广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22212号上诉人（原审被告）：广东粤联企业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区。法定代表人：高国河，总经理。委托诉讼代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张志针，男，1972年9月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟钦才、钟旭杰，均系广东红棉律师事务所律师。上诉人广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）因与被上诉人张志针房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。粤联公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人已向荔湾区法院提起执行异议，在荔湾区法院作出（2019）粤0103执异182号执行裁定书后，上诉人又在法定期限内（2019年8月12日）向广州市中级法院申请复议。因此，上诉人认为（2019）粤0103执4785号执行决定书并未发生法律效力，涉案荔湾区穗盐路5号、7号场地的经营权仍属于上诉人，并不构成根本违约，双方签订的《物业租赁合同》仍然有效，基于该合同的合法权益应受到法律保护。二、荔湾区法院（2017）粤0103民初7163号民事调解书，因损害国家利益和违反法律、行政法规的强制性规定而无效。调解有逃避税收之嫌，损害国家利益。穗盐路5号、7号场地较多建筑物没有产权，有部分属于违章建筑，故上诉人与案外人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社签订的租赁合同因违反法律强制性规定而无效，法院在主持调解时未查明，故调解书也是无效的。张志针辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。针对上诉人提出的执行异议，荔湾区法院和市中级法院已驳回其申请，故（2019）粤0103执4785号执行决定书及执行行为合法有效，上诉人应承担相应责任。张志针向原审法院诉讼请求：1.判决自2018年11月22日起涉讼双方于2018年5月18日签订的合同编号：A1-5《商铺租赁协议》解除；2.判令粤联公司立即向张志针双倍返还履约保证金人民币36600元整；3.本案受理费由粤联公司承担。原审法院认定事实：2018年5月18日，粤联公司与张志针签订《商铺租赁合同》，约定张志针租赁广州市荔湾区穗盐路5号A1-5号铺，租赁期限为2018年5月18日起至2021年5月17日，从2018年6月20日起租；需支付18300元（相当于第一个租约年的3个月租金及水电周转金0元）作为履约保证金，在合同终止后10个工作日没有拖欠应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用时无息退还；因张志针违约而提前终止合同的，粤联公司有权没收合同项下之履约保证金；因粤联公司违约而提前终止合同的，粤联公司应无息双倍返还履约保证金。原审庭审时，诉讼双方确认张志针已于2018年5月18日支付18300元，且粤联公司也开具了相应的收据，但张志针认为其所交的该18300元就是合同所约定的履约保证金，而粤联公司则认为该18300元应按收据上所写明的内容来确认，是“租赁保证金”，而非“履约保证金”，两者并不相同，“租赁保证金”实际上是水电周转金。据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，建筑面积14405.79平方米。经广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社在2019年8月15日对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号，穗盐路7号未办房产证；A栋的西南面阳台靠穗盐路一侧超出产权面积加建了一层混合结构的建筑物(具体包含穗盐路5号A1-1至6号铺位），张志针涉案的“穗盐路5号A1-5号铺位”在该加建的建筑物范围内，属于无产权的建筑。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协查[2017]254号函复广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。原审庭审时，原审法庭释明涉案的A栋A1-5号铺位实际上属于穗盐路5号A栋产权面积外加建的混合建筑，没有产权证明，该租赁合同可能会依法被认定为无效，征询张志针是否考虑调整诉讼方向及变更诉讼请求。张志针仍坚持要求解除租赁合同，称就租赁物已与经济联合社重新签订新的租赁合同，在本案中不需要返还租赁物给粤联公司。2018年11月22日，原审法院在另案中依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。并告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与合作经济联合社协商解决。经济联合社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联合社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联合社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到经济联合社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联合社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司到会并签名。原审法院认为：涉案租赁物广州市荔湾区穗盐路穗盐路5号A1-5号铺是加建建筑物，没有履行规划报建手续，没有取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案的租赁合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故粤联公司应将已收取的租赁保证金即履约保证金18300元返还给张志针。粤联公司辩称“租赁保证金”实际上是水电周转金，明显与合同约定不符，原审法院不予采纳。因合同无效，张志针要求粤联公司双倍返还履约保证金缺乏依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条的规定，于2019年8月28日作出判决如下：一、确认粤联公司与张志针于2018年5月18日签订的广州市荔湾区穗盐路5号A1-5号铺的《商铺租赁合同》无效。二、在判决发生法律效力之日起十天内，粤联公司返还履约保证金18300元给张志针。三、驳回张志针的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716元，由张志针负担459元，粤联公司负担257元。经审理查明，原审法院查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，被上诉人没有提交新的证据。粤联公司提交了穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》、穗国土规划协查[2017]254号函以及（2017）粤01民再29号民事裁定书，拟证明穗盐路5号、7号场地属于违章建筑，租赁合同及调解书均因违反法律强制性规定而无效。被上诉人对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，并不能证明调解书无效。该证据亦不属于新证据，不应采信。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是涉案租赁合同是否有效。对此评析如下：本案中，涉案租赁物没有履行规划报建手续，没有取得建设工程规划许可证和房地产权证，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定该涉案租赁合同为无效合同并无不当，本院予以维持。粤联公司认为（2017）粤0103民初7163号民事调解书属于无效，并且针对法院强制执行提出异议，但本院作出（2019）粤01执复655号民事裁定书已驳回其异议。无效的合同自始没有法律约束力，因无效的合同取得的财产，应当予以返还，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定认定粤联公司应将收取的履约保证金18300元返还给张志针并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人粤联公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费257元，由上诉人广东粤联企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月十三日书记员  何敏婷