河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初6407号原告：石军，女，汉族，1972年7月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人：张鼎，河南昱玮律师事务所律师，代理权限特别授权。委托代理人：吉家康，河南昱玮律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：河南省锦寓置业有限公司。法定代表人：葛明森，任公司董事长。住所地：郑州市经五路15号。统一社会信用代码：914101007906055727。委托代理人：闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人：葛少普，男，回族，1988年7月25日出生，公司员工，代理权限：一般代理。被告：南阳市锦寓置业有限公司。法定代表人：杨波，任公司执行董事。住所地：南阳市环城乡净土庵村（环城乡后场）。统一社会信用代码：91411300568648539Q。被告：秦永生，男，1988年8月11日出生，住南阳市。原告石军诉河南省锦寓置业有限公司、南阳市锦寓置业有限公司、秦永生商品房买卖合同纠纷一案，原告于2018年9月12日诉至本院，本院于同日做出受理决定。依法向双方当事人送达了相关法律手续并依法组成合议庭，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告石军，原告委托代理人张鼎、吉家康，被告河南省锦寓置业有限公司（下称河南锦寓公司）委托代理人闫文帅、葛少普到庭参加了诉讼，被告南阳市锦寓置业有限公司（下称南阳锦寓公司）、秦永生经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月15日，原告石军与被告河南省锦寓置业有限公司签订《美丽之都认购协议》一份，约定：原告石军认购位于南阳市××与××处西300米的“美丽之都”4号楼东单元402室，预测建筑面积135.08平方米，单价4146元/平方米，房屋总价为560042元，原告石军选择银行按揭付款方式，优惠后总价526812元，于2012年10月15日前付清首批房款216812元，并约定了其他内容。同时被告河南省锦寓置业有限公司承诺2013年年底交房。截至2012年10月15日，原告共向被告河南省锦寓置业有限公司支付了购房款216812元，河南省锦寓置业有限公司向原告出具了收据。2015年3月，被告河南省锦寓置业有限公司在其售楼部张贴《公开信》，向美丽之都1，2,4，5，6,7,9,16幢购房户承诺：“交房时间为2015年12月31日，如到期不能交房，按照客户交款金额进行赔付，交款金额在40万元以下的，按照每月每平方15元计算；交款金额在40万元以上的，按照日万分之三的标准计算赔偿，违约金自违约之日起，每月1号以现金方式支付”。但被告河南省锦寓置业有限公司均未按上述承诺的期限交付房屋，也未向原告支付过违约金。此后，原告收到被告南阳市锦寓置业有限公司办理网签等事宜的通知，原告积极向河南省锦寓置业有限公司、南阳市锦寓置业有限公司提交了办理网签所需材料，但二被告公司却告知原告不能以银行按揭贷款的方式支付剩余房款，必须以现金形式付清余款。原告多次与被告河南省锦寓置业有限公司、南阳市锦寓置业有限公司沟通协商以银行按揭贷款方式支付剩余房款、办理网签备案等，但均未有结果。2018年8月初，原告在南阳市不动产登记中心了解到其购买的“美丽之都”4号楼1单元401号房早已于2017年12月27日网签备案在秦永生名下，秦永生的购房总价为941695元，付款方式为一次性付款。同时，原告了解到“美丽之都”项目有100余套房网签备案在秦永生名下。综上，原告认为被告南阳市锦寓置业有限公司、河南省锦寓置业有限公司与秦永生之间恶意串通，损害原告的利益，三被告所签的《商品房预售合同》无效；被告南阳市锦寓置业有限公司、河南省锦寓置业有限公司多次违反《美丽之都认购协议》的约定，拒不支付违约金，且至今未向原告交付房屋，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判决确认被告南阳市锦寓置业有限公司与秦永生签订的关于“美丽之都4号楼1单元401号房”的《商品房预售合同》无效，被告南阳市锦寓置业有限公司与秦永生共同撤销《商品房预售合同》备案。