江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初2237号原告（反诉被告）：江西嘉圆房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路267号招银大厦20层。法定代表人：王军辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚志洪，江西赣兴律师事务所律师，执业证号：13601198810147430。委托诉讼代理人：张涛，江西赣兴律师事务所律师，执业证号：13601201810029987。被告（反诉原告）：江西利泰投资有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区八一大道357号财富广场6楼。法定代表人：汪某，该公司总经理。委托诉讼代理人：周建平，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李宁，江西红谷律师事务所律师，执业证号：13601201811055077。被告（反诉原告）：汪某，男，1963年7月4日生，汉族，广东省深圳市人，住广东省深圳市南山区。被告（反诉原告）：孙某，男，1947年11月4日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市西湖区。被告（反诉原告）：孙某某，女，1938年12月29日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市西湖区。上列三被告共同委托诉讼代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师律师事务所律师，执业证号：13601201110190901。上列三被告共同委托诉讼代理人：张帆，江西红谷律师事务所律师，执业证号：13601201510582954。被告（反诉原告）：南昌美美企业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利广场招银大厦A#非住宅胜利路263号（第1，2，3，4层）。法定代表人：张四英，该公司执行董事。被告（反诉原告）：刘某，男，1978年8月28日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青山湖区。上列两被告共同委托诉讼代理人：赵德莲，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号:13601200111136589。上列两被告共同委托诉讼代理人：罗词荣，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201910076577。原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司(以下简称“嘉圆公司”)与被告江西利泰投资有限公司（以下简称“利泰公司”）、汪某、孙某、孙某某、南昌美美企业管理有限公司（以下简称“美美公司”）、刘某租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月11日第一次公开开庭进行了审理，原告嘉圆公司委托诉讼代理人姚志洪、张涛，被告利泰公司委托诉讼代理人周建平，被告汪某、孙某、孙某某共同委托诉讼代理人洪浪，被告美美公司、刘某原共同委托诉讼代理人涂梦酾到庭参加诉讼。庭审中，上述六被告提起反诉，本院于2018年10月26日作出（2018）赣0102民初2237号之二民事裁定书，裁定对六被告提起的反诉不予受理。六被告不服，向南昌市中级人民法院提起上诉，南昌市中级人民法院经审理于2018年12月17日作出（2018）赣01民终3147号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）赣0102民初2237号之二民事裁定书，指令本院立案受理。