陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   (2018)陕0902民初3685号   原告西安瑾瑜物业管理有限公司安康分公司，住所地：安康市汉滨区。   统一社会信用代码：91610902MA70J0476M。   负责人张磊，系该公司经理。   被告高本华，男，出生于1986年8月4日，住安康市汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   原告西安瑾瑜物业管理有限公司安康分公司（以下简称“瑾瑜物业安康分公司”）与被告高本华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告瑾瑜物业安康分公司的负责人张磊到庭参加了诉讼，被告高本华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。   原告诉称，2015年6月1日，原告与安康市宏达房地产开发有限责任公司（以下简称“宏达公司”）签订了《前期物业服务合同》，合同约定自2015年6月1日起，由原告接替安康市同创物业管理有限公司（以下简称“同创物业公司”）对XX城XX小区进行前期物业管理，物业费用标准按照原同创物业公司与业主双方约定的收费标准执行，同时同创物业公司将业主未结清物业费的债权一并转让给原告。被告高本华于2011年3月15日与宏达公司签订《商品房买卖合同》，购买XX城XX小区E08栋2单元102室住宅一套，面积为94.39平方米。2012年11月23日，被告与同创物业公司签订《安康市XX城美墅物业管理服务协议》，对前期物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任进行了约定。截止2017年12月31日，被告累计拖欠原告物业费、公摊水电费、生活垃圾费共计1422元。原告催要未果，现诉至法院，请求判令被告向原告支付2015年9月至2017年12月的物业费958元、公摊水电费145元、生活垃圾费319元，共计1422元，并承担本案的诉讼费用。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1.前期物业服务合同。用以证明原告与开发商签订前期物业服务合同，并自2015年6月1日起为安康市XX城XX小区提供物业服务的事实。   2.交接协议。用以证明安康市XX城XX小区XX小区物业移交给原告，双方办理了交接手续，原告接受了同创物业公司的债权债务。   3.XX城XX小区业主入住验房表、安康市XX城美墅物业管理服务协议。用以证明被告系安康市XX城XX小区业主，已经入住该小区，并就物业服务的收费标准等内容与物业公司进行了约定的情况。   4.物业暂行收费标准、律师函。用以证明原告物业收费标准及公示情况，以及向被告催收物业费用的事实。   5.原告营业执照及负责人身份证复印件。用以证明原告的诉讼主体资格。   被告高本华未答辩答辩，亦未向本院提交证据。   原告提供的证据客观真实、能够互相印证，本院予以确认。   根据上述认定的证据，结合原告的当庭陈述，本院确认以下案件基本事实：   被告高本华系安康市汉滨区XX城XX小区E08栋2单元102室业主，其房屋建筑面积为94.39㎡，属无电梯房住宅。2015年6月1日，西安瑾瑜物业管理有限公司（以下简称“瑾瑜物业公司”）与该小区开发商宏达公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：宏达公司选聘瑾瑜物业公司对XX城XX小区提供前期物业管理服务，合同期限自2015年6月1日起至该小区业主委员会成立且与新选聘的物业服务企业签订新的服务协议生效之日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅基础物业服务费为0.35元/㎡，专项物业服务费由物业公司与物业买受人另行协商确定；该合同还对物业服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等其他事项进行了约定，并附有物业明细构成、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细、前期物业管理服务质量标准共四个附件。合同签订后，瑾瑜物业公司将XX城XX小区交由其分公司即本案原告进行管理，并在小区公示了物业暂行收费标准：物业费为多层每月0.35元/㎡、高层每月0.7元/㎡；公摊水电费为每户每月5元；生活垃圾费为每户每月11元（代收代缴）。被告高本华按合同约定交纳了2015年9月以前的物业服务费用及其他费用，自2015年9月1日开始欠缴物业费及其他费用，截止2017年12月31日共欠缴物业费958元、公摊水电费145元、生活垃圾费319元，共计1422元。2018年1月1日，原告委托律师向被告发出律师函，并将律师函张贴在被告进户门上，律师函载明了被告所欠费用的金额及明细。此后，被告仍未向原告交纳上述拖欠费用，原告遂诉至本院，提出上列诉讼请求。   同时查明，2015年6月1日前，XX城XX小区的前期物业服务企业为同创物业公司。2012年11月23日，被告与同创物业公司签订了物业管理服务协议，该协议约定了双方的权利义务及物业管理服务内容与标准等，并约定物业服务费的收费标准为每月0.36元/㎡，公用水电费多层为每户每月6元。2015年6月1日，瑾瑜物业公司与同创物业公司签订交接协议，约定同创物业公司将2015年5月31日前未收缴的应收物业费用及其他费用转让给瑾瑜物业公司，由瑾瑜物业公司收取。此后，原告实际按多层每平方米0.35元、高层每平方米0.70元收取物业费，按每户每月5元收取公摊水电费。   另查明，XX城XX小区于2017年9月2日成立了业主委员会，并已选聘新的物业服务企业，原告于2018年1月31日与该小区业主委员会办理了交接手续，现已撤离该小区。   本院认为，宏达公司与瑾瑜物业公司签订的《前期物业服务合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，对XX城XX小区的全体业主均具有约束力。原告作为瑾瑜物业公司的分公司，实际为该小区提供了物业管理服务，且已依法领取了营业执照，故具有合法的诉讼主体资格，并有权获得物业服务费。被告作为该小区的入住业主，实际享受了原告提供的服务和小区的公用设施设备，负有交纳物业费和相关费用的义务。因此，原告要求被告支付2015年9月至2017年12月的物业管理费、公摊水电费及生活垃圾费，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告无正当理由未到庭应诉，亦未提出答辩，视为其放弃答辩及质证的权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 由被告高本华支付原告西安瑾瑜物业管理有限公司安康分公司2015年9月至2017年12月的物业管理费958元、公摊水电费145元、生活垃圾费319元，共计1422元。限本判决生效后十日内履行完毕。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告高本华承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。           审判长  黄蓁   人民陪审员  黄洪琴       人民陪审员  程礼秀     二〇一九年三月二十日     书记员  郑明玥