淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1071号原告（反诉被告）：卓磊，男，汉族，1983年10月11日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：许士广，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告（反诉原告）：程娟，女，汉族，1969年9月12日出生，住淮安市清江浦区。被告（反诉原告）：程明超，男，汉族，1962年11月16日出生，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：王晓婷，江苏天帆律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐守卫，江苏天帆律师事务所实习律师。第三人：淮阴区中运房产信息服务部，住所地淮安市淮阴区黄河花园**，统一社会信用代码92320804MA1TXTFU59。经营者：靳德花，女，汉族，1981年3月1日出生，住淮安市淮阴区。原告（反诉被告）卓磊与被告（反诉原告）程娟、程明超，第三人淮阴区中运房产信息服务部（以下简称：中运房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月24日公开开庭进行审理。卓磊及其委托诉讼代理人许士广，程娟及其委托诉讼代理人王晓婷，第三人中运房产经营者靳德花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓磊向本院提出诉讼请求：1、判决被告协助将位于淮安市清江浦区淮洲宾馆宿舍1#601室房屋（不动产权证号为字第××号）不动产权变更登记在原告名下；2、判决被告支付违约金暂计39300元（以房屋总价款131万元基数，按照每日千分之一，自2020年12月11日计算至2021年1月10日）；3、判决被告承担律师费8000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年10月29日，经第三人居间服务，原、被告签订了《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》一份，合同约定：甲方将所有的位于淮安市清江浦区淮洲宾馆宿舍1#601室房屋（面积89.87平方米）以总价款131万元出售给乙方；合同签订之日起，乙方应向甲方支付定金10万元，剩余房款121万元，于甲方委托公证当天一次性支付给甲方。合同签订当日，原告向被告支付定金10万元，原告后于2020年12月9日、10日约被告去公证处办理公证事宜，被告拒不办理。原告于2020年12月28日向被告邮寄《律师函》一份，催告被告履行合同义务，被告于次日签收，但是仍未配合原告办理公证事宜。被告该行为已经构成根本违约，为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告程娟、程明超辩称：被告不存在违约，而是因原告违约导致本案合同应予解除，请求驳回原告的诉讼请求，理由是：1、原、被告双方签订房屋买卖合同约定2020年12月10日前支付剩余购房款121万元，但原告未按约定支付已构成根本违约；2、2020年12月9日、10日被告两次按约到公证处办理公证，但原告未按合同约定支付剩余房款，另又提出不符合淮安市的购房政策，未取得购房资格，无法办理房产过户，要求被告同意将房屋的任意处置权公证给原告，从而达到其躲避税收炒房的非法目的，还提出被告要配合原告以被告名义办理银行抵押贷款，待其取得购房资格后再办理过户，而签订合同时，原告并未告诉其不具备购房资格是限购人员，原告的公证内容要求明显超出了合同范围，侵害了被告的合法权利，最终双方因对公证范围未达成一致未能办理公证。后被告多次要求原告支付房款将房屋办理过户，但原告一直未能办理，综上被告不存在违约，而是因原告违约导致合同解除，被告不应继续协助办理过户及支付违约金，故请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告程娟、程明超诉称：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2020年10月29日签订的《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》；2、判决反诉被告支付违约金131000元；3、判决被告承担律师费20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年10月29日，经第三人居间介绍，原、被告签订《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》，约定房屋转让价款为131万元，签订当日支付定金10万元，剩余房款121万元于2020年12月10日前支付，所有款项支付后，双方办理公证，并注明反诉被告在2020年12月10日前未付款，反诉被告违约，定金不退，反诉原告有权解除合同并要求支付总房款的百分之十作为违约金。2020年12月9日、10日，反诉被告联系反诉原告办理公证，但反诉被告未按照约定支付剩余房款121万元，并提出自身不符合淮安限购政策，未取得购房资格，无法办理过户，要求反诉原告同意将房屋任意处置权归反诉被告所有，并配合反诉被告以反诉原告的名义办理银行贷款，待其取得购房资格后再办理过户手续。