广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2015)深福法民三初字第1255号原告陈杰民，男，汉族，1971年6月5日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人杨兵兵，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。被告严万新，男，汉族，1959年11月18日出生，住址湖北省荆州市松滋市。原告陈杰民诉被告严万新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员张媚、夏文郁组成合议庭适用普通程序，于2016年3月31日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘子孺、杨兵兵、被告本人到庭参加诉讼。经本院主持调解无果，本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月16日，原被告双方签订了《租赁合同》，合同约定原告同意将位于深圳市福田区下沙村三坊48号至49号楼第三层至第七层楼，除在七楼中二房一厅，一房一厅和天台外，租与被告作为商业和民用住宅之用。合同签订后，原告依约履行合同义务，将涉案房产交由被告使用。被告入住后，未经原告的同意，擅自将深圳市福田区下沙村三坊48号至49号楼八楼及天台一并占据使用至今。期间原告多次催促被告返还八楼及天台，然均遭到被告的拒绝。2015年5月25日，原告委托北京市大成（深圳）律师事务所向被告致函，要求其尽快返还非法占有的深圳市福田区下沙村三坊48号至49号楼八楼及天台于原告，并支付相应的使用费。经查件，相关邮单记录显示被告已签收《律师函》，截止提起诉讼日止，被告仍未配合履行相关义务。原告认为，原被告双方签订的《租赁合同》，明确约定合同标的为深圳市福田区下沙村三坊48号至49号楼第三层至第七层楼，被告仅有权使用该部分房产，而无权占有、使用48号至49号楼第八楼及天台。原告作为深圳市福田区下沙村三坊48号至49号楼的合法收益人，有权要求被告返还非法占用的八楼及天台，并支付相应的使用费，合计：4000元/月×17.5=70000元，暂计算2013年12月16日至2015年5月31日期间的使用费，实际以其最终返还日为准。据此，请求法院判令：1、被告清理并返还深圳市福田区下沙村三坊48号至49号楼第八楼及天台给原告；2、被告支付非法占有、使用深圳市福田区下沙村三坊48号至49号楼八楼及天台使用费，共计70000元，暂计算2013年I2月16日至2015年5月31日期间的使用费，实际金额以其最终返还日为准；3、被告承担本案产生诉讼费。庭审结束后，原告在本院做笔录过程中补充陈述，在租赁期限内，允许被告使用诉讼请求第一条的物业，但需要支付使用费。被告答辩称：原告提出深圳市福田区下沙三坊48-49号（楼顶楼梯遮雨间、天台）应归其使用的问题。被告于2012年7月14日与黄根稳（原房东）签订租房合同时起就约定该处房屋该被告使用，前房东（黄根稳）出租整栋房屋给三方后才通知被告，三方同意一切照旧，被告才同意签字。现在原告单方违背当初约定，起诉被告，让被告感到很不理解，也表示很受伤害。鉴于原告一直想要提前解除合同，商谈一直未达成共识。2015年5月14日之前也从未谈及天台及楼顶楼梯遮雨间问题。被告也从未非法占有，门从未上过锁，一直都是整栋的公共区域。现房东突然说要收回，还在被告经营期间，还多次安排人过来被告宾馆闹事，影响被告生意，在派出所调解下，被告也曾多次要求现房东过来商谈，但对方一直未理睬。7层以上楼梯遮雨房为被告租用了（3-7层）的附属空间，功能上是与被告所租房屋不可分割的，楼顶楼梯遮雨间仅为几平米附属间无任何设施，天台有出租给移动，联通安装信号塔。移动，联通工作人员经常会上来检修，此处也为整栋的消防通道，也为公共区域。如原告单独使用未言明做何使用对被告房屋的完整性和安全性等方面都有一定之影响。这也是之前签订合同时要求由被告使用的原因。经审理查明，2012年，被告与黄根稳签订房屋租赁合同，由黄根稳将福田区下沙村三坊48、49号部分物业出租给被告作为酒店使用。2013年12月3日，黄根稳、莊玉英（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定甲方将座落在深圳市福田区下沙三坊48-49号八层自建房出租给乙方使用，建筑面积1648平方米；租期20年，从2013年12月9日至2033年12月8日止；全部租金600万元，承租方已一次性向甲方付清；乙方有权转租。