广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终13830-13839号 上诉人（原审被告）：东旭蓝天新能源股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门中路**鸿基大厦**，统一社会信用代码：91440300192174418Y。 法定代表人：卢召义，总经理。 委托诉讼代理人：郑诗婕，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王翠苹，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 13830号被上诉人（原审原告）：魏凤娇，女，汉族，1982年4月22日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。 13831号被上诉人（原审原告）：方群浩，男，汉族，1979年1月12日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。 13832号被上诉人（原审原告）：罗从金，女，汉族，1982年7月12日出生，身份证住址：福建省上杭县。 13833号被上诉人（原审原告）：黄舒华，女，汉族，1988年12月24日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 13834号被上诉人（原审原告）：关剑豪，男，汉族，1988年4月1日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 13835号被上诉人（原审原告）：缪朝晖，男，汉族，1968年6月18日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。 13835号被上诉人（原审原告）：缪爱珍，女，汉族，1967年1月18日出生，身份证住址：：广东省深圳市福田区。 13836号被上诉人（原审原告）：吕平，男，汉族，1970年1月13日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。 13836号被上诉人（原审原告）：冯莲英，女，汉族，1977年12月14日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。 13837号被上诉人（原审原告）：施伟杰，男，汉族，1988年7月11日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。 13837号被上诉人（原审原告）：邓雁玲，女，汉族，1989年8月15日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 13838号被上诉人（原审原告）：庄小红，女，汉族，1970年8月14日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 13839号被上诉人（原审原告）：林离，女，汉族，1978年3月30日出生，身份证住址：广东省深圳使罗湖区。 上诉人东旭蓝天新能源股份有限公司（以下简称东旭蓝天公司）因与被上诉人魏凤娇、方群浩、罗从金、黄舒华、关剑豪、缪朝晖、缪爱珍、吕平、冯莲英、施伟杰、邓雁玲、庄小红、林离（以下简称“魏凤娇等13人”。其中，魏凤娇、方群浩、罗从金、关剑豪、缪朝晖、缪爱珍、吕平、冯莲英、施伟杰、邓雁玲、林离简称“魏凤娇等11人”）商品房预售合同纠纷系列案十案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初1687-1696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人东旭蓝天公司的上诉请求:1.请求依法撤销一审民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人等13人的诉讼请求；2.请求判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费。 被上诉人魏凤娇等13人的答辩意见：上诉人东旭蓝天公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人魏凤娇等13人的原审诉讼请求：1.判决上诉人东旭蓝天公司支付逾期办证违约金（具体金额详见附表）；2.判决上诉人东旭蓝天公司承担本系列案诉讼费用。 原审判决主文：一、上诉人东旭蓝天公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人魏凤娇等13人支付延迟办理《房地产证》违约金（具体金额详见附表）；二、驳回被上诉人魏凤娇等13人的其他诉讼请求。 本院经二审审理查明以下事实：一审查明事实清楚，本院依法予以确认。 本院认为，针对上诉人东旭蓝天公司的各项上诉请求，本院具体分析认定如下： 本案为商品房预售合同纠纷。根据涉案买卖合同约定，上诉人东旭蓝天公司应于房屋交付之日起240日内为被上诉人魏凤娇等13人办理并取得房地产证，而涉案房产办证时间超过了该约定期限。上诉人东旭蓝天公司上诉主张办证迟延系因政府机关等非其可预见、控制的原因所致，本院对其提出的免责事由逐项分析如下： 首先，上诉人东旭蓝天公司主张系因涉案项目周边地形客观环境制约，鸿基一街和鸿基二街不具备建设移交条件，导致涉案项目建设规划验收迟延和初始登记迟延。本院认为，2012年12月20日深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称第一管理局）在与东旭蓝天公司签订的《深圳土地使用权出让合同书》中明确“鸿基一街和鸿基二街至今仍不具备建设移交条件”。对于该情形，上诉人东旭蓝天公司直到2014年11月3日才向第一管理局反映该问题。从签订《深圳土地使用权出让合同书》到上诉人东旭蓝天公司反映上述问题，期间两年时间，东旭蓝天公司作为房地产项目开发企业应当预见不具备建设移交条件将导致涉案项目工程规划验收延迟，故本院对该项免责主张不予支持。 其次，上诉人东旭蓝天公司主张2016年4月26日至2016年6月6日期间的迟延系因登记中心办理初始登记超期所致。本案中，根据2016年2月26日《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》记载，该中心处理上诉人东旭蓝天公司初始登记申请的办文期限为60个自然日，即自受理之日起至2016年4月26日止。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，初始登记经审查符合规定的，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内做出初步审定。该登记中心初步审定为2016年4月5日，故初始登记完成时间并未超出正常办文期限，其初始登记审查符合相关规定。因此，上诉人东旭蓝天公司上诉请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中有关出卖人延期办证违约责任归责事由的规定，对前述正常办文期限届满至实际办理完毕期间即2016年4月26日至2016年6月6日期间的违约金予以免责，缺乏事实依据，本院不予支持。综合上述分析，上诉人东旭蓝天公司所主张的免责事由均不成立，其应依照合同约定向被上诉人魏凤娇等13人支付迟延办证违约金。 