本院遂依法受理六被告提起的反诉并于2019年8月12日第二次公开开庭进行了合并审理，原告嘉圆公司委托诉讼代理人张涛，被告利泰公司委托诉讼代理人周建平、李宁，被告汪某、孙某、孙某某共同委托诉讼代理人张帆，被告美美公司、刘某共同委托诉讼代理人罗词荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉圆公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令六被告共同向原告支付2017年12月至2018年4月共五个月的租金2448163.7元并承担违约金440669.47元（从2017年11月起算至2018年4月共6个月，每月按租金15%计算违约金），合计2888833.17元；2.请求判令六被告共同承担律师代理费8.6万元；3.请求判令六被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2006年11月19日，原告与江西利泰公司、熊某某、汪某、孙某、孙某某、江西炫谷投资管理有限公司等五位承租人共同签订了《租赁合同》。《租赁合同》约定：1、租赁物为“胜利广场”A区第一层至第四层的物业共计9480.74平方米（第一层建筑面积约为362.07平方米、第二层建筑面积约为2020.85平方米、第三层建筑面积约为3547.79平方米、第四层建筑面积约为3549.16平方米）。2、租期是从2007年10月1日至2020年9月30日共156个月。3、每月租金489632.74元。租金包括：房屋租金（339632.74元/月）、设备使用费12万元/月、地下车库（50个车位）管理费3万元/月，平均每平方米租金为51.6元。2006年《租赁合同》签订后执行顺利，未产生任何纠纷。合同执行至2016年，因熊某某提出退出租赁，江西炫谷投资管理有限公司因股东要求变更为南昌美美公司。炫谷公司与南昌美美公司的实际控制人都为刘某。经过反复协商，同意熊某某提出退出共同租赁人，炫谷公司变更为南昌美美公司。为了明确责任，实际控制人刘某成为共同承租人。由南昌美美公司与刘某作为共同承租人承接熊某某与江西炫谷投资管理有限公司的租赁合同项下全部权利义务，租赁合同其他条款不变。达成协议后，原告与六位被告于2016年4月重新签订了《租赁合同》，除承租人发生变化外，租赁合同其他条款与2006年签订的合同相同。2016年4月《租赁合同》约定：1、租赁物面积为9480.74平方米；2、租赁物续接，从2016年5月1日至2020年9月30日。3每月租金489632.74元，租金包括：房屋租金339632.74元/月、设备使用费12万元/月、地下车库（50个车位）管理费3万元/月，平均每平方米租金为51.6元，仅相当于写字楼的价格，原告的出租价格是非常优惠的。在协议的实际履行过程中，胜利广场的施工和A区第一层至第四层商场的观光电梯、六台扶梯、一台货梯和中央空调等设备均由被告利泰公司负责施工、采购、安装，维修并验收合格。按设备质量保证书，上述设备的使用期限不少于20年。被告在租赁期间，每年能尽责地按照法律对所有的租赁物及相关设备进行检查、维修，经国家有关权威部门检测，获得了电梯使用合格证，所有设备均符合国家安全规定。被告在租期内对承租屋进行了招商经营，四楼由某健身房和某证券公司使用，三楼是影视城和季季红火锅店在经营，一、二楼由炫谷青年街各种零售商铺经营使用。一、二楼炫谷青年街也是满租经营，三、四楼的经营状况一直稳定。一楼至三楼的四台自动扶梯每年都经过省特种设备研究院研究合格（合格期限至2018年6—9月），都在经营使用。三楼至四楼的2台自动扶梯因被告为节约经营成本，由被告报停使用至今。三楼至四楼的2台扶梯报停后，改由2台观光电梯替代三楼至四楼的扶梯，保持四楼某健身房与某证券的正常经营。合同租期前后共计13年，在2007年10月至2017年7月内，被告都能够按照约定按时交纳租金。但从2017年8月开始，被告以各种理由拖欠租金。原告方已向贵院起诉六承租人，要求支付拖欠的2017年8月至2017年11月租金及违约金，但被告至今未付分文租金。从2017年12月10日（12月租金）至2018年4月10日（4月份租金），被告再次拖欠5个月租金。原告认为，原告已按照租赁合同将合格的租赁物交付给被告经营使用，被告从2007年10月使用至今长达近11年。被告在正常经营使用租赁物的情况下拒不按租赁合同约定支付租金已构成严重违约。按照2016年《租赁合同》约定，逾期支付任何一期租金，逾期达30日，应按逾期未支付租金的5%支付违约金；违约达60日，应按逾期未付租金额的10%支付违约金；逾期90日，应按逾期支付租金额的15%支付违约金。因2017年11月至2018年4月租金均已拖欠超过90天，应按15%计算违约金，即489632.74元*15%*6个月=440669.47元。