江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0303民初7124号原告：石磊，男，1962年7月8日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：焦广群，江苏金华星律师事务所律师。被告：王伟，男，1970年6月5日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：夏学美，女，1970年11月7日生，汉族，住徐州市云龙区。二被告共同委托诉讼代理人：郑宪金，江苏青创律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王聪，江苏青创律师事务所律师。原告石磊与被告王伟、夏学美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，于2019年1月30日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石磊及其诉讼代理人焦广群、二被告共同委托诉讼代理人郑宪金到庭参加诉讼。2019年3月1日，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。被告王伟、夏学美经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告返还原告征收编号为C4-28翠屏山办事处长山村被征收房屋补偿款63万（房屋建筑面积248平方米，按拆迁政策其中合法面积70%，248*70%=173.6平方米*5750元每平方*110%=1098020元，不合法部分248*30%=74.4平方米*260元每平方=19344元，共计1117364元。奖金854950元/398.86平方米=2143.48元每平方，2143.48*173.6=372108元，1117364+372108-71000元盖房款=1418472元，1418472/2=709236元，原告应得补偿709236+71000=780236元，原告本案仅主张63万，剩余款项保留诉权）；诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2011年8月8日签定联合建房协议书，约定由原告出资，被告出地皮联合建房，现所建房屋拆迁协议己签好，相应补偿也登记在被告名下，因被告不愿将原告应得部分归还原告，为确保原告合法权益的实现，特向你院提起诉讼，请依法判决。被告辩称：1、原告主体不适格，被告在2011年8月8日和曹杰签订联合建房协议书，并未和原告签订过任何协议，原告无权提起本案诉讼，如果存在合同权利义务的转让，也没有经过被告同意，更未通知过被告，转让对被告不产生约束力，若本案存在债权转让的行为，应将出让方追加为本案第三人，以查明转让的事实和案件的真实情况。2、原告诉请缺乏相应依据，即使根据被告和曹杰签订的联合建房协议书，原告主张63万的诉请也缺乏相应依据，拆迁办对房屋进行拆迁时是整体测量，并没有将合建及被告自建的部分分开，更无法分清相应的合法与非法部分，拆迁奖励更不可能是双方予以分配的一项，奖励的是被拆迁补偿户，拆迁奖励具有人身依附性。3、协议中没有约定原告投资的款项应返还原告，协议第三条写明了是扣除原告投资的款项然后进行分配，并未写该款应返还。4、根据协议第一段，双方签订协议的原因是乙方可以建房并办理相关产权证书，合同也约定了乙方负责建房并支付相应建房费用并承担相应产权证办理，合同乙方仅出资，并未负责房屋建设，建设都是被告亲自找人施工，负责工程的监督等，乙方没有参与，乙方也未办理相应产权证书，违反合同目的和义务，因此乙方没有完全履行联合建房协议书，其不应根据协议书进行分割相应款项，其应不分或少分。被告于庭后提交的答辩意见补充内容为：本案合建的房屋面积为：其他1-2层砖混：569.8（征收认定的总面积）-388.27（被告自建的面积）=181.53平方米，主屋3层东侧一间保温层：12.5*3.3=41.25平方米。根据拆迁政策，合法部分面积：5750元/平方米*124.77平方米（合建面积181.53-非法面积1-2层砖混56.76平方米）=717427元；非法部分：260元/平方米*56.76平方米=14757元。保温层：120/平方米*41.25平方米=4950元。综上，扣除合建利用被告原有围墙52860元（长17.62米*高3米*1000元）扣除7.1万元的建房费用，剩余款项613274元按照协议约定的50%进行分配，每方应得的款项为：613274元*50%=306637元。另因原告未履行合同中关于负责建房并办证的义务，理应少分或不分不分款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的陈述及当事人提交的证据，本院认定事实如下：王伟、夏学美系夫妻关系。2011年8月8日，王伟、夏学美（甲方）与曹杰、石磊（乙方）签订《联合建房协议书》（以下简称协议书）（原告提供）一份，双方约定：甲方在本市狮子山乡长山村四队有住宅空地一块，因甲方无力建房及办证，现与乙方合作建房，经甲乙双方充分协商签订协议如下：一、甲方负责提供建房用地，负责提供建房用水用电及建房材料堆放场地。甲方负责协调好村里的工作；三、乙方负责建房，建房费用全部由乙方。