江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0902民初1279号原告：宜春安居物业服务有限公司，住所地：宜春市宜阳大道88号宜人华府内。统一社会信用代码：91360900751113524R。法定代表人：汪雪琴，该公司经理。委托诉讼代理人：谢芳，该公司职员。委托诉讼代理人：刘信峰，该公司职员。被告:肖继红，女，1971年6月15日生，汉族，丰城市人，大学管理人员，住北京市海淀区。被告：肖思浩（系肖继红儿子），男，1997年4月21日出生，汉族，学生，住北京市海淀区。被告：肖某，男，1974年11月23日出生，汉族，干部，丰城市人，住宜春市袁州区。被告肖某、肖继红、肖思浩的委托诉讼代理人：肖志仁（系肖继红、肖某之父），退休干部，住宜春市袁州区。被告：杨某（系肖某妻子），女，1973年6月23日出生，汉族，上高县人，宜春市袁州区。被告：肖君扬（系肖某儿子），男，2000年9月20日出生，汉族，学生，住址同上。被告肖君扬的法定代理人：肖某、杨某。以上被告的委托诉讼代理人：宋波，江西人民律师事务所律师。原告宜春安居物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告肖继红、肖思浩、肖某、杨某、肖君扬物业服务合同纠纷一案，于2016年3月29日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的法定代表人汪雪琴及其委托诉讼代理人谢芳、刘信峰，被告肖某、杨某以及被告方的委托诉讼代理人肖志仁、宋波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告物业公司诉称：原告物业公司向本院提出诉讼请求1、请求被告方支付拖欠的物业管理费78627元（至2015年12月31日止）：2、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：原告物业公司受宜人华府小区业主委员会委托，于2014年4月1日起在宜人华府小区从事物业服务工作。根据《物业管理委托合同》约定：宜人华府小区商铺的物业服务管理费按建筑面积每平方米1.8元收取，后根据小区的实际情况，经与小区所有店铺业主协商，最后约定按每平方米每月1.3元收取物业服务费。被告方系小区29栋、32栋、35栋临街商铺的业主，其共有商铺的建筑面积共为2122.06平方米，当初也参与了协商，并同意按以上标准支付物业费。自2014年4月开始，被告方拖欠物业管理费至2015年12月，共计拖欠78627元。被告方的行为导致原告正常运营困难，严重损害了原告和其他业主利益，请求法院支持原告的诉请。附物业费明细：1、肖君扬、杨某商铺面积135.01平方米：2014年4月1日至2014年12月31日拖欠的物业管理费181元（66.98平方米×9个月×0.3元/平方米，注：被告方已按1元/元平方米交付），违约金147元（按每天千分之三计，181元×270天×0.003）；2015年1月1日至2015年12月31日物业管理费2106元（135.01平方米×12个月×1.3元/平方米），违约金2306元（2106元×365天×0.003）。以上合计4740元。2、肖君扬、肖某商铺面积98.17平方米：2014年4月1日至2014年12月31日拖欠的物业管理费50元（48.39平方米×9个月×0.3元/平方米，注：被告方已按1元/元平方米交付），违约金41元（按每天千分之三计，50元×270天×0.003）；2015年1月1日至2015年12月31日物业管理费1531元（98.17元平方米×12个月×1.3元/平方米），违约金1676元（1531元×365天×0.003）。以上合计3298元。3、肖继红商铺面积1022.82平方米：2014年4月1日至2014年12月31日拖欠的物业管理费2762元（1022.82平方米×9个月×0.3元/平方米，注：被告方已按1元/元平方米交付），违约金2237元（按每天千分之三计，2762元×270天×0.003）；2015年1月1日至2015年12月31日物业管理费15956元（1022.82平方米×12个月×1.3元/平方米），违约金17472元（15956元×365天×0.003）。以上合计38427元。4、肖思浩商铺面积856.06平方米：2014年4月1日至2014年12月31日拖欠的物业管理费2311元（856.06平方米×9个月×0.3元/平方米，注：被告方已按1元/元平方米交付），违约金1872元（按每天千分之三计，2311元×270天×0.003）；2015年1月1日至2015年12月31日物业管理费13355元（856.06平方米×12个月×1.3元/平方米），违约金14624元（13355元×365天×0.003）。