陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0303民初853号原告：王斌（曾用名王永兵），男，汉族，生于1976年5月12日，宝鸡同辉房地产开发有限公司总经理，住陕西省扶风县。委托代理人：朱锋，陕西炎城律师事务所律师，特别授权。被告：宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社,住所地宝鸡市金台区大庆路**号。负责人：郑建辉，任该社主任。委托代理人：呼春晖，陕西国文律师事务所，特别授权。第三人:宝鸡市旺大房地产开发有限公司,住所地宝鸡市渭滨区火炬路颐和酒店2406室。组织机构代码：72736700-6。法定代表人:罗西魁，任公司董事长。第三人:宝鸡市金台区兰宝小区业主委员会,住宝鸡市金台区。负责人:马战荣，任主任。原告王斌诉被告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社（下称陈仓信用社）、第三人宝鸡旺大房地产开发有限公司（下称旺大公司）、宝鸡市金台区兰宝小区业主委员会（下称兰宝小区业委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，原告王斌及其委托代理人、被告陈仓信用社委托代理人、第三人兰宝小区业委会负责人到庭参加了诉讼。第三人旺大公司经传票传唤未到庭，本案现已审理完毕。原告王斌诉称，2010年被告陈仓信用社原主任李亚峰找到原告，称信用社对兰宝小区一幢三层楼房有抵押权，现被金台法院查封，并交其处置。2010年8月27日三方达成执行和解协议，被告以630万元将抵押物处置给原告，截止2010年9月2日，被告已经收到原告转款630万元。但协议标的物兰宝小区三层框架办公楼被第三人业主委员会占用，2015年10月原告才得知此楼的规划许可证载明用途并非商品房，旺大公司与信用社恶意串通设定抵押、出卖无权处置的房屋，其行为纯属无效行为。原告请求被告返还因无效行为取得的财产，并赔偿占用其间的利息。原告诉讼请求：1、判令被告返还630万元款项，并自2010年9月2日起按信用社贷款利率承付利息；第三人旺大公司承担连带责任。2、本案诉讼费由被告承担。原告提交以下证据：1、派出所证明及王斌身份证复印件，证实原告王斌曾用名为王永兵。2、执行和解协议书及汇款凭证。证实2010年7月8日给金台信用联社汇款380万元，2010年9月2日付款250万元，合计630万元。3、请求查询信息的申请及送达凭证，证实原告自2015年9月底才知晓该楼的规划信息。4、2010年建字第610303201000166号规划许可证，原告欲证实该楼的规划许可是物业用房，发证时间为2010年。2007年双方签订抵押合同时根本没有规划许可证，设置抵押显然不当，双方订立的抵押合同应属无效。同时双方恶意串通欺骗原告，损害第三人利益属于无效合同。5、抵押担保合同，该合同中提及的宝市建工规（2007）第165号建设工程许可证经查证不存在，该合同是陈仓信用社和旺大公司恶意串通而为，应属无效。6、（2010）金执字第413号执行裁定书，该裁定以《民诉法若干意见》第301条为依据，将执行标的32号楼交给陈仓信用社处置，出卖人应为被告陈仓信用社。7、照片，证实32号楼被业主占用。8、兰宝小区总规划图（原告申请调取的证据），证实在2006年规划时已经明确该32号楼为物业用房，与2010年166号规划许可证一致。9、（2010）金民初字第1337号民事调解协议，时间为2010年7月19日。调解过程中双方均未提到原告已经在7月8日向信用社转账380万元的事实，证实被告信用社与第三人旺大公司在调解过程中，没有债务转让的意思表示。进一步证实原告付款的目的就是购买房屋，不是替第三人还帐。被告陈仓信用社辩称，原告请求返还款项无法律依据。原告与第三人旺大公司之间的合同已经履行完毕，涉案房屋在2010年9月就已经向原告交付。原告所诉称的被告找到他也不是事实，且该房屋向原告移交后，原告一直占有使用，在使用过程中由于和业主发生纠纷，房屋才被业主占用。