新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)新01民初275号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民路280号。负责人：骆驰，该分公司副总经理。委托诉讼代理人：李歌，女，该分公司工作人员。委托诉讼代理人：罗志新，新疆天阳律师事务所律师。被告（案外人）：李秋花，女，1970年8月4日出生，汉族，新疆生产建设兵团第六师芳草湖农场四场1连职工，住新疆维吾尔自治区呼图壁县。委托诉讼代理人：马慧霞（系李秋花女儿），住新疆维吾尔自治区昌吉州呼图壁县。被告（被执行人）：新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司，住所地新疆维吾尔自治区呼图壁县芳草湖农场五场夏家园小区门面房。负责人：赵文章，该分公司经理。委托诉讼代理人：葛利亚，女，该分公司工作人员。原告中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产新疆分公司）与被告李秋花、新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司（以下简称天源分公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年７月１日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告长城资产新疆分公司的委托诉讼代理人李歌、罗志新，被告李秋花的委托诉讼代理人马慧霞，被告天源分公司的委托诉讼代理人葛利亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产新疆分公司向本院提出诉讼请求：判令恢复对天源分公司名下，位于新疆维吾尔自治区呼图壁县商铺（以下简称涉案商铺）的执行。事实及理由：我公司在申请执行新疆宝源建设投资有限公司（以下简称宝源公司）、天源分公司、李银昌、邓小会、陶亚凌、陶应先、赵文章、李芙蓉借款合同纠纷一案中，向贵院提出对抵押物进行评估、拍卖的申请，拟通过对抵押物的拍卖实现债权，贵院在抵押物处张贴公告后，李秋花于2019年4月向贵院提出了执行异议，请求中止对天源分公司名下的涉案商铺的评估、拍卖，并称涉案商铺已由天源分公司出售给李秋花。2019年5月17日，贵院下达了（2019）新01执异73号执行裁定书，裁定中止对涉案商铺的执行。我公司认为中止对涉案商铺的执行是错误的，故提起执行异议之诉，理由如下:本案中宝源公司于2016年4月28日与新疆天山农村商业银行股份有限公司经济开发区支行（以下简称天山农商行）签订了《中长期借款合同》，为保证借款的归还，天源分公司又与天山农商行签订了《抵押合同》，约定由天源分公司以其名下的位于呼图壁县（房产证号：兵房字第61022015第××ｏ124、面积6740.17平方米）、2号楼1-6层（房产证号：兵房字第61022015第××ｏ125、面积18472.8平方米）、3号楼1-3层（房产证号：兵房字第61022015第××ｏ126、面积4653.41平方米）及坐落于芳草湖农场场部以北、团结路以东的土地使用权进行了抵押担保，并办理他项权利证书。2017年12月19日，我公司与天山农商行签订了《债权转让协议》，受让了前述全部债权及抵押权，并于2017年12月29日在《新疆法制报》上发布了债权转让公告。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的权利取得须经登记取得，未经登记的不发生效力。同时又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时取得。本案中，李秋花并未在签订《商品房买卖合同》后进行相应的备案登记，其并未取得物权，仅是与天源分公司就涉案商铺买卖达成了具有债权效力的法律行为，而我公司通过抵押登记取得了抵押权。物权优先于债权，故李秋花对涉案商铺不享有排他性的物权，因此不应当中止对涉案商铺的执行。另外，涉案商铺非李秋花用于家庭生活所需住宅用房，实际上涉案商铺均为商业用房，属于经营性质用房。同时，作为签订了《抵押合同》并办理了抵押登记的权利人而言，当然享有涉案商铺的抵押权，我公司所享有的权利应当确认。综上，我公司认为，李秋花与天源分公司之间仅就涉案商铺形成了合同之债，因未办理任何的物权登记未产生物权效力，而我公司依法登记取得抵押权享有物权，基于物权优先于债权的基本原则，本案李秋花不享有阻却执行的排他性权利，我公司恳请贵院在查明事实的基础上依法恢复对涉案商铺的执行。