北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2016）京0101民初2658号原告满毅，男，1983年1月29日出生。委托代理人谭俊善，北京市。委托代理人王偲，北京市。被告北京首都开发股份有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层。法定代表人潘利群，总经理。委托代理人孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。第三人北京圣泽宏房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路56号丰开望园科技孵化中心8层825房间。法定代表人富红，经理。委托代理人魏葳，女，1977年9月2日出生，该公司业务主管。第三人杨佳茗，女，1985年6月8日出生，职业不详。原告满毅诉被告北京首都开发股份有限公司（以下简称首都开发公司），第三人北京圣泽宏房地产经纪有限公司（以下简称圣泽宏房地产经纪公司）、杨佳茗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告满毅及其委托代理人谭俊善、王偲，被告北京首都开发股份有限公司委托代理人孙宏博，第三人北京圣泽宏房地产经纪有限公司委托代理人富红到庭参加了诉讼。第三人杨佳茗经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告满毅诉称：2012年3月10日，原告及第三人杨佳茗与被告签订《商品房预售合同》，约定原告及第三人杨佳茗自被告处购买位于北京市房山区×××号地东侧×××住宅楼×××层×××单元×××号房屋（以下简称诉争房屋）。原告及第三人杨佳茗未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证且不退房的，自应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，被告按日计算向原告及第三人杨佳茗支付全部已付款万分之三的违约金。2013年11月9日，被告向原告及第三人杨佳茗交付了诉争房屋，并指定第三人圣泽宏房地产经纪公司为原告办理诉争房屋所有权转移登记手续。但至今原告仍未取得房屋所有权证。因双方协商未果，故原告诉至法院，请求判令1、被告立即为原告办理位于北京市房山区×××号院×××号楼×××层×××单元×××号房屋所有权转移登记手续；2、被告按照原告已支付房价款每日万分之三的标准向原告支付自2015年11月10日至房屋所有权证实际交付之日的逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金；3、第三人协助原告办理位于北京市房山区×××号院×××号楼×××层×××单元×××号房屋所有权转移登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告首都开发公司辩称：被告同意按照双方签订合同的相关约定办理房屋权属转移登记手续，被告不存在违约行为。1、根据双方签订的商品房预售合同第二十二条第二款第二项的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。因此，只有因为出卖人的原因导致买受人不能取得房屋所有权证的，才由出卖人承担责任。被告在2014年8月28日就取得了房屋初始登记，并且将相关材料转至原告委托的圣泽宏经纪公司代为办理房屋所有权证。所以，被告在房屋转移登记过程中应该履行的义务均已履行完毕。2、根据被告的了解，原告没有及时办理完毕过户手续是因为原告与第三人杨佳茗正在办理离婚手续，因第三人杨佳茗不配合办理过户，才导致诉争房屋没有办理产权转移登记手续。根据北京市住房和城乡建设委员会的有关文件规定，办理过户手续需要核实身份证原件等证件，但圣泽宏经纪公司通知第三人杨佳茗到住建委核实身份信息时，第三人杨佳茗未到场，致使身份核验工作无法及时完成，导致没有及时办理房屋产权转移登记手续。3、原告本人的身份已经核验完毕，且诉争房屋的契税、公共维修基金均已交纳完毕，圣泽宏公司也已经完成了诉争房屋转移登记信息的网上录入工作，仅仅差第三人杨佳茗的身份核验问题。综上，原告无法取得房屋所有权证应该由原告或者第三人杨佳茗自行承担责任，与被告公司没有关系。第三人圣泽宏经纪公司述称：诉争房屋的初始登记已经办理完毕，契税以及公共维修基金也交纳完毕，在没有第三人杨佳茗配合的情况下，圣泽宏经纪公司无法办理诉争房屋的产权转移登记手续。第三人杨佳茗未到庭陈述。经审理查明：2012年3月10日，原告及第三人杨佳茗作为买受人与被告作为出卖人签订编号为Y1277312号的《北京市商品房预售合同》及附件。该合同第三条约定，被告将北京市房山区×××号地东侧×××住宅楼×××层×××单元×××号房屋出售给原告及第三人杨佳茗，房屋预测建筑面积为100.5平方米，其中套内建筑面积83.55平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.95平方米。该合同第五条约定，按照套内建筑面积计算，该房屋单价为每平方米18038.2元，总价款为1507094元。该合同第六条约定，具体付款方式及期限的约定见附件五。