宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初6319号原告（反诉被告）：赵显峰，男，1970年5月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李素敏，宁夏大远律师事务所律师。被告（反诉原告）：银川翠东物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路**积翠园小区物业楼。法定代表人：陈玉军，该公司董事长。委托诉讼代理人：马咪，北京大成（银川）律师事务所律师。原告赵显峰与被告银川翠东物业服务有限公司(以下简称翠东物业)合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，被告于2020年9月2日提起反诉，本院受理后，依据反诉原告的诉讼保全申请，依法作出(2020)宁0104民初6319号之一民事裁定书，裁定查封赵显峰存放在银川市兴庆区中兴小区9号楼地下一层库房内“鼎夏”牌白酒191箱2瓶、五粮液4瓶（保全价值161000元）。并依法适用普通程序于2020年9月16日公开开庭合并进行了审理。原告赵显峰委托诉讼代理人李素敏，被告翠东物业委托诉讼代理人马咪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵显峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告7万元；2.判令被告承担7万元资金占用期间的利息损失15869元（以7万元为基数，按中国人民银行公布的贷款基准利率4.75%自2014年12月1日暂计算至2019年8月19日），并要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日至实际付清之日利息；3.被告赔偿原告损失20万元(原告存放在案涉仓库的字画、“鼎夏”牌白酒100箱，以上损失以鉴定为准）；4.本案诉讼费由被告承担。案件审理中，原告撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：原告赵显峰(乙方)与被告银川翠东物业服务有限公司(甲方)于2013年7月1日签订《库房买卖协议》，约定甲方将位于银川市兴庆区中兴小区9#楼地下一层面积为300平米，单价1500元/每平米，优惠价为430000元的库房售于乙方。乙方已向甲方交付30000元，自合同签订之日起七日内向甲方支付首付款150000元，余款分两次自合同签订之日起一年内付清。原告先向被告支付现金30000元，合同签订后于2013年7月11日向被告转账支付40000元，共计70000元。后因原告扩大经营与被告多次沟通希望放宽余款支付期限。被告于2014年12月2日通知原告解除上述买卖协议，在解除函中通知原告购房协议自2014年11月30日解除，已收取的70000元转为房屋租金。在合同解除后，被告并未返还原告已经支付的70000元购库房款。并且被告私自将原来的买卖合同变更为租赁合同，将原告已经支付的70000元购房款转为房屋租金。根据合同法相关的规定，被告不返还70000元以及私自变更合同的行为没有事实及法律的依据。并且在合同未解除前被告在原库房门前增加入库门强行将库门上锁，原告多次与被告沟通希望取出库房内存放的字画、吊篮等物品均被拒绝，故原告诉至法院。银川翠东物业服务有限公司辩称，原告要求返还7万元的诉讼请求不能成立。本案中，因原告未履行其与被告之间于2013年7月1日所签订的《库房买卖协议》中的主要付款义务，被告根据《中华人民共和国合同法》的相关规定向原告送达了案涉协议的解除通知即《告知函》，并依据相关规定告知了其合同解除的法律后果。原告所述的7万元在被告向其送达的《告知函》中已明确载明该款项系因原告违约导致合同解除，被告收取的是原告使用库房的占有使用费用，被告之所以在《告知函》中表述为租金系因被告在发送该函时，以该房屋在市场中的出租价格对原告的库房占有使用费用进行测算，并非原告所述将买卖合同变更为租赁合同。