广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0784民初2923号原告：李超，男，1964年11月3日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：黄细强，广东明思（南沙）律师事务所律师；委托诉讼代理人：冯洁泳，广东明思（南沙）律师事务所实习律师。被告：燕养源生物科技有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区发展大道188号1幢二层董事办办公室，统一社会信用代码：91440700MA4X884F8G。法定代表人：张晓云。委托诉讼代理人：黄健嫦，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：张晓云，女，1982年9月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，委托诉讼代理人：黄健嫦，广东国晖（江门）律师事务所律师。原告李超与被告燕养源生物科技有限公司（以下简称燕养源公司）、张晓云租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李超的委托诉讼代理人黄细强，被告燕养源公司、被告张晓云的共同委托诉讼代理人黄健嫦到庭参加诉讼，现已审理终结。原告李超向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告一擅自终止、解除《租赁合同书》行为违约（合同未履行部分价值为5652681.72元）；2.依法判令被告一承担违约责任，按约定向原告赔偿双倍保证金270000元，赔偿预期的租金收入损失5652681.72元；3.依法判令被告一向原告支付欠缴租金45000元（7月份），欠缴水电费（从2019年5月起计至本案审结判决之日止），暂计算至7月份欠缴水电费为14126.81元；4.依法判令被告一补偿原告因其缔约行为造成原告租金损失225000元；5.判令被告二对以上赔偿金额承担连带偿还责任；6.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年年底，被告一（原企业名称：燕御雪生物科技有限公司，2019年4月16日变更为燕养源生物科技有限公司）和被告张晓云为租赁案涉厂房，请求原告与原租赁人东莞市劲炜实业有限公司（以下简称劲炜公司）解除租赁合同，2019年1月7日，原告与劲炜公司解除合同并赔偿了违约金，同月8日，原告与被告一签订《租赁合同书》，约定被告一租赁原告名下位于鹤山市××镇××之三的厂房，租赁期为10年，从2019年1月1日起至2028年12月31日止，原告如约交付厂房，履行了合同义务。然而，2019年5月6日，原告突然收到被告一的函件，书面告知原告不再继续租赁厂房，其后原告及委托人多次书面函告被告一要求继续履行合同和违约的后果，同期被告一及其委托人亦多次来函明确不再租赁案涉厂房和明确单方解除合同。2019年7月10日，依合同约定应支付当月租金，然而被告并没有履约支付，已构成事实违约。原告认为被告违背了诚实信用原则，未经原告同意单方解除合同并已实际违约，应负全部违约责任，对原告应按约定赔偿。2019年7月租金，依约定应于当月10日前支付，但截止至起诉日，原告仍未支付；被告一自2019年5月起一直欠缴依约应缴电费，合同仍未解除，被告应按约定支付欠缴电费至本案判决生效之日。案涉厂房原系租赁给劲炜公司的，合同约定2019年1月1日开始计收租金，因被告一和被告张晓云请求原告解除原租赁合同并与被告一签订新合同约定装修期至2019年5月31日原因，造成原告5个月的租金损失225000元，现被告一违约解除合同，应对缔约行为造成原告的损失作补偿。江门市淇研投资有限公司是被告一作出违约决定前变更为被告一的股东，且系独资股东，与被告一的资产混同，应对被告一的债务承担连带偿还责任，被告张晓云系江门市淇研投资有限公司自然人独资股东，与江门市淇研投资有限公司资产混同，系被告一、江门市淇研投资有限公司的法定代表人和实际控制人，应对其债务负连带偿还责任。原告为了维护自身的权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关规定，现向贵院提起诉讼，请求法院依法判允原告上述诉求。