广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2015）穗云法执外异字第22号 异议人（案外人）：江思雯，女，汉族，1993年8月28日出生，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：江建军，男，汉族，1965年2月4日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：徐健钦，广东中大圣律师事务所律师。 申请执行人：孟苇，女，汉族，1979年2月5日出生，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：张海燕，广东信德盛律师事务所律师。 被执行人：李慧贞，女，汉族，1933年7月25日出生，住广州市越秀区。 被执行人：广州市中恒伟业地产顾问有限公司，住所地广州市越秀区解放南路123号8楼801、802自编B22房。 法定代表人：田蕾。 在本院执行申请执行人孟苇与被执行人李慧贞、广州市中恒伟业地产顾问有限公司（以下简称：中恒伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人江思雯对执行广州市白云区XX街XX路XX单元提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人江思雯称：我于2011年10月7日购买了位于广州市白云区XX街XX路XX单元一间，并签订广州市存量房买卖合同，房款一次性付清。随后，我在办理房屋过户期间发现，上述房屋因李慧贞与他人的经济纠纷而被法院查封，无法办理过户。我经历数年反复与李慧贞代理人饶国龙交涉均无结果，多次去法院查询也没有结果。为此，特向法院提出执行异议，请求法院解除对李慧贞名下广州市白云区XX街XX路XX单元的查封，以便我尽快办理过户手续。 申请执行人孟苇称：不同意异议人江思雯的所有意见。异议人没有有效证据证明支付了房款及取得涉案房屋，也没有证据证明我方的查封导致无法过户。我方于2013年3月向法院提起民事诉讼，如确如异议人所说于2011年购买了涉案房屋，为何两年时间都不办理过户手续？这不符合常理，故异议人并未实际购买涉案房屋。即便异议人购买了房屋，其相关权益应当向房屋权属人主张，而涉案房屋至今仍登记在李慧贞名下，李慧贞是该房屋的合法所有权人，故异议人无权向我方主张权利。至于异议人与他人的纠纷应通过其他法律途径解决，与本案无关。请求法院依法驳回异议人的申请。 本院查明：孟苇与李慧贞、中恒伟业公司房屋买卖合同纠纷一案，孟苇向本院申请查封李慧贞位于白云区××犀牛路××、423铺。2013年4月23日，本院以（2013）穗云法民四初字第585号民事裁定查封上述商铺。2014年1月2日，本院作出（2013）穗云法民四初字第585号民事判决，查明：位于白云区XX街XX路XX单元的房屋与位于白云区××犀牛路××423铺的房屋系同一间房。并判决：一、原告孟苇与被告李慧贞于2011年9月5日签订的《存量房买卖合同》予以解除。二、被告李慧贞、中恒伟业公司于判决生效之日起五日内向原告孟苇返还购房款156735元及赔偿利息损失（其中一部分以30000元为本金，按中国人民银行同期存款利率标准，从2011年8月27日起计至实际付清之日止；另一部分以126735元为本金，按中国人民银行同期存款利率标准，从2011年9月5日起计至实际付清之日止）。三、驳回原告孟苇的其他诉讼请求。案件受理费5741元、财产保全费1934元共7675元，由被告李慧贞、中恒伟业公司负担并于判决生效之日起五日内向本院交纳。该民事判决书已于2014年1月31日发生法律效力。 2014年4月28日，孟苇向本院申请执行，本院以（2014）穗云法执字第2895号案立案执行，执行标的金额156735元。2015年6月16日，本院作出执行裁定：继续查封属于被执行人李慧贞名下位于广州市白云区××犀牛路××、423铺。并于2015年6月18日送达执行裁定书及协助执行通知书予广州市国土资源与房屋管理局。 另查，广州瑞星物业管理有限公司于2015年8月20日开具《证明》，内容为：XX村XX房对应的新房号402，我们把房号改为402只是为了更好管理。 广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》记载：白云区XX街XX路XX（房产登记号：2011登记字10XX70号）；建筑面积51.1183平方米；产权人李慧贞，占有部分全部（权属人）。 再查，异议人江思雯为证明其主张，提交以下证据：1.江思雯与中恒伟业公司于2011年10月7日签订的《天河m公寓认购书》，该认购书约定：出卖人（甲方）李慧贞，买受人（乙方），有关楼宇为广州市白云区XX街XX路XX单元，建筑面积为51.1183平方米。2.