新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初9640号原告：蒲伟，男，1975年9月14日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告：杜翔，男，1978年5月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。二原告委托诉讼代理人：侯金芳，新疆巨臣律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市恒产置业有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路371号SOHO新时代B403室。法定代表人：廉金海，该公司董事长。委托诉讼代理人：时康，男，1972年11月7日出生，汉族，乌鲁木齐市恒产置业有限公司总经理，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：马德清，新疆同创律师事务所律师。原告蒲伟、杜翔与被告乌鲁木齐市恒产置业有限公司（下称：恒产置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告蒲伟以及原告蒲伟、杜翔委托诉讼代理人侯金芳、被告恒产置业公司法定代表人廉金海、被告恒产置业公司委托诉讼代理人时康、马德清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲伟、杜翔向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金1858500元（暂算至2019年6月28日）（按照承诺书的标准，9000000元×每日万分之五的比例，2018年5月12日开始计算，计算至2019年6月28日）并请求法院依据双方约定的标准，判决被告支付违约金直至本案被告实际支付之日止。事实与理由：2015年，双方签订《协议书》约定由原告购买被告开发建设的位于乌鲁木齐市沙依巴克区新时代的Ａ座27层（Ｂ座ＬＯＦＴ18层）作为公司办公室用。可是被告一直无法为原告办理产权登记，原告要求退房，并将Ａ座26层（Ｂ座ＬＯＦＴ17层）退还被告。2017年11月12日被告给原告承诺在180日内给原告办理Ａ座27层（Ｂ座ＬＯＦＴ18层）的产权登记，但是被告至今未能给原告办理登记，无奈之下原告诉至法院，以维护原告的合法权益。被告恒产置业公司辩称，涉案房屋现在是无法办理的，由于在（2018）新民初5934号民事判决在执行中，该房屋的过户相关手续已经被冻结，针对原告的起诉的事实与理由中的内容涉及到的A座26层退房的原因与事实不符，原因是原告不能支付剩余的还款才退房的，不是我们不给他们办理手续。被告至今未办理过户手续，是原告自身原因造成的。我们认为承诺书是还款协议的组成部分，与还款协议共同构成了商品房买卖协议，还款行为在先，办证在后，在没有付清还款情况下，我方拒绝办证。原告提出对为查封的8套房屋办证，我方积极给原告办理证书。其他房屋未办证的原因是原告没有提出。这些行为都是原告自身造成的。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告蒲伟、杜翔提供证据：证据1、协议书一份（出示原件，提交复印件），证明：2015年3月27日当时由原告与被告签订的，原告从被告公司购买了平层26、27，和LOFT17、18，总价是19000000元。被告恒产置业公司对证据1真实性、关联性、合法性均不认可，认为协议书已经作废，已经失去了法律效力。本院认为，协议书是双方在交易过程中签订，是双方真实意思表示以及达成合议内容的记录，故对证据的真实性本院予以确认。证据2、还款协议书一份（出示原件，提交复印件），证明：2017年11月13日签订，原告已经付清平层17层和LOFR18层的还款。2017年11月13日签订时间。还款协议书第二页第一行表述的很清楚，平层27层，LOFT18房款已经还清，因此证明原告方就上述房产的房款已经付清的事实。被告恒产置业公司对证据2真实性、关联性、合法性均予以认可，证明问题不认可，截至目前，房款还未付清，我们有证据予以证实。原告提到的还款协议的内容，我们认为是属于断章取义，这句话是有前提的，最终还是要以法院审理查明的为主，生效的裁判文书生效为主。本院认为，还款协议书为双方自愿签订，双方对证据内容无异议，本院予以确认。证据3、关于放弃平层26层购房权承诺书、交接单各一份（出示原件，提交复印件），证明：原告已经退还平层26层和LOFT17层的房产，被告已经接受了房产。被告恒产置业公司对证据3的真实性、关联性、合法性均认可，房屋已退还，我方也已经接受，这个已经在前一个案件中折抵了房款。本院认为，双方对证据无异议，本院予以确认。