呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终2202号上诉人（原审原告）：恒大地产集团呼和浩特有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵强，男，1982年7月1日出生，汉族，该公司法务员，住呼和浩特市新城区。被上诉人（原审被告）：吴丽达，女，1985年5月31日出生，蒙古族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。上诉人恒大地产集团呼和浩特有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人吴丽达房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人赵强、被上诉人吴丽达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项中关于恒大公司返还吴丽达购房款206140元的判项；2、维持一审判决其他判决内容；3、判令由吴丽达承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决关于庭审的有关内容编造事实，违背庭审实际情况，因此一审判决关于案件事实认定错误，程序存在违法，应予以改判。首先，一审判决中载明“……共支付购房款206140元”的案件事实，与实际严重不符。恒大公司在一审诉讼中，既未陈述、认可过吴丽达向恒大公司支付共计206140元购房款的事实也未提供任何证据证明这一事实。其次，一审判决中认定了“本案的争议焦点即原告已付购房款的数额以及是否应退还已付购房款”，但该事项在一审庭审中根本没有总结，也未就争议焦点征求双方当事人意见。根据该案诉讼请求，争议焦点应是恒大公司是否具有合同解除权以及解除权的行使是否有效，因此一审法院总结的争议焦点与本案的诉讼请求无关。由于一审法院在庭审中未释明案件争议焦点，严重影响了双方当事人辩论权的行使。二、一审判决判令恒大公司返还吴丽达购房款206140元，违反了不告不理原则以及民事诉讼法的相关规定，属于适用法律错误，应当予以撤销。本案为确认解除之诉，庭审范围应为恒大公司是否具有合同解除权以及解除权的行使是否有效，至于首付款部分，与诉讼请求无关，即便吴丽达在庭审中查明，但对于退还请求应另行起诉，不属于本案审理范围。依据“不告不理原则”，法院审判的范围应与恒大公司起诉的范围相一致，法院不得对恒大公司未提出诉讼请求的事项进行审判，另依据民事诉讼法第二百条“原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的人民法院应当再审”的规定，一审法院应当在恒大公司的诉讼请求范围内作出判决。而一审法院在恒大公司未请求、吴丽达未诉请的情况下，判令恒大公司退还吴丽达206140元购房款，明显违反了不告不理原则以及民事诉讼法的相关规定。同时，一审判决中的该项判令也妨害了当事人处分权的行使，恒大公司在一审诉讼请求中未就吴丽达的违约行为主张损失赔偿，吴丽达在一审中也未提出诉请要求返还已付购房款，这都是双方当事人在法律许可的范围内，处置自己民事实体权利和民事诉讼权利的体现。而一审判决不顾当事人意愿，强加自己的意志予双方当事人，严重损害了审判中立的根本要求。吴丽达辩称，吴丽达支付了48667元，要的也是这一部分，剩余部分157473元是向恒大公司的物业公司借的。恒大公司向一审法院起诉请求：1、确认恒大公司与吴丽达签订的《商品房买卖合同》已解除；2、要求吴丽达十日内配合恒大公司到房管局办理有关解除合同的手续；3、要求吴丽达承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月27日，恒大公司与吴丽达签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定吴丽达向恒大公司购买恒大名都第十幢一单元202号房屋，每平方米7874.94元，总金额为656140元，付款方式为2014年7月27日前支付首期购房款206140元，余款450000元办理银行按揭贷款。其中《补充协议》第三条第一款第五项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。2014年12月29日，吴丽达（借款人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特市分行（贷款人，以下简称邮政银行）、恒大公司（保证人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定贷款人向借款人发放个人购置房屋的贷款450000元，期限为360个月，自2014年12月29日至2044年12月29日，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率。2014年7月27日，恒大公司出具收据两张，载明收到吴丽达购房款48667元和157473元。2014年12月31日，邮政银行向吴丽达发放贷款450000元。2015年8月4日，恒大公司代吴丽达向邮政银行偿还贷款本息共计11068.89元；2015年8月31日，偿还2741.53元；2015年9月30日，偿还2741.53元；2015年10月29日，偿还452666.24元。至此恒大公司已经将银行贷款偿还完毕。2015年11月23日，恒大公司委托内蒙古瑞安律师事务所向吴丽达发出律师函一份，通知吴丽达解除《商品房买卖合同》，吴丽达收到该律师函。一审法院认为，恒大公司、吴丽达签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。由于吴丽达未按照约定向银行交纳房屋贷款导致恒大公司承担相应保证责任，根据《补充协议》第五条之约定，已经构成解除的条件，并且恒大公司已经履行通知义务，吴丽达亦同意解除该合同，故对原告请求确认合同解除的诉讼请求予以支持。