吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0502民初3249号 原告：邵军号，女，1986年5月20日出生，现住通化市东昌区。 委托代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃及变更诉讼请求、代为和解、代收法律文书。 被告：李佳潼，女，1987年9月4日出生，现住通化市东昌区。 委托代理人：鞠文华，吉林瀛盈律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼、签收法律文书，一般代理。 第三人：张耀续，男，1977年8月23日出生，现住吉林省白山市八道江区。 第三人：高梓畅，女，1978年5月14日出生，现住吉林省通化市东昌区。 二第三人共同委托代理人：张晓霞，环通法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代为承认、放弃、调解、和解，代收法律文书。 原告邵军号与被告李佳潼、第三人张耀续、高梓畅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵军号及其委托代理人金鹏、被告李佳潼的委托代理人鞠文华、第三人张耀续、高梓畅的委托代理人张晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邵军号向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除对原告购买的位于通化市华兴商厦X座X单元X层X号，建筑面积139.15平方米的房产的查封；2.判决确认原告及第三人张耀续、高梓畅于2017年8月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认该房屋归原告所有协助办理产权；3.本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：2017年8月1日，邵军号与高梓畅、张耀续签订房屋买卖协议，购买高梓畅、张耀续购买的通化市华兴商厦X座X单元X层X号房屋，面积139.15平方米，每平方米4000.00元，合计556600.00元。首付购房141000.00元，余款由银行贷款，由案外人每月偿还3206.00元至还清时为止。2018年11月18日，邵军号经装修入住该房屋，由于开发商原因，房屋未办理过户手续，2019年10月11日，李佳潼与高梓畅、张耀续因民间借贷纠纷，财产保全查封了登记在高梓畅、张耀续名下的坐落于通化市华兴商厦X座X单元X层X号房屋，根据《物权法》以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理,经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 李佳潼辩称，1.李佳潼请求查封高梓畅名下房屋符合法律规定，李佳潼在保险公司做了保单予以财产保全担保，查封高梓畅名下房屋符合法律规定。2.根据我国物权法规定，不动产物权变更是以登记为生效要件。本案中，无论基于什么原因，争议房屋尚未正式办理所有权变更登记，因此案外人并未获得高梓畅上述房屋的所有权。在本案中不动产权属证书与不动产登记簿均显示高梓畅是该房屋的所有权人，而法院在诉讼保全中只做形式审查，因此法院完全有权查封该房屋。3.查封规定第十七条是否仅限于法院执行阶段是值得商榷的，是否可以用“被执行人”一词推知该条规定只适用于法院执行阶段，并不适用于诉讼财产保全。李佳潼与高梓畅纠纷并非执行阶段的查封措施，认定上诉司法解释规定的范围仅限于法院执行阶段，法院依法有权查封。4.查封的房屋目前有银行抵押，在抵押期间不能处分房屋，高梓畅也没有交清房屋全款，也没有办理产权证，同时高梓畅也没有取得物权，原告购买该房屋合同无效，原告请求确认房屋归原告及协助办理产权也不能得到法律支持，也是履行不能的。依据《房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。综上，请依法驳回异议人的异议请求。 张耀续、高梓畅述称，原告所述是事实，同意原告诉求。第三人与李佳潼发生借款纠纷时，该房屋所有权已经转让给原告，第三人对该房屋已经不存在所有权，李佳潼不应该查封该房屋。所欠款应该由第三人向李佳潼清偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月15日，高梓畅、张耀续与通化市城巨房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定向其购买位于华兴商厦X座X单元X层X号，面积为139.15平方米的房屋，总价款686009.5元，付款方式为商业贷款，首付款206009.5元，余款48万元向建设银行申请贷款支付。2016年2月1日，通化市城巨房地产开发有限公司开具了该房屋的不动产统一发票，金额686009.5元。2016年10月18日，邵军号从银行取款7万元。2017年8月1日，高梓畅、张耀续、邵军号、高宏亮签订了《房屋买卖合同》，约定将位于华兴商厦XXXXXX号面积为139.15平方米的房屋出售给邵军号，金额为141000元，邵军号在2017年8月1日向高梓畅、张耀续交付购房款定金121000元；高梓畅、张耀续在2017年8月1日收到邵军号交付的购房首付款121000元；因房屋为贷款房，后续贷款由邵军号支付，剩余贷款年限18年6个月，月还款3206元。2018年11月21日，通化市城巨房地产开发有限公司出具了《收据》四张，写明收到高梓畅交来的取暖费、水电费等费用。2019年10月15日，通化恒泰热力有限公司开具了发票，写明收到邵军号交付的2019年度取暖费3978元。 另查明，2019年10月9日，因李佳潼与高梓畅、张耀续民间借贷纠纷一案，本院作出了（2019）吉0502民初2782号民事裁定书，裁定查封高梓畅名下位于通化市文化市场附近华兴商厦X座X单元X层X号房屋。2019年11月5日，本院对邵军号提出的异议请求作出（2019）吉0502执异170号执行裁定书，驳回了邵军号的异议请求。 本院认为，本案争议的焦点为原告的诉讼请求有无事实及法律依据？ 根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，第一，高梓畅、张耀续、邵军号于法院查封前签订了《房屋买卖合同》，但因案涉房屋存在抵押权，而抵押人高梓畅、张耀续虽告知了受让人，却未通知抵押权人（中国建设银行股份有限公司通化分行），直接让买受人代为偿还贷款，故该转让行为无效，原告主张确认该买卖合同有效、房屋归原告所有、协助办理产权的请求本院不予支持；第二，对于查封之前案外人是否已合法占有该不动产问题，原告提交了取暖费发票、银行交易明细、收据予以证明，但取暖费发票系发生在法院查封之后，银行交易明细中原告所称的交电费项不能看出是交付什么款项、何处房屋的电费，通化市城巨房地产开发有限公司出具的《收据》中写明了是收到高梓畅交来的各项费用，亦不能证明原告主张，故原告提交的证据不能证明其在法院查封前已经实际占有该房屋；第三，原告对该房屋未向高梓畅、张耀续支付全部价款，因（2019）吉0502民初2782号案件未进入执行阶段，故亦不存在将剩余价款交付法院执行；第四，原告明知该不动产之上设定有抵押权登记无法过户而执意购买，亦未提交其他证据证明非因其自身原因未办理过户登记，故其对未办理过户登记存有过错。综上所述，原告提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照上述法律规定，判决如下： 驳回原告邵军号的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告邵军号负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审 判 长  刘一博 人民陪审员  吴段军 人民陪审员  张立斌 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  张晓岩