宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0221民初3817号 原告（反诉被告）：周某，女，1980年8月10日出生，回族，无业，住平罗县。 委托诉讼代理人：杨某（系原告周某丈夫），男，1981年3月10日出生，汉族，住平罗县。特别授权代理。 被告（反诉原告）：刘某，男，1971年10月10日出生，汉族，平罗县公安局民警，住平罗县。 委托诉讼代理人：陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：宁夏安信房地产经纪有限公司。住所地：平罗县祥云都市花园2号商住楼17#。 法定代表人：马学兰，系宁夏安信房地产经纪有限公司总经理。 原告周某与被告刘某、第三人宁夏安信房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案。在审理过程中，被告刘某提起反诉，本院依法予以受理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周某及其委托诉讼代理人杨某、被告（反诉原告）刘某的委托诉讼代理人陈泽东、第三人宁夏安信房地产经纪有限公司的法定代表人马学兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周某向本院提出诉讼请求：1.判令终止原告与被告签订的《个人二手房屋居间买卖合同》；2.判令被告按照合同约定赔偿原告违约金99000元；3.判令第三人返还原告购房定金10000元；4.判令被告支付原告因购买家具产生的二次搬迁运输费用500元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年9月5日，经第三人介绍，原告与被告签订《个人二手房屋居间买卖合同》，约定原告购买被告位于××县房屋（面积91.37㎡），总价为33万元；原告于合同签订当日交付购房定金1万元，该笔款项暂由第三人代为保管；因该房屋暂时无法办理过户手续，双方于2020年10月20日前办理房屋公证，原告将剩余房款一次性支付给被告。2020年10月9日，原告按约定与被告及第三人的工作人员一同办理公证手续时，经房屋管理局工作人员告知才知晓，该房屋属于公务员福利房，房主只拥有该房屋92%的所有权，剩余8%的所有权为政府所有，因此不能进行交易。如果该房屋想要交易，需将政府所拥有的8%的所有权进行买断，而买断这8%的所有权需要向相关部门缴纳26400元。即使买断，也无法及时办理过户手续。因被告及第三人未曾和原告说过此事，所以原告自始至终并不清楚该情况，但被告却要求原告承担该房屋8%的所有权买断费用26400元，原告认为被告应在交易前处理完毕该房屋的所有产权及债务，而原告当初与被告约定的33万元购房款为房屋的100%所有权的价格。被告明知自己并非完全拥有该房屋所有权却不告知原告，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任及不利后果，故原告诉至法院。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求判令被告赔偿原告购买家具、家电等各项损失费共计23398元。 被告刘某（反诉原告）辩称，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.被告不存在任何的违约行为，被告出售涉案房屋是经中介公司居间进行洽谈，在寻找中介公司时，对于该房屋的实际情况已经明确告知。同时，中介公司在与原告洽谈过程中已经将案涉房屋属于公务员福利房的情形向原告进行了明确告知，双方在签订居间买卖合同时在第二条第五项明确写明房产证过户时间暂时无法确定，在过户过程中乙方承担契税、工本费及其他过户费用。因此，原告是明知案涉房屋系公务员福利房；2.案涉房屋的产权属于被告，不存在原告诉状中所称案涉房屋产权不清，被告持有平罗县自然资源局下发的不动产权证书，依据物权法第二百一十七条的规定，被告享有完全的所有权；3.涉案合同无法继续履行的原因系原告自身违约，未按时向被告及中介方缴纳下剩的购房款，由此所造成的所有损失应当由原告自行承担；4.鉴于原告已经根本违约，不愿继续履行合同，被告同意解除双方签订的个人二手房居间买卖合同，但要求原告依约承担违约责任。 第三人宁夏安信房地产经纪有限公司述称，被告于2020年7月26日委托该公司销售案涉房屋。2020年9月3日，原告看房时，该公司的法定代表人给其工作人员王某说让告知原告案涉房屋有8%的产权需要回购，工作人员王某说都已经告知，不存在没有告知的情况。告知后原告支付了1万元的诚意金。2020年9月5日，双方签订了合同。签订合同前就案涉房屋政府有8%的产权、暂时不能过户，还有房款支付方式等进行了约定，原告当时有点犹豫，原告又向其他人咨询，被告就说等原告考虑好了再签订合同。后原告同意签订合同，第三人又联系被告签订了合同。工作人员王某带原告看房前，原告已经由其他中介公司的工作人员带着看过两次涉案房屋，看房时都谈过房屋产权问题。 被告刘某（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告交付给第三人的定金1万元归反诉原告所有；2.