湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0624民初1073号原告：海信，男，生于1975年1月14日，回族，个体业主，住南漳县。原告：巴芳芳，女，生于1978年5月14日，回族，个体业主，住南漳县。上列两原告委托诉讼代理人：陈友超，南漳县李庙法律服务所法律工作者。被告：曾瑞，女，生于1980年7月26日，汉族，住南漳县，被告：潘勇，男，生于1972年3月15日，汉族，住南漳县，被告：曾明照，男，生于1954年11月20日，汉族，退休职工，住南漳县。委托诉讼代理人：刘云峰，湖北法正大律师事务所律师。被告：杨改香，女，生于1952年8月19日，汉族，住南漳县。原告海信、巴芳芳与被告曾瑞、潘勇、曾明照、杨改香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告海信及原告海信、巴芳芳的委托诉讼代理人陈友超，被告潘勇，被告曾明照及其委托诉讼代理人刘云峰，被告杨改香到庭参加诉讼，被告曾瑞经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海信、巴芳芳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令四被告腾退占用的房屋并交还给原告，确保房屋无损坏，能正常使用；2.请求依法判令四被告连带向原告支付占用房屋费用24500元（自2017年10月5日始至实际腾退之日止按月3500元标准向原告支付占用房屋费用，按原合同租金折算，其中一楼二楼每月2500元，三楼每月1000元。暂计算至2018年5月10日）；3.请求依法判令被告曾瑞、潘勇向原告支付违约金20万元；4.本案诉讼费用由四被告负担。事实与理由：2017年3月1日，原告与被告潘勇、曾瑞签订一份《房屋买卖合同》，约定被告潘勇、曾瑞自愿将其所有的位于南漳县××××层住房（房屋所有权证号为：南漳县房权证城关字第××号，国有土地使用证号为：南漳国用（2007）第××号）带后院整体出售给原告，随房附带现有装修固定设施。约定房屋价款为95万整及价款支付方式、合同的相关责任和义务。合同签订后，原告依约付清了全部购房价款，并履行了相关合同义务。2017年4月25日，原告在南漳县国土资源局办理了不动产登记过户手续，并颁发《不动产权证书》，证号为：鄂（2017）南漳县不动产权第0001676号。根据合同条款第六条第2项约定，被告潘勇、曾瑞应在2017年10月5日前交房，保证该房屋租户按现状腾退房屋，并交清所欠所有费用（包括水、电、气、卫生费等相关费用）。被告潘勇、曾瑞至今未将该房屋交付给原告，被告曾明照、杨改香占用该房屋三楼居住至今，并将该房屋一楼和二楼租赁给他人经营使用，原告多次要求上述四被告腾退并交付房屋，四被告均以各种理由拒绝腾退房屋。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告曾瑞未作答辩。被告潘勇辩称，原告陈述属实，我和曾瑞确实与原告签订了房屋买卖协议，且原告已支付了房款。对原告的诉讼请求我个人没有意见。被告曾明照辩称，1.原告无权要求答辩人腾退房屋并承担违约金和诉讼费；2.原告起诉答辩人诉讼主体不适格，答辩人不是本案法律关系适格的主体，与本案涉及的诉讼标的无任何关联，但针对本案诉讼标的物存在重要的法律关系；3.原告不构成善意取得，因为受让不动产是不善意的，其次价格过低，再次房屋未进行登记也未交付；4.原告与被告曾瑞、潘勇存在共同侵权行为，明知房屋存在抵押，双方仍然签订房屋买卖协议，意在恶意侵犯答辩人房屋的所有权和土地使用权；5.房屋买卖协议无效，因为损害了第三人即答辩人的利益，因此合同无效；6.因本案涉及到行政机关作出了错误的不合法的违反程序的具体行政行为，答辩人已经向相关部门提出行政复议（撤销相关权属证），依据先行政后民事本案应当中止审理。被告杨改香辩称，同意曾明照的答辩意见。经本院审理查明，2017年1月20日，原告给付被告曾瑞购房款50000元，并由曾瑞出具收条一份。