苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初7929号原告陆金清,男,1969年3月12日生，汉族，住江西省九江市彭泽县。委托代理人李东华，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告李娟，女，1974年10月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，现住江苏省苏州市吴江区。原告陆金清与被告李娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法由审判员赵向煜适用简易程序，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告陆金清委托代理人李东华、被告李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆金清诉称，原告与被告及苏州市美家乐地产营销策划有限公司于2016年4月9日签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：被告应于2016年5月1日前将房屋交付给原告装修居住；被告逾期履行房屋交付义务的，原告有权催告，被告在催告期限内仍未履行的，原告有权单方解除合同并追究被告的违约责任。诉讼请求：1、判令本案所涉《房屋买卖（居间）合同》于2016年6月14日解除；2、判令被告返还定金200000元；3、判令被告支付违约金405000元、律师费以及中介费损失21500元；4、诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更将诉讼请求第2项变更为：“判令被告双倍返还定金共计人民币40万元”；将诉讼请求第3项变更为：“判令被告赔偿律师费及中介费损失人民币合计2.15万元”。被告李娟辩称，第一、同意解除原告诉讼请求第一条中的《房屋买卖（居间）合同》，同意返还原告陆金清交付的购房定金200000元，但不同意赔偿付违约金和律师费、中介费、诉讼费；第二、涉案房屋是被告与丈夫王大庆共同共有，但与原告的买卖合同中王大庆未签字；第三、原告委托的律师发出的律师函已收到，但因为开发商对“星宝花园”楼盘未向被告交房，致使被告无法向原告交付房屋。经审理查明，1、2016年4月9日，原告陆金清作为乙方与甲方的被告李娟及丙方苏州市美家乐地产营销策划有限公司（以下简称美家乐公司）分别在落款签名或盖公章共同签订一份编号M2016040905《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：“……经平等协商，甲、乙、丙三方就以下房屋债权的买卖及丙方就此提供的居间服务达成一致意见，并签订本合同……第一条：房屋基本情况1、坐落：苏州市吴江区松陵镇星宝花园小区41幢1203室。2、产权证的建筑面积：约136平方米，房产证号：待办，土证号：待办。……第三条：房屋价款1、该房屋总价款为人民币￥1350000元，大写：壹佰叁拾伍万元整。……第四条：定金、房屋价款及履约保证金的支付：1、乙方应于本合同签订当日或本合同签订之日起的壹日内向甲方支付定金人民币（￥200000元）贰拾万元整。……甲方提供的银行账户为：开户行名称：中国农业银行，户名：李娟，银行账号：62×××12……3、双方约定该房屋产权过户资金托管金额总计为人民币（￥1150000元）大写：壹佰壹拾伍万元整……第五条：丙方服务内容、服务费用及其支付……3、乙方应向丙方支付的居间服务费为人民币（￥27000元）贰万柒仟元整……乙方应于本合同签订当日向丙方支付居间服务费的50%即13500元整，应于办理该房屋产权转移登记之日支付居间服务费的50%即13500元整。……第七条：房屋交付，甲、乙双方约定房屋交付日期为下列第1款。⑴2016年5月1日前。……第八条：违约责任与合同解除1、甲、乙、丙三方应诚实守信履行本合同，市场行情变化、银行贷款政策变化、甲方、乙方自身需求或财务状况变化，均不构成不可抗力、均不视为一方违约的正当理由；任一方违约，均应按照本合同约定向其他方承担违约责任，包括但不限于支付违约金和赔偿由此给其他方造成的包括但不限于诉讼费（仲裁费）、律师费、房屋差价损失、贷款利息和因此发生的给第三方赔偿金等在内的一切损失。2、一方逾期履行本合同约定（含提供证件材料，配合履行相应义务，付款、办理网签、更名手续、资金托管账户、转移登记、房屋交付等）的，该违约方应按房屋总价款的万分之五/日标准分别向守约方和丙方支付逾期履行违约金。守约方有权直接或委托丙方书面催告违约方履行。若守约方催告且该违约方在催告期限内仍未履行的，守约方有权书面通知单方面解除本合同，同时违约方应向守约方支付该房屋总价款即人民币（￥1350000元）壹佰叁拾伍万元整的30%作为违约金……第九条：约定其它事宜①甲方保证此房屋是个人婚前财产，与现任丈夫无关；②甲方必须在开发商可办理该房屋产权证时一个月内前去办理；③甲方把该房屋产权证办理完毕拿到产权证时一个月内双方必须开始办理产权过户手续……；④甲方同意在乙方支付完毕贰拾万元定金时把该房屋交付给乙方装修居住；⑤甲方该房屋有按揭贷款，在把该房屋产权过户给乙方之前，乙方负责把该笔贷款还清。……”。2016年4月9日，陆金清通过农业银行的账户将200000元汇入“62×××12”约定的李娟银行账户；李娟出具《购房定金、房款确认书》确认收到陆金清通过银行转账方式交付的上述房屋买卖款200000元；同日，陆金清向美家乐公司支付“购房服务佣金”13500元。庭审中，陆金清称上述合同签订时已知道涉案房屋是开发商还没向李娟交付的房屋，但李娟在上述合同中已明确了向陆金清的交房日期是2016年5月1日。2、李娟作为乙方的买方与甲方的卖方苏州金球地产有限公司于2013年12月16日对定名为“星宝花园”第41幢2单元1203号房签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：Y2013020402），合同约定：买卖的商品房住宅建筑面积136.3300平方米，商品房单价每平方米6998元，总价954037.34元；出卖人应当的2014年8月31日前，依国家和地方政府规定将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。2013年12月16日李娟预付购房定金和预付购房款294037元，并向苏州金球地产有限公司支付停车位款58000元。3、2016年6月2日、同年6月13日上海市锦天城律师事务所向李娟发出《请贵方于2016年6月9日前将星宝花园41幢1203室（含612号车位）房屋交付给陆金清的律师函》、《解除房屋买卖（居间）合同的律师函》。