湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3152号上诉人（原审原告）：民发实业集团有限公司。住所地：襄阳市樊城区春园西路民发盛特区6幢26层。法定代表人：林佺祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：章成，该公司员工。委托诉讼代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：万兴涛，男，1978年5月13日出生，汉族，住湖北省谷城县。被上诉人(原审被告)：陈玲，女，1982年4月13日出生，汉族，住湖北省谷城县。被上诉人(原审第三人)：王秀娟，女，1973年11月4日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：江海军，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。上诉人民发实业集团有限公司(以下简称民发公司)因与被上诉人万兴涛、陈玲、王秀娟商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年08月09日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人民发公司的委托诉讼代理人章成、曹其国，被上诉人万兴涛、陈玲，被上诉人王秀娟的委托诉讼代理人江海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民发公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求;一、二审诉讼费用由万兴涛、陈玲、王秀娟承担。事实和理由：一、一审法院认为2017年5月至同年10月万兴涛的还款账户每月均有足够的余额，而招行襄阳分行未根据《个人购房借款及担保合同》的约定按月直接扣收万兴涛贷款本息，上诉人提交的证据亦不足以证明因万兴涛、陈玲违约导致上诉人代偿，即不足以证明上诉人行使合同解除权的条件已成就，缺乏事实依据。万兴涛的还款账户被谷城县人民法院于2017年4月13日冻结致不能按月直接从该账户扣划贷款本息，万兴涛未及时告知上诉人及招行襄阳分行，未采取补救措施，且万兴涛在2013年5月至2017年2月期间累计逾期8次，万兴涛违约导致招行襄阳分行直接划扣剩余贷款本息。二、一审判决认定万兴涛、陈玲已将诉争房屋出售给王秀娟，但王秀娟未提供支付房款的凭证，一审法院仅凭万兴涛、陈玲出具的收条认定双方间的房屋交易真实有效，事实不清。三、根据合同相对性，上诉人依据《商品房买卖合同》起诉请求解除合同收回房屋，系上诉人与万兴涛、陈玲之间的纠纷，与王秀娟无关。四、万兴涛、陈玲与王秀娟恶意串通，违法处分上诉人合法所有的房屋，损害了上诉人的合法权益。万兴涛辩称，其账户还有3万多元,银行没有按期扣划，不是其原因造成，民发公司将房屋收回不合理。陈玲辩称，希望将房屋要回来。王秀娟辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。民发公司向一审法院起诉请求：1、解除民发公司与万兴涛、陈玲于2013年2月18日签订的《商品房买卖合同》，判令万兴涛、陈玲在判决生效后三日内配合民发公司办理商品房买卖合同备案登记撤销手续及预告、预抵押登记注销手续；2、判令由民发公司收回上述《商品房买卖合同》项下民发·盛特公园第7幢2单元7-2-26-3号商品房；3、判令万兴涛、陈玲向民发公司支付违约金108100.4元；4、判令万兴涛、陈玲承担律师费23782元及诉讼费。一审法院认定事实：2013年2月18日，民发公司与万兴涛、陈玲签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：万兴涛、陈玲购买民发公司开发的民发·盛特公园第7幢2单元7-2-26-3号商品房，建筑面积137.99平方米，房屋总价款1081004元，万兴涛、陈玲于合同签订时支付331004元，余款750000元向指定银行办理按揭；万兴涛、陈玲未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致民发公司作为借款担保人承担担保责任的，万兴涛、陈玲应在民发公司通知之日起3日内，将民发公司的代偿款项及为此支出的全部额外费用支付给民发公司；逾期支付30日以上的，民发公司有权解除合同，收回该商品房，万兴涛、陈玲应向民发公司承担购房款总额10%的违约金；万兴涛、陈玲应在办理银行按揭手续的同时，缴齐办理预抵押登记所需的资料和费用，并在民发公司通知时间内办理完毕网上签约及预抵押登记手续；民发公司应于2013年11月30日前将经验收合格并取得《竣工验收报告》的商品房交付万兴涛、陈玲，在商品房交付使用后300个工作日内，办理该商品房所在楼栋的初始登记，万兴涛、陈玲同意委托湖北民发物业服务有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因民发公司责任，万兴涛、陈玲未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，民发公司按已付房价款的1%向万兴涛、陈玲支付违约金。