广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1730号原告（反诉被告）：广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房，统一社会信用代码914401126832587394。法定代表人：单雪平，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘辛，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：林太凤，广东润科律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市国美电器有限公司，住所地广州市保税区东江大道282号康胜大厦609室，统一社会信用代码91440101737160439A。法定代表人：董晓红，系公司执行董事。委托诉讼代理人：周继辉，系公司员工。被告：国美零售有限公司，住所地北京市通州区潞城镇新城工业区一区79号，统一社会信用代码91110000774050634D。法定代表人：董晓红。第三人：广州盈锦物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区港湾路516号1401之自编1415A单元，统一社会信用代码91440101MA59EGXW60。法定代表人：罗杰明，系公司总经理。委托诉讼代理人：古东玲，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁俊尉，广东知泓律师事务所律师。广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称“金佳信”）与广州市国美电器有限公司（以下简称“国美电器”）、国美零售有限公司（以下简称“国美零售”）和第三人广州盈锦物业管理有限公司（以下简称“盈锦物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。金佳信的委托诉讼代理人刘辛、林太凤，国美电器的委托诉讼代理人周继辉，盈锦物业的委托诉讼代理人古东玲到庭参加诉讼；国美零售经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。金佳信向本院提出诉讼请求：1.判令国美电器立即将广州市黄埔区大沙地东×号20×、30×、40×号房产腾退交还给金佳信；2.判令国美电器按照每月348723.33元的标准向原告支付自2018年12月14日至实际腾退之日止的场地占用费；3.判令国美零售对上述场地占用费承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由国美电器、国美零售承担。审理过程中，金佳信变更第二项诉讼请求为：判令国美电器按照每月732318.98元的标准向金佳信支付自2018年12月14日起至实际腾退之日止的房屋占用费并按照一个月租赁费用标准向金佳信支付违约金348723.33元；变更第三项诉讼请求为：判令国美零售对国美电器上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2005年12月14日，金佳信与国美电器签订了《房屋租赁合同》，约定国美电器承租广州市黄埔区大沙地东×号20×、30×、40×号房产（下称“案涉场地”），双方之间成立租赁合同关系。2018年12月12日、13日，国美电器向金佳信发出《租赁合同解除通知函》，要求解除上述租赁合同关系，并自2018年12月14日开始停止向金佳信支付租金。金佳信在收到《租赁合同解除通知函》后于2018年12月24日函复了国美电器，同意解除《房屋租赁合同》，要求其于3日内腾出案涉场地，并明确双方的租赁合同关系于2018年12月24日解除。但在前述函复送达国美电器后，其依旧非法占用案涉场地，至今未交还案涉场地，根据双方签订的《续租协议》第8条，国美电器应按照最后一年月租金标准的2倍支付占用期间的房屋占用费直至实际交还之日。另国美电器在房屋租赁合同履行期届满前明确表示不履行主要债务，违反了合同约定的义务，其应根据双方签订的《房屋租赁合同》第六十条约定向金佳信赔偿一个月租赁费用标准的损失348723.33元。另查，国美电器系一人公司，国美零售持有其100%股权，根据公司法第六十三条的规定，如果国美零售无法证明国美电器的财产独立于其财产，应当对本案债务承担连带责任。