江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初5498号原告（反诉被告）：江西建工第一建筑有限责任公司，住所地南昌市青云谱区何坊西路333号，统一社会信用代码913600006937085883。法定代表人：唐勇。委托代理人：熊英，江西洪城律师事务所律师。委托代理人：魏炜，江西洪城律师事务所律师。被告（反诉原告）：南昌国贸地产有限公司，住所地南昌市西湖区沿江中大道258号皇冠国际办公第14层，统一社会信用代码91360100550896390Q。法定代表人：林希。委托代理人：王卿，江西华邦律师事务所律师。委托代理人：熊刚，江西华邦律师事务所律师。原告（反诉被告）江西建工第一建筑有限责任公司（以下简称“江西建工公司”）诉被告南昌国贸地产有限公司（以下简称“南昌国贸公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西建工公司的委托代理人熊英、魏炜、被告南昌国贸公司的委托代理人王卿、熊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西建工公司诉称：2011年6月20日，原、被告双方签订《建设工程施工合同》一份，约定：被告将国贸天琴湾西区主体工程（1#-11#及地下室）、A区商业B区商业发包给原告施工，工程地点为南昌市朝阳洲，工程质量标准为合格，合同价款金额为188,508,057.84元，合同工期为总日历天数549日历天。同时约定原告向被告支付工程总价款4%的工程质量保修金，质量保修金在办理竣工结算时从结算款中预留，且质量保修金预留期间不计息；质量保修期满二年时，被告将支付的工程质量保修金的75%返还原告，保修书约定的防水工程保修期满时，被告应将预留的保修金余额返还原告。合同签订后，原告依约完成工程施工。2014年7月17日，双方签署《项目工程竣工结算确认书》一份，确定：工程总结算价款212,338,562元；防水工程保修期2013年10月28日至2018年10月27日，防水工程保修金为2,123,385.62元。现该项目的防水工程保修期已经届满，原告多次催促被告支付防水工程保修金，被告却始终未付。因此，为维护自身的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的防水工程质量保修金2,123,385.62元及利息138,444.72元(按年利率6%的标准，自2018年10月28日起，暂计算至2019年4月8日，实际计算至付清之日止）；2、诉讼费由被告承担。原告（江西建工公司）针对本诉提交了以下证据：第一组证据：证据1、江西建工第一建筑有限责任公司营业执照；证据2、南昌国贸地产有限公司《企业信息报告书》。证明目的：原被告的主体资格。第二组证据：证据3、《建设工程施工合同》；证据4、《建设工程竣工结算确认书》。证明目的：被告发包给原告施工的国贸天琴湾西区主体工程（1#-11#及地下室）、A区商业B区商业工程已竣工验收合格，工程总结算价款212,338,562元，其中防水工程保修期2013年10月28日至2018年10月27日，防水工程保修金为2,123,385.62元，现防水工程保修期已经届满，被告应向原告支付防水工程保修金。原告（反诉被告）江西建工公司针对反诉辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，在保修期内一建公司已经履行了保修义务，保修期满后一建公司的保修责任免除，不在承担保修义务。业主方可自行维修或申请房屋维修基金维修，被告应向原告返还防水保修金。原告（反诉被告）江西建工公司针对反诉提交了如下证据：第三组证据：证据5、《修漏明细》及收据一张；证据6、《施工方殷师傅在国贸天琴湾漏水维修处理情况》两份及收据一组。证明目的：原告在防水保修期内已履行了保修义务。第四组证据：证据7、中国银行《国内支付业务收款回单》；证据8、《部分维修协议》。