海南省三亚市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼02民初78号 原告（反诉被告）：林宏洋，男，汉族，1952年1月8日出生。 委托诉讼代理人：刘时云，海南三和元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：三亚中信投资有限公司，住所地三亚市河东区鹿回头社区二组281号。 法定代表人:梁智，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李超，该公司员工。 原告（反诉被告）林宏洋与被告（反诉原告）三亚中信投资有限公司（简称中信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林宏洋委托诉讼代理人刘时云、中信公司委托诉讼代理人陈挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林宏洋向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金人民币2705085.14元（自2015年1月1日起暂计至2016年10月31日，实际应计算至被告交付房屋之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月13日，原告与被告就位于三亚市河东区鹿回头半岛云邸（以下简称“半岛云邸”）第1幢2单元3001号房签订《商品房买卖合同》，房屋总价为8074881元。《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2014年12月31日前将经验收合格并取得工程竣工备案证明的商品房交付原告。第九条约定被告逾期交房时，合同继续履行的，被告应当按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告认为被告已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，依法应当承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金人民币2705085.14元（8074881元×0.0005×670=2705085.14元）。原告多次与被告协商未果，为此提起诉讼，请求法院查明事实，判决支持原告的诉讼请求。 原告林宏洋为证明其主张事实，提交了如下证据： 原告与被告2013年1月13日签订购买涉案房屋的《商品房买卖合同》（合同编号为20131102510081，该合同含附件五份）、《补充协议（二）》、《商品房买卖合同补充协议书（三）》； 两份《律师函》，证明原告就逾期交房及其他违约事项与被告沟通协商； 收据四张，证明林宏洋已按合同约定付清涉案房屋价款8074881元； 购买半岛云邸第1幢1单元201号房的《商品房买卖合同》、变更购房人申请表、收据及转账凭证，证明林宏洋购买半岛云邸第1幢1单元201号房，并付清购房款，同时按《商品房买卖合同补充协议书（三）》的约定，指定第三人魏圣炎作为购房人办理商品房买卖合同备案及后续事宜。 中信公司辩称：1、双方已在合同附件中约定“林宏洋已知悉合同不能备案的原因，如因备案导致后续房地产办证手续滞后、林宏洋不得追究中信公司违约责任”，林宏洋的起诉没有合同依据。2012年12月9日，林宏洋为购买中信公司投资开发的“半岛云邸”第1幢1单元3001号房屋，而与中信公司签订《商品房买卖合同》，总价1185.3505万元。合同签订后，在商品房买卖合同销售备案过程中发现林宏洋不符合三亚限购政策中的购房人条件，无法办理商品房的销售备案，故双方又签订了《补充协议书三》，林宏洋已知悉合同不能备案的原因，如因备案导致后续房地产办证手续滞后、林宏洋不得追究甲方违约责任。2013年1月13日，中信公司和林宏洋就“半岛云邸”第1幢2单元3001号房屋（诉争房屋）、第1幢1单元3002号房屋，分别签订了两份《商品房买卖合同》，由于林宏洋不符合三亚限购政策中的购房人条件，无法办理商品房的销售备案，故双方又就诉争房屋签订了《补充协议书（三）》，约定经林宏洋申请、中信公司等待林宏洋重新具备购房资格后再行办理买卖合同备案及后续事宜，林宏洋已知悉合同不能备案的原因，如因备案导致后续房地产办证手续滞后、林宏洋不得追究甲方违约责任。