福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初1277号原告中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市。负责人许文足，该分行行长。委托代理人邱明月，女，1990年9月7日出生，汉族，该分行职员，住福建省石狮市。委托代理人吴旱治，女，1985年3月9日出生，汉族，该分行职员，住福建省南安市。被告邱国彬，男，1984年4月6日出生，汉族，住福建省石狮市。被告邱允筑，男，1961年1月22日出生，汉族，住福建省石狮市。被告邱团员，女，1963年5月5日出生，汉族，住福建省石狮市。被告福建百德置业有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人郭其仁，该公司总经理。委托代理人陈佳伟，男，1982年10月29日出生，汉族，该公司职员，住福建省石狮市。原告中国建设银行股份有限公司石狮分行（下称建行石狮分行）与被告邱国彬、邱允筑、邱团员、福建百德置业有限公司（下称百德公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告建行石狮分行的委托代理人邱明月、被告邱团员、被告百德公司的委托代理人陈佳伟到庭参加诉讼，被告邱国彬、被告邱允筑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建行石狮分行诉称，被告邱国彬与被告邱允筑、邱团员系父母子女关系。2009年9月4日，被告邱国彬向原告申请个人住房贷款，填写一份《个人住房借款申请表书》，并与原告签订了编号为2009年建泉石个房借字749的《个人住房借款合同》，合同金额为81万元正，期限10年，即2009年9月30日至2019年9月30日，该笔贷款以址于福建省石狮市东港路北侧、石光华侨联合中学新校区西侧百德＊康桥假日（假日城堡）33#幢14层1405号的房产作为抵押，由福建百德置业有限公司对本笔贷款承担连带保证责任。原告于2009年10月15如约向借款人发放贷款81万元。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，造成贷款逾期，经原告多次催收，拒不履约还款。截止至2016年2月26日，借款人尚欠原告贷款本金360954.68元，利息、罚息、复息2443.47元。为此，原告请求依法判决：1、解除2009年建泉石个房借字749号个人住房借款合同；2、被告邱国彬、邱允筑、邱团员立即偿还个人住房贷款本金360954.68元，利息、罚息、复息2443.47元，以及至全部还款日所兹生的利息、罚息、复息，并依照合同约定支付违约金；3、原告对被告邱国彬、邱允筑、邱团员提供的址于福建省石狮市东港路北侧、石光华侨联合中学新校区西侧百德＊康桥假日（假日城堡）33#幢14层1405号房产抵押物享有优先受偿权；4、被告百德公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用以及由此发生的费用由四被告共同承担。被告邱国彬在法定期限内未作书面答辩。被告邱允筑在法定期限内未作书面答辩。被告邱团员对原告起诉的事实及诉讼请求均无异议，但辩称应减免违约金数额。被告百德公司辩称，其不应承担阶段性连带保证责任，诉争的房产已经于2011年10月8日就完成了房管部门的有关产权证办理手续，被告邱国彬等人已经合法取得该房产的所有权，百德公司已经履行阶段性担保责任，不应再承担保证责任。在本院审理过程中，原告建行石狮分行提供以下证据：一、营业执照副本、组织机构代码证、负责人身份证明书各一份，以此证明原告的基本情况及诉讼主体资格。二、居民身份证三份、户口簿、结婚证、未婚声明书、计生情况审核表各一份，以此证明被告邱国彬、邱允筑、邱团员的身份情况及诉讼主体资格，以及被告邱允筑与被告邱团员之间的夫妻关系、被告邱允筑、邱团员与被告邱国彬之间的父母子女关系事实。三、内资企业登记基本情况表一份，以此证明被告百德公司的基本情况及诉讼主体资格。四、商品房买卖合同一份，以此证明被告邱国彬、邱允筑向被告购买商品房的事实，以及抵押物的情况。五、个人住房借款申请书一份，以此证明被告邱国彬、邱允筑向原告申请个人住房借款及提供抵押担保的真实意思表示。六、个人住房借款合同一份，以此证明被告邱国彬、邱允筑与原告签订合同，双方对借款及抵押进行明确约定的事实。七、个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证各一份，以此证明原告依约出借款项、已履行相应义务的事实。八、石狮市房地产抵押申请登记审批表一份，以此证明上述房地产于2009年10月12日办理抵押登记的事实；九、个人贷款对帐单、个人贷款拖欠明细单各一份，以此证明截止至2016年2月26日，被告邱国彬、邱允筑拖欠原告借款本息的具体情况。被告邱团员对原告建行石狮分行提供的证据均未提出异议。被告百德公司对原告建行石狮分行提供的证据均未提出异议。被告邱团员未向本院提供证据。被告百德公司提供以下证据：一、营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，以此证明被告百德公司的基本情况以及诉讼主体资格。二、石狮市土地登记信息表、房屋登记信息查询结果表各一份，以此证明上述房屋已登记确权的事实。原告建行石狮分行对被告百德公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告邱团员对被告百德公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审查认为，被告邱国彬、邱允筑未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利；被告邱团员未在本院指定的举证期限内提供证据；被告邱团员、百德公司对原告提供的证据一至九的真实性、合法性、关联性均无异议，原告建行石狮分行、被告邱团员对被告百德公司提供的证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议。