安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初2962号原告：滁州一九一二文化商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市育新东路158号（滁州1912文化商业街区）9幢塔，统一社会信用代码91341102062471270R。法定代表人：赵文，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓秀，安徽会峰律师事务所律师。被告：汪小乐，男，1982年12月31日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：沈国云，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。被告：滁州市琅琊区意利咖啡店，住所地安徽省滁州市琅琊区育新路158号1912文化商业街区9号楼1层103-104号店铺，统一社会信用代码92341102MA2NX5T85U。经营者：宋昊，男，1981年6月28日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：黄哲琪，泰和泰（南京）律师事务所律师。原告滁州一九一二文化商业管理有限公司（以下简称一九一二公司）与被告汪小乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理。案件审理过程中，因一九一二公司申请追加被告，本院依法追加滁州市琅琊区意利咖啡店（以下简称意利咖啡店）为本案被告。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一九一二公司的委托诉讼代理人蒋少华，被告汪小乐的委托诉讼代理人沈国云，被告意利咖啡店的委托诉讼代理人黄哲琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一九一二公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除一九一二公司与汪小乐签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》（合同编号：CZ-ZLHT-119）；2、判令汪小乐立即向一九一二公司返还位于滁州1912文化商业街区9号楼1层103、104号店铺；3、判令汪小乐立即向一九一二公司支付2017年12月至2019年2月期间的租金12555.12元；4、判令汪小乐立即向一九一二公司支付拖欠的2017年9月1日至2019年3月31日期间的管理费33872.61元（每月1848元），并按合同约定标准支付至店铺实际归还之日止；5、判令汪小乐立即向一九一二公司支付拖欠的2018年8月至2019年2月间的水电费18342.6元；6、判令汪小乐支付2018年1月至2018年12月的垃圾清运费720元（60元/月）；7、判令汪小乐承担诉讼费用。一九一二公司在本案审理过程中变更诉讼请求为：1、判令立即解除一九一二公司与汪小乐签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》（合同编号：CZ-ZLHT-119）；2、判令汪小乐、意利咖啡店立即向一九一二公司返还位于滁州1912文化商业街区9号楼1层103、104号店铺；3、判令汪小乐、意利咖啡店立即向一九一二公司支付2017年12月至2019年2月期间的租金12555.12元；4、判令汪小乐、意利咖啡店立即向一九一二公司支付拖欠的2017年9月1日至2019年3月31日期间的管理费33872.61元（每月1848元），并按合同约定标准支付至店铺实际归还之日止；5、判令汪小乐、意利咖啡店立即向一九一二公司支付拖欠的2018年8月至2019年2月间的水电费20604.6元；6、判令汪小乐、意利咖啡店支付2018年1月至2018年12月的垃圾清运费720元（60元/月）；7、判令汪小乐、意利咖啡店承担诉讼费用。事实与理由：2014年9月13日，一九一二公司与汪小乐签订了《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》（合同编号：CZ-ZLHT-119），其中约定一九一二公司将位于安徽省滁州市琅琊区育新路158号“滁州1912”文化商业街区9号楼1层103、104号店铺出租给汪小乐使用，租期自2014年9月20日至2019年9月30日止，并在合同中详细约定了租金及支付方式、管理费、违约金等相关条款。合同签订后，一九一二公司按照合同约定完全履行了自己的义务，汪小乐也一直按照约定经营及支付费用。但自2017年9月，汪小乐一再拖欠租金及管理费等各项费用，经多次催要仍未支付。