国美电器辩称：不同意金佳信的诉请。第一，双方签订的《房屋租赁合同》属实，但自2017年9月开始，金佳信提供的二、三、四楼扶手电梯存在问题，期间没有进行维修，严重影响国美电器的正常经营。自2017年9月开始，黄埔区法院向国美电器发出若干份协助执行通知书，要求截留金佳信对国美电器的租金收益。黄埔区法院也多次到国美电器进行协调，期间金佳信的劳动纠纷争议影响重大，其员工在涉案房屋内进行静坐、抗议以及其他维权方式，严重影响国美电器正常经营。2018年，本案盈锦物业声称对涉案房屋具有合法管理权，要求国美电器向其支付租金，但鉴于法院的协助执行函，国美电器予以拒绝。盈锦物业期间对涉案房屋进行多次停业处理，对国美电器经营影响极坏，国美电器多次找金佳信、盈锦物业以及政府相关部门进行协调，并以维修费的形式向盈锦物业支付费用，方才解决经营困难。但目前门店扶手电梯仍旧不能使用，作为房屋二、三、四楼的唯一出口，电梯无法运营，势必影响门店的使用。金佳信存在重大违约行为，在2018年后黄埔区法院向国美电器发出通知，通知内容陈述金佳信在本案的涉案房屋将被依法拍卖。国美电器在收到通知后，也向法院发出书面的意见并告知金佳信。根据双方签订的租赁合同第57条，金佳信应当支付损失并赔偿违约金。国美电器在2018年11月27日向金佳信发出工作联络函，并在2018年12月13日正式通知金佳信解除合同。金佳信应按照合同的约定退还国美电器保证金903720.96元，并赔偿国美电器一年的租赁费用违约金4335300.12元。鉴于金佳信违约在先，其不能依据合同的相关约定向守约方主张违约责任，故请求法院驳回金佳信的诉讼请求。盈锦物业述称：其意见基本与其提交的《参加诉讼申请书》所述一致，故将于后面第三人之诉部分论述。国美电器向本院提出反诉请求：1.判令国美电器与金佳信签订的《房屋租赁合同》及《续租协议》于2018年12月14日解除；2.判令金佳信立即退还保证金903720.96元；3.判令金佳信向国美电器赔偿一年租赁费用标准的违约金4335300.12元；4.本案诉讼费用由金佳信承担。事实和理由：国美电器与金佳信于2005年12月14日签订《房屋租赁合同》，约定由国美电器承租案涉场地，并于2016年1月11日签订续租协议，租赁期限直至2020年12月14日。根据合同约定，金佳信提供房屋内的电梯等设施设备，以保证国美电器的正常经营。但是，从2017年9月开始，金佳信提供的二、三、四楼通道中的扶手电梯一直存在严重问题，期间没有对电梯进行任何的维护，且电梯损坏后金佳信一直不予以维修，对国美电器的正常经营造成严重障碍，金佳信已严重违反了合同的约定内容。合同存续期间，国美电器曾多次以公函形式要求金佳信承担合同维修义务，但其拒不配合。2018年9月，国美电器收到黄埔区法院发来的公告（2018）粤0112执4882号《公告》，黄埔区法院将依法拍卖国美电器承租的房屋。鉴于房屋已被查封且进入拍卖程序，金佳信已失去房屋控制权，也即丧失了房屋的实际出租权。由于金佳信丧失房屋的出租权，且房屋电梯等设施设备存在严重问题等问题，国美电器经营目前已受到严重影响。金佳信应依照《房屋租赁合同》第57条的约定，承担相应的违约责任。此外，根据《房屋租赁合同》另行约定第1条及《续租协议》第5条的约定，合同解除或终止后，金佳信应在十个工作日将保证金退还给国美电器，但金佳信一直怠于履行。国美电器为维护自身合法权益，特提起反诉。金佳信对反诉辩称：首先，国美电器主张解除合同的理由不成立，在其反诉状中，国美电器主张的理由主要是两点：第一，扶手电梯存在问题；第二，法院要拍卖房屋。扶手电梯的问题，金佳信一直未收到国美电器报修的要求，而且2018年的租金，国美电器是正常支付的，并没有提及要求维修电梯。另外，在国美电器向金佳信发出的合同解除通知中，完全没有提及电梯存在问题，因此电梯不是国美电器解约的真正理由，其解约的理由是其发的通知中表述的，认为金佳信实际丧失房屋出租权，影响其正常经营，但这显然是国美电器的误解。法院对案涉房屋无论是查封还是拍卖，均不影响租赁合同的效力，至2018年底，金佳信并未丧失房屋的实际出租权，另外，国美电器也没有在正常经营方面受到任何影响。退一步讲，即使案涉房屋将来被拍卖，按照买卖不破租赁的规定，国美电器房屋使用权仍然受法律保护，因此国美电器诉请确认合同解除没有事实与法律依据。鉴于金佳信已经起诉要求解除合同，合同解除不是争议的关键，但是金佳信不存在国美电器所指责的违约事实，国美电器要求支付违约金缺乏相应依据。