上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3844号上诉人（原审原告）夏士林，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市杨浦区XX街XX弄XX号。上诉人（原审原告）夏舜欢，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市杨浦区XX街XX弄XX号。两上诉人之共同委托代理人吴戟，上海市恒业律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人金荣，上海市恒业律师事务所律师。上诉人（原审被告）华润超智房地产开发有限公司，住所地上海市松江区XX镇XX公路XX号XX幢。法定代表人唐勇，董事长。委托代理人赵萍，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人邵万权，上海市建纬律师事务所律师。上诉人夏士林、夏舜欢与上诉人华润超智房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人夏士林、夏舜欢及其共同委托代理人吴戟、金荣，上诉人华润超智房地产开发有限公司（以下简称华润公司）的委托代理人赵萍、邵万权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年12月8日，夏士林、夏舜欢与华润公司签订《上海市商品房预售合同》一份。该合同约定，夏士林、夏舜欢向华润公司购买本区XX镇XX公路XX弄《佘山置地九里园（扩大范围）》XX号X层XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋全装修总价为人民币（以下币种相同）3,720,000元。该合同第二条约定，系争房屋建筑设计及平面图见该合同附件二，建筑结构、装修及设备标准见该合同附件三，相邻关系及小区平面布局见该合同附件六。该合同第九条约定，华润公司不得擅自变更已经与夏士林、夏舜欢约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得夏士林、夏舜欢书面同意。华润公司未征得夏士林、夏舜欢同意变更小区的平面布局，夏士林、夏舜欢有权要求华润公司恢复，如不能恢复的，华润公司应当向夏士林、夏舜欢支付总房价款的0.5%违约金。该合同第十条约定，系争房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》、华润公司对系争房屋设定的抵押已注销、华润公司已按规定缴纳了物业维修基金、华润公司承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），夏士林、夏舜欢有权单方面解除该合同。该合同第十一条约定，华润公司定于2014年1月31日前将系争房屋交付夏士林、夏舜欢，除不可抗力外。该合同第十二条约定，华润公司如未在该合同第十一条约定期限内将系争房屋交付夏士林、夏舜欢，应当向夏士林、夏舜欢支付违约金，违约金按夏士林、夏舜欢已支付的房价款日万分之四计算，违约金自该合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付日止。该合同第十三条约定，系争房屋符合该合同第十条约定的交付条件后，华润公司应在交付之日前三天书面通知夏士林、夏舜欢办理交付系争房屋的手续，夏士林、夏舜欢应在收到该通知之日起七日内会同华润公司对系争房屋进行验收交接，房屋的交付标志为夏士林、夏舜欢在华润公司发出的《交付确认书》上签字。该合同第十五条约定，系争房屋的风险责任自交付之日起由华润公司转移给夏士林、夏舜欢，如夏士林、夏舜欢未按约定的日期办理验收交接手续，华润公司应当向夏士林、夏舜欢发出书面催告书一次，夏士林、夏舜欢未按催告书规定的日期办理验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由夏士林、夏舜欢承担。该合同第二十九条约定，该合同的补充条款、附件及补充协议均为该合同不可分割的部分，该合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同附件二系争房屋建筑设计及平面图载有房屋建筑面积计算表，其中幢号与门牌栏载明为11（35）。