重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终9836号 上诉人（原审原告）：丁力，男，1989年3月4日出生，汉族，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：倪军，四川谦信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆农村商业银行股份有限公司铜梁支行，住所地重庆市铜梁区巴川街道中兴路**，统一社会信用代码91500224676131764B。 负责人：张莉，副行长。 委托诉讼代理人：丁云廿，男，该单位职工。 第三人：傅正才，男，1959年12月17日出生，汉族，住重庆市铜梁区，原审第三人：傅正才，男，1959年12月17日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 原审第三人：王大英，女，1956年9月5日出生，汉族，住重庆市铜梁区，原审第三人：王大英，女，1956年9月5日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 第三人：傅媛，女，1986年2月13日出生，汉族，住重庆市铜梁区，原审第三人：傅媛，女，1986年2月13日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 原审第三人：丁朝伦，男，1963年6月5日出生，汉族，住重庆市璧山区，原审第三人：丁朝伦，男，1963年6月5日出生，汉族，住重庆市璧山区。 原审第三人：侯友芬，女，1963年10月15日出生，汉族，住重庆市璧山区，原审第三人：侯友芬，女，1963年10月15日出生，汉族，住重庆市璧山区。 上诉人丁力因与被上诉人重庆农村商业银行股份有限公司铜梁支行（以下简称农商行）、原审第三人傅正才、王大英、傅媛、丁朝伦、侯友芬案外人执行异议之诉一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2019）渝0151民初663民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人丁力及其委托诉讼代理人倪军，被上诉人农商行的委托诉讼代理人丁云廿，原审第三人傅正才、王大英、丁朝伦到庭参加二审询问。本案现已审理终结。 丁力上诉请求：1、请求依法撤销（2019）渝0151民初663号民事判决书，依法改判或者发回重审，确认上诉人在执行法院采取查封措施之前，分别于2015年2月1日及2017年3月6日与被执行人（本案第三人）丁朝伦签订的房屋租赁合同合法有效且具有阻止法院向被上诉人移交房屋的法律权利；2、判决执行法院停止对位于重庆市铜梁区，现大十字街294号房产（房产证号:209房地证2014字第××）采取执行措施；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人依法享有对本案执行标的的实体权利且其权利具有合法性与真实性；第三人丁朝伦与胡正全之间在此之前虽签订过租房合同，但该合同并未实际履行，而对位于重庆市铜梁区房产（房产证号:209房地证2014字第××）的实际占有和使用者是本案上诉人，从上诉人向法院提供的营业执照、租房合同、转款证明、水电气缴费证明等都可以看出。被上诉人依法享有对本案执行标的的实体权利，且其权利具有合法性与真实性；2、上诉人于2015年2月1日就与第三人丁朝伦签订了租赁合同，而2016年3月14日，第三人丁朝伦才将案涉房屋为傅正才向农商银行提供担保，设定抵押；租赁合同在前，抵押权在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，故上诉人具有阻止法院向被上诉人移交房屋的法律权利。 农商行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1、因为存在多份租赁合同，前后矛盾，且租金差距巨大，基于上诉人与被执行人丁朝伦系父子关系，签订租赁合同的时间与贷款逾期的事实等，双方具有恶意串通阻止抵押交付的故意，租赁合同无效；2、丁朝伦与丁力第二次签订租赁合同的时间为2017年3月6日，合同签订时间在抵押设立之后，因此即使租赁合同有效，其也不能对抗抵押权。 傅正才、王大英述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持原判，一审判决已经写清楚了，是恶意串通对抗抵押。 丁朝伦述称，我和丁力签订的《租赁合同》是真实有效的，确实签了合同，把房子交给丁力在用，房子租了后一直是丁力在装修使用，我就收房租。 