上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初18225号原告(反诉被告)：秦淑娟。委托诉讼代理人：历丙发，上海中筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：师康，上海中筑律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈辉。被告(反诉原告)：陈秀林。陈辉、陈秀林的共同委托诉讼代理人：潘懿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。陈辉、陈秀林的共同委托诉讼代理人：吴家寅，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。第三人：张馨。委托诉讼代理人：李婧，上海平霄律师事务所律师。第三人：金德英。委托诉讼代理人：潘懿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。第三人：上海韬毓资产管理有限公司。法定代表人：周宁林，执行董事。委托诉讼代理人：周攀。原告秦淑娟与被告陈辉、陈秀林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理。后因案情复杂，本案于2017年1月16日转为普通程序。庭审过程中，两被告提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。之后本院依法追加张馨、金德英、上海韬毓资产管理有限公司(以下简称韬毓公司)为本案第三人参加诉讼。本案分别于2016年8月22日、2018年2月5日、5月11日、7月9日、8月6日、8月24日公开开庭进行了审理。秦淑娟及其委托诉讼代理人历丙发、师康，陈辉、陈秀林、金德英的共同委托诉讼代理人潘懿，韬毓公司的委托诉讼代理人周攀到庭参加了诉讼。张馨的委托诉讼代理人李婧于2018年1月24日庭前会议到庭，2018年2月5日、5月11日、7月9日、8月6日、8月24日经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告秦淑娟向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；2.被告协助原告办理位于上海市闵行区宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权过户手续，将涉案房屋的产权登记至原告名下；3.被告承担未按约办理房屋产权过户手续的违约责任，即向原告支付房屋总价20%的违约金人民币(下同)143万元(715万元×20%=143万元)及赔偿金等。2018年4月19日，因发现被告在涉案房屋上设定了530万元抵押权，并存在未及时清偿而产生利息的情形，被告表示没有能力涤除抵押权，而原告亦无力代被告涤除上述抵押债权，因此原告于2018年5月11日将上述诉请变更为：1.解除原、被告双方于2015年12月25日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；2.两被告返还原告购房款290万元及以290万元为本金，自2016年1月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的利息；3.两被告承担未依约履行协议而给原告造成再次购买房屋上涨价格的损失194万元；4、两被告承担本案诉讼费、保全费、评估费等相关费用。事实和理由：2015年12月25日，原、被告通过中介上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，约定原告向两被告购买涉案房屋，总价款为715万元；原、被告双方应于原告办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房屋所在区房地产交易中心办理房屋过户手续；此外，双方还约定了违约责任等其他条款。合同签订后，原告按合同约定节点支付购房款，但被告一直不配合办理房屋过户手续。至2016年6月16日，被告擅自将涉案房屋办理了530万元抵押贷款，2016年6月21日被告又将涉案房屋出售给案外人并办理网上备案手续。综上，原告已按约履行了合同义务，被告应协助原告办理房屋产权过户手续。现被告拒不履行合同义务已构成违约，应承担相应的违约责任，原告故提起诉讼。被告陈辉、陈秀林共同答辩称：对诉请1，原告存在违约行为，导致不能过户。被告出卖涉案房屋是基于被告陈秀林身患绝症，用出售房屋款项来偿还之前的欠款及支付之后巨额的就诊费用。当初挂牌750万元，最后双方紧急协商后降为715万元。5天左右就卖掉了房屋，当时被告不知道原告限购的情况，合同都是太平洋公司的格式合同，原告另外一套房屋的买卖合同(原告是出卖方，作为出卖方时，原告是严格按照合同要求对方履行的)与本案买卖合同是如出一辙的，当时被告确认了总价且因急需用钱故约定了履行时间为2016年4月30日。原告因考虑税费的问题再签了一版，总价都是715万元，但是网签版第二次又做低了。签署合同后，原告贷款等事宜没有音讯，中介的店长向被告解释2016年4月30日房款一定会到位的。而因一直没有收到房款，被告发函后也没有得到回复，在经过多次催告后，被告发了解除的通知。此外，因为原告的原因，被告无法卖掉房屋，故被告才找了民间借贷，利息非常高，被告也负担了很大的损失，现即使要涤除抵押权被告也没有能力。对诉请2、3，在损失赔偿的计算上存在重复计算的问题。房屋差价损失远远高于实际损失。被告同时声明涉案房屋只有与原告的网签合同。综上，被告不同意原告全部本诉诉请。被告同时提起反诉：1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2016年5月25日解除；2、判令秦淑娟支付逾期付款赔偿金5.25万元；3、判令秦淑娟支付解除合同违约金143万元(合同总价的20%)；4、判令秦淑娟配合办理网上备案注销手续。秦淑娟对反诉辩称：其不存在违约事实，一是陈辉、陈秀林在配合办理贷款过程中存在拖延行为，二是根据合同补充条款的约定，秦淑娟办理出贷款的时间并未超过约定的办理交易过户的最晚时间，因此不同意全部反诉请求。