该合同附件三系争房屋建筑结构、装修及设备标准智能系统栏载明，小区设有周界报警系统、闭路电视监控系统、保安巡更管理系统、门禁管理控制系统、楼宇访客可视对讲系统、一卡通车辆出入管理系统、家庭防盗报警系统；泊车栏载明，小区地下停车场设置IC卡车辆管理系统。该合同附件六系争房屋相邻关系及小区平面布局载明了系争房屋与其他相邻房屋之间关系。该合同补充条款一第4条载明，双方对本合同正文第九条补充如下：（2）本合同中的“小区”仅指系争房屋所在的小区，小区内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、……，以政府及电力、煤气、卫生等相关单位最终确定为准；该合同附件六中所示位置仅供参考，若有变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，夏士林、夏舜欢对其设置、增减、移位等无异议，华润公司不构成违约。（3）夏士林、夏舜欢同意华润公司可在以下情形对小区平面布局进行变更，华润公司不构成违约，双方应当继续履行合同：D、在不影响小区总体功能及日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整。第6条载明，双方对本合同正文条款第十三条、第十五条补充如下：（5）夏士林、夏舜欢应按照附件二的标准对系争房屋进行验收，在房屋交付过程中发生或发现质量问题（主体结构不合格除外）、相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定的不影响双方按约的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成华润公司延期交房。第12条载明，……广告、楼书仅供参考，不构成合同的组成部分。第24条载明，夏士林、夏舜欢声明：在签订买卖合同前，华润公司特别就补充条款一第1至9条、第12至22条提请夏士林、夏舜欢特别注意，并就上述内容对夏士林、夏舜欢可能产生的影响予以说明，夏士林、夏舜欢已充分注意到上述条款并理解予以认可。同时，华润公司已按夏士林、夏舜欢要求就本合同的相关条款做出了解释和说明，双方已就上述所有条款进行过协商及确认。因此，夏士林、夏舜欢是在完全注意到、理解并认可买卖合同条款、特别是上述条款的前提下才自愿签订买卖合同。上述补充条款载明内容所使用的文字、字体并无特别标识。该合同另对其他相关事宜作了约定。在签订上述合同前，夏士林、夏舜欢与华润公司于同年11月10日签订补充协议一份。该协议载明，鉴于夏士林、夏舜欢向华润公司购买系争房屋，并与华润公司签署了上海市商品房预售合同，经双方协商一致，对所签预售合同补充如下：……夏士林、夏舜欢不可撤销的委托物业公司在华润公司将系争房屋按照预售合同约定的标准进行交付时代表夏士林、夏舜欢对系争房屋进行验收交接；物业公司代表夏士林、夏舜欢收楼后，将系争房屋移交华润公司进行装修，在夏士林、夏舜欢付清全部房款后，华润公司于2014年6月30日前完成系争房屋的装修，并向夏士林、夏舜欢交付系争房屋；若夏士林、夏舜欢在收到华润公司发出的装修房入住通知书后未按照通知的日期对系争房屋进行验收交接的，则华润公司可书面催告一次；若夏士林、夏舜欢未按华润公司书面催告的日期办理系争房屋验收交接手续的，视为华润公司已经完全履行完毕对系争房屋的交付责任等。上述合同、协议签订后，夏士林、夏舜欢按约向华润公司支付价款3,720,000元。2013年12月27日，华润公司对包括系争房屋在内的房屋取得沪房管（松江）交付许（2013）第050号上海市新建住宅交付使用许可证。2014年6月16日，华润公司书面通知夏士林、夏舜欢交付系争房屋。为此，夏士林、夏舜欢于同月25日前往系争房屋所在地，但其以“根本还未完成物业小区整体配套为由”拒绝办理交付手续。2014年7月4日，华润公司书面催告夏士林、夏舜欢于当月11日前来办理房屋交付手续，并提示风险责任转移等事宜。2014年7月8日，夏士林、夏舜欢回函华润公司称，在“还根本没有完成物业所处小区整体配套情况下”，其本人坚决不接受系争房屋等。2014年6月18日，华润公司包括对系争房屋在内的房屋取得沪房地松字（2014）第016185号上海市房地产权证。另查明，2009年11月30日，出让人上海市松江区规划和土地管理局与受让人A有限公司、B（上海）有限公司签订本区XX路XX号地块国有建设用地使用权出让合同，并由上述受让人依法设立的项目公司即华润公司于2010年10月12日取得系争房屋所在地块沪房地松字（2010）第031039号上海市房地产权证。