广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初1757号原告：深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司，住所地：深圳市坪山区坪山街道金牛东路50号德菲工业区5楼，统一社会信用代码：91440300MA5ECG286B。法定代表人：陈永顺。委托诉讼代理人：黄金萍，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭成华，广东深坪律师事务所实习律师。被告：深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司，住所地：深圳市坪山区坪山街道澳子头社区金碧路162号108，统一社会信用代码：91440300093972991Y。法定代表人：蒋佳冶。委托诉讼代理人：马静，广东国晖律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄金萍、郭成华，被告的委托诉讼代理人马静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告2018年4月3日签订的房屋租赁合同约定被告承租原告位于深圳市××山区××电影小镇综合楼××、××楼，面积为20848平方米，租期2018年7月10日至2022年7月10日，月租金375264元，租赁保证金750528元，应于每月10日支付当月租金及上个月的水电费，若拖欠租金达45天以上的，原告有权解除合同并没收保证金。截至起诉日，被告仍未按期支付2018年9月、10月的租金及2018年8月、9月的水电费。被告的行为构成违约，原告据此在2018年10月16日书面发函被告解除合同并要求在2018年10月19日前搬离案涉房屋，但至今仍非法占用房屋。为维护原告权益，请求法院判决：1、确认原、被告2018年4月3日签订的租赁合同于2018年10月16日解除，被告立即搬离承租位于深圳市××山区××电影小镇综合楼××、××楼的房屋，并由原告没收被告交纳的保证金750528元；2、被告支付拖欠的2018年9月、10月的租金623422.45元和2018年8月、9月的水电费17355.92元，合计640778.37元及利息（以640778.37元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年10月17日计至判决书确定的履行期限届满之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将诉讼请求中2018年8月、9月的水电费17355.92元变更为2018年7月、9月的水电费17355.92元，并将利息起算日期变更为自2018年10月19日起。被告辩称，1.原、被告之间的租赁合同应该是2018年8月20日解除，因原告与涉案房产的业主之间的租赁关系已经2018年8月20日解除，该事实已由深圳市中级人民法院生效判决确认，因此2018年8月20日后原告已经丧失了对涉案房产的出租权，涉案房产已经由业主收回。租赁保证金已由深圳市中级人民法院生效判决确认原告应该返还，本案不应对保证金再进行重复审理；2.被告不拖欠原告2018年9、10月租金，理由同上，2018年7、9月份水电费已全部支付给房屋的业主了，事实上被告已经交付的2018年8月的租金还多交了10天。经审理查明，2017年8月11日，原告与案外人深圳三联肯渡制药股份有限公司签订房屋租赁合同，约定：深圳三联肯渡制药股份有限公司将其所有的（房地产权证：深房地字第××号）位于深圳市坪山区金牛东路50号原德菲工业区一期房屋出租给原告，用于经营菲林谷电影小镇、创办国际艺术实验学校，经营项目为电影文化艺术产业相关的软硬件业务。合同履行过程中，深圳三联肯渡制药股份有限公司于2018年8月20日以原告拖欠租金和水电费、未经书面同意擅自装修、未经书面同意擅自转租构成根本违约为由向原告送达《关于解除房屋租赁协议并限期返还房屋的通知》，要求原告在收到通知后5日内将物品搬离并将房屋返还。双方由此产生纠纷并起诉至本院，本院于2019年2月19日作出（2018）粤0310民初1436号民事判决书，原告不服提起上诉，深圳市中级人民法院于2019年10月22日作出（2019）粤03民终13521号民事判决书，认定了以下事实：确认深圳三联肯渡制药股份有限公司与原告的房屋租赁合同于2018年8月20日解除；原告已向深圳三联肯渡制药股份有限公司就其所租赁全部面积支付了2018年9月30日前的租金，自2018年10月1日起就原、被告所转租面积20848平方米没有再向深圳三联肯渡制药股份有限公司支付租金；被告在2019年8月16日将其从原告转租的20848平方米房屋全部交还给了房屋所有人深圳三联肯渡制药股份有限公司；原、被告签订的租赁合同因原告与深圳三联肯渡制药股份有限公司的租赁合同解除而提前解除，原告应返还被告交纳的保证金750528元。该判决已发生法律效力。