上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27250号原告(反诉被告)：上海盈善商贸发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：沈杰，执行董事。委托诉讼代理人：冯吉，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，上海市凌云永然律师事务所律师。被告(反诉原告)：郑俊杰，男，汉族，住湖北省孝感市。委托诉讼代理人：汪阳祥，上海言顾律师所事务所律师。被告：许智龙，男，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：朱某某，女。原告上海盈善商贸发展有限公司(以下简称盈善公司)与被告郑俊杰、许智龙其他合同纠纷一案，本院立案受理后，被告郑俊杰提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行审理。盈善公司的法定代表人沈杰及委托诉讼代理人王宁，郑俊杰及委托诉讼代理人汪阳祥，许智龙的委托诉讼代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈善公司向本院提出诉讼请求：1、判令盈善公司与郑俊杰签订的《承包经营合同》、《2019年补充协议》、《商铺承续》、《2020年补充协议》于2020年7月21日解除；2、判令郑俊杰立即归还盈善公司位于上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号XXX号)102室3区域的承包经营场地和房屋；3、判令郑俊杰向盈善公司支付自2020年4月22日起至2020年7月21日的合作金及管理费用暂计人民币50,250元(具体金额以郑俊杰实际搬离上述承包经营场地和房屋交还之日止)；4、判令郑俊杰向盈善公司支付违约金50,100元；5、判令许智龙对前述第3、4项请求承担连带保证责任；6、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，盈善公司撤回第2项诉讼请求，并将第3项诉讼明确为要求郑俊杰向盈善公司支付64,108元，其中包括：(1)自2020年4月22日起至2020年7月21日的3个月合作金50,100元，计算方式为每月16,700元*3；(2)2020年6月22日至2020年7月21日的管理费用150元；(3)2020年7月22日至2020年8月15日的房屋占用费13,468元及管理费150元，计算方式为16,700元/31*25天=13,468元，管理费虽然不满一个月，但是按一个月收取；(4)2020年7月22日-2020年8月15日的电费240元。事实和理由：2014年1月16日，就上海市徐汇区XXX路XXX号102室商铺的发包经营及物业管理事宜，上海允典红木家具有限公司委托盈善公司全权代理。2014年1月20日，盈善公司与案外人宋某某签订《承包经营合同》，约定由案外人宋某某承包经营位于上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号XXX号)XXX室3区域，承包期为2年，自2014年2月15日起至2016年2月14日止，承包期满，如无违约情形，双方可继续续约。后案外人宋某某继续与盈善公司续约，2019年案外人宋某某将对前述经营场地的承包经营权转给郑俊杰，并继续按照《承包经营合同》约定的权利、义务继续执行。2020年1月15日，盈善公司与郑俊杰签订《2020年补充协议》，约定合作经营期限自2020年2月22日起至2021年2月21日止，每月合作金为16,700元，保证金31,600元。合作金每4个月为一支付期，先支付后经营，除第一期合作金支付时间为合同签订同时，以后各期郑俊杰须在每一支付期间开始的二十天前付清。许智龙对前述所有合同均承担保证责任。现盈善公司按约履行合同，但是郑俊杰并未按期履行付款义务，经盈善公司多次催讨未果，故提起诉讼，请求法院判决。郑俊杰辩称：1、不同意诉请1，合同是盈善公司单方面解除的，合同可以继续履行。2、不同意支付2020年4月22日起至2020年7月21日的合作金50,100元，因为其中还存在受疫情影响减免的2个月的租金，盈善公司减免了2020年2月和3月的租金，郑俊杰于2020年3月20日支付给盈善公司34,000元的租金，属于一个支付周期的房租(含管理费)，即相当于2020年2月21日-2020年6月20日的房租，盈善公司诉请要求支付租金的时间与实际情况不符，目前仅欠2020年6月21日-2020年7月20日之间一个月的房租16,700元以及一个月的管理费150元。