河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1628民初5924号原告：张润发，男，1992年5月29日出生，汉族,住河南省新郑市。委托诉讼代理人:刘飞，上海段(郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙宏博，上海段(郑州)律师事务所律师。被告：河南润发路桥置业发展有限公司,统一社会信用代码91410184777951649X,住所地河南省新郑市中华南路东侧645号。法定代表人：高发治，系该公司执行董事。被告：河南润发路桥置业发展有限公司鹿邑分公司,统一社会信用代码91411628689725545J,住所地河南省真源大道涡河桥东北角。法定代表人：周留周，系该公司总经理。委托诉讼代理人:陈志红，河南润发路桥置业发展有限公司鹿邑分公司员工。委托诉讼代理人:张青昆，河南润发路桥置业发展有限公司鹿邑分公司员工。原告张润发与被告河南润发路桥置业发展有限公司（以下简称润发公司）、河南润发路桥置业发展有限公司鹿邑分公司（以下简称润发鹿邑分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张润发委托诉讼代理人孙宏博、被告润发鹿邑分公司委托诉讼代理人陈志红、张青昆到庭参加诉讼，被告润发公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张润发向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告于2016年9月18日购买的鹿邑县涡之阳府邸小区10号楼至11号楼之间的二组门面房享有所有权，并判令被告配合原告办理不动产登记手续；2.判令被告继续履行双方于2016年9月18日签订的商品房买卖合同，向原告交付按合同约定面积中未交付的339.23㎡门面房，并判令被告配合原告办理不动产登记手续（按照合同约定总房款4070760元，则未交付的339.23㎡门面房估价2035380元）；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2016年9月18日，原告与被告签订编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同，合同约定，原告购买的房屋坐落于鹿邑县涡之阳府邸10号楼与11号楼之间二组上下两层门面房（图纸确定的位置为17-21轴线之间的两组门面房），约定面积为678.46平方米，购房总价款为4070760元整，当时被告承诺一两个月即可交房。原告按照合同约定支付了对应的购房款，被告向原告出具收据一份。并被告向原告出具该小区规划设计图纸一份，对原告所购买的门面房所在的坐标位置进行确认，公司相关负责人进行签字。但被告至今未向原告交付该房屋。后原告发现合同约定的鹿邑县涡之阳府邸10号楼与11号楼之间二组门面房仅有339.23㎡，但被告将该房屋面积重复计算，明显存在欺诈。且因被告原因，现有的339.23㎡门面房未办理不动产权证明手续。请求支持原告诉讼请求。被告润发鹿邑分公司辩称，1.原告在诉状中诉称“2016年9月18日原告与被告签订编号为GF-2000-017号商品房买卖合同，原告按照合同约定支付了对应的购房款，被告向原告出具收据一份”。事实并非如此，被告给原告出具的4070760元购房款是被告和原告通过借贷、债务承担、转让费、管理费、工资等算账得到的数额，并且数额也不属实，双方签订的商品房买卖合同无效。2.2016年9月18日，被告和原告签定购房协议，约定甲方（河南润发路桥置业发展有限公司鹿邑分公司）先开据购房收据及购房合同四份，待预售开始，甲方负责将乙方（张润发）收据及合同换成正式购房发票及网签合同办理房产证。由于种种原因，该房现在全部被法院查封。3.被告给原告出具的4070760元购房款是被告和原告（父亲、母亲）通过借贷、债务承担、转让费、管理费、工资等算账得到的数额，并且数额也不属实。被告和原告签订的房屋买卖合同实际是以房抵债，原告并没有缴纳4070760元现金。被告借原告现金100万元，实际到被告账户上只有82万元，2016年9月18日，被告和原告算账时，承担张广林账150万元、负责人借款及利息168.32万元、过户费100万元、六年管理费25万元、张书培三人工资12.093万元计算，合计455.413万元，抵掉房款407.076万元，下欠48.337万元，被告给原告母亲出具了48万元现金借条一张。4.根据最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，被告借原告现金100万元，实际到被告账户上只有82万元，实际算账时应按到账82万元本金计算2015年2月17日至2015年4月18日利息为820000X0.02X2=32800元，多支付的47200元【（80000元-32800元）=47200元】应从82万元本金中扣掉，下欠本金应为772800元；772800元本金计算2015年4月18日至2015年12月18日利息为772800X0.02X8=123648元，48万元现金借条中应扣掉多支付的156352元（280000元-123648元=156352元）；772800元为本金计算2015年12月17日至2016年9月17日利息为772800X0.03X9=139104元，48万元现金借条中应扣掉多计算的264096元（403200元-139104元=264096元）。4070760元的购房款中应扣掉多计算的167648元（180000+47200+156352+264096-480000=167648元）。5．被告和原告签定购房协议，事实上是以房抵债，其本质为代物清偿。根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。所以，只有物权转移给债权人，债务方消灭。因此仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。最高院民一庭在《民事审判指导与参考·指导性案例》中的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文中发表意见为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。