河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0423民初3794号原告:毛建欣，男，1970年3月16日出生，汉族，住河南省鲁山县。原告：毛东方，男，1979年8月14日出生，汉族，住河南省鲁山县。二原告共同委托诉讼代理人：程二正，河南厚源律师事务所律师。被告：平顶山市烟草公司鲁山县分公司，住所地鲁山县鲁阳镇人民路东段南。法定代表人：娄大卫，经理。委托诉讼代理人：郭振岗，河南龙云律师事务所律师。被告：赵玉宾，男，1979年10月4日出生，汉族，住叶县。原告毛建欣、毛东方与被告平顶山市烟草公司鲁山县分公司、赵玉宾确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛建欣、毛东方的特别授权委托诉讼代理人程二正，被告平顶山市烟草公司鲁山县分公司（以下简称鲁山烟草公司）的特别授权委托诉讼代理人郭振岗，被告赵玉宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛建欣、毛东方向本院提出诉讼请求：1.确认被告鲁山烟草公司与被告赵玉宾于2017年12月签到的房屋出租合同为无效合同。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告鲁山烟草公司下属单位磙子营烟站因市场原因不再经营使用，2007年7月5日原告毛建欣与磙子营烟站签订合同，承租磙子营烟站的总体，包括门面房、厂房及院内场地等。合同签订初期系毛建欣自己经营，后来与毛东方合伙经营，毛建欣将其承租的9间门面房交给毛东方经营。毛东方收取房租后，毛建欣汇总并向被告鲁山烟草公司缴纳。2017年10月25日，被告鲁山烟草公司收取了当年费用。2017年，被告鲁山烟草公司不让原告续租，将磙子营烟站另行发包给被告赵玉宾。原告当即提出异议，与鲁山烟草公司协商后，其同意原告占用至2018年底。但被告赵玉宾却强行撞开大门占用。原告承租磙子营烟站期间，对出现损坏、无法使用等情形的设施进行了修复、更换，并在烟站院内建设了房屋等设施，二原告投资超过30万元，被告对原告的新增价值未予有效处理，侵犯了原告的合法权益；另行发包行为，直接侵害了原告的优先承租权，故提起诉讼。鲁山烟草公司辩称，一、2017年12月，鲁山烟草公司按照上级要求对租期已到和目前还在闲置的固定资产进行招租。本案涉及的固定资产在2010年7月到期后，一直没有对外出租，由原告毛建欣暂时占用，为此鲁山烟草公司向社会发布了招租的招标公告。在规定期限内原告毛建欣、被告赵玉宾和案外人汤三峰进行了投标，经公开开标后被告赵玉宾中标。鲁山烟草公司与被告赵玉宾签订了租赁合同，目前该合同正在履行过程中。两原告不是该合同的一方当事人，不受法律关于合同相对性的约束，无权对鲁山烟草公司和赵玉宾之间的合同提起效力确认之诉。请求驳回原告的起诉。二、此外，1、两原告不具有诉讼主体资格，其中毛东方不是2007年合同的承包人。2、鲁山烟草公司属于国营企业不是事业单位，不受行政采购法和招投标法的限制，作为管理人有使用占有的权利，招标行为完全属于企业内部管理规定，不违反国家的法律规定。3、原告所称是行政法规定，不是法律的强制性规定，是事业单位的规定，对国有企业无约束力。4、原告毛建欣也参与招标了，被告赵玉宾投标意向书是101000，而毛建欣是7万，法律规定是同等条件下有优先权，所以原告毛建欣与被告赵玉宾不是同等条件，原告失去了优先权，即使有优先权也不影响被告赵玉宾与合同的效力。赵玉宾辩称，同意鲁山烟草公司的意见。本院经审理认定事实如下：2007年7月5日，原告毛建欣与被告鲁山烟草公司签订一份租房协议，约定：“甲方：鲁山县烟草公司，乙方：毛建欣，经甲乙双方协商同意，签订如下租房协议：一、自2007年8月1日起，至2010年7月30日，甲方将磙子营烟站（包括门面15间，二楼宿舍15间，仓库25间及地面所有附属物）租给乙方，年租金1.2万元，自12月5日前一次性付清下年租金。其中2007年下半年不包括门面房，租金是4000元。