江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0982民初3276号原告：吴明勤。原告：蒋亚平。委托诉讼代理人：吴明勤（原告蒋亚平之夫）。被告：盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司，统一社会信用代码91320982578168213G，住所地盐城市大丰区白驹镇大白公路6号。法定代表人：张德军，该公司负责人。被告：江苏聚诚置业有限公司，统一社会信用代码91320982560303739G，住所地盐城市大丰区城东新区花都A区、B区。法定代表人：张德军，该公司负责人。原告吴明勤、蒋亚平与被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司（以下简称花都公司）、江苏聚诚置业有限公司（以下简称聚诚公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴明勤、原告蒋亚平的委托诉讼代理人吴明勤到庭参加诉讼，被告花都公司、聚诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告吴明勤、蒋亚平向本院提出诉讼请求：1.现请求解除我们与花都公司、聚诚公司于2011年9月7日签订的《商铺委托经营管理合同》，同时判令被告将“花都美食新天地”第8幢二层第203号商铺立即返还我们。2.判令被告花都公司给付我们截止2015年12月31日前的租金33750元、2016年1月1日至2016年6月30日每天按187.5元计算的租金、自2016年7月1日至商铺返还之日止按每天205.43元计算的租金，同时承担每延迟一日按当期租金总额万分之五计算的违约金以及合同解除后另按当年期租金额的5%支付的违约金。3.判令被告聚诚公司对被告花都公司上述义务承担连带担保责任。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月19日，我们与被告聚诚公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于盐城市大丰区城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第8幢2层第203号商铺。同日，我们与两被告签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定我们所购买的上述商铺由被告花都公司统一经营管理，委托管理期限为20年（自2012年7月1日至2032年6月30日止）。按照约定，我们将所购上述商铺无条件免租给被告花都公司统一经营管理使用三年，免租期从2012年7月1日至2015年6月30日止。第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）由被告花都公司统一代为出租，并向我们支付固定租金收益（第四年租金总额为67500元、第五年租金总额为73956元），并约定租金每年分两期支付，按每半年期最后一个月内一次性支付半年租金，如被告无正当事由延迟支付租金的，每延迟一日需向我们支付当期租金总额万分之五的违约金，若乙方无正当事由逾期3个月未支付当年租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同后乙方除支付当年期租金外，另应按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。被告聚诚公司作为合同第三方，担保被告花都公司第四年、第五年租金不能按时足额向我们支付的不足部分之债务。截至起诉之日，两被告尚未支付上述商铺第四年的半年租金。被告花都公司未作答辩。被告聚诚公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合被告花都公司、聚诚公司经传票传唤，未到庭参加诉讼的情形，对当事人无异议的如下证据：1.原告所举以证明其对案涉商铺享有财产所有权的销售不动产统一发票、预购商品房预告登记表；2.原告与被告花都公司、聚诚公司签订的《商铺委托管理合同》；3.被告花都公司与被告董勤签订的《商铺租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2011年9月19日，原告吴明勤、蒋亚平与被告聚诚公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于盐城市大丰区城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第8幢二层第203号商铺。2011年12月2日，两原告办理了上述商铺房产预登记手续，该房产证显示坐落于市区飞达路南侧、东宁路东侧花都·美食新天地8幢203室房屋所有权人为吴明勤、蒋亚平。2011年9月19日，原告吴明勤、蒋亚平（甲方）与被告花都公司（乙方）、聚诚公司（丙方）签订了《商铺委托经营管理合同》。合同的主要内容为：“为了使甲方物业能够获取最大的经济效益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，就甲方购买的“花都·美食新天地”项目的产权商铺委托乙方统一经营管理事宜，经甲、乙、丙叁方平等自愿协商一致，达成本合同，以资共同信守：第一条委托事项一、委托商铺的基本情况甲方购买位于大丰市城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第8幢二层第203号商铺，共计1间，总建筑面积为70.76平方米（最终以产权证上的面积为准）。二、委托经营目的为了使“花都·美食新天地”项目规范运作，实现市场长期稳定繁荣，解除业主后顾之忧，甲方同意委托乙方统一招租招商、统一经营管理。乙方将对“花都·美食新天地”进行统一规划、统一推广，按照各业态的分布要求，以优质的服务、规范的管理培育市场。双方一致认为，该商铺采用统一经营管理模式，有助于市场的快速培育繁荣，有利于提升商铺的商业价值。三、委托经营期限甲方同意将该商铺委托乙方统一经营管理，委托期限为二十年，即从2012年7月1日至2032年6月30日止（若实际开业日期提前的，委托起始日期以实际开业时间为准）。在委托经营管理期限内，双方不得擅自解除或终止本合同，违者按本合同第三条追究违约责任。四、委托经营收益1、甲方所购买的“花都·美食新天地”第8幢二层203号商铺，享受房屋折扣优惠后合同价为人民币（大写）伍拾肆万捌仟元整（￥548000.00元）；为培育前期市场，实现市场后期的稳定繁荣，确保租金收益，甲方自愿将所购的房屋无条件免租给乙方统一经营管理使用三年，该三年中市场推广、经营管理等费用不足部分由乙方承担，该三年免租期从2012年7月1日至2015年6月30日止。2、第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）由乙方统一代为出租，为更好保障甲方利益，乙方同意在上述期间支付给甲方固定的租金收益（按购房合同价计算），相关税费按照国家规定由乙方承担；第四年租金为￥67500元（人民币大写陆万柒仟伍佰元整），第五年租金为￥73956元（人民币大写柒万叁仟玖佰伍拾陆元整）。