江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初13986号原告：江阴泓泰置业有限公司，住所地江苏省江阴市夏港街道普惠村。法定代表人：刘伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王妍敏、刘印，法尔胜集团公司律师事务部律师。被告：奚芬洪，女，1979年10月20日出生，汉族，户籍地浙江省天台县，现住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：叶行印，男，1975年10月14日出生，汉族，户籍地浙江省天台县，现住江苏省江阴市。原告江阴泓泰置业有限公司（以下简称泓泰公司）诉被告奚芬洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泓泰公司的委托诉讼代理人王妍敏、被告奚芬洪及其委托诉讼代理人叶行印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除泓泰公司与奚芬洪签订的《泓家汇商铺租赁合同》；2.判令奚芬洪将承租的房产腾迁并交还泓泰公司；3.判令奚芬洪支付结欠的承租金及物业费合计203140元（计算至2019年9月4日，其中承租金为172329元、物业费为30811元）；4.判令奚芬洪支付房产的占有使用费，从2019年9月5日起按每日1220元计至被告将房产腾迁并交还之日止；5.判令奚芬洪按照合同约定承担违约金486256元；6.判令奚芬洪承担本案诉讼费用。事实和理由：泓泰公司与奚芬洪于2019年4月20日签订了《泓家汇商铺租赁合同》，由奚芬洪承租泓泰公司坐落于××路××号××层的部分商铺共计建筑面积约1545ｍ²，租赁期自2019年1月1日至2023年12月31日（奚芬洪于2018年12月31日前已实际占用相关商铺，2018年前的租金和物业费已经结清）。2019年起的租金奚芬洪仅支付100000元，余款一直未付。截至2019年9月4日，奚芬洪共计结欠泓泰公司租金172329元（其中2019年1月1日-2019年6月30日结欠租金100000元、2019年7月1日-2019年9月4日结欠租金72329元），物业费30811（2019年1月1日-2019年9月4日结欠物业费30811元）。泓泰公司曾多次向奚芬洪催要上述款项，但奚芬洪迟迟不肯支付。根据《泓家汇商铺租赁合同》相关条款约定，奚芬洪拖欠租金超过15天，泓泰公司有权解除合同、收回商铺，且奚芬洪应承担相当于第五年度一年租金及物业费的违约金（即486256元）。2019年7月31日泓泰公司向奚芬洪的知足堂足浴店内送达了《解除租赁合同通知书》，并通过微信的形式发给奚芬洪，但奚芬洪不予理睬。2019年8月14日，泓泰公司委托法尔胜集团公司律师事务部向奚芬洪邮寄送达了《律师事务函》要求奚芬洪腾空商铺、支付结欠的租金等，但奚芬洪仍未支付上述款项，并且对泓泰公司行使合同解除权的行为不予理睬。泓泰公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。奚芬洪辩称：结欠泓泰公司租金和物业费是事实，但因其经营的足浴店楼上的健身房太吵影响其经营，她和泓泰公司工作人员说将楼上的事情协商好后再付剩余租金。她在受让足浴店的时候已经知道楼上有健身房了。但泓泰公司两次断电造成她停止营业，要求泓泰公司承担她的各项损失，不同意解除合同。本院经审理认定以下事实：五星路565号301室、302室、304室-331室房屋初始登记在泓泰公司名下。2019年4月20日，泓泰公司、夏勇、奚芬洪签订《协议书》一份，约定：2014年3月7日，泓泰公司与赵阳签订《泓家汇商铺租赁合同》，泓泰公司将位于泓家汇生活广场565号三楼的部分商铺（以下简称租赁标的房屋）出租给赵阳；2016年1月4日，泓泰公司、赵阳、夏勇签订协议书约定承租方由赵阳变为夏勇，租期至2019年6月30日，夏勇租赁标的房屋用于经营“知足堂足浴馆”；奚芬洪于2018年12月31日前已受让夏勇《泓家汇商铺租赁合同》项下的权利义务，即奚芬洪实际承租了租赁标的房屋，并由奚芬洪实际负责“知足堂足浴馆”的经营，对外享受权利、承担义务；夏勇已将结欠泓泰公司的2018年12月31日前的租金全部支付给泓泰公司……鉴于以上情况，三方约定如下：夏勇于2019年1月1日向泓泰公司提出提前解除《泓家汇商铺租赁合同》，泓泰公司同意该合同于2019年1月1日提前解除；泓泰公司与奚芬洪就租赁标的房屋的租赁事宜另行签订新的《租赁合同》明确双方的权利义务，租赁期间双方一致确认从2019年1月1日开始，夏勇已支付的50000元押金转为新的《租赁合同》中奚芬洪需支付的押金；泓泰公司与奚芬洪新的租赁合同生效后，新产生的租赁房屋的物业费由奚芬洪直接向泓泰公司交纳等内容。同日，泓泰公司与奚芬洪签订《泓家汇商铺租赁合同》一份，约定：泓泰公司将坐落于××路××号××楼××层××平方米的商铺出租给奚芬洪，租期自2019年1月1日起至2023年12月31日止；奚芬洪承租该商铺用于经营知足堂足浴；第一年上半年租金自2019年1月1日至2019年6月30日计200000元奚芬洪在签订本合同时一次性交给泓泰公司，第一年下半年租金自2019年7月1日至2019年12月31日计200000元在第一年上半年租金到期30天前支付给泓泰公司，第二年、第三年租金不变，第四年租金为420000元，第五年租金为441000元；第一年物业费自2019年1月1日起至2019年12月31日计45256元奚芬洪在签订本合同时一次性交给泓泰公司，以后每年物业费均在前一年物业费到期30天前支付给泓泰公司；奚芬洪必须依约缴纳租金及其他费用，如拖欠租金或物业费超过15天，泓泰公司有权解除本合同、收回商铺，奚芬洪需结清相关拖欠款项，且泓泰公司有权向奚芬洪主张相当于一年租金及物业费（按第五年整年486256元计算）的违约金，且奚芬洪无权要求返还押金；合同解除之日，奚芬洪应负责将租赁商铺交还泓泰公司，奚芬洪基础装修部分归泓泰公司所有，奚芬洪不得损坏，奚芬洪搬出租赁商铺内的活动营业设施、装饰物、添置物时不得损害商铺建筑和泓泰公司的设备、设施，所需一切费用均由奚芬洪承担等内容。