上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初1202号原告(反诉被告)：中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所，住所地上海市中山北一路XXX弄XXX号。法定代表人：汪渭庆，所长。委托诉讼代理人：徐海峰，上海钰澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佩韦，副所长。被告(反诉原告)：上海和平企业(集团)有限公司，住所地上海市沪太路XXX号。法定代表人：丁祥发，董事长。委托诉讼代理人：余琛，公司员工。委托诉讼代理人：陈惠民，公司员工。原告中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所与被告上海和平企业(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷，被告上海和平企业(集团)有限公司反诉原告中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所的委托诉讼代理人徐海峰、杨佩韦，被告(反诉原告)上海和平企业(集团)有限公司的委托诉讼代理人余琛、陈惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所向本院提出诉讼请求：1、确认从本案起诉状副本送达被告之日起解除原、被告关于上海市中山北一路XXX号底层东北侧房屋签订的《房屋租赁合同》；2、被告内将该房屋恢复原状，即要求拆除该房屋内六间门面房之间的隔断，封堵六间门面房沿街面的门，并将房屋交还给原告；3、被告已付的合同解除之后的租金作为违约金不予返还；4、被告向原告支付自合同解除之日起至被告实际迁出之日止的房屋占用费，占用费标准为44,167元/月。事实与理由：1996年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，1996年8月1日，上海市徐汇区公证处对该合同依法予以公证。合同约定原告将上海市中山北一路1100弄院内新建综合楼(后称新华大楼)底层东北侧全部房屋381.928平方米的使用面积租赁给被告使用，合同期限自房屋交付之日起25年，租赁用途为合法生产、经营的场地，并约定不得经营餐饮业。原告于1996年8月1日将以上房屋交付被告，被告于上世纪九十年代后期，未经军队和地方有关部门批准和原告同意，擅自在以上房屋东侧、原告所属土地上擅自搭建约50平方米违章建筑，原告曾多次要求被告拆除，被告一直未予理会，并将租赁房屋分割后予以转租，违法经营餐饮业。原告认为被告擅自搭建违章建筑，违反国家和军队有关法律规定，未经原告同意擅自更改房屋结构将房屋分割转租经营餐饮业，违反了合同约定，已构成严重违约，故起诉法院要求判如所请。被告上海和平企业(集团)有限公司辩称，不同意原告的诉请，要求继续履行双方之间的租赁合同。事实与理由：原告诉状所写交付时间与事实不符，合同约定是1996年12月底交付，按照补充合同约定是1996年12月1日交付。关于合同解除理由，原告认为被告擅自转租房屋经营餐饮业，但房屋转租是告知过原告的，原告知情。根据合同约定被告有权将房屋部分或全部转租，对房屋隔断转租的行为也是符合合同约定的。被告在征得原告同意情况下转租，后承租人再次转租，没有违反合同约定，不存在违约。原告诉讼目的是因为原告自身原因导致合同无法继续履行，主要原因是2015年提出部队内部整顿，要求房屋收回，这是客观事实，为此原告多方与被告磋商同意赔偿损失，最终没有达成共识。另外房屋的租赁是基于1996年原告造房没有资金，向社会募集资金，被告参与了部分出资建房，基于房屋性质是军事设施用地，不能办理社会产权证，故双方签订了房屋租赁合同，实际是以参建房屋的资金买断了25年的租赁权，房屋客观来源和一般房屋租赁不同，故应当考虑房屋特殊性，保护被告权利。不同意原告关于解除日后的租金作为违约金、以及房屋占用费，因为客观上25年的房屋租金已付清，原告没有任何损失，双重计算房屋占用费不合理。被告上海和平企业(集团)有限公司向本院提出反诉请求：1、要求原告继续履行1996年7月30日签订的《房屋租赁合同》及1996年11月30日签订的《补充协议书》；2、原告向被告支付违约金200万元。事实与理由：1996年因原告建造房屋资金短缺，被告提供资金合作参建，但基于原告系军队单位，被告无法获得军用土地建房的房屋产权证，经商定，由原告提供新建房屋部分面积的25年使用权作为被告出资建房的对价。