广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0302民初1851号 原告：桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区中山中路29号八桂大厦507－3室，统一社会信用代码：91450302675000850K。 法定代表人：陈东生，总经理。 委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。 被告：桂林中禹文化产业发展有限公司，住所地：桂林市秀峰区中山中路47号八桂大厦西北角第四层，统一社会信用代码：91450300MA5MWDQG2G。 法定代表人：陈捷。 被告：陈禹，男，1970年1月10日出生，汉族，户籍地：浙江省温州市鹿城区。 被告：桂林市沣潮进出口贸易有限公司，住所地：桂林市秀峰区中山中路29号八桂大厦4216号、4217号铺面，统一社会信用代码：91450300MA5MWPDX1L。 法定代表人：黄银锋。 原告桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司（以下简称尚嘉公司）与被告桂林中禹文化产业发展有限公司（以下简称中禹公司）、陈禹、桂林市沣潮进出口贸易有限公司（以下简称沣潮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行审理。原告尚嘉公司的委托诉讼代理人程进宝，被告陈禹到庭参加诉讼。被告中禹公司、沣潮公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本院根据原告尚嘉公司的申请，查封被告的相应财产。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告签订的《租赁合同》和《补充协议》；2、被告中禹公司向原告支付拖欠租金（暂计至2019年10月15日为168万元，实际应计算至被告将租赁房屋全部退还给原告之日止）；3、被告中禹公司向原告支付逾期付款违约金（暂计至2019年10月15日为16.86万元，实际应计算至被告全部履行完付款义务之日止）；4、被告中禹公司将所租赁房屋退还给原告；5、被告中禹公司所交押金36万元归原告所有；6、被告陈禹、沣潮公司对于被告中禹公司所欠原告所有债务承担连带赔偿保证责任。事实及理由：2018年10月22日原告与三被告共同签订《租赁合同》，约定原告将位于桂林市秀峰区轴房屋（建筑面积约5273平方米）出租给被告中禹公司作商业或办公使用，租赁期限自2018年9月1日至2022年10月31日止，月租金18万元，被告中禹公司必须在每月15日前缴清当月租金，被告中禹公司若逾期支付租金及相关费用的，则按未付欠款金额24%作为年息标准向原告支付违约金，同时原告有权单方面解除租赁合同。签订合同时，被告中禹公司应向原告支付36万元履约保证金，若因被告中禹公司原因提前终止合同的，履约保证金不退，归原告所有，被告陈禹、沣潮公司作为担保方，自愿为被告中禹公司所欠债务承担无限连带保证责任，等等。2018年10月22日,原告与三被告共同签订《补充协议》，约定被告中禹公司有权将租赁房屋分租给第三方，以及分租合同约定的期限不得超过2022年10月31日，等等。合同签订后，原告向被告中禹公司交付了租赁房屋，被告中禹公司也向原告交付了履约保证金36万元。被告在履约初期尚能按约支付租金，但是自2018年开始拖欠租金，虽经催告，被告中禹公司仍未履行约定义务。原告遂提出如前所诉。 被告陈禹辩称，被告陈禹既是被告中禹公司法定代表人陈捷的胞弟，又是被告沣潮公司的合伙经营者。原告诉称拖欠租金属实，被告同意解除租赁合同、返还场地、支付所欠租金，但是需要履行宽限期，且已付押金36万元应当用于抵扣租金。由于被告经营困难，故不应当再承担违约金，且被告陈禹对其承担保证责任亦有异议。 被告中禹公司、沣潮公司未答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合经确认的证据，本院确认本案的法律事实如下： 桂林市中山中路47号八桂大厦第四层铺面（建筑面积3786.45平方米）原登记在桂林市集资建房处名下。2008年6月，因市集资建房处被撤销，故桂林市房产管理局下发市房〔2008〕38号文，委托原告尚嘉公司对原集资建房处及下属企业所有的八桂大厦直管公房门面进行经营管理。 2018年10月22日，原告作为出租方，被告中禹公司作为承租方，被告陈禹和沣潮公司作为担保方，三方签订租赁合同，对租赁八桂大厦四楼1－26轴至A－H轴房屋用作商业或办公使用事宜进行约定如下：租赁期限自2018年9月1日至2022年10月31日；月租金为18万元，租金未包含任何税、费，每月15日前付清当月租金，并同时结清上月水电费及合同约定的各种费用；签定合同当天，承租方支付履约保证金36万元，合同期满且承租方无违约行为的，保证金予以退还，因承租人原因提前终止合同的，履约保证金不退；承租方逾期支付租金及税费达30日的，出租人有权单方解除合同并按约定收回房屋；承租人逾期支付有关税、费（包括但不限于租金、税金、水电费等），承租人除应当继续履行支付义务外，还应按未付欠款的24%作为年息标准支付滞纳金，出租人有权单方解除合同，并不予退还履约保证金；陈禹和沣潮公司自愿成为承租人中禹公司履行本协议义务的担保人，并承诺以本单位或个人全部资产承担共同无限连带担保责任；等等。 同日，三方签订补充协议，约定租赁物可以分租给第三方用于经营商场使用，承租人与次承租人约定的租期不能超过原合同的最后期限。 桂林市她时代物业服务有限公司与原告的租赁合同于2018年8月31日终止，该司和被告中禹公司共同向原告提出申请，欲将该租赁合同保证金67万元中的36万元转至被告中禹公司名下，作为本案租赁合同的履约保证金，另31万元作为本案合同的租金。原告予以认可。 随后，被告中禹公司各期交租情况如下：2018年12月5日交纳5万元，12月7日交纳18万元，2019年2月18日交纳10万元，2019年4月10日交纳10万元，2019年6月11日交纳10万元，2019年10月21日交纳5万元，10月23日交纳5万元。截至一审辩论终结时止，被告中禹公司已支付租金94万元，尚未支付房屋租金266万元。 因被告中禹公司多次拖欠租金，原告尚嘉公司曾于2019年1月28日、3月15日、4月30日向被告发出催收函（律师函）。