云南省安宁市人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）安民初字第1595号 原告：安宁骏丰汽车配件有限公司。 住所地：安宁市安海公路岔路口。 法定代表人：马慧芳，总经理。 委托代理人：李开甫，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。 被告：安宁发展投资集团有限公司。统一社会信用代码：91530181738063403C。 住所地：云南省昆明市安宁市金沙小区**综合楼**。 法定代表人：肖丹阳，董事长。 委托代理人：徐建芳，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。 被告：安宁云林物资有限公司。组织机构代码：70975799-1。 住所地：安宁市青武山村。 法定代表人：解天伟，总经理 委托代理人：王珮，云南入世律师事务所律师，特别授权代理。 原告安宁骏丰汽车配件有限公司（以下简称“骏丰公司”）诉被告安宁发展投资集团有限公司（以下简称“发展公司”）、安宁云林物资有限公司（以下简称“云林公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2015年10月21日、2016年4月11日两次公开开庭进行了审理。原告骏丰公司的法定代表人马慧芳及委托代理人李开甫，被告发展公司的委托代理人徐建芳及被告云林公司的委托代理人王珮到庭参加了诉讼。诉讼期间，本案经本院院长批准，延长审理期限六个月，本案现已审理终结。 原告诉称:原告骏丰公司自1999年起租赁涉案土地并开展经营，截止到2014年2月28日双方签订过多次租赁合同，租赁期间，原告对土地进行了大量的投资。租赁合同到期前，发展公司向原告发出通知，明确安宁市政府对土地另作他用，到期后不再续租。发展公司并告知原告土地将用于发展公益事业，原告当即表示若土地转让则原告愿意购买，当时发展公司考虑到原告在长达10多年的时间内进行投资，承诺给予原告一定的补偿。后由于搬迁工作一直持续到2014年5月，发展公司再次发出通知，明确该地块政府要用于其它建设，但没有告知打算出让该地块。后来，在协商补偿款的过程中，发展公司告知原告，土地使用权已通过拍卖方式以330万余元转让给被告云林公司，原告认为涉案土地一年租金为11万元，以40年计算，租金已高于转让价，且相邻土地前几年的转让价格远高于本案土地的转让价格，原告认为两被告之间的转让行为欺骗、隐瞒了原告，损害了国家利益。 从法律关系上来看，本案存在两个合同行为，即安宁市国土资源局将涉案土地协议出让发展公司和发展公司将土地使用权转让给云林公司。出让合同中，安宁市国土资源局和发展公司只对“土地面积2104.56平方米、出让价款1436214元”等作了约定，对土地的开发利用、规划等没有作规定，根据规划法的规定，合同是无效的；根据国家关于协议出让土地使用权的规定，土地在出让前没有做评估，国土局也没有进行征询，不符合法律规定。转让合同中，根据城镇国有土地转让条例中第19条的规定，发展公司取得土地使用权的时间是2014年4、5月份，其在取得土地证后一二个月的时间内就转让土地，且没有对土地进行任何的开发建设，转让行为是无效的。从拍卖来看，云南天禄拍卖有限公司发布的公告中，限制条件为竞买人只限于在安宁市进行工商登记注册的企业法人，且注册资本必须达到300万元，拍卖限制条件属于违法；根据拍卖法的规定，本案拍卖标的物根本没有进行评估，且转让价仅比拍卖成交价高了2000元，标的物的价格没有进行判断，是违法的；在拍卖公告中，交易税费由买受人承担，但实际上税费并不是全部由买受人承担，发展公司向安宁市地税局缴纳了20万余元的税款，本案的交易并未按对外公布的情况进行交易，不符合法律规定；涉案标的物的标价为3302000元，成交价也是3302000元，在拍卖过程中没有任何的竞价；拍卖成交书上应该明确双方签订建设用地使用权合同的时间和地点，但是两被告之间没有签订合同，不符合法律规定。