双方还约定，双方的联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准，一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，若一方按上述方式联系不到对方或对方未提供联系方式的，视为一方已履行约定的通知义务，相关责任由被通知方承担。2013年4月18日，万兴涛作为借款人，万兴涛、陈玲作为抵押人，招行襄阳分行作为贷款人，民发公司作为保证人，签订《个人购房借款及担保合同》，约定：万兴涛为购买民发·盛特公园第7幢2单元7-2-26-3号商品房，向招行襄阳分行贷款750000元；贷款期限自2013年4月18日起至2033年4月18日止，还款方式为按月等额还本付息，万兴涛委托招行襄阳分行从账号为62×××89的扣款账户扣划贷款本息；民发公司自愿为万兴涛该笔贷款承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等，保证期间为自本合同签订之日起至万兴涛持房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由招行襄阳分行保管之日止；若万兴涛拖欠贷款未还，民发公司授权招行襄阳分行直接从该公司在招行襄阳分行的存款账户上扣划相应款项；万兴涛出现连续三个月或累计六次未依约按时足额偿还贷款本息等违约情形的，招行襄阳分行有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。合同还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，万兴涛、陈玲依约支付了首付款，并向招行襄阳分行办理了按揭贷款。2013年5月28日，民发公司向万兴涛、陈玲交付了房屋。2014年7月9日，涉案房屋办理了初始登记，登记所有权人为民发公司，至今尚未转移登记至万兴涛、陈玲名下。截至2017年4月10日，招行襄阳分行逐月从户名为万兴涛、账号为62×××89的还款账户中扣划万兴涛贷款本息，但自2017年5月起，该行未再自该还款账户中扣划款项，至2017年10月11日，该还款账户尚有余额32414.79元。2017年6月27日，招行襄阳分行向民发公司出具《情况说明》，称截止2017年5月10日，万兴涛已出现连续逾期，未按期偿还该行贷款本息，故该行直接从民发公司账户扣划万兴涛所欠贷款本息10005.78元；2017年7月17日，招行襄阳分行再次向民发公司出具《情况说明》，称因万兴涛连续逾期未偿还贷款，根据《个人购房借款及担保合同》，该行直接从民发公司账户扣划万兴涛所欠本息660716.02元。2017年7月26日，民发公司致函万兴涛、陈玲，说明因二人未按约定还款，导致该公司被招行襄阳分行扣款670721.8元。根据双方《商品房买卖合同》的约定，该公司要求二人在收到《通知函》3日内偿还代偿款项并支付违约金，逾期支付30日以上的，该公司将依约解除合同、收回房屋。《通知函》按《商品房买卖合同》记载的通信地址邮寄送达万兴涛、陈玲，二人未作回应。2017年9月6日，民发公司提起本案诉讼。对有争议的证据和事实，一审法院分析认定如下：万兴涛及王秀娟均提出，2014年7月9日，万兴涛、陈玲与王秀娟签订《房屋买卖合同》，已将涉案房屋出售并交付王秀娟，王秀娟依约支付了首付款，按月偿还后续银行贷款，并承担物业费等相关费用。陈玲认可双方签订《房屋买卖合同》及此后王秀娟偿还银行贷款、承担物业费用的事实，但否认王秀娟向其支付过购房首付款。民发公司对万兴涛、陈玲与王秀娟之间房屋买卖的真实性不予认可。为支撑上述事实主张，王秀娟提供了其与万兴涛、陈玲签订的《房屋买卖合同》，万兴涛、陈玲收取购房款100万元的收条及委托韩成代办出售涉案房产手续的委托书和公证书，万兴涛、陈玲为购买涉案房屋与民发公司和招行襄阳分行签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，不动产发票，物业费、垃圾清运费发票，王秀娟及李小翔账户向万兴涛还款账户转款的银行业务凭证、交易明细清单等证据。民发公司未提供反驳证据。一审法院认为，经审查上述证据，结合当事人质证意见，可以认定2014年7月9日，万兴涛、陈玲与王秀娟签订《房屋买卖合同》，约定万兴涛、陈玲将涉案房屋出售给王秀娟，王秀娟应付购房款100万元并对该房屋的按揭贷款承担继续还款责任；且该合同签订后，王秀娟已实际接收使用涉案房屋，并逐月将应偿还的贷款本息转入万兴涛还款账户。故王秀娟提供的上述证据，予以采信，其与万兴涛相应的事实主张，予以确认。陈玲虽否认王秀娟向其支付过购房款100万元，但对双方之间存在房屋买卖合同关系的事实并无异议，双方针对该房屋买卖合同的履行如存在争议，可另行主张权利。民发公司虽否认万兴涛、陈玲与王秀娟之间存在真实的房屋买卖合同关系，但该公司未提供证据反驳，故其该诉讼主张不予采信。综上所述，一审法院认为，民发公司与万兴涛、陈玲签订的《商品房买卖合同》及双方与招行襄阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》均合法有效，具有法律约束力。虽然根据民发公司与万兴涛、陈玲签订的《商品房买卖合同》，如果万兴涛、陈玲未按期偿还招行襄阳分行贷款，导致民发公司基于担保责任向该行代偿贷款本息且按合同约定的方式未能向万兴涛、陈玲追偿超过30日后，民发公司即有权要求解除合同，收回商品房，并要求万兴涛、陈玲支付违约金。