贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）黔0321行初499号 原告：丁建国，男，1969年10月11日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市红花岗区凤凰南路豆芽湾巷**附**。公民身份号码：5221011969********。 原告：袁政忠，男，1968年6月11日出生，苗族，贵州省遵义市人，，住址贵州省遵义市汇川区广州路香樟印象******公民身份号码：5221261968********。 原告：罗仕梅，女，1973年7月17日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵，住址贵州省遵义市汇川区广州路香樟印象****201份号码：5221311973********。 原告：陈金华，男，1964年2月16日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州，住址贵州省遵义市汇川区广州路香樟印象****号码：5221211964********。 原告：欧传英，女，1977年1月18日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市，住址贵州省遵义市汇川区广州路香樟印象****50122121977********。 原告：邓国弘，男，1968年12月28日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市红，住址贵州省遵义市红花岗区北京路四巷**附**21011968********。 六原告共同委托诉讼代理人：施登俊，专职律师。执业机构：贵州舸林律师事务所。地址：遵义市汇川区香港路盛邦帝标**写字楼。联系电话：13035******。 被告：遵义市自然资源局（以下简称市自然资源局）。地址。地址：遵义市新蒲新区播州大道**社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人：宋祖禹，局长。 出庭负责人：舒玲玲，副调研员。 委托诉讼代理人：潘治国，不动产登记中心工作人员。 委托诉讼代理人：郑皓东，专职律师。执业机构：贵州子尹律师事务所。地址。地址：遵义市香港路松子坎菜市****电话：18089******。 被告：遵义市人民政府（以下简称市政府）。地址。地址：贵州省遵义市汇川区人民路**社会信息代码：115203000095002207。 法定代表人：黄伟，代理市长。 委托诉讼代理人：朱坤旺，遵义市司法局行政复议应诉科工作人员。 委托诉讼代理人：陈新华，专职律师。执业机构：贵州惟瀚律师事务所。地址：贵。地址：贵州省。地址：贵岗区官井路天杰商圈A9：1818505****。 第三人：遵义市金鹏房地产开发有限公司（以下简称金鹏房开公司）。住所:贵州省遵义市红花。住所:贵州省遵义市红花岗区中华北路**520302722144129U（1-1）。 法定代表人：杨发祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭文强，公司员工。联系电话：13985******。 第三人：陈世刚，男，1963年5月2日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市播州区南白，住址贵州省遵义市播州区南白街道象山社区三小区区。公民身份号码：5221211963********。 第三人：郭定会，女，1972年3月20日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市汇川区深圳，住址贵州省遵义市汇川区深圳路兴旺苑**城**17-3。公民身份号码：5221211972********。联系电话：13595******。 原告丁建国、袁政忠、罗仕梅、陈金华、欧传英、邓国弘系遵义市汇川区香樟印象北区1座业主推选的业主代表，因该小区业主不服被告市自然资源局向第三人陈世刚、郭定会颁发黔（2018）遵义市不动产权第0012605号《不动产权证》，向被告市政府申请复议，市政府作出遵府行复[2019]173号《行政复议决定书》对该颁证行为予以维持。故向本院提起行政诉讼。本院于2019年9月24日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019于11月28日公开开庭审理了本案。六原告代表及共同委托诉讼代理人施登俊，被告市自然资源局出庭负责人舒玲玲及委托诉讼代理人潘治国、郑皓东，被告市政府委托诉讼代理人朱坤旺、陈新华到庭参加诉讼。