广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11775号上诉人（原审被告）：黄嘉俊，住广州市白云区。委托代理人：王靖、林振，分别为广东安国律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：广东雄洲实业集团有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：林楚洲，董事长。委托代理人：官选斌、卢志平，分别为广东诺臣律师事务所律师、实习人员。上诉人黄嘉俊因与被上诉人广�雄洲实业集团有限公司（以下简称雄洲公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第1525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年3月31日，雄洲公司（甲方）与黄嘉俊（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条商铺位置、面积及用途。1、位置：甲方租给乙方位于广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城第三层第04号商铺（以下简称涉案商铺）。乙方对该场地产权性质、状况已清楚明确。2、面积：该商铺建筑面积约为1013.18平方米，……第二条租赁期限。1、租赁期自签订合同之日起肆年。即从2015年3月31日至2019年3月30日止。从2015年3月31日起至2015年7月30日止为装修免租期。租金日从2015年8月1日起计。装修免租期满之日起，为乙方开业的最后期限。第三条1、租赁保证金：乙方应在本合同生效之日一次性向甲方缴纳租赁保证金￥63830元。2、租金（按套计算）：2015年8月1日至2017年3月30日每月租金63830元，2017年3月31日至2018年3月30日每月租金70113元，2018年3月31日至2019年3月30日每月租金73724元。3、管理费每月为￥25330元（详见管理合同）。4、甲乙双方约定该场地设有独立水表、电表的商户的水费和电费，甲方在供水、供电部门价格基础上（不含公用分摊）依实际使用数量每吨或每度上升0.3元向乙方收取（如果水电部门调整价格，则按比例调整加收部分）。水电费保证金为人民币10000元整。5、首年节庆费￥6079元整，次年起节庆费为每年￥6079元整（按年度收取）。6、装修押金￥10000元整。……第四条付款时间及结算方式。乙方在签署本合同时，应一次性向甲方交付下列款项：（1）租赁保证金￥191490元。（2）管理费保证金￥75990元。（3）水电费保证金￥10000元。（4）首年节庆费￥6079元。（5）装修押金￥10000元。2、使用期内，每月租金、管理费及上月的水电费等需要月缴的费用于当月五日前向甲方（含甲方委托的管理机构）交付。3、首年节庆费于签订合同当日交纳，次年起每年的节庆费应于当年1月5日前交纳。合同约定了乙方拖欠租金及因乙方原因提前解除合同的违约责任等等。同日，广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司（甲方）与黄嘉俊（乙方）签订《雄洲城物业管理合同》，约定甲方受雄洲公司委托对雄洲城的整体经营、商业形象、公共设施、经营秩序等事务行使管理权。……第二条商铺位置及物业管理期限。2.2本合同的物业管理期限同乙方与出租方签订的雄洲城商场租赁合同约定的租期一致。从2015年3月31日起至2019年3月30日止，共48个�。若《租赁合同》提前终止、解除的，则本合同相应的终止和解除；第三条物业服务内容……；第四条物业管理费、水电等费用及支付等等。2015年3月31日，雄洲公司向黄嘉俊开具3张收款收据，内容分别为：雄洲公司收到黄嘉俊支付的装修费押金10000元；租赁保证金191490元、管理费保证金75990元、水电费保证金10000元合计277480元；首年节庆费6079元、首月租金63830元、一个月管理费25330元合计95239元。雄洲公司依约将涉案商铺交付黄嘉俊使用，黄嘉俊进行了装修于2015年6月13日开业经营餐饮。之后黄嘉俊无支付租金、管理费、水电费等，雄洲公司曾发函催交欠费未果。同年11月16日，黄嘉俊向雄洲公司转账支付10000元，无证据证明对此款性质双方已达成一致意见。2015年9月7日，雄洲公司向黄嘉俊发出解除合同通知函，次日黄嘉俊签收该函。2015年11月24日�雄洲公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、黄嘉俊将涉案租赁场地腾空交还给雄洲公司；2、黄嘉俊向雄洲公司支付2015年8月1日至2015年9月8日的场地使用费（按每月租金标准63830元计算，共计80651.33元）；3、黄嘉俊向雄洲公司支付2015年9月9日起至交还场地之日止的场地使用费（按原每月租金63830元的两倍，即每日4255.33元计算）；4、黄嘉俊向雄洲公司支付自2015年4月起至交还场地之日止的水电费（暂计至2015年12月31日为54383.1元）及违约金（以当月所欠的水电费为本金，按每日2%计算，从次月5日起算至给付之日止）；5、黄嘉俊向雄洲公司支付2015年8月起至交还场地之日止的管理费（按每月25330元）及违约金（以当月所欠的管理费为本金，按每日2%计算，从次月5日起算至给付之日止）；6、本案诉讼费由黄嘉俊负担。