另外，昆明市在2010年出台了昆明市土地储备管理办法，明确规定未经储备的土地一律不得供应。 原告认为，本案所涉土地使用权出让和转让的行为不符合合同法的规定，且转让行为存在恶意串通，土地使用权转让行为应为无效。据此，原告提起诉讼，请求人民法院：1、确认被告安宁投资发展集团有限公司与被告安宁云林物资有限公司之间的国有土地使用权拍卖转让合同无效；2、本案诉讼费用由两被告承担。 被告发展公司辩称：本案案由为国有土地使用权转让，请求法院依法驳回原告请求，理由如下：第一，民事起诉状中，原告不能以笔误的方式来说被告主体弄错；第二，2014年2月28日到期后不续租，原告与发展公司历年签订的租赁合同中已经明确规定，装修必须经过被告同意，且在土地上的投资归发展公司所有；第三，原告不具备主体资格，且土地用途已进行规划；第四，税费问题，云林公司缴纳的是契税和印花税，而不是全部由云林公司承担；第五，发展公司与云林公司之间的土地转让合同是有效的。 被告云林公司辩称：原告提起的确认国有土地使用权出让合同无效之诉是应当由其他机关处理的争议，本案受理错误；原告与本案无实体上、法律上的直接利害关系，原告主体不适格，依法应当驳回起诉；原告虚构事实，违背事实和法律，属于虚假诉讼，原告依法应承担法律责任。此外，原告将出让变更为转让，法律关系发生变更，应当另案处理。 原告骏丰公司为其主张提交以下证据予以证实： 1、《内资企业登记基本情况表》1份，证明发展公司为国有独资企业； 2、《国有建设用地使用权出让合同》（原告申请法院向安宁市国土资源局调取）1份，证明安宁市国土资源局将坐落于安宁市连然街道办事处安海公路，面积为2104.56㎡的建设用地使用权协议出让给被告发展公司，出让价款为1436214元，合同对土地开发、利用、规划等未作规定，合同第21条规定要完成开发投资总额25%以上才能转让该建设用地使用权； 3、《土地管理法》及《划拨用地目录》各1份，证明发展公司通过出让方式取得涉案建设用地使用权； 4、《协议出让国有土地使用权规定》1份，证明安宁市国土资源局协议转让土地给发展公司没有征询用地意向，没有对地价进行评估，属于违法转让； 5、《中华人民共和国城乡规划法》1份，认为安宁市国土资源局与发展公司的土地转让合同没有确定规划条件，属于无效合同； 6、《拍卖公告》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》各1份，证明拍卖公告设置不合法的竞买条件，没有在拍卖前对标的物进行评估来确定拍卖底价； 7、《涉案土地税收缴纳情况》（原告申请法院向安宁市地税局调取）1份，证明交易相对方没有按照拍卖公告约定，交易有关税收全部由买方承担，不仅损害了国家利益，而且限制了竞争； 8、《拍卖成交确认书》1份，证明拍卖过程竞争不充分或者根本没有竞争，拍卖标的不仅有土地还有房屋，房屋没有评估作价，且成交书上没有签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容； 9、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》1份，证明发展公司在取得土地后对涉案土地没有进行相应的投资和开发，不得转让土地使用权； 10、《昆明市土地储备管理办法》1份，证明涉案土地供应违反了规定； 11、《房屋租赁协议书》3份、《房屋租赁协议（续租）》2份，证明自1999年至2014年的15年时间里，原告对租赁物进行了大量投资，原告是本案涉案标的物的当然利害关系人； 12、《通知》2份，证明发展公司以安宁市政府对涉案土地作其他安排使用为由，向原告隐瞒其转让土地给云林公司的意图，不仅侵犯了原告的合法权益，而且损害了国家利益。 