上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初25301号原告：凯磊酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：LIUXIAO，执行董事。委托诉讼代理人：叶晓鹏，上海汪石如律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪石如，上海汪石如律师事务所律师。被告：上海南昂实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郭德华，董事长。委托诉讼代理人：姜蜻，北京市广盛律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李沛育，北京市广盛律师事务所上海分所律师。被告：上海市浦东新区周家渡街道沁愿床上用品商店，住所地上海市浦东新区。经营者：黄匡，男，住江苏省丹阳市导墅镇桑园村五家村XXX号。委托诉讼代理人：李觐猛。委托诉讼代理人：王耀忠。第三人：上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市虹口区曲阳路XXX号。法定代表人：陈鸿，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马子荀，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊爽，上海市海华永泰律师事务所律师。原告凯磊酒店管理(上海)有限公司(以下简称凯磊公司)诉被告上海南昂实业发展有限公司(以下简称南昂公司)、上海市浦东新区周家渡街道沁愿床上用品商店(以下简称沁愿商店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称怡城公司)作为本案第三人参加诉讼。原告凯磊公司的委托诉讼代理人叶晓鹏、被告南昂公司的委托诉讼代理人姜蜻、李沛育、第三人怡城公司的委托诉讼代理人马子荀、熊爽到庭参加诉讼。被告沁愿商店的委托诉讼代理人李觐猛到庭参加2016年5月24日、2016年7月11日庭审，未到庭参加2016年10月11日庭审。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告凯磊公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告沁愿商店自上海市浦东新区昌里东路XXX号-1-2一层房屋(以下简称系争房屋)中迁出，并由被告南昂公司、沁愿商店共同向原告返还上述房屋；2、判令被告南昂公司按人民币(以下币种同)579元/日的标准支付原告自2015年11月12日起计算至2016年3月6日止的租金计66,585元；3、判令被告南昂公司支付原告逾期支付租金及保证金的滞纳金，以104,308.78元为本金，自2016年2月3日起按1,043元/日的标准计算至2016年3月6日止；4、判令被告南昂公司支付原告解约违约金104,214元；5、判令被告南昂公司支付原告系争房屋的使用费，按868.50元/日的标准自2016年3月7日起计算至实际迁出之日止；6、判令被告南昂公司支付原告自2015年11月12日起至实际迁出之日止的物业费、水、电、通讯费；7、案件受理费由两被告共同负担。事实和理由：系争房屋原由被告南昂公司承租。原告于2015年11月12日经交易取得系争房屋的产权。2016年1月18日，因被告南昂公司迟迟不配合办理房屋交接手续，房屋原出租人怡城公司就系争房屋产权变更及租赁关系转移事宜向被告南昂公司、沁愿商店书面送达《房屋出租人变更告知书》，明确“2015年11月12日起的房屋租金、保证金、相关费用、违约金、赔偿金等改由凯磊酒店管理公司按照《房屋租赁合同》有关条款约定收取和行使处置权。”2016年1月7日，三方曾进行协商。因南昂公司不同意向原告支付租金，故未达成一致意见。因南昂公司迟迟未付租金及保证金，原告多次催讨无果，于2016年3月5日发函解除与被告南昂公司之间的《房屋租赁合同》，并将该通知张贴于系争房屋门口。被告沁愿商店是系争房屋的次承租人和实际使用人，故请求判如所请。被告南昂公司辩称，南昂公司与怡城公司的房屋租赁合同尚未到期，其一直向怡城公司正常支付租金至2015年11月30日止。2015年12月底，被告南昂公司获怡城公司告知系争房屋产权人变更。2016年1月7日，原告、南昂公司、怡城公司开交接会，就今后的租金支付方式、合同履行方式进行协商，但未达成一致意见。2016年3月底，南昂公司收到怡城公司通知要求将自2015年11月开始的租金和剩余保证金等费用交给原告，但未告知具体的支付方式，南昂公司回复应三方一起说明具体的支付方式。即便原告单方面告知付款方式，在无第三人确认的情况下，被告南昂公司出于谨慎，也无法按原告单方通知操作。