云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初6147号原告昭通市三丰房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91530602MA6N7BXU2T,住所地云南省昭通市昭阳区太平街道太平社区****173铺（倾城时光小区）。法定代表人韩尔姜，系该公司总经理。委托代理人冯艳，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。委托代理人黄朝喜，男，1988年8月4日生，汉族，云南省威信县人，户籍地址威信县，现住昭通市昭阳区，系该公司员工（特别授权）。被告黄长贵，男，1968年6月27日生，汉族，云南省彝良县人，户籍地址彝良县，现住彝良县。（未到庭）被告袁思慧，女，1971年7月21日生，汉族，云南省彝良县人，户籍地址彝良县，现住彝良县。（未到庭）被告黄聆溪，女，1996年5月12日生，汉族，云南省彝良县人，户籍地址彝良县，现住昭通市昭阳区。委托代理人徐永凡，男，1996年8月16日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住昭阳区，现住昭通市昭阳区，系被告黄聆溪之夫（特别授权）。原告昭通市三丰房地产经纪有限公司（以下简称三丰公司）诉被告黄长贵、袁思慧、黄聆溪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告三丰公司的委托代理人冯艳、黄朝喜，被告黄聆溪及其委托代理人徐永凡到庭参加诉讼。被告黄长贵、袁思慧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告三丰公司诉称，原告系房产中介公司。2019年4月28日，经原告促成，三被告与朱**春达成口头协议，双方约定，朱**春购买三被告位于昭阳区房屋一套。协议达成当天，朱**春通过微信转账的方式将20000元定金转至原告工作人员王瑶账户，王瑶收到该款项后，通过微信转账的方式将20000元定金转给了被告黄聆溪。之后，因三被告无法提供“龙韵雅苑”小区23幢1单元503室《商品房购销合同》，无法证明三被告系该房屋合法产权人，因此原、被告及朱**春三方未签订房屋买卖合同。朱**春多次要求三被告退还定金未果，原告作为中介服务机构只得将20000元定金退还朱**春。三被告拒不提供《商品房购销合同》导致交易无法完成，且拒不退还定金的行为严重损害了原告的合法利益，特提起诉讼，请求依法判决：1.三被告连带返还原告定金20000元，并支付自2019年4月28日起至2019年10月28日止的利息840元（按银行同期贷款利率计算）；2.三被告支付原告律师代理费1600元；3.本案诉讼费由三被告承担。被告黄长贵、袁思慧、黄聆溪向本院提交答辩状共同辩称，1.原告不是本案适格的诉讼主体，三被告未收到原告的任何定金，三被告所收到的20,000元定金系朱**春交付，因朱**春的违约行为导致合同不能履行，朱**春以房屋买卖合同纠纷向法院提起诉讼，法院已驳回了朱**春的起诉；2.黄长贵、袁思慧于2014年购买了“龙韵雅苑”小区23幢1单元503室房屋，被告委托原告出卖该房屋时，已将购房合同交给原告审阅。原告只是中介服务方，购房定金不是原告支付，被告在2019年4月28日出具的收款收据中明确写明了如朱**春不购买该房屋，被告不退还定金。被告收到定金后，多次与朱**春联系，但朱**春明确表示不购买被告的房屋，故被告于2019年7月将房屋卖与了他人。不论朱**春还是原告均无权要求被告退还所交定金。综上，原告不是本案适格主体，原告的起诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告三丰公司为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各1份，证明原告的基本信息，系适格的诉讼主体；2、王瑶身份证，证明原告工作人员王瑶的身份信息；3、朱**春身份证、王瑶的微信收款记录截图照片2张，证明案涉房屋的购房人朱**春的身份信息以及朱**春通过微信转账的方式将定金2万元转给原告员工王瑶的事实；4、王瑶的微信转账记录截图3张、转账受理回单贴图照片1张，证明王瑶收到朱**春交付的定金后，于2019年4月28日通过微信转账的方式分3次将定金20,000元转给了被告黄聆溪以及因被告原因，房屋交易无法完成，原告退还买方朱**春定金2万元的事实；5、云南意衡律师事务所民事委托合同一份、增值税发票一份，证明原告委托律师代理本案诉讼，支付律师代理费1,600元的事实；6、收款收据，证明原告向朱**春退还了定金20,000元，朱**春的表弟李庆报出具了收据的事实。