对于第2、3项反诉请求，即便进行赔偿，标准也过高，此外不应重复计算违约金。第三人张馨对本诉的答辩意见为，本诉诉请及反诉请求均与第三人无关。关于本案事实部分其陈述如下：第三人与陈辉、陈秀林之间签订的房地产抵押借款合同真实有效，借款是真实存在的，并向闵行区房地产交易中心进行抵押备案。关于房地产抵押借款合同及抵押登记均符合法律规定。只要欠款结清，抵押权人可以配合办理注销抵押。第三人金德英对本诉的答辩意见为，其不是涉案房屋当事人，对于涉案房屋也没有产权，故不承担任何责任。对反诉的答辩意见为，同意反诉请求。第三人韬毓公司认为其与本案诉讼无关，但陈述事实：2018年3月30日其向上海债拳资产管理公司(以下简称债拳公司)购买陈辉的债权，购买价款是530万元。秦淑娟为证明本诉诉讼请求，向本院提交涉案房屋的《房地产权证》及登记信息，《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，《个人住房贷款申请表》，《房地产买卖(含居间)协议》，收据及转账凭证，贷款阶段各方微信聊天记录、2016年4月1日录音资料、秦淑娟与银行信贷员(XXXXXXXXXXX)短信，过户阶段与中介的微信以及与陈辉、陈秀林的短信及微信、回复函、催促函，陈辉、陈秀林发送的解除通知，房地产登记簿及合同备案信息查阅结果，申请法院调取的贷款资料等证据，用以证明秦淑娟已按约支付房款290万元并按买卖合同约定日期前往银行办理贷款申请手续并通过初审，其于2016年3月20日通过中介反复催促陈辉、陈秀林协助办理贷款手续，但是对方一直拖延。中介也与对方进行联系，最终双方确认在2016年4月1日碰面，但是4月1日当天陈辉又不同意在松江进行贷款，拖延贷款手续的办理，直到2016年4月13日才完成银行贷款签字手续。2016年5月12日贷款审批通过，其与对方联系，中介也与对方进行联系，但一直联系不上。涉案房屋并被对方设定抵押及重新网签。陈辉、陈秀林对秦淑娟提交的证据的质证意见为，其提交的微信记录中，其于2月28日催告过秦淑娟办理贷款手续，3月4日秦淑娟微信答复正在办理，这离合同签署日期已经3个月了，其实是秦淑娟在拖延。3月20日秦淑娟提出要配合签署文件，其同意3月25日签署，后面3月24日秦淑娟提出要时间再定，双方商定在4月1日签署。4月1日当天其一方到场，银行没有人来，其应该签字的是贷款同意书和一份账户文件，这些材料按照要求是在银行信贷员面前签的，但4月1日银行没有人到场，也没有任何银行手续，只是拿了一份空白纸张让其签字，其当然拒绝签字。从其提交的微信证据来看，其提出要按银行要求，让信贷员到场签字。之后4月6日中介联系其，定了4月13日。3月30日双方有过微信来往后，到5月25日才收到秦淑娟微信，期间一直没有联系，因此其一方不存在不配合贷款的情形。况且在其两次书面催告及解除通知发送之后，秦淑娟都没有联系其，秦淑娟的微信是在上述书面催告及解除通知发送之后，即便有联系，也不是当天就可以过户，而是到6月份才过户。从微信可以看出，秦淑娟通知其过户的时间与合同相比也推迟了1个多月。回复函、催促函收到时间为6月1日和6月13日，这两份函件发送都在其发出解除通知之后。与第三人张馨的抵押登记发生在解除买卖合同后，抵押原因为治病和还债。案外人陈行虎为借贷的贷款人，备案的信息是贷款人擅自进行的网签，在秦淑娟于庭审中提出之后，其与贷款人联系，该网签合同已由陈行虎自行撤销，其自始至终都没有再出售房屋。根据法院调取的贷款资料，秦淑娟通知其可以办理过户的时间是5月25日，5月6日不代表秦淑娟合同义务已经完成，这段时间延迟是秦淑娟自己的责任，而且这是在其多次催告之后。5月5日标注退回，证明贷款过程中，秦淑娟资料还存在问题，秦淑娟提交的材料也不是完全符合标准。为证明抗辩理由及反诉诉讼请求，陈辉、陈秀林向本院提供了涉案房屋的《房地产权证》及登记信息，《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，《个人住房贷款申请表》，其向秦淑娟发送的催告信及EMS单据、解除通知及EMS凭证，通过法院调取的证据、备案信息查阅结果、微信记录等证据，用以证明其依法解除合同，中春路及七莘路房屋都是秦淑娟所有，秦淑娟在购买涉案房屋当时属于限购，直到2016年4月26日才完成两套房屋的过户，直接影响本案的贷款申请。秦淑娟在签约时即隐瞒了其名下有两套房、属于限购不能买房、贷款的事实。且秦淑娟办理贷款手续存在逾期，买卖合同是2015年12月25日签订的，秦淑娟直到2016年3月20日才开始向银行申报资料，总共拖了90天，明显延误，此间的逾期都是秦淑娟自己造成。与陈行虎的网签已经撤销，其办理贷款过程中一直积极配合。秦淑娟申请的是首套房贷款，但秦淑娟直到2016年4月26日才将两套房过户处理完，才可能申请首套贷款。因秦淑娟未及时备齐资料、不具备贷款条件和未落实贷款银行办理贷款手续才导致涉案房屋贷款没有在2016年4月30日批出。且秦淑娟亦未在2016年4月30日补足现金，其在催告两次未果后依据合同约定解除合同，秦淑娟却在其发出解除通知后才于5月25日通知于5月31日办理过户。秦淑娟对陈辉、陈秀林提交的证据的质证意见为，房屋上出现第二次网签，陈辉、陈秀林是恶意的。陈辉、陈秀林提交的微信记录与事实不符，实际是秦淑娟一直在联系对方，但是联系不到。第三人张馨对秦淑娟提供的证据认为，记载有抵押权的房地产登记簿三性认可，其余证据与第三人无关。对陈辉、陈秀林提供的证据认为均与其无关。第三人张馨在本案中没有证据提交。第三人金德英对秦淑娟及陈辉、陈秀林证据的质证意见均同答辩意见。第三人金德英提供了《自愿离婚协议书》，用以证明金德英对涉案房屋无产权份额，与本案无关。秦淑娟对第三人金德英提供的证据认为三性都有异议。陈辉、陈秀林对第三人金德英提供的证据真实性无异议。第三人韬毓公司对秦淑娟、陈辉及陈秀林、金德英提供的证据均认为与其无关。第三人韬毓公司提供了银行业务回单、还款协议、债权转让协议及债权转让通知回执，用以证明债拳公司从张馨处取得转让债权、韬毓公司取得债拳公司转让的债权。秦淑娟对第三人韬毓公司提供的证据认为三性都有异议。陈辉、陈秀林及金德英对第三人韬毓公司提供的证据真实性无异议。本院对各方提供的证据因均有原件进行核对，对真实性均予认可。