沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初19622号原告：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区南京南街197号1610，统一社会信用代码：91210103555343971H。法定代表人：曾燕，该公司经理。委托诉讼代理人：陆航，女，汉族，1971年9月2日出生，该公司沈阳市沈河区-6-3。被告：李凤红，女，汉族，1970年2月24日辽宁省调兵山市2529。委托诉讼代理人：韩德（李凤红儿子），男，汉族，1992年4月15日辽宁省调兵山市202室。原告辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒物业公司”）诉被告李凤红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中恒物业公司的委托诉讼代理人陆航，被告李凤红的委托诉讼代理人韩德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中恒物业公司诉称，原告是一家从事物业管理的企业，通过公开招标接管了沈阳市深航翡翠城小区，并与该小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定了高层、多层住宅物业费为每月每平方米1.5元，别墅区3元每月每平方米业主应履行缴费义务，按时足额缴纳物业费，欠缴物业费应承担违约责任（逾期缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金）。被告系原告所管理的深航翡翠城园区业主，该房屋建筑面积为53.9平方米，被告一直接受原告提供的物业服务，但却拖欠应缴纳的物业服务费用，在此期间，原告多次进行催缴，被告一直没有给付。被告不履行合同义务，拖欠物业服务费用的行为不仅影响了原告正常工作的开展，同时也侵害了广大缴费业主的合法权益。为了维护原告及广大缴费业主的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第8条、第107条、中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第7条第5款、第42条、第67条及相关法律法规，原告要求被告履行其缴费义务，承担违约责任，请法院依法判决，维护原告合法权益。诉讼请求：1、判令被告给付2018年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理费1,131.9元，滞纳金500元；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告李凤红辩称，原告陈述期间段的物业费我方确实没有交。未缴费的原因如下：1、服务设施维护不到位，如电梯滑梯、长时间停运、维护保养鉴定不及时、停运公告不及时、小区长时间无原因停水、采暖漏水导致设施存在安全隐患、车辆管理不到位，乃至消防车辆无法进入、消防设施灭火器及水喉、水管消失、燃气（天然气罐）运输车辆不规范，停放在园区内部、外墙体脱落导致车辆受损、单元门及园区入口的地板大理石损坏，不给予维修、绿化不合格，已死亡树苗作为绿化栽种对象、且树木有虫，不给予清除，砍断树木；2、楼梯间存在大量杂物堆放，不但影响安全且存在邻居砸我家入户门情况，我多次进行报警，在此期间物业消极应对，不作为，不配合整改。经审理查明，被告李凤红系位于沈阳市和平区南京南街228-33号1-11-2，建筑面积53.9平方米房产的所有权人。2017年3月23日，涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会（甲方）与原告辽宁中恒物业管理有限公司（乙方）签订《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对沈阳市和平区“深航翡翠城”小区提供物业管理服务；合同期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止；本物业管理区域物业服务费收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按高层、多层住宅按照1.5元/月·平方米（不含电梯费用）交纳物业服务费；物业服务费按【年】【半年】【季】交纳，业主或物业使用人应于每【年】【半年】【季】首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；本合同自双方签字盖章之日起生效。原告中恒物业自2017年4月1日起未涉案房产所在园区提供物业管理服务，现被告未缴纳2018年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。上述事实，有物业服务合同、原告及被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会与原告中恒物业公司签订的《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告李凤红系涉案房产业主，原告基于前述该物业服务合同为被告房产提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业管理费的权利，被告亦应按时履行给付原告物业服务费的义务，现被告未履行交费义务，应承担民事责任，关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为1,131.9元（53.9平方米×1.5元/平方米/月×14个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的滞纳金诉求。因《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》未对滞纳金进行约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出因原告对公共区域、电梯等公共设施维修养护不到位，消防设施缺失，园区长时间无原因停水，采暖漏水导致设施存在安全隐患，车辆管理不到位致消防车辆无法进入，外墙体脱落致车辆受损，单元门及园区入口的地板大理石损坏原告未给予维修，绿化不合格等物业服务不到位问题，故不缴纳物业服务费抗辩。庭审中，被告未提供证据对其主张予以证明，故对于上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出因楼梯间堆放杂物，存在安全隐患及在其与邻居发生矛盾时被告不作为等问题，故不缴纳物业服务费的抗辩。庭审中，被告虽提供了照片及视频对其主张予以证明，但上述证据无法证实原告进行物业服务的整体情况，且物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，故对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。另外，需要强调的是，一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告作为涉案园区的物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责；被告作为涉案园区的业主之一，应按照法律规定和合同约定，履行自己的义务，采用正确的方式维护自身的权利。拒拒缴物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，也会损害其他已缴费业主的利益。原、被告双方应加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同努力，以提升园区居住品质。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李凤红于本判决生效后十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司2018年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1,131.9元；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李凤红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇一九年十二月三十日书记员  黄 妍判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。