经庭审质证，被告黄聆溪对原告提交的证据均无异议。被告黄长贵、袁思慧未到庭质证。被告黄聆溪为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据：1、《商品房购销合同》、购房发票2份，证明黄长贵与昭通万龙房地产开发有限公司于2014年9月18日签订合同，双方约定，黄长贵购买昭通万龙房地产开发有限公司开发的“龙韵雅苑”小区23幢1单元503室房屋，黄长贵已按约定交付了购房款，袁思慧为房屋共有人的事实；2、收款收据1份，证明因2019年4月28日，王瑶将朱**春交付的定金20,000元转交给了黄聆溪，黄聆溪出具了收款收据，内容为“今收到王瑶（代）朱**春交付购房定金20,000元”，并注明“如买方因为任何原因不购买此房，收款方不退定金”的事实；3、昭阳区人民法院（2019）云0602民初4078号民事裁定书，证明朱**春于2019年7月以合同纠纷起诉被告昆明三丰房地产经纪有限公司昭通龙韵雅苑分公司、黄长贵及第三人王瑶，人民法院审查后认为，被告昆明三丰房地产经纪有限公司昭通龙韵雅苑分公司已于2018年7月4日注销，不具备诉讼主体资格，不是本案适格被告，裁定驳回了朱**春的起诉。经庭审质证，对被告提交的证据，原告质证意见为：证据1无异议，同时证实，因被告方提供不了购房合同原件，导致案涉房屋无法备案，也就导致了朱**春无法购买房屋，因此该份证据能够证明被告存在过错；证据2“三性”无异议；证据3三性无异议。本院认为，原、被告提交的证据，质证时双方均无异议，对原、被告提交的证据，本院均予以采信。根据庭审及当事人举证、认证情况，本院确认本案如下法律事实：被告黄长贵与昭通万龙房地产开发有限公司于2014年9月18日签订《商品房购销合同》，双方约定，黄长贵购买昭通万龙房地产开发有限公司开发的“龙韵雅苑”小区23幢1单元503室房屋一套。合同签订后，黄长贵按约定交付了购房款，袁思慧为房屋共有人。原告系房产中介公司，被告委托原告出售“龙韵雅苑”小区23幢1单元503室房屋。2019年4月28日，经原告促成，三被告与朱**春达成口头协议，双方约定，朱**春向被告购买案涉“龙韵雅苑”小区23幢1单元503室房屋。协议达成后，朱**春通过微信转账的方式将20,000元定金转至原告工作人员王瑶账户，王瑶收到该款项后，通过微信转账的方式将20,000元定金转给了被告黄聆溪。之后，因朱**春与三被告就协议的履行产生争议，因此原、被告及朱**春三方未签订房屋买卖合同。因朱**春多次要求退还定金，原告作便将定金20,000元退还了朱**春。现原告向本院提起诉讼，要求三被告返还定金20,000元并支付利息及律师代理费。本院认为，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，从定金的概念及上述法条的规定可以明确，定金及违约责任的承担仅适用于合同当事人，仅对合同当事人具有约束力。本案中，原告主张被告返还定金的诉讼请求是否应予支持，应从二方面予以分析。首先，朱**春与被告黄长贵之间系买卖合同关系，而原告与被告黄长贵之间系居间合同关系。原告与朱**春、黄长贵之间均不存在买卖关系，原告作为房屋中介并非本案房屋买卖合同的主体，依据合同相对性原则，案涉买卖合同一方违约导致合同无法履行时，原告无需承担违约责任，同时，原告也无权主张案涉买卖合同一方当事人承担违约责任。其次，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。原告收取朱**春交付的定金，并将定金转交给被告的行为，属代收定金的行为，该行为得到被告的追认，并未超出其代理权限，但原告提交的证据不能证明其得到了被告授权退还定金，在此情况下，原告无权直接向买方即朱**春退还定金，否则，原告直接向买方退还定金，则可能损害卖方即本案被告的合法权益。如买方要求原告退还定金，在卖方不同意退还的前提下，原告可建议买方向人民法院提起诉讼，通过司法程序确定案涉定金的归属。综上所述，原告与被告之间不存在买卖关系，且在未得到被告授权的情况下，原告擅自退还案涉定金后，要求被告返还定金，无事实和法律依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告昭通市三丰房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费361.00元，由原告昭通市三丰房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  胡 兵人民陪审员  陈世琼人民陪审员  鲁 桂二〇二〇年六月三日书 记 员  胡 磊