上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0108民初3272号原告：上海荣欣仓储有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：蔡文瑞，职务总经理。原告：上海龙软科技发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：戴剑飚，职务执行董事。以上两原告共同委托诉讼代理人：金宏林，上海市希望律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：杨悦，上海市希望律师事务所律师。被告：上海艺汇打印有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：侯炎，职务董事长。委托诉讼代理人：徐富荣，上海市国和律师事务所律师。原告上海荣欣仓储有限公司(以下简称荣欣仓储)、上海龙软科技发展有限公司(以下简称龙软科技)诉被告上海艺汇打印有限公司(以下简称艺汇打印)房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年3月17日立案受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本院依法适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人金宏林、杨悦、被告法定代表人侯炎及其委托诉讼代理人徐富荣到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告荣欣仓储、龙软科技向本院提出诉讼请求：1.被告支付两原告2015年7月至9月租金人民币109056元(以下币种均为人民币)；2.被告支付两原告逾期支付租金的滞纳金14859.97元；3、被告支付两原告赔偿金274128元。事实和理由：2013年9月11日，两原告与被告就上海市静安区万荣路1188弄1、2、3号202室房屋(以下简称系争房屋)签署《物业租赁协议》，约定被告向荣欣仓储承租系争房屋用于办公，租赁面积653平方米，租赁期限为2013年9月16日至2016年12月31日止。嗣后，两原告按约将系争房屋交付被告使用，被告亦如期支付租金。2015年3月15日，被告在租期届满前以单方书面通知形式向两原告提出双方所签《物业租赁协议》于2015年7月1日终止。2015年9月21日，双方签订房屋清算交接清单，被告全部迁出系争房屋。至此，被告尚余三个月租金未付，两原告虽经多次催讨，但均未果。被告艺汇打印辩称，不同意两原告的诉讼请求。两原告非系争房屋产权人，签约主体不适格。即使两原告享有出租权，也应以产权人名义与被告签约。被告并非单方解约，原、被告已于2015年9月合意终止《物业租赁协议》，并对迁出后事宜协商一致，双方已就费用问题结算完毕，被告并未欠付租金，也无需支付滞纳金及赔偿金，且原告主张的滞纳金及赔偿金计算标准过高。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人系上海万荣投资管理有限公司(以下简称万荣投资)。2008年，龙软科技(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签署《物业租赁协议》，约定：甲方作为园区的管理方，受业主方委托，代表业主方向乙方出租物业；租赁物业为系争房屋；租期为2008年8月6日起至2011年9月15日止；建筑面积653平米，2008年9月16日至2009年4月30日的租金标准为1.83元/平米/天，2009年5月1日至2010年4月30日的租金标准为1.94元/平米/天，2010年5月1日至2011年9月15日的租金标准为2.06元/平米/天；乙方向甲方支付相当于3个月的租金作为租赁保证金，计109056元。2013年9月11日，荣欣仓储(甲方、出租方)、龙软科技(代甲方)与被告(乙方、承租方)签署《物业租赁协议》，约定：租赁物业为系争房屋；租期为2013年9月16日起至2016年12月31日止；建筑面积653平米，租金按季度支付，2013年9月16日至2013年12月31日期间的租金为2.10元/平米/天，月租金为41715元/月，2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金为2.20元/平米/天，月租金为43701元/月，2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金为2.30元/平米/天，月租金为45688元/月，2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为2.40元/平米/天，月租金为47674元/月；本协议生效后3个工作日内，乙方须向代甲方支付一定金额的管理保证金，详见《基地综合管理服务协议》；租赁物业