沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初13010号原告：张晓炜，女，1958年4月7日出生，汉族，住沈阳市和平区六纬路。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托代理人：韩宝，系辽宁申扬律师事务所律师。原告张晓炜诉被告辽宁三利房地产实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告张晓炜和被告委托代理人韩宝均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称:2004年11月15日，原告与被告签订了编号0366-03083-36241的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区玉屏路房屋，建筑面积121.34平方米，金额360307元，付款方式为公积金贷款。原告分别于2004年4月10日交订金1000元、4月25日交购房款19000元、11月15日交购房款90307元，共交首付款11307元，此收据均为三联据。2005年4月25日，此《商品房买卖合同》经房产部门登记备案，后由于被告原因不能如期办理公积金贷款事宜，依据被告与沈阳红风房屋开发有限公司签署的联建协议书、（2005）沈中民（2）房初字第××号民事判决书，原告与沈阳红风房地产开发有限公司达成分期付款协议，并于2005年10月20日至2011年2月25日向沈阳市红风房地产实业有限公司分六次交付25万房款，收据为三联据，截止到2011年2月25日原告付清全部房款。2005年10月30日被告经合同约定的商品房交付原告使用，原告办理入住手续并交付相关费用。从约定的商品房交付原告使用至今已15年之久，可被告至今仍然没有为原告所购买的商品房办理商品房所有权证。虽然被告多次让原告将商品房买卖合同原件及相关证据交其登记，原告也多次找被告催促办理，并将此事向有关部门反映，但迟迟未能解决。2012年8月15日，沈阳市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室发出《关于为“三利和平湾家园”部门商品房解疑办证的函》，但被告还是不能为原告办理商品房所有权证，给原告造成许多不便和沉重的精神负担及经济损失。原告以为：签订《商品房买卖合同》是买卖双方真实意思的表示，并且经相关部门登记备案，是合法、有效的，双方均应严格按照约定履行，原告已按合同的约定履行了约定的义务，被告也应及时将原告所购买的商品房办理权属登记，并由其提供相关资料报房管部门，以便原告及时取得房屋的房地产权属证书。被告至今没有为原告办妥房屋契税、房屋维修资金和房屋产权证，显然已超过了双方签订的《商品房买卖合同》在规定的期限内取得房地产权属证所约定的时间，构成违约。根据《合同法》第107条规定，出卖人应当赔偿买受方的损失和支付违约金。原告是从2005年10月30日办理入住的，被告未能在2006年10月30日前将办理房屋的契税、房屋维修资金和房屋所有权证，经预估从2006年10月30日至2019年5月止，被告应该付给原告逾期办证违约金和损失赔偿金共30000元。本房屋曾由于被告原因由沈阳市中级人民法院依据（2005）沈法执字第109号执行裁定书查封。原告于2018年5月10日向沈阳中级人民法院提出案外人执行异议申请，中院于2018年6月13日作出（2018）辽01执异633号执行裁定书，裁定中止沈阳市房产局对位于沈阳市和平区玉屏路的房屋的执行。由于沈阳房产局（执行人）申请执行人执行异议之诉，经中法判决驳回沈阳市房产局的诉讼请求，详见辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2018）辽01民初926号，至2019年4月解除了原告位于沈阳市和平区玉屏路房屋的查封。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告立即无条件为原告办理位于沈阳市和平区玉屏路房屋的契税、房屋维修资金缴纳手续和房屋所有权证（总房款360307元）；2、判令被告支付原告逾期办理房产证造成的违约、损失赔偿金共30000元；3、判被告承担诉讼费用。被告辩称：法院已受理了辽宁三利房地产实业有限公司破产清算申请，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人。管理人作为被告的诉讼代表人，现就原告诉请，提出如下答辩意见：1、被告公司未履行移交义务，管理人请求延长举证期限。管理人接受指定后积极开展工作，但由于被告并不十分配合管理人工作，截至目前仅向管理人移交了2002年至2005年的财务凭证、工商营业执照、公司公章、公司财务专用章，三利公司就财务账簿、资产、协议文件、销控表、售房合同等相关重要资料至今未向管理人移交，被告亦未就售房情况作全面具体说明，管理人现正督促要求其全面履行接管法定义务。由于管理人目前对三利公司房屋销售等情况掌握有限，现只能就目前掌握的信息和相关法律规定发表意见，为有利于案件的审理，管理人请求适当延长举证期限。2、关于原告诉请要求被告协助办理房产证问题。根据双方商品房买卖合同的约定以及相关法律规定，被告对所出卖的房屋在具备办理产权登记的情况下，有协助购房人办理产权登记的义务。被告进入破产清算程序后，据管理人目前了解因被告所销售的房屋涉及到联建、抵押、欠缴税款以及未备案等影响办理产权登记的问题和纠纷较多，情况异常复杂，导致部分业主未及时取得房屋产权证。管理人本着负责任的态度处理被告公司购房人要求被告协助办证问题，如果原告能够提供办理房屋产权证所需要的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。3、关于原告诉请违约金问题。