吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)吉07民终2023号上诉人（原审被告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。法定代表人：郭云川，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：由英楠，该公司职员。被上诉人（原审原告）：郭楷峰，男，汉族，1991年10月29日出生，无职业，住吉林省松原市宁江区。上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（下述简称星泰房地产公司）因与被上诉人郭楷峰买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。星泰房地产公司上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4873号民事判决书；2.驳回郭楷峰的诉讼请求或发回重审；3.上诉费由郭楷峰承担。事实和理由：根据合同约定及法律规定，星泰房地产公司未办理产权登记非因自身原因所导致，星泰房地产公司不构成违约。一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，星泰房地产公司无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。星泰房地产公司与郭楷峰签订的《商品房买卖合同》已在不动产登记机关备案，系双方真实意思表示。该合同系由建设部门制定的合同文本，并不是星泰房地产公司自行制定反复使用的格式合同。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……；3.协商解决”。另外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”，上述法律规定及合同条款均明确，只有因星泰房地产公司自身原因导致郭楷峰不能如期取得房屋产权证书的，星泰房地产公司才需承担延期办证的违约责任，也即星泰房地产公司承担的是过错责任。根据“谁主张谁举证”原则，郭楷峰未举证证明星泰房地产公司对于其未能如期取得房屋权属证书存在过错，郭楷峰应当承担举证不能的不利后果。因此，郭楷峰要求星泰房地产公司承担违约责任，于法无据，一审法院不应予以支持。第一，星泰房地产公司按照备案流程办理备案手续。根据星泰房地产公司所提交的松原经济技术开发区于2019年5月20日作出《关于松原大禹塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》。该说明确认以下事实：1.大禹塞维利亚项目建设期间所需证照均按规定办理并取得；2.2012年6月至2014年4月，大禹塞维利亚一、二、三期陆续取得规划验收合格证；3.2012年至2014年建设局分别对一、二、三期工程进行了验收，但因施工单位正在申请消防验收，故建设局未发放备案证；4.2014年7月7日，星泰房地产公司取得消防备案证，因松原市2013年10月份新的审批要求（《研究人防结建联审联批问题》的会议精神），大禹塞维利亚小区不满足竣工备案条件，建设局未出具竣工验收备案证；5.直至2017年7月13日，星泰房地产公司完善新审批要求后才取得备案证。上述事实足以说明：星泰房地产公司按照备案流程积极办理备案登记，逾期备案星泰房地产公司主观无过错。第二，逾期办证是因部分业主违建造成的，星泰房地产公司没有过错，该责任不应由星泰房地产公司承担。根据松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“大禹塞维利亚小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为，并非房地产开发企业违规建设，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”，即星泰房地产公司取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收，因别墅区业主私搭乱建违章建筑，导致国土暂缓验收，并非星泰房地产公司的原因所导致。但经星泰房地产公司多方努力，相关部门最终决定以土地整体验收的方式解决违建的问题，但对违章建筑房屋不予办理产权登记，故在2019年4月24日土地验收通过并已办理初始登记。第三，补缴土地出让金是政策原因导致，而非星泰房地产公司未缴足原出让金。补缴土地出让金的原因系由于吉林省人民政府2015年对地下空间规划管理重点工作任务要求，并根据松政函[2016]254号《松原市人民政府关于公布实施新一轮松原市城区及乡（镇）基准地价更新结果的通知》的文件，确定地下空间建设用地使用权征收土地出让金。星泰房地产公司根据国土部门测绘验收时确定补缴金额，已足额补缴土地出让金。星泰房地产公司提供证据已表明松原市规划局早已对大禹塞维利亚小区验收合格，并且松原市自然资源局同时认定小区内的违章建筑均系业主个人所为，星泰房地产公司没有任何违规建设。所以，补缴土地出让金并非星泰房地产公司欠缴、违规建设或违法占地而补缴。二、政府政策变化是导致逾期发放备案证的另一主要原因，星泰房地产公司不应承担责任。一审法院已经查明：“2008年6月29日星泰房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日星泰房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日星泰房地产公司取得商品房预售许可证。”即案涉小区工程已经于2008年取得规划许可证，案涉小区规划已经通过验收。2013年7月10日，星泰房地产公司根据当时政府实际政策实施情况，根据要求向松原经济技术开发区管理委员会会计核算中心交纳人防费10万元。星泰房地产公司承诺在其开发的其他楼盘建设人防工程。但2013年10月起，依据《研究人防结建联审联批问题》的会议精神，“松原市自2013年10月份起未予备案的小区无人防工程的不予备案登记。”星泰房地产公司人防工程建设完成后，2017年7月13日星泰房地产公司取得备案登记。据此，地下人防新政策（不可抗力）系导致建设局逾期发放备案证的直接原因，并不是星泰房地产公司自身的原因导致逾期办证，根据合同法第117条应免除星泰房地产公司责任。三、逾期备案并非星泰房地产公司原因导致，松原市人民政府已经予以认可。依据（松解遗办发[2019]54号）《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，自2016年松原市解决“无籍房”问题启动以来，共受理了80个小区的“无籍房”申报，松原市政府将49个开发企业列入失信名单，星泰房地产公司不在该名单之内。星泰房地产公司虽然没有为案涉小区办理备案登记，但星泰房地产公司自始没有欠缴土地出让金、税费，也不存在自身的瑕疵问题需要完善验收手续。未能办证的原因并不在于星泰房地产公司，对此政府是予以认可的，此点一审法院未予认可。四、即使支付违约金，在郭楷峰受有损失的前提下，违约金应按已付房款的0.5%支付，违约金截止日也应为星泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案之日。即使星泰房地产公司应当承担违约责任，在郭楷峰有证据证明其因逾期办理产权而受有损失的前提下，违约金的计算应按照双方所签订已经备案的《商品房买卖合同》第十五条计算，一审法院未采信该合同以未约定为由适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款明显错误。星泰房地产公司与郭楷峰签订商品房买卖合同约定，星泰房地产公司的义务为360日内将办理权属登记需由星泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。星泰房地产公司开发建设的大禹塞维利亚小区产权报备资料系整个建设项目一套手续，例如提交国有土地使用权证、竣工备案证等，并不是按照每户物业分别进行提交。因此只要有一份领证回执，就可以证明星泰房地产公司已完成产权资料报备工作。星泰房地产公司没有收到领证回执的房屋，与星泰房地产公司无关，系因物业本身及物业整体存在违章建筑，不能因此否定星泰房地产公司未完成产权资料报备工作。