江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初2668号 原告:南昌市百汇物业有限公司，住所地:江西省南昌市青山湖区。 法定代表人:骆卫明，系公司总经理。 委托诉讼代理人:吴玉园，江西华邦律师事务所律师。 被告:伍小龙，男，汉族，1972年3月25日生，住江西省南昌市南昌县。 原告南昌市百汇物业有限公司(以下简称百汇物业公司)诉被告伍小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年7月15日，本院作出（2019）赣0111民初1138号民事判决。被告伍小龙不服该判决，并提起上诉。2019年11月8日，南昌市中级人民法院裁定发回重审。2019年11月29日，本院依法另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告百汇物业公司的委托诉讼代理人吴玉园、被告伍小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 百汇物业公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令百汇物业公司与伍小龙所签订的租赁合同自2019年3月19日起解除;2、判令伍小龙立即搬出承租房屋并将房屋归还给百汇物业公司;3、判令伍小龙向百汇物业公司支付拖欠的房租租金35000元及水电费8590元;4、判令伍小龙向百汇物业公司支付合同解除之起至实际归还租赁房屋之日止的逾期腾房占有使用费(按合同约定的租金标准计算至被告搬离承租房屋并将房屋归还百汇物业公司之日止)；5、判令伍小龙向百汇物业公司支付拖欠租金的滞纳金2100元(按照每月2％的标准暂计算3个月，准确金额计算至被告付清全部租金之日止)；6、判今伍小龙交纳的履约保证金50000元归百汇物业所有；7、本案诉讼费用由伍小龙承担。事实与理由:2017年12月3日，百汇物业公司与伍小龙签订《租赁合同》一份，约定百汇物业公司将位于南昌市青山湖区解放西路184号的一处店面出租给伍小龙使用，租赁期限为5年，自2018年1月16日起至2022年12月31日止，合同对租赁期间内每年的租金金额及租金支付的时间进行了明确约定，且租赁期间的水电费、卫生费用由伍小龙自行交纳。为保证上述《租赁合同》的顺利履行，伍小龙需向百汇物业公司交纳履约保证金50000元，上述租赁合同签订后，百汇物业公司按照约定履行了相应的合同义务，向伍小龙交付了约定的租赁房屋，但伍小龙却违反合同约定，未能按期向百汇物业公司支付房屋租金，截至2019年3月15日，伍小龙已拖欠百汇物业公司房屋租金35000元，拖欠水电费用6344元，伍小龙拖欠租金及水电卫生费用的行为已经严重违反了《租赁合同》的约定，鉴于伍小龙的上述严重违约行为，百汇物业公司于2019年3月4日向其书面发函催缴租金及水电卫生费等费用，伍小龙不予履行。2019年3月19日，原告根据租赁合同的约定依法向被告发出解除双方所签订租赁合同的《函告》，并要求伍小龙立即支付拖欠的租金及水电卫生费等费用，搬离租赁房屋等，但伍小龙仍然不予理睬。原告与被告协商未果，故诉至法院。 伍小龙辩称：我是通过朋友介绍租赁这个店的，但是这个店漏水漏电使店里经营困难，我跟原告公司的人说了，原告说可以优惠我3个月，每月优惠5000元，原告说如果转让出去就不用支付优惠的15000元。2018年12月到2019年2月份每月10000元的房租是我们双方说好的，我也交清了2018年12月到2019年2月份的房租，我有证人可以证明我从来没有拖欠原告的房租，我只欠水电费。至于刚刚原告说上个月又产生了2131元水电费我不清楚，我一直锁在那里并没有进去过，而且原告关掉了我的电，水我不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对百汇物业公司提交的证据2（租赁合同）、证据3（催告函、函告及水电费欠费明细表、拖欠租金明细表、新闻报道）、证据4（微信聊天记录4张、照片10张）、证据5（庭审笔录）予以采信。对伍小龙提交的证据1（报告）予以采信，对证据2（原告出具的催告函）的真实性予以确认，对证明目的不予采信；对证据3（证人喻某、胡某的证言），因证人未出庭作证，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 为了缓解城市交通压力，南昌市于2017年启动了洪都大道快速化改造工程，并于2017年7月10日正式开工。涉案店面门前的道路在改造工程和高架桥工程范围内。 2017年12月3日，百汇物业公司（甲方）与伍小龙（乙方）签订了一份租赁合同，合同约定：“甲方将位于南昌市青山湖区解放西路184号一处店面租赁给乙方使用，面积为250平方米，其中一小间有漏水发霉，约20多平方米不算在面积内，送给乙方使用，故以后有漏水问题由乙方自行处理；租赁期限5年，自2018年1月16日起至2022年12月31日止（含合同期满或由甲方无条件收回），期满后租赁场所的建筑物、附加物及装修装饰无偿归甲方所有；在租赁期内，乙方必须按时足额向甲方缴付租金，第一年每月租金15000元（不含税），乙方如需开发票，税费由乙方支付，电费1.3元/度，水费4.8元/吨，卫生费100元/月；五年内租金每月缴付一次，2018年1月16日至2019年1月15日的租金为15000元/月，2019年1月16日至2020年1月15日的租金为17500元/月，2020年1月16日至2021年1月15日，租金为18250元/月，2021年1月16日至2022年1月15日，租金为19000元/月，2022年1月16日至2023年1月15日，租金为20000元/月；乙方在每月的5日前将租金缴付至甲方财务（租金支付方式以银行转账的凭银行转账单日期为准），拖欠租金每延期一天的，乙方须额外向甲方支付所欠租金2%的迟延滞纳金，直到全部付清止；拖欠租金达1个月的，甲方立即解除合同并停水停电，租赁场所内所有物品，由甲方自行处理，乙方因此产生的一切损失由其自行承担，直到提前终止合同后，乙方应无条件退出甲方承租的房产；乙方应在本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金50000元，合同期满，如乙方无违约行为、租赁物的设施及相关设备无损失，且乙方已交清了全部应付的租金、费用的，甲方应将保证金全额无息退还给乙方；乙方如有不履行或不完全履行租赁合同规定的情节（如拖延交付租金、不承担维修义务、违反甲方安全管理有关规定等）履约保证金不予退还，且甲方有权终止租赁合同，收回租赁的房屋，并保留对乙方不能履约主张赔偿的权利，乙方必须无条件退出或交还租赁使用的房屋等。”