广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初14707号原告：路振江，男，汉族，1959年10月1日出生，身份证原告：宋军，女，汉族，1957年5月4日出生，身份证住址河南省驻马店市驿城区，被告：宋思思，女，汉族，1991年11月16日出生，身份证住址河南省驻马店市驿城区，委托诉讼代理人：丁国文，北京丁王律师事务所律师。上列原、被告所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋军、路振江、被告宋思思及其委托代理人丁国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认位于深圳市龙岗××楼××单元××房的产权(建筑面积87.39平方米，登记价625149.00元，购房日期2009年11月20日)和深圳市龙岗中心城盛龙花园二期9号楼B单元302房的产权(建筑面积54.08平方米，登记价387102.00元，购房日期2009年11月20日)归原告所有；二、被告协助原告办理301房和302房的产权转移登记手续；三、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月29日，原告路振江留给中国银行罗湖支行的手机(137××××1259)收到短信通知:"宋思思,你在深圳中国银行的贷款账号尾数为85×××35,合同金额人民币76万元的贷款已结清…"原告看到信息后及时拨打中国银行罗湖支行电话(0755255××××5),接电话的是苏经理，原告告知苏经理301房和302房都是原告的，原告对还清76万元贷款(2010年3月24日301房和302房抵押给中国银行股份有限公司深圳罗湖支行，贷款76万元)之事毫不知情。次日原告到中国银行罗湖支行找苏经理核实被告的委托公证书和被告的声明书并复印留存。2019年6月3日，原告去被告委托的做赎楼的深圳市新福超互联网金融服务有限公司（以下简称新福超有限公司）找徐威国经理(手机138××××9677)和业务员扬子曦，向二人出具了购买301房和302房被吿的委托公证书、被告宋思思的声明书(被吿声明房产的实际出资人是原吿并签字按指模)、购买深圳市东部开发(集团)有限公司301房和302房的购房合同书、中国银行按揭合同书、两套房的交税票据、原告所支付的定金及首期款转账凭证、原告从民生银行宝安支行路振江账户(62×××88)每月转账到被吿中国银行宋思思账户(75×××72)的月供等额贷款及物业水电费转账凭证及被告宋思思的中国银行存折等，确认购买301房和302房的定金和首期款和每月在中国银行按揭的还款及物业水电费税费都是原告路振江转账支付的。新福超有限公司徐威国经理让原告看了被告委托他们赎楼的相关资料，核实被告已于2019年5月15日在深圳亚富路小额贷款有限公司(电话0755259××××0)用涉案房产(302)恶意签立抵押100万合同(D2000000119013)和贷款合同(L000000119014),贷款合同注明被告贷款(301房产)160万元。被告明知涉案房产的实际出资人是原告还恶意侵占，严重侵害了原告的合法权益和违背了被告于2009年11月17日所写的声明书。2019年6月3日新福超有限公司终止了被告的委托，原告从民生银行路振江账户转账到被告宋思思中国银行账户又从被告宋思思账户转账到新福超有限公司账户627994.4元，归还了新福超有限公司的赎楼款、利息、跟单费。涉案301房和302房购房款的支付时间均发生于2010年9月30日深圳限购令及国务院推出的“新国八条”限贷政策出台前，国发[2010]10号出台时间2010年4月17日，深府办[2010]82号出台时间2010年9月30日，囯办法[2011]1号出台时间2011年1月26日。原告不可能去刻意规避没有出台的政策，故原告诉请办理301房和302房的产权转移登记手续不受其现在是否符合购房政策的影响，原告也无须提交国土部门出具的符合购房资格的证明(国土部门告知原告："从未出具过‘符合购房资格’的证明，国土部门依据法院判决书和执行书过户")。涉案房产的借名买房发生在限购令和限贷令之前的，诉讼不受限购令和限贷令影响，出资人有权要求法院确认所有权，登记人应当办理过户手续。被告辩称，第一，涉案的诉讼请求是对不动产的产权所有进行请求确认，涉及物权法，应适用物权法的相关规则。