上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初22131号原告(反诉被告)：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛迎杰，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海橡语家居有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王宏，执行董事。委托诉讼代理人：汪肇安，男。委托诉讼代理人：郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称“吉盛伟邦公司”)诉被告上海橡语家居有限公司(以下简称“橡语公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服裁定提出上诉，上海市第二中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2020年3月24日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人还航、被告委托诉讼代理人郜松江、汪肇安到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院审查后依法予以合并审理。本案于2020年5月15日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人还航、被告委托诉讼代理人郜松江、汪肇安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉盛伟邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市青浦区嘉松中路XXX号4幢B6-105-205-305室房屋返还原告；2、判令被告支付2019年3月至2019年9月期间的综合管理费人民币(以下币种均为人民币)305,283.06元；3、判令被告支付2019年3月至2019年9月期间的电费49,334.36元；4、判令被告支付逾期付款违约金(以上述未付费用为基数，按照每日万分之五的标准,自2019年10月12日起算至实际支付之日止)；5、判令被告支付综合管理费(以每月154,377元为计算标准，自2019年10月1日起算至实际返还房屋之日止)。审理中，原告撤回第四项诉请。事实与理由：原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区嘉松中路XXX号4幢B6馆一层B6-105-205-305房屋出租给被告，租期为三年，被告应向原告支付综合管理费、电费。合同另约定如被告迟延向原告交付费用的，应向原告支付滞纳金。2018年9月25日，原、被告签订《补充合同》，约定自2018年10月1日起至2019年9月30日期间，综合管理费每月51,510元。被告在履约过程中，出现了迟延支付综合管理费、电费的严重违约情形，原告多番催收均未果。且原、被告的租赁关系已于2019年9月30日到期，被告应当向原告返还租赁房屋，但是被告不仅未支付拖欠费用，还继续占有使用该租赁房屋。故原告诉至法院，作如上诉请。被告橡语公司答辩称：1、被告已经续约，原告曾承诺被告继续租用吉盛伟邦的房屋，故不存在交还房屋的问题。本次诉讼违反诚信，应当驳回原告返还房屋的请求。2、被告已经支付了2019年1月至6月的全部综合管理费及租金，2019年7月被告支付了5,725元。2019年8月因吉盛伟邦控股股东及经营规划将要发生重大变化，被告出于对经营预期的担忧，暂缓支付了2019年8月的租金及管理费。2019年9月和10月的综合管理费及租金系原告承诺被告予以免除，后因原告发出改造升级公告，将要对系争房屋进行重大经营调整甚至拆除，故被告依法向原告主张不安抗辩权要求暂缓支付2019年11月之后的租金。2020年1月25日之后因疫情爆发的不可抗力因素，故被告向原告发函要求减免2020年1月25日之后的租金及费用，但双方并未达成一致意见。综上被告已经依约向原告支付了2019年的费用，欠付费用也系原告过错及不可抗力导致，被告已依法及时向原告主张过权利，不存在被告违约支付费用的情况。且2019年9月原告的管理人已经承诺不因被告的欠租追究被告的违约责任。3、被告承租房屋后，房屋存在严重漏雨情况，造成被告展厅的墙体、地板、高档家具等损失。被告多次向原告反映并要求维修，然原告不仅怠于履行维修义务，亦未弥补给被告造成损失。被告投入巨额进行展厅建设，原告曾明确应每年至少自行或与第三方合作一次全国家具展览会，然原告在2019年拒不履行该约定，给被告造成经营损失。