广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初8510号 原告：南宁市明东实业有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市明秀东路虎邱钢材市场，统一社会信用代码：9145010073219121X0。 法定代表人：朱蓉娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈虹，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨中洁，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：黄娇艳，女，1986年11月20日出生，壮族，住广西壮族自治区武鸣县。 第三人：广西北部湾银行股份有限公司南宁市兴东支行，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区厢竹大道63号兴宁区政府办公大院兴东路临街铺面，统一社会信用代码：91450102747998075M。 法定代表人：蒋逵。 原告南宁市明东实业有限公司（以下简称“明东公司”）与被告黄娇艳、第三人广西北部湾银行股份有限公司南宁市兴东支行（以下简称“北部湾银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告明东公司的委托诉讼代理人沈虹到庭参加诉讼。被告黄娇艳、第三人北部湾银行经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告明东公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年6月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00249382）；2.被告协助原告办理注销买卖南宁市兴宁区江宇世纪城6号楼1单元2105号房屋的《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记；3.被告向原告支付解除合同违约金32473.7元；4.被告向原告返还所代偿的贷款本息30509.43元（以代垫款项30509.43元为基数，按逾期贷款利率计算，即基准利率上浮30%，自目前最后一次扣款日期2019年10月16日起，计至实际付清之日止）；5.被告赔偿原告房屋损失511629元（即被告应赔偿的房屋损失609366元，抵扣被告所支付的首付款97737元，本案中仍应赔偿511629元）；6.本案全部诉讼费用（含诉讼费、保全费、公告费等）由被告承担。事实和理由：2014年6月10日，被告购买原告位于南宁市兴宁区江宇·世纪城6号楼1单元2105号房屋，房屋建筑面积为48.73平方米，总房款324737元，并与原告签订《南宁市商品房买卖合同》。（以下简称《合同》）。《合同》中约定因买受人未依约偿还购房贷款导致出卖人被要求承担连带担保责任的，造成出卖人的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同时买受人须向出卖人支付违约金和房屋折旧费并协助出卖人办理相关手续。《合同》签订后被告支付首付97737元，并向北部湾银行按揭贷款227000元，被告与北部湾银行签订合同后并未履行还款义务，房屋已进行司法拍卖并且成交。因此，根据合同约定，原告有权解除合同，被告需支付各项费用及配合办理相关手续。 被告黄娇艳、第三人北部湾银行未到庭，亦未在举证期限内提供任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告黄娇艳、第三人北部湾银行经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月10日，原告（出卖人）明东公司与被告（买受人）黄娇艳签订一份《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，主要约定：被告购买原告出卖的位于南宁市兴宁区江宇·世纪城6号楼1单元2105号房屋，建筑面积共48.73平方米，该房属于预售商品房，购房价款为324737元；付款方式为银行按揭付款，买受人应于签订本合同当日付按揭首期款97737元，余款227000元以银行按揭方式付款；买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人，买受人自按揭银行办妥抵押登记手续并将有关抵押文件交按揭银行收执之日起至注销房屋抵押登记之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则因此造成出卖人的经济损失由买受人承担，且出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人可以买受人已付房款进行抵扣，出卖人有权收回买受人所购房屋；买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担；买受人还应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续；如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿；合同还就通知送达方式等予以约定。前述合同签订后，被告已依约以按揭方式向原告付清购房款324737元。2014年6月30日，被告已签署房屋交接单，房屋已交付给被告。 另查明，2014年7月4日，原告为被告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案证明（登记编号为201406241667）。2014年7月17日，原、被告就涉案房屋依约办理了预购商品房预告登记（邕房预字第1436646号）。 再查明，因第三人北部湾银行要求原告承担保证责任，原告为被告代为偿还了部分贷款本息，包括：2017年11月24日代偿3659.73元，2018年2月6日代偿2434.78元，2018年4月2日代偿2438.52元，2018年5月31日代偿2437.03元，2018年8月7日代偿674.80元、1761.22元，2018年10月19日代偿3665.27元，2019年1月25日代偿3656.07元，2019年3月25日代偿2434.78元，2019年7月4日代偿3658.96元，2019年10月16日代偿3668.29元，共计代偿金额为30489.45元。