北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14239号上诉人（原审被告）：北京建机资产经营有限公司，公司住所地为北京市朝阳区管庄西院。法定代表人：焦莉，执行董事。委托诉讼代理人：郁彬，男，该公司职员。委托诉讼代理人：韩来喜，男，该公司职员。上诉人（原审第三人）：王红敏，男，1962年11月4日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王喆宇，男，1997年2月11日出生，汉族，布鲁克大学学生，住北京市东城区。被上诉人及王喆宇委托诉讼代理人（原审原告）：王鸿纲，男，1971年12月22日出生，汉族，无业，住北京市东城区。原审第三人：王红燕，女，1964年11月27日出生，汉族，北京市正东电子动力集团退休职工，住北京市朝阳区16号楼1302号。上诉人王红敏、北京建机资产经营有限公司（以下简称建机公司）因与被上诉人王喆宇、王鸿纲及原审第三人王红燕房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初22216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建机公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回王喆宇、王鸿刚的诉讼请求；3.二审诉讼费用由王喆宇、王鸿刚负担。事实和理由：1.王喆宇、王鸿纲非适格主体。一审案由为房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，王喆宇、王鸿纲不是适格主体；王喆宇不具备诉讼主体资格，王永才对北京市丰台区XXX501室（以下简称案涉房屋）并无所有权，其遗嘱对不属于个人财产的处分是无权处分，该遗嘱是无效遗嘱，王喆宇并非适格主体；2.一审法院认定事实错误。建机公司与刘淑英之间的法律关系是房屋租赁关系非房屋买卖关系，与王喆宇、王鸿纲无任何法律关系。（2019）京02民终4432号民事裁定书中确认，案涉房屋原承租人是刘淑英，虽交了购房款等费用但是尚未签订房屋买卖合同就去世，因此，房屋所有人和房屋使用人仍然是租赁关系，而非买卖关系。王喆宇、王鸿纲以及王红燕在最基本的承租权都没有确定的情况下，一审法院强制判决将案涉房屋过户给王红燕明显错误。在实际操作中也无法执行，王红燕不是承租人，承租人是刘淑英，本案要首先解决承租权的问题，王红燕没有承租权，不能强制判决建机公司与王红燕签订《购房合同》，该判决明显违背了《合同法》《民法总则》的自愿原则，并无买卖合同关系；3.根据最高人民法院司法解释，民事诉讼解决的是平等主体之间人身关系和财产关系的纠纷，单位内部的福利分配方式是单位内部事务，属于单位自主权的范围，基于职工与单位之间不是平等主体，不属于人民法院受案范围；4.一审判决结果无法实际执行。因房改售房只能办理到一人名下，案涉房屋的利益关系人未达成一致意见，无法办理。王红敏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回王喆宇、王鸿纲一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院遗漏当事人，案涉房屋为王永才与刘淑英的夫妻共同财产，在1999年刘淑英死亡后，王永才的财产在里面。2013年4月18日，王永才与李美霖登记结婚。目前李美霖依然健在，属于第一顺序的继承人，与本案有直接的利害关系。一审法院没有列李美霖为本案当事人，做出的判决属明显遗漏当事人。根据《民事诉讼法》第一百七十条第四款的规定，应予以发回重审；2.王喆宇、王鸿纲不是《房屋买卖合同》的权利主体，无权主张房屋登记过户。王喆宇、王鸿纲不是房屋买卖合同的合同相对方，不是房屋买卖合同的主体，无权提出房屋买卖合同过户的权利，判决配合王喆宇、王鸿纲的过户明显错误；3.案涉房屋在没有变更产权以前始终是承租权的继承，案涉房屋的承租权一直在王红敏手中，王红敏跟老人一起居住，享有承租权的继承权，判决王红敏以外任何人办理过户手续均属错误。且该案中王红燕、王鸿纲均将继承的财产份额书面声明转让给王红敏，所以一审判决错误。针对建机公司的上诉，王鸿纲、王喆宇辩称，建机公司称不能过户不恰当，之前多次庭审多次表明案涉房屋是我们所有。针对建机公司的上诉，王红敏述称，答辩意见同我的上诉理由。针对建机公司的上诉，王红燕述称，法院已经判决案涉房屋为我所有，不属于建机公司所有，建机公司在上诉状中陈述的与本案无关。针对王红敏的上诉，王鸿纲、王喆宇辩称，遗漏当事人属编造事实，本案审理的系房屋买卖合同纠纷，而并非遗产继承纠纷。案涉房屋过户至王红燕名下并不改变房屋属于刘淑英、王永才遗产的性质。各方可在完成过户后，各自主张各自的权利，在之前的诉讼中，王红敏未对此提出异议，这次上诉又搬出我方无权主张的理由，没有道理。针对王红敏的上诉，建机公司述称，同意一审判决，不同意建机公司上诉请求。针对王红敏的上诉，王红燕述称，王红敏所陈述取消购房资格属于错误事实，是编造的，从来没有人通知我们取消。王鸿纲、王喆宇向一审法院起诉请求：1.