安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初9580号原告：郝素贞，女，汉族，1984年9月15日，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：赵振海，安徽弘大律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓莎莎，安徽弘大律师事务所律师。被告:陈丽娜，女，1983年12月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固城县。被告:白明，男，1956年12月24日出生，回族，住安徽省阜阳市颍州区。被告：华梅，女，1958年11月24日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。第三人：秦亚梅，女，1978年2月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。第三人：洪明强，男，1940年9月10日出生，回族，住安徽省阜阳市颍州区。原告郝素贞与被告陈丽娜、白明、华梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理。秦亚梅于2019年3月20日向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并申请追加洪明强作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院于2019年6月10日作出（2019）皖1202民初2009号民事判决书,判决：一、原告郝素贞与白华签订的《购房合同书》及第三人秦亚梅与白华签订的《房屋买卖合同》均为有效；二、位于阜阳市颍州区洪庄安置区3号楼1502室房屋归原告郝素贞所有；三、驳回原告郝素贞及第三人秦亚梅的其他诉讼请求。第三人秦亚梅不服提起上诉。阜阳市中级人民法院于于2019年9月6日作出（2019）皖12民终3419号民事裁定书，裁定：“一、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初2009号民事判决；二、本案发回安徽省阜阳市颍州区法院重审”。本院于2019年10月8日重新立案后，依法适用普通程序，本院依法组成合议庭，由审判员江敏担任审判长，审判员季云玲，人民陪审员李万军参加评议，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告郝素贞的委托诉讼代理人赵振海、邓莎莎到庭参加诉讼，第三人秦亚梅的委托代理人李建敏到庭参加诉讼，被告陈丽娜、白明、华梅及第三人洪明强均经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝素贞向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令原告与白华签订的《购房合同》有效，该房屋的所有权归原告所有，并判令被告协助办理颍州区洪庄安置区3号楼1502号房产的变更登记手续;二、诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与白华系朋友关系，白华系颍州区司法局工作人员。2018年5月7日，白华手持阜土拆字第255-1号《阜阳市房屋拆迁安置协议书》和《选房确认书》，问原告是否同意购买颍州区洪庄安置区3号楼1502号房产，原告同意购买，双方一致同意房屋出卖款为46.5万元。2018年8月9日，双方一起到阜阳市城投公司补缴1502号安置房结算款80713元，该款系原告转账给白华10万元后，白华刷卡补缴。补缴款后，双方在2018年8月27日签订《购房合同》，合同约定:白华将位于颍州区洪庄安置区3号楼1502号房产，面积93.65平方米，总价为46.5万元出卖给原告;待房屋具备过户条件时，无条件协助原告办理房产登记过户手续;合同签订时，原告已经在2018年8月11日支付房款28万元，余款以实际票据为准;合同签后，该房屋的占有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖等权利一并转让给原告;并保证本购房合同签订后，白华不得将该套房屋再与他人订立《买卖合同》。2018年11月9日，白华给原告出具《承诺书》，承诺1502房屋的所有手续将在2018年11月20日之前交给原告，如逾期交付，原告可以自行开门并不再支付剩余房款。2018年11月10日，原告将剩余房款支付给白华，白华同时将1502号房屋的钥匙交给原告，原告便对房屋进行装修并入住至今。2018年11月12日，白华因病去世。原告已经对该1502房屋装修并实际入住至今，现在该房屋已经具备办证条件，被告作为白华的法定继承人，在白华死亡时，取得涉案房产的物权，继承涉案房产应当清偿涉案债务，被告应当履行白华签订《购房合同》所产生的债务即协助办理颍州区洪庄安置区3号楼1502号房产的变更登记手续。