安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖1623民初2503号 原告：孙辉，男，1981年10月1日出生，汉族，安徽省利辛县人，住本县。 委托诉讼代理人：张健，安徽和协律师事务所律师。 被告：冯长林，男，1976年5月26日出生，汉族，安徽省利辛县人，住本县。 委托诉讼代理人：张凌峰，安徽宝诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋崇阳，安徽安融信律师事务所律师。 原告孙辉与被告冯长林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告孙辉及其委托代理人张健，被告冯长林委托代理人张凌峰、宋崇阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告孙辉诉称：2010年11月27日，经潘如龙证明，被告将其位于利辛县的两间门面房（上下四间）转让给原告所有，价值75万元。原告于合同签订之日付被告50万元，原告取得房屋所有权后于2011年5月16日将上述房屋租赁给孙文志使用。在原告装修房屋时，被告及家人出面阻止，并锁住该房屋，致使原告无法装修及租赁，在此期间，原告多次联系被告将剩余的25万元给被告，被告不接此款，原告无奈只好将25万元以存款方式存入银行，双方遂酿纠纷，后因该纠纷诉讼期间将25万元汇入利辛县人民法院执行划拨账户待处理。原告要求被告依法履行2010年11月27日签订的门面房转让协议，利辛县人民法院根据亳州市中级人民法院发回重审裁定，以（2013）年利民一初字第01960号民事判决：驳回原告要求被告履行2010年11月27日签订的门面房转让协议的诉讼请求，因原告不服该判决，上诉至亳州市中级人民法院，二审以（2015）亳民一终字第00830号民事判决书判决：驳回上诉，维护原判。但理由是：双方合同成立有效，该房屋现在尚属不得转让的范围。该房屋能否转让，能否办理过户登记须待房地产管理部门予以确定，在房地产管理部门未确定冯长林转让的房屋能够登记领取权属证书的情形下，双方虽然签订房屋转让协议，但因买受人不能办理房屋所有权过户登记，因此不能作出冯长林履行2010年11月27日签订的门面房转让协议的判决。原告认为，根据上述一、二审民事判决，已出现新情况，该房屋已能够办理房屋所有权登记，现在已属于可转让的范围，为维护原告合法权益，根据我国相关法律规定，特向贵院起诉，请求依法判令被告履行2010年11月27日签订的门面房转让协议。由被告承担诉讼费用。 原告孙辉针对其诉讼请求及陈述的事实和理由向法庭提交证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告身份及具有本案诉讼主体资格；证据2、《门面房转让协议书》及利辛县人民法院（2013）利民一初字第01960号民事判决书和亳州市中级人民法院（2015）亳民一终字第00830号民事判决书，证明原、被告于2010年11月27日签订的上述门面房转让协议，该合同系合法有效的事实；证据3、2010年11月27日被告收购房款收条一张和2015年6月8日中国农业银行个人结算申请书及业务凭证各一张，证明原告已支付和履行上述协议房款的事实；证据4、利辛县房地产管理局房地产权证明两份及2016年3月14日亳州市中级人民法院《调查笔录》一份，证明本案诉争房屋已能够依法办理房产登记的事实。 被告冯长林辩称：第一，该诉称的房屋是冯长林、冯起爱、张义飞三人共同出资购买，属于三人共同共有，而不是一般共有。作为共同共有人之一的被告，未经其他二人同意无权处分此房屋。第二，被告收到原告交的50万元房款属实，但是该房屋被告无权处分，被告愿意退回该50万元。第三，原告诉称的本案争议的房产，原一审二审判决中，法院认定被告与原告所签订的合同有效，对这一认定被告认为是错误的，无处分权的被告未经其他共有人同意出售三人共有的房产属于无权代理，所签订的合同无效。据此，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告的诉讼违反了民诉法司法解释的司法规定，因为本次诉讼和前次的诉讼当事人标的及诉求均相同，本案的当事人前次诉讼经利辛县人民法院、亳州市人民法院均驳回了原告的诉讼请求，本案属于重复诉讼，法院不应受理，应驳回原告的诉讼请求。原告的诉求部分与事实不符，先抛开合同效力，原告无法证明实际上向本案被告实际履行义务，原告向银行存款25万元，不能视为因被告的原因无法履行义务，原告可能通过其他方式向银行存款，所以原告应是未全面履行合同。同时，当时签订合同时的房屋价格，远低于房屋的实际价值，所提供的证据也不能视为新的事实，因为本案被告截止至目前，不能证明被告具有房屋所有权，所以应当驳回原告的诉讼请求。 被告冯长林就其抗辩的事实和理由向法庭提交证据：证据1、书证，证明该诉称的房屋是三人共同共有。 经审理查明：2001年1月3日，冯长林、冯其爱、张义飞从利辛县工商行政管理局以454511.75元购买位于利辛县间，2010年11月27日，冯长林将该其中两间转让给孙辉，转让价75万元，同时双方签订了门面房转让协议：1、位址在县城五一广场北东西水泥路路北，南靠东西水泥路，北靠农贸市场，东邻张义飞家门面，西邻冯起爱家的门面，两间楼上楼下共计约120平方米（没有房产证手续）。2、价格：两间门面（包括楼上两间）总计价为柒拾伍万元整（750000元），甲方收到款后给乙方出据收款手续，该门面（包括楼上）属于乙方家永久性所有。3、乙方买房后，事遇甲方以前与门面（楼上房）发生的债务，经济纠纷由甲方负责解决，与乙方无关。4、双方承诺依协议价为准，甲方以后不得再依任何理由涨价、加价。协议签订之日孙辉付冯长林50万元，冯长林出具收条。孙辉取得房屋后于2011年5月16日将此门面房出租给孙文志使用，在装修期间，冯长林及其家人出面阻止，并锁住该房屋。