2010年10月和2012年9月，华润公司对上述地块项目一期3#楼至10#楼及相关配套用房、1#楼与2#楼分别取得相应的建设工程规划许可证。2011年6月10日，华润公司对上述地块二期14#楼至18#楼、21#楼及地下车库取得沪松建（2011）FA31011720111030号建设工程规划许可证，其中载明上述14#楼至18#、21#楼的层数均为4/地下2，高度均为15.35米。同日，华润公司对上述地块二期19#楼、20#楼、22#楼至26#楼取得沪松建（2011）FA31011720111031号建设工程规划许可证，其中载明的上述建筑物的层数均为4/地下2，高度均为15.35米。2012年8月1日，华润公司对上述地块项目二期高层11-12#住宅取得沪松建（2012）FA31011720120558建设工程规划许可证，其中载明的层数均为14/地下2、高度均为46.85米，并在备注栏注明原核发的沪松建（2011）FA31011720111356号建设工程规划许可证中11#、12#住宅注销。该证所附总平面二期经济技术指标载明，总建筑面积为116,803.80平方米（其中，地上78,450.30、地下38,353.30平方米），总户数为427户，机动车泊车位468个，非机动车泊车位289个，建筑密度为28%，容积率为1.04%，绿地率为35%等。2012年12月13日，华润公司对上述地块项目二期高层13#住宅与17#住宅取得沪松建（2012）FA31011720120864建设工程规划许可证，其中载明上述13#、17#住宅的层数依次分别为14/地下2和16/地下2，高度分别为43.95米和49.95米，并在备注栏注明原核发的沪松建（2011）FA31011720111356号建设工程规划许可证中13#楼注销、原核发的沪松建（2011）FA31011720111030号建设工程规划许可证中17#楼注销。该证所附总平面二期亦载明相应的经济技术指标。2014年5月28日，华润公司在施工现场（小区入口，XX园一期对面）公示了系争房屋所在的二期多层项目调整方案。2014年7月9日，上海市松江区规划和土地管理局对华润公司上述调整多层部分设计方案重新报审予以批复。2015年5月25日，华润公司对上述调整方案的二期多层项目取得沪松建（2015）FA31011720154655建设工程规划许可证。该许可证所附项目表载明上述2号地块二期项目14#楼至16#楼、18#楼至26#楼的层数均为5层、高度均为16.13米，并在备注栏标注原核发的沪松建（2011）FA31011720111030、FA31011720111031建设工程规划许可证中14#楼至16#楼、18#楼至26#楼注销，住宅部分地下室面积为17,755.36平方米应按相关规定要求申请签订补充合同。该证所附总平面二期经济技术指标载明，总建筑面积为120,314.3平方米（其中，地上78,736.01、地下41,578.3平方米），总户数为539户，机动车泊车位472个，非机动车泊车位422个，建筑密度为26%，容积率为1.04%，绿地率为35%等。期间，上海市城乡建设和交通委员会分别于2011年5月、6月和2012年7月就上述2号地块二期项目初步设计、调整初步设计、再调整初步设计向华润公司出具沪建交[2011]384号、[2011]605号、[2012]778号批复。夏士林、夏舜欢向原审法院提起诉讼称，其向华润公司购买“XX园”的住宅时，该小区的房屋已全部结构封顶，销售人员亦通过一定方式向夏士林、夏舜欢展示了该小区的规划布局，并在合同附件中作了相应的约定。现华润公司拆除了上述原结构封顶的房屋，并变更了已有的小区平面布局，而且华润公司未按约交付该小区及房屋相应配置。未交付的配置具体如下：1、合同附件三中的智能系统、地下停车场IC卡车辆管理系统；2、补充条款一第4条第2款中的基础设施与配套建筑；3、新建住宅使用说明书第3条中的车位、第6条中的小区绿化；4、宣传手册和合同附件六中的属于小区公共部位的“5,000平方米公园绿意”，以及宣传手册中承诺建设的4,200平方米会所。据此，请求法院判令：1、华润公司支付夏士林、夏舜欢变更小区平面布局的违约金186,000元（总房价的5%）；2、华润公司支付夏士林、夏舜欢未按约交付相应配置的违约金111,600元（总房价的3%）；3、华润公司赔偿夏士林、夏舜欢延期交房损失（以每月租金7,000元计算，自2014年7月1日始暂计至2015年6月30日止为84,000元，应计算至实际交付之日止）。