证明目的：1、两年质量保修期届满时，被告扣留了235,997.49元质量保修金，将8,257,569.99元质量保修金及廉洁保证金退还原告，表明双方就两年质量保修期内原告的保修责任进行了清算，原告不再承担两年内的质量保修责任；2、两年质量保修期届满时，原告将漏水以外的小维修以一次性包干价四万元打包给物业处理，原告不再承担该项保修义务。第五组证据：证据9、《检测报告》；证据10、南昌市公安消防支队《建设工程竣工验收消防备案抽查结果通知单》、《建设工程消防验收意见书》；证据11、国贸天琴湾卷帘门维修清单4张；证据12，天琴湾消防问题汇总。证明目的：1、国贸天琴湾于2013年10月通过消防验收；2、原告已完成卷帘门及风机维修。被告（反诉原告）南昌国贸公司针对本诉辩称：一、江西建工公司未按施工合同约定履行工程质量保修义务，其主张退还全部工程质量保修金的条件尚未成就，南昌国贸公司有权暂不向其退还剩余工程质量保修金。2011年6月20日，答辩人南昌国贸与被答辩人江西建工公司就“国贸天琴湾”西区主体工程（1#-11#及地下室）、A区商业、B区商业签订了一份《建设工程施工合同》及《工程质量保修书》。双方在《工程质量保修书》对案涉工程的工程质量保修金返还条件作出了明确约定，即南昌国贸公司在根据《工程质量保修书》约定的各保修期限满后将预留的保修金返还江西建工公司前，双方应共同对该工程的质量进行全面回访，在确定无质量缺陷，并取得天琴湾物业管理公司或业主委员会的认可后，南昌国贸公司才将保修金返还。但案涉工程商品房及商铺陆续交付业主使用后，南昌国贸公司及“国贸天琴湾”物业管理公司多次接到小区业主提出的工程质量投诉及报修申请，主要包括业主户内外墙、地下室、储藏间渗漏等问题。除此之外，案涉工程还陆续出现了地下室部分顶板、柱帽底钢筋外露且锈蚀，原结构混凝土保护层厚度不足，影响结构耐久性等主体结构工程质量问题；案涉工程的消防系统和设备亦存在不同程度的质量故障问题，消防配件严重缺失。南昌国贸公司及“国贸天琴湾”物业管理公司为此曾多次通知江西建工公司及其维修负责人员按合同约定履行工程质量维修义务，但江西建工公司以各种理由拖延维修，导致工程质量保修期届满后上述工程质量问题仍未得到有效解决，南昌国贸公司不得已只能另请第三方对部分工程质量问题进行了维修（南昌国贸已就该部分维修费用和违约金提起反诉）。截至本案起诉之日，由于江西建工公司并未配合南昌国贸公司对案涉工程的质量进行全面回访，也没有取得天琴湾物业管理公司或业主委员会的认可，江西建工公司主张退还全部工程质量保修金的条件尚未成就，根据《工程质量保修书》前述约定，南昌国贸公司有权暂不向江西建工公司退还剩余工程质量保修金2,123,385.62元。综上，被答辩人江西建工公司违反合同约定的工程质量保修义务在先，答辩人与被答辩人双方约定的剩余工程质量保修金退还条件尚未成就，故恳请人民法院依法驳回被答辩人江西建工公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）南昌国贸公司反诉称：2011年6月20日，反诉原告南昌国贸公司与反诉被告江西建工公司就“国贸天琴湾”西区主体工程（1#-11#及地下室）、A区商业、B区商业签订了一份《建设工程施工合同》(合同编号：ITG-NC-TQW-2011-JA-014)，合同价款为188,508,057.84元，双方就工程承包范围、合同工期、质量标准、违约责任、争议解决方式等进行了具体约定（详见《建设工程施工合同》）。签订上述合同当日，双方还签订了一份《工程质量保修书》，对工程质量保修范围和内容、质量保修期、质量保修责任、质量保修金的支付与返还、保修程序、承包人完成保修的时限等进行了约定。南昌国贸公司与江西建工公司已约明：地基基础工程和主体结构工程的质量保修期为设计文件规定的该工程合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的质量保修期为五年，其他项目的质量保修期为二年；江西建工公司向南昌国贸公司支付工程总价款的4%作为工程质量保修金，质量保修金在办理竣工结算时从结算价中预留，且质量保修金预留期间不计息；南昌国贸公司在根据《工程质量保修书》约定的各保修期限满后将预留的保修金返还江西建工公司前，双方应共同对该工程的质量进行全面回访，在确定无质量缺陷，并取得天琴湾物业管理公司或业主委员会的认可后，南昌国贸公司才将保修金返还。