吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书(2015)浑民二初字第207号原告冯树琴，住靖宇县。委托代理人袁涛，靖宇县开发区法律服务所法律工作者。委托代理人曲宝发(原告丈夫)，住靖宇县。被告陈伟。委托代理人王文君，吉林审航律师事务所律师。被告董世军，住临江市。原告冯树琴诉被告陈伟执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理期间，经审查，本院决定将董世军追加为本案的共同被告参加诉讼。原告冯树琴及其委托代理人袁涛、曲宝发、被告陈伟的委托代理人王文君到庭参加诉讼。被告董世军经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称:2011年6月3日，原告从建筑施工承包人董世军手中购买靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室住宅楼。双方签订房屋买卖合同。原告一次性交付购房款。该房屋系董世军承包建筑施工在开发商处取得的顶账楼房，开发商为董世军出具了房屋预售协议。董世军对该房屋享有处分权，其与原告签订的房屋买卖合同经靖宇县人民法院判决合法有效。在原告办理产权过户手续过程中，被被告申请法院查封。原告购买该房屋已经既成事实，请求法院确认该房屋归原告所有。上述已经阐明靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室由原告购买，贵院对该房屋查封明显错误。理由：1、原告购买该房屋时，产权明晰，更不涉及是在法院查封期间购买的。2、被告用于执行的原判决涉及执行的标的额55万元，而法院查封包括涉案房屋在内的共计四套房屋，其中还有一套门市房，共计200万元之多，明显超过被告申请执行的额度，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。综上所述，原告购买靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室合法有效，依法撤销（2015）浑执监字第3号执行裁定书，解除对靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室的查封，确认该房屋归原告所有。被告陈伟辩称:1、（2015）浑执监字第3号执行裁定书是正确的，原告提出的撤销理由不成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告虽与董世军签订房屋买卖合同，但未实际取得房屋，也未办理产权登记及过户手续。对于此类房屋人民法院有权查封。2、原告并不是本案诉争房屋的所有权人。本案中原告与董世军签订了房屋买卖合同，但并未办理产权登记及过户手续，也未实际交付房屋。根据物权法定原则，原告并不是争议房屋的所有权人。3、原告与董世军签订的房屋买卖合同虽然有效，但因法院的查封已无法实际履行，原告应基于合同之债向房屋出卖人主张权利。4、原告在本案中请求的是撤销和确权两个诉，是两个不同的法律关系，不应同案审理。5、本案遗漏诉讼主体。本案中与原告存在买卖合同法律关系的当事人是董世军，基于买卖合同关系，原告应向董世军主张权利。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告董世军辩称：原告起诉中的龙鼎福园6号楼1单元401号房屋为白山市龙鼎开发有限公司抵顶给被告工程款的房屋，被告已将该房出售给原告。至于原告实际使用了哪户住宅，白山龙鼎后期如何调整、编制房号，被告不清楚。经审理查明：2011年6月2日，白山市龙鼎房地产开发有限公司与董世军签订房屋预定协议书，董世军从该公司购买位于靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室住宅楼一处，房屋总价款为306033元。协议签订当日，双方同意由白山市龙鼎开发有限公司欠董世军工程款306033元用以抵顶。白山市龙鼎房地产开发有限公司为董世军出具收据一张。2011年6月3日，原告从董世军手中购买靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室住宅楼一处。双方签订房屋买卖合同。原告一次性交付给董世军购房款306033元，董世军为原告出具收据一张。2013年，陈伟诉吉林市佰新建筑安装工程有限公司万森公司、董世军、白山市龙鼎房地产开发有限公司承揽合同纠纷一案，经本院（2013）浑民二初字第731号判决：一、吉林市佰新建筑安装工程有限公司万森分公司、董世军于判决生效后10日内共同给付陈伟工程款51万元及赔偿损失4万元，共计55万元。2014年2月8日判决生效后，义务人没有自动履行义务，陈伟于2014年2月17日向本院申请强制执行。2014年4月8日，本院作出（2014）浑执备字第127号民事裁定书，裁定:将被执行人董世军所有的位于靖宇县福园小区1号楼1单元603室、6号楼1单元401室、1号楼1单元502室予以查封。后冯树琴起诉白山市龙鼎房地产开发有限公司、董世军，要求确认冯树琴与董世军签订的房屋买卖合同合法有效。2014年8月19日，靖宇县人民法院作出（2014）靖民二初字第150号民事判决书，判决:冯树琴与董世军签订的《房屋买卖合同书》有效。2015年1月13日，冯树琴向本院提出异议申请书，要求解除对靖宇县龙鼎福园小区6号楼1单元401室的查封。理由是异议人已于2011年6月3日从董世军手里购买了此房屋。本院于2015年1月25日作出（2015）浑执监字第3号执行裁定书，裁定：驳回案外人的异议请求。另查明：原告从董世军手中购买靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室住宅楼一处至今未办理房屋入住手续，也未办理产权登记及过户手续。现原告占用该房屋。根据白山市龙鼎房地产开发有限公司提供的楼盘表证实龙鼎福园小区1号至13号楼房间编号是西为1单元，西门为101室。靖宇县房产测绘有限公司于2012年1月9日为靖宇县人民法院出具的证明证实龙鼎福园小区1号至13号楼房间编号是东为1单元，东门为101室。以上案件事实有2011年6月2日白山市龙鼎房地产开发有限责任公司与董世军之间购买靖宇县龙鼎福园小区6号楼1单元401室房屋的预定协议书和董世军交房款306033.00元收据、2011年6月3日董世军与冯树琴购买靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室的房屋买卖合同书及董世军收到306033.00元房款收据、靖宇县法院（2014）靖民二初字第150号民事判决书、生效证明、（2014）浑执备字第127号民事裁定书、（2015）浑执监字第3号执行裁定书、询问原告委托代理人曲宝发笔录各一份及庭审笔录在卷为凭。本院认为，原告所举证的证据只能证明所购买的房屋其买卖合同合法有效，并不能确定其购买的房屋已实际交付并合法占有。现原告要求撤销（2015）浑执监字第3号执行裁定书，解除靖宇县龙鼎福园小区6号楼1单元401室房屋的查封，证据不足，理由不成立。故其请求本院不予支持。虽原告与董世军签订的房屋买卖合同经法院确认有效，但原告并未与房地产开发公司办理房屋入户手续及签订商品房买卖合同，亦未对该房屋在房屋产权管理部门办理产权登记，故原告主张确认该房屋归其所有的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，判决如下：驳回原告冯树琴的诉讼请求。案件受理费2945.00元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审 判 长  李 栋审 判 员  赵清富人民陪审员  刘艳波二〇一六年十月二十日书 记 员  牛晓牧