陕西省淳化县人民法院民事判决书 (2019)陕0430民初820号 原告：某镇人民政府，住所地：陕西省咸阳市淳化县。负责人：裴某某，男，系该镇镇长。委托诉讼代理人：田某。被告：孙某某，男。第三人：郭某，女。委托诉讼代理人：宣某某。第三人：西安某公司，住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：何某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王某，男，系该公司副总经理。原告某镇人民政府与被告孙某某、第三人郭某、西安某公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田某、被告孙某某、第三人郭某及其委托诉讼代理人宣某某、某某公司的委托诉讼代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某镇人民政府向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的出租合同；2、判令被告及第三人向原告返还承租的房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月5日，原告与被告孙某某签订了《XX镇XX中心XX学校舍及场地出租合同》（以下简称《出租合同》），被告孙某某承租原小学，租期自2012年6月1日起至2057年5月31日止，租期45年，租金每年4000元，共计180000元。合同约定，被告在租赁期间，如需将校舍及其附属物转租，必须征得原告的书面同意。2019年9月，原告知悉被告孙某某于2018年8月10日擅自将上述房产转租给第三人郭某，郭某又于2018年9月15日将上述房产转租给某公司，租期20年，每年租金均在260000元以上。被告以上行为并未按照合同约定征得原告书面同意，原告与被告多次协商无果。被告的行为也是对第三人利益的侵害，与第三人有利害关系。同时，按照合同约定，被告应一次性付清房屋租金180000元，但被告仅支付155000元，构成违约。综上，原告依法可以解除出租合同，并要求被告及第三人返还承租的房屋，现诉至本院，望判如所请。被告孙某某辩称，其仅向原告支付155000元租金属实，其承租校舍后，该校舍尚有经济纠纷未解决，因原告将校舍中部分场地出租给案外人，原告让其处理，其花费30000元处理该纠纷，其与该案外人还签有合同，该合同已交原告保存，但未将此事补充进《出租合同》。2012年，其与郭某共同在淳化投资建厂、开办公司，承租校舍时其与郭某系夫妻关系，其和郭某也有内部转租协议，后其授权由郭某处理校舍及场地对外租赁事宜，郭某将校舍及场地转租给某公司与其关系不大，其与郭某已于2018年8月离婚。2013年其因注册公司，想将《出租合同》中承租人变更为郭某，XX镇XX委书记表示此为内部关系，并非转租给第三人，不需变更《出租合同》，故原告对其将校舍转租给郭某知情。将校舍转租给某公司系郭某一手经办，其不清楚，并且已另案处理。原、被告签订的《出租合同》中仅约定如转租需原告书面同意，但无违约后果。现其不同意解除《出租合同》，也不同意返还房屋。第三人郭某辩称，1、其系涉案房屋的合法承租人，其与孙某某的协议不构成转租行为。承租房屋时，其与孙某某系夫妻关系，虽《出租合同》中仅有孙某某签名，但其与孙某某共同租赁经营原告系明知。2018年8月6日，其与孙某某离婚，并协议由其经营校舍场地，该协议系承租人内部经营事宜。2、租金未付清是因为被告处理了校舍遗留的经济纠纷，当时三方协商一致，处理纠纷的协议已交原告保存，现协议丢失，据此认为租金未付清的理由不成立。3、其与某公司的租赁纠纷已另案起诉，应另案处理。4、其在承租期间将房屋转租给某公司，原告虽未出具书面同意意见，但原告对此明知。其将房屋转租给某公司构成违约，可依据合同约定赔偿原告经济损失。5、原告对其转租知情，但原告在知道其转租一年后才提出解除合同，违反司法解释的规定。故其不同意解除《出租合同》，也不同意返还房屋。第三人西安某公司辩称，其与原告无直接关系，其要求维护其公司的合法权益，不同意返还房屋，其他问题与其公司无关，其公司不予答辩。原告对被告及第三人的辩称意见辩驳称，原、被告签订的《出租合同》合法有效，对双方有约束力，原告一直不知晓被告转租，故原告提出解除合同是合法的，虽合同中未明确约定解除条款，但原告可以依照法律规定提出解除合同的请求。