广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23987号上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳市坪山南布股份合作公司，住所地广东省深圳市坪山区南布社区居民委员会大同路8号。法定代表人：赖运华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈兵然，广东龙昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑毛毛，广东龙昌律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市中棱环保有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区中心城清林东路32号。法定代表人：阮小章，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冷战魁，广东德深律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓明，广东德深律师事务所律师。上诉人深圳市坪山南布股份合作公司因与被上诉人深圳市中棱环保有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳市坪山南布股份合作公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判上诉人无需支付被上诉人地上建筑物、构筑物补偿款1682660元；2.判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误，该错误认定直接影响本案判决结果。一审法院认定涉案1000平方米土地地上建筑物和构筑物由被上诉人兴建，属认定事实错误。事实上，上诉人在出租《租用土地合同书》项下1000平方米土地时，地上即存在建筑物、构筑物，即深圳市××××信息产业股份有限公司出具测绘报告中的厂房2。该厂房2最先是由上诉人投资建成，《租用土地合同书》签订后，由被上诉人对厂房2进行了装修装饰，更换了铁皮棚顶等。且，在一审法院审理案件期间，上诉人也未能提交任何真实有效的证据材料来证明厂房是其投资所建。二、一审判决上诉人向被上诉人支付涉案土地地上建筑物、构筑物补偿款1682660元无任何事实及法律依据。（一）判决补偿无事实依据。1998年上诉人与被上诉人签订的《租用土地合同书》约定的租用期限为20年，其中合同书第三条约定：“乙方应遵守国家政策和法规，遵守南布村的村规民约，合同期内如国家征用该地，乙方（被上诉人）应服从征用，乙方的财产的赔偿归乙方所有”，截止目前，该租用合同期限已届满。综上，《租用土地合同书》仅对合同期内对被上诉人如何赔偿作了约定，但未对合同到期以后还需要对被上诉人进行赔偿或补偿，现合同已经到期，一审法院判决要求上诉人支付被上诉人地上建筑物、构筑物补偿款1682660元没有任何的事实根据。（二）判决补偿无法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁欺间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。涉案1000平方米用地地上的厂房2并非被上诉人投资所建，而是在原有厂房的基础上进行了装修装饰（更换了棚顶等），另上诉人与被上诉人自始至终都未对租赁期间届满如何补偿进行约定，根据上述我国最高院司法解释的相关规定，上诉人虽然未诉请要求被上诉人恢复原状，但判决给予被上诉人补偿有悖于目前的法律精神。被上诉人深圳市中棱环保有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一审开庭笔录明确记载，上诉人承认涉案的房屋是被上诉人所建设的事实。深圳市坪山南布股份合作公司向一审法院起诉请求：1.被告返还《租用土地合同书》项下1000平方米土地以及地上建筑物、构筑物；2.本案诉讼费由被告承担。被告向一审法院提出反诉请求：1.原告向被告支付租用土地合同书项下1000平方米土地地上建筑物、构筑物的补偿款4965360元；2.原告向被告支付果树、围墙、挡土墙、水泥地补偿款50万元；3.原告承担本案的诉讼费用和评估测绘费。一审法院认定事实：原深圳市龙岗区坪山镇南布村民委员会（甲方）与深圳中棱环保有限公司（乙方）签订《租用土地合同书》，由乙方租用南布村瓦窑坑土地壹仟平方米。租用期由1998年至2018年12月共二十年；从1998年至2002年，每平方米土地每月租金0.7元，每年年底前交清当年地租，租金年度每五年递增百分之十；如国家征用该地，乙方应服从征用，乙方财产的赔偿归乙方所有。1997年12月3日，双方签订《合作办厂合同书》，合同主要内容为，一、合作办厂的地点用地面积和四至范围：合作建厂的地点位于坪山镇沙荃村南布，用地面积4250平方米，东至山塘沃，南至大路边，西至深圳市中棱环保有限公司设备厂，北至岚窑山。二、合作方式和承包款等费用的支付方式：1.甲方出土地，乙方出资金兴建厂房，厂房建厂后由乙方承包经营五十年；2.经双方约定，承包款每月708.33元，五十年的承包款共计42.50万元，在合同生效后半年内付清；3.