江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2947号上诉人(原审原告):邵青，女，1972年9月3日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：徐宗华，江苏律鼎律师事务所律师。上诉人(原审被告)：宿迁市宿城区埠子镇医院，住所地江苏省宿迁市宿城区埠子镇街北。法定代表人：苏军，该院院长。委托诉讼代理人：邱春柳，江苏力豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊燃，江苏力豪律师事务所律师。原审被告：管持军，男，1969年10月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原审被告：陈月彬，男，1969年12月24日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁市宿某区埠子镇医院(以下简称埠子镇医院)因与上诉人邵青、原审被告陈月彬、管持军财产损害赔偿责任纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邵青的委托诉讼代理人徐宗华、上诉人埠子镇医院的委托诉讼代理人邱春柳到庭参加诉讼。审理过程中，埠子镇医院于2019年12月6日申请撤回上诉，本院已裁定予以准许。本案现已审理终结。邵青上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、邵青占有使用的房屋应为四间。理由如下：从涉案房屋坐落现状及历史看，邵青购买的北侧四间房屋与南面自建的四间房屋及门楼形成一个院落整体，邵青对上述房屋长期占有使用。埠子镇医院恶意拆毁房屋前不久，邵青刚刚对北侧四间房屋及整体院落进行维修。邵青二审中申请的证人可以证明邵青最初购买的房屋数量为四间。而埠子镇医院在掌握原职工宿舍买卖的相关资料的情况下，未向法院提供房屋出卖的任何书面证据，一审法院仅依据埠子镇医院自认的两间即认定邵青购买房屋的数量，依据不足。如果原宿豫县埠子中心卫生院只卖两间房屋给邵青，那么卖的是哪两间，其他两间卖给了谁，埠子镇医院对此无法回答。此外，在邵青长期占有四间房屋的情况下无人向邵青主张权利。2、一审法院认定宿豫县埠子中心卫生院的权利和义务应由埠子镇医院继受，依据不足。宿豫县埠子中心卫生院经改制为埠子镇医院，埠子镇医院的权利和义务范围应由改制文件的内容决定。改制文件对医院土地使用权规定：原埠子中心卫生院使用的土地，三年内在不改变用途的前提下免费使用，三年后由新单位法人按有关政策规定与县国土资源局签订租用合同，土地租金按标准下限收取。改制评估文件中也没有对已经出售给职工的宿舍进行价格评估和安排。埠子镇医院并没有上缴土地租金，涉案房屋所在的土地一直是处于免费使用的状态。埠子镇医院已经被三次转卖，现任经营者从其前手处购买医院时也明知其所购范围不包括职工宿舍区。故埠子镇医院并未取得包括邵青所购房屋在内的职工宿舍的所有权。邵青和埠子镇医院享有平等的使用权，埠子镇医院拆除涉案房屋依据不足。3、一审法院认定邵青购买房屋时存在过错，依据不足。邵青当时购买的是房改房，房改房是当时的单位对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式。房改房的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，房改房是以标准价或成本价出售。房改房的销售对象被限制为独用成套公有住房的居民或符合分配住房条件的职工。邵青曾是宿豫县埠子中心卫生院的职工，购买单位出售的职工宿舍并合法占有,符合当时的政策。不应用现在的法律规定苛责30多年前的行为。邵青在此过程中并无过错，邵青的购房行为在后来的改制中也得到认可。改制只是卖掉了医院的经营权，对于历史遗留问题并未作出相关规定和处理。4、本案为财产损害赔偿纠纷案件，邵青一审请求埠子镇医院赔偿损失，但一审法院却认定合同无效，判决邵青返还房屋给埠子镇医院。该判决超出了诉讼请求，也违背了客观事实。事实上，涉案房屋为邵青合法占有使用，房屋经过修复后完全可以继续使用。埠子镇医院二审辩称：邵青的上诉请求及依据的事实、理由不能成立。事实与理由：1、涉案房屋所在土地的性质为国有土地，房屋的所有权人仍为埠子镇医院。因涉案房屋属于危房，2012年5月22日，埠子镇医院报经宿某区卫生局批准同意后确实实施了拆除行为，但该行为系埠子镇医院对自有资产的处分，并不构成对邵青的侵权。