徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第2952号原告陈某某。委托代理人王某某。被告徐州某某房地产开发有限公司。法定代表人曾某某。委托代理人张某某。委托代理人龙某某。原告陈某某诉被告徐州某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法组成合议庭，按照普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人王某某、被告徐州某某房地产开发有限公司的委托代理人张某某与龙某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告诉称：原告儿子陈某伟于2014年2月21日支付10000元团购费，后又补交50000元准现房定金。后原告儿子陈某伟欲退出购买房屋，被告以准现房为由未同意。2014年4月17日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的某某广场第2幢1单元502号房屋，并补交690000元购房款，合计支付740000元房屋首付款。后原告通过贷款方式向被告支付了200000元购房款，合计向被告支付购房款940000元。双方合同约定被告应于2015年6月30日前向原告交付房屋，但被告未能如期交付房屋，后又承诺于2015年10月30日向原告交付房屋，又未能实际交付。现工程处于停工状态，被告的行为已构成违约，并给原告造成了一定损失。为此，请求判令：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同。2、被告承担违约责任，退还购房款940000元（包含200000元贷款），退还团购费10000元。3、赔偿利息损失（以750000元为本金，自2014年4月17日起按照2014年一年期整存整取3%标准计算至实际退还给付之日；200000元的利息暂计算至2016年5月30日，合计14213.19元，2016年5月30日之后的利息原告保留权利，将根据实际情况向被告追偿至实际退还给付之日）。4、退还税费720元。5、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、关于解除商品房买卖合同。因涉案房屋的部分购房款系原告办理抵押贷款支付，涉案房屋已设定预抵押权并办理了预抵押登记，在原告未消灭预抵押权登记前商品房买卖合同无法解除。2、关于返还购房款与团购费。因商品房买卖合同未解除，无法返还购房款；团购费非被告收取，亦非原告支付，被告没有返还义务。3、关于利息损失。（1）房屋首付款非750000元，而是740000元，被告不应承担利息损失；10000元为团购费，非被告收取，亦非原告支付，团购费利息损失不应由被告承担。（2）200000元贷款利息系原告办理抵押贷款时按照贷款合同约定向金融机构支付的利息，与被告没有关系。4、关于税费。为相应行政机关按照规定收取，即使退还，也应当由收取机关而非被告进行退还。原告为证明其主张，提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原告从被告处购买了涉案房屋，被告存在违约行为，原告要求退房。2、住房公积金个人住房委托贷款合同一份，证明原告从银行贷款，并偿还了银行贷款利息。3、好屋网专用收据一张、博客多团购服务协议书一份、银行支付凭证一份，证明团购费为在被告与好屋网联合促销活动中支付，促销活动为1万元抵3万元，现涉案房屋未上房，因被告原因原告未享受优惠，被告应予退还。4、江苏省地方税务局通用机打发票一张、银行支付凭证一份，证明原告向房管局支付了720元担保服务费。5、销售不动产统一发票一张，证明原告向被告支付了940000元购房款。6、还款情况一份，证明原告偿还银行贷款情况。被告的质证意见是：1、对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议，合同第八条约定了被告可以据实延期交付房屋的情形。2、对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议，证明200000元贷款已支付至被告账户，贷款合同载明涉案房屋已办理预抵押登记，抵押权人为徐州市住房置业担保有限公司，抵押人为原告，同时，被告对该笔贷款承担连带责任保证，保证期间自借款发放之日至抵押权证书（他项权证）交至抵押权人处止。3、对证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。该笔团购费的交款人为陈某伟而非本案原告，该团购合同系苏州市博客多信息技术有限公司徐州分公司与陈某某签订，与被告无关。4、对证据4的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。该笔720元费用为担保服务费而非税金，费用收取单位为徐州市住房置业担保有限公司而非房管局。5、对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议。6、对证据6的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。从该还款情况可以看出，原告主张的利息为其应向出借人支付的借款利息，与被告无关。被告没有证据提交。本院经审查后认为，原告所举证据1、2、4、5、6，被告对其真实性均无异议，上述证据形式与来源合法，内容与本案具有关联性，均可以作为定案依据。原告所举证据3，被告对其真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。