上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初4621号原告：德志房地产(上海)有限公司，住所地上海市静安区江宁路**亚盛大厦**。法定代表人：胡晓明，董事长。委托诉讼代理人：张苑，上海市锦天城律师事务所律师。被告：央利资产管理(上海)有限公司，住所地上，住所地上海市黄浦区南苏州路****v>法定代表人：吴传平，董事长。委托诉讼代理人：曹辉，员工。原告德志房地产(上海)有限公司诉被告央利资产管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告德志房地产(上海)有限公司的委托诉讼代理人张苑和被告央利资产管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人曹辉到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告德志房地产(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2016年3月8日解除；2.被告支付原告拖欠的租金及其他费用681,499.97元；3.被告补偿原告代为支付的第三方中介费用283,669.07元。审理中增加诉讼请求：4.没收被告已支付的租赁保证金631,028.61元。事实和理由：2015年10月12日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租上海市静安区江宁路XXX号14楼02、03、04、05室房屋(以下简称“系争房屋”)，租期自2015年10月8日至2018年10月7日。合同签订后，被告从未履行协议约定的内容，拖欠原告租金及相关费用未予支付。2016年3月4日，原告发给被告《律师函》，要求其支付拖欠的款项并承担违约责任。同月16日，被告回函原告，承认拖欠租金等费用的事实，但对租金支付等事宜予以回避并提出协商方案。原告收悉后再次向被告发出《律师函》，重申3月4日函件的内容，并表态不会接受协商方案，另要求被告支付第三方中介费用。原告认为被告的行为已违反合同约定，侵害了原告的合法权益，遂向法院提出上述诉讼请求。被告央利资产管理(上海)有限公司辩称，同意确认租赁合同于2016年3月8日解除，但不同意支付原告主张的相关费用。理由如下：首先，合同签订人不是被告的员工，已付租金系被告前任高管与原告勾结所付，被告实际已付3个月的押金及2个月的租金，已足以弥补原告的损失。其次，合同租金价格远高于一般招租价格，且原告的诉请是惩罚性的，明显不合理。再次，系争房屋由被告进行装修，现由原告控制，装修也可以作为对原告的补偿。最后，被告从未实际使用系争房屋进行办公，自身也存在损失。经审理查明，原告为系争房屋的所有权人。2015年10月12日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告用于办公，建筑面积758.22平方米；租期自2015年10月8日至2018年10月7日；原告于2015年9月30日前交付房屋，免租期自2015年9月30日至2015年11月29日；租金为每天每平方米人民币(以下币种均同)8.2元，每月租金为189,112.71元；租金先付后用，每月支付一次，于每月首日前支付，逾期支付的，每逾期一日需按日租金的0.3%支付违约金；被告应支付原告相当于三个月租金和三个月物业管理费之和的租赁保证金，在租赁终止结算后无息退还；租赁期间发生的水、电、通讯、物业管理等费用由被告承担，物业管理费标准为每月每平方米28元；若被告逾期支付租金、物业管理费等费用超过30天，原告有权提前解除本合同并没收被告的租赁保证金，被告承担违约金外还须返还免租期租金，如仍不足以弥补原告实际损失的，原告有权要求被告按照实际损失进行赔偿；双方应各自承担与本合同有关的印花税及中介费用等；合同还对其它租赁相关事项进行了约定。该合同落款处盖有原、被告双方公章。合同签订后，被告向原告支付了保证金631,028.61元，并按约支付了2015年11月30日至2016年1月31日期间的租金、2015年9月30日至2016年1月31日期间的物业管理费，原告向其开具了抬头为被告的发票。此后，原告由于未能按约收取相关租赁费用，于2016年3月4日发给被告《律师函》，通知对方租赁合同于收到本律师函之日起解除，要求没收保证金，支付欠付的租金、物业管理费、电费及相应的违约金等，并提出被告应及时将系争房屋内物品取走，双方应于2016年3月8日办理房屋交还手续。该《律师函》于同月8日送达被告。同月24日，原告再次发给被告《律师函》，重申了之前律师函的内容，并要求被告支付原告代付的第三方中介费用283,669.07元。次月5日，被告发函回复原告，就租赁相关事项进行沟通，并提出解决方案。然而此后双方未能协商解决，原告遂起诉至法院，要求判如所请。上述事实，有当事人提供并经庭审质证属实在案证据予以佐证，本院予以确认。