江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)西桃民初字第829号原告：南昌市土地储备中心，地址：南昌市会展路***号红谷大厦*座**楼。组织机构代码：73194460-3。法定代表人:黄国农，该中心主任。委托代理人：鲁建军，江西哲远律师事务所律师。委托代理人：徐佳，江西哲远律师事务所实习律师。被告：李小平，女，1967年9月20日生，汉族，住南昌市西湖区。第三人：高梅，女，1971年10月8日生，汉族，住南昌市南昌县。被告及第三人共同委托代理人：欧阳泉文，江西阳明阳律师事务所律师。被告及第三人共同委托代理人：余坤，江西阳明阳律师事务所律师。原告南昌市土地储备中心诉被告李小平租赁合同纠纷一案，本院受理后，经查明高梅系本案必要诉讼当事人，故依法追加其为本案第三人，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市土地储备中心的委托代理人鲁建军、徐佳，被告李小平、第三人高梅及二人共同委托代理人欧阳泉文、余坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告李小平从2003年9月30日至2013年4月30日承租原告南昌市土地储备中心位于抚生路凉伞树18号房屋用于开办蓝天保育院（兰天幼儿园）。2014年11月28日原告与被告经协议确认：截止2014年9月30日，李小平仍欠南昌市土地储备中心租金共计人民币8万元整；李小平同意在西湖区征收办支付拆迁补偿款时，从中直接扣除李小平所欠租金8万元整。2014年12月30日西湖区征收办已将拆迁补偿款支付给被告，但被告至今仍然未支付所欠租金8万元。被告李小平拒不支付租金的行为严重违反协议约定，损害原告合法权益，为维护自身合法权益，向人民法院依法提起诉讼，请求判决：1、被告李小平立即向南昌市土地储备中心支付租金共计人民币8万元；2、判决被告承担本案诉讼费。原告提交了如下证据：证据一、李小平身份证复印件、南昌市土地储备中心企业营业执照副本复印件、机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告和被告主体身份。证据二、租房补充协议、续签协议、协议书，证明2003年9月30日起原被告之间成立租赁关系；证明原被告之间于2014年11月28日达成协议确认截止2014年9月30日尚欠原告租金8万元的事实。证据三、转款凭证、领条、委托函，证明被告李小平在2014年12月30日已收到西湖区征收办的拆迁补偿款211798.40元的事实。证据四、评估委托函，补偿明细表、照片六张，证明2014年10月2日评估时，蓝天幼儿园仍在承租，设施仍留在出租房屋内。被告李小平辩称：原告所诉租金没有事实依据，应依法驳回。第三人高梅述称：我和李小平作为合伙人共同代表兰天保育院签订租赁合同，租赁方是原告。后来我有时候出差或去学习，后面的合同就是李小平一个人去签的。双方签订的租赁合同已经在2013年4月30日终止了，终止的原因是因为场地被征收了，幼儿园因为接到通知后就停止营业，没有搬走是因为对租赁场地进行了装修，花费了很多费用，一直同原告协商装修补偿的问题。所以原告要求支付租金是没有法律依据的，请求法院驳回原告的诉请。被告李小平及第三人高梅提交了如下证据：证据一、租房补充协议及收条，证明原、被告双方签订了一份《租房补充协议》，且原告收取了被告方六千元押金的事实；证据二、关于停租房屋的通知，证明自2012年4月30日起，原、被告之间的租赁合同关系中止的事实；证据三、现金缴款单和结算票据，证明被告截止2014年7月3日止，还支付了2万元款项给原告的事实；证据四、装修合同、工程预算书、收款收据共二张，证明被告于2012年6月24日至8月24日对承租原告的房屋进行了装饰装修，共花费了270余万元，由于原告不再租房和场地给被告使用，导致被告方蒙受了重大的经济损失，原告理应给予相应的赔偿。证据五、自搭房屋拆迁补偿协议，证明我方与拆迁办签订了一份补偿协议，其中包括了装修部分，装修部分的补偿款应该是属于我方的。经审理查明，2001年8月30日，被告李小平、第三人高梅因合伙开办蓝天保育院需要，与南昌市华鑫实业总公司共同签订《租房协议》一份，约定：1、李小平、高梅租赁南昌市华鑫实业总公司一楼和后院场地，面积1100平米（底楼约400平米、后院约700平米）。2、租赁期限：三年半，自2001年10月1日至2005年5月1日，如一方因特殊情况或政策性问题，需要解除协议的，应提前通知对方，经商量同意后，方能解约。3、租金每月2500元，全年3万元，合同签订时承租方已付5万元房租，租赁方从每月房租中抵扣。并对其它事项作出约定。其后，南昌市华鑫实业总公司因债务纠纷，其资产被人民法院依法处置。2003年7月13日，江西省奉新县人民法院作出（2003）奉执字38号民事裁定书，裁定：被执行人南昌市华鑫实业总公司在南昌市抚生路凉伞树18号土地的使用权和该土地上的房屋的所有权归买受人南昌市土地储备中心享有。