为此，被告反诉请求：判令原告赔偿违约损失152,191.20元。针对反诉请求，原告吉盛伟邦公司答辩称：不同意该诉请。1、被告提出的漏水损失问题之前从未提过，如果存在损失，损失也是有限的，且损失现状也已经不在了。原告在多次协商过程中也是考虑到补偿漏水损失，才在补充合同中将管理费让步了150万元，足以弥补被告的损失。2、原告在2019年曾经举办过两次家具展。经开庭审理查明：吉盛伟邦公司(甲方)与橡语公司(乙方)签订《上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区嘉松中路的“吉盛伟邦国际家具村”的商业物业，项目内具体位置为赵巷镇嘉松中路XXX号4幢(即吉盛伟邦国际家具村B6馆一层B6-105-205-305)出租给乙方经营使用，租赁面积为3,027平方米。合同第二条第2-1约定租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止；第2-2约定甲方应当在2016年10月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。合同第三条约定乙方应向甲方缴纳的费用为租赁费、综合管理费，租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。合同第十五条约定租赁费和综合管理费的收费标准为：2016年10月1日至2017年9月30日期间面积为2,083平方米的综合管理费为每月93,735元、2016年11月1日至2017年9月30日面积为944平方米的综合管理费为每月42,480元；2017年10月1日至2018年9月30日期间面积为3,027平方米的综合管理费为145,296元；2018年10月1日至2019年9月30日期间面积为3,027平方米的综合管理费为154,377元；租赁费和综合管理费自2016年10月1日起计费、实行按月计算，付款周期为1个月，先付后用的原则。乙方应于本合同签订当日支付首期租金和综合管理费，此后应于每一付款周期之前的30日支付下一期租金和综合管理费。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费等由乙方据实承担。合同第四条第4-2约定电费以乙方独立使用的记录表的读数为准，或以乙方与第三方共用的记录表的分摊读数为准，每度电暂按1.22元人民币收取。如国家上调电价的，供电价格将上浮。第4-6约定本条约定的费用，双方每月进行结算，甲方每月末结账(以自然月最后一日为结账日)，乙方必须在次月11日前将须交纳的费用一次性交付甲方。合同第六条第6-9约定甲方负责经营场馆内外公用设备、设施、绿化的维修保养……。合同第六条第6-10约定甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会，以吸引国际国内采购商大宗采购……。合同第八条第8-1约定本合同经双方签订后五日内，乙方应当按约向甲方交纳10万元，作为乙方履约保证金。合同第九条第9-2约定乙方违反本合同第三条、第四条约定，延迟向甲方交付费用，应当按延迟交付金额5‰*天数，另行向甲方支付滞纳金。按本合同其他条款约定解除合同的，乙方支付滞纳金的义务不予免除。第9-5约定乙方若有下列情形一项或数项，视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方所交纳的履约保证金不予退还：……第9-5-3约定在合同期内，有欠缴费行为，经甲方书面通知后十五日内仍不支付的。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，吉盛伟邦公司按约向橡语公司交付了上述房屋。橡语公司亦按约支付了履约保证金10万元。2018年9月25日，吉盛伟邦公司(甲方)与橡语公司(乙方)就嘉松中路XXX号4幢B6-105-205-305房屋签署的租赁合同签订《补充合同》，约定自2018年7月1日起至2018年9月30日期间，甲方给予乙方优惠，免收租赁费；自2018年10月1日起至2019年9月30日期间，甲方给予乙方优惠，免收租赁费。自2018年7月1日起至2018年9月30日期间，综合管理费合计每月48,480元；自2018年10月1日起至2019年9月30日期间，综合管理费51,510元。乙方必须按《租赁合同》规定，按时支付租赁费、综合管理费和空调费，如逾期交纳，甲方将收取滞纳金，并有权取消给予乙方优惠，按原《租赁合同》标准执行。合同另对其他内容进行了约定。2019年3月8日，吉盛伟邦公司向橡语公司发送《关于语橡的催款函》，通知橡语公司在2019年3月30日前付清截止于2019年3月6日的累计欠款258,130.09元。