江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初3934号原告：高佳胜，男，1985年8月27日生，汉族，江西省赣州市兴国县人，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：谢建民，江西国兴律师事务所律师，特别授权。被告：江西明隆房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市兴国县洪门模范大道28号万象新城，统一社会信用代码：91360732568679589X。法定代表人:曾一洪，公司执行董事。委托诉讼代理人：王仁俊，江西南芳（兴国）律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌征桂，江西南芳（兴国）律师事务所律师。原告高佳胜与被告江西明隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高佳胜及其委托诉讼代理人谢建民、被告江西明隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人凌征桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高佳胜向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告购买的位于赣州市兴国县洪门模范大道28号万象新城4号楼703号商品房办理不动产登记证；二、判令被告承担逾期交房的违约金24162.6元（从2019年1月1日起至2019年7月31日止按每天115.06元计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系赣州市兴国县洪门模范大道28号万象新城的开发商，2017年4月18日原告购买赣州市兴国县洪门模范大道28号万象新城4号楼703号商品房，原、被告签订合同编号为2017041800151的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第十一条约定被告应于2018年12月31日前交房；《商品房买卖合同》第十二条第1点约定：被告逾期在60日内，被告逾期交房按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；《商品房买卖合同》第二十条约定原被告共同向不动产登记机构申请办理该房的不动产权转移登记；原告已履行合同义务，总共支付了购房款575317元（包括原告已经支付的首期房价款115317元以及申请的银行按揭贷款460000元）。被告因其自身原因未给原告办理不动产登记证，也未交付房屋。原告认为，被告的行为已构成违约，被告的违约行为给原告造成巨大经济损失，为维护原告的合法权益，特具状你院，请依法判决。被告江西明隆房地产开发有限公司辩称，一、被告并非办理不动产权证书的行政机关，不是适格主体，且目前案涉房屋约定的不动产登记期限尚未届满，故请人民法院依法驳回原告要求被告办理案涉房屋不动产登记证的诉讼请求。二、原告诉请被告承担逾期交房的责任缺乏事实根据。本案案涉房屋在开发建设期间受到恶劣天气、政府行为等因素影响，致使被告未能依合同约定时间交付房屋，且原告存在逾期支付购房款的行为，被告应免责。1.根据兴国县气象局提供的气象资料，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》后，被告在开发建设涉案房屋项目时，遭遇恶劣天气，影响项目工程施工建设，该恶劣天气属不可抗力，交房时间应予以顺延；2.本案项目在开发建设过程中，正值脱贫攻坚，政府部门工作时间一边倒，致使无法正常办理相关业务。同时，2018年政府进行机构改革，其中原建设局与房管局进行合并，土管局合并相关部门职能成立自然资源局，机构改革期间，因相关工作交接且原相关部门的公章封存，导致无法办理相关业务及相关验收手续。前述政府行为亦属不可抗力，致使被告无法如期交房，被告应不承担责任。3.涉案房地产项目建设政府配套幼儿园，该幼儿园系政府所有，且与涉案房屋系同一规划，需统一验收。2018年底该幼儿园经验收不合格，需整改，直至2019年6月30日方验收合格。由于该幼儿园未通过验收，直接导致推迟涉案房地产项目竣工验收。该政府行为所致交房时间延误，被告应免责。4.原告未按时支付购房款，依据双方所签《赣州市商品房买卖合同》，被告不承担逾期交房的违约责任。三、退一步而言，原告主张的逾期交房违约金本身不符合《赣州市商品房买卖合同》约定，应不予支持。原、被告所签《赣州市商品房买卖合同》明确约定，违约金金额累计不超过壹万元，如被告存在逾期交房的行为，依约应以壹万元为限，本案中原告诉请的违约金金额已远远超过该上限，且明显过高，应不予以支持。四、就案涉项目的商品房逾期交付事宜，小区已由几户业主发展为几十户业主向法院提出了赔偿请求，目前还有几百户业主正在观望已起诉案件结果。被告受房地产行业下行严重影响，经营状况持续恶化，现更是举步维艰，如本案不谨慎处理，则将直接导致被告破产，并引发更多的诉讼及群体性事件的出现，给社会带来极大的不稳定因素。请法院在查明本案事实的基础上，综合考量各项因素依法审慎处理此案。补充意见：万象新城项目与学校临近，近些年在举办中考、高考期间，政府要求施工场所停止施工，不得影响考生考试，因此被告的交房日期应当顺延。本院经审理认定事实如下：2017年4月18日，原告高佳胜与被告江西明隆房地产开发有限公司签订编号为2017041800151的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告高佳胜购买被告江西明隆房地产开发有限公司开发的“万象新城”4号楼703号商品房，房屋总价为575317元。合同第七条约定：“付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币（大写）叁万元整（￥30000元），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年04月18日前支付首期房价款为人币（大写）壹拾壹万伍仟叁佰壹拾柒元整（￥115317元），占全部房价款的20.04%，余额人民币（大写）肆拾陆万元整（￥460000元），向银行（贷款机构）申请贷款支付。”合同第八条约定：“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条款所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期付款与该期实际已付款的差额确定。2.买受人应按相关规定或本合同约定及时足额支付购房款，否则出卖人有权拒绝交房且出卖人有权顺延办理房地产权属登记备案及取得房地产权属证书的日期，由此产生的责任由买受人承担，买受人未按约定的时间足额支付房款及其它费用，出卖人不承担逾期交房的违约责任，买受人按日计算向出卖人支付全部房款万分之一标准承担违约责任，但双方约定该违约金金额累计不超过壹万元。”合同第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2018-12-31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”合同第十二条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的4.86%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一标准承担违约责任，但双方约定该违约金金额累计不超过壹万元。”