3、同意支付盈善公司诉请的2020年7月22日-2020年8月15日的房屋占用费13,468元、管理费150元以及2020年7月22日-2020年8月15日的电费240元，但2020年8月16日并非郑俊杰自愿搬离，是盈善公司在郑俊杰不在场的情况下，破门强行搬离了郑俊杰的物品。盈善公司在此期间未经同意就擅自对出租房屋进行断水断电，影响了正常经营且造成了损失，郑俊杰也要求盈善公司进行赔偿，具体损失也在反诉请求中一并主张。4、对于违约金的诉请，不同意支付，因为郑俊杰与盈善公司签订的合同中没有约定违约金，而且郑俊杰也不存在违约行为。至于盈善公司所述的承包经营合同，也不是郑俊杰签署的，当时并不知道这个经营合同。许智龙辩称：对于涉及许智龙的诉请不同意支付，当时签署合同时不知道有这样的后果，但是郑俊杰欠付款项的情况知晓，同意郑俊杰所述的情况。郑俊杰向本院提出反诉请求：1、判令盈善公司退还非法扣押郑俊杰的鞋子1,260双，以及鞋柜3个、鞋架2个、空调1台、收银台1台、沙发1台、打印机1台、微波炉1台及相关私人物品如手机等；2、判令盈善公司赔偿郑俊杰装修折旧款30,000元；3、判令盈善公司支付郑俊杰预期可得利益损失140,000元。4、判令盈善公司返还按照店铺面积计算所多收取的租金以及物业管理费46,452元。反诉事实和理由：郑俊杰所实际占有经营的上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号为XXX号)XXX室专卖店之所有权人或者说承包经营权人并非为盈善公司，盈善公司并不具有享有合法权益的事实依据与法律依据。盈善公司作为本案原告，其起诉主体并不适格。盈善公司既无权以自己的名义与郑俊杰签订任何协议，同时盈善公司更无权以自己的名义就郑俊杰所实际占有并经营的该店铺单方提出解除或者终止的权利，更没有法律依据就争议事项采取断水断电的方式影响郑俊杰的实际经营以及趁郑俊杰夜间不在的情况下强行将郑俊杰的门店装修全部予以破坏并将所有的商品(鞋子等)强行非法占为己有且拒不返还。综上，盈善公司的上述行为，严重侵犯了郑俊杰的合法权益。特别是在疫情期间，郑俊杰在经营受到严重影响的情况下，该非法侵权行为给郑俊杰造成了巨大的经济损失和预期利益损失，盈善公司理应对此承担责任。盈善公司辩称，不同意郑俊杰的所有反诉请求。反诉诉请1中的物品不是扣押在盈善公司处，而是基于双方之间的约定，为了维护自身的权益，盈善公司才采取的行为。盈善公司在清场前多次通知了郑俊杰，多次沟通无效才采取的行为，也是符合双方合同约定的，具体是依据承包经营合同第8.5条以及第10.3条。对反诉诉请2、3、4也不同意。一切损失都是由于郑俊杰的违约行为产生的，在未造成相应损失以前已经多次与郑俊杰进行沟通。在承包经营合同中第4.3条中明确约定了租金和管理费，物业管理费就是合同约定的垃圾清运费、保洁费，每月150元。经营面积是按照建筑面积计算的，承包金在合同中有明确约定。本院经审理认定事实如下：一、2014年1月20日，上海允典红木家具有限公司作为甲方(发包方)，盈善公司作为其代理人，与宋某某作为乙方(承包方)，许智龙作为丙方(乙方担保方)，三方签订了《承包经营合同》，就乙方承包经营甲方上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号XXX号)XXX室专卖店事宜,达成如下协议：1、承包经营项目位于上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号XXX号)XXX室3区域，建筑面积双方约定确定为约25平方米。2、承包期限：自2014年2月15日起至2016年2月14日止。承包期满，甲方若有权发包的，在同等条件且承包期内乙方无任何违约情形的前提下，乙方拥有续约权，续约期限内年承包金在本合同约定金额基础上的递增不超过6%。3、承包项目交付：甲方于2014年2月15日前将承包项目交付乙方；其中2014年2月15日至2月21日为免承包金期限。4、承包金、水电费用、杂项费用、税收及支付：(1)无论盈亏与否，双方约定乙方项目承包期间的每年月承包金如下：2014年2月22日至2016年2月14日，每月承包金为13,000元。承包金每4个月为一支付期，先支付后经营。首期承包金52,000元，支付时间为本合同签订同时，以后各期乙方须在每一支付期开始的十天前足额付清。(2)电费每千瓦/小时为1.20元，水费按公益事业部门出具的账单单价另加5%的级差损耗，乙方应根据独立水电表具的抄见数乘以前述单价，按甲方付款通知书载明的金额及期限将前述费用付清(其中，公共广告部位的用电由XXX号(门牌号XXX号)XXX室商户按承包经营面积分摊)。(3)垃圾清运费、污水管道疏通维护费、保洁费合计每月为150元，均自2014年2月22日起算，均每4个月为一支付期，乙方须按甲方付款通知书载明的金额及期限将前述费用付清。