上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初3110号原告：刘俊宇。委托诉讼代理人：王磊，上海飞骋律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾刘悦，上海飞骋律师事务所律师。被告：上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司。法定代表人：夏克春，总经理。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告刘俊宇与被告上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司（以下简称“海台市场经营管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月17日、11月3日公开开庭进行了审理；嗣后，本案依法转为普通程序组成合议庭于2017年1月22日公开开庭进行了审理。原告刘俊宇的委托诉讼代理人王磊、被告海台市场经营管理公司的委托代理人诉讼汤卫忠到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。原告刘俊宇诉称，2009年5月10日，原告与被告签订《租赁协议书》，约定被告向原告承租上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号及67号XXX室房屋。2012年7月17日，双方解除《租赁协议书》。但被告擅自将房屋租与他人，且造成原告房屋损坏，原告支付了修复费，因被告未及时归还，原告还支付了水费等。现原告认为，原、被告于2009年5月曾签订《租赁协议书》，建立房屋租赁关系，被告应按约支付租金；原、被告解除租赁协议后，被告仍然将房屋出租他人，取得不当得利，应当支付占有使用费；根据合同法及双方签订的租赁协议，被告应当按照租赁物性质完好返还，但被告返还时房屋破损、也未支付占有使用期间的水费及违约金，故被告应当承担修复费和水费。故原告诉至法院，请求判令：被告向原告返还上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号及67号XXX室房屋；被告向原告支付上述房屋自2012年8月1日起至2016年5月31日止的占有使用费人民币（下同）76,660元（每年20,000元，计算三年零十个月）；被告向原告支付2010年12月1日起至2012年7月15日的租金51,250元；被告向原告支付修复费10,232和水费1,516元。在诉讼过程中，原告变更请求，请求判令：被告向原告支付上述房屋自2012年8月1日起至2016年5月31日止的占有使用费76,660元（每年20,000元，计算三年零十个月）；被告向原告支付2009年6月1日起至2016年5月31日期间拖欠的水电费及房屋破坏损失11,748元。被告海台市场经营管理公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，认为本案系房屋租赁纠纷，被告已经按照双方约定付清了全部租金，假设原告所述的未付租金和占有使用费的事实成立，也已经过了诉讼时效，租金的诉讼时效为一年；对于占有使用费，被告不存在侵占房屋的事实，原告要求没有事实依据，对房屋修复和水费问题，被告不存在故意毁损原告房屋、拖欠水费的事实，请求法庭驳回原告诉讼请求。另2015年4月15日至2016年4月14日期间，原告委托被告将系争房屋出租他人，被告已经支付原告出租期间租金，到期后被告于2016年4月15日将上述房屋交还原告，2012年7月17日至2015年上半年均由原告占有管理该房屋。经审理查明，被告海台市场经营管理公司系海台农副产品批发市场的经营管理者；原告系奉贤区南奉公路XXX弄XXX号(1层)及67号XXX室业主。2009年5月10日，原、被告签订《租赁协议书》，约定自2009年6月1日至2016年5月31日期间，原告将上述139号及67号XXX室房屋出租给被告，在租赁期内该房屋的使用权（包括转租等）归属被告所有，被告支付租金等内容。2012年7月17日，原、被告签订《业主自营自住承诺书》，双方协商解除租赁关系，商定由原告自主经营上述房产。2015年4月15日至2016年4月14日期间，被告将上述房屋出租他人，后被告于2016年4月11日、12日两次共支付原告14,750元。另，原告现已经收回上述房屋；因系争房屋遭到毁损，原告遂加以修复，支付修复费10,232元，并支付了67号XXX室房屋2010年12月、2011年2月、4月水费及违约金1,158元。嗣后，因双方当事人对搬离诉争房屋、赔偿事宜协商未果，以致涉讼。在审理过程中，被告确认：2015年4月15日至2016年4月14日期间，被告按原告要求租赁房屋，收取租金20,000元，按双方二八分成处理，原告收取租金八成，被告收取两成，被告扣除部分税费后支付给原告上述期间房屋租金14,750元。另查明，2016年5月31日，被告与海台农副产品批发市场业主代表签订《玫瑰园5.31会议纪要》，其中第六条载明：关于返租给市场管理部（被告）的物业移交时有破损，市场管理部承诺在返租期截止日后一个月内进行恢复原状，不包括未回租的业主，修复后如有损坏由业主自己负责，如若违约，市场管理部承担相关责任。以上事实，由当事人的陈述，以及原告户籍资料、被告工商信息、（2016）沪01民初字2994号民事判决书、《玫瑰园5.31会议纪要》、《租赁协议书》、《业主自营自住承诺书》、房产证复印件、证人胡建芳、张旺明证言、水费发票、修理费收据、发票等证据佐证，经庭审质证，本院予以认定，作为本案定案依据。本院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告刘俊宇系系争房屋的产权人，虽与被告签订《租赁协议书》，但原、被告已经协商解除了双方的租赁关系，约定由原告自主经营系争房屋；而现有的证据表明，被告擅自在2015年4月15日至2016年4月14日期间将系争房屋出租，所取得的租金收益，并无合法根据，属于不当得利；而因此给原告造成相应的财产权利的受损。原告有权向被告主张上述租金收益的返还；返还的金额依据原、被告的庭审意见确定为20,000元，同时扣除被告已经支付的14,750元。至于被告辩称其系受原告委托而出租上述系争房屋，并扣除相关税费等意见，缺乏依据，故对其主张不予采信。另原告认为，在原、被告解除《租赁协议书》之后至2016年6月前，被告擅自将系争房屋租与他人；被告仅认可出租时间为2015年4月15日至2016年4月14日，且系受原告委托；本院认为，原告提供的证人证言等证据仅表明2015年4月15日至2016年4月14日之外的期间曾有他人使用系争房屋，但不能证明系因被告存在擅自出租使用等行为造成，故本院对原告主张2015年4月15日至2016年4月14日期间之外占有使用费的诉讼请求难以支持。至于原告诉请要求被告支付因房屋受损而发生的修理费，本院认为现有的证据不能证明原告方损害的时间、损害乃被告行为造成以及系在被告2015年4月15日至2016年4月14日的出租使用期间发生；且《玫瑰园5.31会议纪要》第六条中针对回租业主的约定，与本案缺乏关联性；故对原告的该项诉请难以支持。至于原告主张的自来水费（含违约金），该部分费用系原、被告双方签订《租赁协议书》后由被告承租期间产生，而由原告于2016年6月实际缴纳，故原告主张并无不当；该项具体的费用，本院核对原告提供的相关票据后，剔除与系争房屋无关部分，确定为1,158元。该费用虽大部分系违约金，但违约金的发生系被告造成，并无证据表明原告对违约金损失的扩大有过错，故应由被告承担。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘俊宇占有使用费5,250元；二、被告上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘俊宇代缴的自来水费1,158元；三、驳回原告刘俊宇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,010元，由原告刘俊宇负担1,864元，被告上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡伟明审 判 员  盛 庆人民陪审员  秦伯君二〇一七年二月二十四日书 记 员  褚莉莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。