上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初10446号原告：上海滨诚企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：董若兰，董事长。委托诉讼代理人：吴林锋，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：林潇，上海君澜律师事务所律师。被告：上海煜鸿翌华贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严俊华，执行董事。被告：严俊华，男，1982年9月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：严汉渝，女，1977年2月9日出生，汉族，住上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室。原告上海滨诚企业管理有限公司诉被告上海煜鸿翌华贸易有限公司、严俊华及第三人严汉渝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告上海滨诚企业管理有限公司委托诉讼代理人林潇、李曼蔺，被告上海煜鸿翌华贸易有限公司法定代表人严俊华(同时为本案被告)到庭参加诉讼。第三人严汉渝经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院又于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告上海滨诚企业管理有限公司委托诉讼代理人吴林锋到庭参加诉讼。被告上海煜鸿翌华贸易有限公司法定代表人严俊华(同时为本案被告)及第三人严汉渝，经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海滨诚企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告上海煜鸿翌华贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年1月12日解除；2.判令被告上海煜鸿翌华贸易有限公司返还上海市浦东新区南汇工业园汇技路XXX号XXX号楼四层南区车间；3.判令被告上海煜鸿翌华贸易有限公司向原告支付2020年12月1日至2021年1月12日的房屋租金人民币34,367.68元；4.判令被告上海煜鸿翌华贸易有限公司向原告支付逾期支付租金的滞纳金，以34,367.68元为本金，自2020年11月20日起至被告上海煜鸿翌华贸易有限公司实际付清租金之日止，按每日万分之五的标准计算；5.判令被告上海煜鸿翌华贸易有限公司向原告支付自2021年1月13日起至被告上海煜鸿翌华贸易有限公司实际返还房屋之日止的房屋占用费，按76,493.04元/月标准计算；6.判令被告上海煜鸿翌华贸易有限公司支付违约金76,493.04元；7.判令被告严俊华就第3、4、5、6项诉讼请求承担连带付款责任；8.判令两被告承担本案的诉讼费、财产保全费。事实和理由：2019年5月21日，原告与被告上海煜鸿翌华贸易有限公司(以下简称煜鸿公司)签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.原告将上海市浦东新区南汇工业园汇技路XXX号XXX号楼四层南区车间房屋(以下简称涉案房屋)出租给煜鸿公司，租赁面积为2,206平方米；租期自2019年6月1日起至2021年9月30日止；2.2019年10月1日至2021年9月30日期间，每季度租金76,493.04元；租金按季支付，先付后用；除首期租金外，后续每期租金的支付之日为前一个月的20日前；3.逾期支付租金超过3日，按应付金额千分之三/日承担滞纳金；4.在租赁合同有效期内，乙方若拖欠租金、物业费、水电费或其他费用一个月以上的，甲方有权终止租赁合同；乙方承担解约时3个月租金的违约金；5.乙方未在解约之日17时前交还房屋，则按照3倍租金支付房屋占用费。双方并对其他租赁权利义务作了约定。协议签订后，原告按照约定履行义务。由于煜鸿公司拖欠房屋租金，上海市浦东新区人民法院已于2020年11月9日作出(2020)沪0115民初68702号民事判决书，判决煜鸿公司、严俊华连带支付2020年6月1日至2020年11月30日的租金等内容，现已生效。但煜鸿公司、严俊华至今没有履行生效判决，并再次根本违约，至今未付2020年12月至2021年2月一季度的租金。2021年1月11日，原告无奈发函解除了《房屋租赁合同》，但被告时至今日仍未交还涉案房屋。同时，由于煜鸿公司系一人有限公司，严俊华持有其100%的股权，应当承担连带责任，故原告诉至法院，要求判如所请。上海煜鸿翌华贸易有限公司、严俊华(以下统称被告)辩称，1.不同意解除合同，因被告对涉案房屋进行了装修，故希望履行到合同解除，不同意在租期结束前将涉案房屋返还。2.在与原告签订合同前，被告已经在使用涉案房屋了，涉案房屋约2,200平方米，被告已将涉案房屋转租给第三人(约1,100平方米)及案外人上海瑞柯恩国际贸易有限公司(以下简称瑞柯恩公司，约300平方米)，剩余800平方米由被告自行使用。上次判决后，2021年1月起，原告对涉案房屋采取断水、断电措施且锁门，逼迫被告交纳水电费。第三人与原告沟通后恢复了供水、供电，但瑞柯恩公司租赁部分并未恢复。