文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初15542号原告：张家港市中源废旧轮胎回收利用有限公司，住所地江苏省张家港市南沙镇工业开发区。法定代表人：方瑞和，执行董事。委托诉讼代理人：唐翱翔，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斌，江苏益友天元（张家港）律师事务所实习律师。被告：张家港市金港镇南沙言成木制品加工厂，住所地江苏省张家港市金港镇南沙港西北路**。经营者：杨建泉，厂长。被告：杨建泉，男，1976年3月26日生，汉族，户籍地福建省闽侯县，现住江苏省张家港市。被告：吴庆林，男，1974年6月4日生，汉族，户籍地福建省莆田市秀屿区，现住江苏省张家港市。三被告共同委托诉讼代理人：顾政、徐思雯，江苏国之泰律师事务所律师。原告张家港市中源废旧轮胎回收利用有限公司（下称中源公司）与被告张家港市金港镇南沙言成木制品加工厂（下称言成木制品厂）、杨建泉、吴庆林租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中源公司委托诉讼代理人唐翱翔，被告杨建泉，三被告共同委托诉讼代理人顾政、徐思雯到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员陈晓东独任审理。原告中源公司的委托诉讼代理人唐翱翔到庭参加诉讼，被告杨建泉，被告言成木制品厂、杨建泉、吴庆林的共同委托诉讼代理人顾政、徐思雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中源公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告拖欠租金346718元及相应利息(自起诉之日按LPR的1.5倍计算至实际支付之日)。2、请求判令被告支付原告拆除房屋的补偿款437690元及相应利息(自起诉之日按LPR的1.5倍计算至实际支付之日)。3、请求判令被告支付拖欠水电费、用电管理费423035元及相应利息72974元(按同期银行贷款利率自2018年1月1日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际支付之日止按LPR的1.5倍计算)。4、案件受理费、保全费等相关诉讼费用由被告承担(原告预交部分由法院退还)。事实理由：2012年10月8日，原、被告签订厂房场地租赁合同，约定租金为110万元/年。2012年10月14日、2013年3月30日原、被告又签订补充协议两份。2018年因被告需使用仓库，双方又达成口头补充协议，最终商定的2018年的租金为170万元。截止目前拖欠2018年度部分租金、水电费等一直未支付。2012年10月14日的补充协议中因被告拆除原告所建房屋，约定了补偿方法，但被告至今未付。综上，被告的种种行为违反合同约定及诚实守信的商业原则，给原告造成了巨大经济损失。恳请贵院查明事实、依法判决！审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付拖欠的2013年租金50万元及相应利息（自2014年1月24日起按年利率24%的标准计算至实际给付之日止）。被告言成木制品、杨建泉、吴庆林辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。关于第一项诉请租金的问题，以及增加的诉讼请求的50万租金问题。首先原告向被告隐瞒了其与房东，也就是新盛高公司已经于2018年8月中止了他们之间的租赁合同关系，因此对于2018年8月以后的租金原告已经没有收取的权利。原告所举证的被告出具给原告的租金欠条是针对2018整个年度结欠的租金，或者说是未付的租金，被告是生产性企业，而且被告不能使用原告与房东终止租赁合同以后的租赁标的物，所以被告是在不知情的情况下，提前出具了租金欠条，该租金欠条上的租金根据后期的实际履行情况，原告无权向被告进行主张，而被告也无需按照该租金欠条上约定的金额支付租金。至于2013年度的租金50万元没有事实依据，从本案中被告曾经出具给原告的关于2018年度的租金欠条来看，那也说明2018年之前的租期的租金全部已经结清。所以对于这个问题，原告方也没有举证来证明被告还结欠2013年度的租金。另外从原告举证的补充协议二，双方在租赁期间的租金增加了水泥场地租金15万元。