湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初5624号原告（反诉被告）：刘思明，女，1985年12月5日出生，汉族，湖北武汉人，上海外服（武汉）人力资源服务有限公司客户专员，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：李健，湖北我们律师事务所律师。委托诉讼代理人：项永斌，湖北我们律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉万利置业有限公司，住所地：武汉市洪山区友谊大道******。法定代表人：陈文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪振，湖北维思德律师事务所律师。原告刘思明与被告武汉万利置业有限公司（以下简称万利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案，适用简易程序审理。2017年8月16日，被告万利公司提起反诉，本院经审查认为反诉成立，并决定反诉与本诉合并审理。后因案情复杂，本院于2017年9月20日作出（2017）鄂0111民初5624号民事裁定，将本案转入普通程序审理。2017年11月14日，本院组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘思明及其委托诉讼代理人李健、项永斌，被告（反诉原告）万利公司的委托诉讼代理人汪振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘思明向本院提出诉讼请求：1、判决原告刘思明与案外人湖北天盟投资管理有限公司（以下简称天盟公司）于2016年1月22日签订的《新干线生活广场物业租赁合同》以及原告刘思明、被告万利公司与案外人湖北天盟投资管理有限公司于2016年3月23日签订的《三方协议》中关于商铺租赁的约定解除；2、判令被告万利公司返还原告合同保证金56000元；3、判令被告万利公司赔偿原告刘思明商铺装修费、设备费、吊装招牌费等费用465113元；4、判令被告万利公司赔偿原告刘思明预期利益损失120375.69元；5、本诉案件诉讼费由被告万利公司承担。本诉事实和理由以及反诉被告刘思明反诉辩称：刘思明因拟投资儿童水上娱乐项目，于2016年1月18日与案外人天盟公司签订《商铺预定协议》1份，约定：刘思明作为预定方，天盟公司作为出租方，由刘思明预定位于友谊大道508号新干线生活广场第二层2028A号商铺，用于开办娱乐类儿童水上乐园，租赁费用（包括租金、物业管理费）28000元/月，合同保证金56000元。2016年1月22日，原告与天盟公司正式签订《新干线生活广场物业租赁合同》（以下简称《物业租赁合同》）1份，约定：1、由原告承租的位于武汉市洪山区友谊大道508号新干线生活广场第二层2028A号商铺（以下简称2028A号商铺），用作水育早教中心，商铺名称：嘻游际水育早教乐园。2、租赁期自2016年3月16日起至2021年3月15日止，自2016年1月22日起至2016年3月15日为装修免租期。3、租赁合同保证金56000元，月租金24350元，月物业管理费3650元，月广告位租金4000元。涉案《物业租赁合同》签订后，原告办理了“武汉嘻游际水上乐园管理有限公司”营业执照，并依约交纳了租金等费用，对涉案2028A号商铺进行了装修，购买了运营设备，并进行营业。原告投入商铺装修费280000元、设备费270000元、安装户外招牌费19530元，合计569530元。2016年3月23日，万利公司与刘思明、天盟公司签订《三方协议》1份，约定：万利公司承继天盟公司在涉案《物业租赁合同》中的全部权利义务。2016年8月底，万利公司在未与包括刘思明在内的商场承租方进行协商的情况下，单方决定对整个广场外墙进行装修，导致商场客流量减少，影响了原告商铺的正常经营。在装修过程中，刘思明向物业经理刘超提示过不应堵塞空调排气口，刘超承诺会予以处理，但事后还是堵塞了空调排气口，导致儿童玩乐用水不能保持恒温状态，且不能在冷天有效供暖。2016年10月，万利公司对商场内部进行装修，堆积大量废料，导致客流量锐减，原告商铺已经不能对外营业。原告无法对外营业，导致原告大量会员客户要求退费。万利公司对于装修问题及装修期一直未予刘思明回复。