江西省定南县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0728民初594号原告：赣州康乐物业服务有限公司，住所地江西省赣州市章贡区水南镇南桥新村西四区82号。法定代表人：李国伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄万胜，男，1964年3月5日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系该公司法律事务部副部长，特别授权。被告：黄成龙，男，1980年11月9日生，汉族，住江西省赣州市定南县。委托诉讼代理人：黄桂初，男，1952年12月27日生，汉族，住江西省赣州市定南县，系被告黄成龙父亲，特别授权。原告赣州康乐物业服务有限公司（以下简称康乐物业公司）诉被告黄成龙物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法由审判员叶越多适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康乐物业公司的委托诉讼代理人黄万胜，被告黄成龙及其委托诉讼代理人黄桂初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年1月1日至2016年6月30日的物业费本金3183.45元，并自2014年1月1日起按每日3‰支付滞纳金，直至物业费结清为止。截止到2016年6月30日计900天的滞纳金为4055.16元;2、判令被告支付原告电梯免检保险费210元；3、本案的诉讼费及相关费用全部由被告承担。事实与理由：被告黄成龙系原告所管理的赣州市定南县融景花园小区的业主，在原告为赣州市定南县融景花园小区提供物业管理和服务期间，按照合同约定对小区物业的公共秩序维护、绿化、保洁及公用设施维护等进行了系列的物业管理与服务工作。但被告黄成龙从2014年1月起至今未按照协议约定缴纳物业管理费，截止到2016年6月30日被告黄成龙欠交物业费3107.40元，经原告康乐物业公司多次电话、发函催取，被告黄成龙仍拒不缴纳物业管理费。现被告黄成龙欠缴物业管理费行为已构成违约，依据《前期物业服务合同》的约定，原告康乐物业公司有权从被告逾期缴纳物业费之日起，每日加收应缴费金额的3‰作为滞纳金，截止到2016年6月30日，原告康乐物业公司有权收取的滞纳金金额为4055.16元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄成龙辩称，被答辩人未履行相应的义务，导致下雨时下水管道的雨水流入答辩人住房内，使房屋的房屋的墙壁多处脱落，被答辩人无权要求支付滞纳金。2、被答辩人没有尽到管理物业服务的义务，楼顶通道被封锁，无法使用。3、垃圾未及时清理，设施未及时维护。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告康乐物业公司提交的物业服务费催缴通知单，被告黄成龙对房屋面积提出异议，本院以房屋产权证载明的房屋面积为准（房屋面积139.09平方米，杂间面积14.41平方米）。2、被告黄成龙提交的第一组照片，该照片是房屋损害情况，被告黄成龙可对房屋损害另行主张权利，本院对其关联性不予认定。3、被告黄成龙提交的第二、三、四组照片，本院对其三性予以认定。原告康乐物业公司对证明对象不予认可，认为业主合理使用可以到物业拿钥匙，建筑垃圾满一车会及时清理，公共设施经发现会及时维护.经审理案件事实认定如下：原告康乐物业公司于2003年7月31日经赣州市章贡区工商行政管理局核准成立，企业类型为有限责任公司，经营范围：物业管理及咨询顾问服务；装饰工程、园林绿化工程、市政工程、水电工程设计、施工（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2009年10月31日，原告康乐物业公司与江西融泰实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同对物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、合同期限、合同解除和终止、违约责任等内容进行了约定。合同约定：由康乐物业公司为融景花园商住小区提供前期物业管理服务。物业服务管理费由乙方（即原告康乐物业公司）按多层、自用杂间、自用车库0.5元/m2/月，高层0.7元/m2/月（不含电梯使用费），店铺、写字楼及商业用途物业0.5元/m2/月；业主或物业使用人按自然季度交费（第一年入伙时按年一次性收取物业服务费）。委托管理期限：2009年10月31日起至业主大会选聘新的物业服务公司时止。业主逾期交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，原告康乐物业公司对融景花园住宅小区进行前期物业管理。被告黄成龙于2012年7月7日办理了融景花园小区业主入伙手续，在《融景花园前期物业服务协议》和《承诺书》上签名，并入住了融景花园住宅小区A2栋202房（高层），房屋建筑面积为139.09㎡，杂间面积为14.41㎡。被告黄成龙已交纳2013年12月31日之前的物业管理服务费，但未交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业管理服务费3137.04元[（0.7元/月/㎡×139.09㎡＋0.5元/月/㎡×14.41㎡）×30个月]，经原告康乐物业公司催取，被告黄成龙尚未支付以上物业管理费。