安徽省凤阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖1126执异1号 案外人：安徽中琦置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市蚌山区朝阳路**中琦大厦**，统一社会信用代码91340300052910305X。 法定代表人：吴金木，该公司执行董事兼任总经理。 申请执行人：王龙进，男，1962年4月5日生，汉族，住安徽省凤阳县。 被执行人：王政凤，女，1966年7月10日生，汉族，住安徽省凤阳县。 被执行人：王**，男，1964年6月26日生，汉族，住安徽省凤阳县。 本院在执行申请执行人王龙进与被执行人王政凤、王**民间借贷纠纷一案中，案外人安徽中琦置业有限公司（以下简称中琦公司）对裁定拍卖王政凤、王**共同购置的位于蚌埠市钓鱼台生活城1单元11层01111号、01112号、01113号、01114号、01115号、01116号、01117号、01118号、01119号、011110号、011111号、011112号、011113号、011114号、011115号、011116号、011117号、011118号、011119号、1单元12层01121号、01122号、01123号、01124号、01125号、01126号、01127号、01128号、01129号、011211号、011212号、011213号、011214号、011215号、011216号、011217号、011218号、011219号、011210号房屋共38套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求撤销（2020）皖1126执恢394号执行裁定书，停止对38套房屋的拍卖。案涉38套房屋此前虽由王政凤、王**以按揭贷款方式购买，与中琦公司签署了商品房买卖合同，但并未办理房屋产权转移登记，因王政凤、王**未全面履行合同义务致使中琦公司被要求承担保证责任，同时因王政凤、王**的原因致使38套房屋被有关机关预查封。中琦公司向人民法院提起诉讼，经法院审理后判决解除了中琦公司与王政凤、王**之间的商品房买卖合同，38套房屋的权属归属于中琦公司，王政凤、王**并未实际取得38套房屋的产权。上述38套房屋仍在中琦公司名下，属于中琦公司财产，中琦公司并非被执行人，凤阳县人民法院作出（2020）皖1126执恢394号执行裁定书，裁定拍卖上述38套房屋于法无据。 中琦公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 一、营业执照副本一份； 二、安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初3061号、4154号、4155号、4156号、4157号、4158号、4159号、4160号、4161号、4162号、4163号、4164号、4165号、4166号、4167号、4168号、4169号、4170号、4171号、4172号、4173号、4174号、4175号、4176号、4177号、4178号、4179号、4180号、4181号、4182号、4183号、4184号、4185号、4186号、4187号、4188号、4189号、4190号、4191号民事判决书副本各一份； 三、安徽省蚌埠市中级人民法院（2020）皖03民终2254号、2398号民事判决书副本各一份。 王龙进称，请求驳回中琦公司的异议请求。王龙进对中琦公司提交的民事判决书真实性没有异议，但认为安徽中琦置业有限公司的异议请求不能成立。法院判决解除王政凤、王**与中琦公司之间的商品房买卖合同后，王政凤、王**把38套房屋返还给中琦公司的同时，中琦公司也应当返还购房款给王政凤、王**，否则中琦公司无权要求停止处分房屋。 王政凤、王**称，请求驳回中琦公司的异议请求。在中琦公司没有返还购房款的情况下，即使法院判决解除商品房买卖合同、腾退房屋，也不能对抗凤阳县人民法院的执行，因而中琦公司无权要求停止处分，中琦公司的异议请求不能成立。 本院查明，本院在审理王龙进与王政凤、王**民间借贷纠纷一案、王执府与王政凤、王**民间借贷纠纷一案以及王炳瑜与王政凤、王**民间借贷纠纷一案中，依申请分别于2017年12月12日、2017年12月13日、2017年12月23日预查封王政凤、王**共同购置的位于蚌埠市钓鱼台生活城1单元11层01111号、01112号、01113号、01114号、01115号、01116号、01117号、01118号、01119号、011110号、011111号、011112号、011113号、011114号、011115号、011116号、011117号、011118号、011119号、1单元12层01121号、01122号、01123号、01124号、01125号、01126号、01127号、01128号、01129号、011211号、011212号、011213号、011214号、011215号、011216号、011217号、011218号、011219号、011210号，合计即案涉38套房屋，均在蚌埠市不动产登记中心办理了预查封登记。因王政凤、王**未能清偿债务，王龙进等债权人向本院申请对38套房屋进行拍卖，本院于2020年10月16日裁定予以拍卖。 