广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初14906号原告：深圳市龙岗南联股份合作公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道办南联路32号，统一社会信用代码91440300192471164Q。法定代表人：李伟文。原告：深圳市南联罗瑞合投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道南联社区罗瑞合村罗瑞合综合大楼A栋201，统一社会信用代码91440300680396810A。法定代表人：罗伟锋。共同委托诉讼代理人：李湘云，广东深展律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：方剑鹏，广东深展律师事务所律师。被告：余向明，1958年7月20日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：陈有蕊，广东笃法律师事务所律师。被告：桃丽丝发品化妆品公司，登记地址FLAT/RM30，4/F，HIUKWAIHOUSE，KWAICHUNGESTATE，KWAICHUNG，NT，登记证号码东主：余向明。第三人：深圳市龙岗区龙岗街道乐瑞和幼儿园，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道南联社区罗瑞合村瑞丽路6号，统一社会信用代码52440307359093362H。法定代表人：王薇。上列原告诉被告、第三人土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳市龙岗南联股份合作公司（以下简称南联股份公司）、深圳市南联罗瑞合投资发展有限公司（以下简称罗瑞合公司）共同委托诉讼代理人李湘云、被告余向明委托诉讼代理人陈有蕊、第三人深圳市龙岗区龙岗街道乐瑞和幼儿园法定代表人王薇到庭参加了诉讼，被告桃丽丝发品化妆品公司（以下简称桃丽丝公司）经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告将位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区罗瑞合村黄果历地段1500平方米地块范围内的一切建筑物（包括位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区瑞丽路6号的二层厂房及三层宿舍（合计面积3000平方米）以目前现状交还原告；二、被告向原告支付占有使用上述地块及地块建筑物的使用费462000元（参照周边地段同类型建筑物租赁价格每月每平方米22元计算，即每月使用费为66000元，自2018年11月29日暂时计算至2019年7月1日，实际计算至被告返还完毕建筑物之日止）；三、由被告承担本案诉讼费等其他一切必要费用。事实和理由：原告与被告桃丽丝公司于1988年11月28日签订《租用地块建厂房协议书》约定：原告出租村里黄果历地段1500平方米的地块给予被告桃丽丝公司自资建房使用，使用时间为三十年；租金为9万元，且一次性支付完毕。上述租地协议书签订后，原告及被告桃丽丝公司双方均按上述协议书履行各自权利义务，被告桃丽丝公司在租赁地块上建造了厂房并投入生产经营。上述协议书于2018年11月28日租赁期限届满，按协议约定被告桃丽丝公司不得再行使用，租赁地皮范围内的一切建筑全属原告所有，被告桃丽丝公司应在期满后将所属租赁地皮范围内的一切建筑物交付给原告。现涉案建筑物位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区瑞丽路6号的二层厂房及三层宿舍（合计面积3000平方米）已由第三人承租，并经营幼儿园。原告与被告桃丽丝公司签订的《租用地块建厂房协议书》已于2018年11月28日届满，被告桃丽丝公司未在租赁期限届满后将所属租赁地皮范围内的一切建筑物建归还原告，已严重侵害原告的合法权益。