上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2076号原告：张兰英。法定代理人：袁甲，女，系原告之女。委托代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。被告：张善金。被告：俞朱虹。原告张兰英与被告张善金、被告俞朱虹确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告张善金、被告俞朱虹直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2016年9月8日公开开庭审理了本案。原告张兰英的法定代理人袁甲及其委托代理人刁骅到庭参加诉讼，被告张善金、被告俞朱虹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告张兰英向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告张善金就上海市某区某村31号203室签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令确认被告张善金与被告俞朱虹就上海市某区某村31号203室签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、依法恢复原告为上海市某区某村31号203室房屋产权人，判令被告俞朱虹将该房产恢复登记至原告名下。事实与理由：原告与被告张善金系姐弟关系。原告早年与丈夫离异，育有一女一子，儿子袁乙于2008年7月去世。在处理儿子的纠纷时2009年6月原告被鉴定患有阿尔茨海默病、无诉讼行为能力，故由原告之女作为法定代理人。原告自二十世纪九十年代后期开始意识模糊、思路混乱，至2003年时已经多次找不到回家的路，被好心人送到派出所，再由民警护送到家。2005年起原告的生活完全需人照顾，原告之女请了家政服务人员日常照顾，被告张善金及其妻子也经常到原告处探视。2008年9月起原告之女另行租赁房屋供原告居住和被告张善金夫妻同住，由被告张善金夫妻照顾原告至今。上海市某区某村31号203室房屋是原告原居住的公房在1994年动迁后分配的公房，1998年底原告购买了产权。2008年原告搬离系争房屋之前一直居住在系争房屋内，原告搬离后至今系争房屋一直由原告之女代原告出租。2014年底原告之女在处理其他纠纷时偶然发现系争房屋在被告俞朱虹名下，就去房地产交易中心查询，结果发现是被告张善金在2006年6月先从原告处购得，再在2006年9月出售给被告俞朱虹。原告之女感觉非常奇怪，原告的身份证、户口簿、房产证都在自己手里，怎么房子变成了被告俞朱虹的。而且被告俞朱虹从未看到系争房屋，获得产权后约九年来也从未主张过系争房屋的任何权利，显然被告俞朱虹不是善意取得系争房屋。综上，原告认为：被告张善金明知原告智力低下的情况下通过欺骗原告补领产权证后将系争房屋占为己有，然后通过虚假买卖将系争房屋转移至被告俞朱虹名下，严重侵害了原告的合法权益，为此特诉至法院。被告张善金、被告俞朱虹均未作答辩。本院经审理认定事实如下：座落于某区西环路某村31号203室的房屋系由原告因原居住的公房动迁分配所得，1998年12月3日原告与案外人上海兴苑物业公司签订《上海市公有住房出售合同》，购买了涉案房屋，并于1999年1月6日取得编号为沪房地闵字1999第002932号上海市房地产权证一份，目前该房地产权证原件尚在原告处。2006年5月15日上海市房地产登记申请书中载明了原告作为申请人提出证件遗失的补证申请，申请人处加盖了原告的印章及捺印，上海市某区房地产交易中心收件收据中的申请权利人处有“张兰英”的签字。当日的一份承诺书（补证）中载明：房地产权利人为原告，房地产座落某村31号203，房地产权证号闵19990029**号，房地产来源单位分配自买，房地产座落所在的物业或里委为某村居委会，承诺人处加盖了原告的印章并有原告的捺印。嗣后，上海市某区房地产交易中心补发了新的房地产权证给原告。2006年6月6日由原告作为出让人，被告张善金作为受让人签订上海市房地产买卖合同一份，合同约定原告将涉案房屋以人民币（以下币种相同）152,000元的价格转让给被告张善金，并约定于2006年6月6日前腾出该房屋并通知被告张善金进行验收交接。该次交易未通过中介公司代理。合同末尾的甲方处仅有捺印。同日上海市房地产登记申请书中载明了涉案房屋的受让人为被告张善金，转让人为原告，被告张善金在受让人处签字，转让人处仅有捺印。嗣后，被告张善金于2006年6月9日取得沪房地闵字2006第031650号的房地产权证。2006年9月19日由被告张善金作为出让人，被告俞朱虹作为受让人签订上海市房地产买卖合同一份，合同约定被告张善金将涉案房屋以152,000元的价格转让给被告俞朱虹，并约定于2006年9月18日前腾出该房屋并通知被告张善金进行验收交接。该次交易未通过中介公司代理。被告俞朱虹委托了代理人陈桂香进行该次交易。