宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初4024号原告：胡某，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：杨某，宁夏致和律师事务所律师。被告：陈某，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：武某，宁夏北地律师事务所律师。被告：宁夏元嘉房地产开发有限公司。法定代表人：于某1（已故），宁夏元嘉房地产开发有限公司执行董事。原告胡某与被告陈某、宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托诉讼代理人杨某、被告陈某及委托诉讼代理人武某到庭参加诉讼，被告元嘉房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审判。本案现已审理终结。胡某向本院提出诉讼请求：1.撤销大武口区人民法院（2019）宁0202执2096之二裁定书中关于对大武口区兴隆园小区6-6-501号房屋的查封、拍卖和执行；2.确认原告与被告元嘉房地产公司签订的《房屋顶账协议书》合法有效；3.判决原告对大武口区兴隆园小区6-6-501号房屋享有合法占有和使用的权利，并依法享有足以排除强制执行的合法权利；4.本案诉讼费用由被告陈某、元嘉房地产公司承担。事实和理由：原告给元嘉房地产公司供应电线、开关等物品，2018年6月6日双方算账，元嘉房地产公司欠原告货款100708.70元，双方协商以房抵债，被告将大武口文明北路兴隆园6幢6单元501号，面积110㎡的住房顶账给原告，价值200000元，当天原告将剩余房款99291.30元支付给了元嘉房地产公司，2018年6月6日元嘉房地产公司将房屋交给原告，原告一直居住至今，因被告原因没有备案。2019年10月11日贵院在原告居住的房屋门上张贴了（2019）宁0202执之二裁定，将包括原告房屋在内的十二套房屋查封，原告立即向执行局申请执行异议，贵院作出（2019）宁0202执异60号执行裁定驳回了原告的执行异议，原告只能提起诉讼，望贵院依法支持原告诉讼请求。被告陈某辩称，1.原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利，原告并非房屋买受人，其不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定的排除案涉房屋强制执行的条件，且抵顶标的物的受让人不享有买受人物权期待权的保护；2.原告对涉案房屋不享有合法占有使用的权利，根据物权法相关规定，涉案房屋现在所有权人仍系元嘉房地产公司，而非原告所有，同时，涉案房屋至今尚不符合竣工验收条件，亦未通过消防验收，元嘉房地产公司向原告交付涉案房屋行为不合法，原告明知元嘉房地产公司在不合法的情况下向其交付房屋，但仍然接收，其亦不是合法占有，居住使用未通过竣工验收、消防验收的房屋存在安全隐患，该安全隐患不只是对于原告本人，而是针对整栋楼宇；3.原告增加的第二项诉讼请求并非本案审理范围；4.关于付款问题，元嘉房地产公司在有会计管理的情况下，于某1不通过会计办理收账手续，在收据中也不加盖进行备案的公章，该公章是否于某1加盖也存在争议，于某1以元嘉房地产公司的财产抵顶其个人债务在未经过元嘉房地产公司追认的情况下，对元嘉房地产公司不应发生效力。元嘉房地产公司未到庭，亦未提交答书面辩意见及证据。原告杨国立围绕诉讼请求依法提交了证据一对账单明细2页说明1页、于某2出具的收据1份1页；证据二房屋顶账协议书1份；证据三《购房合同补充协议》1份；证据四顶账房款收据2张；证据五物业费、采暖费、电费、泊位费收据共计5张、钥匙及电表卡照片一份；证据六股东会决议1份；证据七房屋室内照片8张、视频资料1份；证据八证人于某3、于某2、于某4的证言各一份；被告陈某依法提交了证据一大武口区公安分局收缴旧印章证明复印件一份；证据二人民网领导留言板打印件一份；证据三2019年商品房预售公告（六）打印件一份。