广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法钟民初字第566号原告：赖一平，男，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：王丽娟，广东颐和律师事务所律师。被告：肖青平，男，汉族，身份证住址湖南省耒阳市。委托代理人：李艳妃，广东尊海律师事务所律师。原告赖一平与被告肖青平合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赖一平及其委托代理人王丽娟、被告肖青平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖一平诉称，原告于1997年8月18日向广州市白云区良田镇金盆村第十经济社承包了该社约八亩土地，用于开办建厂使用。原告承包了土地后，在该地块兴建了厂房并一直经营使用。2014年9月30日，原、被告双方经中介介绍认识，就被告购买原告的厂房达成一致意见，并签订了《厂房转让合同》及《分期付款商定协议》，约定：一、被告自愿以人民币3900000元向原告购买金盆村十社八亩土地的厂房，原告同意被告分期付款方式支付。二、被告付款约定定金100000元，被告需在签订转让厂房协议前即2014年9月30日前付清，第二期被告定于2014年12月31日前支付1300000元，第三期被告定于2015年6月30日前支付1300000元，第四期被告定于2015年12月30日前支付1200000元；逾期付款按每期付款合同的款项每天以3%来支付，若超过十天仍未付款，原告有权终止转让合同。合同签订后，原告将涉案厂房交付给被告使用，但被告却未按约定支付转让款，在原告多次催促下仅支付了100000元定金及100000元转让款，尚欠的款项至今未付。因被告一直拖延付款，双方于2015年1月7日达成到《迟延还款协议》，协议约定：第一期还款延迟到2015年4月22日前一次性还款，如被告再一次不能按时付清1200000元，被告将无条件承担违约责任，无条件归还厂房使用权给原告使用。然而被告却再一次违约，仍未按还款协议约定还款。经被告的再三恳请，原告又同意被告迟延付款，为此双方于2015年5月7日签订了协议，约定第一期还款延迟到2015年6月30日前一次性付清，如再违约，被告承诺将厂房归还原告使用。尽管原告多次给予被告机会，但被告一再拖延付款，严重侵害了被告的合法权益及原告对被告的信任。鉴于被告的行为已构成严重违约，被告依法应承担相应的违约责任。为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令被告将位于广州市白云区良田镇金盆村第十经济社8亩土地厂房交还给原告，被告向原告支付逾期付款违约金400000元，诉讼费由被告承担。被告肖青平辩称，转让合同第二条规定涉案厂房的债权债务与我方无关，但当时有第三方向我主张债权，原告使用涉案厂房期间对外欠了一些租金、管理费等，这些钱都是我方支付的，我支付了管理费2000元、土地租金31484元、滞纳金3148元共计36632元。按合同第二条、第五条来看，在我未违约之前，原告方已经违约了。原告于10月1日将涉案厂房交付给我方，我当时就说要看看厂房有无其他纠纷，我再分期付款，我再改建。改建之前是每月30000元，改建后是每月50000元至60000元。在原告与良田镇金盆村十社签订的承包合同中，约定原告要合法办厂，在办厂期间不得私下转让，原告没有合法开厂，且私自将厂房转让给了我方，原告也没有证据证实转让行为是经过村里同意的。在我方使用过程中，管理人员要求我方停业安检，说我方出租税尚未支付。按照转让合同的约定，在被告分期支付原告转让费3900000元时原告应当协助被告到金盆××委办理相关手续，但原告没有履行协助义务。按转让合同第五条，如我方单方面违约，则被告已支付给原告的所有款项均作为赔偿原告的损失，所以原告要求我方支付违约金400000元是与合同约定不符。经审理查明，1997年8月18日，原告与广州市白云区良田镇金盆村第十经济合作社签订了有偿承包合同，合同约定金盆村第十经济合作社向原告提供长坑窜口水田面积八亩（即涉案地块）作开办建厂房使用，承包期限自1997年8月1日至2027年，为期30年；原告在30年期间所建的厂房、水电、装修，期满后将全部交回给生产社。及后，原告在上述地块修建了厂房，但未依法办理农用地转用审批手续。2014年9月30日，原告与被告签订了厂房转让合同，合同约定乙方（被告，下同）自愿以3900000元向甲方（原告，下同）购买金盆村十社八亩土地的厂房，甲方同意以分期付款方式支付；2014年10月1日前该厂房的任何债权、债务均与乙方无关，2014年10月1日起该厂房的任何债权、债务均由乙方承担；甲方承诺在分期收取3900000元时，甲方无条件协助乙方到金盆××××一切转让手续，转让合同手续费由乙方承担；2014年10月1日起土地租金均由乙方负责缴纳；如甲方单方面违约需四倍支付乙方已支付给甲方的款项并赔偿连带费用，如乙方单方面违约已支付甲方的所有款项均作为赔偿甲方的损失。同日，原、被告就分期付款方式达成一致，甲方同意乙方分四期支付，第一期需在签订转让厂房协议前即2014年9月30日前付清定金100000元，第二期于2014年12月31日前支付1300000元，第三期于2015年6月30日前支付1300000元，第四期于2015年12月30日前支付1200000元，逾期付款按每期付款合同的款项每天以增加3%来支付，若超过十天仍未付款，甲方有权终止转让合同。厂房转让合同签订后，原告依约将涉案厂房交付给被告使用至今。2015年1月7日，被告向原告请求延迟至2015年4月22日前付清第一期欠款1200000元。2015年5月7日，原、被告就迟延还款达成一致，原告同意被告延迟至2015年6月30日前付清第一期厂房款1200000元。另查，涉案厂房位于广州市白云区良田镇金盆村永福路14号，该地块在《广州市白云区土地利用总体规划（2010-2020年）》中规划为园地，权属人为广州市白云区钟落潭镇金盆经济联合社。诉讼中，原告表示被告支付了转让款共计142000元，被告则认为已支付了转让款227000元，但未提交证据予以证实。被告还表示，2015年1月7日和2015年5月7日的协议已经作废，双方于2015年6月25日已就双方共享涉案厂房收益及被告自7月份开始每月按45000元向原告支付租金事宜达成一致，并提交了2015年6月25日的协议（复印件）予以证实。以上事实，有承包合同、厂房转让合同、分期付款协议、迟延还款协议、协议、证明、复函、收据、交费通知、照片和当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告在未依法办理农用地转用审批手续的农用地上修建厂房并将厂房转让给被告，转让行为实质上导致涉案厂房及所在土地使用权一并转让给被告，厂房转让合同违反了法律的强制性规定，合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告应当将涉案厂房交还给原告。合同无效，原告要求被告支付逾期付款违约金于法无据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十五日内，被告肖青平将位于广州市白云区良田镇金盆村永福路14号厂房（面积约八亩）交还给原告赖一平管业使用。二、驳回原告赖一平的其他诉讼请求。本案受理费41200元，由原告赖一平负担3833元，被告肖青平负担37367元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  林润兰人民陪审员  萧春红二〇一六年八月十二日书 记 员  雷恩儿