综上，六位被告作为共同承租人，应对5个月的租金2448163.7元并承担从2017年11月至2018年4月拖欠租金的违约金440669.47元，合计2888833.17元的债务承担共同清偿责任。原告是国有独资企业，所有的经营行为必须依法进行，对于所签订的合同必须严格执行，未经法定程序批准，无权进行变更和调整。原告为维护合法权益，保证合同依法履行，特向法院提起诉讼请求法院判如所诉。在庭审中，原告增加以下诉讼请求：“请求六被告共同向原告支付2018年5月至2018年7月租金1468898.22元，并承担2018年5月至2018年7月拖欠租金的违约金220334.73元。”被告利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某共同辩称:1、我方不构成违约，我方不缴纳租金是因为商业环境造成重大变化，加之本案诉争租赁物的电梯、空调等设备均属于不适租状态，应该扣减相应的租金，并且我方不应承担任何违约金。关于租赁合同中车位管理费的问题，我们在2017年12月至2018年7月期间，并未使用租赁物的地下车位，不应当承担车位管理费；2、我方不应承担律师费，双方签订的租赁合同中仅约定了合同终止的情况下包含了承担律师费，而未对逾期支付租金的情况下作出约定，原告的诉讼请求于法无据；3、我方不承担2018年2月至6月的租赁费，其余两个月（2017年12月、2018年1月）的租赁费过高，请求法院降低租金至269632.74元/月。反诉原告利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人支付反诉人装饰残值损失共计3600000元；2、判令被反诉人返还押金1468898元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2006年11月19日，江西利泰公司、江西炫谷投资管理有限公司、汪某、孙某、孙某某及熊某某与江西嘉圆房地产开发有限责任公司签订了《租赁合同》。合同约定租赁期限13年，自2007年10月1日起至2020年9月30日；约定租赁物为反诉被告所有的位于胜利广场A区第一层至第四层的商业用房及观光电梯、扶梯，中央空调等设备；合同约定每月租金489632.74元。租金包括：房屋租金（339632.74元/月）、设备使用费120000元/月、地下车库（50个车位）管理费30000元/月。2016年4月反诉人利泰公司、美美公司、汪某、孙某某、孙某、刘某与反诉被告嘉圆公司续签了租赁合同，合同内容不变。2016年4月，反诉人按照租赁合同的约定，如实向被反诉人嘉圆公司支付了1468898元的押金。此外2016年10月，反诉人为更好地履行租赁合同的约定内容，美美公司花费了480万元对租赁物场地进行装修，2017年2月装修完毕，上述装饰物残值近360万。现非因反诉人的原因，租赁合同被依法解除，被反诉人应当返还反诉人已经支付的押金1468898元及赔偿反诉人装饰残值损失360万元。基于上述事实，为维护反诉人的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。反诉被告辩称，一、反诉人诉请要求我方支付装饰物残值损失违反《租赁合同》的约定，其诉请不符合法律规定，不应得到法律支持。1、反诉人诉请我方支付装饰物残值损失360万元违反《租赁合同》的约定。根据《租赁合同》第四条第3款的约定，乙方（反诉人）对租赁物所作的装修、改善、增设的他物（含增设的设备和设施，下同）等，自租赁关系终止之日起均为租赁物的组成部分，全部归甲方（我方）无偿所有，甲方对此不作任何赔偿或补偿。双方的租赁关系经法院判决终止后，根据合同约定装饰装修无偿归我方所有，我方对此无需支付任何赔偿；2、《租赁合同》系反诉人违约解除，合同解除的过错方为反诉人，其应承担由此产生的不利法律后果，有关装饰装修的花费应自行承担。二、反诉人自2017年8月开始拖欠租金，根据《租赁合同》约定，反诉人无权要求返还定金。1、根据《租赁合同》第七条第3款的约定，反诉人支付的1468898元是定金，而非押金；其性质应认定为履约定金，其作用是担保反诉人严格执行合同。根据《租赁合同》第七条第4款的约定，“有下列情形之一，乙方（反诉人）无权要求返还定金且在甲方不行使合同解除权的情况下，应继续履行本合同：（1）逾期支付租金达90日”。双方已就该履约定金的适用条件进行了明确的约定，双方均应遵照执行。2、2016年4月的《租赁合同》签订后，双方履行该租赁合同，但反诉人自2017年7月31日后违约停付租金。