广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5451号原告：饶玲玲，女，1979年2月1日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：戚辉，广东理奥律师事务所律师。原告：王晓峰，男，1982年11月4日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被告：广州紫泉房地产开发有限公司，住所地广州市从化区太平镇瑞峰一街1号201房，统一社会信用代码：91440184757755122R。法定代表人：张显军。委托诉讼代理人：刘城宇，女，1983年1月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵广群，广东广信君达律师事务所律师。原告饶玲玲、王晓峰与被告广州紫泉房地产开发有限公司（以下简称：“紫泉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案件审理需要，本院依法追加王晓峰为本案原告。原告饶玲玲的委托诉讼代理人戚辉及被告广州紫泉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵广群、刘城宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶玲玲向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告向原告饶玲玲支付逾期交房的违约金（每日按房屋总价款1073881元的0.05%标准计算，从2016年7月1日起计至被告实际交付符合合同约定的房屋之日止），暂计至2019年10月31日为653993.53元；二、判令被告赔偿原告饶玲玲房屋租金88000元（从2016年7月起暂计至2019年10月）；三、判令被告增设备用电以防止停电时电梯停坠事故发生，停电前应以短信告知业主以避免电梯困人伤人，电器短路事件发生；四、判令被告尽快解决临电、天然气问题，保障业主生命安全、基本民生。五、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月24日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201510207113），并约定：两原告购买被告位于从化市××××房，房屋建筑面积为148.39平方米，房价总金额为1073881元，其中首期款653881元自预售合同签订之日起支付，剩余房款420000元通过按揭方式付款；被告应于2016年6月30日前将标的房屋交付两原告使用，交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。双方进行房屋验收交接时，被告应当向两原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供己加盖公章的原件给两原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，两原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。购房合同签订后，原告饶玲玲依约向被告支付了首期款653881元并完成按揭手续的办理，但被告未能在2016年6月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给两原告。后被告于2016年11月18日通知两原告前往案涉房屋处进行验收，但两原告此时发现案涉房屋内的燃气管道阻碍阳台玻璃门打开并且完全不具备通气条件，因此要求被告整改，但被告一直未能予以处理，且被告并未向原告提供《广州市商品房买卖合同》第15条约定的第（三）、第（四）项资料。截止起诉之日，案涉房屋仍不具备通气条件，并且没有安装供电局专用电表及永久用电配套设施，至今使用的依然是临时用电（小区内已多次发生因突然停电而导致的电梯悬停、电器损坏现象），严重影响原告生活（因无法通气和临电至今未能入住）和威胁人身安全，被告已经严重违约。原告饶玲玲认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》是两原告与被告之间的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方具有约束力。被告的行为已经明显构成违约，侵犯了原告饶玲玲的合法权益。被告紫泉公司答辩称：1、被告并没有逾期交楼的违约行为，案涉房屋两原告在2016年11月初已经实际收楼入住，事后也进行了房屋装修并居住至今，因此被告不存在迟延交楼违约行为；2、被告开发的房屋已经通水、通电、通气、通邮，而且也设置了电梯备用电箱，完全具备交付条件，原告饶玲玲所述情况不属实；3、原告饶玲玲的诉讼请求超过法定诉讼时效，恳请法院依法驳回；4、假定法院认为被告存在相应违约行为，关于违约金双方在《买卖合同补充协议》15条统一对违约金由万分之五调整到万分之一，因此原告饶玲玲主张的违约金标准不符合约定。另外对原告饶玲玲主张的房屋租金没有任何依据，因为案涉房屋早已交付并由原告饶玲玲实际使用，因此其根本没有租房的理由和依据，更何况其根本没有提交任何租赁合同、租金支付凭证，因此其所要的房屋租金明显没有依据。本院经审理认定事实如下：饶玲玲和王晓峰作为买方，被告作为卖方，双方签订《紫泉流溪湾·翠峰临时楼宇认购书》。