安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民初93号原告（反诉被告）：淮南市舜耕镇人民政府曹咀社区居委会，住所地淮南市田家庵区湖滨西路园南派出所北侧，统一社会信用代码5534040306339944J。法定代表人：陈方俊，该社居委主任。委托诉讼代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮南民生置业有限公司，住所地田家庵区广场北路东侧，统一社会信用代码913404007865061417。法定代表人：王翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘罡，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君茹，安徽华人律师事务所律师。第三人：合肥中财典当有限公司，住所地合肥市凌花苑商办楼110室，统一社会信用代码9134010006910190X8.法定代表人：边锡明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亮，公司法务。委托诉讼代理人：张锋，浙江拙诚律师事务所律师。原告暨反诉被告淮南市舜耕镇人民政府曹咀社区居委会（以下简称曹咀社居委）与被告暨反诉原告淮南民生置业有限公司（以下简称淮南民生置业）及第三人中财典当有限公司（以下简称中财典当公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案审理过程中，淮南民生置业提起反诉，中财典当公司申请参加诉讼。本院依法予以准许。本案本院开庭进行了审理。曹咀社居委的法定代表人陈方俊及其委托诉讼代理人胡艳丽、淮南民生置业委托诉讼代理人刘罡、第三人合肥中财典当公司委托诉讼代理人陈亮、张锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹咀社居委向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认曹咀社居委享有淮河新城三期东南角41号商铺约2359平方米，四期园南派出所北侧二层商铺（S10商业楼约2400平方米）合法产权；2、本案诉讼费用由淮南民生置业承担。事实和理由：曹咀社居委享有位于田家庵区湖滨西路兴曹预制厂14719.0平方米的国有土地使用权。因淮河新城项目建设，该土地及土地上的建筑物需依法征收，淮南民生置业系开发建设淮河新城项目的主体。2012年8月9日，在市国土资源管理局等部门的协调下，曹咀社居委与淮南民生置业就兴曹预制厂14719.0平方米的国有土地及附属物的补偿安置等事宜达成协议，根据协议书第二部分的约定，经核算预制厂土地补偿款及附属物补偿共计2600万元。淮南民生置业同意提供4759平方米总价为3687.2万元的商铺对申请人进行安置补偿。其中三期东南角41号商铺约2359平方米，四期园南派出所北侧二层商铺（S10商业楼约2400平方米〉，在协议中双方还就安置房差价的冲抵，安置房的交付期限，产权证的办理及拆迁时间等事项进行了约定。协议签订后，曹咀社居委将兴曹预制厂14719.0平方米的国有土地移交淮南民生置业。2013年9月、10月，淮南民生置业先后将上述安置房交付曹咀社居委使用。2014年5月10日，因淮南民生置业未能按协议约定办理房产证，双方又签订了一份协议及补充协议书，并由江西民生集团对淮南民生置业的协议履约提供连带责任的担保。但淮南民生置业仍没有履行办理房屋产权证的义务。该协议书的效力经田家庵区人民法院的生效判决确认。2017年5月淮南民生置业申请破产，安徽华人律师事务所被指定为破产管理人。曹咀社居委向破产管理人提出申请办理三期东南角41号商铺及四期园南派出所北侧二层商铺(S10商业楼)的产权证，未得到管理人的同意，并告知三期东南角41号商铺第三人于2014年10月办理了淮房地权证淮田字第××号产权证，四期园南派出所北侧二层商铺(S10商业楼)于2015年1月以产权分割的方式办理了淮房地权证淮田字第××号产权证，纳入了淮南民生置业破产财产范围，准备进行拍卖。曹咀社居委认为，根据上述事实及相关的法律法规的规定，曹咀社居委与淮南民生置业签订的协议书属拆迁补偿安置协议的性质，该协议不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积，交付期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确特别约定，即为三期东南角41号商铺约2359平方米及四期园南派出所北侧二层商铺（S10商业楼约2400平方米），因此，协议中约定的安置房具有特定性，且己向曹咀社居委交付，虽没有办理产权证，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，曹咀社居委对该房屋享有特种债权，具有物权的优先效力，曹咀社居委应依法享有安置房的产权。