同时，国美电器是在合同期满还有两年的时候，以错误的理由提出解约并要求赔偿违约金，这显然不合理。即使要支付违约金，违约金也过高，因为国美电器没有因此受到任何经济损失。还有一点，在双方都发函解约的情况下，国美电器至今仍然占用案涉房屋，正常营业，这是一种极端不诚信的行为，金佳信要求国美电器立即交还案涉房屋。关于保证金，由法院依法判决。如果要求金佳信退还，也应在房屋占用费中予以抵扣。盈锦物业对反诉述称：国美电器的反诉诉请不成立。盈锦物业不仅对涉案物业享有合法收租权，同时也是涉案物业的管理方。事实上，国美电器在2018年12月13日单方解除合同后，仍在涉案物业内进行经营，如真如其所称，金佳信丧失出租权严重影响其经营，其不可能继续在涉案物业内进行经营。盈锦物业向本院提出独立的诉讼请求：1.判令国美电器将案涉场地交付给盈锦物业占有使用；2.判令国美电器将案涉场地的场地占用费交付给盈锦物业；3.本案诉讼费用由金佳信、国美电器和国美零售承担。庭审过程中，盈锦物业明确其主张的场地占用费的计算标准为一倍的月租金。事实和理由：金佳信和国美电器在2005年12月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定国美电器向金佳信承租案涉场地，租赁期限为2005年12月15日至2015年12月14日。后国美电器和金佳信就涉案房产签订了《续租协议》，协议约定涉案房产由国美电器继续承租使用，续租租期自2015年12月15日至2020年12月14日止。2018年12月12日、13日，国美电器向金佳信发出《租赁合同解除通知函》，金佳信在收到后函复了国美电器，同意解除《房屋租赁合同》，并通知了盈锦物业，金佳信和国美电器的租赁关系已于2018年12月24日解除，金佳信同时告知盈锦物业可收回涉案房产使用以及要求国美电器清场和结清相关费用。因金佳信对盈锦物业负有20003058.36元的债务，为清偿债务，金佳信于2017年7月13日与盈锦物业签订了《物业租赁合同》，合同约定金佳信将坐落在广州市黄埔区大沙东路×号某大夏负一层、二至十五层物业出租给盈锦物业作商业之用，该物业租金用作抵消金佳信的债务，以租抵债时间自2017年8月1日起至2025年7月31日止，该物业的租赁期限统一截止至2037年7月31日。合同签订后，双方已办理登记备案。盈锦物业在得知国美电器和金佳信解除租赁合同关系后，即通知国美电器将涉案房产交还给盈锦物业使用，并结清相关费用。但国美电器在经通知后，仍然非法占有使用涉案房产，至今未搬离，也未向盈锦物业支付场地占用费。现盈锦物业获悉金佳信已向贵院起诉，要求国美电器腾退涉案房产并将场地占用费支付给金佳信。金佳信的行为损害了盈锦物业的债权，涉案房产及场地占用费均应交给盈锦物业而不是金佳信，盈锦物业才是真正的权利人，对于涉案房产和场地占用费的交付享有独立的请求权。基于金佳信以租抵债，盈锦物业已经成为金佳信关于该物业租赁权的合法继受人，盈锦物业有权收取该物业的出租租金，所有应向金佳信支付的租金都应交给盈锦物业，包括国美电器非法占有涉案房产的场地占用费。因此，在国美电器和金佳信解除租赁合同关系后，国美电器应立即将涉案房产交给盈锦物业使用，盈锦物业也有权收回涉案房产重新出租，但国美电器一直非法占有使用涉案房产，至今未搬离，盈锦物业有权要求国美电器立即将案涉房产交还给盈锦物业，并向盈锦物业支付至实际搬离之日止的场地占用费。金佳信对第三人之诉辩称：金佳信与盈锦物业之间有约定，由法院依法判决。国美电器对第三人之诉辩称：反对盈锦物业的诉请。因为盈锦物业与金佳信之间的约定与国美电器无直接法律关系，对国美电器不产生约束力，故盈锦物业请求将涉案房屋交付其使用没有法律依据。国美零售无应诉答辩。经审理查明以下法律事实：2005年12月14日，金佳信（原名广州市新佳信通讯连锁服务有限公司）与国美电器签订《房屋租赁合同》，约定内容为金佳信将广州市黄埔区大沙东路×号某大厦二、三、四层（下称“案涉场地”）全部出租给国美电器，租赁期限为十年，从2005年12月15日起至2015年12月14日止，租赁费用包含房屋租金、物业管理费、设备使用费、维修保养费；租赁费用为135000元/月，其中房屋租金为81000元/月，物业管理费为54000元/月，金佳信分别开出相应金额的当地税务局认可的租金发票和物业管理费发票；租赁费用前二年不变，从第三年起每二年递增5%；免租期60天，自2005年12月15日起至2006年2月14日起；租赁费用的支付方式为按月支付；租赁费用支付时间为每月5日前以支票的方式支付上个月的租赁费用给金佳信，同时金佳信提供相应金额的发票给国美电器；金佳信提供的设施、设备，其运行状况和使用时间应满足乙方经营需要，如该租赁房屋或金佳信提供的设施、设备出现故障，金佳信应在接到国美电器相关通知后，立即予以修复，费用金佳信自付，如因情况特殊或者紧急的，国美电器可自行修复或委托他人进行修复，由此产生的一切费用由金佳信承担；国美电器有权从应支付给金佳信到期租金中扣除金佳信因违约而应当支付给国美电器的迟延履行金、违约金、房屋设施的修复费用。