四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1724民初2596号 原告：苏晓福，男，汉族，1972年，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：黄中秀，四川星源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌辉，四川星源律师事务所律师。 被告：袁文，男，汉族，1987年，住陕西省咸阳市礼泉县。 被告：汤志虎，男，汉族，1986年，住成都市高新区。 二被告共同委托诉讼代理人：周显伟，四川法之缘律师事务所律师。 原告苏晓福与被告袁文、汤志虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏晓福及委托诉讼代理人黄中秀、被告汤志虎及二被告委托诉讼代理人周显伟到庭参加诉讼。被告袁文经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏晓福向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告违约金28000元，并赔偿原告损失329871元，退还原告租金73830元，共计431701元，由二被告承担连带责任。事实与理由：2018年3月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告分租被告租用的煌歌广场（煌歌大厦）三楼商铺靠观光电梯500平方的面积，开办童画儿童摄影馆，租赁期限为4年零9个月，租金为前三年14万元/年。合同签订后，原告投资进行装修，并于2018年6月开业。但在开业后的2018年7月、9月和2019年6月多次出现房屋大面积漏水，导致原告已装修的房间墙面顶面垮塌、地面木地板侵泡、消防报警系统瘫痪，房间内设施设备多次严重受损。被告在第一次大面积漏水时修复了消防报警系统，在第二次大面积漏水时补偿了与实际损失严重不符的1万元，在第三次大面积漏水时，被告找来业主代表查看，但被告与业主之间相互推诿，后原告多次联系要求解决问题，被告置之不理，加之电梯经常关闭，屋内漏水漏电严重，馆内设施设备不能使用，原告被迫停业。因房屋漏水经常性被迫关停，导致客户不满，退单转单现象严重，甚至有客户要求赔偿，现原告已经无法继续经营，为了维护原告合法权益，依法提起诉讼。 被告袁文、汤志虎辩称，一、原告所诉的事实和理由不实。1.二被告没有拒绝对诉争物业的处理，而是与物业代表在协商处理；2.原告诉状中提到的电梯问题，原告起诉的是停业损失，如果要涉及电梯的问题还应当由电梯的管理者和物业作为本案的被告；二、原告诉请的合同不应当解除，二被告对涉案房屋的屋顶进行过维修；三、原告诉请的违约金不应当共同主张，违约金是补偿性质，不是惩罚性质；四、本案应当追加房屋的业主为本案的被告并承担责任。 原告为证明其主张，提交了以下证据：1.原、被告基本信息；2.房屋租赁合同及交费依据，证明原、被告的租赁关系，租期、租金及双方的权利义务；3.设计、装修合同，证明原告对租赁房屋进行了设计及装修的事实；4.大竹县童画儿童摄影馆营业执照，证明原告在租赁房内的营业活动是合法的；5.减少损失整改费用清单，证明原告为了减少损失在原告自己的房屋（金夫人店内）隔了一块出来进行装修，承接本案租赁合同房屋中原来的业务；6.大竹县白塔社区街道幸福社区证明一份，证明租赁房屋漏水情况；7.视听证据，证明房屋几次大面积漏水导致设施设备受损的情况以及原、被告对此的交涉情况；8.原告的损失鉴定书，证明因房屋漏水导致原告的装修设施损失金额为318666元。 二被告对原告提交的证据质证意见如下：一、对证据1无异议；二、对证据2的三性无异议，但强调原、被告签订的《房屋租赁合同》第6条第1款载明了房东应负责承租期的房屋及附属设施的修缮，第15条载明了本协议附甲方与房东业主所签的租赁合同复印件，且房东代表在合同的尾部签了字；三、对证据3中的《空间设计委托合同》和《管家装修合同书》及所附的票据、转账记录的三性有异议，认为装修合同中的承包方不具有装饰装修的资质，两份合同的甲方是大竹童画摄影馆，并非是原告。这两份合同所付的收款收据不属合法的票据，且付款人是大竹童画儿童摄影馆，不是原告，转账记录也与本案无关联性；对《金夫人儿童美学馆制作合同》以及两份转账记录三性均有异议，认为合同里没有约定安装地点，附带的效果图，上面表明的是儿童童画摄影美学馆，其中一个效果图是附带的金夫人的专业摄影，与本案不具有关联性，两份转账记录的收款人与合同的乙方不具有任何联系，同时合同的乙方没有设计方面的资质；四、对证据4无异议；五、对证据5的三性均有异议；六、对证据6的社区证明真实性没有异议，但认为社区也只是表面看到大面积漏水，应该以专业人员的检测为准；七、对证据7中1—5段视频的真实性没有异议，但认为5段视频资料只是展示了木地板有水的事实，其中原告在视频4中提到有瑕疵，原告的话只表现出房屋有瑕疵，是达不到解除房屋租赁合同的条件。