苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初6308号原告：姜清元，男，汉族，1974年1月17日生，住江苏省苏州市姑苏区。原告：何曼蕾，女，汉族，1979年5月14日生，住江苏省苏州市吴江区。两原告共同委托诉讼代理人:苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蒋培芳，江苏合鼎律师事务所律师。被告：何悦，男，汉族，1974年3月11日生，住江苏省苏州市沧浪区。第三人：苏州金地名居房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州工业园区企鸿路1号星港悦湖花园17幢102室。法定代表人：周磊。委托诉讼代理人：王地，公司员工。委托诉讼代理人：余盛成，公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路202号。负责人：戴伟国。委托诉讼代理人：赵之硕，该行员工。第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。法定代表人：杨林。委托诉讼代理人：卢刚毅，上海市申中律师事务所律师。第三人：曹华平，男，汉族，1982年12月4日生，住湖北省阳新县。原告姜清元、何曼蕾与被告何悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法通知第三人苏州金地名居房产经纪有限公司（以下简称金地名居公司）、中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农业银行吴江分行）、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称对外经贸公司）、曹华平参加诉讼，于2019年10月21日适用普通程序公开开庭进了审理，原告姜清元、何曼蕾的共同委托诉讼代理人苏天慧、蒋培芳，第三人金地名居公司委托诉讼代理人余盛成，第三人农业银行吴江分行委托诉讼代理人赵之硕，第三人对外经贸公司委托诉讼代理人卢刚毅，第三人曹华平均到庭参加诉讼。被告何悦经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本和开庭传票等诉讼材料，公告期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姜清元、何曼蕾向本院提出的诉讼请求：1.何悦注销苏州市吴江区不动产（以下简称案涉房屋）抵押登记手续，第三人农业银行吴江分行、对外经贸公司、曹华平予以协助；2.何悦将案涉房屋过户登记至姜清元、何曼蕾名下；3.何悦承担逾期交房违约金146060元；4.诉讼费由何悦承担。事实和理由：姜清元因居住需要购房，通过金地名居公司介绍，于2019年1月5日就购买案涉房屋相关事宜，与何悦签署了《房屋买卖（居间）合同》。合同第二条约定，案涉房屋总价为268万元。第四条第1款第2项约定，2019年1月5日，姜清元支付3万元；2019年1月7日，姜清元支付20万元；2019年1月20日，姜清元支付77万元。第五条第4、第5款约定，何悦于2019年1月20日腾空案涉房屋，并将该房屋钥匙交付姜清元；若无法履行，每延期一日，违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五的逾期履行金。第八条约定，何悦在2019年4月13日之前全力配合姜清元过户；在2019年4月13日之前将案涉房屋上的贷款全额还清。合同签署后，姜清元严格按合同约定支付了涉案房款100万元；2019年1月20日，何悦未能按约交付案涉房屋。2019年4月13日，由于何悦原因，未能配合姜清元办理案涉房屋过户手续。2019年4月，姜清元、何曼蕾多次催促何悦办理房屋过户手续，但何悦均以各种理由拖延办理；直至5月5日，姜清元、何曼蕾通过金地名居公司才获悉，何悦不仅未能在2019年4月13日之前归还案涉房屋上的抵押贷款；还于2019年4月10日新设债权金额为30万元的一般抵押贷款。被告何悦未作答辩。第三人金地名居公司述称：姜清元通过中介金地名居公司与何悦签订案涉房屋买卖合同。第三人农业银行吴江分行述称：1.