江西省宜春市中级人民法院行 政 判 决 书(2016)赣09行终39号上诉人（原审原告）江西皇庭房地产开发有限公司。法定代表人陈振春，该公司经理。委托代理人曾东发，铜鼓县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）铜鼓县市场监督管理局。法定代表人黄敬东，该局局长。被上诉人（原审被告）铜鼓县人民政府。法定代表人董晓明，该县县长。江西皇庭房地产开发有限公司不服铜鼓县市场监督管理局工商行政处罚一案，向铜鼓县人民法院提起行政诉讼，铜鼓人民法院于2016年2月5日作出（2015）铜行初字第2号行政判决书。江西皇庭房地产开发有限公司不服一审判决上诉至本院，本院于2016年5月3日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年12月15日江西皇庭房地产开发有限公司开发的皇庭御景城一期建成通知业主办理交房手续。业主在交清房款、契税及办证相关费用后办理交房手续时被售楼部的业务员告知，所售商品房的钥匙已交付给了物业公司，业主须交清物业相关费用后方可到物业公司领取钥匙。2015年2月4日，67户业主就江西皇庭房地产开发有限公司擅自将自己所购商品房钥匙交给物业公司，并告知交清相关物业费用方可领取钥匙等问题向铜鼓县市场监督管理局（原铜鼓县工商行政管理局）实名举报。江西皇庭房地产开发有限公司与业主签订的《商品房买卖合同》中第十九条为本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交当地仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。2015年5月14日，铜鼓县市场监督管理局向江西皇庭房地产开发有限公司送达了铜工商公听告字[2015]1号《铜鼓县工商行政管理局行政处罚听证告知书》，2015年5月22日，送达了《铜鼓县工商行政管理局行政处罚听证通知书》，并于2015年6月3日举行了听证会，2015年6月12日铜鼓县市场监督管理局做出铜工公处字[2015]1号《行政处罚决定书》，责令江西皇庭房地产开发有限公司改正违法行为，并对其处以罚款共计93000元的处罚决定。江西皇庭房地产开发有限公司不服，向铜鼓县人民政府申请复议，2015年9月21日铜鼓县人民政府做出铜府复决字[2015]第3号《铜鼓县人民政府行政复议决定书》维持了铜鼓县市场监督管理局做出的处罚决定。2015年10月9日，江西皇庭房地产开发有限公司向该院起诉，要求法院撤销铜鼓县市场监督管理局2015年6月12日做出的铜工商公处字[2015]1号《行政处罚决定书》的决定和被告铜鼓县人民政府于2015年9月21日做出的铜府复决字[2015]第3号《行政复议决定书》的决定。原审法院认为：皇庭御景城一期的业主与江西皇庭房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，在业主交清房款、契税及办证相关费用后，江西皇庭房地产开发有限公司应将商品房钥匙直接交付购房者，完成交房程序。但是商品房验收后，江西皇庭房地产开发有限公司将全部业主的钥匙交由物业公司，再由物业公司与业主具体对接。业主与江西皇庭房地产开发有限公司虽然签订了《前期物业管理服务协议》，表示业主与物业公司之间应当按照此协议交纳物业服务费或提供相关服务，但江西皇庭房地产开发有限公司并不能以是否交纳物业相关费用作为向业主交付钥匙的前提条件。且在双方签订的购房合同中，并没有相关条款约定物业建成后，开发商可以将钥匙交付给物业公司，也没有相关法律规定，开发商可以将所售商品房的钥匙交给物业公司。江西皇庭房地产开发有限公司的这一行为既无合同约定又无相关法律规定，即江西皇庭房地产开发有限公司将所售商品房的钥匙交给物业公司的所谓行业习惯构成强迫交易行为。江西皇庭物业管理有限公司的法人代表虽然与江西皇庭房地产开发有限公司的法人代表同为一人，但这两个公司仍是独立的两个法人。购房者与物业公司签订的前期物业合同与购房者与江西皇庭房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是两个独立的合同，购房者在交清房款、契税及办证相关费用后即视为购房者的合同义务已履行完毕，江西皇庭房地产开发有限公司应当按合同约定完成交房、交钥匙程序。