重庆市第五中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)渝05民终5714号上诉人（原审原告）：计利亚。委托代理人徐晓燕、马建兵，重庆志同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市巴南区李家沱食品禽蛋商店，住所地重庆市巴南区李家沱正街211号，统一社会信用代码91500113203103894R。法定代表人谭龙国，经理。被上诉人（原审被告）：谭龙国。上诉人计利亚因与被上诉人重庆市巴南区李家沱食品禽蛋商店（以下简称食品禽蛋店）、谭龙国合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第06951号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人计利亚及其委托代理人徐晓燕、马建兵，被上诉人重庆市巴南区李家沱食品禽蛋商店的法定代表人谭龙国、被上诉人谭龙国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。计利亚上诉请求：撤销重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第06951号民事判决，依法改判，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审判决对事实查清方面存在事实不清，适用法律错误的问题，应当依法撤销原审判决，查清事实、依法改判，支持上诉人一审诉请。食品禽蛋店、谭龙国辩称：因计利亚不是食品禽蛋店职工，不享有职工分房的福利，故计利亚主体不适格。计利亚向一审法院起诉请求：1979年2月13日，计利亚与食品禽蛋店职工王心凯结婚，1987年1月19日，王心凯与食品禽蛋店签订职工住宅租赁合同，约定食品禽蛋店将位于重庆市巴南区李家沱正街211号1单元7-1房屋（以下简称7-1房屋）出租给王心凯使用；此住宅只限王心凯和配偶、子女及父母使用，未经食品禽蛋店允许不能转租他人；王心凯应按规定每月准时向食品禽蛋店缴纳房租和水电费等，不得以任何理由拖欠；房租金应随国家政策的变动而变动。1988年2月1日至今，计利亚夫妇及子女一直使用居住该房屋。2003年8月18日，食品禽蛋店通知要求王心凯及其他职工缴纳20000元办理相关房屋的过户，后因其他原因未果。2015年5月18日，食品禽蛋店通知计利亚交纳25000元办理产权过户登记，计利亚交纳25000元，但食品禽蛋店却在2015年8月3日同突然通知计利亚不能办理过户手续，后经计利亚了解，食品禽蛋店将涉案房屋过户到谭龙国名下，谭龙国作为食品禽蛋店法定代表人，滥用权利将涉案房屋出售并过户给自己，侵害计利亚合法权益，故诉请：确认食品禽蛋店、谭龙国于2015年7月13日签订的重庆市房屋买卖合同无效；确认计利亚对7-1房屋具有优先购买权。一审法院认定事实：1979年2月13日，计利亚与食品禽蛋店职工王心凯结婚。1987年12月19日，王心凯向食品禽蛋店支付4000元作为7-1房屋的租赁使用权费用。1988年2月1日，王心凯与食品禽蛋店签订职工住宅租赁合同，约定食品禽蛋店将7-1房屋出租给王心凯使用；此住宅只限于王心凯和配偶、子女及父母使用，未经食品禽蛋店允许不能转租他人；王心凯应按规定每月准时向食品禽蛋店缴纳房租和水电费等，不得以任何理由拖欠；房租金应随国家政策的变动而变动；此合同自1988年2月1日起生效。2003年8月18日，食品禽蛋店向各住户发通知，载明如住户同意按400元每平方米，每户算60平方米，扣除赞助费4000元后交食品禽蛋店2万元用于办理房屋过户手续则在1月内写申请1份交给食品禽蛋店，再行办理各种手续。2004年11月24日，重庆市巴南区商业委员会同意食品禽蛋店将所属位于李家沱正街211号职工住房12套产权转让给职工个人。2010年8月，王心凯退休。2012年11月29日，王心凯死亡。2013年4月26日至2015年10月12日期间，计利亚按季度向食品禽蛋店缴纳涉案房屋2013年4-6月、7-9月，2014年1-3月、4-6月、10-12月，2015年1-3月、4-6月、7-9月、10-12月的管理费各114元。2015年5月4日，食品禽蛋店发出《单位住房出售办法》文件载明：根据1995年12月15日渝住改办发【1995】125号文《重庆市公有住房出售管理办法》的精神，拟定单位住房出售办法如下：一、有意购买职工住房的在职职工和退休职工在2015年5月4日至6月30日预缴25000元购房款，多退少补；二、因房源有限，没有购买到职工住房的在职职工和退休职工只退还预缴的25000元购房款，不付利息；三、在职在岗职工有优先权；多余房源由原签有《职工住宅租赁合同》的退休职工购买。2015年5月6日，食品禽蛋店向重庆市巴南区商务局申请根据渝住改办发【1995】125号文件和《重庆市公有住房出售管理办法》精神将包括涉案房屋在内的十二套房屋出售给职工。次日，重庆市巴南区商务局建议按处理历史遗留问题政策办理，价格参照渝住改办【1999】5号文件二类地区的价格710元/m2执行。2015年5月21日，计利亚向食品禽蛋店交付房屋过户费2.5万元。2015年7月13日，食品禽蛋店与谭龙国签订重庆市房屋买卖合同约定，食品禽蛋店将7-1房屋出售给谭龙国，总成交金额为46270元。2015年7月20日，涉案房屋房地产权登记至谭龙国名下。同日，食品禽蛋店形成职工大会（含部分退休职工）决议，作出将食品禽蛋店十二套房屋优惠出售给职工，但死亡人员不能享受职工住房优惠购房的决定。