2、涉案房屋所在土地为国有土地，一审法院认定合同无效正确。3、邵青提供的收据不能证明其购买并实际占有、使用了四间房屋。首先，该收据并未注明房屋的位置、数量。根据举证责任分配规则，邵青主张购买了四间房屋，应尽到相应的举证责任。其次，埠子派出所出具的接处警登记表及宿某分局民警分别于2018年10月7日、2018年10月26日对苏军、刘某作出的询问笔录可以证实，涉案房屋已经几年无人居住。2018年9月12日，薛莉在未向有关部门提出建设申请，也未办理合法审批手续的情况下，擅自在埠子镇医院职工宿舍修缮房屋。当日，埠子镇医院也曾经报警处理，薛莉也未提供邵青购买涉案房屋的证据。且自房屋修缮至今，邵青本人并未出面主张权利。上诉状和起诉状上邵青的签名存在明显差异，请求法院予以核实。4、邵青主张涉案房屋属于房改房，应提供房改房文件、房屋评估报告等相关证据予以证明。邵青向一审法院起诉请求：1、判令埠子镇医院支付房屋维修费用59619.73元及利息（自起诉之日按年利率6%计算至实际付清之日止）、赔偿物品损害损失1000元、支付房屋租金（自起诉之日起，按1000元/月计算至2019年4月30日止），要求埠子镇医院将房屋通水通电、房屋维修期间提供临时用水、用电；2、诉讼费、鉴定费由埠子镇医院承担。一审法院认定事实：埠子镇医院原系宿豫县埠子中心卫生院。埠子镇医院所坐落的土地性质系国有划拨土地，批准时间为1962年，批准用途为卫生医疗，用地面积为14080.64㎡。1998年12月15日，邵青向宿豫县埠子中心卫生院交付2000元作为购房款，用于购买埠子镇医院东部的职工宿舍第三排部分房屋，后邵青在其购买的房屋南侧加盖房屋一间及门楼。2018年9月28日，因职工宿舍构成危房，经埠子镇医院决定，由其工作人员管持军安排陈月彬驾驶挖掘机将职工宿舍拆除。现邵青以埠子镇医院的拆除行为对邵青购买的房屋所有权造成侵害，向法院提起诉讼，要求埠子镇医院、管持军共同维修房屋并赔偿其损失。在审理过程中，经邵青申请，一审法院依法委托宿迁中天工程项目管理有限公司对损毁的房屋修复工程造价进行司法鉴定，该单位于2019年2月18日出具鉴定意见书，载明涉案拆除房屋北侧四间主房为40979.4元，南侧简易用房为13547.69元，门楼为5092.64元。一审法院认为:以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。上述条例第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”。本案中，邵青与原宿豫县埠子中心卫生院（后改制为埠子镇医院）约定购买埠子镇医院的职工宿舍，因埠子镇医院所坐落的土地使用权系划拨取得，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租、抵押，双方的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。关于邵青所购买的职工宿舍数量，因双方未签订的书面的房屋买卖合同，邵青的收款收据中仅载明购房款金额，邵青主张购买宿舍数量为4间，埠子镇医院辩称为2间。一审法院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，对此购买房屋的数量，邵青应承担举证证明责任，现双方均无法证明各自的主张，应以埠子镇医院自认的数量即2间为准。无效合同自始不发生法律效力，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》于1990年发布并施行，邵青与原宿豫县埠子中心卫生院在约定购房时明知未经相关部门批准，涉案房屋不得转让，双方均存在过错，应承担各自的责任，对此邵青应返还所购买的房屋。宿豫县埠子中心卫生院经改制为埠子镇医院，其权利和义务应由埠子镇医院继受，埠子镇医院应返还邵青支付的购房款，在对方均未履行返还义务的情况下，双方当事人均可继续合法占有对方的财产。关于邵青在购买房屋后加盖南屋及门楼，并对房屋进行修缮，后被埠子镇医院拆除。一审法院认为邵青的行为系邵青基于占有对房屋所作出的善意行为，埠子镇医院在未返还邵青购房款的前提下，将房屋拆除侵害了邵青对涉案房屋的占有，应由埠子镇医院承担赔偿责任。经鉴定损毁房屋的修复造价，北侧四间主房为40979.4元，南侧简易用房为13547.69元，门楼为5092.64元，支持其中两间主房及南侧简易用房、门楼的修复金额为邵青的实际损失，即39130.03元。