陕西省横山县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0823民初1689号原告贺某某。被告某某公司。法定代表人石某某，系该公司董事长。委托代理人李某某，某某律师事务所律师。原告贺某某与被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月4日公开开庭进行了审理，原告贺某某及被告某某公司委托代理人李渊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贺某某诉称，2014年6月24日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定：第一条被告取得位于白界乡新开沟编号为11-040和11-041号地块的土地使用权，划拨土地使用权转让批准文件号：横国用（2012）第0040号和横国用（2012）第0041号。第二条：被告经批准，在上述地块建设商品房，暂定名：紫隆华庭。建设用地规划许可号为建字第61082330130026，施工许可证号为2014-016。第三条：商品房预售许可证号为横住建预售证第2014003号。第四条：原告购买的商品房为紫隆华庭第7幢1单元2层202室，该商品房的用途为居住，层高为3米，建筑层数地上7层，地下1层；该商品房建筑面积共145.29平方米。第五条：按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3742元，总金额为543605元。第六条：付款方式为银行按揭。第八条：房屋交付期限为2015年12月31日。第九条：违约责任，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付被告适用，逾期不超过90日，最后交付期限的第二条其至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付交付房价款万分之五的违约金；逾期超过90日，原告有权解除合同。被告应当自解除合同之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计以付款的0.5%向原告支付违约金。其他权利、义务详见合同。协议签订后，双方依约履行，原告按合同约定付给被告房款183605元，被告出具收款收据一支，并加盖被告公司财务专用章。但是被告却未按合同约定的时间给原告交付房屋。至今该房屋也未修建，原告多次向被告主张退房，并退还原告所缴纳的房款，被告均拒绝。无奈原告诉至法院请求依法判决：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即退还原告缴纳的房款183605元，并支付违约金；3、诉讼费用由被告承担。原告贺某某向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:商品房买卖合同、收款收据各一份，证明某某公司收到原告贺某某183605元，原、被告双方签订买卖合同后被告已违约，现在要求解除合同退还购房款，并承担违约责任。被告某某公司辩称，一、原告明知被告具有商品房销售资格，对于双方的合同内容明确全部知晓，并且付款方式在合同订立时选定为银行按揭，其他权利义务详见双方的买卖合同，这一事实原告在诉状中已经陈述，但原告未按合同约定办理按揭，也未向被告支付剩余房款，在合同订立后的15日内，不办理按揭履行支付房款的义务已经违约，依照合同补充协议第13条约定原告支付的首付款已经是原告违约应承担的违约金，依法原告无权解除合同，返还购房款要求。被告不承担违约责任。二、房屋主体框架已经建成，若不是因为原告不履行支付购房款的义务，房屋早已交付。三、原告认为双方的合同系真实意思表示合法有效，被告认可。被告某某公司向本院提交以下证据:1、某某公司商品房预售许可证、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证各一份；证明被告在2014年4月16日之前已拥有合法的房屋销售、用地、建设、施工等权利及资格；2、商品房买卖合同一份，证明原、被告于2014年6月24日签订商品房买卖合同，该合同已经向原告充分、详细、提请注意并作全面说明，原告予以接受；合同第六条约定原告以银行按揭的方式付款，原告逾期付款的应当向被告支付违约金以及合同继续履行；第十三条（附件）原告应当在合同签订后十五日内办理按揭，如被告不能按期获得房款，则视为原告违约，须向被告承担已交房款的100%加万分之五的违约金；第八条约定如有因政府相关部门原因导致配套设施不能按期完备的，被告可延期交房，且不承担违约责任；第十一条约定如原告在约定的交房日未按合同约定付清房款，出卖人有权拒绝交房且不承担违约责任；3、录音光盘一张，证明原告明确表示不愿意按照合同约定办理按揭，已经违约在先，依照合同补充协议第十三条约定，已付房款是应当向被告支付的违约金，原告无权提出解除合同以及要求被告支付违约金的请求；4、照片一份，证明因原告不能按期付款、市场及政府配套设施不能按期完备等原因，导致交房日期延误，现房屋主体工程已经完工，后续工程正在跟进，被告愿意继续履行合同，依据合同履行原则，原告不应解除合同。