湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初6903号 原告：武汉市学府林居小区第一届业主委员会，住所地：武汉市洪山区洪山乡北港村文治街46号。 负责人：崔杨，该业委会主任。 委托诉讼代理人：高树宏、李庆宾，湖北才济律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：武汉宝安房地产开发有限公司，住所地：武昌区南湖路南湖机场1号楼。 法定代表人：余淑平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周娜，湖北山河律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：武汉报祺物业管理有限公司，住所地：洪山区雄楚大道268号图书城C座706室。 法定代表人：金梦菲，该公司经理。 委托诉讼代理人：李丹、赵毅，该公司员工。代理权限：特别授权。 被告：武汉三元房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区湘口街晨曦路280号。 法定代表人：蔡世其，该公司经理。 委托诉讼代理人：陶然、朱俊超，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告武汉市学府林居小区第一届业主委员会（以下简称学府林居业委会）与被告武汉宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安公司）、武汉报祺物业管理有限公司（以下简称报祺物业）、武汉三元房地产开发有限公司（以下简称三元公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告学府林居小区业委会的负责人崔杨、委托诉讼代理人李庆宾，被告宝安公司的委托诉讼代理人周娜，被告报祺物业的委托诉讼代理人李丹，被告三元公司的委托诉讼代理人陶然到庭参加诉讼。案件审理中，原被告申请了调解期限，后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理，原告学府林居小区业委会的负责人崔杨及其委托诉讼代理人高树宏、李庆宾，被告宝安公司的委托诉讼代理人周娜，被告报祺物业的委托诉讼代理人李丹，被告三元公司的委托诉讼代理人陶然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告学府林居业委会向本院提出诉讼请求：1.确认位于洪山区××乡××村文治街××号学府林居小区二期3栋1层和三期8栋1单元1层为小区物业服务用房，二期7栋底层和三期2045.5㎡架空层为小区公共活动场所；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月，原告依法成立，此后，原告在接管学府林居小区过程中，前期物业服务企业报祺物业始终未向原告交付任何物业服务用房，宝安公司对此也顾若惘闻，因此导致学府林居小区物业服务用房不明。后经原告向相关部门核查发现：位于洪山区××乡××村文治街××号学府林居二期3栋1层、三期8栋1单元1层012室、2期7栋底层等位置为学府林居小区物业服务用房、公共活动场所。根据《武汉市物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《物业管理条例》等相关规定，宝安公司应当按照规定为学府林居小区配置物业服务用房，同时，报祺物业在退出物业服务时，应当及时向原告交付物权完整的物业服务用房。但从原告成立至今，上述二被告始终未能依法履行向原告交付物业服务用房的义务。 被告宝安公司辩称：1．案涉小区实际开发商系三元公司，宝安公司对案件事实不知晓，不应承担任何责任。宝安公司于2003年3月6日与三元公司签订《房地产项目合作开发合同》，合同约定宝安公司在该合同签订生效后三十日内将项目用地界址清楚地移交给三元公司使用，并提供该项目相关的所有资料。三元公司负责整个项目投资和工程建设及经营管理，在该项目上乙方拥有策划、经营、管理自主权。宝安公司配合办理相关证件，对于该项目的建设、物业管理用房配置均不知晓，不应承担任何责任。2．宝安公司办理的建设工程规划许可证中对物业管理用房配置的规划符合法律的规定，宝安公司已经履行相关义务。