故原告要求返款7万元无任何事实及法律依据。被告向原告发送解除通知函后，原告未提异议，案涉协议已依法解除。被告要求原告将库房恢复并将存放在库房的物品搬离，原告拒绝，继续占有使用库房。故被告提出反诉请求：1.确认反诉原告和反诉被告于2013年7月1日签订的《库房买卖协议》已于2014年11月30日解除；2.反诉被告立即搬离案涉库房并恢复原状，并向反诉原告支付自2014年12月1日暂计算至2020年9月1日期间的占有使用费161000元（占有使用费计算标准为28000元/年）；3.反诉被告继续按上述标准支付自2020年9月2日起至实际搬离房屋之日止的占有使用费；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。赵显峰针对反诉辩称，一、案涉库房仍然存放物品的原因是翠东物业造成的。2014年11月30日，赵显峰收到解除合同的告知函后，立即安排工作人员王凯至库房准备取回存放的物品，但当时库房门上已经加锁，王凯让保安打开库房房门，对方不允许，王凯出于无奈撬开库房取回部分物品。后王凯再次去库房取物品，翠东物业已经将库房加装了入库门并上锁，王凯无法取回全部的存放物品。所以库房仍存放赵显峰的物品完全是翠东物业自己造成的。二、翠东物业通过解除告知函的形式单方通知赵显峰将合同变更为租赁合同，赵显峰接到通知遂安排人员去取回物品，但无法取回物品，变更合同需要双方当事人协商一致，所以翠东物业单方面变更合同对赵显峰并未发生法律效力。三、赵显峰将物品搬至案涉库房的时间是签订《库房买卖协议》之后，合同签订之前赵显峰并未使用该库房。四、民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源。翠东物业于2014年底将案涉库房上锁，是导致赵显峰无法取回物品产生损失的直接原因，因此应由翠东物业自行承担库房占用的损失，故请求判令驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人不予认可的证据，本院分析认定如下：翠东物业证人舒某证言。以证实：1、舒某帮赵显峰联系翠东物业公司租赁、购买案涉库房一事，对赵显峰购买案涉库房的事情非常了解。2、赵显峰自2012年4月份起即占有使用案涉库房的事实，且赵显峰在合同解除后2015年期间仍占有使用案涉库房的事实。被告对该份证人证言的真实性不予认可。经本院审查，证人舒某自2011年至2017年期间一直居住在中兴小区某室，与赵显峰及翠东物业董事长均系朋友，且赵显峰使用翠东物业的库房是其介绍并促使双方签订协议，结合双方的陈述，本院认为舒某的证言比较真实、客观，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵显峰(乙方)与翠东物业(甲方)于2013年7月1日签订《库房买卖协议》约定：本合同库房是指位于银川市兴庆区中兴小区9#楼地下一层面积为300平米，单价1500元/每平米，优惠价为430000元；本协议签订并付清款项后，乙方拥有该库房的使用权，使用年限与本小区相关部门批准的使用年限一致；付款方式：乙方已向甲方交付定金30000元，自合同签订之日起七日内向甲方支付首付款150000元（定金冲抵首付款），余款分两次自合同签订之日起一年内付清；乙方自付定金之日起，双方凭本协议及收据承认乙方拥有该库房的使用权，不再办理其他产权手续；本协议履行期间，乙方在使用该库房时只限于自行使用，不得随意转让或出租；该库房交付乙方后，只限于储藏、存放货物使用，不能用于其他用途。合同签订后，赵显峰于2013年7月11日向翠东物业法定代表人转账支付40000元。因赵显峰未按协议约定支付款项，2014年12月2日，翠东物业向赵显峰发送《告知函》载明：“你与我公司签订的中兴小区9号楼1单元地下室(面积:300m2)使用权的协议，约定金额总计肆拾叁万元整(430，000.00元)，已预付柒万元整(70，000.00元)，仍有叁拾陆万元(360，00000元)未付，按合同约定本协议签订之日起一年内付清，但你至今未履行合同约定应缴纳的房款，致使本合同无法履行。