安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初4842号原告：孙祥祥，男，1990年10月15日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：邱海珍，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：费龙洋，安徽中特律师事务所律师。被告：胡龙，男，1988年2月4日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：包旻，北京大成（合肥）律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司合肥银河支行，住所地安徽省合肥市美菱大道（徽州大道）。负责人：李进，支行行长。委托诉讼代理人：陈钢，中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部客户经理。委托诉讼代理人：李益，安徽昊华律师事务所律师。原告孙祥祥与被告胡龙、第三人中国工商银行股份有限公司合肥银河支行（以下简称工商银行银河支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，于2016年8月8日裁定中止诉讼，2016年11月28日恢复诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙祥祥及其委托诉讼代理人邱海珍，被告胡龙的委托诉讼代理人包旻，第三人工商银行银河支行的委托诉讼代理人李益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙祥祥向本院提出诉讼请求：1.判令胡龙继续履行孙祥祥和胡龙签订的《存量房买卖合同》及《补充条款》，并协助配合在第三人处办理抵押权解除手续、房产证变更登记手续以及交付涉案房屋；2.判令胡龙承担违约金21.6万元；3.诉讼费用由胡龙承担。事实和理由：孙祥祥和胡龙于2016年3月27日签订《存量房买卖合同》及《补充条款》，双方约定，孙祥祥购买胡龙名下位于合肥市庐阳区董铺路86号兰郡花园二期5幢904室房产，房屋总价款为108万元整，如卖方未按合同履行，需承担双倍返还定金及按合同约定房价的20%承担违约责任。合同签订后次日，胡龙到第三人工商银行银河支行预约还款时间为2016年6月13日至2016年6月17日，胡龙通过微信与孙祥祥沟通确认，合同履行时间由2016年4月27日变更为2016年6月13日至2016年6月17日，孙祥祥表示同意。在等待还清银行剩余按揭贷款期间，双方一直就还款时间、过户及尾款支付等问题沟通顺畅。但，2016年6月6日胡龙单方面提出不卖房子，要求解除合同，亦未在预约时间内到银行配合还款，违约在先。期间，孙祥祥一直将所需还款金额准备就绪，等待还款。另自2016年3月27日以来，合肥房价涨幅较高，截至目前，案涉房屋涨价至130万元左右。合肥房价上涨，导致孙祥祥无法以原有价格购买其他居所，给孙祥祥造成巨大经济损失。现合同具有履行可能，请求法院判决胡龙继续履行合同。胡龙辩称，一、虽胡龙诉孙祥祥房屋买卖合同纠纷一案经两审法院判决，确认孙祥祥无违约行为，但胡龙仍坚持不向孙祥祥继续出售案涉房屋，可以在给予孙祥祥适当补偿情形下要求解除合同。二、即使该合同有效，是否能够继续履行是有问题的。孙祥祥是否有履行能力不能确定，孙祥祥目前未向法院提供户籍证明、纳税证明或其个人征信报告。三、在合同继续履行过程中，也需要考虑实际成本，及胡龙对该合同继续履行的态度，若胡龙坚持不愿将房屋交付给孙祥祥，将致本案继续履行的成本增加。四、双方签订合同的时间是2016年3月27日，2016年3月至2016年12月期间的银行按揭贷款均由胡龙支付，若法院判决继续履行，该费用应当由孙祥祥承担。工商银行银河支行述称，孙祥祥和胡龙之间讼争房屋买卖合同是否应当继续履行，由法院审查认定。同时，本案胡龙在工商银行银河支行尚有按揭贷款没有还清，银行将会根据法院认定的结果来行使自身权利，履行自身义务。本院经审理认定事实如下：2016年3月27日，出卖人胡龙（甲方）与买受人孙祥祥（乙方）在合肥市合信置业咨询有限公司（以下简称合信置业公司）签订了《存量房买卖合同》及《补充条款》各一份。《存量房买卖合同》约定：甲方出卖存量房坐落于合肥市庐阳区董铺路，权属证号为合庐xxxx号，建筑面积110.39平方米；转让价款为1080000元；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期超过十日后，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之五的违约金。