广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初3190-3196、3198-3210、3212-3226、3229-3236、3238-3242、3244、3245号原告深圳市利丰物业服务有限公司，住所地深圳市福田区彩田路与皇岗路交汇处翰岭花园9-10栋裙楼一层，组织机构代码70847583-7。法定代表人李兵。委托代理人何浪，广东天峦律师事务所律师。被告孟晋徽等人（各案被告身份信息详见附表）。3190-3193、3195、3196、3198-3203、3205-3210、3212、3213、3215-3217、3219-3223、3225、3226、3229-3236、3238-3240、3244、3245号案被告共同委托代理人陈韶俊，男，汉族，1964年3月8日出生，住址广东省深圳市福田区梅林二村14栋703，身份号码，系文伟阁小区业委会主任。原告深圳市利丰物业服务有限公司诉被告孟晋徽等人物业服务合同纠纷50案，本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人何浪，3218号案被告何泉，3190-3193、3195、3196、3198-3203、3205-3210、3212、3213、3215-3217、3219-3223、3225、3226、3229-3236、3238-3240、3244、3245号案被告共同委托代理人陈韶俊到庭参加了诉讼，3194号案被告刘忠明、3204号案被告杨吉祥、3214号案被告欧阳雄、3224号案被告梁智倩、3241号案被告陈学萍、3242号案被告高三华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。该50案现已审理终结。原告诉称，原告是各被告所住深圳市下梅林文伟阁住宅小区（以下称文伟阁小区）物业管理服务公司，自2008年开始为文伟阁小区提供物业服务。2011年6月30日，原告与文伟阁小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，约定由原告继续为文伟阁小区提供物业管理服务，物业管理服务费按月收取，对逾期欠费业主可按日万分之五的标准收取滞纳金。各被告系文伟阁小区业主，分别自2011年、2012年、2013年、2014年、2015年起拖欠各项物业费用至今，请求法院判令：被告向原告清偿拖欠日起至2015年3月31日止的物业管理费、水费、排水费、垃圾处理费及滞纳金，滞纳金自2015年5月1日起按日万分之五标准计至实际付款之日止（各案诉求金额详见附表）。3218号案被告何泉答辩称，被告何泉自2014年5月开始没有交纳物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费，至2015年2月共欠费10个月，原告预收了一个月的费用，应予以抵扣。3190-3193、3195、3196、3198-3203、3205-3210、3212、3213、3215-3217、3219-3223、3225、3226、3229-3236、3238-3240、3244、3245号案被告答辩称，1、2014年底，文伟阁小区开始招投标新的物业公司，新的物业公司经过合法招投标招聘于2015年3月1日进驻文伟阁小区并开始提供物业服务。原告于2015年3月4日开始陆续撤出文伟阁小区，最后有两位留守人员霸着办公室，但没有提供服务。原告为文伟阁小区提供物业服务至2015年3月4日，只能收取各项费用至2015年3月4日，没有理由收取2015年3月5日之后的费用。2、业主没有正常交费是因为原告不断制造矛盾，新旧物业公司交接过程中原告没有积极配合，原告不愿意正常移交，被告不交费不是主观恶意。3194号案被告刘忠明、3204号案被告杨吉祥、3214号案被告欧阳雄、3224号案被告梁智倩、3241号案被告陈学萍、3242号案被告高三华未作答辩，开庭时缺席。经审理查明，原告是文伟阁小区物业管理单位。被告是文伟阁小区的业主或房产使用人。2011年6月30日，文伟阁小区业主委员会与原告签订了一份《物业管理服务合同》，约定：文伟阁小区业主委员会委托原告对文伟阁小区实行专业化、一体化的物业管理；物业位置为深圳市福田区龙尾路9号，占地面积为4800平方米，总建筑面积24473平方米，产权面积20264平方米，物业类型住宅区；合同期限3年，自合同签订之日起计算；物业管理服务费由原告按月向业主直接收取，按住宅产权登记面积每平方米计算2.7元/月，原告对逾期欠费业主可按每日万分之五的标准收取滞纳金；新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务，2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。上述合同到期后，原告继续为文伟阁小区提供物业管理服务。