宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）宁01民再18号上诉人（原审被告）：郭青，男，1958年4月23日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：蒋海山，宁夏言成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴倩，宁夏言成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴卫森，男，1974年2月19日出生，汉族，高中文化，司机，住宁夏回族自治区永宁县。被上诉人（原审被告）：蔡俊，男，1971年11月13日出生，汉族，初中文化，住宁夏回族自治区永宁县。上诉人郭青与被上诉人吴卫森、蔡俊商品房销售合同纠纷一案，宁夏回族自治区永宁县人民法院于2009年2月25日作出（2008）永民初字第1698号民事判决，已经发生法律效力。吴卫森不服一审判决，向银川市人民检察院提出申诉，银川市人民检察院于2010年5月25日向永宁县人民法院发出银检民行再建字（2010）第12号再审检察建议书，建议对本案进行再审。经永宁县人民法院审判委员会讨论决定，于2013年4月11日作出（2013）永民监字第3号民事裁定书，裁定再审本案。2015年11月21日，永宁县人民法院作出（2014）永民再初字第3号民事判决。宣判后，郭青不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人郭青的委托诉讼代理人蒋海山，被上诉人吴卫森到庭参加诉讼，被上诉人蔡俊经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭青上诉请求：撤销永宁县人民法院（2014）永民再初字第3号民事判决，维持永宁县人民法院（2008）永民初字第1698号民事判决。事实和理由：一、原审法院认定郭青作为房地产开发建设的主体，并有权对外销售商品房是错误的。依照相关法律规定，商品房买卖合同的出卖人必须是依法成立、具有房地产开发资质和商品房销售资质并取得商品房销售许可证的企业。结合本案，郭青作为自然人，既不可能取得房地产开发资质，更不可能依法取得商品房预售许可证书。因此，郭青不是永宁县街心家园工程的开发主体，更没有资格签订合同进行商品房出售。二、原审法院认为郭青作为永宁县街心家园商住楼工程的实际投资人，便认为郭青是权利义务承受人，也是出售该套房屋的实际收益人，系错误认定。1、郭青与吴卫森签订商品房买卖合同后没有得到开发商宏嘉公司的追认，因此郭青与吴卫森签订的商品房买卖合同应属无效。即便此合同事后得到追认视为有效，此合同的义务承担主体和实际受益人也只能是宏嘉公司，宏嘉公司才是产权人，宏嘉公司的法人身份并未因其被吊销房地产开发资质而灭失，本案真正的义务承担者应是宏嘉公司，郭青不是本案适格主体。三、原审法院判决郭青向吴卫森返还购房款无事实和法律依据。1、郭青从未收到吴卫森的购房款，只是超出自己权限与吴卫森签订了商品房买卖合同，二原审法院却认定郭青作为出售该套房屋的实际受益人，郭青没有取得购房款，如何返还？2、本案纠纷起因于蔡俊向吴卫森借款，郭青以维邦公司委托代理人名义与吴卫森签订商品房买卖合同，从而为维邦公司设定的债务转移行为，该行为因未经维邦公司及宏嘉公司的追认而不发生债务转移的法律效力。本案债务依法仍应由蔡俊清偿。3、吴卫森与蔡俊借款本金实为6.8万元，却抵顶房屋款118160元，且相关利息约定超出了法律规定。原审法院不应认定返还房款的数额为118160元。综上，郭青认为原审认定事实不清，适用法律不当。被上诉人吴卫森辩称，吴卫森与郭青是在街心家园售房部签订的《房屋买卖合同》，郭青签字确认后吴卫森把钱交给蔡俊。吴卫森对郭青的上诉事实及理由均不认可，应驳回其上诉请求，维持（2014）永民再初字第3号民事判决。被上诉人蔡俊未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。吴卫森向永宁县人民法院一审起诉请求：判令郭青继续履行双方签订的商品房买卖合同，向吴卫森交付住房，出具购房发票或判决郭青、蔡俊连带返还购房款118760元及利息61755.20元。