上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1203号原告陈新军。委托代理人孟海，上海沪泰律师事务所律师。被告张福根。被告葛建芬。第三人上海某置业有限公司。法定代表人钱林，该公司董事长。委托代理人夏菁，女，系公司职员。原告陈新军与被告张福根、被告葛建芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理。诉讼中，原告提出追加上海某置业有限公司（以下简称某公司）作为第三人的申请，本院受理该申请后依法追加某公司作为第三人参加诉讼。先适用简易程序审理，后因无法向被告张福根、被告葛建芬直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2016年1月5日公开开庭审理了本案。原告陈新军及其委托代理人孟海，第三人某公司的委托代理人夏菁到庭参加诉讼，被告张福根、被告葛建芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告陈新军诉称，2013年12月23日，原、被告经上海晶新房地产咨询事务所居间介绍，就上海市闵行区某小区某一期A地块16号楼303室，现地址为上海市某路258弄13号303室签订《房地产买卖协议》，总房款为人民币（以下币种相同）650,000元，协议签订后，原告分多次共向被告支付房款636,000元，按协议约定，余款10,000余元待办理过户后予以支付，涉案房屋现由原告居住使用。由于被告违背诚信原则，在与原告签订房屋买卖协议之前，已对外欠下巨额债务，现在经常有其债权人至涉案房屋侵扰原告，声称该房屋已经由被告担保借款、原告买卖合同无效、要求原告搬离房屋等无理要求，并用油漆喷涂涉案房屋，严重侵害了原告的合法权益，原告曾报警处理。故原告诉至法院要求履行房地产买卖协议，配合办理过户手续，将上海市某路258弄13号303室过户至原告名下。原告陈新军为此提交以下证据材料，用于证明其上述诉请：1、2012年3月30日上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议一份，证明系争房屋系拆迁所得。2、2012年3月31日基地安置房预约单一份，证明系争房屋系被告张福根、葛建芬所有。第三人某公司对证据1-2经质证后认为，对证据的真实性无异议。3、房地产登记簿一份，证明系争房屋目前的产权登记情况。第三人某公司对该份证据经质证后认为，无异议，目前房屋确实登记在某公司名下。4、2013年12月23日原告与被告张福根、葛建芬签订的《房地产买卖协议》一份，证明原告与被告张福根、葛建芬就涉案房屋签订房屋买卖合同，张某是两被告的儿子，当时其也参与了签订协议，但张某并非系争房屋的权利人，不在预购单上。5、2014年1月23日房款收据一份、2014年2月28日房款收据一份、2014年11月3日收条一份、2014年12月12日房款收据一份、2015年1月6日房款收据一份、2015年3月23日收条一份、工商银行的付款凭证一组，证明原告已经支付了房款636,000元，包括了合同约定的尾款。按照合同约定，原告前期只需要支付500,000元，但由于被告有债务在外，故原告提前支付了尾款，现总共已付款636,000元。第三人某公司对5-6经质证后认为，对证据内容不清楚，不清楚原、被告之间的买卖事宜。6、被告出具的承诺书一份，证明被告拥有房屋的产权，其子女均无异议。7、借条一组，证明被告对外欠款导致债权人至系争房屋处催讨并骚扰原告。8、报警记录一份，证明不明身份的人员侵扰原告，遂原告电话报警。9、照片一组，证明系争房屋被不明身份人员用油漆喷涂。第三人某公司对证据6-9经质证后认为，对上述证据内容不清楚。被告张福根、被告葛建芬未作答辩，亦未向本院提供证据材料。第三人某公司辩称，愿意法院依法判决，并愿意配合法院处理系争房屋的产权登记事宜。第三人某公司针对其上述辩称，向本院提供了配套商品房供应单一份、涉案房屋的大产证一份，用以证明涉案房屋的权利现状。原告对该组证据经质证后认为，真实性无异议，与原告提供的安置协议与预购单的内容是吻合的，恰好证明了系争房屋的地址信息。鉴于被告张福根、被告葛建芬未到庭应诉，本院对原告陈新军及第三人某公司的陈述及提供的证据，进行核对，经审理查明，本院确认如下法律事实：2012年3月30日，被告葛建芬（被拆迁人）与案外人上海新兰房地产开发有限公司（拆迁人）签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份。2012年3月31日被告张福根、葛建芬作为被安置人与案外人上海新兰房地产开发有限公司签订安置房预约单一份，预约单中载明被安置人代表全户同意选择闵行区某小区某一期A地块16号楼西303，一室一厅，55.86平方米。另查明，2012年9月10日被告葛建芬出具承诺书载明：闵行区某小区某一期A地块16号楼西施工单元303室产权所有权归属张福根一人所有，三子女对张福根安置的房屋无产权。