湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民9575号原告：长沙龙鼎物业管理有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路388号智邦佳园1810房。法定代表人：张同圈。委托诉讼代理人：王日阳，湖南五湖律师事务所律师。被告：肖力平，女，1969年8月2日出生，汉族，住常德武陵区。被告：张梁玮，男，1996年11月7日出生，汉族，住常德武陵区。共同委托诉讼代理人：张乾明，男，1969年12月31日出生，汉族，住常德武陵区，系肖力平之夫、张梁玮之父。原告长沙龙鼎物业管理有限公司（以下简称“龙鼎物业公司”）与被告肖力平、张梁玮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙鼎物业公司的委托诉讼代理人王日阳、被告肖力平、被告张梁玮委托诉讼代理人张乾明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙鼎物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付物业管理费27381元（2012年9月1日至2018年12月31日），违约金5476.2元，总计32857.2元；二、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为长沙市天心区暮云橘韵礼顿山B2栋202号房的业主，房屋面积为144.11平方米。2011年5月29日被告与湖南橘郡城镇置业有限公司签订《房屋买卖合同》并共同选聘长沙龙鼎物业管理有限公司对该小区进行物业管理，同时原告与湖南橘郡城镇置业有限公司共同签订了《前期物业服务合同》，合同约定物业费按2.5元每平米收取，逾期交纳的合同约定了按欠费金额的每日千分之二加收违约金。被告也在橘郡临时管理规约上签字确认接收物业管理服务。长沙龙鼎物业管理有限公司根据《前期物业服务合同》积极履行了合同约定的义务，依法依约对被告的居住小区实施了规范化的物业管理服务。开发商于2012年8月1日通知被告对其所有的房子进行了收房，但被告收房后，从2012年9月1日起一直拖欠物业管理费至2018年12月31日。原告经多次催收无果，截止2018年12月31日，被告共计欠缴物业费27381元，违约金5476.2元，考虑原告与被告的融洽和小区的和谐，原告自愿放弃部分违约金，并与被告积极调解，被告仍拒绝交纳物业费，原告遂诉至法院。被告肖力平、张梁玮答辩称，2011年5月29日签订的前期物业服务协议约定了物业费按1.6元每平方米计算；由于外墙漏水严重等房屋质量问题，被告无法收房；被告从2012年开始多次向原告反映，并通过原告要求开发商修缮，多年交涉无果后诉至天心区法院，要求开发商承担延迟交房及依约修复的法律责任；天心区法院于2017年8月28日作出（2017）湘0103民初3576号民事判决书，判决生效后，开发商以外墙渗水工程量太大，技术要求难度高为由，至今尚未解决外墙漏水严重的问题。本院经审理查明：2011年5月29日，原告龙鼎物业公司与被告肖力平、张梁玮签订《橘郡（别墅、多层洋房）前期物业服务协议》，由原告对橘郡礼顿山项目的商业、住宅、别墅进行物业管理。合同期限自房屋出售之日起生效至业主委员会成立后与新的物业公司签订新的物业管理合同后终止。被告为橘郡礼顿小区B1区B2栋202房的业主，物业收费面积为144.11平方米，物业服务费按1.6元/月/平方米收取。2011年5月29日，被告肖力平、张梁玮在《橘郡临时管理规约承诺书》上签字，确认已详细阅读湖南橘郡城镇置业有限公司指定的“橘郡临时管理规约”（以下简称临时规约），同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意授权物业服务企业在公约中规定的权利。该规约第三十一条规定，本区域全体业主一致同意建设单位在前期物业管理阶段选聘物业服务企业提供物业管理服务。规约第三十八条规定，业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应自逾期之日起按日加收应交纳金额千分之二的违约金。2012年7月26日，湖南橘郡城镇置业有限公司向两被告发出《入伙通知书》，称涉案房屋已达交房条件，收房时间为2012年8月1日，2012年8月7日，橘郡项目B1-B5栋房屋进行了竣工验收。被告肖力平多次前往验收房屋，均以房屋存在质量问题为由要求整改。被告至今未交纳2012年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费17524元（144.11㎡×1.6元/㎡×76月）。另查明，被告肖力平、张梁玮与案外人湖南橘郡城镇置业有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》第十一条约定，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告肖力平、张梁玮因涉案房屋交付问题诉至法院，2017年8月28日，长沙市天心区人民法院作出（2017）湘0103民初3576号民事判决书，判决案外人湖南橘郡城镇置业有限公司向两被告支付2012年6月1日起至2012年8月7日止的违约金6630元，并于判决生效后三十日内修复橘郡项目B2栋202号房屋于2017年3月18日验收清单中所列的修复问题。上述事实有橘郡礼顿山前期物业服务委托合同、橘郡临时管理规约承诺书、（2017）湘0103民初3576号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告存在真实、合法的物业服务合同关系。原告提供物业服务后，被告从2012年9月1日起未交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任，支付2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费17524元。对于原告违约金的诉讼请求，因该违约金过分高于实际损失，本院酌情调整为按应付款项5%的标准计算，即被告应向原告支付违约金876元（17524元×5%）。被告辩称其未收房，收房前的物业费应当由开发商承担，经查，（2017）湘0103民初3576号民事判决书已确认案外人湖南橘郡城镇置业有限公司就验收清单中发现的质量问题做进一步修复，修复期间应视作双方合同约定的合理整改期间，橘郡公司不承担延期交房的责任，且逾期交房的违约金计算至2012年8月7日，故2012年8月7日案外人湖南橘郡城镇置业有限公司已履行交房义务，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。被告以涉案房屋存在质量问题为由拒交物业费，房屋质量问题系被告与开发商之间的商品房销售合同纠纷，与本案物业服务合同无关，被告可另行主张权利，且其已办理交房手续，故对该辩称意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告肖力平、张梁玮于本判决生效后十日内支付原告长沙龙鼎物业管理有限公司自2012年9月1日起至2018年12月31日止的物业服务费17524元及违约金876元；二、驳回原告长沙龙鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费622元，减半收取311元，由被告肖力平、张梁玮承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢利红二〇一九年十二月二十三日书记员  陈 琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。