淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初9787号原告：淮安区东方希尔顿小区业主委员会，住所地淮安市淮安区东方希尔顿小区3栋1楼。负责人：袁国民，该业委会主任。委托诉讼代理人：吉剑，江苏大业天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙风成，江苏大业天平律师事务所律师。被告：淮安市天健物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区东方希尔顿小区物业中心。法定代表人：王曙光，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛峰，江苏凯仕曼律师事务所律师。原告淮安区东方希尔顿小区业主委员会（以下简称东方希尔顿业委会）与被告淮安市天健物业服务有限公司（以下简称天健物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东方希尔顿业委会负责人袁国民及其委托诉讼代理人吉剑，被告天健物业法定代表人王曙光及其委托诉讼代理人薛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方希尔顿业委会向本院提出诉讼请求：判令被告撤离东方希尔顿小区物业管理区域，并与原告办理各项移交手续。事实和理由：2011年12月1日，被告与案外人淮安市东方房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同一份，合同约定：东方房地产公司将其开发的东方希尔顿小区交由被告进行前期物业管理，合同期限为2011年12月1日起至2014年11月30日止；合同终止时，乙方应将物业管理用房，物业相关管理资料等属于全体业主所有的物品及时完整交还给业主委员会（具体物资配备和数量在合同附件中），业主委员会如果没有成立则移交给东方房地产公司或新选聘的物业管理企业代表。合同到期后，双方没有续签物业管理合同，淮安区东方希尔顿小区业主委员会于2018年4月20日成立，并经淮安区住建局备案，业委会正常运作后公开招标由淮安市馨和物业服务有限公司为小区提供物业服务，业委会多次要求被告撤离小区并办理各项交接以便新进场的物业服务单位为小区提供物业服务，但被告拒不配合，故提起诉讼。被告天健物业辩称，选聘的希尔顿小区业主委员会是违法的，主体不适格。根据物业管理条例，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，本案在2018年7月至9月期间，自称“业主代表”的30个人在未得到小区686户业主授权的情况下，自行做出了选聘和解聘物业服务企业的证据，原告拿着这些自己做出的证据起诉至法院，想通过法院将其不合法的行为合法化；本案诉讼长达一年多时间，原告对“未得到业主授权，做出选聘和解聘物业服务企业的证据”的事实都是明知和积极追求的。被告认为，如因被告服务不到位，过半数小区业主提出解聘，被告立即退场，但本案是因自称“业主代表”私自做出了解聘被告的行为，被告不同意，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淮安市淮安区东方希尔顿小区由淮安市东方房地产开发有限公司开发建设。2011年12月，淮安市东方房地产开发有限公司（甲方）与被告天健物业（乙方）签订前期物业服务合同，约定：被告为东方希尔顿小区提供前期物业服务，合同期限自2011年12月1日起至2014年11月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前二个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的物品及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或甲方新选聘的物业管理企业代管。合同签订后，被告为东方希尔顿小区提供物业服务。合同期满后，双方未续签物业服务合同，但被告仍滞留在东方希尔顿小区物业服务区域，也未按合同约定向甲方履行移交义务。2017年4月，东方希尔顿小区业主向所在的淮安区淮城街道办申请成立小区业主委员会，经相关部门批准后成立小区业主代表大会筹备组，后经开会、讨论，确定了业主代表推选产生办法及筹备组人员。之后经公示等程序，东方希尔顿小区首届业主代表大会召开。2018年4月20日，东方希尔顿小区业主委员会经淮安市淮安区淮城街道办闸北村村民委员会批准同意成立，并分别于2018年4月26日、2018年6月7日经淮安市淮安区淮城街道办、淮安市淮安区建设局备案。