广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33363号原告：佛山市南海里水钜隆房产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××物业服务用房，统一社会信用代码914××××××××××××412。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：吴昊宇，广东奇才律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍凯俐，广东奇才律师事务所律师。原告：汤竹秀，女，汉族，住江西省宜春市万载县×××××××××××，公民身份号码362××××××××××××94X。委托诉讼代理人：辛钧林，男，系被告汤竹秀的配偶。原告佛山市南海里水钜隆房产有限公司（以下简称钜隆公司）与被告汤竹秀商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。原告钜隆公司的委托诉讼代理人霍凯俐、吴昊宇，被告汤竹秀的委托诉讼代理人辛钧林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2015年9月23日签订的编号为201××××××××702的《商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理解除商品房预告登记备案注销等合同解除的全部手续，手续费由被告承担；3.被告立即腾退广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋）；4.被告向原告返还原告承担担保责任代付的款项292002.78元以及以该款为本金，从2020年5月13日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告计付利息；5.被告向原告支付违约金147000元；6.被告立即向原告支付律师费10000元；7.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201××××××××702），约定由被告购买原告的涉讼房屋，套内面积71.17平方米，购房总价款为490000元，付款方式为被告支付购房首期款150000元，余下340000元办理银行按揭手续，由银行支付给原告。双方还于2015年10月4日签订《广东省商品房买卖合同补充协议》，约定：“如买受人逾期三个月拒不按合同缴交银行按揭款，银行即要求出卖人履行连带清偿责任，并要求出卖人回购买受人之房屋，从回购之日起，出卖人有权解除双方签订的购房合同，并将买受人已付房价作为违约金；出卖人有权向买受人追讨出卖人代买受人支付的银行本金利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费等”。被告支付首期款后向中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建行佛山分行）按揭贷款了340000元，原告作为保证人承担阶段性连带保证责任至办妥房产证及他项权利证止。后因被告出现连续逾期未还按揭贷款，建行佛山分行于2019年8月21日向佛山市禅城区人民法院起诉原告及被告，要求被告提前偿还贷款本息、罚息及支付律师费，并根据原告与建行佛山分行所签的《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，要求原告履行保证责任代偿被告剩余贷款本金及利息、罚息等。佛山市禅城区人民法院于2020年1月13日作出（2019）粤0604民初21514号民事判决书，判令被告归还本金249333.74元、暂计至2019年12月2日的利息罚息1679.31元、律师费20602元，原告对上述债务承担连带清偿责任。后建行佛山分行就该案申请法院强制执行，佛山市禅城区人民法院已分别于2020年4月27日、2020年5月13日扣划了原告贷款本息、罚息、律师费、案件受理费、执行费等共计292002.78元（其中执行费4079元，执行款287923.78元）。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告已构成根本违约，原告有权主张解除合同，将买受人已付房价款作为违约金，并向买受人追讨原告代买受人支付的银行本金利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费等。根据上述约定，原告要求被告支付房款的30%作为违约金。截至起诉之日，原告多次要求被告返还代偿款，但被告依然置之不理，因此，为维护原告合法权益，故起诉。被告辩称，被告夫妻在疫情期间因涉及几个套路贷诉讼，被告汤竹秀做了癌症手术，没有收入，不知道原告被法院执行了款项。被告对原告诉请被告支付其代被告垫付的款项及利息无异议；对律师费无异议；对违约金，被告无法承担，希望原告能否给予被告足够的时间偿还欠款；被告不同意解除合同。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合被告的质证意见，经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告也无异议，故本院均予以采信。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2015年9月23日，原告钜隆公司（出卖人）与被告汤竹秀（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201××××××××702），约定：出卖人将涉讼房屋以总价490000元售于买受人；首期款150000元于预售合同网上签订之日起5日内支付，剩余房款340000元应于2015年7月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖人应当在2014年8月30日前将已经竣工验收合格并已办理竣工验收备案手续的涉讼房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；买受人逾期付款的，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；等等。同日，原告钜隆公司（出卖人）与被告汤竹秀（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：如买受人选择银行按揭方式付款，则从签署购房借款合同之日起，买受人与银行之间的借贷关系成立，出卖人已作为买受人的担保方承担连带还款责任，逾期三个月买受人拒不按合同缴交银行按揭款，银行即要求出卖人履行连带清偿责任，并要求出卖人回购买受人之房屋，从回购之日起，出卖人有权解除双方签订的购房合同，并将买受人已付房价作违约金；出卖人有权向买受人追讨出卖人代买受人支付的银行本金利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费。2015年10月26日，被告向原告付清了涉讼房屋的全部购房款，原告于2016年将涉讼房屋交付被告使用至今。