沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0102民初13726号原告：富立中，男，1932年12月12日出生，满族，住沈阳市和平区。委托代理人：富恒超，男，1964年3月19日出生，满族，住沈阳市和平区。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：逯松叶，系辽宁申扬律师事务所律师。被告：辽宁金通房地产开发有限公司，住所地沈阳市。法定代表人：季福堂。被告：季福堂，男，1963年10月5日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。原告富立中诉被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称“三利公司”）、辽宁金通房地产开发有限公司（以下简称“金通公司”）、季福堂商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员董秀坤、魏晓萍组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告富立中诉称，2007年6月11日，原告与被告三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买三利和平湾家园小区的住宅，地址是河北街，建筑面积150.36平方米，总房款390936元，房屋交付后360日内办理备案，逾期办证被告按每日向原告支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。2007年6月11日原告支付了全部购房款，原告自2007年6月28日交纳物业费2095元，入住至今。现原告起诉至贵法院，请求法院判令被告为原告办理房屋产权证，并承担违约责任，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求判令被告协助原告办理位于沈阳市，建筑面积150.36平方米房屋的更名过户手续，为原告办理房屋所有权证；2、请求判令被告在沈阳市房产局撤销房屋备案；3、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金15696元(至2019年7月1日止)；4、判令被告承担诉讼费、公告费。被告辽宁三利房地产实业有限公司辩称，一、三利公司未履行移交义务，管理人请求延长举证期限。管理人接受指定后积极开展工作，但由于三利公司并不十分配合管理人工作，截至目前仅向管理人移交了2002年至2005年的财务凭证、工商营业执照、公司公章、公司财务专用章，三利公司就财务账簿、资产、协议文件、销控表、售房合同等相关重要资料至今未向管理人移交，三利公司亦未就售房情况作全面具体说明，管理人现正督促要求三利公司全面履行接管法定义务。由于管理人目前对三利公司房屋销售等情况掌握有限，现只能就目前掌握的信息和相关法律规定发表意见，为有利于案件的审理，管理人请求适当延长举证期限。二、关于原告诉请要求三利公司协助办理房产证问题。根据双方商品房买卖合同的约定以及相关法律规定，三利公司对所出卖的房屋在具备办理产权登记的情况下，有协助购房人办理产权登记的义务。三利公司进入破产清算程序后，据管理人目前了解因三利公司所销售的房屋涉及到联建、抵押、欠缴税款以及未备案等影响办理产权登记的问题和纠纷较多，情况异常复杂，导致部分业主未及时取得房屋产权证。管理人本着负责任的态度处理三利公司购房人要求三利公司协助办证问题，如果原告能够提供办理房屋产权证所需要的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。三、关于原告诉请违约金问题。根据原告与三利公司之间签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。在原告购房人身份真实合法的前提下，如果完全因三利公司的原因导致原告没有在规定的期限内取得产权证书，三利公司应承担相应的违约责任。但违约责任也应当以原告起诉日向前推算三年，超过部分已经超过了诉讼时效，不应得到支持。四、原告将房款交于被告辽宁金通房地产开发有限公司，而非三利公司，因此我方认为原告没有按合同约定完成付款义务，我方不予认可。五、关于原告诉请要求撤销房屋备案登记问题。如备案登记涉及到第三人利益，已经在第三人同意的情况下，尤其与三利公司共同配合办理，而能否完成撤销原备案及重新备案，则仍需登记部门同意。本案中原告提交的证据来看，金通公司收取了房屋价款，如果涉案房屋备案在其他人名下，则需要金通公司同意且配合三利公司，才能撤销备案登记。被告金通公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告季福堂经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，诉争房产位于沈阳市和平区，建筑面积150.36平方米。2007年6月11日，原告富立中与被告三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁三利公司开发建设的诉争房屋，总房款390936元。关于产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告交纳了购房款，被告金通公司于2007年6月11日为其开具了金额为390936元的专用收款收据。2006年6月20日，沈阳三利物业管理有限公司为原告出具商品房入住通知单，原告于2007年6月28日交纳物业费后办理入住至今。另查明，被告金通公司与被告三利公司因合作开发房地产合同纠纷，经辽宁省高级人民法院审理，该院作出（2002）辽民一终字第11号民事判决，三利公司对该判决不服，向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，该院于2003年8月28日作出（2003）民一终字第43号民事判决书，判令三利公司于本判决生效后15日内支付金通公司投资款1700万元及占用该笔资金的50%利息等项内容。该判决书金通公司申请辽宁省高级人民法院执行，依据执行卷宗材材料，在执行过程中，三利公司及金通公司分别于2003年12月10日、2004年2月26日签订执行和解协议、补充协议，约定三利公司将沈阳市和平区河北街37-1号楼65套房屋所有权抵偿给金通公司。对于抵偿的房屋列有房源明细表（本案诉争房屋在明细表之列）。依据2004年3月18日三利公司向金通公司出具的承诺书，写明依据中华人民共和国最高人民法院（2003）民一终字第43号民事判决书，由此双方达成执行和解协议及补充协议，我公司向贵公司承诺如下：凡是执行和解协议的补充协议附件所列的房源，贵公司有权收取全部购房款，同时并不因此解除我公司依据国家机关法律、法规、规章及本公司出具《商品房买卖合同》样本所应承担的作为房屋出卖人的各项义务。再查明，诉争房屋备案登记在季福堂名下，现无抵押无查封。上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、专用收款收据、商品房入住通知单、物业费收据、（2017）辽0102民初2234号民事判决书，本院调取的房屋电子登记簿查询证明等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，已经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告金通公司、季福堂经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。原告富立中与被告三利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。被告三利公司将诉争房产在内的房屋抵偿给被告金通公司并承诺履行出卖方义务。现原告已依约向被告金通公司交纳了购房款，被告应依约协助撤销房屋备案及为原告办理房屋所有权证书，故对于原告要求被告协助办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。因被告未按合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，故从其约定。关于被告抗辩的诉讼时效问题，由于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，属于债权请求权，故应适用三年普通诉讼时效期间。因双方在合同中对违约金的支付方式约定为按日支付，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应按日分别计算。原告于2019年7月16日向本院提起诉讼，且原告未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断事由，故2016年7月16日之前的违约金诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。而2016年7月17日至2019年7月16日（1095天）这段期间原告的违约金诉请应受保护，被告应给付原告该期间的违约金4280.74元（390936元×1095天×0.1?）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁三利房地产实业有限公司、辽宁金通房地产开发有限公司、季福堂于本判决生效之日起十五日内办理位于沈阳市房屋撤销备案登记；二、被告辽宁三利房地产实业有限公司、辽宁金通房地产开发有限公司、季福堂于撤销备案登记后十五日内协助原告富立中办理位于沈阳市房屋的所有权证书；三、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告富立中逾期办证违约金4280.74元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7400元（原告已预交），由原告富立中负担142元，由被告辽宁三利房地产实业有限公司、辽宁金通房地产开发有限公司、季福堂负担7258元；公告费800元，由被告辽宁金通房地产开发有限公司、季福堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝志杰人民陪审员  董秀坤人民陪审员  魏晓萍二〇一九年十二月二十日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是在权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。