陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0902民初240号   原告:安康市长寿医药（集团）有限公司。住所地:陕西省安康市汉滨区。                                    法定代表人:陈吉平。                                             统一社会信用代码:9161090069491982X7。    委托代理人：袁善仓，陕西腾浩律师事务所律师。   委托代理人：邓超，陕西秦中律师事务所律师。   被告：陕西中广置业有限公司。住所地:西安市雁塔区。                                    法定代表人:高峻岭。                                             统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXXXX4491。    被告: 安康市长寿房地产开发有限公司。住址:陕西省安康市汉滨区。    法定代表人：邵黎。                                           统一社会信用代码:91610900575646865H。                       注册号：XXXXXXXXXXX5303。                                     委托代理人：路航，陕西许小平律师事务所律师。   原告安康市长寿医药（集团）有限公司与被告陕西中广置业有限公司、安康市长寿房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁善仓、邓超，被告安康市长寿房地产开发有限公司委托代理人路航到庭参加了诉讼，陕西中广置业有限公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告交付位于安康市XX路XX号中广国际的商业用房面积6000㎡（1-3层6000㎡的所有权，如地上1-3层不足6000㎡，即从3层以上面积补足6000㎡）；2、判令被告完成房屋验收工作，并承担相应的费用；3、请求人民法院依法判决被告向原告交付住宅150㎡房屋一套；4、请求人民法院依法判决被告向原告交付车位四个（地上两个、地下两个）；5、请求人民法院依法判决被告向原告交付价值200万元的车辆或支付现金200万元；6、请求人民法院依法判决被告向原告交付价值80万元房屋一套或是支付现金80万元；7、由被告协助原告办理过户手续，6000㎡房屋过户税费由被告中广置业公司承担；8、由被告承担违约金300万元；9、本案的诉讼费、保全费由被告承担。   事实与理由：2011年5月31日，原告与被告中广置业有限公司签订了《关于安康XX路XX号地块的联合开发合同》，合同约定为开发本块土地共同成立“安康市长寿房地产开发有限公司”。原告以安康市XX路XX号面积2750.5㎡土地投入，乙方（中广公司）投入资金并独立负责报建、设计、施工、销售等全部开发经营工作，并承担相关费用；由乙方单方全额出资（注册资金），甲（原告）乙双方共同成立房地产开发公司，成立、注册公司所需要用乙方承担，甲方担任公司法人，但不参与开发工作。注册公司资金由邵黎提供，注册完后全部返还给邵黎个人；成立开发公司的股东不按股份分配，仅仅作为注册使用，本地块的开发分配标准依据本合同中的条款约定执行。双方的分配原则为：原告无偿分得地上1-3层6000㎡的所有权，如地上1-3不足6000㎡，即从3层以上面积补足6000㎡；无偿分得住宅150㎡左右（三室两厅两卫）；无偿分得车位地上两个和地下两个；工程施工到地上十层后返还甲方价值200万元的车一台或是直接返还甲方200万元人民币；无偿提供西安价值80万元住房一套。乙方回报，本开发项目除无偿分给甲方部分以外的所有商业和住宅全部归属乙方所有，乙方自主销售，甲方不参与该部分的任何分红。   合同签订后，被告按期完成了工程建设，现被告已将其自行分得的房屋销售完毕，应分给原告的房屋至今不予交付，原告为此提起诉讼，经汉滨区人民法院、安康市中级人民法院（2018）陕09民终910号依法判决“陕西中广置业有限公司与安康市长寿医药（集团）有限公司于2011年5月31日签订的关于安康XX路XX号地块的《联合开发合同》有效；安康市长寿房地产开发有限公司不得对安康市XX路XX号土地上开发的中广国际商业用房屋进行处置”。现原告依法请求被告对合同内容予以交付，根据合同的约定乙方确保在土地平整后13个月建筑主体封顶，36个月项目交付使用，交房后一年内办完甲方所得部分的所有税费及手续。根据工程批准施工时间为2014年3月15日，竣工日期为2015年12月30日，被告早已竣工销售，不及时向原告交付分得的房屋，其已构成违约，故应支付原告违约金300万元。