根据目前被告说向当地政府也就是南沙办事处了解的情况来看，原告要求增加的水泥场地租金15万元，所处的场地位置并不在原告与新盛高之间所签订的厂房租赁合同的范围之内，而是在厂区以外的当地村委的农用地也就是耕地，这是原告方私自占用了当地村委的农用地加以使用并且向被告方收取租金，这是一个侵犯集体权利的行为，他也是无权收取租金的，所以15万租金应当予以扣除，在每年的租金当中予以扣除。关于第二项诉请，房屋补偿款43万余元，由于原告方并没有履行跟被告方所签约的时间租期，那么对于被告而言，尽管曾经与原告方签订补充协议，同意将拆除的部分车间以及彩钢房作价补偿，但是因为11年租期未满，对被告使用该地方的场地而言，缺少了四年多的时间。因此对于补偿也应当按照实际租赁期限来进行计算补偿的价值。也就是说要扣除四年多的这个时间的补偿。另外，被告在实际租赁期间，根据原告方的同意，在相关场地上也搭建了957平方的厂房，还有顶棚，厂房507平方，合计搭建了1465平方的厂房，另外312平方的水泥路面的硬化。这些被告方关于搭建厂房和地面硬化的投入也都留在了原告方出租的场所内，所以该部分价值我们认为应当可以来抵扣应当补偿给原告方的拆除房屋的补偿。关于第三项诉请水电费的问题，被告认为根据实际履行情况，被告并不结欠原告方42万余元的电费。从相关证据显示，电费加上双方约定的管理费，实际结欠的金额是228600.59元。另外对于原告诉请中要求支付按照银行同期贷款1.5倍的标准计算利息的问题，我们认为这个不符合法律规定，也没有双方的约定。经审理查明：张家港保税区新盛高国际贸易有限公司（下称新盛高公司）通过拍卖取得了位于张家港市的房产，并于2012年5月18日为上述房产办理了权证号为：张房权证金字第**、00××03号、00××04号、00××05号、00××06号、00××07号、00××08号的房产证。2012年8月30日，新盛高公司与中源公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定新盛高公司将上述厂房租赁给中源公司使用，并约定了租期等相关权利义务。另查明：2012年10月8日，方明代表中源公司（甲方）与乙方吴庆林代表的言成木制品厂签订《厂房场地租赁合同》一份，约定甲方将位于张家港市（原张家港市第二农药厂），场内的水泥场地约七亩，车间厂房约6000m2,500K变压器一台及相关配套设备等，出租给乙方经营使用。租赁期限为十年，前五年（2012年12月1日至2017年11月30日）年租金为110万元，后五年（2017年12月1日至2022年11月30日）原租金基础上增加10%或双方协商。2012年10月14日，方明代表中源公司（甲方）与乙方吴庆林代表的言成木制品厂签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定：一、乙方要求甲方拆除工厂西北角的两栋车间及彩钢房。1，车间高8.3米；长38米；宽8.5米；面积：323M2，屋面为隔热彩钢房。2，车间高6.5米；长16.3米；宽6.3米面积：102.69M2，屋面为水泥楼板。3，彩钢房40M2。以上所拆除的车间乙方同意会根据以上面积新建车间偿还给甲方或按价1000元/M2，彩钢房按价300元/M2补偿给甲方。二、乙方因生产需要用到西南角锅炉房及周边场地，甲方同意另外再租给乙方使用。租赁方式及条款与原合同一致，租赁期限为壹拾年，年租金人民币伍万元整。2013年3月30日，方明代表中源公司（甲方）与乙方吴庆林代表的言成木制品厂签订《厂房租赁合同补充协议（二）》一份，约定：因乙方需要，拟临时租用甲方土地用于堆放木材，经双方协商达成如下协议：一，租用时间2013年4月1日至2023年3月31日止；临时使用期壹拾年，如续租双方再商谈。二，前两年租用水泥场地租金为：150000元(大写：壹拾伍万元整)不含税费；后两年租金根据实际情况再议。三，付款方式：乙方先付款后使用的原则。每年在叁月壹日前一次性支付给甲方当年租金，如拖欠租金超过十天，甲方有权单方面终止合同，乙方自行搬离。四，其他事项：1，租赁区域的场地维护费全部由乙方负责，甲方不承担任何费用；今后如遇到政府集体规划建设，乙方应无条件让出，不得向甲方或者建设用地单位申请补偿。2，租赁期内，乙方要合法经营，不准停放危险品运输车辆，不准堆放危险物品，环保，卫生，安全等工作必须服从甲方及其上级部门的监督和管理。3，租赁场地内禁止搭建任何建筑，今后地面设施乙方离场终止协议时，不得向甲方及用地单位要求补偿。