四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0322民初292号原告：李寿容，女，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：王志刚，四川仁厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗安平，四川仁厚律师事务所律师。原告：王祖国，男，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：李寿容。被告：周尚波，男，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：王茂吉，四川拓宇律师事务所律师。被告：漆丹，女，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：王茂吉，四川拓宇律师事务所律师。第三人李小琴，女，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：刘魁，四川平通律师事务所律师。原告李寿容、王祖国与被告周尚波、漆丹、第三人李小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李寿容及其委托诉讼代理人王志刚、罗安平，原告王祖国的委托诉讼代理人李寿容，被告漆丹及其委托诉讼代理人王茂吉，被告周尚波的委托诉讼代理人王茂吉，第三人李小琴及其委托诉讼代理人刘魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李寿容、王祖国向本院提出诉讼请求：1.判决被告漆丹、周尚波将房屋交付原告，并支付违约金223.3万元；2.判决第三人李小琴自2016年1月13日将房租直接支付给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月19日，二被告与原告李寿容签订了《商铺买卖合同》，约定二被告将893.2平方米房屋出售给原告李寿容，价格4466000元；价款分三次付清；该商铺在出售前已出租，租金自原告完成全部付款后，由原告收取；被告保证没有产权纠纷或任何法律障碍，原告按揭、抵押、租赁、税项等，被告均在合同生效前办妥；原告通知被告收取第二次房款时，双方积极配合办理过户事宜，若故意拖延，按每天1%处罚作为补偿另一方；如果一方不能履行合同或者毁约，均按合同总金额30%作为违约金赔偿另一方。合同签订后原告按约履行了付款义务，但因抵押权迟迟不能注销，在2015年11月才将房屋过户到原告名下，原告在将房屋向银行贷款后，及时向被告支付了全部付款，但被告以原告尚欠借款为由，拒不交付房屋，给原告造成巨大损失。被告周尚波、漆丹辩称，一、原告的起诉不合法。怀疑原告王祖国在诉状上的签名系李寿容假冒；原告王祖国的授权为一般代理，李寿容无权代为起诉。二、本案缺少必要的诉讼参与人。房屋买卖合同中的买受人是李寿容、唐宇、王祖国，唐宇应当参与本案诉讼。三、《商铺买卖合同》合法有效，已经履行完毕。该房屋已于2015年11月26日过户给了原告，且双方于2015年11月25日签订《借款合同》，将购房款320万元转为了借款，实际上是对房屋买卖的了结，原告在获取产权证后，向原告出具了《欠条》，双方形成了新的借款合同关系。四、被告不存在违约。《借款合同》、《欠条》是对买卖合同的最后清算，双方对房屋的交付并无明确约定，只涉及房租的收取。五、房租应当由被告收取并作为原告支付的还款。在《借款合同》中，原告承诺用商铺作抵押，如果未还款，被告有权获得房屋租金收益。因此，2016年1月13日后的租金，虽属于原告所有，但应当作为归还被告的借款本息。驳回原告的诉讼请求。原告李寿容为证明自己的主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：1.二原告身份证复印件。2.商铺买卖合同。3.付款凭证五份。4.房屋所有权证复印件。5.法院调取的《个人借款合同》、还款单据。被告周尚波、漆丹为反驳对方的主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：1.二被告的身份证复印件。2．商铺买卖合同、房产交易档案。3．房屋所有权证复印件。4．企业信息登记表、银行对账单。5.借款合同、欠条。6.房屋租赁合同。第三人在举证期限内向本院提供了以下证据：2016年4月19日的解除租赁合同协议。上述证据，经庭审质证，原、被告及第三人发表了以下质证意见：被告周尚波、漆丹对原告李寿容提供的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，对合法性和关联性也没有提出其他反驳的理由。对第三人李小琴提供的证据无异议。第三人李小琴对原告李寿容提供的证据没有异议。原告李寿容、王祖国对被告周尚波、漆丹提供证据均无异议。对第三人李小琴提供的证据有异议，认为是房屋过户以后被告与第三人签的，不具有合法性和关联性。第三人李小琴对原告李寿容、被告周尚波、漆丹提供的证据均没有异议。本院认为，被告周尚波、漆丹对原告李寿容提供的证据的真实性均无异议，且对合法性和关联性也没有提出其他反驳的理由。原告李寿容、王祖国被告周尚波、漆丹提供证据均无异议。第三人李小琴对原告和被告提供的证据均无异议。因此，对原告李寿容和二被告提供的证据作为本案定案的依据。第三人提供的证据，是商铺过户以后签订的，未经二原告同意，因此，不具有合法性，本院不予采信。原告王祖国在举证期限内，未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：被告周尚波与被告漆丹系夫妻关系。2014年5月19日，被告周尚波、漆丹（甲方）与原告李寿容（乙方）签订《商铺买卖合同》，约定：甲方自愿将建筑面积893.2平方米的房屋，以5000元/平方米，总价4466000元的价格出售给乙方。