安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初6931号原告（反诉被告）：符修伟，男,1991年6月22日出生,汉族,住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：程晓凤,安徽合望律师事务所律师。被告（反诉原告）：左馨雅,女,1987年2月11日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：房超，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚坤，安徽华人律师事务所实习律师。原告（反诉被告）符修伟与被告（反诉原告）左馨雅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李中明独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）符修伟的委托诉讼代理人程晓凤、被告（反诉原告）左馨雅的委托诉讼代理人房超、刘亚坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符修伟向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行2016年6月19日双方签订的《存量房买卖合同》，即协助办理合肥市蜀山区长江西路478号松芝万象城4幢、5幢D-1708室（房地产权证号：合蜀81400674**）过户手续；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月19日，原告与被告签订了《存量房买卖合同》，合同约定被告将位于合肥市蜀山区长江西路478号松芝万象城4幢、5幢D-1708室（房地产权证号：合蜀81400674**）房屋转让给原告，并规定了转让价款、履行期限、违约责任等事宜。原告在合同签定的当日（2016年6月19日）向被告支付了定金50000元，并于2016年7月28按合同约定向合肥地方税务局蜀山分局缴纳税费共计16300元。但被告未按合同约定期限内配合原告办理该房屋过户事宜，原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。综上所述，原、被告之间房屋买卖合同关系清晰明确，证据确凿充分，被告经多次催告拒不履行合同义务，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告左馨雅辩称：一、双方签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》依法解除。2016年6月19日双方签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》各一份，该协议是双方真实意思表示，双方均应当按约履行。《存量房买卖合同》第五条约定2016年9月20日前申请存量房转移登记手续，《存量房买卖合同》附件四约定2016年9月20日前支付21万元首付款，62万元房款申请商业性银行贷款。《补充协议》第4条第3款双方明确约定，“乙方确保符合先行银行贷款政策，无其他不良记录，若因个人原因无法贷款，视为乙方违约”。为了履行《存量房买卖合同》，答辩人于2016年7月25日缴清全部房屋贷款，双方约定于2016年7月27日前去支付首付款、缴税及过户手续，但当日答辩人得知被答辩人的征信存在多次违约，其向中介提供的银行存款明细中也没有足额的首付款，根本不存在办理过户的前提条件，故当日答辩人要求被答辩人准备好首付款及确定能办理贷款后再继续履行合同。但次日被答辩人在没有通知答辩人的情况下，独自办理了缴纳税费的手续。之后，答辩人多次联系中介，中介告知被答辩人存在征信问题，银行贷款无法办理。2016年8月31日被答辩人起诉答辩人要求继续履行合同，该时间点并未到合同约定的过户时间，其无权要求左馨雅单方先履行产权变更手续的合同义务。截至2016年9月20日合同约定的支付首付款的最后期限，被答辩人并未支付首付款，根据《存量房买卖合同》第八条第二款约定，答辩人有权单方解除合同，并要求被答辩人支付违约金。二、被答辩人应当支付违约金。根据《存量房买卖合同》第八条第二款约定，逾期支付房价款超过十日的，应当按照房价款日万分之三的标准支付违约金，故答辩人反诉要求被答辩人支付违约金，违约金自2016年9月21日计算至起诉之日，计算公式为830000×2%×30÷365。