江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终4406号上诉人（原审被告）：苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司,住所地江苏省苏州工业园区娄葑分区独墅苑公建大楼。法定代表人：李辉，董事长。委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山博阳物业管理有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇北门路1114号楼21号房。法定代表人：袁云飞,总经理。委托诉讼代理人：徐群，江苏丰田律师事务所律师。原审第三人昆山市绿岛花园第一届业主委员会,住所地江苏省昆山市虹桥路598号绿岛花园小区。负责人：朱卫星，主任。委托诉讼代理人：张凤生，该业主委员会委员。上诉人苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司（以下简称易通亚信公司）因与被上诉人昆山博阳物业管理有限公司（以下简称博阳物业公司）、原审第三人昆山市绿岛花园第一届业主委员会（以下简称绿岛花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初7号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，因人民法院工作岗位调整，本院于2016年8月19日变更合议庭组成人员，并书面通知当事人。现已审理终结。易通亚信公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一切诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：第三人业主委员会对上诉人预收的158978元并不拥有债权。上述涉案款项属于部分业主，不是全体业主的，更不是业主委员会的；第三人业主委员会对上述涉案款项也没有转让权，是否需要转让，应由业主本人决定并通知上诉人，但至今其未收到业主转让债权通知；上诉人一直在积极向业主退款；上诉人应当退款金额是129661元，在三方共同签署的《绿岛财务移交汇总》中确认，上诉人预收费用总额为158978元，应当扣除29317元欠费，余额因此为129661元。综上，请求依法改判。博阳物业公司辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。依据《江苏省物业管理条例》第56条第二款第四项规定，易通亚信公司被解聘后应与被选聘的博阳物业公司履行结清预收、代收和预付、代付的相关费用。对于业主预交的物业费，业主是要交给提供了实际物业服务的企业，该部分物业费应当归被上诉人所有，上诉人无权占有。被上诉人虽称愿意见将多收费用清退，但其撤离小区已近两年，至今未清退，没有诚意。请求维持原判。博阳物业公司向一审法院起诉请求：一、被告易通亚信公司立即返还超期收取的物业费82793元、车位管理费8964元、车位占用费67221元，共计158978元；二、被告易通亚信公司赔偿原告博阳物业公司利息损失，从2015年4月10日起按照中国人民银行公布�同期贷款利率标准计算至被告实际返还之日；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：易通亚信公司系昆山市绿岛花园小区的前期物业企业，2014年6月30日退出该小区。易通亚信公司退出之前已经向该小区部分业主收取了2014年7月1日至2015年6月的物业费、泊车费等合计158978元。2014年6月21日，第三人绿岛花园业委会委托博阳物业公司为昆山市绿岛花园小区提供物业服务，服务期限为2014年7月1日至2018年12月31日。博阳物业公司、易通亚信公司及绿岛花园业委会对于昆山市绿岛花园小区物业相关项目的移交事宜进行多次协商，最终于2015年4月9日签订《绿岛花园物业项目移交确认书》一份，三方约定：1.自2014年7月1日起，绿岛花园小区的物业项目管理服务工作由博阳物业公司负责，易通亚信公司的前期物业服务合同终止，2.易通亚信�司收取的各类押金、垃圾清运费由易通亚信公司负责进行退款，3.易通亚信公司2014年超时收取的各类物业费、泊车费等（不含广告租赁等）按实累计为158978元。业委会应得的相关收益。确认书还对其他事项进行了约定。2015年12月7日，绿岛花园业委会向易通亚信公司发送书面通知，要求易通亚信公司在接到通知后三日内将超期收取的费用158978元全部返还给博阳物业公司，由博阳物业公司与绿岛花园业委会及小区业主进行抵扣、结算。易通亚信公司于2015年12月11日收到该通知书。另查明：易通亚信公司为证明已经将收取的费用返还业主，向一审法院提供收据两张，其中2014年8月1日收据金额为240元，系2014年1月至6月1290元物业费减去1050元装修押金，2008年11月13日收据金额为3050元，系装修押金3000元及装修材料进出押金50元。