湖南省双峰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1321民初4306号 原告宋瑶，女，1988年7月4日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。 原告宋佳，女，1991年7月18日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。 原告朱梅英，女，1965年6月15日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。 三原告委托诉讼代理人向卫之，湖南富厚律师事务所律师。 被告彭清，男，1982年6月28日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。 第三人黄开华，男，1963年4月3日生，汉族，湖南省沅江市人，居民，住湖南省沅江市。 原告宋瑶、宋佳、朱梅英与被告彭清、第三人黄开华房屋租赁合同纠纷一案，2019年9月2日本院受理后，依法适用普通程序，2019年9月23日公开开庭进行了审理，原告宋瑶、宋佳、朱梅英及其委托诉讼代理人向卫之、被告彭清到庭参加诉讼，第三人黄开华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案经缺席审理，现已审理终结。 原告宋瑶、宋佳、朱梅英向本院提出诉讼请求，1、解除原告、被告之间的房屋租赁合同，并责令被告迅速腾房，交还门店给原告；2、判令被告赔偿因违约行为给原告造成的门面租金差额11.18万元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年11月13日，被告彭清承租三原告位于双峰县的商铺经营服饰，租金已经缴纳至2019年6月10日。2018年6月5日，原告与被告重签房屋租赁协议，租期从2018年6月4日至2024年6月10日，租金为128000元，合同中约定未经原告同意不得转租，否则即构成违约，被告缴纳房租至2020年6月10日。被告彭清在承租期内，未经原告同意与第三人黄开华订立租赁合同，并收取房屋租金每年239800元至2018年8月31日。2019年8月原告知悉后通知被告彭清解除房屋租赁合同，腾房退铺面，拆除店内装饰并恢复门店，但被告拒不承认转租事实，双方协商无果，请求人民法院判如原告诉请。 被告彭清辩称，原告与被告之间的租赁合同是合法有效的，被告不存在违约行为，原告无权解除合同；被告不存在房屋转租的行为，原告提供的证据不足以证明被告转租房屋；被告因经营需要与酷黄毛总公司合作，酷黄毛总公司承诺每年分配239800元作为被告彭清的提成，根本不涉及房屋转租；原告要求解除合同，不符合法律规定，若原告坚持则应当赔偿被告因店铺装修所产生的损失20万元、品牌保证金20万元、员工工资3万元、因店铺转移另行选址及装修期间因商品积压造成的损失50万元。 第三人黄开华述称，2015年4月7日第三人与被告彭清订立了租赁房屋的合同，被告彭清并未告知第三人其不是原始房东，第三人每年向被告支付了租金23.98万元，经过几年的经营品牌在当地有一定的影响力，恳请法院判决此门面优先租赁给第三人继续经营。 当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案中原、被告的陈述及本院采信的证据，本院认定如下事实： 经审理查明，原告朱梅英与原告宋瑶、宋佳是母女关系，位于双峰县的房屋是原告朱梅英、原告宋瑶、原告宋佳的家庭共同财产。该房屋的一楼为商业铺面。从2009年11月开始，被告彭清承租该铺面经商。2014年6月10日，原告宋瑶宋佳共同委托原告朱梅英与被告彭清订立房屋出租协议，约定：“甲方朱梅英，乙方彭清，甲方将复兴街516号一楼门面承租给乙方经营服装，房租为每月10000元整，房租付款方式为每年付款一次，必须提前一个月付清，租期从2014年6月10日起至2019年6月10日；在租期内乙方可以转让门面，如要转让或不租必须提前2个月告诉甲方，经甲方同意方可转让，如未经甲方同意私自转让，视为违约；由于物价上涨变数大租金限前两年不变，两年后由甲乙双方商议按市场价格而定，以签字之日起。”