2015年11月10日，食品禽蛋店经在职职工和退休职工代表讨论决定，同意将涉案房屋出售给谭龙国。因就涉案房屋发生争议，计利亚遂诉请如上。另查明，职工住宅租赁合同中没有约定租赁期限。2008年2月1日至今，计利亚仍在使用涉案房屋。食品禽蛋店为集体经济类型的企业法人。计利亚非食品禽蛋店职工。食品禽蛋店只有正式职工两名谭龙国和周朝民，其余均为退休职工。食品禽蛋店2015年3月12日的企业章程第十条规定，职工代表大会具有审议决定职工住宅分配方案和其他有关职工生活福利的重大事项的民主权利。一审法院认为：双方均认可职工住宅租赁合同的双方为计利亚之夫王心凯与食品禽蛋店，法院确认食品禽蛋店与王心凯于1998年2月1日签订职工住宅租赁合同，将涉案房屋出租给王心凯。由于该租赁合同并没有约定租赁期，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，结合租赁合同约定的生效日期为1988年2月1日，法院确认该租赁合同在1988年2月1日至2008年1月31日期间有效。食品禽蛋店此后并未收回涉案房屋，法院视为此后食品禽蛋店与王心凯续订租赁合同，且租期未定。2012年11月29日，王心凯死亡。食品禽蛋店未收回涉案房屋，计利亚在2015年还在以自己名义缴纳涉案房屋的管理费和使用涉案房屋，结合食品禽蛋店2015年5月21日收取计利亚2.5万元涉案房屋过户费的事实，法院确认2012年11月29日后涉案房屋的租赁双方变更为计利亚和食品禽蛋店。食品禽蛋店与谭龙国签订重庆市房屋买卖合同并非是纯粹平等主体之间的买卖行为，还涉及到单位内部福利享受等问题，结合食品禽蛋店的集体性质，同时2015年11月10日，食品禽蛋店经在职职工和退休职工代表讨论决定，同意将涉案房屋出售给谭龙国。故法院不能确认二被告之买卖行为有违合同法第五十二条规定，对计利亚有关确认二被告于2015年7月13日签订的重庆市房屋买卖合同无效的诉请不予支持。由于食品禽蛋店只有两名在职职工，即使其职工大会只有部分退休职工签名，法院亦不能确认该职工大会有违法律、行政法规规定。计利亚虽是涉案房屋的承租人，但其并非食品禽蛋店的职工，计利亚相比谭龙国在食品禽蛋店仅面向内部职工出售涉案房屋时根本不具有同等条件，故法院对计利亚要求确认计利亚对7-1房屋具有优先购买权的诉请亦不予支持。计利亚举示的职代会扩大会记要、成员名单及身份证复印件，无食品禽蛋店在职职工参加，与本案无关联，法院不予采信。计利亚举示的陈洪喜的证明实为证人证言，但陈洪喜未出庭作证，法院对该证明不予采信。计利亚欲证明食品禽蛋店未就涉案房屋专门召开过职代会而申请证人李万国、刘兴碧、代孝碧、庞远利出庭作证，由于该四证人均非食品禽蛋店的在职职工，且四证人证言与食品禽蛋店举示的2015年11月10日大会决定内容相冲突，法院对该四出庭证人证言不予采信。计利亚举示的证明，由于没有申请相应人员出庭作证或没有其他证据佐证，法院均不予采信。食品禽蛋店举示的2014-8-4职工大会决议为两页，且均为复印件；其举示的情况说明无计利亚方签字，举示的图片和录音资料，无其他证据佐证，法院均不予采信。双方当事人举示的其他证据或与本案欠缺关联性，或缺乏其他证据佐证，法院均不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：驳回计利亚的诉讼请求。案件受理费425元，由计利亚负担。二审中，计利亚提交新证据：（1）、2016年1月-9月份的缴纳房屋管理费收据，证明计利亚与食品禽蛋店之间双方至今仍存在承租关系；（2）判决书二份，证明该案承租人与本案上诉人情况相同，但该承租人已经领取各类补偿款81000元。庭审中，经二被上诉人质证，其质证意见为：对证据1真实性予以认可，是收取了上诉人的管理费。对证据2的意见为，与本案无关联性，且正在诉讼中追回该81000元。食品禽蛋店、谭龙国未举示证据。根据双方二审中举示的证据，查明以下事实：2016年1、2季度，计利亚分别向食品禽蛋店缴纳管理费114元。同时，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。本案中，计利亚之夫王心凯作为食品禽蛋店职工，自1988年2月1日起一直承租并使用诉争房屋。王心凯死亡后，计利亚继续承租该诉争房屋。2015年7月13日，食品禽蛋店依据渝住改办发【1995】125号文件关于《重庆市公有住房出售管理办法》的政策解释，并报请重庆市巴南区商务局批复同意按随后历史遗留问题政策办理，随后食品禽蛋店按有关文件精神和批复，将诉争房屋出售给该食品禽蛋店法人谭龙国。计利亚以食品禽蛋店将诉争房屋出售与谭龙国，侵犯其合法权益为由，提起诉讼要求确认食品禽蛋店与谭龙国签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。鉴于食品禽蛋店出售自有公房与单位职工，系依据1995年重庆市住房制度改革办公室制定的有关政策文件作出的决定，属于解决公有住房出售给职工的历史遗留问题。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第06951号民事判决书。二、驳回计利亚的起诉。一审案件受理费425元，退还（一审原告）计利亚；上诉人计利亚缴纳的二审案件受理费425元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 苏 渝代理审判员 于 利代理审判员 黎 明二〇一六年十月二十五日书 记 员 李家兴