故林宏洋的起诉没有合同依据。2、三亚半岛云邸楼盘项目系中信公司出资、案外人海南新佳旅业开发有限公司出地的合作开发项目，整个楼盘项目的设计、报建、施工、质量控制、预售、验收、物业管理等事宜都是由中信公司按照中信地产房地产开发项目全流程管控程序进行全程管理实施，中信公司作为项目合作开发者、在联合第三人海南新佳旅业开发有限公司共同申办预售许可证、并取得半岛云邸预售许可证的情况下和林宏洋签署商品房买卖合同，整个销售行为合法合规。2014年7月30日，中信公司就涉案项目已经取得项目验收组通过的竣工验收合格，并已经向三亚住建局申办了相关手续。答辩人所交付的房产的质量、品质、小区配套等符合商品房买卖合同的约定，小区诸多业主陆续办理了半岛云邸的入住，故在本案中，中信公司因为合同不能备案、且房屋已经竣工验收，中信公司不存在逾期交房的违约情形。3、根据三亚市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的相关规定，截至目前，林宏洋仍不符合三亚限购政策中的购房人条件，故导致中信公司无法办理商品房的销售备案，《商品房买卖合同》因林宏洋单方原因而使得合同目的无法实现，根据合同法第九十四条“有因不可抗力致使不能实现合同目的、法律规定的其他情形等情形之一的，当事人可以解除合同”的规定，中信公司有权行使合同解除权，诉请解除双方于2013年1月13日就三亚市河东区鹿回头半岛云邸第1幢2单元3001号房屋所签订的《商品房买卖合同》。根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行》〉四、关于涉“限购令”商品房买卖纠纷的14条“政府或政府主管部门发布“限购令”的，拟购房人可购房套数以相关“限购令”为限。开发商因“限购令”不能履行合同义务，拟购房人要求承担违约责任的，不予支持”的规定，鉴于林宏洋不符合商品房买受人条件，导致商品房买卖合同不能合同备案，进而导致中信公司无法履行合同内容、中信公司已经反诉解除合同、且合同解除原因系国家政策所导致，林宏洋因自身原因主张违约责任不具有法律依据。4、退一步讲，中信公司就涉案项目已经取得项目验收组通过的竣工验收合格，没有给林宏洋造成经济损失，林宏洋主张高额违约金明显超过了同路段租金收益损失，其违约金数额过高，其诉请应予驳回。中信公司就涉案项目已经取得项目验收组通过的竣工验收合格，没有给林宏洋造成经济损失，而且中信公司已经就涉案房屋根据同路段的租金收益损失进行了评估，显示仅为20多万元，根据最高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础”；及“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中林宏洋请求的违约金数额相当于总房款的40%，明显高于租金损失10倍，故林宏洋主张高额违约金名显超过同路段租金收益损失，其请求的违约金数额过高，应予驳回。 反诉原告中信公司向本院提出反诉请求：一、判决解除中信公司和林宏洋于2013年1月13日就三亚市河东区鹿回头半岛云邸第1幢2单元3001号房屋所签订的《商品房买卖合同》；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2012年12月9日，反诉原告中信公司和反诉被告林宏洋就中信公司投资开发的“半岛云邸”第1幢1单元3001号房屋签订了《商品房买卖合同》，总价为1185.3505万元。合同签订后，在商品房买卖合同销售备案过程中发现林宏洋暂不符合三亚限购政策中的购房人条件，无法办理商品房的销售备案，故双方补充协议：如因备案导致后续房地产办证手续滞后、林宏洋不得追究中信公司违约责任。2013年1月13日，中信公司和林宏洋就“半岛云邸”第1幢2单元3001号房屋（诉争房屋）、第1幢1单元3002号房屋分别签订两份《商品房买卖合同》，由于林宏洋不符合限购政策中的购房人条件，无法办理商品房销售备案，故双方就诉争房屋签订《补充协议书（三）》，约定经林宏洋申请、中信公司待林宏洋具备购房资格后再行办理合同备案及后续事宜，林宏洋已知悉不能备案的原因，如因备案导致后续房地产办证手续滞后、林宏洋不得追究中信公司违约责任。 