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中被告黄成龙居住的融景花园住宅小区，在业主委员会成立之前，康乐物业公司与开发商定南县融景实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合《物业管理条例》的规定，对被告黄成龙有约束力。被告黄成龙入住时，也与原告康乐物业公司签订了《融景花园前期物业服务协议》。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告康乐物业公司对融景花园小区提供了物业服务，被告黄成龙亦实际接受了原告康乐物业公司所提供的物业服务，并缴交了2013年12月31日之前的物业服务费，对原告康乐物业公司要求被告黄成龙支付2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费3137.04元的诉讼请求，理据充足，本院予以支持，对超过房屋面积139.09㎡和杂间面积14.41㎡的物业服务费不予支持。关于滞纳金（违约金）的问题。《融景花园前期物业服务协议》费用交纳约定“首次办理入伙手续时应一次性交清一年的物业服务公共性服务费，之后按自然季度交费，…”被告黄成龙未及时缴纳物业服务费构成违约，从被告黄成龙提交的第二、三、四组照片反映的情况看，原告康乐物业公司在物业服务工作中还存在一些不足，而且《前期物业服务合同》约定的“如未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”计算标准过高，滞纳金参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。本院对原告康乐物业公司要求从欠费之日起至付清之日止按每日3‰计算滞纳金（违约金）的诉讼请求予以部分支付，即被告黄成龙按年利率6%向原告赣州康乐物业服务有限公司支付物业服务费的滞纳金（违约金）。被告黄成龙每季度物业服务费（0.7元/月/㎡×139.09㎡＋0.5元/月/㎡×14.41㎡）×3个月＝313.7元，每月滞纳金（违约金）为313.7元×6%÷12=1.57元，2014年第一季度物业费313.7元从2014年4月1日至2016年6月30日累计拖欠27个月，滞纳金（违约金）为1.57×27个月＝42.39元；2014年第二季度物业费313.7元从2014年7月1日至2016年6月30日累计拖欠24个月，滞纳金（违约金）为1.57×24个月＝37.68元；2014年第三季度物业费313.7元从2014年10月1日至2016年6月30日累计拖欠21个月，滞纳金（违约金）为1.57×21个月＝32.97元；2014年第四季度物业费313.7元从2015年1月1日至2016年6月30日累计拖欠18个月，滞纳金（违约金）为1.57×18个月＝28.26元；2015年第一季度物业费313.7元从2015年4月1日至2016年6月30日累计拖欠15个月，滞纳金（违约金）为1.57×15个月＝23.55元；2015年第二季度物业费313.7元从2015年7月1日至2016年6月30日累计拖欠12个月，滞纳金（违约金）为1.57×12个月＝18.84元；2015年第三季度物业费313.7元从2015年10月1日至2016年6月30日累计拖欠9个月，滞纳金（违约金）为1.57×9个月＝14.13元；2015年第四季度物业费313.7元从2016年1月1日至2016年6月30日累计拖欠6个月，滞纳金（违约金）为1.57×6个月＝9.42元；2016年第一季度物业费313.7元从2016年4月1日至2016年6月30日累计拖欠3个月，滞纳金（违约金）为1.57×3个月＝4.71元；以上2016年6月30日前的物业费滞纳金（违约金）合计211.95元。2016年7月1日起至付清之日止的物业服务费3137.04元滞纳金（违约金），按年利率6%计算。关于电梯免检维保费210元。《融景花园前期物业服务协议》约定了专项服务中包括电梯的维修保养等费用，但原告康乐物业公司未提交证据证明其已实际发生了电梯免检维保费，也未提交证据证明该费用的计算依据，证据不足，不予支持。关于原告康乐物业公司主张的其他相关费用，因未提交证据证明其他相关费用的产生，对该诉讼请求不予支持。关于被告黄成龙辩称的雨水导致房屋损害的问题与本案不属同一法律关系，被告黄成龙可另行主张权利。综上，原告康乐物业公司应加强物业服务工作的管理，及时改过工作中的不足，积极提高服务质量；业主也应积极配合物业管理工作，及时履行合同约定的义务，业主与物业公司共同努力建设和谐、文明、健康的小区。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄成龙应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赣州康乐物业服务有限公司支付2014年1月1日至2016年6月30日止的物业服务费3137.04元；二、被告黄成龙应在本判决发生法律效力之日起十日内支付截止2016年6月30日的物业服务费的滞纳金（违约金）为211.95元，2016年7月1日起至付清之日止物业服务费3137.04元的滞纳金（违约金）按年利率6%计算；三、驳回原告赣州康乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告赣州康乐物业服务有限公司负担5元，由被告黄成龙负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  叶越多二〇一六年十月十日代理书记员  刘 文