成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2441号原告成都市新都区兴城投资建设有限公司，住所地成都市新都区新都镇香城北路88号。法定代表人钟瑜。委托代理人王煜，四川勤证律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人罗筠寒，四川勤证律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地成都市武侯区肥猪市街107-129号11楼6、7号。法定代表人向国荣。委托代理人朱涛，男，汉族，1971年11月13日出生，住大城市新都区，系公司员工，代理权限：特别授权。委托代理人朱永华，男，汉族，1975年11月30日出生，住四川省彭州市，系公司员工，代理权限：一般授权。原告成都市新都区兴城投资建设有限公司（以下简称兴城投资公司）与被告四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯文旭独任审判，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告兴城投资公司法定代表人钟瑜未到庭，其委托代理人王煜、罗均寒到庭参加诉讼；被告润无声物业公司法定代表人向国荣未到庭，其委托代理人朱涛、朱永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴城投资公司诉称，2012年7月1日，被告通过招投标程序竞得原告位于新都区××税大厦、××大厦、××大厦（合××中央商务区）的物业服务项目，并签订了物业服务合同。合同及招投标文件均约定了本项目费用为包干价，即每平方米人民币3元。但被告在2014年度多收取了原告343800元的物业费用，违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至本院，请求判令：一、被告返还原告超付物业服务费用343800元。二、本案诉讼费由被告承担。被告润无声物业公司辩称，根据合同约定，被告仅超额收取了原告10048元，其中垃圾清运费9120元、停车卡制作费928元。对于垃圾清运费9120元，合同约定应当由被告承担，但是此款由原告向新都区市容局支付，被告因此节约了运营成本9120元，被告同意自愿将此款返还给原告。对于停车卡制作费928元，本应由被告承担，在被告发生该笔费用后又找原告予以报销，被告也同意返还此款。对于原告向被告主张的其他多收的费用，原告没有约定或法定的事由向被告主张，这些费用与原被告之间物业服务合同没有关联性，是原告自行对外向第三方发生的费用，被告也未收取该费用。原告兴城投资公司为证明其主张向本院提交如下证据：1、2012年7月1日原被告签订的《中央商务区物业服务合同》。证明原被告物业服务合同关系，根据合同第十条约定，服务价款为包干价，每平方米3元。合同还约定了包干价以外的费用仅仅有电梯维保费、强检费用，消防设施维保、检测费用，中央空调维保费用，二次供水设施维保费用等。原告主张的本案返还款项348000元与前述包干价以外的费用没有关联，而是包含在每平方米3元的价格范围内，因此应由被告承担。2、2012年6月1日投标书1份，2012年6月1日投标声明1份，中央商务区前期物业管理投标文件1份。证明根据投标文件的内容，本案涉及费用应由物业服务公司承担。原告主张的本案返还款项348000已经包含在前述文件内，应当由被告承担。3、2015年8月27日成都市新都区审计局审计报告征求意见书1份。证明审计机关经审计认定本案争议金额应由物业服务公司承担。4、2013年6月15日原告与武侯区吉丰园艺场签订的《花卉租赁合同》1份。5、2013年6月16日至2013年12月15日植物租金银行转账凭证及发票7份。证明截至2014年1月22日共计支付植物租金58578元。6、2013年12月16日至2014年3月15日植物租金银行转账凭证及发票5份。证明截至2014年4月29日共计支付植物租金32139元。7、2013年3月16日至2014年7月18日植物租金银行转账凭证及发票8份。证明截至2014年8月1日共计支付植物租金40028元。8、2014年7月21日原告与新都区明军苗圃签订的《花卉租赁合同》1份。9、2014年7月21日至2015年1月20日植物租金银行转账凭证及发票8份。证明截至2014年11月13日共计支付植物租金34515元。证据4、5、6、7、8、9证明原告在合同之外向第三方购买相关服务，发生了服务费199775元。根据合同约定和投标文件，这些费用本应由被告承担，而实际由原告向第三方购买，原告有权要求被告返还该批款项。10、2014年垃圾清运费银行转账凭证及发票2份。证明2014年5月27日原告向新都区市容局支付环境卫生费9120元。11、兴城（新居）公司建设工程资金申请表2份，消防维保银行转账凭证及发票4份。证明原告于2014年7月4日、2014年7月16日共计支付给四川川合消防工程有限公司消防维修维护保养款项19389元。证明目的及理由与上面一致。12、2014年6月18日电梯外招板费用报销单1份。证明2014年6月18日原告支付电梯外招板费用3250元。外招板的性质相当于广告位招租标志牌。证明目的及理由与上面一致。13、2014年6月18日展示柜搬运费费用报销单1份。证明2014年6月18日支付展示柜搬运费4900元。证明目的及理由与上面一致。14、2014年6月18日文广、金融停车卡制作费费用报销单1份。证明2014年6月18日原告支付停车卡制作费928元。15、2014年8月4日办公室搬运费费用报销单2份。证明2014年8月4日原告支付办公室搬运费560元。证明目的及理由与上面一致。16、2014年2月24日外部工作联系函1份，2014年2月25日中央商务区文广大厦11楼机顶盒相关费用报销单1份。证明2014年2月25日原告应中央商业区物业服务中心要求支付兴网传媒880元。17、2014年3月26日外部工作联系函1份，2014年3月10日中央商务区监控器更换费用报销单1份，更换显示器费用发票3份。证明2014年2月25日原告应中央商业区物业服务中心要求支付监控显示器费用1220元，监视器费用4640元，合计5860元。