天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0116民初45105号原告杨丽杰,女,1990年10月5日出生,汉族,住天津市滨海新区。委托代理人王楠,天津滨郝律师事务所律师。被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区。法定代表人杨文杰,职务总经理。委托代理人孙博,该公司职员。原告杨丽杰诉被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年5月26日立案受理后,依法由审判员马立永适用简易程序于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告杨丽杰及其的委托代理人王楠,被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人孙博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽杰诉称,2013年10月4日,原被告签订了商品房买卖合同,购买被告开发的位于天津市滨海新区碧桂园小区的3-1-402室,被告于2014年5月30日交付所售房屋,但燃气设施未能按合同要求达到使用条件,原告房屋整改完毕时间是2015年6月16日,逾期382天。原告收房后发现被告的地暖铺设不符合设计标准。冬季室内温度不达标。在被告签署的《天津市新建商品房住宅使用说明书》中承诺外窗开启方式为外平开,而现实状况却是内平开,同时原告居住的402室向外开启的户门与相邻的401室向外开启的户门不能同时开启,妨碍住户生活,留有安全隐患。故为维护原告的合法权益,提起诉讼并提出以下诉讼请求:1.判令被告支付燃气逾期开通违约金19100元;2.判令被告按照约定赔付原告租金6000元;3.判令被告依据《住宅设计规范》调整入户门;4.本案诉讼费用被告承担。原告为证明其主张,提供了下列证据:1.天津市商品房买卖合同,证明:(1)双方存在商品房买卖合同关系,(2);双方约定如果燃气延迟开通每天给付违约金50元;2.天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司为原告出具的燃气用户安全隐患整改告知书、天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司安全运营管理部出具的《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》各一份,证明由于被告方造成原告无法正常使用燃气及燃气实际整改完毕的日期;3.诉请申请书及银行卡照片各一张,证明就房屋维修问题达成协议,被告方答应给付原告租金6000元及代原告交付2015年5月1日至2016年5月1日的物业管理费,原告并将银行卡号告知被告,被告至今未予支付;4.被告致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信,证明被告交付的房屋确实存在着严重质量问题,且同时证明被告承诺对业主租房补偿的相关标准;5.入户门照片及天燃气表改动后的照片,证明户门无法正常使用、燃气表因安装不合格进行拆改过;6.录音、视频各一份,证明被告同意赔付原告租金;7.《住宅设计规范》一份,证明涉诉房屋入户门不符合设计规范。被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。理由为:1、原、被告双方签订的房屋买卖合同附件的第6条规定,被告只保障燃气管道初设,如果初设时燃气管道是完好的,就达到了应履行的义务的标准。对燃气什么时候能够开通,被告是不需要承担任何责任的,因为燃气开通是相应的服务商决定的,与我司无关。2、即使是延迟开通燃气,违约金也是过高的。燃气未开通对原告的影响也是很小的,原告可以用其他方式取代来补偿未开通的情况,因此,原告第一项诉请没有法律依据,请法庭依法驳回。3.对原告的第二项诉请,亦不予认可。因为原告所购房屋在交付时是没有质量问题的,所以,我司无需向原告补贴费用。故对原告的诉讼请求应予以驳回。被告为支持其抗辩,向提供了下列证据:1.《天津市建设工程竣工验收备案书》(凤凰苑1号楼)和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》(证书编号:津建房许滨海14001—凤凰苑3号楼),证实被告所开发的涉诉房屋没有任何质量问题,符合国家交付标准,证明被告为原告所购房屋铺设的燃气管道符合标准;2.商品房买卖合同,证明:(1)在合同附件6第6条中规定,关于燃气使用条件是业主可以申报,不是可以享受,即被告铺设完燃气管道,义务就已履行毕。本院未查清事实,调取了天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书。经庭审质证,被告对原告提供的证据1无异议,原、被告对本院调取的天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书真实性无异议,对上述证据,本院予以采信。被告对原告提供的其他证据、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判如下:一、被告对原告提供的其他证据的异议及本院的评判(一)被告对原告提供的证据2、5中的涉诉房屋中的燃气表改过后的照片有异议。认为《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》和整改告知书是相关的燃气公司自己设定的开通时间,不应由被告承但相应的责任。