吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉2401民再38号原审原告：崔承权，男。原审被告：战世芳，男。原审被告：缪秀丽，女。原审被告：吴顺子，女。再审第三人：延边朝鲜族自治州住房公积金管理中心。法定代表人：宋述山，该中心主任。委托代理人：苏献珺，男。原审原告崔承权诉原审被告战世芳、缪秀丽、吴顺子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日作出（2014）延民初字第3203号民事判决，已经发生法律效力。2016年3月29日，经本院审判委员会研究决定，本院作出（2016）吉2401民监15号民事裁定，再审本案。本院立案后，依法另行组成合议庭对本院进行了审理，并追加延边朝鲜族自治州住房公积金管理中心（以下简称延边州住管中心）作为第三人参加诉讼。2016年5月10日本案公开开庭进行了审理，崔承权、缪秀丽、吴顺子、延边州住管中心的委托代理人苏献珺到庭参加诉讼。战世芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2014年7月2日崔承权诉称：2002年，战世芳依据延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称州中级法院）（2002）延州法执字第130号民事裁定书取得了位于延吉市光华路州社保北楼2单元502号房屋的所有权。2002年9月22日，战世芳将诉争房屋以物抵债给案外人朱继明，朱继明又将该房屋以物抵债给吴顺子，吴顺子将房屋以物抵债给崔承权，现崔承权占有使用该房屋，但房屋一直未办理产权变更登记。崔承权与吴顺子所签订合同有效，且依据州中级法院（2012）延中民四终字第392号判决书，战世芳负有向崔承权转移物权的义务，所以战世芳应当协助崔承权进行产权变更登记。故请求判令崔承权与吴顺子间的房屋转让合同有效，战世芳、缪秀丽协助崔承权办理房屋过户手续（过户手续费由崔承权自行承担），诉讼费用由被告承担。原审中战世芳、缪秀丽辩称：崔承权的诉讼请求在州中级法院（2012）延中民四终字第392号民事判决书中已经做出判决，崔承权再次起诉是“一案两诉”。崔承权与战世芳之间不存在房屋买卖关系。战世芳同意把房屋抵债给朱继明后，朱继明尚欠战世芳5.4万元未付，并且战世芳把无籍房办成有籍房，每个户主须缴纳1.2万元的费用，朱继明一直未交。朱继明共欠战世芳6.6万元，所以战世芳不能给朱继明办理过户手续。朱继明将房屋转让给吴顺子，吴顺子又将房屋转让给崔承权，没有取得战世芳的同意，是无效转让。本案的判决结果同朱继明有利害关系，申请追加朱继明为本案第三人参加诉讼。综上，请求驳回崔承权对战世芳、缪秀丽的诉讼请求。原审中吴顺子辩称：同意崔承权的诉讼请求。吴顺子与崔承权签订转让合同时战世芳是在场并同意的。原审认定：2002年8月5日，战士芳依据州中级法院（2002）延州法执字第130号民事裁定书取得了位于延吉市光华路州社保北楼2单元502号房屋的所有权（产权证号为312705，产籍号13-3-104，面积为101.59平方米）。2002年9月22日，战士芳与案外人朱继明因有债务关系，将上述房屋以物抵债给朱继明，协议上载明“本人认可把这个房子顶给朱继明”，战士芳及妻子缪秀丽在协议上签字盖章，并交付房屋。2002年10月23日，案外人朱继明与吴顺子达成协议，将上述房屋以物抵债给吴顺子。同年10月26日，吴顺子将上述房屋以物抵债给崔承权，并将房屋交付给崔承权。后，崔承权对房屋装修后居住使用至今。2008年有关部门依据相关法律文书为该房屋办理了房屋所有权证，产权人为战士芳。2010年3月10日，本院在执行申请执行人金昌浩与被执行人战士芳之间承揽加工合同纠纷一案中，作出（2010）延执字第371-1号执行裁定书，查封了诉争房屋，崔承权作为案外人提出执行异议。2011年11月26日，本院作出（2011）延执异字第51号执行裁定书，驳回崔承权的异议。