上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初9298号原告：安徽省粮油食品进出口(集团)公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：陈焱华，董事长。委托诉讼代理人：杨成龙，上海明伦律师事务所律师。被告：上海无上文化传播有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：梁西付，总经理。被告：梁圣文，男，1980年2月15日出生，汉族，住安徽省宿州市。上列两被告共同委托诉讼代理人：张明会，上海明梓律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：刘苗芬，上海明梓律师事务所律师。原告安徽省粮油食品进出口(集团)公司与被告上海无上文化传播有限公司(以下简称无上公司)、被告梁圣文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用简易程序审理。被告无上公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院裁定予以驳回。被告无上公司提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年7月7日裁定驳回上诉。本院于2016年8月16日第一次进行了公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人杨成龙、两被告的共同委托诉讼代理人张明会到庭参加诉讼。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定本案转为普通程序，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨成龙、两被告的共同委托诉讼代理人张明会到庭参加诉讼。之后，本院于2016年10月19日第三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨成龙、两被告共同的委托诉讼代理人刘苗芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽省粮油食品进出口(集团)公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告无上公司之间的房屋租赁合同关系，被告无上公司向原告安徽省粮油食品进出口(集团)公司返还上海市长宁区定西路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)；2.被告无上公司向原告支付欠付的租金461,000元(2015年9月1日前欠租金309,500元，2015年9月1日至2016年5月11日期间被告无上公司陆续支付了76,000元，上述二项相减为233,500元；再从2015年9月1日起算，每月租金17,500元，算至2016年9月30日共计13个月，租金为227,500元。被告无上公司欠付原告租金总额为461,000元)，以被告无上公司支付的租赁保证金17,500元先抵充；3.被告无上公司向原告支付违约金35,000元；4.被告梁圣文对被告无上公司未结清的欠租233,500元部分承担连带偿还责任。事实和理由：原告系涉讼房屋的权利人。2012年5月1日，被告无上公司与原告就涉讼房屋签订了租赁合同。租赁合同签订后，原告向被告无上公司交付了涉讼房屋，被告无上公司将房屋对外经营用作武术培训场地。被告无上公司除了在租赁合同签订后的前两个月正常足额支付租金外，之后每月都拖欠房租，原告多次催要，被告无上公司一直未按时结清。2014年1月20日，被告无上公司向原告出具了还款承诺书，承诺截止到2014年元月所欠的114,500元房租于2014年2月10日前付清，且被告梁圣文为此提供担保。之后，原告与被告无上公司又续租了涉讼房屋，租期自2014年1月1日至2014年12月31日止。租赁合同到期后，双方就涉讼房屋又签订了一份《上海市居住房屋租赁合同示范本》(以下简称合同)。合同租期自2015年1月1日至同年12月31日止。合同在履行过程中，被告无上公司仍旧未按时支付房租，继续拖欠。原告多次向被告无上公司催要租金并提出解除合同，被告无上公司于2015年9月1日再次向原告出具承诺书，承诺于2015年9月30日前付清所欠的309,500元房租，被告梁圣文为此继续提供担保。但两被告并未履行承诺。原告认为，被告无上公司不按约支付房租构成根本违约，应承担违约责任。被告梁圣文对欠付的房租作出了保证，应承担保证的连带责任。双方的合同已到期，之后形成的是不定期租赁，原告可随时要求解除合同，要求被告无上公司搬离涉讼房屋。综上，原告提出上述诉请，希望法院予以支持。被告无上公司辩称，双方已经形成了不定期的房屋租赁合同，之后，双方达成了协议，被告无上公司在资金充裕的情况下才支付租金。因此，原告无理由要求解除合同；被告无上公司对于原告主张的租金金额虽无异议，但认为涉讼房屋的出租方不都是原告，有部分租期的出租人系案外人上海市安良国际货运有限公司，原告无权主张全额的租金。综上，被告无上公司不同意原告的诉讼请求。被告梁圣文辩称，其只是被告无上公司聘用的武术教练，对原告作出担保函是代表被告无上公司，被告梁圣文认为其出具担保函的行为是职务行为，应由其任职的被告无上公司承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房屋租赁合同》、两份《上海市居住房屋租赁合同示范本》、不动产登记簿、还款承诺书、担保书、情况说明、租金收据等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的律师函及快递单据，两被告对其真实性有异议，经本院审查，上述证据与原件一致，故本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告安徽省粮油食品进出口(集团)公司为涉讼房屋的权利人。2012年5月1日起至2014年12月31日止，被告无上公司(承租方、乙方)与案外人安徽安粮国际发展有限公司就涉讼房屋签订过两份租赁合同。上述租赁期间，被告无上公司租赁使用涉讼房屋。2015年8月3日，原告(出租方、甲方)与被告无上公司(承租方、乙方)就涉讼房屋签订了一份合同。合同约定如下：甲方将涉讼房屋出租给乙方。房屋面积为229.99平方米，房屋类型为办公；租赁日期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，月租金17,500元。