北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初11763号原告：程玉海，男，1963年8月25日出生，汉族，北京市丰台区王佐镇魏各庄村农民，住北京市丰台区。被告：北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民委员会，住所地北京市丰台区王佐镇魏各庄村东1号。法定代表人：林德才，主任。委托诉讼代理人：李新，北京大谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁宇峰，北京大谷律师事务所律师。原告程玉海与被告北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民委员会（以下简称魏各庄村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程玉海、被告魏各庄村委会的委托诉讼代理人李新、丁宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程玉海向本院提出诉讼请求：1、依法判处被告如期履约交付原告安置房屋滨湖家园A14号楼二单元302号三居室房屋，建筑面积110.64平方米，10-1号地下室一套，建筑面积6.7平方米；2、依法判处被告如期履约交付原告安置房屋滨湖家园A16号楼四单元502号一居室房屋，建筑面积52.26平方米，5号地下室一套建筑面积10平方米；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月21日原告积极配合被告关于房屋拆迁安置补偿一事并确认房屋移交拆除签字认可，2013年10月24日取得回迁楼房选房确认单，双方确认原告回购滨湖家园A14号楼二单元302号三居室一套，建造面积110.64平米，滨湖家园A16号楼四单元502一居室一套，建筑面积52.26平米，滨湖家园A14号楼二单元10-1号地下室一套，建筑面积6.7平米，滨湖家园A16号楼四单元5号楼地下室一套，建筑面积10平方米。2013年10月28日双方再次以“协议号Cl-3-02腾退安置协议书”将以上要约以法律文书进一步签字盖章予以确认。时至今日已过去四年多，原回迁楼早已竣工且入住率已达百分之九十五以上，但原告的的回迁迟迟未能落实，经无数次要求被告履约，被告都是予以搪塞敷衍，一拖再拖，至今原告仍然在外漂泊，望楼欲穿有家不能回，被告这种背信弃义不遵守承诺毫无诚信令人难以容忍，不得已为了维护自己的合法权益，特起诉于人民法院，判如所请。魏各庄村委会辩称：依据《北京市丰台区王佐镇魏各庄村宅基地腾退补偿安置办法》（以下简称安置办法），原告只能选择A户型加E1户型，不能选择A户型加C户型。原告选择的滨湖家园A16-4-502号房屋，选房时按E1户型进行选房，但选房时规划的是C户型，且A16-4-502号房屋按规划进行施工。故，要求被告交付E1户型的A16-4-502号房屋属于履行不能，要求被告交付C户型的A16-4-502号房屋违背安置办法，不能履行。一、原告要求我方交付面积为52.26㎡的滨湖家园A16-4-502安置房诉讼请求属于履行不能。2013年，原告选购安置房时选择的是E1户型安置房（面积为52.26㎡，房号为A16-4-502）。但从2010年取得滨湖家园的规证附图中显示A16-4-502房号对应的安置房是面积为86.25㎡的C户型安置房。房屋面积测算技术报告书中显示在A16号楼中不存在E1户型。所以原告要求被告交付A16-4-502房号对应的E1户型安置房并不存在，该诉讼请求履行不能。二、原告要求我方交付滨湖家园A16-4-502安置房的诉讼请求违反了由村民代表大会通过的安置办法。2011年8月4日，魏各庄村村民代表大会决议通过了安置办法，且腾退安置协议中明确约定根据安置办法签订协议。按照安置办法的第十九条规定，原告的定向安置房面积优惠指标确定为140㎡，原告据此选购了一套110.64㎡A户型三居室安置房和一套52.26㎡的E1户型一居安置房。若被告将已建C户型滨湖家园A16-4-502房屋交付给原告，原告相当于同时选购了一套A户型安置房和一套C户型安置房，该选房方式违反了安置办法第二十一条。三、滨湖家园A16-4-502安置房已经安置其他人，原告要求我方交付滨湖家园A16-4-502安置房的诉讼请求履行不能。四、被告无法交付滨湖家园A16-4-502安置房。