陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0902民初1303号原告杨某，女，汉族，生于1950年9月29日，安康市汉滨区人，住汉滨区大河镇黄岭村*组，现住恒口示范区恒口镇。委托代理人杨化旬，陕西滕浩律师事务所律师。被告熊宗某，男，汉族，生于1944年4月13日，安康市汉滨区人，住恒口示范区恒口镇。被告王登某，女，汉族，生于1947年7月27日，安康市汉滨区人，住恒口示范区恒口镇。委托代理人刘天良，安康市148法律服务所法律工作者。原告杨某诉被告熊宗某、王登某合同纠纷一案本院受理后，依法适用简易程序由助理审判员宋飞独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告杨某及其委托代理人杨化旬，被告熊宗某、王登某及其代理人刘天良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某诉称，原告原系汉滨区大河镇黄岭村村民，为改善落后的生活环境，于2010年正月经人介绍购买位于恒口镇安民村三组的房产并转让取得被告名下三块田地的承包经营权。2010年正月13日，原、被告双方经协商一致，并邀请被告所在村委会的干部熊新功、亲友熊宗石、熊桂林、林秦粤等人在场见证，由被告所在村委会的会计张世余执笔立写《契约》。契约中约定：被告自愿将其所有的位于青泥湾上街通前至后的瓦房五间，四至界畔：东至该房滴水向东延伸一米为二家公用道，南与鄢友昌院墙外皮为界，西边与本房滴水为界，北与本房院坝为界，四至界畔指明，本房天楼地版，门窗户扇，金木水石一并在内情愿出卖与原告杨某，并请中人讲定实值业价58000元人民币，被告亲手领足，分文不欠，若有亲族异言者，由卖主（被告）一身承担，不予买主相干，当日买主买后，准予修补、也可以拆除建新，为此特立子孙后代永远发家致富。《契约》中同时注明：鸡公湾坡地一块转让给买主永远使用；葫芦田大约0.5亩永远转让给买主，河坝地一块也转让给买主永远使用。《契约》签订后，上述中证人一并在契约上签了字，被告所在村委会也在契约上加盖了公章，原告当场将约定钱款足额支付给被告，并于同日向被告所在地恒口镇安民村委会缴纳购房管理费1000元。此后，被告依约将房屋钥匙、《集体土地建设使用权证》交付给原告并向原告指明转让土地的地理位置。2012年1月10日，原告委托丈夫钟得丙依法向恒口镇财政所缴纳契税1800元。2011年正月，原告一家人迁入上述房屋定居入住至今，并实际耕种、管护上述三块转让取得田地至今。2013年初，由于上述三块田地中的河坝地被政府征用，征地补偿款由原告实际领取；但在2015年政府拟征用0.5亩葫芦田水田时，被告见有利可图，企图单方毁约并与原告发生纠纷，将原告种植的水稻损毁。请求法院依法确认原、被告于2010年正月13日签订的《契约》有效；要求位于汉滨区恒口镇安民村三组青泥湾上街瓦房五间房地产归原告所有，位于汉滨区恒口镇安民村三组小地名鸡公湾坡地一块（约1.8亩）、葫芦田水田一块（约0.5亩）的承包经营权归原告；要求本案诉讼费由被告承担。原告杨某提交以下证据:1.户口簿复印件，证明原告的主体资格，同时证明原告与原告丈夫同为农村居民户口，原告与被告签订购房契约和转让不违反法律规定；2.契约，证明被告熊宗某与原告签订的契约行为经过了熊宗某妻子及子女的同意，通过契约行为被告将其家庭所有的房产及土地承包经营权转让给原告，是双方的真实意思，契约是合法有效的，不违反法律规定；并且该契约经过五名见证人及村委会的见证；契约后注明同事转让三块承包地的经营权也切合实际；3.集体土地建设用地使用证，证明双方达成契约后，被告实际履行了交付义务，原告也实际居住了本案争议转让的房屋及实际耕种了本案争议的三块土地，证明该契约是真实有效的。4.契税完税证明发票及安民村村委会收款收据，证明原、被告双方通过契约将本案争议房屋转卖给原告，原告丈夫已向财政所缴纳税费，证明该契约是合法的，也取得了安民村居民委员会的认可。5.证人熊宗石的证言，证明被告熊宗某转让房屋是通过熊宗某妻子及子女同意的，并且原告也一直居住该转让的房屋并使用三块承包土地，同时证实是原、被告双方的真实意思表示。被告熊宗某,王登某及其代理人辩称，契约的真实性及房屋的买卖没有异议，但房屋买卖的程序是违法的，房屋是属于被告家庭共有房屋，在买卖的时候应当取得共有人的同意，而被告王登某作为被告熊宗某的妻子却并不知情，契约书也没有被告王登某的签字。契约中的三块土地是原告之后添加上去的，被告熊宗某不知情。