被告桃丽丝公司为香港无限公司，其东主应为公司的一切债务共同附上法律责任，故被告余向明作为被告桃丽丝公司的东主应就被告桃丽丝公司的债务承担法律责任。原告已于2019年5月23日向被告邮寄了通知函，催告其返还租赁地块及地块上的建筑物和支付占有使用费，被告均不予理会，拒绝返还。为为维护原告的合法权益，遂起诉至法院，并提出上述诉请。被告余向明辩称，一、涉案《租用地皮建厂房协议书》租赁期限尚未到期，原告的诉求无法律依据。1、根据原告提交的《租用地皮建厂房协议书》，明确约定租赁期限为自1990年7月1日起至2020年6月30日止，而目前租赁期限尚未届满，双方应继续履行《租用地皮建厂房协议书》，原告无权要求被告余向明返还在租用地皮上建设的厂房，涉案厂房的所有权均归属被告余向明所有。2、因《租用地皮建厂房协议书》期限尚未到期，被告余向明是涉案厂房的所有权人，有权进行占有、使用、收益的权利，被告余向明无须向原告另行支付占有使用费。二、原告诉求返还厂房和宿舍，而根据《房屋所有权证》登记的仅为厂房，房层所有权证登记的厂房面积与涉案房屋的实际面积不一致，需查明。1、原告主张的地块上，目前仅有厂房，而宿舍和钢结构建筑不在原告主张的地块上（不在承租范围内）。2、本案原告提交的《房屋所有权证》证据显示，基底面积为1200平方米，建筑面积为2500平方米，而原告诉求要求归还的涉案地段1500平方米的厂房面积为3000平方米。存在面积不一致，原告所主张返还建筑需明确。另被告余向明涉案地块上建筑物未办理任何房地产证件。三、原告提交的《房屋所有权证》被告余向明不予认可，被告余向明已向深圳市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销。1、根据原告提交《广东省县市单位房屋产权登记申请书》、《广东省县市房屋产权登记审批书》、《证明文件》中显示，《房屋所有权证》涉及的房产建成年份是1985年10月，而被告余向明与原告签订租赁合同时间是1988年11月28日，1988年之后被告余向明投资建设了厂房、宿舍、钢结构房屋。故本案原告提交的《房屋所有权证》证载厂房与本案争议的厂房，在建设时间存在矛盾，所指的建设厂房是否是本案争议的厂房存在争议。2、被告余向明与原告签订《租用地皮建厂房协议书》约定租地时间为30年，在该时间内被告余向明出资兴建了地上全部建筑物，享有对地上建筑的所有权及使用权，在此期间被告余向明从未授权原告办理房地产证，也未签署任何相关文件。四、本案应中止审理。1、就原告所提交的《房屋所有权证》，被告余向明已向深圳市中级人民法院申请撤销，目前行政案件(2019)粤03行初163号正在审理之中。2、本案是否存在《房屋所有权证》，《房屋所有权证》是否真实，另《房屋所有权证》所登记的为哪部分建筑物，上述事实均对本案的审理存在关联，因此，本案应中止审理。五、涉案《租用地皮建厂房协议书》为租赁，而根据当时招商政策及《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》，本案中的土地租赁合同可视为对集体土地的补偿，租地合同的实际性质可理解为对村集体土地征收补偿性质，涉案地上建筑物所有权应为被告余向明。六、本案由于涉及地上建筑物为无房地产证件，应由行政部门先行处理。综上，请求本案中止审理或驳回原告的全部诉讼请求。被告桃丽丝公司未到庭应诉答辩，被告余向明为被告的东主（香港称呼）未提交证据。第三人辩称，第三人和被告余向明签订的合同还没有到期，合同到期时间2020年6月，现合同未到期，第三人无法将涉案房产交回原告。经审理查明，1988年11月28日，被告余向明代表被告桃丽丝公司（乙方）与原龙岗镇南联瑞合二队（甲方）签订《租用地皮建厂房协议书》约定：甲方出租村里黄果历地段1500平方米的地块租给乙方自资建房使用（使用时间叁拾年）；甲方负责向上级有关部门申请办理征用建厂房用地（征用费用由乙方负责）；在乙方使用厂房时的合约期间因特殊情况不能生产时，甲方允许乙方转让或出租和合股使用，但不能超出总合约期叁拾年（即从乙方正式租用日起计算）；在乙方厂房正式投产期间（即从1990年7月1日至2020年6月31日止），甲方没有特殊原因不能干预乙方房的正常生产（除国家征用该地的唯一特殊条件）；乙方在使用甲方地皮范围内所投资建造厂房的总面积不能低于1500平方米，如乙方确因当年资金困难，甲方允许乙方第二年加建补足，但乙方不得超过第三年加建；租金为9万元，乙方在进行施工前一次性付清；乙方在使用地皮合约期满后，不得再行使用，所属租用地皮范围内的一切建筑全属甲方所有，如乙方需继续使用时，甲方必须按当时的合理价格优先租给乙方使用；在该地租用和使用期间，如国家需要征用时，双方应无条件服从国家的需要，对国家一切补偿费，除厂房及其它设施费归乙方外，属土地补偿费归甲方所有。