广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1323民初2237号原告：伍小丽，女，汉族，1986年3月9日出生，安徽省巢湖市人。原告：刘传波，男，汉族，1983年12月8日出生，安徽省肥东县人。被告：惠东县金河湾置业有限公司。法定代表人：吴大河。委托诉讼代理人：吴清燕，惠东县金河湾置业有限公司员工。原告伍小丽、刘传波诉被告惠东县金河湾置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍小丽、刘传波，被告惠东县金河湾置业有限公司委托诉讼代理人吴清燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍小丽、刘传波向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》(合同号：00182xx)合法有效；2、判令被告为原告办理涉案房屋的房屋所有权登记手续，并协助原告取得房屋权属证书，所有费用由被告支付；3、判令被告支付所有办理过户费(包括：合同备案费80元、维修基金3500元、代办房产证费l7190元、总数20770元)；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2011年5月23日签订了《商品房买卖合同》(合同号：00182xx)，双方约定：被告将金河湾花园二期商住楼xx栋xx层xxx号房售与原告，该房成交总价为人民币264467元。原、被告在该合同上签字、盖章，该合同合法有效。2011年5月23日，原告向被告支付购房款首期人民币79467元，并支付了合同备案费、维修基金、代办房产证费等费用，同时向中国银行贷款185000元，上述款项被告均向原告出具了收款收据。被告于2011年ll月便将《入伙通知书》发放到原告手里，通知原告房屋于2011年12月30日已正式入伙，原告在办理入伙不久将房屋装修后并入住，原告也按照相关规定签订物业服务合同并缴纳了防盗网费、物业管理费、水电费等费用，并装修后入住该房屋。从购买该房屋后原告多次督促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告方要求办理房屋产权手续，均未果。诉讼期间，原告增加诉讼请求，要求被告支付按照购房款总额1%的违约金2644.67元，同时明确第三项诉讼请求是“被告扣减办证费用后将多收款项退还给原告”。被告惠东县金河湾置业有限公司（以下简称“金河湾公司”）答辩称：一、金河湾公司股东钟某信涉嫌违法活动，金河湾公司有向惠州市公安局报案，公安机关有接受并且立案，有关案情侦查进行中。另外，金河湾花园二期是通过合法验收，也是合法取得房屋权属，目前金河湾花园二期已经办证的业主达到400多户，证明金河湾公司具备办证条件，并且履行了办证责任，但因为股东钟某信涉嫌犯罪，遇到了不可抗力因素才不能帮原告办房产证。二、原告要求金河湾公司支付纠纷所产生的费用是不合理的：金河湾公司不是不办证，而是现在不能办，金河湾公司认为对有关办理房产证事项作出了告知通知，因此金河湾公司不应支付该费用。三、我方已实际支付备案费、维修基金、已经办证所需的契税。四、该案诉讼费不应该由金河湾公司承担，因金河湾公司遇到不可抗力，并且已多次告知业主遭遇不可抗力的事实，并且在业主提供的购房合同第十九条约定本合同在履行过程中发生争议由双方当事人协商解决，协商不成的再向人民法院起诉，但本案中原告并未与金河湾公司协商解决就向法院起诉，因此该费用应由原告承担。五、金河湾公司实际已履行办证的责任，而本案中原告的备案费、维修基金和办证费代办证费的契税部分已经实际帮原告支付，只是因为遭遇不可抗力（钟某信犯罪）才无法继续办证，故不属于违约情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下：被告金河湾公司为有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2003年1月21日，经营范围：房地产开发；室内装饰、土方工程；销售：建筑材料、五金交电。原告伍小丽、刘传波（买受人）向被告金河湾公司（出卖人）购买惠东县平山桥头象山金河湾二期住楼xx栋xx层xxx房预售商品房，双方于2011年5月26日签订编号为00019xx的上游风尚（金河湾花园2期）认购书，以264467元的总价认购金河湾花园二期xx栋xx层xxx房，房屋建筑面积为58.33平方米。2011年11月23日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：00182xx），约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山广发新村、编号为010101xxxx的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用(2008)第0107xx号。该地块土地面积为66000.93㎡，规划用途为商住，土地使用权年限自1991年9月16日至2061年9月15日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金河湾花园第二期A区。建设工程规划许可证号为PS4413232010xxxx号，施工许可证号为44252820100702xxxx。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第20100xx号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第xx幢xx单元xxx号房。