根据本院采纳的证据及各方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：坐落于上海市闵行区宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为陈辉、陈秀林。2015年12月25日，秦淑娟(买受人、乙方)与陈辉、陈秀林(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份(合同编号：XXXXXXX)。约定甲乙双方通过太平洋公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的座落于上海市闵行区宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积133.14平方米；转让价款共计450万元。……第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。……第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。甲乙双方同意补充条款(一)约定，1、甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。2、甲方于收到乙方贷款后3日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。……7、有关乙方贷款的特别约定：(1)乙方于付清银行贷款所需首付款后20个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。(2)若自乙方申请贷款起满80个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。(3)若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。附件三付款协议约定，1、乙方于签约当日，支付甲方房款10万元。2、乙方于2015年12月25日之前，支付甲方房款100万元。3、乙方于2016年2月28日之前，支付甲方房款25万元。4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款310万元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。5、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款5万元。同日，双方签订的《补偿协议》约定，甲乙双方签订关于上海市闵行区宜山路XXX弄XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》。买卖合同约定的成交价为450万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方265万元。(1)乙方于甲乙双方办妥该房地产过户手续当日，支付甲方房款110万元。(2)2016年1月28日支付房款155万元。注：本条所述款项请于买卖合同登记的所有房款分开转账，以便提供银行办理贷款所需凭证。1.本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。2.双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。3.本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款，以本协议约定为准。签约后，秦淑娟于2015年12月26日支付100万元，于2016年1月28日支付145万元，于2016年1月28日支付35万元，包括之前已付定金10万元，合计向陈辉、陈秀林支付房款290万元。2016年3月19日，秦淑娟通过微信联系陈辉：“陈小姐，近期你在上海吗？贷款需要你和你父亲配合一下，签字。麻烦了。具体时间我问好贷款专员后再与你联系”，陈辉回复：“好的”。2016年3月20日15：15，秦淑娟通过微信联系陈辉：“陈小姐您好，我办理贷款需要您的支持与协助，现银行方需要您准备材料如下：身份证(4个人的，您父母以及您夫妇的，共四人)，户口本，您家的户口和您父母家的，一共两本)，结婚证(您的和您父母的结婚证，一共两本)，工商银行卡(您或您父亲的名字的)，以上文件需要原件以及复印件，您什么时候晚上有空，请告知我，需要您和您老公以及您父母前往上海市松江区中山二路XXX号上海工商银行松江支行二楼，找封某某封先生，电话XXXXXXXXXXX”。17：14，秦淑娟通过微信联系陈辉：“考虑到你家四个人同行，且你在上班很忙，贷款员说找一个晚上去银行，他在那等你们。你定好了时间告诉我，我和贷款员约一下”。陈辉于17：37回复：“周五晚上到太平洋中介这里吧，我这里配合没问题”。秦淑娟于18：03回复：“能否提前几天，不然影响贷款的时间了。一定要去松江银行的，这是求别人帮忙的，拜托了”，“让太平洋贷款的话，会拖很长时间”。2016年3月24日10：35，秦淑娟通过微信联系陈辉：“陈小姐，麻烦你带你家人到松江工商银行为我办理买房贷款交材料、签字，我好尽快把买房款付给你，谢谢你了”，秦淑娟于11：00又联系陈辉：“明天晚上如何？我还要约一下银行贷款员”，19：24秦淑娟又提出：“问题解决了，我去银行拿材料到太平洋签字。具体时间再订(定)啊”。2016年3月28日，中介杨某某通过微信联系陈辉：“陈姐，客户贷款可以把材料拿过来签了，您需要配合下家把您老公还有您妈妈，总共4个人都找全，您确定哪天晚上方便，我让客户带材料过来，您把需要的材料准备好”，“陈姐您好，我办理贷款需要您的支持与协助，现银行方需要您准备材料如下：身份证(4个人的，您父母以及您夫妇的，共四人)，户口本，您家的户口和您父母家的，一共两本)，结婚证(您的和您父母的结婚证，一共两本)，工商银行借记卡(您或您父亲的名字的)，需要四个人都来签字，以上材料原件和复印件都带来”，2016年3月30日，陈辉回复杨某某：“好的，周五晚上可以办理”。2016年3月30日，太平洋中介杨某某联系秦淑娟：“阿姨，房东说周五晚上可以吗？”，秦淑娟回复：“周五晚上就意味着清明节之后了。现在按预期贷款时间向后拖延半个多月了，过户时间就向后拖延了。