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。第三人秦亚梅向本院提出请求:一、依法准许秦亚梅作为有独立请求权第三人参加本案诉讼;二、依法确认秦亚梅与洪明强、白华在2018年10月4日签订的《房屋买卖合同》有效;三、依法确认位于阜阳市颍州区文峰办事处洪庄新天地安置区3号楼1502室房产归第三人所有;四、依法判令陈丽娜、白明、华梅及第三人洪明强协助秦亚梅办理不动产登记;五、依法判令郝素贞停止对颍州区文峰办事处洪庄新天地安置区3号楼1502室房产的侵权行为并恢复原状，判令郝素贞将该房屋退还给第三人秦亚梅。事实与理由:2013年4月9日，案外人洪明强、白华所有的位于洪庄的房屋被拆迁，并签订《拆迁安置协议书》。2018年8月9日，房屋安置部门将安置房屋交付给案外人洪明强、白华。2018年10月，案外人洪明强、白华将该房转让给秦亚梅。双方于2018年10月4日签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为56.2万元，秦亚梅于同日将56.2万元购房款通过银行转账的方式支付给出卖人。同时，案外人将房屋交付给秦亚梅，并将房屋钥匙、拆迁还原协议、房屋猫眼、交房单等交付给秦亚梅。2018年12月初，秦亚梅突然发现郝素贞将上述房屋的房门撬开并非法侵占，为此公安机关出警到现场处理。秦亚梅已经以财产损害为由向法院起诉，但鉴于郝素贞向法院提起物权确认之诉，为维护秦亚梅的合法权益，故依据相关法律规定，申请参加本案诉讼，并请求依法支持其提出的上述请求。第三人秦亚梅针对原告的诉讼请求及事实和理由述称:同参加诉讼申请书。被告陈丽娜未向本院提交答辩状及相关证据。被告白明、华梅均未向本院提交答辩状，但向本院提交提交声明一份，均称已放弃继承白华的财产，对白华的债务不承担责任，也无法配合郝素贞办理过户。第三人洪明强未向本院作任何陈述，亦未提交相关证据。经审理查明:2013年4月9日，白华、洪明强、洪张氏与阜阳市集体土地征收办公室签订《阜阳市房屋拆迁安置协议书》一份，安置协议书约定产权调换55.2平方米，平价房面积27.6平方米。后上述安置还原房的权益经被安置人协商由白华个人享有，由白华负责选择还原房并补缴房屋差价款。2018年5月7日，白华选定位于阜阳市颍州区洪庄安置区3号楼1502室、面积为93.65平方米的房屋作为拆迁安置房。2018年8月9日，白华补缴了房屋差价款80713元。同日，拆迁安置部门将位该房屋交付给白华。2018年10月4日（实际签订日期为2018年10月3日，落款日期为2018年10月4日），白华与第三人秦亚梅签订《房屋买卖合同》，双方约定：白华将坐落于阜阳市颍州区洪庄安置区3号楼1502室、建筑面积为93.65平方米房屋出卖给秦亚梅，房屋总价款56.2万元；该房屋占有范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让；白华保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；双方应于本合同签订生效且乙方支付完房款三日内交付房屋，如果符合办理房产证条件，甲方应当协助乙方办理房产证；该房屋正式交付前，甲方应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关费用。合同上有白华、秦亚梅签名，同时合同证明人有“杨克林、刘培元、刘全勇、洪亮君”签名，其中杨克林、刘培元、刘全勇作为证人均出庭证实白华与第三人郝素贞签订合同及交付房屋的过程。秦亚梅于2018年10月4日将56.2万元购房款通过银行转账方式支付给白华，白华出具收条一份。同日，白华将房屋钥匙、拆迁还原协议（加盖阜阳市集体土地征收办公室及颍州区文峰办事处安置房分配办公室印章）、房屋猫眼、交房单、电表过户证明（2018年8月9日）、用电服务卡、物业费用票据、建筑垃圾清运费收据、二次供水加压费收据等手续原件交付给秦亚梅，完成了房屋交付手续，白华与第三人秦亚梅到现场进行房屋实际交付，秦亚梅于当日接收涉案房屋。2018年11月29日，秦亚梅发现郝素贞准备装修涉案房屋，随后双方通过报警要求公安机关处理，公安机关执法记录仪拍摄的视频显示，出警时涉案房屋处于毛坯房状态，公安机关调查了解后，明确告知双方应当通过法院诉讼解决。2018年12月10日，秦亚梅以郝素贞、王黎明为被告向本院提起诉讼，请求判令郝素贞、王黎明停止对第三人位于颍州区文峰办事处洪庄新天地安置区3号楼1502室房产的实施侵占行并将房屋恢复原状。该案诉讼中第三人秦亚梅发现郝素贞在本院提起物权确认诉讼，秦亚梅遂撤回起诉并申请以第三人参加本案的诉讼。2018年12月13日，第三人秦亚梅再次报警，称其房屋被郝素贞无故私自占有，要求登记备案。在2018年11月29日之后，原告郝素贞对涉案房屋进行了装修入住。