由于被告的违约行为，给原告造成的各项损失（包括但不限于诉讼费、保全费、委托律师代理费用）其应依法予以承担。以上所诉，请求人民法院及时判决，维护原告的合法权益。   原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：   1、原告营业执照和法定代表人身份证复印件，证明原告主体身份。   2、《关于安康XX路XX号地块的联合开发合同》和《补充协议》，证明原告诉请与被告应履行的合同义务一致   3、（2018）陕09民终910号《民事判决书》和2017陕0902民初480号《民事判决书》，证明人民法院依法判决《联合开发合同》有效，被告应全面履行合同义务。   被告陕西中广置业有限公司未答辩亦未向本院提交证据材料。   被告安康市长寿房地产开发有限公司辩称：原告要求答辩人履行合同义务没有事实和法律依据。   1、答辩人没有与原告签订过联合开发合同，故不负有联合开发合同义务。原告向答辩人主张履行联合开发合同没有法律依据。答辩人与原告之间也没有商品房买卖等合同关系，故不负有交付房屋的义务。   2、原告不是土地使用权人，没有以土地作价入股答辩人公司。2013年2月20日，连锁公司与长寿房产签订了《土地转让协议》。2013年7月12日安康市国土资源局与长寿房产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，并公告。2013年7月13日，安康市人民政府向长寿房产公司和连锁公司下发《关于安康市长寿房地产开发有限公司受让国有土地使用权的批复》，同意将连锁公司使用的位于安康市XX路XX号面积2750.50平方米的国有土地XX房XX城镇住宅用地。土地转让协议合法有效。答辩人取得土地使用权不是来源的联合开发合同，此与原告无关。《土地转让协议》的性质属于建设用地使用权转让合同性质，具有独立合同地位，不依附于联合开发合同，答辩人无需向本案原告支付土地使用权转让价款。   3、答辩人先后取得投资项目备案，土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证。案涉房屋系答辩人开发建设所有的在建工程。原告未经司法确认其对案诉标的物具有所有权。故其无权向答辩人主张物的占有和交付。中广国际项目1-3层商业用房面积6000平方米（1-3层6000平方米的所有权，如地上1-3层不足6000平方米，即从3层以面积补足6000平方米）及住宅、车位的所有权不归原告所有。   4、答辩人作为独立的公司，法人财产独立，非经法定程序，不得分配公司资产。否则即构成违法，且损害公司债权人的利益。答辩人不能置公司未清偿的债务不顾，将公司剩余资产交给个别股东所有。   5、答辩人作为项目开发的载体，应当按照公司法和城市房地产管理法的规定进行项目开发，原告作为答辩人的股东，不能违反公司法和公司章程的规定，直接取得开发利益，现原告的诉请违反公司法第二十条和公司章程第二十九条、三十五条的规定，损害公司利益、公司其他股东及公司债权人的利益。   答辩人公司股东有两名，安康市长寿医药集团有限公司认缴出资额为货币出资400万元（40%股权），实缴出资320万元；邵黎认缴出资600万元，实缴出资600万元。原告与答辩人仅具有股东关系。答辩人只能根据《公司法》和《公司章程》的规定进行财产分割和收益分配。截止目前，公司所得全部用于公司经营，公司未进行收益分配，也没有给其他股东分割财产或分配收益。公司剩余资产仅为1-5层商业房屋和地下车库。   公司法第二十条规定： 公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。长寿房产公司章程第二十九条规定：公司弥补亏损和提取公积金，法定公益金后所得利润，按照股东的出资比例分配。第三十五条规定：公司财产能够清偿企业债务的，分别支付清算费用，职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务。公司财产按规定清偿后的剩余财产，按股东的出资比例分配。未按规定清偿前，不得分配给股东。   6、案涉建设项目至今未竣工，且经其他债权人申请后由安康市中级人民法院于2019年1月29日载定查封三年。   7、原告诉请如涉及对开发成果的分配和标的物的所有权认定，则因标的物价值超过3000万元即超过了汉滨区法院管辖范围。此前汉滨区法院就管辖权异议裁定认定原告之诉讼请求为“行为的交付”，故汉滨区人民法院对本案不应认定或判决开发成果的分配，不应判决标的物的所有权归属。否则，就是恶意规避级别管辖之规定。   被告安康市长寿房地产开发有限公司为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：   1、连锁公司工商信息、土地使用权证书各一份,证明：连锁公司是2003年3月11日成立的具有独立法人地位的公司。