湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂西陵民初字第01134号原告（反诉被告）吴全平。委托代理人曹军民，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权代理）被告（反诉原告）宜昌市天主教爱国会，住所地宜昌市自立路2号。法定代表人李小国，该会主席。委托代理人潘爱国，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理）第三人宜昌联华装饰设计工程有限公司，住所地宜昌市西陵一路50号新世纪广场A907室。法定代表人吴本清，该公司董事长。原告吴全平与被告宜昌市天主教爱国会（以下简称天主教爱国会）、第三人宜昌联华装饰设计工�有限公司（以下简称联华公司）委托合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，于2014年10月20日作出（2014）鄂西陵民初字第955号判决，原告和被告均不服提出上诉，宜昌市中级人民法院于2015年4月15日以（2015）鄂宜昌中民二终字第00185号民事裁定发回本院重新审理。本院于2015年6月16日立案，依法另行组成由审判员李玮担任审判长，审判员李敏、人民陪审员杨孝红参加的合议庭，于2015年9月8日、2016年11月4日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吴全平及其代理人曹军民、被告（反诉原告）天主教爱国会的法定代表人李小国及其委托代理人潘爱国到庭参加了诉讼，第三人联华公司经本院合法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴全平诉称，2009年12月1日，被告天主教爱国会向原告出具《委托书》1份，被告将红星路14#（现为9#）委托给原告进行维修加固，并授权由原告对相关租户予以管理。2011年6月18日，原告根据被告的委托将以上房屋大修工程采取包工包料的方式总承包给第三人联华公司施工。工程完工后，原告向第三人垫付了建房款38万元、装修款165000元、电器设备29000元等款项共计574000元，但被告至今拒不向原告支付以上垫付的款项。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告支付原告房屋维修款574000元。被告天主教爱国会辩称：1、本案所涉纠纷已经（2013）鄂西陵民初字第1179号案件和（2014）鄂宜昌中民二终字第00099号案件予以审理，二审判决已生效，根据“一事不再理”的原则，原告的起诉人民法院应不予受理，在已受理的情况下应驳回起诉；2、被告所作出民事行为系在委托合同期限届满后作出的，被告无权以委托合同为�础主张权利，其诉讼请求应驳回；3、本案已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。委托期限于2010年12月1日结束，诉讼时效应截止2012年12月2日，本案起诉时已超过诉讼时效；4、原告主张的房屋维修款系其与第三人联华公司单方拟定，未得到被告认可，故不存在证明效力。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。同时，原告违法侵占被告所有的房屋，未经被告允许，将以上房屋对外出租并将租金据为已有，故提起反诉请求判令：1、反诉被告吴全平向反诉原告返还房屋租金396000元、押金20400元及进场费50000元；2、反诉被告吴全平向反诉原告返还坐落于宜昌市西陵区××房屋××栋。原告为支持其诉请提供了如下证据：证据1、12013鄂西陵民初字01179号《民事判决书》、2014鄂宜昌中字民二终字00099号�民事判决书》、2014鄂西陵民初字0955号《判决书》、2015鄂宜昌中字民二终字00185号《裁定书》，证明原告实施了无因管理，原告对于红星路14号（现红星路××号）房屋进行改建、扩建、装修、添置必要电器的事实。证据2《委托书》通知、建房款、装修款、发票、《维修施工协议》，证明原告清退租户时被告积极配合，被告委托原告对红星路××号房屋进行维修。证据3、《电器设备购买发票》，证明因涉案房屋房间较小，购买了电器设备、床头柜、宽带、有限电视费用以单身公寓形式进行出租，花费费用合计29000元。