上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31679号原告（反诉被告）：上海长招实业有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：宋捷，上海恒洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海爱晨磁性电器厂。投资人：钱某某。委托诉讼代理人：王志权，上海沪灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧，上海市民生律师事务所律师。第三人：王石磊。原告（反诉被告）上海长招实业有限公司（下称长招公司）与被告（反诉原告）上海爱晨磁性电器厂（下称爱晨厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，先适用简易程序审理，于2019年9月11日追加王石磊作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2020年1月13日公开开庭进行了审理。长招公司的委托诉讼代理人宋捷，爱晨厂的委托诉讼代理人王志权、刘慧，第三人王石磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长招公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认长招公司与爱晨厂签订的《租赁A农庄协议》无效；2、要求爱晨厂返还长招公司租赁保证金100,000元;3、要求爱晨厂返还长招公司2019年3月1日至2019年7月15日期间的租赁费318,750.50元。事实和理由：2016年12月9日,长招公司与爱晨厂签订《租赁A农庄协议》,约定爱晨厂将其座落于“上海市闵行区华漕镇×路×弄×号(×路×号)”的A农庄出租给长招公司,租赁期限自2017年1月16日至2027年1月15日,共计十年。协议签订后,长招公司按约定向爱晨厂支付了租赁费及租赁保证金。2017年3月27日,长招公司与第三方签订《上海市房屋租赁合同》,将A农庄分租给第三方。2019年1月11日,长招公司按协议约定将2019年上半年的租赁费425,000元支付至爱晨厂指定银行账户。2019年1月16日、2019年2月13日,上海市闵行区规划和土地管理局、上海市闵行区C村民委员会分别发出《责令停止土地违法行为通知书》及《拆除通知》,要求对A农庄土地进行整治,并通知长招公司及第三方于2019年2月28日前搬离。接到通知后,长招公司及第三方按要求于2019年2月28日搬离A农庄。鉴于长招公司与爱晨厂的租赁关系已协议解除,且长招公司及第三方已于2019年2月28日实际搬离A农庄,爱晨厂依法应退还长招公司已支付租赁保证金100,000元,及自2019年3月1日起至2019年7月15日期间的租赁费318,750.50元，故诉至法院。爱晨厂辩称：涉案房屋因无产证、无建设规划许可证，关于房屋租赁的部分无效。合同涉及设备设施部分（卡拉OK、餐饮、客房内电视机、床等、厨房设施、鳄鱼池、孔雀池）的使用费部分有效。《租赁A农庄协议》属部分有效部分无效的合同。长招公司在签订合同时明知房屋是违章建筑，合同约定如遇拆违，长招公司需配合撤离，但拆违时长招公司非但不配合，还避而不见。合同约定不得转租，长招公司却将房屋整体转租给第三人王石磊，且长招公司对房屋设施有变动改造。鉴于长招公司的严重违约行为，根据合同约定，应由爱晨厂没收租赁保证金。合同约定，如拆违一切动迁利益由爱晨厂所有。但拆违过程中，因长招公司违法转租，导致第三人不肯搬离。第三人找爱晨厂要赔偿，爱晨厂无奈支付第三人300万元后，第三人才愿搬离。爱晨厂因此遭受严重损失。第三人实际使用房屋至2019年4月26日，剩余78天的租金170,958元同意退还。爱晨厂提起反诉：1、要求长招公司退还爱晨厂租赁押金20万元；2、要求长招公司赔偿爱晨厂损失300万元。事实与理由：王石磊与长招公司签订的租赁合同项下有20万元租赁押金，王石磊已将该押金转让给爱晨厂。基于长招公司履行合同时有转租、改造的违约行为，拆违时长招公司不作为、不配合，导致王石磊在拆违时向爱晨厂勒索，爱晨厂不得不支付王石磊300万元，该款系爱晨厂遭受的的经济损失，长招公司应予赔偿。针对反诉，长招公司辩称：合同虽然约定未经爱晨厂许可，长招公司不得转租。但2017年3月27日爱晨厂出具书面材料，同意长招公司转租。第三人王石磊承租后，水电煤费用都是由王石磊直接支付给爱晨厂的实际控制人张某某，故爱晨厂对转租是明知的，也认可的。长招公司承租房屋及设备后对租赁物无任何投入，即转租给第三人王石磊。长招公司向爱晨厂支付10万元租赁押金，对爱晨厂所述的20万元押金不清楚。2019年3月7日王石磊与爱晨厂签订赔偿协议，爱晨厂同意赔偿王石磊300万元，但爱晨厂是否实际支付300万元长招公司不清楚。