厂房建成投产后，乙方在每月五日前，按实际用地面积每月每平方米向甲方缴交土地管理费0.8元，该费第一个十年递增10%，第二个十年以后每十年递增20%。三、合作期限：合作期限为五十年，即从1998年1月1日起至2048年12月31日止。四、双方的权利和义务：合同期满后，土地厂房等不动产归甲方所有，机械设备等可动产归乙方所有；建好厂房，以甲方的名义申领房产证、土地使用证，有关费用由乙方承担。六、其他：合作期间如遇到国家或任何单位要征收该土地时，双方无条件服从，厂房及附属物补偿和搬迁费用归乙方所有，如村里自用征收，经双方同意后，补偿乙方的一切经济损失。上述合同签订后，原告向被告交付了合同约定的土地，被告在涉案土地上兴建了建筑物，合同履行至原告起诉前双方无争议。涉案土地原为农村集体农业用地，2001年3月2日，深圳市规划国土局大工业区分局下发《关于坪山镇南布村非农建设用地的批复》（深规土工【2001】18号），内容为:同意你村使用位于燕子岭南侧土地，面积30009.9平方米，作为非农建设用地，用途为工业用地及公共建设性用地。2017年5月11日，原告出具《涉案地块权属说明》，内容为：现就我司诉深圳市中棱环保有限公司土地租赁合同纠纷一案，（2016）粤0307民初6010号，提交深圳市规划国土局大工业区分局《关于坪山镇南布村非农建设用地的批复》和《深圳市规划国土局建设用地方案图（草图）》各一份。批复和方案图编号为12的地块为本案涉案土地。该批复和方案图证明我司享有涉案土地的一切权利。原、被告确认本案所涉1000平方米土地在上述批复所涉土地范围内。原告原诉讼请求为：1.确认原、被告于1998年9月签订的《租用土地合同书》及1998年12月签订的《合作办厂合同书》无效；2.被告立即向原告交还上述两合同项下的土地及地上建筑物、构筑（附属）物等，就被告投资部分的价值，原告同意进行评估补偿（补偿价值约13850233元）；3.被告立即支付占用土地及地上建筑物期间应承担的土地管理费共计25141.5元（从2016年1月1日起暂计至2016年4月15日止，最终以实际占有时间为准）；4.被告立即向原告交还超出合同约定多占用的土地2355.47平方米，并支付占有期间的土地使用费，按评估价确定，共计414037元（从1998年1月1日起暂计至2016年4月15日止，最终以实际占有时间为准）；5.本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，2019年3月8日，原告申请变更为现诉讼请求，即返还《租用土地合同书》项下的土地和地上建筑物、构筑物。应原告申请，一审法院委托深圳市地籍测绘大队对上述两份合同项下被告修建的建筑物、构筑物以及附属物进行测绘。2017年8月9日，该大队出具了测绘报告。在原告诉请返还的1000平方米土地上建有厂房2和厨房，其中厂房2基底面积881.64平方米，建筑面积881.64平方米；厨房基底面积10.31平方米，总建筑面积10.31平方米。对于上述测绘结果，被告认为存在部分构筑物、附着物漏测的情况，一审法院再次委托深圳市地籍测绘大队进行测绘。2018年6月6日，该大队出具了测绘结果。原告诉请的1000平方米土地上的构筑物尚有水池（C15）、围墙（C16）、围墙（C36）、水沟（C18）、水泥地面等。2019年4月30日，原、被告共同委托深圳××××信息产业股份有限公司就应返还的1000平方米土地以及地上建筑物、构筑物出具了测绘报告，其中厂房（即厂房2）所占基底面积为817.25平方米，全面积817.25平方米；杂物房（即厨房）基底面积10.31平方米，全面积10.31平方米；水池（对应C15）、围墙（对应C36）、围墙（对应C16）、水沟（对应C18）以及水泥地面252.22平方米。比对上述报告，即厂房2有小部分面积在原告诉请返还土地之外。原告向一审法院申请就上述两份合同所涉建筑物、构筑物、附属设施进行评估，一审法院委托深圳市××土地房地产评估有限公司进行评估，2018年11月5日，该公司出具评估报告。评估总价为13191287元，其中厂房2厂房评估总值1642673元，配电房评估值115902元，铁皮棚评估值3687元，仓库及办公室15650元（总价计1777912元）；厨房评估值10552元；水池（C15）2058元；围墙（C36）9134元；围墙（C16）1002元；水沟（C18）1850元。一审法院认为，2001年3月2日，深圳市规划国土局大工业区分局《关于坪山镇南布村非农建设用地的批复》（深规土工【2001】18号）已经同意包含涉案《租用土地合同书》项下的1000平方米土地转为非农用地，用途为工业用地及公共建设性用地，故涉案《租用土地合同书》合法有效，一审法院予以确认。2018年12月合同期届满，被告应清理地上附着物即恢复土地原状后向合同主体原深圳市龙岗区坪山镇南布村民委员会权利继受者即本案原告交还土地；但原告除诉请返还土地外未诉请恢复原状，而是诉请地上建筑物、构筑物（即厂房2的部分面积和厨房以及围墙、水沟、水池、水泥路面等）归其所有，根据“房随地走”的原则，对于原告返还土地以及地上建筑物、构筑物的请求，一审法院予以支持。但因地上建筑物和构筑物由被告兴建，合同中又未约定合同期满后地上建筑物、构筑物归甲方，故原告应支付相应的补偿。被告反诉请求为5465360元，但未提交证据佐证。一审法院以深圳市××土地房地产评估有限公司评估结论作为参考。