河南省商水县人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫1623民初3026号原告（反诉被告）：袁治喜，男，生于1954年10月10日，汉族，住商水县。委托代理人：赵文杰，河南团结律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：宋文涛，男，生于1969年9月16日，汉族，住商水县。委托代理人：杨春华，河南洺水律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告袁治喜（反诉被告）与被告宋文涛（反诉原告）买卖合同纠纷一案，原告于2019年6月20日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告袁治喜及其委托代理人赵文杰，被告宋文涛及其委托代理人杨春华均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。案件在审理过程中，原告袁治喜向本院申请撤回对被告宋文涛的起诉。针对被告宋文涛的反诉审理情况如下。原告袁治喜向本院提出的诉讼请求：判令被告宋文涛支付原告袁治喜欠款8万元。事实与理由：原告袁治喜把卫校小区小高层家属楼三楼东户的房屋转让给被告宋文涛，房屋总价款38万元。被告支付给原告30万元后，剩余8万元，被告于2018年5月28日为原告出具欠条一份，内容为“因欠袁治喜主任卫校小区小高层家属楼三楼东户商品房，总价款叁拾捌万元（38万元），已经给付叁拾万元（30万元），下欠购房款捌万元（8万元），双方议定2018年10月28日前结清余款。宋文涛，2018年5月28日。”根据《合同法》第60、159条及相关法律规定，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告宋文涛辩称：请求事项：1、依法判令被答辩人履行出卖人法定义务，依法完成房产登记成为法定权利人获得所有权处分权，签订双方书面买卖合同，完成双方产权变更过户事项（否则，被答辩人在本诉辩论终结前未能完成法定房产登记及转移所有权义务，依法判令解除本房产买卖合同，被答辩人承担合同违约责任，退还答辩人全部购房款并赔偿各项损失）。;2、依法判决原告享有室外公共设施的使用权、通行权;3、依法驳回被反诉人的诉讼请求;4、由被反诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、被答辩人至今未履行出卖人法定权利人义务。首先，买卖合同是民事法律行为需同时全面履行的双务合同，合同中双万都既享有一定的权利，又承担一定的义务，权利和义务是对应关系，即买方的权利就卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。其次，商水健康路东段路南卫校大门东卫校小区临街小高层商住楼是经过国有土地出让、依法规划设计、发改委立项核准的政府审批建设项目，应当依据《中华人民共和国城币房地产管理法》等专项法律具体规定办理完善法定手续，否则，转让案涉房产就违反法律规定。《商水县国土资源局国有土地使用权出让方案（2008-11#)))（含2008年10月、12月两次《国有土地使用权出让方案审批表》、《建设用地供地会审表》）、《商水县城镇建设用地统一管理规范房地产开发经营行为审批会签表》、《土地估价报告》、豫（商水）出让（2008)年第0011号《国有建设用地使用权出让合同》均明确各自的法律依据是《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《出让暂行条例》，经过供地会审、县政府审批，经过商水县城镇建设用地统一管理规范房地产开发经营行为审批会签，商水县人民政府国土资源局文件《商水县人民政府关于出让土地使用权的批复（商政土（2008）46号）》批复为商业和居住综合用地；商水县建设委员会《规划设计条件通知书（商建规2008-19号）》做出了具体规划通知，《商水县发展和改革委员会关于核准商水县房地产开发公司建住宅楼项目的通知（商发改字[20091127号）》对建设项目予以立项核准。豫（商水）出让（2008）年第0011号《国有建设用地使用权出让合同》第五条规定土地用途为“商住综合用地”，第十三条明确建设项目应符合“规划部门确定的出让宗地规划条件”及主体建筑物性质为“底商综合楼”；第十八条规定“应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变”。并且，2014年11月5日，商水县城乡规划管理委员会办公室对建设单位开发建设本案地上14层商住楼具体违规建设行为，依法履职给予行政处罚，责令限期改正。综上所述，本案房地产开发建设销售是在获得政府国有出让土地使用权后立项核准建设项目，应依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收、安全备案、商品房预售许可证等。