陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终1253号上诉人（原审原告、反诉被告）：西乡县XX镇XX超市。住所地西乡县。法定代表人：张卓，该超市总经理。委托诉讼代理人：张林，四川新伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西乡县XX镇XX居XX组。住所地汉中市西乡县XX镇。代表人：马正文，该组组长。委托诉讼代理人：吴军，陕西锐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟茹，陕西锐博律师事务所律师。上诉人西乡县XX镇XX超市（以下简称百家惠超市）因与被上诉人西乡县XX镇XX居XX组（以下简称沙河四组）租赁合同纠纷一案，不服陕西省西乡县人民法院（2020）陕0724民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。西乡县XX镇XX超市上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同，并由被上诉人赔偿上诉人各项经济损失共计3972216.2元；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决继续履行双方签订的租赁合同，且不赔偿被上诉人给上诉人造成的经济损失属于事实认定不清，证据不足，适用法律错误。一、本案租赁合同尚未到期，被上诉人以拆迁、改建为名，擅自通知上诉人终止合同，在不赔偿上诉人损失的情况下，要求限期搬离所租赁的场地，且被上诉人派人拆除超市门头、堵大门、在超市门口堆土、断水断电，阻挠上诉人正常营业。目前超市周围已被拆除的杂乱不堪，顾客进出不便，无法正常营业。故因被上诉人的违约行为致使不能实现合同目的，请求判令解除合同；二、合同租期为八年，被上诉人单方违约给上诉人造成经济和精神损失，包括履行合同后可以获得的利益，应支付相应数额的违约金及赔偿金，共计3972216.2元。基于上述事实，根据合同法第九十四条的规定，应当解除合同并由被上诉人赔偿损失。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。西乡县XX镇XX居XX组答辩称：一审驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求理由充分且适用法律正确，依法应予维持。理由如下：一、租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力不得擅自解除；二、本案并无约定单方解除合同的条件，上诉人不具有约定的解除权；三、上诉人所述解除合同理由并不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件，理由是：1、上诉人无证据证明其所述的堵门、堆土等行为系被上诉人所为，上诉人超市至今都在营业，并不存在合同目的不能实现的情况；2、上诉人提出解除合同的主要原因系被上诉人将房屋租赁给第三方经营超市形成竞争关系，因合同并未约定被上诉人不能将农贸市场租赁给第三人，且该理由亦不符合法定解除条件。综上，上诉人不具有约定、法定解除权利，不得随意变更或解除合同，应当继续履行合同义务。四、一审驳回上诉人要求赔偿损失的诉讼请求正确，本案被上诉人并不存在违约行为，其主张的各项损失不符合法律规定。一审要求上诉人支付租金50000元符合客观事实，有法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。百家惠超市向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行合同，或判令依法解除租赁合同，由被告赔偿原告各项经济损失共计捌佰伍拾肆万伍仟元整(￥8545000元);2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：西乡县XX镇沙河农贸市场属沙河社区居委会四组所有，该农贸市场占地约8000㎡。2017年10月4日，XX超市XX组签订了“沙河农贸市场中心地摊位租赁协议”，在沙河农贸市场经营超市，租赁面积为800㎡。2019年5月21日，沙河四组对外发布招租公告，对沙河农贸市场进行招租。同年8月1日，在原告与被告的租赁协议未解除的情况下，XX组XX乡县XX社区XX组XX市场出租合同”，将包含原告百惠家超市租赁的场地整体租赁给了西乡县睿轩商贸有限公司，并先后三次通知原告百家惠超市搬迁。