河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初2845号原告（反诉被告）：金碧物业有限公司新乡分公司，住所地新乡市胜利路与文岩路交叉口恒大雅苑小区综合楼三楼。法定代表人：贺勇，总经理。委托诉讼代理人：孙文清，男，1992年8月16日出生，汉族，住河南省淮滨县，该公司员工。委托诉讼代理人：马雪菲，女，1996年6月20日出生，汉族，住河南省武陟县，该公司员工。被告（反诉原告）：常春岩，女，1983年12月12日出生，汉族，户籍地郑州市金水区，现住新乡市原阳县。原告金碧物业有限公司新乡分公司（以下简称金碧物业公司新乡分公司）与被告常春岩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用普通程序。被告常春岩于2019年11月12日提出反诉，本院予以准许。后于2019年12月13日公开开庭进行了合并审理。原告金碧物业公司新乡分公司的委托诉讼代理人孙文清，被告常春岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金碧物业公司新乡分公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付自2017年8月至2019年5月的物业服务费453.74元及违约金3371.08元（物业费及违约金暂计至2019年5月，均应计算至实际支付之日）。开庭审理过程中，原告要求物业费和违约金均计算至开庭审理前。事实与理由：被告于2013年11月4日与原告签订了《前期物业服务协议》《临时管理规约》，并于2016年8月30日办理了收房手续。《前期物业服务协议》约定物业费缴费时间、缴费标准及逾期缴纳物业费的违约责任。协议签订后，原告为被告提供了协议约定的物业服务，但被告自2017年8月起未依约向原告缴纳物业服务费用。原告经多次催告，被告均未缴纳。截至目前，被告仍未履行缴纳物业服务费用的义务。鉴于此，为维护原告的合法权益，维持原告的正常经营，根据《民事诉讼法》的有关规定特诉至贵院，望判如所请。被告常春岩向本院提交答辩状称，1，原告在起诉书书中说经多次催缴，事实是被告从未收到原告的书面催缴书。2，依据《前期物业服务协议》第一条第8项，原告要定期向业主公布物业服务费用收支情况，可至今从未公布，因此是原告违约在先。3，根据《物权法》小区公共区域所有权应归属所有业主，而原告私自在小区招租幼儿园，买房时承诺老年人活动中心现成了幼儿园，这严重影响了被告的生活质量，严重存在欺骗行为！另小区内电梯广告，停车位不合理收费行为等。因此是原告违约在先。原告应将所有公共收益归还给全体业主！4，原告存在延期交房行为（有录音为证），2016年8月30日，被告接到交房通知，并于当日向原告缴纳物业管理费至2017年9月1日。但是，被告在验收房子过程中发现房子的质量问题严重影响了被告居住，原告承诺尽快维修，维修期间被告在2016年9月1日至2017年10月以来一年多时间内复验5次，发现当初的很多问题并没有维修，直到2018年元月1号维修工人打电话说维修完成，一年半时间被告家人都在租房住，直接导致被告损失两万余元；2018年8月22日被告去房子里发现房子的锁芯被物业私自换掉。原告承诺就延迟维修问题提出对所有相关责任人作出处罚并对被告作出相应的赔偿，说赔付一年的物业费，被告并未同意。5，原告没有依照双方签订的《前期物业管理服务协议》（下称协议）的相关约定，对公共卫生，交通秩序方面并未做到有效管制，电梯间广告从未间断，小区里公共场所晾晒被褥衣物这都是原告不作为导致的。甚至存在电动车上楼等严重威胁被告人身安全问题。6，原告向被告收取物业费1.8平每平方，请问依据是什么？物业公司是否有物价管理部门各项审批文件。反诉原告常春岩向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被反诉人承担违约责任，并判令被反诉人依约公布反诉人所属房产恒大金碧天下218栋1单元3001号自2016年9月1号以来每半年一次的物业服务费用收支情况以及所属员工资质情况；2、请求法院依法判令被反诉人承担违约责任，并判令被反诉人依约公布反诉人所属房产恒大金碧天下218栋1单元3001号自2016年9月1号以来每年编制的物业管理服务及财务年度计划。3、请求法院依法判令被反诉人承担违约责任，并判令被反诉人依法公布小区内幼儿园租金，电梯广告收益，停车位收益以及所有公共收益账目，并将所得收入依法全部返还给所有业主。4、请求法院依法判令被反诉人承担违约责任，并判令被反诉人依约每半年进行一次消防知识宣传及消防演练。5、请求法院依法判令被反诉人承担违约金9000元；6、请求法院依法判令被反诉人承担本案反诉案件的案件受理费用。事实与理由：2016年8月30日，反诉人接到交房通知，并于当日向被反诉人缴纳物业管理费至2017年9月1日。