上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初26415号原告：徐桂锰。委托诉讼代理人：汪本科，上海明伦律师事务所律师。被告：汪培良。委托诉讼代理人：王珏，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：陆小玲。法定代理人：顾某某，系被告陆小玲之夫。原告徐桂锰与被告汪培良、陆小玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序于2019年3月11日、2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告徐桂锰及其委托诉讼代理人汪本科，被告汪培良及其委托诉讼代理人王珏、被告陆小玲的法定代理人顾某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐桂锰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年12月21日就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订的《购房确认书》于2019年3月11日解除；2、判令两被告连带返还原告购房款80万元；3、判令两被告连带赔偿原告房价上涨损失1,308,000元。事实和理由：两被告系母子关系。原告徐桂锰是上海A房地产经纪事务所负责人。涉案房屋原产权人系案外人张某某。2013年4月，经上海B房地产经纪事务所居间，涉案房屋由原权利人张某某出售给被告汪培良，办理第一手购房手续时均由被告陆小玲经手办理。2014年4月18日，张某某与汪培良就涉案房屋签订网签合同。2013年前后，因原告所经营的房地产经纪事务所在涉案房屋附近，原告与被告陆小玲多次就房屋购买及出售事宜进行洽谈而相识。因被告陆小玲有外债，故请求原告购买涉案房屋。被告陆小玲与汪培良是一家人，在他们向张某某买房时，都是陆小玲出面，所以原告都是与被告陆小玲一人磋商合同交易条件和房屋价格。2015年12月21日，原告与被告陆小玲就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订《购房确认书》,约定由原告购买系争房屋,合同交易净价为80万元整。签订合同时，因汪培良未到场，故被告陆小玲称，签订的合同拿回去给被告汪培良签字。原告买房时虽未实地看房，但已依约按时向被告陆小玲账户支付65万元，向张某某支付15万元。另外，张某某已于2014年3月17日取得不动产权证，交易限制期届满且系争房屋已于2018年7月过户登记至被告汪培良一人名下。签订上述合同后，因被告汪培良居住在涉案房屋内，因此未将房屋交付给原告。2017年2月，原告自行进入涉案房屋。原、被告就房屋过户登记相关事宜多次协商,均未果。故诉至法院。被告汪培良辩称：本案事实在他案中已经认定及判定，现原告将部分证据再次起诉，基于一事不再理的原则，应裁定驳回原告起诉。被告陆小玲与被告汪培良系母子关系。2013年被告汪培良与房屋原产权人张某某签订购房意向书后，张某某即向被告汪培良交房。经法院执行，涉案房屋已经于2018年8月登记至汪培良名下，但由于房屋没有交付，故尚欠张某某15万元的房屋尾款未支付。被告陆小玲系在被告汪培良不知情的情况下，无权代理将房屋出售给原告。汪培良本人没有出售房屋的任何意思表示。购房确认书上“汪培良”非本人所签。需要补充一点，在另案诉讼时，法官曾经征询意见，是否对购房确认书上“汪培良”的签字是否本人所签进行司法鉴定，但徐桂锰不同意。另外，陆小玲与汪培良并非一起居住，汪培良将涉案房屋的资料放于家中，陆小玲有房门钥匙，故其自作主张将材料拿走。汪培良没有收到原告所支付的房款，也不知道陆小玲要出售房屋，直到家中来了陌生人。陆小玲于2014年曾至医院精神科检查，得出结论为双向情感障碍，复诊一次后就没有再去。2016年1月，陆小玲被诊断为精神分裂症。现同意解除《购房确认书》，但要求驳回原告其余诉讼请求。被告陆小玲辩称：其患有精神分裂症，系无民事行为能力人，陆小玲之夫系其法定代理人。当时汪培良向张某某购买房屋时，合同是汪培良签订，陆小玲没有签字，但陆小玲应当知晓。陆小玲在2015年12月的精神状态已经不佳。陆小玲与再婚的丈夫共同居住，未与汪培良居住在一起。陆小玲的丈夫与原告也相识，每二三天就会碰到，但原告从未提起陆小玲卖房一事。陆小玲虽住院看病，但银行卡由其自己保管，陆小玲之夫对陆小玲的外债和经济状况不了解。原告作为专业的中介人员，应知晓合同签订时需要双方当事人均在场签字，没有带回去给另一人签字的做法。原告提供的收据和购房确认书上陆小玲的签字确实系陆小玲本人签字，但不认可上载汪培良的名字系其本人所签。陆小玲当时欠原告1万元，因还不出钱，就把涉案房屋出售。陆小玲确实收到过605,500元，现在钱的去向不明。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号×室房屋原产权人系张某某。