广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30145号上诉人（原审被告）：深圳市永福时尚城有限公司，住所地：深圳市宝安区福海街道桥头社区蚝业路4号2230，统一社会信用代码：91440300MA5F2RUW77。法定代表人：吴义忠，总经理。被上诉人（原审原告)：刘庆，女，汉族，1990年1月27日出生，身份证住址：江西省萍乡市上栗县，被上诉人（原审被告）：姚添，男，汉族，1990年5月6日出生，身份证住址：广东省，委托诉讼代理人：肖磊，广东深天成律师事务所律师。原审被告：深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司，住所地：深圳市宝安区福永街道蚝业路4号，统一社会信用代码：9144030035997861110。法定代表人：吴义忠，总经理。原审被告:深圳市依龙物业管理有限公司，住所地：深圳宝安区福永街道蚝业路4号3楼，统一社会信用代码：91440300783905083X。法定代表人：姜伟斌，总经理。上诉人深圳市永福时尚城有限公司（以下简称永福公司）因与被上诉人刘庆、姚添、原审被告深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司（以下简称义乌公司）、深圳市依龙物业管理有限公司（以下简称依龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。永福公司上诉请求：撤销一审判决，纠正一审错误认定，改判3万元由姚添返还。事实和理由：一、一审对涉案物业事实没有查清，认定合同无效没有事实依据。在一审期间，永福公司就涉案物业的有关情况提供了下列证据：1、《证明》：证明涉案物业业主为“深圳市桥头股份合作公司”;2、《房屋租赁凭证》:证明依龙公司取得该物业的合法经营权；3、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》：证明业主单位按当时有关规定向有关部门申报；4、《关于深圳市桥头股份合作公司商场工程消防验收合格的意见》：证明与复工通知书的层数和面积一致，属同一栋，己经通过了主体消防验收，成为合法建筑。5、《复工通知书》：证明该历史遗留违法建筑已经经有关部门批准同意复工，建筑面积为四层，23606.4平方米，成为合法建筑。一审判决认为“但上述证据并不能证明涉案商铺所在的不动产取得《建设工程规划许可证》”，虽然复工通知书与涉案商铺所记载的内容有所不同，但从上列证据中基本可认定为同一栋。故一审认定的“均未能提交《建设工程规划许可证》，刘庆与永福公司签署的《商铺租赁合同》应为无效合同”。其它签署的“协议”、“合同”亦应无效是错误的。农村城市化历史遗留违法建筑问题在深圳市具有特殊性，其后，深圳市有关部门对此问题进行了普查，后对涉案商铺同意复工，表示涉案商铺已经从农村城市化历史遗留违法建筑问题中得以“转正”，并通过主体消防验收，成为合法建筑。深圳法院在审理此类案件时，应当按深圳市有政策来处理，不能一律以未取得“《建设工程规划许可证》”来认定合同无效，请求二审查明后，予以纠正。特别要说明的是，深圳市在处理农村城市化历史遗留违法建筑问题时，在取得复工后，按复工通知书所载明的建筑面积进行施工，不可能再取得建设工程规划许可证，因为时间久远，也不可能再补办该证。二、一审判决姚添收取的3万元所谓的“居间费”由永福公司返还错误。一审己经查明姚添个人收取了刘庆的3万元是“居间费”，就应当判决由姚添返还。刘庆向一审法院起诉请求：1、确认刘庆与永福公司签订的《商铺租赁合同》已解除；2、永福公司、姚添向刘庆返还款项共计46100元；3、永福公司、姚添向刘庆赔偿水电费1296元；4、永福公司、姚添向刘庆赔偿装修费损失40200元；5、义乌公司、依龙公司对上述返还及赔偿义务承担连带责任；6、本案的诉讼费用由姚添、永福公司、义乌公司、依龙公司承担。一审法院认定事实：2017年11月12日，刘庆与永福公司签订《商铺租赁合同》，约定：永福公司将位于深圳市宝安区××街道蚝业路××号深圳市永福时尚城的MS-011号商铺出租给刘庆使用，用途为经营酸辣粉；租期三年，自2017年12月10日至2020年12月1日，实际租赁日期从商城正式开业之日起计，预计正式开业时间为2017年12月10日，如正式开业时间提前或延后，租期届满时间不变；租金按租赁商铺的铺位号计算，基准价3500元/月，于每月15-20号支付下月租金；合同签订日需缴纳10500元租赁保证金；综合管理费1500元/月，包含保安费、公共区域清洁费、公摊水电费、空调费等；合同还对商铺修缮、解除条件、违约责任等进行了约定。