在第三人未告知新的履行方式的情况下，南昂公司继续向第三人履行义务是无过错的。在2016年3月中旬至4月初，南昂公司向怡城公司支付了自2015年11月至2016年6月的租金121,583元。南昂公司不存在违约行为，故不同意原告的全部诉讼请求。被告沁愿商店辩称，沁愿商店一直正常支付租金，不同意迁出。第三人怡城公司述称，系争房屋产权原登记在案外人中星集团有限公司名下。第三人是中星集团有限公司的全资子公司，受托代为出租管理系争房屋。2015年11月12日，系争房屋产权过户至原告名下，自即日起，出租人的权利义务均归于原告。期间，第三人多次组织原、被告办理交接手续。其中，2016年1月7日，原告、南昂公司与第三人召开第一次交接会，因交接过程中涉及第三人需要将收取的保证金扣除南昂公司拖欠的租金后的剩余部分移交给原告，原告要求第三人先以南昂公司欠租为由收回房屋，再向原告交付没有租约的房屋，三方未达成一致意见。2016年2月4日，怡城公司将南昂公司支付的保证金在扣除拖欠租金后剩余的29,457元转账支付给了原告。2016年3月15日，三方第二次协商，南昂公司表示希望按照原租赁合同继续履行，同意向原告支付其拖欠第三人的租金及保证金，原告经办人表示要和领导沟通，当日交接未成，之后也未给南昂公司和第三人回复。南昂公司法人郭德华于2016年3月23日向怡城公司转账69,476元，于4月13日向第三人转账52,107元。第三人收款后，询问南昂公司该款项是退还南昂公司还是交付给原告，原告认为其与第三人款项已经结清，所以第三人将上述款项返还给了南昂公司的法人郭德华。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年9月22日，第三人作为甲方(出租人)、被告南昂公司作为乙方(承租人)签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋共120.61平方米出租给南昂公司使用，租期自2014年10月1日起至2017年9月30日止。租金为每日每平方米建筑面积4.73元。合同第6.1条双方约定，承租人应当于本合同签署后七日内向出租人支付房屋租赁保证金及房屋装修保证金、社会治安综合治理保证金，但该等付款应当在交付日之前完成。房屋租赁保证金为52,107元，房屋装修保证金、社会治安综合治理保证金1,000元。6.2条约定，如承租人违反本合同的约定，则出租人有权(但并无义务)以保证金抵付承租人任何应付款项，或作为出租人因此而遭受损失之赔偿，或按照本合同的约定全部扣收保证金而无须归还予承租人。如出租人持有的保证金由于发生该等抵付、赔偿、扣收而少于上述第6.1条约定的金额，承租人应当根据出租人的通知，立即向出租人交纳该等差额。6.4条约定，在出租人将租赁房屋合法转让予第三人且本合同继续有效时，出租人有权(但并无义务)在转让前行使本合同第6.2条约定的权利。出租人应当将保证金在按照本合同约定作出扣除(如有)后的剩余部分转交予第三人，由该第三人与承租人继续履行本合同。6.5条约定，租赁期内，有关租赁房屋的水费、电费、通讯费等公用事业费用以及其他各项有关费用均应当由承租人承担。9.1条约定，除出租人书面同意承租人续租外，承租人应当最迟于租赁期满之日或本合同提前终止之日的17时之前向出租人交还租赁房屋。承租人如未经出租人书面同意或未与出租人达成关于续租或延期的书面协议而逾期不交还租赁房屋，出租人有权扣收全部保证金，同时，每逾期一日，承租人应当以第4.1条及附件四约定的租金之百分之一百五十为计算标准，向出租人支付租赁房屋占用期间的使用费，还应当承担租赁房屋在占用期间内的物业管理费和第6.5条所约定的一切其他费用。如因承租人逾期不迁出租赁房屋而造成出租人其他损失的，承租人还应当承担赔偿责任。12.3条约定，双方同意，发生下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，除应当按照本合同的其他约定(如有)支付相应费用外，还应当向另一方按保证金的二倍支付赔偿金；给对方造成损失的，前述赔偿金不足抵付一方损失的，还应当赔偿造成的损失与前述赔偿金的差额部分：……12.3.6承租人逾期不支付租金、保证金、物业管理费及其他任何应付费用累计超过一个月的。14.3条约定，在租赁期内，承租人逾期支付租金、物业管理费及水费、电费、通讯费等公用事业费用或本合同附件六所列设施和设备的开通、使用等费用或赔偿金、逾期补交保证金等任何形式的应付费用，出租人同意给予承租人七日宽限期，承租人在宽限期内向出租人支付该等款项的，无需支付滞纳金；承租人逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过七日的，出租人有权采取一切措施禁止有关使用或暂停有关供应，因此造成的一切后果由承租人自行承担，并且出租人有权要求承租人自该等款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付之款项的百分之一支付滞纳金。