重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初13303号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区静安路1号。法定代表人：冯霞，执行董事。委托诉讼代理人：杨青松，重庆博志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳棋，重庆博志律师事务所律师。被告：刘俐，女，1964年5月14日出生，汉族，住重庆市江北区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告刘俐物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月4日、2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人刘佳棋、被告刘俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业管理费13498.55元（2012年7月起计算至2016年3月）。事实和理由：原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告为重庆市渝北区XX路的“XX郡”提供物业管理服务。合同生效后，原告如约履行物业管理服务，被告却拒绝支付其物业管理费。截止2016年3月，被告共拖欠原告物业管理费及公摊水电费共计13498.55元，原告多次对上述费用进行催收，被告均置之不理。被告刘俐辩称，1、被告楼下有人违章搭建，影响了被告的安全。原告作为物业管理企业没有维护好业主的权益，对小区没有进行有效管理导致有人违章搭建。被告多次与原告协商均无果，原告称会向相关部门反映，但是到现在一直没有将该违章搭建进行上报；2、原告的起诉已经超过诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘俐系位于重庆市渝北区XX路X号X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为137.74平方米，系多层电梯洋房。2010年5月16日，以XX郡小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了《XX郡前期物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方委托乙方为XX郡小区提供前期物业管理服务。原告于2010年5月27日在重庆市国体资源和房屋管理局北部新区分局对该合同进行了备案登记。该合同第七条约定，本合同期限自2010年5月18日至2013年5月17日止。合同第十三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层洋房住宅：2.5元/月·平方米；多层电梯洋房住宅：2.8元/月·平方米；高层住宅：1.95元/月·平方米（不包含公共区域水电公摊等）；商业用房：5.00元/月·平方米；其他物业：2.50元/月·平方米；（幼儿园、学校）。本项目在后期开发过程中如有其它类型物业，其物业服务收费标准另行补充约定。合同第十四条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追交。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同第十七条约定，业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、有线电视、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫、光纤等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月20日前向乙方交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起按欠费总额的万分之五计收违约金。该合同第三十三条约定，甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳的物业服务费。合同第四十八条规定，本合同自双方签字盖章之日起生效。该合同还对物业服务内容及服务标准、双方的权利与义务、物业的经营与管理、专项维修资金的筹集、管理与使用、违约责任等进行了约定。上述前期物业服务合同签订后，原告进驻XX郡小区进行物业服务。被告未按时足额交纳相应的物业服务费及水电公摊费。2015年8月20日，重庆市物价局对XX郡的前期物业收费标准到进行了备案，备案的住宅物业服务收费标准为：高层：1.95元/平方米·月（不含水电公摊费）；多层电梯洋房：2.8元/平方米·月。审理中，被告举示了照片一组，拟证明小区有违章搭建行为，原告没有尽到相关管理义务。上述事实有重庆市国体资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、《XX郡前期物业服务合同》、前期物业管理服务合同备案证明存根、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表以及当事人的陈述等随案为证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告成都万科物业服务有限公司与XX郡小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX郡前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。该合同在重庆市国体资源和房屋管理局北部新区分局进行了备案登记，其收费标准也已经物价部门备案，合法有效，对小区全体业主具有约束力。尽管该合同约定的期限为2010年5月18日至2013年5月17日，但2013年5月17日后，原告仍为XX郡小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的物业服务费等费用。原告起诉要求被告支付2012年7月至2016年3月期间的物业服务费及公摊水电费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，审理中，被告提出诉讼时效的抗辩，原告未向本院提供证据证明其在2016年6月21日前对被告催收过物业服务费，故对超出诉讼时效的部分费用，本院不予支持。因此，按诉讼时效两年的期间计算，本院确认被告的欠费期间为2014年6月22日至2016年3月。对于2014年6月的物业服务费应从6月22日开始计算，以6月的30天为基数，2014年6月22日至2014年6月30日应计0.3个月。因此，被告的欠费期间为2014年6月22日至2016年3月共计21.3个月，关于收费标准问题，根据原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX郡前期物业服务合同》及重庆市物业服务收费备案表，被告所在房屋应交纳物业服务费的标准为2.8元/月·平方米。故本案中，被告应交纳的物业服务费为2.80元/月·平方米×137.74平方米×21.3个月=8214.81元。本院对原告诉请中超出该计算标准的物业服务费部分不予支持。被告刘俐辩称小区乱搭乱建，原告没有尽到管理义务等问题，虽然举示了照片予以证明，但该证据不能达到被告的证明目的且该抗辩理由不能成为拒交物业服务费本金的理由，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。被告辩称小区物业服务中存在不足等问题虽然不足以构成拒交物业服务费本金的理由，但原告应虚心听取业主的意见，有则改之，无则加勉，做一个有责任感的企业。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘俐在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2012年7月至2016年3月期间的物业服务费8214.81元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘俐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70元（已减半收取），由被告刘俐负担。本判决为终审判决。代理审判员  王利萍二〇一六年九月十四日书 记 员  易夕寒