江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初2177号原告：于丹艳，女，汉族，1978年7月23日出生。原告：陈锦昌，男，汉族，1973年3月29日出生，系于丹艳丈夫。二原告共同委托诉讼代理人：夏斌，江西晨天律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：江训琪，男，汉族，1970年10月19日出生。被告：吴友华，男，汉族，1976年7月16日出生。被告：张育雨，男，汉族，1968年2月4日出生。被告：景德镇市赢育房地产中介有限公司，住所地：江西省景德镇市珠山区浙江路中厦金都城4栋612-712复式，统一社会信用代码：91360203MA389JBHX2。法定代表人：张育雨，该公司总经理。原告于丹艳、陈锦昌诉被告江训琪、吴友华、张育雨、景德镇市赢育房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告于丹艳、陈锦昌及其委托代理人夏斌到庭参加诉讼，被告江训琪、吴友华、张育雨、景德镇市赢育房地产中介有限公司经本院传唤后无正当理由拒不到参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告江训琪、被告吴友华支付给二原告房屋余款350000元；2、依法判令被告江训琪、被告吴友华支付给二原告逾期支付房款利息13160元（自2019年9月3日暂计算至2019年10月22日）及清偿之日止的利息；3、依法判令被告江训琪、被告吴友华支付二原告房屋中介费5800元、实现债权所支付的律师费15000元；4、依法判令被告张育雨、被告景德镇市赢育房地产中介有限公司对上述债务承担连带偿还责任；5、本案诉讼费、保全费由四被告承担。事实与理由：原告在被告中介公司出售房屋，先以53万元与江训琪签订买卖合同，后中介公司要求在房管部门备案的另外一份合同中以40万元的价格将房屋出售给吴友华。被告支付11万元首付款后一直未将剩余房款缴纳，被告向原告出具一份欠条，确认尚欠原告42万元房款，张育雨在欠条上以担保人的身份签名。后被告又返还原告7万元房款，剩余35万元房款一直未予支持，故诉至法院请求判如所请。原告为证明其主张，提交如下证据：1、二原告身份证，证明原告主体资格；2、二原告结婚证、不动产权证，证明涉案房屋所有权人为二原告；3、《赢育房产买卖合同》一份、《存量房买卖合同》一份，证明原告经被告四居间介绍与被告吴友华、江训琪签订房屋买卖合同，被告吴友华、江训琪为实际购房人；4、《欠条》一份，证明房屋买卖合同签订后被告吴友华、江训琪欠付42万元房款，并就付款事宜出具欠条，欠款人为江训琪、吴友华；担保人为张育雨，证明人为谢晓明（景德镇市赢育房地产中介有限公司的客户经理）；5、景德镇市赢育房地产中介有限公司出具的《收条》一份，证明二原告系通过被告景德镇市赢育房地产中介有限公司与被告吴友华、江训琪签订的房屋买卖合同，因房屋买卖合同中被告景德镇市赢育房地产中介有限公司没有签章，但该份收条可以证明是被告景德镇市赢育房地产中介有限公司作为居间单位；6、二原告与江西晨天律师事务所签订的《委托代理合同》一份，证明二原告为实现债权支付律师费15000元。被告江训琪、吴友华、张育雨、景德镇市赢育房地产中介有限公司未到庭参加诉讼，未对原告诉请答辩亦未提交证据。本院对原告提交全部证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。本院认定事实如下：原告于丹艳、陈锦昌系梨树园北苑千年家园9栋316室房产所有权人，房产证号为赣（2017）景德镇市不动产权第0025106号。2019年6月3日，原告在被告张育雨经营的房产中介处，欲将梨树园北苑前年家园9栋316室出售，双方签订《赢育房产买卖合同》约定：陈锦昌将涉案房屋出卖给江训琪，房屋总价款为53万元，合同签订当天付给原告1万元定金，公证查档当天江训琪支付10万元，剩余尾款42万元由银行一次性划入原告账户。当日，景德镇市赢育房地产中介有限公司向原告出具收条一份载明：因陈锦昌通过赢育抵偿出售房屋给江训琪，但陈锦昌未带房产证，所以委托赢育房产代收订金1万元等办理房屋过户时赢育房产需无条件拿出订金进行过户。该收条加盖被告德镇市赢育房地产中介有限公司公章。2019年6月6日，两原告又与被告吴友华签订《存量房买卖合同》约定：将梨树园北苑千年家园9栋316室（房产证号为赣2017景德镇市不动产权第0025106号）以40万元的价格出卖给吴友华。2019年6月11日，被告吴友华通过银行转账10万元给原告陈锦昌中国建设银行账户，故原告总共收到被告11万元首付款，剩余42万元未支付，待办理完房屋按揭贷款再由银行支付剩余房款给原告。