福建省松溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0724民初434号 原告：杨浩成，男，1963年8月8日出生，汉族，农民，住松溪县。 原告：周沁，女，1969年11月23日出生，汉族，农民，住松溪县。 两原告共同委托诉讼代理人：伊文胜，松溪县通达法律服务所法律工作者。 被告：福建东大置业有限公司，住所地松溪县松源街道工东农路190号，统一社会信用代码91350724397523116L。 法定代表人：李金明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄光祖，松溪县通达法律服务所法律工作者。 原告杨浩成、周沁与被告福建东大置业有限公司（以下简称东大置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月6日、9月26日公开开庭进行了合并审理，因本案案情复杂、影响较大，不宜适用简易程序审理，2019年9月29日，本院依法裁定本案转为普通程序审理，并于2019年11月27日公开开庭进行合并审理，原告杨浩成、两原告的共同委托诉讼代理人伊文胜，被告东大置业公司的委托诉讼代理人黄光祖到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院根据双方当事人的申请，给予两个月的庭外和解期限。本案现已审理终结。 杨浩成、周沁向本院提出诉讼请求：1.判决东大置业公司协助杨浩成、周沁办理松溪东大路东大广场2幢18层1801号房屋权属证书；2.支付逾期交房违约金83460.62元（从2017年8月2日计至2018年7月1日，以购房款830454为基数按日0.03%标准计算）；3.支付逾期办证违约金（以购房款830454为基数按日0.01%标准计算，从2017年11月1日起计至被告协助办理涉案房屋权属证书完毕之日止）。事实和理由：2016年10月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定杨浩成、周沁向东大置业公司购买位于松溪县城区商品房，房屋总价款830454元；东大置业公司应当于2017年8月1日交付房屋，合同还对逾期交房及逾期办证的责任进行约定。合同签订后，杨浩成、周沁依约支付了全部购房款，但东大置业公司因施工消防、不符合建设部门规划要求等因素，于2018年7月1日逾期交房，也未协助办理房屋权属证书。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 东大置业公司辩称，一、东大置业公司因不可抗力不能按期交房，不承担逾期交房及逾期办证的违约责任。1.松溪县规划建设和旅游局（以下简称松溪县建设局）在规划许可、施工许可及项目2号楼增建一层报批期间均认可建筑主体向外延伸部分属于露台，并认定项目实际建筑面积未超过规划建筑面积，但在东大置业公司按图施工后，松溪县建设局认为部分露台应计容，致使项目超容，松溪县建设局对建筑主体向外延伸部分是否计容的认定标准发生变化，导致东大置业公司无法按期交房，属于不可抗力；2.东大置业项目配电房设计于地下一层获批在前，松溪县供电有限公司根据颁布在后的相关文件要求东大置业公司将项目配电房从负一层移至地面，影响项目验收，从申请到确认共延误510天。二、中、高考期间松溪县环境保护局禁止施工，房屋交付时间应予以顺延共80天。三、2017年8月至2017年12月，东大路道路改造交通阻断，建设材料、绿化材料都无法进入工地造成交房的再次延误，应予顺延150天。四、2015年3月20日至2018年6月30日施工期间，降雨25毫米以上天数计72天，日极大风速达6级以上风速计171天，均应予以顺延。五、即使东大置业公司需要支付逾期交房违约金，杨浩成、周沁要求的违约金过分高于实际损失，请求人民法院予以适当减少，按同地段租金标准每平方米每月10元标准计算。六、逾期办证违约金应当从2018年7月1日实际交房日后90天开始即从2018年10月2日起计算。 当事人对下列证据的真实性无异议：杨浩成、周沁提交的商品房买卖合同（预售）、购房发票、物业费收款收据、东大广场交房确认单、税收完税证明、东大置业公司提交的东大广场总平面图、建设工程规划许可证、施工图、建筑工程施工许可证、东大置业公司提交县规划建设和旅游局的报告、松溪县规划建设和旅游局关于福建松溪东大广场总平图调整的公示、松溪县规划建设和旅游局关于处理福建松溪东大广场违反建设工程规划许可证的函、关于东大广场办理交房有关事宜专题协调会的会议纪要、松溪县人民政府关于松溪县东大路片区A07-05-07地块地上部分超容积率部分建筑面积补交土地出让金的批复、土地出让金票据、房产测绘成果报告书、松溪县规划建设和旅游局关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告的函、东大置业公司关于“关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