陕西省旬阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0928民初1666号 原告：梁志强，男，1990年1月1日出生，汉族，住旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：孙远明，陕西护正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雅，陕西护正律师事务所律师。 被告：旬阳县鼎咸房地产开发有限公司，住所地旬阳县。统一社会信用代码91610928567121495A。 法定代表人：聂升虎，公司董事长。公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：曹胜玲，公司销售部经理。 委托诉讼代理人：雷黎明，公司法律顾问。 原告梁志强与被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司（简称鼎咸公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁志强及其委托诉讼代理人孙远明、刘雅，被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹胜玲、雷黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁志强向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告商品房买卖合同违约金，违约金数额均以已缴购房款272133.00元为基数计算，其中2015年12月31日至2017年10月10日违约金为17416.00元(每日万分之一），2017年10月11日至2018年1月31日违约金为8980.00元（每日万分之三），合计26396.00元；2018年2月1日至符合交房条件之日违约金按月利率8.46‰计算；诉讼过程中，原告变更该项请求为自2018年2月1日至判决之日止，按月利率8.46‰计违约金。2.判令被告按照《商品房买卖合同》第十一条、第八条约定提供商品房验收合格的证明文件、签署房屋交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.判令被告支付本案诉讼费。事实与理由：2013年11月6日原告与被告签订了编号为YJSC019的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于旬阳县XX镇XX社区编号为地字第2012-172号地块上“御景尚城”商品房，购买房屋编号：第1座2单元26层122604号房，建筑面积101.24平方米，该商品房单价为人民币每平方米2688.00元，总金额272133.00元整，买受人于2013年11月6日交清30%首付款82133.00元，剩余房款190000.00元在银行办理按揭贷款，出卖人应当在2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同还约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告如约交付房款后，被告并未能按照约定在2015年12月31日交付房屋，且交房日期一推再推，给原告造成巨大经济损失及生活困扰，原告以及其他购房户集体向被告提出维权要求，最终于2017年10月10日被告与XX城XX房户代表人签订了《XX城XX房合同补充协议》，约定“业主经过相互协商集体同意2018年1月31日前完成销售合同所含工程内容”、“2015年12月31日至2017年10月10日违约金为已缴款每日万分之一”、“2017年10月11日至2018年1月31日违约金为已缴款每日万分之三”、“2018年1月31日不能按期交房，违约金按月利率8.46‰执行至交房日期”。但被告再次违约，原告及其他购房户不断催促被告交付房屋，被告于2018年10月29日以书面形式向购房户做出《关于御景尚城交房答复》，答复如下：一、2018年11月5日交房；二、违约金计算依据为购房合同及补充协议，截止日为2018年10月31日；三、违约金兑现日为2019年12月31日；四、外围地面等设施2019年5月31日前完工。原告认为，被告单方面的答复不符合合同约定，不具有法律效力。2018年11月5日后，原告及其他购房户开始接收房屋，同时要求被告按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定出具商品房验收合格的证明文件、签署房屋交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告至今未提供，故此被告违约处于持续状态。原告同时要求被告及时支付迟延交付房屋违约金，但被告不予计算兑付，原告发现，被告以多种方式转移隐匿资产，比如在购房户向其给付购房款尾款及其他应收款时的相应款项没有转入公司账户，很多资产去向不明，被告行为严重违法，并损害原告及其他购房户合法权益，被告承诺2019年12月31日兑付违约金显然是欺骗。为此，原告委托律师于2018年12月6日向被告发送了《律师函》，请求确认、兑付违约金，但被告不予置理。 被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司辩称，一、被告鼎咸公司不能按原告梁志强的诉讼请求数额承担违约金责任。1.按照被告鼎咸公司与原告梁志强双方签订的《商品房买卖合同》第七条“买受人使其逾期付款的违约责任”第1款第一项的约定和本合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第一项的约定，原告梁志强逾期支付购房款，30日后按应付款每日万分之一支付违约金；被告鼎咸公司逾期超过交房时间交房的，应承担日万分之一的违约金。这是双方在平等自愿的基础上签订的购房合同，是双方的真实意思表示，是有效的公平的合同，这才是原告梁志强请求被告鼎咸公司承担违约金的依据。2.2017年10月10日被告鼎咸公司与原告梁志强的代表所签的《XX城XX房合同的补充协议》是无效协议，没有法律效力，不能得到法律的支持。此协议书中所约定的内容，不是双方在平等互利、公平自愿、协商一致、等价有偿、诚实信用原则的基础上达成的，原告为了达到提高违约金标准的目的，纠集四五十名业主将被告鼎咸公司的法定代表人围困在办公室内，使其失去行动自由，并由县城建局局长等领导在场，采用软暴力的压制下，被告鼎咸公司在原告梁志强被逼迫无奈之时，才在这份不平等协议上签了字。此协议内容不是被告鼎咸公司的真实意思表示，不能作为认定违约金计算时间和计算标准的依据。3.