上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初6173号原告朱维春，女，1969年2月27日出生，汉族，住上海市。被告林勇国，男，1982年4月2日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。委托代理人尹宏、单威原，上海市凤凰律师事务所律师。被告苏哈录乃，男，1978年1月24日出生，回族，住上海市。原告朱维春与被告林勇国、苏哈录乃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张廷奎独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱维春，被告林勇国及其委托代理人单威原，被告苏哈录乃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱维春诉称，原告与被告林勇国于2010年12月25日签订《房屋租合同》，约定原告将上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给林勇国使用，林勇国按照每月23,000元的标准向原告支付租金(双方约定2014年3月起每月支付24,150元，并以此金额予以履行)，租赁期限2011年1月1日起至2015年12月31日止。此后，双方均正常履行合同，直至2015年10月，林勇国开始拖欠租金，并且在未经原告同意的情况下擅自将系争房屋转租给被告苏哈录乃使用。被告的行为导致原告在租赁合同期满后仍无法收回房屋，且自2015年1月起未能再收取租金。原告之后多次要求苏哈录乃搬离系争房屋均未果，故起诉要求判令林勇国支付原告2015年10月至2015年12月的租金72,450元；判令苏哈录乃结清系争房屋水、电、物业费后将系争房屋归还原告；判令苏哈录乃向原告支付从2016年1月至房屋归还之日的房屋使用费，按每月24,150元的标准计算。被告林勇国辩称，林勇国与原告签订租赁合同，期限至2015年12月31日。林勇国一直使用系争房屋至2015年3月，租金一直正常支付。2015年3月，林勇国将系争房屋转让给苏哈录乃，苏哈录乃直接将租金支付给原告，直接与原告建立了租赁关系，虽然没有书面协议，但苏哈录乃是直接向原告支付租金的，并且有口头约定。后苏哈录乃没有继续支付租金，林勇国也帮原告催过。林勇国认为，原告对于系争房屋使用情况发生变化已经予以认可，也从苏哈录乃处收取了两期租金，故2015年系争房屋的租金应由原告向苏哈录乃主张，故不同意原告诉请。被告苏哈录乃辩称，不同意原告诉请。被告是在看了原告与林勇国以及林勇国与案外人房某某签订的合同后与房某某签订的转让合同，并支付了林勇国10万元转让费，之后又花了32万元装修。被告向原告支付了2015年3月至9月的租金，后原告告知被告以后房屋不再租给被告了，故被告之后未再支付房租。当时被告看到原告和林勇国的租赁合同期限到2015年12月31日，但林勇国、房某某都说可以续签的。现被告不同意归还系争房屋，要求继续使用系争房屋，同意按照每月23,000元的标准支付房租。经审理查明，系争房屋产权人为原告、原告丈夫董融、原告女儿董舒伃，房屋类型为店铺。2010年12月25日，原告与林勇国签订《房屋租赁合同》，约定：“房屋租金为23,000元，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日；合同签订之日起，林勇国向原告支付合同押金23,000元，合同期满，林勇国无违约行业，原告退还合同押金；租赁期满后，如林勇国继续使用房屋，就在租赁期满前三个月提出，经双方同意重新签订租赁合同，在同等条件下，林勇国有优先承租权；林勇国在合同经营期，不得擅自将该承租的房子转租或转让，林勇国特殊情况需将承租的房子转于他人，必须征得原告书面同意，原告和对方另行签合同，否则视为无效”。上述《房屋租赁合同》签订后，林勇国向原告支付了23,000元押金，使用房屋经营并按约支付房屋租金，期间双方口头约定房屋租金变更为每月24,150元。2015年3月，林勇国与案外人房某某签订《转让协议》，约定：“经双方友好协商一致同意，将虹口区花园路XXX弄XXX号XXX室的门面建筑面积79平方米，转让给房某某经营使用，房某某同意一次性补偿10万元装修费用给林勇国作为转让费，房某某不得以任何理由向林勇国要回补偿费用，商铺从2015年3月1号交付给房某某使用，从2015年3月1日开始房屋的租金、水电、物业费用全部由房某某承担，与林勇国无关”。后苏哈录乃向林勇国支付了10万元及押金23,000元，之后苏哈录乃经营使用系争房屋，房屋租金支付至2015年9月。2015年12月23日，原告在系争房屋大门张贴告示，表示系争房屋于2015年12月31日合同期满，不再出租，要求租户于2015年12月31日前搬离系争房屋。后苏哈录乃经营使用系争房屋至今，原、被告经协商未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、照片、用户信息登记表，被告林勇国提供的录音资料、转让协议、中国工商银行客户凭条以及当事人陈述等证据为证。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告与林勇国签订的租赁合同中明确不得转租，林勇国未经原告同意将系争房屋“转让”于他人，并约定租金、水电费、物业费由对方承担，从《转让协议》的内容、形式上来看，该协议实际上是林勇国将租赁合同的权利义务一并转移给他人，虽事先未经原告同意，但从苏哈录乃多次向原告支付租金及原告对此所做表示，表明原告已经默认租赁合同中林勇国的权利义务已经一并转移给苏哈录乃，苏哈录乃应按原合同约定支付相应租金，故苏哈录乃应负责支付原告2015年10月至2015年12月的租金72,450元。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告与林勇国签订的租赁合同于2015年12月31日到期，苏哈录乃同样应受此期限约束，故原告要求被告搬离并将系争房屋返还的诉请有事实和法律依据，本院予以准许。苏哈录乃应结清系争房屋水、电、物业费后将系争房屋归还原告。同时苏哈录乃应支付系争房屋2016年1月1日至实际迁出之日止的房屋使用费，标准应参照原租金标准。关于林勇国向原告支付的押金23,000元，苏哈录乃已经向林勇国支付，林勇国亦同意该押金退还给苏哈录乃，故原告应向苏哈录乃返还押金23,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告苏哈录乃应携其物品迁出上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、自本判决生效之日起10日内，被告苏哈录乃应向原告朱维春支付上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋2015年10月至2015年12月的租金72,450元；三、自本判决生效之日起10日内，被告苏哈录乃应按每月24,150元的标准支付原告朱维春上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋使用费(自2016年1月1日起计算至被告迁出之日止)；四、被告苏哈录乃应于迁出之日按实付清上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋水费、电费、物业费；五、自本判决生效之日起10日内，原告朱维春应返还被告苏哈录乃押金23,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,611.25元，减半收取805.62元，由被告苏哈录乃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  张廷奎二〇一六年九月七日书 记 员  王 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。