新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新民再69号 申请再审人(一审原告、二审被上诉人)：邢世杰，男，汉族，1973年7月22日出生，无固定职业，住新疆奎屯市。 申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：杨凡，男，汉族，1974年12月23日出生，无固定职业，住新疆奎屯市。 共同委托代理人：王涛，新疆井然律师事务所律师。 共同委托代理人：张志才，新疆井然律师事务所律师助理。 被申请人(一审被告、二审上诉人)：王爱国，男，汉族，1966年5月11日出生，无固定职业，住新疆奎屯市。 委托代理人：万兆芸，新疆齐乐万律师事务所律师。 申请再审人邢世杰、杨凡因与被申请人王爱国定金合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2014）伊州民二终字第410号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月16日作出（2015）新民申字第1506号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人杨凡及其委托代理人王涛、张志才，申请再审人邢世杰的委托代理人王涛、张志才，被申请人王爱国及其委托代理人万兆芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2014年3月25日，一审原告邢世杰、杨凡向奎屯市人民法院起诉称，2013年12月初，我们与王爱国协商承租其位于奎屯市乌苏路东方伟业高层的一、二、三、四层5100平方米的房屋，经初步商定年租金230万元，租期12年。为表示诚意，我们向王爱国支付了50万元定金，约定具体事宜待签订租赁合同时再商谈，并确定交纳定金后十日内双方签订租赁合同。交纳定金后，我们得知王爱国出租的房屋根本不能达到正常使用的条件，且出租房屋房产公司尚未交付王爱国，并有诸多手续问题未解决，故诉请判令王爱国向我们双倍返还定金100万元，赔偿律师代理费损失18000元，并承担本案邮寄送达费96.6元。一审被告王爱国答辩称，本案定金性质为订约定金，即为订立主合同而设定的担保。原告是为了与王爱国签订租赁合同而交纳订约定金，现双方并未签订租赁合同，故亦不存在因违反租赁合同的违约行为，原告以租赁房屋达不到出租条件为由要求王爱国双倍返还定金，与法无据。因原告未履行在十日内与王爱国签订合同的约定，王爱国有权不退定金。综上，原告诉请不能成立，应予驳回。 奎屯市人民法院一审查明，2013年12月9日，邢世杰为承租奎屯市乌苏路喀拉尕什75幢12号、13号、14号、15号房屋，向王爱国交纳租房定金50万元，王爱国向邢世杰出具“今收到邢世杰，交来租房定金，人民币伍拾万元整，具体条款10日内签定合同为准，注签定合同起第三年递增15%(房租230万元)”的收据一份。定金交纳后，邢世杰、杨凡与王爱国在2013年12月11日后通过短信、电话等方式，对诉争租赁房屋所需安装供暖及热水供给设备、物业费用、广告牌、停车场使用及费用、交房时间，能否在租赁期间扣除装修的期间问题进行协商，但一直协商未果。在此期间，2014年1月8日，王爱国向邢世杰发出载明内容为“就王爱国2011年购买东方伟业房产公司开发的乌苏路商业用房，……其后并未在约定的时间内来签订租房合同。本人多次以电话形式通知杨凡、邢世杰来签订合同，至今未来签订合同……。我们要求以诚信为本的原则，王爱国将正式致函通知杨凡、邢世杰7日内来我处签订租房合同，否则将给我带来租房损失由你方负责。逾期不来我将通知相关程序办理”的告知函。邢世杰收到该函后，于2014年1月16日，就租赁房屋涉及的物业费、广告牌、停车场使用等问题继续与王爱国协商，并录音。此后，邢世杰、杨凡以租赁房屋不能满足正常使用条件，租赁房屋的开发商尚未向王爱国交房为由，要求王爱国双倍返还定金100万元遭拒，双方遂成诉。原告为本次诉讼产生邮寄送达费96.6元。庭审中，双方对本案定金为订约定金的性质无异议。 奎屯市人民法院一审认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案定金性质应为订约定金，原告交付定金的目的是为了担保房屋租赁合同的订立，从而对不愿订立合同一方予以约束。如房屋租赁合同未能订立非由一方当事人违约所致，即属不可归责双方的原因，则不能适用定金罚则。