济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初4994号原告：济南舜华园投资管理有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼2801-7室,统一社会信用代码：913701006648686971。法定代表人：刘媛，总经理。委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。被告：国投华信（山东）科技产业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场9号楼603,统一社会信用代码：9137010009170431XD。法定代表人：韩莉，经理。委托诉讼代理人：张传利，山东地维律师事务所律师。原告济南舜华园投资管理有限公司（以下简称舜华园公司）与被告国投华信（山东）科技产业有限公司（以下简称国投华信公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舜华园公司的委托诉讼代理人杨霄蒙,被告国投华信公司的法定代表人韩莉及其委托诉讼代理人张传利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。舜华园公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认舜华园公司与国投华信公司就高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼2801C区房产签订的房屋租赁合同于2019年8月29日解除；2.请求判令国投华信公司向舜华园公司支付所拖欠的房屋租金共计32967元，并赔偿利息损失（以32967元为基数，自2019年7月22日起按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；3.请求判令国投华信公司向舜华园公司支付违约金293271.6元；4.请求法院判令国投华信公司以891元／天的标准向舜华园公司支付自2019年8月29日起至租赁房屋实际交付之日止的房屋占用费；5.判令舜华园公司为实现债权所支付的律师费21000元由国投华信公司承担；6.本案诉讼费等费用由国投华信公司承担。事实与理由：2018年7月11日，舜华园公司与国投华信公司就高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼2801C区房产签订了房屋租赁合同，合同约定舜华园公司将上述房产出租给国投华信公司使用，租赁期限为2018年7月11日至2021年7月10日，第一年租金为825元／天，次年租金在上年租金的基础上按8%递增，合同总价款977572.2元，同时合同对双方的权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。合同履行过程中，国投华信公司未能依约支付租金，且未经舜华园公司同意擅自退租，明示不再履行租赁合同。舜华园公司多次要求国投华信公司继续履行合同义务，依约支付房屋租金，国投华信公司却拒不履行，国投华信公司的行为已构成严重违约，导致租赁合同无法继续履行，给舜华园公司造成了极大损失。有鉴于此，舜华园公司于2019年8月29日向国投华信公司发出了解除租赁合同通知书，告知国投华信公司解除双方签订的租赁合同，敦促国投华信公司支付所欠房屋租金及违约金，并与舜华园公司协商办理房屋交接事宜，国投华信公司拒不配合。舜华园公司为维护自身权益，依据《房屋租赁合同》约定及相关法律规定，请求法院依法判如所请。国投华信公司辩称，第一，舜华园公司要求国投华信公司支付房租32967元，无事实理由，且舜华园公司在诉状中亦未明示该款是怎么计算出来的。事实是，国投华信公司承租第一年期限届满后，向舜华园公司提出不再续租，提前终止租赁合同。舜华园公司提出再租10天，这样国投华信公司租满10天后，及时付清10天房屋租金后，将承租房腾空交付舜华园公司，并将钥匙通过邮寄的方式移交给了舜华园公司。此时，事实上房屋已交付完毕。之后，国投华信公司再未用过此房，根本就不存在租金事宜；第二，舜华园公司缠要293271.6元违约金，即无事实依据，又无法律依据，国投华信公司根本就没有违约，哪来的承担违约责任。再说，舜华园公司索要的天价违约金金额，不知依据什么事实计算出来的，其无理要求不受法律保护，不应得到法律支持；第三，舜华园公司索要2019年8月29日后的租金，毫无道理。事实上，国投华信公司早于2019年8月份将腾空的房屋已交付予舜华园公司，舜华园公司在诉状中也自称于2019年8月份解除房屋租赁合同，既然双方已解除合同，国投华信公司又未实际占用房子，为什么还要再交租金呢？这不是显失公平吗？第四，舜华园公司自愿无理诉讼，其聘请律师费应自己买单，转嫁国投华信公司承担此款无法律规定；第五，舜华园公司拟定的合同条款，一是显失公平，二是隐藏陷阱，在国投华信公司毫无理解条款的含义下，签订了该合同，有些条款无效，不受法律保护；第六，国投华信公司与舜华园公司签订合同时，国投华信公司预交了20万元押金。