为此，特提起诉讼，请求依法确认曹咀社居委享有淮河新城三期东南角41号商铺约2359平方米，四期园南派出所北侧二层商铺（S10商业楼约2400平方米）合法产权。以维护曹咀社居委的合法财产权。淮南民生置业辩称，1、曹咀社居委并不享有淮河新城三期41号商铺及淮河新城四期派出所旁二层商铺产权。本案中，曹咀社居委与淮南民生置业公司之间只存在合同关系，该合同关系无法导致物权确认的法律效力，且本案涉案房屋未登记至曹咀社居委名下，曹咀社居委要求确认房屋产权无法律依据。对于案涉的两处房屋的交付及过户，曹咀社居委须承担向淮南民生置业公司支付1527.2万元房屋差价款的义务，但自合同签订至今，曹咀社居委未向淮南民生置业支付任何费用。在曹咀社居委未向淮南民生置业支付剩余房屋差价的基础上，淮南民生置业有权拒绝履行向曹咀社居委过户房产的义务。曹咀社居委未行使优先权请求权的情况下，直接请求确认物权，无法律依据。淮南民生置业公司并非拆迁人，双方签订的《协议书》也并能达到征收补偿协议的法律效力。曹咀社居委基于该《协议书》是征地补偿协议来主张其对该房屋享有优先权，无法律依据。综上，曹咀社居委要求确认其享有案涉房屋的合法产权无事实及法律依据，请求驳回曹咀社居委的全部诉讼请求。中财典当公司陈述，1、淮南民生置业并非拆迁人，曹咀社居委提交的证据目录中提到“原告与第三人”签订协议，这里的第三人不是淮南民生置业，本案所涉的拆迁主体就另有其人。2、曹咀社居委与淮南民生置业签订的《协议书》在法律关系上不属于拆迁补偿安置协议，且该协议已无法履行，应当予以解除。本案的协议在名称上就不是拆迁补偿安置协议，内容是以物易物的一种交易，这种交易实际上是一种债权，且内容上还涉及到延期办证的违约责任，追加其他主体作为担保的约定。因此，该协议是关于债权的约定，不属于拆迁补偿安置性质的协议。在案涉房产抵押给第三人的情况下，该协议内容已无法履行，应予以解除。曹咀社居委依据协议享有的权利只能按普通债权进行保护。3、曹咀社居委依据协议提起确权请求无法律依据。依据物权法，本案房屋属于物权，物权上的优先受偿权必须要有法律的明确规定，如果没有法律的明确规定，这种优先权是不能得到法律的认可的。本案即使按拆迁补偿安置性质，也不能享有优先受偿权。本案案涉房屋为营业性质的商业酒店，并非住宅，且曹咀社居委没有居住权需求。曹咀社居委不能依据协议即要求确认其对房屋的所有权，确权诉请无任何依据。4、中财典当公司对淮南市田家庵区淮河新城三期41栋（产权证号14××20）房产享有抵押权和优先受偿权。中财典当公司与淮南民生置业于2014年12月22日签订《房地产典当借款合同》、《房地产抵押合同》等合同文件约定淮南民生置业公司从中财典当公司典当借款3000万元，淮南民生置业可以其位于淮南市田家庵区淮河新城三期41栋等多套房产作为抵押担保并于2014年12月24日在淮南市房地产产权和市场监管处办理了抵押登记手续。后因淮南民生置业未能按时还款，中财典当公司向法院提起诉讼，安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民初142号判决：合肥中财典当公司对淮南民生置业名下位于淮南市田家庵区淮河新城三期41栋（产权证号14××20）等房产享有优先受偿权（其中包含本案争议标的房产）。安徽省高级人民法院判决维持该判决。综上，曹咀社居委的诉讼请求无事实及法律依据，与登记的抵押事实相违背，与已生效和判决相抵触，严重影响中财典当公司的抵押权，请求依法驳回曹咀社居委的诉讼请求。淮南民生置业向本院反诉请求：1、依法判决曹咀社居委立即返还淮南民生置业公司位于淮洒新城二期1-3号楼底层商铺；2、依法判决曹咀社居委立即向淮南民生置业支付房屋占用费21031522.20元（按每月每平方米30元，暂自2013年4月计算至2019年9月，以后按该标准计算至房屋返还之日起）；3、依法判决曹咀社居委支付淮南民生置业1527.20元；4、本案本诉及反诉所有诉讼费用由曹咀社居委负担。事实和理由：2012年8月9日，曹咀社居委与淮南民生置业公司签订《协议书》一份，根据该份协议约定内容及履行情况，曹咀社居委存在违约行为。根据协议第一部分关于土地使用权与房产置换的约定，淮南民生置业已集约将淮河新城二期1-3号楼底层商铺交付给曹咀社居委使用，但协议签订到今，曹咀社居委未按约向淮南民生置业交付48亩土地，且淮南市田家庵区人民法院在（2016）皖0403民初4882号民事判决已不支持该土地置换的合同效力，因此，曹咀社居委应立即返还淮河新城二期1-3号楼底层商铺，并承担该房屋自交付之日起的资金占用费。