2019年3月10日，长招公司与王石磊签订解除租赁合同协议书，当时王石磊已在内经营2年时间，长招公司收取押金20万元，双方谈妥由长招公司退还押金18万元。长招公司已实际退还18万元，长招公司未收回庄园。拆违部门未对长招公司作任何补偿。据说拆违部门给爱晨厂补偿款2,000-3,000万元，爱晨厂给王石磊300万元后，王石磊搬离。300万元补偿款是爱晨厂与王石磊直接协商的，与长招公司无关。应驳回爱晨厂所有反诉请求。第三人王石磊述称：其向长招公司承租A农庄，有A农庄的营业执照，没有看到过农庄的房屋产证。爱晨厂就在A农庄中居住，明知转租事宜。双方约定拆违时利益由长招公司与第三人各自享有，故第三人承租后投资700万元。拆违时，政府没有赔偿给第三人。长招公司是否获赔不清楚。之后第三人与爱晨厂交涉，爱晨厂赔偿第三人将近300万元。第三人于2019年4月26日搬离。长招公司的诉讼请求与第三人无关。第三人向长招公司支付20万元押金，之后长招公司退还18万元押金，就押金问题已与长招公司结算完毕。拆违补偿协议还未达成，房屋就被拆除，第三人就去找长招公司和爱晨厂，三方协商由长招公司给第三人18万元，爱晨厂给第三人300万元。所以拆违补偿全部给了爱晨厂，对第三人没有补偿。本院经审理认定事实如下：2016年12月9日，爱晨厂（出租方、甲方）与长招公司（承租方，乙方）签订《租赁A农庄协议》，约定乙方向甲方承租上海市闵行区华漕镇×路×弄×号（×路×号）古建房上下8间353平方米，门卫办公室2间43平方米、江南文化传统博物馆76平方米，厨房、仓库、灶间、员工就餐4间86平方米、河边木屋3间66平方米、游泳馆72平方米、大厅上下两层283平方米、客房一至五层1,530平方米，合计约2,509平方米房屋（注：未立入的建筑和场地归甲方负责管理）及配备设施，房屋内装潢及配备设施已配套到位（另立清单）。除上述建筑外，园内休闲使用经营管理归乙方负责卫生及打扫。租赁费第一年至第二年每年80万元，第三年至第四年每年85万元，第五年至第六年每年90万元，第七年起另议。先付后用，每六个月支付一次，第一期付款于合同签订当日付清，以后各期提前15天支付。租赁期限为十年，即2017年1月16日起至2027年1月15日止。乙方须支付甲方租赁保证金10万元。甲方按目前园内现状出租于乙方，免费提供客人观赏园内一切景观及野生动物，养殖由甲方负责。本租赁费分两大块：餐饮和客房，如政府干预任何一块要求停业关闭，甲方则按收乙方50%的租赁费计算，已收的租赁费扣去按实际已用的月份余后的退还乙方，在内的物品按清单移交给甲方。乙方按合同规定的期限支付租赁费。在租赁期间，如需对房间设施变动，房屋及园内景观物维修改造等事项，须事先征得甲方同意后进行，甲方不承担任何费用，期满后归甲方所有。未经甲方许可，乙方不得将房屋设施等转借给第三方。乙方按本合同规定的期限支付租金，如逾期满半个月，甲方有权单方面终止租赁协议。合同期内，如遇政府拆违章由乙方配合甲方撤离，双方不应再追究违约责任。如因不可抗力（如自然灾害、政府征用等其他原因）双方互不追究违约责任，所有赔偿归甲方所有。双方另对其余事项作了约定。合同签订后，长招公司向爱晨厂支付租赁保证金10万元，爱晨厂交付了租赁物。2017年3月27日，爱晨厂出具授权书，同意长招公司将上述租赁物部分分租作为联合办公、会所、农家乐使用，如有一切后果由长招公司承担。2017年3月27日，陈某（甲方、出租方）与王石磊（乙方、承租方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定陈某将A庄园面积约50亩上的房屋及设施等分租给王石磊，租赁期限自2017年4月30日起至2027年1月15日止，租金每年130万元。王石磊应支付租赁保证金20万元。交房日期为2017年4月1日。在租赁期间，该租赁物经政府有关部门批准动迁，双方免责。国家动迁部门如有补偿，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。2019年1月16日，上海市闵行区规划和土地管理局向上海B电器有限公司发出责令停止土地违法行为通知书，认为该公司擅自建造A，违反《中华人民共和国土地管理法》，责令其停止土地违法行为。2019年2月13日，闵行区C村民委员会向A发出拆除通知，因近期检查发现A涉及土地减量化红线范围内17亩，涉及土地减量化红线范围外16.40亩，改变使用性质，占用农用地或基本农田建造房屋，建筑面积3,600平方米，根据上级精神对该处土地进行整治，要求A于2019年2月28日之前搬离。2019年3月7日，爱晨厂实际控制人张某某（甲方）与王石磊（乙方）签订《上海A租赁解约赔偿协议》，由于A接到政府违章建筑拆除通知，无法正常经营，导致乙方投资损失，甲方自愿赔偿乙方损失300万元。乙方收到300万元后不再使用A。