文书内容成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初2378号原告（反诉被告）成都天府时代广场物业管理有限公司。住所地：四川省成都市。法定代表人徐耀祥。委托代理人邓舒丹。委托代理人张杰。被告（反诉原告）周涛，男，1973年11月6日出生，汉族，住成都市。委托代理人王华昆。被告（反诉原告）徐小力，女，1977年2月1日出生，汉族，住成都市。委托代理人王华昆，四川颂亚律师事务所律师。原告（反诉被告）天府时代广场物业管理有限公司（简称天府时代物业公司）与被告（反诉原告）周涛、徐小力物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，周涛、徐小力提起反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。本案依法由代理审判员成敏适用简易程序公开开庭进行了审理。天府时代物业公司的委托代理人邓舒丹、张杰，周涛及其委托代理人王华昆、徐小力的委托代理人王华昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天府时代物业公司本诉诉称，天府时代物业公司与周涛、徐小力于2009年6月13日签订《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》（以下简称协议），约定由天府时代物业公司为周涛、徐小力位于成都市住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《协议》第四条第一项之约定，周涛、徐小力应按其所购房屋的建筑面积（房屋所有权证载明面积为278.15平方米）按3元/月/平方米的标准向天府时代物业公司交纳物业服务费用；同时按照《协议》第四条第三项第七款之约定，周涛、徐小力每次缴纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前。协议签订后，天府时代物业公司依约履行了物业管理和服务义务，但周涛、徐小力怠于支付物业服务费，经天府时代物业公司多次催收，周涛、徐小力均拒绝支付。截至2016年3月31日，周涛、徐小力共欠付原告物业服务费用本金37550.25元及周涛、徐小力应当按照《协议》第八条第四项“业主逾期或不缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天万分之二的标准”之约定向天府时代物业公司支付违约金（暂计至2016年3月31日为5441.78元）。天府时代物业公司故诉至法院，请求判令：1、周涛、徐小力向天府时代物业公司支付其欠付时间为2012年7月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费用37550.25元及违约金（庭审中，天府时代物业公司明确，违约金分段计算，以季交费数额为基数，自该季度应交未交之次日起按每日万分之二计算至全部付清欠费之日止，暂计至2016年3月31日，为5,441.78元）；2、周涛、徐小力承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）周涛、徐小力本诉辩称、反诉诉称，2009年，周涛、徐小力入住由天府时代物业公司提供物业服并承担物业修缮义务的房屋，周涛、徐小力入住后发现，所住房屋存在明显的质量缺陷，房屋墙体渗水严重，造成周涛、徐小力衣物及家具、玻璃等物品污损，严重影响了周涛、徐小力的正常生活，周涛、徐小力多次与天府时代物业公司交涉，并委托律师向天府时代物业公司发出律师函等，希望天府时代物业公司能及时修缮解决，以保障周涛、徐小力对房屋的正常使用，但天府时代物业公司只是派人进行现场查看，至今未对存在问题进行任何修缮处理。周涛、徐小力之所以未支付部分物业费，是因为天府时代物业公司违反了合同约定义务长期以来拒绝承担物业服务协议的维修义务，在天府时代物业公司违约的情况下无权要求周涛、徐小力支付物业费。对于周涛、徐小力名下房屋的专有墙体渗水问题，即使天府时代物业公司因资质问题无法维修，也应根据《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》第一条第一款第9项约定提供有偿服务，有义务联系专业的维修团队对周涛、徐小力的房屋进行维修。周涛、徐小力工作繁忙，没有精力去联系维修人员，但愿意支付费用，维修费用有市场标准。天府时代物业公司依据合同对房屋进行维修及赔偿周涛、徐小力损失后，周涛、徐小力愿意正常支付物业服务费，被告欠付的物业费与天府时代物业公司赔偿周涛、徐小力的损失金额抵扣后若有差额，周涛、徐小力愿意补清。天府时代物业公司违约在先，故周涛、徐小力不应承担支付违约金的责任。根据周涛、徐小力与天府时代物业公司签订的《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》第一条第一款第9项的约定及《天府时代广场住宅质量保证书》第七条承诺，天府时代物业公司有义务对影响房屋使用的质量缺陷进行修缮，保证周涛、徐小力的正常使用，但天府时代物业公司一直怠于履行合同义务。周涛、徐小力为此耗费大量的精力，正常工作和生活受到严重影响。为此，周涛、徐小力依法提起反诉，请求判令：1、天府时代物业公司立即解决周涛、徐小力房屋墙体渗漏现象；2、天府时代物业公司赔偿周涛、徐小力因处置墙体渗漏现象发生的误工费、维修费、渗漏造成的物品损失费共计60000元（庭审中明确，60000元主要包括物品损失和维修费，是估算的损失）；3、由天府时代物业公司承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）天府时代物业公司反诉辩称，周涛、徐小力的反诉请求不能成立，周涛、徐小力混同了物业服务合同及商品房买卖合同两个不同的法律关系。依据双方签署的物业管理协议约定，天府时代物业公司提供的物业管理内容包括房屋共用部位以及房屋共用设施设备的管理、环境卫生和公共秩序的维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等，物业公司并不具有房屋修缮的资质与能力,也无义务。物业公司提供的服务有接受周涛、徐小力的申请诉求并转达房屋开发公司。根据周涛、徐小力与房屋开发公司签署的买卖合同第十六条，应该由开发商对房屋质量承担保修责任。