中华人民共和国 辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书                            签发：                       审核：                               拟稿：                            辽宁省沈阳市和平区人民法院 民事判决书 （2019）辽0102民初6824号 原告：中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地：沈阳市浑南区新隆街18-1号，统一社会信用代码：912101008177409434。 负责人：刘越，系该行行长。 委托诉讼代理人：李丹，女，系该行员工。 委托诉讼代理人：王严，男，系该行员工。 被告：王亮，女，1968年11月24日出生，汉族，住沈阳市大东区。 被告：沈阳瑞家置业有限公司，住所地：皇姑区长江南街6号1-31-13，统一社会信用代码：91210100555336448A。 法定代表人：束桂香。 原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告王亮、沈阳瑞家置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行委托诉讼代理人王严到庭参加诉讼，被告王亮、沈阳瑞家置业有限公司经公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告王亮、沈阳瑞家置业有限公司于2017年11月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告王亮、沈阳瑞家置业有限公司偿还原告借款本金301277.82元、利息5362.97元、罚息153.86元、违约金1463.61元（以上本金及利息截止日为2019年2月12日）,并自2019年2月13日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告王亮名下位于大东区，建筑面积49.57平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳瑞家置业有限公司在对被告王亮应支付的上述款项承担连带保证责任；6.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:1.2017年11月3日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与王亮、沈阳瑞家置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款金额32万元，借款期限自2018年1月5日至2028年1月5日止；借款用于购置位于大东区，建筑面积49.57平方米的房产；贷款利率为月利率；贷款采用等额本息还款方法；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。2.《个人住房（商业用房）借款合同》约定以王亮名下的位于大东区，建筑面积49.57平方米的房产为上述债权提供抵押担保。抵押担保的范围为主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用。2017年11月13日，被告王亮、沈阳瑞家置业有限公司按合同约定到登记机关为抵押房产办理了不动产登记证明，预告登记权利人为原告。3.《个人住房（商业用房）借款合同》约定沈阳瑞家置业有限公司自愿为上述债权提供连带责任保证。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证担保的范围为主合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。4.借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告王亮前期尚能按期偿还借款本息，但从2018年11月起未按期足额偿还原告借款本息。截至2019年2月12日，被告王亮尚拖欠借款本金301277.82元、利息5362.97元、罚息153.86元、违约金1463.61元未还，故原告诉至法院。 被告王亮、沈阳瑞家置业有限公司经合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2017年11月3日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行（贷款人）与被告王亮（借款人、抵押人）、沈阳瑞家置业有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款金额320000元，借款期限为120个月，即自2017年11月3日至2027年11月3日止；借款用于购买位于沈阳市大东区，建筑面积49.57方米的房产；贷款利率为月浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；贷款采用等额本息还款方法,在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息合计为人民币3416.82元；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款方法。合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。本合同项下担保方式为保证和抵押。抵押人以其购买的位于沈阳市大东区，建筑面积49.57方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。保证人为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 2.2017年11月13日，被告王亮按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为原告。 3.借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告王亮前期尚能按期偿还借款本息，但从2018年11月起未按期足额偿还原告借款本息。截至2019年2月11日，被告王亮尚拖欠贷款本金301277.82元、利息5362.97元、本金罚息95.53元、利息罚息58.33元未还，故原告诉至法院。 上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、不动产预告登记证书、贷款账户基本信息表等证据证明，本院予以确认。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告王亮经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告王亮、沈阳瑞家置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告王亮未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告王亮从2018年11月起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金。双方已约定，如借款人逾期还款，贷款人计收逾期利息及复利。因逾期利息及复利已具有惩罚性，且在数额上亦高于原告损失，故原告另行主张违约金，已超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，对原告该项主张，本院不予支持。 关于原告主张对被告王亮抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张被告沈阳瑞家置业有限公司承担保证责任的诉讼请求。被告沈阳瑞家置业有限公司作为借款的保证人，主债务人王亮未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳瑞家置业有限公司对借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告王亮、沈阳瑞家置业有限公司于2017年11月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告王亮于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金301277.82元、利息5362.97元、本金罚息95.53元、利息罚息58.33元（以上本金、利息、罚息的计算截止至2019年2月11日）；并自2019年2月12日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行逾期利息、罚息至本判决实际偿还之日止； 三、被告沈阳瑞家置业有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告王亮应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告王亮追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5924元，公告费800元，由被告王亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  聂 雪 人民陪审员  董秀坤 人民陪审员  蔡 军 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  姜 悦 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。