浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7433号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州市西湖区转塘街道外桐坞村村民委员会。住所地：杭州市西湖区转塘街道外桐坞村。 负责人：仇永昌。 委托诉讼代理人：周光富，浙江律晓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州大美文化艺术策划有限公司。住所地：杭州市转塘街道叶埠桥东山里22号。 法定代表人：刘胜。 委托诉讼代理人：何长明，陈逸嫣，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人杭州市西湖区转塘街道外桐坞村村民委员会（以下简称外桐坞村委会）为与被上诉人杭州大美文化艺术策划有限公司（以下简称大美公司）委托合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 外桐坞村委会上诉请求：1.请求判令撤销一审判决第一项、第三项；2.请求判令大美公司支付委托管理费即大美公司收取房屋的租金差价的50%计284057.98元；3.请求判令大美公司支付违约金100000元；4.请求判令本案一二审诉讼费用由大美公司承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清。1.关于外桐坞村委会是否“同意支付大美公司其中的50%即36408元”的事实认定错误。根据双方《委托管理协议》的约定，要求大美公司支付其收取租金差价的50%计284057.98元。外桐坞村委会的意思表示为，在大美公司支付租金差价284057.98元的情况下，外桐坞村委会才同意支付所收取的租金差价36408元，且该金额已经在反诉金额中予以抵扣减除。2.对于大美公司擅自收取房屋租金的这一违约行为所取得的租金总额及利润差价金额，一审法院未予审理查明。本案主要争议点在于大美公司擅自收取租金。为此，外桐坞村委会在一审中提出反诉，要求大美公司根据约定支付其擅自收取租金部分的50%差价。一审判决以相应对账单为外桐坞村委会自行制作为由未予认可，但根据租赁合同、租赁年限属于可以查明的事实，一审法院应当予以查明。3.一审法院认为“外桐坞村委会未及时主张，故外桐坞村委会存在违约”属认定事实错误。本案双方出现矛盾，根源在于大美公司擅自收取租金，剥夺外桐坞村委会按照合同收取租金的权利。通过一审审理查明的事实，大美公司在合同签订当年即2014年10月，时隔合同签订2个月后，即自行采取函告形式向承租人收取租金，剥夺外桐坞村委会收取租金的权利，且至今将租金差价部分利润占为己有。同时擅自剥夺外桐坞村委会根据合同约定行使的对承租房屋相关的管理权限。一审法院对于大美公司擅自收取租金的行为根据合同约定系属违约作出认定，但并未对外桐坞村委会实际无法收取租金的原因予以查明，认为外桐坞村委会也存在违约，属事实认定不清。4.对大美公司擅自取得租金的行为是否合法未予认定。一审法院认为“由大美公司自行管理、收租，故大美公司亦存在违约”，即应当对大美公司基于违约行为收取的租金是否合法占有作出认定，并依法作出处理。二、一审适用法律错误。1.关于大美公司主要收取租金差价数额问题。诉讼过程中，大美公司提出增加诉讼请求，第一项诉讼请求为“请求判令外桐坞村委会支付由外桐坞村委会收取租金的差价的50%，即27332元”，一审判决外桐坞村委会支付租金差价36408元，超出诉讼请求，违反法律规定。2.对于双方约定的委托合同条款的执行和理解适用法律错误。双方于2013年9月17日签订的《委托管理协议书》约定“乙方必须按照甲方和入驻业主签订的合同即时收取房租”，这一约定明确了收取租金既是外桐坞村委会的义务，也是外桐坞村委会的权利，即大美公司无权自行收取租金。同时在《委托管理协议》第一条第三款第四项约定“乙方如未在约定时间内支付全部农户租金不足以支付甲方的50%的全部房屋租金差额资金不足时，这两项资金都由乙方承担垫付”。根据以上约定，即使在外桐坞村委会因大美公司的原因无法收取租金的情况下，大美公司也无权收取租金。