广东省江门市蓬江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤0703执异54-60号 案外人：李润维，男，1967年8月19日出生，汉族，住广东省开平市。 申请执行人：陈子威，男，1985年3月2日出生，汉族，住江门市蓬江区，系（2013）江蓬法执字752号案申请执行人。 申请执行人：刘盛达，男，1983年5月26日出生，汉族，住江门市蓬江区，系（2013）江蓬法执字754号案申请执行人。 申请执行人：广东永利坚建筑脚手架有限公司，住所地广州市白云区，系（2013）江蓬法执字883号案申请执行人。 法定代表人：梁树鹏。 申请执行人：黄东，男，1970年6月10日出生，汉族，住江门市蓬江区，系（2013）江蓬法执字886号案申请执行人。 申请执行人：江门市蓬江区宏丰白水泥有限公司，住所地江门市，系（2013）江蓬法执字941号案申请执行人。 法定代表人：李康富。 申请执行人：苏惠婵，女，1967年3月14日出生，汉族，住江门市蓬江区。 申请执行人：江门市业兴华建筑机械服务有限公司，住所地江门市，系（2013）江蓬法执字884号案申请执行人。 法定代表人：张颖娜。 被执行人：广东建邦兴业集团有限公司，住所地广东省开平市。 法定代表人：李文辉。 被执行人：曹存荣，男，1962年2月6日出生，汉族，住开平市。 被执行人：江门市金汇房地产发展有限公司，住所地江门市蓬江区。 法定代表人：梁景耀。 本院执行陈子威申请执行广东建邦兴业集团有限公司、曹存荣一般买卖合同纠纷，刘盛达申请执行广东建邦兴业集团有限公司、曹存荣一般买卖合同纠纷，广东永利坚建筑脚手架有限公司申请执行广东建邦兴业集团有限公司、曹存荣、江门市金汇房地产发展有限公司建设工程施工合同纠纷，黄东申请执行广东建邦兴业集团有限公司、曹存荣承揽合同纠纷，江门市蓬江区宏丰白水泥有限公司申请执行广东建邦兴业集团有限公司、曹存荣买卖合同纠纷，苏惠婵申请执行广东建邦兴业集团有限公司、曹存荣一般买卖合同纠纷，江门市业兴华建筑机械服务有限公司申请执行广东建邦兴业集团有限公司、曹存荣租赁合同纠纷多案，本院依法查封了开平市长沙幕涌路旅游购物街A18号。案外人提出异议，对开平市长沙幕涌路旅游购物街A18号主张所有权。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人李润维称，2000年12月28日，案外人李润维与广东建邦兴业集团有限公司三埠分公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，案外人以339582元购得开平市长沙幕涌路旅游购物街A16号（后经确权为A××，缴税以A××为准）的房间一间，首期付款185328元，余款由银行按揭，于2001年5月31日交付房屋。2014年2月19日，中国银行股份有限公司开平支行出具《贷款结清通知书》，证明案外人于2011年3月1日该房屋的贷款结清。由于广东建邦兴业集团有限公司三埠分公司一直没有协助案外人办理房屋过户登记，致使案外人无法取得该房屋的产权证。但自2001年5月31日至今，将近十三年，该房屋一直由案外人实际占有和使用，是该房屋的实际所有权人。另外，2014年12月1日经过蓬江区人民法院实体审理，通过（2014）江蓬法民一初字第180号判决书，认定案外人是涉案房屋的实际占有人和使用人，案外人的权力足以阻止人民法院的财产保全及执行裁定。据此，案外人认为蓬江法院作出的（2013）江蓬法执字第751、752、754、755、883、884、886、941号执行裁定书，查封开平市长沙幕涌路旅游购物街A××房屋，违反相关法律规定，侵害了案外人的合法权益，请求法院解除此房屋的解封。 案外人李润维在举证期限内出示了下列证据：1、身份证，证明案外人的主体资格。2、《商品房购销合同》、《补充协议》、《房屋买卖合同》，证明案外人于2000年12月28日已经购买该涉案房屋的事实情况。