2015年10月24日，饶玲玲和王晓峰作为买方，被告作为卖方，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《买卖合同》”），约定饶玲玲和王晓峰购买紫泉流溪湾翠峰住宅楼工程10幢（自编I、J、P、K栋，连体）第9幢4层402号房，房屋地址位于从化区××（××）402房，建筑面积共148.39平方米，总金额为1073881元，两原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的60.89％，金额为653881元，除首期款外，剩余房款金额为420000元，须于2015年11月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《买卖合同》第十二条：该商品房项目工程竣工合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《买卖合同》第十三条约定：被告应在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付两原告使用。被告向两原告交付房屋时，应当向两原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向两原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知两原告。《买卖合同》第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向两原告支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，两原告有权单方面解除合同。两原告要求解除合同的，应书面通知被告，被告应在收到原告解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还两原告已支付房价款并支付利息（利息以两原告付款日起至被告退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10％向两原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。两原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向两原告支付违约金。《买卖合同》第十五条约定：原、被告双方进行房屋验收交接时，被告应向两原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向两原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给两原告；（八）项应交由两原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，两原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。两原告应当向被告提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。《买卖合同》第十六条约定：两原告应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。两原告认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。被告在接到两原告的异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为两原告异议事实成立，该商品房视为未交付。《买卖合同》第十七条约定：两原告对被告所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由被告转移给两原告。被告通知两原告收楼后，两原告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时，被告应当发出书面催告书一次。两原告未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由两原告承担。附件七：《本合同补充协议》保留两原告认为不符合交付标准或条件的，必须一次性提出所有异议。第一次提出异议以后，两原告再提出该异议范围以外的其他异议的，被告不予处理，视为其他异议部分符合交付标准或条件。第7条约定：本小区已铺设供气管到户，由于从化太平镇尚未完全具备供气条件，合同中有关对供气的约定暂不执行，待太平镇达到完全接通供气条件后，小区将尽快接通太平主管达到送气条件。水、电在该商品房交付时达到使用条件，如不能达到，被告应继续达到使用条件，对于因此未办理收楼手续的，被告一次性按该商品房总价款的千分之五向两原告支付违约金，该违约金不得与延期交房的违约责任并用。第15条约定：本合同中所有0.05％的违约金比例均调整为0.01％。2015年10月24日，广东银联签发的《POS签购单》中显示原告作为持卡人向被告支付649461.95元。2017年12月29日，中国建设银行股份有限公司广州从化支行出具《还款证明（全部还款专用）》，证明借款人原告和王晓峰的420000元借款债务已全部清偿，可凭此证明对涉案房屋的抵押登记进行涂销。被告向涉案房屋业主发出四份《交楼验收表》。2016年7月2日，王晓峰在第一份验收表中提出验收意见：需对客厅墙面，客厅卧窗，主卧地面，公卫和主卫地面，餐厅墙面等方面的整改意见，业主签名处有王晓峰的签名，复核意见为：客厅地面，排水管等方面未整改完毕，暂不收楼。