若遇环卫或市容管理部门调整前述费用价格的，则该金额按比例作相应调整。首期4个月的前述费用600元及以后各期支付方式、期限、违约责任如承包金。(4)乙方承包经营每月产生的营业税收，由乙方承担，甲方代为缴纳。乙方应根据甲方关于该税收付款通知单载明的期限和金额，将该税收支付给甲方，逾期不足额支付的违约责任等同欠付承包金。……乙方支付本合同项下约定款项的方式如下：以汇款方式支付的：……，户名：上海盈善商贸发展有限公司，……；以现金方式支付的，工商银行，户名：沈杰，乙方同意：甲方按本合同约定收取乙方承包金或各项约定费用产生的税收，均由乙方承担；甲方实际收到乙方某一款项的日期为乙方实际履行该项付款义务的日期；乙方支付某笔款项未说明用途的，视为先支付其他各项应付费用，其次为承包金。(7)逾期或不足额逾期支付本合同项下约定之包括承包金在内任一款项或费用的，则每不足额逾期一天，乙方须按未付金额同期银行贷款利率3倍金额向甲方支付违约金；前述逾期达15天的，甲方有权采取停止供应水电的措施，因此造成的后果及损失由乙方承担。5、保证金：(1)为确保承包项目及附属设施安全完好及承包期限内相关费用的如期结算，乙方同意于本合同签订同时支付给甲方26,000元作为乙方履行本合同义务的保证金。(2)甲方应于双方终止或解除承包关系，且乙方已按约交还项目场地并付清所有应付费用后30个工作日内将保证金全额无息返还给乙方。(3)因乙方违反本合同的约定而产生的欠付款项、费用、违约金、损害赔偿金、本合同约定的因乙方原因涉及之甲方支出或损失，甲方有权选择在保证金中扣除，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后5天内补足。若乙方未在指定期限内补足保证金的，每逾期一日，支付未补足部分银行同期贷款利率3倍的金额作为违约金；前述逾期达15天的，甲方有权采取停止供应水电的措施，因此造成的后果及损失由乙方承担。……7、甲方的权利和义务：……(4)承包期满或合同无论何种原因解除后的3天内，如乙方不能全面且适当地按约完成向甲方返还该项目场地之房屋及其附属设施，甲方有权选择适用下列任一措施或并列使用：1)要求乙方每逾期一日支付相当于当年日承包金标准2倍的房屋使用费和违约金予甲方；2)于任何时间直接进入并占有、收回该项目场地，该项目场地房屋内乙方留存的任何物品(包括：装修装潢、固定添附、空调、消防/环保设施、表具管线及相关设计施工费用)均被视为乙方自动放弃，无偿地归甲方所有过户转让给甲方，甲方有权自行处置，且无须对乙方承担任何保管、补偿或赔偿责任。……8、乙方的权利和义务：乙方应严格按本合同约定用途使用该项目场地之房屋。……(5)承包期满或无论何种原因合同解除后，乙方须在3天内且仅限将添置的可拆动的动产部分自行拆除和搬离所有乙方动产物品(装修装潢、固定添附、空调、消防/环保设施及管线及相关设计施工费用，均应无偿归甲方所有过户转让给甲方)，并向甲方返还该项目场地之房屋，返还的该项目场地之房屋及属于甲方的附属设施应当完好并符合日常使用状态，如有损坏应事先修复或给予甲方相应的经济赔偿。该项目场地之房屋返还甲方时，甲、乙双方应办理交接手续，经甲方验收认可。如有留存的任何动产物品，在未取得甲方谅解的情况下，均视为乙方自动放弃，无偿地归甲方所有过户转让给甲方，任由甲方处置，乙方决无异议。未按前约全面适当而逾期返还该项目场地之房屋的，则每逾期一日应向甲方支付相当于日承包金标准2倍的房屋使用费和违约金。……(7)乙方在承包经营过程中，应当严格遵守国家法律法规规章政策，严格确保消防、安全、卫生、治安、环保、质检、市容、广告、税务、门前道理等均符合政府职能部门的规定和要求，并自行承担全部的责任。……10、违约责任。(1)承包期限内，甲、乙任何一方若无法定或约定之理由解除本合同：甲方出现前述违约的，甲方应向乙方支付相当于当月承包金3倍的违约金，并退回乙方已付保证金(扣除乙方应付款项或费用)和剩余承包金，且须按承包年份(当年等于或超过6个月的按一年计算，当年不足6个月的按半年计算)赔偿装修添附部分及的残值，违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿乙方损失的差额部分；乙方出现前述违约的，除返还甲方给予乙方免承包金期限的折算金额外(即相当于7天的承包金)，另应向甲方支付相当于当月承包金3倍的违约金，乙方的全部装修装潢、固定添附、空调、消防/环保设施、管线及相关设计施工费用均应视作放弃无偿归甲方所有过户转让给甲方(乙方添置的可移动的动产设备除外)，任由甲方处置无异议，同时甲方有权视届时情形按本合同第七条第4款第(1)、(2)项约定行使权利，违约金不足抵付甲方经济损失的，违约方还应负责赔偿甲方损失的差额部分。