为此，我方曾向东湖区人民法院起诉要求反诉人支付2017年8月份至11月份四个月的租金和违约金。生效裁判文书（2017）赣0102民初4791号民事判决已查明反诉人从2017年8月开始拖欠租金的事实，法院支持我方的诉请，判决反诉人按约支付租金1958530.93元和违约金146889.82元；该判决于2018年10月履行。鉴于反诉人逾期支付租金超过90日，根据租赁合同的约定的定金罚则，其无权要求返还定金。我方有权依据合同约定没收定金1468898元。反诉人提出返还定金的诉请无合同和法律依据。综上，反诉人的反诉请求缺乏事实证据，违反《租赁合同》的约定，其反诉的目的是为了拖延诉讼时间、迟付我方诉请的租金。其诉讼目的缺乏正当性，请法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的租赁合同、房屋产权证明、申请报告、关于申请报告的回函、证明、（2017）赣0102民初4791号民事判决书及生效证明、（2018）赣0102民初3651号民事判决书、南昌市中级人民法院（2018）赣01民终2784号民事判决书、（2019）赣0102民初683号民事判决书、（2019）赣01民终2524号民事判决书及生效证明、押金及支付凭证、司法鉴定意见书等证据，本院认定事实如下：2006年11月19日，被告利泰公司、汪某、孙某某及案外人熊某某、江西炫谷投资管理有限公司（以上均为乙方）与原告嘉圆公司（甲方）签订了一份租赁合同，由乙方租赁甲方所有位于“胜利广场”A区第一层至第四层的商业用房屋及观光电梯、扶梯、中央空调等设备，租赁期限自2007年10月1日起至2020年9月30日止。合同签订后双方按约履行，甲方交付了租赁物，乙方给付定金1468898元，并对房屋全面装修后对外招揽商户经营“炫谷青年街”商场。期间，因原承租人熊某某、炫谷公司等退出租赁合同，承租人部分变更，经各方同意，原告嘉圆公司作为甲方，被告利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某共同作为乙方，于2016年4月29日签订《租赁合同》一份，就乙方共同以整体包租的方式承租甲方所有的胜利广场A区房屋、观光电梯、扶梯、中央空调设备等事宜约定并达成如下主要条款：1.租赁物为甲方所有位于“胜利广场”A区第一层至第四层的商业房屋及观光电梯、扶梯、中央空调等设备；2.租赁期限为53个月（即原合同的剩余期限），自2016年5月1日起至2020年9月30日止；3.租赁期限内的月租金为人民币489632.74元，租金自2016年5月1日起按月不间断地每月支付，乙方必须在每月的10日以前将本月的租金支付给甲方，如乙方逾期支付任何一期租金，逾期达30日，应按逾期未付租金额的5%支付违约金；逾期达60日，应按逾期未付租金额的10%支付违约金；逾期90日，应按逾期支付租金额的15%支付违约金，甲方还有权解除本合同并按本合同第6条约定追究乙方的违约责任；4.本合同所指的租金包括：房屋租金339632.74元/月、设备使用费120000元/月、地下车库50个车位管理费30000元/月；5.租赁期内，乙方应当对租赁物及其装修、改善、增设的他物进行维修与保养，以确保他们的安全和公共安全；6.为保障本合同的履行，确保南昌美美企业管理有限公司全面履行其义务，利泰公司、孙某、汪某、孙某某自愿以连带责任保证的方式为南昌美美企业管理有限公司向甲方提供如下担保：（1）自愿与南昌美美企业管理有限公司对甲方承担连带责任；（2）如南昌美美企业管理有限公司、刘某违约或不履行本合同义务（含不继续参与租赁），违约责任及本合同义务等均由利泰公司、孙某、汪某、孙某某连带承担、连带履行；（3）利泰公司、孙某、汪某、孙某某之间及利泰公司、孙某、汪某、孙某某与南昌美美企业管理有限公司、刘某之间相互承担连带责任;7.乙方向甲方给付定金1468898元（与三个月的租金等额），作为对甲方债权的担保，租赁期限届满且乙方一直按约定履行了义务后，定金及其利息由乙方一次性收回，定金也可以在乙方一直按约定履行义务、且距租赁期限届满只剩四个月时，抵作最后三个月的租金，定金抵作租金后不再给付利息；8、租赁期内，乙方可以自用租赁物，也可以招租、转租或招商等方式使用租赁物，但乙方必须严格按本合同约定履行义务；9.本合同所指的整体包租，是指本合同所指的租赁物在租赁期限内全部由乙方共同占有、使用、收益，同时由乙方共同包死租金总额并在租赁期限内按约定的租金总额及支付期限向甲方支付租金的行为；10.