何悦在农业银行吴江分行办理了贷款手续，何悦以案涉房屋提供抵押担保并办理了抵押登记，农业银行吴江分行依法享有抵押权。2.何悦与农业银行还签订了《个人自助小额借款合同》，合同第5.2条约定，借款人何悦的还款应当先归还无担保的信用贷款，待无担保的信用贷款还清后再归还有保证或抵押质押担保借款。农业银行于2018年8月向何悦发放了4万元本金的信用贷款，目前该贷款已经逾期，何悦有清偿的义务。根据上述合同约定，姜清元、何曼蕾要注销案涉房屋的抵押权，需要代何悦偿清上述信用贷款、再偿清案涉房屋的抵押贷款，农业银行才能办理注销抵押权的手续。第三人对外经贸公司述称：对外经贸公司对姜清元、何曼蕾的诉讼请求不能认同。案涉房屋在姜清元、何悦签订买卖合同之前，已抵押给对外经贸公司，并办理了抵押登记，按照《中华人民共和国担保法》第49条的规定，案涉房屋买卖合同无效。姜清元、何曼蕾要获得案涉房屋的所有权，应当先涤除抵押权。第三人曹华平述称：2019年4月9日，何悦向曹华平借款20万元，约定利息为月利率2%，借款至今何悦未支付过本息，截止2019年11月9日，何悦结欠曹华平7个月利息28000元，目前已无法联系何悦。姜清元、何曼蕾代何悦偿还借款本息后，同意注销抵押登记。经审理查明：2019年1月，姜清元与何悦签订《房屋买卖（居间）合同》一份。合同约定，何悦将案涉房屋出售给姜清元，房屋价款为268万元，房屋过户时产生的个税、增值税及其他相关税费由姜清元承担；姜清元于2019年1月20日支付定金100万元；合同第五条第4款约定，何悦承诺于2019年1月20日腾空该房屋，将房屋钥匙交给姜清元；合同第五条第5款约定，一方未按第五条约定的日期履行的，每逾期一日向对方支付房屋成交价万分之五的违约金。何悦在2019年4月13日之前全力配合姜清元办理过户手续，并将案涉房屋贷款全额还清。2019年1月5日，姜清元向何悦支付3万元；2019年1月7日，姜清元向何悦支付20万元；2019年1月16日，何曼蕾向何悦支付77万元；上述款项合计100万元。审理中，姜清元、何曼蕾陈述，何悦于2019年5月10日将案涉房屋交付给姜清元、何曼蕾，由姜清元、何曼蕾占有使用至今。另查明：2017年4月13日，案涉房屋设定了一般抵押，他项权利人为农业银行吴江分行，债权数额为90万元，债务履行期为2015年7月29日至2035年7月28日；2018年8月28日，案涉房屋设定了最高额抵押，他项权利人为对外经贸公司，债权数额为120万元，债务履行期为2018年8月28日至2023年8月27日；2019年4月10日，案涉房屋设定了一般抵押，他项权利人为曹华平，债权数额为30万元，债务履行期为2019年4月9日至2020年4月8日。审理中，姜清元、何曼蕾表示愿意以自有资金代何悦偿还与抵押相关的债务，以消灭抵押权，代偿款项中的一部分与其应付何悦的购房款168万元相互抵销，剩余部分由其向何悦另行追偿。第三人对外经贸公司表示，同意由姜清元、何曼蕾代偿何悦债务，代偿最高不超过120万元后同意注销抵押登记。第三人曹华平表示，同意由姜清元、何曼蕾代偿何悦借款，代偿最高不超过30万元后同意注销案涉房屋的抵押登记。还查明：曹华平已在本院另案起诉要求何悦支付借款本息、违约金、律师费等，并要求就案涉房屋拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。2019年12月5日，姜清元、何曼蕾将30万元支付至本院，用于代偿何悦对曹华平的抵押担保债务，清偿金额以生效裁判文书为准，最高不超过30万元。2019年12月9日，姜清元、何曼蕾将120万元支付至本院，用于代偿何悦对对外经贸公司的抵押担保债务，清偿金额以生效法律文书为准，最高不超过120万元。再查明：何悦与农业银行苏州吴江营业部签订了《个人自助小额借款合同》一份，合同约定借款人可在4万元的借款本金额度内向贷款申请借款，借款额度可循坏使用。合同第5.2条约定，本协议生效后，借款人与贷款人或中国农业银行其他分支机构办理提前还款业务时，借款人同意按照贷款人或中国农业银行其他分支机构要求将提前还款款项优先偿还借款人在本合同项下全部债务及中国农业银行的其他无担保信用贷款，待全部无担保信用贷款清偿完毕后再行提前归还保证或抵质押担保借款。