山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终2208号 上诉人（原审被告）：王星杰，男。 上诉人（原审被告）：曹世红，女。 上诉人（原审被告）：王艺凯，男。 上诉人（原审被告）：周昱辰，女。 四上诉人共同委托诉讼代理人：秦富亭，北京市汇融（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭淑芹，女。 委托诉讼代理人：刘攀，山东康桥（东营）律师事务所律师。 原审第三人：东营市东营区住房和城乡建设局（原东营区新区建设管理办公室），住所地东营市东营区新区2号楼。 负责人：刘杰三，局长。 上诉人王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰因与被上诉人郭淑芹、原审第三人东营市东营区住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院(2019)鲁0502民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回郭淑芹一审全部诉讼请求；3.郭淑芹承担一、二审诉讼费用、保全费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.郭淑芹、王星杰明知房屋属于政策性住房，仅限东营区政府及其所属部门人员购买，严禁购房职工对外部人员私自交易，双方没有及时按照规定终止违反政府福利房政策的行为，属于恶意串通，双方签订的《房屋买卖协议》应系无效合同。2.涉案房屋原购买人是王星杰，现购买人是王艺凯，实际上是一方，在主体上不符合恶意串通的基本条件。从审批流程来看，该交易经过了东营区新区建设管理办公室、王星杰及曹世红所在单位盖章批准，不存在恶意串通情形。3.王星杰购买房屋选房时，王艺凯已经多次看过此房，王艺凯按月支付的小额款项系为付房款而逐步存入王星杰、曹世红账户，属于分期还款。王艺凯与郭淑芹没有任何关系，根据合同相对性原则和对恶意串通认定的基本原则，在不知道郭淑芹与王星杰之间存在着隐藏的房屋买卖关系的情况下，无法产生对郭淑芹的恶意。现阶段，郭淑芹与王星杰之间应产生债权债务关系，王星杰可以按照合同并考虑双方的过错，承担房款返还责任及相应的过错责任。二、一审判决适用法律错误。1.错误的将多个案件合并审理。本案存在多种法律关系，包括以王星杰、王艺凯等四人为被告、东营区新区建设管理办公室为第三人的确认合同无效之诉，请求王星杰、王艺凯等四人为郭淑芹办理房屋所有权转移登记手续之诉，请求王星杰继续履行《房屋买卖协议书》之诉，请求撤销王艺凯不动产登记证书的行政诉讼，一审将多种诉讼请求和性质的案件合并审理，不符合民事诉讼法的规定。2.一审法院向四上诉人释明适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释适用的对象是房地产开发企业，一审法院适用此解释显然错误，以该规定认定争议各方的权利义务没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》针对的是房屋租赁合同，与本案性质不同，也属于错误适用法律。3.错误适用恶意串通条款。 郭淑芹答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰互为最亲近的家庭成员，房屋出售是一个家庭的重大资产处置，王星杰、曹世红明知涉案房屋已经出卖给郭淑芹并收取了购房款的情况下，仍以明显不合理低价将房屋故意出售并过户登记到其子名下，且至今未支付房款未要求交付房屋，存在明显恶意。2019年5月13日，在郭淑芹起诉后，王星杰四人又恶意串通签订了备忘录，备忘录所载的支付房款的情况明显根据交易流水拼凑而来，与其自己提交的证据新区职工住房买卖合同相悖，明显属于恶意串通。二、从2008年1月5日起，涉案房屋的实际权利人就是郭淑芹。王星杰四人因恶意串通，买卖合同无效，王艺凯、周昱辰依据无效的合同不能获得物权。三、本案需要审理查明的诉讼标的是同一种类，我国法律未对诉的客体合并须满足的条件作出相应规定，一审法院依法审理查明案件事实，诉讼程序正当，适用法律正确。应当依法驳回王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰的上诉请求。 郭淑芹向一审法院起诉请求：1.