重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1975号上诉人（原审原告）：邓小银，女，汉族，1973年9月3日出生，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：重庆渝云建设有限公司，住重庆市云阳县双江镇大雁路183号。法定代表人：李伏泉，该公司经理。被上诉人（原审被告）：王穿云（又名王川云），男，汉族，1967年8月3日出生，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：吴姣霖，女，汉族，1972年9月13日出生，住重庆市云阳县。上诉人邓小银因与被上诉人重庆渝云建设有限公司、王穿云、吴姣霖房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院(2016)渝0235民初3189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销原判，依法改判由被上诉人返还向上诉人多收取的电梯井面积款。主要事实及理由：一审法院认定事实错误。上诉人向被上诉人购买了案涉房屋，在办理产权证过程中，被上诉人将每层电梯井面积分摊到上诉人，但分摊面积却大于实际面积，因此，被上诉人应当将多收取的房款予以返还。被上诉人重庆渝云建设有限公司、王穿云、吴姣霖辩称：上诉人在一审的诉请是基于合同的结算行为来主张权利，而上诉人的上诉意见却是对标的物分摊面积的争议，两个诉并非一致，对于一审法院认定的事实与判决结果无异议。原告邓小银向一审法院起诉请求：2008年3月24日，原、被告订立房屋买卖合同，原告在被告处购买房屋一套，位于滨江路二建司综合楼1单元1002房，被告将房屋交付原告，并办理产权证件，被告在办理产权证件的过程中，将每层电梯的面积多计算计入原告产权证内，并向原告多收取房款。故诉至法院请求：1、判令被告返还原告现金3877.90元；2、被告承担诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为：判令被告返还多收款3433.30元及利息854.84元，合计4288.14元。被告重庆渝云建设有限公司、王穿云、吴姣霖辩称，1、二自然人被告在本案中系履行第一被告的职务行为，不应作为责任主体。2、原告陈述的签订买卖合同、交付房屋及办证的事实无异议，原告陈述的被告办理产权证的过程中将每层的多计算了几个平方是不属实的。3、涉案楼房因部分购房户未能按时交纳办理房产证费用，导致办理房屋产权证无法顺利进行。4、双方的结算行为已经履行完毕，且无论从结算之日还是交付房屋产权证之日起均已经超过两年的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认定的事实：2008年3月24日，原告邓小银与被告重庆渝云建设有限公司第一项目部签订《集资建房合同》，原告系乙方，被告重庆渝云建设有限公司系甲方，原告购买滨江路综合楼住房1单元东头3楼房屋，合同主要约定：第二条第四项：最后以房地产管理部门按政策核算、规定的公示日起期满后，印发的房地产权证书记载的套内面积加公摊面积的总数为基准计付购房费用，多退少补。双方一致商定，为便于进一步明确双方的权利义务，按照套内面积加公摊面积等方式计算销售面积（建筑面积）。第三条：房屋销售面积135平方米，单价1390.00元/平方米，房屋价款187650.00元。第十条第七项：经甲乙双方充分协商，甲方预留电梯井，电梯井计入分摊面积，此合同第三条约定的价款未包含电梯的费用，如需安装电梯，乙方按100元/平方米的价格补出差价。2012年7月20日，原、被告签订《滨江路二建司综合楼办理房产证结算清单》，载明：一、合同建筑面积138平方米，房产证面积133.66平方米，电梯井面积2.47平方米。二、房产证收费：1、评估费房屋价值928.93元；2、契税房屋转让费3元/平方米；3、房产登记费80元/套；4、权属调查费7元/套；5、土地收益金9.9元/平方米；6、地籍测绘费73.80元/套。三、契税1.5%，2786.80元。双方补差价：3000.00元。经结算，原购房合同和办证费用，双方已结算完毕，无异议，办理房产证建筑面积133.66平方米。原告已按结算清单履行义务。2012年10月25日，原告领取了房屋产权证书。2014年6月23日，业主代表向县政府信访办公室反应电梯井等情况，信访办公室会同国土局等一起接访。2015年9月29日，本院立案庭建议云阳县司法局法律援助中心对原告进行法律援助。