三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2016）琼0271民初4464号   原告三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司，住所地：海南省三亚市海坡开发区。   法定代表人姚念宁，该公司董事长。   委托代理人洪涛，四川君合律师事务所律师。   委托代理人邓虎，四川君合律师事务所律师。   被告王淑华，女，1962年9月24日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市道里区。   被告周成龙，男，1986年4月4日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市道里区。   两被告委托代理人刘一凡，海南云帆律师事务所律师。   两被告委托代理人王惠，海南云帆律师事务所实习律师。   原告三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司（以下简称贝斯特公司）诉被告王淑华、周成龙物业管理服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法由审判员谢亚琼独任审判。于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告贝斯特公司的委托代理人洪涛,被告王淑华、周成龙的委托代理人刘一凡、王惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告贝斯特公司诉称：2010年10月7日，被告与案外人三亚泰德投资置业有限公司（以下简称泰德公司）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买泰德公司开发建设的位于三亚市××区的"泰德.白石郡"楼盘5-1-101号房屋一套，建筑面积163.25平方米。同日，原、被告签订了《[泰德.白石郡]前期物业管理服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供前期物业管理服务，被告应按30元/月/平方米的标准，自被告受领原告交付的房屋之日起向原告交纳物业服务费，房屋交付后，因被告未入住等原因空置的，物业服务费由被告全额交纳，被告逾期不履行或不完全履行物业服务费交纳义务，原告有权要求被告补交，并由被告按日承担欠缴物业服务费金额的3‰的违约金。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告交纳物业服务费186104.4元（以30元/月/平方米为标准，计算自2013年4月1日起至本判决生效之日止，暂计至2016年5月30日），并向原告承担逾期付款违约金309861.31元（每日按欠缴物业服务费金额的3‰为标准，计算自2013年4月1日起至上述物业服务费缴清之日止，暂计至2016年5月30日）；二、本案诉讼费由被告承担。   被告王淑华、周成龙辩称：本案涉诉的房屋开发商至今未向被告交付。仲裁庭有一个裁决是视为交付，但事实上并没有交付。物业管理条例规定，该房屋未交付前的物业服务费由开发商交纳。开发商未经被告授权就将房屋交给物业管理公司，被告也没有享受到物业服务。   经审理查明：2010年10月7日，被告与泰德公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买泰德公司开发建设的位于三亚市××区的泰德.白石郡5-1-101房，建筑面积163.25平方米，套内面积145.12平方米，公共分摊建筑面积18.13平方米，房款总额为4606000元；合同第八条交付期限约定：出卖人（泰德公司）应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给被告使用；合同第十九条物业管理第3项约定：前期收费按出卖人（泰德公司）与前期物业公司的委托合同执行(酒店30元/㎡/月）向物业使用人收取，按建筑面积计算；第4项约定：在《[泰德.白石郡]产权式酒店经营管理合作协议》有效期内，买受人（被告）免交物管费，在该协议到期或终止后，买受人（被告）按照物业服务协议的约定支付物管费。在产权式酒店合作经营期间，免收物管费；第5项约定：计费起始时间为合同约定的交付日期起。同时，被告与泰德公司签订了《合同补充协议》，协议第二条房屋交付的办理约定：出卖人（泰德公司）在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人（被告）办理房屋的交付手续。无论出卖人（泰德公司）的通知在客观上是否能够送达买受人（被告），买受人（被告）均应于合同约定的交房日或者其他相关补充协议约定的交房日届满前往[泰德.白石郡]售楼部或者出卖人通知的其他地点办理房屋交付手续，逾期未办理，则以本协议或者其他补充协议中约定的交房最后期限届满日届临后的第二日，视为出卖人（泰德公司）的实际交付日，出卖人（泰德公司）不再另行通知买受人（被告）办理任何验收和交接。房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该交付日起由买受人（被告）承担。同日，被告与原告签订《[泰德.白石郡]前期物业管理服务协议》及《[泰德.白石郡]产权式酒店经营管理合作协议》。《[泰德.白石郡]前期物业管理服务协议》约定前期物业管理期间，物业服务收费价格为30元/月/平方米（建筑面积）；价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、办公费用、物业管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费用等、物业管理企业固定资产折旧等。第六条第三项约定：甲方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，乙方（原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起按千分之三的标准交纳违约金。《[泰德.白石郡]产权式酒店经营管理合作协议》第二条合作经营期限第1项约定：自酒店获准开业之日起五年。上述《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《[泰德.白石郡]前期物业管理服务协议》及《[泰德.白石郡]产权式酒店经营管理合作协议》签订后，涉诉房屋于2012年12月14日竣工，于2014年5月26日取得《建筑工程竣工验收备案证》。涉诉房屋竣工验收后，原告为泰德.白石郡小区提供物业管理服务。被告的房屋建筑面积为163.25平方米，每月的物业管理费为4897.5元。由于被告未向原告告公司支付物业管理费用，现原告诉至法院，请求法院判如所请。在庭审中，被告要求追加泰德公司作为本案当事人参加诉讼。   