上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1469号原告杨卫东。原告张群丽。原告杨逸正。法定代理人杨卫东，系原告杨逸正之父。原告杨逸青。法定代理人杨卫东，系原告杨逸青之父。四原告共同委托的代理人王轶婕，上海市四方律师事务所律师。四原告共同委托的代理人张虹，上海市四方律师事务所律师。被告唐雨。原告杨卫东、原告张群丽、原告杨逸正、原告杨逸青与被告唐雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理。依法适用简易程序，后因被告唐雨下落不明，转为普通程序，依法组成合议庭，并于2016年6月2日公开开庭进行了审理。四原告共同委托代理人王轶婕到庭参加诉讼，被告唐雨经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告杨卫东、原告张群丽、原告杨逸正、原告杨逸青诉称，其四人系上海市闵行区某路2199弄758号房屋的产权所有人。2014年12月19日，四原告委托案外人杨甲与被告在上海锦锐房地产经纪有限公司的居间下签订《不动产租赁合同》，由被告承租系争房屋，租赁期限自2014年12月20日起至2016年12月19日止，每月租金人民币10,500元（以下币种相同），租金每3个月支付一次，先付后租，每次租金于到期日之前7日以转账方式支付至原告指定银行账户，水、电、煤和有线电视网络费由被告承担。并约定被告拖欠租金达10日的，视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，四原告即可终止本合同。被告应于2015年3月13日之前支付2015年3月20日至2015年6月19日的租金31,500元，但其仅于2015年3月30日支付10,500元，其行为严重违反了双方的合同约定。四原告已于2015年4月30日书面通知被告解除双方签订的《不动产租赁合同》。四原告认为，被告逾期拒不支付租金并继续占有使用系争房屋，已严重侵害原告合法权益，由于原告多次与被告催告无果，为维护自己合法权益，原告现起诉要求：1、请求法院确认原、被告于2014年12月19日签订的《不动产租赁合同》于2015年4月30日予以解除；2、请求法院判令被告搬离租赁房屋；3、请求法院判令被告支付租金5,950元（以月租金10,500元为基数，暂自2015年4月20日起计算至2015年5月7日，要求计算至实际搬离之日止）；4、判令被告支付原告已垫付的水电煤费用3,205.4元。庭审中，原告将诉请4的金额变更为4,354.1元，在原有诉请4的基础上增加了其新垫付的2015年4月1日到7月31日的电费1,148.7元。原告杨卫东、原告张群丽、原告杨逸正、原告杨逸青向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、《房地产权证》一份，旨在证明四原告是系争房屋的共同产权人。2、《不动产租赁合同》一份，旨在证明原、被告对租赁事宜进行的相关约定，合同约定出租方是四原告委托的案外人杨甲来负责出租房屋。3、2014年1月2日的委托书一份，旨在证明四原告委托案外人杨甲（系杨卫东的母亲）来代为出租房屋。4、律师函及查询单各一份，旨在证明原告与被告通过发函、在门口张贴解除通知的形式通知被告解除合同。5、银行流水单二份，旨在证明被告租金支付时间及金额。其中第一份银行流水：2015年1月4日被告通过两笔转账支付了共计租金31,500元，分别是30,000元与1,500元，该两笔款项是2014年12月20日至2015年3月19日的租金；2015年3月30日被告通过转账方式支付了10,500元，支付是2015年3月20日至2015年4月19日的租金，以上证明被告共计支付了四个月的租金。第二份银行流水：证明四原告代被告支付的水电煤费用共计3,205.4元；6、电力发票联四张，旨在证明四原告代被告支付2015年4月1日到7月31日电费1,148.7元。被告唐雨未作答辩，亦未向本院提供书面证据。本院对原告提交的证据认证意见如下：原告提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院均予以确认。经审理查明：四原告系上海市闵行区某路2199弄758号房屋产权所有人。2014年12月19日，四原告委托案外人杨甲（合同甲方，出租方）与被告唐雨（合同乙方，承租方）在居间方上海市锦锐房地产经纪有限公司居间下就涉讼房屋签订《不动产租赁合同》。合同约定：一、租赁期限为2014年12月20日至2016年12月19日止，共计24月。甲方于2014年12月20日前将该房屋交付乙方使用。二、每月租金10,500元，交付方式：该房屋租金贰年内不变；租金每叁月支付一次，即31,500元；每次租金于到期日前柒日支付，先付后租；租金以转账方式支付，户名及开户行：杨卫东，中国工商银行，账号9558881001001781301。保证金10,500元整，乙方于签订本合同时交付甲方。三、乙方的义务及违约责任：乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；四、乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。