综上，答辩人认为，双方签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》依法解除，被答辩人应当支付违约金。请求人民法院依法驳回被答辩人诉讼请求，依法支持答辩人反诉请求。被告左馨雅向本院提出反诉请求：1、解除2016年6月19日双方签订的《存量房买卖合同》；2、反诉被告支付违约金1364.3元（违约金自2016年9月21日计算至起诉之日，计算公式为830000×2%×30÷365）；3、本案诉讼费用及其他费用均由反诉被告承担。庭审时，反诉原告申请将反诉被告支付的违约金由1364.3元变更为16372.6元（违约金自2016年9月21日计算至起诉之日，计算公式为830000×24%÷365×30），原因是计算错误。事实与理由：2016年6月19日双方签订了《存量房买卖合同》一份，双方约定总房款为83万元，应当于2016年9月20日前支付首付款21万元并办理商业贷款。为了履行《存量房买卖合同》，左馨雅于2016年7月25日缴清全部房屋贷款，双方约定于2016年7月27日前去办理缴税及过户手续，但当日左馨雅得知符修伟的征信存在多次违约，其向中介提供的银行存款明细中也没有足额的首付款，根本不存在办理过户的前提条件，故当日左馨雅要求符修伟准备好首付款及确定能办理贷款后再继续履行合同。但次日符修伟在没有通知左馨雅的情况下，独自办理了缴纳税费的手续。之后，左馨雅多次联系中介，中介告知符修伟存在征信问题，银行贷款无法办理。2016年8月31日符修伟起诉左馨雅，但《存量房买卖合同》尚未到履行期限，左馨雅为了交易安全，一直等待中介通知符修伟是否有首付款、是否能办理贷款，截至2016年9月20日符修伟一直未能支付首付款，也无法解决征信逾期无法贷款的问题。反诉原告认为，根据《存量房买卖合同》的约定，符修伟已经违反了付款义务，构成违约，根据约定，左馨雅有权解除合同并要求符修伟承担违约责任，赔偿违约金。综上，为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持全部诉讼请求。反诉被告符修伟辩称：一、被答辩人虚构事实，欺骗法庭。被答辨人在反诉状中称：“次日符修伟在没有通知左馨雅的情况下，独自办理了缴纳税费的手续”。该情况被答辨人纯属虚构事实，按二手交易规定缴纳税款时买卖双方都需要到场，才可以办理，实际上是2016年7月27日被答辩人与答辩人共同到蜀山分局办理的手续并且双方当场签字按手印，在该事实和证据都确凿的情况下，被答辩人还试图利用虚构事实，欺骗法庭来掩盖她不想履行合同的事实，也更加证明了她主观上是拒绝履行合同的。二、被答辩人拒绝办理过户手续且明确表示要解除合同，造成该合同无法继续履行。2016年6月19日双方签订《存量房买卖合同》，被答辨人在2016年7月27日合肥市蜀山税务局协助办理了缴税手续后就拒绝办理任何过户手续，答辩人于8月12日、16日通过电话及短信跟被答辨人沟通希望能协助办理房产过户手续，被答辨人一直拒绝履行。2016年8月28日答辩人按房屋中介的通知于被答辩人、房屋中介三方在蜀山区石台路的房屋中介公司（安徽中皖辉达信息服务股份有限公司新华学府分公司）会议室，谈存量房买卖合同解除赔偿的事情，当时被答辩人明确表示要解除合同并且不愿意承担任何违约责任，答辩人的意见是双方还是按合同约定继续履行合同。2016年8月29、9月3日又分别向被答辩人打电话发短息希望能继续履行合同，协助办理房产过户手续，被答辩人打电话不接，发短信过去也不做任何回复，仍然拒绝履行合同。三、答辨人的征信符合银行的放贷条件，同时答辨人在民生银行和房产中介公司确认可以办理按揭的情况下才办理的缴纳税款，不存在被答辩人说的不满足过户条件。从答辨人的征信报告内容看，答辨人在2013年前几次逾期就已全部结清，银行办理房贷按揭要求是申请人办理按揭时无任何逾期未还款情况就可以了，关于这方面，办理按揭的民生银行也有进行确认，这个在答辨人与房产中介公司的微信聊天记录是可以看出的，也是在确认可以办理按揭的情况下才缴纳的税费。答辩人的征信是完全符合条件的，退一万步说，即使银行无法放贷，还可以一次性全款支付，根本不会影响到合同的继续履行。四、因被答辩人一直拒绝办理资金托管手续，造成答辨人至今无法支付合同约定的首付款。二手房买卖交易有相关规定，办理完税款缴纳后，买卖双方要共同到所属房产局才能办理资金托管手续，因被辩人一直拒绝履行办理房产过户手续，造成至今资金托管手续未办理，在资金托管手续没有办理的情况下，答辨人至今无法支付合同约定的首付款。综上所述可知，答辩人不存在任何违约情形，请求法院驳回被答辩人诉讼请求，并判决被答辩人继续履行合同并按《存量房买卖合同》第九条约定承担违约赔偿责任。