湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1321民初5553号原告易进福，男，1966年5月8日生，汉族，双峰县人，农民，户籍所在地双峰县，现住双峰县。委托代理人曾技芝，湖南正義维律师事务所律师，一般代理。被告何国祥，男，1968年4月4日生，汉族，双峰县人，农民，住双峰县。被告朱楚胜，男，1970年6月7日生，汉族，娄星区人，农民，住娄底市娄星区。被告曾泳辉，女，1970年5月8日生，汉族，双峰县人，农民，住双峰县。被告王勤智，女，1974年1月7日生，汉族，双峰县人，农民，住双峰县。原告易进福诉被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉、王勤智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易进福及其委托代理人曾技芝、被告何国祥到庭参加诉讼，被告朱楚胜、曾泳辉、王勤智经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易进福请求判令：解除原告易进福与被告何国祥、朱楚胜签订的《房屋租赁合同》；被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉、王勤智向原告易进福支付拖欠的租金（计算至成功交房之日止），并按年利率6%的标准支付至实际付清租金之日止所产生的违约金。被告何国祥辩称：该租赁门面一直用于经营“富丽真金”家纺店；2016年6月份之前，是由被告王勤智负责经营，之后是由被告曾泳辉负责经营；因经济不景气，被告曾泳辉、王勤智曾要求与原告易进福解除租赁合同，但原告易进福未同意；被告何国祥也曾要求与原告易进福重新签订租赁合同，原告易进福亦未同意；从2016年9月份开始，被告何国祥一直要求原告易进福给予降租，原告易进福并未同意；2016年年底，被告朱楚胜、王勤智通过口头协议退出了“富丽真金”家纺店的经营；自2019年9月1日起的房租未缴纳，是因为被告何国祥想要原告易进福将租金标准降至2016年的标准，然后再租赁五年，但原告易进福未同意；左邻右舍的门面租金均未涨价与递增。被告朱楚胜、曾泳辉、王勤智均未作答辩。查明的事实本案经庭审举证质证，本院确认如下法律事实：2011年7月22日，原告易进福与被告何国祥、朱楚胜签订《房屋租赁合同》。原告易进福将其所有的坐落于双峰县永丰镇城中路7号地11、12弄未装修的一层前向大厅（与黄忠相邻的门面为第一弄门面，由此向艺芳路方向，连续四个门面）承租给被告何国祥、朱楚胜用于经营“富丽真金”家纺店。租赁期限为拾年，即自2011年7月22日至2021年9月1日止（其中2011年7月22日至2011年9月1日系原告易进福给被告何国祥、朱楚胜装修的时间，装修时间不收租金）。《房屋租赁合同》上第四条“租金和租金的交纳期限条款”约定：租金按年净租金计算；双方确定前三年租金不变，每年净租金为壹拾贰万陆仟捌佰陆拾捌元整（￥126868元），租金每年交一次，第一年的租金在本合同签订之日交清，以后被告何国祥、朱楚胜应在下一个租金年度提前一个月向原告易进福交付下一年的租金；第四年和第五年的租金在前三年租金基础上逐年增长10%，第六年起至第十年合同期满在第五年租金逐年增长的基础上第六年起逐年增长12%至合同期满。第七条“合同的解除和终止条款”约定，有下列情形之一，原告易进福有权解除本合同：被告何国祥、朱楚胜逾期交付租金一个月以上；被告何国祥、朱楚胜所欠各项费用达1个月以上；被告何国祥、朱楚胜擅自转租和分租租赁房屋的。第九条“违约条款”约定：因一方责任造成另一方的损失，由责任方赔偿受损方的损失。合同签订后，被告何国祥、朱楚胜依约向原告易进福交付了第一年的房屋租金。前四年度的租金即自2011年9月1日至2015年8月31日止的租金，被告何国祥、朱楚胜都依约按时交纳。自2016年9月份开始，被告何国祥曾多次要求原告易进福降租，不再递增，原告易进福未同意。2015年9月1日起至2016年8月31日止，被告何国祥、朱楚胜余欠82.28元租金。2016年9月1日起至2017年8月31日止，被告何国祥、朱楚胜余欠1931.51元租金。2017年9月1日起至2018年8月31日止，被告何国祥、朱楚胜余欠32563.29元租金。2018年9月1日起至2019年8月31日止，被告何国祥、朱楚胜余欠45670.88元租金。自2019年9月1日起，被告何国祥、朱楚胜未再交纳租金。