广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12498号原告：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区云山大道******，统一社会信用代码91440114749940280N。法定代表人：马峻峰，该公司执行董事。被告：广州市建威物业管理有限公司，住所地，住所地广东省广州市花都区新华街大华二路**之六会信用代码91440114695173927C。法定代表人：朱广建。委托诉讼代理人：韩铁成，广东沧正律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩婧，广东沧正律师事务所实习律师。原告广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称骏逸物业公司）与被告广州市建威物业管理有限公司（以下简称建威物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，2020年2月13日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，同年3月3日裁定转为普通程序，组成合议庭，2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告骏逸物业公司的法定代表人马峻峰，被告建威物业公司的委托诉讼代理人韩铁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏逸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令建威物业公司向骏逸物业公司归还及赔偿，骏逸物业公司存放及设置于广州市花都区紫薇路X号钻石豪园小区内的设施设备、财物，价值233599.8元；2.判令建威物业公司向骏逸物业公司计付滞纳金，暂计16352元（以233599.8元为基数，按每月1%的标准计算，自2019年5月1日起计至归还或赔偿之日止，暂计至2019年11月30日）；3.诉讼费用由建威物业公司负担。事实和理由：骏逸物业公司与广州市信业房地产开发有限公司于2003年签订《物业管理委托合同》，为位于广州市花都区紫薇路X号的钻石豪园小区提供物业管理服务。钻石豪园业主委员会成立后，阻挠骏逸物业公司开展工作，提出许多超出《物业管理委托合同》约定服务内容的要求。骏逸物业公司实施物业管理难以实现盈利，2018年10月23日向业主委员会致《关于钻石豪园小区有关情况的报告暨请求业委会履行职责，尽快解决问题、消除安全隐患的函》。业主委员会于2019年4月29日向骏逸物业公司出示落款时间2019年4月26日《关于与新物业对接钻石豪园物业管理工作的函》，要求终止《物业管理委托合同》以及骏逸物业公司于2019年4月30日24时撤出钻石豪园小区。业主委员会在钻石豪园小区宣传栏张贴与建威物业公司签署时间2019年4月28日的《物业管理委托合同》。骏逸物业公司随即向建威物业公司及业主委员会主张：1.业主委员会向骏逸物业公司出示文件或者批复，证明业主委员会要求骏逸物业公司退出物业管理服务及由建威物业公司提供物业管理服务的合法性；2.骏逸物业公司及业主委员会、建威物业公司办理正式交接手续；3.骏逸物业公司取回所有存放及设置于钻石豪园小区内的设施设备、财物；4.业主委员会协助收回所有被拖欠的管理费；5.交接期三个月，交接期内仍由骏逸物业公司提供物业管理服务及收取物业管理费。业主委员会及建威物业公司于2019年4月30日晚上强行派人进驻钻石豪园小区。骏逸物业公司迫于无奈退出钻石豪园小区，但基本没有取回出资在钻石豪园小区内存放及设置的设施设备、财物、装修等。骏逸物业公司于2019年11月18日向建威物业公司致《要求广州市建威物业管理公司归还或赔偿广州市骏逸物业管理公司设置于花都区紫薇路X号钻石豪园小区内的设施设备等财物的函》，请求归还或赔偿设施设备等财物，2019年12月2日收到建威物业公司邮寄的落款时间2019年11月28日的《情况说明》。建威物业公司在《情况说明》中承认占用或者擅自丢弃、出卖的事实，但借口系从业主委员会接手设施设备、财物及属于业主所有。经统计，被建威物业公司侵占及擅自丢弃、出卖的设施设备、财物价值233599.8元。