甲方与江西利泰投资有限公司两方于2006年11月9日签订的《承包补充协议》为本合同的附件，《承包补充协议》中与本租赁相关及本合同相关的条款，甲方和乙方均应遵照履行，乙方中的当事人均已各自收到该《承包补充协议》复印件壹份；11.为确保本合同的履行，方便和简化甲方与乙方相互间的联系，本合同全体乙方共同一致地推举江西利泰投资有限公司为全体乙方唯一的与甲方联系的全权代表人，在本合同履行过程中，除全体乙方共同与甲方相互联系外，唯有江西利泰投资有限公司就本合同的履行和履行相关的事宜等与甲方所作的相互联系、交涉、函件往来及签收等，均代表全体乙方、均对全体乙方产生法律效力和约束力。此外，《租赁合同》第六条对合同终止的情形及违约责任作出了约定，其中第六条4、5、6项约定：“4.若甲方依据本合同约定终止本合同或者乙方非依约终止本合同，乙方应按本合同约定的损失赔偿额的计算方法和计算结果全额赔偿甲方的损失。5.损失赔偿额的计算方法：损失赔偿额=月租金额×剩余租赁期限。6.赔偿损失的范围还包括律师代理费和本合同其他条款约定的赔偿金额”。上述《租赁合同》签订后，双方依约履行，被告进场装修承接原合同并按原模式经营商场合同，租金付清至2017年7月31日后被告停付租金。租赁期间，被告为改善商场经营条件，分别于2009年6月添置了空调水泵节能设备、2012年9月添置了两台观光电梯、2016年3月对扶梯配件进行了更换并陆续添置了七台分体式空调，同时重新对商场进行了装修。自2016年8月至2018年1月期间，美美公司多次向嘉圆公司出具《申请报告》，要求嘉圆公司更换故障电梯及中央空调，嘉圆公司回函称“所交付的租赁物中电梯、扶梯均验收合格，尚在安全年限内，且每年由贵公司进行年检，符合国家安全标准”。2018年1月30日，六被告向原告发出解除合同通知书，要求解除租赁合同合同并通知原告及时安排人员进行交接，原告嘉圆公司复函不同意。2017年11月7日，嘉圆公司起诉六被告，要求六被告给付2017年8月到11月的租金，本院作出（2017）赣0102民初4791号民事判决书，判决六被告给付2017年8月至11月期间的租金1958530.96元并已履行完毕。2018年4月8日，嘉圆公司提起本次诉讼，要求六被告给付2017年12月到2018年7月的租金。2018年12月20日，原告嘉圆公司与六被告办理了涉案租赁物的交接。在审理过程中，六被告当庭提供一份2019年6月12日南昌市中盈物业管理有限公司胜利广场分公司出具的《证明》，内容为“我司自2007年10月19日至今，在南昌市东湖区胜利广场提供物业管理服务。胜利广场A区第一、二、三、四层的使用人南昌美美企业管理有限公司及与其合作的相关商铺，自2018年1月30日撤离胜利广场后，再未使用胜利广场A区地下车库的车位。我司自2018年1月30日起未向南昌美美企业管理有限公司提供地下车位管理服务。也未因胜利广场A区地下车库向南昌美美企业管理有限公司及胜利广场A区所有人江西嘉园房地产开发有限责任公司收取过地下车位的管理费。”，六被告以该证据用以证明原告未按合同约定向其提供地下车位，存在违约行为，其无需支付地下车位管理费。原告对该《证明》三性均持异议，认为该证据属于证人证言书面载体，相关物业公司应该出庭接受质询，且租赁期间的房屋、设备及地下车位均在被告支配之下，被告应当支付车位管理费。另查明，利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某作为原告，于2018年2月27日向南昌市中级人民法院起诉嘉园公司，要求：1、解除原、被告于2016年4月签订的租赁合同；2、判令被告返还原告已经支付的定金1468898元；3、判令被告赔偿原告经济损失2531632.6元；4、诉讼费用由被告承担。南昌市中级人民法院立案受理后于2018年4月3日作出（2018）赣01民初76号民事裁定书，裁定将该案移送本院处理。本院经审理于2018年8月22日作出（2018）赣0102民初3651号民事判决书，一审判决：一、解除利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某与嘉圆公司于2016年4月29日签订的房屋租赁合同；2、驳回利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某其他诉讼请求。