浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3950号上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州新时代家居生活广场智俊建材商行。经营者：林建军。委托代理人：栾聪聪、陈纪钢，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杭州佰悦贸易有限公司。法定代表人：林建军。委托代理人：栾聪聪、陈纪钢，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州第六空间大都会家居发展有限公司。法定代表人：邢积国。委托代理人：张辰，浙江同济律师事务所律师。上诉人杭州新时代家居生活广场智俊建材商行（以下简称智俊商行）、杭州佰悦贸易有限公司（以下简称佰悦公司）因与被上诉人杭州第六空间大都会家居发展有限公司（以下简称第六空间）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年3月29日，第六空间（甲方）与智俊商行经营者林建军（乙方）就坐落于杭州市滨江区长河街道江边杭州大都会家居博览园建材馆负一楼商位号为CF-14的营业场地签订场地租赁合同（以下简称合同一），约定乙方承租该房屋用于嘉俊陶瓷品牌商品的经营，商位面积按295.6平方米计算，租金每月每平方米68元，全年租金为120605元，全年广告费按342.7平方米计算，为27416元，全年物业管理费为4000元，总计152021元，租赁期限自2011年6月15日至2012年6月14日。乙方享受免租金6个月的优惠，并承诺于6月15日前开业。如商场该楼层开业日（商场该楼层80%商户开业的日期）在6月15日之前，合同起始日为6月15日；如商场该楼层开业日在6月15日之后，合同起始日为商场该楼层开业日。合同签订后，林建军向第六空间交付2万元定金。2012年6月14日合同期满后，智俊商行继续使用该场地。2013年10月31日，第六空间（甲方）与林建军（乙方）为法定代表人的佰悦公司就上述营业场地又签订了商位租赁合同（以下简称合同二），约定租赁期限自2014年5月1日起至2015年4月30日止，租金计费日期自2014年5月1日起。全年租金为279643元，广告费和物业费不变。合同补充条款约定，乙方必须于2013年11月15日重新开业，否则本合同的合同起始日及计费起始日均从2013年11月15日起算，至2015年2月28日止，即乙方合同期内应付16.5个月的租金及广告费、物业费共计427706元。若乙方于2013年11月15日前重新开业，即给予免除2013年11月15日之前CF-14展位的租金及所有相关费用且不得以任何理由要求恢复支付，否则仍按原合同标准收取租金，即乙方应再支付给甲方2011年9月7日至2013年9月6日期间的租金及广告费、物业费共计622118元。合同落款处乙方加盖佰悦公司公章。佰悦公司仍进行嘉俊陶瓷品牌商品的经营。2014年4月30日，涉案商铺经营者向第六空间出具情况说明，载明“杭州佰悦贸易有限公司经营的杭州大都会家居博览园建材馆负一楼CF-14嘉俊瓷砖展厅，所有物品已于2014年4月30日搬走，遗留物品作为无主物由杭州第六空间大都会家居发展有限公司自行处置。”说明人处加盖智俊商行印章。于第六空间开具嘉俊展位出门单后撤场。另查明，智俊商行、佰悦公司未向第六空间支付过租金、广告费及物业费。再查明，2014年5月1日，第六空间与案外人就涉案商位签订商位租赁合同。2015年4月28日，第六空间诉至原审法院，请求判令：1、智俊商行向第六空间支付2011年9月7日至2014年4月30日租金、广告费、物业费总计734473.6元；2、佰悦公司对2011年9月7日至2013年9月6日及2013年11月15日至2014年4月30日应向第六空间支付的租金、广告费、物业费682771.52元承担共同付款义务，负连带责任；3、佰悦公司赔偿第六空间租金损失（从2014年5月1日开始计算六个月）139821.6元；4、智俊商行、佰悦公司承担本案的诉讼费用。在审理过程中，智俊商行提出反诉，请求判令：1、第六空间返还其支付的定金20000元并赔偿相应损失（按银行同期贷款年利率6%计算，自智俊商行支付定金之日起计算至第六空间付清所有费用之日止）；2、反诉费由第六空间承担。原审法院认为，一、第六空间和智俊商行签订的合同一、和佰悦公司签订的合同二均系双方的真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按约履行。合同一期满后，智俊商行继续使用该场地，双方转为不定期租赁关系。