原告骏逸物业公司为证明主张，提供证据：1.《物业管理委托合同》；2.《关于钻石豪园小区有关情况的报告暨请求业委会履行职责，尽快解决问题、消除安全隐患的函》；3.《关于与新物业对接钻石豪园物业管理工作的函》；4.《通知》；5.微信记录；6.视频及照片；7.单据；8.《要求建威物业公司归还或赔偿骏逸物业公司设置于花都区紫薇路X号钻石豪园小区内的设施设备等财物的函》，快递单，快递妥投证明；9.《情况证明》。被告建威物业公司辩称，1.骏逸物业公司虽自2003年开始作为前期物业管理公司提供物业管理服务，但添置的公共设施及设备属于全体业主所有，没有证据证明该小区内的公共设施设备所有权归骏逸物业公司所有。2.建威物业公司自2019年5月1日起提供物业管理服务，合法占有、使用小区物业管理设施设备，对公共设施及设备需升级改造的地方进行改造，修复、完善骏逸物业公司破坏的部分设备（如监控），符合全体业主利益，没有损害任何人的合法权益。建威物业公司接管物业管理时，与骏逸物业公司的移交清单清单中，记载电梯八台、消防水泵六台、发电机一台、电梯合格证八份、电梯检验报告八份、生活水泵四台。建威物业公司不清楚骏逸物业公司在财产清单中所列物品是否存在，即使存在，也是全体业主占有和使用的财产，骏逸物业公司没有权利要求建威物业公司归还或者赔偿。其他公共设施系建威物业公司从业主委员会接收，该小区的公共设施设备属于全体业主占有和使用。建威物业公司没有从业主委员会或者骏逸物业公司接收任何属于骏逸物业公司所有的财产。骏逸物业公司撤场时损坏小区公共设施设备，建威物业公司进场后重新添置和完善。骏逸物业公司主张的权利均在建威物业公司接管物业管理之前，与建威物业公司没有关系。建威物业公司只行使物业管理职责，如骏逸物业公司认为哪些财产属于自己，经业主委员会或者全体业主同意后，建威物业公司理所当然放行。3.骏逸物业公司没有证据证明财产清单中的物品存在，没有证据证明拥有所有权，没有证据证明建威物业公司侵害骏逸物业公司的财产权利，要求建威物业公司归还或者赔偿及支付滞纳金，没有事实和法律依据。被告建威物业公司为证明主张，提供证据：1.《物业管理委托合同》；2.《移交物品》。本院审理认定事实如下：案外人广州市信业房地产开发有限公司（甲方）与骏逸物业公司（乙方）于2003年6月18日签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将座落于广州市花都区紫薇路的钻石豪园委托乙方实行物业管理；大厦设备设施包括电梯、电房、消防设施、高压水泵、停车场、保安系统。第二十一条约定：经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，帐目公开；甲方在合同生效之日起十日内向乙方提供建筑面积为160平方米的管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用。第二十四条约定：物业的共用部位、共用设备设施、公共场地的维修、更新费用由乙方先从物业管理维修基金增值部分中垫支，增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分分摊属业主的，由乙方向业主收回。第三十条约定：自本合同生效之日起十日内，双方办理完交接验收手续。合同另约定其他事项。骏逸物业公司于2018年10月23日向案外人广州市花都区花城街兰花社区钻石豪园业主委员会（以下简称钻石豪园业主委员会）发出及送达《关于钻石豪园小区有关情况的报告暨请求业委会履行职责，尽快解决问题、消除安全隐患的函》。钻石豪园业主委员会于2019年4月26日向骏逸物业公司作出《关于与新物业对接钻石豪园物业管理工作的函》，“钻石豪园小区通过重新选聘物业公司，选举结果于2019年3月26日至2019年4月25日期间在本小区进行了公示，建威物业公司当选为钻石豪园的新物业管理公司，中标公司拟定于2019年5月1日正式接管钻石豪园。请贵司于4月30日前做好钻石豪园物业管理交接工作，并在此期间就钻石豪园物业管理交接工作与业委会及建威物业公司进行三方洽谈，望贵司给予支持及配合”。