从原告提供的证据看出，宝安公司配合三元公司办理的建设工程规划许可证中已对物业管理用房配置进行规划，面积合计1082.43平方米。根据2003年9月1日实施的《物业管理条例》第三十条规定及1999年10月30日实施的《武汉市住宅区物业管理条例》第三十七条规定，该小区物业管理用房面积的规划占住宅区总建筑面积的比例超出千分之五，符合当时的法律规定。3．三元公司已交付符合法律规定的物业管理用房，案涉房屋属于可售房屋，原告诉请无事实依据，宝安公司不应再承担任何的法律责任。原告与报祺物业签订《武汉市物业服务合同》，明确了位于一期6号楼1层1、2号门面，一期3号楼1层，三期3号楼1层、三期4号楼1层作为物业管理用房使用，面积1200平方米，占总建筑面积的比例超出千分之五，符合当时的法律规定。签订合同时原告与报祺物业对物业管理用房进行了查验，原告盖章确认。通过报祺物业提供的证据看出，原告诉请的房屋均属于商业可售房屋，并非原告所称物业管理用房或公共活动场所。综上所述，原告诉讼请求及理由不成立，无事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。 被告报祺物业辩称，其作为物业服务企业提供物业服务期间，将开发商交付的所有物业服务用房用于物业服务管理相关的工作和小区居民的活动场所，与小区业委会也三次签订了物业用房的移交确认清单及物业服务合同。2019年1月1日前，其与原告及原告聘请的该小区新物业公司顺利完成了物业交接，物业用房全部进行了移交，签署了相关移交协议。因此，原告所诉内容不属实，该小区物业用房问题与其不再相关，原告提出的三处房屋权属进行确认事宜，也非其职责，原告的诉讼请求与报祺物业无关。 三元公司元公司辩称：１．涉案小区的物业服务用房已经移交。涉案小区一期于2006年左右交房、三期于2008年4月交房。根据《武汉市住宅区物业管理条例》第三十七条的规定，涉案小区住宅区建筑面积为19万平方米，故应提供的物业用房总面积为950平方米即可。自涉案小区一期建成起，宝安公司及三元公司就按法律规定向报祺物业移交物业服务用房。原告2015年2月成立后分别于2015年6月30日、2016年6月30日与报祺物业签订《武汉市物业服务合同》，两份合同第三条均载明物业服务用房建筑面积为1200平方米，位于一期6号楼1层1、2号门面，一期3号楼1层，三期3号楼1层，三期4号楼1层，原告亦对房屋进行查验并盖章确认。宝安公司及三元公司提供的物业用房不仅高于应提供的面积，并且数年来一直未向业主主张物业管理经营用房成本价款。２．洪山区××乡××村文治街××号学府林居小区二期3栋1层和三期8栋1单元1层房屋为专有部分，用途系商业服务，并非物业服务用房。根据洪山区房管局档案查询显示二期3号楼1层、三期8栋1单元1层所有房屋用途均为商业服务，均可以或已经登记成为特定业主的所有权客体。符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定。３．关于二期7栋底层及三期建筑面积为2045.5平方米架空层的问题。二期7栋并无架空层，而二期7栋底层（即一层）所有房屋用途均为商业服务，都是可以或者已经登记成为特定业主的所有权客体。三期架空层建筑面积2045.5平方米在规划文件中规定，用于补充绿化、场地设施等，并未规定作为业主公共活动用地。并且，根据2006年至2019年期间为涉案小区提供物业服务的报祺物业提供的资料及三元公司现场勘查显示：三期架空层均已作为物业的宿舍、食堂及社区活动室免费提供给业主。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告学府林居业委会提交了如下证据： 1．《总平面布置图》、《平面图》、《平面定位图》，证明二期3栋1层和三期8栋1单元1层为小区物业服务用房、二期7栋底层、三期2045.5平方米架空层为小区公共活动场所。 2．《武汉市商品房买卖合同》、《不动产权登记信息查询单》、《房屋租赁合同》、产权复印件及身份证复印件，证明三期8栋1单元1层小区物业服务用房涉嫌被武汉宝安房地产开发有限公司非法出售后，买受人又对外出租。 3．24份房屋产权登记信息查询单，证明二期3栋1层和三期8栋1单元1层为小区物业服务用房，已被宝安公司违法出售。 被告宝安公司、报祺物业、三元公司均认为原告所举证据均不能达到其证明目的，报祺物业已移交了物业用房。 