北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终4807号上诉人（原审被告）：北京国硅投资有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路****5A-163。法定代表人：梁国春，董事长。委托诉讼代理人：王玉泉，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：方荣花，北京市汇源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京亿美世嘉商城有限公司，住所地北京市通州区新华东街**。法定代表人：程钦，总经理。委托诉讼代理人：祁咏欣，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴莹，女，1970年11月15日出生，北京亿美世嘉商城有限公司财务经理，住北京市通州区。上诉人北京国硅投资有限公司（以下简称国硅公司）因与被上诉人北京亿美世嘉商城有限公司（以下简称亿美世嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2631号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国硅公司的委托诉讼代理人王玉泉、方荣花，被上诉人亿美世嘉公司的委托诉讼代理人祁咏欣、裴莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国硅公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回亿美世嘉公司的诉讼请求；2.上诉费由亿美世嘉公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。《国家工商行政管理总局关于市场主体经营场所使用证明的相关规定》2009年4月发布的国家工商行政管理总局《关于印发〈内资登记申请提交材料规范〉和〈内资企业登记文书规范〉的通知》（工商企字[2009]83号），其中对内资有限公司及分公司、内资企业法人及分支机构设立登记、住所变更登记时住所（营业场所）使用证明规定为：自有房产提交房屋产权证复印件；出租方的房屋产权证复印件。有关房屋未取得房屋产权证的，属城镇房屋的，提交房地产管理部门的证明或者竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件。1.涉案租赁房屋系合法建设，规划用途为商业并经竣工验收，可以用于商业经营活动。涉案租赁房屋所有权人为北京市基础设施投资有限公司，经营管理人是北京地铁运营公司，房屋建在国贸地铁站地下一层，为配套商业用房，因该房屋的特殊性，不予办理房屋所有权证，但该房屋建设具有规划审批、施工许可证以及竣工验收证明。根据建筑法以及消防法，该房屋虽然没有所有权证，但可以交付、投入使用。根据前述规定，该房屋提交竣工验收证明即可办理企业注册登记。2011年，麦当劳餐厅在亿美世嘉公司承租期间取得工商营业执照并通过相关验收，麦当劳是亿美世嘉公司转租的客户。2015年乐陶居公司在涉案房屋办理了企业注册登记，取得了营业执照。以上事实足以证明国硅公司提供的租赁房屋证明文件符合国家工商总局的行政规章要求，涉案租赁房屋符合租赁合同约定的用途。2.双方诉讼期间一致确认亿美世嘉公司收到涉案房屋建设规划许可证、竣工成果报告书、单位工程验收记录等材料，2012年1月国硅公司根据亿美世嘉公司的要求又提供了北京市基础设施投资有限公司以及北京地铁运营公司的委托书，全面履行了租赁合同项下协助义务，没有证据证明是因国硅公司的原因而不能办理企业注册登记。3.亿美世嘉公司并未明确指出办理工商注册登记所缺的证明材料并提交工商行政管理机关的不予许可的决定书，亦无证据证明国硅公司不能办理营业执照的具体原因。