福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽06民终1674号上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司漳州分行。住所地：漳州市龙文区水仙大街荣昌广场*座***层。组织机构代码：59788353-8。法定代表人：胡晓玲，行长。委托诉讼代理人：陈肖冰，国浩律师（福州）事务所律师。委托诉讼代理人：朱芳，国浩律师（福州）事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建嘉辉光电科技集团有限公司（原名福建宝发光电科技集团有限公司）。住所地：龙海市九湖镇蔡坑村蔡坑工业区东块。组织机构代码：56535662-9。法定代表人：唐坤辉，董事长。委托诉讼代理人：蓝金成，福建元光律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨惠贞，福建元光律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：福建省惠邦科技有限公司。住所地福建省漳州市长泰县兴泰开发区。组织机构代码：68306379-8。法定代表人：陈旭东，董事长。上诉人交通银行股份有限公司漳州分行（以下简称交行漳州分行）因与被上诉人福建嘉辉光电科技集团有限公司（以下简称嘉辉公司）、福建省惠邦科技有限公司（以下简称惠邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2015）龙民初字第3677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。交行漳州分行的委托诉讼代理人陈肖冰、朱芳、嘉辉公司的委托诉讼代理人蓝金成到庭参加诉讼。惠邦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加�讼。本案现已审理终结。原审查明：2013年8月3日，惠邦公司与嘉辉公司签订《土地房产转让合同书》（以下简称《合同书一》）一份，约定惠邦公司将自有的坐落于龙海市九湖镇蔡坑村工业园的土地使用权和地上建筑物转让给嘉辉公司。合同签订后，双方没有实际履行。2013年9月26日，惠邦公司与嘉辉公司重新签订《土地房产转让合同书》（以下简称《合同书二》）一份，约定惠邦公司将自有的坐落于龙海市九湖镇蔡坑村工业园的土地使用权【龙特国用（2010）第GC0085号】和地上建筑物（龙房权证第××号）分别以474万元和406万元的价格转让给嘉辉公司，总价为880万元。合同签订后，惠邦公司依约将上述土地房产交付给嘉辉公司使用，嘉辉公司也依约支付转让款880万元。2013年12月5日，惠邦公司将土地使用权转移登记到嘉辉公司名下。在办理房屋所有权转移登记过程中，因惠邦公司将已转让给嘉辉公司的地上建筑物即宿舍又重新设定抵押予交行漳州分行，导致嘉辉公司无法办理房屋所有权转移登记手续。2012年11月9日，惠邦公司与交行漳州分行签订《借款合同》一份，约定惠邦公司向交行漳州分行借款2500万元，借款期限自2012年11月9日至2013年9月19日。2012年11月9日，惠邦公司又与交行漳州分行签订《最高额抵押合同》一份，约定惠邦公司将讼争土地及地上建筑物和其他两块土地及两处厂房一并抵押予交行漳州分行。2012年11月8日，惠邦公司就讼争（龙房权证第××号）房产与其他两处厂房一并到龙海市住房保障与房地产管理局办理抵押登记，抵押登记书显示的抵押期间自2012年11月6日起至2013年9月27日止。2013年9月27日，惠邦公司已就上述2500万元借款及相关利息等向交行漳州分行全部清偿。2013年9月29日，惠邦公司与交行漳州分行签订《借款合同》，约定惠邦公司向交行漳州分行借款1900万元，借款期限自2013年9月30日起至2014年9月30日。2013年9月29日，惠邦公司又与交行漳州分行签订《最高额抵押合同》，约定惠邦公司将讼争的地上建筑物和其他两处厂房一并抵押予交行漳州分行。2013年9月29日，惠邦公司就讼争的（龙房权证第××号）房产与其他两处厂房一并到龙海市住房保障与房地产管理局办理抵押登记，抵押登记书显示的抵押期间均自2013年9月29日起至2015年9月29日止。该笔借款至今尚未还清。交行漳州分行主张本案《合同书一》、《合同书二》均无效。2015年4月13日，福建宝发光电科技集团有限公司将名称变更为“福建嘉辉光电科技集团有限公司”。原审认为：关于《合同书一》的效力问题。根据庭审查明的事实，惠邦公司与嘉辉公司于2013年8月3日签订《合同书一》后，双方没有实际履行。双方于2013年9月26日重新签订《合同书二》后，惠邦公司依约将土地房产交付给嘉辉公司使用，嘉辉公司也依约支付转让款给惠邦公司。2013年12月5日,惠邦公司将土地使用权转移登记到嘉辉公司名下。双方履行权利义务的依据不是《合同书一》，《合同书二》系《合同书一》的变更。