因此，反诉原告认为公证侵害其合法权益，未同意反诉被告的不合理要求，最终双方因公证范围未达成一致。反诉原告认为，双方在签订房屋买卖合同时约定的公证，是指公证双方签订买卖合同真实性和支付房款的事实，并非同意公证授权反诉被告享有涉案房屋的处置权，反诉被告的未按照合同约定支付购房款并提出不合理要求，其行为构成违约，应该承担违约责任，特向贵院提起反诉，请求依法支持。反诉被告卓磊辩称：案涉房屋起初由他人打算以130万元购房，反诉被告看中该房屋后便与反诉第三人进行沟通，打算购买该房屋，但名下已没有购房资格，但愿意多出1万元，条件是先办理公证手续，待名下有资格后再办理过户，第三人将上述信息如实告知反诉原告，反诉原告欣然接受，在2020年10月29日签订涉案购房合同，为此三方第一次于2020年12月9日去兴业银行先开户，开户用于以反诉被告的名义办理贷款，该账号用于接收贷款，同日去淮阴区公证处办理公证，反诉原告以各种理由不予配合，在第三人沟通协调下，反诉原告同意再次办理，次日2020年12月10日前往淮安市公证处办理涉案房屋处置权公证，反诉原告再次不予配合，事后2021年1月5日双方一同前去第三人处协商如何处理，协调过程中反诉原告明确表示将涉案房屋过户到反诉被告名下，因此反诉被告于2021年1月27日在淮安市住房和城乡建设局出具了购房资格证明，出具后立即告知第三人要求反诉原告协助办理过户手续，反诉原告明确表示涉案房屋不予出售。根据案涉合同约定：反诉原告将涉案房屋处置权公证在反诉被告名下后，反诉被告将款项一次性支付给反诉原告。当日反诉被告已经将尾款121万元准备齐全，关于公证内容问题，反诉原告称与事实不符，双方约定公证，将涉案房屋的处置权公证在反诉被告名下，授权买方日后办理过户事宜，涉案合同经双方签订后即成立有效，支付款项通过银行转账流水便可证明客观事实，因此按照反诉原告的陈述的公证内容，该公证毫无意义，从反诉原告12月9日前往兴业银行开户的行为来看，也可以说明其对公证的内容是知悉的，因此反诉被告并不构成违约，反而是反诉原告构成根本违约，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。第三人中运房产辩称：在涉案合同签订前已经告知原、被告双方情况，原告无购房资格，愿意加价1万元做委托公证购买此房，经双方协商一致，签订该购房合同。合同约定2020年12月9日前双方一起到银行开卡，并将此卡办好交给买方，于2020年12月10日前办手续。后双方一起去淮阴区公证处办理公证手续未果，12月10日双方再次去办理公证亦未果。根据原、被告举证、质证以及第三人陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：涉案房屋健康东路1幢601室系被告程娟、程明超共同共有。2020年10月29日，原告卓磊（买房方，乙方）与被告程娟、程明超（卖房方，甲方）签订《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：甲方将其所有的位于淮安市清江浦区房屋出卖给乙方，该物业的建筑面积为89.87平方米，房屋所有权证或不动产权证证号为字第200204382号；甲乙双方同意该物业总价款为131万元，此价格包括甲方买入该物业已支付的维修基金、一手房契税、双供费用，该物业过户时产生契税、个人所得税由乙方承担；本合同签订之日起，乙方应向甲方支付定金10万元，作为购房担保，如因甲方、乙方违约或自愿解除合同未能交易成功的，违约方按本合同第五、六条的约定承担违约责任；剩余房款121万元乙方于该物业委托公证当天一次性支付给甲方；为督促甲方及时履约，甲方于签订当日预留1万元作为房屋交接尾款至丙方处，此款在甲方实际交付房屋，结清应付费用，房地产权全部过户至乙方名下之日结清；甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料造成刻意逾期办理交易、按揭等买卖相关手续如：逾期交付房产、逾期支付房款等违约行为，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。2020年12月20日前乙方全款不到位，乙方违约，定金不退。补充约定事项（对以上条款的变更约定效力优先于原约定）：卖方保证在签订合同时小学学位和中学学位空置，房子没有抵押，没有任何产权债务纠纷，若与事实不符赔偿此房总价款的20%给买方，买方保证全款购房，留下挂机空调2台……甲方提供银行卡一张（由乙方放贷款用）（空卡），用完立即还给甲方。原、被告及第三人均在该合同上签字并盖章确认。原告卓磊于签订合同当日支付两被告定金10万元。原告卓磊的中国农业银行卡内于2020年12月9日当日余款为1295994.36元。两被告于该日亦前往兴业银行办理银行卡一张。2020年12月9日、10日，原告卓磊分别约两被告去淮阴区公证处、淮安市公证处办理公证手续。因原、被告双方对于公证的内容发生分歧，均办理无果。