天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初745号原告：王婷婷，女，1990年4月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宋志勇，北京市盈科律师事务所律师。被告：程健，男，1988年6月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。第三人：天津百冠房地产经纪有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）金泰新村东区E座4号。法定代表人：卢聪，经理。委托诉讼代理人：韩福顺，男，该公司员工。原告王婷婷与被告程健、第三人天津百冠房地产经纪有限公司（以下简称百冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王婷婷的委托诉讼代理人宋志勇，被告程健，第三人百冠公司的委托诉讼代理人韩福顺均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王婷婷向本院提出诉讼请求：1．判定解除原被告双方2020年7月29日签订的《房产交易合同》（合同编号：000316）；2．判定被告返还原告定金人民币40000元整；3．判定被告承担迟延履行违约金180675元整（109000＊3‰＊55自2020年10月29日-2020年12月22日）；4．判定被告向原告支付解约违约金109500元整；5．判定被告承担买卖信息费5000元、贷款服务费800元、过户服务费800元、代收评估费1000元，合计7400元整；6．判定被告承担本案律师费60000元。7．判定被告承担本案全部诉讼费、保全费。当庭增加两项诉讼请求：8．判令被告支付迟延履行违约金自2020年12月23日-2021年1月5日共计45990元；9．判令被告承担原告因本案支付的保函费用2000元。全部诉讼请求共计453704.88元，包含诉讼费3632元及保全费2507.88元。事实与理由：2020年7月29日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的位于天津市滨海新区××号房屋，面积80.67平方米，总价1095000元。签约当日，原告依约向被告微信转账交付定金40000元，被告向原告出具收据一份。另，双方在合同中明确约定：由于案涉房屋设有贷款抵押权，被告需在2018年10月28日前还清贷款并撤销他项权证并配合原告签订《天津市存量房屋买卖协议》并配合原告办理银行贷款手续。合同第三条第五款约定：卖方未按照本合同约定的期限配合买方办理网签、贷款、房产过户等手续的，每逾期一日，应向买方支付该房产成交价格千分之三的违约金……至本案提起诉讼时，原告多次催促，被告仍未结清贷款并撤销他项权证，也未能协助原告办理相关贷款手续及签订正式买卖协议，已构成违约。综上，原告提起诉讼，望判如所请。程健辩称，希望继续履行合同。一个半月被告可以将贷款还清，之后继续履行合同，在房款价格上可以优惠20,000元。如果原告坚持要求解除合同，被告也同意。在解除合同的情况下同意原告第二项诉讼请求。当时是因为家里发生意外所以才没有继续履行合同，不是被告恶意不履行，被告并不想违约。大约是2020年10月28日之后我跟原告联系和中介一起见面进行了沟通，提出了腾房的建议，但未谈妥，原告并未同意。后来被告再也没有处理这件事，原告就起诉了。并非被告恶意违约，不同意原告第三项诉讼请求，合同约定超过30日就视为解约。原告第四项诉讼请求，同意支付40,000元违约金，被告并未恶意违约，且原告计算的违约金金额较高，在返还原告40,000元定金的基础上可以支付40,000元违约金。不同意支付第五项诉讼请求，只产生了买卖信息费、代收评估费，其他费用并未产生，且该项费用已经包含在40,000元的违约金内。律师费并非被告违约直接造成的，且律师费标准过高，不同意支付。诉讼费、保全费、保险费均不同意支付，违约金可以覆盖该笔费用。第三人百冠公司公司陈述同意解除合同，其他诉讼请求与第三人无关，不发表意见。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2020年7月29日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的位于天津市滨海新区××号房屋，总房款1095000元，被告应于2020年10月28日前还清贷款并撤销他项权证。合同约定在签订合同时原告直接给付被告定金40000元，该笔定金在银行审批贷款手续完毕之日或买卖双方办理产权过户手续之日自动抵作等额房款。如卖方未按照合同约定的期限配合买方办理网签、贷款、房产过户等手续的，每逾期一日，应向买方支付该房产成交价格的千分之三作为违约金，逾期超过30日即视为卖方拒绝履行合同，买方有权解除合同。如买卖双方未能按合同约定履行义务的，守约方有权要求违约方支付房款10%的违约金。买卖双方协商一致解除本合同或者任何一方违约致使本合同无法履行，经纪方有权按照《信息服务费确认书》约定的收取服务费，因解除合同所发生的损失由买卖双方自行承担或由违约方承担。原告于合同签订当日向被告支付了定金40,000元，向第三人支付了买卖信息费5,000元。第三人代收原告评估费1,000元，贷款服务费600元、过户服务费800元。后被告并未清偿贷款，原告于2020年11月6日向第三人发送短信，催促被告履行义务。被告对此信息表示认可。庭审中，第三人确认曾查验过被告出示的案涉房屋权属证书，原告陈述庭后核实，但未提交核实意见。被告同意解除合同，并同意在返还原告40,000元定金的基础上支付40,000元违约金。原告申请诉讼保全时，向中国人民财产保险有限公司天津市分公司申请保函支付保险费2,000元。本院于2021年2月19日依法调取的不动产登记簿查询证明显示，案涉房屋于2014年1月22日进行抵押权登记，被担保债权数额为374000元，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司天津浦信支行。本院认为，原、被告在第三人居间下签订的《房产交易合同》合法有效，对三方均具有法律约束力。从约定内容看，该合同既包括原告与被告之间的房屋买卖合同关系，又包括买卖双方与第三人之间的居间合同关系。关于原告与被告之间的房屋买卖合同，被告收取原告支付的定金后，未依约履行平贷义务，致使合同不能继续履行，已构成违约。原告主张解除合同、退还定金，被告均认可，第三人亦同意解除合同，对此，本院照准。原告主张被告支付延期履行违约金、解约违约金，被告抗辩该违约金过高。原告并未举证证实因被告违约给其造成的实际损失金额，考虑自双方约定的平贷日期至原告起诉仅2月余，现没有证据证明案涉地域房地产市场在此期间发生明显价格波动。同时考虑被告当庭表示同意在返还原告定金的基础上向原告支付违约金40,000元的因素，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告向原告支付违约金60,000元。根据违约责任承担中的损益相抵原则，本院不再支持于原告主张的买卖信息费、贷款服务费、过户服务费、代收评估费、律师费。原告主张的保全保险费，并非诉讼必要支出，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告王婷婷、被告程健与第三人天津百冠房地产经纪有限公司于2020年7月29日签订的《房产交易合同》；二、被告程健于本判决生效之日起十日内向原告王婷婷返还定金40,000元；三、被告程健于本判决生效之日起十日内向原告王婷婷支付违约金60,000元；四、驳回原告王婷婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,632元，保全费2,507.88元，由原告王婷婷负担4,604.88元，由被告程健负担1,535元。（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  蔡菁菁二〇二一年二月二十日书记员  马 楠