江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0112民初3637号 原告（反诉被告）：胡国丽，女，1978年10月17日出生，汉族，住南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：廖雯栅，江西洪城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江西未来谷商业管理有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区。 法定代表人：刘奕泽，系公司总经理。 委托诉讼代理人：褚敏，江西秦风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梅晨，江西秦风律师事务所实习律师。 原告胡国丽与被告江西未来谷商业管理有限公司（以下简称未来谷公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年10月11日立案受理后，被告未来谷公司提起反诉，本院依法组成合议庭，决定两案合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡国丽委托诉讼代理人廖雯栅、被告（反诉原告）未来谷公司法定代表人刘奕泽及其委托诉讼代理人禇敏、王梅晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告胡国丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告将承租的房屋恢复原状返还原告；3.被告支付2019年6月10日至2019年12月10日期间欠缴房租466492.8元及逾期利息（以466492.8元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率自起诉日计至租赁实际支付之日止）；4.被告支付违约金30万元；5.诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定：由被告承租原告位于南昌市新建区长堎镇解放路699号，长堎镇文化大道879号恒茂世纪花园南区3栋201室、202室、301室、401室商铺，每月租金128928元，按季度支付租金，租赁期间为10年。合同还对租金、合同解除、违约责任等权利义务做了约定。合同签订后，双方一直顺利履行，但今年6月，被告借口店面经营困难开始拖欠租金并提出下调租金的要求。原告考虑到被告经营的难处，在自身经济状况也十分困难的情况下，尽力满足其降租要求，于2019年6月21日是以被告签订《补充协议》，将每月租金下调为122964元。然而补充协议签订后，被告却依旧拒绝履行支付租金的义务。截止起诉日，尚欠租金466492.8元。被告的违约行为，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。 本诉被告江西未来谷商业管理有限公司辩称，原告的诉请，无事实和法律依据，被告无须承担法律责任。原告存在严重违约情形。根据2018年5月8日双方签订的《房屋租赁合同》，合同约定1.原告应向被告提供内部独立可计量式用水给水主管道以及供应本场所需求可计量式用电压负荷专线电缆到本现场；2.原告需在合同签订15日内向被告交付各文件资料（包括提供物业的建筑消防建审意见书、消防验收意见书、建筑工程规划许可证、所在楼层的竣工平面图、整个物业的消防系统图等被告办理经营各证照所需要的配套文件资料），给予被告6个月的免租期，免租期自原告向被告提供全套物业交接表起算，租金的实际起付日期以双方同时验收并签订“商铺交付确认表”日期为准。被告依约向原告支付30万元的保证金，但原告未向被告提供协议约定的以上资料，导致双方一直无法就协议约定的事项进行验收，双方至今未能签订商铺交付验收表，也未交付内部可计量单独水表、专线电缆。原告明知被告租赁用途为KTV，是属于公众聚集场所，对消防要求很高，租赁物业必须通过一次消防才可办理装修消防，但原告拒不提供协议的消防建设意见书、消防验收意见书等材料，被告租赁面积为3000余平方米中，至今仍有1000余平方的租赁面积未取得一次消防。根据2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除租赁合同，人民法院应予以支持。关于免租期计算，应当分别计算。KTV自行办理一次消防验收2018年12月20日开始起算6个月，故应从2019年6月20日开始计算。其他租赁面积6个月的免租期期应当自取得一次消防验收手续之次日起计算6个月。合同约定租金的起付日期以双方同时验收并签订商铺交付确认表日期为准，可双方至今未签订商铺交付确认表，由此可知租金的实际起付日期无法确定。原告至今未向被告提供全套物业交接表以及约定全部文件。胡国丽于2019年9月22日向法院起诉，主张解除合同，解除权作为请求权，一经送达即生效，所以租金的截止日为租赁合同的解除日，即2019年9月22日。