广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24349-24352号24349-24352号案上诉人（原审被告）：林巧柔，女，汉族，1964年10月5日出生，住所地：广东省从化市。委托诉讼代理人：蔡忠杰（系林巧柔丈夫），住所地：广东省从化市。委托诉讼代理人：刘国丽，广东君言律师事务所律师。24349-24352号案被上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司，住所地：深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心第二、三层，统一社会信用代码：91440300192204533K。法定代表人：余小原，总经理。委托诉讼代理人：姜海燕，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：罗文胜，男，系该公司员工。上诉人林巧柔因与被上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷四案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3933-3936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本四案现已审理终结。林巧柔上诉请求：一、撤销（2019）粤0307民初3933-3936号民事判决，驳回万科物业公司的诉讼请求；二、追加深圳万科XX花园地产开发有限公司为第三人，否则撤销原判，将本案发回重审；三、万科物业公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、本案涉案房屋达不到入住标准。1.深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局作出的深规土龙函［2018］2038号《市规划国土委龙岗管理局关于万科XX花园消防安全隐患信访事项的答复》的处理意见明确了该小区消防通道和消防回车场地局部改为小区绿化，要求恢复至报建总图；1-11栋涉嫌局部违法改建，取消消防通道大门，堵塞消防通道，涉及局部房间、阳台违法改建等行为，建议向查违部门和消防部门反映处理。2.深圳市公安局消防监督管理局作出的深公消函[2018]249号《关于投诉深圳万科XX花园存在消防安全隐患的复函》关于该小区未设消防车道及回车场的问题，投诉属实。该小区一栋南侧、十栋北侧、十一栋北侧，均未发现消防车道及回车场，不符合主体竣工时实行的《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第4.3.5规定。辖区消防部门已下发《责令限期改正通知书》，责令深圳市万科物业服务有限公司XX物业服务中心于2019年1月6日前改正。但是，至今这些安全隐患并未得到改正。《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。3.涉案房产没有燃气工程验收合格的文件。4.根据国家商品房验房标准，涉案房产并未达到要求，目前问题很多，如：将阳台改建、擅自改变户型、房屋多处漏水、裂缝、空鼓等80多项问题，至今都没有得到整改。二、林巧柔并未签收收房，也并未收到收房通知，没有领取房门钥匙。（2013）深龙法布民初字第2380号案2014年6月9日的开庭笔录中万科物业公司、林巧柔同意3个工作日后林巧柔到坂田法庭提取签名样本，鉴定万科物业公司提交的入伙通知书及邮件回单上的林巧柔的签名。2014年6月12日万科物业公司提出了撤诉申请，6月16日深圳市龙岗区人民法院作出了同意撤诉的民事裁定书。林巧柔与深圳万科XX花园地产开发有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，合同的第二十四条约定了前期物业管理，第六款约定已竣工但尚未出售或尚未交付的房地产，由卖方按政府规定的标准交付本体维修基金，并自首次入伙起按本条第三款约定的标准交付物业管理费。万科物业公司并无证据证明林巧柔已经入伙已经验房签收了涉案房产，因此，林巧柔不应承担物业管理费及本体维修基金。三、应当追加开发商深圳万科XX花园地产开发有限公司为第三人。本案涉案房产之所以没有入伙，是因为深圳万科XX花园地产开发有限公司的原因，涉案房产达不到入住的基本标准，该公司并未将涉案房产交付给林巧柔，请二审法院追加深圳万科XX花园地产开发有限公司为第三人，撤销一审判决，将本案发回重审。万科物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋达不到入住标准，与本案无关，本案为物业服务合同纠纷，万科物业公司作为万科XX小区的物业服务企业，依照合同约定对小区提供了物业服务，林巧柔作为小区业主应当按时足额缴纳物业服务费等相关费用。已有法院生效判决对林巧柔是否收房的问题进行了确认，认定林巧柔已实际验收房屋。关于追加第三人，林巧柔所述的相关理由及事实已有多份生效判决进行确认，万科物业公司认为无需追加。综上，请法院依法驳回林巧柔的上诉请求。万科物业公司向一审法院起诉请求：（2019）粤0307民初3933号诉讼请求为：1.林巧柔支付拖欠龙岗区坂田街道万科XXX栋XX房的物业服务费3791.04元、日常收取的专项维修资金316元；2.林巧柔支付上述欠费的违约金462.04元，以上欠费总额为4569.08元；3.林巧柔承担本案全部诉讼费用。（2019）粤0307民初3934号诉讼请求为：1.林巧柔支付拖欠龙岗区坂田街道万科XXX栋XX房的物业服务费3795.36元、日常收取的专项维修资金316.32元；2.林巧柔支付上述欠费的违约金462.56元，以上欠费总额为4574.24元；3.