山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0781民初6128号原告：刘晓静，女，1984年1月19日出生，汉族，住青州市。被告：青州市万达诚信房屋开发有限公司，住所地山东省青州市经济开发区309国道北。法定代表人：杨新升，经理。委托诉讼代理人：王者军，山东昌潍大鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：董少民，山东亿宁律师事务所律师。被告：中鼎润合（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区建材城西二里23号楼1层商业05-6。法定代表人：刘东生。原告刘晓静与被告青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下简称万达公司）、中鼎润合（北京）资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈林、被告万达公司委托诉讼代理人王者军到庭参加诉讼。被告中鼎公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓静向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的商品房买卖合同。2、判令被告青州市万达诚信房屋开发有限公司返还已付购房款305000元，赔偿损失305000元，共计61万元，并承担利息损失。3、判令被告中鼎润合（北京）资产管理有限公司承担连带还款责任。4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年8月25日被告青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下简称万达公司）授权被告青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下简称中鼎公司）与原告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告的海岱北路4386号的盛世花都小区1幢3单元0301号住宅房一套，房屋面积116.56平方米，每平方3431.7元，总价款40万元，合同签订前原告已付10000元定金，余款39万元在2021年8月25日前付清，被告应于2018年11月30日前向原告交付该房屋。合同签订之日原告支付被告305000元，剩余款项办理了分期付款手续，（被告让原告办理了14万元的分期还款手续）原告已履行了合同义务，被告未将房屋交付原告已构成违约，在原告追要房屋的过程中，两被告互相推诿。经了解被告销售的房屋并无预售手续，被告万达公司授权被告中鼎公司出售房地产，被告万达公司应承担合同责任，被告中鼎公司作为被委托人向原告虚假宣传，并销售手续不全的房产应承担连带责任。同时因房屋没有预售手续被告应赔偿原告的损失。为此诉至贵院，请依法判如所请。被告万达公司辩称，一、原告诉请解除与被告青州市万达诚信房屋开发有限公司商品房买卖合同无事实及法律依据。涉案房产所有权人为青州泰展商贸有限公司，被告万达公司与原告未签订商品房买卖合同，亦未授权中鼎润合（北京）资产管理有限公司与其签订涉案房屋买卖合同。被告万达公司未收取原告的购房款，双方不存在商品房买卖合同关系。鉴于双方不存在商品房买卖合同关系，故原告要求被告万达公司返还已支付的购房款、赔偿损失、承担利息损失及诉讼费无事实及法律依据。二、原告诉请所依据的事实理由与事实不符。涉案房产的产权人为青州泰展商贸有限公司。被告万达公司对中鼎润合（北京）资产管理有限公司无权处分他人房产的行为不追认。鉴于涉案商品房买卖合同签订的主体为中鼎润合（北京）资产管理有限公司与原告，故原告诉请承担责任的主体应当为中鼎润合（北京）资产管理有限公司，而不是被告万达公司。三、鉴于本案中鼎润合（北京）资产管理有限公司未经授权私自签订商品房买卖合同，处分他人已确权的房产，主观上具有诈骗的故意，客观上也实施了签订买卖合同收取购房款的行为，经买受人多次催要，后该公司工作人员持购房款跑路。造成六户购房人财产损失，其行为已构成诈骗罪，建议法庭将相关材料移送公安机关进行侦查，追究中鼎润合（北京）资产管理有限公司诈骗罪的刑事责任。被告中鼎润合（北京）资产管理有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。原告提交房产销售委托书复印件一份、商品房买卖合同一份、分期还款协议书一份、收据二份，拟证明案涉房屋买卖合同的签订及履行事实。被告万达公司对以上证据的真实性不予认可。经审查，以上证据相互之间及与本案其他证据之间能够相互印证，本院予以确认。被告万达公司提交商品房买卖合同（现售）一份、涉案房产不动产登记证复印件一份，拟证明案涉房屋登记所有权人为青州泰展商贸有限公司。经质证，原告对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告万达公司提交房地产委托销售合同一份、委托书一份，拟证明其委托被告中鼎公司运作盛世花都经济开发区生活区公共服务中心商业项目情况。经质证，原告对上述房地产委托销售合同的真实性予以认可，但对该合同后面所附二份销售表真实性不予认可。原告对委托书提出异议，称对该委托书不知情，与原告提交的委托书不一致。经审查，上述委托销售合同所附二份销售表未加盖被告中鼎公司印章，本院不予确认；上述委托书加盖了被告中鼎公司印章，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月3日，被告万达公司为被告中鼎公司出具委托书一份，该委托书载明的内容为“房产销售委托书青州市万达诚信房屋开发有限公司开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产，委托中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行房产销售。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月3日”。被告万达公司称其于2018年8月10日将上述委托书收回后出具了新的委托书，该委托书载明的内容为“委托书经公司研究决定，现将我们公司开发的盛世花都，经济开发区生活区公共服务中心商业项目部分交付于中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行运作，期间所产生的法律责任由中鼎润合（北京）资产管理有限公司自行负责。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月10日声明中鼎润合（北京）资产管理有限公司对盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心商业项目的‘运作’只用于关于房产的宣传以及投资客户的解释，不得用于其它用途！中鼎润合（北京）资产管理有限公司（章）2018.8.20”。