原审庭审中，双方同意庭外�行协商解决商铺的先行交还问题，但之后双方未能协商，涉案商铺未交还给雄洲公司。原审诉讼中，雄洲公司、黄嘉俊确认涉案商铺无办理规划报建手续。雄洲公司提供电表读数，拟证明自2015年4月起暂计至2015年12月31日的水电费为54383.1元。黄嘉俊对此证据真实性无异议，但对水电表读数有异议，不确认2015年11月、12月的水电费。黄嘉俊提供缴费通知书3张（均为复印件，盖章显示为雄洲公司分公司，其中2015年9月23日的缴费通知书注明“免8月租金，9月租金抵扣预交第一个月租金，8月管理费抵扣预交第一个月管理费”），拟证明按照通知书，黄嘉俊欠交2015年4月至8月的水电费应为28953.69元、10月份的水电费应为9721.4元（合计水电费为38675.09元），以及雄洲公司已同意延长黄嘉俊1个月的免租期。雄洲公司对此证据不予确认。2016年5月10日，雄洲公司向原审法院申请撤回第5项诉讼请求，经审查，雄洲公司该申请符合法律规定，原审法院已口头裁定予以准许。以上事实，有《租赁合同》、收款收据、《雄洲城物业管理合同》、函、通知、缴款通知书及双方当事人陈述等证据证明。原审法院认为：第一，由于涉案商铺无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，雄洲公司与黄嘉俊签订的《租赁合同》无效。因合同无效，故雄洲公司要求黄嘉俊腾空交还涉案商铺的诉讼请求合理合法，予以支持。鉴于交还商铺需要一定时间，原审法院酌情给予十日为限。第二，关于雄洲公司主张的2015年8月1日至交还商铺之日止的占有使用费的诉讼请求。雄洲公司已将涉案商铺交付黄嘉俊使用，黄嘉俊已开业经营，故雄洲�司要求黄嘉俊支付占用期间的占有使用费符合法律规定。《租赁合同》明确约定装修免租期为4个月，租金是从2015年8月1日起算，此为当事人的真实意思表示，故黄嘉俊应支付的占有使用费亦应参照合同约定的免租期、租金标准、租金起算日计算，即从2015年8月1日起按每月63830元计算，因黄嘉俊已支付首月租金，故依法黄嘉俊应按每月63830元标准向雄洲公司支付从2015年9月1日起至交还商铺之日止的占有使用费。雄洲公司认为本案不应适用免租期的意见缺乏法律依据，不予采纳。因《租赁合同》无效，故合同约定的违约责任条款亦无效，雄洲公司主张从2015年9月9日起的占有使用费应按合同约定的租金双倍计算的意见缺乏法律依据，亦有违公平原则，故不予采纳。综上，对雄洲公司主张的超出部分的占有使用费的诉讼请求，均不予支持。关于黄嘉俊提出雄洲公司已同意免除2015年8月份租金的意见，黄嘉俊提供的2015年9月23日的缴费通知书是复印件，雄洲公司不确认，据此证据不足以证明黄嘉俊的主张属实，不予采信。第三，关于雄洲公司主张的从2015年4月起至交还商铺之日止的水电费（暂计至2015年12月31日合计为54383.1元）及违约金的诉讼请求。水电费是代收代缴性质，现雄洲公司仅提供了水电表读数表，黄嘉俊不确认该读数，仅凭该证据不足以证明2015年4月至2015年12月31日的水电费为54383.1元。但由于黄嘉俊在诉讼中确认欠交2015年4月至8月的水电费28953.69元、10月份的水电费9721.4元（合计38675.09元），故对于黄嘉俊确认的上述水电费为38675.09元，予以采信，该款黄嘉俊应向雄洲公司支付。雄洲公司要求黄嘉俊支付的其他计算至本判决作出之日止的水电费，因缺乏证据证明，故不予支持，依法予以驳回。至于自本判决作出之日后�生的计算至交还商铺之日止的水电费属于将来发生的费用，处于不确定状态，故在本案中本院不予处理，雄洲公司可另循法律途径解决。因《租赁合同》无效，雄洲公司亦无举证证明已实际为黄嘉俊垫付水电费，故雄洲公司要求黄嘉俊支付水电费的违约金缺乏法律依据，不予支持，依法予以驳回。第四，关于黄嘉俊于2015年11月16日转账支付的10000元的性质和及用途。现无证据证明双方对该款有约定，诉讼中亦未能达成一致意见，故在黄嘉俊已付该款并提出抵扣的情况下，原审法院认为该款应按债权到期的先后顺序抵扣，在欠交的水电费38675.09元中先行抵扣10000元，抵扣后实际黄嘉俊还应向雄洲公司支付2015年4月至8月、10月的水电费为28675.09元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋�赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的规定》第九十条的规定，于2016年5月18日作出一审判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，黄嘉俊将广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城第三层第04号商铺腾空交还给广东雄洲实业集团有限公司；二、黄嘉俊按每月63830元标准向广东雄洲实业集团有限公司支付从2015年9月1日起至交还广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城第三层第04号商铺之日止的占有使用费（计算至本判决生效之日的占有使用费在本判决生效之日起三日内支付，之后产生的占有使用费在每月月底前支付）；三、在本判决生效之日起三日内，黄嘉俊向广东雄洲实业集团有限公司支付2015年4月至8月、10月的水电费28675.09元；四、驳回广东雄洲实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12420元，由广东雄洲实业集团有限公司负担4945元，黄嘉俊负担7475元。