贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终2385号上诉人（原审被告）：何勇，男，汉族，1989年10月12日生，贵州省福泉市人，现住福泉市。上诉人（原审被告）：李春秀，女，汉族，1975年5月5日生，贵州省瓮安县人，现住福泉市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王泽军，贵州平越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴洪金，男，布依族，1995年4月11日生，贵州省福泉市人，现住福泉市。委托诉讼代理人：胡仁贵，贵州仁贵律师事务所律师。上诉人何勇、李春秀因与被上诉人吴洪金确认合同效力纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院（2019）黔2702民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何勇、李春秀上诉请求撤销原判，驳回吴洪金的诉讼请求。事实与理由：首先，本案的真实情况是吴洪金称工程缺少资金周转，向银行抵押贷款未成而欲卖房，何勇认为价格便宜遂介绍李春秀购买，合同签订后，吴洪金提出以后要赎回房子的要求，李春秀考虑后不同意遂决定不购买，吴洪金再次联系何勇，何勇权衡后决定借钱购买，办理了过户并支付19.5万购房款。因吴洪金父母得知后不同意，吴洪金遂反悔。其次，一审程序错误，认定事实错误，证据不足，适用法律错误。本案涉及两份合同，吴洪金与李春秀签订的合同未实际履行，与何勇签订的合同已支付购房款并办理过户，已经履行完毕。何勇与李春秀系独立的民事行为能力人，与对方签订的合同无关系，一审将二人行为绑定在一起是错误的。吴洪金起诉确认合同无效非常笼统，两份合同系不同当事人签订，相互无关联，不能同案审理。吴勇与吴洪金系房屋买卖关系，一审用假设和推理认定事实，先入为主主观认定是借款抵押关系是错误的。低价出售并不是合同无效或可撤销的法定理由，在调处中心和一审时，吴洪金均回答是自愿卖房自愿过户，且其明知抵押和买卖的不同含义，故一审认定名为买卖实为借贷无依据。另，一审认定吴勇、李春秀存在欺诈，如确存在欺诈，则应适用无效条款，一审适用可撤销条款错误。且一审认定可撤销的依据是显失公平，本案吴洪金与李春秀签订的合同未履行，不存在显失公平，且低价出售房屋也不等于显失公平。第三，吴洪金与何勇签订的合同系有效合同，不具有可撤销情形，该合同系双方友好协商后自愿签订，是双方的真实意思表示，何勇已支付购房款19.5万元并办理了过户，该合同已经履行完毕。吴洪金辩称，首先，事实是吴洪金打算向李春秀借款15万元，李春秀要求吴洪金将其房屋过户到李春秀名下作担保，到期还款后再归还房屋。双方为此于2018年11月15日签订《房屋买卖合同和协议》。在办理过户手续时，由于李春秀原因，不能过户到其名下，李春秀遂提议过户到其儿子何勇名下，才有了2018年11月16日吴洪金和何勇签订的《房屋买卖合同》。两份合同内容一致，与当日的录音等证据能够充分证实双方之间并不是真正的房屋买卖关系，房屋过户实是为借款作担保。吴洪金同意过户的前提是李春秀要借款15万元，吴洪金如期归还借款后要将房屋过户归还吴洪金，否则吴洪金是不会同意的，这也符合合同法54条可撤销中的重大误解和显失公平。其次，合同所写的价款19.5万元的来源是：吴洪金向李春秀借款15万元，月利率6%，借款6个月，利息为5.4万元，借款时李春秀要求扣除一个月利息9000元，剩余利息就是4.5万元，加上本金15万元就是19.5万元，实际吴洪金只收到李春秀12.799万元。双方签订的房屋买卖合同是以合法形式掩盖放高利贷的非法目的。一审认定事实清楚，适用法律正确。吴洪金向一审法院起诉请求：1、判决确认吴洪金与何勇、李春秀所签订的房屋买卖合同无效或撤销，并依法判决何勇协助办理过户手续；2、本案诉讼费由何勇、李春秀承担。一审法院认定事实：李春秀、何勇系母子关系，案外人何凯系何勇弟弟。吴洪金于2018年10月底通过朋友认识了何勇，因借款事宜,又通过何勇认识了李春秀。2018年11月15日，吴洪金急需资金周转，遂向李春秀借款15万元，约定借款期限为6个月，月利率按6%计算（利息每月9000元），本息合计为20.4万元，李春秀预先扣除了一个月的利息9000元，余款19.5万元。因李春秀担心吴洪金无法按时还款，便要求吴洪金将其所有的位于福泉市金山办事处美盛官邸2号楼1单元22层2号房（建筑面积106.86平方米，房产证号黔（2018）福泉市不动产权第0004575号）过户到李春秀名下，房屋仍然由吴洪金居住。吴洪金与李春秀就上述房产过户事宜签订了《协议》，约定若吴洪金于2019年5月15日之前归还借款19.5万元，李春秀则将房屋过户给吴洪金，若吴洪金于2019年5月15日之前不能归还借款19.5万元，李春秀将该房屋收回。同日，吴洪金与李春秀签订了《房屋买卖合同》，该合同约定吴洪金将自己所有的位于福泉市金山办事处××路××号楼××单元××层××号房以总价19.5万元出卖给李春秀。案外人何凯在扣除10元手续费后，用微信转账9990元给吴洪金。因李春秀的婚姻关系，双方未能过户办理产权手续，李春秀要求吴洪金将房屋过户到何勇的名下，为方便过户，吴洪金与何勇于2018年11月16日签订了内容相同的《房屋买卖合同》，该合同约定吴洪金将自己所有的位于福泉市金山办事处××路××号楼××单元××层××号房（建筑面积：106.86平方米，房产证号：黔（2018）福泉市不动产权第××号）以总价19.5万元出卖给何勇。同日，吴洪金与何勇签订一份《存量房买卖合同》，约定吴洪金于2019年5月1日将上述房屋交付何勇使用。