安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书马民一终字第00278号上诉人（原审被告）：李学英，女，1949年1月26日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。上诉人（原审被告）：叶应煌，男，1947年10月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。被上诉人（原审原告）：马鞍山市世纪物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：胡家勇，该公司董事长。委托代理人：殷春林，安徽夏商周律师事务所律师。上诉人李学英、叶应煌因与被上诉人马鞍山市世纪物业管理有限公司（以下简称世纪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2015）雨民二初字第00098号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组�合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人李学英、叶应煌，被上诉人世纪物业公司的法定代表人胡家勇、委托代理人殷春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪物业公司在原审中诉称：2013年1月，世纪物业公司与春天花园小区业主委员会签订一份物业管理服务合同，为该小区提供物业管理服务。物业服务期限为两年，即自2013年1月1日至2014年12月31日止，世纪物业公司按四级标准实施物业管理服务，物业费为多层按四级标准下浮20%即每平方每月0.24元，高层按每户每月80元（含电梯和加压水泵运转的电费）计算，物业费于每年7月由业主直接向世纪物业公司缴纳。李学英、叶应煌系春天花园小区鹊桥三村高层住宅18栋905室的业主，2013年至2014年两年的物业费1920元，经多次催要未缴纳。为维护自身合法权益，特诉请法院要求判令：一、李学英、叶应煌立即�纳世纪物业公司物业管理服务费1920元；二、本案的诉讼费用由李学英、叶应煌承担。叶应煌辩称：合同成立不合法，存在收支未公示、未召开业主大会、非法收费且收费过高、业主没有行使选举权，物业合同无效。物业公司的人员对我逼债、谩骂，消防器材破坏物业公司不管，未为我们做任何的事情，没有任何服务。借助法院的平台，能让所有业主的利益得到保护。原审查明：2013年1月29日，世纪物业公司作为乙方与甲方春天花园小区业主委员会签订一份物业管理服务合同，该合同约定由世纪物业公司为春天花园小区提供物业管理服务，期限为二年，即自2013年1月1日至2014年12月31日止；物业管理服务的范围为小区内共用部位的日常维修养护管理，小维修（包括小区内公共照明、楼梯道灯、灯泡开关）费用由乙方承担，大维修（小维修范围外的维修）费用由甲方承担，小区内共用部分的专项维修基金的收取、使用及管理、小区内涉及业主共同事务与共用部分的管理服务；该小区收费标准为多层按四级标准下浮20%即每平方每月0.24元，高层按每户每月80元（含电梯和加压水泵运转的电费）；业主应于每年7月份交纳物业费等。协议签订后，世纪物业公司依约履行了小区日常的卫生保洁、公共设施的维护、日常的绿化养护、小区日常的秩序维护等物业管理服务合同义务。李学英、叶应煌系该春天花园小区鹊桥三村18栋905室小高层的业主，自2013年1月1日至2014年12月31日止欠交物业费80元／月×24月即1920元。经世纪物业公司多次催要未果，以致成讼。经查，该春天花园小区经马鞍山市物价局核准，自2013年1月1日至2014年12月31日的住宅物业综合服务费为无电梯为每平方每月0.24元，有电梯实收每户每月80元，含电梯、加压水泵电费。原审�为：一、世纪公司与春天花园业主委员会签订的物业管理服务协议合法有效，应受法律保护，该协议对全体业主均具有约束力。二、世纪物业公司为春天花园小区提供了物业服务，其收费标准经过物价局核准，合法有效。李学英、叶应煌作为该小区的业主，享受了该小区物业管理服务，理应根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费，其经世纪物业公司催缴后，仍未交纳，显属违约，故对世纪物业公司要求李学英、叶应煌支付拖欠的物业费1920元的请求，依法予以支持。叶应煌辩解理由不能成立。三、李学英经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼抗辩权。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于2015年4月7日作出如下判决：被告李学英、叶应煌于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市世纪物业管理有限公司物业费人民币1920元（自2013年1月1日计算至2014年12月31日止）。