被告方把燃气管道铺设完毕就履行了义务,相关燃气公司什么时间开通是其自己的行为,因此对原告提供的证据2不予认可;从原告提供照片(即证据5)上看,不能证明涉诉房屋的燃气表曾被改过的事实,这样,不能实现原告所谓的因燃气表安装不合乎标准而延迟燃气开通的证明目的。本院认为,原告提供的上述证据是否具有真实性、关联性的证据特征,要综合分析上述证据。首先,原告提供的证据2,即整改告知书和《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》是燃气供应单位出具的,其表明从确定的立管带气的时间其具备开通燃气的条件,即从该时间起,用户可随时申请开通燃气;当然,立管带气时间的确定,除了相关用户中的燃气设施应当具备相应的安全条件之外,还受限于相关用户,如一个单元业主的配合程度;整改告知书能够证明涉诉房屋中的燃气设施已经符合开通的条件。其次,本院调取的证据,即天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书所针对的正是原告所在的凤凰苑3号楼相关业主的诉讼请求,因此,其中关于涉及燃气是否具备开通条件以及与本案相同的事实同样适用于本案。再次,关于原告提供的证据5中燃气表改动后的照片,如果仅从该证据本身观察,确实不能从中判断出燃气表是否改动过,但结合证据2及本院调取的天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书的相关内容,该证据对证据2能够起到补强作用。基此,原告提供的证据2、5中燃气表改动后的照片具有真实性、相关性特征,本院予以采信。(二)被告对原告提供的证据3、4、6、有异议。关于证据3、6,被告认为,诉求申请书即证据3是原告单方陈述,被告并未认可,因此,原告的单方意思表示对被告无约束力;关于证据6即录音和视频,其中的录音中并未明确说明原告要求被告赔偿的数额,视频中的影响也不能说明拍摄的地点是在涉诉房屋中。关于证据4,被告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议,认为,被告致业主的一封信,不是针对所有业主,而是对房屋有质量问题的业主,如要享受该信中的赔偿权利,需向被告售后服务部门进行申报,否则不能享受该权利。本院认为,原告提供的证据4,即被告公开张贴的《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,有以下内容:“碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修等问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,在此向各位业主致以诚恳的道歉”。为此“公司已组建专项维修整改小组即客诉受理小组”,“根据整改方案”“进行彻底整改”。“根据先整改后补偿原则,按照碧桂园滨海城项目周边同等品质楼盘标准,自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿。”“补偿标准小于100平米户型租房费用2000元/月(67元/天);……”涉诉房屋涵盖与该信的范围,因此,原告提供的证据4与本案存在关联性;关于证据6即录音和视频,其中视频长度为75秒,在该视频影像中有一中年男人正在剥离墙皮,一个身着“索利特”工装的青年人在卫生间凿门框边沿,原告身着红色钻进衬衫在一旁观看,从中可以看出,出现在影像中的人正在对房屋进行维修或进行维修前的准备;录音的长度为49秒,原告先后与被告售后服务人员刘玉龙和涉诉房屋所在的物业服务机构人员通话,主要内容为,原告向刘玉龙寻味被告赔偿款何时向原告支付,被告方人员刘玉龙不能确定,但答应帮助原告向被告公司财务询问此事,猴精询问,被告公司财务不能确定(赔偿金)能否到账;物业服务机构人员在与原告的对话中称原告的赔偿金还未到账。原告提供的证据6中的视频虽未清楚的表明拍摄的地点是在涉诉房屋,但所拍摄的房屋是新房屋且显现出该房屋尚居住生活的情形,同时被告亦未提供相关证据证明原告是在对涉诉房屋之外的房屋进行装修,因此,证据6中的视频与本案存在关联性;该证据中的录音中的内容能够证明原告就赔偿事宜向被告方进行过交涉,因此亦有关联性。原告提供的证据3即诉求申请书即原告银行卡,原告向被告提出书面诉求的时间为2015年9月15日,主要内容为“贵司(指被告,下同)已经按照合同约定将该商品房交付予本人(指原告,下同)本人在该商品房保修期限内发现墙面开裂、顶棚大面积开裂、顶棚掉皮、卫生间过门石漏水、厨房顶漏水等问题,本人经与贵司友好协商,就上述问题提出无求:1.贵司向本人就上述问题一次性支付补偿款人民币6000元,并代缴从2015年5月1日至2016年5月1日一年物业管理费2851.5元,上述款项包括墙面开裂、顶棚大面积开裂、顶棚掉皮、卫生间过门石漏水、厨房顶漏水等一切问题的费用,作为该商品房存在墙面开裂、顶棚大面积开裂、顶棚掉皮、卫生间过门石漏水、厨房顶漏水等问题的赔偿。”诉求申请书是原告向被告就涉诉房屋质量问题或存在的瑕疵如何解决而提出的要求,同时、印证了原告提供的证据6中的内容,因此,与本案之间存在关联性;原告向被告提供自己的银行卡是为了被告一旦同意其诉求而方便被告支付补偿款,因此亦与本案存在关联性。综上,本院对原告提供的证据3、4、6予以采信。(三)被告对原告提供的证据7的异议。关于证据7,即《中华人民共和国住宅设计规范》,被告认为,被告已经取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,这就证明被告向原告交付的房屋符合国家规定,如原告有异议应向相关部门主张。原告提供的证据7,即《中华人民共和国住宅设计规范》属于国家标准,具有权威性,应当遵行。