四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初2485号 原告：达州市通川区双龙宾馆。 经营场所：达州市通川区双龙镇平桥南路399号。 经营者：吴荣华。 委托诉讼代理人：何加春，四川远创律师事务所律师。 被告：邹仁伟，男，1973年11月25日出生，汉族，个体业，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：杜奎生，四川绥定律师事务所律师。 第三人：达州市瑞康融资担保有限公司，住所地四川省达州市通川区朝阳中路369号恒源水天花园C幢1-7-2号。 法定代表人：吴汶洋。 统一社会信用代码：9151170268043264XB。 委托诉讼代理人：李兰山，男，1986年5月1日出生，汉族，大学文化，系第三人单位职工。 委托诉讼代理人：罗佩珅，四川绥定律师事务所律师。 原告达州市通川区双龙宾馆（以下简称双龙宾馆）诉被告邹仁伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法于2018年10月16日作出（2018）川1702民初1836号民事判决书，被告邹仁伟不服该判决，上诉至达州市中级人民法院，该院于2019年3月22日作出（2019）川17民终95号民事裁定书，撤销（2018）川1702民初1836号民事判决，发回达州市通川区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，达州市瑞康融资担保有限公司（以下简称瑞康公司）作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，本院予以准许。原告双龙宾馆的经营者吴荣华、委托诉讼代理人何加春，被告邹仁伟的委托诉讼代理人杜奎生，被告瑞康公司的委托诉讼代理人罗佩珅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双龙宾馆向本院提出诉讼请求：1.双龙宾馆租用邹仁伟1925.53m2房屋的装饰装修补偿、停产停业补偿、搬迁补偿款210万元归原告所有；2.诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：原告经营者吴荣华（残疾人）为求生活，于2014年2月与被告邹仁伟签订了租房协议，租用被告邹仁伟所有的通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂办公楼）1层、2层（一半靠西）、3层、5层、6层面积1925.53m2房屋，租期10年。3月份，又租用了洪家彬的房屋。后经原告出资装饰装修、购买设施设备，于2015年正式成立了达州市通川区双龙宾馆。2016年8月得知，因建设产业大道需拆迁双龙宾馆的房屋，现被告邹仁伟欠债太多，联系不上，迟迟不与原告协商拆迁补偿事宜，致使原告不能公平得到自己应得的由通川区住建局补偿双龙宾馆的装饰装修、停产停业和搬迁费用。为维护自身合法权益，根据相关法律规定，起诉至人民法院，望依法支持诉讼请求。庭审中，原告将起诉标的明确为2034661元，包含：装潢装饰补偿费1630300元（2207959元-577659元(1925.53m2*300元）)、搬迁费57766元、停产停业损失费346595元。庭审中，原告陈述其主张的诉讼请求的依据系依法应当对补偿款获得分配。 被告邹仁伟辩称，1、原告主张案由及基础法律关系错误，原告主张案由为财产损害赔偿纠纷，但被告并无任何侵权行为，故应当驳回原告诉讼请求，根据原审已明确的案由房屋租赁合同纠纷，本案应当适用合同法处理，根据合同约定，原告也不应获得任何赔偿；2、诉争房屋的租赁合同不能继续履行，系国家为了公益项目进行拆迁，属于合同法规定的不可抗力，其责任不能归责于出租方与租赁方，且合同明确约定如遇拆迁应无条件解除合同，表明原告在出租房屋前已经预见到案涉房屋可能拆迁，并在合同中进行了风险规避；3、按照国有土地房屋征收与补偿条例，及四川省人大常委会房屋征收与补偿条例、物权法等明确规定，拆迁补偿对象为房屋所有权人，故案涉房屋的所有拆迁补偿项目均为所有