新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初8721号原告：乌鲁木齐市顺义达物业服务有限公司，住所地乌市沙区扬子江路155号三雄大厦1107室。法定代表人：李毅，该公司经理。委托诉讼代理人：冶鹏，新疆金桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小娟，新疆金桥律师事务所律师被告：何伟，男，1964年12月16日出生，汉族，无固定职业，住乌市沙区。被告：景瑜红，女，1968年04月15日出生，汉族，无固定职业，住乌市天山区。原告乌鲁木齐市顺义达物业服务有限公司（以下简称顺义达公司）与被告何伟、被告景瑜红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺义达公司委托诉讼代理人王小娟，被告何伟、被告景瑜红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺义达公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告立即搬出三雄大厦1305室房屋；2、要求二被告向原告支付如下拖欠费用：（1）占用1305房屋期间租赁的房屋使用费合计525287元（2013年1月1日起至2019年4月30日）；（2）物业费（2013年1月1日-2019年4月30日）合计43704元；（3）采暖费（2013年1月1日-2019年4月10日）合计25200元；（4）水电费（2013年1月1日-2019年4月30日）合计22732元。以上费用共计614600元。事实与理由：2013年1月1日，新疆惠至企业管理咨询服务有限公司（以下简称惠至公司）和被告何伟口头协商，同意何伟在惠至公司所管理的大厦1305室租住，被告何伟同时承诺按时向惠至公司交纳并支付房租及水电费、暖气费、物业费等。2016年，该大厦物业由原告顺义达公司接收并承接了惠至公司的权利义务。在租赁期间，被告景瑜红以未婚妻名义与被告何伟共同居住至今。现因被告何伟违反当初承诺，拖欠大量房租及水电费、暖气费、物业费等费用，现请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告何伟辩称，原告对我的起诉与事实不符。当时，我取得现住房屋的居住权是乌鲁木齐三雄实业有限责任公司（以下简称三雄公司）总经理何平口头协议商定，我在公司干够十年后，房子就赠与我，并且不承担物业费及采暖费等任何费用。房屋当时是毛胚房的时候三雄公司就把钥匙交付我，与原告不存在租赁关系，我光装修就花了20多万元。故原告的诉讼请求我不同意承担。被告景瑜红辩称：原告所述与事实不符，我与被告何伟没有任何关系，我只是何伟母亲雇佣的保姆。我也不清楚该房屋的相关事项，我不应承担任何责任，请求法院依法驳回原告对我的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告顺义达公司提交证据如下:1、三雄公司与惠至公司签订的移交协议书及房屋租赁协议两份。证明惠至公司通过该协议取得了三雄大厦的经营管理权、房屋租赁及收取各项费用的权利，并证明与何伟是租赁关系。2、委托管理合同书及债权转让协议。证明2016年7月29日，三雄公司与顺义达公司签订委托管理合同书，惠至公司退出对三雄大厦的管理。惠至公司将该公司的应收账款转让给了顺义达公司的事实。3、被告何伟欠付费用明细表。证明被告何伟欠付的占用三雄大厦1305房屋期间租赁的房屋使用费合计525287元（其中租金316438元、滞纳金145561元、违约金63288元）（2013年1月1日起至2019年4月30日）；（2）物业费（2013年1月1日-2019年4月30日）合计43704元；（3）采暖费（2013年1月1日-2019年4月10日）合计25200元；（4）水电费（2013年1月1日-2019年4月30日）合计22732元。4、水电抄表记录及电表照片。证明被告何伟欠付水费（2013年1月-2019年11月27日）是476立方（每方7.068元）合计3364元。被告1欠付的电费（2014年7月-2019年11月27日）是6140度（每度1.439元）合计8835元，并且该记录上有被告1的签字。5、租赁合同两份及发改委（2005）90号文件、供电公司缴费发票。证明我公司收取水电暖费用的标准，标准均是按照商业用电用水计算。在原每平方米5.64的基础上加价0.25元调整为5.89元。