广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初12635号原告：曹伟，女，汉族，1981年10月3日出生，身份证住址福建省福州市台江区，委托诉讼代理人：徐书婷，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双阳，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。被告：秦国辉，女，汉族，1968年2月4日出生，身份证住址广东省惠州市惠阳区，原告曹伟与被告秦国辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员黄蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐书婷、被告秦国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的租赁合同于2019年9月30日解除；2.判令被告立即腾空、搬离广东省深圳市龙华区人民路华侨花园华侨楼171号商用房，并恢复原状后移交给原告；3.判令被告立即向原告支付自2019年7月1日起至2019年9月30日止尚欠的租金合计人民币21000元；4.判令被告立即向原告支付自2019年9月30日至被告实际腾空、搬离上述商用房并向原告移交返还之日止的房屋占有使用费[计算标准暂按15000元/月（实际以评估鉴定结论为准），暂计至起诉之日止约为5000元]；5.判令被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。被告辩称，被告不清楚原告买房的情况，被告大约在2019年8月份见过原告一次，当时原告到被告店铺将门上锁。原告买房后也没有向被告催要过租金，被告还主动联系过原告要求与其签订租赁合同续租并缴纳租金，但是原告不予理会。2019年7月9日之前的租金被告已支付完毕，均支付到原房东王竹玉指定的陈肇煌账户，后来因陈肇煌的账户无法收款，所以被告没有再转账支付租金。原房东王竹玉承诺将涉案房屋长期租赁给被告使用，被告还对涉案房屋进行了装修且支付了高价转让费，被告保留起诉相关责任人的权利。本院经审理认定事实如下：原所有权人王竹玉与被告签订租赁合同，约定王竹玉将坐落于深圳市龙华新区人民路华侨花园华侨楼171号铺（即华富市场171号，原房产证号为深房地字第××号）租给被告使用，租期从2006年9月1日起至2010年9月1日止，每月租金人民币3300元，被告应在每月10日内以现金交租，王竹玉给回收据。合同在补充条款约定：1.房东王竹玉委托吴运林先生监督被告每月租金10日前入账和有效票据，如被告违反规定，房东有权收回铺位。2.第四年（2009年9月1日至2010年9月1日）租金按市场行情而定。租赁合同到期后双方又三次延长租赁期限，王竹玉在上述租赁合同上手写备注“2011年9月1日开始，租金为4800元/月；2014年1月1日起租金为5100元/月；2016年3月1日至2018年2月底止，租金为7000元/月”，之后未再续签租赁合同。涉案房屋由被告占有使用至今。2019年5月12日，原所有权人王竹玉委托广东广深律师事务所陈永平律师向被告、苏太元以EMS快递寄送告知函，告知被告其将按市场价出售涉案房屋，若有意购买请在收到告知函后三日内以书面形式正式答复委托人，否则将视为放弃优先购买权。EMS快递单上载明收件人为秦国辉、苏太元，手机号为134××××8072，内件品名为告知函，该快递跟踪信息显示“2019年5月14日投递并签收，签收人：他人收家人”。被告承认苏太元为其同居男友，但否认收到该告知函。2019年6月14日，原所有权人王竹玉与原告签订房屋买卖合同，将涉案房屋转让给原告，总价款为人民币4230000元，双方均同意按照深圳市规划和国土资源委员会官网评估价过户，但实际履行时按实际成交价人民币4230000元履行，买卖双方协议约定并认同实际成交价与评估价差额部分作为该物业装修运营费用给予卖家。原告于2019年7月22日取得涉案房屋不动产权证书，证号为粤（2019）深圳市不动产权第01**37号。2019年9月29日，原告委托李双阳律师以EMS快递向被告寄送律师函，告知被告其已于2019年6月14日购买涉案房屋并取得不动产权证书，因被告与原所有权人王竹玉所签的租赁合同期限数次延展至2018年2月28日，此后未再续签租赁合同，租赁期限转为不定期租赁，原告因买受涉案房屋已全面继受该租赁合同项下的全部权利义务，被告自2019年5月1日起便未再支付租金，经多次通知催讨租金被告仍未支付，原告再次发函告知被告即日起解除租赁合同，要求被告于2019年10月9日腾空、搬离涉案房屋，立即支付拖欠的租金等。