永宁县人民法院一审认定事实：2005年5月，经永宁县人民政府发展和改革局核准，郭青与宁夏维邦房地产开发有限公司共同开发建设永宁县城街心家园项目，并办理了商品房预售许可证，郭青为项目负责人，蔡俊承包了该项目1号楼工程的建设施工。2006年5月16日，郭青出具证明，将其与宁夏维邦房地产开发有限公司开发的街心家园3号楼由西向东3单元的半个单元东住户和4单元1至6层住房，以顶付工程款的方式，顶付给蔡俊自行销售。2006年7月23日，郭青以宁夏维邦房地产开发公司委托代理人的名义与吴卫森签订了商品房买卖合同，约定将街心家园1号楼4单元402室房屋以总价118152.20元出售给吴卫森，付款方式为一次性付款。合同签订后，吴卫森未向郭青或宁夏维邦房地产开发公司交付购房款。2006年7月24日，蔡俊出具了包括吴卫森在内的三套住房的房款354336.00元的收条。街心家园开发建设过程中，宁夏维邦房地产开发公司于2006年8月24日被宁夏建设厅注销了房地产开发资质。2006年11月20日，郭青与宁夏宏嘉房地产开发公司签订合作开发协议，约定由宁夏宏嘉房地产开发公司提供项目开发竣工验收的印章手续，签注工程技术资料，配合质检、规划部门建档工作，服务于郭青销售，签订售房合同，开具售房专用发票办证备案；郭青负责工程项目的土地和建设的前期资金，后期的工程竣工决算，并承担全部资金，向宁夏宏嘉房地产开发公司支付工程管理费五万元。合作协议签订后，经永宁县人民政府发展和改革局核准，街心家园的建设开发主体由宁夏维邦房地产开发公司变更为宁夏宏嘉房地产开发公司。2007年11月27日，宁夏宏嘉房地产开发公司被宁夏建设厅注销了房地产开发资质。永宁县人民法院一审认为，郭青作为房地产开发公司的委托代理人，与购房者签订的街心家园购房合同，未经房地产开发公司确认，属效力待定合同。在房地产开发公司失去房地产开发经营资质后，郭青作为街心家园的合作开发者，取得了街心家园房屋的销售权，与购房者签订的商品房买卖合同的效力系于郭青本人。故郭青与吴卫森签订的商品房买卖合同系有效合同。吴卫森在签订购房合同后，未将购房款交付给郭青，而直接交付给蔡俊。依照吴卫森提供的郭青出具的证明，蔡俊有权出售的房屋仅为街心家园3号楼的部分房屋，而非吴卫森与郭青签订的1号楼的住房，吴卫森也未提供证据证明合同约定的房屋属于蔡俊有权出售的房屋。故吴卫森与郭青签订的合同没有实际履行，吴卫森要求郭青交付房屋的诉讼请求不能成立。蔡俊收取吴卫森的购房款后，未能向吴卫森交付房屋，负有返还购房款并按照中国人民银行规定的贷款年利率6.12%支付自出具收条之日起至起诉前的利息的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第一百零七条之规定，于2009年2月25日作出（2008）永民初字第1698号民事判决，判决：一、驳回原告吴卫森要求被告郭青交付房屋的诉讼请求；二、被告蔡俊于判决生效后二十日内返还原告吴卫森购房款118160元及利息16270.63元，由蔡俊负担案件受理费3910.00元。吴卫森在永宁县人民法院再审过程中诉称的案件事实和理由以及诉讼请求与其在永宁县人民法院一审过程中诉称的事实和理由以及诉讼请求相同。其认为：1、本案吴卫森与郭青于2006年7月23日签订的商品房买卖合同系合法有效的合同，理由如下：⑴该合同系双方当事人真实意思表示，权利义务明确。⑵自治区高级法院、银川市中级人民法院及永宁县法院就本案所涉及的街心家园商品房买卖合同均系郭青与不同购买人签订的合同，已被人民法院认定为有效合同；2、本案吴卫森已经向郭青交付了购房款，在所涉案的房屋已被郭青出售的情况下，郭青应该承担向吴卫森返还购房款并支付相应的利息，理由如下：⑴本案涉诉的房屋系蔡俊出资建设的，郭青对吴卫森向蔡俊支付购房款是知情的，也是同意的。⑵双方签订买卖合同的日期为2006年7月23日，而吴卫森给蔡俊支付购房款的时间是2006年7月24日，因此郭青对吴卫森将购房款交付给蔡俊是认可的。