证据4、承诺书一份（出示原件，提交复印件），证明：被告违约应支付违约金1858500元，从2017年11月12日起至180日内，给原告办理平层27、LOFT18层的产权证，但是原告至今未办理，按照被告自己承诺，承担违约责任，支付违约金1858500元。被告恒产置业公司对证据4的真实性、关联性、合法性均认可，证明问题不认可。该承诺书是还款部分的组成部分，与原告的还款行为具有紧密的联系，在原告履行完还款义务情况下，我方可以根据原告的要求协助完成相关手续。本院认为，双方对证据无异议，本院予以确认。被告恒产置业公司提供证据：证据1、本院（2018）新0103民初5934民事判决书一份（复印件），证明：原告在该案中提起反诉，见判决书第三页，反诉请求就是解除房屋买卖协议书；承担诉讼费和其他合理费用。判决书的第十一页、十三页，判决第一项中明确本案原告已经违约并且判令支付房款1927200元。原告蒲伟、杜翔对证据1认可，对证明问题不认可，我们当时反诉是因为我们买了27.26和LOFT17、18，我们买来是用来办公。在使用时，给我们的承诺是商住两用，在使用过程中消防上不允许办公用，被下了整改通知，社区要求我们停止，我们受到了干扰，就搬走了。在使用用途没办法达到我们的使用目的，所以要求退房反诉。要求解除买卖合同协议。本案的诉讼请求是因为被告不能履行承诺书中办理房产登记的义务和责任要求解除，同时我们在本案中增加了诉讼请求要求被告承担违约责任和支付违约金的诉讼请求。因此本案的诉讼请求与反诉不是同一个诉讼请求，不构成重复诉讼。本院认为，本院（2018）新0103民初5934民事判决为生效的法律文书，与本案具有关联性。本院予以确认。证据2、还款协议书一份（出示原件，提交复印件），2017年11月13日签订，证明：还款协议书的第九条规定之前的协议均作废，以本协议为准；被告需在2017年12月31日前支付6000000元，2018年4月30日前支付4000000元。原告蒲伟、杜翔对证据2的还款协议书，原告与被告双方签订的具有法律效力的文书，它的效力在原告与被告中高于其他任何文书，在该协议中载明平层27层及LOFT18层，房款已经付清的事实，是合法有效，优先适用于原告与被告。本院认为，双方当事人对证据无异议，本院予以确认。证据3、放弃购买平层A26层购买权利承诺书一份（出示原件，提交复印件），证明：房屋2018年2月1日之前，原告已经使用，由于无力还款，退还了26层。证据4、交接单一份（出示原件，提交复印件），证明：涉案房屋被告早在2015已经交接给了原告，由原告装修并且使用和收益。并于2018年2月1日将其中的一部分房屋退还给被告。原告蒲伟、杜翔对证据3、4认为证明原告方已经退还了26层及LOFT17层的房产，因此我们不用在支付还款协议中的房款，因为本案要求被告未办理平层27及LOFT18层的产权登而产生的违约责任。本院认为，双方当事人对证据无异议，本院予以确认。证据5、通知书一份（出示原件，提交复印件），证明：2019年4月1日，被告根据原告的指示将涉案8套房屋，办理到第三方李成清名下，房产证也办理到了李成清的名下。侧面反映，还款协议没办法解除、原告的诉讼请求没办法成立。证据6、微信截屏，证明：原告同意部分房屋办理到李成清的名下。原告蒲伟、杜翔对证据的真实性认可。本院认为，双方当事人对证据无异议，本院予以确认。证据7、2019年5月6日，本院作出的（2019）新0103执1638号协助执行通知书、338号执行裁定书，证明：已经将涉案其他房屋予以查封，无法办理相应手续。原告蒲伟、杜翔对证据7认为裁定书和通知书没有收到，所以被告说的房产已经冻结，原告并不清楚事实，但是即便是真的，也不能免除被告应当办理房产登记的责任，因为双方约定的办理产权登记的时间是2017年11月12日起，180日内办理产权登记。因此被告应当承担违约责任，支付违约金。并且根据商品房买卖相关法律的规定，被告作为房产开发商，为原告办理房产登记，是被告的义务和责任，被告没有履行办理房产登记的责任，原告有权解除合同。协助通知书是因为原告没有履行义务而冻结没有法律依据，因为房产不在原告的名下。本院认为，证据为本院作出的民事裁定书、协助执行通知书，本院予以确认。本院经审理认定事实如下:2015年3月27日，原告蒲伟、杜翔与被告恒产置业公司签订《协议书》一份，合同约定：蒲伟、杜翔购买恒产置业公司开发的位于乌鲁木齐市“高层底商住宅楼”项目Ａ座26层、27层两层整层，Ｂ座ＬＯＦＴ17层、ＬＯＦＴ18层两层整层住宅，总房款19000000元。蒲伟、杜翔必须在签订协议之日付人民币1000000元，此款为购房定金，在后期付款未违约的情形下，定金冲抵最后一笔房款。其他款项应在2015年4月20日前付1000万元，2015年4月30日前付300万元，剩余500万元在恒产置业公司交付钥匙，蒲伟、杜翔进场装修时一次付清，在约定时间内付清全部款项后，一周内双方签订《商品房预售合同》，并办理相关手续包括定金冲抵房款手续。