山东省东营市垦利区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0505民初3167号 原告：山东德润地产开发有限公司，住所地东营市垦利区郝家镇政府驻地，统一社会信用代码91370521572880242P。 法定代表人：张佳佳，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：汪哲慧，山东达洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：逯汝汝，山东达洋律师事务所实习律师。 被告：淄博屈邦工贸有限公司，住所地淄博市张店区人民东路**，统一社会信用代码913703035704853960。 法定代表人：李开越，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王圣，山东福泽律师事务所律师。 被告：张战锋，男，1977年10月2日出生，汉族，住桓台县。 被告：霍建民，男，1970年12月5日出生，汉族，住淄博市张店区。 原告山东德润地产开发有限公司（以下简称德润地产公司）与被告淄博屈邦工贸有限公司（以下简称屈邦工贸公司）、张战锋、霍建民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，被告霍建民在提交答辩状期间提出管辖权异议，申请本院将本案移送至淄博市张店区人民法院审理，本院经审查裁定驳回霍建民对本案管辖权提出的异议后，霍建民向东营市中级人民法院提起上诉，东营市中级人民法院依法作出了（2020）鲁0505民辖终88号民事裁定，裁定驳回上诉、维持原裁定；后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，德润地产公司认为案涉房产系屈邦工贸公司购买，过户登记在田美朋名下系田美朋代为持有，申请追加田美朋为第三人参加诉讼，后德润地产公司申请撤回了对田美朋的起诉。原告德润地产公司的委托诉讼代理人汪哲慧、逯汝汝，被告屈邦工贸公司的委托诉讼代理人王圣，被告张战锋、霍建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德润地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令屈邦工贸公司支付购房款2950000元及自2019年11月25日起至实际清偿之日止的利息损失（以2950000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率计算）；2、依法判令屈邦工贸公司支付律师代理费50000元；3、依法判令张战锋、霍建民对上述款项承担连带担保责任；4、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由屈邦工贸公司、张战锋、霍建民共同负担。事实和理由：2019年8月6日，德润地产公司与屈邦工贸公司签订编号为ＤＲ20190805号的《房屋买卖合同》，约定将位于山东省东营市垦利区××路××路××号××幢××房号××号××幢××房号××号××幢××幢××拥有的产权、建筑面积3909.59平方米的房产以1440万元的价格卖给屈邦工贸公司，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给屈邦工贸公司。合同第五项约定双方付款方式为分期付款，第一次交易结算过程为：屈邦工贸公司支付140万元购房款后与德润地产公司共同至产权交易中心办理过户手续，第二次付款日期在出证后90天以内支付购房款295万元，第三次付款日期在出证日180天以内支付购房款295万元；第二次交易结算过程为：德润地产公司将第一次交易房产及土地使用权过户给屈邦工贸公司当天支付房款140万元，第二次付款日期在出证后90天以内支付购房款285万元，第三次付款日期在出证日180天以内支付购房款285万元。2019年8月6日，张战锋、霍建民与德润地产公司签订《担保协议》，约定为屈邦工贸公司与德润地产公司在2019年8月6日签订的合同编号为ＤＲ20190805、金额为1440万元的《房屋买卖合同》提供担保，担保方式为连带担保责任，若屈邦工贸公司没有按照约定期限支付房款，德润地产公司可要求张战锋、霍建民履行担保责任，并自愿无条件支付屈邦工贸公司未按期支付的房款和实现上述房款所支付的律师费、诉讼费等相关款项。上述合同签订后，德润地产公司已按照合同约定履行义务，于2019年8月26日将房产及土地使用权过户给屈邦工贸公司，但截止到2019年12月11日屈邦工贸公司仅向德润地产公司支付购房款130万元，余款至今未支付。德润地产公司多次向屈邦工贸公司、张战锋、霍建民催要上述购房欠款，但屈邦工贸公司、张战锋、霍建民均拒绝支付。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，屈邦工贸公司应当向德润地产公司支付购房欠款并承担违约责任，同时依据《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，张战锋、霍建民应当对上述欠款及实现债权产生的费用承担连带担保责任。