原宝安县龙岗镇南联村民委员会在《租用地皮建厂房协议书》上盖章并注明“同意双方协议，由甲方收入总额(土地费)上交南联村委会，瑞合（2）村小组各10%”，原宝安县龙岗镇人民政府盖章并注明“同意双方协议”。该协议书最后一行落款“罗家龙一九八八年十一月六”。上述《租用地皮建厂房协议书》签订后，被告余向明在地块上建厂房及宿舍，厂房于1991年11月20日办理了产权证（粤房字第××号），登记在原××县龙××村小组名下。另查，深圳市龙岗区国有资产监督管理办公室《关于深圳市龙岗区南联股份合作公司成立17个子公司的批复》（深龙国资复〔2008〕347号）、《关于深圳市龙岗区龙岗镇南联村十七个经济合作社注销登记的批复》（深龙国资复〔2009〕8号）、《关于深圳市龙岗区南联股份合作公司资产划转的批复》（深龙国资复〔2009〕40号）显示，原××县龙××村资产因改制，其名下的涉案房产划转至原告南联股份公司的子公司即原告罗瑞合公司名下。涉案房产（含厂房及宿舍各一憧）现由被告余向明出租给第三人，其中宿舍租赁期限自2015年６月１日至2020年3月31日,自2017年1月1日起每月租金为7040元,厂房租赁期限自2015年6月1日至2020年6月30日,自2017年1月1日起每月租金为45760元,每月租金合计52800元。另查，在本案受理后，被告余向明认为深圳市不动产交易中心未经核实将涉案房产登记在本案的原告名下，遂向广东省深圳市中级人民法院提起诉讼，要求深圳市不动产交易中心撤销登记在本案原告名下的房屋所有权证（粤房字第××号），深圳市中级人民法院于2019年9月17日立案受理，案号为（2019）粤03行初163号。其他需要说明的情况：原告在起诉时提交载明“甲方保证乙方在厂房正式投产期间从1990年7月1日至2020年6月30日止……”的《租用地皮建厂房协议书》作为证据，但在本院向被告送达相关材料后又提交载明“甲方保证乙方在厂房正式投产期间从1989年7月1日至2019年6月30日止……”的《租用地皮建厂房协议书》（该协议书最后一行落款“罗家龙一九…年十一月二”作为证据，并在庭审时提交后一份《租用地皮建厂房协议书》的原件与被告余向明质证。对此，被告余向明表示，双方确实签订过上述两份合同，因当时签合同的时候，被告承租的地块是空地，且根据第四条约定应以正式租用的时间为准，因平整土地需要时间，而且还有其他的一些问题，所以双方协商一致后，对时间进行了更改，把原来的“1989年7月1日至2019年6月30日止”，更改为“1990年7月1日至2020年6月30日止”，被告余向明现持有的是原告起诉时所交的合同原件，另一份由村里也收回。经本院询问原告，原告确认双方签订了起诉时其提交的《租用地皮建厂房协议书》。本院认为，被告向原龙岗镇南联瑞合二队承租涉案地块用于建厂房及宿舍，双方签订的《租用地皮建厂房协议书》约定被告在使用地皮合约期满后，不得再行使用，所属租用地皮范围内的一切建筑全属原龙岗镇南联瑞合二队所有。现厂房登记在原××县龙××村小组名下，根据深龙国资复〔2008〕347号、深龙国资复〔2009〕8号、（深龙国资复〔2009〕40号文规定，涉案房产现划转给原告南联股份公司的子公司即原告罗瑞合公司，两原告遂根据《租用地皮建厂房协议书》提起诉讼。本院认为，双方争议焦点：一、原告先后提交的两份《租用地皮建厂房协议书》，哪份为双方最后意思的表示；二、土地租赁期是否应从合同签订日即1988年11月28日起计三十年，双方的合同是否已到期。关于焦点一、原告所提交的两份《租用地皮建厂房协议书》，哪份为双方最后意思的表示。