安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0811民初1762号原告（反诉被告）：陈晨，男，1991年2月5日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。委托诉讼代理人：江铁汉，安徽振风律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡建华，男，1981年9月17日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。原告陈晨诉被告胡建华合同纠纷一案，本院于2016年7月21日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈晨及其委托诉讼代理人江铁汉、被告胡建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晨诉请:1、被告立即支付剩余转让费用20000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月8日，原告将其位于安庆市开发区回祥新村43#-41#楼04#门面所经营的饭店转让给被告。双方签订《店铺转让协议》约定，被告于2016年4月8日向原告支付转让费用25000元，剩余20000元转让费需在2016年5月8日前付清。合同签订后，被告自支付了25000元转让费后，剩余20000元转让费一直拖欠至今。原告认为，被告的行为严重违约。为维护自身合法权益，原告诉至法院。胡建华辩称：胡建华转租原告的房屋是事实，剩余转让费用20000元胡建华应在2016年5月8日前支付，但在2016年4月20日左右胡建华得告知所承租房已被法院查封，随后胡建华立即联系原告方，原告答复没有关系。胡建华通过上网查询，了解到该房屋已经在2016年1月份被法院查封。原告隐瞒了事实真相，没有告知胡建华该房屋已经被法院查封，胡建华感到被欺骗，营业执照也没有办下来，饭店也没有正常经营。承租后，被告装修房屋、做招牌、支付房租共支出29000元。同时被告提出反诉要求：1、依法解除2016年4月8日双方签订的店铺转让协议；原告退回被告转让费25000元，并承担被告损失29000元；2、本案的诉讼费用全部由原告承担。在举证期限内，陈晨为支持自己的诉求反驳被告诉求，举出如下证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。二、民事调解书复印件一份，证明原告可以将承租的房产予以转租和转让。三、店铺转让协议复印件一份，证明原告将该房屋内的所有的财物转让给被告。四、房屋租赁合同（甲方为阚会敏）、委托书复印件各一份，证明本案房屋房主委托阚会敏对外出租房屋，本案原告也是通过与案外人江善才签订合同转让的。五、房屋租赁合同（甲方为陈晨）复印件一份，证明原、被告双方签订了转让合同，与证据二相对应。经质证，胡建华发表如下质证意见：对第一组证据无异议；对第二组证据真实性有异议，与本案没有关联性，双方签订的转让协议在前，调解协议在后；对第三组证据无异议；对第四组证据与本案没有关联性；对第五组证据的真实性无异议，该合同是在胡建华不知情的情况下签订的（不知道原告不是房东）。在举证期限内，胡建华为支持自己的反诉请求反驳陈晨的诉求，举出如下证据：一、被告身份证复印件一份，证明被告的主体资格。二、房屋租赁合同（甲方为陈晨）、房屋租赁合同（甲方为夏东久）复印件各一份，证明原告隐瞒其不是房东的事实。三、收条（金菊英）复印件一张，证明原告的母亲收到胡建华32500元租金及转让费，其中租金是6000元，转让费25000元，押金1000元。四、收条（苏玉秀）复印件一张，证明胡建华的直接损失12000元。五、收据复印件两张，证明胡建华的装潢损失12000元。六、司法拍卖公告复印件一份，证明本案租赁物已经在2016年6月15日已经进入三拍程序，本案转租协议无效。经质证，陈晨发表如下质证意见：对第一组证据的真实性无异议；对第二组夏东久签订的房屋租赁合同本案无关，原、被告之间签订的租赁合同是合法有效的，对其真实性无异议；对第三组证据的真实性无异议；对第四组证据真实性有异议；对第五组证据真实性无法确定；对第六组证据的真实性无异议，原告不知道该房屋被法院查封，达不到被告的证明目的。本案经公开开庭审理，对当事人所举证据，经庭审质证后，现作如下归纳认证：一、对陈晨证据一、二、三、五真实性、合法性、关联性无异议，予以认定；证据四系复印件，真实性无法核实，不予认定。