四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1902民初945号原告:巴中市南江县小额贷款股份有限公司。住所地：四川省南江县南江镇光雾山大道朝阳段（农业银行南江支行办公楼），巴中办公地址：巴中市江北滨河北路中段59号。法定代表人:鲜虎成，该公司董事长。委托代理人（特别授权）:陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。被告:余兴平，男，生于1968年，汉族，高中文化，住巴中市巴州区大罗镇。被告:张秀英(系余兴平之妻)，女，生于1973年，汉族，高中文化，住巴中市巴州区大罗镇。被告:四川正州房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区置信南街***号。法定代表人：余兴平，该公司董事长。本院于2016年3月28日立案受理原告巴中市南江县华成小额贷款股份有限公司（以下简称华成小贷公司）与被告余兴平、张秀英、四川正州房地产开发有限公司（以下简称正州房产公司）金融借款合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华成小贷公司法定代表人鲜虎成之委托代理人陈宗元到庭参加诉讼，被告余兴平、张秀英、正州房产公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华成小贷公司向本院提出诉讼请求：1、被告余兴平、张秀英立即偿还我公司借款300万元及资金利息（按本金300万元自2015年2月1日起计算至付清为止，按月利率23‰计算并按所欠利息日千分之一计算复利-即违约金）；2、被告正州房产公司在巴中市恩阳区青木镇永丰街开发的青龙公寓1栋1单元2楼、3楼、4楼、的商业用房8套（总计建筑面积1849.38㎡）抵押房屋拍卖后，优先偿还我公司贷款本金及利息（详见巴中市房产管理局抵押楼盘明细清单）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月20日，被告余兴平以正州房产公司名义在青木镇开发建设“青龙公寓”项目，因装修及在建工程缺乏资金，向我公司申请抵押借款300万元。2014年5月23日、5月27日、6月25日我公司分四次转入余兴平账户资金300万元，在青龙公寓项目在房管局备案，可以办理抵押登记时，2015年2月6日，余兴平、张秀英及正州房产公司原法定代表人程文杰与我公司重新签订了《房地产抵押借款合同》合同编号：（2015）南ＸＸ成借字1002号，在房地产抵押借款合同中约定以四川正州房地产开发有限公司在巴中市恩阳区青木镇永丰街开发的青龙公寓1栋1单元2楼、3楼、4楼的商业用房共计建筑面积为1849.38平方米提供抵押担保，2015年2月6日办理了他项权证号：（巴房他证权字第00012**号）。被告余兴平、张秀英不守诚信，不按借款合同中约定每月20日支付利息（利息仅结付至2015年1月31日后就不再按约结息），至今已欠我公司利息14个月多月，已违反抵押借款合同约定。被告余兴平、张秀英、正州房产公司未答辩亦未提供证据。经审理查明：被告余兴平、张秀英系夫妻关系。2014年5月20日，被告余兴平、张秀英以被告正州房产公司房屋所有权人程文杰在巴中市恩阳区青木镇开发建设的“青龙公寓”商场2、3、4层（建筑面积1849.38㎡）的在建工程作为抵押，与原告华成小贷公司三方签订（2014）南ＸＸ成借字1008号《房地产抵押借款合同》，向原告华成小贷公司抵押借款300万元。合同约定：1、“借款种类：抵押；2、借款用途：流动资金；3、借款金额为：3000000元；4、借款期限：12月，自2014年5月20日起至2015年5月20日止；5、借款利率为（固定月利率）10‰.从出借人实际交付借款之日起计算至本金结清之日止；6、还款方式为：按月付息（每月20日结息），到期还本；…。”原告华成小贷公司在合同上加盖公司印章，被告余兴平、张秀英在合同的借款人栏签名，抵押物所有权人程文杰在合同的抵押人一栏签名，未加盖被告正州房产公司印章。合同签订后，2014年5月23日（两次）、2014年5月27日、2014年6月25日，原告华成小贷公司分四次向被告余兴平农行账户转入借款300万元。因被告余兴平、张秀英未能按期偿还原告华成小贷公司贷款，2015年2月6日，被告余兴平、张秀英作为借款人与被告正州房产公司原法定代表人程文杰作为抵押人同原告华成小贷公司三方再次签订（2015）南ＸＸ成借字1002号《房地产抵押借款合同》，合同约定：1、“借款种类：抵押；2、借款用途：流动资金；3、借款金额为：3000000元；4、借款期限：12月，自2015年2月6日起至2016年2月5日止；5、借款利率为（固定月利率）23‰.从出借人实际交付借款之日起计算至本金结清之日止；6、还款方式为：按月付息（每月20日结息），到期还本；…。”同时约定：以被告正州房产公司原法定代表人程文杰所有、在巴中市恩阳区青木镇永丰街开发的青龙公寓1栋1单元2楼、3楼、4楼商业用房共计建筑面积1849.38平方米的房屋提供抵押担保。