本案中，原、被告双方就租赁房屋达成初步意向后，王爱国收取原告之租房定金，双方的房屋租赁合同尚未成立。在王爱国向原告出具的收据中，双方仅就房屋租赁的数额，每三年递增百分比，签订具体条款的时间做了约定，对其它事项未作进一步明确约定。为了签订具体条款，原告在约定的时间10日内(自2013年12月11日开始)就签订合同具体条款所涉及的供暖及热水供给设备、物业费用、广告牌、停车场使用及费用、交房时间，能否在租赁期间扣除装修的期间等同被告进行协商，后因双方不能协商一致而未签订合同，并非归因于一方原因所致，故本案不适用定金罚则。现原告依据定金罚则要求王爱国双倍返还定金的诉称，缺乏法律依据，该院不予支持。但双方既然签约不成，王爱国理应将收取的定金返还原告。故对王爱国以原告未在10日与其签订合同，定金不退的辩解不予采纳。关于原告在庭审中增加的律师代理费的诉请，其未按期交纳案件受理费，本案不做处理。遂判决：一、王爱国于本判决生效之日起十日内向邢世杰、杨凡返还租房定金50万元，支付邮寄送达费96.6元。二、驳回邢世杰、杨凡的其它诉讼请求。一审案件受理费6900（已减半收取），由邢世杰、杨凡负担3450元，由王爱国负担3450元。 王爱国不服一审判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提起上诉称，1.一审认定事实不清。首先，根据双方约定，邢世杰、杨凡应于2013年12月19日前来与其签订房屋租赁合同，但邢世杰、杨凡没有来。2014年1月8日，其向邢世杰、杨凡发函告知，限邢世杰、杨凡在7日内来签订合同，邢世杰、杨凡也没有来，明显邢世杰、杨凡构成违约。其次，从双方往来短信和录音的内容上看，恰恰证明邢世杰、杨凡违背公平、诚信原则，找一些不合理的理由，以掩盖拒绝签约的真正目的。2.一审适用法律错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条和第一百二十二条规定，邢世杰、杨凡存在拒绝订立主合同的违约行为，一审法院在没有法定免责事由的情况下，片面地将邢世杰、杨凡不依约签订合同的行为，归结为“并非归因于一方原因所致”没有事实和法律依据。请求：1.撤销原判，驳回邢世杰、杨凡的诉讼请求；2.上诉费由邢世杰、杨凡承担。被上诉人邢世杰、杨凡答辩称，1.王爱国述称因其未按约定的时间签订租赁合同，是违约行为，其事实不能成立，除一审法院已查明的双方因供暖及热水供给设备、物业费用、广告牌、停车场使用及费用、交房时间等未成达一致外，王爱国虽签订了商品房买卖合同，但其未能给出卖人完全履行合同义务未取得涉案房屋的产权，所要交付的房屋没有合格使用的产权。2.双方对房屋的安全使用、履行期限、违约责任、解决争议的方法均未达成一致意见，故不存在其违约的事实。3.王爱国明知涉案房屋产权未实际取得，涉案房屋未能达到租赁的使用条件，而恶意与其签订定金合同，致使未能实现其经营目的，系王爱国违约。4.一审法院适用担保法正确，其并未拒绝签订合同，而是双方对合同条款未能达成一致，不存在不予返还的事实。请求：驳回上诉，维持原判。 新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院二审对一审法院查明的事实予以确认。 新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院二审认为，本案争议焦点是：邢世杰、杨凡要求返还定金的理由能否成立。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。立约定金目的旨在督促合同双方履行订立合同义务，对违约方予以惩罚。按照立约定金合同约定，双方当事人承诺具体条款以10日内签订合同为准，50万元定金是履行这一承诺的担保。在王爱国书面通知邢世杰、杨凡履行签约义务后，邢世杰、杨凡以欲租房屋不能满足其正常使用为由拒签合同，并将王爱国诉至法院，构成订立合同上的违约。因此，根据定金合同约定，邢世杰、杨凡应当承担违约的民事责任，即无权要求返还其交付的定金。另，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持”，邢世杰、杨凡向王爱国交付定金50万元，已超过年租金230万元的20%即4万元，应当予以返还邢世杰、杨凡。 综上，一审认定事实清楚，但适用法律不当，该院予以纠正。经该院审判委员会2014年第34次会议讨论决定，遂判决：一、撤销奎屯市人民法院（2014）奎民初字第254号民事判决；二、王爱国于本判决生效之日起十五日内返还邢世杰、杨凡定金4万元；三、驳回邢世杰、杨凡的其他诉讼请求。