广东省紫金县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1621民初1321号原告：温某某，男，1980年12月4日出生。委托诉讼代理人：陈显彬，广东省紫金县紫城镇法律服务所法律服务工作者。被告：周某某，男，1970年6月9日出生。被告：张某某，女，1972年7月29日出生。上列被告的共同委托诉讼代理人：黄尔俊，男，1970年8月3日出生。原告温某某诉被告周某某、张某某建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，由审判员钟东晓适用简易程序独任审判。根据原告的申请，本院作出（2016）粤1621民初1321号民事裁定，于2016年8月17日依法查封了登记在被告周某某、张某某名下的位于紫金县紫城镇金山大道西林田张八岭上宝路口的房地产（证号：粤房地权证紫字第***号）及位于紫金县紫城镇张八岭的房地产（证号：粤房地权证紫字第***号）。同时还查封了原告温某某提供的担保财产——位于紫金县中坝镇中心村牛江坝的土地使用权（证号：紫府国用1999第***）。2016年9月12日，本院公开开庭审理了本案。原告温某某及其委托诉讼代理人陈显彬和两被告的共同委托诉讼代理人黄尔俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月1日，原告与被告周某某签订《土地转让协议书》，约定原告向被告购买位于金山工业园林田小区即过爱群大桥十八米路二排的征地返还地皮一块，面积为224平方米。其四至为：东至花园、南至已征地、西至二米巷、北至已征3户人用地。土地转让价款为人民币500000.00元。合同签订前后，原告于2013年8月29日、2013年8月31日、2013年12月2日分别向被告周某某指定的被告张某某在农村商业银行的80010000543383037账号转入50000元、300000元、150000元，共计500000元。双方还约定；如原告购买的上述土地过户，被告周某某负责协助并提供有关手续及材料。被告应在农历2013年底将涉案土地上的房屋拆迁平整后交付给原告。在建筑过程中，如遇他人阻扰或有其它任何争议，由被告周某某全部负责搞妥，所产生费用由被告负责。但从涉案土地转让协议签订至现在差不多三年的时间里，该土地都不能办理过户手续，也不能交付、不能施工建房。被告称该土地仍有一些遗留问题没有解决，暂时无法施工。为此，在近三年期间，原告多次通知被告解除《土地转让协议书》，并要求其返还转让款，但其均置之不理。被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求判令：一、解除原告温某某与被告周某某于2013年9月1日签订的《土地转让协议书》；二、两被告向原告温某某返还土地转让款人民币500000元；三、两被告向原告温某某支付自被告违约之日（农历2013年12月31日）起至全部土地转让款返还之日止的按银行贷款利率计算的利息；四、由两被告承担本案的全部诉讼费用。原告为证明其上述主张，向本院提供了如下证据：1.原、被告身份证复印件；2、《土地转让协议书》；3、紫金县金山工业园（林田）住宅小区拆迁置换安排表（示意图）；4、银行转账信息；5、银行客户回单；6、建设用地规划许可证及建设工程现场查丈（表1）；6、《建设用地批准书》；7、婚姻登记审查表；8.电话视频录音；9、视频录音；10、证人证言。证人黄某某证言的主要内容如下：证人黄某某是涉案土地使用权买卖的介绍人。签订涉案合同前，被告承诺在2013年底能够完善建筑房屋的相关手续予以建筑，后签订了涉案合同。后因办理不了建房的相关手续，被告就承诺在2014年办理相关手续，原告也认可了其承诺，后来还是办理不了。到了2015年，被告就向原告承诺另换土地或者代原告将该土地转卖，结果其又没有兑换其承诺，原告于是就向法院提起诉讼。证人曾新环证言的主要内容如下：2013年，证人曾新环的内弟黄某某称其有个朋友要买地，刚好证人曾新环的朋友周某某有块土地要出卖。在周某某保证该地是合法取的，并有规划许可证，且保证在年底能够建房的情况下就介绍给原告购买。证人曾新环还在协议书上作为证人签了名。结果年底原告建不了房，被告周某某承诺在2014年将上述问题解决，结果还是没解决。被告周某某、张某某共同辩称：一、原告与答辩人周某某于2013年9月1日签订《土地转让协议书》，约定由原告购买答辩人位于紫金县紫城镇林田村庵下（爱群大桥过来十八路二排）的面积为224平方米的土地。原告与被告签订合同后，被告将涉案土地的《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》原件交付给原告。自涉案合同签订至原告于2016年8月15日向法院提起诉讼，要求解除合同，已经超过2年时间，超过了法定的诉讼时效。二、2013年，原告找到其朋友说情要买答辩人的土地，答辩人已经是以较优惠的价格卖给他，如果不是他买的话，当时答辩人是可以卖更高的价钱的。因现在土地买卖市场价格低迷，该土地已经不值500000元，故原告就反悔要求解除合同。原告是在到过现场看过涉案土地后才与答辩人签订协议的，当时他是知道其所要购买的土地是政府征收金山工业园土地的返还地，且知道政府仍未就该返还地补偿到位。