国美电器在扣除上述款项时应当向金佳信发出书面通知；如因租赁房屋的产权、出租权、房屋用途、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件或金佳信的直接原因影响国美电器正常营业的，国美电器有权解除合同，金佳信应退还国美电器已支付但尚未到期的租赁费用（含按银行同期贷款利率计算的利息），赔偿国美电器的全部直接损失（包括装修费、广告费等），同时向国美电器支付以一年租赁费用为标准的违约金；双方违反本合同约定的义务，除本合同已对违约责任作出明确约定外，违约方应严格履行约定的义务，并赔偿因此给对方造成的实际损失，损失无法计算的以一个月租赁费用金额为标准。合同中双方另行约定的事项：租赁保证金140000元，在签订本合同后五个工作日内国美电器以支票方式支付。租赁期满，国美电器无违反本合同规定，并缴清一切应缴费用后，金佳信须在五个工作日内无息退还保证金。合同期满后，双方签订《续租协议》，约定续租租期为5年，自2015年12月15日至2020年12月14日止，续租首年租赁费用为租金301240.32元/月，管理费12551.68元/月。租金每年递增5%，管理费不递增；租金费用缴付方式为按年度缴付，每年12月14日前支付当年度（12个月）全部租金、管理费用；原租赁合同履行过程中缴纳的保证金140000元作为新续约合同的保证金，同时国美电器需在本协议签订七个工作日内向金佳信补缴租赁保证金763720.96元；国美电器补缴租赁保证金后，共计向金佳信缴纳了租赁保证金903720.96元（相当于三个月租金）。该租赁保证金在双方租赁关系终止或提前解除后，如国美电器无以下违约行为（损坏房屋主体结构且未修复的，违法违规经营、擅自转租等），在国美电器结清所有应承担的费用后，金佳信需在十个工作日内将保证金无息退回；合同期满双方不再续租的，在合同期满后15日内国美电器将自己的商铺/资产/设备/设施等清理完毕并将房屋交还给金佳信，该15日不计算租赁费用。逾期未交还的，应按照本续租协议最后一年月租金标准的2倍支付占用期间的房屋占用费，直至实际交还之日。2017年7月13日，金佳信与盈锦物业签订《物业租赁合同》，约定盈锦物业租赁金佳信位于广州市黄埔区大沙东路×号某大厦物业（含案涉场地）并以租抵债事宜；盈锦物业租用该物业每一单元的期限自该单元现有承租人的承租期限届满日之次日起算，租赁期限统一截止至2037年7月31日；金佳信自2017年（空白）月（空白）日起将该物业现有的租金收益权利转移给盈锦物业，由其直接收取现有承租人的租金直至其租赁期限届满，并在现有承租人的租赁期限届满之次日起由盈锦物业承租该物业，按本合同约定享有承租人的权利义务；金佳信负有20003058.36元的债务，该物业租金用作抵消其债务，盈锦物业在租赁期2025年7月31日前无需向甲方支付租金。《物业租赁合同》还约定了租金、管理费支付方式、物业交付与验收、物业装修、违约责任等内容。2017年8月25日，金佳信向案涉场地的各租户发出《通知书》，载明：我司已将与贵方签订的《房屋租赁合同》中我司的权利义务全部转让给盈锦物业，自即日起，由其代替我司享有《房屋租赁合同》中出租方的全部权利义务。请各租户配合向其交租，并与之签订新的房屋租赁合同。国美电器确认收到该通知。庭审中，盈锦物业称该通知书系金佳信单方作出，其不同意义务的转让，只承认承接金佳信对租户的收租权利；金佳信称该通知书仅是要求租户向盈锦物业交付租金，是一个指示交付，其他的未与盈锦物业达成一致故作罢。2018年，本院依法张贴（2018）粤0112执4882号之二、之三、之四《公告》，限令金佳信按照已经发生法律效力的（2018）粤01民终7262号民事判决履行义务，否则将依法对已于2016年10月9日查封的案涉场地予以拍卖、变卖或以物抵债；同时告知相关权利人申报权利。国美电器为证明其曾以公函形式向金佳信主张合同权利并行使合同解除权，提交了落款日期为2018年11月27日的《工作联络函》。