广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初3027号 原告（反诉被告）：潘洁玲，女，汉族，1983年4月1日出生，住云浮市云安区。 委托诉讼代理人：黄健嫦，广东国晖（江门）律师事务所律师。 被告(反诉原告)：江门市直冲物业发展有限公司，统一社会信用代码：9144070455564589X2，住所地：江门市高新区2号地龙溪新城。 法定代表人：郭卫强，总经理。 委托诉讼代理人：余新全、罗纯钢，广东广能律师事务所律师。 原告潘洁玲诉被告江门市直冲物业发展有限公司、广州阳玛企业管理咨询有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，被告江门市直冲物业发展有限公司提出反诉。本院根据原告的申请，准予原告撤回对被告广州阳玛企业管理咨询有限公司的起诉，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘洁玲及其委托诉讼代理人黄健嫦和被告的委托诉讼代理人罗纯钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告退回购房款30000元及支付逾期交付商品房的违约金74268.76元，并由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年2月5日，原告与被告签订编号为2018-000904号的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告以488999元购买被告位于江海区外海龙溪新城9幢810室商品房，原告于2018年2月5日前支付首期房款248999元，余款240000元于2018年5月5日前向银行申请贷款支付；被告于2018年5月31前交付房屋，逾期交付超过90日，若继续履行，则被告需向原告支付按全部购房款计算的每日万分之三的违约金。原告已依约支付首期购房款248999元，并向银行申请240000元的贷款手续，现原告每月开始还贷。但被告于2019年9月20日才通知原告收楼，逾期477日，构成违约，应按合同约定向原告支付逾期交房期间每日万分之三的违约金。为维护原告的合法权益，因此具状起诉。 开庭审理前，原告撤回主张被告退回购房款30000元的诉讼请求，本院予以准许。 被告辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将商品房交付给买受人的，出卖人承担违约责任”约定，因不可抗力导致迟交的不需要承担违约责任。合同签订后，房屋所在地存在台风、大雨和高温等根气候条件影响施工，属于不可抗力造成，且涉案房屋因变更设计需向政府部门申请审批，相关时间应予扣减，迟延交楼属客观原因造成。根据双方签订的《补充协议》第四条第9小点约定，如因政府行为导致被告无法按期取得验收文件，被告可延期交房房屋。由于住建部门内部审核需要，直至2019年9月10日才出具验收备案表，故被告对该期间无需承担逾期责任。另根据《补充协议》第四条第9小点约定，原告直至2019年6月24日才支付余款，被告也可以顺延至2019年6月24日交楼，至2019年9月20日，被告实际逾期87日。合同约定的违约金明显过高，应当参照同地段的租金确认违约金按每日万分之一计算为妥。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。 被告提出如下反诉请求：判令原告向被告支付逾期付款违约金29880元，并由原告负担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告应按合同及补充协议的约定于2018年5月5日前向银行申请贷款支付余款240000元，若原告的按揭贷款申请非因被告的原因未获得银行批准而导致银行不将贷款如期划给被告的，原告应在未获批准三日内通知被告，并在六日内选择被告认可的其他付款方式，否则按逾期付款处理，逾期超过90日按每日万分之三计算违约金。原告直至2019年6月24日才获得银行贷款240000元，逾期415天，故反诉请求原告支付每日万分之三的违约金29880元。 针对被告的反诉，原告辩称，原告于2019年6月24日才获得银行贷款，应归责于被告，原告不应支付违约金。原告于签约当日将首期款248999元转入被告指定的财务人员“陈静娴”的账户，被告于2018年2月12日出具首期购房款发票。后原告依约于2018年3月1日向被告指定的贷款银行上海浦东发展银行江门分行申请贷款240000元，之后银行从未通知原告补充资料或就是否批准贷款事宜通知原告。原告收到收楼通知后，曾向银行了解相关情况，银行才告知因被告未能及时向银行出具原告支付首期款至被告在合同中指定的监管账户的电子回单，导致无法及时放贷。银行当时向原告出示的电子回单应是被告办理，原告一直不清楚。因此，银行延迟至2019年6月24日才放贷，是被告的原因。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2018年2月5日签订编号为2018-000904的《商品房买卖合同（预售）》一份，内容包括：被告以488999元向原告预售本方开发的江海区外海龙溪新城9幢810室商品房一套，原告于2018年2月5日前将首期房款248999元存入被告的预售资金监管账户，余款240000元于2018年5月5日前向银行申请贷款支付；被告于2018年5月31前交付房屋给原告；违约条款（部分）：原告逾期付款超过90日，若继续履行，则原告需向被告支付逾期期间按每日万分之三计算的违约金；被告逾期交楼超过90日，若继续履行，则被告需向原告支付按全部购房款计算的每日万分之三的违约金。