湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1221民初1322号 原告：怀化工业园投资开发有限公司，住所地湖南省中方县中方镇。 法定代表人:向秀胜,该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨梅，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 被告：湖南思奇绿源节能科技有限公司,住所地湖南省怀化市高新技术产业开发区。 法定代表人：潘水珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李世奇,男，该公司执行董事。 原告怀化工业园投资开发有限公司与被告湖南思奇绿源节能科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怀化工业园投资开发有限公司的委托诉讼代理人杨梅、杨杰，被告湖南思奇绿源节能科技有限公司的委托诉讼代理人李世奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化工业园投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年2月22日签订《怀化市工业园投资开发有限公司标准化厂房租赁合同书》;2、判令被告将承租的厂房恢复原状并返还给原告;3、判令被告向原告支付2017年5月1日至被告返还厂房之日止拖欠的租金本金740627元(暂计算至2019年10月15日)；4、判令被告按照月利率2%向原告支付拖欠租金的滞约金(实际是违约金,从2017年2月23日起计算至2019年10月15日为268232.52元),之后的违约金计算至租金全部付清为止;5、判令被告承担本案全部诉讼费用,包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保费等一切费用。在本案审理过程中，原告将诉讼请求3变更为：判令被告向原告继续支付2017年5月1日至2019年10月15日的租金74.0627万元，自2019年10月16日起至被告返还厂房之日止按836.87元/日计付租金。诉讼请求4变更为：判令被告向原告支付2017年2月23日至2019年10月15日止的违约金580.8524万元，判令被告向原告支付自2019年10月16日起至被告返还厂房之日止的违约金，每日违约金以年租金的2%计付。增加诉讼请求6为：判令被告向原告支付欠缴水电费23026.6元。事实和理由：原、被告双方于2017年2月22日签订《怀化市工业园投资开发有限公司标准化厂房租赁合同书》,约定由被告租赁原告位于怀化高新区标准化厂房3栋北楼1、3层,其中一期使用一楼东侧1568m2、三楼东侧1571m2、三期使用三楼西侧1555m2(预留6个月),合计4694m2。租赁期限为2017年3月1日至2020年2月28日(2017年3月1日至2017年4月30日为免租期),租金单价为一期一楼12元/m2·月,月租金 18816元;一期三楼8元/m2·月,月租金12568元;三期三楼8元/m2·月,月租金12440元。根据乙方与怀化高新技术产业开发区管委会签订的《企业入园协议》中约定,一楼租金为10元/m2·月,月租为15680元,三楼租金为6元/m2·月，月租为9426元。一期乙方实交年租金为301272元,甲方与乙方租金差额部分由投资公司财务部与园区财政局结算。乙方在签订本合同时付清一期厂房2017年5月1日至2017年7月31日的租金75318元,以后的租金在本半年的前一个月的25日内支付给甲方指定账户。乙方必须依约交付租金,如有拖欠租金,甲方每天按年租金的2%加收滞约金;超过30日甲方有权对厂房停电、停水,并解除本租赁合同,收回厂房。原告根据合同约定将涉案一期一楼、三楼厂房交付给被告使用,被告至今未向原告支付租金,经原告多次催收,被告仍未支付。被告严重违约,侵犯了原告的合法权益。 被告湖南思奇绿源节能科技有限公司辩称：1、出租方出租给承租方的场地,是不是在正常使用的条件下出租,出租的场地使用条件不符合的情况下,耽误承租方的时间和人员安排造成损失是不是要赔偿。2、入园合同注明一项(扶持政策)一直没有看到政策,一栋楼就是我公司一个单位没有政策,其他几个单位都有,什么原因。3、一楼装修进场,因一期消防没有通过,不能进场,接到通知是2017年7月中旬,我公司是2017年8月初,办理进场手续,交完费,开通水电和开门钥匙。开始装修进场环评漆。(有缴费凭证日期)4、因厂房的门头太小,生产设备无法进入,导致生产所有设备无法进场,临时联系工业园张领导反映问题,临时解决,所有生产设备摆放在工业园通八州科技公司里,产生设备反复搬运费用,和场地费用。5、门头申请改造报告,两个月多月才落实到位。6、厂区的电力不足,电缆线改造申请,一个多月才落实到位。7、三楼装修因电梯没有安装,无法执行公司配套完善,一直到2018年3月电梯安装好。8、三楼装修的卫生间问题和用水问题,领导说的,有什么问题都要申请报告审批后施工。9、三楼的卫生间和自来水,污水管,隔断墙,因为时间关系,通知我公司施工,一切费用工业园承担。10、公司2018年3月,三楼进场装修,2018年5月4日工作人员进场临时办公。11、原告要求支付拖欠租金的违约金过高，不同意支付，租金看调解的怎样，水电费是需要付的。 本院经审理认定事实如下：2017年2月22日，原、被告签订了《怀化市工业园投资开发有限公司标准化厂房租赁合同书》，约定由被告租赁原告位于怀化高新区标准化厂房3栋北楼1、3层,其中一期使用一楼东侧1568m2、三楼东侧1571m2、三期使用三楼西侧1555m2(预留6个月),合计4694m2。