湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初7656号 原告：辜可涵，女，1997年9月25日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 原告：柳沁，女，1992年6月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 共同委托诉讼代理人：唐繁，湖南高天律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：陈干，湖南高天律师事务所律师。 被告：长沙市开福区黛勾黛丫餐厅，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路1200号北辰三角洲奥城D2区商业车库N单元G层008号。 经营者：王昱文。 被告：长沙北辰房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路1500号北辰时代广场A1区写字楼29层2901号房。 法定代表人：秦鸣，总经理。 委托诉讼代理人：宁容，湖南天地人律师事务所律师。 被告：上海永升物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区圭塘街道劳动东路222号旭辉国际广场R3栋架空层。 负责人：熊军。 委托诉讼代理人：吕越，该公司项目副经理。 原告辜可涵、柳沁诉被告长沙市开福区黛勾黛丫餐厅（以下简称“黛勾黛丫餐厅”）、长沙北辰房地产开发有限公司（以下简称“北辰房地产公司”）、上海永升物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“上海永升物业长沙分公司”）相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员蔡瑜平担任审判长，人民陪审员潘月华与李国志组成合议庭，由代理书记员刘艳担任庭审记录。原告辜可涵、柳沁的共同委托诉讼代理人唐繁，被告长沙市开福区黛勾黛丫餐厅经营者王昱文、长沙北辰房地产开发有限公司委托诉讼代理人宁容、被告上海永升物业长沙分公司委托诉讼代理人吕越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辜可涵、柳沁向本院提出诉讼请求：1、三被告立即修复或改造角洲奥城Ｄ2区商业车库Ｇ层007号商铺（以下简称“007号商铺”）漏水区域，停止侵害，恢复原状；2、三被告向原告赔偿因漏水造成的损失337866.66元；3、三被告承担本案的诉讼费用。2016年3月1日，原告辜可涵、柳沁与被告长沙北辰房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，由两原告购买其开发的007号商铺，并办理了产权登记，该房屋由两原告按份共同所有（各占50%）。被告黛勾黛丫餐厅位于角洲奥城Ｄ2区商业车库Ｇ层008号商铺（以下简称“008号商铺”），与原告的房屋相邻，因其经营者私自改造房屋的供水结构，造成原告的房屋内墙面、屋面内部等部位严重漏水。漏水发生后，原告向三被告反映漏水情况，并不下20余次的协调，也曾向12345市民热线进行投诉，三被告相互推卸责任，以各种理由拒不进行维修，导致原告房屋内污水横流，墙壁发生严重霉变，并散发刺鼻的恶臭。2016年6月24日，原告与老租赁户朱海庆签订了《商铺租赁合同》，双方约定租赁期限从2016年6月24日起至2024年6月24日止，年租金384000元，月租金32000元，朱海庆承租该房屋是用于经营美容行业，因房屋漏水导致墙体霉变，发出恶臭，由此致使大量客人流失，无法正常经营，被迫关停，朱海庆以此为由从2018年3月24日起拒绝缴纳房租，2018年7月2日终止合同停止营业，损失共计125866.66元。2018年7月2日以后，原告向三被告反映房屋漏水情况，要求对房屋进行修缮，北辰三角洲开发商工程部负责人文思给原告做工作，说008号商铺重新装修后保证不会漏水，让原告自己修，原告只好自行修缮，修缮花费了2个月时间，修缮期间造成房屋空置，每个月租金按34000元进行计算，损失共计68000元。