上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初8910号原告：徐一友，男，1961年10月11日出生，汉族，住浙江省宁波市。原告：徐山惠，女，1992年2月6日出生，汉族，住浙江省舟山市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：邵跃进，上海思济律师事务所律师。被告：上海莱因思置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：王冰，董事长。委托诉讼代理人：肖淋，该公司员工。委托诉讼代理人：朱延泉，该公司员工。原告徐一友、徐山惠与被告上海莱因思置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐一友，原告徐一友、徐山惠的共同委托诉讼代理人邵跃进，被告上海莱因思置业有限公司的委托诉讼代理人肖淋、朱延泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐一友、徐山惠向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《协议书》；2、被告返还原告已付房款26,481,575元；3、被告赔偿原告利息损失(以2,000,000元为本金，从2010年6月23日起计算至实际偿还之日止；以6,000,000元为本金，从2010年7月31日起计算至实际偿还之日止；以481,575元为本金，从2011年6月15日起计算至实际偿还之日止；以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算公式为本金*6%/360*拖欠天数；以1,800万元为本金，从2011年6月16日起计算至实际偿还之日止，按照实际贷款利率，即年利率7.344%计算)。事实和理由：原、被告于2010年6月8日就购买上海市海平路XXX号白金湾府邸A座17层1902室房屋(以下简称1902室房屋)签订了《上海市商品房出售合同》。购房时，原告多次强调所需房屋须能俯瞰全部的黄浦江景，被告房屋销售人员明确表示白金湾府邸A座13层与前排酒店顶部基本持平，17层肯定能对全部江景一览无遗，故在被告销售人员的推荐下，原告购买了白金湾府邸17层，并付清了全额房款。2011年，被告向原告交房时发现其购买的17层房屋与前排酒店屋顶持平，严重影响了景观。故与被告多次交涉后，于2013年双方协商一致签订了换房的《协议书》，约定将原告购买的1902室房屋更换成白金湾府邸A座22层2502室房屋(以下简称2502室房屋)。随后，双方通过上海仲裁委员会调解，解除了2010年6月8日签订的《上海市商品房出售合同》，并将上述1902室房屋产权恢复至被告名下。但因国家购买房屋政策已发生变化，原告已无法如期换到2502室房屋。原告认为自己在购房前多次强调对房屋的要求，但因被告在原告购买上述房屋时所述不实，导致原告购房的偏差，无奈换房。后又在签订换房协议时，因被告未能告知原告国家购房政策的变化，导致之后原告购房不能，对原告造成严重损失。原告有权要求被告返还全额房款，并赔偿房款的利息损失，故提起本案诉讼。被告上海莱因思置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。要求继续履行双方签订的换房协议书，由于原告提出解除协议书，所以不能按照换房协议书约定与被告签约，原告应当按照该协议书约定以销售总价款的15%向被告承担违约金，并承担因1902室房屋合同解除而产生的诉讼费用。即使考虑合同解除返还购房款，被告对于利息起算日有异议，应以双方在仲裁委达成的裁决书日期的次日起诉利息，因为此前1902室房屋在原告名下，利息应从2014年3月25日起开始计算。经审理本院认定事实如下：两原告为父女关系，均为外地户籍，原告徐山惠未婚。2010年6月18日，被告作为甲方(卖方)，两原告作为乙方(买方)签订了《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买1902室房屋，该房屋建筑面积305.14平方米；乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价86,785元，总房价款26,481,575元;甲方在收到乙方全部房价款之日起90日内，甲方向乙方交付该房屋；乙方应在本合同约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收手续，该房屋交付的标志为交付钥匙，该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方；如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交接房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险由乙方承担；如合同约定的付款时间的最后付款日期迟于本合同约定的房屋交付日期的(即乙方未支付完全部房价款时)，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，甲方有权单方面解除本合同；甲乙双方商定，2010年10月18日前，由甲乙双方共同向虹口区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。