河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初29042号原告河南省明瑞置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区牡丹路38号院11号楼西单元79室。法定代表人王献军，董事长。委托代理人谭郑军，该公司员工。委托代理人文宏礼，河南英伦律师事务所律师。被告孙振京，男，1963年8月27日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。原告河南省明瑞置业有限公司与被告孙振京房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南省明瑞置业有限公司委托代理人文宏礼、被告孙振京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买位于郑州高新技术产业开发区××院××楼××单元××号的房屋，面积为108.23平方米，合同金额为842009元，首付款为211009元，剩余款项631000元采取银行按揭方式付款。被告至今仍未办理银行按揭贷款，致使原告四年多时间无法回款，按照合同约定被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同并要求被告承担违约金。故请求判令：1、解除原被告于2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GX150××××4541），被告并配合办理撤销商品房预告登记等手续；2、被告支付原告逾期付款违约金6310元。被告辩称：按揭贷款没有办好是因为原告的原因造成的。从签订合同到2016年10月期间，系因原告办事人员及其委托的公司办事拖拉不负责所致，自2016年11月到现在，系因原告百般刁难要求退房所致。签订合同支付首付款后，我就把贷款所需的身份证明、个人征信、银行流水等材料交给原告公司办事人员赵琳，当时办的是浦发银行，银行卡也办过了。因为我走的是单身渠道，赵琳让我提供离婚证明。我于2016年1月4日将三门峡市湖滨区人民法院的判决送到公司。到了四月，赵琳说银行让提供直系亲属共同签名，五月份又说银行让存一个五万元的半年定期存单。我于5月28日将存单送到公司，到了七月赵琳说判决书中的名字有一个字打错了，法院需要出补正裁定，九月又通知我浦发可能自身有问题，决定换到农行去办。我又提供了一遍资料，农行很快审核通过，代理公司说回去等通知再来办抵押手续，后经催问得知农行在他们公司的二期项目没有准入许可。十一月赵琳又联系了建行，也沟通好可以办，这时国家提高了购房首付款比例，我需要补交首付款42100元才能开具增值税发票。我去补交时，赵琳说我贷款耽误时间太久，需交了违约金才能重新开票。十二月份原告给我发了律师函，要求我退房，后经与销售部**沟通，他们也认为主要责任不在我，答应和公司领导反映。之后我多次去公司，**说“你的问题领导已经定了，我也没有办法”。2017年11月，公司有个谭总打电话打算起诉让我退房，我陈述了整个过程并和**对质后，谭总说让我自己去银行办，如果能办下来就继续履行合同，并给了我期限。我又重新整理了材料到他们公司提供的郑东新区的建行，当天银行就批了，让我去房地产公司变更合同。我去公司找谭总，他让去找销售部，到了销售部**又是推，让我找谭总和焦律师。我再找到谭总，他说他只管行政，后来再找也找不见了。我要求原告履行合同还我住房，协助办理各种手续，赔偿我三年的租房费用及精神损失。经审理查明：2015年12月7日，原被告签订《签约确认单》一份，约定房屋位置为9号楼1单元6层西户21号，建筑面积为108.23平方米，优惠后合同单价为7779.81元每平方米。付款方式为首付211009元，贷款631000元。该确认单下部并手写记载有：2015年12月7日实际首付71009元，2016年1月31日前应付款70000元，2016年8月31日前应付款70000元。2015年12月7日，被告作为买受人，原告作为出卖人，签订合同编号为GX150××××4541号的《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于郑州高新技术产业开发区牡丹路38号9幢1单元6层21号的房屋，建筑面积为108.23平方米，总价款为842009元。付款方式及期限为：约定金额211009元，付款方式为现金，约定付款时间为2015年12月7日；约定金额631000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年1月7日。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件四第三条并约定：买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，买受人应按贷款银行的要求提供申请贷款所需资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用。因买受人的原因导致未能获得银行贷款获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任，逾期参照本合同第七条处理。上述合同签订后，被告未能按合同约定的时间（即2016年1月7日）获批商业贷款。原告公司工作人员于2016年8月23日向被告发微信称“你的房贷怎么回事啊，这样一直不放款公司是要收违约金的”，被告称“我再尽快催催那边法院”，原告工作人员于2016年9月1日向被告发微信称“第三批首付怎么不还”。被告并于2017年1月3日向原告发送函件，称“我是不愿退房的，再给我宽限些时日，我保证三月底之前付清所欠公司款项”。另查明，2019年8月6日，河南省汝州市人民法院作出（2019）豫0482民初5598号民事判决书，判令孙振京偿还王丙正借款250000元及利息。2019年9月24日，河南省汝州市人民法院作出（2019）豫0482执4251号执行裁定书，查封了位于郑州市高新技术产业开发区××楼××单元××号（预备登记证明号：1509120199）的房产。以上事实，有原告提交的选房定房单、签约确认单、商品房买卖合同、微信聊天记录、2017年1月3日函件、债权转让通知书各一份、限制消费令、失信被执行人名单、执行裁定书、民事判决书复印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有按揭费收据、银行流水记录各二份，欲证明其已审批贷款并按原告的要求做了，系因原告故意刁难导致没有办成。因该证据并不足以证明其该证明目的，故对该证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自义务。该合同第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”，合同附件四第三条约定“因买受人的原因导致未能获得银行贷款获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任，逾期参照本合同第七条处理”。本案合同签订后，被告仅向原告支付了141009元，未在约定期限内付清首付款及商业贷款。被告曾向原告承诺将在2017年3月底之前付清所欠款项，但截止法庭辩论终结之日其仍未付清剩余房款，庭审中被告称“目前有履行能力可以不通过银行贷款自行支付房款”，但其对该主张并未提交证据予以证明，且就其所欠王丙正的借款目前仍在由河南省汝州市人民法院进行执行，并导致本案房屋被预查封，故被告作为购房人及负有付款义务一方，其未按合同约定时间付款，至今仍未向原告付清房款，其已构成违约，故原告请求解除双方签订的合同编号为GX150××××4541的《商品房买卖合同》符合双方合同约定，本院予以支持。该合同解除后被告应履行附随义务，协助原告办理该商品房买卖合同的预告登记撤销和备案信息注销手续。该合同解除后，原告应将被告已支付的购房款141009元退还给被告。原告请求被告支付违约金6310元。双方签订的《商品房买卖合同》约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。本案中，原被告签订的合同现已解除，原告已可收回该房屋，其损失可从中得以弥补，故对原告所请求该违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告河南省明瑞置业有限公司与被告孙振京于2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》（编号为GX15002234541）。被告孙振京于本判决生效后15日内，协助原告河南省明瑞置业有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确认房屋的预告登记（预告登记证明号为1509120199）。三、驳回原告河南省明瑞置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取125元，由原告负担25元，由被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年四月五日书记员 席雨珂