北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初12223号原告（反诉被告）：丁其来，男，1950年3月25日出生，汉族，住北京市通州区漷县。被告（反诉原告）：赵立凤，女，1969年11月12日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：董振峰，男，1964年11月26日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）丁其来与被告（反诉原告）赵立凤排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）丁其来，被告赵立凤（反诉原告）及其委托诉讼代理人董振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丁其来向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨害，腾退位于北京市通州区漷县镇漷县村十区xx号院落房屋，并将该院落及院内正房五间、西厢房三间、棚子两间交还给原告；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：1999年5月5日被告赵立凤与原告丁其来签订买卖房产契约，约定丁其来将位于北京市通州区漷县镇漷县村十区xx号院内正房五间、西厢房三间及院落卖与赵立凤。合同签订后，双方依约履行了义务。购买上述房屋时，被告赵立凤为小城镇户籍。就上述院落及房屋的买卖，原被告因确认合同无效纠纷，经贵院审理于2018年8月10日作出（2017）京0112民初15505号民事判决书，即确认买卖房产契约无效。赵立凤不服判决提出上诉，2018年10月8日北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终12329号民事判决书，即驳回上诉，维持原判。为此，原告找被告协商赔偿及腾退交还房屋事宜，但被告不同意。无奈，原告起诉至贵院，因被告赵立凤称涉案房屋由其本人居住使用，原告未能提供不是赵立凤本人居住使用的证据，故贵院于2018年12月26日作出（2018）京0112民初40786号民事判决，即驳回原告诉讼请求。该判决已生效，经查，被告没有在涉案的房屋居住，该院落及房屋于2016年10月份由被告出租给他人使用。综上所述，原告现在没有自己的房屋居住，被告具备腾退条件，为此特诉至贵院，请求依法判决。被告（反诉原告）赵立凤辩称，依据北京市高级人民法院颁布的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，被告认为，法院要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人己经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，依据公平原则，判决返还、腾退房屋应同时进行。就丁其来诉赵立凤排除妨害纠纷一案，被告认为如下：一、立案程序违法：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉。1、后诉与前诉的当事人相同；2、后诉与前诉的诉讼标的相同；3、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理：已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修订）第一百二十四条第五项，“对判决、裁定、调解书意见发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。（2018）京0112民初40786号民事判决书判决“驳回丁其来的诉讼请求”，而非裁定准许撤诉。依照一事不再理的原则，不应予以立案。二、两次审理自相矛盾：（2018）京0112民初40786号判决，第3页载明“…基于公平原则的考虑，应综合考量双方当事人的利益，损失赔偿与腾退问题宜一并解决。现涉案合同无效后，损失赔偿问题还没有解决，关于宅基地的区位补偿款标准还没有出台。故本院对原告丁其来要求腾房的诉讼请求暂不予支持…”至今，宅基地的区位补偿款标准依然没有出台，还继续审理，所以说两次审理自相矛盾，本次审理与上次完全相同，还是行不通。三、对被告主张的权益置之不理：2019年7月19日，被告向法院提交反诉状提起反诉，应依法并案审理，法院至今没有任何回复，忽略了我方的合法权益和合法诉求。四、坚持评估后的书面意见：1、腾退赔偿，地上物房屋等重置价和区位补偿值同时进行，缺一不可；2、基本不认同评估公司的地上物重置价评估；3、评估公司使用2004年标准，给出区位补偿30万元的评估只能作为一个最低基础，协商出一个接近现在类似区域的合理的区位补偿值；4、继续坚持2019年6月12日被告提交给法院的谈话意见。被告（反诉原告）赵立凤向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，根据一事不再理原则依法裁定驳回被反诉人的起诉。2、请求人民法院判令被反诉人向反诉人赔偿本案涉诉院落房屋增值价款51万元；3、请求人民法院判令被反诉人向反诉人赔偿本案涉诉院落房屋反诉人修缮、改造、装修等支出的费用19万元；4、请求人民法院判令被反诉人向反诉人赔偿本案涉诉院落房屋反诉人加盖房屋、添加生活设施费用30万元；5、请求人民法院判令被反诉人向反诉人支付该院落区位补偿款80万元；6、请求人民法院判令被反诉人返还反诉人购房款3．2万元，并支付年息36%的利息至实际支付之日止；7、请求人民法院判令本案本诉与反诉的诉讼费全部由被反诉人承担。事实与理由：1999年5月5日，反诉人与被反诉人签订了《买卖房产契约》，反诉人履行了给付该房产价款的义务，被反诉人亦实际交付了该房产。反诉人与被反诉人当时均认可《买卖房产契约》的效力，且该协议即时履行完毕。