刘思明于2017年1月23日再次向万利公司的物业经理刘超发送《武汉万利置业有限公司装修商场问题协商》的函，要求万利公司于2017年1月27日前完成装修，保证刘思明实现其对客户的2017年2月3日开业的承诺，但万利公司对此没有答复，亦未完成装修。2017年2月16日，刘思明被迫以书面形式通知万利公司、天盟公司解除涉案《三方协议》及《物业租赁合同》。此后，万利公司找到刘思明希望就解除合同事宜进行协商，在双方未协商一致的情况下，万利公司将涉案2028A号商铺另租他人。刘思明解除其与万利公司的租赁合同合法。万利公司应退还给刘思明的装修押金10000元冲抵刘思明应支付的空调使用费、公摊费等后应有结余。被告万利公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉被告与案外人天盟公司签订的《新干线生活广场物业租赁合同》及反诉原告、反诉被告与案外人天盟公司签订的《三方协议》中关于商铺租赁的约定；2、判令反诉被告向反诉原告支付租金242133元，并支付迟延支付租金的滞纳金50836元；3、判令反诉被告支付反诉原告2016年7月16日至2017年4月15日的空调使用费67567元、公摊费10018元；4、判令反诉被告支付反诉原告中途擅自退租的违约金193000元；5、反诉案件诉讼费由反诉被告刘思明承担。被告万利公司辩称及反诉原告万利公司反诉事实和理由：2016年1月22日，刘思明与案外人天盟公司签订《物业租赁合同》1份，约定：刘思明承租天盟公司位于武汉市洪山区友谊大道508号新干线广场第二层2028A号商铺，用作水育早教中心，月租金32000元，租赁期为5年（截至2021年3月15日）。2016年3月24日，双方当事人、天盟公司签订《三方协议》1份，约定：天盟公司将其在涉案《物业租赁合同》中的全部权利义务概括转让给万利公司。2016年9月21日，万利公司与刘思明签订《合同补充协议书》1份，约定：刘思明自2016年7月16日起至涉案《物业租赁合同》约定的租赁期终止日止，每月交纳空调使用费7062.75元。万利公司依据涉案《物业租赁合同》的约定有权对整个广场外墙进行装修，且万利公司在装修前已书面通知了刘思明。刘思明系完全民事行为能力人，在签订涉案《物业租赁合同》时已经知晓，理解合同内容，对万利公司装修广场外墙的行为应当可以预见，对自己经营的嘻游际水育早教中心是否盈利应当有一定的判断能力，应当承担风险责任。万利公司在装修广场外墙的过程中，充分采取了各项安全措施，在通道入口都搭设了安全通道，采取了隔离保护措施，保证商户的正常经营。刘思明未经万利公司同意私自安装空调，并将空调排风机放置在商场墙体与外幕墙的夹层间，未安装空调排水管，导致空调热风不能及时有效排除，存在火灾安全隐患，夹层积水造成渗漏，影响一楼商户经营。刘思明未按时支付租金及拖欠租金，未支付公摊费和空调使用费，中途擅自停业，应当承担相应的违约责任。刘思明开办的嘻游际水育早教中心的游泳池、鱼缸设计负荷已超过合同约定的3.5KN/m2，存在一定的安全隐患。刘思明存在违约行为，其支付的合同保证金56000元应不予退还。刘思明因自身原因提前终止合同，且原告于2017年4月15日、5月4日分别在《清场物品》、《清场物品清单》及《说明》上签字，明确表示放弃遗留物品及设备的所有权。根据涉案《物业租赁合同》关于“乙方（刘思明）在租赁商铺内的固定装修［包括间隔及甲方（出租方）同意增加的灯具插座电路等］不得拆除，应无偿移交给甲方”的约定，刘思明主张商铺装修费、设备费以及吊装招牌费，法院不应支持。刘思明主张预期利益损失，无事实和法律依据，法院不应支持。涉案《物业租赁合同》签订后，刘思明未按约履行，未按时支付租金及拖欠租金，未支付公摊费和空调使用费，中途擅自停业，给万利公司造成一定的经济损失，刘思明应当承担违约责任，赔偿万利公司损失。本院经审理认定事实如下：2016年1月22日，案外人天盟公司（甲方）与刘思明（乙方）签订《新干线生活广场物业租赁合同》1份，约定：1、甲方同意出租及乙方同意承租位于武汉市洪山区友谊大道508号新干线生活广场二层2028A号商铺（含公摊，建筑面积为365平方米）；2、租赁期限为伍年，自2016年3月16日起至2021年3月15日止，自2016年1月22日至2016年3月15日为装修免租期。