江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3919号上诉人（原审原告）：秦阳，女，1994年10月18日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审被告）：祁玉娟，女，1981年10月10日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：司马军，江苏兴坛律师事务所律师。上诉人秦阳、上诉人祁玉娟房屋买卖合同纠纷一案，上诉人秦阳、上诉人祁玉娟均不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。二审审理中，因上诉人秦阳经本院传票合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院已裁定对秦阳的上诉请求按撤回上诉处理。对上诉人祁玉娟上诉请求，现已审理终结。祁玉娟上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人没有违约，违约方系被上诉人，被上诉人应当承担违约责任。1、上诉人从未表明所卖房屋层高5.8米，同户型房屋确有人做成二层使用，原告也三次到现场看房，双方所签合同中也未约定层高，故上诉人没有违约行为，不构成违约。2、合同明确约定“签订合同之日（2019年1月4日）起3日内支付首期房款1080000元”，而被上诉人至今未按约支付，己构成违约，根据合同约定，上诉人不但不应返还定金，被上诉人还应当向上诉人支付房屋成交价的20%作为违约金。二、居间行为系独立行为。居间人是向买卖双方提供信息而不是受一方委托的代理人，居间人的行为系其独立行为，因而居间人可以向买卖双方同时收取居间费。委托代理只能代理一方而不能同时代理双方，所以居间人的行为不代表任何一方，其对自己的居间行为承担责任，上诉人认为居间人有过错可以向居间人主张权利，而不能将居间人的行为视为上诉人代理人行为，要求上诉人作为委托人承担责任。秦阳未作书面答辩。秦阳向一审法院提出下述诉讼请求：1、解除秦阳、祁玉娟于2019年1月4日签订的《房屋买卖合同》；2、判令祁玉娟向秦阳返还购房定金人民币5万元；3、判令祁玉娟向秦阳支付购房违约金人民币416000元；4、请求法院判令祁玉娟承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：2019年1月初，祁玉娟通过案外人邹某以网络方式对其所有的常州市金坛区房屋进行宣传，其宣传的核心卖点包括“挑高5.8米，可做双层”等内容。2019年1月4日，经邹某居间，秦阳和范红娣（系祁玉娟的母亲、祁玉娟的受托人）就前述房屋签订《房屋买卖合同》一份，并向范红娣支付购房定金人民币5万元。经现场査看前述房屋，发现房屋实际层高只有4.95米，远没有达到祁玉娟及居间方所宣传的层高5.8米，直接导致本人拟通过购买该房隔成两层正常使用的目的无法实现。后秦阳和祁玉娟交涉解约退款事宜未果，特提起诉讼，请求人民法院依法公正裁决。祁玉娼辩称，本案所涉合同的违约方是秦阳，祁玉娟方没有违约，要求驳回秦阳的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：祁玉娟系金坛区御湖豪庭5幢1701室房屋的所有权人。房屋买卖中介邹某以开元置业的名义在网络上发布了上述房屋出售广告，其主要内容包括“总价220万元，建筑面积164.7平，挑高5.8米，可做双层，实际336平，可做六到八房，四个卫生间，四个大厅”等内容。2019年1月4日，经邹某（开元置业）居间，秦阳、祁玉娟双方签订1份房屋买卖合同，约定祁玉娟将其所有的上述房屋出卖给秦阳，总价款2080000元，于合同签订之日支付定金50000元，签订之日起3日内支付首期房款1080000元，剩余房款申请银行按揭，按银行放款程序一次性交付祁玉娟；该合同在“五、违约责任”中明确了4种违约情形，并在第5条中明确约定，秦阳、祁玉娟及居间方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金；合同对房屋的面积(164.71平米）、楼层（17层）、房型（3房2厅2卫）等均作出约定。该合同对房屋的层高未作明确说明，在违约责任列举的4种情形中也未就此作出约定。该合同由秦阳、祁玉娟的母亲作为代理人签字确认，居间方邹某以“开元置业”的名义签字确认。合同签订当日，祁玉娟母亲代收秦阳定金50000元。次日，秦阳经实地测量得知房屋净层高为4.95米；2019年1月6日，秦阳以房屋层高不足5.8米为由向居间人邹某要求返还定金被拒。2019年1月19日，秦阳又以上述原因向祁玉娟发出解除合同的通知，要求解除双方签订的房屋买卖合同。2019年1月28日秦阳诉至法院。一审庭审中，祁玉娟申请的证人邹某到庭作证陈述，秦阳在合同签订前曾由其带领三次前往案涉房屋现场看房，并询问房屋层高，邹某答复“5.8米”，秦阳当时未现场测量，看房时祁玉娟方均不在场。诉讼中，一审法院向秦阳释明，秦阳对房屋状况存在重大误解，可以此为由要求撤销房屋买卖合同，但秦阳坚持原诉讼请求。祁玉娟在诉讼中同意解除房屋买卖合同。一审法院经审理认为，一、关于秦阳解除房屋买卖合同的请求。祁玉娟同意解除该房屋买卖合同，双方对于解除合同已达成一致，法院予以准许。二、关于秦阳要求祁玉娟支付416000元违约金的请求。秦阳、祁玉娟签订的房屋买卖合同中对房屋层高没有明确约定，并且在违约责任中也没有将此情形作为主张违约金的依据，因此秦阳以房屋层高问题要求祁玉娟承担违约金无事实法律依据，不能成立。秦阳认为房屋销售广告宣传及房屋中介宣称的“层高5.8米”系合同的组成部分，但广告宣传对于房屋的介绍与合同中多处不一致，上述行为均系居间方独立的行为，不是祁玉娟方对秦阳作出的意思表示，其行为后果不应由祁玉娟方承担。祁玉娟行为不构成违约，秦阳该项请求法院不予支持。三、关于秦阳已经支付的定金50000元的处理。根据合同法规定，合同解除后，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，秦阳虽然逾期支付房款，但秦阳因居间方的宣传对房屋层高产生误解，并基于误解与祁玉娟订立房屋买卖合同，属于可撤销合同。秦阳虽未主张撤销合同，但房屋买卖合同因双方合意而解除，因该合同取得的定金返还为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出了如下判决：一、解除秦阳与祁玉娟于2019年1月4日签订的《房屋买卖合同》。二、祁玉娟于判决生效之日起30日内返还秦阳购房定金人民币50000元。三、驳回秦阳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8290元、保全费2820元，合计人民币11110元，由秦阳负担9918元，祁玉娟负担1192元。二审中，双方未向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。本案中，双方当事人签订合同后次日，因秦阳对房屋销售广告中所称的挑高5.8米提出异议，后经测量，房屋的实际层高也确没有达到销售广告的层高，双方当事人及房屋销售中介三方之间发生争议，在此情况下，秦阳未按照合同约定支付首期购房款，不能认定为违约。本案所涉房屋买卖合同已经双方当事人合意解除，双方当事人产生纠纷原因系房屋销售中介的销售广告宣传不当，不能归责于双方当事人，一审法院据此判决双方当事人均不承担违约责任并无不当。综上，上诉人祁玉娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人祁玉娟负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇一九年十二月二十日书记员  浦 萍