广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12452号原告：广州市包王网皮具设计有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道西71第五层，统一社会信用代码914401140880416901。法定代表人：毕志华。委托诉讼代理人：庾铭智，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄纤童，广东古谷律师事务所实习人员。被告：植敬添，男，1981年8月11日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓激文，广东章纶律师事务所律师。第三人：毕志华，男，1989年6月17日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：庾铭智，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄纤童，广东古谷律师事务所实习人员。原告广州市包王网皮具设计有限公司（以下简称包王网公司）与被告植敬添，第三人毕志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告包王网公司的法定代表人毕志华及委托诉讼代理人庾铭智、黄纤童，被告植敬添的委托诉讼代理人覃福州，第三人毕志华到庭参加诉讼。诉讼中，各方当事人申请30日的调解期进行调解，期限届满未达成一致意见。本案现已审理终结。原告包王网公司向本院提出诉讼请求：1.判令植敬添向包王网公司支付购房款470000元及违约金（违约金自2018年12月7日起每逾一日按未付楼款金额的千分之一计算至付清之日止）；2.判令植敬添向包王网公司支付律师费20000元；3.判令本案诉讼费、保全费由植敬添承担。事实与理由：包王网公司为广州市花都区XX房的原业主。2018年9月25日，包王网公司与植敬添在案外人广州一明置业有限公司居间促成下签订了《房屋买卖合同》，约定包王网公司向植敬添出卖位于广州市花都区XX房的商品房一套，售价为77万元。另，因涉案房屋在签订《房屋买卖合同》时还在银行抵押，包王网公司向案外人吴炳钊借款25万元用于涂销抵押。后包王网公司、植敬添、毕志华及吴炳钊约定，该笔借款与植敬添应付给包王网公司的25万元房款相抵扣，由植敬添直接向吴炳钊偿还该笔借款，并将涉案房屋抵押在吴炳钊名下。同时，植敬添向包王网公司公司法定代表人（即毕志华）出具47万元的《借款借据》。2018年11月-12月，植敬添代包王网公司支付税费合计16538.83元和向吴炳钊支付利息33600元抵扣定金5万元。2018年12月7日，包王网公司已将涉案房屋过户至植敬添名下。但时至今日，包王网公司尚未收到余下房款47万元，经多次与植敬添协商未果，故聘请律师起诉，请求法院依法维护包王网公司的合法权益。被告植敬添辩称，请求法庭驳回包王网公司全部诉请。包王网公司与植敬添在2018年9月22日签订《房屋买卖合同》，在合同中双方约定除了支付的定金，其余尾款由植敬添贷款按揭支付，但双方在2018年10月10日再次签订一份网签合同，该网签合同约定房屋总价为65万元，付款方式为一次性支付，但在2018年12月4日双方办理了房屋的过户，完成了房屋的交易，包王网公司要求植敬添出具一份借款借据，由植敬添向包王网公司的法定代表人毕志华借款47万元用于购买涉案房屋，还款方式是由植敬添向银行按揭，由银行直接放款给包王网公司，包王网公司植敬添的房屋买卖合同实际上已经履行完毕，房屋已经过户完毕，并且有植敬添向包王网公司出具借据，双方的房屋买卖合同关系已经转变为民间借贷关系，应当依据民间借贷的关系来处理。植敬添对于房屋买卖合同并没有违约行为，植敬添于2018年9月22日向包王网公司交付了购房定金5万元，并非包王网公司在起诉状所陈述的是用植敬添为包王网公司代付的税费16533.83元，以及为包王网公司代付的利息33600元来进行抵扣，从时间上来看，包王网公司的说法是完全不可能成立的，包王网公司在2018年9月22日就收取植敬添的5万元定金，并且出具收据，而植敬添为包王网公司代付的5万元左右款项是在2018年11月以及12月4日办理房屋过户的时候才代付的费用，与包王网公司在2018年9月22日收取植敬添5万元定金没有关联性，因此包王网公司总计支付的现金为10万元左右，植敬添代付的5万元也应当从该借款借据的47万元中予以扣减。第三人毕志华述称，同意包王网公司的诉请。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区XX房房，房屋用途为住宅，原权属人为包王网公司，现权属人为植敬添。2018年9月份，包王网公司（卖方）与植敬添（买方）及广州一明置业有限公司（经纪方）签订一份房屋买卖合同，约定卖方将涉案房屋以770000元的价格出售给买方，付款方式为按揭付款：签订本合同时支付50000元作为定金，首期楼款应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续时支付。本次交易所产生的税费由买卖双方各付各税的方式交付。卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期15天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。违约方需支付守约方律师费用。