对于恒大公司要求吴丽达配合办理解除合同的手续，由于《补充协议》第五条约定买受人在其履行保证责任后三十日内协同出卖人到房管局办理有关合同解除的手续，且吴丽达对此请求亦予以认可，予以支持。对于本案的争议焦点即吴丽达已付房款的数额以及是否应退还已付购房款，首先对于吴丽达已付房款的数额，根据吴丽达提供的收据载明，吴丽达于2014年7月27日分两次向恒大公司支付48667元和157473元，共支付购房款206140元。恒大公司虽然不认可157473元的收据，但其上有恒大公司的财务专用章，恒大公司亦未提出反证证明其反驳理由，故原审法院对该157473元的收据予以确认。对于该已付房款是否应当退还，虽然根据恒大公司、吴丽达所签订的合同补充协议第五条约定已付房款不予退还，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，故对于《补充协议》第五条已付房款不予退还的约定违背合同解除的本意且排除吴丽达的权利，不予支持，恒大公司应当退还已付房款206140元。对于吴丽达主张已经支付的银行贷款，由于吴丽达仅提交了其交付贷款本金及利息的流水，并未举证证明其交付的购房款本金的具体数额，对此不予处理，吴丽达可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告恒大地产集团呼和浩特有限公司与被告吴丽达签订的《商品房买卖合同》已解除，原告恒大地产集团呼和浩特有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告吴丽达返还购房款206140元；二、被告吴丽达于本判决生效之日起十五日内协助原告恒大地产集团呼和浩特有限公司办理解除合同的手续。二审中，恒大公司向本院提交新的证据，即《债权转让协议》、《借款协议》、《付款委托书》、《委托书》、《承诺书》，拟证明：吴丽达向恒大公司支付购房款为48667元，吴丽达原审中提供的206140元收据中包含吴丽达向恒大公司所属物业公司的借款157473元，该借款的债权已转让给恒大公司。吴丽达的质证意见为：当时让我签订的协议是这样签的，15万多的借款我没有拿过，如果判决给我20多万元的款项，其中15万多元是要返还给出借人的。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均予以确认。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。另查明，2014年7月27日，即吴丽达与恒大公司签订《商品房买卖合同》当天，吴丽达与金碧公司签订了《借款协议》，约定吴丽达为购买本案诉争房屋向金碧公司借款157473元，还款方式为2015年7月19日、2016年7月19日、2017年7月19日之前分三次偿还，每次偿还借款金额为52491元。合同签订后，金碧公司将157473元打入恒大公司账户。同日，恒大公司分别向吴丽达出具两张金额分别为48667元、157473元的收据。再查明，2016年6月3日，金碧公司与恒大公司签订《债权转让协议》，约定金碧公司将对吴丽达的债权，即吴丽达拖欠金碧公司的借款157473元及因未及时归还而产生的违约金（具体数额计算至归还时为准）转让给恒大公司。又查明，恒大公司分别于2015年8月4日、2015年8月31日、2015年9月30日、2015年10月29日代吴丽达向邮政银行偿还的本息分别为：11068.89元（包括本金1781.65元、利息9165.88元、罚息121.36元）；2741.53元（包括本金451.13元、利息2290.4元）；2741.53元（包括本金453.45元、利息2288.08元）；452666.24元（包括本金446001.23元、利息2209.56元、违约金4455.45元）。本院认为，恒大公司、金碧公司之间签订的《债权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法对其效力予以认定。庭审中，恒大公司将《债权转让协议》作为证据出示，即履行了向债务人吴丽达的通知义务，且吴丽达对此协议的真实性亦未提出异议，故该转让行为依法对债务人吴丽达发生法律效力。恒大公司基于受让行为依法取得对吴丽达的债权人身份地位，金碧公司的债权人身份归于消灭。经庭审释明，恒大公司同意在确认《商品房买卖合同》已经解除的基础上，以其受让的债权157473元抵销应向吴丽达返还的购房款157473元，并扣除其代吴丽达偿还银行贷款产生的利息、罚息后，将剩余的购房款返还给吴丽达。本院就此向吴丽达进行询问，吴丽达明确表示同意恒大公司的上述意见。又依据恒大公司提交的《贷款本息代偿确认书》中载明的金额，恒大公司代吴丽达偿还银行贷款过程中产生的利息、罚息共计16075.28元（9165.88元+121.36元+2290.4元+2288.08元+2209.56元），故恒大公司应向吴丽达返还的购房款数额为206140元－157473元－16075.28元，即32591.72元。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律基本正确，二审中出现新的证据以及新的诉辩意见，导致一审判决内容应予以相应变更，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初383号民事判决第二项；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初383号民事判决第一项为确认原告恒大地产集团呼和浩特有限公司与被告吴丽达签订的《商品房买卖合同》已解除，原告恒大地产集团呼和浩特有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴丽达返还购房款32591.72元。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，合计200元（恒大公司已预交），由吴丽达负担。本判决为终审判决。审判长  吴铁刚审判员  杨福金审判员  杨蔚堃二〇一六年八月二十四日书记员  齐兴宇