对通话录音真实性没有异议，但认为从中可以看出被告在积极想办法解决问题，对第14段通话录音，认为因不知道通话的对方是不是真实客户，录音内容的真实性无法证明；八、对证据8的损失鉴定书的真实性没有异议，但认为该报告是对摄影馆装修的价格的鉴定，不是对原告损失的鉴定，同时鉴定依据中法律法规中的第2、3点是刑案适用的不是民案的适用，不同的鉴定依据鉴定出来的价格是不一样的。 二被告为证明其主张，提交了以下证据：1.涉案租赁物的业主代表与被告袁文签订的《房屋租赁合同》；2.原、被告签订的《房屋租赁合同》。证据1、2证明涉案租赁物的房东有修缮义务，本案原告在转租合同中予以认可并明确了的，因此应当追加房屋的业主为被告；3.照片4张，证明被告对涉案房屋楼顶的屋面进行修护后，现在不漏水了。 原告对二被告提交的证据质证意见如下：一、对原、被告签订的《房屋租赁合同》的质证意见与举证意见一致，认为转租合同约定的违约责任即第10条的第2款第1项和第3项说明了租赁物业出现严重质量、安全问题，可以直接向被告方主张权利；二、对被告与业主签定的《房屋租赁合同》不清楚，不予质证；三、对证据3的照片真实性没有异议，但不能证明屋面现在不漏水就可以营业了，原告要求被告维修是早在2018年就提出来的，至于现在还是否漏水我们不清楚，目前房屋是维持的现状。 对双方无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院经审查认为，原告提交的证据1、2、3、4、6、7、8号证据符合证据的三性，本院予以认定；原告提交的证据5，因没有其他证据予以佐证，本院不予认定；被告提交的证据，符合证据的三性，本院予以认定。 经当事人陈述、庭审查明以及经本院确定的证据，本院认定如下事实：2017年12月15日，被告袁文与业主代表夏良勇、刘自卫等人签订《房屋租赁合同》，约定将夏良勇、刘自卫等多名业主共同所有的位于四川省大竹县竹阳镇煌歌广场（煌歌大厦）三楼商铺出租给被告袁文，商铺面积2080平方米（含公摊），租期为5年，租金为前三年480000元/年，租赁用途为健身会所、娱乐会所、培训机构、餐饮等合法项目。2018年3月23日，原告苏晓福与被告袁文签订《房屋租赁合同》，约定袁文将其承租的位于四川省大竹县竹阳镇煌歌广场（煌歌大厦）三楼商铺（靠观光电梯剩余的500平方米）的场地部分转租给原告，租期为三年，租金为前三年140000元/年，第四年即12月31日开始在原总价基础上按5%递增，合同尾部房东代表签字同意分租。合同签订后，原告支付了2018年3月23日至2018年12月31日的房屋租金以及2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金，并为开办童画儿童摄影馆进行投资装修并使用。此后，该租赁房屋分别于2018年7月4日，2018年9月6日，2019年6月21日发生大面积漏水现象，房屋内的墙面、顶面、地板等设施设备多次不同程度地受损，房屋漏水严重，电梯关停，原告无法正常营业。期间，原、被告多次协商处理漏水问题，被告在第一次大面积漏水时修复了消防报警系统，在第二次大面积漏水时补偿了原告1万元，但被告均没有彻底修缮好房屋漏水问题。2019年8月23日，原告申请对该房屋的装修价格进行鉴定，2019年10月23日，四川正建价格评估有限责任公司出具（2019）正评字第（056）号价格鉴定报告，鉴定意见为：“童画儿童摄影馆”装修价格为318666元。 同时查明，被告袁文与被告汤志虎是承租四川省大竹县竹阳镇煌歌广场（煌歌大厦）三楼商铺的合伙人。被告汤志虎对该事实当庭认可。原告苏晓福曾将2019年房屋租金转账给被告汤志虎中国工商银行账户。 庭审中，二被告向本院申请追加房屋业主为本案被告，本院认为，根据合同的相对性，本案所涉租赁合同的相对方是被告袁文，而非房屋所有权人，故对该请求，本院不予支持。同时，如被告袁文、汤志虎作为转租人承担了相关责任，可按照相关法律规定向房屋所有权人行使追偿权。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”被告袁文在2017年12月15日与业主代表签订的房屋租赁合同中约定承租方可以进行房屋转租，即原告苏晓福与被告袁文于2018年3月23日签订的房屋租赁合同，系被告袁文将该房屋转租给原告苏晓福的合法民事行为，本院依法予以确认。合同签订后，原告依法向被告汤志虎交付了租金，且对房屋进行了经营所需装修。