上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2648号上诉人（原审原告、反诉被告）上海逸群楼餐饮有限公司，住所地上海市XX路XX号。法定代表人管昌剑，董事长。委托代理人忻鼎曦，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海弘汇房屋租赁服务有限公司，住所地上海市XX路XX号。法定代表人王建华，董事长。委托代理人朱磊，上海海一律师事务所律师。上诉人上海逸群楼餐饮有限公司（以下简称逸群楼公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2009年1月6日，上海弘汇房屋租赁服务有限公司（以下简称弘汇公司）（甲方）与案外人严某某（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将XX路XX号门面商铺（面积为476平方米）出租给乙方，租赁期自2009年3月1日起至2009年6月30日止，每月租金人民币（下同）33,333元，先付后用，押金五万元，乙方一次性支付租金133,333元整，物业费5,712元，垃圾费每月1,000元，乙方租赁期间自行负责水、电费，弘基广场如遇市政建设，甲、乙双方应提前30天通知对方，乙方无条件撤离场地，房屋建筑完好交还给甲方。2009年1月6日弘汇公司出具收款收据给案外人严某某，证明收到案外人缴纳的207-209号商铺押金50,000元。2012年1月6日，逸群楼公司（乙方）与弘汇公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（2012年度续租），约定甲乙双方签订的原租赁合同（2011年）已到期，地址XX路XX号，双方经友好协商就续租一事达成一致意见，租赁期自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租金每月为33,333元，物业管理费1,428元，付款方式按三个月为一期支付，乙方应于签订合同当日支付第一期租赁及物业管理费，租赁期间，甲乙双方只需提前30天书面通知对方解除合同，无须向对方承担违约责任，原租赁合同的其他条款均不改变。2013年1月14日，双方就XX路XX号房屋继续签订续租协议，租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，其他合同条款同2012年租赁合同一致。2013年3月7日，弘汇公司向逸群楼公司发出《终止合同、撤离弘基广场的通知》，称根据相关部门的文件及有关单位的函件，要求逸群楼公司营业至2013年4月10日止，自2013年4月11日起至15日为拆迁时间，4月11日起所有单位实施断水断电，自同年5月15日起至31日，可持原租赁保证金收据到弘汇公司财务处办理保证金退回手续。现逸群楼公司支付租金至2013年3月底。后逸群楼公司诉至法院，要求弘汇公司返还租赁保证金50,000元。弘汇公司则提出反诉，要求判令：1、逸群楼公司支付2013年4月1日至5月13日的房屋使用费47,777元；2、逸群楼公司支付2013年2月至3月的水费、电费、垃圾费9,315.2元。原审另认定，逸群楼公司曾于2013年5月21日(2013)徐民四（民）初字第3387号一案中就本案主张向对方提起诉讼，后因逸群楼公司未预缴诉讼费上海市徐汇区人民法院于2014年2月7日出具裁定书。后于（2015）徐民四（民）初字第1170号一案中，弘汇公司于2015年7月31日向法院提起本案反诉主张，后因逸群楼公司未到庭弘汇公司撤回反诉。原审审理中，逸群楼公司与弘汇公司均确认双方的租赁合同于2013年4月10日解除，租赁的房屋于2013年5月13日拆除。逸群楼公司自认自2013年4月11日断水断电后，其未在租赁房屋内经营，但逸群楼公司的东西一直在租赁房屋内。原审认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。逸群楼公司虽提供了押金发票及严某某的情况说明，因押金发票付款人为严某某，严某某未到庭作证，且逸群楼公司未进一步提供严某某系其职工的充分证据，现弘汇公司提出异议，故逸群楼公司要求返还押金的诉请法院难以支持。弘汇公司在双方均明确预计将会出现的情况（地块拆迁改造）实际出现之后，依据双方在合同中的约定向逸群楼公司发出解除合同的通知，其行为符合双方约定，并无不当。而逸群楼公司在收到弘汇公司的通知后也并未提出异议，因此，双方间的租赁合同于2013年4月10日协商予以解除。合同解除后，逸群楼公司仍占用系争房屋直至房屋拆除之日，理应向弘汇公司支付占用房屋期间的租金或使用费。