北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初40148号原告：赵刚，男，1956年7月18日出生，汉族，新兴袜业有限公司退休职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨宝胜，北京威诺律师事务所律师。被告：张凤阁，男，1936年2月2日出生，汉族，北京第四开关厂退休职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张景星（被告张凤阁之子），男，1962年2月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李秀兰，北京市京师律师事务所律师。被告：张可鑫，男，1990年6月16日出生，汉族，自由职业者，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李秀兰，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京宣房房屋经营有限公司，住北京市西城区右安门内大街15号。法定代表人：张迎十，总经理。委托诉讼代理人：韩露，女，1986年10月1日出生，汉族，该公司职工。原告赵刚诉被告张凤阁、张可鑫、北京宣房房屋经营有限公司（以下简称宣房公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵刚及其委托诉讼代理人杨宝胜，被告张凤阁的委托诉讼代理人张景星、李秀兰（兼张可鑫的委托诉讼代理人），被告张可鑫，第三人宣房公司的委托诉讼代理人韩露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告张凤阁与被告张可鑫于2017年5月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效。2、请求法院依法判决被告张可鑫将北京市西城区X号房屋所有权过户至第三人北京宣房房屋经营有限公司名下。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：文革初期原告随父亲赵XX入住西城区XX号南房西侧一间半房屋，1984年国家落实私房政策，将该房屋发还给了被告张凤阁。1988年赵XX所在单位北京市西城饮食公司（现名称为北京华天饮食集团公司）分配给赵XX宣武区湾子X号楼房2间（现地址为西城区X号，以下简称“争议房屋”），用于腾退XX号院的一间半房屋，但双方经协商达成口头协议对两个房屋的使用权进行了交换，即由被告张凤阁居住使用单位分配给赵XX的争议房屋，原告和父亲仍然居住在XX号院南房西侧一间半房屋内。原告父亲赵XX去世后，1995年7月原告与被告张凤阁签订私房租赁契约，继续交换双方房屋的使用权。2004年6月29日北京宣房投资管理集团有限公司与被告张凤阁签订《出售直管公有住宅楼房协议书》将争议房屋出售给被告张凤阁。该房系北京市西城饮食公司（现名称为北京华天饮食集团公司）分配给赵XX的房屋，被告张凤阁无权购买该房屋。被告张凤阁与北京宣房投资管理集团有限公司签订的《出售直管公有住宅楼房协议书》已被北京市西城区人民法院一审判决无效。而被告张凤阁与被告张可鑫于2017年5月15日签订《存量房屋买卖合同》，将争议房屋过户至被告张可鑫名下，二被告明知争议房屋存在纠纷，仍然恶意签订房屋买卖合同，该协议应属于无效合同。现原告起诉请求法院依法确认二被告于2017年5月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效。