天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初13810号原告：天津链家房江湖科技有限公司，住所地天津自贸试验区通和路50号盛誉商务大厦5层502号。法定代表人：李峰岩，经理。委托代理人：林美伶，天津凡佑律师事务所律师。委托代理人：都培丽，天津凡佑律师事务所律师。被告：天津卓绣房地产开发有限公司，住所地天津市西青经济技术开发区友谊南路延长线111号印力中心大厦20F-02室。法定代表人：张昊，经理。委托代理人：刘童童，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告天津链家房江湖科技有限公司与被告天津卓绣房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龚士军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人林美伶、都培丽与被告委托代理人刘童童、高志成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2019年9月30日签订《项目转介合同》，原告为被告的卓越·云门项目提供推介服务，合作期限自2019年10月1日起至2019年12月31日止。合同约定原告推介客户与被告签订《天津市商品房买卖合同》后，被告需按合同附件销售任务确认单中相应点位向原告支付推介服务费。原告于每月最后一天向被告提供具备结算佣金条件的客户明细，被告在收到明细后5日内审核完毕并将佣金打入乙方指定账户。现原告已积极履行推介服务且已符合佣金结算条件，但被告未按照合同约定向原告支付服务佣金累计464872.07元。经原告多次催要,被告仍一直拒不履行,其行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益,特提起本诉讼。请求人民法院依法判令：1、判令被告向原告支付推介服务费464872.07元;2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付推介服务费451874.09元及逾期利息损失（以451874.09元为基数，从2020年1月1日起算至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准）。被告辩称：请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：（1）按照合同第7.3.1条，双方结算的最终依据为甲方盖章确认的《结算单》，并非《成销确认单》。《成销确认单》仅作为完成工作量的记录，是被告对客户归属的初步确认。本案尚未到合同约定的佣金支附阶段。（2）被告对原告提供的材料审核后发现存在造假及存疑情况，如报备问题、承诺返佣、红线揽客等无效客户，在原告不尽配合义务的情况下，被告无法对账结算代理费。（3）按照合同约定被告审核无误后，需双方盖章确认《结算单》且原告出具增值税专用发票后，被告才具有佣金支付义务。但是截至目前原告不配合对账，提供进一步解释的证据材料，也未提供相应发票；（4）合同对于存疑客户佣金处理有明确约定，按照补充协议第2条约定，原告与被告对客户归属未达成一致或法院作出生效判决前，被告可不予支付服务费并无需承担延迟付款责任。经审理查明：原告与被告于2019年9月30日签订《项目转介合同》，原告为乙方，被告为甲方。合同约定：“甲方为天津市西青区2018-05地块项目精武镇纬华道以南“卓越.云门”项目之发展商，现委托乙方为该物业外围转介代理人之一，双方恪守信用，共同执行本合同所有条款。第一条、物业位置。天津市西青区2018-05地块项目精武镇纬华道以南之“卓越.云门”项目。第二条、转介代理期限。2.1、2019年10月1日起至2019年12月31日（三个月），服务期限满期后，甲乙双方另行商定后续的合作事宜。