成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1950号原告（反诉被告）成都市嘉进科技有限公司，住所地成都市新都区新都镇甘露村7组。法定代表人杨光良，经理。被告（反诉原告）新都区利达木制品厂，住所地成都市新都区清流镇利济场。经营者廖明祝，男，汉族，1958年7月19日出生，住成都市新都区，委托代理人庄云川，四川天与律师事务所律师。特别授权代理。原告成都市嘉进科技有限公司（以下简称嘉进科技公司）与被告新都区利达木制品厂（以下简称利达木制品厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，利达木制品厂在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员路振飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉进科技公司的法定代表人杨光良到庭参加了诉讼；被告（反诉原告）利达木制品厂的经营者廖明祝、委托代理人庄云川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告嘉进科技公司诉称，2012年9月1日，嘉进科技公司与利达木制品厂签订了《厂房租赁合同》，合同签订后，嘉进科技公司依约向利达木制品厂缴纳了押金50000元，双方约定待合同解除后退还。2015年9月，双方解除《厂房租赁合同》，但利达木制品厂拒不退还押金50000元。故请求法院依法判令：1.被告利达木制品厂立即向原告嘉进科技公司退还房屋租赁押金50000元；2.本案诉讼费用由被告利达木制品厂承担。本诉被告利达木制品厂辩称，双方建立房屋租赁合同属实，但并非协商解除合同，是嘉进科技公司单方违约，合同约定解除需提前6个月告知，但嘉进科技公司未提前通知便进行退场，故请求驳回原告嘉进科技公司的诉讼请求。反诉原告利达木制品厂反诉称，2012年9月1日，利达木制品厂与嘉进科技公司签订《厂房租赁合同》。合同履行至2015年3月，嘉进科技公司在支付租金时（2015年3月1日至8月31日实际租金265530元）仅支付租金250010元，已拖欠租金15520元。同时，嘉进科技公司单方终止租赁合同，其在单方终止合同后，野蛮撤场，严重损坏了租赁物（地坪、钢立柱等），给利达木制品厂造成了经济损失。故请求法院依法判令：1.嘉进科技公司向利达木制品厂支付欠付的租金15520元、逾期占用租赁物的费用11200元、赔偿损失30650元，共计57370元；2.返还物品（详见清单）；3.由嘉进科技公司承担全部诉讼费用。审理中，利达木制品厂对逾期占用租赁费的费用及赔偿损失的计算方式及构成明确为：逾期占用费是腾退场地时的占用费，按租金标准进行计算；损失具体包含恢复地坪花费22000元、锅炉房混凝土破碎及清运工程花费3800元、改烟囱恢复房顶花费350元、修复及更换钢立柱花费4500元，损失共计30650元。反诉被告嘉进科技公司辩称，嘉进科技公司撤场是经利达木制品厂同意的，利达木制品厂的地坪本身存在损害，租赁期间经协商嘉进科技公司又重新打了地坪，嘉进科技公司没有损害利达木制品厂地坪及钢立柱等设施；嘉进科技公司没有拖欠利达木制品厂的租金，场地逾期占用费也是支付了的；嘉进科技公司退场时没有拿走利达木制品厂的任何物品；合同是经双方协商解除的，嘉进科技公司不存在违约。综上，请求驳回利达木制品厂的反诉诉讼请求。经审理查明，2012年9月1日，利达木制品厂（甲方、出租方）与嘉进科技公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，该合同第一条约定甲方将位于新都区清流镇××号所属砖木结构、钢结构厂房和办公楼租赁给乙方生产经营纸制品使用，租赁物面积约4100平方米。本租赁物采取包租方式，由乙方自己管理生产经营。乙方交纳押金五万元。合同第二条约定了租赁期限为五年，即从2012年9月1日至2017年8月31日止。租赁期满前三个月，经甲、乙双方共同协商，续签租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先权。第三条约定了租金、付款方式。租金第一年为人民币501000元，签订合同后每年一次性付清全年租金，第二年租金不变，从第三年开始租金在原来的基础上按6%递增，第四年租金按7%递增，第五年租金按8%递增。