贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初13481号原告：黄某1，女，汉族，2003年12月25日出生住四川省岳池县。法定代理人：黄某2（系原告之父），男，汉族，1963年7月10日出生住四川省岳池县。委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），系贵州众正律师事务所律师。原告黄某1与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄某1的委托诉讼代理人黄雪薇，被告振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告申请办理贵州省毕节市七星关区商品房的不动产权证书并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金8110.00元（违约金以已付购房款267664元为基数，按日0.01%的标准，从2016年9月1日计算至2017年6月30日）；3、请求判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币267664元为基数，按日0.01%的标准，从2017年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年10月1日的违约金为：24464.00元）；4、判令被告退还原告电表入户费、天然气入户费元、有线电视入户费，总计3370元及资金占用利息（资金占用利息以3370元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月30日起计算至实际退还之日止）；5、被告承担诉讼费。事实及理由：2015年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告开发建设的振华商贸大厦Ｂ幢5-11-5号商品房，房屋总价款为267664元。被告应当在2016年8月31日将涉案商品房交付原告使用。逾期交房责任约定，（2）逾期超过60日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部购房款。原告收房时，被告向原告收取了契税、维修基金、产权登记费、土地证、印花税等办证所需的费用及三通费，并向原告出具了相应收据。然而被告于2017年6月30日才向原告交付涉案房屋，且至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》,双方应按合同约定全面履行义务。原告已经完全履行合同义务，而被告逾期办理不动产权证，违反合同约定，应承担违约责任。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定诉至贵院，请依法判决支持原告诉讼请求。被告振华房开公司辩称，1、原告请求限期办证没有法律依据，政府主管部门何时能够办证答辩人不能控制，原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或者上浮50%计算，原告要求按以付购房款为基数，按日万分之一承担违约金没有法律依据，或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”。最高院的解释规定的只是“可以参照”贷款利率，而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持；3、原告要求退回所交的水、电表入户、天然气入户、有限电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退回的费用已经交有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回，而且其请求也超过诉讼时效；4、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担；5、涉及B幢住户双方有特别约定，按双方约定执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告是未成年人，是否可以办理不动产权证书。双方签订有补充协议，应该按照补充协议的约定执行。原告最后一次交房款的时间是2017年6月30日，但要求从2017年4月计算违约金不符合规定，应当以2017年6月30日以后的360个工作日办理不动产权证书。本院经审理查明：2015年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市××大厦××单元××号房屋，建筑面积为84.49平方米，房屋总价款为人民币267664元，原告采取分期付款方式付款，被告应在2016年8月31日前向原告交付该商品房。逾期交房责任约定，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记方面约定，（一）出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，原、被告签订了一份《振华商贸大厦Ｂ幢合同补充协议》，协议第二条约定：因为现在毕节开发项目比较多，产权办理部门人员配置有限，故在竣工验收房屋交付使用后90日内（工商管理部门合同约定只能是90天）很难办理产权证，故我公司只能承诺360个工作日内办理。合同签订后，2017年6月30日，原告向被告交齐购房款267664元。2017年6月30日,被告将该商品房交付原告使用，并代收了原告契税4015元、维修基金6337元、电表入户费520元、天然气入户费2500元、有线电视入户费350元。被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告诉至本院。另查明，2019年8月13日，毕节市不动产登记中心向被告出具了一份《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦B幢首次登记审查意见》，现涉案房屋办理转移登记的条件成就。上述事实有原、被告的陈述及原告提交的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、算价单，被告提交的营业执照、法定代表人身份证复印件、《补充协议》，上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告辩称涉案房屋已具备办证条件，且提交证据予以证明，原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。合同约定，被告应在2016年8月31日前向原告交付该商品房。逾期交房责任约定，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告实际向原告交房的时间是2017年6月30日，根据合同约定，被告应于2017年8月30日前向原告支付逾期交房的违约金，但至今被告未向原告支付逾期交房违约金，故原告主张被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告应于2017年8月31日至2020年8月31日期间主张其权利，而原告起诉之日（2019年10月17日）未超过三年的诉讼时效期间，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，不具有事实及法律依据，本院不予采纳。故，本案逾期交房违约金应以原告已付购房款267,664.00元为基数，按照每日0.01%的标准从2016年9月1日起计算至2017年6月30日至为8,083.45元（267,664.00元×0.01%×302天），本院予以支持。关于原告主张的逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书违约金的问题。原告于2017年6月30日依约支付了购房款。合同约定被告应于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。同时，因原、被告在合同中约定委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且原告向被告缴纳了办证所需的契税、房屋维修基金等办证所需的相关费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。本案中，2019年8月13日，毕节市不动产登记中心向被告出具了一份《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦B幢首次登记审查意见》，现涉案房屋办理转移登记的条件成就。被告没有提交证据证明其在具备交付文书条件之后及时通知了原告，故违约金的截止时间至开庭之日即2019年12月10日。合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，未违反法律规定，原告主张被告按照已交付房价款0.01%的违约金支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金于法有据，本院予以支持支持。故，违约金的计算以原告已付购房款267,664.00元为基数，按每日万分之一从2017年6月30日起计算至2019年12月10日，被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为23,902.40元（267,664.00元×0.01%×893天）。原告在本案中主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因该文书只是出卖人自身应具备的文书，被告未能举证证明涉案房屋已取得商品房所有权初始登记后及时通知了原告，故被告援引《补充协议》的约定进行抗辩从而不承担逾期办证违约金，该抗辩不予采纳。被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起始时间为2017年6月30日，而原告起诉之日（2019年10月17日）未超过三年的诉讼时效期间，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，不具有事实及法律依据，本院不予采纳。对于原告诉请被告退还“三通费”电表入户费520元、天然气入户费2,500元、有线电视宽带入户费350元，共计3,370元的主张,《中华人民共和国价格法》第四十一条，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。被告收取的电表入户费520元、天然气入户费2,500元、有线电视入户费350元，共计3,370元属于重复收费，应当退还，故对原告这一主张，本院予以支持。对资金占用利息，按照中国人民银行同期贷款利率予以支持，从2017年6月30日计算至被告实际退还完毕之日止。被告收取原告三通费的时间为2017年6月30日，而原告起诉之日（2019年10月17日）未超过三年的诉讼时效期间，对被告抗辩原告主张的三通费已超过诉讼时效的理由，不具有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告黄某1交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告黄某1办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄某1支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金23,902.40元；三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄某1支付逾期交付商品房的违约金8,083.45元；四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告黄某1电表入户费520元、天然气入户费2,500元、有线电视入户费350元，总计3,370元，并以3,370元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付原告黄某1从2017年6月30日至实际退还完毕之日止期间利息；五、驳回原告黄某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币349元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇一九年十二月十日书记员  李治樱