燕养源公司辩称，一、答辩人与被答辩人是双方协商一致解除《租赁合同书》，答辩人提出解除租赁关系后，被答辩人立即接收回涉案租赁物钥匙，其已经是以自己的行为表明同意与答辩人解除租赁合同。答辩人不存在擅自终止、解除《租赁合同书》的违约行为。2019年3月至同年4月期间，答辩人因经营不善，原4名股东中有3名股东退股，导致资金链断裂的情况下，无力承租涉案租赁物支付租金，为了减少被答辩人的损失，于2019年5月6日向被答辩人提出解除双方于2019年1月8日签订的《租赁合同书》。随后，被答辩人口头同意解除租赁合同且要求答辩人将涉案租赁物钥匙交回给被答辩人指定的人员管控。2019年5月10日，答辩人将涉案租赁物钥匙交回给被答辩人指定的人员管控。即双方的租赁合同关系于2019年5月6日解除，被答辩人于2019年5月10日接收回涉案租赁物。被答辩人收回涉案租赁物钥匙的行为已经用实际行动表示同意与答辩人解除租赁合同，双方解除租赁合同关系是协商一致解除，并非答辩人的违约解除。二、因答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任。如法院认定答辩人违约，但被答辩人主张的违约金过高，请法院调整减少违约金金额。被答辩人未有产生预期租金的损失，答辩人不应支付被答辩人预期租金的损失。1.如法院认定答辩人违约，被答辩人诉讼请求主张“要求答辩人按约定向被答辩人赔偿双倍保证金270000元”，但答辩人在签订《租赁合同书》时已经向被答辩人支付了保证金人民币135000元，可以用于抵扣被答辩人主张的违约金。被答辩人应择一选择没收答辩人的保证金或主张答辩人承担违约责任。《租赁合同书》约定每月租金为45000元／月，被答辩人主张的违约金高达270000元，已达6个月的租金，故答辩人认为被答辩人主张的违约金过高，应按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条对违约金金额予以减少。2.被答辩人于2019年6月18日向答辩人的《回复函》明确被答辩人已经收到涉案租赁物的钥匙，实质上答辩人在2019年5月10日已经将涉案租赁物交接回被答辩人，所以不可能还产生水费和电费，但根据被答辩人提供的证据中显示租赁物在2019年5月至2019年7月均有产生水费和电费，即被答辩人已经将涉案租赁物租给他人使用或自用，被答辩人没有产生预期租金损失，所以被答辩人要求答辩人赔偿预期租金收入没有事实依据。答辩人在2019年6月4日向被答辩人公证送达了《解除》、2019年7月29日委托律师向被答辩人发送了《律师函》，函件内容均有注明让被答辩人将涉案租赁物租给他人使用或自用避免损失扩大，并将涉案租赁物腾空交还给被答辩人，答辩人已经是采取合理措施防止损失扩大，故被答辩人要求答辩人赔偿预期租金没有事实与法律依据。三、对于被答辩人主张的2019年7月的租金、2019年5月至本案审结判决之日止的水电费没有事实依据。答辩人与被答辩人的租赁合同关系已于2019年5月6日解除，答辩人在2019年5月10日移交钥匙后已经没有实际占用租赁物，不存在拖欠被答辩人2019年7月的租金、2019年5月至本案审结判决之日止的水电费。答辩人在2019年5月10日前已经交清移交前的水电费及租金。四、被答辩人已经主张答辩人违约损失，现又提出要求被告补偿缔约行为造成的租金损失是属于重复主张。且缔约过失责任应该是发生在合同订立过程中，现答辩人与被答辩人的租赁合同关系已经是成立并生效，不存在缔约行为的租金损失。1.答辩人与被答辩人的租赁合同关系已经是成立并生效，签订《租赁合同书》是双方的意思自治，被答辩人与前一任租户的租赁纠纷与答辩人无关，被答辩人不能向答辩人主张合同订立过程中的缔约行为造成的租金损失。2.根据《租赁合同书》第二条第3款的约定，租赁物装修期是至2019年5月31日止，合同双方是约定装修期内免除答辩人的租金，所以2019年1月1日至2019年5月31日的租金应是按照合同约定免除，自2019年6月1日起才计算租金。五、答辩人根据其提供的《不动产登记证》显示房屋建筑面积为3792.35平方米，但双方签订的《租赁合同书》显示租赁物面积为6000平方米。答辩人的行为也存在违约。《租赁合同书》约定6000平方米的租赁物租金为人民币45000元／月，但实际《不动产登记证》显示房屋建筑面积仅为3792.35平方米，所以答辩人主张按照人民币45000元／月计算租金是没有依据。