云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书云04**民初1632号原告华雪妃，女，1989年1月6日生。原告赵芷艺，女，汉族，1987年10月14日生。二原告委托代理人张肖文，在宏法法律服务所工作。特别授权代理。被告许晓丽，女，汉族，1977年10月3日生。第三人云南省玉溪军分区干休所，地址：玉溪市红塔区福寿街*号。负责人：杨会政。委托代理人肖青，云南汇欣律师事务所律师，特别授权代理。原告华雪妃、赵芷艺诉被告许晓丽、第三人云南省玉溪军分区干休所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用普通程序于2016年10月19日公开开庭进行了审理，二原告委托代理人张肖文，第三人的委托代理人肖青到庭参加诉讼，被告许晓丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华雪妃、赵芷艺诉称，2015年10月28日，二原告与被告许晓丽在云南省玉溪军分区干休所签订了由云南省玉溪军分区干休所负责解释的房屋租赁合同，许晓丽将玉溪市红塔区福寿街8-9号商铺租给二原告经营美容美甲，租金每年55000元，租期一年，如一方违约需承担5000元的违约金。签订合同时，二原告支付了一年的租金及2000元押金。签订合同后，二原告开始装修铺面，用去装修费30000元，铺面装修好后，二原告开始正常营业，每月营业额10000元左右，扣除成本后，每月盈利6000元。二原告一直正常经营，2016年6月1日，二原告的铺面被云南省玉溪军分区干休所查封，理由是许晓丽欠其房租。二原告几次找云南省玉溪军分区干休所理论，认为其应该直接找许晓丽要租金，不能直接查封原告的铺面，但铺面一直未解封，使二原告无法经营。二原告与许晓丽签订的合同合理合法且是合法经营，不管从签订合同的时间、地点还是合同上的签章来看，云南省玉溪军分区干休所都是知道及认可许晓丽将铺面租给原告一事。为维护原告合法权益，特诉请法院判决：1、解除二原告与许晓丽签订的房屋租赁合同；2、判令被告许晓丽与第三人云南省玉溪军分区干休所连带支付二原告5个月租金22916元，押金2000元，装修费24000元，一个月营业损失6000元，违约金5000元，合计59916元。被告许晓丽未作答辩。第三人云南省玉溪军分区干休所辩称，1、原告华雪妃与被告许晓丽签订的房屋租赁合同，作为第三人玉溪军分区干休所未同意许晓丽将福寿街8-9号商铺转租给原告。作为军分区干休所与许晓丽就福寿街8-9号商铺达成租赁的时间是2015年12月15日，原告与许晓丽签订房屋租赁合同时，第三人并未将福寿街8-9号商铺出租给被告许晓丽。许晓丽与原告签订房屋租赁合同时许晓丽并未取得该房屋的使用权。2、对于许晓丽与原告签订的房屋租赁合同第三人在合同签订地址上盖章一事作出说明：该合同系许晓丽独自一人拿到分区干休所，其陈述盖章目的是为了原告办理工商营业执照所用，故军分区干休所仅仅在签字地址上盖章以证明该房产系军分区干休所所有，但不代表军分区干休所同意许晓丽在未取得该房屋使用权的情况下将该房屋租赁给原告。3、因许晓丽在2015年12月15日与军分区干休所签订军队房屋租赁合同后未按照合同约定支付租金，军分区干休所在2016年2、3月份试图与许晓丽联系且未果后才得知许晓丽将其从军分区干休所租赁的四个临街铺面中的三个转租给他人，其中就包括了原告从许晓丽处租赁的铺面。因许晓丽未支付租金，军分区干休所将许晓丽承租的四个铺面全部查封。4、对于原告主张要求军分区干休所连带赔偿原告的损失我方认为因许晓丽转租给原告的行为并未征得干休所同意，且干休所已经另案起诉要求解除与许晓丽的四份军队房屋租赁合同，故原告的诉讼请求不应当得到支持，其只应当向许晓丽主张权利。原告向法庭举证如下：一、两原告身份证、营业执照复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；二、被告身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；三、房屋租赁合同一份，证明原告与许晓丽签订了房屋租赁合同，且从合同的签章来看干休所同意许晓丽将房屋租赁给两原告从事经营活动；四、装修工程款收据一份、美甲馆面板字收据一份，证明原告装修铺面所花费的装修费共计38850元。经质证，第三人云南省玉溪军分区干休所提出：对第一组、第二组证据无异议，对第三组证据真实性无异议，但该房屋租赁合同系许晓丽单方拿到第三人处要求第三人在签字地点一栏盖章，为原告办理营业执照所用，这与原告的营业执照上经营地址一栏相符，该房屋租赁合同是许晓丽骗取干休所盖章形成的，且该房屋租赁合同签订的时间是2015年10月28日，当时许晓丽与干休所并未就福寿街8-9号商铺的使用权租赁达成协议。对第四组证据不予认可。第三人云南省玉溪军分区干休所举证如下：军队房地产租赁合同（合同编号为1403855号）一份，证明许晓丽取得福寿街8-9号商铺使用权的时间为2016年1月1日开始，为期一年。许晓丽在与原告签订房屋租赁合同时没有取得房屋的使用权，过后也没有经干休所书面同意，也没有将转租合同提交军队房地产管理部门审核备案，故，原告与许晓丽之间签订的房屋租赁合同无效。经质证，原告提出：对该证据的真实合法性认可，但该合同关联性不予认可。