新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)新01民初301号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。负责人：骆驰，该分公司副总经理。委托诉讼代理人：李歌，女，该分公司工作人员。委托诉讼代理人：罗志新，新疆天阳律师事务所律师。被告（案外人）：范海明，男，1965年7月20日出生，汉族，新疆农发准格尔水利公司芳草湖分公司职工，住新疆维吾尔自治区呼图壁县。被告（被执行人）：新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司，住所地新疆维吾尔自治区呼图壁县。负责人：赵文章，该分公司经理。委托诉讼代理人：葛利亚，女，该分公司工作人员。原告中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产新疆分公司）与被告范海明、新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司（以下简称天源分公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告长城资产新疆分公司的委托诉讼代理人李歌、罗志新，被告范海明，被告天源分公司的委托诉讼代理人葛利亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产新疆分公司向本院提出诉讼请求：判令恢复对天源分公司名下，位于新疆维吾尔自治区呼图壁县商铺（以下简称涉案商铺）的执行。事实和理由：我公司在申请执行新疆宝源建设投资有限公司（以下简称宝源公司）、天源分公司、李银昌、邓小会、陶亚凌、陶应先、赵文章、李芙蓉借款合同纠纷一案中，我公司向贵院提出抵押物进行评估、拍卖的申请，拟通过对抵押物的拍卖实现债权，贵院在抵押物处张贴公告后，范海明于2019年4月向贵院提出了执行异议，请求中止对天源分公司名下的涉案商铺的评估、拍卖，并称该商铺已由天源分公司出售给范海明。2019年5月17日，贵院作出了（2019）新01执异63号执行裁定书，裁定中止对涉案商铺的执行。我公司认为中止对涉案商铺的执行是错误的，故提起执行异议之诉，理由如下:本案中宝源公司于2016年4月28日与新疆天山农村商业银行股份有限公司经济开发区支行（以下简称天山农商行）签订了《中长期借款合同》，为保证借款的归还，天源分公司又与天山农商行签订了《抵押合同》，约定由天源分公司以其名下的位于新疆维吾尔自治区呼图壁县（房产证号：兵房字第61022015第××、面积6740.17平方米）、2号楼1-6层（房产证号：兵房字第61022015第××、面积18472.8平方米）、3号楼1-3层（房产证号：兵房字第61022015第××，面积4653.41平方米）及坐落于芳草湖农场场部以北、团结路以东的土地使用权进行了抵押担保，并办理他项权利证书。2017年12月19日，我公司与天山农商行签订了《债权转让协议》，受让了前述全部债权及抵押权，并于2017年12月29日在《新疆法制报》上发布了债权转让公告。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的权利取得须经登记取得，未经登记的不发生效力。同时又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时取得。本案中，范海明并未在签订《商品房买卖合同》后进行相应的备案登记，其并未取得物权，仅是与天源分公司就商品房买卖达成了具有债权效力的法律行为，而我公司通过抵押登记取得了抵押权。物权优先于债权，故范海明对涉案商铺不享有排他性的物权，因此不应当中止对涉案商铺的执行。另外，涉案商品房为商铺，非范海明用于家庭生活所需住宅用房，实际上涉案商铺均为商业用房，属于经营性质用房。同时，作为签订了《抵押合同》并办理了抵押登记的权利人而言，当然享有涉案商铺的抵押权，我公司所享有的权利应当确认。综上，我公司认为，范海明与天源分公司之间仅就涉案商铺形成了合同之债，因未办理任何的物权登记未产生物权效力，而我公司依法登记取得抵押权享有物权，基于物权优先于债权的基本原则，本案范海明不享有阻却执行的排他性权利，我公司恳请贵院在查明事实的基础上依法恢复对涉案商铺的执行。范海明答辩称，我是涉案商铺的权利人，所享有的权益能够排除长城资产新疆分公司对涉案商铺的执行。长城资产新疆分公司提出我并未在签订《商品房买卖合同》后进行相应的备案，其认为我未取得物权，是对法律的曲解。