四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川2021民初4277号 原告：杨代秀，女，1964年出生，汉族，住安岳县。 原告：赵乾丞，男，1993年出生，汉族，住成都市。 原告：杨代琼，女，1969年出生，汉族，住安岳县。 原告：杨代建，男，1971年出生，汉族，住安岳县。 四原告共同委托诉讼代理人：杨帆，四川则思律师事务所律师。 被告：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街56号。 法定代表人：杨祖万，执行董事。 委托诉讼代理人：李秀勇，四川强德律师事务所律师。 原告杨代秀、赵乾丞、杨代琼、杨代建与被告四川奥鑫实业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨代秀、赵乾丞、杨代琼、杨代建及四原告的共同委托诉讼代理人杨帆，被告四川奥鑫实业有限公司法定代表人杨祖万的委托诉讼代理人李秀勇到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请财产保全并提供了担保，本院依法作出（2019）川2021民初4277号民事裁定书，查封了登记在被告名下产权登记证号为XXXXXXXX1、XXXXXXXX2号房屋。本案现已审理终结。 杨代秀、赵乾丞、杨代琼、杨代建向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告将产权登记证号为XXXXXXXX1的涉案房屋当中的720.73㎡转移登记为原告按份共有，其中杨代建100㎡、杨代琼100㎡、赵乾丞520.73㎡，并交付证书给原告杨代秀、赵乾丞、杨代琼、杨代建；2、请求人民法院依法判决被告将产权登记证号为XXXXXXXX2的涉案房屋转移登记为原告赵乾丞所有，并交付证书给原告赵乾丞；3、请求人民法院依法判决被告赔偿原告违约金100000元。事实和理由：2011年6月，原告分别与被告签订了三份编号为0003495、0003496、0003497《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告拆除原告位于岳阳镇王家坝的房屋，用还房的方式进行安置，其中约定还一楼门市170㎡、二楼营业用房800㎡。2015年3月23日，原告与被告签订《拆迁还房补充协议》，约定将拆迁安置门市调换到XXXXXXXX商务楼临街底层，面积约155.81㎡，产权登记至赵乾丞名下，将拆迁安置二楼营业用房调换到XXXXXXXX商务楼临街层（CNG大道）第三屋，由1—4轴至1/1—9轴，5间总长42.944米，774.72㎡（以产权证面积为准），其中赵乾丞占75%、杨代建占12.5%、杨代琼占12.5%。2017年11月7日，原告与被告签订《门市及营业用房接楼协议》后，原告方接受了涉案房屋，并缴纳了相关维修基金及物业管理费用等，并约定一层门市为杨代秀及赵乾丞所有，登记至赵乾丞个人所有，三层营业用房原告杨代建100㎡、杨代琼100㎡、赵乾丞520.73㎡按份共有不动产，原告未获得安置的门市、营业用房面积不足部分被告进行货币补偿，还约定被告在2018年12月30日前须为原告办好住房、门市和营业用房的不动产证（一个按份共有的产权证登记和三个分户的产权登记），否则视为被告违约，由被告支付给原告违约金100000元，协议经双方签字盖章后生效。三层营业用房现产权登记为XXXXXXXX1，房屋门牌号为安岳县XXXXXXXX，原告接收面积为720.73㎡，一楼临街门市现产权登记为XXXXXXXX2，门牌号为安岳县岳阳镇秦九韶路北段83号、85号，原告接收案涉门市后，被告违约未在约定的期限内办理产权过户登记，导致原告的合法权益无法得到保护，原告多次催促被告，要求被告按照《门市及营业用房接房协议》约定为原告办理产权登记并支付违约金100000元，被告至今未依约履行上述义务。为保护原告方的合法权益，彰显法律的公平正义，依照相关法律规定，诉至法院，望判如所请。 四川奥鑫实业有限公司辩称：1.2011年被告拆迁原告房屋属实，原被告同年签订房屋拆迁安置补偿合同，约定还房923.67㎡，其中XXX区一层二楼营业用房600，C区27幢住宅326.67㎡。2011年9月3日被告补偿原告车位两个，C5四单元702房因漏雨补偿20000元给原告。2017年11月7日，原被告协商将C区营业房调换到XXXXX门市155.81,差门市14.19,由被告补差114939元，三楼营业用房720.73㎡,差面积79.27㎡，由被告补差550924元。