判令建机公司继续履行北京市丰台区XXX501室房屋买卖合同，并协助将房屋所有权过户登记至王红燕名下；2.建机公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘淑英与王永才系夫妻关系，二人生有二子一女，长子王红敏，女儿王红燕，二子王鸿纲。王喆宇系王鸿纲之子。1999年11月23日，刘淑英去世。2015年5月22日，王永才去世。1998年5月11日，北京长城家具有限公司收取刘淑英购房押金1000元。1998年6月10日，北京长城家具有限公司收取刘淑英购房款27109元。2001年9月12日，北京长城家具有限公司向丰台区房改办出具说明，载明：2.购房人刘淑英：住横一条5#-501，于2000年去世。去世后，其子女多次找到我单位，要求将产权人改为子女，其爱人也找单位要产权证明。家庭内部矛盾十分尖锐，多次调解无效，产权无法确定。经理办公会决定取消其购房资格。2010年1月6日，北京长城家具有限公司开具证明，载明：北京长城家具有限公司退休职工刘淑英住丰台区XXX501室。于1998年6月预交售房款。由于家庭内部有纠纷至今未办理房屋产权证。2013年4月24日，在王永才起诉王红敏、北京长城家具有限公司、王红燕、王鸿纲用益物权纠纷一案中，北京长城家具有限公司当庭表示：“如果现在他们达成一致是可以办房产证。而且交了买房子的钱，就不用再交房租了。房子已经是刘淑英的了，和我们没有关系。”另，建机公司表示北京长城家具有限公司分立后合并到该公司，即本案中北京长城家具有限公司的权利义务由其承担。一审法院认为，根据北京长城家具有限公司的证明、收据、在法院的表述，本院可以认定双方基础法律关系为北京长城家具有限公司在刘淑英针对案涉房屋开始房改售房后，因刘淑英去世而暂停办理，根据《北京市国土源和房屋管理局、市人民政府房改办公室关于房改售房若干问题的通知》，此情况下刘淑英的继承人可继承其房屋，且北京长城家具有限公司在此前诉讼中曾明确表示案涉房屋已归刘淑英，即具备继续房改售房的意愿。建机公司作为北京长城家具有限公司的权利义务继受人认为房改售房只能办理到一人名下，王鸿纲亦认可该意见。关于案涉房屋如何办理房屋所有权证的问题，因本案并非继承纠纷，故在案涉房屋可以办理房屋产权的情况下，为保护各方可能继承人的权益，可将案涉房屋过户至一名法定继承人王红燕的名下。需要说明的是，房屋过户至王红燕名下，并不改变房屋属于刘淑英、王永才遗产的性质，各方可能的继承人可在完成过户后另行主张各自权利综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定于2019年6月16日判决：北京建机资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内协助王鸿纲、王喆宇办理将北京市丰台区东铁营横一条5号楼501室房屋过户至王红燕名下的所有权转移登记手续。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据,本院确认的事实与一审法院无异，本院依法予以确认。本院认为，综合各方当事人诉辩意见，本案争议焦点为刘淑英与建机公司之间系房屋租赁关系抑或房屋买卖关系。本案中，建机公司上诉称建机公司与刘淑英之间的法律关系是房屋租赁关系非房屋买卖关系，与王鸿纲、王喆宇无任何法律关系。关于案涉房屋,根据刘淑英已交押金1000元、购房款27109元以及北京长城家具公司执行房改售房等情况，双方系达成口头购房合同，并由刘淑英部分履行，双方房屋买卖合同成立并生效，因此，本院认定建机公司与刘淑英之间的法律关系系房屋买卖关系。根据《北京市国土源和房屋管理局、市人民政府房改办公室关于房改售房若干问题的通知》规定，刘淑英已经按照规定缴纳了相应购房款，双方购房合同已经实际履行，根据《合同法》第三十六条规定，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此购房合同应当履行，虽然刘淑英在办理收房手续过程中死亡，但刘淑英继承人愿意继续付款，案涉房屋产权可根据前述口头合同履行变更为继承人名下。房屋应履行变更到刘淑英、王永才继承人名下，但本案对继承纠纷不予处理，在建机公司持案涉房屋只能过户至一人名下理由情况下，王鸿纲认可该意见，经过庭审核实，为更好解决本案纠纷，保护继承人利益，可以将案涉房屋过户至继承人王红燕名下。关于建机公司以及王红敏上诉称王喆宇、王鸿纲非本案适格当事人，因案涉房屋在购房合同履行后即为刘淑英、王永才遗产，王喆宇、王鸿纲系继承人之一，从此角度看，王喆宇、王鸿纲提起本案诉讼并无不妥。因本案系房屋买卖合同纠纷并非继承纠纷，在案涉房屋过户至王红燕名下后，并不改变案涉房屋属于刘淑英、王永才遗产性质，各方可能的继承人在完成过户后可另行主张权利。综上所述，建机公司与王红敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1004元，由北京建机资产经营有限公司负担502元（已交纳），王红敏负担502元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 杨志东审 判 员 陈雨菡二〇一九年十二月二十七日法官助理 曹 华书 记 员 丁一哲