湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3549号原告：黄建，男，1977年12月8日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：邱丽媛，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，湖北维思德律师事务所律师。原告：丁国荣，男，1977年3月12日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：邱丽媛，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，湖北维思德律师事务所律师。被告：武汉法正通信息技术有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区东一产业园光谷大道金融后台服务中心基地建设项目二期B5幢16层2号。法定代表人：郭虹，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐颖，北京市中淇律师事务所律师。原告黄建、丁国荣与被告武汉法正通信息技术有限公司（以下简称：法正通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员吴柳春、熊开樵组成合议庭于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告黄建、丁国荣的委托诉讼代理人邱丽媛、张杰，被告法正通公司的委托诉讼代理人徐颖到庭参加诉讼。本案经合议，现已审理终结。原告黄建、丁国荣向本院提出诉讼请求：1、判决被告法正通公司支付原告黄建、丁国荣租金349963.25元；2、判决被告法正通公司支付原告黄建、丁国荣逾期付款违约金1239719.82元（暂计算至2019年6月7日，此后的逾期付款违约金以349963.25元为本金，按日千分之五从2019年6月8日起计算至租金全部付清之日止）；3、判决被告法正通公司支付原告黄建、丁国荣未履行通知义务单方解除租赁合同的违约赔偿金19997.9元；4、被告法正通公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月，原告黄建、丁国荣、被告法正通公司签订《租赁合同》，约定原告黄建、丁国荣将其位于武汉东湖新技术开发区光谷金融后台服务中心基地二期B18栋10层4号的房屋租赁给被告法正通公司做办公用房，租赁期限3年，自2017年1月8日至2020年1月7日，租金按半年支付，每半年119987.40元，于每半年最后一个月的月底之前支付下一半年的租金。合同还约定被告法正通公司未能按时交付应付租金的，每日按应付租金总额的千分之五向原告黄建、丁国荣支付逾期付款违约金；被告法正通公司中途提出退租的，需提前一个月与原告黄建、丁国荣协商，否则应承担违约赔偿金。被告法正通公司于2018年6月22日搬出该租赁房屋，但拖欠从2017年1月8日至2018年6月22日的租金349963.25元。原告黄建、丁国荣认为，本案租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，双方应当依约履行，原告黄建、丁国荣已依约履行了出租义务，但被告法正通公司拒不履行约定的义务，经原告黄建、丁国荣多次催收仍拒不缴付租金，其行为已构成违约。被告法正通公司辩称，1、原告黄建、丁国荣、被告法正通公司签署《租赁合同》时，已将诉争的房屋出租给案外人武汉剑通信息技术有限公司为办公场所，《租赁合同》没有实际履行。被告法正通公司仅使用诉争房屋的租赁合同及地址进行了工商注册，工商注册的地址不能表明被告法正通公司实际取得了诉争房屋的租赁使用权。2、因原告黄建、丁国荣原因导致《租赁合同》无法履行，原告黄建、丁国荣要求逾期违约金和单方解除租赁合同的违约赔偿金没有事实和法律依据。假定法院认定双方存在租赁关系，被告法正通公司认为约定的每日租金总额千分之五的逾期违约金过分高于损失，请求法院进行调整，减少违约金。3、因原告黄建、丁国荣无法交付房屋构成违约，原告黄建、丁国荣应当对被告法正通公司承担违约责任。综上，原告黄建、丁国荣起诉没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合双方陈述及本案案情予以综合认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，本院认定事实如下：原告黄建、丁国荣系位于武汉东湖新技术开发区光谷大道77号金融后台服务中心基地建设项目二期B18栋10层04室房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。2017年1月，原告黄建、丁国荣（出租方）与被告法正通公司（承租方）签订《租赁合同》，约定被告法正通公司向原告黄建、丁国荣租用案涉房屋作办公用房，房屋建筑面积307.66平方米；租赁期3年，自2017年1月8日至2020年1月7日止。租金标准为：每月65元/平方米，月租金19998元，按半年支付，每半年119987.4元，应在每半年最后一个月的月底之前支付下一半年的租金；物业管理费、水电费、电话费等相关费用由被告法正通公司自理。原告黄建、丁国荣应于本合同签订后7日内将租赁房屋连同具备正常使用功能的附属配套设备交付被告法正通公司使用，双方办理正式交接手续。被告法正通公司未能按时缴付应付租金的，每日按应付租金总额的千分之五向原告黄建、丁国荣支付逾期付款违约金，逾期超过30日的，原告黄建、丁国荣有权单方解除本合同，要求被告法正通公司结清所欠租金，并有权扣除被告法正通公司所交保证金。如原告黄建、丁国荣逾期不能交付租赁房屋，每日应按合同租金总额的千分之五向被告法正通公司支付逾期交付违约金，本合同规定的租期根据逾期交付天数顺延，预期时间超过30日的，被告法正通公司可选择单方解除本合同，被告法正通公司选择解除本合同的，原告黄建、丁国荣除应退还被告法正通公司已交纳的全部租金及保证金外，还应支付自逾期日起至被告法正通公司通知原告黄建、丁国荣解除本合同之日止的逾期交付违约金，以及按租金总额的20%支付违约金。