湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1129民初1071号原告：ＸＸ瑶族自治县金源粮食有限公司，驻地:ＸＸ瑶族自治县。法定代表人：宋光玉，男，任该公司董事长。委托代理人：张军,男,ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法律服务工作者。被告：陈莲珍，女。被告：陈名前，男。委托代理人：唐建强，男，湖南省ＸＸ瑶族自治县法律援助中心律师。被告：罗于得，男。原告ＸＸ瑶族自治县金源粮食有限公司（以下简称：金源公司）诉被告陈莲珍、陈名前、罗于得房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，因被告陈莲珍、罗于得下落不明，本院依法公告向被告陈莲珍、罗于得送达了民事诉状、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等。本案依法适用普通程序，由审判员王怀智担任审判长，与审判员盘承国、人民陪审员陈建文组成合议庭，于2016年10月17日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员谢文杰担任记录。原告法定代表人宋光玉因故未到庭参加诉讼；原告的委托代理人张军、被告陈名前、罗于得到庭参加了诉讼；被告陈莲珍经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金源公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效并判定被告限期搬离；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年8月9日，原告与第三被告罗于得签订了《承包经营合同书》，将原告现有经营设施、场所、工具、器具、办公用品及其它（含白芒营粮站内的厂棚一间、空坪300平方米、住房两间），全部由罗于得承包经营，期限5年（从2007年7月1日起至2012年6月30日止）。后经原告同意，签订了《承包补充协议》、《延期合同》延期3年，至2015年6月30日止，其中《延期合同》第五条约定：乙方（罗于得）承包期内必须做好全县各库点的租赁工作，并与各租户签订好租赁合同，所签订的租赁合同期限不能超过2015年6月30日，超期无效。然而，2014年4月1日，第一被告未经原告授权以原告的名义与第二被告签订了《房屋租赁合同》，将第三被告承包经营的白芒营粮站内的厂棚一间、空坪300平方米、住房两间出租给第二被告，租赁期限6年，从2014年4月1日起至2020年3月31日止，该租赁期限超过了第三被告罗于得的承包经营期限。原告认为，首先，第一被告未经原告同意或授权的情况下，其擅自以原告名义将第三被告罗于得的承包的白芒营粮站的相关设施租赁给第二被告之行为，事后也未得到原告同意或追认，属无权代理行为，该《房屋租赁合同》无效；其次，该《房屋租赁合同》的租赁期限超过了第三被告罗于得的承包经营期限，违反了《延期合同》之约定，损害了原告的利益，该《房屋租赁合同》无效。综上，请求人民法院依法确认《房屋租赁合同》无效，并判令被告限期搬离。被告陈莲珍经本院合法传唤拒不到庭参加诉论，视为其放弃答辩权利。被告陈名前的委托代理人口头答辩称，1、原告的诉请没有事实依据，应该予以驳回；被告陈莲珍是金源公司的股东，签订的合同是盖有金源公司的公章；被告陈莲珍签订的合同是代表公司行为，该合同是合法有效的；原告是知情的，是原告法人经营行为，现提出合同无效是不合法的。2、要求原告承担被告陈名前的赔偿责任。3、原告与被告罗于得签订的《延期合同》，被告陈名前不知情，对其无法律效力，且合同签订在租赁合同之后，无约束力，不能否定租赁合同的效力。被告罗于得答辩称，2004年，为了搞活经济，原告金源公司将全县粮食部门现有的经营设施、场所、工具、器具、办公用品、低值易耗品及自然股东48人、资金499万元（含固定资产307万元）（含白芒营粮站）全部承包给答辨人经营并签订了承包协议。期满后，2007年8月9日，双方又续签订《承包经营合同书》，约定承包经营期限为5年。2010年9月10日，双方又签订了《承包补充协议》，同意答辩人延长承包期限2年。2014年7月9日，双方又签订了《延期合同》，将承包期限延长至2015年6月30日。2014年4月1日，陈莲珍与陈名前签订的《房屋租赁合同》，答辩人清楚，是答辩人委托陈莲珍签的，因为白芒营粮站是在答辩人的承包范围内。原告金源公司为了支持自己的诉讼主张，向法庭列举了下列证据：1、《房屋租赁合同》，拟证明：①原告一直不知道这份合同的存在，原告也未授权或同意陈莲珍对外签订合同；②该合同的租赁期限至2020年3月31日，它超过了罗于得的承包期限，违反原承包合同约定，合同是无效的。2、《承包经营合同书》，拟证明：2007年8月9日，金源公司与罗于得签订承包经营合同书，金源公司将公司全部资产承包给罗于得经营，承包经营期限五年，即从2007年7月1日至2012年6月30日止。3、《承包补充协议》，拟证明：2010年9月10日，被告罗于得与原告签订《承包补充协议》约定：同意延长罗于得的承包经营期2年。4、《延期合同》，拟证明：2014年7月9日，被告罗于得与原告签订《延期合同》，约定：①合同第一项：延期合同时间为壹年，时间从2014年6月30日起至2015年6月30止。