被告于2017年12月8日将补差款共计550924元交付给原告，原告接交了该两处房屋；2.XXXX小区办不了产权证不是奥鑫公司的原因，是因为莱茵小区业主违章搭建所致，不是奥鑫公司不作为，奥鑫公司最近积极的向办证部门进行协调要求恢复办证，被告公司要求原告撤销其诉请，否则请求法院驳回原告诉讼请求。3、另协议约定的违约金数额过高，假如法院认定被告违约，请求人民法院将违约金数额调整为2000-5000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的原告身份证复印件、被告企业信息，《拆迁补偿安置协议书》复印件、《拆迁还房补充协议》复印件、《杨代秀（赵乾丞）杨代建杨代琼门市及营业用房接房协议》复印件、《拆迁安置还房交接核实清算顺序表》复印件、收款收据复印件、电气上户发票复印件、物业服务及水电等费用发票复印件、产权登记表复印件、情况说明等证据，对被告提供的被告营业执照复印件、被告法定代表人身份证明书、《拆迁补偿安置协议书》复印件、《补充协议》复印件、《门市及营业用房接房协议》复印件、拆迁还房交接核实顺序表复印件等证据，因当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的租房合同复印件，拟证明原告主张违约金的依据的事实。该证据真实，但不能完全达到被告证明目的，故对其关联性不予确认。租房合同与本案不具有关联性，故本院对该证据的证明效力不予确认；2、被告提供的安岳县住房和城乡规划建设局文件、函告、公告复印件，拟证明XXXX业主190户违章搭建装修，被勒令该项目暂缓办证，奥鑫公司无违约行为的事实。本院认为，上述证据与本案不具有关联性，故本院对该证据的证明效力不予确认；3、被告提供的XXX区还房领证明细表、领条及转账指令明细表，拟证明原被告协商将XXX区营业房调换到XXXX，被告向原告公司补差价550924元的事实。本院认为，该证据真实，但不能完全达到被告证明目的，故对其关联性不予确认。 根据本院审查确认的证据并结合当事人一致陈述，本院认定事实如下： 原告杨代秀、杨代琼、杨代建系亲姐弟关系；原告赵乾丞系杨代秀的婚生子。被告四川奥鑫实业有限公司系经登记的从事房地产开发经营等业务的有限责任公司，公司成立于1994年6月24日，法定代表人杨祖万。 2011年6月20日，被告作为甲方，原告杨代琼作为乙方，签订了《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：1.乙方同意甲方拆除属于乙方自己所有的位于岳阳镇王家坝砖混结构150平方米的住房；2.乙方同意按产权调换方式进行安置补偿，约定还房为：约定非住宅营业用房建筑面积为100平方米位于C区第一层（二楼），住宅建筑面积为172.33平方米（C区27幢两套住房）。 同日，被告作为甲方，原告杨代建作为乙方，签订了《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：1.乙方同意甲方拆除属于乙方自己所有的位于岳阳镇王家坝砖混结构78平方米的住房；2.乙方同意按产权调换方式进行安置补偿，约定还房为：非住宅营业用房建筑面积为100平方米位于C区第一层（二楼）。 2011年6月22日，被告作为甲方，原告杨代秀、赵乾丞作为乙方，签订了《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：1.乙方同意甲方拆除属于乙方自己所有的位于岳阳镇王家坝砖混结构454.92平方米的住房；2.乙方同意按产权调换方式进行安置补偿，约定还房为：非住宅营业用房建筑面积为600平方米位于C区第一层（二楼），住宅建筑面积为323.67平方米（C区27幢二层一单元A1-1型117.47㎡、A1-2型117.47㎡、A2-2型88.73㎡）。 2011年9月3日，被告作为甲方，原告杨代秀作为乙方，签订了《补充协议》约定：甲方负责给乙方在B区负二层解决地下停车位两个，具体位置待该工程完工划出车位后再确定。乙方还在C5四单元702的住房，由于下雨发生渗漏，甲方同意支付20000元，作为对乙方的损失补偿……”内容。 