，原告父亲，原、被告签字后当天晚上原告拿回家让原告老婆在合同上签字。3、《房屋买卖(居间)合同》原件1份、借记卡账户历史明细清单原件1份，证明原告所有的房产双方共同以340万元的价格出售，价格相差108万元，其中买受人的付款明细包括2020年4月15日支付3笔每笔5万元，2020年4月30日支付5万元、20万元、20万元、10万元、30万元、30万元、90万元、50万元、50万元，2020年5月9日支付5000元，7月21日支付5000元，7月30日支付19万元。合同签订地点在聆湖丽墅11栋，在场人有原告父母、原告夫妇、高明虎、高明虎的中介及被告，签订日期是2020年4月15日。4、房产证和土地证复印件各1份，证明出卖房屋原系原告所有。5、被告出具的《欠条》原件1份，证明双方共同找寻到买家后被告确认房屋差价108万元由被告承担，确认欠原告108万元。6、微信聊天记录打印件1份，是写欠条的背景，原告的老婆不同意按340万卖房子，原告在微信上将原告老婆要求被告出具欠条的意见告知被告，被告表示同意出具欠条，聊天的双方是原、被告。经质证，被告发表如下意见：身份证、结婚证、流动人口信息无异议。《房屋买卖协议》无异议，确实是我本人签名捺手印，签订地点和在场人都认可。《房屋买卖(居间)合同》没见过，2020年4月15日去原告别墅是原告发信息说他老婆不同意卖房子，让我去给他打欠条，打欠条时有我、原告、原告老婆，原告父母，打完欠条后，高明虎和中介从外面进来，然后我就出去了。银行流水之前没见过。房产证和土地证无异议。欠条无异议，写欠条是原告通知我去的，说他老婆不同意把房子卖了，让我打个欠条，具体房子卖了多少钱我不知道，原告只让我写了个108万元欠条，当时我急着用钱，卖掉房子把钱给我。微信内容没有异议，但没说差价多少，后来实际卖了多少钱我并不知道。被告未向本院提供相关证据。经审理查明，坐落于相城区聆湖丽墅**房屋原登记所有权人为原告朱伟，共有权人为原告之妻金莉娴，所有权证号为：苏房权证相城字第**、04××14号。原告朱伟与被告董龚因项目投资缺少资金，双方协商将原告的上述房屋出售作为投资资金。2020年4月14日，原告朱伟及金莉娴为卖方（简称甲方），被告董龚为买方（简称乙方），甲、乙双方签订《房屋买卖协议》一份，约定：第一条：因乙方生意需要，甲方将坐落干苏州市相城区聆湖丽墅11栋，产权登记建筑面积共206.49平方米，4室3厅1厨3卫的房产以委托方式售卖给乙方，属于过度，不进行过户，过度期间双方寻找第三方受买人，交易成立，则甲方过户于第三方受买人。第二条：房屋价款及支付方式：1、甲方向乙方出售本协议第一条项下之房产的价款总金额为人民币4480000元整(大写肆佰肆拾捌万元整)。2、上述房产价款乙方按下列方式支付给甲方：(1)乙方于2020年12月31日前向甲方付清房产价款，并共同到房地产交易服务中心办理本协议第一条项下之房产转移登记，并经交易中心受理。……。第七条：1、本合同协议只认可甲乙双方沟通成立的价格，无论是甲方还是乙方找的第三方受买人所交易的成交价格，若高于此合同价格，高出的价格补给乙方所有；若与第三方受买人成交价低于此合同价格，乙方需补足差价，差价与第三方受买人无关。2、在与第三方受买人沟通协商交易成立后，甲方与第三方受买人另行签订房屋买卖合同并过户，此合同甲乙双方依然具有法律效力，直至交易完成，所涉及金额全部结清为止。3、因不可抗力使本合同不能履行的，甲方向乙方或第三方受买人退还所收的全部款项，本合同解除。……。5、本合同一式贰份，双方各执壹份。合同落款，原告朱伟与金莉娴在卖方处签名、捺印，并写上身份证号码、住所及电话，被告董龚在乙方处签名、捺印，并写上身份证号码、住所及电话。2020年4月15日，有买家欲购买原告的上述房屋，但原告之妻金莉娴对出卖价格有异议，原告朱伟于4月15日晚上19：06分微信联系被告董龚，言明：“老董，明天可能你得把那个差价写个欠条，我老婆说了，不写，她不签字，现在买房子的人都到家了。……”。被告回复：“好OK”、“没问题”、“我写”。原告表示：“把身份证复印好”。被告回复：“噢”。原告表示：“弄了赶紧过来吧”。后被告于当晚赶至原告的家里，并作为欠款人向原告出具《欠条》一份，载明：“欠条今欠朱伟人民币壹佰零捌万元整（￥1080000元整）欠款人：朱伟身份证号：日期：2020年4月15日”。被告同时在欠条中的金额大、小写、欠款人姓名、日期处捺了指印。