安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0811民初2920号 原告：安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会，住所地安徽省安庆市吉祥家园小区。 负责人：陶大马，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：杨全志，安庆市德宽法律服务所法律工作者。 被告：安庆市星宜房地产发展有限责任公司，住所地安徽省安庆市纺织南路。 法定代表人：徐平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐社华，该公司副经理。 委托诉讼代理人：徐光明，安徽明启律师事务所律师。 被告：刘琼，女，1983年12月25日出生，汉族，住安徽省安庆市开发区。 委托诉讼代理人：许晨钰，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆靖，安徽汉合律师事务所律师。 原告安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会与被告安庆市星宜房地产发展有限责任公司（以下简称星宜公司）、被告刘琼物权保护纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨全志、被告星宜公司的委托代理人徐社华、徐光明、被告刘琼的委托代理人许晨钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判定安庆市开发区星宜2#楼物业用房（自行车库、物业管理用房）属于业主共有；并将物业用房移交给原告；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2004年8月，被告星宜公司开发安庆市开发区盛唐湾路1-5号商住楼，根据市政府办公室办复字（2003）137号批准的星宜公司盛唐湾路1-5号商住楼建筑设计方案，确定在吉祥盛唐苑2#楼二层物业管理用房，一楼两间自行车为系物业用房。2007年，盛唐湾小区建成，业主入住，星宜公司开发的楼盘全部售卖，公司将楼盘移交物业管理，但星宜公司没有将物业用房移交业主或社区管理，而是将此物业管理用房交给业主刘琼使用，现在刘琼将此物业用房转租给徽州小院经营餐饮。根据物权法第七十三条“建筑区划内的场所归属建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于为业主共有。”根据物业管理条例第三十八条的规定，前期星宜公司的物业管理到期后，应当将物业管理用房移交给原告，现原告多次要求被告办理移交手续，但被告一直拖而不办，原告为维护其合法权益，遂起诉。 被告星宜公司答辩称：一、原告的诉讼请求无事实依据。被告星宜公司开发的安庆市开发区盛唐湾路1-5号商住楼早在2005年前就竣工销售。2006年2月22日，星宜公司与安庆市开发区回祥物业管理有限责任公司（以下简称回祥物业）签订了《前期物业管理协议》，约定星宜公司已向回祥物业移交了物业管理用房51.38平方米以及146.8平方米的车库。依据2003年9月1日才实施的《物业管理条例》第三十条规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”星宜公司依据该条规定，已向回祥物业公司交付了物业管理用房和车库，完成了建设单位的法定义务。2、吉祥家园小工的物业管理从2006年2月22日由回祥物业进行前期物业管理后，到目前为止已有近14年时间。自该涉案小区竣工后，该小区物业委员会从未向星宜公司主张。3、根据安庆市人民政府办公室办复字（2003）137号批准的盛唐湾路1-5号商住楼建筑设计方案，确定的物业管理用房，由于当初的设计在二楼不合理，不便于小区物业管理。因此，星宜公司在移交时将原设计二楼的物业管理用房，置换到二号楼一层房屋供值班和居住、办公活动用房共计51.38平方米，交付给了回祥物业公司。二、原告诉求二号楼一楼两间自行车车库系物业用房的诉求不能成立，依法应予驳回。理由如下：1、星宜公司开发的盛唐湾路1-5号楼商住楼自行车车库，自行车车库的面积没有纳入公共建筑面积、也没有纳入小区公摊面积，小区业主更没有购买，小区的自行车车库应当是星宜公司作为建设单位的自建面积，产权应归星宜公司所有，早在2006年已经移交。原告诉求二号楼一楼两间自行车车库系物业用房的诉求不能成立，依法应予驳回。2、二号楼一层、星宜公司自行分割的五间汽车车库，非物业用房。作为配套机动车车库，按照《物业管理条例》的相关规定，车库的归属可以由当事人自行选购，以满足小区业主的需要。三、原告的诉求无法律依据，依法应予驳回。星宜公司开发的小区移交回祥物业时，《物权法》尚未颁实施，本案不适用《物权法》。四、原告的诉求早已超过法律规定的诉讼时效，依法不应保护。 被告刘琼答辩称：一、对安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会是否具有诉讼主体资格提出质疑，并不认可安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会，并对安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会是否依据《物权法》及《物业管理条例》的规定合法成立提出合理质疑。二、原告所称的市政府办公室办复字（2003）137号批准的建筑设计方案，该方案被告并不知悉，也不认可原告所称该方案确定了2#楼二层物业管理用房及一楼两间自行车车库系物业管理用房的事实。三、2004年，星宜公司开发案涉商住楼时，《物权法》尚未颁布。根据1997年10月25日安徽省政府颁布的《安徽省城市住宅物业管理暂行办法》第二十七条规定：“房地产开发单位移交住宅区时，应按所在地城市人民政府有关规定向业主委员会提供住宅区物业管理用房，产权属国家所有。”