四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0704民初3080号 原告:赵鸿利，女，汉族，生于1990年11月23日，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：谢文娟，四川宪恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：况家苹，女，汉族，生于1983年3月2日，住河南省信阳市平桥区。 被告：高维杰，男，汉族，生于1982年2月27日，住四川省绵阳市游仙区。 共同委托诉讼代理人：秦果，四川法奥（绵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告赵鸿利诉被告况家苹、高维杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵鸿利及其委托诉讼代理人谢文娟到庭参加诉讼，被告高维杰及其与被告况家苹的共同委托诉讼代理人秦果到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵鸿利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令二被告返还原告的购房款20万元，并按同期商业银行贷款利率支付资金占用利息（暂计至起诉之日为749.17元）；3.判令二被告向原告支付违约金20万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月2日原、被告双方经成都秦.安居房产经纪有限公司居间服务达成购买房屋的合意，由原告购买被告所有的位于成都市郫都区的房屋。同日，双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价款为43万元，原告在2018年5月1日支付定金6万元，在签订《房屋买卖合同》后15日内支付购房款14万元，剩余的23万元在办理完过户手续的当日支付。协议还约定被告在取得案涉房屋的不动产产权证书时与原告办理过户登记，若被告在取得不动产产权证书30日内未过户的，视为违约，应双倍支付违约金。原告按照约定支付了6万元的定金及14万元的购房款，但被告却以不动产产权证书未办理完毕为由不与原告办理过户登记。后原告了解到被告的不动产产权证在2019年8月7日已经办理完毕，被告迟迟不与原告办理登记手续的行为已经损害了原告合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，请求贵院支持原告的诉求。 被告况家苹、高维杰辩称，原告认为被告故意拒不过户，已构成违约，与事实不符。首先，被告并没有不给原告办理房屋过户登记手续的意思表示，关键在于不动产权证书何时下发到被告手上，本案房屋不动产权证书虽然登记时间为2019年8月7日，但因被告最初购买时向银行申请了按揭贷款，原告对此是知情的，故所涉不动产权证书办理后并未直接下发给被告，而是抵押在按揭银行，由银行取得、保管。物业公司与房地产公司并没有告知被告这一情况，按揭银行也未通知被告，直到最近去物业公司复印房产证被告才知晓这一情况。被告对于不动产权证书什么时间下发到按揭银行的事实并不知情，主观上没有不给原告办理不动产产权过户登记的故意。其次，原告与被告所签订的补充协议所约定的是“若本房屋不动产登记证下发后买方钱已到位，卖方拒不过户，视为卖方违约”。买方何时准备好购房款并未通知被告，被告无从得知原告已经准备好购房款，也就无从谈起办理过户登记。另此处所约定“不动产登记证下发”，本案所涉房屋不动产登记证一直没有发到被告手里。给原告方办理过户手续的两个条件均不满足，因此被告没有违约。再次，合同并非无法履行，案涉房屋最初购买时虽然是按揭贷款，但被告已经于2019年11月19日向银行申请提前还款，以期尽快将不动产权证书拿到，给原告办理不动产产权过户登记，主观上没有拒不过户的故意。综上，原告起诉被告违约是不符合事实的，要求解除合同的诉讼请求不符合法定解除与约定解除的条件。因此被告请求法院依法裁判，驳回原告的诉讼请求。另根据原告与被告所签订房屋买卖合同，被告负责缴纳房屋交付以前水、电、气、物管费及其它有关房屋的使用费。房屋交付后上述房屋使用费应由原告承担，但原告自2018年5月2日入住本房屋后，物业服务费、水费、生活垃圾处置费、燃气费均未缴纳。故被告请求法院判令原告方缴纳上述房屋使用费。 经审理查明，原告赵鸿利与被告况家苹经成都秦.安居房产经纪有限公司居间服务达成购买房屋的合意，于2018年5月2日签订《房屋买卖合同》，约定：买卖双方在平等自愿的基础上，通过经纪方居间服务，就双方买卖房屋事宜签订本合同，卖方即况家苹房屋坐落于成都市郫都区，该房屋产权性质为商品房，所有权人高维杰、况家苹，目前有按揭。该房屋按套转让，成交价为380000元。在本合同签订当日，买方即赵鸿利向卖方交付定金60000元。若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通知为准）。