山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7291号 原告：济南科诺建筑施工技术有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701127544813574。 法定代表人：张霞，经理。 委托诉讼代理人：李新生（特别授权代理），济南历城花园路法律服务所法律工作者。 被告：周小龙，男，1989年12月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘甲（特别授权代理），山东舜天律师事务所律师。 被告：尹昨勇，男，1979年7月14日出生，汉族，住济南市。 原告济南科诺建筑施工技术有限公司（以下简称科诺公司）与被告周小龙、尹昨勇租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告科诺公司的委托诉讼代理人李新生，被告周小龙及其委托诉讼代理人刘甲，被告尹昨勇到庭参加诉。庭审中，周小龙向本院提起反诉并申请鉴定，本院依法中止，鉴定程序终结后，本院依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告科诺公司的委托诉讼代理人李新生，被告周小龙及其委托诉讼代理人刘甲到庭参加诉讼，被告尹昨勇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 科诺公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即退还租赁费151250元、管理费8200元及保证金3万元，共计189450元；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2011年11月份，原告在网上发布了厂房租赁信息，原被告取得了联系，后原、被告双方经过协商，原告承租被告原济南天辅橡胶制品有限公司的厂房，双方并签订了场地租赁合同，约定租期八年，自2011年11月16起至2019年11月15日止，每年租金及管理费之和为10万元，从第六年起租金为11万元，被告每次都让原告提前多交费用，今年5月23日由于租赁车间发生被烧事故，当时原告公司的经理就通知了被告并告知今后此厂房不在继续租赁了，解除双方签订的租赁合同，被告提出让原告把此车间给维修好就解除，可是原告给被告维修好了厂房后，要求与被告进行结算，退还多交的租赁费、管理费及押金时，被告一直避而不见。为此，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判令上述请求。 周小龙辩称，科诺公司主张返还涉案厂房租赁费151250元，于法无据不应支持。1.周小龙与科诺公司对厂房租赁费进行过变更，科诺公司主张每年多支付租赁费，与事实不符合。周小龙与科诺公司法定代表人李茂生于2017年11月对双方于2011年11月签订的《场地租赁合同》进行了口头变更，将11万元/年的租赁费变更为13万元/年。之后，科诺公司按照13万元/年向周小龙支付自2017年11月至2018年11月的租赁费，每半年支付一次，每次6.5万元。2018年11月，周小龙与科诺公司法定代表人李茂生重新签订《厂房租赁合同》，约定自2018年11月起，涉案厂房的租金为20万元/年。双方于2001年签订的租赁合同不再履行。之后，科诺公司按照20万元每年向周小龙支付涉案厂房的租赁费。2.根据合同约定，科诺公司应提前三个月通知周小龙解除合同，科诺公司于2019年8月向人民法院提起诉讼，涉案厂房租赁费应计算至2019年11月，科诺公司支付涉案厂房租赁费至2019年11月，因此，周小龙不应向其退还租赁费。根据《厂房租赁合同》第八条约定：“合同期间甲乙双方任何一方提出终止合同，都必须提前三个月通知对方，否则承担给对方造成的损失。”科诺公司于2019年8月提起诉讼，明确作出解除合同的意思表示，涉案厂房的租赁费应计算至2019年11月份，科诺公司已向周小龙支付的租赁费的截止日期为2019年11月份，因此，周小龙不应退还其租赁费。二、科诺公司主张周小龙退还管理费8200元，没有事实与法律依据。1.周小龙未收到科诺公司支付的管理费，科诺公司要求周小龙退还，没有事实与法律依据。2.周小龙主张的管理费已超过诉讼时效，依法不应支持。三、科诺公司将涉案厂房烧毁，其要求退还押金3万元，于法无据。根据《厂房租赁合同》第五条的约定：“乙方所使用的房屋不经甲方同意不得随意改造其结构。”科诺公司向周小龙支付的押金3万元是为了保证科诺公司合理、善意使用厂房，保障厂房的安全，如科诺公司未能随意改造结构，或给厂房造成损害的，该3万元押金应当不予退还。2019年5月，因科诺公司员工操作不当导致厂房失火，厂房被严重烧毁，主体结构造成损毁，周小龙已将该3万元用于厂房的维修，且该3万元并未弥补周小龙的经济损失，周小龙保留向其进一步追偿的权利 尹昨勇辩称，同意周小龙的意见。