安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初2612号 原告：柏贤德，住安徽省池州市青阳县。 原告：陈黎霞，住址同上。 被告：合肥杭晟商业投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。 法人代表：张建平，该公司董事长。 委托代理人：徐雅婷，该公司职员。 委托代理人：王维，该公司职员。 原告柏贤德、陈黎霞与被告合肥杭晟商业投资发展有限公司（下称杭晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告柏贤德，被告杭晟公司的委托诉讼代理人徐雅婷、王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柏贤德、陈黎霞向本院提出诉讼请求：杭晟公司支付房屋租金41216元；杭晟公司承担本次诉讼费用。 事实与理由：2015年2月23日，杭晟公司租赁柏贤德位于青阳县蓉城镇滨湖东路东侧九子路南侧（地点）亿达广场A座（栋）二层209号1间，建筑面积为43.80平方米，双方签订合同，约定租赁期限为6年（自2016年2月25日至2022年2月24日止），前三年免房屋租金，从第4年开始柏贤德收取杭晟公司房屋租金，第4年租金为41216元。到2019年2月18日应收取本年度第四年房租金（第四年房租应提前七天支付）。杭晟公司现已违约，至今未交房租。 杭晟公司辩称：杭晟公司把一期的租金全部交给了业主筹委会。亿达公司破产，杭晟公司的工资和招商费用没有来源，无法维持正常的工作开支，另外一期的反租租金是比市场上的租金高出1到3倍，有的甚至更高，特别是234楼商铺的公摊达到了百分之四十，业主的商铺实际可用面积只有百分之六十左右，委托给我们招商的一期有八千多平方米，而实际不到伍仟平方米，按照目前我们给商铺的租金水平，就是全部租出去一年也只能租两百万左右，而根据反租合同确要求我公司每年支付690万的租金，这种严重显失公平的违法合同，已经没有可行性，杭晟公司只能根据合同法情势变更原则申请解除合同。一期所有的商铺基本都有漏水冒臭气的质量问题，导致招商进来的商铺因这些问题，统统拒绝付租金，关店彻查，相关店面已经关停，这是造成经营困难的原因。 当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对当事人无异议的证据及自认事实本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：杭晟公司原名称为安徽杭晟商业投资发展有限公司，2016年8月2日变更公司名称为杭晟公司。2015年2月2日，亿达公司向杭晟公司出具委托书，委托杭晟公司和亿达广场租赁商户签订租赁合同。2015年9月1日，亿达公司和杭晟公司签订《青阳亿达广场委托运营管理合同》，亿达公司委托杭晟公司独家运营管理“青阳亿达广场”项目中全部由亿达公司所有商业面积并代为收取因商业运营管理产生的收益。合同第七条双方对运营收益分配约定：亿达公司每年根据商户缴纳实际租金的20%提取作为杭晟公司的委托管理费用，自第四年开始，亿达公司所销售商铺的返租租金，在项目完工前一次性支付到共管账户上，所得利息收益归亿达公司所有。 青阳县蓉城镇滨湖东路东侧九子路南侧（地点）亿达广场A座二层209号计1间，建筑面积为43.8平方米的商铺属柏贤德、陈黎霞所有。2015年2月28日，柏贤德、陈黎霞作为甲方和杭晟公司作为乙方签订《商铺经营管理合同》，合同约定：甲方将所购的上述商铺交由乙方经营，经营期限为6年，自2016年2月25日起至2022年2月24日止；经营方式为乙方根据实际情况自行选择决定以下任一方式：1、由乙方利用商铺自行经营；2、由乙方将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，乙方在经营过程中的权限为特别授权代理，即（1）乙方有权代理甲方与他人签订招商合同、租赁合同等有关合同，在经营期内，乙方全权代理甲方与第三方商定收费标准并收取相关费用……；经营期间收费标准及结算方式：如乙方自行利用商铺开展经营，第一、第二、第三年租金甲方免收，第四到第六年租金乙方按年支付甲方，支付日期为每年2月18日（经营期限起始日前7天），第四年总租金为41216元，第五年总租金为47104元，第六年总租金为47104元，如乙方选择将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，双方约定按下列标准收取相关费用：1、收费标准、合作条件等出租方权利义务由乙方与第三方商定，甲方不予干预。2、乙方收费由以下两部分内容组成：租金、物业费、运管费。3、不论乙方与第三人约定的收费高低，经营所得均归乙方所有，在按时支付甲方租金的前提下乙方均无需向甲方支付任何费用。4、第一、第二、第三年租金甲方免收，第四到第六年租金与乙方自行经营一致。双方还就其他事项进行了约定。2019年1月8日，因亿达公司被宣告破产，包括涉案商铺在内的亿达广场商铺的业主向杭晟公司催要租金，杭晟公司向亿达公司破产管理人就包括涉案房租在内的返租租金申报了债权。2019年3月6日，在亿达公司管理人和青阳县住建委的人主持下，经业主代表与杭晟公司协商，就亿达商铺一期到期租金收取支付等事项，达成共识：1、一期租金由亿达商业一期全体业主委托杭晟公司收回，再扣取杭晟公司两个月经营管理的费用后，剩余资金再分配给业主。5、全体业主出具承诺后，由杭晟公司在一个月内收取一期租金，同时，由业主派代表向商铺经营户作出承诺，在商铺经营户按青阳县亿达广场（A座）租赁合同约定的条款支付租金，且在持续缴纳租金的前提下，不得干扰经营户正常营业。2019年6月4日，青阳县亿达业委会筹备委员会和杭晟公司向亿达一期承租商发送《告承租商通知书》，内容主要为一期业主共同推举代表将与杭晟公司人员共同向承租商催讨应收房租，要求承租商将所有应收房租及费用交至交至户名为黄启珍的银行账号，收款后由杭晟公司开具发票。因杭晟公司未能依照合同约定支付房屋租金，柏贤德、陈黎霞诉至本院。在诉讼中，杭晟公司向本院提出反诉请求。 本院认为，柏贤德、陈黎霞与杭晟公司签订《商铺经营管理合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定柏贤德、陈黎霞将其所购的商铺交由杭晟公司经营，经营方式为杭晟公司自行选择自行经营或对外招商、与他人合作经营、出租给他人经营，杭晟公司有权代理与他人签订招商合同、租赁合同等有关合同，且根据亿达公司和杭晟公司签订的委托运营管理合同，杭晟公司系统一经营管理亿达广场的所有商铺。柏贤德、陈黎霞与杭晟公司在合同中约定第四到第六年租金由杭晟公司按年支付、支付日期为每年2月18日（经营期限起始日前7天），根据合同中的经营期限2016年2月25日起至2022年2月24日，第四年的租金的支付时间应为2019年2月18日前。现杭晟公司未能按照合同的约定向柏贤德、陈黎霞支付租金收益，应承担相应的违约责任。杭晟公司辩称租金过高，亿达公司破产，导致涉案合同不能继续履行等理由，不能抗辩柏贤德、陈黎霞租金的请求。 综上，柏贤德、陈黎霞主张杭晟公司支付租金41216元，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告合肥杭晟商业投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告柏贤德、陈黎霞商铺租金计41216元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费830元，减半收取计415元，由合肥杭晟商业投资发展有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  芮钧 二〇一九年十二月二十五日 书记员  许可 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。