广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终18209号上诉人（原审原告）：金某，女，1968年6月2日出生，汉族，身份证住址广东省清新县，委托诉讼代理人：宁玲芝，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕萍，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘某，男，1962年1月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：关元朝，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱钊霞，广东天穗律师事务所实习律师。上诉人金某因与被上诉人潘某离婚后财产纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初11818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金某上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持金某一审的全部诉讼请求，即1.分割广州市东圃镇××××号宅基地房屋（以下简称4号房屋），其中的第4、5层房屋归金某所有，由金某使用；2.潘某向金某支付租金196000元；3.潘某腾退并向金某交4号房屋的第4、5屋。二、变更一审判决第一项判决为：潘某向金某支付经济补偿45000元（从2014年4月计暂至2017年12月止，以1000元/月的标准支付至潘某付清协议约定的70万元款项或潘某腾退并向金某交还4号房屋的第4、5层为止）。三、本案一、二审诉讼费和财产保全费均由潘某承担。事实与理由：一、一审判决引用法律依据错误，违反“特别法优先于一般法”的法律适用规则。本案应适用物权法第29条的规定，继承依法产生物权变动的效力，4号房屋是否作变更登记不影响潘某于被继承人死亡时因继承而取得的物权。二、一审判决违背当事人意思自治，未尊重金某与潘某对夫妻共同财产的合法约定，纵容潘某从违约行为中受益，适用法律错误。三、4号房屋是否变更登记、是否存在法律瑕疵均不影响出租收益取得本身的合法性及收益的共有属性，故4号房屋的出租收益属合法孳息，金某有权主张分割。四、根据离婚协议的本意，在法院尚未处理宅基地房屋使用权，或潘某尚未依据《离婚协议书》的约定付清70万元宅基地房屋使用权对价款项前，潘某仍应依约每月向金某支付1000元作为离婚后的经济补偿，一审既不处理4号房屋使用权，又仅判决45000元经济补偿，与双方的约定本意不符。潘某答辩称：同意一审判决，请求法院驳回金某的全部上诉请求。一、4号房屋尚未变更至潘某名下，金某无权主张分割该宅基地房屋使用权和租金。1.本案应适用物权法第31条的规定，只要潘某未将房屋变更登记到其名下，房屋依然无发生物权变动，其对于房屋的处理就是无权处分行为。2.4号房屋仍登记在案外人潘某祥名下，无法确认最终是否全部由潘某全部继承，即便潘某祥其他继承人均表示放弃对4号房屋的继承，潘某的母亲已将其所有的一半份额公证赠与给潘某，也无法排除继承人可能反悔及赠与人撤销赠与的情况，潘某现仍无权处分。3.金某对物权法第29条的理解是错误的，因物权法第31条亦规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。二、潘某已经先替金某支付其个人债务545595.50元，在抵消《离婚协议书》所约定的70万元房屋补偿款后，潘某在第二期款项约定支付期限内（即2018年12月前）向金某支付余下款项即154404.5元，潘某已经足额履行了离婚协议上约定的义务，金某再无权据离婚协议主张4号房屋的4—5层的使用权。金某向一审法院起诉请求：1.分割4号房屋（对应的村镇宅基地使用证：穗天字第016657号，房屋门牌地址广州市天河区某巷3号），其中第4、5层房屋归金某所有，由金某使用；2.潘某向金某支付租金196000元；3.潘某向金某支付经济补偿45000元（以1000元/月计算，从2014年4月计至2017年12月止为45个月）；4.潘某腾退并向金某交还4号房屋第4、5层。一审法院查明事实：金某、潘某于××××年××月××日登记结婚，于2014年3月11日登记离婚。双方签订的《离婚协议书》约定：“三、共同财产的处理：（一）广州市东圃镇××××号的宅基地【新门牌号地址为广州市天河区某巷3号（以下简称十巷3号）】房屋的处理：1、双方共同确认：位于4巷4号的宅基地（村镇宅基地使用证：穗天字第016657号）由甲方（潘某，下同）继承、受赠所得。