以上合计32162元。被告方辩称：原告要求被告方按1.3元每平方米交物业管理费及违约金没有道理，其按1.3元收取物业管理费，是原告方自行定价，不符合宜春市物价局的规定，且没有与我方协商达成协议。在履行合同中原告仅提供了不到20%的服务，被告方只能按20%的比例交物业管理费，故原告多收取1.5万元物业管理费应当抵扣。原告在被告方先起诉物业服务合同纠纷之后，才另行起诉被告方支付物业费及违约金是没有道理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提供的证据（一），原告工作人员与高能物业公司人员的通话记录。证明原告就被告方的屋顶伸缩缝漏水维修问题与高能物业公司有沟通协调及报修，高能物业公司亦进行过维修。被告方认为该证据是复印件，且系原告自己制作的。本院认为，经庭审调查，被告方对高能物业公司维修其屋顶伸缩缝的事实予以认可，故本院对该项证据予以确认。对原告提供的证据（二），丰和商贸交纳物业管理费的收据。证明原告对商铺收取物业管理费的标准是按1.3元每平方收。被告方认为物业管理费的价格，原、被告没有达成一致，丰和商贸的经营者表示后悔按1.3元每平方米交纳了物业费。本院认为，被告方申请丰和商贸的经营者出庭作证，该经营者虽然对按0.3元/平方米补交物业费的事实无异议，但表示后悔按该价格交纳物业费，且丰和商贸经营者的补交物业费的行为，不能代表原告方认可按1.3元/平方米交纳物业费的意思表示。故该项证据不能达到原告的证明目的。对原告提供的证据（三），肖某、肖继红店面自来水管改造说明。证明小区所有业主不同意被告方水管改造方案，并阻止。被告方认为是复印件，不予质证。本院认为，该项证据真实，且证明了因被告方在对商铺进行水管改造过程中与小区的其他业主发生冲突，后原告出面要求被告方停止改造的事实。对原告提供的证据（四），照片。证明对于被告方商铺屋顶上的屋面搭建问题，原告多次向相关部门反映、协调，进行了管理。被告方对真实性无异议，对关联性有异议，照片与本案无关，认为屋面搭建的事情，原告未通知被告，而是被告方自己发现后让原告来处理。本院认为，该组证据能够证明原告的工作人员就屋面搭建的事情与相关业主进行协调的事实。对原告提供的证据（五），店面租赁协议书。证明被告方与承租方约定，物业费由承租方交给被告方，但物业费不应该是被告方收取。被告方对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为虽然约定渗漏维修由承租方自费处理，但承租方对渗漏反映太大，故变更由出租方即原告方承担费用。2、对被告方提供的证据（二），宜人华府业委会与安居物业公司签订的《合同书》、宜春市物价局《关于宜人华府物业收费备案价格的批复》、被告的《民事起诉状》、2014年4月至12月物业费收费收据。证明业主和物业公司双方的权利义务，物业费价格未达成一致。原告对真实性无异议，对证明目的有异议。丰和商贸已经在2015年4月份按1.3元/平方米交纳了物业费。本院认为，该组证据真实、合法，本院予以认定。对被告方提供的证据（三），原告未履责的《证明》、原告对被告商铺关水、堆砂堵道《证明》、堆砂堵道现场照片、屋顶违章搭建和种树种菜的现场照片、商铺渗漏、霉变现场照片。证明原告不但不履行应尽职责，还恶意实施关水、堵道等行为，严重影响被告方商铺经营。原告对该组证据提出异议，认为原告在9点左右停水，当天10点左右就开了，是因为对小区进行修整，但没有地方放沙子，不是故意堵道。被告方商铺屋顶搭建阳光棚、种菜现象在前物业公司管理时已经存在，原告及时让城管、社区过来解决。被告方商铺渗漏、霉变现象与原告无关，是开发商的事。本院认为，因原、被告之间就物业服务管理产生纠纷，原告采取对被告方关水，堆砂堵道的行为，商铺经营者已出庭作证，本院予以确认。被告方商铺的屋顶存在违章搭建、种菜的现象以及商铺内存在渗漏、霉变的现象客观真实，本院予以确认。对被告方提供的证据（四）、（五），化粪池疏通费用单据、供水分户装表材料及人工费《证明》、收条、单据、供水分户装表布管照片、关水、堆砂堵道造成损失《情况说明》、维修渗漏、霉变维修费用单、影响店面用益物权、担保物权设立的损失费说明、周学华、欧阳涛、雷勇、彭松林、邹湘文、卢群文的出庭证言。证明原告拒不疏通堵塞的共用化粪池，被告方垫付疏通费1800元。小区实施供水分户装表时，安居物业公司恶意阻止被告方分户布管、装表，造成被告方损失布管费3000元。原告严重不履职，对屋面漏水不维修，还故意放任其他业主在商铺屋顶违章搭建和种树种菜，致使被告方为维修店内渗漏、霉变，损失维修费9230元。