湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0881民初3211号原告：钟祥市旧口镇灯塔村民委员会，住所地钟祥市旧口镇灯塔村七组136号。统一社会信用代码54420881ME1817777A。法定代表人：贾守贵，村主任。委托诉讼代理人：王云斌，钟祥市旧口法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：罗来英，女，1946年7月25日出生，汉族，住钟祥市。被告：罗芳（系罗来英女儿），1968年1月14日出生，汉族，住钟祥市。二被告委托诉讼代理人：曾雯婵，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：陈昆，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。原告钟祥市旧口镇灯塔村民委员会（以下简称灯塔村）诉被告罗来英、罗芳返还原物纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灯塔村法定代表人贾守贵及委托诉讼代理人王云斌，被告罗芳及被告的委托诉讼代理人曾雯婵、陈昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灯塔村向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法责令被告返还两间租赁门面；2、要求被告给付侵占该门面期间的租赁费73330元（即2015年3月至2019年10月），因合同到期而迟延搬离该门店的租金，按每年16000元计算至腾退交付之日止。事实及理由：2014年3月1日，原告与被告罗来英签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于旧口镇建设街高中对面的集体门面二间，期限一年，年租金16000元。该门面被告罗来英租赁后由被告罗芳实际经营使用。合同到期后原告要求与被告签订继续租赁的合同，被告一直未与原告签订租赁合同，继续占用该两间门面房。原告只好于2017年12月15日下发了要求被告搬离门店的通知书，并限其在2018年1月17日前搬离。到期后被告仍未搬离，一直占用该两间门面房。因被告的侵权行为致使原告对该门面无法正常履行其合法权益，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告罗来英、罗芳辩称，1、原告诉讼请求的法律基础是租房协议，被告罗芳并非合同的相对人，原告没有权利向罗芳主张权利；2、原告主张的部分租金已过一年诉讼时效，其请求不应得到支持；3、原告主张侵权责任，本案中被告并没有侵犯原告的所有权，也没有侵犯原告的占有权，而原告至今认为其取得该租赁物的所有权，涉案房屋是非法建筑，根据相关法律规定，非法建筑的租赁合同是无效的，原告诉请没有法律依据，应当驳回；4、原告交付给被告的房屋有严重的缺陷，房屋存在漏水、门窗损害，质量不符合规定，交付方应减少房屋租金；5、原告未履行向被告给付房租发票的义务；6、原告不属于权利人，原告无权请求被告返还，且占有返还除斥期间是一年，原告无权要求被告返还；7、原告诉请没有明确计算标准，被告在此期间也因房屋质量问题受到相应损失，即使对方要求侵权损失，也因扣减其自身应当承担过错责任；因原告方的过错，其每年修补开支4000元，还有餐饮每年亏损20000元，并且因为亏损从2016年被告要求转让房屋，原告不同意，2019年3月，原告安装污水管道高于门面的排水管影响其排水，与原告发生争执，导致其生病，至今未经营的损失，也应赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了原告法定代表人证明书及法人的身份证，证明原告具有诉讼主体资格。被告户籍证明，证明被告罗来英、罗芳的基本情况。工商行政管理部门的企业基本信息一份，证明该门面的实际经营者是被告罗芳，该门面现被其占用。