如果晚过户责任不要我负责，你要做证明人的”，杨某某回复：“阿姨，你微信和房东说一下，我和她说了”，秦淑娟回复：“好的”，杨某某联系秦淑娟：“先让她早点来办，办完再说”，秦淑娟回复：“我发她了，把情况说清楚。我晚一点可以的，担心耽误了过户时间，陈小姐还罚款，就会产生不愉快”。2016年3月30日17：23，秦淑娟通过微信联系陈辉：“陈小姐你好！从微信上看到你很忙。周五晚上签字意味着清明节之后了。现在按预期贷款时间向后拖延半个多月了，过户时间就有可能向后拖延。如果晚过户，你可不要罚我呀”。2016年4月1日19：30，原告秦淑娟及儿子、被告陈辉及母亲以及太平洋中介杨某某在太平洋门店见面。秦淑娟称：光大银行办理银行贷款没有通过，因为儿子临时身份证不可以。各银行不一样，工商银行就不要，我赶紧找银行贷款。我的愿望是早点把钱给你。房子买来，如期早点给你钱，尽早办理贷款，尽快把钱给你。陈辉及母亲称：正常是中介办理贷款？中介称：我们办不出来。秦淑娟称：你不提供材料，我就没有办法了，只好等了，你什么时间去银行，我们就什么时间办。陈辉称：相信中介，房子委托给中介卖，应该是中介要帮着贷款。秦淑娟称：中介贷款贷不出来，我急死了。陈辉称：既然拖了这么久，不在乎拖时间，你再去与银行沟通，你们应该有其他银行，如果在吴中路，我就过去，为什么去松江，我从来没去过松江。……要找吴中路银行就配合贷款。秦淑娟称：你不在乎拖时间，我求个车、带上小杨，你们去松江。你们还是不去。中介称：贷不出来，去找我们老大，只是要材料，给了材料就OK了。陈辉称：时间拖了这么久，我不在乎，你再去和银行沟通。秦淑娟称：我找不到人，我只能去松江，有老师贷过款，我才去松江的。你不在乎时间晚，那我再跑一趟银行，求银行人过来。但交易时间要晚了。……已经拖了三周了。中介称：当天就给你电话了。你说没时间，办不了。秦淑娟称：周二我过去，问问贷款员能不能过去，如不来，你怎么办，现在已经拖20多天，原来计划4月30日交易，要到5月30日。五一加三天。陈辉称：沟通下来再说。秦淑娟儿子称：你等没问题，银行不来，麻烦你们去一趟。陈辉及母亲称：有两家全额付款。陈辉称：这个时间银行可以过来了。秦淑娟称：那你咋不去？银行要求你去。……拖到下周就要5月30日了，又赶上五一，你做好五月底过户的准备，贷款要40天。公积金是45天。我为了快，没贷公积金。秦淑娟儿子称：如果超过过户时间，责任在你。陈辉称：沟通下来再说。秦淑娟称：做好五月底过户的准备。……你若能贷款，你帮我贷款。陈辉称：是中介的责任。2016年4月2日9点，秦淑娟微信联系中介杨某某：“昨天陈小姐没打算签贷款合同，他们只来了2个人。为了贷款早点给他们钱我不知做了多少努力，我已经无语了，不知道该怎么办了，求助你了”，“昨天在你那争吵2个小时，去松江都回来了，我和王博很远赶过去，她们不想签和我们说一下，真的很郁闷”，“我买房子怎么是在求人家卖房。一定让我找中介贷，中介贷不出，我自己找人贷，她说距离远，我让她帮忙贷，她不肯”。2016年4月6日9点，秦淑娟通过微信问杨某某：“你问上家他们可以签约的时间了吗”？杨某某回复：“我发的短信，现在又上海移动了”，“她可能又出差了”，秦淑娟回复：“啊，让你费心了，那就等你约时间了”，杨某某回复：“好的”。2016年4月6日，杨某某通过微信问陈辉：“陈姐，客户问您，如果银行人过来，您挑选两个合适的时间，您家里人都在的时候，让银行人一起来一趟”，“陈姐，您看到短信请回给我电话”，2016年4月7日，陈辉回复杨某某：“好的，银行要来人或者有授权书，下周一至周三晚上均可，我这边全力配合”，杨某某回复：“到时候您和您爱人还有您父母都要到场”，陈辉回复：“好的”。2016年4月10日19：50，秦淑娟通过微信联系中介杨某某：“周三晚7点半银行贷款经理到你处签约，请你协调上家提前准备好所需材料”，杨某某回复：“好的”，秦淑娟又发微信给杨某某：“陈小姐您好，我办理贷款需要您的支持与协助，现银行方需要您准备材料如下：身份证(4个人的，您父母以及您夫妇的，共四人)，户口本，(您家的户口和您父母家的，一共两本)，结婚证(您的和您父母的结婚证，一共两本)，工商银行卡(您或您父亲的名字的)，以上文件需要原件以及复印件，您什么时候晚上有空，请告知我，需要您和您老公以及您父母前往上海市松江区中山二路XXX号上海工商银行松江支行二楼，找封某某封先生，电话XXXXXXXXXXX”，“所需材料在上面”，“要4个人”，杨某某回复：“好的”。2016年4月13日，太平洋中介杨某某约上原告秦淑娟、被告陈辉、陈秀林以及贷款员封某某至太平洋门店，由上家在贷款材料上签字并提交贷款所需资料，当天经贷款员审核还缺一份离婚协议书，并被要求后补。2016年5月6日，秦淑娟就涉案房屋申请的贷款310万元审批通过。2016年5月9日，陈辉、陈秀林向秦淑娟发送《催告信》记载，陈辉、陈秀林于2015年12月25日与您签署了《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，您以总价款715万元的价格购买涉案房屋。根据买卖合同约定，您应在2016年4月30日之前向我们支付房价款420万元(包括以贷款形式支付的310万元，根据买卖合同约定，贷款不足合同约定额度的，由您以现金形式补足)。买卖合同还约定若您未按时支付房款的，应按逾期未付款日万分之五计算支付赔偿金，逾期超过15日我们有权单方解除买卖合同，您应按照房屋总价的20%支付违约金等。买卖合同签订后，您并未按照上述约定付款，截止本信发出之日，您仍未向我们支付上述房款，导致买卖合同无法继续履行。鉴于上述情况，我们郑重通知您：望您按买卖合同履行约定义务，至迟于2015(6)年5月17日前支付拖欠的房款420万元以及相应的逾期付款违约金。我们保留依据买卖合同向您主张违约责任的权利，包括但不限于解除买卖合同并要求您按买卖合同约定赔偿房屋总价20%违约金等违约责任的权利。2016年5月12日17：58，工行贷款员(史)通过XXXXXXXXXXX的手机号码发送短信：“您好，我们是工行办抵押登记，您贷款资料到了，过户前请提前一天把主贷人加过户时间发给我，水清路交易中心每周一、三、五的九点半到二点半，周末只有上午在，周末人多建议早八点得有人在水清路交易中心缴税处排队拿号；周二、四在浦江镇，浦江镇过户的客户请提前几天预约时间。