湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0115民初4075号原告(执行案外人）：方萍，女，1974年12月22日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：陈玉、周源，湖北瀛楚律师事务所律师。被告（申请执行人）：田博，男，1982年9月26日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：陈婷，湖北泽深律师事务所律师。第三人（被执行人）：程少君，男，1986年3月8日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：张璇，女，1988年8月3日出生，汉族，住武汉市洪山区，第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务泛海国际SOHO城(一期)第7幢32层4号。法定代表人：黄月平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓倩，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：罗开新，男，系该公司员工。第三人：招商银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市汉口建设大道518号。负责人：文行赤，系该行行长。委托诉讼代理人：张江，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：符娱珺，女，系该公司员工。原告方萍与被告田博，第三人程少君、武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称“武汉链家公司”）、招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称“招行武汉分行”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月18日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方萍及其委托诉讼代理人陈玉、周源，被告田博的委托诉讼代理人陈婷，第三人程少君的委托诉讼代理人张璇，第三人武汉链家公司的委托诉讼代理人邓倩、罗开新，第三人招行武汉分行的委托诉讼代理人张江，均到庭参加了诉讼。2017年9月27日至2019年11月4日本案中止诉讼。本案现已审理终结。原告方萍向本院提出诉讼请求：1.停止对位于武汉市洪山区大华南湖公园世家三期A16栋1单元1层2号房产和大华南湖公园世家上河西区二期4号地库栋/单元-1层车44号房（车库）的执行，并解除对上述房产和车库的查封；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月8日，方萍与程少君通过房产中介武汉链家公司签订了《存量房买卖合同》及《居间服务合同》，约定方萍购买程少君名下的武汉市洪山区大华南湖公园世家三期A16栋1单元1层2号房产和4号地库栋/单元-1层车44号房（车库），合同签订当天方萍一次性支付150万元给程少君，尾款150万元在过户时通过银行按揭方式支付。合同签订后，方萍便通过转账方式向程少君支付了150万元房款及车位办证费用7000元。程少君在收到款项后，向中介缴纳了2万元交房保证金，并向方萍移交房屋，后方萍对该房屋进行装修并居住使用。但程少君在交付房产后却迟迟不肯办理房产证，也未结清招行武汉分行按揭贷款，致使无法办理过户。方萍多次与武汉链家公司协调，请其催促程少君办理过户手续，但程少君以工作忙为借口不予过户。综上，方萍与程少君签订的书面买卖合同在人民法院查封之前，在查封之前已经合法占有了不动产，也按约支付了购房款，并同意将剩余房款按照人民法院要求交付执行，未能办理过户登记也非方萍的原因造成，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，足以排除执行，故向人民法院提起异议之诉，望判如所请。被告田博辩称，1.本案查封及执行的房产，合同备案登记在被执行人程少君名下，系程少君的房产，方萍不是该房产的所有权人；2.方萍与程少君签订买卖合同的行为，只能说明方萍享有对程少君的债权，且是未经生效法律文书确定的债权；3.法院对该房产的查封及执行是符合法律规定的，方萍对该房产的占用不能排除法院对该房产的查封与执行。第三人程少君述称，1.我与方萍签订的房屋买卖合同系真实意思表示，该合同真实有效；2.因本人财务状况不佳，一直未能与贷款银行办理结清手续，暂时未能办理房屋过户手续；3.方萍未支付购房尾款的原因是因为合同约定过户后才支付尾款。综上，我与方萍签订的买卖合同系真实有效，并非恶意串通转移财产。第三人武汉链家公司述称，2016年3月8日我公司促成方萍与程少君签订房屋买卖合同及居间合同，合同签订后，方萍即向程少君支付了房款150万元，剩余房款由银行贷款支付，程少君也将房产交付给了方萍使用。因该房系合同房，程少君需先办理房产证并与银行办理注销抵押手续，但在我公司经纪人多次催促下，程少君不予配合导致合同无法继续履行。后来我公司才得知该房屋被人民法院查封。第三人招行武汉分行述称，1.我公司与程少君签订的个人购房借款及担保合同合法有效；2.方萍与田博及程少君执行异议纠纷不能影响我公司作为抵押权人的优先受偿权，如程少君清偿了我公司的所有债务，我公司同意协助办理涉案房屋的抵押解除手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于拍卖公告、不动产权证书等双方无异议的证据，本院予以确认。