第三人金鹏房开公司、陈世刚、郭定会经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不发生阻止案件审理的效果。本案现已审理终结。 被告市自然资源局于2018年7月10日向第三人陈世刚、郭定会颁发20180012605号不动产权证，原告不服，向被告市政府申请复议。市政府作出(遵府行复[2019]173号）行政复议决定，认为市自然资源局颁发上述产权证，已尽到审查义务，且符合《不动产登记暂行条例》第十六条、十七条、十八条规定，办理转移登记，并无不当。故予以维持。 原告丁建国等诉称，是第三人金鹏房开公司开发建设的汇川区广州路香樟印象北区1座商品房业主之一，全体业主在行使不动产权利的过程中，得知金鹏房开公司擅自侵占1座第三单元与第四单元之间面向广州路的安全逃生通道（楼梯）挪作商用，并按商业用房出售给第三人陈世刚、郭定会夫妇。更为恶劣的是被告市自然资源局所属不动产登记中心违反规划局的明确规划，将该25.66平方米安全通道为第三人陈世刚、郭定会夫妇颁发了（20180012605）号不动产权证。为此，六原告作为业主代表向被告市政府申请行政复议，要求撤销该涉案证书，但市政府在没有对遵义市城乡规划局的原始规划设计方案进行回应的情况下，径直维持市自然资源局的颁证行为。为维护自己和全体业主的合法权益，特根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，提起行政诉讼，请求判决撤销(20180012605)号不动产权证和遵府行复[2019]173号行政复议决定，并由被告承担本案诉讼费用。 被告市自然资源局辩称，一、背景情况。涉案房屋位于汇川区广州路，系金鹏房开公司2004年开发建设的恒兴香樟印象小区1栋1层14号房，面积为25.66m2，同年7月金鹏房开公司与陈世刚签订商品房买卖合同，将该房屋出售予陈世刚。2011年2月，金鹏房开公司办理初始登记（首次登记），产权证号为：201100975。2018年5月14日，陈世刚申请办理转移登记，产权证号为：黔20**遵义市不动产权第0012605号。 二、首次登记与转移登记行为事实认定清楚，证据充分，程序合法，应当予以维持。2011年2月，金鹏房开公司为其恒兴香樟印象小区1栋1层14号房申请首次登记，提交了规划许可证、建设工程竣工验收备案表、建设用地批准书、消防验收报告、房地产开发项目手册备案表、遵义市人防工程免建证、金鹏房开公司营业执照、税务登记证及房屋测绘平面图等材料。根据现有资料显示，金鹏房开公司并未提交规划设计方案。依据《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：〈一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”规定可知，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记所需的材料中，建设项目规划设计方案不是必须提交的材料，且金鹏房开公司办理首次登记时未提交建设项目规划设计方案，只提交了消防验收合格验收文件。故我局不具备获知涉案房屋系消防通道的可能性。在符合登记条件情况下，经审核土地、规划、竣工验收、人防等相关材料齐全后为申请人办理了首次登记。根据《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书。”之规定，金鹏房开公司在申请首次登记时没有对业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋向房屋登记机构提供真实情况的资料一并申请登记，存在隐瞒真实情况申请房屋登记的嫌疑。故办理首次登记时，登记申请人金鹏房开公司应对提供登记的材料是否有隐瞒事实或虚假的行为承担相应的责任。登记行为和结果，是登记申请人和登记机构互动行为，是合法与正确的结合。房产登记行为合法，不能保证登记结果正确。实践中，申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人身份证明、权属证书或登记证明、权利来源证明文件以及其他必要材料。结合审查权限和能力，登记机构主要是围绕《房屋登记办法》第二十条登记条件中的“一致性”与“权利冲突”规定，作如下审查：1、审查权利来源证明文件，主要包括合同、继承关系证明等。由于登记机构既无权也无能力审查房屋权利变动原因或实体民事法律关系，而登记本身也只具有权利推定而非赋权或权利终极确认效力，故只需作形式上的审核。2、审查申请人的身份证明。