河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1081民初6887号原告：霸州市教育和体育局（原霸州市体育局），住所地：河北省霸州市兴华中路1893号。统一社会信用代码：11131081000562361R。法定代表人：李强，该局局长。委托代理人：刘志华，河北圣鼎律师事务所律师。被告：蔡福雁，女，1971年5月22日出生，汉族，住霸州市。委托代理人：韩景辉，河北瀛赞律师事务所律师。原告霸州市体育局与被告蔡福雁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月9日第一次公开开庭进行了审理，后被告蔡福雁提出反诉，本院依法予以受理，又于2019年12月11日第二次公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，霸州市体育局与霸州市教育局合并为霸州市教育和体育局，故原告变更为霸州市教育和体育局。原告霸州市教育和体育局委托代理人刘志华、被告蔡福雁及其委托代理人韩景辉均到庭参加诉讼。被告于2019年12月31日提出撤回反诉，本院依法予以照准。本案现已审理终结。霸州市教育和体育局向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还其所租赁的原告坐落在霸州市建设西道南侧（市第二中学对面）商用门脸房屋，并支付2018年1月1日以来的房屋占用费（参照年租金12万元的标准）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月25日原告与被告签订为期一年的商用房屋租赁合同，被告租用原告位于霸州市建设西道南侧的商业门脸房屋（上下两层，四间房屋），约定年租金为12万元，每半年交纳一次。租赁期间为2017年1月1日至2017年12月31日止。合同履行期间被告如数交纳了全年度的租金。2017年12月31日租赁协议到期后，双方没有续签下一年度的租赁合同。原因是政府要求严格贯彻有关国有资产管理的法律法规，自2016年起市国资办就要求行政事业单位必须按照法定程序公开进行下一年度的招租活动，招租前必须腾清房屋。原告及时将上述政策告知租户，并在7月份书面通知被告方限期在2018年8月15日前将所租赁房屋腾出返还，并届时将2018年1月1日以来实际发生的房屋占用费参照去年的租金标准付清。但被告接通知后迟迟不腾房，还继续占用商用房屋用于经营，严重损害了原告的合法财产权益。为依法维护行政事业单位合法财产权益不受损失，故提起诉讼。蔡福雁辩称，1、对霸州市教育和体育局要求参照年租金12万元支付房屋占用费的诉讼请求无异议。2、其陈述所租赁的房屋不准确，实际是霸州市建设东道一楼三间和二楼四间门脸房，一楼三间每年租金9万元，二楼四间每年租金3万元，共计12万元。3、蔡福雁自1998年12月份开始租赁原霸州市文化和体育局房屋，在租赁期间，经出租方同意多次扩建，原房屋面积252平方米，扩建面积318平方米，现房屋面积570平方米，如返还房屋，对扩建部分应给予补偿。霸州市教育和体育局围绕诉讼请求提供证据如下：1、房屋租赁协议1份（2016年12月25日签订），证实蔡福雁租赁原霸州市体育局位于霸州市建设西道南侧商业房屋，被告租赁一层门店3间，二层4间，期限2017年1月1日至2017年1月31日，租金12万元。2、限期腾清房屋告知书1份，双方合同到期后，没有续约，霸州市体育局告知蔡福雁限2018年8月15日腾空房屋。蔡福雁对霸州市教育和体育局提供证据真实性无异议，但对原告证明目的不予认可，蔡福雁没有腾房的原因是双方就添附部分的赔偿事宜协商未果。蔡福雁围绕答辩主张提供证据如下：1、蔡福雁本人身份证复印件1份，证明蔡福雁的身份。2、蔡福雁本人《关于对涉案承租房屋进行添附扩建的情况说明》1份。该证据为当事人陈述，详细介绍了蔡福雁自1998年12月开始承租当时霸州市文化体育局门脸房1间，后来接受转租、承租至3间，迄今21年间经过霸州市文化体育局、霸州市体育局同意多次进行添附扩建的情况。3、蔡福雁先后与霸州市文化体育局、霸州市体育局签署的房屋租用协议一组，共计10份12页。证明蔡福雁自1998年12月开始承租过程。4、蔡福雁（乙方）与霸州市文体局签署（甲方）于1999年1月20日的租赁协议1份，主要内容为，乙方蔡福雁租赁甲方霸州市文体局游泳池门店一间，租期自1998年12月1日起，月租金300元；乙方如欲对建筑做较大装饰改建，需征得甲方批准同意。该证据能证明：蔡福雁当时是经营花店的个体户，所租用的是游泳池门店，此内容可以与相关照片证据相印证；双方约定了经甲方批准同意乙方可以对建筑做较大装修改建。5、闻福军与霸州市文化体育局于2006年12月16日签署的房屋租用协议书1份、蔡福雁与闻福军于2007年4月7日签署的门店房出租转让协议1份。