根据协议第二部分关于兴曹预制厂拆迁安置、宅基地补偿的约定，淮南民生置业将淮河新城三期41号商铺约2359平方米、淮河新城四期派出所旁二层商铺约2400平方米，总价为3687.2万元的商铺交付给曹咀社居委使用至今，但曹咀社居委未向淮南民生置业支付上述费用，已构成根本违约，若曹咀社居委主张房屋产权，应按合同约定立即支付相应的房屋差价。综上，曹咀社居委的根本违约行为已经给淮南民生置业造成巨大的经济损失，请求依法支持淮南民生置业的反诉请求。曹咀社居委辩称，淮南民生置业提出的第一项、第二项反诉请求是返还位于淮河新城二期1-3号楼底层商铺，支付房屋的占用费用。与本诉不是相同法律关系，不属于本案的反诉范围。该请求所涉及的事实虽是基于同一份《协议书》的约定，但该协议书的内容分为两部分，两部分虽然主体相同，但却不是同一个事实。淮河新城二期1-3号楼底层商铺，是基于淮南民生置业为了置换曹咀社居委位于国庆西路以北、广场北路以西面积为48亩安置土地而达成的约定。而曹咀社居委提起诉讼的是因兴曹预制厂拆迁安置问题所引起的确权纠纷，二者之间不仅不是同一事实，也不是同一法律关系。而且协议书中涉及的48亩土地置换的效力问题，因置换无效而产生的责任承担问题，因土地置换已经交付的淮河新城二期1-3号楼底层商铺是否应当返还的问题，都与本案本诉之间没有任何的因果关系，本案的法律结果，也不可能直接影响48亩土地问题的处理。因48亩土地的置换问题产生的诉讼涉及到第三方，至今还在法院审理中，尚未审结。2、淮南民生置业主张支付的产权调换差价1527.2万元与事实不符。根据《协议书》的约定，曹咀社居委因预制厂的拆迁，并获得的土地补偿、附属物及宅基地补偿合计3192万元，淮南民生置业给予安置的产权调换房屋价值3687.20万元。双方价值冲抵，曹咀社居委应当支付的差价为495.2万元。即协议书第三条第4项约定的495.20万元余额，而非1527.2万元差价。协议书之所以约定3192万元的补偿款仅用其中的2160万元冲抵安置房价款，其余的1032万元（440万元及592万元）采取分别由第三方支付的方式履行，是因为淮南民生置业公司与第三方淮南市城市建设投资公司及镇人民政府之间存在项目资金的账目往来，为协助淮南民生置业与第三方的结算（走账），基于淮南民生置业的要求，考虑到实际支付的495.2万元没有改变，才同意淮南民生置业提出的440万元及592万元由第三方给付后再行支付的方式，这也是协议没有约定给付期限的原因。事实是，在协议履行的过程中，不仅第三方没能给付曹咀社居委任何款项，淮南民生置业也从没有向曹咀社居委主张给付款项。因此，所谓的440万元及592万元补偿差价是不存在的。依据协议书约定，495.20万元的差额款，并没有约定给付期限，因此，在淮南民生置业公司没有主张给付的情况下，不予给付，不存在违约情形。即使没有约定给付时间，曹咀社居委也已分别于2014年12月及2015年12月支付了补偿差价款189万元。因此，淮南民生置业主张支付1527.20万元的反诉请求与事实不符。综上，淮南民生置业第一项、第二项反诉请求与本诉不是相同法律关系，不属于本案的反诉范围，该反诉请求不应受理。第三项反诉请求与事实不符，请求驳回淮南民生置业公司第一项、第二项反诉，并对第三项反诉请求公正合理裁判。中财典当公司陈述：对于反诉请求的第一项、第二项无异议。中财典当公司不认可曹咀社居委依据《协议书》对案涉房屋进行确权，协议无法履行。如果法院支持了淮南民生置业关于1527万的反诉请求，中财典当公司作为房屋的抵押权人也应该对1527万享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。曹咀社居委为证明其主张，提交了以下证据，淮南民生置业及中财典当公司质证意见及本院认证意见如下：证据一、曹咀社居委统一社会信用代码证书；证据二、淮南民生置业企业信息（网上查询），拟证明原、被告诉讼主体资格。淮南民生置业公司、中财典当公司质证意见：无异议。本院认证意见：对证据的三性予以认定。证据三、协议书及补充协议，拟证明2012年8月9日，曹咀社居委与淮南民生置业公司就兴曹预制厂14719.0平方米的国有土地及附属物的补偿安置等事宜达成安置补偿协议，根据协议书第二部分的约定，经核算预制厂土地补偿款及附属物补偿共计2600万元。淮南民生置业同意提供4759平方米总价为3687.2万元的商铺对曹咀社居委进行安置补偿。即三期东南角41号商铺约2359平方米，四期园南派出所北侧二层商铺（S10商业楼约2400平方米）。曹咀社居委依法享有该安置房的合法产权，曹咀社居委实际应该给付房屋差价款是495.2万元。淮南民生置业公司质证意见：1、证据三性无异议，证明目的有异议。该三份协议无法达到涉案房屋产权确认的法律效力；2、两份协议书的第一部分都明确描述曹咀社居委需要向淮南民生置业提供48亩土地置换底层商铺，淮南民生置业已经提供了商铺，但曹咀社居委至今未交付土地，构成根本违约。3、根据两份协议书第二部分第一条第一款，明确约定曹咀社居委在预制厂土地补偿款中仅有2160万元由淮南民生置业支付。