本案中我方与天源分公司于2012年12月20日签订两份《征收补偿协议》，约定将涉案商铺作为其被征迁房屋的补偿，并分别于2016年1月15日及2016年4月15日签订两份《商品房买卖合同》。后陆续向天源分公司共计房款194,484元，已付清全部房款。天源分公司将汇福家园三期1号楼1-5层、2号楼1-6层、3号楼1-3层抵押给天山农商行是2016年4月28日，人民法院查封时间为2019年3月28日，我签订《商品房买卖合同》及付款时间均在涉案商铺抵押及查封之前，且已实际占有使用了涉案商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案商铺仍登记在天源分公司名下尚未过户至我方名下，对此我方没有过错。该条规定就是对“不动产物权未经登记，不发生效力”的除外规定，这一规定与《中华人民共和国物权法》第九条相互呼应。综上，我与天源分公司所签《商品房买卖合同》有效且所享有的权益能够排除长城资产新疆分公司对涉案商铺的执行。天源分公司辩称,我公司不同意长城资产新疆分公司诉讼请求。我公司与天山农商行存在债务关系，但我公司对长城资产新疆分公司向我公司主张抵押权的行为不认可。我公司将涉案商铺拆迁安置补偿给范海明，且涉案商铺已经交付给范海明。本案事实清楚，请求法院驳回长城资产新疆分公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。范海明对长城资产新疆分公司提交的部分证据以其未参与不予认可，但自其答辩书的内容及法庭归纳的无争议事实时范海明的意见来看，其对长城资产新疆分公司提交的如下证据无异议。结合长城资产新疆分公司对范海明提出交证据的质证意见，对当事人无异议的证据本院确认如下：2016年4月28日宝源公司与天山农商行签订的《中长期借款合同》；2016年4月28日天源分公司与天山农商行签订的《抵押合同》；涉案的1、2、3号商业楼及对应土地的4份他项权利证书；涉案商铺的产权证书；（2019）新01执异63号裁定；范海明向天源分公司于2014年11月15日交纳2号商业楼一楼6号商铺房款130,300元及4,484元，2014年11月15日交纳3号商业楼二楼13号商铺房款59,700元，天源分公司向其出具的收据及范海明转账的记录。双方有争议的证据本院认定如下：长城资产新疆分公司提交，1.《债权转让确认书》及《转让协议》各一份，用以证明天山农商行已将其与宝源公司项下的债权全部转让给长城资产新疆分公司；2.2017年12月29日《新疆法制报》公告一份，用以证明其公司已公告了债权转让的事实。范海明对以上两份证据中报纸的真实性、合法性予以认可，但认为债权转让的过程其并未参与，对此份证据的关联性及《债权转让确认书》、《转让协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可。天源分公司质证认为，债权由天山农商行转让给长城资产新疆分公司的事实没有通知其，也未经过其公司的同意，不予认可，报纸的真实性、合法性需要核实，暂不予认可。本院对长城资产新疆分公司提交的上述证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性将结合查明事实作出认定。范海明提交，1.2012年12月11日范海明与天源分公司签订的《征收补偿协议》二份；2.2016年1月15日范海明与天源分公司签订3号商业楼二楼13号商铺的《商品房买卖合同》；3.2016年4月15日范海明与天源分公司签订2号商业楼一楼6号商铺的《商品房买卖合同》；4.天源分公司出具的证明；5.房屋租赁合同四份；6.最早于2015年3月11日交纳涉案商铺的水费缴费回单2张；7.最早于2014年11月15日交纳2号商业楼一楼6号商铺的购电明细报表及最早于2016年7月23日交纳3号商业楼二楼13号商铺的购电明细报表；8.交纳2号商业楼一楼6号商铺2014-2015年、2015-2016年及3号商业楼二楼13号商铺2014-2015年采暖费收据三张；9.暖气费证明一份；上述证据用于证实天源分公司拆迁其所有的房屋，并将涉案商铺作为其拆迁安置补偿，其已向天源分公司其已经实际占有涉案商铺，其是涉案商铺的真实所有权人。长城资产新疆分公司因《征收补偿协议》未加盖天源分公司的公章，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可；因对《商品房买卖合同》落款日期进行了涂改，合同有虚假合同的可能性，故对范海明提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；但对范海明实际使用涉案商铺的事实认可，认为不能排除法院对涉案商铺的执行。