经审查，胡某提交的证据一、二、三、四及证据八均真实、合法，与本案具有关联性，各证据之间互相印证，能够证明元嘉房地产公司拖欠原告材料款100708.70元，双方协议约定以元嘉房地产公司所有的兴隆园小区第6栋6单元501号住宅房屋作价200000元顶付欠款，差价99291.30元由胡某交纳给被告元嘉房地产公司的事实，本院予以采信。原告提交的证据五与证据七真实、合法，与本案具有关联性，互相印证，能够证明胡某占有使用案涉房屋的事实，本院予以采信；原告提交的证据六真实、合法，与本案具有关联性，能够证明胡某系本案适格主体，本院予以采信。陈某提交的证据一系复印件，真实性无法核实，本院不予采信；证据二真实、合法，但与本案不具有关联性，本院不予采信；证据三真实、合法，但与本案不具有关联性，达不到被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：胡某系石嘴山市天力商贸有限公司股东。元嘉房地产公司在××区过程中陆续向石嘴山市天力商贸有限公司采购五金用品等建筑材料，用于兴隆园小区6号楼的建设。后经元嘉房地产公司采购人员于某2确认，元嘉房地产公司向石嘴山市天力商贸有限公司采购的物品总价共计100708.70元。2018年6月6日，元嘉房地产公司与石嘴山市天力商贸有限公司签订《房屋顶账协议书》一份、与胡某签订《购房合同补充协议》一份。《房屋顶账协议书》约定将元嘉房地产公司建设的的位××区房屋作价200000元抵顶元嘉房地产公司欠付石嘴山市天力商贸有限公司的债务，抵顶后差额部分由石嘴山市天力商贸有限公司现金支付。《购房合同补充协议》注明胡某已于2018年6月6日向元嘉房地产公司交付现金200000元，元嘉房地产公司将位于××区房屋及20㎡地下室给予胡某。同日，胡某向元嘉房地产公司补交购房款99291.30元，元嘉房地产公司向胡某出具了收到胡某缴纳购房款200000元的收据，并向胡某交付了案涉房屋钥匙。2019年12月12日，石嘴山市天力商贸有限公司股东召开股东会并形成股东会决议，确认将公司与元嘉房地产公司签订的《房屋顶账协议》中涉及案涉房屋的相关权利，无偿转让给胡某。现胡某实际占有、使用案涉房屋。本院认为，元嘉房地产公司与石嘴山市天力商贸有限公司签订的《房屋顶账协议》及与胡某签订的《购房合同补充协议》，是双方真实意思表示，且协议项下的兴隆园6号楼已于2019年8月15日取得房屋预售许可证，协议已满足生效条件，对双方产生约束力。因《房屋顶账协议》、《购房合同补充协议》对房屋面积、位置、抵顶价款等明确进行了约定，故《房屋顶账协议》及《购房合同补充协议》具有商品房买卖合同的性质。石嘴山市天力商贸有限公司已就元嘉房地产公司欠付的货款与元嘉房地产公司达成《房屋顶账协议》，并将其享有案涉房屋的权利转至胡某，且胡某已向元嘉房地产公司补交剩余房款，并与元嘉房地产公司签订《购房合同补充协议》，故能够认定胡某已足额交付了案涉房屋的购房款。自2018年6月至今，胡某一直占有位于××区房屋，在陈某、宁夏元嘉房地产开发有限公司不提供证据证明胡某系违法占有该房屋情况下，应认定胡某系合法占有。案涉房屋所属楼盘于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，且因元嘉房地产公司管理存在缺陷等原因，致使案涉房屋未及时办理登记手续，因此案涉房屋未办理登记的原因并不能归责于胡某。综上，胡某对位于××区房屋享有所有权，依法能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、胡某对位于××区房屋享有合法占有和使用的权利；二、不得执行大武口区兴隆园小区6号楼6单元501号房屋；三、驳回原告胡某的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由陈某、宁夏元嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 樊冠青人民陪审员 苏春玲人民陪审员 张芳艳 二〇一九年十二月二十七日书 记 员 范抒意附：本判决适用法律条款如下《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。