天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初7862号原告（反诉被告）：天津正中农贸市场开发有限公司，住所地，天津市武清区南蔡村镇京津公路西侧。法定代表人：姜国栋。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏玉田，男，1951年6月11日出生，汉族,住天津市武清区。委托诉讼代理人：许志强，天津天弓律师事务所律师。原告天津正中农贸市场开发有限公司（以下简称正中公司）与被告夏玉田租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告夏玉田递交答辩状同时提出反诉，本院受理后合并审理。因被告夏玉田在本案受理前不久进行了心脏手术，其要求中止本案审理，经休养能够出庭后，本案恢复了审理。原告正中公司委托诉讼代理人李宝云，被告夏玉田及其委托诉讼代理人许志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正中公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告2014年9月3日签订的租赁合同，并将租赁房屋腾空交付给原告；2.判令被告给付原告2016年9月1日至2017年5月23日的租赁费39713元。诉讼过程中，正中公司增加诉讼请求，要求给付自2017年5月24日起按日租金151元至房屋腾空之日的租赁费；3.依法确认被告已经交付给原告的20000元保证金不予退还；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月3日，原、被告签订环渤海市场综合交易厅租赁合同，合同约定租赁期限3年，自2014年9月3日起至2017年9月2日止（详见合同）。合同签订后，原告如约将租赁物交付给被告，但被告擅自违约，未能按时交纳第三年的租赁费用。按照双方所签订合同第三条2、3项约定，被告已经交付给原告的合同保证金原告不予退还。夏玉田辩称，不同意原告诉讼请求的第2、3、4项。原、被告2014年9月3日签订租赁合同，被告租赁原告房屋经营水产，经营期间2014年9月3日至2017年9月2日。合同签订后，被告交付原告违约保证金20000元。合同履行中，原告于2016年8月23日单方通知被告自2016年9月1日起不得再经营水产品，要求被告停止经营。被告被迫停止经营至今，水产品已经腾空，租赁房屋中只留下冷库。原告违约在先，致使合同不能履行，给被告造成极大的经济损失。夏玉田向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告保证金20000元；2.赔偿被告经济损失由52000元变更为50000元；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告违约在先，单方面停止被告经营项目，要求被告重新自选摊位，如果有两户以上选同一摊位的，应进行投标。被告选中摊位后，原告告诉被告也有他人挑选，需要投标，但至今未接到原告投标通知，也没给被告安排其他摊位，因此，违约保证金应该退还。原告不许被告经营原来项目，致使被告所建冷库废弃，损失50000元，造成被告至今一年多的经营损失，原告应赔偿。正中公司对夏玉田的反诉辩称，被告一直未交纳原告第三年房屋租金，至今占用租赁房屋，根据双方签订合同第三条第三款约定，保证金不予退还。关于损失问题，根据双方签订合同第五条第一款第五项约定，在经营期间原告有权根据经营的需要对经营的场地进行调整。2016年8月，原告调整经营场地是因场地存在消防隐患，通知书上反映的很清楚。在调整之前原告已告知被告可以自主选择，如果继续经营鲜活水产冰冻类产品，要迁到水产厅，被告选择在原来店铺经营，可以经营其他项目。原告自己选择，不涉及到原告违约问题，根据双方签订合同第八条第四款约定，被告要求原告赔偿损失没有事实依据。本院经审理认定事实如下：2014年9月3日，原告为甲方与被告为乙方签订《天津正中农贸市场开发有限公司租赁合同》。第一条、甲方将自己所有的坐落在武清环渤海绿色农产品交易物流中心D区5号厅25号营业用房（摊位），使用面积118.8平方米，出租给乙方使用经营。第二条、合同期3年，即2014年9月3日起至2017年9月2日止。第三条、1.乙方于合同签订之日向甲方交付租金人民币43671元（租金包括物业费、取暖费等，不含水电费）。在合同满一年期之前的7日内交纳下一年度租金。2.