案涉工程暨“国贸天琴湾”西区工程完工前，南昌国贸公司与江西建工公司于2013年5月7日签订了一份《补充协议》，在原合同基础上对江西建工公司应承担的工程质量维修责任进行了补充约定：南昌国贸公司要求江西建工公司以书面授权委托形式指定现场维修负责人及充足的维修小组成员；如江西建工公司不能维修或未能在南昌国贸公司指定的合理期限内维修完后，维修过程中江西建工公司维修质量无法达到南昌国贸公司或业主要求，南昌国贸公司有权自行另请他人代为维修并确定价格，所有修复费用及赔偿费用加上相应违约金（修复及赔偿费的15%）可以从南昌国贸公司支付给江西建工公司的任何款项（包括保修款）中扣除，但不解除江西建工公司的任何的应负的责任（详见《补充协议》第二条约定）。“国贸天琴湾”西区工程竣工验收后，双方依法办理了工程竣工结算手续，于2014年7月17日签订了《项目工程竣工结算确认书》，对工程结算总价款、工程款支付情况、保修金及保修期限等进行了确认，其中防水工程保修期为2013年10月28日至2018年10月27日。但“国贸天琴湾”西区工程陆续交付业主使用后，南昌国贸公司及“国贸天琴湾”物业管理公司就多次接到小区业主提出的工程质量投诉及报修申请，主要包括业主户内外墙、地下室、储藏间渗漏等问题。南昌国贸公司按《工程质量保修书》及2013年5月7日签订的《补充协议》约定，在合同约定的保修期内多次向江西建工公司发出维修通知，要求江西建工公司履行工程质量保修义务，但江西建工公司维修负责人张志高以各种理由进行推诿，导致上述诸多工程质量问题始终未能得到有效解决。案涉工程质量保修期届满前，江西建工公司既未按《工程质量保修书》约定配合南昌国贸公司对案涉工程的质量进行全面回访，也未取得天琴湾物业管理公司或业主委员会的认可，其向南昌国贸主张退还防水工程保修金2,123,385.62元的付款条件并未成就。鉴于江西建工公司经南昌国贸公司多次催告仍拒不履行工程质量保修义务，为妥善解决“国贸天琴湾”西区防水工程质量维修问题，南昌国贸公司根据2013年5月7日签订的《补充协议》第二条约定，于2019年2月启动了第三方整改程序，并于2019年3月1日与武汉周鑫建筑装饰工程有限公司（以下简称“武汉周鑫公司”）签订了《国贸天琴湾第三方维修工程施工合同》，委托武汉周鑫公司于2019年3月至5月期间对“国贸天琴湾”西区防水工程质量维修问题进行维修。经南昌国贸公司结算审核，武汉周鑫公司实际发生的防水工程维修费用共计172,761元，江西建工公司除应承担该项防水工程维修费用外，还应按维修费用的15%向南昌国贸公司支付违约金25,914.15元，上述维修费用及违约金应从江西建工公司预留的工程质量保修金中据实扣除。除上述“国贸天琴湾”西区防水工程方面存在的工程质量维修问题外，江西建工公司负责施工的“国贸天琴湾”西区自交付以来，陆续出现了地下室部分顶板、柱帽底钢筋外露且锈蚀，原结构混凝土保护层厚度不足，影响结构耐久性等主体结构工程质量问题。南昌国贸公司根据设计单位提供的修改方案，于2019年3月发函通知江西建工公司，要求其在2019年4月30日前对上述主体结构工程质量问题进行整改维修，但江西建工公司对此仍置之不理，也未派人进行维修工作。在此情况下，南昌国贸公司另行委托南昌巨天建筑装潢有限责任公司（以下简称“巨天公司”）对上述钢筋外露问题进行来了维修，经南昌国贸结算审核，巨天公司实际发生的钢筋外露工程维修费用共计44,826元。江西建工公司除应承担钢筋外露工程维修费用外，还应按此项维修费用的15%向南昌国贸公司支付违约金6,723.9元，上述维修费用及违约金应从江西建工公司预留的工程质量保修金中据实扣除。另自“国贸天琴湾”项目交付使用以来，物业管理公司核查发现“国贸天琴湾”西区消防系统和设备存在不同程度的质量故障问题，且消防配件严重缺失。