广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终3858-3901号上诉人（原审被告）：雷小影，住所地：深圳市罗湖区。委托代理人：彭建军，广东海埠律师事务所律师。委托代理人：刘伟伟，广东海埠律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘荣普等44户业主。（具体信息详见附表）上述被上诉人共同委托代理人：严志芬，广东鹏鼎律师事务所律师。原审被告：深圳市创品干货连锁股份有限公司。住所地：深圳市福田区。法定代表人：林博。上诉人雷小影与被上诉人刘荣普等44户业主、原审被告深圳市创品干货连锁股份有限公司（以下简称创品公司）因房屋租赁合同纠纷44案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1620-1663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本44案现已审理终结。刘荣普等44户业主起诉请求法院判令：1、解除刘荣普等44户业主与创品公司于2009年4月27日签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》；2、创品公司立即将占用的位于深圳市福田区xxxx苑裙楼的商铺，腾退返还给刘荣普等44户业主，并恢复原状；3、创品公司、雷小影共同向刘荣普等44户业主支付从2014年9月28日至2015年4月27日的租金及滞纳金；4、创品公司、雷小影共同向刘荣普等44户业主支付2015年4月28日至2015年6月27日的租金及滞纳金，2015年6月28日起的房屋占用费及滞纳金由创品公司、雷小影支付至房屋腾退之日止；5、本案诉讼费由创品公司、雷小影承担。诉讼中，刘荣普等44户业主明确，滞纳金从2015年8月18日开始计算。原审法院经审理查明，2009年，刘荣普等44户业主作为甲方分别与乙方创品公司签订《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》，约定乙方需承租xx苑裙楼一层全场内铺用于商业经营，全场内铺面积3889.88平方米，由184户业主所有，甲方为该184户业主的其中一户，甲方将其所有的商铺出租给乙方；租期10年，从2009年4月28日至2019年4月27日；每年月租金不尽相同（第六年即2014年4月28日至2015年4月27日、第七年即2015年4月28日至2016年4月27日的月租金详见附表）；每月5日前付当月租金，逾期支付的，每天按欠租部分千分之三计付滞纳金，逾期30天未付租金的，甲方有权单方解除租赁合同；乙方向一层全场内铺业主支付租赁保证金518132元；乙方同意将应付款项付至全场业主指定的共管银行账户，由共管账户进行分配等内容。签订合同后，刘荣普等44户业主将商铺交给了创品公司。创品公司在履行合同期间存在拖欠租金行为。2015年4月24日，雷小影与业主代表签订一份《承诺书》，主要内容为：雷小影系创品公司股东，对截至2015年4月27日创品公司拖欠的xx苑裙楼一层全场内铺181名业主7个月的共计2252418元租金，作出还款承诺，分四次付清，2015年4月30日前支付50万元，5月15日前支付50万元，5月30日前支付50万元，6月15前支付剩余的752418元；2015年4月28日起的租金按原签合同约定的支付日期按期支付；在付清上述租金的基础上，2015年4月28日至2016年4月27日的商铺租金，业主需按2014年4月28日至2015年4月27日确定的租金收取；在雷小影按期履行的情况下，业主免除原合同约定的滞纳金；如有违反任意一期还款计划，双方签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》自雷小影违反承诺之日起解除，业主有权追究原合同约定的滞纳金等内容。此后，雷小影于2015年4月30日支付了20万元、6月30日支付了8万元、7月3日支付了15万元、7月4日支付了10万元、7月6日支付了7万元、8月17日支付了30万元租金到业主共管账户，共计90万元，另于8月12日转付了租赁保证金50万元。2015年4月28日以后的租金，创品公司、雷小影未向刘荣普等44户业主支付。本案一审起诉状于2015年8月17日送达给了创品公司。原审法院认为，刘荣普等44户业主与创品公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》是双方真实意思表示，内容合法有效。创品公司未依约按期向刘荣普等44户业主支付租金超过30天，已构成违约，达到了合同约定的解除条件。因无证据证明雷小影是代表创品公司签署《承诺书》，《承诺书》中约定的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》自雷小影违反承诺之日起解除，对创品公司不发生法律效力。因刘荣普等44户业主的起诉状包含了解除合同的诉请，故刘荣普等44户业主与创品公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》自刘荣普等44户业主的起诉状送达到创品公司之日即2015年8月17日解除。创品公司拖欠租金，已构成违约，刘荣普等44户业主主张创品公司支付拖欠的租金及自2015年8月18日起按日千分之三计算的滞纳金，符合合同约定，原审法院予以支持。创品公司应向刘荣普等44户业主支付拖欠的截至2015年8月17日止的租金[详见附表二，各案拖欠租金=2015年4月28日至2015年8月17日应收租金+2014年9月28日至2015年4月27日尚欠租金；2014年9月28日至2015年4月27日尚欠租金=各案原告2014年9月28日至2015年4月27日租金－各案原告2014年9月28日至2015年4月27日租金÷181户总租金2252418元×已付181户总租金90万元]和滞纳金。合同解除后，创品公司应将商铺返还给刘荣普等44户业主，并支付合同解除后占有商铺期间的使用费（使用费参照合同约定的租金标准计算），使用费暂计至判决作出之日2015年10月17日。判决作出之后即2015年10月18日以后的使用费，因实际占用时间尚不确定，刘荣普等44户业主可待占用时间确定后，另行主张权利。由于刘荣普等44户业主未能举证证明商铺当时出租给创品公司时的状态，刘荣普等44户业主主张创品公司恢复原状，原审法院不予支持。雷小影出具《承诺书》，自愿加入创品公司拖欠刘荣普等44户业主的租金债务，雷小影应对创品公司的上述租金债务承担共同清偿责任。