涉案买卖土地无法交付、暂时还不能建房并不是答辩人的原因，是政府部门的事，是紫城工业园区的事，是因为紫城工业园对征地户补偿不到位的原因造成的。原告应当向紫城工业园区要求交付涉案买卖土地。综上，原告要求解除涉案合同，退回500000元土地转让款是不合理的。三、因涉案合同并无约定违约责任和交付期限，故原告请求答辩人支付违约金没有依据综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。两被告未为其上述主张向本院提供证据证明。因两被告未向本院提供足以反驳的相反证据，本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。本院根据上述认证及原、被告的陈述查明：2013年9月1日，原告与被告周某某签订了一份《土地转让协议书》。该协议约定：由被告周某某向原告转让一块位于紫金县紫城镇金山工业园林田小区“爱群大桥过来十八米路二排”的征地返还地皮（土地使用权）一块，面积224平方米。其四至界限为“东至花园、南至已征地、西至二米巷、北至已征3户用地”。转让价格为人民币500000.00元。双方还约定：“该土地甲方（指被告周某某，下同）已办理“三证”，如乙方（指原告，下同）过户，甲方负责协助并提供有关手续及材料”（合同第三条）。“该土地转让后，乙方在建筑过程中，如遇他人阻挠或有其它任何争议，由甲方全部负责搞妥，产生的费用由甲方负责与乙方无关”（合同第四条）。曾新环作为“证人”在该协议上签名。原、被告双方还约定，被告应在农历2013年年底将涉案土地交付给原告建房。合同签订前后，原告于2013年8月29日、2013年8月31日、2013年12月2日分别向被告周某某指定的被告张某某在紫金县农村信用合作联社开设的80010000543383037账号转入50000元、300000元、150000元，共计500000元。后因涉案土地不能办理过户手续，也不能交付给原告施工建房，原告通知两被告要求解除合同、返还转让款未果，原告遂向本院提起诉讼。又查明：涉案买卖土地上现仍有房子和农作物，由他人控制和使用。在本案的庭审中，原、被告双方确认：因政府没有进行拆迁补偿，涉案土地现在尚不能办理土地使用权证，也不能在该土地上建筑房屋。再查明：紫金县国土资源局于2013年6月13日就涉案土地作出的紫金市（县）（2013）字第480号和第483号《建设用地批准书》载明：“本批准书有效期自2013年6月至2015年6月”。该土地的所有权性质为“国有”，建设项目名称为“建房”，土地用途为“住宅”。另查明：两被告为夫妻关系。本院认为：本案为土地使用权转让合同纠纷。《土地转让协议书》为合同双方当事人的真实意思表示。据紫金县国土资源局作出的紫金市（县）（2013）字第480号和第483号《建设用地批准书》的相关记载，涉案买卖土地为国有土地。同时，该土地使用权的转让没有违反法律的禁止性规定。因此，原告与被告周某某签订的《土地转让协议书》应确认合法有效。因经原告多次催促，被告均不能将涉案土地交付给原告使用，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，原告要求解除涉案土地使用权转让合同并要求被告周某某、张某某返还转让款500000元，理由正当，本院予以支持。根据合同相对性原则，被告有关涉案买卖土地因政府的原因不能交付及应由政府向原告交付的抗辩本院不予支持。因被告方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，而原告已向被告履行支付转让款的义务，这必然给原告造成资金被占用的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条有关“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求被告周某某、张某某赔偿利息损失，本院予以支持。结合本案的实际，被告应从农历2014年正月初一即公元2014年1月31日起向原告赔偿按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告温某某与被告周某某于2013年9月1日签订的《土地转让协议书》。二、限被告周某某、张某某在本判决发生法律效力之日起15日内向原告温某某返还土地使用权转让款500000元。三、限被告周某某、张某某在本判决发生法律效力之日起15日内向原告温某某赔偿损失（损失计算方法：以500000元为计算基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2014年1月31日起计付至本判决确定清偿之日止）。上述被告应向原告赔付的款项可直接支付给原告，也可交本院转原告收领。本院执行款专户户名：紫金县人民法院，开户行：中国工商银行股份有限公司紫金县支行，帐号：2006002729200010476。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限间的利息。本案受理费4400元，财产保全费3020元，合计7420元，由被告周某某、张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  钟东晓二〇一六年九月十九日书记员  陈 浩