2016年6月15日，云阳县大地测绘有限公司证明：兹有云阳县二建司委托云阳县土地房屋勘测所（现为云阳县大地测绘有限公司）对云阳县二建司职工A、B栋住宅楼进行房屋测绘。因该房屋并未安装电梯，所以电梯井并未计入房屋分摊面积。另查明，2015年10月15日，云阳县国有资产管理局作出批复，同意成立云阳县大地测绘有限公司，出资人为云阳县土地房屋权属登记中心。一审法院认为，电梯井是否计入房产证分摊面积内应根据相关证据予以认定，从《集资建房合同》来看，双方约定电梯井计入分摊面积，但房屋价款未包含电梯的费用，但是否包括电梯井的费用，根据现有证据，公摊面积费用应不包括电梯井的费用，理由如下：1、从原告的房产证平面图上，可以看出被告建有电梯井，但是否记入房产证分摊面积14.81内，也即分摊面积14.81是否包含电梯井是争执焦点，从被告提供的云阳县二建司职工A、B栋住宅楼重庆市房产面积测算报告书来看，云阳县二建司职工A栋住宅楼共用建筑面积分层汇总表公用面积名称包括：设备房、外墙、梯间（40.95平方米）、冒厅、走廊；云阳县二建司职工B栋住宅楼共用建筑面积分层汇总表公用面积名称包括：外墙、梯间（40.95平方米）、冒厅、通道（18.18平方米）。上述证据能够证明房产证记载的分摊面积14.81是不包含电梯井的面积。2、2016年6月15日，云阳县大地测绘有限公司证明：兹有云阳县二建司委托云阳县土地房屋勘测所（现为云阳县大地测绘有限公司）对云阳县二建司职工A、B栋住宅楼进行房屋测绘。因该房屋并未安装电梯，所以电梯井并未计入房屋分摊面积。上述证据与云国资企（2015）68号文件相互印证，该院予以采证。依法成立的合同，自成立生效，当事人协商一致，可以变更合同。当事人之间签订的《集资建房合同》、《滨江路二建司综合楼办理房产证结算清单》均具有民事合同的属性，系双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。被告辩称本案已经超过诉讼时效，该院认为，原告在领取房产证后一直在积极的向被告和有关主管部门主张权利，原告的行为引起了诉讼时效的中断，故被告辩称本案已过诉讼时效的意见，该院不予采纳。从本案查明的事实看，电梯井并未计入房屋产权证的分摊面积中，故原告称结算清单中重复计算了电梯井面积的费用不能成立。同时，《集资建房合同》中约定：“经甲乙双方充分协商，甲方预留电梯井，电梯井计入分摊面积，此合同第三条约定的价款未包含电梯的费用，如需安装电梯，乙方按100元/平方米的价格补出差价”。按该条款，被告重庆渝云建设有限公司已经为原告预留了电梯井，电梯井计入原告实际的分摊面积中，原告应分摊相应的预留的电梯井费用，故被告将该费用列入结算清单亦符合双方在《集资建房合同》中的约定。双方现已经就相关费用进行了结算并已经履行完毕，故对原告要求被告退还已收取的3433.30元及利息854.84元的诉讼请求，该院不予支持。至于原告称其给付了电梯井的费用，却在原告的房产证中未予记载以及电梯井被他人侵占，因不属本案解决范围，该院不予评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决下：驳回原告邓小银的诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告负担。本院二审期间，上诉人没有提交新证据，对一审查明事实亦无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《集资建房合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。从本案查明的事实可以证实，应分摊的电梯井面积并未计入房屋产权证的分摊面积之中，而按合同约定，上诉人应分摊预留的电梯井面积费用。双方争议的实质即为对《滨江路二建司综合楼办理房产证结算清单》中应分摊的电梯井面积之大小，对此，上诉人虽在二审期间提交了由其自行计算应分摊的电梯井面积，但不符合相关技术规范，亦即上诉人对应分摊的电梯井面积之大小缺乏相关专业部门的测绘结果，应当承担举证不能的不利后果。同时，上诉人之诉请与已实际履行的《结算清单》相悖，故一审法院据此驳回其诉请是正确的。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人之上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人邓小银负担。本判决为终审判决。审判长 程 杨审判员 李 斌审判员 黄文革二〇一六年十月二十六日书记员 姜 霞