北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初18483号原告（反诉被告）：吴涛，男，1978年8月24日出生，汉族，北京音乐先锋科技传媒有限公司职员，住北京市。被告（反诉原告）：张连波，男，1971年3月22日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨垒，河北信正律师事务所律师。原告（反诉被告）吴涛与被告（反诉原告）张连波租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴涛、被告（反诉原告）张连波及其委托诉讼代理人杨垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年7月7日至2018年5月25日期间的院落占用费，占用费每月1万元，导致原告不能正常使用院落的损失每月1万元，合每月2万元，共计20万元；2.判令被告承担使用期间的水电费，截止2017年7月19日共计1600元；3.判令被告赔偿家禽4只、黑背狗1只，折合人民币4000元；4.判令被告赔偿院落内的桌椅厨具等各项物品共计55102元；5.判令被告私自将鱼塘出租，导致水质变质，产生的水面水质治理费10万元；6.判令被告支付恢复鱼塘原貌费2.8万元；7.判令被告支付原告代付的1320元鱼款；8.判令被告支付7月9日之后由于被告未按期搬离物品，原告从7月19日至7月24日支付的前期的安保费15000元，后期的物品看管费用每月2.4万元，计算至2018年5月25日共计10个月，总计25.5万元；9.判令被告支付租赁协议中院落不得荒芜，原告支付的收拾荒草及垃圾的费用1800元和680元；10.判令被告支付监控设备修复费8000元，被告使用期间将原有监控弄坏；11.判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年签订的租赁协议，在被告租赁过程中严重违反了本协议中所涉及的内容。在未经原告许可的情况下增建房屋设施，改变原鱼池格局。未经原告许可擅自改变原有经营项目及收费方式及收费价格。原告设立此条款是因为原告在此地经营了此类钓鱼模式5年，此鱼塘是原告5年的心血而且本着爱护环境保护水质的目的改变鱼塘练习休闲钓的模式，改为黑坑的经营方式导致水质严重破坏。还有原告由于在此多年积累了很多客户,和很多客户都成为了朋友，出于对客户负责任的精神，保护这片水质才特意在此协议中约定此项内容。原收费方式为鱼塘是练竿塘，现未经原告许可私自出租给肖某变为黑坑的经营模式，练竿塘的意思是缴纳会费练习钓鱼的场所，垂钓方式为休闲钓，鱼塘内不允许使用钓鱼用的小药会污染水质。黑坑的经营模式为包天，钓鱼者为了多上鱼使用各种污染水质的小药。在租赁期内原告所养的家禽、家畜被告负责喂养不得丢失或随意处理或虐待。而现在家禽不知去向，一条黑背不知去向，另一条狗拉布拉多也不善待。被告承租后需按照要求打理院落不得荒芜树木不得死亡。被告在承租期内根本就没有按照出租方提出的要求来做总是推脱应付，导致花木枯萎，院落杂草丛生。在租赁期内如被告不能按时缴纳租金原告有权收回租赁物，由此产生的损失被告负全责并承担由于被告违约所产生的租金及违约金，违约金为日租金总额的3%赔偿给乙方。在2017年6月14日—7月8日期间原告多次向被告催付租金被告不是不接电话就是找各种理由推脱。在协议期内不得转租。被告在2017年3月3日将鱼塘转租给肖某。当原告知情后告知被告不得转租时，被告谎称说是合作不是出租。而且被告在明知自己没有租赁权和租赁期的情况下还超期租给肖某。