同日，何勇办理了产权变更手续，取得了福泉市金山办事处××路××号楼××单元××层××号房的产权，新的不动产产权证号为黔（2018）福泉市不动产权第××号。同日，案外人何凯用微信转账3000元给吴洪金，李春秀也通过银行存款与现金给付的方式给付吴洪金11万元。2018年11月20日，何勇通过微信转账5000元给吴洪金。综上，吴洪金仅得款12.799万元。一审另查明，本案争议的房屋系吴洪金于2015年向房开商购得，已装修入住2年。何勇于2018年11月16日获得该房产权后，至今仍由吴洪金居住。在该房的增值税发票上，显示的金额为365994元。2019年4月，吴洪金向李春秀、何勇提出提前还款，要求将上述房屋归还，但何勇、李春秀相互推脱，均拒绝归还房屋给吴洪金，为此，吴洪金提起诉讼。一审法院认为，通过上述查明的事实，本案产生的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》名为买卖，实为借贷。在双方签订的合同中，已进行产权变更的房产实际上是为借贷进行担保的房产。经查，吴洪金收到来自于何勇、李春秀、案外人何凯的款项共计127990元，并非合同中约定的房款195000元。结合证据《协议》中的内容（若吴洪金于2019年5月15日之前归还借款195000元，李春秀则将房屋过户给吴洪金，若吴洪金于2019年5月15日之前不能归还借款195000元，李春秀将该房屋收回）来看，实际上双方签订《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》的目的是为了保证15万元借款的履行，其性质是借款协议的担保条款，吴洪金的本意也非出售房屋。看似可要回房产，但实际上何勇、李春秀未履行支付全部房款、并拒绝还房的行为存在欺诈，因此，吴洪金与何勇、李春秀签订《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》不是真实、独立的买卖合同关系，不是吴洪金的真实意思表示。另从社情常理、日常逻辑综合来看，双方于2018年10月底认识，11月吴洪金向李春秀借款，双方之间并无特殊的关系；福泉市××小区系电梯房，于2015年竣工后陆续交房，吴洪金对其购买的106.86平方米的房产装修入住2年，若以195000元的价款出卖，就本地市场价值而言，有悖于常理与逻辑。综上，吴洪金要求撤销合同的理由成立，应当予以支持。何勇、李春秀提出不具备诉讼主体资格，不是适格的被告于法无据，不予采纳。何勇、李春秀提出以现金的方式另支付了72000元给吴洪金，但吴洪金不予认可，且何勇、李春秀亦未举证证明，故对该辩称不予采纳。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，判决：一、撤销吴洪金与李春秀于2018年11月15日签订的《房屋买卖合同》；二、撤销吴洪金与何勇于2018年11月16日签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》；三、何勇于判决生效之日起三十日内协助吴洪金办理福泉市金山办事处××路××号楼××单元××层××号房的过户手续。判决生效后，如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费60元，减半收取计30元，保全费1980元，共计2010元，由何勇、李春秀共同承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方的诉辩请求及意见，本案二审的争议焦点一是吴洪金分别与何勇、李春秀签订的房屋买卖合同的性质如何认定；二是房屋买卖合同是否可撤销。关于焦点一，本院认为，吴洪金与何勇、李春秀之间名为买卖关系，实为借贷关系。理由如下，根据吴洪金与李春秀于2018年11月15日签订的《协议》内容，双方约定借款人吴洪金将其名下房屋过户到李春秀名下，如吴洪金于2019年5月15日前未归还李春秀借款，李春秀有权收回房屋。如吴洪金如期归还借款，李春秀将房屋过户到吴洪金名下。李春秀在出借人处签字捺印，吴洪金在借款人处签字捺印。可见双方之间存在借贷关系。签订该协议当日，双方遂签订了《房屋买卖合同》，但由于一些原因无法过户，吴洪金遂与李春秀之子何勇与次日签订了与前份买卖合同内容一致的《房屋买卖合同》《存量房买卖合同》并办理了房屋的过户登记。双方的上述行为构成让与担保。案涉已过户的房屋实际是为借款进行担保。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”规定，吴洪金与李春秀在《协议》中关于未按期清偿借款，房屋归李春秀所有的约定无效。关于焦点二，本院认为房屋买卖合同可撤销。如前述分析，双方签订房屋买卖合同实际是为借款进行担保，吴洪金的真实意思表示并非出售房屋，且双方约定的房屋售价明显低于房屋实际价值，以此较低价格出售房屋有悖常理。何勇、李春秀主张与吴洪金之间系房屋买卖关系，但根据在案证据显示，李春秀与何勇亦仅支付了127990元，与合同约定的价款亦不符，其主张现金支付72000元并无证据予以证实，故对其该项主张本院不予采信。现何勇、李春秀未足额支付且拒绝还房，与其签订的《协议》意思表示不符，其行为存在欺诈导致吴洪金违背真实意思表示签订房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于合同可撤销的规定。吴洪金请求撤销房屋买卖合同，于法有据，一审予以支持并无不当。综上所述，何勇、李春秀的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由何勇、李春秀负担。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  熊元伦审判员  倪 安二〇一九年十二月十一日法官助理裘文昕书记员齐雯