天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0103民初831号原告天津市红磡物业经营管理有限公司。法定代表人李德福,董事长。委托代理人孙超,该公司职员。委托代理人张辉,该公司职员。被告胡汝起,男,1966年1月22日出生,汉族,住天津市河西区。原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告胡汝起物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托代理人张辉,被告胡汝起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,被告系坐落于天津市河西区解放南路与湘江道交口名仕达花园的业主,其房屋建筑面积为142.79平方米。原告于2003年5月12日与小区开发商签订了《天津市前期物业管理服务合同》,为该小区提供物业服务,该合同约定:物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.92元,自被告入住之日起至2014年5月18日止,原告实际按照每月每平方米1.20元的标准收取,被告每月应交纳物业服务费171.34元。2014年5月19日原告与天津市名仕达花园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》约定:物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.92元,原告实际按照每月每平方米1.20元标准收取,被告每月应交纳物业服务费171.34元。原告依约提供了相关的物业服务,被告办理入住手续后接受了原告提供的物业服务。但被告自2011年2月1日至2015年12月31日一直拖欠物业服务费长达59个月,共计10110元。经原告多次催要未果。原告认为被告拖欠物业服务费的行为已构成违约,并给原告造成了较大的经济损失,被告应当向原告支付拖欠的物业服务费。为了保护原告的合法权益,依据我国相关民事法律规定,特向法院提起诉讼,请求:1、判令被告给付原告2011年2月1日至2015年12月31日物业服务费(含机电设施的运行、维护、管理费)10110元;2、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交如下证据(均为复印件):1、营业执照、组织机构代码证各一份,证明原告是具有合法资质的物业服务企业;2、天津市房地产登记簿查询证明一份,证明被告房屋情况;3、《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》各一份,证明原告进行物业服务是依约进行的,合同约定了当事人双方的权利义务;4、物业管理服务合同备案证明一份,证明物业服务合同是真实合法有效的;5、前期物业管理服务合同确认书一份,证明被告确认并认可该物业服务合同;6、EMS邮寄函备件及物业服务费催收函7页,证明原告向被告催要过物业服务费;7、受案通知一份,证明原告曾向法院申请过诉前调解。被告辩称,我是天津市河西区解放南路与湘江道交口名仕达花园的业主。对原告陈述的房屋面积、收费标准认可。欠费时间记不清了,对欠费金额不清楚。我不同意原告的诉讼请求。原因如下:一、我认为2011年2月1日至2012年3月31日我不欠原告物业服务费,我自2006年1月1日入住之后,曾按照每月每平方米1.5元的标准向原告交纳物业服务费,按照相关规定,原告的资质与其收费标准不符,本小区的环境也不符合相关规定的要求,小区内的绿化、封闭程度、公共设施、监控等都与其服务标准不符。原告没有资格收取高额的物业服务费。二、原告自称是一级资质的物业服务公司,但是经我查询,原告并不具备相关资质,且原告并没有每两年进行一次资质的复核,原告涉嫌伪造资质,欺骗业主;三、假设红磡物业具有相关资质,按照住宅建设部的相关标准,物业服务费封顶收费标准应为每月每平方米1元,原告擅自提高物业服务费至每月每平方米1.5元,且天津价格认证中心对原告定价标准的认定已经没有权威性;四、按照住宅建设部2004年1月1日颁布的规定,物业合同的价格必须经过全体业主三分之二以上的同意,但原告至今不能提供任何定价依据,故原告属于擅自提高物业服务费收费标准,涉嫌价格欺诈;五、原告所述的名仕达小区前期物业服务合同中明确写明了原告为二级资质,根据相关法律规定,物业服务企业违反法律规定,擅自扩大收费范围,业主提出抗辩的,人民法院应予支持。所以2011年2月1日至2012年3月31日我不欠原告物业服务费,原告还应退还我2498.83元,计算方式为交费时间2005年11月1日至2011年1月31日合计63个月,我实际交费13493.66,实际应交费8995.77元,多交了4497.89元。2012年4月1日至2014年5月18日共计25个月零18天,2014年11月10日至今为名仕达小区业主大会终止原告物业服务阶段,红磡物业在此期间属于强制收费,所以我不欠原告的物业服务费。由于原告长期违反服务合同规定,引起广大业主的强烈不满,名仕达小区业主会已发出通知,终止与其物业公司的合作,函告原告退出小区。另外原告在小区服务期间长期不公示物业收支状况,不接受业主监督;公共收益长期据为已有。以修路为名虚报工程造价骗取房屋维修基金,随意处置小区内景观设施,小区绿化日趋枯萎,因监控设备废弃,使得小区多次发生入室盗窃事件。且原告起诉我已超过诉讼时效。综上,请求法院驳回原告诉讼请求。被告就其主张向本院提交如下证据(均为复印件):1、《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》及名仕达花园物业管理服务与合同补充条款各一份,证明原告向业主超额收取物业服务费;2、业主大会备案证明、名仕达业主签名表决统计结果、通知、通知函、业委会致广大业主公开信、名仕达第五次业主代表大会表决结果、名仕达第二届第五次业主大会公告各一份,证明原告在名仕达小区进行物业服务不合法;3、名仕达业委会及两位业主出具的证明材料三份、红磡物业违反《物业管理条例》行为及涉及业主的物业问题说明材料两份、照片21张,证明原告在小区内物业服务不作为。