甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初3716号 原告：张燾,男,1972年5月8日出生,汉族，住天水市秦州区。 原告：杨顺萍（系张燾之妻）,女,1983年1月7日出生,汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：杨晓云，甘肃畅和律师事务所律师。 被告：曹银江,男,1967年9月30日出生,汉族,住天水市秦州区。 被告：田坤,男,1988年8月7日出生,汉族,住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：杨继平，甘肃端方律师事务所律师。 原告张燾、杨顺萍与被告曹银江、田坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张燾、杨顺萍及其委托诉讼代理人杨晓云，被告曹银江、被告田坤及其委托诉讼代理人杨继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张燾、杨顺平向本院提出诉讼请求：1.判令原告杨顺萍与第一被告曹银江签订的《卖房协议有效》，并判令第一被告曹银江及第二被告田坤将位于天水市秦州区X住宅小区房屋产权协助变更登记在原告杨顺萍名下，确认二原告为该房屋的产权人；2.判令上述房屋拆迁安置权益归二原告；3.由被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2008年4月20日前，原告张燾与第一被告曹银江经过协商，在自愿、公平原则下达成房屋买卖协议，即将第一被告曹银江位于天水市秦州区X住宅小区房屋，以9.5万元的价格出卖给二原告。原告张燾于2008年4月20日将房款一次性付给曹银江，同时杨顺萍与曹银江签订《卖房协议》，以书面形式确认双方交易的事实及付款。由于房子以前由二原告租住，所以房款给付、协议确认后，视为房屋已交付给二原告，且二原告一直居住至今。协议约定：曹银江在2008年5月20日前将房屋产权证交付给原告杨顺萍，但曹银江拿到房款后即消失不见。2013年曹银江将已经卖给原告的房子再次卖给被告田坤。后二被告又恶意串通，虚构曹银江将房屋卖给田坤的事实且将该房屋产权过户至田坤名下。后涉案房屋列入拆迁范围，被告田坤领取拆迁权益被追回。为维护原告合法权益不受损害，遂诉至贵院，请求法院判决。 曹银江辩称，2008年4月20日原告杨顺萍与曹银江签订《卖房协议》是在张燾的胁迫下签订的，我没拿到张燾任何款项。 田坤辩称，1.原告诉请与事实不符，田坤与曹银江不存在恶意串通行为；2.原告与曹银江的协议属于无效协议，请求法庭驳回原告诉请。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的以下证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据： 1.《购房协议书》1份，以证明原告杨顺萍与曹银江买卖房屋关系的事实； 2.查档证明复印件、二被告签订的《房屋买卖合同》1份，以证明二被告恶意串通制造虚假证据的事实； 3.证人张艳琴的证人证言1份，以证明涉案房屋二原告已经居住多年，为房屋权利人的事实； 4.（2019）甘0502民初XX号《民事判决书》、（2019）甘05民终XXX号民事裁定书1份，以证明二被告之间的房屋买卖行为虚假，以欺骗的方式将涉案房屋过户至田坤名下，且涉案房屋已经列入拆迁范围，田坤获得拆迁安置权益被追回的事实。 经质证，被告田坤对证据1的真实性不认可，协议中甲方曹银江指印系伪造，该协议签订不真实，是曹银江为借高利贷还赌债向二原告写的，受到原告胁迫曹银江写的协议，并非曹银江真实意思表示，从该协议合法性来讲，房屋所有人曹银江妻子未同意出售房屋；对证据2真实性认可，但该证据是由于在提起物权保护之诉时原件丢失，当事人为保护自己权益，补充的证据，并非恶意串通；对证据3真实性认可，证明目的不认可，该房屋2006年就已经租给原告居住，因此各项费用由原告支出符合常理；对证据4真实性认可，证明目的不认可，该文书是以物权保护提起并非房屋买卖，也未说明二被告恶意串通，合同虽然系补签，但是内容真实与原始的内容一致。