重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0235民初4117号原告：蒲昌文，男，汉族，1965年1月27日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：陈晓，重庆龙脊律师事务所律师，系特别授权。被告：重庆粮食集团云阳县粮食有限责任公司，住所地重庆市云阳县双江镇云江大道1442号。委托诉讼代理人：黎帅，重庆高山律师事务所律师，系一般授权。委托诉讼代理人：李明春，男，汉族，1973年1月25日出生，住重庆市云阳县，系公司职工，系特别授权。原告蒲昌文与被告重庆粮食集团云阳县粮食有限责任公司合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由审判员蒲海波独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒲昌文及其委托诉讼代理人陈晓，被告重庆粮食集团云阳县粮食有限责任公司的委托诉讼代理人黎帅、李明春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲昌文向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失327020.00元，违约金100000.00元；2.案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为：判令被告赔偿原告损失327020.00元，并要求被告从付款之日按月息2分支付利息至付清之日止（算至起诉时为100000.00元）。事实及理由：原告通过竞标方式取得被告所有的位于云阳县水口场镇房地产进行重新开发。2016年3月，原告在办理规划许可时经测绘部门测量被告转让的土地面积仅为1751.01平方，与转让合同约定的2141.55平方米相差390.54平方米。原告找到被告后得知，2001年所差土地使用面积就已经卖给云阳县水口初级中学修建了教学楼。后经原、被告多次协商无果，诉至法院。被告重庆粮食集团云阳县粮食有限责任公司辩称，标的瑕疵问题在挂牌公告中已经告知，挂牌价格也是双方认可了的，被告按约定交付房屋及土地，原告也对房屋进行了拆除。故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：（一）2014年11月27日，经被告重庆粮食集团云阳县粮食有限责任公司委托，重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司作出《致估价委托人函》，对坐落于重庆市云阳县水口乡夜合村12组一层的房地产，房屋建筑面积1793.14平方米、土地使用面积2141.55平方米进行了估价，其中房屋估价单价为310元/平方米，估价总价55.59万元；土地估价单价为640元/平方米，估价总价为137.06万元，房地产评估总价值为192.65万元。2014年12月3日，重庆粮食集团有限责任公司对被告作出批复，同意云阳县粮食有限责任公司挂牌处置云阳县水口乡夜合村12组一层的水口粮店，挂牌处置底价不得低于192.65万元。（二）2014年12月，重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所云阳支所发出挂牌公告，公告载明：标的名称为云阳县水口乡夜合村12组房地产，房地产证号为310房地产2012字第019714，座落位置为云阳县水口乡夜合村12组，建筑面积为1793.14平方米，土地面积约为2141.55平方米，挂牌价200万元，保证金10万元。特别告知中记载：意向受让方须通过相关资料、实物勘察等方式详细了解标的瑕疵及有关政策规定，并书面承诺自行承担标的瑕疵的一切风险后决定是否受让，受让后过户相关手续由受让方负责办理，转让方协助。（三）2015年1月6日，原告蒲昌文与重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所云阳支所签订《最终成交确认书》，载明：竞买人蒲昌文以挂牌价200万元价格成为该标的的买受人，请及时与转让方签署《产权转让合同》，在确认书签署之日起五个工作日内按公告约定将成交价200万元、报名期间缴纳的保证金10万元已经转为价款和交易服务费28000.00元付至重庆联付通网络结算科技有限公司账户。2015年1月11日，原告向重庆联付通网络结算科技有限公司支付1928000.00元。2015年1月13日，原、被告签订《房屋产权转让合同》，转让方为被告（甲方），受让方为原告（乙方），合同约定：甲方将其闲置的水口粮店房屋产权委托重庆联合产权交易所渝东分所云阳支所进行公开拍卖，通过网络竞标，乙方中标。一、房产基本情况。水口粮店位于云阳县水口场镇（土地房屋产权证号：310房地证2012字第019714号），建筑面积1793.14平方米，土地使用面积2141.55平方米，土地使用权类型出让，土地用途为商住。二、房产价款及支付。乙方在本合同签订时将房款200万元一次性汇入重庆联合产权交易所渝东分所云阳支所指定账户，由重庆联合产权交易所渝东分所云阳支所将公开挂牌处置的房款直接汇入甲方指定账户。五、违约责任。如乙方未按照合同约定支付房款，或者因乙方原因导致此合同不能履行，则乙方需要赔偿甲方违约金10万元。同日，重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所云阳支所作出《国有产权交易鉴证书》，对原、被告的产权交易行为予以鉴证。（四）2016年3月，原告在对本案所涉房屋进行拆除后，对土地进行处置时发现面积存在误差。庭审中，原告主张实际交付的土地使用面积为1751.01平方米，被告主张实际交付的土地使用面积1793.60平方米，双方不能达成一致意见，原告申请对本案土地面积进行重新测绘。