孙辉联系冯长林将剩余25万元付给冯长林，冯长林不接受，孙辉将25万元以存款的方式存入银行。孙辉起诉冯长林请求判令冯长林履行2010年11月27日签订的门面房转让协议，安徽省利辛县人民法院作出（2012）利民一初字第01981号民事判决：被告冯长林于判决生效之日起十日内履行2010年11月27日签订的门面房转让协议，将门面房交付给孙辉。冯长林不服向安徽省亳州市中级人民法院提起上诉，安徽省亳州市中级人民法院作出（2013）亳民一终字第00064号民事裁定，发回安徽省利辛县人民法院重审。安徽省利辛县人民法院于2015年5月7日作出（2013）利民一初字第01960号民事判决：驳回原告要求被告履行2010年11月27日门面房转让协议的诉讼请求。孙辉、冯长林均不服上诉，安徽省亳州市中级人民法院审理认定：孙辉提起诉讼，要求冯长林履行该协议，即要将涉案两间门面房转让给孙辉所有，依据《中华人民共和国物权法》第六条规定，房屋所有权的转移需要办理过户登记。因冯长林转让的门面房没有权属证明，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，该房屋现在尚属于不得转让的范围。该房屋能否转让，能否办理过户登记须待房地产管理部门予以确定，在房地产管理部门未确定冯长林转让的房屋能够登记领取权属证书的情形下，双方虽签订房屋转让协议，但因买受人不能办理房屋所有权过户登记，因此不能作出要求冯长林履行2010年11月27日门面房转让协议的判决，随作出（2015）亳民一终字第00830号民事判决：驳回上诉，维持原判。现孙辉再次提起诉讼，以该房屋已具备办理房屋权属登记为由起诉来院，要求冯长林履行2010年11月27日签订的门面房转让协议。 本案审理过程中，冯其爱、张义飞以涉案房屋共有人身份向本院提起诉讼，请求确定孙辉与冯长林签订房屋转让协议无效，本案中止审理。我院对冯其爱、张义飞诉孙辉、冯长林确认合同无效一案审理并作出（2016）皖1623民初5048号判决：驳回原告冯起爱、张义飞的诉讼请求。冯起爱、张义飞不服上诉于安徽省亳州市中级人民法院，安徽省亳州市中级人民法院审理认为：（2014）亳民一终字第00446号、（2015）亳民一终字第00830号民事判决已发生法律效力，该两份判决均认定涉案房屋转让协议有效，张义飞、冯起爱提供的证据的证明并不能证明涉案房屋为张义飞、冯起爱、冯长林共同共有，且冯长林与孙辉所签订的该协议中注明：“甲方冯长林私人位于利辛县的两间门面房转让给乙方所有、、、、、”，孙辉不可能知道涉案房屋是否共有的情况。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。张义飞认为涉案房屋为张义飞、冯起爱及冯长林共同共有及冯长林无处分权，涉案门面房转让协议无效的理由不能成立，随作出（2017）皖16民终1307号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为：原、被告于2010年11月27日签订的门面房转让协议经亳州市中级人民法院（2015）亳民一终字第00830号民事判决书确认为有效合同，综合本案原、被告诉辩意见双方争议焦点为：涉案房屋转让协议能否有效履行。结合查明事实，所涉房屋是冯其爱、张义飞、冯长林三人共同购买六间（二层）房屋其中二间（二层），原、被告签订转让协议时，由于没有进行权属登记，该房屋尚属不得转让范围，现在该房屋虽然已具备权属登记要件，但冯其家、张义飞、冯长林对六间尤其涉案二间如何登记，何时登记，房产部门如何颁证，何时颁证尚存诸多不确定因素，而这些不确定因素恰恰是本案有效合同能否履行即房屋所有权能否转移的前提条件。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或动产转让给买受人的，所有权人有权追回，除法律另有规定除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产所有权或动产所有权：1、受让人受让不动产或动产时是善意的，2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记。依据上述法律规定，合同生效后，当具备权属登记要件时，依法应当登记而未登记的，仍无法进行产权变更，也就是说，合同有效不能必然产生物权的转移，因此权属登记是产权变更的重要条件，是本案履行合同的前提条件。涉案房屋现处于具备权属登记而未登记状态，不符合上述法律规定第3项规定依法应当登记的已经登记条件，不能进行所有权转移。所以，原告要求被告履行2010年11月27日签订门面房转让协议条件尚不具备，暂不能达到房屋所有权过户登记的预期目的，故依法驳回原告诉讼请求。 同时，虽然现在履行协议的条件尚不具备，但以后仍存满足条件的可能。另依据《最高人民法院法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持。原、被告应当积极采取补救措施，尽快满足所有权转移条件或通过其他途径维护自己的合法权益。 综上所述，原、被告所签协议有效，涉案房屋虽符合登记条件，应当申请权属登记的人尚未申请权属登记，目前仍属权属不明，尚不具备履行条件，原告诉讼请求无法支持。案经审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国城市房产管理法》第三十八条第（六）项未依法登记领取权属证的房屋不得转让的规定，判决如下： 驳回原告孙辉要求被告冯长林履行2010年11月27日门面房转让协议的诉讼请求。 本案受理费40元，由原告孙辉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于亳州市中级人民法院。 审 判 长  魏协军 审 判 员  纪巍巍 人民陪审员  程 侠 二〇一七年十一月十六日 书 记 员  林 萍