农商行向一审法院起诉请求：1、确认原告在执行法院采取查封措施前，分别于2015年2月1日和2017年3月6日与第三人丁朝伦签订的房屋租赁合同合法有效且具有阻止法院向被告移交房屋的法律权利；2、判决执行法院停止对原告依法享有实际占有使用和收益权利的用益物权的位于重庆市铜梁区房产（房产证号：209房地证2014字第××）采取执行措施，占有人请求排除妨害；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年9月10日，丁朝伦取得了坐落于重庆市铜梁区综合用地、混合结构的房屋产权，证号209房地证2014字第××号。权利人为丁朝伦，土地使用面积3664平方米，房屋建筑面积2233平方米。 2016年3月14日，傅正才通过与农商行签订《个人贷款合同》方式，向农商行借款180万元，贷款期限自2016年3月14日起至2017年3月13日。王大英、傅媛作为保证人在该合同上签名并捺印。丁朝伦提供了位于重庆市铜梁区（房产证号：209房地证2014字第××号）、铜梁区（房产证号:209房地证2014字第××号）、铜梁区土桥镇桃溪街（房产证号：209房地证2014字第××号）作为傅正才向农商行借款的抵押担保并于2016年3月15日在房地产管理局办理了抵押登记［不动产登记证明证号：渝（2016）铜梁区不动产证明第00016527号］。贷款时，丁朝伦向农商行提供了其于2015年10月1日与胡正全签订的《租房合同》，该合同记载出租房屋面积为2233平方米，租赁期限为2015年10月10日至2017年10月9日，租金133980元等。2016年3月3日，甲方（贷款人）农商行、乙方（借款人）傅正才、丙方（抵押人、出租人）丁朝伦、丁方（承租人）胡正全签订了“放弃承租权协议”约定，鉴于丙方将其所有的位于重庆市铜梁区出租给丁方，并签订了《租房合同》；丙方又以该抵押物为乙方债务向甲方提供抵押担保，并签订了《个人贷款合同》。经协商，各方一致同意：若贷款人为实现抵押权而处置抵押物，承租人自愿放弃承租权，上述租赁合同于处置时自动到期，由此给承租人造成的损失由借款人和出租人承担。2016年3月16日，农商行按约向傅正才发放了贷款180万元。贷款期限内，傅正才未按照约定及时结息，农商行于2017年7月31日起诉，要求：1、傅正才立即偿还贷款本金180万元及所欠利息（截止2017年9月11日的欠息99158.64元），从2017年9月12日起以180万元为基数，按中国人民银行的基准利率上浮155%计算逾期利息至还清为止；从2017年9月12日起以上月应还但未还的利息为基数，按人民银行基准利率上浮155%按月计算复利至借款本息付清之日止；2、被告王大英、傅媛对前述债务承担连带清偿责任；3、原告对抵押房产变现价款具有优先受偿权；2017年9月26日，一审法院作出（2017）渝0151民初3738号判决书，判决：一、被告傅正才于本判决生效后十日内偿还原告重庆农村商业银行股份有限公司铜梁支行贷款本金180万元及截止2017年9月12日的欠息99158.64元，并支付从2017年9月13日起以180万元为基数，按中国人民银行的基准利率上浮155%计算逾期利息至还清为止；从2017年9月13日起以上月应还但未还的利息为基数，按中国人民银行基准利率上浮155%按月计算复利至借款本息付清之日止（前述利息、逾期利息、复利总和以年息24%为限）；二、被告王大英、傅媛对上述债务承担连带清偿责任；三、原告重庆农村商业银行股份有限公司铜梁支行有权就位于铜梁区的房产（房产证号：209房地证2014字第××号）、位于铜梁区的房产（房产证号：209房地证2014字第××号）、位于铜梁区的房产（房产证号：209房地证2014字第××号）变卖、拍卖的价款优先受偿。此案审理中还查明傅正才、王大英于1983年登记结婚；丁朝伦、侯友芬于1986年登记结婚,丁力系丁朝伦、侯友芬之子。因傅正才、王大英、傅媛、丁朝伦、侯友芬未依法履行已发生法律效力的（2017）渝0151民初3738号民事判决书确定的义务，农商行于2018年6月15日申请执行，一审法院同日立案执行。执行中，一审法院于2018年7月10日查封了被执行人丁朝伦所有的位于重庆市铜梁区房屋（产权证号：209房地证2014字第××号），于2018年7月12日裁定拍卖该房屋。但案外人丁力对执行丁朝伦名下位于重庆市铜梁区房屋（产权证号：209房地证2014字第××号）的拍卖提出执行异议（其异议理由与本案诉请理由基本一致），一审法院于2018年12月17日作出（2018）渝0151执异30号民事裁定书，裁定驳回了案外人丁力的异议请求。丁力不服起诉来院。审理中，丁力和农商行向一审法院举示了证据，一审法院对双方当事人提供的证据进行了质证，对双方无异议的证据，一审法院予以确认；对有异议的主要证据作如下评判： 1、丁力提交的2015年2月1日与丁朝伦签订的租赁期限为2015年2月1日至2017年5月1日的《租赁合同》（租赁面积为2233平方米，租金10000元）及收条，2017年3月6日与丁朝伦签订的2017年5月2日至2032年5月1日为期15年的《租赁合同》（租赁面积为2233平方米，租金90000元）及保证金收条、农商行客户回单，经营者为丁力的营业执照等。