钻石豪园业主委员会（甲方）与建威物业公司（乙方）于2019年4月28日签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将座落于广州市花都区紫薇路X号的钻石豪园小区红线区域内的住宅、商铺、停车场、公共区域委托乙方实行物业服务及管理；委托服务期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止；自本合同签字生效之日起3天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。合同另约定其他事项。钻石豪园业主委员会在宣传栏张贴与建威物业公司签订的《物业管理委托合同》；2019年4月29日向业主发出《通知》，“建威物业公司将于2019年5月1日全面接管钻石豪园物业管理服务工作，原管理单位骏逸物业公司将于5月1日上午全面撤场。请各位业主/住户尽快到管理处与骏逸物业公司办理管理费欠费补交及预存管理费/车位费等相关费用的退费事宜”。案外人廖剑锋于2019年4月30日向案外人唐忠恒移交电梯八台、消防水泵六台、发电机一台、电梯合格证八份、电梯检验报告八份、生活水泵四台。骏逸物业公司于2019年11月18日通过EMS快递方式向向建威物业公司发出《要求建威物业公司归还或赔偿骏逸物业公司设置于花都区紫薇路X号钻石豪园小区内的设施设备等财物的函》，“被贵公司侵占或盗卖、丢弃的设施设备等财物包括且不限于：南门不锈钢保安亭1个、不锈钢门8扇、监控系统及摄像头约20个、南门汽车道闸系统、南门人行道闸系统及不锈钢门、西北门汽车道闸系统、西北门人行道闸系统及不锈钢门、东北门铁门、地下停车、地下停车场入口道闸系统、地下停车场出口道闸系统装修及设施设备(主要包括有不锈钢揽闸、玻璃门、电路系统及厨房、卫生间设施等)、设于小区A座首层的不锈钢宣传栏、设于小区南门的不锈钢宣传栏、设于小区A首层的儿童游乐设施一整套、设于小区C2-B首层的儿童游乐设施一整套、“请勿嬉水”或“请勿摘花”等警示牌约30个、水牌（警示瓦片掉落）6个等。上述设施设备等财物均是本公司投资采购、设置的，并非由业主筹资，所有权属于本公司……请贵公司在2019年11月22日前向本公司归还所侵占及盗卖、丢弃的本公司设施设备等财物并赔偿损失。本公司安排廖剑锋先生负责接收财物及接受赔偿”。建威物业公司于2019年11月20日签收上述函件，2019年11月28日向骏逸物业公司作出《情况证明》，“我公司于2019年5月1日接管钻石豪园小区物业管理，按照小区当时现状接收小区公共管理设施设备，均是业主共同占有和使用的财产。我公司从未侵占、盗卖、丢弃贵公司的任何财产。……我公司在接管小区物业管理时，与贵公司的移交清单记载清楚，移交物品清单中有电梯八台（A3栋1#电梯变频故障）；消防水泵六台；发电机一台；电梯合格证八份，电梯检验报告八份；生活水泵四台（两台已坏）。其他公共设施均系我公司从业主委员会接收，理所当然认为小区公共设施设备属于小区全体业主占有和使用的财产。我公司不清楚贵公司在函中所列物品是否存在或者曾经存在，如果存在，都是业主占有和使用的财产，贵公司有何权利要求我公司归还或赔偿？贵公司撤场时，损坏小区公共设施设备，我公司在进场后又重新添置和完善”。在诉讼过程中，骏逸物业公司和建威物业公司确认：钻石豪园管理处办公室位于花都区紫薇路××栋首层。骏逸物业公司于2019年4月30日晚上退出物业服务区域，建威物业公司同日晚上进驻物业服务区域。骏逸物业公司主张：钻石豪园管理处办公室没有登记权属，是全体业主共有的物业服务用房。骏逸物业公司提交清单，列明编号、物品名称、购入或安装时间、购入价格及备注，包括：1.设在A座大堂不锈钢宣传栏；2.设在南门附近的不锈钢宣传栏；3.设在南门车辆道闸系统、设在西北门车辆××闸系统、××地下停车场入口处××闸系统、××地下停车场入口处道闸系统；4.南门人行不锈钢门及刷卡系统、西北门人行不锈钢门及刷卡系统；5.设在南门侧的不锈钢保安亭；6.设在东北门铁门；7.装在C座首层的8扇不锈钢门；8.设在A座首层的儿童游乐设施；9.设在C座首层的儿童游乐设施；10.设在小区A座、B2座、C座的四张兵乓球台；11.关公神柜；12.玻璃门；13.不锈钢揽闸；14.热水器；15.厨房装修设施（主要是橱柜、灶台等）；16.卫生间设施（洗手台、蹲厕连水箱、淋浴隔断）；17.电路系统；18.照明设施；19.办公家具一批；20.管理处（含卫生间）装修费用（含门窗、防盗网、地面、强、地面花等）；21.不锈钢檐棚；22.警示A座瓦片掉落的水牌六块；23.“请勿嬉水”等的警示牌76块；24.监控摄像头；25.花园水池及小溪用的水泵。