海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初5581号原告：崔某学，男，1993年4月27日出生，公民身份号码：×××，汉族，户籍住址山东省滨州市。委托诉讼代理人：王洪玲，海南琼亚律师事务所律师。被告：三亚卓达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91460200721252179E，住所地海南省三亚市迎宾路三亚卓达房地产开发有限公司。法定代表人：罗凤花，该公司执行董事。原告崔某学与被告三亚卓达房地产开发有限公司（以下简称卓达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告崔某学的委托诉讼代理人王洪玲到庭参加诉讼。被告卓达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。崔某学向本院提出诉讼请求：1.依法判决原被告签订的《卓达东方巴哈马“自由港湾”A组团认购协议书》（以下简称《认购协议》）有效；2.依法判决位于海南省三亚市××路的卓达·东方巴哈马三期“自由港湾”A组团16-xxx号房所有权归原告所有；3.依法判决被告协助原告将卓达·东方巴哈马三期“自由港湾”A组团XX栋-xxx号房所有权变更登记至原告名下；4.案件受理费、保全费、诉讼险等费用由被告承担。庭审中原告明确第一项诉求为依法判决原、被告签订的《卓达·东方巴哈马“自由港湾”A组团认购协议书》有效，应认定为正式的商品房买卖合同，第四项诉求的保全申请费为5000元、诉讼保全担保费为6300元。事实和理由：2018年12月17日，原告与被告签订了《认购协议》，购买卓达·东方巴哈马三期“自由港湾”A组团16-xxx号房。该房产面积为223.26㎡；单价为34280元/㎡，优惠后房产单价为23200元/㎡；房款总额为人民币5179632元。2019年12月16日原告向被告支付定金人民币10000元整，签订协议当日原告向被告支付房款人民币5169632元，原告共计向被告支付房款为人民币5179632元，签订协议书当日原告已经付清所有购房款。原告为购买该房还额外支付了人民币218000元的更名费，该费用的收取单位是海南易达行翔悦房地产经纪有限公司。2019年01月24日被告收取原告天然气安装费人民币2200元，有线电视初装费人民币300元，办理房产证相关费用人民币13791元，并于当日将房屋交付给原告，因临近年关物业工作人员不在岗无法办理交房手续，原告于2019年3月11日补办交付手续，签署《临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》，并收取物业费6698元。2019年3月原告向卓达物业公司缴纳装修履约保证金1500元，装修服务费、垃圾清运费等3345元，门禁卡工本费20元。原被告之间的行为已属本约，其符合《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。原告的付款义务已经履行完毕，被告将该房交付给原告，向原告收取办理房产证的费用后却一直未将房产变更登记至原告名下。因被告的原因，2019年5月21日原告购买的房产被石家庄市公安局裕华公安分局查封。为了维护原告的合法权益，避免给原告造成损失，依法提起诉讼，请求人民法院依法查明案件事实，判如所请。被告卓达公司未作答辩，也未提供证据。原告围绕其诉讼请求依法提交：证据1.《认购协议》，拟证明原告与被告签订认购协议，购买涉案房屋；证据2.银联刷卡单、青岛银行回单凭证、收据、收款专用收据、收款专用凭证，以上证据共同证明原告已依约支付了全部购房款并交纳了天然气安装费、有线电视初装费、物业费、装修费、垃圾清运费、装修履约保证金、水电费、门禁卡费、办理房产证相关费用以及更名费和购买车位款的事实；3.《前期物业管理服务协议》及临时管理规约，拟共同证明被告已将涉案房屋交付给原告；4.石家庄市公安局裕华公安分局协助查封通知书，证明涉案房屋被查封的事实。本院对上述证据认证如下：上述证据有原件可供核对，内容真实，形式和来源合法，能够证明原告与被告签订认购协议，购买涉案房屋及被告已将涉案房屋交付原告使用的事实，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月17日，原告与被告签订《认购协议》，约定：原告购买被告所开发的位于海南省三亚市××路卓达·东方巴哈马三期“自由港湾”A组团16-xxx号房屋；房产建筑面积223.26平方米；优惠后房产单价23200元/平方米，房款总额5179632元；原告应于本协议书签订之日交纳房款定金10000元，并于2018年12月17日前向被告支付剩余房款5169632元；交房日期暂定2019年1月16日。原告已向被告支付定金10000元并于2018年12月17日向被告支付剩余购房款5169632元，后被告出具了收据。嗣后，原告按被告要求提供相应的购房资料。