四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终2693号上诉人（原审被告）刘宏，女，汉族，1975年6月20日出生，住成都市金牛区。被上诉人（原审原告）成都金房物业服务有限公司。住所地：成都市金牛区金房苑北路*号*******号。法定代表人闻涛，总经理。委托代理人付廷禄，成都市金牛区城北法律服务所法律工作者。委托代理人赖莎莎，女，汉族，1983年12月18日出生，住成都市金牛区，公司员工。上诉人刘宏因与被上诉人成都金房物业服务有限公司（以下简称金房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第5523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘宏、被上诉人金房物业公司的委托代理人付廷禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，刘宏系位于成都市××天××镇××桥街××海滨××小区4-1-2Ａ商品住房（面积为127.82平方米）的业主。2005年6月9日，该小区物业管理业主大会业主委员会（以下简称海滨苑业委会）与金房物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定由金房物业公司对该小区进行物业管理，管理期限为3年，自2005年1月4日起至2008年6月4日止。物业管理费按建筑面积每月每平方米0.35元收取。2007年11月15日，金房物业公司向海滨苑业委会提出调价的情况说明，要求上调物管费0.1元。2007年11月24日，海滨苑业委会发布通知称：“根据金房物业海滨苑物管处向业委会的申请报告，情况属实，请小区全体业主到物管处去签字，表达自己意见。”2008年1月21日，海滨苑业委会发布公告称：“业委会对物管费上调，严格认真组织监督签字表决，统计结果截止2007年12月31日。总签票480票，占总户数的73％；同意票399票，占总户数60％；反对票68票，占总户数10％；弃权票13票，占总户数0.1％。……”2008年1月海滨苑业委会和金房物业公司签订“补充协议”，“补充协议”第一条约定：“从2008年1月1日起，物管费调整为0.45元/月.㎡”，海滨苑业委会在协议上盖章。另查明，2008年6月4日物业服务合同到期后，金房物业公司继续对海滨苑小区进行物业服务。该小区业主杨世全对该协议持异议并且没有按照该协议约定的物管费收费标准向金房物业交纳从2008年1月起至2009年3月止的物管费。金房物业公司遂诉至原审法院，要求杨世全支付从2008年1月至2009年3月的物管费及违约金。原审法院审理后作出（2009）金牛民初字第750号民事判决，判决杨世全自判决生效之日起10日内向金房物业公司支付从2008年1月至2009年3月的物管费629.37元，驳回金房物业的其他诉讼请求。宣判后，杨世全不服，上诉至我院。我院作出了（2010）成民终字第124号民事判决，驳回杨世全的上诉，维持原判。原审法院认定上述事实采信的证据有当事人身份信息、《物业管理服务合同》、2008年1月《补充协议》、海滨苑业主委员会2008年1月21日发布的公告、通知、欠费通知单、金牛区人民法院（2009）金牛民初字第750号民事判决书、我院（2010）成民终字第124号民事判决书等证据以及庭审笔录等。金房物业公司在原审中的诉讼请求为：1、刘宏支付物业服务费4821.60元、垃圾清运费632元，及延迟缴纳物业费等费用产生的利息550元，共计6003.60元；2、本案诉讼费由刘宏承担。原审法院认为，关于诉讼时效的抗辩。因物业服务合同是一个持续不间断的服务性合同，其诉讼时效的起算应从金房物业公司停止物业服务开始，而本案金房物业公司提供物业服务至今一直持续不断。故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，金房物业公司的诉讼请求未过诉讼时效。关于《物业管理服务合同》及补充协议的效力问题，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，海滨苑业委会与金房物业公司签订的《物业管理服务合同》以及2008年1月《补充协议》均有海滨苑业委会印章，对全体业主具有约束力。刘宏认为业委会相关人员私自签订合同侵犯其权益，其与海滨苑业委会的纠纷可另行解决。2008年6月4日，《物业管理服务合同》期限届满，一方面新的业主委员会尚未产生，无法协商续签问题；另一方面物业服务涉及小区公共利益，若物业管理公司停止服务，将造成小区的卫生清理、安全保障、公共设施的维护等工作面临瘫痪，危及全体业主的利益。虽未签订新合同，但实际上双方形成了事实上的物业服务关系。刘宏作为小区的一员，已经实际享受了金房物业公司提供的服务，应当向金房物业公司支付物管费。鉴于双方未签订新合同变更物管收费标准，故应继续按照2008年1月《补充协议》约定的收费标准缴纳物管费4831.596元（0.45元/平方米×127.82平方米×84个月）和垃圾清运费632元（8元/月×84个月），现金房物业公司主张4821.60元及垃圾清运费632元，原审法院予以支持。