江苏省如东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0623民初3361号 原告：江苏辰星物业管理有限公司，住所地南通市工农路105号宏信大厦507室，统一社会信用代码91320602768266615T。 法定代表人：冯晨晨，总经理。 委托诉讼代理人：王金祥，男，该公司职员。 被告：彭向华，男，1974年6月13日出生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：张和娟（系被告彭向华妻子），女，1973年5月9日出生，汉族，户籍地如东县，现住如东县。 原告江苏辰星物业管理有限公司（以下简称辰星物业）与被告彭向华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告辰星物业委托诉讼代理人王金祥及被告彭向华委托诉讼代理人张和娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辰星物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1170元、违约金64.05元、垃圾清运费120元，合计1354.05元，诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告给付2017年1月至2019年12月31日期间的物业服务费1753.78元，违约金79.85元，垃圾清运费180元，合计2013.63元。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2007年7月3日受如东飞马房地产开发公司的委托，签订《前期物业管理服务协议》，聘请原告在荣生豪景花苑从事物业服务至今。被告彭向华为荣生豪景花苑5幢xx室业主。房屋面积共121.79平方米。原告进驻荣生豪景花苑十年以来，被告入住后，2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费未交纳，共1753.78元，违约金79.85元，垃圾清运费180元（60元/年×3年），每年多次上门催交，被告以种种不正当理由拒交物业服务费。原告在20l8年12月20日，在被告家门上张贴《催缴通知书》，被告仍置之不理。为维护已交物业服务费的业主和原告的合法权益，原告无奈提起诉讼，恳请法院依法判准原告诉求。 被告彭向华辩称：1.原告作为物业服务公司，没有为业主提供一点服务。例如楼道里的灯坏了不修；楼道地面不干净，几乎一个月都不清扫；楼道的门禁坏了不修，答辩人从2007年住进去不到三个月就坏了；答辩人的车库，经常被他人堵住，物业公司无人来处理；原告破坏绿化，增设停车位。2.答辩人2017年、2018年物业费已经交纳，仅欠2019年的物业费，原告账目不清。3.只要原告服务到位，修理好门禁系统，2019年的物业费答辩人照交。 原告辰星物业围绕诉讼请求依法向本院提交了《前期物业管理服务协议》、催缴通知书及照片、社区评价证明、主管部门考评通报、其向主管部门缴纳垃圾清运费收据、《关于荣生小区公共设施要求动用维修资金的请示报告》、物业服务照片、业主赠送锦旗照片等证据，被告彭向华质证认为上述证据不真实，经本院审核，对上述证据的真实性，合法性予以确认。被告彭向华针对其抗辩提供了其交纳物业费的收据一份，证明该收据上的款项系交纳2018年的物业服务费，原告对该收据的真实性无异议，但认为该款系交纳2015年12月30日至2016年12月30日期间的物业服务费。本院对该收据的真实性、合法性予以认定。对上述证据的关联性，本院将在本院认为部分一并阐述。 本院经审理认定事实如下：原告辰星物业系具有一级资质的物业管理有限责任公司，于2004年12月8日成立，营业期限为2004年12月8日至2034年12月7日。 2007年7月3日，南通辰星物业管理有限公司与如东飞马房地产开发公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：飞马公司委托南通辰星物业管理有限公司对坐落于如东县掘港镇人民路66号的荣生豪景花苑小区提供前期物业管理服务。具体期限为自房屋预售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。协议中，双方约定物业管理服务费用，多层住宅为按建筑面积每月每平方米0.4元计算。如业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和期限交纳有关费用的，南通辰星物业管理有限公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天交纳3‰违约金。协议中同时对委托服务事项、服务质量、双方权利义务等进行了约定。另原、被告在业主手册中约定，物业管理费的交纳日期为本缴费期前十日。庭审中，原告陈述，实践中，业主对当年物业费的最后交费期限其可以放宽到当年的12月31日。协议签订后，原告即为该小区提供物业服务。同时根据相关规定代收垃圾清运费，每年每户60元。原告认为被告自2017年1月起欠交物业费及其已代交的垃圾清运费等，经其多次催要未果，故诉至本院，要求判令被告给付2017年1月至2019年12月31日期间的物业服务费1753.78元，违约金79.85元，垃圾清运费180元，合计2013.63元。 