同日上海市房地产登记申请书中载明了涉案房屋的受让人为被告俞朱虹，转让人为被告张善金。嗣后，2006年10月9日涉案房屋变更登记至被告俞朱虹名下。另查明，上海市长宁区人民法院在再审袁乙生命权纠纷案件中，考虑到原告智力低下，为慎重期间，特委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对原告的精神状态及民事行为能力、诉讼行为能力进行评定，该中心于2009年6月17日所制作的鉴定意见书中载明：原告系文盲、退休，以往体健，生活工作能力良好。近五六年来智能记忆进行性减退，至今日常生活不能完全自理，个人生活依靠护理，否认有高血压及脑血管意外病史。结合本次精神检查，原告意识清楚，情感平淡，对周围环境刺激有反映，意志要求及自我保护能力未完全丧失，能简单接触交流，对简单提问能回答，注意力尚集中，但智力记忆水平明显低下，说不清个人经历及家庭成员情况，对该案诉讼一事一无所知，未见幻觉、妄想等精神病状症状，故鉴定原告患有阿尔茨海默病。原告患有阿尔茨海默病，其对事物的辨认能力存在明显障碍，意识表示不完整，自我保护能力较差，由其对该案诉讼内容缺乏认知和分辨能力，应评定为具有限制民事行为能力，对该案应评定为无诉讼行为能力。再查明，原告在2008年搬离涉案房屋之后，该房屋一直由原告的女儿以原告的名义将涉案房屋对外出租，期间曾变换多位承租户，目前仍处于租赁状态，被告张善金、被告俞朱虹从未向原告或其女儿提出过主张交房的请求。诉讼中，原告申请证人谈某（女，汉族，1949年5月25日出生，户籍地上海市某区莘建一村5号501室）出庭作证，证人称1996年6月成立西环居委会之时，其担任主任一职，其之前曾与原告是同事。1997年-1998年之时原告一直来居委会称其弟弟张善金偷她的钱物，居委会干部就做原告的工作，让她把涉案房屋的产权买下来，这样就不会有什么余钱了，原告也是同意的，并且在居委会的帮助下购买了房屋产权，当时原告的脑子还是清楚的，但是字签不来，她都是按手印。另外证人称其看到过原告的图章，印象中图章是方型的。2002年之后，原告开始有痴呆的情况出现，邻居们也是多次反映情况。2003年一天晚上，原告走失到了浦东，浦东新区派出所的警车送原告回家，回来的时候原告已经认不出自己的房屋，在证人的帮助下，原告才回到家。派出所送回来就这一次，但有好几次邻居及其他认识的人也是将原告送回，或者由居委会的人接回，这些事都是发生在2002年-2003年左右。2003年之后，原告的女儿会照顾她，儿子不照顾她，原告的弟弟及弟媳也会送些饭菜。2008年原告搬离涉案房屋之后，该房屋一直出于出租的状态。以上事实，由原告张兰英提供的证据加以证实：1、司鉴中心2009精鉴字第221号鉴定意见书一份、（2010）闵民一（民）初字3744号民事调解书一份；2、户口簿及沪房地闵字1999第002932号上海市房地产权证一组；3、租赁合同一组；4、上海市房地产登记簿一份；5、2006年5月15日上海市房地产登记申请书、收件收据、身份证复印件、承诺书（补证）一组；6、2006年6月6日上海市房地产登记簿、收件收据、上海市房地产买卖合同一组；7、2006年9月19日上海市房地产登记申请书、收件收据、上海市房地产买卖合同一组；8、询问笔录二份；9、证人谈某出庭作证的证人证言。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是原告与被告张善金之间的房屋买卖合同的效力，以及被告张善金与被告俞朱虹之间房屋买卖合同的效力认定。首先，针对原告与被告张善金之间的房屋买卖合同的效力。第一、依据《民法通则》的规定，限制民事行为能力人依法不能独立实施的行为为无效民事行为。而民法通则中规定了不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神建康状态相适应的民事行为；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。本案原告虽然直至2009年6月17日经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定才确定为限制民事行为能力人，但是结合证人证言可以证明原告在2003之后即出现神志不清、对事物的辨认能力存在明显障碍，意识表示不完整，自我保护能力较差等不稳定的精神状态，日常生活不能完全自理，个人生活依靠护理。虽然原告的精神疾病确定为阿尔茨海默病（俗称老年痴呆症）是在2009年，但是从2003年开始原告已经完全具备该精神疾病的各种症状，作为原告的家人以及居住的邻居及居委会工作人员对于原告的精神疾病状态均是明知的。而精神病人（包括痴呆症人）如果没有判断能力和自我保护能力，不知其行为后果的，可以认定为不能辨认自己行为的人；对于比较复杂的事物或者比较重大的行为缺乏判断能力和自我保护能力，并且不能预见其行为后果的，可以认定为不能完全辨认自己行为的人。故本案中的原告应当被认定为不能完全辨认自己行为的人，属于限制民事行为能力人。