四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终7526号上诉人（原审被告）：孙红，男，1959年2月28日出生，汉族，住成都市温江区。被上诉人（原审原告）：成都世豪物业服务有限公司。住所地：成都市武侯区晋阳路***号。法定代表人：邱丰，执行董事。委托代理人：周艳丽，女，1981年12月6日出生，汉族，住成都市武侯区，公司法务。上诉人孙红因与被上诉人成都世豪新瑞物业服务有限公司（以下简称世豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙红，被上诉人世豪公司的委托代理人周艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙红上诉请求：撤销原判，改判驳回世豪公司的诉讼请求。事实和理由：孙红未收到任何书面的关于前期物业公司四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华公司）退出物业服务和世豪公司接替物业服务的通知。更没有乡政府街道办事处或社区居民委员会来听取孙红的意见。世豪公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。世豪公司一直在案涉物业提供物业服务，且孙红在一审中亦承认未缴纳物业费。世豪公司向一审法院起诉请求：孙红支付物业费14427.11元（暂计算至2015年7月10日）违约金9609.35元（按银行同期贷款利率4倍计算至2015年7月10日）；本案诉讼费孙红承担。一审法院认定事实：2008年7月9日，孙红购买成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）开发的“金河谷”小区xx幢xx单元xx层xx号房屋一套，建筑面积124.91平方米，合同附件七物业服务《前期物业服务协议》约定甲方为悦华公司，乙方为孙红。物业服务费每半年第一月十日前向甲方缴纳下半年的物管费，标准为1.65元/平方米/月，乙方不按期缴纳物管费，物业服务企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收总金额千分之五的违约金。合同至物业业主委员会与选聘的物业服务企业签订合同生效之日止。2009年9月11日，孙红收房。2011年8月3日，成都市温江区人民政府涌泉街道办事处出具《关于暂由世豪新瑞物业托管金河谷三期及后续开发项目的通知》，通知载明：接金河谷房公司提交的《关于金河谷三期及后续开发项目物业服务企业选用的请示》，经核实金河谷项目原通过招投标选聘的悦华公司已于该项目交房前退出小区管理。目前金河谷一、二、三期及后续开发项目，暂时无法按照法定程序成立业委会。按照《成都市管理企业退出物业项目管理指导意见》（成房管（2005）14号第十一条第二款规定，暂由世豪公司管理“金河谷”小区一、二、三期项目及后续开发项目，直到小区依法成立业主大会，业委会与选聘的物管服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效之日止。因验房中发现的问题开发商及物管未整改，孙红收房后一直未缴纳物管费。2015年3月16日，世豪公司向孙红邮寄《律师函》一份，载明：孙红自2010年3月1日起至2014年12月31日止，58个月，拖欠物管费11953.8元，产生违约金6077.93元。望接到函告后及时支付物管费及违约金。因孙红未缴纳物管费，故世豪公司起诉来院，请求判如所诉。一审法院认定上述事实采信的证据有世豪公司提交的《商品房买卖合同》附件、业主领用表、验收登记表、温江区涌泉街办通知、律师函及EMS寄件单，孙红提交的照及双方当事人的当庭陈述。一审法院认为，关于孙红抗辩称世豪公司不是合同向对方问题，虽然孙红与开发商签订的《商品房买卖合同》附件前期物业服务协议中开发商选聘的物业服务企业为悦华公司，但悦华公司与金河谷公司解除合同并退出小区物业管理，世豪公司接手“金河谷”小区物业管理服务，孙红也实际享受了世豪公司提供的物业管理服务。故世豪公司有权请求孙红按照《前期物业管理服务协议》约定的金额支付相应物业费。世豪公司主张自小区交房后即孙红接房后即为业主提供物业服务。但世豪公司未提供证据证明金河谷公司与悦华公司何时解除“金河谷”物业管理选聘合同，世豪公司与金河谷公司建立“金河谷”物业选聘合同或何时开始为小区提供物业服务。故一审法院以温江区涌泉街办通知时间为起点计算世豪公司为小区提供物业管理服务时间，即世豪公司有权自2011年8月3日起向孙红主张物管费。金额计11747.78元【1.65元/平方米/月×124.91平方米×57个月（2011年8月至辩论终结2016年4月）】。关于世豪公司主张的按照银行同期贷款利率4倍计算逾期付款违约金问题。世豪公司虽为孙红所在小区提供物业服务有权收取物业费，但是其毕竟不是合同向对方，无权按照前期物业管理协议约定请求孙红支付违约金，因孙红未按期支付物管费，一审法院酌情支持世豪公司资金利息损失500元。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条第一款、第十五条、第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《四川省物业管理条例》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、孙红于判决生效之日起十日内支付世豪公司2011年8月3日起至2016年4月30日物业费11747.78元及资金利息损失500元。二、驳回世豪公司的其他诉讼请求。本案征收案件受理费401元，公告费260元，由告孙红承担。二审中，上诉人孙红提交了以下证据：1、企业信息公示系统图片2份，拟证明世豪公司与金河谷公司有关联关系；2、产权税费清算确认单，拟证明房屋因为地震可以退税，但孙红未能办理，是开发商的遗留问题，原来的物业公司悦华公司承诺解决。世豪公司质证认为对该两份证据的真实性、关联性均不认可。被上诉人世豪公司提交了以下证据：1、物业服务合同备案表、准予变更登记通知书，拟证明世豪公司是通过正当合法程序取得物业服务的，并在房管局进行了备案，在法院认定的时间之前，世豪公司即在为小区提供物业服务。孙红质证认为对该证据的真实性无异议，但与本案不具有关联性。对此，本院认为，孙红提交的证据因与本案不具有关联性，本院不予采信。世豪公司提交的证据具有证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。二审另查明：2011年3月24日，金河谷公司与成都尚信物业服务有限公司（以下简称尚信公司）签订的物业服务合同在成都市温江区房屋管理局备案，2011年4月19日，尚信公司变更名称为世豪公司。本院经审理查明的其余事实与原审一致，对原审法院经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，孙红是否应当向世豪公司缴纳物业服务费用是本案二审的争议焦点，现针对上述争议焦点作如下评述：孙红上诉主张因其并没有与世豪公司签订物业服务合同，也没有接到书面的由世豪公司接替悦华公司进行物业管理的通知，故不应缴纳物业服务费用。对此，本院认为，与孙红签订《前期物业管理服务协议》的世豪公司退出小区物业管理后，2011年3月24日，金河谷公司与成都尚信物业服务有限公司（以下简称尚信公司）签订的物业服务合同在成都市温江区房屋管理局备案，2011年8月3日，成都市温江区人民政府涌泉街道办事处出具《关于暂由世豪新瑞物业托管金河谷三期及后续开发项目的通知》，亦明确暂由世豪公司管理“金河谷”小区一、二、三期项目及后续开发项目，直到小区依法成立业主大会，业委会与选聘的物管服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效之日止。故世豪公司有权对案涉物业进行管理，且世豪公司亦实际在为案涉物业提供物业服务，孙红作为业主，应当缴纳物业服务费。关于孙红在庭审中陈述案涉房屋存在质量问题的上诉理由，因与本案不是同一法律关系，孙红可另案主张。综上所述，孙红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费401元，由上诉人孙红负担。本判决为终审判决。审判长  王卫红审判员  姚 兰审判员  李婧杰二〇一六年十月二十五日书记员  朱 希