权人，故原告要求被告支付拆迁补偿；4、案涉房屋在出租之前已经进行过装修，原告租赁后为经营需要进行了重新装修，对原房屋的装修未进行约定，也未确定原装修价值；5、合同约定的免租期，是对其装修的补偿，免租期后，原告并未向出租方邹仁伟缴纳租金，仅提供支付给案外人的收据，故对原告欠付的租金，若人民法院支持原告诉请，则依法应当予以扣除；若不予支持，则被告保留另案起诉的权利；6、案涉房屋已经办理抵押登记，根据相应法律规定，因拆迁等原因导致的一切补偿，抵押权人具有优先受偿权，租赁在前、抵押在后不影响抵押合同的效力，抵押合同的效力应当根据合同法52条认定。综上，依法应当驳回原告全部诉讼意见。 第三人诉称：1、第三人公司在为邹仁伟在宣汉农商行的贷款提供担保时，邹仁伟以诉争房产为我公司提供抵押反担保，并办理了具有强制执行效力公证与他项权登记。抵押合同约定抵押范围包括房屋、土地使用权、房屋内装修，并在抵押前办理房屋价值评估，因此按照抵押合同约定，抵押范围包括本案争议的装修补偿款；2、根据物权法规定，担保期间，担保财产被征收，担保物权人可以就获得的补偿款等优先受偿，瑞康公司可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。第三人依法提出独立请求权：1、确认第三人对被告邹仁伟位于通川区双龙镇平桥南路399号房屋拆迁后获得的全部拆迁补偿款享有优先受偿权；2、诉讼费本案原、被告承担。 原告对第三人的诉请答辩如下：第三人在参加诉讼申请书中适用的条款不适用本案，本案应当按照担保法48条、物权法190条、担保法解释第65条的规定认定被告将房屋抵押给第三人时未书面告知原告，其抵押行为就原告部分无效，本案案涉拆迁补偿款应属原告。 被告对第三人的诉请答辩如下：1、认可被告与第三人签订抵押合同的事实；2、认可第三人依据物权法、担保法的规定，对抵押物被征收后对拆迁款享有优先受偿权；3、原告答辩混淆法律规定，原告并不否认被告与第三人签订抵押合同，是否告知承租人不是合同生效的条件，抵押权人对拆迁款享有优先受偿权，并已申请强制执行。 原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、原告营业执照及吴荣华身份证复印件；2、被告邹仁伟身份证复印件；3、被告邹仁伟房产证复印件；4、交付租金凭证；5、达州市通川区人民政府关于公布《达州市通川区环城产业大道建设项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的公告；6、达州市通川区房地产管理所关于双龙宾馆立即腾空房屋的函；7、通川区环城产业大道建设项目区域内国有土地上房屋征收补偿协议；8、通川区环城产业大道建设项目区域内国有土地上房屋征收补偿协议；9、原告装修工程总价汇总表、投入情况材料、装修中、装修后实景照片、购买设施设备清单；10、领款单。 被告未提交证据。 第三人依法提交证据如下：1、第三人营业执照及法定代表人身份证明；2、个人借款合同、保证合同、公证书、反担保抵押合同、强制执行申请书。 本院经审理认定事实如下：位于达州市通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂）办公用房2层靠西及1、3、5、6层房屋属被告邹仁伟单独所有，规划用途为办公用房、生产用房，产权证号：达州市房权证私权字第××号，办公用房：1925.53ｍ2，生产用房：328.05ｍ2。位于达州市通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂）办公用房2层靠东及4层房屋属案外人洪家彬、王英、洪艺瑄按份共有，规划用途为办公用房，产权证号：达州市房权证私权字第××号，建筑面积：1093.18ｍ2。 2014年1月16日，原告经营者吴荣华因开设宾馆需要与被告邹仁伟协商，承租被告邹仁伟所有的该办公用房2层靠西及1、3、5、6层房屋，双方（甲方：产权人邹仁伟，乙方：承租人吴荣华）签订了房屋出租协议，协议第二条约定：租期十年，从2014年2月20日至2024年2月19日止。第一年租金乙方用于此房顶部治漏和前面广场砖，第二年租金叁万元整，同时约定了租金年递增方式及幅度。