上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3867号上诉人（原审原告）上海恋家房地产经纪事务所，住所地上海�普陀区XX路XX号XX室。投资人潘爱俊，职务不详。委托代理人袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。上诉人（原审被告）徐晓丽，XX年XX月XX日生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区XX街道XX花园XX幢XX室。上诉人（原审被告）张荣坤，XX年XX月XX日生，汉族，住浙江省湖州市南浔区XX镇XX路XX苑XX楼XX幢。上诉人（原审被告）张征一，XX年XX月XX日生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区XX街道XX花园XX幢XX室。上列三上诉人的共同委托代理人马庆勇，上海市汇盛律师事务所律师。上诉人上海恋家房地产经纪事务所（以下简称恋家事务所）及上诉人徐晓丽、张荣坤、张征一因居间合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人恋家事务所的委托代�人袁慧萍，上诉人徐晓丽、张荣坤、张征一的共同委托代理人马庆勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，张荣坤、徐晓丽原为夫妻，双方于2011年10月26日登记离婚。张征一为张荣坤、徐晓丽之子。案外人郑某某、李甲原为夫妻，双方于2014年7月2日登记离婚。上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）产权原登记在徐晓丽、张荣坤、张征一名下。2014年6月20日，徐晓丽并代张荣坤、张征一作为出卖方（甲方），李甲作为买受方（乙方），恋家事务所新泾分所作为居间方（丙方），签署《房地产买卖居间协议》。该协议记载，买卖房地产坐落为上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室；房价款为896万元；乙方同意在签订本协议后，若甲方接受此协议，则乙方授权委托丙方转付给甲方购房定金20万元；签署本协议后7天内签订《上海市房地产买卖合同》；在甲、�双方签订上海市房地产买卖合同后，乙方应当按照本协议约定的房价款的1%支付丙方佣金，甲方应当按照本协议约定的房价款的1%支付丙方佣金。2014年6月30日，张荣坤、张征一出具委托书。该委托书记载，委托人为张荣坤、张征一；受托人为徐晓丽；委托人委托受托人就上海市XX路XX弄XX号XX室及地下1层人防车位164房地产办理代为签订定金协议、代为签订房地产买卖合同、代为收取房价款、代为交房等事项。同日，上海市东方公证处出具公证书，证明张荣坤、张征一于2014年6月30日来到该处，在上述委托书上签名。此后，徐晓丽、张荣坤、张征一未与李甲签订房地产买卖合同。2014年8月7日，徐晓丽、张荣坤、张征一作为出卖方，郑某某作为买受方，就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》。该合同记载转让价款为735万元。同日，徐晓丽、张荣坤、张征一作为�卖方，郑某某作为买受方，另就上海市长宁区XX路XXX弄北部地下车库地下1层人防车位164签订《上海市房地产买卖合同》。该合同记载转让价款为23万元。2015年7月8日，恋家事务所向原审法院提起诉讼，要求判令徐晓丽、张荣坤、张征一向恋家事务所支付佣金89,600元。原审另查明，恋家事务所新泾分所为恋家事务所的分支机构，于2014年7月30日登记注销。原审审理中，恋家事务所提供微信对话手机截屏图一组，称恋家事务所的工作人员（本方）与李甲（对方）曾通过微信交流，李甲在2014年6月21日提出了房屋限购问题。该组截屏图显示，2014年6月12日至2014年6月14日期间，一条发自对方的微信内容为：“我们现在限购的，有什么办法”。原审审理中，徐晓丽自述，其在签署买卖居间协议当日曾在签约场所遇见郑某某，但并不知其身份；买卖居间协议所记载的房价款包括地�车位价款。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。徐晓丽代张荣坤、张征一签署买卖居间协议后，张荣坤、张征一出具了委托书并经公证，结合徐晓丽、张荣坤、张征一之间的关系，可以认定徐晓丽的代理行为有效，买卖居间协议对徐晓丽、张荣坤、张征一发生效力。虽然买卖居间协议记载的买受方为李甲一人，但协议签订时，郑某某、李甲为夫妻，鉴于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，徐晓丽亦确认郑某某在签订协议当日到达签约场所，可以认定郑某某、李甲在当时均有向徐晓丽、张荣坤、张征一购房的意向。徐晓丽、张荣坤、张征一系通过恋家事务所的居间活动与郑某某相识，徐晓丽、张荣坤、张征一与郑某某签订房地产买卖合同，仍系以恋家事务所为媒介。故徐晓丽、张荣坤、张征一应当向恋家事务所支付相应的报酬。