该合同附件一付款时间和付款方式约定乙方于2010年6月18日与甲方签约，并付首付房款2,000,000元，于2010年6月28日前应付房款6,481,575元，于2010年8月18日前应付房款18,000,000元。合同补充条款另约定乙方未按约定的期限内办理该房屋的交接，并在甲方催告规定的日期仍未办理交接手续的，则自催告约定验收交接日的第二天起视为该房屋已交付给乙方，并且由乙方承担相应的物业管理费用，房屋交付时，乙方认为该房屋存在质量问题，甲乙双方应按照合同约定的方式处理，但不影响乙方按照合同约定期限对该房屋验收交接的义务，若乙方以此为由拒收房屋，则甲方不承担逾期交房责任，实际交付的房屋质量、设备及装修标准与该房屋样板房不一致的，以本合同约定为准。合同签订后，原告于2010年6月22日向被告支付房款2,000,000元，于2010年7月30日向被告支付房款6,000,000元，于2011年6月14日向被告支付房款481,575元。此外原告以1902室房屋为抵押向招商银行贷款18,000,000元，贷款合同约定贷款期限为2011年6月2日至2030年6月2日，贷款年利率为7.344%，月利率为年利率÷12，日利率为年利率÷360。嗣后招商银行于2011年6月15日向被告发放贷款18,000,000元。1902室房屋产权于2011年6月29日登记至两原告名下。2011年6月29日被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告在2011年7月5日前至被告处办理收楼手续，并附需缴物业管理费、电费和电视初装费清单。嗣后，原告因1902室房屋所在楼层无法看到黄浦江江景拒绝接收该房屋。2014年1月11日，被告作为甲方(出售方)，两原告作为乙方(购买方)签订《协议书》，约定鉴于甲、乙双方已在2010年6月18日就购买1902室房屋签署了《上海市商品房出售合同》，该房屋建筑面积305.14平方米，成交总价为26,481,575元。现经双方协商一致，同意将1902室房屋更换成2502室房屋等相关事宜达成如下协议，以资双方共同遵照执行。一、双方协商同意将乙方所购买的1902室房屋更换成2502室房屋。所更换的2502室建筑面积305.14平方米，目前对外销售总价为33,417,442元整。二、甲方同意以27,181,575元整的价格将2502室房屋出售给乙方，乙方已付1902室房屋房款直接冲抵购买2502室房屋购房款，不足部分70万元由乙方在签署2502室房屋出售合同时补足。甲方在收到全部购房款后出具购房发票，同时乙方应将1902室房款发票原件退还甲方。三、双方同意按照甲方拟定的流程办理1902室房屋出售合同解除事宜，乙方应无条件全力予以配合。为简化仲裁手续及降低合同解除费用，双方同意采取诉讼调解方式解除出售合同，诉讼费用由甲方承担。四、在1902室房屋出售合同解除后七日内，乙方应配合甲方前往上海市虹口区房地产交易中心办理完毕1902室房屋出售合同撤销手续，并配合将1902室房屋产权恢复登记至甲方名下；五、在本协议签署后30日内，乙方应自行负责将1902室上所设定的银行抵押贷款予以还清，并将设定的他项权利予以注销；在乙方办理完毕1902室抵押注销后10日内，甲方将正式启动诉讼程序解除出售合同；六、待1902室房屋出售合同撤销手续完毕、产权恢复至甲方名下后七日内，甲乙双方正式签署2502室房屋出售合同并办理合同网上备案手续，出售合同除成交价格外，其他内容均以1902室房屋出售合同为准；七、如乙方在1902室房屋出售合同解除后不配合甲方办理出售合同撤销手续或未按照本协议约定签署2502室房屋出售合同，则视为乙方违约，乙方除应按照1902室房屋出售合同销售总价款的15%向甲方支付违约金，还应承担甲方办理1902室房屋出售合同解除所支付的诉讼费用，如在1902室房屋出售合同解除后，甲方未按照本协议约定与乙方签署2502室房屋出售合同或将该房屋出售给第三人的，则视为甲方违约，甲方应按照1902室房屋出售合同销售总价款的15%向乙方支付违约金。2014年3月6日，原告的委托代理人与被告的委托代理人签署《调解协议》一份，载明：申请人(被告)与被申请人(原告)就上海仲裁委员会受理的(2014)沪仲案字第0206号案，在仲裁庭的主持下，双方自愿达成调解协议如下：一、双方解除2010年6月18日就1902室签订的《上海市商品房出售合同》，并将上述房屋产权恢复登记至申请人即被告名下；二、本案仲裁费148,458元由申请人承担；三、双方当事人在本案项下无其他争议；四、双方请求仲裁庭按本《调解协议》内容制作裁决书，事实与理由从简，文字由仲裁庭适当修改；五、双方达成的调解协议不得侵害任何第三人、集体或国家利益，若有违反法律法规强制性之规定，本协议无效；六、本协议一式三份，双方各执一份，仲裁委留存一份。2014年3月24日，上海仲裁委员会作出(2014)沪仲案字第0206号《裁决书》，载明申请人为被告，被申请人为两原告，经仲裁庭组织调解，双方自愿达成如下调解协议(内容略，与双方于2014年3月6日签署的上述《调解协议》内容一致)，仲裁庭认为上述调解协议系双方当事人的真实意思表示，且不违法律、法规的规定，仲裁庭予以确认，双方当事人请求仲裁庭根据调解协议的内容制作裁决书，仲裁庭予以同意，裁决如下：一、确认被告与两原告于2010年6月18日就1902室签订的《上海市商品房出售合同》于2014年3月6日解除，双方当事人应将上述房屋产权恢复登记至被告名下；二、本案仲裁费148,458元由被告承担。