徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初54号原告：徐州市汉泉山庄业主委员会，住所地徐州市铜山区汉泉山庄小区。负责人：刘高甫，该业委会主任。委托诉讼代理人：张金山，江苏泰信律师事务所律师。被告：江苏顺安物业服务有限公司，住所地徐州市铜山区铜山街道办事处樵村四组5号。法定代表人：程明刚，该公司经理。委托诉讼代理人：牛建华，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：晁广明，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被告：程明刚，男，1967年11月4日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：牛建华，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。原告徐州市汉泉山庄业主委员会（以下简称汉泉业委会）与被告江苏顺安物业服务有限公司（以下简称顺安物业公司）、程明刚物业服务合同纠纷一案，徐州市中级人民法院作出（2017）苏0312民终5837号裁定，裁定撤销徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初2591号民事判决书，本案发回本院重审。本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐州市汉泉山庄业主委员会的负责人刘高甫及其委托诉讼代理人张金山，被告江苏顺安物业服务有限公司的委托诉讼代理人晁广明，被告程明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉泉业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退出徐州市铜山区汉泉山庄小区，向原告移交物业管理用房和相关设施、物业管理资料、账目等；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月12日，原告与被告顺安物业公司签订了《徐州汉泉山庄物业服务合同》，合同约定被告顺安物业公司为汉泉山庄小区提供物业管理服务，收费及服务期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；在合同终止时，顺安物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给原告。在合同履行期间，原告发现被告顺安物业公司存在服务不到位、侵占资金、经费等问题，经多次交涉索要无果。原告在合同期满后不再与被告顺安物业公司续签合同，并要求被告顺安物业公司于本合同期满后立即退出小区，移交所有物业资料、财产等，但被告顺安物业公司强占小区，拒不撤出，经多方调解未果。另查，被告顺安物业公司为自然人独资公司，股东只有一人为被告程明刚。为维护原告及广大业主的合法权益，根据法律规定，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告顺安物业公司辩称，第一，原告主体不适格。对物业服务管理企业的解聘，应该由业主大会作出决定，而汉泉山庄业主大会并未作出相关决议，没有依照相关程序向被告告知，而原告仅仅是执行机构，不能自行决定解聘原物业服务管理企业。第二，汉泉山庄业主委员会早已到期，原业委会成员已经变更过半，依照物业管理相关条例，无论是业委会成员变更还是业委会的重新任期，均应向当地房管部门备案，但至今汉泉业委会没有依照法律规定的相关程序进行选举及报备，故无论被告是否应该撤出，原告的主体资格均不适格。第三，被告不存在强硬不愿撤回的事实。汉泉山庄小区至今没有合法的组织接管，使被告无法依照相关规定正常交接，也应政府及当地办事处要求，暂时对汉泉山庄进行维护管理。综上，被告认为人民法院应该驳回原告的诉讼请求。被告程明刚辩称，第一，原告主体不合法。汉泉山庄小区第一届业主委员会在2011年3月3日成立，制定了《汉泉山庄小区业主大会议事规则》，并在政府职能部门进行了备案。该届业主委员会任期三年，到2014年3月3日到期，应该重新选举新一届业主委员会。但该业主委员会在没有经过合法程序重新选举的情况下，选择继续连任；在多位原业委会委员因故离职后，没有召开业主临时会议重新选举业委会委员，而是随意将部分人员拉入业委会。因此，原告的成立不符合法律规定，不具有合法性。第二，顺安物业公司自2008年进入汉泉山庄小区服务，尽了较大努力，曾获得了多个荣誉称号。2015年6月，汉泉业委会与顺安物业公司签订的合同存在很多不平等条款：合同约定业委会聘用项目经理管理小区，聘用财务人员收取物业费，利益和收入归入业委会，同时还要求顺安物业公司每年缴纳72000元的业委会活动经费，实际上2015年的小区物业管理是业委会利用顺安物业公司资质实行的自治管理。为维护小区稳定，顺安物业公司被迫签订此协议。由于业委会聘用的项目经理郭海龙不具备物业管理资质和经验，缺乏责任心和管理能力，在半年时间内造成小区存在多处违章建筑、毁绿种菜、饲养家畜等违法情况，引起小区业主和上级主管部门的关注，给顺安物业公司造成了恶劣影响。第三，顺安物业公司不撤出的原因。汉泉山庄小区自2008年上房以来，累计拖欠顺安物业公司物业服务费400余万元。2015年9月，业委会成员在小区以短信、上门走访、电话通知等形式对小区业主进行宣传，不再聘用顺安物业公司管理并自治管理小区，通知业主不要缴纳物业费，给小区业主造成恐慌，顺安公司近四个月无法收取物业费，造成损失100多万元。