陕西省山阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕1024民初1148号 原告（反诉被告）：山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司，住所：陕西省商洛市山阳县。统一社会信用代码9161XXXXXXXXXXXX。 法定代表人：储成龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡一，陕西书宝律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王林，男，汉族，1962年3月18日出生，住陕西省山阳县，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：侯衍松，陕西丰阳律师事务所律师。 第三人：张宏军，男，汉族，1964年12月18日出生，住陕西省山阳县，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 第三人：何增会，男，汉族，1974年7月25日出生，住陕西省山阳县，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX 原告（反诉被告）山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司（以下简称山阳粮食经营公司）与被告（反诉原告）王林及第三人张宏军、何增会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序审理。在诉讼中，被告王林于2018年11月15日提出反诉，本院决定合并审理。因本案案情复杂，遂转为普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。山阳粮食经营公司法定代表人储成龙及其委托诉讼代理人胡一，王林及其委托诉讼代理人侯衍松，第三人张宏军、何增会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山阳粮食经营公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除与被告王林签订的《漫川粮站整体租赁合同》；支付租赁费截止2019年12月31日租金共计134137元（其中2018年4月1日起到2019年3月31日的租赁费76650元；2019年4月1日-2019年12月31日为57487元；2020年1月以后的租金按照实际发生的租金计算）；按月利率9.6‰计算违约金共计15452.64元。2、要求被告及第三人腾出房屋。事实和理由：2010年3月11日，原告山阳粮食经营公司与被告王林签订《漫川粮站整体租赁合同》第三条：租赁期15年，自2010年4月1日起至2025年3月31日；第四条：承包租赁费用前五年整体租赁费每年7.3万元，前两年租赁费在签订合同之日一次性交清，后十三年在每年租赁到期前10日内交清下年租赁费，第二个五年按上一轮承包费上浮5%，第三个五年按第二个五年承包费上浮5%；第九条：下列情况则合同解除，乙方必须无条件在甲方指定的时间内撤离，甲方有权按时收回房屋。1、乙方不按双方约定的条款按时缴纳租赁费和擅自改变用途的，2、未经甲方同意，擅自转租的。被告王林将租赁的房屋转租给第三人张宏军、何增会并达成《漫川清韵山庄转租合同》，转租时间2014年7月1日起至2018年8月30日止。由于被告不履行缴纳房租义务，2017年6月1日原告向法院起诉并达成调解协议，由被告王林于2017年8月20日前给付2016年4月1日起至2018年3月31日止的租金153300元，但被告王林至今未履行调解书内容，属严重违约行为。因被告不按时交纳租金，不积极履行合同义务，致使合同目的不能实现，符合法律规定的解除合同条件。被告与第三人达成的转租协议在2018年8月30日已届满，要求被告及第三人及时腾出房屋。 被告王林辩称，1、原告起诉被告王林拖欠租金的事实成立，租金按照租赁合同计算由王林支付；2、房屋转租给本案第三人使用是由本案原、被告和第三人共同达成的协议；造成合同不能履行有诸多原因，漫川关因古镇改造道路不通，违约责任不在王林而是其它原因造成，所以原告要求违约金不能成立；3、终止合同虽然有违约规定，但是违约不是王林造成的，按协议履行；4、同意解除合同，但是应该按反诉及鉴定结论进行合理的赔偿。 第三人张宏军、何增会述称，第三人与原告没有合同关系，房屋现在空着，门由其锁着，从2018年9月1日之后粮食局去算完账之后就没营业了。腾房也是给王林腾房，王林把钱给付清就立即走人。 反诉原告王林向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告漫川粮站改造投资款310万元。事实和理由：反诉原告2014年3月11日与反诉被告签订《漫川粮站整体租赁合同》，在合同签订后，反诉原告按反诉被告要求对粮站原危房进行整体改造、规划、新建仿古装修、绿化等共投入资金620万元，建起五星级旅游酒店，酒店建成后反诉原告一直经营至2014年6月。后征得反诉被告同意转租给第三人张宏军、何增会经营。反诉原告建设酒店使用期限为60年，而租赁合同期为15年，现仅8年多，还有7年使用期限，反诉被告终止合同反诉原告同意，但反诉被告应支付反诉原告投资建设款310万元。 反诉被告山阳粮食经营公司辩称，鉴定结论是218万多，鉴定分为三部分，王林所建房屋鉴定是90多万，这个我们没有什么意见。装修鉴定125万多有异议。1、鉴定结论是以王林提供的花费单作为鉴定依据，没有原告的签字；2、根据合同约定，合同解除装修费用不予赔偿，解除合同王林也是同意的。3、合同已经履行了9年，还有六年，如果判决装修费也要考虑后六年的期限。