2、判决被告河南省锦寓置业有限公司、南阳市锦寓置业有限公司继续履行与原告签订的《美丽之都认购协议》，向原告交付房屋，并立即为原告办理商品房网签备案及过户登记手续。3、判决被告河南省锦寓置业有限公司、南阳市锦寓置业有限公司共同向原告支付违约金至实际交房之日止（暂计至2018年8月31日为65414.4元）。4、本案的诉讼费用由三被告承担。被告河南省锦寓置业有限公司辩称：1、依据双方签订的《认购协议》，被告有权解除合同。2、在合同的实际履行中，被告并未违约，原告已构成根本违约。3、被告与原告解除合同不仅合法，而且合情合理。4、被告对原告提起反诉，要求原告支付答辩人总房款20%的违约金。被告南阳市锦寓置业有限公司未答辩。被告秦永生未答辩。原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：第一组证据：一、商品房备案信息照片（证据来源：南阳市行政服务中心房地产档案查询窗口）。证明2017年12月27日，被告南阳市锦寓置业有限公司与被告秦永生网签《商品房预售合同》（合同号：17981048），将位于南阳市宛城区××办事处净土××社区××、××以南、温凉河以东美丽之都4号楼1单元401号房备案至被告秦永生名下。二、南阳市房产管理中心《通知》复印件（证据来源：南阳市房地产市场管理处信访科）。证明2017年12月29日，南阳市房产管理中心向南阳市锦寓置业有限公司下达《通知》，《通知》载明南阳市锦寓置业有限公司于2017年12月27日、28日分别将开发的“美丽之都”项目4、5、6、7、8、9、10号楼共计514户房产，网签至吴海波、张红宾、秦永生、魏提林等四人名下，网签业务异常，南阳市房产管理中心暂停“美丽之都”项目4、5、6、7、8、9、10号楼的一切业务，并要求南阳锦寓公司书面说明本次网签业务办理的情况及原因。三、南阳市锦寓置业有限公司《关于申请恢复办理美丽之都项目4、5、6、7、8、9、10号楼相关业务的请示》复印件（证据来源：南阳市房地产市场管理处信访科）。四、《南阳市锦寓置业有限公司关于恢复开通美丽之都项目有关网签及其它业务的请示》复印件（证据来源：南阳市房地产市场管理处信访科）。证据三、四证明2018年1月8日、2018年1月18日南阳锦寓公司给南阳市房产管理中心的两份《请示》中自认吴海波、张红宾、秦永生、魏提林四人均为公司员工，吴海波、张红宾、秦永生、魏提林四人并非“美丽之都”项目4、5、6、7、8、9、10号楼514户房产的实际购房人。五、南阳市房产管理中心《信访事项处理意见书》。证明1、2018年9月28日，南阳市房产管理中心向周宪台信访人等出具《信访事项处理意见书》，截至目前，“美丽之都”项目网签业务仍处于暂停办理状态，南阳市房产管理中心尚未恢复“美丽之都”项目网签业务。证明2、2018年8月23日，南阳市房产管理中心约谈南阳锦寓公司葛明森方及信访人，经协调，葛明森方作出承诺：1、为购房业主保留房源；2、按照最初协议价格出售；3、在公司内部矛盾解决后，网签业务开通的时候及时为购房业主办理网签手续。证明河南锦寓公司、南阳锦寓公司愿意继续履行与原告之间的《美丽之都认购协议》，河南锦寓公司、南阳锦寓公司应当为原告办理网签备案手续。第一组证据综合证明被告南阳市锦寓置业有限公司与秦永生网签的《商品房预售合同》系双方恶意串通、损害第三人利益的合同，为无效合同，涉案房产的网签备案应当撤销。另证明河南锦寓公司、南阳锦寓公司愿意继续履行与原告之间的《美丽之都认购协议》，河南锦寓公司、南阳锦寓公司应当为原告办理网签备案手续。但因被告原因致使原告物权期待权受阻，迟迟无法办理网签备案手续。第二组证据：一、2012年10月8日《收据》。二、《美丽之都认购协议》。2012年10月15日《收据》。三、美丽之都4、5、6号楼房号变更表。