庭审中，李娟确认收到了上述律师函，且在居间合同签订后原告也电话催问过交房事宜，因星宝花园开发商没有向李娟交房，所以李娟也无法向陆金清交房，因此认为没有必要答复律师函。4、原告提供互联网截屏打印件，证实苏州市吴江区住房和城乡建设局向苏州金球地产有限公司发出2016第0037号《苏州市吴江区商品房交付使用通知书》，该通知书明确：“你公司开发建设的星宝花园37-39#、41-43#、45#、H车库、地下人防[吴江区长安路2888号]商品房工程建筑面积75938.13平方米已通过商品房交付使用备案。特此通知。”以此证实，涉案房屋已验收交付。5、2016年5月31日陆金清向上海市锦天城律师事务所支付律师费8000元。6、本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，主张因当事人同时约定定金和违约金条款且在被告违约的情况下，选择主张定金法则的双倍返还定金追究违约方被告的责任，即将诉讼请求第2项变更为：“判令被告双倍返还定金共计人民币40万元”；将诉讼请求第3项变更为：“判令被告赔偿律师费及中介费损失人民币合计2.15万元”。上述事实，有《房屋买卖（居间）合同》、《商品房买卖合同》、银行银行凭证、《购房定金、房款确认书》、《苏州市吴江区商品房交付使用通知书》、律师函及庭审笔录等证据证实。本院认为，首先，依原告陆金清提供与被告李娟于2016年4月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》证实，原被告间就座落于苏州市吴江区松陵镇“星宝花园”住宅小区41幢1203室房屋达成了房屋买卖合同，另据原告提供的李娟以买方身份于2013年12月16日对上述涉案房屋与卖方苏州金球地产有限公司签订的《商品房买卖合同》并结合庭审笔录可证实，《房屋买卖（居间）合同》合同签订的主体资格合法，当事人亦未提供证据证实签订合同时存在有违意思自治、法律规定的无效情形和可撤销、可变更事由，因此应认定该合同成立且有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依庭审查明的事实，原告作为房屋买受人已依约履行了向房屋出售人的被告交付购房定金200000元的义务，被告应依约履行交付房屋的义务，因合同中已明确约定李娟应于2016年5月1日向陆金清交付房屋并在“乙方支付完毕贰拾万元定金时把该房屋交付给乙方装修居住”，在与陆金清签订的合同中，李娟对房屋的交付未附加任何如因苏州金球地产有限公司的原因不能交付涉案房屋进而不能向陆金清交付所售房屋的限制条件，李娟未依约向陆金清履行房屋交付义务，致引起诉争，故本案责任在被告李娟。第二，根据法律规定，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，依上述《房屋买卖（居间）合同》约定，“守约方有权直接或委托丙方书面催告违约方履行。若守约方催告且该违约方在催告期限内仍未履行的，守约方有权书面通知单方面解除本合同，同时违约方应向守约方支付该房屋总价款即人民币（￥1350000元）壹佰叁拾伍万元整的30%作为违约金”；另据法律规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，当事人可以解除合同。结合本案，被告李娟不能依约履行交付房屋的义务，致使原告陆金清签订《房屋买卖（居间）合同》的目的不能实现，已构成对合同的根本违约，被告庭审时亦同意解除合同，并确认已收到原告委托律师发出的解约函件，故本院对原告提出解除2016年4月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求予以支持；关于被告对违约金的承担方式，因本案在审理过程中原告自愿变更诉讼请求以要求被告双倍返还定金的方式承担违约责任，本院认为，法律规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，法定的定金条款规定，“收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，结合本案，适用定金条款的双倍返还定金金额为400000元，该金额标准低于双方约定的“支付该房屋总价款即人民币1350000元的30%”即违约金405000元并返还定金200000元，共计605000元的标准，因此，本院对原告变更后明显减轻了被告责任的诉讼请求予以准许，该变更的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。第三，关于中介费和律师费的主张，因当事人已约定“任一方违约，均应按照本合同约定向其他方承担违约责任，包括但不限于支付违约金和赔偿由此给其他方造成的包括但不限于诉讼费（仲裁费）、律师费……等在内的一切损失。”而本案中，中介方的美家乐公司已依约促成了房屋买卖关系的成就，且原告已依约向美家乐公司支付了中介费13500元，而原告主张的律师费8000元因本案诉争已实际发生并支付，且该律师费数额符合本地司法行政部门的收费规定，因此，本院对原告要求被告承担律师费8000元及中介费13500元，合计21500元的诉讼请求亦予以支持，对被告的不承担相应费用的答辩意见不予采纳。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陆金清与被告李娟于2016年4月9日对座落于苏州市吴江区松陵镇“星宝花园”住宅小区41幢1203室房屋签订的合同编号M2016040905的《房屋买卖（居间）合同》予以解除。二、被告李娟应于本判决生效之日起十日内向原告陆金清双倍返还定金计400000元（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。三、被告李娟应于本判决生效之日起十日内支付原告陆金清律师费8000元、中介费13500元，合计21500元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部）。案件受理费减半收取6670元，保全费3770元，合计10440元，由被告李娟负担，于本判决生效之日起十日内直接支付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区财政局非税收入专户，开户行：农行营业部，帐号：54×××27）。原告已预交的受理费，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  赵向煜二〇一六年九月十九日书记员  葛健颖