北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初2072号原告(反诉被告):李琨，女，1981年8月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：顾鹏，北京市首信律师事务所律师。被告(反诉原告):樊志，男，1962年8月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李静，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婕，北京市海铭律师事务所实习律师。原告(反诉被告)李琨与被告(反诉原告)樊志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李琨及其委托诉讼代理人顾鹏，被告(反诉原告)樊志的委托诉讼代理人李静、李婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李琨向本院提出诉讼请求：1、判令樊志履行《房屋租赁、买卖合同书》规定的义务，配合我办理房屋产权过户的相关手续，将房屋过户至我名下；2、判令樊志赔偿因未及时过户给我造成的损失1328991．77元(已支付房款13000000元为基数，按银行同期一年期定期存款利率计算，自2013年3月12日至2017年11月6日，具体赔偿数额计算至实际过户日止)。本案的诉讼费由樊志负担。事实和理由：2011年12月11日，我与樊志签订《房屋租赁、买卖合同书》。该合同约定，我购买樊志名下位于北京市海淀区曙光花园望河园x号楼x单元x号房屋，转让价款为14000000元。后经双方多次协商达成一致意见，我于2013年3月11日双方办理合同网签手续时先向樊志支付3640000元，于双方办理房屋过户手续的当日支付剩余1000000元。2013年3月11日，我依约支付了3640000元，但樊志未与我办理合同网签手续。我继续找樊志沟通，但樊志却始终以各种理由搪塞，直至2013年3月23日，我收到了樊志的解除合同通知，明确表示不再履行合同义务，故我诉至法院。樊志辩称，我在双方的合同履行过程中已经遵循诚信原则按照约定履行了合同的义务，李琨无视双方约定，一再拖延付款，构成根本违约。我与李琨签订的合同已经于2013年3月21日解除。综上，我不同意李琨的全部诉讼请求。樊志向本院提出反诉请求：1、确认我与李琨签订的《房屋租赁、买卖合同书》及补充协议于2013年3月21日解除；2、判令李琨将北京市海淀区曙光花园望河园x号楼x单元x号房屋退还我；3、判令李琨给付占有房屋期间的房屋租金1980000元(房屋租金为每月30000元，自2012年12月11日起，暂计算至2018年6月10日，实际支付至房屋交还之日止)；4、判令李琨支付违约赔偿金4200000元。反诉费由李琨负担。事实和理由：我与李琨签订《房屋租赁、买卖合同书》及补充协议后，李琨未依约支付购房款，时至今日，李琨尚欠1000000元购房款未付。2013年3月23日，我向李琨发出解除合同通知，要求李琨腾退房屋，但李琨不予理睬，故我诉至法院。李琨针对樊志的反诉辩称，我已经根据合同约定履行了义务，购房款已经支付了13000000元。对于剩余房款，我是持积极履行的态度，未履行的原因是樊志一直不配合办理房屋所有权证。双方签订了关于房屋尾款的补充协议，在此之后，双方就尾款支付已经通过沟通达成了变更，剩余款项于房屋过户当天支付。综上，我不存在违约行为，本案未解决的原因是樊志在一审判决作出后擅自将房屋抵押给第三人。现我不同意樊志的全部反诉请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年12月11日，樊志(甲方)与李琨(乙方)签订《房屋租赁、买卖合同书》。