同时，即使不足以支付大美公司的租金差额部分的50%，大美公司亦享有依法向外桐坞村委会主张垫付款之权利。其次，根据一审判决书显示，对于大美公司于2016年7月14日出具的《关于大美公司与外桐坞村委押金结算单》的真实性予以认定，根据该结算单载明：“根据与外桐坞村委仇会计核对账目，大美公司收取租金723516，支付租金520612.6元，相抵扣利润为202903.4元，外桐坞村委收取租金239007元，支付租金139119元，相抵扣为利润99888元，合计双方利润总额为302791.4元。根据双方签订的协议约定，双方各占利润50%，即151395.7元”。虽然其中金额存在出入，但是从该结算单分析考量，明确表明无论双方何者收取的租金，根据协议约定各方均占用利润的50%。故而一审仅认定外桐坞村委会收取的租金应分配50%利润，属适用法律错误。事实上双方对于收取租金差价各50%的约定是非常明确的。综上，请求支持外桐坞村委会的上诉请求。 大美公司答辩称：本案原因系外桐坞村委会没有履行委托管理协议的约定，履行其应当承担的受托人的义务，并且还利用村委会作为出租房农户的上级机关，制造与承租户的矛盾，同时又不按照约定指示支付农户的租金，导致大美公司花费时间精力及资源打造的外桐坞艺术村的目的没实现。双方签订委托管理协议的目的，本在于利用外桐坞村委会有利地位可以协调村民与承租业主之间关系，故而约定由其代为收取租金。现承租户直接与农户签约的，双方代理协议不得不终止，责任完全在于外桐坞村委会。一审判决依据合同约定，判决外桐坞村委会支付差价正确。综上，请求驳回上诉。 大美公司向一审法院起诉请求：1.外桐坞村委会返还大美公司房屋押金100000元，支付大美公司运营支出3000元；2.外桐坞村委会支付大美公司租金差价的50%即36408元；3.外桐坞村委会支付大美公司违约金200000元；4.外桐坞村委会承担本案的诉讼费用。 外桐坞村委会向一审法院提起反诉请求：1.大美公司支付外桐坞村委会委托管理费用284057.98元；2.大美公司支付外桐坞村委会违约金100000元；3.本案反诉费用由大美公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月17日，大美公司（甲方、委托方）与外桐坞村委会（乙方、受托方）签订一份《委托管理协议书》，约定将画外桐坞风情小镇已招商的11幢房屋（其中村集体用房4栋、农户7栋）委托外桐坞村委会全权管理。甲方与原房东的租赁合同及甲方与招商入驻企业的合同均由乙方以甲方名义继续执行承担。乙方全面负责甲方已签合同的11户入驻企业及工作室房屋租金及物业费的收取。乙方单独建账，本协议房屋的租金由该账本进出，专款专用。支付原房东费用和差价分配时双方共同签订盖章。乙方需按合同约定及时收取房租并支付出租人租金，如未按时支付租金产生的损失由乙方承担，同时视为乙方违约。按甲方与商户的原转租合同收取的租金，超出与农户租赁合同价的差价部分50%上交甲方，剩余部分作为乙方的委托管理费。委托管理费包括管理期间所有费用如税费，乙方如在约定时间内支付全部农户租金不足以及支付甲方的50%的全部房屋租金差额资金不足时，均由乙方承担垫付。甲方所得50%的费用不承担其他费用的分摊。如入驻企业有退租情况，双方共同招租。招租期为3个月，如超期及甲方书面要求退还原房东时，乙方协商处理。由甲方承担最高每栋2万元的赔偿金，由乙方在房屋总押金20万元中扣除（甲方已交给乙方所有招商房屋租赁押金20万元）。合同签订后，乙方从2014年8月负责收取租金，每年向甲方支付租金差价部分的50%，上交时间为每年的10月31日前。委托管理期限从2013年10月1日至2021年8月1日，房租收取时间为2014年8月-2021年7月。其中2013年10月1日至2014年7月31日由乙方管理运营，产生的运营管理费用由乙方承担。如一方违约，赔偿守约方协议中所有房屋七年租金差价50%作为违约金。违约方还应承担守约方因起诉产生的律师费、诉讼费等。后大美公司通知承租商户直接向外桐坞村委会支付租金。协议履行过程中，外桐坞村委会实际仅收取了1号、106号房屋的租金，对该两套房屋的租金差价，外桐坞村委会同意支付大美公司其中的50%即36408元。