华润公司辩称，首先，规划调整的范围与夏士林、夏舜欢的房屋不在同一规划许证的区域内，因此，其不存在对夏士林、夏舜欢房屋所在规划许可证区域内的规划进行调整的事实。且其已根据相关法律的规定完成了二期项目部分区域规划调整的手续，不存在夏士林、夏舜欢所述的擅自变更规划的情况。故夏士林、夏舜欢诉称“华润公司擅自变更小区平面布局”的事实不成立。其次，即便其对夏士林、夏舜欢所购房屋所属规划许可证范围之外的调整被认定为是对小区平面布局的变更，鉴于该行为并未违反双方合同的约定，故华润公司不需要恢复原状及承担违约责任。因为，调整前后的主要规划指标相同，而且该调整亦符合补充条款第4条第2款以及第3款D项的约定，夏士林、夏舜欢关于规划调整使得原规划指标改变的观点没有事实依据。此外，若华润公司需为此承担违约责任，则违约金的比例亦应根据合同约定的总房价的0.5%来计算，夏士林、夏舜欢主张的违约金计算方式不符合双方约定。再次，华润公司已按约配备了绿化和车库，只是由于二期的配套是针对整个二期的，是一体化建设的，因此未曾投入使用，且车库和绿化并非合同约定的交付条件。双方未约定交房时必须同时交付二期车库及绿化，更未约定未同时交付华润公司须承担违约责任，且华润公司已向业主提供一期车位供停车使用。此外，小区内的弱电、安防等相关配套设施均已配置。因此，夏士林、夏舜欢要求华润公司承担未按约交付相应配套的违约责任，没有事实和法律依据。最后，华润公司在约定交房日前已通知夏士林、夏舜欢交付房屋，而且拟交付的房屋已符合约定的交付标准。此外，即便规划变更也不能成为夏士林、夏舜欢拒绝收房的理由。因此，华润公司不应承担逾期交房的违约责任。据此，请求法院驳回夏士林、夏舜欢的诉讼请求。一审审理中，夏士林、夏舜欢提供规划示意图、宣传册、现场照片，证明华润公司变更涉讼小区的规划，并拆除小区内主体结构封顶的多层建筑，以及华润公司未履行容积率为1、多层建筑为4层、公园为小区规划内部分、配备康体馆等约4,200平方米会所义务的事实。华润公司认为，对规划示意图的真实性存有异议，且该证据不符相关数据电文证据的规定，故不具有证明效力；对宣传册的真实性没有异议，按合同补充条款一第12条的约定，不能以此作为认定其违约的依据，其中的容积率是针对整个项目的，而非其中二期部分的容积率;对照片中反映的事实没有异议，但该部分区域的规划调整符合相关法律规定，不存在其擅自变更规划问题。夏士林、夏舜欢提供新建住宅使用说明书，证明华润公司交付系争房屋时未履行其中的地下停车位、组团景观等事实。华润公司对该说明书的真实性没有异议，但其认为按其提供的相关规划批复内容，小区的地下停车位、绿化率并未改变。夏士林、夏舜欢提供网页截图，证明系争房屋月租金为约7,000元的事实。华润公司对该证据的真实性、关联性及证明内容均有异议，并认为迟延交房系因夏士林、夏舜欢拒绝受领所致，故不应由其承担由此产生的后果。此外，夏士林、夏舜欢还认为，合同补充条款一第4条（2）及（3）D中约定的内容属于免除华润公司责任的格式条款，应属于无效；华润公司变更规划的行为亦不符上述约定内容；约定的变更小区平面布局的违约金明显低于实际给夏士林、夏舜欢造成的损失，以其主张的合同总价款的5%的比例支付违约金更公平。华润公司认为，上述内容并非格式条款，即便该条款被认定为格式条款，其亦已尽到以合理方式提示、说明义务，该条款应为有效。华润公司提供照片，证明二期车库交付前华润公司已向业主告知未开放使用的事实。夏士林、夏舜欢对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为该证据佐证了华润公司未履行完毕系争房屋交付条件的事实，因为违反了合同附件三中有关泊车的约定。华润公司提供图号为JS-09、JS-12轴立面图，证明规划调整后的多层房屋地坪至屋檐的高度虽略高于调整前的，但整栋房屋的高度还低于调整前。夏士林、夏舜欢认为，根据上述图纸，规划调整后，在房屋的层数、高度、户数、人数方面均增加了，故影响了其居住环境。华润公司提供佘山项目二期日照情况说明，证明新的二期多层对高层的日照比原来二期大平层对高层的日照影响小。夏士林、夏舜欢认为，若该测算正确，仅日照有利，其他指标均为负面，故不足以证明对业主整体有利。华润公司提供案外人之间签订的上海市商品房预售合同及相关民事判决书，证明该合同的版本与本案所涉合同的版本基本相同，且生效法律文书认定该合同中的补充条款一合法有效。夏士林、夏舜欢对该证据的真实性无异议，但不同意华润公司上述证明内容，因为与本案缺乏关联性。