2015年3月23日，被告作为甲方，原告杨代秀（赵乾丞）、杨代建、杨代琼作为乙方，签订了《拆迁还房补充协议》约定：甲方同意将还给乙方在奥鑫B区22号楼营业用房面积170平方米调整到XXXXXXXX商务楼临街层(CNG大道)底层（室内标高与室外CNG大道标高误差不能超过10厘米），由1—8轴至1/1—9轴，开间10.54米，进深17.8米，面积约155.81平方米（以产权证面积为准），并在2016年12月31日前将该门市的产权手续办在赵乾丞名下；将C区吊一层（二楼营业用房）杨代秀600平方米、杨代建100平方米、杨代琼100平方米，共800平方米调整到XXXXXXXX商务楼临街层（CNG大道）第三层，由1—4轴至1/1—9轴，5间总长42.944米，进深17.8米，面积约774.72平方米（以产权证面积为准），并在2016年12月31日前将该营业用房的产权手续办在赵乾丞、杨代建、杨代琼名下，其中赵乾丞占75%、杨代建占12.5%、杨代琼占12.5%；若甲方在2015年12月31日前不能将两处房产交给乙方使用，甲方从2016年1月1日其将付给乙方超期过渡费，即底层每平方米80元，三楼每平方米40元，直至房屋交付给乙方使用并办好房产、国土等手续为止。过渡费或者超期过度费实行每月支付，由甲方在次月5日前付给乙方。在2016年12月31日前办好房产、国土等手续，否则，甲方付一份违约金叁万元。该协议附有被告盖章的调换后XXXX小区还房位置图。 2017年11月7日，被告作为甲方，原告杨代秀（赵乾丞）、杨代建、杨代琼作为乙方签订了《杨代秀（赵乾丞）杨代建、杨代琼门市及营业用房接房协议》约定：甲方同意乙方2017年11月15日前接收还在“XXXX”的一层门市建筑面积约155.81㎡（原约定170平方米），三楼营业用房建筑面积约631.43㎡，加上分摊约89.3㎡，合计720.73㎡（位置以本协议所附红线图为准），原协议约定800平方米（其中赵乾丞600平方米，杨代建100平方米，杨代琼100平方米），甲乙双方同意面积差异按门市8100元/㎡，三楼营业用房5500元/㎡相互作找补；甲方同意差乙方门市面积14.19㎡，应补偿给乙方人民币114939元，三楼营业房差面积79.27㎡，应补偿给乙方人民币435985元，两项合计人民币550924元，此款在2017年11月底之前付给乙方。在办理三层营业用房不动产权证时，甲方须为乙方办理一个共有的不动产权证和三个分户的不动产权证（杨代建100平方米，杨代琼100平方米，赵乾丞520.73平方米），底层门市155.81㎡的不动产权证由甲方负责办理在赵乾丞名下。在2018年12月30日前须为乙方办好住房、门市及营业用房的不动产证，否则视为甲方违约，并由甲方支付乙方违约金10万元。2017年11月6日，被告将位于XXXX1号楼门市约155.81㎡、1号商务楼三楼营业用房720.23㎡交付给原告，并由原告杨代秀、杨代建、杨代琼及被告工作人员吴显明签名予以确认。被告亦向原告兑现了面积补差款550924元。但至今被告未将涉案房屋的产权登记办理给原告。由此产生本案诉讼。 同时查明，位于四川省资阳市安岳县XXXXXXXXX一层建筑面积为156.22㎡的涉案还房和位于四川省资阳市安岳县XXXXXXXXX1幢3层建筑面积为1136.31㎡（含涉案还房720.73㎡）的房屋均于2015年12月9日办理了产权登记，证号分别为XXXXXXXX2、XXXXXXXX1，证书号载明产权人系四川奥鑫实业有限公司；且该房屋均于2017年12月29日办理了抵押登记，抵押权人为安岳县农村信用联社共和分社。 另查明，证号为XXXXXXXX1的房屋于2017年12月26日因执行桑子锐（申请执行人）与四川奥鑫实业有限公司（被执行人）股权转让纠纷案件被资阳市中级人民法院查封，此后本案的四原告争对该查封行为向资阳市中级人民法院提出书面异议，经资阳市中级人民法院审查，于2019年11月28日作出（2019）川20执异31号执行裁定书，裁定中止对产权证号为XXXXXXXX1中杨代秀、赵乾丞、杨代建、杨代琼拆迁安置营业用房的执行。 本院认为，原被告签订的《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》、《拆迁还房补充协议》、《杨代秀（赵乾丞）杨代建、杨代琼门市及营业用房接房协议》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制规范，故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，至成立时生效”之规定，本院认定《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》、《拆迁还房补充协议》、《杨代秀（赵乾丞）杨代建、杨代琼门市及营业用房接房协议》合法有效，同时根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，本院认定《补充协议》、《拆迁还房补充协议》、《杨代秀（赵乾丞）杨代建、杨代琼门市及营业用房接房协议》均系对《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》中合同权利、合同义务进行了变更。