河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12676号原告：于松松，男，1989年8月3日出生，汉族，户籍地河南省罗山县，现住河南省新郑市。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号，统一社会信用代码：914101006987270595。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：孙超，河南昭惠律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师（特别授权）。原告于松松与被告河南成益置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告于松松、被告河南成益置业有限公司的委托诉讼代理人孙超和张海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于松松向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权权属登记违约金4718.75元；2、依法判令被告在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续：逾期的，按日以合同违约房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月向原告支付利息至原告取得房地产权属证书止；3、依法判令被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；4、判令被告提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿(从2016年6月30日计算至实际验收合格、检验合格时止)；5、判令被告向原告提供竣工备案表并赔偿违约金(按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止)；6、判令被告向原告出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票；7、判令被告在45日内对供水供电完成整改并提供国家电网并网证明，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，原告的水、电、物业费由被告承担，整改完毕后向原告提供水电部门出具的国家并网证明及入户编号；8、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情·维也纳小区房产一套出售给原告，其中合同约定，被告应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，被告按房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部房款，履行了全部合同义务。被告于2016年8月实际交房，但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供水供电方式，导致原告至今不能取得该房屋产权证书，给原告造成了巨大的经济损失。原告收房后多次和代表们以及其他业主向被告询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题，但被告态度强硬对所问问题拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害了原告的权益，给原告生活带来了不便，被告拒不履行承诺向物业公司缴纳水电费物业费，还指使纵容物业停了原告家的水电还偷取了原告家的水管，失信的被告不遵守承诺的行为给原告的生活造成了巨大的困扰，移交给原告一个不合格的忽高忽低的电表来糊弄原告不懂水电，现要求被告对水电进行整改并移交给电业部门。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是依法成立的合同，对原、被告均具有法律约束力并受法律保护。合同签订后原告依约交付了全部房款，履行了全部合同义务，但被告未按照约定日期办理房屋产权属登记及为原告办理商品房转移登记，也未将水电正式移交，原告曾多次要求被告遵守合同、履行承诺，被告态度蛮横、拒不履行。无奈，原告为维护自己的合法权益，依法诉至法院，望判如所请。被告河南成益置业有限公司辩称：1、被告未按照合同约定提交办理产权登记所需资料系因政府部门职能调整所致。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“办理产权登记提交资料备案时间为商品房交付后480日内”，但合同签订时提交产权登记所需资料的行政部门是房管局。2016年8月，因国家政策的变化，提交办理产权登记所需资料的行政部门由房管局变更为不动产局，房管局不再受理“初始登记”业务，接受办理产权登记手续的机关为不动产局，新成立的郑州市不动产登记中心与郑州市房管局不属于同一行政机关，其受理的房屋权属“首次登记”与“初始登记”并非同一行政行为，两者审核的资料、所需时间并不一致，提交资料所需前置流程亦有所增加。政府部门权责调整及被告提交办理产权登记所需的资料内容及程序、提交部门的变化，非被告所能预料及控制，被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金；2、被告无义务在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续及在逾期情况下支付违约金。办理完毕所有相关房屋产权首次登记系政府行为，非被告公司所能控制。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四第15条约定“双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准”。产权登记机关发证时间系政府行政行为，非被告所能确定。原告请求被告在逾期递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续情况下承担违约金，无合同依据及法定依据。房屋管理部门职权的变化应视为情势变更，被告不应当对政府行为负责，也不应当承担相应违约责任；3、原告诉称的由被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下无事实及法律依据。原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定被告需要协助原告办理商品房转移登记，原告该项诉求无事实及法律依据；4、涉案的维也纳湖畔小区水电均为市政供水、供电，不存在需要整改的情况，原告使用的水电费不应由被告承担。综上，原告的诉讼请求不具备事实及法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2014年11月27日，变更河南成益置业有限公司（出卖人）与原告于松松（××）签订了《商品房买卖合同》，约定于松松购买河南成益置业有限公司建设的位于新郑市××镇××路北侧北××风情·××小区××单元××号房××套出售给原告，并对房屋总价款、付款方式及期限、房屋交付期限进行了约定。其中，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺于商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，交房时水、电达到使用条件……；如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款1%向××支付违约金；合同附件四合同补充协议第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为，出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。合同履行中，原告于松松向被告河南成益置业有限公司支付了购房款，合同约定的交房时间为2016年8月30日。合同中约定的商品房现已建成，小区名称现为龙湖镇维也纳湖畔小区。