成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2853号原告李祥林，男，汉族，1965年11月16日出生，住成都市新都区，委托代理人王煜，四川勤证律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人罗筠寒，四川勤证律师事务所律师。一般授权代理。被告唐震林，男，汉族，1967年8月23日出生，住四川省资阳市乐至县，委托代理人刘鑫，四川明炬律师事务所律师。一般授权代理。被告四川玛雅家具有限公司，住所地成都市高新区紫竹中街36号1楼。法定代表人唐震林。委托代理人刘鑫，四川明炬律师事务所律师。一般授权代理。原告李祥林诉被告唐震林、四川玛雅家具有限公司（以下简称玛雅家具公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员路振飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告李祥林及其委托代理人罗筠寒到庭参加了诉讼；被告唐震林、玛雅家具公司的共同委托代理人刘鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李祥林诉称，2014年6月5日，唐震林租赁原告位于新繁镇水利村四社原华兴家具厂的厂房及用地用于玛雅家具公司使用，由二被告共同与原告签订了租赁合同，在合同履行中，由唐震林一人按合同约定支付租金。该合同约定租赁期限自2014年6月5日至2017年6月10日止。前两年每年租赁费为39万元，第三年租赁费为429000元，租金支付时间为第一年租金分两次支付，后两年的每年租金提前一个月一次性支付，即2015年5月5日前支付2015年6月5日至2016年6月5日的租金，2016年5月5日前支付2016年6月5日至2017年6月5日的租金。合同签订后，原告如约交付了租金物，但唐震林一直未按合同约定支付租金。后原告与唐震林协商一致约定所欠租金按每月3%计算逾期利息。2015年11月15日后，唐震林与玛雅家具公司不再支付拖欠原告的租金及逾期利息，也拒绝支付第三年的租金。故请求法院依法判令：1.二被告支付拖欠原告的租金787450元；2.二被告支付原告直至付清租金为止的逾期利息（逾期利息按每月3%计算，截止2016年6月5日的逾期利息共计152665.50元）；3.本案全部诉讼费用由二被告承担。审理中，原告李祥林将第1项诉讼请求的具体构成明确为：二被告已将第1年的租金付清；第二年租金仅仅支付31500元，尚欠358450元；而第三年的租金未付，第三年的租金为429000元，故二被告应付原告租金787450元。针对第2项诉讼请求，原告李祥林明确为：以第二年尚欠租金358450元为基数，自2015年6月5日计算至2016年6月5日止，按每月3%计算；以所欠租金787450元为基数，自2016年6月6日起计付至此款付清之日止，按每月3%计算。被告唐震林辩称，唐震林不是本案适格被告，既然是厂房租赁，唐震林作为自然人不可能租赁原告的厂房，原告清楚系玛雅家具公司生产所需租赁厂房，该案应属原告与玛雅家具公司间的纠纷；唐震林是玛雅家具公司的法定代表人，其系履行法定代表人的职责，玛雅家具公司应承担的责任不应由其法定代表人承担。故请求驳回原告李祥林对被告唐震林的诉讼请求。被告玛雅家具公司辩称，原告李祥林不是本案适格主体，玛雅家具公司虽签订了厂房租赁合同，但李祥林是代表华兴家具厂签订的，厂房是华兴家具厂的，即使主张租金也应由华兴家具厂主张；本案所涉租赁合同应属无效合同，租赁合同约定租赁物位于新繁镇水利村4社原华兴家具厂的厂房，但交付的确是位于繁川家具大道1号的厂房，被告交付的租金也是繁川家具大道1号厂房的租金，双方根本不存在拖欠租金的事实；交付人交付的厂房不能正常使用，交付人不能收取租金，厂房存在漏水问题，被告多次要求修复，但并未解决，出租人无权收取租金；租金计算截止时间应为2016年5月31日，原告李祥林将其所有的号牌为川Ａ×××××的车辆停放在厂房正门口，已导致被告无法正常经营。经审理查明，2014年6月5日，李祥林（甲方）与唐震林（乙方）签订《租赁合同》，该合同第一条约定甲方将位于新繁镇水利村四社原华兴家具厂厂房及用地租赁给乙方做加工厂房使用。