、河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初4017号原告:郑州航空港区管理委员会郑港办事处老张庄村村民委员会，住所地郑州航空港区管理委员会郑港办事处老张庄村。法定代表人：席景云，该村村长。委托诉讼代理人：孙国战，北京市中创（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘泽朋，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被告：刘春周，男，1971年1月24日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：何伟，河南威鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景花，河南威鼎律师事务所实习律师。原告郑州航空港区管理委员会郑港办事处老张庄村村民委员会（以下简称老张庄村委会）与被告刘春周租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告老张庄村委会的法定代表人席景云、委托诉讼代理人孙国战，被告刘春周及其委托诉讼代理人何伟、李景花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老张庄村委会向本院提出诉讼请求:1.依法确认原、被告于2015年11月3日签订的《航空港区锦绣枣园小区三期老张庄村门面房承包合同》于2019年5月30日已解除；2.判令被告立即将承包原告的门面房腾空后返还原告；3.判令被告支付拖欠原告合同解除前的承包租金3960886.28元，并自合同解除之日按合同约定的承包租金标准赔偿原告房屋占用期间的损失至房屋腾空返还原告之日止；4.判令被告支付原告合同解除前因拖欠承包租金产生的违约金共计482889.28元；5.判令被告退还原告郑港派出所使用房屋所交租金1081847.5元，并自2016年11月2日起按同期贷款利率支付原告利息至付清之日；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年11月3日，原、被告签订《航空港区锦绣枣园小区三期老张庄村门面房承包合同》约定，原告将锦绣枣园小区三期老张庄村门面房以每平方米每月48元的标准，整体有偿承包给了被告，承包期限五年。承包租金支付方式为每三个月（一季度）支付一次，每季度承包租金891000元（合同中约定范围万元为双方误写）。签约时被告应缴合同保证金200000元，一个季度承包金891000元，五年合同承包期内都按第一次应交款日期提前五天交付下一季度承包租金。如果租金缴纳时间超过10天，被告须向原告支付违约金10万元；租金缴纳时间超过20天，被告须向原告支付违约金20万元，超过一个月，原告有权单方终止承包合同。因被告未按时足额缴纳租金的行为已达到了原告单方解除合同的条件，原告于2019年5月30日向被告发出了合同解除通知书，但被告并未按时将涉案房屋返还给原告及缴纳拖欠的租金和违约金，严重损害了原告及全体村民的合法权益。被告租用门面房，扣除郑港派出所占用面积2253.53平方米及村红白事用房270.68平方米，刘春周实际使用面积为3663.47平方米，郑港派出所使用房屋缴纳的租金应为原告所有，被告无权收取，其收取的1081847.5元应退还给原告。原告提起诉讼，望判如所请。被告刘春周辩称，1.被告与原告在2015年11月份签订了最初的承租合同，约定承租单价为每平方米每月48元，后在合同实际履行过程中，因市场不景气，经原告集体研究将合同单价调整为每平方米每月30元，双方重新签订了新的承租合同，且被告按照变更后的租赁合同单价按约向原告支付租金至2019年6月底，被告不存在欠付租金的违约行为，原告主张的租金、损失及违约金没有事实依据；2.被告与原告签订的租赁合同中明确约定被告承租的门面房面积为6187.68平方米，包含了郑港派出所所占门面房2253.53平方米，根据2016年7月份原告出具的会议记录和研究意见，郑港派出所所交纳租金扣除被告应交的租金后，由被告向原告予以返还，原告对该事实予以认可，且故原告主张被告退还郑港派出所使用房屋所交租金没有事实根据；3.