金佳信称未收到该函件。国美电器向金佳信发出落款日期为2018年12月12日的《租赁合同解除通知函》，载明：国美电器于2018年11月27日发函主张金佳信实际丧失房屋的出租权影响国美电器的正常经营，国美电器有权要求其承担相关的违约责任。现正式通知金佳信，由于其违约，国美电器将与其解除《房屋租赁合同》。国美电器向金佳信发出落款日期为2018年12月13日的《租赁合同解除通知函》，内容为“根据贵我双方的来往函件及租赁房屋的现状，我司前期已多次向贵司主张权利，贵司在收到我司的函件后仍怠于履行合同义务。贵司的违约行为对我司的实际经营造成严重影响。按照合同该约定，我司有权要求贵司承担相关的违约责任。鉴于贵司的严重违约行为，我司现正式向贵司发出解除《房屋租赁合同》的通知”。国美电器称两份合同解除通知函是于同一天先后寄出的，其主张以2018年12月13日的解除通知函为准，金佳信主张应以其先收到的即2018年12月12日的解除通知函为准。2018年12月24日，金佳信向国美电器发出《关于的回复函》，函复如下：1.我司不存在《通知函》中所列的违约行为。（1）黄埔法院要求贵司将应付我司租金交给法院的行为仅仅是法院对我司应收租金的保全行为，并不会影响贵司对于承租物业的实际使用及其他任何权益，在拍卖成交前，我司依然系该出租物业的合法产权人。即使承租物业被法院拍卖，根据合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”的原则，只要贵司向法院申报了相关的权利，贵司可以合法使用租赁物业直至租赁期满；（2）租赁物业内二三四楼的扶手电梯故障问题，我司已妥善处理，并未对你司的正常经营造成影响。2.我司同意解除《房屋租赁合同》。因贵司逾期向我司支付物业租金，且单方面提出解除《房屋租赁合同》，现答复如下：（1）根据贵司要求，从即日起我司解除与贵司签署的《房屋租赁合同》，贵司承租物业从即日起交由盈锦物业占有使用并享有收益权；（2）请贵司于收到本回复函后3日内清场完毕，并将场地交付给新的承租方盈锦物业；（3）如贵司未按照上述时间交付场地，盈锦物业将从双方解约之日起按日向贵司收取场地占用费，场地占用费的标准为120元/平方米/日；（4）请贵司结清至物业交付盈锦物业之日止的租赁费、管理费、水电费及其他一切费用，否则我司有权从租赁押金中直接扣除。国美电器对该回复函的真实性无异议。2018年12月27日，金佳信将其与国美电器解除《房屋租赁合同》的事宜通知盈锦物业，并表示若国美电器未按时交付场地，盈锦物业可从2018年12月24日起按日向国美电器收取场地占用费（场地占用费标准为120元/平方米/日）。2018年12月29日，盈锦物业向国美电器发出《关于收取场地占用费的通知》，载明：鉴于国美电器未于2018年12月28日前完成清场并将上述场地交还，盈锦物业将从2018年12月25日起按照每日每平方米120元的价格，按月向国美电器收取占用商铺的场地占用费，直至其将商铺归还之日止。国美电器称没收到该通知，不认识通知上的签收人“李小华”。2019年2月12日，本院向国美电器、金佳信、盈锦物业发出（2018）粤0112执4882号之一《执行及协助执行通知书》，各相关公司应当协助以下事项：一、国美电器应当自2019年3月起，协助截留、提取金佳信在案涉场地的租赁租金，于每月月底前按照《续租协议》约定的标准，将当月的租赁租金和场地使用费迳付至本院执行款专户；二、金佳信未经本院审查批准，不得以上述房产的租赁租金向相关权利人支付任何款项。相关权利人对金佳信享有的债权权利，应当通过法定程序予以主张；三、盈锦物业作为涉案场地的物业服务（管理）公司，必须维护国美电器作为承租人的合法权益，除按照房屋租赁合同收取物业服务（管理）费用外，不得擅自为金佳信代收租赁租金，不得擅自停水停电或以其他方式妨碍国美电器的正常经营。国美电器自2018年12月15日开始停止向金佳信支付租金，并称由于金佳信未退还保证金，故其用保证金903720.96元抵扣2018年12月15日至2019年2月28日的全部租金888682.03元以及2019年3月部分租金15038.93元。另外，国美电器提交五张《广东省人民法院案款收据》，证明其协助黄埔区法院执行并将2019年3月1日至2019年7月31日的租金交至法院，金额分别为313684.4元、348723.33元、348723.33元、348723.33元、334639.03元，共计1694493.42元；国美电器还提交了一张《广东增值税专用发票》，证明其因案涉场地的消防维护保养支出34084.3元。