乙方负责承担新建房屋的房屋产权证及相关手续的办理费用。新建房屋拆迁时除去乙方建房费用外按甲方50%、乙方50%比例分配。双方不得反悔，如一方反悔，应双倍赔偿对方损失；四、若有可能办理房证及相关手续，乙方负责帮助甲方原有和新建房屋办理好房屋产权证，办证费用新建面积由乙方负责，原房屋无证的面积费用由甲方负责。按建筑面积每平方米人民币----元整收取，办证前收取,如乙方没有输好房屋产权证应及时退还甲方办证款；五、按一般民房标准建房，新建楼房层高二层不低于____，不包水电安装，甲方、乙方各自负责各处房屋的水电安装，甲方应提供乙方上水水源，乙方自行申请电表；六、拆迁时，拆迁款到位，甲方应立即把乙方应得的部分无条件地交付给乙方。若做不到，甲方应承担乙方应得的双倍罚款，并承受相关法律；七、本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，中间人一份，本协议签字按指模后生效。合同尾部有被告王伟、夏学美在甲方处签字、曹杰、原告石磊在乙方处签字，刘某,4在中间人处签字。另原告提供的《联合建房协议书》载明的内容与被告提供的基本一致，但协议书抬头与尾部乙方处仅有曹杰签字。合同空白处手写有：八、如有质量问题由乙方负责；九、一切工伤自负。双方如约建造了上述房屋。2011年10月4日，王伟出具收条一份，内容为：今收到曹杰柒万壹仟元正，投资建房。2014年11月27日，曹杰出具声明一份，内容为：本人自愿将长山村四队于（与）王伟合资建房所得面积62平方以玖万元价格转让给耿某,4，永不反悔。并注明：今收到耿某,4现金玖万元整。2018年12月12日，原告石磊（受让人）与耿某,4（转让人））签订债权转让协议一分，内容为：转让人自愿将其翠屏山长山村四组王伟、夏学美新建房产享有的拆迁补偿权益全部转让给石磊所有。石磊自愿接受耿某,4对上述财产的转让。2018年12月18日，徐州市云龙区住房和建设局（甲方）和夏学美（乙方）签订《房屋征收补偿协议》（征收编号C4-28），被征收房屋坐落在云龙区，用途住宅，建筑面积398.86平方米，补偿方式产权调换，乙方被征收房屋补偿总额3232030元。房屋价值2293445元，附属物83635元、搬迁、过渡、奖励等费用854950元。《徐州市翠屏山片区改造一期项目合法面积确认单》载明：房屋产权人夏学美，房屋性质私房，土地面积284.9平方米，公示面积790.04平方米，合法面积合法面积398.86平方米即（284.9*1.4），搬迁奖励面积119.66平方米。《房屋面积认定单载明》：征收编号C4-28，姓名夏学美、土地面积284.90㎡，公示总面积790.04㎡，两层以下住宅面积575.28㎡，合法建筑面积398.86㎡，搬迁奖励面积119.66㎡，无手续建筑面积：1-2层剩余砖混56.76㎡，三层及以上砖混23.00㎡，保温层191.76㎡。合法面积确认单载明：土地面积284.90㎡，合法面积284.9*1.4=398.86㎡。附属物：398.86㎡*100元/㎡=39886元；无证建筑：1、一二层剩余砖混56.76㎡*260元/㎡=14758元；2、三层及以上砖混23㎡*260元/㎡=5980元；3、保温层191.76㎡*120元/㎡=23011元。合计金额83635元；《住宅房屋征收补偿核算表》载明：征收项目翠屏山片区改造一期项目，项目征收日2018年12月18日，征收编号C4-28，被征收人姓名夏学美，安置方式产权调换，合法用地面积284.9平方米，被征收合法建筑面积398.86㎡，两层以下房屋测量面积575.2㎡。征收补偿项目为房屋补偿即房屋评估价款2293445元（398.86㎡*5750元/㎡）；附属物补偿即装潢等附属物补偿83635元。搬迁、过渡、奖励等费用共计854950元，其中包括提前奖30532元、搬迁奖励688045元（119.66*5750元/㎡），搬家费7050元，误工费300元、预付过渡费75692元。上述补偿总额为3232030元。原告当庭陈述：合资建房有中间人，当时签了两份合同，签合同时我、曹杰、王伟、夏学美、介绍人都在场。我和曹杰出钱，总共7万多，一人一半，我找人盖房，被告王伟监工、协调四邻关系。（被告提供的合同）可能吃饭时慌忙漏签了，当时指纹也没按。建房时我找的是包活的白某,4，白某,4又分包给石宗保还有一个姓刘的。建房后量了面积，王伟签字确认建房面积248平方米。为证明其主张，原告提供了原告与二被告录音、到庭证人耿某,4、刘某,4、白某,4的证言等证据，其中证人耿某,4的证言证明：房子248平方，石磊和曹杰一共124平方，一人62平方。后来曹杰缺钱，我从曹杰手里买长山村的房子，我给了他钱，他给我写了收条，后来我把房子转给石磊了；证人刘某,4的证言证明：王伟的宅基地没钱盖房子，让我给他介绍一个人出钱，我就介绍了石磊，石磊出钱盖房子，如果拆迁，去掉石磊出的盖房的本钱，剩下的两家各50%。现在房子拆迁了，拿到拆迁款了。建房协议书上中间人的签字是我签的。当时签订协议在乔家湖饭馆，石磊、石磊的叔叔、还有一个人我不知道叫什么、老白、王洪亮、王伟、夏学美在场，加上我一共八个人。房子是石磊的叔叔建起来的，他是建筑的头；证人白某,4的证言：石磊和曹杰出钱盖房子，王伟出地皮，负责处理四邻关系、大队的协调，然后五五分成。当时在乔家湖饭店签联合建房协议时我在场，吃饭前签的协议，第二天我就带人开始盖房子了。