综上所述，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定向法院提出上述诉讼请求，请求法院依法判令支持德润地产公司的诉讼请求，以维护德润地产公司的合法权益。 屈邦工贸公司辩称，德润地产公司所称应支付的购房款金额与事实不符，双方已对购房款总额及付款方式进行了变更，德润地产公司所诉购房款付款时间是变更之前的合同，该协议经变更后已经对双方不再产生效力；德润地产公司所述后续房屋购房即12幢、13幢的房产双方均未履行，屈邦工贸公司不应向德润地产公司支付该购房款项；屈邦工贸公司与德润地产公司约定的协议中并不包括由屈邦工贸公司承担德润地产公司所产生的各项费用，德润地产公司因追索债权产生的费用也就是德润地产公司所诉第2项、第4项屈邦工贸公司不应当承担；屈邦工贸公司已经向德润地产公司支付了购房款130万元。 张战锋辩称，对《担保协议》没有异议，提供担保属实，但是对金额有异议，德润地产公司与屈邦工贸公司已经把原先合同的内容全部变更，《担保协议》已经失效，因此不应再承担担保责任。 霍建民辩称，对《担保协议》没有异议，提供担保属实，但是对金额有异议，德润地产公司与屈邦工贸公司已经把原先合同的内容全部变更，《担保协议》已经失效，我应该承担一般担保责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月6日，屈邦工贸公司与德润地产公司签订了合同编号为ＤＲ20190805号的《房屋买卖合同》，屈邦工贸公司为甲方（买方）、德润地产公司为乙方（卖方），合同约定：甲方决定购买乙方拥有的位于山东省东营市垦利区××路××路××号××幢××房号××号××幢××房号××号××幢××幢××拥有的产权，建筑面积3909.59平方米，房屋所有权证号为鲁（2016）垦利不动产权第0002630号、鲁（2016）垦利不动产权第0002629号、鲁（2017）垦利不动产权第0001501号、鲁（2017）垦利不动产权第0001504号，总房产面积为3909.59平方米；交易价格总金额为1440万元；第一次交易总面积1976.37平方米、交易金额730万元，第二次交易总面积1933.22平方米、交易金额710万元；第一次交易结算过程为乙方于签订合同后10日内将第一次交易房产及土地使用权过户给甲方，甲方在出证当天支付140万元给乙方，交易当天双方共同至产权交易中心办理手续，同台交割，第二次付款日期为在出证日90天内甲方支付乙方295万元，第三次付款日期为在出证日180天内甲方支付乙方295万元；第二次交易结算过程为乙方于签订合同后10日内将第二次交易房产及土地使用权过户给甲方，甲方在出证当天支付140万元给乙方，交易当天双方共同至产权交易中心办理手续，同台交割，第二次付款日期为在出证日90天内甲方支付乙方285万元，第三次付款日期为在出证日180天内甲方支付乙方285万元；任何一方违约需承担守约方因此违约产生的所有损失。同日，屈邦工贸公司、德润地产公司与张战锋、霍建民共同签订了《担保协议》，屈邦工贸公司为甲方（买方），德润地产公司为乙方（卖方），张战锋、霍建民为丙方（担保），协议约定：丙方根据甲方与乙方在2019年8月6日签订的合同编号为ＤＲ20190805号、金额为1440万元的《房屋买卖合同》向乙方提供担保；丙方担保甲方完全适当履行本合同从属的《房屋买卖合同》，否则由丙方承担连带担保责任，保证期限自本合同生效之日起至合同失效为止；甲方没有按约定的期限支付房款，乙方可要求丙方履行担保责任，丙方自愿无条件支付上述房款及实现债权所支付的律师费、诉讼费等相关款项，当丙方代甲方清偿债务后，有权向甲方作相应追偿。 后经协商，屈邦工贸公司与德润地产公司对上述《房屋买卖合同》中的房产交易数量及价款进行了变更，房屋交易数量变更为10套房产（06幢1-10号），总价款变更为6800000元。2019年11月22日，屈邦工贸公司与德润地产公司签订了《补充协议》，屈邦工贸公司为甲方（买方）、德润地产公司为乙方（卖方），协议约定：甲、乙双方于2019年8月6日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：DR20190805号），现根据实际情况，经友好协商，签订补充协议以共同遵守；甲、乙双方房产实际交易价格为6800000元，根据主合同内容，双方同意分三次交易，第一次交易甲方已于2019年8月26日支付乙方约定的20%款项1300000元，原定于2019年11月25日甲方支付乙方第二次40%款项2720000元，现调整为支付乙方2000000元，尾款于2020年5月24日前结清，第三次付款日期不变，其他按原合同执行。张战锋代表甲方在协议尾部签名并加盖了屈邦工贸公司公章，霍建民以担保人的身份在协议尾部签名并按手印。 2019年8月26日，屈邦工贸公司向德润地产公司支付了购房款1300000元（通过银行转账支付到了贾小燕的账户上），其余购房款屈邦工贸公司及张战锋、霍建民至今均未向德润地产公司支付。 根据屈邦工贸公司在庭审中的陈述，德润地产公司已将经协商变更后实际交易的上述10套房产向其进行了过户。