乙方承诺严格履行该商铺作为水育早教中心用途，商铺名称：嘻游际水育早教乐园；如乙方需变更该商铺用途、商铺名称和商铺法人，需提前30天以书面形式告知甲方，经甲方书面同意并办理相关手续后方可变更。3、（1）租赁费用：每月租金为人民币24350元整；每月物业管理费（含设备维护费、公共秩序维护费、公共区域保洁费）为人民币3650元；每月外立面广告位租金为人民币4000元，每月租金费用合计32000元整。（2）租赁期内的租赁费用（含租金、物业管理费、广告费租金）按季支付，首期租赁费用人民币96000元整在本合同签订后三日内一次性付清，以后每期租赁费用（含租金、物业管理费、广告位租金）在上期费用到期前15日之前一次性支付。（3）租赁期内的租赁费用中租金和物业管理费自第叁个租赁年度起（含）每年递增6%。本合同中所称“租赁年度”均指租赁之日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。（4）中央空调费：乙方使用甲方提供的中央空调设备，乙方按月支付空调开放期间所产生的使用费，甲方根据中央空调计量表具按实际使用流量数计量收取。夏、秋季室内气温高于26℃时开冷气，冬、春季室内气温低于10℃时开暖气。4、（1）乙方须于本合同签订之日向甲方支付56000元整，作为乙方全面履行本合同的保证金；否则，甲方视为乙方自动放弃本合同；乙方未按约定进场经营或中途退租以及私自转让，合同保证金不予退还。（2）乙方不得将合同保证金作为商铺租赁费用和其他费用的抵扣，因合同约定事项导致合同保证金金额不足的，乙方应在接到甲方书面通知七日内补足，否则将视为乙方违约并放弃本合同。（3）在乙方全面履行其按合同所承担的责任及义务的情况下，甲方须于本合同有效期届满后十个工作日内将合同保证金全数无息退还乙方。5、（1）甲方拟订于2016年1月22日前交付被租赁的商铺，但因包括但不限于工程施工、城管、消防、环保等原因导致商铺不能按期交付的，则合同租赁期顺延。《商铺交付确认单》经双方交验签字盖章后视为交付完成。（2）商铺的返还：①租赁期满合同自然终止或乙方在租赁期内出现违约行为致使本合同终止的，则乙方承诺于合同终止之日起5日内缴纳所欠费用并将商铺交还给甲方，属乙方所有的财物及可移动物品，由乙方自行搬离或处理，但乙方在租赁商铺内的固定装修（包括间隔及甲方同意增加的灯具插座电路等）不得拆除，应无偿移交给甲方。如合同终止之日起超过5日乙方未向甲方交还商铺，则视为乙方无条件同意甲方自行收回商铺并有权处理商铺内财物和装修，处理所得归甲方所有，且由此造成的一切责任及后果由乙方自行负责。②甲方在本合同终止后10日内将乙方缴纳的合同保证金依合同约定扣减应扣部分后（如有需扣减部分）退还给乙方，不计利息。6、甲方有权根据商场整体经营的需要对部分楼层或区域做出装修规划、商业布局或经营业态的调整或改变。7、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方承担违约责任：（1）提供的商铺不符合约定条件，严重影响使用的；（2）甲方未尽物业修缮义务，严重影响使用的。8、乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并收回出租的商铺，乙方承担违约责任：（1）……；（6）拖欠商铺租赁费用或水、电、天然气等费用累计达到或超过10天；（7）未经甲方书面同意，中途擅自停业达3天及以上或者擅自退租的。9、（1）甲方提供的商铺无法正常使用导致合同无法履行的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方合同保证金和剩余租赁费用（不计利息），并按照合同租赁期限内总租赁费用的10%向乙方支付违约金。（2）由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租赁费用，但乙方应提供有效凭证。（3）甲方违反本合同约定，提前收回商铺的，应按照合同租赁期限内总租赁费用的10%向乙方支付违约金，并退还乙方合同保证金和剩余租赁费用（不计利息）。10、（1）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方除有权终止合同，收回该商铺，乙方还应按照合同租赁期限内总租赁费用的10%向甲方支付违约金，且甲方不予退还乙方所缴纳的租赁费用及合同保证金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。