请求判令王星杰、曹世红继续履行2008年1月5日与郭淑芹签订的《房屋买卖协议书》；2.请求依法确认王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰与第三人东营区新区建设管理办公室签订的《新区职工住房买卖合同》无效；3.判令王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰为郭淑芹办理东营区槟香园小区12号楼3单元201室的所有权转移登记手续；4.判令王星杰、曹世红承担违约责任，支付郭淑芹违约金25万元；5.诉讼费、保全费、律师费由王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰承担。 一审法院认定事实：2008年1月5日，卖方(甲方)王星杰、曹世红与买方(乙方)郭淑芹在东营天瑞物业代理有限公司的见证下签订房屋买卖协议书，主要约定：(一)甲方自愿将坐落在东营市东营区新区槟香园小区12号楼西单元二楼东室出售给乙方。(二)甲方房屋建筑面积为150A型，地下室面积35㎡，最终面积以房产部门测量为准。(三)乙方对上述情况进行充分了解并自愿购买甲方的上述房产。(四)所卖房屋用途：住宅。(五)甲乙双方协议房产成交价格为(大写)陆拾陆万元整(￥660000.00元)，由乙方用现金两次付清。(六)甲方应于2008年1月5日将房屋交付给乙方使用。(七)双方约定的其他事项：1、以上房价包括正房、地下室及室内现有太阳能热水器一台。2、房款份两次支付：签本买卖协议时，买方通过东营区汇丰彩印中心账户汇入天瑞公司账户，并由天瑞公司转给卖方首期房款伍拾万元整(￥500000.00元整)，双方交接该房屋钥匙，并由卖方结清该房屋此前的各项物业费用。剩余房款壹拾陆万元整(￥160000.00整)，买方于卖方将该房屋的业主名称改到买方名下时支付。3、卖方必须保证拥有对该房屋的所有权和处置权，保证该房屋能够自由交易买卖，且除卖方外任何人对该房屋不得主张权利，同时保证在交易时该房屋没有任何产权纠纷。交易后卖方无权取回该房屋。4、因双方签订本合同时，该房屋的产权证(房产证、土地证)尚未办理，故双方约定在未过户之前，买方居住该房产期间，买方可享受卖方单位赋予的卖方的权利和义务，但买方接收房屋后的水电气暖物业管理等各项费用均由买方自理。5、卖方最好能直接将购房收据和手续直接改名到买方名下，买方另付给卖方改名费陆仟元整(￥6000.00元整)，若卖方不能直接改名首次办到卖方名下的房产证费用由卖方自理。在卖方名下房产证办出后20天之内，买卖双方必须办理房屋过户的有关手续，过户所产生的费用按照国家有关规定各自承担，无明确规定的项目双方均摊。(卖方承担：营业税、个人所得税、评估费的一半、交易税的一半等；买方承担：契税、评估费的一半、交易税的一半、工本费、测绘费及印花税等)(八)违约责任：本合同一经签订，双方应严格执行不得违约。如卖方违约则买方有权追回全部房款，由卖方另外赔偿买方违约金贰拾伍万元整(￥250000.00元整)，若买方违约，卖方扣除买方违约金贰拾伍万元整(￥250000.00元整)外，将剩余所收的房款全部退还给买方。甲方王星杰、曹世红签字捺印，乙方郭淑芹签字捺印，见证方东营天瑞物业代理有限公司加盖印章，梁某、马某签字。同日，东营区汇丰彩印中心支出现金500000元，王星杰在东营天瑞物业代理有限公司马某、梁某的见证下出具收到张敬军、郭淑芹购涉案房屋首付款伍拾万元整的收条。同日，郭淑芹的配偶张敬军出具收到涉案房屋钥匙一串的收条，王星杰在卖方处签字，张敬军在买方处签字捺印。同日，东营天瑞物业代理有限公司向郭淑芹出具了代收改名费、水电卡费共7000元的收据，并出具了收取6600元佣金的收据。2008年1月21日，卖方王星杰与买方郭淑芹在见证人梁某、马某的见证下签署补充协议，约定经双方协商买方于2008年1月21日付第二次房款伍万元整，定于2008年2月2日前再付房款叁万元整，定于2008年2月16日之前付房款贰万元整，剩余房款陆万元整于房产部门通知买方办理房产手续，房产部门受理并填写房产登记表后二日内一次性付清。同日，王星杰出具收到郭淑芹购涉案房屋房款伍万元整的收条。2008年2月2日、2008年2月17日，王星杰分别出具收到郭淑芹购涉案房屋房款叁万元和贰万元整的收条。2009年11月，曹世红分两次出具了收到张敬军物业管理费、暖气费共计11177.9元的收条。2013年12月29日，郭淑芹与国网山东东营市东营区供电公司签订低压供用电合同，用电地址为槟香园12号楼3单元201室。