原告签订腾退安置协议时，先确定定向安置房面积优惠指标（以下简称优惠指标）后，再根据安置办法和优惠指标选择合适的户型与面积整体确定安置房。所以选购安置房时，选定的安置房作为一个整体。因被告现无法交付其中一套安置房，若交付另一套安置房，则局限了可供原告选择的补救方案。答辩人发现村民选购滨湖家园A区16号楼安置房户型与己建设的安置房户型不符的问题后，立即采取措施联系所有涉及到此事的村民建议同面积调房。现95%以上的村民已经接受调房方案。综上，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据和庭审查明的事实，本院认定如下：程玉海系北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民，原居住于魏各庄村184号。2013年4月6日，魏各庄村委会制定《北京市丰台区王佐镇魏各庄村宅基地腾退补偿安置办法》（以下简称《安置办法》），对符合条件的村民进行腾退补偿。主要内容有：“第一条根据北京市和丰台区“十二五”规划，推动魏各庄中心村区域跨越式发展，实现王佐腾飞，依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，魏各庄中心村（简称魏各庄村）决定收回村域内宅基地使用权（以下简称“宅基地腾退”），并对被腾退人进行补偿安置。参照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）、《丰台区人民政府关于的实施意见》(丰政发(2009)54号)及《王佐镇土地开发房屋拆迁补偿安置指导意见》确定的补偿标准，并结合魏各庄村的实际情况，特制定本办法。第十七条房屋安置采取腾退入建设定向安置房的办法。被腾退人在签订补偿安置协议后凭选房单按选房顺序号选购安置房。选房单的领取以被腾退人交房先顺序为准。选房原则按照楼层搭配原则，一层二层四层配、三层五层配、地下室按套配。第十九条经村委会认定符合安置人口标准的，给予每人40建筑平方米定向安置房面积优惠指标，独生子女原则上增加20建筑平方米定向安置房面积优惠指标且不收购房款，以独生子女证为准。第二十条被腾退户每腾退一宗宅基地，在选择一定向安置房后如优惠购房指标仍有剩余，可选择购买第二套定向安置房，但剩余优惠购房面积不得低于拟购第二套安置房建筑面积的75%。”2013年10月21日，程玉海签署《房屋移交、拆除确认单》。10月24日，程玉海签署《选房确认单》，确认回购滨湖家园A14号楼二单元302号三居室一套，建筑面积110.64平方米；滨湖家园A16号楼四单元502号一居室一套，建筑面积52.26平方米；滨湖家园A14号楼二单元10-1号地下室一套，建筑面积6.7平方米；滨湖家园A16号楼四单元5号地下室一套，建筑面积10平方米。2013年10月28日，北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民委员会（腾退人、甲方）与程玉海（被腾退人、乙方）签订《腾退安置协议书》（协议号：C1-3-02），约定的主要内容有：“地址：魏各庄184号。根据北京市丰台区“十二五”计划，确保第七十五届世界种子大会顺利召开，根据《北京市丰台区王佐镇魏各庄村宅基地腾退补偿安置办法》及《北京市丰台区王佐镇魏各庄村宅基地腾退补偿安置补充规定》甲、乙双方经协商，就宅基地、房屋及附属物腾退安置达成如下协议：一、人口、户籍情况。在册人口3人；符合安置人口3人；共同居住人口户主：程玉海、之妻杨志静、之女程旭。二、安置住房、购房款。l、乙方的安置补偿方式为：定向安置方式，安置房屋如下：村民定向安置房滨湖家园壹套叁居室约110.64平方米、A14号楼二单元302号。村民定向安置房滨湖家园壹套壹居室约52.26平方米、A16号楼四单元502号。2、优惠购房面积：120平方米；独生子女奖励面积20平方米；合计优惠购房面积140平方米；应缴购房款324000（安置房面积以竣工后实测为准，多退少补）。3、奖励一个地下室10平米，A16号楼5号。4、购买地下室①6.7平米，A14楼10-1号。地下室房款：2010。5、超出优惠购房面积22.9平方米。6、超出优惠指标应缴购房款：①超出部分低于5㎡（含）：25000元；②超出部分高于5㎡以上：143200元；超出优惠指标购房款合计：168200元；购房款合计：494210元。四、期房补助费及其他补助费1、期房补助费：42000元；2、周转费：13500元。