因争议房屋原属于第三人，因此请求法院同时判决被告张可鑫将北京市西城区X号房屋所有权过户至第三人北京宣房房屋经营有限公司名下。请求法院依法支持原告的诉讼请求。张凤阁辩称，不同意原告的诉讼请求。具体内容详见我方提交的答辩状。主要内容：第一，本案实质上是因单位内部分房引发的纠纷，属于历史遗留问题，依据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知第三条的规定，法院应依法不予受理本案或者在受理后驳回被答辩人赵刚的起诉。本案纠纷来源于1988年，赵刚的父亲赵XX趁着文革的时候占着张凤阁的私有房屋拒不退还，后来国家落实房屋政策，把该房子又交还给张凤阁以后，赵刚的父亲仍然不退还该房子，张凤阁当时就找到了赵刚父亲的单位，赵刚父亲的单位对赵XX多次说服教育，但是赵XX拒不退还房屋，然后赵XX父亲的单位就将诉争X号XXXX号房屋分配给了张凤阁，并办理了入住手续。后张凤阁与其父亲单位签订了涉案房屋租赁合同。后来在1989年的时候，涉案房屋由张凤阁父亲单位的自管公房变成了宣房公司的直管公房，宣房公司就和张凤阁又签订了三份公房承租协议，分别是在1989年的6月20日和1992年的3月18日，还有一个是1995年的7月份，因为张凤阁是这个房屋的原始的承租人，有原始的承租协议，而且张凤阁在十六年的期间一分不少的向单位交纳了这个房租，所以单位在2004年国家房改的时候就和张凤阁签订了直管公房的买卖协议，把涉案房屋过户到张凤阁的名下，张凤阁取得了房屋所有权，所以我认为本案首先应该解决的是单位和张凤阁以及赵XX之间究竟谁有权利承租房子，以至于最后谁有权利参加房改房购买房屋，所以本案实质上还是因为单位内部分房引起的纠纷，属于历史的遗留问题。第二，答辩人张凤阁认为赵刚不是本案诉争房屋的承租人和使用权人，他和这个诉争的房屋没有直接的利害关系，他没有权利提起本案的诉讼，法院应该依法驳回赵刚的起诉理由。即使原告提交了北京市西城区人民法院已经生效的判决，认定张凤阁和赵XX就诉争房屋存在事实互换关系，但实际上张凤阁是对法院的认定内容是不认可的。赵刚也不具备提起本案诉讼的主体资格。因为赵刚、赵XX本身不具备这个陈述的权利，赵刚自然也就不会有这个权利，即使赵XX曾具有涉案房屋承租权，按照公房管理规定，公房不是遗产,在赵XX死亡以后，赵刚应及时去向单位或者公房的产权单位去申请承租人的变更，但是赵刚在赵XX1995年死亡后并没有向宣房公司或者这个产权单位提出任何变更的申请。房子一直在维持现状，说明当时赵刚已经放弃了要求承租涉案房子的权利，所以我们认为，无论是当时1995年的时候，还是到现在为止，赵刚对诉争房屋是没有任何权利义务关系。法院应该依法驳回赵刚的起诉。第三，我方针对这个原告起诉状中所说的双方互换房屋的事实向法庭简单地做一下陈述。赵刚在起诉状中称张凤阁和赵XX双方达成口头协议，对两个房屋的使用权进行了互换，由张凤阁居住单位分配给赵XX的诉争房屋，赵刚和父亲仍然居住在XX号房屋，这个陈述的事实是严重不符的，因为赵刚的父亲赵XX从来没有取得诉争房屋的承租权和使用权，到目前为止，案件反反复复的不同的诉讼请求不同的事实和理由已经打了好几个来回，从2002年一直到现在，双方一直就这个房屋进行诉讼，但是在整个诉讼过程中，原告没有提供任何的证据证明赵XX曾经和单位或者宣房公司签订了这个公房的承租权，取得了公房的使用权，既然原告及其父亲没有签订过承租协议，就不存在公房互换的这个事实。张凤阁和赵刚因为涉案房屋以及西城区XX号房屋已经打了很多年的官司，在历次的诉讼中，赵刚本身他承认他就XX号房屋和张凤阁形成的是一种租赁关系，此前原告父亲和张凤阁就XX号房屋签订了租赁合同，每年定期交纳房租，95年赵XX死亡以后，他虽然没有和张凤阁签订租赁合同，但是每个月还是按期交纳租金的，从这个事实上来说，双方也是也不存在互换的问题。