被告更换村委会主任，单方通知被告解除承租合同的行为有悖于诚实信用原则，被告所承租的房屋约有3400平方已被原告强制收回，原告存在违约行为，故应依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2015年10月1日，郑州市公安局航空港区分局（郑港派出所使用）作为甲方与郑港办事处老张庄村民委员会作为乙方签订一份《租房协议》，主要内容为：“一、乙方愿意将位于郑州航空港区四港联动大道西侧郑港办事处锦绣枣园社区老张庄村的31号楼、30号楼部分（均两层）门面房2253.53平方米，租给甲方供郑州市公安局航空港分局由郑港派出所使用。二、房屋租期临时约定五年，即从2015年10月1日起至2020年9月30日止。三、租金及支付方法：（1）租金为62.5元/平方米每月，每月共计租金140845.625元整，大写壹拾肆万零捌佰肆拾伍陆角贰分伍零整。（2）合同签订后甲方必须向乙方支付12个月门面房租金人民币1690147.5元整，大写壹佰陆拾玖万零壹佰肆拾柒元伍角整。（3）甲方以后每一年（12个月）向乙方支付一次门面房租金，以后合同承包期内提前一个月向乙方支付下一年房租。”同年11月3日，老张庄村委（甲方）与刘春周（乙方）签订《航空港区锦绣枣园小区三期老张庄村门面房承包合同》，主要内容为：“第一条：承包方式1、甲方将锦绣枣园小区三期老张庄村门面房6187.68平方米，每平方每月48元，整体有偿承包给乙方，承包期限为五年（自2015年11月1日至2020年11月1日）。依派出所占用三个月为准，将本合同承包期向后延长一年。2、承包租金每月297000元，每季度891000元整。第二条：承包金付款方式1、甲乙双方签订合同时，乙方向甲方缴纳合同保证金200000元，一个季度承包金891000元整，合同到期后甲方如数返还乙方。2、乙方每三个月（一季度）向甲方支付一次门面房承包租金891000元，以后五年合同承包期内都按第一次缴款日期提前五天交付后三个月（后一季度）的门面房承包租金。3、根据具体情况，甲方为乙方提供三个月的房屋装修时间，及免去乙方三个月的门面房租金。……第四条：违约责任1、乙方必须按合同按时足额缴纳门面房承包租金，如果租金上缴时间超过10天，乙方须向甲方支付违约金10万元；租金上缴时间超过20天，乙方须向甲方支付违约金20万元，超过一个月甲方有权单方终止承包合同，解除合同后，乙方及所有承包商户的一切损失由乙方承担。……4、合同承包期内，因违约解除合同，解除合同后乙方及所有商户在允许范围内改建、装修等固定资产无偿对甲方所有，合同结束后，上述资产仍无偿归甲方所有。”在合同履行过程中，老张庄村委会（甲方）与刘春周（乙方）重新签订《航空港区锦绣枣园小区三期老张庄村门面房承包合同》一份，将原合同单价变更为“每平方每月30元，承包租金每月185630元，每季度556891元整。”，其余约定内容不变，该合同落款日期为2015年11月1日，甲方加盖有老张庄村委会印章，并有刘某1、刘占林、刘自远的签名。同年11月5日，原告方刘某2、刘某1、刘留锁与刘春周签订《航空港区锦绣枣园小区三期老张庄村门面房承包合同补充协议》内容为：“根据2015年11月1日双方签订的航空港区锦绣枣园小区三期老张庄村门面房承包合同的第二条第三项和第六条，双方另行约定，如出现承包合同无法履行时，甲方应免去乙方三个月的门面房租金。”被告为证明双方合同单价已变更为30元/平方，提交了2016年7月15日原告村组两委委员的门面房会议记录复印件一份以及2017年8月18日原告出具的《解除合同通知书》一份，并申请证人刘某2（系原告村原村支部书记）、刘某1（系原告村原村委会主任）出庭作证。会议记录、解除合同通知书均载明租赁合同单价为30元/平方。证人刘某2对签订合同经过的陈述为“老张庄村有门面房6100平方，2015年经过招标，确定单价为62.5元，但由于种种现实原因，未签订合同，后来经办事处领导多次主持村民会议结合实际，确定了48元的单价并签订合同。后承租房多次向村委会和办事处反映，由于现场价格不符合实际，且邻村的商品房也有降价。结合这种情况，村结合实际召开村组、村支两委干部研究，全体村干部同意调整为单价30元/平方，并签订了合同，之后按照30元/平方的单价收取租金并分配给群众。关于郑港派出所签订合同问题，因当时老张庄村委会将门面房整体出租给刘春周（其中包含派出所使用的面积），办事处不同意将租金支付给个人，故派出所与村委单独签订合同，再按照合同把多出的租金退给刘春周。”证人刘某1对签订合同经过的陈述为，“2015年经过公开招标，刘春周第一季度按照单价48元/平方交付租金，后来经过多次开会给办事处汇报降至30元/平方，2015年6月之后都是按照单价30元/平方履行。实际30元/平方的合同签订时间在48元/平方的合同签订时间之后。”