1996年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，根据合同约定，原告将上海市中山北一路1100弄院内综合楼底层东北侧全部房屋出租给被告，租期25年，租金每平方米使用面积为5300元，25年共计租金为2,024,218.40元，被告有权将房屋的部分或全部转租给他人，合同同时约定原告如不能全面履行本合同，除双倍返还被告已付的租金作为违约金外，还应赔偿被告因此造成的经济损失。1996年11月30日，原、被告双方签订《补充协议书》一份，明确租赁期限为1996年12月1日至2021年11月30日。2015年初，被告在征得原告同意的情况下，将租赁房屋转租后又经转承租人再转租。同年，原告提出军队整顿要停止对外有偿服务，故要求提前收回出租房屋并愿意向被告支付90万元的经济赔偿。基于房屋已转租再转租，出于诚信原则及维护市场经济秩序的稳定，被告不同意提前解除租赁合同。2015年下半年至2016年4月期间，原告以被告在租赁房屋东侧搭建违章建筑为由多次在租赁房屋门前聚集，严重影响租赁房屋的正常使用经营。经查，所谓违章建筑一说与本案被告无关，系原告与案外人的其他纠纷。被告认为，1996年上海市房屋的出售均价不超过3000元/㎡，被告巨额出资名为租赁实为参建，实际是已买断参建房屋25年使用权，故房屋使用权的来源与性质均未一般房屋租赁不同。原告以内部整顿为由强行要求收回房屋使用权并且设置障碍阻止被告正常使用租赁房屋，违反了契约精神和公平原则，应承担相应责任，故提起反诉要求判如所请。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。理由：1、被告出资建房不是事实，双方签订租赁合同时房屋已经建成，从产权证可以看出，房屋是1991年建成，如果被告参建，双方应当有参建协议。2、被告称再转租行为经原告同意不是事实。原告在知晓被告转租实际经营餐饮，第一时间就进行了干预，但被告一直不予理会。3、被告称原告提前收回房屋并支付90万元赔偿不是事实。4、被告称原告派人阻止被告正常使用也不是事实。经审理本院认定事实如下：1996年7月30日，原告(原名南京军区空军上海新华一村离职干部休养所)作为甲方、出租人，被告(原名上海和平汽车销售公司)作为承租人、乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定经中国人民解放军总后勤部、空军后勤部批准，上海市计委沪计通字(94)第207号通知和上海城市规划管理局沪建(95)329号建设工程规划许可证，甲方在上海市中山北一路1100弄院内建造综合楼，经甲乙双方协商一致，甲方将上海市中山北一路1100弄院内新建的综合楼底层东北侧381.928平方米使用面积房屋租赁给乙方使用；租赁用途为合法生产经营的场地，不得经营餐饮；租赁期限25年，自交付使用之日起，满二十五年之日止，租赁期限届满，本合同终止；租金以二十五年计每平方米使用面积5300元，使用面积381.928平方米，二十五年共计租金2,024,218.40元；租金交付方式为乙方在本合同生效后将二十五年租金分三次付给甲方，第一次在本合同生效之日十天内支付总金额的50%即1,012,109.20元，待验收合同房屋交付使用时第二次支付50万元，第三次1998年6月10日支付余额部分512,109.20元(余额部分利息从交房之日起计时，利率按国家银行规定计取)；甲方承诺同意乙方在25年期内可以将房屋的部分或者全部转租给他人，转租的租金归乙方所有，甲方应给以支持，并协助办妥有关转租手续，一切费用由乙方负担；乙方承诺如将房屋转租，应当依法办好转租手续，向甲方备案否则造成甲方经济损失由乙方承担；如需更改房屋的原结构时，应当事先征得甲方同意，其费用由乙方自理，承租期内乙方租赁范围的房屋修理费用由乙方承担；甲方如不能全面履行本合同，除双倍返还乙方已支付的租金作为违约金外，还应赔偿乙方因此而造成的经济损失；乙方如不能全面履行本合同，甲方有权终止合同，除收回房屋外，乙方已付的全部租金作为违约金给甲方。该合同由上海市徐汇区公证处予以公证。1996年11月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议书》一份作为《房屋租赁合同》的附件，该协议书约定租赁期限自1996年12月1日开始，甲方正式将新建的综合楼底层东北侧全部房屋381.928㎡的使用面积交付给乙方使用，至2021年11月30日届满；乙方将第一次未付清的房屋租费17,567.20元和第二次支付租金500,000元，待补充协议签字后十日内一次付清。1996年12月1日原告向被告交付了《房屋租赁合同》项下的租赁场地，该租赁场地所在房屋现产权登记为中山北一路XXX号。被告嗣后付清了25年的租金2,024,218.40元。被告承租该房屋后主要用于汽车销售及仓储。