18、2013年12月6日原告与四川景泰祥楼宇设备有限公司签订的《电梯维保合同》1份，2014年1月8日电梯维保费用1份，2014年1月17日电梯维保费用1份。证明原告支付四川景泰祥楼宇设备有限公司电梯维保费用18507元。19、2014年7月16日报销单及发票4份，2014年8月1日电梯维保费银行转账凭证1份，证明2014年8月1日原告支付2014年1月至7月电梯维保费用合计29600元。20、文广、金融安保器械费用报销单及送货单2份。证明2014年3月14日支付安保器械费用10500元。21、栏杆、栅栏费用报销单即发票2份。证明2014年8月1日原告支付大吕广告公司栏杆、栅栏费用3300元。22、2014年3月26日联系函、发电机柴油费用报销单3份。证明2014年3月26日原告应中央商务区物业服务中心要求支付柴油款10000元，2014年8月25日支付8700元柴油款。23、水箱清洗及检测费用报销单及发票4份。证明2014年10月13日支付水箱检测费用及清洗费5600元。24、通知、银行转账凭证及发票3份。证明2014年1月17日原告支付成都市特种设备检验院电梯检验费10080.5元。25、2014年4月电梯定期检验费用转账凭证及发票2份。证明2014年4月8日支付成都市特种设备检验院电梯检验费7435元。26、2014年6月4日通知、电梯定期检验费银行转账凭证及发票3份。证明2014年7月16日支付成都市特种设备检验院电梯检验费2230元。证据11-26证明目的及理由与证据4-9一致。原告认为前述费用应当被告承担，是否成立由法院依法认定。被告润无声物业公司对原告所举上述证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。原告主张的348000元应由原告承担，不应以此作为依据。对证据2证明目的不予认可。此外，招投标文件与正式签订的合同法律后果是不同的，应以最终双方签订的合同为准，而且招投标文件的内容也无法证明原告的主张。对证据4、5、6、7、8、9不予认可。根据合同约定，原告主张的上述费用不属于合同约定的物业服务项目。原告向第三方购买的服务，对被告没有合同上的效力，应由原告自行承担。对证据10无异议，同意返还此款。对证据11-26质证意见与证据4-9一致，其中对证据14无异议，同意返还停车卡制作费928元。被告润无声物业公司未向本院提交证据。经审理查明，被告润无声物业公司通过竞标取得新都区静安路中央商务区高层办公楼的物业管理服务，为此，原告兴城投资公司（甲方）与被告润无声物业公司（乙方）于2012年7月1日签订了《物业服务合同》，合同主要约定：（一）乙方应按照《成都市地方标准写字楼物业服务规范》，对合同区域进行管理，并服从甲方对乙方的考核。（二）服务期限：自2012年7月1日12时起至2014年5月31日12时止。（三）本物业的公共服务费，由甲方按建筑面积102920.70平方米，每月每平方米3元支付给乙方，每月共计308762元包干。注：以上费用未包括电梯维保、强检费用；消防设施维保、检测费用；中央空调维保费用；二次供水设施维保费用，共用设施设备的大中修及更新、改造费用；外墙清洗费用；公共能耗费用的分摊。在合同约定的物业服务期间内，原告单方面通过市场交易向诸多第三方购买各种服务或材料、产品，并由原告向第三方支付了价款，其中涉及本案争议的价款金额为343800元。2015年8月27日，成都市新都区审计局向原告兴城投资公司出具《审计报告征求意见书》，意见书认为：（一）原告与被告签订物业服务合同与招投标文件实质内容不相符，2014年度，兴城公司除支付物管费308726元/月外，另外又支付植物摆放、电梯监测、垃圾清运、柴油费等343800元（在建工程中列支电梯维保费21798.50元）；（二）以上行为违反了《政府采购货物和服务招投标管理办法》（中华人民共和国财政部令18号）第六十四条“采购人或者采购代理机构应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招投标文件和中标供应商投标文件的约定，与中标供应商签订书面合同。所签订的合同不得对招标文件和中标供应商投标文件作实质性修改。”，以及《物业服务收费管理办法》第十一条“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润……物业服务成本或者物业服务支付构成一般包括以下部分：……2.物业公共部分、共用设施设备的日常运行、维护费用……5.物业管理区域秩序维护费用……”的规定。据此，原告认为，其自行向第三方支付的343800元其性质属于超额向被告支付的物业服务费，故要求被告予以返还。本院认为，本案物业服务合同其主体适格，内容合法，属有效合同。合同双方应诚实信用全面履行合同义务。本案争议款项343800元，除被告自认应由其承担并同意支付给原告的10048元以外，其余均系因原告单方面向市场第三方交易主体购买而产生，且由原告自行向第三方支付，这些费用的发生和支付，并非基于原被告合同条款明确具体的约定，对被告没有合同上的效力，其交易后果不应由被告承担。此外，原告亦无证据证明被告有某种违反合同义务的行为，并因该违约行为应当承担返还本案款项的民事责任。审计部门作出的审计意见，仅是对原告自身经营行为的评价，并不影响本院在合同法等民事法律框架范围内对本案合同责任作出法律评价。因此，原告要求被告返还333752元（343800元减去被告同意支付的10048元）的诉讼请求因无约定或法定的理由而不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、限于本判决生效后十日内，被告四川省润无声物业发展有限责任公司支付原告成都市新都区兴城投资建设有限公司人民币10048元。二、驳回原告成都市新都区兴城投资建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3229元（已减半收取），全部由原告成都市新都区兴城投资建设有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  冯文旭二〇一六年六月二十一日书记员  杨 名