青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2019）青0121民初3474号   原告：大通县老爷山商贸城，统一社会信用代码：xxx，住所地：大通县。   经营者：丁明德，公民身份号码×××，男，1962年1月10日出生，回族，大通回族土族自治县塔尔镇药草滩东庄村村民，住该村xx号。   被告：张桂莲，公民身份号码×××，女,1978年5月14日出生，回族。   原告大通县老爷山商贸城与被告张桂莲合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大通县老爷山商贸城的经营者丁明德、被告张桂莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告大通县老爷山商贸城向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告给付原告商场管理费6080元、采暖费2114元,共计8194元；2、要求被告支付违约金1000元；3、本案诉讼费由被告负担。   事实及理由：2015年8月12日原告与大通县桥头清真寺签订租赁合同，大通县桥头镇清真寺将位于桥头镇清真寺市××楼约1300平方米的83个摊位租赁给原告丁明德经营百货生意，租赁期限为2016年6月29日起至2031年6月29日止，原告每年向大通县桥头清真寺缴纳租赁费30万元。2016年3月31日原告与被告张桂莲签订了租赁合同，被告张桂莲租赁了房号为11号的38平方米铺面一个，实用面积为30平方米，双方在合同中约定自开张之日起十二个月之内免收租赁费，每个摊位每月交纳市场管理费、安全、清洁卫生等费用人民币10元整，水费、电费、取暖费等根据实际用量由被告承担。自第二年租赁费为每平方米每月缴纳35元整。约定后原告将摊位及铺面交由被告张桂莲经营，被告张桂莲也按时缴纳管理费。但被告张桂莲自2018年2月至2019年6月29日期间管理费(共计16个月)及2017年至2018年采暖费一直处于拖欠状态，未向原告缴纳，原告多次索要，但被告以种种理由推辞支付。现原告向法院起诉要求被告缴纳商场管理费6080元、采暖费2114元,共计8194元,并要求被告支付违约金1000元。   原告大通县老爷山商贸城为证明其诉讼主张向法庭提交了以下证据材料：   证据1、租赁合同一份,拟证明原告桥头清真寺商场和张桂莲有租赁关系存在的事实。   证据2、原告大通县老爷山商贸城的经营者丁明德自制的各商户交费记录一份，拟证明被告张桂莲已缴纳2016年度管理费的事实。   被告张桂莲辩称，我不给他那么多管理费，这个店铺是2016年6月份在商场开的时候,我从他人手中转租的商铺。当时原告说不收管理费。后来因为生意不好我交管理费有拖延，原告就将我店铺的电断了，我和原告发生了矛盾，原告让我离开商场。因为这个事情我报了警，后来在警察的调解下2018年5月份我搬离了商场。并且商场的监控措施不具备，我店铺里面经常丢东西，查监控也没有，他们也没有给我赔偿过。因为我文化程度低，不知道签了租赁合同的事情，当时原告拿来合同让我签说是关于消防的合同，没说是租赁合同，后来也不知道解除合同的事情，所以我不承担管理费。原告说我从2017年7月开始没交管理费不真实,我都是按月交给了原告经营者丁明德的儿子。我于2018年5月搬离商场时，将当时的租赁合同和我交的所有费用的发票都放在店铺的柜子里，但后来我去找寻时已经不在了。   被告张桂莲以其证据丢失为由，没有对其抗辩主张向法庭提交任何证据加以证实。   本院组织当事人对所提交的证据进行了质证认证，对无异议的证据本庭依法确认其效力在卷佐证；对有异议的证据评述如下：原告提交的桥头清真寺商场承包人甲方为丁明德,乙方为张桂莲的租赁合同一份，该合同双方当事人虽然是以租赁合同的形式签订的，但其实质是一个管理服务合同。该合同约定了管理的具体费用，管理费每个摊位每平方每月为10元，管理的期限为2016年6月29日至2019年6月29日。合同的签订从形式上看存在诸多瑕疵，但该合同事后都得到了各商户的认可，并按合同约定履行了相应的义务，合同的效力得到了双方的追认认可。原告大通县老爷山商贸城的经营者丁明德自制的各商户缴费记录一份，不能客观真实地反映各商户缴纳相应费用的具体真实情况，与原告的经营者丁明德手中的缴费票据存根相印证，对其证明效力本院将综合以上全部证据予以考量。