告的函”的回复、竣工测量成果报告书、工程质量监督报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、关于“东大置业商业综合体”小区配电设备放在地下室负一层的意见、关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施的通知、东大置业公司关于东大广场项目水文分析计算报告、东大置业公司提交县规划建设和旅游局的报告、2015年、2016年、2017年松溪县环境保护局关于在中高考期间严格控制噪声污染的通知、东大路道路改造工程合同协议书、松溪县气象局灾害天气证明、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东大置业公司系松溪县东大广场房地产开发商。2016年10月18日，杨浩成、周沁作为买受人与出卖人东大置业公司签订了商品房买卖合同（预售）。合同约定：买受人向出卖人购买坐落于松溪县城区（以下简称该商品房）；该房预测面积共124.56平方米，其中套内建筑面积98.51平方米、分摊共有建筑面积26.05平方米；该商品房层高3米，没有阳台；计价方式为按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6667.1元，总价款为830454元；买受人应于2016年10月18日前支付首期房价款250454元，余款580000元申请贷款支付；出卖人应在2017年8月1日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；约定了逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于万分之三的违约金。双方签订补充协议的第六条，对合同第八条补充：1、该条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下（1）市政等相关部门原因引致的延误，如路线、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误；（3）施工期间遇到昼夜降雨量超过25毫米，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的；（4）非出卖人原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻；（5）任何其他非出卖人所能控制的因素；（6）上述特殊原因发生后的通知不受30日的约束，出卖人应在与买受人统一处理该有关事宜时向买受人做出通知说明并向买受人出示有关证明文件。3、如发生本合同第八条所指的“特殊原因”，出卖人可凭南平市有关主管部门、单位或该项目的勘探、设计、施工、装潢或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期。双方在合同及补充协议中还约定了其他事项。2016年11月8日，杨浩成、周沁支付购房款250454元，2017年1月13日，付清剩余购房款580000元。 东大置业公司开发建设的福建松溪东大广场项目，于2015年1月18日、8月25日获得松溪县建设局颁发的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。此后，该项目均按照经过审批的规划设计图纸进行施工。因实际地上建筑面积少于批准的建筑面积，东大置业公司在项目施工过程中未经批准将2#商业楼（原设计四层）增建一层，并于2017年5月5日向松溪县建设局要求补办该增建层的批准手续。2017年6月2日，松溪县建设局作出关于福建松溪东大广场总平图调整的公示文件，指出因东大置业公司擅自将2#商业楼由原批准4层增建至5层，已违反规定，但未超核发的建设工程规划许可证的计容总建筑面积，公示时间为2017年6月2日至2017年6月9日。公示结束后，松溪县建设局于2017年6月19日发函通知东大置业公司到松溪行政执法局接受违反建设工程规划许可的违法行为处理后，到松溪县建设局申请办理变更建设工程规划许可证。2017年11月8日至2017年11月9日，东大置业公司通过建设、勘查、设计、施工、监理单位各方验收。此后，东大置业公司向松溪县建设局申请办理工程竣工验收备案手续。2018年3月9日，东大广场建设工程通过建设各方责任主体竣工验收。2018年3月28日，松溪县建设局发函东大置业公司，指出东大广场项目竣工测绘报告未将住宅阳台建筑面积纳入计算，要求东大置业公司对东大广场项目进行竣工房产建筑面积全面测绘后报松溪县建设局备案。2018年3月29日，东大置业公司对是否超建筑面积事实函复松溪县建设局，认为公司的设计方案报送审核后，松溪县建设局规划科通过了规划审核，并给予办理了建设工程规划许可证；东大置业公司在2017年增建2#商业楼时，松溪县建设局补办了批准手续时也未认定容积率超过；如需变更规划，交房时间将拖延并造成损失。