付款方式：1.乙方于5月16日向甲方给付720000元；2.乙方在办理完公司注册后，及时向甲方付200万元；3.乙方通过银行贷款，收到银行付款当日支付余额房款。该商铺售前已出租，商铺租金自乙方完成全部付款后，由乙方收取。甲方收到第二次房款之日，双方共同申请办理房屋所有权变更登记手续过户费用由甲乙双方共同承担。甲方保证房屋交易时没有产权纠纷或影响双方交易的任何法律障碍，有关按揭、抵押、租赁、税项等，甲方均在合同生效前办妥。双方责任：1.乙方通知甲方收取第二次房款时，双方积极配合办理过户事宜，一方因故拖延，按每天1%处罚作为补偿另一方；2.合同签订后，任何一方不履行合同或毁约，均按合同总金额的50%作为违约赔偿另一方。本合同自甲乙双方签字之日起生效。合同签订前，原告李寿容于2014年5月16日支付购房款40万元，合同签订当日支付购房款30万元，2014年6月1日支付购房款7.8万元，2014年6月12日支付购房款20万元，从2014年8月至2015年3月原告李寿容分多次转账支付购房款18.3万元，2015年3月4日原告李寿容现金支付原告购房款2万元，2015年4月29日原告李寿容现金支付原告购房款100万元。以上合计支付购房款218.1万元。2015年6月10日，原告周尚波、漆丹用争议房屋在富顺县农村信用合作联社抵押贷款80万元，并于2015年11月25日归还了自己抵押借款的全部本息。2015年11月25日，被告周尚波、漆丹与原告李寿容、王祖国签订《借款合同》。约定：原告李寿容、王祖国向被告周尚波、漆丹借款320万元，用于购买商铺，15日之内归还借款320万元及利息16万元，如果逾期，每天支付16000元；如果1个月没有归还本金和利息，二被告有权将商铺收回、出租、拍卖，并无条件过户到二原告名下；双方过户后，房产证及土地所有权证由二被告保管，原告李寿容、王祖国到邮政银行贷出的320万元必须打到二原告指定的账户上，合同终止。双方签字生效。并备注：借款时间以双证到二原告名下之日起计。合同签订后的次日，原告李寿容、王祖国出具欠条，内容是：今欠周尚波房屋购买面积893.03平方米的房屋款320万元，从银行转款320万元为据，此条作废。利息从2015年11月26日起计。2015年11月25日，被告周尚波、漆丹与原告李寿容、王祖国共同申请办理房屋所有权转移登记。2015年11月26日，被告周尚波、漆丹将建筑面积893.2平方米的房屋过户给了原告李寿容、王祖国及唐宇共同所有。同时，被告周尚波、漆丹支付了税费801865.77元。被告周尚波、漆丹按每月2.4万元收取房租，至2016年4月15止。原告李寿容抵押贷款后，于2016年1月12日支付了被告周尚波、漆丹260万元，现二原告欠二被告60万元未支付。2016年4月19日，被告周尚波、漆丹与第三人李小琴签订了《解除房屋租赁合同的协议书》，解除了2012年5月20日双方签订的《房屋租赁合同》。另查明，原告李寿容于2014年5月22日在成都市成华工商局注册登记了成都广川商业管理有限公司。本院认为，被告周尚波、漆丹与原告李寿容签订的《商铺买卖合同》合法、有效，应受法律保护。双方应当按照合同约定，履行义务。原告李寿容没有按照合同约定支付购房款，在履行合同过程中有违约行为，致使房屋不能及时过户和交付。被告周尚波、漆丹，在将商铺卖给原告以后，还用该商铺贷款80万元，的确也是违约，双方都有违约行为，应当各自承担违约责任。且二原告向被告出具了《欠条》，是对购房款的结算，结算时，原告也没有要求二被告承担违约责任，因此，二原告请求二被告承担违约责任的理由不能成立，本院本院不予支持。对于交付房屋，在合同中没有约定交付房屋的时间和方式，且二原告至今都没有付清购房款，二原告也明知房屋已经出租，不存在交付的问题，只是收取房屋租金的问题。由于第三人李小琴提前搬走，诉讼中，在本院的主持下，已经将争议房屋交付个原告。该商铺过户给二原告，且支付大部分购房款后，二被告与第三人的租赁合同的效力，对二原告继续有效，二原告请求第三人李小琴将从2016年1月13日起租金支付给二原告，符合法律规定，而且，二被告也同意从2016年1月13日起由二原告收取房租，但由于二原告还有购房款没有付清，二被告代收房租以抵偿购房款，也是合理合法的。二被告收取了房租3个月，即2.4万元×3=7.2万元，应当在二原告欠二被告的购房款中扣减。二原告请求第三人直接支付租金的理由成立，本院予以支持。房产过户以后，房屋租赁合同是否解除，应该由二原告及唐宇与第三人李小琴协商解决或诉讼解决，已经不是房屋所有权的二被告没有权利解除。二被告抗辩称，原告起诉不合法，李寿容无权代为王祖国起诉。经本院核实，起诉是原告王祖国的真实意思表示，因此，起诉是合法的。二被告还抗辩，唐宇应该作为必要共同诉讼参与人参与诉讼。本院认为，唐宇与二原告既没有合同关系，也没有参与结算，只是在办理房屋产权证时，基于与被告李寿容的夫妻关系而成为了共有权人。因此二被告的上述两个抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、原告李寿容、王祖国从2016年1月13日起向第三人李小琴收取房屋租金。第三人李小琴已经交给被告周尚波、漆丹的2016年4月15日前的租金7.2万元，在原告李寿容、王祖国欠被告周尚波、漆丹的购房款中抵减；二、驳回原告李寿容、王祖国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为21264元，由原告李寿容、王祖国共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  管英仲二〇一六年八月十六日书记员  高志文《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。