合同二虽系佰悦公司名义签订，但合同中约定合同一的租金交付及免除的条件，两份合同的乙方均系经营同一品牌商品，经营者与法定代表人均系林建军本人，合同也均由林建军签订，应认定公司（佰悦公司）与股东（林建军）人格混同，第六空间关于佰悦商行对相应期间内智俊商行应承担的租金等承担共同还款责任的主张，本院予以支持。二、合同二约定：“若乙方于2013年11月15日前重新开业，即给予免除2013年11月15日之前CF-14展位的租金及所有相关费用且不得以任何理由要求恢复支付”。可以推定嘉俊展位于合同二签订之前有一段期间的停业，现双方关于重新开业的理解产生争议。第六空间认为重新开业为重新装修开业，佰悦公司认为重新开业的含义是指合同主体变更后，由新的承租方即佰悦公司在签订合同后重新开业。结合合同一中关于楼层开业日定义的背景，可见当时整个市场内的商业气氛不佳。而第六空间也未否认智俊展位于2013年11月15日前开业，在合同约定不明的情况下，该院结合市场惯例和第六空间当时的经营背景，采信佰悦公司的意见，第六空间免除2013年11月15日之前CF-14展位的租金及所有相关费用的条件成就。第六空间关于该部分相关费用的主张，该院不予支持。三、合同二于2013年10月31日签订，约定的租赁期限为2014年5月1日至2015年4月30日，佰悦公司于2014年4月30日撤场，即佰悦公司于合同约定的租期届满前撤场，致使合同二签订的目的落空。2013年11月15日至2014年5月1日之前租赁期间的租金，在智俊展位于2013年11月15日前开业的情况下，未有约定。鉴于第六空间签署合同二的预期为涉案展位租赁至合同二约定的期限届满，故结合合同二的期限，本院酌情按一定比例确认承租人应付租金、广告费及物业费为10万元。关于智俊商行支付的2万元，合同一约定该款项为商位定金。合同一签订后，智俊商行实际使用了场地，该款项已转化为租金，该院从公平、等价有偿的角度，在与2万元租金抵扣后，确认智俊商行、佰悦公司还需支付第六空间租金8万元。故对于智俊商行的反诉请求，该院不予支持。因第六空间于佰悦公司撤场后随即与案外人就涉案商铺签订租赁合同，其主张的租金损失依据不足，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2015年10月26日判决：一、智俊商行、佰悦公司于判决生效之日起10日内共同支付第六空间租金、广告费、物业费等共计8万元；二、驳回第六空间的其他诉讼请求；三、驳回智俊商行的反诉诉请。本诉案件受理费12542元，由第六空间负担11200元，由智俊商行、佰悦公司共同负担1342元；反诉案件受理费150元，由智俊商行负担。宣判后，智俊商行、佰悦公司不服，共同向本院提起上诉称：一审法院认定上诉人应向被上诉人支付2013年11月15日至2014年5月1日之前的租金、广告费及物业费10万元，并与已支付的2万元抵扣，明显属于认定事实错误。1.上诉人佰悦公司与被上诉人于2013年10月31日签订《场地租赁合同书》，其中第二条约定：“租赁期限自2014年5月1日起至2015年4月31日止，租金计费日期自2014年5月1日起。”第十一条第一款约定“乙方（上诉人）必须于2013年11月15日重新开业，否则本合同的合同起始日及计费起始日均从2013年11月15日起算”。结合前两条约定可以确定，若上诉人于2013年11月15日重新开业，则本合同的合同起始日及计费起始日均从2014年5月1日起算，不收取2014年5月1日之前的租金等费用。本案事实为上诉人佰悦公司已于2013年11月15日重新开业，因此，上诉人应从2015年5月1日起支付租金，无需支付2013年11月15日至2014年5月1日之前的租金。2.上诉人佰悦公司与被上诉人签订的合同中约定租期为2014年5月1日至2015年4月30日，佰悦公司之所以在合同尚未计算起始日前撤场（即2014年4月30日），是因为被上诉人已经联系好其他承租方来租赁案涉商位，主动要求上诉人撤场，且在2014年5月1日便与案外人就案涉商位签订租赁合同。所以，上诉人撤场并没有影响被上诉人签订租期起始日为2014年5月1日的租赁合同及出租商位的目的。3.一审法院无权不予支持上诉人的反诉请求，更无权予以抵扣。基于前述事实可知，在案涉租赁合同纠纷中上诉人无需支付被上诉人租金、广告费及物业费。因此，被上诉人对于上诉人已支付的2万元应当予以返还，并赔偿利息损失（按照年利率6%计算，自上诉人支付款项之日起计算至被上诉人付清款项之日止）。综上，上诉人认为一审法院认定部分事实错误，请求二审法院：1.