第十四条约定：此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条款，均视为对全部合同和关联文件的违约。其他事项：经协商首期楼款按银行同贷书支付剩余首期。合同还对其他事项进行了约定。2018年12月4日，植敬添出具《借款借据》，载明，本人（借款人）植敬添因向（原产权人）毕志华购买房子时借款47万元，借款期限为签署借款借据后两个月内，借款利率为0。在超过两个月后若银行未放款给原产权人，则由借款人承担上述款项的利息。案外人植杰聪在担保人处签名。2018年12月7日，涉案房屋登记在植敬添名下。包王网公司提交毕志华与广东古谷律师事务所于2019年3月5日签订的《委托代理合同》以及广东古谷律师事务所于2019年3月5日出具的发票，发票载明的名称为毕志华，拟证明律师费的支出情况。诉讼中，包王网公司与植敬添关于植敬添付款金额意见不一，包王网公司认为，我方收到5万元购房定金现金之后由中介方来代管，房屋交易当中我方所要承担的税费由中介方在5万元定金中代为扣取，代为进行支出。除了这5万元之外，植敬添也没有另外帮包王网公司去缴付其他费用。不存在有另外一笔5万元代付税费的费用。植敬添实际支付的购房款就是30万元。植敬添认为，植敬添在2018年9月22日签订房屋买卖合同时便交给毕志华5万元，毕志华作为包王网公司的法定代表人出具收据予以确认，包王网公司起诉状中自认了我方代付税费的事实。在2018年12月4日，植敬添也委托中介向案外人吴炳钊支付了33600元的利息。这一笔钱是植杰聪代植敬添支付的。对植敬添的陈述，包王网公司回应称，之所以前后两次陈述不一致，是因为代理人与当事人没有沟通清楚的原因。实际是我方收取了5万元定金，并由中介方代管，后来垫付的5万元税费也是由5万元定金垫付的，实际上这两笔5万元是同一笔钱。本院询问植敬添认为支付了35万元款项，为何又开具了47万元的借款借据，植敬添陈述，植敬添本身不清楚自己具体支付了多少钱，所以开了一个47万元的借款借据。后植敬添陈述，借款借据是在2018年12月4日早上出具，双方在下午过户才支付了契税9642.85元、印花税325元、个人所得税6000多，植敬添代包王网公司垫付了3.3万元欠付抵押权人吴炳钊的利息，植敬添认为把所有款项付清后再结算就行了，因当事人法律意识淡薄没有要求在借款借据上重新确认金额，植敬添以为还要对房价款金额再次进行结算。植敬添要求中介方植杰聪前来法庭陈述意见，植杰聪陈述，我与植敬添是同一个村的兄弟，我没有收到包王网公司和毕志华给我的5万元定金现金，借据是在过户当天早上签订的，过户之后才去交税，交税是在上午，过户是在下午，5万元税费是植敬添给了我现金，由我代付。对此，包王网公司和毕志华陈述，签订合同收到植敬添的现金5万元之后才知道房屋产生的税费很高，我方要求暂时不履行合同，植杰聪说可以用另外一种方法购买房屋，定金可以先放在中介处，我就把定金转手给了植杰聪，也是现金给的，中介要求我出具一个定金收据给买方，因为大家都是在狮岭的同行，基于信任就没有让植杰聪出具收据。交税之前双方已经前往地税局进行核税得知了税费的金额，在此情况下签订了借款借据，因此借据上的金额就是减去税费之后得出的金额，借据就是双方对支付房款的最终结算，本来之前植敬添不同意签订借据，双方就此沟通了很久，我方提出未收到房款就已经将房屋过户，后来植敬添同意出具借据，若植敬添对税费金额有异议可以在借据上列明不包含税费或要求我方重新出具说明，但植敬添并未提出，且植敬添和植杰聪在上面签名，说明他们对金额都是认可的。另查明，（2019）粤0114民初3391号案是毕志华作为原告起诉被告植敬添的房屋买卖合同纠纷，该案于2019年3月14日立案，原告毕志华向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房款720000元。2.被告向原告支付违约金暂计64080元（违约金的计算标准为从过户之日2018年12月7日起每逾期一日按未付楼款金额的千分之一，暂计至2019年3月6日为64080元）。3.被告向原告支付律师费20000元。4.本案诉讼费由被告承担。本院于2019年11月7日作出（2019）粤0114民初3391号之一民事裁定。该案经审理查明，毕志华称由于房屋买卖合同约定房屋交易税费为各付各税，而植敬添需要做低首付，即要拉高网签价为九十多万元，合同签订后半个小时左右，其通过咨询朋友得知将支付七八万元的税费，其认为税费太高，就不想卖给植敬添，中介公司人员表示可以做低网签价，以减少税费，付款方式则变更为毕志华先将房屋过户给植敬添，植敬添再将涉案房屋进行抵押贷款，贷款金额用于支付购房款，所以网签合同的成交价为650000元。毕志华还称其担心操作不成功，所以定金便放在中介公司处，之后房屋交易中其应承担的税费16538.83元是从植敬添支付的定金中支付的。另外，由于签订房屋买卖合同时涉案房屋还在银行抵押，其公司又无力涂消抵押，其公司向吴炳钊借款250000元用于涂消抵押，后来三方约定，该笔款与植敬添应付包王网公司的250000元购房款相抵消，由植敬添向吴炳钊偿还该笔借款，植敬添还向吴炳钊出具了借条，并将房屋抵押于吴炳钊名下。2018年12月份，在涉案房屋过户到植敬添名下之后，其担心植敬添不支付剩余购房款，所以要植敬添向其出具了470000元的借款借据。综上，房屋买卖合同约定的成交价770000元才是双方的真实意思表示，存量房买卖合同的成交价650000元是为了避税而约定的。为此，毕志华提交了借款借据、完税证明、转账回执予以证明。