②合同第五项：乙方承包期内必须做好全县各库点的租赁工作，并与各租户签订好租赁合同，所签订的租赁合同不能超过2015年6月30日，超期无效。上述原告金源公司列举的证据经过庭审质证情况如下：被告陈莲珍经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。被告陈名前质证：对原告金源公司列举的四份证据的真实性无异议；对证据1的证明内容有异议，提出：《房屋租赁合同》上原告公司盖了公章，是合法有效的。被告罗于得质证：对原告金源公司列举的四份证据的真实性无意见；对证据1的证明内容有异议，原告讲对陈莲珍与陈名前签订的合同不知情，这不是事实，公司在合同上盖了公章，这是不知道吗？本院对原告金源公司提交的上述证据作如下认证：一、2014年4月1日，被告陈莲珍与被告陈名前签订的《房屋租赁合同》，被告罗于得确认是其委托陈莲珍与陈名前签订的，但从被告罗于得与原告签订的《承包经营合同书》和《承包补充协议》表明，被告罗于得的承包期限至2014年6月30日止，而被告陈莲珍与被告陈名前签订的《房屋租赁合同》的租赁期限至2020年3月31日止，该合同租期超过了被告罗于得与原告签订的《承包经营合同书》和《承包补充协议》的期限，该合同应属无效合同，对原告金源公司提供的证据1，本院不予确认。二、被告陈名前、罗于得对原告提供的证据2、3、4的真实性均无异议，对原告金源公司提供的的证据2、3、4，本院予以确认。被告陈莲珍经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证权利。被告陈名前为了支持自己的答辩请求，向法庭列举了下列证据：1、《房屋租赁合同》，拟证明：2014年4月1日，陈莲珍代表金源公司将白芒营粮站的厂棚、空地和两间住房租给陈名前办洗洁厂并签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期6年（从2014年4月1日起至2020年3月31日止），金源公司盖了公章认可，合同是合法有效的。2、《收据》、农村商业银行《结算业务申请书》，拟证明：①2015年4月1日，陈名前交纳了2015年4月1日至2016年4月1日的租金500元，经手人是陈莲珍；②陈名前将2016年至2017年的租金500元从农村商业银行打入了金源公司帐户。3、《特种设备使用登记证》和《锅炉外部检验报告》，拟证明：生产设备安装使用情况。4、房屋及机械设备、锅炉《照片》，拟证明：陈名前租房使用及经营情况。5、《相关情况的证明》，拟证明：（2012年以前金源公司公章由陈立卫管理），2010年县粮食局变更出资，金源公司变更注册资金后，公司恢复正常营业，陈立卫于2012年将金源公司公章交给有关人员管理。上述被告陈名前列举的证据经过庭审质证情况如下：原告金源公司质证：一、对被告陈名前提供的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，提出：①原告一直不知道这份合同的存在，原告也未授权或同意陈莲珍对外签订合同；②该合同的租赁期限至2020年3月31日，它超过了被告罗于得的承包期限，违反原承包合同约定，合同是无效的。二、对被告陈名前提供的证据2《收据》提出：“原告没有收取过这500元钱，是谁收的，原告不清楚。”对证据2的《结算业务申请书》提出“陈名前是从银行打了500元到原告的帐上，他想造成交了租金给原告的事实，原告识破后，及时将打入的500元钱退回给了陈名前。”三、对被告陈名前提供的证据3提出：“此证与本案无关。”四、对被告陈名前提供的证据4提出：“这只能证明设备情况，不能证明停业情况。”五、对被告陈名前提供的证据5提出：“①这不是原件，对真实性有异议；②提交的证明材料，证明人应当出庭作证，证明才有法律效力；③此证明与本案无关。”被告陈莲珍经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。被告罗于得质证：“被告陈名前提供的证据1，是我委托陈莲珍与陈名前签订的，因为白芒营粮站是在我的承包范围内，对此证据我无异议。对另外四份证据也没有异议”。本院对被告陈名前列举的上述证据作如下认证：一、被告陈名前提供的证据1，属于原告金源公司已举证据并已予以认证，在此不再重复认证。二、被告陈名前提供的证据2、并不能证明原告金源公司收取了陈名前交纳租金情况，对该证据本院不予确认。三、被告陈名前提供的证据3、4，与本案无关，本院不予确认。四、被告陈名前提供的证据5，属于传来证据，无其他证据予以佐证，本院不予采信。被告罗于得为了支持自己的答辩请求，向法庭列举了下列证据：1、《房屋出租合同》，拟证明：原告前身沱江粮店出租房屋门面，租期超过2004年6月21日承包合同期。2、《租赁合同》，拟证明：租期超过2004年6月21日承包合同期。3、《承包经营合同书》，拟证明：原告将资产于2004年7月1日至2007年6月31日期间承包给被告罗于得经营。4、《房地产租赁合同》，拟证明：原告主管部门及股东在被告罗于得承包经营内签订超越承包期限的合同。5、《承包经营合同书》，拟证明：原告在主合同中并未约定承包期外的出租期限不能超期。6、《承包补充协议》，拟证明：合同未限制约定承包期内按原承包合同规定执行。7、《延期合同》，拟证明：2014年7月9日签订的合同，不涉及2014年7月9日以前的租期。