河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初1647号原告王文华，男，汉族，1952年12月10日出生，住漯河市源汇区，现在开源盛世嘉园小区租房居住。委托诉讼代理人王彬，男，1980年3月4日出生，汉族，现住漯河市，系原告王文华之子。委托诉讼代理人何鹏程，河南恩达律师事务所律师。被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司，住所地漯河市源汇区五一路526号。法定代表人王留榜，总经理。委托诉讼代理人赵磊，河南长风律师事务所律师。原告王文华与被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司（以下简称源鸿源置业公司）拆迁安置合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王文华的委托诉讼代理人王彬、何鹏程、被告源鸿源置业公司的委托诉讼代理人赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文华诉称，为配合被告拆迁工作，2016年1月1日赵平安代表被告与原告签订《拆迁安置协议书》及《房屋置换补充协议书》，协议约定，被告拆除原告位于建××市场××家属楼西××单元××楼西户的房屋，按照原地安置原则为原告置换新房一套，按照每月800元向原告支付租房费，协议签订后，被告仅向原告支付了2016年-2017年的租房费，之后的租房费经原告多次讨要被告拒不支付。被告在原地开发建设的建新花园建成后，并未履行协议约定为原告安置新房，导致现在原告无家可归，原告多次找被告协商解决，被告拒不处理。故依法起诉要求判令一、被告向原告支付租房费21600元及利息，并自2019年4月1日起继续按照每月800元向原告支付租房费至安置新房或赔偿损失之日止。二、判令被告按照拆迁安置协议的约定为原告安置新房或赔偿原告的损失500000元。诉讼费用由被告承担。被告源鸿源置业公司辩称，1、赵平安代表被告与原告签订的拆迁安置协议及补充协议不属实，也不具有法律效力。被告开发小区名称为“建新花园小区一期”6号楼，是被告通过合法方式建设开发的，前期拆迁安置是按照政策法律法规有法定拆迁部门与拆迁户签订的拆迁安置协议书，该楼已竣工验收，达成安置协议的住户也已安置到位。原告所在楼房不在“建新花园小区一期”拆迁范围内，不属于安置的拆迁户范围。原告的房屋占用土地属于划拨地，开发建设的各项手续至今没有办理，按照有关规定，个人、房地产公司无权与住户签安置协议。2、本案涉及的协议应按照无效合同来处理，合同无效后原告的要求没有事实和法律依据。3、被告主体不适格。建新花园一期施工期间，原告儿子等人多次向有关部门申诉信访，要求把原告的房屋也拆迁安置后才能施工。被告没有委托赵平安代表被告与原告签订拆迁安置协议，原告诉称的与赵平安签订拆迁安置协议不属实，也不具有法律效力。4、按照房屋征收与补偿条例，涉及国有土地上房屋拆迁要履行征收等相关程序，原告的房屋及土地相关手续均未办理。综上，原告不属于拆迁安置对象，原告提供的拆迁安置协议不具有法律效力也与被告无关。经审理查明，2015年前后，被告源鸿源置业公司投资开发建设了位于本市区交通路西侧、建新路南侧的建新花园小区一期6号楼项目（原漯河市源汇区水利管理站地块）。本案原告王文华居住的房屋××该地块北××区农委家属院，该房屋未办理房屋所有权证，房屋占用土地为国有划拨土地，使用权人为源汇区水利管理站。在建新花园一期施工建设期间，经原告等住户与被告方交涉，案外人赵平安代表被告源鸿源置业公司（甲方）与原告王文华（乙方）于2016年1月1日签订了一份拆迁安置协议书，该协议书主要约定：乙方在拆迁范围内住房实测面积67.54平方，乙方配合甲方拆迁，在甲方规定的日期准期搬迁。甲方在原地以1:1.15的标准为乙方安置住房，搬迁时，甲方支付搬迁费1000元，以后以每月500元的标准向乙方支付租房费，交房日期自发放施工许可证之日起两年零六个月，乙方同意甲方一期、二期工程建设不得阻拦，协议经甲、乙（14号院1号楼全体居民及门面房）双方签字后生效。赵平安在该协议甲方一栏签名并加盖了“漯河市源鸿源商贸置业有限公司”字样的印章，原告及其儿子王彬在乙方处签名。同日，赵平安作为甲方，王文华作为乙方，双方又签订了房屋置换补充协议一份，约定“建新市场路南农委家属楼西2单元五楼西户有待拆迁房一套（68㎡）与开发商置换新房一套，置换方法：以拆迁安置后为准，1平方置换1.2平方，置换后为82平方，多余面积按内部价结算，楼层为东单元五至十层西户，约116平米左右，实际面积以房管局测绘为准。房租从2016年1月1日起，每月800元。契税及其他相关费用与其他拆迁户一样，享受国家减免优惠政策。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效”。上述协议签订后，原告搬离了该住房，赵平安也将相应搬迁费用及待安置期间2016年6月30日前的房租支付给了原告，原告搬离后，其住房交付给赵平安后门窗及相关设施已被损坏。自2016年7月之后的房租赵平安未再支付。被告开发建设的建新花园一期6号楼16层已于2016年8月30日竣工，原地块内的安置及新建房屋的出售均已完成，相关开发建设手续也已完善，但建新花园二期未能通过规划审批，无相关开发建设手续，也未实际开工建设。原告多次向被告要求安置未果，遂诉来院。另查明，赵平安在接受本院询问时称，建设花园一期项目实际系其与朋友共同投资开发建设，办理相关手续时借用了被告源鸿源置业公司资质，以源鸿源置业公司的名义进行开发建设并对外销售。上述事实由双方当事人陈述、拆迁补偿安置协议、工程规划建设相关审批手续、现场照片等在卷佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案原告王文华与被告源鸿源置业公司签订的拆迁安置协议及房屋置换补充协议，所涉及房屋占用的土地性质为国有划拨，双方签订的拆迁安置协议实质上是属于国有土地上房屋的征收与补偿，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并负责监督还应对其行为后果承担法律责任。本案被告源鸿源置业公司不具备征收主体资格且未取得房屋征收部门的委托却以自己的名义与原告签订拆迁安置协议，违反了相关法律规定，该协议应认定为无效，造成该协议无效的过错责任应该在被告，被告应当承担相应的民事责任。被告在签订协议后未取得涉案房屋所在土地的相关规划及开发建设的手续，也未实际进行实施，该协议实际上已不能履行。故原告王文华依照该协议的约定要求被告履行安置房屋或等价补偿的诉讼请求因合同无效、事实依据不足且于法无据，本院不予支持。但基于原告已按照协议约定搬离了原住房、被告对该楼房接收后也进行了部分损坏的事实，已损害了原告的财产权利，故原告可另行提起赔偿之诉，要求被告恢复原状或赔偿相应损失。关于原告要求被告支付搬离之后的租房费用的请求，虽然合同无效，但鉴于原告已实际搬离该房屋在外租房居住的实际情况，被告的行为已给原告造成了经济损失，且被告也已支付部分租房费用，故被告应当继续按照约定的租房标准每月800元支付给原告自2016年7月至原告起诉之日2019年3月期间的租房费用方显公平。综上，故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告王文华租房损失26400元（自2016年7月至2019年3月共计33个月×每月800元）二、驳回原告王文华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9020元，保全费3150元，共计12170元，由原告王文华负担9670元，被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长 闫磊审判员孙慧玲审判员 张   炳   宪二〇一九年十二月十三日书记员 曹      丽