此后，东大置业公司就规划设计中的露台是否为阳台事宜多次与松溪县建设局进行协商。2018年5月4日，松溪县人民政府发函松溪县国土资源局，指出东大广场项目超出确定的计容面积487.53平方米，请松溪县国土资源局按规定征收该项目超容积率部分建筑面积的土地出让金。2018年6月1日，东大置业公司按通知确定的金额向国土资源局缴纳了土地出让金3071214元。因东大广场项目五方主体验收存在部分未批先建、面积超容等问题尚未整改到位，为避免群体性上访事件再次发生，2018年6月3日，松溪县规划建设和旅游局召开东大广场办理交房事宜专题协调会后，同意东大广场6月4日办理交房手续，东大广场在未付清应缴款项和罚款资金前，不得办理竣工验收备案。 杨浩成、周沁于2018年7月1日办理交房手续。2018年10月18日，该工程办理竣工验收备案。因东大置业公司未按补充协议约定办理房屋权属证书，杨浩成、周沁诉至本院，至庭审辩论终结前，杨浩成、周沁尚未取得房屋权属证书。 另审理查明，东大广场建设工程规划许可证获批时配电房设计在地下一层。松溪县电力公司根据福建省人大常委会闽常[2015]28号、福建省人民政府闽政办[2016]29号文件规定，要求东大广场配电房必须建在地上。2017年5月19日，松溪县水文站对东大广场项目水文分析计算，作出当发生30年一遇时，洪水不会影响东大广场路段的生产建设的报告。2017年7月31日，东大置业公司决定在2号商业楼顶层上搭建配电房，并向松溪县规划建设和旅游局申请予以同意搭建的相关确认文件。2017年11月13日，就该配电房设置位置问题，经过县政府、县规划建设和旅游局、县国土资源局等多方协调，最终同意将配电房位置定于东大置业商业综合体小区配电设备按原设计放在地下室负一层。 本案双方争议的焦点：一、东大置业公司逾期交房的天数应如何计算；二、逾期交房违约金计算标准是否应予以调整；三、逾期办证违约金的起算时间。 一、东大置业公司逾期交房的天数计算问题。 杨浩成、周沁主张其与东大置业公司签订的《商品房预售合同》中，约定交房时间为2017年8月1日，东大置业公司于2018年7月1日实际交房，逾期时间为333天。东大置业公司提出中高考期间、天气原因、因东大路道路改造导致出入道路受阻、超容问题、配电房位置设计变更等系非其所能控制的因素，符合补充协议第六条约定，应予以顺延交房时间。 对于东大置业公司提出的各项顺延交房事由，本院分析如下：杨浩成、周沁与东大置业公司对双方的补充协议第六条约定的内容持有不同意见。争议条款在补充协议文本上注明是对商品房买卖合同第八条的补充，但其内容均是对东大置业公司逾期交房责任延期的规定。当事人对合同条款理解有争议的情况下,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。故补充协议第六条应视为对逾期交房责任的补充约定，对东大置业公司提出扣减逾期交房天数的合理部分予以支持。 1.关于扣除中、高考期间因政策影响停止施工的天数。东大置业公司提交的2017年松溪县环境保护局关于在中高考期间严格控制噪声污染的通知，可证明松溪县环境保护局要求中高考期间，城区严禁产生噪声扰民的建筑施工作业。东大置业公司工程项目位于松溪县城区较为中心位置，中高考期间应松溪县环境保护局要求停止建筑施工作业，故2017年中高考期间共计5天应从逾期交房日期中予以扣除。 2.关于扣除因天气而影响施工的天数。东大置业公司提交的松溪县气象局灾害天气证明，可证明2015年3月20日至2018年6月30日施工期间，符合补充协议约定的降雨25毫米以上天数计72天，日极大风速达6级以上风速计171天。本案《商品房买卖合同》于2016年10月18日签订，东大置业公司于2017年11月8日将其工程提交五方验收，故本案在施工期间因天气原因可予以扣减的期间为2016年10月18日至2017年11月7日，期间遇到昼夜降雨量超过25毫米的天数为17日，遇到6级以上（含6级）强风的天数为61日。因昼夜降雨量超过25毫米的天数、遇到6级以上（含6级）强风的天数、中高考期间的天数、东大路修路的期间有部分重合，对重合部分不予重复扣减，故东大置业公司施工期间因昼夜降雨量超过25毫米的天数可予扣减16天、遇到6级以上（含6级）强风的天数可予扣减34天。 3.关于扣除因东大路道路改造导致出入道路受阻而影响施工的天数。东大置业公司提交的松溪县规划建设和旅游局与福建省齐泰建设工程施工有限公司签订的东大路道路改造工程合同协议书，可证明2017年8月16日至2017年11月25日，松溪县建设局对松溪县东大路道路进行路面改造。因该路是唯一进出东大广场建设工地的道路，道路由于施工进出受阻，建设材料无法进入东大广场建设工地。虽然道路施工的日期迟于约定的交房日期，但前期施工受中高考、天气因素影响，交房时间已顺延至道路施工开始日期之后，故对该项目扣减的天数认定为102天。 4.关于容积率计算问题影响交房时间。