新疆维吾尔自治区察布查尔锡伯自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4022民初416号 原告：李朝书，女，1973年12月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。 委托诉讼代理人：貊明伟，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：龚君富，男，1968年6月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县，现住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。 第三人：石斌，男，1977年3月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。 第三人：关淑娟，女，1977年2月7日出生，锡伯族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。 委托诉讼代理人：石斌，男，1977年3月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。 原告李朝书与被告龚君富、第三人石斌、关淑娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李朝书及其委托诉讼代理人貊明伟，被告龚君富、第三人石斌、关淑娟的委托诉讼代理人石斌到庭参加诉讼。被告龚君富因涉嫌刑事犯罪公安机关侦查期间，本院于2019年6月3日民事裁定本案中止诉讼。本院依职权追加石斌、关淑娟为本案第三人。本案现已审理终结。 原告李朝书向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原被告订立的购房合同依法成立；2.请求法院判令被告履行房地产转让中卖方应承担的转让登记义务；3.请求法院判令被告承担转让房屋占用范围内的土地使用权出让金。事实与理由：2013年8月8日原告与被告签署了《购房合同》，合同约定：原告购买被告所有的察布查尔县门面房1，产权证号：察布查尔XXX，产权面积为139.25平方米。合同约定，该房屋交易价格为7000元每平方米，原告一次性付房款人民币950000元，被告于2014年4月3日前向原告交付负一层房屋经营建材。原告依据合同中的约定履行了买受人应尽的付款义务，原告多次与被告交涉，但被告至今未按合同约定为原告办理房屋转让登记，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》请求法院依法裁判，判如所请。 被告龚君富辩称，原告购买的是联建房，土地出让金需联建的五家一起缴纳，涉及原告购买房屋的土地出让金应由原告缴纳，涉案房屋办理了两个房权证，将一间房屋自屋内大梁部分划分为两间门面房，分别办理有房权证。原告所述其他情况属实，原告已向我支付了全部购房款。2015年在我经济困难时，将涉案房屋中的一半抵押给案外人刘某。2017年我告之原告涉案房屋中的一半已抵押事实。目前房款原告还剩余24750元未交清。 第三人石斌、关淑娟辩称，我们在2015年12月22日办理的门面房2房屋的产权登记证书，但我们一直在门面房1经营，并且自2013年楼盖好后使用至今。现在才知道我办理的是面房2的房产登记。我们仍以登记的面房2房屋作为我的所有权，不主张门面房1的所有权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据。 根据当事人的陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2013年8月8日原被告双方签订《购房合同》一份，约定将被告名下位于察县门面房1，房屋面积为139.25平方米的房屋以每平方米7000元销售给原告，原告已给付被告购房款950000元，被告于2014年4月3日向原告交付负一层房屋。 经本院向不动产中心调查核实，原告所主张的现占有使用的房屋分为面房1，其涉案房产门面房2，权利人为石斌，身份证号为×××、关淑娟的身份证号为×××，目前房屋状态为抵押。 涉案房产门面房2为54.88平方米，已经被告于2015年12月23日由案外人刘某设定抵押登记。 经本院在庭审中向实际权利人第三人石斌、关淑娟告之后，实际权利人均表示自愿履行不动产登记的房屋门面房2为所有权房屋权利。涉案房产门面房1权利人为龚君富。 原被告合同约定双方应遵守国家房地政策、法规，各自按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。被告应提供合法有效材料或凭证给原告，以便原告到相关部门办理购买该房产的手续。依据原告诉前保全申请本院作出（2018）新4022财保21号民事裁定书，查封被申请人龚君富名下的的位察县房屋门面房2。依据原告诉前保全申请本院作出（2018）新4022财保23号民事裁定书，查封被申请人龚君富名下的的位察县房屋门面房1。2019年5月5日原告以查封期限即将届满为由向本院提交了续保申请，本院作出（2019）新4022民初416-1号、（2019）新4022民初416-3号民事裁定书，对被申请涉案房屋继续查封。现本院为涉案房屋唯一查封机关。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。房屋所有权人为出卖人，支付价款的一方为买受人。本案中，原告是买受人，被告是出卖人，双方签订的《购买合同》，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。原告与被告签订的《购房合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规强制性或禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。原告已向被告支付购房款950000元，原告已履行了合同义务，被告应当协助原告办理涉案房屋不动产过户。本案中，涉案房产门面房2负一层54.88平方已设定抵押，对案外人的债务尚未清偿，抵押尚未解除。对涉案房产原告表示不会代偿抵押债务，并坚持要求被告继续履行房屋买卖合同，为其办理全部涉案房屋过户登记。根据庭审已查明的事实，本案的涉案房屋部分因设有抵押权而无法过户，且合同履行过程中各方均明知抵押事实。因此，要履行合同义务必须要涤除抵押权或者抵押权人同意转让抵押物。依照合同约定，在原告履行了交付房款的付款义务后，双方应于合同约定之日前共同向房屋权属登记部门办理权属转移登记手续，被告应于不动产变更登记前办理抵押涤除手续。现被告至今未履行涤除涉案房产抵押的义务。另，经庭审查明，原被告双方并未提供取得抵押权人同意转让涉案房屋的具有法律证明力的证据。故在合同履行中这两个条件均未具备致使合同目的无法实现，导致合同部分履行不能。 经释明，原告明确表示其不代为清偿被告债务消灭抵押权，并坚持要求继续履行原被告签订的房屋买卖合同，办理涉案房屋已设定抵押权属部分的转移登记，故对原告的主张《购房合同》依法成立，为原告办理察县门面房1房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。超过部分的诉讼请求，本院不予支持。对于因设定抵押行为给原告造成的损失，可以另行处理。 经查涉案房屋未缴纳土地出让金，原告主张被告缴纳涉案房屋土地出让金。土地出让金，是国有土地使用权获得后所付的金额，本案中被告应当缴纳土地出让金，现因土地出让金数额不能明确，可待实际发生后另行主张。 综上所述，原被告签订的《购房合同》合法有效、依法成立；由被告协助原告办理察县门面房1房屋不动产过户手续。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下： 一、原告李朝书与被告龚君富签订的《购房合同》依法成立； 二、被告龚君富于本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告李朝书将现登记为被告龚君富所有的坐落在察布查尔县门面房1不动产权变更为原告李朝书名下； 三、驳回原告李朝书的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，保全费4805元，合计4855元由被告龚君富负担（此款原告已预交，被告在本判决发生法律效力之日起六十日内与原告结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  伊巍巍 二〇一九年十二月十七日 书记员  马 荣