中华人民共和国物权法》第六条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭应当依照法律规定进行登记；第十七条规定，不动产权属登记证书是权利人享有该不动产物权的证明。现原、被告均认可涉案房屋的权属登记证登记在被告名下，权属是明确的，原告请求确认涉案房屋的所有权归属问题没有法律根据，不应该被法院支持。第二，原告宋军是被告的姨妈，在被告四岁多的时候其父母都不幸去世了，被告就跟姥姥一起生活，跟原告宋军姨妈接触的也比较多，被告父母去世时留下一些财产，这些财产的由被告的姥姥和原告宋军共同管理使用，并且原告宋军也认可这些财产她在使用，并且说拿这些财产在深圳这边买房，被告认为原告宋军在房屋买卖之前的关于被告的财产应该是一个委托管理人的身份，这种身份对被告的财产管理应该是为被告的权益服务。原告宋军在管理中实施财产的一个过程中，就是在涉及本案的房屋买卖，实际上是用被告的钱购买涉案的房产，涉案房产应该是被告的房产。第三，被告对原告路振江的授权以及公证委托的时间是在被告刚年满18岁第二天，原告宋军和路振江在购买涉案房产时被告尚未成年，在被告委托原告路振江去办理相关手续的时候，却是在被告刚年满十八岁，被告对自己的亲姨妈即原告宋军非常信任的情况下，没有加多思索的就签署了相关文件。第四，涉案房产表面看像借名买房，实际买受人是被告，原告违反法律的诚实信用的基本原则，应该被否定的。综上，请求驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明，原告宋军与原告路振江系夫妻关系，原告宋军系被告的姨妈，王淑玉系原告宋军的母亲，被告的外祖母。2009年11月11日，原告路振江代被告与深圳市东部开发（集团）有限公司签订两份《深圳市房地产认购书》，约定被告分别购买盛龙花园二期9栋B单元3层01、02房，定金各为20000元，签订正式的房地产买卖合同后，定金自动转为购房款的一部分。同日，原告路振江代被告与深圳市东部开发（集团）有限公司签订《协议书》，约定被告购买的盛龙花园第二期9号楼3层B单元301房及302房价款分别为625149元、387102元。同日，原告路振江代为支付上述两套房产定金各20000元。2009年11月17日，被告向原告出具《声明书》显示：用宋思思名字购买的位于深圳市龙岗区龙城街道盛龙花园二期9号搂B单元301和302二套房产的首付款，是路振江付给开发商的，此房的贷款也由路振江月供归还银行，购买此二套房产，以后不管是否升值或下跌都由路振江所有，此二套房地产中的宋思思只是挂名，实际购买此二套房地产的出资人是路振江，其它一切有关此二套房地产的经济利益和债权债务责任都与宋思思无关。2009年11月17日，就深圳市龙岗区龙城街道盛龙花园二期09栋B单元03层01号及02号房产，两原告与被告在河南省天中公证处办理了(2009）驻天证民字第893号及894号《公证委托书》，委托两原告办理以下事宜：向上述房地产所在地区的地税局申请办理免征营业税的一切手续，签署相关文件资料并领取免税、批件、申请资料等一切相关资料；代为签署房地产认购书和缴付首期款；代为签署房地产买卖合同、房地产买卖补充协议等，在房地产具备办理产权证书条件下代为办理房地产证和缴付税费等事宜；委托房地产为委托个人份额房地产，受托人对委托人授权范围内的授权事项在代理期限内有转委托权；代理期限自2009年11月17日至2039年11月16日止。2009年11月20日，原告路振江代理被告与深圳市东部开发（集团）有限公司签订两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定被告购买盛龙花园第二期9号楼3层B单元301房及302房，建筑面积分别为87.53平方米、54.2平方米，价款分别为625149元、387102元，签订合同时分别支付首期款125149元、87102元。同日，原告路振江向深圳市东部开发（集团）有限公司支付301房首期款105149元及302房首期款67102元。2010年1月26日，原告路振江代被告与深圳市东部开发（集团）有限公司签订的《盛龙花园房地产买卖合同（预售）补充确认书》载明，被告于2009年11月20日购买了深圳市龙岗区龙城街道盛龙花园第二期9号楼B单元3层301房，签订本合同之日起3日内支付房产总价26%的首期款125149元。