第二，不能完全辨认自己行为的精神病人所进行的民事活动，是否与其精神健康状态相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度、本人的精神状态能否理解其行为，并预见相应的行为后果，以及行为标的数额等方面进行认定。结合本案涉案房屋的公房购买过程，原告认为其弟弟被告张善金偶有偷窃其财物的行为，其在居委会工作人员的帮助之下，才购买了涉案公房，由于原告系文盲，故在签订公房购买合同之时原告使用了方型的印鉴及加盖手印，并未有签字。然在原告提供的房产证补领的材料中，却出现了原告的签字，且签字字体工整。而从原告提供的房产证原件可以得知，原告的房产证从未遗失过，并且一直由原告的女儿妥善保管至今。那唯一有可能的就是被告张善金借着其照顾原告生活护理之便，在明知原告有精神疾病的状态下，让原告在不知情的情况下通过捺印的方式补领了涉案房屋的产权证。而正是通过申领了涉案房屋的房产证，才得以将涉案房屋以转让的方式出售给被告张善金，从而被告张善金取得了涉案房屋的产权，也就取得了涉案房屋的处分权。但由于涉案房屋属于不动产，其价值较高，而且该房屋系原告自行出资购买的公房，故本院认为即使原告就产权证补领及将涉案房屋出售给被告张善金的行为均有原告的盖章及捺印，但是其申领房产证及处分涉案房屋的行为已经与原告的精神状态不相适应，上述民事行为并非原告作为限制民事行为能力人依法可以单独实施的行为。本案被告张善金亦未能到庭应诉，进一步举证说明涉案房屋该节买卖所涉及到的房款支付等事实。故本院认为原告申领房产证以及将涉案房屋出售给被告张善金的行为属于无效的民事行为，原告与被告张善金所签订的房屋买卖合同应认定为无效合同。其次，针对被告张善金与被告俞朱虹的房屋买卖合同的效力。基于前述，被告张善金取得涉案房屋系基于之前被认定为无效的那份房屋买卖合同，两被告均未能到庭应诉解释说明涉案房屋的房款支付及具体履行合同的细节。被告张善金在取得涉案房屋产权不久，即将涉案房屋以同等的价格对外出售，并且将涉案房屋的产权变更登记至被告俞朱虹名下，作为目前登记的产权人俞朱虹在这些年来从未向原告及其子女提出过任何房屋实际交付的主张。事实上，涉案房屋在2008年之前一直由原告实际居住，在2008年之后原告女儿为了便于照顾原告的生活，将涉案房屋对外出租，且长期出于对外租赁的状态，这节事实从原告提供的多份租赁合同中均可以加以证实。故本院认为被告张善金与被告俞朱虹之间所签订的房屋买卖合同，与正常的二手房买卖合同相比而言，存在诸多矛盾及不合常理之处，作为被告俞朱虹在2006年9月即已经取得了涉案房屋的产权，却从未向原告及其子女披露过或者主张相应的物权主张，实在匪夷所思，而作为转让人的被告张善金亦长期隐瞒了涉案房屋已经被转让的客观事实，对于本案诉讼亦不到庭应诉，不积极配合调查相应的事实，但是本院从产权变更的最终结果可以推断出，被告张善金与被告俞朱虹的第二次房屋买卖合同的行为显然直接侵害了实际物权人原告的合法物权权益，鉴于该份买卖合同系虚假的买卖合同，直接损害了原告的合法权益，原告有权主张该份合同为无效合同，故本院结合目前查明的事实，认定该份房屋买卖合同的效力为无效合同。鉴于基于涉案房屋的两份房屋买卖合同均系无效合同，被告俞朱虹理应将涉案房屋的产权恢复登记至原告名下。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（二）项、《中华人民共和国合同法》五十二条第（二）项、第五十八款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张兰英与被告张善金于2006年6月6日就座落于上海市某区某村31号203室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》为无效合同；二、确认被告张善金与被告俞朱虹于2006年9月19日就座落于上海市某区某村31号203室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》为无效合同；三、被告俞朱虹于本判决生效之日起十日内将座落于上海市某区某村31号203室房屋的产权变更登记至原告张兰英的名下。案件受理费80元，财产保全费5,000元，合计5,080元。由被告张善金、被告俞朱虹负担（于本判决生效后十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  刘 锋人民陪审员  尹 萍二〇一六年九月二十八日书 记 员  谭静贤附：相关法律条文一.《中华人民共和国民法通则》第十三条不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。第五十八条下列民事行为无效：（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；二.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的；第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。