上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2608号原告上海联涵机电科技有限公司。住所上海市曲阳路***号***幢***室。法定代表人王晓蕊，上海联涵机电科技有限公司总经理。委托代理人包璟鑫，上海联涵机电科技有限公司员工。被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司。住所上海市金钱公路***号***室。法定代表人钱国平，上海东上海国际文化影视集团投资有限公司总经理。第三人上海宜兰贵斯酒店有限公司。做所上海市广东路XXX弄XXX-XXX号。法定代表人杨石林，上海宜兰贵斯酒店有限公司总经理。被告及第三人共同委托代理人沈奇，上海祺道律师事务所律师。被告及第三人共同委托代理人孙晓晨，上海祺道律师事务所律师。原告上海联涵机电科技有限公司诉被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司、第三人上海宜兰贵斯酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告上海联涵机电科技有限公司委托代理人包璟鑫，被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司及第三人上海宜兰贵斯酒店有限公司共同委托代理人沈奇、孙晓晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海联涵机电科技有限公司诉称：被告向原告承租房屋并交由第三人实际使用，现被告未按约定履行租金支某义务，长期延迟支某及拖欠租金，构成违约，故要求确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年8月8日解除并被告与第三人搬离承租房屋，另要求被告支某自截止2015年12月31日的房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)777,124.64元并按日14,744.14元的标准支某2015年8月9日起至其实际搬离之日止的房屋使用费及按双倍年租金标准支某违约金。为支持其诉请，原告上海联涵机电科技有限公司提供了房屋租赁合同、合同变更协议书、补充协议、租金支某催告函、民事判决书、解除合同通知函、第三人档案机读材料、承包及补充协议、付款凭证作为证据。被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司、第三人上海宜兰贵斯酒店有限公司辩述称：因原、被告与案外人的某某，租金支某方式已变更，被告直接向案外人支某的部分租金已付清，另被告根据法院要求协助代为偿还原告应履行的债务，造成租金未及时足额支某的原因在于支某方式复杂及帐目核对需要时间，有所延期并非被告故意拖欠，且截止2015年12月31日的租金差额部分亦已向法院缴纳代管款，而原告主张的违约金过高请求调整，故不同意原告诉请。为支持其辩称意见，被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司提供了支某租金汇总表、支某凭证、应诉通知书、传票、起诉书、证据目录、履行执行款汇总表及支某凭证、协助执行付款汇总表及支某凭证、法院代管款凭证、告知函、谈话笔录、外交部回复函、工商信息资料作为证据。原告对于被告提供的证据的真实性无异议。被告及第三人对于原告提供证据的真实性无异议，但对于第三人档案机读材料、承包及补充协议、付款凭证的关联性不认可。经审理查明，(一)上海市广东路XXX弄XXX-XXX号1-3层房屋为公有非居住直管公房，房屋类型为仓库堆栈，公有房屋管理人为案外人上海新黄浦(集团)有限责任公司和上海端正物业有限公司，其与案外人上海新黄浦(集团)有限责任公司、上海市工艺品进出口有限公司、上海宏大仓储有限公司、上海市百联房地产经营管理有限公司、上海市人民政府机关事务管理局(委托上海锦勤高级楼宇有限公司管理)建立租赁关系。2006年6月，上海联涵投资管理有限公司与上述承租单位以及出租人上海新黄浦(集团)有限责任公司、上海端正物业有限公司签订《公有非居住房屋转租合同》，取得上述房屋的租赁权，并出资进行改建和装修。2006年10月8日，上海端正物业有限公司取得《建筑工程消防设计的审核意见书》，消防部门同意系争房屋进行仓库结构性改造，工程竣工经消防验收合格后可投入使用。2006年10月27日，上海新黄浦(集团)有限责任公司取得系争房屋《建设工程规划许可证》，建设项目为结构性大修，建筑规模为5,892平方米，同时附有建筑工程总平面图和建筑施工图。