4，未近事宜另行协商。五，本协议共贰份，甲、乙双方各壹份，自签字日起生效。言成木制品厂于2012年10月30日注册登记，工商登记资料中“张家港市经营场地使用证明”上“出租单位意见”盖有新盛高公司的公章。2018年9月1日，张家港保税区（金港镇）两减六治三提升专项行动领导小组向言成木制品厂送达《告知书》一份，要求言成木制品厂收到告知书之日起停止现有生产加工活动，并于2018年9月5日前自行拆除生产设备、清理现场。2018年9月19日，吴庆林代表言成木制品厂出具欠条一份，内容为“吴庆林承租方明、王振位于场地产房（原南沙农药厂内），2018年1-12月份租金为170000元，已付1353282元，未付346718元。政府正在对我厂进行环保整治和厂地产房面临拆迁，待相关事宜处理妥善再交付租金。”还查明：2016年7月12日，新盛高公司向本院起诉：1、请求法院确认新盛高公司、中源公司于2012年8月30日签订的《租房合同》于中源公司收到本诉状之日起解除；2、本案诉讼费由中源公司负担。本院经审理后认为：新盛高公司在无证据证实中源公司有违约事实的情况下，其无权在约定的租赁期限届满前单方解除《厂房租赁合同》。故新盛高公司要求解除租赁合同的诉请，因证据不足，本院不予支持，遂判决：驳回原告张家港保税区新盛高国际贸易有限公司的诉讼请求。新盛高公司不服一审判决上诉。二审法院经审理后认为：新盛高公司与中源公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。新盛高公司起诉要求解除《厂房租赁合同》，而中源公司在二审诉讼中明确表示同意解除，应视为双方当事人已就《厂房租赁合同》的解除达成一致。根据尊重当事人意思自治原则，二审法院确认新盛高公司与中源公司签订的《厂房租赁合同》于判决生效之日解除。鉴于新盛高公司在一审诉讼中已撤回了其他诉讼请求，故对于合同解除后所涉搬迁、押金、租金及占有使用费等事宜，双方当事人可依照合同的约定及相关法律规定予以处理。据此二审法院于2018年8月10日作出判决如下：一、撤销张家港市人民法院(2016)苏0582民初7339号民事判决；二、张家港保税区新盛高国际贸易有限公司与张家港市中源废旧轮胎回收利用有限公司签订的《厂房租赁合同》于本判决生效之日解除。2019年5月14日，本院立案受理新盛高公司起诉中源公司、言成木制品厂、杨建泉排除妨碍纠纷一案。在该案中新盛高公司于2019年8月23日向本院提交情况说明，明确截至2019年8月23日，确认被告方已经履行完搬迁、腾退义务，并向原告方交付了涉案厂区的使用权，原告方对涉案厂区已取得了充分的控制权。本案审理中原告中源公司、被告言成木制品厂对该事实予以确认。以上事实，由(2017)苏05民终6529号民事判决、厂房场地租赁合同及补充协议、欠条、告知书、情况说明及当事人陈述予以证实。审理中，原告中源公司举证借条一份，欲证明被告结欠2013年租金50万元。该借条内容为“今借到方瑞和现金伍拾万元整（￥500000元），月息贰分结算。借款人：吴庆林，2014.1.24”。被告质证意见为：该借条是吴庆林向方瑞和借的现金，是吴庆林的个人行为，与言成木制品厂无关。如果2018年之前还欠租金的话，肯定会在2018年9月19日出具欠条时一起结算。原告中源公司另举证供水部门出具的中源公司的用水情况台账以及供电部门开具的中源公司的发票以及言成木制品厂的付款凭证等，欲证明言成木制品厂结欠的水电费等。被告言成木制品厂质证意见为：对真实性没有异议，但这些统计是包括原告在内使用的水电费用，而不是原告出租给被告区域生产经营的水电费用。本院认为：新盛高公司与中源公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。后中源公司将其中部分厂房厂地转租给言成木制品厂，系双方当事人真实意思表示，且新盛高公司在言成木制品厂工商登记资料中“张家港市经营场地使用证明”上“出租单位意见”盖章同意，故转租合同合法有效。2018年8月10日生效判决确认新盛高公司与中源公司签订的《厂房租赁合同》解除，根据相关司法解释：转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，故中源公司与言成木制品厂的租赁期限应至2018年8月9日，此后双方不存在租赁合同关系，但言成木制品厂在知道其已被要求关停的情况下仍向中源公司出具欠条确认结欠的租金，且言成木制品厂在2018年8月10日之后仍占有、使用相关租赁物，至2019年8月23日才最终腾退，故言成木制品厂仍应按照欠条所示租金标准支付2018年8月10日至12月31日的占有使用费，至于言成木制品厂在欠条末尾载明“待相关事宜处理妥善再交付租金”，并非双方合意形成，其内涵也并不明确，不属于民法意义上的条件，言成木制品厂不能据此对抗中源公司，故言成木制品厂应向中源公司支付2018年12月31日之前的占有使用费346718元。