2016年1月1日，业委会成员带领拖欠物业费的业主冲击顺安物业公司办公场所，在大门非法挂牌，要求顺安物业公司撤出小区，后民警多次出警方制止事态的发展。同年1月4日，区政府、街道办、社区居委会、房管局联合成立协调小组，对双方之间的问题进行协调。通过调查，区政府周区长作出指示：介于汉泉山庄业委会到期，目前要通过合法程序选举新一届业委会，物业公司的选聘或解聘由新一届业委会决定，如小区出现混乱由街道办和派出所协助解决。根据领导指示，顺安物业公司为小区继续服务，维护小区的安宁和稳定。第四，管理移交问题的答复。汉泉山庄业委会任期已届满，在没有选举、政府职能部门的监督指导下，随意拉入几名业主成立的业委会遭到广大业主和政府职能部门的质疑，顺安物业公司当然不能将小区交给不合法的业委会进行管理，且汉泉山庄小区面积21万平方米，不具备自治的条件。顺安物业公司依照法律规定和区政府领导批示，在没有交接主体前，为小区正常管理，并非原告所说的抢占小区，拒不撤出。综上所述，为维护顺安公司的合法权益及汉泉山庄小区的稳定，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐州市铜山区汉泉山庄小区分为南区和北区，南区位于徐州市铜山区铜山街道办事处龙腰山社区辖区内，北区位于徐州市铜山区社区辖区内。2011年3月，汉泉山庄第一届业主委员会成立，并在徐州市铜山区房产管理局物业管理科进行了备案。2015年4月12日，汉泉业委会（甲方）与顺安物业公司（乙方）签订了《徐州汉泉山庄物业服务合同》，该合同约定由顺安物业公司为汉泉山庄小区提供物业管理服务，其范围包括本小区建筑物规划红线内的所有住宅建筑及配套设施、设备（具体以规划红线图为准），住宅总建筑面积约21万平方米，总户数880户。甲方委托乙方服务期限为12个月，收费及服务期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，乙方同意按照甲方提出的管理原则及要求并认真组织执行，如不执行，甲方有权随时终止合同。合同期满，甲乙双方决定不续约的，应提前告知对方。本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方可应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）提供物业管理服务，业主应继续缴纳相应的物业服务费用。本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业管理区域，协助甲方做好物业服务的交接和善后工作，移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目。此外，该合同还约定乙方的管理服务达到三级服务标准，同时对服务项目、服务方式、财务监管、管理配置、绩效考核、物业服务费用以及双方的其他权利义务进行了明确的约定。合同签订后，被告顺安物业公司按照合同约定提供了物业管理服务。2015年12月13日，汉泉业委会向顺安物业公司邮寄了《关于提前终止物业服务合同的决定的联系函》，该函的内容为：顺安物业公司擅自更换物业经理、派人强占项目经理及会计办公室，骚扰物业招标工作，严重违约违法。为确保汉泉山庄小区的稳定，我方提前终止双方协议，贵公司本部自即日起必须搬出汉泉山庄，并承担违约引起的安全、经济责任，我方保留进一步诉诸法律的权利。被告顺安物业公司收到该函后，认为内容与事实不符，不同意汉泉业委会的上述主张。同日，汉泉业委会发布《关于启动业主委员会换届改选工作的决定》，决定采用征求意见的方式召开业主大会进行业主委员会换届选举，同日向铜山区房产管理局物业管理科、龙腰山社区居委会、樵村社区居委会进行了汇报。同月19日，汉泉业委会召开了换届选举筹备联席会议，所在社区及房管局物业管理科工作人员亦参加了该会议，形成了会议纪要。12月20日，汉泉业委会成立了业主委员会换届选举工作领导筹备小组。12月21日，汉泉业委会成立了换届选举筹备组，同日公布了下一届业主委员会候选人名单。此后，通过书面征求意见的形式召开业主大会选举产生了新一届业主委员会。12月24日，业主委员会选举结果向全体业主公示，公布了新一届业主委员会人员名单，共有502户业主同意新一届业主委员会人员，占总户数的58%。如业主有不同意见可以报业主委员会筹备组。12月30日，汉泉山庄选举筹备组公布了小区自治意向调查及新一届业主选举情况的通告，499户同意小区自治，6张反对自治。同日，新一届业主委员会召开业委会会议，选举产生了业委会主任、副主任、秘书长并通过其事项，形成了会议纪要。在业主委员会换届选举期间，汉泉业委会针对物业管理服务以书面调查的方式向汉泉山庄业主征求意见，该调查表共列四个问题，分别为：对几年来物业服务的评价、是否同意更换物业公司、你认为何种形式适合本小区物业管理、如流标是否同意自治。根据原告提供的670户业主反馈回来的调查表，绝大多数（超过三分之二）业主对物业服务不满意、同意更换物业公司。2015年12月24日，汉泉业委会发出《关于汉泉山庄小区自治的公示》，该公示内容显示共有860户参与了投票，截止至2015年12月23日24时止，同意自治的有498户，占总户数的58%。同月30日，汉泉业委会发出了《关于成立汉泉山庄物业交接领导小组的决定》并向小区业主公示。因被告顺安物业公司拒绝退出汉泉山庄小区，汉泉业委会与顺安物业公司产生纠纷。2016年1月4日，在区政府、房管局、社区居委会等多方参与下，就双方之间的纠纷进行了协调。