河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初26132号原告：方向丽。委托代理人：李红利，河南梅溪（郑州）律师事务所律师。被告：河南领域物业管理有限公司，住所地：郑州市金水区丰庆路68号瀚宇国际5楼西南，统一社会信用代码：91410105681762624A。法定代表人：梁炎勋，任总经理职务。委托代理人：杨广甫、孟会娟（实习），河南绿城律师事务所律师。被告：侯林伟。委托代理人：刘丽杰，河南国银律师事务所律师。委托代理人：宋伟业。原告方向丽诉被告河南领域物业管理有限公司（以下简称“领域物业”）、侯林伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，原告依法申请追加侯林伟为本案被告，并变更案由为相邻关系纠纷，依法由审判员李继卫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李红利，被告领域物业委托代理人杨广甫，被告侯林伟及其委托代理人刘丽杰、宋伟业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告就原告的房屋维修费37346.83元，房屋租金损失23916.67元（按照4100元/月暂计算五个月零二十天），共计61263.5元向原告承担赔偿责任；2、本案诉讼费及合理费用（包括但不限于鉴定费等）由二被告承担。事实与理由：2019年6月28日，原告和承租人赵继峰签订租赁合同，约定原告将名下房屋出租给赵继峰，月租金4100元。合同签订当日，赵继峰向原告支付一个月租金作为押金，双方口头约定：原告需为该新装修好的出租房屋配备空调。2019年7月1日，原告联系空调安装师傅进行安装时，发现房顶严重漏水，水流从房顶天花板顺着墙壁流向地板，将原告的木质地板完全浸泡。后经了解，原告房屋漏水是从原告顶层住户（1024号）家中浸出导致。后经多次协调，被告才到原告房屋进行漏水处理，被告打开经原告房屋的公共下水管道进行疏通，造成原告以上至24层的主管道内污水从开口处泻入原告房间，造成原告房屋二次被水全部浸泡。该两次漏水、浸泡，直接导致原告房屋天花板、墙壁外墙脱落，吊顶石膏粉化脱落，顶灯、开关损坏，木质地板开裂、腐烂，电路系统瘫痪。由于不能及时交房，承租人也与原告解除了租赁合同，至今不能出租。给原告造成了巨大的经济损失。原告经与二被告多次沟通，二被告均拒绝赔偿。被告河南领域物业管理有限公司辩称：被答辩人起诉答辩人主体错误，答辩人不是本案适格被告。根据《城市异产毗连房屋管理规定》第九条之规定，住宅楼内的下水管道并非小区的公用设施，其所有权、使用权、管理权属于该栋楼内的全体业主。被答辩人房屋墙体脱落、顶灯开关受损等一系列物体损坏是楼上住户的侵权行为导致的，对于被答辩人的损失，应由被答辩人向同一栋楼9层以上的住户主张权益。答辩人无任何过错，不应承担因第三人侵权行为导致的赔偿责任。对于小区业主将地漏丢入马桶的侵权行为，答辩人既无能力也不可能防止此类事件的发生。法律不强人所难，让答辩人承担因第三人侵权造成的损失，显然有失公平正义。此次房屋漏水事件发生后，答辩人在第一时间组织相关人员进场，积极处理现场，不存在被答辩人诉状中所称“经多次协调，被告才到原告房屋进行漏水处理”情况。且因被答辩人卫生间下水管检查口被封死，在与被答辩人电话联系征得同意后，答辩人才砸开了封堵检查口的瓷砖，打开检查口，将下水管内的异物取出，1024卫生间下水才恢复正常。被答辩人将该公共水道进行管道疏通，完全是为了更大限度地保护被答辩人及该栋楼所有业主的权益，最大限度地减少损失。答辩人已尽应尽的全部义务。综上所述，答辩人请求法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护法律的尊严以及答辩人的合法权益。被告侯林伟辩称：一、答辩人的诉请房屋维修费没有事实和法律依据，房屋租金没有实际发生且属于间接损失，依法予以驳回。