广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初6868号原告（反诉被告，以下统称原告）：朱发德，男，汉族，1983年1月25日出生，住广东省深圳市南山区。委托代理人：陈德怀，广东德城律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：张世想，男，汉族，1972年11月5日出生，住广东省东莞市。委托代理人：夏怀深，广东国悦律师事务所律师。委托代理人：陈锋泰，广东国悦律师事务所实习律师。第三人：东莞市尚亨房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇水口村银朗南路293号敏捷春天花园4号楼110号商铺,统一社会信用代码为914419005814218738。法定代表人：邱俊燕，该公司总经理。委托代理人：夏勤湘，广东佑德律师事务所律师。原告朱发德诉被告张世想房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，被告张世想提起反诉，本院对被告张世想提起的反诉予以受理，并追加东莞市尚亨房地产投资顾问有限公司（以下简称尚亨公司）为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，后裁定转为适用普通程序，两次公开开庭进行了审理，原告朱发德的委托诉讼代理人陈德怀，被告张世想的委托诉讼代理人夏怀深、陈锋泰，第三人尚亨公司的委托诉讼代理人夏勤湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱发德向本院提出诉讼请求：1.确认双方的《房地产买卖及居间合同》（NO.MJXXXXXXXXX01）于2016年6月18日解除；2.张世想向朱发德返还定金10,000元，承担违约金50,000元；3.张世想承担居间费20,250元与律师服务费6,000元；4.本案诉讼费由张世想承担。事实和理由：2016年3月31日，朱发德、张世想签订《房地产买卖及居间合同（MJXXXXXXXXX01）》，约定张世想将东莞市XXX镇XXX路XXX号XXX花园XXX号楼XXX单元XXX房以750,000元出售给朱发德，合同约定了赎楼、付款、签订正式合同、交楼过户办证等时间及责任。合同签订后，朱发德当日依约向张世想支付定金10,000元，向居间方尚亨公司支付佣金20,250元。朱发德履行合同义务后，积极要求张世想办理该房屋在银行的赎楼还款手续，以便到房管所签订正式合同，但至今张世想仍未赎楼并到房管所签订正式合同，并明确表示无法履行与朱发德的合同。朱发德于2016年6月17日发出解除合同的通知，要求张世想返还朱发德的定金及相关费用，张世想收到通知后未有任何回复。朱发德积极履行义务，张世想在约定时间内未履行义务，已构成违约，损害了朱发德的合法权益，并造成了较大损失。被告张世想辩称：1.朱发德主动提出解除合同，张世想予以认可，应当认定合同已经解除。2.根据合同第四条第三款的规定,是朱发德违约导致合同无法继续履行。3.实际交易未完成是朱发德过错导致的，张世想不存在任何过错。居间费用不应由张世想承担，这是朱发德与第三人之间的纠纷。被告张世想向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方的《房地产买卖及居间合同》（NO.MJXXXXXXXXX01）于2016年6月18日解除；2.没收朱发德定金10,000元；3.朱发德承担张世想为办理快速贷款支付的担保费12,000元（朱发德自行借款100,000元办理抵押担保，利息是月息4厘，截止2016年7月份已经计算利息共12,000元，实际应计算至归还之日止）；4.朱发德承担律师服务费6,000元；5.本案诉讼费由张世想承担。事实和理由：2016年3月31日，朱发德、张世想签订《房地产买卖及居间合同（MJXXXXXXXXX01）》，居间方为尚亨公司，合同约定了各方权利义务，第四条第三款约定“买卖双方需全力配合提前还款手续”，张世想一直积极履行合同，但张世想通知朱发德配合办理快速贷款时，朱发德以各种理由拖延，拒绝到担保公司签字。后朱发德多次口头提出解除合同，张世想没有同意。现在朱发德违约的情况下，明确提出解除合同，应当承担相应的法律责任。朱发德、张世想签订房屋买卖合同后，如果朱发德配合张世想办理还贷手续，预计在2016年6月底张世想可以取得相关房款，以支付张世想另案的赔偿金。张世想急需该笔款项偿还另案赔偿金，由于朱发德违约，张世想多套房屋被查封，且因为于朱发德签订房屋买卖合同，张世想至今不能与其他人交易该房屋。综上，朱发德迟迟不予配合办理快速贷款事宜给张世想造成了重大损失，损害了张世想的经济利益。