故本院对原告提供的证据7予以采信。另外,经本院实地观察并演示,原告户门在开启角度为130°左右、其东邻户门开启角度为30°左右、两户门同时开启时相抵触。二、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判(一)原告对被告提供的证据1的异议。被告提供的证据1为《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、《天津市建设工程竣工验收备案书》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。认为,涉诉房屋确实存在质量瑕疵。本院认为,从原告提供的证据4,即《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》中,被告公开承认包括涉诉房屋在内的楼房存在装修等质量问题,因此,原告提供的证据4的证明力要强于被告提供的证据1。因此,本院对被告提供的证据1不予采信。(二)原告对被告提供的证据2的异议。被告提供的证据2为其与原告订立的《天津市商品房买卖合同》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。本院认为,依据该合同附件六,即补充合同第六条的规定:“《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方(即原告)向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信服务商申请办理该服务供应手续的条件。”但被告未就燃气是否达到使用条件予以证明。因此,被告不能实现其“燃气设施已经铺设完毕、义务已经履行完毕”的证明目的。经审理查明,原告杨丽杰与被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于2013年7月27日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078488)及补充合同。合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑3-1-402室房屋一套,建筑面积为95.05平方米。价格为人民币726211元。合同约定,涉诉房屋于2014年5月30日交付;甲方(即被告)交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺,未达到国家规定标准和承诺的,甲方应承担责任;上水、下水、供电、燃气(其余按种类)、暖气、有线电视、电信在该商品房交付时达到正常使用条件。同时双方在补充合同第六条约定,甲乙双方(乙方即原告)一致确认:《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方向水、点、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理供应手续的条件;甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第九条的如下内容“上述配套设施未按约定日起运行的……向乙方支付违约金”全部变更为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。合同签订后,原告付清了全部购房款。2014年5月30日,原告接收了被告交付的涉诉房屋。原告在接受并占有涉诉房屋后发现涉诉房屋墙面、顶棚大面积开裂、顶棚掉皮、卫生间过门石漏水、厨房顶漏水等质量问题。2014年6月17日,被告公开张贴的《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,其中的主要内容为:“碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修等问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,在此向各位业主致以诚恳的道歉”。为此“公司已组建专项维修整改小组即客诉受理小组”,“根据整改方案”“进行彻底整改”。“根据先整改后补偿原则,按照碧桂园滨海城项目周边同等品质楼盘标准,自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿。”“补偿标准小于100平米户型租房费用2000元月(67元天);……”。于是向被告进行反映涉诉房屋中存在的质量问题,被告对涉诉房屋进行维修。2015年9月15日,原告向被告提出书面诉求申请书,要求被告就上述涉诉房屋质量问题一次性补偿6000元并代缴2015年5月1日至2016年5月1日的物业管理费2851.50元,但被告未明确予以回应。再查,原告在收到被告交付的涉诉房屋后,燃气不能开通使用。燃气供应单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司确定原告所在的碧桂园凤凰苑3号楼1单元立管带气的时间为2015年8月15日。本院在2015年10月29日至2016年1月期间审理同类案件时,曾就燃气不通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司以及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了核实与了解,经核实被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置中的燃气表与灶具安装距离过近,不符合供气安全条件,故由被告联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层外的其他房屋全部进行了整改,花费时间大概2-3月。