根据以上租金的起算日至截止日，按照每月租金122964元的租金计算标准，未来谷公司应支付的租金为381188.4元。未来谷公司实际多支付了660000余元。综上，未来谷公司不存在拖欠原告的租金的事实，请法院依法予以驳回其全部诉请。 反诉原告未来谷公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间的租赁合同；2.胡国丽返还未来谷公司已支付300000元的保证金及多支付的租金款项663670.6元；3.胡国丽向我方支付因其违约所致损失费用190000元；4.律师费20000元由胡国丽承担；5.本案所诉费由胡国丽负担。事实和理由：2018年5月8日，胡国丽与未来谷公司签订《房屋租赁合同》。合同签订后，出租方未依照合同约定向出租人未来谷公司提供设施条件及服务。1.未向承租人提供内部独立的要计量式用水及可计量式用电压负荷专线电缆；2.未在合同签订的15日内交付物业所涉消防验收各种材料；胡国丽交付的租赁物业所涉水电、配电间等存在严重隐患，已造成租赁物业有不能正常经营的情况，合同目的无法实现，故主张解除与胡国丽的房屋租赁合同关系。在合同解除的情况下，按照合同约定，胡国丽应当在解除合同后返还承租人已支付的300000元保证金。胡国丽存在严重违约，致使租赁物业一直未能正常使用。2018年12月19日，KTV自行办理一次消防验收手续，部分租赁物业才得以正常使用。自2018年12月20日开始计算租金至2019年9月22日解除合同，租金合计金额381188.4元，反诉人已实际支付租金1044859元，胡国丽应当返还超额支付的租金663670.6元。故提出上述反诉请求，望法院判如所请。 反诉被告胡国丽辩称，出租方房屋系合法建筑，出租方亦无违约行为，本案合同的解除系承租方拖欠租金的根本违约行为所致，出租方作为违约方保证金应予以没收。反诉人主张返还多支付的租金无事实和法律依据，且所主张的190000元消防装修改造费用系承租人经营装修之成本，应由其自行负担。KTV已于2018年12月开业至今，并不存在反诉人所称的“租赁物业未能正常使用的情况”反诉人与丁涛涛的租赁合同与本案无关，如产生损失属于经营风险，与出租人无关。依2015年8月公安部印发的《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》明确提出“取消投资额在30万元以下或者建筑面积300平方米以下的建设工程消防设计和竣工验收消防备案”可比照，丁涛涛的租赁合同载明的面积为243平方米，可知丁涛涛的经营项目根据不需要申报消防，反诉人与丁涛涛的租赁协议终止的原因非消防因素。请法院驳回反诉人的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 江西省南昌市中级人民法院（2015）洪中执字第227号之一裁定：2018年3月9日，胡国丽通过淘宝网司法拍卖网络平台，以11753952元的最高价竞得魏庆来、章丽莉、陈梅、王涌名下的新建县长堎镇解放路699号、新建县文化大道879号恒茂世纪花园南区3栋201室、202室（房权证号新建县字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号房产所有权）。江西省南昌市中级人民法院（2015）洪中执字第170号之一裁定：2018年3月9日，胡国丽通过淘宝网司法拍卖网络平台，以8099280元的最高价竞得魏庆来、章丽莉、陈梅、王涌名下的新建县长堎镇解放路699号、新建县文化大道879号恒茂世纪花园南区3栋301室、401室（房权证号新建县字第××号、第××号、第××号、第××号房产所有权）。嗣后，胡国丽就以上房产办理相关权属证。分别是：赣（2018）新建区不动产权第0005854号、第0005856号、第0005859号、第0005868号产权证。 2018年5月8日，胡国丽作为甲方与未来谷公司作为乙方签订的《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将其位于文化路“现代米罗”原售楼部的商业楼租赁给乙方主要经营KTV房涉事宜；1.租赁面积为商业中心的1-4层。一层面积281.54平方米，租金100元／平方、二层面积1130.35平方米，租金35元／平方、三层面积1119.09平方米，租金35元／平方、四层面积为629.84平方米，租金35元／平方。租赁房屋总建筑面积为3160.82平方；2.甲方同意乙方可以自行转租、分租其所承租区的面积给第三方，书面告知甲方即可；3.租赁期限为10年，自2018年6月10日至2028年6月9日止，每两年在前一年价格基础上递增5%计收租金。2018年6月10日至2020年6月9日期间月租金128928元……。甲方须在本合同签订之日起15日内向乙方各文件资料，包括但不限于：提供物业的建筑消防建审意见书、消防验收意见书、建筑工程规划许可证、所在楼层的辛辛苦苦平面图、整个物业的消防系统图……等配套文件资料。付款方式为按季度交付租金；3.甲方给予乙方在拆除期间的物业租赁费用全免，拆除期双方约定30天，租金实际起付日期以甲乙同时验收并签订商铺交付确认表日期为准；4.