河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初13760号原告祁中伟，男，1972年7月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人李怡然，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。被告刘国臣，男，1973年7月29日出生，汉族，住周口市商水县,现租住驻马店市驿城区。被告驻马店市飞龙房地产综合开发有限公司。住所地：驻马店市富强路中段。统一社会信用代码：9141170017591076XJ。法定代表人张国朝，董事长。委托代理人康新梅，女，1969年4月29日出生，汉族，住驻马店市驿城区，系驻马店市飞龙房地产综合开发有限公司销售经理。原告祁中伟诉被告刘国臣、被告驻马店市飞龙房地产综合开发有限公司(以下简称飞龙公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员赵丽莉适用简易程序独任审理。原告祁中伟的委托代理人李怡然，被告刘国臣，被告飞龙公司的委托代理人康新梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁中伟诉称，2003年7月1日，被告刘国臣与被告驻马店市飞龙房地产综合开发有限公司就位于驻马店市××城区××小区××3户的房屋签订了拆迁租用房屋房改销售协议，此后被告刘国臣占有、使用该房屋，但未办理房屋产权证。2005年12月1日，被告刘国臣又就位于驻马店市××城区××小区××3户的房屋与原告签订了房屋买卖合同，以30800元的价格将涉案房屋出卖给原告祁中伟。合同签订后，原告祁中伟按照合同约定于2005年12月20日向被告付清了全部的购房款，但被告并未向原告交付房屋，也未协助原告办理房屋过户手续，经原告多次催要催促无果，请求：1、判令被告刘国臣按照合同约定向原告交付位于驻马店市驿城区前王21号楼一楼东3户的房屋；2、依法判令二被告协助原告依次办理案涉房屋的过户手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告刘国臣辩称，不同意原告的诉讼请求，2003年因原告诱惑，原告让我在其经营的位于驻马店市××路彩票店内购买彩票，当时我没有钱，是原告帮我垫付了30800元的购买彩票的钱，后来因为我没有钱还钱，就将我的购房协议和购买收据抵押给原告。此后因为我身体不好，××，回来之后我又去找原告协商还钱的事，因为原告搬家了所以我没有找到原告。现在案涉房屋由我的前妻王彦娥居住，我不同意将案涉房屋交付给原告并办证，我愿意还钱，但是现在没钱，没能力偿还。被告飞龙公司辩称，1、飞龙公司与原告无任何买卖关系；2、飞龙公司没有权利和义务配合原告办证，买卖合同系原告和被告刘国臣之间的关系，与飞龙公司无关。经审理查明，一、2003年7月1日，被告刘国臣（乙方）与被告飞龙公司（甲方）签订《拆迁租用房屋房改销售协议》一份，约定：1、乙方因拆迁所租用甲方公房于2003年7月1日终止租用，按国家房改政策，采取一次性购买。2、此房位于前××小区××楼××东3户，建筑面积38.902平方米，购买价每平方米（人民币大写）102.28元，合计房价肆仟元。3、乙方交清所有房款后，此房所有权归乙方所有。签订合同的当天，被告刘国臣向被告飞龙公司支付了全部购房款4000元。二、2004年5月20日，案外人王彦娥向本院提起诉讼要求与被告刘国臣离婚，经调解本院于2004年5月21日出具了（2004）驿民初字第533号民事调解书，该调解书第三条显示：“婚后共同财产：位于驻马店市畜产公司家属院内住房一套、位于本市××前××楼住房××套……原告王彦娥自愿放弃所应得的份额均归被告刘国臣所有；”其中“位于本市××前××楼住房××套”与本案案涉房屋系同一房屋。三、2005年12月1日，原告祁中伟（乙方）与被告刘国臣（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方自愿将座落在驻马店市前王庄21号楼一楼东3户售与乙方。乙方同意购买，房屋（含配房壹间）总价值30800元。二、乙方于2005年12月1日前向甲方交纳定金3000元（抵顶购房款）后。即确立双方买卖关系成立。如甲方违约应加倍赔偿乙方现金6000元整。如乙方违约，甲方不退还定金。从12月1日起至12月20日之前，甲方应搬家完毕将房屋（含配房）及房产证一并交于乙方。同时乙方将余款27800元交于甲方。