郭某并非涉案房屋的承租人，但基于其与孙某某的关系，应当知道孙某某未经原告同意不得转租。即使郭某系合法承租人，那郭某也应受合同约束，不得未经原告书面同意便予转租。原告在9月被法院通知以第三人身份参与郭某与某公司租赁合同纠纷一案时才知道孙某某已将租赁物转租，以前，孙某某给原告所述是其与某公司系合作关系，故原告有权解除合同。当事人围绕诉讼请求和主张依法提交了证据，经当庭举证、质证，对当事人提交的证据认定如下：原告某镇人民政府提交证据一：《XX镇XX中心XX学校舍及场地出租合同》一份，拟证明该合同合法有效，其中租赁期限前20年有效，后25年无效，被告存在严重违约行为。被告孙某某对证据一真实性无异议，认为该合同中租赁期限45年均有效；郭某对证据一真实性无异议，但对其证明目的不认可；某公司对证据一真实性无异议。原、被告对《出租合同》的真实性均无异议，系双方自愿签订，约定的租赁期限超过法律规定最长期限20年的部分无效，对原告的证明目的，予以认可。原告提交证据二：《厂房使用权转让合同》一份，拟证明被告将房屋及场地转租给郭某、《房屋租赁合同》一份，拟证明郭某无权将房屋转租给某公司，损害了原告权益。被告孙某某对证据二真实性无异议，但对其证明目的不认可；郭某对证据二真实性无异议，但对其证明目的不认可，认为其系合法承租人，其与孙某某之间不构成转租，其转租给某公司原告系明知；某公司对郭某与其所签的《房屋租赁合同》无异议。对证据二的真实性及关联性，予以认定。原告提交证据三：手机短信聊天记录一组，拟证明被告擅自转租，违反合同约定。被告孙某某对证据三无异议；郭某对证据三真实性无异议，但对其证明目的不认可；某公司对证据三的真实性无异议。对证据三的真实性及关联性，本院予以认定。原告提交证据四：淳化县人民法院参加诉讼通知书、第三人民事起诉状、反诉状各一份，拟证明被告擅自转租，原告直至第三人起诉后才知情，经沟通无效后，原告立即起诉维护自身权益；郭某与孙某某原系夫妻关系，对原、被告的租赁关系知情，郭某并非善意第三人。被告孙某某对证据四无异议；郭某对证据四真实性无异议，但对其证明目的不认可，认为该组证据仅能证明原告何时领取相关文书，不等同于知道或应当知道转租的时间；某公司对证据四无异议。对证据四的真实性及与本案的关联性，予以认定。被告孙某某提交证据一：短信截图二张、陕西美之淳航空科技有限公司项目简况一份、项目备案表一份、企业投资备案书一份，拟证明县领导对某公司来淳化投资知情；原告认为短信截屏与本案无关，项目简况中显示，被告与某公司系合作经营，对备案表及备案书的证明目的不认可。被告提交证据二：XX镇XX委XX组、XX镇XX组，拟证明原告对某公司来淳化投资知情，也同意转租。原告质证认为，其对证据二真实性无异议，但对关联性不认可，双方聊天中未谈到转租事项。郭某对被告提交的上述证据均予以认可。某公司表示上述事项其不清楚，不发表质证意见。被告提交的证据一因与本案无关联性，不予认定；对证据二的真实性予以认定，其提交的证据未能证明其拟证明的事实，对其证明目的不予认定。第三人郭某提交证据一：郭某身份证复印件一份、郭某与孙某某《结婚证》一份，拟证明从原告处承租校舍及场地时郭某与孙某某系夫妻关系；证据二：《离婚证》一份，拟证明孙某某与郭某于2018年8月6日离婚，承租时双方系夫妻关系，共同投资经营，离婚后双方协议由郭某经营场地。原告对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可，认为合同具有相对性，与原告签订合同的系孙某某。郭某对原告的质证意见表示，承租校舍及场地时孙某某与其系夫妻关系，虽出租合同中仅有孙某某签字，但系其夫妻共同承租经营。某公司对该组证据无异议。第三人郭某提交的《结婚证》、《离婚证》系婚姻登记机关依法确认的，该两份证据真实有效、与本案有关联性，予以认定。证据三：陕西爷台实业有限公司、淳化秦水果蔬农民专业合作社登记信息各一份，拟证明原告明知郭某与孙某某共同承租经营，郭某与孙某某均为合法承租人。原告对证据三真实性无异议，但对其证明目的不认可。被告对证据三真实性无异议。某公司对该组证据无异议。对该组证据的真实性本院予以认可。证据四：电话号码一个，拟证明原告对其将校舍转租给某公司系明知，并请求本院向该电话号码机主调查核实。本院当庭向其释明，本院已向其送达相关法律文书，告知其相关权利义务，举证期限已届满，开庭前其也未申请证人出庭作证，第三人亦未能提供该电话号码的机主无法律规定的可以不出庭作证的情形。