陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0881民初6763号 原告:张宏,女,1980年出生,汉族,陕西省神木市人，居民，住神木市。 委托诉讼代理人：白光辉，陕西伟天律师事务所律师。 被告:景伍,男,1971年出生,汉族,陕西省神木市人，居民，住神木市。 委托诉讼代理人：强补智，陕西秦北律师事务所律师。 第三人:倪虎平,男,1969年出生,汉族,陕西省神木市人，居民，住神木市。 第三人:李秀芳,女,1972年出生,汉族,陕西省神木市人，居民，住神木市。 原告张宏诉被告景伍、第三人倪虎平、李秀芳案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张宏及其委托代理人白光辉到庭参加诉讼，被告景伍及其委托代理人强补智，第三人景伍、被告倪虎平、李秀芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宏诉称：2018年3月13日，原告与第三人倪虎平、李秀芳签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买第三人共同所有的位于神木市麻家塔鸳鸯塔村成泰花园小区6幢3单元-7-2室房屋一套（不动产权证书号：神木房权证字第091285536号），签订合同后，原告于2018年3月13日支付房款88000元，4月12日支付房款16万元，4月22日支付房款7万元，5月4日支付房款17万元，8月23日支付房款23630元，2018年8月19日原告委托好友李娟向第三人李秀芳转款216370元，又于8月21日经第三人李秀芳指示向李飞琴转账16万元，第三人于2018年8月27日将房屋及车位交付原告。同年8、9月份期间原告对房屋进行了装修改造，花费29600元，并于9月份入住至今，并自行缴纳物业费、水电暖气车位等费用。双方合同约定原告与第三人于2018年7月份即办理房屋过户手续，但2018年8月27日双方去神木市房产交易中心办理过户手续时，却被告知因第三人倪虎平在神木法院涉案，无法办理过户变更登记。之后原告多次要求倪虎平尽快解决其诉讼事宜以便及时过户，但一直未果。后被告景伍因与第三人倪虎平的民间借贷纠纷提起诉讼，神木法院在未经充分核实的情况下于2019年4月10日作出（2019）陕0881执1374号裁定将该房屋查封。原告得知后于2019年7月8日向神木法院提出执行异议，神木法院受理后于2019年7月26日作出（2019）陕0881执异94号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告认为，原告与第三人倪虎平、李秀芳于2018年3月13日所签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原告已履行了作为受让人应承担的包括付款等在内的全部义务，且已实际占有该房屋，房产过户手续非因原告的原因未办理过户登记，并非原告的过错，故该案涉房屋应归原告所有，原告对该案涉房屋享有足以排除执行的权利，神木法院的执行裁定认定事实和法律适用均属错误，侵犯了原告的合法权益，人民法院应当立即停止执行，解除查封，同时依法确认该房屋归原告所有，故依法提起诉讼，请求：一、立即停止对原告购买第三人倪虎平、李秀芳的位于神木市麻家塔鸳鸯塔村成泰花园6幢3单元-7-2室房屋（不动产权证书号：神木房权证字第09128553号）的执行，解除对该房屋的查封。二、依法确认位于神木市麻家塔乡鸳鸯塔村成泰花园6幢3单元-7-2室房屋（不动产权证书号：神木房权证字第09128553号）归原告所有。三、本案诉讼费用由被告负担。 原告向法庭提交了如下证据： 一、房屋买卖合同，神木市鸳鸯塔村成泰花园6幢3单元702室的神木房权证字第09128553号复印件5页，（2019）陕0881执1374号之一执行裁定书，证明：2018年3月13日，原告与第三人倪虎平、李秀芳签订案涉房屋《房屋买卖合同》，而神木市法院是在2019年4月10日因倪虎平与被告的民间借贷纠纷一案中查封了登记在倪虎平名下的案涉房屋，证明在神木市人民法院查封案涉房屋之前，原告已购买了倪虎平、李秀芳共同共有的案涉房屋，并签订了书面买卖合同，《房屋买卖合同》没有违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。 阿玛尼壁纸收据，神木县小武五金电料收据，老板厨房电器收据，刘晓兰身份证复印件及证明，榆林市全家和物业管理有限公司证明及公摊电费、水费、购电、物业费、电梯费、车位费收据5张，神木市供热有限责任公司证明及发票，证明原告在人民法院查封之前的2018年8月27日就开始合法占有使用案涉房屋，并履行了作为房屋业主的义务。 