骏逸物业公司主张：其出资购买及添置上述物品，并非业主共有，上述物品价值合计233599.8元。建威物业公司抗辩：上述物品系全体业主所有。根据骏逸物业公司的申请，本院摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司评估，位于花都区紫薇路××栋首层的钻石豪园管理处办公室的已经形成附合的设备、设施、装修于基准日2019年5月1日的现值。骏逸物业公司向广州市华盟价格事务所有限公司支付价格评估费5000元。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年6月9日出具穗华价估[2020]181号评估结论书，评估已经形成附合的设备、设施、装修的现值4067元。根据骏逸物业公司的申请，本院于2019年12月18日作出（2019）粤0114民初12498号民事裁定，冻结建威物业公司的银行存款249951.8元或者查封等值的其他财产。原告广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称骏逸物业公司）与被告广州市建威物业管理有限公司（以下简称建威物业公司）财产损害赔偿纠纷一案本院认为，骏逸物业公司主张25项设施设备及财物，可分为以下两方面：一、物业服务用房的装饰装修物。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的……物业服务用房，属于业主共有”。《物业管理条例》第三十六条第一款规定，“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”。第三十七条规定，“物业管理用房的所有权依法属于业主”。第三十八条第一款规定，“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房……交还给业主委员会”。经查：钻石豪园管理处办公室系物业服务用房，属于业主共有。骏逸物业公司在《物业管理委托合同》终止后，应当将物业服务用房交还给钻石豪园业主委员会。建威物业公司根据新的物业服务合同，系从钻石豪园业主委员会承接物业服务用房，不享有处分的权利。骏逸物业公司在提供物业服务期间，对物业服务用房进行已形成附合或者未形成附合的装饰装修，对装饰装修物是否享有主张归还或者赔偿的权利，应当向钻石豪园业主委员会提出。建威物业公司作为诉讼被告的主体不适格，骏逸物业公司起诉建威物业公司归还及赔偿物业服务用房的装饰装修物，本院不予支持。二、其他的物业共用设施设备。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的……公用设施……，属于业主共有”。《物业管理条例》第二条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。第三十六条第一款规定，“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”。经查：1.建威物业公司根据新的物业服务合同，系从钻石豪园业主委员会承接物业，不享有处分的权利。建威物业公司作为诉讼被告的主体不适格，骏逸物业公司起诉建威物业公司归还及赔偿其他的物业共用设施设备，本院不予支持。2.法律规定，建筑区划内的公用设施，属于业主共有。骏逸物业公司在提供物业服务期间，依照规定，对房屋及配套的设施设备和相关场地具有维修、养护、管理的职责。骏逸物业公司提供的各项单据，仅能证明购买相关物品，并不能证明系骏逸物业公司使用自有资金进行购买。骏逸物业公司主张物业共用设施设备归其所有及使用自有资金购买，亦缺乏证据支持，应当承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条第一款第（四）项、第二款、第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第二条、第三十六条、第三十七条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5050元、财产保全费1769.76元、评估费5000元，由原告广州市骏逸物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄志坚人民陪审员  李汉清人民陪审员  云南英二〇二〇年十月十五日书 记 员  曹国阳