湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0722民初3433号原告：黄丽，女，汉族，1976年12月10日出生，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：刘继虎，湖南二十一世纪律师事务所律师。被告：龚志祥，男，汉族，1965年11月5日出生，住湖南省汉寿县。被告：胡荣辉，男，汉族，1953年10月9日出生，住湖南省汉寿县。龚志祥、胡荣辉共同委托诉讼代理人：梁寒，湖南先锋律师事务所律师。被告：刘青龙，男，汉族，1970年2月1日出生，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。原告黄丽与被告龚志祥、胡荣辉、刘青龙申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘继虎，被告龚志祥及其与被告胡荣辉的共同委托诉讼代理人梁寒，被告刘青龙及其委托诉讼代理人黄志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄丽向本院提出诉讼请求：（1）判决被告刘青龙对案涉天园小区房屋享有实际控制、处分权，龚志样、胡荣辉对刘青龙的债权不得排除本案的强制执行。（2）裁定撤销汉寿县人民法院（2019）湘0722执异55号裁定书。（3）判令本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：判决撤销三被告及第三人于2019年6月6日签订的《三方协议》。法庭辩论终结后，原告书面撤回判决被告刘青龙对案涉天园小区房屋享有实际控制、处分权，裁定撤销汉寿县人民法院（2019）湘0722执异55号裁定书，撤销三被告及第三人湖南中发房地产开发有限公司于2019年6月6日签订的《三方协议》的诉讼请求及对第三人湖南中发房地产开发有限公司的起诉。事实与理由：原告因民间借贷纠纷一案，起诉被告刘青龙，申请汉寿县人民法院查封了被告刘青龙开发建设的天园小区房屋C栋25套（101、201、202、203、301、302、303、401、402、501、502、503、601、603、701、702、703、801、802、803、901、903、1001、1002、1003）房屋。案外人龚志祥、胡荣辉对该查封措施不服，提出执行异议，汉寿县人民法院作出（2019）湘0722执异55号裁定书。该裁定书认为，刘青龙已退出天园小区公寓酒店的开发建设，对天园小区不享有任何权利。龚志祥、胡荣辉为天园小区开发建设的继受者，对天园小区享有开发建设者的权利，对小区房屋的权利能排除本院的强制执行。裁定中止案涉25套房屋的查封执行措施。原告认为：1．刘青龙从2013年至2015年2月，向天园小区建设项目投入购买土地的土地转让费、桩基费、临建设施费、材料费、工资等费用合计15988125元。2．中发公司、刘青龙、胡荣辉、龚志样三方于2018年3月7日、3月8日签订的《天园公寓式酒店续建合作协议》及《补充协议》约定，胡荣辉、龚志祥投资参与续建，刘青龙以房屋销售款优先支付胡荣辉、龚志祥的续建费及其利息，剩余的项目收益、产权部分全部归乙方刘青龙所有，甲方中发公司、丙方胡荣辉、龚志样无任何享有权。3．中发公司、刘青龙、胡荣辉、龚志祥三方于2019年6月6日签订的《三方协议》载明，丙方于2018年3月7日参与续建前，乙方刘青龙对项目实际投资。17362145元，丙方胡荣辉、龚志祥实际投资13030000元。乙方所谓未对天园小区实际投资与该协议的前述内容自相矛盾。该协议约定丙方支付500万元给乙方刘青龙，以换取刘青龙对天园小区的物权明显不合理，是名为让与实为逃债。且三方明知刘青龙已负债累累，无力续建天园小区，丙方为了攫取更大利益，与甲方、乙方故意串通，签订该三方协议，故意损害其他债权人的利益，该三方协议应被认定无效。4．中发公司在2019年8月9日还将天园小区6套房屋以抵债的方式卖给汉寿亿真混凝土公司，在房产局办理网签和合同备案登记手续，由此抵偿了刘青龙欠的旧债220余万元，表明刘青龙至今仍然对天园小区保留实际控制权与处分权。5．