从好屋网专用收据可以看出，该10000元费用交款人为案外人陈某某而非原告，收款人为苏州市博客多信息技术有限公司而非被告；从博客多团购服务协议书可以看出，该合同当事人分别为案外人陈某某与苏州市博客多信息技术有限公司徐州分公司，均非本案原告与被告，因原告未提供其他证据佐证该笔费用为原告购买涉案房屋而向被告支付，故该证据与本案关联性不足，本院不予采信。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2014年4月17日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的某某广场第2幢1单元502号房屋，约定总房款为940000元，被告应当于2015年6月30日前将商品房交付给原告，交付条件为：符合合同约定并取得商品住宅交付使用批准文件。被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付740000元购房款。在商品房买卖合同履行过程中，原告（甲方、借款人）、徐州市住房置业担保有限公司（乙方、担保人）、中国建设银行股份有限公司徐州复兴路支行（丙方、贷款银行）签订个人住房公积金贷款合同一份，约定甲方借款200000元用于购买涉案房屋，借款期限为6年，自2014年5月起至2020年5月止。2014年5月5日，徐州市住房置业担保有限公司向原告开具发票一张，发票载明的开票项目为担保服务费，金额为720元。2014年5月28日，200000元贷款汇入被告账户。当日，被告向原告开具发票一张，发票载明的不动产为涉案房屋，款项性质为购房款，金额为940000元。另查明，被告未向原告交付涉案房屋。原告、徐州市住房置业担保有限公司、中国建设银行股份有限公司徐州复兴路支行签订的个人住房公积金贷款合同尚未解除。自2014年6月13日起至2016年5月20日止，原告因偿还200000元贷款共向银行支付利息合计14213.19元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，被告应当按照合同约定于2015年6月30日前将涉案房屋交付给原告。关于原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同。根据双方合同约定，被告逾期交房超出60日后，原告作为买受人有权解除合同。现被告未能向原告交付涉案房屋，远超出合同约定时间的60日，原告行使单方解除权的条件已经成就，故原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求退还购房款940000元（包含200000元贷款）、团购费10000元。根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。作为恢复原状这一民事责任的具体形式之一，在双方之间的商品房买卖合同解除后，原告要求被告返还其已支付的购房款940000元，有事实和法律依据，应予支持。关于10000元团购费。该款项系案外人之间发生的经济来往，且原告未能提供证据证明该款项与涉案房屋的关联性，原告与被告签订的商品房买卖合同亦未约定被告对该优惠活动款项负有协助退还义务，故原告要求被告退还10000元团购费，无事实依据，本院不予支持。关于原告要求赔偿利息损失（以750000元为本金，自2014年4月17日起按照2014年一年期整存整取3%标准计算至实际退还给付之日；200000元的利息暂计算至2016年5月30日，合计14213.19元，2016年5月30日之后的利息原告保留权利，将根据实际情况向被告追偿至实际退还给付之日）。根据相关法律规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。被告应向原告返还940000元购房款，其中740000元购房款，原告向被告支付的时间为2014年4月17日，该笔款项的利息损失应自2014年4月18日起算。关于计算标准，双方合同并未就利息损失的标准进行约定，故利息损失的计算标准应为同期同类银行贷款利率，现原告主张按照低于同期同类银行贷款利率即年息3%的标准计算，不违反相关法律规定，本院予以确认。此外，原告因偿还200000元贷款共向银行支付利息合计14213.19元，亦应由被告承担。关于原告要求退还税费720元。该笔费用为原告在履行贷款合同过程中向徐州市住房置业担保有限公司支付的担保服务费，该笔费用发生的基础法律关系与本案所涉商品房销售合同法律关系非同一法律关系，且原告与案外人所签贷款合同尚未解除，现原告在本案主张被告退还该笔费用，无事实依据，本院不予支持。原告可待贷款合同解除后，以该笔费用产生的实际损失数额向被告另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告陈某某与被告徐州某某房地产开发有限公司就某某广场第2幢1单元502室房屋签订的商品房买卖合同；二、被告徐州某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某某返还购房款940000元；三、被告徐州某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某某赔偿利息损失（740000元的利息损失为：以740000元为本金，按照年息3%的标准，自2014年4月18日起计算至本判决确定的给付之日止；200000元的利息损失为：14213.19元）；四、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13850元，由原告负担510元（已付），由被告负担13340元（由被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。审判长杨涛审判员匡伟审判员林佳锟二〇一六年七月二十日书记员高丽丽