宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0402民初2681号原告：王爱琴，女，1960年7月26日出生，汉族，居民，住固原市原州区。原告：杨固萍，女，1958年3月8日出生，回族，居民，住固原市。原告：高彩霞，女，1955年2月8日出生，汉族，居民，住固原市原州区。原告：杨文娅，女，1956年5月18日出生，汉族，居民，住固原市原州区。上列四原告委托诉讼代理人：张兴明，宁夏益成律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：聂红有，男，1960年5月28日出生，汉族，居民，住固原市原州区。被告：尚勇宏，男，1962年8月20日出生，汉族，工人，住固原市原州区。第三人：武丽霞，女，1964年5月3日出生，汉族，工人，住固原市原州区。第三人：蒋辉，女，1964年3月28日出生，回族，工人，住银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张晓东，宁夏张岳律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅与被告聂红有、尚勇宏、第三人武丽霞、蒋辉合伙协议纠纷一案，本院于2015年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅及其委托代理人张兴明，被告聂红有、尚勇宏，第三人蒋辉的委托代理人张晓东到庭参加诉讼，第三人武丽霞经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅向本院提出诉讼请求：请求二被告将分配到四原告名下的上下楼的房产证过户到四原告名下；本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2000年11月固原外贸公司改制，原、被告将工作单位固原外贸公司坐落在固原市原州区西关十字的外贸小区的一块土地购买，共同开发建房，约定按出资比例分红。由于原、被告没有开发资质，房产证只能办在开发人的合伙人名下，再进行分配。2013年8月原、被告进行结算、分配，并制作了决算书。结算时将原办公室（锅炉房）161.42平方米房产权分配给了四原告。但是房产证办在二被告名下，但二被告至今拒绝将该房屋过户到四原告名下。现起诉要求，请求人民法院支持四原告的诉讼请求。被告聂红有辩称，同意将涉案房屋过户给四原告。被告尚勇宏辩称，四原告的诉讼请求与事实不符，且无法律依据，应依法驳回。被告尚勇宏、聂红有按份共有固原市原州区文化西街固房权证市字第00378**号1-2层营业房屋部分所有权，其无权对作为整体的物之所有权的处分，即无权将整栋房屋出售。2002年，被告尚勇宏、聂红有与原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅六人合伙共同出资700000.00元，购买了外贸公司位于原州区西关十字3.45亩土地使用权，用于自建楼房。其中尚勇宏出资400000.00元，占57.14%；被告聂红有出资200000.00元，占28.57%；原告王爱琴出资40000.00元，占5.71%；原告杨固萍、高彩霞、杨文娅三人分别出资20000.00元，各占2.86%。2004年3月18日，各合伙人协商共同决定由被告尚勇宏全权负责主持建设大楼的工程部工作。2006年3月26日上述决议合伙人以书面协议确认。2006年3月自建楼工程验收交工，共建住宅45套，营业房7套。2006年4月13日，尚勇宏、四原告、被告聂红有对上述共计52套自建房共同举手表决签署了具体分房确认书，分别办结了上述52套房屋所有权证书，同时为了解决自建大楼供暖季工程部办公之用，在紧邻自建楼F号营业房旁边另建1-2层楼房一套，相连煤房一间。一层为锅炉供暖之用，二层为自建楼工程部办公之用。1-2层楼房为161.42平米，相连煤房约23平米。因涉案的1-2层楼房与相连煤房均为合伙期间公共用房，属合伙人共同财产。因此在第一次办理房屋产权证时未登记办理处置。2011年3月5日因业主文员会要求，召开了由业主代表李维民、魏润、王让、汤启荣、马志付、马保华、王德平父亲，物业办尚勇宏、聂红有共同参加联席会，会上业主委员会主任李维民、副主任魏润强烈要求将锅炉的生产经营权、产权及涉案的161.42平米二层楼房的产权、23平米的煤房产权以及物业管理经营权全部交由业主委员会所有，并于2011年4月17日带来房管局的同志督促要求移交。被告将上述事实通知四原告，但四原告均未与被告尚勇宏、聂红有协商处理合伙财产事宜。被告尚勇宏作为合伙负责人，本着为全体合伙人负责，保护合伙期间的共同财产不受他人侵犯，承受着业主委员会人员不断要求出示涉案房屋产权证的情况下，与被告聂红有协商，将合伙期间的的财产即锅炉办公用房的产权办理在聂红有、武丽霞、尚勇宏、蒋辉四人名下，各占25%的份额，使其按份共有，被告尚勇宏无权代表他人处置涉案房屋的所有权。被告尚勇宏与被告聂红有、原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅签署的涉案房屋产权转移承诺书无效。主要表现为二被告、四原告签署的承诺书并不是一份房屋买卖合同，且被告聂红有、原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅为了达到各自的目的，私下恶意串通，威逼胁迫控制被告尚勇宏长达40多天，胁迫尚勇宏违背自己真实意思签署了承诺书，被告聂红有为了满足四原告的私欲，还给原告杨固萍多支付了2500.00元利息，将涉案房屋以每平米3000.00元明显低于市场价格出售给四原告。