天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0103民初2833号原告:天津市红磡物业经营管理有限公司。法定代表人:李德福。委托诉讼代理人:孙超。委托诉讼代理人:孙冠玥。被告:刘爱玲。原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告刘爱玲物业服务合同纠纷一案,本院于2016年3月18日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人孙超、孙冠玥到庭参加诉讼。被告刘爱玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉称,被告系天津市河西区紫金山路香水园室业主,其户内建筑面积为120.54平方米。2003年6月1日原告依据与小区开发商天津开发区永泰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》为该小区提供物业管理服务,物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米0.80元,机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积计算每月每平方米0.40元。合计按建筑面积每月每平方米1.2元收取。后原告接受香水园业主会的委托,继续为香水园小区提供物业服务,并与香水园小区业主会签订《天津市物业管理服务合同》,合同约定:物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米0.80元,机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积计算每月每平方米0.40元。被告每月应交物业服务费96.40元,机电设施的运行、维护、管理费48.20元。原告依约为香水园小区提供了相关物业服务,被告办理入住手续后接受原告提供的物业服务。被告自2010年1月1日至2012年11月30日一直拖欠物业服务费达35个月,共计5061元,原告多次催要未果。故起诉来院,请求:1、判令被告给付原告2010年1月1日至2012年11月30日物业服务费3374元;2、判令被告给付原告2010年1月1日至2012年11月30日机电设施运行、维护、管理费1687元;3、诉讼费由被告负担。原告提供如下证据:1、《天津市住宅物业服务合同》,证明我公司一直按照合同在香水园小区进行物业服务;2、物业管理服务合同备案证明,证明原告合同是合法的;3、天津市河西区人民政府梅江街道办事处物业管理联席会议,证明我公司一直在香水园小区进行物业服务;4、天津市河西区香水园业主会出具的证明,证明香水园小区自2003年9月30日起至2012年11月30日止,由天津市红磡物业经营管理有限公司为香水园小区提供物业服务及物业公司每年向被告催收物业服务费;5、受案通知,证明原告通过天津市河西区诉联合人民调解委员会向被告提出诉前调解;6、关于退出香水园小区物业服务的函,证明原告在撤出小区前已经依法公示;7、天津市不动产登记簿查询证明,证明被告系房屋产权人。被告刘爱玲未出庭应诉,亦未向本院提交证据。本院认证意见如下:原告提交的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性,本院予以确认。经审理查明,2009年3月16日,原告与天津市河西区香水园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》,约定物业服务期限为三年,自2009年3月16日起至2012年3月15日止,物业费收费标准为:住宅房屋物业服务费按建筑面积计算每月每平方米0.80元、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积计算每月每平方米0.40元。被告系天津市河西区郁江道与紫金山路交口东南侧香水园室房屋产权人,房屋建筑面积120.54平方米。被告自2010年1月1日至2012年11月30日未交纳物业服务费3374元,机电设施的运行、维护、管理费1687元。2014年11月4日原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。另查,2012年5月18日天津市河西区人民政府梅江街道办事处物业管理联席会议出具证明:2009年1月1日至2009年3月15日香水园新一届业委会改选期间,天津市红磡物业经营管理有限公司持续为香水园小区提供事实物业管理服务。2012年12月1日天津市河西区香水园小区业主大会出具证明:香水园小区自2003年9月30日入住至2012年11月30日止,由天津市红磡物业经营管理有限公司进行物业管理服务工作。2012年12月1日起,天津市红磡物业经营管理有限公司依照相关法律规定退出香水园小区。自2005年12月起至2012年11月天津市红磡物业经营管理有限公司每年均持续对小区欠交物业费业主进行催缴,催缴方式包括但不限于:上门催缴、寄送催缴函等方式。本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中,原告与天津市河西区香水园小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就上述合同的法律效力依法予以确认。被告作为香水园小区的业主,上述合同对其发生法律效力。原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务,被告应按照合同约定履行相应的交费义务。2009年1月1日至2009年3月15日期间、2012年3月16日至2012年11月30日期间原告虽未与香水园小区业主会签订物业服务合同,但实际为香水园小区提供物业服务,与被告形成了事实上的物业服务合同关系,被告亦应履行此期间的交费义务。关于原告的服务质量问题,结合小区实际情况,对原告主张的物业服务费酌情减免5%,机电设施的运行、维护、管理费不予减免。被告经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票,无正当理由拒不到庭,应视为其放弃了在本次诉讼中抗辩、质证的权利。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:一、本判决生效之日起十日内,被告刘爱玲给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2010年1月1日至2012年11月30日物业服务费3205.30元;二、本判决生效之日起十日内,被告刘爱玲给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2010年1月1日至2012年11月30日机电设施的运行、维护、管理费1687元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由原告天津市红磡物业经营管理有限公司承担2元,被告刘爱玲承担48元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张宁宁审 判 员  李振东人民陪审员  叶 红二〇一六年十月十一日书 记 员  吕睿智本案引用的法律条文本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。