湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0902民初38号原告:李桂莲，女，1953年6月8日出生，汉族，孝感市人，住所：湖北省孝感市孝南区。原告：曹绘成，男，1990年12月10日出生，汉族，孝感市人，住所：湖北省孝感市孝南区。以上两原告的委托诉讼代理人：杜红梅，孝感市开发区高新法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。被告：湖北省孝感师范学校。住所地：孝感市孝南区卧龙乡南卧路**号。组织机构代码：42101039-7。法定代表人：吴建兵，该校校长。委托诉讼代理人：杨志方、周杨，湖北慧安律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告李桂莲、曹绘成与被告湖北省孝感师范学校房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案后，依法适用普通程序，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告李桂莲、曹绘成及其诉讼代理人杜红梅，被告湖北省孝感师范学校的委托诉讼代理人周杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李桂莲、曹绘成向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签订的《迁房协议书》有效；2.判令被告补偿下欠原告位于被告北区规划区南端靠大路边的76.1平方米地基；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告李桂莲的丈夫曹爱华（已故）于1997年4月30日与被告签订了《迁房协议书》，约定“被告因建设运动场要求原告拆迁位于被告运动场旁的137.28平方米房屋（该房屋地基为112.6平方米），若原告按照协议拆迁了此房，被告愿意补偿原告53000元建房搬迁费及补偿原告136.3平方米地基…。”原告按照与被告签订的协议拆迁了此房，被告仅补偿了原告53000元的建房搬迁费及60.2平方米地基，下欠原告76.1平方米地基至今拒绝补偿，经原告多次催要，被告置之不理，为此诉诸法院，请求支持原告前列的诉讼请求。原告李桂莲、曹绘成为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一:居民身份证，证明原告李桂莲、曹绘成的基本情况及诉讼主体资格。证据二:结婚证、公证书、卧龙乡大明村委会的证明、孝南区档案馆查询证明，证明原告李桂莲、曹绘成分别是曹爱华的妻子、儿子及原告的诉讼主体资格。证据三:死亡证明，证明曹爱华已故，原告可作为继承人参与诉讼。证据四:《拆迁协议书》，证明曹爱华与被告签订的拆迁协议书合法有效，被告承诺若曹爱华拆出靠近被告运动场137.5平方米房屋，被告愿意补偿原告53000元搬迁费及补偿原告位于被告北区规划区南端靠大路边136.3平方米的地基。证据五:曹绘成的土地证及公证书，证明被告仅补偿了原告60.2平方米地基，下欠原告76.1平方米地基至今未补偿。证据六：证人证言，证明原告一直在催要被告下欠的76.1平方米地基的事实及原告的诉讼请求未超过诉讼时效。证据七：放弃声明，证明另外两继承人曹艺、曹丽放弃该争议地基继承权的事实。证据八：死亡证明，证明曹爱华的父亲曹明轩已经死亡，不参与本案土地的继承。被告湖北省孝感师范学校辩称，1.原告提交的《迁房协议书》是无效合同，原、被告之间不存在合同关系；2.即使协议书有效，该协议1997年至今，早已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持，为此请求驳回原告的诉讼请求。被告湖北省孝感师范学校未向本院提交证据。经庭审质证，被告湖北省孝感师范学校对原告李桂莲、曹绘成所提交的证据三、证据八无异议，对上述无异议的证据，本院依法予以采信。