根据合同的形式来讲，明显与房屋买卖是两码事，这三块土地上也没有熊宗某的签字，本身该合同也不具有法律效力。被告熊宗某只是将该三块土地交由原告暂时经营使用，并没有转让给原告，村委会的盖章并不代表土地承包权人的意愿。未经发包方同意的经营转让是无效的，对第一项诉讼请求认可，请求驳回第二项诉讼请求。被告熊宗某,王登某提交以下证据:1.契约，证明被告熊宗某本人将房屋售价58000元卖给原告；卖此房屋没有通过熊宗某的家庭共有人同意；协议书没有熊宗某家庭共有人的签字认可；三块土地的使用权没有熊宗某本人的签字，是最后添写上的，与房屋买卖契约没有关系。2.农村土地承包经营权证，证明本案争议的三块土地不是熊宗某本人的，熊宗某非共有人，无权处理。法庭主持了质证、认证，被告对原告提供的证据1、2、3、4真实性无异议，本院依法予以确认；对证据5，被告认为契约只是约定买卖房屋的协议，转让土地并未签字确认，对该证言不予认可，但该证言能证实原、被告之间买卖的房屋已交付原告居住，契约中涉及的三块土地由原告实际经营管理的事实，双方当时对此事实也表示认可，故对此证据本院予以确认。原告对被告提供的证据1、2真实性无异议，本院予以确认。经质证、认证，本院查明，原告系汉滨区大河镇黄岭村村民。2010年正月13日，原告与被告熊宗某双方经协商一致，并邀请被告所在村委会的干部在场见证，由被告所在村委会的会计执笔立写《契约》。契约中约定：被告自愿将其所有的位于青泥湾上街通前至后的瓦房五间（四至界畔：东至该房滴水向东延伸一米为二家公用道，南与鄢友昌院墙外皮为界，西边与本房滴水为界，北与本房院坝为界），一并在内出卖与原告杨某，并请中人讲定实值业价58000元人民币，被告亲手领足，分文不欠，若有亲族异言者，由卖主（被告）一身承担，不予买主相干，当日买主买后，准予修补、也可以拆除建新，为此特立子孙后代永远发家致富。《契约》中同时注明：鸡公湾坡地一块转让给卖主永远使用；葫芦田大约0.5亩永远转让给卖主，河坝地一块也转让给卖主永远使用。《契约》签订后，上述中证人一并在契约上签了字，被告所在村委会也在契约上加盖了公章，原告当场将约定钱款足额支付给被告，并于同日向被告所在地恒口镇安民村委会缴纳购房管理费1000元。此后，被告依约将房屋钥匙、《集体土地建设使用权证》交付给原告并向原告指明转让土地的地理位置。2012年1月10日，原告委托丈夫钟得丙依法向恒口镇财政所较大契税1800元。2011年正月，原告一家人迁入上述房屋定居入住至今，并实际耕种、管护上述三块转让取得田地至今。原告于2016年6月12日起诉到法院，要求法院依法确认原、被告于2010年正月13日签订的《契约》有效；要求位于汉滨区恒口镇安民村三组青泥湾上街瓦房五间房地产归原告所有，位于汉滨区恒口镇安民村三组小地名鸡公湾坡地一块（约1.8亩）、葫芦田水田一块（约0.5亩）的承包经营权归原告；要求本案诉讼费由被告承担。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订房屋买卖契约内容不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，并已实际履行，被告在开庭时也予以认可，故对原告要求确认契约有效的诉讼请求依法予以支持。本案当事人签订的契约属房屋买卖合同，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。可见，原告已按契约的约定价款全额支付给被告，被告将标的物交付原告，原告也向相关部门缴纳契税，故契约所涉及的位于汉滨区恒口镇安民村三组青泥湾上街瓦房五间房屋归原告所有。关于原告要求契约注明的公鸡湾及葫芦田两块土地承包经营权问题，被告提出契约中的三块土地是原告之后添加上去的，被告熊宗某的盖章及中证人签字都在此内容之上，对注明的这部分内容不认可，双方当事人各持己见。关于土地承包经营权确权问题，应由国家相关行政机关依法登记确认，故对原告要求契约注明的公鸡湾及葫芦田两块土地承包经营权依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告杨某与被告熊宗某于2010年正月13日签订的《契约》有效；二、契约中约定的位于汉滨区恒口镇安民村三组青泥湾上街瓦房五间房屋归原告杨某所有；三、驳回原告其它的诉讼请求。案件受理费500元由原告杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。代理审判员  宋飞二〇一六年八月二十三日书 记 员  杨扬