由反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：2020年8月，反诉原告将其所有的的位××县房屋委托第三人进行出售。反诉原告将房屋情况向第三人进行了陈述，并将房屋钥匙和房产证复印件交付给第三人的工作人员，用于看房使用。2020年9月5日，第三人通知反诉原告房屋已经有人购买，要求反诉原告去签订合同。到达第三人处后，反诉被告也在现场，反诉原告向反诉被告告知了房屋系政府限购房，暂时无法过户，过户时需缴纳部分费用。最终反诉被告同意购买，并签订了《个人二手房屋居间买卖合同》。在合同中双方充分考虑了房屋系政府限购房，因此在合同第二条第五款也明确写明了房屋暂时无法过户，其他费用由反诉被告承担的约定。合同约定反诉被告在2020年10月20日前向反诉原告支付购房款33万元。合同签订后反诉被告未按照合同约定履行付款义务，相反隐瞒事实向贵院提出起诉，要求终止合同，本合同系反诉被告违约造成，故提起反诉。 原告（反诉被告）周某针对反诉请求辩称，合同中第五条已经约定，甲方保证出售的房屋产权真实，无产权纠纷和债务纠纷，但实际情况是此房屋原告只享有92%的产权，剩下8%的产权由政府所有，故反诉原告有欺瞒房屋产权的嫌疑。2020年10月9日，双方去公证时，公证人员告知政府享有案涉房屋8%的产权，第三人的工作人员当时也不知道该房屋政府享有8%的产权，反诉被告不存在违约，不应当向反诉原告返还1万元。 第三人宁夏安信房地产经纪有限公司述称定金1万元应当属被告刘某所有。 原告周某针对本诉、反诉，当庭提交以下证据： 1.个人二手房屋居间买卖合同一份、定金收据一张，证明原告购买了被告名下的××区房屋一套并交了1万元定金，被告违约，应当承担违约责任。 被告质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，达不到原告的证明目的，相反按照合同第二条第三款的规定，原告应当在2020年10月20日向被告支付购房款33万元，但原告至今未予支付，存在违约。同时合同第二条第五款的约定，可以确定双方签订合同时，原告对案涉房屋属于公务员补助房的事实是明确知道的。 第三人的质证意见与被告的质证意见相同。 2.收据两张、家具销售单两张、微信及支付宝付款凭证六张，证明原告购买家具花费及搬家的费用，同时证明原告是诚心诚意购买案涉房屋。 被告质证后认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，上述票据均未加盖相应单位的印章，无法确定其真实性，其销售单顾客的签字与本案原告的姓氏并不一致，无法确定上述的货物是原告购买。微信及支付宝付款凭证，通过2020年10月2日账单详情写明账单分类为医疗健康，与本案不具有关联性。通过原、被告签订的合同的时间来看，原告并未按照合同履行付款义务，上述合同是否能够完成并不确定，因此，如果上述证据是真实的，本案是原告违约造成，违约损失应由原告承担。 第三人的质证意见与被告的质证意见相同。 3.存款账户交易明细一份，证实原告已经将案涉房屋的下剩房款备齐，因被告不享有案涉房屋100%的产权，所以没有支付房款。 被告质证后认为，对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，达不到原告的证明目的，原告一直都知道案涉房屋系公务员福利房，无法办理房屋过户手续，因此在签订合同时，合同第二条第五项明确写明过户时间无法确定，因此不存在因为不能过户而不交付房款的事实。 第三人质证后认为对真实性、合法性、关联性无异议。 被告刘某针对本诉、反诉,当庭提交以下证据： 1.不动产登记证书一份、销售不动产统一发票两张，证明就案涉房屋，被告与其妻子李学华依法享有所有权，依据物权法的规定，依法对外享有处置权，不存在原告诉状中所称产权不清的事实。同时证实案涉房屋的产权证于2014年已经办理，距本案房屋的出售已满五年，符合出售的条件。 原告质证后认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原、被告签订合同时案涉房屋还不能过户。 第三人质证后认为对真实性、合法性、关联性无异议。 2.个人二手房屋居间买卖合同一份，证实原、被告及第三人在洽谈案涉房屋的出售过程中，明确知道案涉房屋属于公务员福利房，存在房屋过户需要另行缴纳相关费用，因此在合同第二条第五项确定过户时的其他费用由原告承担，同时证实依据第二条第三项的规定，原告未在2020年10月20日将下剩房款33万元交付给被告，依约存在违约行为，依据合同第四条约定以及合同法的规定，被告有权不予退还原告已缴纳的1万元定金。 原告质证后认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，不能证明案涉房屋100%产权属于被告所有，也不能证明政府享有8%的产权。 第三人质证后认为对真实性、合法性、关联性无异议。 3.证人陈某2、王某的证言，证明被告将案涉房屋委托中介对外出售，履行了房屋情况的告知义务，中介的工作人员也向原告告知了案涉房屋的情况，被告不存在违约的事实。 原告质证后认为，证人陈某2说的不真实，没有告知过政府占8%的产权，证人陈某2也不了解签订合同时的具体细节。证人王某始终没有告知过政府占有8%的产权。 