2018年9月12日，被告万达公司（甲方）与被告中鼎公司（乙方）签订房地产委托销售合同一份，主要约定甲方委托乙方为（独家）合作单位，合作销售甲方指定的房产，该房产由甲方在山东青州兴建的盛世花都项目，该项目为商铺及住宅，销售面积约计16904.59平方米，每平方米6880元，共约计116303579元，所销售的房源参考附表；乙方为运作主体公司；甲方为售出房产办理房产证及相关证件，由此产生的费用甲方和购房者承担，与乙方无关；合作期限自2018年8月20日至2019年8月20日，合同有效期内，甲方不得指定其他委托合作方；本项目的推广费用（包括报纸、电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等），具体销售工作人员的开支及日常支出均由乙方负责支付；销售价格可由乙方视市场情况灵活浮动；乙方按照实际销售额向甲方支付房款，保证在合同签订日起12月内完成销售委托合作房产项目，每月20日为打款节点，第一打款节点在2018年9月20日之前，付款额不低于3000000元，第二打款节点在2018年10月20日之前，付款额不低于7000000元，之后，每月20日前打款，付款额不低于10000000元，最后一次打款时节点在2019年8月20日之前，乙方应将房款全部结清；乙方需要开具税票时，多卖出高于每平方米6880元部分的房款，向甲方支付15%的费用；甲方收到客户购房全款时，应当在6个月内办理网签、过户；甲方保证若客户购买的盛世花都房产的实际情况与其提供的材料不符或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责；双方还约定了其他事项。被告提交的该委托销售合同附销售范围表，原告认为该销售范围表无被告中鼎公司印章，系被告万达公司私自添加。2018年8月25日，被告中鼎公司（出卖人）向原告（买受人）出示2018年8月3日的房产销售委托书并与其签订商品房买卖合同一份，主要内容为出卖人以出让方式取得坐落于海岱北路4386号地块的建设用地使用权，面积为6081.54平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅；该商品房已由青州市房地产管理局批准预售，许可证号为青2013077号；该商品房的规划用途为住宅，所在建筑物的主体结构为砖混，建筑总层数为4层；该商品房为1幢3单元301号，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；该商品房测绘面积116.56平方米，单价每平方米3431.7元，总价款400000元；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金在合同签订时抵作房款，剩余房款买受人应当在2021年8月25日前付清；出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付房屋，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。双方还约定了其他事项。原告在上述商品房买卖合同签订之前向被告中鼎公司交付房屋定金10000元，2018年8月25日，原告又通过现金及转账方式向被告中鼎公司交付房款295000元，共计305000元。2018年8月25日，被告中鼎公司（甲方）与原告（乙方）签订分期还款协议书一份，主要内容为双方确认截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方房款140000元；甲方同意乙方分期还款，每期还款23333元，每半年为一期，期限自2018年8月25日至2021年8月25日；乙方按约定将还款金额转入甲方指定账户。双方还约定了其他事项。2016年1月13日，被告万达公司与青州泰展商贸有限公司签订商品房买卖合同（现售）一份，被告万达公司将案涉房产卖于青州泰展商贸有限公司。青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得不动产权证书。本院认为，案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得不动产权证书，不属于被告万达公司可销售的范围，被告中鼎公司销售该房屋属于无权代理。虽被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同时向原告出示了2018年8月3日的房产销售委托书，该授权委托书载明了被告万达公司将其开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产委托被告中鼎公司销售的内容，原告虽有理由相信被告中鼎公司有代理权，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同是以自己的名义，而非以被告万达公司的名义，故被告中鼎公司的销售行为不构成表见代理，由此销售行为引发的合同责任应由被告中鼎公司承担。被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。但案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原告合同目的已不能实现，其可以要求解除案涉房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉房屋买卖合同解除后，被告中鼎公司应返还原告购房款305000元并支付自2018年8月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。被告万达公司在被告中鼎公司销售案涉房屋的过程中存在监管过错，应对被告中鼎公司的上述债务承担连带责任。鉴于本案具体情况，原告主张的损失305000元，本院不予支持。关于被告万达公司认为被告中鼎公司的行为已构成犯罪，请求本院依法将本案移送公安机关的答辩意见。本院认为，被告中鼎公司是否构成犯罪与本案商品房买卖合同关系属两种不同性质的法律关系，是否追究被告中鼎公司的刑事责任并不影响本案的审理，对被告万达公司的上述答辩意见，本院不予采纳。被告中鼎公司经本院传票传唤既未答辩又未到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，根据本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告刘晓静与被告中鼎润合（北京）资产管理有限公司于2018年8月25日订立的商品房买卖合同。二、被告中鼎润合（北京）资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘晓静购房款305000元并支付利息（自2018年8月25日起至2019年8月19日止，以305000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以305000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告青州市万达诚信房屋开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告刘晓静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，由原告负担4025元，二被告负担5875元；诉讼保全费3570元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  王彦山人民陪审员  左 斌人民陪审员  冀维臣二〇一九年十二月二十七日书 记 员  赵晓明