河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初3981号原告魏忠琴，女，1964年6月30日出生，汉族，住新疆喀什市。委托代理人杨坤，河南昱玮律师事务所律师。委托代理人张鼎，河南昱玮律师事务所律师。被告河南盛煌实业发展有限公司，住所地河南省郑州市中牟县城西区经三路纬一路南府佑花园4A-201。法定代表人赵坤。原告魏忠琴诉被告河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏忠琴委托代理人张鼎到庭参加诉讼；被告盛煌公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告魏忠琴诉称，2011年11月1日，原被告签订《选房意见书》，约定被告将位于中牟县商都大道与××交叉口“雍景三和郡”8号楼1单元9层04户房屋（即中牟县商都大街雍景三和郡8#楼1单元904号房屋）出售给原告，现原告已履行付款义务，但被告迟迟未交付房屋，也不将房屋登记备案至原告名下。为维护原告合法权益，故诉至法院请求依法判令确认原被告双方于2011年1月1日签订的《选房意向书》有效；确认原被告双方于2011年1月1日签订的《选房意向书》约定的雍景三和郡”8号楼1单元9层04户房屋（即中牟县商都大街雍景三和郡8#楼1单元904号房屋）归原告所有；判令被告将上述房屋登记备案至原告名下。被告盛煌公司未答辩。原告魏忠琴为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、《选房意向书》、《收据》（编号为0123724、0103504、994544、0103545）、《对河南新座标装饰广告有限公司章的说明》，证明2011年1月1日，原、被告双方达成买卖合意，约定被告名下中牟县商都大街雍景三和郡8#楼1单元904号房屋出卖于原告，约定价款为326638元。现原告已按约履行义务。证据二、2015年4月16日《证明》、2015年6月18日《证明》、房屋销售明细表（影印件），证明盛煌公司法定代表人及公司员工证明中牟县商都大街雍景三和郡8#楼1单元904号房屋出卖于原告，盛煌公司已收到购房款项。证据三、《证明》，证明中牟县住房保障和房地产管理局于2015年10月22日开具证明，证明本案诉争房屋未经备案。证据四、2016年3月29日中牟县房管局查询单，证明涉案楼盘已经获得商品房预售许可证。被告盛煌公司未发表质证意见。经审查，原告魏忠琴提交的证据一、二、三、四、均真实合法，与本案具有关联性，故本院予以采信。被告盛煌公司未向本院提交证据。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：2011年1月1日，原被告签订《选房意向书》，其主要内容为：甲方盛煌公司，乙方魏忠琴；甲方拥有位于商都路××××路地块项目雍景三和郡。国有土地使用证国用（2006）第215号，建设工程规划许可证牟成规现建管许字（2010）第010号；乙方意向购买甲方“雍景三和郡”房屋为8号楼1单元9层04户，建筑面积预计为125.63平方米（最终结果以《商品房买卖合同》约定之面积为准），原单价为2600元/平方米，总价为326638元。2011年1月1日，河南新坐标广告装饰有限公司向原告出具《收据》（编号994544），其主要内容为：今收到魏忠琴5万元，系付三和郡意向金。2011年7月14日，被告盛煌公司向原告出具《收据》（编号0123724），其主要内容为：今收到魏忠琴280278元，系付三和郡8-1-904房款。同日，郑州盛煌物业管理有限公司分别向原告出具《收据》（0103504、0103545），其主要内容为收到魏忠琴维修基金8257元、杂费4292元。2015年4月16日，李贵军出具证明，其主要内容为：李贵军系盛煌公司销售部经理。魏忠琴于2011年7月14日将购买盛煌公司位于郑州市××大道与××交叉口雍景三和郡项目8号楼1单元904号（建筑面积127.03平方米，总价款为330278元）房屋全部价款付清。另付维修基金8257元、杂费4292元。同日，孙红静出具证明，其主要内容为：孙红静系盛煌公司会计，其余内容同上。2015年6月18日，李贵军出具情况说明，其主要内容为：其在公司销售部任职期间（2008年底至2014年底），盛煌公司未与周宝爱签订过购房合同，其掌握的公司资料中，只显示该房屋销售给魏忠琴。2015年9月8日，陈广存出具《对河南新坐标广告装饰有限公司章的说明》，其主要内容为：新坐标广告装饰有限公司系盛煌公司的下属公司，由于当时盛煌公司的售楼许可证没有办下来，所以就用新坐标广告装饰有限公司的收款收据给业主出具票据，收取三和郡房屋意向金，而后盛煌公司用税务局领取的发票换取收据，供购房业主签订合同。2015年10月22日，中牟县住房保障和房地产管理局出具《证明》，其主要内容为：经中牟县房管信息系统查询，周宝爱于2011年10月21日与盛煌公司签订的位于中牟县商都大街雍景三和郡8#楼1单元904号房屋合同，未经房管部门备案。注：2015年4月28日所查询的有关周宝爱的信息证明作废，此证明信息情况不准。2016年3月29日，中牟县住房保障和房地产管理局出具《证明》，经房产开发科查询，盛煌公司开发的位于商都路××××和郡项目，于2011年6月24日办理了商品房预售许可证，证号ZM20110022。原告代理人在诉讼过程中申请变更诉讼请求，但申请书并未有原告签名，代理人代理权限不明确，故本院对变更诉讼请求申请书不予认可。本院认为，原被告签订的《选房意向书》、被告盛煌公司向原告出具的《收据》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。综合审查该《选房意向书》的形式及意思表示，其相关约定并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。该《选房意向书》应为原被告双方签订的具有认购、预定性质的协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。中牟县住房保障和房地产管理局出具的证明显示，被告开发的雍景三和郡项目，于2011年6月24日办理了商品房预售许可证，证号ZM20110022。依法成立的合同，受法律保护，故本院认为原被告签订的上述《选房意向书》应为有效合同，原告诉请被告确认原被告双方于2011年1月1日签订的《选房意向书》有效，合法有据，本院予以支持。《选房意向书》系双方订立商品房买卖合同的准备过程，在该协议中双方各自享有权利，亦有各自的义务。但《选房协议书中》并未明确约定，被告向原告交付房屋的使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记等事宜。上述事项及各自新的权利义务均需双方在完整的《商品房买卖合同》中予以确定。故本院认为原告诉请确认原被告双方于2011年1月1日签订的《选房意向书》约定的雍景三和郡”8号楼1单元9层04户房屋（即中牟县商都大街雍景三和郡8#楼1单元904号房屋）归原告所有；判令被告将上述房屋登记备案至原告名下，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告魏忠琴与被告河南盛煌实业发展有限公司于2011年1月1日签订的《选房意向书》有效；二、驳回原告魏忠琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6254元、诉讼保全费2153元，共计8407元由被告河南盛煌实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 彭 磊代理审判员 孔 瑛代理审判员 王世争二〇一七年二月十二日书 记 员 刘 伟