上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三(民)初字第2624号原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陈洪林，总经理。委托代理人戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人杨德利，董事长。被告上海颢翼贸易发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人杨德利，董事长。上述两被告的共同委托代理人黄业华，上海方韬律师事务所律师。上述两被告的共同委托代理人黄骅，上海方韬律师事务所律师。原告上海新闵资产经营有限公司(以下简称：“新闵公司”)与被告上海杨石投资管理有限公司(以下简称：“杨石公司”)、上海颢翼贸易发展有限公司(以下简称：“颢翼公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法适用普通程序。审理中，被告杨石公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2014年9月16日、2014年11月19日、2016年3月18日三次进行证据交换，并于2016年2月19日、2016年2月29日、2016年3月18日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴国庆到庭参加前两次证据交换以及第一、二次庭审，原告委托代理人吴冬辉到庭参加第二、三次证据交换以及第一、三次庭审，被告委托代理人黄业华五次到庭参加诉讼，被告委托代理人黄骅到庭参加前两次证据交换。本案现已审理终结。原告新闵公司诉称：2010年7月26日，原告与被告杨石公司签订房屋租�协议一份，约定由被告杨石公司承租原告位于上海市松江区新桥镇1885号和松江区新桥镇新育路XXX-XXX号(单)、XXX号(双)共计29个门弄号的房屋，房屋建筑面积20,919平方米，年租金11,606,869元，租赁期限自2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年，交房日期为2012年6月20日，原告给予被告一年的免租期，租金的起算日期为2013年6月19日，租金先付后用，每季度支付一次，分别于每年的1、4、7、10月的5日支付，被告杨石公司逾期支付租金的，应当根据逾期支付金额按同期银行贷款利率的2倍支付违约金，被告杨石公司连续拖欠支付租金达3个月的，原告有权解除合同，合同期内的水电费由被告杨石公司承担，同时合同约定因被告杨石公司原因解除合同的，原告对合同项下建筑物的装修、装潢不作任何补偿，被告杨石公司单方解约的，应向原告支付一年的租金作为违约金，败诉方应承�胜诉方包括律师费在内的诉讼费用。2012年原告与两名被告签订补充协议，对部分合同条款予以变更，被告颢翼公司作为担保人对被告杨石公司的债务承担连带责任。之后，原告依约将租赁房屋交付被告杨石公司使用，然被告杨石公司至今未付分文租金，反而原告为其垫付了902,193.36元电费。原告多次催讨，被告杨石公司以种种理由予以拖延，同时被告杨石公司于2014年7月10日向法院提起诉讼要求解除合同。综上，原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告杨石公司理应按约支付租金，其拒不支付的行为已经构成了根本违约，被告颢翼公司作为担保人应当承担连带清偿责任。原告起诉要求判令：1、解除原、被告双方于2010年7月26日签订的房屋租赁合同及2012年4月1日签订的补充协议；2、判令被告杨石公司立即搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还原告使用；3、�令被告杨石公司立即支付拖欠的2013年6月19日至判决生效之日的租金(含使用费，租金及使用费标准均按年租金11,606,869元计算)；4、判令被告杨石公司按同期银行贷款利率的2倍支付逾期付款违约金(以2013年6月19日至2013年9月18日的租金2,879,045元为本金，自2013年7月6日计算至实际支付之日；以2013年9月19日至2013年12月18日的租金2,879,045元为本金，自2013年10月6日计算至实际支付之日；以2013年12月19日至2014年3月18日的租金2,879,045元为本金，自2014年1月6日计算至实际支付之日；以2014年3月19日至2014年6月18日的租金2,879,045元为本金，自2014年4月6日计算至实际支付之日)；5、判令被告杨石公司按年租金11,606,869元标准支付原告自判决生效日起至实际返还房屋之日的房屋使用费；6、判令被告杨石公司支付原告解约违约金11,606,869元；7、判令被告杨石公司支付原告代为垫付的电费902,193.36元；8、判令被告杨石公司支付原告律师费662,088元；9、判令被告颢翼公司对被告杨石公司上述债务承担连带清偿责任。