每年租金需提前在一个月内支付到甲方指定账户，账户为：开户行建设银行卡号62×××21，甲方以后若变更账户，需书面通知乙方并签字确认。乙方向甲方交付定金人民币200000元后启动租赁前的各项准备。变压器通电后双方合同开始生效后3日内，乙方所交定金转为租金再将第一年租金余款一次性支付到甲方指定的账户。甲方收到租金后出具收款收条。合同第四条对租赁物的改变、转让和其他进行了约定。在租赁期内，乙方不得改变房屋的主体设施结构，如因生产需求改建，需经甲方书面同意后实施。甲方如需查看租赁物的使用情况，需提前通知乙方，并征得乙方负责人的同意后并派专人陪同查看，在检查时不得干扰乙方正常生产经营。在租赁期内，如乙方因生产经营等原因需转租或承包给第三方，乙方提前告知甲方并同意后，乙方继续履行本合同。合同第五条对租赁物设施的维护、建设等进行了约定。合同第六条约定了赔偿和违约责任。如遇政府政策拆迁或国家征地等其他不可抗拒的因素致使本合同不能正常履行时，甲方须提前书面告知乙方，乙方投入的设施设备归乙方所有，机器设备的搬迁安装费用及相关赔偿归乙方所有。甲方应在三日内将相应租金及全部押金无条件退还给乙方。在租赁期内如因自然灾害造成的租赁物的损坏，甲方须无条件修复租赁物并保证乙方的正常使用，所有费用与乙方无关。甲方应扣除相应的租赁费。在合同期履行3年后，乙方由于甲方租赁物不适应生产经营需求而中止合同，需提前6个月告知甲方，乙方搬离租赁物后甲方验收完3日内退还乙方押金。2012年9月3日，利达木制品厂的经营业主廖明祝向嘉进科技公司出具了已收到租房押金50000元的《收款收据》。现嘉进科技公司以双方已解除《厂房租赁合同》，利达木制品厂应退还租房押金为由诉至本院，要求利达木制品厂退还押金50000元。以上事实，有双方当事人陈述及《厂房租赁合同》、《收款收据》等证据及庭审笔录在案为证。审理中，（一）嘉进科技公司提供了《收条》三张，拟证明嘉进科技公司从租赁物撤场到最终撤场完毕，向利达木制品厂支付了逾期占用使用费16800元，利达木制品厂是同意解除《厂房租赁合同》的。利达木制品厂对《收条》无异议，嘉进科技公司撤场从2015年9月1日至2015年9月20日止，尚欠占用费11200元；（二）嘉进科技公司提供了《关于开展2015年清洁能源改造及燃煤锅炉淘汰资金申报的通知》及《关于下达大气污染物整治任务的通知》，拟证明因政府对大气治理下达整治任务，嘉进科技公司属整治范围需淘汰原燃煤锅炉，故嘉进科技公司无法继续履行《厂房租赁合同》，且解除《厂房租赁合同》是经过利达木制品厂同意的。利达木制品厂认为上述证据系复印件不予质证；（三）嘉进科技公司提供了转账凭证一份，拟证明通过第三方已向利达木制品厂支付了2015年3月至8月份的租金250100元。利达木制品厂认为支付的租金不足，因为第三年租金要涨6%；（四）利达木制品厂提供了《物品清单》一份，拟证明利达木制品厂向嘉进科技公司出租租赁物时一并交付了清单中载明的物品，并由黄小霞签字确认，但嘉进科技公司撤场时未归还上述物品。嘉进科技公司称黄小霞确系嘉进科技公司的公司员工，如果没有偿还上述物品，利达木制品厂根本不会让撤场，撤场时上述物品均在租赁物内；（五）利达木制品厂提供了短信截图两张，拟证明利达木制品厂向嘉进科技公司明确了未付租金及逾期占用费等损失情况。嘉进科技公司认为确实发过，但内容不属实；（六）利达木制品厂提供了《收条》两张、《收据》一张、《评估》一份、《照片》四张，拟证明嘉进科技公司在租用租赁物及撤场时给利达木制品厂造成的损害，打地坪支付22000元、锅炉房混凝土破碎等工程款3800元、维修彩钢瓦350元、三根钢管立柱维修及更换费用4500元，产生费用共计30650元。嘉进科技公司对上述证明目的有异议，不能证明系嘉进科技公司造成的损害，如果系嘉进科技公司造成损害，利达木制品厂当时根本不会让嘉进科技公司撤场。利达木制品厂维修是为以后更好出租，应与嘉进科技公司无关；（七）经本院向利达木制品厂核实，利达木制品厂按《厂房租赁合同》出租给嘉进科技公司的租赁物，位于新都区清流镇××号的砖木结构、钢结构厂房和办公楼，截止到2016年10月20日，未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《厂房租赁合同》的效力问题；二、关于嘉进科技公司可否行使解除权解除《厂房租赁合同》的问题；三、嘉进科技公司交纳的房屋押金50000元的处理问题；四、关于利达木制品厂主张的损失、欠付房租、逾期占用费、返还物品等能否得到支持的问题。