浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终886号上诉人（原审原告）：倪海明，男，1984年7月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：陈华生、张金波，杭州市力平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘乾，男，1979年11月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：李国、黄金苹，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。上诉人倪海明因与被上诉人刘乾确认合同无效纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西泗民初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：刘乾系转塘街道转塘新村12号整幢房屋承租人，该房屋1998年经审批补办的用地面积为100平方米，户主为韩德良。倪海明、刘乾分别于2013年9月10日、2014年8月11日签订《房屋租赁合同》两份，约定刘乾将转塘新村12号一间店面房和二楼整层出租给倪海明使用。租赁期限自2013年6月20日起至2015年6月20日止。每年租金为16万元，一年一付。倪海明承租该房屋后进行了装修，改造成了美食城广场，并将四周隔成相对独立又不封闭的小间作为独立铺位出租经营饮食，中间摆放用餐桌椅。案外人陈某、何某承租了倪海明上述美食城广场的铺位，后以美食城广场系违章建筑、无法办理营业执照为由诉至原审法院，请求解除与倪海明的租赁合同，形成（2014）杭西泗民初字第520、521、522号案件及（2015）浙杭民终字第478、480、481号案件。庭审中，双方均认可案涉房屋二楼超出审批面积部分系户主韩德良建造，刘乾从韩德良处承租时超出审批面积范围的部分已经存在。倪海明认为刘乾出租的房屋系违章建筑，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效，故于2015年10月23日提起诉讼，请求判令：一、确认倪海明、刘乾于2013年9月10日、2014年8月1日签订的两份《房屋租赁合同》无效；二、刘乾返还倪海明已交纳的租金共计16万元；三、本案诉讼费由刘乾承担。原审法院认为：倪海明与刘乾间签订房屋租赁合同事实清楚。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，案涉房屋位于转塘街道，属于上述司法解释规定的镇规划区内的房屋，应当适用该司法解释第二条的规定来认定本案租赁合同的效力。因案涉房屋在建造时经审批的建筑面积是100平方米，实际建筑面积二楼却达200多平方米，超出审批面积范围部分刘乾未能举证证明其系有包括建设工程规划许可证在内的合法建造审批手续。而倪海明承租的二楼整层，一部分在审批面积范围内，一部分在审批面积范围外，由于作为整体空间租赁，具有不可分割性，故根据上述司法解释的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应当认定无效。倪海明要求确认租赁合同无效的诉讼请求于法有据，予以支持。刘乾辩称其仅是将二楼经审批建造的100平方米租赁给了倪海明，与事实不符，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，根据上述司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，倪海明在签订两份《房屋租赁合同》时，未就房屋合法性问题及所租赁房屋有无合法审批建造手续进行审慎的审查，其本身存在过错；且双方签订的《房屋租赁合同》租期自2013年6月20日起至2015年6月20日止，在该期间内，倪海明已实际使用了该房屋开设美食广场，并进行转租等经营活动，故该段期间内的房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准由倪海明承担。倪海明要求刘乾返还已支付的租金，缺乏事实及法律依据，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，于2015年12月17日判决：一、倪海明与刘乾于2013年9月10日及2014年8月11日签订的两份《房屋租赁合同》无效；二、驳回倪海明的其他诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取1750元，由倪海明负担1710元（已预交），由刘乾负担40元；其中刘乾负担部分于判决生效之日起十日内交纳至原审法院。宣判后，倪海明不服，向本院提起上诉称：原判认定事实错误，倪海明承租案涉房屋的合同目的并非直接占有使用，而是用于对外转租，但因案涉房屋为违章建筑，以致于各承租客纷纷停止营业、要求确认合同无效并要求退房及退还租金，倪海明没有达到对案涉房屋的间接占有、使用、收益的实际目的。倪海明在判决生效后归还了租赁费用。请求二审法院撤销原判，依法改判刘乾返还倪海明已支付的租金16万元；由刘乾承担上诉费。上诉人倪海明在二审中未提交新证据。被上诉人刘乾在二审中辩称：1、上诉人倪海明提供（2015）浙杭民终字第478、480、481号案件与本案事实不符，不能成为本案审理参考。上述三案件中，承租人均是在合同目的不能实现后停止营业，在租赁期内进行诉讼，对租赁房屋没有实际占有，而倪海明对房屋是实际占有并从中获取收益的，与之前三案的事实相差较大，不能作为参考；2、原审认定事实清楚。本案双方2014年8月11日签订的租赁合同中，租期是到2015年6月20日，自上诉人起诉之日即2015年10月23日已经过去四个多月，且在上述租赁期间，被上诉人未再出租或者自营使用。上诉人对于房屋的占有使用行为是不可否认的，因此原审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、2、5条的规定，驳回上诉人要求返还已缴纳租金的请求是与事实相符，依法有据的。上诉人要求被上诉人返还已经缴纳的租金于法无据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人刘乾在二审中提交《餐饮服务许可证》复印件一份，证明上诉人倪海明在房屋租赁期间实际注册经营使用该房屋。被上诉人刘乾在二审中提交的证据，经出示，上诉人倪海明对真实性无异议，但认为倪海明只是领取了相关行政审核手续，但并未实际经营该营业执照包含的经营范围，倪海明已经完全履行了三份生效判决，从案外人处收取的房租全额退给了最后的次承租人，因此倪海明不存在占有案涉房屋后取得收益的情况。因上诉人对该证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，倪海明与刘乾签订的二份《房屋租赁合同》，因涉案租赁房屋中有部分超出了审批面积，而倪海明未能举证证明其系有包括建设工程规划许可证在内的合法建造审批手续。故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，上述二份《房屋租赁合同》应认定无效。该司法解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据二份《房屋租赁合同》的约定，租期自2013年6月20日起至2015年6月20日止，倪海明在承租后开设了美食广场，并进行了转租，已经实际使用了案涉租赁房屋，虽然倪海明与刘乾签订的租赁合同无效，但根据上述司法解释，倪海明仍应参照合同约定的租金标准向刘乾支付房屋占有使用费。倪海明在本案中请求返还已经支付的租金缺乏依据，本院不予支持。至于倪海明与其他承租人的租赁纠纷已经判决并生效，与本案的判决亦不存在矛盾之处。倪海明的上诉理由均不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由倪海明负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年八月八日书 记 员 袁其伟