被告与旺大公司并非虚构事实对原告进行欺诈，且被告不是买卖合同的一方当事人，故请求驳回原告对被告的诉讼请求。被告陈仓信用社提交证据有：1、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋照片、抵押担保合同。土地使用证载明土地使用者是兰州军区干部住房发展中心，2007年4月17日变更为兰州军区安居工程建设指挥部，使用权类型划拨。宝市建工规（2007）第165号建设规划许可证，颁发时间2007年12月，建设项目名称兰宝小区办公楼。砖混，三层。建设单位兰州军区西安安居指挥部并宝鸡旺大开发公司。该证用于办理的抵押担保。抵押担保合同已经在相关部门办理登记备案。2、（2010）金民初字第1337号民事调解书，证明信用社与旺大公司之间的债权债务关系。3、购房协议，系旺大公司与王斌签订,证实买卖双方与信用社无关。执行和解协议，证实被告依照双方约定的付款方式取得的630万。4、（2010）金执字第413号、413-1号执行裁定书、房屋移交清单，证实本案涉及到的房屋已经移交给原告。第三人兰宝小区业委会辩称，本案涉案房屋位于兰宝小区院落内，为32号楼，按照规划许可证的规划，此楼系物业用房。依照物权法的规定，该楼应当归全体业主所有。旺大公司在未取得规划许可证的情况下设置抵押，抵押合同应属无效。旺大公司与陈仓信用社恶意串通侵害了业主利益，请求支持原告请求。第三人兰宝小区业委会提交证据有：1、建字第610303201000166号规划许可证，证实32号楼的规划是物业用房，抵押担保合同无效。2、兰宝小区给排水总平面图，证实32号楼属于物业用房。经庭审举证、质证，除被告陈仓信用社提交的宝市建工规（2007）第165号规划许可证、及双方当事人提交的（2010）金执字第413号执行裁定书之外，各方当事人对于对方各自提交的其他的证据真实性均无异议，本院予以确认。可以证实原告王斌购买本案涉案房屋的事实，证实王斌依照购房协议的约定分两次将购房款630万元付至陈仓信用社指定的账户，32号楼在陈仓信用社设置有抵押担保。同时证实2006年6月，经宝鸡市城市建设规划局批准，32号楼为物业用房。目前该房屋不在原告王斌控制之下。对于宝市建工规（2007）第165号建设规划许可证，原告及第三人兰宝小区均持有异议，认为是虚假的，因为从相关部门无法查到原件。本院认为在2008年被告陈仓信用社与第三人旺大公司签订抵押担保合同的时候，兰宝小区工程已经开工一年之久，没有规划许可证就无法取得开工许可证等相关手续，所以原告仅凭无法查到165号规划许可证原件就断定该许可证为伪造不能成立，该许可证可以采信。对于规划许可证2010年建字第610303201000166号经本院核实属实，可以采信。上述证据经过了庭审质证认证，来源合法、内容真实、证据之间可以相互印证，本院予以确认。原、被告双方当事人提交的（2010）金执字第413号执行裁定书已经被（2016）陕0303执监1号执行裁定书撤销，本院不予确认。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：一、2009年6月23日因建设工程施工合同纠纷，宝鸡惠沣建筑有限公司将本案第三人旺大公司起诉。案件审理过程中，根据宝鸡惠沣建筑有限公司申请，本院作出诉讼保全裁定，查封了宝鸡市旺大房地产有限公司在兰宝小区三层办公楼的一、二层，查封期间不得买卖及办理过户手续，查封期间从2009年7月20日起至2010年7月20日止。同年9月21日我院作出（2009）金民初字第1232号民事判决，判令由宝鸡市旺大房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告宝鸡惠沣建筑有限公司工程款911646.59元，并从2008年5月22日起至判决确定给付之日止，按同期中国人民银行挂牌贷款利率计算赔偿原告的利息损失。判决生效后，宝鸡惠沣建筑有限公司申请执行，执行案号为（2009）金执字第563号。二、2010年7月14日，因借款合同纠纷，陈仓信用社（本案被告）将旺大房公司（本案第三人）起诉，2010年7月20日本院作出（2010）金民初字第1337号民事调解书，调解书载明:旺大公司共欠陈仓信用社借款本金302万元及利息。