2017年3月1日，原告海信、巴芳芳（乙方），被告曾瑞、潘勇（甲方），房屋抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司南漳县支行（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同主要约定：“2014年6月30日甲方曾瑞、潘勇夫妇因经营欠缺资金，将登记在甲方曾瑞名下位于南漳县××××组（房屋所有权证号为：南漳县房产权证城关镇字第××号；土地使用证号为：南漳国用（2007）第××号）作抵押向丙方贷款（《他项权证》为南漳房地字第××号），后因资金困难不能按时偿还所欠丙方贷款。现甲方为清偿丙方贷款，化解债务，约定如下：一、甲方自愿将位于南漳县城关镇××（文笔××路中××东；现租赁他人开办“美神足浴”）一栋两间三层住房（《房屋所有权证》号为：南漳县房权证城关字第××号；编号00027320。《国有土地使用证》南漳国用（2007）第××号；）带后院整体出售给乙方，随房附带现有装修固定设施。二、价款经甲乙双方共同友好协商确定为95万元整（前述价款包括所售房屋、土地及附带设施）。乙方分三次付清甲方全部房款。（第一次：乙方为表示购房诚意先行支付给甲方5万元（已付）。第二次：在签定本协议时乙方将897565元（个商贷款832605元；小额贷款28510元；信用卡：36450元一次性划入甲方在丙方开设的还款账户，用于偿还甲方所欠丙方的贷款本息。第三次：乙方在取得该房屋的《不动产权证书》并在甲方交付房屋时将剩余房款2435元一次性全部付清）。三、乙方支付甲方所欠丙方剩余抵押贷款后，甲方应给乙方书写收据一份。丙方为甲方出具全额还款凭证，并负责在当日给甲方出具抵押登记手续（即解押证明）。并将《他项权证》（编号：南漳县房他字第××号）交给甲方，由甲方和乙方到房管部门取出《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后交乙方持有。在还款当日，甲方负责协助乙方办理房屋（含土地）过户手续。甲乙双方约定，不动产登记过户所需税费均由乙方承担。四、责任和义务：1.甲方应保证所售房屋和附带物不存在除本合同所述以外的债务和产权方面的纠纷，若出现此类纠纷，乙方有权要求退房；甲方应全额退还乙方所付合同价款，并赔偿违约金和实际损失。2.甲方应在交给乙方房屋以前（双方约定2017年10月5号前交房）保证该房屋租户按现状腾退该房屋，并交清所欠所有费用（包括水、电、气、卫生费等相关费用）。房屋交付时甲方应保证水通、电通、下水道通。交房以后产生的费用由乙方承担，甲方协助乙方办理水、电、气等过户。3.甲方应按协议约定时间交证交房，乙方应按协议约定按期如数支付甲方房款。4.甲方交房交证后，该房屋及随房附带物若因政府及其它不可抗逆因素所造成的损失或得到赔偿全部归乙方。七、本合同自乙方将前述合同第四条约定的全部款项划入丙方指定账户（即甲方还款账户）并结清甲方所欠丙方全部贷款和其他款项后生效。对甲乙丙三方都具有约束力，应严格履行，若有违约，违约方应支付守约方20万违约金（实际损失超过违约金的以实际损失为准）。八、本合同未尽事宜三方协商处理，另行签定补充协议约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。甲方：曾瑞、潘勇，乙方：巴芳芳、海信，丙方：中国邮政储蓄银行股份有限公司南漳县支行。2017年3月1日”。合同签订后，原告支付曾瑞、潘勇购房款897565元，并由曾瑞、潘勇出具收条一份，剩余2435元购房款待被告交付房屋时一次性付清。2017年4月25日，原告海信、巴芳芳办理了所购房屋不动产权证（证号为：鄂（2017）南漳县不动产权第0001676号），面积：共有宗地面积130.30㎡/房屋建筑面积305.87㎡；使用期限：国有建设用地使用权2003年06月06日起至2043年06月05日止。后原告要求四被告腾退并交付房屋时遭被告拒绝，遂引起纠纷。另查明，海信、巴芳芳系夫妻关系。曾瑞、潘勇系夫妻关系。被告曾明照、杨改香系夫妻关系，被告曾瑞系被告曾明照、杨改香之女。2003年6月24日，南漳县人民政府为被告曾明照颁发一份编号为南漳国用（2003）字第358号的《国有土地使用证》，土地使用者为被告曾明照，坐落于南漳县××××组，用途为混合住宅用地，使用权面积为130.3平方米。曾明照在该土地上自建房屋一栋，并于2003年7月21日取得了编号为南房权证城关镇字第××号的房产证（坐落南漳县××××组，建筑面积298.73平方米）。2006年9月1日，南漳县国土资源局为曾瑞颁发一份编号为南漳国用（2006）字第410号《国有土地使用证》，土地使用者为曾瑞，坐落南漳县××××组，用途为住宅用地，使用权面积为126.0平方米。