①……；④未按缴费期限约定，拖欠商铺租赁费用或相关费用累计达到或超过10日的；⑤……；⑥未经甲方书面同意，停业超过3日的；⑦……。（2）在租赁期内，乙方未按合同约定的缴费期限，逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租赁费用或相关费用的，每逾期1日，则应按上述租赁费用或费用总额的0.1%向甲方支付滞纳金；逾期达到或超过10日，视为乙方违约，甲方有权终止本合同并收回商铺，乙方所缴合同保证金及其他租赁费用不予退还。（3）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同租赁期限内总租赁费用10%的额度向甲方支付违约金并且乙方的合同保证金及所缴其他租赁费用不予退还。案涉《物业租赁合同》签订的当日，天盟公司将案涉2028A号商铺交付刘思明，且双方在《商铺交付确认单》上签名或盖章。2016年1月25日，刘思明通过银行转账的方式向天盟公司支付保证金56000元。刘思明已向天盟公司付清2016年3月16日至6月15日期间的租赁费用（含租金、物业管理费、广告位租金）。案涉《物业租赁合同》签订后，刘思明对案涉2028A号商铺进行了装修，并于2016年3月1日成立武汉嘻游际水上乐园管理有限公司（以下简称嘻游际公司）进行经营。万利公司（产权方、甲方）、天盟公司（出租方、乙方）与刘思明（承租方、丙方）签订《三方协议》1份，约定：1、各方同意乙丙双方之间的案涉《物业租赁合同》自2016年3月26日起乙方不再履行，由甲方即时承继乙方在上述租赁合同中全部权利和义务（包括但不限于收取合同约定各项费用、负责物业管理及提供物业维修保障服务）。2、乙方将已收取丙方的合同保证金56000元整转付至甲方，由甲丙双方依约履行该笔保证金的权益关系，丙方不得向乙方主张退还该合同保证金。3、丙方已向乙方缴纳的租赁费用止于2016年6月15日，甲方不得重复向丙方收取该期间的租赁费用，甲丙双方不得向乙方主张退还该期间租赁费用。4、乙方将与丙方之间签订的租赁合同、补偿协议等合同附件、文件材料的原件全部交给甲方，甲方及丙方均同意按乙丙双方签订的物业租赁合同、补偿协议等文件的约定履行出租方和承租方的全部权利和义务。5、本协议书生效后，甲丙之间即建立房屋租赁合同关系。本协议经各方签字或盖章后即生效。万利公司、天盟公司于2016年3月23日分别在上述《三方协议》上加盖公章；刘思明于2016年3月24日在上述《三方协议》上签名。2016年6月30日，刘思明以嘻游际公司的名义向万利公司支付第二期（2016年6月16日至9月15日期间的）租赁费用。刘思明未支付第三期及其后的租赁费用（含租金、物业管理费、广告位租金）。刘思明以嘻游际公司的名义于2016年5月27日、6月28日、7月25日、8月26日、10月4日分别向武汉万达物业管理有限公司（以下简称万达公司）支付2016年4月16日至5月15日期间的公摊费788元、2016年5月16日至6月15日期间的公摊费1038元、2016年6月16日至7月15日期间的公摊费1040元、2016年7月16日至8月15日期间的公摊费1156元、2016年8月16日至9月15日公摊费1166元，共计5188元。此后，刘思明未支付公摊费。2016年7月25日，刘思明以嘻游际公司的名义向万达公司支付空调费200元。2016年9月21日，万利公司（甲方）与刘思明（乙方）签订《合同补充协议书》1份，约定：乙方从2016年7月16日起至案涉《物业租赁合同》租期结束，甲方按季度收取乙方公共区域的中央空调使用费标准为：15元/平方米/月，即7062.75元/季度。以后每季中央空调使用费在上季度费用到期前15日内一次性支付给甲方。2016年9月1日，万利公司告知刘思明其将于9月初对万利生活广场外立面进行改造升级，施工期暂定3个月。2016年9月，万利公司对新干线生活广场的外墙进行装修。2016年9月18日、12月20日，刘思明分别向万利公司有关负责人发电子邮件，以广场外墙装修对“嘻游际水育早教乐园”的经营造成很大影响为由，请求万利公司酌情减免房租，赔偿因拆除广告牌而造成的损失，不要封死空调外机、热水器排气通道，但万利公司对该请求未予回复。2016年10月21日、12月26日，刘思明分别向万利公司有关负责人请求暂停营业，但万利公司对该请求未予回复。