湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初3542号 原告：宜昌市丽骏商业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区体育场北路169-1号，统一社会信用代码91420500309868748U。 法定代表人：王文忠。 委托代理人：曹娥、杨倩，湖北民基律师事务所律师。 被告：赵翠玲，女，1967年5月9日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区, 委托代理人：姜仁贵。 原告宜昌市丽骏商业管理有限公司诉被告赵翠玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理，由审判员周云适用简易程序独任审理，于2019年12月10日公开开庭，原、被告到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。 原告宜昌市丽骏商业管理有限公司诉称：原、被告于2018年6月签订《租赁合同》，约定被告承租原告商铺用于经营，合同约定了租期、租金、违约责任等。被告自2019年4月开始拖欠租金，原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：1、确认双方的《三峡文化天地商铺租赁合同》及《补充协议》于2019年11月5日解除；2、被告应于2019年11月15日前腾退商铺、恢复至交付状态，并支付自2019年11月15日至实际腾退之日期间的场地占用费；3、被告支付欠缴租金、市场营销费、综合管理费、物业管理费合计62345元；4、被告支付截止到2019年11月5日拖欠费用违约金7195元；5、被告支付律师代理费6666元；6、由被告承担本案诉讼费。 被告赵翠玲辩称：1、不同意提前解除合同，被告投资装修店面，合同在2021年9月才到期，到期后被告还要续租；2、被告拖欠租金事出有因，因原告出租的商铺自2018年10月份开始漏水，多次反映均未解决，导致被告营业困难，店面形象受损，现反诉要求原告赔偿装修损失，并抵扣租金；3、原告诉称的律师代理费与被告无关，被告不予承担。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 2018年6月19日，原、被告签订《三峡文化天地商铺租赁合同》，主要约定：1、原告将位于宜昌市三峡文化天地3号楼1层3110号商铺出租给被告使用，被告在该商铺经营“欧柏利”家居茶艺生活馆，租期自2018年10月1日至2021年9月30日止，租金14元/月/㎡，市场营销费21元/月/㎡，综合管理费35元/月/㎡，物业管理费10元/月/㎡，以季度为交费期，被告应在每个交费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下一季度的租金、费用。被告还应在合同生效时支付原告履约保证金24907.4元。2、租赁期间，原告应对商铺的电气、燃气、消防、给排水设备进行必要的修缮和保养工作。3、被告拒绝或迟延支付租金、物业管理费等，每逾期一日，按拖欠金额的1%计算违约金，拖欠超过7日的，原告有权单方解除合同、收回商铺、没收履约保证金。4、自合同终止、期满或解除之日起，被告须在原告规定时间内腾退返还商铺，商铺添附物品不予补偿，由被告自费拆除。被告若逾期腾退迁离，每延迟一日，按迁离当年的日租金两倍标准支付商铺占用费。5、因合同纠纷向法院起诉的，守约方产生的律师费、差旅费、诉讼费等一切费用，由违约方承担。 同日，原、被告又签订《三峡文化天地租赁合同补充协议》，双方确认：1、被告已缴纳履约保证金24907.4元、2018年10月1日至2018年12月31日期间租金、市场营销费、综合管理费37361.1元、物业管理费5337.3元。2、内装管理费按25元/㎡一次性收取。3、原告协助接入水电。4、原告同意给予被告免租期6个月（2019年1月1日至2019年3月31日，2019年7月1日至2019年9月30日），免租期内无须支付租金、市场营销费、综合管理费。 合同签订后，被告即入驻商铺装修准备经营。自2018年9月开始，商铺吊顶有间歇性漏水，被告向原告反映后未彻底修复，2019年5月又发生滴水现象。 因被告反映漏水问题未解决，故拖欠租金费用。双方协商未果，2019年11月5日原告委托湖北民基律师事务所向被告发出律师函，通知被告单方提前解除合同，并催收租金、市场管理费、物业费用等，要求被告限期腾退返还商铺。2019年11月7日，被告签收上述邮件。截止2019年11月5日，被告共拖欠租金10378元、市场营销费15567元、综合管理费25946元、物业管理费10454元，合计62345元。