此时甲方房屋100%产权（包括所有权、居住权、处置权等）发生转移，永远归乙方所有，乙方的30800元资金归甲方所有，款物两清，永不纠缠。三、甲方必须帮助乙方办理房产过户手续，费用由乙方承担。办理时间及过户姓名由乙方确定。甲方必须保证所售房屋100%产权，且无任何纠纷，否则，由甲方承担全部经济及法律责任……等条款。2005年12月20日，被告刘国臣向原告出具收条一份，载明：“收条今收到祁中伟购房款叁万零捌佰元整刘国臣2005年12月20日”。被告至今未向原告交付案涉房屋，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告述称，2005年原告经营彩票店，被告经营服装店，两人经营的店面相隔不远，被告曾因买彩票中过奖所以沉迷于买彩票，被告累计向原告借款30800元用于购买彩票，并出具了欠条，后因被告不能还款，被告刘国臣将其名下的房屋卖给原告，当时被告刘国臣名下有两套房屋，刘国臣让原告自愿挑一套，其中有一套面积较大需要原告再补差价，原告没有钱所以选择了面积较小的房屋，即案涉房屋，签订合同后被告将《拆迁租用房屋房改销售协议》、收据一并交给了原告，后来原告就找不到被告了。原告同时提交了：2005年11月14日被告刘国臣出具的欠条一份，载明：“欠条欠祁中伟彩票款30800元整叁万零捌佰元整刘国臣2005年11月14日”。被告刘国臣质证称，对《房屋买卖合同》和收条的真实性有异议，对欠条的真实性无异议，被告刘国臣没有卖房子，只是把购房契约和收据押到了原告处，经本院释明举证责任分配原则及后果后，被告刘国臣表示其对《房屋买卖合同》和收条上签名的真实性不申请笔迹鉴定。被告飞龙公司质证称，对《拆迁租用房屋房改销售协议》和收据的真实性无异议，对原告提交的其他证据不发表质证意见，案涉房屋同一幢楼的其他住户已经办证，被告刘国臣没有办证的原因是其个人原因，与飞龙公司无关。上述事实，有原告提交的《拆迁租用房屋房改销售协议》、收据、民事调解书、房屋买卖合同、收条、欠条以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，本案中，原告提交的《房屋买卖合同》和收条系原件，虽然被告刘国臣对其本人签名的真实性提出异议，但是经本院释明后，其明确表示不申请鉴定，根据举证责任分配原则，被告刘国臣未能对其反驳提交相关证据加以证明，对《房屋买卖合同》和收条的证明效力，本院予以采信；因此被告刘国臣辩称其未将房屋出售给原告，与双方签订的《房屋买卖合同》不符，本院不予采纳。本案中，被告刘国臣与被告飞龙公司签订《拆迁租用房屋房改销售协议》，以及原告与被告刘国臣签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，协助买受人办理相关过户手续是出卖人应当履行的义务。本案中，被告刘国臣自被告飞龙公司处购买了案涉的房屋后，刘国臣又将该房屋出卖给原告祁中伟，被告飞龙公司、被告刘国臣与本案原告之间属于房屋连环买卖过程中未办理所有权转移登记而引起的纠纷，依据本院查明的事实及相关法律规定，本案案涉房屋的产权过户手续应分二个阶段进行。首先，应由被告飞龙公司协助将本案案涉房屋过户至被告刘国臣名下，过户中所产生的相关费用因双方未进行约定，可依据相关法律规定各自承担应承担部分的费用；其次，待完成上述过户手续后，刘国臣再协助将该房屋过户至原告名下，根据双方签订的合同约定，过户费用应由原告承担。原告已经依约履行了交付房款的义务，被告刘国臣至今未向原告交付案涉房屋，构成违约，现原告请求被告刘国臣交付案涉房屋，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，判决如下：一、限被告刘国臣于本判决生效后十日内将位于驻马店市驿城区前王庄小区21号楼一层东3户的房屋交付给原告祁中伟。二、限被告驻马店市飞龙房地产综合开发有限公司于本判决生效后十日内协助被告刘国臣将位于驻马店市驿城区前王庄小区21号楼一层东3户的房屋过户至刘国臣名下，过户费用由被告驻马店市飞龙房地产综合开发有限公司、被告刘国臣各自承担应承担部分的费用。三、限被告刘国臣于上述房屋过户至其名下十日内协助原告祁中伟将位于驻马店市驿城区前王庄小区21号楼一层东3户的房屋过户至原告祁中伟名下，过户费用由原告祁中伟承担。案件受理费285元，财产保全费1020元，合计1305元，由被告刘国臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  赵丽莉二〇二〇年一月十三日书记员  张园园