湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12834号上诉人（原审原告）：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。法定代表人：季红民，系该公司负责人。委托诉讼代理人：王锋，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：周红艳，女，汉族，1979年11月4日出生，住湖南省宁乡县，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：赵斌，男，汉族，1966年8月8日生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：徐蔚，女，汉族，1969年12月7日，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美长沙分公司）因与被上诉人赵斌物业服务合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初6744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万象美长沙分公司上诉请求：1、依法判决赵斌支付万象美长沙分公司2015年1月1日至2016年12月31号拖欠的物业服务费305016.52元，以及自2017年1月1日至2018年3月15日拖欠的物业服务费115853.77元，两项合计420870.29元。2、依法判决赵斌支付万象美长沙分公司拖欠物业服务费的滞纳金82915.7元。事实和理由：1、原判决将万象美长沙分公司诉请的454761.01元的物业管理费总体按照90%计算，明显适用法律错误。2017年1月3日发布的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）删除了对于闲置房按90%收取物业服务费的规定。同时，该办法第30条规定“本办法自公布之日起施行。《湖南省物价局湖南省住建厅关于印发〈湖南省物业服务收费管理办法〉的通知》（湘价服〔2010〕76号）同时废止。”，据此，赵斌2015年、2016年共拖欠物业费338907.24元可按90%计算，即为305016.62元。但从2017年1月1日开始，赵斌应当按相关规定，以及合同的约定应足额向万象美长沙分公司缴纳物业服务费，即为115853.77元，共计420870.29元。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，以及双方签订的合同约定，赵斌应当向万象美长沙分公司缴纳滞纳金，原判决对万象美长沙分公司主张的滞纳金完全不予支持，系事实认定错误。赵斌主张在收房时相关房屋就存在质量问题，与万象美长沙分公司没有关联，且在万达广场开业的将近三年时间里，赵斌从未提出过房屋质量问题，而在赵斌提出问题以后，万象美长沙分公司马上就其要求进行了整改。因此，万象美长沙分公司在履行合同中已经尽到了相应义务，但赵斌一直拖欠物业费，根据合同约定以及法律规定，应当向万象美长沙分公司支付滞纳金。综上，请二审法院依法支持万象美长沙分公司的上诉请求。被上诉人赵斌辩称，其认可一审法院对于物业费打9折的判决结果，但由于经济紧张，希望与万象美长沙分公司协商，分期缴纳物业费。万象美长沙分公司一审诉讼请求：1、赵斌支付万象美长沙分公司2015年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费454761.01元；2、赵斌支付万象美长沙分公司拖欠物业服务费的滞纳金82915.7元，并以454761.01元为基数按银行同期贷款利率的标准支付自2019年1月1日至支付完毕支付的滞纳金；3、赵斌承担本案诉讼费。一审法院认定事实：赵斌系长沙开福万达广场C区3号写字楼27层27O1-2711房的业主，建筑总面积1661.31m2。2011年6月20日，大连万达物业管理有限公司长沙分公司与长沙开福万达广场投资有限公司签订了《物业管理服务合同》，双方约定由大连万达物业管理有限公司长沙分公司为长沙开福万达广场提供物业管理服务。万达物业管理有限公司长沙分公司后变更为万象美长沙分公司。长沙开福万达广场开业以后，由于赵斌没有办理交房手续，长沙开福万达广场投资有限公司于2014年12月9日、12月10日、12月11日在潇湘晨报刊登了《入伙通知公告》，通知业主办理入伙。2017年5月3日，赵斌与万象美长沙分公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定被告应按建筑面积每平方米8.5元／月向万象美长沙分公司支付物业管理服务费，逾期缴纳的按每日千分之三向万象美长沙分公司支付违约金。另查明，2015年1月1日至2018年12月31日，赵斌共计拖欠万象美长沙分公司物业管理费为454761.01元，双方对数额无争议。一审法院认为，一、赵斌与万象美长沙分公司签订的《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。万象美长沙分公司应当按照上述合同约定为赵斌提供物业管理服务，赵斌也应当按照合同约定支付物业管理费，赵斌没有办理收房手续且在2017年5月才与万象美长沙分公司签订《前期物业服务协议》，故应对物业管理费进行酌减，故本院酌定赵斌按应交物业管理费的90%支付自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费409284元（454761.01元×90%）。二、万象美长沙分公司作为物业服务企业，亦应为赵斌提供良好的物业管理和服务，但根据庭审中赵斌提交的相关证据，可以证明万象美长沙分公司提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，赵斌并非恶意拖欠万象美长沙分公司物业服务费，故一审法院对于万象美长沙分公司要求赵斌支付滞纳金82915.7元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：1、赵斌于本判决生效之日起十日内向万象美长沙分公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费共计409284元；2、驳回万象美长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9175元，因适用简易程序减半收取4588元，由赵斌承担4000元，万象美长沙分公司承担588元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明,赵斌2015年拖欠物业服务费169453.62元，2016年拖欠物业服务费169453.62元，2017年拖欠物业服务费95878.98元，2018年拖欠物业服务费19974.79元。本院查明的其它事实与一审法院审理认定的事实一致。本院认为：一、关于上诉人万象美长沙分公司主张的赵斌应依约足额支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费，原审对上述期间的物业管理费酌减10%，属于适用法律错误的上诉理由。2017年5月3日，赵斌与万象美长沙分公司签订了《前期物业服务协议》，根据协议约定物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止日期开始计收，赵斌应按该写字楼建筑面积每平方米8.5元／月的标准向万象美长沙分公司支付物业管理费，根据上述合同约定，赵斌当向万象美长沙分公司支付物业管理费。虽然长沙开福万达广场投资有限公司分别于2014年12月9日、12月10日、12月11日在潇湘晨报刊登了《入伙通知公告》，通知业主办理入伙。赵斌没有办理交房手续，但赵斌未提交证据证明其没有办理交房手续是由万象美长沙分公司的过错原因造成的，原审对于2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费酌减10%没有充分依据，本院予以纠正。综上，赵斌应向万象美长沙分公司支付自2015年1月1日起至2018年12月31日拖欠的物业服务费共计420870.29元（305016.516元+95878.98元+19974.79元，保留小数点后两位）。二、关于上诉人万象美长沙分公司主张的赵斌应依法、依约支付滞纳金，原审对万象美长沙分公司主张的滞纳金不予支持，属于事实认定错误的上诉理由。本院认为，一审法院以万象美长沙分公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵为由，对于该公司要求赵斌支付滞纳金的主张不予支持的理由充分，本院予以维持，故本院对上诉人万象美长沙分公司该项上诉理由不予支持。综上所述，万象美长沙分公司的上诉理由部分成立。一审判决认定不当之处，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初6744号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初6744号民事判决第一项为：赵斌应于本判决生效之日起十日内向大连万象美物业管理有限公司长沙分公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间拖欠的物业费共计420870.29元；三．驳回上诉人大连万象美物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4588元；二审案件受理费2163元，两项合计6751元，由被上诉人赵斌负担5284元，上诉人大连万象美物业管理有限公司长沙分公司负担1467元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  叶子龙审判员  谢 晋二〇一九年十二月二十六日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。