广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初1632号 原告：邓娟，女，1984年6月11日生，汉族，居民，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：王伟民，男，1963年7月29日生，汉族，居民，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：蒋艳荣，女，1963年12月1日生，瑶族，居民，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被告：桂林粤豪投资有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇观莲路30号F幢，统一社会信用代码：91450322729787952T。 法定代表人：郑绍炀，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏长明，广西寿阳律师事务所实习律师。 原告邓娟与被告桂林粤豪投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋艳荣、被告的委托诉讼代理人陆泉任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓娟提出诉讼请求：1.判令被告在两日内返还代为收取的契税5026元、公共维修基金3351元、办证费1000元、基础设施费2000元，共计11377元；2.判令被告在两日内向原告开具购房款发票；3.判令被告赔偿原告逾期办理不动产产权证产生的违约金1675.04元；4.判令被告支付诉讼请求第一项款项的利息；5.本案受理费由被告承担。庭审过程中，原告明确：第二项诉请为被告交付购房款发票原件给原告；第四项诉请为利息计算以本金11377元为基数，按照年利率5.04%从2004年9月23日开始计算180个月。在本案审理过程中，原告自愿表示撤回要求被告退还基础设施费2000元及其利息的诉请。事实及理由：一、原告与被告于2004年4月6日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买阳朔县阳朔镇观莲路30号唐人街酒店C641号房，原告随后向被告付清了所有房款。合同约定原告将相关费用交给被告，由被告代为办理房屋产权证，被告却迟迟不予办理，致使原告至今仍未取得房屋产权证。二、原告于2004年9月22日将契税5026元、维修基金3351元、办证费1000元、基础设施费2000元，共计11377元交给了被告。但被告未履行办证义务，亦未将上述费用交给相关部门。此外，税务机关亦从未委托被告代收契税。故被告应当将其代收的契税、维修基金、办证费退还给原告，由原告自行去相关部门交纳，且被告应支付上述费用产生的利息给原告。三、《商品房买卖合同》第十五条约定被告应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，按第十五条第2项约定，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，因此被告应赔偿违约金1675.04元给原告。《商品房买卖合同》附件三约定安装独立电表和独立水表，但被告至今没有为原告购买的房屋安装独立电表和独立水表。四、原告已向被告交完了购房款，但至今仍然没有拿到购房发票，该发票是办证时必须提供的，因此要求被告两日内将购房发票交给原告。综上，原告认为，原告已经履行了合同的付款义务，因被告无故不履行义务产生的法律责任，由被告承担。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 原告邓娟对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1.国家税务总局阳朔县税务局出具的《受理告知书》、《处理意见书》各一份，拟证明税务局没有委托被告代收税务的事实; 2.阳朔县住房和城乡建设局出具的《答复》一份，拟证明被告没有把住房维修基金交付至有关部门的事实; 3.《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告请求违约金的依据; 4.收据四张，拟证明原告向被告缴纳了契税、维修基金、办证费、基础设施费的事实; 5.谢昌洪、谢明鹏及彭芳、邹开宇的购房发票二张，拟证明谢昌洪、谢明鹏向被告交纳购房款169558元、彭芳、邹开宇向被告交纳购房款182985元，同时证明被告向部分业主开具了购房发票，但大部分业主未获得购房发票，其中谢昌洪实际交纳的购房款与发票上的金额不一致，发票金额少于实际交纳的金额的事实； 6.（2013）阳民初字第146号民事判决书复印件一份，拟证明被告违约的事实及有部分业主得到了被告赔偿的违约金的事实； 7.交房时间表一份，拟证明被告向原告交房的时间； 8.《合作合同》复印件一份，拟证明涉案房屋在未建好时，原告就与桂林万豪酒店物业管理有限公司签订了合作合同，合同里面约定了装修标准的事实； 9.原告交纳唐人街项目C630、C641号房的首付款收据照片一张、中国农业银行按揭贷款借款凭证照片一张、《个人购（建）房借款合同》照片十张，拟证明原告将唐人街项目C630、C641号房屋的购房款286648元已全部付清给被告的事实。 被告桂林粤豪投资有限公司辩称，第一，原告诉请返还契税、维修基金等费用及支付相应利息没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。