原告路振江通过其银行账户于2010年1月26日向深圳市东部开发（集团）有限公司支付301房首期款40000元，自此，原告路振江支付301房首期款共计165149元（20000元+105149元+40000元）2010年2月2日，原告路振江代理被告与中国银行深圳罗湖支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向该行贷款76万元，贷款期限30年/360个月，贷款用途支付被告购买位于龙岗区龙城街道盛龙花园二期9栋B单元301、302房购房款。中国银行深圳罗湖支行向被告发放贷款76万元，相关的手续亦由原告路振江办理。原告提交的深房地字第××号房产证显示：盛龙花园二期09栋B单元03层01号权利人为被告，建筑面积87.39平方米，登记价625149元，购房日期2009年11月20日，2010年3月24日抵押给中国银行股份有限公司深圳罗湖支行；提交的深房地字第××号房产证显示：盛龙花园二期09栋B单元03层02号权利人为被告，建筑面积54.08平方米，登记价387102元，购房日期2009年11月20日，2010年3月24日抵押给中国银行股份有限公司深圳罗湖支行。2010年4月23日，原告路振江代被告签署了《盛龙花园（二期）业主收楼意见书。2013年3月29日，原告路振江支付盛龙花园二期09栋B单元03层01、02号房所有权登记费各50元。2013年3月29日，原告路振江代被告支付盛龙花园二期9栋B单元301房契税6251.49元、贴花5元，支付盛龙花园二期9栋B单元302房契税5806.55元、贴花5元。2014年5月30日，被告向原告出具《证明》显示：驻马店市解放路原行署家属院16号（原10号）楼4单元一楼于2014年5月12日出售，出售款136000元用于宋思思归还债务。2015年8月8日，被告的外祖母王淑玉（即原告宋军的母亲）在载有“宋思思解放路行署家属院16号楼东4单元2层211房（201306014）（47.09平方米）与宋军中豪国际802房交换”粤房地权证惠州字第××号房产证复印件上签名、署日期，2016年12月13日被告在其王淑玉签名的下方签名、署日期。惠州字第××号房产证复印件显示权属人宋军，住宅，建筑面积47.85平方米。2016年12月21日，被告及其外祖母向原告宋军出具《说明》显示：出售驻马店中华路382号烟草局家属院3号楼3楼西户权属宋军房产的280000元房款，宋思思从谢乐云处拿走30000元，宋思思结婚时宋军分两次给宋思思20000元，宋军提前垫付给宋思思利息30000元，剩余200000元现金今于已交给宋思思，共计付给宋思思280000元。同日，被告及王淑玉向原告出具宋军出具《收条》确认收到宋军出售权属宋军本人驻马店市中华路382号烟草专卖局东家属院3号楼3楼西户的房款280000元。2017年12月，王淑玉出具《证明》，显示从2015年1月至2017年12月已领走90000元。2019年5月15日，被告与深圳亚富路小额贷款有限公司签订《贷款合同》，约定被告向深圳亚富路小额贷款有限公司借款160万元，借款期限自2019年5月15日至2020年5月20日，借款月利率1.5%；被告将深圳市龙岗中心城盛龙花园二期9栋B单元301号房产作抵押。同日，被告与深圳亚富路小额贷款有限公司签订《房地产抵押合同》，约定被告将其位于深圳市龙岗××单元××房作抵押担保，抵押担保债务履行期限自2019年5月15日至2020年5月20日，抵押权存续期间自贷款发放日至债务人还清所欠全部债务款项止，抵押担保本金100万元，房产评估价165万元，担保的范围为主合同项下债权本金及利息、逾期罚息、提前还款违约金、律师费等；如被告能按约定履行其与抵押权签订的主合同中约定的债务，并且违约时间超过150时，债权人有权立即变卖抵押房产以从其价款中得到清偿，不足部分抵押权人有权向乙方继续追偿。2019年5月28日，在原告不知情的情况下，被告向房屋贷款银行中国银行申请提前偿还涉案房产的贷款，并于同日向中国银行提前偿还贷款618128.03元及支付提前还款违约金5286.84元。