重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终4699号上诉人（原审被告）重庆启昌实业有限公司被上诉人（原审原告）蒋远中上诉人（原审被告）重庆启昌实业有限公司（以下简称启昌公司）与被上诉人（原审原告）蒋远中商品房预售合同纠纷一案，重庆市荣昌区人民法院作出（2016）渝0153民初448号民事判决，启昌公司对该判决不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院审理查明：蒋远中与启昌公司于2012年11月23日签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称：“《合同》”），约定：启昌公司（甲方）将座落于重庆市荣昌县昌元街道学院路75号21幢18-4的住宅以总金额290375元的价格出售给蒋远中（乙方）。该房为预售商品房，户型为二室二厅，付款方式为一次性付款，蒋远中在签订合同当天已一次性支付房款290375元整。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”对于规划、设计变更，《合同》第十五条约定：“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。”2013年12月5日，本案房屋取得竣工备案登记证。2012年11月23日，蒋远中向启昌公司缴纳大修基金2454元、印花税145元、契税8711元，启昌公司向蒋远中出具共计11310元的收据。2013年12月27日，蒋远中、启昌公司签订《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、《启昌·财富广场接房表》，启昌公司将本案房屋交付蒋远中。另查明，本案房屋转移登记日期为2015年3月2日。庭审中，对于办理交付本案房地产权证。启昌公司向法庭举示房屋的房地产权证，主张房产证早已办理，现存于启昌公司处，不同意当庭交付，待蒋远中到启昌公司完清相关手续后方能交付本案房地产权证。对于延期办证违约金。蒋远中将第二项诉讼请求中“按银行最高贷款利息10000元每年650元的利率计算”的计算标准变更为合同约定的“按日向蒋远中支付已付房价款万分之一的违约金”，违约金计算期限不变。对于违约金计算的截止日期。启昌公司主张其举示的房地产权证左下角载明编码：201502260210163，能够证明启昌公司于2015年2月26日向房屋登记机构提交办证申请并取得受理通知单，因此违约金计算的截止日期应为2015年2月25日。蒋远中主张合同约定的违约金计算截止日期为“至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止”，启昌公司应举示土地房屋登记机构出具的受理通知单对办证的接件时间予以证实，故蒋远中认为房地产权证的登记日期即2015年3月2日为违约金计算的截至日期。启昌公司在庭审中未提交土地房屋登记机构出具的受理通知单。对于房屋规划、设计的变更。蒋远中主张合同约定的“二室二厅”应指两个客厅，现启昌公司交付的房屋只有一个客厅，故启昌公司应赔偿蒋远中损失，具体损失以评估机构作出的评估报告为准。为证明本案房屋未就规划、设计进行变更，启昌公司向法庭举示《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、《重庆启昌实业有限公司启昌·财富广场C3栋施工图》，主张质量保证书中载明的房屋户型与施工图中吻合，从房屋的规划设计至实际交付，本案房屋始终只有一个客厅，“二室二厅”指的是对功能区的划分，即餐厅和客厅，本案房屋未对规划、设计进行变更，蒋远中要求启昌公司赔偿损失的请求不成立。经一审法院核对，启昌公司提供的两份证据显示房屋前后结构吻合，未发生规划、设计变更。对于蒋远中要求对房屋因规划、设计变更而产生的损失进行评估的申请。经一审法院释明，蒋远中不要求对房屋是否存在规划、设计变更进行评估，仅要求对房屋因规划、设计变更产生的损失进行评估。因是否变更系变更所产生损失的基础，蒋远中未举示充分证据对规划、设计发生变更的事实进行证明，故一审法院对蒋远中的评估申请未予准许。蒋远中一审诉称，2012年11月23日，蒋远中、启昌公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定启昌公司将位于重庆市荣昌县昌元街道学院路75号21幢18-4号的商品房出售给蒋远中，该商品房户型为二室二厅，交房时间为2013年12月31日，启昌公司应于商品房实际交付之日起60日内向房屋登记机构提交相关资料及办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。另双方约定启昌公司不得擅自变更规划设计及改变原商品房的使用和功能，如擅自变更和改变的，启昌公司应向蒋远中赔偿损失或支付违约金。双方的商品房买卖合同签订之后，蒋远中依约向启昌公司全部足额支付了购房款、大修基金及契税，并提供了办证所需的全部资料，现蒋远中付清启昌公司购房款已过三年，交房也快到二年，启昌公司延期办理房地产权证且至今未将本案的房地产权证交付蒋远中。另启昌公司擅自将蒋远中的二室二厅房屋变更为二室一厅，使蒋远中居住舒适度降低，本案商品房的整体经济价值也相应降低，给蒋远中造成了损失。综上，为维护蒋远中的合法权益，请求法院判令：一、启昌公司立即为蒋远中办理交付重庆市荣昌县昌元街道学院路75号21幢18-4号房的《房地产权证》；二、启昌公司向蒋远中支付延期办理房地产权证的违约金，并将合同中约定的万分之一每日的违约金变更增加为按银行最高贷款利息10000元每年650元的利率计算，即300000元×5500元/年×2年=33000元；三、启昌公司向蒋远中赔偿擅自变更设计给蒋远中造成的损失（以评估机构评估的损失为准）。