双方于婚内共同出资重新修建该宅基地的上盖房屋，重建后该宅基地上共有6层房屋，为夫妻共同财产。双方约定，离婚后，其中的第4、5层归乙方所有，其余第1、2、3、6归甲方所有，即甲方与乙方对该宅基地房屋的分割比例为4:2。2、为便于该宅基地整体物业的价值发挥，甲方同意在2017年12月前向乙方支付第一期款项35万元，在2018年12月前向乙方支付第二期款项35万元，待全部款项（70万元）支付完毕后，根据本协议第三条第（一）项第1点约定归乙方所有的两层房屋（即第4、5层）将归甲方所有，此后该宅基地的任何权利再与乙方无关；若甲方未能在2017年12月之前足额支付第一期款项，则该两层房屋（即第4、5层）仍然归乙方所有，乙方有权以买卖、出租等方式处分，甲方应予以充分协助；若甲方在支付完上述第一期款项35万元后，无力支付或未能及时支付第二期款项的，按本协议第三条第（一）项第1点约定归乙方所有的两层房屋中的其中一层房屋则归甲方所有或视为甲方未能支付70万元款项，第4、5层房屋仍然归乙方所有，乙方需退还已收取的第一期款项。3、在上述全部款项（共70万元）支付完毕前，甲方有权处分除买卖、转让之外的全部权利，若甲方在未全部支付70万元前擅自买卖、转让宅基地及其上房屋的，则乙方有权要求按第三条第（一）项第1点约定的比例分割甲方擅自处分所获得的收益……（三）自2014年4月1日起，甲方每月向乙方支付1000元作为离婚后的经济补偿，支付至甲方付清第三条（一）第2项70万元款项为止，如该70万元款项未及时足额支付，则按约定前述宅基地第4、5层仍然归乙方所有，甲方不再支付每月1000元……四、债权债务处理婚姻关系期间，双方因修建宅基地时对外所共同签名确认的15万元债务本金及自2014年4月1日起产生的利息由甲方承担。广州银行20万元贷款债务亦由甲方承担。其他各自名下债权及债务由各自享有及承担。”上述《离婚协议书》已经广州市白云区民政局婚姻登记处备案登记。金某提交了以下证据（均为复印件）：一、村镇宅基地使用证及天河区农村村镇宅基地使用证档案证明，拟证明4号房屋所在的宅基地使用证登记于潘某父亲潘某祥名下。上述村镇宅基地使用证载明“穗天字第016657号、使用人姓名潘某祥、宅基地座落东圃镇珠村南门××巷（里）4号、东至西8.32米、南至北9.27米、面积77.13平方米、结构砖木、层数一层、发证日期1991年8月28日”；上述证明加盖有内容为“广州市天河区人民政府珠吉街道办事处”印章，落款日期为2012年9月18日，载明“潘某祥业权人提供的宅基地证编号：016657号村镇宅基地使用证……与我街档案室档案内容相符，更改面积由原东圃镇核对过盖章认可，现该档案存我街道办事处。”二、（2012）粤广广州第298797、298798号公证书，拟证明潘某父亲潘某祥于1999年8月去世，涉案宅基地由潘某一人继承。其中，298797号《公证书》载明：“根据《中华人民共和国公证法》的规定，我处对申请人（潘某）提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人潘某祥于一九九九年八月在广州市死亡。二、被继承人潘某祥生前与其妻子黄某柳的夫妻共同财产为坐落于4巷4号的房屋（村镇宅基地使用证：穗天字第016657号）。三、据申请人称，被继承人潘某祥生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。四、被继承人潘某祥的配偶是黄某柳；共生育有潘某、潘某宗、潘某萍三个子女；被继承人潘某祥的父亲、母亲均先于其死亡；五、现潘某表示要求继承被继承人潘某祥的上述遗产，黄某柳、潘某宗、潘某萍均表示放弃对被继承人潘某祥的上述遗产继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述夫妻财产的一半为死者潘某祥的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人潘某祥的上述遗产应由其配偶黄某柳、子女潘某、潘某宗、潘某萍及父亲、母亲共同继承，因被继承人潘某祥的父、母亲均先于其死亡，黄某柳、潘某宗、潘某萍均表示放弃对被继承人潘某祥的上述遗产继承权，故被继承人潘某祥的上述遗产由其儿子潘某一人继承。”298798号公证书载明：“赠与合同：赠与人黄某柳系受赠人潘某的母亲。坐落于4巷4号（村镇宅基地使用证：穗天字第016657号）的房屋虽以潘某祥的名义登记产权，但依法属于黄某柳与潘某的夫妻共同财产。