2015年被告将承租的本市中山北一路XXX号底层东北侧房屋沿中山北一路的部位隔断为六间房屋，并分别加装玻璃门。同年4月，被告作为甲方、出租人，案外人上海阅然投资管理有限公司(以下简称阅然公司)作为乙方、承租人，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于本市中山北一路XXX号新华大楼东侧底层出租给乙方，房屋出租建筑面积约400平方米，甲方已向乙方出示该房屋的原租赁合同，甲方未该房屋唯一的用益权人并享有转租权；乙方承诺租赁该房屋作为经营超市使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，乙方不得擅自改变房屋的使用用途；租赁期限自2015年5月15日起至2022年5月14日止；2015年5月15日至2016年5月14日期间房屋租金为530,000元，2016年5月15日至2019年5月14日期间年租金为550,000元；2019年起每年递增5%；乙方未征得甲方书面同意擅自将该房屋的部分或全部转租给他人的，甲方有权解除合同。嗣后，阅然公司使用中山北一路XXX号底层东北侧位于甘河路转角处的房屋部位，并将中山北一路XXX号底层东侧隔断的六间房屋分别出租案外人用于经营餐饮。另查明，1996年12月20日，原、被告签订租房合同，约定由原告将本市中山北一路1100弄内新华大楼东侧二楼租借给被告用于开办上海禾平大酒店，租赁期限自1997年1月1日起至2011年12月31日止，面积452平方米。1997年1月3日，原告(甲方)与案外人上海禾平大酒店(乙方)签订《协议书》一份，约定为配合乙方经营酒店的配备，甲方同意乙方在1997年1月5日在大楼正门前建造18平方米的鱼缸，作为酒店辅助设施，后同年5月，因市政工程内环线高架道路建设的需要，经协商甲方同意乙方将建造的鱼缸移到大楼的东侧，此鱼缸的一切财产和使用归乙方所有。嗣后该鱼缸移到中山北一路XXX号房屋外靠甘河路一侧。1997年6月17日，双方又签订租房合同一份，约定原告将中山北一路XXX号新华大楼东侧三楼租借给被告使用，面积453平方米。根据被告自认，其约于2004年在原鱼缸位置未办理审批手续搭建房屋用于出租。2004年4月22日，原告向被告发函表示因需对营院进行全面改建，将被告租赁的二、三楼收回三年，时间自2004年7月1日至2007年6月30日止，期满后将全部归还禾平大酒店继续履行未到期合同，收回期间停缴房租，所发生的一切费用由原告承担。嗣后双方就回租补偿事宜未能协商一致。双方曾于2005年为合同解除和租金催讨进行诉讼，本院(2005)虹民三(民)初字第1831号民事判决书认定，在租赁合同尚未到期的情况下，被告即于2004年9月将承租的房屋交还原告使用，故被告关于回租的理由成立，该民事判决已生效。此外，被告为回租使用费、赔偿装修损失(包含鱼缸的补偿费用)等于2006年再次进行诉讼，本院(2006)虹民三(民)初字第1287号民事判决书判定原告支付被告自2004年9月起至2006年9月止的回租补偿费40万元(按每年20万元计算)，其余诉请未支持，该民事判决已生效。2007年双方为回租期限届满收回房屋及支付回租期间补偿费再次涉诉，本院(2007)虹民三(民)初字第1249号民事判决书判定原告支付被告自2006年9月起至实际迁出日止的回租期间补偿费(按每年20万元计算)，原告迁出上述二楼、三楼房屋。2016年3月至4月期间，被告在中山北一路XXX号房屋外靠甘河路一侧搭建的房屋被政府相关执法部门拆除。再查明，根据中山北一路XXX号底层东北侧房屋的设计图及产权证附图，该房屋在中山北一路与甘河路转角处有房门，沿中山北一路一侧无房门，房屋内部亦无隔断。审理中，被告确认于2016年2月3日收到起诉状副本。被告表示违章搭建的房屋与本案无关，系上海禾平大酒店搭建。被告于2016年10月18日庭审中表示对于阅然公司转租房屋及用于经营餐饮均不知情，经被告交涉，现六间经营餐饮的门面房中一间已改业经营写真打印，其余五家已经停止经营。原告对此表示不认可，并称店面仍在经营餐饮。被告另表示，如法院判令解除合同，应当就合同解除的后果一并进行处理，故原告应当返还被告已支付的合同解除后的租金。上述事实，有原告提供的被告工商登记信息、房地产权证、公证书及房屋租赁合同、照片、阅然公司与案外人签订的6份租赁合同、房屋平面图、律师函及快递凭证、(2007)虹民三(民)初字第1249号结案证明、(2005)虹民三(民)初字第1831号判决书，被告提供的照片、原告与上海禾平大酒店签订的协议书、人民日报、房价的网上截图、补充协议书、被告与阅然公司签订的房屋租赁合同，本院调取的(2007)虹民三(民)初字第1249号民事判决书及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原、被告之间就中山北一路XXX号东北侧底层房屋签订了《房屋租赁合同》，双方履行有关该房屋的权利义务应当遵守合同约定，无论被告所付租金是否实际用于建造房屋，不影响双方之间基本合同关系为房屋租赁关系，双方之间的合同纠纷应当适用房屋租赁合同的有关法律规定。