2016年10月18日，原、被告选定的鉴定机构云阳县大地测绘有限公司作出宗地图，确定土地测绘面积为1755.30平方米，原告垫付鉴定评估费5724.00元。（五）2016年6月20日，重庆粮食集团有限责任公司对被告作出《关于同意补偿水口粮店资产受让方土地面积差异部分的批复》，批复主要内容：一、同意你司补偿水口粮店资产受让方土地面积差异部分。二、差异面积345.33平方米，你司按照不高于评估价640元/平方米折价补偿受让方。（六）2001年许，水口粮店就已将本案所涉部分土地使用面积转让给云阳县水口初级中学用于建设教学楼。2004年后，水口粮店的资产及债权债务均由被告承接。2014年11月22日，中国人民银行公布的1年至3年期贷款基准利率为年利率6%。上述事实,除有原、被告的陈述外，还有提供的身份证复印件、市场主体登记注册基本情况、最终成交确认书、转让合同、房地证复印件、银行回单、批复、挂牌公告、鉴证书、函、宗地图、发票等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能互相印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。本案的争议焦点一、被告是否存在违约行为？本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告蒲昌文通过竞标成为了云阳县水口乡夜合村12组房地产的买受人，并与被告签订了《房屋产权转让合同》，系双方真实意思表示，形成合法的合同关系。原告作为买方已按约定向重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所云阳支所支付了房地产价款200万元。被告辩称标的瑕疵问题在挂牌公告中已经告知，挂牌价格也是双方认可了的，被告按约定交付房屋及土地。本院认为，水口粮店在挂牌公告前就已经将本案所涉的部分土地使用面积转让给他人，被告作为水口粮店的资产及债权债务的承接方理应知晓挂牌出售的房地产面积不足的情形。被告虽履行了交付房地产的义务，但挂牌公告及合同中约定的土地使用面积应当为2141.55平方米，而被告实际交付的房地产中的土地使用面积仅仅为1755.30平方米，与挂牌公告及转让合同中约定的土地使用面积2141.55平方米相差386.25平方米，这不是标的物的瑕疵而是交付土地使用面积数量的减少，其行为构成违约，故被告理应承担相应的违约责任。本案的争议焦点二、被告是否应赔偿原告相关损失？本院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告实际交付的房地产中的土地使用面积经双方选定机构测绘结果为1755.30平方米，与约定的土地使用面积2141.55平方米相差386.25平方米，故其理应退还相应的面积价差。原告主张按照946.98元/平方米（即202.8万元÷2141.55平方米）的标准计算下差面积款，被告主张按照评估价640元/平方米计算下差面积款。本院认为，原、被告的计算标准均不恰当。1、原告将买受价确认为202.8万元不当，实际其中的2.8万元在《最终成交确认书》中明确为相应的交易服务费，该款应由重庆联交所云阳支所收取，原告将其计入转让价款不当，其转让价格应当为200万元；2、本案的标的物包含房屋建筑面积1793.14平方米、土地使用面积2141.55平方米，故原告直接用总转让款除以土地使用面积的数量来确认单价也不当；3、被告委托评估机构对土地评估单价为640元/平方米、总价值192.65万元，但实际挂牌处理价为200万元，相较于评估价增加了7.35万元，因此原告受让该土地使用面积的单价时就原评估价640元/平方米有所增加，被告仍按单价640元/平方米计算下差土地使用面积的价款也不当。本院认为，应当结合评估机构的评估价格、土地使用面积在评估价中所占比例以及实际受让增加的7.35万元确认实际土地使用面积成交增加单价，即7.35万元×比例（即137.06万元÷192.65万）÷2141.55平方米约为24元/平方米，故本院确认原告实际受让土地使用面积单价664元/平方米，故被告应当退还的价款应当为256470.00元（664元/平方米×386.25平方米）。本案中，原告主张按照月利率2%计算资金占用利息损失。本院认为，被告虽给原告造成了资金利息的损失，但双方未约定月利率2%的标准，故本院以中国人民银行同期同类贷款利率6%计算资金占用损失为宜，计算从2015年1月11日至起诉之日的资金占用损失应当为23680.73元，以后仍按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清时止。综上所述，对原告的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条条之规定，判决如下：一、被告重庆粮食集团云阳县粮食有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告蒲昌文价款256470.00元及截止2016年7月18日的资金占用损失23680.73元，并从2016年7月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至付清时止；二、驳回原告蒲昌文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3853.00元，原告承担1325.00元，被告承担2528.00元；鉴定费5724.00元，原告承担1969.00元，被告承担3755.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  蒲海波二〇一六年十月三十一日书记员  胡 倩