汉中市汉台区人民法院   民事判决书     (2019)陕0702民初4577号     原告：邓小奎，男，生于1976年3月26日，汉族，住四川省南部县，现住陕西省汉中市汉台区。   原告：姜艳红，女，生于1976年6月12日，住址同被告邓小奎，系其妻。    委托诉讼代理人：邓小奎，即本案原告邓小奎。     被告：汉中诺诚房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。   法定代表人：黄奉林，系该公司副总经理。   委托诉讼代理人：宋小虎，陕西锐博律师事务所律师。   原告邓小奎与被告汉中诺诚房地产开发有限公司（以下简称诺诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，因熊超、敬均、郑霞、丁保华、王汉琴同时还以相同案由向本院分别起诉被告汉中诺诚公司（共四案），上述五案系原告等人分别向同一法院起诉且均基于同一事实和同一种法律关系所发生的纠纷，本院遂决定对该五案合并审理，双方当事人也予以同意。本院现依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊超、敬均、邓小奎、姜艳红（姜艳红委托其丈夫邓小奎）、郑霞、丁保华、王汉琴，被告汉中诺诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋小虎，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告邓小奎、姜艳红向本院提出诉讼请求：1、判令被告自判决生效之日起，退还被其非法占用至今的契税和大修基金18755元；2、赔付被被告从2012年11月6日非法占用至今的契税和大修基金18755元的利息，按年息24%计算，暂计至2019年8月（6年零9个月），即18755元×0.24×6.75=30383元；3、判令被告支付原告违约金410元；前述费用合计49548元，扣除2019年4月1日抵扣物业费、车位费4368元，应归还45180元。4、被告承担本次诉讼的全部费用。事实和理由：2011年6月9日，原告邓小奎、姜艳红在开发商被告诺诚公司五证齐全的前提下，与被告签订了商品房预售合同，按揭购买了被告位于XX大道XX小区XX栋XX室的商品住房一套，面积114.52平米，总价人民币410288元，首付130288元加银行按揭280000元向被告付清。2012年11月6日原告向被告交纳了由其代收的契税和大修基金共计18755元。按照合同第十六条的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内为原告办理不动产权登记证，但原告自2012年11月6日收房入住至今，被告始终未履行为原告办理不动产权登记证的义务，而且长期非法占用本应交给国家有关部门的契税和大修基金挪作他用，原告为维护合法权益，现诉至法院，要求被告返还其被非法占用的契税和大修基金及由此产生的利息。   为支持其主张，原告提交了以下证据：1、原告邓小奎身份证、户籍复印件，原告姜艳红户籍复印件，二原告结婚证复印件，证明原告主体资格；2、《商品房预售合同》一份，证明原、被告于2011年6月9日签订《商品房预售合同》的事实； 3、购房款发票二张，证明原告向被告支付购房款的事实；4、补面积差额发票一张，证明原告向被告补交了面积差额房款1863元的事实；5、2012年11月6日收据一张，证明被告向原告代收契税及大修基金18755的事实及2019年4月10日扣除物业费、电梯费等共4368元； 6、承诺书一份，证明被告应该承担利息和法律责任。   被告汉中诺诚公司辩称，因为没有办理房产证的客观原因被告同意退还大修基金和契税，违约金按照合同约定的标准支付，合同未约定利息，本案也并非民间借贷是代收的费用，所以利息不认可，4368元应从代收款中予以扣除。   被告提交了以下证据：1、汉中市中级人民法院（2019）陕07民初67号民事裁定书及（2019）陕07执保13号保全复函；2、重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执保1304号执行裁定书，均证明被告账户被冻结的事实。   被告对原告提交的身份证、户籍、结婚证复印件、商品房预售合同、购房款发票、补面积差额发票、代收款收据真实性、合法性均无异议，对承诺书真实性有异议，并未加盖被告公章。原告对被告提交证据真实性、合法性均不持异议，但认为系被告方过错，与原告无关。对原、被告双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，被告对原告方提交的承诺书仅以未加盖公司公章提出异议，综合承诺书的内容及原告方取得承诺书的途径及购房事实经过，本院对承诺书的证据效力予以确认。   根据双方的陈述、庭审质证、辩论和本院认定的证据，可证明如下事实：   2011年6月9日，原告与被告诺诚公司签订了一份《商品房预售合同》，约定：原告购买被告诺诚公司开发的XX小区XX号楼XX室商品住宅房一套，预测建筑面积为114.52平米，总价410288.00元。