原告三次派人实施强行关停水、堆砂堵道等行为，造成被告方损失3万元。原告对该组证据有异议，认为被告方应把物业费交清，原告才去清理化粪池。被告方进行分户装表，打算从用户哪里接水，但高峰期时会影响用水，业主们不同意，后来被告方让自来水公司从老管道接的。被告方商铺渗漏问题，原告向高能物业联系了，尽到了义务与责任。原告未强行关停水、堆砂堵道，是因绿化带改车位，暂时放在路边的。本院认为，被告方自行疏通化粪池花费的费用1800元票据真实，予以采信。因原、被告之间就物业服务管理产生纠纷，被告采取对原告方关水，堆砂堵道的行为，商铺经营者已出庭作证，本院予以确认。原告方商铺的屋顶存在私自搭建、种菜的现象以及商铺内存在渗漏、霉变的现象客观真实，本院予以确认。经审理查明：2010年9月，五被告购买了位于宜春市袁州区明月北路宜人华府商住小区东大门北向的29栋、32栋、35栋东侧连体的，上下两层结构的临街商铺，共计20间，面积共计2112.06平方米，并于2011年8月8日取得了房屋所有权证。上述商铺其中被告肖继红9间，面积合计1022.82平方米，被告肖思浩9间，面积合计856.06平方米，被告杨某、肖君扬1间，面积为135.01平方米，被告肖某、肖君扬1间，面积为98.17平方米。被告方将上述商铺分别出租给多人经营酒店餐饮、土特产商贸行、汽车清洗、打字复印等行业。被告方与承租方约定承租方按每月1元/平方米交纳物业管理费给被告方。宜人华府小区前期的物业管理系由江西高能物业管理有限公司宜人华府服务中心负责，2011年4月26日，被告肖某、杨某与该物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。因承租被告方商铺经营酒店餐饮（新家和酒店）的经营者在商铺屋顶安装了多台空调外机，居住在商铺上一层的业主认为酒店的空调外机在运转时排出热气并产生噪音，影响了他们的生活，故而在屋顶上搭建了阳光棚、并运了砖、土在屋顶上种树、种菜。2014年4月1日，宜春市宜人华府业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《宜人华府小区物业服务合同书》，原告正式接管了该小区的物业管理服务。合同书中对双方的权利义务进行了约定，就物业管理服务费用在第十九条第一款第4项约定为：商用店铺每月1.8元/平方米。后原告及业主委员会向物业服务费价格报宜春市物价局审批，宜春市物价局于2014年5月23日出具了宜市价费字【2014】22号文件，同意宜人华府业主委员会报来的公共性物业服务收费备案价格。但该文件就商铺物业服务费的批复意见为实行市场调节价，双方签订合同，协商定价。原告接管宜人华府小区物业后，按合同约定提供了相关的物业服务。被告方按每月1元/平方米的价格向原告交纳了2014年4月至12月份的物业管理费。后被告方发现原告接管小区物业管理之后，其商铺屋顶上的乱搭建以及种树、种菜的情况更严重，并向原告进行了反映，原告工作人员找到相关业主进行沟通协调，但由于被告方与相关业主意见分歧大，协调未果。原告还通过找居委会等相关部门出面协调的方式亦未取得效果。被告方以原告存在管理不到位，未履行好物业服务的义务为由，自2015年1月起开始拒绝交纳物业管理费。原告为此诉至本院。另查明：被告方商铺屋顶有房屋的伸缩缝，靠伸缩缝位置的商铺存在渗水现象，被告方向原告反映，原告通过与前期物业公司及开发商联系，并进行了维修，但未解决渗水的问题。2014年12月24日，被告方为商铺进行水表、水管改造，小区内的部分业主认为被告方的商铺用水量大，从小区主管处接水，高峰时会影响其他业主用水，于是阻止水表、水管改造工作人员的施工，并且发生了撕扯情况，原告得到反映后出面要求施工人员暂时停止施工。后被告方另行接水管完成了改造，造成了原布置的水管材料浪费损失。2015年4月上旬，被告方位于小区29栋楼东侧商铺外的共用化粪池堵塞，被告方要求原告修复，原告以被告方未交清物业费为由拒绝，后被告方自行请人维修化粪池花费1800元。2015年4月23日，承租被告方商铺经营土特产（丰和商贸）的经营者以商铺面积117.81平方米,按每月0.3元/平方米向原告补交纳2014年4月至12月的物业管理费318元,其中分摊被告肖君扬、杨某商铺的面积为68.03平方米，分摊肖某、肖君扬商铺的面积为49.78平方米。本院认为：宜春市宜人华府业主委员会与原告签订了《宜人华府小区物业服务合同书》。合同中对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、合同期限等内容进行了约定，该合同合法有效，本院予以确认。