沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初12483号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大东区东顺城街113号。负责人：张识,该支行行长。委托诉讼代理人：齐玉杰、韩昀鸰，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：郑刚，男，1983年4月28日出生，汉族，住址：黑龙江省五常市。被告：沈阳新星城房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区杨士乡杨士村。法定代表人：许哲发，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马扬，系辽宁申扬律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告郑刚、沈阳新星城房屋开发有限公司（以下简称“新星城公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人齐玉杰、被告新星城公司委托代理人马扬到庭参加诉讼，被告郑刚经本院依法传唤未到庭参加诉讼依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告郑刚之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告偿还贷款本金金额413003.89元，利息4721.49元，罚息42.99元，违约金2055.08元，共计419823.45元（给付截止至2019年7月26日）；3、判令被告郑刚按合同约定给付从2019年7月27日至被告实际结清之日止的利息和罚息；4、判令原告在与郑刚之间的借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权；5、判决被告承担为实现债权而支出的律师费23090.30元；6、判令被告承担本案的诉讼费等相关诉讼费用；7、判令郑刚和沈阳新星城房屋开发有限公司协助办理抵押权登记手续；8、判令被告沈阳新星城房屋开发有限公司对郑刚的欠款、律师费及本案的全部诉讼费用承担连带偿还责任。被告郑刚未到庭，未提出答辩意见。被告新星城公司辩称：一、被答辩人建行诉请解除《借款合同》的请求不应得到支持，《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，答辩人从未收到被答辩人建行主张解除合同的通知。另外，被答辩人郑刚逾期还款的本息金额，相较于其贷款总额，不足以构成根本违约，被答辩人建行大东支行据此主张解除合同，过于苛刻，有失公平。二、被答辩人建行应就抵押房屋实现债权，答辩人不应承担全部债务清偿的连带保证责任。三、被答辩人郑刚以其自有房屋作为担保物取得被答辩人建行贷款，在不能履行到期债务时，应依据《物权法》第176条关于“债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，由被答辩人建行就被答辩人郑刚提供的担保物房屋实现债权，答辩人不应承担全部债务清偿的连带保证责任。沈阳市铁西法院（2016）辽0106民初9313号《民事判决书》对此类案件中尚未取得产权证书的预告抵押登记房屋，判决确认银行方享有优先受偿权，建议法院对本案能够酌情参考。被答辩人建行主张答辩人承担律师费没有法律依据，不应被支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月4日，被告郑刚（借款人）与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款43万元，借款期限360个月（即2017年1月4日至2047年1月7日），本合同适用浮动利率。如借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项属于违约情形。贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）均由借款人承担。被告借款用途用于购置位于沈阳市于洪区之房屋，被告郑刚以其购买的上述房屋设定抵押，并在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。被告沈阳新星城房屋开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）贷款最高额保证合同》，被告沈阳新星城房屋开发有限公司为被告郑刚提供连带责任保证。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告于2017年1月17日向被告郑刚发放了个人住房贷款人民币43万元，被告郑刚未按约定还款，截止2019年7月26日，被告郑刚尚欠与原告本金413003.89元，利息4721.49元，罚息42.99元。本院认为，原告与被告郑刚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求对抵押房产优先受偿一节。因原告对该房屋办理的是预告登记，该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告主张沈阳新星城房屋开发有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告沈阳新星城房屋开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）贷款最高额保证合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，该合同中约定的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持，但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿。关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费、提前还款违约金之诉讼请求。虽然原、被告双方在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费、提前还款违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告主张判令郑刚和沈阳新星城房屋开发有限公司协助办理抵押权登记手续的诉讼请求，因本案为金融借款合同纠纷，故原告的该项诉讼请求没有法律依据，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告郑刚于2017年1月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告郑刚于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行尚欠借款本金413003.89元，利息4721.49元，罚息42.99元（利息、罚息暂计至2019年7月26日）；三、被告郑刚于本判决发生法律效力后10内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，以欠款本金413003.89元为基数，时间自2019年7月27日起，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳新星城房屋开发有限公司对上述二、三项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人郑刚追偿；五、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费7944元，诉讼保全费2788元，公告费400元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 赵 刚审判员 郑友杰审判员 李炳玲二〇一九年十二月十一日书记员 梁译文