安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初3944号原告：孙玉兵，男，1968年2月13日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：袁昆，男，1986年1月23日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，经常居住地安徽省滁州市南谯区。第三人：滁州市房管家房地产经纪有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区三里亭路59号，统一社会信用代码91341102MA2RQDYU41。法定代表人：曹伟，该公司执行董事。原告孙玉兵与被告袁昆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理。根据案情，本院追加第三人滁州市房管家房地产经纪有限公司参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙玉兵、被告袁昆，第三人滁州市房管家房地产经纪有限公司的法定代表人曹伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙玉兵向本院提出诉讼请求：1、确认孙玉兵与袁昆签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令袁昆返还购房款74万元，并向孙玉兵支付占用资金利息1.48万元（自2019年5月1日起按年利率6%计算至2019年9月10日）；3、判令袁昆向孙玉兵支付违约金11.1万元；4、由袁昆承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月1日，孙玉兵经滁州市房管家房地产经纪有限公司购买袁昆所有的位于滁州市三里亭路98号三里亭人家25幢504室住宅房屋一套，合同约定的成交价格为74万元。2019年5月1日，孙玉兵支付定金2万元，后又于2019年5月9日、5月10日分别向袁昆转账支付30万元、42万元。2019年5月10日，孙玉兵至滁州市不动产登记中心申请办理房产过户。2019年5月21日，滁州市不动产登记中心函告孙玉兵：袁昆的房屋来源存在违反法律、行政法规的情形，决定不予登记。至此，孙玉兵从袁昆处所购房屋无法过户，双方之间签订的房屋买卖合同应为无效合同。袁昆在涉案房屋的过程中存在违法、违规的情形，其后又将该房屋出售给毫不知情的孙玉兵，其行为当然构成严重违约，袁昆应当支付占用资金期间的利息及违约金。袁昆辩称：孙玉兵主张的房屋买卖过程属实，但袁昆对涉案房屋的获取过程违法并不知情，亦未故意违约。涉案房屋至今仅是暂时冻结交易过户，无证据表明房屋来源不合法。涉案房屋在未经有权部门认定来源非法前，房屋产权证明未被注销前，双方的房屋买卖合同是有效的，合同应继续履行。孙玉兵主张返还购房款、支付利息及违约金没有依据。滁州市房管家房地产经纪有限公司对孙玉兵主张的事实及诉讼请求均无异议。孙玉兵为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、《房屋买卖居间合同》一式两份、《补充协议》两份、银行交易凭证两份及收条三份，证明孙玉兵、袁昆、滁州市房管家房地产经纪有限公司就涉案房屋达到买卖意向，孙玉兵已经按约支付房款；证据二、《不予登记告知书》一份，证明涉案房屋来源不合法，无法办理过户登记。经庭审质证，袁昆对孙玉兵举证的证据一无异议；对证据二真实性无异议，对证明目的不予认可，认为该告知书仅表明房屋有可能有违法情形，其并未收到确认房屋违法违规的认定文件。滁州市房管家房地产经纪有限公司对孙玉兵所举的证据均无异议。本院依职权调取（2019）皖1102刑初124号刑事判决书，该生效判决书认定：张道友（时任滁州市琅琊区城市管理行政执法局副局长）担任滁州市清流河二期综合治理项目扬子街道第17工作组组长时，通过制作虚假的房屋转让协议的方式，违规对不符合拆迁安置政策的刘汉林、袁坤、袁辉三户进行房屋和人口认证，使该三户以远低于市场价的安置房重置价共获取四套安置房，给国家造成经济损失共计667640元。袁坤、袁辉两户的征迁补偿安置协议签订后，张道友收受了刘汉芳（袁坤、袁辉的母亲）所送的1万元感谢费。经庭审质证，孙玉兵、滁州市房管家房地产经纪有限公司对该份证据无异议。袁昆对该份证据真实性无异议，但认为该份判决未表明涉案房屋来源不合法，其是涉案房屋的合法所有人。本院认为，孙玉兵举证的证据与本院依职权调取的证据均具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月1日，袁昆（甲方）与孙玉兵（乙方）、滁州房管家房地产经纪有限公司（丙方）订立一份《房屋买卖居间合同》，约定：“第一条、……房屋坐落于滁州市三里亭路98号（三里亭人家）25幢住宅504室；建筑面积119.18平方米；房屋用途为安置房；出售房屋的不动产权证号为20180005689号；房屋现含紫韩厨柜总价156969元、厨卫瓷砖；土地出让面积48.1平方米。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。上述房产现状为已办理不动产权证或房产证土地证，有银行抵押贷款。……第二条、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索，产权清晰完整，无任何债务和纠纷，并承担因此而引起的全部法律责任。……如因甲方或甲方的委托代理人原因（包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形）致本房屋买卖合同无效或撤销的，甲方、甲方的委托代理人自愿向乙方、丙方分别支付相当于定金和中介费标准的过错赔偿责任。第三条、甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款柒拾肆万元。