2016年5月17日，秦淑娟通过微信联系中介杨某某：“请和上家商量过户时间。6月1日，6月4日，6月5日上午。确定好了，提前一周通知我，我要和银行预约，还要准备钱”，杨某某回复：“收到”，“合同已经出来了？”，“还有阿姨，还有做低款要过户前打过去”。2016年5月18日，陈辉、陈秀林再次向秦淑娟发送《催告信》，重申了5月9日《催告信》的相关内容，并提出其已按买卖合同上约定的秦淑娟的通讯地址(七莘路2855弄105室)发送了催告信，现再次郑重通知望秦淑娟按买卖合同履行约定义务，最迟于2015(6)年5月24日前支付拖欠的房款420万元以及相应的违约金。2016年5月24日，陈辉、陈秀林向秦淑娟发送《房地产买卖合同解除通知》记载，“我们于2015年12月25日与您签署了《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，您以总价款715万元购买了涉案房屋。根据买卖合同约定，您应在2016年4月30日之前向我们支付房价款420万元(包括以贷款形式支付的310万元，根据买卖合同约定，贷款不足合同约定额度的，由您以现金形式补足)。买卖合同还约定若您未按时支付房款的，应按逾期未付款日万分之五计算支付赔偿金，逾期超过15日我们有权单方解除买卖合同，您应按照房屋总价的20%支付违约金等。买卖合同签订后，您并未按照上述约定付款，期间我们曾多次催告，但您始终未按买卖合同约定履行义务。鉴于您的上述行为已严重违反了买卖合同约定，我们现郑重通知您：解除和您于2016年12月25日签署的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，并要求您承担按买卖合同约定赔偿房屋总价20%违约金等违约责任。”2016年5月25日13：02，秦淑娟通过微信联系陈辉：“陈小姐，你好！最近由于我身体不好，刚从中山医院回来就收到了你发来的通知。我这边都准备好了，下周二就去过户，让你着急了非常抱歉”，“她延后23天，那就是5月23号过户”，“请和上家商量过户时间。6月1日，6月4日，6月5日上午。确定好了，提前一周通知我，我要和银行预约，还要准备钱”，“这是我在5月17日发给中介的”。2016年5月25日13：35，杨某某通过微信联系陈辉：“陈姐客户约您31号过户”，“您有时间吗？”2016年5月25日，秦淑娟微信联系中介杨某某：“辛苦了啊”，杨某某回复：“我晚上去看一下”，“阿姨，她不给开门呀”，“看着好像亮灯就是摁门铃不回”。2016年5月29日，秦淑娟通过微信联系中介杨某某，“上家是否和你有联系？这两天总是看电话，希望和平解决”，杨某某回复：“嗯嗯，我每天都在打电话，她好像不在上海”，“短信也不回”，秦淑娟回复：“周六、周日不回话，我们就不等了。短信或微信总该回的，我下午就发回复函了”。2016年5月29日，秦淑娟向陈辉、陈秀林发送《回复函》记载，“我方于2016年5月25日收到你方发来的《关于房地产买卖合同解除通知》后，我方积极与你方沟通的同时要求太平洋公司杨某某就此事进行沟通，但至今没有联系上你方。为此书信答复如下：1、导致过户推迟的原因是你方未能及时配合我方去银行贷款。我方于2016年3月20日按照《上海市房地产买卖合同》中规定的“在首付款后20个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续”后，立即通知你方配合，但你方由于各种原因不去贷款银行签字，拖延长达20多天。按《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第7条第(3)款，若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。由于你方拖延了贷款时间，导致过户时间延迟，你方需承担相应责任。2.我方保留向你方追索违约金及相关责任的权利。《上海市房地产买卖合同》补偿条款(一)第9条规定：甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定，向乙方承担违约责任。由于你方拖延贷款时间，故你方在《关于房地产买卖合同解除通知》中所说的‘您的上述行为已严重违反了买卖合同约定……并要求您承担按买卖合同约定赔偿房屋总价20%违约金等违约责任’的说法不成立。我方保留向你方追索违约金及相关责任的权利。3.我方要求你方继续履行合同，积极配合我方到交易中心过户。收到回复函后，请你方立即确定近期过户时间，并提前2-3天通知我方，双方按照合同要求完成买卖房屋交易。”2016年5月30日，秦淑娟通过微信联系中介杨某某：“陈小姐，一直联系不到你，中介刚来电话也联系不到你。我昨天给你发了回复函，快递的。收到后请尽快安排过户时间。2016年5月30日20：22，杨某某通过微信联系陈辉：“陈姐，一直联系不到你，中介刚来电话也联系不到你。我昨天给你发了回复函，快递的。收到后请尽快安排过户时间”。2016年5月31日，秦淑娟通过微信联系中介杨某某：“陈小姐，一直联系不上你。我先和银行商定了时间，请你选择。水清路交易中心每周一、三、五的九点半到二点半，周末只有上午在，周末人多建议早八点得有人在水清路交易中心缴税处排队拿号；过户的客户请提前2-3天预约时间”，“我今早通过短信发给上家的，请你按照这个时间约上家过户，我今天用顺风再发一次回函。2016年5月31日8：15，杨某某通过微信联系陈辉：“陈姐，一直联系不上你。我先和银行商定了我先和银行商定了时间，请你选择。水清路交易中心每周一、三、五的九点半到二点半，周末只有上午在，周末人多建议早八点得有人在水清路交易中心缴税处排队拿号；过户的客户请提前2-3天预约时间”，8：36陈辉回复：“秦女士，您好：由于您之前未按合同付款，我们已经按照合同约定通知您解除房屋买卖合同，后续事宜我现已委托了我的家庭律师处理，有关事宜您可直接与他协商(潘律师，电话XXXXXXXXXXX)”。2016年6月1日10：17，秦淑娟向陈辉发送的陈辉与杨某某的微信截屏记载：“陈辉：约到周六下午啊”，杨某某回复：“她说和你定好了”，陈辉问：“上午还是下午？”，“在哪里办理？我周六还有其……”。2016年6月5日，秦淑娟通过微信联系陈辉：“陈小姐，一直联系不上你。请带好材料尽快办理过户。