装修部分有一部分不是王林装修的要扣除；水井、火锅店女儿墙、厕所女儿墙是反诉被告施工，应予扣除。 第三人张宏军、何增会述称，原、被告双方之间事情与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对山阳粮食经营公司提供《漫川粮站整体租赁合同》、《漫川清韵山庄转租合同》、（2017）陕1024民初593号调解书，王林提供的《漫川粮站整体租赁合同》、《资产评估报告书》，当事人对真实性无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月11日，山阳粮食经营公司（租赁方，甲方）与王林（承租方，乙方）签订《漫川粮站整体租赁合同》，合同约定“一、租赁范围：甲方将漫川粮站临街招待所三层楼及院内大部分场地和库房，办公楼二楼（不含一楼，待一楼的房屋租赁合同到期后优先租赁给乙方，租赁费另行商谈），整体租赁给乙方，院内场地和库房界址以厕所通道以南至供销社北面粮站院内所有库房，北边具体界址以前招待所北外墙线端进。二、租赁形式：实行整体租赁，不分开租赁，未经甲方同意乙方不准转租。三、承包期限：本合同租赁期为15年，从2010年4月1日起至2025年3月31日止。四、承包费用：承包费一定五年不变，前五年整体租赁费每年7.3万元（其中前宾馆部分每年3万元，后院内库房部分每年4.3万元），前两年租赁费在签订合同之日一次性交清，后十三年在每年租期到期前10日内交清下年的租赁费，第二个五年按上一轮承包费上浮5%，第三个五年按第二个五年承包费上浮5%。五、乙方必须对院内进行绿化、美化及地面水泥硬化，对库房墙面和屋面进行仿古改造，所产生的费用均由乙方自理。六、因乙方使用不当或人为导致房屋损坏的，乙方有责任按甲方提供使用时的标准在三日进行修复。乙方无法修复或三日内不予修复的，甲方修理，费用由乙方承担。若遇自然灾害或人力不可抗拒原因损坏的，另行协商修复。七、租赁期所发生的环境卫生费、治安费和其它各种费用全部由乙方负责。八、乙方要高度重视安全经营工作，必须采取有效措施保障财产、人身安全，在租赁期内凡出现任何不安全事故，均由乙方承担全部责任。九、如遇以下情况则合同解除，乙方必须无条件的在甲方指定的时间内撤离，甲方有权按时收回房屋。1、乙方不按双方约定的条款按时缴纳租赁费和擅自改变用途的；2、未经甲方同意，擅自转租的；十、由于政策的原因或人力不可抗拒的原因（如依法拆迁和自燃灾害），导致甲方无法继续履行本合同的。甲方可适当考虑给予乙方赔偿。十一、租赁期满，乙方必须全部及时向甲方移交所租赁的原有房屋和场地，逾期不归还房屋和场地的，除补交占有期间的租金外，还应当向甲方偿付违约金，双方商定违约金标准为按实际多占天数的3倍租金惩罚；合同到期后，乙方必须无偿拆除临时建筑物，将房屋场地恢复原状，其费用自理。十二、租赁到期后，乙方如欲续租的，应以书面方式在租期结束前两个月提出续租申请。在同等条件下，乙方有优先承租权。乙方未按规定提出续租申请的，视为放弃续租和优先承租权。双方未在本合同到期一个月前达成续租合同的，视为乙方放弃续租。合作愉快，希望双方恪守合同条款，无特殊情况和私自终止合同的按违约对待，违约方向另一方赔偿违约当年房租3倍的罚金。十三、本合同未尽事宜，按《合同法》的有关规定，经双方协商解决。十四、本合同自签订之日起生效。”，合同上租赁方加盖有山阳粮食经营公司公章，承租方有王林签字，山阳县粮食局作为鉴证方加盖有单位公章。王林承租案涉房屋及院落后，对部分租赁物进行了改造和装饰装修，并在院落内新建了房屋建筑等。2014年7月1日，王林作为转租方与承租方张宏军、何增会签订《漫川清韵山庄转租合同》，将案涉租赁物转租第三人经营，转租时间从2014年7月1日至2018年8月30日，山阳粮食经营公司在该合同上加盖单位公章，山阳县粮食局作为鉴证机关加盖有单位公章。因王林与张宏军、何增会间尚存在经济纠纷，案涉租赁物现由第三人锁门实际控制。 因王林未按合同约定向山阳粮食经营公司交纳租金，2017年6月1日，山阳粮食经营公司向本院提起诉讼，要求王林支付租金，经本院主持调解，双方当事人达成调解协议，约定由王林于2017年8月20日前给付山阳粮食经营公司2016年4月1日起至2018年3月31日期间的房屋租赁费153300元。调解书生效后，王林未能履行调解协议内容，现仍拖欠山阳粮食经营公司从2016年4月1日至今的租赁费。 山阳粮食经营公司2018年10月23日起诉后，王林提出反诉，并申请对案涉租赁物改造、重建、装饰装修等所投入的财产价值进行评估。2018年12月3日，山阳粮食经营公司向本院出具书面《意见书》，“同意接收王林在租赁物院落内所建房屋”。经商洛市中级人民法院委托，陕西华夏资产评估有限公司于2019年10月10日作出陕华夏评报字［2019］第019号资产评估报告书，并分别对山阳粮食经营公司及王林对资产评估报告书提出的异议进行了书面答复。评估结论为“王林整体租赁原山阳县漫川粮站房屋后改造、重建等投入的财产价值在评估基准日2019年8月8日的市场价值为2181280元，包括房屋建筑物类评估价值2170955元，其中房屋建筑物净值914373元，构筑物及其他辅助设施净值1256582元；生产性生物评估净值10325元。在审理中，经山阳粮食经营公司法定代表人与王林对评估报告书逐项审核核对，对报告书中房屋建筑物净值914373元，生产性生物评估净值10325元及构筑物及其他辅助设施评估值981524元的财产同意由山阳粮食经营公司予以接收利用，其余评估值275058元的财产不同意接收利用。 本院认为，对本诉部分。山阳粮食经营公司与王林签订的《漫川粮站整体租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立且生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自义务。