合同签订后，奚芬洪仅支付2019年上半年度的部分租金100000元，剩余租金及2019年度的物业费均未支付。2019年7月31日，泓泰公司向奚芬洪发送《解除租赁合同通知书》，载明：“您已累计拖欠租金300000元（2019年上半年拖欠100000元，2019年下半年拖欠租金200000元）及物业费45256元，我公司多次催要，您迟迟不肯支付拖欠的相关费用。现通知您：《泓家汇商铺租赁合同》于本通知书送达之日起正式解除，不再履行，我公司有权收回相关商铺另行出租；您应于2019年8月4日前向我公司结清拖欠的相关费用，并在前述期限内完成相关费用缴纳后将相关商铺腾空（搬出您在租赁商铺内的所有活动营业设施、装饰物和添置物），否则应视为您自愿放弃相关商铺内的所有物品，我公司有权自行封存、拆卸、处置且不负任何法律责任等。”2019年8月15日，泓泰公司又委托法尔胜集团公司律师事务部向奚芬洪发送《律师事务函》，再次要求奚芬洪于2019年8月20日前结清拖欠的相关费用并将商铺腾空。2019年9月21日泓泰公司具状起诉来院。审理中，泓泰公司明确奚芬洪交纳的押金50000元可以在本案中返还给奚芬洪，从奚芬洪应支付给泓泰公司的租金中抵销，泓泰公司撤回要求奚芬洪支付物业费的诉讼请求，并变更第5项诉讼请求为要求奚芬洪支付违约金150000元。以上事实，有协议书、泓家汇商铺租赁合同、解除租赁合同通知书、微信聊天记录、律师事务函、邮寄凭证、房屋初始登记证及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，泓泰公司与奚芬洪签订的《泓家汇商铺租赁合同》及《协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，又无其他法定的无效情形，应认定为合法有效。合同成立生效后，双方均应按合同的约定全面、适当地履行合同的义务。《合同法》规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时生效，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，奚芬洪陈述未交付房租系其租赁房屋的楼上的健身房太吵影响其经营、她和泓泰公司协商好解决楼上的事情后再交租金未有证据提供，而奚芬洪却有不按约支付房租金的根本违约行为。奚芬洪已逾期交付租金超过15天，故泓泰公司有权按照合同约定行使合同解除权。泓泰公司于2019年7月31日向奚芬洪发送《解除租赁合同通知书》，奚芬洪于同日收到，故双方的合同已于2019年7月31日解除。《合同法》规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同已解除，双方在合同中对已形成附合的装饰装修物的处理也进行了明确约定归泓泰公司所有，故奚芬洪应将租赁房屋内其经营的“知足堂”内的活动的营业设施、装饰物和添置物搬离租赁房屋，并应按照合同的约定支付租赁期间自2019年1月1日起至2019年7月31日止的租金233333.33元，奚芬洪已支付100000元，还需支付133333.33元。对于奚芬洪交付泓泰公司的押金50000元，泓泰公司同意在本案中返还奚芬洪。双方债务可互相抵销，故奚芬洪还应支付泓泰公司租金83333.33元。泓泰公司撤回物业费的诉讼请求，系其处分自己权利，本院予以尊重。奚芬洪陈述泓泰公司停电造成其经营损失因其未提起反诉也未提供证据，故本院不予理涉。根据相关意见规定：房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人赔偿房屋占有期间的损失。双方合同已于2019年7月31日解除，故奚芬洪应支付自合同解除之日起至实际搬离之日止按租金标准（每年400000元）计算的房屋占有使用费。《合同法》规定：合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除系合同的权利义务终止的情形之一，本案中双方对违约金进行了明确约定，故泓泰公司解除合同时依法有权选择违约金条款要求奚芬洪承担违约责任。现泓泰公司主动将违约金调整为150000元，系其处分自己权利，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认江阴泓泰置业有限公司与奚芬洪签订的《泓家汇商铺租赁合同》于2019年7月31日解除。二、奚芬洪应于本判决发生法律效力之日起10日内将位于江阴市××路××号××楼其经营的“知足堂”房屋内的动产搬离，并与江阴泓泰置业有限公司办理该房屋的交接手续。三、奚芬洪应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴泓泰置业有限公司租金83333.33元及自2019年8月1日起至房屋实际返还之日止按年租金400000元计算的房屋占有使用费。四、奚芬洪应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴泓泰置业有限公司违约金150000元。五、驳回泓泰公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10694元、财产保全费4520元，合计15214元（江阴泓泰置业有限公司已预交），由江阴泓泰置业有限公司负担10065元、由奚芬洪负担5149元（原告同意其预交的案件受理费中应由被告负担的部分由被告向其直接支付，本院不再退还），奚芬洪负担的部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴泓泰置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  任金花人民陪审员  祁平芳人民陪审员  孙永珍二〇二〇年九月十日书 记 员  周佳煜附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》：第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。