根据《补充协议（三）》第四条规定，指的是国硅公司提供授权委托书的合同义务，不是解决办理工商营业执照，申请企业注册登记、领取营业执照，以上应是亿美世嘉公司作为经营者的责任和义务，国硅公司已经履行了根据承租人的请求提供必要的证明文件的合同义务，（2013）朝民初字第9236号判决认定国硅公司违约系事实认定错误，一审法院在情况变化的情况下依然采信上述认定属事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院判定的经济损失是可得租金损失，是陈华富将场地转租给13名案外人的预期收益，超出了国硅公司在订立合同时所能预见并远远大于租金收益，国硅公司承担这些损失有违公平原则。2.双方于2011年11月29日签订的《补充协议（三）》第八条约定双方如果不能在2012年6月30日前解决该协议第四条的约定事实，亿美世嘉公司有权解除合同。如国硅公司的行为导致亿美世嘉公司不能办理工商登记注册，亿美世嘉公司亦未能在合理期限内行使合同解除权，即为愿意继续履行合同和承担法律责任，此后亿美世嘉公司不得再以此为由追究出租人的违约责任，亿美世嘉公司具有防止损失扩大的义务，而亿美世嘉公司在与陈华富签订转租合同时已明知国硅公司按补充协议（三）出具了相关证明材料后仍不能办理登记，因此其将房屋转租给陈华富产生的违约损失属于其自身扩大损失，应由其自己承担，不应由国硅公司承担。综上，国硅公司未违约，亿美世嘉公司违反法定的减损义务，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。亿美世嘉公司辩称，同意一审判决，不同意国硅公司的上诉请求。关于工商行政管理问题，国硅公司与亿美世嘉公司签订合同时亿美世嘉公司不知道执照的事情，国硅公司多次承诺办理执照，亿美世嘉公司交的租金也在此期间，履行期限没有问题；亿美世嘉公司没有向陈华富虚假陈述能办理营业执照，国硅公司向亿美世嘉公司承诺能办理执照，亿美世嘉公司才和陈华富签的合同，合同在签订时和后来多次补充协议中都说明提供产权证和办理营业执照手续的问题，不能提供是国硅公司根本违约；亿美世嘉公司对房屋本身没有提出瑕疵问题；关于赔偿问题，一审判决陈华富租金的问题，租金是国硅公司合同履行中造成的损失，损失额的确定一审中表述的很清楚，如果房屋闲置显然是不合理的，违反商业经营实际；一审判决适用法律正确，认定事实清楚，只是缺少国硅公司期间多次去工商局协调事实的认定，请求驳回国硅公司上诉请求。亿美世嘉公司向一审法院起诉请求：1.国硅公司赔偿亿美世嘉公司经济损失943627元;2.国硅公司赔偿亿美世嘉公司案件受理费损失25596元（一审12360元、二审13236元）。一审法院认定事实：2010年7月22日，国硅公司（甲方）与亿美世嘉公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方北京地铁一号线国贸站B1层《国宜广场国贸店》部分经营场地约4600平方米建筑面积，租赁房屋的用途为商用，甲方保证房屋及其内部设施能够作为商场经营用途使用；租赁期限为十年，租赁合同每五年签订一次，本合同项下期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止，第二期租赁合同于2015年9月30日前签订，租金每年200万元。双方签订租赁合同并乙方履行交纳保证金手续后，甲方协助乙方办理公司注册手续，乙方需用新的公司名称重新办理公司注册登记时，注册资金最低额必须达到1000万元，乙方取得新证照并将原件提供甲方核实，副本复印件加盖公章交与甲方备案后，双方签订变更乙方公司名称的补充合同后，甲方则再向乙方提供场地。2011年3月18日，国硅公司（甲方）与亿美世嘉公司（乙方）签订《补充合同》，约定因甲方不能按照常规提供租赁房屋、场地的产权手续，故甲方应该根据乙方的要求，提供乙方或者乙方的承租户办理营业执照必要的房屋、场地证明文件。2011年12月29日，双方签订《补充协议（三）》约定：甲方2012年6月30日前向有关单位协调解决办理工商登记注册手续所需要的材料，并约定免租期自2010年7月22日起至2011年12月23日止，2011年4月21日至2011年12月23日为此次延长的247天免租期；此免租期为双方继续合作最终的免租方案，且乙方不得以任何理由再向甲方提出减免租金的要求（不可抗力及双方协商的情况除外）；乙方交纳甲方的租金100万元，折抵为2011年12月24日起至2012年6月23日的租金。