2016年1月19日，买受人杜翔、蒲伟、出售人恒产置业公司、收款人东亚银行（中国）有限公司乌鲁木齐分行三方签订《付款协议书》，协议约定：杜翔、蒲伟已于2015年10月15日与恒产置业公司签订关于购买涉案房屋的相关买卖合同，该合同已成立生效，根据相关买卖合同约定，买受人应按期如数向出售人支付相应的购房款，应付时间2016年1月23日，应付金额1560万元整。出售人于2015年3月27日与收款人经书面协议确定，由出售人将买卖合同项下的应收销售款项等所有收益权质押给收款人，为此，出售人不可撤销地、无条件地给予买卖人以下指示和授权，请买受人将买卖合同项下应支付的购房款支付至出售人开立于收款人指定的下列账户直至买受人得到收款人另行通知为止。2017年11月12日，恒产置业公司出具承诺书，内容为：“我单位郑重承诺，现我单位房产证手续已办理土地局及房产局测绘手续，现在办理不动产登记局不动产登记证过程中（预转现），我单位按法律规定时间办理完结后，第二天即给蒲伟、杜翔签订平层27楼LOFT18楼商品房买卖合同，并办理不动产登记证，如按法定时间180天内未办理完手续，我方按总金额900万元承担日万分之五违约金。如遇相关政策调整，我单位提供证据，请你方核查是否真实有效，并按政府调整手续时间顺延。”。2017年11月13日，因蒲伟、杜翔一直未能付清房款，恒产置业公司与被告蒲伟、杜翔、担保人新疆泰邦海鑫置业投资有限公司签订《还款协议书》，协议约定：由于债务人蒲伟、杜翔未按照原签订协议支付房款，因此债权人恒产置业公司实际给予债务人蒲伟、杜翔的买房优惠款500万元，双方确认房屋总价款2400万元，截止本协议签订之日，蒲伟、杜翔已付房款1300万元，剩余房款1100万未付，上述1100万元剩余房款，债务人杜翔、蒲伟承诺于2017年12月30日前支付600万元，于2018年4月30日前支付400万元。从2018年1月1日起计算剩余房款的利息：月息1.5%，年息18%。在债务人杜翔、蒲伟没有足额还清欠甲方的房款以前，产权归恒产置业公司所有，双方确定同意，取消2015年3月27日双方签订的《协议书》以及后续签订补充协议中约定的所有车位。若债务人杜翔、蒲伟未按本协议约定按时足额向恒产置业公司履行还款义务，则承担以下违约责任：若2018年4月30日前未付清所有欠款，债务人杜翔、蒲伟同意以“高层底商住宅楼”项目A座26层（B座LOFT17层）抵付所欠甲方房款（平层27层、LOFT18层房款已付清），抵账顺序为先平层后LOFT按房号顺序自1号房开始至足额抵付欠款，抵账金额为7000元/平方米，LOFT10000元/平方米，面积按房产证面积计，如平层26层及LOFT17层不足以抵付欠款，债务人杜翔、蒲伟同意从平层27层及LOFT18层抵付房款，顺序同上，房价同上。债务人杜翔、蒲伟自2018年5月1日起5日内搬离“高层底商住宅楼”项目A座26层（B座LOFT17层），债务人应当对“高层底商住宅楼”项目A座26层（B座LOFT17层）房屋恢复原状并交付恒产置业公司，考虑债务人杜翔、蒲伟已经对“高层底商住宅楼”项目A座26层、B座LOFT17层进行装饰装修，恢复难度较大，债务人杜翔、蒲伟同意所有装饰装修无偿交付恒产置业公司，恒产置业公司同意免除债务人杜翔、蒲伟恢复原状义务及费用，若没有按期搬离，承担每日3000元罚金，至搬离之日止。债务人杜翔、蒲伟逾期付款的按未付金额日万分之五累计计算违约金，并承担恒产置业公司为实现上述债权而支出的公证费、保全费、诉讼费、律师费、评估费等其他费用。为保证协议的履行，新疆泰邦海鑫置业投资有限公司为债务人杜翔、蒲伟提供担保，担保方式为连带责任保证担保。担保范围包括：1、债务人杜翔、蒲伟应付恒产置业公司的所有欠款；2、协议中约定的违约金；3、恒产置业公司为实现上述债权而支出的公证费、保全费、诉讼费、律师费、评估费等其他费用。保证期限至协议履行期限届满之日起两年（履行期限以乙方承诺的最后一期还款期限为准）。蒲伟入住后对该房屋进行了相应改装，2017年8月19日，乌鲁木齐市公安消防支队沙依巴克区大队因涉案房屋第二十六层至第二十七层环形走道堵封下发《责令限期改正通知书》。2017年11月1日蒲伟、杜翔签订《承诺书》，承诺严格按照2017年11月1日签订的《还款协议书》执行还款义务，如未按时足额还款，同意乌鲁木齐市恒产置业有限公司按照《还款协议书》内容执行并同意对所购房屋采取停水、停电、停电梯等一切行为。2018年2月1日，蒲伟签订《关于放弃平层A26层购买权利的承诺书》，承诺：由于无力支付剩余房款，按2017年11月13日签订的《还款协议》第四条第一项约定退还26楼及LOFT层，同意放弃购买权利，剩余房款在2018年4月30日之前还清，按2017年11月13日签订的《还款协议》继续执行。退房交接在2018年3月15日前，2018年3月15日之前如果凑齐资金，并按2017年11月13日签订的《还款协议书》第四条第一项回购该房产。