林巧柔承担本案全部诉讼费用。（2019）粤0307民初3935号诉讼请求为：1.林巧柔支付拖欠龙岗区坂田街道万科XXX栋XX房的物业服务费3058.56元、日常收取的专项维修资金254.88元；2.林巧柔支付上述欠费的违约金372.76元，以上欠费总额为3686.2元；3.林巧柔承担本案全部诉讼费用。（2019）粤0307民初3936号诉讼请求为：1.林巧柔支付拖欠龙岗区坂田街道万科XXX栋XX房的物业服务费3062.04元、日常收取的专项维修资金255.2元；2.林巧柔支付上述欠费的违约金373.23元，以上欠费总额为3690.83元；3.林巧柔承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：林巧柔（买方）于2010年10月3日与案外人深圳市XX房地产开发有限公司（原名深圳万科XX花园房地产开发有限公司）（卖方）签订4份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定林巧柔购买XX房地产公司开发的万科XX花园X栋XX号（63.8平方米）和XX号（79.07平方米）、X栋XX号（63.72平方米）和XX号（78.98平方米）复式双拼房。万科物业公司为一家具有壹级资质的物业服务企业。2010年4月15日，万科物业公司与案外人深圳万科XX花园房地产开发有限公司签订《万科XX前期物业服务合同》，约定聘请万科物业公司为万科XX提供前期物业管理服务，业主应于物业交付之日起按月于每月15日前交纳当月物业服务费用，物业服务费按建筑面积每平方米3元/月（高层）收取，专项维修资金的缴存、管理按国家有关法规执行，专项维修资金的收取标准为：带电梯的按建筑面积每月每平方米0.25元计收，不带电梯的按建筑面积每月每平方米0.15元计收，该费用与物业服务费一起交纳，业主或物业使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准支付违约金，合同期限自2010年4月20日起至首个业主入住之日起2年止，期限未满，万科XX业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，期限届满本小区仍未成立业主委员会的，合同自动延续至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同时止。案外人深圳万科XX花园房地产开发有限公司以协议方式聘请万科物业公司对本项目进行前期物业管理服务，物业管理费由林巧柔按每月每平方米建筑面积3元交纳，本体维修基金由林巧柔按政府规定的标准交纳。合同还对其他事项作出了约定。2011年12月23日、26日，案外人深圳万科XX花园房地产开发有限公司向林巧柔发出入伙通知书，要求林巧柔于2011年12月27日、28日前往办理房屋交付手续。后深圳万科XX花园房地产开发有限公司将涉案房屋过户登记至林巧柔名下。一审庭审时万科物业公司陈述林巧柔看房后至今未办理入伙手续,也未实际入住。因林巧柔一直未缴纳2012年1月1日至2017年8月31日的物业服务费、住宅专项维修资金，万科物业公司向一审法院提起诉讼，一审法院依法作出（2015）深龙法坂民初字第1190、1192号，（2016）粤0307民初2536、2537号、（2017）粤0307民初18263-18266号民事判决，认定林巧柔已签收《入伙通知书》，依约应视为涉案房产已交付，故确认林巧柔支付万科物业公司2012年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费、住宅专项维修资金及上述费用的违约金。上述判决生效后，万科物业公司已向一审法院申请强制执行，现已将相关款项执行完毕。另查，林巧柔已就其与案外人深圳市XX房地产开发有限公司之间的商品房预售合同关系，以案外人逾期交房、存在《收楼意见书》中的各种房屋质量问题为由要求案外人支付维修费并承担逾期交房违约金向一审法院提起诉讼，立案受理案号为(2015)深龙法民三初字第1375-1378号，一审法院已作出民事判决驳回林巧柔的全部诉讼请求，一审判决作出后，林巧柔不服向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终10705-10708号民事判决，驳回上诉、维持原判。一审庭审中，林巧柔称其已向广东省高级人民法院申请再审，尚未有进一步处理结果。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。林巧柔作为“万科XX”业主之一，其与“万科XX”小区开发商在签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，已对前期物业服务合同及物业服务企业予以了确认，《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的物业服务条款对业主及物业服务企业均具有法律约束力。2011年12月23日、26日案外人深圳万科XX花园房地产开发有限公司向林巧柔发出了入伙通知书，林巧柔已经签收，该事实已有相关生效民事判决予以确认，故一审法院依法认定涉案房产已经交付。万科物业公司虽未与林巧柔签订物业服务合同，也未与“万科XX”业主委员会签订物业服务合同，但根据法律相关规定，临时物业服务合同到期后，小区业主委员会既未与物业服务企业续签合同，也未要求其退出物业服务区域，仍由该物业服务企业为小区提供物业服务，该物业服务企业请求业主参照原物业服务合同约定标准支付合同到期后继续服务期间的物业服务费的，可予支持。因此，本案双方已形成事实上的物业服务关系。关于林巧柔辩称涉案房屋存在相关的房屋质量问题，导致其未实际收房入住，因该纠纷已由另案处理，本案对此不作处理。