根据原告与被告之间签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。在原告购房人身份真实合法的前提下，如果完全因被告的原因导致原告没有在规定的期限内取得产权证书，被告应承担相应的违约责任。但违约责任也应当以原告起诉日向前推算三年，超过部分已经超过了诉讼时效，不应得到支持。经审理查明：原告所购买的诉争房产位于沈阳市和平区玉屏路房屋，建筑面积121.34平方米。2004年11月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的诉争房屋，总房款360307元……。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。原告分别向被告交付了购房款110307元，向沈阳红风房屋开发有限公司交付了购房款250000元。2005年10月30日，原告办理了入住手续居住至今。另查明：诉争房已于2005年4月25日备案至原告张晓炜名下。2016年1月17日，沈阳市中级人民法院作出（2005）沈法执字第109号执行裁定书，将涉诉房屋予以了续查封。后原告提出执行异议，2018年6月13日，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01执异633号执行裁定书，中止了对涉诉房屋的执行。再查明：2003年1月20日，被告（甲方）与沈阳红风房屋开发有限公司（乙方）签订了一份《联建协议书》，约定：乙方商品房总规模建筑面积为35816平方米，即37号楼建筑面积7407平方米，36号楼建筑面积6666平方米，44号楼建筑面积5769平方米，38号楼2层以上部分住宅面积9315平方为，42号楼2层以上部分住宅面积6659平方米；甲乙方共同售楼，甲方为乙方办理销售许可证，以甲方名义进行销售，由甲方为乙方所属商品房部分开具发票，所依法缴纳的税款由乙方承担。2005年6月6日，沈阳红风房屋开发有限公司与被告合资合作开发房地产纠纷一案由沈阳市中级人民法院进行了审理，2005年9月11日，沈阳市中级人民法院作出了（2005）沈中民（2）房初字第××号民事判决书，判决:一、沈阳红风房屋开发有限公司与被告所签订的联建协议书及其补偿协议合法有效;二、被告于本判决生效后60日内履行双方签订的联建协议，将位于沈阳市和平区砂山街149号符合协议约定条件的38号商品楼交付沈阳红风房屋开发有限公司建设；三、沈阳红风房屋开发有限公司按照双方联建协议的约定方式对36号、37号、44号商品楼有权对外进行销售，其所收款项，归沈阳红风房屋开发有限公司所有；四、被告于本判决生效后30日内给付沈阳红风房屋开发有限公司补偿金150万元。2005年10月14日，沈阳红风房屋开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了关于“购房贷款”改“分期付款”协议书，该协议书在沈阳恒信公证处予以了公证。2012年8月15日，因“三利和平湾家园”棚改项目，由被告开发建设，因部分房屋手续不完备至今未办理房屋所有权证，部分业主进行上访，沈阳市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室向市房产局作出了关于为和平区“三利和平湾家园”部分商品房解遗办证的函，函中载明：按照市政府意见，请贵局按照“特事特办”的解遗原则，为17栋未进入办证程序的办理房屋所有权证，其中，因三利公司欠税无法开具商品房购置发票的房屋，以三利公司出具三联据为凭证，办理房屋所有权证。该函中的17栋房屋中包括本案的涉案房屋。2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有商品房买卖合同、购房收据、办理进住手续通知、联建协议书、民事判决书、公证书、物业费票据、房屋电子登记查询证明、关于为和平区“三利和平湾家园”部分商品房解遗办证的函、执行裁定书、执行异议申请书、民事裁定书、决定书及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。本案中，因被告未按合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担合同约定的违约责任，现因被告的原因致使原告至今无法缴纳契税和维修基金，故原告主张要求被告协助其缴纳契税、房屋维修资金及办理房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付逾期办证违约金问题，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，故从其约定。原告于2005年10月30日办理入住，被告应在2006年10月25日前履行合同义务，故违约金应从2006年10月25日起计算至解遗文件下发前一日（2012年8月15日）。关于被告提出的诉讼时效意见，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。现原告于2019年5月16日起诉至法院，该债权已超诉讼时效保护期间，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张晓炜办理缴纳位于沈阳市和平区玉屏路房屋的契税、房屋维修资金，并协助原告张晓炜办理位于沈阳市和平区玉屏路房屋的所有权证；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7155元，由原告张晓炜负担572元，被告辽宁三利房地产实业有限公司负担6583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  刘光珍人民陪审员  吴夕莹二〇一九年十二月二十四日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。