淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0813民初1380号原告（反诉被告）：江苏纳海信息科技有限公司，住所地淮安市洪泽区经济技术开发区东九街西侧、东三道南侧。法定代表人：李小飞，该公司总经理。诉讼代表人：江苏益淮律师事务所。委托诉讼代理人：严荣新，江苏润知律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安市洪泽区城市资产经营有限公司，住所地淮安市洪泽区东九道。法定代表人：梁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅万军，该公司员工。第三人：淮安市洪泽区高良涧街道办事处，住所地淮安市洪泽区东十一道**。法定代表人：贝怀强，该办事处主任。委托诉讼代理人：朱淮玲，江苏泽之源律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏纳海信息科技有限公司（以下简称纳海公司）与被告（反诉原告）淮安市洪泽区城市资产经营有限公司（以下简称洪泽资产公司）及第三人淮安市洪泽区高良涧街道办事处（以下简称高良涧街道）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理，依法适用简易程序。在审理过程中，被告提出反诉，本院决定合并审理。因案情复杂，本院于2019年12月6日决定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）纳海公司的委托诉讼代理人严荣新、被告（反诉原告）洪泽资产公司的委托诉讼代理人钱先明、傅万军及第三人高良涧街道的委托诉讼代理人朱淮玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告洪泽资产公司赔偿原告损失暂定200000元；2、被告承担本案的诉讼费。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告损失2669430元；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2012年11月13日签定厂房购买协议，约定被告将位于洪泽县高新技术产业园内（洪泽县经济开发区南侧）第14幢厂房出售给原告。合同签订后，被告将该厂房交付给原告，原告对该厂房进行了装修，后因原告未能支付房款，该出售的厂房未能办理产权转让手续。该房屋产权所有人仍为被告。2016年4月5日原告因经营不善，被洪泽县人民法院裁定受理破产清算，同时指定江苏益淮律师事务所担任原告破产清算的管理人，管理人在接管原告财产期间，被告私自取回出售的上述房产，并将其托管给第三人。原告在占有上述房产期间对上述房产进行了装修改造，花费费用近9000000元，被告私自取回的行为，对原告造成一定的财产损失，经评估，涉案厂房装修价值为2669430元。为维护原告合法权益，故依法起诉。被告辩称：1、在房屋产权仍属于被告的情况下，原告自行装修，对被告而言，该添附的部分应属强迫得利，原告应自行承担全部责任；2、评估报告对涉案厂房的装饰装修范围和剩余价值不明确。反诉原告（被告）诉称：原告在签订购房协议书后一直未付任何购房款项，且占有使用涉案厂房，其行为已构成根本性违约，应支付被告占有使用费4285560元（15090平方米*4元/月/平方米*71个月）；如果法院判决反诉原告洪泽资产公司应返还反诉被告纳海公司房屋装修费用，则反诉原告主张与反诉被告的债权相抵销。反诉被告（原告）辩称：反诉原告以租赁价格主张房屋占有使用费，无事实和法律依据，且2018年10月反诉原告收回房屋后，绝大部分房屋处于闲置状态，没有收取所谓的占有使用费，反诉原告不能行使抵销权。第三人陈述：涉案房屋的产权属于被告方所有，被告将房屋交由第三人进行管理是合法有效的，原告的诉求与第三人没有直接的利害关系，原告将高良涧街道办事处列为第三人属于主体不适格，不应承担共同返还责任。经审理查明，2012年11月13日，被告洪泽资产公司作为甲方、原告纳海公司作为乙方、洪泽县老子山镇人民政府（以下简称老子山镇政府）作为引资方签订了《洪泽县高新技术产业园区厂房购买协议书》，约定：一、乙方同意在洪泽县高新技术产业园购买厂房新上呼叫中心项目。二、乙方购买厂房位于洪泽县，建筑面积约15090.02平方米，购买价格为人民币1500元/平方米。如乙方在洪项目建成运营后第13个月至24个月内入库税收达到200万元，则执行价格1200元/平方米。如达不到，则由企业补齐至1500元/平方米。三、鉴于乙方是新建项目，资金压力较大，甲方同意乙方按“四、四、二”方式分三年付清购房款，即乙方在先付清总房款的40%后甲方为乙方办理好土地、房产证；在办证后第13个月再付40%；在办证后第25个月付清余下的20%。……七、乙方如不按时向甲方缴纳购房款，则按甲方融资年15%成本承担甲方经济损失。合同签订后，被告洪泽资产公司将该厂房委托给老子山镇政府交付给原告，原告委托他人对该厂房进行了装修，后因原告未能按约定支付房款，该出售的厂房未能办理产权转让手续，该房屋产权所有人仍为被告。2016年4月5日原告因经营不善，被洪泽县人民法院裁定受理破产清算，同时指定江苏益淮律师事务所担任原告的破产清算管理人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告解除合同，2016年8月30日原告被本院宣告破产。在管理人接管原告财产期间，被告于2017年8月将涉案厂房收回交由高良涧街道统一管理。审理期间，原告申请对装修的添附物价值申请鉴定，鉴定过程中，原、被告及第三人均派员参加，经鉴定，2017年8月份被告收回房屋时涉案厂房相关装修价值为2669430元，2019年6月委托评估时涉案厂房相关装修价值为2426754元。另查明，2012年至2017年洪泽县高新技术产业园区厂房租赁价格为4元/平方米。上述事实，有原、被告和第三人的当庭陈述，证人朱某的证言，《洪泽县高新技术产业园区厂房购买协议书》，本院（2016）苏0829民破7号民事裁定书和决定书，房屋所有权证，资产评估报告书等证据证明，并经庭审举证质证，足以认定。