而淮南民生置业已经根据协议约定向曹咀社居委提供了价值为3687.2万的商铺作为补偿。根据协议第二部分第三条的约定，曹咀社居委需要向淮南民生置业支付1527.2万元的差价。4、虽然协议书将淮南民生置业向曹咀社居委提供商铺描述为安置补偿，但是征地安置补偿的主体只能是市、县级的人民政府。因此淮南民生置业不是拆迁主体。中财典当公司质证意见：对协议书第一、二份真实性无异议，第三份由法院核实。三份协议的关联性有异议。1、根据相关法律规定，淮南民生置业不能作为拆迁主体，协议内容涉及追加担保人等一般民事债权所涉及的约定事项；2、曹咀社居委在本案的证据目录中称其和第三人签订了协议，第三人在本案中按曹咀社居委的意思是淮南民生置业，故曹咀社居委和另外主体应该有相应的协议，政府才是本案真实拆迁主体。3、在所涉房屋已经抵押给中财典当公司的情况下，该协议不能继续履行，应该解除。协议书不是拆迁安置补偿性质的协议，曹咀社居委不能仅仅凭借协议就证明其对所涉房屋有合法产权。本院认证意见：对证据的真实性予以确认。证据四、淮国用004第000067号土地使用权证。拟证明：曹咀社居委享有兴曹预制厂14719.0平方米的国有土地使用权,因淮河新城的项目建设被征收。淮南民生置业质证意见：三性无异议，土地的征收主体是人民政府，不是淮南民生置业。中财典当公司质证意见：对真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明曹咀社居委享有土地使用权，无法证明淮南民生置业公司征收拆迁，淮南民生置业不是征收主体。本院认证意见：对证据的真实性予以确认，该证据证实曹咀社居委对案涉的兴曹预制厂14719.0平方米的国有土地享有使用权。证据五、淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初4882号民事判决书。拟证明：生效判决己确认曹咀社居委与淮南民生置业签订的协议书及补充协议合法有效。淮南民生置业公司：证据三性无异议，证明目的有异议，该判决书中已经明确表述，本协议第一部分，约定的土地使用权与房产互换是否有效无法确认。法院对于曹咀社居委主张确认该部分合同效力不予支持。最后法院判决也仅对协议书第二部分以及第二部分的担保效力认定有效，也就是说该份证据只能证明曹咀社居委与淮南民生置业签订的协议书的第二部分有效，第一部分效力无法确认。中财典当公司质证意见：对真实性、合法性无异议，关联性有异议，该判决书仅认定了协议书第二部分有效，曹咀社居委不能仅凭确认有效部分直接认定协议书就是拆迁安置补偿协议，不能以此确权。本院认证意见：对证据的真实性予以确认。该判决证实双方签订的《协议书》第二部分有效，第一部分的效力无法确认。证据六、淮南市广场北路综合开发建设项目合同书。拟证明：淮南市广场北路综合开发建设项目系2006年2月开始实施。江西民生集团作为项目投资主体采取方式为总量包干，全额投资。投资总额中包括征地补偿费、拆迁安置建设费用。可以证明淮南民生置业和江西民生集团是该项目拆迁人，实施主体是淮南民生置业，合同形式符合城市土地拆迁条例，按照2016年拆迁条例，政府不是实施主体，不是拆迁人。尽管涉案主合同是2012年签订的，但是是基于这个主合同产生的，只能适用当时的法律规定。淮南民生置业质证意见：1、该证据的合同主体不是淮南民生置业。淮南民生置业和江西民生集团是相互独立的法律主体，如果本案淮南民生置业基于该合同主张相关权利，应该向本案合法的合同主体主张权利。2、同意曹咀社居委所说合同签订时间很重要，当时约定征地补偿费由江西民生集团公司承担，2011年国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》之后，全国所有的征地补偿工作只能由市县级人民政府来予以履行。本案的曹咀社居委与淮南民生置业签订的协议是在该条例之后。因此应由人民政府承担拆迁职责。3、即使应该由江西民生集团承担征地补偿款，也不是曹咀社居委与淮南民生置业的合同关系，不可以混同。中财典当公司质证意见：该证据的真实性由法院认定，关联性有异议。证据所涉的主体为城投公司和江西民生集团，均不是本案原、被告。与本案无关联性。根据协议的主体其中一方为江西民生集团，在本案中曹咀社居委要求的协议的相对方是淮南民生置业，曹咀社居委没有提供证据证明淮南民生置业继承了该份协议的权利义务。因此不能以一份和本案主体没有关联的协议来认定拆迁事实。本院认证意见：对证据的真实性予以确认。淮南民生置业公司针对其对本诉的答辩意见的反诉请求，提交以下证据予以证实：证据一、淮南民生置业公司统一社会信用代码证书。拟证明诉讼主体适格。曹咀社居委、中财典当公司均无异议。本院认证意见：对证据的真实性予以确认。证据二、2012年8月9号签订的《协议书》一份，2014年5月10日签订的《协议书》一份。