汪小乐在庭审中辩称：汪小乐是滁州市琅琊区意利咖啡店（以下简称意利咖啡店）的店员，负责该店成立的前期策划及开业活动，其与一九一二公司签订合同系履行职务行为，且汪小乐已于2015年10月从意利咖啡店离职，并非适格主体；从双方签订的合同看，案涉店铺的用途为“illy咖啡”，该店铺与宋昊经营的意利咖啡店营业执照中的经营场所一致，实际承租人为意利咖啡店，在合同后期的履行过程中，亦是由意利咖啡店在与一九一二公司履行合同；一九一二公司举证证明案涉店铺的实际营业额低于1500元/月，属免收租金范围；管理费与租金同时缴纳，显失公平；水电费及垃圾清运费没有证据证明。综上，请求驳回一九一二公司对汪小乐的诉讼请求。意利咖啡店在庭审中辩称：意利咖啡店与本案无关，依据合同相对性，意利咖啡店并非合同主体，不应当承担责任。涉案房屋由意利咖啡店经营的时间段为2017年12月至2018年4月。汪小乐不是意利咖啡店的店员，涉案房屋系由汪小乐免费供应给意利咖啡店经营。自2018年4月后店铺实际经营者为徐乐，意利咖啡店不应承担支付责任。涉案租赁合同并非由宋昊本人签订，且有“宋昊”名字的合同并非宋昊签名。一九一二公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》（合同编号：CZ-ZLHT-119）一份，证明2014年9月13日，一九一二公司与汪小乐签订了租赁合同，约定了出租店铺的位置、面积、租金标准等内容；证据二、《滁州1912文化商业街区生活垃圾清运协议》一份，证明涉案店铺每月应支付垃圾清运费60元；证据三、《收费通知单》一组，证明自2018年8月至2019年3月共产生水电费20604.6元；证据四、《律师函》及微信截图一组，证明一九一二公司于2019年4月4日通过微信向汪小乐送达了《律师函》，告知其应缴纳拖欠的租金、管理费、水电费、垃圾清运费等费用；证据五、《滁州1912购物中心联营结算单》一组，证明2018年12月1日至2019年1月31日产生的租金。经庭审质证，汪小乐对一九一二公司所举的证据一真实性无异议，对证明目的不予认可，认为汪小乐只是作为员工履行职务行为，且该合同在工商注册备案时，实际经营者宋昊补签了该份合同，追认了汪小乐的合同签订系履行职务行为；对证据二认为实际相对人是意利咖啡店，且合同没有期限，未明确如何收取费用；对证据三认为系单方制作，非职权部门的收费凭证，且收费内容并不能表明本案店铺产生的费用，未经过签名确认；对证据四认为能够证明一九一二公司告知要求缴纳的费用与汪小乐无关，汪小乐已经指出店铺实际经营者为宋昊，且2019年4月时，汪小乐已经告知一九一二公司其已经离开店铺四年之久；对证据五不认可，认为既无汪小乐签名也无宋昊签名。意利咖啡店对证据一、二无异议，对证据三、五不认可，认为系一九一二公司单方制作；对证据四认为与意利咖啡店无关。汪小乐针对其辩称意见，举证下列证据：证据一、意利咖啡店工商登记档案一组，证明店铺经营者是宋昊，意利咖啡店由宋昊于2015年8月5日申请注册登记，并提供了身份证、租赁合同等材料，且提供的租赁合同中有宋昊本人签字；证据二、《劳务合同》一份，证明汪小乐与意利咖啡店签订了劳务合同，内容表明意利咖啡店成立的前期策划、开业活动等由汪小乐完成，适用期为一个月，汪小乐系意利咖啡店的员工，其与一九一二公司签订合同、注册工商登记等均系履行职务的行为。经庭审质证，一九一二公司对汪小乐所举的证据一真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可，认为申请材料中的“宋昊”签名不一致，且租赁合同中的“宋昊”签字系工商注册登记时补签的，该补签行为未得到一九一二公司的认可，系汪小乐与宋昊之间的法律关系，与本案无关，且租赁合同签订时间为2014年9月13日，工商登记注册时间是2015年8月5日，与汪小乐陈述不符；对证据二不予认可，认为劳务合同的签订时间在工商登记注册之后，且劳务合同的字迹全部为汪小乐一人所写，在经营期间，汪小乐亦掌握意利咖啡店的印章，随意性较大，劳务合同系汪小乐为免除自身责任自行拟定，即使劳务合同真实有效，亦不影响汪小乐与一九一二公司间的租赁关系；意利咖啡店对证据一中所涉“宋昊”签字均不认可，并非宋昊本人所签，但是认可宋昊系意利咖啡店的经营人，其他无异议；对证据二不予认可，认为汪小乐与宋昊系朋友关系，并非意利咖啡店雇佣的员工。意利咖啡店未举证。本院认为，一九一二公司所举证据及汪小乐所举的证据符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月13日，一九一二公司（甲方）与汪小乐（乙方）签订一份《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》，约定一九一二公司将位于滁州市琅琊区育新路158号“滁州1912”文化商业街区9号楼1层103、104号店铺及其设施设备出租给乙方经营。……2、租赁店铺与面积。2.1甲乙双方已就乙方利用甲方提供的租赁店铺（以下简称“该店铺”）（具体见“附见2”《滁州1912店铺租赁经营条件书》，下略）进行商业经营一事达成一致。店铺的具体位置参见本合同“附件1”《店铺平面位置图》中红色所标注的特指部分，本标注仅限于识别用途。