还有一个重要的事实，在1989年到2004年，房子因购买变成私房之前的16年的时间里，所有的这个诉争房屋的字租金都是张凤阁本人交的，如果诉争房屋是赵XX互换的房子，房租交纳的义务人应该是赵XX，所以从这个事实上来说，我们认为，赵XX根本就没有取得诉争房屋的使用权，既然你没有使用权，怎么会存在这个互换的事实。第四，赵刚在起诉状中说张凤阁和张可鑫明知诉争房屋存在纠纷，仍然恶意签订房屋买卖合同，他的主张我们认为是没有事实依据的，我们可以从时间逻辑上来推理，2017年5月15日，张凤阁和张可鑫签订了本案存量房房屋买卖合同。当时赵刚并没有向人民法院提起诉讼，要求确认这个张凤阁和宣房公司签订的出售直管公有住宅楼房无效的诉讼，所以说，张凤阁和张可鑫当时卖这套房屋的时候并不知道这套房屋存在着这个产权的纠纷，也没有恶意，所以张可鑫此次买卖房屋完全是出于善意的，双方不存在恶意，也不存在损害其他人合法权益的这个事实，所以，张凤阁认为赵刚在诉状中所说的双方明知房屋存在纠纷仍然签订买卖合同存在恶意，是没有事实依据的。第五，我们就想概括地说一下，我们认为张凤阁和张可鑫签订的这份存量房屋买卖协议不存在合同法第五十二条规定的合同无效的任何情形，原告要求法院确认这份合同无效没有事实和法律的依据。综上，请求法院依法驳回赵刚的全部诉讼请求。张可鑫辩称，具体内容详见书面答辩状。诉争房屋是落实私房政策分给我父亲张凤阁的。原告曾经在2003年他自己也承认诉争房屋是分配给张凤阁的，XX号房屋应返还我父亲。而从1988年开始，张凤阁与宣房公司就签订了诉争房屋的承租协议，如果现在原告能拿出与宣房公司签订的诉争房屋租赁协议，我都可以承认，我就认输都可以。但现在原告就诉争房屋没有任何权利，并没有损害原告的权利。第三人宣房公司述称，对于原告的这个诉讼请求我们认为第一项诉讼请求与我公司无关，原告、被告之间的这个关系与我公司无关。关于第二项诉讼请求，我们公司管理都是公房，我方虽然不理解原告要求过户给我方的意义，但是同意该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张可鑫系张凤阁之孙。2004年6月29日，张凤阁与宣房公司签订出售直管公有住宅楼房的协议书（以下简称协议书），该协议约定甲（宣房公司）乙（张凤阁）双方根据北京市住房制度改革实施方案和北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的精神及市政府房改办有关文件规定，就下列房屋买卖订立协议。甲方将坐落在宣武区X号楼XXXX号住宅楼房（以下简称诉争房屋）一套，总建筑面积56.76平方米，以成本价每建筑平方米1560元出售给乙方，房屋实际售价25328元，单方维修基金1771元。张凤阁向宣房公司交纳相应房款后，诉争房屋登记至张凤阁名下。2017年5月15日，张凤阁（出卖人）与张可鑫（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（以下简称涉案买卖合同），约定张凤阁以人民币129万元的价格将诉争房屋出卖给张可鑫。后诉争房屋登记在张可鑫名下。关于涉案买卖合同的履行情况，张可鑫在庭审中称购买房屋的目的在于给子女落户，因双方系爷孙关系，且张凤阁身体不好，存在养老送终的问题，故仅向张凤阁支付了50万元现金。张凤阁认可张可鑫所述，主张将房产先行过户给孙子张可鑫符合中国人传统，且可以避免将来出现的遗产税问题。经查，本次诉讼前，赵刚、张凤阁曾就XX胡同房屋腾退、房租、诉争房屋腾退等问题进行了数次诉讼，分别形成（2003）西民初字第693号、（2003）年一中民终字第5253号、（2003）年宣民初字第5211号、（2004）一中民终字第3066号、（2017）京0102民初13994号、（2018）京0102民初2797号（以下简称2797号案件）民事案件。