上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初24639号原告：宋军明,男,汉族,1971年3月15日生,住址：上海市奉贤区南桥镇育秀西区100号402室。委托诉讼代理人：徐瑞林。被告：上海可凡投资管理有限公司,住所：上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号XXX室。法定代表人：刘佩德，总经理。委托诉讼代理人：刘洋，男。委托诉讼代理人：费思源，上海市昆仑律师事务所律师。原告宋军明诉被告上海可凡投资管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人徐瑞林、被告的委托诉讼代理人刘洋、费思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告于2019年5月27日签订的《万景峰商铺委托招商经营管理协议》；2、被告退还原告招商运营管理费人民币(下同)64万元；3、被告支付原告物业费9.42912万元。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2019年4月27日，原告经看房，确定购买奉贤区湖堤路XXX号XXX层商铺，被告业务员刘洋提出先预付50万元，原告于是先期支付50万元。双方按约于2019年5月27日签订了《上海市商品房出售合同》，约定总房价款为226.9062万元。之后被告业务员刘洋要求原告在《万景峰商铺委托招商经营管理协议》上签名，协议约定由原告就上述商铺委托被告进行招商经营管理，期限3年，原告支付被告招商运营管理费64万元，3年内该商铺的各类收益，包括租金全部归被告所有。原告当时有事急着离开，故签订了该协议。但之后原告觉得该协议显失公平，应当予以撤销，被告收取的招商运营管理费64万元应当返还。经原告催讨无果，故起诉。被告辩称：不同意原告的诉请。《万景峰商铺委托招商经营管理协议》并未显失公平，作出协议约定是为今后商铺整体发展所需。而且该协议第8.4条约定，“如非因乙方(即被告)原因导致该商铺的销售合同解除的,本协议自销售合同解除之日起自动解除,乙方无需退还其依照本协议约定向甲方收取的全部费用和获得的任何收益,乙方无需退还甲方向乙方支付的全部费用及运营该商铺期间获得的任何收益，且甲方应支付(此处空白)元人民币违约金给乙方,如违约金不足以弥补乙方损失的,乙方有权继续追偿。”说明收取的招商运营管理费是不能退的。2019年4月27日，原告通过上海赛凡房地产经纪有限公司人员周爱群陪同前来看房确定购买房源，约定成交价279万，合同价为226.9062万元，差额52.0938万元为中介佣金。被告与原告约定先付50万元，余款2万元于签约当日支付，当日原告支付了50万元。被告另为原告垫付1万元给开发商以确认原告购房人身份。2019年5月27日在原告、被告、上海赛凡房地产经纪有限公司人员、开发商等四方人员在场签订买卖合同，同时原告支付被告中介佣金2万元、运营费12万元、以及被告垫付的1万元，共计15万元。被告收取原告的64万元中，招商运营管理费仅为12万元，另外的52万元系原告购买商铺所应支付佣金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月27日，原告与案外人上海朗合房地产开发有限公司(以下简称朗合公司)的销售人员签订认购确认单，约定由原告向朗合公司购买奉贤区湖堤路XXX号XXX层商铺，总价279万元(不含运营费)，付款方式为：2019年4月27日前支付定金10万元，2019年5月1日前支付50万元(含定金)，2019年5月28日前支付116万元，其余113万元贷款支付。当日原告支付了50万元。被告人员曾于2019年4月28日为原告垫付1万元。2019年5月27日，原告与朗合公司签订签约确认单，约定原告向朗合公司购买奉贤区湖堤路XXX号XXX层商铺，房价226.9062万元，付款方式为：2019年5月27日前交付定金20万元以及房款93.9062万元，2019年6月27日前交付房款113万元，其中113万元贷款支付。2019年5月27日当日，原告与朗合公司网签了《上海市商品房出售合同》，约定原告购买奉贤区湖堤路XXX号XXX层商铺，总房价226.9062万元，付款方式在附件一中约定为：首期款，乙方(即原告)应于合同签订当日支付113.9062万元，剩余房款113万元由乙方向贷款机构申请贷款，并保证全部房款于2019年8月27日前放款至甲方(指朗合公司)账户。2019年5月27日当日，原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《万景峰商铺委托招商经营管理协议》，该协议第1.1条约定：甲方系上海市奉贤区湖堤路XXX号XXX层商铺购买人,拟委托乙方在该商铺交付给甲方后对该商铺进行招商经营管理。第2.1条约定：甲方排他地、不可撤销地授权乙方在本协议委托期限内,乙方有权按照乙方的经营理念对该商铺招商和经营、管理,行使占有、使用、收益等权利,乙方有权自行选择出租、联营、转委托经营或自营等方式运营该商铺,并获取相关收益。甲方不得干涉乙方的招商和经营管理事务,不得直接与本协议之外的第三方签订商铺经营合同或向该商铺的承租方、经营方收取租金等费用,也不得自行或委托给乙方以外的第三方对该商铺进行实际使用和管理。第2.2条约定：甲方排他地、不可撤销地授权乙方在本协议委托期限内,乙方有权以乙方名义或乙方委托授权人名义直接与该商铺的承租方签订商铺租赁合同并收取租金,行使经营管理权,有权将该商铺与其他相邻商铺共同出租或划分该商铺分租给多个承租方。乙方选择其他经营方式的,参照本条款适用。