原告（反诉被告）符修伟为证明其诉请，提供如下证据：1、原告身份证；2、被告离婚证；3、《存量房买卖合同》、《补充协议》、《房地产经纪合同》；4、徽商银行回单、支付宝转帐凭证、《定金》收条；5、家庭住房查询申请表、房地产转让完税审核单、个人所得税、契税、安徽增值税普通发票；6、原、被告手机信息；7、微信记录2张（房产中介储佐向民生银行确认贷款数额及条件）；8、微信记录1张（房产中介经理李杰在三方调解未果的情况下，当天晚上微信再次协商的内容）；9、手机短信1张。被告（反诉原告）左馨雅为证明其诉请，举证如下：1、房产证；2、《存量房买卖合同》、补充协议；3、个人贷款结清证明；4、个人信用报告2份、银行明细2份。对原、被告所举的证据，本院审核认定如下：原告（反诉被告）符修伟所举的证据1-5、被告（反诉原告）左馨雅所举证据1-4因符合证据的三性，其证明效力本院予以认定。原告（反诉被告）符修伟所举的证据6-9均不是原件，被告（反诉原告）左馨雅不予认可，原告（反诉被告）符修伟亦未提交其他证据予以佐证，故本院对其证明效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月19日，经安徽中皖辉达信息服务股份有限公司居间介绍，符修伟与左馨雅签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：左馨雅将位于合肥市蜀山区长江西路478号松芝万象城4幢、5幢D-1708室（房地权证合蜀字第××号）房屋出卖给符修伟，总价款为83万元，首付款21万元（含定金5万元），商贷62万元，于2016年9月20日前将首付款存入托管账户并办理房产过户手续；逾期未超过十日支付转让存量房价款的，符修伟应按日向左馨雅支付存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期十日后未支付存量房转让价款的，左馨雅有权单方解除合同，符修伟应按日向左馨雅支付存量房价款万分之三的违约金；左馨雅确保此房无产权纠纷，无司法限制且共有人同意出售此房；符修伟确保符合现行银行贷款政策，无其他不良记录，若因个人原因无法贷款视为乙方违约等。当日，符修伟将定金5万元支付给左馨雅，左馨雅给符修伟出具收条一份。2016年7月25日，左馨雅将上述房屋的按揭贷款全部结清。2016年7月28日，符修伟缴纳了个人所得税、契税，并开具增值税普通发票。另查：原告于2012年至2013年期间存在逾期偿还银行贷款的情形。左馨雅发现符修伟存在逾期偿还银行贷款的征信问题后，要求中止履行合同。本院认为：合法的买卖合同关系受法律保护。符修伟与左馨雅于2016年6月19日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。左馨雅发现符修伟存在逾期偿还银行贷款的个人信用问题后，有权中止上述合同的履行，但之后符修伟并未提供确凿证据证明其有能力全额支付购房款，且仅支付定金5万元，故符修伟要求左馨雅继续履行2016年6月19日双方签订的《存量房买卖合同》并办理该套房屋过户手续的请求，本院不予支持。左馨雅要求解除2016年6月19日双方签订的《存量房买卖合同》的请求，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。左馨雅要求符修伟支付违约金，符合双方约定，本院予以支持，但要求按照年利率24％支付违约金，没有依据，应按照双方约定的万分之三计算违约金，经核算违约金为7470元（830000元×0.0003×30天），超过7470的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第六十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除符修伟与左馨雅于2016年6月19日签订的《存量房买卖合同》；二、符修伟于本判决生效之日起十日内支付左馨雅违约金7470元；三、驳回符修伟的诉讼请求；四、驳回左馨雅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，保全费4670元，反诉费25元，合计4735元，由符修伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  李中明二〇一七年二月十六日书记员  ＸＸ梅附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。