金佳信于2019年2月28日向本院提起诉讼。截至2019年11月6日，国美电器仍在使用案涉场地，其称系因为双方无法就保证金退还等事宜达成一致，其以继续占用案涉场地的形式主张权利。另查明：国美电器系法人独资，国美零售持有其100%股份；案涉场地在2019年10月11日网络公开拍卖中被案外人竞得，本院作出所有权转移裁定并送达案外人，其中20×号及30×号房产于2019年10月23日发生所有权转移，40×号房产于2019年11月7日发生所有权转移。20×号房产的建筑面积为824.26平方米，30×号和40×号房产的建筑面积均为1175.2平方米，总面积为3174.66平方米。以上事实有《房屋租赁合同》《续租协议》《物业租赁合同》、（2018）粤0112执4882号之二、之三、之四《公告》《工作联络函》《租赁合同解除通知函》《关于的回复函》《通知》《关于收取场地占用费的通知》、（2018）粤0112执4882号之一《执行及协助执行通知书》《广东省人民法院案款收据》《广东增值税专用发票》、（2018）粤0112执4882号之四、之五、之七《执行裁定书》、送达回证及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，金佳信和国美电器签订的《房屋租赁合同》及《续租协议》（以下简称“案涉合同”）系双方真实意思表示，并不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面适当地履行合同义务。关于国美电器是否享有单方解除权的问题。国美电器的解约理由主要有两点：一是其认为金佳信丧失案涉场地的出租权，二是其称案涉场地的电梯等设施设备存在严重问题影响其正常经营。本院认为，根据“买卖不破租赁”的原则，无论租赁物是被法院查封还是被拍卖，均不影响在先成立的租赁合同的继续履行，国美电器据此主张解除合同理据不足；关于设备故障问题，首先，国美电器未能提供充分有效的证据证实案涉场地的设备设施存在故障并确已影响其正常经营；其次，合同中并无约定在设备设施出现故障且金佳信未予修复的情况下，国美电器享有合同解除权，而是约定国美电器可自行修复或委托他人进行修复，由此产生的一切费用由金佳信承担且国美电器有权从应支付给金佳信到期租金中扣除修复费用。故国美电器的解约理由不能成立，其不享有单方解除权，其单方通知金佳信解除合同的行为并不发生合同解除的效力，故国美电器要求确认案涉合同于2018年12月14日解除，于法无据，本院不予认可。关于案涉合同是否解除及责任判断问题。首先，国美电器虽然在不具备单方解除合同条件的情况下，通知金佳信解除合同，但截至2019年11月6日其仍在使用案涉场地，并无擅自退租、搬离场地等毁约行为，主观上亦无拖欠租金的故意，而是根据法院截留租金的要求将2019年3月至7月的租金交至法院执行款专户，虽说其自行以保证金抵扣部分租金的行为不符合约定，但在双方对合同是否解除及腾退、赔偿事宜存在争议的情况下，其处理属于合理范围内；其次，金佳信虽然于2018年12月24日向国美电器回函称同意解除案涉合同，但其并无积极回收场地或组织相关方就合同解除后的清算进行协商，而是默许国美电器继续使用案涉场地，对国美电器向法院交付租金的行为亦无提出异议。综上，双方虽有解除合同的意思表示，但实际仍在继续履行合同，应认定合同存续有效。现案涉场地已于2019年10月11日被案外人竞得，其中20×号和30×号房产于2019年10月23日发生所有权转移，40×号房产于2019年11月7日发生所有权转移，案涉合同由新的产权人承接，合同是否继续履行、如何履行应由国美电器与新的产权人协商，故对金佳信要求国美电器交还案涉场地的诉讼请求，本院不予支持。但国美电器应按照合同标准向金佳信支付2018年12月15日至2019年10月22日期间全部案涉场地租金及2019年10月23日至11月6日期间40×号房产的租金，其中国美电器已提取至法院的2019年3月至7月租金1694493.42元及必要的消防维护保养费支出34084.3元予以扣除，国美电器应支付的租金具体如下：1.2018年12月15日至2019年10月22日期间全部案涉场地租金，为348723.33元×10个月+348723.33元×8天/31天-1694493.42元-34084.3元=1848648.7元；2.2019年10月23日至11月6日期间40×号房产的租金，由于案涉合同中未就三处房产分别约定租金，本院依照40×号房产的面积占比予以计算，金额应为348723.33元×（1175.2平方米/3174.66平方米）×15天/30天=64545.4407元。