北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29524号原告：北京天元汇福房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区海鹰路1号院2号楼6层1-13内623室。法定代表人：王鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘兴盛，北京市信凯律师事务所律师。被告：北京旭丰置业有限公司，住所地北京市丰台区四合庄路2号院4号楼1至17层101、11层1113。法定代表人：李兆廷，董事长。委托诉讼代理人：许振宏，北京培宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐斯思，女，该单位法务。原告北京天元汇福房地产经纪有限公司（以下简称天元汇福公司）与被告北京旭丰置业有限公司（以下简称旭丰置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天元汇福公司法定代表人王鹏、委托诉讼代理人刘兴盛，被告旭丰置业公司委托诉讼代理人许振宏、徐斯思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天元汇福公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付销售佣金尾款8186138.31元；二、判令被告向原告支付逾期利息（以8186138.31元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日至实际付清欠款之日止）；三、判令被告向原告支付律师费190000元；四、判令被告向原告支付保函费17541元；五、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告为房地产销售经纪公司，被告为房地产开发公司，被告开发的房地产项目坐落于北京市丰台区科技园东区三期1516-43号地块C2，名称为东旭国际中心（以下简称“东旭国际”）。原、被告于2015年12月份签订《东旭国际中心渠道销售合作协议》，协议约定原告为被告开发的上述东旭国际项目销售提供经纪服务，约定了服务佣金的收取比例，即如最终在原告的撮合下上述项目房产能整栋卖出，被告应当支付原告签约成交价格的3%的服务佣金。后原告通过自己的资源找到了最终购买客户内蒙古伊利实业集团股份有限公司（以下简称“伊利集团”），原告于2015年12月21日带伊利集团带看东旭国际，原被告双方对该客户进行了书面确认。在原告的撮合下最终促成了被告以单价37800元／平米、总价12个多亿的价格出售东旭国际的C栋、D栋给伊利集团的这次的交易。后经过原、被告间的对账，确定被告应当支付原告服务佣金共35486138.31元。原、被告于2018年6月4日签订《补充协议》约定：如果被告严格依照《东旭国际中心渠道销售合作协议》和《补充协议》的约定付款条件付款给原告，原告同意只收取29980000元。如果被告出现支付拖延15日以上的，原告有权要求被告按原合同佣金总额即35486138.31元支付佣金。原告最终完成了东旭国际项目的C栋、D栋销售经纪服务。被告应在《补充协议》签订5内支付原告300万元佣金，以后每月被告根据自己公司账户能拨发的资金量而告知原告开具300万元至700万元发票，原告按被告指令开具相应提供增值税专用发票，被告在收到发票后当月进行付款。在签订《补充协议》后，被告依约于2018年6月8日支付原告300万元首笔佣金，被告在支付第二笔佣金时就出现了违约付款情形，被告本应在2018年7月31日前支付原告300万元至700万元佣金，但被告在2018年8月13日支付290万元，晚付款了13日，并且少付了10万元；以后几个月内被告依约付款给原告了4笔佣金，分别为：2018年8月13日支付300万元、2018年9月18日支付300万元、2018年10月17日支付340万元、2018年11月16日支付400万元。后被告就严重违约不再按时按量支付剩余佣金，被告不仅每次支付佣金的时间超出了合同约定的付款日期15日以上，并且也远远没有达到合同约定的数额，被告后续支付佣金时间及金额分别为：2019年1月24日支付200万元、2019年3月21日支付200万元、2019年4月29日支付200万元、2019年6月6日支付100万元、2019年9月4日支付100万元。被告总共支付原告了2730万元佣金，原告按被告要求于2019年8月份向被告开具了268万元发票，被告虽把上述发票予以抵扣但至今没有支付2998万元，根据《东旭国际中心渠道销售合作协议》及《补充协议》第二条明确约定被告具备严重违约行为的，被告应当向原告支付原合同佣金总额35486138.31元。另外根据《东旭国际中心渠道销售合作协议》第十条、《补充协议》第二条、第三条、第四条，被告应当支付原告的利息损失、律师费损失、保函费损失、诉讼费（含保全费）损失等。鉴于被告的严重违约事宜，原告多次找被告协商索要欠款及损失，被告虽然认可违约事宜，但以资金确实紧张为由搪塞推诿，拒不给付。无奈，原告特诉至贵院，望法院判如所请，以维护原告之合法权益。旭丰置业公司辩称：一、答辩人不存在严重违约事由，被答辩人不应要求答辩人按照8186138.31元支付服务费。2019年8月被答辩人并未如约在8月10日前提供票据，被答辩人诉请的268万元服务费其中有10张（金额约98万元）是在2019年8月12日开具的，且被答辩人提供的金额也低于协议约定的额度300-700万元的增值税专用发票。佣金结算时间约定佣金支付节点是在买方客户签署正式购买协议，并支付相应房款后，经我公司财务审核完毕次月，对照回款额支付80%佣金，剩余20%佣金在楼座交付完毕使用后支付，其余内容以双方最终签订的《渠道销售合作协议》为准。据此剩余20%佣金范围内（约599.6万元）答辩人延迟支付符合双方的约定。据此，答辩人认为被答辩人存在履约不当的情形。2019年下半年答辩人母公司东旭光电有限公司中票暴雷，为了应对自身经营危机及积极兑付中小投资者资金，答辩人一直处于资金流紧张状态，在这种情形下答辩人仍累计支付被答辩人2730万元，积极履行合同义务，欠付的268万元属于迫于经营压力的无奈之举。答辩人认为自身并没有出现严重不符合合同约定的事由。