湖南省花垣县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘3124民初156号原告：李枝顺，男，1967年12月10日出生，汉族，湖南省花垣县人，住湖南省花垣县。委托诉讼代理人：洪xx，湖南紫霞湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙俊，湖南紫霞湖律师事务所律师。被告：贵州雷宇房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州雷山县城新兴南路商贸中心****。法定代表人：吴冠敏，执行董事。委托诉讼代理人：米艳艳，湖南宏峰律师事务所律师。第三人：花垣振华房地产开发有限责任公司。诉讼代表人：李钧文，男，1966年11月13日出生，汉族，花垣县人，住花垣县。原告李枝顺与被告贵州雷宇房地产开发有限责任公司（以下简称：雷宇公司）及第三人花垣振华房地产开发有限责任公司（以下简称：振华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂转为普通程序审理。在审理中本院依职权追加振华公司为第三人。公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人洪xx、龙俊，被告雷宇公司的委托诉讼代理人米艳艳到庭参加诉讼，振华公司的诉讼代表人李钧文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告李枝顺提出的诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的商品房买卖合同，返还原告购房款415903.68元。2、以415903.68元为基数，依法判令被告自2008年7月31日起至2019年8月20日止，按照年利率6%支付资金占用利息，自2019年8月21日起至实际履行完毕之日，按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、依法判令被告赔偿原告各项损失819016.25元（包括损失赔偿672516.25元和装修损失146500元）。4、依法判令被告赔偿原告依法维权花费律师费50000元。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年7月31日，原告与被告签订《商品房认购书》，认购被告开发的位于花垣县××组××小区商品房，房屋建筑面积229.9平方米，单价每平方米1850元（以《房屋买卖合同》为准），并交纳购房诚意金40000元。2008年9月12日，被告通知原告，房屋已经进行预售，要求原告交纳购房首付款，于是原告至被告处交纳房屋首付款145000元，2009年3月13日，被告通知原告支付购房余款，原告即将购房余款230903.68元付清。（原告在支付购房款时，被告并未与原告签订《房屋买卖合同》，后在原告的强烈要求下，双方于2009年6月12日补签《房屋买卖合同》），至此原告总计支付购房款415903.68元。原告在付清购房款后，一直要求被告为原告办理房屋产权证，但被告一直以各种理由推脱，至今未给原告办理。购房款付清后，被告将房屋交付给原告使用，原告于2009年5月4日与李年丰（辛普森中央空调）签订《中央空调安装合同》，并实际支付购买空调及安装费用65000元。2010年6月15日，原告与吉首市华瑞装饰有限责任公司签订《家庭装修工程合同》，施工总价159000元，后因其他原因原告不得不暂停装修，根据房屋装修的实际进度，原告支付了装修费用81500元。原告在停止装修后，多年来一直与被告进行沟通，要求被告给与办理房屋产权证书，但被告一直借故推脱，直到2020年2月，原告看见房屋大门贴上封条，在经过了解后得知，被告在2008年将该房屋出售给原告的同时，又出售给第三人赵纯春，并且赵纯春已经办理房屋产权证并抵押贷款，现因赵纯春无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求拍卖房屋。综上，被告在将位于花垣县××小区面积为229.9平方米的商品房出售给原告，又将该商品房出售给第三人赵纯春，并为第三人办理产权证书，已经构成了一房二买的违法行为。同时因被告的违法行为，至原告购买的房屋即将受到法院强制拍卖，严重侵害原告的合法权益，因此诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告雷宇房地产公司答辩：一、本案被告不应当向原告承担返还房款、赔偿损失的责任。理由如下：1、原、被告签订商品房买卖合同后，被告已经按照约定将房屋交付给原告，原告已经装修使用。原告入住多年从未向被告方主张要求办证，导致被告这么多年来一直认为原出售的房屋，所有权证均已办理，圆满完成了一期（原来）的项目。直到被告收到法院相关文书才得知原售出房屋权证已经办理到他人名下。经过被告方的调查取证，确认了已经售出的房屋被花垣振华房地产开发有限责任公司通过股东会决议的方式登记到了赵纯春名下，并用该房屋到银行办理了抵押登记。所以，在办证这件事情上，原告本身也存在一定过错，其明知所有住户房产证均已办理，却从未向被告主张权利，导致被告误认为花垣振华房地产开发有限责任公司已经按照双方协议办理了所有房产证。2、原告房屋被二卖的损失，应当由花垣振华房地产开发有限责任公司承担赔偿责任，被告本身也是受害人。根据被告与花垣振华房地产开发有限责任公司签订的星梦园开发项目分立的决议，被告与该公司对项目剩余房产进行了分配，原告所买房屋是在两公司分立之前已经出售，不在分配范围，且双方还约定了房屋售后服务均由该公司负责，也就是说办证义务已经归振华房地产负责。