因雷小影出具的《承诺书》仅表示对租金承担还款责任，未涉及到合同解除后的占用使用费，故刘荣普等44户业主主张雷小影对合同解除后的占用使用费承担清偿责任，依据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、刘荣普等44户业主与深圳市创品干货连锁股份有限公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》于2015年8月17日解除；二、深圳市创品干货连锁股份有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向刘荣普等44户业主返还承租的商铺（刘荣普等44户业主对应的铺位详见附表二）；三、深圳市创品干货连锁股份有限公司、雷小影应于判决发生法律效力之日起十日内向刘荣普等44户业主支付拖欠的租金及租金滞纳金（租金具体数额详见附表二，滞纳金从2015年8月18日开始，按租金拖欠额的日千分之三计至付清款项之日止）；四、深圳市创品干货连锁股份有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向刘荣普等44户业主支付截至2015年10月17日止的使用费（具体数额详见附表二）；五、驳回刘荣普等44户业主的其他诉讼请求。如创品公司、雷小影未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费（具体金额详见附表二，已由刘荣普等44户业主预交），由创品公司、雷小影负担。上诉人雷小影不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销(2015)深福法民三初字第1620-1663号民事判决第三项；二、驳回刘荣普等44户业主一审的该部分诉讼请求；三、本案一审、二审相应的诉讼费用由刘荣普等44户业主承担。上诉理由：2015年4月24日，雷小影与业主代表签订《承诺书》，约定对2015年4月27日创品公司拖欠的梅林xx苑裙楼一层全场内铺181名业主7个月的共计2252418元租金，作出还款承诺。雷小影并未对2015年4月27日之后的租金作出承诺，因此没有义务承担2015年4月27日之后的租金。原审法院虽在判决书附表二中有列明2015年4月27日前后租金的明细，但是有错误，且并未在判决书中就此予以明确区分具体由雷小影还是创品公司来承担，还是共同承担，容易导致执行争议。综上，一审判决认定事实错误，故请求二审法院查清事实，依法改判或者发回重审，依法驳回刘荣普等44户业主的诉讼请求。被上诉人刘荣普等44户业主答辩称：雷小影的承诺书中明确确认2015年4月28日起的租金按原合同约定的支付日期按期支付。第2条也明确从2016年4月28日起，按业主与创品公司于2009年4月27日签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》中确认的租金金额履行，同时雷小影承诺愿意承担一切违反承诺的法律责任，故原审判决无误。请求驳回雷小影的上诉请求，维持原判。原审被告创品公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理查明如下事实：（一）雷小影于2015年4月24日出具的《承诺书》全文如下：“承诺人系创品公司的股东，截至2015年4月27日，创品公司共拖欠梅林xx苑裙楼一层全场内铺181名业主7个月共计租金2252418元，对上述租金及滞纳金，本人作如下还款承诺：1、对上述拖欠租金2252418元，本人愿意分四次付清，首次于签本承诺书之日起于2015年4月30日前支付50万元，剩余租金1752418元，于2015年5月15日前支付50万元，于2015年5月30日前支付50万元，剩余租金752418元于2015年6月15日前全部付清；2015年4月28日起的租金按原签合同约定的支付日期按期支付。2、在付清上述租金的基础上，2015年4月28日至2016年4月27日的商铺租金，业主需按2014年4月28日至2015年4月27日确定的租金收取。从2016年4月28日起，按业主与创品公司于2009年4月27日签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》中确认的租金金额履行。本人承诺会按上述承诺履行，在按期履行情况下业主免原合同约定的滞纳金，如有违反任意一期还款计划，双方签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》自本人违反上述承诺第1条之日起解除，业主有权追究原合同约定的滞纳金，且本人愿承担一切违反承诺的法律责任。担保人愿意对上述租金承担连带偿还责任。特此承诺。”（二）创品公司系有限责任公司，股东为雷小影和林博。林博系雷小影前夫，于2015年9月去世。雷小影确认其于2015年4月24日签署《承诺书》的原因系因林博当时重病，无法管理公司，而公司当时的经营情况不好，故由雷小影出面作出承诺，目的在于继续经营好创品公司。原审所查其他事实无误，本院予以确认。本院认为，雷小影作为创品公司的股东，出于继续经营创品公司的目的，以个人名义对公司的债权人刘荣普等44户业主出具《承诺书》，自愿加入创品公司拖欠刘荣普等44户业主的租金债务，系其真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，雷小影应当承担《承诺书》约定的租金给付责任。关于2015年4月27日之后的租金问题，雷小影在《承诺书》的第2条承诺“在付清上述租金的基础上，2015年4月28日至2016年4月27日的商铺租金，业主需按2014年4月28日至2015年4月27日确定的租金收取。从2016年4月28日起，按业主与创品公司于2009年4月27日签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》中确认的租金金额履行”，并在下一段确认“本人承诺会按上述承诺履行”。故雷小影应当连带承担2015年4月27日之后的租金。综上，雷小影的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本44案二审案件受理费均由上诉人雷小影负担（具体金额详见附表）。本判决为终审判决。审  判  长 陈明亮代理 审 判员 路德虎代理 审 判员 朱 宽二〇一六年三月三十日书记员（兼） 林晓翔书记员（兼） 陈艳华