河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫11民终1478号上诉人（原审被告）：张红强，男，汉族，1968年7月8日日出生。上诉人（原审被告）：胡桂双，女，汉族，1968年4月14日出生。被上诉人（原审原告）：方中云，男，汉族，1962年2月8日生。上诉人张红强、胡桂双与被上诉人方中云租赁合同纠纷一案，召陵区人民法院于2010年6月30日作出（2010）召民一初字第333号民事判决。张红强、胡桂双不服，提起上诉。本院于2010年11月3日作出（2010）漯民四终字第458号民事裁定，发回召陵区人民法院重审。召陵区人民法院于2011年11月17日作出（2011）召民二初字第36号民事判决。张红强、胡桂双不服，提起上诉，本院于2012年2月22日作出了（2012）漯民四终字第63号民事判决。张红强、胡桂双不服，申请再审。本院于2013年9月13日作出（2013）漯立民申字第18号民事裁定，驳回再审申请。张红强、胡桂双向检察机关申请法律监督。2014年12月9日，河南省人民检察院作出豫检民（行）监（2014）41000000042号民事抗诉书，以判决认定的基本事实缺乏证据为由对本案进行抗诉。河南省高级人民法院于2015年3月31日作出（2015）豫法立二民抗字第00030号民事裁定书，指令本院再审本案。本院于2015年8月31日作出（2015）漯民再终字第23号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）漯民四终字第63号民事判决和召陵区人民法院（2011）召民二初字第36号民事判决，发回召陵区人民法院重新审理。召陵区人民法院于2016年6月12日作出（2015）召民初字第1566号民事判决，张红强、胡桂双不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张红强、胡桂双与被上诉人方中云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张红强、胡桂双上诉请求：1、撤销召陵区人民法院（2015）召民初字第1566号判决，驳回方中云的赔偿损失请求，承担违约责任和损失。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定的主要事实与租房合同内容错误。2、胡桂双收到方中云房租是二、三层的，不包括一层的房租，证明方中云违反合同。3、一审法院认定张红强违约错误，请求二审法院查明事实。方中云辩称：1、一审判决查明事实清楚，被答辩人违反双方协议约定。答辩人与被答辩人2009年签订的房屋租赁协议明确约定，租赁范围为独院，其中注明独院还包括两间门面房和一大门。实际上独院包括范围为：两间门面、一大门、二、三层房屋。答辩人于2009年2月6日和2010年1月24日支付两年的租金共计4万元。2010年5月13日被答辩人强行将答辩人赶走。2、一审判决被答辩人支付违约金10万元，具有事实和法律依据。根据双方签订的租赁协议第七条约定，违约方必须支付对方经济补偿10万元。由于被答辩人的违约行为造成答辩人无法经营，导致答辩人实际损失和可得利益损失数额巨大，一审法院判决被答辩人按照协议约定支付违约金，并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。方中云向一审法院起诉请求：1、判决解除双方的房屋租赁协议；2、判令张红强、胡桂双支付违约金10万元；3、判决赔偿与绵阳双汇的租房损失70200元；4、判决返还财物，赔偿装修损失8万元；5、判决赔偿每月可得利益损失12000元；6、本案的诉讼费用由张红强、胡桂双承担。一审法院认定事实：张红强和胡桂双系夫妻关系。2009年2月5日，在见证人郜某在场的情况下，方中云和张红强签订了一份《房屋租赁协议》，该协议的主要内容是：“一、甲方愿将珠江路东段朱庄村南一独院租赁给乙方十年（独院，包括两间门面，一大门，只有房子，没有任何物品），租金为一年20000元（贰万元整），付款方式为先付款，后租房。二、房屋装修由乙方承担，甲方负责水电设施的供应和维修（如水电出现异情，由甲方出面解决），电费乙方承担。三、房屋维修由甲方负责，乙方不能随意破坏房屋结构。四、如国家拆迁房屋赔偿，房屋赔偿款归甲方所有，设施物品赔偿费归乙方所得。五、乙方付款后，房屋经营权归乙方，甲方无权干扰。六、本协议为十年协议，前五年租赁金不变，每年为贰万元，后五年根据发展形势，双方可协商增加或者不增加部分租赁金价格（但是必须共同协商，乙方能接受）。双方共同遵守，如乙方有特殊情况无法经营时，乙方只可将设施物品搬走或转让，所装修的归甲方所得。七、本协议甲乙双方共同遵守，在无任何条件的情况下，不管哪一方都不能私自作出决定，必须在双方认可的条件下进行；否则不管哪一方违约，必须给对方经济补偿拾万元。八、本协议一式三份，甲乙双方各一份，证明人一份，在本协议履行中，双方要以真诚、求实、相互协商友好的条件下进行。如协商无果，可通过法律解决。双方签字后生效。”张红强和方中云在该协议上签字，证明人郜某也签字。