嘉圆公司不服该判决，上诉至南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）赣01民终2784号民事判决书，二审判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月18日,嘉圆公司作为原告,向本院提起诉讼，请求判令：1、利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某共同向嘉圆公司支付2018年8月1日至2018年12月31日的租金2448163.7元（每月租金489632.74元共计五个月）；2、利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某共同承担违约金367224.56元（按拖欠租金的15%计算）；3、诉讼费用由被告承担。本院经审理于2019年7月5日作出（2019）赣0102民初683号民事判决书，一审判决：一、被告利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某于本判决生效后十日内向嘉圆公司给付2018年8月1日至2018年12月20日占有租赁物期间房屋租金1577649元、地下车位管理费139355元、设备租金278709.5元。二、驳回原告嘉圆公司其他诉讼请求。原、被告均不服该判决，向南昌市中级人民法院提起上诉。南昌市中级人民法院经审理后于2019年11月18日作出（2019）赣01民终2524号民事判决书，判决：一、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初683号民事判决第二项；二、变更（2019）赣0102民初683号民事判决第一项为：被告江西利泰投资有限公司、汪某、孙某、孙某某、南昌美美企业管理有限公司、刘某于本判决生效后十日内向原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司给付2018年8月1日至2018年12月20日占有租赁物期间房屋租金788824.5元、设备租金278709.5元；三、驳回原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。再查明，反诉原告利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某于2019年2月28日向本院提交鉴定申请书，要求对租赁物南昌市东湖区胜利路炫谷青年街一、二层房屋装饰装修残值委托鉴定机构进行评估。本院遂依法委托江西惠普会计司法鉴定所进行司法评估。2019年6月18日，江西惠普会计司法鉴定所出具赣惠普物鉴字【2019】第2号司法鉴定意见书，鉴定意见为：经评定，江西利泰投资有限公司等六位被告涉案事项评估值为2731954.00元，其中炫谷青年街一、二层房屋装饰装修剩余价值为2517992.00元，设备剩余价值为213962.00元。（评估结论详见评估明细表）。被告美美公司为此支付鉴定费用48000元。原告嘉圆公司对该鉴定意见书三性均有异议，认为反诉原告没有提供采购原始单据、发票、设备购置合同等相关材料，检材不真实情况下，该意见书不能作为认定本案意见的依据，且设备剩余价值与本案无关联性。被告美美公司、刘某认为该鉴定意见书采取的基准日2019年3月27日错误，导致鉴定结论与装修残值在事实中相差太大。被告利泰公司、汪某、孙某、孙某某对该鉴定意见书不持异议。本院认为，原告嘉圆公司与被告利泰公司、汪某、孙某、孙某某、美美公司、刘某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，该《租赁合同》已被生效判决确定于2018年12月4日解除。本案争议的焦点为：一、六被告是否应向原告支付2017年12月至2018年7月租金及违约金；二、反诉被告租房押金是否需要返还给反诉原告；三、装饰装修残值损失如何承担；四、六被告是否应承担原告律师代理费86000元。一、关于六被告欠付租金及承担违约金的问题。对原告嘉圆公司主张请求六被告共同向原告支付2017年12月至2018年7月租金3917061.92元的诉请，根据《租赁合同》约定的内容，原告嘉圆公司提供商业房屋及观光电梯、扶梯、中央空调等设备给六被告使用，六被告应按每月489632.74元标准向原告嘉圆公司支付租金,该租金包含房屋租金339632.74元/月、设备使用费12万元/月、地下车库管理费3万元/月。