北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27363号原告（反诉被告）：李华忠，男，1954年10月20日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。委托诉讼代理人：张俊建，男，1963年5月14日出生，汉族，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李云程，男，1960年1月1日出生，汉族，北京市海淀区居民，住北京市昌平区，身份号码×××。委托诉讼代理人冯小鸣（李云程之妻），1957年9月10日出生，汉族，北京市海淀区居民，住北京市昌平区。委托诉讼代理人徐全立，北京市扶正律师事务所律师。原告（反诉被告）李华忠与被告（反诉原告）李云程农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李华忠及其委托诉讼代理人张俊建，被告（反诉原告）李云程及其委托诉讼代理人冯小鸣、徐全立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华忠向本院提出诉讼请求：被告立即腾退位于北京市顺义区×镇×村一处院落的所有房屋并退还宅基地使用权证。事实和理由：原告有宅院一处，位于北京市顺义区×镇×村，宅院内原有原告建设的北正房六间、西厢房四间、南倒座房六间。该宅院的集体土地使用证登记使用人为原告李华忠。1998年9月2日，原告李华忠以7万元的价格将该宅院卖给了李云程。2019年8月2日，经北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初3855号民事判决书判决，原告与被告于1998年9月2日就北京市顺义区×镇×村一处宅院内原有房屋达成的协议书无效。现判决书已经生效，但被告至今未腾退涉诉房屋，故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告李云程辩称：涉诉房屋的实际成交价格是12.30万元，原告给我方合适的补偿款后我方才同意腾退房屋交还集体土地使用证。反诉原告李云程向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告信赖利益损失2116000元，租房违约损失84000元；2.鉴定费10000元及案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：反诉被告将位于顺义区×镇×村一处宅院出售给反诉原告，宅基地使用面积为492.86平方米，反诉原告进行了改建扩建和精装修。因反诉被告提起诉讼，2019年8月2日，北京市顺义区人民法院作出（2019）京0113民初3855号民事判决，原告与被告于1998年9月2日就北京市顺义区×镇×村一处宅院内原有房屋达成的协议书无效。2019年9月11日，反诉被告再次向北京市顺义区人民法院起诉，要求反诉原告腾退返还宅院。反诉原告认为，反诉被告明知出售的宅院属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖多年后又以违法出售为由主张合同无效，违反诚实信用原则，其应当对合同无效承担主要责任，应当对因合同无效给反诉原告造成的经济损失依责赔偿。反诉原告得到相应赔偿后，才有能力和义务进行腾退。故诉至法院，请法院依法判决。反诉被告李华忠辩称：不同意反诉原告李云程的诉讼请求，只同意给付781697元。依据是我们根据评估报告第三页的区位补偿价216000元×0.7+房屋重置成新价630497元=781697元。我们认为评估的房屋重置成新价过高。对李云程主张的租房损失不能成立，我们看了对方签订的租赁合同是2019年4月，就在2019年3月我们双方就合同无效审理的时候，法院要双方维持现状，但是2019年4月李云程故意与第三人签订了租赁合同。当时李云程购买房屋是为了居住，并不是出租，对这个请求不认可。评估费由双方共同承担。我们不认可双方是由我们一方故意违约，当时双方买卖交易是真实的意思表示，并不是欺骗对方。责任双方应该共同承担。本院经审理认定事实如下：涉诉宅院位于北京市顺义区×镇×村，《集体土地建设用地使用证》编号为顺—×乡×村集建（证）字第×号，登记的土地使用者为李华中，×村委会出具证明，证明《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者李华中与本案中的李华忠系同一人。李华忠为北京市顺义区×镇×村一处宅院的宅基地使用权人。其以12.3万元将上述宅院卖给李云程，并将该宅院及其集体土地建设用地使用证交给李云程。涉诉宅院出售时，建有南倒座六间、西厢房四间、北房六间、北房北侧简易房三间。李华忠认可涉诉宅院出售后，一直由李云程居住、使用，庭院内的改造、装修都是李云程施工的。本诉之前，李华忠曾起诉李云程农村房屋买卖合同纠纷，主张要求确认于双方于1998年9月2日签订的房屋买卖协议书无效，2019年8月2日，北京市顺义区人民法院作出（2019）京0113民初3855号民事判决，判决上述协议书无效。本案审理过程中，经李云程申请，本院委托北京鼎春德房地产土地评估有限公司（以下简称鼎春德评估公司）对涉诉宅院宅基地的区位补偿价、地上物重置成新价进行评估。