2013年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于深圳市福田区下沙村三坊48-49号楼第三层至第七层楼，除七楼中二房一厅、一房一厅和天台之外，租给乙方作为商业和民用住宅之用；租赁期限5年（从2012年7月14日起至2017年7月14日止）；前两年租金为39000元/月。后三年视经营状况每年加注到40000元/月；乙方在签订合同之后即付给甲方押金8万元；本楼房有电梯一部，公共楼梯通道一条，属本楼所有楼层专用，但电梯的一切费用和管理权归乙方负责，电梯周围归乙方作迎宾台使用。黄根稳在该合同下注明：以前合同作废，以此份为准！2015年5月26日，原告委托律师向被告发出《律师函》，律师函载明被告占有涉案物业八楼及天台至今，原告多次要求被告返还，均遭到拒绝。要求被告返还涉案房屋第八楼及天台，并支付占有使用费。另查，2013年3月6日，深圳市福田区沙头街道下沙社区居民委员会开具证明称：黄根稳在下沙村红线范围内拥有一栋自建房，地址为下沙村三坊48、49号。黄根稳并出庭作证称：2012年开始，黄根稳将涉案物业出租给被告使用。在出租给被告使用之前，黄根稳对涉案物业进行了一些装修。其中7楼半的一间无窗户的小房间系给被告酒店作为仓库使用，另一间小厨房给被告作为厨房使用。两间房间都在7楼的楼梯顶的边上。后来黄根稳将整栋楼出租给原告后，跟原告、被告协商，按照现状继续出租给被告使用。再查，本院前往现场查勘发现：48-49号楼实际为一栋楼，共7层。正面为被告酒店入门登记台，登记台前方为电梯。电梯仅能上到5楼，5楼以上区域需转至消防楼梯上下。48-49号楼的侧面有一铁门，铁门内有消防楼梯，但仅能通往1-2楼。目前1-2层被原告出租给多人作为住宅使用。2楼至3楼处有一张铁门，目前处于上锁状态，仅能从3楼打开，2楼无法打开该门并上行至楼上。黄根稳和被告现场确认该铁门系被告承租之前，由黄根稳安装的，目的是为了防止1-2楼租户随意进出楼上区域。被告酒店目前在3-7楼营业，7楼中有两间房屋上锁，原告、被告及黄根稳确认目前为移动和电信公司的机房；7楼楼梯顶端两侧为两间房屋，与天台平行。一间为无窗户的小房间，另一间为厨房，目前均为被告使用。天台一半区域被铁门上锁，铁门内系电信和移动的基站。剩下一半的天台目前为被告使用，放置有桌子，搭建了晾晒衣服用的铁棚以及牵拉了几根晒衣服的晾晒绳。本院认为，原告与被告成立房屋租赁合同关系。合同约定的被告承租面积为下沙村三坊48-49栋物业的3-7层，并明确约定天台部分除外，被告占有天台上的两间房屋及半个天台，没有合同依据。原告在庭审后书面同意被告在租赁期限内使用天台的房间及天台，应视为原告自愿放弃第一项诉讼请求。原告虽未举证证明天台房屋的面积，但被告实际占有使用天台的两个房间至今，综合考虑到被告承租涉案物业之时，天台上的两个房间已搭建完毕，并非被告擅自搭建。从整栋楼的格局来看，他人要使用天台的房间及天台必然需要通过被告的营业区域，可能会给被告的酒店经营带来一定的影响。本院酌情确定被告每月应向原告支付天台两间房屋和除基站区域外天台占有使用费800元。则被告应向原告支付自2013年12月16日至本判决做出之日止即2016年10月25日止的占有使用费27466.67元【27200元（800元×34个月）+266.67元（800元÷30天×10天）】。之后的占有使用费，涉及尚未发生的事实，且原告也未支付相应的诉讼费，原告可待发生后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告严万新应于本判决生效之日起十日内向原告陈杰民支付深圳市福田区下沙村三坊48-49号楼天台两间房屋及除基站外天台其他区域自2013年12月16日至2016年10月25日止的占有使用费27466.67元；二、驳回原告陈杰民的其他诉讼请求。案件受理费1550元（已由原告预交），由原告负担942元，被告负担608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 夏  文  郁人民陪审员 张    媚二〇一六年十月二十五日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅第7页共7页