另查明：2018年8月27日，白华与原告郝素贞签订《购房合同书》一份，合同约定：白华将位于颍州区洪庄安置区3号楼1502号房屋，面积93.65平方米，总价为46.5万元出卖给原告，待房屋具备过户条件时，无条件协助郝素贞办理房屋登记过户手续；合同签订后,郝素贞已经在2018年8月11日支付房款28万元,余款经双方友好协商下支付（付款以实际票据为准）;合同签订后,该房屋的占有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖等权利一并转让给郝素贞;并保证本购房合同签订后,白华不得将该套房屋再与他人订立《买卖合同》。该合同售房方有白华、洪明强、陈丽娜签字。2018年8月11日，白华向郝素贞出具收条一份，该收条载明：“今收到郝素贞付给白华洪庄安置区）（新天地）3号楼1502室房款贰拾捌万元正（280000-），注：房屋预付款。此房手续下周移交完毕。收款人：白华2018年8月11日身份证：341204198112130611”；2018年10月20日，白华向郝素贞出具收条一份，该收条载明：“今收到郝素贞柒万元正，贰万元现金转账、伍万元现金，共计人民币柒万元（70000-），（此款是房款）收款人：白华2018年10月20日341204198112130611”；2018年10月29日，白华向郝素贞出具收条一份，该收条载明：“今收到郝素贞现金伍万元正）（50000-）收款人：白华2018年10月29日341204198112130611”；2018年11月9日，白华向郝素贞出具承诺书一份，内容为：白华今天向郝素贞自愿承诺在2018年11月20日前将白华卖给郝素贞的安置房（洪庄新天地）3号楼1502室房产所有手续交给郝素贞，如逾期不能办到，郝素贞可以自行开门，并房子剩余房款可以一分不付。郝素贞称下余购房款已经全部支付给白华，但未提供相关证据。郝素贞现持有涉案房屋拆迁安置协议书、交房单复印件、收据复印件、安置房结算单复印件、电表过户证明（2018年11月23日）、选房确认书复印件，其中选房确认书、收据、安置房结算单、房屋拆迁安置协议书加盖有颍州区文峰街道办事处万达社区居委会印章。另查明:白明、华梅系白华的父母，陈丽娜与白华于2014年11月20日登记结婚。白华于2018年11月12日因病去世。陈丽娜对白华出卖涉案房屋给郝素贞、秦亚梅的行为均予以认可，陈丽娜对于涉案房屋不主张继承权。洪明强与洪亮君系叔侄关系，白华与第三人秦亚梅签订的《房屋买卖合同》中“洪明强”的签名为洪亮君代签，由洪明强加按指纹。上述事实，由原、被告身份证、结婚登记审查处理表、接处警情况登记表、购房合同书、房屋买卖合同、业务回单、收条、承诺书、拆迁还原协议、交房单、电表过户证明、用电服务卡、物业费用票据、建筑垃圾清运费收据、二次供水加压费收据、电表过户证明、交房单、选房确认书复印件、收据复印件、安置房结算单复印件、银行转账凭证及开庭笔录等予以证实。本院认为:原告郝素贞、第三人秦亚梅与白华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均为有效合同，本院对此予以确认。原告郝素贞、第三人秦亚梅均要求确认涉案房屋归其所有，在白华就同一房产分别与原告郝素贞、第三人秦亚梅签订房屋买卖合同，在买卖合同均为有效，而涉案房屋没有办理房屋所有权转移登记手续、预告登记或备案手续的情况下，本院依据合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因郝素贞签订房屋买卖合同时间、支付房款时间均先于第三人秦亚梅，且其已实际合法占有房屋并装修入住，故本院应当优先保护原告郝素贞的权利。综上，本院依法确认涉案的位于颍州区洪庄安置区3号楼1502室房屋归原告郝素贞所有。第三人秦亚梅虽称原告郝素贞系用破门而入的方式强行非法占有涉案房屋，但未举出充分证据予以证明，所以其诉讼请求，本院依法不予支持。被告白明、华梅、陈丽娜虽为白华的法定继承人，但现有证据尚不足以证实涉案房产具备办理过户手续的条件，故原告郝素贞要求协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。对第三人秦亚梅提出的确认涉案房屋归其所有、协助办理房屋登记手续以及郝素贞退还房屋的上述请求，本院均不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郝素贞与白华签订的《购房合同书》及第三人秦亚梅与白华签订的签订《房屋买卖合同》均为有效合同；二、位于阜阳市颍州区洪庄安置区3号楼1502室房屋归原告郝素贞所有；三、驳回原告郝素贞及第三人秦亚梅的其他诉讼请求。案件受理费16400元，由原告郝素贞负担8200元，第三人秦亚梅负担8200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阜阳市中级人民法院。审 判 长  江 敏审 判 员  季云玲人民陪审员  李万军二〇一九年十二月十六日书 记 员  王冰蕊