被告汪培良系告陆小玲与前夫所生之子。原告徐桂锰系上海A房地产经纪事务所负责人。2013年4月，张某某与汪培良签订《购房确认书》，张某某将拆迁分得的×室动迁安置房以75万元出售给汪培良。汪培良陆续向张某某支付房款计60万元，并支付中介费。汪培良于2013年4月将房屋装修添置家具后入住。2014年3月张某某登记取得×室房屋产权。次月，张某某与汪培良网签了《上海市房地产买卖合同》，约定在2017年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年12月21日，陆小玲与徐桂锰签订《购房确认书》及《房屋租赁合同》。其中《购房确认书》主要载明，陆小玲、汪培良为出售方甲方，徐桂锰为购买方乙方，甲方有意将×室动迁安置房出售给乙方，交易净价为80万元，乙方应于购房确认书签署时支付定金16万元，乙方于2015年12月21日前向甲方支付全部房款计49万元。因甲方的该房屋属二手买进，现还有购房尾款15万元未支付给张某某，经甲乙双方共同协商同意甲方于2016年4月1日前向该房屋的现有产权人张某某支付购房尾款15万元。动迁房未能及时过户，甲乙双方经友好协商同意于产证办理好签定网上房地产买卖合同，待该小区和该房屋产证同时满三年可以过户时双方共同至闵行区房产交易中心办理好更名过户手续。甲方应于收到乙方支付的二期款的当日将该等房屋交付给乙方。甲方承诺在其完成该等房屋小产证办理的5日内通知乙方。在乙方收到甲方的上述通知后的10日内双方签署《房屋预售合同》。双方应于该等房屋交易限制期届满后30日内或双方同意的其他日期至交易中心办理过户手续。因过户所产生的一切交易费用均由乙方承担。任何一方拒绝签署《房屋预售合同》，即视为该方违约。若甲方拒绝签署《房屋预售合同》，乙方可单方面解除本确认书，并要求甲方向乙方全额返还首期款并四倍返还定金，甲方在此条件下需返还的总金额为32万元。若乙方违约，拒绝签署《房屋预售合同》，甲方可单方面解除本确认书，并要求乙方向甲方返还该等房屋以及没收乙方支付给甲方的定金，并要求乙方再赔偿甲方16万元。甲乙双方任何一方违约均需向中介方支付违约金计总房价的2%。双方另对其余事项作了约定。陆小玲与徐桂锰签订上述《购房确认书》时，汪培良没有到场，但甲方签名栏内有“汪培良”字样的签名。确认书所涉房价等交易条件系陆小玲与徐桂锰议定。该确认书落款处见证方加盖了徐桂锰担任负责人的上海A房地产经纪事务所合同专用章。徐桂锰称，《购房确认书》系由陆小玲带回让汪培良签字后交来。2015年10月25日，陆小玲出具2万元定金的收据。2015年12月12日，陆小玲出具房款5,000元的收据。2015年12月21日，徐桂锰向陆小玲银行转账605,500元房款。当日，陆小玲出具625,000元的房款收据。该收据上有“扣19,500元的房租”的字样。因同日陆小玲和徐桂锰还就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，约定徐桂锰为出租方甲方，陆小玲、汪培良为承租方乙方，甲方将×室出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月21日起至2016年12月20日止，月租金为1,500元，徐桂锰在该合同所附收据中确认收到承租人上述租期的租金19,500元等内容。2016年1月21日，徐桂锰（房屋买受人、乙方）与张某某（房屋出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，合意将该合同落款日期倒签至2013年3月20日。该合同主要载明，甲方将×室房屋出售给乙方，房屋转让总价款为75万元；2016年1月5日之前，甲乙双方共同到闵行区房地产交易中心办理该房屋过户手续。2016年1月30日，陆小玲与张某某签订《解约协议》并交付《声明确认书》。其中《解约协议》主要载明，张某某为甲方，陆小玲、汪培良为乙方，双方确认关于×室动迁安置房订立的房屋买卖合同已经完全解除。《声明确认书》主要载明，声明人为陆小玲、汪培良，该二人确认与售房人张某某关于转让×室动迁安置房订立的房屋买卖合同已经完全解除等内容。2016年9月20日徐桂锰（买方、乙方）与张某某（卖方、甲方）签订《房屋买卖补充协议》，主要载明双方确定对甲方所有的×室的房屋转让价调整为120万元等内容。同日，张某某出具《证明》，确认于2016年1月21日直接收到徐桂锰交来购房款165,000元，2015年12月21日间接收到徐桂锰60万元，徐桂锰还欠张某某购房款40万元等内容。徐桂锰与汤燕妮登记结婚，该二人（买受人、乙方）于2016年11月1日与张某某（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要载明甲方同意转让×室，转让价款为120万元；在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2016年1月21日已支付给甲方购房首付款80万元。徐桂锰、汤燕妮与张某某进行审税并缴纳相应税费。