判后，黄嘉俊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决上诉人按租赁合同约定的租金标准向被上诉人支付场地占用费显失公平。1、2015年10月16日，被上诉人就已经将涉案场地的水电切断，上诉人根本没有条件再去经营火锅店。换句话说，上诉人从2015年10月16日就已经失去了对涉案场地的控制权和使用权。整个商场都实际处于被上诉人的控制之下，上诉人根本没有办法搬迁，这种情况不仅上诉人一家店铺如此。现在涉案场地无异于一个存放物品的仓库。上诉人租赁商铺的目的是用于�营火锅店，并非作为一个存放物品的仓库，按照租赁商铺的租金处理对上诉人不公平。2、上诉人曾委托律师发函要求撤场但对方一直不予理会。2016年1月27日本案一审开庭时，法官为避免双方损失继续扩大，协调双方并给予上诉人一个月的撤场时间，庭审中被上诉人也同意上诉人先撤场，但当上诉人进入涉案场地搬离场内物品时却遭到了被上诉人保安人员的强烈阻拦。上诉人是想撤但现在被上诉人不让撤，因此对于被上诉人不予配合上诉人撤场所产生的占用费问题不应当由上诉人来承担。二、涉案租赁场地的装修残值等尚未处理，且导致本案租赁合同无效是被上诉人的过错所造成的，因此不应按租金的标准来支付涉案场地的占用费。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决第二项，改判上诉人无需按每月63830元的标准向被上诉人支付场地占用费，并判决一、二审诉�费由被上诉人承担。被上诉人答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院予以驳回，维持原审判决。二审中，当事人没有提交新证据。被上诉人称上诉人自认的水电费38675.09元没有统计2015年9月、11月、12月的水电费用，合计应为54383.1元。对原审法院查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，一审诉讼中，被上诉人提交了2015年8月28日、2015年9月1日发出的《催缴通知》，通知要求上诉人限期缴交拖欠的租金、管理费、水电费及违约金，9月1日的通知还载明上诉人不能如期缴纳费用的，被上诉人将收回商铺另行处理。2015年9月6日被上诉人发出的《解除合同通知函》载明，被上诉人将“即日收回出租场地另行出租”，要求上诉人前来协商合同解除后的善后事宜。上诉人提交了落款日期为2016年1月22日的《律师函》，函称在本案诉讼期间，上诉人多次要求被上诉人将涉案商铺内的物资设备装修等搬出并交还商铺，却遭到被上诉人的大力阻拦，特发函请求被上诉人给予搬离的方便。一审法院2016年1月27日的第一次开庭审理中，被上诉人表示不同意利用上诉人的装修，要求上诉人腾空交还涉案商铺；上诉人同意自行搬离涉案商铺内的物品，双方向法院申请一个月时间庭外处理物品搬离问题。2016年3月15日，被上诉人提交了一份《情况说明》，称一审开庭后上诉人并未前来涉案商铺办理任何事宜，商铺仍处于停业封闭状态。二审诉讼中，双方均确认上诉人没有搬走物品、涉案商铺由上诉人上锁。被上诉人表示上诉人搬走物品需提出书面申请、被上诉人出具放行条。上诉人称其2016年1月22日发出的律师函就是书面申请，不会另写书面申请，上诉人还表示装修残值不处理就不同意撤场。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据上诉人的上诉请求，本案二审需要处理的是涉案商铺的房屋占有使用费问题。涉案商铺因未取得建设工程规划许可证，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，认定双方当事人签订的《租赁合�》无效，于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，应各自返还依合同取得的财产。对涉案商铺的返还问题，双方当事人未能达成一致意见。上诉人强调应对其装修残值予以处理，但其并未在本案中就此提出主张；且返还商铺并非必然影响装修残值的处理，上诉人可对装修的证据予以固定，采取积极措施避免损失的扩大。上诉人以装修残值未处理继续占有涉案商铺，有失理性。原审法院判决上诉人参照合同约定的租金标准向被上诉人支付自2015年9月1日起至交还涉案商铺之日止的房屋占有使用费，处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由并不充分，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7475元，由黄嘉俊负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年十月十四日书记员  杨银桃