上述事实有博阳物�公司提供的《绿岛花园物业项目移交确认书》、《物业服务合同》、通知、EMS回执、易通亚信公司提供的收据两张及当事人在庭审中的陈述证实。一审法院认为，博阳物业公司、易通亚信公司及绿岛花园业委会签订的《绿岛花园物业项目移交确认书》系各方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。易通亚信公司于2014年6月30日退出昆山市绿岛花园小区，无权收取之后的物业费、停车费等，《绿岛花园物业项目移交确认书》确认多收取的金额为158978元，故被告理应退还业主158978元。易通亚信公司辩称已经陆续退还业主，但是并未提供证据，不予采信。业主共同选举产生业主委员会，业主委员会的决定对业主具有约束力，第三人作为昆山市绿岛花园小区的业主委员会，其所作出的不侵害业主合法权益的决定可以代表业主，博阳物业公司从2014年7月1日为昆山市绿岛花园小区提供物业服务至今，第三人要求易通亚信公司退还158978元至博阳物业公司的决定并未侵害业主合法权益，因此该决定可以代表业主的意思。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。被告结欠昆山市绿岛花园小区业主158978元，第三人已经代表业主将该债权转让给博阳物业公司并通知了易通亚信公司，故易通亚信公司应当向博阳物业公司支付158978元，故该院对于易通亚信公司辩称的原告主体不适格不予采纳。易通亚信公司迟延履行债务，应当支付利息，易通亚信公司于2015年12月11日收到第三人要求其返还158978元的通知，通知给予的宽限期限为三天，故利息应按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准从2015年12月15日计算至被告实际给付之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第八十条第一款及《物业管理条例》第十一条、第十二条第四款、第五款之规定，判决如下：被告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山博阳物业管理有限公司物业费、泊车费等共计158978元并支付利息（以158978元为基数从2015年12月15日按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准计算至实际给付之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。易通亚信公司认为应当退款金额是129661元，在三方共同签署的《绿岛财务移交汇总》中确认，易通亚信公司预收费用总额为158978元，应当扣除29317元欠费，余额因此为129661元。博阳物业公司认为对《绿岛财务移交汇总》中签字仅是对签字当时状态的确认，并非认可抵扣，29317元是上诉人用业主多交的停车费用以抵扣部分业主结欠其的物业费，因受益主体不同，故其不同意抵扣。当事人对一审法院查明的其它事实无异议，本院予以确认。本院认为，易通亚信公司占有物业服务合同期外的物业费和停车费，没有法律上的依据，应当退还。依据《江苏省物业管理条例》第56条第二款第四项规定，被解聘后的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，并向业主委员会或在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行结清预收、代收和预付、代付的相关费用。业主委员会要求易通亚信公司向博阳物业公司移交预收费用158978元，符合前述规定。易通亚信公司认为不应向博阳物业公司移交�收物业费和停车费158978元的上诉理由不能成立，该项上诉请求予以驳回。预收物业费和停车费抵扣个别业主欠交的物业费是易通亚信有限公司单方意思表示，其并未与欠交的物业费的单个业主确认。博阳物业公司没有代欠费业主向易通亚信公司偿付的义务。从三方共同签署的《绿岛财务移交汇总确认书》中第二条载明的有关财务事项条款看，博阳物业公司和业主委员会对附件1《绿岛财务移交汇总》和附件2《绿岛花园退费明细》持保留意见。博阳物业公司认为在《绿岛财务移交汇总确认书》并未确认抵扣的观点成立。易通亚信公司认为《绿岛财务移交汇总》载明抵扣欠费金额，约定应当扣除29317元欠费的上诉理由理由不能成立。在博阳物业不同意抵扣情况下，不应抵扣。故易通亚信公司请求从预收物业费和停车费158978元中扣除个别业主欠费的理由不能成立，该请求�予支持。综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  包刚审 判 员  杨兵代理审判员  赵俊二〇一六年九月二十日书 记 员  孟桢