云南省开远市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2502民初275号原告中国建设银行股份有限公司开远支行。住所地：云南省开远市灵泉东路**。负责人王映松，该支行行长。组织机构代码：21787026-9。委托代理人许毅辉，云南经峰律师事务所律师，代理权限特别授权代理。委托代理人李雪芬，云南经峰律师事务所律师，代理权限特别授权代理。被告靳乐乐，男，1988年6月13日生，汉族，住，住云南省开远市/div>被告红河州恒兴房地产开发经营有限公司。住所地：云南省个旧市金湖东路**/div>法定代表人成文举，该公司经理。统一社会信用代码：91532500217874155A。委托代理人胡江华，男，1961年2月4日生，汉族，系红河州恒兴房地产开发经营有限公司职员，住云，住云南省开远市权限特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司开远支行（以下简称中国建行开远支行）与被告靳乐乐、红河州恒兴房地产开发经营有限公司（以下简称红河恒兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设开远支行的委托代理人许毅辉、李雪芬、被告红河恒兴公司的委托代理人胡江华到庭参加了诉讼。被告靳乐乐经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建行开远支行诉称，2014年4月2日原告中国建行开远支行与被告靳乐乐签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告向被告靳乐乐发放贷款320000元，用于购买住房，贷款期限为30年，自2014年4月2日至2044年4月2日止，采取按月等额本息还款方法；为确保合同的履行，被告靳乐乐以贷款所购卖的坐落于开远市××单元××层××号房屋担保，且办理了抵押预登记手续。合同还约定由被告红河恒兴公司提供阶段性担保。合同订立后，原告如约发放了贷款至被告红河恒兴公司银行账户内。被告靳乐乐从2014年4月2日至2015年7月2日期间能归还原告贷款本息1806.12元。2015年10月起被告靳乐乐无故未足额归还贷款本息。被告红河恒兴公司也未依约承担担保责任。截止2015年12月10日止，被告靳乐乐尚欠原告贷款本金315011.98元及利息6136.73元。为维护原告的合法权益。现请求人民法院判令：1、解除原告中国建行开远支行与被告靳乐乐签订的借款合同；2、由被告靳乐乐偿还原告截止2016年2月25日止的贷款本金315011.98元及利息6136.73元；3、由被告靳乐乐承担2016年2月25日至贷款还清之日止的利息；4、原告对抵押物享有优先受偿权；5、由被告红河恒兴公司承担连带担保责任；6、诉讼费及实现债权费用由被告方承担。被告靳乐乐未作答辩，被告红河恒兴公司辩称，我方可以让被答辩人靳乐乐退房，但须返还向我方借的首付款及赔偿我方的损失，被答辩人靳乐乐返还借款及赔偿损失后，答辩人可以代被答辩人靳乐乐偿还贷款。目前，在被答辩人靳乐乐无法找寻其下落的情况下，只有由法院判决了。原告中国建行开远支行为证明其主张向本院提交如下证据：1组、借款合同复印件一份、《商品房购销合同》复印件一份、《商品房销售发票》复印件一份、《个人住房贷款推荐保证书》复印件一份，证明被告靳乐乐向原告贷款购房，被告红河恒兴公司作为保证人的事实；2组、《个人贷款支付凭证》复印件一份，证明原告中国建行开远支行将320000元贷款发放到被告红河恒兴公司银行账户内；3组、《房屋他项权证》复印件一份，证明抵押物办理了抵押登记；4组、《建设银行个人贷款对账单》一份，证明被告靳乐乐尚欠原告贷款本金及利息及被告红河恒兴公司代被告靳乐乐偿还其贷款的金额。被告靳乐乐经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。经质证，被告红河恒兴公司对原告提交的证据认为：证据1组、2组、3组、4组中所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议，均已认可。被告红河恒兴公司未向本院提交任何证据。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为：原告提供的证据1组借款合同、《商品房购销合同》、《商品房销售发票》、《个人住房贷款推荐保证书》真实、合法有效，能够证实原告中国建行开远支行与被告靳乐乐之间存在借款合同关系、抵押合同关系，与被告红河恒兴公司存在保证合同关系，本院予以采信；证据2组、3组、4组中的所有证据，原、被告都均无异议，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年2月9日被告靳乐乐向被告红河恒兴公司购买坐落于开远市××小区××单元××号房屋一套，因购房需要，经被告红河恒兴公司向原告中国建行开远支行推荐，原告中国建行开远支行审批，被告靳乐乐与原告中国建行开远支行于2014年3月27日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：“第一条借款用途，借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：开远市渝景花园小区A幢1-2302号房屋；第二条借款金额，借款人借款本金为人民币320000元；第三条借款期限，借款期限为360个月，即2014年3月27日至2044年3月27日；第四条贷款利率、罚息利率，一、贷款利率，本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列三种：（三）浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；二罚息利率······（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率未在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；第五条借款的发放于支用，······二、借款人不可撤销地授权贷款人按照本合同第三十三条约定的用款计划将本合同项下借款款项直接划入该条约定的账户内；······第七条还款，约定还款日为借款期限起始日在每月的对日······借款人的还款方法为等额本息；······第十一条担保条款，本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；第十二条保证条款，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，······保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；第十三条抵押条款，本合同项下的抵押财产为开远市渝景花园小区A幢1-2302号房屋，房屋面积为133.7平方米，房屋价值为461590元；······第十六条违约情形，（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，······第十七条违约救济措施，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：······3、解除与借款人的借贷关系；······第三十三条本合同用款计划执行贷款人将款项一次性划入下列账户：账户名称红河州恒兴房地产开发经营有限公司，账号53×××91，开户银行建行云南省红河州分行开远支行营业室；······借款人签名（章）、捺印、贷款人签名（章）、捺印、保证人签名（章）、捺印、抵押人签名（章）、捺印等等。”