文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1773号上诉人（原审被告）：李明怀，男，汉族，1963年11月1日出生，住重庆市南川区。上诉人（原审被告）：徐中美，女，汉族，1966年5月9日出生，住重庆市南川区。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：赵大坤，重庆百哲千行律师事务所律师。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴永强，重庆百哲千行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王忠华，男，汉族，1973年6月5日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：郭水平，重庆祥永律师事务所律师。上诉人李明怀、徐中美因与被上诉人王忠华排除妨害纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初4488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人李明怀、徐中美的共同委托诉讼代理人吴永强，被上诉人王忠华的委托诉讼代理人郭水平到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。李明怀、徐中美共同上诉请求：1、撤销重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初4488号民事判决，改判驳回被上诉人王忠华的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人王忠华承担。事实和理由是：一审法院认定事实错误。1、一审判决认定被上诉人王忠华竞买了案涉房屋，便取得房屋周边花园的管理和使用权，属于事实认定错误。被上诉人王忠华虽竞拍了案涉房屋，但并未获得案涉花园及其附属设施。根据重庆市南川区人民法院的拍卖公告对拍卖对象的描述，结合案涉房屋的评估报告，该次拍卖只对其二人居住的房屋进行评估拍卖，案涉花园不在本次拍卖的房屋内，也不在其二人贷款时抵押范围内；2、一审判决适用法律错误。拍卖公告明确注明案涉房屋为独栋别墅，一审中其明确表示案涉花园系另行出资购得，相关的附属设施也是其自行出资添置，案涉花园及附属设施的所有、管理权和使用权理应属于其二人所有。该花园不是建筑物，也不是建筑物专有部分以外的共有部分，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，属于法律适用错误；3、被上诉人王忠华主体不适格，即使依据一审法院认定案涉花园属于共有部分，根据建筑物区分所有权原则，该共有部分的权利应由全体共有人主张，被上诉人王忠华作为单个业主无权要求其二人将案涉花园内的相关附属设施搬离。被上诉人王忠华辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、依据物权法第七十三条的规定，由于案涉花园既不属于城镇公共绿地，也不属于个人，案涉花园所有权归全体业主共有。再依据物权法第二十八条和物权法司法解释的规定，以及执行裁定书，其现已经获得案涉房屋的所有权及相应的权利；2、依据物权法第七十条和七十二条的规定，李明怀、徐中美对案涉花园享有的共有和共同管理的权利应随着案涉房屋的所有权及相应的其他权利的转移而转移。且李明怀、徐中美并未举证证明其对案涉花园仍享有共有和共同管理的权利，故李明怀、徐中美从2019年4月21日至今对案涉花园的占用和使用，系非法侵害其合法权益；3、其自获得案涉房屋所有权及相应权利之时，就系案涉花园的合法管理人和使用人，按照我国侵权责任法规定，其有权要求李明怀、徐中美排除妨碍。主张驳回上诉，维持原判。王忠华2019年7月16日向一审法院起诉请求：1、判决李明怀、徐中美立即将位于重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号附40号的房屋及其花园中属于自己的物品搬走清空；2、判决李明怀、徐中美自2019年4月21日起，以1560090元的房屋竞买款为基数，按年利率6%的标准向其支付资金占用利息，直至其将该房屋及其花园中属于自己的物品搬走清空时止；3、判决李明怀、徐中美承担该案的诉讼费。一审法院认定事实：李明怀、徐中美因未履行其与重庆南川石银村镇银行的重庆市南川区人民法院（2017）渝0119民初2378号借款合同纠纷一案的生效判决，其二人所有的位于重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋被依法拍卖，2018年10月9日王忠华以1560090元竞买了该房屋。2018年11月15日，南川区法院（2018）渝0119执775号之二执行裁定书作出如下裁定：1、重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋（产权证号304房地证2013字第09XXX号）的所有权及相应的其他权利归买受人王忠华（公民身份号码51232319730605XXXX）所有。财产权自该裁定送达买受人时起转移。2、对重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋（产权证号304房地证2013字第09XXX号）的查封予以解除。3、对重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋（产权证号304房地证2013字第09XXX号）抵押权予以注销。4、将重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋（产权证号304房地证2013字第09XXX号）的所有权变更登记到王忠华（公民身份号码51232319730605XXXX）名下。2018年12月27日，王忠华取得该房屋的不动产权证书。后该房屋交付。现李明怀、徐中美在该房屋的周边花园内堆放了一些杂物，圈养了几只鸡，还种有部分蔬菜，并将一只狗圈养在该房屋车库内。2019年7月16日，王忠华向该院提起前述诉讼。