同时,关于燃气开通问题,除受到燃气设施是否符合安全标准这一因素限制之外,还受到原告所购房屋所在的402室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合这一因素的限制。在审理中,原告未就其自己以及其所购房屋所在的402室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合提供证据予以证明。又查,经本院实地观察并演示,原告户门在开启角度为130°左右、其东邻户门开启角度为30°左右、两户门同时开启时相抵触。以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证,本院予以确认。本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当全面履行合同义务。就被告而言,被告应向原告交付符合合同约定的质量标准且无重大瑕疵的房屋。但是,通过本案已经查明的事实表明,被告向原告交付的涉诉房屋存在装修质量问题,而且因为燃气设施不符合安全标准,成为原告不能在涉诉房屋交付时正常开通燃气的原因之一。被告应按照约定承担违约责任。1.关于原告租房费用的问题。原告要求被告给付租房费的依据为“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”,其中已经明确向包括原告在内的业主承诺,“自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿”。该承诺虽未被告单方意思表示,因原告对此维持异议,因此,自被告单方意思表示成立时起,即产生法律效力,被告应当,履行其意思表示中为自己确定的义务。对于如何确定在对涉诉房屋进行维修期间的租房费用,应当首先确定维修的持续时间。从原告在2015年9月15日向被告提出书面诉求申请书中所陈述的内容上看,能够证明原告所购买的的涉诉房屋确实存在一定的质量问题或瑕疵以及为此向被告进行过交涉。在原告未能证明被告对涉诉房屋的维修持续的时间的情况下,本院酌定被告对涉诉房屋的维修持续一个月,在此期间,被告应当按照其标准,给予原告对应补偿,即按照2000元/月的标准,给付原告二个月的租房费用,即人民币4000元。2.关于燃气迟延开通问题。按照原、被告的约定,被告在想原告交付房屋时其,就应当具备燃气开启的条件,而原告在接收了被告交付的涉诉房屋后,因涉诉房屋燃气设施存在不安全的因素,因此暂时不具备开启的条件,对此,被告应按双方约定,每日承担人民币50元的违约金。但是,燃气的开启除燃气设施应当具备开启的安全条件这一因素外,还有包括原告在内的其他业主的配合,在审理中,原告未就包括原告在内的问题业主已经就燃气开启进行了充分的配合一节,提供相应的证据予以证明,因此,本院仅就燃气设施存在安全隐患这一原因,对被告科以责任。根据燃气供应机构的证明,该机构未消除安全隐患,对相应的燃气设施进行整改,整改工程持续了2-3个月,就此,本院酌定,被告承担燃气未开启的时间为75天,被告按照每日人民币50元的标准,给付原告违约金人民币3750元。3.关于涉诉房屋入户门是否应当进行调整问题。对此争议的处理,首先应当考量原、被告双方的主观情形,即双方是否在面临相邻业主户门应当距离远近问题时,是否进行了对双方均有拘束力的约定,其次应当考量客观情形,即相关国家标准对住宅户门的设计是否有强制性规定。从双方的合同约定中看,原、被告对户门与相邻业主户门之远近没有特别约定,因此,双方未就此形成对双方具有拘束力的合意;从客观情形而言,《中华人民共和国住宅设计规范》于2011年7月26日由中华人民共和国住房和城乡建设部公布。其中5.8.5条规定:“户门应采取具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通即相邻户门开启。”从这一规范内容而言,原告的涉诉房屋户门与其东邻户门的距离较近,并对原告及其动力开启户门时稍有妨碍,就此与此规范稍有不符,但在该规范前言中,明确规定:“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文,必须严格执行。”而5.8.5条未用黑体字标志;同时,国家住房和城乡建设部公告中更进一步明确确定了所有强制性条文的条目,其中亦不包括原告所依据的5.8.5条。因此,在原、被告双方未就户门形成特别约定且原告与其东邻只有在及其巧合才可能影响户门开启的情况下,不能判定被告有关户门的设计违反《住宅设计规范》,因此,对原告要求被告依据《住宅设计规范》调整入户门的诉讼请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定,判决如下:一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告杨丽杰租房费用人民币4000元,违约金人民币3750元,合计人民币7750元。二、驳回原告杨丽杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息金。案件受理费人民币213元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。审判员  马立永二〇一六年八月三日书记员  邱瑞趁附:法律释明:1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。温馨提示天津市第二中级人民法院地址:天津市河西区新围堤道6号。