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主体是否适格；2、合作建房协议是否有效；3、拆迁利益如何分配。一、关于原告主体是否适格的问题。首先，原告是否系合同的相对方。本案中，虽然被告持有的协议书乙方处仅有曹杰签字，与原告提供的协议书不一致，但根据到庭证人证言及王伟出具的收条中载明的建筑面积为248㎡、曹杰出具的声明中“王伟合资建房所得面积62平方”等证据，结合原告的主张未超出合同中关于乙方50%分配的比例的事实，综合予以认定，原告与曹杰均为协议书的相对方；其次，债权转让是否有效的问题。被告以合同义务转让未通知并征得其同意为由主张债权转让无效。根据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知该转让，对债务人不发生效力。本案中，被告主张存在债权转让无效的情形，但未提供证据证明，故对被告该抗辩，本院依法不予采纳。二、关于合作建房协议的效力问题。涉案合资建房协议为无效合同，理由为：本案中，原告并非房屋所在地的该农村集体经济组织的成员，而两被告为该农村集体经济组织成员。原、被告签订合资建房协议，但并未依法取得规划、建设等施工许可手续，擅自在集体土地上建造房屋，原、被告合资建房行为违反了有关房屋建设、规划审批流程管理规定。并且，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的专属权利，与特定的集体组织成员身份相关联，不允许转让或出让给集体组织之外的他人使用，原被告间的合资建房行为，实际上是变相的将涉案房屋的宅基地使用权分配给了并非集体组织成员的原告使用，此行为是法律法规所禁止的。合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。故涉案合资建房协议无效。三、关于案涉合同无效的法律后果处理问题。合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告对签订无效的合资建房协议均有过错，双方过错程度相当。原告投入的资金物化为翻建后的房屋，该房屋被征迁拆除后，已经无法返还房屋，其财产形态转化表现为征迁补偿收益折款。1、关于合建面积的认定问题。从王伟出具的收条可以看出，双方在房屋建成后对合建房屋面积确认为248平方米，两被告在诉讼中虽然提出实际建成面积不是248平方米，但是未提供充分证据证实合建房屋实际面积，故原告有权按照248平方米取得相应的征收补偿收益折款。2、原告应取得征收补偿款的数额问题。来自拆迁办的证据显示，被告夏学美被征收房屋公示总面积为790.04㎡，两层以下住宅面积575.28㎡，合法建筑面积398.86㎡，搬迁奖励面积119.66㎡，无手续建筑面积：1-2层剩余砖混56.76㎡，三层及以上砖混23.00㎡，保温层191.76㎡。根据双方签订的协议书可以确认合建房屋为两层，排除三层及以上砖混的面积，原告应当获得的面积应包含在767.04㎡中（包括两层以下住宅面积575.28㎡及保温层191.76㎡），其中合法面积为398.86㎡，占比52%（398.86㎡/767.04㎡）；搬迁奖励面积119.66㎡，占比15.60%（119.66㎡/767.04㎡）；一二层剩余砖混面积为56.76㎡，占比7.4%（56.76㎡/767.04㎡）；保温层191.76㎡，占比25%。根据诚信及公平原则，原告合作建房部分补偿款项具体认定如下：合法部分补偿741520元（合法面积248㎡*5750元/㎡*52%）；搬迁奖励面积补偿222456元（248㎡*5750元/㎡*15.6%）；一二层剩余砖混面积补偿4771.52元（248㎡*260元/㎡*7.4%）；保温层补偿7440元（248㎡*120元/㎡*25%）。扣除建房款71000元再按照50%分配，综上合计（741520+222456+4771.52+7440-71000）*50%=452593.76元。关于原告主张的奖金372108（奖金854950元/398.86㎡=2143.48元每平方，2143.48*173.6=372108元），因奖金包括提前奖、搬迁奖励与搬家费，具有人身专属性质，且合作建房协议亦未作约定，故对该部分诉请依法不予支持。综上，本院支持被告应当返还原告征收补偿收益折款为452593.76元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定.《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》，第四十六条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王伟、夏学美于本判决生效之日起十日内给付原告石磊征收补偿收益折款452593.76元；二、驳回原告石磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元、保全费3670元，由原告石磊负担9885元，由二被告负担9885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏雪梅人民陪审员  冯秀梅人民陪审员  任晓东二〇一九年十二月二十日书 记 员  宋神保