广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21960号原告：谢超，男，1990年9月27日出生，汉族，住江西省丰城市*************，公民身份号码************委托诉讼代理人：陈健辉，广东度明律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告谢超诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈健辉，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年7月1日签订的《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》；2.被告向原告双倍返还定金200000元；3.被告向原告返还已付转让款56888元；4.被告向原告返还已付装修款60500元，并以60500元为本金自2017年7月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率1.5倍向原告支付利息；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月30日，原告与被告就位于佛山市南海区*********号物业租赁一事，签订《盛明广场物业使用权转让定金确认单》，约定被告向原告转让涉讼物业的使用权，原告应向被告支付定金100000元，在签订确认单时，原告向被告支付了20000元定金，余下80000元定金在7月1日前付清。2017年7月1日，原、被告就涉讼物业签订《物业使用权转让合同》。合同约定被告向原告转让涉讼物业20年的使用权，费用203388元，在合同签订日原告应向被告支付首期款110388元（含定金），余款93000元，由原告分三年分12期向被告支付，每期付款7750元，被告于2018年12月31日向原告交付涉讼物业的毛坯。同日，原、被告就涉讼物业签订《盛明广场装修协议》，约定原告在2017年7月5日前向被告一次性支付60500元作为涉讼物业的装修费，并约定在2019年4月30日前完成装修并交付原告使用。合同签订当天，原告向被告支付了170888元（含定金100000元、首期余额10388元、60500元装修款）。至起诉日止，原告向被告支付了6期转让款共46500元。根据《物业使用权转让合同》约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付涉讼物业毛坯，但期限届满后，被告并未向原告交付涉讼物业毛坯。由于被告未按约定向原告交付涉讼物业毛坯，从而导致原、被告签订的《盛明广场装修协议》均无法继续履行。由于被告的违约行为，致使原、被告签订的合同均无法继续履行，原告多次找被告协商解除合同并返还原告已支付的全部款项，但被告均拒绝。被告盛明公司辩称，一、原告与被告并未就定金的数额及支付期限达成合意，双方更未订立定金合同，原告请求被告双倍返还定金200000元无事实和法律依据。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”规定可知，定金合同是要式合同，更是实践合同，本案中，原告与被告并未在《物业使用权转让合同》、《装修协议》中约定定金的具体数额及交付期限，原告也未提供证据证明双方已就定金的数额、交付期限达成一致合意，也未举证证明其向被告交付的100000元是双方约定的具有定金性质的款项。从原告提供的收据可见，原告支付款项的性质仅是支付物业使用权首期转让款、装修款以及按《物业使用权转让合同》约定支付的分期转让款。原告与被告并未约定定金的数额及支付期限，双方更未订立定金合同，原告无权请求被告双倍返还定金200000元，原告的请求无合同依据，无权主张定金权利。二、退而言之，若法院认定双方订立了定金合同的，即使认定适用定金罚则，原告主张的定金数额100000元超过法定的定金数额不得超过主合同标的百分之二十的规定。首先，根据《中国人民共和国担保法》第九十一条的规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”，本案中，根据双方签订的《物业使用权转让合同》约定，案涉合同的标的203388元，即定金受保护的范围为40677.6元（计算依据：203388元×20%），而案涉原告主张约定的定金100000元明显超过了法定保护的范围内。其次，原告诉请被告双倍返还定金是在原告未完全履行合同的情形下主张的，故定金罚则应当结合原告未履行合同的情况确定定金的适用比例。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”的规定，结合案涉《物业使用权转让合同》第四条关于原告分期支付物业使用权转让款的约定以及《盛明广场物业使用权转让定金确认单》中的说明一栏“在该定金确认单约定时间交付各项转让款，定金直接转为转让款，如乙方（原告）不能按照甲方约定交付款项的，甲方有权没收定金，收回转让单位，重新转让”，该确认单明确规定了被告的义务是按约定交付各项转让款，即包含了从第一期（2017年9月30日）分期转让款至最后一期（2020年6月30日）转让款，而截至目前，原告只支付至第六期的转让款，原告并未履行支付第七期及之后的物业使用权转让款付款义务，即原告并未完全履行案涉合同支付款项的义务，案涉合同并未完全履行完毕。故适用定金罚则时应当结合原告未完全履行合同的情况予以确定适用定金的比例。最后，原告是否会按约按时支付转让款不得而知，属于待证待定的事实。根据原告此前支付物业使用权转让款的记录可知，原告也曾存在迟延交付转让款的行为。若支持原告以被告不存在根本性违约的情况下支持原告适用定金罚则，那被告也应当有同等的权利以原告迟延支付转让款的违约行为主张适用定金罚则，没收原告所主张的“支付的定金”。三、《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》返还已支付的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。1、若原告按《物业使用权转让合同》约定向被告盛明公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年4月30日。根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途。《盛明广场装修协议》第一条约定“乙方（原告）同意仅由甲方（盛明公司）对上述物业使用权物业进行装修，乙方同意委托甲方作为该物业装修的唯一授权方……非经甲方书面同意，乙方不得另行或自行对该使用权物业进行装修(含后续装修)”、第四条第1款约定“乙方（原告）于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方（盛明公司）进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用”，综合案涉《物业使用权转让合同》以及《盛明广场装修协议》，两份合同签订的主体均是原告与被告，装修也必须是盛明公司进行装修或者委托他人装修，原告不得另行装修。由此可见，双方签订合同的目的是案涉物业必须经由被告完成装修后交付给原告，原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能。在案涉物业委托装修并交付使用期限届满前，不存在盛明公司向原告交付案涉物业的情形，因此，本案案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年4月30日，而不是《物业使用权转让合同》约定的2018年12月31日。2、其次，《盛明广场装修协议》第四条约定的交付使用时间2019年4月30日，这与《物业使用权转让合同》第八条约定的原告在案涉合同的租赁期限届满十年后享有回购申请权利中关于案涉合同的租赁期限的起算时间从2019年4月30日起计算是相互印证的。故案涉物业的交付时间应当认定为2019年4月30日。3、综上所述，现被告向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年4月30日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告存在多次迟延支付物业使用权转让款、未支付第七期转让款，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》、返还已缴纳的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。四、《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》所约定的使用权转让款、装修费并非对合同整个实际租赁期限的租金对价。使用权转让款是承租人基于出租物业而获得的租赁收益（租金），并不包含装修费。无论是租赁使用20年，还是租赁使用超过20年，均需要完成装修后使用，而且不因为租赁使用期限的长短不同而导致装修成本有差别，装修费是承租人租赁使用物业需要在开始时一次性投入的装修成本费用，如果承租人自行完成装修或者选择第三人代为完成装修，承租人均需要一次性投入该装修成本费用。不能因为承租人同意由出租方代为完成装修，而将装修费纳入为租赁合同整个实际租赁期限的租金对价。