现黄某柳自愿将上述房屋属其所有份额无偿赠与给潘某所有，并指定为其个人财产（不作为其夫妻共同财产）。潘某表示愿意接受上述赠与。”“赠与人黄某柳与受赠人潘某于2012年11月12日向本公证处申请办理前面的《赠与合同》公证。经查，赠与人黄某柳系受赠人潘某的母亲，黄某柳、潘某在订立合同时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。黄某柳赠与的房屋坐落于4巷4号。该房屋虽以潘某祥的名义登记产权，但依法属于潘某祥、黄某柳的夫妻共有财产。赠与人持有广州市天河区人民政府颁发的《村镇宅基地使用证》（编号：穗天字第016657号）。黄某柳自愿将上述房屋属其所有的份额无偿赠与给潘某，潘某自愿接受上述赠与。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该房屋可由赠与人依法赠与受赠人。双方当事人签订《赠与合同》意思表示真实。合同内容具体、明确，合同双方对合同内容无疑义。依据上述事实，兹证明赠与人黄某柳与受赠人潘某于2012年11月12日在我处、在本公证员面前签订了前面的《赠与合同》；上述当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定；合同内容符合《中华人民共和国合同法》有关规定；合同上黄某柳、潘某的签名及所摁右手食指纹印均属实。”三、房屋安全鉴定书，拟证明4号房屋于2011年被鉴定为危房。该鉴定报告载明：“委托单位潘某、房屋地址天河区珠村南门上街十巷3号、鉴定日期2011-4-11、房屋宅基地号码为：穗天字第016657号、房屋宅基地证地址为：东圃镇××××号。”四、建筑（建房及装修）工程登记表，拟证明4号房屋因被鉴定为危房而重建。该登记表载明：“姓名潘某、现住址天河区××街××、××建筑物××、地址南门××街××、××（××）计划××、地址南门××街××、新（改）建理由危房”，该登记表经村改制公司同意并加盖有内容为“广州市珠村实业有限公司”印章。五、授权付款委托书及电话录音，拟证明4号房屋存在对外出租的事实。潘某对上述证据一至四的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对证据五的真实性、合法性、关联性则均不予认可。潘某提交了金某出具的借条、借据等，拟证明金某于婚姻关系存续期间以个人名义向案外人黄某杰、叶某军借款的事实，另提交收条、借记卡账户历史明细单、取款回单、结算业务通知单、报警回执等，拟证明双方离婚后潘某迫于催款压力代金某向案外人还款共计545595.5元，并据此主张该部分应与《离婚协议书》约定的支付义务互相抵消，其已履行《离婚协议书》约定的支付义务。另主张涉案宅基地现登记在潘某父亲潘某祥名下，故在本案中应不予处理。金某对潘某提交的所有证据真实性均不予认可，并表示其不存在潘某所主张的个人名下债务，亦未曾要求潘某代为偿还债务，该部分应为双方与案外人的债务关系，应另案处理。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”金某提交了两份公证书复印件，拟证明涉案4巷4号宅基地房屋由潘某通过继承、接受赠与的方式获得，然其提交的村镇宅基地使用证及天河区农村村镇宅基地使用证档案材料（均为复印件）均显示，上述宅基地房屋仍登记于案外人潘某祥名下，即4号房屋的使用权人并未变更登记，故金某关于该宅基地房屋使用权及租金的主张，缺乏依据，法院不予处理。金某关于潘某向其支付2014年4月至2017年12月的经济补偿共计45000元的诉请，双方签订的《离婚协议书》中约定，潘某自2014年4月1日起每月向金某支付1000元作为离婚后的经济补偿，支付至潘某付清协议约定的70万元款项为止，如该款项未及时足额支付，则涉案宅基地第4、5层仍然归金某所有，潘某不再支付每月1000元。现潘某主张该部分补偿已包含于双方约定的70万元补偿款中，实际应为潘某每月从上述70万元款项中先行每月支付1000元，至70万元款项付清为止，潘某另确认其并无每月支付1000元款项给金某，对此法院认为，潘某主张并未在上述离婚协议书中予以约定，且庭审中潘某亦表示至本案庭审时其仍未付清70万元款项，故金某的该部分主张有理，法院予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年5月14日判决：一、潘某于本判决发生法律效力之日起十日内向金某支付经济补偿45000元；二、驳回金某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费930元，由潘某负担。