福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第11802号原告厦门市鼓浪屿房屋管理所，住所地福建省厦门市思明区鼓浪屿龙头路**号。诉讼代表人黄祖密，所长。委托代理人陈秀红、黄荷洁，福建均融律师事务所律师。被告厦门梅园物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区官任路38号二楼。法定代表人陈朝旺，董事长。委托代理人谢飞、郑达伟，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告厦门市鼓浪屿房屋管理所（以下简称鼓浪屿房管所）与被告厦门梅园物业管理有限公司（以下简称梅园物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告鼓浪屿房管所的委托代理人陈秀红、黄荷洁，被告梅园物业公司的委托代理人谢飞、郑达伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼓浪屿房管所诉称，被告向原告承租址于厦门市市场路6号1层房屋，双方签订《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，约定租金为58686元／月，后经被告申请，月租金减免为52817.4元；租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日。合同到期后，双方未再签订合同。根据鼓浪屿申遗规划、管理和保护等要求，原告于2015年4月24日向被告送达《非住宅公房收回通知书》，告知被告不再续租，并要求被告于2015年6月30日前将房屋清理腾空并退回给原告。2015年7月6日，原告委托律师向被告出具律师函，告知解除合同收回房屋，但被告至今仍拒不返还房屋。另，合同解除后，被告自行向原告银行账户缴交的相应费用可�抵作房屋占用费。现请求判令：1、确认原、被告之间关于厦门市市场路6号1层的房屋租赁合同已于2015年7月9日解除，被告将该房屋完整返还给原告，将屋内物品清空，人员迁出；2、被告向原告支付房屋占用费（自2016年2月1日起计至实际腾退房屋之日止，按每月52817.4元计算）。被告梅园物业公司辩称，鼓浪屿房管所系机关非法人单位，并不具民事主体资格，其并非本案适格原告；鼓浪屿房管所无权以自己名义解除讼争合同，故其以自己名义通知被告解除合同不具备法律效力；双方合同到期后，原告以调查表方式向被告发出续租邀约，被告已按要求提交相关材料，故双方续租成立，被告在续租后投入巨资拆除旧店面，按照原告要求重新进行装修，现原告要求解除租赁关系，对被告显失公平；原告向被告发出解除通知之后，被告仍按照原有的租金标准向原告支付讼争房屋租金，原告收到租金后也未予以返还或者拒绝，该事实行为证明双方承租关系持续至今；如原告强行解除租赁关系，应赔偿被告的相应损失。综上，原告无权解除讼争租赁关系，其诉求应予以驳回。经审理查明，原告鼓浪屿房管所（出租方／甲方）与被告梅园物业公司（承租方／乙方）于2013年签订了一份《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，约定乙方向甲方承租位于厦门市市场路6号1层房屋，总建筑面积为769.05平方米，租赁期限自2013年6月1日起至2014年5月31日止，月租金为58686元；租赁期满，协议自行终止，乙方仍需继续承租租赁房屋的，应于期满前三个月向甲方提出书面申请，甲方有权根据房屋的使用计划及乙方的履约情况决定是否续租；协议第十条约定：“租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋转租或转借给第三方使用。有�当理由转租租赁房屋或将租赁房屋作为与他人合资、合作、联营经营场所的，应当提出书面申请，经甲方书面同意，签订转租协议并缴交转租收益金后方可转租。经批准转租后本协议仍然有效，乙方仍应承担本协议项下全部义务，乙方与次承租人签署的转租协议不得对抗本协议”；第十七条约定：“乙方须在装修装饰前将方案报甲方备案，但备案行为不能免除乙方的在装修装饰过程中的法定义务和法律责任”；第十九条约定：“乙方对承租的房屋进行装饰装修时，未经甲方书面同意，不得有下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）搭建建筑物、构筑物；（三）改变房屋外立面，在非承重墙上开门、窗；（四）拆改门窗；（五）改变给、排水及电气线路等设施设备的敷设；（六）其他需甲方同意的行为”。上述合同签订后，鼓浪屿房管所依约将讼争房屋交付梅园物业公司使用，后经商定，讼争房屋租金自2014年1月1日起调降为52817.4元／月。租赁期限届满后，鼓浪屿房管所曾向梅园物业公司发放了《鼓浪屿直管非住宅公房承租户情况调查表》及《鼓浪屿直管非住宅公房经营业态店面装修情况自查表》，梅园物业公司在调查表中回复愿意续租讼争房屋，后双方并未续签租赁合同，但梅园物业公司仍继续使用讼争房屋，并按52817.4元／月的标准继续向鼓浪屿房管所支付租金。另查明，鼓浪屿房管所分别于2014年11月10日、2015年1月8日向梅园物业公司发出通知，要求其停止擅自装修行为、恢复房屋原结构；后又于2015年3月16日再次向梅园物业公司发出一份整改通知书，载明“市场路6号1层非住宅公房（店面），经鼓浪屿非住宅公房业态评审联席�公室评审并经审核，认为存在下列项目问题，应予整改：1、立即停止施工，否则后果自负。