……该商品房合同约定建筑面积共58.33平方米，其中，套内建筑面积44.05平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.28平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6003.79元，总金额264467元……第六条付款方式。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：于2011年5月23日前付清首期房款人民币￥79467元，余款人民币185000元于年月日前向银行办理按揭贷款……第八条交付期限。出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、以建设、施工、建立、涉及地质勘查单位出具工程竣工验收报告为交付条件。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后待确权后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”。合同中，双方备注买受人委托出卖人代办房地产权证。原告伍小丽、刘传波通过银行按揭贷款，于2012年1月4日将购房尾款185000元付清给被告。诉讼期间，原告伍小丽、刘传波提供于2011年5月23日出具的加盖有惠东县金河湾置业有限公司财务专用章的80元合同备案费、17190元代办房产证费用、3500元维修基金收据及购房发票，证明被告金河湾公司已收取相关办证费用，原告伍小丽、刘传波已全额缴纳购房款。同时，原告伍小丽、刘传波还提交认购书、入伙通知书、装修合同、金河湾花园二期物业服务合同等证据，证明房屋已交付使用。诉讼期间，本院去函惠东县房管局，就涉案房屋是否能够办理房产证的相关事宜进行调查，惠东县房产管理局回复称该房产已于2011年11月23日进行合同备案登记，需要银行出具同意办理房产证的书面证明后方可办证，目前不具备办证条件。办理房产证需要提供的资料如下：1、不动产权籍调查成果；2、申请人身份证明复印件、申请人是法人的应提供法人资格证明及法人身份证、工商机读证明、单位机构代码证和营业执照复印件等；3、商品房权属证明书；4、经备案登记的商品房买卖合同；5、商品房使用说明书和质量保证书；6、完税证明；7、房屋白蚁防灭治合同。另，根据原告伍小丽、刘传波提交完税证、商品房屋产权权属证明书房屋权属登记查询结果等材料及原、被告的自认确认，上述原告所购房产已于2012年9月29日由被告金河湾公司代为缴纳房屋契税7934.01元，惠东县房产部门于2013年11月29日对上述房屋发出确权证明。诉讼过程中，被告提供证据证实其股东钟某信因涉及违法行为自2015年3月20日起被惠州市公安局立案侦查，被告公司公章于2015年7月3日被公安机关调取故无法为业主办理房产证。原告对上述证据的真实性予以认可，但认为与本案无关联性。本院认为，关于涉案商品房买卖合同的效力问题，原告伍小丽、刘传波具备完全民事行为能力，被告金河湾具有房地产开发资质，且涉案商品房已取得预售许可证书，双方签订商品房买卖合同的意思表示真实，合同内容未违反法律规定的禁止性效力性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。故原告诉请确认涉案合同合法有效，本院予以支持。关于办理房屋权属证书的问题，原告已按合同约定方式向被告支付全额购房款，被告金河湾公司作为房屋出卖方，应按合同约定履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，但根据惠东县房产管理局的复函，涉案商品房买卖合同虽已办理备案登记，但需要银行出具同意办理房产证的书面证明后方可办证，目前尚不具备办证条件，故原告诉请被告为原告办理房屋权属证书，可待上述条件成就后，由原、被告双方到相关部门办理，本案不作处理。关于原告诉请被告退还多收办证费用的问题，根据原告提交的收据显示，合同备案费、维修基金、代办房产证费等费用，实际上应由原告向相关部门进行缴纳，现由被告金河湾公司代为收取，根据上述查明事实，被告已为原告代缴付了房屋契税等费用，原告诉请被告退还多收的费用应待双方结算后才能确认，目前双方并未对被告已代缴交费用及结余费用进行结算，故原告可待办理出房屋权属证书双方结算后另行向被告主张，本案不作处理。对于违约金问题，由于原告伍小丽、刘传波所购房产已于2011年11月23日进行备案登记，并于2013年11月29日进行确权，根据合同约定，原告已委托被告代办房地产权证并交纳相关代办证费用。而被告在相关房产确权后一年内即在2014年11月29日前，仍未能配合原告履行相关办证义务，仅以其公司股东钟某信涉嫌犯罪被立案侦查，公司公章被公安机关调取无法办证等理由提出抗辩，但从公安机关出具的材料显示，钟某信系在2015年3月20日才被公安机关立案侦查，被告公司公章系在2015年7月3日才被公安机关接收，与上述在规定配合办证的期限日期不相一致，故对被告的辩解本院不予采纳，被告的行为构成违约，根据合同约定，原告诉请被告按付房价款的1%支付违约金2644.67元，理由充分，本院予以支持。综上，原告伍小丽、刘传波的诉请及被告金河湾公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告伍小丽、刘传波与被告惠东县金河湾置业有限公司于2011年5月23日签订的编号为00182xx的《广东省商品房买卖合同》合法有效。二、被告惠东县金河湾置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起5日内一次性支付违约金2644.67元给原告伍小丽、刘传波。三、驳回原告伍小丽、刘传波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元减半收取即275元（原告已预缴），由被告惠东县金河湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  刘振波二〇一六年十月十八日书记员  林耀驰