对于金房物业公司主张的延迟缴纳物业费产生的利息，考虑双方间系事实物业服务关系，且双方并无相关约定，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款以及《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，原审法院判决刘宏于判决生效之日起十日内支付成都金房物业服务有限公司从2008年1月至2014年12月的物管费4821.60元、垃圾清运费632元，共5453.60元；驳回金房物业公司的其他诉讼请求；案件受理费50元，减半收取25元，由刘宏负担。宣判后，原审被告刘宏不服，向本院提起上诉，请求撤销原判；判决被上诉人赔偿2014年8月31日上诉人因遭遇入室盗窃损失财物共计3000元；在四幢一单元加装防盗设备；解决四幢楼下餐馆油烟问题；并针对入室盗窃以及油烟问题公开道歉；公示2005年至2015年海滨苑物业管理账目；并且改判刘宏自判决之日起10日内支付成都金房物业有限公司从2008年1月至2014年12月的物业管理费4821.6元为支付诉讼时效期两年内物业管理费用共计1300余元。由被上诉人承担本次上诉费用。其主要上诉理由为：1、小区管理存在严重问题，对上诉人和其他业主造成了经济损失。2、金房物业公司的部分主张超过了诉讼时效。3、上诉人对金房物业公司的合法性提出质疑。被上诉人金房物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金房物业公司的主张未超过诉讼时效。本院经审理查明的事实与原审一致，对原审法院经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、刘宏关于要求金房物业公司赔偿2014年8月31日上诉人因遭遇入室盗窃损失财物共计3000元；在四幢一单元加装防盗设备；解决四幢楼下餐馆油烟问题；并针对入室盗窃以及油烟问题公开道歉；公示2005年至2015年海滨苑物业管理账目的上诉请求能否成立；2、金房物业公司关于要求刘宏支付物业服务费的主张是否部分超过诉讼时效，刘宏应否支付物业服务费。现针对上述争议焦点作如下评述：关于第一个争议焦点，本案系金房物业公司起诉刘宏要求支付物业服务费的物业服务合同纠纷，二审的审理应当围绕上诉人的上诉请求，且不应超过原审原告在原审中的诉讼请求，因刘宏在原审中并未提出反诉，故刘宏关于要求金房物业公司赔偿2014年8月31日上诉人因遭遇入室盗窃损失财物共计3000元；在四幢一单元加装防盗设备；解决四幢楼下餐馆油烟问题；并针对入室盗窃以及油烟问题公开道歉；公示2005年至2015年海滨苑物业管理账目的上诉请求不在本案二审的审理范围之列，刘宏可就此另案主张。刘宏的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，原审庭审中，金房物业公司申请了小区业主作为证人出庭作证，证人表示每年春节金房物业公司均在小区张贴有催收通知书；刘宏申请的证人出庭表示“之前没有看见，昨天看见了”，刘宏的证人的陈述亦可印证金房物业公司有过催收的行为，再结合金房物业公司2009年就起诉过另案被告杨世全，故上述事实相结合，可以印证金房物业公司一直在催收物业服务费，金房物业公司的起诉并未超过诉讼时效期间。上诉人刘宏关于部分物业服务费超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘宏提出的金房物业公司服务不到位的问题，其在二审中提交了以下证据：1、新闻报道；2、业主公示照片，3、餐饮商铺照片2张，4、应急消防通道堵塞照片，5、业主出资维修证明，6、避雷针及下水道照片2张，7、民事判决书，8、物业管理业委会备案表，9、36户业主对油烟问题的签字，10、喷水池破旧不维修及撤除后的照片，11、汽车乱停的照片，12、征求意见书，13、民事调解书，14、海滨苑业委会会议情况通报表，15、公示，16、物业管理业主委员会备案证书，17、通知，18、领取关于参加7月30日下午三点海滨苑业主身份核实会议通知，19、补充公告，20、公示。拟证实被上诉人物业服务不到位，补充协议上印章是真实的，但是盖章的不是业主，盖章的人无权在协议上盖章。被上诉人金房物业公司质证认为，对刘宏提交的证据三性均不认可。对此，本院认为，刘宏提交的上述证据尚不足以证明金房物业公司服务存在重大瑕疵，同时《物业管理服务合同》也未对金房物业的管理服务标准作出详细约定，上诉人刘宏提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信，刘宏不能以此为由拒付物业服务费。刘宏虽对金房物业公司在海滨苑小区管理的合法性提出质疑，但其并未就其主张提供证据证明，且本案是物业服务合同纠纷，金房物业公司客观上在海滨苑小区提供物业服务，业主有义务交纳物业服务费。即使2008年6月4日《物业管理服务合同》到期后，金房物业公司仍在管理该小区，金房物业公司与业主形成了事实上的物业服务关系，刘宏的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费50元，由上诉人刘宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  王卫红代理审判员  姚 兰代理审判员  李婧杰二〇一六年八月十六日书 记 员  聂彪峰