综上，第三人郭某提交的证据不能证明原告对其将校舍转租给某公司系明知，对其证明目的，均不予认可。第三人西安某公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月5日，原告某镇人民政府与被告孙某某签订《XX镇XX中心XX学校舍及场地出租合同》，约定原告将原某某校舍及场地出租给被告孙某某。合同主要内容：“校舍及场地租赁自2012年6月1日起，至2057年5月31日止，租期为45年；租金共计人民币壹拾捌万元（180000元），由乙方向甲方一次性付清；乙方在租赁期间，如需将该校舍及其附属物转租，必须征得甲方的书面同意”。2018年8月10日，被告孙某某与第三人郭某签订《厂房使用权转让合同》，约定孙某某将其承租的校舍及场地的经营权和使用权转让给郭某，由郭某自主经营，郭某有权出租。2018年9月15日，郭某与第三人某公司签订协议，约定郭某将上述校舍及场地出租给某公司，租期为20年。另查明，孙某某与郭某于2007年12月24日补办结婚登记手续，于2018年8月6日办理离婚手续。郭某与某公司因租赁合同纠纷于2019年5月29日诉至本院。本院认为，原告与被告签订的《XX镇XX中心XX学校舍及场地出租合同》系双方真实意思表示，但原、被告约定的租赁期限已超过法律规定，合同中租赁期限超过20年的部分约定无效。除租赁期限外，合同其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。被告孙某某及第三人郭某辩称，孙某某与原告签订《XX镇XX中心XX学校舍及场地出租合同》时，孙某某与郭某是在婚姻关系存续期间内，孙某某与郭某均系合法承租人，孙某某与郭某签订的《厂房使用权转让合同》，是夫妻双方在其婚姻关系存续期间内的内部约定。本院认为，原、被告签订的《XX镇XX中心XX学校舍及场地出租合同》第五条第3项明确约定：“乙方在租赁期间，如需将该校舍及其附属物转租，必须征得甲方的书面同意。”被告孙某某、第三人郭某未经原告书面同意，将租赁物转租给某公司的行为，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。被告孙某某虽辩称其与原告协商，以其处理校舍遗留问题所花费的30000元抵作租金，但被告对其该主张未能提交证据予以证明，对被告孙某某的该项辩称意见，不予采纳。被告孙某某、第三人郭某辩称原告明知孙某某将校舍及场地转让给郭某经营，也明知郭某将校舍及场地转租给某公司，在6个月内未提出异议，原告要求解除合同的理由不能成立。被告孙某某、第三人郭某对该主张未提供证据予以证明，对该辩称意见，本院不予采纳。某公司辩称其与原告未签订租赁合同，也未从原告处接收租赁物，原告的起诉与其无关，不同意向原告返还校舍及场地。被告孙某某、第三人郭某在未征得原告的书面同意情况下对外出租校舍及场地，原告主张依照法律规定解除出租合同的请求，于法有据，予以支持；原、被告的租赁合同解除后，作为现在实际承租人的某公司应当向出租人方里镇人民政府返还校舍及场地。对原告作为所有权人要求被告及第三人向其返还校舍及场地的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法解除原告某镇人民政府与被告孙某某于2012年6月5日签订的《XX镇XX中心XX学校舍及场地出租合同》；二、由被告孙某某、第三人郭某协助第三人西安某公司于本判决生效后90日内向原告淳化县XX镇XX中心XX学校舍及场地。案件受理费50元，由被告孙某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。    审    判   长      罗兴彦审   判   员      杨  钊审   判   员      王  华  二〇一九年十二月十七日  法  官  助  理      刘  鹏书   记   员     李  昊         法条引用：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十四条  租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百二十四条  承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。