甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)甘0521民初1355号 原告：任小琴，女，1982年5月15日出生，住清水县。 被告：任忠义，男，1980年5月17日出生，住清水县。 第三人：王建刚，男，1980年11月3日出生，住清水县。 原告任小琴与被告任忠义、第三人王建刚返还原物纠纷一案，于2019年11月7日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员肖慧元独任审判，公开开庭进行了审理。原告任小琴，被告任忠义到庭参加诉讼，第三人王建刚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 任小琴向本院提出诉讼请求为：1.请求任忠义立即归还位于清水县永清镇东方御景城6号楼3单元501室房屋，并赔偿房屋装修损失6万元；2.本案诉讼费由任忠义承担。庭审中，任小琴变更第一项诉讼请求为：请求任忠义返还位于清水县永清镇东方御景城6号楼3单元501室房屋，并且赔偿因未按时缴纳工商银行按揭款而产生的利息及2年的房屋占用费等各项损失共计9万元。事实与理由：2014年10月5日任小琴与其丈夫王建刚共同购买位于清水县永清镇东方御景城6号楼3单元501室房屋，交了11万元的首付款，剩余房款办理了按揭。2016年任小琴与其丈夫王建刚共同装修了该房屋。2017年7月25日办理了不动产房产登记。2017年9月，任小琴联系不上王建刚，后任小琴才得知王建刚在其不知情的情况下将该房屋直接卖给了任忠义，且该房屋自2017年由任忠义一直居住至今。王建刚擅自卖房的行为属于无权处分，王建刚与任忠义签订的房屋买卖合同无效，任忠义应返还该涉诉房屋，且应支付自2017年至2019年两年多的房屋占用费30000多元（每年15000元计），及因未按时缴纳工商银行按揭款而产生的2017年和2018年的利息60000元，以上共计90000元。为维护任小琴的合法权益，故诉至法院。 任忠义辩称：2017年8月，因孩子上学需要，经朋友李军介绍，任忠义与王建刚签订房屋买卖合同，双方约定王建刚将位于东方御景城6号楼3单元501室房屋卖给任忠义，总房价361000元。合同签订前任忠义向王建刚支付房款39200元，合同签订后任忠义向王建刚支付房款80000元，共计119200元。由于当时房产证没有办下来，双方约定由王建刚负责向工商银行每月打1540元的按揭款，任忠义未向王建刚给付的剩余房款241800元等办完过户手续后一次性给付。后由于王建刚没钱，任忠义向工商银行通过自助取款机打过两次按揭款3200元（由于自助取款机只能存正数）。任忠义与王建刚签订合同时，王建刚当面给任小琴打电话说了卖房的事情，任小琴对任忠义与王建刚之间买房卖房的事是知情且同意的。如果任小琴要求腾房，任忠义同意，但必须将已经支付的共计122400元（即119200元+3200元）房款归还，同时承担违约责任。任小琴要求承担9万元的损失，其不承认。如果任小琴不要求腾房，需尽快协助办理房屋产权过户手续，剩余按揭款由任忠义承担。 王建刚未出庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 庭审中，任小琴提供的证据有： 1.房产证复印件（共5页）。证明涉诉房屋系任小琴与王建刚夫妻共同财产。被告任忠义对该证据认可，但称其从王建刚处买房时，不知道该房屋为夫妻共同财产，直到房产证下来后才知道房屋权属情况。该证据内容合法，形式完备，予以釆信。 2.任小琴与王建刚的通话录音3段，任小琴与任忠义的通话录音1段。证明王建刚与任忠义之间存在高利贷关系，且王建刚的卖房行为任小琴不知情。任忠义承认其给任小琴打过电话，但对于任小琴说的高利贷不认可，并称有清水县公安局扫黑办的相关资料予以佐证。该证据在取得方式上具有一定的瑕疵，且无其他证据与之相互印证，故不予采信。 3.2018年3月30日由中国工商银行打印的利息凭证复印件1张。证明截止2018年3月30日因无人给工商银行打房屋按揭款而产生的2017年的利息为7790.69元。任忠义称当时其无法与王建刚取得联系，该证据上“王建刚”的签字不知道是谁写的，且为复印件，故不认可。该证据为复印件，任忠义不认可，又无其他证据与之相互印证，是否与本案有关无法确定，故不予釆信。 