诉讼内容中所述的第9项1320元活鱼款为原告代被告支付，原因是被告未承租前原告经营过程中原告收取的鱼款，当时为了被告不承担该费用原告将鱼塘内的鱼留给了被告作为今后客户未消费鱼款冲抵，而被告将鱼塘转租给肖某后却将鱼塘内原告留下的鱼卖给了被告两万余元，故有原告之前客户来拿鱼,肖某（被告私自转租的承租者）不承认原告留下的鱼塘内的鱼,所以原告不得不替被告支付了该笔款项。综上所述，原告认为根据原告与被告签订的租赁协议内容约定,被告已经严重违反了该协议内容，为了维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。张连波辩称：不同意原告提出的第1项诉讼请求，理由：1、原告与被告的租赁协议于2017年7月7日到期，租赁协议终止，院落由原告强行占领，不是被告不搬离院落，而是被告欲搬离蒙古包、铁艺凉亭等物品时原告不允许，被告不但不应当支付院落占用费，而且原告还应当向我方支付物品使用费。2、该院落由原告强占时具备正常营业的条件，原告是否继续营业不由被告所决定，被告没有义务向原告赔偿营业损失。3、该院落已经由村委会发出通知，限期拆除院内相关设施，从客观上不具备营业条件，该情况不是由我方造成的。不同意第2项诉讼请求，理由：租赁协议到期后，原告是强行占领该院落的，没有与被告办理交接手续，没有聘请中介机构或公证单位对能源费的使用情况进行证据固定，我方不认可能源费数额。不同意原告提出的第3项诉讼请求，理由：1、租赁协议到期后，原告是强行占领该院落的，没有与被告办理交接手续，未对院内养殖的家禽进行证据固定，我方不承担责任。2、家禽家畜赔偿数额缺乏法律依据。不同意原告提出的第4项诉讼请求，理由：租赁协议到期后，原告强行占领该院落，没有与被告办理交接手续，原告所列物品如在清单范围内，则仍然在现场。如果不在现场，应由原告自己承担相应损失。不同意原告提出的第5项诉讼请求，理由：1、协议里没有约定关于鱼塘水质污染的相关条款，原告的请求缺乏依据。2、鱼塘交付我方之时没有委托正规机构进行过水质检测，原告占领院时也没有委托正规机构进行过水质检测，主张水质被污染缺乏事实依据。3、治理方案未经权威部门进行认证，治理费没有法律依据，没有支出凭证。不同意原告提出的第6项诉讼请求。理由：我方可以为对方恢复原状，对方提出的拆除费用没有法律依据，没有支出凭证。不同意原告提出的第7项诉讼请求。理由：我方已经将养鱼款支付给原告，原告的会员在鱼塘钓鱼应当支付相关费用。不同意原告提出的第8项诉讼请求。理由：租赁协议到期后，原告强行占领该院落，聘请保安看护院落，不让我方人员搬走蒙古包、铁艺凉亭等物品，原告与保安签订安保协议的真实目的不是为了看护被告物品，而是以占领该院落作为与徐廷芳的谈判筹码。不同意原告提出的第9项诉讼请求。理由：1、我方经营期间，院落没有荒草及垃圾，原告强行占领该院落时，没有聘请中介机构或公证单位对荒草及垃圾进行证据固定。2、清理费用没有支出凭证。不同意原告提出的第10项诉讼请求。理由：1、我方经营期间，监控设备都可以正常使用，原告强行占领该院落时，没有与被告办理交接手续，我方不认可设备是由我方损坏的事实。修复费没有支出凭证。同时，张连波提出反诉请求：依法判令吴涛赔偿张连波租赁蒙古包租金及其他投资损失共计498662元，详见损失清单。事实和理由：2017年7月19日，被反诉人强行占领了反诉人的6个蒙古包。提前终止了双方的租赁合同关系，拒不返还反诉人从内蒙古多伦县蒙通蒙古包厂租赁的6个蒙古包，占为己有，不让反诉人进入院内。直到2018年5月因王佐镇政府组织清理违法占地问题，被反诉人才同意反诉人将6个蒙古包中的5个拉走，但拉走时都已经损坏，无法使用。在被反诉人占有反诉人蒙古包期间，反诉人还有支付租金给厂家。反诉人在此经营期间投资了很多基础设施，投资巨大。投资时我方不知道土地性质是林地，所以才会签署合同，支付租金，导致我方上述投资被当地政府拆除，造成损失。上述物品的灭失，是吴涛强行占领场地后发生的，造成上述物品丢失、找不到，吴涛应当负责。另被告不是纳税人企业，无法提供全部票据，希望法庭酌情考虑，减少我方损失。