周涛、徐小力在反诉状中陈述天府时代物业公司已经派人进行现场查看，天府时代物业公司已经把周涛、徐小力的维修申请转达给房屋开发公司，天府时代物业公司的合同义务已经履行完毕，不存在周涛、徐小力所称的违约行为，因此周涛、徐小力无权拒缴物业服务费用。周涛、徐小力要求天府时代物业公司承担维修义务和赔偿损失的责任不成立，周涛、徐小力在反诉当中依据的物业服务管理协议第一条第一款第九项之约定，是指原告针对专属部位提供有偿服务，同时根据协议第七条第一款之约定被告不能以任何理由拒缴物业服务费也不得以任何理由拒付其他有偿服务费用。经审理查明，2009年6月13日，周涛、徐小力与案外人龙茂房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定周涛、徐小力购买龙茂房地产开发（成都）有限公司开发的x房屋。2011年3月25日，周涛、徐小力取得成都市锦江区x房屋的所有权登记，该房屋建筑面积278.15平方米。2009年6月13日，天府时代物业公司（甲方）与周涛、徐小力（乙方）签订《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》，协议第一条第一款“甲方的权利义务”约定：“1、对房屋共用部位、共用设施设备以及本物业管理区域内的绿化、环境卫生、公共职务、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。”第一条第二款“乙方的权利义务”约定：“3、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费和其他有偿服务费用……”第二条第一款约定：“房屋共用部位以及房屋共用设施设备的范围见《天府时代广场A2区业主临时规约》。”第四条第一款、第三款、第七款约定：物业服务收费实行包干制，物业管理服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积按3元/月/平方米的标准交纳，乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业管理服务费，3个月之后的物业管理服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日、节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。第八条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交，甲方有权采取相应的法律行动。第七条第一款约定：“乙方不能以任何理由拒绝交纳物业管理服务费，也不得以任何理由拒付其他有偿服务费用。”《天府时代广场A2区业主临时规约》第五条第6项载明：物业的专有部分是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。2013年7月28日，天府时代物业公司对案涉房屋有三处墙面存在渗水、发黑霉等情况进行了记录，并派人入房查看。记录单上“整改完成情况”一项载明：外墙防水已进行检查，未发现有渗漏点位，待施工方安排室内恢复……所配墙纸差异大，要求到指定地方购相同墙纸。记录单上“备注”一项载明：原因难以明确，现已由公司高层跟进中。庭审中，周涛、徐小力陈述，天府时代物业公司确实派人查看过房屋，周涛、徐小力要求更换与原来房屋内相同的墙纸。2016年5月9日，四川省成都市律政公证处对周涛、徐小力名下的案涉房屋现场状况进行了拍摄并制作光碟。公证处拍摄的画面显示：房屋内部有几处墙体存在渗漏及污损情况。另查明，周涛、徐小力名下的案涉房屋，每月应交物业服务费834.45元。周涛、徐小力已交纳2011年1月1日至2012年6月30日的物业服务费。自2012年7月1日起，周涛、徐小力未向天府时代物业公司交纳物业服务费，截至2016年3月31日，共欠物业服务费37550.25元。再查明，案涉房屋开发商在交付房屋时向周涛、徐小力出具的《天府时代广场住宅质量保证书》第七条“保修程序”载明：“1、房屋因质量问题而影响正常使用功能时，住户应及时以书面形式或电话形式通知物业管理公司；2、确认属于保修范围内置之保修项目后，由物业公司负责与保修单位联系，并督促、检查保修项目的完成情况；3、保修范围内维修项目根据实际情况给予维修或回复维修的具体时间；4、非保修期内的供电、供气、供水故障及排水管堵塞等急修问题，物业公司根据实际情况及时到达现场，据实提供有偿服务；5、本大楼建筑及结构方面具体保修（维修）工作及质量问题由建筑总承包单位负责；6、住户应对保修工作予以积极配合。”上述事实，有双方方当事人的庭审陈述，以及天府时代物业公司提交的天府时代物业公司营业执照、组织机构代码证复印件、周涛、徐小力身份证复印件、《商品房买卖合同》、房屋信息摘要、《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》、《天府时代广场A2区业主临时规约》、缴费发票、欠费明细、整改情况记录，周涛、徐小力提交的《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》、公证书、住宅质量保证书等证据在案为证。本院认为，《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》系天府时代物业公司与周涛、徐小力的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于：天府时代物业公司与周涛、徐小力的物业服务合同关系中，天府时代物业公司是否有对案涉房屋渗漏墙体进行维修的义务，在天府时代物业公司未对案涉房屋渗漏墙体进行维修的情况下，周涛、徐小力能否以此作为不支付物业服务费、违约金的抗辩理由并据此要求天府时代物业公司赔偿损失。周涛、徐小力根据《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》第一条第一款第9项及《天府时代广场住宅质量保证书》第七条之规定主张天府时代物业公司负有对案涉房屋渗水墙体进行有偿维修的义务，在天府时代物业公司履行维修义务前，周涛、徐小力有权拒付物业服务费。对此，本院认为，根据《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》、《天府时代广场A2区业主临时规约》的内容以及周涛、徐小力的庭审陈述，可以认定案涉房屋渗漏的墙体部位属于周涛、徐小力的自用部位。