2018年9月8日，原告与现租赁户叶小平签订《商铺租赁合同》，双方约定租赁期限从2018年9月8日起至2026年9月7日，年租金432000元，月租金36000元，时隔不久房屋又开始渗水，墙体、墙面霉变，恶臭概如以前，严重影响了其经营。现租赁户以此为由拒绝缴纳从2019年3月8日起至2019年7月8日止的房屋租金，共计144000元。原告认为，原告房屋漏水是三被告怠于修缮所造成的，给原告带来巨大的经济损失。现根据《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求,为原告挽回经济损失。 被告黛勾黛丫餐厅辩称：2015年的时候，被告黛勾黛丫餐厅经营者在北辰开的是酒庄，那时候开始007号商铺就一直漏水，因为那里靠近花园、有坑，物业多次来修缮，QQ上面都保留有2015年的漏水过程和受损的照片，那时候是广电物业，不是现在的物业公司。因为漏水导致无法经营，在漏水期间业主陈涛赔偿被告黛勾黛丫餐厅十多万元抵房租，漏水原因物业公司解释是因为转角结构有缝，他们修缮后就不再像以前那样漏水只是渗水了，但可以在墙壁上看见水渍。2017年时，被告黛勾黛丫餐厅经营者将008号商铺改为经营龙洲湾食府，2019年将龙洲湾食府改名为长沙市开福区黛勾黛丫餐厅，007号商铺漏水一直没有间断，只是修缮后得到改善，008号商铺是美容院,在被告黛勾黛丫餐厅经营者做酒庄时008号商铺的墙壁就有渗水，后来改成饭店后看到只要是下雨时下面就很潮湿，里面有一个员工住，被子都是湿的。饭店已经没有开了，漏水不是被告黛勾黛丫餐厅造成的，要查出来漏水的原因，如果是被告黛勾黛丫餐厅的原因就停工整改。 被告北辰房地产公司辩称：涉案房屋渗水与被告北辰房地产公司无因果关系，请求驳回原告对被告北辰房地产公司的起诉。1、涉案房屋渗水是008号商铺承租人违法将无防水要求的房间改为厨房装修，私自改造供水结构并作餐饮使用造成。2、被告北辰房地产公司将验收合格的房屋交付给业主，因装修更改或使用不当造成损害的，被告北辰房地产公司不承担保修责任。3、原告主张损失金额尚未实际发生，即使有也与被告北辰房地产公司无因果关系，应由实际责任人赔偿。 被告上海永升物业长沙分公司辩称：被告上海永升物业长沙分公司是2018年12月15日正式进场的，007号和008号商铺是在前物业公司手上进行装修的，在被告上海永升物业长沙分公司接收时已经装修完毕。发现漏水问题后，被告上海永升物业长沙分公司到现场协调，对008号商铺也下了整改单，根据相关规定，被告上海永升物业长沙分公司已尽到相关义务。 经审理查明：2016年3月1日，原告辜可涵、柳沁与被告北辰房地产公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告辜可涵、柳沁在被告北辰房地产公司购买位于角洲奥城Ｄ2区商业车库Ｇ层007号商铺用于商业经营，二原告各占50%的份额，总价款为6275960元；房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。两原告支付了全部价款后，双方办理了不动产登记手续，不动产产权证号为湘（2017）长沙市不动产权第××号、湘（2017）长沙市不动产权第××号。被告北辰房地产公司向原告提供的《住宅质量保证书》中写明“屋面防水工程；有防水要求的卫生间、房间的防渗漏保修期限为5年”。 2016年6月24日,原告辜可涵、柳沁与案外人朱海庆签订《门面租赁合同》，约定原告将007号商铺出租给朱海庆，租赁期限为2016年6月24日起至2024年6月24日止，租金为每年384000元。2018年9月8日，原告辜可涵、柳沁与案外人叶小平签订《商铺租赁合同》，约定原告将007号商铺出租给叶小平，租赁期限为2018年9月8日起至2026年9月7日止，租金第一、二年为35980元/月，第三年为38520元/月，第三年至第五年每年递增7%。至庭审结束，案外人叶小平至今仍在007号商铺中经营。原告向本院提交了案外人朱海庆和叶小平交纳租金的银行流水，但朱海平的只到2017年2月份，叶小平的只到2018年11月份。 