植敬添确认毕志华关于470000元借款借据形成情况的陈述，网签合同是为了避税而签订，但认为双方的真实交易价为650000元。因为按照770000元的成交价交税，毕志华要交120000元左右的税，毕志华提出税费过高，双方遂于2018年10月底协商所有税费都由植敬添支付，成交价变更为650000元，不再进行按揭贷款。该案中本院认为，毕志华以其受让了包王网公司关于涉案房屋房价款的债权为由要求被告支付剩余房价款，根据毕志华的陈述，其作为包王网公司的法定代表人与包王网公司签订债权转让协议，包王网公司将应收房款的债权转让给毕志华，是为了避免房款被法院查封以及避税，即有逃避债务之嫌，此为以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，包王网公司与毕志华签订的债权转让协议无效，故双方之间并不产生债权转让的效力。由于毕志华与植敬添并无合同关系，故其与本案并无利害关系，本案应驳回毕志华的起诉。本院作出裁定如下：驳回原告毕志华的起诉。诉讼中，依照包王网公司的财产保全申请，本院作出（2019）粤0114民初12452号民事裁定，裁定如下：冻结植敬添的银行存款470000元或查封等值的其他财产。后本院对涉案房屋采取了轮候查封措施。本院认为，包王网公司与植敬添在2018年9月份签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同成立有效，双方均应恪守约定。涉案房屋已于2018年12月7日登记至植敬添名下，包王网公司已履行了过户的义务，植敬添应当履行其支付房价款的义务，在植敬添未付清房价款的情况下，植敬添认为房屋买卖合同已履行完毕依据不足，本院不予采纳。关于植敬添还应当支付的房价款，双方关于约定的房价款总额以及植敬添已付的房价款各执一词，植敬添认为包王网公司起诉状中自认收取了植敬添的5万元税费，包王网公司在本案诉讼中与（2019）粤0114民初3391号案件中均陈述5万元税费是由5万元现金中扣除。植敬添虽要求植杰聪前来法庭陈述意见，但植杰聪既是借款借据上的担保人，又与植敬添是同村兄弟，存在一定利害关系，故仅有植杰聪的陈述不能认定植敬添陈述属实。根据（2019）粤0114民初3391号案中查明的事实可知，关于47万元借款借据的形成过程双方达成了一致的认知，即双方之间并非真实的借款关系，而是以借据的形式确认植敬添未付的购房款金额，植敬添在本案中先陈述其不知道支付的房价款金额是多少所以才开具47万元的借据，后又陈述是先开具借款借据后发生了税费支付，植敬添以为此后还要对房价款进行结算故没有要求在借据上对税费予以明确也没有要求包王网公司重新出具说明，植敬添作为有完全民事行为能力的成年理性人，在未将支付的房价款核对清楚的情况下即出具借款借据明显与常理不符，植敬添支付税费之后未要求包王网公司就此重新出具说明亦与常理不符，植敬添在本案诉讼中的陈述与（2019）粤0114民初3391号案中的陈述存在逻辑互相矛盾的现象，故本院对植敬添的陈述不予采纳，本院认定植敬添未付的房价款是47万元。关于植敬添应付款的时间，双方虽在合同中约定是以按揭贷款的方式付款，但从事后履行过程可看出，双方以出具借款借据的方式更改了付款方式，故应当按照《借款借据》中载明的借款期限作为应付购房款的日期，即2019年2月4日应付购房款。因此，包王网公司请求植敬添向其支付购房款47万元及其违约金，合理有据，本院予以支持。关于违约金的标准，合同约定了未付楼款的千分之一，但包王网公司未举证证明其因植敬添逾期付款导致的损失情况，故本院结合合同的履行情况、损失情况、本案案情，将违约金标准调整为以未付房价款为本金计算的利息损失，即以47万元为本金，从2019年2月5日计算利息至付清款项之日止，标准：2019年2月5日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。关于律师费，双方签订的合同中约定了违约方应当支付守约方律师费，虽植敬添至今未付购房余款构成违约，但据包王网公司的举证，律师费是毕志华在其作为原告的案件即（2019）粤0114民初3391号案中支出的，而非本案中包王网公司作为守约的买方所支出的律师费，故包王网公司要求植敬添支付律师费，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告植敬添于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市包王网皮具设计有限公司支付购房款47万元；二、被告植敬添于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市包王网皮具设计有限公司支付违约金，违约金以47万元为本金，从2019年2月5日计算利息至付清款项之日止，标准：2019年2月5日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；三、驳回原告广州市包王网皮具设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，由原告广州市包王网皮具设计有限公司负担353元，由被告植敬添负担8297元。财产保全费2870元，由原告广州市包王网皮具设计有限公司负担117元，由被告植敬添负担2753元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年三月三十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