针对原告提交的证据,被告发表质证意见如下:对证据1、2、4、5认可,无异议。对证据3中的《前期物业服务合同》认可,对《天津市住宅物业服务合同》不认可,认为原告提交合同文本不全。对证据6、7因其没见过不认可。针对被告提交的证据,原告发表质证意见如下:仅对证据2中的业主大会备案证明认可。对其它证据均不认可,原告提出的房屋质量问题和我们没有关系。本院认证意见如下:原告提交的证据1-7内容客观、来源合法、与本案具有关联性,本院均予以确认。对被告提交的证据1及证据2中的业主大会备案证明的真实性本院予以确认,对原告提交的证据2中的名仕达业主签名表决统计结果、通知、通知函、业委会致广大业主公开信、名仕达第五次业主代表大会表决结果、名仕达第二届第五次业主大会公告及证据3中的名仕达业委会及两位业主出具的证明材料三份、因未向本院提供原件且不能证明来源的真实性、合法性,故本院不予确认。对被告提供的证据3中的红磡物业违反《物业管理条例》行为及涉及业主的物业问题说明材料,因无相关证据佐证,本院不予确认。对于被告提供的证据3中关于物业不作为的有关照片,因该证据不能反映小区同一时间段的持续状态,故本院不予确认。对被告提供的证据3中的有关房屋漏水等房屋质量问题与本案不属同一法律关系,本院不予确认。经审理查明,2003年5月12日,原告与天津市河西区名仕达花园的开发建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》,约定:本合同自2003年5月13日开始,至本物业首次业主会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米1.92元,原告自2006年1月1日起实际按照建筑面积每月每平方米1.20元标准向被告收取(包含基础物业服务费每月每平方米0.9元,机电设施费每月每平方米0.3元)。2014年5月19日原告接受名仕达花园业主会的委托,继续为名仕达花园提供物业服务,并与业主大会签订为期二年的《天津市住宅物业服务合同》,服务期限自2014年5月19日至2016年5月18日止,物业服务费收费标准为:高层住宅按建筑面积计算每月每平方米0.90元、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算每月每平方米1.02元。原告实际按照建筑面积每月每平方米1.20元标准向被告收取物业服务费(包含基础物业服务费每月每平方米0.9元,机电设施费每月每平方米0.3元)。被告系本市河西区解放南路与湘江道交口名仕达花园8-4-101室房屋产权人,房屋建筑面积为142.79平方米,被告应按每月每平方米1.20元的标准向原告交纳物业服务费和机电设施的运行、维护、管理费共计171.34元,被告自2011年2月1日至2015年12月31日59个月未向原告交纳物业服务费和机电设施的运行、维护、管理费共计10110元。另查,2014年11月4日,原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。原告与天津市河西区名仕达花园小区的建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》、与天津市河西区名仕达花园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区业主,上述合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务,被告应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。关于原告的物业服务质量问题,结合该小区实际情况,对原告主张的物业服务费中除机电设施的运行、维护、管理费外的部分酌情减免5%。关于被告所述的原告的资质与其收费标准不符、原告违法在小区服务、其不欠原告物业服务费、原告在小区服务期间长期不公示物业收支状况,不接受业主监督;公共收益长期据为已有。以修路为名虚报工程造价骗取房屋维修基金,随意处置小区内景观设施,小区绿化日趋枯萎,因监控设备废弃,使得小区多次发生入室盗窃事件等及原告起诉已超过诉讼时效的抗辩理由,因证据不足,本院不予支持。综上依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,判决如下:本判决生效之日起十日内,被告胡汝起给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2011年2月1日至2015年12月31日物业服务费(包含机电设施的运行、维护、管理费)共计9730.42元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元,由原告天津市红磡物业经营管理有限公司负担2元,被告胡汝起负担51元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张宁宁审 判 员  李振东人民陪审员  于志民二〇一六年八月三十日书 记 员  高畅一本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。《物业管理条例》第七条第(五)项业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费,物业服务企业请求业主支付物业服务费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。