安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖1221民初2815号 原告:姚仲奖,男,1990年10月1日出生,汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：陈磊，江苏姑苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严伟霞，江苏姑苏律师事务所律师。 被告：临泉县瑞景置业有限公司，组织机构代码91341221588881119K（1-1），住所地临泉县城关镇光明南路西侧阜台阳光时代城************。 法定代表人：马永安，任公司经理。 委托诉讼代理人：陈保华，安徽志豪律师事务所律师。 原告姚仲奖与被告临泉县瑞景置业有限公司（以下简称瑞景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用，依法适用简易程序。后发现被告下落不明，于2016年8月31日裁定转为普通程序,2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告姚仲奖的委托诉讼代理人陈磊、被告瑞景公司的委托诉讼代理人陈保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚仲奖向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告所签订的商品房买卖合同，早日向原告交付符合综合验收合格证明文件的瑞景国际花园5幢楼2201号房；2、被告支付原告从2015年10月1日起至2016年5月30日止之间的逾期交房违约金65327.88元；判令被告按日向原告支付已交付房屋价款537678元的万分之五从起诉的次日2016年5月31日至实际交付房屋之日止之间的逾期交房违约金；3、诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2013年9月29日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发临泉县瑞景国际花园5幢楼2201号房屋，该商品房单价为每平方米5122.21元，面积为104.97平方米，计537678元；出卖人应该在2015年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；逾期按已交房价款日万分之五支付买受人违约金，合同继续履行。原告已按合同约定足额支付购房款，被告未按约定期限交付房屋，被告显属违约，据此，原告起诉来院。 原告为支持其上述主张，向本院提交证据材料如下： 第一组：原告身份证、被告工商登记信息，表明原、被告的诉讼主体资格； 第二组：商品房买卖合同、购房款收据，表明原、被告之间签订房屋买卖合同依法成立，原告依照合同约定依法支付购房款； 第三组：县政府专题会议纪要、交房通知2份、谈判纪要、交房协议书，表明被告存在逾期交房的违约行为。 被告临泉县瑞景置业有限公司辩称，1、涉案房屋已于2016年5月13日通过综合验收合格，符合合同约定的交房条件。并且被告已于2016年5月16日通过各种方式通知全体业主前来办理交房手续，现绝大部分业主已经入住。原告要求交房的诉讼请求不成立；并且逾期交房的时间应截至2016年5月16日。2、涉案房屋未能按照合同约定时间交付是多种原因造成的，其中因雨雪冰冻天气等不可抗力导致无法施工是非常重要的原因，因该因素导致无法施工的时间应从逾期交房的时间中扣除。此外，因市政配套道路没有及时完工，造成道路不通无法施工也是导致逾期交房的重要因素。3、购房合同约定的违约金标准过高，应予减少。原告也无法证明逾期交房给其造成的损失，因此逾期交房的违约金应按国家银行同期贷款利率计算。 被告临泉县瑞景置业有限公司为支持其辩解主张，向本院提交证据材料如下： 第一组证据：被告营业执照复印件，表明被告的工商登记信息。 第二组证据：《工程竣工验收报告》，表明涉案房屋已经于2016年5月13日通过综合验收，符合交房条件。 第三组证据：通知交房短信，电视台播放通知交房的证明、网站通知交房的截图，表明被告已经于2016年5月16日通知全体业主前来办理交房手续。 第四组证据：临泉县气象局气象资料，监理公司监理日志关于天气异常无法施工日期的说明、施工单位施工日志关于天气异常无法施工日期的说明，表明因雨雪、气温异常等不可抗力因素导致无法施工的具体日期。 本院经审理认定事实如下:被告对原告主张的下列事实无异议，本院予以确认。即：2013年9月29日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：第三条原告购买被告开发的临泉县瑞景国际花园5幢楼2201号房屋，该商品房单价为每平方米5122.21元，面积为104.97平方米，计537678元；第六条付款时间为签订合同当日；第七条逾期支付购房款的，按应付购房款的日万分之五向对方支付违约金；第八条交房时间为2015年9月30日前，但遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出售人可以据实予以延期交房；交房条件为符合国家和地方政府的有关规定并经综合验收合格的商品房；第九条逾期交房的，按已付购房款的日万分之五向对方支付违约金；第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件，或者出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交房的，由此产生的交房责任由买受人承担。合同签订后，原告已按约定时间足额支付购房款。被告直至2016年5月16日至18日才在小区张贴通知、在临泉房协网上通知、在临泉电视台滚动字幕通知业主交房。原告自认知悉该交房通知。 当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提举的第三组证据，即县政府专题会议纪要、交房通知2份、谈判纪要、交房协议书，被告虽对其证明目的提出异议，但本院对该组证据予以认定。