上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初5258号原告(反诉被告)：俞丰伟，男，1973年7月10日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丽娜，上海市恒泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：张云，男，1974年2月28日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：宋德邻，江苏洲际英杰律师事务所律师。原告俞丰伟与被告张云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院依法合并审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于丽娜、被告的委托诉讼代理人宋德邻到庭参加诉讼。庭审中双方当事人一致同意本案延长适用简易程序审理，本案现已审理终结。俞丰伟向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告保证金52,992元；2.被告支付装修补偿款220,000元；3.被告向原告赔偿利息损失暂计2,000元(要求以52,992元为本金，自2015年4月4日起判决生效之日止)。事实与理由：被告系本市徐汇区宜山路XXX号XXX室房屋的产权人。2012年2月，原告与被告就上述房屋签订租赁合同，合同约定租赁期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止；原告应向被告支付保证金52,992元，被告应于原告交还房屋后三天内将保证金无息归还原告。合同签订后，原告按约定支付了保证金，并在被告同意后对房屋进行了装修，并支付装修费用220,000元。2015年3月31日，租赁合同到期，原告将房屋返还被告，并要求被告房屋内装修拆除，被告以需要继续使用装修为由，拒绝原告拆除房屋内的装修的要求，并将房屋直接出租给案外人使用。被告并拒绝返还原告支付的保证金。故原告诉至法院，请求判如所请。张云辩称，不同意原告诉请。根据租赁合同约定，租赁期间的房屋租赁费发票税金、物业管理费、宽带水电费等由原告承担。被告在2015年4月10日办理验房交接手续时，发现原告并没有支付上述费用，故由被告代原告支付了上述费用。扣除上述费用后，原告支付的保证金已经抵扣完毕，故不存在被告还需向原告返还费用。对于装修，原告没有相应的证据证实，被告无需向原告支付装修补偿费用，故不同意原告的诉讼请求。张云提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付房屋租金9,361.92元，物业管理费2,000.26元，私房出租营业税48,646.20元，共计60,008.38元；2.反诉被告支付反诉原告违约金10,000元。事实和理由：根据反诉原、被告签订的租赁合同的约定，反诉被告逾期支付房屋的，每逾期一日，反诉被告应按月租金的3%支付违约金。反诉被告未向反诉原告支付2015年4月1日至2015年4月10日的租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。同时，反诉被告并未支付租赁期间产生的物业管理费和电费，也未开具相应的租赁发票，反诉原告代为支付了上述费用，故向法院提出反诉，请求判如所请。俞丰伟辩称，反诉被告已经于2015年3月31日交了门禁卡，返还了房屋钥匙，故不存在反诉被告所诉的4月1日至4月10日期间的租金、物业管理费和电费等。对于出租营业税，由于反诉原告一直未向反诉被告提供相应的发票，故反诉被告只能自行缴纳，对租赁期间的租金发票，反诉被告已经自行开具，故反诉原告要求反诉被告再支付营业税费没有依据，反诉被告不存在违约，无须支付违约金，不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2012年3月，张云(甲方)与俞丰伟(乙方)签订《不动产租赁合同》一份，约定，甲方将宜山路XXX号XXX室、建筑面积217.78平方米的办公用房(以下简称系争房屋)出租给乙方使用，租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日止，每月租金26,496元，租金贰年内不变，自第三年起，每年递增6%，租金每贰月支付一次，每次租金于到期日前柒日支付。保证金52,992元，乙方于签订本合同时交付甲方。甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。前述房屋在租赁期间内所需交纳的税、费，由甲、乙按国家有关规定各自承担。应由乙方承担的费有：房屋租赁发票税金、物业管理费、宽带、水电等使用费。合同另就其他事项做了约定。合同订立后，原告支付了保证金52,992元。合同到期后，双方未签订新的租赁合同。原告提供2015年4月11日被告发给原告的短信，欲证明原告已经于2015年3月31日交还了门禁卡和钥匙，但双方未办理交验房手续，直至2015年4月10日，才去物业办理交验房手续。被告则不认可该条短信，认为双方是于2015年4月10日在物业处办理交验房手续，房屋交接单上原告未签名。原告无其他证据佐证于2015年3月31日交还房屋钥匙等，对原告提供的短信证据本院不予确认。庭审中，原告提供了一组2012年3月至2014年12月的税务发票，该发票记载付款方为上海金工企业管理服务有限公司，收款方为张云。其中2012年3月至2012年10月的发票由上海市地方税务局奉贤区分局开具，2012年11月以后由上海市地方税务徐汇区分局开具，发票备注栏内为：宜山路XXX号XXX室。被告对奉贤区税务局的发票不予认可，认为并非是房屋所在地税务机关，并认为原告是按2.5%的税率申报纳税，且付款人并非原告且纳税金额比合同租金减少一半，且原告也从未就支付税费事宜告知过被告，故被告只得另行支付了租赁期间的税费48,646.20元，该费用应由原告承担。原告另提供一组装修费发票和装修合同，欲证明原告在租赁期间对房屋进行装修，支付装修费用220,000元，被告对合同和发票的真实性不予认可，认为原告只是对房屋进行隔断等，且目前房屋已经由案外人重新进行装修使用。原告表示对装修费用可由法院酌情予以适当补偿。还认定，2016年4月25日，被告在扣除发票税金48,646.20元和电费282.50元，返还原告4,063.30元。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有租赁合同、付款凭证、发票等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签署的租赁合同系当事人真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行各自合同义务。原、被告租赁合同到期后，原告已向被告返还了房屋，对被告收取的保证金应予返还。原告认为其于合同到期日已经返还了房屋，但双方未办理验房交接手续，结合被告提供的证据，本院确认原告于2015年4月10日向被告返还房屋，在此期间产生的使用费、物业管理费、电费等，应由原告承担。原告虽对系争房屋进行了装修，但考虑到双方签订的租赁合同系到期终止，原告也未提供证据证明其装修对被告尚有利用价值，且目前系争房屋亦由他人重新进行装修使用，故对原告要求被告支付装修补偿费的诉讼请求本院不予支持。因原告尚有费用未与被告结清，故原告要求被告支付逾期返还保证金利息的诉讼请求本院亦不予支持。对2012年3月至2014年12月期间原告已经提供了相应的税务发票，因租赁合同也未约定原告应支付的税费、税率等，被告要求原告再支付该期间的税费缺乏依据，2015年1-3月期间由被告代付的税费原告应予返还。房屋返还后，原告尚有保证金在被告处，被告已经扣除部分费用，故对被告要求原告支付违约金的反诉请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、张云于本判决生效之日起十日内返还俞丰伟租赁保证金48,928.70元(已扣除张云已返还的4,063.30元)；二、俞丰伟于本判决生效之日起十日内支付张云2015年4月1日至2015年4月10日期间的房屋使用费9,361.92元及物业管理费2,000.26元，合计11,362.18元；三、俞丰伟于本判决生效之日起十日内返还张云代付的2015年1月至3月期间的私房出租税4,242.75元；四、驳回俞丰伟的其余诉讼请求；五、驳回张云的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,712元，由俞丰伟负担2,220元，张云负担492元；反诉案件受理费减半收取计775元，由张云负担649元，俞丰伟负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一六年九月五日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。