上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初2290号原告：方建伟。委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔宇梁，上海环绮律师事务所律师。被告：吾守尔·买海提。被告：上海市闵行区奥尔哒餐厅，主要营业地上海市闵行区永平路XXX号。经营者：吾守尔·买海提(暨本案被告)。原告方建伟与被告吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理，依法适用简易程序进行审理。被告吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅在本案首次开庭审理前向本院提交了管辖异议申请，本院经审查，裁定驳回两被告对本案管辖权提出的异议。本案于2016年8月24日公开开庭进行审理，原告方建伟的委托诉讼代理人张晓、乔宇梁到庭参加诉讼。被告吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告方建伟向本院提出诉讼请求：1、两被告腾空并搬离上海市闵行区永平路XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告；2、被告吾守尔·买海提向原告支付自2015年10月28日起至2015年10月30日止的房屋使用费人民币(以下币种相同)1,089.38元；3、两被告向原告支付自2015年10月31日起至实际搬离并返还上述房屋之日止，按每日1,089.38元标准计算的房屋占有使用费。本案审理期间，原告确认房屋占有使用费计算标准为每日363.12元。事实和理由：上海市闵行区永平路XXX号房屋，即本案系争房屋，原权利人系案外人上海莘南房地产开发有限公司(以下简称莘南公司)，房屋面积145.25平方米。2013年10月28日，被告吾守尔·买海提与莘南公司签订《租赁合同》一份，约定由被告吾守尔·买海提租赁本案系争房屋，租赁期限自2013年10月28日起至2015年10月27日止。被告吾守尔·买海提承租系争房屋后，在系争房屋上设立有字号的个体工商户，即被告上海市闵行区奥尔哒餐厅。2015年10月23日，原告通过买卖方式成为本案系争房屋权利人，继承了莘南公司基于《租赁合同》而享有的权利、义务。在《租赁合同》约定的租赁期限已经届满的情况下，被告吾守尔·买海提拒绝搬离并返还本案系争房屋，故原告提起本案之诉讼请求。本案审理期间，原告表示案外人莘南公司已向其交付本案系争房屋，其确认已接收本案系争房屋。被告吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅均未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2013年10月28日，案外人莘南公司(出租方、甲方)与被告吾守尔·买海提签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租本案系争房屋，用途为经营新疆菜餐馆。租赁期限自2013年10月28日起至2015年10月27日止。租金为每日2.50元/平方米，乙方需另交保证金21,788元。合同另约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3天内返还本案系争房屋，逾期返还的，乙方应按原定每日租金的三倍向甲方支付房屋占有使用费。庭审中，原告表示，被告吾守尔·买海提已经交付的保证金21,788元，原告愿意返还并用以冲抵被告吾守尔·买海提的相关应付费用。2015年7月15日，案外人莘南公司(卖方、甲方)与原告(买方、乙方)签订《上海市商品房出售合同》一份，由乙方向甲方购买本案系争房屋。同年10月23日，系争房屋产权过户登记至原告名下〔沪房地闵字(2015)第060135号〕，房屋建筑面积145.25平方米。2015年10月21日，案外人莘南公司向被告吾守尔·买海提发送《通知函》，告知基于《租赁合同》之约定，以及被告吾守尔·买海提已放弃优先购买权之意思表示，案外人要求被告吾守尔·买海提在租赁期满后3天内将房屋按合同要求返还，否则应承担相应的责任。另查明，被告吾守尔·买海提以本案系争房屋作为经营场所，注册个体工商户，字号名称为上海市闵行区奥尔哒餐厅，即本案被告。再查明，被告吾守尔·买海提于2014年9月4日以书面形式向案外人莘南公司表示，其放弃对本案系争房屋的优先购买权。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案系争房屋由案外人(原产权人)莘南公司自2013年10月28日起出租给被告吾守尔·买海提，系争房屋作为租赁物，其所有权发生变动后，设定在系争房屋上的以被告吾守尔·买海提为承租人的租赁合同仍然存在。因此，在案外人莘南公司与原告签订《上海市商品房买卖合同》，由原告作为本案系争房屋受让人，并取得系争房屋所有权后，实际已与被告吾守尔·买海提产生租赁合同关系，成为新的出租人，并继承了原出租人莘南公司的权利和义务，受到租赁合同的约束。因此，在原告确认案外人莘南公司已向其交付本案系争房屋的前提下，原告作为系争房屋出租人，有权基于《租赁合同》要求被告吾守尔·买海提承担相应合同义务。本案中，《租赁合同》约定，租赁期限于2015年10月27日届满，被告吾守尔·买海提依约应在租赁期满后3天内，即2015年10月30日内将系争房屋返还给原告，逾期应按日租金的三倍支付占有使用费。截止目前，被告吾守尔·买海提并未搬离并返还本案系争房屋，且其注册设立的字号为上海市闵行区奥尔哒餐厅的个体工商户亦在实际占有使用本案系争房屋，故基于《租赁合同》之约定与被告吾守尔·买海提未能依约返还系争房屋之行为，被告吾守尔·买海提应向原告支付自2015年10月28日起至2015年10月30日止的房屋使用费人民币1,089.36元(每日2.50元/平方米×145.25平方米＝363.12元/天；363.12元/天×3天＝1,089.36元)；此外，原告基于两被告之实际占有使用行为，要求两被告搬离并返还本案系争房屋，于法有据，本院予以支持；同时，原告主动降低合同约定之房屋占有使用费标准，系对其权利的合法处分，本院予以准许，其要求两被告支付自2015年10月31日起至实际搬离并返还上述房屋之日止，参照租赁合同约定的每日租金363.12元标准计算的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。庭审中，原告表示，被告吾守尔·买海提已经交付的保证金21,788元，其愿意返还并用以冲抵被告吾守尔·买海提的相关应付费用，系对其权利的合法处分，本院予以准许。关于案件受理费，本案系被告吾守尔·买海提逾期未搬离、返还本案系争房屋，且被告吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅之实际占有使用本案系争房屋所引起的纠纷，相应的责任理应由两被告负担。被告吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离上海市闵行区永平路XXX号房屋，并将上海市闵行区永平路XXX号房屋返还原告方建伟；二、被告吾守尔·买海提于本判决生效之日起十五日内向原告方建伟支付自2015年10月28日起至2015年10月30日止的房屋占有使用费人民币1,089.36元；三、被告吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅于本判决生效之日起十五日内共同向原告方建伟支付自2015年10月31日起至实际搬离并返还上海市闵行区永平路XXX号房屋之日止，按每日租金人民币363.12元标准计算的房屋占有使用费；四、原告方建伟于本判决生效之日起十五日内向被告吾守尔·买海提返还保证金人民币21,788元(该保证金用于冲抵上述第二项、第三项中被告吾守尔·买海提应当负担的付款义务金额)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,154.17元，由被告被告吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  章国栋二〇一六年九月二日书记员  张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。