重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初4275号原告：重庆泰祥物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路XX小区95号19栋2单元1-2排风屋，统一社会信用代码91500224790708424B。法定代表人：王红梅，执行董事。委托诉讼代理人：梁丹（特别授权），重庆衡天律师事务所律师。被告：周子伟，男，1985年12月30日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告：张玲，女，1989年6月1日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆泰祥物业管理有限公司（以下简称“泰祥物业公司”）与被告周子伟、张玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰祥物业公司的委托诉讼代理人梁丹，被告张玲到庭参加诉讼，被告周子伟经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告泰祥物业公司向本院提出诉讼请求：被告立即支付原告物业服务费1848.60元，二次加压费62元，并支付从判决生效之日起至上述款项付清时止以实际欠缴的物业服务费为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金。事实和理由：被告系XX小区业主，从2015年6月1日开始入住至2016年6月30日止。根据XX业主委员会与原告签订的《重庆市物业服务合同》的约定，被告居住的房屋按1.25元/月每平方米计算，被告每月应缴纳142.20元物业服务费。但被告一直未予缴纳，原告多次催收未果。被告张玲辩称，被告张玲和周子伟是XX小区的业主，被告张玲和周子伟系夫妻关系，在被告入住后房屋的质量出了问题，被告找过原告要求解决房屋问题，但原告只是过来拍照，然后就不管了，并且小区的管理太差了，对于原告请求的物业服务费和二次加压费均无异议，但不同意给付违约金，因为是原告违约在先。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的重庆市土地房屋权属登记审核表原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的重庆市物业服务合同，被告对其真实性无异议，但认为合同中约定的物业服务费标准有异议，但被告没有提供任何证据证明原告不应该按照合同执行物业服务费标准，本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采信。关于被告提供的小区照片、以及铜梁区XX住宅小区广大业主的诉求申请，因小区照片不能证明其为被告居住的小区，对其真实性本院依法不予认可，对于诉求申请书，在申请书上没有任何人的签字署名，无法确认其真实性，本院依法不予采信。本院经审理认定事实如下：原告泰祥物业公司于2006年6月经重庆市工商行政管理局铜梁区分局依法登记成立，经营范围为物业管理；销售：建筑材料、日用百货；楼盘代理。2015年5月29日，铜梁区巴川街道办事处XX小区业主委员会（甲方）与原告泰祥物业公司（乙方）就XX小区签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定，第一条物业基本情况物业名称：XX；座落位置：重庆铜梁区XX街道XXX路95号。第五条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：1.25元/月.平方米（含电梯使用费）；0.95元/月.平方米（不使用电梯的一层、二层）；（2）多层住宅：0.75元/月.平方米；（5）其他：水电公摊费：5元/户/月，无负压供水能耗：1.00元/吨。第七条物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。过期不缴纳的按千分之三的违约金收取。第二十条本合同期限为叁年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告泰祥物业公司对该小区提供物业服务。被告张玲、周子伟系铜梁县XX街道办事处X路X号X幢X号房屋业主，房屋建筑面积为113.54㎡，被告张玲和被告周子伟从2015年6月1日开始入住至今。被告张玲和被告周子伟系夫妻关系。经审查，被告张玲和被告周子伟在2015年6月1日至2016年6月30日期间应向原告泰祥物业公司交纳物业服务费为1845.03元（113.54㎡×1.25元/㎡/月×13月），同时还欠二次加压费62元。经原告泰祥物业公司书面催收后，被告张玲和被告周子伟仍未交纳。本院认为，根据法律规定业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告泰祥物业公司与铜梁区巴川街道办事处XX小区业主委员会就XX小区签订的《重庆市物业服务合同》系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照该合同约定履行义务，被告张玲和周子伟作为XX小区业主，当然受该合同约束。原告泰祥物业公司已对XX小区提供了物业管理服务，被告张玲和周子伟作为该小区X幢X号房屋业主，有向原告泰祥物业公司交纳物业服务费的义务。关于原告要求被告交纳物业服务费1848.60元的请求，根据原告泰祥物业公司与铜梁区巴川街道办事处XX小区业主委员会就XX小区签订的《重庆市物业服务合同》中物业服务费的约定，经计算被告应交纳的物业服务费为1845.03元，故本院依法予以主张物业服务费1845.03元。关于原告要求被告交纳二次加压费62元，也是在《重庆市物业服务合同》中有约定，本院依法予以主张。关于原告要求被告支付以被告张玲和被告周子伟实际未交纳的物业服务费为基数从判决生效之日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金的请求，被告未按约履行支付物业服务费的义务，依约应承担相应的违约责任，原告的该请求，符合法律规定，本院依法予以主张。关于被告张玲认为其房屋质量出现了问题，要求原告在解决了房屋质量问题后才交纳物业服务费，但被告房屋的质量问题并不在原告的义务范围，被告张玲可以另行起诉。关于被告张玲认为小区的管理不规范，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张玲和被告周子伟于本判决生效之日起三日内共同给付原告重庆泰祥物业管理有限公司物业服务费1845.03元，并支付以被告张玲和被告周子伟实际欠缴的物业服务费为基数从判决生效之日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金。二、被告张玲和周子伟于本判决生效之日起三日内共同给付原告重庆泰祥物业管理有限公司二次加压费62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告张玲和周子伟共同负担。本判决为终审判决。代理审判员 陈 玉二〇一六年十月十七日书 记 员 徐智谋