其中，2797号案件审理查明以下事实：“其中，（2003）西民初字第693号民事判决书显示，张凤阁曾起诉赵刚，要求支付2002年10月至2003年1月的房租640元，并要求赵刚在2003年3月31日前腾退XX房屋。该判决审理查明部分显示，张凤阁现住房（诉争房屋）系西城区饮食公司为落实私房腾退政策，提供给赵刚之父赵XX用于给张凤阁腾房，后赵XX继续承租张凤阁名下的XX房屋，单位提供的住房由张凤阁居住，双方未签定任何协议。最终，法院判令赵刚一次性给付张凤阁房租人民币六百四十元。驳回张凤阁其他诉讼请求。赵刚不服该判决，提起上诉。张凤阁同意一审判决。针对赵刚的上诉，（2003）年一中民终字第5253号民事判决书经审理查明部分显示，西城区XX号南房六间、北房二间系张凤阁名下私产，赵刚承租南房西侧一间半，使用面积16.30平方米。2002年3月，张凤阁以赵刚未按国家调整后的租金标准支付房租为由起诉至原审法院，经原审法院调解，赵刚支付2002年3月至2002年7月房租800元给张凤阁。在二审审理期间，赵刚提供了北京市西城区饮食公司（现名称为北京华天饮食集团公司）于2003年2月17日出具的证明：关于本单位于1988年11月14日分配赵XX宣武区X号楼房两间（诉争房屋）。并提供腾退私人自住房四联单，载明，赵XX在“文革”中占用西城区XX号房主张XX的自住房，占房职工已迁至宣武区X号楼2间，原房屋于1988年7月1日腾空交二龙路房管所。经二审法院就西城区饮食公司对诉争房屋是否有分配权向其调查，北京宣房房屋经营公司证明，宣武区X号楼XX层X号房屋系公房，西城区饮食公司对该房屋有一次性分配权。张凤阁对该证据不认可，但未提供相反证据。该判决本院认为部分显示，本市XX胡同房屋系张凤阁私产，其对该房享有占有、使用、收益和处分的权利。在发还产权时，其房屋的使用人赵XX的单位分配赵XX诉争房屋，虽赵XX及其单位为发还单位二龙路房管所出具了房屋腾空交还的证明，但赵XX仍旧使用张凤阁房屋，张凤阁使用了分配赵XX的房屋，二者之间存在使用权互换的事实。法院最终判令：一、维持北京市西城区人民法院（2003）西民初字第693号民事判决第二项。二、变更北京市西城区人民法院（2003）西民初字第693号民事判决第一项为，本判决生效后7日内，赵刚一次性给付张凤阁2002年10月至2003年1月的房租人民币212.76元。另查，（2003）年宣民初字第5211号民事判决书显示，赵刚曾起诉张凤阁要求解除双方之间的房屋租赁关系，判令张凤阁限期腾空诉争房屋由原告居住使用。张凤阁在该案中辩称，在落实私房政策时，赵刚之父赵XX与我互换房屋是双方真实的意思表示。现赵刚要求解除私房租赁合同，再换回住房，于法无据，我不同意。赵刚现租住我的住房，从未向我提出过修房的要求，我现居住诉争房屋的楼房已经购买产权，赵刚无权干涉。该判决审理查明部分显示，本市西城区XX号南房六间，北房二间原系张XX与他人共有的私产房，赵刚之父赵XX于文革期间入住该房，居住其中南房西侧一间半。张XX系张凤阁之伯父。1984年，国家落实私房政策，将上述房屋产权发还给张凤阁，并办理了房屋所有权证。1988年11月14日，赵刚之父赵XX所在单位北京市西城区饮食公司（现名称为北京华天饮食集团公司）分配赵XX宣武区X号楼房二间（现名称为宣武区X号楼XX层X号），并向发还产权单位二龙路房管所出具了房屋腾空交还的证明，但赵XX仍旧使用张凤阁的房屋，张凤阁使用了分配给赵XX的房屋。张凤阁与房管部门就分配赵XX的房屋签订了租赁契约。