以上五人行为违背了按质论价原则、公平原则。未经评估，也未参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房管机关同意后才能生效的方式平等达成协议。根据法律规定，被告尚勇宏、被告聂红有、原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅六人共同签署的承诺书无效。涉案的房屋产权人为被告聂红有及妻子武丽霞、被告尚勇宏及妻子蒋辉四人分别按份额各占25%。因此，被告尚勇宏、聂红有单方签署的涉案整栋房屋产权转移承诺书无效。根据我国现行有关物权的法律规定，应当认定原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅具有重大过失。若四名原告认为与被告尚勇宏、聂红有共同签署的承诺书理由成立，但双方未办理登记过户手续前，仍属于债权债务关系，而非物权关系。况且涉案房屋的产权证载明是按份共有，应属于合伙人的共同财产，各合伙人按出资比例对房屋享有所有权。合伙资产的处置应按出资额占全部合伙额过的合伙人意见处理的规定，处分合伙期间的共同财产，也可根据法律规定，参照当时的评估价格，依照市场行情，通过拍卖变现完成合伙人之间按投资比例分割，而不应以占份额少数的多数人，私下恶意串通，以少数人服从多数人的方式，严重背离市场价格，胁迫他人来完成涉案产权转移目的。综上所述，被告尚勇宏只拥有涉案房屋25%的所有权，无权对该房屋进行处置。被告尚勇宏、被告聂红有与四原告签署的承诺书不符合法律规定，应属无效承诺。2016年10月25日庭审时被告尚勇宏又辩称，共同开发建设外贸小区的合伙人实为八人，并非四原告诉称的6人。2000年11月9日，被告尚勇宏、聂红有与四原告等八人共同出资70万元，购买原外贸公司西门仓库及3.45亩土地用于经营和后续开发。合伙人及出资额分别为：王爱琴出资40000.00元，杨固萍出资20000.00元，高彩霞出资20000.00元，杨文娅出资20000.00元，尚勇宏出资300000.00元，聂红有出资70000.00元，聂红霞出资130000.00元、尚勇屹出资100000.00元。这一事实在（2014）原民初字第1188号民事判决书及聂红有在该案所举的证据《共同出资购买原业务科经营场地及房屋说明书》予以证实。该说明书明确记载合伙人为八人，四原告及其他合伙人均在该说明书中签字，对合伙人为八人的事实是非常清楚的。四原告请求将外贸小区1-2层161.42平方米的营业房过户在其名下所依据的承诺书无效，因该承诺书仅有六名合伙人签字确认，聂红霞、尚勇屹并未签字认可将涉案房屋产权变更登记到四原告名下。且该承诺书是被告尚勇宏在受四原告及聂红有的胁迫下签字，并非被告尚勇宏的真实意思表示，此事实有被告尚勇宏报警记录及北塬派出所出警记录证实。根据法律规定，聂红有及四原告恶意串通所制作的承诺书，不仅损害了尚勇宏的利益，而且损害了合伙人尚勇屹、聂红霞的利益，应当认定为无效。第三人蒋辉述称，第三人蒋辉取得涉案房产25%的所有权有合法依据，登记原因行为合法。2012年7月10日，涉案房产依法办理了产权登记，所有权人为尚勇宏、聂红有、蒋辉、武丽霞，四人分别以25%的份额按份共有该房屋。蒋辉虽不是共同开发建设外贸小区的合伙人，但其丈夫尚勇宏出资300000.00元，占合伙总出资额的42.86%，在夫妻关系存续期间，尚勇宏投资经营取得的房产属夫妻共同财产，将其应有的份额登记在蒋辉名下并无不当。另涉案房产开发建设的合伙人尚勇屹也在同意将其对该房屋所有的份额在办理登记时登记在蒋辉名下。此事实有尚勇屹于2012年6月7日出具的承诺书予以证实。涉案房屋所有权证中所记载的蒋辉与尚勇宏占涉案房屋50%的份额，也并没有突破尚勇宏与尚勇屹出资额占合伙人出资额57.14%的界限。因此，涉案房产登记在蒋辉名下并未违反法律规定和合伙的约定，登记的原因行为合法有效。蒋辉按份共有涉案房产有明确具体的法律规定。根据法律规定，蒋辉自2012年7月10日登记时取得涉案房屋的按份共有权。尚勇宏、聂红有擅自处分共有不动产的行为无效。根据法律规定，尚勇宏、聂红有未经按份共有人蒋辉、武丽霞同意，于2013年9月28日将按份共有的不动产处分给四原告。尚勇宏、聂红有仅对涉案房产占50%的份额，未达到法定的三分之二以上，其处分行为未经其他权利人追认，严重的侵害了其他按份共有人的合法财产权益，处分行为应当认定为无效。四原告必须先行撤销登记行为，否则其诉讼请求不应当得到支持。2012年7月20日，涉案房产所有权已登记在尚勇宏、聂红有、蒋辉、武丽霞名下，根据法律规定，四人自登记时取得该房所有权，并发生效力。人民法院应当以不动产登记薄登记为准，作为确认物权归属的依据。四原告认为聂红有、尚勇宏将涉案房产登记在他俩及武丽霞、蒋辉四人名下有转移财产的嫌疑，认为登记的原因行为有瑕疵，必须先行对登记行为予以撤销。否则根据物权法定原则，其直接要求人民法院判决将涉案房产变更登记到其四人名下的诉讼请求不应当得到支持。应依法驳回四原告的诉讼请求。第三人武丽霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：四原告提交的房产所有权证来源合法，内容客观真实，能够证明其证明目的，本院予以采信；四原告提交的四份职工自建楼工程内部决算书及附件中四份出售原办公室产权具体分红附件一及四份承诺书来源合法，内容客观真实，能够证明其证明目的，本院予以采信。