其2011年5月3日XX路XX号土地使用权。2013年前原土地使用权人为连锁公司。本案原告医药集团公司不是土地使用权人，无权转让土地使用权。   2、土地转让协议、土地评估报告、建设用地出让合同、安康市政府2013年98号文件,证明：2013年2月20日，连锁公司与长寿房产签订了《土地转让协议》。2013年5月15日，安康市华诚不动产评估有限公司对案涉土地进行的评估，出具土地估价报告，土地总价为386.45万元。2013年7月12日安康市国土资源局与长寿房产公司签订《国有建设有地使用权出让合同》，并公告。2013年7月13日，安康市人民政府向长寿房产公司和连锁公司下发《关于安康市长寿房地产开发有限公司受让国有土地使用权的批复》，同意将连锁公司使用的位于安康市XX路XX号面积2750.50平方米的国有土地XX房XX城镇住宅用地。土地转让协议合法有效。答辩人取得土地使用权不是来源的联合开发合同，与原告无关。《土地转让协议》的性质属于建设用地使用权转让合同性质，具有独立合同地位，不依附于联合开发合同，答辩人无需向本案原告支付土地使用权转让价款。   3、企业投资项目备案表、资质证书、土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证,证明：2012年9月21日，长寿房产公司就中广国际项目申请企业投资项目备案。2012年10月8日，安康市发展和改革委员会给长寿房产公司发文，同意备案。2013年7月15日长寿房产公司取得XX路XX号建设用地规划许可证。2013年7月30日，长寿房产公司取得安康市XX路XX号土地使用权证书。2013年11月4日，长寿房产公司取得XX路XX号建设工程规划许可证。2014年2月7日，长长寿房产公司取得XX路XX号建筑工程施工许可证。2014年7月长寿房产公司换发房地产开发企业暂定资质证书。XX路XX号地块上中广国际项目由由长寿房产公司开发建设。现为在建工程，资产归开发商所有。原告对此无所有权，也未经财产分配。   4、长寿房产公司工商登记资料、验资报告二份,证明：2011年5月26日，原告长寿医药集团公司签署公司章程，6月15日公司成立。公司章程规定公司注册资本为1000万元、股东名称为医药集团认缴货币出资400,原立社认缴300万元、张琪认缴300万元。出资额和出资比例等内容均与联合开发合同约定不一致，公司章程不是联合开发合同的附属。验资报告证明安康市长寿医药集团有限公司实缴320万元；原立社实缴240万元，张琪实缴240万元。2011年8月20日，公司变更股东，由邵黎受让原立社、张琪两份股权。2014年12月5日公司法定代表人由陈吉平变更为邵黎。原告作为股东在三次股东会决议上签署盖章。公司章程第二十九条规定：公司弥补亏损和提取公积金，法定公益金后所得利润，按照股东的出资比例分配。第三十五条规定：公司财产能够清偿企业债务的，分别支付清算费用，职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务。公司财产按规定清偿后的剩余财产，按股东的出资比例分配。未按规定清偿前，不得分配给股东。原告是真实的股东，应当遵守公司法和公司章程的规定，不得侵害公司、股东和债权人利益。   5、行政处罚告知书一份，执行文书二份，安康市中级人民法院民事裁定书一份,证明：2017年10月23日，安康市XX队对长寿房产公司进行行政处罚，认定中广国际项目未进行竣工验收。2018年8月23日，汉滨区人民法院执行局给长寿房产公司送达执行通知书，责令返还王国柱案款441139元及违约金，该案未执行完毕。2019年3月15日汉滨区人民法院执行局给长寿房产公司送达执行通知书，责令履行古炜等14人违约金594943元，该案未执行完毕。2019年1月19日，安康市中级人民法院作出民事裁定书，裁定对座落于安康市汉滨区XX路XX号XX大厦XX层商业用房及负一层、负二层予以查封，期限三年。根据上述生效法律文书的规定，长寿房产公司不能对案涉房屋进行处置。本案也不能判决交付。否则即违反生效裁判，损害公司债权人利益。   经审理查明： 2011年5月31日，原告长寿集团公司与被告中广公司签订《关于安康XX路XX号地块的联合开发合同》，合同约定新公司系指双方共同成立的“安康市长寿医药集团房地产开发有限公司”。合同第一条项目概况为安康市XX路XX号面积为2750.5平方米出让的商住用地。第二条联合开发方式为原告以土地入股，中广公司投入资金并独立负责报建、设计、施工、销售等全部开发、经营工作，并承担费用；由中广公司全额出资，双方共同成立房地产开发公司，成立、注册公司所需费用由中广公司承担，原告担任公司法定代表人，但不参与开发工作。双方特约定，新开发公司是专为本项目开发而成立并注册的，双方各自原公司的所有业务及债权、债务均与新公司和本项目无关。