广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤01民终23907号上诉人（原审原告）：李志华。委托诉讼代理人：李耀冬。被上诉人（原审被告）：罗志萍。委托诉讼代理人：聂春梅、郑雅心，分别为广东鹏讯律师事务所律师、实习律师。上诉人李志华因不服广东省广州市从化区人民法院的（2019）粤0117民初2610号民事裁定，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。李志华上诉称，一、原审裁定书“审理查明”部分有遗漏查明本案《房屋买卖合同》核心证据形成的叙述内容。1.上诉人与被上诉人都是正常的成年人，文化程度和社会经历都十分丰富，完全是具有民事行为能力的公民，知道自己在做什么事。而这份《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意愿表达，双方签名并加上每页都捺指模红印以示证据的真实性、合法性、关联性。没有任何一方欺诈、胁迫的手段订立该份合同，没有违反《合同法》第五十二条规定。2.关于本案涉案二手房产交易总房价为170万元当时双方确立的理由是：第一，2018年12月份是广州市房地产最低谷期，12月份跌幅更是全年最高。广州市多区房地产更是处于有价无市现象，而从化区居跌幅第一位，即房价最大跌幅地区之最(多个网站可查证实)；第二，上诉人与被上诉人洽谈该二手房买卖时，已调查清楚该房产存在抵押给小额贷款公司，抵押权人名称：东莞市联胜非融资性担保有限公司，债务人：罗志萍，最高额抵押，债权数额90万元(房产证都押在了小额公司里)，除此之外被上诉人又有一笔民间私人借款十几万，风险极高，可以说房产证不干净；第三，在房地产这么差的大环境下，如果没有一定的利润空间本人是绝对不会入手购买该房产投资的。经评估各方因素及查证当时广州市从化区2018年12月份房价悬崖式下滑幅度较大，被上诉人都十分知道该出售房产房价直线下滑情况，后经过当事人双方友好协商，商定将该房产以170万元价格进行成交的事实。根据当时从化区房产交易价格悬崖式跌幅及房价几时能回升都不明朗情形下，具体到这房产情况完全属于正常合理交易行为。二、原审裁定部分适用法律错误。原审法院认定本案事实和实体法适用法律为《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，完全彻底地否认了上诉人向法庭提交的所有双方签名并捺指模印的法律事实，而偏袒于被上诉人在没有任伺实质抗辩证据支持下的法庭上口头之说。连两个证人都是不适格证人条件的，都是不知情的人。第一个证人，上诉人曾见过他一次面，时间很短，就是在今年1月初，罗志萍表示不愿意出售其房产，相约上诉人出来面谈见过一面，并不相识，没有任何交谈过；另一个证人根本没有见面过。再者，该份《房屋买卖合同》核心证据没有任何作为担保条款的约定内容，完全是根据被上诉人出卖该二手房产情况时而约定的买卖合同，并没有违反《中华人民共和国合司法》法律法规。如果被上诉人守约完全可以进行交易的，具体做法：按照本案《房屋买卖合同》第四条进行，先自行找过桥公司、担保公司或私人借款90万元，短借期为一至二个月时间(双方在买卖合同中约定为3个月时间)，将向小额贷公司所借款90万元加利息还上，跟着由上诉人申请银行按揭所贷得金额为170万×7成=119万元，包括定金20万元再补31万元共170万元成交。被上诉人减除所借小额贷款90万元，还剩余80万元作为被上诉人卖房净收入，完全是可以操作的事情。原审审判长是以一手商品房交易规则审判二手房交易行为，说“什么首付款？办理按揭？契税负担？等等”来分析本案争议的焦点，完全脱离本案客观事实，不懂得二手房买卖操作的多样性，认定案件事实错误，导致适用法律错误。三、原审裁定分析部分缺乏事实依据，片面地以个人经历和认识去否定本案真正事实存在，导致本案认定事实不清，适用法律错误。第一，原审审判长认为，上诉人与被上诉人签定本涉案《房屋买卖合同》约定房价明显低于同时段同地段同类型房屋的交易市场价格，主要是原审审判长忽略了本案所要交易房屋对象具体存在抵押情况，会带来存在一定的交易风险因素没有审理查明清楚，证明原审审判长是机械式判案，不是以事实为根据，以法律为准绳判案，做到客观公正、公平主义。