经质证，被告发展公司发表如下质证意见：对证据1、7、8、11、12的三性认可，证明目的不予认可，认为证据8中是“出让”而非“转让”，证据10中租期于2014年2月28日届满，且合同约定原告新建设施在租期届满后无偿归发展公司使用，证据12中认为发展公司不存在欺瞒行为；对证据2的关联性不予认可；证据3、4、5、9、10系法律规定，不予质证；证据6中，对《拍卖公告》的三性认可，公告时间为2014年6月4日，余下证据系法律规定，不予质证。被告云林公司发表如下质证意见：对证据1、7、8三性认可，证明目的不予认可；对证据2的真实性认可，关联性不予认可；证据3、4、5、9、10系法律规定，不属于证据；证据6中，对《拍卖公告》的三性认可，其余材料不属于证据；对于证据11，云林公司不是合同主体，不发表质证意见；对证据12的真实性认可，证明目的不予认可。 本院认为：两被告对证据1、7、8的三性均不持异议，则对其证据效力应予确认，其可证实云林公司于2014年6月25日通过拍卖方式以3302000元的成交价取得案涉国有土地使用权及地上附属物，以及发展公司和云林公司因转让该国有土地使用权的缴税情况。证据2系本院向安宁市国土资源局调取，且该证据与本案待证事实之间存在关联性，则对其证据效力应予确认，其可证实发展公司通过出让方式以1436214元的出让价向安宁市国土资源局取得坐落于安宁市连然街道办事处安海公路的面积为2104.56㎡的国有建设用地使用权，土地用途为零售用地。证据3、4、5、9、10不符合证据形式要件，本院对其证据资格不予采纳。证据6中，两被告对《拍卖公告》的三性均不持异议，则对其证据效力应予确认，其可证实云南天禄拍卖有限公司受发展公司委托，对案涉标的物进行公开拍卖，云南天禄拍卖有限公司于2014年6月4日在《昆明日报》上刊登《拍卖公告》，公告载明：竞买人只限在安宁市进行工商登记注册的企业法人，且注册资金在人民币300万元以上的企业；标的物过户及移转时所涉及的税费由买受人自行承担。证据11中，发展公司和骏丰公司作为租赁合同当事人对其三性均不持异议，则对其证据效力亦应予确认，其可证实租期于2014年2月28日届满，且协议约定骏丰公司的固定资产和固定设施的投资以及全部装修在租期届满后无偿归发展公司所有。两被告对证据12的真实性均不持异议，且该证据与本案待证事实之间具有关联性，则对其证据效力应予确认，其可证实发展公司于2013年11月29日向骏丰公司送达《关于到期不再续签的通知》、于2014年5月8日向骏丰公司送达《关于尽快搬迁的通知》。 被告发展公司为其主张提交以下证据予以证实： 第一组：《营业执照》1份，证明原告起诉的“安宁投资发展集团有限公司”与发展公司无关； 第二组：《安政复[2009]107号批复》、《国有土地使用权证》、《关于到期不再续签的通知》（通知回执）、《房屋租赁合同》、《关于尽快搬迁的通知》（通知回执）各1份及《房屋租赁协议》5份，证明：1、发展公司对案涉标的物享有物权，2、原告在租期届满后不搬迁，非法侵占租赁物，3、发展公司与云林公司之间的国有建设用地使用权转让合同不存在恶意串通，4、租赁协议约定租期届满后原告的固定资产及投资无偿归发展公司所有； 第三组：《安财发[2014]71号批复》、公证书各1份，证明发展公司对案涉标的物的拍卖合法有效，不存在恶意串通、损害原告合法权益和社会公共利益以及以合法手段掩盖非法目的的行为； 经质证，原告骏丰公司发表如下质证意见：对第一组证据的三性认可；对第二组证据的真实性认可，关联性及证明目的不予认可，认为发展公司在2009年以前对案涉标的物不享有处分权，骏丰公司转租部分租赁物并未侵犯发展公司的合法权益，发展公司与云林公司之间转让行为应为无效；第三组证据中，对“批复”的三性认可，但认为财政局无权批复，对《公证书》的真实性认可，合法性及关联性不予认可，认为内容不合法。