陕西省城固县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0722民初1877号原告魏某，男，汉族。委托代理人梁勇，陕西南星律师事务所律师。被告杨某某，男，汉族。委托代理人周国全，城固县“148”法律服务所法律服务工作者。原告魏某与被告杨某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后由审判员魏继儒适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏某、被告杨某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告魏某诉称：原、被告于2012年10月29日签订《房屋买卖契约》，约定被告将自建的位于城固县某某镇某某某村二组砖混结构的三间两层半正房及两间两层偏房，连同院场、厕所及附属的水电设施卖于原告，价款为170500元。协议对房屋的坐落位置、概况、四界、付款方式、交房期限、契税的负担、契证的办理及与四邻纠纷的处理都做了明确的约定。协议签订时，基于对被告承诺的该房屋可以自由买卖、家人及其四邻亲属没有意见的信赖，原告交付了首付房款，后原告又如期交付了尾款。付款后，原告花费一万余元对房屋原有设施进行了维护和更新。被告在新批的宅基地上将新房建好后，从借居原告的一层房屋中搬出。原告入住后，被告一直未让其配偶在《房屋买卖契约》上签字认可，也未给原告交付《农村集体土地建设用地使用证》。加之该房因出路、水路及厕所的归属问题，造成原告与四邻（被告亲属）发生纠纷。近来，原告的厕所因权属问题遭被告三弟故意毁坏。被告知情后并未依约负责解决因房屋与四邻发生的争议，也未协调原告与被告亲属的出路及水路问题，这给原告的生产、生活活动造成重大不利影响。综上，由于被告单方出售给原告的房产产权不明，存在争议，且房屋买卖没有征得其配偶的书面认可，加之被告出售房屋所占用的土地为集体所有，不能对该集体经济组织之外的成员转让。因该房屋不得对外出售，也不能对外办理房产过户手续，这都极大的影响到原告对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。原、被告签订的房屋买卖合同应为一无效合同，不能得到法律的认可和保护，为此原告诉至法院，请求依法确认原、被告之间签订的《房屋买卖契约》无效，判令被告返还购房款人民币170500元，并赔偿原告经济损失25000元。原告为支持其主张，除本人陈述外，还提交了以下证据：1、原告魏某的身份证及常住人口登记卡各一份，证明原告的身份信息；2、房屋买卖契约一份，证明原、被告于2012年10月29日签订的房屋买卖契约，以170500元的价格将被告修建的位于城固县某某镇某某某村二组的砖混结构房屋三间两层半正房及两间两层偏房，连同院场、厕所及附属的水电设施卖于原告，被告承诺四界清楚，如因房屋四界发生争议，由被告负责解决；3、房屋买卖协议书一份，证明原告已付清全部房款170500元；4、照片四张，证明因出路及厕所的权属问题，原告的厕所遭被告三弟故意毁坏的现状；5、证人韩某出庭作证的证言一份，证明2016年6月份，原告家因与四邻之间发生纠纷，原告家厕所遭邻居毁坏的事实。被告杨某某辩称：原告起诉与事实不符。被告于2012年10月29日，经中人签字，与原告达成了《房屋买卖契约》，约定明确，四界清楚。双方在无任何异议的情况下签了约，并兑付了房款。现在原告以被告买卖房屋“没有征得其配偶的书面认可”为由和“与四邻发生纠纷”为由，起诉被告要求退还房款，这与事实不符。被告的妻子虽未在《契约》上签字，但对原、被告的房屋买卖完全同意，至今并未提出任何异议，这并不影响《房屋买卖契约》的效力。至于原告与四邻发生纠纷，房屋买卖已经四年之久，原告应该自己维护好与四邻的关系。原告的起诉超过法律时效，人民法院应当驳回原告的诉请。原告如果想反悔签订的《房屋买卖契约》应在两年内向法院提出，而原被告签订契约至今已经四年之久，且双方已经完全履行完毕，标的物已经交付多年，故原告的起诉已超过诉讼时效，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。被告并未侵犯原告的合法权利，不是本案的适格主体。原、被告的买卖形成于2012年，四年来被告对原告并未有任何侵权行为，如果原告认为因出路、水路及厕所的归属问题与四邻发生纠纷，应向四邻提起相邻权纠纷。原告所诉理由已经消失。