期间，就涉案小区是否存在小区平面布局变更，以及是否存在夏士林、夏舜欢所主张的华润公司未交付相应配置的事实问题，原审法院两次至现场进行勘查，并拍摄相应的录像。原审认为，综合本案案情及当事人诉、辩意见，本案双方当事人的主要争议焦点为：一、华润公司是否变更了系争房屋所在小区的平面布局，若变更了该小区的平面布局，则其是否应当承担违约责任，以及若承担违约责任，则如何承担；二、华润公司是否按约履行了系争房屋及其所在小区相应的配置义务，若未履行上述义务，则违约责任如何承担；三、华润公司应否向夏士林、夏舜欢承担逾期交房的违约责任。对此，法院作如下阐述：关于争议焦点一。首先，根据查明的事实，夏士林、夏舜欢、华润公司之间的预售合同签订于2012年12月8日。在该合同的附件六中，双方对系争房屋所在小区平面布局作了相应的约定。在此之前，华润公司对系争房屋所在的2栋高层住宅取得了相应的建设工程规划许可证。在此之后，华润公司先后于2012年12月13日和2015年5月25日两次变更了上述小区已于2011年取得的规划建造的房屋。比较上述许可证所附平面图，变更后的小区规划在总建筑面积、总户数、机动车泊车位、非机动车泊车位等经济技术指标方面存在重大变化，而且明显对包括夏士林、夏舜欢在内的已经购买了房屋的买受人不利。华润公司实施的上述行为，明显变更了系争房屋所在的小区平面布局，其应当按照预售合同第九条的约定向夏士林、夏舜欢承担违约责任。其次，夏士林、夏舜欢关于要求华润公司按总房价5%支付小区平面布局变更违约金的诉讼请求，与上述预售合同第九条的约定不符，原审法院不予采纳。再次，华润公司关于系争房屋与规划调整的房屋不在同一规划许可证内，且其已办理了相应的调整许可，故其未擅自变更小区平面布局的辩称意见，原审法院不予采信。因为，预售合同附件六已经明确了小区的四至范围，该范围不是以其取得的每份建设工程规划许可证中批准建造的房屋为界。华润公司关于即便变更了小区的平面布局，其亦无须承担违约责任的辩称意见，原审法院同样不予采信。因为，华润公司辩称中所引用的条款系其单方拟定的免除其责任的条款；而且，在合同订立时，华润公司未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识；加之，除了格式化的补充条款一第24条的声明外，华润公司没有证据证明其已对夏士林、夏舜欢尽到了合理提示及说明义务。故上述免责条款应为无效，该条款的无效，并不影响其他条款的效力。此为其一。其二，即便认定上述争议条款有效，因华润公司变更小区平面布局的行为，根据查明的事实及前述裁判理由，已经明显的改变了原先的规划指标，而且亦不属于对小区平面布局的局部调整。至于华润公司欲以他案生效裁判文书等，证明其上述格式条款有效的意见，因他案与本案明显缺乏关联性，故法院对其该项意见，不予采信。关于争议焦点二。根据两次勘查的情况，合同中约定的智能系统、车辆管理系统、基础设施与配套建筑、车位、绿化等在现场均有配备。至于夏士林、夏舜欢所主张的会所，一则在预售合同及补充协议中均无明确约定；二则宣传手册中虽载明“约4,200平方米尊享天地”等内容，但该手册明确本资料仅为要约邀请，不作为交付内容和交付标准，而且预售合同亦明确约定广告、楼书仅供参考，不构成合同的组成部分；三则夏士林、夏舜欢无证据证明有无会所对其是否订立预售合同以及房屋价格的确定有重大影响。因此，对夏士林、夏舜欢关于要求华润公司支付未按约交付相应配置的违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于争议焦点三。根据查明的事实，华润公司在符合预售合同及其补充协议约定的交房条件后，在约定的交房日期之前已通知并催告夏士林、夏舜欢交接系争房屋，但夏士林、夏舜欢以华润公司“未完成物业所处小区整体配套”为由拒绝受领，故按预售合同及其补充协议有关标的物风险转移的约定，系争房屋视为已按约交付夏士林、夏舜欢。因此，法院对夏士林、夏舜欢要求华润公司赔偿逾期交房损失的诉讼请求，同样不予支持。华润公司此项抗辩意见成立，法院予以采纳。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一五年十一月九日作出判决：一、华润超智房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付夏士林、夏舜欢变更小区平面布局的违约金18,600元；二、驳回夏士林、夏舜欢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,090元,减半收取3,545元，由夏士林、夏舜欢负担3,412.50元，华润超智房地产开发有限公司负担132.50元。