附件三记载，承租人同意，按照《房屋租赁合同》第6.1条的约定，向出租人缴纳社会治安综合治理保证金1,000元。若在租赁期限内，不论由于何种原因，在租赁房屋发生任何社会治安综合治理责任事故，出租人有权扣收全部社会治安综合治理保证金，并随时要求承租人立即向出租人补足缴纳该等款项。附件四“租金付款明细表”记载2014年10月1日前支付2014年10月1日至2014年12月31日的应付租金52,107元；自此开始，每季度第一个月的1日前，支付当季应付租金52,107元。附件五“物业管理费付款明细表”记载2014年10月1日前应付2014年10月1日至2014年12月31日的应付物业费398.10元，自此开始每季度第一个月的1日前，支付当季应付物业管理费398.10元。合同19.2条承租人的联系方式处仅记载“承租人的通讯地址至少包括租赁房屋地址、承租人的法定住所”以及郭德华的电话号码。合同签订后，南昂公司支付第三人保证金53,107元，并支付了截止至2015年9月30日的租金。期间，两被告间就系争房屋中的342号-1-1室120.94平方米房屋签署过《房屋租赁合同》，租赁期自2015年10月18日起至2017年9月30日止。后系争房屋由被告沁愿商店使用至今。2015年11月25日，昌里东路XXX号XXX层262.17平方米房屋产权过户登记至原告名下。现昌里东路XXX号，342-1、342-2号商铺的门牌号码，系原昌里东路XXX号商铺的新增编制门牌号。2016年1月7日，第三人、原告、南昂公司就交接事宜进行协商，未达成一致意见。2016年1月中下旬，第三人在系争房屋门口张贴《房屋出租人变更告知书》，该文件抬头为被告南昂公司，内容载明：南昂公司承租的系争房屋已经依法带租约一并转让给原告，“根据中星集团公司与原告所签订的《上海市商品房出售合同》之约定：自房地产交易中心出具受理产权变更登记申请的《收件收据》之日起，该房屋租赁合同项下出租人的权利和义务转由原告享有和承担。2015年11月12日，中星集团公司与凯磊酒店管理公司共同向上海市浦东新区房地产交易中心递交了房屋产权变更登记申请并领取了《收件收据》。现我司就变更贵方签署的《房屋租赁合同》中出租人事宜，特通知如下：一、自2015年11月12日起，《房屋租赁合同》的出租人由我司变更为凯磊酒店管理公司，《房屋租赁合同》中有关出租人的权利和义务由凯磊酒店管理公司享有和承担，合同条款不变。2015年11月11日之前的房屋租金、保证金、相关费用、违约金、赔偿金等由我司按照《房屋租赁合同》有关条款约定收取和结算；自2015年11月12日起的房屋租金、保证金、相关费用、违约金、赔偿金等由凯磊酒店管理公司按照《房屋租赁合同》有关条款约定收取和行使处置权。贵方租金已付至2015年9月30日，尚差我司2015年10月1日至2015年11月11日租金计23,650元人民币。二、望贵方在2016年1月25日前及时到我司办理房屋租金、保证金、公用事业费等款项的结算手续。逾期未办理的，我司有权按照《房屋租赁合同》第6.2条和第6.4条之约定，以保证金52,107元直接抵付贵方应付未付款项，剩余部分保证金28,457元及消防治安责任金1,000元合计29,457元转交予新出租人凯磊酒店管理公司。凯磊酒店管理公司有权按照《房屋租赁合同》有关条款约定，就贵司应付房屋租金和不足部分保证金向贵方主张权利。”2016年1月22日，第三人将《房屋出租人变更告知书》快递至系争房屋地址“花雨伞家纺专卖店宋店长”和“上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室上海南昂实业发展有限公司郭德华”处。邮件查询记录显示，该两份邮件均于1月23日由本人签收。2016年1月27日，第三人再次按以上两地址寄发了《房屋出租人变更告知书》。其中寄往“花雨伞家纺专卖店宋店长”的邮件收寄记录显示1月28日由本人签收；寄往“上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室上海南昂实业发展有限公司郭德华”的邮件收寄记录显示因“拒收退回”而退回。期间，原告于2016年1月21日向“上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室郭德华”寄送《昌里东路XXX号商铺催款函》，记载“凯磊酒店管理(上海)有限公司系你方承租的昌里东路XXX号一层部分商铺合法产权人。2015年11月中旬期间，因你方一直不予理睬原产权人上海中星(集团)有限公司(下称“原产权人”)要求你方前往签署“出租人变更三方协议”，原产权人已于2016年1月18日向你方出具《房屋出租人变更告知书》(经询问，该“告知书”贵方已于2016年1月19日收讫)……因贵司支付给原产权人的租赁保证金已部分抵用2015年10月1日至11月11日欠缴原产权人的租金23,650元，故请贵方支付23,650元差额补齐租用我司该商铺的租赁保证金。