重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初2168号原告重庆市慧达物业管理有限公司,住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街218号，统一社会信用代码9150022445043253X9。法定代表人张达勇，董事长。委托代理人雷先恩（特别授权），系该公司法律顾问。委托代理人罗明红，系公司职工。被告周波，男，1980年1月29日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆市慧达物业管理有限公司（以下简称“慧达物业公司”）诉被告周波物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理。依法由代理审判员陈玉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告慧达物业公司的委托代理人雷先恩、罗明红到庭参加了诉讼，被告周波经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告慧达物业公司诉称，原告系依法成立的物业管理企业，2011年7月1日起原告与铜梁县XX街道办事处XX小区业主委员会建立了物业委托服务合同，并依约履行了物业管理义务。被告XX花园X单元X业主周波，从2013年7月至2015年12月一直未予缴纳服务费、路灯费及工时材料费。为维护原告的合法权益，特起诉请求判决被告支付拖欠原告的2013年7月至2015年12月XX花园物业服务费、路灯费及工时材料费合计费用2070.30元，物业服务费的欠费计算至2015年12月31日的违约金4409.24元；本案诉讼费由被告承担。被告周波未到庭参加诉讼，亦未提供答辩状。经审理查明，原告慧达物业公司系2003年7月依法登记成立的从事物业管理服务的有限责任公司。2011年6月21日铜梁县东城街道办事处XX花园小区业主委员会（甲方）（以下简称“XX业主委员会”）与原告慧达物业公司（乙方）签订了《物业管理服务委托合同》（以下简称“《物业合同》”）。合同第三条约定，本物业管理区域的物业服务收费双方约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅0.40元/月.平方米；商业10元/月/户；从装修之日起全额收取，未装修的按半价收取。公共路灯费、消防水电费、绿化景观水电费、二次供水电能源消耗费等，独立计量核算，据实向业主分摊计收。乙方于每月20日至25日在小区值班室进行收费，若甲方未按规定时限缴费的，乙方有权对欠费的业主作出催缴行为，逾期一月不交者，甲方从逾期之日起按欠费总额每天千分之五向乙方交纳违约金，如甲方严重逾期应当承担由此引起的法律责任。合同第六条约定，合同期限，本合同自2011年7月1日至2012年6月30日止。合同期满，小区业主委员会未与我司签订新的合同时，本合同继续有效。当小区业主委员会与我司续签或选聘其他物业签订合同生效时，本合同自然终止。2013年9月1日，原告慧达物业公司（乙方）与XX业主委员会（甲方）签订了《XX花园物业管理服务委托合同》（以下简称“《物业服务合同》”）。合同第三条约定，本物业管理区域的物业服务收费双方按市场调节价原则约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅0.5元/月.平方米；共用路灯费、消防水电费、绿化、景观、保洁水电费、二次供水电能源消耗费等，监控用电独立计算核算，据实向业主分摊计收，分摊方式按水电部门正式发票数与每月实住户据实分摊，并在小区公示栏公示并书面交业委会一份备案；乙方于每月20日至25日在小区值班室进行收费，若甲方未按规定时限缴费的，乙方有权对欠费的业主作出催缴行为，逾期一月不交者，甲方从逾期之日起按欠费总额每天千分之五向乙方交纳违约金。合同第六条约定，合同期限一年，本合同自2013年9月1日至2014年8月31日止。合同期满甲乙双方无异议，本合同继续有效，业主委员会与选聘其他物业公司或续聘我司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告慧达物业公司于2011年7月1日进场对铜梁县XX街道办事处XX花园小区进行物业管理至今。被告周波、章相群系铜梁县XX镇XXX街XXX号X号房屋业主，房屋建筑面积为131.03㎡，该房为XX花园X幢X号房屋，被告周波于2007年4月13日完成接房手续，随后入住。章相群与被告周波系夫妻关系。经审查，被告周波在2013年7月至2013年8月期间应向原告慧达物业公司交纳的物业服务费为104.82元（131.03㎡×0.4元/㎡/月×2月）。被告周波在2013年9月至2015年12月期间应向原告慧达物业公司交纳的物业服务费为1834.42元（131.03㎡×0.5元/㎡/月×28月）。另根据原告慧达物业公司提交的XX花园16单元1-4的欠费清单，被告周波从2013年7月至2015年12月分摊到其户上的路灯费共计130.86元。上述事实，有原告慧达物业公司提交的《物业合同》、《物业服务合同》、重庆市房地产登记审核表、XX花园物管交接单、XX花园业主/住户情况登记表、XX花园X单元X欠费清单、XX花园X单元X业主周波欠缴物业管理费、路灯费及工时材料费违约金清单、催缴费通知书、EMS邮政特快专递回单、邮寄费发票、关于即时清缴重庆市慧达物业管理有限公司物业服务费的律师函以及当事人的陈述等证据材料在案，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采信。本院认为，根据法律规定业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告慧达物业公司与XX业主委员会于2011年6月21日和2013年9月1日签订的《物业合同》、《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对该小区的全体主业及物业使用人具有约束力。合同签订后，被告慧达物业公司已于2011年7月1日开始对铜梁县东城街道办事处XX花园小区提供物业管理服务。被告周波作为该小区的业主，有向原告慧达物业公司交纳物业服务费的义务。被告周波拒绝交纳2013年7月至2015年12月期间的物业服务费和路灯费及工时材料费属实，故本院依法主张被告应向原告缴纳物业服务费1939.24元以及路灯费、工时材料费130.86元。关于原告要求被告给付至2015年12月31日的违约金4409.24元的请求，根据《物业合同》、《物业服务合同》的约定“甲方从逾期之日起按欠费总额每天千分之五向乙方交纳违约金”，被告从2013年7月开始就未交纳物业服务费，应该承担相应的违约责任，但《物业服务合同》中约定的违约金过高，本院酌情主张以被告周波实际所欠的物业服务费为基数，从2013年8月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计算至2015年12月31日的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告周波于本判决生效之日起三日内给付原告重庆市慧达物业管理有限公司物业服务费1939.24元以及路灯费及工时材料费130.86元，并支付从2013年8月1日起至2015年12月31日止以被告周波实际所欠物业服务费用为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计算违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告周波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交本诉上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 陈 玉二〇一六年八月十九日(院印书 记 员 徐智谋