针对反诉，原告朱发德辩称，张世想称朱发德违约的事实不存在，实际是张世想违约已经达到了合同的解除条件，朱发德解除合同并要求张世想承担违约责任是合理合法的，请求法庭确认合同解除以外的诉请均驳回。理由如下：1.根据买卖合同第二条第二款的约定，卖方自行筹集资金付清欠款，卖方承担还款一切手续费用并确保本合同签署后45个工作日完成手续，因此朱发德不存在协助张世想还款的事实。签订合同是在2016年3月31日，签订后45个工作日最迟不应超过2016年6月5日，应该还款并赎出房款，到房管所办理正式的买卖合同。第八条第三款的约定，逾期十天以上朱发德可以解除合同，所以朱发德2016年6月17日超过了十天解除合同，符合合同约定的条件。2.合同第四条第二款关于楼款的支付方式，约定首期资金是与到房管所签订正式合同当日支付首期楼款，所以不是张世想说的合同签订后要到担保公司协助进行资金监管。3.张世想要求朱发德配合还贷手续，未提供任何需要配合的证据，在张世想的反诉状事实和理由中，“预计到2016年6月底反诉人才能收到相关房款”，2016年6月底取得款项赎楼，实际已经超过合同约定的赎楼日期45个工作日，所以更证明了张世想的违约行为。针对本诉及反诉，第三人尚亨公司述称，第三人作为居间方，已经促成朱发德、张世想就案涉房产买卖达成一致意见，并签署了案涉合同，第三人已经完成了居间义务。案涉合同签署后，居间方积极协助朱发德、张世想办理案涉房产的过户手续，但最终因为双方对快速贷款如何履行协商一致导致案涉房产交易搁浅。快速贷款未能办理的原因是朱发德不愿意进行监管，不同意与担保公司签署合同。对朱发德、张世想的诉请，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月31日，以张世想为卖方、以朱发德为买方、以尚亨公司为居间方，三方签订了《房地产买卖及居间合同》，约定卖方将其所有的位于东莞市XXX镇XXX路XXX号XXX花园XXX号楼XXX单元XXX号房屋转让给买方，转让价款750,000元，居间方为该房屋买卖提供居间服务，买方应于签署合同时向居间方支付居间服务费20,250元。案涉房屋已抵押，合同第二条第2款约定“因卖方银行贷款未付清，现买卖双方一致决定，卖方自行筹集资金付清欠款，卖方承担还款之一切手续费用，并确保自本合同签署之日起45个工作日内完成还款手续，并向居间方提交转让过户所需的所有相关产权资料原件，否则视为卖方违约。”对于转让价款的支付，合同第四条约定：买方于签订合同时支付定金10,000元，于“到房管所签订正式合同当日”支付首期楼款（不含定金）220,000元，余款520,000元由买方用该物业办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付，该贷款在办妥交易过户完税后或抵押登记后由担保公司或贷款银行直接划入给卖方提供的银行账户内。第四条第3款约定“买卖双方一致同意通过担保公司提供担保办理快速贷款，其中人民币约贰拾捌万元整（小写：￥280,000.00元）用于提前还贷。买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方。买卖双方同意对首期款资金进行监管，本次交易过程中所有涉及到银行按揭及提前还贷手续的相关事宜由买卖双方与担保公司三方另行协商确定。”因卖方或买方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭贷款等相关手续、逾期交付房产、逾期支付居间服务费、逾期支付楼款及不履行配合合同项下其他义务的，逾期未超过十天，违约方逾期每日支付总楼价的1%的违约金，合同继续履行；逾期超过十天的，守约方有权解除合同，除要求违约金承担定金责任外，还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款的20%的违约金；若一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；如一方违约导致诉讼，守约方因主张权利产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全及担保费、律师费等）由违约方承担。合同签订当天，朱发德向张世想支付了定金10,000元、向尚亨公司支付了居间服务费20,250元。之后，案涉合同未继续履行。2016年6月17日，朱发德向张世想邮寄发出《关于解除房地产买卖及居间合同的通知》，以张世想未按合同履行义务，未到房管所办理相关过户手续为由提出解除合同，要求张世想退回相应款项及承担支付违约金等违约责任。朱发德据此主张双方合同于2016年6月18日解除。张世想主张没有收到上述通知，但确认双方于居间方处协商合同履行情况时于2016年6月18日协商解除了合同。