湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘3123民初1015号原告：聂素玲，女，1979年7月18日出生，浙江省宁波市人，住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：周再军，湖南民益律师事务所律师。被告：江西五悦酒店投资管理有限公司，住所：江西省上饶市信州区凤凰大道**2-2，统一社会信用代码：91361100696082672R。法定代表人：姜皓川，该公司经理。委托诉讼代理人：刘依朴，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁协偶，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。原告聂素玲与被告江西五悦酒店投资管理有限公司（以下简称江西五悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告聂素玲的委托诉讼代理人周再军，被告的委托诉讼代理人刘依朴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂素玲向本院提出诉讼请求：1、依法解除2011年被告与怀化长河旅游开发有限责任公司签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告自2017年12月8日起至给付之日止的租金；3、判令被告给付滞纳金（按日1%计算）；4、由被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保保险费。事实及理由：凤凰县沱江镇栗湾A栋房产原系怀化长河旅游开发有限责任公司所有，2011年，被告与怀化长河旅游开发有限责任公司签订了房屋租赁合同，租期12年。2015年，因上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行与厦门市世远通信息技术有限公司、怀化长河旅游开发有限责任公司、周玉清、林恒宇金融借款合同纠纷一案，怀化长河旅游开发有限责任公司名下的凤凰县沱江镇栗湾A栋商业房产被厦门市中级人民法院依法查封，在规定期限内怀化长河旅游开发有限责任公司未履行生效法律文书所设定的给付义务，厦门市中级人民法院委托阿里巴巴司法拍卖网络平台于2017年12月7日10：00至2017年12月8日10：00对湖南省凤凰县沱江镇栗湾A栋商业房产进行公开拍卖，拍卖标的调查情况表中载明：3、存在租约情况，承租人：江西五悦酒店管理有限公司，租期12年，自2011年5月18日至2023年8月17日止，租金分段计算，总计13,576,896元，申请人同意带租约拍卖。拍卖标的调查情况表附件房屋租赁合同第三条：租赁12年期间，每3年按5%递增一次房屋租金，12年共计租金13,576,896元，其中2017年8月18日至2020年8月17日每年租金1157,625元；第五条第二款：乙方在第一年交纳房屋租金快到期前10天内，必须一次性向甲方交清第二年的租金，之后交纳房屋租金的时间以此类推。第三款：乙方逾期（10日）不交清租金，视为违约，甲方有权向乙方追索所欠租金总额每天1%滞纳金外，并有权无偿收回所出租的房屋，终止合同，所交押金不退。原告通过代理人宁波市麦普德进出口有限公司以18,388,240元成功竞买湖南省凤凰县沱江镇栗湾A栋商业房产。根据2018年1月2日厦门市中级人民法院下发的（2015）厦执行字第1135号之二协助执行通知书，湖南省凤凰县沱江镇栗湾A栋商业房产依法变更登记到原告名下。按照房屋租赁合同约定被告应于2018年5月29日前必须一次性交清第二年租金，截止2018年5月29日被告分两次以银行转账方式仅仅向原告支付租金577,953元，余下租金拖延至今，原告认为被告拒付租金已构成根本性违约，为此向法院提起诉讼。被告江西五悦公司辩称，一是原告主体不适格，被告与案外人怀化长河旅游开发有限责任公司所签订的《房屋租赁合同》属于被告与案外人之间的合同关系，原告无权向被告主张任何有关《房屋租赁合同》的权利。二是怀化长河旅游开发有限责任公司对本案的诉讼结果有直接的利害关系，应追加怀化长河旅游开发有限责任公司作为第三人参与诉讼。三是原告诉请没有事实与法律依据。1、原告无权要求解除合同。导致房租有拖延的原因不属于被告的过错，属于原告的原因导致延误，原告与怀化长河旅游开发有限责任公司之间没有理顺关系，致使被告不清楚应该交付给谁，原告与怀化长河公司之间对履行合同存在争议，对此争议，双方曾进行诉讼，对于租金数额也一直存在争议，被告认为应该依照2015年4月1日被告与怀化长河旅游开发有限责任公司之间的《补充协议书》约定履行（即每年租金应为95万元），若解除合同，原告应予支付被告装修装饰的费用，并退回被告所支付的五万元保证金；2、被告没有过错，原告主张的滞纳金没有依据，且滞纳金过高，应予调整；3、原告主张的本案诉讼费、保全费、保全担保保险费也没有证据证实其主张，应予驳回。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、法拍资料，欲证明栗湾A栋商业地产在淘宝网上被公开拍卖及标的物基本情况的事实，经质证，被告认为不是原件，对其真实性、关联性有异议，本院经审查，对该组证据的真实性，本院予以认定。2、房屋租赁合同，欲证明拍卖前栗湾A栋商业地产出租给被告的事实，经质证，被告认为不是原件，对其真实性、关联性有异议，本院经审查，对该合同的真实性，本院予以认定。3、竞价成功确认书、网络拍卖成交确认书，欲证明栗湾A栋商业地产买受人为原告的事实，经质证，被告认为不是原件，对其真实性、关联性有异议，本院经审查，对该组证据的真实性，本院予以认定。4、租金交付情况，欲证明2018年5月29日被告以转账方式给付原告租金577,953元，且已知原告竞买栗湾A栋商业地产的事实，经质证，被告认为不是原件，对其真实性、关联性难以确定，本院经审查，认定如下事实：2018年5月29日，被告以转账方式向原告支付租金577,953元。5、凤凰县不动产信息查询证明，欲证明原告是适格的主体，经质证，被告对该证据的真实性没有异议，对其关联性有异议，本院经审查，对该证据，本院予以认定。6、评估报告书及评估费发票，欲证明栗湾A栋商业地产租金及评估费的事实，经质证，被告有异议，认为租金应按合同约定，评估没有任何意义，本院经审查，对该组证据的真实性，本院予以认定。