《补充条款》约定：甲方以净得人民币1080000元整出售该物业，所有税费由乙方支付；若该房产有贷款尚未结清，甲方将用乙方支付的首期房价款至银行处还清甲方尚欠银行的借款余额；乙方于2016年3月27日向甲方支付购房定金80000元，该定金在乙方履行《存量房买卖合同》后抵作房价款，如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金和按照《存量房买卖合同》签署房价款20%承担违约责任；甲、乙双方约定于2016年4月27日向甲方支付首期房价款（含定金）400000元整，剩余房价款由贷款银行支付680000元整。《存量房买卖合同》及《补充条款》签订当日，孙祥祥向胡龙支付了购房定金80000元；胡龙亦出具了收条予以确认。上述《存量房买卖合同》及《补充条款》签订次日，2016年3月28日，胡龙在合信置业公司业务员张杰的陪同下至其贷款银行工行合肥银河支行办理了预约提前还贷手续，约定还贷时间为2016年6月13日至2016年6月17日。2016年6月1日，孙祥祥向合肥市地方税务局庐阳分局缴纳了契税16200元及个人所得税10800元，并向合肥市房地产管理局庐阳办证中心预约了交易登记办理时间。但至2016年6月6日，胡龙通过微信向孙祥祥爱人陈贵芬表示决定不卖房子了。在银行预约的提前还贷期限2016年6月13日至17日期间，胡龙亦没有按约与孙祥祥一起去偿还银行贷款。因孙祥祥不同意解除《存量房买卖合同》及《补充条款》，双方协商未果，胡龙遂于2016年6月17日诉至本院，要求解除《存量房买卖合同》及《补充条款》，孙祥祥承担违约金21.6万元。本院依法作出（2016）皖0103民初4258号民事判决书，认定双方当事人在合同履行过程中，实际变更了《补充条款》第9条关于首期房价款的支付时间和付款方式的约定，并达成了合意，故胡龙要求解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，据此判决驳回胡龙的诉讼请求。胡龙对一审判决不服，上诉至合肥市中级人民法院，该院作出（2016）皖01民终4916号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明：胡龙以讼争房产作为抵押物在工商银行银河支行办理了按揭贷款，现贷款尚未清偿完毕。案件审理过程中，孙祥祥将剩余购房款100万元暂存于本院。上述事实，有孙祥祥提交的《存量房买卖合同》及补充协议、定金收条、（2016）皖0103民初4258号民事判决书、（2016）皖01民终4916号民事判决书，以及双方当事人当庭陈述予以证明。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》规定的全面履行合同义务原则，守约方要求继续履行的，除法律另有规定的之外，应责令另一方继续履行。虽然讼争房屋上设置了抵押权，但可以在孙祥祥向抵押权人工商银行银河支行代偿后由工商银行银河支行协助解除该抵押权，现孙祥祥已将剩余购房款暂存于本院，其要求胡龙履行协助办理产权转移登记手续、交付房屋等合同义务，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，相关契税依约应由孙祥祥承担。虽然双方约定了定金条款和违约条款，但考虑到在合同签订后房价大幅上涨的情况下，判令胡龙继续履行合同已足以弥补孙祥祥的损失，对孙祥祥主张的违约金，本院不再予以支持，定金8万元直接冲抵购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙祥祥于本判决生效之日起十日内代被告胡龙清偿尚欠第三人中国工商银行股份有限公司合肥银河支行的按揭贷款；二、第三人中国工商银行股份有限公司合肥银河支行于原告孙祥祥代被告胡龙履行完毕还款义务后十日内协助原告孙祥祥办理合肥市庐阳区董铺路86号兰郡花园二期5幢904室房屋解除抵押登记手续；三、被告胡龙于解除抵押登记手续办结后十日内协助原告孙祥祥办理合肥市庐阳区董铺路86号兰郡花园二期房屋转移登记手续，并交付该房屋；四、驳回原告孙祥祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8352元，由原告孙祥祥负担1392元，被告胡龙负担6960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 孔 静二〇一七年二月二十日书记员 赵阿燕附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。