上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初17355号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。负责人：孙小烈。委托诉讼代理人：严栋浩，男。委托诉讼代理人：王学新，男。被告：姚某某，男，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司与被告姚某某其他合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理。依法由审判员周皓媚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司的委托代理人严栋浩、王学新，被告姚某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司诉称，2013年1月1日，原告与上海金色紫都房地产有限公司签订物业管理服务合同，约定由原告对其开发的上海星河湾花园商业街提供物业管理服务，合同期限至2015年12月31日止。合同约定，该物业的全体业主和使用人按房屋面积向原告支付物业管理费，每月5日前缴纳上一月的物业管理费及水电费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告是上述物业10号一层、二层的承租人，物业面积1,275平方米，按约定被告应向原告缴纳物业管理费及水电费，但被告拖欠未交，因此产生滞纳金。原告曾于2016年1月21日向被告寄送催款函，但被告至今未缴纳。综上，原告现诉至本院，请求判令：(一)被告支付2015年3月至2015年5月以及2015年11月至2016年11月期间的物业服务费306,000元、2015年1月至2015年5月以及2015年10月至2016年1月的电费249,819元、2015年1月至2015年5月以及2015年10月、11月以及2016年1月的水费14,772.6元；(二)被告支付违约金1,037,268.24元；(三)被告立即搬离其承租房屋。被告姚某某辩称，被告确承租了系争商铺，原告是物业管理单位。2015年初，原告的经理收了被告交付的物业费10万元后未上交原告；另外原告的保安人员擅入被告商铺，造成被告8万元现金失窃，至今未破案。上述18万元应从物业费中扣除。被告租赁的商铺至今未办理小产证，影响了被告的游泳池经营。被告持有的租赁合同上加盖了被告经营的健身会所的公章，故物业费及水电费应由健身会所承担。被告没有违约，不同意支付违约金。经审理查明，2003年1月，原告与案外人上海浦东星河湾房地产开发有限公司(以下简称星河湾公司)签订《上海星河湾花园商业街物业管理服务合同》1份，约定：星河湾公司将位于本市闵行区都会路XXX弄XXX-XXX号的上海星河湾花园商业街委托原告进行物业管理，合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；原告按建筑面积向物业使用人收取物业管理服务费，物业费按建筑面积计算，自《租赁合同》签署的交房之日起两年内按15元/平方米/月计算，第三年起调整为18元/平方米/月；物业费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月物管费的义务，如发生逾期缴纳的，原告有权按照业主或物业使用人拖欠物管费的每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取滞纳金；物业管理服务费不包含物业承租人自用部位的水、电、天然气费用；业主、物业使用人自用部位水费：4元/吨(按水表读数)、自用部位电费1.2元/度(按电表读数)。2014年4月8日，被告与上海金色紫都房地产有限公司(以下简称紫都公司)签订《房屋租赁合同》1份，约定：紫都公司将本市闵行区都会路XXX弄XXX号一层、二层房屋(计租面积1,275平方米)出租给被告作健身会所使用，紫都公司于2014年5月1日前将房屋交付被告装修，租期自2015年3月1日起至2025年2月28日止；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、天然气、通讯、设备等费用由被告承担；水费、电费以国家收费标准为依据进行结算，被告应付电费中还应包含被告用电基数分摊的变损费用；物业费为：2015年3月1日至2017年2月28日为15元/平方米/月，即每月19,125元、2017年3月1日至2025年2月28日为18元/平方米/月，即每月22,950元，被告于每月5日前向紫都公司(或紫都公司指定的物业管理单位)付清管理费；被告应当按照合同约定，按时支付租金、押金及其他各项应付费用，被告逾期支付上述款项的，每逾期一天，则每日按照逾期支付费用金额的千分之五向紫都公司支付违约金；双方在补充条款中约定：在租赁期内，电费1.2元/度、水费4元/吨，物业公司收取水、电等公用事业费后，向被告开具收款凭证。承租期内，被告未付：1、2015年3月至同年5月以及2015年11月至2016年11月的物业管理费计306,000元；2、2015年1月至同年5月以及2015年10月至2016年1月的电费计249,819元；3、2015年1月至同年5月以及2015年10月、11月及2016年1月的水费计14,772.60元。2015年6月26日，被告向原告出示字据1份，承诺将于2015年7月25日前支付前期水电空缺费用10万元，剩余部分每月支付2万元至结清，自2015年6月1日始，将按时支付水、电及物业费。现原告以被告至今未付清拖欠物业管理费及水电费而诉至本院。以上事实由物业管理服务合同、房屋租赁合同、2015年6月26日被告出具的字据等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，并均经庭审质证。本院认为，本案原告系被告承租房屋的物业管理单位，被告在与房屋出租人紫都公司签订的租赁合同中约定由被告向紫都公司或紫都公司指定的物业管理单位支付物业管理费；另外，被告在承租房屋期间，亦向原告出具将向原告支付拖欠的物业费、水、电费以及将按时支付今后发生的水、电及物业费的承诺；因此，本院认为，虽然原、被告之间并未签订物业管理服务合同，双方就物业管理服务并无合同关系，但基于被告与出租人签订的租赁合同，原告作为被指定的物业管理单位，被告理应向原告支付物业管理费。另基于被告向原告作出的同意向其支付水、电费的承诺，被告也理应按其承诺履行水、电费支付义务，故原告现要求被告支付所欠的物业管理费以及水、电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告要求被告承担逾期付款的违约责任并要求被告从承租房屋内搬离的诉讼请求，缺乏合同依据，且原告并非租赁合同相对方，无权向被告主张以上权利，故原告的上述两项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告姚某某于本判决生效之日起十日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司支付拖欠的2015年3月至同年5月以及2015年11月至2016年11月的物业管理费计306,000元、2015年1月至同年5月以及2015年10月至2016年1月的电费计249,819元、2015年1月至同年5月以及2015年10月、11月及2016年1月的水费计14,772.60元，上述三项合计570,591.60元；二、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,216.89元，由原告广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司负担1,896.89元、被告姚某某负担2,320元(被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周皓媚二〇一七年二月十五日书记员  王俐娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。