2017年11月10日，刘庆与永福公司签订了一份《深圳永福时尚城美食汇租赁定金协议》，约定刘庆承租永福时尚城MS-033号铺位，现付定金1万元给出租方，并承诺于2017年10月30日前与永福公司签订《商铺租赁合同书》，定金自动转为租金。姚添在出租方栏代永福公司签名捺印。2017年11月10日及11月12日，刘庆通过微信向姚添共支付了461000元。姚添确认收到了上述款项，但主张其中的16100元已支付给了义乌公司，另3万元系刘庆向其支付的居间费。2017年11月14日，义乌公司向刘庆出具三份收款收据，确认收到刘庆MS-011号商铺的押金10500元、租金3500元、管理费1500元。刘庆主张姚添作为永福公司、义乌公司、依龙公司、姚添的代表与其洽谈、签署涉案租赁合同，并打包收取了上述费用，其在入场后才知道姚添是中介方。永福公司主张其与姚添是策划、招商关系，姚添的老板赵水波与义乌公司签订有项目策划协议，涉案租赁合同系姚添与刘庆对接，永福公司修改合同样本及具体合同金额后交由姚添拿给刘庆签署，姚添系代其收取押金、首月租金、管理费及垃圾清运费16100元，永福公司并未收取入场费。为证明与姚添之间的委托关系，永福公司提交了一份2017年9月9日义乌公司作为甲方与“飞鸿商业策划有限公司”（未进行工商注册登记）作为乙方签订的《项目策划协议》，协议约定“由乙方负责深圳永福时尚城食尚汇美食广场的招商工作，合同期限自2017年9月10日至2017年11月10日，甲方支付乙方所招项目2个月租金作为佣金……”,合同乙方签名处仅有赵水波签名。姚添主张与刘庆属居间关系，其收取刘庆费用中扣除转交义乌公司的16100元，其余3万元为居间费。刘庆提交了一份水电费的收款收据，证明其于2018年2月6日向义乌公司支付了水电费1294.7元。刘庆主张其在租赁涉案商铺后进行了装修，并支出装修费40200元。为证明其装修损失，刘庆提供了其与蒋矩明于2017年11月12日签订的《福永义乌装修报价单》，该报价单载明的总费用为40200元。刘庆还提交了数份微信转账的交易记录，上述交易记录显示刘庆于2017年11月28日至2018年1月15日期间陆续共向蒋矩明支付了38163元。2017年12月29日，刘庆承租的商铺试营业，但刘庆主张商铺所在商城尚未装修完成，尚未正式开业。永福公司、义乌公司、依龙公司、姚添则主张涉案美食城于2017年12月29日开业，永福公司要求自2018年1月1日开始计租。就此争议，刘庆提交了其入场装修前商城状态录像视频及2018年4月28日拍摄的现场照片，二者比较可见商城内虽有大量商铺隔间空置，但商铺隔间、地面铺设瓷砖、天花照明、空调安装等基本装修已经完成，商城内悬挂有印制“2017年12月29日盛大开业”字样的宣传品。永福公司、义乌公司、依龙公司、姚添对刘庆提交的上述录像视频、现场照片的三性均不予认可。姚添提交了标题为《福永义乌共享美食城盛大开业》的微信公众号宣传图文，刘庆对微信公众号宣传图文三性不予确认，认为系永福公司单方制作，且仅显示几家装修好的商铺。2018年4月，刘庆向永福公司发出解除通知书，通知其解除租赁合同，要求退还入场费、租金等。永福公司确认于同年4月28日收到上述通知，并于同年5月5日组织双方就解除事宜进行协商。刘庆提交了2018年5月5日刘庆及其他商铺承租人与朱哲就解除商铺租赁合同事宜协商的谈话录音，庭审中永福公司、义乌公司、依龙公司对录音真实性不持异议，并确认朱哲系“我方公司员工”。录音中，朱哲表示整栋物业系依龙公司出租，商场的招商由委托的第三方进行；针对刘庆等提出搬离商铺内自有物品，退还押金、入场费的要求，其明确表示需交清房租、水电费等费用，扣除上述费用后的押金可以退，不确认有收取刘庆等的入场费，并告知刘庆等不签署解除合约协议并交清费用的话，公司会在2018年5月6日收回商铺，封存铺内遗留物品。2017年5月6日，永福公司与刘庆签订《解除协议》，约定刘庆办理撤场手续，视为刘庆经营不善自动放弃，永福公司收回履约保证金（押金）单据，双方不再有租赁关系。同日，永福公司支付刘庆7000元，永福公司主张该7000元系其与刘庆达成《解除协议》时约定退还刘庆的租赁保证金。刘庆主张永福公司在租赁合同签订时尚未注册成立，依龙公司为永福公司、义乌公司实际控制人，且系涉案商铺所在商城实际经营者，要求永福公司、义乌公司、依龙公司连带返还收取的合同款项，并赔偿装修费损失。同时，刘庆以姚添打包收取合同费用为由，主张其为永福公司筹备方，要求其与永福公司共同承担责任。永福公司、义乌公司、依龙公司辩称三家公司为各自独立的商事主体，义乌公司、依龙公司并非涉案租赁合同的一方当事人，刘庆要求其承担连带责任没有法律依据。姚添辩称其仅作为居间方代收部分合同款项，并非永福公司股东，无需对永福公司的责任承担连带责任，其作为居间方已促成双方签订租赁合同，收取的居间费亦无需返还。