根据双方当事人提交的证据以及陈述，本院查明如下事实：田博因与程少君、汪传勇发生民间借贷纠纷，于2016年8月9日向本院申请财产保全，本院于当日作出（2016）鄂0115财保84号《民事裁定书》裁定：查封登记在被申请人程少君名下，位于武汉市洪山区大华南湖公园世家三期A16栋1单元1层2号房产（合同编号：洪113180381）及大华南湖公园世家上河西区二期4号地库栋/单元-1层车44号房产（合同编号：洪130456149）各一套，期限三年。2016年8月22日田博向本院提起民事诉讼，经本院审理，于2016年11月3日作出（2016）鄂0115民初2740号《民事判决书》，判决：一、由程少君于本判决生效之日起十五日内偿付田博借款3000000元及利息，利息按年利率24%自2015年10月25日起计算至本债务履行完毕之日止；二、由程少君于本判决生效之日起十五日内偿付田博借款1200000元及利息，利息按年利率24%自2015年3月25日起计算至本债务履行完毕之日止；三、汪传勇对上述第一项债务承担连带清偿责任。判决生效后程少君、汪传勇未履行应负法律义务，田博于2017年3月30日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年4月7日作出（2017）鄂0115执714号《执行裁定书》，裁定：一、冻结、扣划程少君银行存款6800000元，或查封、扣押其他等额财产；二、冻结、扣划汪传勇银行存款4500000元，或查封、扣押其他等额财产。2017年6月19日，本院作出（2017）鄂0115执714号腾退公告，责令程少君在2017年7月20日前腾退涉案房屋。方萍作为案外人向本院提出书面异议，要求解除对涉案房产的查封并终止执行，本院于2017年8月2日作出（2017）鄂0115执异43号《执行裁定书》，驳回方萍的异议。方萍遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2016年3月8日，方萍与程少君通过武汉链家公司签订了《武汉市存量房买卖合同》一份，约定程少君将其所有的位于武汉市洪山区大华南湖公园世家三期A16栋1单元1层2号房（合同编号为洪113180381）以300万元的价格转让给方萍，定金150万元于签合同时支付，余款150万元通过向银行贷款的方式支付，该房屋已经设定抵押，卖方程少君应在签订合同后30日内委托第三方办理赎楼、过户等手续。后方萍按约向程少君支付了150万元购房款和7000元车位办证费，程少君向方萍交付了涉案房屋，方萍对该房屋进行了装修后居住至今。后经方萍及武汉链家公司多次催促，程少君一直不予办理结清购房贷款和房屋办证手续，致使诉争房屋未能过户至方萍名下。2019年12月19日，方萍向招行武汉分行偿还了涉案房屋剩余全部房贷共计1460978.94元，并向本院交存执行款39022元。2017年10月26日，方萍在武汉市洪山区人民法院以买卖合同纠纷为由起诉程少君、招行武汉分行以及武汉链家公司，要求确认买卖合同有效，并要求被告配合办理房屋的登记过户手续。2017年11月20日，该案双方达成如下调解协议：涉案房屋的产权归方萍所有，剩余贷款由方萍代程少君向招行武汉分行支付，程少君与招行武汉分行配合办理涉案房屋的权属变更登记手续，相应费用由双方按照买卖合同约定条款履行。武汉市洪山区人民法院作出（2017）鄂0111民初8098号《民事调解书》对上述协议予以确认。田博得知后，向武汉市洪山区人民法院提出第三人撤销之诉。武汉市洪山区人民法院于2018年9月4日作出裁定，认为田博无权提起第三人撤销之诉，驳回了田博的起诉。后田博向该院申请再审。该院于2019年7月25日作出裁定，决定另行组成合议庭对该案进行再审，再审期间，中止原调解的执行。2019年11月4日，武汉市洪山区人民法院作出（2019）鄂0111民再9号《民事裁定书》，认为方萍在提起执行异议之诉的同时就房屋买卖及权属问题提出诉讼，两案均涉及房屋权属的认定，方萍提出的买卖合同纠纷属于重复诉讼，应当不予受理或驳回方萍的起诉，故裁定驳回被申请人（原审原告）方萍的起诉。后方萍对该裁定不服，上诉至武汉市中级人民法院。目前该案尚在审理过程中。2019年11月5日，本院作出（2019）鄂0115刑初615号刑事判决书，判决程少君因犯拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑一年，缓刑二年。该案审理过程中，程少君与田博达成执行和解协议，给付了田博300万元，剩余200万元约定分期给付。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，方萍与程少君通过武汉链家公司签订买卖合同的时间为2016年3月8日，本院查封时间为2016年8月9日，合同签订于本院查封之前，该合同是双方真实意思的表示,未违反法律、行政法规的规定,合同合法有效；方萍在本院查封之前已占有该不动产并居住至今；程少君未能及时清偿银行贷款并办理不动产权证,导致房屋未能过户至方萍名下,亦不能归责于买受人方萍；方萍在法院查封后向银行支付涉案房屋剩余房贷用于涤除银行的抵押权这一优先权利，并将剩余购房款交存本院，视为全部房款已经支付完毕。上述法律规定的四项情形方萍已全部满足，涉案房屋虽然尚未进行过户登记,但方萍已经对该房屋享有足以排除执行的实体权利。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下:不得执行位于武汉市洪山区大华南湖公园世家三期A16栋1单元1层2号房屋和大华南湖公园世家上河西区二期4号地库栋/单元-1层车44号房（车库）。案件受理费500元，由被告田博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。本院（2017）鄂0115执异43号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  许方芳人民陪审员  黄姣桂人民陪审员  张 燕二〇一九年十二月十九日法官助理石英书记员况靖雯