8、《房屋租赁合同》，拟证明：相同承包期内，原告超期出租房屋，期限超过了承包期限。上述被告罗于得列举的证据经过庭审质证情况如下：原告金源公司质证：一、被告罗于得列举的证据1、2、4、8与本案无关，不发表质证意见。二、对被告罗于得列举的证据3、5、6、7的真实性无异议，这几份合同不仅体现了盖了公司的公章，还有金源公司法人代表董事长及董事会成员的签名。被告陈莲珍经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。被告陈名前质证：对被告罗于得列举的证据1、2、3、4、5、6、8的真实性无异议。对被告罗于得列举的证据7的三性有异议，且与本案无关。本院对被告罗于得列举的上述证据作如下认证：一、被告罗于得列举的证据1、2、4、8，与本案无关，本院不予确认。二、被告罗于得列举的证据3，反映的是从2004年7月1日起至2007年6月30日止的承包经营情况，对该证本院予以确认。三、被告罗于得列举的证据5、6、7，属于原告金源公司已举证据并已予以认证，在此不再重复认证。根据上述认定的证据并结合当事人在庭审中的陈述，现本院查明本案的事实如下：2007年8月9日，原告金源公司与被告罗于得签订《承包经营合同书》，将公司全部资产（含白芒营粮站）承包给罗于得经营，承包经营期限五年，即从2007年7月1日至2012年6月30日止。2010年9月10日，被告罗于得与原告签订《承包补充协议》约定：同意延长罗于得的承包经营期2年（至2014年6月30日止）。2014年4月1日，在被告罗于得的同意下，被告陈莲珍代表金源公司将白芒营粮站的厂棚、空地和两间住房租给被告陈名前办洗洁厂并签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期6年（从2014年4月1日起至2020年3月31日止），该合同约定的租期超过了被告罗于得与原告金源公司签订的主合同的承包期限；同日被告陈名前交纳了一年的租金500元给被告陈莲珍；2016年被告陈名前从ＸＸ农村商业银行汇了一年的租金500元到原告金源公司的帐上，原告金源公司发现后及时退还给了被告陈名前。2016年初，由于白芒营粮站改建，原告金源公司要求被告陈名前将洗洁厂搬迁，原告金源公司才发现被告陈莲珍与被告陈名前签订的《房屋租赁合同》的租期超过了其与被告罗于得签订的主合同的承包期限，并提出该合同无效，遂向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、依法确认2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效并判定被告限期搬离；2、本案诉讼费用由被告承担。本案在开庭审理过程中，因原、被告意见不一，调解未果。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。2014年4月1日，在被告罗于得的同意下，被告陈莲珍代表金源公司将白芒营粮站的厂棚、空地和两间住房租给被告陈名前办洗洁厂并签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期6年（从2014年4月1日起至2020年3月31日止）。直到2016年初，由于白芒营粮站改建，原告金源公司要求被告陈名前将洗洁厂搬迁，原告金源公司才发现被告陈莲珍与被告陈名前签订的《房屋租赁合同》的租期超过了其与被告罗于得签订的主合同的承包期限，且未对被告陈莲珍与被告陈名前签订的《房屋租赁合同》的行为进行追认。因此，该《房屋租赁合同》的签订不是原告金源公司真实意思表示，该合同对原告金源公司不产生效力。由于在被告罗于得的同意下，被告陈莲珍与被告陈名前签订的《房屋租赁合同》租期超过了被告罗于得与原告金源公司签订的主合同的承包期限，其行为属于超越权限行为，所签订的合同应属无效合同。原告金源公司要求确认2014年4月1日被告陈莲珍与被告陈名前签订的《房屋租赁合同》无效的诉求，本院予以支持。因《房屋租赁合同》无效，被告陈名前应将洗洁厂搬离白芒营粮站。被告陈莲珍经本院合法传唤拒不到庭，本案依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认2014年4月1日被告陈莲珍以原告ＸＸ瑶族自治县金源粮食有限公司的名义与被告陈名前签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告陈名前应当于本判决生效之日起15日内返还其占用经营使用的原告ＸＸ瑶族自治县金源粮食有限公司所有的白芒营粮站的住房、厂棚和空坪。案件受理费50元，由被告陈名前负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  王怀智审 判 员  盘承国人民陪审员  陈建文二〇一六年十月十七日代理书记员  谢文杰附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》：第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》：第九十条：当事人对自己提出的请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。