南宁市兴宁区江宇·世纪城6号楼1单元2105号房屋已进行司法拍卖并且于2019年8月6日成交，成交价为609366元。 本院认为：一、关于涉案合同效力及是否解除的问题。 原告明东公司与被告黄娇艳签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还银行按揭贷款，致使原告明东公司被要求向北部湾银行承担连带保证责任，被告的行为已经构成违约，根据双方的合同约定，原告明东公司享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于办理各项登记手续注销问题。 办理商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，以及双方合同中关于办理合同备案登记注销等手续的约定，被告应配合原告办理商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记注销手续；且案涉房产现已经过司法拍卖并成交，前述合同备案登记、预购商品房预告登记亦应予以注销；故原告诉请被告协助办理商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于原告代偿款项的承担问题。 由于原告作为被告的借款担保人，代被告向第三人偿还部分贷款本息合计30489.45元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，原告要求被告偿还已代偿的贷款债务30489.45元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告因计算错误所主张的超过30489.45元的数额，本院不予支持。 对于代偿款项的资金占用利息的问题，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，即“……三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明贷款利率水平上加收30％-50％；……。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息”的规定，故原告主张按照银行逾期贷款利率计算，即在贷款基准利率基础上上浮30%，符合其代垫款项的实际损失情况，本院予以支持。因此，被告应向原告赔偿代垫款项的资金占用利息（以30489.45元为基数，从2019年10月16日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计付利息）。 四、关于原告主张的赔偿房屋价值损失的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，《商品房买卖合同登记备案》及预告登记不是物权的设立、变更、转让，不产生物权变动效力；故在仅有买卖合同备案及预告登记的情况下，本案所涉房产的所有权并未转移至被告黄娇艳所有。原告提交的证据《业主房屋验收表》等足以证明双方已经进行房屋的验收交接，被告亦未提出相反证据予以否认，本院对原告所称房屋已经实际交付给被告的主张予以采信。故被告应当按照合同约定，在合同解除后将案涉房产返还给原告。而由于案涉房产已实际被司法拍卖用于偿还被告的其他债务，故在原告未能依约返还房产的情况下，应赔偿相应价值的款项。因此，原告主张按照该房产拍卖成交价609366元，扣减原告已经支付的购房首付款97737元，要求赔偿损失511629元，符合法律规定，本院予以支持。至于被告以按揭贷款方式支付的227000元，由于北部湾银行尚未向借款人、保证人全额追偿，仍涉及利息、罚息、违约金等计算数额尚未确定，故在本案中不作抵扣，而由各方当事人另行结算或另案主张。 五、关于原告主张的违约金的问题。 被告未依约向北部湾银行按时偿还贷款本息，而导致北部湾银行向原告主张保证责任，被告的行为已构成违约，根据双方合同的约定“如因买受人未按规定偿还按揭银行借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则因此造成出卖人的经济损失由买受人承担，且出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金”，原告要求被告按照购房总价款的10％支付解除合同违约金即324737元×10％＝32473.7元，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市明东实业有限公司与被告黄娇艳于2014年6月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》； 二、被告黄娇艳协助原告南宁市明东实业有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号为201406241667）及预购商品房预告登记（邕房预字第1436646号）的注销手续； 三、被告黄娇艳向原告南宁市明东实业有限公司支付已代偿还的贷款债务30489.45元； 四、被告黄娇艳向原告南宁市明东实业有限公司支付资金占用利息（以30489.45元为基数，从2019年10月16日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，分段计付利息）； 五、被告黄娇艳向原告南宁市明东实业有限公司赔偿房屋损失511629元； 六、被告黄娇艳向原告南宁市明东实业有限公司支付解除合同违约金32473.7元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费659元，财产保全费3871元，合计4530元，由被告黄娇艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈龙江 二〇二〇年二月二十日 法官助理 曹 畅 书 记 员 唐 静 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。