刘青龙于2019年11月22日晚，还对债权人熊达连承诺，待法院解封后用天园小区的房子抵偿熊达连的债务，也证明刘青龙仍然对天园小区保留实际控制权与处分权。6．胡荣辉、龚志祥与刘青龙实际上是债权债务关系转化为合作续建的合伙开发建设关系。在刘青龙资不抵债的情况下，胡荣辉、龚志样要么作为债权人参与对刘青龙财产的按比例公平分配，要么作为刘青龙的合伙人对刘青龙债务承担连带责任。但均无权排除本案的强制执行。7.2019年10月，在汉寿县人民法院强制执行中，中发公司将案涉天园小区的房屋转移给了刘青龙的债权人（申请执行人）彭智强。同样是在汉寿县人民法院申请强制执行，同样是债务人刘青龙，同样是在刘青龙与中发公司、龚志祥、胡荣辉签订《三方协议》后，为什么龚志样、胡荣辉不能以此三方协议排除彭智强的强制执行申请，却要排除黄丽的强制执行申请，（2019）湘0722执异55号裁定书明显存在裁定不公。8．刘青龙对黄丽欠债本金500万元，已在借款合同中约定用天园小区C栋房产抵押。该抵押合同条款设定在胡荣辉、龚志祥的债权发生之前，胡荣辉、龚志祥无权排除黄丽的强制执行。9．被告胡荣辉、龚志祥提出执行异议的主体资格不适格。案涉房产登记在中发公司的名下，天园小区不动产的权利在法律上归属于中发公司，胡荣辉、龚志祥无权提出执行异议。被告龚志祥、胡荣辉辩称，一、天园小区项目建设资金全部来自答辩人。截止2015年8月8日，天园小区开发项目总开支金额为17362145元。而截至该日，刘青龙因该小区建设向答辩人借款17650000元。2015年8月8日至2019年6月6日，答辩人向天园小区投入13030000元，刘青龙未出资。2019年6月6日后，答辩人成为天园小区实际投资人，对该小区进行投资建设。因此，截至2019年6月6日，天园小区项目实际用款30392145元，答辩人因天园小区项目实际用款30680000元，刘青龙不仅未实际对天园小区项目出资，反而因天园小区项目获利287855元。二、答辩人与刘青龙签订《三方协议》无恶意串通的故意。1．《三方协议》的签订早于本案起诉及财产保全，而天园小区房屋被查封前，答辩人不知晓刘青龙与原告的经济往来，根据2018年3月7日《天园公寓式酒店续建合作协议》第四条约定可以看出，答辩人只知晓刘青龙对卜应时的欠款。刘青龙的其他经济情况，答辩人并不知晓。故《三方协议》的签订并非帮助刘青龙逃避债务。2．答辩人为成为天园小区的实际权利人，早于2019年5月30日受让了中发公司股份。2019年上半年，答辩人与中发公司原股东进行了多次协商，要求受让中发股东股权。2019年5月30日答辩人才最终与原股东完成了股权转让，成为中发公司股东或实际控制人。因此，答辩人签订《三方协议》的根本目的是想获得天园小区开发建设者的权利，而非与刘青龙串通逃避债务。三、答辩人取得天园小区项目支付了合理对价，截至2019年6月6日，天园小区项目实际用款30392145元，尚欠工程款16952172.17元。截至该日，天园小区不包括财务成本的总造价为47344317.17元。同样截至2019年6月6日，答辩人对刘青龙享有债权33765240元。根据《三方协议》，答辩人取得天园小区项目的代价是：抵销答辩人对刘青龙的债权，承担偿还工程欠款、继续建设天园小区的义务，并在天园小区销售完毕后向刘青龙支付款项500万元。因此，答辩人取得天园小区项目支付的对价是55717412.17元。四、答辩人提起执行异议主体适格。1．不动产权登记产生的是公示效力，用于保护善意第三人的权利。本案并不涉及善意第三人利益保护，且登记权利人已明确认可答辩人为该不动产的实际所有人，故答辩人提出执行异议主体适格。2．实际上，答辩人是承接了刘青龙对天园小区开发建设的权利。若答辩人对天园小区不享有开发建设者的权利，那么刘青龙也不应享有开发建设者的权利，原告也就不能因刘青龙的债务查封中发公司的财产，更无权对案涉房屋进行保全故，原告质疑答辩人提起执行异议的主体资格是十分荒谬的。综上，答辩人与刘青龙签订的《三方协议》合法、有效，且《三方协议》不仅帮助刘青龙抵销了其50717412.17元债务，更使其享有了5000000元债权。故，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请汉寿县人民法院依法驳回原告诉讼请求。被告刘青龙辩称，1．