3、涉案房屋房款、税等费用收据，贷款结清通知书，贷款对账单，广东省契税纳税申报表，证明案外人该涉案房屋所有房款及各种税费已支付完毕。4、涉案房屋租金收据，水电增容费单据，证明2001年至今，该涉案房屋已由案外人实际占有和使用，是该涉案房屋的实际所有权人。5、用户水费清单、清洁卫生费、附加费、污水处理费发票及水费发票，证明2001年至今案外人对涉案房屋实际占有和使用。6、租赁合同、铺租转账记录、存折。7、邓国盛营业执照、税务登记证。8、证明，上述三项证据证明案外人系该涉案房屋的所有权人及实际占有人，并出租给邓国盛作商业经营。9、（2014）江蓬法民一初字第180号判决书、生效证明书，证明经蓬江法院实体审理，认定涉案房屋的实际使用权人及占有人系李润维。 本院查明，2000年2月28日，案外人李润维与开平市建邦集团有限公司（该公司已于2005年7月11日变更企业名称为“广东建邦兴业集团有限公司”）签订《房屋买卖合同》，合同约定，案外人以370382元购得开平市长沙幕涌路旅游购物街A16号，后案外人李润维与广东建邦兴业集团有限公司签订补充协议，确认李润维原购买的开平市长沙幕涌路旅游购物街A16号确权门牌为开平市长沙幕涌路旅游购物街××。2000年2月28日，广东省开平市地方税务局出具NO0071381的《广东省开平市土地转让及出售商品房专用发票》，显示李润维就长沙旅游购物街首层××铺位的370382元购房款缴税。开平市供水集团有限公司出具《用户水费清单》，显示李润维从2001年11月至2003年7月间持续缴纳长沙旅游购物街一层××的水费。2011年10月20日，本院在（2013）江蓬法执字752号案、（2013）江蓬法执字754号案、（2013）江蓬法执字883号案、（2013）江蓬法执字886号案、（2013）江蓬法执字941号案、（2013）江蓬法执字755号案、（2013）江蓬法执字884号案的诉讼保全阶段查封了登记在广东建邦兴业集团有限公司名下位于开平市长沙旅游购物街首层××铺位。2014年2月19日，中国银行股份有限公司江门开平支行出具《贷款结清通知书》，确认李润维为购买开平市长沙幕涌路旅游购物街A16号申请的贷款已于2011年3月1日全部结清。另本院已发生法律效力的（2014）江蓬法民一初字第180号民事判决查明，案外人李润维与中国银行股份有限公司江门开平支行办理按揭贷款业务时，由中国银行股份有限公司江门开平支行收取案外人购买该铺位的购房合同及购房款发票原件。该购房贷款于2011年3月1日结清后，由案外人领回该铺位的购房合同及购房款发票原件。 本院认为，案外人李润维对开平市长沙幕涌路旅游购物街A××主张所有权，该异议足以阻止执行标的转让、交付，故案外人提出的异议属于案外人异议。对案外人就已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。但金钱债权执行中,案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，李润维签订开平市长沙区旅游购物街首层A16号铺位（后确权门牌为××）购房合同的时间为2000年2月28日，早于本院对该争议标的的查封时间。其次，李润维已缴清购房款，并由税务部门开具购房发票。再次，案外人李润维在本院实施查封以前持续缴纳争议标的的水费，可视为案外人在查封前已实际占有该争议标的。最后，在本院实施查封前，争议标的的购房合同及购房款发票原件均由中国银行股份有限公司江门开平支行控制，案外人不能凭该购房合同及购房款发票原件去办理相关过户手续，据此，不能将没有及时办理房产过户登记的过错全部归因于案外人。综上，应支持案外人李润维的异议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对开平市长沙区旅游购物街首层18号的执行。 本裁定书送达即发生法律效力。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陈坚荣 审 判 员  李嘉林 代理审判员  陈纪豪 二〇一六年十月二十六日 书 记 员  谭玺印