被告云林公司对上述证据的三性及证明目的均予认可。 本院认为：两被告对第上述证据的真实性均不持异议，且该证据与本案待证事实之间均具有关联性，则对其证据效力应予确认，其可证实发展公司对案涉标的物享有处分权及发展公司通知作为原承租人的原告不再续租，并在租期届满后通知原告搬迁的事实。 被告云林公司为其主张提交以下证据予以证实： 1、《拍卖公告》（2份），2、《公证书》，3、《拍卖成交确认书》，4、《拍卖结果公示》，5、《安宁市国有建设用地使用权转让公示》，6、《安宁市国有土地转让审查批准通知书》，7、《国有土地使用证》，上述证据欲证明云林公司于2014年6月25日通过拍卖方式取得案涉标的物，并于2014年8月6日经登记取得《国有土地使用权证》，并证明原告提起诉讼的主体、法律关系、程序等方面存在错误。 经质证，原告骏丰公司发表如下质证意见：对证据1、2、3、5、6的真实性认可，关联性、合法性及证明目的均不予认可；对证据4的三性均不予认可，对公示的行为认可，对公示内容不予认可；对证据7的三性不予认可。被告发展公司对上述证据的三性及证明目的均予认可。 本院认为，上述证据能够相互关联印证，本院对其证据效力予以确认，其可证实云林公司通过拍卖方式取得案涉标的物权利的事实。 原告申请本院向云南天禄拍卖有限公司调取的拍卖《备案资料》（包括拍卖委托合同、安宁市财政局的批复、拍卖公告、备案申请表、竞买人营业执照、拍卖会资料、拍卖会现场笔录、拍卖成交确认书及公证书、拍卖会现场光碟）及本院向该公司法定代表人作的《调查笔录》。 根据法律规定，本院组织原、被告对上述证据进行不公开质证，原告发表如下质证意见：对《备案资料》的三性均不予认可，认为拍卖标的物未经评估，标的物在转让前没有进行投资开发，三竞买人系关联企业，且云林公司在拍卖会上一次叫价即成交，存在串通行为；对《调查笔录》的真实性、合法性认可，关联性不予认可。两被告对上述证据的三性均予认可，认为拍卖合法有效。 本院认为，上述证据能够相互关联印证，而拍卖行为本身是否合法并不是影响证据能力的因素，故对其证据效力应予确认，其可反映案涉标的物拍卖的过程。 原、被告为证明各自主张提交如下补充证据： 原告提交《内资企业登记基本情况表》3份，证明郭志军在云林公司和亿都公司担任监事，在上嘉公司担任总经理，三竞买人之间是存在内部联系，在拍卖中存在串标行为。 经质证，两被告对其关联性不予认可，认为无法确定三个公司的郭志军是否系同一个人。 被告发展公司提交《土地评估报告》、《房地产评估报告》各1份，证明案涉标的物在拍卖前已进行了价值评估。 经质证，原告对其真实性、合法性不予认可；被告云林公司对其三性均予认可。 被告云林公司提交郭志军与云林公司签订的《劳动合同》及郭志军与亿都公司之间的《解除劳动关系证明》、《解除劳动合同协议书》、《终止劳动合同证明书》各1份，证明郭志军自2013年7月到云林公司工作，郭志军与其它公司无关。 经质证，原告对其三性不予认可，认为上述材料系云林公司伪造的；被告发展公司对其三性均予认可。 本院认为，原告提交的证据系工商登记资料，本院对其证据效力予以确认，其可反映案涉拍卖中三竞买人的工商登记情况；对于被告发展公司提交的评估报告，评估系在评估机构的业务范围内，且评估师具有相应的职业资质，则在原告未能提供证据证明评估程序不合法的情况下，本院对其证据效力予以确认，其可证实发展公司在拍卖之前委托评估机构对案涉标的物价值进行了评估；被告云林公司提交的证据与本案待证事实之间缺乏关联性，本院对其证据资格不予采纳。 经审理，本院确认如下法律事实： 1999年2月5日，安宁市土地管理局工会与马慧芳签订《房屋租赁协议》，由马慧芳承租位于安宁市连然街道办事处安海路口一宗土地及地上附属物（包括案涉标的物），租期为十年。