新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初1490号原告：崔吉学，奇台县人，现住奇台县。原告：卢建萍，奇台县人，现住奇台县。被告：奇台县方正房地产开发有限责任公司法定代表人：陈志贵，系该公司董事长委托代理人：徐雪梅，新蓝天（奇台）律师事务所律师第三人：昌吉国民村镇银行有限责任公司奇台支行负责人：李万新，系该支行行长。委托代理人：李文军，男，汉族，1970年9月22日出生，身份证号码：×××，奇台县人，大学文化，现住奇台县，系该支行副行长。委托代理人：刘煊，男，汉族，1987年4月22日出生，身份证号码：×××，奇台县人，大学文化，现住奇台县，系该支行职员。原告崔吉学、卢建萍与被告奇台县方正房地产开发有限责任公司（以下简称方正公司）、第三人昌吉国民村镇银行有限责任公司奇台支行（以下简称昌吉国民村镇银行奇台支行）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年4月27日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员梁洁秀依法独任审理，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告崔吉学、卢建萍，被告方正公司的委托代理人徐雪梅，第三人昌吉国民村镇银行奇台支行的委托代理人李文军、刘煊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告崔吉学、卢建萍诉称：2013年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告按揭购买被告开发的北门蔬菜综合市场商铺。合同签订时房屋建筑面积为56.56平方米，其中套内建筑面积42.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.90平方米。原告拿到合同后发现被告私自在空白合同处添加增加房屋面积的文字，添加后的房屋建筑面积由56.56平方米增加至63.35平方米。原告和其他类似情况的业主找到奇台县工商局，在工商局领导的主持下在相关部门的参与下进行调解未果。事后原告得知增加的部分均为公摊面积。购房合同约定：房屋交付时间为2014年10月30日前，但被告实际交付房屋的时间是2015年12月2日。被告逾期交房13个月的行为违反了合同第九条构成了违约。按照第九条约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。合同第五条约定：面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。第十条规定：规划设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。被告私自在第五页空白处篡改填写合同内容（此房最终测绘面积为63.35平方米等），被告这一行为构成欺诈，违反合同法，买受人有权退房。综上，为维护原告的合法权益不受侵害，现依法起诉，请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同，解除原告和第三人昌吉国民村镇银行签订的购房按揭合同；2、被告返还原告已付的购房款、契税、已付按揭款等其他费用合计272005.03元，被告承担剩余按揭款；3、被告承担违约金27200.5元；4、认定增加部分的房屋面积无效；5、本案诉讼费用由被告承担。被告方正公司辩称：一、原告的诉讼请求相互矛盾，确认无效之诉和解除合同之诉是两个诉，并且解除合同要有法定和约定的事由。二、原告要求解除合同和确认增加部分面积无效的请求均不能成立。原告在签订合同后，不仅如约履行义务，按揭款也按期支付。原告在2015年12月2日办理了相关入住手续，原告与被告签订的面积就是合同约定的面积，而且该房屋已经交付使用，原告提起解除之诉没有法律依据是滥用诉权。三、对于增加部分的面积，被告保留要求原告补交增加面积部分房款的诉讼权利。四、原告在事实理由部分不能成立，第一个所谓的被告添加合同内容原告应当提供证据证明，原告作为证据提供的合同应认可其真实性。第二个理由也不能成立，房屋已实际交付原告使用。法律明确规定，以逾期交房为由解除合同的期限是一年，该期限是除斥期间。第三个理由，所谓的规划设计变更是专业的名词解释，是指结构主体的变更，而非面积变更。原告以该条为由解除合同也不符合法律规定。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行辩称：不管是借款人还是担保人，还完贷款后昌吉国民村镇银行奇台支行同意解除合同。原告为证实其主张成立向法院提供了以下证据：1、商品房买卖合同书一份。拟证明：原、被告签订的合同是格式合同，在双方对合同内容发生争议的情况下，法院应做有利于原告的认定。合同签订后，被告以合同需要向有关部门备案为由，一直没有将合同交给原告。原告直到2015年4月7日才拿到合同。原告是依据合同第五条第二项、第八条、第九条第二项、第十条约定以及被告在合同空白处填写，私自变更房屋面积及房屋价款。被告方正公司对合同的真实性无异议，对原告证明的问题有异议。认为合同是原告自己提交的，原告应确定是真实性有效的，第五页第五条我们合同其他业主都有面积以最终测绘面积为准的约定，原告的合同上没有该内容可能是工作人员的疏忽。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行认为该份证据与其无关。本院对原、被告均无异议的合同内容的真实性予以确认。2、收据四张。拟证明：原告已按照合同约定交清了房款。被告方正公司对该组证据的真实性无异议。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行认为该份证据与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。3、支付按揭款明细两份。拟证明原告已经按时支付28个月的按揭款。被告方正公司对该份证据的真实性不发表意见，但认为该组证据表明原告以自己的行为在履行合同，并没有解除合同的意思表示。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。4、物业管理合同一份。