湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1126民初820号原告：高劲松，男，汉族，1971年2月15日出生，住蕲春县。原告：刘红丽，女，汉族，1974年8月23日出生，住蕲春县。共同委托诉讼代理人：高飞，湖北永铭律师事务所律师。被告：曹永安，男，汉族，1987年6月17日出生，住蕲春县。委托诉讼代理人：李先权，湖北亨迪律师事务所律师。被告：湖北新欣港隆商业运营管理有限公司。住所地：蕲春县漕河镇漕河大道168号。法定代表人：陈跃进，该公司经理。原告高劲松、刘红丽与被告曹永安、湖北新欣港隆商业运营管理有限公司（以下简称“新港隆公司”）物权保护纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高劲松及原告共同委托诉讼代理人高飞、被告曹永安委托诉讼代理人李先权、被告新港隆公司法定代表人陈跃进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高劲松、刘红丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹永安腾退原告购买的位于李时珍商业步行街一号楼第二层2025号商铺；2、判令被告曹永安支付自2017年10月1日至2019年2月1日期间占用费计162200元，并判令被告曹永安按2025号商铺购买总价款的8%支付自2019年2月1日起至退出商铺时止的后期年占用费；3、判令第二被告对上述曹永安应支付的占用费承担连带清偿责任。事实和理由：原告于2013年7月16日与湖北棕盛商业地产有限公司（以下简称“棕盛地产公司”）签订购房合同，购得李时珍商业步行街一号楼第二层2025号商铺。同日，原告与深圳港隆商业运营管理有限公司（以下简称“深圳港隆公司”）签订委托经营管理合同，约定商铺年租金按原告购房款1520624元的8%计付。2017年10月16日，双方解除委托经营管理合同，原告将商铺收回自己支配。但两被告在没有任何依据的情况下，擅自就原告的商铺签订租赁合同，约定由曹永安租用，湖北新欣港隆百货有限责任公司收取租金，严重侵害了原告的合法权益，原告多次要求曹永安退商铺未果，遂提起诉讼。曹永安辩称，其与两原告之间不存在租赁关系。2018年1月1日前是向深圳港隆公司租赁的商铺，2018年1月1日后是向新港隆公司租赁的商铺。且自己已按与新港隆公司间的合同约定交清了租赁费，故无需向两原告支付商铺占用费，也没有证据证实所租赁商铺是使用原告的商铺。原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。新港隆公司辩称，原告购买的商铺是虚拟商铺，其未取得商铺的所有权，只按份共享商铺的收益权。原告要求腾退商铺的诉讼请求损害了其他业主的合法权益。新港隆公司是经过业主代表大会提议成立的，取得大多数业主同意与经营商户签订租赁合同，合同合法。新港隆公司在收取租金后，对扣除运营成本后的余额已分配给业主，高劲松可以领取该收益。原告要求按购房总价款的8%支付年租金，缺乏事实依据，依法不应支持。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，结合黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终1727号生效民事判决书确认的案件相关事实，本院认定事实如下：2013年7月16日，高劲松、刘红丽与棕盛地产公司签订《商品房买卖合同》（备案登记编号为：GF蕲房合编字（二0一三）第002706号），购买该公司开发的位于蕲春县漕河镇××商业步行街××楼××层××号商铺，商铺建筑面积61.61㎡（其中套内建筑面积38.170㎡，分摊建筑面积23.436㎡）。同日，高劲松、刘红丽与深圳港隆公司签订《委托经营管理合同》，约定将其购买的上述商铺交由深圳港隆公司统一租赁运营管理五年，自开发商约定的交房之日起计算收益金（租金）。高劲松、刘红丽同意放弃前三年租金，深圳港隆公司应于第四年、第五年按房产收益基数（1520634元）的8%支付收益金，每半年计付。2018年4月20日，刘云丽以深圳港隆公司未按约定支付租金为由向其发出解除合同通知。另查明，1号楼一至三层有412个商铺已经出售，业主293户，买受人均委托深圳港隆公司经营。深圳港隆公司统一设计装修后分若干商铺对外出租。因深圳港隆公司不能按约支付租金，2017年9月份，大部分商铺买受人参与召开三次会议，决定收回商铺，推选陈跃进等人为代表处理相关事宜，并已于2017年10月1日与深圳港隆公司协议收回商铺经营管理权。此后，陈跃进等人成立以陈跃进为法定代表人的新港隆公司（2018年2月13日登记注册湖北新港隆超市有限公司，于2018年10月26日变更登记为湖北新欣港隆百货有限责任公司，又于2019年7月3日变更登记为本案中的新港隆公司）行使对1号楼的经营管理。新港隆公司将每月收取的1号楼商铺的租金在扣除相关费用后，分摊给1号楼商铺的购买人。1号楼一至三层业主中有283位按月从新港隆公司领取了租金，诉讼前尚有包括本案原告高劲松、刘红丽在内的部分商铺购买人没有领取。2018年1月1日，湖北新港隆超市有限公司与曹永安签订合同，约定将港隆百货二层建筑面积约150㎡的商铺租赁给曹永安用于经营“佳人苑”品牌女装。曹永安已按约定支付月租金及综合物业管理费等。高劲松、刘红丽购买的商铺与其所在楼层商铺为一个整体空间，无实体墙分隔。高劲松、刘红丽购买商铺后至今未办理不动产登记权证。高劲松、刘红丽于2019年10月30日领取了2017年10月至2019年9月期间的商铺出租收益。本院认为，原告购买的商铺未办理不动产登记，商铺的具体位置及面积未经房产管理部门确定，不能确认其已依法取得所有权。根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的规定，原告基于与棕盛地产公司间的房屋买卖民事法律行为可以认定为该商铺业主，享有该商铺的占有、使用、收益和处分的权利。因涉案商铺与传统商铺存在明显区别，整个楼层众多商铺相互之间没有物理墙体分隔或其他明显区分。在使用时，也需整个楼层商铺协调一致综合利用才能发挥出最大经济效用。因此原告行使物权时，不得损害其他业主的合法权益，应受制于全体业主的整体意志。因整个楼层商铺的业主尚未成立业主委员会，全体业主也未就其商铺的使用以业主大会或以其他方式形成决议，其整体意志仅能通过其对商铺的处分行为予以推定。新港隆公司虽未与全体业主分别订立或与经合法成立的业主委员会统一订立书面租赁合同，但多数业主已按月从新港隆公司领取了租金、收益，知晓新港隆公司的出租商铺行为且未提出异议，可以推定多数业主在该特定期间认可新港隆公司对商铺的出租、管理。且曹永安系商铺租赁合同的善意相对人，新港隆公司与曹永安签订的租赁合同合法有效。本案原告虽明确拒绝由新港隆公司管理其购买的商铺，但考虑到案涉商铺在构造及使用上的整体不可分性，比照共有制度，从最大限度维护全体业主整体利益的角度出发，应当遵从整体业主意志配合整体性出租。且原告已从新港隆公司领取了租金，其收益权得到了相应的保障。在一号楼商铺的使用未形成新的决议前，维持案涉商铺现状，更有利于保障包括本案原告在内的全体业主的合法权益。综上，曹永安基于合法租赁合同占有和使用包括案涉商铺在内的商铺，并按约定向出租人新港隆公司交纳了租金，其合法权利应当得到保护。原告要求曹永安腾退商铺、支付占用费，并要求新港隆公司承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。经调解，双方当事人未达成一致意见，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第七十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回高劲松、刘红丽的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由高劲松、刘红丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  宋卫东人民陪审员  程智武人民陪审员  李 瑛二〇一九年十二月十日书 记 员  陈周全