后文伟阁小区业委会经招投标选定深圳市陆港物业管理有限公司（以下简称陆港物业公司）作为文伟阁小区的物业管理单位，并于2016年2月5日与陆港物业公司签订了《物业服务合同》，约定合同备案后30日内进驻文伟阁小区。2016年2月5日，文伟阁小区业委会向深圳市福田区住房和建设局申请上述《物业服务合同》备案。2016年3月4日，陆港物业公司进驻文伟阁小区并开始提供物业管理服务。庭审时，被告称原告于2015年3月4日已退出文伟阁小区，退出时没有正式移交。原告则称新旧物业材料交接时间是2015年3月20日，但实际交接是在2015年3月底。原告提交了2015年3月20日文伟阁小区业委会出具的《收条》，内容为：收到原告提供的文伟阁本体维修金情况一览表、停车费情况一览表、文伟阁欠费明细表及复印件资料一批供文伟阁业委会参考。被告表示收条中写明收到的资料是复印件，仅作为业委会参考，不能以此作为新旧物业交接的证据。2016年6月12日，深圳市福田区住房和建设局向本院出具《关于文伟阁小区新旧物业交接协调会的情况说明》，内容为：文伟阁小区业主委员会曾于2016年2月5日向该局申请《物业服务合同》备案，但原物业服务企业原告因交接问题与业委会产生纠纷，故该局与梅林街道办事处于2016年3月20日组织召开关于“文伟阁小区新旧物业交接协调会”，搭建平台对双方因工作交接停滞不前的原因及矛盾进行了解分析，并要求原告尽快与陆港物业公司及文伟阁小区业委会进行协商，依法依规完成后续的交接工作。各案被告在文伟阁小区居住的房号及建筑面积详见附表。庭审后，原告提交了对各被告分别计算至2015年3月4日、20日、31日的三份欠费明细表。3190-3193、3195、3196、3198-3203、3205-3210、3212、3213、3215-3217、3219-3223、3225、3226、3229-3236、3238-3240、3244、3245号案被告对原告提交的欠费明细表所列开始欠费时间、欠费计算方式及计算金额没有异议；3218号案被告何泉主张其向原告预交了一个月的费用，应从欠款中予以扣除，原告不予确认，被告何泉在本院指定的期限内未提交其预交费用的证据。以上事实有《物业管理服务合同》、《物业服务合同》、《收条》、深圳市福田区住房和建设局出具的《关于文伟阁小区新旧物业交接协调会的情况说明》、三份欠费明细表以及当事人的陈述予以证实。本院认为，文伟阁业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》对作为文伟阁小区业主或房产使用人的被告具有法律约束力，原、被告均应遵循合同的约定履行各自的义务。《物业管理服务合同》到期后、新的物业管理单位进驻前，原告继续为文伟阁小区提供物业管理服务，被告应按照上述物业管理服务合同的约定向原告支付物业管理费，并向原告支付代缴的水费、排污费、垃圾处理费。被告拖欠物业管理费及原告代缴的水费、排污费、垃圾处理费（开始欠费时间详见附表），已构成违约，原告请求被告支付拖欠的费用按日万分之五自2015年5月1日起计付违约金，符合《物业管理服务合同》的约定，本院予以支持。关于被告拖欠原告物业管理费的截止日，原告认为应计至2015年3月31日，被告则认为应计至2015年3月4日。本院认为，在文伟阁小区新旧物业管理公司交接出现矛盾并对交接时间有争议的情况下，深圳市福田区住房和建设局与梅林街道办事处于2016年3月20日组织召开关于“文伟阁小区新旧物业交接协调会”，要求原告尽快与陆港物业公司及文伟阁小区业委会进行协商，依法依规完成后续的交接工作，原告并于3月20日当天向文伟阁小区业委会提供了文伟阁本体维修金情况一览表、停车费情况一览表、文伟阁欠费明细表及复印件资料一批。本院认为，各被告向原告支付物业管理费的时间计至2016年3月20日较符合公平原则，原告主张超过本院认定部分，予以驳回。被告以新的物业管理公司已于2015年3月4日进驻文伟阁小区并提供物业管理服务为由，抗辩不应向原告支付2015年3月5日之后的管理费用，理由不充分，本院无法采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、各案被告应于本判决发生法律效力之日起十日内分别向原告深圳市利丰物业服务有限公司支付物业管理费、水费、排水费、垃圾处理费以及拖欠的物业管理费、水费、排水费、垃圾处理费的违约金（各案被告应缴纳的物业管理费、水费、排水费、垃圾处理费金额详见附表，违约金以拖欠的物业管理费、水费、排水费、垃圾处理费总额为基数，从2015年5月1日开始按日万分之五计算至付清款之日止）；二、驳回原告深圳市利丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。各案受理费用详见判决书附表(均已由原告预交)，由原、被告按胜负比例负担（原、被告负担金额详见附表）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐   篪人民陪审员 侯 媛 蓉人民陪审员 高   兰二〇一六年六月三十日书 记 员 何彦（代）第1页，共3页