李秋花辩称，我是涉案商铺的权利人，所享有的权益能够排除长城资产新疆分公司对涉案商铺的执行。长城资产新疆分公司提出我并未在签订《商品房买卖合同》后进行相应的备案，其认为我未取得物权，是对法律的曲解。本案中我与天源分公司于2014年5月29日签订《商品房买卖合同》,后陆续向天源分公司共计房款312,056.84元，已付清全部房款。天源分公司将汇福家园三期1号楼1-5层、2号楼1-6层、3号楼1-3层抵押给天山农商行的时间是2016年4月28日，人民法院查封时间为2019年3月28日，我签订《商品房买卖合同》及付款时间均在涉案商铺抵押及查封之前，且已实际占有使用了涉案商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案商铺仍登记在天源分公司名下尚未过户至我方名下，对此我方没有过错。该条规定就是对“不动产物权未经登记，不发生效力”的除外规定，这一规定与《中华人民共和国物权法》第九条相互呼应。综上，我与天源分公司所签《商品房买卖合同》有效且所享有的权益能够排除长城资产新疆分公司对涉案商铺的执行。天源分公司辩称,我公司不同意长城资产新疆分公司诉讼请求。我公司与天山农商行存在债务关系，但我公司对长城资产新疆分公司向我公司主张抵押权的行为不认可。我公司将涉案商铺出售给李秋花,其交款、使用涉案商铺的情况都是属实的。本案事实清楚，请求法院驳回长城资产新疆分公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。李秋花对长城资产新疆分公司提交的部分证据以其未参与不予认可，但自其答辩书的内容及法庭归纳的无争议事实时李秋花的意见来看，其对长城资产新疆分公司提交的如下证据无异议。结合长城资产新疆分公司对李秋花提出交证据的质证意见，对当事人无异议的证据本院确认如下：2016年4月28日宝源公司与天山农商行签订的《中长期借款合同》、2016年4月28日天源分公司与天山农商行签订的《抵押合同》、涉案的1、2、3号商业楼及对应土地的4份他项权利证书、涉案1、2、3号商业楼的产权证书、（2016）新乌证内字第14918号公证书、（2019）新01执异73号裁定、李秋花与天源分公司签订的商铺预定书、李秋花向天源分公司于2014年1月2日交纳房款113,050元的收据、2014年5月29日交纳房款149,006.85元的收据、李秋花的银行转账记录、最早于2014年度交纳的涉案商铺采暖费收款收据及证明、（2019）新01执48号执行裁定书、协助执行通知书、查封公告。双方有争议的证据本院认定如下：长城资产新疆分公司提交，１.《债权转让确认书》、《转让协议》一份，用以证明天山农商行已将其与宝源公司项下的债权全部转让给长城资产新疆分公司；２.2017年12月29日《新疆法制报》公告一份，用以证明长城资产新疆分公司已公告了债权转让的事实。3.2016年4月19日天源分公司向天山农商行出具《抵押物租赁情况承诺书》一份，证明天源分公司向天山农商行承诺涉案房产存在部分对外出租的情形。李秋花对以上三份证据的真实性、合法性及关联性均不认可。天源分公司质证认为，债权由天山农商行转让给长城资产新疆分公司的事实没有通知其，也未经过其公司的同意，不予认可，报纸的真实性、合法性需要核实，暂不予认可。《抵押物权租赁情况承诺书》、《债权转让确认书》、《转让协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查认为，长城资产新疆分公司与天山农商行之间就天山农商行享有的宝源公司的债权进行转让，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条的规定，债权转让无需债务人同意，只需要通知债务人即可。长城资产新疆分公司取得本案的债权后，也享有天山农商行的抵押权，故对长城资产新疆分公司提交的以上证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性将结合查明事实作出认定。李秋花提交了2014年5月29日李秋花与天源分公司签订的《商品房买卖合同》、2013年12月21日天源分公司开具的收款50,000元的收据、2013年12月21日李秋花转账50,000元的中国农业银行客户回单、房产证工本费、土地证工本费、维修基金收款收据、2019年3月19日至2020年3月19日的商铺租赁合同、租赁人营业执照复印件、最早于2015年4月交纳的涉案商铺水费回单及明细、最早于2016年10月9日交纳的涉案商铺电费明细3张，上述证据用于证实李秋花购买涉案商铺后，于2014年6月起就实际占有涉案商铺，是涉案商铺的真实所有权人。