湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1224民初2337号原告：北京远盛置业有限公司（以下简称北京远盛公司）。住所地：北京市大兴区晓康东里三羊商业楼601、603室。法定代理人：武某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张静懿，北京市京翰律师事务所律师。被告：陈晓红，女，1975年12月30日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：黄艳，女，1979年8月29日出生，汉族，湖北省通山县人，户籍所在地：通山县，现住通山县（系被告陈晓红外甥女）。被告：吴陈涛，男，1986年11月19日出生，汉族，湖北省咸宁市人，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：陈丽春，女，1966年1月6日出生，汉族，湖北省咸宁市人，户籍所在地：湖北省咸宁市咸安区，现住天津市武清区（系被告吴陈涛母亲）。原告北京远盛公司与被告陈晓红、吴陈涛案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京远盛公司的委托诉讼代理人张静懿、被告陈晓红的委托诉讼代理人黄艳、被告吴陈涛的委托诉讼代理人陈丽春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京远盛公司向本院提出诉讼请求：1、确认北京市大兴区亦新庄新城Ш—1街区F地块A26#住宅楼-1层01别墅归原告所有；2、判决不得执行北京市大兴区亦新庄新城Ш—1街区F地块A26#住宅楼-1层01别墅。事实和理由：本院对位于北京市大兴区亦新庄新城Ш—1街区F地块A26#住宅楼-1层01别墅采取了查封、拍卖、变卖等执行措施。2018年4月12日，原告向本院提出执行异议。2018年9月6日，原告收到本院作出的（2018）鄂1224执异20号执行异议裁定，本院以被告吴陈涛具有对涉案房屋的物权效力为由，驳回了原告的执行异议。2012年6月15日，原告与被告吴陈涛签订了编号为Y1315024号《北京市商品房预售合同》。为支付购房款，被告吴陈涛与其妻子程铖于2013年2月16日与中国交通银行股份有限公司北京官园支行（以下简称交行官园支行）及原告签署《个人房产抵押贷款合同》，约定由被告吴陈涛及其妻子程铖向交行官园支行贷款，并由原告为被告吴陈涛及其妻子程铖就其贷款向交行官园支行提供连带保证责任。上述合同签订后，被告吴陈涛未对上述商品房进行商品房买卖预告登记。2013年12月16日，原告取得了包括上述商品房在内的房屋所有权证。截至目前，因被告吴陈涛自身原因，上述商品房所有权仍登记在原告名下，未登记在被告吴陈涛名下。同时，由于被告吴陈涛未按时向交行官园支行偿还贷款，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民初24818号民事判决书，判决被告吴陈涛、程铖偿还贷款本息等并判决原告承担连带保证责任。2018年1月10日，原告代被告吴陈涛向交行官园支行偿还贷款本息等共计4686974.64元。原告认为，根据《物权法》第四条、第十七条等规定，原告系上述商品房的所有权人，该权利依法应受到保护，任何单位和个人不得侵犯。而上述商品房并未进行商品房买卖预告登记，被告吴陈涛并不具有（2018）鄂1224执异20号执行异议裁定所认为的对上述商品房的物权效力。同时，原告已代被告吴陈涛向银行偿还了其贷款，故原告实质上并未收到上述商品房的全部价款，贵院对上述商品房屋采取查封、拍卖、变卖等执行措施并无任何法律依据。原告对上述房屋的所有权，完全可以排除本案执行，而本院对原告所有的上述商品房采取拍卖、变卖等执行措施，严重违反公平原则，损害原告的合法权益，故原告诉至本院。被告陈晓红辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。一、北京市大兴区亦新庄新城Ш—1街区F地块A26#住宅楼-1层01别墅虽登记在原告名下，但房屋所有权归吴陈涛家庭所有，依据湖北省咸宁市中级人民法院（2019）鄂1224民终34号民事判决书已明确该房屋所有权归买受人吴陈涛家庭所有；二、原告代吴陈涛家庭偿还交行官园支行贷款，北京西城区人民法院作出（2016）京0102民初24818号民事判决书，判决吴陈涛、程铖偿还贷款本息等并判决原告承担连带保证责任，此判决书也明确了原告与吴陈涛家庭的债权关系。综上所述，通山县人民法院对上述商品房查封、拍卖的法律依据正确。答辩人的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人的任何权利造成侵害，请求法院查明事实，维护答辩人的合法权利。被告吴陈涛辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。一、北京市大兴区亦新庄新城Ш—1街区F地块A26#住宅楼-1层01别墅虽登记在原告名下，但房屋所有权归吴陈涛家庭所有，答辩人于2012年6月15日与原告签订了编号为Y1315024号《北京市商品房预售合同》，并且湖北省咸宁市中级人民法院（2019）鄂1224民终34号民事判决书已明确该房屋所有权归答辩人家庭所有；二、原告代答辩人家庭偿还交行官园支行贷款，北京西城区人民法院作出（2016）京0102民初24818号民事判决书，判决答辩人家庭偿还贷款本息等并判决原告承担连带保证责任，此判决书也明确了原告与答辩人家庭的债权关系。