另查明，重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋系独栋别墅，该房屋土地使用权面积为149.49平方米，房屋共两层，建筑面积265.32平方米。李明怀、徐中美原来的房屋产权证地宗图及王忠华现有的房屋产权证地宗图均显示该房屋正门临小区公路，其余三面均为花园。李明怀、徐中美购买该房屋后在房屋周边花园设置了围栏，种植的部分花草树木，并修建了一个水池，水池内目前放置有一座小假山，目前花园内的所有设施物品均系李明怀、徐中美添置。再查明，该房屋被依法拍卖前进行了价值评估，司法鉴定估价报告书中也用照片的形式记载了该房屋周边环境及现状，其中就有两张估价对象利用现状（花园）的照片。庭审中，王忠华提交了由别墅小区业主委员会和重庆九发物业管理有限责任公司联合出具的证明，证明写明：“重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋属于独栋别墅。开发商交房时，标明了别墅业主使用和管理的花园的四周界线。花园内的动产归使用和管理花园的别墅业主。花园没有独立产权。”诉讼过程中，李明怀、徐中美明确表示花园不属于应当交付的范围，李明怀、徐中美没有交付义务，也不就涉案房屋周边花园内所有由其添置的附属物的价值要求王忠华在该案中进行补偿。一审法院认为，根据我国物权法的规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该案中涉案房屋的周边花园并不包含在李明怀、徐中美的原房屋产权证及王忠华目前的房屋产权证范围内，属该小区业主专有部分之外的共有部分。涉案房屋所在小区业主委员会也认可该花园客观上仅由涉案房屋的业主管理和使用的事实，那么李明怀、徐中美管理使用该花园的前提是其具有业主身份。当房屋所有权发生转移时，李明怀、徐中美丧失业主身份，其基于业主身份对共有部分享有的共有和共同管理的权利应一并转移给新的业主。故王忠华作为新业主有权要求李明怀、徐中美不得妨碍王忠华对该共有部分行使管理使用权。因李明怀、徐中美不同意由王忠华对涉案房屋周边花园内由其增设的部分进行价值补偿，故该院对王忠华要求李明怀、徐中美将涉案房屋周边花园内属于李明怀、徐中美增设的可搬离的围栏、花草树木、蔬菜、假山、圈养的鸡等搬离花园的诉讼请求予以支持。水池为不可搬离物不予搬离。关于王忠华的第二项诉讼请求，虽然李明怀、徐中美在涉案房屋周边花园内种有作物并圈养有几只鸡、涉案房屋车库内也养有狗，但车库内的狗有独立的狗笼，可随时提开，且经过王忠华同意，对王忠华装修涉案房屋不会产生实质影响，且王忠华也没有提交证明其损失的相关证据。故对王忠华的该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：1、限李明怀、徐中美于该判决生效后十五日内将位于重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋周边花园内的围栏、花草树木、蔬菜、假山、杂物、圈养的鸡及该房屋车库内圈养的狗搬离；2、驳回王忠华的其他诉讼请求。该案案件受理费减半收取40元（王忠华已预交），由李明怀、徐中美负担。本院二审查明：李明怀、徐中美在本院二审庭询时举示的证据有：重庆市南川区南城街道办事处金佛大道天之娇俊园X栋11号的拍卖公告二十五页，拟证明：建筑物构筑物、附着物不包含在拍卖范围之内，被上诉人王忠华不能通过竞拍案涉房屋取得周边花园的使用权和管理权。该证据经被上诉人王忠华质证后认为：无法确认该项证据的真实性，不认可该项证据的合法性，也不认可该项证据与此案的关联性，该项证据达不到李明怀、徐中美的证明目的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点是：1、王忠华是否具备一审原告的主体资格；2、王忠华购买案涉房屋后是否取得房屋周围花园的管理权和使用权；3、案涉花园是不是李明怀、徐中美用购买涉案房屋之外的钱购得；4、一审判决适用法律是否正确。王忠华根据一审法院作出已经生效的（2018）渝0119执775号之二执行裁定书的要求，已经依法取得了重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋（即案涉房屋）的合法产权，并到房屋管理部门办理了相应的产权手续，双方对该事实无异议，应予确认。从重庆市南川区天之娇别墅小区业主委员会和重庆九发物业管理有限责任公司联合出具的证明上看，该证明已明确载明：重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋属于独栋别墅；开发商交房时，标明了别墅业主使用和管理的花园的四周界线；花园内的动产归使用和管理花园的别墅业主；花园没有独立产权。由此表明，该案争执花园内的动产只能由涉案房屋的业主才能管理和使用。因案涉房屋被一审法院依法拍卖给了王忠华，李明怀、徐中美便丧失了案涉房屋业主身份，王忠华作为案涉房屋的新业主依法取得了对案涉花园享有的共有和共同管理权，具备了一审原告的主体资格，其有权要求涉案房屋的原业主李明怀、徐中美搬离案涉花园内的围栏、花草树木、蔬菜、假山、杂物、圈养的鸡及该房屋车库内圈养的狗等，一审判决合法、合情、合理，是正确的。李明怀、徐中美上诉提出“案涉花园系其用购买涉案房屋之外的钱另行购得，一审判决适用法律错误”的理由，因其未向本院举示足够、充分的事实根据和法律依据，依法不能成立。从本案现有的证据来看，一审判决“李明怀、徐中美将位于重庆市南川区南城街道金佛大道XXX号1-2号房屋周边花园内的围栏、花草树木、蔬菜、假山、杂物、圈养的鸡及该房屋车库内圈养的狗搬离”符合本案的实际情况，并未违反相关的法律规定，依法应当维持。综上，李明怀、徐中美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的主要事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费用80元，由上诉人李明怀、徐中美共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 斌审 判 员  陈胜友审 判 员  蔡 伟二〇一九年十二月二十日法官助理  杨丽彦书 记 员  尹 童