江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初1966号原告：镇江盈盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320000575393001C，住所地镇江市滨水路阳光世纪花园后。法定代表人：蒋铁峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄彩霞，该公司员工。委托诉讼代理人：张潇月，该公司员工。被告：张林海，男，1981年7月31日出生，汉族，户籍所在地江苏省。原告镇江盈盛房地产开发有限公司与被告张林海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序于2019年7月11日和11月25日两次公开开庭进行了审理。原告镇江盈盛房地产开发有限公司（以下简称盈盛房地产公司）的委托诉讼代理人黄彩霞、被告张林海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈盛房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2018年3月1日至2018年7月31日的租金86666.67元；2.判令被告支付上述租金的逾期违约金（按租金应付之日起计至2019年5月4日为107432元，要求计算至实际支付之日止）；3.判令被告支付占用费212622.22元（自2018年8月1日起计算至2019年1月31日）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月14日签订了《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于镇江市东吴北路与梦溪路交接处的香槟道项目梦溪路251号（房地产产权号39#B）内第1-2层的101-103商铺。租赁期限为2016年12月1日至2021年11月30日。第一年租金总额为208000元，第二年租金总额为208000元，第三年租金总额为218400元。被告自2018年3月1日起未向原告支付租金，原告于2018年7月10日向被告送达《解除函》，2018年7月15日双方同意上述租赁合同于2018年7月31日解除。截至合同解除之日，被告拖欠原告租金86666.67元，被告依约还需向原告支付逾期违约金107432元。此外，合同解除后，经原告多次催告，被告直至2019年1月31日才搬离，被告依约需按最后一个月租金的双倍标准支付自合同解除后占用商铺期间的占用费，累计212622.22元。被告张林海辩称，原告所述属实，但欠租原因与原告有关，原告管理混乱未提供良好的经营环境，加上物业公司管理不当，影响了被告经营，原告主张的违约金和占用费过高。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年7月14日签订《商铺租赁合同》，约定：由被告承租原告所有的位于镇江市东吴北路与梦溪路交接处的香槟道项目梦溪路251号（房地产产权号39#B）内第1-2层的101B、102B、103商铺（即101室二楼、102室二楼、103室一楼和二楼）。出租商铺只限经营母婴系列，品牌为神爸。租赁期限五年，自2016年12月1日至2021年11月30日止；自2016年8月1日起至2016年11月30日为被告的装修期，双方在约定首个租约年租金时，已包括该期间的租金，被告无需另行支付。2016年12月1日至2017年11月30日，年租金总额为208000元；2017年12月1日至2018年11月30日，年租金总额为208000元；2018年12月1日至2019年11月30日，年租金总额为218400元。付款方式为季付，首期租金自2016年12月1日至2017年2月28日，金额为52000元。被告交纳租赁履约保证金52000元；自第二个计租期起，被告应于下一个计租日前15个工作日向原告支付下一期租金；当期租金须在当期15个工作日前付清，被告逾期支付房租，属被告违约，原告有权自付款最后期限后第一个工作日起收取逾期付款的违约金，计收标准为拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。因被告违反本合同条款而令原告遭受的损失（含违约金），原告有权从履约保证金中扣减该损失的费用（含违约金）作为赔偿，不足弥补原告损失的，被告应向原告另行赔偿。被告应按时支付所有与本合同有关的租金、管理费、水电费等被告应承担的一切费用；被告拖欠相当于15天以上（含15天）之租金金额的租金视为违约，本合同依约提前解除情况下，被告在原告规定日期内不迁离并交还出租商铺，原告有权自行收回商铺，并有权按最后一个月租金的双倍标准向被告收取自合同解除后被告占用商铺期间的租金。被告应自费搬离或拆除商铺内的所有设备和物品，使商铺恢复清洁、良好的适租状态；被告应当在交还日期当天或之前通知原告或物业公司验房，原告或物业公司应当按照通知的时间前往现场查验及接收出租商铺；经原告对商铺进行验收合格后，同时被告已结清所有应付款项（包括但不限于租金、管理费、水电费、违约金等）后，双方填写《退租清单》，被告即完成其商铺移交之义务；无论何种原因被告逾期交还商铺，属被告无权占用，原告有权按最后一个月租金的双倍标准向被告收取其无权占用商铺期间租金。