2003年9月30日，原告与李小平、高梅签订《租房补充协议》，约定：1、李小平、高梅与南昌市华鑫实业总公司签订的协议书继续生效。2、李小平、高梅与南昌市华鑫实业总公司口头协议二楼两间一大间、一小间（小间是卫生间），月租500元。现正式在补充协议中用文字表述，每月租金500元。3、押金为两个月房租6000元及其它事项。其后自2005年日起至2010年止，原告与二人分别每年签订《续签协议》，约定：1、原协议继续生效；2、租赁期一年；3、如遇南昌市政府对此土地挂牌出让，原告提前一个月告知，承租人须无条件退出。2011年6月7日，原告与李小平签订《续签协议》，约定：1、租赁期一年，2011年4月30日至2012年4月30日；2、每月租金由原来3000元增加至3500元；3、如遇南昌市政府对此土地挂牌出让，原告提前一个月告知，承租人须无条件退出。2012年4月23日，原告与李小平签订《续签协议》，约定：1、租赁期一年，2012年4月30日至2013年4月30日；2、房屋面积为543平米，空地面积475平米，每月租金由原来3500元增加至5000元，每平米约4.9元；3、如遇南昌市政府对此土地挂牌出让，原告提前一个月告知，承租人须无条件退出。其后，因政府拆迁，2012年10月26日，原告向李小平、高梅发送《关于停租房屋的通知》，载明：“抚生路凉伞树18号房屋，因明年南昌市政府纳入统一规划，故此明年房屋、院子到期停租，根据租房协议第3条规定，现提前半年告知。请于2013年4月30日前搬迁。”2014年11月28日，原、被告签订《协议书》一份，因政府拆迁改造双方就租金事宜约定：1、截止2014年9月30日，承租方欠原告租金9.5万元（2013年2月28日至2014年9月30日，每月5000元），原告减免租金3个月，实际应付租金8万元；2、承租方同意在西湖区征收办支付拆迁补偿款时，从拆迁款中扣除租金8万元；3、本协议签订之时，双方房屋租赁关系终止，原告收到被告租金后，双方债权债务自止清结，双方均不得向对方主张任何权利。后原告因催讨租金未果故诉至本院。另查明，2014年12月2日，原告向西湖区国有土地上房屋征收和补偿办事处发送《委托函》一份，载明：为解决收储用地上搭建房屋的补偿问题，委托该办事处直接对房屋所有人李小平补偿211798.4元。同年12月30日，被告李小平收到该补偿款。上述事实，有双方的陈述及所举的证据所证实。本院认为，根据我国法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。首先，对于租赁双方的主体问题。原告通过司法处置取得原出租人南昌市华鑫实业总公司对本案诉争租赁房屋的所有权和使用权，故原告为出租方；而被告李小平、第三人高梅，合伙开办蓝天保育院，但对外租赁房屋均以二人名义租赁，且二人在庭审中对租赁事实及相关协议均予认可，故二人共同或分别签订租赁协议，均代表二人合伙行为，其二人为本案诉争租赁房屋的承租方，本院对此予以确认。其次，庭审中李小平、高梅辩称2014年11月28日《协议书》不是其真实意思表示，但未提交相关证据予以佐证，故本院不予采信。再次，庭审中李小平、高梅辩称，根据原告2012年10月26日发送的《关于停租房屋的通知》，房屋租赁期已于2013年4月30日届满。但双方其后于2014年11月28日又另签订了《协议书》一份，对租赁的截止期限、所欠租金及给付方式等作出了约定。对此，本院认为，租赁期届满，承租人继续使用房屋的，出租人没有异议，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。原告虽发送了停租通知，但从其后达成的协议来看，双方显然在通知的停租到期后，就房屋的继续租赁在实际履行，因此，本案诉争房屋的租赁截止期限应按双方《协议书》所载明时间，对李小平、高梅该辩护意见，本院不予采纳。然后，李小平、高梅庭审中提出的装修损失，涉及拆迁补偿问题，故本院不予处理。综上，双方签订的《租房协议》、《续签协议》、《协议书》均系双方真实意思表示，未违反相应法律、法规，应认定合法有效，本院对此予以确认。李小平、高梅于2014年12月30日收到拆迁补偿款，但未按《协议书》约定履行支付租金的义务，拖欠原告租金未付，属违约行为，应负本案全部责任。李小平、高梅支付所欠租金，同时扣除被告已支付的押金6000元，即应支付租金7.4万元。原告主张二人所付押金已抵扣，但未提交证据佐证，且与双方签订的《协议书》不符，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，判决如下：被告李小平、第三人高梅于本判决生效之日起10日内支付原告南昌市土地储备中心拖欠的房屋租金7.4万元。本案由原告预交的案件受理费1800元，由原告承担130元，被告李小平、第三人高梅承担1670元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  肖海涛人民陪审员  李萍萍人民陪审员  万康康二〇一六年九月二十八日书 记 员  万追星