登记机构仅对申请人的身份是否属实负有合理的审核义务，原则上只需要审核身份证明是否有效、有无明显伪造痕迹、号码与登记档案记载是否一致、申请人形象与身份证照片是否吻合。如果条件具备，登记机构应当对身份证的真实性负实质审查义务。3、权属证书或登记证明。二者由登记机构颁发，故应对其真实性及有无权利冲突承担实质审查义务。4、国家机关依法制作的其他文书、证明文件，主要包括合法建造房屋的证明、法院或仲裁机构的法律文书、有关机关出具的其他证明文件。登记机构对此无权作实质审查，只负形式审查义务，判断其与申请登记的房屋、其主客体和内容与其他申请材料是否一致，有无权利冲突。5、有关机构出具的证明，如竣工证明、测绘报告、公证文书等。它们主要来自中介机构，对相关事项具有较高的证明力，而且登记机构也没有能力进行实质审查，只作形式审查即可。若涉案房屋存在登记错误是因为登记申请人金鹏房开公司刻意隐瞒了真实情况，并非是因我局违法登记行为造成，我局在审查申请资料要件齐备前提下，已尽了合理审慎的审查义务。2018年，陈世刚至我局处办理转移登记时，提交了申请表、商品房买卖合同、贵州省销售不动产统一发票、收据、贵州省增值税普通发票、中华人民共和国税收完税凭证，陈世刚、郭定会身份证复印件及结婚证等材料。经审查，符合转移登记要件，我局依程序审查涉案房屋并不存在抵押、查封、注销等情形，已尽到合理审慎的审查义务，遂依据《不动产登记暂行条例》十六条、十七条及十八条之规定，办理转移登记，登记程序并无瑕疵，程序合法。 三、涉案房屋已经通过消防验收，丁建国等人申请称系消防通道无法律依据和事实依据。汇川区广州路香樟印象小区1栋在2011年办理首次登记时提交了《关于对香樟印象小区(1-15座）住宅部分的消防验收意见》（遵公消防[2006]86号），即涉案房屋楼栋后面设有消防通道，且符合消防设计。丁建国等人申请称涉案房屋系消防通道没有法律依据和事实依据。 四、丁建国等人起诉撤销对第三人陈世刚的后续转移登记而不起诉撤销金鹏房开公司的首次登记，人民法院不应当受理。 依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款：“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”之规定，故同一房屋经首次登记后又转移登记或者多次转移登记，原利害关系人起诉撤销对第三人陈世刚的后续转移登记而不起诉撤销金鹏公司的首次转移登记，人民法院不应当受理。这既不违背物权法确立的不动产物权登记制度，又能保护不动产交易当事人对物权登记制度的信赖利益及交易安全，还能给予利害关系人以救济的机会，若首次登记或首次转移登记的效果保留，后续的转移登记与原利害关系人就不存在利害关系。就涉案房屋设立首次登记行政行为的效果还在继续保留，丁建国等人据此起诉后续转移登记的行为，依法应不予受理。 五、就丁建国等人提出金鹏房开公司侵占业主共有产权的事实，可以通过民事诉讼的方式主张救济权利 若丁建国等人坚持涉案房屋系业主共有产权，其用途为消防通道的事实，认为金鹏房开公司侵害业主共有合法权益，也可以依据《物权法》七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”之规定，可请求金鹏房开公司承担民事责任，要求其赔偿损失。建议追加金鹏公司为本案第三人，以便查清事实和化解纠纷。 综上，我局登记行为事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，且程序合法；同时涉案房屋设立首次登记行政行为的效果还在继续保留，丁建国等人据此起诉后续转移登记的行为，请求查清案件事实，厘清法律关系，依法应不予受理。 被告市政府辩称，一、作出的《行政复议决定书》程序合法，无任何应撤销的法定情形。二、作出的《行政复议决定书》认定事实清楚，证据确凿，法律适用正确。涉案房屋系第三人在金鹏房开公司购买，2011年2月金鹏房开公司为权利人进行初始登记，产权证号为201100975；2018年5月14日，第三人陈世刚、郭定会为转移登记权利人进行登记，产权证号为20180012605。我单位依法作出的《行政复议决定书》系依法行政，故原告的诉讼请求无任何法律依据，不应予以支持。 第三人金鹏房开公司提交书面意见称，公司于2002年7月取得原金山机械厂国有土地使用权，“恒兴·景秀康城”（后更名为“恒兴·香樟印象”）商住小区立项申请2002年12月获批（遵开经复字[2002]117号），2003年3月取得项内建设用地批准书（遵义市开发区[2003]黔遵区字第02号）。2003年10月，遵义市规划管理局审核通过项目总平面规划图。随后公司依规开始分批设计建设香樟印象小区各楼栋。 