李秀芳向张宏出具的买房款收条5张，果园路社区证明、冯仙翠身份证复印件及证明，冯仙翠的神木农商银行交易明细3页及取款凭证，李秀芳要求原告转账的短信照片2张，店塔村阳塔村民小组证明，倪憬身份证复印件、户名倪憬的中国电信18991079762号码收费收据、倪憬证明，杜智伟身份证复印件及证明，杜智伟的18700226666中国移动号码收费收据，李娟身份证复印件及受托转款证明、李娟的中国农业银行业务凭证3页，李飞琴身份证复印件及受托收款证明、邮政银行卡复印件，证明原告通过向李秀芳支付现金方式，以及原告通过李娟账户向李秀芳账户及李秀芳指定的李飞琴账户转款方式，于2018年3月13日至8月23日期间支付了案涉房屋买卖合同的全部价款。 四、注销房屋产权抵押登记的申请，神木市房产交易中心收件回执，证明原告已及时申请案涉房屋过户，但非因原告自身原因而未能成功办理过户登记。 五、证人李娟证言，证明其与原告张宏系朋友关系，张宏曾经委托证人向第三人李秀芳打过三笔款，当时张宏说需要买房资金周转一下，分别是2018年5月4日向李飞琴转款17万元，2018年8月19日向李秀芳打款216370元，2018年8月21日向李飞琴打款16万元。2018年9月2日张宏通过农行给证人还款60万元。 被告景伍辩称:神木市人民法院在审理被告景伍诉第三人倪虎平民间借贷纠纷一案中，依照法定程序作出（2019）陕0881执异94号执行裁定，对第三人倪虎平的房屋予以查封，没有违法法律规定，是维护被告合法权益的正当行为；原告与第三人之间并无真实的房屋买卖的意思表示，也未提供支付全部购房款的证据，原告称受第三人李秀芳指示将房款转入李飞琴账户，与其他转账付款的交易方式明显不同，不排除第三人与案外人存在其他经济往来，另外两笔现金交易不符合当地交易习惯，不排除与第三人恶意串通阻止人民法院强制执行。原告对案涉房屋不享有所有权，人民法院有权执行。根据《物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》仅是双方达成买卖合意的书面记载，并非物权发生变动的有效凭证，原告提交的证据不足以排除执行。房屋在查封时原告并没有实际占有和交付，并变更产权登记。且款项交付没有一笔是原告和第三人直接交付的。原告对未办理产权登记存在重大过错，且没有缴纳各项税费和进行评估。李秀芳称小区已经贴出公示公告要拍卖该房屋，第三人还出卖该房屋的行为存在重大过错。故原告不足以排除执行，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人倪虎平、李秀芳辩称:房屋是通过贷款购买，因经济问题，第三人无力偿还贷款，成泰公司于2018年起诉，案件转入执行后，还是无力偿还，就想到将房屋出卖还债，当时我们向房屋中介发布过卖房信息，和同一小区的人也说过要卖房子，正好张宏来买房，所以双方就于2018年3月与张宏签订了房屋买卖合同，于2018年8月份将房屋交付给张宏。房款的交付和原告所述一致，在交房时房款已经全部支付完毕。合同上也写明房款支付完毕就办理过户，结果在办理房屋过户时，才知道因为第三人还有其他涉案所以房屋无法办理过户登记。我们确实将房屋卖给了张宏，房屋理应是张宏的，且因为我们没有资金才卖的房屋，现在也没有能力退还房款。 被告景伍，第三人倪虎平、李秀芳均未向法庭提交证据。 双方当事人对上述证据提出如下质证意见： 被告景伍对原告提交的第一组证据的真实性和证明目的均有异议，认为：1、房屋买卖合同没有写房屋产权证书的证书号，说明原告在签订合同时并没有看到产权证原件，实际上涉案房屋属于抵押状态，从第四组证据上可以看出，原告与第三人签订合同时房屋处于抵押状态，说明原告在购买房屋时存在重大过错。2、房屋买卖合同第三条的约定，说明直到现在房屋没有过户，但原告将购房款全部交清存在过错。3、第五条约定变更登记时才交付房屋，到目前产权都没有发生变更，因此实际上原告并没有交付和占有房屋。4、合同约定交付房款的时间和原告实际交付房款的时间不一致；对房产证和执行裁定书的真实性无异议。对第二组装修收据不是发票，故对其真实性和证明目的均有异议，对榆林市全家和物业管理有限公司的证明，没有经办人或负责人签字，不符合证据的形式要件，因此不予认可，对物业费收据没有显示具体谁缴纳的费用，2019年7月5日缴费单也是被告起诉后产生的证据，对神木市供热有限责任公司证明及发票没有经办人或负责人签字，不符合证据的形式要件，因此不予认可，且也没有表明是案涉房屋。第三组证据都是和案外人发生的转账和取款记录，与本案没有关联性。