安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初6692号原告（反诉被告）：李云云，女，1993年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：李涛，安徽徽天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梅，安徽徽天律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：范晓燕，女，1981年3月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：司权（系范晓燕丈夫），男，汉族。原告（反诉被告）李云云与被告（反诉原告）范晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理后，于2016年10月27日依法转为普通程序后公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李云云及其委托诉讼代理人李涛、王梅，被告（反诉原告）范晓燕及其委托诉讼代理人司权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李云云向本院提出诉讼请求：1.范晓燕继续履行房屋买卖合同，协助李云云办理房屋过户手续；2.范晓燕支付李云云支出的律师费5000元；3.本案诉讼费用由范晓燕承担。事实与理由：2016年8月1日，李云云与范晓燕签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，根据合同约定，范晓燕将位于合肥市庐阳区房产卖给李云云，并约定李云云先支付20000元定金，余款于2016年8月31日一次性支付给范晓燕，范晓燕与李云云于支付余款当日办理房屋过户手续。2016年8月31日，李云云向范晓燕支付房款时，范晓燕拒不遵照合同约定履行，造成李云云无法依据合同的约定完成过户手续。范晓燕拒不履行合同行为已构成违约，为维护李云云合法权益，李云云依据民事诉讼法相关规定诉至法院，请求依法判决。范晓燕辩称并反诉称：1.李云云起诉状所述与事实不符。范晓燕已按合同约定履行全部义务；李云云没有履行合同，主动违约，又不想承担违约责任。合同补充协议第二条：乙方为一次性支付甲方房款；第十一条其他约定第二项：甲方同意做公证于乙方，甲方已于8月31日经衡正公证处委托公证于乙方，履行了合同；其他约定第三项：乙方承诺于2016年8月31日前一次性付余款380000元于甲方，到10月23日也没有履行合同。范晓燕协助对方尽快履行合同，已于8月31日前交清水、电、燃气等费用，并把2014年以来三年的物业费一次性交清。2.范晓燕多次催促李云云尽快打款，并办理委托公证。可是李云云以种种理由，故意拖延履行。范晓燕于8月31日再次催促李云云履行合同，同时告知要及时过户，并主动到杏林派出所开具空户证明。如范晓燕不想过户，为何还要主动开此证明。3.天投房地产销售代理有限责任公司出具的证明分明是虚构事实。范晓燕办理完委托公证后，李云云还是没有给范晓燕打余款，并一直拖到17点30分房产局下班，已不能进行资金托管。这时范晓燕发现上当受骗，并赶到天投地产公司总部，向甄圣林讨要说法，同时催促李云云给范晓燕购房余款，可李云云一直到晚上18点30分左右，还是没给范晓燕钱。范晓燕有亳州路派出所出警记录证明。事实是范晓燕一直没有撤销委托公证，李云云却一直到9月10日也没有进行资金托管或打余款给范晓燕。李云云于9月7日聘请的律师，请问：合同约定双方有十天的违约期，如果李云云真想履行合同，律师没有督促李云云打余款给范晓燕吗？根据合同第八条第一项：逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；第二项：逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。4.李云云提供的录音证据是中介专门剪辑的录音，录音时间是31日18点30分左右。请法官听一下录音第一句话，范晓燕说：一切都是你们操纵的，中介把范晓燕前面说的话给剪辑了。原话是：范晓燕都配合办理了委托公证，你们到现在也不给范晓燕钱，分明想骗范晓燕的房子，一切都是你们操纵的。范晓燕没有录音录像，就因为范晓燕很相信中介，也一心想卖房子，中介怎么说，范晓燕都是积极配合的。后来中介公司所作所为和李云云迟迟不愿打余款给范晓燕的行为，让范晓燕感觉受到了欺骗，才越发觉得中介公司和李云云的关系存在疑问？当时晚上18点左右，天投地产片区张经理要求范晓燕与李云云签订：2016年12月31日办理过户的补充协议，协议中要求过户时再给余款，范晓燕不答应。张经理说：“公证都已经办理了，怎么卖房子由不得你说了。”这时上来很多员工，想胁迫范晓燕签字，范晓燕一个妇女在发现中介诱骗、胁迫范晓燕签订不利于范晓燕的补充协议时，已经语无伦次不知道怎么办好了。对方一直不给钱的行为让范晓燕很害怕，委托公证已办，对方要是把范晓燕房子卖了可怎么办。为保护自己利益不受非法侵害，本能驱使范晓燕说：不卖房子了。录音里中介说话那么淡定，就能感觉其中的蹊跷，其分明是有意激怒范晓燕，让范晓燕说出一些对对方有利的话。在中介洽谈室内协商时，内有监控视频，请天投房地产中介公司提供完整的视频录音资料。5.天投房地产销售代理有限责任公司与李云云是什么关系？李云云迟迟不给范晓燕打款，中介作为第三方应该问明情况，催促其履行合同。可中介却诬陷范晓燕不愿意卖房子，到底是何居心？其实范晓燕是想早点拿到钱款，去买新房改善居住条件。要不然是不会答应中介提出的委托公证于李云云卖范晓燕的房屋。李云云在向法院提请诉讼请求时，双方好到什么样的关系，天投公司经理甄圣林拿其房产给李云云进行抵押。范晓燕有订购新房买卖的证明，已经交过定金，现因李云云违约，干扰没卖成房子。造成范晓燕因房价涨幅很快，政府限购、银行取消贷款优惠折扣等情况，而无法购买新房，使范晓燕经济损失很大。6.根据住建部发布的《房地产经纪管理办法》，第二十五条之规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；根据天投地产公司向市房产局提供的情况说明，李云云与天投公司为老客户关系，可在房屋买卖交易中李云云与天投公司从没说过相互认识，而是一再说：和大家都是第一次合作，很想促成此生意。