该合同约定：甲方所售房屋坐落于北京市海淀区曙光花园望河园x号楼x单元x号；甲方必须在本合同生效后一年内自负费用将该房屋的抵押权注销，并将房屋所有权证过户至乙方的名下，房屋所有权转让金为14000000元；甲方同意在未注销抵押权及协助乙方办理所有权转移登记前，先将该房屋租给乙方使用，租期为一年，自甲、乙双方办理完毕该房屋交接手续之日起算，租金按每月30000元计算；甲方承诺本合同生效后一周内将该房屋腾空连同该房屋交付乙方使用，届时，甲、乙双方办理该房屋交接手续，甲方须将该房屋全套资料及房屋所有权证，房屋他项权证的复印件移交给乙方，以便乙方接收后开展物业管理及装修改造；乙方同意自甲、乙双方办理完毕该房屋交接手续之日起2日内向甲方一次性付一年租金360000元，甲方将该房屋所有权证过户给乙方，乙方已经付给甲方的年租金360000元将抵为首付转让金，甲方将该房屋产权过户给乙方后，当日乙方向甲方付清转让剩余房款13640000元；因甲方原因造成甲方未能将该房屋所有权证过户给乙方，甲方应把乙方已经付给甲方的年租金360000元全部退还乙方，甲乙双方解除该合同，乙方搬出甲方房屋；在乙方租赁阶段，甲方不得在该房屋再另行设立任何权益，包括与第三人发生租赁权、抵押权、转让权、合作经营权等；该房屋转让金分两期支付，第一期为乙方向甲方支付的租金折抵为转让金，第二期为乙方在该房屋产权及土地使用权过户登记在乙方名下之日付清；本合同签订前，上述房屋如有应缴纳的一切税款、费用，概由甲方负责，本合同发生的与过户有关的登记费、契税、估价费等由乙方负担，其他税费按有关法律规定，各自承担；甲、乙双方任何一方无故单方面终止本合同，按租金罚则处理，即甲方无故终止本合同，向乙方返还一年租金，乙方无故终止本合同，无权收回已付年租金；乙方未能按期向甲方支付租金或转让金，每逾期一日应向甲方支付应付未付部分万分之一的违约金，连续超过三十日仍未支付，甲方有权终止本合同。合同签订后，樊志将涉案房屋交付给李琨，涉案房屋至今由李琨居住使用。2012年12月26日，樊志(甲方)与李琨(乙方)签订《补充协议》。该协议约定：乙方购买甲方房屋已付房款9360000元；甲方同意乙方再次延期支付剩余转让款，即乙方应于2013年2月28日之前付清转让款余额4640000元，并甲方在收到余款的同时甲方配合乙方完成房屋转让手续，若乙方逾期未付清，乙方将向甲方支付违约赔偿金，双方签订的原《房屋租赁、买卖合同书》自动解除。李琨于2011年12月11日支付购房款360000元；于2012年12月13日支付购房款9000000元；于2013年3月11日支付购房款3640000元，余款1000000元至今未付。2013年3月21日，樊志向李琨送达律师函，以李琨逾期付款为由提出解除房屋买卖合同，李琨于2013年3月23日收到律师函。另查，涉案房屋的原抵押权人为中信银行，后樊志于2012年7月10日解押；2013年8月14日，樊志将涉案房屋抵押给交通银行，但交通银行未实际发放贷款，2018年11月21日解押；2014年1月6日，樊志将涉案房屋抵押给江苏银行，贷款6000000元，2018年11月22日解押。因李琨方原因，涉案房屋于2014年5月20日被北京市公安局查封，于2019年4月26日解封；于2015年11月24日被宜昌市伍家岗区人民检察院查封，于2019年5月13日解封。2013年，李琨诉至本院，要求樊志办理房屋过户手续。本院于2013年7月17日作出(2013)海民初字第14152号民事判决书，判令樊志配合李琨办理房屋过户手续，同时判令李琨按每日100元的标准支付樊志违约金(自2013年3月11日至房屋余款全部付清之日)。樊志不服该判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院经审理于2013年12月19日作出(2013)一中民终字第11785号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。重审期间，李琨撤回了起诉。在本案审理过程中，樊志表示双方约定的逾期付款违约金过低，其要求调整为房屋总价款的30%；李琨不同意调整违约金。李琨主张，双方于2012年12月10日转为房屋买卖合同关系。其未支付剩余购房款的原因是樊志一直未协助办理网签及过户手续。李琨为证明其主张，提供(2013)京方正内民证字第09007号公证书。该公证书是对李琨与樊志前妻王某的短信记录。上述短信显示：2013年2月28日李琨给王某发送短信，内容为“刚才我和樊大哥联系了一下，要不咱们约明天见面吧!”，王某未予回复；王某于2013年3月3日给李琨发送短信，内容为“明天上午你先把房款打过来吧，最好是全款，下午我跟你去做审核”，李琨回复内容为“刚才和大哥做了商议，做审核是审核双方的并不是交易，没有任何风险啊，之前在打完900后，我就建议大哥去做审核，现在直接可以打钱过户，但大哥没理解意思，所以我们的意思是做完审核马上打给您钱，毕竟您和大哥现在的关系，从情理上讲我信任您，但从常理讲我们应该互相理解，如果不放心我们可以互相打条之类的，刚才给他说了，他也同意了，留100到办理的最后时打给您，我们不可能房款全打过去，任何手续都没有开始，房产证也没有在手里，您也得为我们考虑一下，毕竟不是小数字。