判决后，夏士林、夏舜欢、华润公司均不服，向本院提起上诉。夏士林、夏舜欢上诉称，1、华润公司擅自变更小区平面布局的事实原审法院已予认定，华润公司称二期建设有三张规划许可证，显然存在规避责任的故意；华润公司还在预售合同补充条款一中对合同第九条中的变更小区平面布局进行补充约定免责，既没有作合理的提示，也没有对内容特别标注，免责条款无效，华润公司的变更行为构成擅自变更，应承担违约责任。关于华润公司应承担的违约金，合同约定的金额明显偏低，根据华润公司因变更小区平面布局致总建筑面积从原来的116,000余平米变更为120,000余平方米，扩建面积3,500平方米左右；总户数427户增加为539户，足以表明已经影响到小区的户均绿化率及人均绿化率，户均停车位也必然减少，楼盘品质严重下降，但华润公司由此获利丰厚。增加面积如果以单价2万元/平方米计算，获利可达7,000万元，折合到夏士林、夏舜欢购买的房屋有10多万元，显然华润公司承担的违约金不能弥补夏士林、夏舜欢遭受的损失，夏士林、夏舜欢要求华润公司承担违约金186,000元（总房价5%）合法有据。2、华润公司未按约交付配置。根据预售合同中对交付配置的约定，华润公司交付给小业主房屋时必须完成住宅小区绿化建设，要有公共服务设施配件，小区和城市道路或者公路有直达道路相连等，要保障居民入住的基本条件，事实上华润公司在交房时并不具备；根据预售合同第二条、第四条以及第十条等条款中对交房标准的约定，华润公司也没有具备这些交付标准，故在华润公司的交房条件未成就情况下，夏士林、夏舜欢有权不接受房屋。夏士林、夏舜欢在审理中提交停车位、IC卡、绿化等一组照片，特别是地下车库至今没有启用，均能够证明华润公司的相关配置至今没有到位。华润公司应按约承担配置不到位的违约金111,600元（总房价3%）、延期交房的损失84,000元（以每月租金7,000元自2014年7月1日暂计至2015年6月30日为止），夏士林、夏舜欢的要求合法有据。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人夏士林、夏舜欢原审全部诉请或者发回重审。华润公司上诉称，1、华润公司对小区平面布局进行过变更并不否认，但华润二期建设有多份规划许可证，夏士林、夏舜欢所购的房屋与规划调整的房屋不在同一规划许可证上；预售合同补充条款一第四条中就小区平面布局变更作了免责约定，补充条款采用的文字、字体大小等与合同正文的文字、字体大小一致，并无证据表明华润公司未尽合同提醒及说明义务，华润公司在签约过程中从未限制夏士林、夏舜欢阅读合同文本，在补充条款一的最后一项条款乙方声明中，更是提请乙方注意，原审法院认定免责条款无效没有事实与法律依据。2、根据华润公司对小区平面布局变更调整前后该小区的容积率、绿化率、日照等主要经济技术指标的对比，并无明显变化，符合补充条款一第四条第三款D项的约定，即不影响小区总体功能规划指标情况下华润公司可以局部调整，小区平面布局的变更调整已经经过规划许可审批，也没有对夏士林、夏舜欢的居住带来实质性的影响，也没有证据表明其有任何损失。根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院调整，显然违约金的调整是以违约金不足以弥补损失为前提，而非不足以弥补利益为前提。夏士林、夏舜欢所指的房屋变更调整尚未销售，因此其指责华润公司非法牟利并无依据。3、华润公司的配套已经到位，原审法院二次到现场勘查确认，华润公司也提交了系争房屋的交付使用许可证、大产证等。至于地下车位的问题，华润公司可以进行解释，即由于华润公司二期没有全部竣工验收，而地下车库设置在整个二期中，故华润公司只是暂停地下车库的使用，待整个二期建设全部竣工验收后再开放，为此华润公司在交房时已经采取相应措施，提供地面车位供业主停放车辆。华润公司已经向夏士林、夏舜欢发出交房通知，夏士林、夏舜欢在审理中认可收到华润公司的通知并至现场验收，至于夏士林、夏舜欢称华润公司不符合交房要求系其主观的看法，并非法律规定的不符合条件，故夏士林、夏舜欢没有与华润公司办理交房验收手续，责任由夏士林、夏舜欢自负。夏士林、夏舜欢追究华润公司配置不到位及延期交房的违约责任没有依据。据此，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判华润公司不承担违约金。