崔承权向本院提起执行异议之诉，本院于2012年6月4日作出（2012）延民初字第557号民事判决，该案经战世芳上诉，州中级法院于2012年9月25日作出（2012）延中民四终字第392号民事判决，判决停止对诉争房屋的执行。原审认为：战士芳依法取得了诉争房屋的所有权后，将诉争房屋以物抵债给案外人朱继明，朱继明将诉争房屋以物抵债给吴顺子，吴顺子将诉争房屋以物抵债给崔承权的行为均为双方当事人真实意思表示。现崔承权实际占有使用房屋多年，上述以物抵债行为应认定合法有效。故本院对崔承权主张确认崔承权同吴顺子之间房屋转让协议有效的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第八十五条“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够继续履行的，应当继续履行。”的规定，对战士芳、缪秀丽提出的朱继明尚欠房屋价款及过户手续费6.6万元，朱继明未取得房屋所有权，其将房屋转让给吴顺子、吴顺子将房屋转让给崔承权的行为未经战世芳同意，转让均无效，战世芳同崔承权之间没有房屋买卖合同关系，不应当协助崔承权办理房屋产权过户手续的主张，本院认为，战士芳将诉争房屋以物抵债给朱继明，在协议中明确“本人认可把这个房子顶给朱继明”，并在协议上签字盖章，战士芳将房屋所有权处分给朱继明的意思表示明确，现其对处分行为翻悔，有悖于诚实信用原则，有损交易安全。战士芳将诉争房屋交付给朱继明占有使用，朱继明有权将房屋处置给吴顺子所有，无须战士芳同意。且2008年，诉争房屋符合办理房屋所有权证时，战世芳承认曾经因办理房屋所有权证问题找过崔承权，后因双方对办理房屋所有权证费用的负担发生争议致未能将房屋所有权证办理到崔承权名下。根据上述事实可以认定战世芳对房屋再次转让的事实明知并同意。故本院对战士芳的上述主张不予支持，战世芳应当继续履行合同，为崔承权办理房屋所有权转移手续。关于被告战世芳、缪秀丽主张崔承权属于“一事二诉”，本院认为，（2012）延中民四终字第392号民事判决系关于崔承权提起执行异议之诉的终审判决，该判决仅对是否继续执行房屋作出判决，对本案崔承权的诉讼请求未作出判决，故本案不属于“一事二诉”，对战世芳的抗辩，本院不予支持。关于战世芳要求追加朱继明为本案第三人的请求，因战世芳亦无法提供朱继明的准确送达地址，且关于朱继明的相关事实已有生效的法律文书予以确认，故对战世芳的该项请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、崔承权与吴顺子之间签订的房屋（位于延吉市光华路州社保北楼2单元502室，产权证号为312705，产籍号13-3-104，面积为101.59平方米）转让协议书有效；二、战世芳、缪秀丽于本判决发生法律效力之日起十日内协助崔承权办理诉争房屋所有权变更登记手续（位于延吉市光华路州社保北楼2单元502室，产权证号为312705，产籍号13-3-104，面积为101.59平方米），所有权变更登记手续费由崔承权承担。如被告战世芳、缪秀丽未按本判决指定的期间履行协助崔承权办理房屋所有权证变更登记手续义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1550元，其他费用80元（崔承权均已预交），共计1630元，由战世芳、缪秀丽负担。再审中崔承权主张：战世芳、缪秀丽2002年就把房屋卖给崔承权。2005年战世芳、缪秀丽让崔承权交1.5万元办理产权证，比别人交得多。别人交钱的办了，崔承权觉得1.5万元太多了，所以一直没办产权证。2009年战世芳、缪秀丽以案涉房屋办理抵押登记，相当于一房二卖。2003年秋年崔承权已经开始入住了，贷款时第三人应实际查看房屋。故请求撤销第三人对诉争房屋在延吉市房产管理局的抵押登记，确认崔承权与吴顺子间的房屋转让合同有效，战世芳、缪秀丽协助崔承权办理房屋过户手续（过户手续费由崔承权自行承担），诉讼费用由战世芳、缪秀丽承担。再审中战世芳、缪秀丽补充辩称：崔承权没有从战世芳、缪秀丽手里直接买房，战世芳、缪秀丽是跟朱继明有合同，朱继明欠战世芳、缪秀丽往来款，所以一直有纠纷没办过户手续。