被告曹银江认可田坤的质证意见。 经审核，原告提交的以上证据可证明涉案房屋在2008年4月20日已由曹银江出卖给原告的事实，至于该出卖行为是否有效，应结合全案证据予以认定。 被告田坤提交以下证据： 1.买卖协议照片1份，以证明2017年田坤向曹银江索要房屋时发生冲突，后报警处理，该照片证明原告提交的协议系虚假协议，并非曹银江真实意思表示； 2.接警工作登记表2份，以证明田坤为向曹银江索要房屋时发生冲突，被告田坤一直在维护自己的权益； 3.房屋产权证1份，以证明该房屋系田坤合法拥有。 经质证，原告对证据1不认可，对证据2、3的真实性认可，对证明目的不认可。 经审核，上述证据能够证明田坤与曹银江因房屋交付问题发生纠纷并报警的事实，但并不能证明原告提交的协议系虚假协议，房产证仅能证明涉案房屋目前登记在田坤名下，至于是否合法拥有需结合全案综合认定。 为查清本案有关事实，本院向天水市房屋征收补偿管理中心调取田坤签订的《房屋征收补偿安置协议书》，证明该房屋已经被拆迁安置的事实。 经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为被告田坤隐瞒了被拆迁房屋的真实情况；两被告对该证据无异议，并认为该证据恰好证明涉案房屋为田坤所有。 经审核，本院调取的证据能够证明被告田坤与天水市房屋征收补偿管理中心签订了涉案房屋的征收补偿协议，但涉案房屋及拆迁补偿权益是否归田坤所有，需结合全案事实综合认定。 被告曹银江未向本院提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 曹银江原有位于天水市秦州区X住宅小区房屋一套（建筑面积44.35平方米），自2006年开始，曹银江将诉争房屋出租给张燾、杨顺萍夫妇居住，2008年4月20日，曹银江与杨顺萍签订卖房协议，约定：“甲方曹银江因经济之急需，愿将自己名下（X住房一套，面积为44.5平米）转让给杨顺萍，转让费为95000.00元，人民币大写：玖萬伍千元正。钱一次性付给甲方曹银江，为证明特此立据。备：甲方曹银江将房产证暂借他人，不能一次性交给乙方，愿于本年5月20日将房产证交还乙方杨顺萍。甲方：曹银江，乙方：杨顺萍，见证人：张燾”。协议签订后，张燾、杨顺萍一直在该房屋内居住至今。2015年5月19日，曹银江与田坤签订房地产买卖契约，并将诉争房屋转移登记到田坤名下，2016年年底诉争房屋被纳入拆迁范围，2017年2月，田坤与房屋征收部门达成拆迁协议并领取了拆迁安置房屋的钥匙，后因拆迁部门发现诉争房屋实际居住人为张燾夫妇，故向田坤收回了钥匙，拆迁协议未生效。2019年4月，田坤要求张燾、杨顺萍夫妇搬离诉争房屋，并向公安机关报警，公安机关告知其通过法律途径解决，田坤遂起诉到本院，要求处理。 对于购买诉争房屋的经过，田坤陈述：2016年4月1日，其与曹银江签订房屋买卖合同，曹银江将诉争房屋以215000元的价格出售给田坤，田坤分别于2016年4月1日、2016年4月12日，通过现金支付的方式向曹银江给付购房款共计165000元，并约定办理房产证后付余款5万元，2016年4月20日，双方办理产权过户登记手续，因曹银江称诉争房屋尚在出租，故田坤在购买房屋时，没有实地查看房屋状况。为证明自己的主张，田坤向本院提交了房屋买卖合同1份及收条2张。庭审中，本院依张燾申请从天水市房产交易中心调取了原告与被告曹银江签订的房地产买卖契约、诉争房屋契证，上述证据显示，田坤与曹银江于2015年5月19日到房产交易中心签订房地产买卖契约，约定：曹银江将诉争房产出售给田坤、房屋总价款20万元等，田坤于同年5月26日领取了产权变更登记后的契证。对本院调取的证据与田坤提供的证据时间不一致的情况，田坤解释为其购买诉争房屋的材料全部丢失，房屋买卖合同和收条均系之后补签,对于签订合同和收条的具体时间，因时间太长，记不清了。 另查明，2013年，曹银江及其朋友张慧君通过房屋中介，欲将诉争房屋出售给案外人张小玲，张小玲在交纳了3万元定金并实地查看了诉争房屋后，发现诉争房屋已经出售给张燾夫妇，遂向公安机关报案，后由曹银江、张慧君退还张小玲3万元定金，张小玲向公安机关申请撤销了案件。 