四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初8307号 原告：孙悦侨，女，1994年4月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王强，北京威诺（成都）律师事务所律师。 被告：成都巴乐兔酒店管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号9栋1单元8楼809号。 法定代表人：邓世田，职务不详。 原告孙悦侨与被告成都巴乐兔酒店管理有限公司（以下简称巴乐兔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告巴乐兔公司下落不明，本院对其公告送达，并依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告孙悦侨的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，被告巴乐兔公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 孙悦侨向本院提出诉讼请求:1.解除孙悦侨与巴乐兔公司2020年5月16日签订的《成都市房屋租赁合同》；2.巴乐兔公司返还孙悦侨支付的租金21600元、押金1800元、物业费1848元；3.巴乐兔公司向孙悦侨支付违约金21600元；4.巴乐兔公司赔偿孙悦侨损失7400元；5.巴乐兔公司赔偿孙悦侨误工费及精神损失费4125元；6.本案诉讼费由巴乐兔公司承担。事实及理由：孙悦侨与巴乐兔公司约定，由孙悦侨承租位于成都市高新区××镇××街××栋××单元××号房屋，孙悦侨于2020年5月11日向巴乐兔公司支付定金1800元，双方于2020年5月16日就案涉房屋的承租事项签订房屋租赁合同。其后，孙悦侨于2020年5月16日、17日向巴乐兔公司支付合同约定的租金21600元、物业管理费1848元。现房屋所有权人（案外人曾苒秋）告知孙悦侨，其未收到巴乐兔公司向孙悦侨收取的租金，且孙悦侨通过各种途径均无法联系到巴乐兔公司，故孙悦侨为维护自身权益，诉至法院。 巴乐兔公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 经审理查明，2019年12月26日，案外人曾苒秋与巴乐兔公司签订《成都市房屋出租委托合同》，约定曾苒秋授权巴乐兔公司代曾苒秋管理、出租位于成都市高新区××道××号××栋××单元××层××号房屋，及与管理、出租事项有关的联络、接洽等事宜。委托期限自2020年4月1日起至2023年3月31日止，月租金2500元，巴乐兔公司按季度向曾苒秋支付。 2020年5月11日，孙悦侨与巴乐兔公司就租赁上述房屋达成约定，并向巴乐兔公司支付押金1800元，巴乐兔公司出具《收据》。 2020年5月16日，孙悦侨签订一份《成都市房屋租赁合同》，合同首部显示曾苒秋为出租方、孙悦侨为承租方、巴乐兔公司为经纪方，合同约定：1.孙悦侨承租曾苒秋所有的位于成都市高新区领馆国际城*号房屋，租赁期限自2020年5月16日至2021年5月15日，巴乐兔公司交付房屋时，经孙悦侨、巴乐兔公司双方验收认可后在《物业交接清单》及交房确认上签字或盖章后视为交付完成；2.月租金1800元，总租金21600元，此租金为巴乐兔公司代曾苒秋收取；3.每次付款须在上次付款的房租截止日前30日支付，孙悦侨租金付款指定账户为开户名为邓世田（审注：巴乐兔公司法定代表人）的招商银行账户；4.本合同签订之日起，孙悦侨应向巴乐兔公司支付一个月房屋租赁押金1800元；5.孙悦侨承担物业管理费154*12=1848元；6.租赁期内，孙悦侨或巴乐兔公司提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的100%向守约方支付违约金。该合同签章页由孙悦侨签字、巴乐兔公司加盖公章。 合同签订后，巴乐兔公司向孙悦侨交付房屋，并出具《物业交接清单》。 2020年5月16日、17日，孙悦侨通过银行转账方式向巴乐兔公司法定代表人邓世田支付一年租金21600元、一年物管费1848元。 2020年6月21日，因巴乐兔公司未按约向房东曾苒秋支付租金，曾苒秋要求孙悦侨搬离案涉房屋，故孙悦侨与曾苒秋另行达成约定，由孙悦侨继续承租案涉房屋，2020年6月27日至9月27日，月租金1800元，9月27日以后，租金每月2000元，并约定由孙悦侨直接将租金、押金等各项费用支付给曾苒秋。同日，孙悦侨向曾苒秋支付租房押金2000元。其后，孙悦侨又于6月27日向曾苒秋支付三个月租金5400元。 2020年8月，孙悦侨因工作调动，搬离案涉房屋。 以上事实有双方当事人身份信息、《成都市房屋出租委托合同》《成都市房屋租赁合同》、转账信息、微信聊天记录、收据以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《成都市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：1.本案的法律适用；2.孙悦侨合同相对方是谁，孙悦侨与巴乐兔公司间为何种法律关系；3.孙悦侨的诉请能否得到支持。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、孙悦侨合同相对方是谁，孙悦侨与巴乐兔公司间为何种法律关系 根据审理查明的情况，本案的事实经过为：巴乐兔公司与房东曾苒秋签订《房屋出租委托合同》，将房屋从曾苒秋处接收，而后以经纪方的身份与孙悦侨签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给孙悦侨使用。