涉案房屋的土地性质是国有出让土地，主体建筑物性质是底商综合楼，项目建设单位是商水县房地产开发公司，涉案商住楼属于商品房，买卖合同属于商品房买卖合同，适用法律依据均应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营条例》等专项法律具体规定。其中本案房产属性的关联规定如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行墓础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”。在此基础上，本案房产就应根据《中华人民共和国城币房地产管理法》第38条“下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的；（六）未依法登记领取权属证书的”、第39条第二款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”强制性规定，本案房地产转让属于“以出让方式取得土地使用权”的房地产建设项目，被答辩人应当获得、持有所转让房屋的所有权、处分权。同时，最高法关于人民法院判断是否系权利人标准“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，被答辩人应当获得所转让房屋的法定证据。同时、《城市房地产管理法》第41条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”《中华人民共和国合同法》第10条“法律行政法规规定应采用书面形式的，应当采用书面形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”规定，被答辩人应当履行与答辩人签订法定书面转让合同义务。《中华人民共和国合同法》第132条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”、第135条“出卖人应当履行向买受人转移标的物所有权义务”等规定，被答辩人未依法完成房产登记成为法定权利人获得房产所有权处分权，未履行与答辩人签订商品房买卖法定书面转让合同义务，未完成双方产权变更过户事项。因此，被答辩人袁治喜把该商住楼三楼东户转让给予答辩人宋文涛，答辩人已经履行支付房款义务，而被答辩人至今未履行出卖人法定权利人应尽义务。本案双方当事人虽经多次协商，被答辩人依然未依法进行合同房产登记获得法定权利人主体资格，获得房产所有权、处分权，未履行与答辩人签订商品房买卖法定书面转让合同义务，未完成原被告双方后续产权转让变更相关事项，且严重侵害了答辩人的不动产买受人“物权期待权”。二、本案案涉转让房产存在权属争议。1、被答辩人袁治喜把本案房产转让给予答辩人宋文涛，袁治喜至今没有合法有效证据证明袁治喜本人为本案房产法定权利人并依法获得所转让房产所有权、处分权。2、本案房产存在多人拥有权属争议，建设方王纪安表明拥有房屋权属。建设方王纪安声称本案房产权属归其所有，购房款应交付给王纪安，被答辩人也曾表态本案房产权属归建设方王纪安，让答辩人给建设方王纪安签订合同、结算房款，答辩人为此曾在被答辩人同意下支付给建设方王纪安购房款18万元，本案房产交易过程中间权属到底归谁所有争议不断。3、本案房产建设项目存在违法违规，已经受到政府职能部门处罚，政府职能部门还要依法履职彻底落实违规建筑的处理措施。对本案案涉房产所在商住楼建设项目的情况反映，2019年4月2日及7月9日县领导已经接访受理，政府职能部门正在依法履行法定职权，行使具体管理职能。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划买施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的、限期拆除、不能拆除的，没收买物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”规定，政府职能部门依法履职落实违法建筑处理措施后，本案房产法定权属尚无法明确。三、本案案涉房产约定购房余款结算给付义务已经实际完成。本案房产总价款38万元，答辩人与被答辩人2018年5月28日做了结算，且立书面凭据已经给付30万元，下欠购房款8万元，双方议定2018年10月28日前结清余款。按照此约定，被答辩人与答辩人于2018年10月28日前后多次协商合同签订、产权登记及过户事项、购房余款结算等事宜，被答辩人声称没有足额得到已支付房款，答辩人于2018年11月6日通过银行转账10万元履行了本案款项支付义务，2018年5月28日约定款项给付义务已经超额完成，被答辩人不应就2018年5月28日签署事项对答辩人提起本案房屋买卖合同纠纷给付诉讼，人民法院对被答辩人的不当诉讼应依法予以驳回。至于被答辩人是否足额得到购房款，与本案不是同一法律关系，应当与建设方王纪安收取我方18万购房款另外核算结算。我们双方需要各自主张权利时可根据具体情况另外各自主张。被告宋文涛反诉称：1、依法判令被反诉人履行出卖人义务，依法完成房产登记成为法定权利人获得所有权处分权，签订双方书面买卖合同，完成产权变更过户事项。2、被反诉人在本诉辩论终结前未能完成法定房产登记及转移所有权义务，依法判令解除本房产买卖合同，被反诉人承担合同违约责任，退还反诉人全部购房款并赔偿反诉人各项损失。