证据4、红星路14号（现红星路××号）房屋修缮前后对比照片一组，证明修缮前后的对比状况。证据5、《证明》一份，证明龚成波神父出具了租金表，被告已经十年没有收取租金的事实，要求原告保障1892元/年基本收益进行改造。证据6、《宜昌市政府关于�整公有住房租金的通知》、《天主教宜昌教区房屋收租一览表》、手写清单及宜昌市办公室文件《宜府办发（1997）179号文件》一份，证明1、文件规定当时旧房的租金是1.3元／平方；2、原告在2011年至2013年间与承租户之间都是不定期的租赁关系，原告收取的款项都是现金，没有收据。被告对原告提供的证据1无异议，本案不存在无因管理。事实是原告长期侵占红星路14号房屋，双方多次协商未果。对证据2的委托书形式要件无异议，委托期间为2009年12月1日至2010年12月1日，房屋维修施工协议签订时间2011年6月18日已经超过委托书授权期限，原告与第三人协议没有得到被告授权。对于通知无异议，证明被告不是怠于管理，而是在积极履行自己义务。对建房款有异议，在（2014）鄂西陵民初字0955号案件中第三人当庭陈述建房款为233000元，第三人对于吴本清签字和公章真实性有异议，申请对《房屋维修施工协议》“吴本清”签名的真实性进行鉴定。搬迁工作得到被告负责人认可，搬迁工作均由我方完成。证据3真实性、关联性有异议，无法认定该款项用于房屋维修，原告主张无因管理只是对危房进行维修，原告购买电器行为是为出租房屋获利。证据4没有拍摄时间，从房屋外观来看是有变化，当时也有租赁户，原告借此提升了租赁价值，房屋不是危房也不是天主教会疏于管理，原告主张无因管理不存在。证据5该证据不是原件，该证明没有明确说明十年没有收取租金，原告与承租户的租赁合同是按照当时市场价出租，故1892元/年不代表保底价，原告对于房屋修缮购买电器只是为了增加租金，原告收益应当归为权利人。证据6在举证期限届满以后，不具有证据资格；收租表、手写清单均为复印件，与本案无关联性，文件�用对象为“房管公房”租金标准，本案所涉房屋并非房管公房；天主教爱国会收取租金记录，即使该记录真实，亦非本案争议房屋的租金收取记录。吴全平五份《房屋租赁合同中》有一份为其本人签名、捺手印，系吴全平在（2013）鄂西陵民初字第1179号案中所提交的证据。被告为支持其辩称及反诉请求提供了如下证据：证据1、2013鄂西陵民初字01179号《民事判决书》、2014鄂宜昌中字民二终字00099号《判决书》，证明本案立案不符合一事不再理原则，原告曾经以本案的事实提起诉讼请求，一审作出驳回原告诉讼请求，二审系维持。原告主张诉讼超过诉讼时效。证据2《房屋产权证书》，证明本案房屋系被告所有，原告在未获得被告授权情况下出租房屋，租金应属于被告。证据3《租赁合同5份》，证明每间房屋的租金、起止日起情况，每个租赁户缴纳了进场费。证据4《2013鄂西陵民初字01179号案件现场确认笔录》，证明2、3楼原告都对外出租，8间房屋对外出租的起始时间、每间房屋的租金。原告对证据1无异议，本案诉讼不存在一事不再理，原告一直在主张权利故不存在超过诉讼时效。对证据2真实性无异议，原告收取租金是基于双方协议，被告无权主张退还租金。对证据3真实性无异议。原告对证据4真实性无异议，2014年后被告开始收取租金。被告则提出2014年6月后一楼5个门面开始接管收取租金，保留2014年6月后对2、3楼租户的租金。本院对上述双方无异议的证据的真实性、客观性、关联性予以认定，查明事实如下：1、宜昌市西陵区红星路14号房屋（现为9#，房屋产权登记为二层，经改建为三层）属天主教爱国�所有，房屋均租赁他人使用。2009年12月1日，天主教爱国会向吴全平出具《委托书》1份，将该房屋委托给吴全平进行管理及维修加固，委托时间暂定一年。至2011年6月18日，吴全平与第三人联华公司签订《房屋维修施工协议》1份，将以上房屋的维修及加固事宜交由第三人总承包施工，约定60日完工，合同总承包价款28万元，签订施工协议的三天内吴全平支付工程款5万元，工程完工验收后支付工程款10万元，余款于2012年2月18日前付清。工程内容包括屋面原瓦更换为水泥瓦、楼面原两层并更为三层、底层维修、水电安装、内外墙涂料等。吴全平、第三人的法定代表人吴本清签字，并加盖了第三人的公章。合同双方签字盖章下面有手写内容：“经双方最后根据施工中的工程增加项目，双方最后确认工程总造价为人民币380000元不含税。2012年3月4日”。