被反诉人的违约、违法行为给反诉人造成了损失，反诉人依法提出反诉，维护自己的合法权益。吴涛辩称：我起诉时，我未进到涉案院落内，不清楚院内物品情况，所以起诉的请求与事实不符。后来我贴了交纳租金的通知，后来我去到院落内，没见到被告，只有几个人在钓鱼，我认为是里面的东西都不要了，我雇了保安公司看护院子，将院落收回。7月19日被告妹妹撒泼，并且把我抓伤，当天我报了警。我发现院落内新的东西都没有了，只有破破烂烂的东西，在协议第五条中有约定，但被告未经原告许可随意增建，且租给被告时被告并没有说对外经营，另外协议中约定了经营模式，被告未按约定履行合同。被告反诉请求中的物品都是未经原告许可随意增建，如不能按时交纳租金，原告有权收回院落，协议期内，被告无权转租给别人。鱼塘内的架子是肖暑彦增建的，不可移动的物品被告无权再拆除，但我多次电话联系被告，让其拆除相应物品，但他一直没来，后来我雇人拆除让他拉走。蒙古包是我拆除的，因为下面是水泥块，所以雇了勾机把蒙古包拆除。还有一个小蒙古包是卫生间，我未进行拆除。空调是拆蒙古包时我让人拆下来的，被告都拉走了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据和庭审查明的事实，本院认定如下：2017年6月7日徐廷芳（甲方）、吴涛（乙方）及张连波（丙方）签订租赁协议，载明：甲、乙、丙方本着平等自愿的精神，本着友好合作互利互惠的原则，经协商一致特签订本协议。乙方将现有的承租于甲方的院落租赁给丙方，包括院落内的鱼塘及其他设施。甲方许可乙方以上租赁行为。赁期从2016年7月7日起至2017年7月7日止。租赁期为一年，租金为人民币120000。除租金外丙方需支付年租金的10%作为押金，协议期满后退还。由于考虑到丙方前期投入，甲方同意乙方与丙方的租赁协议虽然一年一签署但三年内除非丙方不继续承租，三年内租金不变，优先承租给丙方。付租方式为年缴。同意给与丙方一个月作为装修免租期。院落内原有设备、设施建筑等为乙方建设所有丙方未经甲方及乙方许可不得更改拆掉或损毁。如有此等情况丙方需按照甲方及乙方要求恢复。甲方、乙方在院落内栽种的各种树木花草或农作物丙方未经甲方、乙方许可不得任意砍伐、移栽。在租赁期内如丙方需增加设施需得到甲方、乙方的许可并按照许可方式逐步进行，不得随意增建。由于乙方原有经营内容原有客户的需要在丙方承租一年至三年之内未经乙方许可不得改变乙方原有经营项目及收费方式、经营方式鱼塘每年4-10月每月投放成鱼不得低于1500斤，由此产生的利润归丙方所有。在租赁期内乙方养殖的家畜及家禽由丙方负责喂养，不得丢失或随意处理或孽待。丙方承租后需按照甲方、乙方要求打理院落不得荒芜。树木不得死亡（清单为附件一）。在丙方承租期间一切所产生的水电及其他费用及债务由丙方负责按时缴纳不得拖欠。在协议期内丙方不得将租赁物转租给第三方。在租赁期内和租赁期满后如丙方不继续承租丙方不得拆除或损毁基础设施及丙方添置的不可移动的装修装饰物。协议终止时退还乙方。同日，吴涛将涉案场地交付给张连波。双方均认可租赁期内租金已经支付完毕，张连波称租赁协议中约定的押金已经交纳，未向本院提交证据，吴涛不认可。吴涛提交2张交接清单载明了交接物品，交接清单上有张连波的签名，落款日期为2016年6月16日，张连波不认可该交接清单，称其未在清单上签字，并申请对落款处签名进行司法鉴定，本院委托北京法源司法科学证据鉴定中心进行鉴定，北京法源司法科学证据鉴定中心向我院发送审查表，载明：经审查，检材两张交接清单上的“张连波”签名字迹书写速度较快，所提供的相同书写速度样本字迹较少，故此，根据现有材料，我中心认为无法对上述委托事项进行鉴定。