2009年6月3日，安宁市人民政府向安宁市国有资产监督管理局出具文件，同意将包括案涉标的物（坐落于安宁市连然街道办事处安海公路的面积为2104.56㎡的土地及地上附属物）在内的49处经营性国有资产授权安宁市投资开发有限公司经营管理。2010年3月27日，安宁市投资开发有限公司更名为安宁发展投资集团有限公司。上述租赁协议租期届满后，发展公司与骏丰公司先后签订了四个《房屋租赁协议》，最后一个《房屋租赁协议》（2013年3月13日签订）的租期于2014年2月28日届满，且协议第五条第二款第四项约定：……骏丰公司租赁房屋后的固定资产和固定设施的投资以及全部装修，租期满后或合同被提前解除，骏丰公司不得拆出和损坏，且无偿归发展公司所有……。2013年11月29日，发展公司向骏丰公司送达《关于到期不再续签的通知》。2014年5月8日，发展公司向骏丰公司送达《关于尽快搬迁的通知》。 2014年4月9日，发展公司通过出让方式以1436214元的出让价向安宁市国土资源局取得坐落于安宁市连然街道办事处安海公路的面积为2104.56㎡的国有建设用地使用权，土地用途为零售用地。发展公司分别于2013年11月5日、2014年5月6日委托评估机构对案涉国有土地使用权及地上附属物的价值进行了评估。2014年5月30日，发展公司委托云南天禄拍卖有限公司对案涉标的物进行公开拍卖，云南天禄拍卖有限公司于2014年6月4日在《昆明日报》上刊登《拍卖公告》，公告载明：竞买人只限在安宁市进行工商登记注册的企业法人，且注册资金在人民币300万元以上的企业；标的物过户及移转时所涉及的税费由买受人自行承担。在本次拍卖活动中，竞买人为安宁上嘉金属制品有限公司、安宁亿都经贸有限责任公司、安宁云林物资有限公司，发展公司确定的保留价为3301838.4元，起拍价为3302000元。2014年6月25日，云林公司通过拍卖方式以3302000元的成交价取得案涉国有土地使用权及地上附属物，并于2014年8月6日经移转登记取得《国有土地使用权证》。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定，审查本案是否符合起诉条件的关键在于原告是否系与本案有直接利害关系的法人。首先，骏丰公司与发展公司之间签订的《房屋租赁协议》约定的租期于2014年2月28日届满，而发展公司已于2013年11月29日通知骏丰公司不再续租，则应当认定租赁协议因履行期限届满而自动终止，骏丰公司不再是案涉标的物的承租人，其对标的物不享有优先购买权；其次，《房屋租赁协议》亦明确约定，租期届满后，骏丰公司的固定投资无偿归发展公司所有，骏丰公司对其在案涉土地上进行的固定投资不再享有占有、使用、收益的权利，则发展公司转让案涉地上附属物的行为并未侵犯骏丰公司的权利。再次，拍卖限制条件的行为是否正当、合法应由相关行政监管部门处理，骏丰公司对限制条件的异议不属于人民法院的主管范围。因此，骏丰公司并不是与本案具有利害关系的当事人，且本案亦不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不符合起诉的实质要件，依法应当驳回骏丰公司的起诉。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下： 驳回原告安宁骏丰汽车配件有限公司对被告安宁发展投资集团有限公司、安宁云林物资有限公司的起诉。 案件受理费100元，退还原告安宁骏丰汽车配件有限公司。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  张红梅 审 判 员  邱学根 人民陪审员  李宏伟 二〇一六年八月十六日 书 记 员  唐丽慧