第一年的上半年租金从这个20万押金中扣除15万元租金，剩余5万元押金，舜华园公司一直占用，未返还国投华信公司。双方解除租赁合同后国投华信公司多次找舜华园公司告索要剩余5万押金，舜华园公司无故拒还。今请求本法庭查明本案事实后，判令舜华园公司返还给国投华信公司押金5万元，若舜华园公司拒不返还给国投华信公司押金，国投华信公司就本诉保留反诉的权利。综上所述，舜华园公司诉国投华信公司的全部诉讼请求，毫无道理，其叙述的事实根本不存在，请法庭查明本案事实后，依法驳回舜华园公司对国投华信公司的诉讼请求。舜华园公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、《房屋租赁合同》及附件，证明国投华信公司未按时支付房屋租金，且中途擅自退租，拒不履行合同义务的违约事实，以及舜华园公司诉讼请求的依据；证据二、顺丰快递单、解除租赁合同通知书，证明国投华信公司拒不支付房屋租金，且中途擅自退租，严重违反合同义务，应当向舜华园公司支付租金及违约金。同时由于国投华信公司的违约导致合同无法履行，舜华园公司于2019年8月29日向被告发出解除租赁合同通知书，双方租赁合同于2019年8月29日解除；证据三、2019年12月9日拍摄的视频录像（提供光盘一份），证明因国投华信公司中途退租，导致涉案房屋一直闲置，给舜华园公司造成巨大损失；证据四、委托代理合同、银行转账电子回单、律师费发票，证明因国投华信公司违约，舜华园公司为实现债权支出律师费21000元，根据合同约定应由国投华信公司承担。国投华信公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、银行付款凭证两份，证明国投华信公司预付租金20万元；证据二、舜华园公司出具的收据一份，证明舜华园公司收到上半年租金20万元，其中扣掉了上半年租金15万元；证据三、银行付款凭证一份及发票两张，证明国投华信公司支付下半年租金165000元。因上半年舜华园公司未开具发票，租金为15万元，下半年舜华园公司开具发票，租金为165000元；证据四、银行付款凭证及舜华园公司收据各一份，证明双方续租10天的事实，国投华信公司于2019年7月12日支付租金8910元。该10天是一年租期届满后，双方合意续租10天；证据五、邮寄快单截图4页，证明舜华园公司已收到国投华信公司交付的房屋钥匙。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月11日，舜华园公司（出租人/甲方）与国投华信公司（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁房屋坐落于济南××新区舜××路××广场××楼××区；该房屋现有装修及设施、设备情况详见附件二《租赁区域装修及办公设施、设备统一一览表》，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；二、房屋租赁用途为办公；三、租赁期限自2018年7月11日至2021年7月10日，共计36个月，甲方应于2021年7月10日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方在双方协商的腾房期限内并在不影响甲方出租的前提下如期交还；四、租金及押金：起始租金为每天825元，租金在合同生效之日起每满365天，在前一个365天的价格基础上按8%递增。上述租金价格均不含增值税金额，除上述租金外，乙方须另行支付开具发票发生的所有增值税税金。支付方式：乙方每6个月支付一次房租及增值税税金。乙方应于本期届满15日前并在收到甲方付款通知后3个工作日内向甲方交付下一期租金及增值税税金，甲方应在收到房屋租金及增值税税金后5个工作日内向乙方开具增值税发票；五、其他相关费用的承担方式：租赁期内的物业管理费、电费、车位使用费及相关费用由乙方承担；租赁期间，该物业所占土地所发生的一切费用由甲方自行负担。甲方保证除按照上述约定由乙方应承担的费用外，不再要求乙方因任何原因承担和（或）支付任何关于承租房屋的其他费用。六、租赁押金为200000元，不计利息，合同期满或不可抗力原因而终止合同后，乙方按时并完好的交还所租房屋及缴清所有款项及费用，并已注销乙方在该租赁房屋内注册的企业信息后5日内，甲方应将租赁押金或租赁押金余额（如有）退还乙方；逾期则应按逾期时间比照银行同期贷款利率给付利息；七、违约责任：逾期30日未缴纳按约定应由乙方交纳的房屋租金、增值税税金及有关费用的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方除应足额支付所拖欠的各项费用外，还应当承担甲方为实现债权而支付的全部费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、担保费用、律师费、差旅费及其他应付费用；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同约定期限总租金的30%的额度向甲方支付违约金。