江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0822民初2823号原告：杨水明，男，1972年11月11日出生，汉族，住吉水县。委托诉讼代理人：陈刚，肖秋云，江西智桥律师事务所律师。被告：高桂梅，女，1976年5月27日出生，汉族，住吉水县。委托诉讼代理人：游珍珍，江西白鹭律师事务所律师。原告杨水明与被告高桂梅同居关系析产纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨水明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2018年2月1日签订的《协议书》；2、请求法院判令吉安市青原区滨江首府7号楼7幢1单元室房产归原告所有，并责令被告于五日内配合原告办理房产过户手续；3、本案诉讼费、保全费、保全保险费，由被告承担。事实和事由：原、被告系同居关系，并育有一子。同居期间，原告用其同居前积攒的资金出资在滨江首府购买了房屋一套，并出资进行了装修，该房屋按揭贷款也全部由原告出资偿还。因原、被告性格不和，于2018年2月1日分手，为了给儿子更好的生活环境，双方于是签订《协议书》一份，该协议载明“一、房屋事项：1、房屋用被告名义购买，实际出资人为原告，原告已付房屋首付款、月供按揭款、装修款等款项……；二、赠与事项……；3、原、被告双方将所购房屋赠与双方所生儿子后，除监护人双方因监护双方所生儿子生活需要居住外，不得让任何人（包括双方配偶、子女、亲戚等）居住；4、自双方将所购房屋赠与给双方所生儿子之日起，原、被告双方不得再有转让、赠与、出租等行为……”。同时该协议第三条第1款还约定“双方应共同遵守赠与事项，如一方违反赠与事项，另一方可要求终止本协议，违约方需赔偿另一方实际经济损失（指房屋首付款、月供按揭款、装修款、物业费等实际出资），并不得享有房屋溢价权益”。2019年10月26日，原告回到吉安市青原区滨江首府看望儿子，却发现被告及儿子已不在房屋中居住，并且被告擅自将房屋出租给他人。被告此举已严重违约，按照协议书第三条第1款之规定，原告有权解除《协议书》并收回房产。根据协议第二条第二款的约定，所购房屋按揭贷款还清后，被告两年内完成过户，双方小孩最终才是房屋所有权人，从该条可看出赠与为附期限的赠与。因涉案房产是不动产，原告赠与给小孩的行为并未实际完成，原告有权撤销赠与或者待附期限的赠与期限到达之后再赠与给小孩。根据庭审发问，原告也依然同意将来将房产过户给小孩。原告从未答应将房产赠与给被告，之所以会发生本次的诉讼，也是因为被告未严格按照协议约定履行协议，甚至出现了严重违反协议的行为。根据原告提供的警情信息以及2019年9月14日网站的售房信息等证据，被告擅自处置房产是不争的事实，被告也承认了售房、出租房屋的事实，被告的行为已经严重违反了双方签订的协议的约定，根据协议约定，原告有权解除本合同。虽然该房屋是以被告名义签署的购房合同，但是该房屋是原告出资购买、装修并由原告偿还按揭贷款，故该房屋理应归原告所有。为此，原告打电话给被告，想协商收回房屋事宜，可是被告拒不接听电话。现原告无法联系上被告，也无法见到自己的儿子，更担心儿子的生活居住环境变差，会影响其健康发展。原告迫于无奈，特依法向贵院提起如上诉请，欲拿回房产，迎回小孩，让其有更好的生活、居住和成长环境。恳请贵院支持原告的诉请为感！被告高桂梅辩称：一、涉案房屋属于被告单独所有，原告无份额。涉案房屋即青原区滨江大道86号滨江首府7幢1-2502号房屋产权证上的名字是被告，购房合同上所列的购房人及偿还该房屋按揭贷款的还款人也是被告，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，该房屋应属于被告单独所有，原告无份额。虽然该房屋由原告出资首付款、部分按揭款、装修款，但实际上是原告自愿将该房屋赠与给被告，并登记在被告一人名下，且该赠与行为已经生效。后期房屋装修、购买家电家具、办理产权证等事情全部都是由被告一人负责操办并承担相关费用，房屋装修好后也一直是由被告居住使用至今。二、2018年2月1日原、被告双方签订的《协议书》成立但未生效，被告没有构成违约。2018年2月1日原、被告双方签订的《协议书》实质是一份赠与合同，根据《协议书》中第二条第二款“所购房屋赠与等按揭款还清后，乙方必须两年内过户双方所生儿子，甲乙双方所生儿子为房屋所有权人”可知，该协议是附条件的赠与合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”之规定，被告的赠与行为以贷款还清为生效条件，而目前涉案房屋贷款尚未清偿完毕，双方约定的过户条件尚未成就，那么《协议书》并未生效，便无从谈及被告违约。即使认定该协议书成立并生效，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”和第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，房屋作为不动产，其所有权的转移适用登记主义，因涉案房屋未办理过户登记，原、被告签订该《协议书》的行为并不导致涉案房屋所有权的转移，故被告仍是涉案房屋的合法权利人。