大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初13247号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：陈福成，男，1958年8月15日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙佑军，系辽宁天合律师事务所律师。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告陈福成物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威、被告陈福成及其委托诉讼代理人孙佑军到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费19,081.82元；2、判令被告给付拖欠违约金5,724.55元。事实和理由：原、被告于2014年8月28日签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费缴纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预缴纳。逾期缴纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是远洋钻石湾小区B1区1号1-402房屋业主，自2017年7月1日起至2019年10月31日止，拖欠物业服务费及违约金共计19,081.82元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告诉讼请求。被告是案涉房屋的业主。对物业费缴费标准、房屋建筑面积、欠费期间均没有异议。被告于2015年入住该房屋，2016年被告的房屋三个窗户室内的周边长期漏水、渗水、透寒，导致被告家装修的物品严重受到破坏，给被告精神上受到了很大的伤害。案涉房屋的1楼2号姓鲍的居民，据被告了解，这个住户得到了原告的许可，将楼下的整个周边的绿化、草坪破坏，改成了阳光房，使被告原先所期望小区的环境受到严重的破坏。楼下的居民得到原告的许可后，将地下一层深挖到地下二层，从2015年一直施工到现在，还没有施工完毕，在施工过程中，不但破坏了小区的绿化，同时也给小区的居民，尤其是被告家造成了极大的影响，不能正常的休息、出入，在施工过程中，导致了整个地基外露，受到严重的破坏，使37号楼变成了危房和险房，上述的原因是原告没有尽到职责，不但侵害了被告的合法权益，也侵犯了该楼其他业务的权益，因此原告采用拒绝缴纳物业费的方式是对原告疏于管理的谴责，故被告不同意原告请求，请求法庭依据客观事实，依法公正的裁决。经审理查明，被告系远洋钻石湾小区B1区1号1-402号房屋业主，建筑面积160.35平方米。2014年8月28日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定，原告（甲方）为被告（乙方）所在案涉小区提供前期物业服务，物业服务费标准为洋房住宅（5层）3.5元/㎡·月，物业费起算日以入伙通知约定时间为准。服务期限自本协议签订之日起，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效且该物业服务企业实际接管该物业时止。缴纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预缴纳。逾期缴纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。协议签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳2017年7月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费15,714.3元（3.5元/㎡·月×160.35平方米×28个月）。因被告欠缴上述物业服务费，原告自行进行了催缴，未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，被告提供了照片，证明案涉房屋窗户室内漏水、透寒及一楼业主私建地下室等问题。原告提供电话录音、视频证实，针对业主私搭乱建的问题原告已经向相关执法部门上报。本院确认的上述事实，有前期物业服务协议、照片、EMS快递及查询结果、电话录音、视频、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条之规定，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有约束力。当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，原告作为物业服务企业，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主理应按约定交纳物业服务费，借故拖欠不妥。案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米3.5元，被告应当按照上述协议的约定，向原告交纳2017年7月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费15,714.3元，原告此项诉讼请求中的超额部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠物业费违约金的诉讼请求。本院认为，被告迟延交纳物业服务费，按照双方协议的约定已构成了违约，理应承担相应的违约责任，但本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的案涉小区存在邻居违建，影响被告生活的问题。本院认为，违建系其他业主的行为所致，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权，因此不能以此免除被告交纳物业服务费的义务。关于被告辩称的房屋窗户漏水、透寒等问题。本院认为，上述问题系房屋本身质量问题，并非原告物业服务不当所致，故被告亦不应据此拒交物业服务费。原告在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈福成于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司2017年7月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费人民币15,714.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币210元（原告已预交），已减半收取，由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担77元、由被告陈福成负担133元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇一九年十二月三十日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。