陕 西 省 眉 县 人 民 法 院   民事判决书   （2019）陕0326民初1303号   原告文卫卫，男，生于1984年2月28日，汉族，大专文化，农民，住眉县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告马连山，男，生于1962年7月10日，汉族，住陕西省眉县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，（缺席）   被告马菊梅，女，生于1968年3月29日，汉族，住址广东省佛山市南海区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，（缺席）   被告眉县XX园。住所地：眉县XX镇XX街XX段，统一社会信用代码：52610326762591046Y。   法定代表人马菊梅，该园园长。（缺席）   被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部。住所地：宝鸡市眉县汤峪口，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2504。   法定代表人常忠平，公司总经理。   委托代理人段安庆，公司员工。   原告文卫卫诉被告马连山、马菊梅、眉县XX园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告文卫卫及被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部的委托代理人段安庆到庭参加了诉讼，被告马连山、马菊梅、眉县XX园经传票传唤未出庭应诉，故缺席审理。本案现已审理终结。   原告诉称，2013年11月6日，原被告签订了《阳光商城商铺买卖合同》，约定原告向被告购买XX大厦第1幢3层82号商铺，建筑面积为15平方米，房屋单价每平方米为7333.3元，房屋总金额为110000元。同日，原被告双方签订了《阳光商城商铺委托经营合同》，约定原告拟购买的讼争商铺的招商租赁、运营管理事宜全权交由被告办理，委托期限为2013年11月6日至2016年11月6日，三年租金为33000元，委托经营合同到期后自动解除。上述两份合同签订后，原告转账支付给被告购房款110000元，被告开具了收款收据给原告收执。上述两份合同被告加盖了“眉县XX大厦售楼合同专用章”和“马菊梅”私章。收款收据加盖了“眉县XX大厦财务专用章”。截止起诉之日，马连山曾于2014年11月27日转账支付第一年租金为9900元，2016年6月15日转账支付第二年租金为11000元，有一期租金未付，有银行流水为证。被告的行为已构成根本违约，原告购买该房屋的根本目的已不能实现。同时，讼争商铺已被宝鸡市中级人民法院采取了查封、冻结等强制措施。而且因为被告违约，经过原告诉讼，法院已经终审判决解除房屋买卖合同，所以委托经营合同的履行已经失去前提，委托经营合同无法继续履行，原告要求解除合同，被告应支付占用期间的租金，直至交接之日。经查，“眉县XX大厦”项目实际控制人系马连山；马菊梅系马连山妹妹，同时又是“眉县XX园（原眉县XX小区XX园）”的法定代表人，购房款又转入“眉县XX小区XX园”账户。“眉县XX大厦”项目开发商系“眉县太白山旅游开发区房地产经营部”，目前讼争商铺仍然在其名下。因四被告之间实际上系关联企业及实际控制人，在商铺买卖合同、商铺委托经营合同、政府公开信息、法院裁判文书、转账凭证等均有体现，故以“眉县XX大厦”名义加上“马菊梅”私章对外销售给原告，并承诺售后包租的合同责任，应由四被告共同承担委托经营合同的法律责任。综上，原告认为，根据我国《合同法》相关规定，委托经营合同已经无法继续履行，只能解除。按照原被告签订的《阳光商城商铺委托经营合同》第二条第2项、第三条第4项约定，原告有权要求被告支付租金，计算至双方交接房屋之日为准，并承担相应的滞纳金，因此，依据《民诉法》第119条的规定，特向贵院起诉，请求：1、判令解除原被告于2013年11月6日签订的《阳光商城委托经营合同》；2、判令被告共同支付原告商铺租金12100元（租金应计算至被告实际交接房屋之日为准），并支付相应利息（以12100元租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2016年11月6日起计算至实际付清之日止）给原告；3、判令被告依据《阳光商城商铺委托经营合同》第三条、第四项约定，因未能在约定期限内付清约定租金给原告须支付滞纳金。4、判令本案诉讼费由被告承担。   被告马连山、马菊梅、眉县XX园未出庭应诉，亦未答辩。   被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部辩称，对原告诉状上所陈述的无异议，但是租赁这事是原告和XX园之间的纠纷和我方没有关系。   经审理查明：2011年9月9日，眉县太白山旅游开发区房地产经营部（甲方）与眉县XX小区XX园（乙方）签订《合作开发建设合同》，合同约定：一、项目概况：该项目位于眉县XX街XX段东临净光寺，南临眉县XX小区XX园，西临经济小区，北临美阳街，占地约4.54亩，建设商品住宅一栋......；二、合作开发形式及权属：1、该项目由乙方将土地使用权手续转入甲方，然后由甲方实施开发。项目的实施由甲方负责，乙方给甲方交项目管理费用......；2、开发建设所需的全部资金由乙方投入，乙方项目的规划、运作、销售由甲方负责实施；3、该项目由甲乙双方共同管理，乙方自负盈亏；4......;5、建设项目完成后土地使用权属及甲方开发所有建筑物归乙方所有;6、项目部负责销售，乙方负责物业管理，甲方负责出具相关印件手续协助乙方办理房屋产权证等内容。该项目在建设过程中定名为“XX大厦”。2013年11月6日，原告文卫卫在XX大厦售楼部签订了一份《商铺买卖合同》，购买了XX大厦第1幢第3层82号商铺，合同落款处加盖有“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，并有文卫卫签名，合同约定商铺建筑面积为15平方米，房屋单价为7333.3元/平方米，房屋总价款为110000元，2013年11月6日原告文卫卫交购房款110000元，收款人向原告出具收款收据一张，收款收据上加盖“眉县XX大厦财务专用章”。