上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1654号原告：秦海琪，女，1990年4月27日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：侍守浩，男，1989年6月30日生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：缪闯，上海敏诚善律师事务所律师。被告：童某2，男，1970年11月20日生，汉族，住上海市普陀区。被告：童1，女，2004年8月26日生，汉族，住上海市普陀区。法定代理人：童某2，即第一被告，系童1之父。原告秦海琪、侍守浩与被告童某2、童1间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人缪闯、被告童某2即被告童1的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦海琪、侍守浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市动迁安置房买卖合同》，将上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；2、判令被告支付原告自2020年12月27日起至实际履行交易过户之日止的逾期过户违约金，按总房价的日万分之五计算，每日895元；3、判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更逾期过户违约金的起算点为起诉状副本送达被告之日。事实与理由：2019年6月29日，就原告购买上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室物业事宜与被告成功签订了《上海市动迁安置房买卖合同》，并于2020年7月7日办理了律师见证手续。原告按上述合同的约定履行合同、支付相应的房款，按合同约定该房产应于该房产可以交易过户当日去办理产权交易过户手续。经中介公司至嘉定区交易中心查询，该物业于2020年12月27日起可以办理交易过户。现一切交易过户条件俱备，而被告以多种借口拖延不去办理交易过户。被告行为有违诚信原则，已构成根本违约。依据法律规定及双方约定，原告作为守约方有权要求被告继续履行合同并要求被告承担迟延履行合同的违约金，故原告诉至法院，请求判如所请。被告童某2、童1辩称，不同意原告的诉讼请求。双方间不是房屋买卖合同关系而是买卖房屋形式的借款抵押纠纷。被告确实收到原告支付的120万元，但不是购房款是借款。签合同时，只有被告童某2一人出面签字，被告童1未满18周岁，必须要有童1本人或其监护人她的母亲出面。系争房屋为动迁房，五年内不能交易，故双方间的房屋买卖合同无效。即使合同有效，原告主张的违约金也过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：童某2与童1系父女关系。上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)系童某2动迁安置所得。2015年9月21日，童某2等人与上海市普陀区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。2017年12月13日，系争房屋所在小区核准登记至上海中星城北房地产有限公司名下。2018年3月25日，童某2及其母王娥君、童1就系争房屋与上海中星城北房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》。2018年3月29日，系争房屋登记至童某2、王娥君、童1名下。其后，系争房屋上王娥君的产权份额由童某2继承，系争房屋于2019年8月16日变更登记为童某2与童1按份共有，其中童某2占2/3，童1占1/3。2019年6月29日，童某2、童1(甲方、卖售方)与秦海琪、侍守浩(乙方、买入方)签订《上海动迁安置房买卖合同》一份，其中约定：甲方自愿将系争房屋，建筑面积85.44平方米，出售给乙方，总价179万元；具体付款方式：乙方于2019年6月29日前支付定金5万元，于2019年6月30日前(交房当日)支付房款25万元，于2019年10月15日前，支付房款10万元，于2019年12月30日前支付房款80万元，过户时贷款乙方支付甲方59万元，乙方支付甲方120万进行办理交房手续；该房产按照国家政策可以办理交易过户时，甲乙双方需配合办理，如经代书方通知后，逾期不配合办理的，除上述的条款外，逾期的一方每逾期一日还须按成交价的万分之五支付对方违约金。合同落款处童1签名由童某2代签。2019年7月7日，双方去律师事务所就系争房屋买卖事宜进行见证，上海建章律师事务所出具《见证意见书》一份，认为童某2、童1将系争房屋转让给秦海琪、侍守浩的行为系其真实意思表示。合同签订后，秦海琪共向童某2支付购房款120万元。目前，系争房屋由秦海琪、侍守浩实际占有使用。另查，秦海琪、侍守浩于2016年8月1日登记结婚，侍守浩为上海本市户籍。庭审中，秦海琪、侍守浩陈述其清楚上海市相关限购政策，具备上海市购房资格，并承诺如因自身违反限购政策造成系争房屋无法过户，则其责任自负。审理中，秦海琪、侍守浩将剩余房款59万元付至本院账户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中的《上海动迁安置房买卖合同》对系争房屋总价及价款支付、房屋交付、违约责任、过户手续等均作了约定，秦海琪、侍守浩、童某2均在合同上签字确认，童某2亦代其女童1签字确认，且双方就系争房屋买卖事宜已经律师事务所见证，结合系争房屋已按约交付等情况，可以认定该合同系双方真实意思的体现，双方由此确立了系争房屋的买卖合同关系。童某2辩称双方并非真实房屋买卖关系而是借款关系，但庭审中其又陈述双方未对借款利息、借款期限、还款时间等作出过约定，故童某2该项抗辩意见，缺乏证据证明，本院不予采信。童某2另辩称，系争房屋的另一产权人其女儿童1系未成年人，须童1本人及其母亲出面签字，合同才有效。本院认为，童某2作为童1的父亲、法定代理人，有权代理童1的民事活动，有权代表童1在《上海动迁安置房买卖合同》上签字，法律亦未强制性规定处分未成年人的财产必须有未成年人的全部监护人签字才有效，另童某2代理出售房屋取得了合理对价，并未侵害童1的利益，故童某2该项抗辩意见，本院亦不予采信。秦海琪、侍守浩与童某2、童1就系争房屋签订的《上海动迁安置房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，秦海琪、侍守浩按约向童某2、童1支付了购房款120万元，童某2亦将系争房屋交付秦海琪、侍守浩使用至今。现系争房屋已具备交易过户条件，童某2、童1理应根据合同约定协助秦海琪、侍守浩办理系争房屋的产权过户手续。然童某2、童1未按约办理，显示违约，应承担相应的违约责任。秦海琪、侍守浩要求童某2、童1继续履行《上海市动迁安置房买卖合同》并将系争房屋过户至其二人名下的诉请，合法有据，本院予以支持。关于逾期过户的违约金，秦海琪、侍守浩主张按总房价的日万分之五计算，本院结合合同履行程度、守约方的实际损失、违约方的违约行为等因素及童某2、童1抗辩违约金过高的意见，酌情调整违约金的计算标准为总房价的日万分之二。秦海琪、侍守浩自愿将逾期违约金计算起点调整为起诉书副本送达之日即2021年1月16日起算，符合合同约定，本院予以照准。秦海琪、侍守浩愿意向童某2、童1支付剩余购房款59万元，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十三条、第二十七条第一款、第一百六十二条及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告童某2、童1应继续履行与原告秦海琪、侍守浩签订的《上海市动迁安置房买卖合同》，并应于本判决生效之日起十日内协助原告秦海琪、侍守浩办理上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将房屋过户至原告秦海琪、侍守浩名下；二、被告童某2、童1应于本判决生效之日起十日内支付原告秦海琪、侍守浩自2021年1月16日起至实际过户之日止的逾期过户违约金，以1,790,000元为基数，按日万分之二标准计算；三、原告秦海琪、侍守浩应于上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至其名下之日向被告童某2、童1支付房价款590,000元(已付至本院)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，保全费5,000元，合计诉讼费5,025元，由被告童某2、童1负担。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二一年四月二十九日书记员 施娇娇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、2017年《中华人民共和国民法总则》第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。第二十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。第二十七条父母是未成年子女的监护人。……第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。三、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。