否则按照合同约定视为橡语公司欠款违约，有权停电停止营业。2019年5月3日，吉盛伟邦公司向橡语公司发送《关于语橡的催款函》，通知橡语公司在2019年5月4日前付清截止于2019年5月3日的累计欠款318,951.39元。否则按照合同约定视为橡语公司欠款违约，有权停电停止营业。2019年9月11日，吉盛伟邦公司向橡语公司寄送《催款告知函》，载明截止于2019年9月30日橡语公司尚未支付的租赁费、综合管理费及其他相关费用等共计386,110.88元；橡语公司须于收到本函15日内，向吉盛伟邦公司付清拖欠款项，并根据合同相关条款约定按时支付各项费用。如逾期未支付所欠款项，对于延迟交付的金额将按0.5%/天收取滞纳金；如在2019年9月26日前仍未能支付所欠款项，吉盛伟邦公司有权自2019年9月27日单方面解除合同，采取停电封门措施，将不予退还履约保证金。2019年9月16日，吉盛伟邦公司发布《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知函》，载明近日绿地集团完成了上海吉盛伟邦国际家具村的股权收购，家具村已成为绿地集团下属的全资子公司……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作，望各商户给予配合。2019年9月17日，吉盛伟邦公司出具《关于2019年9月11日有关事宜的承诺函》，载明关于2019年9月11日，吉盛伟邦公司向商户下发《催款告知函》，鉴于绿地与吉盛伟邦股权转让带来的改变，现吉盛伟邦公司特别承诺撤销《催款告知函》的全部法律效力。同时承诺不按《租赁合同》的约定追究商户欠款的违约责任。2019年9月24日，吉盛伟邦集团与租户代表参加沟通会议，形成会议纪要：一、绿地代表对此事项表达如下意见：吉盛伟邦结合现有家具村情况将提出继续保持现状，经营期限等将不少于18个月。二、商户代表表达如下意见：1、希望针对已经发生的舆论影响和风波提出免租的诉求。2、未来18个月内的中长期经营和补偿方案。3、2019年9月26日下午针对以上两条给予答复意见。针对商户上述意见，吉盛伟邦答复：针对第1条，将租户的意见向总部汇报，并最晚在本月27日上午12时给予答复。针对第2条，尽快给出解决方向，具体需视每个租户的实际情况，谈判商定。2019年9月28日，绿地与会人员王奕等人与商户75人、信访办陆主任等人，形成会议纪要：1、绿地与会人员承诺在未谈妥最终解决方案期间，保证家具村整体的正常运营，以确保商户良好的运营环境；2、由于绿地9月16日发了告知函，商户代表反映对商户造成了损失，绿地目前愿意减免2个月的租金和管理费用，实施时间为2019年9、10月免整月。针对绿地与会人员提出的方案，商户代表持保留意见，并保留进一步主张的权利。3、商户提出，因2019年9月16日的告知函，对租户造成了损失，要求赔偿项目如下：合约未到期赔偿，固定投资损失、预期经营利润损失、品牌授权流失损失、人员安置、遣散及流失损失、拆迁过渡期损失等，并要求绿地于4日内拿出赔偿科目。绿地与会人员提出，以上仅是商户的意见，绿地将与商户协商解决。4、全体商户要求绿地于2019年10月9日就给出公告后18个月的经营方案或不经营的解约、补偿、赔偿方案，绿地与会人员表示于9月28日12：00前明确10月9日前完成的具体时间。5、全体商户要求2019年10月底前完成85%商户的续约、解约、补偿或赔偿方案。绿地与会人员表示于9月28日12：00前答复。6、商户要求绿地派出的谈判代表需要决定权。2019年10月30日，橡语公司向吉盛伟邦公司寄送《暂缓支付租金通知书》，载明因吉盛伟邦整体改造计划和安置方案不明，导致家具村的商业信誉严重受损……市场环境发生重大变化，造成橡语家居无法继续正常经营……在吉盛伟邦承诺的免租期到期之后，直至吉盛伟邦拿出符合政府规划……弥补橡语家居损失的方案前，橡语家居将行使法律赋予的权利，暂缓支付租赁合同约定的租金及综合管理费。2020年1月3日，橡语公司向吉盛伟邦公司寄送《对〈关于归还展位并缴清欠款的告知函〉的回函》，载明自2019年9月16日吉盛伟邦公司的升级改造通知及相关行为严重破坏了双方合同约定和橡语公司经营所需的必要条件。吉盛伟邦公司必需维护家具村市场经营环境，保护入驻商户的合法权益，否则橡语公司有权暂缓支付租金，并保留追究违约的法律责任。另查明：吉盛伟邦公司系上海市青浦区赵巷镇嘉松中路**产权登记人。目前橡语公司仍在上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX号4幢B6-105-205-305房屋内。