广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0608民初612号之一原告佛山市高明区荷城街道安泰社区居民委员会新墩居民小组，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道安泰社区居民委员会新墩居民小组，组织机构代码：35123848-3。负责人关晚盛。委托代理人李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托代理人朱爱清，广东禅都律师事务所律师助理。被告关锦华，男，汉族，1976年12月14日出生，住广东省佛山市高明区。被告李响群，女，汉族，1978年7月24日出生，住广东省佛山市高明区。委托代理人杨文明，广东安国律师事务所律师。第三人珠海慧港信息技术有限公司佛山高明分公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道中山路158号1座10号商铺，组织机构代码：59011503-4。负责人郑海滨。第三人黄俊荣，男，汉族，1990年12月30日出生，住广东省佛山市高明区。原告佛山市高明区荷城街道安泰社区居民委员会新墩居民小组（以下简称“新墩村”）与被告关锦华、李响群、第三人珠海慧港信息技术有限公司佛山高明分公司（以下简称“珠海慧港公司”）、黄俊荣租赁合同纠纷一案，本院已于2015年11月20日作出一审裁定，驳回原告起诉。原告新墩村不服该裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2016年2月1日作出（2016）粤06民终270号民事裁定，指令本院审理。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月11日公开开庭继续审理。原告的委托代理人李洁晶，被告关锦华及被告关锦华、李响群的委托代理人杨文明到庭参加诉讼。第三人珠海慧港公司、黄俊荣经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告新墩村诉称，原告于2011年6月15日与被告关锦华签订了一份《铺位租赁合同》（以下简称“1号铺位合同”），双方当天到佛山市高明区荷城街道法律服务所做了合同见证。合同约定，从2011年6月6日起原告出租高明区荷城街道中山路中山广场西面新墩村1号铺位（以下简称“1号铺位”）给被告关锦华10年零1个月；租金支付方式为先交租后使用：前两个月租金在合同签订时支付，其后租金是每两个月交一次，第二次租金支付时间在前次租赁期第二个月的25日前，以后依此类推。合同另外还约定了承租保证金、违约金和解除合同的条件。同月21日，双方以同样的合同条款还签订了另一份租赁中山路中山广场南面新墩村9号、10号铺位（以下简称“9号、10号铺位”）的《铺位租赁合同》。合同签订后，被告关锦华与其妻子被告李响群共同经营上述铺位，但经常拖欠租金。至起诉日止，两被告仍未缴纳2015年7、8月的租金1461.6元（1号铺）和3180.41元（9号、10号铺）。另外，两被告未经原告同意私自将新墩村的9号、10号铺位转租给黄继安、郑海滨。在使用1号铺过程中未经原告同意擅自破坏墙体，改变租赁物结构，擅自搭建棚架，占用消防通道。因此，原告认为两被告已构成违约，原告依照合同和法律规定有权解除合同。现请求法院判令：1.解除原告与被告关锦华签订的1号铺位合同和9号、10号铺位合同；2.两被告立即腾空租赁铺位；3.两被告支付2015年7月、8月的租金合共4642元，并支付相应的违约金1392.6元（以4642元为本金，按照每日百分之一计算，从2015年6月26日起计至4642元的30%止）。被告关锦华、李响群辩称，（1）原告的主体资格不适格，被告作为村民不知道有这么一个组织。（2）原告的起诉程序不合法，涉及村民重大利益没有经过村民会议表决就提出了诉讼。（3）两被告没有拖欠原告起诉状中所提的7、8月租金，已于7月14日缴纳完毕。针对原告的补充起诉意见关于2015年9月到10月的租金，也于8月25日缴交完毕。被告拖欠租金时间只有十几天，在该期间原告没有催收，也没有提出合理时间解除合同，所以不符合解除合同条件。（4）关于转租问题，讼争铺位是有转租，转租时间是2012年4月份，这两个铺位距离原告办公地点只有二十米左右，前任村长也知道此事。按法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，应当在6个月内提出解除合同，但是原告没有提出，所以本案应当驳回原告的诉讼请求。（5）原告说被告私自开侧门，据了解，很多新墩村商铺都有将墙体打通的情况，二楼夹层也有打掉的情形。而且，被告开的侧门原来是一道围墙，不是消防通道，那里从来没有打开过。（6）在当前租赁市场不景气的情况下，原告解除合同不符合合同目的，损害了村民集体的利益。无独立请求权第三人珠海慧港公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。但其在一审庭审期间述称，确实与被告李响群签订了10号铺位的租赁合同。