云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初3477号原告：陈永萍，女，汉族，1966年7月5日生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市五华区。委托代理人：李贵红、戴启明，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南序古房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市西山区前卫西路***号。统一社会信用代码：915300007134855540。法定代表人：虞守水，职务：董事长。委托代理人：陈宏元，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：唐义荃，云南天途律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南华希投资开发有限公司。住所：云南省昆明市前卫镇海埂路***号。统一社会信用代码：91530000778593177U。法定代表人：陈远聪。被告：李伟，男，汉族，1983年6月30日生，云南省富民县人，现住云南省昆明市富民县。原告陈永萍诉被告云南序古房地产开发有限公司、云南华希投资开发有限公司、李伟不当得利纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈永萍及其委托代理人李贵红、戴启明，被告云南序古房地产开发有限公司的委托代理人陈宏元，被告李伟到庭参加诉讼。被告云南华希投资开发有限公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈永萍向本院提出诉讼请求：1、三被告连带退还原告购房款324000元、转让费30000元；2、三被告连带赔偿原告上述款项自本案立案之日起至款项全部清偿之日止按年利率5.1%计算的资金占用费；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告云南序古房地产开发有限公司、云南华希投资开发有限公司共同投资、以被告云南序古房地产开发有限公司名义开发昆明市西山区前卫办事处20号地块（对外项目名称为未名城），两被告对项目房源做了分配，并各自对外进行认购。其中被告云南华希投资开发有限公司把其分配取得的房源以所谓的内部认购房源对外进行销售。原告认购了一套80-90平方米的房屋，并按被告云南华希投资开发有限公司的要求向其先后支付了32.4万元的购房款及3万元的转让费用，被告云南华希投资开发有限公司向原告交付了以李伟为名义取得的《个人自愿认购协议》及被告云南序古房地产开发有限公司出具的10万元收据，云南华希投资开的房有限公司也出具了相应的收据。之后被告云南序古房地产开发有限公司及云南华希投资开发有限公司以种种理由不与原告签订商品房购销合同，原告要求退房退款云南序古房地产开发有限公司同意后又以10万元收据是被告李伟的名义、云南序古房地产开发有限公司与云南华希投资开发有限公司的内部纠纷没有处理完为由拒绝退款。云南华希投资开发有限公司更是多次承诺退款均未履行。被告李伟则称其只是名义上代表其工作单位云南华希投资开发有限公司认购诉争房源并按云南华希投资开发有限公司指示办理相关手续。综上，三被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告云南序古房地产开发有限公司（以下简称序古公司）辩称：序古公司与原告没有建立合同关系，与序古公司签订个人自愿认购协议的系李伟，李伟将合同的权利义务转让给原告并未经序古公司同意，故原告不具备诉讼主体资格。在涉案楼盘开发过程中，序古公司与云南华希投资开发有限公司没有关系，云南华希投资开发有限公司收取的费用与序古公司无关。被告李伟辩称：李伟于2009在云南华希投资开发有限公司签订了个人自愿认购协议，并向云南华希投资开发有限公司支付了10万元，由云南华希投资开发有限公司出具收据。由于所购房屋未能及时交房，云南华希投资开发有限公司就将10万元退给李伟，双方的合同已经终止。其次，李伟并不认识原告，李伟并没有与原告签订转让协议。综上，李伟与本案无关，不应成为被告。被告云南华希投资开发有限公司（以下简称华希公司）未参加庭审，亦未向本院提交书面的答辩意见。原告陈永萍针对其起诉向本院提交以下证据：一、个人自愿认购协议复印件及转让协议各一份，欲证明：1、原告认购被告序古公司、华希公司共同投资开发的西山区前卫办事处20号地块（对外项目名称为未名城）；2、原告为认购房产向三被告支付购房款32.4万元及转让费3万元。