被告宝安公司提交了《房地产项目合作开发合同》，证明案涉房屋实际开发商是三元公司，其不应对此承担任何责任。原告学府林居业委会对宝安公司所举证据真实性有异议，认为系复印件，且系其与三元公司的内部协议，三元公司为实际开发商，宝安公司是名义上的开发商和销售商，房管部门备案主体也是宝安公司，应当承担交付义务，三元公司承担连带责任；被告报祺物业认为与其无关；三元公司亦认为系复印件。 被告报祺物业提交了《前期物业管理服务合同》2份、《前期物业管理服务合同续约补充协议》、《武汉市物业服务合同》2份、《移交事项清单》、退管协议书、工作交接协议书及照片一组，证明其与宝安公司按合同内容进行了物业用房的交接，也与原告及新物业公司办理了物业用房的确认和交接手续，其不应承担任何责任。原告学府林居业委会对该组证据真实性无异议，但认为交付的物业用房位置与规划图纸不一致，而二期3栋1层和三期8栋1单元1层的物业用房已被出售；宝安公司除对含补充协议的前期物业合同有异议外，对其余证据均无异议；三元公司对该组证据均无异议。 被告三元公司提交了如下证据： 1．《武汉市物业服务合同》及补充协议、移交事项清单、续签的《武汉市物业服务合同》，证明其与宝安公司自小区建成后即按规定提供物业用房且未向业主主张物业管理经营用房成本价款，原告成立后继续认可并使用其与宝安公司提供的位于一期6号楼1层1、2号门面，一期3号楼1层，三期3号楼1层，三期4号楼1层的1200平方米物业服务用房，签订合同时原告亦进行了查验并签章。 2．洪山区房管局商品房项目查询结果，证明原告诉称的二期3栋1层和三期8栋1单元1层为小区物业服务用房、2期7栋底层竣工验收时均为可售房屋，而非物业服务用房或公共活动场所，可以登记或已经登记产权人。 3．一期总平面定位图，证明规划图中将底层作为活动场地、物业管理用房和设备机房用房，即架空层可以作为物业管理用房。 原告学府林居业委会对三元公司所举证据一、二真实性均无异议，对证据三真实性有异议，认为约定交付的物业用房与规划图纸不一致，部分房屋已被出售或违法改造，一期的图纸与其诉讼请求无关；被告宝安公司及三元公司对上述证据均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下： 2003年3月6日，被告宝安公司与被告三元公司签订《房地产项目合作开发合同》，约定由三元公司出资、以宝安公司名义在宝安公司拥有的位于南湖××××路与丁字桥路交汇部分商住用地上进行房地产开发，三元公司拥有策划、经营及管理自主权，该项目前期物业和管理由武汉南湖物业管理公司负责，三元公司应按武汉市物业管理条例及有关规定完善配套设施。该房地产项目即为后来的学府林居小区。学府林居小区位于洪山区××乡××村文治街××号，分为一期、二期、三期。 2006年11月14日，被告宝安公司与被告报祺物业签订《前期物业管理服务合同》，约定由报祺物业对学府林居一期提供前期物业管理，管理区域东至理工大新校区，南至进场二路，西至丁字桥南路，北至机场三路。2010年11月5日，双方对前述合同到期日进行了延期。2011年4月18日，宝安公司将宝安璞园（学府林居二期三期）的前期物业管理交给报祺物业。2015年6月30日，学府林居业委会与报祺物业签订《武汉市物业服务合同》，选聘报祺物业为学府林居小区提供物业服务，其中第三条载明：物业服务用房建筑面积为1200平方米，位于一期6栋1层1、2号门面，一期3栋1层，三期3栋1层，三期4栋1层等；业委会议事活动用房建筑面积60平方米，位于一期3栋1层。原告及报祺物业确认前述“一期6栋1层1、2号门面”实际为一期6栋4单元1层101室及102室。 2015年7月1日的《移交事项清单》显示：坐落于1期3/6、3期3/4，面积为1200平方米的物业服务用房在“移交及查验确认”栏标注“仅查验”并打钩；坐落在1期，面积为20平方米的业委会议事活动用房标注为需移交并打钩。 2016年6月30日续签的《武汉市物业服务合同》第三条将“业委会议事活动用房建筑面积60平方米，位于一期3栋1层”变更为业委会会议及社区活动用房，建筑面积为160平方米，位于一期4栋后警务室旁及三期7栋1层。 2018年11月20日，报祺物业与学府林居小区业主大会及业委会签订《武汉报祺物业管理有限公司提前退出宝安璞园住宅小区（别名：学府林居小区）物业服务管理工作协议书》。