应按照《不动产登记证》显示房屋建筑面积3792.35平方米重新核算每月租金。六、答辩人于2019年1月11日通过银行转账给被答辩人支付了合计人民币28万元，其中包括押金人民币135000元，预付款145000元，这些款项应用于抵扣贵院支持被答辩人在本案中主张的合理诉讼请求。七、本案中被答辩人主张的合理损失如果成立，也只由答辩人承担，江门市淇研投资有限公司及张晓云不应承担连带偿还责任。1.答辩人于2017年10月19日成立，股东有江门市冠英投资有限公司、江门市冠景投资有限公司、江门市冠良投资有限公司、江门市淇研投资有限公司，在答辩人与被答辩人签订《租赁合同书》时也是由上述四名股东持股。2019年4月16日，因答辩人的股东江门市冠英投资有限公司、江门市冠景投资有限公司、江门市冠良投资有限公司要求退出公司，所以导致将股权全部转让给江门市淇研投资有限公司，使答辩人成为江门市淇研投资有限公司独资的公司。于2019年6月20日，江门市淇研投资有限公司将答辩人的股权分别转让给李珍、张晓云、珠海飞**科技发展有限公司，办理了工商变更登记，答辩人并非一人公司，江门市淇研投资有限公司及张晓云无需承担连带偿还责任。2.根据被答辩人提供的转账记录，全部由答辩人账户向被答辩人账户转账付款，不存在答辩人的财产与江门市淇研投资有限公司及张晓云资产混同的事实。江门市淇研投资有限公司及张晓云不应对答辩人的债务承担连带偿还责任。八、答辩人已经尽到充分的义务和责任，不应对被答辩人原因造成所谓的扩大损失承担责任。答辩人于2019年5月6日向被答辩人发送解除租赁合同通知后，一直积极联系被答辩人协商，在此期间腾空租赁物、结清水电费，并应被答辩人要求在2019年5月10日将租赁物钥匙送到其指定人员管控。2019年6月4日，答辩人再次通过公证送达向被答辩人发送《解除通知书》，再次明确《租赁合同书》于2019年5月6日解除，为了不扩大双方的损失，请被答辩人尽快寻找新的承租方。答辩人于2019年7月29日再委托律师事务所向被答辩人发送《律师函》，再次请被答辩人尽快寻找新的承租方或自用租赁物。答辩人已经采取合理措施避免损失扩大，被答辩人的原因造成所谓的扩大损失不应由答辩人承担责任。综上所述，请贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。张晓云辩称，一、江门市淇研投资有限公司及张晓云不应承担连带偿还责任。列答辩人为被告没有法律依据。1.燕养源生物科技有限公司于2017年10月19日成立，股东有江门市冠英投资有限公司、江门市冠景投资有限公司、江门市冠良投资有限公司、江门市淇研投资有限公司，在燕养源生物科技有限公司与被答辩人签订《租赁合同书》时也是由上述四名股东持股。2019年4月16日，因燕养源生物科技有限公司的股东江门市冠英投资有限公司、江门市冠景投资有限公司、江门市冠良投资有限公司要求退出燕养源生物科技有限公司的经营，所以将股权全部转让给江门市淇研投资有限公司，才导致江门市淇研投资有限公司独资燕养源生物科技有限公司。2019年6月20日，江门市淇研投资有限公司已经将燕养源生物科技有限公司的股权分别转让给李珍、张晓云、珠海飞**科技发展有限公司，办理了工商变更登记。综上所述，燕养源生物科技有限公司为有限责任公司，如果法院支持原告合理诉请，江门市淇研投资有限公司及张晓云也无需承担连带偿还责任。2.张晓云并非燕养源生物科技有限公司的实际控制人，燕养源生物科技有限公司是存在股东持股，被答辩人称张晓云是燕养源生物科技有限公司的实际控制人没有事实依据和法律依据。3.根据被答辩人提供的转账记录，全部由燕养源生物科技有限公司的账户向被答辩人账户转账付款，不存在燕养源生物科技有限公司的财产与江门市淇研投资有限公司及张晓云资产混同的事实。江门市淇研投资有限公司及张晓云不应对燕养源生物科技有限公司的债务承担连带偿还责任。综上所述，请贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理查明：2019年1月8日，李超作为出租方（甲方）与燕御雪生物科技有限公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同书》，约定如下事项：1.甲方将其合法拥有的位于鹤山市××镇××之三的租赁物厂房出租给乙方使用，租赁建筑面积为6000平方米，每月租金为人民币45000元（不含税），经营用途为用于工业；2.