交行漳州分行主张《合同书一》无效，应不予采纳。关于《合同书二》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。《合同书二》作为讼争土�使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。《中华人民共和国担保法》等相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。故交行漳州分行主张《合同书二》违反担保法关于未经抵押权人同意不得转让抵押物的相关法律规定而无效的理由不能成立，应不予采纳。交行漳州分行主张双方恶意串通损害其合法权益，但未能提供证据加以证明，应不予采纳。综上，《合同书二》系双方当事人的真实意思表示，符合意思自治和合同自由原则，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。嘉辉公司的请求事实清楚、证据充分，应予支持。交行漳州分行主张《合同书一》、《合同书二》均无效，其述称与事实不符，应不予采纳。惠邦公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、嘉辉公司与惠邦公司于2013年9月26日所签订的《土地房产转让合同》合法有效。二、驳回交行漳州分行的诉讼请求。案件受理费39280元，由惠邦公司负担；有独立请求权第三人受理费19640元，由交行漳州分行负担。原审宣判后，交行漳州分行不服，向本院提起上诉。交行漳州分行上诉称：一、原审认定嘉辉公司与惠邦公司于2013年9月26日所签订的《土地房产转让合同》有效，而该合同系其双方为实现诉讼目的而制作的虚假合同。原审时，嘉辉公司提供的两份《土地房产转让合同》的签订时间，与其双方向国土部门备案的《�地房产转让合同》的签订时间不一致。原审时，我方对本案合同的真实性提出质疑，并申请原审向国土部门调取该宗地产登记过户资料，但原审驳回了我方的申请。嘉辉公司与惠邦公司制作该合同的奥妙在于2013年9月26日为我方与惠邦公司旧、新贷款交接过渡期间，其意在规避法律规定。二、嘉辉公司与惠邦公司不同时间签订的总共4份《土地房产转让合同》，均属无效。1.其中2013年8月3日、7日签订的合同，当时我方与惠邦公司签订的旧贷《借款合同》、《最高额抵押合同》及抵押登记均在有效期内；2013年11月4日签订的合同，我方与惠邦公司签订新贷合同，其《借款合同》、《最高额抵押合同》及抵押登记也在有效期内。而2013年9月26日也并非嘉辉公司与惠邦公司所想象的旧押注销和新押设定的权利空档期，旧贷抵押登记书显示抵押期间自2012年11月6日至2013年9月27日止，我方在实际操作中新、旧贷的抵押权登记是无缝、覆盖的。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”物权登记具有公示效力，产生对抗第三人效力。本案不论是签订时间，还是登记过户时间均在抵押有效期内，故上述合同应认定无效。但是，原审在第一次判决中切断了新、旧贷的内在联系，强调旧贷清偿，罔顾新贷设押的事实。而此次原审认定后一份合同有效，且后者是前者的变更，依此逻辑，合同成立的时间似乎是8月3日。而此时显然是在抵押有效期内。2.惠邦公司明知买卖标的物已设定抵押，却利用土地抵押登记管理上的漏洞，应属恶意签订转让合同，非�转让抵押物。从买受方的角度看，讼争房产已经设定抵押并经登记具有公示效力，嘉辉公司在购买时，应当知道讼争房产抵押现状。而实际上，嘉辉公司在诉状中也称知悉买卖标的物已经设定抵押，而其未经抵押权同意，擅自与抵押人签订买卖合同，受让抵押物并将随附土地使用权过户，严重侵害了我方抵押权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，故嘉辉公司与惠邦公司恶意转让抵押房地产的行为应为无效。三、我方依法放贷和设定抵押，合法金融债权应当依法回收。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内建设用地使用权一并抵押。”我方依法发放贷款，并对抵押物进行抵押登记，在旧贷到期前，�方与惠邦公司谈妥“还旧借新”，并以原抵押物进行抵押，在办理旧押登记注销和新押设立登记上并无出现抵押权利空档期。嘉辉公司与惠邦公司在房屋设定抵押登记已固化的情况下，利用登记机关管理漏洞，恶意转受让其土地使用权并办理变更过户，其有效说，于法于理均难以服众。当前金融不良率不断攀升，法院应当加快力度处理金融不良案件，公正、有效地减少国有资产流失。四、原审适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让�转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”这些规定，为《物权法》第十五条规定的但书内容。嘉辉公司与惠邦公司擅自转受让抵押物违反效力性强制性规定，其买卖行为无效。原审适用法律错误。综上请求：1.