原告在庭审中称，案外人朱海庆是从2018年3月24日开始拒绝交纳租金，之前的由于有些是现金支付，因此无证据证明。案外人叶小平于2018年11月16日交纳的租金是至2019年2月份的租金。由于被告黛勾黛丫餐厅经营者私自改造008号商铺供水结构，导致原告所有的007号商铺漏水，墙体霉变，承租人朱海庆无法经营，原告与案外人朱海庆签订的《门面租赁合同》于2018年7月2日双方口头协商解除；后原告与三被告反映协商，自行修缮后，又与案外人叶小平签订了《商铺租赁合同》，但时隔不久，又出现漏水霉变，承租人叶小平以此为由，2019年3月8日开始拒绝向原告缴纳租金。原告认为，三被告都有责任赔偿原告损失，损失金额由案外人朱海庆拒交的125866.66元、商铺空置期租金68000元、案外人叶小平拒交的144000元三部分构成，共计337866.66元；被告黛勾黛丫餐厅改变房屋供水结构，系直接侵害方，应向原告承担赔偿责任；而被告北辰房地产公司作为房地产开发公司，漏水在其保修范围内，且未过保修期，应承担维修和赔偿损失；被告上海永升物业长沙分公司有对房屋出现问题时组织开发商与原告进行协调和沟通的义务，其未尽到义务，要承担相应的赔偿责任，故原告将三被告起诉至本院。 另查明，被告北辰房地产公司与案外人陈涛于2014年4月21日签订的《长沙市商品房买卖合同》中约定由陈涛购买被告北辰房地产公司开发建设的008号商铺，合同附件4补充协议中写明008号商铺在买受人经营使用时不得用作餐饮，不能破坏这些机房和设备用房上部相关的防水措施。依据被告北辰房地产公司提交的施工平面图显示，008号商铺与007号商铺漏水位置相邻的房间不属于有防水要求的卫生间或厨房。 被告黛勾黛丫餐厅经营者王昱文于2015年10月29日与案外人陈涛签订《商铺租赁合同》，合同约定：王昱文承租案外人陈涛所有的位于角洲奥城Ｄ2区商业车库Ｇ层008号商铺，时间自2015年11月1日至2021年4月30日止。在被告黛勾黛丫餐厅经营者王昱文承租该008号商铺后，先是用来经营酒庄，后于2017年4月25日注册“长沙市开福区龙洲湾食府”营业执照，将008号商铺改用来经营餐饮，后又改名为“长沙市开福区黛勾黛丫餐厅”。被告黛勾黛丫餐厅经营者王昱文在经营餐饮生意时，将与007号商铺相邻的房间改成厨房使用。后007号商铺与008号商铺相邻的房间漏水，被告上海永升物业长沙分公司作为物业管理公司对现场进行了查看，并对被告黛勾黛丫餐厅发出整改单。 在本案审理中，经原告向本院申请，本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对007号商铺与008号商铺相邻房间漏水原因进行鉴定，该鉴定机构作出《长沙市开福区北辰三角洲奥城D2区商业车库G层007号商铺房屋的渗漏原因司法委托检测、鉴定报告》，鉴定意见为：1、现场查勘鉴定时，该商铺邻近008号房屋厨房墙体处有明显渗漏修复痕迹；室内顶棚处设有纵横伸缩缝及其导槽，可见伸缩缝周边及下方墙面有明显原状表面浸渍湿污等现象，呈自上而下的滴(流)落、下浸、分散状渗漏污损分布特征。2、从上述勘验结果分析，由于该007号商铺墙体邻近周边008号商铺厨房位置为湿作业房间，其换填开挖之沟槽使用走水不及时或产生滲积存赋水时易产生沿楼面、墙体处的浸润式渗漏现象(原状局部墙面有污损痕迹分布)。此外，由于此房屋及其周边墙体位于纵、横伸缩缝交接处的位置，伸缩处本身的变形属性不一致影响，可成为原状墙面浸渍污损时的渗漏途径通道，对原状墙面浸渍污损亦存在不利贡献。3、基于勘验时已有二次修复现状,建议以经连续两个雨季后(自然条件下)或经过24~48h的积水或淋水试验(人工条件下)后的不渗漏条件作为参考修复后效果方可达到其使用功能条件评价要求。后原告及被告北辰房地产公司就该鉴定报告提出意见要求进一步明确漏水原因，该鉴定机构在回复函中再次明确“关于渗漏原因‘由于该007号商铺墙体邻近周边008号商铺厨房位置为湿作业房间，其换填开挖之沟槽使用走水不及时或产生滲积存赋水时易产生沿楼面、墙体处的浸润式渗漏现象(原状局部墙面有污损痕迹分布)’已在鉴定报告意见2中阐明，此处不再赘述。” 