山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2013)临兰商初字第345号原告临沂市公安局交通警察支队，住所地临沂市兰山区通达路12号。法定代表人薛洪民，支队长。委托代理人王永娟，山东正之源律师事务所律师。被告中国人民财产保险股份有限公司临沂市分公司，住所地临沂市兰山区金源路35号。法定代表人李连亮，经理。委托代理人卜凡江，山东力维律师事务所律师。第三人李思银。委托代理人周国华，山东嘉锐律师事务所律师。原告临沂市公安局交通警察支队（以下简称临沂交警支队）与被告中国人民财产保险股份有限公司临沂市分公司（以下简称临沂财保公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告临沂市公安局交通警察支队委托代理人王永娟、被告中国人民财产保险股份有限公司临沂市分公司委托代理人卜凡江、第三人李思银的委托代理人周国华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临沂交警支队诉称，2005年6月，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，被告承租原告位于临沂市兰山区银雀山路60号交警支队家属楼沿街综合楼裙楼1-4层，租赁期限15年。后签订补充协议将租赁期限改为2006年3月1日至2021年3月1日，年租金200万元人民币，被告应于每年3月1日至3月20日一次性交清当年租金，因被告多次延期缴纳房租，原告于2012年1月13日向被告送达了房屋租赁合同解除通知书，被告已于当日签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原、被告的合同已于2012年1月13日解除。但被告始终未归还原告的房屋，现依法起诉，请求法院依法确认原、被告的房屋租赁合同已经解除，判令被告将租赁房屋返还给原告。被告临沂财保公司辩称，根据我方提供的房屋租金单据，明确载明系房屋租金，能够证明双方的租赁关系仍然继续存在，我方的租金已经交纳至2017年1月份；原、被告签订的合同合法、有效，《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同，原告方所主张2012年1月13日的通知书，充其量其性质应理解为催缴通知，从双方在此前形成的交费惯例，可以看出在房屋租赁费的交纳上我方也是按照原告方的通知进行交纳，不存在任何恶意拖欠租金的行为，双方合同处在正常履行阶段，租赁房屋正在履行过程中，合同也未到期，故请求贵院依法驳回原告诉求。第三人李思银述称，原、被告虽然约定了房屋交付期限，但没有约定租金的交付方式，根据第三人所了解的事实是该合同履行期间原、被告一直没在约定的时间内支付或收取租金，第三人认为双方就约定租金的收支已经达成合意，被告不存在违约情况，合同不应解除。经审理查明，2005年6月，原告临沂交警支队（甲方）与被告临沂财保公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，乙方承租甲方位于临沂市兰山区银雀山路60号交警支队家属楼沿街综合楼裙楼1-4层及地下停车场，租赁期限15年，自2005年6月16日至2020年6月15日，乙方享有房屋使用权和部分转租权。每年租金数额为裙楼200万元人民币，地下停车场10万元人民币，共计210万元人民币。付款方式为乙方每年向甲方全额一次性支付房屋租金，支付日为期始每年头10天（即9月1日至9月11日），逾期每天须向甲方交滞纳金1000元人民币，乙方逾期缴纳房租超过90天，本合同自行终止，甲方有权继续追缴其租赁费用。自甲乙双方签订合同后，给予乙方两个半月的装修期，并不收取装修期的租金，其租赁期可顺延两个半月。2006年3月8日，双方又签订《房屋租赁合同》补充协议书，将租赁期限改为2006年3月1日至2021年3月1日，承租方交纳租赁费的改为每年的3月1日至3月20日期间向出租方支付当年的房屋租金。同时约定室外空调、水泵、冷却塔、水处理等设施由承租方出资40万元，其财产所有权、占有权、收益权、处分权归承租方所有。合同履行期间，原告临沂交警支队经与转租方及被告协商，收回了被告所承租的裙楼1-3层部分房屋及地下停车场，并于2009年7月20日致函被告临沂财保公司：从2009年6月15日至2015年12月31日每年少收租金1600000元，告知临沂财保公司从2005年双方签订的房屋租赁合同中租赁费中扣减。