既然被告是涉案房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，被告有权将涉案房屋进行出租甚至出售。《协议书》约定的“自双方将所购房屋赠与双方所生儿子之日起，甲乙双方不得再有转让、赠与、出租等行为”是指自涉案房屋过户给所生儿子之日起而不是指签订协议书之日起，故被告在将房屋过户给儿子之前的出租行为不构成违约。退一步讲，即使被告构成违约，违约也是因为被告要独自承担偿还涉案房屋按揭款和抚养小孩才将房屋出租来缓解经济压力。但房屋依然登记在被告名下，并没有给原告造成实际经济损失，原告也没有在庭审中举证证明自己的损失，故原告无权向被告主张赔偿经济损失，更无权要求返回房屋。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年6月26日，原、被告非婚生育一子高某，2014年3月，原告出资首付款15.5万元，以被告的名义在吉安市滨江首府按揭购买了商品房一套（青原区滨江大道86号滨江首府7幢1-2502号），办理了不动产登记证，证号为赣（2019）吉安市不动产权第0019947号，不动产单元号360803007058GB00011F00070082，持证人为被告高桂梅，共有情况为单独所有。2019年2月份之前的按揭款由原告支付，此后至今由被告支付。2018年2月1日，原、被告签订《协议书》一份，一致同意将上述房产赠与双方所生儿子高某，该协议还约定：一、房屋事项：1、房屋用乙方（被告高桂梅）名义购买，实际出资人为甲方，甲方（原告杨水明）已付房屋首付款、月供按揭款、装修款等款项；2、房屋为按揭贷款（期限20年）所购买，借款人为乙方名义，实际月供按揭款还款人为甲方，现已还款日期为2018年2月1日。二、赠与事项：1、甲乙双方将所购房屋赠与双方所生儿子，其他人不予以赠与；2、所购房屋赠与等按揭贷款还清后，乙方必须两年内过户双方所生儿子，甲乙双方所生儿子为房屋所有权人；3、甲乙双方将所购房屋赠与双方所生儿子后，除监护人双方因监护双方所生儿子生活需要居住外，不得让其他任何人（包括双方配偶、子女、亲戚等）居住；4、自双方将所购房屋赠与双方所生儿子之日起，双方不得再有转让、赠与、出租等行为；5、甲乙其中一方若因监护需要，居住在双方所生儿子房屋内，按照谁居住、谁负责房屋日常开支原则进行支付一切开支（含月供按揭款、物业费等）；6、甲乙双方若未居住在双方所生儿子房屋内，双方按平摊房屋日常开支原则进行支付一切开支（含月供按揭款、物业费等）。三、其它事项：1、甲乙双方应供同遵守赠与事项，如一方违反赠与事项，另一方可要求终止协议，违约方需赔偿另一方实际经济损失（指某方房屋首付款、月供按揭款、装修款、物业费等实际出资），并不得享有房屋溢价权益；2、甲乙双方所生儿子如遇不可抗拒风险（如病故、意外伤亡等）事情，或其它无法抗力事项，甲乙双方将按所购房屋进行转让处置，并按将所购房屋实际出资比例情况分配；3、甲乙双方所生儿子不尽孝道，或其它事项，甲乙双方可协商按所购房屋进行转让处置，并按将按所购房屋实际出资比例情况分配；4、双方对房屋赠与事项未尽事宜双方可友好协商解决。原告杨水明与被告高桂梅在《协议书》上签字确认。另查明：非婚生儿子高某现随被告共同生活，高某就读吉水县申浩学校一年级。2019年10月16日，被告将涉案房屋出租他人，每月租金1800元，原告发现被告出租房屋之事后，遂向法院提起诉讼，要求解除协议书并收回房产。上述事实，有原、被告庭审陈述，协议书、银行流水、合同备案查询单、不动产登记凭证、办证费用票据等证据证实，本院依法确认为合法有效证据，并在卷佐证。本院认为，原告杨水明与被告高桂梅签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，本院依法确认为合法有效协议，原、被告均应按照协议约定全面履行各自义务。被告因带孩子生活需要而居住，使用案涉房屋，符合协议约定，被告因孩子就读吉水而将房屋出租，也是使用房屋的一种方式，且被告所收取的租金用于支付房屋按揭款和小孩的生活费，实质上是为了更好地行使监护孩子职责而出租房屋。被告的出租行为既没有损害原告和孩子的利益，也没有根本违反双方协议的约定。现原、被告双方仍然承诺将房屋赠与孩子的行为依然有效，并同意过户至孩子高某名下，只是由于无法付清剩余房款而作罢。换句话说，《协议书》不但不存在现实的履行障碍，反而存在继续履行的基础，故原告仅以被告违反协议出租房屋为由要求解除协议书之诉讼请求，没有法律依据和事实依据，本院不予支持。因案涉房产系双方赠与给孩子，并已在协议中明确约定，故在协议目前仍然有效且应继续履行的情况下，原告要求确认案涉房屋归其有，同样没有事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨水明的诉讼请求。案件受理费3875，保全保险费860元，保全费2670元共计7405元，由原告杨水明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  曾志学二〇一九年十二月九日书记员  曾小花