合计：55500元……”程玉海将184号院房屋移交拆迁公司后，魏各庄村委会将扣除安置房购房款后的腾退款交付给程玉海。上述程玉海选购的安置房为期房，协议签订时安置房屋尚未建造。后滨湖家园A16号楼四单元502号实际建成为建筑面积88.26平方米的二居室。魏各庄村委会对造成该种情况的原因解释称：A16号楼4单元原规划备案的即为C户型88.26平米的二居室，在本次宅基地腾退补偿安置过程中，魏各庄村委会与建设单位拟对A16号楼调整规划，故向村民公示的是拟调整之后的房屋规划，后因未调整成功，A16号楼仍按照原规划建设。对于A16号楼遗留问题，魏各庄村委会与王佐镇政府、国开东方城镇发展投资有限公司于2017年1月5日召开联席会议，研究决定将A16号楼村民已选购房屋调换至已建和在建楼宇中，并按照国开东方公司制定的换房方案和补贴方案执行。魏各庄村委会与国开东方公司于2017年3月4日签署《备忘录》，对A16号楼已选房屋调换及补偿事宜达成一致意见，共同与村民进行协商。2017年5月19日，魏各庄村委会与国开东方公司共同向村民发放《滨湖家园安置房办理入住通知》，为滨湖家园A1、A2和已调换房屋的A16号楼村民办理入住。程玉海否认魏各庄村委会曾通知其调房。双方协商未果，魏各庄村委会未向程玉海交付以上选购的两套房屋及地下室。诉讼中，魏各庄村委会表示可以为程玉海调换与A16号楼四单元502号房屋同等面积和户型的房屋，程玉海表示不接受调房，坚持要求魏各庄村委会交付A16号楼四单元502号房屋。另查，上述502号房屋已由魏各庄村委会另行安置。本院认为：程玉海与魏各庄村委会签订《腾退安置协议书》，双方在协议中对程玉海可选购的安置房面积进行了明确约定，该约定系双方真实意思表示。本案的争议焦点为，协议中约定的A16号楼四单元502号房屋与实际建成的房屋面积不一致时，程玉海要求魏各庄村会按协议中的房号交付房屋是否应得到支持。首先，本案所涉房屋并非普通商品房，而是针对符合条件的宅基地被安置人口的政策性安置房屋，购买价格远低于市场价格，故不应适用商品房买卖的相关法律规定。根据魏各庄村委会通过的安置办法，被腾退人可选购房屋的面积和范围有明确的规定，该安置办法系签订腾退安置协议的依据，协议内容不得与安置办法相抵触。故在程玉海与魏各庄村委会签订的协议中明确约定了购房面积的情况下，程玉海主张明显超出其安置面积的房屋，不符合双方约定的真实意思。其次，本次宅基地腾退的安置人均系依照安置办法的规定确定回购面积，绝大多数的被安置村民已入住安置房屋，在出现A16号楼建成后面积与原公示不符时，大多数相关村民也已经与魏各庄村委会协商一致进行了调换房屋，现如果魏各庄村委会向程玉海交付明显超出其有权回购面积的房屋，的确有失公允。再次，涉案的A16号楼四单元502号房屋已经分配给了其他村民，事实上已无法按协议约定的房号履行。据此，在魏各庄村委会表示尚有同户型房源，可以为程玉海调换房屋的情况下，程玉海予以拒绝，其坚持要求交付A16号楼四单元502号房屋及相应地下室的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。A14号楼二单元302号及对应的地下室房屋，与A16号楼四单元502号房屋并非不可分割的整体，魏各庄村委会拒绝交付302号房屋没有依据，故本院对于程玉海要求交付302号房屋及地下室的诉讼请求予以支持。需要指出的是，本案中出现约定房号对应的房屋面积与实际建成的房屋面积不一致的情形，系魏各庄村委会在腾退协议的签订和履行过程中存在过错导致，若由此给程玉海造成损失，双方可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：一、北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民委员会于本判决生效之日起七日内向程玉海交付村民定向安置房滨湖家园A14号楼二单元302号房屋及A14号楼10-1号地下室；二、驳回程玉海的其他诉讼请求。案件受理费8714元，由程玉海负担4357元（已交纳），由北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民委员会负担4357元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 燕人民陪审员  边银华人民陪审员  张学珍二〇一九年十二月十二日书 记 员  梁 英