1、答辩人所诉涉案房屋维修费金额和租金损失均系单方主张，没有事实和法律依据，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，被答辩人应当提供相应的涉案房屋维修鉴定报告及相关票据，才能确定实际损失大小，对于被答辩人自行主张的数额，答辩人不予认可。2、租金损失系预期利益损失，一方面因为该租赁合同是被答辩人和第三方签署答辩人对真实性无从把握，另一方面因被答辩人拒绝物业公司第一时间提出了修理的主张，对于该扩大的损失由被答辩人自行承担。同时为了查明事实弥补被答辩人损失，恳请法院依法传唤涉案房屋的承租人，核实本案出租合同及租金的事实。二、被答辩人诉请的内容与客观事实不符，答辩人对本案损害的发生主观上没有过错，事实上答辩人也是受害人，答辩人自家楼顶、屋内同样遭受侵害。被答辩人房屋维修损失与答辩人不存在因果关系，请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求，答辩人不承担赔偿责任。1、2019年6月29日，答辩人自家楼顶发生渗水现象，原因是楼上11楼卫生间主管道发生堵塞造成的，11楼住户第一时间联系物业进行维修而物业拒绝处理，物业公司告知11楼业主需自行处理，无奈11楼业主只好自行进行管道疏通。（2019年7月1日被答辩人家发生渗水）原因是公共管道的障碍物并未被取出而是滑落到了楼下，所以造成答辩人家也发生反水现象，基于这一事实，说明了答辩人不是侵权人同样也是受害人，同时证明原告家房屋顶漏渗水是因为物业公司管理不当造成的，与答辩人无关。2、答辩人于2019年5月5日将房屋出租给了袁亚慧，租期12个月。房屋一直由承租人使用且由承租人负责管理。涉案房屋被污水淹是因为主管道被塑料袋堵塞和物业管理不当造成的，不仅涉案房屋被淹而且答辩人房屋也被淹，答辩人也遭受了财产损失。即便存在侵权也是答辩人的租客侵权而且楼上全部住户都有可能是侵权人。3、2019年7月1日被答辩人家发生渗水，原因是公共管道的障碍物并未被取出而是滑落到了楼下即被答辩人家，被答辩人通知物业公司，物业公司在维修期间既没有告知本小区涉案业主楼层以上业主停止用水也没有委派专业疏通公共管道的维修人员进行专业操作，最终因操作不当导致本案损害的发生。根据《物权法》第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”；《侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担赔偿责任”，故本案答辩人不应当承担侵权责任。4、事情发生后，被答辩人、物业公司以及答辩人进行了充分协商且提出了由物业公司负责修理好被答辩人的被淹房屋但被答辩人拒绝。且没有及时防止损失的扩大。因此是被答辩人拒绝修理，而不是被答辩人所称的答辩人和物业公司不积极处理。三、本案中，遗漏必要诉讼参与人即答辩人租客和楼上该户型全部业主及租客作为本案第三人，法院应依职权追加答辩人之租客及11楼业主及租客作为本案第三人参加诉讼以实现公平正义。四、鉴定报告只是为法庭提供价格参考，不应是裁量本案的唯一依据。综上，因物业公司操作不当导致本案损害结果的发生，答辩人作为和被答辩人一样的受害人从情感上一方面是邻居，另一方面对财产损害感同身受，事情发生后答辩人本着邻里和谐彻底解决问题的出发点，积极寻求物业出面解决问题并要求物业公司承担责任。可被答辩人依然坚持自己的想法，拒绝物业公司修理。事实证明答辩人不是侵权人且答辩人没有过错，该损害结果与答辩人没有因果关系，所以答辩人不应承担对原告损失的侵权责任。为了查明事实并弥补原告的损失，答辩人请求法院依法追加答辩人租客和楼上全部租客及业主作为本案第三人并在查明事实的基础上驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。原告在庭审中变更案由物业服务合同纠纷为相邻关系纠纷。本院经审理查明事实如下：原告与被告侯林伟分别为924房主和1024房主，被告河南领域物业管理有限公司为原被告所在小区物业服务公司。