……(3)乙方的违约责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权：无条件切断水、电等能源供应或选择解除本合同；甲方选择解除本合同的，除可无条件切断水、电等能源供应外，甲方另有权自行迁出该项目场地之房屋内所有物品代为保管、收回该项目场地之房屋另行发包、有权主张相当于当月承包金3倍的违约金、乙方在该项目场地之房屋内的全部装修装潢固定添附、空调、消防环保设施、管线及相关设计施工费用均应视作放弃无偿归甲方所有过户转让给甲方，并且返还甲方给予乙方免承包金期限的折算金额(即相当于7天的承包金)，违约金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：……5)逾期或不足额逾期支付本合同项下约定之保证金或承包金或任何一项款项或费用或税收超过应付日10天的；等等。该协议下方落款处由甲方代理人盈善公司盖章、宋某某、许智龙签字确认。二、2019年1月15日，盈善公司(甲方)与宋某某(乙方、承包方)、许智龙(乙方、担保方)签订《2019年补充协议》，约定：1、承包经营项目位于上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号XXX号)XXX室-3区域，建筑面积双方约定确定为约25平方米。2、承包期限为自2019年2月22日起，至2020年2月21日止。3、承包金支付：无论盈亏与否，双方约定乙方项目承包期间的每年月承包金如下：2019年2月22日至2020年2月21日，每月承包金为16,600元、保证金31,600元，承包金每4个月为一支付期，先支付后经营。首期承包金66,400元，支付时间为本合同签订同时，以后各期乙方须在每一支付期开始的二十天前足额付清。本协议是原承包经营合同的延续和补充。原合同其它事项不变。协议落款处由盈善公司盖章，宋某某由许智龙代宋某某签字及许智龙本人的签字。三、2019年6月21日，盈善公司(甲方)与郑俊杰(乙方、承包方)、许智龙(乙方、担保方)签订《商铺承续》，就乙方承包经营甲方上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号XXX号)XXX室专卖店事宜，达成如下协议：1、承包经营项目位于上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号XXX号)XXX室3区域(详见本合同附件“平面位置示意图”，仅限大孚飞跃鞋子专卖)，建筑面积双方约定确定为约25平方米。2、承包期限为自2019年6月22日起至2020年2月21日止。3、承包金支付，无论盈亏与否，双方约定乙方项目承包期间的每年月承包金如下：2019年2月22日至2020年2月21日，每月承包金为16,600元，保证金31,600元。承包金每4个月为一支付期，先支付后经营。首期承包金66,400元，支付时间为本合同签订同时，以后各期乙方须在每一支付期开始的二十天前足额付清。本协议是原承包经营合同的延续和补充。原合同乙方宋某某自愿转给现乙方郑俊杰，原合同其它事项不变。特此重申。四、2020年1月15日，盈善公司(甲方)与郑俊杰(乙方、承包方)、许智龙(乙方、担保方)，签订《2020年补充协议》，约定：1、合作经营项目位于上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号XXX号)XXX室3区域，建筑面积双方约定确定为约25平方米。2、合作经营期限为自2020年2月22日起至2021年2月21日止。3、合作金支付：无论盈亏与否，双方约定乙方项目合作期间的每年月承包金如下：2020年2月22日至2021年2月21日，每月合作金为16,700元，保证金31,600元。合作金每4个月为一支付期，先支付后经营。首期合作金66,800元，支付时间为本合同签订同时，以后各期乙方须在每一支付期开始的二十天前足额付清。本协议是原合作经营合同的延续和补充。原合同乙方宋某某自愿转给现乙方郑俊杰，原合同其它事项不变。特此重申。协议落款处由盈善公司盖章及乙方郑俊杰、丙方由许智龙、纪英(上海)服装有限公司签章。五、2014年1月16日，上海允典红木家具有限公司(委托人)与盈善公司(受托人)签订《授权委托书》，双方约定：就上海市徐汇区XXX路XXX号XXX室商铺的发包经营及物业管理，上海允典红木家具有限公司委托盈善公司，全权代理上海允典红木家具有限公司进行下列事宜：1、代为与承包商户签订承包经营合同；2、代为向承包商户收取、追讨承包金、合同保证金/押金、水费、电费、物业管理费、垃圾清运费、管道疏通费等；3、代为与承包商户交付交接、返还接收商铺；4、代为进行物业管理。