湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0124民初2328号原告：宁乡县国有资产经营有限公司，住所地宁乡县玉潭镇玉潭中路270号（县财政局内）。法定代表人：潘立强，该公司董事长。委托诉讼代理人晏露，湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人江中，湖南严明律师事务所律师。被告：文国君，女，1967年3月9日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：赵喜乔，宁乡唯楚法律服务所法律工作者。第三人：文小成，女，1963年7月10日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。第三人：黄利如，女，1964年3月8日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。第三人：彭军，女，1973年1月20日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。原告宁乡县国有资产经营有限公司（以下简称宁乡国资公司）诉被告文国君、第三人文小成、黄利如、彭军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江中、晏露、被告文国君及其委托诉讼代理人赵喜桥、第三人文小成、黄利如、彭军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁乡国资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退房屋；2、判令被告向原告支付房屋使用费44000元（已自2015年3月1日计算至2016年2月28日，以后按照120.54元/天的标准计算至被告实际腾退之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月25日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同书》，对租赁房屋、租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任及其他事项进行了约定。合同租赁期间，原、被告依约履行了相应的合同义务。但是双方租赁合同到期后，被告既未与原告续签租赁合同，也未将房屋腾退给原告。上述事实有《房屋租赁合同书》、收据等予以证实。原告认为《房屋租赁合同书》是双方真实意思的表示，合法有效，原告依约向被告提供了租赁房屋，被告应当依照合同约定履行相应义务。现，双方约定的租赁期限已到期，被告既未与原告续签租赁合同，又未续交租金，而继续占用房屋，现原告要求被告腾退房屋，符合合同约定。同时，被告未履行合同到期后腾退房屋的义务，给原告造成了相应的损失，故原告要求被告按照合同约定的租金标准即120.54元/天继续支付至实际腾退之日止，符合法律规定，应当予以支持。被告文国君辩称：原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求没有法律依据，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。理由：原告是本诉争房屋的所有者，应当知道房屋的实际使用者是谁，而被告是2014年3月24日将诉争房屋的使用权转让给第三人。至起诉之日，房屋的实际使用人应当是本案的第三人。本案中虽然原、被告签订租赁合同，但2014年3月24日将诉争房屋的使用权转让给第三人，原告应该知道实际使用人是第三人，房屋租赁费用应当由第三人承担，被告在转让诉争房屋的使用权时，没有用书面形式告诉原告，但时间相距有两年，在此期间原告没有提出不能转让，所以原告对被告转让房屋形成默认，所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人文小成述称：2014年3月24日被告文国君将诉争房屋转让给第三人、郭志和彭军，其中留了一部分股份给文国君的丈夫洪佳强，我们将钱交给被告后，我们找被告要手续，洪佳强说手续之后再办，我们不清楚文国君与原告签的合同，如果被告文国君将门面转让费给退还给我，我愿意交房租；直到2014年5月30日洪佳强将股份转给黄利如之后，我们才看到被告与原告的合同。第三人黄利如述称：2014年3月24日被告文国君将诉争房屋转让给第三人文小成、彭军、郭志，其中留了一部分股份给文国君的丈夫洪佳强，第三人将钱交给被告后，我们找被告要手续，洪佳强说手续之后再办，我们不清楚文国君与原告签的合同，如果被告文国君将门面转让费给退还给我，我愿意交房租。第三人彭军述称：2014年3月24日被告文国君将诉争房屋转让给第三人、郭志和文小成，其中留了一部分股份给文国君的丈夫洪佳强，我们将钱交给被告后，我们找被告要手续，洪佳强说手续之后再办，我们不清楚文国君与原告签的合同，如果被告文国君将门面转让费给退还给我，我愿意交房租，直到2014年5月30日洪佳强将股份转给黄利如之后，我们才看到被告与原告的合同。本院经审理认定事实如下：2014年4月25日，原（甲方）、被告（乙方）签订的《房屋租赁合同书》对租赁标的、租赁期限、租金支付方式及违约责任等作出了约定。《房屋租赁合同书》载明：“租赁期限为2014年3月1日至2015年2月28日止。根据县委安排，此房屋租赁期满后不再续租，交县委县政府统一安排。该房屋租赁期限内租金为肆万肆仟元。