天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初15516号原告：黄伟，男，1975年10月20日生，汉族，住内蒙古包头市东河区。委托诉讼代理人：黄海峰，北京大铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭静，北京大铎律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，董事长。委托诉讼代理人：王聿森，武清区泉州法律服务所法律工作者。原告黄伟与被告天津相融置业有限公司（以下简称相融置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄伟及其委托诉讼代理人黄海峰、杨旭静，被告相融置业公司委托诉讼代理人王聿森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《保留房源协议书》合法有效，双方存在商品房买卖合同关系，该协议书为商品房买卖合同；2、判令被告继续履行协议（剩余合同价值人民币427677.4元），协助原告办理网签商品房买卖合同；3、判令被告向原告交付“天汐园”项目（御河雍阳公馆）13号楼2单元302号房屋及房屋钥匙，现房号变更为14号楼2号门3层302号；4、判令被告配合原告办理涉诉房屋不动产所有权证；5、判令被告向原告支付逾期交房违约的损害赔偿（自2017年9月30日至实际履行交房义务之日止，利率参照人民银行同期贷款利率标准计）；6、判令本案诉讼费、保全费、律师费、保险费由被告承担。事实及理由：原、被告签订的《保留房源协议书》记载了商品房买卖合同的主要内容，且被告收取了原告支付的购房款。《保留房源协议书》应当依法认定为商品房买卖合同。2016年5月16日，原告与被告签订《保留房源协议书》（以下简称：《协议书》）。《协议书》第一条约定：被告有义务在天汐园项目中为原告保留的房源为：第13号楼第2号门第3层第302号单元房，该房屋的建筑面积为129.73平方米。《协议书》第二条约定：当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为6380元/㎡。《协议书》第三条约定：甲方（即本案被告）为乙方（即本案原告）保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》。《协议书》第四条约定交钥匙时间为：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙。原告于2016年5月16日向被告支付人民币肆拾万元用以购买涉案房屋，被告于2016年5月16日向原告出具收据：内容为今收到原告交来房屋预付款（13-2-302）人民币大写肆拾万元整。盖章为被告的公司印章。根据《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知，协助、保密等义务。目前该项目已经取得房屋预售许可证，具备履行合同主要权利义务的条件。同时，原告具有在天津市的购房资格，双方履约没有政策障碍。但截至起诉之日，原告多次向被告主张履行《协议书》约定的合同内容，但被告拒不履行。成讼。相融公司辩称，不同意黄伟诉讼请求，请求驳回黄伟的诉讼请求。首先，黄伟诉请除了第一项请求确认保留房源协议书有效外，不具有可诉性、可执行性，该协议书是保留房源的协议书，目前相融公司仍为黄伟保留着房源，相融公司不存在对保留房源协议书中约定的事项有违约行为。其次，《保留房源协议书》违反城市房地产管理法、最高法院审理商品房买卖合同的司法解释、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、城市商品房销售管理办法等几个法律行政法规和部门规章，应属无效。第三，关于第一项诉讼请求中的保留房源协议书即是商品房买卖合同于法无据，商品房买卖合同作为一种特殊的买卖合同，依照法律的规定，必须履行法定的方式才能完成，在商品房买卖合同中，不可缺少的依法必须具备的13项内容缺一不可，如果缺少一项或几项约定，就会导致合同履行出现困难。保留房源协议中从标题看双方的初衷是保留房源，从内容看也只约定了原告陈述的几项内容，离法律规定的13条法定内容相差甚远，人民法院不能强迫双方就没有约定内容进行强制约定。根据城市商品房预售管理办法，商品房销售管理办法的规定，销售房屋应订立书面的商品房买卖合同，而不是保留房源合同，必须明确法定内容，因此原告主张保留房源即为商品房买卖合同于法无据。第二项诉讼请求判令被告继续履行协议，原告并没有明确要被告履行什么协议，按照商品房买卖协议的法定内容，其中有多项均没有约定，包括延期交房的违约责任，价款的给付方式，办理产权证的时间，门窗材质等多项均没有约定，在这些事项双方均没有达成一致的情况下，合同无法履行。关于第三项诉讼请求，目前涉案项目仅完成主体施工，如果法院判决交付房屋钥匙，是现在交付还是等施工完毕验收合格具备交付条件时交付，如果原告对在施工过程中使用的材质、水电暖设施有异议，这房屋是否还能交付，所以此项也不具有可执行性。法院不可能判决一个没有门窗的、只完成主体结构的房屋进行交付。被告施工的房屋目前属于在建工程的范畴，不具备不动产房屋的基本属性，因此根本不存在办理产权证的情景。同时，原告仅支付了40万元预付款，对剩余房款何时交付，怎么交付没有约定。关于第五项诉讼请求，双方在保留房源协议书中约定交付钥匙的时间，对其他没有约定，2016、2017年根据国家环保政策，天津市所有施工企业必须长时间停工，对此行政主管部门为被告出具了延期施工的情况说明，因此不存在违约情形。批准施工时间是2018年12月31日，同时在约定交钥匙时间情况下，并没有约定违约金的计算方式和方法，因此原告主张违约损害赔偿金没有法律依据。至于本案的诉讼费，保全费，律师费，评估费等，原告的主张也没有法律依据，律师费是原告自行委托产生的费用，评估费也是原告举证所应产生的费用，保全费因被告不存在未保留房源的情形，所以原告申请保全应自行承担相关费用。至于诉讼费法院应根据审理情况确定各方应承担比例。