烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2015）福民初字第230号原告：冯涛，男，汉族，生于1982年12月21日，现住招远市。委托诉讼代理人：刘东斌，山东君孚律师事务所律师。被告：烟台隆城置业有限公司。住所地：烟台市福山区福海路288号星河城27号楼。法定代表人：李华丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曲卫，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。原告冯涛与被告烟台隆城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘东斌，被告委托诉讼代理人赵忠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金38479.1元（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2015年6月23日）；2、被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：逾期办证违约金数额变更为56985.63元。事实和理由：2010年9月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为烟房预字2010第062179号，双方约定，被告将位于第20幢（建筑号20号）福山区福海路288号2单元13层1302号房售予原告，该房建筑面积83.78平方米，成交总价351113元。被告于2012年8月30日向原告交付了上述房屋，合同约定：“被告在房屋交付使用后365日内，将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。买受人全权委托出卖人办理一切房产手续。”被告至今仍未为原告办理房产手续。被告辩称，1、由于涉案房屋所在福山区星河城小区的物业用房被法院查封，导致房产证无法办理；2、与施工单位存在纠纷，施工单位不配合提供相关资料、验收，导致验收延误，致办证延期；3、被告已按合同约定将办理产权登记所需资料依合同约定交付给了房产管理部门；4、原告诉请违约金过高，请求依法降低。5、原告增加50%的逾期贷款违约金要求过高，请求法院不予认定。经审理查明，2010年9月15日，原告冯涛与被告烟台隆城置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为烟房预字2010第062179号，双方约定，被告将位于第20幢（建筑号20号）福山区福海路288号2单元13层1302号房售予原告，该房建筑面积83.78平方米，成交总价351113元。该合同第八条对房产交付期限约定，被告应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付原告使用，同时原、被告就上述商品房买卖合同未尽事宜签订补充协议，该协议第八条约定：出卖人应按规定在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。买受人应按规定及时持有关凭证到房产管理部门办理权属登记手续。第十一条约定：买受人全权委托出卖人办理一切房产手续。2012年9月2日，被告将商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书交付原告，其中商品住宅质量保证书注明房屋交付使用时间为2012年8月30日。原、被告对房屋交付使用时间为2012年8月30日均无异议。原告主张贷款利息的计算标准为，以交房屋总款351113元为基数，按中国人民银行规定的正常贷款利息计算，期限自2013年9月1日起至2015年6月15日止，具体计算方式为：自2013年9月1日起算至2014年11月21日，期间是447天，计算利率是年息6.15%，计算方式为351113元*6.15%/365天*447天=26444.58元。自2014年11月22日起算至2015年2月28日，期间是99天，计算利率是年息6%，计算方式为351113元*6%/365天*99天=5714元。自2015年3月1日起算至2015年5月10日，期间是71天，计算利率是年息5.75%，计算方式为351113元*5.75%/365天*71天=3927.17元。自2015年5月11日起算至2015年6月15日，期间是36天，计算利率是年息5.50%，计算方式为351113元*5.50%/365天*36天=1904.67元。上述共计37990.42元。逾期贷款利息的计算标准及方式为：37990.42元+37990.42元x50%=56985.63元。原告提交书面计算表格、中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率调整明细表（2015年10月24日更新），及中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发251号），证明按照金融机构逾期贷款利率的计算方法是在正常贷款利率的基础上加收30%-50%的罚息，我方是按照加收50%计算。法庭调查时，被告对原告主张的贷款利息计算期间从2013年9月1日起计算到2015年6月15日起诉状之日无异议。认为，我方自己也计算了贷款利息的数额，与原告主张的37990.42元相差无几，现在我方认可原告主张的贷款利息37990.42元。对原告要求增加50%逾期办证违约金的请求，请求法院不予认定，理由是，1、原告提供的证据是2003年的文件，以后政策是有变化的，我方不认可，对加收50%的计算方式也不认可。2、我方认为被告没有给原告造成任何损失，加收30%-50%的逾期利息不妥当。3、原告证据只是针对银行系统所做的规定，用于操作贷款，针对法院审理案件没有参考价值。应参照最高院下发的关于执行案件日万分之1.75计算逾期利息。庭外调查中，原告与被告经协商达成一致意见，因合同中约定365日内提交办证材料，应该还有30日的办证时间，因此逾期办证违约金的计算期间亦应向后推迟30天，即起算点应为2013年10月1日，应扣除1775元。诉讼中，原告主张涉案房屋在办理房产证时，被告应该向房管部门提供17项资料,而据原告了解，被告至少有一项即消防验收合格证明或备案证明原件或经确认的复印件没有向房管部门提交。被告对原告主张的办理房产证应提交上述17项办证资料没有异议，主张已经按合同约定将办理产权登记所需资料交付给了房产管理部门，但未提交证据证明。上述事实，有原告提交的商品房预售合同、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、申请书、书面计算表格、中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率调整明细表及当事人的庭审陈述等在案为凭，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违返法律及相关行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，出卖人应按规定在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需由其提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。双方均确认房屋交付使用的时间为2012年8月30日，则被告依约应在2013年8月30日前将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。但被告至今未予办理，已构成逾期。双方当事人在《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》补充协议中对逾期办证应否承担责任及如何承担责任没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于的通知》（银发251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案中，被告辩称的无法办证的理由，没有事实及法律依据。对逾期办证，被告依法应承担违约责任。原告依据中国人民银行金融机构人民币贷款基准利率(2015年10月24日更新)1-3年利率标准计算并主张贷款利息为37990.42元(2013年9月1日起至2015年6月15日)，被告对此认可，本院应予认定。庭外调查中，原告与被告经协商达成一致意见，因合同中约定365日内提交办证材料，应该还有30日的办证时间，因此逾期办证违约金的计算期间亦应向后推迟30天，即起算点应为2013年10月1日，应扣除1775元，该意见系双方真实意思表达，本院予以准许。原告主张逾期贷款罚息利率在贷款利率水平上加收50%，本院认为该计算标准过高，应适当调整，以30%为宜，据此计算逾期贷款罚息为10864.63元，以上累计计算隆城公司逾期办证违约金为47080.05元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告烟台隆城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯涛2013年10月1日至2015年6月15日期间的逾期办证违约金47080.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，由原告负担213元，被告负担1012元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  黄德光人民陪审员  姜守强人民陪审员  辛明勇二〇一六年八月十七日书 记 员  杜彦坤