综上，涉案房屋的实际所有权人及运作人系郭青，双方签订的买卖合同系有效合同，虽然吴卫森没有直接将购房款交付给郭青，但吴卫森按照郭青的意见，直接将购房款交付给了1号楼的施工人蔡俊，蔡俊也将该购房款投资建设了街心家园商住楼工程，而涉诉的商品房实际也由郭青个人销售，因此本案吴卫森给蔡俊支付的11万余元购房款，应该认定为向郭青交付了购房款，故郭青在无法向吴卫森交付房屋的情况下，理应向吴卫森返还购房款及承担相应的利息。郭青在永宁县人民法院再审中辩称：通过吴卫森代理人发表的代理意见能够认定一审法院判决驳回吴卫森要求郭青交付房屋的诉讼请求是正确的，只是就在房屋不能交付的情况下，原审判决由蔡俊返还所出具的收款收据所载明的金额应当是正确的，毕竟该收条上没有郭青的签字，郭青也不予认可，并且吴卫森与蔡俊之间的民间借贷本金只有吴卫森认可的6.8万元，而该收款收据当中载明的11万元是不真实的，蔡俊也没有认可，且该收条收据多出的5万元按照蔡俊的说法应当是高额利息，因此该笔民间借贷出借人是吴卫森，借款人是蔡俊，没有转化为购房款，理由是蔡俊与郭青之间协议的工程款抵顶房屋是3号楼，双方是明确的，因此无论是从民间借贷来讲还是蔡俊出具的房款收据来讲，均与郭青没有关系，是蔡俊的个人行为，原审查明的事实是清楚的，适用法律得当，不存在再审的事由，请求维持原审的判决。永宁县人民法院再审查明,2005年5月郭青挂靠宁夏维邦房地产开发有限公司开发建设永宁县街心家园1＃、2＃、3＃商住楼工程，经永宁县发展和改革局核准，宁夏维邦房地产开发有限公司为开发建设主体，郭青为项目负责人。在项目建设过程中，郭青又将该项目工程中的1＃商住楼工程承包给蔡俊，由蔡俊挂靠宁夏方圆建设有限公司施工建设，双方约定由郭青以现金支付蔡俊40%工程款，剩余60%工程款用建设的商住楼顶付。2006年5月16日郭青给蔡俊出具证明一份，内容为：“此证明由宁夏维邦房地产开发有限公司，郭青开发的永宁县街心家园1#商住楼.2#.3#住宅楼工程，现将3#楼由西向东三单元的半个单元东住户和四单元一至六层楼房，以顶付工程款方式顶付给施工队蔡俊自行销售。交工后工程款多退少补”，在工程施工期间，郭青没有用现金给蔡俊支付过工程款。为缓解工程建设资金短缺，蔡俊先后向张国宏、吴卫森、吴卫星借款用于工程项目建设，并答应将永宁县街心家园1-4-402室房屋顶付吴卫森的借款本息,蔡俊将此事告知郭青,郭青也表示同意并于2006年7月23日以维邦公司委托代理人的名义与吴卫森签订了商品房买卖合同，合同约定将永宁县街心家园1号楼4单元402室住房以总价118152元出售给吴卫森。2006年7月24日，蔡俊出具了内容为“今收到吴为星、吴为生交来购房款面积87.16平米，1#楼4单元401西户（￥112672.00元），1#楼4单元402东户面积87.16平米（￥118160.00元），3#楼3单元402东户面积91.62平米（￥123504.00元），合计（￥354336.00元）、（叁拾伍万肆仟叁佰叁拾陆元）购房款，共计叁套住房，收款人蔡俊2006.7.24”的收条。2006年12月1日经永宁县人民政府发展和改革局核准，永宁县街心家园的建设主体由宁夏维邦房地产开发有限公司变更为宁夏宏嘉房地产开发有限公司。2007年11月7日，宁夏维邦房地产开发有限公司被宁夏回族自治区建设厅注销了房地产开发资质，2010年7月29日被宁夏工商行政管理局吊销营业执照。商品房买卖合同签订后，吴卫森要求郭青负责办理房屋交付手续，郭青以签订的购房合同没有加盖公司印章，没有收到吴卫森的购房款，吴卫森也没有提供证据证明蔡俊收款后将款交给其或公司为由拒绝办理房屋交付手续。为此，吴卫森起诉要求法院判令郭青向其交付房屋，出具购房发票或由郭青、蔡俊连带向吴卫森返还购房款118160.00元及利息61755.20元，本案的诉讼费由原审被告承担。另查明，永宁县人民法院于2009年2月25日作出的（2008）永民初字第1698号民事判决书于2009年5月18日发生法律效力后，双方当事人所诉争的永宁县街心家园1号楼4单元402号商住房被郭青出售给他人，房屋的所有权已经转移给他人。