水清路交易中心每周一、三、五的九点半到二点半，周末只有上午在，周末人多建议早八点得有人在水清路交易中心缴税处排队拿号；过户的客户请提前2-3天预约时间”。2016年6月6日，秦淑娟微信联系陈辉：“陈小姐，昨天中介来电话说你要和我商谈，请尽快过户”。2016年6月12日，秦淑娟向陈辉、陈秀林发送《催促函》记载，“致陈辉、陈秀林，通过各种途径都联系不上你方，我方再次发你方短信、微信及快递，请你方仔细阅读。1.由于你方未能及时配合我方去银行贷款导致过户时间推迟。2.由于你方未能及时配合我方去交易中心过户再次导致过户时间推迟。3.我方要求你方继续履行合同，立即配合我方到交易中心过户。三天内即2016年6月15日晚8：00前收不到你方关于去交易中心过户的时间信息，我方将采取法律手段提起诉讼，并追究因你方违约带来的各种损失。例如，房价每日万分之五的违约费、诉讼费、律师费及对我方造成的一切损失。请你方慎重考虑。2016年6月12日，秦淑娟通过微信联系陈辉：“陈小姐，请仔细阅读我写给你的催促函”，“陈小姐，我给了你很长时间商谈的机会，至今没有任何回音，本周三之前请你安排过户时间，这是我最后一次通知你，律师给我的时间截点就是这个时间，律师不发律师函，直接起诉，你将赔偿一大笔的费用，这是我不想看到的结果，这也是我无奈的作法，请三思。2016年6月13日，秦淑娟通过微信联系陈辉：“陈小姐，你今天来电表示近期商谈，最好是周五晚上，这样周日可以过户。下午和律师通了电话，文案已经作好，这样拖律师会影响他们办案的质量。我告诉律师本周末给他们答复”。陈辉回复：“周六晚上吧”。秦淑娟回复：“那好吧！周六晚七点太平洋”。2016年6月22日，秦淑娟通过微信联系陈辉：“陈小姐，刚才中介说你还是不配合我过户，无奈我明天就起诉了”。2016年6月28日，秦淑娟，通过微信联系陈辉：“陈小姐，律师查到你6月16日房屋已抵押，6月21日又卖给他人……”。2017年12月7日，本院至工商银行松江支行就本案有关贷款过程向该银行个贷客户经理封某某调查后形成的《调查笔录》反映如下事实：2016年3月20日是贷款的签约初审，按照规定上下家同时到场签约，但因上家当天有事，故仅有下家过来签约，签约地点是在工商银行松江支行。当时要求下家提交的资料：身份证、户口簿、结婚证、工商银行卡、收入证明、资质证明、银行流水都已经交齐，之后进行评估流程。2016年3月30日出具正式的评估报告以及进行查房(查房屋限购情况)，2016年4月13日约到上家至龙茗路太平洋中介签署上家同意卖房声明以及提供身份证、户口簿、结婚证、产证还有工行卡、首付款支付凭证。当天当场了解到上家属于离婚单身状态，故没有完全收齐上家的资料。根据规定，上家需补充提供离婚证。之后收到上家提供的离婚证等其他材料后于2016年4月28日正式进入贷款办理流程，2016年4月29日录入系统。之后因为五一放假，所以2016年5月4日查征信并上报本笔贷款，5月5日因审查中发现申请人接近退休年龄未予审查通过，并退回补充材料，后申请人补充提交了高级职称证明、家庭其他理财产品资料，故于5月5日进行补登记，5月6日正式审批通过。在受理秦淑娟贷款申请过程中，并不存在因秦淑娟名下有多套房屋影响贷款审批的情形。接受秦淑娟申请贷款时，秦淑娟拥有房屋状况为其与儿子王博共同拥有上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，根据当时政策，有一套房并且已经结清贷款，再次购买一套改善型住房，可按首套受理。涉案房屋买卖合同价为450万元，属于改善型住房，且儿子王博目前已成年，其名下位于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室房屋不计入秦淑娟家庭名下。除了秦淑娟在2016年5月5日需补充提交资料外，在整个过程中没有需要秦淑娟补充资料的情况。根据银行的一般流程，在签约初审时一般要求上下家在当天都将银行需要的材料带过来，下家需要在贷款申请表、谈话笔录、贷款合同、授权书、参与还贷承诺书(当初下家申请贷款时说明由儿子一起参贷)等材料上签字，上家同时需要提供工行卡及在同意售房声明、贷款放入卖出方账户申请书上签字。另查明，2016年8月，秦淑娟的代理人持我院开具的调查令调取的《合同备案信息查阅结果》记载，截止到2016年8月26日，坐落于上海市闵行区宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产通过网上备案系统进行了合同信息备案，备案情况如下：1.经纪机构名称：上海太平洋房屋服务有限公司光大店；2.网上合同信息备案日期：2015年12月14日；3.卖售人：陈秀林、陈辉，买受人：秦淑娟。2016年6月21日，上述房地产再次通过网上备案系统进行了合同信息备案。备案情况如下：1.经纪机构名称：上海派居房地产咨询有限公司；2.卖售人：陈秀林、陈辉，买受人：陈行虎。2017年1月，陈辉、陈秀林的代理人持我院开具的调查令调取的《合同备案信息查阅结果》记载信息中，除2016年8月的《合同备案信息查阅结果》记载内容外，还增加了卖售人陈秀林、陈辉与买受人陈行虎的网上合同信息撤销日期为2016年9月21日的事项。还查明，涉案房屋于2016年6月21日设定抵押权，抵押权人张馨，债权数额530万元，债务履行期限自2016年6月16日至2016年12月15日。之后，张馨与案外人债拳公司签订《债权转让协议》，将其尚未收到的借款本息转让给债拳公司，债拳公司于2017年6月21日向张馨转账530万元。随后，债拳公司与韬毓公司签订《债权转让协议》，将其尚未收到的借款本息转让给韬毓公司，韬毓公司于2018年3月30日向债拳公司合计转账530万元。又查明，位于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人于2016年3月15日经核准登记为秦淑娟儿子王博。位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人于2016年4月26日经核准登记为案外人严某某。再查明，陈秀林与金德英于2016年6月24日登记离婚，双方在《自愿离婚协议书》中确认涉案房屋归陈秀林所有。2018年5月11日，原告向本院提出申请，要求对涉案房屋的市场价进行评估，本院收到上述申请后，提交上海市高级人民法院摇号确定由上海城市房地产估价有限公司对原告的申请进行司法评估。