湖南省古丈县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘3126民初653号原告：向光玉，女，1943年2月22日出生，土家族，农民，住湖南省古丈县。委托诉讼代理人:李冬梅（系原告向光玉的女儿）,女,1966年1月17日出生,土家族,个体户，住湖南省古丈县,一般代理。委托诉讼代理人：杜树谷，湖南湘州律师事务所律师，特别代理。被告：向发金，男，1982年10月3日出生，土家族，个体户,住湖南省古丈县。委托诉讼代理人：张艳峰，湖南茶源律师事务所律师，一般代理。原告向光玉与被告向发金建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向光玉及其委托诉讼代理人李冬梅、杜树谷、被告向发金及其委托诉讼代理人张艳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向光玉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告欠款120000元及资金占用费20000元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原告将位于古丈县宗国有土地转让给被告，约定转让费320000元，办理不动产转让相关费用由被告承担。协议签字时，被告支付200000元，余款一个月内付清。2018年6月5日，被告支付了200000元，但未按约定支付尾款120000元，但被告给原告出具了一份120000元的欠条。原告为维护自身合法权益，无奈具状诉至法院，诚望判如所请。被告向发金辩称，一、原告诉称的事实和理由不能依法成立。2018年5月11日，被告与原告签订土地转让总价款为320000元（该款含原告依法承担的费用）的《购买土地协议》。2018年5月10日，被告给原告支付了180000元，之后，被告也给原告出具了一份120000元欠条是事实，但这份《购买土地协议》签订后，原、被告双方到国土局和税务部门办理土地使用权过户手续时，相关部门工作人员口头告知被告不能办理该土地的过户手续，理由是双方签订的土地转让协议内容不合法。因该土地的性质是国有划拨土地，不能转让。如果要转让该土地，必须先履行审批、评估、交纳相应的土地出让金和税后才能合法转让。得到国土局和税务部门的答复后，原告与被告商议，原告意思是转让土地总价款为20万元，其他所有的费用由被告承担。被告经过与自己的亲属考虑后，协商由被告和自己的亲属一起购买原告的土地，原告也同意被告的亲属与被告一起购买该土地。同时，被告也向原告提出要求其协助配合办理该土地的所有过户手续，原告也表明同意。于是被告与自己的亲属向发明、向发荣、向小艳、向汉杨、宋玉章、杨崇强与原告于2018年6月签订了一份《土地转让合同》，该合同转让土地款为200000元，被告已于2018年7月4日全部付清。二、被告与原告2018年5月11日签订的《土地转让合同》应依法认定为无效合同。由于原告与被告2018年5月11日签订的《土地转让合同》中的土地不是国有出让土地而是国有划拨土地，该划拨国有土地使用权转让未经古丈县人民政府或古丈县人民政府授权的国土管理部门的批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，原告与被告签订的2018年的土地转让合同应依法认定为无效合同。三、被告已经向原告支付土地转让价款共计380000元。被告于2018年5月11日给原告支付土地使用权转让费180000元，于2018年7月4日给原告支付土地转让费200000元，两次共计380000元。该380000元抵扣被告原来尚欠原告120000元和2018年6月转让土地使用权的转让费200000元，现原告尚欠被告60000元，原告保留诉权，将另行提起诉讼。综上所述，原告起诉的事实和理由不能依法成立，被告请求法院根据本案的事实和相关法律，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提交的《购买土地协议》有异议，质证意见为：该证据不符合证据的三性中的合法性，该协议原被告也没有完全履行，但是已经给付了180000元。本院认为该证据来源合法，内容客观真实，具有合法性、客观性和关联性，本院应予采信；2、被告对原告提交的录音有异议，质证意见为：与本案没有关联性,该录音是2018年5月11日第一次签订的合同上的录音,对真实性也有异议,双方达成协议是2018年6月,应该以国土局备案的合同中的转让款为准。本院认为该证据来源合法，内容客观真实，具有合法性、客观性和关联性，可以作为认定本案的事实依据，本院应予采信；3、被告对原告提交的向发军给原告出具的欠条有异议，质证意见为：该证据没有原件,不是被告本人的名字,且没有时间。本院认为该证据系向发金亲笔书写和盖手印，可以作为认定本案的事实依据，本院应予采信；4、被告对原告提交的向发金于2019年6月3日给证人王某出具《还款协议书》有异议，质证意见为：该证据不是原件,协议既然是三方达成的,没有另外两方的签字，还款人的签字是被告签的,内容不是被告写的，该证据缺乏真实性。