经质证，被告序古公司对个人自愿认购协议不予认可，认为该份证据系复印件，与序古公司持有的不一致（不一致的内容为乙方名称下方载明的单位）；对转让协议不予认可，认为没有序古公司的签章。被告李伟认可签订个人自愿认购协议；对转让协议不予认可，认为该份协议上李伟的签名并非其本人所签，其并未委托任何人转让购房名额。二、财务收据三份，欲证明：1、原告交付的购房款为32.4万元；2、华希公司向原告出具两份收据，一份金额为16.4万元，一份金额为6万元；3、2009年11月12日，被告序古公司出具10万元的收据。经质证，被告序古公司对其出具的收据予以认可；对华希公司出具的收据不予认可，认为与其无关。被告李伟认可序古公司出具的收据，并认为华希公司已将收据中载明的10万元退还给李伟；对华希公司出具的收据不予认可，认为与其无关。三、录音资料，欲证明：1、被告序古公司负责人承认收到原告的购房定金10万元；2、被告序古公司、华希公司相互推诿拒绝退款。经质证，被告序古公司对该份证据不予认可。被告李伟对该份证据不予认可，认为其没有参与。四、中国民生银行昆明分行对账单一份，欲证明原告向华希公司支付款项的事实。经质证，被告序古公司对该份证据的真实性予以认可，但认为收款人并非华希公司，且与序古公司无关。被告李伟对该份证据予以认可。被告序古公司针对其答辩意见向本院提交以下证据：一、《个人自愿认购协议》一份，欲证明李伟是以五华区工商管理局职工的名义认购房屋的，认可收到李伟交的10万元认购金。经质证，原告对该份证据予以认可，认为虽然该份协议与原告提交的不一致，但不一致的内容并不影响合同的效力。被告李伟对该份证据予以认可。二、商品房预售许可证明复印件一份，欲证明序古公司是具备预售的条件。经质证，原告认为不能确定原告认购的房屋在该份预售许可证范围内。被告李伟对该份证据予以认可。被告李伟、华希公司未向本院提交证据。对于上述举证质证，本院认为：对于原告提交的证据一，其中对于《个人自愿转让协议》，虽系复印件，但该份证据与被告序古公司提交的证据一中除对乙方所在单位的描述不一致外，其余内容均一致，故本院对一致的内容予以确认；对于转让协议，因庭审中原告认可该份协议上李伟的签名并非其本人所签，故本院对其不予确认。对于原告提交的证据二、证据四，其中对于序古公司出具的收据，因序古公司予以认可，故本院对其予以确认；对于华希公司出具的收据，其中对于2016年1月21日的收据，因其金额能与原告提交的证据四上记载的原告于2016年1月21日转给陈远聪的金额相一致，而陈远聪系华希公司的法定代表人，故本院对该份收据以及证据四予以确认；对于2010年5月5日出具的收据，因该份收据与2016年1月21日的收据上均印有“云南华希投资开发有限公司财务专用章”，故本院对其予以确认。对于原告提交的证据三，因无其他证据予以佐证，故本院对其不予确认。对于序古公司提交的证据一，因系原件，且作为协议一方当事人的李伟予以认可，故本院对其予以确认。对于序古公司提交的证据二，因形式、来源合法，故本院对其真实性予以确认。根据原、被告各方的陈述及庭审各方当事人的举证、质证意见，本院依法确认以下事实：华希公司的法定代表人系陈远聪。2009年12月6日，被告序古公司（甲方）与被告李伟（乙方）签订《个人自愿认购协议》，约定甲方为尽快完成西山区前卫办事处20号地块(二期)及周边土地的“重建”改造开发项目建设，结合乙方所在单位职工住房的需求，根据与乙方所在单位签订的《合作协议》为乙方在西山区前卫办事处20号地块（二期）2-B范围内提供商品房一套；房屋认购面积为80-99平方米，交纳款项为十万元。2009年12月12日，序古公司出具收据，载明收到李伟100000元。2010年5月5日的收据载明收到陈永萍20号地块2期集资款164000元。2016年1月21日的收据载明收到陈永萍未名城房屋预收款60000元。上述两份收据均印有“云南华希投资开店有限公司财务专用章”的印章。2016年1月21日，陈永萍通过手机银行向陈远聪账户转账共计60000元。庭审中，序古公司陈述：序古公司负责西山区前卫办事处20号地块改造项目的开发，期间序古公司与五华区工商行政管理局进行合作，由五华区工商行政管理局以团购的形式购买部分房屋。五华区工商行政管理局的职工可以与序古公司签订《个人自愿认购协议》。华希公司的法定代表人与五华区工商行政管理局的关系比较好，故华希公司将李伟介绍给五华区工商行政管理局，又由五华区工商行政管理局介绍给序古公司，由序古公司与李伟签订了《个人自愿认购协议》。