天源分公司对以上证据的真实性、合法性、关联性无异议。因《征收补偿协议》上有天源分公司负责人赵文章的签字，其效力等同于天源分公司的公章，本院对于《征收补偿协议》的真实性、合法性、关联性均予以确认；本院对3号楼1单元13室及3号楼3单元13室的购电明细报表的真实性、合法性予以确认，因房号与涉案商铺不一致，对该证据的关联性不予确认；因范海明于2014年11月15日交纳了涉案商铺的差价款，长城资产新疆分公司亦认可交纳房款的事实，故本院对范海明与天源分公司签订《商品房买卖合同》及占有涉案商铺的事实予以确认，本院对范海明提交的上述其他证据的真实性、合法性、关联性予以确认。天源分公司未提交证据。本案审理过程中，本院依职权前往呼图壁县芳草湖团结北路232号汇福家园和天源分公司，组织各方当事人就涉案商铺付款及实际使用等事宜进行现场勘察及调查。经调查，1.查询天源分公司财务账簿，调取了涉案商铺交纳房款的收据，范海明交纳了194,484元房款；2.于新疆维吾尔自治区生产建设兵团第六师芳草湖农场城镇管理服务中心，查询了涉案商铺及所在楼栋办理不动产登记的情况、涉案《商品房买卖合同》办理备案登记的情况、涉案商铺是否进行预告登记的情况；3.涉案商铺现由范海明对外出租。范海明、天源分公司对法院调查的内容表示认可，长城资产新疆分公司对范海明有银行转账凭证的交款予以认可，对房屋登记情况及房屋现状予以认可。本院认定事实如下：1.涉案债权及执行情况。宝源公司与天山农商行于2016年4月28日签订了《中长期贷款合同》，借款金额为5800万元，天源分公司出具《不可撤销担保书》为宝源公司的债务提供担保。2016年4月28日天山农商行对天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1、2、3号楼的房产进行了抵押登记。2016年5月9日乌鲁木齐市第二公证处出具（2016）新乌证内字第14430号《赋予强制执行效力的债权文书公证书》。2017年12月19日、2018年1月8日，天山农商行与长城资产新疆分公司签订《债权转让确认书》、《转让协议》，天山农商行将其对宝源公司60936645.06元债权转让给长城资产新疆分公司。2018年12月7日乌鲁木齐市第二公证处出具（2018）新乌证内字第30267号《执行证书》。长城资产新疆分公司于2019年3月28日向本院申请强制执行，本院作出（2019）新01执48号执行裁定及查封公告，查封了天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1号、2号、3号楼及所对应的土地使用权，查封期限为2019年3月28日至2022年3月27日。2019年4月8日范海明向本院提出了执行异议，本院作出（2019）新01执异63号执行裁定书，中止对天源分公司名下位于商铺的执行。2．范海明取得和使用涉案商铺情况。2012年12月20日，天源分公司与范海明签订两份《征收补偿协议》，协议分别约定：范海明同意将位于芳草湖团结路与芳新路交汇处范海明的旧房进行拆除，拆除面积为45平方米，补偿面积为47.63㎡，赔偿3-2-13号商铺测绘面积为59.57㎡，余11.94㎡按每平方米5000元补差价，于交钥匙之前一次性付59700元；范海明同意将位于芳草湖团结路与芳新路交汇处范海明的旧房进行拆除，拆除面积为95平方米，补偿面积为100㎡，赔偿2-1-6号商铺测绘面积为120.12㎡，超出部分按每平方米6699元补齐现金，于交钥匙之前一次性付。2016年1月15日，天源分公司与范海明签订《商品房买卖合同》，约定范海明购买天源分公司名下位于商铺，建筑面积为59.57㎡，涉案商铺按建筑面积计算的成交单价为5000元／㎡，成交总价为297850元。2016年4月15日，天源分公司与范海明签订《商品房买卖合同》，约定范海明购买天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园2号商业楼一楼6号商铺，建筑面积为120.12㎡，涉案商铺按建筑面积计算的成交单价为6699元／㎡，成交总价为804683.88元。上述两份《商品房买卖合同》后均附《征收补偿协议》，除签订日期为2014年11月15日及无天源分公司签章外，协议内容与前述《征收补偿协议》一致。范海明向天源分公司于2014年11月15日交纳2号商业楼一楼6号商铺房款130300元及4484元，交纳3号商业楼二楼13号商铺房款59700元。