铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0204民初38号原告李伟，男，汉族。被告胡玉芬，女，汉族。委托代理人万淑侠，陕西司扬律师事务所律师。委托代理人耿美玲，陕西司扬律师事务所律师。原告李伟诉被告胡玉芬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李伟，被告胡玉芬的委托代理人万淑侠、耿美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟诉称：2003年9月1日原告李伟与被告胡玉芬签订了《酒店物品设备场地租赁合同》，约定承包期限为10年（即从2004年1月1日至2013年12月30日）。合同签订后，被告在履行期间构成以下违约行为：一、在合同履行期间，2013年2月1日被告以酒店装修为名停止营业至5月13日向原告提出提前终止合同，直至2015年4月2日被告才将承包物移交完毕。期间被告将酒店大量设备转移，致使酒店至今无法恢复经营，被告违背了合同第三条承包期限的约定，应承担违约责任。二、被告在合同履行期间没有按照合同约定期限交纳承包费和其他费用。2013年承包费15万元和2013年3月至2013年12月30日合同期限内的电费37811.02元被告至今没有缴纳，此行为显系违约。三、按照双方合同约定，被告应当承担维修义务。2011年原告发现承包酒店房屋多处漏水，下水道堵塞，要求被告维修，被告始终置之不理，为防止矿大损失，原告先后两次对房屋防水进行处理，支付维修费44412元，疏通下水道支付3500元。四、被告在合同期间将承包物私自转包给刘永辉，违背合同第18条约定，应承担违约责任。五、被告于2013年3月1日将酒店的工作人员与服务人员全部辞退，私自将租赁原告的设备设施拆迁转移，2015年4月3日给所有承包物的房门贴上封条后人去楼空。在酒店停业2个月后于2015年5月13日函告原告要求提前终止租赁合同。被告的行为违反了合同约定，违背经营承包移交的习惯、规则和商业道德，给酒店造成损失。六、原告当初将酒店承包给被告时承包物全新完好，服务人员齐备，酒店营业正常，被告违背合同约定，将正在营业的酒店停业2个月后通知原告提前终止合同，损害原告利益，违背交易习惯，使酒店至今不能重新开业。综上所述，被告构成违约，原告为维护其合法权利，诉至法院，请求人民法院依法判决：一、被告向原告支付违约金1050000元；二、被告向原告支付维修费47912元；三、被告向原告支付2013年3月-12月电费34811.02元；四、被告向原告支付承包费15万元；五、本案诉讼费由被告承担。原告李伟向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、租赁合同、移交物品协议、民事调解书，证明原告主体适格。被告对该组证据真实性没有异议，对证明目的有异议，认为合同和协议中显示原告李伟只是铜川市新凯悦酒店的代表，而不是诉讼主体，这两份文件能证明原告诉讼主体不适格。该调解书所涉及的案子，也是因为诉讼主体存在问题，该调解书不能证明原告的诉讼主体。原告将酒店移交被告，铜川市新凯悦酒店营业执照、组织机构代码证一并转移，合同终止后，被告并没有返还，在租赁合同中，李伟作为甲方代表签字，而铜川市新凯悦酒店没有盖章。2013年5月22日，在原、被告双方签订的《解除合同移交物品协议》中，甲方是原告李伟，乙方是被告胡玉芬，证明被告认可在租赁合同中原告具有主体资格，被告的质证意见不能成立。该组证据真实性、合法性、关联性予以确认。2、移交清册、关于提前终止酒店物品设备场地租赁合同函，证明被告胡玉芬存在违约行为。被告对两份证据的真实性没有异议，2015年移交清册内容显示的是对2013年5月份移交的一些遗留问题的协商，并非是整个酒店的移交清单，不能证明被告违约。从这个函还可以看出，被告胡玉芬将租赁费交到2013年12月31日，己经全部交纳了租金，并且租赁给刘永辉的房子，告知了新凯悦酒店，也进行了移交，由新凯悦酒店收取租赁费，因此由这两份证据不能证明被告的违约。被告的质证意见本院予以采纳，原告的证明目的不能成立。证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3、2013年4月18日催要承包费的特快专递详情单、2013年7月16日关于移交租赁物的国内标准快递原件一份，证明被告没有交纳承包费。被告对该证据的真实性没有异议，认为快递里面是否是该内容无法确定，被告提出的反驳理由没有提交证据支持，该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。4、施工合同、收款收据2张、证明1份、缴纳电费收款收据，证明被告拖欠维修费和2013年3-12月电费。被告对该证据真实性不予认可，认为法律规定是由出租方承担维修责任。对缴纳电费收据真实性有异议，原告应该提供正式电费发票，对于2013年5月份酒店移交后的电费被告不应承担。被告对证明的真实性不认可，原告应该出具支付清理化粪池的发票，该证据不符合证据的形式要件，本院不予确认。在原、被告签订的租赁合同中约定，建筑主体结构自然原因出现问题由甲方（出租方）负责及时维修，原告提交的两份工程承包合同是对酒店1号楼、3号楼房屋漏水做防水，因此被告质证意见本院予以采纳，原告证明目的不能成立。