合同尾部原告朱梅英、被告彭清签名确认。被告彭清按照合同约定缴纳了房屋租金。2018年6月5日，受原告宋瑶、原告宋佳的委托原告朱梅英与被告彭清又订立了房屋出租协议，约定：“甲方朱梅英（签名），乙方彭清（签名），甲方将复兴街516号门面承租给乙方，房租为每年壹拾贰万捌仟元整，租金六年不变；房租付款方式为每年付款一次，必须提前一个月付清，租期从2018年6月10日起至2024年6月10日止；在租期内乙方可以转让门面，如要转让或不租必须提前两个月通知甲方，经甲方同意方可转让，如未经甲方同意私自转让视为违约。”协议的尾部原告朱梅英与被告彭清都签名确认。被告彭清按照合同的约定交至2020年6月10日的房屋租金。 2015年4月7日，被告彭清与第三人黄开华订立房屋租赁合同，约定如下：甲方彭清，乙方酷黄毛黄开华，门面坐落在双峰县，营业面积约55平方米，该房屋现有装修及设施设备情况：现有装修及货架合同期内，甲方无偿交予乙方使用，归甲方所有；租赁期限2015年9月1日起至2018年8月31日止，租赁期限为3年，年租金为贰拾叁万玖仟捌佰元整，乙方租金为一年一付，提前一个月支付，每年的8月1日前支付给甲方，乙方以转账的方式向甲方履行合同支付义务，以银行出具的转账凭证作为乙方的支付依据，以下为甲方账户信息，开户行农业银行双峰支行户名彭清，账号62×××19，逾期未交，每日加收滞纳金5‰，从保证金里扣除，同时按乙方违约论处，甲方有权收回门面；签约时，乙方必须向甲方交履约保证金叁万元（不计息，不保值），合同期满后如门面及设施无损坏和未欠租金等，甲方一次性全额返还乙方，合同期内，如乙方违约，履约保证金作违约金，归甲方所有。第三人黄开华所在的株洲市沪淞区汇金酷黄毛服饰店向被告彭清支付了房屋的租金。2018年9月、10月，第三人黄开华所在的株洲市沪淞区汇金酷黄毛服饰店先后五次共计汇款249800元给被告彭清，继续经营服饰。2019年8月，原告朱梅英在知道房屋被转租后，向被告彭清送达了关于解除房屋租赁合同的告知函，“因彭清擅自转租，构成严重违约，要求解除合同，并要求彭清在7日内撤离门店，腾退房屋，恢复门店至原状为止。如不恢复，视为按惯例门店添附财产无偿赠与我，由我处置，之后与我协商因你违约行为给本人造成的损失。”双方协商无果。原告诉至本院。 本院认为，原告朱梅英受原告宋瑶、宋佳的委托，与被告彭清订立的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，房屋租赁合同是合法有效的；被告彭清未经原告同意，擅自将租赁物转租，原告在通知被告后，可以解除合同；被告彭清称没有转租，与第三人是合作关系，明显与事实不符，本院不予采信；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失；原告要求返还租赁物，请求成立，本院采信；被告彭清应当迅速腾房，交还房屋给原告；同时被告彭清还应当赔偿原告门面的损失，原告仅要求被告赔偿111800元的差价损失，是合理诉求，本院予以采信；被告彭清要求原告赔偿因店铺装修所产生的损失200000元、品牌保证金200000元、员工工资30000元、因店铺转移另行选址及装修期间因商品积压造成的损失500000元，属于民事诉讼中的反诉，但被告彭清并未向本院递交书面的反诉状并预交反诉费用，故对于其请求不与本案合并审理；据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告朱梅英与被告彭清2018年6月5日订立的房屋租赁合同； 二、被告彭清在本判决发生法律效力之日起7日内腾房，返还双峰县门店给原告； 三、被告彭清在本判决发生法律效力之日起7日内赔偿原告房租差价损失111800元； 如果被告彭清未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，被告彭清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  刘军求 人民陪审员  熊存根 人民陪审员  贺素平 二〇一九年十二月二十日 代理书记员  洪 娟