因双方未能协商，故原告诉至法院，形成本讼。原告委托湖北民基律师事务所代理诉讼，为此支付律师费6666元。 另查明，法院询问被告是否就漏水损失提出反诉，被告不予提出，要求本案一并解决。在本案庭审后，法院前往被告承租的商铺查勘现场，结合被告提供的视频、照片，发现商铺的吊顶存在2-4个漏水点，漏水时有零星水滴滴下，导致店铺地板、沙发等位置有积水。此漏水并非24小时持续漏，而是偶尔漏，法院查勘当日，并未有漏水现象。 上述事实，有《三峡文化天地商铺租赁合同》、《三峡文化天地租赁合同补充协议》、律师函、缴款通知单、合同解除通知函、委托代理合同、银行转账凭证、增值税发票、照片、视频、情况说明，及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为,双方争议的焦点在于：一、原告能否单方面提前解除租赁合同、要求被告腾退？若腾退，履约保证金如何处理？场地占用费如何计算？二、被告拖欠的租金费用如何计算?应否支付逾期违约金？三、被告应否承担律师费？对此，分项评析如下： 一、1、《三峡文化天地商铺租赁合同》第10-11条明确约定原告应对商铺的给排水设备进行修缮保养，原告作为出租方，有法定的修缮义务，应保证出租物具有遮风避雨这一基本使用功能，原告不得拒绝、拖延。按照合同相对性，即使因第三人侵权导致漏水，也应由出租方先承担修缮义务，再由出租方向第三人追偿。现已查明因原告未积极修缮，导致被告店内发生渗水现象，给被告的经营带来影响，故被告拒缴租金予以抗辩。2、结合本院现场勘查，及被告提供的照片、视频，可见渗水程度并未严重影响被告开门营业，并未导致被告的承租目的完全不能实现。在此情形下，被告拒缴全部租金显然超过了合理抗辩限度，依照《三峡文化天地商铺租赁合同》第14-2条，原告有权单方提前解除合同，并要求被告腾退商铺。合同解除的时间以被告2019年11月7日签收邮件为准。3、现已查明被告缴纳了履约保证金24907.4元，按《三峡文化天地商铺租赁合同》第14-2条，原告有权没收该保证金，但考虑到被告拖欠租金事出有因、原告亦有违约情形，故该保证金应退还被告。4、依据《三峡文化天地商铺租赁合同》第12-2-（2）条，逾期腾退场地占用费按租金的两倍标准计算，但考虑到被告拖欠租金事出有因、原告亦有违约情形，故本院将场地占用费调整至按解除合同时的租金标准14元/月/㎡计算。 二、如前述，对被告反映的渗水情况，结合本院现场勘查，及照片、视频反映的损害后果，本院酌情扣减5%租金。而对于被告拖欠的市场营销费、综合管理费、物业管理费，因不受漏水影响，不应抵扣。据此计算得出被告应支付截止2019年11月5日时拖欠的各项费用合计61826元（其中租金10378元×95%、市场营销费15567元、综合管理费25946元、物业管理费10454元）。关于逾期付款违约金，因原告违约在先，故该违约金不予支持。 三、虽然《三峡文化天地商铺租赁合同》第18-1条约定“因合同纠纷产生诉讼的，由违约方承担律师费”，但《三峡文化天地商铺租赁合同》系原告提供的格式合同，“承担律师费”系原告给被告提前预设的负担义务。对被告等普通人而言，对律师行业收费金额知之甚少、无法预估，而原告作为格式合同提供方，未对此进行充分说明、提示（例如以加大、加粗字体警示合同相对方）。且，原告未及时修缮出租物，本身亦有过错。故从公平原则考虑，原告主张的律师费不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宜昌市丽骏商业管理有限公司与被告赵翠玲之间的《三峡文化天地商铺租赁合同》、《三峡文化天地租赁合同补充协议》已于2019年11月7日解除； 二、被告赵翠玲应于本判决生效后十五日内，立即腾退宜昌市三峡文化天地3号楼1层3110号商铺，恢复原状后返还给原告宜昌市丽骏商业管理有限公司； 三、被告赵翠玲应于本判决生效后十五日内，向原告宜昌市丽骏商业管理有限公司支付拖欠租金、市场营销费、综合管理费、物业管理费61826元，扣减应返还的履行保证金24907.4元后，还应支付36919元； 四、被告赵翠玲应以14元/月/㎡的标准向原告宜昌市丽骏商业管理有限公司支付场地占用费，自2019年11月7日计算至实际腾退之日止； 五、驳回原告宜昌市丽骏商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告赵翠玲未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费853元、保全申请费780元（原告已预交），由被告赵翠玲负担，赵翠玲应在支付上述判决款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 周 云 二〇二〇年九月十六日 书记员 赵楠桦