宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初3740号   原告：郭某。   委托诉讼代理人：潘某、郑某，宁夏天盛律师事务所律师。   被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司。   法定代表人：代某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：田某，北京大成（银川）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，北京大成（银川）律师事务所实习律师。   原告郭某与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月2日公开开庭进行了审理，原告当庭变更诉讼请求后又向法院申请案件延期审理。后发现本案有不宜适用简易程序情形，2019年8月6日本案裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2019年9月6日再次公开开庭进行了审理。原告郭某的委托诉讼代理人潘某，被告西夏苑房地产公司的委托诉讼代理人田某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郭某向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将西夏区文萃北街348号家林苑（富雅名居）1-2-201室房屋不动产登记证办理到原告名下，并将不动产登记证交付给原告；2.判令被告向原告支付自2013年7月7日至2016年8月15日期间的资金占用利息75620元，自2016年8月16日至2019年7月2日产生的逾期办理房产证的违约金44491元，并按照日万分之一的违约金向原告支付自2019年7月3日至原告实际取得案涉房屋（家林苑1-2-201室）不动产登记证之日止的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年原告为被告开发的军马场棚户改造项目家林苑（富雅名居）建造工程实际施工，原告施工工作完成后，被告未能按照双方约定支付原告的工程款，遂以家林苑小区（富雅名居）1-2-201室房屋进行顶账。原告为尽快实现债权，在被告保证为原告办理房屋产权登记的情况下同意被告的提议。被告于2013年7月7日向原告交付了房屋，并承诺尽快为原告办理房产证。原告在收房后应被告要求补缴了储藏室的面积差价款，并在7月9日到10日缴纳了物业费、垃圾清理费等费用。原告缴费后，被告始终未能履行义务。后经原告多次催促，被告与原告于2016年8月15日签订了银川市商品房买卖合同，并在合同中对逾期办理房产证的违约责任进行了约定。现被告未能按照双方约定为原告办理房屋所有权登记手续，给原告造成经济损失。故原告诉至法院，请求判如所请。   被告西夏苑房地产公司辩称，1.在程序上，原告向被告主张资金占用利息、逾期利息与逾期办证违约金不属于同一法律关系，应当依法驳回原告主张资金占用利息及逾期利息的诉讼请求。原、被告之间形成商品房买卖合同关系，原告基于该法律关系向被告主张逾期办证违约金。原告同时又依据商品房买卖合同关系向被告主张资金占用利息及逾期利息，双方既无约定，原告也无事实和法律依据，故应依法驳回原告主张资金占用利息及逾期利息的诉讼请求；2.在实体上，原告主张资金占用利息及逾期利息无事实和法律依据。原告购买被告房屋，被告于2013年7月10日将涉案房屋交于原告使用，原、被告形成事实上的房屋买卖合同关系。2016年8月15日，双方签订书面的《银川市商品房买卖合同（预售）》，被告出售房屋给原告，原告向被告支付购房款于法有据，原告向被告主张资金占用利息及逾期利息无事实和法律依据；3.原告向被告主张逾期办证违约金计算起止时间均不正确，该违约金计算时间应当按照双方合同约定的交房时间推迟90日开始计算，即使法庭认为交房时间应当以双方签订合同的时间2016年8月15日推迟90日开始计算也不是原告主张的以2016年8月16日为违约金计算起点。违约金截止计算时间应是涉案房屋所在1号楼被告办理《不动产权初始登记证书》时间即2018年8月21日。综上，原告主张资金占用利息损失及逾期利息不仅在程序上与本案不属于同一法律关系，在实体上也没有事实和法律依据，应当依法予以驳回；原告主张逾期办证违约金计算的起止时间均存在错误，请求法庭依法判决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、发票1张，被告提交的家林苑住房移交回执单1张，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的工程竣工决算书，符合证据的真实性、合法性、关联性，但不能证明原、被告协商一致以房屋款抵偿未付工程款的证明目的；被告提交的不动产初始登记证书一份，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的通知一份（打印件），因该证据系打印件，本院不予采信。   根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年8月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）一份,合同约定：原告购买被告开发的位于宁夏银川市××区住宅房屋一套，建筑面积为123.78平方米，房屋总价款为423327.6元。付款方式为：一次性付款，买受人应当于2016年8月15日前支付该商品房全部价款。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定为，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。庭审中，被告认可2016年8月15日原、被告签订合同时，原告不是通过现金方式购买涉案房屋而是通过以涉案房屋购房款423327.6元抵顶被告开发的房产项目未付工程款债务的方式购买涉案房屋。被告于2013年7月10日将涉案房屋交给原告使用。2018年8月21日银川市国土资源局向被告颁发西夏区富雅名居1号住宅楼不动产权登记证书。   本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应全面按照合同约定履行。原告以未付工程款债务抵顶房屋购房款，应享有以金钱给付被告西夏苑房地产公司购买房屋购房者同等权利，同时根据原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》第二十条第（一）项约定，“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，故被告西夏苑房地产公司负有协助原告办理涉案房屋所有权转移登记的义务，但被告西夏苑房地产公司没有保证上述房产证办理到原告名下并将不动产登记证交付给原告的义务，因双方无此约定且该产权证书的办理涉及国家产权登记机关相关审查、登记职权范围，不属于被告西夏苑房地产公司应履行的相关义务。本案中，因被告西夏苑房地产公司的原因，涉案小区1号住宅楼于2018年8月21日完成房屋所有权登记，故被告西夏苑房地产公司应向原告支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。关于违约金的起算时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。原告虽于2013年7月10日对涉案房屋占有使用，该时间早于双方合同签订时间2016年8月15日，涉案的《银川市商品房买卖合同（预售）》生效时间为合同签订时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，现无证据证实双方在涉案房屋交付时已对违约责任进行了约定，故涉案房屋的交付时间应认定为合同生效时间即2016年8月15日，结合双方买卖合同第二十条约定，原告完成房屋所有权登记的期限届满日期为2016年11月13日（2016年8月15日延后90日），故被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金应自2016年11月14日起算，计算至被告取得涉案小区1号住宅楼不动产权初始登记证书的时间即2018年8月21日，该违约金应为27305元（423327.6元×0.0001/天×645天）。本案还有一个争议焦点，原告要求被告支付自2013年7月7日至2016年8月15日期间的资金占用利息75620元，该诉讼请求是否应支持。现原告未提交证据证明双方对原告该项诉讼请求即上述期间的资金占用利息有约定且原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》时，仅对逾期办证违约金等相关条款进行了约定亦未对上述期间的资金占用利息有约定，现原告基于不同性质、不同基础、不同法律关系提出指向不同利益的诉讼请求，与合同约定不符且于法无据，本院不予支持。原告同时诉请主张，要求被告按照日万分之一的违约金向原告支付自2019年7月3日至原告实际取得案涉房屋（家林苑1-2-201室）不动产登记证之日止的利息，该主张与合同约定不符且于法无据，本院不予支持。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告郭某办理位于宁夏银川市××区住宅房屋权属证书；   二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郭某逾期办理房屋所有权证书违约金27305元；   二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2702元，由原告郭某负担2088元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担614元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 长 张 瑛   人民陪审员 李思平   人民陪审员 马素梅     二〇一九年十一月二十七日   书 记 员 郝 飞   附：本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。