委托期限为2014年2月15日至承包经营合同中发包方权利义务终止。受托方无转委托权。2020年1月1日，上海允典红木家具有限公司(委托人)与盈善公司(受托人)签订《授权委托书》，双方约定：就上海市徐汇区XXX路XXX号XXX室商铺的发包经营及物业管理，上海允典红木家具有限公司委托盈善公司，全权代理上海允典红木家具有限公司进行下列事宜：1、代为与承包商户签订承包经营合同；2、代为向承包商户收取、追讨承包金、合同保证金/押金、水费、电费、物业管理费、垃圾清运费、管道疏通费等；3、代为与承包商户交付交接、返还接收商铺；4、代为进行物业管理；5、就上述事宜发生纠纷时，以受托人名义提起诉讼；提供证据；自行和解；接受调解；参加庭审；承认、变更、放弃诉讼请求；申请撤诉；申请执行；签署有关文书；转委托书；代为收取执行款等。委托期限为2020年1月1日到承包经营合同中发包方权利义务终止。六、2020年3月5日，盈善公司的员工“老某”通过微信与郑俊杰沟通，告知郑俊杰：“XXX路XXX号3商铺，本期租金2020年2月22日-2020年6月21日先付两个月33,400元，物业管理费600元，合计34,000元，另外两个月根据国资委减免政策再定”。郑俊杰于2020年3月20日支付给盈善公司34,000元。2020年5月15日，盈善公司的员工“老某”通过微信告知郑俊杰：“友情提示，郑俊杰你2020年6月2日付下一期合作金66,800元(2020年6月22日-2020年10月21日)+管理费600元，合计67,400元，早做准备”。郑俊杰回复：“老某，也就是说房租没得谈。是吧”。2020年6月19日，郑俊杰向盈善公司的法定代表人沈杰发送短信，希望盈善公司提供个体工商户营业执照和店铺相关手续帮助其申请个体工商户经营贷款来支付合作金。盈善公司予以拒绝，并短信回复“今年疫情期间甲方已在第一期减免了二个月合作金。我司也是这次疫情的受害者。希望乙方理解。关于你向银行贷款事宜，我司没有义务，也没有资格提供相关帮助”。七、2020年6月19日，盈善公司向郑俊杰发送《催款通知书》，要求郑俊杰支付第二期合作金即2020年6月22日至2020年10月21日总计66,800元，管理费600元，共计67,400元。支付日为2020年6月2日，你已经逾期17天，严重违约，请尽快支付，避免发生不必要的损失(滞纳金，违约金)。2020年6月23日，盈善公司向郑俊杰发送《催款通知书及违约责任提醒函》，要求“郑俊杰(乙方)支付《2020年补充协议》中第二期合作金66,800元和管理费600元共计67,400元，经多次催款无果，已逾期21天(滞纳金，违约金50,100元)。原《2014年承包经营合同》中第十条第三款明确约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权无条件切断水，电等能源供应或选择解除合同，甲方选择解除本合同的，除可无条件切断水，电等能源供应外，甲方另有权自行迁出该项目场地之房屋内所有物品代为保管，收回该项目场地之房屋，有权主张相当于当月承包金3倍的违约金，乙方在该项目场地之房屋内的全部装修装潢，固定添附，空调，消防/环保设施，管线及相关设计施工费用均应视作放弃无偿归甲方所有过户转让给甲方，并且返还甲方给予乙方免承包金期限的折算金额(即相当于7天的承包金)，违约金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿。第三款(5)：逾期或不足额逾期支付本合同项下约定之保证金或承包金或任何一项款项或费用或税收超过应付日10天的。甲方按协议有权终止合作，收回合作场地，并按相关约定追究乙方违约责任。特此重申”。2020年6月30日，盈善公司向郑俊杰发送《律师函》，主要内容为：因郑俊杰第二期合作金2020年6月22日至2020年10月21日总计66,800元、管理费600元，共计67,400元，约定支付日为2020年6月2日，但贵方现在已严重逾期。虽经多次催讨，郑俊杰仍有67,400元未支付，郑俊杰的行为已然构成严重违约。鉴于此，盈善公司委托律师郑重致函郑俊杰：要求最迟于2020年7月10日支付上述费用，如未能履行前述付款义务，将采取断水、断电措施，且最迟于2020年7月13日与盈善公司办理完毕解除承包事宜，否则盈善公司将通过法律途径维护自身的合法权益，并保留向郑俊杰主张违约赔偿责任的权利。2020年7月6日，盈善公司向郑俊杰发送《停电、停水通知书》，要求郑俊杰务必2020年7月10日前支付本期合作金67,400元。否则，盈善公司有权停电，停水,并追究违约责任。2020年7月10日，盈善公司向郑俊杰发送《解除承包经营合同通知书》，内容为：“郑俊杰，你已严重违约(逾期38天)，无法正常履行协议，务必7月14日前来我司XXX路XXX号办公室办理退铺手续，结清所欠相关费用，否则我司有权停电，停水，向徐汇区法院追究你违约责任及赔偿我司损失。”