用电是在原每度1.089元的基础上调整为每度1.439元。暖气费按照建筑面积每平方22元计算，建筑面积为115.01*22元。6、报纸一份，证明我方一直在向被告1催缴租赁费、水电暖费用。7、车辆登记本2018.5-2019.9、残疾人证、进出小区的登记记录。证明被告景瑜红实际居住在该房间，相关费用也应当承担。被告何伟对以上证据1、2的真实性无异议，但是无法证明其与惠至公司是租赁关系；对债权转让的事实和其无关。对证据3的真实性不予认可，认为其居住三雄大厦1305号房屋是三雄公司经理何平让其无常居住，并同意不缴纳任何费用。被告何伟对水费的表数无异议，对电费的数额不清楚。即使收费也不应当按照商业用房收取，电费应该按照每度0.53元收取，自2017年11月1日以后降低为每度0.39元。对暖气费的计算依据没有异议，但是该房是无偿使用。被告景瑜红认为通过证据7让其承担责任，缺乏依据。其他证据与其无关，不发表质证意见。本院对以上证据的真实性、有效性、关联性将结合全案综合认定。被告何伟提交证据如下：1、户口本。证明我和父亲的户口在一起并居住，三雄大厦的房子是无奈被迫住在这的。2、证明一张。证明我曾经在三雄公司总经理助理，工资只有1600元，不可能居住在这么大的房间。3、微信转款记录。证明涉案房屋供我无偿使用，并且因为我的收入低无法装修完毕，何平自愿借给我6万元。4、房屋装修合同。因为装修房屋装修花费20多万元，现无法离开该房屋。被告景瑜红提供聘用合同一份。证明其受雇照顾何伟的母亲，双方是雇佣关系，不存在其他关系。原告对以上证据不认可，因为与本案无关。本院对原告出示的上述证据真实性认可，合法性、关联性将综合全案予以认定。本院经审理查明，2005年6月25日，三雄公司（甲方）与惠至公司（乙方）签订《移交协议书》，约定甲方将三雄大厦物业经营管理移交乙方，包括大厦公共财产及公共设施设备移交；大厦物业管理经营权力移交。协议签订后，惠至公司按照约定对三雄大厦物业进行经营管理，包括三雄大厦房屋对外租赁经营管理及相关费用的收取，并提供物业服务。2016年7月，惠至公司退出对三雄大厦物业的经营管理，并将其经营期间自2013年1月至2016年7月期间未收取的相关费用的债权一并转让给了顺义达公司。2017年7月29日，三雄公司（甲方）与顺义达公司（乙方）签订《委托管理合同书》，约定甲方将三雄大厦商业用房的租赁与日常管理委托乙方实行物业管理，该大厦物业类型属于商住混用。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费、水电暖、房屋租金等费用，并有权自行支配。乙方向甲方每年支付300000元托管费。合同到期后，三雄公司与顺义达公司又签订《委托管理合同书》，将委托管理期限延长至2022年7月31日。2013年1月，被告何伟入住到三雄大厦1305室居住至今。期间何伟未交纳过租赁费、物业管理、水电暖等相关费用。本院认为，本案主要焦点是双方是否存在租赁合同关系及交纳相关费用的法律依据。案外人惠至公司、原告顺义达公司先后与三雄公司签订《移交协议书》及《委托管理合同书》后，惠至公司、原告顺义达公司先后取得了三雄大厦的经营管理权。原告顺义达公司所称，被告何伟曾于2013年1月与惠至公司达成口头租赁协议，由被告何伟租赁三雄大厦1305室，并承诺按时支付房租，交纳水电费、暖气费、物业费等。但被告何伟否认存在口头协议的事实，且原告未能提供惠至公司及原告顺义达公司与被告存在租赁法律关系或事实关系的相关证据。《最高人民法院》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，原告顺义达公司关于被告何伟系租赁三雄大厦1305室无事实依据，其诉讼主张，本院不予采信。现原告顺义达公司在获得惠至公司相关权利及依据《委托管理合同书》赋予的经营管理权后，基于租赁合同法律关系要求被告何伟搬出三雄大厦1305室房屋；向原告支付房屋使用费、物业费、采暖费、水电费及同时要求被告景瑜红承担相应责任的诉讼主张，缺乏法律依据，其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告乌鲁木齐市顺义达物业服务有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费9946元（原告已预交）由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  荀文涛人民陪审员  秦祖明人民陪审员  高 娟二〇一九年十二月三十日书记员朱艺