安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1522民初5827号 原告：霍邱碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省霍邱县新店镇蓼城大道东段，统一社会信用代码91341522MA2NF7DF8B。 法定代表人：杨文杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢正红，安徽嘉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余诚诚，安徽嘉树律师事务所律师。 被告：秦国江，男，1960年11月25日出生，汉族，高中文化，教师，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：秦学军，男，1983年3月1日出生，汉族，本科文化，教师，住安徽省霍邱县，系被告儿子。 原告霍邱碧桂园房地产开发有限公司与被告秦国江商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告霍邱碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人谢正红、余诚诚、被告秦国江委托诉讼代理人秦学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 霍邱碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并判决被告十日内协助原告办理备案注销手续；2、请求判令被告赔偿原告违约金206739.45元(总房价款1378263元×15%)；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》(下统称合同)，被告向原告购买霍邱碧桂园26幢1501号房屋。根据合同约定，被告需在2017年9月25日前支付首付款278263元，2017年12月25日前支付按揭款1100000元，然而时至今日，原告以催款通知书、律师函等各种形式向被告多次告知支付剩余购房款，但其对此始终不予履行。因被告严重违约造成了原告的损失，依据《补充协议》第三条:“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金”原告提出的解除合同并要求被告承担违约金的诉讼请求完全符合双方合同的约定，同时也符合我国《合同法》的相关规定，请求依法支持。 秦国江辩称：被告年龄大，在2017年打算买房的时候已经快要退休了，但是碧桂园经理答应可以办掉贷款，而且还说如果被告的银行流水不够，他也可以负责办理，然后告诉只管签合同不要担心。签订合同时告诉我们这是草签，但是他们一并拿来了补充协议导致我们签订合同时以为签的都是草签合同，而补充协议应该是确认贷款可以办下来才签的，碧桂园公司经理是在合同签订之后才告诉我贷款办不了的。碧桂园在售房时都是他们自己收集材料然后他们自己负责办理贷款，贷款办不下来导致合同无法履行，这个责任完全应该由碧桂园公司来承担。对于碧桂园给我造成的损失碧桂园公司予以赔偿：27万首付款，按照月息一分，两年应付我利息64800元，加上本金共计334800元。这2年我不断去碧桂园公司寻求处理，而碧桂园公司不仅一直不给我处理，而且总是态度蛮横，对我进行威胁恐吓，给我本人及家庭造成了非常大的精神伤害，要求碧桂园公司赔付我的精神损失费20万元整。希望碧桂园公司向我郑重道歉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，被告向原告购买霍邱碧桂园26幢1501号房屋。合同载明：该房屋总价款1378263元，首期房价款278263元，余款1100000元向农业银行申请贷款支付，逾期付款责任除不可抗力外，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付款全部房款。合同同时约定，对合同未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方签订的《补充协议》约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告依约向原告支付首付款278263元，余款1100000元向银行申请贷款时，因被告年龄大等因素，未能按约以贷款方式支付余款。 本院认为，原告霍邱碧桂园房地产开发有限公司与被告秦国江签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有拘束力，原、被告均应遵照执行。本案中，原告按约付清首付房款，余款未能支付，构成违约。根据《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案双方约定了解除合同的条件，现因被告未按期支付房款构成违约，现原告诉至本院要求解除合同，且已通知被告，符合合同约定和法律规定，同时被告亦同意解除涉案合同。故对原告的该请求，本院依法予以支持。关于双方于签订上述商品房买卖合同的当日签订的《补充协议》，案涉合同第二十八条对“补充协议”适用范围和内容做了限制性约定，具体内容为“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”即原、被告只有在“本合同未约定、约定不明”的情形下，才能订立补充协议。而案涉合同第八条对买受人“逾期付款责任”，以逾期30日为界点，分别做了明确约定，无须另行签订补充协议进行约定。且案涉补充协议为原告单方出具的格式合同，其中《补充协议》第三条第二款第2项变更了案涉合同第八条（1）、（2）项约定，在出卖人因买受人逾期付款行使合同解除权时，将违约金数额从“累计应付款2%”变更为“总房价款15%”，属明显加重买受人责任的格式条款，且原告没有采取合理的方式提请被告注意免除或者加重其责任的条款，并对该条款向买受人予以说明。且原告并未提交证据证明其该变更存在合理理由，故本院认为该补充协议中涉及的上述“逾期付款责任”的条款无效。本案被告未能以按揭贷款方式支付剩余房款，并非被告恶意故意违约，原告作为商品房开发销售公司更应知晓按揭贷款相关规定，被告未能以按揭贷款方式支付剩余房款，在签订合同时原告未能提醒明示，应承担一定责任。被告要求调整违约金，考虑涉案合同由原告提供的格式合同，造成损失以及当事人过错等因素权衡。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）中的约定履行违约责任按累计应付款2%调整为1%向原告支付违约金，故按合同约定，被告按照累计应付款1378263元的1%支付原告逾期付款违约金13782.63元，同时原告应退还被告已付全部房款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告霍邱碧桂园房地产开发有限公司与被告秦国江签订的《商品房买卖合同》（包括补充协议），秦国江协助原告办理其购买的霍邱碧桂园26幢1501号房屋备案注销手续； 二、被告秦国江支付原告霍邱碧桂园房地产开发有限公司违约金13782.63元； 三、霍邱碧桂园房地产开发有限公司退还被告秦国江购房款278263元； 上述义务在本判决生效后三十日内履行完毕。 四、驳回原告霍邱碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4400元，由原告霍邱碧桂园房地产开发有限公司负担3100元，由被告秦国江负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长 汪 平 人民陪审员 姜 玉 人民陪审员 陈 宇 二〇一九年十二月二十日 书 记 员 王为波