主要内容为，蔡福雁转租了其西邻闻福军租用的文体局位于二中斜对面四间二层门脸房最西面的一层门脸房的使用权，花16万元买下了闻福军自己投资扩建的门脸南侧30平方米和北侧12平方米，共计42平方米的房屋的所有权。从此蔡福雁和文体局签合同，继续承租使用至今。该证据能够证明闻福军与文体局之间协议约定未经文体局同意，不能对房屋整体结构改造使用；而事实证明恰恰经过文体局同意后闻福军对承租房进行了扩建改造，并以16万元的价格转让给了蔡福雁。6、于静以“巴黎婚纱”之名与霸州市文化体育局于2006年12月16日签署的房屋租用协议书1份、蔡福雁与于静于2008年3月26日签署的门店房出租转让协议1份3页。协议主要内容为，蔡福雁转租了其东邻于静租用的文体局位于一楼第二间和二楼四间的租用权及于静投资建的门脸房南侧30平方米的平房和北侧一层12平方米，二层18平方米，共计60平方米的所有权。从此蔡福雁和霸州市文体局签合同，继续承租使用至今。该证据能够证明于静与文体局之间协议约定未经霸州市文体局同意，不能对房屋整体结构改造使用；而事实证明经过霸州市文体局同意后于静对承租房进行了扩建改造，并以20万元的价格（含部分二手设备）转让给了蔡福雁。7、蔡福雁与霸州市体育局分别于2012年1月1日、2013年12月25日、2014年12月25日、2015年12月25日、2016年12月25日签署的房屋租用协议书各一份。证实自2009年以后霸州市体育局将每间门脸房的年房租涨到3万元，楼上四间整体租金3万元。蔡福雁租用一楼三间门脸和二楼四间年交房租12万元。8、蔡福雁交纳租金的票据21张。证明自1998年12月开始蔡福雁承租房屋，因经出租方同意对承租房进行了添附扩建，房租也因此多次调整增加，蔡福雁始终按时足额缴纳房租。9、涉案房屋照片一组4张。照片1、2系1999年蔡福雁之子当年在花店门前的照片及当时店内环境照片。照片3、4为涉案出租房的北侧、南侧外观现状。10、蔡福雁绘制涉案出租房屋添附扩建平面图。绘图1为，1998年蔡福雁租用的文体局东数第3间，是文体局废弃的游泳池女更衣室，由一堵窄墙分成两间，北面一间东西6米长，南北4米长。南面一间东西6米长，南北2米长，南面地面低于北面0.5米。原有房屋面积为36平米（24平米+12平米）。绘图2为2000年经霸州市文体局批准同意，蔡福雁等四家承租人出资，每家垫平门脸南侧和游泳池中间，东西6米宽、南北5米宽、深2米，每家各建了30平方米的平房一间，建房花费12万元。绘图3为，2003年为了街道门市统一美观，霸州市城市管理综合执法局要求每户将门脸北侧临街向北扩建2米，与其他门店对齐，并让每家交2000元。蔡福雁等承租人出钱每家北侧扩建了12平方米，各花费约5万元。绘图4、5为，2008年经霸州市文体局同意、综合执法局批准，蔡福雁交综合执法局6000元，投资把门脸北侧三间门脸扩建部分都修建成二层，三个门脸一楼东西长18米，南北宽2米，合计36平方米，二楼东西长18米，南北宽3米，合计54平方米，蔡福雁投资50万元。绘图6、7为，2014年综合执法局再次要求建设道门脸规划整齐，综合执法局每间门脸收取5000元，每间门脸向北再延伸1米，和其他门脸对齐，三个门脸共交15000元。蔡福雁出资一楼向北扩建出1米，又扩建出18平方米，投资9万元。绘图8、9为，2015年东数第二间因一楼楼梯间占地面积太大，一楼可使用面积窄小，影响使用，当时蔡福雁向霸州市体育局领导汇报希望改扩建。领导表示同意后，蔡福雁把一楼楼梯拆除，在门脸最南头重新修建楼梯，把南北宽5米、东西长24米的平房改建成二层楼。二楼扩建面积124平方米，并精装修，投资30万元。综上，蔡福雁现承租的3间门面房原有一楼3间108平方米，二楼4间144平方米，共252平方米。添附扩建南侧一楼3间、二楼4间共210平方米，北侧一楼3间、二楼3间共108平方米，总面积为318平方米。霸州市教育和体育局对蔡福雁提供证据的意见为，1、对证据1、8、9无异议。2、证据2系当事人陈述，需要有证据佐证。3、对证据4、5、6、7真实性无异议，但对证据5、6的证明目的不予认可，认为蔡福雁与闻福军签订协议没有转让款的具体数额，合同款项中还包括室内装修、空调、货架等。蔡福雁与于静签订的转让协议大部分是设备款。该两份协议均载明经霸州市文体局同意，但无单位盖章。4、对证据10，认为出租房屋面积都是每间6米×6米的事实无异议，霸州市体育局对2014年向外延伸1米知情，2015年扩建系蔡福雁为了经营便利进行的，应当自行承担相应费用，具体应以实际测量为准，且应考虑扩建部分的合法性。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于蔡福雁提交的证据2、10，系当事人单方提供，无对方确认，均应属当事人陈述，蔡福雁未提供其它证据予以佐证，本院对其中对方当事人认可的部分予以确认，对对方当事人不认可的部分不予确认。