上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10890号原告：上海港汇房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：MikaelCarlDanielJaeraas，董事长。委托诉讼代理人：陆希立，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾炜程，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海沐馨健康管理咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：俞莲花。原告上海港汇房地产开发有限公司与被告上海沐馨健康管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告上海港汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆希立、顾炜程到庭参加诉讼。被告上海沐馨健康管理咨询有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海港汇房地产开发有限公司向法院提起诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《上海市房屋租赁合同(上海港汇恒隆广场办公楼1座)》(合同编号：XXXXXX)于2019年11月4日解除；2.判令被告向原告支付欠付的2019年10月1日至2019年11月4日租金144,761元；3.判令被告向原告支付欠付的2019年10月1日至2019年11月4日管理费23,908.80元；4.判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年10月31日电费1940.04元；5.判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年10月31日水费90元；6.判令被告向原告支付房屋占用费191,595.44元；以日租金的三倍(127,703.29元/30*3=12,770.33元)2019年11月5日至2019年11月19日；7.判令被告支付欠付的2019年10月、11月租金滞纳金23,212.85元，暂计至2020年3月12日，实际计算至被告清偿完毕所有欠付租金之日止；2019年10月1日起算，本金127,730.29元；2019年11月1日起算，11月本金17,030.71元，按日千分之一的标准计算；8.判令被告支付欠付的2019年10月、11月管理费滞纳金3383.85元，暂计至2020年3月12日，实际计算至被告清偿完毕所有欠付管理费之日止；10月份21,096元从10月1日起算，按日千分之一，11月份2812.8元从11月1日起算，按日千分之一；9.判令被告支付电费滞纳金263.61元，暂计至2020年3月12日，实际计算至被告清偿完毕所有欠付电费之日止；从2019年8月1日起，以715.02元计算，9月份671.28元，10月份552.84元，从每月的一号计算，以日千分之一计算；10.判令被告支付水费滞纳金12.31元，暂计至2020年3月12日，实际计算至被告清偿完毕所有欠付电费之日止；8月份35元，9月份30元，10月份25元，计算方式同第9项；11.判令被告向原告支付装修期(2018年10月1日至2018年11月30日)租金257,804.26元；12.判令被告向原告支付相当于基本租金、管理费之和的3倍违约金446,478.87元；13.判令被告向原告支付律师费42,000元；14.判令被告向原告支付房屋复原费193,508.50元；15.判令被告向原告支付公证费10,100元；16.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年,原告与被告签订了一份编号为[XXXXXX]的《上海市房屋租赁合同(上海港汇恒隆广场办公楼一座)》(以下简称《租赁合同》),租赁合同约定由原告将位于上海市徐汇区虹桥路XXX号港汇恒隆广场办公楼一座XXX、XXX房屋(以下简称系争房屋)出租给被告,租赁期限自2018年10月1日至2021年10月31日,基本租金为每月人民币128,902.13元(含税金额,因2019年国家增值税税率调整,后原告于2019年4月将租金调整为每月人民币127,730.29元)、管理费每月为人民币21,096元(含税金额);除租金起算日所在历月外,被告应在每月第一日前向原告预先缴付当月租金、管理费;若被告逾期支付租赁合同项下任何应付款项,或逾期支付、补足或重新缴纳保证金,且逾期超过十四(14)日的(无论原告有否向被告作出任何形式的催付),视为被告违约,原告有权采取解除合同、收回房屋、收回乙方的装修期租金、收取延迟支付款项千分之一每日的滞纳金、没收保证金、要求被告赔偿因违约遭受的损失等措施。《租赁合同》签订完毕后,原告向被告交付了该房屋。2019年10月1日起,被告开始拖欠房租及管理费等费用,原告多次向被告发出《催款函》、《再次催款函》等函件进行催款,但被告依然未履行《租赁合同》项下的付款义务,严重违反了合同的约定。因此,原告于2019年11月1日向被告发出了《解除合同通知书》,告知双方签订的《租赁合同》自2019年11月4日起提前解除,同时要求被告立即履行《租赁合同》下相应的义务及承担相应的违约责任。2019年11月4日,被告发出《关于解除合同通知书的回函》表示同意于2019年11月4日解除《租赁合同》,尽管如此,被告却依旧未履行《租赁合同》项下支付欠付款项及办理房屋移交手续等的相应义务。原告无奈于2019年11月12日向被告发送《解约善后事宜的函》,表示将自行收回房屋并将房屋恢复原状,由此产生的费用由被告承担。然被告依然未予履行该等义务,故原告于2019年11月19日以公证方式收回了该房屋。原告认为,被告擅自拖欠租金、管理费及其他费用的行为已经严重违反了《租赁合同》的约定,原告对《租赁合同》可以依法解除。