天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0103民初8021号原告:天津市龙都物业管理有限公司。法定代表人:王祥。委托诉讼代理人:王倩倩。被告:贾世静。原告天津市龙都物业管理有限公司与被告贾世静物业服务合同纠纷一案,本院于2016年8月19日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天津市龙都物业管理有限公司的委托诉讼代理人王倩倩、被告贾世静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市龙都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告2014年1月1日至2016年5月31日物业服务费2349.10元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告系物业服务关系,原告是河西区四季馨园小区的物业管理公司。被告系天津市河西区四季馨园产权人,房屋建筑面积115.72平方米,被告应按每平方米0.70元的标准按月缴纳物业费,每月应缴纳物业费81元。被告自2014年1月1日至2016年5月31日共29个月未履行缴纳物业费的义务,合计欠物业费2349.10元。现原告已按《天津市前期物业管理服务合同》的约定履行了自己应尽的义务,上述物业费经多次催要无果,故起诉至法院。原告就其主张提交如下证据:1、《天津市前期物业管理服务合同》,证明原告进行服务的依据及收费标准;2、企业名称变更核准通知书,证明原告名称变更的情况;3、天津市物价局文件,证明收费标准经过物价局的备案;4、确认书,证明被告对《天津市前期物业管理服务合同》及收费标准的认可;5、天津市不动产登记簿查询证明,证明被告房屋的情况。被告贾世静辩称,被告是本市河西区四季馨园房屋产权人,房屋面积为115.72平方米,对欠费时间、金额没有异议。不同意原告的诉讼请求。被告一直按时足额缴纳物业费,直至2013年12月,被告居住的房屋发生严重漏水问题,但原告一直怠于维修。被告住在五楼,厨房顶为六楼露台,早在2011年就发现楼顶渗水,后找原告维修,但原告一直未给修补,直至10月份才进行修补,原告上午修完下午就来收取物业费。后又发生一次漏雨事件,原告给予维修。但在2014年后又发现大面积渗水,瓷砖鼓起有随时掉落到头顶的危险。找到原告报修后,先后有物业人员、经理前来维修现场看过,但以需要大修为由一直未拒绝修理修缮。现在,已经是天天滴水状态,并且已经漫延到旁边次卧,形成外面大雨屋内小雨的情况,客人不能来访、雨季不能外出度假,给被告全家生活出行造成极大影响。涉案房屋漏水是因屋顶造成,屋顶是建筑物的基本结构部分,也是整幢房屋的屋顶,对整个建筑物的结构和外观来说,都是不可或缺的,不属于六楼业主的专有部分。屋顶是自然损坏的,理所当然需要物业动用维修资金进行修缮。而原告一直占用小区维修基金帐目,不能有效履行物业服务义务,给小区居民生活带来诸多不便的情况。原告在事情发生后并未与被告进行沟通,反而是被告家人多次找到原告,但原告拒绝回应。所以原告无权主张物业费用,被告有权要求原告修复露台并赔偿由此造成的损失,并由原告承担诉讼费用。在原告履行物业服务义务之前,根据合同法有关先履行抗辩权的规定,被告有权拒绝支付物业服务费用。被告有权履行抗辩权,拒交物业费,完全是符合法律规定的。被告从未与原告签订《天津市前期物业管理服务合同》,只在2004年1月19日新房交接时签署过业主公约。由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定,业主依法行使先履行抗辩权。原告还存在违约行为,四季馨园21楼为住宅用房,但一楼却被租赁商家经营超市、私搭乱盖、毁损草皮和植被,夏天的噪音对家中老人休息造成巨大影响。小区中私开幼稚园、培训班现象严重,儿童老人出入,给被告业主出入造成不安全隐患。根据法律规定及合同约定,原告应当制止其经营行为,但原告拒绝履行自己应当负担的义务。《业主手册》中约定为维护小区安全、小区实行封闭管理,原告前后共三次以管理小区出入车辆、保证安全为由让业主凭房本办理车辆出入卡并收取费用,但因小区距华山里地铁站比较近,非小区业主车辆、人员出入频繁,给业主停车、出入造成极大不便,致使小区出入口形同虚设,原告未按约定提供物业服务,违约在先。侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用,小区公共区域的经营性收入归全体业主所有,原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目,小区及楼宇内广告宣传收入应该冲减业主物业费。被告就其主张提交如下证据:照片十张,证明物业服务不到位及房屋漏水问题。针对原告提交的证据,被告发表质证意见如下:对证据1、2、3、5没有异议。对证据4是本人签字,因为不签字就不给钥匙。针对被告提交的证据,原告发表质证意见如下:对照片不认可,与本案不属于同一法律关系。本院的认证意见如下:原告提供的证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性,且与本案具有关联性,本院予以确认。被告提供的证据均为照片,房屋漏水及私搭乱盖的照片反映的情况与本案不具有关联性,其他照片能够反映出小区内某一时间点的状态,无法证明其持续性,故本院对上述证据不予确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。经审理查明,原告单位名称原为天津开发区龙都物业管理有限公司,2006年2月27日变更为天津市龙都物业管理有限公司。原告与天津市河西区四季馨园建设单位,即天津龙都置业投资集团有限公司于2003年4月5日签订了《天津市前期物业管理服务合同》,约定服务期限:本合同自2003年4月10日开始,至物业首次业主会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同中还约定物业服务费收费标准为:住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.80元由业主交纳。原告实际按建筑面积每月每平方米0.70元向被告收取物业服务费。被告系天津市河西区东江道与微山路交口四季馨园房屋产权人,该房屋建筑面积115.72平方米,被告于2004年1月19日签订《确认书》内容为“贾世静作为四季馨园单元业主,已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款,并理解、认同条款内容,同意严格遵守。”现原告要求被告给付2014年1月1日至2016年5月31日物业服务费2349.10元。本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中,原告与河西区四季馨园建设单位天津龙都置业投资集团有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就其法律效力依法予以确认。基于被告在前述《确认书》上签字表示理解、认同《天津市前期物业管理服务合同》的条款内容并同意严格遵守,该合同的效力及于被告。现原告依约为被告居住的小区提供了物业服务,被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。故原告主张被告给付2014年1月1日至2016年5月31日物业服务费2349.10元的诉讼请求,本院予以支持。被告主张的物业服务不达标等问题,被告虽提供照片,但无法反映照片内现象存在的持续性,故其主张原告存在上述问题证据不足,且原告自2003年4月5日签订《天津市前期物业管理服务合同》始即实际按每月每平方米0.70元标准收取物业服务费,其提供的物业服务基本与其收费标准相符,故本院对被告上述抗辩理由不予采信。被告主张房屋漏水、私搭乱盖等问题与本案不属同一法律关系,宜另行解决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:自本判决生效之日起十日内,被告贾世静给付原告天津市龙都物业管理有限公司2014年1月1日至2016年5月31日物业服务费2349.10元。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,由被告贾世静负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  姜涛二〇一六年十月二十五日书记员  张颖本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。