文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初24649-24655号原告：崔敏娜等8人，身份信息详见附表一。各案原告共同委托代理人：刘朝润，广东中矩律师事务所律师。被告：民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称“民生东都公司”），住所深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心，统一社会信用代码91440300279522016R。法定代表人：曾德志。上列当事人商品房预售合同纠纷一系列案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年5月15日公开开庭进行了审理，各案原告共同委托代理人刘朝润到庭参加了诉讼，被告民生东都深圳房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。各案原告的诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金；2.被告支付原告逾期办证违约金；3.被告支付原告前述违约金的逾期利息；4.被告承担本案诉讼费用。（各案诉求详见附表一）被告民生东都公司的答辩要点：第一，关于原告所诉请的逾期办证违约金，本案涉及的合同有三份，三份合同对涉案当事人都具有法律约束力。根据（2017）粤03民终19685-19686号民事判决书、《房屋改造工程委托协议》和《燃气管道工程合同》，原告继续要求被告按照原合同约定的时间办理房产证与本案事实不符，原告改变了原房屋基本结构，增加了合同义务，也改变了原合同约定的房屋交付时间，故必然会对房地产办证造成影响，房屋办证时间自然应该相应的顺延。同时，原告签署的《房屋改造工程委托协议》改变了涉案房屋原结构，搭板改造工程明显在事实层面阻碍了房屋初始登记，并因此影响到房屋办证，经被告艰难细致的工作后，房屋登记中心最后于2016年12月21日办理初始登记，之后被告迅速通知原告方陆续办理房地产证。房屋结构改变是双方承认的明显事实，由此延期办证的法律责任只能由原告承担。第二，关于原告诉请的逾期交房违约金，根据（2017）粤03民终19685-19686号民事判决书，原告委托进行的房屋改造和燃气工程改造直接影响到被告交房，同时根据《燃气管道工程合同》，鹏城公司应在接到进场通知后5天内施工、工期20天的约定，考虑被告应完成燃气开户条件的时间，即应真正交房的时间点为2016年5月31日，开发商需向业主承担延期交房的违约责任应从2016年6月1日计算至2016年6月17日。综上，原告要求被告承担延期办证的违约责任缺乏事实和法律依据，请法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2015年7月至12月期间（合同签订时间详见附表二）,原告等人作为买方,民生东都公司作为卖方,双方签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》,合同约定:1.买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区龙城街道美地里园的商品房（总价款详见附表二）。2.合同第九条约定:出卖人应当于2015年12月31日前将本房地产交付给买受人,交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案(回执)》;出卖人向买受人交付前,应发出《入伙通知书》,《入伙通知书》应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。3.合同第十二条约定:除本合同另有约定的特殊情况外,出卖人如未按本合同约定的期限将本房地产交付买受人,按下列方式处理:逾期在90日之内的(含90日),自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金,合同继续履行;逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止,出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。4.合同第二十一条约定出卖人应在取得竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。5.合同第二十二条约定，因出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的,则自房屋交付后的第240日起,按日向买受人支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的,买受人有权解除合同;买受人要求继续履行合同的,出卖人应自房屋交付的第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止,出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。6.合同附件五第十三条约定:若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的,则视为出卖人延期,出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任。合同签订后,原告等人按约向民生东都公司支付了购房款。原告确认于2015年12月30日之前收到入伙通知，确认被告于2016年12月21日办理了房产的初始登记。被告答辩主张在办理了前述初始登记后即通知原告进行办证，原告确认在2016年12月23日左右收到被告通过邮寄方式发出的办证通知书。本系列案原告均取得涉案房产的不动产权登记证书，登记时间详见附表二。其中，24651号原告郭科文于2017年3月21日取得涉案房产不动产权登记证书，于2017年10月13日原告郭科文将该房产转让给案外人罗美珠。合同履行过程中，买方（即原告）与案外人深圳市东都市政工程有限公司签订了《房屋改造工程委托协议》，约定由深圳市东都市政工程有限公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。因搭板改造过程中须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关的改造，被告与案外人深圳市鹏城管道工程有限公司签订《美地里园1栋燃气工程改造施工合同》，该合同载明开工日期暂定2015年8月1日(实际以开工令为准),工期20天。涉案房屋完成上述房屋改造以及燃气改造工程后，最终实际交付使用的时间（也即燃气管道开通时间）原被告均确认为2016年6月17日。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，本院予以确认。民生东都公司与原告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》约定的最后交房时间为2015年12月31日。