江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4103号上诉人（原审原告）：吕某，男，1989年3月25日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：吕福广，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。上诉人吕某因与被上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吕某上诉请求：一、撤销（2019）苏0706民初5095号民事判决，判决被上诉人向上诉人支付违约金66747.46元；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.违约金的起算时间错误。上诉人于2017年1月22日支付了首付款95514元和车库的全部价款，应该从该时间点作为起算点。2.被上诉人提供的业主信息登记表是被上诉人单方制作的且非上诉人签名，没有法律效力，上诉人并未于2018年4月4日收取涉案房屋。违约金应计算至起诉之日。3.违约金计算标准错误，应以合同约定的日万分之二来认定。被上诉人滨河置业答辩称：一审法院以上诉人的实际损失来确定其与滨河置业违约金的做法符合法律规定也符合本案实际情况，根据一审法院已查明的事实来看，各上诉人并未因被上诉人逾期交房而额外产生实际损失，其所称的贷款利息等损失也并不因上诉人是否逾期交房而变化，因此一审法院虽调整违约金计算方式为每日万分之一，但该标准也明显高于各上诉人实际产生的损失；近一段时间内，由于向滨河置业主张违约金的业主人数过多，其所主张的违约金标准也过高，导致违约金的总额已超出滨河置业财务所能承受的范围，如此下去高额的违约金主张将导致滨河置业财务状况严重恶化，最终影响的将是全部业主的权益，请求人民法院根据各上诉人的实际损失情况以及滨河置业的财务状况对各上诉人明显过高的违约金主张再次予以调整。因为涉案房屋并未取得房产证，因此在交房时滨河置业采取让上诉人在物业管理处登记的做法让上诉人登记其基本信息及签字认可装修承诺保证书等材料，从已经产生的案件中看，已经交房的业主都是采取该做法，未出现一例业主在物业管理处签收材料后而否认收房的情况，一审中上诉人并未对材料的真实性提出异议，也未对其签字真实性提出异议或申请鉴定，因此应当认可各上诉人材料中的签字日期为其实际收房日期，一审法院对这一情况认定正确。吕某向一审法院起诉请求：1.判令滨河置业支付逾期交房违约金66747.46元（房款违约金：以首付款为基数，首付款95514元，按照每日万分之二，从2017年7月1日计算至原告全部房款付清2017年8月17日，为897.83元；全部购房款475514元为基数，按照每日万分之二，自2017年8月31日暂计算至2019年6月10日，为62863元，暂计算至2019年5月9日，以后应计算至交房时止）；2.诉讼费由滨河置业承担。一审法院认定事实：2017年2月10日，吕某（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同约定吕某购买滨河置业开发的位于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第4#楼2单元2-401室房屋和第4#楼无单元128室车库，价款分别为475514元、21092元。合同第八条均约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。合同签订后，吕某于2017年6月30日前已付清车库总价款21092元；于2017年8月17日付清所购商品房尾款。2018年4月4日，吕某已实际收取房屋，并缴纳公共水电费200元。一审法院认为，吕某与滨河置业签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业未能在约定期限内交付房屋和车库构成违约，应承担相应的违约责任。对于吕某所购买的商品房，滨河置业辩称应从吕某实际付清房款之次日起计算逾期交房违约金，符合合同第八条的约定，一审法院依法予以支持。滨河置业辩称合同中约定的逾期交房违约金计算方式高于损失,请求予以调整，综合考虑本案案情，一审法院予以采纳，酌情将违约金的计算方式调整为按日万分之一计算。鉴于吕某实际已收取房屋，本案中对吕某主张2018年4月4日之后的违约金依法不予支持。综上，对涉案逾期交付房屋违约金为475514元×0.01%/日×230日=10937元；逾期交付车库违约金为21092元×0.01%/日×277日=584元，合计11521元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、滨河置业应于判决生效之日起十日内给付吕某逾期交房违约金11521元；二、驳回吕某的其他诉讼请求。一审案件受理费1399元，由吕某负担1147元，滨河置业负担252元，于给付上述款项时一并给付吕某。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间组织现场勘查，涉案小区内的车库目前尚未通电，车库门均未关闭。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案车库至今没有交房。本案二审争议焦点：1.一审法院对于违约金的标准以及起算时间认定是否准确；2.一审法院对收房时间的认定是否正确本院认为，关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，对于违约金的标准，滨河置业在一审期间要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，综合考虑上述因素，一审法院对违约金标准予以调整并不违反法律规定。至于调整至日万分之一，属于一审法院的自由裁量，没有明显违反法律规定，本院不予干涉。对于违约金的起算时间，本院经审查后认为，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人可以据实予以延期：……（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制。本案中，上诉人于2017年8月17日付清涉案房屋的总价款。上诉人上诉称应以首付款交纳时间为违约金起算点明显与合同约定不符。据此，一审法院以全部房款交清之日作为起算违约金的时间节点符合双方合同约定，本院对此予以维持。关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案房屋虽然未达到约定交付的条件，但吕某已实际接收房屋，且双方之间并无特别约定，据此一审法院对于收房标准的认定并无不当，本院对此予以维持。对于吕某上诉称被上诉人提供的业主信息登记表是被上诉人单方制作的且非上诉人签名的问题，本院经审查后认为，首先，吕某虽然对自己的签名提出异议，但是并未提供证据予以证明。其次，从涉案小区其他案件的审理情况看，业主收房均是签署了装修保证书、承诺书，涉案的业主也多予以认可；再次，从《樱花社区业主基本信息登记表》中记载了吕某名下机动车的颜色、车牌号、品牌等信息，如不是吕某提供，滨河置业很难如此准确的掌握此类信息。最后，从公共水电费支付情况来看，如吕某未收房，其交纳该笔费用不符合常理。结合上述几点，本院认为，一审法院对吕某已经收房的事实认定并无不当，本院对此予以维持。对于车库是否已经接收的问题，根据本院现场勘查，涉案车库至今没有交付，且滨河置业在二审庭审期间也认可其于2019年8月18日才向业主通知收取车库，故一审法院对于车库收房时间的认定错误，本院依法予以纠正。吕某主张计算至2019年6月10日符合法律规定，应予以支持。逾期交付车库违约金为21092元×0.01%/日×709日（2017年7月1日至2019年6月10日）=1495.4元。综上所述，上诉人吕某的上诉请求及理由部分能够成立。滨河置业应向吕某支付逾期交房违约金12432.4元（1495.4+10937）。因二审出现新证据，致使一审判决事实认定错误，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初5095号民事判决第二项；二、变更连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初5095号民事判决第一项为：连云港滨河置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付吕某逾期交房违约金12432.4元。一审案件受理费1399元，由吕某负担1000元，连云港滨河置业有限公司负担399元。二审案件受理费1399元（吕某已预交），由吕某负担1000元，由连云港滨河置业有限公司负担399元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年十二月九日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。