合同约定以按揭付款方式支付购房款，280000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，由买受人与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给出卖人，作为买受人应支付房款的一部分，买受人应于2011年6月9日前付清房屋总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即人民币130288元。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。在附件五合同补充协议中约定，买受人在办理该商品房的交接手续前，应当按本合同约定付清全部应付房价款、违约金（如有）、签署房价款的结算协议、办理完毕房价款结算手续、付清委托出卖人代缴的物业维修基金、规费、税费等。买受人在提供办理合同登记备案与产权登记所需资料的同时，应缴清该商品房买卖所产生的规费和税费，应按本合同约定付清全部应付房价款，若买受人未按期向出卖人提供资料，未按期支付房价款，或因买受人未交清相关各种款项导致出卖人无法按本合同约定期限按时办理相关事宜的，出卖人不承担违约责任。由于非出卖人原因导致出卖人无法按本合同约定期限按时办理合同登记备案、产权登记的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了购房款，2011年6月9日支付130288元，2012年1月12日向被告支付280000元。2012年11月6日，原告向被告支付契税、维修基金等18755元（被告向原告出具了收据并注明以正式票据多退少补）。2017年1月7日，被告诺诚公司在××小区张贴承诺书，载明“我公司郑重承诺，XX小区1-10号楼房产证将于2017年2月8日后分批次开始办理（以收款收据的时间为依据），以2月8日为时间段开始计算，时间：2017年2月8日-2018年2月8日，一年内未办理的我公司将无条件退还业主所交的费用并承担相应的赔偿和法律责任。 汉中诺诚房地产开发有限公司2017年1月7日”。2017年1月13日，原告向被告支付房屋补面积差额1863元。2019年4月10日，原告与被告协商抵扣物业费两年、电梯费两年、电公摊两年、生活垃圾费一年、地上车位租赁费一年，合计4368元。   本案审理过程中，原告申请本院对被告诺诚公司的财产在价值45180元以内采取保全措施。   本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同履行各自权利义务。   本案中被告同意退还其代收的契税和维修基金，并认可按照合同约定支付违约金，原、被告双方主要争议焦点在于被告对其代收的办证税费和维修基金是否应当向原告计付利息及计付利息的标准问题。   从本案查明的事实来看，契税、维修基金和其他办证费用是原、被告双方约定由被告向原告代收用于办理房产证，双方在合同中并未约定被告代收期间须向原告支付利息。2017年1月7日被告在小区通过公开张贴的方式向所有房屋买受人公开承诺，以2017年2月8日为时间段开始计算，若在一年内不能办理将无条件退还所收的费用并承担相应地赔偿责任和法律责任。故对从合同约定应承担逾期办证违约责任之日起至2017年2月8日期间原告所主张的利息，因原告就此违约行为已向被告主张了违约金，再主张利息没有合同及法律依据，本院不予支持。自2017年2月8日起，即前述被告承诺时间，被告应向原告支付其占用代收款项期间的利息。   关于计付利息的标准。根据最高人民法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》精神，对于逾期还款的利息损失可参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。同时本院参照类似判例，对原告所主张的利率标准过高部分不予支持。因央行贷款基准利率这一标准已经取消，故可按年利率6%的标准计算，计付利息的金额应以被告预收款的18755元为准。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告汉中诺诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告邓小奎、姜艳红支付逾期办证违约金410元；   二、被告汉中诺诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告邓小奎、姜艳红返还其代收的办证契税、维修基金等费用18755元，并以18755元为基数，按照年利率6%支付自2017年2月8日起至实际清偿之日止的资金占用利息，原告邓小奎、姜艳红用于抵扣物业费等的4368元应予以扣除；   三、驳回原告邓小奎、姜艳红的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费930元，减半收取465元，保全申请费472元，由原告邓小奎、姜艳红负担456元，由被告汉中诺诚房地产开发有限公司负担481元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。     审判员  杨建军       二〇一九年十二月十六日       书 记 员   何敏