本裁决为终局裁决，本裁决书自作出之日起发生法律效力。另查明，原告于2013年12月2日提前还清招商银行贷款后，1902室房屋上设定的抵押登记于2013年12月16日被注销。2014年6月，1902室房屋产权恢复登记至被告名下。审理中，原告提供了交通运输部东海航海保障中心宁波航标处提供的证明一份，载明宁波航标处隶属于交通运输部东海航海保障中心，为正处级公益性事业单位，由于管理体制等原因，根据上级要求，至今尚未参加养老等社会保险，徐一友，1981年4月参加工作，现为该单位内退职工，未缴纳养老等社会保险。审理中，原告诉状副本于2016年5月9日送达被告。原告申请证人王某某到庭作证称，其为上海鹏欣集团的员工，项目公司为被告，2010年6月，原告来售楼处看房，就1902室房屋签订了房屋出售合同，2011年6月被告向原告发送了交房通知书，7月交房时，原告认为房屋景观被遮挡打电话给证人，当时证人已调离，故让原告去找销售经理，一年多以后证人休产假结束上班，原告与被告协商后达成换房协议，签好换房协议没多久，2014年准备签订25楼房屋购房合同时，发现原告属于限购对象只能买一套房，故未能换房成功，此后一直在协商，但没有协商结果。售房时，原告确实提出要看到黄浦江全景，当时对面的酒店没有造好，酒店是11层，因此被告估计差不多19楼可以看到黄浦江全景的，现酒店造好了，正前方看不到黄浦江，但左边和右边可以看到江景。上述事实，有原告提供的被告工商登记信息、上海市商品房出售合同、购房发票及付款凭证、收楼通知书、协议书、调解协议及网上合同撤回协议、招商银行个人购房借款及担保合同、剩余归还计划清单、证明、(2014)沪仲案字第0206号裁决书、照片、证人证言，被告提供的催告函及邮寄凭证、收楼通知书及邮寄凭证、(2014)沪仲案字第0206号裁决书，本院调取的房地产登记簿信息，以及双方当事人的陈述等证据佐证。本院认为，结合本案有关证据，可认定2010年原告购买1902室房屋时明确提出要求该房屋可以看到黄浦江全景，被告销售人员也对此作出了口头承诺。嗣后，原告全额支付了房款，房屋产权过户至原告名下，但2011年7月交付房屋时，因前方酒店遮挡视野，1902室房屋无法看到全部江景，被告构成违约，由此双方产生纠纷，原告拒绝接收房屋确有一定理由，被告认为房屋实际已交付原告，缺乏依据，本院不予采纳。后双方于2014年1月达成协议，约定将原告所购买的1902室房屋更换为2502室房屋，1902室房屋房款抵充2502室房屋房款，并以申请仲裁达成调解的方式解除了1902室房屋出售合同，将1902室房屋产权恢复登记至被告名下。2014年1月的协议书系双方对被告未能按约定条件交付1902室房屋的违约行为后果所做的约定，但签订换房协议书时，有关限购政策早已出台，原告属于限购对象，1902室房屋产权恢复登记至被告名下后，原告无资格再购买2502室房屋，换房协议未能如约继续履行，合同目的不能实现，原告要求解除换房协议书于法有据，本院予以支持，解除日期为原告的诉状副本送达被告之日。合同解除后，原告所支付的全部房款应当返还，原告要求被告返还房款的诉讼请求，本院依法予以支持。换房协议书系基于被告违约行为双方达成的约定，虽因原、被告均未能注意限购政策存在导致换房协议书无法继续履行，但被告实际占用房款期间原告的利息损失，原告要求被告承担，于法有据，本院予以支持，房款利息损失除银行贷款1800万元外，应按照中国人民银行同期贷款利率计算。因原告提前于2013年12月2日还清银行贷款，银行贷款1800万元的利息损失，2013年12月2日之前按照银行贷款合同的利率标准计算，2013年12月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告徐一友、徐山惠与被告上海莱因思置业有限公司于2014年1月11日签订的《协议书》于2016年5月9日解除；二、被告上海莱因思置业有限公司应于本判决生效之日起15日内返还原告徐一友、徐山惠房款26,481,575元；三、被告上海莱因思置业有限公司应于本判决生效之日起15日内赔偿原告徐一友、徐山惠利息损失(利息损失分别按照年利率7.344%的标准，以1,800万元为本金，自2011年6月16日起计算至2013年12月2日止；按照中国人民银行同期贷款利率的标准，分别以2,000,000元为本金，自2010年6月23日起计算至实际付清之日止，以6,000,000元为本金，自2010年7月31日起计算至实际付清之日止，以481,575元为本金，自2011年6月15日起计算至实际付清之日止，以1,800万元为本金，从2013年12月3日起计算至实际付清之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费215,687.88元，由被告上海莱因思置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郭 魏审 判 员  赖维娜人民陪审员  毛济平二〇一六年十月三十一日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。