安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖15民终343号上诉人（原审被告）：六安市皖西农产品中心批发市场有限公司，住所地安徽省六安市六佛路城南三中心南侧，组织机构代码55183235-6。法定代表人：孙莉，该公司总经理。委托代理人：余陈，安徽皖西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林先明，男，1971年11月1日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托代理人：吴娣，安徽晟成律师事务所律师。原审被告：安徽省中川置业有限公司，住所地安徽省六安市六佛路城南三中心南侧，组织机构代码77739705-1。法定代表人：孙莉，该公司总经理。委托代理人：余陈，安徽皖西律师事务所律师。上诉人六安市皖西农产品中心批发市场有限公司（以下简称农产品批发公司）为与被上诉人林先明、原审被告安徽省中川置业有限公司（以下简称中川置业公司）委托理财合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院于2015年12月11日作出的(2015)六裕民二初字第02698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭审理了本案。上诉人农产品批发公司和原审被告中川置业公司共同的委托代理人余陈、被上诉人林先明及其委托代理人吴娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告林先明诉称：原告与中川置业公司订立商品房买卖合同，原告购买其开发的位于皖西农产品中心批发市场第6幢226、126号商铺。被告农产品批发公司和中川置业公司为了实行统一经营管理，2011年10月7日与原告订立了《委托经营协议》，由被告对原告商铺进行统一经营管理，统一经营管理第一个托管期限为《商品房买卖合同》约定的交房之日起第30天起算三年。第一年、第二年收益已返还给原告，第三年收益按《房屋买卖合同》价款的8%返还。原告多次索要第三年收益，被告至今未返还。原告特提起诉讼，请求判决被告农产品批发公司返还原告收益41440元并承担本案诉讼费用。后林先明向原审法院申请追加中川置业公司为被告，要求判决中川置业公司连带返还收益41440元。原审被告农产品批发公司辩称：我公司无需向林先明返还收益41440元，林先明的诉请没有事实与法律依据。一、我公司与林先明之间签订的是委托协议，我公司已经按照《委托经营协议》的约定将第一年、第二年收益返还给林先明，在合同履行第三年时，因市场情况变化等诸多原因，导致房屋租赁困难，为减少林先明的损失，我公司已于去年通知林先明解除《委托经营协议》，我公司作为委托管理人员，已经尽到善良管理义务，现在林先明要求我公司返还收益41440元，没有事实与法律依据。二、我公司已通过中国邮政约投挂号信函将解除《委托经营协议》邮寄给林先明，我公司也未收取第三年的租金，也就不存在第三年返还收益的情况。三、林先明尚欠我公司物业费等合计26050元，法院应一并处理。原审被告中川置业公司辩称：我公司与本案没有关联性，不是本案合同履行的主体。根据《委托经营协议》第七条丙方的权利义务的约定：1、丙方协助乙方完成该房屋的出租事宜；2、有权审核乙方提出的租赁协议文本、租金标准、租赁期限。并在乙方签订的租赁协议不当时，责成其改正。可以看出我公司提供的仅仅是协助义务，无需向林先明返还收益41440元，林先明的诉请没有事实与法律依据，请求依法驳回林先明对我公司的全部诉讼请求。原审法院查明：2011年10月7日，林先明购买中川置业公司开发的皖西农产品中心批发市场第六幢226、126号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》，合同第四条约定该商品房总价款为386000元。合同第八条约定，房屋交付期限为2012年9月30日。当天，林先明与农产品批发公司、中川置业公司又签订一份“委托经营协议”，林先明将所购买的商铺交给农产品批发公司统一经营管理，托管期从《商品房买卖合同》约定的交房之日起第30天起算3年，为第一个托管期，以后每五年为一个托管期。协议第七条约定丙方（即中川置业公司）的权利与义务：1、协助乙方（即农产品批发公司）完成该房屋的出租事宜。2、有权审核乙方提出的租赁协议文本、租金标准、租赁期限，并在乙方签订的租赁协议不当时，责成其改正。协议备注写明：托管期第1年和第2年收益已返甲方（即林先明），第3年按合同价款的8﹪待返。合同和协议签订后，林先明于当天付清全部购房款386000元，中川置业公司出具收据一份，加盖该公司六安分公司的财务印章。2013年5月5日，林先明向中川置业公司缴纳水电开户费等4200元，中川置业公司出具收据一份，加盖公司财务印章。后农产品批发公司一直经营管理着林先明的上述商铺。2014年10月30日起，林先明向农产品批发公司、中川置业公司索要第三年收益未果，遂诉至该院。原审法院认为：林先明与农产品批发公司、中川置业公司签订的“委托经营协议”是各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。各方应按照合同约定全面履行合同义务。农产品批发公司未按期给付经营收益款，构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。林先明诉请返还收益41440元，计算有误。根据协议备注约定，按合同价款的8﹪计算第3年的收益款，购房合同第四条约定该商品房总价款为386000元，从中川置业公司出具的购房款收据看，林先明交付的也是386000元，合同价款应为386000元，故第三年的收益款是386000元×8﹪＝30880元，而不是41440元。“委托经营协议”中对中川置业公司确定的义务，仅仅是协助农产品批发公司完成房屋的出租事宜，监督改正农产品批发公司的不当做法，没有约定对收益负给付责任，故林先明要求中川置业公司承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据。