新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0103民初9782号 原告：袁彬，男，1979年6月2日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 原告：胡玉霞，女，1985年2月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 二原告共同委托诉讼代理人：张云鹏，新疆珅盟律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋3层1室。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司法务专员。 原告袁彬、胡玉霞与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁彬、胡玉霞的委托诉讼代理人张云鹏，被告新疆胜天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告袁彬、胡玉霞向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告向原告支付2017年10月1日至2018年5月16日期间逾期交房违约金1084.9元（480044.8元×0.0001元/天×226天）；2、请求判令被告向原告支付2018年11月16日至2019年5月1日期间逾期办理房屋产权属证书违约金10578.93元（480044.8元×4.875%÷365×165天）；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费、送达费等费用。事实及理由：2013年2月，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市××栋房屋，原告按照合同约定方式支付了全部购房款480044.8元，但被告未按照约定的时间交付房屋，也未按约定的时间给原告办理产权证书。原告曾于2018年5月向贵院提起诉讼主张逾期交房违约金，经审理确认被告支付逾期交房违约金5405元（2014年8月30日至2017年9月30日）并交付房屋，后被告于2018年5月16日交付房屋，被告未按照合同约定交付房屋及办理权属证书构成违约，根据合同约定逾期交房违约金比例及相关司法解释，在本合同没有约定违约金的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，原告主张的逾期办证违约金并未超过该规定，为维护自身合法权益，提提出如上诉请，请求人民法院依法支持为盼。 被告胜天房产公司辩称，关于原告主张的逾期交房违约金，天数应进行扣减，原告主张的逾期办证违约金适用法律错误，应当驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款的规定原意是促使出卖人尽快履行办证义务，对买受人出现的实际损失给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益，本案中，原告在购买房屋时价格偏低，现在房价已经上涨，所以购买房屋后，原告受益了。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，原告一直入住该房屋，并没有实际损失，综上所述请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告围绕诉讼请求提交以下证据： 1、《商品房预售合同》拟证明：原、被告存在买卖合同关系，合同约定被告应于2014年8月30日交房，应于商品房交付使用后180日内办理权属证书，将材料提交产权等级机关，出卖人逾期交房买受人不退房的，出卖人按已支付房款向买受人支付违约金，但是对违约金的具体数额、计算方式没有约定。 2、（2018）新0103民初3992号民事判决书，拟证明：2017年10月1日之前产生的违约金已由人民法院判决书确认，原告现主张2017年10月1日至2018年5月16日期间的违约金合法有据。 被告对以上证据的真实性、合法性均不持异议，对关联性不予认可。 本院对原告提交证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 被告胜天公司提交以下证据： 1、一建公司往来函，拟证明：施工过程中出现停水情况,因此逾期交房时间应当核减43天。 2、乌建发【2010】156号文件，拟证明政府指令将案涉小区的供暖方式由壁挂炉改为统一供暖，导致停工395天，该天数也应当核减。 3、2014年8月27日建筑设计防火规范，该规范于2015年5月1日起实施，对我方工期有影响，至今仍未消除影响，直接导致案涉工程至今未办理消防验收。 原告对被告提交证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本案为商品房预售合同纠纷，被告提交的证据并不能成为其向商品房买受人逾期交房的抗辩理由，故本院对被告提交证据在本案中的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院经审理认定事实如下：2013年3月6日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于乌鲁木齐市××区房屋，面积为136.96平方米，房款总价480044.8元，2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。……关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的无×赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的无×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款并于2018年5月16日办理了入住手续。 另查明，2018年5月23日，因被告逾期交房原告向本院提起诉讼，并提出如下诉讼请求：1、请求判令被告交付房屋，给原告办理入住手续；2、判令被告支付截至2017年9月30日止的逾期交房损失5405元。本院于2018年5月30日作出（2018）新0103民初3992号民事判决书，判决如下：一、被告胜天公司向原告袁彬、胡玉霞支付逾期交房损失5405元；二、被告胜天公司于判决生效后十日内向原告袁彬、胡玉霞交付房屋并办理房屋入住手续。该判决现已生效。 再查明，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚仍不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的条件。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任的诉讼请求合理正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中已约定逾期交付房屋的违约金计算方法，双方当事人应当按照约定计算，原告要求被告承担逾期交付房屋期间的违约金1084.9元【480044.8元×226天（2017年9月30日至2018年5月16日）×0.1】计算无误，本院对原告主张的逾期交房违约金1084.9元予以支持。 关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金10578.93元，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告签订《商品房预售合同》关于办理房屋权属证书的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的无×赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的无×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。”原告于2018年5月16日办理入住手续，依据上述约定，被告应于2018年11月16日前为原告办理房屋产权证书登记，被告逾期至今尚未为原告办理房屋产权证书，被告存在违约行为，但原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定，因此应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定参照中国人民银行公布的一至五年期贷款基准利率4.75%的标准计算逾期办证违约金，照此标准原告主张的2018年11月16日至2019年5月1日合计165天共产生逾期办证违约金10307.81元【480044.8元×4.75%÷365天×165天（2018年11月16日至2019年5月1日）】，故原告要求被告支付逾期办证违约金10578.93元的诉讼请求，本院按照10307.81元予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告袁彬、胡玉霞支付逾期交房违约金1084.9元【480044.8元×0.1×226天（2017年9月30日至2018年5月16日）】； 二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告袁彬、胡玉霞支付逾期办证违约金10307.81元【480044.8元×4.75%÷365天×165天（2018年11月16日至2019年5月1日）】。 本案争议标的11663.84元，判决给付标的11392.71元，给付标的占争议标的的97.68%，案件受理费91.6元（原告已预交）,由原告袁彬、胡玉霞负担2.32%即2.13元，由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担97.68%即89.47元。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  张 阳 人民陪审员  张千秋 人民陪审员  郑 新 二〇二〇年五月九日 书 记 员  王小燕