虽然这只是两公司内部协议，但是之后振华公司通过该协议重新在房产局办理了预售许可证，根据该预售许可证，振华公司将房屋登记到了赵纯春的名下。在那时，两公司已经不是合作关系，均是独立的法人，不存在两公司之间的协议不能对抗原告的情形。如果振华仍然是以被告名义的预售许可将房屋登记在他人名下，那么，可以认为是两公司之间的矛盾，但实际上是振华公司重新以其自己公司的名义办理了预售许可证后，将房屋登记在他人名下。振华公司明知房屋已经出售给原告，不在分配范围内，还恶意将房屋登记在他人名下，应该由其承担因房屋一房二卖导致的法律后果。3、据被告法定代表人反映，原告之前为振华公司法定代表人刘振华另一关联公司文华锰业公司的员工，在付房款时，刘振华代为支付了部分。也就是在其法定代表人刘振华未去世之前，为什么本案一直没有暴露出来的原因。虽然被告没有证据证明该一事实，但是从整个事件的发生及真实事实，可以反映出原告之前是知道其房屋已经登记在他人名下，只是不想去找振华公司。在整件事情中，被告就是最大的受害者。二、本案的被告与振华公司是两个独立的法人，在双方签订分立协议后，振华公司已经重新办理了房产预售许可证，从表面到实际，两个公司已经完全没有任何关系，所以本案应当追加振华公司为本案被告。虽然说本案原告的房屋是以被告的名义出售，但是原告的诉求是针对一房二卖事实引起，那么就应当查明是哪个公司二卖，与被告到底有何关系。现在从被告提交的证据，明显可以看出二卖原告房屋是振华公司恶意为之，其使用的预售许可证是振华公司到房产局重新办理的，其与赵纯春的房屋买卖合同，也是以振华公司名义签订的，那时，振华公司与被告已经没有任何关系，都是以其自己公司名义进行的该行为。所以，应当追加振华公司为本案被告，判决由其承担一房二卖的责任。综上，由于一房二卖不是被告行为引起，应当由实际受益人的二卖公司振华公司承担相应责任。第三人振华公司没有答辩。原告为支持自己的诉讼请求提交了如下证据：证据1、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、收款收据。证明原告购买被告开发的位于城南紫竹园的星梦园小区商品房相关情况，及支付购房价款415903.68元的事实。证据2、《中央空调安装合同》、收条。证明原告于2009年5月4日向李年丰（辛普森中央空调）购买中央空调，并达成安装承包的相关情况，及原告实际支付空调及安装费用65000元。证据3、装修工程合同、银行转账回单，收条。证明原告于2010年6月15日委托吉首华瑞装饰有限公司进行房屋装修的相关情况，及原告实际支付装修工程款81500元。被告为了抗辩原告的诉请，提交了如下证据：证据1、商品房预售许可证。证明花垣县房产局于2008年给被告贵州雷宇房地产开发有限责任公司颁发了商品房预售许可证，确认了雷宇公司有权销售星梦园住宅楼一期A、B、C、D四栋房屋。雷宇公司销售给原告的房屋就是依据该预售许可证，属于合法销售。证据2、关于星梦园开发项目分立的决议及附件。①证明被告雷宇公司与花垣振华房地产开发有限责任公司经协商，决定分立，分立后星梦园一期及未尽事宜均有振华公司负责，并对星梦园一期项目财产进行了分割，确认了振华公司对该项目可售房屋的范围。②附件中留交振华公司的商品房清单内，未包括已出售给原告的房屋。振华公司对原告房屋已经出售的事实完全清楚。证据3、公告。证明分立后，振华公司到“团结报”打公告，告知星梦园一期工程开发主体已经更名为花垣振华房地产开发有限责任公司，并通知债权人前来清偿债务的事实。证据4、商品房预售许可证。证明振华公司根据关于星梦园开发项目分立的决议及附件重新办理了预售许可证，但该许可证未减掉之前雷宇公司已出售的房屋面积，两预售许可证的内容完全一致。证据5、房屋产权档案。证明振华公司明知涉案房屋已经出售给原告，还于2011年5月8日通过董事会决议将房屋登记在赵纯春的名下，造成出售给原告一房二卖的事实。对原告、被告上述证据的真实性、客观性、关联性本院予以确认，并在卷佐证。对其证明目的在本院说理部分予以阐明。经审理查明，2006年雷宇公司与刘振华、李钧文、杨春华、吴冠敏、刘志刚合作以雷宇公司的名义联合开发花垣县星梦园住宅楼工程。2008年11月18日星梦园住宅楼一期工程完工并取得花预许字（2008）第5号预售许可证。原告李枝顺于2009年3月13日支付了全部房款415903.68元并取得房屋钥匙。2009年6月12日原告李枝顺与被告雷宇公司补签了《商品房买卖合同》，合同约定，原告李枝顺向被告雷宇公司购买其开发的星梦缘第一期工程第B栋复式1109号房，门牌号为1502号，面积为229.9平方米、每平方米单价1850元，共计408302元。合同第十二条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。第三项内容：逾期超过30天，出卖人按已付房价款的万分之十向买受人支付违约金。合同签订后，2009年4月5日原告李枝顺与李年丰签订了中央空调安装合同，合同的总安装价为8万元，依据合同原告李枝顺支付了李年丰61500元的材料款和中央空调款。2010年6月15日原告李枝顺与华瑞装饰设计签订了装修合同，合同总价为159000元，原告李枝顺妻戴素琴支付了装修款81000元。因事李枝顺暂停装修，2020年2月底李枝顺发现大门被法院贴了封条。2010年10月30日被告雷宇公司与股东刘振华、李钧文、杨春华、吴冠敏、刘志刚签署了《关于星梦园开发项目分立的决议》，决议主要事项：星梦园开发项目由刘振华、李钧文、杨春华、吴冠敏、刘志刚共同出资开发，定位“贵州雷宇房地产开发有限公司”旗下的星梦园开发项目部。