五、税、费的承担：应由乙方承担的费用有：水、电、煤气、有线电视、网络。六、甲乙双方约定的其他事项：甲、乙双方约定剩余叁个月租金于2014年12月31号之前一次性付清。乙方不得群租。若乙方在2014年12月31日之前未能支付叁个月租金则乙方自动放弃承租的房屋，甲方没收定金。合同另约定了双方其他相关权利义务。当日被告以现金方式支付了保证金10,500元。合同签订后，被告唐雨于2015年1月4日向合同约定的原告杨卫东账号内分两次转账支付了31,500元，分别为30,000元、1,500元各一笔。2015年3月30日，被告唐雨向原告杨卫东账号转账10,500元。2015年4月28日，四原告委托律师向被告唐雨发出律师函，该份函件载明：根据合同之约定，被告应于2015年3月13日之前支付2015年3月20日至2015年6月19日的租金，共计31,500元。截至本律师函出具之日，被告仅于2015年3月30日支付了10,500元，严重违反租赁合同之约定。鉴于上述事实，现本所郑重致函：1、杨卫东、张群丽、杨逸正、杨逸青于2015年4月28日终止与被告签署的《不动产租赁合同》。2、请被告于2015年5月7日之前搬离租赁房屋。3、请被告于2015年5月7日之前支付2015年4月20日至2015年5月7日（共计17天）的租金5,950元。4、请被告于2015年5月7日之前支付由杨卫东垫付的水电煤费用，共计3,205.4元……”该函于同月30日投递并签收，签收人显示为：他人收同事。嗣后，原告又于涉讼房屋的门牌号码处张贴了告知被告解约并要求其搬离的通知。另查明，四原告代被告支付水、电、煤费用合计金额4,354.10元。本院认为，原、被告双方签订的《不动产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告向被告提供了合同约定的商铺，被告亦实际接受并使用，其理应按约支付租金。由于被告未按约于2015年3月13日之前支付2015年3月20日至2015年6月19日期间共计31,500元的租金，而仅于2015年3月30日支付了10,500元，严重违反租赁合同之约定，已符合原告行使单方解除权的条件，原告依据合同约定以书面律师函的形式向被告发送解除函，于法有据，本院予以支持，合同解除日期以上述函件到达被告处为准，即2015年4月30日，故本院确认原、被告之间的不动产租赁合同于2015年4月30日解除。被告自2015年4月20日起拖欠租金，原告按照合同约定要求被告以每月10,500元为标准支付自2015年4月20日起至同年4月30日租金符合合同约定，理应予以支持。被告虽然事后搬离了涉案房屋，但是其在涉案房屋内堆放了大量物品，导致原告无法再对外开展租赁或者自行使用。且被告不断通过暴力的方式阻止原告收回对涉案房屋的使用权，直接影响了原告对涉案房屋使用、收益的权利，并且给原告的家人造成身心的伤害，故本院认为原告主张自2015年5月1日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费之请求符合法律规定，本院予以支持。由于原、被告的租赁合同已于2015年4月30日解除，为减少当事人的讼累，本院对于合同中的履约保证金部分一并予以处理。依据合同约定，履约保证金相当于1个月的租金，鉴于被告的违约行为并造成合同解除，根据合同约定，原告有权没收保证金，故本院对此予以确认。另，根据合同约定，被告应承担其租赁期间发生的水、电、煤等费用，而原告已经实际代被告垫付了上述费用，故对于由原告要求被告返还其代付的已发生于租赁期间的水电煤费用之诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告杨卫东、张群丽、杨逸正、杨逸青与被告唐雨于2014年12月19日签订的《不动产租赁合同》于2015年4月30日解除；二、被告唐雨于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区某路2199弄758号房屋，并将上述房屋返还给原告杨卫东、张群丽、杨逸正、杨逸青；三、被告唐雨于本判决生效之日起十日内向原告杨卫东、张群丽、杨逸正、杨逸青支付自2015年4月20日起至2015年4月30日止的租金3,850元；四、被告唐雨于本判决生效之日起十日内向原告杨卫东、张群丽、杨逸正、杨逸青支付自2015年5月1日起至实际搬离并返还涉案房屋之日止，以每月10,500元为标准计算的房屋使用费；五、被告唐雨于本判决生效之日起十日内向原告杨卫东、张群丽、杨逸正、杨逸青支付水、电、煤费用共计4,354.10元。案件受理费50元，由被告唐雨负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告杨卫东、张群丽、杨逸正、杨逸青）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  刘 锋人民陪审员  邓红霞二〇一六年六月十二日书 记 员  谭静贤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。