同日，原告文卫卫（甲方）与眉县XX大厦（乙方）又签订了《商铺委托经营合同》一份，合同约定原告将其购买的XX大厦第1幢第3层82号商铺委托给眉县XX大厦招商租赁、运营管理，委托期限为3年，即2013年11月6日至2016年11月6日，乙方给甲方的租金金额为：第一年租金为商铺总价款的9％，第二年租金为商铺总价款的10％，第三年租金为商铺总价款的11％，支付租金的时间为签订合同后每满一年提前一个月支付；并约定乙方在委托经营管理期间有商铺的使用权和经营权，乙方可将商铺对外租赁，并与第三方签订租赁合同收取租金，乙方自负盈亏，经营结果不影响甲方租金，无论乙方是否亏损，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取年租金，如乙方未按约定期限按时支付甲方租金，逾期每天以商铺总价款的万分之五给甲方支付滞纳金作为补偿；还约定，本合同的有效期为三年，到期后合同自动解除等条款。合同落款处加盖有“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，并有文卫卫签名。委托经营合同在履行过程中，被告马连山向原告付清了前两年的租金，但第三年的租金一直拖欠未付。现原告以被告违约为由，诉至法院，请求：1、判令解除原被告于2013年11月6日签订的《阳光商城委托经营合同》；2、判令被告共同支付原告商铺租金12100元（租金应计算至被告实际交接房屋之日为准），并支付相应利息（以12100元租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2016年11月6日起计算至实际付清之日止）给原告；3、判令被告依据《阳光商城商铺委托经营合同》第三条、第四项规定，因未能在约定期限内付清约定租金给原告须支付滞纳金。4、判令本案诉讼费由被告承担。   另查明，眉县XX小区XX园现更名为眉县XX园，该幼儿园的法定代表人为马菊梅，马连山为该幼儿园的委托代理人，处理该幼儿园的事务。   上述事实，有原被告陈述、商铺买卖合同、（2018）陕0326民初749号民事判决书、（2019）陕03民终564号民事判决书、商铺委托经营合同等证据在卷佐证。   本院在审理中，结合双方当事人的诉辩观点，重点审查了以下几个方面的问题：   1、涉案《商铺委托经营合同》效力、性质问题。   眉县太白山旅游开发区房地产经营部与眉县XX小区XX园（眉县XX园）签订《合作开发建设合同》，从《合作开发建设合同》可以看出，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部仅为合作开发一方，被告眉县XX园为项目的投资方，且项目建成后其为实际产权所有人，原告购买商铺后与“眉县太白阳光大夏”签订《商铺委托经营合同》，合同落款处加盖了“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，但“眉县XX大厦”仅为开发项目的名称，并不是实体单位或组织，从该合同的实际履行情况来看，被委托经营的商铺由被告眉县XX园实际掌控，幼儿园的代理人马连山向原告支付了前两年的租赁费，应认定系原告与被告眉县XX园之间的合同关系，该合同系双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，属有效合同。该合同名义为商铺委托经营合同，但从合同条款来看，符合租赁合同的特征，属被告眉县XX园返租原告购买的商铺，故应以租赁法律关系处理。   2、涉案《商铺委托经营合同》解除问题。   《商铺委托经营合同》约定原告将其购买的XX大厦第1 幢第3层82号商铺委托给眉县XX大厦招商租赁、运营管理，委托期限为3年，即2013年11月6日至2016年11月6日，还约定本合同的有效期为三年，到期后合同自动解除。说明至2016年11月6日合同到期后，《商铺委托经营合同》已终止，无需原告起诉解除，故原告该诉讼请求不予支持。   3、租赁费由谁承担的问题。   原告起诉要求四被告共同承担责任，但从本案查明的情况来看，马菊梅系被告眉县XX园的法定代表人，马连山为该幼儿园的委托代理人，受托处理幼儿园的事务，两人的行为均为职务行为，不应由其个人承担责任。眉县太白山旅游开发区房地产经营部仅为合作开发一方，并非租赁合同一方当事人，不应承担租赁合同相关责任。被告眉县XX园作为租赁合同当事人，应该承担租赁合同中约定的责任。   4、拖欠租金计算问题。   《商铺委托经营合同》约定，第一年租金为商铺总价款的9％，第二年租金为商铺总价款的10％，第三年租金为商铺总价款的11％，被告马连山向原告付清了前两年的租金，拖欠的第三年租金应为原告实交购房款110000元的11％，即12100元。《商铺委托经营合同》至2016年11月6日到期后，合同已终止，2016年11月7日以后双方不存在租赁关系，原告要求被告支付2016年11月7日以后租赁费没有事实依据，不予支持。   5、利息及滞纳金的问题。     原告请求的拖欠租赁费利息，因《商铺委托经营合同》并未约定，不予支持。但合同中约定未按约定期限按时支付租金，逾期每天以商铺总价款的万分之五给甲方支付滞纳金作为补偿，系对违约责任的约定，被告没有按合同约定支付租金属违约，应该支付滞纳金，但合同约定每日以商铺总价款的万分之五计算明显过高，应予调整，可结合原告的实际损失、被告违约程度等因素，以拖欠租金金额12100元为基数，按每日万分之五，从被告应付租金之日（签订合同后每满一年提前一个月支付）即2016年10月7日开始计算至租赁费付清为止。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、   第五十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：   一、由被告眉县XX园于判决生效后五日内支付原告文卫卫商铺租金12100元，并支付滞纳金（以12100元为基数，按每日万分之五从2016年10月7日计算至租金付清之日）。   二、驳回原告其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费103元，由被告眉县XX园负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                                  审 判 长  张文利                               审 判 员  杨喜莲                              审 判 员  王贵琴                           二〇一九年十二月十日                            书 记 员  于春玲