至于该费用的逾期利息，应自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际支付之日止。中源公司主张被告尚结欠2013年的租金50万元，但中源公司仅提供吴庆林出具给方瑞和的借条一张，而言成木制品厂、吴庆林抗辩该借条系吴庆林与方瑞和的个人往来，与言成木制品厂无关。本院认为：仅凭该借条尚不能证明言成木制品厂尚结欠2013年租金50万元的事实，对该主张本院不予支持。对于原告中源公司主张的拆除房屋的补偿款437690元，中源公司在审理中表示拆除的房屋系房产证号为“张房房权证金字第**”下所有的房屋，该房产证登记的所有权人为新盛高公司，建筑面积分别为29.25平方米、250.34平方米、125.86平方米。被告言成木制品厂主张被拆除的房屋并不能看出是该房产证项下的房屋，但不管有无房产证都是属于新盛高公司的，而且被告已经重建了至少1091.07平方米的厂房，但重建的厂房并未办理准建手续，也未领取产权证书。本院认为：厂房场地租赁合同补充协议中约定的拆除的两栋车间及彩钢房的面积与上述房产证载明的房屋面积存在较大差异，目前无法确定对应关系，且如若中源公司所述被拆除房屋所有权属新盛高公司所有，则中源公司并无权利同意言成木制品厂拆除上述房屋，而言成木制品厂新建房屋亦未取得合法手续，故中源公司该项请求并无事实及法律依据，本院不予支持。对于中源公司主张的水、电费等，中源公司仅提供了供水部门出具的用水情况台账以及供电部门开具的发票，而言成木制品厂仅转租了一部分厂房场地，故并不能按照上述台账及发票认定言成木制品厂应支付的水、电费。现言成木制品厂自认尚结欠中源公司水电费228600.59元，故只能按照言成木制品厂的该自认金额确定应支付中源公司的水、电费用。该费用的逾期利息，应自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际支付之日止。被告杨建泉作为言成木制品厂的经营者，应对言成木制品厂的债务承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《最高人民法院》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张家港市金港镇南沙言成木制品加工厂、杨建泉于本判决生效之日起十日内支付原告张家港市中源废旧轮胎回收利用有限公司占有使用费346718元及逾期利息（以346718元为基数自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际支付之日止）；二、被告张家港市金港镇南沙言成木制品加工厂、杨建泉于本判决生效之日起十日内支付原告张家港市中源废旧轮胎回收利用有限公司水电费228600.59元及逾期利息（以228600.59元为基数自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际支付之日止）；三、驳回原告张家港市中源废旧轮胎回收利用有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16324元，财产保全费5000元，合计21324元，由原告张家港市中源废旧轮胎回收利用有限公司负担11742元，由被告张家港市金港镇南沙言成木制品加工厂、杨建泉负担9582元，被告负担部分限被告于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  陈晓东二〇二〇年十一月十七日书记员  朱晓琳张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：62×××61。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，执行款账号：10×××46。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。