北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第15567号原告北京中核和平里招待所，地址北京市东城区和平里七区**楼。法定代表人王岔生，所长。委托代理人刘畅，北京大成律师事务所律师。委托代理人杨浩然，北京大成律师事务所律师。被告北京博越超然商务服务有限公司，地址北京市东城区和平里七区15楼中核和平里招待所309室。法定代表人牛玉美，经理。原告北京中核和平里招待所与被告北京博越超然商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王岔生、委托代理人刘畅、杨浩然到庭参加了诉讼。被告法定代表人牛玉美曾到庭参加法庭谈话，但经本院依法传唤，未参加本案的开庭审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月21日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，由被告承租原告东城区和平里×区15楼二层及三层部分房屋，建筑面积1200平方米，共44间房屋，租赁用途为办公。2013年10月29日，原、被告在《房屋租赁协议书》的基础上签订《室内卫生间及附属设施拆除委托协议》；2013年10月30日，原、被告签订《房屋租赁协议书（修正案）》。协议签订后，被告承租并实际使用房屋，在租赁期间，被告出现多处违反法律规定及合同约定之情形，给原告造成重大损害：被告未经原告同意擅自转租房屋，并在擅自转租情况下，弄虚作假，利用没有办理经营执照需求的次承租人实际使用的房屋为不相关的第三人办理经营执照；被告未经原告同意，擅自拆除15号楼二层、三层的公共卫生间，擅自拆除15号楼的监控设备，严重妨碍其他租户和原告的正常工作和生活，损害公共利益；被告擅自拆改其所承租的307房屋卫生间，造成房间溢水，给楼下其他租户造成严重损失；被告恶意将其废弃物堆放在15号楼楼道等公共区域，经原告多次催促拒不清理，存在严重消防隐患，损害共同利益；被告在15号楼内与第三方打架斗殴，严重妨碍其他租户和原告的正常工作与生活，损害公共利益；被告实际使用承租房屋，产生了电费，但其以承租的44间房屋未安装分电表、电费无法区分为由拒不缴纳任何电费，被告承租房屋所产生的电费一直由原告垫付。2015年6月27日，在已提前通知被告后，原告自行承担费用对被告承租的房屋安装电表，被告非但不配合，还恶意强行将原告安装的电表拆除，原告已经报警；因被告恶意将电表拆除，导致15号楼除已安装电表的第三方承租房屋电费明确外，其余房间（既包括被告承租的44间房屋，也包括原告使用的房屋）的电费仍不可区分，由此产生的责任应由被告承担，故2015年7月1日开始至被告腾退期间产生的无法区分的电费应当由被告全部承担；另外，根据原、被告签订的《关于支付卫生费协议》，被告应当每三个月与房租一起支付卫生费，标准为每月650元，被告至起诉时仍拖欠1950元卫生费。现原告诉讼请求如下：1、解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》、《室内卫生间及附属设施拆除委托协议》、《房屋租赁协议书（修正案）》和《关于支付卫生费协议》，判令被告及时腾退租赁房屋；2、判令被告按照《房屋租赁协议书》约定向原告支付2015年11月1日至被告实际腾退之日的房屋租金；3、被告向原告支付违约金50万元；4、被告向原告支付2013年10月1日至2015年6月30日被告承租房屋的电费162419元；5、要求确认由被告承担2015年7月1日至被告实际腾退承租房屋之日15号楼全部电费扣除第三方承租房屋电费后的剩余全部电费；6、被告按约定向原告支付自2015年8月1日至被告实际腾退之日的卫生费，按每月650元计算；7、被告向原告支付15号楼卫生间维修费6500元；8、被告向原告支付15号楼监控设施维修费用3000元；9、被告向原告支付15号楼公共区域堆放物品清理费1000元。