此后，被告吴友华一直未告知原告房屋的贷款发放情况，原告前往查证房产，吴友华称涉案房屋已过户至其名下，并用涉案房屋办理了抵押贷款。原告才知晓房屋过户至他人名下且办理了抵押贷款，原告找到被告协商剩余房款的事宜。2019年9月29日，被告江训琪、吴友华以购房欠款人，张育雨以担保人身份向原告出具欠条一份，载明：“本人江训琪、吴友华欠陈锦昌、于丹艳梨树园北苑千年家园9栋316房屋尾款42万元，三天内还清。后被告支付原告7万元，被告并未支付原告剩余35万元购房款，故原告诉至法院。本院认为，本案争议的焦点：一、江训琪、吴友华是否应当支付购房尾款35万元及承担赔偿损失的责任；二、被告张育雨、景德镇市赢育房地产中介有限公司是否应当向原告承担连带责任。关于争议焦点一，本案中，《赢育房产买卖合同》约定：陈锦昌将涉案房屋出卖给江训琪，房屋总价款为53万元。但依原告陈述中介为规避税费又让原告与吴友华签订《存量房买卖合同》约定两原告将涉案房屋出卖给吴友华，房屋总价为40万元。本院认为，第一份合同为原告出卖价格真实的意思表示，而第二份合同买卖双方为少缴税费以低价在房管部门备案出卖房屋。对此本院认定《赢育房产买卖合同》系双方真实意思表示，此份合同的价款和两被告出具的欠条相互印证一致，本院认定房屋出售价格为53万元。因此，本案中，江训琪作为房屋买卖合同的购买方，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。但被告吴友华又与原告签订合同，吴友华系本案房屋实际购买方。此后，江训琪、吴友华在欠条上都注明欠原告购房款。现涉案房屋已直接过户被告吴友华的名下，被告吴友华、江训琪应当向原告支付剩余35万元购房款。庭审过程中，根据原告陈述，被告吴友华已将房屋抵押贷款，被告吴友华、江训琪均构成违约，原告主张的按第一份合同以月息二分计算逾期利息，但实际过户履行的却是第二份合同，该份合同并未约定逾期利息。因此，本院参照资金占用期间的利息，以35万元为基础按照年利率6%计算损失赔偿给原告，违约之日按欠条还款期届满之日起算（即从2019年10月3日开始计算）。关于原告要求两被告返还中介费的诉请，中介费系原告与中介公司之间的法律关系，两被告仅承担剩余房款的付款义务，并且本院对逾期利息已予部分支持，因此原告主张的返还中介费的诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告张育雨、景德镇市赢育房地产中介有限公司是否应当承担责任的问题。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。本案中，被告张育雨在欠条上以担保人的名义签名，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”因此，本院认为，张育雨应当向原告承担连带保证责任，因为双方未明确约定保证的范围，故根据相关法律规定，对担保范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任，即张育雨应当对35万元购房款及原告的损失全部承担连带保证责任。关于中介公司的责任，本院认为居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。可见，中介公司的义务是如实向买卖双方披露房产的真实信息。但本案中系买方未付购房款，购房人未履行购房义务。中介公司法定代表人张育雨承担保证责任系其以担保人的身份在剩余房款德欠条上签名，原告并未举证中介公司在履行居间合同过程中存在违约情况，因此景德镇市赢育房地产中介有限公司对本案不应承担责任。关于原告主张的律师费，原告庭后向本院提交了一份律师费手写收据，该收据加盖律师事务所公章。因原告并未提交正式的律师服务费发票，对于原告是否实际全额缴纳15000元本院无法认定，因此对于原告律师费的诉请本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、限被告江训琪、吴友华于本判决生效之日起十日内支付原告于丹艳、陈锦昌购房所欠余款35万元及赔偿原告于丹艳、陈锦昌损失（自2019年10月3日起，以所欠35万元为基数，按照年利率6%计算至付清之日止）。二、被告张育雨对第一项所述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告于丹艳、陈锦昌其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6747元，保全费2439元，由被告江训琪、吴友华、张育雨共同承担8989元，由原告承担197元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  黄志刚人民陪审员  **芳人民陪审员  程园发二〇一九年十二月十二日法官助理万骏书记员靳晓琳