该判决本院认为部分显示，本市西城区XX胡同XX号南房一间半系张凤阁名下私产房，在发还产权时，其房屋的使用人赵刚之父赵XX的单位分配赵XX三义里房屋一套，虽赵XX及其单位为发还单位二龙路房管所出具了房屋腾退交还的证明，但赵XX仍旧使用张凤阁的房屋，张凤阁使用了分配赵XX的房屋，二者之间存在使用权互换的事实。张凤阁基于上述两处房屋存在使用权互换的事实，取得了三义里房屋的居住权。现赵刚要求恢复对三义里房屋的使用权，要求该房屋由其居住，张凤阁不同意。本院认为，互换房屋使用权系在双方平等、自愿的基础上达成的一致意见，现双方就赵刚恢复对三义里房屋的使用权未达成协议，赵刚要求该房由其居住无事实与法律依据，故本院不予支持。最终法院驳回赵刚的诉讼请求。该判决做出后，赵刚不服判决提起上诉。张凤阁同意一审判决。针对赵刚的上诉，（2004）一中民终字第3066号民事判决书再次确认了上述判决认定XX胡同房屋与诉争房屋使用权互换的情况，最终判令，驳回上诉，维持原判。再查，（2017）京0102民初13994号民事判决书显示，本次诉讼前，张凤阁曾起诉赵刚，1.请求法院判令确认原、被告之间关于西城区XX胡同XX号院X号房屋的租赁合同于2017年5月3日解除。2.判令被告将西城区XX胡同XX号院X号房屋腾空交还原告。3.判令被告拆除西城区XX胡同XX号院X号房屋相关违章建筑恢复原状。4.被告支付2003年2月至2017年5月期间的房租9148.68元。5.被告承担诉讼费。该判决本院认为部分显示，根据上述四份判决书查明、认定的内容，根据判决书中载明张凤阁自述意见及其对判决予以同意的意见可知，本案争议的XX胡同房屋与三义里房屋存在使用权互换的特殊情况，张凤阁、赵刚就XX胡同房屋形成的租赁合同关系具有特殊性，且该租赁关系与三义里房屋具有密切关联性。现双方就两处房屋使用权问题未予解决情况下，张凤阁要求解除合同、腾退房屋、恢复原状的诉讼请求，本院均不予支持。双方均认可租金标准、2003年2月至2017年5月期间房租未支付的情况，本院对此不持异议并予以确认。赵刚明确对张凤阁主张房租提出时效抗辩情况下，张凤阁未举证证明其房租主张存在诉讼时效中止、中断情形，本院依法适用诉讼时效制度审查张凤阁提出的相关房租主张。双方出示的证据未显示具体房租支付期限情况下，根据合同法对房租支付期限及民法通则中租金诉讼时效的相关规定，本院认定2016年1月至2017年5月期间房租主张未过诉讼时效，对张凤阁该部分房租主张，本院予以支持。对其余房租主张本院不予支持。最终，本院判决如下：一、本判决生效后三日内，被告赵刚向原告张凤阁支付二零一六年一月至二零一七年五月期间的房租九百零四元二角三分。二、驳回原告张凤阁的其他诉讼请求。判决作出后，双方均未提起上诉，判决已生效。诉讼中，宣房公司表示，对赵刚、张凤阁此前诉讼情况均不知情，其保存的档案中并无诉争房屋分配给赵XX的相关记录，对双方互换房屋使用权的情况亦不知情。又查，赵刚提供的（2003）年一中民终字第5253号民事案件中法院调查笔录显示：2003年7月2日，法院工作人员赴北京宣房房屋经营公司就案件进行调查的情况，参加人员为该公司经营部经理于XX。？：宣房经营公司是什么性质？于：我们是与宣武区房管局按政企分开的原则组建承担全区自管公房的经营管理和修缮任务代政府管房。？：介绍一下案情，XX胡同XX号南方六间、北房2间系张凤阁私产，赵刚现承租南房西侧一间半，使用面积16.3平方米，赵刚在他处无住房，张凤阁现住三义西里的房是西城区饮食公司为落实私房腾退政策提供给赵刚之父赵XX用于给张凤阁腾房，后赵XX继续承租张凤阁名下的私房，单位提供的住房由张凤阁居住，双方没有协议。80年代，像广外三义里这类房屋的性质如何界定？于：该房是统建公房，按当时政策，国家下拨三材指标，各单位集员，所盖的房是统建公房，西城饮食公司据此获得一次分配权，散户不归其所有，整栋整门归其所有。