为确保合同顺利履行，乙方在合同签订的同时还应交付20000元作为履行合同保证金，待合同到期一个月后无违约情况发生，可无息如数退还。3.第二、三年租金应在到期前7日内交清下年租金，逾期不交视为放弃承租权，甲方有权另行承租，并扣除乙方保证金不再退还。4.第二、三年租金根据市场发展变化情况适当调整，且须提前三个月通知乙方。第五条第一款约定甲方权利共9项，其中，第（5）项：甲方有权根据经营的需要对经营场地进行调整；第（7）项：在租赁期内，乙方停止经营超过一个月的，甲方将对乙方结清相关费用后，甲方将另行招租，不允许乙方转租商铺，若发现乙方私自将经营场地（摊位）转租转让，甲方有权强行收回经营场地并可对外重新出租，造成的损失由乙方承担，乙方交纳的全部费用不予退还；第（9）项：甲方在合同到期后对经甲方批准修建的临时设施和购置设备，乙方未能按期恢复原状的情况下甲方有权强制或自行采取措施恢复原状，所发生费用由乙方承担，若形成诉讼，则由乙方承担全部费用。第六条、1.乙方的权利、（1）在甲方同意的经营范围内，乙方可进行规划设计经营项目（本市场有特殊规定的除外）；（2）按合同的有关约定使用租赁的商业用房（摊位）；（3）经甲方书面同意，可对所承租的营业用房（摊位）进行修缮、组装，费用由乙方承担。2、乙方义务共19项，其中，（5）合同期内，如乙方无故停业一个月以上，给整个区域经营造成不良影响，甲方有权解除合同，除收取余期租金外同时有权向乙方收取违约金，违约金以剩余租期内应交租金的50%计算。可在乙方交纳的履行合同保证金中扣除，不足部分由乙方另行支付；（15）乙方在经营期内，需要修建临时设施或购置的设备须报请甲方批准方可进入租赁场地投入使用，合同到期后应无条件恢复原状。第八条、营业用房（摊位）的交还，其中，（3）甲乙双方续约，是否执行原价格，应提前3个月通知对方；（4）合同到期或中途甲乙双方提出解除租赁合同时，甲方有权要求乙方将租赁的营业用房（摊位）恢复原状，不能恢复原状的承担相应的费用。2014年12月16日，被告向原告交纳经营保证金20000元，2015年9月16日，被告向原告交纳2015年9月1日至2016年8月31日租金50439元。2016年8月23日，原告向被告发出《水产厅搬迁通知》，被告在通知商户签字处签名。通知内容：一、根据公司发展全面提升市场环境及加强安全生产，公司决定在综合厅经营鲜活水产、冰冻海产品、冻品、禽类的商户于2016年8月31日迁入水产大厅经营。规定如下：1.自2016年9月1日开始，商铺展位不得出现鲜活水产、冰冻海产品、冻品、禽类等相关商品。2.综合厅经营以上商品的商户将根据水产大厅的管理办法执行。3.原商户根据公司要求转型不再经营鲜活水产、冰冻海产品、冻品、禽类等相关商品的，需向公司提出书面承诺方可继续留在原商铺经营（按公司规定的时间缴纳租金）。4.综合厅经营鲜活水产、冰冻海产品、冻品、禽类等相关商品的商户，根据公司要求迁入水产大厅经营，但还要保留原商铺的商户，必须向公司承诺在原商铺不准摆放展示及经营鲜活水产、冰冻海产品、冻品、禽类等相关商品方可经营其他商品（市场规定经营种类），并按公司规定的时间缴纳租金。5.原商铺商户放弃原有商铺迁入水产大厅经营，商户的原有商铺将按公司规定收回进行装修改造。二、根据上级的建议和要求并提出的整改意见，由于5厅存在消防安全设施不完善及用电量已经日超负荷运转的诸多不利因素，给市场及商户带来极大安全隐患。经公司研究决定将对5厅进行全面装修、提升改造。对于不符合公司规定的经营品类的商户，公司将不再与之签订新的租赁合同，希望商户提前做好准备，形成诉讼的及给双方造成的损失将按法律规定执行，由此造成的一切后果自行承担。三、商户冷库使用时间为公司新建冷库完成并调试合格后能正常使用为止。四、商户迁入水产大厅须知（水产大厅办公室）1.迁入水产大厅须是经营鲜活水产、冻品海产品、冻品、禽类等的综合厅现有经营商户。2.迁入商户须按市场指定区域自选摊位，如有两户及两户以上选同一摊位则应进行投标，价高者取得经营权。3.水产大厅每个经营摊位41到96平米不等（建筑面积），每平米租金0.55元/天至0.75元/天（含物业费、税金），摊位内水电费商户自理。4.水产大厅内每个经营摊位统一装修，统一规划。备注：水产厅商户确认登记截至日期2016年8月24日下午五点前（超出日期将不再考虑厅内商户优先权）。2016年8月23日，被告在《承诺书》上签名。《承诺书》内容：本人承诺：本人将按照天津正中农贸市场开发有限公司的一切约定进行经营，不在原商铺经营鲜活水产、冻品、冰冻海产品及禽类产品。如果违反本约定将自愿与该公司解除租赁合同及保证金不予退还本人。