双方任何一方违反本合同的约定，致使本合同解除或无法履行的，本合同对违约责任有特别约定的，按特别约定，没有特别约定的应按实际已付款（已收款）的20%赔偿对方损失。双方还就其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告法正通公司并未实际搬入案涉房屋，亦未缴纳租金等费用。2017年1月20日，被告法正通公司以案涉房屋作为其注册登记住所在工商部门办理注册登记，后于2018年9月7日办理住所（营业场所、地址）变更。2018年5月4日，被告法正通公司从武汉东湖新技术开发区光谷大道77号金融后台服务中心基地建设项目二期B18栋1层搬离时，将部分物品存放于案涉房屋内。2018年6月22日，被告搬离案涉房屋，搬离过程中双方发生纠纷。被告法正通公司缴纳了2018年5月、6月期间的水电费。另查明，原告黄建、丁国荣在与被告法正通公司签订《租赁合同》前，已将包含案涉房屋在内的位于武汉东湖新技术开发区光谷大道77号金融后台服务中心基地建设项目二期B18栋10层01-04室出租给案外人武汉剑通信息技术有限公司（以下简称剑通公司），租赁期间自2015年1月1日至2018年12月31日；原告丁国荣系案外人剑通公司法定代表人、原告黄建系该公司总经理。庭审中，原告黄建、丁国荣陈述其在与被告法正通公司签订《租赁合同》后即将案涉房屋腾退给被告法正通公司，被告法正通公司自行选择2018年5月4日搬入案涉房屋，且在2018年5月4日至2018年6月22日期间实际占用案涉房屋；案外人剑通公司于2018年2月与原告黄建、丁国荣解除合同并搬离武汉东湖新技术开发区光谷大道77号金融后台服务中心基地建设项目二期B18栋10层01-03室；原告黄建、丁国荣曾于2018年8月20日、9月30日向被告法正通公司催收过租金，之前因为原告黄建、丁国荣与被告法正通公司的关联公司有产品交易关系，故给予被告法正通公司比较宽裕的履行标准。被告法正通公司陈述其系向案外人剑通公司借用房屋，其于2018年5月4日搬入案涉房屋并使用至2018年6月22日，支付了占有使用期间的水电费。本院认为：原告黄建、丁国荣、被告法正通公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方均应按合同约定履行义务。案涉房屋在原告黄建、丁国荣、被告法正通公司签订上述合同前已经出租给案外人剑通公司。上述合同约定租赁期限自2017年1月8日至2020年1月7日，原告黄建、丁国荣应当按合同约定将案涉房屋交付被告法正通公司使用，原告黄建、丁国荣称上述合同签订后案外人剑通公司即将案涉房屋腾出交给被告法正通公司使用，但其并未提供证据证明，由其承担举证不能的法律后果。原告黄建、丁国荣自认案外人剑通公司于2018年2月与原告黄建、丁国荣解除合同并搬离，其于2018年9月向被告法正通公司催收过租金，之前因为原告黄建、丁国荣与被告法正通公司的关联公司有产品交易关系，故给予被告法正通公司比较宽裕的履行标准。本院认为，按租赁合同履行的交易习惯，被告法正通公司如向原告黄建、丁国荣真实的承租案涉房屋，其会按合同约定的期限向原告黄建、丁国荣主张交付案涉房屋，且原告黄建、丁国荣也会按合同约定的期限向被告法正通公司主张租金等费用。但原告黄建、丁国荣并未举证证明其已按合同约定的期限向被告法正通公司交付案涉房屋，案外人剑通公司于2018年2月与原告黄建、丁国荣解除合同并搬离，即实际在长达一年零一个月的时间内原告黄建、丁国荣未向被告法正通公司交付案涉房屋，且原告黄建、丁国荣在被告法正通公司2018年6月22日搬离房屋前，即长达一年零五个月的时间内亦未向被告法正通公司催要租金等费用。上述情形，明显与租赁合同履行的交易习惯不符，本院对原告黄建、丁国荣提出已履行上述租赁合同约定的交付房屋的义务，被告法正通公司应当按上述租赁合同约定履行支付租金的主张，不予支持。即上述租赁合同虽然合法有效，但原告黄建、丁国荣、被告法正通公司并未实际履行。即便按原告黄建、丁国荣主张应当履行上述租赁合同，原告黄建、丁国荣也违约在先。本院对被告法正通公司提出签订上述租赁合同的目的是办理工商登记，并未实际履行的主张，予以支持；对原告黄建、丁国荣要求被告法正通公司支付租金349963.25元、逾期付款违约金1239719.82元、违约赔偿金19997.9元的诉讼请求，不予支持。被告法正通公司提出于2018年5月4日搬入案涉房屋并使用至2018年6月22日，且支付了占有使用期间的水电费，其是向案外人剑通公司借用房屋，但其并未提供证据证明，由其承担举证不能的法律后果。因被告法正通公司在2018年5月4日至2018年6月22日期间实际占有使用了案涉房屋，其应向原告黄建、丁国荣支付占有使用费，本院参照上述租赁合同约定的租金标准计算被告法正通公司占用房屋期间的占有使用费为33330元（19998元/月÷30天×50天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告武汉法正通信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄建、丁国荣支付房屋占有使用费33330元；二、驳回原告黄建、丁国荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19288元，由原告黄建、丁国荣负担18889元，被告武汉法正通信息技术有限公司负担399元（该款原告黄建、丁国荣已预交，被告武汉法正通信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄建、丁国荣399元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 边人民陪审员  吴柳春人民陪审员  熊开樵二〇二〇年十二月十七日书 记 员  黄 田