审理中，原告明确其第2、3项诉讼请求包括的费用明细为：(1)2015年12月至2016年2月的电费537.90元；(2)2016年2月1日至2016年3月8日的租金238,851.94元；(3)2016年2月1日至2016年3月8日的物业管理费26,813.98元；(4)逾期付款违约金690.13(8.20×758.22×0.3%×37)元；(5)免租期租金329,522.41元；(6)律师费34,000元;(7)第三方佣金283,669.07元。为此原告提供了律师聘用合同及律师费支付凭证、情况说明及佣金支付凭证作为证据，以证明产生相关费用的事实。对于上述各项费用，被告认为：对电费无异议，同意支付；租金及物业管理费的标准过高，不同意支付；对逾期付款违约金的计算标准无异议，但不同意支付；其在免租期对系争房屋进行了装修，故不同意补交免租期租金；律师费及佣金没有依据，不同意支付。本院认为，根据查明事实，《上海市房屋租赁合同》盖有双方当事人的公章，被告虽然提出合同签订人不是其员工、合同约定的租金和物业管理费标准过高等抗辩意见，但却未提供相关证据证明合同价格达到显失公平的程度，或者存在重大误解，受欺诈、胁迫以及危机被趁等情形下违背真实意思表示而订立合同，相反，从租赁相关费用的支付以及相关发票开具情况，均可印证实际履行合同的当事人为原、被告，因此本院认定《上海市房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告负有如期向原告支付租金、物业管理费等租赁相关费用的义务，而被告仅履行了部分付款义务，在发生欠付情况后，虽经原告催讨，仍未如期支付，其行为已构成根本违约，原告有权提前解除合同，鉴于双方均同意租赁合同于2016年3月8日解除，故本院确认双方所签《上海市房屋租赁合同》于该时间解除。合同因被告违约导致提前解除，被告需承担相应的违约责任，对于原告主张的各项费用，本院认为：1.原告主张2015年12月至2016年2月的电费537.90元，鉴于被告未持异议且同意支付，本院予以确认；2.原告的主张2016年2月1日至2016年3月8日的租金238,851.94元及2016年2月1日至2016年3月8日的物业管理费26,813.98元，有事实和合同依据，本院予以确认；3.原告主张逾期付款违约金690.13(8.20×758.22×0.3%×37)元有事实和合同依据，且被告对约定的计算标准无异议，本院予以确认；4.原告主张免租期租金329,522.41元并没收保证金631,028.61元，合同对此有明文约定，相关约定合法有效，被告应当按约承担相应违约责任，故本院对该费用予以确认；5.原告主张律师费34,000元及第三方佣金283,669.07元，虽然提供了相应证据证明费用的实际发生，但该费用在性质上属于因合同提前解除而造成的实际损失，而原告要求没收保证金在性质上属于主张违约金，因此原告在主张违约金的同时要求赔偿损失，不符合法律规定，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告德志房地产(上海)有限公司和被告央利资产管理(上海)有限公司就上海市静安区江宁路XXX号14楼02、03、04、05室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年3月8日解除；二、被告央利资产管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内付原告德志房地产(上海)有限公司2015年12月至2016年2月期间的电费537.90元；三、被告央利资产管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内付原告德志房地产(上海)有限公司2016年2月1日至2016年3月8日的租金238,851.94元；四、被告央利资产管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内付原告德志房地产(上海)有限公司2016年2月1日至2016年3月8日的物业管理费26,813.98元；五、被告央利资产管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内付原告德志房地产(上海)有限公司逾期付款违约金690.13元；六、被告央利资产管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内付原告德志房地产(上海)有限公司免租期租金329,522.41元；七、被告央利资产管理(上海)有限公司已支付的保证金631,028.61元由原告德志房地产(上海)有限公司予以没收；八、原告德志房地产(上海)有限公司要求被告央利资产管理(上海)有限公司支付律师费34,000元和第三方佣金283,669.07元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,165.80元，减半收取计9,582.90元，由原告德志房地产(上海)有限公司负担1,659.40元，被告央利资产管理(上海)有限公司负担7,923.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  巫建强二〇一六年十月八日书 记 员  李后蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。