短信照片尾号9762的手机卡是李秀芳的，但是无法证明是谁和李秀芳的转账记录。李秀芳五张收条与银行转账记录金额也不符，有部分收据没有转账记录，对真实性有异议，打收条的时间从2018.3.13-2018.8.23是同一时间出具的，并且是同一字体。对第四组证据的真实性无异议，证明目的有异议，原、被告在签订买卖合同时房屋处于抵押状态，原告在签订合同时有重大过错。对第五组证人证言，系案外人李娟与李飞琴的交易记录，与本案没有关联性，不予认可。第三人倪虎平、李秀芳对原告提交的证据及证人证言均无异议。 经原告申请，本院依法调取了神木市不动产交易中心关于原告与第三人倪虎平、李秀芳申请办理案涉房屋过户登记的申请资料、影像资料及情况说明，原、被告及第三人均无异议。 经审查，本院对原告提交的上述证据作如下认证：对原告提交的第1、2、3、5组证据，其能证明原告张宏与第三人倪虎平、李秀芳签订房屋买卖合同，约定由原告购买第三人位于神木市麻家塔乡鸳鸯塔村成泰花园6幢3单元-7-2室房屋一套，并已付清全部购房款项，第三人将该房屋交付原告进行装修并入住至今，其来源合法，内容真实，与本案有关联，被告对其虽有异议，但未提交相反证据予以反驳，故依法予以认定。对原告提交的第4组证据，与本院依法调取的神木市不动产交易中心关于原告与第三人倪虎平、李秀芳申请办理案涉房屋过户登记的申请资料、影像资料及情况说明相印证，能证明房屋未能过户登记系因第三人倪虎平在法院涉案故无法办理，非因原告本人原因造成，故对其真实性及证明目的均依法予以认定。 经审理查明：2018年3月13日，原告张宏与第三人倪虎平、李秀芳签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买第三人共同所有的位于神木市麻家塔鸳鸯塔村成泰花园小区6幢3单元-7-2室房屋一套（不动产权证书号：神木房权证字第09128553号），价格人民币88万元，签订合同后，原告于2018年3月13日至8月23日陆续由本人或通过其家属、朋友支付第三人购房款88万元，第三人于2018年8月27日将房屋及车位交付原告张宏。原告随后对房屋进行了装修，并于同年9月份入住至今，并自行缴纳物业费、水电暖气车位等费用。双方合同约定原告与第三人于2018年7月份即办理房屋过户手续，但2018年8月27日双方去神木市房产交易中心办理过户手续时，却被告知因第三人倪虎平在神木法院涉案，无法办理过户变更登记。之后原告多次与第三人倪虎平、李秀芳沟通无果。后被告景伍因与第三人倪虎平的民间借贷纠纷提起诉讼，神木市人民法院于2019年4月10日作出（2019）陕0881执1374号之一号执行裁定，将案涉房屋予以查封。原告得知后于2019年7月8日向神木法院提出执行异议，神木法院受理后于2019年7月26日作出（2019）陕0881执异94号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告认为其对该案涉房屋享有足以排除执行的权利，神木法院的执行裁定错误，侵犯了原告的合法权益，故诉至本院。 本院认为：原告张宏与第三人倪虎平、李秀芳签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原告已经履行了作为买受人应承担的包括支付房款等在内的全部义务，第三人已将房屋交付原告使用，原告以合理的对价购得第三人的房屋并实际占有，房屋未办理过户登记非因原告自身原因，原告对此并无过错，故原告对该案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，该案涉房屋应归原告所有，原告诉请停止执行该诉争房产、解除查封并确认该房屋归其所有的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、停止对神木市人民法院（2019）陕0881执1374号之一执行裁定的执行，解除对原告张宏购买的第三人倪虎平、李秀芳的位于神木市麻家塔鸳鸯塔村成泰花园6幢3单元-7-2室房屋（不动产权证书号：神木房权证字第09128553号）的查封。 二、确认登记在第三人倪虎平、李秀芳名下的位于神木市麻家塔鸳鸯塔村成泰花园6幢3单元-7-2室房屋（不动产权证书号：神木房权证字第09128553号）归原告张宏所有。 案件受理费12680元，由被告景伍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  郄小平 审 判 员  曹 葆 人民陪审员  赵志鹏 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  刘芳芳