2.2、在合同有效代理期间，如乙方带客上门登记，于合同终止后30天内认购并签约的仍可视为乙方业绩，超出规定时限，则视为无效。2.3、第2.1条期限届满后，双方可视具体情况再行协商后续合作事宜，相关权利义务以另行签订书面协议为准。第三条、代理范围。3.1、本合同所指“外围转介”是指：由乙方直接介绍客户与甲方，客户到访后需在《转介客户登记表》上进行登记，甲方对客户确认后在乙方填写的《卓越.云门到访确认单》上签字确认，在甲方在与该客户正式签订房地产买卖合同并满足服务费结算条件后，甲方按成交单位总金额的比例（详见本合同第七条约定）同乙方进行结算。3.2、乙方转介的物业为委托项目中的--套可售单位。具体明细以本合同中载明的《可售物业明细》为准；......。第四条、甲方的权利与义务。......。4.4、甲方设专人负责与乙方进行本合同履行过程中的联动对接与确认事宜（包括但不限于渠道到访确认单、成功销售确认单、对账单等单据确认），甲方负责人李想，甲方可随时调整负责上述工作的人员，但应提前通知乙方。4.5、甲方须按时支付应付与乙方的推介服务费，如甲方愿提供协议外的追加销售奖励，则须另行书面确定支付比例及支付方式。......。4.7、甲方需依据成销原则，即客户与甲方签署《商品房买卖合同》后，于每月最后一天向乙方提供当月乙方成功销售客户的《成功销售确认单》相关负责人签字。......。第五条、乙方的权利与义务。......。5.3、乙方负责开发客户和带客户到项目现场看楼，并在销售过程中协助甲方进行客户维护；......。第六条、转介客户确认及保留。乙方推介之客户，由甲方销售签字确认，并在《卓越·云门集道确认表》上进行客户登记确认(具体操作细节甲乙双方另行商定)；所有购楼客户均由甲方与其签订《认购书》和《商品房买卖合同》；购楼客户所缴付的定金均由甲方收取，并由甲方向购房客户开具收款收据；购房款由购房客户直接汇入甲方指定帐号，并由甲方办理相关财务手续。乙方协助甲方与客户签订《认购书》和《商品房买卖合同》。6.1、报备及确认流程。6.1.1：报备确认：客户到访前，需至少提前30分钟。对客户信息(客户称谓：如李先生、客户电话前三后四为号码)以微信报备至开发商渠道对接人，客户到访后由前台客服对报备时间是否提前30分钟进行审核，另成交后需将报备信息截图和成交资料一起存档。......。6.1.2.2被推荐客户到访后，由前台客服对被推荐客户进行询问是否首次到访，由前台客服填写《卓越云门转介客户登记确认单》(一式三联)，需填写客户到访时间(需精确到时、分)前台客服填写完成后，将《卓越云门转介客户登记确认单》交由经纪人填写，经纪人填写客户信息后，需中介及被推介人签字确认后，把《卓越云门转介客户登记确认单》交给前台客服。如出现客户有多个电话的情况，需将电话全部填写上，以便后期确认。......。6.1.2.4前台客服人员及时将整理好的《卓越云门转介客户登记确认单》交由各销售员签字并及时送往销售经理处，销售经理进行客户梳理，完成后统一交至项目销管处.......。6.2、确认单判定原则及无效客户说明。6.2.1：如渠道经纪人未进行报备直接带领客户至售楼处，或报备时间至带访时间不到30分钟的，均视为无效客户，由项目当做顺访处理,......。6.2.2：《卓越云门转介客户登记确认单》为一次填写，所有人员不得进行后续信息涂改。如出现涂改(尤其是客户电话)，一律视为无效客户。6.2.3：客户电话是后期客户成交核对有效性的唯一依据，如出现一个客户有多个电话，经纪人需与客户沟通确认后将电话全部填写在确认单上，如在后期客户成交时电话核对不上且又无法证明为同一客户，则视为无效。6.2.4：如出现经纪人带访客户与亲戚朋友同时至现场看房，经纪人需提前与客户沟通并确认需报备的所有客户信息，如出现未报备情况，客户带来的客户视为顺访处理。6.2.5：客户确认遵循直系亲属保护原则，如出现客户后期成交信息与《卓越.云门转介客户登记确认单》信息不一致且为直系亲属的，需证明实际成交客户与《卓越.