物业管理公司为此多次向江西建工公司维修负责人张志高、韩怀志反映情况，张志高、韩怀志两人承诺在2018年8月31日前完成消防整改维修，但至今仍未履行其承诺。据南昌国贸初步核算，“国贸天琴湾”西区消防工程维修费用约为人民币200,000元（该项修复费用为暂估价，最终金额以人民法院委托评估机构确定的工程质量修复费用为准），江西建工公司除应承担消防工程维修费用外，还应按维修费用的15%向南昌国贸支付违约金30,000元，上述维修费用及违约金应从江西建工公司预留的工程质量保修金中据实扣除。反诉原告南昌国贸公司认为，反诉被告江西建工公司未按合同约定履行工程质量保修义务，已构成合同违约，除应承担上述工程质量维修费用外，还应按合同约定承担维修费用15%的违约金。为维护自身合法权益，反诉原告现依据《民事诉讼法》第五十一条之规定提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告向反诉原告支付“国贸天琴湾”西区已发生的防水工程维修费用172,761元及违约金25,914.15元，并在反诉被告预留在反诉原告的工程质量保修金中据实扣除；2、判令反诉被告向反诉原告支付“国贸天琴湾”西区地下室顶板及柱帽露筋、锈蚀工程质量修复费用44,826元及违约金6,723.9元，并在反诉被告预留在反诉原告的工程质量保修金中据实扣除；3、判决反诉被告向反诉原告支付“国贸天琴湾”西区消防工程维修费用200,000元及违约金30,000元（该项修复费用为暂估价，最终金额以人民法院委托评估机构确定的工程质量修复费用为准），并在反诉被告预留在反诉原告的工程质量保修金中据实扣除；4、本案诉讼费和鉴定费全部由反诉被告承担。被告（反诉原告）南昌国贸公司针对本诉及反诉提交了如下证据：第一组证据：1、2011年6月20日《建设工程施工合同》及《工程质量保修书》；2、2013年5月7日《补充协议》；3、2014年7月17日《项目工程竣工结算确认书》；证明目的：（1）江西建工公司系案涉工程“国贸天琴湾”西区主体工程（1#-11#及地下室）、A区商业、B区商业的施工总承包单位，应按国家法律规定及合同约定承担工程质量保修责任；（2）双方在《工程质量保修书》第四条对案涉工程的工程质量保修金返还条件作出了明确约定，南昌国贸公司在根据《工程质量保修书》约定的各保修期限满后将预留的保修金返还江西建工公司前，双方应共同对该工程的质量进行全面回访，在确定无质量缺陷，并取得天琴湾物业管理公司或业主委员会的认可后，南昌国贸公司才需将保修金返还给江西建工公司，且江西建工公司应凭上述相关证明文件才能向南昌国贸办理保修金返还手续。（3）按《补充协议》第二条约定，如江西建工公司不履行工程质量保修义务，南昌国贸公司有权另请第三方进行维修，江西建工公司不仅应承担实际发生的工程维修费用，还应按维修费用的15%向南昌国贸支付违约金，南昌国贸公司有权从江西建工公司预留的工程质量保修金中据实扣除该维修费用及违约金。第二组证据：4、2016年7月18日《工作联系单》；5、《房屋验收单》143张；6、2018年10月5日国贸天琴湾物业服务中心张贴的《温馨提示》照片一张；7、2018年12月20日《关于南昌国贸天琴湾西区主体防水工程整改告知函》及附件、EMS快递单及签收记录；8、2019年2月1日《关于南昌国贸天琴湾西区主体防水工程启用第三方整改的函》、EMS快递单及签收记录；9、2019年3月1日与武汉周鑫建筑装饰工程有限公司签订的《国贸天琴湾第三方维修工程施工合同》及附件；10、2019年3月25日南昌国贸地产有限公司与南昌巨天建筑装潢有限责任公司签订的《国贸天琴湾第三方维修工程施工合同》及附件；11、2019年3月6日《关于南昌国贸天琴湾西区主体防水工程第三方整改报价告知函》及附件、EMS快递单及签收记录；12、防水工程维修工程费用审核资料；13、防水工程维修工程款结算支付资料、发票及付款凭证；证明目的：（1）案涉工程交付业主使用后，南昌国贸公司及“国贸天琴湾”物业管理公司多次接到小区业主提出的工程质量投诉及报修申请，主要包括业主户内外墙、地下室、储藏间渗漏等问题。