根据《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》第一条第一款第9项之规定，天府时代物业公司为周涛、徐小力房屋自用部位的维修养护提供有偿服务。该协议并未就有偿服务的项目及价格进行具体约定。按照常理，有偿服务一般会涉及交易双方讨价还价的磋商过程，磋商的结果可能是达成一致意见从而由供方向需方提供有偿服务，也可能是未能达成一致意见从而由需方向他人另购服务。具体到本案中，关于污损墙纸更换这一维修中的较小事项，尚存在双方意见不一致的情况，更不用提其他维修相关事项中双方可能存在的不一致意见。可见，协议约定的有偿服务仅是天府时代物业公司向包括周涛、徐小力在内的业主提供的一种选择、一种可能性，并非天府时代物业公司的合同义务。同时，《天府时代广场住宅质量保证书》系案涉房屋开发商向周涛、徐小力出具，并非天府时代物业公司对周涛、徐小力的承诺，故该质量保证书的内容不能约束天府时代物业公司。因此，周涛、徐小力以天府时代物业公司未对案涉房屋渗漏墙体进行维修为由不支付物业服务费的抗辩不能成立，周涛、徐小力要求天府时代物业公司立即解决房屋墙体渗漏现象及赔偿损失的反诉请求亦不能成立。对于自2012年7月1日至2016年3月31日的物业服务费37550.25元，周涛、徐小力应向天府时代物业公司支付，并按《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》的约定从逾期之日起按日万分之二的标准支付违约金。因双方约定物业服务费按季度交纳，每季度的物业服务费于每季第一月的5日前交纳，如遇休息日、节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日，故每季度交纳物业服务费的最后期限以及未交物业服务费的违约金起算时间均不同，违约金的详细计算见附表。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周涛、徐小力应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都天府时代广场物业管理有限公司支付2012年7月1日至2016年3月31日的物业服务费37550.25元并支付违约金（详见附表）；二、驳回被告（反诉原告）周涛、徐小力的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费437元，反诉案件受理费1300元，由被告（反诉原告）周涛、徐小力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  成敏二〇一六年七月二十八日书 记 员  何苗附表：违约金计算表(计算方法：以每季度应付未付物业服务费为基数，以每日0.02%的标准，按每行的违约金起算时间和截止时间计算)欠费对应的时间段              该季度应付未付物业服务费（元）              违约金起算时间              违约金截止时间                  2012年7月1日-9月30日              2503.35              2012年7月6日              给付之日                  2012年10月1日-12月31日              2503.35              2012年10月9日              给付之日                  2013年1月1日-3月31日              2503.35              2013年1月8日              给付之日                  2013年4月1日-6月30日              2503.35              2013年4月8日              给付之日                  2013年7月1日-9月30日              2503.35              2013年7月6日              给付之日                  2013年10月1日-12月31日              2503.35              2013年10月9日              给付之日                  2014年1月1日-3月31日              2503.35              2014年1月7日              给付之日                  2014年4月1日-6月30日              2503.35              2014年4月9日              给付之日                  2014年7月1日-9月30日              2503.35              2014年7月8日              给付之日                  2014年10月1日-12月31日              2503.35              2014年10月9日              给付之日                  2015年1月1日-3月31日              2503.35              2015年1月6日              给付之日                  2015年4月1日-6月30日              2503.35              2013年4月8日              给付之日                  2015年7月1日-9月30日              2503.35              2013年7月7日              给付之日                  2015年10月1日-12月31日              2503.35              2013年10月9日              给付之日                  2016年1月1日-3月31日              2503.35              2016年1月6日              给付之日      附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。