希贵司在收到本函后七日内将上述欠租和保证金差额结清。根据《房屋租赁合同》……，自贵方收到《房屋出租人变更告知书》之日起算，2016年1月26日或27日是贵方首期款(租金及保证金)的最后付款日。但截止本函发出之日止，我司尚未收到贵方支付的任何款项。……，目前“7日宽限期”也已快届满(截止2016年1月26日)，如我司到宽限期满仍未收到贵方支付的全额款项时，则贵方就构成违约。故仅希贵司在收到本函三日内将2015年11月11日至2016年3月31日租金连同保证金等共计104,308.78元一并支付至我司以下银行账号。催款函中并载明了原告户名、开户行、账号。该邮件收寄记录显示于1月26日由本人签收。2016年2月4日，第三人向原告转账支付钱款29,457元，用途注明“南昂退押金”。2016年3月5日，原告仍按前述两个地址分别寄发了《关于解除昌里东路342-1、2号一楼通知函》，函中表示“昌里东路341-1、2号一层房屋《房屋租赁合同》自贵方收到本函之日起解除；为免诉累，希贵方于收到本函后，立即按照原《房屋租赁合同》约定于贵方收到函件之当天17时清空、搬离出租房屋，并主动与我司结清2015年11月12日起至合同解除之日止的租金，及按照《房屋租赁合同》12.3条及14.3条支付约定的赔偿金和滞纳金。”该两邮件的收寄记录显示，均于2016年3月6日由本人签收。之后，原告并在系争房屋门口张贴了该函。2016年3月15日，原告与被告南昂公司、第三人再次协商，未达成一致意见。2016年3月21日，南昂公司向第三人转账支付69,476元，款项来源注“昌里东路342-1、342-2房租(2015.12月、2016年1-3月)”。第三人将此情况告知原告，原告未表示接受。2016年3月29日，第三人向郭德华账户转账69,476元，用途注明“退误入款”。2016年4月11日，南昂公司向第三人转账支付52,107元，备注“4-6月房租”。2016年4月14日，第三人再次向郭德华账户转入52,107元，用途亦注明“退误入款”。审理中，被告南昂公司确认，曾于2016年3月底收到第三人发出的告知函，内容包括《房屋出租人变更告知书》中通知事项之前的内容，并包括“为此贵司所差我司2015年10月1日至2015年11月11日租金计23,650元，我司按照《房屋租赁合同》第6.2条和第6.4条之约定，已经以保证金52,107元直接抵付贵司应付未付上述款项，剩余部分保证金28,457元及消防治安责任金1,000元合计29,457元转交予新出租人凯磊酒店管理公司。综上所述贵司于2016年3月21日划入我司的2015年12月至2016年3月的租金计69,476元，我司退还回至贵司银行账号内。自2015年11月12日起贵司所租的上述房屋，请贵司按照《房屋租赁合同》有关条款约定，向买受人凯磊酒店管理公司履行租赁合同义务”。2016年3月31日，南昂公司向第三人发出“答函”，表示“1、关于贵司转让之函我司收到仅此一份，即使在收到此函以后，我司仍不知道该酒店的账户、联系人等，偌大的一笔款项我司也不能在无正规文件的授意下随意转出；2、我司与贵司的租赁合同签到17年9月底，按照规范操作，你方产权转让，租赁关系发生转移，应该签订一个三方协议，明确我司租赁关系的续签者及其期限、义务责任等有关法律文书，以指导保障今后双方在合同的规范下有法可依，有章可循。在三方协议没签之前，我司仍履行原合同应该无过错。3、在我方的要求下，3月15日我司、贵司加上凯磊碰头，我司的意愿是签订三方协议，但凯磊执意不肯，尽管贵司的劝说，最后还是没有签成。至此，我司的诚意已尽到，贵司应该感觉到。”审理中，1、南昂公司后又表示，南昂公司的法人郭德华收到原告与第三人分别寄送的《昌里东路XXX号商铺催款函》与《房屋出租人变更告知书》等材料。但以上材料均是郭德华收到，并非南昂公司收到，该送达方式不是合同约定的方式。南昂公司虽然收到前述材料，但三方已通过短信约定要书面交接，南昂公司认为应等签订三方协议后再付款。2、被告沁愿商店确认收到原告发出的房屋出租人变更告知书、解除通知函并已转告南昂公司，对此南昂公司表示确认。3、南昂公司并主张，合同约定违约金、滞纳金和使用费标准过高，请求调低。4、原告申请撤回对物业费、水、电、通讯费用的诉讼请求，并要求与已收保证金相抵扣，变更要求被告南昂公司支付解约违约金104,214元为要求被告南昂公司支付解约违约金74,757元。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，被告南昂公司作为系争房屋的承租人，在系争房屋产权人变更为原告之后，原有权请求原告继续履行原租赁合同。