广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4807号上诉人（原审原告）：周才求，住广州市荔湾区。委托代理人：刘建平，广东定海针律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔房水电装饰有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：苏兆平，职务总经理。委托代理人：夏灯雄，广东国智律师事务所律师。委托代理人：梁燕珍，广东国智律师事务所律师。上诉人周才求与因与被上诉人广州市荔房水电装饰有限公司（以下简称荔房装饰公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年5月21日，荔房装饰公司作为出租人（甲方）与周才求作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方同意将案涉房屋出租给乙方作合法经营场地使用，乙方愿意承租；租赁期限为二年，计租从2012年7月1日至2013年6月30日每月租金为11000元，从2013年7月1日至2014年6月30日每月租金为12100元；甲乙方双方签定本合同时，乙方向甲方交纳36300元作为租赁保证金，并交纳水电保证金3000元，合共39300元，无息；本合同执行期内，如遇不可抗力自然灾害，致使不能使用，或因城市建设规划征用时，本合同应无条件终止，双方不负违约责任，解决办法与期满终止相同，甲方退回保证金给乙方；如乙方期满后不续租，房屋内所增的一切嵌装物及附属设施不得拆除，等等。合同签订后，荔房装饰公司将案涉房屋交由周才求，由周才求经营广州市东才餐饮有限公司(以下简称东才餐饮公司)。周才求向荔房装饰公司支付了租赁保证金36300元及水电保证金3000元，合共39300元，向荔房装饰公司支付租金至2014年6月。合同约定的租期届满后，周才求与荔房装饰公司没有再签订租赁合同，但周才求继续在此经营至2015年5月，且自2014年7月开始没有再向荔房装饰公司交租。原审庭审中，周才求表示，2012年7月至9月为周才求的装修期，2012年10月开始由周才求在该房屋经营东才餐饮公司。2013年1月28日，康王南路地铁施工工地附近发生地陷。据周才求陈述，该地铁地陷致通往东才餐饮的唯一道路封闭，致使东才餐饮从2013年2月至2014年3月期间处于停业状态,停业期间，东才餐饮仍向17位员工每月发放工资共51100元。为证明以上事实，周才求提供了照片6张、2013年9月至2014年4月共8个月的17位员工工资汇总表8份、社保缴费历史明细表及东才餐饮员工谢某、罗某作为证人的证言。2014年7月15日，广州市荔湾区房屋安全鉴定所受广州市荔湾区土地房屋管理所（名信）委托，对案涉房屋正常使用性进行鉴定，并作出《房屋结构可靠性检测鉴定报告》（以下简称《鉴定报告》），该报告显示该房屋建筑年代为解放前，鉴定结论地基基础工作正常，但根据现场检查情况分析，该房屋因建造年久，房屋构件日渐老化并出现损坏现象，评定该房屋为“严重损坏房”。2014年11月14日，周才求向原审法院提起诉讼，要求荔房装饰公司赔偿投资东才餐饮公司的工程建设及装修费523751.5元、停业损失325140元，并退回租金200200元。原审审理过程中，经周才求申请，原审法院通过摇珠委托广州市华盟价格事务所有限公司对案涉房屋已完成工程建设及装修进行价格评估。该司以2012年10月为基准日，于2015年4月15日作出穗华价估（2015）0025-1号重新评估结论书，得出结论案涉房屋已完成工程建设及装修在基准日建造价格为136234元。周才求对该评估报告无异议，荔房装饰公司对该评估书真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为周才求请求荔房装饰公司赔偿的是现值，而评估报告评估的是当时的建造价格，且周才求没有举证证明评估书中所列的评估项目均由周才求建造，应由周才求承担举证不能的法律后果。原审法院认为：周才求与荔房装饰公司广州市荔房水电装饰有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。周才求认为案涉房屋因附近的康王南路地铁施工造成地陷，导致案涉房屋存在严重的质量问题、四周道路封闭，无法经营，此风险应由荔房装饰公司承担，荔房装饰公司因不能在租赁期间保证租赁物符合约定的用途而违约。对此，原审法院认为：一、关于案涉房屋的质量问题，鉴定报告虽评定为“严重损坏房”，但该报告并未反映出案涉房屋是在合同期内为“严重损坏房”，且该报告也未显示房屋严重损坏原因是地铁施工地陷，相反，从报告可以看出该房屋建于解放前，年代久远，故房屋难免自然老化。退一步讲，即使该房屋为“严重损坏房”，但在2014年4月至2015年5月期间周才求也自称使用案涉房屋经营餐饮。周才求认为荔房装饰公司出租给周才求的房屋质量有问题而不能使用依据不足，对此观点原审法院不予采纳。二、周才求并无提供充分证据证明地铁施工地陷后道路是否全封闭状态、封闭的时间段、封闭的道路是否东才餐饮的唯一通道、东才餐饮停业的具体时间段，对于以上事实，周才求应承担举证不能的责任。三、关于荔房装饰公司是否违约，本案荔房装饰公司已按约定将符合约定用途的房屋交付给了周才求，即使在租赁期间地铁施工地陷造成通往东才餐饮的唯一通道封闭，东才餐饮被迫停业，荔房装饰公司对此也并无过错，不应承担违约责任。周才求认为荔房装饰公司应承担无过错责任，但无过错责任有法律条文的明确规定的适用范围，本案并不符合适用无过错责任的情形，因此荔房装饰公司不构成无过错责任，故对于周才求这一观点，原审法院亦不予采纳。周才求在租期包括停业期内一直按时交租，可视为对案涉房屋符合租赁目的的一种默认。对于双方签订的租赁合同的履行荔房装饰公司明显无主观过错，不构成违约，荔房装饰公司亦没有对周才求实施过侵权行为。周才求认为荔房装饰公司违约要求荔房装饰公司赔偿停业期间装修损失、人工支出及退回停业期间租金的诉请，原审法院不予支持。