沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14452号原告：陈忱，男，1966年6月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：陈佳煦，男，1993年5月18日出生，汉族，住沈阳市和平区嘉兴街。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托代理人：韩宝，系辽宁申扬律师事务所律师。原告陈忱诉被告辽宁三利房地产实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告陈忱及其委托代理人陈佳煦和被告委托代理人韩宝均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称:1、原告于2005年8月2日与被告正式签署了商品房买卖合同。合同约定原告购买被告坐落于沈阳市和平区玉屏路门牌号××即三利和平湾小区37号楼××室）商品房一套，房屋总面积133.88平方米，总价395856元。合同约定房屋交付使用后360日内出卖人为买受人办理房屋权属登记手续，并获得房屋产权证书。合同还约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，出卖人需按日向买受人支付已付房款十万之一的违约金。2、原告与被告签订合同后，全额支付了购房款和水、电、煤气管网等各种费用。被告于2005年8月2日为原告办理了正式入住手续，并于2005年4月25日在沈阳市房产网进行了房屋产权备案。原告于2005年8月1日向被告交清了所有购房款项后，被告给原告开具的是三联收款收据，当时被告说暂时没有正式发票，随后给补发正式发票，但我们至今也没拿到被告应该给我们的正式购房发票，由于没有正式购房发票因此不能办理房屋产权证书。3、由于被告的原因，原告至今无法获得该房屋的房屋权属证书。多年来，原告多次找被告要求办理房屋产权证无果，并将未办理房产证的问题多次向市区有关部门反映。2011年8月22日沈阳市解决三利和平湾棚改遗留问题工作组在沈阳日报上刊登了关于《和平区三利和平湾棚改小区第二批拟办产权证房屋情况》公示。2012年8月15日沈阳市处理信访突出问题及群众性事件联席会议办公室给沈阳房产局发出《关于为和平区三利和平湾家园部分商品房解疑办证的函》，要求被告为有三联据凭证的原告办理房屋产权证书。在这种情况下，被告仍以各种理由不为原告办理房屋产权证书。诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理沈阳市和平区玉屏路门牌号××室（即三利和平湾小区37号楼××号室）的房屋所有权证；2、依法判令被告支付原告逾期办证的全部违约金（按购房合同约定支付违约金之日起至法院诉讼之日终，违约金1733元）；3、诉讼费由被告承担；4、判市房产局负责监督执行，为原告办理沈阳市和平区玉屏路××号（即三利和平湾小区37号楼××室）的房屋所有权证。庭审中，原告撤回了诉讼请求第4项。被告辩称：法院已受理了辽宁三利房地产实业有限公司破产清算申请，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人。管理人作为被告的诉讼代表人，现就原告诉请，提出如下答辩意见：1、被告公司未履行移交义务，管理人请求延长举证期限。管理人接受指定后积极开展工作，但由于被告并不十分配合管理人工作，截至目前仅向管理人移交了2002年至2005年的财务凭证、工商营业执照、公司公章、公司财务专用章，三利公司就财务账簿、资产、协议文件、销控表、售房合同等相关重要资料至今未向管理人移交，被告亦未就售房情况作全面具体说明，管理人现正督促要求其全面履行接管法定义务。由于管理人目前对三利公司房屋销售等情况掌握有限，现只能就目前掌握的信息和相关法律规定发表意见，为有利于案件的审理，管理人请求适当延长举证期限。2、关于原告诉请要求被告协助办理房产证问题。根据双方商品房买卖合同的约定以及相关法律规定，被告对所出卖的房屋在具备办理产权登记的情况下，有协助购房人办理产权登记的义务。被告进入破产清算程序后，据管理人目前了解因被告所销售的房屋涉及到联建、抵押、欠缴税款以及未备案等影响办理产权登记的问题和纠纷较多，情况异常复杂，导致部分业主未及时取得房屋产权证。管理人本着负责任的态度处理被告公司购房人要求被告协助办证问题，如果原告能够提供办理房屋产权证所需要的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。3、关于原告诉请违约金问题。根据原告与被告之间签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。在原告购房人身份真实合法的前提下，如果完全因被告的原因导致原告没有在规定的期限内取得产权证书，被告应承担相应的违约责任。但违约责任也应当以原告起诉日向前推算三年，超过部分已经超过了诉讼时效，不应得到支持。经审理查明：原告所购买的诉争房产位于沈阳市和平区玉屏路××号房屋，建筑面积133.88平方米。2005年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的诉争房屋，总房款395856元……。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……。原告并按合同约定全额向被告支付了全部购房款。2005年8月2日，原告办理了入住手续居住至今。另查明：诉争房已于2005年4月25日备案至原告名下，合同备案价款为404103元，该备案价款系原告预为公积金贷款所应支付的房款，后因办不了贷款，改为全款一次性交付，经协商打折后按2005年8月2日双方签订的《商品房买卖合同》所确定的房款予以交付的购房款395856元。依据2011年8月22日和平区三利和平湾棚改小区第二批拟办产权证房屋情况的公示，沈阳市和平区玉屏路××业主陈忱房屋已可以办理房屋所有权证。2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、办理进住手续通知、煤气管网费票据、物业费票据、房屋电子登记查询证明、民事裁定书、决定书及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。本案中，因被告未按合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担合同约定的违约责任，故原告主张要求被告协助办理房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付逾期办证违约金问题，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，故从其约定。原告于2005年8月2日办理入住，被告应在2006年7月28日前履行合同义务，故违约金应从2006年7月28日起计算至解遗文件下发前一日（2011年8月21日）。关于被告提出的诉讼时效意见，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。现原告于2019年7月16日起诉至法院，该债权已超诉讼时效保护期间，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈忱办理位于沈阳市和平区玉屏路房屋的所有权证；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7264元，由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  刘光珍人民陪审员  吴夕莹二〇一九年十二月十八日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。