根据2020年9月11日东营市垦利区不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询证明（住房状况）》，坐落于东营市垦利区××路××路××号××幢××号的不动产权利人为田美朋。 2020年8月10日，德润地产公司与山东达洋律师事务所签订《委托合同》，并于2020年9月11日向山东达洋律师事务所支付了民事代理费50000元，山东达洋律师事务所指派汪哲慧、逯汝汝作为德润地产公司在本案一审中的委托诉讼代理人。 本院认为，屈邦工贸公司与德润地产公司2019年8月6日签订的合同编号为DR20190805号的《房屋买卖合同》、2019年11月22日签订的《补充协议》及2019年8月6日屈邦工贸公司、德润地产公司与张战锋、霍建民共同签订的《担保协议》，均是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约定全面履行各自的义务。屈邦工贸公司未按《补充协议》约定按时足额向德润地产公司支付购房款、张战锋及霍建民也均未按《担保协议》承担担保责任均已构成违约，对此屈邦工贸公司、张战锋、霍建民应承担相应的法律责任。经审查，德润地产公司要求判令屈邦工贸公司支付购房款及利息损失、律师代理费，要求判令张战锋、霍建民承担连带担保责任的诉讼请求符合法律规定，但根据《补充协议》约定德润地产公司主张的屈邦工贸公司第二次应向其支付购房款的金额应为2720000元（其中2019年11月25日应支付2000000元，尾款720000元应于2020年5月24日前付清）；由于自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此德润地产公司主张的利息损失应根据《补充协议》约定的付款时间、付款金额分段按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对于屈邦工贸公司“德润地产公司因追索债权产生的费用也就是德润地产公司所诉第2项、第4项屈邦工贸公司不应当承担”的抗辩主张，经审查，在屈邦工贸公司与德润地产公司签订的《房屋买卖合同》中明确约定了“任何一方违约需承担守约方因此违约产生的所有损失”，《补充协议》也约定了“其他按原合同执行”，《担保协议》约定“甲方没有按约定的期限支付房款，乙方可要求丙方履行担保责任，丙方自愿无条件支付上述房款及实现债权所支付的律师费、诉讼费等相关款项，当丙方代甲方清偿债务后，有权向甲方作相应追偿”，德润地产公司主张的律师代理费50000元符合法律规定，因此对屈邦工贸公司的上述抗辩主张本院依法不予支持。 对于张战锋、霍建民“德润地产公司与屈邦工贸公司已经把原先合同的内容全部变更，《担保协议》已经失效，因此不应再承担担保责任”、“应该承担一般担保责任”的抗辩主张，本院认为，上述《担保协议》明确约定了“由丙方承担连带担保责任”，虽然2019年11月22日屈邦工贸公司与德润地产公司签订的《补充协议》对《房屋买卖合同》部分内容进行了变更，但张战锋代表屈邦工贸公司在协议尾部签名、霍建民以担保人的身份在协议尾部签名并按手印，且《补充协议》对《房屋买卖合同》部分内容进行的变更并未加重债务人屈邦工贸公司的债务，而是减轻了债务人屈邦工贸公司的债务，根据原合同约定的履行期限及保证期间张战锋、霍建民也应承担相应的连带保证责任，因此对张战锋、霍建民的上述抗辩主张本院依法不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，张战锋、霍建民承担保证责任后有权向屈邦工贸公司追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条规定，判决如下： 一、淄博屈邦工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向山东德润地产开发有限公司支付购房款2720000元及利息损失（利息损失计算方式为：自2019年11月25日至2020年5月23日以2000000元为基数、自2020年5月24日起至实际给付之日止以2720000元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、淄博屈邦工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向山东德润地产开发有限公司支付律师代理费50000元。 三、张战锋、霍建民对上述第一、二两项款项承担连带清偿责任。 四、张战锋、霍建民承担清偿责任后有权向淄博屈邦工贸有限公司追偿。 五、驳回山东德润地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，由山东德润地产开发有限公司负担2361元，淄博屈邦工贸有限公司、张战锋、霍建民负担28439元；保全申请费5000元，由淄博屈邦工贸有限公司、张战锋、霍建民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  周卫亭 人民陪审员  巴恩玉 人民陪审员  张梅安 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  燕翔宇