拟证明：双方对于曹咀社居委以48亩土地置换淮南民生置业二期1-3号楼底层商铺及关于兴曹预制厂拆迁安置、宅基地补偿问题达成一致协议，根据协议，曹咀社居委应向淮南民生置业提供48亩土地并支付1527.2万元的差额，但曹咀社居委至今未履行任何合同义务，已经构成违约，给淮南民生置业造成了巨大的经济损失。曹咀社居委质证意见：真实性无异议，证明观点有异议，协议第一部分不是本诉的内容，和本诉不是同一法律关系。补差款不存在，协议第二部分明确约定补偿总款是3192万元。495万是实际补差款，不是1527.2万元。土地置换了，房子也盖了，不存在根本违约。曹咀社居委已实际支付了189万差价款，剩余的款项没有约定给付期限，在对方要求给付的情况下才给付。中财典当公司：质证意见同本诉质证。该协议书不属于补偿安置协议，不能仅仅凭借协议确权。由于涉案房屋已经抵押给中财典当公司，协议已经不能继续履行，应该解除。如果支持1527万，中财典当公司对该款项应该享有优先受偿权。本院认证意见：对证据的真实性予以确认。曹咀社居委针对淮南民生置业的反诉所陈述的答辩意见，提交以下证据予以证实：证据一、协议书。拟证明：协议书第一部分约定是淮南民生置业为了置换曹咀社居委位于国庆西路以北、广场北路以西面积为48亩安置土地，将位于淮河新城二期1-3号楼底层商铺产权置换给淮南民生置业。与协议书约定的第二部分兴曹预制厂的土地补偿与安置系两个独立的事实。两个不同法律关系。没有因果联系；证据二、土地预留协议。拟证明：曹咀社居委48亩土地是集体土地征收预留的土地，与本案本诉没有因果关系。淮南民生置业：协议书三性无异议，证明目的有异议，该协议书的第一部分与第二部分看似是两个独立的事实，但其实在当时签订协议的时候是互为条件的法律事实。该份土地预留协议的合同主体并非本案涉案的当事人与本案无关。中财典当公司质证意见：对于证据一协议书质证意见同本诉质证，对于证据二质证意见同淮南民生置业质证意见。本院认证意见：对证据的真实性予以确认。证据三、进账单及收据。拟证明：2014年12月4日支付补偿差款165万元。证据四、转账支票及收据，拟证明2015年12月8日，淮南民生置业向曹咀社居委借款24万元，抵扣应付款。淮南民生置业：真实性合法性无异议，关联性和证明目的有异议。2014年12月4日，曹咀社居委向淮南民生置业支付的165万，其实是支付2014年11月28日案外人与淮南民生置业签订的2000万元的借款合同当中的其中一笔。该款项已经经过生效民事判决中予以支持。在本案当中曹咀社居委再次主张没有事实与法律依据。对于证据四，转账支票及收据涉及的24万元，曹咀社居委已经向淮南民生置业破产管理人申报了债权，并已审核确认，和本案也没有关联。庭后提交申报债权的相关依据。中财典当公司质证意见同淮南民生置业质证意见。该款项性质不是补偿性质。本院认证意见：证据的真实性予以确认。进账单及收据能够证实曹咀社居委已支付淮南民生置业安置补偿差价165万元。转账支票及收据的24万元，经庭后核实，曹咀社居委已向淮南民生置业破产清算组申报了债权，对于该转账支票及收据不予认证。针对曹咀社居委的反驳证据，淮南民生置业提交以下证据证实其观点：流动资金借款合同。记账凭证，银行支付系统专用凭证。拟证明2012月4日曹咀社居委向淮南民生置业转账的165万元是支付2014年11月28日案外人曹组成与曹咀社居委签订的2000万元流动资金借款合同中的其中一笔，款项已经被生效判决书中支持，不是支付的房屋差价款。曹咀社居委质证意见：与本案无关联性，借款的主体与曹咀社居委无关，判决书也与本案没有关联性。从时间上看转账凭证是一个时间，是否包含在2000万里无法体现，淮南民生置业出具的收据明确注明是补偿款，转账支票上写的用途也是置换款。中财典当公司无异议。本院认证意见：该证据的真实性予以确认，但该组证据不能证实与本案的关联性，本院不予确认。中财典当公司为证明其主张，提交以下证据予以证实：安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民初142号民事判决书、安徽省高级人民法院（2017）皖民终250号民事判决书、三份房地产他项权证。拟证明中财典当公司对涉案房屋淮河新城3期41栋享有优先权，及相关抵押登记的事实。并且该优先权和相应的债权经合肥中级人民法院、安徽省高级人民法院确认的事实。曹咀社居委质证意见：对于真实性无异议。但是抵押权依据法律规定不能高于特别优先权，拆迁安置的优先权有物权性质，可以高于抵押权的效力。因此中财典当公司的请求是不可以成立的。淮南民生置业公司质证意见：无异议。本院认证意见：对证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月9日，曹咀社居委（甲方）与淮南民生置业（乙方）签订《协议书》一份，主要内容：第一部分：关于土地使用权与房产置换一、甲方将于2013年获得由淮南市城投公司提供的一宗位于国庆西路以北、广场北路以西面积为48亩的安置土地与乙方所有的二期1-3#楼底层商铺（建筑面积8987.83平方米）产权进行互换并互不补偿现金。