但江西建工公司在接到维修通知后怠于履行维修义务，在防水工程保修期届满前仍未对上述工程质量问题完成整改维修。（2）因江西建工公司经南昌国贸公司多次催告仍拒不履行工程质量保修义务，南昌国贸公司已按合同约定委托武汉周鑫建筑装饰工程有限公司（以下简称“武汉周鑫公司”）及南昌巨天建筑装潢有限责任公司（以下简称“巨天公司”）对涉案工程的部分防水工程质量维修问题进行维修。截至目前实际发生的防水工程维修费用共计172,761元，江西建工公司除应承担该部分防水工程维修费用外，还应按上述维修费用的15%向南昌国贸公司支付违约金25,914.15元，以上款项应从江西建工公司预留的工程质量保修金中据实扣除。第三组证据：14、2014年4月8日《国贸天琴湾消防排烟统移交记录表》及省一建维修负责人张志高的整改承诺；15、《天琴湾消防问题汇总》及签收记录；16、江西建工公司维修负责人张志高、韩怀志关于“国贸天琴湾”消防系统和设备故障的维修承诺；17、国贸天琴湾物业管理公司经理田华与张志高的微信聊天截屏；18、2018年5月14日国贸天琴湾消防问题协调会照片；证明目的：案涉工程自交付使用以来，“国贸天琴湾”小区物业管理公司核查发现“国贸天琴湾”西区消防系统和设备存在不同程度的质量故障问题，且消防配件严重缺失。物业管理公司为此多次向江西建工公司维修负责人张志高、韩怀志反映情况，张志高、韩怀志两人代表江西建工公司承诺在2018年8月31日前完成消防整改维修，但至今仍未履行其承诺。第四组证据：19、南昌市天安物业管理有限公司国贸天琴湾服务中心2019年7月12日出具的《证明》一份；证明目的：“国贸天琴湾”小区物业管理公司在接到“国贸天琴湾”西区业主反映的质量报修问题后，由该项目物业管家、经理将业主报修问题通过电话、微信等形式反馈给江西建工公司现场负责人张志高、韩怀志等人，并要求其安排维修，报修问题主要涉及业主户内外墙、地下室渗漏及消防工程质量问题。直至“国贸天琴湾”西区工程五年防水质保期到期，上述质量问题仍未得到及时有效解决。第五组证据：20、2019年3月28日《关于南昌国贸天琴湾西区地下室顶板及柱帽露筋、锈蚀整改的函》及附件、EMS快递单及签收记录；21、《混凝土结构工程施工质量验收规范》（节选）；22、钢筋外露维修工程费用审核资料；23、钢筋外露维修工程款结算支付资料、发票及付款凭证。证明目的：（1）案涉工程自交付以来，陆续出现了地下室部分顶板、柱帽底钢筋外露且锈蚀，原结构混凝土保护层厚度不足，影响结构耐久性等主体结构工程质量问题。南昌国贸公司已发函要求江西建工公司对上述主体结构工程质量问题进行整改维修，但江西建工公司拒不履行维修义务。（2）本案起诉前，南昌国贸公司已另行委托巨天公司对上述钢筋外露问题进行了维修。截至目前实际发生的钢筋外露工程维修费用共计44,826元，江西建工公司除应承担该部分钢筋外露工程维修费用外，还应按上述维修费用的15%向南昌国贸支付违约金6,723.9元，以上款项应从江西建工公司预留的工程质量保修金中据实扣除。经审理查明，2011年6月20日，南昌国贸公司（甲方）与江西建工公司（乙方）签订《建设工程施工合同》及《工程质量保修书》，约定2011年6月20日，原、被告双方签订《建设工程施工合同》一份，约定：甲方将国贸天琴湾西区主体工程（1#-11#及地下室）、A区商业B区商业发包给乙方施工，工程地点为南昌市朝阳洲，工程质量标准为合格，合同价款金额为188,508,057.84元，合同工期为总日历天数549日历天。同时约定乙方向甲方支付工程总价款4%的工程质量保修金，质量保修金在办理竣工结算时从结算款中预留，且质量保修金预留期间不计息；质量保修期满二年时，甲方将支付的工程质量保修金的75%返还乙方，保修书约定的防水工程保修期满时，被告应将预留的保修金余额返还原告。各保修期限满后将预留的保修金返还江西建工公司前，双方应共同对该工程的质量进行全面回访，在确定无质量缺陷，并取得天琴湾物业管理公司或业主委员会的认可后，甲方才将保修金返还。2013年5月7日，双方签订《补充协议》，约定：1、保修阶段乙方必须以书面授权委托形式指定一名现场维修负责人及充足的维修小组成员。