另查，2010年9月1日，三亚市住房和城乡建设局颁发（2010）三住建前备字第209号《前期物业管理备案证书》，对泰德公司选聘原告对泰德.白石郡项目提供前期物业服务同意予以备案登记。[泰德.白石郡]产权式酒店目前尚未开业经营。   以上事实有《前期物业管理备案证书》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《[泰德.白石郡]前期物业管理服务协议》、《[泰德.白石郡]产权式酒店经营管理合作协议》、《建筑工程竣工验收备案证》等有关证据及当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。   本院认为：（一）关于被告是否应承担物业管理费的问题。在业主入住小区，业主委员会未成立之前，开发商可以指定物业公司进行管理，物业公司应与每户业主分别签订前期物业管理服务协议。原告作为具备物业管理资质的物业管理企业法人，其与被告签订的《[泰德.白石郡]前期物业管理服务协议》、《[泰德.白石郡]产权式酒店经营管理合作协议》及被告与泰德公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，当事人应当按合同履行各自义务。原告公司为泰德.白石郡小区提供了物业服务后，被告应按上述合同的约定支付物业管理费，但被告至今未支付物业管理费，其行为存在违约，因此，原告公司请求被告支付拖欠的物业管理费，有事实根据和法律依据，应予以支持。在庭审中，被告依据《商品房买卖合同》第十九条第4项的约定抗辩涉诉房屋的物业服务管理费不应由被告承担。《商品房买卖合同》第十九条第4项约定：在《[泰德.白石郡]产权式酒店经营管理合作协议》有效期内，买受人（被告）免交物管费，在该协议到期或终止后，买受人（被告）按照物业服务协议的约定支付物管费。在产权式酒店合作经营期间，免收物管费。而《[泰德.白石郡]产权式酒店经营管理合作协议》第二条合作经营期限第1项约定：自酒店获准开业之日起五年。经查，[泰德.白石郡]产权式酒店目前尚未开业经营，故该酒店未开业经营期间的前期物业服务管理费应由被告承担，对被告的抗辩理由本院不予采信。（二）关于拖欠的物业管理服务费的起算时间问题。本案中，原告主张涉诉房屋的验收日期为2012年12月14日，于2013年3月26日就通过中通速递向被告邮寄了交付通知书，通知被告收房时间为2013年3月31日，故物业管理服务费应从2013年4月1日开始计算，提供的证据为《建筑工程竣工验收报告》、《交房通知书》及中通速递的邮寄单。被告对原告的主张不予认可，并提供三亚市住房和城乡建设局于2014年5月26日颁发的《建筑工程竣工验收备案证》，以证明本案涉诉房屋于2014年5月26日才具备交付条件，房屋至今仍未交付，房屋的物业管理服务费应由泰德公司承担，并申请追加泰德公司作为本案当事人参加诉讼。经查，泰德.白石郡项目于2012年12月14日竣工，于2014年5月26日取得《建筑工程竣工验收备案证》。依据《建筑工程质量管理条例》第十六条"建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收"的规定，提交《建筑工程竣工验收报告》只是办理《建筑工程竣工验收备案证》其中的一个程序，提交了《建筑工程竣工验收报告》并不能认定为工程是合格工程，还要经过相关多个部门的验收，故原告以出具《建筑工程竣工验收报告》为房屋具备交付条件的主张，本院不予支持。涉诉房屋具备交付的条件应以颁发《建筑工程竣工验收备案证》的时间为准。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限第5项"该商品房经验收合格"及《合同补充协议》第二条关于房屋交付的约定，鉴于涉诉房屋于2014年5月26日取得《建筑工程竣工验收备案证》，即房屋于该日已具备交付的条件，据此应视为涉诉房屋的交付时间为2014年5月27日，被告应从该日起支付物业管理服务费。依据《物业管理条例》第四十二条第（二）项："......已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳"的规定，原告公司主张由被告支付从2013年4月至2014年5月期间的物业管理费无法律依据，本院不予支持。被告拖欠物业服务费的计算时间应自2014年6月起算至原告主张的2016年5月止，计算标准为每月每平方米30元，被告的房屋建筑面积为163.25平方米,物业管理费为117540元（30元／平方米／月×163.25平方米×24个月）。（三）违约金是否过高应予以调整的问题。被告未向原告支付物业管理费，给原告造成损失，依据合同的约定，被告应向原告支付违约金。但根据合同法的有关规定，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定"过分高于造成的损失"。本案中，原告公司主张的违约金超过拖欠物业管理费30%的，应将违约金调整为拖欠物业管理费的30%为宜，即35262元（117540元×30%），对超过部分本院不予支持。另外，对于被告要求追加泰德公司作为本案当事人参加诉讼的问题，因本案审理的是原、被告之间的物业服务合同的法律关系，泰德公司并非该物业服务合同的相对人，故对被告的该项申请本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：   被告王淑华、周成龙应于本判决生效之日起十日内向原告三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司交纳拖欠的物业服务费117540元及违约金35262元（自2014年6月1日至2016年5月30日期间）。   如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4369.75元（原告已预缴），由原告三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司负担2691.73元，被告王淑华、周成龙负担1678.02元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 谢亚琼     二O一六年七月二十五日   书记员 莫小微   附相关法律条文：   中华人民共和国合同法   第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国合   同法》若干问题的解释（二）   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。   物业管理条例   第四十二条业主应当根据物业服务合同约定，交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。   最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。