沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初3164号原告：曹冬梅，女，1981年9月7日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托代理人：郑国柱，系北京市浩都律师事务所律师。被告：沈阳鼎盛如意物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区西塔街91号318房间，统一社会信用代码912101023131428941。法定代表人：于海彪，系该公司经理。委托代理人：关月，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：张晓燕，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所实习律师。原告曹冬梅与被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司（以下简称“鼎盛如意公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告曹冬梅诉称，2014年10月28日原、被告签订了《商铺租金托管合同》（以下简称“合同”）。合同约定原告将位于沈阳市和平区西塔街75号（B74，建筑面积为9.85平方米的商铺出租给被告，并由被告对该商铺进行托管。租赁期限共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，租期第1年至第3年，自2015年4月15日起至2018年4月14日期间，被告无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年，自2018年4月15日至2025年4月14日期间的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，双方选择两种方式确定租金：（1）根据当时市场情况由双方协商确定，租金金额的90%由被告直接以现金方式支付给甲方。支付期限为每年支付两次，每半年第一月前15日一次性支付，其余10%的租金用以支付商铺使用中发生的物业费、运营管理费。（2）承接房屋买卖合同确定的388816元的每年8%的固定返利汇报，商铺的用途为用于西塔奥莱商场项目统一经营。合同签订后，原告将租赁商铺交付给被告使用至今，但被告未经原告同意擅自改变商铺用途，将大奥莱商场变为金水牡丹洗浴，而并对原告的商铺进行了拆除和毁损，属于严重违约行为。同时，按照合同约定，被告应于2018年1月15日之前与原告协商租金标准，而被告经原告多次催促，才于2018年4月18日与原告签订了《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。根据《补充协议》约定，被告分两次（2018年10月15日给付返利金额50%现金15552.64元；2019年4月15日给付返利金额50%现金15552.64元）支付2018年4月15日至2019年4月14日的租金，但被告到期后拒不支付租金，经原告催促仍不支付，完全没有任何诚信和契约精神可言。综上，原告已经如约将商铺交予被告无偿使用了三年，而被告不但违约擅自改变商铺用途，而且拒不支付租金，已构成根本违约，据此，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2014年10月28日签订的《商铺租赁托管合同》和2018年4月18日签订的《西塔大奥来商铺租赁合同补充协议》，判令被告立即将位于沈阳市和平区西塔街75号（B74）商铺交还给原告；2、依法判令被告立即支付原告自2018年4月15日至合同解除之日的房屋租金（租金标准为承租房屋买卖合同确定的每年8%，合计每年31105.28元），并判令被告支付因拖欠租金给原告造成了相应的银行利息损失（拖欠租金的总额×同期银行贷款利率）；3、依法判令被告逾期支付租金构成违约，判令被告按照拖欠的租金总额（截止立案之日暂定31105.28元）的日万分之五向原告承担违约金，至实际支付完毕全部租金之日止；4、依法判令被告擅自改变商铺用途构成违约，判令被告将商铺恢复原状；5、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告增加诉讼请求，判令被告给付原告金水牡丹充值卡90%的面值金额10498.03元。被告鼎盛如意公司辩称，1、被告不同意解除双方签署的商铺租赁合同，根据合同约定被告承诺将承租的商铺用于商业经营，被告将包括原告商铺在内的10000平方米左右的商铺用于西塔大奥莱商场经营，商场主营韩国商品，于2015年9月开业，自商场开业以来，由于受到中韩两国关系紧张和电商网购快速发展的影响，商场经营客流极少，经营持续亏损，在坚持一年多以后于2017年3月停业，从2017年4月开始被告对承租商铺进行升级改造，大部分改造为温泉洗浴酒店，有部分仍然用于销售商品，出租给银行网点，美容美发等经营，酒店于2017年12月开业，上述商铺被告一直作为商业经营用途，没有改变，合同中也约定原告作为出租方同意被告对租赁的商铺进行装修，结构改造，或者是增设他物，因此被告对商铺的经营改造并不构成违约，也没有将此作为解除合同的条件，原告以此为由要求解除合同，恢复原状、赔偿损失等没有事实及法律依据；2、被告经营包括原告商铺在内的10000平方米左右的商铺，上述商铺是整体经营，不存在分割经营使用的可能性，在合同中也约定出租的商铺由被告统一经营，在租赁期限届满后双方可以续租，或者由被告对于商铺进行回购，目前就是保证全部商铺作为一个整体实现统一经营，被告依合同约定对商铺进行改造，在客观上也不可能对单独某个商铺进行恢复原状，或者返还，如果解除商铺托管合同会给大多数业主造成损失，且大多数业主是同意与被告继续履行合同；3、不同意解除与原告的商铺租赁托管合同，因为我方依据商铺托管合同的约定将涉案标的整体一万平方米进行了转租，其中包括原告的诉争商铺，所以涉及到其他大多数人的利益，无法同意与原告解除合同。关于原告诉求中主张的租金，我方同意按照商铺托管合同中第四条的约定九一分成的方式进行给付，不同意原告要求的租金的基数和标准。即便按照原告的诉求，那么租金的基数也应该是存量房买卖合同中所记载的房屋价款，以此金额作为8%的基数；4、关于金水牡丹储值卡，因为属于在补充协议中约定了案外人的义务，所以关于金水牡丹储值卡部分应属无效条款。经审理查明，原告曹冬梅系位于沈阳市和平区西塔街75号（B74）,建筑面积9.85平方米商铺的所有权人。原告曹冬梅（甲方、出租人）与被告鼎盛如意公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁托管合同》一份，约定甲方同意将本合同中商铺租赁给乙方用于商业经营，并将商铺的相关权利委托乙方进行托管。租赁商铺坐落于沈阳市和平区西塔街75号，建筑面积9.85平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为商业经营使用。租赁期共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，本合同签订之日起到2015年4月15日为商铺的装修免租期，甲方不收取乙方租金。租赁期满，甲方有权收回商铺。