后第三人按约定完成了�工。原告对其主张提供了建房款38万元、装修款16.5万元及各类电器、物品等收据凭证30123.5元（原告对此主张为29000元）。本院受理的（2014）鄂西陵民初字0955号2014年7月14日2014年8月8日两次庭审中，第三人联华公司的法人吴本清到庭陈述本诉及反诉与第三人均没有关系，吴全平与第三人之间的建房款及装修款实际仅发生了233000元。本次审理在在委托鉴定过程中，被告提供了吴本清的证明一份，内容为从工程施工至今原告仅支付235000元，余款45000元至今未结清，第三人出具的超出235000元的收据是应原告要求出具，而非第三人实际收取的费用，另外吴全平所出示的合同中2012年3月4日增加的内容条款并非第三人与原告的协议内容，所鉴“吴本清”并非本人所写，应当为影印吴本清的签字，并添加复印到合同上所致。同时提供了其签名用于鉴定的样材。2、2013年6月17日，本院受理了原告请求确认原告与被告于2010年6月12日签订的《宜昌市天主教爱国会红星路××号房屋维修加固及经营管理协议书》合法有效。本院作出（2013）鄂西陵民初字第1179号判决，驳回原告吴全平的诉讼请求，2014年4月16日中院以（2014）鄂宜昌中民二终字第00099号判决书维持原判。此判决认定从协议书的内容来看，主要包括吴全平对本案诉争房屋负责维修和管理等相关权利义务的内容，对于吴全平对本案诉争房产曾进行维修加固的事实，双方当事人均无异议。3、自2011年9月起，吴全平陆续与该房屋所有租户签订租赁合同，并开始收取租金。2013年11月13日，本院在审理（2013）鄂西陵民初字第1179号案件中依职权到红星路××号房屋进行现场调查，询问了部分承租户，查明西陵区红星路××号房屋为二�，一楼为五间门面，由吴全平分别与承租户刘震伟（月租金1500元，租期2012年6月24日至2015年6月23日）、鲁锐（月租金1800元，租期2012年6月16日至2015年6月10日）、常秀云（月租金1300元，租期2011年9月23日至2014年9月30日）、覃家英（月租金1500元，租期2011年9月1日至2014年8月31日）、付远晨（月租金1500元，租期2012年8月15日至2015年8月14日）签订了《房屋租赁合同》，一楼门面现由上述五名承租户经营使用。二楼由吴全平搭建楼梯间隔给两层，楼梯上下共计8间单间宿舍，吴全平分别出租给李娇娇、易琴、李晶、向青年、黎丹、胡小芹、王建军七人居住使用。租赁期限从一个月至两年不等。承租户于2014年6月知晓原、被告处于诉讼之中，均陈诉租金待法院裁判之后再确认缴纳对象，吴全平对现场调查笔录予以确认。4、关于原告及被告的申请鉴定1）、原告于2014年7月22日向本院提出申请对诉争的宜昌市红星路××号房屋的造价进行鉴定，后于2014年8月3日对之前的鉴定进行补充申请鉴定，请求对房屋第一、二层的维修加固范围及造价进行鉴定并对新建的第三层造价进行鉴定。此次审理中，原告于2015年9月14日向本院提出现再次申请对宜昌市红星路××号（原14号）房屋改建、加固、装修的价值进行司法鉴定，本院司法鉴定处委托湖北夷陵造价咨询事务所有限公司（以下简称夷陵公司）对本案所涉工程款进行鉴定，夷陵公司于2015年12月25日以鉴定资料不足，不具备鉴定条件予以退回。本院于2016年10月13日委托湖北慧博工程造价咨询有限公司（以下简称慧博公司）进行鉴定，慧博公司于2016年10月18日以原告仅提供《房屋维修施工合同》复印件1份、收据复印件1份，无法提供满足司法鉴定要求的完整、规范的施工合同、设计图纸、竣工图纸、隐蔽工程验收资料等鉴定必需的资料，决定不予受理。原告表示不再申请鉴定，认为其提交的收据、合同足以计算其诉请。2）、被告于2014年8月12日向本院提出申请，对2011年6月18日原告与第三人签订的《房屋维修施工协议》中两处“吴本清”签名的真实性请求进行司法鉴定以及对前述《房屋维修施工协议》所加盖的“宜昌联华装饰设计工程有限公司”公章的真实性请求进行司法鉴定。在此次庭审中，被告又对此事项再次申请进行司法鉴定，本院委托湖北省三真司法鉴定中心（以下简称三真鉴定中心）进行鉴定，三真鉴定中心于2016年10月19日以鉴定材料不完整、不充分为由决定不予受理。被告提出鉴定机构不予受理决定理由不能成立。根据对等原则，要求进行第二次鉴定。经本院主持调解，双方不能达成一致意见。本院认为，第一，关于本案的定性。