陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民事判决书  (2019)陕0102民初6945号 原告：许坤，男，1983年3月20日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号码：410XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：万雅兰，重庆万诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耀芳，重庆万诚律师事务所实习律师。被告：岳云，男，1986年11月10日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：412XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：西安天福福地置业有限公司，住所地：西安市曲江新区，统一社会信用代码：91610133MA6U5NFE5M。法定代表人：杜晓龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝卫红，男，1990年8月3日出生，汉族，该公司员工，住西安市高新区。原告许坤与被告岳云委托合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告许坤及委托诉讼代理人万雅兰，第三人西安天福福地置业有限公司（以下简称天福公司）委托诉讼代理人郝卫红到庭参加诉讼，被告岳云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许坤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》及其两份《补充协议》；2.判令被告向原告支付违约金1113505元（定金按最高额23万元，其余17万元按房款计算，装修损失241752.5×2即23万×2+17万房款+装修损失241752.5×2=1113505元）；3.本案案件受理费、保险费由被告承担。事实与理由：2017年8月25日，原告与被告及第三人签订了《房屋买卖三方合同》，原告为买方、被告为卖方，第三人为房屋中介公司，约定被告以115万元的出卖其名下位于西安市新城区XX路XX号XX幢XX室房屋。被告承诺该房屋的银行贷款仅剩两期未还，按期还完解除抵押后便协助原告办理过户登记。原告已依该合同及两份《补充协议》的约定，向被告支付定金及首付款共40万元，并对房子进行了装修于2018年5月入住。现双方已经满足办理登记过户的条件，被告却不予配合。合同违约条款约定：如果甲方违约赔偿乙方所付定金的二倍和该房屋装修材料以及人工费的二倍作为违约金。如乙方违约则已付定金不退，该房屋装修材料以及人工费乙方自行承担，并且房屋内不允许有任何损坏。现被告的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，望判如诉请。被告岳云未答辩。第三人天福公司辩称，原告陈述的事情属实，天福公司已经履行了自己的义务，愿意全力配合原告处理此纠纷，对原告涉及天福公司的诉讼请求均表示同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告许坤围绕诉讼请求提交了以下证据：（一）房屋买卖三方合同、补充协议（2018年3月12日）、补充协议（2018年5月7日），证明原被告签订三方合同，约定天福公司作为中介方，岳云将位于西安市新城区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX室的房屋出售给原告。（二）工商银行转款明细、建设银行交易明细、收条3份、结婚证，证明原告及妻子已向被告岳云支付定金40万元。（三）微信聊天记录（岳云与中介员工）、微信聊天记录（岳云与许坤），证明岳云经原告和中介多次催促，均拖延配合办理手续，违反合同约定。（四）西安市不动产登记簿，证明：1、岳云于2013年9月6日将房屋以一般抵押方式抵押给中国农业银行西安纺一路支行，被担保主债权数额48万元；2、岳云于2018年10月10日将房屋以最高额抵押方式抵押给中国平安财产保险股份有限公司，被担保主债权数额68.75万元。该抵押设立在涉案房屋买卖合同建立之后，岳云的行为违反主合同第八条第一项第三款之约定，构成违约。（五）装修清单、居然之家住宅室内装饰设计合同两份、居然之家交款凭证、居然之家发票、好太太晾衣机质保卡、得宝.迪赞尼订货款项明细、叶子环保污染治理服务确认单、能率厨卫销售单、老板付费业务服务单、热水器安装材料收费单、POS机签购单、国美电器安装维修收费标准、空净（安装、保养、维修）材料收费单、王力安全门锁订购单、和记万佳商品购销合同、东鹏瓷砖合同、西门子洗碗机发票、门窗材料收据、淘宝购物列表截图，证明原告为购买装修装饰家具家电等设施费用共支付241752.5元。