东大置业公司提交的松溪县规划建设和旅游局关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告的函、东大置业公司关于“关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告的函”的回复、松溪县人民政府关于松溪县东大路片区A07-05-07地块地上部分超容积率部分建筑面积补交土地出让金的批复、东大置业公司提交关于东大广场办理交房有关事宜专题协调会的会议纪要，可证明东大置业公司因松溪县建设规划旅游局对建筑主体向外延伸部分是否计容的认定标准发生变化，导致东大置业公司无法按期交房，属于补充协议约定的非出卖人所能控制的原因，该期间应予以扣减。故将2018年3月29日至2018年6月4日期间共68天，从逾期交房天数中予以扣减。 5.关于因配电房位置变更是否影响交房时间。东大置业公司提交关于“东大置业商业综合体”小区配电设备放在地下室负一层的意见、关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施的通知、东大置业公司关于东大广场项目水文分析计算报告，可证明东大置业项目的配电房在设计位置上有过变更，但东大置业公司未提交证据证实因配电房变更规范要求对其施工造成的影响及延误的实际工期，故对其抗辩本院不予采纳。 综上，顺延日期具体计算为：2017年中高考共扣减5天；昼夜降雨量在25（含25）毫米以上扣减16天，风速在6级（含6级）以上扣减34天；东大路路面施工交通受阻扣减102天；容积率认定变更扣减68天，合计225天。东大置业公司逾期交房的天数为108天（333天-225天），计26910.36元（108天×249.17元/天）。 二、逾期交房违约金计算标准是否应予以调整。 东大置业公司提出杨浩成、周沁要求的违约金过分高于实际损失，请求按当地同地段房屋租金标准进行计算逾期交房违约金的主张，提交网页截屏四页，拟证明松溪县住房租金标准约为10元/平方米。杨浩成、周沁对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，东大置业公司提交的网页截屏与本案并无关联性，不予采信。杨浩成、周沁要求按日计算支付全部房价款万分之三的逾期交房违约金的请求，符合合同约定，且与合同中买受人逾期付款的违约责任对等，东大置业公司关于对约定违约金进行调整的理由缺乏依据，本案中未存在约定违约金过分高于造成损失的情形，对东大置业公司的抗辩意见，本院不予采纳。 三、逾期办证违约金的起算时间。 杨浩成、周沁主张逾期办证违约金应从2017年11月1日起计算，东大置业公司主张逾期办证违约金应当从实际交房日后90天开始即从2018年10月2日起计算。本院认为，合同约定逾期办证的起算时间“商品房交付之日”，应为实际交房之日。东大置业公司于2018年7月1日将涉案房屋交付给杨浩成、周沁，故逾期办证违约金应从2018年9月30日起计算。 综上，本院认为，杨浩成、周沁与东大置业公司签订的商品房买卖合同、补充合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，已依法成立并发生法律效力。双方均应按合同约定履行各自的义务。杨浩成、周沁已按约支付全部购房款，东大置业公司应按补充协议约定为杨浩成、周沁办理房屋所有权证书，现杨浩成、周沁要求东大置业公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。因东大置业公司未能按照合同约定，致使杨浩成、周沁不能在交房后90日内取得房屋权属证书，东大置业公司已构成违约，应承担违约责任。杨浩成、周沁要求东大置业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院对合理部分予以支持。东大置业公司未能按约定时间交付房屋，应承担违约责任。杨浩成、周沁要求东大置业公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建东大置业有限公司应于判决生效之日起60日内协助原告杨浩成、周沁办理东大广场2幢18层1801号房屋权属证书；并于本判决生效后60日内向原告杨浩成、周沁支付逾期办证违约金（违约金以房屋总价830454元为基数，按日万分之一计算，自2018年9月30日起计至被告福建东大置业有限公司协助办理房屋权属证书的义务履行完毕之日止）； 二、被告福建东大置业有限公司于本判决生效后60日内支付给原告杨浩成、周沁逾期交房违约金26910.36元； 三、驳回原告杨浩成、周沁的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2722元，由原告杨浩成、周沁负担1893元，由被告福建东大置业有限公司负担829元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  吴丽芳 人民陪审员  雷泽龙 人民陪审员  王汝鉴 二〇一九年十二月三十日 法官助理林丽思 书记员曹晋娟 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。