被告湖北省孝感师范学校对原告李桂莲、曹绘成所提交的证据一、证据二、证据四、证据五、证据六、证据七均有异议;其中，对证据一的异议意见为，李桂莲的居民身份证号码与民事诉状上的号码不一致，对曹绘成的身份无异议；对证据二中的村委会证明有异议，认为无经手人签名，无派出所公章，不能证明人员情况，对人口普查登记无异议，但没有其女儿的信息，且登记的名字为李桂林，与本案当事人不一致，李桂莲的配偶去世，结婚证应该注销，故对该组证据的证明目的不予认可；对证据四有异议，该协议是在复印件上加盖的公章，无法确认复印件的公章与加盖的公章是否一致，且加盖公章时无经手人或授权人签字，公章加盖的位置处于甲方与公证单位之间，无法确认主体，该证据与原件不一致，存在粘接，不能确认完整性，请求法院核实，曹爱华无身份证号码，无法确认是原告的丈夫，该协议应是无效协议，原、被告均对协议土地无处分权；对证据五的真实性无异议，但该证据不能证明地基是被告补偿的，且无法确认公证书提及的土地从何而来，下欠地基数额没有证据证实；对证据六有异议，原告的起诉已超过诉讼时效；对证据七有异议，请求法院核实原告家庭成员的关系如是家庭成员，则对该证据无异议。对上述有争议的证据，本院认为，原告李桂莲、曹绘成所提交的证据一，是因原告打印诉状时错误，经本院核实李桂莲的身份属实，故本院对证据一予以采信；原告所提交的证据二，村委会、公证处、档案馆出具的三份证据，是其职权范围内的职务行为，被告仅有异议但没有相反证据证明，故本院对证据三予以采信；原告所提交的证据四，《迁房协议书》复印件是1997年4月30日由被告与原告李桂莲的丈夫曹爱华所签，《迁房协议书》上有被告的公章及当时管后勤的领导余合桥签字，原件因年久而丢失，后在被告处复印后由被告加盖公章，被告持有该协议书原件，依照民事证据规定第七十五条的规定，本院可以推定该复印件等同于原件，后本院在孝感市住房保障和房屋管理局核实，该证据与存档的《迁房协议书》相同，故本院对证据四予以采信；原告所提交的证据五，《迁房协议书》第4条中注明变更地基“西至董国喜平房后墙”，而原告曹绘成出具的土地证中也与董国喜的房屋相邻，也间接证明该宗土地是原、被告互换而来，另外，依照民事证据规定第九条的规定，当事人没有相反证据足以推翻公证文书的，该公证文书有效，故本院对证据五予以采信；原告所提交的证据六，符合证据的真实性、关联性、合法性的要求，故本院对证据六予以采信；原告所提交的证据七，有原告提交的证据五中公证书相佐证，故本院对证据七予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年4月30日,原告李桂莲的丈夫曹爱华（已故）与被告签订了一份《迁房协议书》，约定将乙方（指曹爱华，下同）的房屋拆除后给甲方（指被告，下同）建设运动场，该协议中与本案争议有关的内容有：1.乙方同意将位于甲方运动场规划内的两间两层砖混结构房屋自行拆除迁走；2.甲方同意乙方拆除的房屋根据建筑面积137.28平方米、占地面积112.6平方米，补给乙方53000元搬迁及建房费；3.甲方同意在北区规划区南端靠大路边变交过户划一块房屋地基与乙方，地基面积约136.3平方米，地基东西长20米，东至大路正中，西至董国喜平房后墙，南北宽4.7米；4.新地基变更过户手续由甲方办理，办理手续费由甲方负担，乙方负责自行建房，建房手续及费用由甲方负担。协议签订后，乙方按照协议拆除了此房屋，甲方仅补偿了乙方53000元的建房搬迁费及60.2平方米地基，乙方在搬迁地基上做了一幢一间三层的房屋，原告认为乙方下欠76.1平方米地基，经过多次索要，被告至今拒绝补偿，以致成诉。另查明，2006年5月，曹爱华在办理产权登记时，曹爱华和被告孝感师范学校分别向孝感市住房保障和房屋管理局提供了如下证件：1.国有土地使用证，证号：020722442；2.迁房协议书；3.身份证复印件；4.测绘报告书。孝感市住房保障和房屋管理局调查核实后，认定该产权属孝感师范拆屋还建房屋，确属“历史遗留问题”，为曹爱华办理了房屋产权登记，土地使用面积60.2平方米。还查明，曹爱华于2010年9月10日病故，曹爱华生前有妻子李桂莲、儿子曹绘成、两个女儿曹丽、曹艺，曹丽、曹艺放弃对父亲曹爱华财产的继承；曹爱华的财产由原告李桂莲、曹绘成继承，并办理了公证；2011年3月2日，原告曹绘成将拆迁还建房屋的土地证、房产证变更在曹绘成名下，土地使用面积为60.2平方米。争议焦点一：本案是否超过诉讼时效。本院认为，民法通则第一百三十五条、一百三十七条规定诉讼时效为2年，期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算，从权利被侵害之日起诉超过二十年的，人民法院不予保护。