被告杨石公司、颢翼公司辩称：原告于2012年6月20日才将房屋交付给了被告杨石公司。被告杨石公司欠付租金属实，但其并不存在违约行为。被告杨石公司已投入了大量资金。现同意解除合同，但原告应当对于被告杨石公司损失进行赔偿，且被告杨石公司并不承担违约责任。原告已经于2015年4月27日控制了房屋。原告主张的租金及使用费计算有误，原告于2012年11月12日才取得产证，被告杨石公司于2013年1月3日才收到产权证复印件，在此之前原告无出租权，而根据免租期一年的约定，被告杨石公司应自2014年1月3日开始支付租金并支付至2015年4月28日。另外，根据约定，前三年租金应按每年7,632,150元计算，至被告杨石公司撤离时，仍应按年租金7,632,150元计算。�于原告第4项、第6项违约金的诉请，存在重复计算。关于原告主张的电费，予以认可。关于原告主张的律师费，并无法律依据。被告颢翼公司注册资金只有100万元，不具备担保清偿能力，其所作的担保无效。同时，被告杨石公司反诉称：2010年7月26日，原告新闵公司与被告杨石公司签订房屋租赁合同，房屋用途及性质为商场。由被告杨石公司承租后再招商引租，目的是打造松江新桥镇服务产业。商场坐落于松江区新桥镇新育路XXX-XXX号、明中路XXX号，总面积为20,910平方米。年租金为11,606,869元，包括商场主楼X-X楼、旁边的群楼(副楼)的一层，为1.6元/平方米/天，副楼的二楼为1元/平方米/天。租赁押金为50万元。合同约定租赁期限为20年，自2012年1月1日起至2031年12月31日止，交房日期定为2010年12月31日。但到期后，原告迟迟未交房。后双方于2012年4月签订了《对原合同的变更�增加条款的修改协议》，改变了交房时间，重新定于2012年6月20日交房，起租时间定为2013年6月20日，免租期12个月。因被告杨石公司已作出了巨大的投入，故其不得已才与原告签订了《对原合同的变更、增加条款的修改协议》。被告杨石公司接房后不仅要装修，还要准备招商引租，没有房地产产权证，被告杨石公司无法与客户签订合同，但原告的房地产权证迟迟办不下来，一直拖到2013年1月3日才把产权证复印件交给被告杨石公司。由于原告的这种拖延行为导致商场丧失了大好的招商时机，一些大的商家、优质客户因此没有被招租进来。到了开始计租的时间，被告杨石公司也没有招进任何商家。为了引租，被告杨石公司只好对大的商家采取免租。至今才招到总体20%的小商户，其余全部空关，即使进来的小商户也没有完全付租金，天天嚷着撤租，主要原因是：1、合�约定的租金过高，商场1.6元/平方米/天，而周边地段租金只有1.2元/平方米/天，相差甚远；2、原告经常搞举报，搞得工商、税务经常来查商家，使商家受到经营上的干扰，有怨气；3、周边商业环境不景气，市场萧条，与签约时的预测完全不一致。现被告杨石公司亏损经营，一年的电费要承付几百万，还有物业管理费和工作人员的工资要承付20多万元，为商场的装修共花费了2,400多万元，招商引租200多万元，再加上其他费用，共付出3,000多万元。如果再这样下去，被告杨石公司每年赔偿千万元，高额租金根本承受不起。对于现状，被告杨石公司多次要求原告修改合同，调整租金或减少租赁面积，但原告毫不理睬。现原告要求解除合同，应当对于被告杨石公司的经济投入给予赔偿。故被告杨石公司反诉要求：1、判令新闵公司赔偿装修损失2,000万元；2、判令新闵公司返还�金50万元。针对被告杨石公司的反诉，原告新闵公司辩称：被告杨石公司从未支付过租金，原告有权解除租赁合同。根据约定以及有关司法解释，原告不应当赔偿装修损失。关于被告杨石公司主张的50万元押金，实际系定金性质，应当由原告予以没收。