因原告百家惠超市提出异议不同意终止租赁协议，被告沙河四组于2019年9月10日向陕西省西乡县人民法院起诉，要求确认沙河四组2017年10月4日与原告百家惠超市签订的“沙河农贸市场中心地摊位租赁协议”无效，陕西省西乡县人民法院经审理后认为XX超市XX组2017年10月4日签订的“沙河农贸市场中心地摊位租赁协议”有效，判决驳回了沙河四组的诉讼请求。沙河四组不服，向陕西省汉中市中级人民法院提出上诉。在上诉期间，XX组XX乡县睿轩商贸有限公司在2020年1月6日签订了补充协议，将原告百惠家超市租赁面积从西乡县睿轩商贸公司租赁的面积中扣除，租金从每年380000元减为300000元。陕西省汉中市中级人民法院对沙河四组的上诉案件经审理后判决：驳回上诉，维持原判。法院判决后，被告沙河四组表示愿继续履行协议。被告与原告虽就租赁协议发生争议，但原告百家惠超市至今一直在正常营业。另查明，原告百家惠超市租赁XX组XX市场，租赁费交至2018年6月30日。2019年8月，XX组XX乡县睿轩商贸有限公司签订租赁合同后，同年12月，西乡县睿轩商贸有限公司在施工中与原告发生纠纷（该纠纷公安机关尚在处理中）。一审法院认为：XX超市XX组签订的“沙河农贸市场中心地摊位租赁协议”是否应该解除？一、XX超市XX组签订的“沙河农贸市场中心地摊位租赁协议”，是否有约定解除条件？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。XX超市XX组签订的“沙河农贸市场中心地摊位租赁协议”是双方真实的意思表示，不违背法律规定，该协议合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告要求解除与被告签订的租赁协议，被告要求继续履行租赁协议，双方就协议的解除未达成一致，不符合协商解除合同的条件。原告与被告签订的协议内容是否有约定一方解除合同的条件，当约定的解除合同条件成就时，解除权人就可以单方解除合同。根据原、被告签订的租赁协议，该租赁协议内容对一方解除合同的条件没有约定。因此，原告也无法按合同约定单方解除合同。在双方未协商一致或协议没有明确约定单方解除合同的条件下，原告请求解除与被告签订的租赁协议，无相应依据。二、原告要求解除与被告签订的租赁协议，是否符合法定解除条件？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2019年8月，被告沙河四组在未与原告解除协议的情况下，与西乡县XX超市在内的场地租赁合同，并先后三次通知原告超市搬迁，被告虽以其行为表明了不履行双方签订的协议，符合法律规定的合同解除条件，但原告没有行使相应权利，而是要求继续履行协议，且一直正常营业。2020年1月6日，XX组XX乡县睿轩商贸有限公司签订的补充协议，将原告租赁的面积从西乡县睿轩商贸有限公司的租赁面积中扣除，主动纠正了先前的不当行为，并表示愿继续履行双方签订的协议，且此后再也没有不履行协议的行为。而原告提出解除协议的主要理由是被告将沙河农贸市场租赁给西乡县睿轩商贸有限公司，西乡县睿轩商贸有限公司经营的超市，导致了原告的超市无法经营。一审法院认为，西乡县睿轩商贸有限公司经营的超市虽与原告经营的超市形成了竞争，但市场经济允许竞争，经营者的收益取决于经营者的经营理念、商品质量、服务态度等。因此，原告提出的解除协议的理由不具有法定解除条件。综上，原告提出的解除协议的请求，既没有双方约定的合同解除条件，也不符合法律规定的合同解除条件。故原告要求解除与被告签订的租赁协议，不予支持。原告要求被告赔偿损失的请求是否应该支持？《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。原告百家惠超市请求的赔偿损失既包含原告投资超市的建造成本、超市内设施设备的现有价值，也包含超市的预期收益、还包含原告在经营中购买发电机、柴油、汽油等增加经营成本等费用。该费用除预期收益属于一方违约另一方应承担的违约责任，其他费用均不是合同继续履行或解除另一方应承担的违约责任。因此，原告主张的赔偿请求，不予支持。被告（反诉原告沙河四组）的反诉请求是否应该支持？被告沙河四组的反诉与原告百家惠超市起诉的本诉租赁合同纠纷属同一法律关系，该反诉符合法律规定。2018年7月1日到2019年6月30日反诉被告百家惠超市与反诉原告沙河四组在履行协议的过程中没有争议，反诉被告百家惠超市应该按照约定交纳租赁费25000元。2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，XX组XX超市就租赁协议发生了争议，XX超市XX组的租赁协议没有解除，且反诉被告一直在正常经营，其应缴纳的租赁费反诉被告百家惠超市应该按照协议约定交纳。因此，XX组XX超市支付租金50000元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、驳回西乡县XX镇XX超市要求解除与西乡县XX镇XX居XX组于2017年10月4日签订的《沙河农贸市场中心地摊位租赁协议》的诉讼请求。