可以分两部，一、审核下来当天给您打364，您写个收条，二、过户手续的当天把100打过去。”、“我们审核完钱打给您后，就等于已经给您95%多的钱了，这对您来说已经没有任何风险，对于我们来说风险很大，您说的全款现在打过去，现在做什么交易都不可能是这样，您只说放心，但如果换过来，您先过完户，我们马上打全款，让您放心，您也不可能同意这样做啊，所以，现在是我们的风险大，我认为我说的这个条件没有任何对您不利的，请互相理解吧!你们有协议在，房主是您，我打钱肯定是打给您不可能打给他的”，王某回复“收到”；3月4日至6日期间，李琨与王某沟通办理审核事宜；3月11日至14日，李琨与王某协商办理网签事宜，王某提出要求付清剩余的1000000元，李琨提出资金托管，3月14日双方办理网签事宜，但由于樊志中途离开，未能办理完成。樊志不认可该证据的真实性。李琨提供其与樊志的短信记录。该记录显示：2013年3月3日至21日期间，李琨与樊志一直协商办理过户事宜，李琨提出剩余购房款1000000元办理资金托管，然后过户，樊志未明确提出异议；后由于樊志原因，造成双方未能办理房屋过户手续。樊志不认可该证据的真实性。樊志主张，双方于2012年7月10日转为房屋买卖合同关系。本院认为，李琨与樊志签订的《房屋租赁、买卖合同书》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。李琨与樊志所签订的《补充协议》中明确约定“乙方应于2013年2月28日之前付清转让款余额4640000元，并甲方在收到余款的同时甲方配合乙方完成房屋转让手续，若乙方逾期未付清，乙方将向甲方支付违约赔偿金，双方签订的原《房屋租赁、买卖合同书》自动解除”，该条款是约定李琨支付剩余购房款4640000元与樊志协助李琨办理房屋过户手续同时履行。从双方的沟通记录看，双方未能继续履行房屋买卖合同是对于剩余1000000元支付无法达成一致意见。李琨在支付绝大部分购房款即13000000元时，针对樊志未与其办理网签手续，亦未办理房屋的过户手续的现状，其提出或者房屋过户当天支付剩余1000000元购房款，或者办理资金托管，这是李琨出于自身交易安全考虑，该请求并未超出合理的范围，亦不构成违约。鉴于此，樊志于2013年3月21日以李琨迟延支付购房款为由解除房屋租赁合同的行为，缺乏相应的法律依据，亦缺乏相应的合同依据，故樊志解除租赁合同的行为不发生房屋买卖合同解除的法律效力。据此，本院对于李琨要求樊志继续履行房屋买卖合同，配合其办理房屋过户手续的诉讼请求，予以支持。反之，鉴于上述原因，樊志的全部反诉请求，缺乏相应的事实与法律依据，本院均不予支持。关于李琨要求樊志赔偿因未及时过户给其造成的损失一节。因李琨就其所受损失未能提供相应的证据证明，且李琨一直实际占有使用涉案房屋，加之至今未过户也有李琨一方的原因，故李琨的上述诉讼请求，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条，判决如下：一、李琨于本判决生效后10日内办理北京市海淀区曙光花园望河园x号楼x单元x号房屋的过户手续，将房屋过户至其名下，樊志予以协助。二、李琨于北京市海淀区曙光花园望河园x号楼x单元x号房屋过户当日支付樊志购房款1000000元。三、驳回李琨的其他诉讼请求。四、驳回樊志的全部反诉请求。如果李琨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由李琨负担2500元(已交纳)，由樊志负担2500元，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费113774元，由李琨负担9864元，已交纳8380元，余款1484元，于本判决生效后7日内交纳，由樊志负担103910元，于本判决生效后7日内交纳。反诉费131000元，由樊志负担(已交纳)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 喜人民陪审员  董福利人民陪审员  吴 健二〇一九年十二月十一日书 记 员  王凤怡