宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）宁01民再19号上诉人（原审被告）：郭青，男，1958年4月23日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：蒋海山，宁夏言成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴倩，宁夏言成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓夏，男，汉族，1964年10月14日出生，中专文化程度，无固定职业，住宁夏回族自治区永宁县。被上诉人（原审被告）：蔡俊，男，1971年11月13日出生，汉族，初中文化，住宁夏回族自治区永宁县。上诉人郭青与被上诉人邓夏、蔡俊商品房销售合同纠纷一案，宁夏回族自治区永宁县人民法院于2008年6月23日作出（2008）永民初字第331号民事判决，已经发生法律效力。邓夏不服一审判决，向永宁县人民检察院提出申诉，永宁县人民检察院于2010年9月17日向永宁县人民法院发出永检建字（2010）第45号检察建议书，建议对本案进行再审。经永宁县人民法院审判委员会讨论决定，于2013年4月11日作出（2013）永民监字第4号民事裁定书，裁定再审本案。2015年11月21日，永宁县人民法院作出（2014）永民再初字第4号民事判决。宣判后，郭青不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人郭青的委托诉讼代理人蒋海山，被上诉人邓夏到庭参加诉讼，被上诉人蔡俊经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭青上诉请求：撤销永宁县人民法院（2014）永民再初字第4号民事判决书，维持永宁县人民法院（2008）永民初字第331号民事判决书，本案一、二审诉讼费由邓夏、蔡俊承担。事实和理由：一、原审法院认定郭青作为房地产开发建设的主体，并有权对外销售商品房，是对法律的错误认定。依照相关法律规定，商品房买卖合同的出卖人必须是依法成立、具有房地产开发资质和商品房销售资质并取得商品房销售许可证的企业。结合本案，郭青作为自然人，既不可能取得房地产开发资质，更不可能依法取得商品房预售许可证书。因此，郭青不是永宁县街心家园工程的开发主体，更没有资格签订合同进行商品房出售。二、原审法院认为郭青作为永宁县街心家园商住楼工程的实际投资人，便认为郭青是权利义务承受人，也是出售该套房屋的实际收益人，系错误认定。郭青与邓夏签订商品房买卖合同后没有得到开发商宏嘉公司的追认，因此郭青与邓夏签订的商品房买卖合同应属无效。即便此合同事后得到追认视为有效，此合同的义务承担主体和实际受益人也只能是宏嘉公司，宏嘉公司才是街心家园X-XX-XX号商住房的产权人，宏嘉公司的法人身份并未因其被吊销房地产开发资质而灭失，本案真正的义务承担者应是宏嘉公司，郭青不是本案适格主体。三、原审法院判决郭青向邓夏返还购房款无事实和法律依据。1、郭青从未收到邓夏的购房款，只是超出自己权限与邓夏签订了商品房买卖合同，原审法院却认定郭青作为出售该套房屋的实际受益人，郭青没有取得购房款，如何返还？2、本案纠纷起因于蔡俊向邓夏借款，郭青以维邦公司委托代理人名义与邓夏签订商品房买卖合同，从而为维邦公司设定的债务转移行为，该行为因未经维邦公司及宏嘉公司的追认而不发生债务转移的法律效力。本案债务依法仍应由蔡俊清偿。3、邓夏与蔡俊借款本金实为5万元，却抵顶房屋款117273元，且相关利息约定超出了法律规定。原审法院不应认定返还房款的数额为117273元。综上，郭青认为，原审认定事实不清，适用法律不当。被上诉人邓夏辩称，郭青是涉案房屋的实际受益人，其与邓夏签订的商品房买卖合同已经永宁县人民法院（2014）永民再初字第2号民事判决和银川市中级人民法院（2014）银民再终17号民事判决认定为有效合同，上述判决也已确认了邓夏向郭青交纳了全部房款的事实，所以对郭青上诉理由均不认可，永宁县人民法院（2014）永民再初字第4号民事判决正确，应予以维持。被上诉人蔡俊未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。