二、驳回西乡县XX镇XX超市要求西乡县XX镇XX居XX组赔偿损失的诉讼请求；三、由西乡县XX镇XX超市支付西乡县XX镇XX居XX组租金50000元，限判决生效后30日内付清。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38628元，反诉案件受理费1050元，共计39678元，由西乡县XX镇XX超市负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人百家惠超市提交的证据如下：1.2019年7月16日沙河社区四组农贸市场管委会《通知》、2019年8月16日农贸市场管委会《通知》，证明被上诉人通知上诉人搬离租赁场所，导致上诉人无法正常营业；2.百家惠超市现状照片9张，证明百家惠超市目前无法正常营业。经质证，被上诉人对证据1的真实性无异议，但不认可证明目的，认为通知是针对农贸市场的所有商户，并非针对上诉人，且其他商户都履行了通知内容，但上诉人一直持续营业，并未搬离租赁场地；对证据2的真实性无异议，但不认可证明目的，认为百家惠超市目前仍在正常营业。经审核，本院对证据1的真实性予以采信，但该证据仅能证明被上诉人曾通知上诉人搬离租赁场地的事实，无法证明百家惠超市是否正常营业，故对证明目的不予采信；对证据2的真实性予以采信，但该组照片仅能反映出百家惠超市的外部现状，无法证明超市的经营状况，故对证明目的不予采信。被上诉人沙河四组提交的证据如下：2020年10月30日及2020年11月4日百家惠超市购物小票各一张、照片两张，证明百家惠超市仍在正常营业。经质证，上诉人对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为百家惠超市目前经营困难，该证据反而说明上诉人在减少损失。经审核，本院对上述证据的真实性予以采信，并对百家惠超市目前仍在经营的事实予以采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的《沙河农贸市场中心地摊位租赁协议》是否应予解除，以及被上诉人是否应向上诉人赔偿经济损失3972216.2元。上诉人主张解除合同的主要理由是被上诉人在案涉协议未到期的情况下，擅自通知上诉人搬离经营场所，并采取断水断电、堆土、堵门、拆除超市门头等行为，阻挠上诉人正常营业，导致百家惠超市目前经营困难，合同目的不能实现，故其依照合同法第九十四条之规定行使法定解除权。对此，本院认为，截止本案诉讼中，上诉人不享有合同的法定解除权，具体理由如下：1、上诉人主张被上诉人在其超市门口堆土、并对其超市断水断电、堵门，导致其无法正常经营，被上诉人对此予以否认，因上诉人提交的证据不足以证明被上诉人曾实施了上述行为，且根据上诉人的当庭陈述，除在2019年8月下旬西乡县XX镇遭遇洪灾期间超市曾停业一星期左右、2019年12月14日因超市被堵门停业一天、2019年12月22日因超市门口被堆土停业一天外，其余时间均在经营当中；2.上诉人所主张的被拆除的超市门头及入口，并不包含在被上诉人出租给上诉人的场地范围内，而是上诉人从案外人处转租了临街的两间房屋后，将房屋改造为超市入口之一并在房顶安装了门头，方便顾客进出。后因租赁期限届满后农贸市场整体改造，该房屋被拆除，导致该入口关闭。故即使因为该房屋被拆除后导致超市推广受到影响，也与案涉租赁协议的履行无关联性。3.2019年7月，因农贸市场整体改造，被上诉人曾数次通知上诉人暂时搬离租赁场地，但上诉人以租赁协议尚未到期为由拒绝搬离。同时，在农贸市场改造期间，被上诉人又与他人签订了包含案涉场地在内的租赁合同，并以案涉租赁协议无效为由诉至法院，该行为虽有违诚实信用原则，但经法院判决认定租赁协议有效后，被上诉人纠正了之前的不当行为，表示愿意继续履行案涉租赁协议，此后亦未出现不履行合同义务的情形。在此过程中，百家惠超一直处于经营状态；4.从上诉人提交的超市现状照片、被上诉人提交的超市购物小票、照片来看，截止二审诉讼中，百家惠超市仍在正常经营当中，且超市周围道路并无通行障碍。5.经本院审查，案涉租赁协议亦不存在其他应当解除的情形。因此，上诉人以合同目的不能实现为由，要求解除案涉租赁协议，并主张因解除合同而造成的经济损失，其理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38578元，由上诉人西乡县XX镇XX超市负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 杪审 判 员  房建军审 判 员  岳 媛二〇二一年一月六日法官助理  冯 婧书 记 员  潘鹏云1