上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44778号原告黄欣，女，1995年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈劼，上海金沪律师事务所律师。委托代理人盛学军，上海荣之杰律师事务所律师。被告程小冬，男，1974年10月24日生，汉族，住上海市浦东新区。被告王艳，女，1986年6月30日生，汉族，住江苏省。原告黄欣诉被告程小冬、王艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告黄欣的委托代理人盛学军到庭参加了诉讼，被告程小冬、王艳经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄欣诉称，2014年5月25日，通过上海申康房地产咨询有限公司居间，原告黄欣与被告程小冬签订了关于上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄48幢117号301室房屋(以下简称系争房屋)购买的居间合同，约定房屋总价人民币(以下币种相同)260万元，当日原告向被告程小冬支付购房定金5万元。2014年7月12日，原告黄欣与被告程小冬签订上述房屋的《上海市房地产买卖合同》。合同约定：购房总价为220万元(实际约定成交价格260万元整)，双方约定于2015年5月31日之前到房地产交易中心办理转让过户手续；被告未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接、房地产权利转移)，承担总价款20%的赔偿责任。合同签订后，2014年11月15日，两被告将系争房屋交给原告及其父母居住使用，原告父母也为此对系争房屋进行了装修且一直居住至今。截止2015年11月29日止，原告黄欣按照合同约定通过其父母共计向两被告支付购房款250万元。被告程小冬收款后，并没有提前偿还80万元左右的银行贷款，已经严重违约，故原告黄欣诉至法院要求：1、判令两被告涤除系争房屋上的抵押权；2、判令被告程小冬协助原告黄欣办理将系争房屋变更登记至原告黄欣名下的手续；3、判令两被告共同承担逾期过户的违约金(从2015年6月1日起至实际过户之日止，以合同总价款260万元为基数，按照每日万分之五的标准计算)；4、原告给付两被告剩余购房款10万元；5、诉讼费和保全费由两被告承担。被告程小冬、王艳未作答辩。经审理查明，2014年7月12日，在上海申康房地产咨询有限公司的居间下，原告黄欣(买受人、乙方)与被告程小冬(卖售人、甲方)签订了一份《上海市房地产买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方名下的康桥镇沪南路3468弄48幢117号301室房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计220万元(原告自认实际转让价款260万元)。第六条约定，在2015年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条第三款约定，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止……附件三付款协议约定，乙方于2014年11月15日支付购房首付款110万元，乙方于2015年5月31日支付购房首付款110万元。2014年5月25日，被告程小冬出具两张房款收据确认收到原告黄欣购房定金共计5万元。2014年6月18日，被告程小冬出具一张房款收据确认收到原告黄欣购房定金10万元。2014年7月12日，被告程小冬出具一张房款收据确认收到原告黄欣购房首付款25万元。2014年11月8日，被告程小冬出具一张房款收据确认收到原告黄欣购房款60万元。2014年11月30日，被告程小冬出具一张房款收据确认收到原告黄欣购房款50万元。2015年5月9日，被告程小冬出具两张收条确认收到原告黄欣购房款共计100万元。至此，原告黄欣向被告程小冬共支付购房款250万元，尚欠被告程小冬购房款尾款10万元。2015年11月24日，有关系争房屋的上海市房地产登记簿显示：系争房屋上尚有一笔抵押权没有注销：抵押权人为案外人深圳发展银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司，登记证明号为浦XXXXXXXXXXXX，债权数额为95万，债务履行期限从2010年4月27日至2040年4月27日。以上事实，由原告黄欣提供的《上海市房地产买卖合同》、收款收据、汇款凭证、上海市房地产登记簿、独生子女证，以及原告黄欣陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。原、被告就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。被告程小冬不配合原告黄欣办理过户手续的行为，属于违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在合同履行过程中，原告黄欣已经按照合同约定向被告程小冬支付了房款250万元，现原告黄欣已将剩余购房款10万元以代管款的方式缴纳至本院作为履行合同的保证，故原告黄欣要求被告程小冬注销系争房屋上的债权抵押并协助过户的诉讼请求，本院应予支持。此外，关于原告提出的两被告共同承担逾期过户的违约金(从2015年6月1日起至实际过户之日止，以合同总价款260万元为基数，按照每日万分之五的标准计算)的诉讼请求，本院认为，合同第十条第三款约定，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，因此，计算逾期过户的违约金应以250万元计算。同时，合同第六条约定，在2015年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。所以逾期过户违约金只能计算至实际过户之日(房地产交易中心受理日)止。此外，因合同的相对性，只能由被告程小冬来承担相应的违约责任。被告程小冬、王艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，放弃诉讼和答辩权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告程小冬于本判决生效之日起十日内注销上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄48幢117号301室房屋的抵押登记(抵押权人为案外人深圳发展银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司，登记证明号浦XXXXXXXXXXXX，债权数额95万，债务履行期限从2010年4月27日至2040年4月27日)；二、被告程小冬应于上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄48幢117号301室房屋的抵押登记被注销之日起三日内协助原告黄欣办理将上述房屋的房地产权利登记至原告黄欣名下的手续；三、被告程小冬于本判决生效之日起十日内支付原告黄欣逾期过户违约金，以250万元为基数，按日万分之五标准自2015年6月1日起计算至实际过户之日(房地产交易中心受理日期)止。四、原告黄欣应在上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄48幢117号301室房屋过户手续办理后当日支付被告程小冬购房款尾款10万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,514元，保全申请费5,000元，公告费560元，共计38,074元，由被告程小冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华代理审判员  王保林人民陪审员  高天明二〇一六年六月二十日书 记 员  沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。