其理由如下：原告主张被告逾期交房的事实有双方签订的合同约定的交房日期予以证明，且无论是县政府专题会议纪要、交房通知，还是谈判纪要、交房协议书，其日期均是在合同约定交房日期之后，且县政府专题会议纪要标题即为“关于部分房企楼盘延期交房问题协调推进会议纪要”。故被告异议不能成立，对原告所举的证据三的证明效力本院予以确认。对被告提供的第二组证据，即《工程竣工验收被告》，本院认为依据《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告提举的《工程竣工验收报告》仅能证明涉案工程已验收，但不能证明涉案房屋已具备交房条件。其理由如下：住宅建筑规范明确规定房屋交付必须要竣工备案，那么交房的法律文件就是必须具备《工程竣工验收备案表》，这是强制性规定，合同法明确规定合同中违反强制性规定的条款无效。同时，原、被告购房合同约定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故对被告提供的第二组证据的证明效力不予认定。对被告提供的第三组证据，即通知交房短信，电视台播放通知交房的证明、网站通知交房的截图，本院认为其仅能证明被告履行了交房通知义务，但不能证明涉案房屋符合交付条件；对被告提供的第四组证据，即临泉县气象局气象资料，监理公司监理日志关于天气异常无法施工日期的说明、施工单位施工日志关于天气异常无法施工日期的说明，本院认为上述证据虽然真实，但雨雪天气不属于不可抗力，工程施工期限包含有合理的雨雪天气在内，故雨雪天气不是导致被告延期交房的理由。 对被告提交的临泉县气象资料和涉案楼房建筑监理资料（拟证明涉案楼房在建筑过程中，因雨雪冰冻的天气原因停工时间应从逾期交房的时间中扣除），原告质证认为雨雪冰冻天气不属于合同约定可以延期交房的不可抗力情形。对被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（拟证明被告通知交付的房屋已经综合验收合格，符合交房条件），原告质证认为，该资料仅为被告及与其有利益关联的五家企业验收意见，没有国家有关主管部门的意见，且被告至开庭时也未提供合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及有关法规规定的《建筑工程竣工验收备案证》，应视为不具备交房条件。原告有权拒绝接收，被告依约应该承担迟延交房的违约责任。 本案在审理过程中，经原告（及本院同期受理的其他数十件同类案件的原告）申请，本院于2016年7月28日裁定（数十件同类案件联合）查封被告所有的位于临泉县城关镇街道办事处光明南路西侧、幸福路北侧瑞景国际花园的11#楼103沿街商铺，期限为两年。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约支付购房款，被告应按约于2015年9月30日前交付原告符合法律规定和合同约定条件的商品房。但被告迟延至2016年5月16日才通知交付房屋，且被告至今也未提供合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及有关法律规定的相关证明材料。原告没有实际收到房屋，被告应该继续履行合同及时交付房屋，并依法承担违约责任。原告要求被告按约支付迟延交付房屋期间违约金的请求，本院依法予以支持。违约金计算到2016年5月30日，按照原告已付房款537678元的日万分之五计算，应为65327.88元。此后的违约金应按此标准继续计算至实际交房之日止。 关于被告辩称合同约定的违约金标准过高，应予以调低。本院认为双方合同约定的日万分之五的违约金标准不违反法律规定，且合同同时约定购房人逾期支付房款的违约金标准也是日万分之五，体现了双方当事人平等自愿的原则。同时被告也没有提供相关证据证明违约金标准过高，其要求降低违约金主张不符合法律的有关规定，依法不应支持。 关于被告辩称雨雪冰冻等天气属于不可抗力，因雨雪冰冻天气原因造成的建设停工时间应该扣除，合同约定的交房时间应该延期。本院认为，按照我国法律规定，不可抗力是指不可预见、不可控制并不可避免的意外情形。在涉案房产所在地，雨雪冰冻天气年年均有，故正常的雨雪冰冻天气不属于不可抗力，对于突发的不可预见的灾害性的雨雪冰冻天气可视为不可抗力。本案双方当事人在签订买卖合同时，被告根据涉案房产所在地往年的天气能够预见在房屋建设二年多的时间里会有雨雪冰冻天气出现，工程期限包含有合理的雨雪冰冻天气，约定交房时间已将该因素考虑在内；被告仅举证证明涉案房产建设期内出现了雨雪冰冻等天气，并无证据证明系灾害性雨雪冰冻天气或超出平常年限内的雨雪冰冻天气，且被告也没有按照合同第八条的约定，在自认为是不可抗力情形发生之日起15日内告知原告。因此被告主张扣除雨雪冰冻天气造成的停工时间，将交房时间延期的辩解意见本院不予采信。 关于被告辩称交房迟延是政府没有按期建好工程周边的城建道路，耽误了涉案工程的建房工期。但被告并没有提供相关证据证明。即使被告该辩解情况属实，依法也不是其免除合同违约责任的事由。因此本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告临泉县瑞景置业有限公司继续履行与原告姚仲奖签订的房屋买卖合同，及时将符合法律规定和合同约定的条件的房屋交付给该原告。 二、被告临泉县瑞景置业有限公司于判决生效之日起二十日内支付原告姚仲奖2016年5月30日前的违约金65327元（此后违约金按合同约定标准继续计算至实际交房之日）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1434元，保全费850元，合计2284元，由被告临泉县瑞景置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  臧华杰 审 判 员  张 伟 人民陪审员  韦士义 二〇一七年二月二十七日 书 记 员  田雪艳 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。