2004年2月22日，公司取得香樟印象1座的建筑工程施工许可证,2004年7月7日取得1座的商品房屋预售许可证，2006年11月15日取得1座的建设工程规划许可证。公司在规划设计1座时就设计了三个安全通道，其中南向安全通道(面向广州路)2个，北向安全通道（广州路背街）1个，设计获得了规划认可，取得了建设工程规划许可证，且符合消防安全要求，并于同年11月21通过遵义市公安消防支队的消防验收。公司在规划设计、建筑施工过程中，均严格按照相关规划要求进行，并未对房屋组成部分用途作任何变更。原告诉称将安全通道挪作商用纯属无稽之谈。2011年2月，公司依法提交全部资料进行产权初始登记，取得遵房权证监字笫201100975号产权证书，2018年5月该房购买人陈世刚、郭定会要求办理产权转移登记，公司为其出具了该房的全部手续，依法办理了黔（2018）遵义市不动产权第0012605号不动产权证。 综上所述，公司按规建设香樟印象，未对房屋组成部分用途作变更使用，不动产权证办理合规合法。原告的诉讼请求无事实依据，请依法驳回。 当事人陈世刚、郭定会未出庭，也未提交书面意见。 被告市自然资源局在举证期限内提交下列证据： 第一组：遵义市不动产登记审批表，遵义市不动产登记申请表，商品房买卖合同，贵州省销售不动产统一发票，收据，贵州省增值税普通发票，中国人民共和国税收完税证明（二份），郭定会身份证、结婚证，不动产交验件清单，房产平面图。证明涉案房屋权属清楚，办理转移登记事实清楚，证据充分。 第二组：不动产登记询问笔录、遵义市不动产登记中心业务联系。证明登记行为已尽到审查义务，程序无瑕疵、合法。 第三组：遵义市不动产登记审批表，遵义市不动产登记申请表，商品房初始登记房源审核表、收费通知单（五份），杨信龙、杨发祥身份证复印件，金鹏公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证，竣工验收备案表，房屋建筑面积确认书，广州路恒兴香樟印象面积统计表，遵义经济技术开发区国土资源分局函，遵义市汇川区建设局函，公告，遵义市人防工程免建证（人防许字）（2003）第048号，遵义市汇川区发展和改革局关于对金鹏房开公司变更名称、建设规模的批复，标准楼层户室信息，缓交产权费用的申请，遵义市金鹏房地产开发有限公司申请4份，房地产开发项目手册备案证，遵义市商品房屋预售许可证（十一份），商品房初始登记表，公告，遵义市房屋产权监理处业务联系单。证明首次登记事实认定清楚，证据充分。 第四组：建筑工程消防验收意见书（遵公消验[2006]第86号）。证明涉案房屋已经消防验收合格，不存在原告诉称的消防通道的事实。 经庭审质证，原告对市自然资源局所提交证据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，本案涉案房屋是否在规划内，被告的证据并不能证明，消防设施是按照现有的建筑进行验收，并未按照规划设计，故不能达到被告证明目的，涉案房屋并不是规划范围内不动产。市政府对市自然资源局提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 被告市政府在举证期限内提交下列证据。 第一组：原告方《行政复议受理通知书》、《行政复议受理通知书》及其送达回执、市政府对市自然资源局发送的《提出行政复议答复通知书》及其送达回执；第二组：市自然资源局对行政复议的答复书、市自然资源局颁发的初始登记产权证（201100975）和转移登记颁发产权证（20180012605）提供的相关证件材料、原告方领取的《行政复议决定书》及送达回执。证明复议撤销合法，事实清楚。 经庭审质证，原告对其真实性无异议，对其关联性有异议，认为不能证明涉案房屋在规划范围内。被告市自然资源局对其真实性、合法性、关联性均无异议。 第三人金鹏房开公司于庭前提交下列证据：1、香樟印象立项批复1份；2、建设用地批准书1份；3、总平面规划图1份；4、一座负一层、一层建施图1份；5、—座二层、3-5层建施图1份；6、建设工程规划许可证1份；7、建筑工程施工许可证1份；8、商品房屋预售许可证1份；9、消防验收意见1份；10、现场北向消防通道图片（负1层出口图片）1张；11、现场南向左边通道图片1张；12、现场南向右边通道图片1张；13、南向楼栋（广州路临街）图片1张；14、北向楼栋背面图片1张。 经庭审质证，原告对以上证据的真实性无异议，但认为该证据并不能证明涉案不动产系规划内。二被告认为其提交的证据未说明证明目的，不予发表质证意见，请法院认定。 原告向本院提交下列证据，并说明其证明目的。 第一组：原告身份证复印件及居住证明，证明原告主体资格适格的事实；第二组：规划图，证明涉案房屋原系消防通道的事实；第三组：2019年4月25日遵义市消防支队汇川区大队回复及遵义市城乡规划局回复意见，证明涉案房屋系消防通道改造，其为违章建筑的事实。 