……第四条、1、乙方于2019年5月1日支付给甲方购房定金贰万元。……6、甲方同意乙方将尾款壹万元，不存入托管账户，交由丙方保管，在房屋交付时，甲方付清该费用后，再支付甲方。……第六条、经甲乙双方协商一致，本协议签订后甲乙双方不得反悔，因一方违约而使本合同被迫终止的，如乙方反悔，则甲方不予退还定金，并支付甲方成交价的15%作为违约金。如甲方反悔，则甲方双倍退还定金给乙方，并支付乙方成交价的15%作为违约金。……第九条、甲乙双方约定的其他事项：①乙方在2019年5月15日前支付给甲方叁拾万元用于房屋贷款结清。②乙方在2019年5月30日之前支付给甲方叁拾陆万元并办理网签。③乙方余款陆万元在过户当日支付给甲方。④甲乙双方约定交税过户日期为甲方产证满两年后，五个工作日内办理相关手续。⑤甲乙双方约定网签办好当日办理交房手续。……。2019年5月8日，袁昆（甲方）、孙玉兵（乙方）、滁州房管家房地产经纪有限公司（丙方）达成《补充协议》，约定：“第一条、甲乙双方一致决定，2019年5月8日乙方支付给甲方人民币叁拾万元整用于房屋贷款结清；第二条、乙方在过户当日直接支付给甲方房款肆拾贰万元整，并交接房屋；第三条、具体拿证时间以银行政策为准，拿证当日办理过户手续；第四条、本协议与原合同冲突的地方，以本协议为准。”孙玉兵于2019年5月1日支付定金2万元，于2019年5月9日支付房款30万元，于2019年5月10日付清余款42万元。2019年5月21日，滁州市不动产登记中心向袁昆、朱立霞做出《不予登记告知书》，内容为“2019年5月10日，收到你们关于三里亭人家25幢504室国有建设用地使用权房屋所有权转移登记申请，受理编号：201905100212。经审查，因袁昆的房屋来源存在违反法律、行政法规规定的情况，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，决定不予登记。具体情况如下：2019年5月17日滁州市琅琊区房屋征收中心函告，将对上述房产重新认证安置。若对本决定内容不服，可自收到本告知书之日起60日内向行政复议机关申请行政复议，或者在收到本告知书之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼”。另查：清流河二期综合治理项目房屋征迁第17工作组初审认定袁坤的安置人口及认证面积均为零，并经区认证办得审、市认证办终审确认后予以公示。滁州市三里亭路98号（三里亭人家）25幢住宅504室房屋系第17工作组原组长张道友采取编造虚假房屋转让协议的手段，对不符合安置政策的袁坤进行房屋和人口重新认证后，违规安置在袁坤名下。袁坤被拆迁的房屋根据《征收安置方案》的规定，不能获得安置。上述安置行为已给国家造成经济损失。本院认为，孙玉兵与袁昆之间系房屋买卖关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方交易的房屋系通过违法手段违规安置在袁坤名下，房屋来源存在违反法律、行政法规规定的情形，属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项之规定，不得转让。故孙玉兵与袁昆之间就该不得转让的房地产进行买卖而签订的合同，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖合同无效。现孙玉兵要求确认就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，滁州市房管家房地产经纪有限公司对此亦不持异议。本院对孙玉兵的该项诉讼请求予以支持。袁昆辩称双方签订的房屋买卖合同有效，要求继续履行，本院不予支持。因无效合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，袁昆明知其房屋存在违反法律、行政法规规定的情况，仍向孙玉兵出售，具有过错，袁昆应当退还孙玉兵购房款74万元和占用期间的利息损失，2019年8月20日前的利息损失自付款之日起（其中2万元自2019年5月1日起，其中30万元自2019年5月9日起，其中42万元自2019年5月10日起）按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，经计算为9178.5元；2019年8月20日之后的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于孙玉兵超出部分的利息请求，本院不予支持。涉案房屋买卖合同第六条约定了违约金责任，但该合同已认定为无效合同，违约金条款也相应无效。故孙玉兵主张适用违约金责任，要求袁昆支付违约金11.1万元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告孙玉兵、被告袁昆、第三人滁州市房管家房地产经纪有限公司于2019年5月1日签订的《房屋买卖居间合同》无效；二、被告袁昆于本判决生效后十日内返还原告孙玉兵74万元及资金占用期间的利息损失（截止2019年8月19日为9178.5元，自2019年8月20日起以74万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、驳回原告孙玉兵的其他诉讼请求。如果被告袁昆未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12460元，由原告孙玉兵负担1660元，由被告袁昆负担10800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  夏恒飞人民陪审员  蔡新莲人民陪审员  李开胜二〇一九年十二月二十七日法官助理汪洁书记员石阳附:本案适用的法律条文及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。