当天晚上，原告朱伟与金莉娴作为售房人（称甲方），高明虎作为购房人（称乙方），居间方华域房产（称丙方），签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方同意将本人坐落在苏州市相城区阳澄湖镇凤阳路聆湖丽墅11号的房屋出售给乙方，建筑面积206.49平方米，房屋所有权证编号相城字第30177813，共有权证编号30177814号，附车库一只、储藏室一只。甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币叁佰肆拾万元整。契税由乙方承担。乙方于2020年4月15日向甲方交付定金壹拾伍万元整，乙方在领证当天支付甲方购房款叁佰零伍万元，乙方在交房当天支付甲方购房尾款贰拾万元整。甲方承诺于2020年7月30日前腾空房房屋，将房屋钥匙交于乙方。在签订本合同之前，该房屋若已抵押他人，甲方需于2020年4月30日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。第九条：约定其它事宜，……，③乙方可能因购房资格问题会指定他人与甲方办理过户手续，甲方已知情。合同落款处，甲、乙双方分别签名、捺印，丙方加盖吴中区城区华域房产信息咨询服务部合同专用章。原告提供的其中国工商银行借记卡账户历史明细显示，高明虎于2020年4月15日向原告转账汇款3笔每笔5万元合计15万元，于2020年4月30日向原告转账汇款9笔，分别为5万元、20万元、20万元、10万元、30万元、30万元、90万元、50万元、50万元合计305万元，于2020年5月9日向原告转账汇款一笔5000元，于2020年7月21日向原告转账汇款一笔5000元，于2020年7月30日向原告转账汇款一笔19万元。以上总计汇款340万元。后案涉房屋经办理苏州市存量房交易手续，并由高明虎指定过户到案外人计勇的名下。现原告因向被告催讨案涉房屋差价人民币108万元无果，于2020年9月23日诉至本院。上述事实，有原告提供的身份证、流动人口信息、结婚证、房屋所有权证、国有土地使用证、《房屋买卖协议》、微信聊天记录、《欠条》、《房屋买卖（居间）合同》、中国工商银行借记卡账户历史明细清单，本院调取的《苏州市存量房买卖合同》及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。审理中，原告朱伟之妻金莉娴到庭表示其知晓朱伟起诉董龚一事，同意由朱伟一人向董龚主张权利。审理中，原告陈述，房子卖掉后，还掉银行贷款、抵押贷款、垫资款利息、逾期还贷违约金，剩下大概还有100来万，个人还了20万的账，付掉一点我工人的工资，给了被告63万元，算是共同的投资，但实际上这个钱拿出去后被告没有给我钱，也没有拿出对等的投资来，所以我和被告另外有个投资款的案件在阜宁法院。被告陈述，原告房子卖掉后给我63万元属实，这个钱是属于原告借给我的，其认可写了108万元的欠条后没有付过钱给原告，双方也没有约定支付时间，合同上写了2020年12月31日前付清房款，房款约定448万元，不知道原告实际卖了多少钱，后来是原告一手操作的。原告表示被告签署欠条的当天也看到了房屋的实际买受人，所以说被告对房屋买卖居间合同这个情况是知道的，被告经确认差价是108万元的情况下才签了欠条，该欠条是其本人签署，是其真实意思表示，房屋成交并且被告出具欠条的当时原告就有权要求被告支付该款项，现原告放弃此后至8月20日期间的利息，从8月20日开始计算逾期付款利息。被告表示其不承认这个事情，也不同意调解。关于双方之间的关系，原告陈述，被告做生意缺乏资金，希望原告将房产出售，所得价款用于三个项目的投资，是他去投资，原告用房款的钱去支持他，原告房产的合理价格在400多万元，当时双方协商将房产以450万元的价格挂在中介，挂的时间是2020年3月份，后来没人买，被告说这个房子就由他承担下来，价格就定448万元，然后双方签订了房屋买卖合同，将原告的房屋卖给他，但不办理过户，由被告来出售，中间有差额的话被告需要支付给原告，此后被告也出具了欠条，原告所主张的就是108万元差价款，所以本案中双方之间是一个房屋买卖的合同关系，相当于被告对于合同约定的448万元房价款只是支付了340万元，还欠108万元，被告也以书面欠条的方式确认了这个差价款，并在房屋买卖合同中注明了在2020年12月31日前付清房价款，差价108万元不是投资款，原告也没有主张340万元房价款里面的任何一分钱，340万元收到之后后续的事情与本案无关，原告出售房屋后打给被告的钱不在本案主张范围内，因高明虎名下有三套房屋了，所以在网签的时候高明虎找到了他的师父计勇，过户到计勇的名下，属于计勇代持房产证，但340万元的房款都是高明虎转给原告的，合同签的是340万元，实际付的也是340万元，没有多付或者少付，原告与高明虎之间的经济往来只有这340万元的房款往来，没有其他任何往来，对此其愿意承担法律责任。