租赁期限为2017年3月1日至2020年2月28日(2017年3月1日至2017年4月30日为免租期),租金单价为一期一楼12元/m2·月,月租金18816元;一期三楼8元/m2·月,月租金12568元;三期三楼8元/m2·月,月租金12440元。根据乙方与怀化高新技术产业开发区管委会签订的《企业入园协议》中约定,一楼租金为10元/m2·月,月租为15680元,三楼租金为6元/m2·月，月租为9426元。一期乙方实交年租金为301272元,甲方与乙方租金差额部分由投资公司财务部与园区财政局结算。乙方在签订本合同时付清一期与厂房2017年5月1日至2017年7月31日的租金75318元,以后的租金在本半年的前一个月的25日内支付给甲方指定账户。乙方必须依约交付租金,如有拖欠租金,甲方每天按年租金的2%加收滞约金;超过30日甲方有权对厂房停电、停水,并解除本租赁合同,收回厂房；厂房交付使用时，乙方应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费及水电费。原告依约将涉案一期一楼、三楼东侧厂房于2017年4月1日交付给被告使用后,被告未向原告支付租金,截止2019年10月15日共欠租金740627元，并实际产生水电费38026.6元，仅缴纳15000元，原告向被告催收后被告仍未支付租金和水电费，遂形成纠纷。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中被告未支付租金，且在原告催收后仍未支付，原告可以解除合同，故对原告请求解除原、被告于2017年2月22日签订《怀化市工业园投资开发有限公司标准化厂房租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案租赁合同解除后，被告应当返还租赁厂房，故对原告请求判令被告将承租的厂房恢复原状并返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《怀化市工业园投资开发有限公司标准化厂房租赁合同书》，系当事人双方的真实意思表示，是真实有效的合同，原告已将涉案厂房交付给被告，被告应当按照合同约定向原告支付租金，故对原告要求判令被告继续支付2017年5月1日至2019年10月15日的租金74.0627万元，自2019年10月16日起至被告返还厂房之日止按836.87元/日计付租金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中合同约定被告在签订本合同时付清一期厂房2017年5月1日至2017年7月31日的租金75318元,以后的租金在本半年的前一个月的25日内支付给原告指定账户。被告必须依约交付租金,如有拖欠租金,原告每天按年租金的2%加收滞约金。但该约定月利率过高，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限，本案合同中约定的滞约金实为未按期缴纳租金的逾期利率，故违约金应为年利率24%，超过年利率24%的部分本院不予支持。根据合同约定被告应按时缴纳水电费，对欠付的水电费应予付清，故对原告要求判令被告支付欠缴水电费23026.6元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出租赁的厂房不符合使用条件的辩解意见，经审查，原、被告的合同中未约定租赁厂房的使用条件，但合同约定了厂房的租赁起始期限，及租金的给付期限，故被告应按合同的约定履行，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告怀化工业园投资开发有限公司与被告湖南思奇绿源节能科技有限公司于2017年2月22日签订《怀化市工业园投资开发有限公司标准化厂房租赁合同书》; 二、限被告湖南思奇绿源节能科技有限公司于本判决生效后十日内将承租的厂房恢复原状并返还给原告怀化工业园投资开发有限公司; 三、限被告湖南思奇绿源节能科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告怀化工业园投资开发有限公司厂房自2017年5月1日至2019年10月15日的租金740627元，2019年10月16日起至返还厂房之日止的租金按照每日836.87元计算； 四、限被告湖南思奇绿源节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告怀化工业园投资开发有限公司自2017年2月23日至2019年10月15日止拖欠租金的违约金268232.52元，2019年10月16日之后的违约金以上述第三项的租金为基数按每月2%计算至租金付清之日止； 五、限被告湖南思奇绿源节能科技有限公司于本判决生效后十日内向原告怀化工业园投资开发有限公司支付水电费23026.6元。 六、驳回原告怀化工业园投资开发有限公司其他的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费57806元，减半收取28903元，财产保全费5000元，合计33903元，由原告怀化工业园投资开发有限公司负担21860元，被告湖南思奇绿源节能科技有限公司负担12043元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  韩 芳 二〇一九年十二月三十日 法官助理  向福涵 书 记 员  欧阳辉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。