广东省潮州市潮安区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤5103民初672号之一原告：潮州市潮安区农村信用合作联社，住所地潮州市潮安区。法定代表人:欧俊彬，理事长。委托代理人：胡迎锋，职员。委托代理人：李志鹏，职员。被告：林锐鑫，男，1973年11月3日出生，汉族，住潮州市潮安区。委托代理人：肖少孟，广东骏宏律师事务所律师。委托代理人：郭伟涛，广东骏宏律师事务所律师。原告潮州市潮安区农村信用合作联社诉被告林锐鑫排除妨害纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由审判员曾平担任审判长，与代理审判员洪文娇、人民陪审员陈桂瑶组成合议庭，于2016年7月15日组织双方当事人进行庭前证据交换，同月18日公开开庭进行了审理。原告潮州市潮安区农村信用合作联社的其委托代理人胡迎锋和李志鹏、被告林锐鑫及其委托代理人肖少孟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潮州市潮安农村信用合作联社诉称：2011年10月25日，潮安县农村信用合作联社沙溪信用社（因行政区域变更，现为潮州市潮安农村信用合作联社沙溪信用社，下称“沙溪信用社”）委托潮安盈信房地产评估有限公司对位于潮安县沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”的11间商住房地产按估价时点进行估价。经评估，该宗标的物占地面积457.6㎡，地上建筑物建筑面积1513.6㎡，时值560.5万元，在估计时点进行拍卖方式处分的保留价值为448.4万元。2011年11月28日沙溪信用社以拍卖底价448.4万元委托广东汶丰拍卖有限公司对该标的进行公开拍卖。广东汶丰拍卖有限公司在2011年12月15日公开拍卖，且在《竞买须知》第九条列明：“拍卖资料所列的土地、房产面积是由委托方提供或确认，本公司依照标的物的现有状况进行拍卖，拍卖资料、土地证、房地产权证的登记面积不等于拍卖标的面积，买受人应以实地调查为准，拍卖成交面积以转名过户时当地房地产管理部门重新测量面积为准，如拍卖标的成交后不能办理过户或资料面积和重测面积不符，拍卖价款不退不补。”竞买人均签名认可并进行拍卖程序，最终林锐鑫以448.4万元价格拍得该标的。广东汶丰拍卖有限公司在买受人林锐鑫以448.4万元价格成交后，将拍卖标的移交买受人。原告在近期的资产检查中发现，林锐鑫存在以下侵占权属原告社土地使用权及房产的行为：（1）占用位于潮州市潮××区××沙二村“集镇规划区南侧”自东向西第一间铺面用于经营，目前里面有约2米高的砖墙结构；（2）占用我社的土地（林锐鑫拍卖得到的铺面后面的土地）用于修建化粪池及电梯设施，开设了通往以上土地的后门，并擅自将装修垃圾及营业垃圾堆放在我社的土地上。原告已于2015年12月16日向林锐鑫发放通知书，要求其停止侵占、恢复原状。林锐鑫在通知书签发当天签名确认后仍然继续侵犯原告权益。沙溪信用社系潮州市潮安农村信用合作联社分支机构，故本案以潮州市潮安农村信用合作联社作原告。为保护原告的合法权益，特此向贵院起诉，请求:1、判令被告停止侵占权属于原告的位于潮州市潮××区××沙二村“集镇规划区南侧”自东向西第一间商铺，并恢复原状。2、判令被告停止侵占权属于原告的位于潮州市潮××区××沙二村“集镇规划区南侧”自东向西第二间至第十二间商铺后面的土地使用权，并恢复原状。3、诉讼费用依法处理。庭审过程中，原告对诉求进行释明:1位于潮州市潮××区××沙二村“集镇规划区南侧”自东向西第一间商铺形状是不规则，恢复原状是指恢复至毛坯原状。2要求被告拆除其安装的电梯设施、掩埋其修建的化粪池及封闭通向后面的门，清除堆放的装修垃圾及营业垃圾。原告潮州市潮安农村信用合作联社对其陈述的事实和主张的请求在举证期限内提供的证据有：1、营业执照（正本），证明原告诉讼主体资格；2、法定代表人(负责人)身份证明，证明原告法定代表人(负责人)资格；3、房地产估价报告书，证明对涉案标的进行评估的情况；4、委托拍卖合同、拍卖公告、第三十四期拍卖资料、拍卖会现场笔录、拍卖成交确认书、成交确认单、拍卖标的的移交清单、进账单、拍卖成交报告，证明原告委托广东汶丰拍卖行有限公司对标的进行公开拍卖，成交并完成拍卖标的移交的事实；5、林锐鑫侵占我社资产照片，证明林锐鑫侵占我社资产的事实；6、林锐鑫身份证，证明被告诉讼主体资格。