被告提交答辩状并在法庭谈话时辩称：被告系经原告同意才对外出租房屋，被告对此不构成违约；被告自2013年9月1日在涉案房屋经营至今，严格遵守法律及相关规定，无任何违法违规之处；自被告2013年9月1日进入15号楼以来，15号楼二层及三层的公共卫生间一直处于被毁损状态，并非被告故意拆除，被告无需承担卫生间维修费用；关于楼内的监控设备，在被告进入该15号楼之前，二层及三层公共楼道的部分监控摄像头即被原告拆除，被告不承担恢复监控设备的责任，也无需承担维修监控设备的费用；被告并未在楼道内堆放建筑垃圾或生活垃圾，不应承担清理垃圾的费用；被告并未与任何第三方在15号楼内打架斗殴，原告此项叙述属于严重歪曲事实；被告承租涉案房屋以来，并未使用电力，没有电费产生，原告也一直没有向被告索要电费，原告的电费计算方式也缺乏依据；原告从未对被告承租的44间房屋进行过电表安装工作，被告也从未拆除过任何电表；双方未签订过《关于支付卫生费协议》，不同意支付卫生费；2015年10月底，被告向原告缴纳房屋租金，被告拒绝领取；涉案房屋产权单位为国务院机关事务管理局，原告将不属于自己的房屋出租给被告并获取租金，并向被告隐瞒该真实情况，构成合同欺诈，原、被告间的租赁关系应属无效。综上，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：北京市东城区和平里×区15号楼（建筑面积2506.8平方米）登记在国务院机关事务管理局名下。2005年5月13日，国务院机关事务管理局出具《住所证明》，内容为“北京中核和平里招待所系核工业地质局所属事业单位，经营场所位于北京市东城区和平里×区15号楼，总使用面积2506.8平方米。该房屋所有权属于国务院机关事务管理局，为我局无偿提供其使用”。2013年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将北京市东城区和平里×区15号楼二层及三层部分房屋，建筑面积共一千二百平方米，共44间房屋出租给乙方用于办公，租赁期限自2013年9月1日至2018年10月31日，2013年9月1日至2013年10月31日为免租期；每年租金人民币105万元，自第二次支付房屋租金开始，以半年付款52.5万元方式支付，乙方应在租赁期限开始前一周内支付房屋租金；房屋租赁保证金8.4万元，租赁期满或协议解除后，租赁保证金抵扣乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分应在七日内返还给乙方；租赁期内，由甲方承担房屋修缮费，由乙方承担水费、电费、电话费、网费，如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭据向甲方返还相应费用，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；鉴于甲方为乙方提供了免租装修期，对于房屋及其附属物品、设备设施的维修和维护义务由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议，收回房屋，并要求乙方赔偿：1）不按约定支付租金达30日，2）欠缴各项费用达10万元，3）擅自改变房屋用途的，4）擅自拆改变动房屋主体结构的，5）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；乙方有上述情形之一的，应赔偿甲方违约金人民币50万元，租赁保证金不予退还，如乙方对房屋进行破坏，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2013年10月29日，原、被告签订《室内卫生间及附属设施拆除委托协议》，约定：因甲方出租给乙方的和平里×区15号楼二层及三层共44间房屋室内均配有卫生间，并且管线复杂，设施老化，拆除工作复杂困难，经甲乙双方协商决定，由乙方向甲方提出申请，由甲方全权负责乙方所属44间房屋内卫生间的拆除工作；全部工程造价人民币9万元由乙方承担；室内拆除部分完工后，乙方将继续进行室内装修，电路改造由乙方负责，15号楼内上水及下水部分如再发生任何问题，均与乙方无涉。2013年10月30日，原、被告签订《房屋租赁协议书（修正案）》，约定：甲乙双方事先约定由甲方出资进行室内卫生间拆除及室内装修，后因房屋老化、设备陈旧、施工复杂等诸多原因，现由乙方出资进行上述改造工作；乙方义务承担本楼的物业管理工作（如卫生、安保、综合维修等）；每年租金为90万元，乙方每三个月向甲方支付一次房屋租金，支付金额为22.5万元，应在租赁期限开始前一周内支付。