庭审中，原、被告一致确认2018年1月至5月期间的月应付综合管理费为145,296元；2018年7月至9月的月应付综合管理费为48,480元，2018年10月至2019年8月的月应付综合管理费为51,510元，2019年9月综合管理费免收。被告于2018年2月支付143,787.30元、3月支付303,594.76元、6月支付114,425元、9月支付19,948元、10月支付18万元，11月支付199,966元、12月支付100,002元；2019年2月17日刷卡支付了51,510元、3月3日刷卡支付了51,510元、4月2日刷卡支付了51,510元、5月20日刷卡支付了51,510元、6月24日支付了51,510元、6月25日支付了6,909元，7月20日刷卡支付9,800元、7月21日刷卡支付了30,000元、7月25日现金支付1万元；上述金额合计为1,375,982.06元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、租赁合同及补充合同、告知函、会议纪要等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据原、被告诉辩主张，双方有如下争议焦点。一、关于原、被告是否存在续租原告主张：被告在合同期内多次拖欠各种费用，原告曾于多次发函催讨无果。现双方租赁合同已经到期，被告应将房屋返还原告，且被告存在拖欠综合管理费、电费等违约行为，原告除要求被告支付拖欠款项外，有权没收履约保证金。被告主张：1、原、被告早在2019年8月已就续租达成合意。另原告人员在2019年9月24日沟通会中形成的会议纪要承诺将按原合同尽快与商户续签，且经营期限不少于18个月。原告也明确表示会将续签的合同盖好章后给被告。故被告认为双方已就续约达成一致意思，被告是合法使用房屋，原告无权要求被告腾退房屋。为此被告提供与原告人员的微信聊天记录公证书予以证明。2、被告欠付租金有正当理由，并不存在故意违约行为。2019年9月11日的函件被告并未签收，且原告在2019年9月17日出具的承诺函中承诺撤销2019年9月11日催款告知函的全部法律效力，并承诺不按合同约定追究商户欠款的违约责任。2019年9月28日的会议纪要中绿地与会人员明确表示愿意减免商户2019年9月、10月这2个月的租金和管理费用。故原告无权向被告主张2019年10月租金。2020年1月开始新冠肺炎爆发，按照相关政策规定，原告应当免除相关费用。被告曾于2020年2月29日寄送函件要求免除自2019年9月16日事件发生影响以来至今的全部费用。被告提供了函件予以证明。对此原告表示，对于公证书真实性予以认可，然双方的微信记录反而可以看出双方并未达成续约的合意，原告最终没有同意续租。被告有严重的违约行为，不具备续约条件，双方并未进行下一步的实质性签约。对于函件的真实性不予认可，原告并未收到该函件，且双方合同已经到期，被告的发函内容没有任何依据。本院认为，现原、被告主要的争议焦点是2019年9月24日的会议纪要中原、被告是否就续租事宜达成一致意见。根据会议纪要载明的内容“未来18个月内的中长期经营和补偿方案……具体需视每个租户的实际情况，谈判商定”，从上述内容分析原告虽对家具村整体经营业态继续保持现状作出了承诺，但对于每个租户的具体经营方案需视每个租户的实际情况谈判商定。在原、被告未对租赁内容进行谈判商定的情况下即认定双方对于系争房屋续租事宜达成合意，缺乏事实与法律依据。因此原、被告之间的租赁关系已于2019年9月30日到期终止。若如被告所抗辩，该会议纪要中原告的承诺即为其同意与被告续租，根据法律规定，双方就续租期限没有进行明确约定，亦未签订书面合同，应当视为不定期租赁关系。被告仍应支付原合同约定的费用，但是被告自2019年8月开始未向原告支付任何费用。虽被告抗辩称因原告整体改造计划导致市场环境发生重大变化，曾向原告行使不安抗辩权要求暂缓支付自2019年11月之后的费用。但不安抗辩权的行使，需符合法律规定。故即便如被告抗辩，被告违约，原告亦可行使法定解除权。关于履约保证金，本院认为原告2019年9月17日的承诺函，发送对象是所有收到过2019年9月11日催款告知函的商户(包括被告)，该承诺函中原告已明确表示放弃按合同约定向商户追究欠款的违约责任，视为原告放弃自己的相关权利。现本院认定合同期满，原告理应退还被告履约保证金。二、关于被告各项费用支付情况关于应付综合管理费，原、被告双方仅对2018年6月应付综合管理费金额存在争议。原告主张按照合同约定，2018年6月应付综合管理费为145,296元，故2018年1月1日至2018年12月31日期间被告应付综合管理费为1,171,746元、2019年1月1日至2019年9月30日期间被告应付综合管理费为412,080元，合计为1,583,826元。