六被告使用原告嘉圆公司的租赁物，尚欠付2017年12月至2018年7月共8个月的租金事实清楚。对于租金中的房屋租金部分，南昌市中级人民法院（2019）赣01民终2524号民事判决书已认定“因租赁物所在商业街自2014年7月开始出现围挡建设、外围道路地铁围建等不可预见、不能避免且不能克服的影响商户正常经营的客观情况，以致租赁物内商户陆续撤出，利泰公司为避免损失不断扩大自2018年1月30日起多次书面通知嘉园公司要求解除双方租赁合同，但嘉园公司作为出租人不仅怠于履行相关设备权利人义务，还在租赁物内大部分商户均已撤场情形下仍以种种理由拒绝解除租赁合同，在租赁双方已形成僵局且大部分商户均已撤出的情况下，嘉园公司拒绝解除合同，违反诚实信用原则”的事实，本院经综合考量和平衡各方当事人利益损失，酌定六被告减半给付原告自2018年2月至2018年7月共6个月的房屋租金，即1018898.22元（339632.74元×6个月÷2），加上2017年12月至2018年1月的租金679265.48元（339632.74元×2个月），六被告应付房屋租金1698163.7元。对于租金中的地下车库管理费部分，六被告提供的2019年6月12日南昌市中盈物业管理有限公司胜利广场分公司出具的《证明》充分证实自2018年1月30日起美美公司及与其合作的相关商铺并未使用胜利广场A区地下车库的车位，未获地下车位管理服务，且管理车库的物业公司也未向原告收取过地下车位管理费，原告虽然对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但未向本院提交相反证据予以反驳，也未举证证明其向物业公司支付了自2017年12月至2018年7月期间车位管理费的事实，故六被告无须向原告支付车位管理费，对原告该部分诉请，本院不予支持。关于设备使用费部分，由于原告提供的设备包括观光电梯、扶梯、中央空调，使用期间存在自然耗损和老化的客观情况。被告虽按合同约定自愿承接了当然属于原告的维修义务，但原告作为租金收益人应对提供的设备存在的自然耗损和老化承担相应的责任，被告在租赁期间已尽合理维修义务，且自行出资添置设备维持商场经营所需，原告提供的设备虽在使用期限内，但部分设备确实存在实际不能使用的情形，在被告发函要求原告作为设备的权利人及时提供委托函进行检测时，原告仅以所交付的电梯、扶梯均尚在安全年限内为由消极回应，怠于履行其应尽义务，故本院酌情减轻被告支付该部分租金的义务，由被告承担2017年12月至2018年7月设备使用费960000元的50%即480000元。对原告主张承担2017年11月至2018年7月拖欠租金的违约金661004.2元的诉请，因在被告租赁经营期间，租赁物所在的商业街确实出现了围挡建设、外围道路地铁围建、网店冲击等不可预见、不能避免且不能克服的重大客观情况，租赁合同也因不可抗力法定事由解除已经生效判决书确认，鉴于上述情况以及不可抗力情形，原告主张被告按合同约定15%计算拖欠租金的违约金661004.2元，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于押金的返还问题。对反诉原告请求反诉被告返还押金1468898元的诉请，本院认为，双方在《租赁合同》第七条第4款约定“乙方向甲方给付定金1468898元，作为对甲方债权的担保，租赁期限届满且乙方一直按约定履行了义务后，定金及其利息由乙方一次性收回……”，从约定的内容看，该款虽名为“定金”，实为反诉被告为保证租赁合同的履行，保证租金的收取，而要求反诉原告支付，属于“金钱质”的性质，该款应认定为履约保证金或押金，在租赁期限届满后可由反诉原告或一次性收回，或冲抵租金。由于在租赁期限届满前，《租赁合同》被本院（2018）赣0102民初3651号民事判决书及南昌市中级人民法院（2018）赣01民终2784号民事判决书判决解除，且关于合同的解除原因，上述判决均认定“原告要求解除租赁合同符合合同法第94条关于因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同的规定”，属于不可归责于双方的事由，故反诉原告所支付的履约保证金或押金1468898元，反诉被告理应返还，反诉被告抗辩因反诉原告逾期支付租金，应按合同约定适用定金罚则没收该款的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。三、关于装饰装修残值损失的承担问题。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。