原告提供的证据一、二、三以及被告百德公司提供的证据一系由国家有权部门出具，可以证明原告与四被告的基本情况及诉讼主体资格；原告提供的证据四由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明被告邱国彬、邱允筑与被告百德公司之间的商品房买卖合同关系；证据五由相关当事人签名、捺印，可以证明被告邱国彬、邱允筑向原告申请个人住房借款并自愿提供抵押担保的真实意思表示；证据六由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明原告与被告邱国彬、邱允筑、邱团员、百德公司签订个人住房借款合同，约定被告邱国彬、邱允筑向原告借款，由被告邱国彬、邱允筑、邱团员提供抵押担保，由被告百德公司提供连带责任保证担保，以及各方具体的权利义务；证据七系原告出具的电脑资料，可以证明原告依约于2009年10月15日向被告邱国彬发放贷款81万元并按约转入被告百德公司账户的事实；证据八石狮市房产登记交易中心出具，可以证明抵押物已于2009年10月12日办理按揭登记并于2011年10月14日登记确权的事实；证据九系原告出具的电脑资料，可以证明被告邱国彬、邱允筑拖欠原告借款本息的事实。因此，对原告所提供的上述证据以及被告百德公司提供的证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。经庭审认证，结合当事人陈述，对本案主要事实作如下认定：2009年9月4日，被告邱国彬、邱允筑向被告百德公司购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》。同日，被告邱国彬、邱允筑向原告建行石狮分行申请个人住房贷款，填写一份《个人住房借款申请表书》，并于2009年9月30日与原告签订了编号为2009年建泉石个房借字749号的《个人住房借款合同》，合同约定借款用途为用于购置址于福建省石狮市东港路北侧、石光华侨联合中学新校区西侧百德＊康桥假日（假日城堡）33#幢14层1405号房产；借款金额为81万元；借款期限为120个月，即从2009年9月30日起至2019年9月30日止，借款期限起始日在借款期限内每月对日；借款月利率为基准利率下调19%（4.0095‰）；借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为构成借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；借款利息自划款之日起计算，按日计息；借款汇入借款人指定的被告百德公司账户；借款人选取委托扣款方式归还应付本息，采用等额本息还款方法，每月应归还本息金额为8517.15元；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，被告百德公司为被告邱国彬、邱允筑的上述借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；被告邱国彬、邱允筑、邱团员作为抵押人以上述房产设定抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括被宣布提前到期债务）或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。2009年10月15日，原告依约向被告邱国彬、邱允筑放款，汇款81万元至其指定的被告百德公司账户。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，造成贷款逾期，经原告多次催收，拒不履约还款。截止至2016年2月26日，借款人尚欠原告贷款本金360954.68元，利息、罚息、复息2443.47元。另查明，2009年10月12日，被告邱国彬、邱允筑、邱团员向石狮市房产登记交易中心办理抵押物按揭登记，抵押合同编号为2009年建泉石个房借字749号，抵押期限自2009年9月30日至2019年9月30日。2011年10月14日，抵押物登记确权，房屋所有权证号为狮建房权证宝盖字第014218号，在本院审理过程中，原告于2016年3月10日向本院提出财产保全的申请，申请本院查封被申请人邱国彬、邱允筑、邱团员名下的址于福建省石狮市东港路北侧、石光华侨联合中学新校区西侧百德＊康桥假日（假日城堡）33#幢14层1405号房产［《商品房买卖合同》编号为GF2000-0171（SS-2002-NO0014633）］，前述保全财产的价值以363398.15元为限，并提供相应的诉讼财产保全担保，预缴诉讼财产保全申请费2337元。2016年4月18日，本院依法作出（2016）闽0581民初1277号民事裁定书，裁定如下：一、查封被告邱国彬、邱允筑、邱团员名下的址于福建省石狮市东港路北侧、石光华侨联合中学新校区西侧百德＊康桥假日（假日城堡）33#幢14层1405号房产［《商品房买卖合同》编号为GF2000-0171（SS-2002-NO0014633）］，查封期限为三年。二、上述诉讼财产保全金额以363398.15元为限。综上所述，本院认为，原告建行石狮分行与被告邱国彬、邱允筑、百德公司于2009年9月30日签订的编号为2009年建泉石个房借字749号的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该借款／担保合同有效。