因此，在物业管理用房的产权属于国家所有。星宜公司在2006年2月22日与回祥物业管理签订《前期物业管理协议》，已经在第八条约定了向回祥物业提供146.8平方米车库，38.84平方米值班居住用房、22.54平方米办公活动用房的无偿使用权以及56.19平方米配电房的监护权，对物业管理用房部门进行了置换，并且现任物业服务企业仍在继续无偿使用该部分。四、星宜公司在当初开发涉案小区房地产之时，对于小区车位的归属缺乏相应的法律依据，涉案纠纷属于历史遗留问题，且涉案自行车库的建筑成本并没有分摊到全体业主，没有列入业主的公摊面积。即使本案适用《物权法》，按照第74条规定星宜公司对案涉自行车车库合法建设，遵循“谁开发，谁所有”的市场调节原则，涉案建筑区划用于停放自行车车位车库应属星宜房地产所有。星宜公司与业主之间关于车库、车位的权利归属的约定，应属星宜公司对其所有权的处分。对于涉案规划的自行车车库的所有权应当参照汽车车库的规定，由开发商和业主约定处理，并不是业主的共有部分，而星宜公司已经与刘琼约定刘琼可享有其中两个车库的永久使用权。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。 根据庭举证及质证意见，本院查明以下事实：2003年8月，安庆市城市规划局经济技术开发分局，根据安庆市政府办公室办复字（2003）137号“来文办复通知单”，批准被告星宜公司开发盛唐湾路1#-5#商住楼建筑设计方案，确定其中2#楼底层为车库，二至六层为住宅，2#楼底层东端半单元为商店，二层管理用房。2006年8月，被告星宜公司开发安庆市盛唐湾路1-5号商住楼交付使用，被告星宜公司与安庆开发区回祥物业管理有限责任公司签订《前期物业管理协议》，根据该协议，被告星宜公司向物业公司提供146.8平方米的车库，28.84平方米值班居住用房、22.54平方米办公活动用房无偿使用权，以及56.19平方米配电房的监护权。协议约定形式交接时由星宜公司通知，物业公司进驻后一个星期内，星宜公司交付物业公司前期开办费20000元，化粪池、排水排污等环卫设施的终身维护维护费20000元。2006年2月22日，被告星宜公司将盛唐苑小区车库钥匙五把、管理用房钥匙三套各三把交移交给物业公司。2006年3月3日，被告星宜公司将上述费用支付给物业公司。 被告刘琼系安庆市开发区盛唐湾路星宜2#楼7#门面房的业主，其向被告星宜公司购买房产时，被告星宜公司将一楼二间自行车车库及二楼管理用房（包括物业用房）交于刘琼永久使用。被告刘琼将一楼两间自行车车库和二楼全部管理用房均出租给第三人经营徽州小院饭店，且将2#楼小区的一出口及部分自行车车库前的一楼空场围建小院，由饭店经营者使用。 另查明：一、安庆市不动产登记部门出具建设项规划工作联系函，注明：“根据物业管理相关条例，可在2#楼，原二层管理用房中，隔出部分作为物业管理用房，面积约约48㎡”。 二、安庆市房地产测绘队在安庆市开发区盛唐湾路星宜2#楼一层房屋平面图备注“该图自行车库未纳入公摊面积”。 本院认为：本案焦点是：一、原告是否是适格的主体，经查明，原告系案涉小区业主委员会，系本案适格的诉讼主体。 二、原告的诉求是否超过诉讼时效，本案系物权确权纠纷，不适用诉讼时效的有关规定。 三、涉案2#楼小区自行车车库和管理用房所有权问题。根据涉案小区2#楼的规划设计和实际建成的现状，小区的自行车车库在小区的底层即一楼，位于整个建筑物内地表层上住宅层之下间隔的空间，是整个住宅建筑整体密不可分，其占用的土地使用权也依附于整体建筑物存在，小区自行车车库虽没有纳入公摊面积，但该建筑物底层的小区自行车库，适用《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定的占用业主的共有道路或其他场地的情形，其产权应归全体为主共有。同时，被告星宜公司亦没有提供证据证明涉案2#楼小区的自行车库为其所有。管理用房亦是建筑规划范围内小区的配套设施，或用于小区公共设施或用于小区公共设施管理之用，亦属于全体业主共有，被告星宜公司无权将2#楼管理用房（包括后隔出的物业管理用房）交由被告刘琼使用，被告刘琼亦无权将二楼的管理用房对外出租。被告星宜公司与安庆开发区回祥物业管理有限责任公司签订《前期物业管理协议》，约定星宜公司与小区的前期物业管理公司移交了车库和管理用房并处理交接相关事宜，但双方并没有确定自行车车库和管理用房的产权，亦没有确定所谓置换事宜，故对其辩解不予采纳。综上，被告星宜公司无权将涉案小区2#楼的部分自行车库和管理用房无偿移交给被告刘琼使用，被告星宜公司和被告刘琼应将涉案小区2#楼的占有的自行车车库及二楼管理用房应全部移交给全体业主。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、安庆市开发区盛唐湾路星宜2#楼的一楼自行车库、二楼管理用房（含二楼的物业管理用房）归该小区全体业主所有； 二、被告安庆市星宜房地产发展有限责任公司、被告刘琼于本判决生效后十五日内将上述管理用房（包括一楼占用的自行车车库、二楼管理用房）移交给原告安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会。 案件受理费80元，由被告安庆市星宜房地产发展有限责任公司、被告刘琼共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  吴青花 人民陪审员  方 明 人民陪审员  方扣霞 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  张仁霞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 《中华人民共和国物权法》 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。