湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)湘07民终2458号上诉人（原审原告）：张有志，男，1963年7月3日,住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：任政，男，安乡县爱心公益志愿者协会推荐代理人。被上诉人（原审被告）：湖南荣升置业有限公司，住所地湖南省安乡县深柳镇深柳社区沿河路岸芷汀兰二栋3A单元。法定代表人：荣亮，该公司执行董事。诉讼代表人：常德鑫源清算事务有限责任公司，系湖南荣升置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：戴建国，湖南荣升置业有限公司管理人的法律顾问。上诉人张有志因与被上诉人湖南荣升置业有限公司（以下简称荣升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省安乡县人民法院（2019）湘0721民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张有志上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认位于安乡县××镇沿河路岸××小区××号房屋归张有志所有。事实和理由：1、荣升公司于2014年8月29日向张有志借款400000元，因荣升公司无法偿还同意以房抵债，荣升公司向张有志出具了《购房款收据》《抵债房号证明》，并将房屋钥匙交给了张有志，张有志一直占有使用至今。荣升公司不能以未向房产部门备案进行抗辩，未予备案系荣升公司原因导致。张有志系善意取得；2、张有志与荣升公司达成购房协议是在荣升公司破产之前六个月，本案房屋不属于破产财产；3、虽然张有志申报了债权，但张有志不具有申报资格，因此申报行为无效。荣升公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。张有志向一审法院起诉请求：1、判令位于沿河路岸××小区××号136平米的房屋归张有志所有，后变更为请求确认双方签订的购房结算协议有效，确认位于沿河路岸××小区××号136平米的房屋归张有志所有。2、由荣升公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月29日，张有志与荣升公司法定代表人荣亮签订了借款合同书，合同约定的主要内容为：借款金额为400000元整，月息按3分计算；借款时间暂定一个季度，即2014年8月29日至2014年11月29日止，3个月利息为36000元，到期后荣亮必须还款给息，否则荣亮以自己的固定资产或自己所开发的商品房折半价按应付给张有志的金额作抵押给张有志。到期后未办理抵押期间按5分利息结算给张有志（利息一月一结）；同日，张有志向荣亮支付了借款，荣亮出具了收据。借款到期一个月之后，荣亮向张有志偿还了150000元。2015年1月5日，张有志与荣亮协商以房抵债，荣升公司向张有志出具了《拟抵债房号证明》，上面载明：荣升公司与张有志双方协商同意拟将岸芷兰汀小区1栋3-A号房共计136㎡用于抵偿荣升公司债务，价款需双方结算，在张有志债务未清偿前，荣升公司不得将上述房屋处置（除已设定抵押权人外）或抵押他人债务，否则后果由荣升公司承担。同日，荣升公司向张有志出具《收据》一份，内容为“今收到张有志岸芷兰汀1栋3-A房房款贰拾玖万捌仟元整”，收条上还加注“2015年1月5日，与张有志结账，借款40万元+4个月利息4.8万元-还款15万元，合计29.8万元，按借款合同约定，此款作为张有志购房的购房款，以房抵债，经双方协商，张有志借款及利息全部结清，双方互不找补”。当日，荣亮向张有志交付了岸芷兰汀1栋3-A房的钥匙，并承诺两天内与张有志签订房屋买卖合同及办理登记备案手续，但因当时债主追债急、致使其无法安身，一直未与张有志签订商品房买卖合同，也未到有关部门办理登记备案手续。另查明，荣升公司系自然人独资有限责任公司，于2015年6月23日以资不抵债、无法继续经营为由向法院提出破产清算申请。2015年7月7日，法院裁定受理荣升公司破产清算申请，并于同日指定常德金日恩企业清算服务有限公司担任公司管理人。管理人接管后，通知荣升公司债权人申报债权，张有志于2015年8月14日向管理人申报债权522800元，后经管理人审查认定债权金额为327375元。2015年9月20日张有志签字确认该债权金额。该债权金额包含了涉案岸芷兰汀1栋3-A房房款298000元。2019年5月8日，法院裁定解除常德市金玉恩企业清算服务有限公司的管理人职务，同时指定常德鑫源清算事务有限责任公司为荣升公司管理人。