甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初3593号原告焦睿。委托代理人安小敏，甘肃圣方舟律师事务所律师。被告倪莹。委托代理人贾涛，甘肃正天合律师事务所律师。原告焦睿诉被告倪莹房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告焦睿及其委托代理人安小敏、被告倪莹及其委托代理人贾涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告焦睿诉称,其承租被告商铺后，向被告交付二年租金和保证金共计7.5万元。后再次以现金方式向被告交付租金8.1万元。在租赁合同履行将近一年时，被告提出涨租，当其表示不同意涨租时，被告强行收回铺面。被告在合同履行期限未届满时收回租赁标的物的行为构成违约。为此，状诉本院，请求人民法院依法判令被告返还租金及保证金共计12.3万元；依法判令被告赔偿损失2万元；诉讼费由被告承担。被告倪莹辩称，其与原告签订的租赁合同约定的租期为一年，在原告交付了一年的租赁费3.6万元，保证金3000元，转让费4.2万元后，其向原告出具了收到8.1万元的收款收据，并将铺面交付原告经营使用。不存在其另收原告8.1万元租金的事实。原告承租铺面后并未正常经营，在租赁两个月时提出不再继续经营要转让该铺面由他人经营，但被告终未能转出。2016年3月26日，原告因其自身原因无法继续承租，双方商议好退租，其退给原告保证金及一个月的租金共计6000元，并向原告支付铺面内的4张餐桌400元，原告将铺面予以返还。至此，双方合同权利义务终止，其并未构成违约。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于兰州市城关区嘉峪关东路38号102室系被告婆婆蒋桂芳所有的住宅房屋，建筑面积33.76平方米。被告将该套住宅房屋改为商铺一部分出租他人经营广告业务，一部分（约20平方米）自己经营餐馆。2015年4月20日，原、被告签订房屋租赁合同1份。双方约定：原由被告经营的餐馆出租给原告经营，月租金3000元，年租金3.6万元。租赁期限届满后来年续租，起租时间为2015年5月1日，合同终止时间为2016年5月1日。双方还约定了其他事宜。该合同成立当日，原告以银行转帐方式向被告付款7.5万元，当月27日，被告以向原告出具的收据载明：交款单位系川香园，收款方式为现金，交款数额8.1万元，收款事由为全年房屋租金。被告向原告交付了涉案房屋，并餐馆里的4餐张桌、16把餐椅、电冰箱1台及灶具等一并交付原告。原告经营至7月时向被告口头通知要转让该餐馆，被告表示同意。原告自2015年7月至2016年3月实际使用该房屋期间开门经营的时间较多，多数情况下未经营。截止4月1日，原告仍未能将该餐馆转让他人经营，原、被告口头协商一致后，原告向被告返还了租赁房屋，被告向原告退还了6000元。本院确认的上述事实，有原告和被告共同提交的房屋租用合同；有原告提交的银行转帐凭证、收款收据；被告提交的产权证、证明被告与房屋所有权人身份关系的证明材料、证人姚健康的证言及当事人的陈述笔录在卷为凭,这些证据材料已经开庭质证和本院审查,可以采信。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。本案中，合同记载的起租时间为2015年5月1日，合同终止时间为2016年5月1日。双方又在租赁期限一栏填写了租期为2年的内容。双方关于租期的约定表面看似存在矛盾，但从原、被告对该项约定的解释分析，双方关于期限的约定应理解为租期一年届满后，被告应给原告按原合同续租，故双方约定的租期应为一年而非原告所称两年。由于双方约定的租期就是一年，且原告只需交付一年的租金，来年依原合同续租，再交次年的租金，这是原、被告双方在交易时的真实意思表示，而原告称其在合同订立之日交付了两年的租金7.2万元有违交易习惯，也没有交付两年租金的基础，故原告所述一次交付两年租金的事实有违情理。如果依原告所述租期两年，在合同成立当日已一次性付清了两年的租金7.2万元的事实成立，则原告在时隔仅7天时间再次支付8.1万元的租金与一次性付清两年租金的陈述相互矛盾，不符合逻辑，也就是说，原告在总租期为两年的合同中，交付相当于四年的租金不符合常理，故原告关于租期及租金交付数额的陈述有违租赁合同的交易习惯，本院不予采信。被告认可原告的总付款为8.1万元，其中保证金3000元，一年的租金3.6万元，剩余4.2万元为转让费，支付方式为银行转帐7.5万元，现金3000元。被告的陈述是否属实，从双方交接了转让的相关财产及原告在本案庭审时也承认该租赁行为中有转让事宜，以及近年来房屋租赁市场上普遍存在铺面的所有权人或实际经营人向后手交易者收取转让费的交易模式来分析，被告关于8.1万元的陈述较符合情理与交易习惯，即被告作为房屋的原经营者，在退出经营时向原告收取转让费已成为必然，收取保证金符合约定俗成的交易习惯，房屋本系被告家人所有，其收取租金更在情理之中，故被告在合同成立仅七日向原告出具的收款收据载明的内容是对原告实际以转帐方式支付7.5万元和现金方式支付3000元事实的确认，而非原告所述实际以现金方式再次给付被告租金8.1万元。综上分析，本院原告主张其向被告总计付款15.6万元的事实本院不予认定。在合同履行过程中，原告在经营两个月后，向被告提出要求再次转让涉案房屋的经营权，被告予以同意。之后，原告既未转让给他人经营也未自己正常经营，说明原告承租该商铺经营餐馆已力不从心，在此种情况下，原、被告口头商议解约事宜，在原、被告自愿的情况下，涉案合同在租期尚剩一个月时予以解除。根据被告陈述双方交接房屋的细节以及双方解约时租赁期限尚余一个月的事实分析，被告陈述以现金方式给付原告6000元，从而得以收回涉案房屋的事实本院予以采信。因为租赁双方退租时，市场交易习惯应退还保证金，又因原、被告系协商解除租赁合同，故而返还原告保证金3000元及一个月的房租3000元较为合理。再从双方顺利移交涉案房屋的事实来看，如果被告未退还原告保证金及剩余房租，则原告不可能向被告移交涉案房屋。故原告否认被告退还6000元的陈述违背诚实信用原则，本院不予采纳。鉴于被告向原告出租的房屋面积较小，转让的店铺内财产均系低值易耗，并无其他更有商业价值的受让内容，被告收取原告转让费明显过高，加之原告使用时间不足一年，且经营并不正常，在双方协商解约时被告应考虑原告的上述具体情况，退给原告部分转让费，以平衡双方间的利益关系，从而减少纠纷。因此，本院基于上述理由酌定被告退还原告转让费3万元。原告主张被告返还其已付租金的请求，因其实际已使用房屋11个月，其依合同约定应支付租金，故被告无需向其返还。原告主张返还8.1万元租金无事实依据，故本院不予支持。保证金3000元及合同解除的租金被告已返还，故该部分款项不再返还。原告关于损失的诉请求因其无力经营致合同未到期解除，其即使有损失也是其应承受的投资风险，故其该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告倪莹返还原告焦睿转让费3万元二、驳回原告焦睿的其他诉讼请求。案件受理费3160元，原告焦睿负担2610元，被告倪莹负担550元。以上第一项及案件受理费30,550元由被告倪莹于判决生效后10日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  李春彦代理审判员  杨旺益人民陪审员  张繁芹二〇一六年六月二十九日书 记 员  陈丽萍