新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新23民终971号上诉人（原审被告）：昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司，住所地：昌吉州呼图壁县昌华路77号，组织机构代码：69783059-9。法定代表人：郭兴忠，该公司总经理。委托代理人：张新民，新疆众志成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜斌，男，1979年12月26日出生，现住呼图壁县。委托代理人：解凤歧，男，1943年1月10日出生，现住呼图壁县。原审被告：昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司。上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司因居间合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院(2015)昌民二初字第682号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月23日受理后，依法组成合议庭，并于同年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司的法定代表人郭兴忠及其委托代理人张新民，被上诉人杜斌及其委托代理人解凤歧到庭参加诉讼，原审被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年，案外人孙洁欲将其名下的位于呼图壁县西市南路五洋小区X号楼3单元101号房屋（房产证号：呼2010字第XXX**号）出售，通过58同城发布售房信息。被告正隆呼图壁县分公司工作人员张建军通过同学任红利介绍了解到原告杜斌有购买房屋意向。后经张建军居间，于2014年9月22日，孙洁（甲方）、杜斌（乙方）和正隆呼图壁县分公司（丙方）签订购房协议一份，约定：甲乙方双方经协商，甲方将座落于呼图壁县西市南路五洋小区X号楼3单元101号房屋出售给乙方，该房屋建筑面积100.48平方米，房产证号：呼2010字第XXX**。乙方向甲方支付定金5000元，房屋成交价格315000元，乙方于2014年过户日首付126000元，余款189000元2014年商业贷款发放日支付，购房定金冲抵首付款。经甲乙双方同意，房款均在丙方监督下支付或代收代付。合同第八条约定甲乙双方各支付丙方房款总额1%的售房中介费。合同签订后，原告于2014年7月3日向张建军支付购房定金5000元，于2014年9月21日向张建军支付中介费2500元，于2014年10月12日向张建军支付贷款手续费及贷款保证金16000元，上述款项由经办人张建军向原告出具三张收据，2015年2月2日，原告向张建军支付现金25300元，并由被告张建军出具收条一张。另查，张建军于2014年9月21日将代收的购房定金5000元转交给案外人孙洁，孙洁于当日向张建军支付中介费2500元。再查，2015年5月23日，原告向案外人孙洁支付112000元房款。原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自签字或盖章时合同成立。被告自认张建军系该公司曾经的员工，但又辩称张建军已经离职，因未向法院提交相关的证据予以证实，且即使其和张建军解除了雇佣或者劳动合同关系，但其并未向原告告知张建军不再是该公司员工或者是张建军不再代表公司行为，认定张建军的收款行为系被告公司的行为。结合原告提交被告发布的广告及微信，原告完全有理由相信张建军系被告正隆呼图壁县分公司的工作人员，原告将张建军的行为理解为公司的行为，与其签订合同及交付款项，符合一般认知常情，张建军行为亦符合表见代理，故原告与被告正隆呼图壁县分公司的居间合同是成立的。对于原告要求解除原、被告之间居间合同，因不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定的相关情形，故不予支持；对于原告要求返还各项费用48800元，包括原告于2014年10月12日向张建军支付贷款手续费及贷款保证金16000元、于2014年7月3日支付购房定金5000元、2014年9月21日支付中介费2500元、2015年2月2日支付现金25300元，合计48800元。经庭审调查，原告与被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司之间的居间合同中被告的居间义务已履行完毕，原告应当向被告支付居间费2500元；原告于2014年7月3日支付的购房定金5000元，已由被告张建军转交给了案外人孙洁；被告正隆呼图壁县分公司工作人员张建军正是基于居间合同为原告和案外人孙洁提供居间中介服务从而收取相关款项，现张建军收取原告支付的贷款手续费及贷款保证金16000元、现金25300元，居间合同中并未约定贷款事宜或收取其他相关费用的约定，被告也无证据证实已为原告办理贷款手续或其他合同约定以外的服务，被告正隆呼图壁县分公司应当返还原告16000元和25300元，合计41300元。因本案涉及的购房协议系案外人孙洁、原告杜斌和被告正隆呼图壁县分公司签订，与被告昌吉州正隆公司无关，故被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司在本案中不承担民事责任。遂判决：“一、被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司于本判决生效之日起七日内向原告杜斌返还41300元；二、被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司在本案中不承担民事责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。”宣判后，上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司不服上述判决，向本院提起上诉称：第一，原审判决认定事实错误。上诉人从未与被上诉人杜斌、案外人孙洁订立购房协议，被上诉人杜斌出示的购房协议未盖有上诉人公司的印章也没有上诉人公司原职工张建军的亲笔签名，该合同与上诉人无关。被上诉人杜斌提交的购房协议与其提交的2014年10月12日收据相互矛盾，其提交的2015年2月2日的收条仅注明收款金额，却没有详细记载收取的是何种款项，该收条是以张建军个人名义收取。被上诉人杜斌原审提供的证人证言相互矛盾，不能作为本案定案依据。第二，原审判决适用法律错误。原审判决仅凭张建军曾经是上诉人公司的员工，就认为被上诉人杜斌与张建军签订了购房协议，对法律规定的个人行为与职务行为混为一谈。购房协议上面没有张建军的签字也不是以上诉人名义订立的，张建军的行为不能构成表见代理。请求判令：依法改判驳回被上诉人杜斌的原审诉讼请求。被上诉人杜斌答辩称：被上诉人在一审中所提供证据真实有效，而且非常全面，请求驳回上诉，维持原判。原审被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司经本院传票合法传唤未到庭，视为其放弃答辩权利。