案件诉讼费用25元，由被告李学英、叶应煌负担。宣判后，李学英、叶应煌不服，向本院提起上诉称：1、世纪物业公司与春天花园业主委员会签订的物业服务合同中物业费标准每户每月80元，须三分之二业主签字同意，如世纪物业公司不能出示，则应由法院予以撤销；2、世纪物业公司必须将2013年至2014年业主共有设施的收入和支出计算清楚，建立台账，除正当开支外，多余费用全部退还给业主；3、世纪物业公司必须将2013年元月至2015年5月期间两年多时间多收的水费全部退还给业主；4、小区的消防设施和遗留问题，世纪物业公司应予整改；5、润翔超市消防用水管道接在居民二次加压管道后，影响居民正常用水，必须拆除；6�世纪物业公司不通过召开业主大会同意，没有得到上级规划部门、执法部门同意，把绿地草坪、树木、路灯毁坏，应恢复原状；7、世纪物业公司将业主自己购买的新防盗门毁坏，应予以修复；8、世纪物业公司必须将两年来收的物业费而管理不到位的地方全部整改，得到三分之二业主满意后才能继续服务收费。世纪物业公司辩称：李学英、叶应煌的上诉请求与世纪物业公司在原审中的诉讼请求没有关联性，不属于本案的审理范围。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，李学英、叶应煌提供以下证据并说明如下：1、草坪、树木、路灯、消防器材、喷头、接头、防盗门和门铃等被毁坏或偷盗的情况说明及照片四张，要求世纪物业公司必须予以恢复好；2、撤销提高水费的乱收费决定四份，请求法院撤销世纪物业公司提高水费的决�；3、电梯检修费用清单一份，证明电梯修复后空调至今未装，要求空调必须装好，将合同和发票每户各发一份；4、生活垃圾中转处理合同书一份，证明世纪物业公司报假账。世纪物业公司质证认为：证据1、3、4和本案无关，不属于本案的争议范围，消防器材是历史遗留问题，已经由政府统一进行维修，不能达到证明目的；证据2自来水公司确实是每吨1.9元收取的，但是高层存在加压费的问题，2013年到2014年多收取的0.2元已经还给业主，在下一年的物业费中进行扣除。世纪物业公司提供拟招聘世纪物业表决意见及物业费收取意见书一组及业主委员会的说明一份，证明世纪物业公司进驻是经三分之二以上业主同意并签字确认的，收费价格也是经三分之二以上业主集体同意的。李学英、叶应煌质证认为：对业主的签字认可，但意见表是世纪物业公司打钩后，再让业主签字，请法院调查。物业公司进驻必须向政府部门备案登记，并有相关资质，世纪物业公司必须出示。本院经审查认为：对于李学英、叶应煌提供证据1均系单方制作，照片拍摄时间也不能确定是在2013年至2014年期间，且对方不予认可，其真实性无法确定，故不予认定；证据2、3、4不具有与本案的关联性，不予认定。对世纪物业公司提供的证据，李学英、叶应煌对意见表上业主的签字予以认可，且各业主都在赞成栏中投票，业主委员会出具说明有70%以上的业主同意世纪物业公司进驻春天花园，故该组证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。二审查明的事实除与原审相同外，另查明，世纪物业公司进驻春天花园小区及物业费收费标准，已经全体业主的70%以上投票同意。综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1、涉案物业服务合同是否合法有效；2、原审判决李学英、叶应煌支付物业费1920元，有无事实和法律依据。本院认为：一、关于物业服务合同效力问题。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，世纪物业公司进驻春天花园小区及物业服务费收费标准，系经70%以上的业主同意，由春天花园业主委员会与世纪物业公司签订物业服务合同，该合同合法有效，应受法律保护。故对李学英、叶应煌要求撤销物业服务合同的主张，本院不予支持。二、关于支付物业服务费问题。《物业管理条例》第十二规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。现李学英、叶应煌作为春天花园小区的业主，实际享受了世纪物业公司为其提供的物业管理服务，虽其称世纪物业公司管理服务存在瑕疵，但未能举证证明世纪物业公司在2013年至2014年期间，存在未尽管理服务义务的情形，故李学英、叶应煌应依照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。另，对于李学英、叶应煌提出的要求世纪物业公司修复设施、建立收支台账、退还相关费用等上诉请求，不属于本案的审理范围，本院不予处理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费50元，由李学英、叶应煌负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪和平代理审判员  张茂进代理审判员  方 芳二〇一五年六月二十三日书 记 员  吴方圆附相关法律条文：《中�人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。