云门转介客户登记确认单》填写的客户信息的直系亲属关系证明，否则视为无效。6.2.6：如出现一组客户同时由多个渠道联动方带访，后期成交判定遵循首访判定制度，依据《卓越云门转介客户登记确认单》先后填写的到访时间，谁先带访判给谁。第七条、服务费计算和支付。7.1、在本合同履行期间，推介服务费按照月度签约套数，月度基础费率1%，具体费率以当月下放任务书为准。7.2、乙方当月签约额即当月考核指标以甲方下放书面确认书为准（附件一）；7.3.服务费结算条件及方式：7.3.1服务期内，乙方按推介售出房源的合同成交额以及签约当月推介服务费率结算推介服务费。在乙方推介之一次性付款客户交清房款并与甲方签署(商品房买卖合同》、按揭客户向甲方支付首期房款并与甲方签署《商品房买卖合同》，乙方就相应单位之推介销售工作即告完成。甲方视乙方推介成交客户签署《商品房买卖合同》后的60个自然日内，甲方按套计算支付该套成交物业的推介服务费，该套物业推介服务费为《商品房买卖合同》载明金额*该套物业签约当月推介服务费率，该服务费包含增值税，乙方于每月最后一天向甲方提供具备结算佣金之成交客户明细，甲方收到明细后5日内审核完毕，甲方审核无误后向乙方出具盖有公章(或财务章或合同章)的对账单且于60日内将佣金打入乙方指定账户，……。7.3.3乙方的成交客户非因甲方原因退房的，则甲方无须支付该套物业的推介服务费，甲方已支付推介服务费的，乙方应当在客户退房后5个工作日内全额退还甲方，甲方也有权从后续应付乙方款项中相应扣除。如乙方成交客户非因甲方原因退房的，则该客户签约当月的乙方业绩应相应扣减并重新确定推介服务费率。7.3.4在乙方完成当月既定的销售任务后，甲方按照实际推介服务费率进行推介服务费的结算(依据实际任务达成点位)，并一次性结清当期已成交房屋的推介服务费。......。8.1、乙方带客户到甲方营销中心应作客户登记，甲方工作人员核实客户为有效客户后，在乙方《客户登记确认表》上签字确认，即告该客户转介有效。8.2、本合同期限内及合同期满后30天，无论用何种名义或形式，甲方与乙方《卓越·云门渠道确认表》所确认之客户就该物业签订《认购书》和《商品房买实合同》的，以最终成交(该“成交”是在乙方推介之一次性付款客户交清房款并与甲方签署《商品房买卖合同》，按揭客户向甲方支付首期房款并与甲方签署《商品房买卖合同》，作为乙方推介客户成功确认，甲方应依照本合同第7条的约定向乙方支付推介服务费。8.3、甲乙双方规定本项目合同期内的自然到访客户的保护期为30天，乙方销售人员推荐客户到访，由甲方负责人查询该推荐客户信息是否存在于卓越·云门项目客户资源库中，若无该客户信息记录，则推荐客户有效，同时乙方推介的客户保护期为30天，超出保护期30天的客户再次到访项目，视同首访，须按照首访流程(本合同6.1)执行。8.4、如本项目客户登记记录属直系亲属关系或关联公司关系，则视为同一客户。第九条、违约责任。乙方如有违反以下约定的，甲方有权取消乙方外围代理资格并终止本合同履行，并有权要求乙方对甲方的损失进行赔偿：9.1、乙方于销售代理过程中有违反本合同规定行为，甲方给予乙方一次书面整改通知，但此后乙方仍未改正的；9.2、未经甲方同意，乙方私自承诺客户销售价格优惠的；9.3、乙方人员与甲方现场销售人员或甲方的其他人员相互勾结，将自由来访客户通过不正当手段转化为转介客户的；9.4、乙方代表在项目周边半径3公里以内有揽客、举牌、打街霸活动的；......。”合同的附件一为《卓越.云门项目销售任务确认单》（2019年10月），原告为乙方，被告为甲方。内容为：“甲乙双方根据双方签订的《卓越.云门项目2019年渠道联动代理合同》中第7条之规定，对2019年10月份签约任务及推介服务费予以确认：房源为特惠房源，考核标准为1套≤当月成交套数，佣金点位为1%；房源为非特惠房源，考核标准为1套≤当月成交套数，佣金点位为3%。注：月度参与考核的公司仅限天津链家房江湖科技有限公司，月度佣金考核以当月成交套数为准。”