(详见上述有关本案房屋交易价格的陈述事实与理由)第二，原审审判长认为，本案《房屋买卖合同》中，付款方式中对于首付款、办理按揭、契税负担等均无约定是错误的认识问题。首先讲，上诉人与被上诉人进行交易的二手房，该房产抵押情况双方知道的。作为出卖人(即被上诉人)最关心是能够收到约定的出售总房款，而受买人(即上诉人)最关心是本人给了20万元定金后，双方应遵守《房屋买卖合同》第四条进行，即是“乙方(上诉人)应在签订本合同之日起5日内，向甲方(被上诉人)支付定金20万元，在签订本合同之日起90日内，甲方必须配合乙方申请银行按揭贷款并将上述房屋过户至乙方或乙方指定的人名下，办理完权属过户登记手续后，乙方全额支付剩余购房款人民币150万元整。这里已经明确双方的一切交易权利和义务问题及有关对这问二手房屋交易情况处理程序。而原审审判长又担心被上诉人之前所借90万元无法进行涂销抵押出资方式，这是多余的考虑。因为当时上诉人与被上诉人已思想上达成共识，就是先自行找过桥公司、担保公司或私人借款90万元，短借期为一至二个月时间(双方签定房屋买卖合同为3个月)，将向小额贷公司所借款90万元加利息还上，跟着由上诉人申请银行按揭所贷得金额为170万×7成＝119万元，包括预付定金20万元再补31万元共170万元成交。被上诉人减除所借小额贷款90万元，还剩余80万元作为被上诉人卖房净收入，完全是可操作的事情。但原审审判长把它当作不可能成就的目的来分析这是对案件事实错误的认识，完全缺乏二手房抵押交易操作多样性的习惯。另外，对于合同违约责任。上诉人与被上诉人签定合同时己预付20万元给被上诉人，其目的性是购买被上诉人房产。不可能当被上诉人反悔违约时只向上诉人退还合同预付定金数。本案《房屋买卖合同》是双方约定的赔偿方式，并无不妥，没有违反合同法有关规定。除此之外，被上诉人认为上诉人是无心买房的也可以将此买卖合同为凭证起诉上诉人完成该《房屋买卖合同》的最终目的性，不用猜来猜去。第三，原审审判长认为，本案不属于房屋买卖而是民间借贷的判断完全对事实认定错误。首先，回顾被上诉人的公司因经营不景气，财务资金紧张的历程就一一明瞭了，被上诉人在向上诉人签定《房屋买卖合同》之前，就经营着一间广州慕臻健康管理有限公司遇到经营资金极度艰难，四处靠借钱来维持公司日常运作，因其借贷还钱不准时已经列入个人征信黑名单，无法进行信用借钱，被上诉人在与上诉人接触之前，己经用本案房产作过几次抵押借款，所以被上诉人无法再用这房产作二次抵押进行借款了，唯有卖房筹钱的办法了，被上诉人是个生意聪明人知道这个道理。故被上诉人想正常抛售这套房产套现还贷及筹集几十万资金经营公司一个叫“身体保健保养项目”属于养身类的，这个项目如果成功后好赚钱，还叫上诉人加盟(当时被上诉人对上诉人如是说)。因此，当时被上诉人卖房变现还贷及筹钱投资意愿十分明确的，因其房产有抵押情况不易出售而已，后来找到上诉人经过双方友好协商达成本案《房屋买卖合同》是有事实根据的存在，不是被上诉人后来反悔所说，是借款担保合同。四、被上诉人在法庭上的抗辩内容，缺乏证据支持，属于歪曲事实。被上诉人在法庭上辩称本案房屋买卖合同为借款行为只是口头说，根本毫无事实根据、在法庭上根本没有任何证据证明其所说的真实性。被上诉人的辩称更是胡乱瞎说，捏造事实。如下：（1）原审裁定书被告辩称第4项最尾一句“原告借20万给我应急，我支付利息。”请问被上诉人什么时候支付过利息，月利息多少？有何事实证据证明？（2）2018年12月6日上诉人与被上诉人签定的《房屋买卖合同》，被上诉人称是以网签形式借款20万给被上诉人的借款本金，放款后收取15%的手续费。上诉人在法庭上当即要求上诉人提供证据证明其真实性，被上诉人又说以银行提现支付，说谎话连篇，根本没有这回事。被上诉人又称借款20万按月支付利息，内容尚未提及借款利息是多少？如果按月支付利息，应该次月即2019年1月6日归还利息，被上诉人归还利息是多少？归还何处？（3）上诉人与被上诉人双方于2019年1月15日协商签订《房屋买卖违约说明》，被上诉人签名并捺指模承认是违约人责任方，若违约愿意履行《房屋买卖合同》约定违约赔偿条款处理，说明其证据的真实性，被上诉人当时处于反悔出售房屋状态。(4)被上诉人辩称先归还15万元后，上诉人协助被上诉人解除存量房网签合同后，次日上诉人要求被上诉人签写7万元借据及每月支付八分利息(即5600元)。简直瞎说，被上诉人是一位精明的商人，网签上诉人也解了，双方协商先归还的钱也给了，上诉人为何还让被上诉人写借据？