原告华成小贷公司在合同上加盖公司印章，被告余兴平、张秀英在合同的借款人栏签名，抵押物所有权人程文杰在合同的抵押人一栏签名，未加盖被告正州房产公司印章。2015年2月6日，原告华成小贷公司在巴中市房产权属登记中心对房屋所有权人程文杰（房屋所有权证号：监证0003112）在巴中市恩阳区青木镇永丰路“青龙公寓”1栋1单元2楼、3楼、4楼商业用房共计建筑面积1849.38平方米的房屋办理他项权证号（巴房他证权字第00012**号）。他项权证载明债务履行期限为：2015.02.06至2016.02.05。审理中，原告华成小贷公司认为被告余兴平、张秀英对借款本金300万元一直未偿还，借款利息付至2015年1月31日。同时查明：巴中市恩阳区青木镇开发建设的“青龙公寓”用地系程文杰2013年2月28日通过土地拍卖竞买购得，建设的“青龙公寓”工程系巴中市恩阳区青木镇的“两清”项目。2014年3月10日，被告余兴平与程文杰签订《转让协议》，程文杰同意将“青龙公寓”整个土地开发权益转让给被告余兴平（被告正州房产公司同意被告余兴平挂靠该公司继续行使开发建设权）。被告余兴平与程文杰在该协议上分别签名。经程文杰申请，2014年3月11日，被告正州房产公司出具关于同意青木场市场西南侧“2013-1-5”宗地开发转让权函：同意并认可程文杰将“青龙公寓”整个土地开发权益转让给被告余兴平，同意被告余兴平挂靠正州房产公司继续行使开发建设权。2014年5月20日，被告正州房产公司股东会议决议：公司同意用“国土巴中市巴州区2013-1-5号”土地开发建设的（位于巴中市恩阳区青木镇）“青龙公寓”的商用房2、3、4楼（总计面积约1900㎡）为余兴平在“巴中市南江县小额贷款股份有限公司”借款做抵押担保，担保金额300万元，期限12个月，本公司愿承担未履行抵押责任所带来的一切经济法律责任。全体股东在该决议上签名并加盖公司印章。2015年4月17日，被告正州房产公司的法定代表人由原来的朱如龙变更为被告余兴平。另查明，位于巴中市恩阳区青木镇的“青龙公寓”的房屋建设已完工，现已有部分购买户入住使用。上述事实，有原告提供的原、被告双方身份信息证明、营业执照、《房地产抵押借款合同》、抵押物清单、他项抵押权证、逾期贷款催收通知书，本院的庭审笔录等在卷作证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，原告华成小贷公司与被告余兴平、张秀英、正州房产公司两次签订的《房地产抵押借款合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，该合同合法有效。合同各方当事人都应按合同约定全面履行自己的义务，原告华成小贷公司依约履行放款义务，借款人余兴平、张秀英未按合同约定的还款时间偿还借款本息，已构成违约。原告华成小贷公司要求被告余兴平、张秀英偿还借款本金300万元及其利息的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。原告华成小贷公司要求被告余兴平、张秀英按月利率23‰计算利息并按所欠利息日千分之一计算复利即违约金的主张，因不符合我国现行法律的规定，本院依法予以调整。原告要求享有对被告正州房产公司提供的抵押财产行使优先受偿权，被告正州房产公司虽在两次借款合同中未加盖公司印章，但其原法定代表人程文杰均在借款合同抵押权人上签名，在随后的公司股东决议上对程文杰的抵押担保行为进行了追认，应视为是被告正州房产公司的担保抵押行为。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”和《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”之规定，对原告的这一诉请，本院依法予以支持。被告余兴平、张秀英夫妇及被告正州房产公司，在本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书后无正当理由拒不到庭参加诉讼，且至今对本案未向本院提出任何抗辩和异议，应当视为放弃其答辩和举证的权利，故对原告提交的证据及所述事实的真实性本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告余兴平、张秀英在本判决生效之日起十日内偿还原告南江县华成小额贷款股份有限公司借款本金300万元及利息、违约金，利息、违约金的计算方法为：以借款本金3000000元为基数，从2015年2月1日始计算至本金付清之日止，以月利率2%为标准进行计算；二、原告南江县华成小额贷款股份有限公司有权对被告四川正州房地产开发有限公司在巴中市恩阳区青木镇永丰街开发的青龙公寓1栋1单元2楼、3楼、4楼、的商业用房8套（总计建筑面积1849.38㎡）的房屋对上述第一项债务享有优先受偿权利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30800元，由被告余兴平、张秀英、四川正州房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  赵 踊人民陪审员  王凤兰人民陪审员  吴小平二〇一六年八月三十一日书 记 员  谢小蓉