第3.1条约定：该商铺委托期限为自甲方向乙方交房之日(以下称交房日)起至此后3年止,甲方不得单方面要求缩短、调整该期限,本协议另有约定的除外。第五页下方手写注明：运营时间至2021年12月31日止。第4.1条约定：甲方同意在签订本协议之日向乙方一次性支付人民币64万元,作为乙方3年委托期限内的招商运营管理费,乙方开具相应金额的发票给甲方。第4.2条约定：甲方同意免收乙方该商铺自交房日起3年内的租金,且全权交由乙方管理,除本协议另有约定外,甲方在委托期限内无需另行向乙方支付咨询或管理费用。乙方收取的该商铺各类收益(包括租金)无需再支付给甲方,用于乙方开展商铺及项目的经营管理。该商铺的租金收入由乙方向承租方开具发票。第4.3条约定：本协议生效后,因经营该商铺所获的招商、经营管理性收入包括但不限于综合管理费、广告收益等均归乙方所有。第4.4条约定：自该商铺交房日次日起,该商铺产生的物业管理费、水、电、燃气(如有)、通讯、网络等公用事业费由该商铺承租方按租赁协议约定缴纳;商铺尚未出租的,前述费用由乙方承担。第5.1条约定：本协议生效之后,甲方不得以任何理由单方解除本协议。第8.4条约定：如非因乙方原因导致该商铺的销售合同解除的,本协议自销售合同解除之日起自动解除,乙方无需退还其依照本协议约定向甲方收取的全部费用和获得的任何收益,乙方无需退还甲方向乙方支付的全部费用及运营该商铺期间获得的任何收益，且甲方应支付(此处空白)元人民币违约金给乙方,如违约金不足以弥补乙方损失的,乙方有权继续追偿。2019年5月27日当日，原告支付112.9062万元以及15万元，剩余房款113万元之后通过贷款支付。当日，被告出具收据一份，该收据载明，被告收到原告“运营费”64万元。2019年5月27日当日，原告向被告提出了自营申请，“本人宋军明承购湖堤路XXX号商铺因本人自营，特申请收回商铺经营权”，并注明：运营费已付，物业费至2021年年底由运营公司承担。被告同意，写上“本公司同意上述申请”，并盖合同专用章。双方确认，在之后原告自己占有使用该商铺。另查明，朗合公司于2019年7月19日开具金额为113.9062万元的增值税普通发票一张，于2019年8月8日开具金额为113万元的增值税普通发票一张。上述商铺已经于2019年8月2日登记产权于原告以及胡轶红名下。双方争议的事实：原告支付给被告的64万元中52万元是否为买房佣金。为此被告提供客户带看确认单、《合景万景峰》分销合作协议、佣金核算申领表、佣金收据、朗合公司网页截图、证人吴某某到庭作证证词。吴某某证词主要内容：吴某某为开发商朗合公司万景峰项目案场负责人。被告介绍客户，带客户看房谈房价等，客户与朗合公司签合同约定的房价为底价，超过底价的部分归被告，认购确认单和签约确认单上的差额就是佣金，朗合公司不给被告佣金。谁代理谁经营商铺，运营费按照签约价4%至5%由被告公司收取，本案原告买房由被告公司带看、谈房价，吴某某在案场确认签字，2019年4月27日证人吴某某在“客户带看确认单”上签字。原告对被告提供的这些证据、证人证言真实性、关联性等不予认可。本院认为，证人与被告有业务往来，具有利害关系；证言也有矛盾之处，其陈述2019年4月27日证人吴某某在“客户带看确认单”签名，但是被告之前提供的同一份“客户带看确认单”上没有其签名，故该证人证言不予采信。本院认为，2019年5月27日被告出具给原告的收据上收款事由写明为运营费，该收据与当日签订的《万景峰商铺委托招商经营管理协议》约定相符合，应当认定最后双方对已付款64万元确认为招商运营管理费，现被告提供之前的证据以及证人证言，欲推翻该约定，依据不足，本院对被告主张的该节事实不予认定。本院认为：涉案的《万景峰商铺委托招商经营管理协议》约定原告支付被告巨额的招商运营管理费，三年内租金等所有收益均归被告所有，产权人则无任何利益可得，而且原告不得以任何理由单方解除本协议。如果按此约履行，造成被告无偿使用，还有独占收益，原告还要单方负责被告运营费用和成本的不公平后果，明显损害原告利益。该协议在订立合同时显失公平，属于可撤销的合同。被告主张为今后商铺整体发展所需而作出这样的约定，未显失公平，本院不予采纳。因合同被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当返还原告招商运营管理费64万元。被告主张其中52万元为购房佣金，依据不足，本院不予采信。退一步讲，即使之前双方商定52万元为购房佣金，但在2019年5月27日，双方重新确认原告支付的64万元为运营费，并在收据上写明，所以最后双方对该款的性质确认为招商运营管理费。如果双方还存在佣金争议，应当另外主张，与本案无涉。另外，从实际情况看，争议的该协议并没有继续履行，商铺已经由原告自己经营，被告也予以同意，被告收取运营管理费也已没有理由。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条规定，判决如下：一、撤销原告宋军明与被告上海可凡投资管理有限公司于2019年5月27日签订的《万景峰商铺委托招商经营管理协议》；二、被告上海可凡投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋军明招商运营管理费人民币64万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币5,147元，财产保全费人民币3,770元，由原告负担47元，被告负担8,870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐祖峰二〇二〇年四月十七日法官助理 刘 伟书 记 员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。