且后期又遇到了新冠疫情的客观情况，造成答辩人经营困难，资金紧张，应考虑公平原则，变更履行期限，答辩人愿意继续支付完毕剩余268万元佣金。二、被答辩人要求以8186138.31元计算逾期利息不合法。被答辩人应以答辩人欠付的268万元为基数计算逾期利息，对于违约金的计算方式和起算点没有异议。三、被答辩人不应该要求答辩人支付其他费用。上述费用不属于双方履行合同必要的及可预见的费用，不应由答辩人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：旭丰置业公司（委托方，甲方）与天元汇福公司（受托方，乙方）签订东旭国际中心渠道销售合作协议。约定：甲乙双方本着友好合作、互惠互利、相互协商的精神，就甲方委托乙方为东旭国际中心（下称“本项目”或“项目”）寻找购买客户、协助甲方进行客户接洽、销售谈判、完成合同签署等事宜达成如下协议条款，以资双方遵照执行。第一条合作范围。本项目位于北京市丰台区科技园东区三期1516-43号地块C2，名称为：东旭国际中心；本协议仅针对该项目内部分房源（下称“可售房源”，详见附件一），具体可售房源甲方可根据实际情况进行调整。第二条合作内容。甲方委托乙方为本项目可售房源寻找购买客户、协助甲方进行客户接洽、销售谈判、完成合同签署等事宜，在本协议第三条约定的合作期限内，凡经乙方办理本协议第六条约定的登记手续（《中介公司推荐客户登记确认表》见附件二）的客户，并在本协议第六条第（三）款约定的客户确认时效期限内达成购买交易并符合佣金结算条件后，乙方即有权获得本协议第七条所约定的中介佣金。…第七条中介佣金及支付方式。（一）提取佣金比例、条件及时限。1、中介佣金提取比例中介佣金（价税合计）：接层划分，计提原则如下：三层以下签约成交额的2%，三层及三层以上签约成交额的2.5%，整栋（包含商业部分）签约成交额的3%。若客户一次性购买整栋以上面积或付款条件（具体以甲方确认为准）较好，甲方将视情况给予乙方一定奖励，具体金额及奖励方法由双方另行协商确定。2、中介佣金支付条件。在符合本协议约定的客户确认的条件下，甲方与乙方所介绍的客户在上述客户确认时效内成功达成可售房源购买交易（以签署《北京市商品房预售／现房合同》或经过甲方确认的其他协议或合同为准）且购买客户支付购房款后（以到达甲方指定账户为准）。3、中介佣金计提标准。按照客户已支付的购房款（以到达甲方指定账户为准）同比例计提中介佣金。4、结算方式。甲方在收到购房客户（由甲方已确认为乙方介绍的客户）支付《北京市商品房买卖合同》项下第一笔购房款（以已到达甲方指定账户为准）后，按照本条第（一）款约定的中介佣金计提标准向乙方支付中介佣金。每次结算比例为当次应当支付中介佣金的80%，另外留存20%的中介佣金作为风险保证金，于乙方配合甲方办理完毕交房工作后结算和支付。5、结算时间及程序。（1）甲方在收到乙方中介佣金结算单后10个工作日内审核，若审核无异议则将经签章确认的中介佣金结算单交回给乙方。（2）乙方收取每笔中介佣金前均须向甲方提交等额合法的中介佣金发票，甲方收到乙方中介佣金等额合法的发票后15个工作日内支付该笔中介佣金。…第十条违约责任。一方不履行本协议约定的任何责任或义务，均属违约。违约方应赔偿守约方因此遭受的全部损失。2018年6月4日，旭丰置业公司（委托方，甲方）与天元汇福公司（受托方，乙方）签订东旭国际中心渠道销售合作补充协议，约定：甲、乙双方于2016年4月签订了《东旭国际中心渠道销售合作协议》（以下简称原合同）。根据项目实际和双方渠道佣金结算需要，现针对该项目渠道销售佣金结算额及支付方式进行调整。经双方友好协商，根据《中华人民共和国合同法》，特签订本协议以共同遵守执行：一、本协议为《东旭国际中心渠道销售合作协议》的补充协议。二、原合同的中介佣金总额为人民币（大写）叁仟伍佰肆拾捌万陆仟壹佰叁拾捌元叁角壹分（￥35486138.31元）。因乙方在为甲方居间服务（渠道带客）期间，东旭国际中心C、D栋的成交经历变故，导致甲乙双方的中介佣金额度确认和相关结算顺延至今。现经过双方友好协商，甲方确认乙方在东旭国际中心C、D栋成功销售过程中起到的居间服务，而乙方愿意为该笔渠道带客成交做出相应的居间费用折让，变更后的合同中介佣金总额（含增值税6%）为人民币（大写）贰仟玖佰玖拾捌万元整（￥29980000.00元）。三、付款：1）本协议签订完成之后，甲方于5日内支付乙方300万元首笔佣金（己开票）。2）乙方在每月10日前提供甲方额度300万元-700万元的增值税专用发票（开票税率6%），甲方收到发票当月支付等额中介费直至合同结算总额完成。3）如甲方原因出现支付拖延15日以上的，乙方有权要求按原合同佣金总额支付佣金。乙方需保证增值税专用发票的真实、合法、有效。四、本协议的其它事项按原合同具体条款执行。五、本协议佣金价款支付后，任何一方不再向另一方提出任何诉求及主张，不再向另一方追究违约责任。另查，天元汇福公司的发票开具情况如下：2018年3月1日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具250万元发票；2018年3月2日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具50万元发票；2018年6月4日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具50万元发票；2018年6月5日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具50万元发票；2018年7月2日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具190万元发票；2018年8月6日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具300万元发票；2018年8月31日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具440万元发票；2018年9月26日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具100万元发票；2018年9月12日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具50万元发