3、第六年至第二十年（即2017年7月1日至2032年6月30日），乙方根据“花都·美食新天地”运营情况及周边的市场行情，通过合情、合理、合法的原则和方式以乙方与经营户就该商铺的租赁合同为依据最终确定租金。该租金按9:1比例由甲方获取租金收益的90%，另10%收益归乙方用于市场管理，相关税费按照国家规定由双方各自承担。五、租金支付的时间及方式1、支付时间：委托经营管理第四年至第二十年的租金，每年分两期支付，按每半年期最后一个月内一次性支付半年租金给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付租金的，则付款时间顺延，且不计利息。第三条违约责任一、甲乙双方必须严格恪守履行本合同条款，若乙方无正当事由延迟支付租金的，每延迟一日向甲方支付当期租金总额万分之五的违约金；若乙方无正当事由逾期3个月未支付当年租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同后乙方除支付当年期租金外，另应按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。第四条合同期满后经营方式的确定本合同期满前半年内，由乙方统一召集所有业主共同商定本项目的后续经营方式，若半数以上业主（一间商铺视为一位业主）同意维持现有经营方式的（甲方同意少数业主必须服从多数业主决议的原则），其租金标准将根据当时本地市场及花都美食新天地的经营状况另行合理商定；若半数以上业主（一间商铺视为一位业主）不同意维持现有经营方式的（甲方同意少数业主必须服从多数业主决议的原则），则由业主自主经营或委托代租，也可由全体业主另行商定其他经营方式，但任何经营方式均须服从乙方统一的规划布局和经营管理。第五条其他三、本合同在履行过程中如发生争议，各方应本着互谅互让原则友好协商解决，协商不成的，可提交大丰市人民法院判决。四、丙方作为本合同第三方，担保乙方就第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按时足额向甲方支付的不足部分之债务。”合同签订后，原告吴明勤、蒋亚平即将其所购得的花都·美食新天地第8幢2层203号商铺交由被告花都公司对外出租经营，但该商铺至今未有承租人应租。因被告花都公司在此后的委托管理经营中，未能按约向原告给付2015年下半年固定租金收益，原告遂于2016年6月6日向本院提起诉讼。本院认为，原告吴明勤、蒋亚平与被告花都公司、聚诚公司所签订的《商铺委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告花都公司应按合同约定及时履行向原告吴明勤、蒋亚平支付租金的合同义务，其逾期未向原告吴明勤、蒋亚平支付租金的行为已构成履行合同违约，应承担相应的违约责任，该违约行为以及审理中其亦未能支付到期租金的行为导致案涉《商铺委托经营管理合同》约定解除的条件成就，故对原告吴明勤、蒋亚平要求解除《商铺委托经营管理合同》以及返还案涉商铺的诉讼请求依法予以支持。就原告要求被告花都公司按《商铺委托经营管理合同》中有关约定的固定租金标准向其支付租金直至商铺返还之日止的诉讼请求，本院认为：案涉委托经营管理合同仅就第四年、第五年固定租金收益的租金具体数额进行了约定。委托经营管理合同中亦约定第六年起花都公司视其运营情况及市场行情等与原告确定具体应付租金数额。鉴于被告花都公司以其行为表明不履行支付相应档期租金之合同义务，构成预期违约，本院因此支持原告吴明勤、蒋亚平要求被告花都公司向其支付委托经营管理合同中约定的截止商铺返还之日止固定租金收益的租金。经审核，案涉委托管理合同约定的第五年租金按日计算为202.61元/天（73956元/年÷365天=202.61元/天）。关于原告要求被告花都公司承担案涉委托经营管理合同约定的违约金之诉讼请求，本院认为：案涉委托经营管理合同违约责任部分所约定的延期支付的当期租金所应承担日万分之五违约金以及解除案涉委托经营管理合同后应承担当年期租金百分之五的违约金属正常计算标准，不存在过高情形，应予采信。综合原告的起诉时间节点，本院对原告主张的第四年当期租金未履行部分从合同约定的延迟支付之日起至实际给付时止按日万分之五标准计算违约金的诉讼请求及解除案涉委托经营管理合同后承担的当年期租金百分之五的违约金的诉讼请求均予以支持。被告聚诚公司在本案中对花都公司应付的第四、第五年的租金所提供的保证未明确担保方式，根据相关规定，应按连带责任保证承担保证责任。其保证范围为合同约定的第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按照足额向原告支付的不足部分。被告花都公司、聚诚公司经本院传票合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为是对其在本案中所享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百一十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴明勤、蒋亚平与被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》。二、被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司在本判决生效后10日内向原告吴明勤、蒋亚平返还位于盐城市大丰区城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第8幢二层第203号商铺。三、被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司给付原告吴明勤、蒋亚平案涉委托管理合同约定的第四年租金67500元及自2016年7月1日起至商铺返还之日止按每日202.61元计算的租金，并承付自2016年1月1日起至实际给付之日止以33750元计算的每日万分之五的违约金，及自2016年7月1日起至实际给付之日止以33750元计算的每日万分之五的违约金，及以73956元的百分之五计算的违约金3697.8元。上述款项均于本判决生效后十日内履行完毕。四、被告江苏聚诚置业有限公司对上述被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司给付第四年租金67500元及自2016年7月1日起至商铺返还之日止按每日202.61元计算的租金的义务承担连带清偿责任。五、驳回原告吴明勤、蒋亚平的其他诉讼请求。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，减半收取322元，由被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司、被告江苏聚诚置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  王小平二〇一六年九月一日书记员  施景佳附录法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。