铜鼓县市场监督管理局依据《江西省反不正当竞争条例》第二十一条第一项“经营者不得实施下列强迫交易行为：（一）强迫他人同自己进行交易或者强迫、阻碍他人之间交易”的规定，对江西皇庭房地产开发有限公司做出行政处罚，认定事实清楚、证据充分，且在做出行政处罚决定前，依法进行了调查核实，履行了事先告知程序、听证程序，并向江西皇庭房地产开发有限公司送达了《行政处罚决定书》，行政执法程序并无不当。铜鼓县市场监督管理局的行政行为及铜鼓县人民政府的复议决定均合法。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。皇庭御景城一期的业主与江西皇庭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同的第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交当地仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。合同是双方在平等、自愿的基础上签订的仲裁与诉讼都是解决争议的方式，江西皇庭房地产开发有限公司在提供的格式合同中包含了两种解决争议的方式，而购房者与江西皇庭房地产开发有限公司签订了购房合同，则可视为购房者对该条款的确认，是双方的意思自治，对合同双方出现争议的解决并未产生实质的影响。被告铜鼓县市场监督管理局就该条款做出处罚没有法律依据，依法应予以撤销，同时对复议机关铜鼓县人民政府就铜鼓县市场监督管理局对江西皇庭房地产开发有限公司做出的罚款人民币3000元的行政处罚的维持决定予以撤销。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第（二）项、第七十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下：一、撤销铜鼓县市场监督管理局对江西皇庭房地产开发有限公司做出的罚款人民币3000元的行政处罚；二、撤销铜鼓县人民政府对铜鼓县市场监督管理局对江西皇庭房地产开发有限公司做出的罚款人民币3000元的行政处罚的维持决定；三、驳回江西皇庭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上诉人江西皇庭房地产开发有限公司上诉称：1、一审法院对强迫交易的定性有误，导致对本案的处理错误。强迫交易这一法律概念，是指用暴力或者胁迫的手段强迫买卖双方达成交易或服务的行为。本案的房屋买卖合同和前期物业合同都是自愿签订的，从签字之日起，交易就已经完成了。上诉人为了顺利完成以上两个关联交易，办理完了交接手续后，很自然的通知业主完善物业管理手续，最后领取住房钥匙，这完全是正常的、合法的，全国都是这么做的。2、原审被告实际上是在为个别业主逃避物业管理收费提供支持。本案的本质问题是个别业主认为物业管理收费过高，而煽动其他业主对抗物业管理收费。业主和物业公司的矛盾应当通过其他部门调解，或者民事诉讼解决，而不是由工商部门加以制裁、3、行政审判的任务和职责是对具体行政行为进行合法性审查，一审法院对被上诉人9万元罚款的具体行政行为既然不维持，就应当撤销，而不应当驳回上诉人的诉讼请求，这样做有违行政诉讼法的规定。被上诉人铜鼓县市场监督管理局辩称：1、对上诉人强迫交易行为所作处罚决定事实清楚、证据充分、定性准确，符合相关法律规定。（1）、上诉人分别于2014年12月24日和2015年3月初开始通知业主进行交房工作。上诉人通过报刊、信件、短信等方式通知业主只要交清了购买房屋的款项就可以前去办理交房手续。但业主到上诉人处却被告知，钥匙已经交给物业公司，并且要求缴清一年的物业管理费和其他费用才可以在物业公司办理交房手续。如不缴清费用，将不能办理交房。于是铜鼓县皇廷御景城的67户业主实名投诉上诉人，经调查人员核实，业主投诉属实。