原告的第一项诉讼请求不是本案审理的范围，原告一定要主张此权利，应另行提起诉讼，其请求也没有事实与法律依据；2．原告要求撤销三方协议，没有事实及法律依据，撤销权是要在一年内行使，原告已经超过了该期间，原告就这一诉讼请求自相矛盾，要求撤销但是讲述的是协议无效的理由，因此主张不能成立；3．汉寿县人民法院作出的（2019）湘0722执异55号事实清楚，运用法律正确，请合议庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》（2014年5月2日）、《汉寿天园公寓式酒店工程项目财务清查咨询报告》及其附表一、《天园公寓式酒店续建合作协议》、《补充协议》，《湖南省建设工程施工合同》、《天园小区续建工程协议》、《预拌混凝土买卖合同》、《钢材购销合同》、付款凭据（领、借据），中国农业银行超级柜台客户回执、中国建设银行单位客户专用回单，能证明在2019年6月6日前刘青龙挂靠湖南中发房地产有限公司开发天园公寓式酒店项目，天园公寓式酒店项目实际所有人是刘青龙，龚志祥、胡荣辉系刘青龙债权人，原、被告对此事实也无争议，本院予以确认。2．《借款协议书》，原告用以证明黄丽对天园小区C栋房屋享有优先受偿权，与本案没有关联，不予采信。3．《三方协议》，协议条款内容前后矛盾并不能直接证明原告主张的签约人恶意串通，低价处理涉案项目财产；能证明龚志祥、胡荣辉主张的其自2019年6月6日起成为天园公寓式酒店项目实际开发人，但不能证明其对天园公寓式酒店项目享有合法物权。4．2019年11月24日汉寿县亿真混凝土有限公司证明一份，《抵押书》，商品砼结算表，汉寿县商品房买卖合同，物业专项维修基金专用收据、罗如友证言。能证明湖南中发房地产有限公司向汉寿县亿真混凝土有限公司清偿债务，不能证明原告主张的刘青龙与2019年6月6日签订《三方协议》转让涉案项目后，对天园小区房屋仍然享有处分权和实际控制权。5．熊达连的证言，熊达连的身份证复印件，刘青龙欠熊达连106万元的《欠条》，《商品房认购协议》，曾宪刚证言、高建证言，不能证明刘青龙在2019年6月6日后对涉案房屋享有处分权和控制权，本院不予采信。6．《关于湖南中发房地产公司转让协议》，不能证明《三方协议》无效，本院不予采信。7．彭智强申请强制执行刘青龙房产的文书材料，原告以该笔录中龚志祥自述是天园公寓式酒店项目的后续投资建筑商，因此不享有项目开发、建设者权利，于法无据，本院不予采信。8．委托书、湖南中发房地产有限公司章程，与本案没有关联，不予采信。9．《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》（2019年6月7日），能证明胡荣辉、龚志祥主张的自2019年6月6日起胡荣辉、龚志祥挂靠中发公司开发建设天园小区，但不能证明其对天园公寓式酒店项目享有合法物权。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，汉寿县人民法院在审理黄丽与刘青龙民间借贷纠纷一案中，根据原告申请，作出（2019）湘0722民初2010号民事裁定，查封汉寿县天园小区公寓酒店C栋101、201、202、203、301、302、303、401、402、501、502、503、601、603、701、702、703、801、802、803、901、903、1001、1002、1003房屋。执行中，被告龚志祥、胡荣辉以案外人身份对执行标的提出书面异议，认为龚志祥、胡荣辉已通过《三方协议》承继了刘青龙的权利义务，刘青龙已不享有对天园公寓式酒店项目的权利，查封损害了其利益。2019年11月12日，汉寿县人民法院作出（2019）湘0722执异55号执行裁定，支持龚志祥、胡荣辉异议，中止对上述房屋的查封执行措施。本案审理中，刘青龙明确反对黄丽对上述财产申请保全措施的主张。另查明，2010年，被告刘青龙以湖南中发房地产开发有限公司名义取得汉寿县龙阳镇7014平方米的土地使用权，2014年6月，刘青龙与湖南中发房地产开发有限公司签订协议书，挂靠湖南中发房地产开发有限公司进行开发，期间，刘青龙因资金周转困难开发项目停工。2018年3月7日，湖南中发房地产开发有限公司作为甲方、刘青龙作为乙方、胡荣辉、龚志祥作为丙方签订《天园公寓式酒店续建合作协议》，约定由胡荣辉、龚志祥出资，续建天园公寓式酒店项目，由刘青龙承担清偿胡荣辉、龚志祥出资责任，湖南中发房地产开发有限公司及刘青龙仍为开发方。