实质上就是：反诉人出资32000元购得位于北京市通州区漷县镇漷县村十区xx号院落及院内的所有房屋和附属设施。根据我国物权法第147条房随地走的规定，反诉人自然而然地获得了该院落宅基地的使用权。反诉人自购买房屋后，一直自己使用。不断对房屋进行修缮、改造、装修，为了生活居住方便，在宅基地的合法范围内，合法地加盖了房屋，并添加了相应的生活设施。面对房屋的大幅增值、面对马上要产生的巨大的拆迁利益，被反诉人向法院提起了背信诉讼。最终，由于《买卖房产契约》有悖政府关于农村宅基地使用权对户口性质的要求，经法院确认合同无效。依据《中华人民共和国合同法》，合同无效的法律后果应该是双方返还财物，无法实现原物返还的应该折算成货币，以货币的形式返还。被反诉人提起了背信诉讼，属于契约的毁约方，应依法追加被反诉人的赔偿额度。合同无效返还财物是缔约双方的义务，被反诉人要求反诉人单方腾退位于北京市通州区漷县镇漷县村十区xx号院落房屋。于法无据，恳请人民法院裁定驳回被反诉人的诉讼。被反诉人要求反诉人腾退，首先被反诉人应履行下列法定义务（包括但不限于）：1、位于北京市通州区漷县镇漷县村十区xx号院落房屋自1999年5月5日至今增值部分的赔偿；2、该院落经反诉人修缮、改造、装修等支出费用的赔偿；3、该院落经反诉人加盖房屋、添加相应的生活设施的赔偿；4、被反诉人必须先行向反诉人支付该院落区位补偿款；5、请求人民法院判令被反诉人返还反诉人购买本案涉诉院落价款3．2万元，并支付年息36%的利息至实际支付之日止；6、拆迁时的人口安置利益必须归反诉人及其家庭成员享有。反诉人坚持2019年6月12日向法院提交的《谈话意见》。即使人民法院依法裁定驳回被反诉人的诉讼，反诉人依然坚持反诉并且坚持全部反诉请求。反诉人尊重并完全认同。（2018）京0112民初40786号判决，完全认同该判决第3页载明“…基于公平原则…损失赔偿与腾退问题宜一并解决”的观点。原告（反诉被告）丁其来针对反诉辩称，被告代理人说这次立案不合法，是合法的，上次开庭的时候法官强调说被告可以告原告，因为我没有房住，现在一直在租房，被告有房住，他卖了一个楼，现在又分楼了。宅基地一直是我的名字。另外我认为这次立案是合理合法的，我对上次评估是有意见的，我跟评估公司也说了，我提出两个疑点，评估人员9点半到村委会，跟我打电话，让我在房子处等着，他和被告的代理人一起到达，他们搞什么小动作我不清楚。评估公司可以要我的集体土地使用证的复印件，被告没有权利要。评估公司当场把土地使用证给了被告，我的妻子当时提出了异议。我认为评估价格高，我不认可这个报告。区位补偿款的问题，我不知道这是什么，只要法院判了，我也服从，但是得合理合法。我查过28个判决，没有比我的房子更破的，没有比这个价格高的。现在1100一平方米，新砖1200一平方米。如果法官同意，被告把房子扒了，我重新建。被告要这么多钱，有什么依据？既然被告已经享受过拆迁了，还要在漷县镇再享受拆迁吗？我问过，既然已经享受过拆迁，就不应该再享受拆迁的，不应再享受区位补偿款。我的地基抹了石灰，被告也给评估了。被告说建房得有手续。20年来，被告把我的房子糟蹋得不成样子。被告的暖气和锅炉我不要。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告（反诉原告）赵立凤未在法定期间内交纳反诉费，本院已裁定反诉按撤诉处理。1999年5月5日被告赵立凤与原告丁其来签订《买卖房产契约》（以下简称契约），约定丁其来将位于北京市通州区漷县镇漷县村十区xx号院内正房5间、厢房3间及院落卖与赵立凤。合同签订后，双方依约履行了义务。涉案房屋土地登记使用人登记在丁其来名下。2017年，赵立凤起诉丁其来确认合同效力纠纷，要求确认上述契约有效，丁其来起诉赵立凤确认合同无效纠纷，要求确认上述契约无效。后经本院审理，做出（2017）京0112民初11559号民事判决书、（2017）京0112民初15505号民事判决书，确认1999年5月5日被告赵立凤与原告丁其来签订《买卖房产契约》无效；后赵立凤不服，提出上诉，上级法院均维持原判。2018年11月，本院审理丁其来诉赵立凤排除妨害纠纷一案，要求腾退涉案房屋，后做出（2018）京0112民初40786号民事判决书，判决驳回原告丁其来的诉讼请求。该判决现已生效。关于评估。本案审理过程中，丁其来申请对涉案院落房屋、附属物重置成新价与宅基地区位补偿价进行评估，经高院摇号确定北京国土房地产土地评估有限公司进行评估，后出具《房地产估价报告》，评估结论包括房屋及附属设施重置成新价以及区位补偿价。本院发现评估公司做出的区位补偿价依据的《关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准》（通政发【2004】21号）已废止。经与评估公司沟通，评估公司出具《复函》，大致内容为评估报告中所依据的《关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准》（通政发【2004】21号）已废止，现无法对涉案院落宅基地区位补偿价进行评估。后法院告知双方该情况，双方充分发表意见，赵立凤坚持不同意仅做地上物重置成新价评估。后评估机构发函申请撤销本次委托评估并退案。本院认为，在农村房屋买卖合同被确认无效的情况下，基于公平原则的考虑，应综合考量双方当事人的利益，损失赔偿与腾退问题宜一并解决。现涉案合同无效，案涉宅基地区位补偿款标准未出台，区位补偿价的评估无法进行，买受人赵立凤亦不同意单独进行地上物重置成新价评估，称区位补偿价赔偿与地上重置成新价应同时赔偿。从平衡双方利益角度出发，在赵立凤损失赔偿问题未解决的情况下，本院认为本案以暂不判决返还涉案房屋为宜，故对丁其来的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）丁其来的诉讼请求。案件受理费600元，由原告（反诉被告）丁其来负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张伟营人民陪审员  张 慧人民陪审员  岳凤金二〇一九年十二月十日法官 助理  梁宏耀书 记 员  曹 萌