合同第二条约定了租赁期限为三年，即2014年6月5日至2017年6月10日。第三条约定前两年每年租赁费为390000元，第三年的租赁费为429000元。第一年租金分两次付清，后两年每年租金提前一个月一次性付清。第四条约定租赁期间，乙方不能擅自拆除或改变甲方原有地面建筑或设施，未经甲方书面同意，不能私自转租，如乙方生产需要改造原有建筑，须经甲方同意。第五条约定，在租赁期间如遇政府规划拆迁，乙方应无条件拆除搬迁（乙方新修建的建筑物拆迁赔偿由乙方受益），除此外，甲方无权终止本协议。合同第六条约定，在合同期内，若乙方因政策因素需搬迁，乙方有权终止本协议。如房屋、土地与周围存在争议，由甲方负责承担乙方损失。第七条约定，在租赁期内，乙方生产的包括但不限于税务、安全在内的全部责任，乙方自行负责。如三年到期，厂房未拆迁，在同等条件下，乙方续租，甲方不得无故转租他人。合同第八条约定了违约责任，如有违约，违约方按当年租赁费的双倍赔偿对方。合同尾部李祥林作为甲方签字，唐震林在乙方处签字并加盖了玛雅家具公司的公章。现李祥林以被告唐震林、玛雅家具公司未付清租金为由，诉至本院要求二被告共同支付租金及逾期利息。以上事实，有《租赁合同》一份及当事人的当庭陈述予以佐证。审理中，（一）原告李祥林提供了国土使用权证一份，拟证明原告是出租房屋及土地的合法产权人。唐震林、玛雅家具公司对该证据的真实性无异议，但该土地的使用权人为华兴家具厂，所以原告李祥林主张欠付租金不具有主体资格，该证所载地址与玛雅家具公司实际租用的地址不一致；（二）原告李祥林提供了银行付款凭证四张，拟证明从租赁合同签订之日起，便是唐震林本人以个人名义支付租金，唐震林本人系租赁合同的相对方之一，其总共支付的金额为485000元。唐震林、玛雅家具公司认为支付485000元属实，但唐震林履行的系职务行为应约束玛雅家具公司；（三）原告李祥林提供了租金结算单一份，拟证明欠付租金的金额及逾期利息的计算方式，该单据是唐震林个人核对后予以确认的，本案租赁合同应约束唐震林个人，且唐震林也应按其自认的承诺履行支付逾期利息的责任。玛雅家具公司、唐震林认为该单据内容不合法，月息有5%和3%均过高，欠款主体不明确，不清楚欠谁的；（四）被告玛雅家具公司提供了《租赁合同》一份，拟证明合同主体是华兴家具厂及玛雅家具公司，合同约定的租赁物位于新繁镇水利村四社华兴家具厂的厂房及用地，原告李祥林不具有诉请资格。李祥林称其系华兴家具厂的经营业主，华兴家具厂系个体工商户，当时签合同时并未加盖华兴家具厂的公章，二被告使用的厂房及用地实际就是合同约定的租赁物；（五）被告玛雅家具公司提供了转账凭证及统计表，拟证明玛雅家具公司已支付租金485000元。原告李祥林对二被告已支付485000元没有异议，485000元包含租金及利息，上述款项均系唐震林个人支付，冯青系李祥林的妻子；（六）被告玛雅家具公司提供照片三张及机动车信息、视频资料，拟证明原告李祥林于2016年5月31日将其所有的号牌为川Ａ×××××的车辆封堵在厂房正门口，导致被告无法正常经营，故租金应支付至该日止。原告李祥林认为之所以于2016年5月31日将车辆停放在该处，是因为二被告有转移财产的行为，原告李祥林也是自救，但并没有影响二被告的正常经营；（七）被告玛雅家具公司提供了报警记录、电话录音、通话记录。拟证明原告李祥林封堵厂房及更换门锁等情况。原告李祥林质证认为该组证据与本案无关联性。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点归纳为：（一）李祥林作为原告，主体是否适格；（二）被告实际租用的租赁物与《租赁合同》中所载的租赁物是否一致；（三）《租赁合同》的效力问题；（四）承担付款责任的主体及具体金额；（五）厂房是否存在问题导致被告无法正常经营。现对争议焦点具体分析如下，争议焦点一李祥林作为原告，主体是否适格。李祥林所提供的《租赁合同》与玛雅家具公司提供的《租赁合同》虽然在签订主体的落款上存在差异，但租赁的实质内容一致。李祥林作为成都市新都新繁华兴家具厂的经营者，是享有收取租金的最终权益者，故其以个人名义依照其所提供的《租赁合同》进行主张并无不妥。