在此情况下,被告应当根据《租赁合同》约定向原告支付拖欠的租金、管理费、电费、房屋占用费、滞纳金、装修期租金、违约金、房屋复原费、公证费、律师费等款项，故提出如上诉请。上海沐馨健康管理咨询有限公司未答辩。本院经审理认定事实如下：原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋租赁面积为310.24平方米，交付日为2018年10月1日，合同期自交付日起至2021年10月31日，装修期自交付日起至2018年11月30日止。每月租金128,902.13元(含增值税金额)，管理费21,096(含增值税金额)。房屋内由乙方发生的水费(如有)、电费、煤气费(如有)、通讯费用(如有)实际金额，乙方根据本合同规定应支付的所有其它条款及有关国家、地方规定应由物业使用人或承租方缴纳的费用。双方确认，于合同签订之日，公用事业费用标准为电费1.2元/度，水费6.00元/立方米。保证金等于三个月基本租金及三个月管理费之和为449,994.39元，商品质量保证金10,000元，公用事业费用押金10,000元，装修押金50,000元，装修押金在该房屋装修竣工、经甲方审核并通过政府部门验收后六十(60)日内无息发还。乙方声明其在签署本合同之前已经现场视察过该房屋,对该房屋及其现有装修及设施状况(见附件二)充分了解、表示满意并同意接受。双方同意附件二所列标准及甲方向乙方交付该房屋时所签署的房屋交接验收表为合同期(即为合同基本条款项下的“租赁期”)届满或提前解除时乙方向甲方返还该房屋之验收标准。除开业日所在的历月外,乙方须于每个历月的第一(1)日前向甲方预先缴付当月的基本租金。乙方须于本合同签署之时向甲方预付开业日所在历月尚余天数的基本租金,付款额为按当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方最后一次支付基本租金的付款额为按当月基本租金乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。除开业日所在的历月外,乙方须于每个历月的第一日前向甲方预先缴付当月的管理费。乙方须于本合同签暑之时向甲方预付交付日起至开业日所在历月最后一日的管理费。若交付日与开业日在同一个历月,付款额为按当月的管理费乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额;若交付日与开业日不在同一个历月,付款额为交付日所在历月的管理费乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的金额,加上余下完整历月的管理费之和。若乙方于装修期内无须支付管理费的,且乙方于装修期内提前开业的,乙方应于下一历月第一(1)日前补交提前开业期间的管理费。乙方最后一次支付管理费的付款额为按当月管理费乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。公用事业费用：乙方须按该房屋独立记录表所示,或按甲方向乙方提供的公共事业收款通知书或账单,在收到该等记录表、通知书或账单后十四(14)日内按甲方指定的付款方式支付所有在该房屋使用的水(如有)、电、煤气(如有)及通讯等费用。乙方应在合同期届满或提前解除前的三十(30)日内与管理处联系交回该房屋事宜,且应在合同期届满或提前解除日前至少七(7)日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方按甲方标准在该房屋或其周围安装装修围板,相关费用(标准参考附表三)由乙方承担。于合同期届满或提前解除时,乙方交回该房屋应符合如下状态并经甲方验收合格：(1)该房屋连同其内甲方提供的附属设施处在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态(合同期内该等设施的自然损耗除外);(2)该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除,该房屋整体整洁；及(3)若乙方曾进行任何特别项目工程的,甲方自行聘用承建商或乙方聘用甲方指定的承建商完成该等特别项目工程的恢复原状,乙方应结清由此引起的一切成本及费用。下列任何事件之一或多项发生,视为乙方违约：(1)乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项,或逾期支付、补足或重新缴纳保证金,且逾期超过十四(14)日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下,甲方有权选择采取以下一项或多项措施：(e)涉及延迟履行支付义务的,每延迟一日,向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算,直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；(j)涉及不按时交回该房屋义务的,每延迟一日,向乙方收取相当于本合同终止时所适用的每日基本租金3倍的占用费,并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失。甲方还有权进入该房屋,将遗留物品予以变卖,款项用于冲抵乙方应支付的任何款项或甲方损失；(q)提前解除本合同,收回该房屋,并取消乙方的装修期(无论乙方是否已享有)。