四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终852号 上诉人（原审原告、申请执行人）：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：周琳妹，成都衡珹商贸有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘滔滔，成都衡珹商贸有限公司员工。 被上诉人（原审被告、案外人）：鲁幼贤，女，1949年7月24日出生，汉族，居民，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友，职务不详。 委托诉讼代理人：夏强，宜宾市寅吾投资集团有限公司职员。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，职务不详。 委托诉讼代理人：夏强，宜宾市寅吾投资集团有限公司职员。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：郭倩，女，1982年1月29日出生，汉族，居民，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 上诉人成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹公司）与被上诉人鲁幼贤、宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人衡珹公司的委托诉讼代理人周琳妹、刘滔滔，被上诉人鲁幼贤的委托诉讼代理人邓秀娟、袁野，被上诉人鼎立置地公司、寅吾公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。冉寅吾、冉恒川、郭倩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因本案二审出现新的证据线索需要调查，延长的审理期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 衡珹公司上诉请求：1.撤销宜宾市中级人民法院（2018）川15民初173号民事判决书，并依法改判为对鼎立置地公司位于宜宾市翠屏区房屋的继续执行；2.本案一、二审全部诉讼费用由鲁幼贤承担。事实和理由： 一、一审法院适用法律错误，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的理解存在严重偏差。 （一）《执行异议和复议规定》仅适用于执行程序中的执行异议和复议案件，不适用于执行异议之诉案件。《执行异议和复议规定》开篇即明确规定本规定仅适用于执行异议和复议程序。本案执行异议之诉为审判程序，不应适用《执行异议和复议规定》。原审法院应当根据《中华人民共和国物权法》等涉及不动产权属纠纷的相关法律规范，严格审查涉案当事人所享有权益的优劣顺序。 （二）即便参照《执行异议和复议规定》审查本案，亦应严格紧扣条款，并探究立法本意。 1.《执行异议和复议规定》第二十七条充分肯定了申请执行人对执行标的享有担保物权时的优先受偿权，且但书条款所指向的内容并非该规定第二十八条、第二十九条的内容，而应当是对担保物权与其他实体权利进行对比且并明确了优劣顺序的法律或司法解释。目前并未有法律明确将本案中鲁幼贤所享有的类似权益与担保物权进行明确对比并规定优劣顺序。 2.即便参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，鲁幼贤提供的证据本身也存在重大瑕疵，不符合司法解释规定的排除强制执行的权益。鲁幼贤仅能就其与鼎立置地公司的合同之债主张权利，而基于物权优先于债权的民法基本原则，其债权不能对抗衡珹商贸公司对案涉房屋所享有的担保物权。即便《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对符合规定情形的购房者赋予了“准物权”性质的权利，但该权利不能对抗属于法定物权范围的担保物权。 3.原审法院在本案中参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条时，举证责任分配不当。案外人鲁幼贤是否有其他用于居住的房屋的举证责任应当在鲁幼贤。原审法院将举证责任分配给衡珹公司错误。 二、一审判决事实认定不清，且遗漏了重要事实。（一）原判未对鲁幼贤是否在人民法院查封案涉房屋前已经合法占有房屋等事实予以认定。鲁幼贤提供的证据显示，其缴纳物业费的时间与《房屋交付通知书》显示的交付时间存在明显不一致，且《水电气收据》显示日期为2017年11月，晚于案涉房屋的查封日期。（二）一审法院参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条对本案进行审查，并不当地将相关事实的举证责任分配至衡珹公司名下，导致本案未对鲁幼贤名下是否无其他用于居住的房屋事实予以认定。 被上诉人鲁幼贤答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人衡珹公司的上诉理由不能成立。事实和理由： 一、鲁幼贤是否实际占有了案涉房屋，应当以鲁幼贤能否实际处分案涉房屋作为认定标准。