免期期为前述拆除期结束后，甲方给予乙方6个月的免租期（2018年6月10日至2018年12月9日），该免租期甲方向乙方提供全套物业交接表以及约定的文件。如果上述甲方应提供的手续证件相关部门确实没有，双方则另行协商处理。4.合同保证金本合同签订之日，乙方须向甲方交纳保证金人民币300000元。合同租赁期满乙方不再续租的，或本合同约定张立止、解除合同的，在乙方返还甲方房屋后一再内，甲方无息将保证金额返还乙方。5.乙方将对房屋进行的适当装修应达到政府属地、环保、安监等规定标准，并应当办理相关施工手续后，方可进行装修、维护施工。6.乙方逾期超过一个月不能按期交纳租金、水电费或其他应由乙方承担须向甲方支付费用的，甲方有权单方终止合同。任何一方不得擅自变更本合同条件。合同期内，如甲方提前解约，甲方需要提前六个月通知乙方……。如乙方提交解约，乙方需提前六个月向甲方申请退租……。2019年6月21日，胡国丽与未来谷公司签订补充协议，该协议约定每月租金调整为122964元。 合同签订后，胡国丽按约将上述房屋交付给了未来谷公司使用，未来谷公司分别于2018年5月14日、5月22日分别向胡国丽支付保证金150000元，共计300000元。未来谷公司自2018年5月至2019年9月10日，共向胡国丽支付租金为1044859元。2018年6月10日，未来谷公司与刘畅签订《商铺租赁合同》，未来谷公司将其承租的201室、202室、301室商铺转租给刘畅，签约面积为2419.44平方米。刘畅的承租期为2018年6月10日至2028年6月9日。商铺用于KTV。2018年6月10日，刘畅就唯尚KTV新建米罗店项目与江西聚合文化发展有限公司（以下简称聚合公司）签订《委托管理合同书》，刘畅将KTV项目委托聚合公司独立管理。2018年12月19日，南昌唯新娱乐管理有限公司通过南昌市新建区公安消防大队建设工程消防验收合格意见书。12月20日，唯尚KTV新建米罗店正式营业。 另查明，2019年4月9日，未来谷公司向胡国丽出具催告函，要求胡国丽就租赁房屋向其提供建筑消防建审意见书、消防验收意见书、及租赁物业可计量式用电负荷专线电缆的单独电表。在租赁期间，未来谷公司为安装配电闸门、修缮等产生水电维修费用为3480元。 再查明，胡国丽因本案诉讼聘请律师花费律师服务费18000元，未来谷公司因本案诉讼聘请律师花费律师服务费20000元。 本院认为，胡国丽与未来谷公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。胡国丽应按约交付租赁物，未来谷公司应按约交付租金。对胡国丽的要求未来谷公司支付拖欠的租金的诉请，本院予以支持。根据合同约定，如承租方逾期超过一个月不能按期交纳租金、水电费或其他应由其承担的费用的，胡国丽有权单方终止合同。合同的解除权为形成权，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。胡国丽于2019年10月11日向法院起诉要求解除合同，2019年10月14日未来谷公司收到法院诉状及应该通知书，故案涉合同的解除时间本院认定为2019年10月14日。 本案的争议焦点为：1.未来谷公司拖欠胡国丽的租金数额；2.未来谷公司是否需要向胡国丽支付违约金300000元，未来谷公司交付的保证金300000元是否应予以返还；3.胡国丽交付的房屋是否符合合同约定的标准，对未来谷公司主张的190000元损失是否应承担违约责任。 关于未来谷公司拖欠胡国丽的租金数额问题。胡国丽认为，应从2019年6月10日计算至2019年12月10日，共计466493元。未来谷公司认为，租金应自2019年6月20日起计算至2019年9月22日止，租金合计金额381188.4元，现已实际支付租金1044859元，胡国丽应当返还超额支付的租金663670.6元。本院认为，双方当事人签订《房屋租赁合同》后，胡国丽按约向未来谷公司交付租赁物。根据合同约定，未来谷公司享有30天的拆除期间及6个月的免租期。合同明确约定免租期为2018年6月10日至2018年12月9日。未来谷公司支付房屋租金的起算日从2018年12月10日开始计算。对未来谷公司的主张因胡国丽未向其提供合同约定的消防验收相关材料，导致KTV未按期营业，免租期应从2018年12月19日KTV取得一次消防意见书的次日开始起算至2019年6月19日期满、租金应从2019年6月20日开始起算租金的抗辩理由，本院不予采纳。经审查，2018年6月10日，未来谷公司与刘畅签订《商铺租赁合同》，该合同约定，合同的免租期为2018年6月10日至2018年12月9日。故未来谷公司应向胡国丽支付租金的期间为2018年12月10日起至本院认定的合同解除日期2019年10月14日止。未来谷公司自2018年12月10日起至2019年10月14日止期间的租金计算为128928×6+122964×4+122964/30×5=1285918元。未来谷公司已向胡国丽支付租金1044859元，胡国丽房屋租金损失为241059元。对反诉原告未来谷公司的要求反诉被告胡国丽返还多支付租金款663670.6元的诉请，于法无据，本院不予支持。