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，原告在经营过程中，该租赁房屋出现质量问题，多次大面积漏水，提供的租赁物不符合约定用途，存在瑕疵，导致原告装修的设施设备损坏，使之无法正常营业。被告对房屋漏水问题予以认可，虽然对房屋进行了一定的处理，但均没有修缮好房屋漏水问题，导致原告无法正常营业。双方签订的合同第十条：“2、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应按照向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到全部损失为止：（1）租赁物存在严重质量、安全问题或其他权属问题，导致乙方无法使用租赁物业的；……（3）经乙方通知，甲方仍不履行法律、法规规定及/或租赁合同约定的维修义务，给乙方经营造成严重影响的，……”，根据该合同约定，原告请求解除合同的主张，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。被告的上述情形已构成违约，应当按约承担违约责任。二被告辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的是业主对案涉租赁物承担维修义务，业主应当在本案承担相应责任，且被告一直在处理房屋漏水问题的辩解意见，本院认为，签订合同的双方无权约定第三方（本案房东）的权利和义务，在原、被告签订的租赁合同中，房屋业主仅是同意转租，并未与本案原告产生直接的权利义务关系。因此，二被告要求由业主直接对原告承担责任的理由不能成立，本院不予支持。被告虽对该房屋漏水问题进行了一定的处理，但实际并未彻底解决该房屋的漏水问题，客观上造成原告所租赁的房屋无法正常营业，并给其造成了装修及设备、设施的损失。因此，依照合同约定，本案被告袁文、汤志虎应当承担违约责任并赔偿原告苏晓福的经济损失。 《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。原、被告合同约定：“……甲方应按照向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到全部损失为止……”,该约定符合上述法律规定。本案中，原、被告约定的违约金为年租金的20%，原告据此要求被告支付违约金为28000元，并赔偿损失329871元，经鉴定机构鉴定，原告的装修损失为318666元。因此，被告应支付原告违约金28000元（年租金140000元×20%），但该违约金并不能足以弥补原告的装修和设备损失，故二被告还应在318666元鉴定损失范围内继续承担赔偿责任。扣除被告诉前已经赔付的10000元，被告还应赔偿的损失金额为280666元。 原告要求被告退还2019年6月11日之后原告已支付的房屋租金73830元。本院认为，原告虽于2019年6月11日向被告提出退房退租，但是在原告起诉之前双方均在协商处理房屋的漏水问题，双方合同解除之日应为原告向本院主张权利之日，即被告应退还原告2019年7月15日至2019年12月31日的房屋租金64167元[（年租金140000元÷12月）×5.5个月]。原告主张返还租金73830元，该金额超出部分，本院不予以支持。 另外，原告要求二被告赔偿原告的商誉、搬迁、停工等损失的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”，原告未提交充分的证据证明自己的主张，应承担举证不力的法律后果。故对原告的上述请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、最高人民法院关于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、原告苏晓福与被告袁文、汤志虎2018年3月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月15日解除。 二、被告袁文、汤志虎于本判决生效后十日内退还原告苏晓福房屋租金64167元。 三、被告袁文、汤志虎于本判决生效后十日内支付原告苏晓福违约金28000元（年租金140000元×20%）。 四、被告袁文、汤志虎于本判决生效后十日内支付原告苏晓福损失赔偿金280666元。 五、驳回原告苏晓幅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7776元，由被告袁文、汤志虎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  唐龙虎 人民陪审员  张 辉 人民陪审员  甘建树 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  王薪杰