……九、若因特殊情况，有一方要终止本协议时，必须提前二个月通知对方，并赔偿对方一个月的租金。十、合同到期，如甲方继续向外租赁该处，在同等条件下，乙方有优先租赁的权利”。合同签订后原告毛建欣即占用租赁房屋进行经营，并按年缴纳了租金。2017年10月25日，被告鲁山县烟草公司收到原告18000元租金，出具收条载明：“今收到：磙子营烟站整体占用费壹万捌仟元整（2017年元月1日-2017年12月31日），鲁山县烟草局陈志伟，2017、10、25”。2017年11月,被告鲁山烟草公司九磙子营烟站的房屋及附属物对外进行招标，2017年12月18日，原告毛建欣、被告赵玉宾、案外人汤三峰分别依据招标公告向被告鲁山烟草公司递交了投标书，投标价分别为70000元、101000元、29000元，最后被告赵玉宾竞标成功，并与被告鲁山烟草公司签订了《房屋出租合同》，合同约定：租赁物为甲方（即鲁山县烟草公司）所有的位于鲁山县磙子营××磙子营街东头，包括宿舍楼（一楼为门面房）办公楼（一楼为门面房）等附属设施、设备，总土地面积9561.42m2；租赁期限三年，即2018年1月1日至2020年12月31日；年租金101000元，总租金303000元。并约定了其他相关事宜。另认定，原告毛建欣将其承租磙子营烟站的门面房其中的九间分给原告毛东方，毛东方每年向毛建欣支付6000元房租。本院认为，原告毛建欣租赁被告鲁山烟草公司磙子营烟站的房产一事，有双方的租赁协议和租金收条为证，虽然租赁协议约定的租期为3年，但协议期满后毛建欣一直占用租赁物，被告鲁山烟草公司并未提出异议，毛建欣也向相关人员交纳了租金，可视为租赁合同约定的期限之后双方形成了事实上的租赁关系。被告鲁山烟草公司在2018年将租赁物另租他人，因租赁协议中约定原告毛建欣有优先承租权，故毛建欣认为自己的承租权被侵犯而提起诉讼，有法律依据，原告毛建欣具有诉讼主体资格。原告毛建欣将租赁房屋中的一部分交由原告毛东方使用并支付租金的行为，实为转租行为，原告毛建欣无证据证明被告鲁山烟草公司同意其转租行为，故原告毛东方不能依据毛建欣与鲁山烟草公司签订的租赁协议享受承租人权利，毛东方提起诉讼没有法律依据。被告依据竞标情况以出价最高者确定承租人，符合招投标法律的规定，而且原告毛建欣也参与了租赁物的投标，视为被告鲁山县烟草公司已经在合理期间告知了原告毛建欣意欲终止双方原租赁协议的意思表示。原告毛建欣对租赁物的优先租赁权是基于双方租赁协议的约定，法律并未规定承租人对租赁物当然享有优先租赁权，我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。上述法律规定均是规定的租赁物所有权发生变动时承租人有优先购买权，而不是指租赁物未发生所有权变动时，承租人也当然享有优先租赁权。在出租人鲁山烟草公司公开招标的情况下，投标数额相同才是“同等条件”，但被告赵玉宾出价比原告毛建欣高31000元，显然不是同等条件，故原告毛建欣在被告鲁山烟草公司以公开招标方式出租原租赁物时，其因出价低于他人而丧失了依协议所享有的优先租赁权。被告鲁山烟草公司与被告赵玉宾通过公开招投标后签订的《房屋出租合同》，原告毛建欣请求判令该合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告毛东方因不具备与被告鲁山烟草公司出租物的承租人资格，其提起诉讼没有事实依据，故对其诉讼请求亦不予支持。两被告的辩解意见中符合上述论述的观点予以采纳，其他辩解理由没有事实和法律依据，不予采纳。至于原告认为对其权益造成损害，可待持有相关损失证据后再寻合法途径处理。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告毛建欣、毛东方的诉讼请求。案件受理费100元，由原告毛建欣、毛东方负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  吴大憨审判员  陈克中审判员  贡恩法二〇一九年十二月十七日书记员  王书萱