恋家事务所自称其在买卖居间协议签订前不知李甲属房屋限购对象。但从恋家事务所自己提供的微信对话手机截屏图来看，李甲在签署买卖居间协议前已向恋家事务所表明其购房受到限制。虽然房屋限购在一定条件下可以消除，但恋家事务所在协议签订前应向徐晓丽、张荣坤、张征一如实报告,以利于徐晓丽、张荣坤、张征一选择交易对象，避免交易风险。恋家事务所未适当履行上述义务，在居间服务上存在一定瑕疵。又鉴于恋家事务所未协助徐晓丽、张荣坤、张征一进行后续协商，亦未协助徐晓丽、张荣坤、张征一完成房屋产权过户等事项，故法院酌定佣金的数额减为45,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，原审法院于2015年10月23日作出判决：一、被告徐晓丽、张荣坤、张征一应于判决生效之日起十日�向原告上海恋家房地产经纪事务所支付佣金人民币45,000元；二、驳回原告上海恋家房地产经纪事务所的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,040元，由原告上海恋家房地产经纪事务所负担人民币1,015元，被告徐晓丽、张荣坤、张征一负担人民币1,025元。原审判决后，恋家事务所及徐晓丽、张荣坤、张征一均不服，上诉至本院。恋家事务所上诉称，原审认为其未适当履行居间义务，存在一定瑕疵，又鉴于未协助徐晓丽、张荣坤、张征一办理后续协商及房屋过户手续，故酌定佣金4.5万元的判决有失偏颇：即便恋家事务所的居间服务存在瑕疵，但也不妨碍徐晓丽、张荣坤、张征一进行最终的交易，恋家事务所未协助徐晓丽、张荣�、张征一办理协商及房屋过户手续的结果是徐晓丽、张荣坤、张征一与案外人合谋为了逃避支付佣金所致，恋家事务所对此没有过错。因此，恋家事务所要求撤销原审判决第一、二项，依法改判支持其原审全部诉请，本案的一、二审诉讼费由徐晓丽、张荣坤、张征一承担。徐晓丽、张荣坤、张征一对于恋家事务所的上诉请求不予同意，认为恋家事务所并未促使交易成功，无权要求支付佣金，并上诉称，原审认定事实错误、适用法律不当、判决结果错误：一、徐晓丽无张荣坤、张征一的授权，其所签的居间协议无效。二、恋家事务所居间不成功，无权取得相应报酬。三、徐晓丽、张荣坤、张征一独立完成涉讼房屋的产权过户手续，原审酌定佣金没有依据。因此，徐晓丽、张荣坤、张征一要求撤销原审判决第一项，改判驳回恋家事务所的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由恋家事务所承担。恋家事务所对于徐晓丽、张荣坤、张征一的上诉请求也不予同意，认为徐晓丽签署过承诺书、公证委托书，故徐晓丽有张荣坤、张征一的授权委托，恋家事务所的居间也已成功。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，徐晓丽经恋家事务所居间，与案外人李甲就涉讼房屋签订了《房地产买卖居间协议》。虽然上述协议张荣坤、张征一处的签名是由徐晓丽代为签署，但根据不久张荣坤、张征一即向徐晓丽出具了公证的授权出售涉讼房屋委托书的事实，以及徐晓丽、张荣坤与张征一系父母子女关系，徐晓丽、张荣坤又曾系夫妻关系等情况，上述《房地产买卖居间协议》应当依法成立并对徐晓丽、张荣坤、�征一及恋家事务所均具有约束力。虽然上述协议签署后合同双方并未签署《上海市房地产买卖合同》，但根据徐晓丽、张荣坤、张征一在该协议签署不久即与郑某某签署了关于涉讼房屋的上海市房地产买卖合同，而郑某某在李甲与徐晓丽、张荣坤、张征一签署《房地产买卖居间协议》时为李甲的丈夫，郑某某与徐晓丽、张荣坤、张征一签署涉讼房屋的《上海市房地产买卖合同》时刚与李甲离婚不久，徐晓丽、张荣坤、张征一也未就其如何接洽上买受方郑某某作相应合理解释，原审法院据此认定徐晓丽、张荣坤、张征一系通过恋家事务所的居间活动与郑某某相识，徐晓丽、张荣坤、张征一与郑某某签订的《上海市房地产买卖合同》，仍系以恋家事务所为媒介，并无不当之处。故在恋家事务所居间成功的情况下，其依法有权向徐晓丽、张荣坤、张征一主张相应的佣金�酬。徐晓丽、张荣坤、张征一的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。关于恋家事务所上诉要求徐晓丽、张荣坤、张征一支付房价款1%的全额佣金是否成立的问题，本院认为，原审对此已有阐述，本院予以认同，在此不再赘述。原审根据本案的实际情况所酌定的4.5万元佣金报酬，尚属合理，本院予以确认。综上，上诉人恋家事务所及上诉人徐晓丽、张荣坤、张征一的上诉请求，本院均不予支持。原审判决并无不妥，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币925元，由上诉人上海恋家房地产经纪事务所及上诉人徐晓丽、张荣坤、张征一各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审�判员翟从海二〇一六年三月十七日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……