本院另行委托北京华夏物证鉴定中心进行鉴定，北京华夏物证鉴定中心向我院送达不予受理函，载明：经我中心专家初检后认为，本案笔迹鉴定中两份检材上“张连波”签名字迹与样本中“张连波”签名字迹书写特征既有符合点也有差异点，根据现有材料，无法判断两份检材上“张连波”签名字迹与样本中“张连波”签名字迹是否为同一人所写，故我中心决定对本案不予受理。吴涛称2016年6月14日至2016年7月8日，其多次向张连波催付租金，张连波拒不支付，2017年7月9日，吴涛张贴限期搬离通知，载明：根据本院租赁协议内容，承租人张连波严重违反了租协议中所涉及的第5条、第6条、第7条、第8条、第12条、第13条协议内容，现根据协议内容出租方收回租赁协议中所涉及的租赁内容，终止协议。限承租人张连波于此通知贴出后7日内搬离腾退，同时撤离员工及一切与承租人有关人员，过时一切后果损失及责任由承租人张连波自行承担。张连波认可该通知的真实性。张连波未在通知限期内搬离，其称2017年9月17日吴涛带领保安占领院落，双方发生冲突并报警，张连波申请本院向云岗派出所调取证据，本院调取到光盘一张。吴涛认可其2017年9月17日将涉案租赁场地收回。吴涛称其收回涉案场地后为防止张连波闹事雇佣保安，并提交保安服务合同书，载明：聘用单位（甲方）吴涛，受聘单位（乙方）北京华电荣华保安服务有限公司，保安服务内容为：甲方聘请乙方提供保安服务，乙方派驻保安员对双方确认的目标、区域做好防火、防盗、防破坏等保卫工作，维护甲方的安全和秩序；乙方向甲方派驻保安员共6名，其中保安管理岗位1名，守卫巡逻岗位4名，技术防范岗位2名；乙方服务期限6个月，自2017年7月9日至2018年1月9日；服务地点丰台区王佐镇王庄村南树林内鱼塘院。甲方应按如下标准向乙方支付保安服务费，每人每月3000元；保安服务费按月支付制，以现金方式支付。支付日期为每月15日。甲方应为保安员提供工作期间的食宿及开展文体活动所必要的工作、生活条件。甲方因条件限制不能提供食宿的，应支付每人每月伙食费500元。双方协商的其他内容：乙方前期每月每日派保安10名费用按每人每天300元计算，5日后按月结算。张连波认可合同的真实性，但是不认可证明目的。另，吴涛称张连波将涉案场地转租给肖暑炎，租期自2017年3月3日至2018年4月8日，并向本院提交张连波与肖暑炎签订的租赁协议复印件。张连波不认可该协议的真实性，但是认可转租事实及租赁期限，称转租是经过吴涛同意的。吴涛称其不知道张连波将涉案场地转租，张连波租赁期间，其会员去涉案场地钓鱼，肖暑炎不让拿走鱼，经过张连波协调，其支付给肖暑炎1320元才让会员拿走，此次事件后其才知道转租的事情并质问张连波，张连波否认转租，称与肖暑炎是合作关系。吴涛称2017年7月8日其才从肖暑炎处确认转租事实。2017年8月18日，张连波将所有厨房厨具、蒙古包机器、投影、3台冰柜、3个小柜子从涉案场地拉走。2017年10月31日我院组织勘验现场并对现场物品进行了确认，本院勘验过程中，吴涛表示所有可移动物品均可以由张连波拉走，张连波表示蒙古包、射灯、鱼塘钢架、铁艺凉亭不让拉走的情况下，所有物品均不拉走。2018年5月25日，张连波出具收条，载明：今收到5个蒙古包，桌椅板凳凉亭4个，3样全部搬走。本院认为：本案的租赁合同，是当事人双方平等协商一致的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方在上述租赁期间均依约履行各自义务，租赁协议约定张连波承租期间所产生的水电费由其缴纳，现吴涛主张张连波未交纳水电费，并提交徐廷芳出具的收条，证明电费1600元由其代张连波缴纳，张连波虽辩称其已经缴纳水电费但并未向本院提交证据，故吴涛关于电费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。2017年7月7日租赁合同期间届满后，双方未再续签合同，张连波未向被告腾退返还租赁场地，亦未继续支付租金。2017年7月9日吴涛张贴腾退通知，张连波仍未腾退。