再查明，2019年5月15日田坤将张燾、杨顺萍、曹银江诉至本院，要求判令张燾、杨顺萍、曹银江归还位于天水市秦州区X房屋并支付2016年4月19日至2019年4月24日的房屋租金24130元。2019年7月29日本院判决驳回了田坤诉讼请求。后田坤、曹银江不服本院判决，向天水市中级人民法院提起上诉，2019年10月31日天水市中级人民法院驳回上诉维持了本院一审判决。 本院认为，房屋产权证是不动产物权登记的重要方式，其对外有公信力，在没有任何争议的情况下，房屋产权登记的权利人即被推定为实际权利人，但根据法律规定，利害关系人对已登记在他人名下的房屋，如果能够提供证据证明其实际享有物权，则应结合证据综合分析判断，认定真实权利人。本案中，天水市秦州区X房屋为涉案房屋，根据查明的事实，该房屋已在2008年4月20日由被告曹银江与原告杨顺萍签订卖房协议，由被告曹银江将该房屋出售给原告杨顺萍，原告支付了与当时市场行情相符的对价，且被告曹银江不能证明该出售行为存在无效的情形，故该房屋买卖行为应认定有效。此后在2015年5月19日，被告曹银江又与田坤又签订房地产买卖契约，并将诉争房屋转移登记到田坤名下，曹银江与田坤的房屋买卖合同虽存在诸多难以解释的疑点，但并无确凿的、明确的证据证明该合同存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，故该合同仍应认定为有效合同。因此，本案属于因“一房两卖”而引起的纠纷，争议焦点为谁能成为该套房屋的真实权利人。根据相关法律规定及司法实践，对因“一房两卖”而引起的纠纷，在认定谁能取得房屋物权的问题上，贯彻两条原则，一是实际居住者优先，二是已取得物权（房屋产权证）者优先，而本案中，原告在涉案房屋中已实际居住十多年，而被告已取得涉案房屋的房屋产权证。在同一个案件中，既有实际居住者，也有已取得房屋产权证者，二者发生了冲突。对此，本院认为，民事主体在从事民事活动中，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，并应尽到必要的谨慎义务。而本案中，被告曹银江作为房屋的出卖人，违背诚实信用原则，在已将房屋出售给原告长达数年的情况下，又将其房屋出售给被告田坤。被告田坤作为房屋的买受人，在当前房价下，购买房屋属于非常重大的支出，田坤应尽到必要的谨慎义务，但田坤在对自己所购房屋在看都未看、门都未进、对房屋现状不清楚的情况下，即与曹银江进行交易，并在购房后的4年时间内对其所购房屋的现状不闻不问，更无法理解的是，作为被拆迁人，根据自己房屋的现状及房屋内的设施等情况，与拆迁机构讨价还价，争取自己最大利益系常理，但田坤在从未进过自己所购房屋，对所购房屋内情况一无所知的情况下，即与拆迁部门达成安置协议并领取了新房的钥匙，且协议签订后也没有要求被告张燾、杨顺萍搬离。显然，田坤未尽到必要的谨慎义务，从本案的实际看，只要其尽到必要的谨慎义务，本案的纠纷就不会产生。任何民事行为，有因必有果，田坤未尽到必要的谨慎义务，应为其造成的后果负责，而原告在涉案房屋中已实际居住十多年，原告已对房屋实际享有物权，让其从涉案房屋中搬出并认定田坤为涉案房屋的真实权利人，与民事诉讼的价值取向不符，故本院认定原告为涉案房屋的真实权利人。至于原告主张的涉案房屋拆迁补偿安置权益，属于其所有，因该主张属于另外的的法律关系，且和案外人天水市房屋征收补偿管理中心相关，并非本案审理范围，故不予支持。被告曹银江违背诚实信用原则，在已将房屋出售给原告长达数年的情况下，又将其房屋出售给被告田坤，导致本案纠纷的产生，应赔偿田坤因此产生的损失，但该纠纷不属本案审理的范围，可另诉处理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告杨顺萍与被告曹银江2008年4月20日就位于天水市秦州区X房屋而签订的《卖房协议》有效，原告张燾、杨顺萍为该套房屋的实际产权人，被告曹银江、田坤在判决生效后20日内协助原告张燾、杨顺萍将该套房屋的产权转移登记在原告张燾、杨顺萍的名下； 二、驳回原告张燾、杨顺萍的其他诉讼请求。 案件受理费5050元，因适用简易程序减半收取计2525元，由由原告张燾、杨顺萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  丑居平 二〇一九年十二月二十一日 书记员  王晓菁