合同签订后至2011年9月20日被告的房租交纳情况如下：2007年6月17日以房租款抵房租1850252.10元，2007年12月25日交500000元,2007年12月25日交500000元，2009年1月21交600000元，2009年9月29日交500000元，2011年9月20日交1301000元。2012年1月13日，因被告拖欠租金2609547.9元，原告临沂交警支队向被告临沂财保公司送达《房屋租赁合同解除通知书》一份，告知被告按照双方的合同约定自即日起终止与其的房屋租赁合同，要求临沂财保公司接通知后90日内返还租赁房屋并一次性交清所拖欠的2609547.9元房租。被告临沂财保公司收到该通知后，于2012年1月30日将所欠的房租2609547.9元交清。2012年12月26日，被告向原告交纳房屋租金500000元。2013年1月22日，原告临沂交警支队以被告临沂财保公司曾经拖欠租金2609547.9元为由诉至本院，要求被告将所租赁房屋返还原告。原告起诉后，被告分别于2014年1月10日、2015年1月29日、2016年1月19日各向原告交纳房租50万元，共计150万元。另查明，2005年8月19日，被告临沂财保公司与临沂市兰山区金丰汽车修理厂签订《房屋租赁合同》，将其承租的原告方的裙楼1-3层及地下停车场转租给临沂市兰山区金丰汽车修理厂，约定租赁期限自2005年6月16日至2020年6月15日，租金为160万元人民币。双方还对其他权利义务进行了约定，其他权利义务与原、被告签订的租赁合同基本一致。临沂市兰山区金丰汽车修理厂的经营人为李思银。李思银承租后又将所转租的房屋转租给徐现波、诺运资产管理有限公司、宁波雅戈尔服饰有限公司、山东汇民通资产管理有限公司、中国电信临沂市中公司等承租人，上述租赁合同仍在正常履行过程中。上述事实，主要根据当事人的陈述、提供的书证及庭审调查所认证，有关证据均已收集记录在卷。本院认为，原告临沂交警支队与被告临沂财保公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，上述租赁合同及补充协议均合法有效。截止2012年1月13日前，被告拖欠租金2609547.9元，双方当事人对此均无异议。本院予以确认。本案双方争议的焦点为原告于2012年1月13日送达给被告的《房屋租赁合同解除通知书》时，双方的租赁合同是否已经解除。从原告的交款的时间看，被告确有迟延交付房屋租金的情形，存在违约行为。但原告是否有权随时解除双方的租赁合同关系则要根据法律规定结合实际情况来确定。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。从上述法律规定看，迟延交付租金的行为并不必然就会发生租赁合同随即解除的法律后果。具体到本案，原告应给予被告合理履行期限，被告在催交租赁费后的合理期限内仍未履行的，原告可以解除合同。而原告并未给被告留出合理的履行期限即通知解除合同，采取了即时解除合同的方式，这虽然符合双方的合同约定，但与法律规定的鼓励交易、保护交易安全的立法精神相悖，故其2012年1月13日送达给被告的《房屋租赁合同解除通知书》并不能发生合同解除的法律后果，应视为是对被告迟延交付租金的催告。其次，被告在接到原告的《房屋租赁合同解除通知书》后，已于2012年1月30日将所欠的房租2609547.9元交清。此后，被告按合同约定的期限分别于2014年1月10日、2015年1月29日、2016年1月19日向原告交纳房租各50万元。原告收款后均未提出异议。应视为双方又按照合同的约定继续履行。第三，原、被告签订的合同期限长达15年，且原告允许被告对所承租房屋进行转租，被告已将所承租房屋中的一部分转租给本案第三人，第三人又将部分房屋进行了转租。目前，上述合同均在正常履行过程中。如解除合同，必然会引起不良后果,可能对原、被告双方产生一系列不利的法律后果。综上，应认定双方的租赁合同关系并未解除并应继续履行，对原告诉求被告将租赁房屋返还给原告，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条第一款（三）项，第二百二十七条之规定，判决如下:驳回原告临沂市公安局交通警察支队的诉讼请求。案件受理费元100元，由原告临沂市公安局交通警察支队负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  刘洪展人民陪审员  张传会人民陪审员  蒋英姿二〇一六年六月二十二日书 记 员  陆静静