安徽省金寨县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1524民初3368号原告：金寨县龙子餐饮管理有限公司，住所地金寨县梅山镇世纪新城B号楼301-2商铺。统一社会信用代码91341524078745547J。法定代表人：刘兴龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡先龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红林，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：杨健健，男，1987年7月1日出生，汉族，住金寨县。被告：金寨县虾客香辣虾店，个体工商户，经营场所金寨县将军大道明发商业广场内35#商业楼第三层美食广场3-9号商铺。经营者：杨健健，男，1987年7月1日出生，汉族，住金寨县。原告金寨县龙子餐饮管理有限公司（以下简称龙子餐饮公司）与被告杨健健、金寨县虾客香辣虾店（香辣虾店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙子餐饮公司的委托诉讼代理人朱红林，被告香辣虾店的经营者杨健健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙子餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.解除龙子餐饮公司与杨健健签订的《金寨明发美食广场商铺租赁合同》；2.判决杨健健、香辣虾店支付截至合同解除之日欠付的租金及合同解除后至房屋交还期间的房屋占有使用费，暂计算至2020年1月9日欠付租金是144717.28元；3.判决杨健健、香辣虾店承担逾期违约金（其中欠付租金10000元，自2018年6月10日计算至实际付清之日止；欠付2019年1月10日至2019年7月9日租金67358.64元，自2018年12月10日起至实际付清之日止；欠付2019年7月10日至2020年1月9日租金67358.64元，自2019年6月10日起至实际付清之日止，均按年利率24%计算），暂计算至2019年9月30日，逾期违约金19366元；4.判决杨健健、香辣虾店支付所欠费用6063元。当庭变更诉讼请求第4项，变更为支付所欠电费6353.34元，暂计算至2019年10月15日。事实和理由：2017年12月13日，双方签订了《金寨明发美食广场商铺租赁合同》，约定龙子餐饮公司将金寨县将军大道EF地块明发商业广场内35#商业楼第三层美食广场（3-9）号商铺租赁给杨健健，租赁期限自2018年1月1日至2028年1月9日。合同签订后，龙子餐饮公司将所租赁房屋交付给香辣虾，但是香辣虾店尚欠付2018年度剩余租金10000元（该笔租金香辣虾店应于2018年6月10日一次性交清）；欠付2019年1月10日至2019年7月9日租金67358.64元（该笔租金被告应于2018年12月10日前一次性交清）；欠付2019年7月10日至2020年1月9日期间租金67358.64元（该笔租金被告应于2019年6月10日前一次性交清）。龙子餐饮公司多次发函要求香辣虾店履行付款义务，均被拒绝，香辣虾店构成要本违约且给龙子餐饮公司造成巨大损失。香辣虾店辩称，同意解除合同，但其不存在违约，龙子餐饮公司公开招租时承诺按45元/㎡/月计租，事实上对其他商铺是按43元／㎡/月收租的，所以此合同是在被欺骗的情况下签订的，是公司违约；在合同约定的计租时间（2018年1月10日）起龙子餐饮公司并没有按约完成公共设施的装修装饰，也未通过消防验收，作为餐饮行业在这种情况下开业是违法的，计租日期应该从商场统一开业时间（2018年4月6日）起算；关于租金只能算到2019年7月18日，因为当龙子餐饮公司送来停水、停电通知书后香辣虾店就关门停业了，所以空调分担费和电损都不能承担；另外龙子餐饮公司主张的违约金过高，要求调低。本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，龙子餐饮公司与明发集团安徽金寨城市开发有限公司签订《“明发金寨项目”租赁合同》，龙子餐饮公司承租位于金寨县将军大道EF地块明发商业广场内35#商业楼内三层7062平方米，用于经营美食广场、特色餐饮、自助餐饮等，租期10年，房屋交付时间暂定2017年8月31日，具体时间以公司通知为准。合同签订后，龙子餐饮公司对外招租。2017年12月13日，龙子餐饮公司与杨健健签订《金寨明发美食广场商铺租赁合同》，约定由杨健健租赁明发广场内35#商业楼三层美食广场3-9号商铺244平方米用于经营香辣虾等。租赁期限自2018年1月10日起至2028年1月9日，房屋交付时间暂定为2017年12月13日，具体以龙子餐饮公司通知为准，装修免租期自2017年12月13日至2018年1月10日计27天，再加上一个月免租期，共57天。第一年租金为45元/㎡/月，下一年的租金在前一年的基础上递增7%；租金按每半年交纳一次，免租一个月的租金在上半年租期到期前30天即2018年6月10日付清后半年5个月的租金54900元。另约定杨健健应当交纳履约保证金30000元、水电费押金7320元。