对于其余房屋，外桐坞村委会未收取租金，均系大美公司收取。因部分承租商户未支付租金，大美公司曾要求承租商户支付租金。2016年1月大美公司还因此起诉95号房屋的承租商户主张租金，后该院依法判决支付其部分诉讼请求。大美公司因该案委托律师，承担了律师费3000元。庭审中，双方一致认可，《委托管理协议书》委托外桐坞村委会管理的房屋10套，其中8套所涉房屋租赁合同、转租合同均已在2015年8月、2016年解除,剩余45号、38号尚未解除，一直由大美公司收取转租租金。2012年6月5日，外桐坞村委会向大美公司出具收据，载明收到集体用房（即1、5、6、7号房屋）及另个人10套房屋（即61、90、91、95、94、71、45、82、38、106号房屋）的租房押金20万元。2015年9月9日，外桐坞村委会出具证明，载明截至2014年12月，此前收取的押金扣除仇寿明61号、仇阿宝90号两户违约金4万元外，还余16万元。2014年12月10日，大美公司与仇晓鹏签订房屋租赁合同终止协议，约定大美公司同意仇晓鹏扣除支付至村里的保证金20000元作为违约金。2015年3月19日，大美公司与李世平签订房屋租赁合同终止协议，约定李世平同意退还大美公司支付至村里的保证金20000元，由大美公司直接向村委支取。2015年7月30日、31日，大美公司（乙方、承租方）与农户（甲方、出租人）、外桐坞村委会（丙方、见证方）分别签订《外桐坞艺术村落房屋租赁合同终止协议》，各方约定解除此前关于71号、82号房屋的租赁合同，由外桐坞村委会退还大美公司每套房屋20000元的房租押金。2015年7月30日，大美公司（乙方、承租方）与外桐坞村委会（甲方、出租人）约定解除此前关于6号、1号房屋的租赁合同，由外桐坞村委会退还大美公司每套房屋20000元的房租押金。以上合计押金80000元。 一审法院认为，大美公司与外桐坞村委会之间签订的《委托管理协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，大美公司委托外桐坞村委会对大美公司已招商出租的11栋房屋的出租管理，并委托其自2014年8月起负责收取承租商户的租金，外桐坞村委会应每年向大美公司支付租金差价部分的50%给大美公司。剩余的50%作为外桐坞村委会的委托管理费，包括租赁费产生的税费或其他应当承担的费用。协议签订后，外桐坞村委会实际收取了1号、106号两套房屋租金。对于该两套房屋租金差价，大美公司要求外桐坞村委会支付32604元，外桐坞村委会无异议，该院对此予以支持。对大美公司主张的运营支出3000元，实际系大美公司向承租户起诉主张租金所支付的律师费3000元。双方合同仅约定协议履行过程中发生纠纷，对实现债权的费用进行了约定，但未对大美公司上述律师费的支出情形作出约定，大美公司要求外桐坞村委会承担该部分律师费，缺乏依据，该院不予支持。关于大美公司主张的房屋押金，系指大美公司与出租人即农户之间的押金退还问题。虽大美公司、外桐坞村委会及出租人已因终止租赁合同达成押金退还协议，但押金退还与本案委托合同并非同一法律关系，该院对此不予处理，大美公司可根据基础关系另行主张。关于外桐坞村委会反诉主张的委托管理费，实质是指大美公司收取房屋租金的差价部分的50%即284057.98元。因双方合同约定大美公司委托外桐坞村委会收取租金，由外桐坞村委会支付租金差价给大美公司，并未约定大美公司收取租金则应支付相应差价给外桐坞村委会。且根据合同约定也不能反推大美公司收取租金应向外桐坞村委会支付租金差价等内容。故外桐坞村委会该项反诉请求，缺乏依据，该院不予支持。关于违约责任。本案中，大美公司委托外桐坞村委会经营管理承租商户，委托内容包括日常经营管理、及时收取租金、承租相应税费等。现在证据表明，在部分商户未及时支付租金时，外桐坞村委会未及时主张权利，后大美公司通过诉讼主张。故外桐坞村委会存在违约。但在双方协议履行过程中，除1号、106号房屋由外桐坞村委会收取租金外，其他8套房屋均由大美公司自行收取。如上所述，除部分商户外桐坞村委会确未履行收租义务外，大美公司无证据证明其余所有承租商户系因外桐坞村委会不及时收取租金、未履行管理义务而由大美公司自行管理、收租。故大美公司亦存在违约。