关于迟延办证违约金的截止日，因办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间。因此，迟延办证违约金应计算至买受人接收开发商的办证资料后的合理期限止。考虑到产权登记机关办理一手商品房转移登记的时间为30个自然日，同时被上诉人魏凤娇等11人申请产权转移登记尚需一定的准备时间，一审法院酌定在45个自然日的合理期限内应当能办理出房地产证，即迟延办证违约金应当计算至买受人接收办证资料后的第45个自然日止（如实际取得房地产证的时间早于接收办证资料后的第45个自然日，则计算至实际取得房地产证日止），并无不当，本院予以维持。其中，被上诉人黄舒华在2016年7月6日完成了办证手续，早于上述的合理期限，故迟延办证违约金应计算至2016年7月6日，共计101天。被上诉人庄小红完成办证手续的日期为2016年7月11日，早于上述的合理期限，故原审判决计算迟延办证违约金应至2016年7月11日，共计106天。原审判决对此计算均无误，本院予以维持。 至于上诉人东旭蓝天公司上诉请求调整违约金的问题，因上诉人东旭蓝天公司未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故其请求适当减少违约金，证据不足，本院不予支持。 综上，上诉人东旭蓝天公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本系列案二审案件受理费共计26501元（详见附表），由上诉人东旭蓝天新能源股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭   琛 审判员 庄 齐 明 审判员 周   洁 二〇一九年十二月十二日 书记员 钟雯（兼）                            附 表                               序             号                       当事人                       二审案号                       一审案号                       一审判决逾期办证违约金                       一审诉请逾期办证违约金                       二审案件受理费                               1                       魏凤娇                       （2019）粤03民终13830号                       （2019）粤0303民初1687号                       159960.08                       163894                       3499                               2                       方群浩                       （2019）粤03民终13831号                       （2019）粤0303民初1688号                       158218.27                       163449                       3464                               3                       罗从金                       （2019）粤03民终13832号                       （2019）粤0303民初1689号                       95129.74                       98275                       2178                               4                       黄舒华                       （2019）粤03民终13833号                       （2019）粤0303民初1690号                       128318                       128318                       2866                               5                       关剑豪                       （2019）粤03民终13834号                       （2019）粤0303民初1691号                       125358                       125358                       2807                               6                       缪朝晖、缪爱珍                       （2019）粤03民终13835号                       （2019）粤0303民初1692号                       76899.58                       109232                       1722                               7                       吕平、冯莲英                       （2019）粤03民终13836号                       （2019）粤0303民初1693号                       162801.41                       166805                       3556                               8                       施伟杰、邓雁玲                       （2019）粤03民终13837号                       （2019）粤0303民初1694号                       70510.91                       111568                       1563                               9                       庄小红                       （2019）粤03民终13838号                       （2019）粤0303民初1695号                       75309                       75309                       1683                               10                       林离                       （2019）粤03民终13839号                       （2019）粤0303民初1696号                       143152.32                       147885                       3163