浙江省桐庐县人民法院执 行 裁 定 书(2016)浙0122执异7号案外人赵文娟。申请执行人潘银仙。委托代理人（特别授权）孙建平，浙江××××律师事务所律师。被执行人许晨亮。被执行人程小飞。被执行人浙江桐庐鑫马车业有限公司。住所地桐庐县。法定代表人许晨亮。被执行人桐庐绿洲房地产开发有限公司。住所地桐庐县。法定代表人程小飞。被执行人杭州鑫旺照明科技有限公司。住所地桐庐县。法定代表人程小飞。本院在执行申请执行人潘银仙与被执行人许晨亮、程小飞、浙江桐庐鑫马车业有限公司（以下简称“鑫马车业”）、桐庐绿洲房地产开发有限公司（以下简称“绿洲房地产”）、杭州鑫旺照明科技有限公司（以下简称“鑫旺照明”）民间借贷纠纷一案中，案外人赵文娟对执行标的提出书面异议。本院于2016年4月8日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人赵文娟异议称：2014年6月13日，其与“绿洲房地产”签订《商品房买卖合同》，约定其以30.7万元的价格购买“绿洲房地产”开发的位于桐庐县城南街道白云源路398号绿洲云溪楼307室房屋（即涉案房屋），并按约付清全部房款和实际占有使用该房屋。其认为该涉案房屋属其所有，法院查封不当，故向本院提出执行异议，请求法院立即解除对该房屋的查封。案外人赵文娟为支持其异议主张，向本院提供《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票》二份、《收据、收条》三份、《购房付款证明》一份、桐房权证初字第××号《房屋所有权证》一本、物业费和水电费押金《收款收据》各一份、编号为3301222015002444《契税证》一本及《税收缴款书》一份、《门牌证》一本、涉案房屋现状《照片》二份、分水镇桥东村《证明》一份等证据材料。申请执行人潘银仙答辩称：一、其诉被执行人民间借贷纠纷一案法院于2015年2月9日受理，且在法院受理的同时对涉案房屋进行了财产保全。2014年6月13日，赵文娟虽与“绿洲房地产”签订《商品房买卖合同》，但赵文娟仅支付了部分购房款15.4万元，剩余15.3万元购房款直到法院对该房屋保全查封后才交付。另外，根据赵文娟提供的《销售不动产统一发票》及物业费和水电费押金《收款收据》可以确定“绿洲房地产”实际交付房屋的时间是在2015年4月21日以后，即案外人赵文娟没有在法院对该房屋保全查封前对该房屋实际占有使用。根据人民法院财产保全的相关规定，房屋查封以后不能交付，该交付行为违法。二、对案外人赵文娟提供的证据的真实性、合法性有异议：1、假如“绿洲房地产”与案外人赵文娟已在2014年6月13日签订涉案房屋《商品房买卖合同》，那么为何在2014年6月18日“绿洲房地产”还要将该房屋登记在其自己名下，很显然赵文娟与“绿洲房地产”签订的《商品房买卖合同》是在知道法院查封后补签的。2、案外人赵文娟向法院提供的付款证据是收款收据和收条，称所有的购房款都是通过现金交付，没有任何银行转帐凭证，仅仅凭“绿洲房地产”开具的收款收据、收条和发票不足以说明房款支付的实际情况，答辩人有充分的合理的理由怀疑案外人赵文娟提供的所有材料都是虚假和伪造的。综上，案外人赵文娟提出的执行异议不能成立，请求法院依法驳回其异议。申请执行人潘银仙未向本院提供证据。被执行人许晨亮、程小飞、“鑫马车业”、“绿洲房地产”、“鑫旺照明”未作答辩，也未向本院提供证据。经审查查明，潘银仙与许晨亮、程小飞、“鑫马车业”、“绿洲房地产”、“鑫旺照明”民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理，根据潘银仙的诉讼保全申请，本院于2015年2月11日依法对“绿洲房地产”名下的位于桐庐县县城（城南街道）白云源路398号绿洲云溪楼307室房屋（即涉案房屋，房产证号为桐房权证初字第××号）进行查封（查封期限至2018年2月11日止）。案经审理，本院于2015年3月16日作出（2015）杭桐商初字第413号民事判决，已经发生法律效力。2015年5月初，案外人赵文娟向本院提出财产保全异议称，其于2014年6月13日在“绿洲房地产”购买云溪楼307室，总房价30.7万元，当日预交房款15.4万元（见发票），并于当日签约购房合同，余下房款15.3万元由于银行要求的帐户流水过少，未能办成按揭，由房产公司戴伟忠在2015年1月6日代交余款15.3万元（见收据发票），本人于2015年4月16日以现金方式还于戴伟忠，并在2015年4月21日开票并已收到。本人持有资料和证件去办理房产证，作出了门牌证和契证，却由于“绿洲房地产”内部原因导致无法办理出房产证。在此请求法院证实，助于其办理房产证。因义务人许晨亮、程小飞、“鑫马车业”、“绿洲房地产”、“鑫旺照明”未按判决规定履行义务，权利人潘银仙于2015年7月27日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第2356号]，执行标的为借款460011元及其利息和律师代理费、诉讼费用等。在该案执行过程中，案外人赵文娟再次向本院提出书面执行异议，请求本院立即解除对上述涉案房屋的查封，并向本院提供了以下证据材料：1、《商品房买卖合同》原件一份，载明案外人赵文娟向“绿洲房地产”购买其开发的位于桐庐县县城（城南街道）白云源路398号绿洲云溪楼307室房屋（即涉案房屋，建筑面积为36.5平方米，总价款为30.7万元）。