证明原告石军认购河南省锦寓置业有限公司位于南阳市××与××处西300米的“美丽之都”4号楼东单元402室，协议约定预测建筑面积135.08平方米，单价4146元/平方米，房屋总价为560042元，原告石军选择银行按揭付款方式，优惠后总价526812元，于2012年10月15日前付清首批房款216812元，并约定了其他内容。截至2012年10月15日，原告按约向被告河南省锦寓置业有限公司支付购房款共计216812元（含2012年10月8日支付的30000元订金）。后河南锦寓公司、南阳锦寓公司将“美丽之都”4号楼01室和02室房号对调，位置不变。原告所购买的“美丽之都”4号楼东单元402号房现变为4号楼1单元401号房。第三组证据：2018年8月6日录像。证明被告锦寓公司自认不允许原告等相关购房人在签署网签合同时按揭贷款，须以现金方式付清剩余全部购房款。被告锦寓公司的行为违反了《美丽之都认购协议》第二条“甲乙双方约定付款方式”第2款“石军选择银行按揭付款方式”的约定，构成违约。第四组证据：一、私营企业基本注册信息查询单、河南省锦寓置业有限公司企业信用信息公示报告。二、（2014）南民一初字第00035号民事判决书。证明2011年2月17日，河南省锦寓置业有限公司作为唯一股东出资设立了南阳市锦寓置业有限公司。2012年1月9日，南阳市锦寓置业有限公司法定代表人由王海源变更登记为葛明森。（2014）南民一初字第00035号民事判决认定“因南阳市锦寓置业有限公司与河南省锦寓置业有限公司法定代表人同为葛明森，二被告公司的实际经营地均为南阳市天山路都市春天住宅小区院内，经营范围均为房地产开发与经营，南阳市工商行政管理局档案显示2012年4月18日南阳市锦寓置业有限公司股东为河南省锦寓置业有限公司、葛明森、李霞，二被告公司资产混同”，因此河南锦寓公司与南阳锦寓公司混同，二被告公司应当共同向原告继续履行网签义务，共同承担违约责任。第五组证据：一、2015年1月22日《延期交房协议》。二、“美丽之都”4号楼、5号楼、7号楼现场照片。证明被告河南省锦寓置业有限公司与原告签订《延期交房协议》，约定交房时间为2015年12月31日，并约定违约责任：“如到期不能交房，按照客户交款金额进行赔付，交款金额在40万元以下的，按照每月每平方15元计算；交款金额在40万元以上的，按照日万分之三的标准计算赔偿，违约金自违约之日起，每月1号以现金方式支付”。截至庭审当日，被告南阳市锦寓置业有限公司、河南省锦寓置业有限公司开发的“美丽之都”4、5、7号楼等仍在施工之中，尚未交付涉案房屋。二被告公司未按承诺时间交付房屋已构成违约，应当共同向原告承担违约责任，从2016年1月1日起向原告支付违约金。被告河南省锦寓置业有限公司对以上证据，发表如下质证意见：对第一组真实性无异议，我公司已经通过签订合法有效的买卖合同将房屋出售给秦永生。对第一组第二份，房管局通知是复印件真实性无法核实。对第一组第三份，是南阳市锦寓置业出具的，我们也无法核实。对第一组第四份，即使在该请示真实的情况下证明了我公司在五证齐全达到网签条件时，我们立即通知了业主前来办理网签手续，当时因种种原因业主未能配合我公司办理网签手续，证明原告已构成根本违约，我公司有权解除合同。对第一组第五份，信访处理意见书，该证据第三页证明了我公司解除合同的原因为购房人未在约定时间内办理手续，为避免给我公司造成损失我公司解除了合同，证明了解除合同的过错在原告未在约定时间内办理有关手续。对第二组，收款收据真实性无异议，认购协议也无异议，根据第三条第三款，约定在原告未配合我公司在约定时间办理相关手续的情况下我公司有权解除合同并要求原告支付总房款20%的违约金。真实性无异议，但是是否支付房款需要我公司根据银行流水进行核实。对第二组第三份，无异议。对第二组第四份，无公司盖章也无相关人员签字，真实性无法核实，公司不予质证。对第三组，录像，我公司确实存在要求个别购房人支付全款的情况，其原因是该部分购房人不符合按揭贷款手续，无法办理按揭，并没有要求本案中原告全部以付清全部购房款形式购房，即使在该录像真实的情况下视频中的工作人员也从未说要求本案的原告以现金方式支付全部的购房款。并且该录像为2018年8月6日所录，而我公司在2017年5月份及要求原告在限定时间内配合我公司办理按揭手续，而原告在将近一年的时间为履行该义务导致合同解除。