湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘03民终2031号上诉人（原审被告）：张科，男，1980年4月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：谢亚龙，湖南屏翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张义武，男，1956年1月2日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审原告）：匡卫明，男，1966年12月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：黄石华，男，1953年12月29日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：陈光辉，男，1968年7月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：周立新，男，1967年10月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原审被告：罗乔桥，男，1989年6月24日出生，汉族，住贵州省玉屏侗族自治县。上诉人张科、罗乔桥因与被上诉人张义武、匡卫明、黄石华、陈光辉、周立新租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出的（2019）湘0302民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。因罗乔桥经本院传票传唤，无正当理由未到庭，对罗乔桥的上诉，本院作出（2019）湘03民终2031号民事裁定，按罗乔桥撤回上诉处理。本院经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人张科上诉请求：一、撤销（2019）湘0302民初1917号民事判决，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、案涉厂房属于违章建筑，没有合法手续，双方签订的《厂房租赁合同书》属无效合同，被上诉人无权要求上诉人支付《厂房租赁合同书》中约定的租金。二、即便上述合同合法有效，上诉人也已经支付完了合同期间的全部租金。被上诉人张义武、匡卫明、黄石华共同答辩称，一、被上诉人与上诉人之间签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。二、上诉人已支付的租金，以其提交的支付凭证为准。被上诉人陈光辉、周立新未作答辩。原审被告罗乔桥未作陈述。张义武、匡卫明、黄石华、陈光辉、周立新向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的原告租金108555元；2.判令被告向原告支付滞纳金72035元（以被告所欠租金为本金，从欠款之日起，按月利率2%计算至2019年3月20日）。一审法院认定事实：本案所涉租赁物所有权人系戴冬林，陈光辉于2011年8月5日与戴冬林签订《厂房租赁协议》，约定租赁期限10年且该协议载明陈光辉可对外转租。2015年5月19日，原、被告双方签订《厂房租赁合同书》，约定：原告将位于原湘锰火车站后的厂房租给被告使用，租赁期限为三年，即从2015年5月20日至2018年5月20日止；租金的金额与支付方式为：第一年租金为72000元，第二年的租金为80000元，第三年的具体租金按本地锰矿市场的行情涨幅作为协商租金的涨幅。被告在每年5月20日一次性支付租金。原被告双方在签订的《厂房租赁合同书》就合同的租金逾期支付滞纳金、争议、转租、免责条款等相关事项均作了约定。双方当事人共同认定的实际租赁期间为2015年5月20日至2017年5月20日共计24个月，租金第一年为72000元，第二年为80000元，自2017年5月20日后双方均认可双方的租赁合同已解除。另查明，张科、罗乔桥向张义武或原业主戴冬林支付租金，共计73000元（2015年6月2日支付张义武13000元，2016年2月6日支付张义武10000元，2016年10月9日支付张义武20000元，2017年4月7日支付戴冬林20000元，撤厂时支付戴冬林10000元）。一审法院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》是双方真实意思的表示，应受法律保护。当事人应当按照合同约定全面适当履行自己的义务。原告向被告提供了租赁物，被告应按约定支付租金。双方租赁期间为2015年5月20日至2017年5月20日止，依据双方签订的《厂房租赁合同书》的约定，租赁期间租金为152000元（第一年租金7.2万元，第二年租金8万元）。被告已支付租金73000元，尚欠租金79000元，故本院认为被告方应向原告方支付欠付的租金79000元。被告未履行租金支付义务违反了合同约定，应承担违约责任，合同约定的违约金过高，原告方主张按拖欠金额的2%每月支付违约金的标准也过高，本院根据本案的具体情形酌情认定被告应从2017年5月20日起以70000元为基数按银行同期贷款利率向原告方支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，原审判决：一、张科、罗乔桥于判决生效之日起十日内支付张义武、匡卫明、黄石华、陈光辉、周立新租金79000元，并支付违约金（以79000元为基数，从2017年5月20日起按银行同期贷款利率支付违约金至租金支付完毕之日止）；二、驳回张义武、匡卫明、黄石华、陈光辉、周立新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3912元，减半收取1956元，财产保全费1450元，合计3406元，由张科、罗乔桥负担2338元，张义武、匡卫明、黄石华、陈光辉、周立新负担1068元。本院二审期间，被上诉人张义武、匡卫明、黄石华向本院提交了如下证据：有色金属提炼厂电费明细，拟证明上诉人还需要支付7433.51元电费给被上诉人。上诉人张科对被上诉人张义武、匡卫明、黄石华提交的证据经质证后认为，对该证据真实性、合法性均有异议。另外，该份证据显示的费用是被上诉人诉讼请求之外的事情，与本案无关。本院经审查认为，被上诉人提交的证据是真实的，但不能达到被上诉人的证明目的。经本院二审审理查明，案涉厂房既未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉《厂房租赁合同书》是否有效；二、张科、罗乔桥应否向张义武、匡卫明、黄石华、陈光辉、周立新支付租金及违约金。关于焦点一，被上诉人未提交证据证实涉案厂房已取得建设工程规划许可证或有取得其他合法报建手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同书》系无效合同。关于焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，张科、罗乔桥已经实际使用出租场地，其理应按照合同约定的标准向被上诉人给付使用费。因案涉《厂房租赁合同》为无效合同，被上诉人要求上诉人支付违约金，于法无据，不应予以支持。上诉人张科认为其已经支付了合同期内的全部租金。经审查，上诉人应付被上诉人租金总金额为152000元，而上诉人提交的转账凭证、收款收据、证人证言仅显示其已支付租金数额为73000元。原审判决据此认定上诉人尚欠被上诉人租金79000元并无不妥。上诉人的该项上诉理由，无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人张科的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决部分事实认定不清，处理部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1917号民事判决；二、上诉人张科、原审被告罗乔桥于本判决生效之日起十日内向被上诉人张义武、匡卫明、黄石华、陈光辉、周立新支付房屋占用费79000元；三、驳回被上诉人张义武、匡卫明、黄石华、陈光辉、周立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3912元，减半收取1956元，财产保全费1450元，合计3406元，由上诉人张科、原审被告罗乔桥共同负担1490元，被上诉人张义武、匡卫明、黄石华、陈光辉、周立新负担1916元，二审案件受理费1775元，其中原审被告罗乔桥负担部分减半收取443.5元，余下888元由上诉人张科负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  赵 倩二〇一九年十二月十六日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约行为。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……