本案中，鲁幼贤于2016年12月19日接房，并于当日缴纳了维修基金、产权登记费、土地证书费、权调费，且在2017年1月1日收到契税的完税证明，并缴纳了物业费，2017年2月收到案涉放款的正式发票，在2017年2月签订装修合同开始装修，此举即是对案涉房屋占有处分的体现，至于何时入住并不影响鲁幼贤已对案涉房屋实际占有的事实。因此，一审法院认定事实清楚，衡珹公司上诉理由不能成立。 二、《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均是关于房屋消费者物权期待权的相关规定，即在执行程序中，基于消费者生存权和无过错不动产买受人物权期待权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力，本案正是基于执行而引发的诉讼，一审法院法律适用准确。 被上诉人鼎立置地公司、寅吾公司同意鲁幼贤的意见。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未提交答辩意见。 衡珹公司一审诉讼请求：1.判令许可对鼎立置地公司名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令由鲁幼贤承担本案诉讼费用。 一审判决认定以下事实： 2015年8月10日，鼎立置地公司与鲁幼贤签订了《商品房买卖合同》，约定鲁幼贤购买鼎立置地公司开发的地中海蓝湾42幢2单元401号商品房，总房款1240980元。 2015年8月10日、2015年9月1日、2015年10月27日，鲁幼贤通过银行转账向鼎立置地公司账户分别支付808980元、138000元、鲁幼贤儿子刘竑代其支付了350000元，共计1240989元。 2016年12月19日，鼎立置地公司出具收款收据，载明收到鲁幼贤维修基金17396.1元、产权登记费80元、土地证书费20元、权调费11.5元。 2017年1月1日，四川省宜宾市地方税务局第四直属税务分局出具税收完税证明，载明收到鲁幼贤契税17728.29元。2017年2月13日，鼎立置地公司向鲁幼贤出具了地中海蓝湾42幢2单元401号商品房购房款增值税发票。 一审法院另查明：2012年5月15日，鼎立置地公司将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证。2013年5月20日，长城资产管理公司（以下简称长城公司）与农业银行翠屏支行、鼎立置地公司签订了《协议》，约定农行将其对鼎立置地公司享有的7800万元债权转让给长城公司；同日，长城公司与鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾签订了《债务重组协议》[中长资（蓉）合字[2013]33号]；同日，长城公司、鼎立置地公司签订《抵押合同》[中长资（蓉）合字[2013]36号]，约定鼎立置地公司以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司取得了《在建工程抵押登记证明》（宜宾市房建临港字第00000415号）。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地公司签订了《抵押合同补充协议》，约定鼎立置地公司将《在建工程抵押登记证明》项下部分在建工程抵押变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债务提供担保，并办理了《房屋他权证书》（宜宾市房建临港字第00109977号）。《在建工程抵押登记证明》《房屋他项权证》中均包括鲁幼贤的402号房屋。 因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日法院受理了该案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了上述抵押房产。 2017年11月29日，长城公司与衡珹公司签订《债权转让协议》【中长资（川）合字[2017]226号】，约定长城公司将其对寅吾公司等的债权转让给衡珹公司。一审法院于2018年4月3日作出《执行裁定书》，裁定：变更衡珹公司为上述其他合同纠纷案的申请执行人。 该案执行过程中，鲁幼贤提出执行异议，一审法院审查后作出（2018）川15执异108号《执行裁定书》，裁定：中止对地中海蓝湾42幢2单元401号商品房的执行。 衡珹公司因不服上述执行裁定书，遂提起本案诉讼。 一审院认为，本案争议焦点为：鲁幼贤对地中海蓝湾42幢2单元401号商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益，并具体评析如下： 一、从适用法律依据来看。本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是其所开发的商品房。因此，应适用最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。消费者的购房目的是用来居住，因此其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。 二、从请求权的基础来看。衡珹公司的请求权源于债权转让而来的金钱债权，且从农行翠屏支行将此债权认定为不良贷款进而打包转让这一行为来看，衡珹公司应当对其债权实现的风险持有预期。而鲁幼贤的请求权源于消费者购房人的物权期待权。表现在：第一，从《购房合同》来看，鲁幼贤在人民法院查封之前已与鼎立置地公司签订合法有效的书面买卖合同。第二，从物业费专用收据、水电气票据来看，鲁幼贤已实际占用并使用该房屋。