2.2双方约定该店铺的面积如“附件2”所列，租赁面积以房产证或房屋产权管理部门所出具测绘文件确定的面积为基础，由双方最终协商确定，乙方所有应缴纳的款项（包括但不限于租金、管理费、推广费、履约保证金等）均须依据所确定的面积计算。3、租赁期限。3.1租赁期限见本合同约定（具体见“附件2”），自店铺交付日起算，至合同约定的租赁届满时自动终止。……5.租金及缴付方式。5.1甲乙双方经协商一致，按照“附件2”所约定的金额和付款方式进行租金的计算与结算。5.2上述租金不包括乙方应缴付的管理费、推广费、乙方经营活动产生的税费及其他公共事业费用（如水、电、燃气、通迅费等）。5.3店铺的租金为先缴付后使用。首期费用缴付时间参见“附件2”。5.4本合同所有约定金额的货币种类均为人民币。6.管理费。6.1管理费是甲方为维护整个街区的正常运作，而对街区的公共区域提供秩序维护、设备设施维护、保洁、绿化、亮化等约定的服务，以及约请专业服务机构所发生的必要费用。6.2甲方双方经协商一致，按照“附件2”所约定的金额和付款方式进行管理费的计算与结算。6.3租赁店铺内为乙方自行管理范围，所有发生费用均由乙方自行承担。……8.履约保证金。8.1乙方为保证履行本合同及附件所约定的各项义务和责任，须缴纳给甲方履约保证金，该保证金不作为预付的租金、管理费及推广费，仅为乙方忠实履行合同所约定义务的保证。履约保证金具体数额见“附件2”。……8.3在乙方欠付甲方的租金、管理费、推广费及其他约定费用时，甲方有权将履约保证金用于冲抵乙方所欠款项，冲抵不足的，甲方有权继续追偿，乙方应于15日内将其补足并赔偿相应的损失。此外，达到违约条件的，从其约定。……9.其他费用。……9.4鉴于总水表与分水表、总电表与分电表在使用中所产生的管线损耗以及街区整体消防、公厕、景观亮化等公用水电分担，甲方双方以“附件2”约定的价格、根据乙方实际用量结算乙方每月的水电费用。……9.5甲方按月抄表，乙方每月应按实际抄表度数，按照足额向甲方缴纳相关费用。……12.店铺的交还。12.1若租赁期满不再续约，乙方应在合同终止之日起不超过7日内交还该店铺。依据本合同约定的情形提前解除或终止合同时，乙方应在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该店铺。……23.合同的变更和解除。……23.2租赁期间如出现以下情形，甲方可直接提前终止合同：（1）乙方违反本合同及补充条款约定，且经甲方提出整改，乙方拒绝或未按要求时间予以纠正的。……27、合同的生效及其他……27.3本合同所列举的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有相同效力并同时生效，对双方具有同等约束力。……附件2《滁州1912店铺租赁经营条件书》约定：店铺位置为中国安徽省滁州市琅琊区育新路158号“滁州1912”文化商业街区9号楼1层103、104号店铺及其设施设备，该店铺租赁面积为264m2。租赁期间自2014年9月20日至2019年9月30日。该店铺营业范围：咖啡、松饼（不包括中式快餐），店名（品牌）为illy咖啡。租赁费从约定免租期结束后次日起计算，乙方按乙方商铺月营业收入的以下比例向甲方支付合作费用，每月一付，标准为：2014年9月20日至2016年9月30日，租金标准为月营业额分成比例10%（免租期满后一年内，如乙方月度平均日营业额低于1500元（每月按实际天数结算），甲方免收乙方当月租赁费；2016年10月1日至2017年9月30日，租金标准为月营业额分成比例11%；2017年10月1日至2019年9月30日，租金标准为月营业额分成比例12%。乙方自收银情况下，乙方按本合同约定的分成比例，计算甲方应得分成，于每月末日统计结算，并于次月10日前向甲方支付该款项。管理费从约定的店铺交付日起计算，2014年9月20日至2016年9月30日月管理费标准为4元/平方米/月；2016年10月1日至2017年9月30日月管理费标准为7元/平方米/月；2017年10月1日至2019年9月30日月管理费标准为7元/平方米/月；支付方式为季支付，首期付款时间为交房当日，之后每次缴付时间为每月的20日前缴纳下一个月的费用。履约保证金20000元，付款日期：合同签订后3个工作日内。街区水费为3.3元/吨；电费为1.30元/度，7、8、9月价格为1.40元/度。店铺交付日为合同签订后3个工作日内。免租期限：自该店铺交付之日起6个月内结束（即：2015年5月31日止）。一九一二公司与汪小乐签订《滁州1912文化商业街区生活垃圾清运协议》，约定桶装垃圾清运费的收费标准为每月60元。滁州1912”文化商业街区9号楼1层103、104号店铺实际经营者为意利咖啡店，该店铺2019年1月份销售额为1977元、租赁费为237.24元，该费用未交纳；2019年2月份销售额为3298元，租赁费为395.76元，该费用未交纳。