江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初3449号 原告：彭智英，女，1970年5月22日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，联系。 委托诉讼代理人：文宗森，江西文冠律师事务所律师。 被告：吉安市众成拍卖有限公司，住所江西省吉安市吉州区宏康路3号B栋28号，统一社会信用代码 91360800571162310Q。 法定代表人：尹晓钦，执行董事兼总经理，联系。 委托诉讼代理人：黄平，江西向群律师事务所律师。 第三人：贺琼霞，女，1974年7月28日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，联系。 原告彭智英与被告吉安市众成拍卖有限公司（以下除判决主文外均简称“众成拍卖公司”）、第三人贺琼霞拍卖合同纠纷一案，本院于2019年1月5日作出（2018）赣0802民初4450号民事判决，彭智英不服提出上诉，吉安市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）赣08民终724号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告彭智英申请追加贺琼霞作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。原告彭智英及其委托诉讼代理人文宗森、被告众成拍卖公司的法定代表人尹晓钦及委托诉讼代理人黄平到庭参加诉讼。第三人贺琼霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭智英向本院提出诉讼请求：1.确认被告众成拍卖公司组织2017年12月23日的拍卖无效并判决被告众成拍卖公司立即返还原告缴纳的拍卖佣金380,000元；2.本案诉讼费用由被告众成拍卖公司承担。事实和理由：2017年12月5日，被告众成拍卖公司发布拍卖公告，定于2017年12月23日上午9时30分在吉州区美洲大酒店六楼会议室公开拍卖位于吉安市吉州区阳光新城幼儿园房屋（以下简称“拍卖物业”）十年租赁权。拍卖物业共三层，总建筑面积约2314.92平方米。拍卖物业的设计规划、拍卖公告第一条和《租赁合同》第一条等文件均明确用途为“仅能用于幼儿园经营”。原告看到被告众成拍卖公司发布的拍卖公告后，随即到被告众成拍卖公司处了解拍卖物业的相关情况，特别询问是否通过竣工收备案和消防验收。拍卖时，被告众成拍卖公司并不掌握贺琼霞是否具有财产处分权，也不知晓标的物是否已办理房屋产权证和消防验收手续。经先后多次面询，被告众成拍卖公司均不止一次表示“房屋是万家房地产公司建设的，国有企业肯定有手续、证件齐全”，值得参加竞拍。2017年12月23日，原告参与竞拍并以53元/月/平方米，十年租赁费共计14,722,890元的超高价中标。2018年1月1日，原告与委托人贺琼霞签订了《租赁合同》。原告总共支付各类费用共计1,316,145元，其中拍卖佣金380,000元，半年房屋租金736,145元，租赁保证金200,000元。《租赁合同》签订后，原告开始启动装修设计施工并拟向相关部门报送开园相关手续资料，在向贺琼霞索要房屋验收备案和消防备案材料时，贺琼霞才告知拍卖物业未通过竣工验收备案和消防验收的事实，直接导致原告无法使用拍卖物业。鉴于拍卖物业未通过竣工验收备案和消防验收而导致原告无法正常使用案涉物业的客观事实，贺琼霞与原告解除了租赁合同并退回了收取的租金和租赁保证金。原告认为，根据《消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条之规定，案涉拍卖标的物必须先向公安消防机构申请消防验收合格，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，拍卖标的物在进行租赁权拍卖之前必须先取得竣工验收备案和消防验收。此外，根据《拍卖法》的相关规定，被告众成拍卖公司作为拍卖人，有义务审查拍卖标的是否存在瑕疵并主动向竞买人说明拍卖标的物存在的瑕疵。然而，在整个拍卖过程中，被告众成拍卖公司均没有告知原告拍卖标的物未取得竣工验收备案和消防验收这一事实。更有甚者，在原告拍卖前询问拍卖标的物的上述证件时，被告众成拍卖公司欺骗原告说一切都是齐全的，欺骗误导原告参加竞拍。另外，拍卖标的物的所有人和承租人均不是贺琼霞，贺琼霞对涉案标的物的租赁权无处分权或代理权，拍卖行为无效。鉴于以上事实和相关法律规定，拍卖行为无效，被告众成拍卖公司应当返还原告已经支付的拍卖佣金380,000元。 被告众成拍卖公司辩称，1.