2018年2月1日，交房人杜翔、蒲伟与接受人乌鲁木齐市恒产置业有限公司签订《交接单》，将SOHO新时代A26层、B座17层房屋正式交付给接受人。2018年4月23日，蒲伟续租了已交接给原告方第B座17层、位于第A座26层，租赁期限同为2018年4月23日至2018年6月30日止。2018年8月8日，恒产置业公司向新疆同创律师事务所支付律师代理费180000元。再查明：2012年11月15日，恒产置业公司已经就涉案房屋取得商品房预售许可证。涉案房屋A座26层产权面积为775.20平方米，B座LOFT17层产权面积为324.64平方米。包括定金在内，杜翔、蒲伟已经支付房款1340万元。本院于2018年7月23日受理的原告（反诉被告）恒产置业公司与被告（反诉原告）蒲伟、杜翔、新疆泰邦海鑫置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案中，蒲伟、杜翔提出反诉请求要求解除反诉原告与反诉被告于2015年3月27日签订的房屋买卖《协议书》，本院于2019年1月15日作出（2018）新0103民初5934号民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）蒲伟、杜翔给付原告（反诉被告）乌鲁木齐市恒产置业有限公司房款1927200元；二、被告（反诉原告）蒲伟、杜翔给付原告（反诉被告）乌鲁木齐市恒产置业有限公司利息75160.8元（该利息以4.875‰计算至2019年1月1日）该款项计算至实际付清日止；三、被告（反诉原告）蒲伟、杜翔给付原告（反诉被告）乌鲁木齐市恒产置业有限公司逾期违约金98287.2元；四、被告（反诉原告）蒲伟、杜翔给付原告（反诉被告）乌鲁木齐市恒产置业有限公司律师费180000元；五、被告新疆泰邦海鑫置业投资有限公司对上述被告（反诉原告）应付款项承担连带责任；六、驳回反诉原告蒲伟、杜翔的反诉请求。恒产置业公司对判决书不服提出上诉，后退出撤回上诉，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）新01民终1565号民事裁定书，裁定：准许上诉人乌鲁木齐市恒产置业有限公司撤回上诉，一审判决书自本裁定书送达之日起发生法律效力。截至目前全部案款尚未执行完毕。本院认为，原、被告双方签订的《协议书》、《付款协议书》、《还款协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。2017年11月12日，被告恒产置业公司虽然承诺“给蒲伟、杜翔签订平层27楼LOFT18楼商品房买卖合同，并办理不动产登记证，如按法定时间180天内未办理完手续，按总金额900万元承担日万分之五违约金。”。但是，在2017年11月13日，被告恒产置业公司与原告蒲伟、杜翔、担保人新疆泰邦海鑫置业投资有限公司又签订《还款协议书》，在还款协议书中，明确约定了在债务人杜翔、蒲伟没有足额还清欠甲方的房款以前，产权归恒产置业公司所有。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十四条规定“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”，经本院2019年1月15日作出（2018）新0103民初5934号民事判决确认，蒲伟、杜翔仍未付清全部购房款，案件尚在执行中。故涉案的房屋产权应当仍归恒产置业公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。主张不动产物权的所有权形式即以依法登记。被告恒产置业公司未给原告蒲伟、杜翔办理产权登记，是依据《还款协议书》约定行使物权所有权的权利。故原告蒲伟、杜翔以被告恒产置业公司一直无法为原告办理产权登记为由。主张要求被告恒产置业公司承担违约责任，支付违约金1858500元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下：一、驳回原告蒲伟、杜翔要求被告乌鲁木齐市恒产置业有限公司支付违约金1858500元（暂算至2019年6月28日按照承诺书的标准，9000000元×每日万分之五的比例，2018年5月12日开始计算，计算至2019年6月28日）的诉讼请求；二、驳回原告蒲伟、杜翔要求被告乌鲁木齐市恒产置业有限公司依据双方约定的标准，被告乌鲁木齐市恒产置业有限公司支付违约金直至本案被告实示支付之日止解除与被告的房屋买卖合同的诉讼请求。案件受理费21526.5元，减半收取10763.25元（原告蒲伟、杜翔已预交），由原告蒲伟、杜翔负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  吴卫东二〇一九年十二月九日书记员  王 珊