经现场勘查，涉案的商铺由范海明自行对外出租。3.其他情况。天源分公司就涉案商铺所在商业楼于2013年取得新建房许字（2013）96号商品房预售许可证书。现涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，无法办理产权登记手续。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。申请执行人长城资产新疆分公司因案外人范海明向本院提出执行异议，本院作出执行裁定书中止了对涉案商铺的执行，而向本院提出诉讼。长城资产新疆分公司认为其以债权转让的形式取得债权，同时取得了天源分公司名下涉案商铺的抵押权，于涉案商铺上所享有的权利优先于范海明的权利。范海明认为其取得涉案商铺基于拆迁安置补偿，范海明与天源分公司签订了《征收补偿协议》及《商品房买卖合同》，且已补足房屋差价款并实际占有了涉案商铺，上述补偿行为均发生于抵押权设立之前，其于涉案商铺上所享有的权利可以对抗长城资产新疆分公司的抵押权。天源分公司认为长城资产新疆分公司无权行使抵押权。故本案的争议焦点是长城资产新疆分公司提出的执行异议之诉能否成立，范海明对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本院对双方的争议问题分析如下：涉案债权为宝源公司与天山农商行之间因借款关系形成，天源分公司作为担保人，将其名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1、2、3号楼的房产向天山农商行进行了抵押并进行了登记。长城资产新疆分公司通过债权转让的方式取得涉案债权，并依据乌鲁木齐市第二公证处于2018年12月7日出具的（2018）新乌证内字第30267号《执行证书》，向本院申请强制执行，本院已立案并作出（2019）新01执48号执行裁定及查封公告。依照前述执行证书的记载和查明的事实，申请执行人长城资产新疆分公司系涉案债权债务的债权人、抵押权人，长城资产新疆分公司亦提交了相关证据佐证。天源分公司关于因长城资产新疆分公司未尽通知义务、未进行变更登记而不享有涉案商铺抵押权的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”关于范海明对涉案房屋是否享有受法律保护的实体权利的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，本案中，范海明与天源分公司于2012年12月20日签订两份《征收补偿协议》，协议分别约定：范海明同意将位于芳草湖团结路与芳新路交汇处的旧房进行拆除，拆除面积为45平方米，补偿面积为47.63㎡，赔偿3-2-13号商铺测绘面积为59.57㎡，余11.94㎡按每平方米5,000元补差价，于交钥匙之前一次性付59,700元；范海明同意将位于芳草湖团结路与芳新路交汇处范海明的旧房进行拆除，拆除面积为95平方米，补偿面积为100㎡，赔偿2-1-6号商铺测绘面积为120.12㎡，超出部分按每平方米6,699元补齐现金，于交钥匙之前一次性付。范海明向天源分公司交纳了全部的房屋差价款194,484元，其作为被征迁人履行了全部合同义务，天源分公司也按照《征收补偿协议》中约定的房屋位置及面积向范海明交付了涉案商铺，根据上述法律规定，范海明对涉案商铺享有具有担保物权性质的优先权，该优先权由法律直接规定，无需公示，范海明与天源分公司于2012年12月20日签订《征收补偿协议》时，范海明对涉案商铺的优先权利已经设立，此时间早于长城资产新疆分公司对涉案商铺登记抵押权的时间，故应当认定范海明对本案所涉安置补偿房屋所享有的权利优先于长城资产新疆分公司，能够阻却对该商铺的执行。涉案商铺虽登记于天源分公司名下，但范海明在执行过程中对涉案商铺提出的请求排除执行的异议，符合前述司法解释规定的情形，应予支持。长城资产新疆分公司认为范海明对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益的意见，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司的诉讼请求。案件受理费4,197.68元，长城资产新疆分公司已预交，由其负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  陈 琛审 判 员  高 茜人民陪审员  张志烈二〇一九年十二月二十五日书 记 员  耿颖硕