经审理查明：原告新闵公司作为出租方、被告杨石公司作为承租方曾签订《租赁合同》(载明的落款时间为2010年7月26日，实际签署时间在2011年5月24日之后)，约定原告新闵公司将松江区新桥镇新育路XXX-XXX弄、明中路XXX号房屋出租给被告杨石公司，总面积为20,910平方米，其中：A、商场1区15,388.8平方米，B、商场2区2,073平方米，C、新育路东侧沿街商铺3,448.2平方米；无偿配套使用面积：A、地下车库5,958.6平方米，B、所有商场路面规划停车位；以上面积以产证为准；租赁期限20年，自2012年1月1日至2031年12月31日；交房日期为2010年12月31日，因考虑到被告杨石公司招商、装潢等所需占用的时间，原告给予被告杨石公司免租期12个月，租金起算日为2012年1月1日；合同期满或被告杨石公司原因合同终止解约时、原告对被告杨石公司本合同项下附合在场地内及建筑物上装潢、装修不作补偿，对被告杨石公司未附合在场地内和建筑物上的设施，若原告认为有使用价值并同意接受，可作价予以补偿，如原告不接受，由被告杨石公司自行拆除；被告杨石公司连续拖欠支付租金达到三个月时，原告有权解除合同，并追究被告杨石公司的违约责任；租赁期内被告杨石公司不得单方面解约，否则应承担违约责任，向原告支付违约金，违约金为一年的租金，并还应承担原告恢复本项目的损失，但遇不可抗力事件发生不在此限；若一方违反本合同任一条款，应向守约方支付违约金，违约金以违约事实发生之日起算至�约状态结束之日止，具体违约金按每日租金额、银行同期的贷款双倍利率计算，并承担由此给守约方造成的一切损失；合同履行过程中如发生争议，双方应先协商解决，协商不成时，任何一方可以向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼，败诉方应承担胜诉方包括律师费在内的诉讼费用。合同第四条租金方面约定为：该物业的租赁面积为20,910平方米，租金价格分别为18,149.4平方米(指1区15,388.8平方、2区一楼1,036.5平方、3区一楼1,724平方)为1.6元/平米/天；2,076.6平方米(指2区二楼1036.5平方、3区二楼1,724.1平方)为1元/平米/天；即年租金为11,606,869元，计算方式如下：(18,149.4平×1.6元/平/天×365天)%2B(2,760.6平×1元/平/天×365天)=11,606,869元。因杨石公司前期需要培养市场，新闵公司同意杨石公司前三年18,149.4平方米按1元/平米/天计算，差额部分根据余下17年内分摊，但其租金总额不变�即前三年的租金按7,583,130元/年支付给甲方。差额部分(11,606,869元-7,632,150元)=3,974,719元×3年=11,924,157元÷17年=701,421元，即第四年起，在原约定的每年租金基础上增加701,421元。第一、二、三年，每年支付7,632,150元(不包含差价3,974,719元)，第四年租金12,303,281元，加701,421元，合计13,004,702元。第五年租金12,419,350元，加701,421元，合计13,120,770元。第六、七、八、九、十年，每年租金12,535,418元，每年加701,421元，每年应付13,236,839元。第十一、十二年每年租金13,287,543元，加701,421元，每年合计为13,988,964元。第十三、十四年每年租金13,412,897元，加701,421元，每年合计14,114,318元。第十五至二十年每年租金为13,538,251元，加701,421元，每年合计14,239,663元。如租赁期限不满三年提前终止解约时，被告杨石公司仍需支付据实结算的差额款。合同第五条约定：按照先付后用的原则，被告杨石公司按季度向原告支付租金，付款方式为押一付三，即在每1、4、7、10月的5日为租金支付日，原告应于付款日前开具正规发票给被告杨石公司作为付款凭证。合同对其他事宜进行了约定。之后，原告新闵公司与被告杨石公司、颢翼公司签订《对原合同的变更、增加条款的修改协议》(载明的落款时间为2012年4月1日)，将上述合同中承租方变更为杨石公司，将颢翼公司变更为担保方，租赁房屋地址修改为松江区明中路XXX号和松江区新桥镇新育路XXX-XXX号(单)、802-850号(双)，共计29门弄号，将交房时间变更为2012年6月20日，因考虑到被告杨石公司招商、装潢等因素，原告同意免租期12个月，租金起算日为2013年6月19日。该协议还载明对《租赁合同》其他内容进行的变更。原告新闵公司按约向被告杨石公司交付了房屋。被告实际使用了松江区新桥镇明中路XXX号(对外称火龙果商场)、新育路XXX-XXX号(单)、新育路XXX-XXX号(双)以及新育路XXX号三楼约374平方米的办公室。之后，被告杨石公司又将明中路XXX号地下一层转租给华联集团吉买盛购物中心有限公司，将其他租赁房屋(除明中路XXX号主体、新育路XXX号三楼办公室之外)转租给了其他小商户。