海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2686号上诉人（原审原告）：黄景玲，女，1976年9月19日出生，汉族，现住海南省。委托诉讼代理人：夏欢欢，男，1982年2月8日出生，汉族，现住海南省，系黄景玲丈夫。被上诉人（原审被告）：儋州晋发房地产开发有限公司，住所地儋州市那大镇伏波路丹阳小区**。法定代表人：陈铮，该公司执行董事。上诉人黄景玲因与被上诉人儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院(2019)琼9003民初6069号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄景玲上诉请求：1.依法撤销海南省儋州市人民法院(2019)琼9003民初6069号民事判决，改判支持黄景玲全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，2016年12月7日已完成亚澜湾项目规划验收业务，影响办证的因素已消除，晋发公司应在2017年2月7日前把由其提供的办理房屋权属登记资料报送所在地房地产行政主管部门，但晋发公司至今也没有报送，一审判决2017年8月30日前晋发公司不应向买受人支付违约金的事实错误，且一审法院按工作日来计算逾期违约金亦错误。二、一审适用法律错误。晋发公司主张因政府审计、行政行为导致规划验收、竣工备案、产权证不能办理，系其与他人之间的法律关系，其作为合同的相对方，以上述主张作为延迟履行合同义务的免责抗辩，不能成立，一审以政府行为为由免除晋发公司违约的责任错误。晋发公司未出庭，亦未提交答辩意见。黄景玲向一审法院起诉请求：1.判令晋发公司60日内把需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送到房地产行政主管部门并协助黄景玲办理土地所有权变更及房屋产权登记手续；2.判令晋发公司向黄景玲支付违约金51804.25元（2016年7月12日至2019年7月26日,466705元×0.0001×1110天）；3.判令案件受理费由晋发公司承担。一审法院认定事实:2013年12月21日，黄景玲（认购方）与晋发公司（开发商）签订《亚澜湾认购协议》，约定认购方认购的房号为亚澜湾2栋2501房，认购定金10000元，同时约定认购方应于2014年1月21日之前与开发商签订该认购房屋的《商品房买卖合同》。签订认购协议的当天，黄景玲向晋发公司支付购房定金10000元，晋发公司向黄景玲出具相应的收据。2014年1月4日，黄景玲（买受人）与晋发公司（出卖人）签订《儋州市商品房买卖合同》，约定：晋发公司将位于儋州市××路处“海南.亚澜湾”2＃栋25层2501号房出售给黄景玲。房屋建筑面积112.4平方米，每平方米4151.07元，总价款为466580元；付款方式为签订购房合同时支付首期房款166580元，余款300000元申请办理银行按揭贷款支付；交房期限为2014年12月28日前。第十二条约定面积最终以产权证测绘面积为准，按多退少补原则据实结算。第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位。”另外，合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、税款缴纳、前期物业服务、物业专项维修资金等进行了约定。签订合同当天，黄景玲向晋发公司支付购房首付款166580元（含定金10000元），晋发公司向黄景玲出具相应数额的发票。后房屋实测面积有所增加，双方签订《补充协议》，按协议及合同约定黄景玲应向晋发公司补交房款125元。晋发公司通知黄景玲收房时，黄景玲向晋发公司支付购房尾款300125元（含面积补差款125元），晋发公司于2015年1月18日向黄景玲出具相应数额的发票。至此，黄景玲依约实际支付全部购房款466705元，晋发公司亦依约将房屋交付给黄景玲使用，但涉案房屋权属证书至今尚未办理完成。晋发公司开发的“海南.亚澜湾”项目因未能依约定期限给购房人办理房地产权属登记手续，多个购房人于2016年底向一审法院起诉晋发公司，要求晋发公司限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金。在该批系列案件中，其中购房人周某不服一审法院一审判决向海南省第二中级人民法院提起上诉。案经海南省第二中级人民法院审理于2017年6月20日作出（2017）琼97民终573号《民事判决书》，认为“根据儋州市人民政府及其相关行政主管部门的相关函件内容、专题会议纪要等可知，涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非晋发公司的责任。故周某请求晋发公司支付违约金不符合双方合同的约定。尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，最终核准颁证的是行政机关，晋发公司无权决定权属证书的办理时间，但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并‘提供必要的证明文件’。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款亦规定‘房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续’。故周某请求晋发公司限期办理权属证书的实质内容包含请求晋发公司协助办证并提供必要的证明文件的意思。根据法院查明，涉案房屋已经交付，虽因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续，但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。故晋发公司应当按照上述法律法规的规定，60日内将办证所需材料报房地产行政主管部门并协助周某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。