2017年2月，刘思明以特快专递的方式向万利公司送达《解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知》，以万利公司对广场外墙、内部进行装修，堵塞空调排气口，导致“嘻游际水育早教乐园”不能营业为由，通知万利公司解约。2017年3月初，万利公司通过特快专递的方式向刘思明送达《关于贵方〈解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知〉的回函》，表示：1、涉案《物业租赁合同》第八条第8款约定，“根据商场整体经营的需要对部分楼层或区域做出装修规划、商业布局或经营业态的调整或改变。”刘思明作为理性的投资方，在签订合同时已充分知晓、理解了上述约定的内容，即刘思明对商场装修是有充分预见的，上述约定可视为刘思明是同意并理解万利公司的装修行为的。2、万利公司在装修过程中，充分采取了各项有效措施，保证商户的正常营业。3、刘思明店铺的空调系统属于私自安装，并未得到万利公司书面同意，店铺将空调排风机放置于商场与外幕墙夹层间存在夏季空调热风无法有效排出，热能积累可能导致火宅隐患；空调排水无排水路径，积水容易造成渗漏，影响一层商户经营。4、就合同解除后事宜，万利公司特通知刘思明于接到本函件后3天内到万利公司进行商议，如刘思明未在以上期限内到万利公司商议的，万利公司对刘思明无权占有万利公司商铺的行为采取必要措施，包括但不限于强制清理等。刘思明收到万利公司的上述回函后向万利公司送达《对〈关于贵方〈解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知〉的回函〉的复函》，表示：1、因合同目的根本无法实现，涉案《物业租赁合同》已经解除。2、为最大限度降低双方损失，请万利公司尽快与刘思明联系，办理清场事宜，对本人的相关物品进行清点确认，并尽早进行必要的工程造价/评估价/剩余残值司法鉴定。3、本着协商解决事情的意愿，刘思明愿意尽早与万利公司就合同解除后的相关事宜进行协商，包括寻找新的承租人、达成解除合同的一揽子协议等。2017年4月11日，万利公司以特快专递的方式向刘思明邮寄《关于催促贵方尽快向我司返还商铺的函》，该函的主要内容为：1、贵方于2017年2月16日发送的《解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知》，经我司与贵方沟通，贵方已确认无法继续履约的意向，贵我双方的合同已于我司收到贵方上述函件的2017年2月17日解除。2、关于合同解除后事宜，我司多次催促贵方及时清理原贵方租赁商铺内贵方自有物品及未形成附合的装饰装修部分（除固定装修部分外），并将商铺返还我司。但贵方始终不予正面回复，也未对商铺物品进行清理。现贵方长期无权占有我司商铺的行为，已严重影响了我司的招商进度，现我司发函向贵方告知如下：请贵方在收到本函件后2日内，清理完毕自有物品及未形成附合的装饰装修部分（包括现场安装设备等），将商铺返还给我司。刘思明在庭审中承认收到万利公司邮寄的上述函件。刘思明于2017年4月15日、5月4日两次清理、搬走案涉租赁商铺内的物品后，于2017年5月4日将案涉商铺返还给万利公司，抛弃留存在案涉商铺内的物品及设备的所有权。案涉商铺内的装饰装修物已被铲除。以上事实，有原告（反诉被告）刘思明提交的《新干线生活广场物业租赁合同》、《商铺交付确认单》、收据、嘻游际公司工商登记信息、《三方协议》、发票、《合同补充协议书》、电子邮件等证据，被告（反诉原告）万利公司提交的《解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知》、《关于贵方〈解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知〉的回函》、《对〈关于贵方〈解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知〉的回函〉的复函》、《关于催促贵方尽快向我司返还商铺的函》以及（2017）鄂琴台内证字第11857号《公证书》、特快专递详情单及邮费发票、《2017年4月15日清场物品》、《清场物品清单》、《说明》等证据以及庭审笔录在案证实。