2、将经营及装修方案咨询鼓浪屿行政服务中心规划窗口。3、建议向市委鼓浪屿整治提升组申报经营及装修方案”。还查明，鼓浪屿房管所委托律师于2015年7月6日向梅园物业公司发出一份律师函，通知解除双方的讼争租赁关系；梅园物业公司于2015年7月9日收执该律师函后，并未将讼争房屋腾退归还鼓浪屿房管所，并仍按52817.4元／月的标准支付相关款项至鼓浪屿房管所的银行账户中，现已支付至2016年1月31日止。以上事实，有《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》、《鼓浪屿直管非住宅公房承租户情况调查表》、《鼓浪屿直管非住宅公房经营业态店面装修情况自查表》、两份通知、整改通知书、律师函、EMS查询单及庭审笔录为证。本院予以确认。审�中，被告梅园物业公司主张鼓浪屿房管所无权解除讼争租赁关系，讼争租赁关系至今仍存续；并提交以下证据予以证明：1、《鼓浪屿商业业态控制导则（暂行）》、《台湾文创乐园项目联营联办合作协议》、《鼓浪屿非住宅公房（纯商业店宅）租赁业态评审表》，拟证明梅园物业公司根据《鼓浪屿商业业态控制导则（暂行）》的要求，与案外人联营合作将讼争房屋改造成经营文化创意产业，并已向鼓浪屿房管所提交了业态评审表；2、《文创乐园经营方案及装修方案》、《工程承包合同书》、《施工合同》及收据，拟证明梅园物业公司已按要求向鼓浪屿房管所提交了经营及装修方案，并已投入大量资金进行装修。原告鼓浪屿房管所对上述证据质证认为：1、《鼓浪屿商业业态控制导则（暂行）》、《鼓浪屿非住宅公房（纯商业店宅）租赁业态评审表》真实性无异议，但在梅园物业公司的装修过程中，鼓浪屿房管所已多次要求其停止装修；《台湾文创乐园项目联营联办合作协议》真实性无法确认，该联营未经鼓浪屿房管所批准；2、《文创乐园经营方案及装修方案》真实性予以确认，但鼓浪屿房管所并未批准该方案；《工程承包合同书》、《施工合同》及收据的真实性不予认可，无法证明梅园物业公司已投入大量资金进行装修。本院认为，鼓浪屿房管所虽不具法人资格，但其属依法登记的非法人组织，具有民事主体资格，可以参加民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务。故，鼓浪屿房管所与梅园物业公司签订的讼争《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方当事人均应严格遵守履行。讼争租赁合同期满后，梅园物业公司仍继续使用讼争房屋，鼓浪�房管所亦继续收取租金，双方由此形成不定期租赁关系。依照相关法律规定，在不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同；梅园物业公司已于2015年7月9日收到鼓浪屿房管所关于解除讼争租赁关系的通知，且其在收到该通知后也未在法定异议期限内提出异议并向人民法院起诉，故讼争租赁关系自解除通知到达梅园物业公司时即已解除。被告梅园物业公司虽已按原租金标准向鼓浪屿房管所支付相关款项至2016年1月31日止，但该付款行为系其单方行为，且鼓浪屿房管所也并未确认该款项系租金性质，故被告以鼓浪屿房管所并未退还或拒绝该款项为由主张双方仍存在租赁关系，于法无据，本院不予采信。另，鼓浪屿房管所在本案中所行使的解除权系法定解除权，被告主张因其已投入大量装修，解除租赁关系对其显失公平，该抗辩事由亦无法对抗原告行使法定�除权，双方就讼争房屋装修事宜产生的相关纠纷可另行处理。综上所述，原告要求确认其与被告之间就讼争房屋形成的租赁关系已于2015年7月9日解除及要求被告返还讼争租赁房屋之诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告至今仍占有使用讼争房屋，故其还应向原告支付合同解除之后的占有使用费，现原告要求被告参照租金标准支付自2016年2月1日起至实际腾退讼争房屋之日止的占用费，符合法律规定，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告厦门市鼓浪屿房屋管理所与被告厦门梅园物业管理有限公司之间就厦门市市场路6号1层房屋的房屋租赁关系于2015年7月9日解除；被告厦门梅园物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内将厦门市市场路6号1层房屋腾空退还给原告厦门市鼓浪屿房屋管理所；二、被告厦门梅园物业管理有限公司于本判决生效之日起三日向原告支付房屋占用费（按52817.4元／月的标准，自2016年2月1日起计至实际腾退上述房屋之日止）。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告厦门梅园物业管理有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 王 瑛二〇一六年二月四日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉�，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。