2012年11月12日，原告新闵公司取得了松江区新桥镇明中路XXX号，新育路XXX-XXX(单)号、新育路XXX号XXX层、XXX号一层以及新育路XXX-XXX号(双号，1-2层)房屋的《上海市房地产权证》。其中明中路XXX号地下一层记载的建筑面积为5,663.08平方米、地上1-3层为15,704.60平方米，新育路801-813(单号)记载的建筑面积为2,097.92平方米，新育路XXX号XXX层为36.66平方米、802号一层为51.74平方米以及新育路XXX-XXX号(双号，1-2层)建筑面积为2,232.52平方米。2014年7月14日，杨石公司作为原告，以新闵公司作为被告，以本案反诉所称的事由向本院提起诉讼，�求解除《租赁合同》、赔偿装修损失，该案案号为(2014)松民三(民)初字第2372号。新闵公司则于2014年8月4日提起本案诉讼。后双方均认可杨石公司撤回其所提的诉讼后，在本案中作为反诉提出。杨石公司于2014年10月16日撤回了(2014)松民三(民)初字第2372号诉讼，本院裁定予以准许。后杨石公司在本案中提起了反诉。2014年9月29日，原告新闵公司向被告杨石公司及小商户发出告知函，告知了原、被告解除合同的诉讼，要求小商户配合办理房屋转租情况备案登记、停止向杨石公司支付租金等事宜。2015年4月27日许，原告实际控制了松江区明中路XXX号、新育路XXX号三楼办公室。审理中，被告杨石公司表示其已经搬离了租赁场地。另查明：2010年7月26日，案外人上海松江新桥资产经营有限公司作为出租方、被告颢翼公司作为承租方签订《租赁合同》，约定新桥公司将松江区新桥镇新育路XXX-XXX弄房屋出租给颢翼公司，租赁期限至2031年12月31日。合同对其他事宜进行了约定。被告杨石公司于2011年5月24日成立。之后，案外人新桥公司与被告杨石公司、颢翼公司签订《对原合同的变更、增加条款的修改协议》(落款时间为2012年4月1日)，将上述合同中承租方变更为杨石公司，租赁房屋地址修改为松江区明中路XXX号和松江区新桥镇新育路XXX-XXX号(单)、802-850号(双)，共计29门弄号。该协议还载明对《租赁合同》其他内容进行的变更。现本案原、被告以及案外人新桥公司均确认本案实际履行的是出租方为原告新闵公司与承租方为杨石公司的《租赁合同》及原告与两被告签订的《对原合同的变更、增加条款的修改协议》。再查明：被告杨石公司曾向原告交付租赁押金50万元。但被告杨石公司未曾支付过租金。本案审理中，原、被告均确认原告为被告杨石公司垫付了至2014年7月31日止的电费902,193.36元。本案审理中，本院根据被告杨石公司申请，通过上海市高级人民法院委托了上海沪港建设咨询有限公司对被告杨石公司在松江区新桥镇新育路、明中路处办公区域以及该办公室楼梯，明中路XXX号装饰装修损失进行司法鉴定。2016年2月1日，上海沪港建设咨询有限公司出具沪港审基[2016]903号司法审价报告，审价建议为：一、火龙果卖场(华联吉买盛)装修工程(含安装工程)审价造价为5,714,750元，残值按5年摊销，还剩余28个月的残值2,666,878元；二、火龙果卖场一层、二层、三层装修工程(含安装工程)审价造价为4,844,536元，残值按5年摊销，还剩余28个月残值2,260,792元；三、办公楼装修(含安装工程)审价造价198,476元，残值按5年摊销，还剩余28个月的残值92,620元；四、其他费用审核金额为2,245,884元。关于其他费用(即2,245,884元部分)，明确：1、吉�盛新桥店装饰项目消防设计协议，审价金额140,000元；2、松江火龙果商业设计咨询合同，审价金额为100,000元；3、解除《松江火龙果商业项目整体室内装饰设计合同》，审价金额72,000元；4、松江区火龙果商业项目设计咨询合同(设计调整)，审价金额80,000元；5、火龙果生活广场停车提示牌及非机动车锁杆采购合同，审价金额0元；6、火龙果生活广场装饰装修设计合同，审价金额40,000元；7、火龙果生活广场消防设计合同，审价金额8,000元；8、火龙果生活广场消防设计咨询补充协议，审价金额5,000元；9、火龙果生活广场室外雨棚及玻璃幕墙维修材料供货安装合同，审价金额136,000元；10、监控系统安装合同，审价金额94,494元；11、河道护栏定制安装合同，审价金额10,890元；12、火龙果商场二楼卫生间装修合同，审价金额0元(费用已经在火龙果卖场一层、二层、三层装修工程计�)；13、新桥新都汇招商办公室装修工程合同，审价金额15,000元；14、招商办公室广告牌安装合同，审价金额16,500元；15、新桥新都汇生活广场景观设计及外立面优化设计合同，审价金额为10,890元；16、电(扶)梯供货合同，审价金额434,000元；17、电(扶)梯安装合同，审价金额76,000元；18、新桥店店招设计制作环境布置施工合同，审价金额780,000元。