租赁期为10年，从2019年1月1日起至2028年12月31日止；3.乙方不按时缴交租金，每逾期一日应向甲方支付月租金1%的违约金。逾期30日解除租赁关系，保证金没收；4.甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为135000元整，另乙方向甲方支付1个月房租45000元整，合计180000元整，乙方应将款项在合同签订日前付至甲方指定的银行账号；5.租赁期内租金每两年后在上一年租金基础上递增5%，装修期至2019年5月31日止，装修期内所产生的一切水电费用由乙方承担；6.未经甲方书面同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解约须提前三个月书面通知甲方；7.因乙方违反本合同条款造成合同终止的，甲方有权收回租赁物，乙方赔偿甲方双倍的履约保证金，乙方已缴交的租金不予退回，乙方还需赔偿甲方预期的租金收入损失。在合同的尾部，李超在甲方处签名，燕御雪生物科技有限公司在乙方处盖印公章。合同签订后，燕御雪生物科技有限公司于2019年1月11日通过银行转账向原告支付了180000万元（其中保证金135000元、一个月租金45000元），并在转账凭证上附言：“房租定金”。同日，燕御雪生物科技有限公司又向原告转账支付了100000元，并在转账凭证上附言：“新厂房违约补偿金”。李超也于同日出具两份《收据》，其中编号为25036890的《收据》记载：“燕御雪生物科技有限公司转账鹤山市××镇××之三厂房保证金135000元、1个月房租45000元，合计180000元”；编号为25036891的《收据》记载：“今收到燕御雪生物科技有限公司转账来鹤山市××镇××之三厂房违约金100000元。”2019年4月16日，燕御雪生物科技有限公司将名称变更为燕养源生物科技有限公司，即本案被告一。2019年5月6日，燕养源公司书面通知原告李超，称因公司内部问题造成无法经营，不能继续租赁厂房。之后燕养源公司又于2019年5月27日、2019年6月4日分别发出《通知函》、《解除〈租赁合同书〉通知书》，通知原告租赁合同书于2019年5月6日正式解除，并告知原告其已腾空租赁物，要求原告尽快寻找新的承租方出租租赁物，以避免损失扩大。对上述通知，原告均书面回复不同意解除租赁合同，认为被告燕养源公司单方提前解除合同属违约行为，应按约定承担赔偿责任。庭后原告提交书面说明，主张《租赁合同书》应从被告于2019年5月10日擅自将涉案租赁物钥匙置放于原告处时解除。另查明，2018年8月15日，原告李超作为甲方与乙方东莞劲炜实业有限公司签订《租赁合同书》，约定将位于鹤山市××镇××之三的租赁物厂房及厂外三个门面出租给乙方使用，租赁建筑面积为6000平方米，租赁期为2018年9月1日起至2028年8月30日止；签订合同时乙方向甲方支付保证金135000元及1个月房租45000元。2019年1月7日，原告李超又与东莞劲炜实业有限公司签订《终止厂房租赁合同协议书》，约定自协议生效之日起终止上述厂房租赁合同，由李超向东莞劲炜实业有限公司退回后者交付的保证金135000元、1个月租金45000元及装修款100000元。同日，东莞劲炜实业有限公司出具收款收据，记载李超已付清上述全部款项合计280000元，厂房租赁合同终止。再查明，据原告提交的粤（2017）鹤山市不动产权第0021131号证书记载，坐落于鹤山市××镇××之三的国有建设用地使用权和房屋所有权的权利人为李超，房屋建筑面积为3792.35平方米，用途为工业用地/非住宅。又查明，原告在起诉时将江门市淇研投资有限公司列为共同被告，后因江门市淇研投资有限公司于2019年9月23日被江门市场监督管理局核准注销，原告申请撤回了对江门市淇研投资有限公司的起诉。本院认为，本案为租赁合同纠纷。结合双方当事人的诉辩意见及举证质证情况，本院归纳本案的争议焦点为：一、被告燕养源公司单方解除《租赁合同书》是否违约；二、被告燕养源公司是否应向原告承担赔偿责任及承担何赔偿责任；三、被告燕养源公司是否应支付原告租金损失225000元及水电费；四、被告燕养源公司向原告支付的10万元新厂房违约金是否属于房租预付款；五、被告张晓云是否应承担连带清偿责任。一、关于被告燕养源公司单方解除《租赁合同书》是否违约的问题。