被告对以上证据所证明的事实无异议，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的证据，认定如下：一、原告提交土地使用权证及土地登记审批表一套，证明该房屋的所有权及土地使用权属原告灯塔村集体所有。被告对土地使用权证的合法性有异议，按照土地使用权证的日期，应当换证；该证的权利主体是灯塔村四组，而不是村委会；土地登记审批表是复印件，不能证明与原件相符，对其真实性有异议。原告解释土地使用权证没有更换，是政府颁发的；灯塔村四组属于村委会的小组，主体应属于村委会；土地登记审批表复印件是印证土地使用权证的。本院认为，被告对土地使用权证的真实性没有异议，且土地登记审批表印证土地使用权证，故本院对该证据予以认定。二、原告提交房屋建设合同一份，证明涉案土地上所建房屋的门面房所有权属原告所有并使用。被告有异议，该合同是灯塔村与自然人签订，合同效力只适及合同当事人，对他人没有约束力，并且该合同的真实性不能确认；此合同只能证明房屋的建设过程，不能证明房屋的所有权。本院认为，被告对该合同的真实性提出异议，但未提交证据证明该合同不真实，故对该证据予以采信。三、原告提交钟祥市国土资源局旧口管理所证明一份，证明该土地使用权属原告灯塔村集体，同时证明该宗地不动产权登记手续正在办理中。被告对该证据真实性没有异议，对证明内容不予认可，该证明印证了原告没有该房屋的所有权，不能证明该宗地不动产权登记手续正在办理中，建设工程的办理权利属于县级部门，不属于旧口管理所职责范围，即使原告欲证明该宗地不动产权登记手续正在办理中，也应提交其他证据佐证，该证据属于孤证。原告解释两权是土地所有权和房屋所有权登记，目前全市都没有办理；涉及乡镇的，由当地的土地管理部门处理，原告已经提出申请，但管理所没有给其出具受理的证据，因此出具了证明。本院认为，被告对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。四、原告提交租房协议一份及收款收据一份，证明被告罗来英在2014年3月1日与原告签订了租房协议，租门面房两间，期限为一年，租金16000元/年。同时证明被告罗来英已缴纳2014年至2015年期间的房租费。被告对租房协议没有异议；对收款收据真实性有异议，该收款收据交款人是罗来秀涂改成了罗来英。原告解释当时开票的人员笔误，将名字写错，交款属实。本院认为，被告对租房协议没有异议，本院予以采信；原告已解释开票笔误将被告名字写错，被告应举证证明其是否交款或其持有收据与之不符来抗辩，故被院对该证据予以采信。五、原告提交催交房屋租赁费通知、邮寄寄通知书存根及该邮寄的签收情况。证明因被告拖欠房屋租赁费，原告于2017年12月15日向被告邮寄通知书要求被告缴纳逾期的租赁费每月按1333元缴纳并限被告于2018年1月17日前搬离该门面。同时证明该通知书已签收。被告有异议，认为催交房屋租赁费通知书其没有收到，其周围的人没有叫罗茅的。原告解释应当是罗芳签收的，但邮递员误写为罗茅，罗芳的签字与罗茅的字形很像。本院认为，该通知书系通过邮政特快专递邮寄给被告罗来英，回执查询系投递并签收，从日常生活经验看，该快递邮寄地址准确，无关人员误收代收可能性较小，故对该证据予以采信。六、原告提交增值税发票一张，证明原告为本案申请财产保全开支保全保险500.4元。被告对该证据没有异议，认为应当由原告承担。本院认为，当事人申请财产保全依法应当提供担保，故该费用应由原告自己承担。七、被告提交照片四张，证明涉案门面房漏水，一直未修理。原告有异议，认为本来门面外墙在走廊里面，被告擅自改变将墙建到走廊外了，漏水的墙就是被告改建的墙；门面二楼是被告自己的商品住房，漏水原因是商品房的防水没做好；并且该证据与本案没有关联性。被告解释改建时经过村里同意，居住的房屋也存在漏水的情况，房屋整体质量不好。本院认为，原告对被告举证证明的事实没有异议，本院予以采信。经审理查明，被告罗来英租赁原灯塔村四组商店门面做生意。2010年1月，被告将该门店进行改建。房屋改建后，被告罗来英仍租赁该门面。2014年，被告罗芳租赁该房屋实际使用，并于2014年3月1日由被告罗来英（乙方）与原告（甲方）签订了租房协议。