文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初5937号原告：樊丽华，男，1981年7月25日生，汉族，住涟水县。原告：于海燕，女，1983年9月11日生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：樊丽华，男，身份同上。被告：涟水县汉邦置业有限公司，住所地涟水县涟城镇安南路西侧（涟水海林实业有限公司院内）。法定代表人：嵇春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓莉，该公司法律顾问。原告樊丽华、于海燕与被告涟水县汉邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊丽华亦为原告于海燕委托诉讼代理人与被告汉邦公司委托诉讼代理人徐晓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告按《商品房买卖合同》的约定支付违约金18万元，并协助原告办理房屋产权；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发的位于常青路北侧、安东路西侧的中央城步行街第3号楼3层302号房，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定2013年3月28日交房，逾期则被告按日支付已付房款的万分之二作为违约金。迄今为止，被告一直未办理房屋交接手续，也未能提供产权证办理手续，导致原告无法办理产权证。被告的行为侵犯了原告合法权益，原告特提起诉讼，请求支持原告诉请。被告辩称，原告在被告处购买中央城3号楼302室房屋属实，按照双方合同约定，交房时间为2013年3月28日，但被告实际交房时间为2012年11月27日，被告提前将房屋交付给原告，原告将涉案房屋于2012年11月27日委托被告对外出租，并收取租金，现原告要求被告支付逾期交房违约金无事实和法律依据，请求驳回原告请求。对于原告要求被告协助办理产权证，待涉案房屋具备办证条件时，被告同意协助办理。经审理查明，2011年11月15日，原被告签订一份商品房买卖合同，约定被告将其开发的中央城3号楼3层302室出售给两原告，房屋价款计50万元，由两原告以银行贷款方式支付25万元，其他房款25万元于签订合同时付清；双方约定被告应当在2013年3月28日前向买受人交付房屋，约定的交付条件为“该商品房经验收合格”；关于逾期交房违约责任，双方约定：逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人和买受人约定内容不明。合同签订后，两原告向被告支付了首付款，并办理了银行贷款，向被告支付了全部房款，被告分别于2011年12月21日、2012年2月6日向原告出具金额均为25万元的购房发票，并办理了案涉房屋的合同备案登记手续。案涉房屋被告于2012年9月28日交付给原告，并经原告委托，被告于2012年11月27日将案涉房屋出租给他人，出租期限为三年，即从2012年9月28日至2015年9月27日，租金为20169元。2013年1月10日，案涉房屋通过竣工验收，2013年3月31日，被告将扣除税金后的租金19161元支付给原告。此次租赁期限届满后，未能继续出租，目前房屋处于闲置状态。上述事实，有原被告当庭陈述，原告提供的商品房销售合同、发票、备案证明，被告提供的中央城商铺交房流转表、商铺租赁合同、租金返还签单、支票存根予以证实，原被告对此均不表异议，故本院对上述事实予以确认。原告认为，被告虽然实际向原告交付了房屋，但没有按约定办理产权证，不属于法律上的房屋交付，所以被告应当承担逾期交房的违约责任，自2013年9月28日按每日万分之2计算至房屋证办好为止，同时根据合同约定，被告应当在房屋交付后90日内办理产权证，被告没有办理，亦应承担违约责任，双方对违约责任没有约定，应按法律规定处理。被告认为不存在逾期交房事实，所以被告不应承担逾期交房违约责任。对于房屋产权证，因被告原因，目前房屋不具备办证条件，产权证尚未办理，双方对逾期办证违约责任没有约定，视为没有违约金。审理中，经本院向房屋登记主管部门调查，案涉房屋因被告未向主管部门提交办理产权登记的相关资料，暂不具备办证条件。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行相应义务。原被告在商品房买卖合同中约定的交房条件是经验收合格，出卖人在交房后90日内向房屋登记管理部门提交办理产权登记的相关资料，由此可见，出卖人提供办理产权登记资料并非房屋交付条件，而是出卖人承担的办证义务，故原告以被告未按约定为原告办理产权登记，进而认为被告房屋交付不符合约定条件无事实依据。现原被告均认可案涉房屋于2012年9月28日已经实际交付，原告已经实际接收房屋并出租经营，该时间早于原被告合同约定交房时间，故被告不存在逾期交房情形，亦不应承担逾期交房的违约责任。原被告在合同中约定出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现出卖人未能按约定时间提交相关资料，暂不具备办证条件，故原告要求被告协助原告办理产权登记，事实上不能履行，故对原告该请求本院不予支持。但因被告未能按约定履行相应义务，构成违约，应承担违约责任。双方对逾期办证的违约责任没有约定，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按照年利率6%计算。被告提前交房，属于积极履行合同义务行为，不能因此加重其承担办证义务，故办证时间仍就应按合同约定时间即2013年3月28日确定，此后90日即2013年6月27日开始计算逾期办证违约金，至案涉房屋具备办理产权登记时止，但根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条规定，对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%，而逾期办证从违约程度、后果等方面看，明显低于逾期交房，根据“举重以明轻”原则，逾期办证违约金也应设定上限，且应当低于逾期交房的限度。结合本案原告购买的是商业用房，被告交付后，原告也曾通过出租的方式获得一定收益，现只是因为经营原因，处于闲置状态，但其不改变可以经营使用的性质，据此，本院酌定被告逾期办证违约金以不超过原告已付购房款的15%为宜，即不超过75000元。依据上述计算方法，截止目前，被告应当承担的违约金数额已经超过75000元，故本案被告应当向原告承担逾期办证违约金数额应以75000元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告涟水县汉邦置业有限公司向原告樊丽华、于海燕承担逾期办证违约金75000元，限于判决生效后十日内付给原告。二、驳回原告樊丽华、于海燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1950元，由原告负担1112元，被告负担838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刁永祥二〇一九年十二月二十七日书记员  胡 泽附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。