2012年6月14日，亿美世嘉公司（甲方）与陈华富（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租北京市地铁国贸一号线B一层西区约952平方米商铺用于餐饮经营。甲方于2012年6月15日向乙方交付该商铺。租赁期限自2012年7月25日至2020年12月31日，乙方的开业日定于2012年7月25日，租金第一年每月66666.67元。甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的该出租店铺，并保证该物业内部公共设施的正常运行。后陈华富又分别与13名案外人签订《亿美商城美食广场档口租赁合同》，将承租来的场地分租给13名案外人经营。2013年3月1日，北京商务中心区工商所向亿美世嘉公司发出《责令停业通知书》，鉴于亿美世嘉公司的无照经营违法行为，要求亿美世嘉公司停止相关经营活动。同日，陈华富的美食城暂停经营。2013年8月18日，国硅公司将涉案的租赁场地收回。本案国硅公司曾因涉案租赁合同履行产生争议将亿美世嘉公司诉至一审法院要求解除合同、支付租金及水电费等，本案亿美世嘉公司在该案中亦提出反诉，主张违约金、装修设备损失、停电租金损失等，审理过程中对租赁物内装修、新增设备、消防整改、电力增容价值进行了评估，一审法院作出（2013）朝民初字第09236号民事判决，认定国硅公司未履行承诺，致使亿美世嘉公司及其商户（麦当劳除外）无法在租赁场地办理工商登记注册手续，导致经营受阻，因此国硅公司构成违约，应承担违约责任，判决解除合同，亿美世嘉公司支付相应租金和水电费，国硅公司给付亿美世嘉公司违约金130万元并赔偿亿美世嘉公司装修、设备损失170303元（亿美世嘉公司装修、设备损失高于违约金130万元的部分）。对本案亿美世嘉公司在该案中主张的停电、退租经济损失，因其并未举证对小商户已先予赔偿，一审法院未予支持。亿美世嘉公司不服提起上诉，本院作出（2015）三中民终字第04560号民事判决维持原判。此后，陈华富将亿美世嘉公司诉至一审法院，主张赔偿经济损失（构成为租金利益及装修设备设施损失）。一审法院经审理后作出（2015）朝民初字第28524号民事判决，认定亿美世嘉公司未能提供符合约定使用条件的租赁物已构成违约，对陈华富主张的装修设备设施损失，因场地已不在该案双方控制之下，不具备鉴定条件，结合其提交的收据及购买单据酌情支持；认定陈华富可得租金利益676666元，对其主张的其余损失未予支持，最终判决亿美世嘉公司赔偿陈华富经济损失943627元。亿美世嘉公司不服提起上诉，本院作出（2017）京03民终4384号民事判决维持原判。该案进入执行程序后，陈华富向一审法院出具结案证明称亿美世嘉公司已给付全部案款，申请结案。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在双方此前诉讼中，一审法院作出判决认定国硅公司未能履行合同承诺，构成违约应向亿美世嘉公司承担违约责任，参考租赁物装修、新增设备、消防整改、电力增容的评估价值，判决国硅公司给付亿美世嘉公司130万元违约金并赔偿上述评估损失超出130万元的部分，对于亿美世嘉公司在该案中主张的商户损失，因当时无证据证明实际发生，未予支持。后亿美世嘉公司转租商户陈华富将其诉至一审法院，一审法院已作出生效判决。亿美世嘉公司亦已履行该判决确定的赔偿义务。对于亿美世嘉公司本案主张的经济损失中关于赔偿陈华富装修设备设施损失部分，一审法院在（2013）朝民初字第09236号案件中已通过判决国硅公司给付亿美世嘉公司违约金及赔偿损失的方式作出处理，故亿美世嘉公司在本案中无权再向国硅公司要求该部分损失。对于亿美世嘉公司主张经济损失中关于赔偿陈华富租金利益损失部分，此前案件中并未作出处理，亿美世嘉公司确已实际赔偿陈华富，故国硅公司应对其违约给亿美世嘉公司造成的该项损失进行赔偿。国硅公司辩称亿美世嘉公司未等到2012年6月30日便将租赁物转租系自行扩大损失，但通过亿美世嘉公司与国硅公司签订的《补充协议（三）》可以看出，国硅公司在该协议中确认给予亿美世嘉公司的最终免租方案为免租期截止至2011年12月23日，亿美世嘉公司已支付的100万元租金折抵为2011年12月24日起至2012年6月23日的租金。