安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初5258号原告：鸿福物业（合肥）有限公司，住所地合肥市。法定代表人：杨建文，董事长。委托诉讼代理人：胡胜，安徽天瑞律师事务所律师。被告：合肥市宇昂星际酒店管理有限公司，住所地合肥市。法定代表人：李玉，董事长。委托诉讼代理人：潘国军，安徽昊华律师事务所律师。委托诉讼代理人：储修华，安徽昊华律师事务所实习律师。原告鸿福物业（合肥）有限公司（以下简称鸿福物业公司）与被告合肥市宇昂星际酒店管理有限公司（以下简称宇昂星际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理，依法适用普通程序，组成由审判员秦玲担任审判长、人民陪审员张际华、孙庭贵参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡胜，被告的法定代表人李玉、委托诉讼代理人潘国军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鸿福物业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的商业用房租赁合同；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金1746559.49元，之后的租金按照合同价格计算至合同解除之日（欠付租金暂计算至2016年7月10日）；3、被告向原告支付逾期付款的迟延滞纳金149627.4元（迟延滞纳金计算方式为被告拖欠当期房租的实际金额，以每日万分之五计算至2016年7月20日。具体为2015年10月10日未交租金315519.83元，迟延滞纳金为44803.8元；2016年1月10日未交租金715519.83元，迟延滞纳金为68689.9元；2016年4月10日未交租金715519.83元，迟延滞纳金为36133.7元。共计149627.4元），违约金1952076.55元；4、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，鸿福物业公司自愿将诉请第二项变更为：被告向原告支付拖欠的房屋租金1746559.49元，之后的租金按照合同价格计算至合同解除之日（欠付租金暂计算至2016年7月10日），本院予以准许。事实与理由：鸿福物业公司与被告合肥市宇昂星际酒店管理有限公司于2009年5月2日签订《商业用房租赁合同》，合同约定将其所有的位于合肥市××路出租给宇昂星际酒店使用，房屋建筑面积为6674.15平方米；租期为十年，自2009年5月10日至2019年5月9日；租金为每月28元每平方米，从第三个年度起在前一年租金额上每年按5%递增；房租支付方式为按季度逐季支付，支付时间为每季度开始前5日内付清该季度的租金。同时合同中约定，宇昂星际酒店按照本合同约定交付租金，不得拒交或拖欠。宇昂星际酒店拖欠交纳房租按实际迟延履行金额，每延迟一天承担万分之五的迟延滞纳金；宇昂星际酒店逾期交付租金5天，经鸿福物业公司书面通知后，宇昂星际酒店仍不交纳的，甲方有权停水、停电，逾期交付租金十天的，甲方有权解除合同；租赁期间，任何一方明确表示或以自己的行为表示单方终止合同，需要向对方支付违约金，违约金为未履行合同期间租金总额的20%。2016年2月3日商业用房补充协议约定，从2016年5月10日至2018年5月9日，年租金为2862079.7元，鸿福物业公司不再收取房租递增部分费用。2018年5月10日至2019年5月9日，租金为3005183.7元。原合同其他条款不变。合同签订后，鸿福物业公司依照合同约定，将房屋交付给宇昂星际酒店使用，宇昂星际酒店在2009年5月至2015年10月的租赁期间，一直按照合同约定支付房屋租金。但自2015年10月开始，宇昂星际酒店开始拖延支付房屋租金，截止到2016年7月10日，尚欠租金1746559.49元。经书面催告，宇昂星际酒店仍不履行合同约定的义务。宇昂星际酒店拖欠房屋租金的行为，已经严重损害了鸿福物业公司的合法权益。宇昂星际酒店辩称，1、宇昂星际酒店不同意解除双方的商业用房租赁合同；2、涉案房屋所在地正在修建地铁、房屋存在很多漏水情形，影响了答辩人对租赁房屋的使用和经营，目前处于亏损状态，进而欠交房租；3、鸿福物业公司诉请的迟延滞纳金和违约金属于重复计算，且约定迟延滞纳金和违约金过高，应予以调整降低。本院经审理认定事实如下：对于如下事实，双方当事人没有争议，本院予以确认：1、2009年5月8日，鸿福物业公司（作为甲方）与宇昂星际酒店（作为乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁的房屋位于合肥市××路；租房面积为6674.15平米，租金标准为28元/平米，月租金186876.2元，第一年度租金为1681885.8元，第二年度租金：2242514.4元，季交额560628.6元；从第三个年度起在前一年租金额上每年按5%递增。