对第四组，查询单显示了我公司的基本注册信息不能证明原告的证明方向，关于判决书并没有相应的生效证明，不知道该判决是否生效，无法质证。对第五组，石军的延期交房协议，上面的印章与我公司委托书上面印章不完全一致，需要给公司核实。石军签名也不能确定是否是本人所签，没有指压。照片没有拍摄时间，且双方合同已经解除，已经没有关系。被告南阳市锦寓置业有限公司未发表质证意见。被告河南省锦寓置业有限公司向本院提交了如下证据：一、河南省锦寓置业有限公司营业执照。证明被告基本身份信息。二、2012年10月15日，原被告签订的《美丽之都认购协议》一份。证明原告方违约，被告依法享有解除《美丽之都认购协议》协议的合同解除权。即第三.3条约定：“乙方签订本协议后，应在甲方要求的时间内签订《商品房（预售）买卖合同》，并办理银行按揭手续。若乙方逾期未按甲方要求签署《商品房（预售）买卖合同》或未按期办理按揭手续，则甲方有权单方面解除本《认购协议》，甲方有权单方面将上述房产收回另行出售，并从乙方已付购房款中扣除总房款的20%作为违约金。”三、1.2017年8月23日，河南省南阳市宛都公证处作出的（2017）宛市证民字第9576号公证书一份。2.2017年8月22日，2017年10月13日被告通过百世汇通快递公司向原告邮寄《催办签订商品房买卖合同及完善后期手续通知书》两份及快递邮寄单两份（该邮寄地址与2018年6月15日，河南省锦寓置业有限公司作出的《解除美丽之都认购协议通知》为同一地址）。3.百世汇通快递公司查询单两份，显示2017年8月23日原告收到《催办签订商品房买卖合同及完善后期手续通知书》。以及2018年8月24日南阳市宛都公证处做出的（2018）豫宛宛证内民字第7427号公证书。证明原告收到《催办签订商品房买卖合同及完善后期手续通知书》后仍拒不配合被告办理网签手续，已构成根本违约。即原告依据双方签订的《认购协议》，在符合办理网签条件后多次通知原告办理网签手续，但原告拒不配合被告。被告并于2017年8月22日向原告公证邮寄《催办签订商品房买卖合同及完善后期手续通知书》，原告收到催办通知后仍拒不配合办理相关手续。四、1.2018年6月15日，河南省锦寓置业有限公司作出的《解除美丽之都认购协议通知》一份。2.2018年8月24日，河南省南阳市宛都公证处作出的（2018）豫宛宛证内民字第7426号公证书。证明双方签订的《美丽之都认购协议》已于2018年6月17日解除。原告石军对以上证据，发表如下质证意见：对第一组，基本信息无异议。对第二组证明目的有异议，不能证明原告方违约。对第三组，关于百世快递单，真实性有异议，没有加盖百世快递相应的邮戳，不能证明原告方是否真实的收到了相应的快递，同时该快递单不能证明信函内部真实文件的内容，该快递单另证明秦永生系被告南阳市锦寓置业有限公司的员工利益关联人。公证书的真实性无异议，但是因公证员只有一人，我们对公证书的合法性不予认可另外该份证据不能证明被告方向我方具体送达，同时该公证书反向证明南阳锦寓置业与河南锦寓置业系同一公司，我方与河南锦寓签订认购协议有被告南阳锦寓置业催办网签。第三组第三份是复印件真实性不予认可，同时该查询单及邮递单均没有我方签字，无法确认是我方签收，故不能证明被告的证明目的。对第四组，公证书的形式予以认可，但我们对于内容及合法性不予认可，该公证文书显示委托代理人秦永生于2018年6月16日公正向我方送达解除合同文书，但在该份公证文书的附件显示为6月15日打印文书，因此该公证文书系违法公正，故该文书不能证明被告的证明目的。所有的解除协议通知书均系复印件无法核实其真实性，其次另外提交的百世快递单也是复印件。被告没有邮寄回执，不能证明原告方收到解除通知书。事实上原告方也没有人收到解除通知书。综上不能证明双方合同关系已经解除仍处于履行期内。被告南阳市锦寓置业有限公司未发表质证意见。被告南阳市锦寓置业有限公司未提交证据。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。其他的证据，在综合分析时予以认证。