昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初1798号原告：云南实力房地产开发经营集团有限公司，住所地云南省昆明市西苑开发区凯苑9幢2单元101号。统一社会信用代码：91530000709820882Q。法定代表人：彭励。委托诉讼代理人：马配娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：滕娟娟，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：陈思奇，男，1984年8月30日出生，彝族，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县。被告：张云丽，女，1988年9月27日出生，彝族，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县。原告云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称：实力公司）与被告陈思奇、张云丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告实力公司的委托诉讼代理人马配娟、滕娟娟，被告陈思奇到庭参加诉讼，被告张云丽经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告实力公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋；2.判令两被告连带支付违约金101018.1元；3.判令两被告连带向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元；4.判令两被告承担本案的诉讼费。事实及理由：根据原告与被告签订的《商品房购销合同》，以及原被告与贷款银行签订的《借款合同》：被告作为购房人向原告购买房屋【以下简称：“该房屋”，房屋地址：呈贡新区，应按约向原告支付购房总价款￥1010181元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；被告自约定的应付款时限届满60天后仍未付清，若因被告不按时支付银行规定的月付按揭款导致原告承担连带清偿责任的，视为被告单方解除合同，原告有权自行处置该房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金；合同中，同时对各方权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款。代偿后，虽经原告多次催要，被告仍拒绝向原告支付。被告陈思奇答辩称：被告不同意原告的起诉。诉争房屋被告在2013年购买后就听到房产证难办。对于贷款逾期的情况，被告并不知情，收到通知时房贷已结清。被告多次找原告未果，2015年房屋交付的时候，原告未履行通知义务，也不办理房屋产权证，现被告不同意原告要求交付违约金的诉求，被告要求主张房屋的所有权。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：实力公司（甲方）、陈思奇（乙方）于2013年8月17日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：被告陈思奇向原告实力公司购买呈贡新区吴家营片区中部实力心城二期4幢3008号房屋，房屋总价款1010181元。合同补充协议第一条第5项及《商品房购销合同》第十三条第三款约定：若陈思奇不按时支付银行规定的月付按揭款，导致实力公司代其履行担保责任的，视为陈思奇单方解除合同，若实力公司无过错情况下，陈思奇应按合同总金额10%向实力公司支付违约金，陈思奇应在30日内与实力公司办理解除合同的相关手续，同时实力公司应在扣除违约金后以不计息方式退还所剩房款，合同解除后实力公司有权自行处置该房屋。合同补充协议第一条第6项约定:因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。2018年3月26日，中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行出具《关于扣划保证金账户资金的通知》，确认陈思奇因购买实力心城小区二期4幢xxx号房屋于2013年10月9日在我行办理个人住房按揭贷款柒拾万元整，期限30年，借款凭证编号：530220130167629，借款合同编号：53020120130097516。该笔贷款发放后，借款人多次出现不能按时足额归还贷款的情况。并确认“我行已从贵公司在我行开立的保证金账户：云南实力房地产开发经营集团有限公司（实力心城）个人信贷业务保证金，账号：24×××36中扣收该客户所欠的全部贷款本息。”并于2018年3月30日出具业务凭证，载明前述贷款全部结清。原告为本案诉讼支付律师费5000元。被告陈思奇、张云丽于2009年4月19日登记结婚。本院认为：关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。被告陈思奇未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为被告陈思奇的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。关于违约责任如何确定。因被告未按时支付银行按揭贷款，而导致原告承担担保责任，根据《商品房购销合同补充协议》第一条第5款约定，此种情况视为原告单方解除合同，《商品房购销合同》第十三条第三款约定，原告单方解除合同，应承担合同总金额10%的违约金，故原告主张违约金有相应的合同依据。涉案合同解除后，但至今备案登记仍在被告名下，原告无法使用或另行出售，给原告造成了实际损失，合同约定的违约金不属于约定过高的情形，被告应按合同总金额10%计101018.1元向原告支付违约金。关于被告应否支付律师费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费5000元系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担。关于原告要求被告立即配合其办理购房同备案登记注销手续并返还房屋的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此本院对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间本院确定为本判决生效之日起十日内。被告陈思奇、张云丽在缔约时系夫妻关系，该债务系夫妻共同债务，因此对于原告主张两被告承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告云南实力房地产开发经营集团有限公司与被告陈思奇于2013年8月17日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》；二、被告陈思奇于本判决生效之日起十日内配合原告云南实力房地产开发经营集团有限公司办理《商品房购销合同》（合同登记号：CG2013081703516）的备案注销手续，并返还坐落于云南省昆明市呈贡新区吴家营片区中部实力心城二期4幢xxx号；二、由被告陈思奇、张云丽于本判决生效之日起十日内连带向原告云南实力房地产开发经营集团有限公司支付违约金101018.1元、律师费5000元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，由被告陈思奇、张云丽共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  朱 曦人民陪审员  肖丽华人民陪审员  毕会珍二〇一九年十二月二十三日书 记 员  张 倩