无独立请求权第三人黄俊荣经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。当事人各方举证、质证情况：2015年10月13日、28日和2016年3月1日，当事人在庭审中进行了举证、质证。1、原告新墩村为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：（一）关于诉讼主体问题，提交了如下证据：原告组织机构代码证、证明各1份，原告法定代表人身份证明书、负责人身份证、律师函、执业证、授权委托书、第三人负责人的身份证、第三人企业机读档案登记资料等；（二）关于租赁合同关系及双方权利义务问题，提交了如下证据：经见证的1号铺位合同和9号、10号铺位合同；（三）关于被告关锦华、李响群的婚姻关系问题，提交了如下证据：结婚登记申请书、审查处理结果各1份、婚姻状况证明2份；（四）关于涉案土地及房产的权属问题，提交了如下证据：国有土地使用证1份、建设用地规划许可证1份，照片1张；（五）关于被告关锦华、李响群转租的问题，提交了如下证据：2015年3月20日、30日，被告李响群分别与郑海滨、黄继安签订的租赁10号铺位、9号铺位的合同各1份，慧港公司企业登记信息，森帅公司企业登记信息，照片2张；（六）关于改变租赁物结构、搭建铁棚和堆放杂物问题，提交了如下证据：佛山市高明区第一印象广告服务部企业登记信息1份、证明1份、照片4张；（七）关于拖欠租金问题，提交了如下证据：催收租金公告照片2张、荷城街道村居财会服务中心的证明1份；（八）关于解除租赁合同收回铺位问题，提交了如下证据：村委会会议记录2份。针对原告新墩村提出的上述证据，被告关锦华、李响群发表质证意见如下：（一）关于拖欠租金问题的相关证据，对催收租金公告照片的真实性无法确认；（二）关于解除租赁合同收回铺位问题的相关证据，认为会议记录不是记录薄不规范，签名主体无资格证明，召开的会议不是村民代表会议或村民大会，部分签名笔迹有可疑。（三）对其他证据的真实性无异议，但认为不能证明被告擅自转租、改变租赁物结构等严重违约的主张。针对原告新墩村提出的上述证据，第三人珠海慧港公司在一审时表示没有意见。2、被告关锦华、李响群为反驳原告新墩村的主张或证明其主张，向本院提交了以下几组证据：（一）关于被告已交清租金问题，提交了如下证据：1.原告贴出的公告1份、2015年7月1日现金缴款单1份；2.2015年7月14日、8月6日的现金缴款单2份；3.2015年8月25日的现金缴款单2份；4.缴交2015年11月份以后租金的现金缴款单6份；（二）关于原告对被告的转租行为已知情的问题，提交了如下证据：1.2012年3月份和5月份转租给第三人的铺位租赁合同2份；2.关某的证明1份；（三）关于开侧门并未改变租赁物结构问题，提交了如下证据：照片7张、事实反映情况1份；（四）关于解除租赁合同收回铺位的决定违反民主议定程序的相关证据，提交了新墩村的村规民约1份。针对被告关锦华、李响群提出的上述证据，原告新墩村发表质证意见如下：（一）关于原告对被告的转租行为已知情问题的相关证据，对证人关某的证言的真实性有异议，认为证人未出庭接受质询，违反证据规则，且出证时间不是证人关某任职期间，不能推定当时原告的行为；对转租合同的真实性不予确认。（二）关于开侧门并未改变租赁物结构问题的相关证据，认为证据的三性都有异议。（三）关于解除租赁合同收回铺位的决定违反民主议定程序问题的相关证据，原告新墩村认为虽然证据真实，但与本案无关。（四）关于被告已交清租金问题的相关证据，认为虽然证据真实，但不能证明当时没有拖延支付租金，而且被告明知原告没有收款账户而不提交缴款凭证，导致原告不能与荷城街道村居财会服务中心确认实际收到租金。针对被告关锦华、李响群上述证据中一审时提出的部分，第三人珠海慧港公司在一审质证时表示无意见。经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据依法予以确认：原告证据（一）至（六），被告证据（一）。本院查明：原告于2011年6月21日与被告关锦华签订了一份经佛山市高明区荷城街道法律服务所见证的《铺位租赁合同》。合同约定，从2011年7月1日起原告出租其所有的高明区荷城街道中山路158号1座9号、10号铺位（中山广场南面，原告办公室附近数十米）给被告关锦华10年零1个月；租金支付方式为先交租后使用：首两个月租金在合同签订时支付，其后租金是每两个月交一次，第二次租金支付时间系前次租赁期第二个月的25日前，以后依此类推。合同另外还约定了承租保证金、违约金和解除合同的条件。其中，合同第九条：承租方“将租赁物擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的”，出租方有权单方解除合同；第十条规定：若承租方违约，出租方可不退保证金，可要求承租方赔偿损失。被告关锦华承租9号、10号铺位后，由其妻李响群于2012年3月和5月转租给了第三人黄俊荣（合同名义人黄继安）和珠海慧港公司（合同名义人郑海滨）使用。三年合同期满后，李响群又再次于2015年3月与第三人重新签订转租合同，约定从2015年4月1日起至2018年3月31日止将9号、10号铺位继续分别租给两第三人。