2014年10月27日，原、被告签订《关于支付卫生费协议》，约定：自2014年8月15日开始，北京市和平里×区15楼公共区域卫生费由双方共同负担，每月各支付650元，被告应承担的卫生费每3个月与房租一起预付。原告提供收据一张，显示被告于2015年4月27日交纳卫生间劳务费1950元。现原告向被告主张2015年8月1日之后的卫生费。2015年6月18日，原告曾在被告承租房屋张贴安装电表的通知，内容为：因原有设备设施不配套，造成自2013年11月份以来租户各房间电费无法正常收取。为确保国有资产安全，北京中核和平里招待所拟定于2015年6月23日至7月5日期间为各房间安装电表。为顺利完成电表安装工作，请您安排工作人员配合完成电表安装工作，并根据我方工作人员指引办理电表充值手续。因租户原因未能安装电表，造成本楼电费无法收取部分，由未安装电表租户承担。2015年10月24日，原告工作人员曾以租户不让其在和平里×区15楼2层安装电表、进行捣乱为由报警，民警出警后反馈：现场是因为租户与物业因安装电表问题发生纠纷。经查，自2013年9月17日至2015年6月26日，和平里×区15楼共产生电费339029.05元，已先行由原告支付。现原告要求按照被告承租房屋间数所占15号楼未安装电表的房间数比例计收被告电费。另查，在被告提供的其与部分次承租人所签的《房屋租赁协议》中，约定了次承租人应向被告按实际用电量并按每度1.2元交纳电费。被告认可未向原告支付过电费，但不认可原告关于电费的计算方式。另查，2015年10月28日，原告因委托北京橄榄树家政服务有限公司对堆放在和平里×区15楼二楼楼道和大门口通道公共区域的废弃物和垃圾进行清理，支付垃圾清运费1000元。2015年12月11日，原告委托北京天通顺达建筑工程有限公司对和平里×区15楼二楼公用厕所进行修理，恢复卫生间基本功能，原告为此支付工程款6500元。2015年12月23日，原告委托北京恒汇达网络科技有限公司对和平里×区15楼二楼和三楼楼道监控进行维修，原告支付监控设备费3000元。被告已向原告交纳租金至2015年10月31日，此后的租金被告未向原告交纳。2015年12月初，原告曾向被告寄送《房屋租赁协议解除通知》，认为按照合同约定被告应于2015年10月的最后一周向原告支付2015年11月至2016年1月期间的租金，但至2015年12月仍未交纳，故原告要求依据合同约定解除与被告之间的租赁关系并要求被告承担相关违约责任。但原告寄送的上述通知因未妥投被退回。原告认可其收到被告租赁保证金8.4万元，原告同意在双方租赁合同解除后用以冲抵被告所欠费用。因被告将其承租原告的房屋转租给多个商户，原告表示被告转租行为未经原告允许，被告构成违约。对此，被告提供由原告出具的落款日期为2013年7月24日的《房屋委托管理证明》，内容为“我单位同意将我单位所属位于北京市东城区和平里×区15号楼，共一千二百平方米的房屋委托北京博越超然商务服务有限公司管理，期限自2013年9月1日起至2018年10月31日止，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋”。原告对被告提供的该《房屋委托管理证明》不予认可，但未提供相反证据。被告认为，涉案房屋产权单位为国家机关事务管理局，原告无权出租并获取租金，原、被告间的租赁关系应属无效。但被告并未就国家机关事务管理局对涉案房屋不得出租、原、被告间租赁关系应属无效进行举证。上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证，《住所证明》，《房屋租赁协议书》，《室内卫生间及附属设施拆除委托协议》，《房屋租赁协议书（修正案）》，《关于支付卫生费协议》，电费收费通知单，书面说明及费用支付发票，电费票据，发票查询结果，照片，报警记录，《房屋委托管理证明》，《房屋租赁协议》等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加开庭审理，应视为其放弃了相应答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间的租赁协议系双方真实意思表示，相关约定合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告虽主张涉案房屋产权单位为国家机关事务管理局且该房屋不得出租，原、被告间的租赁关系应属无效，但被告并未举证，被告该项意见依据不足，本院不予采信。