(二)2006年12月，上海联涵投资管理有限公司与案外人上海中银酒店管理有限公司签订《租赁合同》，主要内容为，1、上海联涵机电科技有限公司将本市广东路XXX弄XXX-XXX号1-3层房屋(建筑面积5,453.22平方米，含室内每天10个免费停车位)出租给上海中银酒店管理有限公司使用，第四层、第五层待上海联涵机电科技有限公司所有手续完备后，可连同1-3层一起租赁给上海中银酒店管理有限公司，第四层、第五层建筑面积按实际测量计算，价格为每日每平方米2.5元；2、该房屋用途为商务酒店及其配套项目，结构为框架；双方的租赁行为在房地产权证基础上确立；3、上海联涵投资管理有限公司同意上海中银酒店管理有限公司在房屋土建竣工后并取得区规划局验收合格文件基础上，按照其相关标准对该房屋进行装修和改建，费用由上海中银酒店管理有限公司承担；添附的财产归上海中银酒店管理有限公司所有；4、上海联涵投资管理有限公司负责办理被告装修所需的相关报批手续，并全力协助上海中银酒店管理有限公司办理营业执照等手续，包括提供完整的相关文件、图纸、资料等，因上海联涵机电科技有限公司提供的房地产权证及图纸不全而导致上海中银酒店管理有限公司无法办理商务酒店相关证照、无法报批、无法正常营业的，上海联涵投资管理有限公司免收上海中银酒店管理有限公司无法正常营业期间的租金，且应积极配合上海中银酒店管理有限公司提供相关的合法、完备的房屋手续，否则，由此给上海中银酒店管理有限公司造成的损失由上海联涵机电科技有限公司负责；5、房屋交付时间为2007年4月1日前，于上海联涵投资管理有限公司房屋土建工程竣工并经区规划局及端正物业验收合格后方能向上海中银酒店管理有限公司交付；交付时，双方在房屋交接书上签字，盖章，确认书签署之日，为房屋正式交付之日；6、租期为交房之日至2017年5月31日；7、租金为，2007年5月1日至2010年4月30日年租金为4,976,063.25元(每日每平方米2.5元，前三年)，2010年5月1日至2013年4月30日为5,125,345.15元(前三年基础上递增3%)，2013年5月1日至2016年4月30日为5,381,612.40元(前三年基础上递增5%)；2016年5月1日至合约结束为5,543,060.78元(前三年基础上递增3%)，上海联涵投资管理有限公司同意自交房之日起免租金3个月，上海中银酒店管理有限公司不承担物业管理费；租金先付后用，第一年租金分三次支某，第一次为合同签订后五个工作日，支某200万元，第二次付款时间为三路水及450千瓦动力电安装到总水泵及总配电房后的五个工作日，支某100万元，剩余款项1,976,063.25元于交房确认书后五个工作日内付清，自第二年开始，上海中银酒店管理有限公司租金每半年一付，付款期限提前20天；8、如上海中银酒店管理有限公司逾期付款，每日按未支某部分租金的1‰支某违约金，逾期超过45天的，则上海联涵投资管理有限公司要求权单方解除合同并要求双倍年租金标准的违约金，上海联涵投资管理有限公司逾期交房，按逾期交房租金的1‰支某违约金；9、合同自双方签字盖章并首付款汇入原告账户后生效，超过五日未付款合同无效；10、上海中银酒店管理有限公司在合同签订后成立新公司，则新公司自动成为本合同的承租方，并通过《备忘录》予以确认，上海中银酒店管理有限公司对新公司的承租行为承担连带责任。2007年1月18日，双方签订《补充协议》，约定，上海中银酒店管理有限公司于2007年1月19日前将首付款汇入上海联涵投资管理有限公司账户的，《租赁合同》自动生效，以后房租以贷记凭证形式支某，由上海联涵投资管理有限公司先将发票复印件传真给上海中银酒店管理有限公司，上海中银酒店管理有限公司根据发票将款项汇入上海联涵投资管理有限公司账户，上海联涵投资管理有限公司收到上海中银酒店管理有限公司银行汇款后出具正式发票。2007年5月14日，租赁房屋结构性大修工程通过建设单位上海端正物业有限公司、施工单位东亚联合控股(集团)有限公司及设计单位上海东亚联合建筑设计有限公司检验合格，但未经规划部门以及消防部门验收合格。2007年5月15日，上海东上海国际文化影视集团酒店投资管理有限公司成立(2009年9月30日更名为上海东上海国际文化影视集团投资有限公司)。2007年7月18日，上海联涵投资管理有限公司与上海中银酒店管理有限公司、上海东上海国际文化影视集团投资有限公司签订《合同变更协议》，将承租人由上海中银酒店管理有限公司变更为上海东上海国际文化影视集团投资有限公司。2007年7月，上海联涵投资管理有限公司与上海东上海国际文化影视集团投资有限公司签订《交房协议书》，约定，上海联涵机电科技有限公司无偿提供四楼以中庭柱体为界西北面(江西路一侧)净高2.2米以上面积弥补原告交付的1-3层面积不足部分，2.2米以下可使用面积部分的租金另行协商，交房协议订立以后，双方对租赁合同约定的面积不再提异议；交房协议签订后十五个工作日，上海东上海国际文化影视集团投资有限公司应支某上海联涵机电科技有限公司1,976,063.25元，双方确认原《租赁合同》交房时间顺延至2007年7月28日。