启昌公司一审辩称，一、蒋远中第一项诉讼请求不成立，本案房地产权证早已办理下来，启昌公司多次通知蒋远中领取房产证，蒋远中不来领取；二、合同约定由蒋远中、启昌公司双方共同申请办理房地产权证，蒋远中应举证证明其配合启昌公司申请办证，逾期办证不应由启昌公司承担责任；三、合同约定的设计变更应是对设计图纸的变更，启昌公司认为二室二厅中的“二厅”应是对功能区的划分，指的是客厅和餐厅，启昌公司并未对图纸进行变更，不应承担赔偿损失的责任。一审法院认为，蒋远中、启昌公司签订的《合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于蒋远中要求启昌公司办理交付房产证的诉讼请求。本案房地产权证已经办理完毕，存于启昌公司处，蒋远中已经履行合同约定的办理房地产权证的相关义务，启昌公司应当将办理好的房地产权证交付蒋远中。对于蒋远中要求启昌公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。启昌公司抗辩蒋远中、启昌公司共同为合同约定的办证义务人，蒋远中未举证证明配合启昌公司办理房产证，不应由启昌公司承担延期办证责任。蒋远中、启昌公司双方签订《合同》之后，蒋远中一次性付清购房款，并向启昌公司支付大修基金、印花税、契税等相关税费，蒋远中在接房时已与启昌公司完清了所有房屋交接手续，可知蒋远中已经向启昌公司提交了办理房地产权证的有关资料，并将办证的费用交与启昌公司，启昌公司即负有为蒋远中申请办理所购房屋所有权证的义务，故启昌公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。对于违约金计算的起始时间。蒋远中于2013年12月27日实际接房，按照合同约定，启昌公司应在实际交付使用之日起60日内，即2014年2月25日前为蒋远中申请办理诉争房屋的产权登记。启昌公司在此期间未为蒋远中申请办理房屋产权登记，应从次日，即2014年2月26日起承担违约责任。对于违约金计算的终止时间。启昌公司主张房地产权证编码“201502260210163”表示启昌公司向房屋登记机构提交办证申请并取得受理通知单的时间为2015年2月26日，并未向法庭提供相关依据予以证实。按照合同约定，延期办证违约金计算至启昌公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，庭审中启昌公司未举示受理通知单，应承担举证不能的后果，故一审法院依法确认本案房屋办理转移登记时间的前一日为违约金的终止时间，即2015年3月1日，启昌公司共计违约天数为369天。对于启昌公司应承担的违约金额。按照合同约定，根据已付房款及违约天数，一审法院计算为：290375元×0.0001/天×369天=10714.84元。对于蒋远中要求启昌公司赔偿其因规划、设计变更而产生的损失的诉讼请求。根据启昌公司提供的房屋质量保证书和施工图所载明的房屋户型与结构，经一审法院核实，启昌公司并未就本案房屋的规划、设计进行变更，房屋按功能划分为客厅和餐厅，而非蒋远中所主张的两个客厅，故蒋远中诉讼请求所依据的事实不成立，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆启昌实业有限公司在本判决生效后十日内向蒋远中交付重庆市荣昌县昌元街道学院路75号21幢18-4房屋的《房地产权证》；二、重庆启昌实业有限公司在本判决生效后十日内支付蒋远中逾期办证违约金10714.84元；三、驳回蒋远中的其他诉讼请求。案件受理费减半收取650元（蒋远中已预付），由蒋远中负担534元。由重庆启昌实业有限公司负担116元，并连同启昌公司应付款项直付蒋远中。启昌公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.请求撤销荣昌区人民法院（2016）渝0153民初448号判决并依法改判。2.诉讼费由被上诉人蒋远中负担。主要上诉理由：1.上诉人向房屋登记机构提出办理产权证的申请需要被上诉人的配合，但被上诉人并没有按照合同约定将相关资料提供给上诉人，逾期办证的原因是被上诉人造成的，不应由上诉人承担逾期办证责任；2.上诉人已于2015年3月办理了被上诉人的房地产权证，并电话通知被上诉人到上诉人处完善领取手续即可领取产权证书，但被上诉人故意不来领取，其责任应由被上诉人承担。蒋远中答辩称：被上诉人在与上诉人签订商品房买卖合同时就早已足额支付了购房款，缴纳了相关税费，并提交了身份证、户口簿及授权委托书等相关办证资料，并留下了通信地址及联系电话，上诉人从未书面及电话通知要求被上诉人补交资料，被上诉人早已履行了合同约定的义务，逾期办证的责任应由上诉人承担，请求二审法院驳回上诉、维持原判。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.逾期办证的责任是否应由上诉人承担；2.上诉人称已经通知了被上诉人领取产权证书，是被上诉人故意不来领取，其责任是否应由被上诉人承担。本院评析如下：1.被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同后，被上诉人一次性付清了购房款，并支付了大修基金、印花税、契税等相关税费，被上诉人向上诉人出具了相应的收据，被上诉人在接房时也与上诉人完清了房屋交接手续，可见被上诉人已经履行了合同约定的义务、提交了办理产权证的相关资料，且上诉人也没有证据证实曾书面或电话通知要求被上诉人补交相关资料，故一审法院认定上诉人承担逾期办证违约责任并无不当。2.购房者购买商品房的主要合同目的是取得所购房屋的房地产权证，上诉人称是被上诉人故意不领取房地产权证与常理不符，且上诉人并未举示其曾通知被上诉人领取房地产权证被上诉人故意不领取的证据。被上诉人已经履行了合同约定的相关义务，上诉人应将办理好的房地产权证交付被上诉人。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人启昌公司承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  肖 琴代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一六年九月七日书 记 员  汪腊梅