辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0602民初2118号 原告：张路，男，1983年5月7日出生，汉族，大连大学教师，住丹东市振兴区。 被告：丹东鑫泰房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区花园路26号。 法定代表人：年志尧，总经理。 委托诉讼代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。 被告：丹东市亚特典当有限责任公司，住所地丹东市振兴区胜利街316-4号。 法定代表人：袁振霖，经理。 委托诉讼代理人：及磊，辽宁中天律师事务所律师。 原告张路诉被告丹东鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）、丹东市亚特典当有限责任公司（以下简称亚特公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张路、被告鑫泰公司的委托诉讼代理人李伯特、被告亚特公司的委托诉讼代理人及磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张路向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告鑫泰公司签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告亚特公司协助被告鑫泰公司办理注销坐落于丹东市元宝区房屋的抵押权登记；3、判令被告鑫泰公司协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，将该房屋登记至原告名下。事实和理由：2010年10月18日，原告与被告鑫泰公司签订《林江名城商品房认购书》，并支付了全部房款，原告于2010年10月18日入住。之后，被告鑫泰公司将涉案房屋抵押给被告亚特公司，两被告之间产生纠纷。现该房屋被法院查封，原告无法办理房屋产权证，严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉讼至法院。 被告鑫泰公司辩称：鑫泰公司与原告之间的房屋买卖关系真实存在，鑫泰公司同意给原告办理相关手续。涉案房屋没能办理房屋所有权登记手续是因为该房屋被亚特公司办理了抵押登记，鑫泰公司与亚特公司之间的借款鑫泰公司已经偿还完毕，但亚特公司拒不办理涉案房屋的抵押注销手续，也拒不返还鑫泰公司名下的房屋产权证。 被告亚特公司辩称：1、原、被告之间不存在直接的法律关系，被告并非原告房屋买卖合同关系的相对人，原告基于本案向被告鑫泰公司提起诉讼却将亚特公司列为共同被告，缺乏事实及法律依据，亚特公司不是本案适格被告；2、亚特公司是鑫泰公司的合法债权人，鑫泰公司在向亚特典当公司借款的同时，将包括涉案房屋在内的九套房屋抵押给亚特公司并办理了抵押登记，抵押权合法有效。因此，无论原告与鑫泰公司是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，原告均无权要求被告协助鑫泰公司办理注销涉案房屋的抵押登记；3、两名被告之间的债权及抵押权已经生效法律文书认定且进入执行程序，涉案房屋目前处于查封状态，因此原告要求鑫泰公司协助办理涉案房屋产权登记手续系履行不能，不应得到支持。如果原告认为亚特公司的查封标的系原告所有，则原告可通过另案提起执行异议程序维护自己的合法权益；4、依据现有证据无法认定原告与鑫泰公司存在真实的房屋买卖关系，亚特公司与鑫泰公司的债务关系真实有效，即使法院最终支持原告的诉请，也不应当由亚特公司承担任何的诉讼费及其他费用。 经审理查明，2010年10月18日，原告（乙方）与被告鑫泰公司（甲方）签订了一份《林江名城商品房认购书》，主要约定：乙方预定丹东市元宝区江城大街林江名城X号楼X房，该房屋建筑面积112.93平方米；按预销售面积计算，该商品房房屋单价为3453.5元/平方米，总金额为39万元；甲、乙双方商定，在甲方办理完销售许可证后该项目正式销售之日(以甲方通知为准)，乙方须持本商品房认购书、定金收据到林江名城售楼中心签订《商品房买卖合同》；在甲、乙双方签署《商品房买卖合同》后，本商品房认购书自动失效。协议签订后，原告向被告鑫泰公司交纳购房款并装修入住该房屋。 2016年2月1日，被告鑫泰公司与被告亚特公司签订了三份抵押借款合同，被告鑫泰公司将包括涉案房屋在内的多处房屋抵押给被告亚特公司。2016年2月3日，双方就抵押房产办理了抵押权登记手续。后因被告鑫泰公司未按时偿还被告亚特公司借款，被告亚特公司将被告鑫泰公司及相关当事人诉至本院。本院于2016年9月8日作出（2016）辽0602民初948号民事判决，判令被告鑫泰公司偿还被告亚特公司借款，被告亚特公司对包括涉案房屋的抵押房产享有优先受偿权等。该判决生效后，被告鑫泰公司未履行还款义务，被告亚特公司向本院申请强制执行，在执行过程中，本院依法查封了包括涉案房屋在内的抵押房产。后因抵押房产暂时无法处理，裁定（2016）辽0602民初948号民事判决书本次执行程序终结。 本院所确认的上述事实，有《林江名城商品房认购书》、收款收据、辽宁省增值税普通发票、民事判决书等及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与被告鑫泰公司签订诉争房屋的《林江名城商品房认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，亦不存在法定无效的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与被告鑫泰公司在该《林江名城商品房认购书》中，对双方买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间等都作出明确具体的约定，并且双方也已实际履行该协议，原告按协议约定交纳了全部购房款，被告鑫泰公司也向原告交付了协议约定的房屋，原告已实际居住占有涉案房屋，故该《林江名城商品房认购书》性质应为商品房买卖合同，并依法有效。现原告要求确认其与被告鑫泰公司签订的《林江名城商品房认购书》有效，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等相关法律规定，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：1、所有权调换形式的被拆迁人;2、交付全部或者大部分款项的消费者;3、建筑工程承包人的优先受偿权;4、抵押权;5、其他债权。2016年2月1日，被告鑫泰公司为其能顺利贷款，将包括涉案房屋在内的多套房屋作为抵押物抵押给被告亚特公司作为借款合同的担保，并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，被告亚特公司据此对涉案房屋享有优先受偿权，业经人民法院相关生效民事判决所判定。但原告作为涉案房屋的买受人，已先于被告亚特公司的抵押权按其与被告鑫泰公司签订的《林江名城商品房认购书》交付了全部购房款，相应的合同义务全部履行完毕，因此原告作为消费者所享有的权益，依据前述法律规定的立法精神，应依法优先于被告亚特公司对涉案房屋享有的抵押权人优先受偿权得到保护。虽被告亚特公司已就涉案房屋办理了抵押登记，但不具备物权转移的效力，故原告要求被告鑫泰公司与被告亚特公司解除在涉案房屋上所设定的抵押权，以及其他诉讼请求，理由正当，本院亦均予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下: 一、原告张路与被告丹东鑫泰房地产开发有限公司于2010年10月18日签订的《林江名城商品房认购书》有效； 二、被告丹东市亚特典当有限责任公司自本判决生效之日起十日内协助被告丹东鑫泰房地产开发有限公司办理撤销坐落于丹东市元宝区房屋的抵押登记手续； 三、被告丹东鑫泰房地产开发有限公司于上述第二项履行完毕后十日内协助原告张路办理坐落于丹东市元宝区房屋的产权登记手续，将该房屋登记至原告张路名下。 案件受理费9444元，减半收取4722元，由被告丹东鑫泰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  孙玉秀 二〇一九年十二月二十三日 书记员  李 彦