并查实物业公司收取的费用项目包括：A物业服务费包括：住宅物业费1.0元/平米/月；能耗分摊费0.5元/平米/月(含电梯、水泵等高能耗费)；车位管理费30元/月（场地管理费）；B地下车位租赁费120元/个/月；C水电费预交500元/户；D装修管理：装修垃圾清运费（100平米及以下为600元；100-120平米为800元；120平米以上为1000元）（装修垃圾清运费指由施工单位清运至小区定点位置，物业公司清运处理）、文明施工保证金1500元/户、装修管理费100元/户（一次性费用，提供30个垃圾清运袋、备用灭火器、临时出入证等物品），这些费用有大部分不属于前期物业费用。强迫交易行为是指经营者违背消费者的意愿，强迫消费者购买其商品或者接受其服务，从而使消费者自主选择权受到侵犯的行为。违背他人意志，强迫他人与己或者第三人交易是本行为的本质特征。本案中上诉人正是通过要求业主必须与物业公司进行交易，并且到物业公司缴清一年的物业服务等相关费用才能拿到钥匙这一不公平、不合理的要求作为交易成立的条件，在这种条件成立的前提下业主才可以拿到本属于自己的商品房钥匙。2、物业公司乱收费、强制收费行为是导致业主们拒绝强迫交易的事实依据：⑴、前期物业收费实行政府指导价格。根据国家有关规定，前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。但是物业公司的收费项目和标准中仅物业管理费1元/平方米/月的收费标准在《前期物业管理服务协议》中与业主有相关约定，其余的收费项目及标准均未见价格主管部门的批准文件或者收费许可证，也没有与业主们签订相关的协议进行约定（国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知发改价格[2014]2755号）；⑵、物业公司对相关已经交房的业主的收费未按相关规定进行收取。根据《江西省物业管理服务收费办法》（赣计商价字[2003]766号）》第二十条：业主或使用人在办完购房或租赁手续后(以交钥匙为准)，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未住的，业主交纳50％物业管理公共性服务费；未出售、出租、使用空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50％物业管理公共服务费交纳，未使用或入住的房屋，不交纳设备运行项服务费。但是物业公司收取相关的费用都是从开发商通知交房之日开始起全部按一年的费用标准收取，不管业主是否入住，必须全额缴纳相关费用。⑶、物业费的预收不得超过三个月的规定，而且收费必须取得许可或者批准，实行收费明码标价。根据《江西省物业管理服务收费办法》第二十二条规定，经物业管理企业与业主、使用人共同约定，公共性物业管理服务费可以预收，但预收期限不得超过三个月，在已预缴费期间业主或使用人搬迁时，物业管理企业应退还尚未提供实际服务已预收的费用。⑷、强迫业主缴交垃圾清运费。根据《江西省物业管理服务收费办法》第十条规定，物业管理区域内公共性服务费实行政府定价。专项性服务收费，实行政府指导价。业主、使用人因房屋装修产生的垃圾,原则上应由业主(使用人)自行清运，需由物业管理企业清运的,其垃圾清运收费标准由同级价格主管部门制定。根据物业公司与业主所签订的《装修管理服务协议》第二章第三条第一项规定，在装修过程中，产生的垃圾可由乙方或者丙方自行负责清理，但不得占用任何公共场地或部位堆放，必须日产日清。根据物业公司与业主们所签订的协议内容来看，业主因房屋装修产生的垃圾可以自行清理或者委托物业管理企业进行有偿服务，而不必一定要由物业公司负责清理。但是物业公司强制向每户业主收取了垃圾清运费600-1000元/户不等，其实就是一种强迫行为，强迫业主必须接受物业公司提供的服务。⑸、物业公司乱收费和价外收费。物业公司收取的①、车位管理费30元/月/个；②、装修管理费100元/每户；其实这二个收费项目及收费标准都是违法的。铜鼓县房地产管理局《办理刘建敏等人信访事项答复意见书》（铜房信办复字[2015]1号）和铜鼓县物价局2015年3月30日《关于皇庭御景城小区业主反映情况的调查及意见》中已经明确认定为乱收费和价外收费的二个项目，而且早已责令服务企业停止收取，已收取的责令全额退回业主，但是物业公司至今未予以执行到位。