但是，万兴涛提供的其还款账户历史交易明细表、王秀娟提供的其与李小翔向万兴涛还款账户转款的银行业务凭证等证据，均证明2017年5月至同年10月万兴涛还款账户每月均有足够的余额，而招行襄阳分行并未根据《个人购房借款及担保合同》的约定按月直接扣收万兴涛贷款本息；民发公司提供的招行襄阳分行出具的《情况说明》等证据亦只能证明该行以万兴涛逾期为由直接从民发公司账户扣收了万兴涛的贷款本息，并未对万兴涛还款账户尚有足够余额而该行未予扣收的理由作出说明，民发公司亦未提供其他证据佐证，故不足以证明系因万兴涛、陈玲违约而导致该公司代偿，即不足以证明该公司行使合同解除权的条件已经成就。而且，根据审理查明的事实，2014年7月9日，万兴涛、陈玲即与王秀娟签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给王秀娟，该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，成立并有效，王秀娟据此对房屋享有合同权利，即使民发公司行使合同解除权的条件已经成就，该公司要求收回房屋亦将损害王秀娟的合法民事权益，有违公平原则。综上所述，民发公司的全部诉讼请求，均不予支持，若招行襄阳分行未能从万兴涛还款账户扣收贷款本息系因万兴涛、陈玲原因所致，民发公司可通过行使追偿权以救济权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告民发公司的诉讼请求。二审中，民发公司提交谷城县人民法院(2017)鄂0625执恢103号执行裁定书及2017年4月13日谷城县人民法院协助冻结存款通知书(回执)，证明谷城县人民法院于2017年4月冻结万兴涛在招行襄阳分行的账号为62×××89的还款账户。万兴涛、陈玲、王秀娟未对上述证据的真实性提出异议。经审理查明，万兴涛在招行襄阳分行开立的账号为62×××89的还款账户因他案执行被谷城县人民法院于2017年4月13日予以冻结。除上述事实外，本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，民发公司与万兴涛、陈玲签订的《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议明确约定万兴涛、陈玲未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致民发公司作为借款担保人承担担保责任的，万兴涛、陈玲应在民发公司通知之日起3日内，将民发公司的代偿款项及为此支出的全部额外费用支付给民发公司；若万兴涛、陈玲逾期支付30日以上的，民发公司有权解除合同，收回该商品房，万兴涛、陈玲应向民发公司承担购房款总额10%的赔偿金。万兴涛办理按揭贷款后，其还款账户因他案执行被人民法院予以查封冻结导致招行襄阳分行以万兴涛逾期还款从民发公司账户扣划万兴涛所欠的贷款本息670721.80元。民发公司作为担保人代偿后于2017年7月26日向万兴涛发函追偿无果，于同年9月6日起诉请求解除合同，符合合同约定的解除条件。虽然一审法院查明万兴涛、陈玲已将本案诉争房屋出售给王秀娟，但是万兴涛、陈玲已将其二人与民发公司签订的《商品房买卖合同》交给王秀娟，王秀娟对合同约定的解除条件是明知的，亦应当预知购买该房屋的风险。且王秀娟在一、二审中均表示愿意支付民发公司代偿款及利息，但迟迟未能兑现。故民发公司请求解除与万兴涛、陈玲签订的《商品房买卖合同》、符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。万兴涛、陈玲应承担返还房屋、协助民发公司办理商品房买卖合同备案登记撤销手续及预告、预抵押登记注销手续的民事责任。一审法院认定非因万兴涛、陈玲违约导致民发公司代偿，民发公司行使合同解除权的条件未成就，与事实不符，本院予以纠正。民发公司请求万兴涛、陈玲按合同约定支付购房总额10%的违约金108100.40元，因民发公司解除合同后已获得增值部分的收益，足以弥补万兴涛、陈玲违约所造成的损失，故对其该项诉讼请求本院不再予以支持。民发公司请求万兴涛、陈玲赔偿律师代理费损失23782元，因未提供证据证明，本院不予支持。至于万兴涛、陈玲返还房屋是否损害王秀娟的合法权益，王秀娟可依据相关合同另行主张。综上所述，民发公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初5106号民事判决；二、解除民发实业集团有限公司与万兴涛、陈玲签订的《商品房买卖合同》；三、万兴涛、陈玲于本判决送达后一个月内向民发实业集团有限公司返还民发·盛特公园第7幢2单元7-2-26-3号商品房，并协助配合民发实业集团有限公司办理商品房买卖合同备案登记撤销手续及预告、预抵押登记注销手续；四、驳回民发实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定处理。一审案件受理费15716元，由民发实业集团有限公司负担7858元，万兴涛、陈玲负担7858元；二审案件受理费15716元，由万兴涛、陈玲负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇一九年十二月二十五日书记员  刘秋华