在这种情况下,视为乙方自始不享有装修期,乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外,乙方还应向甲方支付相当于届时三(3)个月基本租金及三(3)个月管理费之和的违约金,违约金不足以弥补甲方损失的,乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣,而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的,甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣,或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何遗留物品；甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、甲方为本合同的签署已向中介或顾问支付的中介费或顾问费(如有)、装修期的租金及该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少,以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、甲方为寻找新租户向中介支付的中介费或顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。甲方采取以上一项或多项措施,不影响或减免乙方继续履行其于本合同下义务(特别是支付租金、管理费及其它费用)的责任。一方按照本合同须向另一方送达任何文件或通知，应以书面形式作出。乙方应以本合同附表二所载明的甲方通讯地址为送达地址。甲方可选择以本合同附表二所载明的乙方注册地址、通讯地址、营业地址、传真号、电邮地址或微信号为送达地址。以快递方式送达的，于投递快递次日被视为已送达收件人。附表二显示被告注册地址为中国(上海)自由贸易试验区奥纳路XXX号XXX幢XXX层XXX室，通讯地址及营业地址为上海市黄浦区592号5楼。合同附件二现有装修及设施状况约定了甲方交付房屋时的土建/精装标准以及机电设备。合同签订后，原告于2018年9月30日向被告交付了系争房屋。被告向原告支付了押金449,994.39元、装修押金50,000元、商品质量保证金10,000元、公用事业费用押金10,000元以及后续租金等费用。2019年10月1日开始，被告未向原告支付租金及管理费。2019年10月，原告称其当面向被告送达《催款函》，催讨2019年10月租金127,730.29元、2019年8月电费715.02元、2019年8月水费35元、2019年10月管理费21,096元。签收单上有个人签字但未签署日期。2019年10月22日，原告向被告邮寄《再次催款函》，催讨上述期间的租金并主张逾期支付的滞纳金。该函于10月24日送达至系争房屋处，于23日送达至南京西路XXX号XXX楼地址。2019年10月28日，原告向被告邮寄《催款及停水电函》，要求被告于2019年11月1日前支付欠款以及滞纳金，否则原告将采取中断水电供应等通知。2019年11月1日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，称因被告逾期支付租金、管理费及其他费用，被告的行为构成严重违约，自2019年11月4日起提前解除与被告的《租赁合同》，被告至迟于解除日与原告办理房屋交还手续，每延迟一日，应支付原告相当于每日租金3倍的占用费，此外被告需支付欠款、补交装修期租金并支付三个月租金及三个月管理费之和的违约金，对于保证金，亦应由原告全部没收或用于抵扣拖欠的相关费用。原告向上海市南京西路XXX号XXX楼地址(收件人毛某某沐馨)邮寄《解除合同通知书》，快递凭证显示2019年11月3日由他人代收；原告向上海市港汇一座XXX、XXX地址邮寄，快递凭证显示退回。原告提供网页截屏以及与被告法人微信截屏，拟证明上海市南京西路XXX号XXX楼地址系被告公司网站显示的地址，且被告法人曾将该地址通过微信告知原告。2019年11月12日，原告向被告注册地邮寄《关于：贵公司未履行港汇恒隆广场办公楼一座XXX、XXX单元解约善后事宜的函》，称原告于2019年11月7日收到被告发出的《关于的回函》，被告明确表示同意解除日起租赁合同解除，因被告未派人办理交接手续，根据合同约定可于任意时间收回房屋并聘请第三方对房屋进行恢复原状工作，由此引起的一切后果及发生的所有费用由被告承担(包括但不限于原告有权自行决定以任何合适的方式处理房屋内遗留物品以及要求被告承担逾期交还房屋产生的公证费、复原费、情理费、逾期还房的占用费、处理遗留物品产生的费用等)，要求被告务必于2019年11月19日前付清全部欠款及违约金等各项费用并将房屋恢复原状交还公司。该函于2019年11月15日由他人代收。2019年11月19日，原告向被告邮寄账单，催讨2019年10月租金127,730.29元、10月管理费21,096元、11月管理费2812.80元以及8月电费715.02元，9月电费671.28元，10月电费552.84元、8月水费35元，9月水费30元，10月水费25元。该账单邮寄至南京西路XXX号XXX楼(毛某某沐馨)，并于2019年11月21日由他人代收。2019年11月19日，原告在公证机关的见证下自行收回房屋并对房屋内物品进行了清单，为此原告支出公证费、副本费以及刻盘费共计10,110元。另查明，原告为本案诉讼与案外人签订《律师服务协议》并支出律师费42,000元。审理中，原告提供《房屋复原工程合同》、报价单，拟证明原告将被告对系争房屋的装修拆除并恢复至交付前的装填、并将被告之前改动的空调、强电、消防等设施进行了复原，为此原告共支出复原费用193,508.50元。审理中，原告称其同意返还被告保证金、装修押金、商品质量保证金以及公用事业费用押金，并要求在本案中一并予以处理。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系原、被告真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。合同签订后，原告向被告交付房屋，但被告逾期向原告支付租金及物业管理费，经原告多次催缴，被告仍然拒付，根据合同约定，原告有权单方解除原、被告之间的租赁关系，现原告主张双方的租赁合同于2019年11月4日解除，有事实依据，本院予以支持。被告逾期支付租金、物业管理费，构成违约，原告依据合同行使合同解除权并主张违约金，有合同依据，本院亦予以支持。合同解除后，被告应结清拖欠的各项费用，现被告拖欠2019年10月至合同解除之日的租金及物业管理费、2019年8月至10月的水电费，原告主张上述期间的费用，本院予以支持。