从双方在合同附件四中的补充约定可见，原告诉请被告返还的各项费用，是依照合同约定原告必须履行的缴费义务，该约定没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，除非原告要求解除本合同并退房，否则原告无权要求返还。本案原告不愿意解除合同并退房，且业主的产权证历来都是通过开发商统一办理的，因此，原告该项诉请依法应予以驳回；第二，被告已为原告开具购房款发票，且发票在办证时需一并提交给不动产登记部门，原告诉请没有事实依据；第三，被告没有违约，原告要求赔偿违约金无事实和法律依据。根据购房合同第十五条的约定，被告只要在房屋交付使用后200日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案即已完成了履行义务，被告也早已将《商品房买卖合同》交付给阳朔县房地产管理所进行合同备案登记，在2004年就已经非常及时地申请竣工验收，并于同年取得了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位各部门“合格”、“优良”的验收意见，由此可见，被告已履行了向产权登记机关报备产权登记资料的义务；第四，原告至今未取得不动产产权证的责任不在于被告，而是申请办证过程中出现了包括行政机关的原因等各种不可抗力因素导致，被告一直在努力地为原告办理不动产产权证。因此，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告桂林粤豪投资有限公司为其辩解向本院提供的证据有： 1.被告的营业执照、法定代表人身份证复印件、《证明》各一份，拟证明被告是依法注册成立的企业，是适格的民事诉讼主体； 2.《工程竣工验收备案资料》复印件一份，拟证明：（1）被告在2004年就已及时地申请竣工验收，并于同年取得了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位各部门“合格”、“优良”的验收意见；（2）唐人街项目在2016年7月28日综合验收合格；（3）被告已经履行了向产权登记机关报备产权登记资料的义务； 3.《阳朔县建设行政处罚听证记录》、桂林市中级人民法院（2012）桂市行终字第117号《行政判决书》、朔住建行决字（2014）第7号《行政处罚决定书》、《广西壮族自治区罚没款收据》复印件各一份，拟证明：（1）因为超建处罚事宜，2011年12月27日阳朔县住房和城乡建设局召开了行政处罚听证会；（2）2012年3月15日，阳朔县住房和城乡建设局作出了朔建行决字（2012）第11号行政处罚决定书，对被告处以罚款194.067万元；（3）被告对处罚不服诉至阳朔县人民法院，该院作出了（2012）阳行初字第13号维持阳朔县住房和城乡建设局的前述处罚决定书的行政判决，被告不服上诉至桂林市中级人民法院，二审法院于2013年4月20日作出了（2012）桂市行终字第117号行政判决，撤销了一审判决，判令阳朔县住房和城乡建设局重新作出具体行政行为；（4）2014年，阳朔县住房和城乡建设局重新作出了朔住建行决字（2014）第7号行政处罚决定书，对被告处以罚款55.56万元；（5）被告在收到该处罚决定书后，于2014年6月30日交清了罚款55.56万元； 4.广西北斗星测绘科技有限公司《房产测绘成果报告》、《阳朔县国土资源局关于土地出让金及利息缴清凭证》、《测绘合同》、《房地产经纪合同》复印件各一份，拟证明：（1）被告于2016年7月委托了广西北斗星测绘科技有限公司进行房屋建筑面积测绘；（2）因容积率变更补缴土地出让金事宜，2018年3月，国土部门确定了补缴土地出让金数额。2018年3月15日，被告及时补缴了土地出让金本息共535.8792万元；（3）被告按不动产登记部门的要求，又耗资18万元于2018年4月11日及时重新委托另一测绘公司——国泰测绘公司重新进行测绘；（4）为加快办证速度，被告于2019年5月9日以每业主户500元的价格委托阳朔县亿度房地产服务有限公司协助办证； 5.《不动产更正登记通知书》、《的复函》复印件各一份，拟证明：（1）2019年7月30日，阳朔县自然资源局向被告发出了编号为201902《不动产更正登记通知书》，以发现B102之桂（2019）阳朔县不动产权第0000910号《不动产权证》记载的事项有错误为由，要求被告自接到通知之日起30日内申请办理更正登记。逾期不申请办理的，将对不动产登记簿的错误事项进行更正登记。更正内容如下：将原登记在被告名下的B102，按照设计方案属于大堂的范围更正登记为全体业主共同共有；（2）被告收到该《不动产更正登记通知书》后，于2019年8月28日向阳朔县自然资源局递交了《的复函》，在复函中表达了被告对其将进行的所谓的更正登记的强烈异议以及提出异议的依据； 6.《不动产更正登记公告》、《不动产更正异议书》复印件各一份，拟证明：（1）阳朔县自然资源局于2019年9月18日发布了《不动产更正登记公告》；（2）被告立即向阳朔县自然资源局提交了《不动产更正异议书》，在该异议书中明确指出该更正公告事实不清、证据不足，要求阳朔县自然资源局明确：对B102的更正，依据是何设计方案？请提供具体的设计图纸及相关资料，并在公告明确：拟更正的B102图纸，明确标明B102属于我公司的物权面积、范围以及全体业主共有的物权面积、范围； 7.《整改通知书》、《情况说明函》复印件各一份，拟证明：（1）2019年9月29日，被告得知阳朔县自然资源局向广西众泰行测绘规划有限公司阳朔分公司发出了《整改通知书》，要求该测绘公司根据其提供的相关依据材料重新进行测绘；（2）被告于2019年10月15日向阳朔县自然资源局递交《情况说明函》，明确提出2006年7月的图纸不能作为B102认定物权归属凭据的理由； 8.