吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉2401民再70号原审原告：延吉市富元物业管理有限公司，住所延吉市河南街天池路2169号。法定代表人：金勇海，该公司总经理。委托代理人：卢有铭，该公司职员原审被告：曹圭永，男。原审原告延吉市富元物业管理有限公司（以下简称富元物业公司）诉原审被告曹圭永物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日作出（2016）吉2401民初4012号民事判决，已经发生法律效力。2016年8月3日，经本院审判委员会研究决定，本院作出（2016）吉2401民监50号民事裁定，再审本案。本院立案后，依法另行组成合议庭，于2016年10月11日对本案公开开庭进行了审理。富元物业公司的委托代理人卢有铭、曹圭永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年6月3日富元物业公司诉称：富元物业公司于2008年9月1日至2015年12月31日给曹圭永提供物业服务，曹圭永至今未交纳物业费（2009年11月1日起至2015年12月31日止）2965.16元、卫生费504元、违约金601.8元，共计4070.96元，请求人民法院依法判令曹圭永支付拖欠的物业费2965.16元、卫生费504元及违约金，并承担本案诉讼费用。曹圭永辩称：不同意向富元物业公司缴纳物业费。理由是：第一，曹圭永与富元物业公司之间没有签订物业服务合同；第二，富元物业公司法定代表人变更应当告知小区业主，但是曹圭永不知道富元物业公司法定代表人变更的事情；第三，富元物业公司主张曹圭永自2009年11月1日起未缴纳物业费，但富元物业公司法定代表人变更时间是2015年3月，富元物业公司原来的法定代表人是李元国，李元国和小区业主之间有债务关系，富元小区的开发商和富元物业公司是同一个法定代表人，虽然现在变更了法定代表人，但其实还是一家，现在是富元小区的开发商要给业主办房照，但要求缴纳物业费以及第二次缴纳物业维修基金；第四，富元物业公司公司变更法定代表人后，小区内马葫芦也不清理，单元门损坏不维修，提供的物业服务不合格。原审查明：富元物业公司于2001年5月9日依法成立，物业服务资质等级为三级，公司营业范围为住宅小区的物业管理。2009年5月13日，富元物业公司与延吉市富元小区业主委员会签订物业服务委托合同，合同约定由富元物业公司为富元小区提供物业服务，物业费收取标准为,住宅每月每平方米0.5元，合同期限自2008年9月1日起至2011年8月30日止。2012年3月1日，富元物业公司与延吉市富元小区业主委员会续签物业服务委托合同，合同约定由富元物业公司为富元小区提供物业服务，物业费收取标准为,住宅每月每平方米0.7元，合同期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止，逾期交纳物业费的，按应缴纳物业费的日千分之一支付违约金。2014年4月23日，富元物业公司与延吉市富元小区业主委员会续签物业服务委托合同，合同约定由富元物业公司为富元小区提供物业服务，物业费收取标准为,住宅每月每平方米0.7元，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，逾期交纳物业费的，按应缴纳物业费的日千分之一支付违约金。2015年4月15日，富元物业公司与延吉市富元小区业主委员会签订物业服务委托合同，合同约定由富元物业公司为富元小区提供物业服务，物业费收取标准为,住宅每月每平方米0.7元，合同期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，逾期交纳物业费的，按应缴纳物业费的日千分之一支付违约金。另查，2011年9月1日至2011年12月31日期间实际由富元物业公司为富元小区提供物业服务。曹圭永曹圭永居住的房屋位于延吉市富元小区B区6号楼4单元403室，房屋建筑面积为63.63平方米。曹圭永未支付2009年11月1日至2011年12月31日期间的物业费共计445.41元（0.5元∕每月每平方米×63.63平方米×14个月）。2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业费2137.97元（0.7元∕每月每平方米×63.63平方米×48个月）。另查，2010年至2015年，延吉市环境卫生作业有限公司委托富元物业公司代为收取城市卫生费9.6元/人/年、袋装垃圾有偿服务费60元/户/年。曹圭永在2010年-2015年来未缴纳上述费用。原审认为：富元物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到延吉市房产管理局物业管理办公室登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。富元物业公司与富元小区业主委员会签订的物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定。