被告尚嘉公司、陈禹于2019年5月6日向原告出具《承诺书》，表示若其在2019年5月10日前未交纳所欠租金，则自愿于2019年5月10日前将承租场地内全部设备、物品、账目资料移交给原告尚嘉公司接管处置，二者愿意承担所有法律责任和经济损失。 本院认为，原、被告订立的租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立生效，对双方当事人均具有法律约束力。被告中禹公司多次、长期拖欠租金，已违反合同约定。依照《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，原告要求解除合同、返还场地、支付租金的诉讼请求符合法律规定，事实依据充分，本院予以支持。涉案合同解除之后，若被告未及时返还场地，则应依法参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至其返还场地时止。本案争议焦点为：一、逾期付款违约金应否计付；二、履约保证金是否不予退还；三、被告陈禹和沣潮公司是否应当承担保证责任。 《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案租赁合同对逾期支付租金的违约责任作出明确约定，即按照未付租金的年利率24%计算违约金，该约定不违反法律规定，本院予以确认。故，原告按照该约定主张逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。 《合同法》第九十七条规定，解除合同之后，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。原告要求返还租赁物并主张违约金，违约金计付标准已经足以弥补原告的相应损失，故从公平原则考虑，原告应当将收取的保证金36万元予以返还。为避免诉累，该笔款项应用于抵充被告应履行的付款义务。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条的规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”36万元应先抵充逾期付款违约金，抵充之后的剩余部分用于抵充租金。 租赁合同和补充协议均约定被告陈禹和沣潮公司承担无限连带担保责任，故此二被告系保证人，保证方式为连带保证，应当依照合同约定，对被告中禹公司应付债务承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司与被告桂林中禹文化产业发展有限公司、陈禹、桂林市沣潮进出口贸易有限公司于2018年10月22日订立的《租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》； 被告桂林中禹文化产业发展有限公司支付截至2020年4月30日的房屋租金266万元，并按照每月18万元标准支付房屋占有使用费至其将租赁物返还时止； 被告桂林中禹文化产业发展有限公司支付逾期付款违约金及损失（计算方法：以5万元为基数，从2018年10月16日开始按照年利率24%计算至2018年12月5日；以18万元为基数，从2018年11月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；以18万元为基数，从2019年1月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；以8万元为基数，从2019年2月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；以18万元为基数，从2019年3月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；以8万元为基数，从2019年4月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；以18万元为基数，从2019年5月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；以8万元为基数，从2019年6月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；以18万元为基数，从2019年7月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；以18万元为基数，从2019年8月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；以18万元为基数，从2019年9月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；以8万元为基数，从2019年10月24日开始按照年利率24%计算至款项付清时止；此后各月逾期付款责任，均以18万元为基数，从当月16日开始按照年利率24%计算至款项付清时止）； 被告桂林中禹文化产业发展有限公司将租赁物桂林市中山中路29号八桂大厦四楼1-26轴至A-H轴房屋（建筑面积含公摊共5273平方米）返还给原告桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司； 驳回原告桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司不予退还36万元的诉讼请求，该笔36万元先抵充本判决第三项的逾期付款违约金及损失，抵充之后若有剩余则用于抵充本判决第二项的租金； 被告陈禹、桂林市沣潮进出口贸易有限公司对被告桂林中禹文化产业发展有限公司上述应履行债务承担连带清偿责任。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费72620元（原告已预交），由三被告连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费72620元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长 陈 芳 人民陪审员 周 祥 人民陪审员 蒋增福 二〇二〇年四月三十日 书 记 员 宾小婷