石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0105民初2496号原告石家庄某物业公司。法定代表人许某，该公司执行董事。委托代理人乔某，该公司副总。被告高某，男。委托代理人王红娟，河北冀华律师事务所律师。原告石家庄某物业公司与被告高某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南海物业公司委托代理人乔某、被告委托代理人王红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是石家庄市某物业服务企业，被告为该小区业主，房号为8栋1单元201号，建筑面积183.2平方米。2011年9月9日，原告与被告签订《南海物业业主临时规约》及《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》第六条收费标准约定：1、住宅物业管理费（含电梯）标准：1.2元/建筑平方米/月；一层0.8元/建筑平方米/月；2、商铺物业服务管理费标准：1.5元/建筑平方米/月。第七条物业服务交纳方式和时间：按《商品房买卖合同》出卖人向乙方交付房屋的第二日起交纳物业管理服务费，首次预交6个月物业服务费，此后每半年的第一个月5日前缴纳物业服务费；乙方或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，除补交所欠费用外，另外加收所欠费用每月2%滞纳金，滞纳金计收时间从所欠费用应缴纳时起计算。被告自2012年1月1日起无故拒交物业服务费，故原告诉到法院，要求被告支付物业自2012年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费11871元及自拖欠之日至付清为止的滞纳金（按月2%计算）；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告所诉2014年5月24日之前的物业费及滞纳金已超诉讼时效，不应予以支持。被告2011年9月9日签订物业合同时，已交纳了六个月的物业费，即物业费已交至2012年3月9日，被告并不欠原告2012年1、2月份物业费。原告在起诉前从未向被告催要过物业费，原告主张2014年5月24日之前的物业费及滞纳金已超过诉讼时效。二、原告按照二层标准收取被告物业费有失公平。被告所购房屋位于二层，但从大楼结构设计及电梯安装来说，相当于一层。被告所在楼房有南北两个单元门。其中只有一个电梯可以从一层到二层。另一个门是楼梯通到二层。因此，被告的二层相当于一层，原告按照二层标准收取被告物业费有失公平。三、被告不交物业费是履行对原告的抗辩权。1、因污水管道设计问题，管道堵塞漏水，影响被告居住环境，导致被告家中财产损失。2、原告拒绝收取被告采暖费，给被告停止供暖，造成被告只能在外租房居住，造成被告财产损失。3、原告将小区内的便道划上停车线，出售车位，电梯广告收费，小区内广告收费，此收益应归全体业主，而原告未将上述收益分配给全体业主，侵犯了全体业主的权益。4、房屋大楼顶层外墙皮掉落，影响全体业主的人身安全。5、购房时是因为双学区房才购买，开发商未实现承诺。6、购房合同约定房屋交付后90个工作日内，由开发商将办理权属登记所需由开发商提供的资料报产权登记机关。2011年9月9日交房至今，房产证仍未办下来，开发商严重违约。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告石家庄某物业公司系某花苑物业服务企业，被告高某系该小区8号楼1单元201室业主。2011年9月9日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》，合同约定，本物业区域物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：电梯住宅物业服务收费标准为1.2元/平方米/月，其中一层物业服务费用0.8元/平方米/月（如遇政府相关法规、政策标准进行调整，以上费用也将随之调整）；物业服务费缴纳时间为按照商品房出卖人向业主交付房屋的第二日起交纳物业管理服务费，首次预交6个月物业服务费，此后每半年的第一个月5日前交纳物业服务费；乙方或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，除补交所欠费用外，另加收所欠费用每日3‰的滞纳金，滞纳金计收时间从所欠费用应交纳时日起计算。另查明，某花苑8号楼1单元201室建筑面积183.2平方米。被告主张交房时预交了6个月的物业费，即物业费交到了2012年3月9日,但未能提供证据予以证实，且原告对此不予认可。庭审中，被告提出因管道堵塞漏水，造成被告家中财产损失及大楼顶层外墙皮掉落，并提供照片加以佐证，原告对照片无异议，但表示管道堵塞是由于使用不当造成，物业发现后已积极进行疏通打扫，但责任不在物业公司，外墙保温掉落不属于物业责任，当时物业公司找施工单位进行了维修。对被告提出的购房时售楼部的承诺及办理产权登记事宜，原告均认为与物业公司无关。被告提出2014年5月24日之前物业费已过诉讼时效，原告主张其已多次催要，但未能提供证据予以证实。认定上述事实的证据有，当事人的当庭陈述、前期物业服务协议、预售商品房合同备案书、石家庄市商品房买卖合同、照片等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告石家庄某物业公司与被告高某签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。石家庄某物业公司自合同签订至今向被告高某提供了物业服务，高某应按合同约定履行给付物业管理服务费的义务。高某如认为其与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定的物业费收费标准过高，有关条款显失公平，可另行主张权利，而不应自行采取拒付物业服务费的行为。被告主张交房时已预交物业费至2012年3月9日，未能提供证据予以证实，且原告不予认可，故本院对被告的该项抗辩不予支持,认定被告高某自2012年1月1日至2016年6月30日未向原告支付物业费。被告提出的原告部分主张超过诉讼时效问题，因原告未能提供证据证明其一直持续向被告主张权利，故被告提出的该项抗辩理由，本院予以支持。被告应支付自2014年5月24日至2016年6月30日物业费5554.62元（183.2平方米×1.2元/平方米/月÷30日×8日+183.2平方米×1.2元/平方米/月×25月）。被告抗辩称因污水管道设计问题，管道堵塞漏水，导致被告家中财产损失；原告出售车位收益、广告收益未分配给全体业主，侵犯业主权益；房屋大楼顶层外墙皮掉落，存在安全隐患；购房承诺未实现等问题，因与本案不属同一法律关系，本案不予处理。被告未及时支付物业费给原告造成的损失主要为利息损失，根据本案的实际情况及公平原则，对于被告自2014年5月24日之后因拖欠物业费所产生的滞纳金，应自2014年1月1日至付清之日止，以278.46元（2014年5月24日至2014年6月30日物业费：183.2平方米×1.2元/平方米/月÷30日×38日）为基数；自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日始至付清之日止，以1319.04元（半年物业费：183.2平方米×1.2元/平方米/月×6月）为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告高某于判决生效后十日内给付原告石家庄某物业公司自2014年5月24日起至2016年6月30日拖欠物业费5554.62元及滞纳金（滞纳金应自2014年1月1日至付清之日止，以278.46元为基数；自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日始至付清之日止，以1319.04元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算)。驳回原告石家庄某物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，由被告高某负担123元、由原告石家庄某物业公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  周文璟人民陪审员  刘 薇人民陪审员  李成学二〇一六年十月二十日书 记 员  黄青亚