沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初6881号原告：王晓梅。被告：辽宁万合房地产开发有限公司.法定代表人：于岚，系该公司总经理。委托代理人：马洪博，系辽宁兴桓律师事务所律师。原告王晓梅诉被告辽宁万合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张峰独任审判，于2016年6月15日公开开庭进行了审理，原告王晓梅，被告辽宁万合房地产开发有限公司委托代理人马洪博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓梅诉称：2007年12月27日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告支付10万元购买了位于沈阳市和平区南七马路X号沈阳胜利农贸综合市场的商品房一处。由于开发商不配合，至今没有给原告办理商品房产权证书，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于××的原因，××在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，未约定办理房屋所有权登记期限的，自房屋交付使用之日或自合同订立之日起九十日未取得房屋所有权证的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任，因此原告向人民法院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、支付原告办证违约金暂定15000元（计算标准：以购房款人民币10万元为基数，自2014年6月15日起至房产登记部门下发对争议房屋的所有权初始登记证明之日止，按照中国人民银行规定计付标准计算）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辽宁万合房地产开发公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由为原告就本案诉争房屋已经在贵院起诉并出具生效判决，在生效判决中原告并未提及诉争房屋的办证违约金，只是对房屋的办证进行诉讼，所以对于本案原告再就该诉争房屋提起办证违约金已经超过法定的诉讼时效。另外，被告认为原告的诉讼也属于一事不再理的原则在法律规定的范围内。原告与被告在生效判决后已经到房地产大厦进行了房屋登记变更手续，并且已经另行签订了一份商品房买卖合同，那么该份商品房买卖合同的签订将意味着之前原、被告所签订的合同无效，应根据新签订的合同进行履行，新签订的合同当中对于违约金并没有约定。经审理查明，2007年12月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以100000元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区西安街X号的房屋，建筑面积为10.14平方米。第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第一种方式按期付款：一次性付款；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失......。合同签订之日，原告向被告支付购房款100000元，被告为原告出具收款收据一张，被告向原告交付了诉争房屋。同日，被告向原告出具情况说明一份，承诺在2008年3月5日前给予原告开具正规发票。2008年3月21日被告以通知的方式向业主告知于7月30日前配合开发公司到房产局办理房产证。2016年1月22日，原告同被告共同至沈阳市房产局办理商品房买卖合同登记备案，沈阳市房产局出具商品房买卖合同登记备案受理凭证一张，备注取件时间为2016年2月2日，上述事实被告均无异议。诉争房屋现一直由原告占有使用。另查，涉诉房屋的所在建筑初始登记批复时间为2004年11月24日。再查，原告曾于2016年3月29日向本院起诉被告，要求确认其与被告在2007年12月27日签订的《商品房买卖合同》有效及办理房屋产权证书等诉讼请求。本院经审理后，于2016年5月10日作出[2016]辽01**民初4399号民事判决，判决确认上述合同有效，被告协助原告办理产权证书。该判决现已生效。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、[2016]辽01**民初4399号民事判决、[2010]沈和民二初字第403号民事判决及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为，因在本院[2016]辽01**民初4399号民事判决作出前，双方已经于2016年1月22日办理了涉诉房屋的买卖合同备案登记，而无论双方备案登记的合同是否与原告和被告在2007年12月27日签订的《商品房买卖合同》一致，双方在2007年12月27日所签订的《商品房买卖合同》业已被本院上述判决确认为有效合同，故双方应按照2007年12月27日所签订的《商品房买卖合同》的约定进行履行。因该合同约定被告应在房屋交付后180内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告承担相应责任。经上述生效判决查明，2016年1月22日，原告同被告共同至沈阳市房产局办理商品房买卖合同登记备案，沈阳市房产局出具商品房买卖合同登记备案受理凭证一张，备注取件时间为2016年2月2日。该事实说明被告在与原告签订合同后未及时向房产登记机关办理合同备案登记，而只有在合同备案后才能继续办理房屋产权登记手续，进而导致原告未能在合同约定的期限内取得产权证书，也即未能在房屋交付后的180日内即2008年6月23日前取得房屋产权证书。故被告应承担涉诉房屋逾期办理产权登记的违约责任。由于合同并未约定被告逾期办证且原告不退房时的违约责任，故应依照相关法律规定予以确定被告的违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在合同没有约定违约金时，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于逾期贷款利息的标准，本院根据案件情况，酌定为按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准上浮30%进行计算。对被告提出的原告诉请已经超过诉讼时效的抗辩理由，因原告该请求系属债权请求权，故应适用二年普通诉讼时效。被告逾期办证的违约行为起算点为2008年6月24日，即本案诉讼时效应从该时间点起算。由于被告的违约行为一直处于持续状态中，被告应承担逾期办证的违约责任期间应从2008年6月24日起至原告取得产权登记之日止。现原告在2016年6月15日才向本院起诉被告主张权利，故原告2014年6月16日起至其实际取得房屋产权登记之日期间的逾期办证违约金的诉请，属于诉讼时效保护期间，本院予以支持。对被告该抗辩理由，本院不予采纳。对于被告提出的原告诉请属于“一事不再理”的抗辩理由，因原告在此前的诉讼中并未向被告主张过逾期办证违约金，故原告原告该诉请不属于“一事不再理”。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告辽宁万合房地产开发有限公司向原告王晓梅支付逾期办证违约金，以100000元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%为标准，从2014年6月16日起计算至涉诉房屋产权实际登记之日。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费已减半收取88元（原告已预交），由被告辽宁万合房地产开发有限公司负担；保全费170元，由被告辽宁万合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 张 峰二〇一六年七月二十八日书记员 姜立娟本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。