关于电费，原告主张2018年1月1日至2019年9月30日期间被告应付电费为142,079.98元，并提供电费清单及抄表予以证明。至于合同期满后被告应付的电费不在本案中主张，原告保留诉权待被告腾退后另行主张。被告则主张：1、关于应付款项。2018年6月原告承诺免除被告一层租赁房屋面积的综合管理费，2018年6月应付综合管理费为96,864元，为此被告提供与原告人员刘艳玲的通话记录予以证明。故2018年1月1日至2018年12月31日期间被告应付综合管理费为1,123,314元、2019年1月1日至2019年9月30日期间被告应付综合管理费为412,080元，合计为1,535,394元。关于电费，被告承租系争房屋至今从未看过电表的抄件数，都是原告将电表清单拉出来后让被告签字。在商场正常经营的情况下，因被告对于原告有依附，故之前被告支付电费也是按照这种方式支付。被告对此提出过质疑，也不排除在经营过程中，是被告员工签字。签字也不代表确认电费金额，双方合同中约定原告有出具电费收取依据的义务。至于清单系原告自行制作不予认可，原告应当提供客观的电费依据。被告认为2018年1月至12月期间应付电费为81,936.42元。2、关于已付款项，被告于2018年期间共支付1,061,723.06元，2019年期间虽然总共支付了314,259元，但于2019年7月25日现金支付的1万元实际上是抵扣10,526元，故被告2018年至2019年期间已付款项总计为1,376,508.06元，并提供了商场代收银收款单予以证明，上面载明本次付款金额为10,526元，实付金额为1万元，活动优惠金额为526元，该收款单上加盖原告公司收银专用章。对此，原告表示：1、对于电话录音的真实性无法确认，且从录音内容来看，刘艳玲始终强调以原告出的结算单为准，但原告从未出过确认减免2018年6月管理费的结算单，被告也未出示相关账单，说明并未有确认减免的结算单。2、对于电费收取依据，因为系争房屋所在的区域有500多商户，电力部门无法一一区分，故只能采用这种方式收取。3、在双方一致认可的被告已付款项中，应当扣除18,000元、刷卡费1,229.20元、活动费500元。具体为2018年10月被告虽支付18万元，但是该款项中只有162,000元是支付综合管理费，18,000元是活动费用，后来原告以营销活动补贴的方式将18,000元返还了被告。2019年1月应扣除500元活动费用。另2019年被告有245,840元是通过POS机刷卡支付的，应扣除千分之五的手续费即1,229.20元。被告于2019年7月25日向原告支付现金1万元，并非10,526元。4、原告给予被告营销活动补贴共26,547.86元，即2018年10月补贴18,000元、2019年补贴两笔共3,836元、2019年5月补贴2,876.86元、2019年7月补贴1,836元。该款项予以抵扣被告拖欠的款项。本院认为，关于2018年6月期间的应付综合管理费，被告抗辩称原告曾承诺只收取三分之二的金额，然其提供的录音证据中原告人员未明确对此进行承诺，又未提供其他证据予以认可，原告亦不予认可，本院不予采信。故按照合同约定，2018年1月1日至2018年12月31日期间被告应付综合管理费为1,171,746元、2019年1月1日至2019年9月30日期间被告应付综合管理费为412,080元，合计为1,583,826元。关于应付的电费金额，原告已提供被告签字的电费抄件数予以证明，被告亦承认此前双方一直采用该方式结算电费，现对于该金额不予认可却又无法提供证据证明自己应付电费金额。其抗辩理由本院不予采信。故本院认定2018年1月1日至2019年9月30日期间被告应付电费为142,079.98元。至于原告主张的营销活动费等其他费用，未提供证据证明上述费用的实际发生，被告亦对此不予认可，本院不予支持。故本院认定被告于2018年1月1日至2019年9月30日期间应付综合管理费和电费总额为1,725,905.98元。双方对于被告已经支付的金额一致确认，然原告认为2019年被告支付的款项中应当扣除刷卡手续费、且被告于2018年10月支付的18万元中有18,000元后通过活动补贴予以返还，应当实际扣除。合同中约定了被告需通过转账方式支付费用，现被告通过POS机支付费用产生的相应手续费理应自己承担。至于18,000元，虽然原告没有证据证明活动补贴已经返还，但是原告自认应扣除的营销活动补贴26,547.86元中确实有一笔属于2018年10月的18,000元。原告陈述合乎情理，本院以此认定该18,000元已经在营销活动补贴中予以抵扣了，在被告已付金额中不再重复计算。而被告主张其在2019年7月25日现金支付的1万元实际上抵扣的是10,526元。