原告与燕御雪生物科技有限公司签订的《租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同的约定的行使权利和履行义务。后燕御雪生物科技有限公司的名称变更为被告燕养源公司，被告燕养源公司得以按合同的约定行使权利和履行义务。双方约定租赁期限为2019年1月1日至2028年12月31日止，但被告燕养源公司于2019年5月6日即单方提出解除租赁合同，在原告明确表示不同意解除租赁合同的情况下，被告燕养源公司仍坚持单方解除合同，并于2019年5月10日将涉案租赁物的钥匙交还至原告处，以实际行为表示结束双方的租赁关系，合同目的已无法继续实现。结合原告也主张租赁合同于2019年5月10日解除等情况，本院确认双方的《租赁合同书》于2019年5月10日解除。被告燕养源公司单方提前解除租赁合同，既没有征得原告书面同意，又没有提前三个月通知原告，明显违反《租赁合同书》第六条第一款“未经甲方书面同意，乙方不得提前终止合同。如乙方确需提前解约须提前三个月书面通知甲方”之约定，属于违约。二、关于被告燕养源公司是否应向原告承担赔偿责任及承担何赔偿责任的问题。《租赁合同书》约定了违约责任，合同第七条第二款约定：“因乙方违反本合同条款造成合同终止的，甲方有权收回租赁物，乙方赔偿甲方双倍的履约保证金，乙方已缴交的租金不予退回，乙方还需赔偿甲方预期的租金收入损失。”被告燕养源公司违约提前解除合同造成合同终止，应承担相应的违约责任。在本案中，合同约定租赁建筑面积为6000平方米，但原告交付的租赁物中只有3792.35平方米是有产权证的，对其余2207.65平方米原告承认是没有报建的建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，在上述6000平方米建筑物中，租赁合同中涉及没有报建的2207.65平方米（占约定租赁建筑面积的36.79%）的部分应属无效，涉及有产权证的3792.35平方米（占约定租赁建筑面积的63.21%）的部分仍然有效。因此，为公平起见，对合同约定的应由被告燕养源公司承担的违约赔偿责任，本院酌定其按相应比例承担63.21%。根据合同约定，被告燕养源公司应向原告赔偿双倍保证金和预期租金损失。双倍保证金为270000元（135000×2），按63.21%计算，本院酌定被告燕养源公司赔偿原告保证金170667元（270000×63.21%），因签订合同时被告燕养源公司已向原告交纳保证金135000元，该135000元可用于抵扣赔偿款，扣减后被告燕养源公司仍应向原告赔偿保证金35667元（170667-135000）。至于预期租金损失，虽然合同约定租期为十年，但在租赁合同于2019年5月解除后，按上述“如乙方确需提前解约须提前三个月书面通知甲方”之约定，双方可预期的租金损失为2019年6月、7月、8月三个月，即135000元（45000×3），按63.21%计算为85333.5元，故本院酌定被告燕养源公司赔偿原告赔偿预期租金损失85333.5元。原告在租赁合同解除收回租赁物后，仍可出租给其他客户使用收益，且被告燕养源公司在提出解除合同时也明确告知原告尽快另行出租涉案租赁物以免损失扩大，原告主张被告赔偿预期租金损失5652681.72元过高，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失“之规定，对原告损失扩大的部分本院不予支持。三、关于被告燕养源公司是否应补偿原告2019年1-5月的租金损失225000元以及支付水电费的问题。虽然双方约定2019年1月至5月为装修期免交租金，但该约定是建立在被告燕养源公司依合同约定租赁厂房十年的前提下，且涉案厂房在该五个月确实是在被告燕养源公司的控制和使用下，由被告燕养源公司使用收益，现被告燕养源公司租赁不足五个月即单方提出解除合同，事实上造成了原告的租金收入损失。虽然涉案租赁物有部分没有报建，但该部分租赁物也由被告占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，被告燕养源公司同样应参照合同约定的租金标准支付使用费。因此，本院对原告的上述主张予以支持，被告燕养源公司应按合同约定的每月45000元租金标准向原告补偿2019年1月至5月的租金损失共225000元。因被告燕养源公司在签订合同时已向原告支付了一个月的租金45000元，扣减后被告燕养源公司还应向原告支付租金损失180000元（225000-45000）。