第三，从打款凭证、收款收据来、增值税发票来看，鲁幼贤已经支付了全部价款。第四，从消费者物权期待权的保护对象来看，鲁幼贤系自然人，符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定的“消费者”的身份。第五，从到案证据来看，鲁幼贤购房性质系居住用房，并非经营性用房，符合“为生活所需”的主客观要件。此外，关于“无其他用于居住的房屋”，应指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点名下无其他能够用于居住的房屋。从“谁主张，谁举证”的原则来看，鲁幼贤是否有其他用于居住的房屋的举证责任应该在衡珹商贸公司，而衡珹公司未提供相关证据。 综上所述，一审法院认为鲁幼贤对本案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹公司请求继续执行的理由不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七，《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回衡珹公司的诉讼请求。案件受理费80元，由衡珹公司负担。 二审中，各方对对原审查明的事实无异议；衡珹公司同时认为原审漏查了案涉房屋是否是鲁幼贤唯一住房的事实。 二审中，鲁幼贤提供了《宜宾市居民家庭住房信息查询表》，载明：截止到2019年11月13日，鲁幼贤名下在四川省宜宾市没有住房。拟证明：案涉房屋是鲁幼贤的唯一住房。 衡珹公司的质证意见：真实性、合法性无异议，关联性和证明目的不予认可。 鼎立置地公司、寅吾公司的质证意见：同意鲁幼贤的意见。 本院的认证意见：因该证据来源于当地房管局，真实性予以确认，从内容上能够证明鲁幼贤名下在四川省宜宾市确实无房屋，予以采信。 本院二审另查明：一、截止到2019年11月13日，在四川省宜宾市鲁幼贤名下并无房屋。 二、鲁幼贤除购买案涉房屋外，另行购买了同一小区的两个车位。 三、2016年1月1日起，鲁幼贤即开始缴纳案涉房屋的物管费、生活垃圾处理费等费用；2017年5月，鲁幼贤开始装修案涉房屋，并于2017年7月11日装修完毕，鲁幼贤已经实际入住案涉房屋。 本院认为，根据衡珹公司的上诉理由及鲁幼贤等的答辩意见，本案二审争议焦点为：鲁幼贤是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，执行异议之诉的目的即要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。目前，对于“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，法律没有明确的规定，适用于民事诉讼程序的有关司法解释亦无明确具体的规定，仅有适用于强制执行程序的《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《执行异议和复议规定》等司法解释进行了不完全的列举和规定。因此，当前在执行异议之诉案件的审理中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，可以参照前述司法解释进行审查。原审依据《执行异议和复议规定》进行审查，并无不当。 本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是其所开发的商品房，性质为住宅。鲁幼贤主张其是商品房消费者，所购房屋用于居住，且名下仅此一套房屋。对于商品房消费者是否享有足以排除执行的权益，应当参照《执行异议和复议规定》第二十九条予以审查。根据《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，在鲁幼贤举证证明其对案涉房屋享有的权利同时符合以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，案涉房屋的性质是住宅，查封的时间为2017年6月5日。鲁幼贤与鼎立置地公司签订买卖合同的时间为2015年8月10日，系在房屋查封之前；同时，案涉房屋的总价款为1240980元，在合同签订当日鲁幼贤即支付了808980元，已经超过合同总价款的百分之五十；此外，鲁幼贤在装修完毕案涉房屋后已实际入住，其举示的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》的内容显示购买案涉房屋时，其在房屋所在的设区的市，即四川省宜宾市仅拥有一套住房，亦满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。据此，应认定鲁幼贤对案涉房屋享有的实际权益同时满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的要件，能够产生阻却执行的效果，原审判令停止执行并无不当，本院予以确认。 综上，衡珹公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 第二审案件受理费80元，由成都衡珹商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒲 杨 审 判 员  管雄亚 审 判 员  古莉玲 二〇一九年十二月三十日 法官助理  杨 迅 书 记 员  姚嘉葳