二、被告提交的证据：1、纳税申报表、利润表，欲证明被告一直亏损经营的事实，经质证，原告对其真实性、关联性有异议，系被告自行统计，本院经审查，该组证据与本案不具有关联性，本院不予认定。2、聊天记录，欲证明被告多次反应经营困难，请求降低租金及协商过程的情况，经质证，原告有异议，认为本案房主是原告聂素玲，李翔与本案没有关联，本院经审查，该组证据与本案不具有关联性，本院不予认定。3、补充协议书，欲证明经协商达成减少房租的事实，经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但认为该协议约定的租金标准在2018年7月之后处于不确定状态，故原告才申请评估，本院经审查，对该证据的真实性，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月18日，江西泊景悠游酒店管理有限公司（后更名为江西五悦酒店投资管理有限公司）与怀化长河旅游开发有限责任公司（以下简称怀化长河公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：怀化长河公司将凤凰县沱江镇栗湾停车场A栋（整栋楼房共5层）租赁给被告使用，租赁期限自2011年5月18日起至2023年8月17日止，前三个月不计租金，房屋租金自2011年8月18日起计算；2017年8月18日至2020年8月17日每年租金1157,625元，被告向怀化长河公司交纳保证金5万元；被告每年5月10日前按时交纳租金，逾期（10日）不交清租金，视为违约，怀化长河公司有权向被告追索所欠租金总额每天1%的滞纳金，并有权无偿收回所出租的房屋，终止合同，所交押金不退。2015年4月1日，被告与怀化长河公司签订《补充协议书》，补充协议约定：2015年8月18日至2017年8月17日的租金为每年95万元，2017年8月17日以后的租金视周边的租金平均水平确定，具体金额由双方另行书面协商确定，本协议未经事宜仍按照双方2011年5月18日所签订的《房屋租赁合同》相关约定执行。2017年12月25日，厦门市中级人民法院作出（2017）厦中法网拍字第47号网络拍卖成交确认书，载明厦门市中级人民法院于2017年12月7日至2017年12月8日止在厦门市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上举行了“湖南省凤凰县沱江镇栗湾A栋商业房地产”的拍卖会，买受人聂素玲以18,388,240元成功竞得该房地产。2018年4月20日，原告将位于凤凰县沱江镇栗湾停车场A栋的房地产登记在其名下。2018年5月29日，被告分两笔通过转账向原告支付了租金577,953元，用途为五悦凤凰店房租。原、被告双方因后续租金问题发生争议，原告于2018年12月5日向法院提起诉讼。在本案审理过程中，原告申请对涉诉房产从2017年8月19日起至今的年租金进行评估，2019年6月25日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴（2019）第88005号评估报告，价格鉴定评估意见：委托标的鉴定评估价值为2262,123元。该次评估费用30,000元。本院认为,本案的争议焦点是被告是否违约、房屋租赁合同是否应予解除的问题。本案中,《房屋租赁合同》约定被告应予每年5月10日前向原告支付当年的房屋租金，逾期（10日）不交清租金，视为违约，原告有权终止合同。《补充协议书》约定2017年8月17日以后的租金由双方另行书面协商确定。本案中，原、被告因未能就2017年8月17日之后的租金交纳问题达成协议，被告在向原告支付了部分租金577,953元后不予继续支付，并非故意逾期不交租金,不宜简单地视为被告的行为违约，解除合同的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”的原则,现原告通过司法拍卖取得涉案房产，租赁房屋虽发生所有权转移,但被告江西五悦公司对于该租赁房屋的使用权,不能因为该房屋的拍卖而受影响，原告仍应当继续履行原租赁合同的规定。故对于原告要求解除被告与怀化长河公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，证据不足,不符合法律的规定,本院不予支持。合同继续履行，被告应继续履行向原告给付租金的义务，因原、被告未能就2017年8月17日之后的租金交纳问题达成协议，根据评估报告，2017年1月1日至2017年12月31日的年租金计算为：65,000元×11间+7500元×72间=1255,000元，2018年1月1日至2018年12月31日的租金为1164,000元，2019年1月1日至2019年6月4日租金为641,443.90元（年租金计算为：65,000元×11间+7500元×72间=1255,000元）。故被告2017年12月8日至2019年6月4日实际应支付原告租金1887,964.45元（1255,000元÷365天×2天+1164,000元+641,443.90元)，减去被告已支付租金577,953元，被告2017年12月8日至2019年6月4日还欠原告租金1310,011.45元，2019年6月4日之后的租金按年租金1255,000元标准交纳。原告诉请被告给付滞纳金，因原、被告根据合同约定未能就租金交纳问题达成书面协议，并非被告故意逾期不交租金,故对原告这一诉请，本院不予支持。综上所述,本院对原告的部分诉求依法予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告江西五悦酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告聂素玲支付2017年12月8日至2019年6月4日房屋租金1310,011.45元并按1255,000元/年标准支付2019年6月4日之后的房屋租金；二、对原告聂素玲的其他诉讼请求不予支持。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,397元，评估费30,000元，共计45,397元，由被告江西五悦酒店投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  李小雷审 判 员  田志刚人民陪审员  王 芳二〇一九年十二月二日代理书记员  刘舰渡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。