任忠义提供的证据有：1.房屋买卖合同复印件2张。证明其与王建刚买卖房屋的具体情况。 2.王建刚于2017年7月11日向任忠义出具的收条复印件1张。证明其与王建刚的房屋买卖行为是合法的。 3.任忠义通过自助取款机向工商银行打过两次按揭款的票据复印件2张。证明其给工商银行打过按揭款的事实。 任小琴对上述三组证据均不认可。上述证据内容合法，能与本案其他证据相互印证，形成完整的证据链条，故予以釆信。 4.工商银行催款短信截屏1张。证明涉诉房屋每月按揭款为1540.77元。原告任小琴不认可。该证据内容合法，形式完备，予以釆信。 第三人王建刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，且未提供书面意见，本院视其自动放弃举证、质证权利。 本院根据任忠义申请调取了任小琴、任忠义、李军（系任忠义与王建刚签订房屋买卖合同见证人）在清水县公安局扫黑办的询问笔录及相关材料复印件1份（共14页），并经当庭质证，任小琴对公安局扫黑办对其所作的笔录认可，对其余材料均不认可。任忠义对公安局扫黑办对其所作的笔录以及李军的笔录、情况说明均认可，对任小琴所作的笔录内容不认可。该组证据中，李军在清水县公安局扫黑办所作的询问笔录及情况说明反映出王建刚与任忠义在签订房屋买卖合同时任忠义向王建刚支付了80000元的房款，在付款过程中双方说前一天在工商银行任忠义向王建刚已经支付了39200元的房款，故任忠义向王建刚共给付房款119200元。双方签订房屋买卖合同当日，王建刚就把房屋钥匙交于任忠义。李军对王建刚与任忠义买卖房屋过程及给付房款的叙述与任忠义在清水县公安局扫黑办所作的询问笔录内容、王建刚与任忠义签订的房屋买卖合同约定内容及王建刚与任忠义手写的收条内容基本吻合。故通过该组证据并结合本案其他证据能够认定王建刚与任忠义之间的房款给付情况，即2017年8月2日任忠义向王建刚支付购房款39200元、2017年8月3日任忠义向王建刚支付购房款80000元，共计119200元。 为核实案情，法院依职权于2019年12月5日向任银连（系王建刚之母）、王会云（系王建刚堂哥）调查并制作调查笔录2份；通过微信视频聊天功能取得与王建刚的录音录像光盘1张。经当庭质证，原告任小琴对任银连的笔录不认可，称当时任小琴在清水县秦亭镇百家村开商店，已经攒够了买房子的钱，对其余证据均认可。任忠义对笔录中所说王建刚两年多没回家的事实认可，对王建刚在录音中所称任忠义共付给其99200元的事实和其他证据均不认可。该组证据中王建刚称任忠义第一次向其支付购房款34200元、第二次任忠义向其支付购房款60000元、任忠义又帮其打了两个月的银行按揭款3200元。因王建刚未出庭参加诉讼，亦未提交相关证据证明其主张，故对王建刚所称任忠义第一次向其支付购房款34200元、第二次任忠义向其支付购房款60000元的事实不予认定。对其他证据予以采信。 综合开庭审理审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月5日任小琴与其丈夫王建刚共同购买位于清水县永清镇东方御景城6号楼3单元501室房屋，交了11万元首付款，剩余房款办理了按揭，每月要归还按揭贷款1540.77元。2016年任小琴与其丈夫王建刚共同装修了该房屋。2017年7月25日办理了不动产登记，房产证登记在王建刚与任小琴两人名下。2017年9月，任小琴联系不上王建刚。2017年8月初王建刚与任忠义商定房屋买卖交易，双方约定将位于清水县东方御景城6号楼3单元501室房屋以总价款361000元卖给任忠义，并约定：“第一批任忠义向王建刚给付房款39200元，本合同签订后，任忠义向王建刚支付首付款80000元，共计119200元，剩余房款241800元等办理完房屋过户手续后一次性付清。同时，双方约定该房屋每月按揭款由王建刚支付，等房屋产权证书办下来后王建刚给任忠义办理房屋过户手续。”2017年8月2日任忠义向王建刚给付房款39200元。2017年8月3日任忠义与王建刚签订房屋买卖合同，任忠义向王建刚给付房款80000元，当日王建刚将房屋钥匙交于任忠义，该房屋自2017年8月3日一直由任忠义占有但至今未办理过户手续。后王建刚称自己没钱打房屋按揭款，任忠义帮王建刚通过工商银行自动取款机打了两个月房款3200元（由于自动取款机只能存整数）。