被告在《水产厅搬迁通知》和《承诺书》上签名后，停止水产经营，将水产品从商铺腾出。原告要求被告交纳2016年9月1日至2017年5月23日商铺租金39713元，是按其自行调整的每日租金151元，每月4530元计算，未提交证据证明将调整后的租金标准按合同约定提前三个月通知被告。被告提交天海制冷工程部出具的收据，证明该工程部为被告安装冷库收取费用50000元。被告提交其委托诉讼代理人与同律师所律师的两份调查笔录。一份笔录是对蔡玉东的调查，笔录记载蔡玉东陈述内容：2016年4月蔡玉东在环渤海市场华强水产厅打工，年底离开。其认识夏玉田，与夏玉田摊位相距不远。去年8月市场通知原水产厅商户调整到另一大厅，重新选摊位，两户以上选同一摊位要投标。市场发出通知，夏玉田先签的字，看见夏玉田与市场一位姓王的负责人选摊位，选的大厅西门南侧一个摊位，姓王的说如果别人也选这，你们投标。后来发现那个摊位安排了别人，夏玉田是否投标不清楚。另一份笔录是对高红荣的调查，高红荣陈述内容：其干个体烤鸡烤鸭，经常去市场取冻鸡冻鸭和调料，也买过夏玉田的货。去年8月的一次进货，正赶上市场调摊位，夏玉田跟着市场一个人选摊位，听说选了靠西门一个地方，市场那人让他听通知投标。后来又去市场，发现那个摊位不是夏玉田，他是否投标还干不干就不知道了。调查笔录记载调查地点在天津天弓律师事务所，未记载被调查人具体住址，只记载住某个小区。被告租赁原告的案涉商铺期满后，原告将商铺内被告修建的冷库拆除清理，将商铺另租他人。本院认为，原、被告签订的《天津正中农贸市场开发有限公司租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，予以确认。合同已期满，原告要求解除，被告同意，该合同应予解除。租赁期间被告根据经营需要在租赁商铺建造冷库，原告未表示反对，应视为认可。被告在合同签订时向原告交纳了第一年租金，第二年租金标准原告按合同约定进行了调整，略高于第一年，被告按原告调整后的租金标准已交纳，视为对原告调整租金标准的认可。第三年租金标准原告调整后略高于第二年，未按合同约定提前三个月通知被告，要求按该租金标准收取，不能支持。第三年租金交纳时间，按合同约定，应在合同满一年期之前的七日内，即2016年9月2日前7日，2016年8月26日至2016年9月1日之间。在临近租金交纳时间的2016年8月23日，原告向被告发出搬迁通知，要求被告于2016年8月31日迁入水产大厅经营，2016年9月1日开始，不得在原商铺经营水产、冰冻、冻品商品，被告在搬迁通知及承诺书上签名，说明其同意并遵守通知要求。被告主张其选中水产厅西门南侧一摊位通知原告工作人员后，被告知需投标竞争，但未接到投标通知，该摊位被他人选得,提交的其委托诉讼代理人两份调查笔录内容，是被调查人将听说的水产厅选择摊位情况转述其委托诉讼代理人，没有其他证据对该调查内容佐证，对两份调查笔录不予采信。综合以上情节考虑，被告服从原告对租赁商铺的调整，将经营商品从原商铺腾出，未取得水产厅摊位继续经营，在原商铺经营，要符合原告规定经营种类的鲜活水产、冻品、冰冻海产品、禽类产品以外商品，既要转型经营范围，还要拆除冷库，又只有第三年一年经营时间，确给被告带来一定困难。按合同约定，被告第三年虽未在原商铺经营，但租赁期满，也应将自建冷库拆除恢复原状，不能恢复原状需向原告承担相应费用。因此，对于本案的处理，以原告退还被告20000元保证金，免除被告第三年租金，被告用拆除冷库的零部件等折抵原告相应费用，原告不予赔偿被告冷库损失为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告天津正中农贸市场开发有限公司与被告夏玉田2014年9月3日签订的《天津正中农贸市场开发有限公司租赁合同》；二、原告天津正中农贸市场开发有限公司于本判决生效后3日内退还被告夏玉田保证金20000元；三、驳回原告其他诉讼请求及被告其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费647元，由原告担负；反诉费775元，由被告担负。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王伟二〇一九年十二月十六日书记员  赵盟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十三条一款当事人协商一致，可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。