另外尹昨勇与周小龙是天辅橡胶制品有限公司股东，2018年9月3日橡胶公司注销，2018年11月15日科诺公司与周小龙重新签订租赁合同，尹昨勇不是合同当事人，不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，认定事实如下： 济南天辅橡胶制品有限公司（以下简称天辅公司）成立于2009年11月25日，周小龙和尹昨勇系出资股东，2018年9月3日，天辅公司予以注销。 2011年11月15日，科诺公司（作为乙方）与天辅公司（作为甲方）签订《场地租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方位于唐王周家工业园内办公楼一层，租赁期限八年，自2011年11月16日起至2019年11月15日止；每年租金及管理费之和为壹拾万元整，从第六年起，租金为每年壹拾壹万元，合同双方签字生效并及时交清当年的租金。以后租金每半年交纳一次，租金到期日前后十天内交纳；甲方负责将电气主线引至乙方所承租房屋的车间内，房内的电气线路由乙方根据需要按装；乙方在生产经营期间电费自理，按照实际用量收取；乙方逾期交付租金的，超过三个月，甲方有权终止本合同；合同期间甲乙双方任何一方提出终止合同，都必须提前三个月通知对方，并经过双方协商达成一致意见完善手续，否则任何一方都要承担由此给对方造成的损失……该合同落款处天辅公司在甲方处盖章确认，科诺公司在乙方处盖章确认。 天辅公司注销后，2018年11月15日，周小龙（作为甲方）与科诺公司的原法定代表人李茂生（作为乙方）签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：乙方承租甲方位于唐王周家工业园西排四号院内新建厂房，（包括办公楼二楼，南车间）；租期为三年，从2018年10月15日至2021年10月14日止；租金每年贰拾万，缴纳方式为合同双方签字生效并及时交清当年的租金，以后每年租金每半年缴纳一次，租金到期日前三十天交清；乙方在生产经营期间水电费自理，按实际用量收取；乙方逾期缴纳租金，超过十日，甲方有权终止本合同；合同期间甲方双方任何一方提出终止合同，都必须提前三个月通知对方，否则承担给对方造成的损失……在该合同落款处，周小龙在甲方处签字并按手印，李茂生在乙方处签字并按手印，科诺公司认可李茂生签订该合同系履行职务行为，系代表科诺公司所签。 2019年5月23日，涉案厂房在科诺公司占用使用过程中失火。科诺公司出次进行维修。 2019年8月11日，科诺公司主张其于2019年5月30日、8月11日、8月13日三次向周小龙邮寄解除《场地租赁合同》的通知，但仅提供2018年8月11日的相关邮寄证据，该次邮寄显示周小龙于2019年8月13日签收，同时周小龙认可其于2019年8月13日收到邮寄材料一份，内容为“济南天辅橡胶制品有限公司、周小龙：我是济南科诺建筑施工技术有限公司的张霞。我公司于2019年5月23日发生厂房被烧事故后，公司委托经理刘勇通知厂房出租房解除双方签订的租赁合同事项，刘勇也及时通知了你周小龙经理，你说先给我清理车间修好厂房，对其他事情价钱也未提出异议；厂房出事后周家村周继山书记亲自出面，与周书记商议为你修理你的厂房；2019年5月24日，我公司委托周书记代表我公司通知你关于不再租赁厂房事宜，周书记也及时通知了你，且把解除双方签订的租赁合同的意见传达给了你2019年5月30日，公司把此车间清理完后撤离此厂房时，周经理你也在现场，公司工作人员又一次通知你，我公司不再租赁此厂房了、要求解除双方签订所有的租赁合同你也未提出任何异议，现在我公司再次通知你，提出解除双方签订的租赁合同，并要求退还租赁费及押金共计189450元。望你收到此通知后两日内与我联系，若不回复，表示对以上所述予以认可。”科诺公司对该材料无异议，正是科诺公司向周小龙所邮寄。 2016年11月20日，科诺公司交纳租金5.5万元、2017年5月，科诺公司分两次交纳租金5.5万元、2017年11月17日，科诺公司支付租金6.5万元、2018年11月15日，科诺公司支付租金10万元、2019年4月15日，科诺公司支付租金10万元。科诺公司认为自2011年11月16日至2019年5月30日，租赁费自2017年11月15日至2018年11月15日，根据上述《场地租赁合同》约定每年租金11万元，但科诺公司实际缴纳13万元；自2018年11月16日至2019年6月30日，根据上述《场地租赁合同》应缴租金68750元，实际交纳20万元，故周小龙和尹昨勇应退还租金151250元。周小龙对此不予认可，认为2017年11月，双方口头约定年租金变更为13万元，故2017年11月至2018年11月，科诺公司支付租金13万元，由此也可以证明双方对租金进行了口头变更，否则科诺公司多交租金与常理不符；2018年11月双方又签订了《厂房租赁合同》，年租金为20万元，科诺公司也是按20万元予以缴纳的，科诺公司于2019年8月提出解除合同的通知，根据合同约定，租金应缴纳至2019年11月，此时科诺公司交付的租金已经到期，不存在返还的问题。 