交接以后，租赁物业的租金乙方每季度支付1次，在每个实际应付费季度前的10个工作日前，将下一季度的租金付到甲方账号，并由甲方向乙方开具相应金额的租金发票；乙方未按规定时间交付任何一期租金或其他费用(如有)超过30个日历日的，乙方应按约定向甲方支付逾期付款违约金，甲方同时有权单方面以书面通知的形式解除协议，甲方根据前句约定解除本协议的，乙方应当按本协议约定的计算方法向甲方支付赔偿金；符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期1天按未付金额千分之三的比例支付逾期付款违约金，(1)乙方逾期支付租金和其他应向甲方支付的费用，(2)任何一方逾期支付违约金、赔偿金的；乙方因自身原因在起租日后无法履行、提前终止履行本协议或单方面解除本协议的，应当按以下计算方法向甲方支付赔偿金，(1)剩余租赁期限等于或超过6个月时，支付6个月的租金，(2)剩余租赁期限不到6个月时，支付剩余租赁期限的全部租金。2015年3月15日，被告向两原告发出《关于被告搬迁的通知》，载明：被告定于2015年7月1日终止租赁系争房屋工业毛坯房653平方米；并决定2015年6月30日之前以三个月时间不停产地分批迁出腾空上述用房；终止租赁搬迁的原因为被告经营困难，难以为继；关于今后数月的租金，我们将在近日预付两个月的租金，连同原先一个月的押金，作为今后四、五、六月份的租金；从四月份起我们将着手搬迁工作，原投入的空调、照明、光缆等等不折、不移，尽可能地保持原状，以利你们尽快另觅租客。2015年3月17日，龙软科技园区管理部向被告发出《通知》，载明：我司在2015年3月16日收到贵司《关于被告搬迁的通知》现做如下通知回复：一、贵司需履行与我司签署的《物业租赁协议》中的第10.9条，乙方因自身原因在起租日后无法履行、提前终止履行本协议或单方面解除本协议的，应当按以下计算方法向甲方支付赔偿金，(1)剩余租赁期限等于或超过6个月时，支付6个月的租金，(2)剩余租赁期限不到6个月时，支付剩余租赁期限的全部租金；二、贵司需履行与我司签署的《基地综合管理服务协议》中的第八条，(一)乙方未按规定时间交付管理保证金、综合管理服务费或其他费用(如有)超过30个日历日，乙方每逾期一天按未付金额千分之三的比例向甲方支付逾期付款违约金，(二)除本协议另有约定外，下列情况乙方已支付的管理保证金不再返还，且不得冲抵任何应付未付的费用，(1)乙方因自身原因在起租后无法履行、提前终止履行或单方面解除本协议或《物业租赁协议》，(2)甲方按《物业租赁协议》中第9.4条约定单方面解除《物业租赁协议》，(三)甲方有权向乙方追索管理保证金、综合管理服务费及违约金，(四)甲方可依法向人民法院提起诉讼；三、贵司与我司签署的《基地综合管理服务协议》中的第四条(二)管理保证金只支付了109056元未缴足125145元，请贵司将差额16089元补足；四、贵司履行上述条款后我司将配合贵司的搬迁事宜；如贵司不能履行上述条款我司将无法配合贵司的搬迁事宜。2015年8月6日，被告转账支付荣欣仓储28008元。2015年8月19日，龙软科技园区管理部向上海紫荣投资管理合伙企业发出《物业退租通知书》，载明：兹由被告单位，自2013年9月16日入驻龙软万荣基地，承租租赁位置系争房屋，租赁面积为653平方米，租赁协议约定起止日期为2013年9月16日至2016年12月31日止，现于2015年8月19日提前解约；我司已告知单位，按基地管理规定来办理退租手续；被告并未办理退租手续，并强行陆续搬离，公司为不造成社会治安影响，同意其先行陆续搬离(一个月内完成交接退租手续)，后续协商。2015年8月25日，被告向万荣投资及龙软科技发出《通知》，载明：被告已于本月27日完成搬迁工作，自即日起退房交还贵司；被告完全遵照相关合同的要求保障厂房原有设施的完整无损，并兑现了本公司今年三月十六日的书面承诺，不拆除中央空调和多台挂壁空调和遮阳窗帘等等，以便于贵司尽快招商租赁给其它企业。2015年9月21日，龙软科技与被告签署《房屋清算交接清单》。2015年9月24日，龙软科技向被告发出《通知》，载明：贵司与我司共同签署《物业租赁协议》及《基地综合管理服务协议》，现因贵司自身原因在起租日后无法履行、提前终止履行协议、单方面解除协议，并未按照双方签署的协议条款履行违约责任；贵司向我司提出先行搬离园区违约责任后续协商解决，我司考虑到为不造成社会治安影响等因素，同意贵司先行搬离；贵司于2015年8月19日起开始搬家，2015年9月21日与我司完成房屋交接验收手续并完全搬离龙软园区；截止2015年9月24日贵司与我司签署的协议内所产生的费用尚未结清，贵司承诺后续与我司协商解决违约赔付事宜，从贵司搬家之日起至今已有一个月时间但贵司至今未安排相关负责人员与我司对接协商违约赔付事宜；故我司现通知贵司负责人需在2015年10月20日前与我司负责人协商履行违约责任并支付相关费用，如贵司未按时协商我司将按照法律程序来维护自身利益。