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方不愿续租，则乙方同意按照甲方与商铺出卖人房屋买卖成交总价388816元的150%的价格，甲方将上述商铺出售给乙方，甲乙双方另行签订商铺买卖合同。租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日期间），甲方同意乙方无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年（自2018年4月15日至2025年4月14日期间）的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，甲乙双方可选择以下方式确定租金：1.根据当时市场情况由双方协商确定；2.承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。乙方承租商铺用于西塔奥莱商场项目统一经营，商场实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即同意业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付租金和收益。合同签订后，原告将涉诉商铺交付被告使用。双方合同约定的无偿使用截止日期为2018年4月14日。另查明，2018年4月18日，原告曹冬梅（甲方）、被告鼎盛如意公司（乙方）签订《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》一份，约定双方就西塔大奥莱商铺租赁合同的年返利事宜，经协商达成如下意向作为原合同的补充协议：一、按照乙方西塔大奥莱商铺租赁托管合同第四条租金及支付期限（2）承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。二、乙方支付方式如下：支付承接房屋买卖合同总金额388816元*8%=31105.28元为年返利金额；2、于2018年4月15日给付房屋买卖合同总金额388816元*3%的11664.48元金水牡丹酒店储值卡作为增值返利，完全未消费的金水牡丹酒店储值卡可于2019年4月15日由金水牡丹酒店以90%面值金额现金回收；3、于2018年10月15日给付返利金额50%现金15552.64元；4、于2019年4月15日给付返利金额50%现金15552.64元。补充协议签订后原告领取了储值卡，被告未依约定履行现金返利义务。现涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地下一层，由众多业主享有不等份额的所有权组成，为适合洗浴、休闲、餐饮、住宿为一体的酒店经营状态。上述事实，有当事人提交的房屋所有权证、商铺租赁托管合同、西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议、金水牡丹酒店储值卡以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁托管合同》、《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案当事人争议的主要问题是原被告签订的《商铺租赁托管合同》是否应当解除，原、被告签订的《商铺租赁托管合同》租赁期限为10年（2015年至2025年），且合同中明确约定，在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。现涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地下一层，由众多业主享有不等份额的所有权组成，为适合洗浴、休闲、餐饮、住宿为一体的酒店经营状态。鉴于涉诉商铺所在项目的整体性，现主张解除合同的业主所占面积比未超过大多数，且原告商铺所处位置不宜单独划分，故综合整体利益并兼顾对原告自身利益的保护，原被告之间签订的《商铺租赁托管合同》暂不宜解除，被告应当积极主动履约，不得损害原告及全体业主的合法权益。本案原告虽依法可以行使解除权，其在本案中的权利处于整体利益中，故该项请求暂不宜行使，可待条件成就时再行主张。关于原告提出的租金及利息的诉讼请求，现原告依约将商铺交付被告使用，被告未按合同约定向原告支付返利租金的行为系违约，应承担违约责任。故对原告主张被告给付租金及逾期给付租金利息的诉讼请求应予支持。关于给付租金标准，双方在签订《商铺租赁托管合同》时虽未确定，但双方签订的《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》已明确为每年8%固定返利回报，即年租金31105.28元（388816元×8%）。故对原告主张的租金标准予以确认。被告辩称的市场评估价未经原告方同意，且无法律依据，不予支持。另，双方在补充协议对租金支付期限作出明确约定，现被告未依约支付租金，应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付利息的诉讼请求予以支持。对于原告要求违约金的请求，因合同无按日0.5‰支付违约金的约定，且被告违约本院已支持了原告要求利息的请求，故本院对原告的该项请求不予支持。关于原告主张被告支付金水牡丹储值卡回收款10498.03元的诉请，该储值卡系原告与被告在约定给付租金之外的增值返利，虽然补充协议中明确约定“完全未消费的金水牡丹酒店储值卡可于2019年4月15日由金水牡丹酒店以90%面值金额现金回收”，但该协议系原、被告双方之间的约定，并没有金水牡丹酒店的确认，另外对于原告是否消费被告负有举证义务，现被告未举证证明原告曾消费过该储值卡，故应承担不利的法律后果，对于原告的该项诉请，该由被告承担相应的给付义务，被告鼎盛如意应支付原告储值卡回收款10498.03元（11664.48元×90%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹冬梅2018年4月15日至2018年10月14日租金15552.64元及利息（计算标准：以15552.64元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年10月15日至实际给付之日止）；二、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹冬梅2018年10月15日至2019年4月14日租金15552.64元及利息（计算标准：以15552.64元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年4月15日至实际给付之日止）；三、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹冬梅储值卡回收款10498.03元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6422元（原告已预交），退还原告5582元，由被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司负担840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  董秀坤人民陪审员  费秀云二〇一九年十二月十八日法官助理邹珊巍书记员周健本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。