综上所述，答辩人请求法院查明事实，维护答辩人的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的证据一，二被告均持有异议，认为该证据不能达到原告的证明目的，且每个楼盘开发都有一个总的所有权证，不能证明上述争议的商品房的所有权归原告所有，咸宁市中级人民法院作出的生效判决也明确上述商品房归被告吴陈涛家庭所有。本院认为，该证据所反映的登记的房屋产权为北京大兴区三羊南街10号院27号楼，通过该证据无法反映争议商品房产权现登记在原告名下的事实，故本院对该证据不予采信，并根据查明的相关事实对该争议商品房的所有权归属予以确认；2、对于原告提交的证据二，二被告均持有异议，认为该证据不能达到其证明目的，且北京市西城区人民法院作出的生效判决明确了被告吴陈涛家庭与交行官园支行、吴陈涛与原告的债权关系。本院认为，该证据可以证明被告吴陈涛于2012年6月15日与原告签订了编号为Y1315024号《北京市商品房预售合同》，及北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民初24818号民事判决书，判决答辩人家庭偿还贷款本息等，并判决原告承担连带保证责任的事实，对该事实本院予以确认；3、对于被告吴陈涛提交的二份证据，原告对该二份证据的真实性无异议，但认为该二份证据无法达到其证明目的。本院认为，湖北省咸宁市中级人民法院（2019）鄂1224民终34号民事判决书及北京市西城区人民法院（2016）京0102民初24818号民事判决书均属人民法院作出的生效法律文书，对上述二判决书认定的内容本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月8日，被告吴陈涛以其表兄陈永通的名义在中国农业银行股份有限公司通山县支行贷款300万元，贷款期限是一年，由湖北金石担保有限公司为其提供担保。被告吴陈涛作为实际用款人，向湖北金石担保有限公司出具“到期还本付息全额由本人承担，愿以所有财产作为抵押”的承诺；被告之母亲陈丽春亦作为反担保人，向原告出具了反担保函。被告吴陈涛在贷款到期后未按约偿还借款，中国农业银行股份有限公司通山县支行要求湖北金石担保有限公司承担保证责任，湖北金石担保有限公司于2015年12月30日代被告吴陈涛清偿银行本息3072886.23元。此后，湖北金石担保有限公司向被告吴陈涛催讨，但被告吴陈涛一直未予偿还。本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、吴陈涛欠湖北金石担保有限公司代偿款3072886.23元及其利息（其中，从2015年12月30日起至2016年11月3日止为50万元；从2016年11月4日起至偿还之日止的利息按月利率15‰计算），由吴陈涛于2016年12月20日前付清；二、湖北金石担保有限公司自愿放弃其他利息的诉讼请求；三、本案诉讼费17690元，由湖北金石担保有限公司负担7690元，吴陈涛负担10000元。但被告吴陈涛未履行生效法律文书所确定的义务，湖北金石担保有限公司向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日以（2017）鄂1224执33号执行裁定书查封了被执行人吴陈涛所有的位于北京市××羊××院××别墅××幢，并于2017年9月28日以（2017）鄂1224执33号之一执行裁定将本案申请执行人变更为陈晓红。后被告陈晓红申请恢复执行上述财产，本院遂于2018年1月9日作出（2017）鄂1224执恢219号执行裁定书，裁定拍卖被执行人吴陈涛所有的位于大兴区亦××城××街区××地块××＃住宅楼××别墅××幢，面积399.49㎡。2018年4月12日，原告北京远盛公司认为上述争议商品房现登记在其名下，本院于2018年1月9日作出的（2017）鄂1224执恢219号执行裁定书及拍卖公告损害其合法权益，向本院提出执行异议申请，本院于2018年8月27日作出（2018）鄂1224执异20号执行裁定书，驳回原告北京远盛公司的异议请求。理由为“依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。案外人北京远盛公司与被执行人吴陈涛签订了商品房买卖合同，并进行了商品房买卖预告登记，被执行人吴陈涛具有对该房屋的物权效力。故案外人北京远盛公司请求人民法院停止对该房屋处分的异议理由不成立”。为此，原告北京远盛公司向本院提起了诉讼。在审理过程中，因本案的法律事实须以尚未审结的另案（咸宁市中级人民法院正在审理的徐清玉、陈凤英、金菊贝诉吴世武、陈丽春、吴陈涛申请执行人执行异议之诉三案）的审理结果为依据，裁定本案中止审理。后咸宁市中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）鄂1224民终34号民事判决书，该判决书第11页内容认定上述争议别墅不能简单的推定登记权利人即本案原告为实际权利人，而应当根据实际出资情况认定陈丽春、被告吴陈涛、程铖为实际权利人，上述争议别墅为家庭共同财产。同时查明：2012年6月15日，被告吴陈涛（买受人）与北京远盛置业有限公司（出卖人）签订编号为Y1315024号《北京市商品房预售合同》，购买“大兴区亦庄新城Ⅲ-1街区F地块A26#住宅楼-1层01”别墅（中远酒店物业管理有限公司出具证明，证实该房产与“北京市大兴区三羊南街10号院26号别墅”系同一处房产），该建筑层数为4层，其中地上3层，地下1层，合同总价为1090.0085万元。