贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2631字第314号原告石华斌。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住址：黎平县德凤镇五开南路侗族风情园。法定代表人：叶秀，该公司董事长。委托代理人：龙泽，贵州全红律师事务所律师。原告石华斌诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法由审判员欧波独任审判，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告石华斌与被告的委托代理人龙泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将侗族风情园1幢2单元4-1号商品房卖给原告，面积126.75平方米，总价款383825元，分期付款，交房条件为“经验收合格”，交付时间为2014年9月30日，逾期交房按已交房价款的日万分之一支付违约金至实际交付房屋止。被告承诺2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。逾期不办理交付的，出卖人自约定日前至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告已付清首付款123825元，余款260000元通过公积金贷款一次性付清。但被告至今未能依约将合格房屋交付给买受人。为此，原告多次找被告交涉，被告均以各种理由推脱，拒绝交房，由于被告逾期交房构成违约，应当承担违约责任，支付违约金，并承担因被告逾期交付房屋造成原告租房的经济损失。为维护自身合法权益，特提起如下诉讼：1、被告立即将验收合格且符合交付条件的商品房和相关文件交付给原告；2、被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金21034元（计算至2016年3月30日止）、房屋租金22815元（计算至2016年3月30日止）共计43849元。3、办案诉讼费由被告承担。被告辩称：首先，被告已按照合同约定完成交房条件，原告已接收了房屋，因此，被告不构成违约；其次，延缓交房并不是被告故意拖延工期，交房时间拖延是因为供电部门在该区域进行线路扩容改造导致被告工地无电力供应所致，应当属于不可抗力，因不可抗力导致合同无法履行的属于法定的免责事由，被告提出赔偿经济损失22815元过高，无法律依据，租金损失1267.5元，明显高于黎平县城区同类户型房屋租金标准因此被告不应当对逾期交付承担责任，故，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告在举证期限内提交了5份证据：1、《身份证》复印件1份，证明原告主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件1份，证明买卖房屋及被告未履约的事实。3、《借款合同》复印件1份，证明原告借款买房的事实。4、《收据》复印件1份，证明原告交首付款的事实。5、《申请书》1份，证明原告申请交房房屋并支付违约金。6、《租房合同》1份，证明被告逾期交付至原告租房造成的损失。被告在举证期限内提交了4份证据。1、《黎平县供电局证明》1份，证明被告逾期交付是因不可抗力造成。2、《照片》，证明原告购买的房屋内水管、水表、电表安装完毕并已竣工。3、《质量验收说明书》，证明该房屋已经通过验收。经庭审质证，本院对原告的证据作如下认定：被告对证据1、2、3、4没有异议。该证据具有真实性、关联性，本院予以确认。被告对证据5、6有异议，认为证据6没有体现期限和价款，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经庭审质证，本院对被告的证据作如下认定：被告提交的证据1，具有真实性、合法性、但不具有关联性本院予以确认。证据2、3具有真实性、关联性本院予以确认。经审理查明：2013年5月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将侗族风情园1幢2单元4-1号商品房卖给原告，面积126.75平方米，总价款383825元，分期付款，交房条件为“经验收合格”，交付时间为2014年9月30日，逾期交房按已交房价款的日万分之一支付违约金至实际交付房屋止，被告承诺2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。逾期不办理交付的，出卖人自约定日前至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依照约定付清首付款123825元，余款260000元通过公积金贷款一次性付清。之后，被告在修建该商品房过程中，因电力供应不足，导致工期拖延，为了按期交房，被告于2014年2月向黎平县供电局提出用电申请，由于该区域用电方案调整涉及部门众多，程序复杂，用时较长，致使该项目相应滞后，因此造成被告不能如期向原告交房。交房期届至后，原告为此多次向被告提出交房的口头和书面申请，但被告未明确答复。亦未将房屋的相关证明文件交付给原告。为此，原告依法向本院起诉：1、被告立即将验收合格且符合交付条件的商品房和相关文件交付给原告；2、被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金21034元（计算至2016年3月30日止）、房屋租金22815元（计算至2016年3月30日止）共计43849元。3、办案诉讼费由被告承担。本院认为：原、被告于2013年5月14日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订后，原告依照约定通过现金和银行贷款方式向被告支付了全部购房款383825元，被告应当按照合同约定的质量要求如期向原告交付房屋，《合同》第十条约定：被告应当在2014年9月30日前向原告交付房屋，交付房屋时应当符合下列条件：1、提供商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；其中工程竣工合格证明文件应当包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等必需的证明文件。交房期限届至时，被告未有向原告提供上述证明文件，因此，依照合同约定，被告逾期交房的行为，对原告构成违约，被告应当承担违约责任，《合同》第十二条1（2）规定：逾期超过30日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方约定的交房日期为2014年9月30日，至2016年3月30日止，逾期交房时间达548天，故被告应支付违约金为：383825元×0.01%×548天=21034元。被告认为，之所以逾期交房是因为供电部门进行线路改造，导致施工现场无法正常供电，该事实行为属于不可抗力，应当属于免责事由，不应承担违约损失。本院认为，民事法律中对不可抗力有着严格的限制性规定，即不可抗力是指，不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，如自然灾害、社会异常事件等。被告在施工过程中，应当按照建筑工程要求配备必需的施工设备以保障施工能够如期进行，施工现场电力供应不足，被告完全可以通过主观努力加大施工投入从中解决，因此，对被告的辩解意见本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据黎府发（2012年）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）2规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算。原告房屋租金可以参照该标准计算，即原告的租金为：126.75平方米×10元×18个月=22815元，由于被告未能按期交房，导致原告在外租房至今，该租金损失应当由被告负责赔偿。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定之规定判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将验收合格且符合交付条件的商品房和相关文件交付给原告石华斌；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司支付原告石华斌逾期交房违约金21034元，违约金计算至2016年3月30日前。此款限在本判决生效后十五日内付清；此后发生的违约金计算至实际交房之日止；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司赔偿原告房屋租金损失22815元，租金损失计算至2016年3月30日前。此款限在本判决生效后十五日内付清；此后发生的租金计算至实际交房之日止。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，减半收取391元由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内，向本院申请执行。审判员 欧 波二〇一六年六月十日书记员 徐姗姗