福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）蕉民初字第1966号 原告（反诉被告）：彭马国，男，1976年12月15日出生，汉族，住宁德市蕉城区。 委托代理人：高燕树，福建迈瑞律师事务所律师。 被告：林玉贤，男，1984年12月25日出生，汉族，住宁德市蕉城区。 委托代理人：刘榕芳，福建力群律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈伟伟，男，1987年2月13日出生，汉族，住宁德市蕉城区。 原告（反诉被告）彭马国与被告林玉贤、陈伟伟（反诉原告）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭马国的委托代理人高燕树、被告林玉贤的委托代理人刘榕芳、被告陈伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭马国诉称：2013年4月，案外人谌鸿锋借用原告原有的坐落于德市蕉城区葫芦花园137号房屋（产权证号：宁房权证Ｎ字第××号）向银行抵押借款。在银行借款期限届满时，谌鸿锋又向他人借款偿还给银行，乘原告房屋解押之时，与被告林玉贤、陈伟伟进行恶意串通，提供原告根本不认识的被告林玉贤作为原告转让上述房产的受托人，并于2014年4月25日诱使原告单方到宁德市都澳公证处，办理了委托书公证。2014年10月10日，在原告毫不知情的情况下，又由他人冒充被告林玉贤与被告陈伟伟签订《房屋买卖协议》，以严重低价60万元，将原告所有的坐落于宁德市蕉城区房屋转让给被告陈伟伟，被告陈伟伟也没有实际支付60万元房款给所谓的受托人被告林玉贤或原告，该房屋产权却登记在被告陈伟伟的名下。在原告没有得到分文房款的情形下，其合法的房屋产权被被告陈伟伟及他人恶意侵吞。综上所述，案外人谌鸿锋乘原告意识不清的情形下，恶意串通被告林玉贤、陈伟伟签订所谓的《房屋买卖协议》，未付任何对价就将原告合法的私有房产占为己有，严重侵害了原告财产权益。原告请求判令：1、依法确认2014年10月10日被告林玉贤与被告陈伟伟就坐落于宁德市蕉城区房屋签订的《房屋买卖协议》无效；2、依法判决被告陈伟伟名下的宁德市蕉城区房屋产权返还给原告。 被告林玉贤辩称，一、原告主张《房屋买卖协议书》无效，缺乏事实依据，有悖法律规定：1、原告在诉状中提及的谌鸿锋是何方人士，被告一概不知，从未见过面，更不存在被告在接受原告委托前、后与谌鸿锋有过电话联系等情形。2、原告是个有完全民事行为能力人，在宁德市都澳公证处办理委托公证，完全系其真实意思表示。3、被告帮忙原告进行房屋转让的时间是2014年9月底，而原告解除银行抵押的时间为2014年4月底，被告在2014年9月底与陈伟伟洽谈房屋买卖前，素不相识，从未有过联系，更不存在有过见面，被告在2014年4月原告进行房屋解除抵押时如何与陈伟伟恶意串通？4、如果被告在2014年原告房屋解除抵押时与谌鸿锋、陈伟伟恶意串通，被告领取委托公证书还会等到9月份，办理移户手续还会等到10月份？5、原告在办理委托公证前，已经有意愿将本案讼争房屋转让，所得价款用于归还农业银行贷款。但因没有人要购买原告房屋，所以才委托被告作为代理人办理转让该房屋事宜。6、原告既然全权委托代理人处理讼争房屋，当然包括房屋转让价款权限。况且原告当时提供给被告的《房屋买卖协议书》所体现的房屋转让价为70万元。该70万元包括产权移户所发生税、费等一切费用均由原告承担。由于原告房屋土地性质系划拨地，被告与陈伟伟进行产权移户时，所有税、费、土地出让金均由陈伟伟承担。如果当时陈伟伟不能获得部分税费的免交，房屋交易税、土地出让金、移户费用等一切税费远超过10万元。