若国硅公司要求亿美世嘉公司在已计租半年的情况下，继续等待国硅公司协调解决有关工商注册问题而空置租赁物，显然有违一般商业经营实际，故亿美世嘉公司在该情况下对外出租并非扩大损失，对国硅公司该项抗辩意见，一审法院不予采纳。亿美世嘉公司主张的该项损失并未明显超出国硅公司对一般商业租赁风险的合理预期，国硅公司应予赔偿。亿美世嘉公司与陈华富案件中负担的诉讼费并非国硅公司违约造成的直接损失，亿美世嘉公司主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、国硅公司于判决生效后七日内赔偿亿美世嘉公司经济损失六十七万六千六百六十六元。二、驳回亿美世嘉公司的其他诉讼请求。二审中，国硅公司向本院提交如下证据材料：1.单位工程验收记录，用以证明涉案租赁房屋通过竣工验收；2.国谊广场（国贸部）发文登记表，用以证明国硅公司向亿美世嘉公司提交的资料亿美世嘉公司已签收；3.2012年9月5日亿美世嘉公司负责人陈永红给国硅公司出具的承诺函，用以证明2012年6月30日亿美世嘉公司放弃解除权，继续履行合同，后续国硅公司解除合同是因为亿美世嘉公司无故拖欠租金；4.北京麦当劳食品有限公司国贸餐厅工商注册登记信息、北京国硅房地产开发有限公司国贸地铁站商城分公司、北京国宜通讯器材广场有限责任公司国贸店、北京市京贸城商城有限公司的工商注册登记信息，用以证明涉案租赁场地已办理的部分营业执照，并非不能办理营业执照，暂时不能办理营业执照不是国硅公司的责任。亿美世嘉公司提交质证意见称：对证据一、证据二、证据三的真实性均无法确认，关联性均与本案无关；对证据四中北京麦当劳公司系在北京市工商管理局登记，本案中各单位均是在朝阳区工商局不予登记，证据四中其他主体工商注册登记信息的关联性与本案无关，其信息显示登记时间均早于本案发生数年之前，且个别主体已注销。本院另查明，就亿美世嘉公司与部分次承租人之间的损失赔偿问题，亿美世嘉公司曾诉至一审法院就包括可得租金利益损失在内的各项损失向国硅公司主张赔偿，该案经二审改判后，国硅公司向北京市高级人民法院进行申诉。北京市高级人民法院作出（2020）京民再111号判决，就亿美世嘉公司与部分次承租人之间的租金损失问题是否有权向国硅公司主张，该判决本院认为部分载明：“2012年10月1日至2013年8月18日期间，如亿美世嘉公司与咕嘟公司正常履行租赁合同，则有权收取相应租金，生效判决仅支持此期间的租金、房屋使用费34万元。法院在确定上述租金、房屋使用费数额时，应综合考虑了亿美世嘉公司未提供办理营业执照所必需手续、亿美世嘉公司通知咕嘟公司停业以及咕嘟公司未及时腾退涉案商铺等情况；这些情况中既有国硅公司未提供办理营业执照所必需手续的因素，亦有亿美世嘉公司不能妥善处理与咕嘟公司之间纠纷的因素。现亿美世嘉公司要求国硅公司赔偿场地使用费，一审法院酌定支持12万元适当。二审法院有关国硅公司赔偿亿美世嘉公司的预期利益损失，数额应与咕嘟公司与亿美世嘉公司约定的租金标准相当的认定有误，本院予以纠正”；“2012年10月4日至2013年8月15日，如亿美世嘉公司与新冷大公司能够正常履行租赁合同，则可收取相应租金，生效判决支持此期间的租金318378元。法院在确定使用费数额时，应综合考虑了亿美世嘉公司未提供办理营业执照所必需手续、通知新冷大公司停业、在涉案房屋外加锁以及新冷大公司未腾退涉案房屋等情况；这些情况既有国硅公司未提供办理营业执照所必需手续的因素，亦有亿美世嘉公司与新冷大公司不能妥善处理双方纠纷的问题。现亿美世嘉公司要求国硅公司赔偿场地使用费，一审法院酌定支持4万元适当。二审法院认为国硅公司应当赔偿亿美世嘉公司的预期利益损失，数额与新冷大公司和亿美世嘉公司租赁合同中约定的租金标准相当的认定有误，本院予以纠正”，并就国硅公司赔偿亿美世嘉公司的相应租金损失数额予以调整并改判。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合各方当事人二审期间的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点应为国硅公司是否应就亿美世嘉公司主张的其赔偿陈华富的租金利益损失承担赔偿责任及赔偿金额问题。