二、乙方于2013年4月1日前将该商铺交付甲方使用，于2014年底前协助甲方办理房产证，办证费用甲方自理；甲方在确认该48亩安置土地位置后立即协助乙方办理土地证的相关手续，费用乙方自理。第二部分：关于兴曹预制厂拆迁安置、宅基地补偿一、甲方应得的补偿总额3192万元，1、预制厂土地补偿款2200万元及地上附着物补偿款400万元，其中440万元由淮南市城市建设投资公司支付甲方，剩余2160万元由乙方承担。2、甲方应得宅基地补偿款592万元，由舜耕镇人民政府支付给甲方。二、补偿方式：乙方提供商铺对甲方进行安置补偿，其中1、三期东南角41#商铺2359平方米，每平方米8000元，价值1887.2万元；2、四期东侧派出所旁2层商铺约2400平方米，每平米7500元，价值1800万元。三、结算时间乙方应支付的预制厂补偿款2160万元直接冲抵；甲方在收到淮南市城市建设投资公司补偿的440万元、舜耕镇人民政府补偿的592万元后10个工作日内转给乙方；余款495.2万元合同签订后甲方以现金支付给乙方。四、其他约定1、三期41#商铺于2013年9月前交付甲方使用，2014年12月底前乙方协助甲方办好房产证。2、四期商铺由乙方出资，甲方承建，另签工程施工合同，并于2013年10月前交付甲方使用，2015年12月底前乙方协助甲方办好房产证。3、以上商铺办理房产证的所有相关费用由甲方承担。上述协议签订后，曹咀社居委将案涉的兴曹预制厂14719平方米的国有土地交付给了淮南民生置业。淮南民生置业先后于2013年9月、10月将淮河新城三期东南角41号约2359平方米的商铺，四期园南派出所北侧二层S10商业楼约2400平方米的商铺移交给曹咀社居委。2014年5月10日，曹咀社居委（甲方）与淮南民生置业（乙方）、江西民生公司及王翔（丙方）重新签订一份《协议书》，除最后一项新增加内容外，其他与2012年8月9日协议书内容一致，最后一项新增加内容：丙方江西民生公司和王翔先生个人自愿为乙方作连带责任担保，并承诺于2015年12月底前协助甲方办好以上二期、三期、四期商铺房产证。2014年12月4日，曹咀社居委向淮南民生置业交纳补偿款165万元，淮南民生置业向曹咀社居委出具收据一份，收据中收款事由：“今收到曹咀社区居委会协议约定转入补偿款1650000元整”。对于协议书中第二部分第三条结算时间中所约定的曹咀社居委在收到淮南市城市建设投资公司补偿的440万元及舜耕镇人民政府补偿的592万元收10个工作日内转付给乙方，诉讼中，曹咀社居委称至今未收到该款。2015年7月1日，曹咀社居委（甲方）与淮南民生置业（乙方）、江西民生公司及王翔（丙方）签订《补充协议》一份：“甲乙丙三方于2014年5月10日签订《协议书》一份，协议签订后，乙方并未全面履行协议中义务，已构成违约，丙方也未尽担保人的责任。现经三方协商，对上述协议作如下变更和补充：一、关于办证时间变更如下：1、二期1-3号楼底层商铺8987.83平方米，于2016年底前解除抵押并协助甲方办理房产证；2、三期41号商铺2359平方米，乙方于2016年底前解除抵押并协助甲方办理好房产证；四期商铺2400平方米，位于园南派出所北侧，于2016年12月底前解除抵押并协助甲方办理好房产证。二、补偿费变更：乙方同意支付甲方延期期间办证补偿款：1，二期商铺延期办证补偿180万元；2，三期商铺延期办证补偿240万元；3，四期商铺延期办证补偿160万元，以上合计580万元（大写：伍佰捌拾万元）……”2014年10月，淮南民生置业为淮河新城三期东南角41号商铺办理了的产权证，产权证号为淮房地权淮田字第××号产权证，2015年1月淮南民生置业为淮河新城四期园南派出所北侧二层商铺（S10商业楼）办理了产权证，产权证号为淮房地权证淮田第15002888号产权证，2017年淮南民生置业申请破产，安徽华人律师事务所被指定为破产管理人。另查明，2016年8月18日，曹咀社居委以淮南民生置业、江西民生集团、民生新城镇发展有限公司、王翔为被告，向安徽省淮南市田家庵区人民法院起诉，请求确认原、被告于2012年8月9日和2014年5月10日签订的《协议书》及2015年7月1日签订的《补充协议》合法有效。淮南市田家庵区人民法院审理后认为，曹咀社区与淮南民生置业、江西民生集团、王翔于2014年5月10日重新签订的《协议书》覆盖了2012年8月9日签订的《协议书》内容并增加了新的内容，协议三方按照新的协议履行，旧的协议不再履行，实际上以新的协议取代了旧的协议。2014年5月10日《协议书》主要内容包括两个部分，一是关于土地使用权与房产置换，二是关于兴曹预制厂拆迁安置、宅基地补偿，该两个部分的合同权利义务是互相独立的，仅担保条款系共同条款。