2019年6月28日，该小区1124房屋发现下水道堵塞，联系被告领域物业进行维修，领域物业拒绝处理并告知11楼业主需自行处理，6月29日请专业人员进行了疏通。2019年7月1日，原告家中安装空调时发现客厅顶棚有漏水、渗水现象，造成原告家中木地板浸泡、墙壁外墙脱落等，联系了领域物业及被告侯林伟，发现侯林伟家也出现有漏水、渗水情况。经原告同意后，领域物业人员将原告家卫生间下水管检查口打开，取出水管内一个地漏及塑料袋等物品，在打开检查口取出堵塞物时大量污水喷出，对原告室内地板造成了二次浸泡损坏。另查明：2019年6月28日，原告与案外人赵继峰签订了《房屋租赁合同》一份，约定赵继峰租赁原告涉案房屋，租赁期限自2019年6月28日至2020年6月27日，因此次漏水无法正常交付房屋，双方解除了《房屋租赁合同》。2019年10月23日，原告申请对所有涉案房屋天花板、墙体、灯具及线路、木地板因此次水泡所致损坏恢复原状需要的费用及房屋因水泡所致租金损失进行鉴定，本院于2019年10月9日委托河南省豫华价格事务所有限公司对上述损失进行鉴定，该鉴定机构于2019年11月5日作出《关于郑州市瀚宇广场1号楼1单元9层924号房屋装修恢复原状及租金损失价值的价格评估结论书》，结论为：该标的的装修恢复原状及租金损失价值为44509元，其中：1、装修恢复原状价值为28109元；其中木地板价值8190元；2、租金损失价值为16400元。支付鉴定费3000元。本院认为，原告与被告侯林伟分别为9层924房主与10层1024房屋所有人，双方之间因不动产毗邻形成相邻关系。相邻关系的各方应当本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理排水等相邻关系，给相邻方造成妨碍或造成损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，被告侯林伟发现其自家楼顶发生渗水现象，明知是11楼卫生间主管道发生堵塞造成的情况下，未采取合理、正确的方法进行查找原因，谨慎疏通，排除妨碍，并采取相应防范措施，致使公共下水管堵塞到原告家部位，被告家中下水管反流，积水并渗漏到原告家中，造成原告天花板、墙体、灯具及线路、木地板等损害，在打开原告家中下水管疏通时，也未采取正确方法，致使原告家中木地板再次受损，房屋无法出租，导致租金损失，应当承担赔偿责任。被告领域物业公司作为原被告双方的物业服务公司，应当按照物业服务合同进行服务，在发现下水管出现堵塞时，既没有告知本小区涉案业主楼层以上停止用水，也未停水，且在维修疏通下水管期间，也未委派专业疏通公共管道的维修人员进行专业操作，原被告三方均未充分考虑采取合理方法，因操作不当致使下水管中污水二次浸泡原告地板，均有过错，均应承担相应责任。根据原被告三方过错大小，酌定原被告各对原告地板损失的三分之一部分承担责任。根据评估意见，原告损失为1、装修恢复原状价值为28109元；其中木地板价值8190元；2、租金损失价值为16400元。被告侯林伟应当予以赔偿。被告领域物业公司对其中木地板损失的三分之一部分即2730元，承担赔偿责任。原告承担木地板损失的三分之一。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第九十二条的规定，判决如下：一、被告侯林伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告方向丽装修恢复费用及租金损失共39049元；二、被告河南领域物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告方向丽损失2730元；三、驳回原告方向丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取666元、鉴定费3000元，共3666元，由被告侯林伟负担2337元，河南领域物业管理有限公司负担163元，原告方向丽负担1166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇一九年十二月五日此件与原件核对无异书记员  于文文