关于孙悦侨《房屋租赁合同》的相对方，以及孙悦侨与巴乐兔公司之间究竟为何种法律关系，本院考量如下： 首先，合同首部虽载明出租方为曾苒秋，但签章页并无曾苒秋签字确认，庭审中，孙悦侨主张其房屋租赁合同相对方为巴乐兔公司。 其次，虽然巴乐兔公司是以经纪方的身份签订房屋租赁合同，但孙悦侨与巴乐兔公司之间的权利义务并不符合居间合同关系“居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，委托人支付报酬”的特征，理由如下：“经纪方”是报告信息、提供媒介服务的中间人，但本案中从巴乐兔公司与曾苒秋就案涉房屋签订的《房屋出租委托合同》合同内容的约定来看，曾苒秋的主要义务是按照约定将案涉房屋交付巴乐兔公司，而巴乐兔公司最主要的义务是按固定期限向曾苒秋支付固定数额的租金，而在《房屋租赁合同》中，巴乐兔公司最主要的义务是按照约定将案涉房屋交付孙悦侨使用，孙悦侨的主要义务是按固定期限向巴乐兔公司支付固定数额的租金，且合同约定孙悦侨违约的情况下，巴乐兔公司享有解除合同、收回房屋权利，上述两份合同约定的租金标准不一，且分别独立履行。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，《房屋出租委托合同》约定的内容实则属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，巴乐兔公司与曾苒秋之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。而在《房屋租赁合同》中，巴乐兔公司名为经纪方，但享有的合同权利及应履行的合同义务均为房屋出租人的权利义务内容，孙悦侨合同义务的履行对象亦为巴乐兔公司，因此，巴乐兔公司签订合同将房屋出租给孙悦侨的行为，其性质应为转租。 综上，孙悦侨与巴乐兔公司之间实际建立的是房屋租赁合同关系，孙悦侨《房屋租赁合同》相对方应为巴乐兔公司。 三、孙悦侨的诉讼请求能否得到支持 关于解除合同。孙悦侨因巴乐兔公司未按约向房东曾苒秋支付租金，导致其无法继续承租房屋，《房屋租赁合同》合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，巴乐兔公司未按约履行合同义务，且已下落不明，故对孙悦侨请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。鉴于孙悦侨在诉讼前未发出解除通知,故本院以本次起诉状副本公告送达巴乐兔公司之日为合同解除之日，即2020年11月24日。 关于租金和押金的退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，巴乐兔公司应将孙悦侨支付的押金以及多收取的租金予以退还。关于租金退还金额，根据审理查明的情况，巴乐兔公司于2020年5月16日向孙悦侨交付房屋，孙悦侨支付了一整年租金21600元，在巴乐兔公司未按约向曾苒秋支付租金，孙悦侨为了维护其稳定的居住环境，于2020年6月21日向房东曾苒秋另行支付租金，因此，从此时开始，巴乐兔公司便应该将收取的租金进行退还。因此，本院支持退还2020年6月21日至2021年5月15日期间的租金，为19500元。 关于垫付的物业管理费，如上所述，孙悦侨已支付一整年物管费1848元，对于2020年6月21日后的物管费，巴乐兔公司应当退还，为1668.33元。 关于损失。庭审中孙悦侨对于其主张的违约金与损失，选择主张损失。对于损失，孙悦侨明确为其另行与房东达成约定承租房屋而支付的押金与租金，共计7400元。对此，本院认为，案涉合同虽因巴乐兔公司违约而解除，但孙悦侨与房东另行达成协议后，仍租住在案涉房屋内，另行约定的租金标准与原合同租金标准一致，并未产生额外租金成本，并且，对于其向巴乐兔公司支付的押金及剩余租金，本院已在前文中支持退还，因此，对其此项诉讼请求本院不予支持。 关于误工费。首先，双方合同并未就此进行约定，其次，孙悦侨并未提供其现任职单位出具的工资收入证明，也未举证证明其收入因本次诉讼活动而减少，因此对于孙悦侨的此项主张不予支持。 精神损失费。孙悦侨在房屋租赁法律关系之中主张精神损害赔偿，没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告孙悦侨与被告成都巴乐兔酒店管理有限公司签订的关于成都市高新区××道××号××栋××单元××层××号房屋的《成都市房屋租赁合同》于2020年11月24日解除； 二、被告成都巴乐兔酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙悦侨退还押金1800元； 三、被告成都巴乐兔酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙悦侨退还租金19500元； 四、被告成都巴乐兔酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙悦侨返还垫付的物业费1668.33元； 五、驳回原告孙悦侨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取537元，公告费300元，后续裁判文书公告费，均由被告成都巴乐兔酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年一月十八日 书记员  曾娜