第四条：乙方在租赁期间，房屋装修或整改，到期时甲方不作任何补偿，属乙方添置的移动物品归乙方，其它不可移动物品归甲方所有。同时乙方不能擅自改变房屋主体结构。第五条：因政策和房地产开发拆迁等不可抗力因素造成合同提前终止，乙方必须无条件同意终止合同，并按实际租金返还给乙方，甲方不作任何赔偿或补偿。同年3月21日，原告经营者吴荣华又与案外人洪家彬协商，承租其所有的该办公用房2层（靠东7间及卫生间）、4层，双方也签订了房屋出租协议。 签订房屋出租协议后，原告经营者吴荣华即对该房屋1至4层进行装饰装修，期间，曾在达州市通川区华欣实业有限责任公司采购了格力牌空调30余台，在达州市达川区飞天玻璃加工经营部采购、制作、安装了玻璃装饰及玻璃门，在达州市达川区底杨凤碧个体门市采购了木工板材、石膏板、生态板等装饰装修材料，在达州市达川区秦建材经营部采购、安装强化木地板、地脚线、地毯和墙纸等材料，在贾彬经营的金德管业门市采购了排水管道、管件、电线等材料，在达州市通川区富鑫工艺门窗加工部采购了室内套装门等材料，在谭东梅经营的位于达州市通川区世纪泓瑞门市采购、安装了集成吊顶、灯具等材料，在达州市通川区金辉石材经营部采购了大理石、青石板等材料，在达州市通川区天城装饰五金经营部采购了五金物品，在达州市通川区双友涂料经营部采购了涂料粉、胶水等材料，在达州市通川区和成卫浴经营部采购了洗脸盆、水箱、房卡、淋浴用具等材料，在四川广电网络达州分公司采购了30余台ＴＣＬ电视，并组织了人员运输沙石水泥，铺设室内室外瓷砖、大理石、青石板，木工装饰装修、家具制作，涂漆等施工工作。同年8月，装饰装修工程完工后，吴荣华申请进行消防验收，并向工商部门申请办理了营业执照（统一社会信用代码：92511702ＭＡ63ＮＬＷ58Ｂ），开设了双龙宾馆，于2015年4月13日正式营业。 2017年3月20日，达州市通川区人民政府公布了关于《达州市通川区环城产业大道建设项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的公告，其中对生产、办公、仓储等非住宅用房的征收补偿为：1.被征收房屋价值补偿；2.装饰装修、通信、水电气、空调移机及相关设施设备损失补偿（由征收人与被征收人根据房屋装修档次、年代、新旧度等因素按100元/m2-300元/m2分档协商确定，协商不成的由评估机构进行评估，按评估价值进行补偿）；3.搬迁补偿费（房屋建筑面积30元/m2，协商不成的，由评估机构进行评估，按评估价补偿）；4.停产停业损失补偿费（因征收造成停产停业的，按6个月计算过渡费，按被征收房屋建筑面积30元/m2·月计发）；5.货币补偿安置补助费；6.征收奖励费。本案诉争房屋在拆迁征收范围内。2018年5月19日，达州市通川区住建局与被告邹仁伟签订了房屋征收补偿协议，征收房屋面积1925.53m2，补偿费用中：房屋价值补偿：2443498元、装潢装饰补偿费2207959元，搬迁补偿费：1925.53m2×30元/m2为57766元，停产停业损失补偿费：30元/m2·月×6个月×1925.53m2为346595元。 2018年5月21日，达州市通川区房地产管理所向双龙宾馆发出函件，要求于同年5月31日前腾空房屋，后原告经营者吴荣华将该宾馆内的空调、电视机、床等可移动物品全部拆走搬离，并于同年5月31日正式停止经营。后，原、被告双方因补偿费用归属问题产生争议，原告起诉来院，要求判准其诉讼请求。 原告提供装修清单及投入情况证实其装修宾馆共计开支1087113元。根据清单内容，可搬离的空调价格为86680元、电视机价格为46820元，床含在木工板材及木工工资中无法区分。 2014年10月31日，被告邹仁伟作为甲方与四川宣汉农村商业银行股份有限公司签订《个人借款合同》，借款金额490万元，月利率1.02%，并约定了贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮30%，借款期限2014年10月30日至2016年10月29日。第三人瑞康公司作为保证人为该笔借款提供连带保证责任，并与四川宣汉农村商业银行股份有限公司签订《保证合同》。