苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初1765号原告吴江市联发置业有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号。法定代表人施建忠，董事长。委托代理人汪双春，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人徐飞，江苏剑桥人律师事务所律师。被告崔仪宏，男，1970年2月21日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告陈钦云，男，1970年3月8日生，汉族，住浙江省瑞安市。被告潘利平，女，1974年7月26日生，汉族，住浙江省瑞安市。原告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）诉被告崔仪宏、陈钦云、潘利平案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月27日立案受理。由代理审判员李娜、曲宗旺姆，人民陪审员张芹芳依法组成合议庭，适用普通程序于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告联发公司的委托代理人汪双春到庭参加诉讼。被告崔仪宏、陈钦云、潘利平因下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告联发公司诉称：2009年8月24日，原告与被告陈钦云签订了一份《商品房买卖合同》，由被告陈钦云向原告购买位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区第101幢3106号房屋。因被告陈钦云逾期还贷，致使原告被迫为其代偿贷款及相关费用。事后，原告依据合同约定行使合同解除权并向被告陈钦云发出解除合同律师函，要求返还房屋。但被告陈钦云并未返还房屋，同时被告崔仪宏作为申请人将案涉房屋视为被告陈钦云的房屋进行了预查封，并申请强制执行。原告对贵院的执行提出了执行异议，贵院于2016年1月12日作出的（2016）苏0509执异5号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，案涉房屋已进行了备案登记，并未改变该房屋权属性质，该房屋自始属于原告。预查封不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。现合同既已解除，作为基础法力关系的商品房买卖合同关系消亡，其不动产物权变动的请求权必然无法实现，预查封已经失去意义，理应解除预查封。为维护原告合法权益，只能诉至法院，请求法院依法判令：一、立即停止对位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区第101幢3106号房屋强制执行，并解除对上述房屋的预查封；二、确认苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区第101幢3106号房屋所有权归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。被告崔仪宏未到庭答辩，亦未提交任何证据。被告陈钦云未到庭答辩，亦未提交任何证据。被告潘利平未到庭答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：2013年8月28日，崔仪宏向本院起诉陈钦云、潘立平民间借贷纠纷一案，请求法院依法判令：1、被告陈钦云、潘立平归还原告借款本金300000元并支付利息（以本金30万元自2013年6月17日起至实际还款之日止按照人民银行同期贷款利率4倍计算，暂计至2013年7月16日为6000元）；2、本案诉讼费用由两被告承担。2013年10月16日，苏州市吴江区人民法院出具（2013）吴江民初字第1193号民事调解书，内容为：“一、被告陈钦云、潘立平归还原告崔仪宏借款30万元，于2013年11月30日前归还原告3万元，于2013年12月30日前归还原告3万元，于2014年1月30日前归还原告3万元，于2014年2月28日前归还原告3万元，于2014年3月30日前归还原告3万元，于2014年4月30日前归还原告3万元，于2014年5月30日前归还原告3万元，于2014年6月30日前归还原告3万元，于2014年7月30日前归还原告3万元，于2014年8月30日前归还原告3万元。二、若被告陈钦云、潘立平有任一期未按时履行，则须另行支付原告崔仪宏2万元利息作为违约金，原告可就未履行部分一并申请执行。三、双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方当事人在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。四、案件受理费减半收取2945元，由被告陈钦云、潘立平负担，于2013年11月30日前直接给付原告崔仪宏，原告崔仪宏已预交的案件受理费不再向法院申请退还。”