以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《质量保证书》、不动产产权证、《门面租赁合同》、《商铺租赁合同》、银行流水、营业执照、《鉴定报告》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：一、责任主体的认定。1、本案系相邻权纠纷，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，原告所有的007号商铺与被告黛勾黛丫餐厅所在的008号商铺相邻，被告黛勾黛丫餐厅作为使用权人将不能用于餐饮经营的008号商铺用于餐饮经营，将与007号商铺相邻的无防水要求的房间改造为湿作业房间，且根据鉴定报告“其换填开挖之沟槽使用走水不及时或产生滲积存赋水时易产生沿楼面、墙体处的浸润式渗漏现象”，导致007号商铺漏水，故原告要求被告黛勾黛丫餐厅停止侵害、恢复原状的请求本院予以支持。2、被告北辰房地产公司与原告之间系房屋买卖合同关系，被告北辰房地产公司向原告交付的房屋符合房屋验收标准，且007号商铺漏水并非房屋本身设计及建造问题导致，故被告北辰房地产公司并非本案责任主体，本院对原告要求被告北辰房地产公司赔偿损失的请求不予支持。3、被告上海永升物业长沙分公司系涉案商铺的物业管理公司，并非直接致损人，且在当事人向其说明漏水情况后，及时前往现场，并向致损者被告黛勾黛丫餐厅发出了整改单。作为物业服务公司，被告上海永升物业长沙分公司已尽到物业服务义务，故本院对原告要求被告上海永升物业长沙分公司承担赔偿责任的请求不予支持。 二、赔偿金额的认定。1、原告向本院提交了其与案外人朱海庆签订的《门面租赁合同》，称朱海庆以漏水为由从2018年3月24日开始拒绝交纳房租，且合同于2018年7月2日口头协商解除。但原告并未提交证据证明解除合同的原因系008号商铺漏水导致，亦未提交证据证明合同确在2018年7月2日解除。故本院对于原告要求被告赔偿2018年3月24日-2018年7月2日的租金125866.66元的请求不予支持。2、原告称与案外人朱海庆解除合同后，花费两个月时间进行修缮，导致空置商铺两个月时间，造成租金损失68000元。虽原告未提交证据证明，但依据鉴定报告“勘验时已有二次修复现状”的表述，且之后又将商铺出租给案外人叶小平进行经营，故本院对原告修缮007号商铺的行为予以认定，对原告要求被告赔偿因修缮漏水导致的空置期租金68000元损失予以支持。3、2018年9月8日，原告将007号商铺出租给案外人叶小平，并签订了《商铺租赁合同》，原告称因漏水原因案外人叶小平2019年3月开始拒绝按照合同约定向原告交纳租金，原告虽提交了案外人叶小平直至2018年11月交纳租金的流水，但未有证据证明案外人叶小平是否拒交租金及拒交租金系因漏水，且原告与案外人叶小平之间系房屋租赁合同法律关系，至庭审结束合同仍在履行过程中，案外人叶小平也仍在承租商铺中继续经营，现有证据无法确认原告因漏水原因遭受了案外人叶小平承租期间的租金损失，故本院对原告要求被告承担案外人叶小平未交的144000元租金损失不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙市开福区黛勾黛丫餐厅于本判决生效后立即对北辰三角洲奥城D2区商业车库G层007号商铺进行修复，恢复原状； 二、被告长沙市开福区黛勾黛丫餐厅于本判决生效之日起十日内向原告辜可涵、柳沁赔偿损失68000元； 三、驳回原告辜可涵、柳沁的其他诉讼请求。 本案受理费6368元，由原告辜可涵、柳沁承担2000元，被告长沙市开福区黛勾黛丫餐厅承担4368元。本案鉴定费13000元，由被告长沙市开福区黛勾黛丫餐厅全部承担。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 蔡    瑜    平 人民陪审员 李国志人民陪审员潘月华 二〇二〇年四月八日 代理书记员 宋         敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。