之后，任小琴才知王建刚已将涉诉房屋卖给了任忠义。以上，任忠义共向王建刚支付购房款（含2个月工商银行按揭款）共计122400元。 另查明，第三人王建刚自2017年一直未曾回家。 再查明，涉诉房屋由王建刚向任忠义交付使用时除厨房的橱柜面、橱柜门、窗台面等之外，其余全部装修完毕。 本院认为，本案系权利人请求无权占有不动产的人返还原物形成的纠纷，不是财产损害赔偿纠纷，故本案案由应变更为返还原物纠纷。根据法律规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。本案中，涉诉房屋系任小琴与王建刚在夫妻关系存续期间共同购买所得，为夫妻共同财产，任何一方在处分该房屋时必须征得另一方的同意。王建刚在任小琴不知情的情况下将房屋擅自出卖给任忠义的行为属于无权处分，且该涉诉房屋至今没有进行不动产变更登记，任忠义也没有向王建刚付清剩余房款，因此任忠义占有该涉诉房屋的行为不构成善意取得，于任小琴而言系无权占有，任小琴有权要求任忠义返还该涉诉房屋，故对于任小琴要求任忠义返还房屋的诉讼请求应予支持。对于任小琴要求房屋占用费每年15000元计，自2017年8月3日至2019年12月18日，共计2年4个月15天，因该房屋已大致装修完毕，且任忠义自2017年8月3日至今一直占有该房屋，故对任小琴要求任忠义支付房屋占用费15000×2+15000÷12×4+15000÷365×15=35616.4元的请求予以支持。对于任小琴要求的由于没有按时给工商银行还按揭款所产生的两年利息共计60000元的诉讼请求，根据谁主张谁举证的原则，任小琴没有提供足够证据予以证明该损失，且该房屋的按揭款按约定在房屋过户前应由王建刚支付，故不予支持。 对于任忠义与王建刚签订的房屋买卖合同效力，本案中任忠义与王建刚均为完全民事行为能力人，且房屋买卖合同内容合法，没有违反法律强制性规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故任忠义与王建刚签订的房屋买卖合同并不因任小琴不同意而无效，但本案中任小琴不同意继续履行合同将房屋过户给任忠义而致使该买卖合同目的不能实现，则应解除任忠义与王建刚于2017年8月3日对清水县永清镇东方御景城6号楼3单元501室房屋签订的房屋买卖合同，故对任忠义要求返还其已向王建刚支付的购房款和向工商银行支付的按揭款共计122400元以及要求赔偿损失的请求予以支持。对于损失数额，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项中按照年利率6%支付资金占用期间的利息即资金占用费，自2017年8月3日至2019年12月15日，共计2年4个月15天的资金占用费即(122400×6%)×2+(122400×6%)÷12×4+(122400×6%)÷365×15=17437.8元。任忠义与王建刚签订的房屋买卖合同无法继续履行而解除产生的债务，因王建刚与任小琴系夫妻关系，应认定为夫妻共同债务，故任小琴与王建刚应共同向任忠义返还购房款及资金占用费共计139837.8元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《中华共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项，判决如下： 任忠义于本判决生效之日起十日内向任小琴、王建刚返还位于清水县永清镇东方御景城6号楼3单元501室房屋，并支付自2017年8月3日至2019年12月18日房屋占用费35616.4元； 驳回任小琴要求任忠义赔偿因未按时向工商银行还房屋按揭款而产生的利息60000元的诉讼请求； 三、任小琴、王建刚于本判决生效之日起十日内向任忠义返还购房款（含2个月的银行按揭款）及自2017年8月3日至2019年12月18日的资金占用费共计139837.8元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计650元，已经本院批准免交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 肖慧元 二〇一九年十二月十八日 法官助理 马娟娟 书 记 员 崔 莉