2019年8月21日，佛山市禅城区人民法院立案受理建行佛山分行诉辛钧林、汤竹秀、钜隆公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2019）粤0604民初21514号。2020年1月13日，佛山市禅城区人民法院依法作出（2019）粤0604民初21514号民事判决书，判令：一、辛钧林、汤竹秀应于判决发生法律效力之日起十日内向建行佛山分行归还借款本金249333.74元、利息及罚息【暂计至2019年12月2日，利息、罚息合计为1679.31元；此后至实际清偿之日止，罚息以尚欠本金为基数按年利率7.35%计收】；二、辛钧林、汤竹秀应于判决发生法律效力之日起十日内向建行佛山分行支付律师费20602元；三、钜隆公司就判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担该保证责任后，有权向辛钧林、汤竹秀追偿；四、驳回建行佛山分行的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力，并因辛钧林、汤竹秀、钜隆公司未按时履行判决确定的债务，经建行佛山分行申请，佛山市禅城区人民法院依法立案执行，案号为（2020）粤0604执6676号。2020年4月27日，佛山市禅城区人民法院出具案款收据，确认扣划了钜隆公司执行款116850.13元。2020年5月13日，佛山市禅城区人民法院出具案款收据，确认扣划了钜隆公司执行款175146.65元。2020年5月6日，佛山市禅城区人民法院出具（2020）粤0604执6676号结案通知书，载明该院依法扣划了钜隆公司名下银行存款291999.78元，收取执行费4079元后退付建行佛山分行287920.78元，其中3元由（2020）粤0604执6676号案件扣划并退付，被执行人已履行生效法律文书所承担的责任及缴纳执行费，案件已执行完毕，作结案处理。2020年5月20日，原告钜隆公司（甲方、委托方）与广东奇才律师事务所（乙方、受托方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与汤竹秀、辛钧林商品房买卖合同纠纷一案，委托乙方的律师为其代理人，乙方接受甲方委托，指派律师担任甲方代理人，甲方在签订合同三天内支付律师费20000元。同日，广东奇才律师事务所出具发票，确认收到原告支付的本案的法律咨询费10000元。2020年7月29日，本院立案受理钜隆公司诉汤竹秀商品房预售合同纠纷一案，案号为（2020）粤0605民初18559号。该案中，钜隆公司要求解除《商品房买卖合同》，并要求汤竹秀承担违约责任，后又向本院申请撤回起诉，本院依法作出（2020）粤0605民初18559号民事裁定予以准许。2020年12月22日，原告提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认：涉讼房屋为现房交易，《商品房买卖合同》中关于交房时间的约定为笔误；被告自认涉讼房屋因其个人原因，尚未缴纳交易相关税费，故未办妥不动产权证。另佛山市自然资源局于2020年12月28日出具的《佛山市（南海区）不动产登记预告信息查询结果》反映，涉讼房屋已被多案轮候查封。本院认为，因涉讼房屋为现房销售，故本案应为商品房销售合同纠纷。此外，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原、被告基于《商品房买卖合同》成立商品房销售合同关系，并因购买涉讼房屋而与建行佛山分行之间成立贷款担保保证合同关系。本案中，被告通过支付首期款、办理银行按揭贷款的方式已经支付了全部购房款，并接收了涉讼房屋，其在《商品房买卖合同》中的义务已基本履行完毕，并不存在根本违约情形。至于被告未按期偿还银行贷款导致原告承担其作为保证人而应承担的连带清偿责任，这属于三者之间的银行贷款担保保证合同关系范畴。原告作为保证人，可在承担连带清偿责任后，依法向被告追偿。实际上，原告在本案中也行使了该追偿权。由此可见，被告已经通过支付首付款、建行佛山分行发放贷款的方式履行了《商品房买卖合同》及补充协议约定的付款义务。之后因为被告未按期履行还贷义务，原告依约代被告向建行佛山分行偿还贷款本息等费用的行为，属于原告与被告之间形成新的债权债务关系，不能以此推翻被告已经按照《商品房买卖合同》约定履行完毕合同义务的事实。据此，原告并无单方解除合同的权利，原告在本案中诉请本院解除《商品房买卖合同》、被告配合办理解除合同相关备案登记手续、承担相关手续费并腾退涉讼房屋均没有依据，且有违公平原则，本院均不予支持。被告因未能履行其向建行佛山分行所负的还本付息义务，导致原告承担了担保责任，故原告诉请被告清偿其承担保证责任而代偿的款项291999.78元（4079+287920.78）并从2020年5月13日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息理据充分，被告没有异议，本院予以支持。原告诉请被告返还代偿款本金超以上核定的，本院不予支持。被告虽然在商品房销售合同关系中已经支付完毕涉讼房屋的全部购房款，但后又因为未能履行其向建行佛山分行所负的还本付息义务，导致原告代偿了款项，故在贷款担保保证合同关系中，被告构成违约。因《商品房买卖合同补充协议》约定的该种情形下的违约责任明显过高，原告在本案中主张按成交价30%计付违约金亦没有依据，且也存在过高的情形。因此，本院考虑被告至今未偿还原告的代偿款的违约行为在性质上与逾期支付购房款超90日的违约行为相当，故参照《商品房买卖合同》关于该种情形下违约责任的约定，酌定被告按原告实际支出的代偿款项291999.78元的1%计付违约金2920元予原告。原告关于违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。本案纠纷系因被告未能履行其向建行佛山分行所负的还本付息义务，导致原告承担了担保责任所致，故原告因本案诉讼而支出的律师费10000元属其维权的合理成本，原告诉请被告承担该项支出符合双方约定，被告也无异议，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告汤竹秀应于本判决发生法律效力之日起十日内返还291999.78元及以该款为本金从2020年5月13日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市南海里水钜隆房产有限公司；被告汤竹秀应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2920元予原告佛山市南海里水钜隆房产有限公司；被告汤竹秀应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费10000元予原告佛山市南海里水钜隆房产有限公司；驳回原告佛山市南海里水钜隆房产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计5135元、财产保全费2970元，合共8105元（原告已预交），由原告负担3123.5元，由被告负担4981.5元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年四月八日书记员  许晓璇