本院考虑到双方之间签订的委托合同系双务合同，存在权利义务对等原则。同时，基于双方各自的违约行为，双方均未举证自己因此造成的具体损失。故对于大美公司、外桐坞村委会各自主张的违约金，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州市西湖区转塘街道外桐坞村村民委员会于判决生效之日起十日内支付杭州大美文化艺术策划有限公司租金差价36408元；二、驳回杭州大美文化艺术策划有限公司的其他本诉请求；三、驳回杭州市西湖区转塘街道外桐坞村村民委员会反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6369元，反诉案件受理费3530元，合计9899元。由杭州大美文化艺术策划有限公司负担5683元，由杭州市西湖区转塘街道外桐坞村村民委员会负担9213元。 二审期间，外桐坞村委会未向法庭提交新的证据。大美公司向法庭提交新的证据《微信聊天记录》一组，欲证明2019年10月时仅剩2户租户在租赁合同履行过程中受到外桐坞村委会不当管理的侵扰，导致经营困难。对该证据外桐坞村委会质证称对真实性、关联性有异议，无法核实微信聊天的主体身份，不能达到大美公司的证明目的。本院认为，大美公司提交的该证据相关微信聊天记录的对象身份未能核实，对该证据的证明力本院不予确认。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：大美公司与外桐坞村委会签订的《委托管理协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。从《委托管理协议书》约定来看，双方主要法律关系系大美公司作为承租农户房屋后向业主出租的中间方，将出租管理作为委托事务委托予外桐坞村委会，外桐坞村委会收取委托管理费，符合委托合同的特征。《委托管理协议书》明确约定了外桐坞村委会收取的租金差价部分的50%应上交大美公司，故一审判决外桐坞村委会支付租金差价36408元并无不当。对于外桐坞村委会主张的大美公司返还租金差价50%的问题，本院认为，大美公司于2016年7月14日出具《关于大美公司与外桐坞村委押金结算单》，明确大美公司租金利润202903.4元，亦明确“根据双方签订的协议约定，双方各占利润的50%”，故对于该部分租金差价的50%，大美公司应当依约向外桐坞村委会返还，与外桐坞村委会应当支付的租金差价相抵扣，大美公司应当向外桐坞村委会支付租金差价共计65043.7元。至于外桐坞村委会主张大美公司收取其余租金差价284057.98元，缺乏相应依据予以证明，本院不予支持。对于违约金问题，因本案合同履约过程中，双方当事人均有违约行为，一审法院综合合同履行情况，对本诉与反诉中的违约金请求均不予支持并无不当。综上，上诉人外桐坞村委会的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初1549号民事判决； 二、杭州大美文化艺术策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州市西湖区转塘街道外桐坞村村名委员会65043.7元； 三、驳回杭州大美文化艺术策划有限公司的本诉请求； 四、驳回杭州市西湖区转塘街道外桐坞村村名委员会的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费6369元，反诉案件受理费3530元，合计9899元，由杭州大美文化艺术策划有限公司负担7177元，由杭州市西湖区转塘街道外桐坞村村名委员会负担2722元；二审案件受理费5561元，由杭州大美文化艺术策划有限公司负担1273元，由杭州市西湖区转塘街道外桐坞村村名委员会负担4288元。杭州市西湖区转塘街道外桐坞村村名委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，杭州大美文化艺术策划有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 张 敏 审判员 程雪原 审判员 夏明贵 二〇一九年十二月六日 法官助理陈典 书记员郑纤予