上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初45527号反诉原告：唐颖丽，女，1974年12月23日出生，汉族，户籍地上海市静安区延安中路XXX弄XXX号。反诉被告：许圣杰，男，1984年10月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区天钥新村XXX号XXX室。原告许圣杰与被告唐颖丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。2019年11月11日，本院受理唐颖丽提起的反诉，与本诉合并审理。2019年12月18日，本院裁定按许圣杰撤回本诉处理，并于同日对本案反诉公开开庭审理，反诉原告唐颖丽到庭参加诉讼，反诉被告许圣杰经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。反诉原告唐颖丽向本院提出诉讼请求：判令反诉被告支付违约金6,000元(反诉被告许圣杰支付的押金6,000元予以冲抵)。事实与理由：反诉原告于2011年11月4日与反诉被告签订《房地产租赁合同》，将上海市延安中路XXX弄XXX号后门房屋(以下简称涉案房屋，一层为一室一厅，二层为一居室)出租给反诉被告，后双方于2013年12月2日在原合同的基础上签署了《补充协议》，约定租期自2015年11月10日至2016年11月9日，月租金6,000元，付三押一。2016年8月1日，反诉原告发短信通知反诉被告支付最后三个月的房租，后经多次交涉，反诉被告于2016年8月11日支付了一个月租金，并承诺尽快就是否提前解约给予答复。2016年9月，反诉被告未提出提前解约，反诉原告遂至涉案房屋处实地查看，发现涉案房屋已由反诉被告分别转租给案外人。2016年9月14日，反诉原告通过短信、微信等途径通知反诉被告解除租赁关系，并以挂号信的形式通知了反诉被告。后反诉原告与租客协商并分别于2016年10月6日、2016年10月9日与租客建立了新的租赁关系。反诉原告认为，反诉被告不支付租金、不退还涉案房屋的行为违反了合同约定，故提起诉讼，要求判如所请。反诉被告许圣杰未到庭应诉答辩。本院经审理查明以下事实：2011年11月4日，反诉原告(出租方，甲方)与反诉被告(承租方，乙方)就涉案房屋签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给被告，租期5年，自2011年11月10日至2016年11月9日；月租金4,400元，每两个月支付一次，每次租金于租期到期日前7天支付；保证金4,400元；无论甲、乙双方何方违约，违约金金额为4,400元。后反诉原告将涉案房屋交付给反诉被告，反诉被告向反诉原告支付了押金4,400元，双方开始履行合同。2013年12月2日，反诉原告(出租方，甲方)与反诉被告(承租方，乙方)就涉案房屋签订《补充协议》，约定租期3年，自2013年11月10日至2016年11月9日，第一年月租金5,000元，第二年月租金5,500元，第三年租金6,000元，乙方应于每期房租到期日前7天向甲方支付租金；保证金为一个月租金；任何一方未按本合同约定履行合同，违约金为一个月租金；乙方拖欠租金达10天时，甲方可单方终止合同并收回房屋。后反诉被告向反诉原告将押金补足至6,000元。反诉被告于2016年8月11日向反诉原告支付租金6,000元后未再支付租金，亦未向反诉原告交还房屋。2016年9月27日，反诉原告与案外人钟某签订房屋租赁合同，将涉案房屋中的二层部分出租给钟某，租金每月3,500元，租期为2016年10月9日至2017年10月8日。反诉原告于同日收取钟某支付的三个月租金及一个月押金共计14,000元。2016年10月9日，反诉原告与案外人田某签订房屋租赁合同，将涉案房屋中的一层部分出租给案外人田某，租金为每月3,700元，租期为2016年10月6日至2018年10月5日。反诉原告于次日收取了田某支付的三个月租金及一个月押金共计14,800元。另查明，本院于2019年11月6日组织本案本诉双方当事人进行证据交换。在证据交换中，许圣杰称，涉案房屋为未按照建设工程规划许可建设的房屋，租赁合同及补充协议应无效；其自2014年开始将涉案房屋转租，一楼、二楼分开转租；因涉案房屋无法正常用水，故于2016年8月12日退房，2016年8月5日之后涉案房屋即无人居住。唐颖丽称，租赁合同及补充协议应为有效；2016年8月不存在无法用水的情况，许圣杰经其催告后才于2016年8月11日支付了一个月房租；押金尚未退还；其于2016年9月至涉案房屋查看时发现涉案房屋有人居住，是许圣杰的租客，许圣杰从未退过房。审理中，反诉原告称，其于2016年9月发现反诉被告将涉案房屋分别租予钟某、田某，钟某、田某称其二人已将2016年9月租金支付给了反诉被告，故反诉原告自2016年10月开始向钟某、田某收取租金。以上事实，由反诉原告提供的房地产租赁合同、补充协议、银行流水、房屋租赁合同、当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，反诉原告与反诉被告就涉案房屋签订了房地产租赁合同及补充协议。反诉被告虽称涉案房屋系未按照建设工程规划许可建设的房屋，但并未提供相应证据予以证明。本院认为，房地产租赁合同及补充协议应为合法有效，对当事人具有约束力，反诉被告相关意见本院不予采纳。根据补充协议约定，租金为三个月为一期支付，且应于租期到期前七日支付。而根据审理查明的事实，反诉被告于2016年8月11日只支付了一个月租金。反诉被告虽称当时涉案房屋无法用水，但并未提供相应的证据予以证明，同时反诉被告亦未举证证明其只付一个月租金经过了反诉原告的同意。故本院认为，反诉被告延迟支付租金的行为已构成违约，应向反诉原告按照补充协议约定支付一个月租金金额的违约金，反诉原告所提反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于押金，为减少当事人诉累，本院认为押金应冲抵反诉被告应付的违约金。反诉被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：反诉被告许圣杰应于本判决生效之日起十日内向反诉原告唐颖丽支付违约金6,000元(反诉被告许圣杰支付的押金6,000元予以冲抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉受理费25元，由反诉被告许圣杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇一九年十二月十八日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。