2017年4月11日，张敬军办理了涉案房屋的中国电信终端宽带装机业务，产生费用100元。2013年至2019年，郭淑芹与张敬军多次缴纳涉案房屋的水费、电费等费用。 2017年，出卖人(甲方)东营市东营区新区建设管理办公室与现购房人(乙方)王艺凯、周昱辰，原购房人(丙方)王星杰、曹世红签订东营市东营区新区职工住房买卖合同，约定：第一条，甲方依据国家现行法规及政策建设了新区职工住房。甲方已经取得位于，北一路以南，天目山路以西，钟山路以东的土地使用权，并已获得有关部门批准，可在上述建设东营区新区职工住房。建设工程规划许可证号码为：鲁17-×××××，建设工程施工许可证号码为：37050220021105-15-01。第二条，乙方购买的职工住房坐落于本合同第一条规定的项目中的槟香园区12号楼3单元2层1号房，该房屋系丙方按安居工程住房政策取得后，经甲方及丙方所在单位批准，同意丙方将该房屋转让变更给乙方。本住房共应缴纳各项款项合计人民币240040.6元。第四条，经当事人约定，乙方应于2017年3月17日前一次性支付购房款。第八条，经各当事人同意，由甲乙双方提供办理产权登记所需的相关资料后，该住房产权直接登记在乙方名下。第十五条，本合同自甲乙丙三方签字或盖章之日起生效。东营市东营区新区建设管理办公室在甲方处加盖公章，王艺凯、周昱辰在乙方处签字捺印，王星杰、曹世红在丙方处签字捺印，东营市公安局东营分局在丙方所在单位处加盖公章，该合同记载的签订日期2008年12月30日并非真正的签订时间。2017年10月31日，王艺凯、周昱辰取得涉案房屋的不动产权证书，证号为鲁(2017)东营市不动产权第0027643号，该证书记载不动产坐落于东营区，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/市场化商品房，附记：本不动产于2017-10-31通过[转移登记]换发不动产权证，涉及相关证［东房权证香山路字第××号(公)]。 2004年12月30日，卖方东营市东营区新区建设管理办公室与买方王星杰签订房产买卖契约，主要约定：一、卖方将坐落在东营区香山路808号12-3-201房产，建筑面积壹佰陆拾壹点贰叁平方米，附属建筑物储藏室面积35.10平方米，(已于2002年8月1日签订草约)出售给买方，并将出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。二、双方议定上述房地产(含附属建筑物)的总价款为人民币(大写)贰拾肆万零肆拾元陆角(240040.60元)。三、双方同意于二〇〇四年十二月三十日由甲方将上述房产正式交付给乙方。四、房产买卖成交后，在房产交易主管部门规定的期限内，双方共同申请办理过户手续。东营市东营区新区建设管理办公室在卖方处加盖公章，王星杰在买方处签字捺印。 2005年3月5日，中共东营区委办公室、东营区人民政府办公室印发关于严禁私自交易新区职工住房的通知(东区办发〔2005〕3号文件)，主要内容为：鉴于新区住房土地证、房产证等相关手续尚未办理到位，为规范新区住宅管理，给广大干部职工创造一个优良的居住环境，各部门、单位要积极做好职工的宣传教育，切实加强对本部门、单位所分住房的管理，严禁购房职工私自交易住房。 郭淑芹与张敬军为夫妻关系，王星杰和曹世红为夫妻关系，王艺凯和周昱辰于2017年2月14日登记结婚，系王星杰的儿子和儿媳。王星杰具备购买涉案新区职工住宅资格。 王艺凯、周昱辰主张已向王星杰、曹世红支付了全部购房款1200000元，并提供了王艺凯三张浦发银行卡2014年至2017的银行流水、王艺凯中国光大银行转账记录及周昱辰浦发银行电子回单等证据予以证实，其中，2019年5月13日，王艺凯通过中国光大银行网银向王星杰转账802600元。2019年5月13日，甲方(父、母)王星杰、曹世红与乙方(儿子、儿媳)：王艺凯、周昱辰签署备忘录，内容为：甲方于2017年10月31日将通过新区办理办公室为乙方购买的槟香园12-3-201室转让给乙方。甲乙双方虽为父母子女关系，但自食其力是子女的基本责任。房屋时价120万元，乙方应予承担。甲乙双方原定分期支付，约定为：第一阶段(2018-2021年)，乙方应还甲方钱款202600元；第二阶段(2022-2025年)，乙方应还甲方钱款30万元；第三阶段(2026-2029)，乙方应还甲方钱款30万元。且还款期限只能提前，不得延后。特殊情况，酌情商定。