但是，反诉人在验收房子过程中发现房子的质量问题严重影响了反诉人居住，被反诉人承诺尽快维修，维修期间反诉人在2016年9月1日至2017年10月以来一年多时间内复验5次，发现当初的很多问题并没有维修，直到2018年元月1号维修工人打电话说维修完成，一年半时间反诉人家人都在租房住，直接导致反诉人损失两万余元，2018年8月22日被反诉人去房子里发现房子的锁芯被物业私自换掉。2016年9月1号至2017年9月1号两个缴费周期内的反诉人正常缴纳物业管理费期间以及此后，被反诉人没有依照双方签订的《前期物业管理服务协议》（下称协议）的相关约定，对公共卫生，交通秩序方面并未做到有效管制，电梯间广告从未间断，甚至存在电动车上楼等严重威胁反诉人人身安全问题，对于反诉人家属因以上方面而向其提出的投诉，长期不予处理；被反诉人在反诉人正常缴纳物业管理费期间，也没有依照约定编制物业管理服务及财务年度计划，也没有组织过消防演习，更没有依照约定的物业管理费缴费周期6个月以及此后至今，没有定期向反诉人公布物业服务费用收支情况。根据物权法小区所有公共区域使用权应属于广大业主，被反诉人在不经过业主同意的情况下私自在小区招商幼儿园，以及其他门面房出租，电梯广告也是从未间断，更有停车收费等收益项目，所以要求被反诉人将自2016年9月1号至今小区内所有公共收益返还给所有业主。本案所涉协议是一种双务合同，合同双方相互负有履行义务，且没有履行顺序之分，应当同时履行；一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，反诉人曾反复要求被反诉人在反诉人履行自己义务后，积极依约履行被反诉人的协议约定的义务，即在反诉人相应的已经正常缴费的周期，依约公布每年编制的物业管理服务及财务年度计划，向反诉人公布物业服务费用收支情况，但是反诉人的这一依照双方约定，要求被反诉人履行自己在协议中约定的义务，遭到被反诉人长时间、野蛮地拒绝，故而反诉人也拒绝履行自己的协议约定的义务，迟延缴纳物业管理费用。反诉人现为维护自己的合法权益，依法向贵院提出反诉，望贵院依法判如所请，以便反诉人能够依约准时地向被反诉人缴纳迟延缴纳的物业管理费。反诉被告金碧物业公司新乡分公司向本院提交答辩状称，1、公共收益是全体业主共同共有，只有业主大会才能作为适格的反诉原告，业主个人作为反诉原告，其诉讼主体不适格，应依法驳回其反诉请求。而且反诉人的反诉请求涉及房屋维修、业主共有权、业主知情权等纠纷，与本案的物业服务合同纠纷分属不同的法律，也应依法驳回其反诉请求。2、反诉人从2017年8月就开始拖欠物业服务费，但被反诉人仍一直为其提供了房屋公共部门的维护及管理、公用设施的运行、维护、小区公共卫生及秩序维护等物业服务。现在反诉人要求被反诉人公布其物业费的收支情况没有事实及法律依据，正是因为被反诉人没有收到反诉人的物业费，被反诉人才迫不得已通过法院维护自身的正当权益。2016年6月《国务院关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》国发〔2016〕35号，取消了物业管理师职业资格许可和认定事项，反诉人反诉请求被反诉人所属员工资质情况无法律依据。3、被反诉人反诉请求公布财务年度计划没有合同及法律依据。双方签订的《前期物业服务协议》并没有约定编制财务年度计划。而且根据《物业服务收费管理办法》第九条、十二条之规定，被反诉人与反诉人之间采取的是包干制收费方式，被反诉人自负盈亏，没有义务向反诉人公布财务计划。4、本案是物业服务合同纠纷案件，反诉人的第三项反诉请求是业主共有权、业主知情权等纠纷，与本案的物业服务合同纠纷分属不同的法律，应依法驳回其反诉请求。5、根据《中华人民共和国公安部第61号令》第十三条、第四十条，只有是消防安全重点单位才要求每半年组织一次消防演练。一般住宅小区并不是消防安全重点单位，其反诉请求无法律依据，应依法驳回。相反，被反诉人时时刻刻保持对消防安全的重视，并多次获得奖项。6、反诉人要求被反诉人承担违约金9000元，无事实及法律依据，应依法予以驳回。根据当事人的诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：1、原告要求被告支付2017年8月至2019年5月的物业费4563.74元，2019年5月以后的物业费用如何支付；2、反诉原告的所有反诉请求有无法律及事实依据，能否得到支持。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认在卷佐证。根据有效证据及当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：被告常春岩购买了恒大金碧天下218号楼1单元30层3001室，建筑面积为120.7㎡，原告系该小区的物业管理公司。