争议焦点二被告实际租用的租赁物与《租赁合同》中所载的租赁物是否一致。被告提出现租赁的土地及厂房位于新繁镇繁川家具大道1号而非新繁镇水利村四社，故其辩称出租方并未按合同约定交付租赁物。本院认为在李祥林已提供其经营的成都市新都新繁华兴家具厂名下只有一处土地使用权的情形下，被告有责任提供“新繁镇繁川家具大道1号”的土地使用权权属情况以证明与“新繁镇水利村四社”土地使用权不一致。再者，如出租方交付的租赁物与租赁合同约定的租赁物不一致，则被告应在交接租赁物初始阶段尽到审慎的注意义务并立即提出。故本院对被告辩称其实际租用的租赁物与《租赁合同》中所载的租赁物不一致的主张，本院不予采纳。争议焦点三《租赁合同》的效力问题。李祥林未提供租赁物的《建设工程规划许可证》及相关合法报建手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案所涉《租赁合同》违反法律强制性规定属无效合同。争议焦点四承担付款责任的主体及具体金额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案所涉《租赁合同》虽属无效合同，但被告实际使用了租赁物，其应向李祥林支付使用费。关于支付使用费的主体。唐震林系玛雅家具公司的法定代表人，对外其可以履行法定代表人的职务行为而称应约束玛雅家具公司，但具体到本案，玛雅家具公司从未自其基本账户转账支付租金，也未提交玛雅家具公司的会计账目，以证明系玛雅家具公司应负担的租金，且原租金支付方式均系唐震林通过其个人账户支付，故本院认定唐震林的个人财产与玛雅家具公司的资产存在混同，该《租赁合同》应约束唐震林与玛雅家具公司，应由唐震林及玛雅家具公司承担支付使用费的连带责任。支付使用费的金额。李祥林已明确于2016年5月31日将其所有的号牌为川Ａ×××××的车辆停放在厂房正门口，该行为已导致被告无法使用厂房，故使用费应支付至2016年5月31日，使用费总金额为774657.53元（第一年租金390000元+第二年租金360天/365天×390000元=774657.53元）。结合双方已认可被告已付金额共计485000元，被告唐震林、玛雅家具公司尚应连带支付使用费294657.53元（774657.53元-485000元=294657.53元）。关于原告李祥林主张的利息损失问题。唐震林及玛雅家具公司未及时付清使用费已造成李祥林的利息损失，本院结合原告李祥林主张的利息起止时间及唐震林、玛雅家具公司称原告主张的利息标准过高的抗辩主张，还有利息的认定应以补偿为主、惩罚为辅的原则，综合认定为利息以使用费294657.53元为基数，自2015年6月5日起计付至本判决确定的使用费支付之日止，按日万分之七计算；若未按本判决确定的给付之日给付，上述利息应计付至使用费付清之日止，按日万分之七计算。争议焦点五厂房是否存在问题导致被告无法正常经营。关于玛雅家具公司称原告提供的厂房主体部分存在严重的漏水问题，其无权收取租金的抗辩主张。庭审中，被告陈述系李祥林将其所有的车辆停在厂房正门口才导致无法正常经营，且二被告也未提供厂房确有严重漏水导致其无法正常经营的证据及其在使用过程中有向李祥林反映厂房存在问题的证据，故对其称不应支付租金的抗辩主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐震林、四川玛雅家具有限公司自本判决生效之日起十日内连带向原告李祥林支付使用费294657.53元及利息（以使用费294657.53元为基数，自2015年6月5日起计付至本判决确定的使用费支付之日止，按日万分之七计算；若未按本判决确定的给付之日给付，上述利息应计付至使用费付清之日止，按日万分之七计算）；二、驳回原告李祥林的其余诉讼请求。案件受理费6601元（因适用简易程序已减半收取），财产保全费5000元，合计11601元。由原告李祥林承担7965元，被告唐震林及四川玛雅家具有限公司连带承担3636元（此款原告李祥林已预付，被告唐震林及四川玛雅家具有限公司在履行本判决第一项义务时一并向原告李祥林连带结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员  路振飞二〇一六年八月二十九日书记员  吴 真