2019年3月10日，陈某与王石磊签订《解除租赁合同协议书》，确认王石磊自愿将A退回给陈某，并承诺自行完成营业执照的迁址或注销手续。《上海市房屋租赁合同》解除后，陈某退还王石磊押金18万元，自此陈某未拖欠王石磊任何形式的租金、押金、解约赔偿金、房屋装修恢复费等任何费用。2019年3月10日起，双方在此之前所签订的所有租赁合同解除并终止，双方无任何债权债务关系。2019年4月18日，上海A农家乐有限公司（甲方）、长招公司（乙方）、王石磊（丙方）签订《上海A租赁解约赔偿协议》，约定由于不能经营，导致丙方投资损失，甲方自愿赔偿乙方损失300万元。当丙方收到全部300万元解约补偿款后，丙方将不再使用上海A。首笔补偿款50万元由甲方支付丙方后，方可进场拆除三处违章建筑。剩余补偿款250万元在2019年4月19日前由甲方支付给丙方，收到全额款项后7日内丙方搬离A山庄，如7日内未搬离，所造成的损失及后果由丙方自行承担。由于甲方的补偿款未到，现由甲方提前垫付给丙方剩余款项，每个月产生2%月息，由丙方承担，由甲方提前一次性扣除半年的利息12%，如超过半年，丙方也不再承担其他的费用和利息。剩余款项扣除利息外共计220万元支付丙方。丙方在乙方处的房屋押金20万元，丙方在收到乙方的押金退回后，交还给甲方。如乙方不能及时退还押金，丙方配合甲方在所在地法院起诉乙方归还20万元押金，且在三个月内丙方担保归还甲方。但该合同在落款处仅有甲方张某某、丙方王石磊签名，乙方长招公司没有签字盖章。诉讼中，长招公司表示陈某系该公司代表人，承认陈某代表长招公司签订《上海市房屋租赁合同》的行为后果。另查明，2018年11月至2019年2月间，张某某多次告知王某某、陈某，A农庄要被收回，房屋将要拆除，要求他们配合签订终止协议、配合搬离。2019年3月7日至4月22日间，爱晨厂向王石磊多次转账，王石磊确认已收到300万元。2019年4月26日，王石磊搬离涉案租赁物。还查明，长招公司已向爱晨厂支付了2019年1月16日至2019年7月15日半年的租赁费425,000元。以上事实，由长招公司提供的《租赁A农庄协议》、授权书、《上海市房屋租赁合同》、转账记录及收据、责令停止土地违法行为通知书、拆除通知、短信记录、《解除租赁合同协议书》、《上海A租赁解约赔偿协议》，爱晨厂提供的张某某与王某某的短信记录、银行通知短信等证据以及长招公司、爱晨厂、王石磊的庭审陈述所证实。本院认为，长招公司与爱晨厂签订的《租赁A农庄协议》因所涉租赁物包含房屋及设施设备，其中房屋因无合法批建手续，故关于房屋租赁部分的协议无效，《租赁A农庄协议》为部分有效部分无效的合同。鉴于涉案房屋被政府部门拆违，该合同已终止履行，长招公司要求爱晨厂退还租赁保证金和剩余租赁期的租金合法有据。长招公司从爱晨厂承租房屋及设施设备后又转租给王石磊，王石磊自认实际使用涉案租赁物至2019年4月26日，故爱晨厂应退还长招公司自2019年4月27日起至2019年7月15日之间的租赁费。爱晨厂在上述合同履行期间出具授权书，授权长招公司对租赁物分租，且王石磊承租房屋等爱晨厂明确知晓，故爱晨厂以长招公司未经授权将租赁物转租给王石磊为由要求没收租赁保证金，与事实不符，本院不予采纳。爱晨厂反诉要求长招公司退还爱晨厂租赁押金20万元，因该笔租赁保证金非本案争议的合同项下之款项，爱晨厂在本案中主张，本院不予支持。爱晨厂非王石磊的出租方，并无义务对其补偿300万元。爱晨厂对王石磊补偿后以此作为损失要求长招公司赔偿，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海长招实业有限公司与被告（反诉原告）上海爱晨磁性电器厂签订的《租赁A农庄协议》中关于房屋租赁部分无效；二、被告（反诉原告）上海爱晨磁性电器厂于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）上海长招实业有限公司租赁保证金10万元；三、被告（反诉原告）上海爱晨磁性电器厂于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）上海长招实业有限公司自2019年4月27日起至2019年7月15日之间的租赁费184,166.67元；四、驳回被告（反诉原告）上海爱晨磁性电器厂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,581.26元，由原告（反诉被告）上海长招实业有限公司负担2,018.76元，由被告（反诉原告）上海爱晨磁性电器厂负担5,562.50元。反诉案件受理费减半收取计16,200元，由被告（反诉原告）上海爱晨磁性电器厂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇二〇年四月十三日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。