原告在2018年4月3日与被告签订了租赁合同，约定原告将菲林谷电影小镇综合楼3楼和4楼共20848平方米租赁给被告生产及仓库使用，月租金375264元，租赁期限自2018年7月10日至2022年7月10日止，其中2018年4月10日至2018年7月10日为装修免租期，合同签订时被告应支付两个月租金额的房屋租赁保证金750528元及一个月的租金375264元，每月10日前预交当月租金及支付上个月水电费，租赁期内任何一方擅自提前解除合同或违反合同约定义务视为违约，原告违约应无息返还被告租赁保证金，被告违约则保证金不退。合同签订后，原告将菲林谷电影小镇综合楼3楼和4楼交付给被告使用，被告于2018年5月14日向原告支付了房屋租赁保证金750528元。合同履行过程中，被告向原告支付了2018年8月31日前的所有租金，但自2018年9月1日开始以深圳三联肯渡制药股份有限公司在2018年8月20日通知原告解除租赁合同并限期返还房屋、原告有可能丧失房屋使用权为由行使不安抗辩权不再继续向原告支付租金及2018年7月以后的水电费。在原告与案外人深圳三联肯渡制药股份有限公司诉讼过程中，被告作为第三人申请将自2018年9月开始的月租金375264元按月支付到由人民法院查封的银行账户内，鉴于原告与案外人深圳三联肯渡制药股份有限公司都同意被告的申请，本院遂查封了被告用于支付租金的其法定代表人蒋佳冶名下平安银行深圳新沙支行账号62×××73的账户，被告已向该账户支付了2018年9月、10月的租金。原告在2018年9月才向被告发放2018年7月份水电费的缴款通知书，被告确认2018年7月份的水费为1952.5元、电费6057.6元，但辩称已将该水电费支付给了深圳三联肯渡制药股份有限公司。原告未提交被告2018年9月份水电费的证据，被告也不认可原告主张的2018年9月份水电费9345.82元。上述事实有房屋租赁合同、银行凭证、通知、民事判决书、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，深圳市中级人民法院已生效的（2019）粤03民终13521号民事判决书已认定原、被告签订的租赁合同因原告与深圳三联肯渡制药股份有限公司的租赁合同于2018年8月20日解除而提前解除、原告应返还被告交纳的保证金750528元、被告已返还案涉房屋的事实，故原告诉求“确认原、被告2018年4月3日签订的租赁合同于2018年10月16日解除，被告立即搬离承租位于深圳市××山区××电影小镇综合楼××、××楼的房屋，并由原告没收被告交纳的保证金750528元”的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。由于深圳三联肯渡制药股份有限公司于2018年8月20日向原告书面通知解除租赁合同并限期返还案涉房屋，证明被告有确切证据证实原告有可能丧失案涉房屋的出租权，故其以行使不安抗辩权为由暂停向原告支付2018年9、10月租金及2018年7月份以后水电费的行为符合法律规定。因原、被告的租赁合同也于2018年8月20日解除，故原告无权再向被告收取解除之后的租金，鉴于原告已向房屋所有人深圳三联肯渡制药股份有限公司支付了含被告承租的房屋2018年9月30日以前的租金，且被告也还未向深圳三联肯渡制药股份有限公司支付9月份的占用费，为减少诉累，本院对原告诉求被告支付2018年9月份租金375264元的主张予以支持，对其诉求支付2018年10月份租金的主张不予支持。至于2018年7、9月份水电费问题，原告已向房屋所有人支付了2018年7月份的水电费，因被告行使不安抗辩权也只能中止履行，故其在人民法院的判决生效前将2018年7月份的水电费合计8010.1元支付给深圳三联肯渡制药股份有限公司是被告的过错造成的，且7月份的水电费是原告与房屋所有人之间的租赁合同解除前的费用，因此被告以其已向房屋所有人支付2018年7月份水电费为由抗辩不应再向原告支付的意见没有法律依据，本院对原告诉求被告支付2018年7月份水电费8010.1元的主张予以支持。关于利息请求，由于被告行使不安抗辩权符合法律规定，故对判决书生效之前的2018年7月份水电费利息主张不予支持，本院仅支持自（2019）粤03民终13521号民事判决书作出之日即2019年10月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。原告未提交2018年9月份水电费的证据，且该月属于双方合同已解除后的水电费，原告已无权再向被告收取，本院对该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司支付2018年9月租金375264元；二、被告深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司支付2018年7月水电费8010.1元及利息（以8010.1元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月22日起计算至实际付清之日止）；三、驳回原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8661元（原告已预交），由原告负担8611元，被告负担50元。被告负担的受理费于本判决生效之日起十日内缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  伍晓东二〇一九年十二月二十日书记员  尹 晶