该合同只能证明被告许晓丽从2015年12月份以后开始与第三人有租赁关系，不能证明在2015年12月之前就不存在租赁关系。根据许晓丽所持有铺面的钥匙，许晓丽跟军分区干休所在2015年12月之前肯定存在租赁关系。被告许晓丽未向法庭提供证据。本院认为，原告提交的证据一、二、三及第三人提交的证据均具备真实性、合法性、关联性，予以确认，但对第三人提交证据的证明目的“原、被告签订的租赁合同无效”不予采信。原告提交的证据四的真实性，第三人不认可，原告也未提供其他证据予以证实，原告庭审中也承认装修款38550元不仅包含装修费用，还包含家具等的费用，且原告已经把家具拉走，因此，对证据四两份收据的真实性不予确认。被告许晓丽未到庭参加诉讼，举证质证的权利视为其自动放弃。经审理查明，2015年10月28日，二原告与许晓丽签订《房屋租赁合同》，约定许晓丽（甲方）将位于玉溪市红塔区福寿街8-9号实用面积为54平方米的商铺租给二原告（乙方）用于经营美容美甲，出租期限为一年，自2015年11月11日至2016年11月10日，年租金为55000元，租房保证金2000元，租用期满后，乙方应按时将所租房屋退还甲方，如逾期不退者，甲方将按照本协议商定租房费的两倍收取租房费，并不退还租房保证金。还约定，本协议自双方签字之日起生效，如任何一方不履行协议，视为违约，责任方必须赔偿对方违约金5000元，并承担所造成的一切损失。在合同落款处签订地址上盖有玉溪军分区干休所的印章。合同签订后，许晓丽即将铺面交付二原告经营使用。当日，二原告即将租金55000元及保证金2000元交付许晓丽。2015年12月15日，许晓丽与第三人签订编号为1403855的《军队房地产租赁合同》，约定第三人将上述铺面租给许晓丽，租期为2016年1月1日至2016年12月31日，年租金为48600元，租赁保证金为4800元，租金须在2016年1月10日前支付，还约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。许晓丽未按合同约定支付租金，2016年6月12日，第三人以许晓丽拖欠租金为由将该铺面收回。本院认为，许晓丽与第三人于2015年12月15日就讼争铺面签订《军队房地产租赁合同》，许晓丽与二原告于2015年10月28日签订《房屋租赁合同》时许晓丽尚未取得对讼争铺面的使用权，其与二原告签订租赁合同的行为属无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。许晓丽与二原告签订的租赁合同盖有第三人的印章，第三人陈述其盖章时并不知道许晓丽将铺面转租给二原告，其是在2016年2、3月份才知道许晓丽转租的，其盖章不代表同意许晓丽转租，而仅是证明该铺面属于第三人所有，第三人的上述意见不符合常理及查明的事实，且未提供证据证明,不予采信，第三人在原、被告租赁合同上盖章的行为应认定为对许晓丽将讼争铺面转租给二原告这一事实的追认。另外，许晓丽与第三人于2015年12月15日签订租赁合同时即取得对讼争铺面的使用权。因此，二原告与许晓丽签订的《房屋租赁合同》成立且生效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因许晓丽未按约定向第三人支付租金，第三人于2016年6月12日收回讼争铺面，致使二原告签订租赁合同的目的不能实现，原告行使合同解除权于法有据，合同解除的时间应为第三人收回铺面之日即2016年6月12日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二原告与许晓丽签订的租赁合同约定的租期为2015年11月11日至2016年11月10日，该铺面于2016年6月12日被第三人收回，致使剩余租期无法实现，现二原告要求许晓丽返还剩余5个月租金22916元及押金2000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。二原告对其要求许晓丽赔偿装修费24000元的诉请未提供充分证据证明，不予支持。二原告要求被告赔偿一个月营业损失6000元的诉请于法无据，不予支持。二原告要求许晓丽支付违约金5000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于二原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求，因二原告系与许晓丽签订的租赁合同，二原告与第三人无合同关系，二原告要求第三人承担连带责任，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告华雪妃、赵芷艺与被告许晓丽于2015年10月28日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告许晓丽于本判决生效之日起十日内返还原告华雪妃、赵芷艺租金22916元、押金2000元；三、限被告许晓丽于本判决生效之日起十日内支付原告华雪妃、赵芷艺违约金5000元；四、驳回原告华雪妃、赵芷艺的其他诉讼请求。案件受理费1296元，公告费300元，两项合计1596元，由被告许晓丽负担。本判决中货币单位均为人民币。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判长  徐红伟审判员  段杨春审判员  谢雪魁二〇一六年十月三十一日书记员  杨 芳