安康市长寿医药集团房地产开发有限公司注册股东股份划分为张琪40％、陈吉平30％、原立社30％，同时约定本股份划分只作为注册而用，不作为安康XX路XX号地块合作开发的收益分配标准，本地块的开发分配标准依据本合同中的条款约定执行。双方约定预留不低于300平方米大厅归属中广公司。第三条分配原则为（1）原告无偿分得地上1-3层6000平方米的所有权，如地上1-3层不足6000平方米，即从3层以上面积补足6000平方米；（2）无偿分得住宅150平方米左右（三室两厅两卫）；（3）无偿分得两个地上车位、两个地下车位；（4）工程施工至地上十层返回原告价值200万元的一台车或直接返回200万元；（5）无偿提供西安价值80万元住房一套。本开发项目除无偿分给原告部分以外的所有商业和住宅全部归中广公司所有，中广公司自主销售，原告不参与该部分的任何分红。中广公司确保资金按时到位、项目顺利实施，确保销售款用于本项目开发、建设，按本协议的约定兑现双方应得的部分，自行承担所获收益的所有税费，并承担原告收益部分即6000平方米成本价格部分的所有税费等。双方不能违约、毁约，单方不能终止合同。若单方终止合同，除赔偿对方全部损失外，另支付人民币300万元违约金给对方。双方还就其他事项进行了约定，原告公司的法定代表人陈吉平及中广公司的法定代表人邵黎均签字并加盖了公司印章。合同签订后，即按照合同约定设立了安康市长寿医药集团房地产开发有限公司，陈吉平为法定代表人，公司注册资本1000万元，股东张琪持股30％、原立社持股30％、安康市长寿医药（集团）有限公司持股40％，于2011年9月8日经安康市工商行政管理局核准登记；2011年12月9日又将公司名称变更为安康市长寿房地产开发有限公司，张琪、原立社将其拥有的股权全部转让给第三人邵黎，公司股东变更为安康市长寿医药（集团）有限公司持股40％，邵黎持股60％。2012年6月8日，双方还就拆迁安置补偿费用问题签订了一份补充协议   2012年7月16日，汉滨区二轻工业局及汉滨区XX社共同向安康市规划局报送了关于申报中广国际大厦建设设计方案的请示。2012年9月21日，长寿房产公司就中广国际项目向安康市发展和改革委员会报送了陕西省企业投资项目备案表，2012 年10月8日经审查同意备案。因安康市XX路XX号地的土地使用权人为第三人长寿连锁公司，长寿连锁公司和长寿房产公司于2013年2月20日签订土地转让协议，将土地转让给长寿房产公司，土地用途由综合用地变为开发用地。2013年5月15日，安康市华诚不动产评估有限公司估价安康市XX路XX号国有土地总价为386.45万元。2013年7月12日，长寿房产公司与安康市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，7月13日陕西省安康市人民政府颁发安土批发（2013）98号审批土地件，XX路XX号地的国有土地XX房XX城镇住宅用地，至此土地使用权人变更为长寿房产公司。2013年7月15日，安康市城乡建设规划局给长寿房产公司颁发了中广国际项目建设用地规划许可证，于11月25日颁发了建设工程规划许可证，于2014年2月7日颁发了建设工程施工许可证，中广国际项目实施。后原告以被告中广公司违规售房，向安康市住房和城乡建设局书面投诉。2014年10月21日，长寿房产公司以双方消除误会，向安康市住房和城乡建设局书面说明，并要求正常办理相关手续。2014年12月1日，经汉滨区二轻工业局有关领导主持再次召开协调会，双方就中广国际置业大厦有关问题又形成一份备忘录。2014年12月5日，长寿房产公司将公司法定代表人由陈吉平变更为邵黎。2014年12月5日，安康市XX房XX乡XX号为AK2014120541的商品房预（销）售许可证，层数为6-19层商品房，但对1-5层商业部分未颁发预售许可证。2014年12月26日，原告就被告长寿房产公司申请对剩余部分楼层颁发预（销）售许可证, 认为其中含合同约定应归原告所有的6000平方米商用房屋，向安康市住房和城乡建设局递交关于对中广国际置业大厦商业用房不予颁发预售许可证的申请。双方为此意见分歧后，原告和中广公司经安康市住房和城乡建设局协调未果，原告遂向本院提起诉讼，要求确认双方签订的联合开发合同有效，被告不得对分给原告的安康市XX路XX号开发的中广国际商业房屋进行预售供或处置。长寿连锁公司在诉讼中申请以第三人参加诉讼，XX路XX号土地使用权属其所有，但以长寿集团公司名义和中广公司签订联合开发合同是经长寿连锁公司同意的，并同意原告诉请。本院（2017）陕0902民初480号民事判决书判决原告与被告中广公司签订的关于安康市XX路XX号地块的联合开发合同有效；被告长寿房地产公司不得对安康市XX路XX号土地上开发的中广国际商业用房屋进行处置。二被告均上诉，安康市中级人民法院（2018）陕09民终910号民事判决书撤销本院（2017）陕0902民初480号民事判决；中广公司与原告2011年5月31日签订的关于安康市XX路XX号地块的《联合开发合同》有效；长寿房地产公司不得对安康市XX路XX号土地上开发的中广国际商业用房屋进行处置；驳回原告其他诉讼请求。