原告对该组证据均不予认可。原告为证明租赁合同单价为48元/平方，提交了2018年9月6日老张庄一组代表会议记录一份及2019年5月10日《解除承包合同通知书》一份，并申请证人张某（系原告村组长）、证人刘某3（系原告村民组长）出庭作证。证人张某对签订合同经过的陈述为“2015年5月26日竞标，中标价为62.5元/平方米，这六个月到2015年11月份签订一个合同，这期间是刘春周在用门面房，后来单价从62.5元降到48元，后来又降低到30元/平方米，但联户代表、党员多次开会都不同意”。证人刘某3对签订合同经过的陈述为“2015年5月份竞标，2015年底签订48元的合同，2016年7月15日开会研究将单价从48元降至30元，开会没有通过。”被告对两份书面证据不予认可，对两个证人证言真实性无异议，证明目的有异议。同时查明，2015年5月26日，刘自远向刘春周出具收据一份，内容为“今收到刘春周商品房投标押金贰拾万元。”2016年7月15日，刘自远向刘春周出具收据一份，内容为“今收到刘春周门面房承包金9个月640500元整”。2016年7月15日，刘自远向刘春周出具收到条一份，内容为：“今收到刘春周门面房承包金9个月640400元整。”2017年1月16日，刘自远出具收条一份，内容为“今收到门面房租2016年11月1日-2017年2月1日共计三个月人民币329760元。”2017年12月10日，郑港办事处老张庄村委出具收到条一份，内容为“今收到郑港派出所（刘春周）交来现金1690147.5老张庄门面房租金，大写壹佰陆拾玖万零壹佰肆拾柒元伍角。备注，从2017年2月1日至2017年12月1日，共计1775100元，十个月为人民币大写壹佰柒拾柒万伍仟壹佰圆整，减去以上交来款数，实欠村委84952.5元，大写捌万肆仟玖佰伍拾贰圆伍角。”2018年8月21日，原告现任法定代表人席景云出具2018年1月至2018年7月底合计7个月的老张庄村门面房租金明细，载明：“门面房总平方米6187.68㎡减去村红白事用房面积270.68㎡再减去派出所租房面积2253.53㎡，刘春周2018年1月至2018年7月底应交7个月租金再加上经上一任会计算的2017年底下欠的84952.5元，769328.7元+84952.5元=854281.2元，合计854281.2元是刘春周应交到7月份的租金。”同年8月30日，刘春周向郑港办事处农村集体“三资”委托代理服务中心支付门面房租金854281.2元。同年11月8日，老张庄村委会出具收据一份，内容为“今收到郑州市公安局航空港区分局交来2017年10月-2018年9月郑港派出所房租人民币壹佰陆拾玖万零壹佰肆拾柒元伍角整，小写1690147.5元”。2019年5月27日，原告法定代表人席景云出具老张庄村门面房租金明细，载明：“2015年11月-2017年12月底应收租金为：5917*3*48+5917*23*30=4934778元。2015年11月-2016年底共收到刘春周租金为891000+640500+1690147=3221647.5元。2017年1月-2017年底共收刘春周租金为329760+309840+1690147.5=2329747.5元。2018年8月30日，刘春周交租金854281.2元，抵租金后余389050.7元。2018年应收租金为5917*12*30=2130120元，2018年12月30日派出所交租金1690147.5元，2018年底应交租金为2130120-389050.7-1690147.5=50921.8元。2019年6月底刘春周应交659424.6-135211.8+50921.8=575134.6元。”同年5月28日，刘春周通过农商银行豫康支行向郑港办事处农村集体“三资”委托代理服务中心支付老张庄门面房租金575134.6元。另查明，被告认可2019年5月30日收到原告发出的解除合同通知书，原告于5月底逐步收回房屋，现涉案门面房除锦绣枣园三期5号楼一层南北路南面自西向东第一户、第五户由被告的亲戚实际使用外，剩余部分均已由原告收回并对外重新出租。庭审中被告同意解除合同，并同意返还剩余占用房屋。本院认为，本案的争议焦点问题为：1.原告与被告之间的租赁合同单价如何确定；2.原、被告双方合同是否应当解除；3.被告是否应当向原告支付合同解除前的租金及违约金，退还收取的郑港派出所租金。一、原告与被告之间的租赁合同单价如何确定依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”本案原、被告双方签订了两份租赁合同，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。