原告于松松在诉状中认可自己房屋已在2016年8月份时实际交付使用。原告提交被告河南成益置业有限公司针对维也纳湖畔二期交房过程中产生的问题与二期业主代表协商后于2016年6月4日达成《承诺书》一份，其中第一条约定河南成益置业有限公司承诺赔付二期业主自2016年4月1日起至2016年6月30日期间的延期交房违约金；第四条的三通问题约定目前公司供水已为市政正式供水，承诺在2016年6月30日前提供市政供电，如若达不到市政供电，在达到市政供电前，物业费、水电费由公司承担直至达到市政供电止等。被告河南成益置业有限公司提交该公司与国网河南新郑市供电公司签订的《高压供用电合同》、与新郑市龙湖镇水厂签订的《供水协议》，水电费的交纳票据，证明现新郑市龙湖镇维也纳湖畔小区为市政供水、供电。原告在庭审中确认所购房屋已正常供水、供电，但以其不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费为由，认为未实现市政供水、供电。另查明：1、2012年1月1日施行的《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定：新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，申请新建商品房所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）企业法人营业执照和资质证书；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及附图；（四）房屋竣工验收备案证明；（五）房屋测绘报告；（六）法律、法规、规章规定的其他材料；2、2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务；3、2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要郑国土联会纪〔2017〕1号文件第十项关于首次登记的流程问题记载：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记；4、郑州市不动产登记中心作出的《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）第五项国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记显示，首次登记提交资料及要求为：①不动产登记申请审批表后附清册；②申请人营业执照，法定代表人身份证明及身份证号或其他有效身份证件；③授权委托书及受托人身份证明；④不动产权属证书或者土地权属来源材料；⑤建设工程规划许可证；⑥规划核实意见书；⑦房屋竣工验收备案证书；⑧公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明；⑨权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；⑩国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。以上事实，有原、被告向本院提交的《商品房买卖合同》、购房发票、承诺书、高压供用电合同、供水协议、交纳水电费的票据等证据与双方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告于松松与被告河南成益置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同并受法律保护，双方均应依约履行各自的义务；该合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记所需的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款1%向××支付违约金。原告认可被告已于2016年8月实际交房，被告未提交相关证据反驳该主张，本院对此予以采信；原告购买商品房应当取得相应的产权证书，现据合同约定的期限已逾期1年以上，原告至今未取得房屋权属证书，考虑合同本身约定的办理房屋所有权登记的期限较长，被告亦未举证证明其已依约为原告履行了提供相关资料到产权登记机关备案的义务，属被告过错，故被告应当承担相应的违约责任；郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，被告需要提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案也发生了变化，客观上增加了办证的难度，但被告作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋权属登记材料的报送工作做充分准备，完成报送义务，配合业主办理产权登记，以实现合同目的，不能因为登记备案机构及内容发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，现距离郑州市不动产登记政策实施已近3年，据合同约定的提交办证备案材料时间已逾期1年以上，被告未有任何证据证明其已履行了相关权属登记资料备案的报送义务，其仅以受理机构发生变化，新政策实施给其报送工作带来迟延抗辩不应支付违约金不应成立。被告应按照合同约定按已付房价款1%向原告于松松支付违约金。关于原告请求被告在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记的问题，因所有登记手续具体有哪些，应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。原告的该项诉讼请求并不明确，且原告要求被告办理完毕首次登记，而被告仅能报送相关资料向不动产中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属不动产登记机关的行政事务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定，但房屋的首次登记有关房屋产权登记的办理，被告有义务为原告购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记。在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的,法院应判令其在期限内及时办理。关于原告要求被告自30日之内未完成首次登记之日起至原告取得不动产权属登记证书为止，按照银行同期贷款利率标准按日计算违约金并应按月支付的问题，因双方对逾期办理首次登记未有违约金的约定，故对原告的该项请求依法不予支持。关于原告请求被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下的问题，因原告在无证据证明案涉房屋已符合办理产权登记的情形下，请求被告协助办理转移登记的条件尚未成就,客观上不具备履行条件,对原告的该项请求应不予支持。待具备办证条件后，被告应履行协助义务，原告可另行主张。关于原告请求被告在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式及整改完成前，原告的水电费由被告承担，直至达到市政供水、供电止的问题，因原告未提交证据证明案涉房屋的供水、供电并非市政供水、供电，而被告提交的证据证明龙湖镇维也纳湖畔小区现使用的生活用电系国网新郑公司所供，水系龙湖镇水厂所供；原告不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费是水电费结算方式的问题，原告不能以此证明非市政供水、供电；且《商品房买卖合同》和承诺书中对市政供水、供电的方式并没有约定，故原告的该项诉讼请求，证据不力，依法应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告于松松支付违约金4718.75元；二、驳回原告于松松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告河南成益置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高安民二〇一九年十二月二十日书记员  李玉晓