长城资产新疆分公司对以上证据的真实性、合法性不予认可，但对李秋花交纳房款并实际使用涉案商铺的事实认可，认为不能排除法院对涉案商铺的执行。天源分公司对以上证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院经审查认为，1.李秋花与天源分公司签订的《商品房买卖合同》中落款处的确对“李秋花”的签名进行了涂改，并在旁边签上了“马慧霞”的名字，但经庭审调查，马慧霞系李秋花的女儿，马慧霞当庭陈述该商铺系其母亲李秋花购买，且从签订商铺预定书、缴纳房款及对外出租的情况看，涉案商铺的实际购买人确系李秋花。长城资产新疆分公司虽对该合同不予认可，但作为合同及收款相对方的天源分公司对上述证据均予认可，且长城资产新疆分公司未举证否定李秋花与天源分公司签订《商品房买卖合同》的事实，故对该《商品房买卖合同》的真实性、合法性及关联性，本院均予确认并采纳。2.关于定金50,000元的认定。长城资产新疆分公司对李秋花出示收据及银行转账回单的50,000元房款定金已经交付的事实不认可，但天源分公司就该笔款项向李秋花出具了收到商铺定金的收款收据，并认可李秋花已经全额支付房款的事实，故对该证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。3.因李秋花提交的其使用涉案商铺期间交纳各项费用的证据时间连续，且相互印证，故本院对李秋花提交的其占有使用涉案商铺时交纳的各项费用的收据及2019年3月19日的租赁协议1份的真实性、合法性，关联性均予以确认。但因为交纳维修基金、卫生费等费用的时间不能证实李秋花使用涉案商铺的时间，故本院以其提交的交纳水电及采暖费的最早时间即2015年1月作为其实际占有涉案商铺的时间。天源分公司未提交证据。本案审理过程中，本院依职权前往呼图壁县芳草湖团结北路232号汇福家园、天源分公司就涉案房屋付款及实际入住等事宜进行现场勘察及调查。经调查，1.查询天源分公司财务账簿，调取了涉案房屋交纳房款的收据，李秋花通过银行转账形式已交纳了312,056.84元房款；2．涉案房屋现对外出租。李秋花、长城资产新疆分公司、天源分公司对法院调查的内容，均表示认可。3.本院依职权前往涉案商铺所在的不动产管理部门新疆维吾尔自治区生产建设兵团第六师芳草湖农场城镇管理服务中心，查询了涉案商铺及所在楼栋办理不动产登记的情况、涉案商品房买卖合同办理备案登记的情况、涉案商铺是否进行预告登记的情况，李秋花、长城资产新疆分公司、天源分公司对法院调查的情况均表示认可。本院认定事实如下：1.涉案债权及执行情况。宝源公司与天山农商行于2016年4月28日签订了《中长期贷款合同》，借款金额为5800万元，天源分公司出具《不可撤销担保书》为宝源公司的债务提供担保。2016年4月28日天山农商行对天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1、2、3号楼的房产进行了抵押登记。2016年5月9日乌鲁木齐市第二公证处出具（2016）新乌证内字第14430号《赋予强制执行效力的债权文书公证书》。2017年12月19日、2018年1月8日天山农商行与长城资产新疆分公司签订《债权转让确认书》、《转让协议》，天山农商行将其对宝源公司60936645.06元债权转让给长城资产新疆分公司。2018年12月7日乌鲁木齐市第二公证处出具（2018）新乌诚信证内字第30267号《执行证书》。长城资产新疆分公司于2019年3月28日向本院申请强制执行，本院作出（2019）新01执48号执行裁定及查封公告，查封了天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1号、2号、3号楼及所对应的土地使用权，查封期限为2019年3月28日至2022年3月27日。2019年4月8日李秋花向本院提出了执行异议，本院作出（2019）新01执异73号执行裁定书，中止对天源分公司名下位于商铺的执行。2．李秋花购买和使用涉案房屋情况。2014年5月29日，天源分公司与李秋花签订《商品房买卖合同》，李秋花购买天源分公司名下位于商铺，建筑面积为59.57㎡。涉案房屋按建筑面积计算的成交单价为5238.49元／㎡，成交总价为312056.84元。李秋花通过中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行向天源分公司于2013年12月21日交纳定金50000元，2014年1月2日交纳房款113050元，2014年5月29日交纳房款149006.85元，以上共计312056.85元，天源分公司向其出具了收据。李秋花缴纳了水电和燃气费用。