上述第1-4、6-11、13-18项被告向审价机构提供合同原件及发票复印件，第5项被告向审价机构提供了合同原件，未提供发票复印件。对于上述司法审价意见，原告认为：1、鉴定机构在计算工程造价时，计取了社会保障费，但并未有证据证明实际缴纳了社会保障费，故该费用应当予以扣除；2、一、二、三层卫生间水电费存在重复计算，在一、二、三层卫生间安装审价中金额26,521元，而在一、二、三层卫生间装修审价中计算了6万元，故26,521元应当予以扣除；3、明中路XXX号地下一层空调在2015年12月10日查看现场时已由被告拆除，故该费用不应当予以计算，审价报告实际也未计算；4、关于一、二、三层税后补差中坡道改造、钢结构玻璃雨棚，不能以“项”进行审价，且审价报告中该费用为鉴定机构预估的费用；5、税金计算标准不应按照3.48%；6、关于审价报告中有关其他费用2,245,884元，均不属于装修残值审价范围，对于所依据的合同、发票，真实性、合法性、关联性均不予以认可，故2,245,884元应当予以扣除；7、对于其他费用中火龙果生活广场室外雨棚及玻璃幕墙维修材料供货安装合同，审价金额136,000元，原告无异议，但应当计算残值。被告认为：1、火龙果卖场一、二、三层并未实际使用，故不存在残值，应当按照造价计算损失；2、明中路XXX号地下室、一层、二层的空调主机未计算。鉴定人员陈述：1、实际施工发生在2015年之前的，并未要求必须提供社保费缴纳凭证，故应当计取社保费；2、一、二、三层卫生间水电费确实存在重复计算问题，应当扣除26,521元；3、鉴定时1885号地下室的空调主机确实还在，但未计算该空调主机费用，第二次现场勘查时，1885号地上一层、二层空调主机确实不在了，故地上一层、二层空调主机费用未计算；4、坡道改造现场确实存在，但改造过程在鉴定时已经看不到，故根据市场价进行鉴定，钢结构玻璃雨篷是根据现场面积大小按照市场价计算的；5、工程在松江区，应当适用3.48%税率；6、其他费用2,245,884元，鉴定机构确实按照被告提供的合同及发票计算的；7、监控系统(列入其他费用)，被告未提供图纸，故只能根据被告提供的合同判断金额；8、河道护栏定制安装(列入其他费用)，现场未看到，故按照被告提供的合同计算；9、电(扶)梯(列入其他费用)，因无定额考量，故只能根据被告提供的合同计算金额。之后，上海沪港建设咨询有限公司又出具司法审价补充说明：1、经2016年2月19日核查，火龙果卖场一层、二层、三层安装工程中“卫生间工程”与火龙果卖场一层、二层、三层装修工程中“卫生间装修(包括水电等)”项目重复，原沪港审基[2016]903号报告中火龙果卖场一层、二层、三层安装工程审核造价1,841,015元扣除卫生间工程审核造价30,900元；2、根据2016年2月22日现场实际踏勘，现调整：(1)、原沪港审基[2016]903号报告火龙果卖场(华联吉买盛)安装工程中“空调通风排烟工程”审核造价为187,016元，现调整为1,414,530元；调整的内容为增加8台室外主机、3台冷冻水泵、1套膨胀水箱及相关水管阀门、新风系统、电缆、水管、桥架等，仅供法院参考，(2)、原沪港审基[2016]903号报告中火龙果卖场一�、二层、三层安装工程增加7台空调外机、电缆、电线及桥架工程造价1,007,292元，(经2016年2月22日现场实际踏勘7台空调外机已拆除)；(3)、原沪港审基[2016]903号报告中火龙果卖场(华联吉买盛)装修工程现增加346,124元；增加的内容为200厚砂加气砼砌块、乳胶漆墙面、界面处理剂加气混凝土砌块、铺贴花岗岩、天棚喷涂等。(4)、原沪港审基[2016]903号报告中火龙果卖场一层、二层、三层装修工程现增加791,269元；增加的内容为一层、二层、三层楼梯间墙面满批建筑腻子刷乳胶漆200厚砂加气砼砌块、天棚喷涂、一层、二层、三层地面贴800*800玻化砖、嵌缝剂等。3、关于火龙果卖场一层、二层、三层装修工程残值费用，该公司根据司法委托函要求计算该部分费用；2015年3月和2015年6月以及2016年2月经审价机构四次现场踏勘，没有发现使用的痕迹，建议若现场没有使用不考虑残值费用�仅供法院参考。