本院认为，首先，原告起诉时提交的到期日为2020年6月30日的《租用地皮建厂房协议书》（最后行落款“罗家龙一九八八年十一月六”），而期后又提交到期日为2019年6月30日的《租用地皮建厂房协议书》（最后一行落款“罗家龙一九…年十一月二”）复印件，且在庭审时提交后一份《租用地皮建厂房协议书》原件与被告质证，根据落款时间可知到期日为2020年6月30日合同签订在后，因两份合同仅是到期时间变动了，其他没有变动。其次，原告在庭审时提交原件与被告质证时，被告余向明表示其手上持有原告起诉提交的《租用地皮建厂房协议书》原件，在本院向原告询问关于该证据的真实性时，原告予以确认。最后，被告余向明合理解释了关于签订两份合同原因。据此，本院认为，双方以后一份合同代替了前一份合同，本院采信原告起诉时所提交的合同，即载明“甲方保证乙方在厂房正式投产期间从1990年7月1日至2020年6月30日止……”的《租用地皮建厂房协议书》为双方最后的意思表示。原龙岗镇南联瑞合二队与被告签订的载明“甲方保证乙方在厂房正式投产期间从1990年7月1日至2020年6月30日止……”《租用地皮建厂房协议书》没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于焦点二，土地租赁期是否应从合同签订日即1988年11月28日起计叁拾年。原告主张从合同签订日即1988年11月28日起算叁拾年，双方的合同已到期。被告认为应从1990年7月1日起算叁拾年，双方的合同尚未到期。本院采信的《租用地皮建厂房协议书》约定：原龙岗镇南联瑞合二队出租村里黄果历地段1500平方米的地块租给被告桃丽丝公司自资建房使用（使用时间叁拾年）；在被告桃丽丝公司使用厂房时的合约期间因特殊情况不能生产时，允许被告桃丽丝公司转让或出租和合股使用，但不能超出总合约期叁拾年（即从乙方正式租用日起计算）；同时约定保证被告桃丽丝公司在厂房正式投产期间（即从1990年7月1日至2020年6月30日止）没有特殊原因的情况下不能干预被告桃丽丝公司的正常生产。在合同中出现三个“叁拾年”，关于第一个“叁拾年”的表述“……自资建房使用（使用时间叁拾年）”，本院认为，根据该表达方式应解释为自建房使用叁拾年；关于第二个“叁拾年”的表达“……不能超出总合约期叁拾年（即从乙方正式租用日起计算）”，本院认为，因双方于1988年11月28日签订合同，而此处却注明“……叁拾年（即从乙方正式租用日起计算）”，可视为1988年11月28日并非正式的租用日，再根据第一个“叁拾年”的表述，该总合约期应视为房产建好后的叁拾年；关于第三个“叁拾年”的表述“厂房正式投产期间（即从1990年7月1日至2020年6月30日止）……不得干预被告桃丽丝公司的正常生产”，本院认为，该表述系在前两个“叁拾年”的基础上再明确具体了起止时间。因被告桃丽丝公司承租的地块是空地，因此平整土地、建设等均需要一定的时间，那么双方在综合考虑各种因素后最终约定将签订租地合同一年半以后的时间即1990年7月1日作为“叁拾年”时间的起算点，符合情理。因此，本院确认，被告桃丽丝公司租用涉案地块的时间自1990年7月1日至2020年6月30日止。关于原告的诉讼请求。因土地租赁期限届满时间为2020年6月30日，现被告余向明土地租赁期限尚未到期，因此，原告主张被告返还房产及支付占有使用费等全部的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市龙岗南联股份合作公司、深圳市南联罗瑞合投资发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8230元（原告已预交），由原告深圳市龙岗南联股份合作公司、深圳市南联罗瑞合投资发展有限公司承担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起十五日内，被告可在在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 黄梅兰人民陪审员邹见英人民陪审员李珍芳二〇一九年十二月二日书记员 欧        艳        芳