又查，根据工商登记信息显示，依龙公司于2015年12月21日注册成立，股东姜伟斌任职法定代表人，住所地深圳市宝安区福永街道蚝业路4号3楼；义乌公司于2016年2月1日注册成立，股东吴义忠、姜伟斌，吴义忠任职法定代表人，姜伟斌任职执行董事，住所地深圳市宝安区福永街道蚝业路4号；永福公司于2018年4月11日注册成立，股东有吴义忠、李金秀，法定代表人吴义忠，住所地深圳市宝安区福海街道桥头社区蚝业路4号2230。再查，涉案商铺所在不动产未取得不动产产权登记。永福公司、义乌公司、依龙公司提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《复工通知书》、深圳市宝安区福海街道桥头社区居民委员会出具的《证明》、《房屋租赁凭证》、深圳市公安局宝安分局消防大队于2006年9月12日出具的《关于深圳市桥头股份合作公司商场工程消防验收合格的意见》等证据拟证明涉案不动产已履行合法报建手续。经查，《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》仅显示收到申报人提交的《申报表》，申报人申报时并未提交《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《用地批准通知书》等材料；《复工通知书》载明准予深圳市桥头股份合作公司复工福永街道桥头社区天福路西四层宿舍；深圳市宝安区福海街道桥头社区居民委员会出具的《证明》内容为桥头蚝业路4号系深圳市桥头股份合作公司的物业；《房屋租赁凭证》显示出租人深圳市桥头股份合作公司将坐落于福海街道桥头社区蚝业路4号建筑的部分出租给依龙公司，该凭证还备注有“本凭证只作为房屋租赁关系见证，如租赁双方发生纠纷等引起的相关法律责任，由租赁双方自行承担”字样；《关于深圳市桥头股份合作公司商场工程消防验收合格的意见》载明，深圳市公安局宝安分局消防大队对宝安区福永街道桥头富桥二区北兴建的商场工程进行消防验收，经检查验收，同意进行下一步的内部装修，经装修验收合格后方可投入使用。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，永福公司、义乌公司、依龙公司虽提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《复工通知书》、《房屋租赁凭证》以及深圳市公安局宝安分局消防大队出具的《关于深圳市桥头股份合作公司商场工程消防验收合格的意见》等证据，但上述证据并不能证明涉案商铺所在不动产有取得《建设工程规划许可证》，《复工通知书》虽证明权利人为深圳市桥头股份合作公司的四层宿舍准予复工，但该复工建设工程为宿舍，且地址为宝安区福永街道桥头社区天福路西，永福公司、义乌公司、依龙公司既不能提交证据证明该地址与涉案不动产所在的关联性，亦未提交有关履行用地性质变更审批手续的有效证据，故上述永福公司、义乌公司、依龙公司关于涉案不动产已取得合法报建手续准予复工的主张，该院不予采信。涉案商铺所在不动产未取得不动产登记，刘庆、永福公司均未能提交《建设工程规划许可证》，刘庆与永福公司签署的《商铺租赁合同》应为无效合同。《解除协议》依附于《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》无效，《解除协议》亦应无效。永福公司将不具备租赁资格的房屋出租给他人，对合同无效应承担一定的责任，刘庆作为承租人，在租赁房屋时未尽到合理的审慎义务，是导致合同无效另一方面的原因，因此，该院认定刘庆与永福公司对合同无效承担的责任比例均为50%。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应返还，还应按各自责任比例承担对方因合同无效造成的损失。因涉案商铺已由永福公司收回，该院不再处理商铺返还事宜。关于永福公司收取款项的返还问题。该院认为，永福公司已确认收取刘庆支付款项中的16100元，因其中占有使用费、管理费及垃圾清运费已实际产生，理应由刘庆承担，至于租赁保证金10500元，永福公司应承担返还责任。永福公司提交证据证明其已返还刘庆租赁保证金7000元，故其还应返还刘庆租赁保证金3500元。关于姚添收取的另3万元，其虽辩称为刘庆提供涉案商铺租赁的居间服务，但其未提交有效证据证明其曾向刘庆表明其居间身份且说明收取费用的明细，应承担举证不能的不利后果，姚添收取刘庆3万元没有法律依据，应予退还。而纵观合同签订过程，刘庆系与姚添对接并自其处拿到加盖有永福公司盖章的《商铺租赁合同》，刘庆认定的出租方系永福公司，永福公司、姚添并未提交证据证明其曾就主张的委托招商关系向刘庆进行披露，永福公司应就姚添以其名义收取的款项承担返还责任。至于永福公司与姚添间因上述款项退还产生的债权债务关系，不属于本案审理范畴，该院不作处理，双方可另循法律途径解决。