因涉案房屋买卖合同为无效合同，房屋已损毁无修复可能，埠子镇医院应返还邵青的购房款2000元。关于邵青要求埠子镇医院赔偿物品损害损失1000元因无证据证明，依法不予支持。关于邵青主张支付房屋租金，并要求埠子镇医院将房屋通水通电、房屋维修期间提供临时用水、用电无事实和法律依据，依法不予支持。鉴定费3000元，酌定埠子镇医院负担2500元，邵青负担500元。管持军系埠子镇医院工作人员，其在拆除房屋过程中并不知悉涉案房屋买卖一事，不存在恶意侵权，其行为系履行职务行为，损害后果应由雇主埠子镇医院承担。管持军抗辩其未安排人员拆除涉案房屋，同时否认其向陈月彬出具过条据，但埠子镇医院法定代表人在公安机关笔录中明确陈述涉案房屋系埠子镇医院领导研究后拆除。因此埠子镇医院的抗辩不影响埠子镇医院承担侵权责任。邵青撤回对陈月彬的起诉，系其对自身诉讼权利的处分，依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、埠子镇医院于判决生效之日起十日内赔偿邵青39130.03元、支付鉴定费2500元并返还购房款2000元，共计43630.03元；二、驳回邵青对管持军的诉讼请求。案件受理费减半收取912.5元，由埠子镇医院负担700元，邵青负担212.5元（邵青已预交）。二审中，邵青为证明其上诉主张，提交如下证据：1、宿豫县埠子中心卫生院改制实施方案一份，证据来源于2019年6月2日向宿某区卫生健康局档案室调取，旨在证明埠子镇医院购买的资产不包括邵青占有的房屋及所在土地。2、宿豫县卫生局（甲方）与张某（乙方）于2002年1月24日签订的《公有资产产权转让（出售）合同书》一份，合同书第4页的内容可以证明邵青占用的房屋不属于转让的内容。3、李某的证人证言，旨在证明邵青最初购买了四间主屋。李某当庭陈述：（1）李某1970年10月到埠子镇医院工作，2005年退休，此前任职会计。李某从入职开始就住在职工宿舍，直到2001年之前搬走。邵青的公公是医院的老院长，邵青曾在埠子镇医院做化验工作。上世纪70年代初邵青的婆家就在涉案四间房屋里居住了，邵青是80年代结婚的。邵青一家在职工宿舍区住了几十年，直到2000年之前才出钱买房。当时埠子镇医院出面将职工宿舍出售给职工，邵青就将自己原住的四间房屋购买下来，一间房屋多少钱不知道。（2）邵青家住在宿舍区第一排，在门诊楼院子东面。邵青家的邻居一直在换，有一个叫杨林的总账会计曾是邵青家邻居。邵青婆家最初居住在涉案房屋里时，南面没有房屋，只有四间主屋，主屋多大面积不了解。大约在80年代邵青家在主屋南侧盖了厨房、餐厅、车库、门楼。主屋南侧加盖了几间房屋不确定，就是邵青提供的原房屋照片的样子。1998年12月15日的收款收据不是李某开的，李某也不清楚是谁开的。李某曾经去过邵青家房屋里，听说邵青后来对房屋进行了修缮。针对证人证言，邵青质证称：证人李某作为埠子医院的老职工，从上世纪70年代工作到2005年，对埠子镇医院的重大事项都很了解。李某对于邵青购买房屋经过和房屋间数的叙述内容完整，符合事实，李某的证言应予采信。埠子镇医院针对上述证据质证称：1、对证据1改制实施方案的真实性无异议，但不能达到邵青的证明目的。改制实施方案第四项“债权债务”约定，县埠子中心卫生院净资产协议转让出售后，原单位全部债权债务由买受人承担，并及时办理债权债务转移手续。该约定可以证明，因涉案房屋买卖所产生的债权债务均由埠子镇医院承担，邵青关于埠子镇医院购买的资产中不包括涉案房屋及所在土地的主张不能成立。2、对证据2合同书的真实性无异议，但不能达到邵青的证明目的。该合同可以证明埠子中心卫生院的资产转让给了埠子镇医院，埠子中心卫生院的债权债务由埠子镇医院承担，故涉案房屋在合同约定的转让内容之中。邵青提供的该份证据并不完整，合同的附件即“暂不出售的资产和剥离资产”并未提供。3、对证人李某的身份不认可，并无资料证实李某曾担任过埠子镇医院的会计，埠子镇医院对于李某的入职、离职情况均不了解。李某陈述2000年以前埠子镇医院曾将职工宿舍出售给职工，但其并不了解具体情况，如每间房屋单价。李某陈述，邵青家人居住了四间房屋，该陈述并不能证明邵青购买的房屋间数就是四间。李某陈述主屋南侧的厨房、餐厅、车库（即南侧简易用房）、门楼是上世纪80年代所建。邵青对李某的证言表示认可，故应认定南侧简易用房和门楼的建设时间是上世纪80年代。而邵青购房的时间为1998年，故南侧简易用房和门楼并非邵青购买，不应列入赔偿范围。