审理中，对本案所涉房屋买卖事宜本院询问了高明虎，高明虎陈述，法庭出示的《房屋买卖（居间）合同》上面的购房人是其本人,合同是其本人签的，有个中介叫王晓刚（音）把朱伟的号码给我，我和他联系，有意向买他的房子，后来在4月15日晚上在朱伟的家里，在场人有朱伟、朱伟之妻、父母、小孩，还有中介陈亚飞，签订了这份《房屋买卖（居间）合同》，约定价格340万元，过户费由我承担，整个交易完成350万出头点，合同约定340万元，真实的交易价格也是340万元，我后来通过银行转账全款支付了房价款340万元，网签过户的时候因为我名下有三套房子了，限购了，过户到我师傅计勇的名下，计勇本人在该小区也有一套别墅，双方成了邻居，现房产证已经在计勇名下，房屋在我付清最后一笔19万时交付给我，现空关状态，这套房子比市场上便宜，所以我全款买的，我和朱伟除了这套房子外没有任何经济往来，也不认识，我上面陈述的都是事实，没有任何虚假，如有不实愿意承担一切法律后果。本院认为，民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，结合原、被告的陈述，双方均确认欲将原告名下的坐落于相城区聆湖丽墅11号的房屋（建筑面积206.49平方米）出售，所得房款用于双方投资做生意。在此口头约定的情况下，原告及其配偶金莉娴与被告签订了《房屋买卖协议》，由原告及金莉娴将房屋以委托方式售卖给被告，双方约定房屋总价款为448万元，被告应付清房屋总价款的时间为2020年12月31日前，并且明确双方只认可上述价格，无论是原告还是被告，与第三方买受人所交易的价格若高于此合同价格，高出的价格归被告所有，若低于此合同价格，由被告补足差价，差价与第三方无关。以上表明，原、被告就原告将上述房屋以不过户的方式售卖给被告、房屋的总价款、原、被告在2020年12月31日前均可有权出售该房屋以及原、被告与第三方买受人的交易价格超出合同价款的归属与低于合同价款的补足达成一致，此系双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。现案涉房屋实际以340万元的价格售卖给高明虎，由高明虎支付了全部房价款，上述事实有《房屋买卖（居间）合同》、中国工商银行借记卡账户历史明细为证，结合本院的调查，应予认定。被告在原告及金莉娴与高明虎签订《房屋买卖（居间）合同》前，对原、被告合同约定的房屋总价款448万元与实际交易价格340万元之间的差价108万元以书面欠条的方式予以确认，系其自愿补足行为，且视为对原告与高明虎房屋交易价格340万元的接受，符合双方约定，本院予以认定。据此，被告对其自愿补足的差价108万元负有向原告支付的合同义务。被告庭审中称是原告一手操作的买卖，其不知道原告实际卖了多少钱，但对其为何出具108万元的欠条未提供相反证据，也没有证据表明原告与高明虎恶意串通损害被告的利益，故被告的辩解缺乏事实依据，依法不予采信。至于原告对于出售房屋后的房价款是否按照原、被告约定的投资用途实际履行则不属本案审理范围，双方可另行主张权利。原告要求被告自2020年8月20日起支付一年期LPR的逾期利息至款项实际返还之日止，依据不足，依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告董龚应于本判决生效之日起十日内支付原告朱伟房屋买卖差价人民币108万元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022025168）。二、驳回原告朱伟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7260元，财产保全费5000元，合计诉讼费用人民币12260元，由被告董龚负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331052736）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  干文建二〇二一年一月二十五日书记员  徐 婷