安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书(2015)临民一初字第02574号原告：周红坤，男，1965年8月21日出生，汉族，市民，住安徽省临泉县。被告：临泉县万嘉置业有限公司，住所地安徽省临泉县城关镇光明南路西侧。法定代表人：王林，该公司董事长。委托代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。委托代理人：庞亚洲，安徽文瑞律师事务所律师。原告周红坤与被告临泉县万嘉置业有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法由审判员黄炳峰适用简易程序独任审判，后因案情复杂，于2015年11月4日裁定转为普通程序后，依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告周红坤、被告万嘉公司的委托代理人庞亚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周红坤诉称：原、被告于2011年9月19日签订《房屋买卖合同》，被告将其开发建设的位于临泉县华润苏果（临泉）购物中心1幢楼4单元1613号房出售给原告，房屋总价款405443.65元。依据合同约定，被告应在2013年6月6日前将该房经验收合格交付原告。合同签订后，原告依约将房款全部支付给被告，但被告却未按照合同约定时间交付房屋，经原告多次催促，被告至今仍未履行交房义务。原告为此特具状起诉，请求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，由被告按合同约定的每日万分之三向原告支付延迟交房违约金（从2013年6月6日起至2015年4月30日止）81302元，庭审中，违约金请求增加到交房之日止。原告为支持自己的上述主张，向本院提交的证据材料如下：1、原告的身份证1份，证明原告具有诉讼主体资格。2、商品房买卖合同1份，证明原、被告签订了房屋买卖合同，约定双方的权利义务，被告应按时履约，被告没有交付房屋，应支付违约金。3、临泉县万嘉置业出具的收据1份，证明原告依约履行了支付房款的义务。被告万嘉公司辩称：1、原告的各项诉讼请求无事实依据，应当驳回，万嘉公司导致工期延误行为属于合同第八条条款行为，因为万嘉公司在执行政府的政策，导致不可抗令的因素，万嘉公司不存在违约行为，不应支付违约金；2、即便法院认定被告违约，但是违约金过高，请法院予以调整。被告万嘉公司为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：1、被告营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证各1份，证明被告的诉讼主体资格。2、阜阳市中级人民法院（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定书1份，证明该涉案房屋交房系受阜阳人民法院依法执行，工期延误的时间并非被告所致。根据商品房合同第八条，被告不存在违约行为。3、阜阳市中级人民法院(2013)阜民一初字第00008-2号民事制裁决定书1份和安徽省高级人民法院（2013）皖民制复字第00001号民事制裁复议决定书1份。证明该涉案房屋交房前受阜阳人民法院依法执行，且不允许被告继续施工，被告执行法院的指令而延误工期的时间并非被告本身所致。根据商品房合同第八条，被告并不存在违约行为。4、安徽富友房地产评估咨询有限公司的房地产评估报告1份，证明原告主张的违约金过高，应按评估书的评估结果确定违约损失，按照最高院的司法解释，违约金超过标的额的30%的，应予以降低。经审理查明：2011年10月31日，原告周红坤与被告万嘉公司签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于临泉县华润苏果（临泉）购物中心1幢楼4单元1613号房出售给原告，合同约定：房屋建筑面积88.59㎡，单价为每平方米4576.63元，房屋总价款405444.65元。付款方式为签订合同当日一次性全额支付。合同第八条约定，房屋交付期限为2013年6月6日前，如遇因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期，因使公共遇到不可抗力因素导致的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告周红坤于2011年11月4日向被告交付了购房款405444元。但被告至今未向原告交付房屋，为此引发纠纷。现原告起诉来院，审理中，经本院依法主持双方调解未果。另查明，2013年1月24日，经中城建第六工程局集团有限公司申请，阜阳市中级人民法院作出（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定，裁定临泉县万嘉置业有限公司立即停止违法施工行为，将施工等有关人员撤离施工现场。在法院审理的同类案件中，经被告万嘉置业公司申请对万嘉置业的同地段同类房屋出租价进行了评估，房屋租金为739.43元/月。上述事实，有原、被告陈述及其所提供的上述证据，经庭审质证、认证在卷佐证。本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告万嘉公司在合同约定的期限内未依约交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。原告要求按照合同约定的按已交付房价款每日万分之三支付违约金的请求，被告万嘉公司以约定的违约金过高为由请求调整，原告的损失应以房屋租金标准计算。本院认为租金损失是指由于房产公司逾期交房，导致原告需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。而原告被延迟交房，丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，被告评估的房屋租金不仅不能客观反映原告所购楼层及朝向的房屋租金金额，更没有综合考虑因房产公司逾期交房的行为，可能或者事实上已给原告的生活造成其他损失。且合同约定的违约金按日万分之三计算，仅相当于月利率为0.9%，与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相当，明显低于当地民间借贷利率。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的。同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。被告要求减少违约金按租金标准计算没有事实依据，本院不予采信。原告要求被告按照合同约定的计算标准支付延迟交付房屋的违约金81302元（2013年6月7日起至2015年4月30日止）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、原告周红坤与被告临泉县万嘉置业有限公司签订的房屋买卖合同有效；二、被告临泉县万嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告周红坤支付延迟交房违约金81302元（按涉案房屋总价每日万分之三，从2013年6月7日计至2015年4月30日，以后另计）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1832元，由被告临泉县万嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张振田审 判 员  黄炳峰人民陪审员  梁治超二〇一六年三月二十八日书 记 员  范 振附：本案适用的法律、法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。