乙方必须在本合同签订时，按租赁期限一次性交清房租，如乙方逾期支付房租，每逾期一日，由甲方按照年租金的千分之十向乙方加收违约金。”同时明确约定被告不得将房屋转租或交由第三人使用。2014年3月24日，被告文国君将上述租赁的房屋连同经营的歌厅以160000元整体转让给第三人文小成彭军及案外人洪佳强（系被告文国君丈夫）、郭志，并签订了《歌厅转让协议》，但未告知原告。协议签订后，洪佳强于2014年5月30日将其占有的份额转让给第三人黄利如。2015年2月28日，租赁届满后，第三人文小成、黄利如、彭军继续占有该租赁房屋从事经营活动，原告于2015年5月26作出《关于限期办理房屋使用手续的通知》并送至租赁房屋所在处，该通知告知被告使用的本案租赁物已到期，并载明：该房屋在2015年10月31日后将组织拍租会进行公开拍租，被告在同等拍租条件下享有优先拍租权，若未参加拍租会将视作自动放弃此权利；2、如被告愿意继续使用房屋，被告可继续使用该房屋至2015年10月31日，且必须于2015年6月10日前向原告缴纳从2015年3月1日至2015年10月31日期间的房屋使用费，在此之后原告将无条件收回房屋；若被告不愿意继续使用该房屋，被告需在2015年6月10日前无条件将房屋腾空交回原告，并向原告补交2015年3月1日至2015年6月10日期间的房屋使用费。上述事实，有《房屋租赁合同书》及附件、收据、《关于限期办理房屋使用手续的通知》、《歌厅转让协议》及到庭当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规规定，真实、合法性有效，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》约定诉争租赁房屋的租赁期限至2015年2月28日止，租期届满后，原、被告双方未订立新的租赁合同，仍由被告文国君将租赁房屋转租给本案第三人文小成、黄利如、彭军继续使用诉争租赁房屋。被告文国君在庭审中辩称，被告已将房屋转租给本案第三人及郭志，且被告已经告知了原告房屋转租的事实，原告也应当知道被告转租房屋的事实，因此房屋的租金应当由本案第三人向原告支付。但被告未提供证据证实告知了原告房屋转租的事实，也未提供证据证实原告以其行为默认了被告转租房屋的事实。同时，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》明确约定不得对房屋进行转租，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。即使原告知晓了该房屋转租的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，被告仅能在与原告的约定的租赁期限内将房屋转租。本案中，原、被告双方约定的租赁期限至2015年2月28日，因此在2015年2月28日之后，被告仍将房屋转租给本案第三人的行为无效。因此在2015年2月28日之后，原、被告双方就本案诉争租赁物形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，原、被告双方均有权随时解除该不定期租赁合同。现原告宁乡国资公司主张已于2015年5月下旬将《关于限期办理房屋使用手续的通知》已送至租赁房屋，但未提供证据证实被告文国君收到并知晓该通知内容。故上述通知送达之日不能视为原、被告双方不定期租赁关系的解除之日，但被告文国君一直未向原告缴纳房屋租金，原告有权解除双方之间的租赁关系，依此，本院向被告送达本案起诉状、应诉通知书时可视为合同解除通知到达被告之时。经查，本院于2016年5月25日向被告文国君送达本案起诉状及应诉通知书，故原告与被告文国君的租赁关系于2016年5月25日解除。房屋租赁合同解除后，被告文国君继续将租赁房屋转租给第三人没有法律依据，且文国君也未交纳不定期租赁期间的房屋租金，故原告宁乡国资公司请求被告文国君腾退租赁房屋并按照《房屋租赁合同书》约定的租金标准支付自2015年3月1日起至实际腾退之日止房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第三人文小成、彭军、黄利如是该房屋的实际使用人，依法负有腾退房屋的义务。被告文国君及第三人文小成、黄利如、彭军均无法提供郭志的真实身份信息、联系方式及下落，也无相应的线索核实郭志的身份，故郭志的身份不明，无法通知其作为本案第三人参加诉讼。据此，依照《中华人民共和合同法》第二百一十二条、二百三十二条、二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告文国君、第三人文小成、彭军、黄利如于本判决生效之日起十日内腾空由其占用的位于宁乡县玉潭镇龙溪北路原文体局机关办公大楼二楼中间主楼梯间靠东头的房屋，并将该房屋归还原告宁乡县国有资产经营有限公司；二、被告文国君于本判决生效之日起十日内向原告宁乡县国有资产经营有限公司支付房屋占用费44000元（已计算至2016年2月28日，后段自2016年2月29日起至实际腾退之日止，按120.54元每天的标准计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元，由被告文国君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许萌二〇一六年七月十九日书记员  许博附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。