为支付购房款，被告吴陈涛与其妻子程铖于2013年2月16日与交行官园支行及原告签署《个人房产抵押贷款合同》，约定由被告吴陈涛及其妻子程铖向交行官园支行贷款，并由原告为被告吴陈涛及其妻子程铖就其贷款向交行官园支行提供连带保证责任。后被告吴陈涛及其妻子程铖、其母陈丽春给付了上述争议房屋2013年11月前的购房款。交行官园支行依吴陈涛和程铖的申请，向原告北京远盛置业有限公司支付了购买别墅的剩余款项。后交行官园支行向北京市西城区人民法院起诉吴陈涛、程铖及本案原告，北京市西城区人民法院于2017年2月6日作出（2016）京0102民初24818号民事判决书，判决被告吴陈涛及妻子程铖偿还借款本金4218868.5元、截止2016年8月11日的利息88944.6元、罚息和复利共计30371.49元，以及自2016年8月12日起至实际清偿之日止的罚息、复利（利息、罚息和复利以实际欠款数额为基数，按照《个人房产抵押贷款合同》约定的利率标准计算），本案原告北京远盛公司对本案被告吴陈涛及其妻子程铖的上述债务承担连带保证责任，本案原告北京远盛公司承担连带保证责任后，有权向被告吴陈涛及其妻子程铖追偿。2018年1月10日，原告代被告吴陈涛向交行官园支行偿还贷款本息等共计4686974.64元。本院认为，首先根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”对于争议的别墅，已经以吴陈涛名义与原告签订了商品房预售合同，并且由其家庭共同支付了部分房款，同时吴陈涛及其妻子程铖通过向交通银行股份有限公司北京官园支行贷款，由该银行依吴陈涛和程铖的申请，向原告支付了购买别墅的剩余款项。因此，原告已经取得了出卖涉案房屋的全部款项，其应当依照合同约定办理房屋产权变更登记，但后来由于涉案房屋被法院查封，尚未办理产权变更登记。综上，未办理变更登记系客观原因造成，本案争议别墅的所有权应当属于买受人所有，而不属于出卖人即本案原告。同时，2017年北京市西城区人民法院作出的生效民事判决，判决北京远盛置业有限公司对吴陈涛、程铖所欠交通银行股份有限公司北京官园支行的借款本金及利息承担连带保证责任的依据是北京远盛置业有限公司作为连带保证人与该银行签订的贷款合同，该判决并未确认涉案房屋的所有权，即使原告清偿了该笔债务，那么其对被告吴陈涛及其妻子程铖所享有的追偿权也是一般债权，并不能认为原告为涉案房屋的所有权人。其次，根据咸宁市中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）鄂1224民终34号生效民事判决书认定的内容，应当根据实际出资情况认定陈丽春、被告吴陈涛、程铖为本案争议别墅的实际权利人，上述争议别墅为家庭共同财产，故被告陈晓红向被告吴陈涛享有权益的争议别墅申请本院强制执行，以实现其债权并无不当。综上所述，原告北京远盛公司提交的证据不足以证明其对涉案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对执行标的作出的执行行为合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告北京远盛置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告北京远盛置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李德昭人民陪审员  袁观华人民陪审员  张远义二〇一九年十二月十一日书 记 员  孟彩霞附：当事人提交的证据原告北京远盛置业有限公司为证明其诉讼请求所依据的事实，在举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、Ｘ京房权证兴字第××号房屋所有权证书复印件一份，用以证明原告为争议房屋的所有权人，且原告享有争议房屋的完全所有权，足以排除本案执行。证据二、商品房预售合同联机备案表复印件一份、编号为Y1315024《北京市商品房预售合同》复印件一份、面积实测补充协议复印件一份、（2016）京0102民初24818号民事判决书复印件一份、《关于远盛置业有限公司已为吴陈涛、程铖承担完毕保证责任的证明》及《代偿款支付凭证》及《贷款结清证明》复印件各一份，用以证明原告与被告吴陈涛仅办理了预售联机合同备案，双方未办理商品房买卖预告登记，且争议房屋总价款为人民币10889102元，原告已代被告吴陈涛向交行官园支行偿还全部贷款本息等共4686974.64元，被告未向原告履行支付购房款的义务。被告陈晓红为反驳并证明自己答辩理由所依据的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、咸宁市中级人民法院（2019）鄂1224民终34号民事判决书复印件一份，用以证明争议房屋归被告吴陈涛家庭所有的事实。证据二、（2016）京0102民初24818号民事判决书复印件一份，用以证明原告与被告吴陈涛属债权债务关系的事实。被告吴陈涛为反驳并证明自己答辩理由所依据的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、购房发票复印件一组，用以证明被告吴陈涛已支付2013年11月前的购房款的事实。附：法律法规及相关司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。