沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初5570号原告：王守仁。委托代理人：许德昱，系辽宁尊赢律师事务所律师。委托代理人：刘慧心，系辽宁尊赢律师事务所律师。被告：沈阳国泰置业有限公司.法定代表人：姬丽松，系该公司董事长。委托代理人：谭巍，系辽宁华禹律师事务所律师。原告王守仁诉被告沈阳国泰置�有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张峰独任审判，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告王守仁及其委托代理人许德昱、刘慧心，被告沈阳国泰置业有限公司委托代理人谭巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告在2013年中旬看到被告的售楼广告，被告在沈阳市××街开发“沈阳同方广场”项目，原告便在2013年6月8日向被告交付了50000元定金，欲购买位于沈阳市和平区三好街X号4门的门市房。后原告分别于2013年6月9日、7月24日、10月25日、12月3日和2014年1月3日向原告支付总房款共计3702022元，并且双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告应当于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，并且在交付后730日内为原告办理房产证，但至今原告一直办不了房产证，经过查询方知，原来被告�将该商品房销售给原告之前就将该房进行了在建工程抵押，没有给原告办理备案手续，因此根本无法办理房产证。原告认为被告未将房屋抵押的事实告知原告便将该房屋销售给原告的行为违反了相关法律规定，故诉讼至法院。诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销原、被告就位于沈阳市和平区三好街X号4门签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判决被告返还原告购房款3702022元；3、判决被告赔偿原告违约金2221213元；4、判决被告支付原告已付购房款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，本金人民币1150000元部分从2013年6月9日起计算至实际给付之日止；本金人民币700000元部分自2013年7月24日起计算至实际给付之日止；本金人民币1000000元部分从2013年12月3日起计算至实际给付之日止；本金人民币852022元部分从2014年1月3日起计算至实际给付之日止）；5、判决�告赔偿原告物业损失费5668元；6、判决被告赔偿原告采暖费损失4752.54元；7、判决被告返还原告水费500元；8、判决被告返还原告电费200元；9、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为要求解除双方就涉诉房屋签订的商品房买卖合同；明确第三项诉讼请求为按照总房款的60%计算的损失赔偿。被告辩称：我方不同意解除商品房买卖合同，双方已经实际履行了合同。也不同意原告依据商品房买卖司法解释第9条规定，要求我方承担60%的赔偿责任，我方请求法院按照实际损失公正处理并做出判决，原告的其他损失因原告已经实际入住，其已支付的费用，原告无权向被告主张赔偿。经审理查明：2013年7月24日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区三好街X号4门房�，建筑面积为246.44平方米，总房款3702022元。同时约定被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告分六次向被告支付了全部房款3702022元，分别为2013年6月8日交纳50000元，2013年6月9日交纳1100000元房款，2013年7月24日交纳700000元，2013年10月25日交纳2022元，2013年12月3日交纳1000000元，2014年1月3日交纳850000元。被告于2013年12月31日向原告交付了涉诉房屋。原告收房后向被告缴纳了采暖费4752.54元、水费500元、电费200元，向沈阳绿建物业服务有限公司缴纳物业费4436元、垃圾清运费1232元。又查：涉诉房屋现存在在建工程抵押，该抵押的主债务履行期限为2011年12月27日起至2016年12月31日止。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房款收据、物业费收据、电梯费收据、垃圾清运费收�、水费收据、电费收据、在建工程抵押清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的涉诉房屋商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。涉案房屋现存在在建工程抵押，可以认定被告在订立《商品房买卖合同》时，故意隐瞒了涉诉房屋已经抵押的事实，导致原告未能在合同约定的期限内取得房屋产权登记，导致合同目的无法实现，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“××订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任�……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；。”的规定，对原告主张解除《商品房买卖合同》、要求被告返还已付购房款3702022元并给付利息的诉讼请求，本院予以支持，应以原告支付的每笔房款数额为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率，从原告支付每笔房款之日起计算至实际给付之日止。因原告所主张的利息计算方式系其对自身权利的合法处分，且符合法律规定，本院予以确认。关于原告主张的按照总房款的60%赔偿损失的诉讼请求，本院根据案件实际情况，酌定被告按照上述原告已付购房款的30%（即1110606.6元）予以赔偿。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张的采暖费4752.54元、水费500元、电费200元、物业费4436元、垃圾清运费1232元，系因《商品房买卖合同》解除所导致的损失，而《商品房买卖合同》解除原因在于被告违约，故被告对上述费用应予赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条二项之规定，判决如下：一、解除原告王守仁与被告沈阳国泰置业有限公司于2013年6月8日就位于沈阳市和平区三好街X号4门房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王守仁购房款3702022元；三、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王守仁上述购房款利息，分别以1150000元、700000元、1000000元和852022元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率，分别依次从2013年6月9日、2013年7月24日、2013年12月3日和2014年1月3日起，均计算至实际给付之日止；四、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王守仁1110606.6元；五、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王守仁物业费损失4436元；六、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王守仁采暖费损失4752.54元；七、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王守仁垃圾清运费损失1232元；八、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王守仁水费损失500元；九、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王守仁�费损失200元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。十、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费已减半收取29216元（原告已预交），由原告负担5468元，由被告负担23748元；保全费5000元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 张 峰二〇一六年七月二十八日书记员 姜立娟本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力�使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条××订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐�没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。