由于此不平等协议是在不平等、不公平的条件下进行的，因而此协议也只是被告鼎咸公司在原告梁志强的软暴力压制下，与原告方代表6人所签，没有与所有业主签订正式的变更违约金计算时间和计算标准的补充协议，此协议是无效的民事行为，不受法律保护。二、被告鼎咸公司在御景尚城小区建设施工中，遇到了法定的延缓工期的不可抗力情形，工期应予顺延。三、原告梁志强等多户不按时交纳购房款，影响了被告鼎咸公司工程的顺利进行，无权要求被告鼎咸公司承担违约责任。原告梁志强没有按时交纳房款违约在先。因原告未及时向农商行交纳购房按揭贷款，被告代替其偿还了银行的按揭贷款三次，其中2017年3月29日8124.00元，2018年2月27日12232.00元，2018年7月26日7967.00元，原告也应承担违约责任。被告鼎咸公司在2018年11月5日已向所有购房人发出了接房的通知，有人按时接收了房屋，有人没有按时接收房屋，被告鼎咸公司不能承担发出接房通知后的违约责任。 本院认定事实如下：原告提交的身份证明、商品房买卖合同、购房发票、2017年10月10日XX城XX房合同补充协议、2018年1月11日御景尚城项目购房业主补充协议、2018年10月29日御景尚城交房答复；被告提交补充协议、交款收据、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、旬阳县商品房预（销）售许可证、房款支付补充协议及付款凭证。上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月6日，原告梁志强与被告鼎咸公司签订了编号为YJSC019的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于旬阳县XX镇XX社区编号为地字第2012-172号地块上“御景尚城”商品房，购买房屋编号：第1座2单元26层122604号房，建筑面积101.24平方米，该商品房单价为人民币每平方米2688.00元，总金额272133.00元整，买受人于2013年11月6日交清30%首付款82133.00元，剩余房款190000.00元在银行办理按揭贷款。另合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。截止2015年10月11日，原告向被告交付房款272133.00元。 2017年10月10日，被告旬阳县XX房XX城XX房户代表6人签订《XX城XX房合同补充协议》，该补充协议的主要内容为：业主经过相互协商集体同意2018年1月31日前完成销售合同所含工程内容。关于违约赔偿，约定2015年12月31日至2017年10月10日违约金为已缴款每日万分之一；2017年10月11日至2018年1月31日违约金为已缴款每日万分之三；2018年1月31日不能按期交房，违约金按月利率8.46‰执行至交房日期。具体赔偿计算以实际发生日为准等。 2018年1月11日、10月29日，被告鼎咸公司又先后签署补充协议和交房答复，书面确认2017年10月10日签订的补充协议有效。 因原告未及时向农商行归还购房按揭借款，被告三次代其偿还了银行的按揭贷借款，其中2017年3月29日8123.93元，2018年2月27日12231.64元，2018年7月26日7966.55元，合计28322.12元。 2018年11月5日被告鼎咸公司向原告等购房户发出了交接房通知。 被告主张其与原告方购房户代表所签XX城XX房合同补充协议违背其真实意思表示，是被告受购房户胁迫所签，没有就此提出过合同撤销之诉，审理中也并未就此提供证据佐证。 本院认为，被告鼎咸公司与原告签订的商品房买卖合同及相关补充协议，不违法律、行政法规的强制性规定，属于双方当事人的真实意思表示，协议依法成立、有效，双方均应按照约定履行合同义务。被告未按合同约定期限交付房屋，长期拖延交房，已构成严重违约，被告后与原告方就违约后的合同履行达成了新补充协议，故新补充协议应成为处理双方合同事宜的依据。被告辩称补充协议是其受胁迫所签，协议内容违背其真实意思表示，但被告并未就此提供证据证明，也没有提出过撤销之诉，其主张补充协议无效，理由不能成立，被告要求仅以原合同约定的违约条款处理双方争议不具有合理性，也不符合法律规定，本院不予支持。被告主张原告违约应承担违约责任，因其并未向本院提起反诉，故本院不予审理和支持。被告依法应按照所签合同、协议的约定承担合同责任，原告要求被告按照合同约定出具商品房验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按补充协议约定计付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付2018年2月1日至判决之日按月利率8.46‰计算的违约金，计期超出双方约定，违约金仅应计至被告通知交房之日，未按通知接收房屋的，不再计算违约金。原告未及时向农商行归还购房按揭借款28322.12元，被告代其向银行归还了该款。故，其违约金数额应以原告已缴购房款272133.00元再减去28322.12元即243810.88元为基数计算，其中2015年12月31日至2017年10月10日计期640天，违约金为15604.00元(每日万分之一）；2017年10月11日至2018年1月31日计期110天，违约金为8046.00元（每日万分之三)；2018年2月1日至2018年11月5日计期275天，违约金为18908.00元（月利率8.46‰，即日利率为0.282‰）。综上，被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司共应支付原告梁志强商品房买卖合同违约金42558.00元。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于运用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司支付原告梁志强违约金42558.00元，限本判决生效后10日内履行完毕。 二、限被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司于本判决生效后3个月内向原告梁志强提供所购房屋的商品房验收合格证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 三、驳回原告梁志强的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费460.00元，减半收取230.00元，由被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审判员  刘锋强 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈思源 附：《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 1