上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2560号被上诉人（原审原告）李秀崇，男，1957年10月9日出生，汉族，住浙江省。委托代理人徐强，北京市中银（上海）律师事务所律师。委托代理人吴滨，北京市中银（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海万豪置业有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人虞建平，总经理。委托代理人袁蓓珺，上海市长江律师事务所律师。委托代理人赵德义，上海市长江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海熠嘉实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人王继林，总经理。委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。上诉人李秀崇因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第2703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年4月14日，李秀崇与上海万豪置业有限公司（以下简称“万豪公司”）签订《参建协议书》，约定：李秀崇自愿出资参建万豪公司开发的七浦路凯旋城XX-X号地块房产项目“凯旋城万豪公寓”X层商铺（以下简称“系争商铺”），参建商铺具体位置详见附图；参建面积45平方米；参建商铺总价人民币（以下币种均为人民币）135万元；签约时李秀崇支付67.5万元，“凯旋城万豪公寓”商场部分结构封顶并取得预售许可证后，李秀崇付清余款，并将本协议转换为正式的商品房预售合同。该协议附有一份“凯旋城万豪公寓”X层平面图，该图显示X层将被分割为多个独立商铺，图上标注了系争商铺的位置。同日，李秀崇支付了67.5万元房款，万豪公司出具收据，其上盖有万豪公司的发票专用章。原审法院另查明，“凯旋城万豪公寓”商场部分即塘沽路XXX号XXX-XXX层。2006年12月，规划部门核发的涉及塘沽路XXX号XXX-XXX层的《建设工程规划许可证》中，该1-4层房屋为商场，平面布局为大开间，无分隔形式。万豪公司于2010年6月取得塘沽路XXX号XXX-XXX层的预售许可证，该许可证记载的预售房屋为塘沽路XXX号XXX层、XXX层、XXX层、XXX层。2010年7月，规划部门给予万豪公司的信访答复函中告知，对于万豪提出的塘沽路XXX号XXX-XXX层商场铺位分隔处理的要求不予同意。2014年7月，塘沽路XXX号XXX层、XXX层商场所有权从万豪公司名下转让过户至上海熠嘉实业有限公司（以下简称“熠嘉公司”）名下。原审法院还查明，经评估，系争商铺目前市场价格为297.45万元。2014年10月，李秀崇诉至原审法院，请求判令：一、万豪公司与熠嘉公司返还李秀崇已付房款112.5万元；二、万豪公司与熠嘉公司赔偿李秀崇房屋差价247.5万元。原审审理中，万豪公司辩称，系争商铺未获得预售许可，《参建协议书》应为无效，愿意返还李秀崇67.5万元房款，不同意李秀崇的其余诉讼请求。熠嘉公司辩称，熠嘉公司并非《参建协议书》的当事人，李秀崇无权要求熠嘉公司承担责任。原审法院经审理后认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。李秀崇与万豪公司所订《参建协议书》的实质是商品房预售合同。李秀崇购买的是分隔后的商铺，而万豪公司取得的是塘沽路XXX号各层整层的预售许可证，该公司并未获得将整层分割为各独立商铺出售的许可。因此，李秀崇与万豪公司所订《参建协议书》为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。万豪公司应向李秀崇返还李秀崇已支付的房款。现李秀崇持有的盖有万豪公司章的房款收据金额仅为67.5万元，而万豪公司也只认可收到67.5万元房款，故李秀崇应就已向万豪公司支付其余房款一节承担举证责任。李秀崇提供的万豪公司向叶世文借款10万元的欠条确实存在诸多疑点，万豪公司就该份证据提出的质疑有其合理性，因此，法院对该份欠条的真实性无法认定。李秀崇亦未能就翟存林有权代表万豪公司收取房款一节提供其他证据，故李秀崇关于曾另行支付了45万元房款的主张不能成立。万豪公司作为房地产开发企业对于《参建协议书》的无效显然应承担主要责任。李秀崇在万豪公司尚未取得商品房预售许可证的情况下即签订协议、支付房款，亦有过错。《参建协议书》的无效导致的损失即约定房价与目前市场价格之间的差价应由李秀崇、万豪公司按照各自过错程度分担。此外，在损失赔偿问题上，还应考虑到李秀崇仅支付了部分房款而非全额付款。因此，万豪公司应赔偿李秀崇的损失金额由原审法院酌定为505，977.50元。熠嘉公司并非《参建协议书》的合同当事人，李秀崇要求其与万豪公司共同承担责任的诉请，无法律依据，原审法院不予支持。原审法院据此作出判决：一、万豪公司应于判决生效之日起十日内返还李秀崇房款67.5万元；二、万豪公司应于判决生效之日起十日内赔偿李秀崇损失505，977.50元；三、李秀崇的其余诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人李秀崇不服，向本院提起上诉称：一、李秀崇与万豪公司签订的《参建协议书》是有效的。根据相关司法解释，《参建协议书》的性质是房屋买卖合同，并非商品房预售合同，自合同成立之日起即生效。且2010年6月万豪公司已经取得商品房预售许可证，无论是整层还是分割出售，都不影响《参建协议书》的效力；二、《参建协议书》是有效的，万豪公司理应按照双方约定履行协议，现在万豪公司将系争商铺过户给熠嘉公司，违反了合同的约定；三、万豪公司不履行协议，应该赔偿李秀崇的损失即房屋差价2，475，000元；四、翟存林的行为已经构成表见代理，李秀崇向翟存林账户转账的90万元，应当被认定为李秀崇支付的房款，故应共计返还李秀崇房款112.5万元。据此请求撤销原审法院判决主文第一项、第二项、第三项，改判支持李秀崇原审的全部诉请。被上诉人万豪公司答辩称：不同意李秀崇的上诉请求，坚持原审中的答辩意见。请求驳回李秀崇的上诉请求，维持原审法院的判决。被上诉人熠嘉公司未发表答辩意见。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于《参建协议书》的效力应当如何认定。2010年4月，李秀崇与万豪公司签订《参建协议书》时，系争房屋尚未建设完毕，《参建协议书》的实质应属商品房预售合同。由于李秀崇购买的是分隔后的商铺，而万豪公司取得的是塘沽路XXX号各层整层的预售许可证，并未获得将整层分割为独立商铺出售的许可证，原审法院据此认定李秀崇与万豪公司间签订的《参建协议书》为无效合同并无不当，本院予以认同。由于签订《参建协议书》时，系争房屋并未建设完毕亦未取得相关销售许可，故李秀崇主张双方间签订的《参建协议书》性质是商品房买卖合同，本院难以认同。双方签约时间为2010年，国家及本市对于商品房预销售行为已然规范，对此无效行为双方均有过错。关于李秀崇付款金额的认定，本院认为，根据李秀崇的举证，尚无法认定翟存林的行为构成表见代理，万豪公司无需对于翟存林的个人行为承担法律责任。原审法院判令万豪公司返还其出具的收据载明的金额67.5万元并无不当。原审法院根据双方过错程度，综合本案实际情况酌定万豪公司应当赔偿李秀崇505，977.5元亦无不当，本院予以维持。另，因本案系争合同被认定无效，故熠嘉公司与本案无关。李秀崇的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35，600元，由上诉人李秀崇负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长  卢薇薇审判员  余 艺审判员  邬海蓉二〇一五年十二月二十五日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……