目前为止，林宏洋不符合三亚限购政策中的购房人条件，中信公司无法为其办理商品房的销售备案；《商品房买卖合同》因林宏洋单方面原因而使得合同目的无法实现。根据合同法第九十四条之规定，当事人可以解除双方于2013年1月13日就“半岛云邸”第1幢2单元3001号房屋所签订的《商品房买卖合同》。请与本诉合并审理。 反诉原告中信公司为证明其主张事实，提交了如下证据： 三房预许字（2012）028号商品房预售许可证，证明其具有“半岛云邸”项目出卖人主体地位； 编号为20131102510279《商品房买卖合同》及《补充协议书（三）》，证明林宏洋已知因其限购政策不符合购房人条件，无法办理第1幢1单元3001号房销售备案，故在《补充协议书（三）》约定由于备案原因导致后续房地产办证手续滞后，林宏洋不得追究甲方违约责任； 编号分别为20131102510081与20131102510080的《商品房买卖合同》及其相应补充协议，证明林宏洋已知不能办理商品房备案的原因，是其不符合购房人条件，故补充协议约定因备案原因导致后续房地产办证手续滞后，林宏洋不得追究甲方违约责任； 施工单位建筑工程竣工报告、工程竣工验收报告，证明项目完工，符合验收各项内容的事实； 林宏洋购买的三套商品房的室内装修照片，证明涉案房屋完成验收、装修，具备居住使用条件的事实； 《资产评估报告》，证明半岛云邸第1幢2单元3001号房2015年1月1日至2016年6月30日期间的住宅租金评估价值为26.5248万元。 室内环境质量检验报告、三气雷验NO2015025《防雷装置验收合格证》、三水行审函（2015）228号《三亚市水务局关于新佳高尔夫海景公寓二期B19地块项目水土保持设施竣工验收的意见》、崖国安验（2015）第002号《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》、三亚市公安消防支队（2015）第0011号《建设工程竣工验收消防备案抽查告知书》、海南省生态环境保护厅琼环函（2015）1034《关于鹿回头半岛B19地块“半岛云邸”项目竣工环保预验收意见的函》，证明“半岛云邸”项目通过验收； （2015）三亚民一初字第23号民事判决书，证明中信公司没有违约。 反诉被告林宏洋答辩称：一、林宏洋购房时，中信公司为了促进销售，鼓励林宏洋在被答辩人处购买了四套房产（1幢1单元3001号、1幢1单元3002号、1幢1单元201号、1幢2单元3001号），双方就涉案房屋（三亚市河东区鹿回头半岛云邸第1幢2单元3001号房）签订商品房买卖合同后因当时三亚限购政策无法办理商品房销售备案，双方才签订《商品房买卖合同补充协议书（三)》约定暂缓办理备案手续，同意待林宏洋具备购房资格或者指定第三方作为购房人后再行办理买卖合同备案及后续事宜，证明双方对因限购所致暂不能办理商品房销售合同备案已经约定了解决方案，没有合同不能履行和不能实现合同目的情形。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，商品房销售合同备案是房地产管理机构行使管理职能的行为，未依法备案仅可能影响所售商品房办理产权登记，但对商品房买卖合同的效力及除产权登记外的履行没有影响，双方签订的《商品房买卖合同补充协议书（三）》第五条免除因不能备案导致后续的房地产证办理手续滞后被答辩人的违约责任，涉案房屋在交付、使用等合同履行上完全没有障碍，能够实现林宏洋购买房屋、使用房屋的合同目的。三、《商品房买卖合同补充协议书（三）》第六条约定林宏洋不能以不具备购房资格、合同不能或暂不能备案为由提出解除合同要求。遵循公平与对等的合同基本原则，中信公司当然不能以不具备购房资格、合同不能或暂不能备案为由提出解除合同，否则即有悖公平与对等的合同基本原则，也有悖诚实信用的合同基本原则。况且，林宏洋在三亚未登记有住房，购买一套住房的资格是可以具备的，现中信公司单方面要求解除商品房买卖合同无理。四、前些年国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，特别是本案中林宏洋知晓限购政策后双方协商共同签订了补充协议。因此，住房限购政策不属于《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，中信公司依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的规定要求解除合同不成立。