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案原被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，本案被告按照《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》约定拆除了原告位于岳阳镇王家坝的房屋，并已按照《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》、《拆迁还房补充协议》、《杨代秀（赵乾丞）杨代建、杨代琼门市及营业用房接房协议》所确定的内容履行了部分义务（还房），但被告未按照2016年12月26日所签订的《杨代秀（赵乾丞）杨代建、杨代琼门市及营业用房接房协议》中第4条办理并按期交付产权证（2018年12月30日前交付证书）给原告，故被告构成违约。被告辩称涉案房屋未能办证是因为XXXX小区业主违章搭建所致，非被告原因，应驳回原告诉讼请求。针对该辩称意见，本院认为，即使莱茵小区业主违章搭建导致涉案房屋办证不能的事实存在，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，XXXX小区业主违章搭建导致涉案房屋办证不能也应系符合第三人的原因造成违约的情形，被告作为违约方也应向守约方原告承担违约责任。因此对被告该辩称意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。”之规定，被告应当将涉案房屋的产权办理登记在四原告名下并予以交付。 关于原告主张的10万元违约金问题，被告认为违约金过高，要求调低。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合被告已将案涉协议所涉还房等按约向原告交付、原告接房后已将还房出租获利、未举证证明其他损失的实际情况，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，将被告应承担的违约金酌情确定为6000元。 综上所述，原告要求被告办理并交付房屋权属证书且承担违约金的诉求符合法律规定部分本院予以支持，但对过高违约金主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告四川奥鑫实业有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于安岳县XXXXXXXXX1幢一层6号（现产权证号：XXXXXXXX2号）房屋变更登记至原告赵乾丞名下；并交付证书给原告赵乾丞； 二、限被告四川奥鑫实业有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于安岳县XXXXXXXXX1幢3层（现产权证号：XXXXXXXX1号，建筑面积为1136.31㎡）建筑面积为720.73㎡的房屋（以已交付房屋为准）变更登记为原告杨代琼、杨代建、赵乾丞按份共有（其中杨代建100㎡、杨代琼100㎡、赵乾丞520.73㎡）；并交付证书给原告杨代琼、杨代建、赵乾丞； 三、限被告四川奥鑫实业有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告杨代秀、杨代琼、杨代建、赵乾丞逾期交付不动产权证书违约金6000元； 四、驳回原告杨代秀、杨代琼、杨代建、赵乾丞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，财产保全申请费5000元，由原告杨代秀、赵乾丞、杨代琼、杨代建负担6862元（已交），由被告四川奥鑫实业有限公司负担438元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  杨丽玲 人民陪审员  陈思文 人民陪审员  谭周林 二〇二〇年三月十日 法官 助理  唐 婷 书 记 员  李坤键