2018年6月15日，上述评估单位向本院出具了《上海市闵行区宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋居住房地产估价报告》[报告编号：沪城估(2018)(估)字第01688号]。评估结论为：2018年4月19日估价对象的房地产价值总价为909万元，折合建筑面积单价为68,274元/平方米。经质证，原告对评估结论无异议。被告认为其于2018年7月9日从房天下及搜房网站调取的面积、房型与涉案房屋一致的房屋信息网上截图，体现房屋价格分别为800万元和799万元，现实价格低于评估价格。评估部门人员到庭接受询问，就被告的异议作出解答：1、网站信息并不一定能准确反映出房屋的真实价格，可能还起到广告的作用。2、小区的均价是根据后台数据统计的整个小区历史数据的均价，均价并不能体现当月的实际价格。此次估价结论系考虑本小区房屋的历史成交数据、周边类似小区房屋成交数据，且结合涉案房屋的楼层、朝向、户型等综合因素得出。本院认证意见，该评估结论符合法定程序，本院确认该报告的证据效力。2016年8月22日庭审中，经秦淑娟申请，本院通知太平洋公司古北新城店店长杨某某到庭作证。证人杨某某述称：2016年3月20日银行审批初审通过后，其多次以短信或电话的形式通知上家陈辉携同家人到银行去配合办理贷款手续。上家一次又一次地延迟去银行的时间，提出出差或最近工作比较忙这方面的理由。2016年4月13日银行贷款员到太平洋中介门店，上家陈辉也到场了并提供了离婚证，但是银行审核下来还缺一份离婚财产分割书(离婚协议)未提交。之后，上家提交了离婚协议，所以下家的贷款于2016年5月12日审批通过了。房价从签订合同时，到后来贷款审批通过时，大概上涨了200万左右。本次交易中介收取的居间费是房屋总价的2%，约定全部由下家支付，已支付一半。下家要买房打了中介的电话，所以认识下家。2016年3月20日银行贷款初审通过，这情况是下家通知其的，因为贷款不是中介办的，银行不会通知中介。下家在办理工行的贷款之前，曾于3月初委托中介办理光大的贷款，因为下家孩子的身份证是临时的，不能办。在光大银行的贷款之前，没有委托过其他银行。上家需要向贷款银行提供哪些资料是其告知上家的，通过电话告知、短信告知、口头告知都有，下家也直接告知过上家。在告知时没有告知上家将离婚协议书带来，仅仅告知了要带结婚证，因为当初不知道上家陈辉已经离婚。2016年5月12日贷款审批通过，是下家告知其的，因为不是中介办的贷款，银行不会通知中介。中介一开始通知上家2016年5月十几号办理过户，上家陈辉称没空可能在国外。其于2016年5月25日给上家陈辉又发消息问何时有时间去过户，上家没有回复。之后其又通过短信和电话联系过上家确定过户事宜，上家一直在推脱。至于为何在2016年4月30日之前双方没有办理过户，是因为当时办理贷款在2016年3月份时需要上家至银行签字，上家没有及时去，延迟至2016年4月13日才签字，所以贷款合同最终审批也延期了。在3月20日银行初审通过，其在隔天，最多不超过2天就通知上家去银行配合办理手续。经庭审质证，秦淑娟对证人的证言没有异议。陈辉、陈秀林对证人的证言认为，第一，“当时办理贷款的时间在3月份时候需要上家至银行签字，上家没有及时去，延迟至4月13日才签字，所以贷款合同最终审批也延期了。”不是事实。第二，“一开始通知上家是5月十几号，上家陈辉称没有空可能在国外。中介在5月25日给上家陈辉又发消息问何时有时间去过户，上家没有回复。之后中介又通过短信和电话联系过上家确定过户事宜，上家一直在推脱。”不是事实。第三，证人是秦淑娟同乡，并且是秦淑娟委托的，秦淑娟向太平洋公司支付了1%中介费，因此秦淑娟与证人存在利害关系，是利益共同体。第四，证人的证言中非常明确的提及秦淑娟之前曾在光大银行办理贷款被拒的情况，这与我方于3月4日催告秦淑娟抓紧办理贷款的情况相印证，证明涉案房屋首套房贷款没有在2016年4月30日批出的重要原因之一是秦淑娟自身不符合贷款条件，临时改变贷款银行，自己耽误造成的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为，关于合同约定的各履行时间点的认定，以及由此判断秦淑娟是否构成违约，陈辉、陈秀林是否构成违约，秦淑娟或陈辉、陈秀林是否享有合同解除权。一、关于各履行时间点的认定。1、申请贷款的时间点。根据合同约定，乙方于2016年2月28日之前支付甲方房款135万元，乙方于付清银行贷款所需首付款后20个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。本案中，秦淑娟实际支付首付款的日期为2016年1月28日，故申请贷款时间应随实际付款日期确定为2016年3月1日。2、办理交易过户的时间点。根据合同补充条款约定，双方应于办妥贷款审批手续后15个工作日内办理过户手续；同时又约定，自乙方申请贷款起满80个工作日，乙方的购房贷款仍不足合同约定额度的，乙方应于办理过户之前现金补足。本院认为，通常贷款审批期限由贷款银行掌握，非房屋买卖双方所能控制，但根据上述约定可以看出，双方对最长贷款审批期限作出了限定即80个工作日，加上贷款获批后15个工作日的过户期限，双方办理过户的最长期限应为申请贷款日起95个工作日。秦淑娟申请贷款的最后时间应为2016年3月1日，加上95个工作日，办理交易过户的最后时间点应为2016年7月15日。3、可单方解除合同的时间点。根据合同约定，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。因最后办理交易过户的时间点为2016年7月15日，秦淑娟应于此日办理交易过户手续之前付清贷款额度的购房款及补偿款，若逾期付款超过15日，陈辉、陈秀林有权单方解除合同，故陈辉、陈秀林享有单方解除权的时间应为2016年7月30日。二、秦淑娟是否违约，陈辉、陈秀林是否享有合同解除权。陈辉、陈秀林认为，双方约定过户时间为2016年4月30日，意味着如在2016年4月30日前贷款未获审批通过，则秦淑娟应于2016年4月30日当日以现金补足，否则逾期15日的，出卖方即享有单方解除权，因此陈辉、陈秀林于2016年5月24日发送解除函行使单方解除权。