五、根据最高院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）“20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持”和最高院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（2015年12月会议）“（三)关于贯彻落实房地产调控政策问题24、房屋买卖合同签订后，由于“限购”等政策实施导致当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，予以支持”的规定，因限购政策请求解除合同的前提是无法办理房屋所有权变更登记，享有请求权的人是买受人而非出卖人。本案出卖人连基本的交房义务都未履行，办理房屋所有权变更登记根本无从谈起，更不能预料一定无法办理房屋所有权变更登记，所以林宏洋无须提出解除合同，中信公司更无权以限购政策请求解除合同。六、全国及三亚购房的限购政策是在2010年出台的，时隔几年后全国大部分城市已经取消限购政策，三亚虽然没有明令取消限购政策，但近几年为了消化存量商品房，特别是三亚原限购政策范围为河东区和河西区，但2014年1月国务院批准三亚设立海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区四个区后，已无河东区和河西区的区域划分，限购政策执行较为宽松，特别是全款购房基本不受限购政策影响。政府应当鼓励交易，促进经济，限购政策属于临时性政策，并非一成不变，林宏洋重新具备购房资格或指定具备购房资格的第三方作为购房人时均可正常备案和办理产权登记。综上所述，因限购政策致商品房买卖合同暂时不能备案不影响合同目的的实现，况且双方对如何救济已经作了约定，故因限购政策致使商品房买卖合同暂时不能备案不是解除涉案合同的法定理由，中信公司在不能按约定期限交房，将承担逾期交房违约金的情况下，诉求解除合同是不诚信的行为，请驳回中信公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告林宏洋提出两份《律师函》，但未能证明已将送达中信公司，且中信公司否定收到，故对原告林宏洋主张以《律师函》方式，与中信公司沟通协商逾期交房及其它违约事项的事实，不予认定。 二、反诉原告中信公司提出：（一）施工单位建筑工程竣工报告、工程竣工验收报告（反诉证据四）是复印件，反诉被告林宏洋对该证据的真实性表示异议，不予采信；（二）反诉被告林宏洋购买的三套商品房的室内装修照片（反诉证据五），反诉被告林宏洋表示无法确认照片记录影像反映涉案房屋真实情况，且照片不能证明涉案房屋完成验收具备居住条件。反诉被告林宏洋的质证意见合理，故本院对反诉证据五不予以采信；（三）《资产评估报告》（反诉证据六），系对涉案房屋住宅租金价值的评估，与逾期交房违约金没有关联性。当事人对逾期交房违约金有明确约定，应从其约定。故不采纳反诉证据六；（四）反诉证据七是一组六份证据。反诉被告林宏洋主张该组证据于举证期限届满后提交，不能证明涉案房屋符合约定的四项交房条件，与其诉讼请求所依据的主张事实没有关联性，不同意质证。本院认为反诉被告林宏洋的质证意见有理，不采纳反诉证据七。（五）（2015）三亚民一初字第23号民事判决书认定的事实，并不包含反诉原告在合同约定期限内向反诉被告林宏洋交付涉案房屋的事实，故不予采纳。 根据当事人陈述，以及经过质证的有效证据，本院查明以下事实：2012年12月9日，林宏洋与中信公司签订《商品房买卖合同》，购买“半岛云邸”第1幢1单元3001号房。因林宏洋不符合三亚限购政策中的购房人条件，无法办理商品房的销售备案，为此双方协议补充约定因办理备案导致后续房地产办证手续滞后，林宏洋不得追究甲方违约责任。 2013年1月13日，林宏洋又与中信公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为20131102510081），该合同另有附件一、附件二、附件三、附件四（即《合同补充协议》）、附件五，以及《补充协商（二）》、《商品房买卖合同补充协议书（三）》，约定林宏洋购买“半岛云邸”第1幢2单元3001号房，总价8074881元，于2014年12月31日前交付；所交付房屋须符合合同约定的条件：涉案商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。