被告尚勇宏提交的公安派出所报案材料、固原市公安局原州区公安分局北塬派出所接处警登记表，因争议事实发生在2013年9月28日，被告尚勇宏报案时间为2014年4月21日，不能证明被告尚勇宏的证明目的，本院不予采信；被告尚勇宏提交的2011年3月5日物业办、业主委员会联席会议的原始记录、2011年4月17日外贸小区物管办，聂红有、尚勇宏移交的业主委员会的具体金额数据记录、2011年4月17日外贸小区业主委员会接收清单、银行凭证，因上述证据与本案没有关联性，本院不予采信；被告尚勇宏提交的外景照因无拍照时间，本院不予采信；涉案房屋的原始档案信息、房屋产权证，四原告及被告聂红有、第三人蒋辉无异议，本院予以采信；被告尚勇宏提交的收据、共同出资购买原业务科经营场地及房屋说明书来源合法，能够证明出资70万元购买土地的事实，本院予以采信；被告尚勇宏提交的民事判决书未生效，不能作为定案依据，本院不予采信。第三人蒋辉提交的承诺书系尚勇宏单方制作，且未出庭证实，本院不予采信；第三人蒋辉提交的产权登记表，四原告及被告聂红有、尚勇宏无异议，本院予以采信。经审理查明，2012年7月10日，被告聂红有、尚勇宏将位于文化西街涉案的合伙财产（房屋）办理在两人名下，根据固原市房屋产权产籍监理所出具的房产信息，所有权人为聂红有及妻子武丽霞、尚勇宏及妻子蒋辉四人按份共有，各占25%。2013年9月28日，被告尚勇宏、聂红有与原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅六人对涉案房屋已进行合伙处分，涉案房屋按每平米3000.00元乘以建筑面积161.42㎡得总值484260.00元，按原始股份分红，四原告及二被告均获得与其股份相应的财产额，同日，原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅与被告聂红有、尚勇宏各签订了承诺书，被告聂红有、尚勇宏同意将原办公室（锅炉房）161.42平方米房屋产权内部出售给四原告，并将涉案房屋产权证交付与四原告，该房屋现由原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅实际占有。另查明，该涉案房屋建筑面积不包括煤房。本院认为，原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅与被告聂红有、尚勇宏签订的承诺书合法有效，应受法律保护。共同合伙人处理合伙财产亦不违反法律、法规等强制性规定。涉案房屋的房屋产权人虽为被告聂红有及其妻子武丽霞、被告尚勇宏及其妻子蒋辉按份共有，但合伙人尚勇宏、聂红有、王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅六人于2013年9月28日对涉案房屋已进行合伙处分，涉案房屋按每平米3000.00元乘以建筑面积161.42㎡得总值484260.00元，按原始股份分红，四原告及二被告均获得与其原始股份相应的财产额，同日签订了承诺书将涉案房屋按每平米3000.00元出售给四原告，并将房屋产权证交付与四原告。涉案房屋四原告实际占有。综上所述，原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅要求被告聂红有、尚勇宏及第三人武丽霞、蒋辉将分配的涉案房屋过户到四原告名下的诉讼请求，本院予以支持。被告尚勇宏在两次庭审时提交的答辩状内容相互矛盾，且证据不足，故其抗辩理由本院不予支持。第三人蒋辉抗辩理由与事实不符，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条，《最高人民法院关于执行若干问题的意见》第55条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第六十四条第二条的规定，判决如下：被告聂红有、尚勇宏、第三人蒋辉、武丽霞于本判决生效起十日内协助将位于文化西街的固房权证市字第00378**号房产一处（建筑面积161.42㎡）过户到原告王爱琴、杨固萍、高彩霞、杨文娅名下。案件受理费100.00元，由被告聂红有、尚勇宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长  哈永祥代理审判员  任卫敏人民陪审员  李晓红二〇一六年十一月十日书 记 员  郭 婷附：相关法律规定《中华人民共和国民法通则》：第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。第三十二条合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。《最高人民法院关于执行若干问题的意见》：第55条合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理；没有书面协议，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理；合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人意见处理，但要保护其他合伙人的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。