被告张桂莲称自己所有的票据和合同已丢失，其把管理费用已交到了2018年的4月份，并称自已在原告商场开店期间丢失了大量的货物,向管理人丁明德进行了反映但均没有得到解决。被告张桂莲没有向法庭提交任何证据加以证实自己的抗辩主张。庭审中原告的经营者丁明德放弃了对被告张桂莲要求给付2017至2018年采暖费2114元及违约金1000的诉讼主张。   上述有效证据及双方当事人的陈述证明了下列案件事实：2015年8月12日原桥头清真寺商场的经营者丁明德与大通县桥头清真寺签订租赁合同,大通县桥头清真寺将位于桥头镇清真寺市××楼约1300平方米以及后来追加的500平米83个摊位租赁给原告的经营者丁明德经营百货生意，2016年3月31日原告大通老爷山商贸城与被告张桂莲签订了租赁合同,租赁期限为2016年6月29日至2019年6月29日,该合同中大通县老爷山商贸城是经相关部门于2017年2月份批准核准登记的，并在双方持有的合同上加盖了该章。双方当事人均按照合同约定履行了一定期间内的相应权利义务。合同虽存在瑕疵但均得到双方的追认认可。该合同中原告的经营者丁明德实际上履行的是管理服务职责，其所收取的是相应的管理费用。被告张桂莲所经营的商铺使用面积为30平米的铺面，加上8平方米的公摊面积每月收取的管理费为380元。2016年4月4日原告张桂莲缴纳了4560元管理费，因经营亏损等其他原因，被告张桂莲于2018年5月中旬搬离了该商场。并为拆除自己安置的大门与原告的经营者丁明德发生冲突并报警。现原告主张2018年2月至2019年6月29日总共16个月(因商场停业,原告放弃了2019年6月份的管理费)的管理费6080元,本案诉讼费用由被告承担。   另查明，大通县老爷山商贸城于2019年6月中旬关闭停业，经营者丁明德没有收取该商场任何商户6月份的管理费。   本案争议的焦点为：原告丁明德主张的2018年2月至2019年6月的管理费6080元，被告张桂莲是否应当给付的问题。   本院认为，民事活动应当遵循公平原则,诚实信用原则,依法成立的合同受法律保护，当事人应当严格按照合同约定履行权利义务。原、被告双方签订的合同虽存在瑕疵，但事后都得到了追认认可，该合同是双方当事人真实意思表示且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方履行了相应的权利义务。原告作为该商场的管理者按合同约定应该承担该商场的安全保障,商户产生的垃圾清运,水、电、暖正常的维修等义务。依据合同原告在经营过程中虽与各商户产生了诸多矛盾，但同时尽了相应的管理服务义务,被管理者应当按照合同约定给付相应的管理费用。2018年2月至2018年5月底为4个月，该期间被告张桂莲在该商场经营，原告履行了管理服务义务，被告张桂莲应当支付约定的管理费用4×380元为1520元，2018年6月至2019年5月底被告张桂莲已经不在该商场经营，作为管理者没有完全按照合同尽相应的管理服务职责，作为被告张桂莲没有及时解除所签订的合同的事实存在。根据公平原则，原告按照合同约定每平方米以10元收取管理费显失公平，既无事实依据，亦无法律依据。作为被告张桂莲应当承担未解除合同的相应法律责任，故管理者以每平米收取5元钱的管理费用为宜，即5×11×38=2090元。被告张桂莲就自己的抗辩主张没有在法定期限内提交任何证据加以证实，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：   限被告张桂莲在本判决生效后三十日内给付原告大通老爷山商贸城管理费3610元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元由原告大通老爷山商贸城、被告张桂莲各负担25元。   如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 赵海荣   审判员 冶有福   人民陪审员 白统艳     二〇二〇年三月十七日   书记员 田文平   根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期限为两年。   附相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。   当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。