因此，被告不存在低价转让房屋之情形。7、原告没有在委托公证书上注明转让价格，就是意味着被告有权根据市场行情确定房屋转让价格。且原告在委托被告时一再强调其向别人借款，如果时间长，利息吃不消，就是房屋转让价款高点，也等于付利息了。8、被告为原告办理房屋转让时，税务部门、房产交易中心、土地部门均到原告房屋内实地查勘，头尾近一个月时间，原告均未提出异议。9、原告在诉状中提及谌鸿锋与被告林玉贤、陈伟伟恶意串通，但未提供任何证据证明。原告所谓房屋转让款太低说法违背诚实、信用原则，更是违背公序良俗。二、原告要求将房屋收回，违背法律规定：原告委托被告进行房屋买卖，权属已经法定机关确定并登记、颁证。因此，法定机关所颁发的房屋所有权证和土地使用证，具有公定力，受我国《物权法》保护。 被告陈伟伟辩称，其是通过正常合法的程序买卖房屋的，林玉贤手上有原告签名的经过公证处公证的委托书，其才放心签订房屋买卖协议。原告因为要还款，委托林玉贤出卖房子，那房子原先是划拨地，改成商业用地要补交土地出让金，还有税费等都是被告方负担的，所以房子的买卖价格是符合市场价的。之前原告也认可房屋买卖的事实，被告催促他搬离房屋，他还一直说让被告宽限几日，现在反过来说被告与林玉贤恶意串通，这是严重违反诚实信用的原则，请求驳回原告的诉讼请求，并把房子腾空交付给被告。 反诉原告陈伟伟诉称：2014年9月底，反诉原告通过街上粘贴的房屋出让广告，得知反诉被告要将坐落于宁德市蕉城区房屋出让。反诉原告根据广告上注明的联系电话，与反诉被告委托人林玉贤取得联系，反诉被告的委托人林玉贤提供反诉被告《公证委托书》给反诉原告过目，反诉原告确认林玉贤具有为反诉被告办理房地产移户一切手续权利后，反诉原告与林玉贤就房屋转让相关事宜进行协商并达成了一致意见，于2014年10月10日办理房屋所有权移户手续，之后根据法律规定办理土地使用权移户手续。11月底，反诉原告与反诉被告办理房屋交付手续时，反诉被告要求让其暂时居住至2015年1月10日，给反诉被告寻找租房时间。可是到了2015年1月10日，反诉原告要求反诉被告搬离上述房屋时，反诉被告却一拖再拖，至今不搬出反诉原告所购买的房屋。反诉被告的行为严重侵犯了反诉原告的合法权益。反诉原告请求判令反诉被告彭马国立即停止侵害、排除妨碍，搬出反诉原告陈伟伟所拥有的宁德市蕉城区房屋。 反诉被告彭马国辩称，林玉贤将反诉被告所有的坐落于宁德市蕉城区房屋转让给反诉原告，反诉原告并没有实际支付60万元房款给所谓的受托人林玉贤或反诉被告，该房屋产权却登记在反诉原告的名下。反诉原告与林玉贤恶意串通签订所谓的《房屋买卖协议》，未付任何对价就将反诉被告合法的私有房产占为己有，严重侵害了反诉被告财产权益。请求驳回反诉原告的反诉请求。 被告林玉贤辩称，反诉原告陈述属实，反诉被告应停止侵害，搬出房屋。 经审理查明，2013年4月，案外人谌鸿锋借用原告原有的坐落于德市蕉城区葫芦花园137号房屋（产权证号：宁房权证Ｎ字第××号）向银行抵押借款。在银行借款期限届满时，原告又向他人借款偿还给银行。2014年4月25日原告在宁德市都澳公证处办理了委托书公证，委托被告林玉贤作为原告转让上述房产的受托人。2014年10月上述房屋的房产证与土地使用权证过户到被告陈伟伟名下。以上事实双方无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：2014年10月10日被告林玉贤与被告陈伟伟就坐落于宁德市蕉城区房屋签订的《房屋买卖协议》是否有效及该房屋所有权归谁所有。围绕上述争议焦点，本院予以调查分析、认定如下： 原告彭马国为证明自己的主张，出示证据：1.原告身份证，证明原告基本身份信息情况；2.