第一部分是淮南市城投公司提供给曹咀社区的48亩安置土地与淮南民生公司二期1-3#楼底层商铺进行互换，但该48亩安置土地属于国有还是集体所有，该安置土地的性质无法确定，第一部分约定的土地使用权与房产互换是否有效亦无法确认，该部分事实不清，证据不足，对曹咀社居委主张确认该部分合同效力不予以支持。第二部分是兴曹预制厂拆迁安置、宅基地补偿，本案各方当事人均是具有完全民事行为能力的法人、组织或自然人，均可对外进行意思表示，承担完全民事责任，该部分系各方当事人签字盖章确认，是其真实意思表示，该部分内容不存在法律规定的合同无效情形，故第二部分合法有效。淮南市田家庵区人民法院作出（2016）皖0403民初4882号民事判决：一、确认原告淮南市舜耕镇人民政府曹咀社区居委会与被告淮南民生置业有限公司于2012年8月9日签订的《协议书》第二部分合法有效，原告淮南市舜耕镇人民政府曹咀社区居委会与被告淮南民生置业有限公司、江西民生集团有限公司、王翔于2014年5月10日签订的《协议书》第二部分及协议第七项对第二部分担保部分合法有效，2015年7月1日签订的《补充协议》关于2014年5月10日签订的《协议书》第二部分及涉及第二部分的担保条款部分合法有效；二、驳回原告淮南市舜耕镇人民政府曹咀社区居委会的其他诉讼请求。判决已经发生法律效力。对于协议第一部分所涉及的48亩土地，曹咀社居委与淮南市城市建设投资有限责任公司、舜耕镇人民政府发生为此引发的诉讼，目前仍在审理中。再查明，淮南民生置业公司于2014年12月22日，与中财典当公司签订《房地产典当借款合同》、《房地产抵押合同》。淮南民生置业公司以淮河新城多套房产设定抵押担保向中财典当公司借款3000万元，其中包括诉争的淮河三期41套商铺。后因淮南民生置业公司未能按时偿还借款，中财典当公司向合肥市中级人民法院起诉，合肥市中级人民法院于2016年11月3日作出（2016）皖01民初142号民事判决，认定中财典当公司对案涉房产在内的抵押房产享有优先受偿权。宣判后，淮南民生置业公司与中财典当公司均不服，分别向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院经审理认为，中财典当公司与淮南民生置业之间的法律关系名为典当，实为借贷。对于合肥市中级人民法院关于中财典当公司对于案涉房在内的抵押房产享有优先受偿权的判决予以维持。该判决已经发生法律效力。根据双方的举证、质证及本院的认证，结合庭审情况，本院归纳本案争议焦点为：1、曹咀社居委对于淮河新城三期东南角41号商铺、四期园南派出所北侧二层商铺（S10商业楼约2400平方米）是否享有合法产权；2、曹咀社居委是否应当支付淮南新城置业调换差价1527.2万元；3、曹咀社居委是否应该返还淮河新城二期一至三号楼底层商铺并支付占用费。针对上述焦点问题，本院评议如下：一、关于曹咀社居委对于淮河新城三期东南角41号商铺、四期园南派出所北侧二层商铺（S10商业楼约2400平方米）是否享有合法产权问题。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律拘束力，双方当事人均应按约履行。首先，对于曹咀社居委与淮南民生置业公司之间于2012年8月9日签订的《协议书》、2014年5月10日签订的《协议书》、2015年7月1日签订的《补充协议》的效力问题，安徽省淮南市田家庵区（2016）皖0403民初4882号民事判决确认曹咀社居委与淮南民生置业有于2012年8月9日签订的《协议书》第二部分合法有效，曹咀社居委与淮南民生置业、江西民生集团有限公司、王翔于2014年5月10日签订的《协议书》第二部分及协议第七项对第二部分担保部分合法有效，2015年7月1日签订的《补充协议》关于2014年5月10日签订的《协议书》第二部分及涉及第二部分的担保条款部分合法有效。该判决已经发生法律效力。根据双方签订的《协议书》第二部分的约定，曹咀社居委已将兴曹预制厂交付给了淮南民生置业用于房地产开发，淮南民生置业亦按协议的约定将淮河新城三期41#商铺、四期二层商铺（S10商业楼）交付给了曹咀社居委，双方协议第二部分已部分履行。其次，淮南民生置业与中财典当公司之间签订《房地产典当借款合同》、《房地产抵押合同》，中财典当公司对于包括本案案涉的淮河新城三期41#商铺在内的房产因具有抵押权而享有优先受偿权，该权利已被生效判决所确认。在中财典当公司对案涉房产享有优先受偿权的情况下，曹咀社居委能否再要求确认其对案涉房产享有合法产权，对此，本院认为，通常情况下，抵押权具有优先受偿效力，所有权及普通债权均不能对抗抵押权的优先受偿效力。但是在法律、司法解释另有规定情况下，特殊债权可优先于担保物权。被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权即为特殊债权。因为，拆迁安置房屋特定之后，具有物权客体特定性的特征。