江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1024民初1282号原告：付富平，男，1981年1月5日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。委托诉讼代理人：付谱华，江西抚仁律师事务所律师，一般代理。被告：张小平，男，1989年8月20日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。委托诉讼代理人：周先和，崇仁县航埠镇法律服务所法律工作者，一般代理。被告：周和平，男，1965年3月15日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。被告：崇仁县城镇建设综合开发总公司，住所地：崇仁县县府西路建设大厦，统一社会信用代码：91361024162763334G。法定代表人：邱志强，经理。委托诉讼代理人：曾保林，公司员工，特别授权。原告付富平与被告张小平、周和平、崇仁县城镇建设综合开发总公司（以下简称崇仁城镇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告付富平及其委托诉讼代理人付谱华，被告张小平及其委托诉讼代理人周先和，被告周和平、被告崇仁城镇公司的委托诉讼代理人曾保林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付富平向本院提出诉讼请求：1.判决确认位于崇仁县湖田路崇尚国际3楼302室的房屋归原告所有；2.判令三被告协助原告办理上述房屋的产权过户登记手续；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：崇仁县湖田路崇尚国际楼盘是由崇仁城镇公司开发，范崇良是崇仁城镇公司的老板。2016年10月7日，范崇良与张小平签订《协议书》，约定由张小平购买崇尚国际的商品房，购房款抵周和平的工程款。之后涉案房屋在抚州市恒基置业经纪有限公司挂牌出售。2018年9月23日，原告看中涉案房屋后，支付1万元定金给中介公司，当天原告在中介公司与张小平、周和平签订《房产买卖合同》，由原告购买涉案房屋，总价款45万元，约定首付款23万元，余额22万元在办理不动产证时付清（时间为2019年元月份之前办好证），且张小平、周和平向原告出具承诺书，承诺在2019年1月之前办理涉案房屋的产权登记。2018年9月25日，原告按约定支付购房款15万元，2018年10月9日，支付购房款7万元。之后，张小平、周和平带原告与崇仁城镇公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并将房屋钥匙交付给原告。2019年2月，原告多次要求被告办理产权登记手续，但一直不予配合。2019年6月，原告自费开通水电安装，开始对涉案房屋进行装修，但是因房屋过户纠纷，原告为避免损失扩大，遂停止装修。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。张小平辩称，该房原来由我购买，房价为384,400元，我先后共付给周和平房款204,400元。2018年9月23日，在中介与原告签订的卖房合同是由周和平代签，我没有签字。当日在中介方、付富平、周和平及范崇良几方协商归还尚欠房款34,400元，当时原告也表示同意代付所欠房款34,400元及利息15,600元，共计5万元，现我要求周和平返还尚欠房款及利息共计5万元。周和平辩称，对于原告诉请第一条无异议，我是范崇良说本案所涉房子是用来抵扣欠我的工程款。我合同也是跟范崇良定的，也希望范崇良能抓紧落实原告的产权证。崇仁城镇公司辩称，1、商品房买卖合同公章无效，房子属于两违房；2、无任何款项支付给范瑞传；3、房屋实际归属权为范瑞传，范瑞传是实际开发商；4、范瑞传要注销该份商品房买卖合同；5、本案的诉讼费由原告承担。本院在庭审中组织双方对证据进行了举证、质证，对于双方无异议的证据，已庭审记录在卷，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月25日，周和平与案外人邱金娥以崇仁发达建筑工程有限责任公司（乙方）名义与案外人范崇良以崇仁县城镇建设综合开发总公司崇尚国际项目部（甲方）名义签订《建筑工程施工合同》一份，约定由乙方承建甲方发包的崇尚·国际小区工程。后因范崇良未能依约向周和平支付工程款，遂与周和平达成以房抵债协议（口头），用座落于崇尚国际3楼302室的房屋作价384,400元抵偿拖欠周和平的工程款，由周和平找到买受人张小平，随后在2016年10月8日由买受人张小平与范崇良直接签订房屋买卖协议，张小平将应付购房款直接给付周和平，为此范崇良于2016年10月9日出具收条一份，该收条的主要内容为：“今收到张小平购房款（抵周和平工程款已写条）叁拾捌万肆仟肆佰元整”。此后，张小平向周和平实际给付购房款204,400元，对于余款18万元，因未能实现办理产权变更手续，张小平一直未支付。2018年9月23日，张小平又将该房屋转卖给付富平，并在由周和平代张小平与付富平（元春娥代签）签订房屋买卖合同，约定房屋价款为45万元。此后，在周和平的组织下，付富平（买受人）又与崇仁城镇公司崇尚国际项目部（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，案外人范瑞传以崇仁城镇公司的代理人身份在合同上签字，该合同的主要内容为：买受人购买崇尚国际3层302号房屋，面积共135.52平方米，单价为每平方米2,800元，总价款为379,456元等。随后，付富平依约向周和平共计给付购房款23万元，周和平又将其中17万元退还给张小平，付富平应付剩余房款22万元因未办理产权过户而未给付。2019年6月，原告自费开通并安装水电，开始对涉案房屋进行装修，后因产权未定，遂暂停装修。另查明，案外人范崇良与范瑞传系父子关系。2013年10月18日，案外人范瑞传（乙方）与崇仁城镇公司（甲方）签订《协议书》一份，约定乙方以甲方名义办理下湖田路95号地段所建“崇尚国际4#楼”房屋的有关手续。本院认为，本案的争议焦点为：原告与崇仁城镇公司崇尚国际项目部所签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。首先，案外人范瑞传作为范崇良的儿子，以崇仁城镇公司崇尚国际项目部的代理人在案涉购房合同中签字并加盖公章时，对先前范崇良与周和平达成以房抵债（工程款）协议，以及为此由范崇良与张小平签订购房有关协议的事实是明知的，故崇仁城镇公司对原告与其签订本合同的真实目的就是为了理顺产权关系，方便办理产权登记应是明知的。其次，依据范崇良与周和平达成的以房抵债协议及范崇良出具的收条，该房屋已作价384,400元冲抵范崇良拖欠周和平因承揽崇仁城镇公司崇尚国际项目部工程的工程款，故案涉购房合同的购房款不存在再次向崇仁城镇公司给付的问题。综上所述，案涉购房合同系双方自愿签订，且未违反有关法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，双方应当按合同约定全面履行自己的义务，故案涉房屋应归原告所有，崇仁城镇公司有义务为原告办理产权登记手续。对张小平提出的反诉请求，因该请求与本案不属于同一法律关系，且系其与周和平之间的买卖合同关系，且不宜一并处理，故本案不作处理，可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条之规定，判决如下：一、确认位于崇仁县巴山镇湖田路崇尚国际3楼302室的房屋归原告付富平所有；二、被告崇仁县城镇建设综合开发总公司于本判决生效之日起五日内协助原告付富平办理崇仁县巴山镇湖田路崇尚国际3楼302室房屋的不动产权登记手续；三、驳回原告付富平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,240元，减半收取4,620元，由原告崇仁县城镇建设综合开发总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定向抚州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费（户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，账号：14×××29，款项：上诉费），自上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。义务人未履行义务的，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行，逾期申请的，不予受理。审判员  王诗印二〇一九年十二月二十四日书记员  陈佳慧