云南省勐海县人民法院民 事 判 决 书(2015)海民二初字第369号原告李酸酸，女。被告杨林，女。原告李酸酸与被告杨林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭。2015年12月15日，本院公开开庭审理了本案。原告李酸酸及其委托代理人庄清忠，被告杨林的委托代理人刘晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李酸酸诉称，2015年3月29日，原、被告补签《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》，约定被告将位于勐海英茂公园内商业别墅第五栋商铺出租给原告作为商业用途使用，建筑面积270平方米，租期5年（自2013年11月1日起至2018年10月30日止），租金约定为每年递增，第一年租金为120,000元。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁定金10,000元和第一年租金120,000元、第二年租金30,000元，并对所租赁的别墅进行了装修，装修后原告得知该房屋属于违章建筑，无法到工商行政管理局办理营业执照，至今未办理完善的合法手续，原告多次找被告协商也未果。因此，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》；2、被告退还原告已交租金150,000元；3、被告退还原告已交定金10,000元；4、被告赔偿原告全部装修费287,730元；被告杨林辩称，本案争议的房屋是由勐海县人民政府建设，交由勐海县城乡建设投资开发有限公司进行管理，被告向勐海县城乡建设投资开发有限公司承租后，以合法的方式出租给原告，被告对该房屋拥有合法使用权；签订《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》是双方真实意思表示，被告已将房屋交付给原告使用，合同已经实际履行；对房屋租赁没有法律法规规定必须取得房屋产权证书后才能出租，原告并未提交证据证明其无法办理营业执照的的原因是该房屋不具有产权证书，工商行政管理局不为原告办理营业执照的行为若属于违法行为，原告应通过行政诉讼的方式解决，而非要求解除与被告签订的租赁合同。合同签订后，原告向被告支付了第一年租金120,000元、第二年租金30,000元及10,000元定金，但在租赁期间，原告已经占有、使用该房屋，故被告不同意退还租金及定金，原告在进行装修前应取得营业执照，并且对装修费应出具有效的证据来进行证明，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、诉争的房屋是否属于违章建筑？双方签订的合同是否应当解除？2、被告是否应当返还原告租金150,000元、定金10,000元？3、被告是否应当赔偿原告装修费287,730元？针对以上争议，原告李酸酸为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》1份，欲证明原、被告之间存在租赁合同关系，并且对双方权利义务进行约定的事实，同时欲证明被告隐瞒商铺属违章建筑，不能作为合法商铺正常办理工商登记并经营的事实；2、《装饰工程施工合同》1份、《建筑安装工程直接工程费计算表》2份、《云南省安装工程直接工程1份、《措施费用计算费汇总表》1份、《主要材料表》3份、《收款收据》1份，欲证明原告进行装修费支出的装修费为287,730元的事实；3、《勐海县文化经营许可证申请表》1份、《通知书》2份，欲证明原告申请办理营业执照，但因勐海英茂公园广场别墅未取得建设消防验收或者进行消防竣工验收备案的法律文书而无法办理营业执照的事实。经质证，被告杨林对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，但无法证明原告的第2个观点；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据不能证明原告支付了装修费287,730元的事实；证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但该组证据无法证实是因被告的原因造成原告无法办理营业执照。本院认为，原告提交的证据1，合同无法证实争议的商铺属于违章建筑及无法办理工商登记并经营的事实，本院予以部分采信；证据2、3，无法证实原告观点，本院不予采信。被告杨林为证明其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》1份，欲证明被告对该出租房屋拥有合法使用权的事实；2、《关于明确英茂公园商业别墅商铺性质的复函》1份，欲证明勐海县住房和城乡建设局对勐海县英茂公园的建设审核并发放了《建设工程规划许可证》，英茂公园别墅商铺建设为合法建筑的事实。经质证，原告李酸酸对证据1的真实性无异议，合法性、关联性不予认可，认为该房屋没有办理相关的手续，属违章建筑，原告经营至今无法办理营业执照，且该合同与本案没有关联性；对证据2的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，英茂公园仅为列入勐海县总体规划，并未明确说明是否已经批准了建设单位申报的公园建设的详细规划，同时该复函未明确说明英茂公司项目的建设工程规划许可证中是否包含商业别墅商铺，该建设工程规划许可证无法证明被告提供的租赁房屋达到了法定的要求，未经主管部门验收合格的房屋不得对外出租，故该份证据不合法，与本案不具有关联性。本院认为，被告提交的证据1，仅能证实勐海县城乡建设投资开发有限公司将勐海英茂公司内一至九幢酒吧房出租给勐海云海混凝土有限公司的事实，本院予以部分采信；证据2，仅能证实英茂公园的建设经发改立项后勐海县住房和城乡建设局发放《建设工程规划许可证》的事实，但与本案无关，本院不予采信。法院依职权向勐海县市场监督管理局调取的证据：1、《勐海县市场监督管理局关于对勐海县人民法院协助调查的复函》1份、《云南省人民政府办公厅关于印发云南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法的通知》1份，欲证明西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅可以办理营业执照，根据云南省人民政府办公厅关于印发云南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法的通知第五至第八条的规定原告租用房产的，无法提供产权证明的，提交由所在地政府、街道办事处、居（村）委会、社区工作站、物业管理公司及有关产权单位出具的有关证明文件，说明该房产的权属情况，并注明无法提供房屋产权证明的原因，可以办理营业执照；2、《西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅商铺合作经营协议书》1份，欲证明勐海云海混凝土有限公司与被告杨林进行合作，共同处理西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅的相关事宜；3、刘伟的《询问笔录》原件1份，欲证明勐海云海混凝土有限公司与被告杨林之间的合作关系及由杨林负责将西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅对外出租的事实。