原告新墩村认为被告关锦华、李响群应付的2015年7、8月份9号、10号铺位租金未在2015年6月25日前缴交违约，且存在擅自转租行为，遂于2015年7月28日向本院提起诉讼。已有证据表明，被告于2015年7月14日缴纳了1号铺位和9号、10号铺位的2015年7、8月份租金共4357.76元，8月6日又补交了9号、10号铺位的2015年7、8月份租金差额284.25元。又查明，被告关锦华被起诉后没有再超过约定时间缴纳租金。在诉讼中被告关锦华收回9号铺位自己占有使用。再查明，原告佛山市高明区荷城街道安泰社区居民委员会新墩居民小组在变更前曾称“高明市荷城街道新墩村民小组”。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：承租人关锦华的行为是否构成解除合同的违约行为。关于承租人关锦华的行为是否构成解除合同的违约行为的问题，本院认为：第一，要解除合同必须先确定合同是否合法有效。本案原告与被告关锦华签订的9号、10号铺位合同，没有违反法律的强制性规定，没有损害国家、集体和他人的合法利益，且双方均无异议，本院依法确认其合法有效。第二，原告解除合同既要符合合同的约定，又不能与法律规定的条件相抵触。本案原告要求解除合同的理由是迟延交纳租金和未经出租人同意擅自转租。双方在9号、10号铺位合同中约定迟延交纳租金达到30天以上才属于解除合同的违约行为。本案被告关锦华绝大部分的租金只迟延了18天交纳，剩余284.25元租金才超过了30天，且在诉讼中已支付了租金，其已履行主要合同义务，违约行为尚未达到解除合同的程度。原告的此一理由不成立。关于承租人关锦华擅自转租的问题，虽然转租合同是李响群所签订，但其系承租人关锦华的妻子，原告及第三人完全有理由相信其代理为表见代理，转租的事实被告关锦华亦已追认。因此，转租行为确实存在。2012年的首次转租，原告虽不承认其真实性，但从证人证言、第三人企业工商登记信息、9号和10号铺位与原告办公室相距数十米的事实和附近皆为原告物业的情况综合分析，被告关锦华转租发生在2012年3月和5月是属实的，原告应当是知情的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”对本案的首次转租，原告在知道或应当知道后的六个月内并未提出异议，不可以作为合同解除的理由。但2015年3月被告关锦华的重新转租在法律上应视为一次独立的转租行为，亦未经原告同意，原告有权依据上述最高人民法院司法解释规定在六个月内提出异议，并行使合同解除权。由于原告起诉解除合同的时间是2015年7月28日，未超过六个月，原告的异议有效，本院对其解除9号、10号铺位合同的请求予以支持，被告关锦华应在1个月内腾空9号、10号铺位。第三人珠海慧港公司因原告解除合同造成的损失，由其另行依法处理。第三，关于缴交租金凭证复印件的交付问题，双方在合同中未作约定，应按交易习惯作为附随义务由承租人关锦华交给原告指定的收件人收取。综上所述，原告请求解除9号、10号铺位合同、腾空租赁物的诉求符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。被告迟延交缴租金18天，也构成一般违约行为，理应承担赔偿损失的民事责任。由于原、被告双方在合同中未约定被告占用应缴租金所致损失的计算方法，本院依法按人民银行同期贷款基准利率计算其损失（以2896.16元为基数，从2015年6月26日计至2015年7月13日止;以284.25元为基数,从2015年6月26日计至2015年8月5日止）。被告李响群应对夫妻关系存续期间产生的上述合同债务承担共同责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、解除被告关锦华于2011年6月21日与原告佛山市高明区荷城街道安泰社区居民委员会新墩居民小组签订的《铺位租赁合同》；二、被告关锦华、李响群应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空高明区荷城街道中山路中山广场南面新墩村9号、10号铺位，并交回原告佛山市高明区荷城街道安泰社区居民委员会新墩居民小组；三、被告关锦华、李响群应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告佛山市高明区荷城街道安泰社区居民委员会新墩居民小组的租金损失（按人民银行同期贷款基准利率计算，以2896.16元为基数，从2015年6月26日计至2015年7月13日止;以284.25元为基数,从2015年6月26日计至2015年8月5日止）；四、驳回原告佛山市高明区荷城街道安泰社区居民委员会新墩居民小组基于2011年6月21日《铺位租赁合同》的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），本判决收取35元，由被告关锦华、李响群承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁小平审 判 员  伍翠婷代理审判员  汪玲霞二〇一六年三月十八日书 记 员  骆锦勤