拟证明：被告实际给原告交房的时间是2015年12月2日，双方约定的交房时间是2014年10月30日。被告逾期交房，根据合同第九条约定，原告有权解除合同。被告方正公司对该份证据的真实性无异议，但认为该份证据只能证明原告办理入住的时间，不能证明被告交房的时间。相反原告签订认可房屋面积以测绘面积为准。被告可以提供证据证明A4座楼房的交房时间是合同约定的交房时间，是原告没有及时来办理入住手续。原告办理入住的时间是对交付时间进行了变更。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行认为该份证据与其无关。本院对该份证据的真实性予以确认。5、工商局调解录音一份。拟证明：房屋最终测绘的面积是2014年9月出来的。工商局主持调解时，测绘局的工作人员解释第一次测绘时地下室作为商业区也有公摊面积。第二次测绘时，地下室的用途发生了变化，所以地下室不参与公摊了，所以将第一次地下室参与公摊的面积分摊到一楼和二楼，因此原告购买的商铺面积增加了。被告方正公司对该份证据的真实性无异议。认为对公摊面积的计算方式是否合理，人民法院没有权利审查，对此法律有明确的规定和计算系数。原告如果对房屋面积测绘报告有异议，可以申请相关部门进行鉴定。原告并没有要求被告交房，只是要求工商部门对面积增加的问题进行处理。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行认为该份证据与其无关。本院对该份证据的真实性予以确认。6、房管所调解录音一份。拟证明：原告于2015年12月2日给被告出具了欠条，并领了房屋钥匙。房管所主持调解时，原告和被告方的人员就房屋面积增加的问题进行理论时，方正公司的经理把原告与被告签订的协议书及原告给被告出具的欠条退回给原告，并且双方同意通过诉讼解决争议。被告方正公司对于该份证据的真实性认可，认为收回欠条和优惠40%的协议是事实。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行认为该份证据与其无关。本院对该份证据的真实性予以确认。7、测绘报告表一份。拟证明：因地下室的用途发生变化，被告将地下室的公摊面积分摊至一楼、二楼，导致原告购买的商铺面积增加，原告认可第一次的测绘面积。被告方正公司认为该份证据是复印件，并且没有测绘部门的公章，不能从该表中看出哪些部分作为公摊，哪些部分不能作为公摊。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行认为该份证据与其无关。本院对该份证据的真实性予以确认。8、房管所证明一份。拟证明：房管所备案合同与原告与被告签订的合同上的面积是一致的。被告方正公司对该份证据的真实性、关联性均有异议，认为复印件无法与原件核对，而且该份证明是案外人的房屋面积与本案无关，测绘面积与实际面积是不一致的。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行认为该份证据与其无关。原告称因为贾旭东、唐伟亮购买的是同样的房子，证明是原告向他们要的。本院对该份证据的关联性不予确认。被告为证实其抗辩主张成立向法院提供了以下证据：1、房屋入住单一份，物业管理合同一份。拟证明：原、被告签订的物业管理合同约定该房屋面积为63.35平方米，原告在物业管理合同上签字的行为是原告以实际行为认可被告交付的房屋面积是63.35平方米，原告应按照实际面积交付房款。2015年12月2日办理入住的事实说明原、被告以默许的行为对房屋交付的期限进行变更，原告已经对房屋进行使用，不具备解除合同的条件。原告对该组证据的真实性无异议，但认为该份证据只能证实2015年12月2日原告办理了入住。2016年3月17日房管所主持调解时，方正公司的经理将欠条和协议退给了原告。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行认为该份证据与其无关。本院对该份证据的真实性予以确认。2、A区4号楼竣工验收备案书一份。拟证明：A区4号楼在2013年11月竣工，2014年7月20日已验收完毕，具备交付条件。原告对该份证据的真实性不认可，认为原告和被告2013年11月20日签订购房合同的时候，房屋还只是框架。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行对该份证据没有异议。本院对该份证据的真实性予以确认。3、商品房买卖合同三份、物业管理合同三份、房屋入住单三份。拟证明：A区4号楼的业主颜钱宝、如苏力尼亚孜、麦丽开图尔荪办理房屋入住手续的时间，从而证明被告在合理的期限内交付房屋。原告对该组证据不认可，认为该组证据和原告无关，原告没有接到入住通知，原告只认可原告手中持有的合同内容，其他人的合同和原告无关。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行认为该份证据与其无关。本院对该份证据的关联性不予确认。第三人昌吉国民村镇银行奇台支行向法院提供了以下证据：住房业务贷款申请表一份，个人借款合同一份，借款借据一份，贷款客户谈话记录一份。拟证明：原告在在昌吉国民村镇银行奇台支行处贷款是其真实意思的表示，原告和被告履行房屋买卖合同过程中出现的问题和第三人无关。原告和被告对该组证据均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2013年11月21日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同，合同的主要内容为：原告购买的商品房为预售商品房，该房屋的基本情况是：第A4座一层十六号房，该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高4.8米，建筑层数地上二层，地下一层。该商品房合同约定建筑面积56.56平方米，其中套内建筑面积42.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.90平方米。该商品房价款按建筑面积计算，单价为人民币每平方米6201元，总金额人民币叁拾伍万零柒佰贰拾玖元整。根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。