原告主张拍卖标的物未经过竣工验收备案以及未经消防验收合格没有充分证据证实，被告众成拍卖公司对于已经取得房产证的大楼完全有理由相信其已经过验收合格。退一步说，即使原告陈述的情况属实，被告众成拍卖公司作为拍卖人，也没有查验的义务。2.根据委托人提供的相关资料，足以使被告众成拍卖公司相信其有权处分涉案房屋的租赁权。本案诉争的大楼，原本就是被告众成拍卖公司接受吉安市万家房地产开发公司的委托进行拍租的，是由贺琼霞作为江西万厦物业公司的实控人来参与拍卖并中标，因此被告众成拍卖公司可以明确第三人贺琼霞对该大楼完全具有财产处分权，而且此后以上两家公司均出具相关证明。原告与委托人签订租赁合同后，房屋的产权人从未向原告主张过权利，影响原告使用。在原告退租后，委托人又将房屋出租给他人使用，也是经营幼儿园，原告主张委托人对涉案房屋的租赁权没有处分权没有事实依据。3.被告众成拍卖公司作为拍卖公司，对于拍卖标的物的真伪、瑕疵无法作出专业的辨别和判断，对于真伪和瑕疵的说明义务在于委托人，而不是拍卖人。对此，原告领取的拍卖规则中已予以特别提示，被告众成拍卖公司对标的物不承担瑕疵担保责任，原告要求返还拍卖佣金没有依据。4.被告众成拍卖公司清楚该房子已办理房产证，至于是否办理消防验收手续，被告众成拍卖公司不清楚，但是按照常理推测，已办理房产证的房屋应该已通过消防验收手续，因此被告众成拍卖公司在本案中不存在过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，被告众成拍卖公司与第三人贺琼霞签订一份《委托拍卖合同》，约定第三人贺琼霞作为委托人将“阳光新城幼儿园整体十年租赁权”委托被告众成拍卖公司进行拍卖。同年12月5日，被告众成拍卖公司在吉安晚报（期数：2017年12月6日）A3版面上发布了上述标的物的拍卖公告，该公告载明：定于2017年12月23日上午9时30分在吉州区美洲大酒店六楼会议室对位于吉安市吉州区阳光新城幼儿园房屋十年租赁权进行拍卖，房屋共三层，总建筑面积约2314.92平方米，该房屋仅用于开办幼儿园。同年12月22日，原告彭智英向被告众成拍卖公司报名参与竞买，并领取了拍卖资料（拍卖资料包括拍卖公告、拍卖规则、竞买须知、租赁合同样本），并填写了《竞买报名表》，该报名表载明：“本竞买人已领取拍卖资料壹套并已认真阅读，本人认同和自愿接受《拍卖规则》《竞买须知》及拍卖资料中的全部条款和约定并保证履行全部义务；否则，本人除自愿放弃所交竞买保证金外，还按《拍卖法》第39条规定承担全部违约责任。”上述《拍卖规则》第四条以字体加粗方式提示：“特别提请竞买人注意：本次拍卖仅以拍卖标的现状进行拍卖。所提供的资料仅供参考，如与实际有出入以实际为准，不增减成交价款。本公司对拍卖标的不承担瑕疵担保责任。竞买人在拍卖会前必须到标的现场查看标的，对拍卖标的作详细了解，务必对拍卖标的有明确认识、了解后方可参加竞买。竞买人进入拍卖会场一旦举牌应价或加价，即表明已完全知晓本次拍卖的所有规定及拍卖标的情况，接受拍卖标的的现状（包括瑕疵和缺陷），并愿意承担一切责任，拍后无悔……” 2017年12月23日，经现场竞拍，原告以每月53元/平方米的价格竞得位于吉安市吉州区阳光新城幼儿园房屋十年租赁权，原、被告当即签订了拍卖成交确认书，确认成交总价为14,722,890元，佣金为412,241元。之后，原告分两次向被告众成拍卖公司支付了拍卖佣金380,000元。2018年1月1日，原告与第三人贺琼霞就上述拍卖标的物签订了《租赁合同》。2018年2月12日，原告委托江西赣中律师事务所律师向第三人贺琼霞发出一份《律师函》，提出案房产未通过竣工验收合格和消防验收合格，以及证、书、手续不齐全等问题，委托人及拍卖方存在隐瞒甚至欺诈行为，致使原告不能按计划使用案涉房产，故要求委托人在2018年3月15日之前完成房屋竣工验收及消防验收，取得相关验收合格报告，否则应承担相应的法律责任。同年3月1日，第三人贺琼霞委托江西向群律师事务所对上述律师函发出一份《律师回复函》，表示：原告主张贺琼霞存在隐瞒和欺诈行为无任何事实依据；贺琼霞亦是通过竞拍方式合法取得该房产的出租权，其不知晓原告所竞拍的房产未通过竣工验收及未取得房屋验收合格证等情况；收到原告函告后，贺琼霞已积极向产权人了解相关情况，产权人答复称会尽快完善相关手续；贺琼霞从产权人手中拍得租赁权时，对该房屋的证书情况也不知晓，甚至对该情况的了解还在原告之后，贺琼霞目前积极在向产权人进行主张，为促进合同的顺利履行进行努力。2018年6月27日，原告及其他六位合伙人与第三人贺琼霞签订了一份《协议书》，约定双方同意立即解除于2018年1月1日签订的《租赁合同》，第三人贺琼霞退回房屋租金及保证金共计936,145元，双方互不追究对方的违约责任，且双方再无其它任何争议。 