2、保修期内，乙方应派驻足够的维修和管理人员常驻现场负责维修工作。乙方的现场所有维修人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维修事务，不得兼任其他工程项目职务，不得擅自离开工作岗位，否则甲方直接另委托他人完成乙方责任内的保修工作，由此产生的所有费用和损失由乙方承担。3、甲方接到用户报修通知，到现场勘查确认属于保修范围内工程质量问题后，通知乙方维修。由于乙方无法联系或维修到场不及时，材料配备不及时，视为乙方同意由甲方处理，甲方将委派他方处理，处理结果由用户、甲方签字认可后即生效，不再经由乙方确认（甲方将处理情况知会乙方）。4、如乙方不能维修或未能在甲方指定的合理期限内维修完好，维修过程中乙方维修质量无法达到甲方及业主要求，甲方有权自行另请他人代为维修并确定价格。上述第3、4项因委派他人处理而发生的维修费用加上15%的违约金从乙方保修款中扣除。5、乙方完成每项工程维修后，必须请业主、甲方管理部门在《维修服务单》签字确认，否则视为未履行保修职责。合同签订后，原告依约完成工程施工。2013年9月，《江西省龙泉工程技术咨询有限责任公司》出具《建筑消防设施检验报告》，对国贸天琴湾西区5#、7#、10#、11#住宅楼、商业A区、A、B区地下室的火灾自动报警系统等十一项建筑消防设施评定为合格。同年十月，南昌市公安局消防支队对国贸天琴湾商业A区地上1层，A、B区地下室、地下一层竣工验收消防备案抽查结果为合格，对5#、7#、10#、11#消防验收合格。2014年7月17日，双方签署《项目工程竣工结算确认书》一份，确定保修金共10,616,928元：1、质量保修贰年，即2013年10月28日至2015年10月27日，保修金6,370,156.86元；2、防水工程保修期2013年10月28日至2018年10月27日，保修金为2,123,385.62元；3、廉洁保证金，期限2013年10月28日至2015年10月27日，金额2,123,385.62元。2015年12月7日，南昌国贸公司向江西建工公司支付部分保证金（保修金）8,257,569.99元。同时，国贸天琴湾物业与江西建工公司签订《部分维修协议》，约定将漏水以外的单次维修在500元以内的小维修项目打包由物业处理，一次性包干费40,000元。消防工程部分，2014年4月8日，接管国贸天琴湾小区物业管理工作的南昌市天安物业管理有限公司在《国贸天琴湾消防排风系统移交记录表》：“1栋4#风机、2栋2单元风机、3栋风机、5栋1#风机、6栋风机、7栋1#6#风机均存在不同的问题需整改”。江西建工维修负责人张志高在《国贸天琴湾消防排风系统移交记录表》中签署：“风机控制箱我负责，本月25前整完”。2018年1月15日，天琴湾物业服务中心向江西建工提交《天琴湾消防问题汇总》，内容包括仍未解决的1栋4#风机问题、消防主机故障点91个、部分风机、卷帘门、消防泵不能远程启动、消防电路线路短路、联动未做实验。消防泵支部支架仍未安装，消防控制柜有故障、10台卷帘门无法升降、消防栓内水带确实214卷、灭火器缺失146个。江西建工消防工程代表韩怀志签收。张志高、韩怀志签署承诺：“开始调试、卷帘门、报警、烟感、消防泵、喷淋系统、手抽、风机。一致同意，31日前维修到位，延期一天一万元。2018年8月31日完成，逾期每天罚一万元”。2018年5月至7月间，江西建工完成了部分卷帘门及风机的维修。案件审理过程中，因双方就消防部分修复费用无法达成一致意见，南昌国贸公司申请对国贸天琴湾西区消防工程修复费用进行评估鉴定，同时双方在评估鉴定前的质证笔录中共同确认由江西建工公司承担修复责任的项目包括1、消防主机故障（332点）、2、消防泵不能远程联动、3、消防电话总线短路，所有消防电话不能使用。本院将南昌国贸公司的鉴定申请对外委托至江西华赣工程造价咨询有限责任公司。该鉴定机构复函要求双方补充提交项目①消防施工图纸及电子版、②对存在工程质量问题进行质量鉴定，并分析原因，提交具体的修复方案，对存在问题的部位要进行量化。