（六）保单保函、保全保险费发票、西安市新城区人民法院执行裁定（2019）陕0102执保372号，证明原告为本案财产保全向中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司支付保险费3340元。第三人天福公司对于原告提供六组证据的真实性、证明目的均认可。被告岳云及第三人天福公司均未提供证据。因被告岳云经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，本案缺席审理，视为被告对原告提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：2017年8月25日，原告与被告及第三人签订了《房屋买卖三方合同》，由原告许坤以115万元购买被告岳云所有的位于西安市新城区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX室建筑面积106.22平方米房屋一套，第三人天福公司作为居间方，约定此价位为甲方净得价，产生所有过户费用由一方承担，丙方应于签订合同日起两个月内办理所有过户手续等相关内容。当日，原告支付定金30000元，被告打有收条。签订合同时，第三人告知原告该交易房屋系被告按揭购买的房屋，2017年8月21日被告将房屋以一般抵押方式抵押给中国农业银行西安纺一路支行，被担保主债权数额48万元；合同签订当日，原告支付定金3万元，被告打有收条。2018年3月12日，三方签订《补充协议》一份，约定：因政策限制导致买卖双方不能正常过户，经甲乙丙三方协商从即日起甲方愿先将房屋交给乙方进行装修，待甲方购房合同满五年后五日内进行办理房屋按揭过户手续。从交房之日起该房屋所产生的物业费、水电费、天然气费等由乙方承担。房屋交接时甲方应结清该房屋交割之前所产生的所有费用；违约条款以补充协议为准，如果甲方违约需赔偿乙方所付定金的二倍和该房屋装修材料以及人工费的二倍作为违约金。如乙方违约则已付定金不退，该房屋装修材料以及人工费乙方自行承担，并且房屋内不允许有任何损坏等相关内容。当日原告分两次分别支付定金5万元、2万元，被告打有收条，当日原告拿到房屋钥匙，开始装修。2018年5月7日三方再次签订《补充协议》一份，当日原告分三次分别支付定金5万元、5万元、20万元，被告打有收条。并约定此次支付定金至过户前甲方不得以任何理由再向乙方索要定金。并对房屋交付装修以及违约条款再次重申。后第三人天福公司工作人员、原告多次与被告联系办理房屋过户事宜，均未果。2018年8月，原告完成房屋装修入住，产生不可逆装修损失140269.5元。（详见装修清单）2018年10月15日，被告岳云将房屋以最高额抵押方式抵押给中国平安财产保险股份有限公司，被担保主债权数额68.75万元。 本院认为，原、被告及第三人签订房屋买卖合同及两份补充协议，意思表示真实，内容未违反相关法律、法规等强制性规定，均属有效。各方当事人应全面履行合同义务。原告依约支付房屋定金，被告对其所有的按揭房屋进行二次抵押未告知原告，致使原告无法办理房屋过户手续，无法实现合同目的。现原告要求解除合同，于法有据，本院依法予以准许，关于违约损失原告分定金、房款、装修损失三部分主张并诉请定金，装修损失双倍赔偿一节，原被告虽打有收到定金共计40万元之收条，但根据法律规定，定金不超过主合同标的20%的规定，原告按115万*20%=23万定金计算并无不妥，超出23万元所收取的定金部分，原告认为系支付的购房款要求返还一节，与法不悖，本院依法予以准许。关于房屋装修费用，产生不可逆装修损失应由被告承担，不可逆装修损失宜据实结算，原告诉请两倍的装修损失，双方补充协议明确约定装修费用的二倍作为违约金，原告此主张，于法有据，本院依法亦予支持。关于原告保险费一节，双方未有约定，本院依法不予支持。原告虽未诉请腾退房屋，但属于房屋买卖法律关系不可分割之部分，本院应予一并处理。被告岳云经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告许坤、被告岳云及第三人西安天福福地置业有限公司签订的《房屋买卖三方合同》及其2018年3月12日、2018年5月7日签订的两份《补充协议》。二、    被告岳云双倍返还原告许坤定金共46万元。三、被告岳云返还原告许坤购房款17万元。四、被告岳云支付原告许坤房屋装修款28.0539万元。五、上述二、三、四项被告岳云于本判决生效后十五日内履行。被告岳云履行给付义务后三十日内，原告许坤将西安市新城区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX室房屋及室内装修（见装修清单）腾交被告岳云。五、    驳回原告许坤其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14821元，由被告岳云负担 。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审 判 长   赵文涛审  判  员   韦  东人民陪审员   刘云娥  二〇一九年十二月五日  法官助理   李儒鸣书 记 员   尚  露   1