罗敏与虞英芳签名的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字09XX95号，2011年10月8日），合同记载：甲方李慧贞，委托代理人罗敏，乙方江思雯，委托代理人虞英芳；房地产地址广州市白云区XX街XX路XX单元；该房地产按建筑面积出售并计价，总金额550000元；双方协商自行交割，签订本合同时，乙方向甲方支付30000元作为购房定金；于2011年10月14日前向甲方支付房款245000元；在接到甲方书面通知办理过户手续后5填内（乙方未支付完毕本期款项的甲方可顺延办理产权过户递件手续）向甲方支付房款220000元；于房管部门或税务部门出具办理产权过户缴款书当天向甲方支付房款55000元。3.罗敏与虞英芳签名的《补充协议》（2011年10月8日）。协议记载：《存量房买卖合同》和补充协议所涉及的房款、装修及其他设备设施的购置均打入李慧贞于华夏银行越秀支行开立的1095************-4账户。4.饶国龙与江思雯签名的存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字11120056541号，2011年12月31日）。5.中恒伟业公司开具的0013774、0013801、0013802收款收据，分别为定金30000元、首期款245000元、二期楼款220000元。6.中国银行刷卡流水单，分别为2011年10月7日30000元，10月12日200000元，特约商户名称均为中恒伟业公司。7.中恒伟业公司出具的《收楼通知书》，内容为：江思雯女士……您所购买的楼宇已竣工并开始交付……请您于2012年1月18日开始来我司销售中心办理收楼手续……。8.中恒伟业公司开具的0013851、0013857、0013858收款收据，分别为水电周转金、门铃费、管理费。9.江思雯与江建军签订的租赁合同，租赁房屋为涉讼房屋，租赁期限为2011年10月16日至2014年10月15日。10.江建军签名的《无偿使用证明》，内容为：承诺将涉讼房屋提供给广州羿顺贸易有限公司无偿使用。11.广州羿顺贸易有限公司营业执照，住所地为涉讼房屋地址。12.虞英芳与杨瑞、广州诚佳房地产代理有限公司签字、盖章的《房产租赁合同，租赁房屋为涉讼房屋，租赁期限为2014年11月25日至2015年11月24日。13.广州瑞星物业管理有限公司开具的垃圾费、物业管理费等收款收据、发票。14.（2011）南公证内字第26123号公证书。内容为：委托人李慧贞，受委托人罗敏，房屋座落广州市白云区XX路XX铺。15.（2011）南公证内字第3XX6号公证书。内容为：委托人李慧贞，受托人中恒伟业公司，房屋座落广州市白云区XX路XX铺。16.（2014）粤广广州第03XX70号公证书。内容为：委托人李慧贞，受托人刘东平、吴梅；房屋座落广州市白云区XX路XX铺等；委托事项为向有关银行办理上述房屋的银行按揭手续，签署相关的文件，办理相关的手续；等。 本院认为：根据司法解释的规定，对案外人的异议，已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。同时，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》的记载，涉讼房屋的产权人仍为李慧贞，且占有部分为全部，物权并无发生变化。又因李慧贞未按生效判决确定的义务履行，故本院对涉讼房屋的查封并无不当。江思雯虽然提交了一系列证据，拟证明其已购买并实际占有涉讼房屋，为该房屋所有权人的事实。但是，作为涉讼房屋的卖方在认购书、存量房买卖合同、补充协议上签名或盖章的先后为中恒伟业公司、罗敏及饶国龙，或非江思雯提交的公证书中的受托人，或涉讼房屋与公证书中的委托房屋不一致，或与公证书记载的委托时间、事项不一致，不能认定中恒伟业公司、罗敏及饶国龙享有与江思雯就涉讼房屋签订买卖合同的代理权。故江思雯未能提供证据证明其与李慧贞在本院依法查封前，就涉讼房屋签订了合法有效的买卖合同。此其一。其二，江思雯提交的房款收款收据由中恒伟业公司开具，银行流水单也证实部分款项系支付中恒伟业公司，但《补充协议》明确约定了房款的收款人为李慧贞本人。在中恒伟业公司没有相应代理权的情况下，江思雯无证据证明其已向李慧贞支付房款。其三，江思雯提交的存量房买卖合同签订于2011年下半年，其同时称已全部支付房款。但至本院依法于2013年4月23日查封涉讼房屋时，已时隔一年四个多月。在此期间，江思雯均没有与李慧贞办理房屋过户手续，也未能提交证据证实其采取了合理合法途径要求李慧贞协助办理房屋过户手续，明显不符合常理,且不能证实非因其自身原因未办理过户登记。因此，江思雯的异议请求缺乏事实、法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回江思雯的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 慧 人民陪审员  刘艳柳 人民陪审员  赖金荷 二〇一六年九月三十日 书 记 员  陆剑瑜