目前李伟交纳的10万元仍在序古公司的账户上。被告李伟陈述：李伟与陈远聪的妻子李宝珠认识，李宝珠告知李伟可以参加五华区工商行政管理局的团购，故李伟找到陈远聪，陈远聪将《个人自愿认购协议》拿给李伟签订。后陈远聪带李伟到序古公司财务部交纳10万元。2010年上半年，李伟和李宝珠联系后，李伟到序古公司退出了10万元并将收据原件交给李宝珠。原告陈述：原告和陈远聪系朋友。陈远聪告知原告华希公司和序古公司联合开发一块地，其员工李伟认购了一套房屋，现可以将其名额转让给原告。原告签订转让协议的时候，李伟并不在场，转让协议上也没有李伟的签名。原告支付了购房款324000元以及转让费30000元，30000元的转让款是以现金形式支付给陈远聪。此外，序古公司同意解除与李伟签订的《个人自愿认购协议》。本院认为：本案中，李伟与序古公司签订的《个人自愿认购协议》约定由李伟向序古公司认购面积为80-99平方米的房屋。因此该协议应为商品房预约合同，且上述协议系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。庭审中，原告认为李伟已将其购房名额转让给原告，但由于李伟认为其并未与原告签订转让协议，而原告在庭审中亦认可转让协议上的签名应不是李伟本人所签，故李伟并未将其购房名额转让给原告。但由于李伟已认可其已收到向序古公司交纳的100000元款项，而结合原告持有序古公司出具给李伟的100000元收据的事实以及原被告的陈述可以推定华希公司在原告、李伟及华希公司未共同进行合意的情况下，自行将李伟的购房名额转让给原告。根据序古公司账户上仍有李伟交纳的100000元的款项事实，可以推定序古公司并未实际向李伟退款，而是华希公司将原告应支付给序古公司的100000元订金直接给了李伟。正是由于并非系序古公司向李伟退款，才能合理解释序古公司账户仍有李伟交纳的款项以及收据原件并未被序古公司收回；也正是由于李伟收到的款项其实是原告支付的款项，故原告才能取得100000元的收据原件。故对于原告要求退还的100000元，由于庭审中序古公司同意解除与李伟签订的《个人自愿认购协议》，李伟亦认为其与序古公司签订的《个人自愿认购协议》在其收到100000元的款项后已终止，故鉴于李伟实际已收到其支付的100000元以及节省诉讼资源，本院判令序古公司直接向原告退还100000元。对于原告主张的剩余购房款224000元，根据原告提交的收据本院确认华希公司已收取原告上述款项，由于华希公司并无资格销售涉案房屋，其并非《个人自愿认购协议》的一方当事人，现亦无证据证明其系代表序古公司收取上述款项，故其收取上述款项无合法根据，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。其应当向原告予以返还。”的规定，应返还给原告。对于原告主张的转让款30000元，由于原告未提交证据证明其向被告支付过上述款项，故本院不予支持。对于原告主张的资金占用费，就本案来看，原告其实并非个人自愿认购协议的一方当事人，即原告并未与序古公司建立商品房预约合同关系，故对于其中100000元的款项的利息，因无法律依据，本院不予支持。对于华希公司收取的224000元产生的资金占用费，因已构成不当得利，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”的规定并结合原告的诉讼请求，本院判令华希公司向原告支付以224000元为基数按同期银行贷款利率计算自2016年5月27日起至上述款项实际支付之日止的利息。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条之规定，判决如下：一、被告云南序古房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈永萍100000元；二、被告云南华希投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈永萍224000元，并支付原告上述款项自2016年5月27日起至实际支付之日止按同期银行贷款利率计算的利息；三、驳回原告对被告李伟的诉讼请求；四、驳回原告陈永萍的其他诉讼请求。本案诉讼费6610元（原告已预交），由被告云南华希投资开发有限公司承担（此款与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长 吴 娴人民陪审员 何 云人民陪审员 汤池琼二〇一六年十二月十二日书 记 员 坝绍莉