在合同履行期间，杨健健如拖欠租金或其他费用，龙子餐饮公司有权收取所欠费用2%的违约金或采取停水、停电等措施。合同解除后，杨健健应于5日内退还房屋。龙子餐饮公司的主要义务是保持房屋承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态。2017年12月13日，杨健健支付103200元，包括履约保证金30000元、水电费押金7320元、2018年上半年房租65880元。2019年2月28日，香辣虾店支付24156.67元，经协商龙子餐饮公司同意香辣虾店尚欠2018年下半年租金10000元。截至2019年10月15日，香辣虾店欠付水电费6353.34元。2018年11月7日，案涉租赁物通过了消防部门验收。另查明：龙子餐饮公司本次起诉的“民事诉状”本院于2019年10月22日送达杨健健、香辣虾店。上述事实，有龙子餐饮公司提交的“明发金寨项目”租赁合同、金寨明发美食广场商铺租赁合同、收款收据、缴费通知单、建设工程消防验收意见书等证据在卷予以佐证。本院认为，本案争议焦点是计算租金的时间起点及哪一方违约的问题。龙子餐饮公司主张杨健健、香辣虾店构成根本违约，理由是经多次催要均未缴纳租金。杨健健、香辣虾店辩称龙子餐饮公司签合同时的租金标准与公开招租时承诺的不一致，且未在合同约定的计租起点（2018年1月10日）完成公共设施的装修装饰，也未通过消防验收，因此计租时间应该从商场统一开业的时间（2018年4月6日）起算。对此本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，杨健健、香辣虾店未按约定支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，构成根本违约；杨健健辩称计租时间应从2018年4月6日起算未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的后果，因此本院支持龙子餐饮公司按合同约定之主张，计算租金的时间起点为2018年1月10日。综上所述，龙子餐饮公司与杨健健签订的《金寨明发美食广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同于龙子餐饮公司本次起诉的“民事诉状”送达对方之日即2019年10月22日解除。杨健健系个体工商户香辣虾店的经营者，龙子餐饮公司主张杨健健与香辣虾店共同承担责任，系主体重复，应由香辣虾店作为责任主体。龙子餐饮公司主张按43元/㎡/月作为计算租金的基数是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，不违反法律规定，因此香辣虾店应支付2018年尚欠租金10000元和从2019年1月10日起至合同解除之日（2019年10月22日）的租金105902.8元［43×（1+7%）元/㎡/月×244㎡×9个月零13天］及按此标准计算的合同解除后至房屋腾空返还时的占有使用费。龙子餐饮公司主张按年利率24%标准计算逾期违约金无事实及法律依据，关于2018年尚欠10000元租金应于2018年6月10日前付清有合同约定，但关于2019年的租金合同没有约定支付期限，可自合同解除之日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；主张支付所欠水电费6353.34元于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、原告金寨县龙子餐饮管理有限公司与被告杨健健签订的《金寨明发美食广场商铺租赁合同》于2019年10月22日解除。二、被告金寨县虾客香辣虾店支付原告金寨县龙子餐饮管理有限公司租金115902.8元及占有使用费（占有使用费计算方法：按43×（1+7%）元/㎡/月×244㎡计算，从2019年10月22日起至案涉房屋实际腾空返还时止）。三、被告金寨县虾客香辣虾店应按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告金寨县龙子餐饮管理有限公司违约金，自2018年6月10日起至实际给付之日止，以10000元为基数；自2019年10月22日起至实际给付之日止，以105902.8元为基数。四、被告金寨县虾客香辣虾店支付原告金寨县龙子餐饮管理有限公司水电费6353.34元。五、驳回原告金寨县龙子餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。上述具有金钱给付义务的均于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3703元，减半收取计1851.5元，由被告金寨县虾客香辣虾店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  谭霖二〇一九年十二月十日法官助理兼书记员饶德丽附一相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时时效。法律、行政法规规定办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。