乙方应于每月10日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.2%支付违约金。乙方支付租金方式为每月以现金方式支付；甲、乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即17,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、物业费等一切费用由乙方承担；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金……(七)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金二倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同落款处除盖有原告与被告无上公司印章外，还有被告梁圣文签名的字样。2014年1月20日，被告无上公司向原告出具了一份《还款承诺书》。该承诺书落款处盖有被告无上公司的印章及被告梁圣文字样的签名。2014年1月21日，被告梁圣文还出具了一份《担保书》，承诺自愿以其个人名义对被告无上公司截止至2014年元月所欠原告的租金承担连带清偿责任，直至付清时为止。2015年9月1日，被告无上公司又向原告出具了一份《还款承诺书》。该承诺书主要内容为：无上公司承诺在2015年9月30日前付清欠原告涉讼房屋的309,500元租金(截止2015年9月1日)，如若到时不能还清欠租无上公司愿意承担由此产生的一切法律责任。2015年9月6日，被告梁圣文又出具了一份《担保书》。该《担保书》主要内容为：我梁圣文身份证(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)自愿以其个人名义担保无上公司截止2015年9月30日所欠原告的309,500元承担清偿责任，直至付清时为止。2016年1月，原告向两被告分别快递了两份律师函。《律师函》主要内容为：合同不再续约，被告无上公司应支付拖欠租金及违约金，被告梁圣文应在担保范围内支付被告无上公司所欠的房租、利息、违约金……审理中，原、被告一致确认从2015年9月1日起至2016年5月11日止，被告无上公司陆续支付过租金，被告无上公司提供的收据显示金额为55,000元，而被告无上公司最终确认支付的金额为100,000元，原告核查后确认收到金额为76,000元。两被告同时认为上述租金是支付给案外人上海市安良国际货运有限公司。原告自认被告无上公司已向原告支付了租赁保证金17,500元。审理中，原告要求根据合同约定上述租赁保证金先抵充租金。案外人安徽安粮国际发展有限公司向本院出具了一份《情况说明》。《情况说明》主要内容为：安徽安粮国际发展有限公司为原告的下属企业。为了便于管理涉讼房屋，原告将出租的日常管理事宜交于安徽安粮国际发展有限公司，实际的出租方仍为原告，被告也一直知晓。本院认为，合同期满后，原告与被告无上公司就涉讼房屋未再签订书面合同。被告辩称双方对于支付租金的条件进行了一致变更，即被告无上公司有资金后再支付租金，但被告无上公司对此并未提供相关证据予以证实，故对该辩称意见本院不予采纳。审理中，原告、被告无上公司同时确认合同到期后双方已形成不定期的租赁合同关系，故原告作为出租人可随时解除双方的租赁合同关系，要求被告无上公司返还涉讼房屋。被告无上公司在合同约定的租赁期间长期拖欠租金，逾期时间远远超过一个月，该行为已严重违约，按照合同约定被告无上公司应向原告支付逾期付款违约金(即相当于二个月的租金)。原告主张的逾期付款违约金的诉请符合合同的约定，本院予以支持。至于租金应向谁支付的争议，本院认为，被告无上公司向原告出具《还款承诺书》，可证实被告无上公司已确认的租金支付主体系原告，而非其他案外人。审理中，案外人安徽安粮国际发展有限公司亦向本院出具了一份《情况说明》，可印证安徽安粮国际发展有限公司已将合同债权转让给原告的事实。因此，原告向被告无上公司主张支付全部拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。关于租赁保证金，原告提出抵充租金的主张符合合同的约定，本院予以支持。被告梁圣文在其出具的《担保书》中承诺以其个人名义对被告无上公司截止至2015年9月30日所欠原告的租金309,500元承担清偿责任。被告梁圣文在《担保书》中对保证方式没有约定，根据法律规定应按照连带责任保证承担保证责任。被告梁圣文同时在《担保书》中承诺保证责任直至上述租金付清时为止，保证期间依法为主债务履行期届满之日起二年。综上，本院对于原告提出的第四项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第二款、第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，判决如下：一、解除原告安徽省粮油食品进出口(集团)公司与被告上海无上文化传播有限公司就上海市长宁区定西路XXX号XXX室房屋(房屋面积为229.99平方米)建立的房屋租赁合同关系；二、被告上海无上文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区定西路XXX号XXX室房屋(房屋面积为229.99平方米)返还原告安徽省粮油食品进出口(集团)公司；三、被告上海无上文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告安徽省粮油食品进出口(集团)公司支付房屋租金共计461,000元(以租赁保证金17,500元先行抵充，不足部分由被告上海无上文化传播有限公司继续支付)；四、被告上海无上文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告安徽省粮油食品进出口(集团)公司支付违约金35,000元；五、被告梁圣文对上述判决第三项被告上海无上文化传播有限公司应付房屋租金461,000元中的233,500元债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,477.50元，由被告上海无上文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 董 隽代理审判员 李 冬人民陪审员 牟世荣二〇一六年十一月二十一日书 记 员 饶 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条……保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。