2013年11月4日，原被告签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、车位及其他使用服务费、代收代缴收费服务、物业专项维修基金的管理与使用、违约责任等内容进行了详细的约定。其第四条物业服务费用及第十一条违约责任中约定：乙方交纳费用起始时间自收楼通知书载明的交楼之日起开始计收。办理收楼手续时一次性交纳6个月物业服务费。收费标准按建筑面积计收，高层每月每平方米1.80元（含公共水费、电费分摊），空置物业的管理服务费按本物业区域同类物业标准全额交纳。乙方应在每月的10日前交纳当月物业服务费。若乙方未按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠付总额的3‰交纳违约金。2016年8月30日，被告接到交房通知，并与当日按照合同约定的缴费标准向原告缴纳了一年的物业费直至2017年8月30日。后未再缴纳物业费用，原告金碧物业公司通过向被告发送律师函、张贴催费通知单及微信催缴等方式，被告仍未履行交纳物业服务费的义务，故原告起诉至法院。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原被告签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，内容无违反法律的禁止性规定，依法成立有效。原被告双方应当按照合同约定履行各自的义务，被告应当按照合同约定缴纳自2017年9月1日起原告起诉至开庭审理前2019年11月30日的物业费5866.02元（1.8元／㎡×120.7㎡×27个月），故原告的该项诉请本院予以支持。被告未按时缴纳物业费，已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。根据双方签订的物业服务协议，被告应从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三的标准支付，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原被告约定的违约金超过原告造成损失的30%，本院认为数额过高，根据公平原则酌定为1500元，故被告常春岩应向原告支付自2017年9月至2019年5月的违约金1500元。被告辩称，原告未履行物业服务合同，根据原告提交的巡逻记录、生活水泵房巡检记录、消防演练及检查照片等，反映其基本履行了物业服务管理义务，故对其辩解不予采信。关于被告常春岩反诉的诉讼请求是否属于反诉的受理范围，反诉请求有无合法依据，应否支持的问题。物业服务合同是指物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的约定，为业主持续进行物业管理服务，业主或者使用人按照约定按时支付物业服务费的合同，就物业服务合同而引发的各种纠纷，如物业服务质量、缴纳物业服务费等纠纷。反诉与本诉的诉讼标的或者诉讼理由，必须有法律上或事实上的牵连关系，如果本诉的被告提起的诉与本诉原告提起的诉毫无联系，则应是两个独立案件，应分开审理。常春岩反诉请求第一项、第二项、第三项涉及的是业主知情权、业主共有权纠纷，与本案的物业服务合同纠纷分属不同的法律关系，不符合本案反诉的受理条件，第四项不属于人民法院的受案范围，本院依法予以裁定驳回。常春岩反诉请求第五项，要求反诉被告承担9000元违约金的诉讼请求，由于房屋质量问题系业主和开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与物业服务合同非同一法律关系，且常春岩也未提供相关证据证明，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、本诉被告常春岩于本判决生效十日内向本诉原告金碧物业有限公司新乡分公司支付自2017年9月至2019年5月的物业服务管理费5866.02元；二、本诉被告常春岩于本判决生效十日内向本诉原告金碧物业有限公司新乡分公司支付自2017年9月至2019年5月的违约金1500元；三、驳回本诉原告金碧物业有限公司新乡分公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告常春岩的第五项反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由本诉被告常春岩负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告常春岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  娄本武审 判 员  安丹丹人民陪审员  赵 娟二〇一九年十二月十九日书 记 员  吴 倩