按照领证回执最早一份即2019年5月14日，该日期可以证明星泰房地产公司完成合同约定的产权资料报备义务的日期，利息计算截止时间也应当为2019年5月14日。郭楷峰向一审法院起诉请求：要求星泰房地产公司以购房款150万元为基数自2015年6月23日起至办理产权资料登记备案之日止按年利率6%支付逾期办证违约金。事实和理由：郭楷峰于2013年7月11日在星泰房地产公司处以150万元的价格购买了位于松原市经济技术开发区大禹塞维利亚第20幢103号房一处，并缴付全部房款。2015年3月23日郭楷峰接收该房屋并实际使用至今。在逐年催促下，星泰房地产公司至今未能为郭楷峰办理住宅房屋的产权登记。郭楷峰认为星泰房地产公司始终不予配合办理产权证照违反合同约定和法律规定，应承担相应违约责任。一审法院认定事实：2013年7月11日，郭楷峰与星泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，星泰房地产公司将其开发建设第20幢103号房面积为238.62平方米以150万的价格出售给郭楷峰。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.协商解决。2015年3月23日郭楷峰办理入住手续。郭楷峰申请财产保全，郭楷峰支付保全费2,320元、保全保险费1,500元。2008年6月29日星泰房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日星泰房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年4月7日星泰房地产公司取得商品房预售许可证。2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证。2017年7月13日涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间为2011年11月15日。2016年星泰房地产取得涉案小区人民防空工程竣工验收备案证书。2019年5月20日松原市经济技术开发区建设局出具关于松原大禹塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明。2019年4月星泰房地产公司建设用地进行联合验收。2019年5月至6月期间被告对涉案小区中6处建筑物办理不动产登记手续。郭楷峰与星泰房地产公司又签订一份商品房买卖合同并在房产部门登记备案，该商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，1、出卖人应当在在商品房交付使用后365日内，办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.协商解决。星泰房地产公司主张以该份合同约定为准。一审法院认为，星泰房地产公司与郭楷峰于2013年7月11日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。星泰房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权与买受人郭楷峰，协助买受人郭楷峰办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，星泰房地产公司应当在商品房交付使用后X日内，郭楷峰于2015年3月23日办理入住手续，因星泰房地产公司未在商品房买卖约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。郭楷峰于2015年3月23日办理入住手续，郭楷峰于2019年7月10日提起诉讼，星泰房地产有限公司抗辩郭楷峰的请求超过诉讼时效，故星泰房地产公司应自2016年7月10日起至办理产权证资料备案之日为止按年利率支付给郭楷峰逾期办证的违约金。关于星泰房地产公司主张应当按房产备案合同约定的办理产权证为准，因该合同系星泰房地产公司提供的格式合同，且双方均未有该份合同的原价，格式合同中的格式条款应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故星泰房地产公司此点主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付郭楷峰逾期办证违约金，自2016年7月10日起至办理产权证资料备案之日止，以购房款150万元为基数按照年利率6%计算利息。二审查明事实与一审认定事实一致。同类案件另查明，星泰房地产公司于2019年5月14日至2019年6月10日分6次取得《松原市不动产登记回执》，松原市不动产登记中心要求星泰房地产公司18个工作日内办理产权证照。本院认为，本案争议焦点为：郭楷峰未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。郭楷峰与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》内容不违反法律强制性规定，双方在平等、自愿基础上协商确定，系合法有效的，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。截至目前，郭楷峰未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在，星泰房地产公司上诉认为，并非其自身原因导致，松原经济技术开发区建设局于2019年5月20日出具的《关于松原大禹塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》可以证明其履约中无违约行为。但从该《情况说明》载明内容理解其文意，意思表示应为“星泰房地产公司未及时办理审批手续的原因，系开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证”，无论2013年本市是否下发新的政策性规定，依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定：“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定”，《人民防空工程建设管理规定》第五十条规定：“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准”可知，星泰房地产公司作为开发企业，无论建设防空地下室亦或缴纳易地建设费，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时星泰房地产公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰房地产公司不应以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由。因此，星泰房地产公司无法证明逾期办证非自身原因所致，应承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。关于星泰房地产公司提出以房产备案的房屋买卖合同中有关办理产权证的约定为准。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，因房产备案的房屋买卖合同系为了重复使用而预先拟定，其中有关办理产权证的条款系格式条款，与星泰房地产公司与郭楷峰于2016年2月2日签订的《商品房买卖合同》不一致，应当采用后者的有关条款。一审法院结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于审理房地产纠纷案件精神与原则，判决星泰房地产公司以购房款150万元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间的利息并无不当，利息计算截止日确定到开发企业取得初始登记可进行产权分割，买受人具备办理房屋所有权登记条件之日止，并无不当。综上所述，星泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,700元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇一九年十二月九日书记员  邹仕尧