山西省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)晋民申708号再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：马秀清，女，1965年3月7日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：郭保玉，男，1963年9月12日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：侯金玉，男，1964年11月20日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：郭根平，男，1955年7月4日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘仁义，男，1950年9月12日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：侯玉红，男，1969年4月8日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：郭素琴，女，1960年4月14日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：柴建生，男，1967年5月26日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘诚义，男，1952年6月10日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘建国，男，1962年9月5日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：张文俊，男，1968年8月20日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：马注意，男，1948年1月3日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：柴福生，男，1962年7月24日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘如义，男，1957年10月21日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：田变英（原第三人郭海珠之妻），女，1960年9月3日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：郭建亭（原第三人郭海珠之女），1983年12月1日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：郭建君（原第三人郭海珠之女），1998年4月2日出生，汉族，太原市村民。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司。住所地：太原市学府街***号。法定代表人：许红，该公司经理。被申请人（一审被告、二审上诉人）:太原天天渔港餐饮娱乐有限公司。住所地：太原市长治路***号。法定代表人：田磊，该公司总经理。再审申请人马秀清等17人、再审申请人太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司与被申请人太原天天渔港餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，太原市中级人民法院作出（2015）并民终字第920号民事判决，已经发生法律效力。马秀清等17人、太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司向本院申请再审，本院依法组成合议庭审查了本案。本案现已审查终结。再审申请人马秀清等十七人申请再审称，第一、原判决适用法律错误，二审法院基于太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司对房屋进行了添附而判决申请人返还太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司房屋占有使用费错误。第二、原判决超出诉讼请求，太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司在本次诉讼中不要求返还其在房屋中的投入，但原审法院还是基于其添附行为判决申请人向其支付房屋占有使用费。请求撤销原判，驳回太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司的诉讼请求。再审申请人太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司申请再审称：原审判决适用法律错误。第一、出租人不因合同无效而丧失请求支付房屋占有使用费的权利。第二、基于公平和诚实信用原则，申请人在接手马秀清等的房屋后为完成租赁、转租、加层建设投入500万元，在上述问题未解决时，排除申请人对涉案房屋的占有使用权利不合理。第三、被申请人太原天天渔港餐饮娱乐有限公司是基于与申请人之间的《房屋租赁合同》占有涉案房屋，虽该合同无效，但事实上这种出租与承租状态仍存在。请求撤销原判，改判被申请人太原天天渔港餐饮娱乐有限公司支付申请人2008年10月至2011年10月房屋占有使用费714万元。本院经审查查明，马秀清、郭保玉、侯金玉、郭根平、刘仁义、侯玉红、郭素琴、柴建生、刘诚义、刘建国、张文俊、马注意、柴福生、刘如义及郭海珠十五位坞城村村民未经规划部门批准将其宅基地集中起来合伙建造了位于太原市小店区长治路198号太原市小店区坞城村长治路综合大楼。2006年3月9日，马秀清、郭海珠等十三位村民共同出具委托书委托柴福生、刘如义为全权代表办理综合大楼的出租事宜。2006年3月18日，柴福生、刘如义作为太原市小店区坞城村长治路综合大楼房主的代表（甲方）与巴蜀会馆筹备处（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将长治路198号坞城综合大楼南段出租于乙方，建筑面积6866平方米，包括门前人行道、水井、大楼建设使用的电力设施和容量等；租期20年，从2006年3月18日至2026年11月18日（扣除免租期8个月），年租金1000000元；租期内乙方可以对该大楼未完工程进行续建、装修、改建、加层、可以转租等。该合同签订时由当时村委会主任柴喜生签字，并加盖村委会公章。太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司承租房屋后于2006年4月1日与柴福生为代表的原审第三人签订《加层协议》一份，协议约定，太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司对坞城村长治路综合大楼加盖七、八层，共计1282.5平方米，太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司拥有加层房屋的使用权20年，不计租金，租期与房屋租赁合同一致。2006年6月始太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司对在原承租房屋六层的基础上加盖了七、八层并安装了供水、电梯及空调等部分设施，并对房屋进行了部分装修。