四川省广汉市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0681民初563号原告严金梅，女，1982年4月5日生。原告黄兴明，男，1978年5月10日生。二原告共同委托代理人党海哲，男，广汉市精诚法律服务所法律工作者，特别授权。被告西南城控股有限公司，住所地四川省广汉市经济开发区（深圳路东一段）。法定代表人周伟，执行董事。委托代理人谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师，特别授权。原告严金梅、黄兴明诉被告西南城控股有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员陈贤君独任审判，并公开开庭进行了审理，原告严金梅、黄兴明的委托代理人党海哲，被告西南城控股有限公司的委托代理人谭勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严金梅、黄兴明诉称，原告于2014年4月18日与被告签定《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于广汉市东莞路二段53号的西南城A2栋第二层C区-2-72号房屋，已向被告西南城控股有限公司付购房款135756元。同日，原告与第三人签订了《委托经营管理合同》，约定原告将从被告处购买的商铺委托给第三人经营管理，委托期限为9年，自2014年4月19日至2023年4月18日止。原告所购商铺至今未竣工，被告未按合同约定向原告交付该商铺，逾期已长达一年以上，至今未恢复建设，被告已根本违约。现因被告无法依约按时向原告交房，退房条件已成就，原告在与被告协商退房事宜无果后，遂诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告之间签定的商品房买卖合同；2、被告向原告退还已付购房款135756元；3、被告向原告赔偿资金占用利息，以购房款135756元为基数，按2014年同期银行贷款利率为标准计算，自2014年12月28日计算至被告退还清已付购房款为止。被告西南城控股有限公司辩称，被告预售给原告的房屋已取得《商品房预售许可证》，原、被告之间签定的合同是双方真实意思表示，已经网签备案，合法有效，原告所述已支付购房款135756元是真实的，原告所购商铺确未达到合同约定交付条件，也未向原告履行交房手续。但是，不应当解除原、被告之间的商品房买卖合同，理由如下：1、被告预售给原告的房屋已取得《商品房预售许可证》，所售房屋符合法律、法规规定。双方经网签备案的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当自觉履行。2、本案所涉房屋已经交付，且交付符合双方合同约定。按照合同及补充协议的约定，本案所涉房屋已经由原告出租（委托经营管理）给中商联合四川商业管理有限公司，期限为9年，原告已享受出租（委托经营管理）产生的收益。该房屋已经由原告出租（委托经营管理）给中商联合公司，原告依据合同享有出租收益，其合同目的已经实现，原告关于合同目的不能实现的理由不成立，被告并未构成根本违约，合同解除的条件未成就。本案不存在被告根本违约导致合同目的不能实现的情形。3、商品房买卖合同中的买受人解除权的行使应当符合法律规定及合同约定。本案原告并未依法、依约行使其解除权，在其未行使解除权的时候，则双方的合同处于有效和正在履行的状态中。原、被告双方虽然约定了满180日后有权解除，但解除的时间仍然应该按约定交房日期满一年算，原告的解除权已过一年的除斥期间。假定合同解除的条件成就，合同解除仍需要催告，原告应向被告催告解除合同，双方之间的合同方能解除。综上，原告返还购房款、违约金及利息的诉讼请求既无事实依据也无法律依据。原告并未向被告发出解除合同的通知，且原告所购房屋应视同已向中商联合四川商业管理有限公司交付，本案被告不存在根本违约导致合同目的不能实现的情形。双方应继续履行合同，原告各项诉讼请求均应当驳回。原告严金梅、黄兴明再称，原告与中商联合四川商业管理有限公司签定的合同与本案无关，与被告签定商品房买卖合同的根本目的是取得所购商铺的物权。房屋至今未达到交房条件，现被告无法交付房屋，原告购得商品房的合同目的已经不能实现，依合同约定，被告逾期180天，原告主张退房条件已成就，原告有权退房，且未过除斥期间，应解除双方商品房买卖合同，退还购房款和支付违约金。经审理查明，原告于2014年4月29日与被告签定《商品房买卖合同》（合同备案号：201404180000408），购买被告开发的位于广汉市东莞路二段53号的西南城A2栋第二层C区-2-72号房屋，已向被告西南城控股有限公司付购房款135756元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该商品房。…该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件…1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。合同第十三条逾期交房约定：…（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金”。