原告提供《卓越云门项目10月点位确认单》，该确认单载明了客户姓名、交易编号、认购日期、签约日期、成销日期、楼栋号、单元号、房号、面积、认购金额、签约金额、成销金额、点位、应结算佣金、房屋状态（九个网签，二个认购）等内容，共计11套房屋，成销总金额为19940327元，应结算佣金为300885.47元。在确认单的“甲方负责人签字确认”处有“李想”的签字。李想为被告的营销部经理。原告提供《卓越云门项目10月成销确认单》，该确认单载明了客户姓名、交易编号、认购日期、签约日期、成销日期、楼栋号、单元号、房号、面积、签约金额、成销金额、点位、佣金、奖励金等内容，共计22个客户。房屋共计22套，成销金额合计为50236906元；佣金合计1834502.84元。在确认单的“甲方负责人签字确认”处有“李想”的签字。李想为被告的营销部经理。原告提供《卓越云门项目11月成销确认单》，该确认单载明了客户姓名、交易编号、认购日期、签约日期、成销日期、楼栋号、单元号、房号、面积、签约金额、成销金额、点位、佣金等内容，共计12个客户。房屋共计12套，成销金额合计为29376735元；佣金合计1385929.93元。在确认单的“甲方盖章”、“负责人签字确认”处均无签章。原告于2019年12月25日向被告邮寄《催告函》，主要内容为，截至2019年12月19日，原告依据合同11月累计销售房源和成销情况，已销售房屋套数12套，销售金额为29376735元，奖励金31万元，应付佣金1385929.93元；现将催告函，及其后附加的与催告函内容对应且加盖我司公章的11月成销确认单（以下简称成销单）寄送贵司，望贵司在收到本函和成销单后，3个工作日内予以回函或与我司联系，并在收到本函和成销单后5个工作日内履行合同既定义务积极对账，按照结算流程支付对应佣金、奖励金。被告后收到了此函件。原告提供各房源的认购书、网签合同、微信报告记录、带看单等证据，原告以证实原告推介的客户均经被告确认为有效客户，并与被告签订了认购协议，并网签了合同，但被告至今尚欠原告推介服务费451874.09元未付。原告另主张，原告主张的推介服务费如下：客户名称为秦首伟、徐毛毛；崔昆鹏；徐超东；邵薪儒；胡宝凤；崔艳、吴志鹏；李琳。上述客户购买的均为特惠房源，佣金点位为1%，佣金分别为21034.84元、21711.42元、22122.68元、21529.31元、20837.05元、20738.16元、20688.71元。客户名称为张晋豫、刘建根；蒋宝财；王达健；孟爱国。上述客户购买的均为非特惠房源，佣金点位为3%，佣金分别为82095.06元、70771.08元、81452.22元、68893.56元。被告于2020年3月6日向原告发送《关于敦促卓越云门项目佣金对账、计算的函》，内容为：“致：天津链家房江湖科技有限公司（以下简称贵司）：自2019年3月至今，双方友好合作，成绩骄人。但在佣金对账过程中，贵司未能积极配合我司结算，导致目前佣金支付停滞的状态。因此，为了促进双方继续合作，彻底解决前述问题，我司特发函通知贵司如下内容：1、自我司2019年12月28日向贵司回函，便要求贵司就“我司在已售房源及佣金结算（包含已支付部分）过程中，发现部分客户非贵司有效客户（以下简称“存疑客户”）”一事积极配合，以便尽快完成结算，支付佣金。但截至本次发函时，贵司一直没有联系我司就存疑客户进行复审。鉴于春节前后全国范围发生新冠疫情，考虑贵司可能因此受到影响导致没有联系、配合我司的情况。在我司进行大量、细致的复核工作后，将初步梳理发现的存疑客户名单告知贵司（涉及28户，具体明细见附件），请贵司有针对性的配合我司继续进行、完成双方的佣金对账、结算工作。2、请贵司在收到本函件后积极响应我司提出的结算要求，就存疑客户由贵司准备相应证据（不限于经纪人与客户微信聊天记录、电话、单据等）作证属于贵司有效客户，并就相应证据向我司一并提供证据原件（或提供原始载体，如手机等）及复印件，由贵我双方共同对存疑客户重新进行确认。