2007年4月8日，太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司（甲方）与太原天天渔港餐饮娱乐有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定，甲方将拥有20年出租权益的位于太原市长治路198号坞城村综合楼南端八层计8184平方米的房屋（包括地下室、给排水和供电设施）租赁给乙方使用，租期自合同签订之日起18年，即从2007年4月8日起至2025年4月8日止；租金以年租形式结算，首年度租金为2200000元，合同签订之日乙方首付甲方1000000元，半年期满即2007年10月16日前乙方再付甲方800000元，2007年12月20日前付清首年度剩余额400000元，以后逐年提前一个月即4月30日与10月16日两次付清当年租金；2008年租金为2380000元；2008年至2025年租金每4年递增一次，增幅为5%。合同还约定，甲方向乙方提供房屋的使用权，并包括一至二层现有的中央空调和消防的部分基础设施、电梯一部、供电、供水、排水设施等；甲方有义务在租赁合同生效前，完善租赁关系成立所需的所有手续；甲方有义务在租赁合同生效一个月时间内，完善物业的供电系统，并达到乙方所需要的用电条件，如果不能按时解决这一问题，乙方有权利拒绝支付租赁费用，直到用电条件达到乙方需求；在协议履行期间，如乙方需要增加供电、供水量指标和设备，甲方应积极协助解决，费用由甲乙双方协商后共同负担。在不影响房屋整体安全的前提下，乙方有权在所租赁的房屋中进行装饰装修和设备安装；乙方有权自主选择经营项目和领域，甲方不得干涉；乙方在租期内必须负责房屋设施的正常使用及维护维修和保养。合同签订后，太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司向电力部门申请了供电量增容，并支付了部分工程款。太原天天渔港餐饮娱乐有限公司接收上述房屋并进行了室内外装修（包括配电改造）后开始营业。在太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司与太原天天渔港餐饮娱乐有限公司履行上份《房屋租赁协议书》过程中，太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司因太原天天渔港餐饮娱乐有限公司拖欠房屋租金于2008年6月11日向太原市小店区人民法院提起诉讼，要求太原天天渔港餐饮娱乐有限公司支付从2007年4月8日至2008年10月8日期间的房屋租金2390000元及违约金，太原天天渔港餐饮娱乐有限公司提起反诉，要求太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司返还已付租金及支付工程等费用。太原市小店区人民法院于2009年4月23日作出（2009）小民重字第4号民事判决，判决太原天天渔港餐饮娱乐有限公司支付太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司租金2390000元及违约金310310元，太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司支付太原天天渔港餐饮娱乐有限公司为其垫付的工程款387700元。太原天天渔港餐饮娱乐有限公司仍不服该判决提起上诉。太原市中级人民法院于2010年5月26日作出（2009）并民终字第708号民事判决，判决认定双方签订的《房屋租赁协议书》无效，由太原天天渔港餐饮娱乐有限公司参照《房屋租赁协议书》约定的租金标准支付太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司房屋占有使用费2390000元，太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司支付太原天天渔港餐饮娱乐有限公司为其垫付的工程款487700元，同时驳回了太原天天渔港餐饮娱乐有限公司的其他上诉请求。此判决现已生效并实际履行。在上述案件诉讼过程中本案的第三人马秀清等人收取了太原天天渔港餐饮娱乐有限公司自2008年10月18日起的租金，双方并于2009年补签《房屋占有使用合同》一份，合同约定，甲方（第三人）将位于太原市小店区长治路198号房屋交于乙方（被告）占有使用，建筑面积15500平方米，实际占用13208.54平方米（包括案外人马秀清、韩海洋夫妇原另外承租该栋大楼5024.5平方米的面积），占用期限18年，自2008年10月18日起至2026年11月18日止；占有使用费为：2008年-2009年1080000元，2009年-2010年1080000元、2010年-2011年2520000元，以后占有使用费按双方协议价格支付，每年10月18日前一次性交清下一年的占有使用费，该份《房屋占有使用合同》上载明合同签订日期为2008年10月。实际中，太原天天渔港餐饮娱乐有限公司自2008年10月18日-2011年10月17日共支付第三人马秀清等人支付房屋占有使用费4680000元，其中太原天天渔港餐饮娱乐有限公司支付2008年10月18日-2009年10月17日的房屋占有使用费1080000元，支付2009年10月18日-2010年10月17日的房屋占有使用费1080000元，支付2010年10月18日-2011年10月17日的房屋占有使用费2520000元。2008年10月至2011年10月期间太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司应向第三人马秀清等人支付房屋占有使用费共计3000000元，该款项太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司至今未支付第三人马秀清等人。2009年1月12日，第三人马秀清、郭海珠等十三人作为原告曾向太原市小店区人民法院起诉太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司及第三人柴福生、刘如义，要求确认太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司与柴福生、刘如义签订的《房屋租赁合同》无效，太原市小店区人民法院依法追加太原天天渔港餐饮娱乐有限公司作为第三人参加诉讼。诉讼过程中，因太原天天渔港餐饮娱乐有限公司未到庭，造成相关投资鉴定工作无法进行，太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司的投入也无法确定。太原市小店区人民法院于2011年9月30日作出（2010）小民重字第21号民事判决书，判决马秀清等十三人及柴福生、刘如义与太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司签订的《房屋租赁合同无效》，同时驳回马秀清等十三人的其他诉讼请求。该判决现已生效。2009年2月18日柴福生、刘如义向太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司作出《解除合同通知书》一份，主要内容为：“根据合同约定贵公司应最迟于2008年10月18日前交付租金1000000元，经多次催要至今仍未支付，鉴于贵公司已严重违反合同，导致合同目的不能实现，我方正式通知贵公司解除房屋租赁合同”。