广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院民 事 判 决 书(2015)叠民初字第507号原告：舒超英，女，1986年11月17日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。委托诉讼代理人：以光永，广西五和律师事务所律师。被告：黄仁贵，男，1955年8月17日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。被告：蓝美芳，女，1968年5月3日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。被告：王斌，男，1975年10月16日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。委托诉讼代理人：陆荣飞，广西嘉沁律师事务所律师。原告舒超英诉被告黄仁贵、蓝美芳、王斌执行异议之诉一案，本院于2015年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月29日公开开庭进行了审理。原告舒超英的委托诉讼代理人以光永，被告王斌及其委托诉讼代理人陆荣飞到庭参加诉讼。被告黄仁贵、蓝美芳经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告舒超英向本院提出诉讼请求：1、中止对桂林市叠彩区芦笛路桂香里10号燕湖雅筑2栋1单元301室的执行并解除查封；2、确认原被告于2011年9月10日签订的《房屋买卖协议》有效；3、被告继续履行原被告于2011年9月10日签订的《房屋买卖协议》并协助原告办理涉案房屋的过户手续；4、本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系朋友关系，二被告系夫妻关系，2011年9月10日原告与二被告签订《房屋买卖协议》一份，约定二被告将其所有的位于桂林市叠彩区芦笛路桂香里10号燕湖雅筑2栋1单元301室卖给原告，房屋总建筑面积为125.14平方米，总价格为人民币60万元整，并约定“甲方协助乙方办完一切过户手续后，乙方一次性付清购房余款，过房费用由甲方负责”；协议签订后，原告累计共向被告支付购房款项247000元整，被告于签订协议次日将涉案房屋交付给原告并居住至今；根据《合同法》第一百三十条、第六十条、第一百三十三条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。此后原告多次请求被告履行《房屋买卖协议》，协助原告办理房屋过户手续，但被告以各种理由推诿，后因二被告因逃避债务下落不明，导致《房屋买卖协》无法履行，原告亦无法将剩余购房款项交付给被告。因案外人与被告黄仁贵的纠纷导致贵院对涉案房屋采取强制执行措施，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2015年3月30日作出(2015)叠执异字第2号执行裁定书驳回原告的异议，故原告依据相关法律法规的规定诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。被告王斌辩称，1、诉争房屋已经经过了合法的查封，查封当事人总共有5人；2、原告执行异议在叠彩区人民法院执行庭已经驳回；3、该房产至今在黄仁贵名下；4、原告所提供的《房屋买卖合同》是2015年3月为应付叠彩区人民法院执行庭听证会才形成的，该合同伪造；合同形成时间是2011年9月，该合同是无效的，2015年3月叠彩区人民法院执行庭对舒超英执行异议举行听证会，舒超英要求给15天举证时间，15天以后，她提供另外一个合同，2011年9月合同，所以合同是伪造的。被告黄仁贵、蓝美芳未到庭答辩亦未提交书面答辩状。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄仁贵、蓝美芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与双方抗辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月10日原告与被告黄仁贵、蓝美芳签订《房屋买卖协议》一份，约定被告黄仁贵、蓝美芳将其所有的位于桂林市叠彩区芦笛路桂香里10号燕湖雅筑2栋1单元301室卖给原告，房屋总建筑面积为125.14平方米，价款为60万元，并约定“甲方协助乙方办完一切过户手续后，乙方一次性付清购房余款，过房费用由甲方负责”；协议签订后，原告累计共向被告支付购房款项247000元整。协议签订次日，被告将涉案房屋交付给原告并居住至今。此后被告以各种理由推诿办理房屋过户手续，后因二被告因逃避债务下落不明，导致《房屋买卖协》无法履行，原告亦未能将剩余购房款项交付给被告。因被告王斌与被告黄仁贵的纠纷，本院于2011年9月13日作出（2011）叠民初字第717号民事裁定书，对涉案房屋采取了强制执行措施，并作出（2011）叠民初字第1125号民事判决书，判决黄仁贵偿还王斌借款19万元及利息。判决生效后，被告黄仁贵未履行生效法律文书的还款义务，王斌遂申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2012）叠执字第173-3号执行裁定书，裁定拍卖本案涉案房屋。本案原告舒超英于2015年1月4日提出执行异议，本院于2015年3月30日作出(2015)叠执异字第2号执行裁定书驳回原告的异议。本院认为，原告舒超英与被告黄仁贵、蓝美芳于2011年9月10日签订的《房屋买卖协议》是合同相对人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，被告王斌亦未能提供证据证明该合同系伪造，故该合同依法具有法律效力。根据《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记”。本案中，上诉人根据协议的约定已取得了涉案房屋的使用权，已实际占有居住使用。被告王斌对被告黄仁贵享有的金钱债权是普通债权，其申请人民法院查封涉案房产在查封之前已由被告黄仁贵、蓝美芳出卖给原告舒超英，并由原告实际占有使用，而被告黄仁贵、蓝美芳未将涉案房产登记于原告舒超英名下过错不在于原告。依据上述法律规定及结合案件事实，原告请求中止对桂林市叠彩区芦笛路桂香里10号燕湖雅筑2栋1单元301室的执行并解除查封的主张于法有据，本院予以支持。按照《房屋买卖协议》的约定，被告黄仁贵、蓝美芳应当协助原告舒超英办理一切过户手续，故原告请求被告黄仁贵、蓝美芳继续履行原、被告于2011年9月10日签订的《房屋买卖协议》并协助原告办理涉案房屋的过户手续的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告舒超英于被告黄仁贵、蓝美芳于2011年9月10日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、中止对桂林市叠彩区芦笛路桂香里10号燕湖雅筑2栋1单元301室的执行并解除查封；三、被告黄仁贵、蓝美芳继续履行双方于2011年9月10日签订的《房屋买卖协议》，并协助原告舒超英办理桂林市叠彩区芦笛路桂香里10号燕湖雅筑2栋1单元301室的权证。本案案件受理费100元，由被告黄仁贵、蓝美芳、王斌负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息（债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），逾期不交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨  曦人民陪审员 欧阳玉华人民陪审员 秦  娟二〇一六年十月二十八日书 记 员 欧 阳 玲附：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。