江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣01民终739号上诉人(原审原告):吴硕，男，1982年5月30日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：吴宏林，男，1954年4月1日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区，系吴硕父亲。委托代理人：林远，男，1949年2月18日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，现住江西，系吴硕的姨父。被上诉人(原审被告)：宁波市强人置业发展有限公司，住所地:浙江省奉化市锦屏街道南山路184号，组织机构代码71338001-5。法定代表人：叶忠真，该公司执行董事。上诉人吴硕与被上诉人宁波市强人置业发展有限公司（以下简称宁波强人公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南昌市湾里区人民法院(2015)湾梅民初字第22号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李浩、林嘉的委托代理人吴宏林以及林远到庭参加诉讼，被上诉人宁波强人公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年3月30日，被告宁波强人公司取得罗马假日会所又叫天瑞花园5#楼的预售许可证。2007年8月28日，原告吴硕以132741元总价购买被告宁波强人公司开发的，位于南昌市湾里区太平镇罗马假日会所5#楼1单元3层315室房屋一套，双方签订了编号为1000082026的《南昌市商品房买卖合同》一份。合同第六条约定，签定本合同时，支付购房款人民币119467元，余款人民币13274元于交房时付清。合同第八条约定，出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需导致工程延误（以市政府批准的相关文件为准）；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期（以市政府批准的相关文件为准）。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按补充协议处理。合同附件还有分层平面图、装修标准及配套、补充协议、前期物业管理、商品房住宅质量保证书、住宅使用说明书等内容。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款自延期之日起每天0.03%向买受人支付违约金。签订合同当天，原告方向被告宁波强人公司支付了购房款119467元。2007年9月10日，上述合同经过南昌市房屋商品化办公室登记备案。2009年4月12日，被告将上述商品房交付原告方。当天，原告方向被告交纳契税5310元、维修基金1327元、有线电视初装费500元、物管费605元、水电备用金300元。2009年4月16日，上述商品房经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，于2009年4月22日经湾里区建筑管理局备案。2009年8月22日，被告出台逾期交房补偿方案，同意2#、4#、5#楼按合同交房日期计算至取得竣工验收备案表之日，但需扣除冰雪灾害天数计算，因原告方对部分具体措施不同意，双方未达成一致意见。之后，原告方未向被告支付购房余款13274元，也一直未取得房屋产权证。现三原告向本院起诉，要求被告立即办理房屋产权证并交给原告，要求被告按已交购房款119467元万分之三向原告赔偿逾期办证违约金73758.72元（逾期日期自2009年7月12日暂计算至2015年2月28日，共计2058天），本案诉讼费由被告承担。审理中，原告方增加诉讼请求，要求被告支付逾期交房违约金139059元，计算标准为从2008年11月1日起计算至2015年3月18日按已付购房款119467元的日万分之五。一审法院认为：原告吴硕与被告宁波强人公司签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，并且符合商品房预售许可条件，合同合法有效，双方应当全面履行合同义务。被告将诉争房屋于2009年4月12日交付原告方使用，但该房屋在2009年4月22日才经建设主管部门验收备案，应将该时间作为计算逾期交付房屋违约金的截止时间，从合同约定交付房屋时间2008年11月1日起逾期173天，按已付购房款119467元为基数以万分之五的比例计算，共计10333.9元。现因原告方已于2009年4月12日收房，且房屋经验收合格，被告承担50%的逾期交付房屋违约金较为妥当。原告方要求被告立即给予产权证，因办理产权证是行政机关履行的行政职责而不是人民法院民事审判的范围，故对该项请求，本院不予支持。原告方要求被告支付至今未办理产权证的违约金，因原告方应支付的购房款未付清而无法形成合同确定金额的购房发票，故对原告方的该项请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、限被告宁波市强人置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴硕支付逾期交付房屋的违约金5166.95元；二、驳回原告吴硕的其它诉讼请求。案件受理费6483.5元，由原告吴硕共同负担6433.5元，被告宁波市强人置业发展有限公司负担50元。宣判后，吴硕不服，向本院提出上诉。吴硕上诉称：一、一审错误地认定“原告应支付的购房款未付清”，实际上，在本案中上诉人已严格按照合同规定履行了分期付款的义务，无任何违约的过错。“剩余房款13274元”未交，是由于被上诉人至今未按合同第十一条规定办理向上诉人交房的相关手续，也即，依据合同，被上诉人至今仍未取得向上诉人收取“剩余房款13274元”的资格。“剩余房款13274元”未交之责任不在上诉人而在被上诉人。二、关于被上诉人延期交房问题，合同第九条规定被上诉人延期交房时间计算的截止日期是“实际交付之日”，即便该房在2009年4月22日“经建设主管部门验收备案”或“取得了竣工验收备案表”，但如未做到“该房经验收合格”的证明文件“齐全”及向上诉人“出示”，并经上诉人“签署房屋交接单”，则“2009年4月22日”仍不能作为该房的“实际交付日”。三、一审判决曲解了上诉人关于房产证的诉求。故请求：1、判令被上诉人立即办理好罗马假日会所5#楼315室房地产权属证书；2、判令被上诉人自2008年11月1日起至一审立案之日即2015年3月18日止，向上诉人支付已交房款万分之五的逾期交房违约金139059元；3、判令被上诉人自2009年7月12日起至2015年2月底止支付逾期办证违约金73758.72元；4、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。宁波强人公司未提供书面答辩状。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：2007年8月28日上诉人吴硕与被上诉人宁波强人公司签订的商品房买卖合同真实合法有效，双方应当全面履行合同义务。合同第六条关于付款方式的约定是，签定本合同时支付购房款人民币119467元，余款人民币13274元于交房时付清。上诉人吴硕于签订合同当天向被上诉人宁波强人公司支付了购房款119467元，余款人民币13274元未支付，上诉人吴硕主张被上诉人的工作人员张娅娜在其2009年4月12日缴纳契税的收据背面注明了“鉴于卖方逾期交房的违约金问题尚待处理，买方目前未交10%购房款不作为买方逾期付款的违约行为”，且依据合同被上诉人宁波强人公司至今仍未取得向上诉人收取剩余房款13274元的资格,因此,余款人民币13274元不支付上诉人没有过错。但上诉人提交的缴纳契税收据背面的签字未加盖被上诉人宁波强人公司公章，无法认定张娅娜的个人行为得到被上诉人宁波强人公司的授权或认可，上诉人吴硕也无其他证据对该签字的内容加以佐证，因此，一审法院对该签字不予采信是正确的，并且该签字的内容也仅仅是买方目前未交10%购房款不作为买方逾期付款的违约行为，并没有承诺10%购房款可以延后交付，所以，上诉人吴硕负有按合同第六条约定支付余款人民币13274元的义务。2009年4月16日，涉案商品房经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，于2009年4月22日经湾里区建筑管理局备案，涉案商品房符合合同约定的交房条件，2009年4月22日可以认定为实际交房日，且上诉人已实际收房，因此，一审法院从合同约定交付房屋时间2008年11月1日起至2009年4月22日止计算逾期交房173天，按已付购房款119467元为基数以万分之五的比例计算，共计10333.9元正确。因上诉人于2009年4月12日已收房，且房屋经验收合格，一审法院判令被上诉人宁波强人公司承担50%的逾期交付房屋违约金51669.95元处理并无不当。综上,一审判决认定事实清楚，适用法律正确,处理得当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4492元由上诉人吴硕自行承担。本判决为终审判决。审 判 长  曹成云审 判 员  吴建平代理审判员  邓 晖二〇一六年八月八日书 记 员  滕漪兰