EMS快递跟踪信息显示“2019年9月30日已签收，本人签收：秦国辉”。被告否认收到该律师函。被告主张其并非恶意拖欠租金，2019年7月9日之前的租金已支付完毕，均已付给原房东王竹玉指定的陈肇煌账户，后来因陈肇煌的账户无法收款，所以没有再转账，并提交短信记录予以证明。原告称对该短信记录的真实性无法确认，且该短信记录内容均为被告一人所述，未有对方陈肇煌的任何回复，无法证明被告的证明目的，且短信中交易失败的图片显示的是“收款行拒绝，请核实收款人的姓名、账户、开户银行是否填写准确”，仅能证明被告未填写正确的银行卡信息导致交易失败，不能证明原房东王竹玉拒收租金的事实。以上事实，有原告提交的《深圳市二手房买卖合同》、不动产权证书、《租赁合同》、告知函、律师函、EMS邮寄详情单、EMS投递状态查询单、放弃购买声明书以及被告提供的《深圳市宝安区私人房屋租赁合同书》、短息记录等证据予以证明，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告与原房东王竹玉所签的租赁合同至2018年2月底到期后，双方未再续签租赁合同，被告继续使用涉案房屋，原房东王竹玉没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原房东王竹玉于2019年5月13日发送的EMS快递单上已注明内件品名，收件人秦国辉的手机号即被告秦国辉在租赁合同上所留的手机号，快递跟踪信息显示家人代收，被告亦认可另一收件人苏太元为其同居男友，被告否认收到该快递但理由不充分，本院不予采信。通过该EMS快递单，可认定原房东王竹玉出卖涉案租赁房屋之前，已在合理期限内通知被告是否有意购买。被告未在合理期限内答复原房东王竹玉，视为放弃优先购买权。原房东王竹玉将涉案房屋出售给原告，原告已按约定支付相应房款，并已取得不动产权证书。因租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，所以涉案房屋的租赁关系自原告2019年7月22日取得不动产权证书之日起即转为原告与被告之间的租赁关系，被告自此后应向原告支付每月租金。因被告未向原告支付租金，原告于2019年9月30日以EMS快递向被告寄送律师函，要求解除租赁合同，要求被告于2019年10月9日前腾房并返还涉案房屋等，EMS快递跟踪信息显示快递已于2019年9月30日由收件人本人签收，被告否认收到该快递但未能提供证据证明，本院对被告的辩解意见不予采信。因此，原告要求确认双方之间的租赁合同已于2019年9月30日解除，于法有据，本院予以支持。被告作为承租人，应按原合同约定的月租金人民币7000元的标准向原告补交解除合同前2019年7月22日至2019年9月30日期间所欠的租金人民币16258.06元（7000元/月÷31天×10天+7000元+7000元）。合同解除后，被告仍占用涉案房屋未腾退，应自2019年10月1日起向原告支付逾期腾房占有使用费至实际腾房之日止，占有使用费可参照原租赁合同约定的每月租金7000元标准予以计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告曹伟与被告秦国辉之间的租赁合同已于2019年9月30日解除；二、被告秦国辉于本判决生效之日起十日内立即搬出承租的深圳市龙华新区人民路华侨花园华侨楼171号铺（房屋不动产权证书证号为粤（2019）深圳市不动产权第01**37号）并交还给原告曹伟；三、被告秦国辉于本判决生效之日起十日内支付原告曹伟2019年7月22日至2019年9月30日期间拖欠的租金人民币16258.06元；四、被告秦国辉于本判决生效之日起十日内支付原告曹伟房屋占用使用费（以月租金7000元为标准，自2019年10月1日起算至实际腾房之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币225元，由原告负担人民币51元，被告秦国辉负担人民币174元。受理费原告已预缴。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄    蕾二〇一九年十二月十七日书记员 黄璟嫣（兼）书记员 陈  宝  玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。