原告提交的电费收据不符合证据形式要件，被告质证意见本院予以采纳，原告证明目的不能成立。证据不予认定。5、三份通知书,证明在被告承租期间发生房屋漏水、管道堵塞。被告对该证据真实性没有异议，该证据本院予以确认。6、收款收据，证明被告没有按照合同约定时间交纳租赁费。被告认为收款收据没有印章，不做认定。该证据不符合证据的形式要件，本院不予认定。7、协商解决事项的一个书面材料，证明被告存在违约。被告对该证据真实性无异议，对证明目的不予认可，是协商移交后的一些遗留问题的，不能证明被告认可自己存在违约行为，被告质证意见本院予以采纳，原告证明目的不能成立。8、收款收据复印件三份，证明原告没有违约，原告在酒店建设房屋是由被告同意的。被告认为该证据是复印件不作认定，复印件不符合证据的形式要件，本院不予认定。9、2008年-2012年租赁费收款收据，证明被告向原告交纳租赁费，原告均出具收款收据。被告对该证据真实性没有异议，认为该证据恰好证明被告胡玉芬截止2012年并不拖欠原告租赁费。被告质证意见成立。该证据真实性、合法性、关联性予以确认。被告胡玉芬辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告的诉讼主体不适格，被告胡玉芬是与铜川市新凯悦酒店签订的租赁合同，李伟与本案没有利害关系，不能以原告身份参加诉讼；2、被告不存在原告李伟所说的违约行为，提前终止合同事出有因，是新区铜川新凯悦酒店违约在先，导致被告无法正常营业，被告不承担违约责任。被告在经营期间，新区新凯悦酒店没有按合同约定配合被告经营，经常停电刁难员工，并且在己经租给被告的庭院里擅自修建建筑，并且以新凯悦酒店挂名对外经营，混淆被告经营品牌，扰乱被告经营秩序，在院子里私开后门，严重影响被告经营安全，被告多次与原告商量无果后提前终止合同，不存在被告违约的情况；3、被告胡玉芬已经交纳了所有费用，没有违约。即使由于时间较长，有些票据无法全部提供，也不是主观故意违约，而原、被告之间约定的违约金过高，因票据缺失构成的违约应当承担与其金额相适应的违约责任，彰显法律的公平公正。基于上述三点，恳请法庭查明客观事实，依法驳回原告诉请。被告胡玉芬向本院提交了以下证据以支持抗辩理由：1、酒店物品设备场地租赁合同、从工商部门调取的营业执照、年检报告、开业登记注册书，证明该合同显示本案原告李伟与案件没有利害关系，不能以原告身份参加诉讼，他只是代表，合同的甲方是铜川市新凯悦酒店。原告对该证据真实性没有异议，对证明目的不认可，酒店实际投资人、经营者都是原告李伟，酒店法定代表人安园是李伟的妻子。结合双方签订的《解除合同移交物品协议》，甲方是原告李伟，乙方是被告胡玉芬，说明被告认可在租赁合同中原告具有主体资格，被告的证明目的不能成立。2、承包费转账汇款2张、2013年1-3月份餐费收据22张、房费申请结算单1张，证明2013年1月18日转账225000元，2013年2月7日转款14635元，2012年餐费96985元，2013年1到3月份餐费18820元，这组证据结合起来证明被告足额交纳了2013年的租赁费，并且多交纳5440元。原告对汇款凭证2张，2013年1-3月份餐费收据真实性没有异议，对房费申请结算单的真实性不认可，对于汇款凭证，2013年1-3月份餐费收据真实性本院予以确认，房费申请结算单证明2012年原告在被告处消费96985元，是被告单方面出具的，没有提交其他证据加以印证，该证据本院不予认可。3、2013年3月-5月电费通知单、电费汇款单，证明被告不欠原告的电费。原告对该证据真实性没有异议，本院予以确认。5、移交清册，证明双方在2013年5月29已经移交完毕。原告对该证据真实性无异议，认可双方于2013年5月23日移交，但是只是移交了一部分，而不是全部。被告提交的移交清册包括客房、餐厅、会议中心以及室内设施、物品，1号楼、3号楼的钥匙，原告的质证意见不能成立。该证据真实性、合法性、关联性予以确认。6、6张照片，证明签订合同的时候，酒店庭院是一片空地，原告在被告租赁的庭院内修建建筑，并且以新凯悦酒店名义对外经营，混淆与被告酒店经营名称，导致被告酒店无法经营，不得不提前终止合同，合同出租方违约。原告对照片真实性无异议，对证明目的不认可，认为被告同意原告修建建筑，被告没有提交其他证据相互印证，该证据证明目的不能成立。经审理查明：2003年9月1日，原告与被告签订了《酒店物品设备场地租赁合同》，合同约定将新凯悦酒店的餐厅、客房部的1、2号楼，办公大楼1、2层，员工宿舍、锅炉房、电房、一号车间、干菜库房、门房及庭院和相关设备设施出租承包给被告胡玉芬经营使用，承包期限10年，自2004年1月1日起至2013年12月30日止。租金每年35万元，原告每年必须在被告处消费50000元，从租金中扣除，被告每年实际交付租金30万元。合同约定自2006年1月1日开始，每年1月1日付清下一年全年租金30万元。被告在租赁承包经营期间，必须按合同规定的时间按时交纳租金及其他费用，被告不按时交纳租金及费用视同违约。被告应当履行合同期间对租赁物的安全维护管理和维修义务，对原告的建筑主体安全负责。建筑物主体结构自然原因出现问题由原告负责及时维修。