根据我国诉讼时效的相关的规定，租金的诉讼时效为1年，房屋使用费的诉讼时效为两年，现逸群楼公司抗辩弘汇公司主张房屋使用费超过诉讼时效，弘汇公司未提供在法律规定的期限内向逸群楼公司催讨租金的充分证据，故弘汇公司反诉要求逸群楼公司支付租金，法院不予支持，反诉要求逸群楼公司支付2013年4月11日至2013年5月13日的房屋使用费诉请，法院予以支持。弘汇公司反诉主张的2013年2月至3月的水费、电费、垃圾费等，因弘汇公司未能就其主张提供证据予以证明，故法院对于弘汇公司的该项诉请不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一五年十一月十八日作出判决：一、逸群楼公司于判决生效之日起十日内支付弘汇公司2013年4月11日起至2013年5月13日止的房屋使用费36,666.30元；二、驳回逸群楼公司的其余诉讼请求；三、驳回弘汇公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币525元，由逸群楼公司负担；反诉案件受理费减半收取计人民币613.70元，由逸群楼公司负担399元,弘汇公司负担214.70元。判决后，逸群楼公司不服，上诉于本院，诉称:2013年4月15日前，被上诉人给予了合理的搬离期，不应收取使用费，2013年4月15日后，拆迁队入住，房屋没有使用价值，上诉人无需支付使用费；2013年4月19日后房屋整体移交给拆房公司，被上诉人不再享有占用使用权；严某某系上诉人的雇员，本案双方间的合同系对严某某合同的补充，被上诉人理应向上诉人退还押金，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二项，改判被上诉人返还押金5万元。被上诉人弘汇公司辩称:被上诉人曾给予上诉人合理的搬离期限，但上诉人既不搬离也不移交；由于上诉人的不配合，导致拆除工作延期；拆房队自2013年4月16日起进驻，但因上诉人未交钥匙，涉讼房屋于2013年5月13日当天被拆除；向严某某返还押金本身并不错误，但因其并未向上诉人收取过押金，故无需向上诉人返还押金，因此，不同意上诉请求。二审中，被上诉人弘汇公司同意减少房屋使用费3,000元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人逸群楼公司主张其于2013年4月19日移交房屋，但为被上诉人弘汇公司所否认，二审中逸群楼公司陈述其并无移交手续，亦无其他证据佐证，故上诉人前述上诉理由，本院不予采纳。无论是弘汇公司的撤离通知还是上海XX有限公司的拆房通知均反映出要求逸群楼公司于合理期限内搬离或移交，但本案中无任何证据反映出逸群楼公司按时搬离或移交，原审中逸群楼公司陈述房屋没有实际使用，但有些物品仍存放于涉讼房屋至2013年5月13日，因此，原审判决之房屋使用费，合理妥当。二审中，弘汇公司同意减少房屋使用费3,000元，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。押金收据的交款人为严某某，原审中严某某未到庭作证，逸群楼公司欲证实严某某身份系其员工的材料均来源于逸群楼公司自身；本院还注意到本案双方间的合同中并无押金的约定，合同虽载明原租赁合同的其它条款均不改变，甲、乙双方必须共同遵守，但本案双方间合同与严某某的合同间亦不具有连贯性，故本院认为，逸群楼公司向弘汇公司主张押金，依据不足，本院不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下:一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2703号民事判决主文第二、三项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2703号民事判决主文第一项为：上海逸群楼餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海弘汇房屋租赁服务有限公司2013年4月11日至2013年5月13日止的房屋使用费33,666.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币525元，由上海逸群楼餐饮有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计人民币613.70元，由上海逸群楼餐饮有限公司负担399元,上海弘汇房屋租赁服务有限公司负担214.70元。二审案件受理费人民币1,050元，由上海逸群楼餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年三月十四日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。