两被告及案外人谌鸿锋身份证，证明两被告及案外人身份信息情况；3.原告房屋产权证及土地使用权证，证明原告拥有合法产权及两产权的来源；4.公证书，证明原告委托被告林玉贤转让房产事项；5.《房屋买卖协议》，证明原告房屋转让给被告陈伟伟的事实。 被告林玉贤、陈伟伟质证认为，对原告提供的证据的真实性均无异议，但证据3原告房屋产权证及土地使用权证，在原告的房屋转让给被告陈伟伟之后，被告陈伟伟已经办理了新的房屋产权证及土地使用权证，所以原告已经不是讼争房产的产权人了。 被告林玉贤为证明自己的主张，出示证据：1.《房屋买卖协议书》，证明原告于2014年4月23日前就拟定一份房屋买卖合同，交由林玉贤寻找购房者，欲将宁德市蕉城区房屋包括税收在内以70万元出售，但因无人购买，4月24日向他人借款还银行贷款，4月25日办理委托书公证，将前述房屋出让事宜全权委托林玉贤处理；2.收条，证明被告林玉贤收取的购房款已经为原告代为偿还陈奇源的借款；3.《房地产借款抵押合同》，证明出具委托书公证前即4月24日，彭马国向陈奇源借款90万元，并将上述房屋设定抵押权，办理他项权证给出借人陈奇源，原告对房屋转让款用于偿还抵押权人借款是明知的；4.公证书、送达回执，证明原告委托林玉贤转让的房屋一直没有人买，在借款期限届满后，原告无钱还款，要求林玉贤尽快将房屋出让，林玉贤通过房产中介、粘贴广告等方式，经过5个月的时间才找到买主，林玉贤与陈伟伟素不相识，不存在相互串通等事实。 原告彭马国质证认为，对证据1《房屋买卖协议书》，买方信息是空白的，这是拟定好的合同，预先让原告在上面签名，所以不是原告的真实意思表示；对证据2，无法确认收款人签名真实性；对证据3真实性无异议，但原告并没有授权林玉贤将所谓的购房款还给陈奇源；对证据4，买卖房屋不是原告的真实意思表示，原告是受欺骗才签了委托书公证，俩被告恶意串通签订所谓的《房屋买卖协议》，严重损害了原告的合法权益。 被告陈伟伟对被告林玉贤出示的证据无异议。 被告陈伟伟为证明自己的主张，出示证据：1.房屋所有权证，证明反诉原告系宁德市蕉城区蕉南葫芦花园**房屋所有人，该房屋系合法取得；2.土地使用权证，证明反诉原告已合法取得宁德市蕉城区蕉南葫芦花园137号房屋，反诉原告是该房屋所有权人；3.税收发票，证明反诉原告陈伟伟受让讼争房屋的房价款符合国家核定的出让价款范围，更符合当时宁德市房地产市场价格；4.确认书，证明陈伟伟按照彭马国委托代理人的指定账户支付购房款；5.交通银行转账凭证，证明反诉原告已全额支付购房款，反诉被告应当搬离所出让的房屋；6.短信笔录，证明反诉被告彭马国对房屋转让给反诉原告陈伟伟没有任何异议，陈伟伟要求其腾房时，彭马国还请求陈伟伟宽限二天，并表示感谢。 原告彭马国质证认为，对证据1、2真实性无异议，但这是两被告合伙恶意串通造成的，陈伟伟是通过非法手段取得该房产，原告不予承认；对证据3真实性无异议，但这只是税收完税凭证及土地出让金缴款通知书，根本看不出房屋买卖价格是多少；对证据4，林玉贤没有转委托权，确认书是无效的；对证据5，转账金额没有60万元，转给谁也看不出来；对证据6，短信体现不出彭马国对房屋转让无异议，只是说要找案外人谌鸿锋来解决事情。 被告林玉贤质证认为，对陈伟伟出示的证据1、2、3、6无异议；关于证据4确认书，林玉贤并没有转委托，只是指定了一个收款账户；关于证据5，陈伟伟确实已经将购房款转到林玉贤指定的银行账户，即确认书指定的尾号为9104的建行账户。 本案在审理过程中，原告彭马国申请对《房屋买卖协议》中被告林玉贤的签字进行笔迹鉴定，经鉴定，福建南方司法鉴定中心出具南方司法鉴定中心（2015）文鉴字第63号鉴定意见书，鉴定意见：委托人送来的检材上书写的“林玉贤”的签名笔迹与样材1-5上书写的“林玉贤”的签名笔迹同一。