2019年6月3日，两原告向深圳市新福超互联网金融服务有限公司出具《承诺及声明书》显示：被告宋思思于2019年5月16日做公证委托深圳市新福超互联网金融服务有限公司赎楼，并通过抵押贷款归还赎楼款；2019年5月28日深圳市新福超互联网金融服务有限公司代宋思思赎楼，赎楼金额为624000元，2019年6月3日路振江将赎楼金额624000元，赎楼利息3494.4元，跟单费500元，共计627994.4元代宋思思归还给深圳市新福超互联网金融服务有限公司，并要求终止该业务继续办理，不再去中国银行领取上述房产证，深圳市新福超互联网金融服务有限公司同意终止该项业务，并同意不再去中国银行领取房产证，待路振江支付完上述金额后，宋思思与深圳市新福超互联网金融服务有限公司的债务关系结清；深圳市新福超互联网金融服务有限公司将宋思思与本公司签订的合同以及公证书（包括赎楼公证8本和抵押公证8本）等相关资料原件交由路振江本人，路振江本人保证不得销毁，至此，路振江保证宋思思与深圳市新福超互联网金融服务有限公司无任何债务纠纷及法律纠纷。2019年6月3日，原告路振江向被告转账627994.40元，同日，原告路振江通过被告的账号向深圳市新福超互联网金融服务有限公司经理人徐威国支付627994.40元，用途为还清赎楼款。涉案房产的按揭贷款均由原告路振江通过被告的贷款账户支付。另查，被告曾用名魏仕，父母于1996年5月8日去世，因父母遗产继承问题，被告、被告同父异母姐姐及被告祖父母在河南省驻马店人民法院起诉被告外祖母王淑玉，案号（1996）驻民初字第683号，驻马店人民法院于1996年12月18日出具判决确定位于驻马店地区行署家属院10号楼4单元一楼住房一套，存款14355.6元归被告所有及其他事项。2010年4月6日，因被告祖父母遗产继承问题，被告基于代位继承在河南省驻马店市驿城区人民法院起诉其姑姑及同父异母姐姐等五人，案号（2010）驿民初字第1147号，在该案中原告宋军作为被告的诉讼代理人，驻马店市驿城区人民法院于2012年6月14日出具判决确定被告继承位于驻马店市××城区解放路原行署家属院16号（原10号）楼4单元二层住房一套，被告支付同父异母姐姐33000元，抚恤金27540元其中的10000元归被告所有及其他事项。另外，该判决书显示当时被告已读大学。2019年7月31日，被告外祖母王淑玉（81岁）在河南省驿城区公证处出具《证人证言》（〔2019〕）豫驻驿证内民字第1852号），称被告继承了行署院一楼住房、二楼住房各一套及一万多元现金，王淑玉作为被告的监护人，委托原告宋军管理被告的财产，被告名下的房产由宋军处分，钱由她掌握，当时与宋军商量，用宋思思的钱给宋军做生意，赚的有宋思思一份，2009年让宋军用宋思思的钱在深圳龙岗区给宋思思买房，大概140多平方米，为两个房产证。又查，涉案房产由原告及其家人居住，物业管理费、水电费等由原告支付。2010年9月30日，深圳市政府发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办〔2010〕82号），规定“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房；自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定，交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。”2010年10月21日，深圳市规划和国土资源委员会发布《关于深府办〔2010〕82号文相关问题的解释》，规定“对在2010年9月30日前未能网签认购书或买卖合同，但在2010年9月30日前已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的（不含现金支付）。可凭银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等)及相关资料前往市房产地产登记中心办理备案或过户登记手续。庭审时，原告称，当时考虑贷款时间问题，年青人贷款时间更长，因当时原告的儿女并不在身边，而被告就在身边，因此就以被告的名义购房。被告称，通过向深圳市新福超互联网金融服务有限公司借款结清房贷，该借款曾想拿房产去还，但后面由原告偿还了，称每月按揭贷款系由原告用被告的租金支付的。审理中，被告就《授权委托书》、《声明书》是否形成同一时间申请鉴定，2019年11月27日被告以受托的鉴定所不能出具鉴定时间误差在3-6个月的承诺，撤回了鉴定申请。本院认为，本案争议的焦点：原告是否借被告之名购买涉案房产。