合同第二十条约定：“（二）不动产权转移登记1、双方同意共同向不动产登记机构申请办理该商品房的不动产权转移登记。2.因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不解除合同，出卖人支付全部房价款万分之零点伍的违约金总金额不超过壹万元。”合同签订后，原告按约支付了全部购房款575317元(包括原告于2017年4月13日支付的定金30000元，2017年4月18日支付的首付款85317元以及申请的银行按揭贷款460000元)。2019年6月30日，案涉房屋竣工验收合格。原告于2019年7月3日收房。上述事实，有原告提交的《赣州市商品房买卖合同》、首付款收据、首付款发票、中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证，被告提交的竣工验收备案表以及原、被告当庭陈述可以证实，本院予以确认。本院认为，原告高佳胜与被告江西明隆房地产开发有限公司订立的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点为：一、被告逾期交房能否免责。二、违约金是否受10000元上限限制。三、原告要求被告办理不动产登记证有无依据。关于被告逾期交房能否免责的问题。被告提出下列抗辩理由：第一是恶劣天气。被告提供的兴国县气象局出具的《证明》仅能证明2016年1月1日至2019年10月1日期间兴国县中雨日数、暴雨以上日数、大风（七级）日数、出现霜冻日数、出现雪日数以及出现高温日数，不能证明原、被告订立合同后兴国县出现了重大自然灾害或者明显多于往年的足以影响施工的恶劣天气，可以预见，不属于不可抗力，故该抗辩理由不能成立。第二是政府行为。被告未提供证据证明其主张的因脱贫攻坚、政府机构改革等原因导致无法办理相关业务及相关验收手续，故该抗辩理由不能成立。第三是政府配套幼儿园验收不合格。兴国县第三幼儿园是被告“万象新城”小区建设的配套设施，在2012年就和案涉地块一并规划，被告取得该地块的建设用地使用权时已明知幼儿园作为配套设施必须和小区一并建设。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，幼儿园验收不合格不属于不可抗力，故该抗辩理由不能成立。第四是原告未按时支付购房款。原告提供的证据足以证明其已按时足额支付了购房款，故该抗辩理由不能成立。第五是高考、中考影响施工。高考、中考每年都会进行，期间不能施工可以预见，不属于不可抗力，故该抗辩理由不能成立。综上，被告对其逾期交房行为不能免责。关于违约金是否受10000元上限限制的问题。合同第十二条约定了逾期交房的违约责任。原、被告同意按照下列第1、2种方式处理：第1种方式是按逾期时间分别处理，“（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”第2种方式是“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一标准承担违约责任，但双方约定该违约金金额累计不超过壹万元。”根据合同文本，存在两种理解：第一种理解是，按照字面意思，当出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一标准承担违约责任时，违约金累计金额不超过10000元，而只有在逾期60日之内的情况下，出卖人才按全部房价款日万分之一标准承担违约责任，在逾期超过60日且买受人要求继续履行合同的情况下，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，且没有约定上限。第二种理解是，第1、2种方式相互排斥，本案应采用哪种处理方式。本案合同是被告为了重复使用而根据赣州市房地产管理局、赣州市工商行政管理局共同制定的示范文本预先拟定的合同，该条款中除了下划线部分，其余均为示范文本的原内容，即不论是第1种方式中的期限和违约金比率还是第2种方式，都不是示范文本的原内容，而是需要填写的。虽然合同《说明》部分第4点明确了“本合同文本[]中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定”，但不能证明第十二条的下划线部分经过了原、被告协商，因合同系被告预先拟定，原告否认该条款经过协商，且在本院已受理的37件“万象新城”小区商品房买受人起诉本案被告的房屋买卖合同纠纷中，所有合同第十二条中的第2种方式内容均相同，因此该条款可认定为格式条款，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，并且，合同约定了两种处理方式，当事人可以选择适用哪种方式处理，在被告逾期交房的情况下，原告有权选择适用第1种方式计算违约金。综上，违约金的计算不应受10000元上限的限制。此外，第十二条中括号部分即“（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）、（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）、（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）、（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）”系赣州市房地产管理局、赣州市工商行政管理局共同制定的示范文本中的原内容，旨在使开发商承担的逾期交房责任不小于商品房买受人承担的逾期付款责任，但第十二条并没有按照括号部分来拟定，填写的期限多于第八条第1（1）项中的期限，填写的违约金比率低于第八条第1（1）项中的比率。本案中，原告于2019年7月3日收房，因此，违约金按日万分之二标准从2019年1月1日起计算至2019年7月3日止。关于原告要求被告办理不动产登记证有无依据的问题。根据合同第二十条约定：“（二）不动产权转移登记1.双方同意共同向不动产登记机构申请办理该商品房的不动产权转移登记。2.因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不解除合同，出卖人支付全部房价款万分之零点伍的违约金总金额不超过壹万元。”可以推出被告应在商品房交付之日起360日内协助原告取得不动产登记证，现办证期限尚未届满，并且被告不是办理不动产登记证的主体，因此，原告要求被告办理不动产登记证没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，被告支付原告逾期交房违约金575317元×0.0002/天×184天=21171.67元。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告江西明隆房地产开发有限公司支付原告高佳胜逾期交房违约金21171.67元；二、驳回原告高佳胜的其他诉讼请求；三、本案所涉给付内容，限被告于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，由被告江西明隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  胡颖二〇一九年十二月二十三日书记员  谢松