河南省息县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1528民初7093号原告：周强，男，汉族，1986年7月6日生，住息县。原告：谢玉果，女，汉族，1992年6月12日生，住息县。系原告周强妻子。二原告共同委托诉讼代理人：高明玉，河南兴原律师事务所律师。被告：固始锦都置业有限公司，统一社会系用代码91411525080833749R。法定代表人：周治群，公司总经理。被告：固始锦都置业有限公司息县分公司，统一社会信用代码91411528MA40LFUR1L。法定代表人：周华勇，公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：蔡殿锋，男，公司员工。被告：蒋中瑶，男，汉族，1968年10月26日生，住固始县。原告周强、谢玉果诉被告固始锦都置业有限公司、固始锦都置业有限公司息县分公司、蒋中瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周强、谢玉果及其委托诉讼代理人高明玉、被告固始锦都置业有限公司、固始锦都置业有限公司息县分公司的委共同委托诉讼代理人蔡殿锋到庭参加诉讼；被告蒋中瑶经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本院现已缺席审理终结。原告周强、谢玉果向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.判令被告固始锦都置业有限公司息县分公司返还原告购房款336000元，并支付自2019年9月2日起至给付之日止，以336000元为基数，以年利率6%计算利息5040元（暂定）；3.判令被告固始锦都置业有限公司息县分公司承担原告购房款336000元一倍的赔偿责任；4.判令被告蒋中瑶对上述请求承担连带赔偿责任；5.三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月19日，原告按照被告的要求交付购房定金10000元给被告蒋中瑶。2019年8月，被告固始锦都置业有限公司息县分公司发放的房屋销售广告上对外界购房者承诺“2019年10月15日现房交付”。8月26日，被告固始锦都置业有限公司息县分公司通知原告签订商品房销售合同，原告依约来到被告固始锦都置业有限公司息县分公司的售楼部却被告知购房合同需要等几天再签。到了约定的9月2日，原告交付了被告固始锦都置业有限公司息县分公司要求的326000元购房款，被告蒋中瑶收受购房款后，固始锦都置业有限公司息县分公司的工作人员与原告签订了《锦都新城住宅签约汇审表》，约定了商品房买卖合同的主要条款：即原告购买被告固始锦都置业有限公司息县分公司所有的房号为4-2-301房屋一套，面积129.24平方米，单价3373.56元/平方米，房屋总价款436000元，首付款336000元，贷款10万元。根据有关法律规定，上述《签约汇审表》约定了商品房买卖合同的主要条款，并且作为出卖方的被告固始锦都置业有限公司息县分公司已经收受了原告交付的购房款336000元，应当认定为原告与被告固始锦都置业有限公司息县分公司双方签订了商品房买卖合同。后原告得知，被告固始锦都置业有限公司息县分公司出卖给原告的房屋已于2018年4月抵押给银行，从而导致被告固始锦都置业有限公司息县分公司至今未能向原告交付房屋。被告固始锦都置业有限公司息县分公司系被告固始锦都置业有限公司的开办单位，且被告固始锦都置业有限公司息县分公司售楼部现场展示给公众的《商品房预售许可证》载明的售房单位为被告固始锦都置业有限公司，因被告固始锦都置业有限公司息县分公司不具有独立法人资格，故固始锦都置业有限公司对其诉讼义务依法应当承担连带责任；被告蒋中瑶在本案系实际收款人，且与被告固始锦都置业有限公司息县分公司共同故意隐瞒欺诈原告，依法应当承担连带责任。综上，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告固始锦都置业有限公司、固始锦都置业有限公司息县分公司辩称：原告在诉状中陈述与事实不符，被告从未向原告承诺2019年10月15日交付房屋；涉案的商品房买卖合同尚未成立，签约汇审表是被告内部的东西，只能证明被告收到原告的购房款，签订汇审表后，双方应签订正式的买卖合同；二被告从未隐瞒房屋的抵押事实，因在建楼盘资金周转的关系，涉案楼盘确实在抵押中，原告购买的涉案房屋系从他人手中转购的，在原告购买时，被告已告知涉案房屋已抵押，如原告愿意继续购房，被告可在十日内办理涉案房屋解押手续。被告蒋中瑶向本院提交书面答辩状辩称：答辩人系固始锦都置业有限公司息县分公司出纳，负责公司收款业务。在周强、谢玉果起诉本公司的案子中，作为一名工作人员，无论本公司对于错，与答辩人无关。本院经审理查明认定事实如下：被告固始锦都置业有限公司是于2013年10月21日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售、租赁。该公司于2016年4月2日取得息县远方大道与文化路北段交叉口西南角一宗地国有土地使用权并办理了土地使用权证，同年3月3日该宗地建设用地规划获得许可，项目名称为锦都新城建设项目，用地性质为商业与居住用地，同年7月28日获得建设工程规划许可，同年9月30日获得建筑工程施工许可。工程建设后，于2017年11月7日取得该项目1幢、2幢、3幢、4幢《商品房预售许可证》。2018年7月19日，案外人宋玉学与被告固始锦都置业有限公司息县分公司签订一份商品房认购书，约定，案外人宋玉学交纳定金10000元，认购被告固始锦都置业有限公司息县分公司开发的息县锦都新城4号楼2单元3层301户房屋，后宋玉学将上述房屋转让与原告周强、谢玉果。2019年9月2日，被告固始锦都置业有限公司息县分公司向原告出具一份《锦都新城住宅签约汇审表》，内容如下：“锦都新城住宅签约汇审表，客户姓名：周强、谢玉果，房号：4-2-301，面积129.24㎡，折后单价：3373.56/㎡，折后总价：436000元，已收款金额：第一批款10000元，交付日期2018.7.19；第二批款326000元，交付日期2019.9.2；首付款336000元，贷款10万。财务复核：蒋，2019年9月2日，并加盖固始锦都置业有限公司息县分公司印章。备注：见到以上复核表签署完毕后，方可在《商品房买卖合同》上加盖合同章”。后因双方未能签订商品房买卖合同，原告认为被告故意隐瞒房屋已抵押的事实与被告发生纠纷，原告起诉来院。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13、双方约定的其他事项。本案中，无论是被告固始锦都置业有限公司息县分公司与案外人宋玉学签订的商品房认购书，还是被告固始锦都置业有限公司息县分公司与向原告出具的签约汇审表，内容均不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的规定，且签约汇审表中明确备注“见到以上复核表签署完毕后，方可在《商品房买卖合同》上加盖合同章”，说明原告与被告固始锦都置业有限公司息县分公司双方均明确需签订商品房买卖合同，故对原告诉称依据签约汇审表可认定原告与被告固始锦都置业有限公司息县分公司已签订商品房买卖合同的意见，本院依法不予采信。因原告与被告固始锦都置业有限公司息县分公司尚未签订商品房买卖合同，对原告依据双方已成立商品房买卖合同为由提起的各项诉讼请求，本院依法均不予以支持。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下：驳回原告周强、谢玉果的诉讼请求。本案诉讼费6340元，减半收取3170元，财产保全费4020元，由原告周强、谢玉果承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉费6340元，上诉于河南省信阳市中级人民法院。。审判员  李欣二〇一九年十二月二十九日书记员  杨达