瑞柯恩公司将租赁部分作为仓储，一年仅来一两次，2021年3月1日，因瑞柯恩公司需要进入租赁房屋，被告就至原告处支付水电费10,000元，原告开门且全程录像，但期间被告的800平方米一直被锁门且断水断电，每次被告支付部分水电费原告就同意开一次门，据此被告认为被告和瑞柯恩公司的租赁部分无法正常使用。3.确认被告未支付2020年12月1日起的租金，但第三人已将租金直接打入法院账户用于履行(2020)沪0115民初68702号民事判决书，已付租金66,000元。现被告同意支付2020年12月1日起的租金/房屋占用费，但对支付标准有异议，因原告有锁门、断水断电行为，被告无法正常使用涉案房屋。4.同意按照日万分之五支付原告诉讼请求4的滞纳金，仅对本金数额有异议。5.因不想解约，想履行到合同结束，故不愿意支付违约金。6.严俊华同意对上述3、4、5、6项诉讼请求承担连带清偿责任。第三人严汉渝未到庭应诉，庭后确认其为涉案房屋次承租人之一，与被告签订合同前被告上家收取过其押金未返还，保留追偿权利，另表示2020年8月18日前原告有过断水断电，但断电前都会通知第三人，有按照法院指示向原告支付过租金66,000元。针对被告的答辩意见，原告确认涉案房屋总面积为2,206平方米，转租给第三人1,100平方米，瑞柯恩公司300平方米，其余806平方米被告自用。原告未采取停水停电措施，且即便存在断水断电，但被告物品在屋内，原告也无法正常使用涉案房屋，对原告造成损失，合同也约定了原告有权通过断水断电方式进行催讨。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区宣桥镇汇技路XXX号XXX幢房屋权利人。2019年5月21日，以原告为甲方(出租方)，煜鸿公司为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁面积为2,206平方米，租期自2019年6月1日至2021年9月30日。合同第四条约定，2019年10月1日至2021年9月30日期间，每季度租金为76,493.04元，年租金为305,972.16元。租金先支付后使用，每三个月为一个支付期，第一期金额于2019年5月31日以前付清，以后每期租金支付日期为每一支付期前一个月20日前，如遇节假日则相应顺延。如乙方逾期支付租金超过三日，则每逾期一日按应付金额的千分之三支付滞纳金。合同第九条约定，9.1在租赁合同有效期内，若乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a向甲方交回租赁物；b交清实际承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金三倍的款项作为赔偿；d注销以本租赁房屋为地址注册的工商、税务登记记录。甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内无息返还保证金。9.3“在租赁合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同、并按第9.1款处理：(1)拖欠租金、物业费、水电费及其他费用一个月以上的。……(3)未经甲方书面同意，擅自将承租的房屋转租、分租或变相的联营、合作。……”合同第十一条约定，11.1乙方应最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止之日17时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方除应按相当于租赁期最后一年日租金三(3)倍金额向甲方支付该房屋占用费外，还应承担该房屋在占用期间内本合同所规定的一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。11.2如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本合同第11.1条的规定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七(7)日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。但不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。合同第十三条约定，房屋租赁合同中约定的水费、电费、能源保证金的收款公司为上海若兰投资有限公司(以下简称若兰公司)。合同另约定了其他事项。2019年5月31日，被告就涉案房屋签署《空房交接单》，确认房屋现状为已装修。合同履行过程中，因煜鸿公司欠付租金，故原告将被告起诉至本院，2020年11月9日，本院作出(2020)沪0115民初68702号民事判决书，判决煜鸿公司支付本案原告2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金及逾期付款违约金，严俊华就煜鸿公司的付款义务承担连带责任。嗣后，因煜鸿公司继续欠付租金，原告于2021年1月11日向被告寄送《解除合同通知书》，被告于次日签收。被告签收后，仍未向原告返还涉案房屋，故起诉至本院，要求判如所请。另查明，2019年5月24日，煜鸿公司与第三人签订《上海市厂房租赁合同》，约定煜鸿公司将涉案房屋内402室厂房租赁给第三人，租期为2019年5月24日至2021年6月30日，共2年。审理中，1.