另查明，1.2010年7月2日，南通辰星物业管理有限公司变更为江苏辰星物业管理有限公司。 2.被告彭向华系荣生豪景花苑小区5幢xx室业主，房屋面积为121.79平方米，属于多层。被告自2017年1月1日开始即未交纳物业费。 3.荣生豪景花苑小区至今尚未成立业主委员会。 4.审理中，原告提供了如东县掘港镇街道古池社区居委会历年来对原告的评议，评议认为原告能够为小区内业主、居民做好事办实事、排忧解难，业主、社区感到满意。原告还提供了近几年如东县住房和城乡建设局关于《如东县物业服务行业诚信考评档案情况的通报》，通报反映原告在如东县家物业服务企业考评中连年均名列前茅。 本院认为，1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告辰星物业与飞马公司的签订《前期物业管理服务协议》，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。该协议对全体业主及物业管理企业均具有约束力。原告辰星物业依据上述协议为荣生豪景花苑小区提供物业管理服务，取得收取物业服务费用的权利，小区业主在接受物业服务的同时也应承担交纳物业费用的义务。 2.关于原告主张的物业服务费问题，根据协议约定，自2017年1月1日至2019年12月31日期间，被告彭向华应交纳的物业服务费为1753.78元（121.79平方米×0.4元/月/平方米×36个月）。虽然2019年被告应交的物业费最迟可以在2019年12月31日前交纳，但被告在庭审中，已明确表示“要求原告修理好门禁系统，其就交费”，这是一种附条件的承诺，而该条件的成就并非原告暂时能予以解决的（具体理由下文单独阐述），为减少当事人的讼累，本院认为，对2019年的物业费在本案中一并解决为宜。故原告主张自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费有事实和法律依据，应予支持。被告彭向华抗辩原告未向小区业主提供物业服务，对此，原告提供了《前期物业管理服务协议》、催缴通知书及照片、社区评价证明、垃圾清运费收据、提供物业服务照片、主管部门考评通报、《关于荣生小区公共设施要求动用维修资金的请示报告》、业主赠送锦旗照片等证据，上述证据能够证明原告已按照前期物业管理服务协议的约定为荣生豪景花苑小区提供了物业管理服务，基本履行了其合同义务，对此，行业主管部门、社区、绝大部分业主予以了肯定，本院不能以少部分业主的意见来认定原告未履行合同义务，况且被告对其抗辩意见也未能提供充分证据予以证明。被告彭向华还抗辩其已经交纳了2018年度的物业费，原告存在重复收费的情形，对此其提供了原告于2017年1月1日向其出具的物业费收费收据，该收据上明确记载的收款事由为2015年12月30日至2016年12月30日期间的物业费，故被告提供的该份证据不能证明其抗辩主张，应由其承担不利后果。 3.关于被告彭向华提出的维修单元门禁系统的问题，原告认为，门禁属于小区的公共设施设备，物业公司的职能是维护保养，该小区是老小区共57个门，门的框架、对讲系统配件都已过时，无法修理，其已多次向主管部门递交报告，请示动用维修基金进行更换，但未能落实。对此，本院认为，单元门的更换不属于物业公司正常维护保养的范围，原告已经根据其服务内容多次向主管部门提交了申请，正在等待批复，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。退一步讲，即使原告存在怠于维修门禁等服务瑕疵或轻微违约行为，也不足以导致被告拒交全部物业服务费。故本院对被告上述抗辩均不予采信。 4.关于垃圾清运费，原告主张5元/月/户，合计180元（36个月），该费用实际已由原告按照相关规定代交，故本院对该项请求予以支持。 5.关于原告主张违约金的问题，《前期物业服务协议》中约定，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和期限交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天交纳3‰违约金。本院认为，原告有权自2018年1月1日起主张被告2017年欠交物业费的违约金至判决确定之日止，自2019年1月1日起主张2018年欠交物业费的违约金至判决确定之日止，现原告主张按照日万分之三计算被告欠交物业费的违约金79.85元，不超过约定的标准，本院予以支持。据此，本院依照《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告彭向华于本判决生效之日起十日内给付原告江苏辰星物业管理有限公司自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1753.78元，垃圾清运费180元，并支付违约金79.85元，合计2013.63元。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取50元，由被告彭向华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元。（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。 审 判 长  刘 俊 人民陪审员  李铁秋 人民陪审员  许金红 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  林 涓 书 记 员  林 涓