湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0821民初2241号原告：卓新建，男，1964年4月16日出生，土家族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：姚魏，湖南天门律师事务所律师。被告：卓辉，男，1970年2月22日出生，汉族，住湖南省慈利县。第三人：慈利沪农商村镇银行股份有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇零阳中路金穗商业街7-112-114。法定代表人：易楠，董事长。委托诉讼代理人：唐平，男，1966年1月1日出生，土家族，住湖南省石门县，系公司工作人员。原告卓新建与被告卓辉、第三人慈利沪农商村镇银行股份有限公司（以下简称“沪农商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓新建及其委托诉讼代理人姚魏、被告卓辉、第三人沪农商银行的委托诉讼代理人唐平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓新建向本院提出诉讼请求：判令被告按照双方签订的房屋转让协议将慈影之都1222号房过户给原告。事实与理由：2019年6月25日，原、被告双方在原告卓新建家中签订了房产转让协议，协议约定被告卓辉自愿将慈影之都1222号房转让给原告，被告协助原告履行过户义务。原告在协议签订后已经以垫付1222号房的物业管理费、开发商代扣代缴按揭款、6-7月份的银行按揭款、预付房款、债权等形式抵扣了部分房款。然而被告在个人房产证办理下来之后，并没有给原告查阅房产证，也没有按照约定履行房屋过户义务，为了维护原告的合法权益，特依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条之规定提起诉讼。被告卓辉辩称：一、被告卓辉与原告卓新建签订的房屋转让协议源于原告用高息、空头借条等方式强行干涉被告将房子转让给其他人，虽然签订转让协议是自愿的，但被告是迫于无奈、不情愿的。二、签订协议之后，被告一直都在配合原告，并有义务之外的配合，没有回避此事，反之被告一直在催促原告，而原告一直在拖延。三、8月份时，双方曾共同同意终止协议，有录音可以证明原告逼其还钱到要查封其房子的详细内容。在同意终止协议后，虽然是原告违约，但其认为原告没有得到利益，在其也不亏待原告的原则下，同意将房子卖出后偿还原告为履行协议义务中付出的一切款项，但不计算利息。可在还没有将房子处理时，原告在8月16日就电话告知其说19日需要钱，在其19日无法还钱的情况下，原告说要查封其房屋。四、如果说违约，是原告在违约，如果说责任，协议中其无须承担任何责任。五、不能把协议之前的借条（非法性）与协议中原告履行义务付出款项混为一谈，性质上是一个套路，与本案无关。第三人沪农商银行述称：被告卓辉是沪农商银行的信贷客户，2015年3月份在沪农商银行办理了房屋按揭贷款，贷款金额是31万元，贷款时间是20年，以不动产办理了房屋抵押。其银行的客户经理对卓辉进行了多次贷款催收，目前共计下欠贷款本金约26万元。对卓辉与卓新建之间的经济纠纷，沪农商银行了解一些情况，但对两人之间的房屋转让协议是如何签订的，沪农商银行不知情。只要能结清按揭贷款，就同意解除抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于提交的证据《房产转让协议》、湘（2019）慈不动产证明第0005351号不动产登记证明双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第二组证据：借条、转账明细共七张。旨在证明：2019年1月6日，被告卓辉向原告卓新建借款现金5万元并出具借条；2019年1月20日，被告卓辉向原告卓新建借款现金2万元并出具借条；2019年2月14日，被告卓辉向原告卓新建借款现金2万元并出具借条；2019年6月25日，原告卓新建代被告卓辉向湖南银顶置业有限公司交纳慈影之都1-1222住宅代收银行贷款扣缴（公司代扣部分）68625元；2019年6月26日、7月19日，原告卓新建分别代被告卓辉交纳房屋按揭款2165元、2155元；2019年7月3日，原告卓新建向被告卓辉支付房屋预付款1万元；2019年7月11日，原告卓新建代被告卓辉交纳物业费1164元。原告卓新建已向被告卓辉共计支付了174109元。