2007年4月24日，南漳县房产管理局为曾瑞颁发一份编号为南房权证城关字第××号的房产证，房屋坐落南漳县××××组，建筑面积305.87平方米。2007年7月31日，被告曾瑞向南漳县人民政府提出变更土地登记申请，并提交了土地登记申请、曾瑞及其父亲曾明照的户籍证明、2007年4月12日其与父母曾明照、杨改香之间签订的《房屋赠与合同》、《公证书》、《城镇国有土地使用权转让合同书》、土地登记代理委托书、使用权人为曾明照的南漳国用（2003)字第358号的《国有土地使用证》、房屋所有权人为曾瑞，座落于南漳县××××组，编号为南房权证城关字第××号的房屋所有权证书等相关资料。南漳县人民政府受理后，于2007年8月30日为曾瑞颁发了坐落于南漳县××××层住房的《国有土地使用证》（编号为南漳国用（2007）字第375号），使用权面积为130.3平方米。诉讼中，被告曾明照于2018年6月20日向本院提出中止审理申请，本院于2018年6月20日作出（2018）鄂0624民初1073号民事裁定书，裁定：本案中止诉讼。2018年6月19日，本案被告曾明照作为原告向襄阳市中级人民法院提起行政诉讼，要求被告南漳县人民政府、南漳县国土资源管理局确认颁证行为违法，并撤销为第三人曾瑞颁发的国有土地使用证。2018年9月19日，襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂06行初131号行政判决书，判决：驳回原告曾明照的诉讼请求。判决后，曾明照不服襄阳市中级人民法院的判决，于2018年12月18日向湖北省高级人民法院提起上诉，2019年9月27日，湖北省高级人民法院作出（2019）鄂行终516号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年11月20日，本案恢复审理。上述事实，有原告提交的房屋买卖合同，购房协议、收条、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭证、不动产权证书、房屋所有权证、国有土地使用证、南漳县房屋登记信息查询证明、结婚证，被告曾明照提交的房屋所有权登记申报审批书、房屋所有权证、国有土地使用证、结婚证及原、被告的一致陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告海信、巴芳芳与被告曾瑞、潘勇签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告海信、巴芳芳按合同约定向被告曾瑞、潘勇支付了购房款，履行了合同义务。被告曾瑞、潘勇未按合同约定履行交付房屋义务，属违约行为，依法应履行交付房屋义务并支付违约金。关于被告曾明照、杨改香抗辩其有权占有该房屋，但未提交证据证明，且曾明照提起行政诉讼亦被驳回，故被告曾瑞作为涉案房屋的登记所有权人，对该房屋享有处分的权利，被告曾明照、杨改香无权占有涉案房屋，依法应予以腾退，对其抗辩事由，本院不予采纳。综上，原告要求四被告腾退房屋并要求被告曾瑞、潘勇承担违约金的理由正当，本院予以支持，但原告主张四被告支付占用房屋的损失未提交证据证实，本院不予支持。被告曾瑞未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，不影响本院在查明事实基础上对案件的处理。经调解，双方当事人未能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、曾瑞、潘勇、曾明照、杨改香于本判决生效后三十日内将位于南漳县城关镇徐庶庙村一组1栋1-3层房屋交付给海信、巴芳芳；二、曾瑞、潘勇于本判决生效后三十日内支付海信、巴芳芳违约金200000元（执行时扣减海信、巴芳芳应支付的购房款2435元）；三、驳回海信、巴芳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4668元，由曾瑞、潘勇负担4255元，海信、巴芳芳负担413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  杨清乐人民陪审员  刘厚全人民陪审员  赵学红二〇一九年十二月十六日书 记 员  尹舟洋