对于司法审价补充说明，原告认为：1、增加的8台室外机在原有报告中已包含，属于重复计算；2、调整的新风系统属于房屋结构建筑，系原告原有的房屋设备，并非被告杨石公司装修形成；3、7台空调室外机已经拆除，则现场已无该等室外机，审价单位如何确定该等室外机价格、拆除的数量；4、火龙果卖场一层、二层、三层装修工程，审价单位如何确定没有使用过，没有使用过无须计算残值费用有何依据；5、补充报告新增项目未计算残值，应当体现残值费用；6、补充报告对原报告中社保费用没有进行调整，按规定，被告杨石公司如没有缴纳社保，则该等费用是不可以计取的，现补充报告中并未附带被告杨石公司缴纳社保的依据，该等费用应当剔除；7、补充报告中对税金并没有调整，涉案工程在松江，按规定应适用郊区税率，现补充报告按照市区�税率计算税金，应当予以调整。被告对司法审价补充说明无异议。司法鉴定人员认为：1、调整增加的8台室外机并未重复计算；2、根据现场，新风系统包括数量、型号、规格以及最新使用情况均与原告提供的竣工图不一致，鉴定机构是从现场看到的情况作出的鉴定；3、7台室外主机在第一次现场勘查时确实存在，第三次勘查时已经不在现场，但有安装痕迹，能够看出有安装及安装数量，审价机构是通过原有的室内判断，室内是“美的”空调系统，那么室外配套的也肯定是“美的”，然后形成价格及数量范围；4、火龙果卖场一层、二层、三层装修工程现场没有使用过的痕迹，故认为不需要计算残值；5、火龙果卖场地下一层(华联吉买盛)装修、安装工程调整后审价金额为7,288,388元，按照原先报告中所列的残值计算公式，得出残值为3,401,248元；火龙果卖场一至三层，该部分未使用过，不做残值计算，装修及安装调整后总造价为6,612,202元；6、有关税金和社保费的问题，仍坚持之前审价机构意见。审理中，原告陈述就新育路XXX-XXX号(单)、新育路XXX-XXX号(双)房屋，其已经和小商户签订了相关合同，其中明确待本案生效后，其向小商户收取2015年1月起的租金。以上事实，有《租赁合同》、《对原合同的变更、增加条款的修改协议》、上海市房地产权证、司法审价报告及补充说明、询问笔录、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告新闵公司与被告杨石公司签订的《租赁合同》以及原告新闵公司与两被告签订《对原合同的变更、增加条款的修改协议》系当事人真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点是：1、上述《租赁合同》、《对原合同的变更、增加条款的修改协议》是否应当予以解除，如果解除，则系哪方责任所致；2�系争房屋是否已经由原告予以收回；3、被告杨石公司对于拖欠的租金及使用费应当如何计算；4、被告杨石公司是否应当承担逾期支付租金的违约金；5、被告杨石公司是否应当承担原告律师费；6、被告颢翼公司是否应当对被告杨石公司的债务承担连带清偿责任；7、对于被告杨石工程的装饰装修损失，原告是否应当赔偿或补偿；8、被告杨石公司所支付的押金，原告是否应当予以返还。关于争议焦点一：被告杨石公司自承租房屋后，未曾向原告支付过租金，根据《租赁合同》约定，被告杨石公司连续拖欠支付租金达到三个月，原告有权解除合同。故本案原告要求解除《租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于被告杨石公司辩称原告于2012年6月20日才将房屋交付被告杨石公司的意见，本院认为，在原、被告所签订的《对原合同的变更、增加条款的修改协议》中，对于交�房屋的时间作了重新约定，原告按照2012年6月20日交付房屋并不存在违约行为。关于被告辩称原告于2013年1月才将产权证复印件交付给被告杨石公司的意见，本院认为，被告并未举证明其曾就原告迟延交付产证复印件提出过异议，也未举证证明迟延交付产权复印件致使其无法经营的事实，据此，本院认定，导致《租赁合同》的解除系由被告杨石公司的违约行为所致。至于原告所主张的解约违约金，因合同系被告杨石公司未按约支付租金符合合同约定的解除条件而致解除，但在此情况下，并未约定相应的解约违约金，故此项违约金本院不予支持。关于争议焦点二：审理中，被告杨石公司认为新育路办公室以及火龙果商场(地下一层至地面三层)已经被原告强行收回，且其也确认已经搬离了租赁房屋。原告则认为其与被告杨石公司各自在火龙果商场处上了锁。根据双方陈述及当地派出所对有关人员所做的询问笔录，本院酌情确定原告于2015年4月27日起控制了新育路办公室以及火龙果商场(地下一层至地面三层)，就上述房屋，原告不应再要求被告杨石公司履行返还义务。