被拆迁人对拆迁安置房屋享有类似物权的优先效力。本案中，曹咀社居委占有使用案涉的房屋，系因为其将已有的兴曹预制厂交由淮南民生置业拆迁用于房地产开发而置换取得。曹咀社居委与淮南民生置业2012年8月9日签订《协议书》时间早于淮南民生置业与中财典当公司签订《房地产典当借款合同》、《房地产抵押合同》的时间，曹咀社居委已将用于拆迁的土地交付给了淮南民生置业并已支付了部分差价，且已实际占有案涉房屋。曹咀社居委至今未取得案涉房屋的产权证，主要原因是淮南民生置业将案涉房屋抵押给了中财典当公司，曹咀社居委对至今未办理案涉房屋的产权登记手续并无过错。故曹咀社居委要求确认其对案涉房屋享有合法产权的理由成立，本院予以支持。中财典当公司对于案涉房屋享有优先受偿权，其可就淮南民生置业因案涉房屋所获得的价款优先受偿。但中财典当公司以其对案涉房屋享有优先受偿权为由，要求驳回曹咀社居委的该项请求的理由不能成立，本院不予采信。二、针对曹咀社居委是否应当支付淮南民生置业调换差价1527.2万元问题，本院认为，曹咀社居委与淮南民生置业之间签订的协议书第二部分的约定，曹咀社居委应得的补偿总额为3192万元，淮南民生置业提供总价3687.2万元的商铺对曹咀社居委进行安置。其中2160万元由淮南民生置业承担直接冲抵，440万元由淮南市城市投资公司支付曹咀社区，曹咀社区在收到后10个工作日转付淮南民生置业，592万元由舜耕镇人民政府支付曹咀社居委，曹咀社居委在收到该款后10个工作日转付给淮南民生置业，余款495.2万元曹咀社居委以现金方式支付淮南民生置业，对于495.2万元双方未约定给付时间。曹咀社居委实际支付了165万元，对于该165万元，淮南民生置业公司虽辩称系与本案无关的其他款项，但其出具的收据上明确载明为“协议约定转入补偿款”，且淮南民生置业公司提交的安徽省淮南市中级人民法院（2016）皖04民初88号民事判决书不能证明该案所涉款项包括本案的165万元，而且淮南民生置业亦未在本院指定时间内提交证据证实本案中的165万元与（2016）皖04民初88号民事判决所涉款项的关联性。故应认定曹咀社居委已给付淮南民生置业补偿款165万元，余款330.20万元，应当支付。双方协议书中涉及的由淮南市城市投资公司与舜耕人民政府分别支付给曹咀社居委的440万元、592万元，协议约定曹咀社居委给付该款的时间为收到淮南市城市投资公司的440万元与舜耕人民政府的592万元后10日内，本案中，无证据证实淮南市城市投资公司与舜耕人民政府已将上述440万元、592万元支付给了曹咀社居委。而且该款的给付涉及案外人淮南市城市投资公司与舜耕人民政府，双方可就该440万元、592万元另案处理。故淮南民生置业公司反诉请求曹咀社居委给付1527.2万元中的合理部分，本院予以支持。三、关于曹咀社居委是否应该返还淮河新城二期一至三号楼底层商铺并支付占用费问题。本院认为，淮南民生置业反诉要求曹咀社居委立即返还位于淮河新城二期1-3号楼底层商铺，该请求涉及曹咀社居委与淮南民生置业签订的《协议书》第一部分“关于土地使用权与房产置换”，因安置土地的性质无法确定，故对于该部分约定的效力未作认定。而且该《协议书》第一部分所涉的用于置换的48亩土地问题，曹咀社居委与淮南市城市投资公司及舜耕人民政府的诉讼正在审理中。故淮南民生置业要求曹咀社居委返还淮河新城二期一至三号楼底层商铺并支付占用费的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，曹咀社居委的诉讼请求成立，应予以支持。淮南民生置业反诉请求的合理部分，应予以支持。依据按照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十条规定，判决如下：一、淮南市舜耕镇人民政府曹咀社区居委会对淮河新城三期东南角41号商铺、四期园南派出所北侧二层商铺（S10商业楼）享有合法产权；二、淮南市舜耕镇人民政府曹咀社区居委会于本判决书生效之日起十五内一次性支付淮南民生置业有限公司安置补偿差价人民币330.20万元；三、驳回淮南市民生置业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行经付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226160元，由淮南民生置业有限公司负担。反诉费111659元，淮南民生置业有限公司负担1060元，淮南市舜耕镇人民政府曹咀社区居委会负担110599元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院审判长 刘 瑞审判员 王雪霞审判员 张 晨二〇一九年十二月七日法官助理陈志琴书记员魏海燕附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。