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人夏士林、夏舜欢与上诉人华润公司签订的上海市商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同依法有效，双方当事人应当按约履行。根据双方在该合同第九条第一款中的约定，华润公司不得擅自变更已经与夏士林、夏舜欢之间约定的小区平面布局（附件六），确需变更的应当征得夏士林、夏舜欢的书面同意。在合同附件六记载的该房屋相邻关系及小区平面布局平面图中，不仅标注夏士林、夏舜欢购买的系争房屋，还记载有相邻方的楼幢情况，小区四至范围已得到确认；另外，虽然华润公司对二期采取分期申请并取得多份建设工程规划许可证，但在相关的规划许可证所附总面积记载中也是二期的经济技术指标，故华润公司以系争房屋与其他楼幢的房屋不在同一张规划许可证上否认对小区平面布局进行擅自变更调整，理由不能成立。夏士林、夏舜欢主张华润公司对二期进行了小区平面布局调整的意见，本院予以采纳。根据比对华润公司申请前后的规划许可证变更调整的经济技术指标，涉及到总建筑面积、总户数、机动车泊车位、非机动车泊车位等，应属重大且非局部调整，华润公司对此并无证据证明该变更调整为了配合相关部门进行、存在华润公司不可控制或不可抗拒的原因等，且也不能构成为了多数购房人利益的情况下进行的调整，故华润公司不能以双方在合同补充条款一第四条中就合同第九条作了补充约定，特别是以在不影响日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整等条款内容主张免责。华润公司也无证据证明已得到夏士林、夏舜欢的认可，故华润公司对小区平面布局的变更调整构成擅自变更，应承担违约责任。至于违约金的认定，本院认为，一方面，双方在合同第九条中就此项违约责任约定的违约金为总房价0.5%，且双方签署的预售合同为合同示范文本，故该违约金承担比例应为双方的一种确认；另一方面，夏士林、夏舜欢虽然要求调整违约金，但其认为华润公司上述调整变更小区平面布局导致小区品质下降以及华润公司获得更多的利益等，仅系夏士林、夏舜欢的单方意见，因无充分依据加以证明，故本院不予采纳。原审法院以合同第九条约定的违约金作为华润公司应承担的违约责任的认定依据，并无不当。根据夏士林、夏舜欢与华润公司签署的预售合同及补充协议中就房屋的交付配置及交房标准等约定，原审法院至现场进行勘查核对，涉及到的智能系统、车辆管理系统、基础设施及配套建筑、车位、绿化等在现场均能反映，不存在缺失配置的问题；至于夏士林、夏舜欢根据上海市新建住宅交付使用许可相关规定与华润公司建造的二期住宅小区绿化建设、公共服务设施配套、小区和城市道路或者公路之间无直达道路相连等进行对照，认为目前均存在不到位、不符合标准等问题，不能保障居民入住的基本条件，鉴于华润公司已提交该小区的新建商品房住宅交付使用许可证，该证的取得意味着房屋具备竣工验收等交房标准，夏士林、夏舜欢反映的这些问题尚不足以认定为交房不符合标准的问题；夏士林、夏舜欢在本案审理中提交的停车位、IC卡、绿化等一组照片，特别是地下车库未启用，对此华润公司已作合理解释，也配置地面停车位供业主停放，能够满足合同约定的配套设施。据此，夏士林、夏舜欢主张华润公司未按约交付配置及不符合交房标准等，并以此为由要求华润公司承担违约责任，本院不予采信。华润公司在具备交房条件后且在合同约定的时间内通知及催告夏士林、夏舜欢进行房屋交接，夏士林、夏舜欢在本案审理中认可收到华润公司的通知，因此华润公司履行了合同约定的通知义务。至于夏士林、夏舜欢称其在验房过程中发现华润公司存在整体配套没有完成等情形，其有权拒绝交接，夏士林、夏舜欢的该理由也不符合双方在预售合同及其补充协议中对标的物风险转移的约定，故本院亦不予采信。据此，夏士林、夏舜欢要求华润公司承担延期交房的损失等，本院不予采信。综上所述，夏士林、夏舜欢及华润公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,355元，由上诉人夏士林、夏舜欢负担7,090元，上诉人华润超智房地产开发有限公司负担265元。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君代理审判员  严佳维审 判 员  郑卫青二〇一六年三月二十一日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……