根据法律规定，租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，本案中双方所签订的租赁合同约定租期为二十五年，自1996年12月1日起租，故本院认定双方租赁合同中关于2016年12月1日起至2021年11月30日止的租期约定无效。《房屋租赁合同》明确约定被告不得将该房屋用于经营餐饮，然而被告在承租期间将房屋转租阅然公司，阅然公司另行转租他人用于经营餐饮，被告虽称对此不知情，但被告作为《房屋租赁合同》的相对方，即使因第三方的原因造成违约的，仍应向原告承担违约责任，被告称阅然公司将房屋另行转租经过原告同意，缺乏依据，被告对该违约事实的抗辩意见，本院不予采纳。根据房屋平面图，房屋内部无隔断，中山北一路一侧没有出入的门，现被告自称于2015年将房屋进行隔断并安装门面，但未提供证据征得原告同意，该行为亦属违约。根据上述违约事实和合同约定，原告要求解除双方的租赁合同并要求被告将房屋恢复原状后返还原告，具有合同和法律依据，本院依法予以支持，解除日期为原告要求解除的诉状送达被告之日。合同期内，被告应按约承担相应的租金，合同解除后，被告未能返还房屋的，原告要求被告支付房屋占用费，房屋占用费参照被告与阅然公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准每年53万元，本院依法予以支持。根据合同约定，被告如不能全面履行本合同，原告有权解除合同及收回房屋，被告已付的全部租金作为违约金，现原告要求将被告已支付的合同解除后的租金作为违约金不予返还，被告认为该违约金约定不合理，本院认为，鉴于双方关于2016年12月1日起的租期约定无效，结合双方合同实际履行情况，原告损失等情况，本院对被告应承担的违约金酌情予以调整。因合同关于超过二十年的租期部分无效,现合同已解除，被告已支付的租金扣除所应承担的租期内的租金和违约金后，原告应予返还。现被告行为已构成违约，被告认为原告干扰其经营缺乏事实依据，对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所与被告上海和平企业(集团)有限公司于1996年7月30日签订的《房屋租赁合同于2016年2月3日解除；二、被告上海和平企业(集团)有限公司应于本判决生效之日起15日内拆除上海市中山北一路XXX号底层东北侧房屋内的隔断，并封堵上海市中山北一路XXX号底层东北侧房屋沿中山北一路的六处门面，将该房屋恢复原状；三、被告上海和平企业(集团)有限公司应于本判决生效之日起15日内迁出上海市中山北一路XXX号底层东北侧房屋，并将该房屋返还原告中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所；四、被告上海和平企业(集团)有限公司已支付的2016年2月4日起的租金中的66,808.45元作为违约金，原告中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所不予返还；五、被告上海和平企业(集团)有限公司应于本判决生效之日起15日内按照每月44,166.67元的标准向原告中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所支付自2016年2月4日起至被告上海和平企业(集团)有限公司实际迁出上海市中山北一路XXX号底层东北侧房屋之日止的房屋占用费;六、原告中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所应于本判决生效之日起15日内向被告上海和平企业(集团)有限公司返还租金404,843.68元。七、对于被告上海和平企业(集团)有限公司的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,600.04元，减半收取3,300.02元，由被告上海和平企业(集团)有限公司负担；反诉受理费11,400元，由被告上海和平企业(集团)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖维娜二〇一六年十月三十一日书记员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。