《房屋租赁合同》签订后，舜华园公司将房屋交付国投华信公司使用，国投华信公司分两次共向舜华园公司支付第一年租金315000元、押金50000元。2019年7月12日，国投华信公司向舜华园公司支付2019年7月12日至7月21日的租金8910元。2019年8月20日，国投华信公司自行搬离房屋后将钥匙及门禁邮寄给了舜华园公司。2019年8月29日，舜华园公司向国投华信公司邮寄解除租赁合同通知书，敦促国投华信公司支付所欠房屋租金、违约金，告知其自即日起解除双方签订的房屋租赁合同。诉讼中，舜华园公司同意将国投华信公司支付的押金50000元折抵租金及违约金。为本案诉讼，舜华园公司委托北京市惠诚（济南）律师事务所律师代为诉讼，为此支出律师代理费21000元。本院认为，舜华园公司与国投华信公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。双方约定的租赁期间为自2018年7月11日起至2021年7月10日止，但国投华信公司在未取得舜华园公司同意及双方协商解除合同的情况下即自行退租，其已构成根本违约。国投华信公司于2018年8月29日向其发送解除合同通知，解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同法法定解除的法律规定，本院予以确认。国投华信公司辩称双方合同于2019年7月底协商解除，未提交有效证据予以证实，且舜华园公司不予认可，故本院不予采信。关于国投华信公司欠付房租时间，双方已按合同约定履行合同项下第一年租赁期间的权利义务，第二年租赁期间中，国投华信公司于2019年7月12日支付以每天891元的标准计算的10天租金合计8910元，结合合同解除时间，舜华园公司主张国投华信公司应支付自2019年7月23日至2019年8月29日的租金合计32967元（891元/天*37天=32967元），本院予以支持。关于国投华信公司应付违约金的数额，舜华园公司主张依据《房屋租赁合同》第十三条第8款的约定，国投华信公司应按合同约定期限总租金30%的额度向舜华园公司支付违约金293271.6元（977572.2元*30%=293271.6元）。国投华信公司抗辩该租赁合同是制式合同，合同中第十三条第8款的约定并非双方协商拟定且显失公平，约定不明，过分高于其损失，应予调整。本院认为，国投华信公司未经舜华园公司同意擅自中途退租，已构成违约，应当支付违约金。但双方约定的违约金过高，舜华园公司提交的视频录像仅拍摄了楼道部分，不足以证实涉案房屋一直空置的事实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的违约金调整衡量原则,本院经综合考量双方的合同履行情况、国投华信公司过错程度以及舜华园公司预期利益及举证等综合因素,按照4个月租金计算，酌定国投华信公司应支付舜华园公司违约金100000元。关于舜华园公司主张国投华信公司应支付其房屋占用费的诉讼请求，因国投华信公司已在合同解除前搬离该房屋，舜华园公司亦未举证证明国投华信公司自2019年8月29日之后还占用该房屋，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于舜华园公司主张国投华信公司承担其为实现债权所支付的律师费21000元的诉讼请求，符合双方《房屋租赁合同》第十条第3款的约定,本院予以支持。押金50000元，因国投华信公司已支付，且舜华园公司同意在本案中抵充租金及违约金，故本院在本案中一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告济南舜华园投资管理有限公司与被告国投华信（山东）科技产业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月29日解除；二、被告国投华信（山东）科技产业有限公司支付原告济南舜华园投资管理有限公司房屋租金32967元；三、被告国投华信公司支付原告济南舜华园投资管理有限公司违约金100000元；四、被告国投华信（山东）科技产业有限公司支付原告济南舜华园投资管理有限公司律师代理费21000元；五、上述第二至第四项给付款项在扣除国投华信（山东）科技产业有限公司已支付的50000元押金后，由被告国投华信（山东）科技产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南舜华园投资管理有限公司支付；六、驳回原告济南舜华园投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6509元，减半收取计3254.5元，由被告国投华信（山东）科技产业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王卉二〇一九年十二月十四日书记员  李曼