四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1028民初3043号 原告：李万平，女，1976年7月10日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人：白燕，四川盛树律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：隆昌骏艺房地产开发有限公司，住所地：隆昌市金鹅镇新华街354号2栋10号。统一社会信用代码：91511028078899941X。 法定代表人：唐勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯浩，四川蜀正律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告李万平与被告隆昌骏艺房地产开发有限公司（以下简称隆昌骏艺房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理。2019年6月19日，本院作出（2019）川1028民初1216号民事判决。原告李万平不服该判决，上诉至内江市中级人民法院，该院于2019年8月29日将本案发回重审，本院于2019年9月4日立案。本院依法由审判员陈晓斌担任审判长，与审判员李洪扬、丁洪组成的合议庭适用普通程序于2019年11月12日、2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告李万平的委托诉讼代理人白燕、被告隆昌骏艺房产公司委托诉讼代理人侯浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李万平向本院提起诉讼请求：1.请求依法判令被告立即为原告办理不动产权属证书，向原告交付合同中约定的位于隆昌市黄家镇xxx商品房一套（及相应门面地下室）；2.请求依法判令被告承担逾期交房之违约责任，判令被告向原告支付逾期交房之违约金，共计195975元（违约金暂计至2019年3月21日，全部违约金计至实际交付房屋为止）；3.请求依法判令原告因为被告逾期交房而受到的损失共20万元（损失暂计至2019年3月21日，全部损失计至实际交付房屋为止）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年2月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》以及《皇家一号商品房买卖合同附件》，约定原告购买被告开发的位于隆昌市黄家镇xxx房屋，该商品房单价为每平米10421.6元，面积为63.33平米，总价66万元。合同中第十条明确约定被告应在2016年10月31日前向原告交付该商品房，合同12条约定，被告逾期交房，由被告承担逾期交房违约责任，并依据逾期时间向原告支付违约金，约定逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。自合同签订以来，原告积极履行义务，早已于2015年2月5日、2月7日交付房款450000元，并约定剩余款项在被告向原告交房之时付清。但被告至今未按合同约定按时交付房屋，同时也未向原告书面说明原因，给原告造成巨大损失。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。应按全部已付款的万分之五按日支付违约金。逾期交房60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，截至2019年3月21日，被告仍未向原告交付房屋，逾期交房已长达871天，且合同中约定的基础设施至今没有建设完毕，被告已构成根本违约，应当承担逾期交房违约责任，按日计算向原告支付全部已付房款的万分之五的违约金共计195975元。同时，由于原告和丈夫两人都是药师，买涉案房屋是用于经营需要，原、被告签订合同后，被告承诺按期交房，所以原告用涉案房屋注册了药店地址。截止现在被告仍未交房，原告无法在该地址经营，被迫把药店搬至响石镇，在响石镇就产生了租金、门面转让费等各项损失合计200000元。原告未在2016年10月31日支付尾款系行使不安抗辩权，不构成违约。综上，原告认为被告逾期交房违约属于根本违约，严重侵害原告的合法权益，故请求法院依据《中华人民共和国合同法》第107条、112条、113条以及双方当事人签订的合同之约定，依法判令支持原告诉讼请求。庭审中，原告放弃了要求被告办理不动产权属证书的诉讼请求，并自认已于2019年7月实际接收案涉房屋。 被告隆昌骏艺房产公司辩称：1.被告通知交房的时间是2018年4月，原告不来收房；2.原告已于2019年7月向被告支付了剩余尾款，被告也同时交付了房屋；3.原告计算的违约金过高，计算时间过长，计算时间应截止2018年4月，违约金计算应当以实际损失为依据，被告申请法院就违约金进行调减。4.原告请求的损失与本案没有关联性，不应当得到支持；5.原告逾期支付房款，应当承担违约责任，并且这个违约责任应当与被告应当承担的违约责任进行品迭。 原告向本院提交了如下证据材料：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份信息。