经庭审质证，被告某某公司对原告提供的合同和收据的真实性无异议，对证明目的有异议，合同上已经约定原告选择按揭方式，原告并没有按照合同约定履行义务已经违约在先，是原告的行为导致合同履行迟延，原告依法不具有解除权利，其证明目的不能成立，依据双方约定解除权行使期限，现期限届满解除权消灭，证明目的不能成立。原告贺某某对被告提供的第1组证据无异议；对第2份证据真实性无异议，证明目的有异议，原告并未违约；对第3组证据真实性无异议，证明目的有异议，其不接受按揭购房，是分期付款房；对第4组证据有异议，不予认可。本院对当事人提供的证据作如下认定：原告提供的合同系双方真实性意思表示，且被告对真实性无异议，本院对合同的真实性予以采信。但原告并未按约定办理按揭手续，构成违约，故对其证明目的不予采信。被告提供的第1组证据系相关职能部门颁发的资质证件，内容真实，且原告无异议，本院予以采信；第2组证据系双方签订的商品房买卖合同，合同中明确约定付款方式为银行按揭，原告未按约定履行合同义务，构成违约，故本院对该组证据予以采信；第3组证据系双方的谈话录音一份，内容真实，且与第2组证据相互印证，本院予以采信；第4组证据根据本院实地勘察，本案所涉楼房紫隆华庭7号楼商住楼一层包含地下室已经完工，二层以上包含二层停建，故本院对该组证据不予采信。本院根据当事人的陈述，经庭审举证、质证及法庭认证查明以下事实：2014年4月16日前被告某某公司依次取得紫隆华庭小区的商品房预售许可证、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，具有了合法的房屋销售、用地、建设、施工等权利及资格。2014年6月24日原、被告签订了编号为：ZL（2014）年（0017）号的商品房买卖合同一份及补充协议，约定：原告购买被告修建的位于白界乡新开沟村紫隆华庭小区7幢1单元2层202号房屋，建筑面积为145.29平方米，每平方米3742元，房屋总价543605元，付款方式为：按揭付款；房屋交付期限为2015年12月31日。合同签订后，原告按约定付给被告房款183605元。但被告未按合同约定的时间交付房屋。故原告诉至法院请求依法判决支持其诉讼请求。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》附件四中第一条第二款中规定：若发生《买卖合同》第八条规定的不可抗力或以下情况，出卖人可以据实延期交房：……（3）买受人在交接前仍有到期应付房款或其他相关费用（含契税、住宅专项维修资金、面积补差款等费用）未付清。第十三条第一款规定：买受人须在出卖人指定的银行办理银行按揭手续。出卖人已准确告知买受人办理银行按揭贷款所应具备的必要条件和提供的全部文件及相关费用。买受人在本合同签订后十五日内向按揭银行提供完善的按揭贷款资料，并同银行签订《个人住房贷款合同》。买受人未按照合同规定日期同银行签订《个人住房贷款合同》影响出卖人依照本合同按期获得售房款，视为买受人违约，买受人除承担已缴房款的100%的违约金外，每逾期一天还须向出卖人支付本合同约定贷款额万分之五的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告贺某某未在规定期限内同银行签订《个人住房贷款合同》，原告所购买的紫隆华庭小区7号楼商住楼一层已经完工，二层及以上楼层停建。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。依照合同规定，买受人应当于本合同签订后十五日内向按揭银行提供完善的按揭贷款资料，并同银行签订《个人住房贷款合同》。本案原告贺某某未按约定办理按揭构成违约，导致被告不能按期取得房款，致本合同迟延履行，故原告诉求解除合同、返还购房款的理由不能成立,依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告贺某某的诉讼请求。案件受理费3970元，由原告贺某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长  武秀杰审判员  张海峰审判员  贾丽丽二〇一六年八月十五日书记员  吴艳莹