虽然被告提供的商场代收银收款单上载明了活动优惠金额为526元，但是结合被告提供的2018年12月商场代收银收款单中也有此类似情况，但是双方此前均认可按照实付金额来认定被告已付款项，可见双方此前交易习惯是以被告实际支付金额来计算付款情况，并未考虑代收银收款单的优惠金额，由此可认定被告2019年7月25日支付的款项金额为10,000元。鉴于被告在2018年1月至2019年9月期间向原告支付上述款项并未标注款项名目，双方也未就此达成合意。故本院认定被告于2018年1月至2019年9月期间共实际支付款项合计1,356,752.86元。另原告自认被告的拖欠款项中扣除营销活动补贴26,547.86元，被告未明确反对，本院予以准许。三、关于被告主张的各项损失被告主张：1、原告交付的房屋存在漏水问题，给墙面、地板、家具等造成损坏。被告曾多次向原告反映并要求其维修，然原告怠于履行自己的维修义务，存在违约，造成被告损失，总计109,200元。为此被告提供2018年7月至9月期间与楼管的微信聊天记录和2018年6、7月房屋漏水照片、自制损失清单。2、自2018年10月至今原告没有举办全国性以上的家具展览会，严重违反了合同约定，影响被告商户的经营，导致被告2019年业务受损达42,991.20元。为此被告提供2017、2018年家居博览会活动微信广告截图以及2017年9月被告的付费通成交记录截图、2018年9月和10月被告的客户管理台账、定销货单予以证明。原告主张：1、被告提供的微信聊天记录和照片、损失清单真实性无法认可，也无法证明其损失。房屋漏水情况之前双方已经协商完毕，所以才签订补充合同，自2018年7月开始减少综合管理费。即便存在房屋漏水损失，双方也已经处理完毕，原告不需再进行补偿。2、对于被告提供的客户管理台账和定销货单真实性不认可，其他证据真实性予以认可。原告在2019年6月、2019年9月两次举办了大型活动，至于活动举办的好坏与被告的损失之间并无直接因果关系。为此原告提供2019年6月上海国际精品家博会总结、2019年9月上海家具展主体营销活动回顾予以证明。对此被告表示：1、原告减免管理费并非补偿被告漏水损失，而是因为系争房屋所在的区域长期通道堵塞、客流无法入场，原告为了留住商户才给被告减免租金。另鉴于原告不认可被告提出因房屋漏水造成的损失，被告向法院申请委托鉴定机构对系争房屋的财产损失情况进行鉴定。2、对于2019年6月上海国际精品家博会总结真实性无法确认。即便真实，2019年6月举办的活动仅限于上海市，且以青浦区为主，并未达到合同约定；2019年9月原告仅仅发了举办活动的通知，并未实际举行。原告提供的2019年9月活动回顾中的部分照片是2018年举办展览会形成的照片。为此被告提供其他商户出具的关于参加2019年6月活动的情况说明、聊天记录、视频、照片等予以证明。原告对上述证据无异议，但认为自己确实举办了活动，只是可能效果不理想。另原告对于被告的财产损失鉴定申请表示不同意，认为该损失补偿已经给予，无鉴定必要。本院认为，对于房屋漏水这一事实，被告提供了相应的报修记录，原告亦未予以否认。但被告提供的证据及其陈述均表明房屋漏水发生在2018年，当时被告仅向楼管进行报修，并未对现场以及相应的财产损失进行固定，原告对于该损失并未认可。现被告向本院申请财产损失鉴定，与漏水事实发生相隔近两年，财产损坏现场早已不存在。且被告之后一直在该房屋内经营，即便是进行财产损失鉴定也无法确定该物品是否系当初受损的物品。另当时漏水情况及损毁程度如何本院无法得知，但依常理推论，被告在系争房屋内经营家具，即使存在漏水情况，被告作为承租人也应及时采取相关措施防止损失进一步扩大，对于可移动家具的损坏完全可以进行防止。原告抗辩称双方已就此损失达成补充合同，对于租赁费和综合管理费进行了减免优惠。结合双方签订的补充合同约定的优惠开始时间为2018年7月，恰与被告提供的照片和微信聊天记录的时间较为接近。而被告称双方签订补充合同减免租赁费系因区域长期通道堵塞、客流无法入场而进行补偿，却未提供证据予以证明。相比之下，原告的陈述更合乎情理，采信度也更高。故本院认为原、被告双方在合同履行过程中已就房屋漏水损失补偿问题达成合意。且被告主张的损失现场已不存在，被告提出的损失鉴定申请实无必要，本院对此申请不予准许。被告主张原告未按合同约定举办全国家具展览造成其营业损失。被告认可原告曾在2019年举办过展览，但是认为该展览的规模未达到合同约定的全国性规模。原告对此说法不予认可。本院认为对于合同中的“全国家具展览会”这一定义双方未明确约定统一的标准。现原告已举证证明自己举办了家具展览会，被告亦予以认可。展览的举办对其辐射范围内的商户经营带来一定利处，但展览的举办与被告的营业收入并不存在必然的因果关系。至于参展的商家是否遍布全国也并非是界定全国家具展览会的唯一标准，被告仅仅提供了参展商户出具的情况说明来界定展会是否符合全国的标准，无法律依据，本院不予采信。