现鉴于本案争议情况，乙方同意一次性支付尾款给甲方。特此备忘。王星杰、曹世红在甲方处签字捺印，王艺凯、周昱辰在乙方处签字捺印。王星杰、曹世红主张曾多次找到郭淑芹夫妇要求解除房屋买卖合同，退房退款，但双方未就返还金额达成一致，提供书面证人证言予以证实，郭淑芹不予认可，表示自始至终不同意。 一审法院认为，郭淑芹与王星杰、曹世红系平等的民事主体，双方在中介东营天瑞物业代理有限公司的居间下签订的房屋买卖协议书系当事人真实意思达成一致的结果，虽然签订当时涉案房屋的土地证、建设工程规划许可证等相关手续不齐备，属于限制交易的房屋，但本案起诉前已取得土地证并办理建设工程规划许可证等手续，能够对外进行产权交易，且东区办发〔2005〕3号文件是区级的管理性规范，故该房屋买卖协议书有效。而且，双方已经履行房屋买卖协议的大部分内容，房款已缴纳60万，钥匙已经交付，郭淑芹实际占有使用该房屋。各方当事人均应本着诚实信用原则全面履行合同义务。王艺凯、周昱辰主张本案系郭淑芹与王星杰恶意串通，违反政府规定签订房屋买卖合同，损害国家利益，合同无效的主张，缺乏事实和法律根据，依法不予采信。涉案新区职工住房最初面向新区一定范围内职工销售，结合不动产权证的记载，可以看出2017年之后涉案房屋手续齐备，成为市场化商品房可对外转让交易。房屋买卖协议约定，若卖方不能直接改名首次办到卖方名下的房产证费用由卖方自理，在卖方名下房产证办出后20天之内，买卖双方必须办理房屋过户的有关手续，王星杰、曹世红应本着诚实信用的原则继续履行该协议的约定，协助郭淑芹办理房屋过户有关手续，郭淑芹也应依约支付购房尾款6万元和相关费用。故郭淑芹请求王星杰、曹世红继续履行2008年1月5日双方签订的房屋买卖协议书的请求，依法予以支持。 关于第三人与王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰签订的新区职工住房买卖合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或者第三人利益并从中受益。本案中，作为王星杰、曹世红来说，在明知已经将涉案房屋卖予郭淑芹并已完成交付的情况下，在2017年涉案房屋能对外过户的情况下，没有将涉案房屋过户给郭淑芹，也没有登记在自己名下，而是将涉案房屋过户儿子王艺凯和儿媳周昱辰，王艺凯、周昱辰同样不具备新区一定范围职工资格，可见其存在主观恶意，具有过错。法律上的恶意串通系个人心理活动，通常较为隐蔽，对其认定应采用推定方式，可以通过数个已知来源于案件的特定事实和行为，结合理性认识和经验法则，同时根据盖然性证据规则，推定当事人之间是否存在恶意串通情形。本案中，王星杰、曹世红与王艺凯、周昱辰为父母子女关系，王艺凯、周昱辰在购买涉案房屋前没有查看二手房的现状，第三人与王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰签订的新区职工住房合同约定房款明显低于市场价值，王艺凯、周昱辰每月支付的小额款项难以看出与涉案房屋的关联性，房屋过户后王艺凯、周昱辰又在诉讼过程中向父母支付大额款项，二人未要求王星杰、曹世红交付房屋，双方的上述几点购房行为不符合一般的交易习惯，存在诸多疑点和不合常理之处，故王艺凯、周昱辰不构成善意第三人，且第三人陈述是根据王星杰、曹世红的指定与王艺凯、周昱辰签订新区职工住房合同，综上，可以推定王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰存在恶意串通，损害了买房在先的郭淑芹的利益，故郭淑芹主张的王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰与第三人签订的新区职工住房合同无效的主张，依法予以支持。新区职工住房合同无效，王艺凯、周昱辰的不动产权登记失去基础。因涉案房屋目前登记在王艺凯、周昱辰名下，郭淑芹主张王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰共同协助郭淑芹办理涉案房屋产权登记手续的请求，依法予以支持。 房屋买卖协议书约定，如卖方违约则买方有权追回全部房款，由卖方另外赔偿买方违约金贰拾伍万元整(￥250000.00元整)，本案郭淑芹主张继续履行合同而不是解除合同，故该违约金条款在本案无法直接适用，郭淑芹主张王星杰、曹世红支付违约金25万元的请求，依法不予支持。郭淑芹与王星杰、曹世红签订的房屋买卖协议书没有约定律师费承担问题，且郭淑芹对于律师费没有举证证明，故依法不予支持。 