原告以2009年12月1日被告向其出具的内容为“将天主教爱国会拥有的红星路14号房屋交由吴全平管理及维修加固，委托时间暂定一年”的《委托书》，主张于2011年6月18日起对前述房屋进行维修加固后，于2011年9月起将该房屋对外出租并收取了租金，原告主张被告返还其加固维修费用、装修费、电器费共计57.4万元，被告反诉请求租金返还，双方对于吴全平对涉案房屋进行维修并收取租金的行为已持续数年且双方均未提出过异议，同时结合双方之前签订的《委托书》，可认定前述事实合同的法律关系为委托合同纠纷。第二，庭审中被告天主教爱国会认为本案已过诉讼时效，应当驳回原告吴全平诉讼请求，被告提出委托期到2010年12月1日，诉讼时效截止日期应为2012年12月2日。而事实上原告基于事实委托关系从事被告委托的事由持续时间至2014年6月（被告事实解除委托合同关系，双方产生争议的时间点），原告于2014年6月5日向本院起诉，故原告未超过诉讼时效。被告提出本案系一事再理，因原告曾以确认之诉主张，而本次诉争的为返还工程款，系同一法律事实，不属于同一法律关系，被告的此抗辩不予支持。第三，关于原告的本诉请求的认定。法律规定委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。原告主张的建房款38万元、装修款16.5万元仅提供了两份收据，但第三人作为施工方在2014年7月14日、2014年8月8日审理中均向本院陈述，原告仅实际支付工程款23.3万元。在此次委托鉴定中，第三人提供书面说明收到实际款项235000元�余款4.5万元未结清，结合原告与第三人签订的《房屋维修施工协议》包干价为28万元，应认定原告实际支付的装修及建房款为23.5万元。原告主张的小电器、物品等支出费用29000元提供了相应的凭证、收据，本院予以支持。第四，关于反诉原告的反诉请求。法律规定受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。反诉原告主张返还租金的期间为2011年9月至2014年6月，反诉被告对其基于委托代收租金的起算日2011年9月无异议，原告提出2013年未再收取租金未提交证据，故截止日可以吴全平的本诉起诉日为准。反诉原告反诉请求依据的是本院的调查笔录、吴全平与其他承租户签订的五份租赁合同，事实上吴全平经营管理的争议房屋与承租户数年来处于不定期租赁关系之中，其出租对象处于变动之中，反诉被告吴全平未提供其受托期间收取租金�凭证，因2014年6月双方处于纠纷之中，承租户均陈诉租金待法院裁判之后再确认缴纳对象，反诉被告亦未再收取租金，反诉原告主张的租金返还截止期间不应计算2014年6月当月，故一楼租金的计算依据租赁合同为19.7万元，该房屋的二楼、三楼租户均未与原告签订租赁合同，承租户的租赁期限从1个月至数月不等，承租户也处于变动之中，故反诉原告主张二楼及三楼租金的证据不足，不予支持。关于反诉原告请求反诉被告返还进场费、押金的请求，因仅提供了五份租赁合同，无其他证据相印证，且该费用应属于原告与承租户之间的法律关系，不予支持。第五，关于反诉原告主张的返还争议房屋的诉讼请求，根据《物权法》的规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用�收益和处分的权利。本案争议房屋的所有权人为天主教爱国会，此反诉请求依法予以支持。综上所述，本院提交法官联系会议讨论，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条，第四百零四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宜昌市天主教爱国会返还原告吴全平工程款23.5万元及电器设备费用29000元，共计26.4万元。二、反诉被告吴全平返还反诉原告宜昌市天主教爱国会租金19.7万元。三、反诉被告吴全平返还反诉原告天主教爱国会位于宜昌市西陵区红星路14号（现红星路9号）的房屋一栋。上述判项于判决生效之日起十日内�行。本案本诉受理费9540元（吴全平已预交），由被告宜昌市天主教爱国会承担，反诉受理费4188元（宜昌市天主教爱国会已预交），由原告吴全平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  李 玮审 判 员  李 敏人民陪审员  杨孝红二〇一六年十一月二十九日书 记 员  陶 易