涉案场地系吴涛从徐廷芳处承租，吴涛为防止双方损失进一步扩大，将涉案场地收回，但吴涛收回场地后，未与张连波办理交接手续，亦未对涉案场地内状况及物品进行证据固定，现其主张家禽家畜、桌椅厨具等物品丢失、院落荒芜、水塘污染、监控设备损坏要求张连波赔偿但未提供充足证据予以证明，对其该部分诉讼请求本院不予支持。吴涛主张涉案场地有部分物品被告未搬离，要求张连波支付场地占有使用费，在本院组织双方进行现场勘验时，对于双方没有争议的物品张连波拒绝搬离，吴涛主张占有使用费，合法有据，本院酌情确定占有使用费金额。关于吴涛主张不能使用涉案场地的损失，未向本院提供充足证据，对于该部分诉讼请求本院不予支持。吴涛收回涉案场地后，与北京华电荣华保安服务有限公司签订保安服务合同，约定保安服务内容为防火、防盗、防破坏等保卫工作，本院无法确认其与本案的关联性。吴涛称其代付给肖暑炎的1320元鱼款，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。吴涛主张其为恢复鱼塘原貌支出28000元，但未向本院提供充足证据，证明其实际支出该费用，考虑到鱼塘中确有截留网需要拆除，对于拆除费用，本院酌情予以支持。合同期间届满后，张连波未按约搬离，其应当预见到自己不搬离租赁场地会产生的后果，即会由吴涛收回，张连波不搬离的行为实际是在放任该后果。关于蒙古包及其租金、木屋、电线电缆及人工费，双方在合同中明确约定在租赁期内如张连波增加设施需得到吴涛的许可，现张连波主张其增建蒙古包、木屋接入电线电缆是经过吴涛的许可，吴涛不认可，张连波亦未向本院提供充足证据予以证明，对此主张的事实本院不予认可，张连波未经吴涛同意增建蒙古包及木屋发生的费用及损失由其自行承担。由于蒙古包不属于双方合同中约定的不可移动的装修装饰物，现场存留的小蒙古包吴涛应予以返还。在本院组织谈话中张连波在能搬走桌椅等可移动物品的情况下，其明确表示不拉走，现其主张的餐桌、餐椅、空调、吊灯、牌匾广告、地锅、转锅、截留网均不在租赁场地，其应对该部分损失自行承担责任。对于射灯，张连波主张吴涛赔偿3个射灯的损失，根据现场勘验，涉案场地有2个射灯，吴涛认可大射灯是吴涛安装的，大射灯虽然固定在地面上但不属于不可移动物品，吴涛应返还该射灯。张连波主张门口处射灯为其安装，但未向本院提交相关证据，对其主张本院不予采信。张连波主张的另外一个射灯没有相关证据证明实际安装在涉案场地。对于地砖、下水管、沙子、水泥、青砖、红砖、厚铁板、方管、防腐板属于形成附合的装修装饰物，双方在合同中约定租赁期满后张连波不得拆除或毁损基础设施及其添置的不可移动的装修装饰物，协议终止时退还给吴涛，现张连波主张该部分损失本院不予支持。关于大棚装修的损失，张连波未向本院提交相关证据，对于该诉讼请求本院不予支持。关于铁围挡，经本院现场勘验，现尚留存在涉案场地，吴涛应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、张连波于本判决生效之日起十日内给付吴涛电费1600元、占有使用费30000元、恢复鱼塘原貌费用10000元；二、吴涛于本判决生效之日起十日内返还张连波小蒙古包、大射灯及铁围挡；三、驳回吴涛的其他诉讼请求；四、驳回张连波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5178元，由吴涛负担4862元（已交纳），由张连波负担316元（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费4389元，由张连波负担4189元（已交纳），吴涛负担200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 燕人民陪审员  张学珍人民陪审员  边银华二〇一九年十二月三十一日法官 助理  梁 英书 记 员  米 琪