宁夏回族自治区平罗县人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0221民初1700号原告杨军，男，1982年5月6日出生，回族，农民，住平罗县。委托代理人马秀玲，女，1981年4月21日出生，回族，农民，住平罗县。系原告杨军妻子。特别授权代理。被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司，住所地：大武口区。法定代表人孙建新，系石嘴山市千禧房地产开发有限公司董事长。委托代理人刘涛，宁夏致和律师事务所律师。特别授权代理。石嘴山市情雅物业服务有限公司平罗分公司，住所地：平罗县。负责人朱绪雄，系石嘴山市情雅物业服务有限公司平罗分公司经理。原告杨军与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司（以下简称“千禧房产开发公司”）、石嘴山市情雅物业服务有限公司平罗分公司（以下简称“情雅物业平罗分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法由审判员马琼适用简易程序，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告杨军及其委托代理人马秀玲、被告千禧房产开发公司的委托代理人刘涛、情雅物业平罗分公司的负责人朱绪雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨军诉称，2014年2月24日，杨军和千禧房产开发公司签订了《商品房（预）销售合同》。杨军采用按揭贷款方式购买千禧房产开发公司开发的位于平罗县玉皇阁大道路北侧经五路东侧千禧合院27-2-302号住房一套，单价为每平方米2709元，总价款为226771元。合同签订后，杨军依约向千禧房产开发公司缴纳了首付房款96771元，其余房款130000元通过按揭方式付清。2014年9月1日，千禧房产开发公司将未经验收的房门钥匙交付杨军，并提供了未经平罗县建筑工程质量监督站监督验收的《住宅使用说明书》和盖有千禧房产开发公司、情雅物业平罗分公司印章的《住宅质量保证书》。杨军对房屋进行装修后发现室内墙皮起皮、房门凸起无法关闭等问题后，多次找二公司处理均未果。与此同时，千禧房产开发公司至今不为杨军办理房屋产权登记手续和国有土地使用权证，损害了杨军的合法权益。现诉至法院，请求依法判令：1、千禧房产开发公司、情雅物业平罗分公司立即对杨军住房存在的墙皮起皮及房门凸起等问题予以修复，承担因怠于履行商品房保修责任的违约金15000元；2、千禧房产开发公司立即为杨军办理房屋产权登记手续和国有土地使用权证，承担因其过错导致上述手续迟延办理的违约金24450元；3、本案诉讼费由千禧房产开发公司、情雅物业平罗分公司承担。被告千禧房产开发公司辩称，一、千禧房产开发公司、情雅物业平罗分公司系两个独立法人单位，应当各自独立承担民事责任；二、对于杨军诉讼请求第一项中的修复请求，千禧房产开发公司同意维修，但该同意维修的意见是基于庭前的调解，以及碍于复杂的工程质量鉴定程序进行的妥协，并非是对房屋因自身原因发生质量问题的自认；三、怠于维修的违约金千禧房产开发公司不同意承担，根据商品房买卖合同第十一条第三项，杨军未经告知以及通知程序，且维修的房屋质量原因不明；四、逾期办证的违约金不同意支付，根据合同第十三条第四项，经催告后十五天内仍未办理，才产生违约责任，原告杨军为支持其主张，当庭提供以下证据：1.商品房买卖合同一份（原件质证后退回），证明合同约定千禧房产开发公司应当在向杨军交付房屋后90日内协助杨军办理房产证手续，并提供所有房产证明的事实。经千禧房产开发公司质证后认为，对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。合同第十三条第一项约定，是针对房屋所有权转移登记，而非办证。经情雅物业平罗分公司质证后认为与其无关。2.住宅质量保证书一份（原件质证后退回）、照片五张，证明涉案房屋墙面起皮以及杨军向情雅物业平罗分公司反映的时间，千禧房产开发公司、情雅物业平罗分公司有维修和应当承担怠于维修的责任。同时证明该保证书是千禧房产开发公司、情雅物业平罗分公司自行制作的，涉案房屋没有经过质监部门验收检验。经千禧房产开发公司质证后认为，对真实性、合法性、关联性无异议，对照片显示的房屋质量问题是房屋本身的质量还是装修形成的原因无法说清。同时，涉案房屋虽然至今未通过行政部门的综合验收备案程序，但是在交付房屋之前，已经经过建设方、施工方、监理方共同验收合格，并符合交房的条件。经情雅物业平罗分公司质证后认为，该组证据应该由开发部门提供，不是情雅物业平罗分公司出具，我们只是帮助第一被告代发给业主。和我们没有关系。照片无法证明涉案房屋存在本身的质量问题。千禧房产开发公司、情雅物业平罗分公司当庭未提交证据。本院对杨军出示的证据综合分析后认为：杨军提供的证据1具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；杨军提供的证据2中虽具有真实性、合法性，但达不到杨军的证明目的。经审理查明，2014年9月前，杨军与千禧房产开发公司签订《商品房（预）销售合同》一份，合同约定：杨军购买千禧房产开发公司开发的位于平罗县玉皇阁大道路北侧经五路东侧千禧合院27-2-302号住房一套；建筑面积83.71平方米，单价为每平方米2709元，总价款为226771元；付款方式为按揭贷款；千禧房产开发公司应当在2014年8月30日前向杨军交付该商品房；合同签订后三十日内千禧房产开发公司应将合同基本信息传送至平罗县房屋产权产籍管理所合同备案管理部门。房屋交付后九十日内双方应当共同申请房屋所有权转移登记；因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后拾伍天仍未办理的，过错方就向对方承担按每迟延一天伍拾元计算，支付违约金等相关内容。合同签订后，杨军按照合同约定交纳房屋首付款，办理按揭手续。千禧房产开发公司于2014年9月1日向杨军交付了房屋。杨军在装修房屋后，房屋出现墙面起皮、房门凸起的情况。千禧房产开发公司至今未协助杨军办理房屋产权登记手续和国有土地使用权证。引起杨军诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨军与千禧房产开发公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，杨军按照合同约定履行了付款义务，千禧房产开发公司亦应按约履行自己的义务。千禧房产开发公司在向杨军交付房屋时，杨军接收房屋视为对房屋的验收。在杨军居住过程中，房屋出现墙皮起皮、房门凸起的问题，千禧房产开发公司对于上述问题同意予以维修，故对于杨军主张千禧房产开发公司对房屋存在墙皮起皮及房门凸起问题予以修复的诉讼请求，本院予以支持。因杨军未提供证据证实上述问题属于房屋质量问题，故对于杨军主张千禧房产开发公司承担因怠于履行商品房保修责任的违约金15000元的诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，千禧房产开发公司有协助杨军办理房屋产权登记手续和国有土地使用权证的义务，千禧房产开发公司未在合同约定的期限内协助杨军办理，其行为构成违约，且应当按照合同的约定承担违约金。故杨军主张的违约金24450元符合法律规定，本院予以支持。因情雅物业平罗分公司不是买卖合同的相对人，故不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司于判决生效后三十日内对原告杨军房屋的墙皮起皮、房门凸起的问题进行维修；二、被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告杨军办理房屋产权登记手续、国有土地使用权证，并向原告杨军支付违约金24450元；三、驳回原告杨军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费394元，由原告杨军负担188元，由被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司负担206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员  马琼二〇一六年九月一日书记员  闫静附件一：判决书所依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延旅行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。附件二：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断。适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。