而关于小商户的问题，原告也和小商户自行协商签订了有关合同，其认为待本案生效后，其可以向小商户收取2015年1月起的租金，故在此情况下，被告杨石公司目前亦无需再履行搬离返还义务。关于争议焦点三：根据《对原合同的变更、增加条款的修改协议》约定，被告杨石公司应当自2013年6月19日起支付租金。现原告主张自该日起的租金，本院予以确认。因原告于2015年4月27日收回了火龙果商场(地下一层至地面三层)，故该部分租金(含使用费)计算至该日。因原告自述其与小商户已经签订相关合同，小商户的租金待本案生效后，于2015年1月起由原告向小商户收取，故小商户使用房屋部分[新育路XXX-XXX号(单)、新育路XXX-XXX号(双)房屋]的租金，被告杨石公司应支付至2014年12月底。关于租金计算的标准问题，首先,应当明确的是，《租赁合同》的解除系因被告杨石公司违约所致，故2013年6月19日起的前三年租金不应扣减分摊到后17年中的差额；其次，关于租金及使用费计算标准仍应当根据合同约定以及产权证中房屋计算的面积确定。租金(含使用费)具体计算为：1、火龙果商场地上一层至三层金额为17,036,350元(15,704.6平方米×678天×1.6元/天/平方米)；2、新育路XXX-XXX号(双)金额为1,707,524.7元(一层：1,204.66平方米×561天×1.6元/天/平方米=1,081,302.8元，二层：1,116.26平方米×561天×1元/天/平方米=626,221.9元)；3、新育路XXX-XXX号(单)金额为1,530,013.1元(一层：1,048.96平方米×561天×1.6元/天/平方米=941,546.5元，二层：1,048.96平方米×561天×1元/天/平方米=588,466.6)。租金(含使�费)合计为20,273,887.8元。关于争议焦点四：根据查明的事实，被告杨石公司存在逾期支付租金的违约行为，故其应当按约支付逾期付款违约金。该违约金性质与原告主张的解约违约金属不同性质的违约金，被告认为重复计算，本院不予采信。关于原告主张的逾期付款违约金计算，应当根据房屋实际面积并按前三年租金标准均为1元/天/平方米(不计算差额)的方法计算逾期付款的本金(每三个月租金为20,123.44平方米×1元/天/平方米×365天÷4=1,836,263.9元)，原告存在计算上错误，应予调整。原告主张违约金计算标准按照银行同期贷款利率的2倍计算，符合约定，本院予以准许。关于争议焦点五：因被告杨石公司违约导致合同解除，现原告依据合同约定主张律师费，本院予以支持，但具体金额本院根据案件实际情况，酌情调整为30万元。关于争议焦点六：被告颢翼公司在《对原合同的变更、增加条款的修改协议》中作为担保人盖章确认，故其应当对被告杨石公司在履约过程中的债务承担连带清偿责任。被告所述颢翼公司提供的担保无效的意见，无法律依据，本院不予采信。关于争议焦点七：虽然租赁合同约定，在因被告杨石公司原因终止解约时，原告对于被告杨石公司装潢、装修不作补偿，但考虑到本案被告杨石公司确实在租赁物上作了较大的投入进行了装饰装修，本院根据司法审价意见、被告杨石公司违约行为等案件实际情况，酌情确定原告补偿被告杨石公司装饰装修损失。具体评述如下：1、关于火龙果商场地下一层(华联吉买盛)部分装饰装修，按照残值的10%计算，具体为340,124.8元[(4,145,368元%2B346,124元%2B1,569,382元-187,016元%2B1,414,530)×28/60×10%]。2、关于火龙果地上一层至三层部分装饰装修，因未曾使用，故按照造价的30%计算，金额为1,983,660.6元[(3,003,521元%2B791,269元%2B1,841,015元%2B1,007,297元-30,900元)×30%]。其中需要说明的是，关于卫生间部分的计算，因涉及到重复计算问题，以鉴定机构最后的核定为准。关于补充说明中增加7台空调外机价格，因现场已经没有，且系原告控制房屋期间灭失，故应由原告承担责任。3、办公楼装饰装修损失补偿金额，按鉴定机构确定的残值的10%计算，即9,262元(92,620元×10%)。4、关于审价报告中的其他费用部分，因原告对于第9项无异议，故本院予以确认。关于第10项监控系统、第16、17项电(扶)梯，本院酌情确定。关于该部分其他项目，均无法律依据，本院不予支持。就其他费用部分，本院酌情确定原告补偿33,880元，具体计算(136,000元%2B90,000元%2B500,000元)×28/60×10%。