协议主要约定：1、乙方租赁门面房2间，租期一年，自2014年3月1日至2015年3月1日；2、每间门面房的租价为12000元，本村村民按每年8000元结算，签协议时交租金16000元；3、乙方在租赁期不得更改房屋结构，不得转租他人；4、乙方不按规定时间交清租金，甲方按乙方自动放弃续租权处理。被告已交清合同租金。被告罗芳于2015年4月20日办理个体工商户登记，经营地址为涉案房屋地址。被告因租赁房屋漏水与原告产生纠纷，自2015年3月后就未交房租。原告于2017年12月15日向被告罗来英邮寄送达通知书，以合同到期未搬离该房屋，并拒绝支付占用期间的房屋租赁款，要求被告于2018年1月17日腾退房屋，并给付侵占期间的租赁费用46000元，同时结清水、电费用。钟祥市国土资源局旧口管理所于2019年8月1日出具书面证明，证明灯塔村四组商店位于灯塔村四组，该宗土地属灯塔村集体建设用地，土地使用权属灯塔村集体，因“两权”登记工作尚未结束，该宗地不动产权登记手续正在办理之中。本院认为，本案争议的焦点在于：1、原告主张被告侵权行为是否成立；2、原告要求被告给付占用期间的损失是否成立。本案涉诉门面租房协议虽系被告罗来英签订，但原、被告双方均认可系被告罗芳在实际使用，并且租金由其交付，故租赁合同相对人应为被告罗芳。原告以合同到期，被告的侵权行为致使原告对该门面无法正常履行其合法权益，给原告造成损失要求赔偿。被告罗芳辩称并非合同的相对人，原告没有权利向其主张权利的辩解理由不能成立。被告辩称本案中被告并没有侵犯原告的所有权，也没有侵犯原告的占有权，认为涉案房屋是非法建筑，非法建筑的租赁合同是无效的，原告诉请没有法律依据。在本案诉讼中，被告以钟祥市国土资源局旧口管理所明知该涉案房屋无法办理不动产登记，仍出具证明，与本案存在法律上的利害关系，应当追加其为第三人参加诉讼。本院认为，钟祥市国土资源局旧口管理所进行的不动产登记系履行行政管理职能，于本案民事争议并非同一法律关系，不存在法律上的利害关系，该请求本院不予支持，本院另下裁定处理。因此，原告享有涉案土地使用权，建设用地使用权人建造的建筑物的所有权属于建设用地使用权人，即使该宗土地上房屋未确定不动产权证，是否属于合法或者非法建筑均依法不妨碍原告主张其财产权利。被告在合同到期后，双方未续签租赁合同亦未就租赁事宜达成协议，被告依照合同约定在合同期满后应当交出门面房，被告未腾退房屋因此构成侵权。被告辩称占有返还除斥期间是一年，原告无权要求被告返还。本院认为，原告基于返还原物请求权不适用除斥期间，被告辩称原告应主张的系占用返还请求权缺乏证据证实，该辩解理由不予支持。关于被告辩称原告交付给被告的房屋有严重的缺陷，房屋存在漏水、门窗损害，质量不符合规定，应减少房屋租金，在本案诉讼中，申请对房屋质量进行鉴定，本院认为，原告主张返还原物并赔偿其侵占房屋期间的损失，并非审理房屋租赁合同纠纷，被告辩称其每年修补开支4000元，还有餐饮每年亏损20000元，双方因履行合同产生的权利义务可另行主张。对被告的鉴定申请另行通知处理。综上所述，被告罗芳未腾退租赁房屋构成侵权，原告有权要求其返还，并要求被告赔偿占用期间的损失，原告主张按照2014年3月签订的合同约定的每年租金16000元计算予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告罗芳返还原告钟祥市旧口镇灯塔村民委员会租赁的门面房二间；二、被告罗芳赔偿原告钟祥市旧口镇灯塔村民委员会2015年3月至2019年10月占用门面房期间的损失73330元，并自2019年11月按每年16000元赔偿至门面房交付之日的损失；三、驳回原告钟祥市旧口镇灯塔村民委员会的其他诉讼请求。上列一、二项限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延债务利息。案件受理费1600元，减半收取计800元，由被告罗芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  邱迎锋二〇一九年十二月二十九日法官助理曾露萍书记员陈亮华