第九条约定中信公司逾期交房，且合同继续履行的，中信公司应自最后交房期限之次日起至实际交房之日止，应当按照林宏洋已付房款的日万分之五承担逾期交房违约金责任。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条是关于房屋产权登记的约定。补充协议对交房有约定。《合同补充协议》（附件四）第八条第2项约定：买受人同意在该商品房交付日15日前，由出卖人统一向买受人发出《房屋交付通知书》（即《入住通知书》）。出卖人可视情况在该商品房所在地有关报刊媒体上（海南日报等报刊）发布该商品房入住通知（简称媒体公告），媒体公告发布后，视为出卖人已将入住通知书送达买受人。《商品房买卖合同补充协议书（三)》约定：因林宏洋不符合购房人条件，暂缓办理备案手续；待林宏洋具备购房人资格或者指定第三方作为购房人后再行办理商品房买卖合同备案手续及后续事宜；如因备案导致后续房地产办证手续滞后，林宏洋不得追究中信公司的违约责任。签订合同后，林宏洋依约向中信公司支付了涉案的“半岛云邸”第1幢2单元3001号房的全部购房款8074881元。目前为止，中信公司尚未将涉案房屋交付林宏洋，或者林宏洋指定的第三人占有。根据合同约定的逾期交房违约金的计算标准与方法，自2015年1月1日起至2016年10月31日止，逾期交房违约金总额为2705085.14元。 本院认为，本案之本诉与反诉是基于同一事实与同一法律关系提出的，其中本诉的争议焦点是中信公司是否应当承担逾期交房的违约责任，反诉的争议焦点是中信公司反诉请求解除涉案《商品房买卖合同》，即编号为20131102510081《商品房买卖合同》（含附件五份、《补充协议（二）》、《商品房买卖合同补充协议书（三）》）应否予以支持。以下根据两个争议焦点问题的法律逻辑关系的先后展开分析： 关于中信公司反诉请求解除涉案《商品房买卖合同》，应否予以支持的问题。 首先，双方违反商品房限购政策而订立涉案合同是主观过错同等的自甘承担交易风险的行为。2012年12月9日与中信公司签订《商品房买卖合同》，购买“半岛云邸”项目第1幢1单元3001号房，该合同履行过程中即遭遇林宏洋不符合三亚限购政策中的购房人条件，不得办理商品房的销售备案手续的问题，为此双方协议补充：如因备案导致后续房地产办证手续滞后、林宏洋不得追究中信公司的违约责任。可知至2013年1月13日林宏洋与中信公司订立涉案《商品房买卖合同》购买涉案的“半岛云邸”项目的第1幢2单元3001号房时，双方对于林宏洋不符合三亚限购政策中的购房人条件，不得办理商品房的销售备案手续的交易风险是明知的，而仍订立涉案合同，同时协议补充约定：待林宏洋具备购房人资格或者指定第三方作为购房人后再行办理商品房买卖合同备案手续及后续事宜；如因备案导致后续房地产办证手续滞后，林宏洋不得追究中信公司的违约责任。可见双方已经预见到履行涉案合同可能遭遇不能办理商品房买卖合同备案手续的风险并在合同中作出相应的规避风险的约定。由此说明双方对违反商品房限购政策具有同等过错，并自愿承担因商品房限购政策引起的交易风险。其次，涉案合同合法有效。商品房限购政策是针对房地产交易的宏观调控措施之一，是地方政府对房地产交易行为实施管控的的社会公共政策，属于管理性规范的范畴，故而违反商品房限购政策而订立的合同，并不产生合同无效的法律效果。因此，本院认定涉案合同依法成立有效。第三，中信公司以无法办理涉案房屋的销售备案手续构成不可抗力，致使不能实现合同目的为由，反诉请求解除涉案合同的理由没有事实根据，不能成立。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案的交易行为发生于三亚地区实行商品房限购政策施行之后，且订约时双方明知林宏洋受商品房限购政策的限制而预见不能办理涉案房屋的商品房销售备案手续，并非不能预见，不构成不可抗力。本案中，商品房限购政策并不能阻止中信公司合同目的的实现。对于中信公司，其出售涉案房屋取得所售房屋的全部款项的目的全部实现。因此，中信公司以涉案合同的目的不能实现为由，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项反诉请求解除合同，违背了其合同目的已经实现的事实。