另查明，吉安市万家房地产开发公司（以下简称“万家房地产公司”）于2015年9月29日取得坐落于吉州区君华大道以东、北门河以南阳光新城一期20幢1-01号房产的房屋所有权证（房屋所有权证号：吉房权证吉州字第××号，建筑面积：2314.92平方米），该房产证上载明规划用途为幼儿园。2017年5月25日，万家房地产公司与被告众成拍卖公司签订一份《委托拍卖合同》，约定被告众成拍卖公司接受万家房地产公司的委托，对万家房地产公司所属的门面及商业房产（总建筑面积约33991.4平方米）十年租赁权进行整体拍卖，合同后附万家房地产公司所属门面及商业房产拍租表，列明上述拍卖标的物的座落、现状用途及建筑面积等情况，其中包括坐落于阳光新城一期20#楼的房产（建筑面积：2314.92平方米），即案涉阳光新城幼儿园。之后，被告众成拍卖公司于2017年6月28日在《井冈山报》A3版面刊登上述标的物的拍卖公告。2017年10月31日，第三人贺琼霞代表江西万厦物业管理有限公司（以下简称“万厦物业公司”）与万家房地产公司签订一份《店面租赁合同》，约定万家房地产公司将包括阳光新城在内的总计33991.4平方米的店面出租给万厦物业公司使用，租期10年（从2018年1月1日到2027年12月31日止），并注明店面明细见附表一，附表一载明各个店面的名称、房号和面积，其中“阳光新城店面明细”中包括阳光新城一期20号楼（建筑面积：2314.92平方米）。2018年1月25日，万家房地产公司和万厦物业公司共同出具《证明》一份，载明：“兹证明江西万厦物业管理有限公司在2017年7月13日公开竞拍将吉安市万家房地产开发公司旗下所有商铺十年经营权拍下，江西万厦物业管理有限公司全权委托贺琼霞个人经营管理。” 以上事实，有原告彭智英提交的拍卖公告及拍卖资料、拍卖成交确认书、拍卖佣金银行转款凭证、拍卖房产档案资料、律师函、解除租赁合同协议书、被告众成拍卖公司提交的店面租赁合同及附表、万家房地产公司和万厦物业公司共同出具的证明、房屋所有权证书、委托拍卖合同、吉安晚报、竞买报名表及拍卖资料、拍卖成交确认书、租赁合同、拍卖笔录、双方当事人陈述及本案开庭审理笔录在卷佐证，可以认定。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为1.第三人贺琼霞对案涉房产租赁权是否有权处分？2.案涉房产未通过消防验收合格是否导致拍卖合同无效？3.被告众成拍卖公司是否存在故意隐瞒标的物瑕疵的行为，是否应当承担瑕疵担保责任的问题。 关于第三人贺琼霞对案涉房产租赁权是否有权处分的问题。本院认为，首先，万家房地产公司和万厦物业公司于2018年1月25日共同出具的证明足以说明第三人贺琼霞对案涉房产的租赁权具有相应的处分权。其次，案涉房产的十年租赁权系经被告众成拍卖公司组织拍卖并由万厦物业公司取得，在万厦物业公司与万家房地产公司签订的《店面租赁合同》中，第三人贺琼霞作为万厦物业公司处理租赁事宜的代表在该租赁合同上的承租人处签名，故被告众成拍卖公司有理由相信第三人贺琼霞对案涉房产的租赁权具有委托拍卖的处分权。再者，原告与第三人贺琼霞签订《租赁合同》后，并未出现因案涉房产的所有权人或相关权利人主张权利而阻碍原告行使租赁使用权的情形，故原告以第三人贺琼霞不具有拍卖处分权为由主张拍卖活动无效于法无据，本院不予支持。 关于案涉房产未通过消防验收合格是否导致拍卖合同无效的问题。原告以案涉房产在拍卖前未取得竣工验收备案和消防验收，属于法律法规禁止交易的财产权力为由主张本案拍卖活动无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《合同法》第五十二条第（五）项中强制性规定是指效力性强制规定，而《消防法》第十三条第二款的规定主要是基于行政管理及公共安全的需要，要求建设工程必须经消防验收合格方能投入使用，但该规定并不涉及该行为的后果，应当认定为管理性强制性规范，而非效力性强制规定。此外，上述法律仅规定未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程不得实际投入使用，并未对相关权利人的处分权进行限制。因此，即使案涉房产存在违反消防法相关规定的情形，但不能以此认定案涉拍卖合同无效。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项亦明确规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，属于可解除的合同，而非无效合同。至于原告提到《建设工程消防监督管理规定》以及《拍卖管理办法》的相关规定，均属于部门规章中的管理性强制性规定，不属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形。