湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂来凤民初字第01036号原告来凤县翔凤镇精神堡社区居民委员会。法定代表人向辉，主任。委托代理人（特别授权）向启仲，湖北雄震律师事务所律师。被告王仲学，男，生于1954年5月22日，重庆市长寿区人。原告来凤县翔凤镇精神堡社区居民委员会（以下简称来凤精神堡居委会）诉被告王仲学租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日受理，因被告王仲学下落不明，无法联系，本院在人民法院报上依法向其公告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书、合议庭组织人员通知书等应诉材料。公告期满后，本院依法组成由审判员夏大胜担任审判长，代理审判员谭翔、程璟参加的合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。后因原告来凤精神堡居委会向本院申请追加第三人参加诉讼，本院在被告王仲学的户籍地向其送达了相关应诉材料，并依法组成由审判员夏大胜担任审判长，代理审判员谭翔、人民陪审员何利兵参加的合议庭，于2016年1月5日第二次开庭进行了审理。原告来凤精神堡居委会向本院申请撤回追加第三人的申请，本院予以准许。原告来凤精神堡居委会的委托代理人向启仲到庭参加诉讼，被告王仲学经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告来凤精神堡居委会诉称：原告下辖的翔凤镇东和平路、西和平路、胜利街、菜农四个居委会。2014年7月16日之前，四个居委会均具有独立的法人资格。2014年7月16日，根据中共翔凤镇委员会翔发（2004）27号文件，撤销了上述四个居民委员会，设立来凤县翔凤镇精神堡居民委员会，原上述四个居民委员会的职权统一由原告行使。2003年1月4日，原菜农居委会将位于居委会所属1组麂子峡处的荒山、河滩6670平方米（约10.006亩）、土3509平方米（约5.264亩）租赁给被告，兴办页岩砖厂。合同约定租赁期限为30年，即从2003年1月至2033年1月止，租金为荒山、河滩每亩每年人民币250元整，矿山土地每亩每年人民币500元整，厂区土地每亩每年人民币800元整，租金30年不变，同时约定被告必须在每年的8月30日前将当年的租金一次性付给菜农居委会，否则按当年租金的5%加收滞纳金。被告在合同履行期间，未经原菜农居委会同意，将上述土地转租给罗中明、韩其云、罗家敏、滕建坤、龙生发用于经营来凤金凤页岩砖厂。2010年8月，罗中明、韩其云、罗家敏、滕建坤、龙生发又将砖厂转让给彭贤章。被告及上述人员从2009年1月起一直没有向菜农居委会及原告支付租金，对此，原告为维护合法权益，特依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，请求人民法院依法解除上述土地租用合同，并责令被告依约支付土地租金。原告来凤精神堡居委会为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据一：原告来凤精神堡居委会法定代表人身份证明书原件1份1页，法定代表人身份证复印件1份1页，单位组织机构代码证复印件1份1页，拟证实原告身份情况及主体资格。证据二：被告王仲学的身份证复印件1份1页。拟证实被告的身份情况。证据三：中共翔凤镇委员会翔发（2004）27号文件复印件1份9页，拟证实原翔凤镇菜农居委会的权利义务由原告行使的依据。证据四：被告租用土地示意图复印件1份3页。拟证实被告所租赁土地的具体位置。证据五：对刘华、谢徳福、朱清、黄仲文、唐洪庆、郑世海、代子良、张成运、胡长清的调查笔录1份20页。拟证实被告租赁原菜农居委会土地的事实。证据六：被告租赁土地违约专题会讨论记录复印件1份1页。拟证实被告没有按照租用合同约定支付租金的违约情况。证据七：《土地租用合同》复印件1份2页。拟证实被告租赁原菜农居委会土地的事实。证据八：来凤县人民法院（2010）来民初字第441号《民事调解书》复印件1份3页。拟证实被告未经原菜农居委会和原告同意转租土地的事实。证据九：被告租赁土地的现场现状照片1组16张。拟证实被告所租赁土地的现状。被告王仲学未向本院提交答辩状，也未向本院提交证据。经开庭审理，原告来凤精神堡居委会所提交的证据一至证据九，因被告王仲学未到庭，不能质证。但本院认为，原告来凤精神堡居委会提交的证据与本案存在关联性，且来源合法，真实有效，故对于上述证据，本院予以采信。经审理查明：2003年1月4日，来凤县翔凤镇菜农居委会（甲方）与王仲学（乙方）签订了《土地租用合同》，合同约定：一、乙方租用甲方土地的位置、种类、数量。1、租地位置：甲方1组麂子峡处。2、租地类型数量：荒山、河滩6670平方米，土3509平方米，附红线图。二、租用时间、租金标准、付款方式。