五、根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照《物业使用权转让合同》约定向被告支付第七期转让款，被告保留追究其逾期付款的违约责任。六、原告、被告盛明公司签订的《盛明广场装修协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告不存在违约行为，原告要求返还该协议项下的60500元装修款及支付利息无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：被告提交的集体建设用地使用权出租合同、合同交接书、补充协议、证明为原件，且原告未举证反驳，本院确认该部分证据的真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为佛山市南海区******×经济合作社（以下简称×经济社），土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用×号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）西樵-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：×路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年6月30日，原、被告签订《盛明广场物业使用权转让定金确认单》，约定转让单位×，转让总价格263888元，交付定金100000元，2017年6月30日已付定金20000元，其余于2017年7月1日前补齐，交付定金后，2017年7月1日前交付转让首期款（不含定金）70888元，分期总余款93000元分三年12期免息付清，每期转让款7750元，第一期分期款在2017年10月1日前支付，每三个月支付一期，以此类推最后一期在2020年9月30日前支付，在该定金确认单约定时间交付各项转让款，定金直接转为转让款，如原告不能按照被告约定交付款项的，被告有权没收定金，收回转让单位，重新转让。2017年7月1日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：3A0×），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目3座A幢0×号物业的使用权转让给乙方，建筑面积30.13平方米，其中套内面积21.46平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为203388元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款110388元于本合同签订当日支付（含定金），余款93000元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年9月30日前支付7750元，之后每三个月支付7750元，以此类推最后一期应在2020年6月30日前支付7750元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年4月1日至2029年4月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以184721.6元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》（合同编号：3A0×），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年7月5日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。原告向盛明公司付款情况：2017年7月1日，被告出具收据，确认收到原告支付的首期转让款170888元；之后原告陆续向被告支付第一至六期分期款，每期分期款7750元。原告与盛明公司一致确认原告已支付物业使用权转让款156888元及装修款60500元。2019年9月3日，原告提起本案诉讼，被告盛明公司于2019年10月30日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，盛明公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。本院认为，原、被告签订《物业使用权转让合同》时，出租的房产办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年12月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明公司应在2018年12月31日前将涉讼物业毛坯交付原告，双方之后签订的《盛明广场装修协议》约定原告于2019年1月1日提供涉讼物业给盛明公司进行装修，2019年4月30日前完成装修并交付使用。为此，盛明公司应当于2018年12月31日前将毛坯物业交付原告检验是否符合合同约定的交付标准，2019年4月30日前将装修好的物业交付原告使用。原告累计向盛明公司支付转让款156888元，已超出其承租20年应支付的对价（203388元÷33年×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，原告享有单方面解除合同的权利，原告主张解除合同的起诉状于2019年10月30日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定于当日解除。基于租赁合同的交付与基于装修合同的交付属于不同性质的交付，盛明公司以装修期抗辩认为租赁合同的交付时间为2019年4月30日缺乏理据，本院不予支持。《物业使用权转让合同》解除，原告与被告签订的《盛明广场装修协议》合同目的无法实现，根据法律规定，亦应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明公司应返还包含定金在内的已付转让款156888元予原告。双方签订的《盛明广场物业使用权转让定金确认单》约定定金为100000元，同时，《物业使用权转让合同》约定合同因盛明公司逾期交付超过90天而解除的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，原告在本案中选择适用定金罚则，由于双方约定的定金金额已超过总转让款的20%，违约金标准亦过高，且无论是适用定金罚则还是违约金条款，均是被告承担违约责任的形式，都应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院综合考量上述因素，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款156888元为本金从逾期之日即2019年1月1日起至实际清偿之日止按日万分之五计付逾期交付的违约金予原告，本院对原告主张双倍返还定金不予支持。《盛明广场装修协议》解除，盛明公司应返还装修款60500元予原告。被告盛明公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明公司以60500元为本金从原告主张权利之日即2019年9月3日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，对原告主张超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告谢超与被告佛山盛明置业有限公司于2017年7月1日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：3A0×）中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2019年10月30日解除；二、解除原告谢超与被告佛山盛明置业有限公司于2017年7月1日签订的《盛明广场装修协议》（合同编号：3A0×）；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款（含定金）156888元予原告谢超；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付以156888元为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告谢超，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告谢超；六、被告佛山盛明置业有限公司应支付以60500元为本金从2019年9月3日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告谢超，本项随上列第五项清；七、驳回原告谢超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3094.97元（原告谢超已预交3443.72元），由原告负担432.06元，被告佛山盛明置业有限公司负担2662.91元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费3011.66元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十二月六日书记员  林浩成