确认后我司将按照双方最终核对、确认的结算佣金金额，尽快向贵司支付佣金。3、本着双方友好合作，诚邀贵司2020年3月11日（下周三）上午9：30在卓越云门售楼处进行对账、结算事宜。如需前述时间不变需要更改的，请贵司与我司对接人营销部李想经理（电话189××××8579）联系。请贵司提早准备相关证明材料前来。4、如贵司仍不联系我司或仍不积极配合对账、结算工作的，视为贵司单方面放弃复核存疑客户的权利，且未履行配合结算的义务，我司将按照法律规定及合同约定，对我司梳理出的存疑客户采取单方面结算，在贵司结算佣金中予以扣除体现，因贵司不配合对账、结算事宜的行为导致的后果最终由贵司承担。”《关于敦促卓越云门项目佣金对账、计算的函》后附加《存在争议明细》。再查，红线揽客是指在项目楼盘周边3公里以内的范围进行的揽客。庭审中，被告主张，原告主张的推介服务费存在如下问题，客户崔昆鹏、徐超东存在红线揽客、微信未报备；红线揽客等情形，应视为无效客户。其他三户蒋宝财、孟爱国、王达健未提供到访确认单，应视为无效客户。上述事实，有原告、被告提供的书证及当事人陈述予以证实。本院认为，原告与被告系居间合同纠纷，双方当事人应当依诚实信用原则享受各自权利、履行各自义务。原告为被告提供居间服务，被告应及时给付原告报酬。（一）、关于微信报备事宜。被告主张存在微信群未报备的客户为崔昆鹏，但根据原告所提供的证据，本院可确认原告就上述客户均已按照合同约定进行了微信报备。（二）、关于被告所述的红线揽客事宜。被告提供的证据为录音，从此证据中无法显示通话人的真实身份，无法显示通话的背景及整个通话过程，亦无法证实原告系在项目楼盘周边3公里以内的范围进行的揽客即是红线揽客。故，被告的该项主张，本院不予采信。（三）、关于被告主张的原告就客户蒋宝财、孟爱国、王达健未提供到访确认单事宜。原告已提供了上述三名客户的登记确认单，且此三名客户已与被告签订了《天津市商品房买卖合同》。故，被告的主张本院不予采信。（四）、关于佣金金额事宜。原告提供的《卓越云门项目10月点位确认单》、《卓越云门项目10月成销确认单》、《卓越云门项目11月成销确认单》、客户到访确认单、微信报备记录、认购书、天津市商品房买卖合同等证据，足以证实，原告已向被告推介的客户均经过被告确认为有效客户，同时原告推介的客户均与被告签订了商品房买卖合同，故原告的推介工作已完成，原告已完成居间义务，被告应依约给付原告推介服务费。被告至今尚欠原告推介服务费451874.09元，应承担给付责任。（五）、关于原告所主张的逾期付款利息损失问题。被告未及时给付原告佣金，应承担给付原告逾期付款利息损失的责任（以451874.09元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率自2020年1月1日计算至实际付清之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条的规定，判决如下：被告天津卓绣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津链家房江湖科技有限公司推介服务费451874.09元、逾期付款利息损失（以451874.09元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率自2020年1月1日计算至实际付清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费4039元、诉讼保全费2844元，合计6883元，全部由被告天津卓绣房地产开发有限公司负担，此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  龚士军二〇二一年三月三日书记员  戴玉洁附：本裁决文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担