2016年3月1日，汉泉业委会再次向被告顺安物业公司致函，明确物业服务合同到期后不再续签，要求顺安物业公司在收到通知后7日内退出汉泉山庄并指派专人与汉泉业委会办理相关资料交接手续，否则将追究其法律责任。顺安物业公司于2016年3月9日签收该函，但并未从汉泉山庄撤离，亦未安排人员办理交接。2016年3月11日，徐州市铜山区铜山街道办事处（以下简称铜山办事处）、徐州市铜山区房产与住房保障中心（以下简称铜山房保中心）联合向徐州市铜山区人民政府呈报了《关于处理汉泉山庄业委会换届选举工作有关问题拟定方案的汇报》，在该文件中，铜山办事处、铜山房保中心认为汉泉山庄业委会的换届选举系自行组织，存在未召开业主大会进行公示，没有经过辖区街道办事处、社区居委会的参与、指导及监督，换届选举的程序、时间节点不合法、业委会成员不具备任职资格等违规行为。同时建议汉泉山庄南区和北区分别各自成立业主委员会并提出了拟定方案，但该方案一直未能实施。另查明，《汉泉山庄业主大会议事规则》规定，业主大会决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业，业主大会可以采用书面征求意见的形式，可以采用专人送达、回收意见的方式进行表决，由业委会公布表决结果。业主委员会每届任期三年，三年期满，重新选举。原告汉泉业委会制作了截止2019年3月13日的业主签名表，其中记载了汉泉山庄上房业主共计888户，其中596户（占总数的67.12%）签名自愿同意再次确认认可刘高甫等委员组成的第二届汉泉山庄业主委员会并代表业主大会行使包括选聘物业、提起诉讼等权利，同意汉泉业委会要求顺安物业公司无条件退出的决定。2019年5月25日，汉泉业委会的成员及选举的程序经铜山区房保中心物业科、铜山街道办事处物业科、樵村社区、龙腰山社区进行公告，后没有收到反对意见。2019年5月28日，汉泉业委会在铜山区铜山街道办事处、铜山区房产与住房保障中心进行备案。另，徐州市中级人民法院于2019年10月9日作出的（2019）苏03民终4653号上诉人汉泉业委会与被上诉人顺安物业公司、程明刚物业服务合同纠纷一案的民事裁定中，当事人将该公告和备案提供作为证据。该院认为，业主委员会是业主自治组织，是由业主大会选择产生的，业主大会选举产生业委会之日即业主委员会成立之日，取得了合法主体资格，业委会的成立不以向行政机关备案为前提，业主委员会在选举之后向行政机关的备案，只是行政机关的监督指导行为，是否备案并不影响业主委员会的主体资格。同时上述证据证明汉泉业委会已经备案，确认了汉泉业委会的主体资格。还查明，顺安物业公司成立于2005年2月28日，其类型为自然人独资的有限责任公司，经营范围包括物业管理、道路清扫保洁服务等，现法定代表人为程明刚。本院认为，（2019）苏03民终4653号民事裁定已确认汉泉业委会主体资格。被告抗辩原告缺乏主体资格，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于被告提出的业主委员会成员不具有任职资格的抗辩理由，因业主委员会系业主大会选举产生，当业主委员会成员存在违法搭建、拖欠物业费等违法情形时，根据《江苏省物业管理条例》第二十一条的规定，应当按照业主大会确定的规则予以罢免，不能以业主委员会成员存在违法行为为由否定业主委员会的合法性，故被告的该项抗辩理由亦不能成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”被告顺安物业公司与原告的物业服务合同在2015年12月31日到期，双方未再续订物业服务合同，双方的合同权利义务已经终止，原告明确要求被告退出汉泉山庄小区，根据双方物业服务合同的约定以及上述法律规定，被告顺安物业公司应当退出汉泉山庄小区，并将物业管理用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料移交给原告汉泉业委会，故原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告抗辩所称的，其不撤离的原因是没有合法组织接管导致无法交接、政府委托其管理以及业主拖欠巨额物业费，本院认为，双方合同到期后，在没有其他物业公司进驻汉泉山庄小区的情形下，被告顺安物业公司应向业主委员会移交管理权，现未有证据证明政府委托其管理汉泉山庄小区，业主拖欠的物业费顺安物业公司可以根据合同约定另行主张，上述理由均不能成为顺安物业公司拒绝退出汉泉山庄小区的理由，被告的抗辩不能成立，本院不予支持。被告程明刚系顺安物业公司的法定代表人，其与顺安物业公司是不同的民事主体，原告向程明刚提出的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十条、第十一条第三项、第十二条第一款、第十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条的规定，判决如下：一、被告江苏顺安物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出徐州市铜山区汉泉山庄小区，并向原告徐州市汉泉山庄业主委员会移交物业管理用房和相关设施以及物业服务所需要的相关资料、账目；二、驳回原告徐州市汉泉山庄业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告江苏顺安物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  陈 琪审 判 员  常江红人民陪审员  杨道平二〇一九年十二月五日书 记 员  许 冰