贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2725号原告：曾辉军，男，1963年5月20日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：张自成，男，贵州哲伦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘晓庆，女，贵州哲伦律师事务所实习律师，特别授权。被告：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华北路75号。法定代表人：田宏保，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢平，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：朱宁宁，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。原告曾辉军与被告贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称南长城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾辉军的委托诉讼代理人张自成、刘晓庆、被告南长城公司的委托诉讼代理人朱宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾辉军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016562）合法有效；2、判令被告立即向原告交付位于铜仁市碧江区金铜国际2层59、144、145、146、147、148、1××号房屋；3、判令被告向原告承担逾期交房违约金116400元（该违约金以600万元为基数，从2018年12月30日起按日息万分之一计算至2019年7月12日止），2019年7月13日起的违约金以600万元为基数，按日息万分之一计算至实际交房时止；4、判令被告将位于铜仁市碧江区金铜国际2层59、144、145、146、147、148、1××号房屋产权证协助办理登记至原告名下；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其诉求中主张的房屋坐落于铜仁市碧江区金铜国际Ｃ区。事实和理由：2017年12月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016562），约定由原告购买被告位于铜仁市碧江区金铜国际2层59、144、145、146、147、148、1××号房屋，房屋总价款600万元。同时约定被告应于2018年12月30日前将上述房屋交付原告。若被告逾期交房，则按原告已付房款日息万分之一计算违约金，计算至实际交付房屋时止。合同签订后，被告一直未向原告交付上诉房屋，经原告多次主张未果。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告南长城公司辩称：2016年9月14日，原、被告签订了《借款合同》，双方约定由原告向被告提供600万元借款，利息为月息2%，被告用金铜国际二层59、144、145、146、147号门面作为借款本息抵押物并订立购房合同。同日，被告向原告出具借条一张。2017年12月26日，被告与原告按照《借款合同》的约定，协商用《借款合同》抵押区域增加493.56㎡（共计1500㎡）建筑面积的房产，抵偿借款本金及利息。同日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定将清水大道金铜国际二层59、144、145、146、147、148、1××号房屋以总价600万元出售给原告，但原告并未按照该份合同约定的付款日期交付购房款。2017年12月26日，原告又向被告提供承诺书一份，承诺书上载明，原告同意被告在2019年6月30日前用950万元内的现金收回上述1500㎡的房产，原告无条件同意被告南长城公司收回。根据原、被告签订的《借款合同》、《商品房买卖合同》及原告向被告出具的承诺书均表明原、被告之间无真实的商品房买卖的意思表示，双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，实际上是民间借贷关系，原、被告签订案涉《商品房买卖合同》实为双方民间借贷关系提供担保，故，该合同应该被认定为无效。原告无权要求被告交付位于铜仁市碧江区金铜国际二层59、144、145、146、147、148、1××号房屋。即使原、被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，根据该合同第九条约定：“出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后买受人有权解除合同。但是买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第90天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”即使合同真实有效，原告要求继续履行合同的，逾期交房违约金的起算应为2019年4月1日而非2018年12月30日，且原告主张的违约金过高，远远超过原告的实际损失，应当依法予以调整。南长城公司提供办证资料的期限未届满，原告现在也无权要求被告协助办理产权登记手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的如下证据：1、《商品房买卖合同》及附件，拟证明原告曾辉军与被告南长城公司签订的该合同合法有效及合同对双方权利、义务、违约责任等进行了约定。