撤销原判；2.改判嘉辉公司与惠邦公司签订的关于转让龙海市九湖镇蔡坑村工业园《土地房产转让合同》无效；3、本案诉讼费用由嘉辉公司与惠邦公司负担。嘉辉公司答辩称：一、嘉辉公司与惠邦公司于2013年9月26日所签订的《土地房产转让合同》合法有效。1.《土地房产转让合同》系合同当事人的真实意思表示，合同内容未违反法�法规强制性规定，且该合同已实际履行，应为合法有效。交行漳州分行所谓的“虚假合同”系恶意诽谤。2.本案并不存在“恶意串通，损害国家、集团或第三人利益”等合同无效的情形，交行漳州分行的主张缺乏依据。事实上，本案的转让是在交行漳州分行的介绍下进行协商并达成协议的，交行漳州分行当时也承诺在我方办理过户手续后给予抵押贷款。然而我方支付了全部转让款，申请办理房屋产权过户时却发现交行漳州分行与惠邦公司暗中将转让的房屋办理了抵押登记，导致房屋产权无法过户，我方因此遭受重大损失。二、《土地房产转让合同》未违反效力性强制性规定，原判适用法律正确。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（三）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”上述规定已经明确，即使出卖人在出卖时对标的物不享有所有权或不享有处分权，也不影响买卖合同的效力。买卖合同的生效并不必然导致物权的变动。虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该规定中的“不得转让抵押财产”是指抵押财产的物权不发生变动而不是禁止当事人缔约买卖合同关系，买卖合同的生效也不意味着抵押权的丧失。故本案《土地房产转让合同》并不违反法律效力性强制性规定，交行漳州分行的上诉理由不能成立。综上，二审依法应驳回上诉，维持原判。本院查明，对原审所查明认定的事实，到庭的双方当事人均无异议。对上述没有争议的事实，本院予以确认。本院认为：根据诉、辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：讼争合同是否属于恶意串通，损害第三人利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同。关于恶意串通，损害第三人利益方面。从本案的举证情况看，交行漳州分行一、二审中提供的证据并不足以证明嘉辉公司在签订讼争合同时知道惠邦公司已将讼争标的物抵押给交行漳州分行的事实，故难以认定嘉辉公司与惠邦公司存在恶意串通的行为。退一步讲，即使嘉辉公司与惠邦公司恶意串通成立，因讼争标的物已抵押登记在先，依法不能实现物权转移，客观上也损害不了交行漳州分行的抵押权益，故而不具备“损害第三人利益”这一构成要件。尽管本案中意外出现讼争标的物的国有土地使用权证转移登记到嘉辉公司名下的事实，但该“第三人利益”受损系其他原因所致，与当事人“恶意串通”没有直接因果关系，故逻辑上不能以存在上述事实为由，认定本案“恶意串通”具备“损害第三人利益”的后果。交行漳州分行主张讼争合同属于恶意串通，损害第三人利益的合同，缺乏事实依据，且构成要件欠缺，理由不能成立。关于违反法律、行政法规的强制性规定方面。物权法第一百七十八条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”因关于抵押期间未经抵押权人同意处分抵押物的处理规则，担保法第四十九条第一款与物权法第一百九十一条第二款均作出了规定，且规定�一致，故应适用物权法第一百九十一条第二款的规定。物权法第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因从担保法发展到物权法，法理上有一个物债关系观念变化的历史过程，故对该法条应遵循不同于以往的解释路径。根据物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，该法条中的“转让”应解释为物权变动的结果行为，故其限制并不及于作为物权变动的原因行为的缔结讼争合同的行为，即讼争合同没有违反该法条规定。交行漳州分行主张讼争合同违反法律、行政法规的强制性规定，与事实与法不符，理由不能成立。至于本案中嘉辉公司与惠邦公司前后究竟是签订了二份抑或是四份合同，因合同的性质相同，且如交行漳州分行所主张，适用的情形也相同，故认�上均应遵循前述原则，该事实对本案实体结果没有影响。综上，交行漳州分行的上诉理由，没有事实与法律依据，其上诉请求应不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。惠邦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19640元，由上诉人交通银行股份有限公司漳州分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  花絮审 判 员  李凌代理审判员  黄兴二〇一六年九月二十八日书 记 员  卢杰