另查明，案涉38套房屋系2016年3月16日王政凤、王**以按揭付款方式从中琦公司购得，共支付首付款5517558元，商品房买卖合同已经蚌埠市房地产交易管理处备案，后中琦公司办理了不动产初始登记，中琦公司与王政凤、王**之间一直未办理所有权转移登记。2016年4月18日，王政凤、王**与徽商银行股份有限公司蚌埠分行（以下简称徽商银行蚌埠分行）签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，王政凤、王**向徽商银行蚌埠分行借款5468000元，用于向中琦公司支付38套房屋的购房款。 2016年5月27日，中琦公司与徽商银行蚌埠分行签订《按揭贷款业务合作协议》，明确约定在借款人（即王政凤、王**）办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交徽商银行蚌埠分行收押之前，中琦公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。后因王政凤、王**未能按借款合同约定全面履行还款义务，也未办妥正式抵押登记，徽商银行蚌埠分行提起诉讼。蚌埠市蚌山区人民法院经审理于2019年8月26日作出（2019）皖0303民初3061号民事判决，判令王政凤、王**偿还徽商银行蚌埠分行贷款本金4028585.42元及相应利息、损失，并由中琦公司承担连带清偿责任，该判决已发生法律效力。案涉38套房屋上至今未设立抵押权。 2019年9月3日，蚌埠市蚌山区人民法院立案受理中琦公司与王政凤、王**商品房销售合同纠纷共38案，该院经审理判决解除38套房屋的商品房预售合同，王政凤、王**应腾退38套房屋。王政凤、王**不服，提出上诉，蚌埠市中级人民法院于2020年7月29日判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，中琦公司未向王政凤、王**返还其已收取的购房款。 本院认为，中琦公司的异议请求实际上是基于所有权提出的排除执行异议，本院应当依法审查下列内容：一、中琦公司是否系38套房屋的权利人；二、该权利的合法性与真实性；三、该权利能否排除执行。 一、中琦公司是否系38套房屋的权利人以及该权利是否合法、真实？ 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。案涉38套房屋系中琦公司建造，系中琦公司原始取得，应属中琦公司所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，对于案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其是否系权利人。王政凤、王**虽然是房屋的买受人，但中琦公司办理了不动产初始登记后，一直未办理所有权转移登记，并且相关商品房预售合同已经人民法院判决解除，因而可以认定中琦公司是38套房屋的权利人。相关事实有蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初4154号等38份民事判决书、安徽省蚌埠市中级人民法院（2020）皖03民终2254号、2398号民事判决书予以确认，对该权利的合法性与真实性，可以认定。 二、该权利能否排除执行？ 首先，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出执行异议的，人民法院不予支持。”本院受理王龙进、王执府、王炳瑜等与王政凤、王**民间借贷纠纷案件后，案涉38套房屋均在2017年12月被本院预查封（系首次查封），中琦公司提出异议所依据的蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初4154号等38份民事判决书、安徽省蚌埠市中级人民法院（2020）皖03民终2254号、2398号民事判决书均在本院查封后作出，中琦公司的异议请求不能支持。其次，在金钱债权执行中，作为中琦公司提起执行异议依据的判决，解除了中琦公司与王政凤、王**之间的商品房预售合同，进而判令王政凤、王**腾退案涉38套房屋，此时中琦公司享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同解除的情况下，中琦公司与王政凤、王**互负返还义务，中琦公司未向王政凤、王**返还购房款也未将该款项交付法院执行，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使王龙进等申请执行人既执行不到王政凤、王**名下的财产，又执行不到本应返还给王政凤、王**的价款，显然有失公允，只有在中琦公司已经返还价款的情况下才能排除执行。 综上，虽然中琦公司系案涉38套房屋的权利人，但该权利不能排除本院对该房屋的执行，本院裁定予以拍卖并无不当。中琦公司关于撤销本院（2020）皖1126执恢394号执行裁定书并停止对38套房屋拍卖的异议请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十六条第二款、第四款规定，裁定如下： 驳回案外人安徽中琦置业有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  钱远标 审判员  王 维 审判员  马林姣 二〇二一年一月十四日 书记员  张 静 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。