2016年10月1日，王晓峰在第二份验表中提出验收意见：需对推拉门锁，阳台插座，入户门柜，小阳台燃气管等方面进行安装和整改，业主签名处有王晓峰的签名。2016年10月30日，涉案房屋业主在第三份验表中提出验收意见：公共卫生间窗户锁不上，推拉门门扇不垂直，但涉案房屋业主没有签名。2016年11月18日，饶玲玲在第四份验收表中提出验收意见：公卫侧卧室窗和餐厅窗开关异响，燃气管道阻碍阳台玻璃门完全打不开。同日，饶玲玲对被告发出的《业主入伙收楼及资料签收表》进行了签收，并签订了《前期物业服务协议》和《业主、用户入住合约》。被告与广州从化中燃城市燃气发展有限公司签订《燃气管道改造协议》，约定对从化区太平镇流溪湾地区进行燃气管道改造。2016年3月25日，被告与广州从化中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同（集体）》，约定对燃气管道的设计、施工及竣工验收，范围从市政干管至进入被告居民用户室内的表后阀为止。2019年12月17日，广州中燃城市燃气发展有限公司向本院回函《关于紫泉流溪湾天然气开通手续问题的复函》，涉案房屋可办理燃气开通手续的具体时间为2019年7月13日。庭审中，被告自认涉案房屋尚未取得永久用电，一直在使用临时用电。庭审后，饶玲玲提供了一份签订时间为2018年9月18日的《房屋租赁合同》，出租人为陈军，承租人为唐熊汉。2017年12月19日，王晓峰与饶玲玲签订《离婚协议书》约定对夫妻共同财产的处理为：涉案房屋是以王晓峰、饶玲玲的名义登记，现双方同意离婚后涉案房屋全部产权归饶玲玲，以饶玲玲一人的名义登记产权，与王晓峰无关，由饶玲玲负责提前一次性偿还银行剩余贷款。2019年12月23日，本院依法追加王晓峰作为本案的共同原告。王晓峰电话告知本院，其放弃对涉案房屋逾期交房违约金的求偿权。2019年12月27日，王晓峰向本院提交《情况说明书》，内容为：王晓峰自愿放弃对涉案房屋所享有的违约金求偿权，上述权利归饶玲玲所有。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下问题：一、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。饶玲玲称涉案房屋未取得永久通气、永久用电，不符合房屋交楼标准，被告则辩称房屋已符合交楼标准。本院认为，经本院函询广州中燃城市燃气发展有限公司得知涉案房屋能办理燃气开通手续的具体时间为2019年7月13日，涉案房屋已具备通气条件。庭审中，被告自认涉案房屋目前仍处于临电状态。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。涉案房屋因不具备永久用电条件，而不符合房屋交付标准。二、关于被告应承担逾期交楼违约责任问题。涉案房屋尚不符合交楼条件，根据《买卖合同》第十五条的约定，饶玲玲、王晓峰有权拒绝收楼，产生的逾期交付责任由被告承担，但饶玲玲已于2016年11月18日签收钥匙表确认收楼，且涉案房屋已实际交付给饶玲玲使用，应视为饶玲玲、王晓峰同意按现状收楼，故对于收楼后的逾期交房违约金本院不予支持。两原告与被告在《买卖合同》中约定的房屋交付时间为2016年6月30日，被告逾期交房期间应为逾期交房之次日至实际收楼之日即2016年7月1日至2016年11月18日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”饶玲玲于2019年11月1日向本院提起诉讼，其2016年11月1日前的违约金诉求已过诉讼时效，本院不予支持。故，被告向饶玲玲、王晓峰支付逾期交房违约金计算时间段为2016年11月2日至2016年11月18日。饶玲玲主张每日按总房价款0.05％的标准计付违约金，被告则主张按每日0.01％标准计付，本院认为，双方在《补充协议》中将违约金的计付标准变更为每日按已付款总额的0.01％标准计付，故，本院对被告的答辩意见予以采纳。王晓峰自愿放弃对涉案房屋违约金的求偿权，并将上述权利让渡给饶玲玲，是对其权利的自由处分，本院予以尊重和确认，上述违约金应由被告支付给饶玲玲。综上，被告应向饶玲玲支付逾期交房违约金，自2016年11月2日起每日按照已付总房款1073881元的万分之一为标准计付至2016年11月18日止。三、关于赔偿房屋租金的责任问题。如前所述，饶玲玲已于2016年11月18日对涉案房屋进行了签收，视为同意按现状收楼。收楼后，饶玲玲没有再外出租房的必要。且，饶玲玲庭后提交的《房屋租赁合同》与本案无关，故，对饶玲玲请求判令被告向其赔偿房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。四、关于增设电梯备用电和解决临时用电、天然气等问题。饶玲玲可通过与被告协商等方式解决，本案不做处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定判决如下：一、被告广州紫泉房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金给原告饶玲玲（违约金，每日以总房款1073881元的万分之一为标准，自2016年11月2日计算至2016年11月18日止）；二、驳回原告饶玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5610元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担13元，原告饶玲玲负担5597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年十二月三十一日法官助理陈越书记员陈振文