一审法院认为，张有志诉请主张签订的购房结算协议有效，并要求确认位于沿河路岸××小区××号136平米的商品房归张有志所有，并非对抵押是否成立，抵押合同的履行等发生争议，原定案由抵押合同纠纷不恰当，故案由应为商品房买卖合同纠纷。荣亮与张有志签订的借款合同，借款到期后，荣亮未按约定履行还款义务，后经过协商，荣升公司同意将尚欠张有志借款本息298000元作为张有志购买荣升公司开发的岸芷汀兰小区一栋3-A号商品房的应付房款，并向张有志出具了拟抵债房号证明与购房款收据。张有志与荣升公司之间达成的上述以房抵债协议体现了双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。因商品房属于不动产，双方当事人想要实现合同目的，尚需签订书面商品房买卖合同，并到有关部门办理物权登记等手续。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，荣升公司与张有志虽达成了以房抵债协议，且张有志已实际占有涉案商品房，但因合同双方当事人未签订书面商品房买卖合同，亦未到房屋管理部门办理物权登记手续，致使涉案商品房物权并未发生变动，故对涉案商品房应认定属于荣升公司财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产为债务人财产。”，故在荣升公司进入破产程序后，涉案商品房应列入破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”，在以房抵债的情形下，现在若继续履行以房抵债协议，实质上是对原有债权在破产程序之外的个别清偿，违反了上述规定，违背了破产财产保值增值基本原则，损害了其他债权人公平受偿的权利，有悖于破产立法的基本原则。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”，涉案以房抵债协议尚未履行完毕，管理人在破产案件受理后两个月内未通知继续履行合同，故该协议视为已解除。荣升公司关于涉案以房抵债协议已经解除的主张符合法律规定，应当予以支持。协议解除后，张有志可就因协议解除所产生的损失向管理人申报债权。实际上，张有志已向管理人申报了债权，并对债权予以了确认，本次诉讼依据不足。故对张有志的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条第一款、第二十一条、第三十条之规定，判决：驳回张有志的诉讼请求。案件受理费5770元，由张有志负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虽然张有志对荣升公司提交的《抵押贷款的决议》、《债权申报书》及湖南省安乡县人民法院（2015）安民特字第2号《民事裁定书》的关联性提出异议，但上述证据能形成证据锁链，能够证明2013年3月20日荣升公司向安乡县农村信用合作联社贷款6500000元，荣升公司将本案涉案房屋已抵押给安乡县农村信用合作联社，并于2013年3月20日办理了房屋他项权证，湖南省安乡县人民法院于2015年4月23日裁定确认安乡县农村信用合作联社对本案涉案房屋享有优先受偿权的事实。对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：涉案的争议房屋是否应归张有志所有。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然荣升公司与张有志就以房抵债达成协议，张有志也实际占有了涉案房屋，但在此之前荣升公司就已将本案涉案房屋抵押给安乡县农村信用合作联社，鉴于荣升公司与张有志未就本案涉案房屋签订书面的商品房买卖合同，亦未到房屋管理部门办理物权登记手续，一审法院认定涉案商品房物权未发生变动、涉案商品房应仍属于荣升公司并无不当。在荣升公司进入破产程序后，诉争房屋列入破产财产正确。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”一审法院根据本案诉争房屋的以债抵房合同未履行完毕，在破产案件受理后两个月内管理人也未通知张有志继续履行以债抵房合同，据此认定该以债抵房合同视为解除并无不当。以债抵房合同的权利人可就因合同解除所产生的损失向破产管理人申报债权。综上所述，张有志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5770元，由张有志负担。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  李 冲审判员  孙 晖二〇一九年十二月二十三日书记员  赵丹丹附法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；