本案虽然涉及两个房屋买卖合同，但是针对的标的物均是同一栋房屋，解决的都是房屋权利的归属问题，符合民事诉讼法司法解释第二百二十一条“基于同一事实发生的纠纷”的合并审理的要件，且本案多个诉讼请求一并审理有利于解决问题，同时节约司法资源，故对王艺凯、周昱辰主张的本案不符合合并审理的规定，应分别起诉，驳回起诉的意见，依法不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条、第二百一十条之规定，判决：一、王星杰、曹世红继续履行与郭淑芹于2008年1月5日签订的房屋买卖协议书；二、确认王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰与东营市东营区住房和城乡建设局(原东营市东营区新区建设管理办公室)签订的新区职工住房买卖合同无效；三、王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰于判决生效之日起十日内协助郭淑芹办理东营市东营区香山路808号槟香园小区12幢3单元201室房屋的产权登记变更手续；四、驳回郭淑芹的其他诉讼请求。案件受理费10400元，保全费5000元，由王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，一审判决认定2017年王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰与第三人住建局签订的新区职工住房买卖合同无效是否正确。 本院认为，民事活动因遵循诚实信用原则。本案中，郭淑芹与王星杰、曹世红于2008年1月5日在中介公司居间下签订的房屋买卖协议，系协议双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东区办发〔2005〕3号文件是区级的管理性规范，不影响合同的效力。而且双方已经履行除了产权登记以及按照合同约定办理房产手续后付清剩余房款6万元之外的所有权利义务，郭淑芹也自2008年合同签订后接收钥匙并实际装修占有使用该房屋至今，双方当事人均应本着诚实信用原则全面履行该合同义务。王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰关于该合同属于恶意串通应为无效的主张无事实与法律依据。 王星杰、曹世红在明知已经将涉案房屋出卖给郭淑芹并已完成交付，在2017年能够对外办理产权登记的情况下，没有按照郭淑芹与王星杰、曹世红签订的买卖协议约定将涉案房屋登记或过户给郭淑芹，反而违约在先，将涉案房屋登记在同样不符合东区办发〔2005〕3号文件范围内购房资格的儿子、儿媳名下，其存在主观恶意，王星杰与曹世红夫妻与儿子儿媳王艺凯、周昱辰恶意串通，损害了协议买房在先的郭淑芹利益，且第三人一审庭审也陈述其是根据王星杰、曹世红的指定与王艺凯、周昱辰签订的该新区职工住房合同，故一审认定王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰与第三人签订的新区职工住房合同为无效合同符合法律规定，也符合民事诉讼诚实信用原则以及公平原则。王艺凯、周昱辰基于无效合同取得的产权应为无效，故一审认定王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰共同协助郭淑芹办理涉案房屋产权登记手续并无不当。 本案系房屋买卖合同纠纷，虽然涉及两个房屋买卖合同，但均针对同一标的物，且郭淑芹诉求王星杰、曹世红继续履行双方签订的《房屋买卖协议书》并办理产权登记，前提必然要确认王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰与第三人住建局签订的《新区职工住房买卖合同》无效，符合民事诉讼法合并审理的基本要件。 综上，王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰的上诉请求无事实与法律依据，违背诚实信用原则，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10400元，由王星杰、曹世红、王艺凯、周昱辰共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年十二月十六日 法官助理张丽颖 书记员李志远