1、租用时间：30年即从2003年1月至2033年12月止。2、租金标准：荒山、河滩每亩每年人民币250元，矿山土地每亩人民币500元，厂区土地每年每亩人民币800元。该标准一定三十年不变。3、付款方式：在每年八月三十前，乙方将当年租金额一次性付给甲方。三、甲乙双方应履行的义务和承担的责任。甲方责任及权利：1、甲方负责协调租地农户资金的分配计算。2、租用土地内，需迁坟三座，在2003年1月30日前搬迁完毕，由乙方给付迁坟费9000元。3、在租赁三十年内，不因法人的变更而擅自变更合同的条款。乙方责任及权利：1、租用土地后，乙方有权采矿、建房、生产。甲方不得以任何借口干扰乙方生产，不影响乙方正常生产，甲乙及镇县直有关部门协调解决。2、租用土地当年（即二OO三年）给甲方补偿青苗费每亩200-500元，以后不再补偿青苗费。租期届满，乙方负责还耕，松土50公分左右，每亩补尿素50公斤。四、违约责任。1、按本合同制定的条款，甲乙双方共同信守。乙方在每年8月30日前将当年租金一次性付给甲方，否则按当年租金额的5%加收滞纳金。2、甲方负责维护乙方的经营权，不得增加个体经营的经济负担，否则乙方有权向甲方索赔。甲方盖章为来凤县翔凤镇菜农居委会，乙方签字为王仲学并加盖了来凤县金凤页岩砖厂的印章。见证方为来凤县司法局翔凤司法所。合同签订后，来凤县翔凤镇菜农居委会将合同约定的土地交付王仲学使用。2004年7月16日，中共翔凤镇委员会下发了翔发（2004）27号文件，撤销该镇原4个办事处和下设的11个居民委员会，以原4个办事处的辖区分别设立4个社区居民委员会。原11个居民委员会改为居民小区。其中，精神堡社区：3979户、16015人，下辖东和平路、西和平路、胜利街、菜农四个居民小区。来凤县页岩砖厂于2004年4月29日成立，于2010年10月15日注销。合同签订后，王仲学交纳租金至2009年1月，之后的租金没有交纳。故来凤精神堡居委会向本院起诉，要求：1、解除被告王仲学与原来凤县翔凤镇菜农居委会于2003年1月4日签订的《土地租用合同》；2、被告向原告支付2009年1月到本案执行终止为止的租金35538.6元，租金5%支付违约金；3、被告王仲学承担本案诉讼费。庭审过程中，原告来凤精神堡居委会将其诉讼请求变更为：1、解除被告王仲学与原来凤县翔凤镇菜农居委会于2003年1月4日签订的《土地租用合同》；2、被告王仲学向原告支付2009年1月至2014年9月26日止的租金35538.6元，以及2014年9月26日起至本案执行终止的租金（荒山河滩每亩每年250元，土地每亩每年800元），并按租金的5%支付违约金。由被告王仲学承担本案的诉讼费。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款规定：“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”。原来凤县翔凤镇菜农居委会撤销后，设立的来凤精神堡居委会即本案原告，享有来凤县翔凤镇菜农居委会与被告于2003年1月4日所欠合同的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告将合同约定的租赁物交付给被告使用，被告就应当按照合同的约定支付租金。故原告要求被告支付从2009年1月起至本案执行终止租金，并按租金5%支付违约金的诉讼请求吗，本院依法予以支持，但租金及违约金的截止日期应当为原、被告双方所欠的《土地租用合同》解除之日。具体租金金额为43929.3元。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。因被告没有按照合同的约定履行向原告支付租金的义务长达七年之久，故原告要求解除与被告所签订的《土地租用合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。被告王仲学经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审判。依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原来凤县翔凤镇菜农居委会与被告王仲学于2003年1月4日签订的《土地租用合同》。二、被告王仲学于本判决生效之日起5日内支付原告来凤县翔凤镇精神堡社区居民委员会租金44294.5元，并按每年应付租金的5%支付违约金至《土地租用合同》解除之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费689元，由被告王仲学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17761101040007804（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  夏大胜代理审判员  谭 翔人民陪审员  何利兵二〇一六年三月二十三日书 记 员  邓 霖