.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区库车县人民法院民事判决书（2016）新2923民初1040号原告：海某某，女，回族，2003年8月1日出生，住库车县。法定代理人：海民（系海某某父亲），男，回族，1973年9月14日出生，住库车县。被告阿克苏天力房地产开发有限责任公司，住所地：阿克苏市。法定代表人：徐仲均，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾焕英，新疆浩翔律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人喻邦晏，该公司库车分公司经理（特别授权）。原告海某某诉被告阿克苏天力房地产开发有限责任公司（以下简称：天力房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告海某某的法定代理人海民、被告阿克苏天力房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人贾焕英、喻邦晏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海某某诉称，2011年9月被告将其已竣工的位于库车县时尚小区X号楼X单元XXX室的商品房住宅一套，以186120元价格出售给原告，原告分3次付清房款。2012年6月10日，原告拿到该房钥匙后即进行了装修，同时要求与被告尽快签订商品房买卖合同，以便于办理产权证，但被告一直拖延至2015年9月才签订合同，后经多方查证得知被告出售的房屋并未取得商品房销售（预售）许可证，并擅自加高层高，与原规划不符。由于被告出让的房屋手续不全（应要国家法律要求的“五证两书一表”）属于违法违规出让房屋，且在出让过程中，故意隐瞒事实真相，恶意欺骗原告，导致原告巨额资金购买的房屋至今无法办理房产证，现诉至法院，要求：1、确认原、被告双方于2015年9月签订的商品房买卖合同无效；2、判令被告退还购房款186120元，赔偿原告装修费、入住费等79131元；3、判令被告承担违约金180000元；4、由被告承担诉讼费及邮寄费。被告天力房地产公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。一、原告要求确认商品房买卖合同无效无法律依据，因为双方签订的商品房买卖合同合法有效，2012年我们已将房屋交给原告使用，并且2015年与原告补签了合同，至于没有办理房产证的原因是因为原告没有按照规定缴纳契税，所以无法办理。二、双方签订的合同系商品房买卖合同而不是预售合同，原告已经实现了合同的目的，正常使用房屋，所以合同系有效合同；三、原告自己装修房屋产生的费用应该由其自己承担；四、对原告主张的合同违约金，首先被告没有违约的事实，其次原告主张合同无效，则其主张违约金亦无法律依据。经审理查明，2011年8月28日原告为购买被告天力房地产公司的位于库车县时尚小区X号楼X单元XXX室的商品房住宅支付定金86000元，2011年9月1日支付房款30120元，2012年4月25日支付房款67932元。2012年6月被告将房屋交付原告，原告随即进行了装修，此后该房一直由原告使用至今。2015年9月1日，原被、告之间签订一份书面商品房买卖合同，该合同2015年9月14日在房产部门备案登记。审理中，原告申请至库车县住建局调取被告《建筑工程许可证》、《商品房预售许可证》，2016年6月3日库车县住房城乡建设局出具证明载明：阿克苏天力房地产开发有限责任公司建设的“时尚小区”6号综合楼项目，已经工程质量检测，相关手续正在办理中。被告天力房地产公司2016年取得位于库车县文化路以南、五一路以东的使用权面积为24360.4平方米的城镇住宅用地的《国有土地使用证》，2016年3月12日取得位于车县文化路以南、五一路以东的时尚小区一期项目的《建设用地规划许可证》，2016年4月26日取得位于库车县文化路以南、五一路以东的库车时尚小区1#商业楼、2/8#商住楼、6/7住宅楼项目的《建设工程规划许可证》，2016年6月9日取得位于库车县文化路以南、五一路以东的库车时尚小区6#综合楼、8#商住楼项目的《建筑工程施工许可证》，2016年6月16日取得位于库车县文化路以南、五一路以东的库车时尚小区6#住宅楼的《商品房预销售许可证》。上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的收据、证明、被告提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》等证据证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方的商品房买卖合同是否无效。本案中，原、被告双方之间签订书面的商品房买卖合同虽然在2015年9月1日，但是原告付清全部房款，被告向原告交付诉争房屋是在2012年，因此2015年签订的书面合同实际是对2012年双方买卖商品房行为的书面确认。彼时，对于诉争房屋，被告虽未取得正常商品房买卖交易中房地产开发企业应当取得的各项行政审批以及许可，但房屋已经建成并由被告实际控制。2016年，在本案审理结束前，被告取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》，已对上述房屋的权利状态进行补正。对原、被告双方来讲，涉及库车县时尚小区X号楼X单元XXX室房屋的买卖合同的主要义务双方已于2012年履行完毕，仅剩被告按照法律规定为原告办理相应的产权手续义务未履行，合同的基本目的已经实现，目前双方签订的书面合同已经在房产登记部门备案登记，原告已基于上述合同使用房屋约四年，综合以上情形考虑，原告要求确认双方2015年9月签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求本院不予支持，原告以合同无效为前提要求被告返还购房款、支付利息、装修费用、入住费用的诉讼请求本院亦不予支持。审理中，原告认为被告给其出具的合同中填写的证号与被告向其所出示合同中填写的《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》证号不同，合同应属无效，但同时亦确认该两份合同中被告签名均属实。对此，本院认为，双方2015年签署的合同中不应当出现被告2016年办理证件的证号或者其他未经许可编号，被告的上述行为明显属于不诚信行为，应予批评，但是2012年双方即已实际履行商品房买卖合同，两份合同中被告的签名亦属实，目前被告已经取得正常商品房买卖交易中房地产开发企业应当取得的各项行政审批以及许可，即使被告存在上述不诚信情形，亦不能仅基于此而确认合同整体无效，故原告的上述意见，本院不予采纳。至于被告没有各项行政审批以及许可建成房屋并销售的行为是否违反行政管理的规定，是否应当接受相应处罚，应当由各具体行政管理部门处理，不应由本案的民事案件处理，但是被告的上述先卖后补正行为明显是对正常房产买卖交易秩序的破坏，原告得依据此主张被告未能履行办理产权手续的义务的违约责任。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，应当自合同订立起90日内办理房屋权属证书，由于出卖人原因未能办理的承担违约责任。本案房屋2012年实际交付，被告直到2016年才取得办理产权手续必需的各项许可，明显存在违约情形，使得原告在被告未取得上述手续前，处分房屋受到限制，因此对原告主张的购房损失，本院综合考虑，酌定支持30000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、《城市商品房预售管理办法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告阿克苏天力房地产开发有限责任公司赔偿原告海某某购房损失30000元；二、驳回原告海某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。本案案件受理费7978元（经本院批准免交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。审判长刘恒代理审判员辛伟华人民陪审员贺光远二〇一六年九月二十七日书记员毛静怡