邓夏向永宁县人民法院一审起诉请求：判令郭青返还购房款117273元及利息26972.79元，并承担全部诉讼费用。永宁县人民法院一审认定事实：2005年5月份，宁夏维邦房地产开发公司经永宁县人民政府发展和改革局核准，开发建设永宁县街心家园项目，郭青为项目负责人，蔡俊负责1号楼的施工。在施工期间，蔡俊于2005年11月份向邓夏提出借款50000元，约定利率为10%，邓夏扣除5000元利息后，借给蔡俊45000元。后经邓夏、蔡俊、郭青协商以街心家园X-XX-XX号商品住房抵顶邓夏借款本息。为顶付房屋价款邓夏又于2006年4月份分两次借给蔡俊现金20000元，2006年6月12日，郭青以宁夏维邦房地产开发公司代理人的名义与邓夏签订了街心家园X-XX-XX号商品房买卖合同，并按照邓夏与蔡俊计算的借款本息给邓夏出具了”收到邓夏购房款117273.00元”的收款收据。2006年7月24日，永宁县建设与环境保护局向宁夏维邦房地产开发公司核发了永宁县街心家园商品房预售许可证。2006年8月24日，宁夏维邦房地产开发公司被宁夏回族自治区建设厅注销了房地产开发资质。2006年12月1日，经永宁县人民政府发展和改革局核准，永宁县街心家园的开发主体由宁夏维邦房地产开发公司变更为宁夏宏嘉房地产开发公司，郭青仍为项目负责人。后邓夏要求郭青办理房屋交付手续，郭青未予办理，邓夏遂向法院起诉，请求确认郭青以宁夏维邦房地产开发公司代理人的名义与邓夏签订的商品房买卖合同有效，永宁县人民法院审理后作出（2007）永民初字第1268号民事判决，确认双方签订的商品房买卖合同无效。此后，邓夏又向永宁县人民法院起诉，要求郭青返还购房款及利息。永宁县人民法院一审认为，邓夏因郭青以宁夏维邦房地产开发公司代理人的名义与邓夏签订的商品房买卖合同被人民法院确认无效后，要求郭青返还购房款及利息，但郭青实际并未收取邓夏购房款并不能就此产生合同无效后的财产返还责任；本案纠纷起源于蔡俊向邓夏借款后以房抵债，而由郭青以宁夏维邦房地产开发公司代理人名义与邓夏签订商品房买卖合同，从而为宁夏维邦房地产开发公司设定的债务转移行为，该行为因未经宁夏维邦房地产开发公司及变更后的开发主体宁夏宏嘉房地产开发公司授权及追认而不发生债务转移的法律效力，本案债务依法仍应由原债务人蔡俊清偿。邓夏向蔡俊提供借款时扣除借款利息5000元违反了法律关于借款利息不得预先从借款本金中扣除的规定，同时双方关于借款利率的约定超出了国家有关限制借款利率的规定而部分无效，依法应由蔡俊按实际借款数额返还借款，并以不超过中国人民银行公布执行的金融机构同期贷款基准利率的4倍为限支付借款利息。郭青作为实施债务转移的行为人，因无权代理行为给邓夏造成了实际经济损失，该经济损失为郭青与邓夏签订合同后所发生的全部借款利息，郭青依法应当在该损失范围内承担连带赔偿责任。2008年6月23日永宁县人民法院作出（2008）永民初字第331号民事判决，判令蔡俊于判决生效后二十日内向邓夏偿还借款65000元及利息34410元；郭青对其中2006年6月12日以后发生的借款利息17807元承担连带赔偿责任；案件受理费3185元，由邓夏负担990元，蔡俊负担2195元，郭青对其中695元负连带责任。邓夏在永宁县人民法院再审过程中诉称的案件事实和理由以及诉讼请求与其在永宁县人民法院一审过程中诉称的事实和理由以及诉讼请求相同。原审被告郭青在再审中辩称，本案的原审判决事实认定清楚，没有错误，邓夏在原审诉状当中所陈述的事实认为郭青收到购房款不属实，郭青并没有收到购房款，而是蔡俊因民间借贷，邓夏对蔡俊享有债权，蔡俊将该债务转移给本案的郭青，法律有明确规定：1、债务转移必须经过债权人同意；2、该债务必须是合法的，非法债务不发生转移的法律效力。邓夏实际出借给蔡俊共计6.5万元，但双方结算时按照月息1毛钱进行结算，违反了国家关于民间借贷的利息结算条件，是违法行为，超过最高人民法院规定的人民银行基准贷款利率4倍的不予保护。因此对于蔡俊和邓夏之间关于利息的结算在原审开庭时郭青就该部分的利息提出了相关的理由，本案在房屋最终没有抵顶成功的情况下，本案邓夏起诉要求返还房款，但由于郭青在一审当中查明没有收到购房款，因此本案的邓夏与蔡俊之间的民间借贷所产生的本金及利息应当由本案蔡俊予以承担。邓夏与郭青签订的商品房买卖合同是否有效，与本案没有直接的关系。