上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初26943号原告王义帅，男，1987年3月15日生，汉族，住河南省。委托代理人侯平，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告张文婷，女，1988年4月4日生，汉族，住甘肃省西宁市。委托代理人刘华健，北京长安(上海)律师事务所律师。委托代理人金佳，北京长安(上海)律师事务所律师。原告王义帅与被告张文婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年9月13日、10月11日公开开庭进行了审理。原告王义帅的委托代理人侯平，被告张文婷的委托代理人刘华健、金佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王义帅诉称，2016年1月25日，原、被告经居间介绍签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告购买被告位于上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)290万元。定金为20万元。双方合同约定，应在签订本合同后35天内签订示范文本的上海市房地产买卖合同，被告逾期超过20日未按合同约定履行交付房地产的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告按照房屋总价款的20%支付违约金。当日，原告向被告支付了定金20万元，由被告的委托代理人许萍代收。之后，原告多次要求被告按约签订示范文本的买卖合同，但被告一直不予理睬。原告遂于2016年2月29日向被告发送催告函，要求被告于2016年3月1日22时前与其签订示范文本的买卖合同，但被告仍不予签署。现房价上涨，造成原告的巨大损失，故原告起诉，要求1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告支付违约金80万元；3、判令被告返还定金20万元；4、诉讼费由被告承担。被告张文婷辩称，双方已于2016年2月19日签订了示范文本的买卖合同，但原告未能依约支付首付款，故系原告违约在先，现同意解除合同并返还定金20万元，但不同意承担违约责任。经审理查明，2016年1月25日，原、被告经居间介绍签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告(乙方)购买被告(甲方)所有的位于上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价为290万元。双方房屋买卖合同第3条约定：签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后35天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期。第4条付款方式4.1约定：首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日内，通过居间方转付或自行支付甲方收取房价款(含定金)87万元。4.2约定：第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款203万元。双方房屋买卖合同第9条税费承担约定：根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担。第11条定金责任约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第12条违约责任约定：乙方未按约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。第15条联络地址约定：甲乙双方在本合同签章处书写的联络地址或身份证件所在地址即为本合同下任何书面通知的送达地址。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知对方；未及时通知，则原地址即视为有效送达地址。第19条补充约定：甲方承诺房子产权满五年唯一一套。乙方承诺在2016年2月20日之前有多少现金，先支付给甲方。同日，原告向中介方上海瑞丛投资管理有限公司支付佣金3万元，原告向被告支付定金20万元，由许萍出具了收款收据。2016年1月30日，被告向许萍出具委托书一份，言明：因委托人因故无法亲自办理出售登记在张文婷名下的位于上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜，特委托受托人许萍为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第一至十三项事项，受托人无转委托权……一、代为签订定金协议；二、代为签订房地产买卖合同；三、代为办理买卖合同公证、领取公证书；四、代为办理房地产转移登记；五、代为签署承诺本次出售的房产为家庭唯一住房的承诺书；六、代为收取房价款……2016年2月29日，原告向被告及许萍发送催告函一份，要求许萍及被告按约应于2016年3月1日22时前与原告前往中介方签订上海市房地产买卖合同，如不配合，将依法追究被告的违约责任。同时，原告将上述催告函内容又以短信方式发送给了许萍。被告方未回复。审理中，被告提供《上海市房地产买卖合同》一份，证明双方在2016年2月19日已经签署示范文本的买卖合同。该合同第二条约定：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计290万元。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2016年3月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定：1、签订本合同当日内，乙方(指原告)应支付甲方(指被告)首期房价款87万元(其中包括在签署本合同之前，乙方付甲方定金20万元。本合同签订后，该笔定金自行转为乙方支付给甲方的部分首期房价款)。2、待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为使用权人的房产权证以及贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方应委托银行将202万元的贷款直接支付至甲方账户作为第二期房价款。3、双方应于按本合同约定办妥房屋交接、户口迁出及水电煤物业等结清且户名变更手续同时乙方支付甲方房价尾款1万元。该合同后附有补充协议一份，约定：该房屋内除厨房、卫生间不动，其余房间内的家具、家电不包含在房价款内。落款处由原、被告分别签名。对此，原告认为，2016年2月19日系双方约定的签约日，当时双方均到达中介方处准备签双方文本的网签合同，并签署补充协议，当时由原告先签字，但之后被告不同意签名，后中介让原告先离开，说做做被告的工作，故原告取走了由其已签名的其中一份合同，其余的留在中介处。3月初，双方又协商，但仍未谈妥。为此，原告提供了相同版本的《上海市房地产买卖合同》一份，但落款处仅有原告签名。对此，被告认为，双方在签署上述网签合同后，为家具问题不欢而散，故原告未能按约支付首付款，但原告提供的合同上无被告之签名，故不确认该真实性。审理中，被告坚持认为该合同已网上备案，原告则认为，该合同未经网上备案，故被告已在2016年3月将该房屋另行出卖了。对此，被告确认系争房屋已在2016年3月另行出卖，但如上述合同已经网上备案却又为何能另行出卖，被告未能在指定期限内作出合理解释。审理中，原告申请中介方工作人员出庭作证，但证人拒到庭。为此，原告提供了其与中介工作人员丁永祥的电话录音，证明丁永祥确认原、被告之间尚未签订示范合同。对此，被告不予确认真实性，并认为双方之间的中介工作人员并非丁永祥，具体需要核实，但事后未在指定期限内回复本院。审理中，原告提供其招商银行的交易明细，2016年2月19日，该账户内余额为721,514.56元，证明在2016年2月19日当天原告已凑齐首付款，仅因未能签署示范文本的上海市房地产买卖合同而未作支付。以上事实，由原、被告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及补充协议、佣金确认书、房产证、收款收据、委托书、催告函、信息、招商银行户口交易明细表以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，系争房屋的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。按照双方买卖合同的约定，双方应在2016年2月19日签订示范文本的上海市房地产买卖合同，现原告认为双方虽按约到场，但其签名后被告拒绝签名。被告则认为双方已在当日签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，但原告未能按约支付首付款，故系原告违约。本院认为，首先，被告虽认为双方已在2016年2月19日签订了示范合同，但在原告于同月29日向被告发函及信息要求签订示范合同时，被告未作任何回应及辩驳，审理中亦未能做出合理的解释，不符合常理；其次，因双方的房屋买卖合同约定了签订示范合同的当日支付首付款，故原告在2016年2月19日赴约时，已准备了足额的首付款，原告已作了履约的充分准备，被告述原告虽签订了示范合同，但未能按约支付首付款，亦不符合常理；再次，被告认为其提供的双方签署的示范文本的上海市房地产买卖合同已经网上备案，但该房屋已由被告另行出卖，对于已经网上备案的房屋为何又能另行出卖被告未能做出任何解释。综上，本院采信原告之述，双方尚未协商一致签订示范文本的上海市房地产买卖合同，系被告违约。现原告要求解除双方之间的房屋买卖合同关系并返还定金，被告表示同意，于法不悖，本院予以准许。合同解除后，被告理应按双方合同约定支付违约金，故原告要求被告赔偿房屋总价的20%作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告赔偿佣金损失，无合同依据，本院难以支持，原告要求被告赔偿房价上涨损失，但未能提供证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王义帅与被告张文婷就上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告张文婷应于本判决生效之日起十五日内返还原告王义帅定金20万元；三、被告张文婷应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王义帅违约金58万元；四、驳回原告王义帅其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，减半收取6,900元，由原告王义帅承担1,500元，被告张文婷负担5,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一六年十月二十日书记员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。