2019年6月6日，湖南中发房地产开发有限公司作为甲方、刘青龙作为乙方、胡荣辉、龚志祥作为丙方签订《三方协议》，约定胡荣辉、龚志祥以前期出资30392145元、承担应付款16952172.17元及支付刘青龙5000000元回报为条件，置换刘青龙天园公寓式酒店项目所有权，取得该项目开发权，由胡荣辉、龚志祥挂靠湖南中发房地产开发有限公司开发。本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉，应对案外人即本案被告胡荣辉、龚志祥就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查?：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人是否系权利人，结合本案，对案外人是否系权利人的审查，根据最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案执行异议涉及保全的标的物为刘青龙挂靠湖南中发房地产开发有限公司开发天园公寓式酒店项目中的商品房屋，胡荣辉、龚志祥未提交证据证明系其成为开发方后自己建设取得，刘青龙为实际所有权人，不动产物权登记权利人应认定为湖南中发房地产开发有限公司。2019年6月6日，湖南中发房地产开发有限公司、刘青龙、胡荣辉、龚志祥签订《三方协议》后，胡荣辉、龚志祥依据该协议除取得挂靠开发天园公寓式酒店项目的权利，同时以债权等置换获得包括案涉商品房在内的天园公寓式酒店项目资产，这种权利变更未经依法登记，仍登记在湖南中发房地产开发有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，胡荣辉、龚志祥依《三方协议》约定取得案涉商品房，并不能直接产生物权变动的法律后果。胡荣辉、龚志祥享有的仅是案涉商品房不动产物权的期待权。对胡荣辉、龚志祥享有的期待权能否足以排除强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：?金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：?（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。胡荣辉、龚志祥与湖南中发房地产开发有限公司、刘青龙签订合同约定取得天园公寓式酒店项目商品房，支付价款的方式是以债换房，实际是以金钱债务支付购房款的买卖行为。胡荣辉、龚志祥取得天园公寓式酒店项目商品房的目的是收回对刘青龙的债权，并非用于居住，也非名下无其他用于居住的房屋，因此，胡荣辉、龚志祥约定取得天园公寓式酒店项目商品房，即使该行为合法与真实，这种期待权也不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议的申请不应得到支持。刘青龙明确反对黄丽对上述财产申请保全措施的主张，应列为本案被告。原告书面撤回判决被告刘青龙对案涉天园小区房屋享有实际控制、处分权，裁定撤销汉寿县人民法院（2019）湘0722执异55号裁定书，撤销三被告及第三人于2019年6月6日签订的《三方协议》的诉讼请求，系对实体性权利的处理，对原告撤回的诉讼请求本院不再予以审查。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条之规定，判决如下：准许执行对汉寿县天园小区公寓酒店C栋101、201、202、203、301、302、303、401、402、501、502、503、601、603、701、702、703、801、802、803、901、903、1001、1002、1003房屋的查封。案件受理费100元，由龚志祥、胡荣辉、刘青龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  罗建军人民陪审员  徐电祥人民陪审员  高以桂二〇一九年十二月十七日法官助理涂朦书记员刘佳附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。