二审判决撤销一审民事判决，要求晋发公司自判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助周某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，驳回周某关于支付违约金的诉讼请求。二审判决于2017年6月27日送达周某，于2017年6月30日送达晋发公司发生法律效力。但截至2017年8月30日，晋发公司仍旧不履行协助办证义务。一审法院认为，黄景玲、晋发公司于2014年1月4日签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。合同签订后，黄景玲依约支付了全部购房款，晋发公司将房屋交付黄景玲使用，现因涉案房屋权属证书未能按期办理双方产生争议。根据上述（2017）琼97民终573号《民事判决书》可知，晋发公司应在该判决生效之日起60日内协助业主办理房地产权属登记。本案中，黄景玲主张的涉案房屋与上述573号《民事判决书》涉及的房屋系同一项目，办证的条件是相同的，晋发公司在二审判决确定的期限内仍未协助黄景玲等业主办理涉案房产所有权登记手续，责任在于晋发公司。现黄景玲主张晋发公司60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交至不动产权中心并协助办理房屋权属证书，有事实和法律依据，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，黄景玲有权向晋发公司主张逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，黄景玲与晋发公司对逾期办证违约金的承担进行了约定，晋发公司应按合同约定向黄景玲支付相应的违约金。另，考虑到黄景玲与案外人周某起诉晋发公司系同一项目，需待二审判决作出后，晋发公司才确定达到条件协助业主办理房地产权属登记手续。故一审法院认为违约金应从二审判决生效的第61日即2017年8月30日开始起算至2019年7月26日。因涉案合同第十五条约定的日期为工作日，故晋发公司需支付黄景玲的违约金应为22215.16元（466705元×0.0001×476），黄景玲诉请超出部分，不予支持。晋发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加应诉，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、儋州晋发房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送至房地产行政主管部门并协助黄景玲办理房屋权属证书；二、儋州晋发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向黄景玲支付逾期办证违约金22215.16元；三、驳回黄景玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元（黄景玲已预交），由儋州晋发房地产开发有限公司负担235元，黄景玲负担313元。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审争议焦点为黄景玲主张从2016年7月12日起算逾期办证违约金是否有法律依据，违约日是按自然日还是按工作日计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。案涉《商品房买卖合同》第十五条第四款约定：如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。该约定系双方在自愿平等的基础上做出的真实意思表示，且不违反国家相关法律法规的规定，应当认定为有效，当事人双方应当遵循。根据前述合同约定，晋发公司应承担按已付房价款的日万分之一支付违约金的违约情形为因晋发公司的责任导致购房者不能按约取得产权证书。根据已生效的（2017）琼97民终573号判决书中查明的事实，涉案项目未能及时办理规划、施工竣工验收备案、房屋产权证的原因在于政府审计、相关审批部门的行政行为，并非是晋发公司的责任，在该种办证障碍消除之前并不符合晋发公司需承担违约责任的条件。正因为此，（2017）琼97民终573号案判决驳回购房者关于晋发公司应承担逾期办证违约责任的诉讼请求，并判决晋发公司应于判决生效之日起60日内完成协助办证义务，该判决于2017年6月30日被晋发公司签收，该判决书中确定的办证期限应对晋发公司产生约束力，晋发公司超过2017年8月30日后仍不为业主办理产权登记则应承担违约责任。该案所涉项目与本案系同一个项目，办证背景与条件是相同的，在双方当事人均没有证据证明办证相关事宜出现新情况的条件下，办证期限可适用于本案，一审判决晋发公司应于2017年8月30日开始承担逾期办证违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。黄景玲认为政府审计、行政行为不能免除晋发公司违约责任与合同约定及（2017）琼97民终573号裁判文书认定不相符，其主张晋发公司应从2016年7月12日起算逾期办证违约金的理由不成立，本院不予支持。关于晋发公司应支付的违约金应如何计算的问题。黄景玲上诉主张应按照自然日计算逾期办证违约期间内的违约金。案涉《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中的内容，双方明确约定“以上所有日期约定均以工作日为计算单位。”故以工作日为单位计算逾期办证违约金是双方的合同约定，该约定不违反法律、行政法规禁止性规定，对双方当事人应当有约束力。一审法院以工作日计算逾期办证违约金符合双方的约定，本院予以支持；黄景玲关于应以自然日计算逾期办证违约金的主张与双方签订的合同内容相悖，故不应予以支持。综上所述，黄景玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1096元，由黄景玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 王天琳审 判 员 沈美萍 二○一九年十二月二十三日法官助理 陶月月书 记 员 王慧琳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印10份）