被告对2019年6月25日原告代其向湖南银顶置业有限公司交纳慈影之都1-1222住宅代收银行贷款扣缴（公司代扣部分）68625元；2019年6月26日、7月19日原告代其交纳房屋按揭款2165元、2155元；2019年7月3日原告向其支付房屋预付款1万元；2019年7月11日原告代其交纳物业费1164元这几笔款项无异议。但对2019年1月6日、1月20日、2月14日共计9万元的借款有异议，认为与本案没有关联，这三笔借款都是原告借到赌场上由其担保形成，其中有一笔打的是空头借条，其并没有拿到一分钱，在这三笔借款里，其向原告付过1万元，有收条证实，但未带来。第三人认为，对被告认可的证据其没有异议，对其他证据无法确认真实性、合法性。本院认为，被告对2019年6月25日68625元，2019年6月26日、7月19日2165元、2155元，2019年7月3日1万元，2019年7月11日1164元这几笔款项无异议，且均有代缴款原件、收条原件等证实，本院依法予以采信。对2019年1月6日、1月20日、2月14日共计9万元的借款借条，本院认为此三份借条均系原件，有被告卓辉亲笔签名确认，并注明用于资金周转，系双方签订房产转让协议时结算抵付的房款，被告卓辉未提交证据证明以上款项是赌债，故该三份借款借条具有真实性、合法性、关联性，能作为定案的依据，本院依法予以采信。原告提交的第三组证据：微信聊天记录、2019年7月1日至8月27日的通话记录。旨在证明：原告一直在催促原告，被告回避履行《房产转让协议》的事实。被告认为发微信、打电话都是真实的，但是不能证明是原告一直要求其履行合同，按照《房产转让协议》约定，还没有到其履行义务的环节，一直都是原告找其他人买房，而其是配合原告去欺骗买主。第三人无法确认该组证据的真实性、合法性。本院认为，微信聊天记录及通话记录系原、被告双方对合同事宜进行的协商沟通，与本案具有关联，本院对其真实性予以确认，对证明目的不予采信。被告提交的证据：录音U盘两个。旨在证明：1、2019年2月10日，原告逼其将利息转成借条。2、2019年2月14日，其给原告打了2万元的空头借条。3、2019年6月5日，其计划卖房给原告偿还高利贷，而原告强加金额，并以干涉卖房等手段为难被告，目的是逼其把房子转让给原告。4、2019年6月10日，在其与别人谈好房屋转让事宜后，原告无理要求买房人先付给原告8万元，否则不许转让房屋；原告提出要其把买房人推掉，直接与原告签协议；原告现场干涉其与别人的交易后又威胁被告。5、2019年7月18日，在签订《房产转让协议》后，其已将房产证办下来的情况告知了原告；6、2019年7月23日，其在要求原告履行协议时，原告一直在拖延；7、2019年7月25日，其在催促原告是否办理过户手续，如不行就终止协议；8、2019年7月30日至7月31日，其一直在等待原告的决定；9、2019年8月16日至8月19日，双方自愿终止协议后，原告突然发难逼其两天之内将钱还给原告，否则要查封房屋。原告对证明目的1认为对15400元借款原告方并未提交法庭，与本案无关；对证明目的2认为从电话录音的内容上来看时间不明确，约定的几分息也不清楚；对证明目的3认为在6月25日签订合同后，6月29日交钱，房产证办得快要20天，办得慢要一个月，和电话录音是冲突的；对证明目的4认为退房签协议的事情是一个协商过程，全凭被告自愿，内容真不真实不清楚，没有采用威胁的方式来处理；对证明目的5认为虽被告口头告知原告房产证已经办下来，但没有实际协助原告书面查阅房产证；对证明目的6认为原告一直在按约定履行义务，没有违约；对证明目的7、8认为其已经提供书面的聊天记录，与被告所述其主动找原告履行义务的说法相互矛盾；对证明目的9认为原告不认可自愿终止协议，其内容真实性不得而知。第三人无法确认该组证据的真实性、合法性。本院认为，该组证据系原、被告双方的通话、交谈录音，具有真实性、合法性，能够证实原、被告双方为了结清债权债务，签订了《房产转让协议》，为了履行该份协议，双方进行多次协商恰谈的过程，与本案具有关联，本院对以上事实予以确认。对被告旨在证明两人间存在非法债务、《房产转让协议》的签订是受原告威胁的目的，本院不予采信。根据采信确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年，被告卓辉在慈利沪农商村镇银行股份有限公司以银行按揭贷款的方式购买了位于慈利县零阳镇慈影之都1222号房屋一套，并办理了抵押登记。因被告卓辉欠原告卓新建借款，被告卓辉同意将上述房屋转让给原告卓新建，经双方结算，于2019年6月25日，原告卓新建与被告卓辉签订了《房产转让协议》，协议约定的主要内容有：被告自愿将慈影之都1222号房屋转让给原告。