同时查明，原告与中商联合四川商业管理有限公司于2014年4月18日签定《委托经营管理合同》，原告严金梅、黄兴明为合同甲方，中商联合四川商业管理有限公司为合同乙方，合同约定：“甲方同意将其购买的...商铺委托给乙方经营…委托经营管理期限自2014年4月19日至2023年4月18日止。…甲方授权乙方直接从商铺的出卖人处收房，甲方对乙方签署的收房文件予以认可。”同时另查明，被告自认工程尚未竣工，未按约定向原告交付房屋。以上事实，有原告严金梅、黄兴明的身份信息，被告西南城控股有限公司的营业执照、机构代码、法人代表身份证明，《商品房买卖合同》，《委托经营管理合同》，购房款的收条，以及原、被告的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案双方当事人的诉辩主张以及查明的事实，本院归纳本案争议焦点为：一是否应解除涉案《商品房买卖合同》，二是否应赔偿逾期交房的损失及其计算方式。本案中，双方当事人签定的《商品房买卖合同》合法有效，该合同约定被告应于2014年12月28日前将房屋交付给原告，合同还约定被告未按约定的期限和条件将商品房交付原告的，原告即可选择要求退房，即“逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金”。被告辩称原告所购商铺确未达到合同约定交付条件，未履行交房手续，但原告未按合同约定向被告发出解除合同的通知，不符合双方的约定，也不符合法定的条件，《商品房买卖合同》尚未解除。本院认为，法律并未禁止原告直接起诉要求解除《商品房买卖合同》，而原告于2016年3月21日提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》的意思表示已通过诉讼的形式明确无误地告知于被告。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“…对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案解除权行使期限为一年。按照双方《商品房买卖合同》约定，原告自2015年6月28日享有解除权，而原告于2016年3月21日提起诉讼仍享有向被告主张解除合同的权利，故被告认为原告未向被告发出解除合同的催告，双方的合同尚未解除，且除斥期间已过的抗辩意见，本院不予支持。被告辩称原告已将涉案商铺租赁给了中商联合四川商业管理有限公司，房屋已交付于中商联合四川商业管理有限公司，合同目的已经实现，不应解除《商品房买卖合同》的抗辩意见。本院认为，原告与中商联合四川商业管理有限公司之间签定的《委托经营管理合同》虽然约定了原告将涉案商铺出租给中商联合四川商业管理有限公司，中商联合四川商业管理有限公司可直接向被告收房，但在该委托关系中，原告并未放弃按《商品房买卖合同》约定的收房条件，也不并不影响原告主张按《商品房买卖合同》约定的条件自行收房。至于合同目的是否已实现的问题，双方签定《商品房买卖合同》的根本目的为买受人取得房屋所有权，《委托经营管理合同》与《商品房买卖合同》属于不同法律关系，并不具有关联性，不能认定涉案《商品房买卖合同》的目的为出租该商铺给中商联合四川商业管理有限公司。故本院对于被告的上述抗辩意见不予支持。因被告未按合同约定如期交付房屋，至原告起诉时，本案所涉房屋现状不能满足双方《商品房买卖合同》约定的交房条件，且被告已逾期交房180日以上，故本院认为，原告主张要求退房的条件已成就，故原告关于解除原、被告双方签定的《商品房买卖合同》，退还购房款的诉请，本院予以支持。关于被告是否应赔偿原告利息损失的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“…当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定。在本案中，被告逾期交房，已构成违约，应当承担赔偿原告损失的违约责任，双方在合同中所约定的违约金过低，而原告主张的损失即实际损失为已付购房款的利息损失，故对于原告的该诉请，本院予以支持，被告应以已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款基本利率的标准，自2014年12月29日至始计算至本判决确定的本金给付之日止，向原告赔偿利息损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定,判决如下:一、解除原告严金梅、黄兴明与被告西南城控股有限公司于2014年4月18日签定的《商品房买卖合同》（合同备案号：201404180000408）;二、被告西南城控股有限公司于本判决生效后十日内退还原告严金梅、黄兴明购房款135756元;三、被告西南城控股有限公司于本判决生效后十日内支付原告严金梅、黄兴明逾期交房的利息损失，以本金135756元为基数，从2014年12月29日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期贷款基本利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费1664元，由被告西南城控股有限公司承担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  陈贤君二〇一六年六月七日书记员  唐 娟