云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0126民初2123号原告：赵宁，男，汉族，1968年9月29日生，现住昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：李银锋，云南滇石律师事务所律师，特别授权代理。被告：石林信达建材装璜有限公司，住所地昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处北吉村三角地。法定代表人：张丽莉。委托诉讼代理人：李照宗，云南薄法律师事务所律师，特别授权代理。第三人：余廷宇，男，汉族，1972年9月8日生，现住昆明市官渡区。原告赵宁与被告石林信达建材装璜有限公司（以下简称：信达公司）所有权确认纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,于2017年9月28日作出（2017）云0126民初1012号民事判决书。原告赵宁在上诉期限内提起上诉。经昆明市中级人民法院审查后，于2018年9月10日作出（2018）云01民终1128号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2018年11月13日立案后，依职权于2019年3月29日追加余廷宇作为本案第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵宁及委托诉讼代理人李银锋，被告信达公司的委托诉讼代理人李照宗到庭参加诉讼；第三人余廷宇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案报请本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。原告赵宁向本院提出诉讼请求：1、确认石林县天汇商住楼A幢302号房屋归原告所有，原告是该房屋的合法产权人；2、由被告将上述房屋产权变更登记在原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月16日，原、被告签订《商品房（商铺）认筹协议书》，约定原告购买“石林天汇商住楼”项目A幢302号房屋。签订协议书前后，原告先后五次支付被告全部购房款227618元。2011年8月10日，原告根据被告的交房通知交纳了相关配套费用，办理了接房手续，后又交纳了契税、印花税、房屋维修基金等费用，现该房屋已由原告居住使用至今。被告交房后，原告多次要求被告办理房产证、土地使用权证，被告一直以协调办理为由答复原告致使原告无法取得相关证件。2017年5月，原告听闻被告将已出售给原告的房屋登记在被告自己名下。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告信达公司辩称，被告认可建盖诉争房屋、与原告签订《商品房（商铺）认筹协议书》以及诉争房屋已交由原告居住使用的事实，但不清楚原告房屋的房号，应由相关部门核实。当时被告建盖房屋时因是以单位内部建房方式办理相关手续建盖后出售给原告等职工，故无法办理商品房预售许可证。之后，被告与第三人签订《担保借款合同》，约定用诉争房屋作为借款抵押物，但被告未收到第三人交付的借款，抵押合同未生效。现原告要求被告办理房屋产权变更登记手续，只有通过相关部门办理，被告无权变更。诉讼费应由败诉方承担。第三人余廷宇未到庭参加诉讼，但提交书面意见称，第一，第三人依法取得并享有诉争房屋抵押权。第三人与借款人陈淇、抵押人被告三方签订《担保借款合同》，约定第三人借款200万元给案外人陈淇，由被告用其所有的房屋抵押担保，并办理抵押物登记手续。第三人在办理抵押手续时不知道被告抵押的房屋已出售给原告，系善意第三人，其享有的抵押权依法成立生效。第二，根据我国《物权法》第九条规定，诉争房屋没有办理过户登记手续，不发生物权变动的效果，被告仍然享有诉争房屋所有权。原、被告虽然签订房屋买卖合同，但原告取得的是请求被告转移房屋所有权的债权，不是房屋所有权，而第三人享有的抵押权，属于担保物权，应具有优先于原告债权的效力。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。本院向石林县房地产管理所核实相关情况，石林县房地产管理所提供了《关于对石林信达建材装璜有限公司申报拟命名“天汇商住楼”地名名称不在进行命名的（函）》、工程验收证、石发改投【2008】3号《关于新建石林天汇商住楼的立项批复》、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证（正副本）复印件各1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《商品房（商铺）认筹协议书》，收据，契税、印花税、维修基金缴费明细，配套设施缴费明细，工程预算书，水电费发票、《工程施工委托书》、《电力安装工程施工委托协议书》和发票，建设工程竣工验收消防备案检查记录表、工程验收证，能够形成证据链，证实原告已向被告支付诉争房屋购房款、契税、印花税等费用以及诉争房屋由原告居住使用的事实，本院予以采信。第三人提交的落款时间为“2012年9月11日”的《担保借款合同》，石林县房他证2012字第××号《房屋他项权证》及银行指令明细，与本案无关联性，本院不予采信；公证书[含合同编号（2013）保借字第1230号《担保借款合同》]，借款借据，石林县房他证2013字第××号《房屋他项权证》，划款函及还款承诺书，能够证实被告用诉争房屋为案外人陈淇向第三人借款提供抵押担保并办理了抵押物登记手续的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认案件事实如下：被告成立于1998年2月28日，法定代表人为李树清。