并约定了违约责任：原、被告双方必须按合同约定履行各自的权利和义务，任何一方违约向另一方支付合同规定租金总额的30%的违约金并赔偿对方损失。合同签订后，原告向被告交付了租赁场地。2013年3月底，酒店停止营业。2013年5月9日，被告以国家政策大环境及其他因素影响为由，向原告发出《关于提前终止酒店物品设备场地租赁合同函》，要求提前终止合同，向原告移交租赁物，并愿意将租金交付到原租赁合同约定的2013年12月30日。2013年5月22日，原、被告双方达成《解除合同移交物品协议》，约定解除合同，移交工作和移交过程中存在的质量和数量问题被告必须在2013年5月30日到6月10日达成协议，否则，由仲裁机构仲裁。被告必须结清租赁经营期间及移交以前的各项税、费。否则，按照原租赁合同承担违约责任。2013年5月23日，双方开始办理移交手续，至2013年5月29日，双方对新凯悦酒店的餐厅、客房部的1、2号楼，会议中心、员工宿舍、锅炉房、库房、门房及相关设备设施进行了移交。2015年4月2日原、被告对于移交财产中的部分沙发、茶几、办公桌、麻将桌、空调、会议桌等损坏物品进行了补充移交。原告于2012年9月16日对新凯悦酒店三号楼做防水支付18492元，于2013年6月18日对新凯悦酒店一号楼做防水支付25920元。另查明，截止2012年原、被告双方租赁费已经结清。被告交纳电费至2013年5月底，缴纳2013年租金合计239635元，剩余60365元租赁费至今未交付。上述事实，有当事人陈述、酒店物品设备场地租赁合同、解除合同移交物品协议、民事调解书、移交清册、工程承包合同、汇款凭证、餐费收据、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点是原告是否具有主体资格。原告李伟作为铜川市新凯悦酒店代表与被告胡玉芬签订了《酒店物品设备场地租赁合同》，合同中铜川市新凯悦酒店没有加盖公章，仅有李伟签字。双方合同终止后，被告没有将铜川市新凯悦酒店营业执照、组织机构代码证移交给李伟。2013年5月22日，原告李伟作为甲方、被告胡玉芬作为乙方签订了《解除合同移交物品协议》，约定提前解除双方签订的《酒店物品设备场地租赁合同》，说明被告认可原告在《酒店物品设备场地租赁合同》中具有主体资格，因此，被告抗辩原告在本案中不具有主体资格的抗辩理由不能成立。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方签订的《酒店物品设备场地租赁合同》，被告应于每年1月1日付清下一年全年租金30万元，被告不按时交纳租金及费用构成违约。因此，原告主张被告交付租赁费及支付违约金的诉讼请求,于法有据，本院予以支持。被告于2013年1月18日向原告转账支付租赁费225000元，于2013年2月17日向原告转账支付租赁费14635元，根据双方合同约定租金每年35万元，原告每年必须在被告处消费50000元，从租金中扣除，被告每年实际交付租金30万元，被告应当向原告支付剩余60365元租赁费。原告主张违约金按照合同约定租金总额350万的30%支付105万的诉讼请求，被告辩称违约金过高，应当根据造成的损失承担与其金额相适应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，被告尚欠原告60365元租赁费未支付，按照双方合同约定支付105万的违约金明显过高，被告的抗辩理由成立，本院对违约金予以调整，按照合同法的有关规定，根据违约金兼具惩罚性和补偿性的原则，按照中国人民银行同期贷款利率6%，以剩余尚未付清的租赁费60365元为基数，从协议约定的付款时间次日2013年1月2日起开始计算至2016年6月17日止，违约金=60365元6%÷360天1248天=12556元。依据原、被签订的租赁合同，被告（乙方）应当履行合同期间对租赁物的安全维护管理和维修义务，对原告（甲方）的建筑主体安全负责。建筑物主体结构自然原因出现问题由原告（甲方）负责及时维修，原告对酒店1号楼、3号楼房屋做防水，属于建筑物主体结构的维修，因此原告主张被告支付维修费47912元的诉讼请求，没有法律依据，应当予以驳回。被告交付电费至2013年5月30日，原告予以认可，原、被告于2013年5月22日达成解除合同协议，并且于2013年5月29日移交完毕，因此，原告主张被告支付2013年3月-12月电费34811.02元的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，第九十条之规定，判决如下：一、被告胡玉芬于判决生效后十日内支付原告李伟租赁费60365元。二、被告胡玉芬于判决生效后十日内支付原告李伟违约金12556元。三、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如果被告胡玉芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费16320元，由原告李伟负担14697元，被告胡玉芬负担1623元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张 梅审 判 员  杨 敏人民陪审员  张仁全二〇一六年六月二十日书 记 员  田 肖