关于场地占有使用费。合同虽无效，但刘庆已实际占有使用涉案商铺，其应承担占有使用费，占有使用费的标准该院确认参照双方约定的租金标准支付。永福公司主张自2018年1月1日起计收占有使用费，刘庆主张涉案商城一直未正式开业，其不应支付占有使用费。该院认为，《商铺租赁合同》已被认定无效，约定自正式营业开始计收租金的条款亦无效，且占有使用费与租金性质不同，其以实际占有使用房屋为计算依据，是否正式营业不影响占有使用费的产生，故该院确认刘庆应支付的房屋占有使用费自2018年1月1日起计算。刘庆自2017年4月28日通知永福公司解除合同，并于2018年5月6日搬离，其房屋占有使用费应计算至2018年5月6日，但2018年4月29日至5月6日期间刘庆并未实际使用涉案商铺，该期间的房屋空置损失刘庆与永福公司均有过错，应共同分担。因此，该院确认刘庆应支付永福公司2018年1月1日至同年5月6日期间的房屋占有使用费为10733.34元（3500元/月×3个月+3500元/月÷30天×28天+3500/月÷30天×8天×50%-3500元）。2018年1月1日至同年4月28日期间的综合管理费已实际产生，刘庆应支付上述期间的综合管理费为4400元（1500元/月×3个月+1500元/月÷30天×28天-1500元）。该院确认刘庆应支付永福公司的房屋占有使用费10733.34元及综合管理费4400元自永福公司应返还刘庆的入场费中予以抵扣。关于损失赔偿问题。刘庆主张其支出了装修费40200元，并提交了其与蒋矩明签订的《福永义乌装修报价单》及向蒋矩明付款的记录。该院认为，刘庆与蒋矩明签订报价单的时间在前，付款时间在后，双方完全有可能在具体的装修施工过程中另行达成协议对装修费用予以变更，因此，该院认定刘庆向蒋矩明实际付款的金额即38163元为刘庆支出的装修费。扣除已产生的装修费折旧，该院酌定刘庆的装修费损失为33922.67元（38163÷36月×32月）。根据永福公司应承担的责任比例，该院确认其应赔偿刘庆的装修费损失为16961.33元。关于连带责任。根据工商登记信息可知，永福公司、义乌公司法定代表人均为吴义忠，依龙公司法定代表人姜伟斌是义乌公司股东又任职该公司执行董事，且公司均注册在福永街道蚝业路××号，可以认定永福公司、义乌公司、依龙公司的组织机构存在高度混同。同时，在涉案商铺的对外出租过程中，永福公司对外签署合同，义乌公司负责收取合同款项，出现纠纷后又由依龙公司出面协商解约事宜，永福公司、义乌公司、依龙公司在涉案商铺的对外出租过程中亦存在混同经营的情况。刘庆主张永福公司、义乌公司、依龙公司构成法人人格混同，有事实及法律依据，该院予以支持，义乌公司、依龙公司理应对永福公司向刘庆承担的款项返还与损失赔偿责任承担连带清偿责任。但刘庆要求姚添对永福公司返还款项及损失赔偿承担连带责任，没有法律依据，该院不予支持。因水电费已实际产生，刘庆理应支付，故刘庆要求永福公司返还水电费的诉讼请求无法律依据，该院不予支持。刘庆超出该院认定部分的诉讼请求，无事实和法律依据，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、永福公司于该判决生效之日起十日内返还刘庆租赁保证金3500元；二、永福公司于该判决生效之日起十日内返还刘庆入场费14866.66元；三、永福公司于该判决生效之日起十日内赔偿刘庆装修费损失16961.33元；四、义乌公司、依龙公司对永福公司的上述付款义务承担连带清偿责任；五、驳回刘庆的其他诉讼请求。本案案件受理费995元，由刘庆负担588元，永福公司、义乌公司、依龙公司负担407元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案商铺没有建设工程规划许可证，永福公司提交的《复工通知书》载明的工程为宿舍，工程地址与涉案商铺地址也不能吻合，故本案《商铺租赁合同》应当认定无效。永福公司上诉称刘庆支付给姚添的3万元是居间费，不应当由永福公司退还。对此，本院认为，永福公司和刘庆在一审中确认该笔费用为入场费，姚添作为出租方在租赁合同上签名并收取了各种费用，刘庆有理由相信该3万元是姚添代永福公司收取的入场费。永福公司解释称入场费即居间费，该解释缺乏依据，本院不予支持。一审判令永福公司返还该笔款项并无不当。综上，永福公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费683元，由深圳市永福时尚城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月十八日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。