关于国硅公司在上诉意见中主张并非因国硅公司原因不能办理工商营业执照的问题。对此问题，本院生效判决已经认定国硅公司未能履行合同承诺提供办理工商登记所需材料，国硅公司行为构成违约应向亿美世嘉公司承担违约责任，国硅公司相应上诉意见与生效判决认定内容不符，且其提供的现有证据亦不足以推翻生效判决认定内容，本院对其相应上诉意见不予采信。关于国硅公司在上诉意见中主张亿美世嘉公司的损失是其自身的过错应自行承担的问题。双方2011年3月18日签订的补充合同约定，因国硅公司不能按照常规提供租赁房屋、场地的产权手续，故应根据亿美世嘉公司的要求，提供亿美世嘉公司或其承租户办理营业执照必要的证明文件，此后国硅公司一直在协调办理，并于2011年12月29日与亿美世嘉公司签订补充协议（三），承诺解决工商登记所需材料问题的期限为2012年6月30日，且国硅公司在另案二审中表示，直至2012年10月起诉亿美世嘉公司解除合同之前，仍在协调相关单位办理营业执照的事宜。据此，在国硅公司无法为亿美世嘉公司提供办理工商登记所需材料的情形下，不能认定亿美世嘉公司对外转租涉案场地的行为属于扩大损失。国硅公司认为亿美世嘉公司人为扩大损失，无权要求赔偿的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。现生效判决认定，国硅公司未能向亿美世嘉公司提供办理工商登记所需材料，构成违约，判令国硅公司承担违约责任，故亿美世嘉公司向次承租人承担的责任如果是因国硅公司的违约行为所致，即应对亿美世嘉公司的损失予以赔偿。一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。关于国硅公司应向亿美世嘉公司承担的该损失数额的确定问题。如亿美世嘉公司与陈华富能够正常履行租赁合同，则陈华富可收取相应租金，生效判决认定亿美世嘉公司应赔偿陈华富的可得租金利益为676666元。但考虑到国硅公司向亿美世嘉公司承担的损失赔偿范围不应超过其缔约时可以预见的损失程度、亿美世嘉公司在缔约时未及时向陈华富披露涉案场地办理工商登记背景、亿美世嘉公司在处理其与陈华富的租赁合同关系中亦存在不妥之处等因素，结合国硅公司在二审中自认其在承担责任情况下应承担的损失赔偿数额，本院对该部分数额予以酌定。现对于亿美世嘉公司主张经济损失中关于赔偿陈华富租金利益损失部分国硅公司应向亿美世嘉公司承担其中的275000元，其余部分不予支持。一审法院依据亿美世嘉公司在另案中赔偿陈华富的数额对亿美世嘉公司的该部分诉讼请求予以支持有误，本院予以纠正。综上所述，亿美世嘉公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，其他部分予以驳回；一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2631号民事判决；二、北京国硅投资有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京亿美世嘉商城有限公司经济损失二十七万五千元；三、驳回北京亿美世嘉商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13492元，由北京亿美世嘉商城有限公司承担9664元（已交纳），由北京国硅投资有限公司承担3828元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）；二审案件受理费10567元，由北京亿美世嘉商城有限公司承担6272元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京国硅投资有限公司承担4295元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  石 煜审 判 员  张玉娜二〇二〇年十二月三十一日法官助理  常 欣法官助理  贾宇飞书 记 员  刘怡然书 记 员  杨艳娇