2017年2月徐桂锰自行进入涉案房屋并占用至今，汪培良以门锁被换，与他人有住房纠纷等理由报案。另查明，2016年10月11日至12月5日期间，陆小玲因患精神分裂症住院治疗。2018年4月，陆小玲领取了残疾人证，为精神残疾壹级，监护人为顾某某。根据（2016）沪0112民初22659号、（2017）沪01民终14650号生效判决确定，因汪培良明确表示未授权陆小玲出售房屋，陆小玲不能基于其母亲的身份当然获得代理权，陆小玲代为转让购房权利并收取房款的行为属无权代理，对汪培良不发生效力。2018年8月，被告汪培良依据生效的（2016）沪0112民初28073号民事判决书，登记成为涉案房屋的产权人。2018年8月20日，原告徐桂锰以汪培良、陆小玲为被告，向本院提起诉讼。2019年3月11日庭审中，原告徐桂锰当庭变更诉讼请求，要求解除原告徐桂锰与被告汪培良、陆小玲签订的《购房确认书》。当日，解除合同的意思到达两被告。原告徐桂锰要求对涉案房屋的现价进行评估。经上海市高级人民法院委托，上海C房地产土地估价有限公司于2019年8月16日作出《上海市闵行区×路×弄×号×室的居住房地产估价报告》，主要内容：涉案房屋的评估总价为2,108,000元。涉案房屋的评估费用为7,000元，由原告徐桂锰先行支付。再查明，原告徐桂锰称其于2017年2月自行进入涉案房屋，现出租给他人使用。以上事实，由原告徐桂锰提供的《购房确认书》、收据3份、转账凭证、评估报告及评估费发票，被告汪培良提供的上海市不动产权证、（2017）沪01民终14650号民事判决书、（2016）沪0112民初28073号民事判决书，被告陆小玲提供的精神卫生中心的出院小结、残疾人证等证据及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告徐桂锰与被告汪培良、陆小玲签订的《购房确认书》，因汪培良明确表示未授权陆小玲出售房屋，陆小玲不能基于其母亲的身份当然获得代理权，陆小玲代为转让购房权利并收取房款的行为属无权代理，对汪培良不发生效力。陆小玲现被认定为精神残疾，但上述确认书签订时没有证据证明其行为能力有缺失，也没有证据证明其系因病所致签订的该确认书，故《购房确认书》为有效的合同，不能免除陆小玲的民事责任。因涉案房屋经诉讼，汪培良已登记成为产权人，徐桂锰与陆小玲转让涉案房屋的目的落空，故徐桂锰要求解除该合同，本院予以支持。其要求解除合同的意思于2019年3月11日到达对方，故本院确认《购房确认书》于2019年3月11日解除。合同解除后，陆小玲应将基于该合同收到的房款退还徐桂锰。虽然2015年12月21日陆小玲出具625,000元的房款收据，但该收据上有“扣19,500元的房租”的字样，且双方当日签订过房屋租赁合同，由陆小玲租住该房屋，租期一年、租金19,500元。结合徐桂锰银行转账记录，本院认定当天徐桂锰支付的房款应为605,500元。故陆小玲因《购房确认书》收到的房款为630,500元。合同解除后，陆小玲应向徐桂锰返还630,500元房款。关于合同解除的责任，因徐桂锰本身系房屋中介机构的从业人员，故其对房屋交易中的重要事项应知应会，签订《购房确认书》前应对房屋权属情况调查清楚，尽到审慎的注意义务。其次，交易过程中汪培良始终未出现，却默许陆小玲将合同带回签字，忽略了对交易相对方真实情况的审查。再次，徐桂锰没有要求陆小玲交房，却又自行占有汪培良装修后的住房。本次交易中存在明显不规范和不符合常理的地方，故徐桂锰对合同的解除也负有责任。《购房确认书》就其内容来说不等同于《房屋预售合同》，从其性质来说相当于预约合同，其成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负履行将来要订立的合同义务，据此徐桂锰可以主张因信赖利益落空产生的损失，尚无权主张房屋差价损失。徐桂锰在本案中直接主张房屋差价损失，本院难以支持。综上，徐桂锰、陆小玲对因《购房确认书》的解除均负有过错，应各自承担相应的责任。汪培良对合同解除不负有责任，故徐桂锰要求其承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告徐桂锰与被告陆小玲、被告汪培良于2015年12月21日就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订的《购房确认书》于2019年3月11日解除；二、被告陆小玲于本判决生效之日起十日内返还原告徐桂锰购房款630,500元；三、驳回原告徐桂锰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,664元，评估费7,000元，由原告徐桂锰负担20,559元，由被告陆小玲负担10,105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  邓红霞人民陪审员  顾玉娟二〇一九年十二月二十七日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。