该合同第十二条第（一）款约定，出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条第（一）款约定，出卖人应当在2014年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。第（二）款第1项约定，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元人民币。第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照签约时中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。附件五付款方式及期限中约定，买受人于2012年3月10日支付该房屋首付款人民币贰拾万柒仟零玖拾肆元整（207094元）；买受人于2012年4月30日前支付该房屋首付款余款人民币伍拾万元整（500000元）；余款人民币捌拾万元整（800000元）以公积金贷款的形式支付。该合同签订后，因涉诉房屋预售建筑面积为100.5平方米，预测套内建筑面积为83.55平方米，实测建筑面积为100.97平方米，实测套内建筑面积为83.53平方米，实际购房款为1506733元。原告及第三人杨佳茗于2012年6月8日向被告付款800000元，于2012年4月14日向被告付款500000元，于2013年10月18日向被告付款206733元，上述房款共计1506733元。2013年11月9日，原告及第三人杨佳茗作为甲方与第三人圣泽宏房地产经纪有限公司作为乙方签订《代办房屋所有权转移登记（即房屋所有权证）协议》。该协议第一条约定，由甲方委托乙方办理甲方购买的预售坐落为房山区×××号地东侧×××住宅楼×××层×××单元×××号房屋的所有权转移登记手续。庭审中，原告提供2013年11月9日的确认书，证明被告于2013年11月9日向原告交付房屋。对此，被告及第三人圣泽宏经纪公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的，认为依据2013年10月15日的首开·熙景家园入住通知书可以证明，被告已经于2013年10月15日通知原告及第三人杨佳茗在2013年10月25日办理诉争房屋的入住手续，是原告及第三人杨佳茗自身延期办理入住手续，与被告无关。另查，被告于2014年8月28日办理了诉争房屋所在楼栋的初始登记。被告出售给原告及第三人杨佳茗的北京市房山区×××住宅楼×××层×××单元×××号房屋，现地址为北京市房山区×××号院×××号楼×××层×××单元×××号。上述事实，有《北京市商品房预售合同》及附件，发票，入住通知书，X京房权证房字第×××号房屋所有权证，税收缴款书，北京市住宅专项维修基金专用收据，房屋权属档案材料及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人杨佳茗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应当承担相应的法律后果。依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原告及第三人杨佳茗与被告之间签订的《北京市商品房预售合同》及附件系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。原告及第三人杨佳茗依约向被告支付了全部购房款，被告应当按照合同约定为原告及第三人杨佳茗办理诉争房屋所有权转移登记事宜。故对于原告主张被告立即为原告办理位于北京市房山区×××号院×××号楼×××层×××单元×××号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同履行过程中，被告按照合同约定办理了诉争房屋所在楼栋的初始登记，将诉争房屋所有权转移登记的相关材料转至代办机构圣泽宏房地产经纪公司，圣泽宏房地产经纪公司亦按照与原告及第三人杨佳茗的约定为原告及第三人杨佳茗代为缴纳了公共维修基金、契税等相关税费。因第三人杨佳茗不配合办理房屋所有权转移登记手续，导致原告现未取得诉争房屋所有权证，故被告及第三人圣泽宏房地产经纪有限公司对此不存在违约行为。现原告主张应由被告承担未及时履约的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告要求第三人圣泽宏房地产经纪有限公司协助办理诉争房屋所有权的诉讼请求，因该公司表示同意，故本院予以支持。关于违约金，如上所述，原告未按期取得房屋所有权证的原因系第三人杨佳茗不予配合所导致，故原告向被告主张违约金缺乏事实依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京首都开发股份有限公司及第三人北京圣泽宏房地产经纪有限公司、第三人杨佳茗于本判决生效之日起三十日内共同协助原告满毅办理位于北京市房山区×××号院×××号楼×××层×××单元×××号房屋所有权转移登记手续，将北京市房山区×××号院×××号楼×××层×××单元×××号房屋所有权过户至原告满毅及第三人杨佳茗名下；二、驳回原告满毅的其他诉讼请求。案件受理费18360元，公告费560元，由第三人杨佳茗负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  全玉海审 判 员  敖文燕人民陪审员     孟凡彪二〇一六年八月二十九日书 记 员  宿云达