故被告以原告未按约定的标准举办展览来要求赔偿其经营损失，于法无据，本院不予支持。综上，本院认为：案涉《租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告未提供证据证明原告同意其继续租赁系争房屋，故本院认定案涉《租赁合同》及《补充合同》于2019年9月30日到期终止。合同到期后，被告应负有及时返还房屋的义务。对于合同期内拖欠的综合管理费和电费，被告作为承租人理应支付。2018年1月1日至2019年9月30日期间被告应付综合管理费、电费费用合计为1725,905.98元，被告只支付了1,356,752.86元，另扣除营销活动补贴26,547.86元，被告尚需支付拖欠的342,605.26元。现被告仍实际占有使用系争房屋，故原告要求被告支付合同期满至其实际腾退期间的房屋占有使用费，于法有据。因双方签订的补充合同约定被告必须按租赁合同规定，按时支付租赁费、综合管理费及空调费，如逾期交纳，原告将收取滞纳金，并有权取消给予被告优惠，按原租赁合同标准执行，故房屋占有使用费标准可参照租赁合同约定的综合管理费标准。原告于2019年9月28日承诺“愿意减免2个月的租金和管理费用，实施时间为2019年9、10月免整月”，故对于原告主张的2019年10月的房屋占有使用费，本院不予支持。另在2020年初，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，此次疫情系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力。基于疫情不可抗力的影响，按照政府要求，暂停营业，既是被告的义务，也是原告的义务。因疫情原因不能正常营业期间的房屋占有使用费标准应当按照公平原则，适度减免。被告亦于2020年2月29日发函向原告要求主张减免综合管理费等费用。本院酌定自2020年2月29日之后三个月内的房屋占有使用费参照补充合同约定的综合管理费标准。关于履约保证金10万元，原告曾承诺不向被告追究合同约定的欠款违约责任，现合同期限届满，原告应予退还。关于反诉请求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，被告应对其主张损失的实际存在以及损失与原告行为之间的因果关系承担举证责任，现被告并未对其主张提供相应的证据予以佐证，理应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海橡语家居有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区嘉松中路XXX号4幢B6-105-205-305室房屋腾退后返还原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司；二、被告上海橡语家居有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司截至2019年9月30日止的综合管理费、电费等合计人民币342,605.26元；三、被告上海橡语家居有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司房屋占有使用费(其中自2019年11月1日起至2020年2月29日止，自2020年6月1日起至实际返还房屋日止，按照每月人民币154,377元的标准计算；自2020年3月1日起至2020年5月31日止，按照每月人民币51,510元的标准计算)；四、原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海橡语家居有限公司履约保证金人民币10万元；五、驳回反诉原告上海橡语家居有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,619.26元，减半收取计人民币3,309.63元，由原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司负担人民币90.09元，被告上海橡语家居有限公司负担人民币3,219.54元；财产保全费人民币2,389.64元，由被告上海橡语家居有限公司负担；反诉案件受理费人民币1,671.91元，由反诉原告上海橡语家居有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 孙佑正二〇二〇年六月十五日法官助理 杨 洁书 记 员 黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。