该店铺在2018年8-9月期间用电3090度、同年10月至2019年2月期间用电11280度及2018年8月至2019年2月期间共用水19吨，电费合计18990元（3090度×1.4元/度+11280度×1.3元/度），水费合计62.7元（19吨×3.3元/吨），水电费共计19052.7元，该费用未交纳。该店铺自2017年9月1日至2019年3月31日期间的管理费为35112元。另查明：意利咖啡店经营者为宋昊，该个体工商户名称预先核准申请书中经营场所填写为“滁州市琅琊区育新路158号滁州1912文化商业街区9号楼1层103、104号店铺”，申请时间为2015年8月5日，另该个体工商户工商登记档案中的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》复印件中乙方处签名为汪小乐、宋昊。意利咖啡店（甲方）与汪小乐（乙方）签订《劳务合同》一份，约定甲方因工作需要招聘乙方为本企业职工，合同自2014年9月1日起生效，合同有效期限1年，至2015年10月31日止，乙方生产（管理）工种（岗位）为策划。意利咖啡店在庭审中陈述涉案店铺的实际经营人是意利咖啡店，意利咖啡店的实际管理人是店长徐乐。本院认为：本案争议的焦点为向一九一二公司承担民事责任的主体是谁。一九一二公司与汪小乐签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》（以下简称《租赁合同》）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》对租赁期限、租金管理费标准、水电费收费用标准，违约责任等均明确约定，汪小乐应按约履行。汪小乐辩称其受意利咖啡店雇佣负责该店的前期策划工作，意利咖啡店委托其与一九一二公司签订《租赁合同》系履行职务的行为，其不应成为向一九一二公司承担民事责任的主体。但汪小乐未能举证证明其在签订租赁合同时已对此情况向一九一二公司进行了释明，故本院对其上述辩称意见不予采信。意利咖啡店以其实际占有使用涉案房产的方式加入合同的实际履行，该行为应视为并存的债务加入，据此意利咖啡店取得涉案房产的实际承租人地位，其亦应受本案租赁合同约束。故汪小乐与意利咖啡店应共同向一九一二公司承担租赁合同债务。因《租赁合同》已期满终止，故现无判令解除合同之必要。《租赁合同》到期后，汪小乐应向一九一二公司返还租赁物，意利咖啡店作为租赁物的实际使用人，对此亦应承担返还义务。关于一九一二公司主张的2017年12月至2019年2月期间的租金12555.12元，因其提供的证据仅能证明2019年1月、2月的租赁费用共计为633元，本院对该两个月的租金予以确认，对其超出部分的租金请求不予支持。本院对一九一二公司要求汪小乐、意利咖啡店支付自2017年9月起至返还房屋时按1848元/月（截止2019年3月31日期间的管理费33872.61元）支付管理费予以支持。本院对一九一二公司要求汪小乐、意利咖啡店支付水电费19052.7元予以支持，对超出部分不予支持。本院对一九一二公司要求汪小乐、意利咖啡店支付2018年度垃圾清运费720元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汪小乐、滁州市琅琊区意利咖啡店于判决生效后十日内将位于安徽省滁州市琅琊区育新东路158号的滁州1912文化商业街区9号楼1层103、104号店铺返还给原告滁州一九一二文化商业管理有限公司；二、被告汪小乐、滁州市琅琊区意利咖啡店于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司2019年1月至2月的房屋租金633元；三、被告汪小乐、滁州市琅琊区意利咖啡店于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司自2017年9月1日至2019年3月31日期间的管理费33872.61元，并自2019年4月1日起按1848元/月支付管理费至房屋返还之日止；四、被告汪小乐、滁州市琅琊区意利咖啡店于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司水电费19052.7元；五、被告汪小乐、滁州市琅琊区意利咖啡店于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司2018年度垃圾清运费720元；六、驳回原告一九一二文化商业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由原告滁州一九一二文化商业管理有限公司负担280元，由被告汪小乐、滁州市琅琊区意利咖啡店负担1320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判长  夏恒飞审判员  王 苏审判员  程凤华二〇二〇年四月十七日法官助理汪洁书记员石阳附本案适用的法律条文及司法解释：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。