被告提交“朕天物业华毅”与其的微信聊天记录、停电通知及实施停供电通知，证明停电情况。经质证，原告对真实性予以认可，同时提交本院(2020)沪0115执31187号公告、执行裁定书张贴照片及微信聊天记录，表示原告仅仅是为了催讨相关费用，实际并未采取停水停电措施，但因被告长期拖欠租金，2021年1月25日，法院查封了被告自用的806平方米的房屋内财产，导致被告无法使用该房屋，水电费由被告向案外人若兰公司支付，因被告未支付水电费，案外人若兰公司自查封之日起对806平方米及300平方米房屋采取断水断电措施，后续于2021年2月中下旬恢复供水供电。第三人承租的部分从未停水停电，正常使用。第三人对双方提交的材料均无异议。2.被告表示过支付租赁保证金70,454.13元及供电部门用电保证金22,060元。原告确认收到过租赁保证金70,454.13元，但应用于抵扣本案未付款项，未收到供电部门用电保证金22,060元，该款的支付对象系若兰公司。本院认为，原告与煜鸿公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告起诉解除合同。被告表示不同意，但其未按照约定支付租金，已构成违约，原告有权解除合同。故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告发出的《解除合同通知书》已于2021年1月12日到达被告处，故合同已于当日解除。合同解除后，煜鸿公司应当返还涉案房屋，并付清使用期间的费用。被告同意支付2020年12月1日起的租金/房屋占用费，但认为原告存在停水停电锁门行为，故对租金标准存有异议。原告表示未对被告采取上述行为，系若兰公司采取了部分期间的断水断电措施。因被告未能提供证据证明涉案房屋长期处于停水停电被锁情况，本院采纳原告的意见，对其主张予以支持。但考虑到原告所述的若兰公司于2021年1月25日至2021年2月中下旬期间对煜鸿公司部分租赁面积采取停水断电情况系客观存在的事实，本院酌情予以减免3,500元，在2020年12月1日至2021年1月12日期间的租金数额中予以扣除，经核算，煜鸿公司仍需支付原告30,867.68元。至于2021年1月13日至实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费的标准，本院酌定调整为38,246.52元/月。原告同时主张逾期支付租金滞纳金。被告仅对本金数额存异议，同意按照日万分之五的标准支付滞纳金，本院予以照准，本金按照未付数额30,867.68元计算。原告另主张解约违约金，煜鸿公司拖欠租金已构成违约，导致合同提前解除，其应当承担违约责任。故对原告要求煜鸿公司支付违约金76,493.04元的诉讼请求，本院予以支持。原告确认收到租赁保证金70,454.13元，要求用于抵扣本案未付款项，符合合同约定，本院予以准许，抵扣违约金后尚有6,038.91元。而供电部门用电保证金22,060元并未支付至原告处，被告可在交接涉案房屋时与收款方进行结算。严俊华同意就煜鸿公司的付款义务承担连带责任，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一项规定，判决如下：一、确认原告上海滨诚企业管理有限公司与被告上海煜鸿翌华贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年1月12日解除；二、被告上海煜鸿翌华贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海滨诚企业管理有限公司上海市浦东新区南汇工业园汇技路XXX号XXX号楼四层南区车间；三、被告上海煜鸿翌华贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨诚企业管理有限公司2020年12月1日至2021年1月12日期间的租金30,867.68元；四、被告上海煜鸿翌华贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨诚企业管理有限公司逾期付款滞纳金，以30,867.68元为本金，按日万分之五标准自2020年11月20日起计算至实际付清之日止；五、被告上海煜鸿翌华贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨诚企业管理有限公司2021年1月13日至实际返还上海市浦东新区南汇工业园汇技路XXX号XXX号楼四层南区车间之日止的房屋占用费，按38,246.52元/月的标准计算；六、被告上海煜鸿翌华贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨诚企业管理有限公司违约金6,038.91元(被告支付的租赁保证金70,454.13元已抵扣)；七、被告严俊华就被告上海煜鸿翌华贸易有限公司上述第三、四、五、六项付款义务承担连带责任；八、驳回原告上海滨诚企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,067元，减半收取计2,033.50元，由被告上海煜鸿翌华贸易有限公司、严俊华负担。保全费1,460元，由被告上海煜鸿翌华贸易有限公司、严俊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年六月八日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。