因涉案楼盘在入伙后还需要进行房屋改造以及燃气管道改造,民生东都公司要求在逾期交房时间中对该施工期予以扣减,该主张合理,本院予以采纳。原告与案外人深圳市东都市政工程有限公司签订的《房屋改造工程委托协议》约定房屋改造时间为入伙之日起120日内,民生东都公司与案外人深圳市鹏城管道工程有限公司签订的《美地里园1栋燃气工程改造施工合同》约定燃气管道改造工期为20天,类似生效判决还确定施工准备的合理时间为12天,故本系列中可扣减的合理工期为152天。民生东都公司应当于2016年5月31日前将涉案房屋交付原告使用,而直到2016年6月17日涉案房屋才开通天然气,具备正常居住功能,因此,民生东都公司应当承担2016年6月1日至2016年6月17日期间的逾期交房违约金，根据合同第十二条的约定，本系列案逾期交房期间的违约金应按购房总价款每日万分之三计算,原告请求的数额不超出本院认定范围，本院予以支持（各案数额详见附表二）。涉案《深圳市房地产买卖合同(预售)》合同附件五第十三条约定:若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的,则视为出卖人延期,出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条预定的违约金标准承担违约责任。前述约定与涉案合同第二十二条约定不一致,涉案合同系深圳市相关行政部门制定的范本合同,而附件五第十三条是上诉人民生东都公司拟订的格式条款,对范本合同内容所作的修改更能体现其真实意思,故附件五第十三条的约定对上诉人民生东都公司具有法律约束力。民生东都公司未能按照合同约定的时间履行办证义务,应当按照合同约定自合同约定的最后交付房屋之日（2015年12月31日）后第241日（2016年8月28日）起算逾期办证违约金。被告主张搭板改造和燃气改造工程给初始登记造成了相应迟延，但是未能提交充分有效证据证明逾期办理初始登记与搭板与燃气改造之间具有因果关系,应承担举证不能的法律后果，且房屋交付与办理房地产证系开发商履行房地产预售合同的不同义务,故被告前述主张缺乏依据，本院不予采纳。故此,原告主张的逾期办证违约金起算日期2016年8月28日,未超出合同约定,本院予以支持。关于逾期办证违约金计算的截止日期，本院认为，结合当事人陈述以及本系列案证据可知各案原告在被告办理初始登记后不久于2016年12月23日左右陆续收到被告发出的办证通知书，此后具体办证进程已非被告单方可控制，原告即具有应履行协助办证之义务，向相关部门提交相应的办证资料，若是因为原告怠于履行协助义务而导致办证迟延，相应的后果应由原告自行承担。故对于原告所诉请的逾期办证违约金的截止日期的认定上，应基于原告积极履行协助义务的前提，同时参考通常情况下办理房产证合理时间，以衡平原告在收到被告办证通知后与被告之间关于办证的权利义务关系。原告请求违约金计算至办证通知妥投之日后两个月即2017年2月24日止，各案逾期办证天数均为180天，符合本院上述考量，本院予以支持。根据合同第二十二条、合同附件五第十三条的约定，本院确认逾期办证违约金应按如下标准计算：购房总价款×0.04%×180天（各案具体数额详见附表二）。在24651号一案中，原告郭科文是涉案房产的原始购买人，系以其名义签署涉案房产的购房协议、改造协议并支付购房款、办理入伙、办理不动产权登记等，被告逾期交房、逾期办证期间发生于原告郭科文2017年10月13日转让涉案房产之前，损害的是原告郭科文作为房屋买受人的涉案合同权益，故对于原告郭科文基于其与被告签订的合同主张上述两项违约金，本院予以支持。原告请求前述两项违约金的逾期利息，无法律依据以及合同依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利，本院在查明案件事实的基础上依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告民生东都深圳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告崔敏娜等8人逾期交房违约金（具体数额详见附表）；二、被告民生东都深圳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告崔敏娜等8人逾期办证违约金（具体数额详见附表）；三、驳回原告崔敏娜等8人的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案受理费（详见附表），原告均已预交，均由被告民生东都深圳房地产开发有限公司负担，被告民生东都深圳房地产开发有限公司负担数额详见附表。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年五月二十五日书记员  林 涵            附表一                  案号              原告主体信息              诉请事项                  逾期交房违约金(按照房款的日万分之三)              逾期办证违约金（按照房款的日万分之四）              前述违约金的逾期利息（按照银行同期贷款利率计算至被告实际还清之日止）                  24649号              崔敏娜，女，汉族，1977年5月26日出生，住址广东省深圳市福田区渡前村12-105号，身份证号码220281197705260024。              9400.6元（计算16天）              141009.6元（自2016年8月28日起计至办证通知妥投之日后2个月（即2017年2月24日）止，延期180天）              150410.2元为基础的逾期利息（自2019年9月21日被告收到催告邮件之日起算）                  24650号              吴立强，男，汉族，1974年8月22日出生，住址广东省深圳市龙岗区宝荷路卓弘高尔夫雅苑2号楼2单元26D，身份证号码452123197408223118。              11587元（计算16天）              173804.5元（自2016年8月28日起计至办证通知妥投之日后2个月（即2017年2月24日）止，延期180天）              185391.5元为基础的逾期利息（自2019年9月21日被告收到催告邮件之日起算）                  24651号              郭科文，男，汉族，1980年3月3日出生，广东省兴宁市侨港街22号，身份证号码44142519800303001x。              9489元（计算16天）              142337元（自2016年8月28日起计至办证通知妥投之日后2个月（即2017年2月24日）止，延期180天）              151826元为基础的逾期利息（自2019年9月21日被告收到催告邮件之日起算）                  24652号              巫挺思，男，汉族，1981年10月13日出生，住址广东省深圳市龙岗区巫屋村13号，身份证号码440307198110131538。      