被告为了息事宁人，在原告起诉后，对侵权的四邻已做批评指责，并把被推倒的厕所墙砌好，恢复了原状，现在被告起诉所依赖的理由已经消失。综上所述，原、被告之间的买卖关系生效已达四年之久，早已全部履行完毕。现在原告反悔起诉已超过法定的诉讼时效，且答辩辩人并未对原告实施侵权行为，如要起诉则应起诉实际侵权人，与被告无关。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，除本人陈述外，还提交了以下证据：1、被告杨某某的常住人口登记卡一份，证明被告的身份信息；2、房屋买卖契约一份，证明原、被告于2012年10月29日签订的房屋买卖契约，买卖的房屋四界清楚，没有争议，且房屋已经交付多年；3、证人杨某乙出庭作证的证言一份，证明原、被告房屋买卖交易的过程及原告家厕所遭被告三弟毁坏的原因。本院经审查认为：原告提交的证据1，经被告质证无异议，且具备了证据的合法性、真实性、关联性，本院予以认定；原告提交的证据2、3，虽经被告质证无异议，但是由于该份协议违反法律的强制性规定，不具有合法性，本院不予认定；原告提交的证据4照片中附属设施的毁坏与原告提交的证据5中证人证言的部分可以相互印证，本院予以认定。被告提交的证据1，经原告质证无异议，且具备了证据的合法性、真实性、关联性，本院予以认定；被告提交的证据2与原告提交的证据2、3一致，由于该合同违反法律的强制性规定，不具有合法性，本院不予认定；对于被告提交的证据3，证人杨某乙证言中涉及原、被告的房屋交易过程，由于原、被告对此均无异议，故本院对证人的该部分证言予以认定，证人杨某乙证明原告家厕所遭被告三弟毁坏的原因，由于其说法前后矛盾，其证言内容缺乏证明力，故对其该部分证言不予认定。根据对原、被告提交证据的分析认定，结合原、被告的陈述，本案依法认定以下事实：2012年10月29日，原、被告签订《房屋买卖契约》，被告以170500元的价格将其自建的位于城固县某某镇某某某村二组的三层两间半砖混结构的正房及两间两层偏房，连同院场、厕所及附属的水电设施一并卖于原告。双方在房屋买卖契约中约定房款分两次给被告交付，双方签约时原告支付被告10000元。2013年农历5月1日，原告将剩余房款向被告付清后，原、被告签订了《房屋买卖协议》，在协议中双方约定房屋所有权属于原告魏某，被告可以在该房屋的一楼继续居住，但必须在2014年5月前迁出。2013年冬天被告杨某某搬出该房屋。2016年6月，原告家因与被告三弟（邻居）发生纠纷，原告家的厕所遭到被告三弟的毁坏。另查明，原告系城固县某某镇某某村的村民，被告系城固县某某镇某某某村村民。本院认为，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，宅基地作为农村集体土地的一种，使用权具有保障性、福利性的特征，是集体经济组织内部成员所享有的权利，与特定的身份相联。非集体经济组织内部成员非经法定程序不得享受农村集体经济组织的宅基地使用权。本案原、被告分属不同的村集体成员，其所签“卖房契约”是对宅基地使用权以及地上建筑的转让，其交易行为本身违反了法律、法规的强制性规定，同时侵害了某某某村集体的利益，故该合同应属无效。无效的合同自始无效，故被告应当返还原告支付的170500元购房款。原告要求被告承担因房屋买卖合同而支付给被告的170500元购房款的利息25000元（按照2012年10月的年贷款利率6%计算）的诉请与法有据，本院予以支持。对于原告主张的花费近5000元的线路改造费，由于没有提供相应的证据加以证明，本院不予支持。对于被告主张的原告的起诉已经超过诉讼时效的主张，因法律规定的诉讼时效制度仅适用于请求权，而本案争议的内容不属于请求权的内容，故对被告的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、六十三条、《中国人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定。判决：一、原、被告签订的《房屋买卖契约》无效；二、被告杨某某返还原告魏某所付的房款170500元及利息25000元，限本判决生效后十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告杨某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告杨某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员  魏继儒二〇一六年十月十三日书记员  崔 靖