富元物业公司与延吉市富元小区业主委员会签订的物业服务委托合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”曹圭永作为小区业主应受该合同内容约束，富元物业公司与曹圭永具有物业服务合同关系，富元物业公司依据合同为富元小区提供了物业服务后，要求作为业主的曹圭永支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于富元物业公司要求曹圭永按照日万分之二点一的标准支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，因2009年5月13日签订的合同期限自2008年9月1日起至2011年8月30日止，该物业服务合同未对违约金作出约定，2011年9月1日至2011年12月31日期间双方未签订书面的物业服务合同，故本院对于富元物业公司要求曹圭永支付2009年11月1日至2011年12月31日期间的物业费违约金的诉讼请求不予支持，对于2012年度至2015年度的物业费违约金，因符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于富元物业公司要求曹圭永支付卫生费504元因曹圭永无异议，本院予以支持。关于曹圭永辩称的物业公司没有与曹圭永签订物业服务合同的问题，曹圭永居住的富元小区业主委员会根据相关法律法规的规定，与物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，对全体业主具有约束力，全体业主都应遵守。曹圭永虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，故本院对曹圭永以其不是合同当事人为由，不受物业服务合同的约束的抗辩理由不予采信；关于曹圭永辩称富元物业公司法定代表人变更应当告知小区业主的问题，其不属于本案的审理范围，故本院不予审理；关于曹圭永辩称的富元物业公司与富元小区的开发商富元房地产开发有限公司两家公司的实际控制人是李元国一人，现富元房地产开发公司未给富元小区业主办理房照，李元国和富元小区业主之间有债务关系，故曹圭永拒绝向富元物业公司缴纳物业费的抗辩意见，本院认为，富元物业公司依法成立，是企业法人，以自己的名义进行民事活动，享有民事主体资格，独立享有民事权利能力、民事行为能力并以法人财产承担民事责任。富元物业公司和延吉市富元小区的开发单位延吉市富元房地产开发有限公司是两个独立的企业法人，分别独立享有民事权利能力、民事行为能力，从事民事活动，并分别以各自的法人财产承担民事责任，富元物业公司和富元房地产公司之间并无关联，故本院对该抗辩理由不予支持；关于曹圭永辩称的富元物业公司提供的物业服务不合格，马葫芦不清理，单元门损坏不维修等抗辩意见，因曹圭永未能提供相关证据予以证明，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：曹圭永于本判决生效后立即支付富元物业公司2009年11月1日至2015年12月31日期间的物业费2583.38元及违约金(2012年度至2015年度期间的物业费违约金以534.49元为基数，自每年物业服务期结束后的次日起至清偿之日止，均按日万分之二点一计算)、卫生费504元。如曹圭永未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（富元物业公司已预交），减半收取25元，由曹圭永负担。曹圭永申请再审称：富元物业公司的物业管理服务有瑕疵，如马葫芦不清理、单元门破坏，且富元物业公司的诉讼请求超过诉讼时效。原审判决错误，故请求纠正原审判决，对富元物业公司的诉讼请求不予支持。再审中富元物业公司辩称：富元物业公司是按照合同约定给曹圭永提供服务。公司有清掏车，马葫芦春秋各清掏一次，并随时进行检查。修单元门应启用房屋维修基金，但该小区的房屋维修基金已经被开发商挪用。富元物业公司一直在向曹圭永催缴物业费，本案不存在诉讼时效问题。本院再审对原审查明的事实予以确认。另查明，曹圭永从2009年开始不缴费，富元物业公司进行了催收。富元小区的物业维修基金被开发商挪用。富元物业公司雇用数名员工对小区进行管理，对楼道和小区进行清扫，并找过市政公司对小区的马葫芦进行清掏。认定上述事实的证据有：富元物业公司的企业营业执照、组织机构代码证、收费许可证、资质证书，物业服务委托合同、催费通知单、委托书、照片及富元物业公司、曹圭永的当庭陈述。本院认为：根据本院查明的事实予以确认，富元物业公司对富元小区提供了基本的物业服务。富元小区的物业维修基金被开发商挪用，致使小区的单元门无法维修，不应归责于富元物业公司。富元物业公司对曹圭永进行了物业费催收，且在原审中曹圭永未提诉讼时效的抗辩。故对曹圭永的再审请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第二款之规定，本院判决如下：维持本院（2016）吉2401民初4012号民事判决。案件受理费50元（原审原告延吉市富元物业管理有限公司已预交），由原审被告曹圭永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金钟浩审判员  杨雪松审判员  徐丽华二〇一六年十月十二日书记员  李明洲