双方当事人对鉴定意见均无异议。 经审查本院认为，一、2014年10月10日被告林玉贤与被告陈伟伟就坐落于宁德市蕉城区房屋签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。本院认为，双方当事人对公证书的真实性均无异议，可以确认2014年4月25日原告彭马国委托被告林玉贤办理其所有的坐落于宁德市蕉城区房屋买卖事宜，委托事项有办理提前偿还贷款、申请办理房地产抵押注销手续、代为收取售房款、代为签署存量房交易结算资金自行划转声明等。2014年10月10日被告林玉贤与被告陈伟伟就上述房产签订了《房屋买卖协议》，在本案审理过程中，原告彭马国对《房屋买卖协议》中被告林玉贤的签名提出异议，并申请进行笔迹鉴定，经鉴定，确认该签名为林玉贤本人所签。被告陈伟伟出示的房屋所有权证、土地使用权证、税收发票，可以证实讼争房屋在买卖过程，土地使用权类型已由划拨地改为出让地，土地出让金及契税等已由陈伟伟一方缴清；原告彭马国认为讼争房屋买卖价格60万元是严重低估，俩被告恶意串通损害其合法权益，但其提供的证据均不足以证明其主张。因此，本院确认2014年10月10日被告林玉贤与被告陈伟伟就讼争房屋签订的《房屋买卖协议》是合法有效的。二、讼争房屋所有权归谁所有的问题。本院认为，《房屋买卖协议》约定购房款为60万元，俩被告均确认已交付清楚，并提供了确认书、交通银行转账凭证、交通银行转账凭证等予以佐证，本院予以确认。被告林玉贤主张该购房款已还给了讼争房产的原抵押权人陈奇源，并提供四张收条予以证明，该借条的收款人陈奇源未出庭作证，本院无法确认收条的真实性，不予认证；但被告林玉贤收取购房款后如何处理的问题，是其与原告彭马国之间委托合同关系产生的问题，与本案房屋买卖合同成立与否及房屋所有权归属并无直接联系，本院不予审查。被告陈伟伟按照约定支付购房款后，又在房屋产权部门办理了产权登记，取得了房屋所有权证、土地使用权证，是讼争房产的所有权人。 综上所述，本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告在宁德市都澳公证处办理了委托书公证，委，委托被告林玉贤作为原告转让宁德市蕉城区房屋的受托人。林玉贤在委托期限和权限内与被告陈伟伟签订了《房屋买卖协议》，视为当事人真实意思表示，该协议内容合法，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应确认为合法有效。原告彭马国认为讼争房屋买卖价格60万元是严重低估，俩被告恶意串通损害其合法权益，主张《房屋买卖协议》无效，缺乏证据支持，本院不予采纳。反诉原告陈伟伟按照协议约定向被告林玉贤支付了购房款60万元，并办理房屋所有权证、土地使用权证，成为讼争房产的所有权人，其要求反诉被告彭马国立即停止侵害、排除妨碍，搬出反诉原告陈伟伟所拥有的宁德市蕉城区房屋，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、驳回原告彭马国的诉讼请求。 二、反诉被告彭马国应于本判决生效之日起二十日内将坐落于宁德市蕉城区房屋腾清交付给反诉原告陈伟伟。 案件受理费9800元，由原告彭马国负担；反诉案件受理费100元，由反诉被告彭马国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审 判 长  陈 庄 审 判 员  张 炜 人民陪审员  丁希容 二〇一六年七月二十九日 书 记 员  潘昭华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。