原告依约放贷，履行了合同义务，被告邱国彬、邱允筑未能按约偿付借款本息，截止至2016年2月26日，借款人尚欠原告贷款本金360954.68元、利息、罚息、复息2443.47元以及自2016年2月27日起按上述合同约定及中国人民银行规定的利息、罚息、复利，事实清楚，证据充分，足以认定。被告邱国彬、邱允筑未按时偿还借款本息，已构成违约，根据双方上述借款合同的约定，原告有权解除合同，故原告诉求解除其与被告邱国彬、邱允筑签订的上述合同，具有合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，上述借款合同解除后，被告邱国彬、邱允筑应向原告偿还尚欠借款本息，原告关于被告邱国彬、邱允筑清偿尚欠借款本金、利息、罚息、复利的诉求，合理合法，应予支持。但是，原告同时请求被告邱团员承担上述债务的清偿责任，因被告邱团员仅作为抵押人与原告签订上述合同，并非作为借款人，因此，原告对被告邱团员的诉讼请求于法无据，本院不予支持。同时，根据原告与被告百德公司提供的房屋登记信息查询结果表，讼争房产设定的系按揭登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或者约定期限届满后对讼争房屋办理抵押权登记的请求权以及排他性地对抗他人针对讼争房屋处分的权利，并非对讼争房屋享有现实抵押权利。因此，在双方未办理正式抵押登记手续的情况下，原告要求对讼争房屋（抵押物）享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，不予支持。至于如何具体处分讼争房屋，并非本案审理范围。被告百德公司自愿为被告邱国彬、邱允筑的上述债务提供连带责任保证担保，并与原告、被告邱国彬、邱允筑签订上述合同，其意思表示真实，其保证范围、保证方式、保证期限明确，保证合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，被告百德公司提供阶段性连带保证担保，现合同虽然解除，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人百德公司仍应对被告邱国彬、邱允筑的上述债务承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款合同签署之日起至抵押有效登记设定且相关权利证明文件交付贷款银行执管之日止的阶段内向贷款银行履行还款义务提供保证担保，其实质是为贷款银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦抵押设定成功，该阶段性保证的任务即告完成。上述按揭登记虽于2011年10月14日完成登记确权，但至今未能办理抵押登记，抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书至今未能交由贷款人核对无误、收执，在按揭登记未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得讼争房屋的优先受偿权，保证人提供的阶段性保证期限届满的条件尚未成就，被告百德公司仍应对被告邱国彬、邱允筑拖欠原告的借款本息承担连带清偿责任。原告在保证有效期间内向被告百德公司主张权利，合理合法，应予支持。被告百德公司在承担保证责任后，有权向被告邱国彬、邱允筑追偿。故被告百德公司关于其已经履行合同保证条款约定的全部义务，办理抵押登记手续的条件已经完全成就的抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。被告邱国彬、邱允筑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告邱国彬、邱允筑、福建百德置业有限公司于2009年9月30日签订的编号为2009年建泉石个房借字749号的《个人住房借款合同》。二、被告邱国彬、邱允筑应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司石狮分行偿还上述合同项下借款本金360954.68元、截止至2016年2月26日的利息、罚息、复息2443.47元，并按上述合同约定及中国人民银行规定的利率支付自2016年2月27日起的利息、罚息、复利。三、被告福建百德置业有限公司对被告邱国彬、邱允筑的上述第二项债务承担连带清偿责任；被告福建百德置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告邱国彬、邱允筑追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石狮分行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6750元，由被告邱国彬、邱允筑、福建百德置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  黄招荣代理审判员  李珊珊人民陪审员  吴辉荣二〇一六年六月二十四日书 记 员  蒋正伟附：一、本案引用的主要法律法规条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。4、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有第规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。7、《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。8、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。