原告应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，被告方作为小区商铺的业主应当按照约定交纳物业服务费用。关于物业服务管理费问题。原告与业主委员会签订的《宜人华府小区物业服务合同书》中约定商用店铺每月1.8元/平方米，在将物业服务费价格报宜春市物价局审批后，宜春市物价局出具的书面文件就商铺物业服务费的批复意见为实行市场调节价，双方签订合同，协商定价。虽然原告与主业委员会、被告方就商铺物业服务费未签订相关书面协议，但被告方按照1元/平方米的价格交纳了2014年4月-12月的物业费，虽然承租被告方商铺经营土特产（丰和商贸）的经营者按每月0.3元/平方米向原告补交纳2014年4月至12月的物业管理费，该行为不能代表被告方认可按1.3元/平方米交纳物业费的意思表示，故本院认定原、被告之间口头达成了协议约定商铺物业服务费的价格为1元/平方米。原告称双方已达成口头协议约定被告方按1.3元/平方米交纳物业服务费的观点，证据不够充分，不能成立。同时，对原告要求被告方按0.3元/平方米补交2014年4月1日至2014年12月31日的物业服务费的主张，不予支持。原告已按照物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告方应当交纳物业服务费。被告方提出原告未履行好物业服务，主要表现为没维修好房屋伸缩缝至商铺渗水，商铺楼上业主在屋顶违法搭建、堆土种菜、种树影响屋顶承重，原告阻止被告方进行水表分户，未及时疏通化粪池，采取堆放砂子、关水等行为影响商铺承租人的正常经营。本院认为，经庭审查明，对于伸缩缝问题，原告已经联系了前期物业公司及开放商，并且前期物业公司及开放商亦进行过维修，但未彻底解决问题。原告对商铺楼上业主堆土种菜、种树的行为进行了制止，原告为此也向相关部门进行了反映协调，但无果。被告方进行水表分户系小区内的部分业主不同意并引起纠纷，原告亦出面进行了协调，故原告已经履行了其相关职责，因原告无执法权力，不能做出具有强制执行力的处理决定。被告方认为原告仅提供20%的的物业服务，应按20%的比例交纳物业服务费的抗辩理由，证据不足，不予支持，且被告方提出已多交纳15000元物业服务费，应抵扣后期需交纳的物业服务费的抗辩理由，本院亦不予支持。对原告要求被告方支付违约金的主张，因《宜人华府小区物业服务合同书》未约定金，故不予支持。同时，被告方在诉讼过程中提出原告不履行职责导致其相关损失，原告应承担的主张，由于被告方已经另案起诉，本院将在另案中进行处理，在本案中不予审理。超出本案判决金额的案件受理费由原告承担。依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告肖继红支付给原告宜春安居物业服务有限公司自2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费12273.84元（1022.82元平方米×12个月×1元/平方米）；二、由被告肖思浩支付给原告宜春安居物业服务有限公司2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费10272.72元（856.06平方米×12个月×1元/平方米）；三、由被告肖某、肖君扬支付给原告宜春安居物业服务有限公司自2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费1178.04元（98.17平方米×12个月×1元/平方米）；四、由被告杨某、肖君扬支付给原告宜春安居物业服务有限公司自2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费1620.12元（135.01平方米×12个月×1元/平方米）；五、驳回原告原告宜春安居物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费1808元，由原告宜春安居物业服务有限公司承担1374元，由被告肖继红承担210元，由被告肖思浩承担176元，由被告肖某、杨某、肖君扬承担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至收款单位：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××48；开户行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  袁剑琳审 判 员  谭 靓代理审判员  易 茜二〇一六年十月二十一日代书 记员  毛志刚