众泰行实测字第[2019]119号《房产测绘成果报告》复印件一份，拟证明：（1）阳朔县自然资源局向测绘公司提供的阳朔唐人街公寓2006.07设计一层、二层设计总平面图，并不是涉案B栋大楼的建筑设计图，而是承租人桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司于2006年5月承租被告的物业后，进行装修改造的图纸，不能作为认定B102本案物权归属的依据；（2）阳朔县自然资源局提供给测绘公司的《桂林市临桂县粤豪房地产开发有限公司商品房预（现）售登记备案表》及房产附图、阳朔唐人街公寓A、B、C竣工图纸（日期：2004.6），阳朔县自然资源局一直拒不向被告提供，不能证实B栋一层几百平米属于全体业主共有的事实；（3）阳朔县自然资源局对涉案的不动产权证予以撤销、更正、重新颁证的具体行政行为事实不清，证据不足； 9.桂（2019）阳朔县不动产权第0001805号《不动产权证》复印件一份，拟证明：阳朔县自然资源局收回并注销了（2019）阳朔县不动产权第0000910号《不动产权证》，于2019年10月25日颁发了桂（2019）阳朔县不动产权第0001805号《不动产权证》，该不动产权证将原B102号改为B栋接待厅，房屋建筑面积从原来的1016.31㎡削减为402.93㎡，减少了613.38㎡，将B栋大堂430.25㎡变更为全体业主共有，严重侵害了被告的合法权益，应予以撤销； 10.《行政复议受理通知书》复印件一份，拟证明：（1）被告已向桂林市自然资源局提起了行政复议，桂林市自然资源局于2019年11月18日已经受理了被告的行政复议申请，请求撤销该局颁发的新证，恢复原来颁发的不动产证登记；（2）因广西众泰行测绘公司按该局指令再次作出的测绘报告是以A、B、C三栋共用分摊数据，颁发给被告的B102不动产权证面积的变更，直接关系到所有业主公摊面积的变更，所以，在B102不动产权证尚未最终确定下来的情况下，为业主的办证工作只能又被停滞，无法继续进行； 11.契税发票、购房款发票各一份，拟证明被告已为本次系列案件的所有原告开具购房款发票，并已为李钦平、谢昌洪、周怡君、彭芳、曹俊梅开具了契税发票，原告再提起该项诉请已没有意义； 12.建筑安装费用发票一张、桂林市有线电视专用发票六张及中央热水器、余热回收机发票一张，拟证明原告等四百多户业主交付的基础设施费已用于各项基础设施开支，其中包含有线电视费5万元、安装中央热水器余热回收机74.4万元、安装水电等各项基础设施费用322万元，以上三项合计401.4万元，原告自房屋交付之日起已实际上享受了十几年的相关基础设施服务，原告再诉请返还基础设施费没有事实及法律依据。 本院依职权调取证据：阳朔县不动产登记局出具的《关于唐人街办理不动产权证情况说明》、国家税务总局阳朔县税务局出具的《关于唐人街项目未交契税业主明细》、阳朔县房地产管理所出具的《关于唐人街项目业主需缴纳的维修基金明细》、(2013)阳民初字第124、241、166、142、227、108、109号民事调解书、阳朔县住房和城乡建设局出具的《关于唐人街项目竣工验收进展的情况说明》、阳朔县房地产管理所出具的《告知书》、阳朔县国土资源局出具的《关于对桂林市临桂县粤豪房地产开发有限公司暂时不能办理“唐人街”项目过户的意见》、企业变更咨询单、合同备案时间表、阳朔县自来水公司的《问话笔录》、阳朔县供电局的《问话笔录》各一份。 经开庭质证，被告对于原告提供的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为：一、合同已经明确约定应由开发商代收基础设施费等费用，附件和正本都具有法律效力，原告要求退还与合同相违背，在办证条件完全成熟的时候，被告会依法依规向相关部门交纳相关的费用，并向原告退还多收取的费用，由于现在办证条件还没有完全成熟，所以原告诉求返还这些费用是没有依据的；二、被告对所有的业主已经开具了销售不动产发票，包括另行为部分业主补开的发票，金额都与业主实际交纳的购房款金额一致；三、对证据6要证明的内容有异议，认为被告逾期办证并非被告自身的原因，被告并未违约。原告对被告提供的证据1无异议；对被告提供的证据2-10有异议，认为与本案无关；对证据11中的购房款发票无异议，对契税发票有异议，认为被告只是提供了十户业主的契税发票；对证据12有异议，认为中央热水器、余热回收机、有线电视专用发票均与原告无关，除建筑安装结算书有编制日期外，其他结算表均无日期。对本院调取的证据，原、被告均无异议。 本院结合原、被告双方的举证质证，认证如下：对原、被告提供的经双方质证无异议的证据，予以认定。对双方提出异议的证据，因与本案具有关联性，本院将结合原、被告陈述综合认定上述证据作为定案的参考依据。 根据当事人提交的证据，结合其陈述，本院确认以下法律事实：2004年4月6日,原告与桂林粤豪房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买桂林粤豪房地产开发有限公司投资开发建设的位于阳朔县房屋，建筑面积共35.98㎡，总价为167504元;合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件三对装饰、设备标准约定，电气（独立电表，留灯位，安全插座，预留空调机插座），供水（独立水表，配齐上下水管道）；附件四约定：一、购房契税按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清：购房总价的3%；二、房屋维修基金按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清：购房总价的2%；三、办证费1000元（按实际金额多退少补）；四、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费2000元。