2015年6月、2016年3月、2016年4月、2016年5月、2016年8月、2017年4月、2017年5月、2017年6月、2017年7月每月向济南市周家实业总公司缴纳管理费200元，共计1800元，并提供济南市周家实业总公司出具的《收款收据》。科诺公司称其不清楚该管理费是什么费用，是缴纳电费时一并缴纳，均由济南市周家实业总公司代为收取并出具《收款收据》。周小龙称济南市周家实业总公司是周家园区的管理公司，管理费属于物业费的性质。科诺公司主张自2015年6月至2019年5月，其每月交纳管理费200元，共计缴纳了47个月，根据《场地租赁合同》，管理费和租金共计10万元，要求周小龙、尹昨勇退还41个月的管理费共计8200元。周小龙称《场地租赁合同》约定租金和管理费之和10万元，是指科诺公司向天辅公司缴纳的租金和管理费，而该管理费系科诺公司向案外人缴纳，未支付给天辅公司，不应由其退还；后双方签订的《厂房租赁合同》中无管理费的相关约定，不应由其退还。科诺公司虽然主张其交纳了47个月的管理费，但仅提交9个月的缴纳单据，对其余38个月的缴纳情况，本院不予认可。 2017年3月22日，周小龙给科诺公司出具《收到条》一份，载明“今收到房屋改造保证金叁万元整”。对该收到条，双方均认可在上述合同履行过程中，科诺公司在厂房内挖了一个大坑，周小龙收取科诺公司3万元的保证金，承诺科诺公司将坑填平后退还保证金。科诺公司主张其已出资委托济南市历城区唐王镇周家村村民委员会的村支部书记为周小龙维修厂房，并提供购买混凝土发货单一宗为证。周小龙对证据不予认可，认为发货单未加盖发货单位公章，无周小龙方的签字，不能证明科诺公司的主张，认为厂房内的大坑是由其填平的，并提供照片1分、视频3份为证。本院经审查，周小龙提供的照片和视频，未显示厂房内有大坑，且周小龙认可，涉案厂房已由科诺公司维修完毕并交付，本院认定厂房内的大坑系由科诺公司填平，周小龙应返还保证金。 本院认为，科诺公司和天辅公司，科诺公司和周小龙之间签订的《场地租赁合同》及《厂房租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。科诺公司主张《厂房租赁合同》的签订不是其真实意思表示，无证据证明，本院不予采信。科诺公司主张天辅公司、周小龙无相应期限的出租权利，系天辅公司、周小龙与他人的合同关系，且并未实际影响科诺公司承租厂房的权利，本院对其该项主张不予支持。对科诺公司主张的返还租赁费，双方对自2017年11月16日至2018年11月15日，科诺公司缴纳租金13万元无异议，本院予以认定，根据双方签订的《场地租赁合同》，年租金为11万元，周小龙主张双方已口头变更为年租金13万元，科诺公司对此不予认可，周小龙未提供其他证据相反驳，本院不予采信，对科诺公司要求返还该期间的租赁费2万元的主张，本院予以支持；天辅公司于2018年9月3日注销，天辅公司应承担的返还租赁费的义务应由周小龙、尹昨勇共同承担；2018年11月15日，就涉案厂房科诺公司与周小龙重新签订了《厂房租赁合同》，在合同履行过程中，涉案厂房于2019年5月23日因失火致使科诺公司无法继续使用，2019年8月11日，科诺公司提出解除合同，2019年8月13日，周小龙收到该解除合同的通知，根据双方约定和法律规定，涉案《厂房租赁合同》自解除合同的通知到达周小龙时解除，2019年8月13日之后，周小龙不宜再收取科诺公司的租金，应返还自2019年8月14日至2019年11月15日期间的租金，本院酌定5万元（20万元÷12月×3月）。如前所述，周小龙无证据证明厂房内的大坑是由其填平的，应返还科诺公司缴纳的保证金3万元。对科诺公司主张的管理费，根据涉案《场地租赁合同》的约定，双方仅自2011年11月16日至2017年11月15日期间有管理费的约定，周小龙无法说出该管理费的具体内容，对科诺公司缴纳的该期间的管理费1800元应包含在科诺公司向天辅公司缴纳的租金范围内，周小龙、尹昨勇应予返还；科诺公司主张的其他管理费，未提供相关单据予以证明，本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、周小龙、尹昨勇于本判决生效之日起十日内返还济南科诺建筑施工技术有限公司租赁费20000元、管理费1800元共计21800元。 二、周小龙于本判决生效之日起十日内返还济南科诺建筑施工技术有限公司租赁费5万元。 三、周小龙于本判决生效之日起十日内返还济南科诺建筑施工技术有限公司保证金3万元。 四、驳回济南科诺建筑施工技术有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4090元，减半收取2045元，由济南科诺建筑施工技术有限公司负担972元，由周小龙、尹昨勇负担173元，周小龙负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇一九年十二月二十日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