房产交付之后，万科物业公司已按约为林巧柔涉案房产所在小区提供了物业服务，林巧柔理应按约向万科物业公司支付物业管理费等相关费用。根据合同约定，林巧柔应按每月3元/平方米的标准缴纳物业管理费和0.25元/平方米的标准支付住宅专项维修资金。对于逾期付款给万科物业公司造成的损失，根据约定，万科物业公司主张林巧柔应按欠交总额的每日万分之五的标准支付违约金，未超过法律规定，一审法院亦予以支持。经核算，林巧柔未按约缴纳深圳市龙岗区坂田XX栋XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计3317.6元[68.3×（3+0.25）×16]，已构成违约，万科物业公司请求林巧柔清偿上述费用，于法有据，一审法院予以支持。万科物业公司主张计算至2018年12月31日止的违约金共为373.23元，计算正确，一审法院亦予以支持。林巧柔未按约缴纳深圳市龙岗区坂田XX栋XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计4111.68元[79.07平方米×（3+0.25）×16]，已构成违约，万科物业公司请求林巧柔清偿上述费用，于法有据，一审法院予以支持。万科物业公司主张计算至2018年12月31日止的违约金共为462.56元，计算正确，一审法院亦予以支持。林巧柔未按约缴纳深圳市龙岗区坂田XX栋XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计3313.44元[63.72平方米×（3+0.25）×16]，已构成违约，万科物业公司请求林巧柔清偿上述费用，于法有据，一审法院予以支持。万科物业公司主张计算至2018年12月31日止的违约金共为372.76元，计算正确，一审法院亦予以支持。林巧柔未按约缴纳深圳市龙岗区坂田XX栋XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计4107.04元[78.98平方米×（3+0.25）×16]，已构成违约，万科物业公司请求林巧柔清偿上述费用，于法有据，一审法院予以支持。万科物业公司主张计算至2018年12月31日止的违约金共为462.04元，计算正确，一审法院亦予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、第五十四条，《深圳经济特区物业管理条例》第六十六条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、林巧柔须于判决生效之日起十日内支付万科物业公司（2019）粤0307民初3933号案件深圳市龙岗区坂田XX栋XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计4107.04元及上述费用的违约金462.04元，以上共计4569.08元；二、林巧柔须于判决生效之日起十日内支付万科物业公司（2019）粤0307民初3934号案件深圳市龙岗区坂田XX栋XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计4111.68元及上述费用的违约金462.56元，以上共计4574.24元；三、林巧柔须于判决生效之日起十日内支付万科物业公司（2019）粤0307民初3935号案件深圳市龙岗区坂田XX栋XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计3313.44元及上述费用的违约金372.76元，以上共计3686.2元；四、林巧柔须于判决生效之日起十日内支付万科物业公司（2019）粤0307民初3936号案件深圳市龙岗区坂田XX栋XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计3317.6元及上述费用的违约金373.23元，以上共计3690.83元。四案案件受理费200元，由林巧柔负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据（2018）粤03民终10705-10708号生效判决的认定，涉案房屋已由房地产开发企业向林巧柔交付，并已过户登记至林巧柔名下，林巧柔以房屋质量、消防问题提出的交付异议，亦已被该生效判决驳回。基于生效判决的既判力，对林巧柔关于房屋不符合入住条件以及其未实际入住的抗辩，本院不予支持。林巧柔与房地产开发企业签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已约定了前期物业服务事项，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，即对业主具有约束力。该前期物业服务合同到期后，根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第二款的规定，如业主大会尚未依法选聘新的物业服务企业，则原前期物业服务合同可继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日。鉴于本案既无证据显示小区业主大会已另行选聘其他物业服务企业，也无证据显示小区业主委员会已要求万科物业公司退出涉案小区，在仍由万科物业公司为涉案小区提供物业服务的情况下，一审法院判决林巧柔参照原物业服务合同约定的标准支付合同到期后继续服务期间的物业费，并无不当。综上所述，林巧柔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。四案二审案件受理费分别为50元，均由林巧柔负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年十二月二十三日书记员 李开宇（兼）