本院认为，案涉《物业租赁合同》、《三方协议》以及《合同补充协议书》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。案涉《三方协议》签订后，天盟公司将案涉《物业租赁合同》项下的权利义务概括转让给万利公司，该转让行为对刘思明具有约束力。天盟公司退出房屋租赁关系，万利公司成为新的出租方。万利公司、刘思明应全面履行房屋租赁合同义务。刘思明无充分的证据证明万利公司对新干线生活广场外墙及内部进行装修严重影响刘思明对案涉租赁房屋的使用和收益，导致刘思明的合同目的不能实现；刘思明擅自安装空调，存在安全隐患，且刘思明无充分的证据证明万利公司堵塞空调排气口，刘思明以万利公司对新干线生活广场装修，堵塞空调排气口为由并不能产生法定的单方合同解除权。刘思明于2017年2月17日向万利公司送达《解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知》并不能产生房屋租赁合同单方解除的效力。万利公司在其向刘思明送达的《关于贵方〈解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知〉的回函》中有同意解除房屋租赁合同的意思表示；在其于2017年4月向刘思明送达的《关于催促贵方尽快向我司返还商铺的函》中明确表示房屋租赁合同于2017年2月17日（万利公司收到刘思明邮寄的《解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知》之日）解除，且万利公司在上述向刘思明送达的两个函件中均未提及其同意解除合同是基于刘思明迟延支付租金的事由，应视为万利公司与刘思明协商解除房屋租赁合同，而不是万利公司行使约定的单方合同解除权而解除房屋租赁合同。万利公司收到刘思明邮寄的《解除〈三方协议〉及〈新干线生活广场物业租赁合同〉通知》之日为2017年2月17日，万利公司也同意房屋租赁合同于2017年2月17日解除，故本院认定案涉《物业租赁合同》、《三方协议》中关于商铺租赁的约定于2017年2月17日解除。双方当事人主张案涉《物业租赁合同》、《三方协议》中关于商铺租赁的约定解除，本院予以支持。房屋租赁合同解除前，刘思明逾期未支付租赁费用、空调使用费、公摊费，构成违约，依法应承担继续履行付款的义务，并支付滞纳金的违约责任。房屋租赁合同解除后，刘思明仍占用案涉商铺，构成侵权，依法应承担支付房屋占用费、空调使用费、公摊费的侵权责任。案涉《物业租赁合同》中关于“在租赁期内，乙方（承租人）未经甲方（出租人）同意，中途擅自退租的，乙方应按合同租赁期限内总租赁费用10%的额度向甲方支付违约金并且乙方的合同保证金及所缴其他租赁费用不予退还”的约定，适用于承租人违约单方终止合同的情形，而本案中刘思明与万利公司是协商解除房屋租赁合同的，万利公司援引上述约定主张刘思明支付违约金193000元，不退还刘思明合同保证金56000元，本院不予支持。刘思明主张万利公司退还合同保证金56000元，本院予以支持。刘思明应支付万利公司2016年9月16日至2017年2月17日期间的租赁费用162133.33元（32000元/月×5月+32000元/月÷30日/月×2日），其中租赁费用96000元（32000元/月×3月）应于2016年8月31日之前支付，其中租赁费用66133.33元（162133.33元-96000元）应于2016年11月30日之前支付。案涉《物业租赁合同》约定，“在租赁期内，乙方（承租方）未按合同约定的缴费期限，逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租赁费用或相关费用的，每逾期1日，则应按上述租赁费用或费用总额的0.1%向甲方（出租方）支付滞纳金”。上述逾期支付租赁费用的滞纳金的计算标准过高，本院酌情调低为按年利率24%的标准计算逾期支付租赁费用的滞纳金。根据案涉《物业租赁合同》的约定，刘思明应于2016年5月31日之前向万利公司支付第二期（2016年6月16日至2016年9月15日期间）租赁费用96000元，但刘思明实际于2016年6月30日支付上述第二期租赁费用。刘思明应向万利公司支付逾期支付第二期租赁费用的滞纳金1893.70元［96000元×（24%÷365）×30日］。