2020年7月16日，盈善公司向郑俊杰发送《关于补收本年度2个月合作金的通知》，内容为“本年度受疫情影响，我司向郑俊杰经营的XXX路XXX号XXX室3区商铺，在本年度第一期合作金(XXXXXXXX-XXXXXXXX)仅收取二个月(33,400元已支付)，还有二个月(暂缓)至今没有支付，但是，本年度第二期合作金，郑俊杰已逾期44天。我司多次上门协商无果，又拒不办理退铺，严重违约，并继续扩大亏损，造成我司重大经济损失，故本司决定向郑俊杰补收本年度第一期的二个月合作金(33,400元)。2020年7月21日，盈善公司再次向郑俊杰发送《律师函》，其中内容载明：“致郑俊杰……就贵方与我委托人之间就位于上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号XXX号)XXX室-3区域的承包经营合同等协议履行事宜，双方约定每月合作金为人民币16,700元，合作金每4个月为一支付期，管理费及合作金等费用需在每一支付期开始的二十天前足额付清。因受疫情影响，我委托人在收取本年度第一期合作金(2020年2月22日-2020年6月21日)时，仅暂时先收取了2020年2月22日-2020年4月21日的合作金，对2020年4月22日-2020年6月21日的合作金暂缓收取。然而，第二期合作金：2020年6月22日至2020年10月21日总计66,800元整，管理费600元整，共计67,400元，约定支付日为2020年6月2日，贵方不仅逾期不予以支付，在我委托人多次催讨的情形下，贵方仍就第一期2020年4月22日2020年6月21日的合作金及第二期合作金及管理费67,400元不予以支付。有鉴于此我委托人特通过本律师郑重致函贵方：一、我委托人与贵方自2020年7月21日起解除《承包经营合同》等协议，务请贵方于收到本函之日起五个工作日内向我委托人支付自2020年4月22日起至2020年7月21日止的租金及管理费用暂计人民币小写50,250元(具体应付金额以其实际搬离经营场地及实际结清拖欠款项日为准)并办妥合同解除事宜、搬离经营场地及结清拖欠款项；二、如贵方未能按期履行前述义务，我委托人将根据合同约定及法律规定，通过法律途径要求贵方承担当月承包金3倍的违约金，因实现前述权利所产生的所有费用亦由贵方承担”。以上通知、律师函等均以邮件的形式邮寄至上海市徐汇区XXX路XXX号飞跃专卖店等地址由郑俊杰收，并留郑俊杰的电话。2020年7月21日，盈善公司向郑俊杰发送的《律师函》，该律师函于2021年7月23日签收。2020年8月3日，郑俊杰向盈善公司发送《停电申明》，称“盈善公司，贵公司于2020年8月1日在无任何通知的情况下擅自将本人承租正在经营的商品断电，电话沟通还是执意断电。现商铺已无法正常经营自断电日起已停止营业，特此申明”。2020年8月13日，盈善公司的法定代表人向郑俊杰发送短信，内容为：“严重警告，郑俊杰，8月4日盈善公司收到郑俊杰从8月1日起XXX路XXX号XXX室3区“飞跃专卖“商铺停止营业通知书”。但是，郑俊杰至今没有搬离该商铺，反而私接电源，继续营业，严重违反消防规定，危及自身和商铺其他商户安全。我司已派人上门责令清退无果，再次严正警告！郑俊杰尽快将自己的私人物品及经营商铺，货架，空调等搬离该商铺。拒不搬离，造成的一切经济损失，将有你自己承担，并追究你刑事责任。”郑俊杰回复，“一切以法院判决为准”。2020年8月16日，盈善公司对于上海市徐汇区XXX路XXX号(门牌号XXX号)XXX室3区域进行了清场，郑俊杰于当日17：20进行报警。审理过程中，本院主持双方进行调解，因双方分期较大，致使调解未成。同时，对于盈善公司清理涉案店铺时对郑俊杰店铺内物品的处理情况，盈善公司称已经物品存放于普陀区XX路XXX号XX酒店停车场内安东自助仓储内租用的XXX区XXX号仓库里，自2020年8月16日起租，一个月租金1,000元、一把锁70元。经盈善公司粗略清点，有鞋子1255双，微波炉一台、广告灯、凳子、空调内机(空调外机尚未拆除不在仓库内)、私人杂物等。上述物品经清点分类，盈善公司又购买马夹袋近1,000元用于分装上述物品，以及产生的运费300元、人工费1,400元。审理中，对于上述物品的返还，经本院释明后，盈善公司拒绝对上述物品进行返还，并认为郑俊杰的违约行为实际上已经表明放弃这些物品，所以才对这些物品进行清场，由法院判决之后再解决物品的事情。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有《承包经营合同》《2019年补充协议》《商铺承续》《2020年补充协议》、律师函、催款通知书、委托授权书、微信聊天记录、《停电申明》、短信记录、付款凭证、报警记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。