为此，南昌国贸公司补充申请对国贸天琴湾西区消防工程存在的质量问题进行质量鉴定，分析原因并出具具体的修复方案。本院将该鉴定申请对外委托，受委托机构江西昌盛工程质量检测有限公司受理委托后认为该委托事项超出其鉴定许可范围故终止鉴定。随后，江西华赣工程造价咨询有限责任公司因无法收到指定的补充材料，无法完成鉴定工作，退回委托。防水工程部分，2016年7月18日，南昌国贸公司向江西建工公司送达《工作联系单》，称国贸天琴湾西区地下室储藏间剪力墙仍存在有大面积渗水现象，要求江西建工公司安排专业人员进场维修。2016年6月至12月期间，经国贸天琴湾小区物业服务公司协调，江西建工公司对该小区内的漏水情况组织了部分修复。2018年12月20日，南昌国贸公司向江西建工公司送达《关于南昌国贸天琴湾西区主体防水工程整改告知函》并附《天琴湾西区储藏间渗漏情况》、《天琴湾西区户内渗漏维修明细》、《天琴湾西区公区渗漏维修明细》，称经排查，共计渗漏储藏间57间，户内渗漏52间，公共部位渗漏34处，要求江西建工公司安排专业维修团队制定整改方案及计划，于2018年12月31日书面反馈。2019年2月1日，南昌国贸公司向江西建工公司送达《关于南昌国贸天琴湾西区主体防水工程启用第三方整改的函》，称因未收到对方反馈，将根据合同约定，委托第三方维修单位进行整改。2019年3月6日，南昌国贸公司向江西建工公司送达《关于南昌国贸天琴湾西区主体防水工程第三方整改报价告知函》并附《国贸天琴湾地下室渗水维修费用报价清单》，称第三方报价已审核完成，维修整改发生的费用将依据该报价执行，并从江西建工公司的质保金内扣除。2019年3月1日，南昌国贸公司分别与第三方武汉周鑫公司签订《国贸天琴湾第三方维修工程施工合同》，约定由武汉周鑫公司承包国贸天琴湾地下室及地上渗漏问题及外墙脱落问题维修。合同签订后，武汉周鑫公司依约施工。2019年6月11日，武汉周鑫公司完成对国贸天琴湾西区渗漏问题的修复并经验收合格（同时另完成国贸天琴湾西区栏杆制作，产值计3760元），向南昌国贸公司申请按产值的70%计113220元（总产值161743元）支付进度款，南昌国贸公司于6月25日支付该款项。南昌国贸公司另提交了向巨天公司支付7713元的凭证，但对应的《工程款支付申报表》请款项目为“国贸天琴湾西区顶板及墙面恢复维修工程工程款”。钢筋外露问题。2019年3月28日，南昌国贸公司向江西建工公司送达《关于南昌国贸天琴湾西区地下室顶板及柱帽露筋、锈蚀整改的函》并附《地下室结构缺陷代表性图片》、《缺陷修补方案》，称国贸天琴湾西区地下室部分顶板、柱帽底钢筋外露且锈蚀，原结构混凝土保护层厚度不足，影响结构耐久性，要求江西建工公司安排专业维修团队依据设计院提供的修补方案指定合理有效的施工措施及整改计划，于2019年4月10日前反馈。2019年4月28日，南昌国贸公司以工作联系单形式指定巨天公司对上述地下室部分顶板、柱帽底钢筋外露且锈蚀问题进行修补，工程量按实计量。2019年6月，巨天公司完成该修补工程并经验收，向南昌国贸公司申请按产值的70%计31378.03元（总产值44825.75元）支付进度款，南昌国贸公司于7月5日支付该款项。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，南昌国贸公司与江西建工公司间《工程质量保修书》中关于质保金返还条件的约定系双方真实意思表示，于法不悖，本院予以确认。江西建工公司称“双方应共同对该工程的质量进行全面回访，在确定无质量缺陷，并取得天琴湾物业管理公司或业主委员会的认可后，发包方才将保修金返还”的约定无效。对此，应认为，物业管理公司及业主委员会系在建筑物投入使用后对建筑物现实状况更为了解的主体,回访系建设单位与施工单位较为快捷地确认质保期届满之时保修项目现状的方式。且即便如江西建工公司认为，业主委员会、物业公司出于自身利益考虑，通常拒绝认可建筑物无质量缺陷。但是否漏水系客观而非主观事项，施工单位回访之时，如相关主体拒绝认可却又未能指出具体漏水部位并经现场核实的可视作已获认可。