2、《商品房买卖合同》《商品房卖合同补充协议》及附件各一份，证明原告为了经营药店，向被告购买门面房，被告已构成根本性违约应承担违约责任。3、银行转账凭证、被告出具的收据，证明原告已支付购房定金2万元和43万元购房款。4、原告丈夫陈卫东身份证、结婚证、职业资格证、四川恒诚药业公司第十五门市工商营业执照、登记信息、门市照片、加盟经营合同，证明原告与陈卫东系夫妻关系，原告系营养师，陈卫东系药师，夫妻共同经营四川恒诚药业公司第十五门市。5、原告在黄家镇、响石镇的租房协议、出租人身份证复印件、房产证复印件、交纳租金和转让费收据、药店装修费、软件安装费收据，证明因被告未按时交房造成原告另租房、装修等损失21万余元。 被告向本院提交了如下证据：1、隆昌法院委托评估的资产评估报告书，证明与案涉房屋同地段的商铺租金为每平方米每月9.35元，原告方的损失应按此租金计算。2、隆昌法院（2019）川1028民初888号民事生效判决书一份、业主验收登记表七份，证明被告方在2018年4月通知交房而原告不接房，且同一小区的房屋均在此期间交房。 被告对原告提供证据的质证意见：1、对证据1“三性”无异议。2、对证据2无异议，但如原告认为被告构成根本性违约，被告同意解除合同、退房退款，同时原告未按约支付尾款也构成违约。3、对证据3真实性无异议，但不能达到证明目的，原告方行使不安抗辩与事实不符。4、对证据4、证据5均与本案无关联性，不能达到证明目的。原告在明知被告不能交房的情况后，于2017年签订加盟药店。被告的违约只是交付铺面，不涉及产生的租赁、装修、转让费用，租房中的铺面在响石镇，不在案涉房屋的同一乡镇。租房中还有住房，与本案无关。 原告对被告提供证据的质证意见：1、对证据1资产评估报告书不予认可，这是个案的评估不具参考性，原告药店开到响石镇，应按响石镇的租金计算损失。2、对证据2中的判决书涉及的是住房，与商铺不具有可比性，且一审判决是否生效被告未举证。对业主验收登记表真实性不予认可，被告不能证明所有房子都在此时间交房。 本院对原告提供证据的认证意见：对证据1、2、3符合证据“三性”要求，本院予以认证。证据4真实、合法，但仅能证明原告夫妻职业和在响石镇经营药店的事实，与本案无关联性，本院不予认证。证据5中，租用商铺位于响石镇且租用了住房，与本案无关联性，本院不予认证；四川恒诚药业公司出具的装修费收据为复印件且无公司印章、安装软件收据为复印件，无法确认真实性，也与本案无关联性，且被告亦不认可，故本院不予以认证。 本院对被告提供证据的认证意见：证据1客观真实、来源合法，经本院生效判决确认其评估房屋与案涉房屋属同一小区营业房，可以作为租金参考标准，与本案具有关联性，本院予以认证。对证据2中的判决书，经本院查实已生效，能够证明案涉小区的集中交房时间，本院予以认证。对证据2中的业主验收登记表，原告虽有异议，但能与生效判决相印证，本院予以认证。 根据本院认定的证据和原、被告的当庭陈述，本院认定如下法律事实： 被告隆昌骏艺房产公司成立于2013年10月15日，其经营范围为房地产开发经营。2015年2月5日，原告通过银行转账向被告交纳购房定金2万元。同年2月7日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《合同附件》《前期物业协议》，《商品房买卖合同》第三条约定原告购买被告开发的位于隆昌市黄家镇xxx营业房，该房单价为每平米10421.6元，面积为63.33平米，总价66万元。第十条约定被告应在2016年10月31日前向原告交付房屋。第十二条约定逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，并自合同约定的交房期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同订立当天，原告通过银行转账向被告交纳购房款43万元。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定乙方（原告）购房尾款21万元应于2016年10月31日前付清。第五条约定在乙方（原告）没有付清合同约定的购房款、违约金及其他费用前，甲方（被告）有权拒绝乙方（原告）交付房屋的请求。《商品房买卖合同》第九条约定买受人逾期交款超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后合同继续履行，买受人应自约定付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付应付款万分之五的违约金。2016年10月31日前，被告未按约定向原告交付房屋。2017年7月19日，原告丈夫与四川恒诚药业公司签订加盟合同，在隆昌市响石镇经营该公司十五门市。2018年4月，被告开发的小区具备交付条件并向其他业主交房。原告于2019年3月26日向本院起诉。诉讼中，原告于2019年7月自行向被告支付了购房尾款21万元，被告同时向原告交付了案涉房屋。 另查明：与本案属同一楼盘的购买单价为6596元/平方米的营业房经评估租金标准为每月每平方米9.35元。 本院认为，本案的争议焦点有三个，现分别作如下评判： 1、被告是否存在违约行为及违约的期间。被告自认其在2016年11月至2018年4月期间存在违约交房行为，原告则认为被告违约期间应从2016年11月起计算至2019年7月实际交房时止。