二、对胡建华证据一、三、六真实性、合法性、关联性无异议，予以认定；证据二中陈晨与胡建华签订房屋租赁合同真实性、合法性、关联性无异议，予以认定。胡建华与夏东久签订的房屋租赁合同缺乏关联性，不予认定；证据四、五系复印件，真实性无法核实，不予认定。经对以上证据以及质证意见的分析，本院确定如下案件事实：2016年4月8日，陈晨与胡建华签订一份《店面转让协议》，陈晨将承租的位于安庆市开发区回祥新村43#-41#楼4#门面的店铺（原为吉祥酒楼）转让给胡建华。协议约定，转让费45000元；转让后店面现有的装修、装饰及其他所有设备全部归胡建华所有；胡建华在2016年4月8日前向陈晨支付转让费25000元，剩余20000元转让费需在2016年5月8日前付清，如胡建华反悔或拖欠剩余转让费，则视为违约，不得要回定金，陈晨有权收回店铺，如陈晨反悔，则承担违约责任，返还定金25000元给胡建华；转让费已包括装修、装饰、设备及其他相关费用。2016年4月8日，陈晨与胡建华签订一份《房屋租赁协议》，陈晨将承租的位于安庆市开发区回祥新村43#-41#楼4#门面出租给胡建华经营；出租房屋面积共84.79平方米；租期三年，自2016年4月1日起至2019年4月1日止；该房屋第一年租金为24000元，租金的支付方式为先预付租金，租金为季度支付一次，到期日起提前10天支付下半年度房租，本合同签订时胡建华应向陈晨支付租金6000元，履约保证金1000元；胡建华按时交纳水费、电费等自行负担的费用；未经陈晨同意，胡建华不得转让、转借承租房屋，否则陈晨有权解除本合同并收回该房屋，造成一切损失均由胡建华承担；本合同发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。同日，陈晨收到胡建华支付的32500元（其中租金6000元、转让费25000元、押金1000元）。协议签订后，陈晨将涉案租赁物交给胡建华使用。嗣后，胡建华得知涉案租赁物已于2016年1月15日经安庆市中级人民法院公开拍卖，认为影响其经营，故引发诉讼。另查明：安庆市开发区回祥新村43#-41#楼4#门面房为案外人陈巧云所有，2016年9月14日，陈巧云与陈晨在法院主持下达成调解协议，陈巧云将涉案房屋出租给陈晨使用，陈巧云同意陈晨转租涉案房屋。本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认，该合同有效。陈晨在与胡建华签订《店面转让协议》和《房屋租赁协议》时，没有取得涉案财产的转租权，2016年9月14日，房屋所有人陈巧云同意陈晨转租涉案房屋，陈晨取得租赁物的转租权，协议经房屋产权人追认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈晨将店面已交付胡建华使用，胡建华支付转让费25000元，未按约定支付剩余转让费20000元，构成违约，陈晨要求胡建华支付转让费20000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。陈晨与胡建华签订的《店面转让协议》，系以租赁物使用、收益为目的，已经被胡建华享用标的物效益，是不能返还的，胡建华反诉请求解除该协议，已无法解除，故胡建华要求解除店铺转让协议退回转让费25000元的反诉请求，本院不予支持。胡建华要求陈晨承担损失29000元反诉请求，于法无据，本院不予支持。胡建华在承租房屋时，有义务核实租赁物的权属，同时法律并未限制被法院查封的房产出租经营，胡建华认为租赁物被查封、陈晨隐瞒事实，双方签订协议无效的辩解，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡建华于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）陈晨支付转让费20000元。二、驳回被告（反诉原告）胡建华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，由被告（反诉原告）胡建华负担。反诉案件受理费1150元，减半收取575元，由被告（反诉原告）胡建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  曹拥军代理审判员  赵艳华人民陪审员  龙 军二〇一七年三月二十日书 记 员  纪江龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人签订合同后取得处分权，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。