此为隐瞒、欺诈、诱骗消费者交易行为。因李云云故意欺骗、违约没卖成房屋，造成范晓燕订好的新房无法购买。为维护范晓燕的合法权益，保障消费者的利益不被非法侵害，特请法官依法裁决，还范晓燕一个公道。范晓燕另反诉称：1.解除范晓燕与李云云于2016年8月1日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.李云云支付范晓燕违约金合计40000元、逾期违约金6300元（违约金计算至2016年10月23日）；3.本案的诉讼费由李云云承担。事实与理由：同范晓燕辩称。李云云反诉辩称：反诉人解除合同无事实和法律依据，请求法院依法驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，李云云与范晓燕签订《存量房买卖合同》一份，约定范晓燕将位于合肥市庐阳区房屋出售给李云云，房屋转让价款为400000元。合同第八条约定，李云云未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，李云云应按日向范晓燕支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，李云云未支付转让存量房价款给范晓燕的，范晓燕有权单方解除合同，李云云应按日向范晓燕支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果李云云愿意继续履行合同，经范晓燕同意，合同继续履行。同时合同附件四约定李云云同意在2016年8月31日前将400000元（含定金）存入托管账户。同日，李云云与范晓燕又签订一份《补充协议》，约定双方同意李云云一次性支付范晓燕房款；李云云同意自本协议生效之日向范晓燕支付购房定金20000元，该定金在履行存量房买卖合同后抵作房价款。另约定范晓燕承诺此房为全产权房，且无任何产权纠纷，相关产权人可配合办理房屋相关手续；范晓燕同意做公证于李云云；李云云承诺于2016年8月31日前一次性付余款380000元。当日，李云云支付范晓燕购房定金20000元。2016年8月31日，范晓燕到合肥市公安局杏林派出所开具存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明，明确涉案房屋户内已无户口。同日，范晓燕、司权向李云云公证委托书，授权李云云处理涉案房产的签订买卖合同、办理产权过户、房屋交接、领取售房款等一系列事项。委托公证办完后，李云云未将购房余款支付给范晓燕。范晓燕于当日18时10分到安徽省天投房地产销售代理有限责任公司颖上路分公司询问并与甄圣林发生纠纷，期间范晓燕表示不卖房了。2016年9月14日李云云诉至法院，要求判如所请。2016年9月20日,范晓燕与案外人费翔就涉案房屋另行签订《存量房买卖合同》。以上事实有存量房买卖合同、补充协议、收条、录音光盘、公证书、空户证明、接出警情况登记表及当事人陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，范晓燕与李云云签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照协议的约定履行合同义务、享有合同权利。房屋买卖合同从其法律特征考量属于双务合同，买受人主要合同义务系支付购房款，而出卖人的主要合同义务系交付房屋并将房屋权属转移登记至买受人名下。本案争议焦点系李云云的迟延付款行为是否构成违约及范晓燕是否因李云云的迟延付款行为取得合同解除权。涉案合同约定李云云应于2016年8月31日前一次性支付范晓燕购房尾款380000元，李云云未在2016年8月31日前支付该笔购房款，属于逾期履约。李云云主张系因范晓燕当日明确表示不卖房故其未支付购房尾款，本院认为范晓燕已于当日配合开具了空户证明并完成委托公证，将涉案房屋的出售、过户、代收款项等相关事宜均公证委托给李云云，表明李云云只要取得公证书即具备涉案房屋合法有效的处分权。范晓燕虽于当日表示不卖房，但仅系其在办完委托公证后仍未收到购房尾款情况下的激动言语，此后范晓燕并未撤回委托公证，此时李云云亦具备单方继续履约的可能。范晓燕已经履行了自己主要的合同义务，李云云应当依约支付购房尾款，但其未依约履行付款义务，且在逾期十日后仍未支付范晓燕购房余款，构成根本违约。根据《存量房买卖合同》第八条的约定，范晓燕有权单方解除合同。2016年10月24日，范晓燕反诉请求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，系依法行使单方解除权，故本院确认双方之间的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2016年12月5日向李云云送达反诉状时解除。对于李云云诉请要求继续履行合同并主张律师费，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因李云云系根本违约方，故应当按照合同约定向范晓燕支付违约金，但范晓燕在未通知李云云解除合同的情况下，又将涉案房屋出售给案外人，亦存在过错，故本院对范晓燕诉请的违约金予以酌减。对于李云云支付的购房定金，范晓燕可不予返还，对于范晓燕主张的其他违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）李云云与被告（反诉原告）范晓燕于2016年8月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2016年12月5日解除；二、驳回原告（反诉被告）李云云的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）范晓燕的其他诉讼请求。本诉案件受理费7376元、保全费2520，由原告（反诉被告）李云云负担。反诉案件受理费582元，由被告（反诉原告）范晓燕负担500元，由原告（反诉被告）李云云负担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  沙文兰人民陪审员  陈昌海二〇一七年三月十四日书 记 员  孙 静附本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。