对于交房问题，双方在补充协议中进一步约定，被告向原告发出《交楼通知书》十日起视为交付。签订上述合同当天，因被告的预售资金监管账户无法转账，原告根据被告要求于当天将首期款248999元转入被告财务人员“陈静娴”的账户，被告于2018年2月12日出具首期购房款发票给原告。后原告依约于2018年3月1日向上海浦东发展银行江门分行申请贷款240000元，因银行需要原告支付首期款至被告预售资金监管账户的银行凭证作为放贷依据，而原告将首期款转入被告指定的私人账户，导致相关凭证未能及时交给银行。直至2019年年初，银行收到被告预售资金监管账户于2018年3月2日入账248999元的现金存款凭证及其他资料后，银行才审批通过并于2019年6月24日将发放给原告的贷款240000元转入被告账户。2019年9月10日，涉案房屋具备交付条件，被告于2019年9月20日向原告发出收楼通知书。因被告逾期交楼，原告的银行贷款迟延发放，因而引致诉讼。 本案存在以下争议焦点：一、原告诉请被告支付逾期交付商品房的违约金74268.76元（以购房款518999元按每日万分之三自2018年6月1日计至2019年9月20日止，合计477日）是否合法合理；二、被告诉请原告支付逾期付款违约金29880元（以未支付的余款240000元按每日万分之三自2018年5月5日计至2019年6月24日止，合计415天）是否合法合理。 本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告就江海区外海龙溪新城9幢810室商品房签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违法，属合法有效的合同，双方应认真履行。原告已依约支付首期购房款248999元给被告，并依约及时于2018年3月1日向银行提出贷款申请，以便及时支付余款240000元给被告，可见原告有认真履行合同的意思表示。至于银行未能及时于2018年5月5日前发放贷款，主要原因是原告无法将首期款转入被告的预售资金监管账户，且银行于2019年初才收到被告监管账户收取现金248999元的银行凭证，导致银行延迟放贷。从该银行凭证可知，该凭证没有付款方，因此可推定被告比原告持有该凭证的可能性更大，银行延迟放贷，主要责任在于被告，而不是原告。因此，被告以银行延迟放贷造成原告付款违约为由反诉请求原告支付逾期付款违约金，依据不足，理由欠当，依法应予驳回。被告应依约于2018年5月31前交付商品房给原告，但被告于2019年9月20日才通知原告收楼，逾期476天，显属违约，应承担违约责任。被告构成交楼违约，根据合同约定需向原告承担按总购房款488999元计算的每日万分之三的逾期违约金，但根据合同权利义务对等原则，该计算依据需以原告付清全部购房款为前提。原告除依约支付首期款248999元外，余款240000元并未依约于2018年5月5日前支付给被告，而是通过银行放贷于2019年6月24日才支付给被告。无论何种原因，原告诉请被告自逾期交楼的2018年6月1日起即开始计付2019年6月24日才支付给被告的240000元相对应的违约金，均显失公平。因此，原告诉请被告支付逾期交楼的违约金，应以原告实际付款为依据，以被告逾期交楼的期间为限，其中248999元从2018年6月1日计至2019年9月20日（共476天），240000元从2019年6月24日计至2019年9月20日（共88天），均按合同约定的每日万分之三计算，合计248999元×476×0.0003＋240000元×88×0.0003=41893.06元。原告诉请被告支付逾期交楼违约金，合法合理，本院予以支持，但具体的违约金数额应以本院核算的为准，超出部分不予支持。被告认为恶劣天气属于逾期交付商品房的不可抗力因素，因恶劣天气属于常态，可以预见，被告签订合同时应当预见该情况客观存在，但没有约定足够的交楼期限，造成的缔约过失应自行承担。被告以恶劣天气、变更设计为由认为本方不存在违约及违约金过高应按万分之一计算的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。原告认为不应向被告支付逾期付款违约金的抗辩意见，合法合理，本院予以采纳。双方诉请对方负担本案的诉讼费用，已超出其诉权范围，诉讼费用的负担，应由法院依法确定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定，判决如下： 一、被告江门市直冲物业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付逾期交付商品房的违约金41893.06元给原告潘洁玲； 二、驳回原告潘洁玲的其他诉讼请求； 三、驳回被告江门市直冲物业发展有限公司的反诉请求。 若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1192.69元，依照《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项、第二十九条的规定，因原告在法庭调查终结前撤回30000元的诉讼请求而退回原告343.16元，另由原告潘洁玲负担370.33元，被告江门市直冲物业发展有限公司负担479.20元；反诉费273.50元，由被告江门市直冲物业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 员 何岳昌 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 张丽洁 书 记 员 林华星