因此，回访义务的履行具有可操作性。现江西建工公司未依约履行回访义务，其应承担相应的不利后果，包括质保期届满时是否存在漏水不能及时得到确认。诉争工程防水保修期于2018年10月27日届满，在江西建工公司未于合理期限内回访的情况下，南昌国贸公司将漏水情况整理并于2018年12月20日向江西建工公司送达附各区域漏水明细的《关于南昌国贸天琴湾西区主体防水工程整改告知函》不存在不合理的迟延。江西建工公司对整改告知函中所列漏水问题已过质保期的意见，本院不予采纳。江西建工拒不承担维修义务，南昌国贸公司履行告知义务后，另行聘请他人维修，合理合法。武汉周鑫公司完成国贸天琴湾西区防水修复工作、南昌国贸公司向其支付维修费用的事实有相应证据证实，本院予以采信。该维修费用157，983元（161，743元-3，760元）可从防水质保金中予以扣除。根据双方《补充协议》的约定，对于承担保修义务的部分，江西建工公司未在指定的合理期限内维修完好，致使南昌国贸公司委派他人处理而发生维修费用的，江西建工公司需另行承担15%的违约金。故江西建工公司应按上述第三方防水修复费用的15%承担23697.45元（157，983元×15%）的违约金。第三方防水修复费用据实结算后，南昌国贸公司应将防水保修金的剩余部分1941705.17元及时返还江西建工公司。其未及时返还的，应向对方承担迟延履行利息。该利息本院酌定按年利率6%的标准计算，自2019年6月12日起算。钢筋外露问题，属于主体结构工程问题，依据《工程质量保修书》的约定，其质量保修期为诉争工程的合理使用年限。江西建工公司经南昌国贸公司敦促后未履行维修义务，南昌国贸公司另行聘请第三方进行维修，并就发生的费用44825.75向江西建工公司追偿，于法有据。同样根据双方《补充协议》的约定，江西建工公司需另行承担15%的违约金6723.86元（44825.75元×15%）。双方互负债务的，可以相互抵销，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。南昌国贸公司主张钢筋外露的修复费用及违约金与其防水保修金返还义务部分抵销，抵销后应返还的防水保修金为1890155.56元。抵销应以通知到达对方时生效，本案中，即为南昌国贸公司2019年7月11日提出反诉时。在此之前，南昌国贸公司应返还的防水保修金数额1941705.17元即计算利息的基数不发生变化。消防工程部分，江西建工公司承诺修复消防主机故障（332点）、消防泵远程联动故障及消防电话总线短路故障。但双方就修复费用未能达成一致意见，南昌国贸公司申请的修复方案及修复费用评估鉴定被退还。南昌国贸公司可继续要求江西建工公司履行维修义务，但其在本案中要求江西建工承担具体修复费用的诉请，因其举证不能，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告南昌国贸地产有限公司于本判决生效之日起七日内向本诉原告江西建工第一建筑有限责任公司返还防水保修金1890155.56元并支付迟延付款利息（自2019年6月12日起至2019年7月11日止，以1941705.17元为基数，自2019年7月12日起至保修金还清之日止，以1890155.56元为基数，按年利率6%计算）；二、驳回本诉原告江西建工第一建筑有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告南昌国贸地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24240元，保全申请费5000元，由原告江西建工第一建筑有限责任公司承担4240元，被告南昌国贸地产有限公司承担25000元，反诉费4641元，由反诉原告南昌市凯华建筑工程有限公司承担2000元，反诉被告江西建工第一建筑有限责任公司承担2641元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 黄 迁人民陪审员 涂 懿人民陪审员 梅琳英二〇一九年十二月二十五日书 记 员 程杨天