因此、双方签订的购房协议书自2014年11月30日始予以解除，已收取的70000元预付房款转为房屋租金，租期自2012年5月1日计算，每年房屋租金28000元”。赵显峰收到《告知函》后未提出异议也未要求搬出其存放在库房的物品，继续使用该库房。因中兴小区9#楼地下一层的东面有一条通道，小区的部分业主有时在通道处随意大小便、乱扔垃圾，翠东物业于2016年年初在通道外加装了一道铁门并上锁，门锁钥匙存放在物业公司。赵显峰使用的库房的东门在通道的最下面，如进出库房，需要物业公司打开铁门门锁方可进入。现赵显峰认为，翠东物业通知原告双方签订的协议于2014年11月30日解除，现协议已解除，翠东物业应将收取原告的70000元退还赵显峰并支付利息，故诉至本院。翠东物业认为赵显峰应支付使用费，故提起反诉。关于赵显峰使用中兴小区9#楼地下一层的具体情况，庭审中证人舒某证实：1、舒某与赵显峰及翠东物业的董事长均是朋友，2011年至2017年期间一直在中兴小区9-4-802室居住。作为业主，舒某知道9号楼地下有空地可以分割作为库房，赵显峰需要库房存放物品，舒某帮忙联系翠东物业的总经理并进行了协商，翠东物业同意将地下空地租给原告使用。经三方协商后，赵显峰用水泥板将地下空地隔为三间，后面又隔了一空地。分割完后测量平米数，按照一平米10元钱出租的。2、原告自2012年春天开始对地下自行车棚进行分割，用了一年交了30000元，钱是舒某帮原告交的，其中舒某还垫了20000元，因赵显峰未将20000元还给舒某，舒某向兴庆区人民法院提起诉讼，判决后但至今未执行。3、原告用了一年后以感觉以租的方式价格太高不合适，便让舒某找陈玉军再次协商洽谈，想以买的方式使用库房，陈玉军同意后双方签订了协议，四间库房共约310多平米，签订合同时按300平米算了。案件审过程中，本院对中兴小区9#楼地下一层进行了勘验并对赵显峰存放在库房的物品进行了清点，经勘察，中兴小区9#楼地下一层用水泥板分割成四间，东面的一间面积较大，其余三间面积较小，未放置物品，东面面积较大的房间赵显峰放置物品有：建筑工程用吊篮组装件20组(其中控制箱18个、电机40台、零散钢丝绳、配重)、“鼎夏”牌白酒191箱零2瓶、“酒仙”牌白酒4箱、五粮液4瓶(详见图片)、画10幅(详见图片)、字18幅(详见图片)、小型搅拌机1台。经勘查后，赵显峰放置在库房的物品均在，故其撤回了要求翠东物业赔偿物品损失的诉讼请求。本院认为，赵显峰与翠东物业签订的《库房买卖协议》虽然名为《库房买卖协议》，但协议并非是翠东物业将库房出售给赵显峰并转移所有权，赵显峰支付价款的协议，赵显峰与翠东物业并未形成买卖合同关系。翠东物业向赵显峰发送的《告知函》内容按照文义解释，赵显峰与翠东物业签订的《库房买卖协议》解除后，双方又形成了租赁合同关系，但因赵显峰与翠东物业未签订书面的租赁合同，且租赁期限不明确，庭审中，翠东物业明确：“知函中载明的租金并非被告将买卖合同变更为租赁合同，仅是为了说明占有使用费是按照市场中的价格收取的事实”因此，赵显峰与翠东物业亦未形成租赁合同关系。根据本院确定的案件基本事实，结合双方提交的证据，本院确认该协议只是赵显峰使用翠东物业提供的库房双方就相关事宜达成的协议。该协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。因赵显峰未按协议约定支付使用费，翠东物业于2014年12月2日向其发送《告知函》通知解除协议，赵显峰未提异议，故双方签订的《库房买卖协议》于通知到达之日即2014年12月2日已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照该规定，合同解除后，原合同的权利义务终止，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状并赔偿损失。本案中，赵显峰在协议解除前向翠东物业支付70000元，其认为协议已解除，该部分费用翠东物业应否返还？