对上述借款本息，旺大公司在7月20日一次性付清；如不能按期付清，除按约定支付迟延付款的利息外，还应用位于宝虢路2号院的32号抵押办公楼优先清偿。若抵押的办公楼变现所得价款清偿完上述本息外尚有结余的，旺大公司承诺留足120万元用于清偿部分工程款和其他相关费用，其余款项均用于归还旺大公司在陈仓信用社处的其它抵押贷款。调解生效后，信用社申请执行，执行案号为（2010）金执字第413号。三、在上述两个案件的执行过程中，2010年7月8日，王斌以宝鸡市房地产开发有限公司名义向金台区信用联社付款380万元，同时王斌做乙方，旺大公司做甲方，双方签订购房协议。约定乙方以陆佰叁拾万元购买甲方位于兰宝小区西侧三层营业房一栋（即32号楼）。乙方在签订协议前向甲方缴纳保证金380万元，对于余款双方约定，待我院关于乙方的《民事裁定书》下发后三日内给付。协议第三条“甲方权利义务”第一项约定“甲方保证出售的房屋产权清晰，四址清楚，无争议”。协议还载明，该房屋在金台信用联社设置有抵押，同时因欠惠沣公司工程款被金台法院查封，目前该房屋与市一建尚有工程款尚未结清。同时约定，本协议中涉及的乙方缴纳款项均是指乙方将款项转入金台信用联社，协议约定的款项到达金台信用联社账户后即视为给甲方付款。同年8月27日，王斌作为第三人，本院（2010）金执字第413号案件申请人陈仓信用社、被执行人旺大公司，三方达成执行和解协议，协议内容如下：1、由第三人王永兵（王斌）出资630万元购买被执行人旺大公司位于宝虢路2号院的32号办公楼一栋（框架三层，在申请人处抵押）。该款由第三人在2010年9月10日前将其中的50万元汇入金台区人民法院账户，用于清偿旺大公司欠惠沣建筑公司工程款50万元，其余款项按照三方所签《购房协议》和金民初字第1337号民事调解书之约定履行，付至信用社。款清后金台法院（2010）金民初字第1337号调解书、（2009）金民初字第1232号判决书终结执行。2、申请人与被执行人均认可上述抵押房屋的的变卖价款，付款期限和方式按照三方所签《购房协议》之约定履行。3、在第三人王永兵（王斌）按照第一条履行完毕后，由陈仓信用社办理房产的抵押解除手续。三方和解协议签订后，王斌于2010年9月2日向金台信用联社转账250万元。自此，金台信用联社共收到王斌购房款630万元，其中50万元转至我院，用于清偿了旺大公司欠惠沣建筑公司工程款。9月6日，执行和解协议三方签订《房屋移交清单》办理了房屋移交，该房钥匙由旺大公司交给王斌。四、原告王斌拿到了32号楼的钥匙后，在使用过程中，多次被业主以侵权为由封门、驱赶，并且至今无法办理房屋过户，无法正常行使所有权，后经查询该楼规划许可证载明的建筑物用途是物业用房，导致其起诉。案件审理期间，我院通知各方当事人到场进行了现场勘查，目前该楼闲置。五、兰州军区经济适用房兰宝小区总体规划图、给排水图载明，本案诉争的32号楼标注为“物业，二层”，宝鸡市城乡建设规划局审批时间为2006年6月21日。2007年12月5日，宝鸡市城乡建设规划局给兰宝小区颁发了宝市建工规（2007）第165号规划许可证，许可证载明建设项目名称为兰宝小区办公楼。砖混，三层。建设单位兰州军区西安安居指挥部并宝鸡旺大开发公司。旺大公司在陈仓信用社办理抵押借款时使用了该证。2010年12月15日，宝鸡市城乡建设规划局给兰宝小区颁发了建字第610303201000166号规划许可证，建设项目名称：兰宝小区物业办公大楼，总面积1268.57平方米，砖混，三层。颁发时间2010年12月15日，建设单位兰州军区西安安居指挥部并宝鸡旺大开发公司。本院认为，本案原告以合同无效为由要求返还购房款，立案案由确定为财产损害赔偿纠纷，该案由属于物权保护纠纷下的案由，调整因物的归属和利用而产生的法律关系，明显与本案原告诉讼请求及事实理由不符。本案涉及合同效力问题，原告请求返还购房款属合同之债。