根本不符合逻辑。（5）被上诉人说2月份分3次支付了5600元利息，实际是退回部分预付定金欠款5000元，在法院和裁定书已明确(分别是通过微信于2月22曰转2000元、24日2000元、25日1000元)。请问600元去哪里了？分明被上诉认在捏造事实，600元纯是为满足谎言凑数，诋毁上诉人，欺骗法庭。(6)被上诉人于3月9日微信转账2000元，就一直没有再退回钱了。但被上诉人在辩称里面只字不提3月份的2000元。如被上诉人所说按月支付利息每月5600元，为何3月只支付了2000元，差别这么大。（7）本人是4月11日向仲裁委起诉的，被上诉人应该是4月底收到通知的，如果是借款，为何4月份一分钱利息都不支付?（8）被上诉人辩称曾与本人协商先帮其解除网签合同，后到银行申请贷款归还，为何贷款下来一直不予归还，本人发催告都不予理睬？综上（12月6日签订的房屋买卖合同、1月15日签订的违约协议)如被上诉人所说，本次房屋买卖是借款行为，那应还利息日期为何如此浮动，归还金额差别为何这么大？（1月份0元、2月份5000元、3月份2000元、4月份0元）。原审法院裁定分析不符本案事实，裁定里面说到合同内容没有列明首付款及办理按揭等约定，并对首付款有不同的陈述。上诉人认为，并非本人陈述不同，只是本人对购房意愿的表达形式。合同是双方自愿友好协商的，也是根据正规的交易流程及手续办理。支付20万元定金是表示本人对购房目的意愿。上诉人认为：合同是双方共同协商的，卖方要求一次性支付20万元定金，而房产抵押了小额公司(房产证原件都无)，又有私人借款，对于本人(上诉人)来说存在好大的买房安全隐患。而且本人都清楚此房产如果成功交易会有一定的利润空间，因此经双方协商同意我一次性支付20万定金，如违约定金不退，出售方如违约按合同出售金额20％违约金支付。但当被上诉人不愿意出售其房产时，双方协商签订的违约协议违约金是5万，只是被上诉人一再违约不履行合同，上诉人己多次催告及通过公证处发催告函，被上诉人都不予理睬，上诉人先按原合同申请起诉。上诉人并非律师，对于房屋买卖合同条文可能有不详或缺乏详尽。但购房意愿真实，也是按照正常的二手房交易流程进行操作，双方签订的合同都是自愿及友好协商的，但被上诉人事后一直说是借款，无非是逃避责任、捏造事实。五、被上诉人向法庭提交的证据证明与本案无关。1.中国邮政储蓄银行的小额贷款额度借款合同及放款凭证，发生日期在2019年1月22日属于本案发生后之事与本案无关，只能说明被上诉人一直单方违约，不履行与上诉人所签定的协议。2.银行流水；3.微信支付交易凭证；以上在法庭上被上诉人提供都是复印件，细看其银行流水清单根本没有任何一笔利息支付给上诉人的记录，也无从推定其真实性，故三性不予确认。六、上诉上在法庭上的诉讼主张，是以事实为根据，属于客观事实。上诉人向法庭上提交的所有证据均有原件质证，其与本案有关的核心证据和关联证据完全具有合法性、真实性、关联性。综上所述，一审法院的裁定对案件事实认定不清，适用法律错误。上诉人请求二审法院撤销一审裁定，维护上诉人的合法权益为盼。本院经审查认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人所发生的合同关系性质属房屋买卖关系还是民间借贷关系。根据原审法院所查明的事实证据，上诉人与被上诉人虽然签订了房屋买卖合同，但该合同明显不具备房屋买卖合同内容的一般必备的要点，特别是上诉人明知涉案房屋已设有抵押不具备正常交易的情况下，上诉人作为买家并无要求对关于房屋抵押情况、涂销抵押出资方式、时间等作出保护性的约定。而“房屋买卖合同”及“房屋买卖违约说明”内容大多侧重于如何支付违约金的实现及计算方式，而不涉及履行房屋产权转移等事项。双方的一系列行为及在原审的陈述均与一般的房屋交易习惯不符，且不符合常理。因此，本院认同原审法院对本案的分析阐述。本案名为房屋买卖合同，但实为民间借贷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。综上所述，原审裁定事实清楚，适用法律正确，裁判并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  肖逸思审判员  杨晓航审判员  谭健颖二〇一九年十二月二十三日本书记员  罗倩雯曹三妹