经审理查明：2012年10月15日，原告石军与被告河南锦寓公司签订《美丽之都认购协议》一份，约定：原告石军认购位于南阳市××与××处西300米的“美丽之都”4号楼东单元402室，预测建筑面积135.08平方米，单价4146元/平方米，房屋总价为560042元，原告石军选择银行按揭付款方式，优惠后总价526812元，于2012年10月15日前付清首批房款216812元，并约定了其他内容。2012年10月8日，原告石军向被告河南锦寓公司支付了1万元，被告河南锦寓公司向原告石军出具了《收据》，载明“今收到石军人民币1万元整，系付4#东单元402号房”，加盖“河南省锦寓置业有限公司财务专用章”。2012年10月15日，原告石军向被告河南锦寓公司支付了206812元，被告河南锦寓公司向原告石军出具了《收据》，载明“今收到石军人民币206812元，系付4号楼东单元402室”，加盖“河南省锦寓置业有限公司财务专用章”。以上购房款共计216812元。2015年1月22日，原告石军与被告河南锦寓公司与签订《延期交房协议》，约定交房时间为2015年12月31日，并约定如到期不能交房，按照客户交款金额进行赔付，交款金额在40万元以下的，按照每月每平方15元计算；交款金额在40万元以上的，按照日万分之三的标准计算赔偿，违约金自违约之日起，每月1号以现金方式支付。后被告锦寓公司将“美丽之都”4号楼01室和02室房号对调，但位置不变。原告石军所购买的“美丽之都”4号楼东单元402号房现变为4号楼1单元401号房。2017年5月10日，被告南阳锦寓公司取得了美丽之都4#5#(-1至33层)6#（-1至32层）商住楼的商品房预售许可证（预售许可证号：2017031）。2017年7月20日，被告南阳锦寓公司取得了美丽之都7#8#9#10#住宅楼的商品房预售许可证（预售许可证号：2017050）。2017年8月22日，被告河南锦寓公司经河南省南阳市宛都公证处公证通过百世汇通快递公司邮寄了《催办签订商品房买卖合同及完善后期手续通知书》。2017年12月27日、28日，南阳锦寓公司分别将开发的“美丽之都”项目4、5、6、7、8、9、10号楼共计514户房产，网签至吴海波、张红宾、秦永生、魏提林等四人名下。2017年12月29日，南阳市房产管理中心向南阳锦寓公司下达《通知》，《通知》载明南阳锦寓公司于2017年12月27日、28日分别将开发的“美丽之都”项目4、5、6、7、8、9、10号楼共计514户房产，网签至吴海波、张红宾、秦永生、魏提林等四人名下，网签业务异常，南阳市房产管理中心暂停“美丽之都”项目4、5、6、7、8、9、10号楼的一切业务，并要求南阳锦寓公司书面说明本次网签业务办理的情况及原因。2018年1月8日、2018年1月18日南阳锦寓公司向南阳市房产管理中心出具两份《请示》，《请示》中载明南阳锦寓公司认可吴海波、张红宾、秦永生、魏提林四人均为公司员工，吴海波、张红宾、秦永生、魏提林四人并非“美丽之都”项目4、5、6、7、8、9、10号楼514户房产的实际购房人。2018年9月28日，南阳市房产管理中心向周宪台等信访人出具《信访事项处理意见书》，载明：目前，南阳锦寓公司现法人代表杨波方有公司法定资格，但无经营团队；原法人代表葛明森虽有经营团队，但无法人资格。锦寓置业公司利益双方矛盾尖锐，为了避免锦寓置业公司双方矛盾问题影响购房者权益，我单位暂停了锦寓置业公司网签业务的办理。2018年8月23日我单位再次约谈葛明森方，信访人代表也出席。经我单位多次努力协调，葛明森方同意了信访人的信访诉求。目前葛明森方作出以下承诺：1、为购房业主保留房源；2、按照最初协议价格出售；3、在公司内部矛盾解决后，网签业务开通的时候及时为购房业主办理网签手续。另查明：2006年06月16日，河南省锦寓置业有限公司成立，法定代表人为葛明森，经营范围为房地产开发与经营、物业服务、园林绿化（凭许可证经营）。2011年2月17日，河南省锦寓置业有限公司作为唯一股东出资设立了南阳市锦寓置业有限公司，经营范围为房地产开发（凭有效许可证经营），现法定代表人为杨波，现股东为张娟。二被告公司的实际经营地均为南阳市天山路都市春天住宅小区院内。另查明：原告与被告锦寓公司签订《美丽之都认购协议》时，被告锦寓公司未取得商品房预售许可证。