对此本院认为，涉案合同中关于“甲、乙双方确认，在2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”的约定与补充条款中关于贷款及过户的约定，构成一般条款与特殊条款的关系，在涉及具体贷款及过户期间的认定上，应以补充条款中关于贷款及过户的约定为准。秦淑娟的贷款申请于2016年5月12日获批，但此时仍在合同补充条款约定的办理交易过户的最后时间节点之内，如果双方按约继续履行，仍可以在2016年7月15日之前办理过户，当然，秦淑娟应在办理交易过户之前将装修补偿款及贷款额度不足部分以现金支付给陈辉、陈秀林。而根据合同补充条款的约定，陈辉、陈秀林享有单方解除权的时间应为2016年7月30日，即秦淑娟于最后的交易过户日未能付清贷款额度的购房款及装修补偿款且逾期超过15日的，现陈辉、陈秀林于2016年5月24日向秦淑娟发出解除通知，因当时陈辉、陈秀林尚不具备合同解除权，故不发生合同解除的效力。因秦淑娟并未构成违约，陈辉、陈秀林不享有合同解除权，故对陈辉、陈秀林要求解除合同及基于解除合同而主张的逾期付款赔偿金、解除合同违约金等反诉请求，本院均不予支持。因在秦淑娟最后付款的时间点前已发出解除函，故秦淑娟暂未支付后续购房款有正当理由。而根据双方往来微信及中介的证词，陈辉、陈秀林在秦淑娟及中介于2016年3月20日贷款初审通过并一再要求配合将贷款银行所需材料提交给银行后，多次以出差、工作忙或银行在松江太远为由，迟至2016年4月13日才完成提交及签字，陈辉、陈秀林在提交材料方面确实存在配合不及时的情形。而根据工行当时的贷款政策，秦淑娟于2016年3月20日申请贷款时名下有一套房(闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室)并且已经结清贷款，再次购买一套改善型住房(涉案房屋房价450万元为改善型住房)，可按首套受理，因此不存在陈辉、陈秀林所称秦淑娟直到2016年4月26日才将两套房过户处理完，才可以申请首套贷款的情形。三、陈辉、陈秀林是否构成违约，秦淑娟是否享有合同解除权。如前所述，涉案房屋贷款已经审批通过，陈辉、陈秀林应配合秦淑娟办理房屋过户手续。现实际情况为，2016年5月24日陈辉、陈秀林向秦淑娟发出解除合同通知，秦淑娟于5月29日回函表示不同意解除，且秦淑娟在贷款申请获批后于2016年5月17日通过中介通知陈辉、陈秀林，自己也于2015年5月25日向陈辉提出要求办理过户手续，陈辉、陈秀林则避而不回信息、亦不予办理过户。综上，涉案房屋买卖合同未能继续履行的责任在陈辉、陈秀林，秦淑娟主张解除合同，符合法律规定，秦淑娟此项诉请本院予以支持。四、关于涉案房屋买卖合同解除后果的处理。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此秦淑娟向陈辉、陈秀林主张返还290万元购房款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于秦淑娟主张自2016年1月28日起按本金290万元计算的利息，因秦淑娟于2018年5月11日主张合同解除，因此该利息计算日期本院予以调整。关于秦淑娟主张的再次购买房屋上涨价格的损失，本院认为，合同解除并不影响违约责任的认定与损失赔偿处理。涉案房屋买卖合同因陈辉、陈秀林违约而解除，秦淑娟认为合同约定的违约金低于因出卖方违约造成的损失，故申请对涉案房屋市场价值进行评估，要求赔偿涉案房屋的差价损失。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，出卖方的违约行为导致房屋买卖合同无法履行，造成买受方无法获得房屋买卖合同履行后可享有的涉案房屋增值利益。涉案房屋在评估时点的价值为909万元，比双方在合同中约定价格上涨了194万元，秦淑娟在此基础上主张赔偿损失，依法有据。但本院注意到，秦淑娟于2016年3月20日通过贷款初审，虽未构成根本违约，但已超过合同约定的最后申请日期(2016年3月1日)，秦淑娟在申请贷款过程中亦存在逾期行为，因此本院以秦淑娟实际损失为基础，根据公平原则和诚实守信原则，兼顾双方在合同履行过程中的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情由陈辉、陈秀林赔偿秦淑娟损失1,500,000元。另外，双方合同确认解除，双方所签订买卖合同的网上备案手续也应及时注销。第三人张馨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)秦淑娟与被告(反诉原告)陈辉、陈秀林签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》解除；二、被告(反诉原告)陈辉、陈秀林于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)秦淑娟房款2,900,000元并支付以2,900,000元为本金，自2018年5月11日起按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至实际返还之日止的利息；三、被告(反诉原告)陈辉、陈秀林于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)秦淑娟1,500,000元；四、原告(反诉被告)秦淑娟与被告(反诉原告)陈辉、陈秀林于本判决生效之日起十日内办理《上海市房地产买卖合同》的网上备案撤销手续；五、驳回被告(反诉原告)陈辉、陈秀林反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币45,520元，财产保全费人民币5,000元，两项合计人民币50,520元，由被告(反诉原告)陈辉、陈秀林负担46,000元，原告(反诉被告)秦淑娟负担4,520元。评估费22,700元，由被告(反诉原告)陈辉、陈秀林负担。反诉案件受理费减半收取计人民币9,071.25，由被告(反诉原告)陈辉、陈秀林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 徐 洋人民陪审员 史嘉安二〇一八年九月二十一日书 记 员 张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。