此外，应当指出，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项享有解除合同请求权的主体，是因不可抗力致使不能实现合同目的的合同一方当事人。中信公司的合同目的已经实现，故其不享有依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项赋予的合同解除请求权。对于林宏洋订立涉案合同的目的是取得涉案房屋所有权，或者自己取得，或者由其指定的符合商品房限购政策的第三人作为购房人取得。目前，林宏洋因其违反商品房限购政策而致合同目的难以实现，但由其指定的符合商品房限购政策的第三人作为购房人取得亦可实现合同目的。综上，中信公司以无法办理涉案房屋的销售备案手续构成不可抗力，致使不能实现合同目的为由，提出反诉请求解除涉案合同，没有事实与法律根据，予以驳回。 关于中信公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。 结合涉案合同第十一条关于房屋交接的条款，第十五条关于房屋产权登记的条款，可知合同第八条约定中信公司承担的交房义务，指的是对涉案房屋占有的移转，由林宏洋或其指定的第三人取得占有。故逾期交房的违约责任就是迟延履行移转占有涉案房屋的违约责任。涉案合同约定的逾期交房违约金，旨在防范、阻止并惩罚出卖人迟延履行交房义务而约定，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定的惩罚性违约金，是专门针对迟延履行行为予以惩罚而设的。故惩罚性违约金的给付，以违约方存在过错导致迟延履行为前提，而与非违约方所受实际损害无涉。因此，中信公司自行委托中介机构评估买受人所受损失的评估意见，不予采纳；中信公司关于林宏洋诉求的违约金“过分高于造成的损失”应予驳回的抗辩主张，不予支持。 前已指出，中信公司的交房义务是涉案房屋的占有移转，仅需满足经验收合格并取得工程竣工验收备案证明，及在约定期限移转占有即为已足。此外，根据补充协议，出卖人交房前15日以《房屋交付通知书》（即《入住通知书》）通知买受人办理交付手续；出卖人亦可在媒体上发布入住通知。媒体公告发布后，视为入住通知书已经送达买受人。因此，中信公司只要按其中一种方式向林宏洋或其指定的第三人送达《入住通知书》，即是提出履行交房义务的行为。本案诉讼中，中信公司未能证明其已提出履行交房义务的事实，却提出林宏洋不符合购房人资格，不及时指定第三人导致交房义务无法履行的抗辩理由，没有合同依据与法律根据，且该抗辩理由与其履行交房义务并无关联性。综合本案情况来看，中信公司将验收合格取得工程竣工验收备案证明的涉案房屋，移转给林宏洋或其指定的第三人占有，完全不存在任何履行障碍且经林宏洋催促后仍未履行，显然具有故意过错，应当承担双方专为惩罚迟延履行交房义务而设定的逾期交房违约金责任，具体金额为2705085.14元。 应当说明，补充协议中约定的“如因备案导致后续房地产办证手续滞后，林宏洋不得追究中信公司的违约责任”，指的是如因林宏洋不符合购房人资格造成商品房买卖合同备案手续及后续办证手续迟延，中信公司免负迟延办证违约责任（补充协议未约定迟延办证违约责任的具体内容），而并非免负逾期交房违约金责任。 综上所述，中信公司反诉请求解除涉案合同，没有事实根据，予以驳回。林宏洋本诉请求中信公司承担逾期交房违约金2705085.14元，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告（反诉原告）三亚中信投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告（反诉被告）林宏洋支付逾期交房违约金2705085.14元； 驳回反诉原告三亚中信投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28440.68元（林宏洋已预交），反诉费46460.60元（中信公司已预交），均由中信公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审 判 长  尹合欢 审 判 员  左家锋 人民陪审员  梁定妃 二〇一七年七月十八日 书 记 员  符雅慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。