(三)2007年12月，上海新黄浦(集团)有限责任公司、上海百联地产经营管理有限公司、上海市工艺品进口有限公司、上海宏大仓储有限公司、上海锦勤高级楼宇有限公司、上海端正物业有限公司、上海联涵投资管理有限公司以及上海东上海国际文化影视集团投资有限公司签订《公有非居住房屋再转租合同》，同意上海联涵投资管理有限公司将房屋转租于上海东上海国际文化影视集团投资有限公司，上海联涵投资管理有限公司继续履行原《转租合同》，合同各方对租赁的具体事宜进行了约定。2008年6月13日，上海联涵投资管理有限公司、上海东上海国际文化影视集团投资有限公司与上海端正物业有限公司、上海百联地产经营管理有限公司、上海市工艺品进口有限公司、上海宏大仓储有限公司、上海锦勤高级楼宇有限公司、上海新黄浦(集团)有限公司签订《补充协议》，约定从2009年1月1日起上海东上海国际文化影视集团投资有限公司向各公房承租单位支某原应由上海联涵投资管理有限公司支某的房租。2012年9月14日，上海联涵投资管理有限公司更名为上海联涵机电科技有限公司。2015年8月8日，上海联涵投资管理有限公司以上海东上海国际文化影视集团投资有限公司拒付租金为由通知其解除合同并要求其搬离承租房屋。(四)上海宜兰贵斯酒店有限公司成立于2010年4月29日，系本市广东路XXX弄XXX-XXX号1-3层房屋的实际使用经营人。上海东上海国际文化影视集团投资有限公司系其股东及发起人。(五)2009年5月11日，上海联涵投资管理有限公司向本院提起诉讼，要求被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司支某至2010年7月31日的欠租6,594,824.64元及按照每日1‰标准支某上述款项自2008年4月28日至2010年7月31日止的逾期付款违约金，并要求被告上海中银酒店管理有限公司承担连带责任。上海东上海国际文化影视集团投资有限公司及上海中银酒店管理有限公司于案件审理提起反诉。本院审理查明，上海东上海国际文化影视集团投资有限公司向上海百联地产经营管理有限公司、上海市工艺品进口有限公司、上海宏大仓储有限公司、上海锦勤高级楼宇有限公司、上海新黄浦(集团)有限公司5家承租人支某了协议租金和合同租金共计1,752,055.30元、化粪池工程款55,700元，彩钢板工程50,000元以及居民补偿款86,000元，而上海联涵投资管理有限公司确认由其承担及返还。本院于2010年11月25日作出(2009)黄民四(民)初字第538号民事判决：一、被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海联涵投资管理有限公司自2007年10月29日起至2010年7月31日止欠付的房屋使用费共计人民币3,240,650.09元；二、被告上海中银酒店管理有限公司对上述第一项款项的给付承担连带责任；三、原告上海联涵投资管理有限公司要求被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司支某违约金并要求被告上海中银酒店管理有限公司承担连带责任的诉讼请求不予支持；四、反诉被告上海联涵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司代付款1,943,755.30元；五、反诉原告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司、上海中银酒店管理有限公司其余诉讼请求不予支持。该判决现已生效。2014年1月17日，上海联涵投资管理有限公司诉至本院，要求上海东上海国际文化影视集团投资有限公司支某拖欠租金及滞纳金。本院审理后于2014年11月10日作出(2014)黄浦民四(民)初字第211号民事判决：一、被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司于判决生效之日起三十日内支某原告上海联涵机电科技有限公司租金人民币6,665,674.38元(包括：2010年8月1日至2013年10月30日期间的租金人民币1,770,077.37元、2014年5月1日至2014年10月30日期间的租金人民币891,348.46元、应代付案外人上海端正物业有限公司2010年8月1日至2014年10月30日期间租金人民币3,350,070.66元、应代付案外人上海工艺品进出口有限公司2010年8月1日至2010年12月30日期间租金人民币132,697.60元、应代付案外人上海宏大仓储有限公司2010年8月1日至2010年12月30日期间租金人民币94,181.20元、应代付案外人上海新黄浦(集团)有限公司2010年8月1日至2010年12月30日期间租金人民币61,471.85元、应代付案外人上海百联房地产经营管理有限公司2010年8月1日至2010年11月30日期间租金人民币237,550.16元、应代付案外人上海百联房地产经营管理有限公司2011年11月1日至2011年12月30日期间租金人民币128,277.08元)；二、被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司于判决生效之日起三十日内支某原告上海联涵机电科技有限公司逾期支某租金违约金人民币3,984,963元。