成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初8926号原告：广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市高新区石羊工业园。负责人：蔡风佳，该公司总经理。委托代理人：余学江，男，汉族，1988年9月5日出生，住四川省富顺县。系该公司员工，特别授权代理人。被告：宋西川，男，汉族，1966年1月5日出生，住四川省攀枝花市东区。委托代理人：李明，四川三才律师事务所盐边分所律师。特别授权代理人。原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司（以下简称宁骏物业公司）与被告宋西川物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李荣芳独任审判，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托代理人余学江、被告宋西川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宁骏物业公司诉称：2012年10月22日，原、被告签订了《合景·誉峰前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的位于誉峰19-1-2301物业提供前期物业管理服务，协议约定物业公用服务费按月度结算，交费时间为每月的5日前；住宅物业公共服务费标准为每月每平方米3.95元。被告不按协议约定的收费标准支付相关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日按每日应缴费的千分之三收取滞纳金，并有权停止相关的服务。本协议签订后，原告依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但被告已无故拖欠物业费6311.2元、违约金1434.2元。故原告诉至法院，请求依法判决：1、被告向原告清偿自2015年10月至2016年5月欠付的物业公共服务费6311.2元及违约金1434.2元（暂计算至2016年5月，请求支付至实际支付之日止），共计欠费7745.4元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告宋西川辩称，物业服务协议是不合法的，其没有验收房屋，也不知道房屋的钥匙怎样来的，原告骗取了其家人预交了物业费，原告未尽到物业服务的义务，对物业费不认可，违约金也不认可。经审理查明，2012年10月22日，成都市中天盈房地产开发有限公司与被告宋西川签订《商品房买卖合同》，被告宋西川购买了成都市中天盈房地产开发有限公司出售的誉峰19幢1单元2301号房屋，建筑面积为201.39平方米，该合同第十条约定出卖人应当在2013年3月30日前向买受人交付该商品房。该合同第十四条“交接手续”约定（一）该商商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：（1）该商品房已符合本合同约定的交付条件而买受人逾期办理收楼手续或拒绝收楼的，由买受人承担延期交房的责任，并视同出卖人已在本合同约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业服务费、公共水电分摊费、住宅质量保修期自本合同第十条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准）。（3）买卖双方共同确认，买受人未于本合同第十条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）办理收楼手续，出卖人发出《催收楼通知书》的，亦视同出卖人已于本合同第十条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准交付了该商品房，并应按本条第（1）款执行。该合同第二十二条前期物业服务约定，出卖人依法选聘的物业管理企业为广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为3.95元/月/平方米（建筑面积），价格包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共同部分共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。同日，原、被告签订《誉峰前期物业服务协议》，约定原告为原告所购位于成都高新区万象南路360号誉峰19-1-2301号物业提供管理服务，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、服务和管理。物业公共服务费自建设单位《交房通知书》通知的交房时间当天起计收，并于交房当天预交三个月物业公共服务费。物业公共服务费按月度结算，交费时间为每月的5日前。物业公共服务费标准（按建筑面积计算），住宅物业公共服务费标准每月每平方米人民币3.95元。被告逾期交纳物业公共服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金。成都市中天盈房地产开发有限公司向被告交付房屋后，原告按约向被告楼盘所在的小区提供物业管理服务，并按住宅物业公共服务费3.95元/月/平方米、物业建筑面积为201.39平方米的标准向被告收取物业公共服务费，每月实际计收物业公共服务费795.49元。被告于2015年9月14日向原告交纳了2013年10月19日—2014年10月31日的物业费9797.6元、2014年11月1日至2015年9月30日的物业费8677.9元，自2015年10月1日起被告未按约交纳物业费，2016年3月13日，原告向被告发出《法务公函》，对被告欠交的物业费进行催缴，被告仍未缴纳。从2015年10月1日起至2016年5月31日止，被告欠缴的物业公共服务费共计6311.2元。以上事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《誉峰前期物业服务协议临时管理规约》、收款收据、缴费通知单、欠费明细、邮寄单等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《誉峰前期物业服务协议临时规约》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行。原告依约提供了物业服务费，被告应当依约向原告及时足额交纳物业服务费，对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称没有验收房屋，不应交纳物业费，本院认为，原告在庭审中出示的《业主收楼确认书》证明被告已于2012年10月22日收房，被告否认系其本人签名，原告亦不确定是被告本人签名，本院认为，该签名与《商品房买卖合同》中被告的签名明显不同，且该签收时间系《商品房买卖合同》签订时间，与实际交付时间明显不符，故对该份证据本院不予采信，原告出示《成都誉峰催收楼通知书》拟证明2013年6月8日原告对被告收楼进行催收，但原告未能举证证明该通知书已向被告送达，亦未能举证证明因被告自身的原因造成收房迟延，被告在庭审中认可2015年下半年知道房屋已经签收，其已收到钥匙，且被告于2015年9月14日交纳了自2013年10月19日至2015年9月30日的物业费，证明双方自2013年10月19日起建立起物业服务合同关系，原告依约提供了物业服务费，被告应当依约向原告及时足额交纳物业服务费，故对被告辩称没有验收房屋不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。对被告辩称物业服务协议不合法，是在开发商的引诱下签订了物业服务合同，原告骗了其家人预交了物业费，原告未尽到物业服务的义务，被告未举证证明，本院不予采纳。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告主张按约定的从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳，被告辩称不认可违约金，本院认为，对于违约金的计算标准，考虑原告的损失、被告的过错程度，兼顾公平原则，酌情调整为违约金以当月应交而欠交的物业服务费金额为基数、从逾期之日起按每日万分之三标准计算至付清全款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宋西川于本判决生效之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司支付2015年10月1日至2016年5月30日的物业费6311.2元及违约金（违约金计算方式为：以每月应缴纳物业费795.49元为基数、按每日万分之三自欠缴物业费当月6日起计算至付清之日止）；二、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告宋西川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  李荣芳二〇一六年十月二十五日书 记 员  廖 真