审理中，两原告向法庭提供万荣投资分别于2010年9月20日、2015年10月28日出具的授权说明及情况说明，证明系争房屋产权人授权荣欣仓储进行房屋租赁管理并收取相关费用。对此，被告表示情况说明的出具时间在双方签订《物业租赁协议》之后，真实性无法确认，授权说明系伪造，真实性不认可，上述两份说明均无法印证两原告有权出租系争房屋。两原告另表示，2015年7月至9月应付租金137064元，扣除被告于2015年8月6日向荣欣仓储转账支付的28008元，现尚余109056元未付。2008年的《物业租赁协议》已失效，双方的权利义务应以2013年《物业租赁协议》的约定为准，租赁保证金在基地综合管理服务协议中另有约定，非本案涉及的内容。被告另表示，2008年《物业租赁协议》约定的租赁保证金109056元实际沿用至2013年的《物业租赁协议》，该笔保证金已用于抵扣2015年7月至9月的租金，被告另转账支付荣欣仓储28008元，故2015年7月至9月的租金已全部结清。同时，原、被告均表示因基地综合管理服务协议与本案无关，故在本案中不作为证据提供。以上事实，由原告提供的《物业租赁协议》、上海市房地产权证、关于被告搬迁的通知、通知、物业退租通知书、房屋清算交接清单、发票、签收单、情况说明、授权说明、被告提供的《物业租赁协议》、收据、中国工商银行付款回单、发票、房屋清算交接清单、照片、上海市房地产登记薄、工商登记信息及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的《物业租赁协议》系当事人真实意思的表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为两原告签约主体是否适格、被告是否已经结清搬离前的房屋租金以及被告提前解约是否应承担相应的违约责任。首先，两原告虽非系争房屋产权人，但实际产权人万荣投资已通过书面说明方式授权荣欣仓储进行房屋租赁管理并收取相关费用，被告现虽表示两原告签约主体不适格，但其从未在协议履行及双方就解约事宜进行协商的往来函件中提出相应主张，且被告与龙软科技于2008年所签《物业租赁协议》中已明确记载出租方作为园区管理方受业主方委托，向被告出租物业，故2013年被告与两原告签订《物业租赁协议》时对于房屋产权状况及两原告的签约身份应已明知且确认。其次，根据原、被告所签《物业租赁协议》的约定，协议项下的租金、赔偿金及滞纳金均应由甲方即荣欣仓储收取，龙软科技仅为荣欣仓储代理人，故对于龙软科技要求被告支付上述费用的诉讼请求，本院不予支持。被告称其支付的租赁保证金已抵扣租金，但荣欣仓储未予认可，被告亦无相应证据予以佐证，且2008年《物业租赁协议》约定的租赁保证金由龙软科技收取，而非荣欣仓储，故对于被告的该项主张本院不予采纳。另，因原、被告已于2015年9月21日正式办理退租交接手续，故欠付租金应自2015年7月1日起计算至该日止，合计123357.60元，其中扣除被告已付金额28008元，被告应再支付荣欣仓储剩余租金95349.60元。同时，根据原、被告所签《物业租赁协议》的约定，有关管理保证金的支付详见基地综合管理服务协议，而审理中双方均以与本案无关为由拒绝提供该份服务协议，故关于管理保证金一节，本案中将不予处理，双方可另行依法解决。最后，被告在租期届满前因自身经营不善提出解约确属违约，荣欣仓储同意被告提前解约并搬离，并不直接导致其追究被告违约责任的权利丧失，且龙软科技已在致被告的书面通知中明确要求被告支付欠费并承担相应违约责任，故被告理应按约承担逾期支付租金的滞纳金及赔偿金，关于赔偿金的具体金额，本院将根据被告的违约程度以及荣欣仓储的实际损失酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海艺汇打印有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣欣仓储有限公司租金95349.60元；二、被告上海艺汇打印有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣欣仓储有限公司逾期支付租金的滞纳金14859.97元；三、被告上海艺汇打印有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣欣仓储有限公司赔偿金137064元；四、驳回原告上海龙软科技发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7270.70元减半收取为3635.35元(原告上海荣欣仓储有限公司、上海龙软科技发展有限公司已预缴)，由原告上海荣欣仓储有限公司、上海龙软科技发展有限公司负担1454.14元，被告上海艺汇打印有限公司负担2181.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  严毅超二〇一六年九月十四日书记员  龚 胤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。