厂房2评估总值为1777912元，该评估值系以厂房2总面积即881.64平方米作为评估依据，而交付给原告的面积为817.25平方米，为计算方便，一审法院以所占面积的比例计算补偿款，经核算该项补偿款为1648064；厨房评估值为10552元；水池（C15）2058元；围墙（C36）9134元；围墙（C16）1002元；水沟（C18）1850元；水泥地面未纳入评估范围，一审法院根据面积、新旧程度，酌情支持10000元；上述款项合计为1682660元。对于被告此部分反诉请求，一审法院予以支持；被告反诉请求中超出一审法院认定的部分以及可自行处分的附属物果树损失，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告深圳市中棱环保有限公司于判决生效后十日内向原告返还《租用土地合同书》项下1000平方米土地并交付地上建筑物、构筑物（具体范围详见附件深圳××××信息产业股份有限公司测绘报告测量坐标图，返还土地范围以附件1为准，交付地上建筑物、构筑物范围以附件2为准）；二、原告深圳市坪山南布股份合作公司于判决生效后十日内向被告支付地上建筑物、构筑物补偿款1682660元；三、驳回被告深圳市中棱环保有限公司其他反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元（原告已预交诉讼费107537元，因原告已经对涉及金钱给付的诉讼请求予以撤回，故一审法院收取诉讼费用100元，其余款项予107437元以退还），由被告承担；反诉费25028.76元（被告已预交26900元，因被告撤回部分反诉请求，相应减收诉讼费1871.24元，一审法院予以退还），由原告负担9962.53元，被告负担15066.23元；两次支付给深圳市地籍测绘大队测绘费分别为38890元、29399元，评估费41973元，合计为110262元（原告均已预交），因上述费用均产生于原告变更诉讼请求之前，系原告为支持其原诉讼请求所产生，该测绘和评估报告对本案仅具部分作用，故一审法院酌定由原告负担80000元，其余30262元由被告负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。双方二审均未提交新证据。另查明，二审期间经查阅一审卷宗，上诉人确认其一审开庭时并未提出过涉案厂房2系由其投资建成的主张。双方一、二审期间均未提交涉案建筑物、构筑物已按规划审批程序批准，或者依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的证据。本院认为，在审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，应裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。据此，双方因本案纠纷向人民法院提起民事诉讼，上诉人关于返还地上建筑物、构筑物的诉请以及被上诉人请求上诉人支付相应补偿款的反诉请求涉及建筑物、构筑物，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，上诉人关于返还《租用土地合同书》项下1000平方米土地的请求不涉及，且两部分诉讼请求可分，原审对不涉及建筑物、构筑物的诉讼请求直接审理并作出判决，并无不当，对此双方亦未提出上诉，视为认可该部分处理结果，本院予以维持。但对涉及本案建筑物、构筑物的部分，则不予审理，双方当事人应向行政主管部门申请处理，本院另行制作民事裁定书。综上所述，一审判决处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6010号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6010号民事判决第一项为：被上诉人深圳市中棱环保有限公司于本判决生效后十日内向上诉人深圳市坪山南布股份合作公司返还《租用土地合同书》项下1000平方米土地；三、驳回被上诉人深圳市中棱环保有限公司关于“上诉人深圳市坪山南布股份合作公司向被上诉人深圳市中棱环保有限公司支付果树、围墙、挡土墙、水泥地补偿款50万元”的反诉请求。一审案件受理费100元（上诉人深圳市坪山南布股份合作公司已预交诉讼费107537元，因其已经对涉及金钱给付的诉讼请求予以撤回，故一审法院收取诉讼费用100元，其余款项107437元予以退还），由被上诉人深圳市中棱环保有限公司负担（迳付上诉人深圳市坪山南布股份合作公司）。一审反诉费25028.76元，（被上诉人深圳市中棱环保有限公司已预交26900元，因其撤回部分反诉请求，相应减收诉讼费1871.24元，予以退还），其中8800元由被上诉人深圳市中棱环保有限公司负担。两次支付给深圳市地籍测绘大队测绘费分别为38890元、29399元，评估费41973元，合计为110262元（上诉人深圳市坪山南布股份合作公司均已预交），因上述费用均产生于上诉人深圳市坪山南布股份合作公司变更诉讼请求之前，系上诉人深圳市坪山南布股份合作公司为支持其原诉讼请求所产生，该测绘和评估报告对本案仅具部分作用，故由上诉人深圳市坪山南布股份合作公司负担80000元，其余30262元由被上诉人深圳市中棱环保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇一九年十二月五日书记员 赵怡欣附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。