战世芳、缪秀丽跟崔承权要的办理产权证的钱不是自己定的，是产权登记部门要求的，因为崔承权不交所以没办产权证。该房屋值十几万，崔承权只是出借了5万元的高利贷取得了房屋，当时战世芳、缪秀丽知道崔承权已经入住，但产权是战世芳、缪秀丽的，崔承权没有理由要战世芳、缪秀丽过户，所以战世芳、缪秀丽办理了贷款。贷款的时候战世芳、缪秀丽没和延边州住管中心说过房屋被崔承权占有。房屋的抵押登记不应该撤销，战世芳、缪秀丽一直在履行还款义务，不拖欠利息和本金，并且有财产可以持续性的还款，可以在贷款期限内偿还本金和利息并要争取早日偿还。再审中吴顺子的答辩意见与原审一致。再审中延边州住管中心述称：对原审判决有异议。本案诉争房产是登记在战世芳、缪秀丽名下，战世芳、缪秀丽是合法产权人，战世芳、缪秀丽是2009年12月2日取得了公积金贷款并以该房产为贷款设定抵押担保，依法办理了抵押登记。根据物权法的规定，战世芳、缪秀丽是合法产权人，第三人的抵押权合法有效。崔承权的请求于法无据，根据物权法崔承权不能主张房屋的物权。崔承权与战世芳、缪秀丽是债权、债务关系，对房屋没有优先权。延边州住管中心对诉争房屋有抵押优先权，足以对抗崔承权的诉讼请求。崔承权向本院提交的证据有：1.崔承权的身份证复印件一份，证明崔承权的诉讼主体资格。2.2002年10月26日协议书复印件一份，证明崔承权花7万元在吴顺子处购买诉争房屋，购买时房屋没有房照。3.2002年10月23日协议书复印件一份，证明朱继明将房屋抵债给吴顺子。4.2002年9月22日战世芳、缪秀丽出具的证明复印件一份，证明战世芳以诉争房屋顶给朱继明冲抵水泥款。5.证明复印件一份，证明2001年9月14日朱继明向吴顺子借款7万元，该7万元实际由崔承权偿还，2002年朱继明将顶账房屋（位于延吉市前进路，产籍号为13-3-104号，产权号为312705号2单元5楼，建筑面积101.59平方米）交给崔承权，战世芳与缪秀丽知道此事，同意转让。6.（2012）延中民四终字第392号民事判决书复印件一份，证明战世芳同朱继明、朱继明同吴顺子之间的债权债务关系，该判决认为战世芳应当为崔承权办理房屋过户手续。经庭审质证，对崔承权提交的证据，吴顺子及延边州住管中心均无异议，但延边州住管中心主张以上证据与其无关。对崔承权提交的1号证据，战世芳、缪秀丽无异议。对崔承权提交的2、3号证据，战世芳、缪秀丽主张其真实性无法确认，二份协议书未经战世芳、缪秀丽签字确认，对战世芳、缪秀丽无约束力；战世芳、缪秀丽仅将房屋抵债给朱继明，但未办理登记，不能认定是朱继明的房屋，朱继明无权将房屋转让；两份协议签订时间仅相差三天，采用同一格式，应认定为反复利用的格式条款，应作出对战世芳、缪秀丽有利的解释。对崔承权提交的4号证据，战世芳、缪秀丽对其真实性无异议，但主张该证据不能证明房屋为朱继明所有。对崔承权提交的5号证据，战世芳、缪秀丽主张吴顺子参加诉讼，应由其向法庭陈述。对崔承权提交的6号证据，战世芳、缪秀丽对其真实性无异议，但主张崔承权属于一事两诉。本院认为，崔承权提供的证据彼此能够形成完整的证据链条，可以确定其真实性，且与本案具有关联性，故本院全部予以采信。战世芳、缪秀丽向本院提交的证据有：1.（2012）延民初字第557号民事判决书复印件一份，证明战世芳在此案中提供了朱继明尚欠抵债房（诉争房屋）款5.4万元和战世芳垫付办理房照费用1.2万元，朱继明共欠战世芳6.6万元。2.（2012）延中民四终字第392号判决书复印件一份，证明该判决撤销延吉市人民法院（2012）延民初字第557号民事判决中案涉房屋的所有权归崔承权所有的判决，驳回了崔承权的其他诉讼请求，崔承权再次起诉属于一案两诉。3.（2012）延民初字第557号卷宗第30页的发票证据复印件一份，证明朱继明欠房款5.4万元和垫付办理房照费用1.2万元，共欠战世芳6.6万元。诉争房屋是2000年开发，2002年8月5日战世芳通过州中级法院执行过程取得的，是无籍房。4.协助办理无籍房证据复印件一份，证明诉争房屋为无籍房，办理过户手续需要1.2万元〔该证据原件在本院（2012）延民初字第557号卷宗中28、29页〕。