关于周才求要求退回装修期间租金的诉请，由于双方没有装修期间免租的约定，周才求此诉请理据不足，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:驳回周才求的全部诉讼请求。本案受理费4527元，由周才求负担。判后，周才求不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1.我方已提交了证据证实案涉房屋所在路段因施工而坍塌以及东才餐饮公司的唯一通道封闭，无法营业，且在原审庭审的质证中，荔房装饰公司明确表示对证据的真实性和合法性无异议，只对关联性有异议，属于对事实的自认，我方对该类事实已无需另行举证，原审认为由我方承担举证不能的责任显然有误。2.我方在租赁租赁期间一直按时交租并非对案涉房屋符合租赁目的的默认，事实上我方明确请求退回多收的租金。二、原审法院适用法律错误。1.本案是租赁合同纠纷，我方主张的为违约责任是无过错责任，原审判决运用侵权责任规则原则进行裁判，认为无过错责任有法定的适用范围，从而认定荔房装饰公司不承担违约责任明显不当；2.出租人对租赁物具有瑕疵担保责任，该担保责任是持续性，无过错性的担保责任，出租人的瑕疵担保责任仅在瑕疵是承租人导致时可以免除，而不以出租人有过错为要件，本案中，因地铁施工造成房屋损坏及四周道路封闭，导致房屋在租赁期内出现瑕疵，作为出租人荔房装饰公司应当承担瑕疵担保责任，根据《合同法》第二百三十一条的规定，我方有根据租赁房屋损毁情况请求减少或解除合同的权利，荔房装饰公司应对我方的损失进行赔偿，故请求撤销一审判决,判令荔房装饰公司赔偿周才求工程建设及装修损失523751.5元、停业损失325140元、房屋装修造价评估费用5000元。荔房装饰公司答辩称：租赁物的瑕疵担保责任是针对租赁物本身的，本案因不可归责于双方当事人的原因导致周才求停业，不应由出租人承担责任。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明：东才餐饮公司的营业执照记载，该公司住所地位于广州市荔湾区杉木栏路9号首层，法定代表人为周才求。荔房装饰公司以租赁合同期届满为由向原审法院提起诉讼，原审法院于2014年10月29日作出（2014）穗荔法民三初字第1956号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日起两个月内，周才求、东才餐饮公司（含同住人员）迁出广州市杉木栏路9号首层房屋，将房屋腾空退回给荔房装饰公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，周才求向荔房装饰公司支付自2014年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金（按每月12100元标准计算，总额扣除保证金39300元）；自本判决发生法律效力之次日起至周才求、东才餐饮公司（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，周才求仍应按每月12100元的标准按月支付给荔房装饰公司；三、驳回荔房装饰公司其它诉讼请求。该判决现已发生法律效力。本院认为：周才求与荔房装饰公司签订的租赁合同无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约切实履行。本案争议的焦点是案涉房屋是否合于约定的使用目的，以及周才求能否以地铁施工成地陷、道路封闭及租赁房屋质量受损为由要求荔房装饰公司承担租赁房屋装修损失、停业及租金损失。关于案涉房屋是否合于约定的使用目的。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”根据上述规定，出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益，租赁物存在危及承租人的安全或者健康的情形下，承租人享有解除合同的权利。本案中，虽然广州市荔湾区房屋安全鉴定所于2014年7月15日作出的《鉴定报告》的鉴定结论评定该房屋为“严重损坏房”，并无其他证据证明案涉房屋存在安全隐患或其他情形导致案涉房屋不能正常使用，在租赁合同履行期间周才求也未因房屋存在质量问题提出异议并如期交租直至合同履行期届满，因此，周才求在合同履行完毕后主张租赁房屋存在质量问题不能使用，缺乏事实和法律依据，原审法院对其主张不予采纳有理，本院予以维持。关于因第三人施工造成地陷、道路封闭、租赁房屋毁损等由此导致的停业、装修、租金损失能否要求出租人承担。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”上述规定明确了租赁物的风险负担及因风险导致合同不能履行情形下合同相对人的权利义务，即在合同履行期间因不可归责于双方当事人的风险导致租赁物毁损、灭失，致使合同不能履行的情形下，承租人可要求减少租金或解除合同。本案中，双方均确认存在因第三人施工造成地陷、道路封闭等情形，如确存在案涉房屋毁损致租赁合同不能履行的情形，周才求可在合同履行期间依据上述法律规定要求减少租金或解除租赁合同，作为合同不能履行的救济途径。但是，目前并无证据证明周才求在合同履行期间就此向荔房装饰公司提出上述主张，且双方的租赁合同因履行期届满而终结，不存在原租赁合同不能履行而解除的情形，周才求提出减免租金的主张不符合上述法律规定，本院对此不予支持。同理，周才求提出由出租人荔房装饰公司承担房屋的装修损失、停业损失，也不属于上述法律规定的出租人应承担的风险责任，且双方当事人在合同中亦无作出特别约定，本院对此亦不予支持。另，因周才求主张案涉房屋的建设及装修费用缺乏依据，其原审期间申请造价评估产生的评估费用5000元，应由其自行负担。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周才求提出的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9054元，评估费5000元由上诉人周才求负担。本判决为终审判决。审判长  叶惠莲审判员  林 娟审判员  汤 琼二〇一五年十月××日书记员  周夏如