陈钦云、潘立平未按期履行上述给付义务，崔仪宏于2013年12月13日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2013年12月23日预查封了联发公司与陈钦云于2009年8月24日签订的商品房买卖合同项下的苏州市吴江区奥林清华三区第101幢3106号房屋。2015年12月16日，本院裁定继续预查封该房屋。另查明：2009年8月4日，联发公司与陈钦云签订《吴江市商品房买卖合同》，约定陈钦云向联发公司购买奥林清华三区第100幢3106号房屋，房屋价款607532元，其中首付127532元、按揭贷款480000元。2009年9月15日，陈钦云作为借款人、中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称中国农业银行）作为贷款人、联发公司作为阶段性担保人三方签订《个人担保借款合同》。贷款合同签订后，中国农业银行向陈钦云发放了贷款，但陈钦云自2014年12月15日起，连续三期未能履行还贷义务，中国农业银行于2015年2月4日向联发公司签发《担保人履行责任通知书》，要求联发公司履行担保责任。联发公司收到《担保人履行责任通知书》后，于2015年3月9日向中国农业银行归还了陈钦云结欠的贷款本息合计399448.4元，中国农业银行收到款项后，于2015年3月9日出具了《个人贷款结清证明》，证明陈钦云个人住房贷款480000元于2009年9月15日放贷，于2015年3月9日结清。2015年4月23日，联发公司向本院起诉陈钦云，要求：1、判令解除原被告双方签订的关于奥林清华三区第100幢3106号房屋的《商品房买卖合同》；2、判令被告将房屋返还原告，并协助办理在苏州市吴江区住建局购房合同的网签备案注销手续；3、判令被告向原告支付总房款5%的违约金30376元及代偿银行费用399448.4元，扣除违约金及代偿费用后，原告退还被告剩余的购房款；4、本案诉讼费用由被告承担。本院于2015年10月13日作出(2015)吴江民初字第1041民事判决书，判决“一、解除原告吴江市联发置业有限公司与被告陈钦云之间关于奥林清华三区第100幢3106号房屋的商品房买卖合同，被告于本判决生效之日十日内将上述房屋返还原告，并协助原告到苏州市吴江区住房和城乡建设局办理网签合同备案注销手续。二、被告陈钦云应给付原告吴江市联发置业有限公司代偿银行费用399448.4元、违约金31285.65元，合计430734.05元；原告吴江市联发置业有限公司应返还被告陈钦云购房款及代收代缴费用合计632795元。上述款项折抵后，原告吴江市联发置业有限公司应返还被告陈钦云2020**.95元，于本判决生效后十日内履行。”判决生效后，陈钦云未履行生效法律文书确定的义务，联发公司于2015年8月13日向本院申请强制执行，因案涉房屋在本院他案中已被预查封，联发公司于2016年1月12日向本院提出执行异议，请求立即停止对对案涉房屋的执行，并解除预查封。同日，本院作出（2016）苏0509执异5号执行裁定书，裁定驳回联发公司对位于苏州市吴江区奥林清华三区第101幢3106号房屋的异议。联发公司在收到执行裁定书后于法定期限内向本院提起诉讼。以上事实，由原告提供的（2016）苏0509执异5号执行裁定书、(2015)吴江民初字第1041民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据我国物权法的有关规定，不动产物权的变更未经登记不发生效力。本案中，系争房屋尚未登记在被告陈钦云名下，房屋的所有权仍属于原告联发公司。原告与被告陈钦云签订商品房买卖合同后，被告陈钦云经银行贷款付清后享有将系争房屋登记在自己名下的请求权，本院对系争房屋的预查封，限制了原告对系争房屋再行处分的权利，保全的是被告陈钦云符合法律规定的不动产物权变动请求权能够顺利实现，该请求权是否成立、能否行使应依据产生该请求权的基础法律关系。但预查封并不能改变产生该请求权的法律关系，同样也不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。现本院(2015)吴江民初字第1041生效民事判决书已判决解除原告联发公司与被告陈钦云之间关于奥林清华三区第100幢3106号房屋的商品房买卖合同，被告陈钦云应将上述房屋返还给原告。故本案中，被告陈钦云应将案涉房屋返还原告，涉案房屋不应作为被告陈钦云名下的被执行财产。三被告未经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区第101幢3106号房屋强制执行，并解除对上述房屋的预查封。二、原告吴江市联发置业有限公司享有位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区第101幢3106号房屋的所有权。案件受理费9800元，由被告陈钦云负担，于本判决书生效之日起十日内直接给付原告吴江市联发置业有限公司，原告已预交的案件受理费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长 李  娜代理审判员 曲宗旺姆人民陪审员 张 芹 芳二〇一六年九月十九日书 记 员 刘 佳 佳