综上，因为郭青没有收到房款，不应当承担责任，该案不应当全案撤销，应当在查清事实的基础上，就是否由郭青承担所谓的返还购房款和利息，作出符合法律规定的判决。原审被告蔡俊在再审中经永宁县人民法院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状和证据，视为其放弃答辩和质证的权利。永宁县人民法院再审查明，2005年5月原审被告郭青靠挂维邦公司开发建设永宁县街心家园1＃、2＃、3＃商住楼工程，并经永宁县发展和改革局核准，维邦公司为开发建设主体，原审被告郭青为项目负责人，原审被告郭青又将该工程中的1＃商住楼工程项目全部承包给原审被告蔡俊，由蔡俊靠挂宁夏方圆建设有限公司施工建设，双方约定由原审被告郭青以现金支付蔡俊40%工程款，剩余60%工程款用建设的商住楼顶付。2006年5月16日原审被告郭青给蔡俊出具证明一份，内容为：”此证明由宁夏维邦房地产开发有限公司，郭青开发的永宁县街心家园1#商住楼、2#、3#住宅楼工程，现将3#楼由西向东三单元的半个单元东住户和四单元一至六层楼房，以顶付工程款方式顶付给施工队蔡俊自行销售。交工后工程款多退少补。”在工程施工期间，原审被告郭青没有用现金给原审被告蔡俊支付过工程款，由于工程施工建设资金短缺，原审被告蔡俊向原审原告邓夏借款5万元，原审原告邓夏扣除5000.00元利息后，借给蔡俊现金4.5万元。后经原审原告邓夏、蔡俊、原审被告郭青协商用街心家园X-XX-XX号商住房抵顶原审原审原告邓夏借款本息，为顶付房屋价款原审原告邓夏又于2006年4月借给原审被告蔡俊现金2万元。2006年6月12日原审被告郭青以维邦公司委托代理人的名义与原审原告邓夏签订了商品房买卖合同，合同约定将永宁县街心家园X-XX-XX号住房以总价117273.00元出售给原审原告邓夏，并给原审原告邓夏出具了”今收到邓夏购房款117273.00元”的收款收据。2006年7月24日永宁县建设与环境保护局向维邦公司核发了永宁县街心家园商品房预售许可证。2006年8月24日维邦公司被宁夏回族自治区建设厅注销了房地产开发资质。2006年11月20日原审被告郭青与宏嘉公司签订了合作开发协议，该协议的主要内容为：”宏嘉公司提供项目开发竣工验收的印章手续，签注工程技术资料，配合质检、规划部门建档工作，同时服务于郭青销售、签订售房合同、出具售房专用发票、办证备案。郭青负责工程项目的土地和建设的前期全部资金，后期的工程竣工决算，并承担全部资金。郭青给付宏嘉公司该项工程管理费人民币五万元整。郭青承担国家规定的企业营业税（售房）、教育费附加、城市建设税、地方教育费、水利建设基金、所得税等税金。郭青按标准全面完成施工项目，工程质量标准必须经质检部门验收合格，宏嘉公司配合办理合格证书手续和出具竣工决算书。郭青按标准规定支付工程保修费5%。郭青负责移交工程项目竣工之后的物业管理工作，宏嘉公司配合监督。”2006年12月1日经永宁县人民政府发展和改革局核准，永宁县街心家园的建设主体由维邦公司变更为宏嘉公司。2007年2月14日经永宁县建设与环境保护局批准永宁县街心家园商品房预售许可证变更为宏嘉公司。2007年11月7日宏嘉公司被宁夏回族自治区建设厅注销了房地产开发资质，2010年7月29日被宁夏工商行政管理局吊销营业执照。商品房买卖合同签订后，原审原告邓夏要求原审被告郭青负责办理房屋交付手续，原审被告郭青以维邦公司和宏嘉公司对售房合同均未认可，所签的售房合同无效为由拒绝办理房屋交付手续。原审原告邓夏据此向永宁县人民法院提起诉讼，要求依法确认被告郭青代理宁夏宏嘉房地产开发有限公司与原审原告邓夏签订的商品房买卖合同有效，并判令宏嘉公司为其出具购房发票，该案的诉讼费由被告承担。永宁县人民法院于2007年12月26日作出（2007）永民初字第1268号民事判决书，确定：1、驳回原审原告邓夏的诉讼请求；2、确认原审被告郭青以宁夏回族自治区宏嘉房地产开发有限公司委托代理人的名义于2006年6月12日与原审原告邓夏签订的商品房买卖合同无效。该案宣判后，原审原告邓夏于2008年2月25日再次向永宁县人民法院提起诉讼，要求原审被告郭青返还购房款117273.00元及利息26972.79元，本案的诉讼费由原审被告承担。