双方当事人解除合同后，至租赁物腾退前期间的房屋占用使用费按每月租金122964元标准，从2019年10月15日起计算至商铺清空日止。 关于未来谷公司是否需要向胡国丽支付违约金300000元，未来谷公司交付的保证金300000元是否应予以返还的问题。根据《房屋租赁合同》第三条第2项规定“合同租赁期满乙方不再续租的，或本合同约定终止、解除合同的，在乙方返还甲方房屋后一周内，甲方无息将保证金全额返还乙方”，从该条约定可知未来谷公司向胡国丽交纳的保证金不具有违约金性质。本案，胡国丽因未来谷公司逾期一个月以上未支付租金，根据合同约定与对方当事人要求解除合同，属于合同约定的情形。故对本诉原告胡国丽要求未来谷公司支付违约金300000元的诉请，本院不予支持。对反诉原告未来谷公司要求反诉被告胡国丽返还300000元的诉请，本院予以支持。 关于胡国丽交付的房屋是否符合合同约定的标准，对未来谷公司主张的19万元损失是否应承担违约责任的问题。未来谷公司认为，胡国丽未在合同签订之日起15日内向未来谷公司提供建筑消防建审意见书、消防验收意见书、建筑工程规划许可证、所在楼层的竣工平面图、整个物业的消防系统图、所在松软喷淋布局图等文件，和可计量式用电负荷专线电缆的单独电表，构成严重违约，应承担违约责任。胡国丽辩称，以上文件材料，自己确实无法拿出，自己仅有租赁物的权属证，自己唯一能做的是尽力配合对方办理相关手续。电表亦是当初买受时的交付状态，未进行改造。本院认为，向其提供双方当事人存在的房屋租赁关系，根据房屋租赁关系的法律性质，作为出租方胡国丽应向承租方交付无权利瑕疵的适租房屋，为主合同义务。双方当事人在合同中约定，胡国丽需要在合同签订之日起15日内向未来谷公司提供建筑消防建审意见书、消防验收意见书、等文件。此条约定，系保障承租人利益而约定的次合同义务。经查，胡国丽通过淘宝网司法拍卖网络平台竞价取得以上租赁物。双方当事人在合同约定的上述文件资料系由房屋开发商掌握，作为自然人的房屋买受人不可能提供以上材料。对此约定义务，为不可归责于胡国丽的原因，属客观不能，不构成违约。至于胡国丽未向未来谷公司提供可计量式用电负荷专线电缆的单独电表，属履行瑕疵，对未来谷公司以此为由主张胡国丽存在违约行为，要求胡国丽支付违约所致损失19万元的诉请，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第221条规定，出租人有维修的义务，对未来谷公司主张的水电维修费3480元，本院予以支持。水电维修费3480从所欠的租金中抵扣，计未来谷公司实付胡国丽租金为241059-3480=237579元。双方当事人因本次诉讼发生的律师服务费，由各自负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告胡国丽与被告江西未来谷商业管理有限公司于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告江西未来谷商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内将位于南昌市新建区长堎镇解放路699号、长堎镇文化大道879号恒茂世纪花园南区3栋201室、202室、301室、401室商铺清空交还给原告（反诉被告）胡国丽； 三、被告江西未来谷商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告胡国丽给付租金237579元及逾期利息（以237579元这基数，自2019年10月11日起计算至本判决生效日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告江西未来谷商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告胡国丽支付房屋占用使用费（以每月122964元为标准，自2019年10月15日起计算至商铺清空日止） 五、反诉被告胡国丽在本判决生效后三日内返还反诉原告江西未来谷商业管理有限公司保证金300000元； 六、驳回原告胡国丽的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告江西未来谷商业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11465元，由原告胡国丽承担4586元，由被告江西未来谷商业管理有限公司承担6879元；反诉案件受理费7591元，由反诉原告江西未来谷商业管理有限公司承担5618元，反诉被告胡国丽承担1973元。两案合计，原告（反诉被告）胡国丽承担6559元，被告（反诉原告）江西未来谷商业管理有限公司承担12497元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  樊小荣 人民陪审员  余 巍 人民陪审员  陶 蒸 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  胡禄芳