拟证明丁力租赁房屋的连贯性，且租赁时间在执行前，并按约交付租金、租房办证合法经营等事实。 农商行质证后认为，合同不具有真实性，因丁朝伦与丁力系父子关系，没有签订租赁合同的必要，抵押贷款时，丁朝伦提供了一个租赁合同，当时的租赁人不是丁力，而是胡正全，且承租人和出租人均放弃了承租权；同时产权证与本案无关，营业执照真实性也与本案无关。 傅正才、王大英质证后认为，同农商行意见。 丁朝伦质证后认为，合同有其签字捺印，收条、打款凭证都是真实的；营业执照是丁力的名字，地，地址与其出租给丁力的地址一致力在案涉门面实际经营也是事实。 一审法院认为，丁力提交2015年2月1日与丁朝伦签订的《租赁合同》及2017年3月6日与丁朝伦签订的《租赁合同》应结合农商行的举证一并作出认定。 2、农商行提交的00016527号不动产登记证明、2015年10月1日丁朝伦与案外人胡正全的《租房合同》（租赁期间为2015年10月10日至2017年10月9日）；2016年3月3日，农商行、丁朝伦、傅正才、胡正全《放弃承租权协议》。拟证明案涉房产已于2016年3月15日为傅正才贷款提供了抵押，且丁朝伦放弃租赁权的事实。 丁力质证后认为，不动产登记证明是假的，《租房合同》未经捺印，属无效。但未在一审法院规定的期限内提出对丁朝伦与案外人胡正全的《租房合同》鉴定申请，也没有举示其他证据证明农商行举示的上述虚假的事实。 傅正才、王大英质证后认为，证据具有真实性。 丁朝伦质证后认为，对不动产登记证明的证明目的不予认可；租赁合同真实，但没有履行，放弃承租协议属于霸王条款。 一审法院认为，2015年2月1日丁力与丁朝伦签订的《租赁合同》和2017年3月6日丁力与丁朝伦签订《租赁合同》在租赁面积等同、同一年份的情况下，丁朝伦租赁给胡正全的租金与其租赁给丁力的租金存在明显的悬殊，结合农商行提供的2015年10月1日丁朝伦与案外人胡正全的《租房合同》以及农商行、丁朝伦、傅正才、胡正全《放弃承租权协议》，该协议系傅正才在向农商行借款，丁朝伦提供担保的情况下完成的，出租人丁朝伦和承租人胡正全均在《放弃承租权协议》中明确放弃承租的事实。一审法院判定，丁朝伦与胡正全之间签订的《租房合同》更具客观真实性。同时，丁力与丁朝伦系父子关系，其双方签订租赁协议的机会和随意程度远远优于丁朝伦与他人签订合同。根据民诉法证据认定的相关规定，对丁朝伦与丁力之间签订的《租赁合同》的真实性，一审法院不予采信。一审法院认定农商行举示的《租房合同》以及《放弃承租权协议》具有真实性。另，丁力认为不动产登记证明是假的，没有举示其他证据证明，也没有在一审法院规定的期限内提出鉴定申请，其意见一审法院不予采纳。丁朝伦对不动产登记证明的证明目的不予认可，但租赁合同真实，没有履行不影响一审法院对农商行举证的三性的认定。 3、农商行提交的丁朝伦与田贵伦于2015年4月30日签订的《租赁合同》，从2015年5月1日起，租期10年，系丁朝伦在执行期间向一审法院执行局提供的；拟证明丁朝伦对案涉房屋进行处分，说明2015年2月1日的合同是假的。 丁力质证后认为，合同不真实，因该合同载明的房屋面积和土地面积不对。 傅正才、王大英质证后认为，田贵伦的合同真实，是为了对抗执行。 丁朝伦质证后认为，不是其交给执行局的，当时与田贵伦签订过该合同，但没有履行。只有与丁力签订的合同是履行了的。 一审法院认为，因丁朝伦认可该合同没有实际执行，因此，与本案无关联性。 一审法院认为，案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的的执行行为提出异议的诉讼，旨在达到排除对特定的执行标的强制执行的诉讼目的。 本案的争议焦点为租赁权是否能对抗农商行就丁朝伦所有的位于重庆市铜梁区房屋（产权证号：209房地证2014字第××号）设定的抵押权，从而停止执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民诉法解释）第三百一十二条规定对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定应当对下列内容进行审查：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。上述规定表明，判决作出前，人民法院首先要判断案外人对该执行标的是否享有实体权，案外人对该执行标的享有实体权益的，则需要进一步判断案外人的实体权利是否足以排除强制执行。因此，本案首先需要解决丁力是否系权利人，该权利的合法性与真实性问题。如前所述，案外人丁力分别于2015年2月1日、2017年3月6日与丁朝伦签订的《租赁合同》不具有真实性，且丁力与丁朝伦签订的《租赁合同》在同等面积，与丁朝伦和胡正全签订的《租房合同》时间跨度不大，而租金相差悬殊的情况下，丁力与丁朝伦之间签订的《租赁合同》目的是为了对抗一审法院的执行行为，具有明显的恶意串通，依法应当认定无效。因此，丁力与丁朝伦之间签订的《租赁合同》中权利人的真实性及权利的合法性均不具备法律规定的要件，丁力不具有实体权益，更无从提及优于农商行担保物权的效力问题。