农产品批发公司辩解，已与林先明之间已解除托管关系，不存在支付第三年收益，该观点不能成立。农产品批发公司单方终止委托经营协议，没有通知到林先明，也没有与林先明办理正式的房屋移交手续，农产品批发公司仍管理着林先明的商铺，故农产品批发公司应承担返还林先明第三年收益的责任。农产品批发公司辩称林先明尚欠物业费，要求一并处理。对该项抗辩理由，农产品批发公司可另案诉讼，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告六安市皖西农产品中心批发市场有限公司于本判决生效之日给付原告林先明第3年度商铺经营收益30880元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，减半收取420元，由六安市皖西农产品中心批发市场有限公司负担。农产品批发公司不服，向本院提起上诉称：一、本案的案由为委托理财合同纠纷，林先明与上诉人之间形成的是委托代理关系，不是租赁合同关系，代理关系中代理人的行为所导致的一切后果均由委托人承担。二、根据《委托经营协议》第四条约定，上诉人是代林先明寻找承租人、代收租金，而案涉房屋并没有对外出租，没有任何收益，依据法律和约定，上诉人没有向林先明支付收益款的义务。三、《委托经营协议》中没有对委托经营期限和支付收益款的标准、方式等进行约定，林先明所主张的第三年按《房屋买卖合同》价款的8%返还没有事实和法律依据。四、《委托经营协议》第五条第9项明确约定案涉房屋未办理房屋产权证的不支付收益款，林先明没有及时提供相应的办证材料导致案涉房屋的产权证一直没有办理，所以向林先明支付收益款的条件尚未成就。五、上诉人已于2014年多次通知林先明解除《委托经营协议》，《终止委托经营协议通知函》林先明已签收。上诉人无需向林先明支付第三年收益，退一万步讲即使要支付因解除委托经营协议违约金，依据协议约定和法律规定应支付直接经济损失即第三年市场租金的30%，上诉人已在原审中要求法院确认《委托经营协议》解除，原审法院未采纳属于认定事实和适用法律错误。六、依据协议约定林先明应向上诉人支付质量和经营保证金及物业等费用，至今未支付，上诉人在一审中要求一并处理，原审法院没有处理属于认定事实和适用法律错误。综上所述，请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回林先明的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由林先明承担。林先明在庭审中辩称：一、《委托经营协议》是房屋买卖合同的组成部分，不是单独的委托经营协议。上诉人为了达到出售房屋及对市场进行统一经营管理的目的，与被上诉人分别订立了房屋买卖合同及委托经营协议，承诺前三年收益分别为6%、7%、8%，第一年、第二年收益在订立房屋买卖合同时已从购房款内比除，收益在房屋没有交付时已返还，这充分说明收益返还与房屋是否出租没有任何关系，房屋是否出租的风险由上诉人承担。二、在返还收益的前提下，上诉人可享受委托经营协议第四条约定的权利，即可寻找承租人及收取租金等。上诉人断章取义错误理解委托经营协议第四条内容。在返还收益的前提下，委托经营协议第五条第5项、第6项明确约定了被上诉人应当履行的义务，即不得自行出租，不得自行经营，不得另行委托任何第三方托管经该房屋等。没有收益，被上诉人不会和上诉人订立这样的委托经营条款。三、销售广告宣传资料及委托经营协议最后一项内容明确约定了第一年、第二年收益已返还，第三年按合同价款的8%返还。四、上诉人与被上诉人订立的商品房买卖合同，仅约定了上诉人办理产权证应当履行的义务，没有对被上诉人进行约定。上诉人根据委托经营协议第五条第9项不支付租金受益没有事实依据。五、委托经营协议第五条第5项明确约定在托管期内被上诉人不得解除本协议。根据民法通则的公平原则，上诉人同样不能解除本协议。上诉人称其通知解除本协议，没有事实和法律依据，被上诉人没有收到解除通知。中川置业公司在庭审中辩称：一审法院对我公司的判决正确，应予以维持；我公司认为农产品批发公司上诉有事实和法律依据。二审中，双方当事人均没有新的证据提交，所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：农产品批发公司应否支付林先明收益款30880元。围绕上述争议焦点，综合分析评判如下：首先，林先明购买了中川置业公司的房屋后委托农产品批发公司对外出租，三方签订的《委托经营协议》系各方的真实意思表示，应为合法有效。根据协议约定，林先明将房屋交付给农产品批发公司托管的第一个托管期限为三年，其中第一年、第二年的收益已返还林先明，第三年按合同价款的8%待返，可见，各方约定的第三年收益数额是确定的，不受实际租金价格的影响。因双方在协议中约定林先明不得自行出租该房屋、不自行经营等，农产品批发公司有权决定房屋的租赁价格、期限等权利，并负有向林先明支付租金的义务，且第一年、第二年收益在房屋未出租前已经按照约定的数额支付完毕，故案涉房屋是否实际出租以及实际租金的多少均不影响农产品批发公司向林先明支付第三年收益款义务的履行，农产品批发公司上诉所持案涉房屋没有出租收益其公司无需支付收益款等理由均不能成立，本院不予支持。因农产品批发公司未提供彭金发未按约定办理房屋产权证而影响到其公司出租房屋的相关证据，故农产品批发公司上诉所持支付收益款的条件尚未成就之理由，证据不足，本院不予支持。至于案涉《委托经营协议》应否解除以及彭金发应否向农产品批发公司支付质量和经营保证金、物业费用等问题，因农产品批发公司在一审中未对此提起反诉，故不属于本案的审理范围。据此，农产品批发公司应当支付林先明收益款30880元。综上所述，农产品批发公司的上诉理由，证据不足，本院不予支持；原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由六安市皖西农产品中心批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  关德全代理审判员  卢文乐代理审判员  高 华二〇一六年三月八日书 记 员  袁 敏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。