重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初6371号原告：重庆西普物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号1-3号，统一社会信用代码91500105765931026P。法定代表人：胡蓉，执行董事。委托诉讼代理人：高春琳，男，系原告公司工作人员。委托诉讼代理人：谭浪，男，系原告公司工作人员。被告：陈勇，男，1976年4月10日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：黄维，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈原，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告重庆西普物业管理有限公司与被告陈勇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，于2018年5月10日中止审理。中止事由消除后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆西普物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭浪，被告陈勇的委托诉讼代理人黄维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆西普物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年10月1日至2017年12月28日期间的物业服务费314524.8元；2.判令被告向原告支付2014年10月1日至2017年12月28日期间的中央空调费280412.16元；3.判令被告向原告支付2014年10月1日至2017年12月28日期间的公摊水电费56614.46元；4.判令被告向原告支付逾期缴纳物业服务费违约金（以每月欠缴物业服务费为基数，从2014年10月21日起至2018年4月3日止，按每日千分之三的标准计算，共计314524.8元；以欠缴物业服务费为基数，从2018年4月4日起至付清款日止，按每日千分之三的标准计算）；5.判令被告向原告支付逾期缴纳中央空调费违约金（以每月欠缴中央空调费为基数，从2014年10月21日起至2018年4月3日止，按每日千分之三的标准计算，共计280412.16元；以欠缴中央空调费为基数，从2018年4月4日起至付清款日止，按每日千分之三的标准计算）；6.判令被告向原告支付逾期缴纳公摊水电费违约金（以每月欠缴公摊水电费为基数，从2014年10月21日起至2018年4月3日止，按每日千分之三的标准计算，共计56614.46元；以欠缴公摊水电费为基数，从2018年4月4日起至付清款日止，按每日千分之三的标准计算）。事实和理由：原告系重庆市江北区西普大厦物业服务企业，被告曾系该大厦X-X房屋业主。根据原告与重庆市江北区西普大厦业主委员会（以下简称“西普大厦业委会”）签订的《物业服务合同》《补充协议》约定，原告为该大厦提供物业服务，被告应当依约交纳物业服务费等费用。原告所诉期间，被告欠付前述费用，应当依约支付并承担违约责任。被告陈勇辩称：1.合同约定的物业服务费标准过高，显失公平，应当参照重庆市物价局文件标准予以调整；2.合同约定无论是否使用中央空调均应支付中央空调费，显失公平，应当撤销该条款；3.原告部分诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持；4.原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《物业服务合同》《补充协议》、（2018）渝0105民初8069号民事判决书、（2019）渝01民终1126号民事判决书、（2014）江法民初字第09699号民事判决书、（2017）渝0105执恢528号之一号执行裁定书、《通知》及其EMS邮寄凭证、邮件流转记录、《不动产权证书》，结合被告质证意见，本院均予以采信；2.被告举示的《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》，无法确认其真实性，也无法与本案产生实质性关联，本院不予采信；3.被告举示的（2015）江法民初字第01131号民事判决书，其诉讼主体与案由均与本案无实质性关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月29日，原告与西普大厦业委会签订《物业服务合同》，约定由原告为该大厦提供物业服务，物业服务费收费标准为五层（含五层）以上8元/月/平方米，负二层至四层10元/月/平方米；公摊水电费收费标准为五层（含五层）以上0.8元/月/平方米，负二层至四层1.8元/月/平方米；中央空调费收费标准为五层(含五层)以上10元/月/平方米，负二层至四层为12元/月/平方米；业主或物业使用人于每月20日前交纳物业服务费用，否则，自逾期之日起每日按应交纳费用的3‰承担违约金；无论使用与否，业主或物业使用人于每月20日前按时足额交纳中央空调费，否则，自逾期之日起每日按应交纳费用的3‰承担违约金；无论物业是否使用，西普大厦的开发商(含联建单位)及单个业主,均应全额交纳物业服务费用；合同期限为五年，自2009年11月1日起至2014年10月31日止，合同期届满前三个月内，业委会作出续聘或选聘的决定，在业委会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止，否则，本合同自动延期。2014年10月31日，原告与西普大厦业委会签订《补充协议》，约定双方于2009年8月29日签订的《物业服务合同》延长至2019年10月31日。被告原系该大厦X-X业主，该房屋建筑面积为808.48平方米；后涉讼房屋被司法拍卖，本院于2017年12月28日裁定该房屋归案外人所有。2018年5月8日，被告起诉请求确认前述《物业服务合同》及《补充协议》无效，法院经一、二审后判决驳回其诉讼请求。另查明，原告于2016年11月3日、2016年11月28日向被告发函催收截止至2016年9月30日的物业服务费等费用。本院认为，原告与西普大厦业委会签订的《物业服务合同》《补充协议》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，故原告与被告之间成立真实、有效的物业服务合同关系，被告应当依约向原告交纳物业服务费、中央空调费、公摊水电费。被告辩称合同约定显失公平，未举示充分证据予以证明，故对于该抗辩意见，本院不予采纳。2016年11月28日，原告向被告催收截止2016年9月30日的物业服务费等费用，构成诉讼时效中断，并于2018年4月4日诉至本院，故原告主张被告支付2014年11月1日之前的费用已过诉讼时效，被告应当支付2014年11月1日至2017年12月28日期间的物业服务费、中央空调费及公摊水电费，物业服务费具体标准为10元/月/平方米×808.48平方米×37.9个月=306413.92元，关于原告主张被告支付物业服务费超过前述期间及金额部分的请求，本院不予支持；中央空调费具体标准为12元/月/平方米×808.48平方米×37.9个月=367696.7元，原告仅主张被告支付中央空调费280412.16元，本院予以确认，但原告主张被告支付中央空调费超过前述期间部分的请求，本院不予支持；公摊水电费具体标准为1.8元/月/平方米×808.48平方米×37.9个月＝55154.51元，关于原告主张被告支付公摊水电费超过前述期间及金额部分的请求，本院不予支持。依据合同约定，被告应当支付逾期付款违约金，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本院酌情认定被告分别以当月应付费用为基数，从逾期之日起至付清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率按月累计计算，分别支付逾期交纳物业服务费、中央空调费违约金，关于原告主张被告支付该两项违约金超过前述期间及金额部分的请求，本院均不予支持；合同并未约定公摊水电费支付时间，本院酌情认定原告以欠交公摊水电费总额为基数，从起诉之日起至付清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付逾期交纳公摊水电费违约金，关于原告主张被告支付该项违约金超过前述期间及金额部分的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈勇于本判决生效之日起十日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付2014年11月1日至2017年12月28日期间的物业服务费306413.92元；二、被告陈勇于本判决生效之日起十日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付2014年11月1日至2017年12月28日期间的中央空调费280412.16元；三、被告陈勇于本判决生效之日起十日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付2014年11月1日至2017年12月28日期间的公摊水电费55154.51元；四、被告陈勇于本判决生效之日起十日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付逾期交纳物业服务费违约金（以8084.8元为基数，从2014年11月20日起至付清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率按月累计计算）；五、被告陈勇于本判决生效之日起十日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付逾期交纳中央空调费违约金（以9701.76元基数，从2014年11月20日起至付清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率按月累计计算）；六、被告陈勇于本判决生效之日起十日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付逾期交纳公摊水电费违约金（以55154.51元为基数，从2018年4月4日起至付清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、驳回原告重庆西普物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15508.86元，减半收取计7754.43元，由原告重庆西普物业管理有限公司负担2000元，由被告陈勇负担5754.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 卢玉萍二〇一九年十二月二十五日法官助理 李明航书 记 员 丁变合