云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初2011号原告王泽洪，男，汉族，1966年1月1日生，云南省文山市人，现住文山壮族苗族自治州文山市。委托代理人张权珏，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。委托代理人祁阳阳，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告云南金昆房地产集团有限公司，统一社会信用代码：91532621725282260C。法定代表人李金昆，董事长。住址所在地：文山市卧龙街道七花社区开化北路172号。委托代理人王海文，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告王泽洪与被告云南金昆房地产集团有限公司（以下简称金昆公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告王泽洪及其委托代理人张权珏、祁阳阳，被告金昆公司的委托代理人王海文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王泽洪诉称，原告于2010年1月26日与被告（原为文山县金昆房地产开发经营有限公司）签订《内部职工购地代建房协议》，原告认购被告与大以古村民小组合作开发的就业用地内项目（现丽水湖畔项目）内25米大街路边宗地，原告已按合同约定于2010年1月26日支付土地认购金80万元，并有被告董事长李金昆出具的收条为证。在合同中，约定被告于协议签订后12个月内办好土地证交给原告，并承诺被告所转让的地块具有合法、完整的法律手续。但自协议签订至今，被告一直未办理土地证给原告，在此期间，原告曾多次找到被告协商，被告均以各种理由搪塞原告不予办理。为此，原告诉至本院，请求：1、依法解除原告与被告于2010年1月26日签订的《内部职工购地代建房协议》；2、判决被告退还原告支付的土地认购金80万元，并承担已付土地认购金一倍的损失赔偿80万元，两项合计160万元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告针对其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：1、《内部职工购地代建房协议》，证实原、被告于2010年1月26日签订《内部职工购地代建房协议》，合同对原告认购宗地基本情况、宗地结算单价、价款、原告认购金支付、被告办证时间等均作了明确约定的事实；2、《收据》2张，证实2009年12月31日原告向被告支付土地认购金40万元，2010年1月26日原告向被告支付土地认购金40万元，两笔共计80万元的事实；3、陆元昌、李金昆的电话录音记录，证实2016年5月21日，被告告之原告无法交付原告所认购宗地的事实。经质证，被告对第1、2号证据无异议；对第3号证据有异议，认为我们已取得土地使用权，但因拆迁问题，行政机关办不了证，故无法交付土地，对录音记录的真实性没有意见，但认为不能证明原告想证明的问题。本院认证意见：被告对《内部职工购地代建房协议》、《收据》均无异议，本院均予以采信；被告对陆元昌、李金昆的电话录音记录的真实性无异议，该两份电话录音记录客观证明了被告无法交付原告所认购宗地的相关原因的事实，本院予以采信。被告金昆公司的委托代理人当庭口头辩称，被告已取得丽水湖畔项目的批准，已交清了丽水湖畔的土地使用金，但政府没有拆迁下来，才导致项目停滞；原告要求被告承担认购金一倍的损失赔偿，无法律依据，法院不应支持，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金昆公司针对其辩解意见，向法庭提供建设用地批准书、《证明》，证明被告已向人民政府全额缴纳土地出让金，建设行政机关批准被告使用土地进行建设的事实。经质证，原告对该证据的三性均不认可，认为该批准书不能证明就是双方签订协议认购的那宗地，且该批准书已于2016年5月失效；对《证明》不予认可，认为与本案无关。本院认证意见：被告提交的建设用地批准书已于2016年5月失效、《证明》与本案无关联，本院均不予采信。根据原、被告提供的证据，经审理本院查明的法律事实如下：原告于2010年1月26日与被告（原为文山县金昆房地产开发经营有限公司）签订了《内部职工购地代建房协议》，协议约定由原告认购位于文山县开化镇大以古村民小组旁被告与大以古村民小组合作开发的劳动就业用地项目（现丽水湖畔项目）内25米大街路边宗地，土地面积约720㎡，单价为2000元/㎡，总价款为144万元，原告于2010年1月26日预付被告土地认购金80万元，2010年4月30日前付被告34万元，被告于协议签订之日起12个月内办好土地证交给原告，办好土地证后原告支付被告其余尾款30万元。被告并承诺其所转让的地块具有合法、完整的法律手续，协议还约定了相关权利义务。协议签订后，原告分别于2009年12月31日、2010年1月26日向被告支付了土地认购金共计80万元，被告公司的董事长李金昆分别出具两张收条交由原告持有。但协议签订至今，被告一直未能将原告购买的该宗土地交付原告，也未办理土地证给原告，双方多次协商未果。为此，原告诉至本院要求支持诉请。本院认为，买卖合同纠纷是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款产生的合同纠纷。本案中原、被告签订的《内部职工购地代建房协议》是双方在自愿平等，协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认合法有效。原、被告应按协议约定诚信地履行各自的义务。原告按协议约定已支付被告土地认购金共计80万元，而被告在协议签订后长达6年的时间不能将原告购买的该宗土地交付原告，也不办理土地证给原告，显属违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。因此，原告主张解除双方于2010年1月26日签订的《内部职工购地代建房协议》的诉请合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同主义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告退还土地认购金80万元的诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告承担已付土地认购金一倍的损失赔偿80万元的诉请，因双方在《内部职工购地代建房协议》中未约定违约金及赔偿损失的计算方式，且原告未提供证据证明其因被告违约实际遭受的损失金额。原告主张的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案双方于2010年1月26日签订协议，约定被告于协议签订之日起12个月内办好土地证交给原告，因此，原告主张的违约损失应从2011年1月27日起，以80万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算支付至还清原告80万元之日止。关于被告要求法院驳回原告的诉讼请求的辩解意见无充分有效证据证实且依法无据，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王泽洪与被告云南金昆房地产集团有限公司于2010年1月26日签订的《内部职工购地代建房协议》；二、由被告云南金昆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王泽洪支付的土地认购金人民币80万元，被告从2011年1月27日起以80万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算支付至还清原告80万元之日止的违约损失；三、驳回原告王泽洪的其他诉讼请求。案件受理费19200元，减半收取9600元，由被告云南金昆房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审?判?员???骆?霞二〇一六年八月二日书?记?员???罗?娅