根据庭审及审查确认的证据，本院认定事实如下：房屋位于霸州市建设东道南侧游泳池北侧，霸州市第二中学对过，共有二层门店4间，一层每间建筑面积36平方米，二层4间建筑面积共144平方米。蔡福雁（乙方）于1999年1月20日与霸州市文化体育局（甲方）签订租赁协议，租赁其中一层的第三间（从东往西数），租期自1998年12月1日起至1999年12月底，月租金300元；乙方如做较大装修改建，需征得甲方同意；协议到期后，如无特殊情况，乙方可继续办理租赁手续，优先租赁。后蔡福雁一直续租该房屋，并按约定交纳租金。2007年4月7日，蔡福雁（乙方）与原“老三鞋店”经营者闻福军（甲方）签订门店房出租转让协议，约定甲方将租赁的霸州市文体局门脸房（霸州市建设西道67号即游泳池北侧门店一层的第四间）的租用权转让给乙方；甲方建筑的前面扩建的一小间和后面扩建的一间均属霸州市文体局同意建造的，所有权均归乙方所有；水、电均是甲方自己出资接上，一并转让给乙方；室内装修不动；空调、货架一并转交乙方使用；甲方与霸州市文体局签订租用合同期限为2007年1月1日至2008年12月31日；转让金16万元，一次性付清。2008年3月26日，蔡福雁（乙方）与原“巴黎婚纱摄影楼”经营者于静（甲方）签订门脸转让协议，约定甲方将租用霸州市文体局门脸房（即游泳池北侧门店一层的第二间和二层4间）转让给乙方；甲方店内一切设施不动；乙方一次付清转让费20万元。蔡福雁接受转让房屋后一直续租，并按约定交纳租金。后霸州市文化体育局分立，租赁房屋由霸州市体育局管理，蔡福雁（乙方）与霸州市体育局（甲方）于2012年1月1日签订房屋租用协议，租赁上述房屋，约定甲方将本单位商业用房租用给乙方使用，乙方在租赁期有使用权，不能擅自转租给他人使用，未经甲方同意，不能对房屋整体结构进行改造，如遇房屋改造或征用，与乙方无关；期限自2012年1月1日至2012年12月31日止；租金12万元，每次交半年租金。蔡福雁与霸州市体育局又于2013至2016年每年的12月25日续签租赁协议，除租赁期限外，租金及其它内容均与2012年1月1日租赁协议一致。2016年12月25日租赁协议系双方最后一份租赁协议，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。霸州市体育局于2018年7月12日向蔡福雁发出限期腾清并返还房屋告知书，通知蔡福雁租赁房屋于2017年12月31日已到期，限在2018年8月15日前将腾出并返还租赁房屋，于2018年8月1日参照去年标准交纳实际发生的房屋占用费。蔡福雁收到通知后一直未腾退租赁房屋。蔡福雁主张在租赁房屋期间扩建的具体时间和扩建项目，霸州市教育和体育局不予认可，但经现场确认，认可蔡福雁提供的平面图与实际一致，除原租赁房屋部分外，其它部分均属扩建。蔡福雁提出反诉过程中提出申请，要求对扩建部分的建造价值和市场价值申请评估。本院依法委托衡水鼎盛司法鉴定中心评估，后因该鉴定项目土地使用权非申请人所有，无法对建筑物的市场交易现值进行评估，衡水鼎盛司法鉴定中心不予受理对扩建部分的市场价值的评估申请。关于扩建部分建造价值因申请人未及时交纳评估费，亦未进行评估。本院认为，蔡福雁对霸州市教育和体育局提出的诉讼请求无异议，且不违反法律规定，本院对霸州市教育和体育局的诉讼请求予以支持。本案争议焦点为蔡福雁对租赁房屋扩建是否经出租方同意，以及扩建部分的归属。蔡福雁自1998年底开始租赁涉案房屋，每年交纳租金，双方未签订过长期租赁合同，自2013年起每年签订一次租赁协议。结合双方每年签租赁协议的实际情况，出租人对蔡福雁扩建情况应当知情，并继续租赁给蔡福雁，可以推定出租人同意扩建。因扩建部分无相关产权登记，不能确定其的合法性，但考虑租赁房屋所处地段为商业区，如拆除造成实际损失较大，且房屋实际管理人为行政事业单位，租赁房屋属国有资产等实际情况，本院认为扩建部分应暂归出租人管理使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，蔡福雁作为承租人可以提供证据，根据相关规定及实际情况向出租人另行主张扩建造价费用等相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告蔡福雁于本判决生效后十日内腾空并返还原告霸州市教育和体育局租赁房屋一层3间和二层4间及扩建部分房屋（位于霸州市建设东道南侧、游泳池北侧）。二、被告蔡福雁于本判决生效后十日向原告霸州市教育和体育局支付占用租赁房屋期间的费用，按每年120000元的标准，自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由被告蔡福雁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  宋广楷人民陪审员  韩伯才人民陪审员  李 辉二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王 冬