刘思明应向万利公司支付逾期支付第三期（2016年9月16日至2016年12月15日期间的）租赁费用的滞纳金（以租赁费用40000元为基数，按年利率24%，自2016年9月1日起计算至该租赁费用96000元付清之日止的滞纳金）以及逾期支付截至2017年2月17日的第四期（2016年12月16日至2017年2月17日期间的）租赁费用的滞纳金（以租赁费用66133.33元为基数，按年利率24%，自2016年12月1日起计算至该租赁费用66133.33元付清之日止的滞纳金）。万利公司主张刘思明支付截至2017年4月15日的逾期支付租赁费用的滞纳金22136.64元［1893.70元+96000元×（24%÷365）×227日+66133.33元×（24%÷365）×136日］。万利公司主张截至2017年4月15日的滞纳金50836元，无事实和法律依据，本院不予支持。刘思明应支付万利公司2017年2月18日至2017年5月4日期间的房屋占用费82133.33元（32000元/月×2月+32000元/月÷30日/月×17日）。刘思明应向万利公司支付的房屋租赁费用和房屋占用费合计244266.66元（162133.33元+82133.33元）。万利公司仅主张房屋租赁费用（实际包含房屋占用费）242133元，是对其民事权利的合法处分，本院依法予以支持。刘思明应支付万利公司2016年7月16日至2017年4月15日期间的公共区域的空调使用费21188.25元（7062.75元/季×3季）。扣减刘思明已支付的空调使用费200元，刘思明尚应支付万利公司公共区域的空调使用费20988.25元（21188.25元-200元）。万利公司未举证证明刘思明应支付公摊费的金额，其主张公摊费，本院不予支持。刘思明诉称其向天盟公司交纳装修押金10000元，但案涉《物业租赁合同》中没有关于装修押金的约定，且案涉《三方协议》中也未提及装修押金，天盟公司将退还装修押金的债务转让给万利公司的事实不成立，刘思明主张用已付的装修押金充抵其应向万利公司支付的款项，本院不予支持。对双方当事人协商解除房屋租赁合同后案涉房屋已形成附合的装饰装修物如何处理，案涉《物业租赁合同》没有约定，可以比照案涉《物业租赁合同》中关于租赁期满合同自然终止的情况下，处理房屋已形成附合的装饰装修物的约定进行处理。根据案涉《物业租赁合同》中关于“租赁期满合同自然终止或乙方在租赁期内出现违约行为致使本合同终止的，则乙方承诺于合同终止之日起5日内缴纳所欠费用并将商铺交还给甲方，属乙方所有的财物及可移动物品，由乙方自行搬离或处理，但乙方在租赁商铺内的固定装修（包括间隔及甲方同意增加的灯具插座电路等）不得拆除，应无偿移交给甲方”的约定，刘思明主张万利公司赔偿装修费用，本院不予支持。刘思明支出的设备费用、吊装招牌费用，是经营活动中正常支出的费用，万利公司对房屋租赁合同的解除无明显过错，刘思明主张万利公司赔偿设备费用、吊装招牌费用以及预期利益损失，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘思明与被告（反诉原告）武汉万利置业有限公司履行的《新干线生活广场物业租赁合同》以及《三方协议》中关于商铺租赁的约定于2017年2月17日解除二、被告武汉万利置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘思明合同保证金56000元；三、反诉被告刘思明于本判决生效之日起十日内支付反诉原告武汉万利置业有限公司房屋租赁费用和房屋占用费合计242133元，并支付反诉原告武汉万利置业有限公司截至2016年4月15日的逾期支付租赁费用的滞纳金22136.64元；四、反诉被告刘思明于本判决生效之日起十日内向反诉原告武汉万利置业有限公司支付公共区域的空调使用费20988.25元；五、驳回原告刘思明的其他本诉请求；六、驳回反诉原告武汉万利置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10215元（原告刘思明已预交本诉案件受理费5107元），由被告武汉万利置业有限公司负担1200元，由原告刘思明负担9015元。反诉案件受理费减半收取4718元，由反诉被告刘思明负担2789元，由反诉原告武汉万利置业有限公司负担1929元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 熊 新 文审 判 员 张 春 华人民陪审员 张  明二〇一九年十二月十六日书 记 员 蔡郑美佳