合同签订后，2014年3月27日原告中国建行开远支行按照合同约定将借款一次性转入被告红河恒兴公司的银行账户内。2014年4月16日原告中国建行开远支行与被告靳乐乐对抵押物：开远市渝景花园小区A幢1-2302号房屋在开远市房地产管理局办理了证号为开房他证开远字第××号的按揭登记。从2014年8月起，被告靳乐乐未按合同约定按时返还借款，造成逾期。在2014年4月27日至2016年9月22日期间，被告靳乐乐按合同约定返还了原告中国建行开远支行借款本金及利息共计34641.85元，其中被告红河恒兴公司替被告靳乐乐代偿借款26502.62元。截止2016年9月22日被告靳乐乐尚欠原告中国建行开远支行借款本金309936.89元、利息2551.94元，两项合计312488.83元。事后，经原告多次催收未果，原告遂起诉至本院。另查明，被告靳乐乐与被告红河恒兴公司于2014年2月9日签订了《商品房购销合同》，双方所买卖的开远市渝景花园小区A幢1-2302号房屋至今产权证仍未办理完毕。被告红河恒兴公司经红河州建设局审批于2010年4月10日取得了开远“渝景花园”商住小区项目的商品房预售许可证。本院认为，借款合同是指借款人向贷款人借款，到期归还借款并支付利息的合同。本案原告中国建行开远支行与被告靳乐乐于2014年3月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合借款合同的构成要件，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原告中国建行开远支行与被告靳乐乐在借款合同第十六条、第十七条中已明确约定了如果借款人不按合同约定足额偿还借款本息而构成违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。现本案被告靳乐乐未能按合同约定返还借款本息，已经构成违约，解除合同的条件已成就，故对于原告主张解除借款合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条之规定“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定人不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”本案原告中国建行开远支行与被告靳乐乐在借款合同中已明确约定了若借款人不按合同约定足额偿还借款本息而构成违约的贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。现本案被告靳乐乐未能按合同约定返还借款本息，已经构成违约，原告有权宣布贷款立即到期的条件已经成就，故对于原告主张由被告靳乐乐偿还原告截止2016年9月22日止的贷款本金309936.89元及利息2551.94元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条之规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定的期限或者国家有关规定支付逾期利息。”本案被告靳乐乐未按期返还借款，造成逾期，应当按照约定或者国家规定支付逾期利息，故对于原告主张由被告靳乐乐承担2016年9月22日至贷款还清之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条之规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《中华人民共和国物权法》第一百七十条之规定“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”及《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款之规定“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”本案被告红河恒兴公司系取得商品房预售许可的房地产开发商，被告靳乐乐从被告红河恒兴公司购买了开远市渝景花园小区A幢1-2302号房屋并通过向原告中国建行开远支行按揭贷款，各方于2014年3月27日签订了借款合同，并于2014年4月16日对抵押物开远市渝景花园小区A幢1-2302号房屋办理了抵押登记取得了他项权证，上述行为属于预售商品房贷款抵押，符合法律规定，该抵押自登记时设立，且合法有效。故原告主张对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第六条之规定“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”本案被告红河恒兴公司与原告中国建行开远支行在借款合同中约定的阶段性担保条款，符合保证的构成要件，现依然处于阶段性保证期间，其应作为保证人承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款之规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”本案借款合同之债权既有被告红河恒兴公司的保证又有开远市渝景花园小区A幢1-2302号房屋作为抵押物的抵押，即物的担保。因此，作为保证人的被告红河恒兴公司应承担抵押物未能清偿的债权的担保责任。故对于原告主张由被告红河恒兴公司承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本案事实清楚，证据充分。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第六条、第二十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开远支行与被告靳乐乐签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告靳乐乐于本判决生效之日起五日内支付原告中国建设银行股份有限公司开远支行借款本金309936.89元、利息2551.94元，两项合计312488.83元；并支付原告中国建设银行股份有限公司开远支行从2016年9月22日起至本判决书确定的履行期限届满之日止的利息，利息按中国人民银行同期基准利率加该基准利率×50%计算。三、原告中国建设银行股份有限公司开远支行对抵押物开远市渝景花园小区A幢1-2302号房屋的买卖、折价、拍卖、变卖等价款享有优先受偿权。四、被告红河州恒兴房地产开发经营有限公司对上述抵押物未能清偿的部分债权承担连带保证责任。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6118元，公告费112.5元，两项合计6230.5元，由被告靳乐乐负担5030.5元、被告红河州恒兴房地产开发经营有限公司负担1200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  黄健秋人民陪审员  沈光耀人民陪审员  李春梅二〇一六年九月二十六日书 记 员  周 兴