3、对于上诉人认为答辩人实际上是在为个别业主逃避避物业提供支持一事。首先答辩人是因铜鼓县皇庭御景城67户业主向答辩人投诉，反映上诉人有违法行为，答辩人才进行调查核实相关情况，更何况铜鼓县皇庭御景城67户业主同时也向铜鼓县县委、政府及相关职能部门同时进行了投诉举报。其次作为市场监督管理部门，答辩人的职责是保护消费者合法权益，规范市场经营秩序，打击查处违法经营行为，维护社会的稳定和长治久安。被上诉人铜鼓县人民政府辩称：1、铜鼓县人民法院一审认定事实正确。铜鼓县市场监督管理局根据《江西省反不正当竞争法》第二十九条规定，对上诉人强迫他人之间进行交易作出责令改正违法行为，罚款人民币90000元的处罚事实清楚、程序合法、适用法律正确。一审法院对案件事实认定正确，判决正确。2、上诉人行为构成强迫交易必须依法处理。各方当事人在二审期间均未提供新的证据,本院对各方当事人提交的证据认定与原审法院一致。经审理并综合案卷证据材料和一审庭审笔录，二审确认一审查明的事实。本院认为，关于江西皇庭房地产开发有限公司上诉称一审法院对强迫交易定性错误的问题。根据《江西省反不正当竞争条例》第二十一条第一项：“经营者不得实施下列强迫交易行为：（一）强迫他人同自己进行交易或者强迫、阻碍他人之间交易”的规定，在消费交易过程中，经营者不得向消费者提出不合理的要求作为交易成立的条件。本案中，业主交清房款、契税及办证相关费用后，江西皇庭房地产开发有限公司应当按照合同约定完成交房程序，不附加任何条件将房屋直接交付给购房者。然而，在实际交付房屋的过程中，江西皇庭房地产开发有限公司以预缴清一年物业费作为交房条件，从而引发业主投诉，放任江西皇庭物业管理有限公司的做法。其主观上具备强迫业主提前支付物业费的故意，客观上违背了消费者的意愿，改变了业主和物业公司平等协商的地位。铜鼓县市场监督管理局作出的铜工商公处字[2015]1号《行政处罚决定书》处罚决定第一项，认定事实清楚、证据充分，程序合法，处理结果适当。江西皇庭房地产开发有限公司的该项上诉理由没有事实和法律依据。根据国家工商行政管理总局令第51号《合同违法行为监督处理办法》第十一条规定“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：……（五）就格式条款争议提起诉讼的权利……”。本案中，皇庭御景城一期的业主提供的《商品房买卖合同》第十九条内容为“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交当地仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉”。该格式条款提供纠纷解决方式已经由江西皇庭房地产开发有限公司单方事先固定，业主无从选择。江西皇庭房地产开发有限公司的做法排除了业主起诉讼的权利。铜鼓县市场监督管理局依据《合同违法行为监督处理办法》第十一条、第十二条对江西皇庭房地产开发有限公司江西皇庭房地产开发有限公司做出行政处罚并无不当。原审法院认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。综上，铜鼓县市场监督管理局作出的铜工商公处字[2015]1号《行政处罚决定书》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。铜鼓县人民政府的复议决定程序合法，复议结果正确。上诉人提出的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，但适用法律、法规部分错误，处理结果部分错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销铜鼓县人民法院（2015）铜行初字第2号行政判决：二、驳回江西皇庭房地产开发有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费共计100元，由上诉人江西皇庭房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  吴建平审 判 员  刘 挺代理审判员  黄 礼二〇一六年七月二十七日书 记 员  李 林