南阳锦寓公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同、提交办理网签手续所需材料，并要求原告以现金方式一次性付清剩余全部购房款。但原告主张按照《美丽之都认购协议》第二条的约定以银行按揭付款方式支付余款。双方多次协商未达成一致意见。2018年8月初，原告在南阳市不动产登记中心了解到位于南阳市宛城区××办事处净土××社区××、××以南、温凉河以东美丽之都4号楼1单元401号房已于2017年12月27日网签至被告秦永生名下（合同号：17981048），“美丽之都”项目已五证齐全。双方形成纠纷诉至本院。至庭审时，争议房产尚未交付。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。一、关于被告锦寓公司与吴海波之间的《商品房预售合同》是否有效，应否撤销网签备案的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。2017年12月27日，被告锦寓公司与被告秦永生网签商品房预售合同，将其开发的位于南阳市宛城区××办事处净土××社区××、××以南、温凉河以东美丽之都4号楼1单元401号房网签至秦永生名下（合同号：17981048），约定购房总价为941695元，付款方式为一次性付款。被告锦寓公司明知上述房屋已出售给了原告，但仍将上述房屋网签至被告锦寓公司的员工秦永生名下，被告锦寓公司既未提供秦永生实际支付房款的证据，且约定的付款方式也不符合常理。故被告锦寓公司与秦永生明显系恶意串通，损害原告的利益，被告锦寓公司与秦永生签订的《商品房预售合同》系无效合同。原告请求确认被告南阳锦寓公司与秦永生签订的关于“美丽之都4号楼1单元401号房”的《商品房预售合同》无效，于法有据，本院予以支持。但原告请求被告南阳锦寓公司与秦永生共同撤销《商品房预售合同》备案，《商品房预售合同》备案系行政机关的行政行为，不属于本案审理范围，本院不予支持。二、关于被告河南锦寓公司与被告南阳锦寓公司是否混同的问题。首先，被告南阳锦寓公司最初是由被告河南锦寓公司出资设立的，在一定时期内被告河南锦寓公司、被告南阳锦寓公司的股东、法定代表人均为葛明森，二被告公司的实际经营地址均为南阳市天山路都市春天住宅小区院内，二被告公司的经营范围为房地产开发与经营。其次，2012年10月15日，被告河南锦寓公司与原告石军签订《美丽之都认购协议》。2015年初，被告河南锦寓公司向“美丽之都”购房户承诺2015年12月31日前交房。但“美丽之都”项目的国有土地使用权、商品房预售许可证等均办理在被告南阳锦寓公司名下，且《催办签订商品房买卖合同及完善后期手续通知书》加盖的是被告南阳锦寓公司的公章，由被告河南锦寓公司通过百世汇通快递邮寄。最后，2017年8月24日、2018年4月27日，原告石军支付的购房款，均是由被告南阳锦寓公司开具《收款收据》。综上可以看出，被告河南锦寓公司与被告南阳锦寓公司混同。三、原告与被告锦寓公司之间的《美丽之都认购协议》是否为合法有效合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。2012年10月15日，原告与被告锦寓公司签订《美丽之都认购协议》时，被告锦寓公司尚未取得商品房预售许可证。2017年5月10日被告南阳锦寓公司取得了美丽之都4#5#(-1至33层)6#（-1至32层）商住楼的商品房预售许可证（预售许可证号：2017031）。本案中原告与被告锦寓公司签订的《美丽之都认购协议》是双方在平等、自愿协商一致的情况下签订的，内容未违反国家法律的强制性规定，且被告在起诉前取得了商品房预售许可证，故原告与被告锦寓公司签订的《美丽之都认购协议》为合法有效合同。四、原告与被告锦寓公司之间的《美丽之都认购协议》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。首先，本案中原告与被告锦寓公司并未就解除合同协商一致。其次，截止2012年10月15日，原告已共计向被告锦寓公司支付了216812元购房款，被告锦寓公司已实现了《认购协议》的合同目的。