上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初28407号原告：尹俊懿，女，1989年5月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙冬慧，住同原告。被告：上海龙盛商业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：阮兴祥，董事长。委托诉讼代理人：姜明泽，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：孙旭民，北京市金杜律师事务所上海分所律师。原告尹俊懿与被告上海龙盛商业发展有限公司(以下简称“龙盛公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，被告龙盛公司在答辩期间提出管辖异议，本院于2016年10月27日作出民事裁定书，驳回其对本案管辖权提出的异议。被告不服裁定提起上诉，上海市第一中级人民法院于同年12月9日作出民事裁定书，驳回上诉。后本院于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙冬慧，被告委托诉讼代理人姜明泽、孙旭民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹俊懿向本院提出以下诉讼请求：判令被告龙盛公司返还原告购房款人民币(币种下同)29,451元。事实及理由：2015年5月15日，原告尹俊懿与被告龙盛公司签订了商品房预售合同，购买被告开发的公寓一套。交房时，被告通知原告实测建筑面积增加，需补足房款，否则不予交房，同时被告向全体业主分别发放了《温馨提示》，写明了具体补款金额。故原告另行支付了29,451元，随后才完成了房屋产权登记，原告现为上海市闵行区金都路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的业主。其后，原告发现建筑面积增加系因实测公摊面积增加导致，按照《上海市房地产转让办法》的相关规定及预售合同的约定，原告不应该补缴上述房款。原告多次尝试与被告沟通，但均遭拒绝。故原告起诉至法院，请求支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告龙盛公司辩称：不同意原告尹俊懿的诉讼请求。首先，本案中差异面积的处理符合合同及司法解释的规定，系双方真实意思表示。第一，原告依据合同约定缴纳差异面积房款，符合合同约定，依据双方签订的《上海市商品房预售合同》补充条款第二条之约定，本案中涉案房屋的实测面积高出暂测面积2.24%，在3%以内，对该房屋的差异面积处理符合该约定；第二，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，即便双方无约定，因建筑面积的差异在3%以内，由原告缴纳差异面积房款也符合该司法解释；第三，原告以其收房、缴款、办证等行为表明出于自愿认可涉案房屋实测面积差异及房款增加的事实，这不仅与合同约定一致，也符合司法解释的规定。其次，原告的诉请无合同依据与法律依据。此外，原告等业主已经收房并使用房屋近一年，在此期间并无提出异议，期间上海房价大涨，原告转手卖房是以产证记载的全部建筑面积计算，客观上也是有利于原告的。综上，请求依法驳回原告诉请。针对被告龙盛公司的辩解，原告尹俊懿补充陈述，涉案房屋的公摊面积实际上没有增加，相反是减少；而且当时补交房款是为了拿到房屋才不得已支付的。本院经审理认定事实如下：2015年5月15日，原告尹俊懿(买方，签约乙方)与被告龙盛公司(卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买金都路《龙盛国际商业广场》XXX号XXX层XXX室，规划用途为商业。据甲方暂测涉案房屋建筑面积为54.40平方米，其中套内建筑面积为35.67平方米、公用分摊建筑面积为18.73平方米，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为24,140.16元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,313,225元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按涉案房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包含3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包含-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。该合同补充条款一另约定如下：第二条，甲乙双方同意对本合同正文条款第五条修订补充如下，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：1、当实测建筑面积与暂测建筑面积误差超过+3%(包括+3%)时，甲方不向乙方收取超过+3%部分的房价款，本合同继续履行；2、当实测建筑面积与暂测建筑面积差在-3%至+3%之间(不包括-3%及+3%)时，实行多退少补，甲乙双方同意按该房屋每平方米建筑面积单价据实结算；3、当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差超过-3%(包括-3%)，……。该合同还对其他内容作了约定。该预售合同附特别告知一记载有：一，本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，打印的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用……五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未经初始登记的房屋)，该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。【第四十四条预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。(附第二十七条第二款：房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。)(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。(附第三十九条：已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。)(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。】上述合同签订后，原告尹俊懿向被告龙盛公司支付了购房款1,313,225元。涉案房屋后经测绘部门测算，套内面积为35.67平方米，分摊面积为19.95平方米，建筑面积为55.62平方米。因分摊面积的增加，原告尹俊懿于2015年8月18日向被告龙盛公司补交了购房款29,451元，同时签署了《礼品确认书》一份，确认：1、根据实测面积，房价款多退少补；2、支付物业管理费及其他相关费用；……同年12月6日，涉案房屋的产权被核准登记至原告名下，产证登记建筑面积为55.62平方米。另查明，《上海市房地产转让办法》系上海市人民政府发布。后经多次修正，已将涉案合同“特别告知一”第五条中所附的第四十四条序号调整为第四十三条、第二十七条序号调整为第二十六条、第三十九条序号调整为第三十八条，具体内容未变。审理中，被告龙盛公司向本院表示，在坚持辩称意见的同时，愿意以原告尹俊懿诉请金额的30%，但最高不超过10,000元为限对原告在本案中相关诉讼成本等费用予以补偿，以期和平解决双方争议。以上事实，由原告尹俊懿提供的《上海市商品房预售合同》、《销售不动产统一发票》、房地产权证(附房屋建筑面积测算表)，被告龙盛公司提供的《礼品确认书》、原告付款凭证等证据以及双方当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原告尹俊懿与被告龙盛公司签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方应遵照执行。本案争议焦点为原告是否应当就增加的分摊面积向被告支付购房款。根据查明事实，合同中有三处涉及争议处理方式，其中第一处“特别告知一”第五条载明了《上海市房地产转让办法》中关于房屋暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时的处理规定，对于该告知内容的效力，本院认为，“特别告知”并非合同正式条文，在合同正式条款中对争议处理有约定的情况下，其显然不具有否定双方约定之效力。另外两处分别为“合同正文第五条”与“补充条款一第二条”。本院认为，从条款格式与内容来看，“补充条款一第二条”显然是对“合同正文第五条”的变更与补充，因此在两条款内容不一致时，应以补充条款约定内容为准，即“当实测建筑面积与暂测建筑面积差在-3%至+3%之间(不包括-3%及+3%)时，实行多退少补，甲乙双方同意按该房屋每平方米建筑面积单价据实结算”。现涉案房屋实测建筑面积增加不超过暂测建筑面积3%，原告应当对建筑面积增加部分据实缴纳房价款。关于原告认为涉案房屋分摊面积实际并未增加的观点，显与房地产登记信息所载的经测绘部门测算的面积认定不符，不能成立。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告自愿给予原告一定额度的补偿，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告上海龙盛商业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告尹俊懿支付补偿款8835.30元；二、驳回原告尹俊懿的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计268.14元，由原告尹俊懿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐寨华二〇一七年十月九日书记员  李 震附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。