2019年1月1日，报祺物业与武汉华凯物业管理有限公司签订《宝安璞园（学府林居）小区物业服务管理工作交接协议书》，约定退管和接收日期为2019年1月1日零时，包含物业用房在内的设施已在该日期前全部移交完毕。报祺物业提交的照片显示移交的物业用房包括：一期3栋1层的监控室，一期6栋1层的物业客服中心和物业办公室，三期7栋1层的社区活动室、宿舍，三期3栋1层绿化部宿舍、保安宿舍、活动室，三期8栋岗亭，三期4栋1层的食堂、宿舍、保洁休息室，三期8栋的宿舍，一期4栋后的警务室及业委会办公室。 原告提交的房屋交易查询结果告知单结合三元公司提交的商品房项目查询结果显示：学府林居一期6栋4单元1层101室及102室、二期3栋1单元1层及1-2层房屋、二期7栋1层房屋、三期8栋1单元1层房屋用途均为商业服务，产权人均为不同案外人。 原告提交的总平面布置图显示：二期经济技术指标注明有物业、居委会面积546.43平方米，地上总建筑面积不含地下室、半地下室、架空层，容积率2.479（架空层、地下室及半地下室未计入）；三期经济技术指标有居委会（物业）用房536平方米、架空层建筑面积2045.5平方米（用于补充绿化、场地设施等，不计建筑面积）。其中：一期2栋（1-2#）平面图标注“底层架空，布置活动场地、绿化”；一期3栋（1-3#）平面图标注“底层架空，为活动场地、物业管理、设备机房”；二期3栋（2-3#）平面图右侧标注为“①②”的场地分别为居委会及物业管理；二期7栋（2-7#）平面图注明“一层架空，做活动场地”；三期8栋（3-8#）平面图上方标注“底层居委会及物业用房”。根据原告提交的武房权证洪字第××号房屋所有权证显示该房坐落为学府林居三期商铺-8栋1单元1层012室，附图显示其方位在前述三期8栋（3-8#）平面图标注的“底层居委会及物业用房”方位内。 案件审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求为主张对学府林居小区二期3栋1层和三期8栋1单元1层房屋的使用权。 本院认为，对于学府林居小区二期3栋1层及三期8栋1单元1层的房屋，虽然原告提交的总平面布置图有标注为居委会或物业管理用途，但根据原告提交的房屋交易查询结果告知单，结合三元公司提交的商品房项目查询结果，其设计用途均为商业服务，产权人均已登记在非本案三被告的特定业主名下，应由特定业主依法对其所有的不动产享有使用的权利。原告现仅以原始总平面布置图主张学府林居小区二期3栋1层及三期8栋1单元1层房屋的使用权，尚缺乏足够事实及法律依据，本院不予支持。 架空层属于住宅楼的一部分，不具有构造上的独立性，也不能排他使用，不能登记成为特定业主所有权的客体，所以架空层不具备成为专有部分的条件，而属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项规定中的建筑物的基础和承重结构，是建筑物不可分割的一部分，应属于业主共有。但是，根据原告提交的总平面布置图，二期7栋底层的架空层与现有取得产权的商业用房相连，三被告并非对应商业用房的产权人，现有证据亦未证明三被告对该架空层存在占用，原告主张确认该部分架空层为小区公共活动场所，应当分别向对应的产权人或占用人主张，本院对原告的该部分诉讼请求，不予支持。对于三期面积为2045.5平方米的架空层，总平面布置图显示其用途为补充绿化及场地设施等，现原告主张确认为小区全体业主公共活动场地，有事实和法律依据，但公共活动场地范围应以补充绿化及场地设施的用途为限，不能超出该范围。本院对原告的该部分诉讼请求，部分予以支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、七十二条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认位于洪山区洪山乡北港村文治街46号学府林居小区三期2045.5平方米架空层为全体业主公共活动场所，但用途应以补充绿化及场地设施为限。 二、驳回原告武汉市学府林居小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费收取200元，由原告武汉市学府林居小区第一届业主委员会负担100元、被告武汉三元房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  唐培森 人民陪审员  葛胜新 人民陪审员  陈德平 二〇二〇年六月四日 书 记 员  黄雨婷