埠子镇医院在上诉状中提及的“邵青购买房屋后私自加盖的南屋、门楼”针对的是一审关于南侧简易用房和门楼是邵青所盖的认定，并非认可南侧简易用房和门楼是邵青所盖。二审中，邵青主张，在购买的房屋南侧加盖了房屋四间及门楼。除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议。对于一审认定的双方均无异议的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、邵青是否购买了涉案房屋，购买了几间房屋；2、涉案房屋买卖合同的效力应如何认定，如合同无效，埠子镇医院应对邵青承担何种法律责任。本院认为，关于第一争议焦点。邵青主张购买了埠子镇医院职工宿舍四间主屋，埠子镇医院的法定代表人在公安机关的询问笔录中认可邵青购买了职工宿舍，但仅认可购买了两间。邵青提供的收据上并未载明房屋具体位置、间数和面积。邵青提供的房屋拆毁前和拆毁后的照片即使可以证明邵青占有、使用的房屋间数为四间，也不能证明其购买的间数就是四间。二审中，邵青提供的证人李某仅陈述了涉案房屋的建造情况，以及邵青一家在涉案房屋的居住情况，李某对于埠子中心卫生院具体出售了几间房屋给邵青并不知情。李某的证言并不能证明邵青购买了职工宿舍四间房屋。故一审法院根据埠子镇医院的自认认定邵青购买了埠子镇医院职工宿舍两间主屋，并无不当。关于第二争议焦点。邵青与原宿豫县埠子中心卫生院之间成立房屋买卖合同关系。埠子中心卫生院改制后，该院的债权债务由埠子镇医院承担，故埠子镇医院与邵青之间成立房屋买卖合同关系。关于埠子镇医院与邵青之间的买卖合同效力。邵青主张涉案房屋为房改房，但未提供证据证实，依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同应认定为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。1990年发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。该条例第四十五条规定,符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定,以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。可见，法律并不禁止划拨土地上房地产的转让，但鉴于划拨土地使用权取得的法定性、无偿性等特点，为避免国家及公共利益受损，转让划拨土地使用权的权利应受到限制，即应报有批准权的人民政府审批同意。该规定属于效力性强制性规定，违反上述规定将导致合同无效。本案中，涉案房屋所在的土地是埠子中心卫生院以划拨方式取得，之后土地性质并未发生变更，目前仍然为国有划拨土地。埠子中心卫生院转让划拨土地使用权的行为未经有批准权的人民政府审批同意，亦未办理土地使用权出让手续，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。一审认定邵青和埠子镇医院之间的房屋买卖合同无效，于法有据。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同被认定为无效后，涉案房屋应返还给埠子镇医院，但埠子镇医院应折价补偿给邵青。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，虽然邵青与埠子镇医院之间的房屋买卖合同无效，但埠子镇医院拆除涉案房屋的行为侵害了邵青对房屋的占有，邵青享有占有保护请求权中的损害赔偿请求权，即要求按照房屋价值赔偿损失的权利。埠子镇医院应承担的责任为因拆除房屋而产生的侵权责任或因合同无效产生的返还财产、折价补偿责任，邵青只能择一主张。一审中，邵青主张埠子镇医院承担侵权损害赔偿责任。因涉案房屋所在的土地为划拨土地，涉案房屋的修复费用与房屋的价值大致相当。一审依据房屋修复工程造价认定邵青的损失数额，并无明显不当。埠子镇医院在按照房屋价值承担侵权损害赔偿责任后，不应再承担返还购房款的义务。但因埠子镇医院对此并未提出上诉，故对一审判决中埠子镇医院返还2000元购房款的判项，本院不予理涉。综上，邵青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费891元，由邵青负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 谢朝晖审 判 员 徐金鸽二〇一九年十二月十日法官助理 钱 钥书 记 员 郑露露