二审中，金某提交如下证据：1.房屋建造工程合同、2.收款收据、收据、同兴检材经营部送货单、广州穗业混凝土有限公司送货单，证据1-2拟证明金某对4号房屋存在出资修建的事实。3.用水户维修安装单，拟证明4号房屋由潘某经继承、受赠后使用。4.广东省房地产买卖合同、5.公证委托书，证据4-5拟证明金某于2014年4月曾授权潘某出售双方共有房屋及收取房款。潘某收取房款后从未支付给金某，而该房款金额足够覆盖潘某一审主张的债务。潘某质证称：1.证据1-3的三性均不予认可。金某提交的合同收据等均没有盖章，也没有收据任何发票，无法核实金某想证明的内容。潘某不认识合同上的这个人，对证据合同不确认，但是房屋确实是双方建的。2.证据4-5真实性、合法性认可，关联性不认可。金某所写的证明内容上可以看出，金某是承认潘某帮金某归还了部分债务，也就是潘某一直履行着离婚协议书的义务，委托书上所涉及房屋的出售、款项跟本案没有任何关联，属于另外的法律关系，如果金某想主张该房屋，应当另案起诉。对于一审查明的事实，本院予以确认。二审期间，金某提交《调查取证申请书》，申请向广州市天河区人民政府珠吉街道办调取4号房屋档案资料；提交《律师调查令申请书》2份，分别申请向广州市珠村实业有限公司调取4号房屋的报建、审批、规划手续资料，向广州市公证处调取（2012）粤广广州第298797号、（2012）粤广广州第2987989号公证书内档材料。本院认为，本案争议的焦点为：1.金某可否依照离婚协议书的约定主张4号房屋第4、5层的所有权、使用权、租金收益等相关权利；2.潘某应支付给金某的经济补偿金额及应否在本案一并处理后续支付问题。对于焦点1，1991年8月28日广州市天河区人民政府向潘某祥发放村镇宅基地使用证（穗天字第016657号），宅基地座落于东圃镇××××号，使用人为潘某祥，宅基地面积为77.13平方米，建筑结构为砖木，建筑层数为壹层。该房屋已于2012年被拆除改建，现该宅基地上盖房屋已非宅基地证上的房屋，即现存房屋并非潘某祥的遗产，继承的标的物已经灭失，潘某的母亲等亲属就原房屋所进行的赠与、放弃继承等行为与本案争议的房屋无直接关联，故本院对上诉人就潘某亲属所做公证进行调查取证的申请不予准许。对于现存房屋，虽然金某与潘某在离婚协议中约定是夫妻共同财产，但无论是宅基地的使用权，还是宅基地房屋的建设，均需经过政府职能部门的审批，并非靠当事人自认便可认定权属的事项，宅基地房屋的权利人原则上应当以宅基地使用证和宅基地房屋建造用地审批表所核定的人员为准。金某仅提交了《房屋安全鉴定书》及《建筑（建房及装修）工程登记表》等材料，未能提供4号房屋的合法审批手续，亦无法证实建成后的上盖建筑已取得合法的权属证明，4号房屋是否有完整的报建手续、是否依审批施工、是否属于违章建筑、个人能否取得产权、潘某是否能取得相应宅基地的使用权均属未定之数，金某要求法院直接按照离婚协议分割房屋所有权和使用权无法律依据，本院不予支持，当事人可待产权明晰后另循法律途径处理。对于4号房屋租金的问题，金某仅提交录音材料，无法提供所涉人员的身份材料，潘某该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，金某未能提供其他证据证明潘某收取了租金以及租金数额，本院对其分割租金的诉求不予支持。对于焦点2，潘某和金某的离婚协议书约定，潘某每月向金某支付1000元作为离婚后的经济补偿，支付直至潘某付清70万元款项为止，如该70万款项未及时足额支付，则按约定宅基地第4、5层房屋仍归金某所有，潘某不再支付每月1000元。现因本案未对4号房屋的权属进行处理，潘某也未足额支付70万元，故不再支付1000元补偿金的条件不成就，仍应每月支付。又因未来具有不可确定性，潘某何时支付剩余款项无法确定，且金某在2018年5月起诉时双方约定的第二笔款项的支付期限尚未届满，故一审计算至第一笔款项的支付期限届满月，即2017年12月并无不当。若有后续费用，金某可待实际发生后另案主张。潘某提出其为金某偿还的债务可以扣抵70万元款项的余款，但债务问题与本案属不同法律关系，且潘某亦未上诉，本院对此不予审查，潘某应另案主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人金某的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人金某负担。本判决为终审判决。审判长 任 慧审判员 黄文劲审判员 沙向红二〇一九年十二月二十日书记员 吴卉子李永君