翠东物业认为协议解除后赵显峰一直使用其提供的库房，应支付剩余的使用费用，双方的诉讼能够成立。本院认为，虽然案涉协议已解除，但翠东物业提交的证据证实赵显峰自2012年5月1日开始使用库房，2014年12月2日协议解除后继续使用。赵显峰使用了翠东物业有偿提供的库房，应当支付相应的费用。关于使用期限问题，赵显峰认为协议解除后其向翠东物业提出不再使用库房，但翠东物业不同意并将库房门上锁且在通道上加装了铁门，赵显峰不应承担相应的费用，其辩解理由能否成立。本院认为，1、翠东物业向赵显峰发送《告知函》明确告知：双方签订的协议自2014年11月30日解除，已收取的70000元转为租赁费，每年租赁费按照28000元计算。赵显峰收到《告知函》后未提异议，视为默认了告知函的内容。如果其不再使用库房，应履行告知义务并将存放在库房的物品取走，但其未告知翠东物业亦未取走物品且一直占用使用库房，说明其需继续使用库房。2、翠东物业于2016年年初在通道外加装铁门并上锁的目的并非不同意赵显峰使用库房并取回物品，门锁的钥匙存放在物业公司，赵显峰需要存取物品时，翠东物业随时可以开锁。如果翠东物业存在不让赵显峰腾空库房的行为，赵显峰可以通过合法的途径主张权利，取回物品，但其在本案诉讼前即2020年7月9日前，自始未向翠东物业主张过权利，庭审中亦未提交证据予以证实。故赵显峰使用库房的时间本院确定为2012年5月1日至2020年7月9日。关于使用费用的标准。翠东物业向赵显峰发送《告知函》中明确每年使用费为28000元，赵显峰未提异议，说明其对该费用的默认，虽然赵显峰默认该费用，但从本案的实际情况考虑，结合赵显峰使用的库房的位置、参考本院咨询银川市兴庆区中兴小区2012年至2020年期间房屋租赁价格，原告按照每年28000元的标准主张使用费用过高，本院酌情调整按照每年20000元计算。按照该标准计算，赵显峰2012年5月1日至2020年7月9日期间使用库房，应支付的租使用费用为163945元（20000元÷365天×2992天），赵显峰已支付70000元，还应支付93945元。综上，赵显峰要求返还70000元并支付利息的诉讼请求本院不予支持，赵显峰应支付原告使用费用93945元。翠东物业要求赵显峰支付2020年9月以后使用费的诉请，因赵显峰2020年7月9日提起诉讼时已明确了不再使用库房的意愿，但翠东物业申请保全了存放在库房的物品，双方的纠纷本院在正在审理过程中，赵显峰取走存放的物品不妥，故后期的使用费用本院不予支持。关于翠东物业要求赵显峰腾空库房并恢复原状的诉讼请求。赵显峰在使用中兴小区9#楼地下一层前将房间用水泥板分隔为四间，现其不再使用库房并愿意将存放在库房的物品取走。故原告要求被告腾空库房并恢复原状的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告赵显峰的全部诉讼请求；二、反诉原告银川翠东物业服务有限公司与反诉被告赵显峰于2013年7月1日签订的《库房买卖协议》于2014年12月2日解除。三、反诉被告赵显峰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告银川翠东物业服务有限公司使用费93945元；四、反诉被告赵显峰于本判决生效之日起十日内将其存放于银川市兴庆区中兴小区9#楼地下一层库房内的所有物品搬离，并将该中兴小区9#楼地下一层库房恢复原状；五、驳回反诉原告银川翠东物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5588元，由原告赵显峰负担；反诉案件受理费1760元，由反诉原告银川翠东物业服务有限公司负担740元，反诉被告赵显峰负担1020元。保全费1325元，由反诉被告赵显峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 张晓春人民陪审员 岳军萍人民陪审员 李玉芬二〇二〇年十二月二十三日法官助理 梁晓培书记员 马 晶附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。