二审中，上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司向本院提供以下证据：1、2015年4月8日、4月20日广告两份，拟证实:广告上没有张建军的联系方式及经营场所地址。经质证，被上诉人杜斌对上述证据的真实性认可，其认为张建军是在2015年3月走的，对方已经知道张建军携款潜逃所以广告上没有张建军的联系方式及经营场所地址。原审被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。本院对上述证据的真实性予以确认。2、2016年7月11日呼图壁县星通网络广告公司提供的证明一份，拟证实:在2014年上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司从未发过广告，本案是发生在2014年5月，张建军不是本公司的员工。经质证，被上诉人杜斌对上述证据的真实性不认可，其认为不一定是给正隆公司发布的房产广告，还有别的广告，正隆公司的广告一直在打，并留有张建军的电话及经营场所的地址。原审被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。本院对该证据结合其他证据进行综合认定。3、关于进一步加强房地产估价机构分支管理工作的通知一份，拟证实:在2014年5月以前上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司已经处于停业状态。经质证，被上诉人杜斌对上述证据的真实性不认可，其认为对方营业场所一直处于开门营业状态并且也未在其经营场所张贴该通知。原审被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。本院对上述证据的真实性予以确认。4、房屋买卖协议一份、房地产买卖契约一份，税收缴款书两份，拟证实:被上诉人杜斌是通过这份房屋买卖协议在房管局登记备案，与一审时其提交的不一致，应当以已备案的这份为准。被上诉人杜斌按照该房屋买卖协议和契约已缴税完毕。经质证，被上诉人杜斌对上述证据的真实性认可，其认为是张建军带其与孙洁去房管所办理的，是中介公司授意让在房管所备案的协议上签这么多金额，孙洁让其去缴纳的税款，税收缴款书两份与上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司无关。原审被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。本院对上述证据的真实性予以确认。5、房地产评估业务协议书一份，拟证实:张建军与上诉人公司之间签订协议，协议到期时间是2014年5月1日。经质证，被上诉人杜斌对上述证据的真实性及与本案关联性不认可，其认为张建军从2014年5月1日到2015年3月一直在上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司的营业场所，营业场所只有张建军一人。原审被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。本院对上述证据的真实性不予确认。6、证人张新、郝玉婷的证人证言，拟证实:在2014年5月以后张建军就不在上诉人公司工作，已不是上诉人公司员工。证人张新出庭作证称：我于2013年12月初在上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司上班，截止2014年11月底离职，我不认识被上诉人杜斌。我认识张建军，他是在2014年5月1日离开上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司的，在此之后再也没有见过张建军。该公司有两个地址，一个在昌华路，一个在一小，我在总店一小工作。我就是中介，不负责办理二手房按揭付款。证人郝玉婷出庭作证称：我于2014年4月在上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司上班，截止2015年6月底离职，我不认识被上诉人杜斌。我不认识张建军。我以前在上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司担任内勤工作，公司只有一个地址，在一幼对面。经质证，上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司对证人证言认可，无异议。被上诉人杜斌对第一个证人张新的证言有异议，其认为属于虚假证言，张新在公司上了一年班，他不清楚二手房是怎样交易的；对第二个证人郝玉婷的证言也有异议，她不清楚上诉人公司的营业场所及工作内容。原审被告昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。本院将结合其他证据对证人证言综合予以认证。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为：在2015年8月5日一审法院庭审本案过程中，上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司自认张建军于2014年10月离职，该自认表明张建军离职前系上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司的员工。另，2014年10月12日、2015年2月2日张建军在上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司一分部办公室收取被上诉人杜斌支付的贷款手续费及贷款保证金16000元、现金25300元，与案外人孙洁在一审法院庭审本案过程中证言陈述的“2014年9月21日在正隆房产公司呼图壁西市路店铺，我与杜斌、张建军三方签订合同，我给张建军2500元中介费。2015年2月3日在同一地点杜斌给我112000元现金，并出具19.８万元的欠条，当时张建军在场，房屋也没有过户，现在房屋已经卖给杜斌。”可相互印证。根据上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司的自认、案外人孙洁的证言、被上诉人杜斌的陈述及其提交的微信截图、收据、合同等证据应当认为张建军系上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司的员工，张建军与被上诉人杜斌签订合同及出具收据等行为均为张建军以上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司员工身份实施的职务行为，张建军实施此行为的后果应当由上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司承担，故上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司的上诉请求不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费833元，由上诉人昌吉州正隆房地产评估事务有限责任公司呼图壁县房地产经纪分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 瑞代理审判员 李 平代理审判员 陶新芳二〇一六年八月四日书 记 员 田宇坤