2018年7月1日，东方希尔顿小区业主委员会召开业主代表大会，会议形成决议：公开招标东方希尔顿小区物业服务，并于2018年7月2日在小区进行公示。2018年8月12日，希尔顿小区业主委员会对小区物业服务进行招标，最终确定中标单位为淮安市馨和物业服务有限公司。2018年8月14日，原告向淮安市馨和物业服务有限公司发出中标通知书。2018年8月23日，原告与淮安市馨和物业服务有限公司签订物业服务合同，约定由淮安市馨和物业服务有限公司为东方希尔顿小区提供物业服务，合同期限为2018年9月1日至2021年8月31日。2018年11月26日，原告向淮安区人民法院提起诉讼，请求被告撤出东方希尔顿小区物业服务区域，因原告负责人袁国民系淮安区人民法院人民调解委员会派驻调解工作室的专职调解员及该院人民陪审员，淮区人民法院向淮安市中级人民法院申请指定管辖，淮安市中级人民法院裁定由本院审理，即本案。另查明，2019年1月22日，东方希尔顿小区的业主程桂年向淮安市淮安区人民法院提起诉讼，即（2019）苏0803民初584号案件，请求撤销东方希尔顿小区首届业主代表大会于2018年3月20日作出的选举成立东方希尔顿小区业主委员会。该院经审理认为，东方希尔顿小区业主委员会的成立是符合《物权法》及国务院《物业管理条例》相关规定，其成立并不违反法律法规的规定，判决驳回程桂年的诉讼请求，该判决已发生法律效力。原告要求被告办理的各项移交手续包括：物业用房（3号楼东单元101室），公共服务用房（活动用房2号楼东单元1楼，现租给他人做棋牌室；1号楼东单元的娱乐场所乒乓球室3间），相关设备资料（包括办公桌、隔断等，具体不太清楚），小区所有建筑图纸，业主交纳的装修保证金（具体数据没有），已交物业费的账目。被告对物业用房、公共服务用房中的乒乓球室、小区建筑图纸、已交物业费账目予以认可，并辩称棋牌室已被开发商出租，不在其手上，办公桌子、隔断等办公设施系其进入小区后自行添置，业主交纳的装修保证金在业主交物业费时已抵扣。原、被告一致认可棋牌室内有麻将机5台、格力空调1台，系开发商配置。本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，应予支持。本案中，被告系东方希尔顿小区建设单位选聘的前期物业服务企业，双方签订的前期物业服务合同期限至2014年11月30日止，被告在合同期满后又未与开发商续签合同，其滞留该小区进行服务缺乏合同依据。现东方希尔顿小区的业主委员会已成立，原告要求被告退出东方希尔顿小区物业服务区域，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称东方希尔顿小区业主委员会是违法的，原告主体不适格，但根据淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803民初584号生效民事判决，东方希尔顿小区业主委员会的成立是符合相关法律、法规的规定，其具有诉讼主体资格，故本院对被告的该辩称意见不予采信。关于原告主张的被告办理移交手续，根据原、被告的陈述，双方对物业用房、公共服务用房中的乒乓球室、小区建筑图纸、已交物业费账目没有异议，故应由被告向原告移交。棋牌室系开发商出租，棋牌室的设施亦是由开发商配置，因棋牌室涉及案外人，故本院在本案中暂不予处理；关于办公桌、隔断等设施，原告陈述系开发商置办，被告则辩称系其自行置办，因双方均未提交充分证据，且涉及案外人，故本院在本案中亦暂不予处理；关于业主交纳的装修保证金，因原告未提交具体的户名及金额，而被告辩称装修保证金在业主交纳物业费时已抵扣，原告该主张证据不充分，本院在本案中不予支持。经调解不成，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、被告淮安市天健物业服务有限公司于本判决生效之日起一个月内退出淮安区东方希尔顿小区物业服务区域；二、被告淮安市天健物业服务有限公司于本判决生效之日起一个月内将位于淮安区的物业用房、1号楼东单元的乒乓球室3间以及小区建筑图纸、已交物业费的账目移交给原告淮安区东方希尔顿小区业主委员会；三、驳回原告淮安区东方希尔顿小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告淮安市天健物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  张 琳人民陪审员  杨思平二〇二〇年三月二十三日法官 助理  **元书 记 员  邵诗媛附：相关法律法规及司法解释最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。