撤销一审判决第一、三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付2013年11月15日至2014年5月1日之前的租金、广告费及物业费的诉讼请求并支持上诉人智俊商行的反诉请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人第六空间答辩称：第六空间出于提高员工合同法律意识的管理目的并未上诉，但认为原判对“重新开业”的认定与真相严重不符，“重新开业”条件并未成就，望二审能予以一并考虑。一、合同所附条件为：是否“重新开业”而并非是否“开业”。“重新开业”的“重新”实际为“更新”的含义。原判对“重新开业”定义的采信，有违优势证据原则，不符合法律逻辑以及合同文义。1.证据显示CF-14展厅自2011年6月15日至2014年4月30日期间持续经营，并未终止营业，原判推定没有事实依据。前合同第3-4条，后合同第3-3条均约定电费按承租方独立使用的电表记录为准。前合同第3-5条、后合同第3-4条均约定有空调费结算方式，上述费用均为先用后付，可以证明展厅使用情况。本案中第六空间已提交证据表明智俊商行向第六空间支付了2012年12月至2013年11月产生的电费，2012年9月至2013年1月产生的空调费、2013年7月至2014年2月产生的空调费。可以证明在上述期间内CF-14展厅并未终止营业。智俊商行称“重新开业”指终止营业后再行开业与事实不符。2.合同所附条件能否成就是双方在签订合同之时无法预见的，已经确定的事实无法成为条件。合同主体在合同签订之时已经确定，原判将“重新开业”这一条件认定为合同主体变更，不符合法律逻辑。本案中“重新开业”条款是一项附条件条款，租赁期条款会随该条件是否成就而发生变化，但合同主体即第六空间与佰悦公司在签订合同之时已经确定，必然成就，无法成为合同条件。而“重新开业”的开业二字的含义仅能针对展厅营业情况而言，原判认定有误。3.合同中“重新开业”为“更新”之义，可以通过逻辑假设的方法来确认。假设一：展厅之前停业，假设二：重新开业这一条件未成就。合同约定：如未“重新开业”，租期自2013年11月15日起。结论：自2013年11月15日起租赁一个不营业的展厅。这个结论不符合常理，没有任何商场会出租一个不营业的展厅，也没有任何商家会承租一个不营业的展厅。因此，假设一“展厅之前停业”是不能成立的。本案中，CF-14展厅一直持续营业，双方约定如果“重新开业”合同租期自2014年5月1日起算，如果没有“重新开业”合同租期自2013年11月15日起算。合同文义是指如果展厅门面在10月31日合同签订后15天内，也就是11月15日前重新装修，2013年11月1日至2014年4月30日6个月期间的租金第六空间可以灵活处理，双方如果合作愉快可以作为装修补贴及租金优惠。但是如果没有门面重新装修，自然无需补贴。所以约定根据是否“重新开业”为条件，约定了两个不同的租期。二、CF-14展厅持续营业，并未“重新开业”。原判根据商场经营状况，判定“重新开业”条件已经成就，没有事实根据。根据《浙江省商品交易市场管理条例》第二条规定，商品交易市场的基本经营模式是市场举办者提供固定商位（包括摊位、店铺、营业房等）提供物业服务，实施经营管理，而多个经营者进场独立从事生活消费品、生产资料交易活动。可见市场举办者并不参与商场经营。本案中第六空间举办家居商场仅提供展厅，并对品牌档次、类别进行管理，以收取租金、物业费为对价，并不参与商场经营。商场经营情况与本案毫无关系，而且第六空间五年以来每年盈利。原判理由根本无从谈起，没有任何根据。三、上诉人的其他上诉理由也均不能成立。1.原判认为“在智俊展位于2013年11月15日前开业的情况下，未有约定”与合同文本一致。前文已经陈述，2013年11月15日至2014年4月30日的租金根据双方谈判有意不约定的。租赁合同是《合同法》规定的有名合同，法律规定使用租赁物应当支付租金。合同未有约定，并不代表第六空间免除上诉人租金责任，双方均为商事主体，商事交易应当等价有偿。2.合同目的与营利目的不同，具有相对性。上诉人将合同目的落空与空租期损害赔偿概念混同。第六空间与佰悦公司之间场地租赁合同的目的在合同签订之时已经确定，上诉人提前离场显然导致租赁合同目的落空。上诉人认为第六空间的营利目的未受影响，实际是指第六空间不存在空租期损失。原判支持第六空间合同目的落空的主张，又驳回空租期损害赔偿请求，判决正确。四、上诉人自2011年6月至2015年4月期间使用第六空间展厅四年，从未支付租金、广告费及物业费。第六空间在第二次合同签订之时，必然着力于租金收取，合同所附条件的实质绝非合同主体变更之类的法律概念。本案主因第六空间员工未能对商务语言和法律语言进行辨析，致使合同条款含义难以明确。