上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初7482号原告：上海仁恒物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周轶群，董事长。委托诉讼代理人：王永彦。委托诉讼代理人：贺晓旻。被告：朱冉雅，女，1978年3月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈群，上海市大华律师事务所律师。原告上海仁恒物业管理有限公司(以下简称仁恒物业公司)与被告朱冉雅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年11月10日公开开庭审理了本案。原告仁恒物业公司的委托诉讼代理人王永彦、贺晓旻，被告朱冉雅及其委托诉讼代理人陈群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2012年7月起至2016年9月止的物业服务费人民币134,293.2元(以下所涉金额币种均为人民币)；2.被告赔偿2012年7月至2016年9月期间物业服务费欠费的滞纳金118,494元。事实和理由：被告于2011年12月19日接收了上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积329.15平方米，物业服务费8元每月每平方米，合计每月2633.2元。原告根据《仁恒怡庭小区物业管理服务合同》对上海市杨浦区政和路XXX弄XXX-XXX号房屋进行物业管理。原告已经按照合同约定全面履行了对该小区的管理服务义务，被告未如约支付物业服务费，共拖欠2012年7月至2016年9月合计51个月的物业服务费134,293.2元。经原告多次催讨未果，为维护原告及小区全体业主的合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告朱冉雅辩称，不同意原告的诉讼请求。对原告诉讼请求中物业服务费的金额每月2633.2元无异议，2012年7月至今确未支付物业费，系因为原告作为物业服务企业对被告小区进行了超额收费，根据上海市杨浦区发改委和杨浦区物价局确认的《住宅物业超标准服务收费标准确认表》，原告未按照当时审批的每平方米8元的标准提供物业服务，其中的超等级项目每平方米3.61元原告一项都未提供，而余下的物业服务也存在明显的质价不符情况，不符合《上海市住宅物业服务分等收费标准》。因此，被告暂时没有支付所有的物业服务费，应当调低应缴的物业服务费的标准。对于原告要求的滞纳金，不同意支付，被告不存在违约情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争房屋的开发商为上海仁恒杨浦房地产有限公司。被告于2011年7月17日被登记为系争房屋的预购房屋权利人，该房建筑面积为329.15平方米。2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号(政和路XXX弄XXX-XXX号)；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米5.80元；新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》，合同期限自2010年10月1日起至小区合法成立业主大会，并由其与乙方或选聘的新的物业公司签订新的《物业服务合同》生效之日止等。《怡庭会所前期委托管理协议》约定：甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；委托管理期限自第一位业主交房之日起至小区合法成立业主大会，并由其与乙方或选聘的新的物业公司签订新的《物业服务合同》生效之日止。后原告为该小区提供物业服务至今，系争房屋所在小区至今未成立业委会。2011年12月19日，被告接收系争房屋，并在《仁恒怡庭临时公约及会所会则》及其附件《确认函》上签名，同意遵守该临时公约。该公约约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，地下机动车库车位按每月每车位120元向车位使用人收取车位管理费，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费和车位管理费，以后物业服务费、车位管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金等。2013年10月16日、2015年4月1日、2015年12月23日，原告分别向被告寄送《催款函》，要求被告支付所欠的物业服务费。被告至今拖欠系争房屋2012年7月至2016年9月的物业服务费134,293.2元。本院认为，原告作为物业服务企业与系争房屋的开发商上海仁恒杨浦房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内的每个业主。原告提供了物业服务，业主按时交纳物业服务费是应尽义务，无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。被告抗辩原告未按照审批的每平方米8元的标准提供物业服务，超等级项目的物业服务项目都未提供，而余下的物业服务也存在明显的质价不符情况，不符合《上海市住宅物业服务分等收费标准》，要求调低原告的收费标准，不同意原告诉请的意见。被告并未提供充足的证据证明原告未尽到作为物业公司应尽的维护、保洁及保障小区安全等义务，存在过错，造成被告实际损失，故被告不能以此为由拒交物业服务费。考虑到被告毕竟并非职业法律人，对法律关系与程序的理解可能存有误区，故原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告朱冉雅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋2012年7月至2016年9月物业服务费人民币134,293.2元;二、原告上海仁恒物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,520元,由原告上海仁恒物业管理有限公司负担人民币1,183元，由被告朱冉雅负担人民币1,337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍代理审判员  金 玮人民陪审员  陈 蓓二〇一六年十一月十八日书 记 员  饶 馨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。