就前述争议的问题，本院作如下分析认定：一、关于合同效力问题。利达木制品厂出租的租赁物包含砖木结构、钢结构厂房及办公楼，上述建筑物均未取得建设工程规划许可证。按照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本院认定利达木制品厂与嘉进科技公司签订的《厂房租赁合同》无效。二、关于嘉进科技公司可否行使解除权解除《厂房租赁合同》的问题。利达木制品厂向嘉进科技公司出租的租赁物未取得有关部门规划审批，也未获得相关主管部门的竣工验收，即无相关主管部门对其合法性的认定，该租赁物具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，故作为承租人的嘉进科技公司享有对《厂房租赁合同》的单方解除权。另一方面，利达木制品厂收取了嘉进科技公司交纳的逾期占用费，也可视为利达木制品厂同意解除《厂房租赁合同》。三、嘉进科技公司交纳的房屋押金50000元的处理问题。《厂房租赁合同》无效，利达木制品厂基于合同收取的押金应向嘉进科技公司退还。四、关于利达木制品厂主张的损失、欠付房租、逾期占用费、返还物品等能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案所涉《厂房租赁合同》虽属无效合同，但嘉进科技公司实际使用了租赁物，其应向利达木制品厂支付使用费。从第三年开始租金在原有基础上按6%递增，第三年嘉进科技公司应支付租金的金额为531060元（501000元+501000元×6%），第三年半年租金为265530元。而嘉进科技公司提供的2015年3月至8月的“租金”只支付了250100元，故嘉进科技公司尚应支付利达木制品厂使用费15430元（265530元-250100元）。关于逾期占用费的问题。嘉进科技公司所举逾期占用费收条已载明的事实为清场占用期间的费用按每天1400元计算，该证明内容所产生的法律后果应约束嘉进科技公司。清场时间双方分歧为一天，嘉进科技公司所举的2015年9月19日利达木制品厂出具的《收条》，该《收条》载明收到房屋占用费1400元，本院再结合房屋占用费每天按1400元的标准计算，嘉进科技公司陈述的当天清场完毕，并结清当天的占用费的可信度更高，本院认定嘉进科技公司撤场完毕的时间为2015年9月19日。房屋占用费按每天1400元计算，嘉进科技公司清场占用时间共计为19天，房屋占用费应支付26600元（1400元/天×19天），嘉进科技公司已支付16800元（12000元+3400元+1400元），嘉进科技公司尚应向利达木制品厂支付清场期间房屋占用费9800元（26600元-16800元）。关于利达木制品厂主张的其他损失。利达木制品厂没有确凿的证据证明系嘉进科技公司在使用租赁物及撤场过程中造成的损害，故对利达木制品厂主张的其他损失，本院不予支持。前述给付义务相互折抵后，利达木制品厂应向嘉进科技公司支付人民币24770元（50000元-15430元+9800元）。关于利达木制品厂主张返还物品的问题。嘉进科技公司认可利达木制品厂交付了《物品清单》中所载的物品，但其称在退场时将上述物品放在了场地内，对该返还主张嘉进科技公司并没有证据证明，其理应承担返还义务。另鉴于《物品清单》所载物品无品牌及相应材质、尺寸的说明，如嘉进科技公司在无法返还的情况下，应由利达木制品厂对上述物品进行价值鉴定，利达木制品厂明确不申请鉴定，故本院对该部分不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、新都区利达木制品厂于本判决生效之日起十日内向成都市嘉进科技有限公司支付人民币24770元；二、驳回成都市嘉进科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回新都区利达木制品厂的其他反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元，由成都市嘉进科技有限公司承担；反诉案件受理费617元，由新都区利达木制品厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  路振飞二〇一六年十月三十一日书记员  吴 真