产权是公产，政府产，实行政府令，例如按政府标价售房，实行政府标准租，如单位自管产，租金可自己制定。？：你认为张凤阁的要求符合法规政策吗？于：认为不应支持。首先，应由张凤阁、赵刚经其同意应调换回来。其次，张住用公房，其私房不应在调租范围之列。诉讼中，本院就北京宣房房屋经营公司与宣房公司之间关系情况进行询问。宣房公司表示，北京宣房房屋经营公司系我公司下属子公司，由其具体负责公房的出租、管理。于XX时任北京宣房房屋经营公司四分部经营部经理，现已退休。张凤阁提供的房屋租赁契约显示，1989年、1992年、1995年，张凤阁陆续与广外房管所签订有针对诉争房屋的租赁合同。诉讼中本院询问房屋现状。赵刚表示，XX胡同房屋由我居住，诉争房屋由张凤阁居住。张凤阁表示，诉争房屋2017年5月已卖给我孙子，且已完成过户。诉讼中，赵刚还表示，赵XX1995年去世，赵XX之妻2001年去世，除赵刚外的3个女儿均不在XX胡同房屋居住，二位老人生前均无遗嘱。”。法院据此判决“确认被告张凤阁、被告北京宣房投资管理集团有限公司二零零四年六月二十九日签订的直管公有住宅楼房协议书无效。”张凤阁、宣房公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）京02民终10198号民事判决书，判决“驳回上述，维持原判”。庭审中，张可鑫称对于上述案件的审理情况并不知情。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，关于涉案买卖合同的性质，因房屋交易存在异常低价的情况，且张可鑫未提交证据证明其将购房款实际支付给张凤阁。考虑到张凤阁、张可鑫系亲属关系，且张凤阁陈述其房屋过户的原因在于传统习俗，可以避免遗产税，本院认定涉案买卖合同名为买卖，实为赠与。其次，关于原告诉讼主体资格，根据此前已生效的数份一审、二审法律文书可知，赵XX去世后，赵刚作为赵XX的继承人，与赵XX享有的诉争房屋相关权益存在直接利害关系，赵刚系适格原告。再次，关于恶意串通，经审查可知，涉案赠与行为发生于原告主张确认直管公有住宅楼房协议书无效之前，且并无证据表明张可鑫对于张凤阁、赵刚之间的诉讼情况知情，故原告称张凤阁、张可鑫系恶意串通，无法排除合理怀疑，本院对于原告该诉讼理由不予采信。最后，根据我国合同法第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。张凤阁将诉争房屋赠与给张可鑫的行为系无权处分，在未经宣房公司同意，且宣房公司在诉讼中认可原告诉讼请求的情况下，涉案赠与合同应属无效。根据我国合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在涉案赠与合同以及前案直管公有住宅楼房协议书均确认无效的情况下，原告要求张可鑫将涉案房屋返还宣房公司存在法律依据，本院予以支持。本次诉讼结束后，张凤阁可就合同无效的其他后果另行向适格的主体主张权利。综上，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认张凤阁与张可鑫于2017年5月15日就北京市西城区X号楼XX层XXXX房屋签订的《存量房屋买卖合同》（编号：CW385977）无效。二、自本判决生效之日起七日内，张可鑫协助将北京市西城区X号楼XX层XXXX房屋过户至北京宣房房屋经营有限公司名下。案件受理费16410元，由张凤阁负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高 磊人民陪审员  李振明人民陪审员  李桂芳二〇一九年十二月二十四日法官 助理  姚 岚书 记 员  戴 琪