综合上述事实和理由被告与原告之间商品房买卖法律关系不成立，原告要求被告继续履行2016年9月18日签订商品房买卖合同没有法律依据，被告认为原告的诉讼请求违背事实真相，不符合民事诉讼法的规定，恳求法庭在查明事实的基础上，驳回原告诉讼请求。被告润发公司未答辩。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告围绕诉讼请求向法庭提交以下证据：1、2016年9月18日原告与两被告签订的《购房协议》一份（原件）、原告与两被告签订的《商品房买卖合同》一份（原件）（编号：GF-2000-0171）。证明2016年9月18日，原告与两被告签订购房协议一份和商品房买卖合同一份，双方权利义务关系明确，原告与两被告是本案适格的诉讼主体。合同约定的购买的房屋坐落地址为鹿邑县涡之阳府邸十号楼与十一号楼之间二组商铺，面积共计678.46平方米，单价为6000元／㎡，总价款为4070760元整，但实际交付的房产面积不足。2.2016年9月18日二被告出具的《收据》一张（编号：0577572）。证明原告已经按照商品房买卖合同的约定向被告支付对应房款，已经履行了相应义务。该收据即证明被告认可房款已足额缴纳的事实。3.鹿邑县涡之阳府邸小区建设规划设计图纸一份（原件）证明合同约定被告应当向原告交付的商铺面积为678.46平方米，而依据设计图纸的计算和实地勘察，鹿邑县涡之阳府邸十号楼与十一号楼之间二组商铺面积仅有339.23平方米，被告交付的房产面积不足，未全部履行合同义务，仍应履行交付下欠的339.23平方米房产的义务。被告润发公司鹿邑分公司质证：对证据1《购房协议》合同有异议，该合同内容中除了前面有双方当事人签字，后面都是空白，没有付款时间各交房时间，不符合商品房买卖合同的规定。商品房买卖合同并不能证明是双方当事人对该商品房购买的真实性的表达。对证据2收据真实性、证明目的均有异议，票据并不是原告交付的购房款，是通过被告借贷，债务承担欠原告的钱，用此款顶替的房款。购房协议真实性及证明目的均有异议，不能证明双方真实意思表达。对证据3建设规划设计图纸有异议，并不能证明原告购买该商品房。被告润发公司未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。被告润发公司鹿邑分公司为支持其抗辩理由向法庭提交证据：1、河南农村信用社转账明细一份，证明被告润发公司鹿邑分公司向原告母亲借款100万元，原告的母亲通过信用社向被告润发公司鹿邑分公司转账82万元。原告质证：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，被告称转账仅仅是其中一部分，2015年10月25日被告法定代表人刘曙光、靳建成出具的借条中明确的显示，除转账外还有案外人张广林10万元等部分款项构成了该笔借款，被告对此事予以认可。在庭审中被告对该借款提出质疑，不符合事实。被告润发公司未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。2.原告购房款收据来源六份，证明购房款是被告河南润发路桥置业发展有限公司鹿邑分公司欠原告母亲王俊芝及其父亲张书培的钱共4554130元，其中有一份48万元的欠条在原告手中，转为购房款了原告质证：对购房款4554130元的组成无异议。被告润发公司未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人的质证和陈述，本院认定事实如下：2015年1月26日，河南润发路桥置业发展有限公司鹿邑分公司在鹿邑县房地产交易管理中心办理商品房预售许可证（周房预售证第41272520150102613号）。2016年9月18日，原告张润发与被告河南润发路桥置业发展有限公司、河南润发路桥置业发展有限公司鹿邑分公司签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）。合同约定：原告张润发购买被告“鹿邑县涡之阳.府邸”第十号楼与十一号之间17-21号轴线商品房，该商品房的用途为商铺，属框架结构，建筑面积共678.46平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方6000元，总金额（人民币）4070760元。原告张润发在买受人处签名，被告河南润发路桥置业发展有限公司、河南润发路桥置业发展有限公司鹿邑分公司分别在出卖人处加盖单位印章，靳建成、刘志远分别在法定代表人、委托代理人处签名。该合同其它须填写部分均为空白。现涉案商品房主体建好，尚未竣工。另查明，2016年9月18日，二被告为原告出具4070760元收款收据一张，该购房款来源系被告和原告亲属通过借贷、债务承担、转让费、管理费、工资等折算，原告并未实际支付4070760元购房款。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”。所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益、和处分的权利。本案中，涉案商品房系原告张润发与被告河南润发路桥置业发展有限公司、河南润发路桥置业发展有限公司鹿邑分公司签订的买卖合同，是双方的真实合意，被告已取得商品房预售许可证明，不违反法律强制性规定，该合同有效。合同签订后，从合同的履行情况看，原告对购房款4070760元收款收据来源系原告亲属与被告之间的借贷、债务承担、转让费、管理费、工资等债权债务关系无异议，该款系原告的亲属与被告之间的债权债务关系，但被告润发鹿邑分公司对该债权债务部分不予认可，该债权是否转移原告，原告并未提供证据证明，因此，原告未按商品房买卖合同实际交付购房款4070760元，履行合同义务，故，原、被告诉争商品房主张的商品房买卖合同关系，因物权尚未转移，现原告请求确认商品房（二组门面房）享有所有权、协助办理不动产登记手续，依据不足，原告请求判令确认涡之阳府邸小区10号楼至11号楼之间的门面房享有所有权、判令被告配合原告办理不动产登记手续（则未交付的339.23㎡门面房估价2035380元）的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张润发的诉讼请求。案件受理费39366.08元，保全费5000元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  李 勇审 判 员  赵泉舟人民陪审员  窦永太二〇二〇年三月十六日书 记 员  李文博