本院认为，按照被告提供的本院（2019）川1028民初888号生效判决认定案涉皇家1号小区同性质的营业房在2018年4月交房的事实，结合被告提供的同小区业主入住房屋验收表载明的交房时间，可以认定被告在2018年4月具备交房条件。同时，对于是否交房，购房一方一般较为关注，原告住所地在黄家镇，其提供的向何平租赁住房合同、房租收据显示其在2017年4月起至2019年4月期间在黄家镇场镇居住。对被告已经逾期时间长达一年多，案涉小区已经在交房的情况，原告不知晓被告在2018年4月交房这一事实的可能性较低。原告在知道或者应当知道被告具备交房条件的情况下，应当按《商品房买卖合同补充协议》第一条、第五条的约定，在及时交纳购房尾款后催告被告交房，但原告并未提供其催告的相关证据。故本院认定被告的违约行为期间应当从2016年11月起至2018年4月止，对被告的这一辩称理由，本院予以采信。对原告超出此期间要求被告承担违约责任的请求，本院不予支持。 2、原告是否存在违约行为。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定原告支付尾款的时间和被告交付房屋的时间均为2016年10月31日前，并无先后履行顺序，二者互为条件，但被告交房义务的履行必须要使房屋到达交付条件，这一点是处于被告控制中的，只能归责于被告一方，而原告支付尾款的主合同义务所依据的能否交房的信息处于被告独断控制的情况下，根据诚实信用的要求，被告负有将交房事项通知原告的附随义务并在履行后，才能认定原告是否存在违约的问题。本案中，被告自认其公司开发的房屋在2018年4月才具备交房条件，故可以确定在此之前被告不可能履行了通知交房的附随义务，且在2018年4月前被告无论如何不能交房，故原告的主合同义务的届满日期不能认定为合同约定的2016年10月31日前。因此，本院认为在2018年4月前被告逾期交房构成违约，而原告未付尾款不构成违约。此后至2019年7月，因2018年4月被告已实际通知交房，且原告对此知道或者应当知道已如上述，故原告支付尾款的主合同义务届满，但双方却因被告迟延交付房屋的违约责任问题发生争议，而双方互负的付款和交房的义务又不具有先后履行顺序，在此违约责任争议期间，双方均可以依照《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定拒绝对方的履行请求，故本院认为2018年4月后，双方均不存在违约。因此，对被告要求原告承担违约责任的辩称意见，本院不予支持。 3、原告能否同时主张违约金和赔偿损失以及违约金和损失的金额。首先，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，当双方当事人约定的违约金低于违约造成的实际损失时，当事人仅能请求增加违约金但不超过所造成的实际损失，约定的违约金高于造成的实际损失时，当事人有权请求法院调减违约金，由此可见，当事人不能同时主张违约金或赔偿实际损失。其次，本案中被告主张约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十六条、第十七条的规定，应当以违约金超过造成的租金损失30％为标准适当减少。依本院生效判决确认的评估报告，案涉同地段同类营业房屋的租金标准为每月每平方米9.35元，鉴于已生效判决涉及的营业房购买单价为1048566÷158.97=6596元/平方米，本案营业房的购买单价为660000÷63.33=10421.6元/平方米，单价倍率为10421.6÷6596=158%，本院认定原告购买房屋的月租金标准为9.35×158%=14.77元/平方米/月，被告逾期交付18月，迟延交房损失应认定为63.33×14.77×18=16837元。双方约定的违约金标准远高于上述损失，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定依法予以调整，被告应当向原告支付的违约金为16837×（1+30%）=21888元。 综上所述，本院认为，原告与被告订立的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《合同附件》等系双方真实意思表示，依法成立并有效，应受法律保护。双方应当按照合同约定享有合同权利、全面履行合同义务。原告已依法向被告支付了全部购房款，履行了自己的全部合同义务。被告逾期向原告交付房屋，应当承担违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告隆昌骏艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李万平支付违约金21888元； 二、驳回原告李万平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7152元，由原告李万平承担3576元，由被告隆昌骏艺房地产开发有限公司承担3576元(被告应承担的诉讼费原告已垫付，被告在支付上述款项时，一并支付给原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。 审判长  陈晓斌 审判员  李洪扬 审判员  丁 洪 二〇一九年十二月二十日 书记员  向 洋 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。