2016年6月22日，朱发德诉至本院，并委托广东德城律师事务所指派律师代理本案，并向该所支付律师费6,000元。张世想应诉后提起反诉，并委托广东国悦律师事务所指派律师代理本案，亦向该所支付律师费6,000元。案涉合同第二条第2款及第四条第3款均为黑色加粗字体。朱发德主张上述两个条款存在冲突，从双方约定的房屋交易流程来看，合同应按合同第二条第2款履行，张世想构成违约；张世想主张上述两个条款确实存在矛盾，合同应按合同第四条第3款履行，且在后续交易中双方与第三人多次就快速贷款手续进行过协商，但无法达成一致意见，朱发德构成违约。案涉合同文本由尚亨公司提供，尚亨公司陈述称买卖双方最初的意思是卖方自行赎楼（即合同第二条第2款），在签约过程中变更为办理快速贷款（即合同第四条第3款），但没有对自行赎楼的条款进行更改，导致上述条款存在不一致。张世想提供一份录音资料，拟证明朱发德未配合办理提前还贷手续，构成违约。录音为张世想及其代理律师向尚亨公司工作人员询问案涉房屋交易流程的对话。张世想还提供借条、业务凭证、对账单，拟证明其自行借款100,000元办理抵押担保手续造成的利息损失。借条两张，借条一由张世想签名于2016年4月25日出具，载明张世想借到张伟70,000元、借款期限3个月，月息4%；借条二由张世想签名于2016年4月26日出具，载明张世想借到周子元50,000元、借款期限3个月，月息4%。业务凭证显示张世想的银行账户于2016年4月27日收到70,000元。对账单显示张世想的银行账户于2016年4月27日收到他行汇入的两笔款项，一笔50,000元、一笔70,000元，50,000元的对方汇入户名为周子元，于2016年4月28日分两笔各转账50,000元给陈富荏，张世想主张陈富荏为担保公司的经理。朱发德主张借条没有原件，对其真实性不予认可，对业务凭证、对账单的关联性不予认可，不能证明有用于提前还贷的支付明细，对录音资料真实性、关联性不予认可，其并未与朱发德进行过快速贷款的沟通。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。朱发德、张世想双方对案涉合同已于2016年6月18日解除没有异议，本院予以认定。本案争议的焦点是，案涉合同未能继续履行、导致合同解除的原因。根据合同第二条第2款的约定，案涉房屋的交易流程为卖方于合同签署之日起45个工作日内自行筹款完成还清贷款、取得相关过户所需产权资料的赎楼手续，之后，双方到房管部门签订正式合同，并由买方于当天支付首期楼款220,000元。根据合同第四条第3款的约定，案涉房屋的交易流程为买卖双方通过担保公司办理快速贷款，买方应先支付首期楼款220,000元至指定账户进行监管以推进快速贷款手续。上述两个条款中关于卖方赎楼资金的来源、买方支付首期楼款的时间、赎楼手续如何办理等对买卖双方权利义务有重大影响的内容均存在不一致的约定，朱发德、张世想亦主张该两条款之间存在矛盾，尚亨公司亦陈述系因忘记修改合同条款而导致，故本院认定案涉合同中关于交易流程的上述两个条款存在冲突，双方均以对自己有利的条款要求对方继续履行合同系导致案涉合同未能继续履行的原因。由于双方未能就合同条款（即交易流程）存在冲突的约定达成新的一致意见，合同未能继续履行而解除不可归责于其中一方当事人，故朱发德诉请张世想承担违约责任及赔偿律师服务费，以及张世想反诉诉请朱发德承担定金责任及赔偿担保费用、律师服务费，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持，但张世想应将定金返还给朱发德。朱发德诉请张世想承担居间费，由于该居间费是尚亨公司收取，而非张世想收取，故对朱发德的该项诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告朱发德与被告张世想以及第三人东莞市尚亨房地产投资顾问有限公司于2016年3月31日签订的《房地产买卖及居间合同》于2016年6月18日已解除；二、限被告张世想于本判决发生法律效力之日起三日内返还定金10,000元给原告朱发德；三、驳回原告朱发德的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张世想的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,956元，原告朱发德已预交，由原告朱发德负担1,906元，被告张世想负担50元。反诉受理费250元，被告张世想已预交，由被告张世想负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  郑伟乐人民陪审员  严勇兵人民陪审员  张跃铭二〇一六年十二月十二日书 记 员  黄艳勋钟淑婷