另查明，被告曾泳辉系被告何国祥之妻，与被告何国祥、朱楚胜共同经营，以往的房租多由被告曾泳辉交付。被告王勤智系被告朱楚胜之妻。在本案的审理过程中，被告何国祥、曾泳辉于2020年1月上旬搬离租赁门面。2020年1月14日，被告何国祥将租赁门面的钥匙交付本院。2020年1月19日，原告易进福已当庭领取本案租赁门面的钥匙。2019年9月1日起至2020年1月19日止，被告何国祥、朱楚胜应当支付的租金为93265.68元。至2020年1月19日止，被告何国祥、朱楚胜尚欠门面租金173513.64元。原告易进福未向本院提供被告王勤智参与被告何国祥、朱楚胜门面经营的证据，更未提供被告朱楚胜将租赁门面的经营收入用于与被告王勤智共同生活的证据。本院于2020年1月19日当庭告知原告易进福可自2020年1月19日对外招租，被告何国祥无异议。判决的理由和结果本院认为，原告易进福与被告何国祥、朱楚胜所签订的《房屋租赁合同》，系双方意思的真实表示，合法有效，双方均应依约履行。被告何国祥、曾泳辉搬离租赁门面且交出租赁门面的钥匙，已单方面提前终止合同的履行。原告易进福要求解除与被告何国祥、朱楚胜签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，为被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉所接受，本院应予支持。原告易进福接受租赁门面钥匙之日，当为本案租赁门面的租赁合同解除之日。自2015年9月1日开始，被告何国祥、朱楚胜就陆续拖欠部分租金。周边门面的降租，并非本案原告易进福降租的法定情形，不影响本案租赁合同的履行，除非原告易进福接受被告何国祥、朱楚胜的降租请求，否则，被告何国祥、朱楚胜应当切实依合同的租金标准履行房屋租金的交付义务。被告何国祥、朱楚胜未按合同约定支付应付的租金，依法应承担偿付拖欠的租金的义务。被告曾泳辉参与被告何国祥、朱楚胜的共同经营，依法应与被告何国祥、朱楚胜共同承担偿付拖欠的租金的责任。原告易进福要求被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉偿付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。原告易进福与被告何国祥、朱楚胜未在《房屋租赁合同》中约定迟延交付租金的违约责任，应视为被告何国祥、朱楚胜无须承担迟延交付租金的违约责任，故对原告易进福要求被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉按年利率6%的标准偿付拖欠租金的利息的诉讼请求，本院不予支持。原告易进福未提交被告王勤智参与被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉共同经营的证据，更未提供被告朱楚胜将租赁门面的经营收入用于与被告王勤智共同生活的证据，故原告易进福要求被告王勤智承担本案拖欠租金的偿付义务的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告易进福与被告何国祥、朱楚胜所签订的《房屋租赁合同》自2020年1月19日解除；二、被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉支付原告易进福拖欠的租金173513.64元；三、驳回原告易进福的其他诉讼请求。上述款项，限被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉于本判决书生效后十日内自觉履行，将款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰支行设立的标的款账户76×××75，并注明本案案号。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4008元，减半收取2004元，财产保全费1308元，合计3312元，由被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉负担3272元，由原告易进福负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审判员  王平凡二〇二〇年三月十六日法官助理肖卓卓书记员宁央华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。