3、依法驳回被反诉人的诉讼请求。4、由被反诉人承担诉讼费用。事实理由：商水健康路东段路南卫校大门东卫校小区临街小高层商住楼是政府国有出让用地、依法规划设计、经过发改委立项核准的建设项目。被反诉人袁治喜把该楼三楼东户商品房转让给予反诉人宋文涛，反诉人支付房款义务已经履行，虽经多次协商，而被反诉人至今未履行出卖人义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”、第41条“房地产转让，应当签订书面转让合同”以及《中华人民共和国合同法》第10条“法律行政法规规定应采用书面形式的，应当采用书面形式；当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”、第132条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”、第135条“出卖人应当履行向买受人转移标的物所有权义务”等规定，被反诉人未依法完成房产登记成为法定权利人获得房产所有权处分权，未履行与反诉人签订商品房买卖法定书面转让合同义务，未完成双方产权变更过户事项，且严重侵害了反诉人的物权期待权。根据《合同法》第42条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一、给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任．（三）有其他违背诚实信用原则的行为”及该法解释（二）第8条有义务一方当事人“未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的其他违背诚实信用原则的行为”，该法解释（一）第9条“在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；合同标的物所有权及其他物权不能转移”，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”等规定，被反诉人应承担合同违约及各项赔偿责任。反诉被告针对反诉原告的诉称答辩如下：反诉请求应依法不予支持。依据有效证据，查明以下案件事实，原告袁治喜把位于商水县健康路东段商水县卫校小区小高层三楼东户的房屋一套转让给被告宋文涛，房屋总价款38万元。被告宋文涛于2018年5月28日给原告袁治喜出具欠条一份，欠条内容“因欠袁治喜主任卫校小区小高层家属楼三楼东户商品房，总价计叁拾捌万元（38万元），已经支付叁拾万元（30万元），下欠购房款捌万元（8万元）。双方议定2018年10月28日前结清余款。”被告宋文涛通过中国银行给原告转账20万元。2018年11月6日被告宋文涛通过中国工商银行给原告转账10万元，原告给被告出具收条一份，收条内容“今收到宋文涛归还房款100000元（壹拾元）。2018年11月6日。”庭审中，宋文涛在本院给其调查的笔录中称：当时说的总房款是38万元，开始说的是王纪安的房子，因王纪安与袁治喜有债务纠纷，王纪安说让我把钱给袁治喜，说房子卖给袁治喜了，就袁治喜这一套房子我先后付给袁治喜和王纪安共计48万元。付给袁治喜打条的是30万元，王纪安打条的是18万元，付给王纪安的18万元房款里有袁治喜的房款，具体里面有袁治喜的多少钱，王纪安说他和袁治喜算。2018年5月我们已经说清付给袁治喜30万元，袁治喜还有8万元没有得到，由我于2018年10月28日前支付。因为我5月份给袁治喜写了一个8万元的条子，为避免与袁治喜产生纠纷，于2018年11月6日通过银行转账给袁治喜现金10万元，结清了我所打的8万元的欠条。本案在审理过程中原告袁治喜向本院申请撤回对被告宋文涛的起诉。本院认为：反诉被告袁治喜将其所有的位于商水县健康路东段商水县卫校小区小高层三楼东户的房屋一套转让给反诉原告宋文涛，房屋总价款38万元，双方未签订书面的房屋买卖合同，该楼房没有在房产部门没有办理房产登记手续，反诉原告购买反诉被告的房屋无产权证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”、第三十九条第三款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，原、被告的房屋买卖行为应为无效行为。被告反诉要求依法判令被反诉人履行出卖人义务，依法完成房产登记成为法定权利人获得所有权处分权，签订双方书面买卖合同，完成产权变更过户事项，因双方的房屋买卖行为无效，无法办理房产变更过户手续，反诉原告的该项请求于法无据，不予支持。要求原告退还反诉人全部购房款并赔偿反诉人各项损失，因涉及房屋的返还及双方损失的数额评估问题，反诉原告可另行起诉，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条第三款之规定，经审委会讨论，判决如下：驳回被告宋文涛的反诉请求案件受理费1800元，减半收取900元，由原告袁治喜负担。反诉费50元，由被告宋文涛负担。审判长 于 强审判员 胡海山审判员 张桂梅二〇一九年十二月二十三日书记员 胡世聪