文书内容呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终字第5号上诉人（原审原告）辛俊林，男，1977年2月11日出生，汉族，现住武川县。委托代理人兰贵云，内蒙古可力律师事务所律师。上诉人（原审原告）郭瑞青，女，1979年10月12日出生，汉族，现住内蒙古四子王旗。委托代理人兰贵云，内蒙古可力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）内蒙古鼎泰房地产开发有限公司。住所地呼和浩特市新城区。法定代表人高永静，该公司总经理。委托代理人孙克非，男，1968年3月8日出生，汉族，该公司员工，住呼和浩特市赛罕区。上诉人辛俊林、郭瑞青因与被上诉人内蒙古鼎泰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第05484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案，上诉人辛俊林及其委托代理人兰贵云，上诉人郭瑞青的委托代理人兰贵云，被上诉人鼎泰公司的委托代理人孙克非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年8月1日，辛俊林、郭瑞青与鼎泰公司签订了《商品房（公寓）预定协议》，购买了鼎泰公司开发的位于呼和浩特市赛罕区呼伦贝尔南路“鼎泰·好望角”项目1号楼813室，房屋面积49.07平方米，单价7933元/平方米，总价389272元。合同第一条约定，该房屋于2013年9月30日交付，如逾期未交付，鼎泰公司将给予辛俊林、郭瑞青所交全部款项银行同期利率双倍的补偿。辛俊林、郭瑞青于2011年7月15日交纳2万元订金，于2011年8月1日交纳79272元，于2011年9月1日交纳5万元，共计交纳首付款149272元。之后，鼎泰公司一直未交付房屋，且超过约定的交房日期。之后辛俊林、郭瑞青得知鼎泰公司未就该小区取得商品房预售许可证。辛俊林、郭瑞青请求依法确认辛俊林、郭瑞青与鼎泰公司签订的《商品房（公寓）预定协议》无效；判令鼎泰公司返还购房款149272元；判令鼎泰公司支付违约金69859.29元（以中国人民银行同期贷款利率双倍计算，自2011年9月2日计算至2014年12月12日）；判令鼎泰公司承担赔偿责任149272元。原审认为，辛俊林、郭瑞青与鼎泰公司签订《商品房（住宅）预定协议》，形式上虽为预定协议，但双方详细约定了房屋坐落、面积、价款、违约责任、付款方式和交付时间，已具备合同的主要条款，应当适用商品房买卖合同的相关法律规定。因鼎泰公司至今未取得商品房预售许可证，系无效合同。因此，鼎泰公司收取的购房款应当返还辛俊林、郭瑞青。对于请求的违约金，因双方无约定且结合合同无效的事实，对该请求不予支持。本案争议焦点集中在“鼎泰公司是否存在故意隐瞒未取得预售许可证的事实以及欺诈宣传的情形”。依据辛俊林、郭瑞青提供的“承诺书复印件”，从证据形式和内容上均难以证明鼎泰公司具有故意隐瞒和欺诈情形，因此不予采信，也不予支持购房款一倍的赔偿请求。但导致合同无效的主要原因是基于鼎泰公司未取得商品房预售许可证，而辛俊林、郭瑞青也因此产生实际损失。故依中国人民银行同期贷款利率支持其部分损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认辛俊林、郭瑞青与内蒙古鼎泰房地产开发有限公司于2011年8月1日签订的《商品房（住宅）预定协议》无效；二、内蒙古鼎泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向辛俊林、郭瑞青返还购房款149272元；三、驳回辛俊林、郭瑞青关于违约金和一倍赔偿责任的诉讼请求；四、内蒙古鼎泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向辛俊林、郭瑞青赔偿利息损失29934.73元（以中国人民银行同期贷款利率分段计算，至2014年12月12日）。案件受理费3513元，由内蒙古鼎泰房地产开发有限公司负担2042元，由辛俊林、郭瑞青负担1471元。辛俊林、郭瑞青不服一审判决，向本院上诉称，一、一审法院查明辛俊林、郭瑞青与鼎泰公司所签订的《商品房（公寓）预定协议》实为商品房买卖合同。一审法院审理查明辛俊林、郭瑞青与鼎泰公司于2011年8月1日签订的《商品房（公寓）预定协议》其形式上虽为预定协议，但双方详细约定了房屋坐落、面积、价款、违约责任、付款方式和交付时间，已具备了商品房买卖合同的主要条款，应当适用商品房买卖合同的相关规定。同时一审法院也查明鼎泰公司在签订《商品房（公寓）预定协议》时未取得商品房预售许可证，且在辛俊林、郭瑞青向人民法院提起民事诉讼时仍然没有取得商品房预售许可证。二、一审法院适用法律严重错误。辛俊林、郭瑞青请求依据协议书的约定支付违约金，鼎泰公司在庭审中也认可关于违约金约定的事实，但一审法院却以双方无约定不予支持辛瑞林、郭瑞青的诉讼请求，一审法院的认定没有任何的事实与法律依据。