徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉民初字第4592号原告：徐州世纪星房地产开发有限公司,住所地本市法定代表人：沈一新，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光，男，1976年9月7日生，汉族，住本市。被告：江苏冠宁置业有限公司,住所地本市法定代表人：张铖，该公司总经理。原告徐州世纪星房地产开发有限公司（以下简称世纪星房产公司）诉被告江苏冠宁置业有限公司（以下简称冠宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告世纪星房产公司的委托诉讼代理人李光到庭参加了诉讼，被告冠宁公司经依法送达诉状副本、开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪星房产公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋使用费247240元（自2015年6月31日计算至2015年10月27日止）；2、被告给付所欠水费、电费、卫生费2692.65元；3、被告承担原告律师代理费用15000元。事实和理由：2013年11月7日，原被告双方签订了房屋租赁合同，合同约定了双方的权利和义务。因被告未按照合同约定支付租金，原告依法提起诉讼，徐州市泉山区人民法院于2015年1月22日作出（2015）泉民初字第0184号民事调解书。被告拒不履行调解书确定的义务，原告依法于2015年3月26日申请强制执行。期间，徐州市泉山区人民法院两次向被告下达执行公告，但被告对法院公告置若罔闻，既不给付租金，也不返还房屋，直到2015年10月27日，被告在没有通知法院，也没有与原告办理房屋交接手续的情况下，悄悄搬离了其所租赁的房屋，其非法使用房屋时间长达九个月。故原告诉至本院，要求被告承担以上两项义务。被告冠宁公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告冠宁公司未到庭参加诉讼，故本院经依法审查对原告的证据认定如下：房屋所有权证、土地证共8本、房屋租赁合同1份、电费发票原件2张、（2015）泉民初字第184号民事调解书1份、强制执行申请书1份、泉山法院执行局的询问笔录1份、证人王某证言1份、失信被执行人信息1份，以上证据之间可相互印证，形成较完整的证据链，可证明原告主张，故本院对上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告世纪星房产公司将其所有的泰山路东坡休闲广场组团XX-X-XX、XX-X-XX、XX-X-XX、XX-X-XX的房屋出租给被告，双方约定租赁期限自2013年11月7日至2018年11月30日止，其中2013年11月7日至2013年11月30日免租金。房屋月租金为30905元，年租金为370860元。自被告接收该房屋之日起，该房屋所产生的水费、电费、房屋及其设施的维修维护费等均由被告承担。广场物业管理部门按照280元/月的标准向被告收取公共部位保洁费，被告应与房租同步缴纳。原被告同时约定了关于合同解除及违约责任，其中被告若拖欠租金超过7天的，原告有权解除租赁合同。同时，因被告原因导致合同解除的，被告应按照合同租金总额的10%向原告支付违约金。被告未按照合同约定如期归还房屋，则每逾期一日，被告应按照房屋日租金标准的2倍向原告支付房屋使用费。双方签订合同后，因被告未按约定支付房屋租金，原告诉至本院，经本院调解，2015年1月22日双方达成调解协议，本院据此出具（2015）泉民初字第0184号民事调解书，该调解书中载明：“在满足以下条件下，原告同意继续履行双方之间的房屋租赁合同：1、被告支付原告（2014年12月1日至2015年5月31日）6个月的房屋租金185430元；2、被告按原租赁合同约定支付赔偿金16000元；3、被告给付原告（2014年12月1日至2015年5月31日）6个月保洁费1680元；4、本案的律师费7000元由被告承担；以上费用共计210110元，被告应在2015年2月15日之前给付原告，如被告逾期仍不履行，原告将解除房屋租赁合同，被告返还房屋，履行合同总金额10%的违约金185430元。”被告未按该调解书履行，原告于2015年3月27日向本院申请强制执行，2015年9月9日，本院以被执行人名下无财产、申请执行人亦未提供被执行人其他可供执行的财产线索以及申请执行人申请终结本案的本次执行程序为由，终结对上述调解书的强制执行程序。2015年10月27日被告搬离租赁房屋。原告于2015年11月4日、11月5日交纳泰山路东坡休闲广场组团XX-X-XX、XX-X-XX10月份电费89.76元。2015年11月2日，原告再次起诉被告，要求被告支付房屋使用费247240元（2015年6月31日计算至2015年10月27日止）；水费、电费、卫生费2692.65元；3、被告承担原告律师代理费用15000元。本院认为，被告冠宁公司应支付给原告世纪星房产公司房屋使用费122589.83元（2015年6月31日至2015年10月27日）、保洁费1110.67元、电费89.76元，以上各项费用共计123790.26元。理由如下：首先，因原告系涉案房屋的所有权人，且租赁合同内容、签订程序未违反国家的强制性规定，故原被告之间关于涉案房屋的房屋租赁合同有效。其次，根据原告提交的民事调解书，被告应于2015年2月15日前支付给原告2014年12月1日至2015年5月31日期间的房屋租金，如逾期不履行，原告则解除房屋租赁合同。被告在民事调解书确定的履行期限届满后仍未履行给付义务，原告依法申请强制执行，并在申请强制执行时提出解除房屋租赁合同，符合行使约定解除权的法定条件，故自2015年3月27日原被告之间的房屋租赁合同即解除。第三，根据原告提交证人证言及本院的执行笔录，被告于2015年10月27日才搬离涉案房屋，故2015年3月28日至10月27日，被告在无权占有涉案房屋的情况下，仍继续使用涉案房屋，应支付给原告房屋使用费。第四，虽然租赁合同中原被告之间关于房屋逾期交付有被告应按房屋日租金标准的2倍支付房屋使用费的约定，但民事调解书依照租赁合同违约条款确定了违约金、赔偿金，且原告已经申请执行上述违约金和赔偿金，若仍按租赁合同中约定的房屋日租金2倍的标准判令被告向原告支付房屋使用费，明显违背违约损失“补偿为主、惩罚为辅”的确定原则，故本院适当调整违约损失标准，以合同约定的房屋租赁费为计算标准，经计算，2015年6月31日至2015年10月27日，被告应支付给原告房屋使用费122589.83元。第五，对原告要求被告支付电费、卫生费2692.65元的主张，依双方签订的合同约定及民事调解书所确定的计算标准，被告应支付给原告保洁费1110.67元，并按电费收据支付电费89.76元。同时，原告要求被告支付水费、律师费15000元的主张，因原告未提交相关证据加以证明，故本院对上述主张不予支持。综上所述，被告冠宁公司经本院依法送达开庭传票等诉讼文书，未到庭参加诉讼，应承担怠于诉讼的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告江苏冠宁置业有限公司支付给原告徐州世纪星房地产开发有限公司房屋使用费122589.83元（2015年6月31日至2015年10月27日）、保洁费1110.67元、电费89.76元，以上各项费用共计合计123790.26元；二、驳回原告徐州世纪星房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5270元，公告费560元，两项共计合计5830元，由被告江苏冠宁置业有限公司负担2680元（原告预交部分，被告随案款一并给付原告），原告徐州世纪星房地产开发有限公司负担3150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 璟人民陪审员  高传美人民陪审员  牛太平二〇一六年十月二十四日书 记 员  唐 薇