上海东上海国际文化影视集团投资有限公司不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院于2015年7月3日作出(2015)沪二中民二(民)终字第476号终审判决书：一、撤销上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第211号民事判决；二、上海东上海国际文化影视集团投资有限公司应于判决生效之日起十五日内支某上海联涵机电科技有限公司租金6,121,603.05元；三、上海东上海国际文化影视集团投资有限公司应于判决生效之日起十五日内支某上海联涵机电科技有限公司逾期付款违约金1,836,481元。该判决现已执行完毕。2014年9月26日，上海黄浦置地(集团)有限公司向本院起诉被告上海联涵机电科技有限公司(被告1)、上海东上海国际文化影视集团投资有限公司(被告2)、上海百联房地产经营管理有限公司(被告3)、上海宏大仓储有限公司(被告4)、上海市工艺品进出口有限公司(被告5)、上海上勤高级楼宇管理有限公司(被告6)、上海新黄浦(集团)有限责任公司(被告7)、上海宜兰贵斯酒店有限公司(被告8)。要求1、解除原告、被告3、4、5、6、7及被告1三方签订的《公有非居住房屋转租合同》及三方与被告2签订的《公有非居住房屋再转租合同》，由被告3、4、5、6、7直接与被告2建立转租关系；2、被告1、2、8按照每月65,687.66元的标准，支某自2008年1月1日起至判决生效日的标准租金及协议租金，并按每日万分之四标准支某同期延期支某租金的违约金；3、被告1支某原始格局恢复费450,018元；4、被告3、4、5、6、7对被告1、2、8诉请2的应付债务承担与其租金占比部分的连带支某责任。本院审理后于2015年9月25日作出(2014)黄浦民四(民)初字第2315号民事判决：一、被告上海联涵机电科技有限公司应于判决生效后十日内向原告上海黄浦置地(集团)有限公司支某自2008年1月1日起至判决生效日的标准租金及协议租金[计算方式：按照每月65,687.66元的标准，自2008年1月1日起至本判决生效日足月计算]；二、原告上海黄浦置地(集团)有限公司要求解除其与被告上海百联房地产经营管理有限公司、上海宏大仓储有限公司、上海市工艺品进出口有限公司、上海上勤高级楼宇管理有限公司、上海新黄浦(集团)有限责任公司及被告上海联涵机电科技有限公司三方签订的《公有非居住房屋转租合同》及三方与被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司签订的《公有非居住房屋再转租合同》，由被告上海百联房地产经营管理有限公司、上海宏大仓储有限公司、上海市工艺品进出口有限公司、上海上勤高级楼宇管理有限公司、上海新黄浦(集团)有限责任公司直接与被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司建立转租关系的诉讼请求，不予支持；三、原告上海黄浦置地(集团)有限公司要求被告上海联涵机电科技有限公司支某同期延期支某租金的违约金的诉讼请求，不予支持；四、原告上海黄浦置地(集团)有限公司要求被告上海联涵机电科技有限公司支某原始格局恢复费450,018元的诉讼请求，不予支持；五、原告上海黄浦置地(集团)有限公司要求被告上海百联房地产经营管理有限公司、上海宏大仓储有限公司、上海市工艺品进出口有限公司、上海上勤高级楼宇管理有限公司、上海新黄浦(集团)有限责任公司对被告上海联涵机电科技有限公司诉请2的应付债务承担与其租金占比部分的连带支某责任的诉讼请求，不予支持。该案现在二审中。(六)本案审理中，上海联涵机电科技有限公司、上海东上海国际文化影视集团投资有限公司、上海宜兰贵斯酒店有限公司签订协议书，确认上海宜兰贵斯酒店有限公司已代上海联涵机电科技有限公司向上海市闸北区人民法院支某的执行款5,371,849元为已付租金。三方另确认：上海东上海国际文化影视集团投资有限公司在2014年11月1日至2015年12月31日期间尚欠上海联涵机电科技有限公司应付租金或房屋使用费777,124.64元。上海东上海国际文化影视集团投资有限公司于2016年4月18日向本院缴纳保证金777,124.64元。上海东上海国际文化影视集团投资有限公司另书面表示在本案中不申请装修评估，若法院判决解除合同则保留另行诉讼装修赔偿的权利。