被告林锐鑫在答辩期限内没有提交书面答辩，当庭答辩称：一、被答辩人无权要求答辩人停止侵占位于潮州市潮××区××沙二村“集镇规划区南侧”自东向西第一间商铺（以下简称“第一间商铺”）。该第一间商铺并非在潮安沙溪农村信用合作社拥有土地使用权的，安国用（2004）字第特1356号《国有土地使用权证》的土地范围内，被答辩人并非该第一间商铺的所有人，因此，其无权提起本诉讼请求。二、答辩人在“集镇规划区南侧”自东向西第二间至第十二间商铺后面的土地上建化粪池是使用被答辩人销售的商铺所应配套的设施。答辩人在商铺里开通后门是为了消防安全的需要，且被答辩人对该块土地长期荒废，开通后门、建化粪池、建电梯等合理利用行为并没有对其造成任何不利影响。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有法律及事实的依据，请贵院予以驳回。被告林锐鑫对其辩解意见在举证期限内没有提供证据。经开庭质证，被告对原告提供的证据的质证意见如下：对证据1、2无异议。对证据3-6的证明内容有异议，该四份证据无法证明被告侵占原告所诉的位于潮州市潮××区××沙二村集镇规划区南侧自东向西第一间铺面。经审理查明：2011年11月28日，沙溪信用社委托广东汶丰拍卖有限公司对位于潮安县沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”的11间商住房地产进行公开拍卖。广东汶丰拍卖有限公司在2011年12月15日公开拍卖，且在《竞买须知》第九条列明：“拍卖资料所列的土地、房产面积是由委托方提供或确认，本公司依照标的物的现有状况进行拍卖，拍卖资料、土地证、房地产权证的登记面积不等于拍卖标的面积，买受人应以实地调查为准，拍卖成交面积以转名过户时当地房地产管理部门重新测量面积为准，如拍卖标的成交后不能办理过户或资料面积和重测面积不符，拍卖价款不退不补。”竞买人均签名认可并进行拍卖程序，最终林锐鑫以448.4万元价格拍得该标的。广东汶丰拍卖有限公司于2011年12月15日将拍卖标的移交被告。被告在交换证据和庭审时承认如下事实:被告在铺面后方即原告的土地上安装了电梯一部，在原告的土地上修建了二个化粪池，并在其竞买的铺面第5间的后方开通了后门(即可通向原告的土地)，同时堆放了装修垃圾和营业垃圾在原告的土地上，并占用自东向西第一间商铺进行使用。另查明，涉案11间铺面所占用地在证号列安国用（2004）字第特1356号《国有土地使用权证》范围内。该《国有土地使用权证》项下土地用途为“综合”。原告在上述土地上基建商铺未经规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。本院认为：原告虽在其取得《国有土地使用权证》项下的土地上基建商铺，但其基建的商铺位于集镇规划区，而基建该商铺未经规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二条：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”的规定，原告主张被告占用自东向西第一间铺面和开通第五间后门，要求被告返还第一间铺面并恢复原状封闭第五间铺面后门，应先行向行政主管部门申请处理。在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，原告方可向人民法院提起民事诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第（三）款的规定，裁定如下：驳回原告请求判令被告林锐鑫停止侵占属于原告的位于潮州市潮安区沙溪镇沙二村“集镇规划区南侧”自东向西第一间商铺，并恢复至白坯原状交还原告和封闭商铺后门的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  曾 平代理审判员  洪文娇人民陪审员  陈桂瑶二〇一六年八月八日书 记 员  詹丹雅