因此，原告以案涉房产未经过竣工验收备案或消防验收合格为由主张案涉拍卖活动无效于法无据，本院不予支持。 关于被告众成拍卖公司是否存在故意隐瞒标的物瑕疵的行为，是否应当承担瑕疵担保责任的问题。本院认为，拍卖合同是一种特殊的买卖合同，既有一般买卖合同的属性，又因缔约过程中采用了拍卖的方式而具有区别于一般买卖合同的特性。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条规定：“合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。”根据上述规定，拍卖人有义务了解并告知竞买人拍卖物瑕疵，但如果双方在拍卖前已经约定不承担瑕疵担保责任的，事后发现拍卖标的瑕疵，拍卖人通常不承担瑕疵担保责任，除非拍卖人存在故意或因重大过失不告知竞买人标的物的瑕疵，则拍卖人仍应承担瑕疵担保责任。就本案而言，首先，被告众成拍卖公司在案涉《拍卖规则》中已用字体加粗的方式特别提示了对拍卖标的不承担瑕疵担保责任，原告在竞买报名表中签字表示已认真阅读《拍卖规则》，自愿接受全部条款并保证履行义务，足以认定原、被告双方达成了拍卖人不承担瑕疵担保责任的约定。该条款虽系格式条款，但被告众成拍卖公司已尽提示义务，原告仍然同意缔约，应当具有法律效力。其次，案涉房产在2015年即已取得了房管部门颁发的房产证，房产证上也明确规划用途为幼儿园，按照现行法律、法规的规定，商品房只有通过了包括房屋质量和消防验收合格在内的等一系列综合验收合格，才能发放房产证，因此在通常情况下，被告众成拍卖公司完全有理由相信拍卖标的不存在房屋质量或者消防验收不合格方面的瑕疵。原告就消防问题提供的市政府文件为复印件，且发文时间为2017年12月30日，系在拍卖行为完成以后，不能以此推断被告众成拍卖公司在拍卖时明知或者应当知道案涉房产存在消防验收不合格的问题。因此，原告没有充分证据证实被告众成拍卖公司存在故意或重大过失未告知拍卖标的物瑕疵的行为，被告众成拍卖公司不应承担标的物瑕疵担保责任。至于原告提交的第三人贺琼霞与案外人姜筱蕾的通话录音，该录音中第三人贺琼霞的相关表述不足以推断出被告众成拍卖公司在本案拍卖活动前不知道案涉房产是否取得房屋所有权证，且被告众成拍卖公司已于本案拍卖活动前，接受所有权人万家房地产公司的委托就案涉房产在内的17处店面及商业房产的十年租赁权进行拍卖，故原告称被告众成拍卖公司在拍卖时不知晓案涉房产已办理了房产证的主张理据不足，本院不予采信。 鉴于被告众成拍卖公司自愿归还80,000元的拍卖佣金给原告，本院予以支持。第三人贺琼霞与原告解除合同时，虽约定双方互不追究违约责任，但不影响双方公平、合理（各50%）分担双方损失（即本案拍卖佣金），故第三人贺琼霞应补偿原告拍卖佣金损失150,000元。第三人贺琼霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第三十二条、《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告吉安市众成拍卖有限公司补偿原告彭智英拍卖佣金80,000元，限本判决生效之日起10日内履行完毕； 二、第三人贺琼霞补偿原告拍卖佣金损失150,000元，限本判决生效之日起10日内履行完毕； 三、驳回原告彭智英的其他诉讼请求。 案件受理费3,500元（减半收取），由原告彭智英、第三人贺琼霞各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  肖少辉 人民陪审员  周发明 人民陪审员  罗诗枝 二〇一九年十二月三十日 （） 书记员凌赟赟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三十二条合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国拍卖法》 第十八条拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。 拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。 第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。 拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。 因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。 因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。