第一，2009年11月17日，被告签署关于涉案房产实际购买人为原告路振江，两套房产生的经济利益及债权债务与被告无关的《声明书》，同日，原、被告双方办理关于被告委托原告购买涉案房产的《公证委托书》，《声明书》虽是在被告年满18岁的次日出具的，但其内容通俗易懂，权益清晰、明了，被告作为完全民事行为能力人，且为高中毕业生或在读大学生，对内容是明白的，对签署《声明书》行为后果也是应知的，且根据被告的庭审陈述可知被告与王淑玉生活在一起，那么被告将签署《声明书》告知王淑玉也是可能的；第二，2009年11月20日，就涉案的房产原告路振江以被告的名义与开发商签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并于同日支付两套房产的首期款125149元、87102元，此后按揭贷款、房产余款、房产税费等所有费用均由原告支付；第三，开发商交付房产，《收楼意见书》是由原告路振江签收、验收；第四，涉案房产交付后亦由原告一家占有使用，并支付物业管理费及水电费等；第五，购买涉案房产的《深圳市房地产认购书》、《协议书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《盛龙花园房地产买卖合同（预售）补充确认书》、《盛龙花园（二期）业主收楼意见书》以及支付定金、首期款、按揭贷款、按揭贷款银行存折，以及支付房产税费等相关的所有原件均由原告持有；第六，被告仅持其外祖母于2019年7月31日出具的《证人证言》主张涉案房产其是真实购买方及权利人，证言虽称原告掌管被告的财产，2009年让宋军用宋思思的钱在深圳龙岗区给宋思思买房，大概140多平方米，为两个房产证，该证言形成时间在原告起诉后，内容也与被告2009年11月17日出具的关于涉案房产权益与其无关的《声明书》相矛盾。本院认为，在被告出具《声明书》近十年的时间，而涉案房产又由原告及家人占有使用的情况下，被告及王淑玉对涉案房产没有提出任何异议，如涉案的房款仅是由原告路振代理的情况下，不符合常理。第七，关于购房资金，两份生效判决书，法院于1996年12月判决被告继承房产一套，存款14355.6元，于2012年6月判决被告代位继承房产一套，但同时需支付其同父异母的姐姐33000元，而根据原告提交的证据可知关于被告的不动产也有较清楚的记载，没有证据证明购买涉案房产的资金来自被告。综上所述，本院认为，被告提交的《证人证言》不足以反驳原告的证据，原告提交的证据形成了完整的证据链，足以证明原告的主张，本院确认，原告借被告的名义购买涉案的两套房产。关于原告主张确认涉案房产归其所有。本院认为，首先，双方虽存在借名买房，但涉案房产产权变更系依据双方意思表示而发生，并不属于不动产登记簿登记错误导致与真实权利状态不符的情形；其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，依此涉案房产的物权需登记才能发生物权变动的效力。因此，在涉案房产没有经过变更登记这一法定物权变动程序的情况下，原告请求确认涉案房产为其所有，本院不予支持。关于原告主张被告协助原告办理房屋产权过户变更登记手续。根据深圳市政府2010年9月30日发出的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》以及深圳市规划和国土资源委员会于2010年10月21日发布的《关于深府办201082号文相关问题的解释》的内容，本院认为，在2010年9月30日之前网签房地产买卖合同或支付购房款的非深圳户籍居民不受限购政策的约束，涉案两套房产定金支付时间在2009年11月11日，两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》的签订时间发生在2009年11月20日，首期款支付时间为2009年11月20日，均发生在2010年9月30日之前，原告诉请办理涉案房产的产权转移登记手续不受其现在是否符合购房政策的影响，因此，原告主张被告协助原告办理房屋产权过户变更登记手续，本院予以支持，但由此产生的费用应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宋思思于本判决生效之日起十日内协助原告路振江、宋军办理位于深圳市龙岗中心城盛龙花园二期09栋B单元03层01号房（深房地字第××号）及深圳市龙岗中心城盛龙花园二期09栋B单元03层02号房（深房地字第××号）的产权过户手续，由此产生的费用由原告路振江、宋军承担；二、驳回原告路振江、宋军的其他诉讼请求。案件受理费6955元，保全费5000元，合计11955元（原告已预交），由被告宋思思承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄梅兰二〇一九年十二月六日书记员  欧艳芳