票；2018年9月13日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具50万元发票；2018年10月10日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具200万元发票；2018年10月26日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具200万元发票；2018年11月23日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具400万元发票；2019年1月7日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具400万元发票；2019年8月9日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具170万元发票；2019年8月12日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具98万元发票。天元汇福公司共计向旭丰置业公司开具发票金额为2992万元。旭丰置业公司付款情况如下：2018年6月8日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付300万元；2018年8月13日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付590万元；2018年9月18日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付300万元；2018年10月17日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付340万元；2018年11月16日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付400万元；2019年1月24日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付200万元；2019年3月21日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付200万元；2019年4月29日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付200万元；2019年6月6日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付100万元；2019年9月4日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付100万元。旭丰置业公司共计向天元汇福公司支付2730万元。庭审中，天元汇福公司提交发票、委托协议、转账记录，意在证明天元汇福公司支付律师费、保全保函费的情况。旭丰置业公司对于证据真实性和合法性无异议，但不认可证明目的，主张相应费用不具有合同约定基础也没有法律依据。本院认为：旭丰置业公司与天元汇福公司签订的东旭国际中心渠道销售合作协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效。旭丰置业公司认为补充协议中的条款存在显失公平的情形，但其主张依据不足，本院难以采信。协议签订后，双方均应全面履行各自的义务。根据已查明的事实，虽然在实际履行过程中，双方存在开具发票、付款情况未按合同约定履行的情形，但并未构成对于补充协议第三条第三款“如甲方原因出现支付拖延15日以上的，乙方有权要求按原合同佣金总额支付佣金。乙方需保证增值税专用发票的真实、合法、有效。”内容的变更。旭丰置业公司主张其未按约定支付款项系因母公司中票暴雷及新冠疫情等原因，但天元汇福公司最后一笔开具发票的时间为2019年8月，旭丰置业公司最后一笔付款时间在2019年9月，旭丰置业公司应付款时间在新冠疫情暴发之前，故其主张因疫情原因要求变更履行期限缺乏依据，本院不予采信。而旭丰置业公司因其母公司中票暴雷导致无力支付涉案款项的理由缺乏合同依据，亦无法律依据，相应主张本院不予采信。因此，天元汇福公司有权根据补充协议的约定，基于旭丰置业公司拖延付款的情形要求按照原合同佣金总额支付佣金，其关于要求旭丰置业公司支付销售佣金尾款的诉讼请求，事实充分，于法有据，本院予以采信，旭丰置业公司应向天元汇福公司支付佣金8186138.31元。关于利息，旭丰置业公司对于利息的起算点和计算方式无异议，本院予以确认，关于利息计算基数，根据补充协议的约定及双方实际履行情况，均为天元汇福公司向旭丰置业公司先开具发票，然后旭丰置业公司再向天元汇福公司支付款项，加之补充协议中对于按原合同佣金总额支付的情况仅约定了天元汇福公司有权要求支付，但并未约定具体的支付时间及方式等情况，故天元汇福公司要求此部分款项计算利息的主张依据不足，本院不予支持。据此确定利息计算的基数为2680000元。关于律师费、保函费，双方所签合作协议及补充协议中均未对上述款项的承担有明确约定，上述款项亦不属于违约造成的必然发生的损失，故天元汇福公司的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：一、北京旭丰置业有限公司于本判决生效后十日内支付北京天元汇福房地产经纪有限公司销售佣金尾款8186138.31元；二、北京旭丰置业有限公司于本判决生效后十日内支付北京天元汇福房地产经纪有限公司逾期付款利息（以2680000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日至实际付清欠款之日止）；三、驳回北京天元汇福房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35278元，由原告北京天元汇福房地产经纪有限公司负担727元（已交纳），由被告北京旭丰置业有限公司负担34551元（于本判决生效后七日内交纳）；财产保全费5000元，由被告北京旭丰置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  陆宋宁二〇二一年一月二十八日书记员  杨 鑫