至于被告辩称应按产权证书登记的面积3792.35平方米计收租金的问题，双方合同约定的租赁物建筑面积为6000平方米，被告燕养源公司在签订合同前已实地考察过租赁建筑物，理应对租赁建筑物的面积有清楚的了解，在签订合同后使用租赁物过程中也没有提出过异议，诉讼中被告也没有提交证据证实原告实际交付租赁的面积仅为产权证书登记的3792.35平方米，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于水电费，2019年1月至5月涉案租赁物由被告燕养源公司控制使用，该期间的水电费也应由被告燕养源公司承担。各方当事人均确认被告没有交纳过水费，从原告提交的水费清单计算得出，2019年1-5月的水费合计为488.85元，故该488.85元水费应由被告燕养源公司负担。至于电费，双方确认被告交纳了2019年1-4月的电费，根据原告提交的电费单，2019年5月的电费为5126.96元，该5126.96元电费应由被告燕养源公司承担。综上，被告燕养源公司应向原告支付水电费5615.81元（488.85+5126.96）。2019年6月以后的水电费，因被告燕养源公司已经搬离涉案厂房，则应由原告自行承担。另外，对原告主张被告支付欠缴2019年7月租金45000元的问题，因涉案合同已于2019年5月解除，且本院已支持了其包括7月份在内的预期租金损失，故本院对原告的上述主张不予支持。四、关于100000元新厂房违约补偿金是否为房租预付款和被告张晓云是否应承担连带清偿责任的问题。2019年1月11日燕御雪生物科技有限公司向原告支付100000元，对该款项其在银行转账凭证上的附言部分明确记载为“新厂房违约补偿金”，李超在同日出具的《收据》上也同样明确记载收到的是厂房违约金，可见当时双方均明确该100000元的性质为违约补偿金。被告主张该100000元为其向原告支付的预付租金，但其没有提供证据证实，结合原告李超提前解除其与东莞市劲炜实业有限公司签订的《租赁合同书》，并于解除该合同的当日即与燕御雪生物科技有限公司签订涉案租赁合同的实际情况，以及李超与东莞市劲炜实业有限公司签订的《租赁合同书》中关于“合同期间内，除因政府征收、城市更新、旧城改造、商业楼盘开发等原因外，甲方（指出租方）不得解除本合同”，以及“甲方（指出租方）如果单方面违约还需赔偿乙方（指承租方）所花费的所有装修升级改造的费用，该费用上限为甲方3个月租金”等约定，加上李超也确实在解除合同后向东莞市劲炜实业有限公司支付了100000元装修款的实际，本院对被告的抗辩意见不予采信，确认该100000元为被告向原告支付其提前解除上一手租赁合同的补偿金，不能在被告应向原告支付的赔偿款中予以扣减。至于张晓云是否应承担连带清偿责任的问题，被告燕养源公司是有限责任公司，应以自身全部财产对其债务承担民事责任。事实上在签订涉案租赁合同后向原告支付保证金、租金的均是燕御雪生物科技有限公司，缴交涉案租赁物电费的也是被告燕养源公司，没有证据证明张晓云的资产与公司资产混同。张晓云是该公司的法定代表人，但并非该公司的唯一股东，也没有证据证明其是公司的实际控制人。原告主张其承担连带清偿责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告燕养源生物科技有限公司单方解除《租赁合同书》的行为违约；二、被告燕养源生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李超赔偿保证金35667元、预期租金损失85333.5元及支付水电费5615.81元；三、被告燕养源生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李超支付租金180000元；四、驳回原告李超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费55247.65元（已由原告李超预交），由原告李超负担52518.42元，被告燕养源生物科技有限公司负担2729.23元。原告多预交的诉讼费2729.23元，由本院予以退回；被告燕养源生物科技有限公司应向本院补缴诉讼费2729.23元。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 程 军审判员 黄剑强审判员 温晓明二〇一九年十二月十九日法官助理麦凤菁书记员李婉莹