2020年12月23日，被告程娟向原告卓磊发出《催告函》一份，载明：“……根据合同支付条款相关约定，你方应当于2020年12月10日前将剩余房款121万元一次性交付我方，并于当日双方共赴淮安市清江浦区房地产交易中心办理产权过户手续，然而，你方在合同约定的期限内并未按约交付房款，办理过户手续，为此我方郑重催告你方：务必于2020年12月28日17时交付剩余房款121万元并与我方赴相关房地产交易中心办理产权过户手续……若你方仍不配合，该催告函期限届满日即视为你方在该房产买卖交易中根本违约，我方将按照合同第五条约定要求你方承担违约责任……”2020年12月28日，原告卓磊委托江苏群汇知缘律师事务所律师向被告程娟、程明超发出《律师函》一份，载明：“……卓磊先生分别于2020年12月9日约你方去淮阴区公证处，于2020年12月10日约你方区淮安市公证处办理公证事宜。然而，你方两次推脱拒不办理，根据合同约定，你方已经构成违约……”。2021年1月27日，淮安市住房和城乡建设局开具《购房资格证明》一份，载明卓磊及其家庭成员卓辰宇可新购一套住房。另查，原告卓磊为本案诉讼委托江苏群汇知缘律师事务所律师许士广参加诉讼，支付律师费8000元。被告程娟、程明超为本案委托江苏天帆律师事务所律师王晓婷、徐守卫参加诉讼，支付律师费2万元。庭审中，两被告为证明原告在签订合同时并未告知其无购房资格，申请证人徐某,4出庭作证。证人徐某,4主要陈述内容：“我与被告程娟是朋友关系，签订合同当晚我去她家玩的，让我陪她去中介签合同，在场的有买卖双方和中介，当时他们怎么谈的我不清楚，具体说了什么也记不清了。卓磊买房并未告知程娟他没有购房资格，卓磊说公证一下钱……签合同的时候我在门口，中途接了一个电话，现场没有人提到购房资格问题……”原告卓磊质证：对证人证言三性不予认可，证人证言前后矛盾，她只是合同签订当日在场，而且其中途接电话，对于整个事实完整性其是不清晰的，很多内容也是该证人道听途说的，因此该证人的证人证言应不予采信；在签订合同之前，我方已经明确告知第三人，且第三人也告知被告我方的基本事实。两被告质证称：对证人证言三性予以认可，可以证明在签订合同时原告未告知其不具备购房资格，要求房屋不办理过户只公证，并且公证的内容为被告授权其对房屋的处置权，而原告到公证处提出公证房屋处置权的要求是发生争议的主要原因，并且根据正常的房屋买卖流程，当事人也不会认为公证是要求不办理过户，而是公证处置权，这超出了正常的交易习惯及认知范围。第三人中运房产质证：我们交谈的内容证人听的不全，她不了解谈合同的细节，对这个事情不了解。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成房屋买卖合同关系，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告卓磊按约支付两被告定金10万元，并于2020年12月9日准备剩余购房款121万元，两被告亦按约办理银行卡一张，表明双方为本案合同的履行均积极准备。关于双方买卖合同没有继续履行原因在于，双方对于合同约定“剩余房款121万元乙方于该物业委托公证当天一次性支付给甲方”中公证的内容发生分歧。原告卓磊及中介均认为公证的内容是将房屋处置权交给原告，两被告认为公证的内容是购房款的支付等内容。根据合同约定双方办理的是“委托公证”，通常理解应当是一方委托另一方办理相应的事项并授予另一方相应的权限，两被告所主张的公证是为了证明款项给付的内容显然不是合同所载的委托公证内容。两被告以此为此拒绝办理公证手续，对于合同未能继续履行负有主要过错。但原告及第三人在签订合同对委托公证的内容未予以明确，对于合同未能继续履行亦负有一定的过错。而本案中原、被告在合同中约定办理委托公证的主要原因是原告卓磊在签订合同中不具备购房资格所致，原告于2021年1月27日已经取得购房资格证明，并直接要求将涉案房屋变更登记在原告名下，符合双方签订房屋买卖合同的本意，合同履行亦不存在障碍，故原告卓磊要求两被告协助其将位于淮安市清江浦区淮洲宾馆宿舍1#601室房屋（不动产权证号为字第××号）不动产权变更登记的诉请，本院予以支持。现反诉原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，依据不足，本院不予支持。房屋买卖合同既约定了卓磊应当于2020年12月10日前支付剩余房款121万元，又约定剩余房款121万元于该物业委托公证当天一次性支付，表明买卖双方应当在2020年12月10日前办理委托公证，并支付剩余房款。由于两被告未按约定协助办理委托公证手续，原告卓磊也未支付剩余房款，结合双方过错程度及案件情况，故对双方要求对方支付违约金及律师代理费的诉请，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告卓磊于本判决生效之日起五日内一次性支付被告程娟、程明超剩余购房款121万元，被告程娟、程明超于收到该购房款十日内协助原告卓磊将位于淮安市清江浦区淮洲宾馆宿舍1幢601室房屋（不动产权证号为字第××号）不动产权变更登记在原告卓磊名下；二、驳回原告卓磊其他诉讼请求以及反诉原告程娟、程明超的诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费492元，保全费520元，合计1012元，由原告卓磊负担，反诉受理费8974.5元，由反诉原告程娟、程明超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年四月二十六日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。