合同对其他还作有约定。合同签订后，原告依约支付了购房款给桂林粤豪房地产开发有限公司,并于2004年9月22日分别向桂林粤豪房地产开发有限公司支付了契税5026元、配套设施费2000元、办证费1000元、维修基金3351元，桂林粤豪房地产开发有限公司于2004年9月26日将房屋交付原告管理使用。2004年4月6日，原告与桂林万豪酒店物业管理有限公司（乙方）签订了《唐人街酒店式公寓合作合同》，约定将房屋的使用权作为出资与乙方合作经营阳朔唐人街建国假日酒店。现房屋装有水、电、网络、有线电视等，无独立水、电表。 2018年3月29日，桂林粤豪房地产开发有限公司变更名称为桂林粤豪投资有限公司即本案被告。 另查明，因被告对该房产开发项目在建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,导致涉案房产于2016年7月28日才通过规划竣工验收,至今尚未为原告办理不动产产权证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应当按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，原告履行了交付购房款的义务，被告也依约将房屋交付原告。后桂林粤豪房地产开发有限公司变更为桂林粤豪投资有限公司，则桂林粤豪房地产开发有限公司的权利义务由被告桂林粤豪投资有限公司承继。 本案的争议焦点在于：原告的各项诉请有无事实和法律依据。 一、关于原告要求被告退还其交纳的契税、公共维修基金、办证费及支付利息的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四的约定可见，被告代原告办理房屋所有权证及原告缴纳契税、公共维修基金、办证费的行为系双方书面约定的合同内容之一。而原告要求被告退还上述费用，实际上是对合同附件四约定的内容提出了解除的主张。又根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该条款系对合同解除条件的规定，即合同解除的条件其一系双方当事人协商一致；其二须一方当事人根本违约致使合同目的不能实现。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的主要目的系原告通过支付房款向被告购买涉案房屋，并取得该房屋的所有权。经庭审查明，涉案房屋已实际交付给原告使用，虽现阶段原告暂时无法取得产权证书，但被告已明确表示，若能完善相关手续事宜，即可办理权属证明，原告的购房目的即可实现。现被告不同意退还上述费用，而原告亦未提供其他证据证明被告已根本不能为其办理权属证明而导致原告无法实现购买涉案房屋的合同目的。故在原告对合同中的其他条款均未提出异议并已接收涉案房屋的情形下，原告仅主张解除具有法律效力的《商品房买卖合同》中的一项约定内容，于法无据。另根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告依约向被告交付契税、公共维修基金、办证费，是履行合同义务的表现，而对于被告是否应给付原告上述费用的利息，双方并未约定，故原告要求被告返还契税、公共维修基金、办证费并支付其利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于被告是否应向原告交付销售不动产发票原件的问题。被告在庭后虽向本院提交了销售不动产发票原件给原告质证，但没有交付给原告。原告已履行了交纳购房款给被告的义务，被告应当将销售不动产的发票原件交还原告。故对于原告要求被告交付销售不动产发票原件的诉请，本院予以支持。 三、关于逾期办证违约金被告是否应当给付原告的问题。因被告在本案涉诉房产开发项目的建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,被阳朔县住房和城乡建设局进行了行政处罚。该房产开发项目在2016年7月28日才通过竣工规划验收,以致被告未在合同约定的期限内将办理权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，致使原告至今不能取得所购房屋的合法权属证书。被告的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。按照合同约定，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。故对原告要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林粤豪投资有限公司向原告邓娟交付本案涉诉的不动产即阳朔县阳朔镇观莲路唐人街项目C幢6层641号房屋的销售不动产发票原件； 二、被告桂林粤豪投资有限公司向原告邓娟支付逾期办证违约金1675.04元； 三、驳回原告邓娟的其他诉讼请求。 上述应付款项及行为履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费126元，适用简易程序减半收取63元（原告已预交），由原告邓娟负担38元，被告桂林粤豪投资有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费126元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  徐 磊 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  黎丽娟 代书记员  梁天瑶