被告未在合同解除时返还房屋，应支付占用期间的使用费，原告以日租金三倍的标准主张占用费，有合同依据，本院予以支持。被告逾期支付租金、物业管理费，原告主张欠付费用滞纳金，有合同依据，原告计算方式无误，本院予以支持。至于被告逾期支付水电费用的滞纳金，合同约定被告收到原告公共事业收款通知书或账单后十四日内按原告指定的付款方式支付房屋内有关费用，原告以当月1日开始计算滞纳金，没有依据，现8月份的水电账单已于2019年10月23日送达被告，滞纳金的起算时间应从11月7日起算，对于9-10月份的水电费，已于11月21日送达被告，故滞纳金的起算时间应从12月6日起算，原告按照日千分之一的标准计算，本院予以支持。原告主张的装修期内的租金，因被告违约在先，原告主张装修期内的租金，有合同依据，本院予以支持。原告主张的律师费以及公证费，有合同依据，本院予以支持。原告主张的房屋复原费，根据合同约定，被告有恢复原状并交付房屋的义务，原告自行收回房屋，被告并未履行该义务，原告主张复原费用，有合同依据，本院予以支持。对于费用，原告虽提供证据证明其已支付相关复原费用，但考虑到合同并未详细约定交付的标准，故对复原费用，由本院酌情予以判处。至于保证金、装修押金、商品质量保证金以及公用事业费用押金，原告同意返还给被告，本案一并予以处理。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、上海港汇房地产开发有限公司与上海沐馨健康管理咨询有限公司就上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX、XXX室铺位签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月4日解除；二、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付2019年10月1日至2019年11月4日的租金144,761元；三、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付2019年10月1日至2019年11月4日的物业管理费23,908.80元；四、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付2019年8月1日至2019年10月31日电费1940.04元；五、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付2019年8月1日至2019年10月31日水费90元；六、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付2019年10月1日至2019年11月4日欠付租金的滞纳金(共两笔：2019年10月租金滞纳金，以127,730.29元为本金，自2019年10月1日计算至实际清偿之日，按日千分之一标准计算；2019年11月1日至11月4日租金滞纳金，以17,030.71元为本金，自2019年11月1日计算至实际清偿之日，按日千分之一标准计算)；七、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付2019年10月1日至2019年11月4日欠付管理费的滞纳金(共两笔：2019年10月管理费滞纳金，以21,096元为本金，自2019年10月1日计算至实际清偿之日，按日千分之一标准计算；2019年11月1日至11月4日管理费滞纳金，以2812.8元为本金，自2019年11月1日计算至实际清偿之日，按日千分之一标准计算)；八、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付逾期支付2019年8月-10月水电费的滞纳金(8月水电费滞纳金以750.02元为本金，自2019年11月7日计算至实际清偿之日，按日千分之一标准计算；9-10月水电费滞纳金以1279.12元为本金，自2019年12月6日计算至实际清偿之日，按日千分之一标准计算)；九、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付占用费191,595.44元；十、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付免租期内租金257,804.26元；十一、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付违约金446,478.87元；十二、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付律师费42,000元；十三、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付公证费10,100元；十四、上海沐馨健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付房屋复原费50,000元；十五、上海港汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海沐馨健康管理咨询有限公司保证金449,994.39元、装修押金50,000元、商品质量保证金10,000以及公用事业费用押金10,000元；十六、驳回上海港汇房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,195元，保全费4718元，共计16,913元，由上海港汇房地产开发有限公司负担2368元，上海沐馨健康管理咨询有限公司负担14,545元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲审 判 员  赵玲婕人民陪审员  杨 坤二〇二一年一月八日书 记 员  许 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。