原告自愿承担被告购买房屋所欠的银行按揭款及开发商所垫付的欠款，不需要被告承担任何的风险及其他后果。原告在被告的房产证办下来之后的一个星期之内，无论交易是否完成必须无条件给被告一次性付清下欠房款壹拾柒万元整，同时被告给原告所签的原始借据全部作废。原告办理过户手续时须被告签字，被告必须无条件配合。合同签订后，原告代被告向湖南银顶置业有限公司交纳慈影之都1-1222住宅代收银行贷款扣缴（公司代扣部分）68625元；2019年6月26日、7月19日，原告分别代被告交纳房屋按揭款2165元、2155元；2019年7月3日，原告向被告支付房屋预付款1万元；2019年7月11日，原告代被告交纳物业费1164元。在2019年6月至2019年8月期间，原、被告双方就该房产转让协议事宜进行多次协商，但均未达成一致意见，致案涉房产一直未办理过户登记。2019年7月5日，慈利县国土资源局颁发了湘（2019）慈不动产证明第0005351号不动产登记证明，证明权利为抵押权，登记权利人（申请人）为慈利沪农商村镇银行股份有限公司，义务人为卓辉。原、被告双方已将抵押物慈影之都1222号房屋转让情况告知了第三人。另查明，在诉讼期间，被告卓辉于2019年12月存入银行按揭贷款9000元，结清了8、9、10、11、12月份慈影之都1222号房屋银行按揭贷款本金及利息。截至2019年12月21日，慈影之都1222号房屋剩余银行按揭贷款本金为265244.84元及其他相应利息。本院认为：原告与被告签订的《房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法应为有效。被告就慈影之都1222号房屋为第三人设立了抵押权，并办理了抵押登记，依法应已成立并生效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”故虽未经抵押权人同意，抵押人将抵押房屋再转让的，该买卖合同因受让人代为清偿贷款而有效，双方仍应依约履行合同约定的义务。在受让人清偿贷款后，抵押权人应及时办理抵押注销手续，转让人应协助买受人办理过户手续。本案抵押权人即第三人沪农商银行在庭审中表示只要能结清案涉房屋按揭贷款，就同意解除抵押。原、被告双方签订的《房产转让协议》约定案涉房屋所欠的银行按揭贷款由原告卓新建承担，故原告卓新建代被告卓辉结清银行按揭贷款解除抵押权后，不影响双方房屋买卖合同的履行。合同签订后，各方当事人均应全面履行自己的合同义务。现原告要求被告按照双方签订的《房产转让协议》将慈影之都1222号房屋过户给原告的诉讼请求，结合审理查明之事实，依据《房产转让协议》之约定，应先由原告结清剩余银行按揭款、解除抵押权、支付开发商代收银行贷款的前提下，方可办理过户登记。现原告已结清开发商代收银行贷款68625元，并支付了6、7月份的银行按揭款和物业管理费用。且原告已预付给了被告1万元购房款，被告尚欠原告购房款16万元。原告卓新建已按合同的约定履行了部分义务，被告卓辉未按合同约定协助原告办理过户手续，构成违约，违反了诚实信用原则，故对原告卓新建要求被告卓辉按照《房产转让协议》将房屋过户给原告的诉讼请求本院予以支持。但原告卓新建应当给被告卓辉支付在诉讼期间卓辉已付给第三人沪农商银行的按揭款9000元。被告卓辉辩称原告用高息、空头借条强迫被告将房屋转让给原告，协议之前系非法借条和已与原告协商终止履行该协议的意见，被告卓辉均未提交相关证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告卓新建与被告卓辉继续履行《房产转让协议》；二、原告卓新建在本判决生效之日起五日内先行向第三人慈利沪农商村镇银行股份有限公司结清被告卓辉所欠慈影之都1222号房屋剩余按揭贷款本金265244.84元及其相应利息，抵押权登记注销后十日内，被告卓辉协助原告卓新建办理房产过户登记手续；三、原告卓新建欠被告卓辉购房款16万元，及被告卓辉已支付的8、9、10、11、12月份银行按揭款9000元，共计人民币16.9万元，于房产过户之日由原告卓新建支付给被告卓辉。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。案件受理费80元，减半收取计40元，保全费1520元，共计1560元。由被告卓辉负担780元，原告卓新建负担780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  覃文辉二〇一九年十二月三十日法官助理张晓哲书记员龚卫附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。