但被告锦寓公司在网签备案条件具备的情况下，拒不为原告办理网签备案手续，且将争议房屋虚假出售给公司员工，已构成违约。被告锦寓公司履行的是非金钱债务，本案不存在《合同法》一百一十条规定的三种情形，故作为违约方的锦寓公司在不具备《合同法》一百一十条规定的三种情形的情况下无权与守约方即原告石军解除合同。最后，被告锦寓公司于2018年8月23日向“美丽之都”项目的购房户承诺“为购房业主保留房源；按照最初协议价格出售；在公司内部矛盾解决后，网签业务开通的时候及时为购房业主办理网签手续。”锦寓公司已承诺按最初协议价格与原告石军继续履行《美丽之都认购协议》，且原告石军同意继续履行，因此原告石军与被告锦寓公司的《美丽之都认购协议》未解除。故被告锦寓公司辩称其与原告签订的《美丽之都认购协议》已于2018年6月17日解除，本院不予支持。五、原告与被告锦寓公司之间的《美丽之都认购协议》能否继续履行，被告锦寓公司是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告、被告锦寓公司在《认购协议》签订后均应根据诚实信用原则履行合同义务。原告已按照《认购协议》约定支付了相应购房款，被告锦寓公司已实现了《认购协议》的合同目的，应当根据诚实信用原则全面履行合同义务，按时向原告交付验收合格的房屋和办理网签备案及房屋过户登记手续。但被告锦寓公司开发的“美丽之都”项目至今尚未竣工、亦未按承诺时间交付房屋，又违反《认购协议》的约定拒绝原告以银行按揭贷款方式支付剩余购房款，且将《认购协议》约定的房屋网签至被告吴海波名下，严重违反了合同义务，构成违约，故被告锦寓公司应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告锦寓公司应当继续履行与原告签订的《美丽之都认购协议》，为原告办理位于南阳市宛城区××办事处净土××社区××、××以南、温凉河以东美丽之都4号楼1单元401号房的商品房买卖合同网签备案登记手续，并协助原告办理银行按揭贷款手续，向原告交付上述房屋，为原告办理上述房屋的房屋所有权登记手续。原告石军主张要求被告河南锦寓公司、南阳锦寓公司支付违约金的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。六、被告锦寓公司提出反诉的问题。被告河南锦寓公司在答辩时提起反诉，要求原告支付被告河南锦寓公司总房款20%的违约金。但未按照本院要求于七日内缴纳反诉费用，故对被告河南锦寓公司的反诉请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、确认被告南阳市锦寓置业有限公司与被告秦永生签订的关于南阳市宛城区汉冶街道办事处净土庵社区居委会仲景路以西、两相路以南、温凉河以东美丽之都4号楼1单元401号房的《商品房预售合同》无效。二、被告河南省锦寓置业有限公司、南阳市锦寓置业有限公司继续履行与原告石军签订的《美丽之都认购协议》，于本判决生效之日起十五日内向原告石军交付位于南阳市宛城区汉冶街道办事处净土庵社区居委会仲景路以西、两相路以南、温凉河以东美丽之都4号楼1单元401号房屋，为原告石军办理上述房屋的网签备案手续，并协助原告石军办理银行按揭贷款手续。三、被告河南省锦寓置业有限公司、南阳市锦寓置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告石军办理南阳市宛城区汉冶街道办事处净土庵社区居委会仲景路以西、两相路以南、温凉河以东美丽之都4号楼1单元401号房屋的房屋所有权登记手续。四、被告河南省锦寓置业有限公司、南阳市锦寓置业有限公司于本判决生效之日起十日内按每月每平方15元共同向原告石军支付自2016年1月1日起至实际交房之日止的违约金。五、驳回原告石军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9722元、保全费3482元，由被告河南省锦寓置业有限公司、南阳市锦寓置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宏显审判员  刘琳波审判员  郭风香二〇一九年十二月九日书记员  任 娟