根据《民事案由规定》理解与适用的解释规定，当当事人在诉请合同效力的同时又提出了与合同有关的其他诉请，应当以当事人请求的合同类型确定案由，因此本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本院根据原、被告及第三人的诉辩陈述，确定双方争议焦点如下：一、旺大公司是否系兰宝小区32号楼的所有权人？首先应当确认兰宝小区32号楼的性质。结合兰宝小区规划总平面图、给排水平面图上的标注，以及宝市建工规（2007）第165号规划许可证，2010年建字第610303201000166号规划许可证，可以确认本案涉及到的兰宝小区32号楼的性质为物业用房。被告辩解该项目在建设过程中曾发生过规划变更不能成立，宝市建工规（2007）第165号规划许可证载明的用途是兰宝小区办公楼，2010年建字第610303201000166号规划许为兰宝小区物业办公楼，综合本案证据兰宝小区规划总平面图上的批复标注，上述表述不属于规化变更，应理解为进一步明确。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案第三人旺大公司对该房屋没有所有权。二、购房协议、三方和解协议是否有效？原告王斌与被告旺大公司订立的购房协议以及旺大公司、陈仓信用社、王斌达成的执行和解协议，均是当事人自愿达成；执行和解协议虽是当事人在执行案件过程中达成，但其具有合同的效力，在该两份协议中旺大公司出卖了兰宝小区32号楼，现在兰宝小区业委会明确表示对于旺大公司的出售行为不予追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分人订立的合同，无法取得权利人同意或追认的，合同无效。原告王斌认为旺大公司与陈仓信用社签订的抵押担保合同亦应无效，第三人兰宝小区同意原告观点，但其明确表示不提出独立诉讼请求，对此本院认为该抵押担保合同系另一法律关系，在本案中本院不能作出评判。三、合同无效后的法律后果？《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产应当予以返还。本案旺大公司公司虽未直接收到630万元的购房款，但其实际取得了630万元的合同利益，其作为出卖人，应承担还款义务。陈仓信用社依据无效的购房协议、执行和解协议收到房款630万元，实际取得580万元，其应当在实际取得的580万元范围内承担连带责任。陈仓信用社辩解他不是买卖合同的相对人，不应当承担还款义务不能成立。本案涉及的购房协议、执行和解协议，均表明王斌支付的630万元系购房款，王斌没有任何意思表示愿意替旺大公司偿还债务。换言之，原告王斌支付630万元的目的是为了取得房屋，而非替旺大公司偿还债务，原告的合同目的不能实现，陈仓信用社应当承当连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十条、《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，判决如下：一、第三人宝鸡市旺大房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王斌购房款630万元，并自起诉之日2016年3月9日起至款清之日按同期银行贷款利率支付利息。二、被告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社对上述债务中的580万元及其自起诉之日2016年3月9日起至款清之日按同期银行贷款利率支付的利息承担连带责任。三、第三人兰宝小区业主委员会不承担责任。四、驳回原告其他诉讼请求。被告如未在本判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55900元由原告王斌、第三人旺大公司、被告信用社各承担18633元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费55900元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄蕊霞审 判 员  韩宏哲人民陪审员  华国强二〇一七年三月二日书 记 员  杨若嘉