2009年2月19日柴福生、刘如义委托山西行直律师事务所律师代江涛向太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司邮寄送达该份《解除合同通知书》，并申请公证机关对该过程进行了公证。2011年11月18日，马秀清等人（十五户）与太原天天渔港餐饮娱乐有限公司（乙方）再次签订《房屋占有使用合同》一份，合同约定，甲方位于太原市小店区长治路198号房屋交于乙方占有使用，建筑面积15500平方米，实际占用13208.54平方米，占用期限15年，从2011年11月18日起至2026年11月18日止；房屋占有使用费，2011年11月18日至2016年11月18日每户155000元，2016年11月18日至2021年11月18日每户167000元，2021年11月18日至2026年11月18日每户182000元，乙方于每年10月18日支付每户房屋占有使用费，合同还约定了其他权利义务条款。2011年10月18日至2012年10月17日的房屋占有使用费2790000元太原天天渔港餐饮娱乐有限公司已支付第三人马秀清等人。对于未支付马秀清等人2008年10月至2011年10月期间房屋占有使用费3000000元，太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司称系马秀清等人拒绝受领使用费，而非太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司恶意不付。2014年太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司起诉至太原市小店区人民法院主张太原天天渔港餐饮娱乐有限公司支付2008年10月至2011年10月期间的房屋占有使用费，在本案中不要求对添附财产的价值进行返还。一审法院判决：一、太原天天渔港餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内支付太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司房屋占有使用费4140000元。二、驳回太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司的其他诉讼请求。二审法院经审判委员会讨论认为：太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司在被出租人解除了租赁合同关系和房屋租赁合同被确认无效后，其已不是该房屋的实际使用人，其无权按其和太原天天渔港餐饮娱乐有限公司签订的《租赁合同》的约定标准主张房屋占有使用费。但对于太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司加层部分，马秀清等按其实际收取2008年10月-2011年10月期间的占有使用费折算该部分房产面积的占有使用费返还给太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司。判决：一、撤销原判决。二、判令马秀清等人于本判决生效后一个月内返还被太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司房屋占有使用费454410.6元。本院认为，本案三方当事人之间存在三个房屋租赁合同关系即：马秀清等和太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司的首房屋租赁合同关系、太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司和太原天天渔港餐饮娱乐有限公司的次房屋租赁合同关系以及太原天天渔港餐饮娱乐有限公司和马秀清等之间的再房屋租赁合同关系。太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司和太原天天渔港餐饮娱乐有限公司之间于2007年4月8日签订的次《房屋租赁合同》已于2010年5月26日已被太原市中级人民法院生效判决确认无效；在该案诉讼期间，马秀清等于2009年1月起诉太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司要求确认与其签订的首《房屋租赁合同》无效，并于2009年2月书面通知太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司解除合同关系，该首房屋租赁合同也已被小店区人民法院2011年9月30日作出的（2010）小民重字第21号民事判决确认无效。事实上，在上述两案诉讼期间，由于太原天天渔港餐饮娱乐有限公司一直占有使用标的房屋，马秀清等已经和太原天天渔港餐饮娱乐有限公司重新建立了再《房屋占有使用协议》，并由马秀清等实际收取太原天天渔港餐饮娱乐有限公司从2008年10月18日起至今的房屋占有使用费。由于太原天天渔港餐饮娱乐有限公司一直占有使用房屋，故在合同无效后的处理过程中，不必需要由太原天天渔港餐饮娱乐有限公司将房产退还太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司、再由太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司退还马秀清等。太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司在第一起诉讼中要求太原天天渔港餐饮娱乐有限公司支付从2007年4月-2008年10月的租金，该请求在太原市中级人民法院生效判决中已经进行了处理并已经执行。太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司在被出租人解除了租赁合同关系和房屋租赁合同被确认无效后，其已不是该房屋的实际使用人，其无权按其和太原天天渔港餐饮娱乐有限公司签订的《租赁合同》的约定标准主张房屋占有使用费。太原天天渔港餐饮娱乐有限公司从马秀清等处承租的13208.54平方米房产中包含了太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司添附的第七、八层计1282.5平方米房产，而包括该部分房产的租金已经由太原天天渔港餐饮娱乐有限公司实际支付马秀清等，故应由马秀清等按其实际收取2008年10月-2011年10月期间的占有使用费折算该部分房产面积的占有使用费返还给太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司。综上，马秀清等十七人的再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）、（十一）项规定的情形。太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司的再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回再审申请人马秀清、郭保玉、侯金玉、郭根平、刘仁义、侯玉红、郭素琴、柴建生、刘诚义、刘建国、张文俊、马注意、柴福生、刘如义、田变英、郭建亭、郭建君、太原市巴蜀会馆餐饮文化有限公司的再审申请。审判长  李永静审判员  吴捷慧审判员  成 堃二〇一六年九月二十六日书记员  温有军