被告质证表示，对合同的真实性无异议，对证明目的有异议，该合同名为《商品房买卖合同》，但实际为双方借贷提供的担保，应当认定为无效合同。该证据本院予以采信。2、《借款合同》一份、借记卡账户历史明细清单两张，拟证明原告的房款已通过被告应还款本息予以支付，原告已付清全部房款，借款本息已冲抵房款。被告质证表示，对该组证据的真实性无异议，证明目的有异议，被告于2016年9月14日收到原告出借的600万元属实，该组证据恰好证明双方的基础法律关系为民间借贷关系，而非真实的商品房买卖合同关系。该证据客观、真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。3、查询结果及房屋记载表，拟证明案涉房屋未出售，具备履行条件。被告质证表示，对该组证据的真实性无异议，证明目的有异议，由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，原告对案涉房屋无权要求被告交付，案涉房屋是否具备交付条件，与原告无关。该证据客观真实，本院予以采信。对被告提交的如下证据：借条一张，拟证明原、被告签订《商品房买卖合同》当日，原告在借条上承诺被告于2019年6月30日前无条件收回案涉房屋的事实，被告提出该借条原件由原告持有。原告质证表示，对借条的真实性有异议，原告不持有该份借条原件，对证明目的有异议，承诺的时间是2017年12月，原、被告双方之间的基础法律关系已由借贷关系变更为商品房买卖合同关系。本院认为，该借条无原件核对，其真实性存疑，本院不予采信。经审理，本院查明事实如下：2017年12月26日，原告曾辉军与被告南长城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016562），约定原告曾辉军购买被告南长城公司开发建设的位于贵州省铜仁市碧江区金铜国际2层59、144、145、146、147、148、1××号房屋；该房屋的规划用途为门面房；建筑总面积为1500㎡，房屋总价款为600万元；除上述房款外，被告向原告代收办证有关费用（土地使用权登记费、商品房交易手续费、商品房房产测绘费、工本费等）共计36317元（契税、印花税由原告自行到税务机关缴纳）；面积以房产局实测套内面积为准，每平方米价格保持不变，总价款按房产局实测套内建筑面积调整，多退少补，互不计息；买受人（原告曾辉军）应于2017年12月26日前一次性付清房款；办证有关费用于2017年12月26日前付清；买受人不按期付款，逾期十日后，出卖人（被告南长城公司）自然解除合同并对该房屋另行销售；出卖人应于2018年12月30日前将案涉房屋交付给买受人使用；该房屋交付时应当符合下列条件：1、该商品房经验收合格；2、买受人须将所有款项交清后，买受人才有权要求出卖人交房；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用且在买受人付清房款、交清办证税费等款项后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列规定处理：买受人退房，出卖人自买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行同期存款利率给付利息。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。该《商品房买卖合同》附件二中补充协议约定：买受人自愿同意出卖人用本合同中建筑面积1500㎡的房产抵偿付清买受人于2016年9月14日借给出卖人的陆佰万元借款的本金和利息及相关的各项费用。在签订案涉《商品房买卖合同》前，原、被告于2016年9月14日签订《借款合同》一份，约定双方就借款事宜，在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议：乙方（原告曾辉军）借款给甲方（被告南长城公司）600万元，于2016年9月14日交付甲方；借款利息为月息2%；借款期限为六个月（从2016年9月14日至2017年3月14日）；还款方式为现金支付；利息支付方式为按月支付；抵押方式：借款人（被告南长城公司）用金铜国际二层门面59#（建筑面积119.16㎡）、143#（建筑面积41.3㎡）、144#（建筑面积150.23㎡）、145#（建筑面积173.64㎡）、146#（建筑面积165.5㎡）、147#（建筑面积356.61㎡），共计建筑面积1006.44㎡门面作为本次借款本息抵押物并订立购房合同；双方对违约责任约定为：借款方的违约责任：（1）借款方不按合同约定时间付息，出借方有权提前收回全部借款本息；（2）如借款方未按借款期还借款本息，则用所签的购房合同的房产抵借款并在一个月内到房产登记部门办理备案手续；出借方的违约责任：（1）出借方不能无理由提前收回借款；（2）借款方还款时，出借方须退回抵押房产（退还《购房合同》原件）。该《借款合同》第二页甲、乙双方签字空白处，手书了以下内容：经甲乙双方协商一致，乙方同意甲方在用该协议原抵押区域1006.44㎡的房产增加493.56㎡建筑面积的房产，即共计用1500㎡建筑面积的房产抵偿本协议借款600万元本金及利息，本协议甲方代表人及乙方签字生效。原、被告分别在乙方、甲方代表人签字处签名，并载明时间为2017年12月24日。《借款合同》签订后，原告曾辉军按照约定于2016年9月14日通过银行转账方式向被告南长城公司出借借款本金600万元。南长城公司收到原告曾辉军的借款后，至今未向曾辉军履行偿还义务。另查明，截止2019年7月21日，案涉房屋在铜仁市房地产交易管理处交易管理系统中没有销售信息。被告南长城公司作为抵押人，已将案涉房屋设置了抵押，并向房产部门办理了抵押登记。不动产抵押信息载明：抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司（以下简称华融公司），抵押人为被告南长城公司，债务人为被告及贵州南长城企业集团投资有限公司，抵押金额为1.25亿元，不动产证明号：黔（2019）铜仁市不动产证明第0005683号，抵押期限为2017年10月26日至2019年10月25日。