原告认为，被告未经原告同意擅自转租房屋构成违约，但被告将相关房屋转租给次承租人，次承租人在此经营并办理了营业执照，原告亦在此处留有办公房屋，应当了解被告转租房屋的情况，但原告一直未对此提出异议；且被告提供的《房屋委托管理证明》亦可证明原告同意被告将房屋转租。故本院对原告关于被告未经原告同意擅自转租房屋构成违约的意见不予采纳。但被告目前仅向原告支付租金至2015年10月31日，没有交纳后续租金；且被告自租用房屋以来，从未交纳过电费，且经原告催要亦未交纳，原告为明确用电数量、明晰权利义务而在被告承租区域安装电表并无不当，但原告在安装电表过程中却因受到阻碍而报警。被告未向原告支付租金的行为及经原告催告后仍拒不交纳电费的行为构成违约，依据双方合同约定，原告有权解除合同。现原告要求解除双方之间相关协议的请求，于法有据，本院予以支持。因被告违约，原告要求被告支付违约金50万元，符合双方合同之约定，本院予以支持。因双方之间的租赁关系解除，被告应将其承租原告的房屋腾退给原告；同时，被告应按约定向原告支付自2015年11月1日至合同解除之日的房屋租金，并按合同约定的租金标准向原告支付合同解除之后至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。关于电费，因自2013年9月17日至2015年6月26日，和平里×区15楼共产生电费339029.05元，本院结合被告承租面积所占15号楼总面积之比例，酌情确定被告应承担该期间电费为15万元。原告主张2015年7月1日至被告实际腾退之日未安装电表区域的全部电费均由被告承担，缺乏依据，本院不予支持，原告可待2015年7月1日后的电费金额明确后另行主张。原告要求被告支付2015年8月1日之后的卫生费，符合双方之约定，本院予以支持。原告收取被告租赁保证金8.4万元，应冲抵被告所欠原告的费用。关于原告主张的垃圾清运费1000元、二楼公用厕所维修工程款6500元及楼道监控设备费3000元，相关费用产生均基于被告承租房屋之外的公共区域，且原告没有证据证明相应垃圾由被告堆放、厕所设施由被告破坏、监控设施原来就具备并遭被告破坏，原告该三项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日解除原告北京中核和平里招待所与被告北京博越超然商务服务有限公司之间的《房屋租赁协议书》、《室内卫生间及附属设施拆除委托协议》、《房屋租赁协议书（修正案）》和《关于支付卫生费协议》；二、被告北京博越超然商务服务有限公司于本判决生效后二十日内将其承租原告北京中核和平里招待所的北京市东城区和平里×区十五号楼的房屋腾空交还原告；三、被告北京博越超然商务服务有限公司于本判决生效后七日内向原告北京中核和平里招待所支付自二〇一五年十一月一日起至本判决生效之日止的房屋租金（按年租金九十万元计算，被告交纳的租赁保证金八万四千元冲抵相应租金）；四、被告北京博越超然商务服务有限公司于本判决生效后三十日内向原告北京中核和平里招待所支付自本判决生效次日起至被告实际腾空房屋之日止的房屋占用费（按每年九十万元计算）；五、被告北京博越超然商务服务有限公司于本判决生效后七日内向原告北京中核和平里招待所支付电费十五万元；六、被告北京博越超然商务服务有限公司于本判决生效后三十日内向原告北京中核和平里招待所支付自二〇一五年八月一日起至被告实际腾空房屋之日止的卫生费（按每月六百五十元计算）；七、被告北京博越超然商务服务有限公司于本判决生效后七日内向原告北京中核和平里招待所支付违约金五十万元；八、驳回原告北京中核和平里招待所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22450元，由原告北京中核和平里招待所负担200元，被告北京博越超然商务服务有限公司负担22250元（原告北京中核和平里招待已交纳，被告北京博越超然商务服务有限公司于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由北京博越超然商务服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓峰审 判 员  杨志彤人民陪审员  钟启龙二〇一七年三月十五日书 记 员  景 琪