2014年10月30日被告张福根签署了配套商品房供应单一份，确定所购房屋的地址为闵行区某路258弄13号303室内，小区名称为浦江瑞和城，开发单位为第三人某公司，拆迁人为上海新兰房地产开发有限公司，建筑面积单价7,645元，建筑面积59.05平方米，总房价433,727.61元。2013年12月23日由原告作为乙方，被告张福根、葛建芬作为甲方就上述涉案房屋签订《房地产买卖协议》一份，协议约定由乙方购买甲方拆迁安置配购房屋，一、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款650,000元。此价格为甲方到手价格，待过户之日所产生费用由乙方负责，双方都已知晓上述房屋为动迁房，对该房在将来因市场价格变动产生的风险自愿各自承担。二、付款方式：1、甲、乙双方同意以现金付款方式付款，并已在2013年12月23日将首付款400,000元直接支付给甲方；2、乙方于2014年1月20日前支付甲方第二笔房款100,000元；3、第三笔房款150,000元于待房屋产权证办理乙方名下当天，乙方直接支付给甲方；三、房屋交付：甲方应在交房当日2014年9月30日将房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房有关的文件及票据交付乙方（以各项文件及票据为证明）。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带的钥匙全部交付给乙方；四、该房屋以后若需办理房屋产权过户手续，经甲、乙双方协商，待该房屋符合国家政策规定可随时上市自由交易时，甲乙双方应在15日内至房地产交易中心办理房屋过户手续。如因甲方的过失、故意拖延时间，且时间超过30天（应当书面通知乙方），乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起7天内将乙方已付款退还给乙方，按中国银行同期年利率10倍支付利息，并按协议的总房价款的50%赔偿乙方损失，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2014年1月23日被告葛建芬、张福根出具房款收据载明收到原告支付的房款400,000元。2014年2月28日被告葛建芬、张福根出具房款收据载明收到原告支付的房款100,000元。2014年11月3日被告葛建芬出具收条载明收到原告支付的房款33,000元，办理动迁分房事宜。2014年12月12日被告葛建芬、张福根出具房款收据载明收到原告支付的房款60,000元。2015年1月6日被告葛建芬出具房款收据载明收到原告支付的房款1,000元。2015年3月23日被告张福根出具收条载明收到原告支付的房款42,000元。合计原告已经支付给被告葛建芬、张福根房款636,000元。原告于2015年1月左右入住涉案房屋，居住至今。另查明，闵行区某路258弄13号303室目前登记的权利人为第三人某公司，大产证登记的时间为2015年2月17日。本院认为，原告与被告张福根、被告葛建芬所签订的房地产买卖协议系双方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。但由于涉诉房屋的性质属动迁安置房。所谓动迁安置房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于上海市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。在二手房交易市场上，动迁安置房的优势在于较之相同地段的房源，其转让价相对较低。而其劣势在于，其上市交易受到政策规定的限售期的限制。所谓限售期，是指有关政策规定的关于动迁安置房在取得产权后限制转让的期限，依据《上海市动迁安置房管理办法》的规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。本案中，虽然原告已经支付了大部分房款，并且已经实际入住，但是由于涉案房屋的大产证登记日期为2015年2月17日，即表明涉案房屋仍在限售期内，故本院认为原告目前无权主张要求被告办理涉案房屋的产权过户，原告可待限售期的期限届满后向被告方主张相应的权利。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下：驳回原告陈新军的诉讼请求。案件受理费10,300元，财产保全费3,770元，合计14,070元，由原告陈新军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  刘 锋人民陪审员  邓红霞二〇一六年三月十八日书 记 员  谭静贤附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二．《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。