合同签订后，百汇物业公司将租赁房屋交由伍小龙使用，伍小龙在租赁房屋内开设了龙府私坊菜，伍小龙向百汇物业公司交纳了履约保证金50000元及按每月15000元的标准交付租金至2018年10月15日。2018年10月31日伍小龙向百汇物业公司提交报告，写明：“因本店要转让，望老板在三个月内每个月租金降伍仟元，如果转让免伍仟三个月，继续租补上租金，按合同续签。”同日，百汇物业公司的法定代表人骆卫明在该报告书下方写明：“同意按三个月降租金为伍仟元，按壹万元每月租金，期为三个月”。此后，伍小龙以每月10000元的标准向百汇物业公司交纳了2018年10月16日至2019年2月15日的租金。 2018年12月，龙府私房菜停止营业，伍小龙锁闭了租赁房屋。因伍小龙认为店面未转让成功是百汇物业公司造成的，故自2019年2月16日起再未向百汇物业公司交纳租金。百汇物业公司于2019年3月4日在龙府私房菜即租赁房屋正门张贴了催告函，写明：伍小龙应缴的房租和水电费合计为41344元。2019年3月19日，百汇物业公司再次在龙府私房菜正门张贴了函，写明：因伍小龙拖欠房租和水电共计41344元，按合同已构成违约，现本公司再次函告你，本公司已解除了与你方的租赁关系，要求你方立即交还租赁场地。同日，百汇物业公司的经理邹俊将张贴函告的现场照片通过微信的方式发送给了伍小龙。2019年4月26日，百汇物业公司第三次在龙府私房菜正门张贴催告函，要求伍小龙立即交还租赁场地。但伍小龙至今仍未将租赁房屋交还给百汇物业公司。2019年11月30日本院对伍小龙制作询问笔录，责令其在七日内搬离租赁房屋，并向其释明了如不搬离房屋会造成损失扩大等法律后果，伍小龙仍表示坚决不同意搬离房屋。截至庭审当日，伍小龙仍未搬离租赁房屋。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院对此予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。在双方签订合同时，被告已明知承租店面附近有高架桥施工，对其使用店面可能会产生影响，但仍然与原告签订了租赁合同，且租赁合同中对漏水部分的房屋已写明系赠送给被告使用，并没有计算租金，故被告以高架桥施工及原告提供的房屋漏水为由导致其经营不善的意见，本院不予采信。 因被告未按约定交付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，原告依据法律规定主张解除合同，并已于2019年3月19日通知了被告，故租赁合同应自通知到达被告时解除，即原、被告签订的租赁合同已于2019年3月19日解除。合同解除后，被告经原告多次催促仍占用租赁房屋，且在本院向其释明法律后果并要求其限期搬离后仍未搬离租赁房屋，造成损失扩大的不利后果应由其自行负担。 针对2018年10月16日至2019年1月15日的租金，因原告在报告中已同意每月减免5000元，且原、被告也已按报告的约定履行，故对原告要求被告支付该减免的15000元租金的诉请，本院不予支持。关于水电卫生费，因被告在庭审中已认可承租房屋的门锁钥匙只有其本人才有，故承租店面一直处于被告的管理和使用中，对承租店面所产生的水电卫生费应由被告负担。 租赁合同约定如被告拖延交付租金，履约保证金50000元不予退还，该约定属于违约金性质，现原告还要求被告支付滞纳金，该要求亦属于违约金性质，故约定的违约金过分高于造成的损失，应予适当减少，即履约保证金由原告所有，原告不得再向被告主张滞纳金。被告要求原告向其支付转让费130000元、履约保证金50000元及相应银行利息，因其未提交充足证据，本院不予支持。 综上，对原告诉讼请求中合法有据的部分，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认南昌市百汇物业有限公司与伍小龙在2017年12月3日签订的租赁合同于2019年3月19日解除； 二、伍小龙应在本判决生效后十日内向南昌市百汇物业有限公司支付拖欠的房租20000元（2019年1月16日至2019年2月15日为5000元，2019年2月16日至2019年3月18日为15000元）及水电卫生费8590元； 三、伍小龙应在本判决生效后十日内搬离承租房屋，并将承租房屋交还给南昌市百汇物业有限公司； 四、伍小龙应在本判决生效后十日内向南昌市百汇物业有限公司支付房屋占有使用费（自2019年3月19日起至其将承租房屋归还给南昌市百汇物业有限公司之日止，按每月15000元计算）； 五、伍小龙向南昌市百汇物业有限公司缴纳的50000元履约保证金归南昌市百汇物业有限公司所有； 六、驳回南昌市百汇物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4760元，由南昌市百汇物业有限公司负担257元，由伍小龙负担4503元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄 丹 人民陪审员  沈文丽 人民陪审员  褚月英 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  金 未