经质证，原告对证据1的真实性予以认可，合法性不予认可，其认为可以办理营业执照的范围不包括违法建筑，本案争议的别墅不属于可以免于提交住所使用证明的范围，原告到勐海县市场监督管理局申请办理营业执照均被告知无法办理，现其复函可以办理营业执照明显违法；证据2的真实性、合法性均不予认可，签订租赁合同的双方为勐海县城乡建设投资开发有限公司与勐海云海混凝土有限公司，与被告无关，勐海云海混凝土公司与被告合作，签订合同的双方应为勐海云海混凝土公司与被告，该协议存在造假的可能，被告也未向法院提交证明其向刘伟支付过4,500,000元出资款的证明，故不予认可；对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据未能说明争议的别墅至今未能取得产权证书的原因，故不予认可。经质证，被告杨林对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，能证实原告要求解除合同的理由不成立；对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以认可，能证实争议的别墅使用权为勐海云海混凝土有限公司，被告杨林与该公司系合伙关系，由该公司的法定代表人刘伟代表公司与被告杨林签订了《合伙经营协议》的事实。本院认为，证据1能证实本案争议的别墅可以办理营业执照，本院予以采信；证据2与证据3能相互印证，证实由勐海县云海混凝土有限公司法定代表人刘伟代表公司与被告签订了合作协议书，被告根据合伙协议对外出租房屋的事实，本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：本案争议的勐海英茂公园内玖栋商业别墅是由勐海县人民政府建设，交由勐海县城乡建设投资开发有限公司进行管理，2013年3月18日，勐海县城乡建设投资开发有限公司与勐海云海混凝土有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由勐海云海混凝土有限公司租赁勐海英茂公园内一至九幢酒吧房。2013年3月25日，勐海云海混凝土有限公司的法定代表人刘伟代表勐海云海混凝土有限公司与被告杨林签订《西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅商铺合作经营协议书》，约定由双方共同经营英茂公园内的玖栋别墅商铺，2015年3月29日，原、被告签订《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》，约定被告将位于勐海英茂公园内的商业别墅第五栋商铺出租给原告作为商业用途使用，建筑面积270平方米，租期5年（自2013年11月1日起至2018年10月30日止），租金约定为每年递增，第一年租金为120,000元。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁定金10,000元、第一年租金120,000元及第二年租金30,000元。后原告对其租赁的房屋进行了装修，但一直未能办理营业执照，原告一直使用租赁房屋至今。本院认为，原告与被告之间成立合法、有效的房屋租赁合同关系，应受到法律保护。本案中，原告主张解除合同的理由为被告出租的房屋无法向原告提供房屋产权证书及其他合法证明，属于违法建筑，导致其无法到工商行政管理部门办理营业执照，本院认为，该租赁房屋是否属于违法建筑，应由相关行政机关确定，且签订租赁合同是双方的真实意思表示，在签订租赁合同时双方应对签订的合同、租赁物的相关情况进行全面的了解，根据本院依职权向勐海县市场监督管理局调取的《勐海县市场监督管理局关于对勐海县人民法院协助调查的复函》及《云南省人民政府办公厅关于印发云南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法的通知》中可以看出，原告可以申请办理营业执照；根据《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的成立、生效的规定并未要求出租人需取得房屋产权证书后才能租赁房屋，同时，勐海云海混凝土有限公司的法定代表人刘伟与被告杨林签订的《西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅商铺合作经营协议书》虽未加盖公司公章，但得到了公司的追认，应视为是勐海云海混凝土有限公司与被告杨林之间存在合作关系，被告杨林有权对该房屋进行出租。故综合本案所有证据，虽然本案争议的房屋没有产权证书，但根据《云南省人民政府办公厅关于印发云南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法的通知》可以看出，无法提供产权证明的，提交由所在地政府、街道办事处、居（村）委会、社区工作站、物业管理公司及有关产权单位出具的有关证明文件，说明该房产的权属情况，并注明无法提供房屋产权证明的原因，可以办理营业执照，且在庭审过程中，原告称市场监督管理部门对其仅是进行了登记，并未进行处罚，也未禁止其营业。本院认为，原告至今仍在占有、使用租赁的房屋，也未出现第三人向其租赁的房屋主张权利的情形，不存在不能实现合同目的的情形，也未给原告造成实际的损失，不存在法律规定的法定解除合同的事由，根据《中华人共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”的规定，对原告主张要求解除双方签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的要求被告返还其交付的租金150,000元及定金10,000元的问题。本案中被告认可其收到原告支付的第一年租金120,000元及第二年租金30,000元，双方签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》未解除，且租赁的房屋自2013年11月1日一直由原告使用至今，原告已经实际占有、使用房屋一年以上，被告不应向原告返还租金，故对原告主张要求被告返还租金150,000元的诉讼请求，本院不予支持；根据双方签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》“六、租赁定金……。如果在租赁期满或按规定解除合同时乙方未发生违约行为的，甲方应将租赁定金全额退还乙方（不计利息）。”的约定，本案中未解除《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》，不存在双方约定的退还租赁定金的情形，故对原告主张要求被告返还定金10,000元的诉讼请求，本院不予支持；关于被告是否应赔偿原告装修款287,730元，本院认为，因双方签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》未解除，不产生解除合同的法律后果，原告仍然有权继续使用租赁的房屋，其对房屋进行装饰装修的费用应由其自行负担，故对原告主张要求被告赔偿其装修费287,730元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李酸酸的诉讼请求。案件受理费8,016元，由原告李酸酸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李 丽审 判 员  刀 娅人民陪审员  岩学斌二〇一六年八月二十六日书 记 员  杨艳红