宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3152号 上诉人（原审原告）：马某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：银川市元荣置业有限公司。 法定代表人：蒋某。 被上诉人（原审被告）：魏某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人马某因与被上诉人银川市元荣置业有限公司（以下简称元荣公司）、魏某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2018）宁0181民初5456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人马某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一审认定违约金过低。本案中上诉人在签订合同时已支付了全部购房款，被上诉人按约应于2011年8月25日前交付房屋，但至今被上诉人未能交付合同约定的房屋。双方签订的《房地产买卖契约》约定被上诉人不能按期交付房屋的，每逾期一日按照总房款日千分之一支付违约金。上诉人一审中考虑被上诉人的负担能力，已对违约金进行了调整，由日千分之一降为同期银行贷款年利率6.6%。一审按银行存款年利率计算损害赔偿金额，不足以弥补上诉人的损失。一审判决显失公平，违反法律规定，应予纠正。 被上诉人元荣公司、魏某经本院合法传唤，无正当理由未到庭接受询问，也未提交书面答辩意见。 原审原告马某向一审法院起诉请求：1.被告继续完成房屋施工，达到竣工验收合格标准向原告交付符合居住使用条件的房屋，或向原告支付房屋继续建设费用1815443元；2.被告赔偿原告资金占用利息损失3188324.38元（以680万元为基数，按年利率6.6%计算，自2011年8月26日至2018年9月30日）；3.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定的事实：2011年8月25日，马某与元荣公司签订《房地产买卖契约》，约定元荣公司将位于灵武市××镇的房地产（房屋建筑面积1148.28平方米）出售给马某；上述房地产评估价格为680万元，马某于2011年8月25日前一次性付清；双方同意于2011年8月25日由元荣公司将上述房地产正式交付给马某；房屋移交给马某时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移。契约还对其他事项进行了约定。2011年7月26日，元荣公司将涉案房屋产权登记至自己名下，房产证中记载房屋坐落于灵武市××镇房。马某以工程款向元荣公司抵顶购房款680万元。《房地产买卖契约》约定的购房款已全部付清。2011年8月25日，马某作为申请人的《灵武市房屋过户单》中记载的房屋现值为680万元，元荣公司在房屋过户单中原业主处加盖公司印章。同日，元荣公司向马某出具680万元不动产专用发票，元荣公司将涉案房屋过户马某名下。涉案房屋至今未建设完毕，不具备居住使用条件及交付条件，需要继续建设。 一审另查明，宁夏营建工程造价咨询有限公司受灵武市信访局委托，对元荣公司建设的包括涉案房屋在内的黄河书院项目工程进行造价鉴定，于2018年7月6日作出灵武黄河书院工程造价估算书（编号：宁营建［2018］第106B号），该报告书确认马某房屋坐落位置：南6－3，房证编号：南6－2，涉案房屋尚需投资建安费1815443元。 一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。马某与元荣公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法、有效。马某按约定支付了购房款，元荣公司应当按约定交付房屋，逾期交房或交付的房屋不符合交付使用条件的，应当承当相应的违约责任。因涉案房屋尚未达到竣工验收交付使用的条件，元荣公司作为出卖人应当承担继续建设的责任，但元荣公司至今未对涉案房屋进行继续建设，马某作为买受人可以自行或者委托他人进行继续建设，元荣公司应当承担相应的继续建设费用。由于元荣公司申请对涉案房屋的继续建设费用进行鉴定，但元荣公司拒绝缴纳鉴定费，故司法鉴定程序依法终结。关于涉案房屋的继续建设费用，参照灵武市信访局委托鉴定机构出具的《建设工程造价咨询报告书》，认定涉案房屋的继续建设费用为1815443元，故对马某主张元荣公司支付房屋继续建设费用1815443元的诉讼请求，应予支持。虽然涉案房屋已于2011年8月25日登记至马某名下，但元荣公司作为出卖人一直未完成房屋建设施工义务，造成马某680万元购房款的资金占用损失，对此元荣公司应当赔偿马某自违约之日起的相应损失，合同约定的交房日期为2011年8月25日，违约之日即逾期交房之日，故损失自2011年8月26日起算，参照2011年同期中国人民银行活期存款基准利率即年利率0.5%计算，至马某主张的2018年9月30日，资金占用损失为241539.73元（680万元×0.5%÷365天×2593天），马某主张元荣公司赔偿违约损失3188324.38元的诉讼请求，法院以241539.73元予以支持。本案中，魏某并非房屋买卖合同的当事人，马某主张魏某支付房屋继续建设费用及损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告银川市元荣置业有限公司于本判决生效后五日内向原告马某支付房屋继续建设费用1815443元，赔偿违约损失241539.73元，合计2056982.73元；二、驳回原告马某的其他诉讼请求。案件受理费46826元（缓交23413元），由原告马某负担19250元，被告银川市元荣置业有限公司负担27576元。 二审中，各方当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案上诉人与被上诉人元荣公司签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同。元荣公司未能按约对涉案房屋建设完工竣工验收并向上诉人交付，上诉人要求其承担继续履行合同的违约责任符合法律规定。现因元荣公司不具备继续建设的能力，一审依据上诉人的诉请判决要求元荣公司向上诉人支付继续建设的费用符合本案客观实际，不违反法律规定。元荣公司未按约交付房屋，应承担逾期交房违约责任，涉案购房款系以工程款抵顶，并非上诉人实际支付，一审参照房屋约定交付时的同期中国人民银行存款基准利率计算上诉人实际损失并无不当。上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30374元，由上诉人马某负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十二月六日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。