针对原告所依据的事实，第一，签订保留房源协议，真实性没有异议，被告依约为原告保留了房源，在楼号发生调整的情况下也保留着房源，调整后房号就是原告主张的，因此被告履行了保留房源的义务。第二，在签订保留房源协议时，被告尚未取得涉案项目的土地使用权，更不具有立项、规划、施工等多项手续，因此双方对价格仅是做初步确认，由于市场变化，原材料价格的上涨，特别是人工费的上涨，以及建筑企业营改增税收的变化，导致房屋的建筑成本大量上升，因此双方确定房屋价格的基础发生了变化，因此被告向法庭提出对该项目的房屋建造成本及市场价值进行评估的申请，根据第三方评估确认公平交易的基础，被告的主张符合合同法规定的公平原则，也符合合同法规定的情势变更的情形。第三，目前，被告申报并核准的涉案项目房屋均价在16000元，根据当前的政策进行网签合同价格偏离值不得超出正负15%，如超出此比例，电脑会自动设置阻拦功能，禁止签约，除非有司法的特别的授权。在此背景下，使原被告双方无法完成网签。从被告目前授予他人的房屋成交价可以看出，如果按照原告主张的价格签订合同，明显属于显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述以及当事人向法庭提交的证据，本院认定事实如下：2016年5月16日，黄伟与相融公司签订《保留房源协议书》一份，约定乙方（黄伟）根据甲方（相融公司）将开发建设的“天汐园”项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第13号楼，第2号门，第3层，第302号单元房，该房屋面积约为129.73平方米。注：该房屋面积最终以房管部门测绘确定为准。2、当该项目具备商品房销售条件时，上述保留房源的房屋销售单价为6380元/㎡。甲乙双方在保留的房源具备商品房销售条件签订商品房买卖协议或买卖合同前，如果出现甲方通知乙方需乙方应在所通知的时间内前来办理完成有关手续和事宜时，乙方需按甲方通知的内容及时办理完成，否则由乙方承担因此形成的一切经济损失和有关责任。3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款清算，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式商品房买卖合同，及缴纳其他相关费用。4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙。5、乙方在签订本协议时，必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证、现行的联系电话号码，当乙方改变住址、更换联系电话号码时，须及时通知甲方、便于联系，否则因此造成的不良后果由乙方承担全部责任。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自甲方盖章，乙方签字起生效。协议签订后，黄伟于2016年5月16日依约交付40万元，相融公司向黄伟出具了收据。2018年11月14日，相融公司向黄伟下发“通知”，有关内容载明,因国家限购限价政策和建设成本加大等因素，开发建设单位研究决定，2016年5月空军部队预留的房源将原来的单价调整为项目备案均价下浮15%之内，同意该下调方案的现役军人可办理正式网签手续，不同意调整价格的现役军人视为放弃购房，可到相融公司售楼中心办理退房、退款、付息手续，办理期间为2018年11月14日至2018年11月30日，逾期视为放弃购房，不再保留房源，相融公司承诺仅退回预付本金；不符合拥军条件的非现役购房人员，按备案价格执行；该项目备案均价16000元/㎡。另查明，保留房源协议书中约定的房屋13-2-302室，目前在不动产登记部门记载的是14-2-302号。相融公司取得涉案房屋项目的销售许可证，现涉案房屋项目正在建设过程中，尚未完工，无竣工验收合格证和交付许可证。本院认为，黄伟与相融公司签订的《保留房源协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，相融公司也对涉案楼房进行了建设，最终取得了销售许可证，故协议合法有效。黄伟起诉要求确认黄伟、相融公司存在商品房买卖合同关系，相融公司已取得了就双方预留房源天汐园14-2-302房屋的销售许可证，黄伟又交付了房屋预售款40万元，该交款数额对比双方所签《保留房源协议书》中的单价和面积计算出来的总价来讲，已接近50%的房屋价款，不应认定为立约定金。《保留房源协议书》记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息并结合双方缔约以及履行情况，应认定黄伟与相融公司之间具备事实上的商品房买卖合同关系；基于《保留房源协议书》的记载内容，且相融公司已收取近50%的购房款，故应认定该协议为商品房买卖合同。鉴于涉案房屋仍在建设中，尚未经竣工验收合格，未取得交付许可证，不具备交付房屋、交付钥匙、办理所有权证的条件，故对黄伟要求相融公司交付该房屋的钥匙，为黄伟入住该房屋提供便利，协助办理该房屋的过户手续的诉讼请求，尚不具备履行条件，本院现无法支持。关于黄伟要求相融公司支付逾期交房损失以及过户损失的主张，鉴于上述协议是否能够实现合同目的具有不确定性，待确定后可另行解决。黄伟的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、黄伟与天津相融置业有限公司于2016年5月16日签订的《保留房源协议书》有效，双方存在商品房买卖合同关系，《保留房源协议书》为商品房买卖合同；二、驳回黄伟的其他诉讼请求。案件受理费7716元，保全费4670元，合计12386元，由黄伟负担6193元，由天津相融置业有限公司负担6193元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郭山奇审 判 员  简福新人民陪审员  李连江二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 茜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。