至今，案涉房屋尚未解除抵押。庭审中，被告表示案涉房屋的抵押债务，南长城公司至今未向抵押权人华融公司履行偿还义务。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、被告应否按合同约定向原告履行交房及办理房屋产权变更登记的义务；3、被告应否向原告承担逾期交房的违约责任。关于焦点一，原、被告在签订《商品买卖合同》前，双方之间存在借款合同关系，《借款合同》对借款本金、利息进行了约定，同时约定用被告的房产（建筑面积1066.44㎡）作为该笔借款的抵押担保。双方约定的借款期限届满后，被告南长城公司未能如约履行还款义务，双方遂于2017年12月24日达成以房抵债的协议，约定将抵押房产的面积增加为1500㎡，用该1500㎡房产抵偿被告向原告的借款本金600万元及利息。双方于2017年12月26日签订了案涉《商品房买卖合同》，该合同对房屋坐落位置、房号、房屋用途、总建筑面积、房价款、房款支付方式、房屋交付及办证等进行了明确的约定。并在《商品房买卖合同》附件二中约定“买受人（原告曾辉军）自愿同意出卖人（被告南长城公司）用本合同中建筑面积1500㎡的房产抵偿付清买受人于2016年9月14日借给出卖人的陆佰万元借款的本金和利息及相关的各项费用”。案涉《商品房买卖合同》是在南长城公司未偿还曾辉军借款本息的情况下，经双方重新协商，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转变为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案原、被告双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期南长城公司难以清偿债务时，通过将南长城公司所有的商品房抵偿给债权人曾辉军的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易方式。该交易方式并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的立法本意。故，原告曾辉军与被告南长城公司于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》应属合法有效。本院予以确认。关于焦点二，房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，能否办理房屋产权的变更登记是判断以房抵债目的能否实现的关键。债权人应审查房屋能否交易或者是否满足可交易的条件，以及审查房屋的产权状态是否受限。以房抵债是债权人通过实际受领房屋以代替原给付，它需要该房屋最终能够实现产权转移，否则原债并不会因达成以房抵债的合意而消灭。不能交易或者不满足交易条件的房屋，将无法办理房屋产权的过户登记。债权人旨在通过取得房屋产权以实现其债权，如果该房屋是已被抵押给其他人的房屋，提供该房屋抵债的债务人事实上无权处分，在抵押未被解除之前，抵押权人享有该房屋的优先受偿权，该房屋亦无法办理产权过户登记手续。因为不动产抵押的公示效力以办理不动产抵押登记为准，以房抵债协议仅对当事人双方有约束力，不得对抗第三人。案涉房屋已抵押给案外人华融公司，抵押债权1.25亿元，南长城公司至今未向华融公司履行还款义务。本案“以房抵债”是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋等变更登记、转移占有之前，债权人曾辉军无法取得房屋所有权，曾辉军基于“以房抵债”协议并不形成优于其他债权的利益，仅享有普通债权请求权，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。本案原告曾辉军不能依据“以房抵债”产生物权期待权及物权本身。曾辉军在抵押登记未涂销时要求交房及办理过户登记，没有法律依据。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第17条规定：“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”该条款表明，债务清偿期届满后以房抵债并且产权转移的，只要不是法定的无效或可撤销情形，就可得到法院支持。但本案原、被告在达成以房抵债协议后，尚未办理物权转移手续，原告曾辉军并未实际享有案涉房屋的物权。双方“以房抵债”的合同目的不能实现。经本院向曾辉军进行释明，其“以房抵债”的目的实现不了的情况下，其可以变更诉讼请求要求被告南长城公司偿还其债务，曾辉军表示坚持其诉请，不予变更其诉讼请求。故，对曾辉军要求南长城公司交付房屋及办理该房屋产权转移登记的诉讼请求，本院依法予以驳回。关于焦点三，原告曾辉军不享有案涉房屋物权，其要求被告南长城公司交房的主张不符合法律规定，从而原告要求被告承担逾期交房违约金的主张没有依据，本院依法予以驳回。综上所述，对原告曾辉军要求确认其与被告南长城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告曾辉军的其他诉讼请求。本院予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告曾辉军与被告贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016562）合法有效；二、驳回原告曾辉军的其他诉讼请求。案件受理费54614元，已减半收取计27307元，由原告曾辉军负担27257元，贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一九年十二月十三日法官助理何婧代理书记员  杨婷婷