现股东刘振华、杨春华、李钧文另行注册成立了“花垣振华房地产开发有限责任公司”，被告雷宇公司与刘振华、杨春华、李钧文对项目剩余房产进行了分配，原告所买房屋是在雷宇公司与刘振华、杨春华、李钧文分立之前已经出售，不在分配范围，双方约定了房屋售后服务均由振华公司负责。2010年11月3日振华公司向花垣县规划局申请变更星梦园一期开发项目到“花垣振华房地产开发有限责任公司”名下，振华公司取得了花预许字（2010）第2号商品房预售许可证。2011年5月3日振华公司董事会决议，将星梦园小区9套住房办理在赵纯春名下，由赵纯春办理抵押贷款。2011年5月8日振华公司与赵纯春签订了《商品房买卖合同》，转让的九套房屋其中的复式B1就是诉争房屋。另查明，1、2014年5月22日赵纯春、杨芳芳以上述九套房产为抵押物，向湖南花垣农村商业银行股份有限公司办理抵押登记，借款230万元。由于赵纯春、杨芳芳未按合同约定归还利息，湖南花垣农村商业银行股份有限公司以赵纯春、杨芳芳违约诉至本院，本院（2016）湘3124民初435号民事判决责令赵纯春、杨芳芳履行还款义务，并确定《最高额抵押合同》有效，该判决已经发生法律效力，本院（2019）湘3124执321号立案执行。2、2009年6月3日振华公司工商注册成立，工商登记的股东为刘振华、李钧文。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷一案，本案的争议焦点为：1、解除合同后一房二卖造成的损失由谁承担？2、原告的损失是多少？原告李枝顺与被告雷宇公司于2009年6月12日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有损害国家、集体和第三人的利益，没有违反法律规定，本合同合法有效。合同中约定的房屋价款为408302元，原告李枝顺实际支付购房款415903.68元，房屋价款以实际支付的金额为准。2008年7月30日原告李枝顺只是交付40000元的认购金，全额房款于2009年3月13日交满，原被告交易完成的时间定为全额房款交满日。被告雷宇公司收到全额房款后有义务依据合同为原告李枝顺办理房产证。但因涉案房屋已经成为生效法律文书确定的被执行财产，原被告所签合同的目的无法实现，原告李枝顺请求解除合同赔偿损失的理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”被告雷宇公司与股东刘振华、李钧文、杨春华、吴冠敏、刘志刚签署了《关于星梦园开发项目分立的决议》，这是股东之间的分立决议，是公司内部事务，该决议不能对抗善意的第三人，雷宇公司将《商品房买卖合同》的义务转让给振华公司，并没有征得原告的同意，振华公司的“公示”行为，原告李枝顺未做表示，因此雷宇公司不能因股东之间的分立决议，就可以免除赔偿责任。因振华公司的行为造成原告李枝顺与被告雷宇公司签订的《商品房买卖合同》不能履行导致合同解除，根据合同相对性原理，雷宇公司应承担赔偿责任，雷宇公司受到的损失是由振华公司的过错所致，雷宇公司因此取得向振华公司追偿的权利，雷宇公司可另行维权。被告雷宇公司应当返还原告李枝顺的购房款415903.68元及利息，利息以交易完成之日起算；原告李枝顺自愿放弃装修损失146500元的诉请，本院予以认可；原告李枝顺主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定赔偿违约损失672516.25元，该条规定是对逾期办证的违约惩罚，本案赔偿损失是解除合同后的赔偿损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，赔偿损失以不超过一倍的购房款为限；律师费为原告维权的实际支出，按照双方的合同约定，应包含在原告的损失范围内，由被告雷宇公司承担。综上所述,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告贵州雷宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李枝顺购房款415，903.68元及利息（以415，903.68元为基数，按照年利率6%，从2009年3月13日起至2019年8月20日止，从2019年8月21日起至还清购房款止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、被告贵州雷宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李枝顺各项损失415，903.68元；三、被告贵州雷宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李枝顺支付的律师费用50，000元；四、驳回原告李枝顺的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18，827.46元，保全费5000元，共计23，827.46元，由原告李枝顺负担7，300元，由被告贵州雷宇房地产开发有限责任负担16，527.46元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  龙金全审 判 员  石红彬人民陪审员  李永芹二〇二一年一月十一日书 记 员  满柯伶附本判决适用法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。