被告于2008年11月3日将经营范围变更登记为建筑材料的销售，建筑设备租赁服务，铁矿开采、销售，房地产开发，于2013年11月22日变更登记为建筑材料的销售，建筑设备租赁服务，铁矿开采、销售（限镇雄县分公司经营）；法定代表人于2013年1月17日变更登记为张丽莉。2010年12月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房（商铺）认筹协议书》，约定“甲方依据经政府相关部门批准的规划，在石林县地块定向投资建设‘天汇商住楼项目’，本项目有商品住房壹幢（简称A幢），临街商铺壹幢（简称B幢）……在工程开工建设前，乙方先支付认筹定金每户10000元，在甲方工程建设达到封顶断水时，乙方需支付预计合同价款的70%给甲方……在甲方正式取得商品房预售许可证后，甲方通知乙方签订正式合同，并一次性交清购房款、住房配套费、契税、房屋维修基金”等内容。原告经确认选定商品住房为A幢3层2号，建筑面积102.6平方米。协议签订前后，原告按每平方米2200元向被告陆续支付诉争房屋（面积按97.26平方米计算）购房款213972元，还于2011年8月1日交纳契税3209.58元、印花税106.99元、房屋维修基金4279.44元及配套设施费6050元，上述款项合计227618.01元。2012年被告将诉争房屋登记在自己名下，不动产权属证书记载的房屋坐落于石林县鹿阜街道办事处滨江街X号。原、被告在（2017）云0126民初1012号案件中均认可原告主张的石林县天汇商住楼A幢302号房屋就是石林县鹿阜街道办事处滨江街X号X幢301号房屋。庭审中，原、被告均认可诉争房屋自2012年起交由原告居住使用至今。2013年12月30日，第三人（出借人）、案外人陈淇（借款人）与被告（抵押人）签订合同编号（2013）保借字第1230号《担保借款合同》，约定第三人借款200万元给案外人陈淇，被告用其所有的坐落于石林县（含诉争房屋）的六套房屋为该笔借款设立抵押担保等内容。合同签订后，第三人办理抵押物登记手续并于2013年12月31日取得石林县房他证2013字第××号《房屋他项权证》。经向石林县房地产管理所核实，诉争房屋于2015年5月8日被昆明市中级人民法院查封，查封期限自2015年5月8日至2018年5月7日止，现尚未办理延期手续。现原告要求确认诉争房屋所有权，诉至本院。另查明，“石林天汇商住楼”项目系被告申请建设，位于石林县鹿阜街道办事处滨江街X号，被告未取得商品房预售许可证；该项目房屋办理的房屋产权证共计15套，房屋所有权证号为201203821至201203835号，分为1幢（B幢）、2幢(A幢)。归纳当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、原告作为诉争房屋购买、使用者享有的权利与第三人因诉争房屋抵押而产生的优先权之间的冲突；二、诉争房屋实际所有权人是谁。本院认为，针对争议焦点一，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程款的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”。本案查明的事实表明，原告与被告签订了《商品房（商铺）认筹协议书》，支付全部款项并居住使用诉争房屋至今。原告购买、使用诉争房屋的行为均发生于被告与第三人签订《担保借款合同》之前，属于最高人民法院批复所称的消费者。基于原告购买、使用诉争房屋是一种生存权利，关乎社会稳定，因此即便第三人对诉争房屋设立抵押权主观上为善意，但也不能对原告购买、使用诉争房屋所享有的权利优先受偿。针对争议焦点二，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。依据上述规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不具有“绝对”的证明力，仅是一种推定效力，若他人有证据证明登记情况与真实权利状况不一致，其为真实权利人时，可以推翻这种推定。本案中，首先，原、被告签订了《商品房（商铺）认筹协议书》，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。其次，被告认可原告已付清诉争房屋的购房款、契税、印花税、房屋维修基金等相关费用。最后，原告自2012年起至今一直占有使用诉争房屋。综上，原告已证明诉争房屋的产权证书虽记载的所有权人为被告，但实际是原告出资购买的，因受购买当时政策和主、客观条件所限才未能及时登记在原告名下，其才是真实权利人。原告提交的证据已足以证明诉争房屋不动产登记簿的记载与真实权利状况不符，原告系诉争房屋的真正购买人及实际所有权人。经核实，诉争房屋系以石林县鹿阜街道办事处滨江街X号X幢301号房屋在石林县房地产管理所备案登记，本院按实际登记的房屋坐落状况予以确认。故原告请求确认诉争房屋归其所有以及由被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，判决如下：一、确认坐落于石林彝族自治县鹿阜街道办事处滨江街X号X幢301号房屋归原告赵宁所有；二、由被告石林信达建材装璜有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告赵宁将上述房屋过户登记在原告赵宁名下。案件受理费100元，由被告石林信达建材装璜有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  储 平审 判 员  裴 岚人民陪审员  毕贵生二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张翼青