袁远红，女，汉族，1983年11月6日出生，住址广东省深圳市罗湖区布心路1012号布心花园二区21栋404，身份证号码440301198311061726。              9683.3元（计算16天）              145250元（自2016年8月28日起计至办证通知妥投之日后2个月（即2017年2月24日）止，延期180天）              154933.3元为基础的逾期利息（自2019年9月21日被告收到催告邮件之日起算）                  24653号              马勇平，男，汉族，1974年7月25日出生。住址广东省深圳市罗湖区解放路4018号，身份证号码362502197407250630。              10129元（计算16天）              151932元（自2016年8月28日起计至办证通知妥投之日后2个月（即2017年2月24日）止，延期180天）              162061元为基础的逾期利息（自2019年9月21日被告收到催告邮件之日起算）                  24654号              王岚，女，汉族，1978年5月20日出生，住址广东省深圳市龙岗区凤凰大道108号御峰园一期A区A16栋9B，身份证号码362528197805200026。              10245.5元（计算16天）              153683元（自2016年8月28日起计至办证通知妥投之日后2个月（即2017年2月24日）止，延期180天）              163928.5元为基础的逾期利息（自2019年9月21日被告收到催告邮件之日起算）                  24655号              鲁堃，男，汉族，1985年10月31日出生，住址广东省深圳市福田区莲花路1096号彩田村2栋20F，身份证号码440301198510310916。              11121元（计算16天）              166814.4元（自2016年8月28日起计至办证通知妥投之日后2个月（即2017年2月24日）止，延期180天）              177935.4元为基础的逾期利息（自2019年9月21日被告收到催告邮件之日起算）                  附表二                  案号              原告              房地产买卖合同签订时间              房屋价款              合同约定交付时间              被告通知办证时间              不动产登记时间              被告应支付原告款项              诉讼费预交及负担                  逾期交房违约金（单位：元）              逾期办证违约金（单位：元）                  24649号              崔敏娜              2015年7月7日              1958467元              2015年12月31日              2016年12月23日左右              2018年11月5日              9400.6              141009.6              原告预交1654元，由被告负担 。                  24650号              吴立强              2015年8月10日              2413952元              2015年12月31日              2016年12月23日左右              2017年4月19日              11587              173804.5              原告预交2004元，由被告负担 。                  24651号              郭科文              2015年7月7日              1976905元              2015年12月31日              2016年12月23日左右              2017年3月21日              9489              142337              原告预交1668元，被告负担。                  24652号              巫挺思      袁远红              2015年8月20日              2017360元              2015年12月31日              2016年12月23日左右              2017年4月24日              9683.3              145250              原告预交1699元，由被告负担 。                  24653号              马勇平              2015年8月10日              2110168元              2015年12月31日              2016年12月23日左右              2017年3月15日              10129              151932              原告预交1771元，由被告负担 。                  24654号              王岚              2015年8月10日              2134483元              2015年12月31日              2016年12月23日左右              2017年3月15日              10245.5              153683              原告预交1789元，由被告负担 。                  24655号              鲁堃              2015年12月11日              2316867元              2015年12月31日              2016年12月23日左右              2019年1月8日              11121              166814.4              原告预交1929元，由被告负担 。