2014年11月5日，邹仁伟、四川宣汉农村商业银行股份有限公司、瑞康公司向四川省达州市佳诚公证处申请对上述合同进行公证并赋予该合同强制执行效力，该处于同日作出（2014）达市佳证字第2818号公证书，自《个人借款合同》、《保证合同》生效、债权债务形成并当事人违约之日起，本公证书具有强制执行效力。同年11月3日，邹仁伟以自有达州市通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂）办公用房2层靠西及1、3、5、6层房屋向第三人提供反担保并签订《反担保抵押合同》，合同第9条约定因国家建设需要征合同项下的抵押物时，应当以所获的征用补偿金提前清偿所担保的债权或转入甲方账户下，抵押物评估价值650.89万元，抵押价值490万元，并办理了抵押登记，该合同亦进行公证并赋予强制执行力。因认为被告邹仁伟违反该担保合同约定，其抵押物被征收后没有及时以拆迁补偿款优先偿还贷款人债务，瑞康公司向公证机构申请，四川省达州市佳诚公证处出具（2018）达市佳证执字第23号执行证书，主要内容为：瑞康公司可持本证书向有管辖权的法院申请强制执行。被申请执行人为邹仁伟，执行标的为：本金450万元、下欠利息以及申请执行人为实现抵押权所支付的费用。后瑞康依照执行证书向本院申请强制执行。 另查明，达州市通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂）办公用房2层靠西及1、3、5、6层房屋（产权证号：达州市房权证私权字第××号，办公用房：1925.53ｍ2，生产用房：328.05ｍ2。）在2017年8月16日已被我院执行局查封，查封文号为：（2017）川1702执965号。 本院认为：本案原告在庭审中就其诉讼请求进行明确，系应对补偿款予以分配，而非要求被告承担合同责任，本案补偿款因第三人申请邹仁伟清偿借款本金及利息已被本案执行局查封，若对执行标的权属有异议，应当提出案外人执行异议之诉，本院就原告起诉部分裁定驳回起诉。 对第三人主张优先受偿权的问题，根据我国物权法174条规定，担保期间，担保财产损毁、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。第三人对本案诉争的补偿款依法在合同约定的范围内享有优先受偿的权利。就原告辩称被告邹仁伟在将标的物抵押给第三人时，未告知承租人，其抵押行为就原告部分无效的理由，本院认为，根据物权法第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据该条的规定，该抵押合同有效，仅不能对抗租赁关系，现原、被告的租赁关系已因拆迁情形的出现而终止，第三人对补偿款享有优先受偿权并不影响原告的权利。同时担保法48条虽规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。该法条系对抵押人管理性规定，并不涉及抵押合同效力，抵押合同是否无效，应该按照合同法第52条的规定予以认定，本案中原告并没有证据证实第三人与被告在签订抵押合同时存在恶意串通，损失其利益或者违反法律、行政法规的强制性规定。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十四条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，判决如下： 第三人达州市瑞康融资担保有限公司对达州市通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂）办公用房2层靠西及1、3、5、6层房屋因拆迁所获补偿款在其合同限额内享有优先受偿权。 第三人独立请求权诉讼费100元，诉讼保全费3621元，共计3721元，由原告达州市通川区双龙宾馆承担1860.5元，被告邹仁伟承担1860.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长 向 锷 人民陪审员 徐 丹 人民陪审员 蒲家平 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员 柏 维