本院认为，上海联涵机电科技有限公司、上海东上海国际文化影视集团投资有限公司就上海市广东路XXX弄XXX-XXX号1-3层房屋签订的房屋转租合同系双方真实意思表示，合法有效。上海东上海国际文化影视集团投资有限公司理应按约支某租金，虽然其在本案审理过程中已基本结清截止2015年12月31日的房屋租金或使用费，但根据(2014)黄浦民四(民)初字第211号案件以及本院查明的事实，其长期存在未按时足额支某租金之情节，而其辩称的支某方式变更及协助法院执行等情况确对按时租金支某构成不利影响但亦非不可克服之障碍，不足以否定其因长期未按时足额支某租金之行为而构成违约之事实。基于上海东上海国际文化影视集团投资有限公司存在拖欠租金超过45天的违约情节，上海联涵机电科技有限公司单方行使合同解除权的约定条件成就且其已于2015年8月8日向上海东上海国际文化影视集团投资有限公司送达了解除合同通知，其单方解除合同行为合法有效；又鉴于合同的相对性，上海黄浦置地(集团)有限公司与上海联涵机电科技有限公司等之间就同一房屋的诉讼的二审结果对于本案结果无直接因果关系；而上海黄浦置地(集团)有限公司等6家公司与原、被告之间的《补充协议》仅是关于租金支某方式的调整并不涉及具体合同权利义务，对于原、被告之间的合同解除亦不构成影响；故本院依法确认双方之间的房屋租赁合同于2015年8月8日解除。因房屋租赁合同解除，作为房屋承租人的上海东上海国际文化影视集团投资有限公司及作为该房屋实际使用人的上海宜兰贵斯酒店有限公司均无权继续使用合同约定之承租房屋，应当返还房屋并承担合同解除后占用房屋所产生的房屋使用费。现上海联涵机电科技有限公司提出的房屋使用费系约定租金为标准，且双方对于截止2015年12月31日的房屋租金或使用费已核定结算，而上海东上海国际文化影视集团投资有限公司亦按差额部分向本院缴纳了代管款，故本院予以确认，至于2016年1月1日起的房屋使用费，为避免因核对金额造成审判期限的拖延，本案中仅确认支某标准为每日14,744.14元，双方可根据该标准自行结算或通过执行结算。上海东上海国际文化影视集团投资有限公司违约并导致合同解除，上海联涵机电科技有限公司要求其支某违约金有约定依据，应予支持，但鉴于上海东上海国际文化影视集团投资有限公司认为违约金约定过高并申请法院调整，故综合双方损失、履约等情况，依据公平原则，酌情调整为一倍年租金标准。又因上海东上海国际文化影视集团投资有限公司对于装修事宜明确不要求在本案中处理，故本案对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海联涵机电科技有限公司与被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司之间有关上海市广东路XXX弄XXX-XXX号1-3层房屋的《租赁合同》于2015年8月8日解除；二、被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司与第三人上海宜兰贵斯酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内携带其所有物品搬离上海市广东路XXX弄XXX-XXX号1-3层，将该房屋返还于原告上海联涵机电科技有限公司；三、被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司支某原告上海联涵机电科技有限公司截止2015年12月31日的房屋租金或使用费人民币777,124.64元(已交本院代管)；四、被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司按每日人民币14,744.14元的标准支某原告上海联涵机电科技有限公司自2016年1月1日起至被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司与第三人上海宜兰贵斯酒店有限公司搬离上海市广东路XXX弄XXX-XXX号1-3层房屋之日止的房屋使用费；五、被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支某原告上海联涵机电科技有限公司违约金人民币5,381,612.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31,517元，由原告上海联涵机电科技有限公司负担人民币20,000元，由被告上海东上海国际文化影视集团投资有限公司负担人民币11,517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成代理审判员  黄 啸人民陪审员  张 新二〇一六年六月十三日书 记 员  陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。