对于辛俊林、郭瑞青向法院提供的由鼎泰公司出具的承诺书，是2013年政府相关部门对呼和浩特市房地产企业检查后，鼎泰公司售楼部被查封，同年12月3日鼎泰公司在监管部门的监督下不得不公开作出的承诺，承诺其在“未取得商品房预售许可证之前，绝不对外销售商品房，如不按规定违规销售，所产生的后果由我公司负责。”辛俊林、郭瑞青是看到鼎泰公司的承诺书之后，才知道鼎泰公司没有取得商品房销售许可证，而且一审法院对该事实也己查明，故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定双方签订的《商品房（公寓）预定协议》无效，从而导致辛俊林、郭瑞青基于此《商品房（公寓）预定协议》无权要求鼎泰公司交付房屋。辛俊林、郭瑞青合同目的不能实现，合法权益受到严重侵害。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款的相关规定，只有符合该法律规定的，才能进行商品房预售，而鼎泰公司作为房地产开发商在明知其未取得商品房预售许可证的情况下，为故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，将商品房买卖合同的主要条款隐含到预定协议中，而对于商品房买卖合同中第一条项目建设依据及第二条商品房销售依据的条款在预定协议中只字不提，却以签订预定协议的名义公开对外销售商品房。鼎泰公司的行为视国家法律于不顾，公然违反国家强制性法律规定，致使辛俊林、郭瑞青不能实现合同目的，辛俊林、郭瑞青的合法权益遭受严重侵害，从2011年签订合同至今，辛俊林、郭瑞青因此遭受着精神创伤和经济压力的双重打击，给辛俊林、郭瑞青造成巨大的经济损失。辛俊林、郭瑞青请求：一、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第05484号民事判决，依法改判；二、一、二审案件受理费由鼎泰公司负担。鼎泰公司辩称，辛俊林、郭瑞青所述的其与鼎泰公司签订《商品房（公寓）预订协议》是事实，在签订合同时，该地块上的现状房屋尚未拆除完毕，根本不可能取得预售许可证，辛俊林、郭瑞青对此情况应当是明知的。鼎泰公司没有故意隐瞒没有取得房屋预售许可证，辛俊林、郭瑞青也没有证据证明鼎泰公司故意隐瞒了该事实。因此，辛俊林、郭瑞青的上诉理由缺乏事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二审中，各方均未向本院提交新的证据。本院对原审法院查明的除“之后辛俊林、郭瑞青得知鼎泰公司未就该小区取得商品房预售许可证。”以外的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、鼎泰公司是否有隐瞒没有取得预售许可证的情形，辛俊林、郭瑞青主张赔偿已付购房款一倍损失的请求是否成立；二、辛俊林、郭瑞青主张的违约金是否应当支持。对于第一个争议焦点，依据民法理论，故意隐瞒属于欺诈的一种表现形式。依照《中华人民共和国民法通则》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方但是人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”据此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件相关若干问题的解释》第九条第（一）项中的“故意隐瞒”行为当为出卖人积极主动的作为行为。本案中，鼎泰公司与辛俊林、郭瑞青签订的《商品房（公寓）预订协议》中并未说明商品房的销售依据，即商品房预售许可证的取得情况，鼎泰公司不主动披露的行为为默示行为，并非主动实施了隐瞒的行为。另外，由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人作为合同相对方，在订立合同时也应负有一定的注意义务，对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询。本案中，涉案《商品房（公寓）预订协议》并非正式《商品房买卖合同》，合同中并未标明预售许可证号，且在合同第四条就签订正式《商品房买卖合同》作出相应约定，如辛俊林、郭瑞青不知道涉案项目并无商品房预售许可证，其应对上述情况产生合理怀疑，并进行相应的询问。辛俊林、郭瑞青并未举证证明其已尽到了上述的合理注意义务以及鼎泰公司对此进行了虚假陈述。综合以上两点，不应认定鼎泰公司的行为构成“故意隐瞒”，辛俊林、郭瑞青主张的已付购房款一倍损失的赔偿责任亦不成立。针对第二个争议焦点，因鼎泰公司与辛俊林、郭瑞青签订的《商品房（公寓）预订协议》为无效合同，故该合同第一条中关于逾期交房违约金的约定亦无效，故辛俊林、郭瑞青请求依据该约定支付违约金的上诉理由不成立。原审法院判令鼎泰公司按照中国人民银行同期贷款利率赔偿辛俊林、郭瑞青利息损失并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6926元，由辛俊林、郭瑞青负担。本判决为终审判决。审判长  吴铁刚审判员  苏 毅审判员  杨蔚堃二〇一六年三月十六日书记员  唐 谣