山阳粮食经营公司将案涉房屋整体出租给王林使用，王林应按合同约定使用租赁物并按合同约定期限交纳租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定。本案王林在合同约定的交纳租金期限届满后，未能履行合同约定交纳租金义务，山阳经粮食经营公司就租金起诉本院调解生效后，王林仍未能履行交纳租金的合同义务，属违约行为，现山阳粮食经营公司起诉要求解除合同，符合合同约定和法律规定，且王林也同意解除合同，故山阳粮食经营公司请求解除与王林签订的《漫川粮站整体租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，该合同自本判决生效之日起解除。 王林在租赁期间，将承租的租赁物经山阳经粮食经营公司及主管机关山阳县粮食局同意转租给第三人张宏军、何增会，现案涉租赁物由第三人实际控制，因王林与第三人之间的合同履行期间亦届满，故山阳粮食经营公司与王林签订的《漫川粮站整体租赁合同》解除后，王林和第三人张宏军、何增会应向山阳粮食经营公司腾退并交付租赁物。王林和第三人张宏军、何增会之间的纠纷应通过正当方式解决。 山阳粮食经营公司请求王林支付租金134137元（包括2018年4月1日起到2019年3月31日的租赁费76650元；2019年4月1日-2019年12月31日为57487元），2020年1月以后的租金按照实际发生的租金计算，王林对该项请求及租金数额不持异议，本院予以支持。2018年3月31日前租金已经法院生效的调解书确认，应按调解书执行。按合同约定，第二个五年按上一轮承包费上浮5%，第三个五年按第二个五年承包费上浮5%，故2018年4月1日至2020年3月31日期间租金按年（73000元上浮5%计算）76650元计算，2020年4月1日后占用费按年76650元上浮5%计算。 山阳粮食经营公司要求王林给付欠付租金134137元按农村商业银行贷款利率9.6‰计算的违约金共15452.64元，因双方在合同中并未约定租金逾期支付的违约责任条款，庭审后谈话中，双方均认可以134137元为基数(其中76650元从2018年4月1日起至2019年12月31日期间；57487元从2019年4月1日起至2019年12月31日期间)按中国人民银行同期同类银行贷款利息计算违约金，本院予以支持。 反诉部分。反诉原告王林请求判令反诉被告山阳粮食经营公司支付租赁期间对漫川粮站改造投资款共310万元。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”的规定，本案合同解除因王林违约未能按时交纳租金所致，王林属违约方。本案审理中，山阳粮食经营公司向本院出具书面意见书，同意接收王林在租赁物院落内所建房屋；经山阳粮食经营公司法定代表人与王林对评估报告书逐项审核核对，认可并同意接收利用评估报告书中的部分财产，价值1906222元，故合同解除后，山阳粮食经营公司应补偿王林1906222元；对评估报告书中其它部分山阳粮食经营公司不同意接收利用，王林要求山阳粮食经营公司赔偿的请求本院不予支持。王林反诉请求其他部分，未能提供证据证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司与被告王林签订的《漫川粮站整体租赁合同》自本判决生效之日解除； 二、被告王林及第三人张宏军、何增会腾空所租赁房屋及院落交付原告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司； 三、被告王林给付原告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司自2018年4月1日起至租赁物实际交付之日止的租金（占用费）（租金数额计算为：2018年4月1日至2020年3月31日期间租金按年76650元计算，2020年4月1日后占用费按年76650元上浮5%计算）； 四、被告王林支付原告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司欠付租金134137元(其中76650元从2018年4月1日起至2019年12月31日期间；57487元从2019年4月1日起至2019年12月31日期间)按中国人民银行同期同类贷款利息计算的违约金； 五、反诉原告王林在承租院落内所建房屋及装饰装修（以双方确认的山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司同意利用且已补偿的部分）归山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司所有，由反诉被告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司补偿王林1906222元； 六、驳回原告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告王林其他反诉请求。 上述法律义务限于本判决生效后十日内履行。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，反诉费15800元，山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司负担9500元，王林负担6800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  李传宏 审 判 员  王 鹏 人民陪审员  朱引芳 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  崔 泽 1