山东省东明县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1728民初50号原告刘同亮，男，1959年1月13日出生，汉族，住东明县。原告魏春英，女，1961年8月11日出生，汉族，住东明县。二原告委托代理人王忠秋，东明创维法律服务所法律工作者。被告东明旺宇置业有限公司。住所地：东明县南华路南段。法定代表人陈德国，该公司总经理。委托代理人伍果，该公司员工。委托代理人高百善，东明县法律援助中心律师。原告刘同亮、魏春英与被告东明旺宇置业有限公司（以下简称旺宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘同亮、魏春英及委托代理人王忠秋，被告旺宇公司委托代理人伍果、高百善到庭参加了诉讼，被告旺宇公司法定代表人陈德国经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘同亮、魏春英诉称，2014年10月8日，二原告在被告处购买商品房一套，商品房买卖合同编号：GF—2000—0171，商品房坐落在0002栋1单元18003号，建筑面积92.39平方米，其中套内建筑面积70.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.74平方米，该商品房单价为每平方米2418元，总金额223399元，原告首付93399元，其余130000元通过银行按揭支付，合同约定2015年9月30日前交房，到2015年12月5日被告交房后原告前去看房，商品房变成了回迁房，并且没有地暖，多次找被告协商解决无果，为维护原告合法权益，请求解除原、被告之间的商品房买卖合同；退还原告全部房款126812元及利息15000元；诉讼费用由被告承担。庭审中变更为退还原告刘同亮、魏春英购房款首付本金93399元、契税3351元并支付利息（利息从2014年10月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；退回按揭房款13万元并支付利息（利息从2014年12月10日起按中国农商银行的同期贷款利率计算）；按照合同约定向原告支付累计已付款1％的的违约金。被告旺宇公司辩称，原告诉称的所谓回迁房是一种通俗的称呼，是对补偿给拆迁户房屋的一种称呼，对拆迁户来说是回迁房，一栋楼上允许同时存在回迁户和一般的购房户，回迁户的安置房与对外销售的商品房，无论是房屋结构、质量、验收标准及附属设施等均没有区别，并且被告销售给原告的商品房在预售前办理了预售许可证，被告有权对外销售，在交房前所销售房屋均通过了分户验收，符合交房条件。被告与原告签订商品房买卖合同时已经约定销售的房屋没有室内地暖，合同附件一房屋平面图显示供暖设施在室外公共部分预留了接口，由住户根据需要安装，合同附件三中约定的地暖是水泥砂浆地面，供暖设施是市政供暖或地源热泵，被告没有安装室内地暖的合同义务。综上，原告的诉请缺乏事实与法律依据，应驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，2014年10月8日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告的商品房一套，商品房坐落在0002栋1单元18003号，建筑面积92.39平方米，其中套内建筑面积70.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.74平方米，该商品房单价为每平方米2418元，总金额223399元，原告首付93399元，其余130000元通过银行按揭支付，合同约定2015年9月30日前经验收合格后交房。原告当日向被告交付购房首付款93399元，其余130000元通过银行按揭支付给被告。2015年3月25日原告通过被告缴纳了契税3351元。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2015年9月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”。合同附件三第十条约定：“供暖设施：市政供暖或地源热泵；……”。涉案商品房2015年11月20日经有关部门验收合格，2015年11月23日被告通过邮寄挂号信件的方式向原告送达了交房通知。原告以涉案房屋是“回迁房”且室内没有安装地暖为由诉至本院，请求依法判如所请。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、贷转存凭证、交款收据、通话录音资料，被告提供的菏泽市商品房预售许可证、住宅工程质量分户验收表、国内挂号信函收据及本院庭审笔录等材料在卷为凭。本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。被告旺宇公司属依法取得房地产开发、销售资质的企业，在取得商品房预售许可证后有权销售商品房，本案双方当事人具备签订商品房买卖合同的主体资格，故该合同合法有效，应受合同法等相关法律调整。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2015年9月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”。双方签订的商品房买卖合同第八条是对被告交房条件和交房期限的约定，商品房买卖合同第九条是对被告逾期交房如何承担违约责任的约定，即被告应当在2015年9月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告，如果逾期交房60日，原告可以解除合同。涉案商品房2015年11月20日经有关部门验收合格，被告于2015年11月23日通过邮寄挂号信件的方式向原告送达了交房通知书，尚在逾期交房60日内，不符合双方约定的解除商品房买卖合同的条件。涉案商品房已经取得了商品房预售许可证，故对原告主张的是回迁房的主张不予采信。现原告就被告因交付的房屋没有在室内安装地暖为由提出异议，认为该项内容不符合合同的约定，致其无法实现合同的目的，应解除双方之间的商品房买卖合同。关于被告是否违约问题，原、被告双方签订的商品房买卖合同附件三第十条约定：“供暖设施：市政供暖或地源热泵”，因双方签订的商品房买卖合同未明确约定在室内安装地暖，且原告也未能举证证明双方之间曾经有过口头约定，故本院对原告以房屋内未安装地暖构成违约的该事实不予采信，对原告要求解除原、被告之间商品房买卖合同的诉请不予支持，如不能解除商品房买卖合同，则原告的其他诉请本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告刘同亮、魏春英对被告东明旺宇置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3136元，由原告刘同亮、魏春英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  王建成审 判 员  耿纪霞人民陪审员  江海伟二〇一六年九月五日书 记 员  刘阳阳