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务的，每逾期一天，按该房屋成交价的5%向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的卖方须退还买方已付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金，并承担买方支付的佣金损失。同日，原告赵鸿利与被告况家苹签订补充协议，协议约定：买卖双方协商一致房款分为三笔支付，第一笔在2018年5月1日支付的房屋定金60000元已支付与卖方。第二笔购房款140000元在签订房屋买卖合同后15天也就是2018年5月16日前支付于卖方。第三笔购房款230000元房款买方于过户递件成功后当日内支付于卖方。若买方没有按照约定时间把房款支付于卖方，卖方有权解除合同，且所有款项均不予退还。若本房屋不动产登记证下发后买方钱已到位，卖方拒不过户，视为卖方违约，卖方在违约之日起30日内双倍退还买方已付所有房款。 原告赵鸿利于2018年5月1日向被告况家苹转款60000元作为购买案涉房屋的定金。于2018年5月21日按照《补充协议》约定向被告况家苹付款140000元。被告于2018年5月2日将案涉房屋交付于原告赵鸿利。案涉房屋的不动产权证书上载明的制作时间为2019年8月7日。案涉房屋截止至2019年11月12日仍存在抵押权。 原告赵鸿利提交的微信聊天记录显示，其在2019年6月、8月、9月期间通过多次催促被告高维杰办理过户手续，被告高维杰承诺尽快处理。高维杰提交的“提前还款申请书受理回执单”显示其于2019年11月19日向发放按揭贷款银行申请提前还款，银行已受理，尚未确定具体办理时间。 另查明，被告况家苹与被告高维杰系夫妻关系，二人对案涉房屋各自享有50%的所有权。 上述事实，有原、被告身份信息复印件、房屋买卖合同、补充协议、不动产权证书复印件、房屋信息查询记录、聊天记录、通话录音、提前还款申请书等证据及原、被告当庭陈述等相互佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，主体合法，意思表示真实、明确，内容未违反法律法规禁止性规定，合同成立并生效，双方应按照合同约定全面履行义务。 《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 据此，合同一方主张解除合同，可以依据约定解除权或法定解除权。具体至本案中，双方签订的《房屋买卖合同》第9条约定“若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在/年/月/日之前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通知为准）。”第17条约定“卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5%向买方支付违约金，逾期30天，买方有权解除本合同，……”。《补充协议》第2条约定“若本房屋不动产登记证下发后买方钱已到位，卖方拒不过户，视为卖方违约。卖方将在违约之日起30日内双倍退还买方已付所有房款。”案涉房屋系二被告以银行按揭贷款方式购买，双方签订买卖合同时，尚有部分按揭贷款未偿还，对此原告亦是明知的。对于合同签订后卖方应于何时向贷款银行办理提前还贷手续，双方在买卖合同中未具体约定。关于办理房屋过户的具体时间，结合补充协议约定内容，应认定为“房屋不动产登记证下发后且买方钱已到位”。此处的“不动产登记证下发后”应理解为被告实际取得不动产登记证。根据庭审中双方提交的证据显示，案涉房屋的不动产权证书在2019年8月7日制作，从一般常识论，后续大致流程应为：不动产权证书制作完成后，交付与按揭贷款银行，银行告知贷款人已取得不动产权证的相关情况，贷款人向贷款银行申请提前还款，贷款人与贷款银行约定具体办理时间，贷款人提前偿还借款后解除抵押登记并取回不动产权证书。考虑到前述流程的落实均需要一定的时间且部分事项办理时间并不取决于被告，对于实际由被告负责办理的事项，应给予一定的合理期限，并酌情考虑其他事项的办理时间。被告在不动产权证书制作完成后时隔3个月向贷款银行申请提前偿还贷款，按正常流程虽略有延误，但延误程度并不严重，亦无证据显示被告在此期间恶意拖延或明确表示及以其行为表明不愿继续履行合同义务。同时，原告虽多次催促被告办理房屋过户手续，但就约定的剩余房款是否已到位，在双方的沟通中并未提及。另，双方签订买卖合同后，被告即已将案涉房屋交付于原告，原告实际占有、居住至今，房屋产权目前已基本具备过户条件，合同目的并非无法实现。综上，原告主张解除合同并不满足合同约定的解除条件及合同法规定的法定解除要件，对其关于解除案涉房屋买卖合同、补充协议的诉讼请求，本院不予支持。在合同未解除情形下，对原告主张的返还购房款、支付利息损失、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，判决如下: 驳回原告赵鸿利的全部诉讼请求。 本案减半收取诉讼费3656元，收取诉讼保全费2524元，由原告赵鸿利负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 周兆保 二〇一九年十二月十日 法官助理 邓晓桦 书 记 员 王 静