2019年1月24日，原告向被告支付了办理房产证相关费用13791元、天然气初装费2200元及有线电视安装费300元，被告将涉案房屋交付给原告，原告已实际占有并使用涉案房屋。原告与卓达物业服务股份有限公司三亚分公司已签订《前期物业管理服务协议》并交纳物业费6698元及水电费预付款。签订《认购协议》前，涉案房屋已建造完毕，但至今尚未通过竣工验收。2019年5月21日，河北省石家庄市公安局裕华分局因另案对涉案房屋进行了查封。另，原告因此次诉讼支出诉讼财产保全责任保险费用6300元，诉讼保全申请费5000元。本院认为，本案争议的焦点为：一、关于涉案《认购协议》的性质问题；二、关于涉案《认购协议》的效力问题；三、关于办理涉案房屋产权备案登记的条件是否成就的问题；四、关于涉案房屋权属是否归原告所有的问题；五、原告诉求被告支付诉讼财产保全责任保险费用6300元是否有事实和法律依据。关于涉案《认购协议》的性质问题。首先，认购书应当是在房地产开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订，而原、被告双方签订《认购协议》前，被告已取得商品房预售许可证，涉案房屋已建造完毕，因此，涉案《认购协议》是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。其次，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。《认购协议》约定了涉案房屋的具体房号和面积、房屋单价及总价款、价款支付方式、交付时间、双方违约责任、通讯地址、争议解决方法等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。再次，原告已向被告支付全部购房款，被告已将涉案房屋交付原告，原告已实际占有并使用涉案房屋，《认购协议》已实际履行。故《认购协议》的性质是商品房买卖合同。关于涉案《认购协议》的效力问题。《认购协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依诚实信用原则全面履行。原告要求确认《认购协议》合法有效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于办理涉案房屋产权备案登记的条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见在商品房买卖合同中，出卖人不仅应交付物质形态的房屋，而且还负有在法律意义上向买受人转移所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见房屋所有权的取得，是以在官方登记机构完成房屋的登记为标志。据此，法律明文规定出卖人负有为买受人办理房屋权属证书的义务，除非买卖双方有特殊约定，排除相关条款的适用。因此，被告作为出卖人，除负有按合同约定向原告交付房屋的义务外，还应当负有及时向房屋行政管理部门办理房屋权属证书给原告的义务。由于河北省石家庄市公安局裕华分局因另案已于2019年5月21日对涉案房屋进行查封，同时，涉案房屋至今尚未通过竣工验收，目前涉案房屋办理房屋产权备案登记的条件尚未成就，故原告要求被告协助原告将涉案房屋产权变更登记至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。原告可在办理涉案的房屋产权备案登记的条件成就后另行主张。关于涉案房屋权属是否归原告所有的问题。涉案房屋未经依法登记不发生物权变动。因涉案房屋办理房屋产权备案登记的条件尚未成就，无法办理物权变动的登记手续。因此，原告在本案中主张涉案房屋权属为其所有的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于原告在本次诉讼中支出的诉讼财产保全责任保险费用6300元，原告诉求被告承担，但双方未签订合同就该费用进行约定，故对原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，本院对原告的各项诉讼请求，除确认《认购协议》合法有效外，其他均不予支持。被告未到庭应诉，视为放弃答辩及举证权利，不影响本院依据查明的事实依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告崔某学与被告三亚卓达房地产开发有限公司于2018年12月17日签订的《卓达·东方巴哈马“自由港湾”A组团认购协议书》有效；二、驳回原告崔某学的其他诉讼请求。案件受理费48057元（原告崔某学已预交），财产保全申请费5000元，合计53057元，由被告三亚卓达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 李 巍审 判 员 何 勇人民陪审员 莫春思 二○一九年十二月十二日书 记 员 史玉莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。