落款时间是2009年2月5日。次日，方中云向张红强缴纳了第一年的房租2万元；方中云签订了《房屋租赁协议》后，稍作装修、购买了床、被褥、电视机、太阳能等酒店常见物品，在此经营旅店生意，取名为韩城宾馆。方中云于2010年1月24日缴纳第二年房租2万元，由张红强妻子胡桂双出具了收条。协议履行中，张红强胡桂双夫妇及家人仍住在租赁房屋中的三间堂屋、一个客厅和一个厨房。2010年5月7日，方中云和张红强、胡桂双就房屋租赁事宜发生矛盾，房东张红强将电表摘除，致使方中云开办的韩城宾馆无法正常经营。后张红强又将租赁房屋中的门面房中的一间占据准备开饭店，因方中云不同意，双方发生冲突，张红强砸坏了旅社门面房的玻璃门，且致使方中云受伤。后经香山路派出所民警出面调解，方中云拉走了部分常用物品，大部分的旅社用品，仍留在租赁房屋中由张红强掌控。张红强不让方中云拉走，理由是：欠我的二、三楼租金未付。方中云被迫停业后，涉案的租赁房产被开办成漯河农家乐旅店，后又改为珠江路快捷宾馆。方中云称在租赁房屋开办韩城宾馆时，主要增置的设施设备有：1、京普太阳能两个，合计7700元；有收款收据；2、格力、美的空调14台，购进价2150元／台；3、电视机23台，980元／台；4、电视机顶盒23个，180元／个；5、床45个，200元／个；6、被单、被罩225套，55元／套。7、大被子118条，110元／条；小被子60条，40元／条。8、床垫15张，450元／张；9、窗帘24个，215元／个；10、吧台一个，1500元；11、门头一个，4500元；12、消防器材，5000元。张红强辩称，物品已经被拉走一部分，具体多少也不知道。一审法院认为，方中云和张红强于2009年2月5日签订的房屋租赁协议，不违反法律的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，且方中云已经分两次预交了两年的房租，该份协议已经实际履行，因此该份协议的效力，本院予以确认。协议中约定的租赁标的物“朱庄村南一独院（包括两间门面、一大门、只有房子，没有物品）”，应做通俗意义的理解，况且方中云在此经营旅社生意已经一年多，张红强夫妇两次收取了租赁费未提出异议，故租赁标的物应理解为门面、大门和院内所有房屋。张红强辩称其仅仅租赁给方中云一楼两间门面、一大门、一个独院，并不包含二三层部分，明显和事实不符，不予采信。后张红强、胡桂双以未缴纳二三层房屋的租赁费为由，将旅社电表拆除，阻挠方中云旅社的正常经营，属于违约行为。方中云申请判令解除和张红强、胡桂双之间的房屋租赁协议，因租赁合同已经数年之久，涉案房屋已被开成其他经营场所，故双方的合同已经处于不能实际履行的状态。方中云请求解除合同，予以支持。方中云和张红强双方签订的协议中，关于违约责任有明确的约定，在已经认定张红强、胡桂双违约的情况下，方中云主张违约金10万元，于法有据，予以支持。方中云主张的判令张红强、胡桂双支付和绵阳双汇的租房损失70200元，不能提供有效证据证明其损失的存在，不予支持。方中云请求判令返还财物的诉讼请求，因其物品繁多，且年份久远，多数物品属于经营性消耗品，关于数量方中云与张红强、胡桂双的陈述不一致，无从查明，方中云可待证据确凿后另行主张权利，本案中对返还财物，不予处理。方中云请求装修损失8万元和每月可期待利益损失12000元，因已经支持了违约金，对这两项请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告方中云和被告张红强之间签订的房屋租赁协议。二、被告张红强、胡桂双于本判决生效后10日内支付原告方中云违约金100000元。如未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告方中云的其他诉讼请求。案件受理费5300元，由被告张红强、胡桂双负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，方中云与张红强于2009年2月5日签订的房屋租赁协议，是当事人双方的真实意思表示，符合法律有关规定，为有效合同，本院予以确认，双方应当严格按照合同约定行使权利、履行义务。张红强、胡桂双按照租赁协议的约定分别于2009年2月6日、2010年1月24日支付租金2万元，后张红强与方中云在履行协议的过程中发生矛盾，张红强将涉案房屋电表摘除，致使方中云开办的韩城宾馆无法正常营业，导致双方签订的房屋租赁协议无法正常履行。而该房屋租赁协议中第七条明确约定，一方违约，必须给对方经济补偿十万元。因张红强违约在先，原审法院依照双方协议的约定判决张红强、胡桂双支付方中云违约金10万元并无不当，张红强、胡桂双的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张红强、胡桂双的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张红强、胡桂双负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 马甲恒审判员 缑兵伟二〇一六年九月二十七日书记员 刘 芳