5.2003年11月7日收款收据复印件一份，证明战世芳交了2004年的取暖费4000元，该费用应当由朱继明承担。6.（2002）延州法执字第19号民事裁定书复印件一份，证明诉争房屋是州中级法院在执行程序中确定给战世芳的。7.2003年6月30日延吉市房屋结构安全鉴定书、宗地图、规划图复印件各一份，证明诉争房屋为无籍房。经庭审质证，对战世芳、缪秀丽提交的证据，延边州住管中心均无异议，但主张以上证据与其无关。对战世芳、缪秀丽提交的1、2、3号证据，崔承权及吴顺子对其真实性无异议。对战世芳、缪秀丽提交的4号证据，崔承权及吴顺子有异议，崔承权主张过户手续费1.2万元过高，吴顺子主张过户手续费同吴顺子无关。对战世芳、缪秀丽提交的5号证据，崔承权、吴顺子有异议，崔承权主张房屋取暖费一直由崔承权缴付，吴顺子表示不清楚。对战世芳、缪秀丽提交的6、7号证据，崔承权、吴顺子无异议。本院认为，战世芳、缪秀丽提交的1、2、4、6、7号证据，彼此能够形成完整的证据链条，且与崔承权提交的证据能够互相印证，可以确定其真实性，且与本案具有关联性，故本院予以采信。战世芳、缪秀丽提交的其他证据与本案无关，本院不予采信。吴顺子未向本院提交证据。延边州住管中心向本院提交的证据有：个人住房公积金借款合同、抵押合同、他项权证复印件各一份，证明案涉房产登记在战世芳、缪秀丽名下，战世芳、缪秀丽是合法产权人；战世芳、缪秀丽于2009年12月2日以公积金贷款并以该房产为贷款设定抵押，依法办理了抵押登记；根据物权法的规定，延边州住管中心的抵押权合法有效。经庭审质证，以该证据崔承权、吴顺子对其真实性无异议，但主张战世芳、缪秀丽是2002年就把房屋卖给崔承权，2003年秋崔承权入住，后通过诉讼确认了房屋应当归崔承权所有。战世芳、缪秀丽2009年办理了抵押登记，相当于一房二卖，贷款时贷款人应实际查看房屋，抵押是否合法应以审查。战世芳、缪秀丽对该证据无异议。本院认为，原审原、被告对该证据的真实性均未提出异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院再审对原审查明的事实予以确认。另查明，战世芳、缪秀丽于2009年12月2日以公积金贷款并以案涉房产为贷款设定抵押，在延吉市房屋产权管理处办理了抵押登记。该笔贷款的借款合同是延边州住管中心委托中国建设银行股份有限公司延边延龙分理处与战世芳、缪秀丽签订，办理的抵押权的他项权证的房屋他项权利人为中国建设银行股份有限公司延边延龙分理处，证号为延房他证字第2037**号。同时抵押的还有战世芳、缪秀丽名下产权证号为312711、面积为150.36平方米的房屋。截止到2016年5月4日，该笔贷款的余额为119275.17元。本院认为：原审及州中级法院对诉争房屋的合同效力予以认定，本院不再赘述。战世芳、缪秀丽明知案涉房屋已被崔承权占有使用多年，却隐瞒该事实以该房屋为贷款设定抵押。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”崔承权买卖房屋在先，战世芳、缪秀丽抵押房屋在后，崔承权已支付了房屋的全部价款，并占有使用房屋多年，根据上述法律规定，崔承权的债权应当优于延边州住管中心的抵押权。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但应先撤销案涉房屋的抵押登记。本案经本院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销再审第三人延边朝鲜族自治州住房公积金管理中心委托中国建设银行股份有限公司延边延龙分理处在延吉市房屋产权管理处办理的、房屋他项权利人为中国建设银行股份有限公司延边延龙分理处、证号为延房他证字第2037**号抵押权证。二、维持本院（2015）延民初字第4163号民事判决。案件受理费1550元，其他费用80元，共计1630元（崔承权均已预交），由被告战世芳、缪秀丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金钟浩审判员  徐丽华审判员  冯喜库二〇一六年六月二十四日书记员  李明洲