被告在遇到下列特殊原因：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人的；2、因外因停电、停水、下雨造成的工期延误的；3、遇政府政策调整，导致被告延期交付的；4、原告银行按揭手续未办理完毕的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除上述特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求日起30天内江买受人的已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的应当与出卖人另行签订补充协议。原告崔吉学于2013年11月19日给付被告房款50000元，2013年11月21日给付被告房款130729元，2014年1月24日给付被告办证费用19331元，被告给原告出具收据三张。2013年12月9日，原告向第三人昌吉国民村镇银行奇台支行申请住房贷款，后双方于2014年5月28日签订个人借款合同,合同约定：昌吉国民村镇银行奇台支行同意向原告发放贷款人民币壹拾柒万元整，借款种类为中长期借款，借款用途为购商铺，未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用，不得将贷款用于股票、期货等证券投资。借款期限自2014年1月22日起至2022年1月21日止。还款方式为按月等额本息还款法。实际发款日期与上述约定不一致的，以借款借据为准。2014年1月20日，昌吉国民村镇银行奇台支行给原告发放贷款17万元。原告用该笔贷款给被告付清了合同约定的剩余房款。后原告一直按月偿还贷款至今。但因被告通知原告，其购买的房屋最终测绘面积为63.35平方米，超出了原合同约定面积，要求原告按合同约定单价补交房款，双方为此产生争议，为此包括原告在内的购买了被告开发的北门商铺的一批业主找奇台县工商局，奇台县房管所处理原、被告之间的争议，但上述部门调解无果。现原告以上述理由诉至法院请求处理。另查明：2015年12月2日，原告与被告经过协商达成一致意见：被告免去增加面积部分房款的40%，原告就增加面积部分60%的房款给被告出具欠条，被告给原告交付房屋。协议达成后，原告于当天接收了房屋。2016年3月17日，房管所主持调解时，被告的经理盛晓明当场将原告给被告出具的欠条以及原、被告签订的协议退还给被告，原、被告均同意双方之间的争议由法院处理。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同中约定的房屋建筑面积为56.56平方米，而房屋的测绘面积为63.35平方米，两者之间的误差比绝对值已超出3%，因此现原告主张解除原、被告之前签订的商品房买卖合同有法律依据，本院予以支持。被告辩称原告在明知房屋面积已经增加至63.35平方米，但仍于2015年12月2日办理了入住手续，视为其以实际行为认可房屋面积增加至63.35平方米，现原告再以面积增大为由解除合同是不合适的。因原告办理房屋入住手续的行为并不能视为其对房屋面积增加的结果的认可，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其于第三人昌吉国民村镇银行奇台支行签订的借款合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告签订的商品房买卖合同解除后，被告应当按约将原告支付的房款返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因此原告要求被告返还已付购房首付款、办理房产证费用19331元及已向昌吉国民村镇银行奇台支行所还贷款本息合计272005.03元于法有据，本院予以支持。根据最高人民法院关于审理《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告承担剩余按揭贷款的请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应当予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中原、被告签订的合同中约定，被告应当在2014年10月30日前将房屋交付原告使用，逾期超过60日后,原告有权解除合同。但双方对解除权行使的期限并未作出约定，被告也未进行催告，因此原告应当在解除权发生之日，即2014年12月30日起的一年内行使其解除权。现原告的该项解除权已经消灭，而原告主张的违约金是因被告逾期交房，原告解除合同时被告应承担的违约责任，因此本院对原告要求被告承担违约金27200.5元的请求不予支持。原告要求确认增加部分的房屋面积无效的请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款第（二）项、第二十四条、第二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告崔吉学、卢建萍与被告奇台县方正房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告崔吉学、卢建萍与第三人昌吉国民村镇银行有限责任公司奇台支行签订的《个人借款合同》三、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告崔吉学、卢建萍返还购房首付款、办证费用、已付按揭款272005.03元。四、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向第三人昌吉国民村镇银行有限责任公司奇台支行偿还原告崔吉学、卢建萍自判决生效之日起就《个人借款合同》剩余的贷款。五、驳回原告崔吉学、卢建萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取365元，由原告崔吉学、卢建萍承担65元，被告奇台县方正房地产公司承担300元。本判决生效后，双方当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年。若超过法定期限提出执行申请的，本院则依法不予受理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  梁洁秀二〇一六年七月十五日书记员  李元麟