出卖人承诺于2014年6月6日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人；买受人自行办理该商品房转移登记（打印，非手写）。落款时间为2014年6月13日。2、《销售不动产统一发票》二份，证明“绿洲房地产”于2014年6月13日开具收到赵文娟交纳的城南街道绿洲云溪楼307室（即涉案房屋）预售购房款15.4万元（复印件）和于2015年4月21日开具收到赵文娟交纳的城南街道绿洲云溪楼307室售房款共计30.7万元（原件）的发票各一份的事实。3、《收据、收条》原件三份，《收据》载明“绿洲房地产”于2015年1月6日收到赵文娟交纳（戴伟忠代交）的绿洲云溪楼307室（即涉案房屋）房款15.3万元。二份《收条》载明戴伟忠（据案外人赵文娟称戴伟忠为“绿洲房地产”工作人员）于2015年4月16日收到赵文娟购买绿洲云溪楼购房款9.3万元和2015年4月26日收到赵文娟307购房款余额6万元。4、《购房付款证明》原件一份，载明购房者赵文娟于2014年6月13日在“绿洲房地产”云溪楼购买307室房屋，总房价为30.7万元，于当天付款15.4万元，余款15.3万元根据合同规定应在指定银行办理按揭贷款手续，后因提供资料不全导致办理不了贷款，经过双方协商，余款现金付完。特此证明。出卖人“绿洲房地产”由戴伟忠签名，落款时间2015年10月22日。5、桐房权证初字第××号《房屋所有权证》原件一本，载明涉案房屋（位于桐庐县县城白云源路398号绿洲云溪楼307室）于2014年6月18日登记在“绿洲房地产”名下至今，建筑面积为36.5平方米（其中共有分摊面积为7.9平方米），钢混结构，所在层数为3F／7F，用途为非住宅（附记为待售商品房），建成年份为2013年。6、物业费和水电费押金《收款收据》原件各一份，载明桐庐家园物业服务有限公司（330122757219696）于2015年4月24日收到307室赵文娟交纳的物业费700元和水电费押金500元。7、编号为3301222015002444《契税证》原件一本及《税收缴款书》原件一份，证明案外人赵文娟于2015年4月28日到桐庐县地方税务局办理桐庐县县城白云源路398号绿洲云溪楼307室商品房（即涉案房屋）契证，并交纳税款9210元的事实。8、《门牌证》原件一本，证明案外人赵文娟于2015年4月28日在桐庐县民政局办理桐庐县县城白云源路398号绿洲云溪楼307室（即涉案房屋）门牌证的事实。9、涉案房屋现状《照片》二份，证明涉案房屋已经装修和在使用的事实。10、分水镇桥东村《证明》原件一份，载明桐庐县分水镇桥东村村民委员会于2016年3月19日出具证明证实案外人赵文娟属无房户的事实。另查明，杭州市桐庐县富汇小额贷款股份有限公司与许晨亮、程小飞、“鑫马车业”、“绿洲房地产”、“鑫旺照明”保证合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理，根据杭州市桐庐县富汇小额贷款股份有限公司的诉讼保全申请，本院于2015年7月15日依法对“绿洲房地产”名下的位于桐庐县县城（城南街道）白云源路398号绿洲云溪楼307室房屋（即涉案房屋，房产证号为桐房权证初字第××号）进行查封（查封期限至2018年7月14日止）。案经审理，本院于2015年8月11日作出（2015）杭桐商初字第1360号民事判决，已经发生法律效力。因义务人许晨亮、程小飞、“鑫马车业”、“绿洲房地产”、“鑫旺照明”未按判决规定履行义务，权利人杭州市桐庐县富汇小额贷款股份有限公司于2015年12月3日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第3702号]，执行标的为担保借款100万元及其利息和律师代理费、诉讼费用等。另查明，截止本裁定之日，“绿洲房地产”在本院作为被执行人的案件有30件，申请标的达3704万余元。本院认为，涉案房屋于2014年6月18日登记在被执行人“绿洲房地产”名下至今，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，本院根据潘银仙的申请于2015年2月11日依法查封涉案房屋并无不当。因案外人赵文娟与被执行人“绿洲房地产”在本院查封前的2014年6月13日就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，且在本院查封案涉房屋前的2015年1月6日已付清全部房款，现该房屋由案外人赵文娟实际占有居住使用，涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。故案外人赵文娟要求解除对涉案房屋查封的主张，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：解除对登记在被执行人桐庐绿洲房地产开发有限公司名下的坐落于桐庐县县城（城南街道）白云源路398号绿洲云溪楼307室的房产及其土地使用权【房产证号为桐房权证初字第××号】的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陆如有审 判 员  姚平生代理审判员  郭明辉二〇一六年八月十日书 记 员  郑燕华附：法律法规、司法解释条文一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。