2019年12月3日，鼎春德评估公司出具《评估报告书》，确定涉诉宅院宅基地的区位补偿单价为1080元/平方米，涉诉宅院总的区位补偿价为216000元，房屋重置成新价、附属物及装修价款为630497元。李云程支付鉴定费10000元。双方对《评估报告书》真实性、评估人员资质及评估程序均认可，但李云程不认可评估报告，因为本案依据的是顺义区【顺政发[2016]12号】通知，但该通知只适用于房屋拆迁的评估，本案的房屋是一种买卖关系，交易标的物价格的评估，以比照合理的市场价格进行评估，不应当适用这个12号通知文件；房屋及附属物重置成新价和装修的价款过低，宅基地的平米数应当按照492.86平方米计算，理由是李云程是按照这个平米数与李华忠签订的协议书，集体土地使用证上载明的也是这个面积，附页虽然载明超占292.86平方米，但在附页下面明确写着本附页在1993年11月12日盖章后生效，但该附页并没有盖章，发证日期是1993年11月17日，是在11月12日之后，我方认为该附页并未生效，因此评估报告中将292.86平方米作为超占面积没有依据。庭审中，李云程明确了自己诉求中信赖利益损失包含的项目及计算方式：区位补偿价是1080元/平方米×492.86平方米×3倍×70%=1117806.48元。地上物重置成新价是参考农村建房的价格每平米3300元/平方米×304.08平方米=1003464元，两者加在一起凑了一个整数2116000元。就双方过错问题，李华忠认为双方买卖农村房屋是一种合同关系，合同交易的时候是双方真实意思表示，而且办理了当时能办理的所有手续，不能因为李华忠当过村长就承担全部过错。就宅基地面积问题，李华忠认为根据规定，郊区每户宅基地标准是近郊区2.5分地，远郊区3分地，顺义属于远郊区，超占面积在集体建设用地使用证上已经用虚线标出，要求法院根据其他判例酌情确定超占土地的价值；就李云程因出租房屋造成的违约损失，李华忠不认可，认为2018年11月双方就开始进入诉讼，当时法院已经明示双方不要对涉诉房屋进行处理，要保持原状，因此对于李云程扩大的损失不认可。李云程解释说租赁合同是在上次确认合同无效的诉讼中签订的，当时法官要求保持现状我们理解是不能翻建扩建和拆改，并不包括出租。上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、询问笔录、（2019）京0113民初3855号民事判决书及裁定书、《评估报告书》、现场照片、鉴定费发票等证据在案佐证。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。李华忠作为村集体经济组成成员且在村委会内担任过职务，应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。李华忠在转让涉诉宅院原有房屋二十余年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，李华忠应承担主要责任。李云程不是北京市顺义区×镇×村的集体经济组织成员，对其盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。双方于1998年9月2日签订的房屋买卖协议书已被确认为无效，李云程应将涉诉宅院、房屋及涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》返还给李华忠，李华忠应当对因合同无效给李云程造成的经济损失依责赔偿，具体赔偿数额，本院将参考《评估报告书》及现有证据、结合市场价格等综合因素酌情予以确定，对李云程反诉诉讼请求中数额过高部分本院不予支持。李云程主张的租房违约损失已经考虑在因合同无效给其造成的信赖利益损失之中，不宜重复主张，本院对该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李华忠于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）李云程信赖利益损失共计一百四十一万六千二百元；二、被告（反诉原告）李云程自本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李华忠编号为顺—×乡×村集建（证）字第×号的《集体土地建设用地使用证》；三、在原告（反诉被告）李华忠履行完本判决第一项所确定义务之日起三个月内，被告（反诉原告）李云程腾退并返还原告（反诉被告）李华忠位于北京市顺义区×镇×村一处宅院、房屋；四、驳回反诉原告李云程其他反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千七百六十元，由原告李华忠负担一千九百三十二元（已交纳），由被告李云程负担八百二十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二万四千四百元，由反诉原告李云程负担一万三千四百元（已交纳），由反诉被告李华忠负担一万一千元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费一万元，由反诉原告李云程负担三千元（已交纳）；由反诉被告李华忠负担七千元，于本判决生效之日起十日内直接给付反诉原告李云程。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张 婷人民陪审员  白秀云人民陪审员  平艳军二〇二〇年三月十一日书 记 员  王俊姬