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。即是说，租赁之前已经提供了抵押或者说是设定了抵押权的担保物权或者其他优先受偿权的，对实现担保物权或者其他优先受偿权构成影响的，人民法院可以先行除去后进行拍卖。纵观全案，即使丁朝伦在向农商行抵押贷款之前的2015年2月1日与其子丁力签订的《租赁合同》和2017年3月6日所签订的《租赁合同》均具有真实性、合法性的情况下，丁力的诉讼请求仍然不应当得到支持，理由如下：1.丁朝伦、丁力于2015年2月1日签订的《租赁合同》，该合同的租赁期间为2015年2月1日至2017年5月1日，虽然跨越了丁朝伦担保抵押的贷款时间点即2016年3月14日，但是，在傅正才、丁朝伦还清借款之前，该合同履行期限就已经届满而终止，而傅正才的借款尚未偿还，丁朝伦的担保物仍然处于担保状态，因此，无需对该期间的租赁合同是否能够对抗执行行为进行评判。2.丁朝伦与丁力于2017年3月6日所签订的《租赁合同》系在抵押（2016年3月15日）之后所形成，属于抵押权设立后抵押财产出租，根据上述规定及评述，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。为此，丁力请求执行法院停止对其实际占有使用和收益权利的用益物权的位于重庆市铜梁区房产（房产证号：209房地证2014字第××）采取执行措施，占有人请求排除妨害，即停止对执行标的的执行的诉讼请求，于法无据，其理由不成立，一审法院不予支持。同时，丁力以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持的规定，而请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，因前述已经明确无论丁力与丁朝伦之间签订的《租赁合同》是否真实有效，只要抵押优先的情况下，人民法院执行不受到租赁关系的限制，所以，本条规定在本案应当不予适用。 第三人傅媛、侯友芬未到庭，视为放弃陈述抗辩权。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回丁力的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告丁力负担。 二审中，丁力举示了如下证据：1、百度企业信用查询页面打印件；2、非住宅房屋租赁发票；3、中华人民共和国完税证明；4、代开增值税发票申报单；5、重庆市房屋出租合同初始登记备案申请书；5、胡正全出具的证人证言；7、装修票据；8、放弃协议，和解协议；9、执行规范；10、司法拍卖截图。拟证明胡正全2016年的签字不是他本人签字，法院对丁朝伦名下的三个房屋进行拍卖，如果一审法院认为具有串通，那么丁朝伦为何不对其他两栋房屋也进行串通，最高法院明确规定，法院查封前有租赁的，应保护租赁权利人的权利，丁力付出了装修费用，法院应该保护丁力的权利，丁力具有优先权。农商行及傅正才、王大英质证后认为，上述证据不是新证据，不予质证。丁朝伦质证后认可上述证据的真实性。本院认为，胡正全未出庭作证，本院对该证人证言不予采信。对于其他证据，不能达到上诉人丁力的证明目的，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为丁力能否基于其与丁朝伦在2017年3月6日签订的《租赁合同》阻却人民法院对案涉房屋的不带租拍卖的强制执行。首先，应明确该《租赁合同》的真实性，本案中被执行人丁朝伦与丁力系父子关系，双方签订了一个为期15年的长期租赁合同，并一次性支付了租金，案涉房屋的面积为2233平方米，15年的租金总价仅为90000元。而在本案中出现的另一份《租房合同》，系丁朝伦与胡正全签订，对案涉房屋约定的租金为每月5元/平方米，即月租金为11165元，其标准远远高于丁力与丁朝伦签订的《租赁合同》。且两份合同存在部分租赁时间重叠。因此，丁力与丁朝伦签订的《租赁合同》真实性存疑，本院不予确认。其次，即使该合同真实，也不能阻却人民法院的强制执行。丁力与丁朝伦于2015年签订的《租赁合同》已经到期终止，丁力现在对案涉房屋的占有使用的权利仅来源于2017年其与丁朝伦签订的《租赁合同》，但该份《租赁合同》签订于抵押登记之后，法律规定买卖不破租赁原则的例外情形就是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。本案正是农商行作为抵押权人实现抵押权进行的司法拍卖，因此即便丁力与丁朝伦签订的《租赁合同》系真实的，其依然无法阻却人民法院的强制执行。 综上所述，丁力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由丁力负担。 本判决为终审判决。 审判长  张欲晓 审判员  李盛刚 审判员  唐 松 二〇一九年十二月四日 书记员  曾 静