被告质证后认为，对证人证言的真实性、合法性、关联性无异议，证人证言可以证实被告将涉案房屋委托中介对外出售，履行了房屋情况的告知义务，中介的工作人员也向原告告知了案涉房屋的情况，被告不存在违约的事实。 第三人质证后认为对真实性、合法性、关联性无异议。 第三人宁夏安信房地产经纪有限公司未提交任何证据。 本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的《个人二手房屋居间买卖合同》、定金收据、被告提交的不动产登记证书、销售不动产统一发票、《个人二手房屋居间买卖合同》、证人王某、陈某2的证言予以确认并在卷佐证。原告提交的运费收据、家具销售单、微信及支付宝付款凭证、存款账户交易明细与本案无关，本院依法不予采信。 本院经审理认定事实如下：2014年，被告从宁夏住宅建设发展（集团）有限公司购买了平罗县府地金源小区8-4-601室房屋一套。后被告委托第三人将案涉房屋出售给原告。2020年9月5日，原、被告及第三人就案涉房屋签订《个人二手房屋居间买卖合同》一份，约定：被告将其与妻子李学华共同共有的的位××县房屋出售给原告；房屋建筑面积为91.37㎡，房屋价格为33万元；原告于2020年9月5日交付购房定金1万元由第三人代为保管；原、被告于2020年10月20日前办理房产买卖公证，公证同时原告支付被告购房款33万元；因房产证过户时间暂时无法确定，原、被告协商决定待过户时，若产生个税及营业税由被告承担，原告承担契税、工本费及其它过户费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，原告向第三人交付定金1万元，第三人出具收据一张。后原、被告及第三人就案涉房屋办理公证手续时，原告认为被告及第三人未告知案涉房屋政府享有8%的产权份额，属于违约，原、被告未办理案涉房屋公证手续，引起本案诉讼。 另查明，案涉房屋属于限价商品房，政府享有8%的产权份额。 本院认为，根据庭审查明的事实，本案当事人交易的平罗县金桥路×××小区×××号房屋是限价商品房，被告享有该房屋92%的产权份额，被告购买案涉房屋至今已过五年，现被告自愿将该房屋出售给原告，系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照约定履行各自的义务。现原告主张因被告及第三人未告知其政府享有案涉房屋8%的产权份额，从而违反了双方签订的《个人二手房屋居间买卖合同》的约定，但被告辩称在原告看房过程中，被告与第三人已将案涉房屋的实际情况明确告知原告，并申请两位证人出庭予以证实，结合出庭证人证言及《个人二手房屋居间买卖合同》第二条第三项、第五项的内容，本院认为原告所提交的证据无法证实其主张，同时庭审中，原告认可其了解案涉房屋的性质并知晓该房屋暂时无法过户的实际情况，故对被告的辩解意见本院予以采纳。根据《个人二手房屋居间买卖合同》的约定，原、被告应于2020年10月20日前办理房产买卖公证，且办理公证手续的同时原告应支付被告购房款33万元，但原告于2020年10月19日向本院起诉，要求终止与被告签订的《个人二手房屋居间买卖合同》，原告以自己的行为表明不履行合同主要债务，合同目的已不能实现，庭审中被告亦同意终止合同的履行，故对原告要求终止其与被告签订的《个人二手房屋居间买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告提交的证据无法证实被告存在违约行为，故对原告要求被告赔偿违约金99000元的诉讼请求，本院依法不予支持。 本案中，原告以自己的行为表明不履行合同主要义务，其行为违反了合同约定，故对原告要求第三人返还购房定金1万元的诉讼请求，本院依法不予支持，对反诉原告要求判令定金1万元归反诉原告所有的反诉请求，本院依法予以支持。对原告要求被告支付其因购买家具产生的二次搬迁运输费用500元和购买家具、家电等各项损失费共计23398元的诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下： 一、终止原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）刘某、第三人宁夏安信房地产经纪有限公司于2020年9月5日签订的《个人二手房屋居间买卖合同》； 二、原告（反诉被告）周某向第三人宁夏安信房地产经纪有限公司交付的购房定金1万元归被告（反诉原告）刘某所有； 三、驳回原告（反诉被告）周某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2958元，由原告（反诉被告）周某负担。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）刘某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况。如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活、工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  金亚琼 审判员  赵 双 审判员  王 静 二〇二一年一月十九日 书记员  白 荣 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。