以上事实，有房屋买卖（居间）合同、付款凭证、购房房款收据、不动产登记簿查询记录、微信聊天记录、录音资料、借款抵押合同、个人不动产抵押综合授信最高额抵押合同、个人购房担保借款合同、苏州市吴江区不动产登记申请书、民事起诉状、情况说明、个人自助小额借款合同、农业银行贷款还款试算信息以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：姜清元与何悦签订的房屋买卖合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。姜清元已按约支付了购房款100万元，因案涉房屋设定了抵押，何悦理应在涤除抵押权之后，将案涉房屋过户登记至姜清元、何曼蕾名下。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，姜清元、何曼蕾同意代何悦清偿案涉房屋相关的抵押债务消灭抵押权。故姜清元、何曼蕾代何悦清偿对农业银行吴江分行、对外经贸公司、曹华平的抵押债务，消灭抵押权之后，案涉房屋应过户登记至姜清元、何曼蕾名下。现姜清元、何曼蕾已向本院提存120万元、30万元，分别用于代偿何悦对对外经贸公司、曹华平的抵押债务，故对外经贸公司、曹华平应当协助姜清元、何曼蕾注销案涉房屋的不动产抵押登记手续。待对外经贸公司、曹华平取得对何悦的生效法律文书之后，可依法执行上述代偿款项。农业银行吴江分行要求姜清元、何曼蕾代偿何悦的信用贷款之后，再代偿案涉房屋项下的抵押贷款，才能协助注销案涉房屋的抵押登记手续，对此本院认为，首先，农业银行与何悦之间约定的还款顺序针对的是何悦提前还款情形，其次，农业银行与何悦之间关于还款清偿顺序的约定对姜清元、何曼蕾不产生法律效力，最后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，受让人仅需代偿不动产项下的抵押债务即可消灭抵押权，故农业银行吴江分行要求在姜清元、何曼蕾代偿何悦信用贷款后才注销抵押，本院不予支持。姜清元代偿款项可与应付何悦的购房余款168万元进行抵销，超付部分，可向何悦追偿。关于逾期交房违约金。购房合同约定，何悦应于2019年1月20日将案涉房屋交付给姜清元，何悦未及时交付房屋，姜清元自认何悦于2019年5月10日交付房屋，本院予以确认。按照双方的合同约定，何悦应当承担2019年1月21日至2019年5月9日期间的逾期交房违约金，以购房款268万元基数，按每日万分之五计算，经本院计算为144720元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告姜清元、何曼蕾于本判决生效后十日内代被告何悦向第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行归还坐落于苏州市吴江区不动产项下的抵押贷款，第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行在上述贷款清偿后十日内协助原告姜清元、何曼蕾注销不动产抵押登记手续。二、第三人中国对外经济贸易信托有限公司、曹华平协助原告姜清元、何曼蕾注销坐落于苏州市吴江区不动产抵押登记手续，于本判决生效后十日内履行。三、被告何悦在坐落于苏州市吴江区不动产抵押登记全部注销后十日内，协助原告姜清元、何曼蕾将该不动产过户登记至原告何曼蕾、何悦名下。四、被告何悦支付原告姜清元违约金144720元，于本判决生效后十日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金以及加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28240元、保全费5000元，合计33240元，由被告何悦负担，于本判决生效之日起十日内支付至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××62）。原告姜清元、何曼蕾预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  沈舜心人民陪审员  戴秀英二〇一九年十二月十二日书 记 员  钱雪春附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。