以上原告应补偿被告杨石公司装饰装修损失的金额为2,366,927.4元�关于争议焦点八：在原告新闵公司与被告杨石公司租赁合同关系解除的情况下，原告应当返还被告杨石公司押金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司、被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司签订的《租赁合同》以及原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司、被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司、被告上海颢翼贸易发展有限公司签订的《对原合同的变更、增加条款的修改协议》；二、被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司应当支付原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司租金及使用费，合计20,273,887.8元；三、被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司应当支付原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司电费902,193.36元；四、被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司应当赔偿原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司律师费300,000元；五、原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司应当返还被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司押金500,000元；六、原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司应补偿被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司装饰装修损失2,366,927.4元；七、上述第二至第六项相互折抵后，被告上海杨石投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司18,609,153.76元；八、被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司逾期支付租金的违约金[以2013年6月19日至2013年9月18日租金1,836,263.9元为本金，自2013年7月6日计算至该款实际支付之日；以2013年9月19日至2013年12月18日租金1,836,263.9元为本金，自2013年10月6日计算至该款实际支付之日；2013年12月19日至2014年3月18日租金1,836,263.9元为本金，自2014年1月6日计算至该款实际支付之日；以2014年3月19日至2014年6月18日租金1,836,263.9元为本金，自2014年4月6日计算至该款实际支付之日；以上利率按中国人民银行同期贷款利率(若中国人民银行同期贷款利率超过年利率6%，则取年利率6%)的2倍计算]；九、被告上海颢翼贸易发展有限公司对于被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司上述全部债务承担连带清偿责任；十、驳回原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费177,396元，财产保全申请费5,000元，合计182,396元，由原告(反诉被告)上海新闵资产经营有限公司负担93,614元(已付)，由被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司、被告上海颢翼贸易发展有限公司负担88,782元(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费72,190元，司法鉴定费240,000元，合计312,190元，由被告(反诉原告)上海杨石投资管理有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一六年三月二十五日书 记 员  万小兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。