被告南昂公司主张，应重新签署三方协议后再支付租金。因租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响原租赁合同的效力；并且被告南昂公司在与第三人签订租赁合同之初已经确定第三人将房屋合法转让他人后，由被告南昂公司与受让方继续履行本租赁合同，而非由被告南昂公司与受让方重新签订租赁合同或重新签订三方协议，故在产权转让双方均通知其租赁合同履行主体发生变动，且新的产权人已告知继续履行合同的意愿和接受付款的账户信息的情况下，被告南昂公司的抗辩，依据不足，本院不予采信。被告南昂公司又主张，原告与第三人在交接中对被告南昂公司应向谁付款发生争议，故其暂未付款，希望等原告和第三人协商确定具体交接事宜后再付。但即便在2016年1月7日第一次交接过程中原告与第三人确就第三人应否解除合同发生过分歧，第三人在之后的2016年1月22日、1月27日向南昂公司法人代表郭德华发送并在租赁房屋上张贴的《出租人变更告知书》、原告在之后的2016年1月21日发出的《昌里东路XXX号商铺催款函》中的态度却已达成一致。原告并且在《昌里东路XXX号商铺催款函》中明确告知了继续履行合同的意愿和接受付款的账户信息。此后一个月余被告南昂公司仍未根据原租赁合同约定的期限支付保证金和违约金，应属违约。原告依据原租赁合同的约定主张解约，并无不当，本院予以支持。鉴于被告南昂公司已于2016年3月6日收到原告发出的解除通知，故本院认定双方合同于该日解除。原告与被告南昂公司间租赁合同关系解除后，沁愿商店继续占有房屋失去依据，原告主张其迁出，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张南昂公司支付欠付的2015年11月12日至2016年3月6日的租金，于法有据，本院予以支持。原告主张南昂公司欠付租金的滞纳金并无不当，可予支持；但其主张欠付保证金的滞纳金，因原告现主张解除合同，并主张了解约违约金，其再主张保证金部分的滞纳金，没有依据，本院不予支持。原告主张的滞纳金计算标准以及原告主张的解约违约金104,214元、按868.50元/标准计算的自2016年3月7日起的房屋使用费，较其损失而言，计算标准确属过高。南昂公司主张调整，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。原告已收取的29,457元钱款应从上述被告南昂公司的应付款中予以抵扣。原告申请撤回物业费和水电费、通讯费用的诉讼请求，系原告对诉讼权利的自我处分，并无不当，本院予以准许。被告沁愿商店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩等诉讼权利的放弃，相应法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：一、上海市浦东新区周家渡街道沁愿床上用品商店应于本判决生效之日起三十日内自上述房屋中迁出，被告上海南昂实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋返还原告凯磊酒店管理(上海)有限公司；二、被告上海南昂实业发展有限公司应支付原告凯磊酒店管理(上海)有限公司租金人民币66,585元，现在原告凯磊酒店管理(上海)有限公司处的钱款29,457元从中抵扣，被告上海南昂实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告凯磊酒店管理(上海)有限公司租金人民币37,128元；三、被告上海南昂实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告凯磊酒店管理(上海)有限公司自2016年2月3日起计算至2016年3月6日止的滞纳金人民币1,065元；四、被告上海南昂实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告凯磊酒店管理(上海)有限公司解约违约金人民币52,107元；五、被告上海南昂实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内按每日579元计算支付原告凯磊酒店管理(上海)有限公司自2016年3月7日起计算至其实际返还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,753元，由原告凯磊酒店管理(上海)有限公司负担人民币1,713元，被告上海南昂实业发展有限公司负担人民币3,040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  赵大卿人民陪审员  顾 钧二〇一六年十一月二十四日书 记 员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。