被告交纳了租赁履约保证金52000元。合同签订后，被告自2018年3月1日起未向原告支付租金。2018年7月，原告向被告送达了《解约通知函》，其中载有“本通知发出之日，双方《房屋租赁合同》予以解除；被告自收到本通知七日内，按合同约定或原告要求归还租赁房屋、交还钥匙，逾期视为被告放弃租赁房屋内的装修、设备、货物等，原告有权处置，处置所发生的相关费用由被告承担”。被告于2018年7月15日签字确认“该函已收到，但目前情况实属困难，押金充抵租金损失，剩余部分尽快支付”。庭审中，双方确认2018年7月15日解除了前述租赁合同。另查明。一、2018年7月17日原告取得诉争出租房屋的不动产登记证明，镇江市梦溪路251号北固湾小区三区19幢101室、102室、103室的不动产权人为镇江盈盛房地产开发有限公司。2018年8月15日，原告与案外人严屹签订关于镇江市梦溪路251号北固湾小区三区19幢101室、102室的《商品房买卖合同》，2019年1月16日案外人严屹登记为上述101室、102室不动产的单独所有权利人。2018年8月24日，原告与案外人徐磊签订关于镇江市梦溪路251号北固湾小区三区19幢103室的《商品房买卖合同》，2019年3月12日案外人徐磊登记为上述103室不动产的单独所有权利人。二、被告签署《解约通知函》后，未在《解约通知函》载明的时间内归还租赁房屋、交还钥匙。经原告协调，被告于2019年1月31日将诉争出租房屋的钥匙交给诉争房屋的买受人。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、解约通知函、不动产首次登记证明书、商品房买卖合同、镇江市不动产登记信息查询结果证明等证据证明。本院认为，原告盈盛房地产公司与被告张林海于2016年7月14日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同双方均依法享有合同权利并应依法履行合同义务。庭审中，双方确认已于2018年7月15日解除该租赁合同。被告自2018年3月1日起未向原告支付租金，在合同解除前被告欠付的租金应当给付，即被告应当给付从2018年3月1日至2018年7月15日的房屋租金77501.37元（年租金208000元/365天×136天）。按合同约定，因被告违约，可以被告交纳的租赁履约保证金52000元抵扣，上述费用相互扣减后，被告还应当向原告支付25501.37元。违约责任的承担主要体现为因违约行为对守约方造成的经济损失的填补功能。本案房屋租赁合同约定的违约金明显过高，且合同解除后原告即将房屋出售他人，现原告对于实际损失亦未举证证明，故根据被告违约的程度、出租房屋的具体状况等，结合被告当庭提出的相关抗辩，本院酌定违约责任以被告承担相当于两个月房租租金的损失为宜，即被告承担因违约的损失赔偿34666.67元（年租金208000元/12个月×2个月）。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，合同解除后被告未按约履行“自费搬离或拆除商铺内的所有设备和物品，使商铺恢复清洁、良好的适租状态”的义务，未返还承租房屋，原告可以要求被告承担实际占用房屋期间的房屋使用费损失。被告占用出租房屋至2019年1月31日交还钥匙，商铺移交义务至此完成。被告应承担2018年7月16日起至2019年1月31日止的房屋使用费。因被告抗辩原告依约主张的房屋使用费过高，本院酌定被告参照原合同约定的租金标准承担房屋使用费损失，即被告应当给付房屋使用费113402.74元（年租金208000元/365天×199天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张林海于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江盈盛房地产开发有限公司所欠的房屋租金25501.37元。二、被告张林海于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江盈盛房地产开发有限公司违约损失赔偿款34666.67元。三、被告张林海于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江盈盛房地产开发有限公司房屋使用费113402.74元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7401元，由原告镇江盈盛房地产开发有限公司负担3629元，由被告张林海负担3772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如被告仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则原告可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪忠春人民陪审员  沈 芸人民陪审员  伍云蓉二〇一九年十二月二十日书 记 员  张 璐（附：上诉须知、法律条文）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。