其中第一份租赁合同落款日期为11月3日，第二份租赁合同落款日期为11月1日，被告主张第二份租赁合同对第一份租赁合同的约定进行了变更，应对合同关系变更的事实承担举证责任。被告提交的2016年7月15日原告村组两委委员的门面房会议记录复印件、2017年8月18日原告出具的《解除合同通知书》能够与证人刘某2、刘某1的证言相互印证，并与原告申请的证人张某、证人刘某3的陈述也能相互印证，能够证明第一份11月3日的合同签订在先，11月1日的合同签订在后。双方在合同履行过程中根据实际情况，经协商一致，将合同单价从48元/平方变更为30元/平方，且根据原告出具收据，席景云出具的租金计算明细亦可证明双方实际亦按照30元/平方的单价实际履行了合同，具有较强证明力，故本院依法认定原、被告双方签订的租赁合同的单价为30元/平方。原告称第二份租赁合同因违反民主议定程序而无效，对此本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”，而《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条所规定的民主议定程序系为规范村民委员会内部活动而设立，不涉及与其他民事主体之间的民事合同的效力问题，该规范应属管理性规定。且原、被告双方签订的第二份租赁合同经过了村组两委委员集体讨论，加盖村委印章，合同内容亦不损害社会公共利益，违反其他法律、法规强制性规定，故第二份租赁合同合法有效。二、原、被告双方合同是否应当解除依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”，本案在庭审中，被告认可2019年5月30日收到原告发出的解除合同通知书，鉴于原告已经实际收回并控制大部分涉案租赁房屋，合同已实际无法继续履行，且被告庭审中同意解除合同，故本院依法确认双方2015年11月1日签订的《航空港区锦绣枣园小区三期老张庄村门面房承包合同》解除，被告应将其占有锦绣枣园三期5号楼一层南北路南面自西向东第一户、第五户腾空后向原告予以返还。三、被告是否应当向原告支付合同解除前的租金及违约金、退还收取的郑港派出所租金关于是否应当退还郑港派出所租金问题，根据被告提交的租赁合同、2016年7月15日原告村组两委委员的门面房会议记录以及证人刘某2的证人证言，可以证明虽然原告与郑州市公安局航空港区分局（郑港派出所）签订了租房协议，郑港派出所使用原告村的30号、31号楼两层门面房2253.53平方米，并向原告支付租金，但该2253.53平方米租赁面积系包含在原告与被告的租赁合同（6187.68平方米）中，被告是实际与郑港派出所成立租赁合同并履行权利义务的相对人，且在原告村组两委委员会议记录及席景云出具的租金计算明细中，均对收到郑港派出所租金后与被告整体应付租金进行了折抵计算，足以证明原告对被告是郑港派出所的实际租金收取人的事实无异议，故对原告主张被告退还郑港派出所租金1081847.5元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于租金及违约金问题，根据被告提交的收据、转账交易回单及原告法定代表人席景云出具的两份租金计算明细表能够证明按照合同约定的租金计付标准，截止2019年6月底被告已足额向原告交付其应当支付的租金，不存在欠付租金的事实，故对原告主张被告向其支付欠付租金3960886.28元及违约金482889.28元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州航空港区管理委员会郑港办事处老张庄村村民委员会与被告刘春周于2015年11月1日签订的《航空港区锦绣枣园小区三期老张庄村门面房承包合同》；二、被告刘春周于判决生效之日起三十日内将位于郑州航空港经济综合实验区锦绣枣园三期5号楼一层南北路南边自西向东第一户、第五户的房屋腾空后返还给原告郑州航空港区管理委员会郑港办事处老张庄村村民委员会；三、驳回原告郑州航空港区管理委员会郑港办事处老张庄村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费50479元，由原告郑州航空港区管理委员会郑港办事处老张庄村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 刘 峰审判员 张晓炳审判员 刘利鹏二〇二〇年二月十一日书记员 张凌霄