永宁县人民法院再审认为，郭青挂靠宁夏维邦房地产开发有限公司和宁夏宏嘉房地产开发有限公司作为房地产开发建设的主体，开发建设永宁县街心家园商住楼工程，但该工程所有项目的土地、建设施工、竣工决算、依法缴纳的各项税费等所需的全部资金以及商住房销售等均由郭青提供和负责，郭青为该工程实际开发建设的投资人、所有权人和受益人，吴卫森、郭青均为完全民事行为能力人，郭青明知蔡俊用其所开发的永宁县街心家园1-4-402东户商品房抵顶蔡俊借吴卫森的借款本息，而与吴卫森签订了《商品房买卖合同》，是吴卫森和郭青、蔡俊的真实意思表示，并且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，虽然双方所签订的合同未加盖房地产开发公司的印章，但在宁夏维邦房地产开发有限公司和宏嘉房地产开发公司的资质被自治区建设厅注销后，郭青作为永宁县街心家园商品房的开发项目的实际投资人和权利义务承受人，其与吴卫森所签订的合同应当认定为有效合同。合同签订后的次日，蔡俊给吴卫森等出具了收条,载明收到吴卫森交来1#楼4单元402东户面积87.16平米购房款118160.00元。在吴卫森履行了交付购房款的义务后，郭青应按照合同约定承担房屋交付义务。因双方当事人诉争的街心家园1号楼4单元402东户商住房在原审判决生效后已经被郭青出售给他人，诉争的房屋所有权已经依法转移给他人，依据合同约定交付房屋的目的不能实现，吴卫森要求郭青为其出具购房发票的诉讼请求已经没有实际意义，吴卫森在起诉时其诉讼请求具有选择性，在要求交付房屋及出具购房发票的诉讼请求无法实现时，要求郭青、蔡俊返还购房款118160.00元，并承担利息的诉讼请求应予以支持。因蔡俊将借款实际用于永宁县街心家园1号楼的建设项目，其同意用所开发的房屋顶付借款，并已协调吴卫森与郭青签订了商品房买卖合同，郭青作为永宁县街心家园开发项目的实际投资人和权利义务承受人，也是出售该套房屋的实际受益人，应当返还吴卫森房款118160元，吴卫森主张利息61755.20元过高，应按照中国人民银行规定贷款年利率6.12%自2006年7月24日起至2008年10月13日止支付利息16270.63元，蔡俊不承担返还吴卫森房款及利息的义务，郭青辩称没有收取住房款，蔡俊与吴卫森之间产生的债权债务关系应当由蔡俊承担法律责任，原审判决蔡俊向吴卫森返还购房款的裁决是正确的，因与本案再审查明的事实不符，且不符合法律规定，不予支持。综上，原审判决认定事实不清，处理不当，应当依法予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、撤销永宁县人民法院2009年2月25日作出的（2008）永民初字第1698号民事判决书；二、原审被告郭青于判决生效后二十日内返还原审原告吴卫森购房款118160.00元及利息16270.63元；三、驳回原审原告吴卫森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原案件受理费3910元，由原审被告郭青负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与永宁县人民法院再审查明的事实一致，对永宁县人民法院再审查明的事实予以确认。本院认为，永宁县街心家园虽属合作开发项目，但建设工程全部由郭青投资，营业税、所得税等税金也由郭青承担，郭青是永宁县街心家园商品房的所有权人，其与吴卫森签订的关于永宁县街心家园1号楼4单元402室《商品房买卖合同》属于有权处分，也符合《合同法》中合同生效的条件，据此，原审认定该商品房买卖合同有效并无不当。虽然郭青主张未收到吴卫森的购房款，但吴卫森将购房款直接交给永宁县街心家园1#商住楼工程项目经理蔡俊，郭青在得知此事后与吴卫森签订商品房买卖合同，合同签订后蔡俊给吴卫森出具了收条，该事实证明郭青同意以吴卫森交付的购房款抵付郭青应当支付蔡俊的工程款，吴卫森实际已经履行了交付购房款的义务，故郭青关于未收到购房款的主张不能成立。综上所述，郭青的上诉请求不予能成立，应予驳回。永宁县人民法院的再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2988元，由上诉人郭青负担。本判决为终审判决。审判长  范宁萍审判员  刘利英审判员  王文花二〇一六年九月二十二日书记员  李裕慧附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。