经庭审质证，二被告均对原告提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为其提交的证据无法达到认定我方办理转移登记事实不清，程序违法的证明目的。 本院对各方第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明案件相关事实，但对其证明目的在本案中不予确认。 经审理查明，金鹏房开公司于2002年7月取得遵义市原金山机械厂国有土地使用权，2002年12月获准开发建设“恒兴·景秀康城”（后更名为“恒兴·香樟印象”）商住小区立项申请（遵开经复字[2002]117号文件）。2003年3月取得《建设用地批准书》（遵义市开发区[2003]黔遵区字第02号）。2003年10月，遵义市规划管理局审核通过项目总平面规划图。随后金鹏房开公司依规开始分批设计建设香樟印象小区各楼栋。2004年2月22日，金鹏房开公司取得恒兴香樟印象壹座（建设规模8681.6㎡）、捌座《建筑工程施工许可证》。2004年7月7日取得恒兴香樟印象小区一座、八座《遵义市商品房屋预售许可证》。2006年11月15日取得1座《建设工程规划许可证》，建筑面积9322.76㎡，层数7层，结构框混。2010年10月4日《商品房初始登记房源审核表》载明……2、一号楼总层数7层，规划面积9322.76平米，实际面积9215.03平米；2010年10月25日《广州路恒兴香樟印象面积统计表》中载明，一座商业用房42间建筑面积3069.66㎡，住宅55套建筑面积6145.，住宅**建筑面积6145记表（1＃）》中载明，1层1-14号25.66㎡未售。2011年恒兴香樟印象小区1座建成，1月24日，金鹏房开公司向遵义市房产管理局申请对该座房产所有权进行初始登记获准，其《遵义市房产管理局所有权登记审批表》载明，房屋所有权人金鹏房开公司、总层数7层、房屋结构混合、建筑面积6145.37㎡、规划用途成套住宅、产权证号201100975。2018年5月14日第三人陈世刚提供商品房买卖合同等资料申请案涉房产转移登记，同年6月29日核准登记，《遵义市不动产权登记审批表》载明，登记类型为房地产权转移登记、不动产权利人陈世刚、共有权人郭定会、原不动产权利人为金鹏房开公司、原不动产登记簿编号520303002001GB00391F00011014、不动产坐落贵州省遵义市汇川区广州路恒心香樟印象1栋1层14号、房屋结构混合、建筑面积25.66㎡、规划用途商业用房，同年7月10日发证，不动产权证号20180012605。原告据此申请市政府复议，市政府经复议维持后，原告不服，诉来本院要求判决撤销陈世刚本案不动产权证和市政府行政复议决定。 本院认为，现原告主张撤销被告市自然资源局向第三人陈世刚、郭定会颁发的20180012605号不动产权证及市政府复议维持决定，其主要理由是该案涉房产（恒兴香樟印象1座一层14号商用房25.66㎡）违反规划，即由消防通道（楼梯）改建为商用房。一方面，该商用房是否由规划的消防通道（楼梯）改建为商用房违反规划，则应当由行政主管部门查处，其处理结果将直接影响案涉商用房的权属及效力，因此，原告径直提起本案诉讼，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定；另一方面，本案涉案商用房有金鹏房开公司权属初始登记行为，陈世刚取得产权为权属转移登记行为，原告作为利害关系人起诉，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”的规定。 综上所述，对原告的起诉，应不予受理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条第一款“有下列情形之一。已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……（十）其他不符合法定起诉条件的情形。”和《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款规定，裁定如下： 驳回原告丁建国、袁政忠、罗仕梅、陈金华、欧传英、邓国弘的起诉。 案件受理费50元，由原告负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长 潘嘉品人民陪审员张家学人民陪审员冯光其 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 李         丽         莎 书 记 员 刘                   玉