双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，第六空间先后分别与智俊商行、佰悦公司签订的《场地租赁合同》、《商位租赁合同》，均系双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，原审法院认定合法有效正确。各方当事人均应严格按照合同约定行使权利履行义务。本案二审的争议焦点为佰悦公司、智俊商行是否需要支付2013年11月15日至2014年4月30日期间的租金、广告费和物业费的问题。虽然第六空间认为一审判决对“重新开业”的理解错误，并主张佰悦公司并未“重新开业”、租期应从2013年11月15日计算至2015年2月28日，但是鉴于第六空间并未提起上诉，而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故第六空间的上述主张不属于本院二审审查范围。关于佰悦公司、智俊商行是否需要支付2013年11月15日至2014年4月30日期间的租金、广告费和物业费的问题，在佰悦公司与第六空间签订的《商位租赁合同》中并未明确约定，只是约定了若佰悦公司在2013年11月15日重新开业，则第六空间免除2013年11月15日之前该展位的租金及所有相关费用；若佰悦公司在2013年11月15日未重新开业，则租金计费周期为2013年11月15日至2015年2月28日。佰悦公司主张，根据双方的约定，若其在2013年11月15日重新开业，则第六空间免除其2013年11月15日至2014年4月30日期间的租金及相关费用；第六空间则主张只有在佰悦公司按照合同完全履行该合同的情况下，其才可以考虑免除该期间的租金，但是并不同意在佰悦公司未完全履行该合同的情况下即免除该期间的租金，故在合同中未就此作出约定。本院认为，从《商位租赁合同》的字面内容来看，补充条款的确没有对2013年11月15日至2014年4月30日期间的费用支付作出明确约定，但是，结合该合同签订时间为2013年10月31日、约定的租赁期间为2014年5月1日至2015年4月30日、约定的租金计费日期为2014年5月1日起、约定的重新开业时间为2013年11月15日、约定若按约重新开业则免除2013年11月15日之前的租金及相关费用以及若未按约重新开业则合同起始日及计费起始日从2013年11月15日起算等事实，可以认定若佰悦公司按照约定于2013年11月15日重新开业，则2013年11月15日至2014年4月30日的相关费用无须支付。这既符合对按约重新开业情况下的租期和租金起算日期均为2014年5月1日的合同条款的正面理解，也符合对若未按约重新开业则合同起始日期及计费起始日从2013年11月15日起算的合同条款的反面理解。原审法院在认定佰悦公司已经于2013年11月15日按约定重新开业的前提下，判令佰悦公司支付2013年11月15日至2014年4月30日期间的租金和相关费用，不符合双方签订合同时的本意，本院予以纠正。关于智俊商行反诉提出的返还定金并支付利息损失的请求，鉴于智俊商行与第六空间的租赁合同已经履行完毕，第六空间已经通过《商位租赁合同》补充条款的约定免除了2013年11月15日前的所有费用，故第六空间应当将定金返还智俊商行。关于智俊商行提出的利息损失问题，鉴于智俊商行、佰悦公司于2014年4月30日撤离第六空间，第六空间应自2014年5月1日起支付逾期返还定金的利息损失，智俊商行主张按照银行同期贷款利率计算当属合理，但智俊商行主张自定金交付之日起算利息损失依据不足。综上，原审认定事实基本清楚，但实体处理存有不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第673号民事判决；二、驳回杭州第六空间大都会家居发展有限公司的诉讼请求；三、杭州第六空间大都会家居发展有限公司于本判决生效后十日内返还杭州新时代家居生活广场智俊建材商行定金20000元，并按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率支付该款自2014年5月1日起至本院确定的履行之日的利息损失；四、驳回杭州新时代家居生活广场智俊建材商行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12542元，由杭州第六空间大都会家居发展有限公司负担；一审反诉案件受理费150元，由杭州第六空间大都会家居发展有限公司负担。二审案件受理费2300元，由杭州第六空间大都会家居发展有限公司负担。杭州新时代家居生活广场智俊建材商行于本判决生效后十五日内来本院退费；杭州第六空间大都会家居发展有限公司于本判决生效后十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年三月二十四日书记员  赵 勤