盈善公司提供的一系列协议中，《承包经营合同》《2019年补充协议》签约的承租方为案外人，《商铺承续》《2020年补充协议》中的承租方为郑俊杰，但从四份协议的内容及签订时间来看紧密相连，后三份协议可视为对第一份《承包经营合同》的部分内容变更，其中即包括承包期限、承包金以及承包方主体的变更，《承包经营合同》中未变更的内容应视为后续所有协议中的约定内容，郑俊杰、许智龙应当恪守履行。其中，关于盈善公司作为起诉主体是否适格的问题，本院认为，根据上述四份协议的内容及签约主体来看，盈善公司与郑俊杰之间应属合作经营关系，甲方盖章确认的一方均为盈善公司，结合案外人出具的委托授权书，盈善公司作为协议一方并无不当，故郑俊杰关于主体不适格的意见，本院不予采纳。另外，上述四份协议系缔约各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。郑俊杰称其仅签署了后两份协议的内容，《承包经营合同》中的内容并不知晓等意见，本院认为，根据后两份协议中明确约定“本协议是原合作经营合同的延续和补充。原合同乙方宋某某自愿转给现乙方郑俊杰，原合同其它事项不变”，且盈善公司向郑俊杰发送的催款通知及律师函亦多次引用原承包经营合同中的内容，故郑俊杰对于《承包经营合同》中的内容应为知晓并应当受其中约定的内容所约束。案涉合同及协议中盈善公司的主要义务是提供经营所需的商铺和管理事务，郑俊杰的主要合同义务是按期支付合作金及管理费，现在合同履行过程中，因郑俊杰未支付相应的租金，引发争议，进而盈善公司提出解除合同并引发本案所涉纠纷。(一)首先，对于本诉中，盈善公司主张解除合同及要求郑俊杰支付合作金、管理费、房屋占用费、电费以及违约金的诉请，本院认为，盈善公司要求解除合同的主要理由为郑俊杰迟延支付第二期合作金即2020年6月22日至2020年10月21日期间的费用共计67,400元，结合已查明事实，双方间协议约定的付款时间为“支付期间开始的二十天前付清”，支付日应为2020年6月2日。但，直至2020年7月21日，郑俊杰仍未支付相应费用，显属违约。至于郑俊杰所述受疫情影响要求延期支付的理由，本院认为，相关部门制定的减免租金的政策，正是考虑在疫情期间，出租人和承租人能够共克时艰，共担风险。而在第一期合作金(4个月)的支付过程中，盈善公司已基于疫情影响，仅收取了2个月的合作金及管理费。现对于第二期合作金(2020年6月22日至2020年10月21日)的支付，在郑俊杰仍能正常使用及经营商铺的情况下，基于疫情影响客流量减少等原因造成营业收益受到一定影响的情况，应属正常的商业风险范畴。在经双方协商并未就租金减免和延期支付达成一致时，郑俊杰仍应按照协议约定正常履行。现郑俊杰在不同意解除合同的情况下亦不支付第二期合作金的行为，违反了合同的根本义务，导致双方签订合作协议的合同目的已经无法实现，构成根本违约，盈善公司据此要求解除协议于法有据，本院予以支持。但基于合同签署方的不同及合同内容的承继性，盈善公司要求解除4份协议，本院确认应为《商铺承续》、《2020年补充协议》。至于解除的时间，根据盈善公司正式提出解除即2020年7月21日向郑俊杰发送《律师函》，郑俊杰收取该律师函的时间，本院确认双方间协议解除的时间为2020年7月23日。关于盈善公司要求郑俊杰支付的合作金数额及管理费，根据双方的微信记录及催款通知等，可以看出对于第一期即2020年2月22日-2020年6月21日期间的合作金及管理费，受疫情影响，盈善公司已基于相关部门制定的减免租金政策减免了郑俊杰两个月租金及管理费，故郑俊杰对于已支付完成第一期合作金及管理费的意见，本院予以采纳。现盈善公司将已减免的费用要求被告再行支付，缺乏依据，本院不予采纳。根据双方间签订的《2020年补充协议》，盈善公司主张郑俊杰支付2020年6月22日至2020年7月21日的合作金16,700元、管理费用150元及2020年7月22日至2020年8月15日的房屋占用费13,468元及管理费150元、电费240元，合理有据，本院予以支持。故截止2020年8月15日，郑俊杰尚需支付盈善公司30,708元。但，基于合同转让郑俊杰在盈善公司处尚有31,600元保证金，进行抵充上述费用后，郑俊杰无需另行支付剩余未付的合作金、管理费及电费。关于违约金的支付，根据合同约定“乙方出现前述违约的，除返还甲方给予乙方免承包金期限的折算金额外(即相当于7天的承包金)，另应向甲方支付相当于当月承包金3倍的违约金”，盈善公司据此主张要求按照当月合作金的3倍标准主张违约金50,100元。