本院认为该证据的证人王某已给原告提供身份证复印件并证实了向发金拖欠向光玉120000元购买土地尾款的事实，向发金并承诺于2019年7月30日给向光玉偿还尾款直接偿还至证人王某的账户上，故，本院认为该证据来源合法，内容客观真实，具有合法性、客观性和关联性，可以作为认定本案的事实依据，本院应予采信；5、原告对被告提交的向光玉与向发金、向发荣、向汉杨、杨崇强、向小艳、宋玉章于2018年6月签订的《土地转让合同》有异议，质证意见为：该证据不真实，原告只签过一份320000元的协议没有签订被告举证的该协议，并且土地只卖给被告一个人，没有卖给被告的亲戚等人。本院认为该证据原告否认在合同上签名盖手印，并未认可该合同约定的内容，该证据来源不合法，缺乏真实性，本院不予采信；6、原告对被告提交的《国有土地使用权转让审批单》、《国有建设用地使用权出让合同》有异议，质证意见为：转让合同是为了方便给被告过户签订的，审批单与本案是有出入的，不真实，上面是7个人的审批，本案原告只卖给被告一人。本院认为该组证据源合法，本院应予采信；7、原告对被告提交的2018年7月4日的收款收据有异议，质证意见为：该证据不真实，不是原告本人所签字的。本院认为该证据原告否认在该收款收据上签名盖手印，并否认在该收款收据书写的内容。本院认为该证据来源不合法，缺乏真实性，本院不予采信；8、原告对被告提交的向光玉土地转让增值税清算明细表有异议，质证意见为：对真实性没有异议，但是与本案没有关联，书面合同已经说明，所有费用由被告自行承担。本院认为该证据源合法，本院应予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告向光玉于2018年2月14日在古丈县国土资源局办理的湘（2018）古丈县不动产权第××号《不动产权证书》主要内容载明：权利人为向光玉，共有情况为单独所有，坐落为古丈县柑子坪，权利性质为划拨，用途为城镇住宅用地，面积为184.96平方米。2018年5月11日，原告向光玉（甲方）与被告向发金（乙）方签订了一份《购买土地协议》，该协议主要内容载明：一、甲方在一宗土地出卖给乙方，双方商定土地总价为320000元。二、乙方签字后付200000元，余款一个月后付清。甲方协助乙方办理转户手续，所需费用由乙方自行承担。三、邻居之间若有纠纷，甲方协助解决。四、协议一经签字，双方不得反悔。五、本协议一式二份，双方各执一份，签字后生效。之后，被告分二次给原告共支付了200000元的土地转让费。由于被告没有给原告支付尚欠的土地转让费12000元，被告给原告出具了一份欠条，该欠条内容为：向发金欠向光玉人民币120000元是买土地的钱。2018年5月11日欠的，2019年5月底还。此后，被告在该涉案土地上修建了一栋房屋，且在原告的配合下到相关部门缴纳了税费和土地出让金，并于2019年7月8日将原告卖给其的涉案土地办理了《不动产权利证书》。2019年6月3日，被告向发金给证人王某出具了一份《还款协议书》，该《还款协议书》的内容载明：由于向发金买向光玉土地，还欠尾款120000元，经双方协商同意2019年7月30日前还清，无任何理由必须还清，由向发金直接还到王某账户上。之后，原告多次向被告催取120000元的欠款，但被告至今未付。为此，原告要求被告支持其诉讼请求而诉至本院。另查明，根据原告提供的录音内容（原告的委托诉讼代理人李冬梅与被告三次录制时间分别是：2019年1月7日，2019年6月2日，2019年7月30日），被告尚欠原告土地转让费共计120000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述法律和司法解释的规定，本案中原告与被告签订的《购买土地协议》，系原、被告双方真实意思的表示，被告已按照该《购买土地协议》的约定履行了部分义务（被告已向原告支付200000元土地转让费），被告已在涉案的土地上修建了房屋，缴纳了相关税费和土地出让金，并办理了《不动产权利证书》（起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，应当认定合同有效），故，原告、被告双方自愿签订的《购买土地协议》，符合法律规定，应认定为有效的合同，有效成立的合同对约定双方均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行合同义务。被告未按《购买土地协议》约定履行给付义务，已构成违约，被告应承担给付尚欠原告120000元土地转让费的违约责任。关于原告要求被告支付资金占用费20000元的诉讼请求，因双方在《购买土地协议》上没有约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求合理、合法，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告向发金于本判决生效之日起十日内给付原告向光玉土地转让费120000元；二、驳回原告向光玉的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由被告向发金负担，限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  孔涯峰人民陪审员  向 伟人民陪审员  田四老二０一九年十二月三十日书 记 员  粟亚林附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。