西安市莲湖区人民法院民事判决书                        （2019）陕0104民初4170号原告：陕西宏盛实业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：杨振，该公司总经理。委托诉讼代理人：马晨，陕西洪振律师事务所律师。被告：郭思辰，男，1986年7月20日出生，汉族，户籍所在地陕西省太白县。第三人：陕西秦农农村商业银行股份有限公司枣园路支行，营业场所西安市莲湖区商铺。代表人：王锋，该行行长。委托诉讼代理人：柯勐，男，1981年4月26日出生，汉族，系该行客户经理，住西安市未央区。原告陕西宏盛实业有限公司（以下称宏盛公司）诉被告郭思辰、第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司枣园路支行（以下称秦农银行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏盛公司委托诉讼代理人马晨，第三人秦农银行委托诉讼代理人柯勐到庭参加了诉讼，被告郭思辰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏盛公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告郭思辰返还房屋，并协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；2、被告郭思辰偿还原告为其支付的代垫款项本息合计245496.95元及迟延履行利息，并支付解除合同违约金7684.9元；3、被告及第三人协助原告办理商品房买卖合同抵押权注销登记手续；4、本案担保费2000元、诉讼费保全费2441元、律师费10000元由被告承担；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月11日，原告与被告郭思辰签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14037034），约定被告郭思辰购买原告位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房建筑面积59.5平方米，每平米6457.9元，总金额384245元。合同签订后，被告郭思辰交纳124245元首付款，剩余房款260000元以银行按揭方式支付。后被告郭思辰在第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司枣园路支行（原西安市莲湖区XX社XX路XX社，以下简称秦农银行枣园支行）办理按揭贷款，借款260000元并签订了个人住房借款合同，原告为其提供连带责任保证。自2016年12月起被告郭思辰多次逾期偿还银行按揭贷款，第三人秦农银行枣园支行截止起诉之日从原告保证金账户中扣除被告郭思辰未偿还本息及罚息共计17210.14元。根据《商品房买卖合同》附件六第6条：“买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权单方解除合同，并依法追究买受人的违约责任。因买受人拖欠银行按揭贷款导致出卖人解除《买卖合同》的，出卖人有权从买受人已支付的房款中直接扣除总房款的2%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及出卖人实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕合同解除及注销合同备案登记手续后，无息退还买受人。若已付房款不足以赔偿出卖人损失，出卖人有权予以追索”，故原告有权解除该《商品房买卖合同》，要求被告郭思辰偿还垫付款项并支付违约金。同时，合同解除后，被告及第三人应当协助原告办理抵押权注销登记手续。综上，为维护自身的合法权益，原告依据《民事诉讼法》的规定诉至法院，请贵院支持原告的诉讼请求。被告郭思辰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未递交书面答辩意见。第三人秦农银行述称，原告诉状所述属实，我行已从原告的保证金账户扣划了贷款剩余本息，贷款已经还完。同意协助原告办理商品房买卖合同抵押权注销登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人无异议的证据和经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年4月11日，原告宏盛公司作为出卖人与被告郭思辰作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定宏盛公司向郭思辰出售位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋。该房屋面积59.5平方米，总价款为384245元。买受人应当于2014年2月15日前支付首期房价款124245元，余款260000元向贷款机构申请贷款支付。该《商品房买卖合同》附件六第6条约定：“买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权单方解除合同，并依法追究买受人的违约责任。因买受人拖欠银行按揭贷款导致出卖人解除《买卖合同》的，出卖人有权从买受人已支付的房款中直接扣除总房款的2%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及出卖人实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕合同解除及注销合同备案登记手续后，无息退还买受人。若已付房款不足以赔偿出卖人损失，出卖人有权予以追索”。上述合同原、被告在西安市房管部门进行备案登记，合同登记号：Y14037034。合同签订后，被告向原告支付首付款124245元，下余款项在第三人秦农银行处办理按揭贷款。被告未按期偿还贷款，2018年3月29日，第三人秦农银行向原告宏盛公司发出《保证金扣划通知》，载明，现有按揭贷款客户郭思辰等三户，未按合同约定归还按揭贷款月供，根据你公司与我行签订的住房贷款合作协议约定，现需你公司履行阶段性担保责任，从你公司按揭贷款保证金账户上扣除该户相应的贷款本息及罚息（具体金额以扣款当天贷款本息及罚息金额为准）。2016年12月27日、2017年2月28日、2017年12月29日、2018年3月30日、2019年6月5日第三人秦农银行多次自原告保证金账户扣划款项作为郭思辰按揭贷款，本息共计：245496.95元。截止2019年6月5日郭思辰在第三人秦农银行处的按揭贷款已全部清偿完毕。2015年6月30日原告交案涉房屋交付被告。原告称被告未对房屋进行装修未实际入住。审理中，原告申请对被告郭思辰名下财产进行保全，支付保全费2441元。本院认为，原告宏盛公司与被告郭思辰签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法，为有效合同。有效合同对双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，被告郭思辰违反合同约定未向贷款银行偿还贷款，原告宏盛公司为郭思辰垫付了其所欠银行贷款本息，原告宏盛公司诉请按照双方合同约定解除房屋买卖合同，并要求郭思辰支付违约金，符合双方合同约定及法律规定，本院依法准许。双方约定总房款2%违约金，不违反法律规定，本院予以支持，即被告郭思辰应向原告宏盛公司支付违约金7684.9元。原告宏盛公司主张第三人秦农银行办理预购商品房抵押登记注销手续的请求，本院予以支持。原告宏盛公司主张被告郭思辰向其支付代偿款及违约金，合同解除后，被告郭思辰应将案涉房屋返还原告，原告宏盛公司已收取被告郭思辰的房款应予退还被告郭思辰，宏盛公司共收取被告郭思辰房款384245元，扣除其代郭思辰垫付的按揭款245497元，原告应退还被告郭思辰房款138748元。被告郭思辰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陕西宏盛实业有限公司与被告郭思辰于2014年4月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告郭思辰于本判决生效后十日内配合原告陕西宏盛实业有限公司办理撤销网签备案合同（备案登记号为Y14037034）的手续； 三、被告郭思辰于本判决生效后十日内向原告陕西宏盛实业有限公司支付违约金7684.9元；四、第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司枣园路支行于本判决生效后十日内协助陕西宏盛实业有限公司办理位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋的预售商品房抵押登记注销手续；五、本判决生效后十日内，被告郭思辰将西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋返还原告陕西宏盛实业有限公司；六、原告陕西宏盛实业有限公司于本判决生效后十日内退还被告郭思辰房款138748元；七、驳回原告陕西宏盛地产管集团有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7506元、公告费600元、保全费2441元，原告陕西宏盛实业有限公司均已预交，由被告郭思辰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                 审    判    长     冯建利审    判    员     韩武娜人 民 陪 审 员     李  军 二〇一九年十二月二日 书   记   员     路  瑶   1