第三年度租金2354640.12元，第四年度租金2472372.12元，第五年度租金2595990.7元，第六年度租金2725790.2元，第七年度租金2862079.7元，第八年度租金3005183.7元……租金交纳依先付后用的原则，并按季度逐季支付。同时约定：乙方应按本合同约定交付租金不得拒交或拖欠。乙方拖欠交纳房租按实际迟延履行金额，每延迟一天承担万分之五的迟延滞纳金。……乙方逾期交付租金五天，经甲方书面通知后，乙方仍不缴纳的，甲方有权停水、停电，逾期交付租金十天，甲方有权解除合同，并要求支付违约金，违约金为未履行合同期间租金总额的20%。甲方解除合同以书面通知对方，合同自通知到达对方时解除，且乙方在五日内让出房屋，否则甲方有权处置乙方财产以作为违约赔偿。2、2016年2月3日，鸿福物业公司（作为甲方）与宇昂星际酒店（作为乙方）签订《商业用房补充协议》，约定：停止年房租递增贰年，从2016年5月10日至2018年5月9日，年租金为2862079.7元整，甲方不再收取房租递增部分费用。2018年5月10日至2019年5月9日递增5%年，租金为3005183.7元。3、双方签订《商业用房租赁合同》后，鸿福物业公司将出租房屋交付宇昂星际酒店使用，宇昂星际酒店按约定缴纳房屋租金至2015年10月10日，2015年12月31日，宇昂星际酒店向鸿福物业公司缴纳房租400000元。本院认为，宇昂星际酒店与鸿福物业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方当事人均应严格依照合同履行各自义务。合同签订后，鸿福物业公司依约向宇昂星际酒店交付出租房屋，宇昂星际酒店应按约向鸿福物业公司支付房屋租金。现宇昂星际酒店自2015年10月起未按约定足额缴纳房租已构成违约，鸿福物业公司根据合同约定要求解除其与宇昂星际酒店签订的《商业用房租赁合同》于法有据，应予支持。关于欠付的房屋租金，根据双方在《商业用房租赁合同》及《商业用房补充协议》中的约定，2015年5月10日至2018年5月9日期间的年租金为2862079.7元，2018年5月10日至2019年5月9日递增5%/年，年租金为3005183.7元。故截至2016年8月9日，扣除已支付的400000元租金，欠付房屋租金为1985066.4元（2862079.7元÷12个月×10个月-400000元）。关于违约金及滞纳金，双方在房屋租赁合同中关于违约责任的约定有滞纳金及违约金条款。本院认为，关于违约责任的承担应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认。本案中鸿福物业公司出租房屋的目的是获得租金收益，宇昂星际酒店拖欠租金的行为给鸿福物业公司造成的实际损失主要是租金的利息损失，鸿福物业公司在主张违约金的同时又主张滞纳金，该两项主张的金额已远远超出实际造成的利息损失，故结合本案具体情况，本院酌情支持鸿福物业公司关于违约金的主张，对于其要宇昂星际酒店支付滞纳金的主张，本院不予支持。宇昂星际酒店应自本判决生效之日起，向鸿福物业公司承担欠付租金总额20%的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告鸿福物业（合肥）有限公司与被告合肥市宇昂星际酒店管理有限公司签订的《商业用房租赁合同》；二、被告合肥市宇昂星际酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鸿福物业（合肥）有限公司支付欠付的房屋租金1985066.4元（暂计算至2016年8月9日，之后的租金顺延计算至本判决生效之日止，租金标准为：2016年8月10日至2018年5月9日期间2862079.7元/年、2018年5月10日至2019年5月9日期间3005183.7元/年）；三、被告合肥市宇昂星际酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鸿福物业（合肥）有限公司支付违约金（以欠付租金的20%计算）；四、驳回原告鸿福物业（合肥）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费37666元，由原告鸿福物业（合肥）有限公司负担1000元，由被告合肥市宇昂星际酒店管理有限公司负担36666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  秦 玲人民陪审员  张际华人民陪审员  孙庭贵二〇一七年七月二十四日书 记 员  黄泽珊附：本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。