以上两项共计1913194.14元。关于保证金应否退还的问题，根据《续租协议》中约定“租赁保证金在双方租赁关系终止或提前解除后，如国美电器无以下违约行为（损坏房屋主体结构且未修复的，违法违规经营、擅自转租等），在国美电器结清所有应承担的费用后，金佳信需在十个工作日内将保证金无息退回”，国美电器不存在约定中列举的违约行为，且案涉合同中无约定金佳信可将保证金予以没收，因此金佳信无权没收保证金。因案涉场地的所有权已发生变动，且国美电器尚有租金未与金佳信结清，为避免当事人诉累，保证金可在国美电器尚欠付的租金中直接予以抵扣，抵扣后国美电器尚应支付的租金为1913194.14元-903720.96元=1009473.18元。如前所述，双方均无根本违约行为，故金佳信要求国美电器按照双倍租金标准支付场地占用费并支付一个月租金标准的违约金的主张，以及国美电器要求金佳信支付一年租金标准的违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。关于国美零售的连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。依照上述规定，一人有限责任公司的股东对公司财产独立于股东自己财产，应承担举证责任。如果其举证不能，则应对公司债务承担连带责任。在本案中，国美电器系国美零售独自投资开办的一人有限公司。国美零售无举证抗辩国美电器的财产独立于国美零售财产，应承担相应的法律后果，对国美电器所欠金佳信债务承担连带责任。关于盈锦物业的诉请。根据金佳信与盈锦物业签订的《物业租赁合同》及当事人庭上陈述可以看出，在国美电器承租期间，盈锦物业对案涉场地仅享有代收租金的权益，且该权益是基于其与金佳信之间的约定，而国美电器向盈锦物业交付租金的行为亦是基于金佳信的指示，国美电器与盈锦物业之间并无实际的租赁关系，故该《物业租赁合同》对国美电器不产生约束力，盈锦物业主张国美电器将场地及场地占用费交给其缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百零九条、第二百二十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州市国美电器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市金佳信通信产品发展有限公司支付租金1009473.18元；二、被告国美零售有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）广州市金佳信通信产品发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市国美电器有限公司的反诉请求；五、驳回第三人广州盈锦物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23724.71元，由原告（反诉被告）广州市金佳信通信产品发展有限公司负担2269.7元，被告（反诉原告）广州市国美电器有限公司和被告国美零售有限公司共同负担21455.01元；反诉案件受理费24465.3元，由原告（反诉被告）广州市金佳信通信产品发展有限公司负担4220元，被告（反诉原告）广州市国美电器有限公司负担20245.3元；第三人之诉受理费11090.71元，由第三人广州盈锦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张孙翔人民陪审员  刘奕江人民陪审员  陈 青二〇一九年十二月三日书 记 员  吴秀娟附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：申请执行风险提示本裁判文书生效后，一方未按判决内容自觉履行的，另一方若需申请法院强制执行的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期限为二年；期限从裁判文书规定履行期间的最后一天起计算，规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一天起计算。若未在前述规定的期限内申请执行的，法院将不予受理。