本案《迁房协议书》虽然是1997年4月30日签订，根据曹爱华2006年个人新建房屋申请审批表中注明“该产权属孝感师范拆屋还建房屋，确属历史遗留问题”说明该协议履行过程中对于建房及办理产权证的过程中，存在居多问题，直至2011年3月2日才将还建房屋土地证办理在曹绘成名下，此时曹爱华已经去世，只有在拿到产权证书时，曹爱华的继承人才能知晓还建面积是否达到了协议书约定的面积，其权利是否被侵害，故本案的诉讼时效应当从曹爱华的继承人领取产权证开始计算。之后，李桂莲因多次脑溢血中风造成右侧偏瘫长期接受治疗，根据民法通则第一百三十七的规定，诉讼时效因其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止；另原告的证人毛某、胡某证实李桂莲多次找被告索要过地基，根据民法通则第一百四十条的规定诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，诉讼时效期间重新计算。故本案诉讼时效存在中止和中断的情形，被告辩称本案原告起诉已超过诉讼时效，本院依法不予采信。争议焦点二：《迁房协议书》是否有效，被告是否应当按照合同约定补偿差额地基。本院认为，本案是房屋在拆迁安置补偿过程中引发的纠纷，被告与曹爱华签订《迁房协议书》系征收其土地为国有，用于公共事业，根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其征收的合同主体一方应当为市、县级以上人民政府。虽然签订协议时《国有土地上房屋征收与补偿条例》还未颁布实施，但协议签订时实施的《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作；第八条规定，任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。被告在没有取得政府部门批准的情况下与曹爱华签订《迁房协议书》违反行政法规的强制性规定而无效。依照我国合同法第五十八条的规定，因合同无效取得的财产应当予以返还。由于曹爱华原房屋已经拆除并用于公共事业，还建房屋已将产权证办理在曹绘成名下，如果判决双方返还，其履行费用过高，根据我国合同法第一百一十条第一款（二）项的规定，应当维持现状。协议签订时实施的《城市房屋拆迁管理条例》第二十一条规定，拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由城市人民政府按照城市规划统筹安排。该条款说明公益事业的房屋拆迁还建应当按照被拆迁房屋的性质及规模重建，还建面积应该为1比1，鉴于原拆迁房屋占地面积为112.6㎡，建筑面积为137.28㎡，拆迁后被告补偿了原告拆迁及建房费53000元的事实，以及经本院核实，原告现在房屋占地面积约94㎡的事实，虽然《迁房协议书》约定的补偿地基约136.3㎡，根据拆迁管理条例和公平原则，应当以原房屋的占地面积112.6㎡减除被告已补偿的房屋面积94㎡，对双方才是公允的，即被告还应补偿原告18.6㎡(112.6㎡-94㎡)。因《迁房协议书》无效，曹爱华18.6㎡的房屋面积利益受到了损失，被告应当承担缔约过失责任对曹爱华的损失进行补偿，由于曹爱华已故，故而由被告对曹爱华的继承人两原告进行补偿，补偿的数额本院根据差额面积的大小，确定数额为60000元。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条一款第（五）项、第五十八条、第一百一十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李桂莲、曹绘成的亲属曹爱华生前与被告湖北省孝感师范学校所签订的《迁房协议书》无效。二、被告湖北省孝感师范学校补偿原告李桂莲、曹绘成经济损失60000元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告李桂莲、曹绘成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费500元，由被告湖北省孝感师范学校承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  周良文审 判 员  魏校军人民陪审员  钟林涛二〇一六年十月三十一日书 记 员  陈心亮