本院认为，违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，在当前受疫情影响商铺经营状况较为困难的情况下，考虑到双方履行协议的情况、违约方的过错程度以及盈善公司因此产生的合理损失(部分仓储费、搬运费、人工费等)，本院酌情将违约金调整为1万元。保证金剩余未抵扣的金额予以扣除后，郑俊杰需支付盈善公司违约金9,108元。关于许智龙就郑俊杰的付款义务是否承担连带保证责任的问题，本院认为，许智龙在盈善公司提供的四份协议中均作为担保方，在担保人处签名确认，但协议中对于保证人承担的保证责任并未作出约定。由于案涉协议的签订及产生纠纷均发生于《民法典》实施前，故本案不适用《民法典》规定，也不存在《民法典》应当溯及适用的情形。依据2015年担保法的相关规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。盈善公司提起本案诉讼时，许智龙的保证期间尚未届满。故盈善公司要求许智龙就郑俊杰的付款义务承担连带保证责任，本院予以支持。许智龙履行上述义务后，有权向郑俊杰追偿。(二)关于郑俊杰提出的反诉请求。其中，郑俊杰要求盈善公司退还非法扣押的鞋子1,260双，以及鞋柜3个、鞋架2个、空调1台、收银台1台、沙发1台、打印机1台、微波炉1台及相关私人物品如手机等的诉请，本院认为，根据《承包经营合同》中约定的内容，“乙方的违约责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权：无条件切断水、电等能源供应或选择解除本合同；甲方选择解除本合同的，除可无条件切断水、电等能源供应外，甲方另有权自行迁出该项目场地之房屋内所有物品代为保管、收回该项目场地之房屋另行发包、有权主张相当于当月承包金3倍的违约金、乙方在该项目场地之房屋内的全部装修装潢固定添附、空调、消防环保设施、管线及相关设计施工费用均应视作放弃无偿归甲方所有过户转让给甲方”，同时《承包经营合同》中又约定“……(4)承包期满或合同无论何种原因解除后的3天内，如乙方不能全面且适当地按约完成向甲方返还该项目场地之房屋及其附属设施，甲方有权选择适用下列任一措施或并列使用：……2)于任何时间直接进入并占有、收回该项目场地，该项目场地房屋内乙方留存的任何物品(包括：装修装潢、固定添附、空调、消防/环保设施、表具管线及相关设计施工费用)均被视为乙方自动放弃，无偿地归甲方所有过户转让给甲方，甲方有权自行处置，且无须对乙方承担任何保管、补偿或赔偿责任。”由此，在郑俊杰未按约交付合作金并经多次催缴未果的情况下，盈善公司直接进入场地拆除房屋内的装修装潢及处置物品，并不违反双方间的协议约定。同时，在处理过程中，盈善公司对房屋内物品亦无清点义务，期间若产生物品的损耗等损失，应由郑俊杰自行负担。清场时对于房屋内物品是否可视为郑俊杰自行放弃，由于协议中既约定了盈善公司可代保管，又约定了视为违约方自行放弃等，并未作出明确统一约定，故在盈善公司已将房屋内清理物品存放于仓库中并未处置的情况下，本院确认应将仓库内的物品及尚未拆除的空调外机归还于郑俊杰。至于郑俊杰主张的装修损失、逾期可得利益损失、按面积计算多收取的租金和物业管理费等，均缺乏合理依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、1995年《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条、第三十一条的规定，判决如下：一、确认上海盈善商贸发展有限公司与郑俊杰签署的《商铺承续》、《2020年补充协议》于2020年7月23日解除；二、郑俊杰于本判决生效之日起十日内向上海盈善商贸发展有限公司支付违约金9,108元；三、许智龙对本判决第二项确定的金钱给付义务承担连带保证责任，许智龙履行保证责任后，有权向郑俊杰进行追偿；四、上海盈善商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内将存放于本市普陀区XX路XXX号XX酒店停车场内安东自助仓储内租用的XXX区XXX号仓库的物品及尚未拆除的空调外机返还于郑俊杰；五、驳回上海盈善商贸发展有限公司的其余本诉请求；六、驳回郑俊杰的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,307元，由上海盈善商贸发展有限公司负担2,257元，许智龙、郑俊杰负担50元，反诉案件受理费减半收取计1,850元，由郑俊杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾静书记员  姜洁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……