涉案商铺于2015年1月开始由李秋花自行使用至2019年3月19日。经现场勘查，涉案的商铺目前由李秋花自行对外出租。3.其他情况。天源分公司就涉案商铺所在商业楼于2013年取得新建房许字（2013）96号商品房预售许可证书。现涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，无法办理产权登记手续。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。申请执行人长城资产新疆分公司因案外人李秋花向本院提出执行异议，本院作出执行裁定书中止了对涉案商铺的执行，而向本院提出诉讼。长城资产新疆分公司认为其以债权转让的形式取得债权，同时取得了天源分公司名下涉案商铺的抵押权，于涉案商铺上所享有的权利优先于李秋花的权利。李秋花认为其于抵押权设立之前，已经与天源分公司签订了《商品房买卖合同》，交纳了房款并实际占有了涉案商铺，其于涉案商铺上所享有的权利可以对抗长城资产新疆分公司的抵押权。天源分公司认为长城资产新疆分公司无权行使抵押权。故本案的争议焦点是长城资产新疆分公司提出的执行异议之诉能否成立，李秋花对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本院对双方的争议问题分析如下：涉案债权为宝源公司与天山农商行之间因借款关系形成，天源分公司做为担保人，将其名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1、2、3号楼的房产向天山农商行进行了抵押并进行了登记。长城资产新疆分公司通过债权转让的方式取得涉案债权，并依据乌鲁木齐市第二公证处于2018年12月7日出具的（2018）新乌诚信证内字第30267号《执行证书》，向本院申请强制执行，本院已立案并作出（2019）新01执48号执行裁定即查封公告。依照前述执行证书的记载和查明的事实，申请执行人长城资产新疆分公司系涉案债权债务的债权人、抵押权人，长城资产新疆分公司亦提交了相关证据佐证。天源分公司关于因长城资产新疆分公司未尽通知义务、未进行变更登记而不享有涉案商铺抵押权的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李秋花就涉案商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，首先，李秋花与天源分公司于2014年5月29日签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该涉案商铺于2019年3月28日被依法查封，本院认定李秋花与天源分公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据李秋花向法庭提交的其交纳涉案商铺水电及采暖费用的情况，本院认定李秋花于法院查封前已实际占有涉案商铺；第三，李秋花向法庭出示了其向天源分公司交纳购买涉案商铺款项的收据及银行转账凭证，此证据与本院在天源分公司财务凭证中核对的内容一致，本院认定李秋花在法院查封前已支付涉案商铺的全部价款；第四，涉案商铺为天源分公司开发的房产项目，经本院与当地房产登记部门核实，涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，现阶段仍无法办理过户登记手续。综上，李秋花与天源分公司订立《商品房买卖合同》的时间、交纳房款和占有使用涉案商铺的时间均在涉案债务形成、抵押权设立以及法院查封行为之前，故李秋花作为案涉商铺买受人，未取得房产登记并非其自身原因所致。而天山农商行作为抵押权人在设立抵押权时未到现场进行查看，也未对抵押物是否已经出售进行了解。综合考虑交易安全、交易成本以及对一般买受人物权期待权的保护等因素，应当优先保护已经履行了全部合同义务的买受人的利益。综合上述分析，涉案商铺虽登记于天源分公司名下，但李秋花在执行过程中对涉案商铺提出的请求排除执行的异议，符合前述司法解释规定的情形，应予支持。长城资产新疆分公司认为李秋花对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益的意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司的诉讼请求。案件受理费5,980.85元，长城资产新疆分公司已预交，由其负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  黄 永审 判 员  庞 艳人民陪审员  张信芳二〇一九年十二月二十五日书 记 员  刘 杨