被告长寿房地产公司对安康市中级人民法院（2018）陕09民终910号民事判决申请再审，陕西省高级人民法院作出（2019）陕民申1297号民事裁定书，裁定驳回安康市长寿房地产开发有限公司的再审申请。原告现向本院起诉要求：1、请求人民法院依法判决被告向原告交付位于安康市XX路XX号中广国际的商业用房面积6000㎡（1-3层6000㎡的所有权，如地上1-3层不足6000㎡，即从3层以上面积补足6000㎡）；2、判令被告完成房屋验收工作，并承担相应的费用；3、请求人民法院依法判决被告向原告交付住宅150㎡房屋一套；4、请求人民法院依法判决被告向原告交付车位四个（地上两个、地下两个）；5、请求人民法院依法判决被告向原告交付价值200万元的车辆或支付现金200万元；6、请求人民法院依法判决被告向原告交付价值80万元房屋一套或是支付现金80万元；7、由被告协助原告办理过户手续，6000㎡房屋过户税费由被告中广置业公司承担；8、由被告承担违约金300万元；9、本案的诉讼费、保全费由被告承担。   本案在诉讼中被告中广置业公司及长寿房产公司均对管辖权提出异议，本院分别作出（2019）陕0902民初240号、（2019）陕0902民初240号之一民事裁定书，驳回二被告的异议申请，中广置业不服，提起上诉，安康市中院人民法院审理后裁定维持一审裁定。   本院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力且受法律保护。当事人履行合同义务应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的《联合开发合同》，经安康市中级人民法院（2018）陕09民终字910号民事判决书认定为有效，故原告的诉讼请求应予支持。被告长寿房地产公司辩称与原告没有签订过联合开发合同，不负有合同义务，但经法院生效判决认定长寿房地产公司是依据长寿医药公司与中广置业签订的《联合开发合同》而设立，且《联合开发合同》属于土地使用权转让合同的性质。故原告要求二被告共同承担合同义务的诉讼请求本院予以确认。合作开发房地产关系中，当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发。项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台。合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益，各方当事人应当按照合同的约定享有权利和履行义务。故被告长寿房地产公司辩称原告系其股东不能违反公司法直接取得开发利益的辩解理由，本院不予支持。原告要求被告支付违约金300万元，但按照双方合同约定，单方终止合同，除赔偿对方损失外另行支付违约金，本案所涉合同并未终止，故该诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：   一、由被告陕西中广置业有限公司、安康市长寿房地产开发有限公司向原告安康市长寿医药（集团）有限公司交付位于安康市XX路XX号中广国际的商业用房面积6000㎡（1-3层6000㎡的所有权，如地上1-3层不足6000㎡，即从3层以上面积补足6000㎡）。   二、由被告陕西中广置业有限公司、安康市长寿房地产开发有限公司完成房屋验收工作，并承担相应的费用。   三、 被告陕西中广置业有限公司、安康市长寿房地产开发有限公司向原告安康市长寿医药（集团）有限公司交付住宅150㎡房屋一套。   四、由被告陕西中广置业有限公司、安康市长寿房地产开发有限公司向原告安康市长寿医药（集团）有限公司交付车位四个（地上两个、地下两个）。   五、由被告陕西中广置业有限公司、安康市长寿房地产开发有限公司向原告安康市长寿医药（集团）有限公司交付价值200万元的车辆或支付现金200万元。   六、由被告陕西中广置业有限公司、安康市长寿房地产开发有限公司向原告安康市长寿医药（集团）有限公司交付价值80万元房屋一套或是支付现金80万元。   七、由被告陕西中广置业有限公司、安康市长寿房地产开发有限公司协助原告安康市长寿医药（集团）有限公司办理过户手续，6000㎡房屋过户税费由被告陕西中广置业有限公司承担。   八、驳回原告安康市长寿医药（集团）有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费52400 元，由被告陕西中广置业有限公司、安康市长寿房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审 判 长黄蓁   人民陪审员徐少林   人民陪审员唐章乾   二〇一九年十月二十二日   书 记 员 郑明玥      1