苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初9949号 原告：张明生，男，1982年11月3日出生，汉族，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史梦珂，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。 被告：包金明，男，1987年12月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：沈静娴，女，1987年9月18日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：管赛龙（代理上述两被告），北京德和衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时一鸣（代理上述两被告），北京德和衡（苏州）律师事务所律师。 原告张明生与被告包金明、沈静娴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月7日、8月17日公开开庭进行了审理。原告张明生的委托诉讼代理人刘朋，被告包金明、沈静娴共同的委托诉讼代理人时一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张明生向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年7月10日签订的房屋买卖合同；2.判令两被向原告返还定金20万元及购房款2万元，共计22万元；3.判令两被告赔偿原告违约金41.6万元；4.本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实与理由：2019年7月10日，原告为购买位于苏州市虎丘区房屋，与两被告签订房屋买卖合同一份，约定房屋总价款为208万元，双方对房款支付、房屋交付等违约责任作了约定。另，合同补充条款约定被告需于原告定金付完一个月内把钥匙交给原告。合同签订后，原告分别于2019年7月10日、11日四笔向被告支付购房定金各5万元，合计20万元；后又于2019年9月10日支付房款2万元。但是被告未依合同约定将房屋交付给原告，且被告与他人有民事纠纷，现房屋已于2019年12月10日被人民法院查封，实际无法继续履行案涉房屋买卖合同。原告认为其合法权益受到了损害，故向人民法院提出如上诉讼请求。 被告包金明、沈静娴共同辩称：1.两被告同意解除与原告之间的房屋买卖合同，但原告不存在违约行为；2.与原告签订案涉买卖合同的人系案外人张某，并非张明生，张某系职业中介炒房人，违背了国家关于房住不炒的政策；3.案涉合同对房屋网签时间、房款支付和交房时间等均未约定，两被告手里没有合同原件；4.合同补充协议手写部分系原告后期自行添加的，不是两被告的真实意思表示；5.依交易习惯，在买方仅支付20万元订金和2万元房款的前提下就将房屋交付给原告是不符合常理的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、收条、转账记录、微信转账记录截图、支付宝转账记录截图、贝壳网挂牌及成交信息截图、情况说明、录音资料等证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于苏州市虎丘区房屋（建筑面积116.54平方米）为包金明与其配偶沈静娴共同共有，该房屋于2019年12月10日因其他民事纠纷被本院采取了查封措施，设定结束日期为2022年12月9日。 2019年7月10日，包金明、沈静娴作为房屋出卖人（甲方）与张明生作为房屋买受人（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将其所有的案涉房屋以208万元的价格出售给乙方；案涉房屋在本合同生效之前已设定抵押权，甲方应于2020年2月10日前办理抵押注销手续；乙方于2019年7月10日前支付房屋价款20万元，买方申请办理贷款时间截止至2020年2月10日，甲方协助乙方办理房屋买卖事宜。合同第七条“房屋交付”约定房屋交付日期为买受人付清房款之日起180日内（走流程一切以房产买卖流程为准）。合同后附补充协议第9条和第10条为手写部分，即“9.如果买方不符合买卖资格将由买方指定一个人买房，同时甲方把多余的房款退还乙方；10.定金付完于一个月之内把钥匙给乙方”。该补充协议最后条款加手写部分“如有一方违约，赔偿房价的20%及装修费”。该合同最后落款出卖方有包金明和沈静娴的签名；买受方处有“张明生”的签名字样。 审理中，包金明称案涉房屋买卖合同是其与案外人张某签订的，合同最后“张明生”的签名也是张某所签，且补充协议中的所有手写条款均是后加的，其在签字时补充协议中未写有手写内容。张明生称案涉房屋买卖合同是其委托张某以其名义与包金明、沈静娴签订的，合同的相关权利义务由其本人享有和承担；包金明在签字前补充协议里的手写内容已写在了上面。张某向本院提交情况说明一份，称其接受张明生的委托与包金明、沈静娴签订了案涉房屋买卖合同，后张明生依约向包金明支付了20万元购房定金，但包金明未依约交付房屋，原因是房屋已出租给他人，解除租赁合同需要向承租人支付违约金；经双方协商，张明生又向包金明支付了2万元购房款用于包金明支付承租人的违约金，但包金明仍未处理好租赁事宜，后来张明生得知房屋被人民法院查封了。 上述房屋租赁合同签订后，张明生于2019年7月10日向包金明银行转账5万元，于2019年7月11日三次向包金明银行转账各5万元计15万元，于2019年9月10日再次银行转账2万元，以上合计转账22万元。 2019年7月10日，包金明出具收条一份，载明：今2019年7月10日，收到张明生20万元购房订金。 另查明，根据张明生提供的案涉房屋所在小区同类毛坯房屋在贝壳网的成交报价显示，2020年3月26日成交一套建筑面积为116.32平方米的房屋，成交价为262万元；2020年5月18日成交一套建筑面积为116平方米的房屋，成交价为269万元。 本院认为，案涉房屋买卖合同系包金明、沈静娴与案外人张某实际签订，但该合同明确房屋买受人为张明生，合同最后“买受人”落款处亦由张某代张明生签字，合同约定的部分房款也由张明生直接银行转账给包金明，现张某与张明生均确认张明生委托张某购买案涉房屋一事，故认定张明生为合同的实际买受人，其应享有合同权利并承担相关义务。张明生在本院第一次庭审时即2020年7月7日以案涉房屋被人民法院采取了查封措施为由主张解除案涉房屋买卖合同，包金明、沈静娴当庭表示同意解除合同，故本院确定案涉房屋买卖合同于2020年7月7日解除。合同解除后，张明生支付给包金明及沈静娴的购房款22万元应予以返还。关于违约金,案涉合同所附补充协议约定“如有一方违约赔偿房价的20%及装修费”，尽管包金明、沈静娴称其对该手写条款不知情，该内容系张明生后加上的，但未提供充分证据予以佐证，本院不予采信；案涉房屋在合同履行中因其他民事纠纷被人民法院采取了查封措施，导致案涉合同无法继续履行且合同被解除，房屋出卖人包金明、沈静娴的行为已构成违约，本院通过比照案涉房屋的成交价与同类房屋同地段、同面积的买卖成交价得出的差额，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度及预期利益等综合因素，认为张明生按案涉房屋成交价208万元的20%即41.6元向包金明、沈静娴主张违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、包金明、沈静娴与张明生于2019年7月10日签订的房屋买卖合同于2020年7月7日解除； 二、包金明、沈静娴于本判决生效之日起10日内返还张明生预付购房款22万元； 三、包金明、沈静娴于本判决生效之日起10日内向张明生支付违约金41.6万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23440元，减半收取11720元，财产保全费2620元，合计14340元，由被告包金明、沈静娴负担，并于本判决生效之日起10日内直接支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  耿杰圣 二〇二〇年八月二十一日 书记员  陈丽华