在原审审理过程中，永宁县人民法院依法追加蔡俊作为该案被告参加诉讼，并于2008年6月23日作出（2008）永民初字第331号民事判决书。另查明，在永宁县人民法院2007年12月26日作出的（2007）永民初字第1268号民事判决书于2008年1月22日发生法律效力后，双方当事人所诉争的永宁县街心家园X-XX-XX号商住房被郭青出售给他人，房屋的所有权已经转移给他人。2013年4月11日，永宁县人民法院作出（2013）永民监字第2号民事裁定书，对（2007）永民初字第1268号民事判决书提起再审，并于2014年5月16日作出的（2014）永民再初字第2号民事判决书，确定：1、撤销（2007）永民初字第1268号民事判决书；2、原审被告郭青于2006年6月12日以宁夏维邦房地产开发有限公司委托代理人名义与原审原告邓夏的商品房买卖合同有效。宣判后，郭青提起上诉，银川市中级人民法院于2015年1月19日作出（2014）银民再终字第17号民事判决书，驳回上诉，维持原判。永宁县人民法院再审认为，郭青挂靠宁夏维邦房地产开发有限公司和宁夏宏嘉房地产开发有限公司作为房地产开发建设的主体开发建设永宁县街心家园商住楼工程，但该工程所有项目的土地、建设施工、竣工决算、依法缴纳的各项税费等所需的全部资金以及商住房销售等均由郭青提供和负责，郭青为该工程实际开发建设的投资人、所有权人和受益人。邓夏、郭青均为完全民事行为能力人，郭青明知蔡俊用其所开发的永宁县街心家园X-XX-XX号商品房抵顶蔡俊借邓夏的借款，而与邓夏签订了《商品房买卖合同》，并给邓夏出具了收到购房款的收据。该商品房买卖合同已被（2014）永民再初字第2民事判决书确定为有效合同，该判决书现已发生法律效力。郭青出具收款收据收到邓夏购房款117273元，应依据合同向邓夏履行房屋交付义务。因双方当事人所诉争的永宁县街心家园X-XX-XX号商住房被郭青出售给他人，房屋的所有权已经转移给他人，依据合同约定交付房屋的目的不能实现，一审法院于2014年5月16日作出的（2014）永民再初字第2号民事判决书已无继续履行的意义。郭青作为永宁县街心家园开发项目的实际投资人和权利义务承受人，也是出售该套房屋的实际受益人，应向邓夏返还相应的房款，并按照中国人民银行规定贷款年利率6.12%支付自2006年6月12日起至2006年8月25日止利息12240.94元，蔡俊不承担返还邓夏房款的义务。郭青的委托代理人辩称没有收到房款，不应当承担责任，本案不应当全案撤销的理由，因与本案再审查明的事实不符，并且不符合法律规定，不予支持。综上，原审判决认定事实不清，处理不当，应当依法予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、撤销一审法院于2008年6月23日作出的（2008）永民初字第331号民事判决书；二、原审被告郭青于判决生效后二十日内返还原审原告邓夏购房款117273元及利息12240.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3185.00元，由原审被告郭青负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与永宁县人民法院再审查明的事实一致，对永宁县人民法院再审查明的事实予以确认。本院认为，永宁县街心家园虽属合作开发项目，但建设工程的全部由郭青投资，营业税、所得税等税金也由郭青承担，郭青是永宁县街心家园商品房的所有权人，其与邓夏签订的关于永宁县街心家园X-XX-XX号《商品房买卖合同》属于有权处分，也符合《合同法》中合同生效的条件，且该商品房买卖合同已被本院（2014）银民再终17号民事判决确定为有效合同，该判决书现已发生法律效力。依照法律规定，双方应按照合同约定全面履行合同义务。虽然郭青主张其未收到邓夏交纳的购房款，但邓夏将购房款交给了该工程一号楼项目经理蔡俊，后郭青向邓夏出具收款收据，认可了邓夏交纳购房款的行为，故郭青关于未收到购房款上诉理由不能成立。综上所述，郭青的上诉请求不予能成立，应予驳回。永宁县人民法院的再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2890元，由上诉人郭青负担。本判决为终审判决。审判长  范宁萍审判员  刘利英审判员  王文花二〇一六年九月二十二日书记员  李裕慧