一审案件受理费6900元，二审案件受理费8800元，合计15700元，由王爱国负担1260元，邢世杰、杨凡负担14440元。 邢世杰、杨凡向本院申请再审称，1.未签订租赁合同的原因是王爱国提供的房屋有重大瑕疵，致使合同目的无法实现。双方磋商过程中发现王爱国未取得欲出租房屋的产权或合法证明，租赁房屋存在消防安全不合格的问题，直至2014年7月30日才通过消防验收。故没有达到租赁使用的正常条件。2.申请人交付定金后，数次对合同具体条款所涉及的供暖及热水供给设备、物业费用、楼顶广告牌、停车场的使用及费用、租期起算时间等诸多问题进行协商，最后未能协商一致而未签订租赁合同。申请人在缔约过程中诚信谈判，因诸多具体条款协商不一致而未达成合意，申请人没有过错，不应适用定金罚责。而王爱国在该房屋通过消防验收合格后将争议房屋另行租赁他人使用，并将申请人定金占用至今，申请人并未给王爱国造成损失。请求撤销二审判决，维持一审判决。 被申请人王爱国辩称，只要建设符合规定的房屋都可以出租，包括临时房屋，王爱国购买涉案房屋合同日期为2013年5月6日，故本案房屋不影响出租。申请人提供的消防验收报告是整个建筑竣工进行备案的消防竣工验收材料，不是该栋楼的消防验收，该栋楼不存在消防验收缺陷，对方也未提供证据证实该栋楼存在消防不合格。关于供暖设备已经协商完毕，物业费需与物业公司协商，楼顶广告牌需与市政市容部门协调，出租人无法提前进行保障。申请人迟迟不签订租赁合同是为了恶意拖延。对杨凡原告的身份不予认可，没有证据证明其与王爱国有直接利害关系。 本院再审查明，涉案房屋由奎屯市东方伟业房地产开发有限公司开发，名称为“伟业·东方壹号新城”高层商住楼，双方争议的房屋整体为四层。2014年5月13日该商住楼消防验收不合格，2014年7月31日该商住楼消防验收合格。2011年8月3日，王爱国与奎屯市东方伟业房地产开发有限公司签订购房协议书，购买乌苏路75号楼一层约150平方米门面一套，二层、三层、四层约5000平方米房屋，并约定了付款方式。自此，王爱国开始陆续向奎屯市东方伟业房地产开发有限公司交购房款。2013年12月6日，奎屯东方伟业房地产开发有限公司通知王爱国备齐相关资料后到公司财务部办理7-12号、13号、14号、15号房屋认领手续。2013年12月30日，王爱国与奎屯东方伟业房地产开发有限公司就7-12号、13号、14号、15号房屋签订《商品房买卖合同》。2014年5月13日，王爱国尚未对涉案房屋办理入住手续。本院再审查明的其他事实与原一、二审法院审理查明的事实一致。 本院再审认为，《商品房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形”。该办法并未规定未办理入住手续及未取得房屋所有证的房屋不能出租，奎屯东方伟业房地产开发有限公司已通知王爱国于2013年12月6日办理认领手续，王爱国对涉案房屋有合法使用权，有权将涉案房屋出租。 关于“伟业·东方壹号新城”高层商住楼消防验收时间虽然在2014年7月31日，但自双方当事人录音及来往短信中可以看出，磋商过程中并未就消防验收问题产生争议，且即使消防未经验收或验收不合格影响的是租赁合同的起算时间，不属无法签订租赁合同的事由。 邢世杰、杨凡缴纳定金50万元的同时约定10日内签订合同，期满后未能按时签订合同，双方当事人同意继续磋商。后因供暖及热水供给设备、物业费用、广告牌、停车场使用及费用、合同起算时间未能达成一致。其中物业费用、广告牌、停车场使用及费用属王爱国只能居中与第三方协商事项，王爱国本人无权决定。而供暖及热水供给设备双方当事人于2014年1月18日录音中初步达成一致意见。此后，双方当事人之间并未出现磋商条件恶化情形，具有继续协商条件，而邢世杰、杨凡直接诉讼法院，要求双倍返还定金，二审法院据此认定邢世杰、杨凡构成订立合同上的违约，应当承担违约的民事责任并无不当，本院予以维持。 综上，邢世杰、杨凡的再审理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下： 维持新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2014）伊州民二终字第410号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  李阿丽 代理审判员  张 乐 代理审判员  宋振芹 二〇一六年八月九日 书 记 员  布鲁更