本案的争议焦点：1、原告应否支付被告房屋占有使用费？2、被告应否对涉案房屋上装修添附的财产负有返还责任？3、被告主张的房屋占有使用费能否与原告主张的房屋装修费用进行抵销？4、洪泽区高良涧街道办事处作为第三人是否适格？本院认为，原、被告签订的洪泽县高新技术产业园区厂房购买协议书是双方的真实意思表示，符合法律规定，本院确认有效。关于原告应否支付被告房屋占有使用费这一争议焦点，经查，原、被告双方于2012年11月13日签订购房协议后，被告委托引资单位老子山镇政府将房屋交由原告占有使用，原告于2016年4月5日被裁定受理破产。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。原告的管理人在原告自破产申请受理之日起二个月内未通知被告继续履行，故原告与被告签订的厂房买卖合同解除。因房屋买卖合同解除，发生相互返还的法律后果，但合同解除后，原告仍对涉案厂房进行租赁和占有使用，被告于2017年8月将房屋取回，并委托给第三人进行统一管理。故原告应支付被告自2012年11月13日至合同解除之日2016年6月5日的房屋占有使用费2595483.44元（15090.02平方米*4元/平方米*43个月）；且自原告被裁定受理破产后合同解除之日起，被告未主动要求原告返还房屋，对此期间房屋占有使用费的损失亦承担一定责任，本院酌定原告支付被告自2016年6月6日至2017年8月的期间的房屋占有使用费845041.12元（15090.02平方米*4元/平方米*14个月）的50%，即422520.56元。关于被告应否对涉案房屋上装修添附的财产负有返还责任争这一争议焦点，经查，原、被告双方签订购房协议后，被告委托引资单位老子山镇政府将房屋交由原告占有使用，原告对该房屋进行装修添附了财产，视为被告同意原告对该房屋进行添附。房屋买卖合同解除，发生相互返还的法律后果，原告在合同解除前对房屋进行了装修，被告收回房屋后，即接受了原告以装修形式对该房屋进行的添附，是装修价值的收益者，因此，按照公平原则，应对原告为装修支付的价款给予适当补偿。考虑装修的实际支出、已使用时间、折旧等因素，经鉴定，2017年8月份被告收回房屋时涉案厂房价值为2669430元。鉴定过程中，原、被告和第三人均派员参加，对装修物的范围当场进行了签字确认，该鉴定结论依照法定程序，由法定鉴定机构进行鉴定，可以作为本院确定被告承担返还责任的参考。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条规定，当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。因原告未按约定支付房款违约在先，因此，其对添附财产的折价补偿的损失亦应承担一定责任。因2017年8月被告将房屋取回时，该房屋添附物的鉴定价值为2669430元，根据本案的实际情况，本院酌定原、被告分别承担添附物价值的20%和80%，即被告承担返还原告2135544元。关于被告主张的房屋占有使用费能否与原告主张的房屋装修价值费用进行抵销这一争议焦点，根据《中华人民共和国企业破产法》第40条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：……（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外。本案中，被告应返还原告的房屋装修价值费用系在原告被裁定受理破产一年前发生的原因而负担的债务，因此，被告主张以其房屋占有使用费3018004元（2595483.44元+422520.56元）与原告主张的房屋装修价值费用2135544元相抵销的诉求，符合法律的规定，本院予以采纳，即原告还应给付被告房屋占有使用费882460元。对于洪泽区高良涧街道办事处作为第三人是否适格这一争议焦点，本院认为，第三人接受被告的委托对涉案房屋进行统一管理，该案的处理结果与第三人有一定的法律上的利害关系，可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、反诉被告江苏纳海信息科技有限公司应于判决生效后十日内向反诉原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司给付房屋占有使用费882460元；二、驳回原告及反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28156元，由原告江苏纳海信息科技有限公司负担20%即5631.2元，被告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司负担80%即22524.8元；反诉费用30944元，由反诉原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司承担4641.6元，反诉被告江苏纳海信息科技有限公司承担26302.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号：62×××53）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈书敬人民陪审员  顾曙华人民陪审员  朱 虹二〇一九年十二月三十一日法官 助理  濮雪妍书 记 员  于 露附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。3、《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：……（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外。……4、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。……5、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。