六被告按租赁合同的约定，对涉诉租赁物进行了装修，添加了相关设备，事实清楚。在租赁期内，该装修物及设备的预期使用价值本应由六被告享有和处分。但由于租赁合同因不可归责于双方的事由导致被依法提前解除，且原、被告双方也于2018年12月20日完成了涉案租赁物的交接，六被告已返还了涉案租赁物，至此六被告已无法继续享有、使用装修物及相关设备残存使用价值，而涉诉租赁物的装饰装修及相关设备已附合于租赁物上，如果由六被告强行拆除，不仅会破坏涉案租赁物的现状，势必导致价值贬损，还会造成损失的进一步扩大，故评估装修物、设备部分残值金额，由当事人根据过错责任大小予以分担较为妥当。现经六被告申请，本院委托司法鉴定，以2019年3月27日为鉴定基准日，江西利泰投资有限公司等六位被告涉案事项评估值为2731954.00元，其中炫谷青年街一、二层房屋装饰装修剩余价值为2517992.00元，设备剩余价值为213962.00元。原告嘉圆公司、被告美美公司、刘某虽然对该鉴定意见提出异议，但未提供相反证据予以反驳，其异议本院不予采纳，该鉴定意见本院予以采信。原告作为装饰装修残值的受益方，理应按照公平原则，与被告共同分担装饰装修及设备残值损失，对被告予以适当补偿。对装饰装修及设备残值2731954.00元，本院依据公平原则，酌定由原告承担50%即1365977元，六被告承担50%即1365977元。另外，被告支付的鉴定费用48000元，本院酌定由原告承担50%，被告承担50%。四、关于律师代理费的承担问题。对嘉圆公司要求六被告承担律师代理费86000元的诉请，本院认为，双方签订的租赁合同中仅约定合同终止情况下赔偿损失的范围包括了律师代理费，对逾期支付租金情况下是否应由违约方承担律师代理费未作出约定，且嘉圆公司也未提供证据予以证明，故对其要求六被告承担律师费的诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西利泰投资有限公司、汪某、孙某、孙某某、南昌美美企业管理有限公司、刘某于本判决生效之日起十日内向原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司支付2017年12月至2018年7月期间房屋租金1698163.7元、设备租金480000元，两项合计2178163.7元；二、反诉被告江西嘉圆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告江西利泰投资有限公司、汪某、孙某、孙某某、南昌美美企业管理有限公司、刘某返还押金1468898元；三、反诉被告江西嘉圆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告江西利泰投资有限公司、汪某、孙某、孙某某、南昌美美企业管理有限公司、刘某支付装饰装修残值损失1365977元；四、反诉被告江西嘉圆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告南昌美美企业管理有限公司支付鉴定费用24000元；五、驳回原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告江西利泰投资有限公司、汪某、孙某、孙某某、南昌美美企业管理有限公司、刘某的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司预交的案件受理费44110元，财产保全费5000元，合计49110元，由被告江西利泰投资有限公司、汪某、孙某、孙某某、南昌美美企业管理有限公司、刘某负担25600元，由原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司负担23510元；反诉原告江西利泰投资有限公司、汪某、孙某、孙某某、南昌美美企业管理有限公司、刘某缴纳的反诉费用23640元，由反诉被告江西嘉圆房地产开发有限责任公司负担13221元，由反诉原告江西利泰投资有限公司、汪某、孙某、孙某某、南昌美美企业管理有限公司、刘某负担10419元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张文军人民陪审员  魏付英人民陪审员  陈 冬二〇一九年十二月九日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。