广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15708号上诉人（原审被告）：曾某某，女，1987年5月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李小非，广东五美律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧美欣，广东五美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶某，男，1982年7月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈焕，广东国匠律师事务所律师。上诉人曾某某因与被上诉人陶某同居关系析产纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾某某上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项；2.改判广州市越秀区XXXXX2303房的所有权归曾某某所有；3.改判陶某应于本判决发生法律效力之日起7日内搬出广州市越秀区XXXXX2303房；4.本案一审、二审受理费、诉讼保全费均由陶某承担。事实与理由：一、登记在曾某某名下的广州市越秀区XXXXX2303房（以下简称：XXXXX2303房)是曾某某的职工分房，具有明显的人身附属性质，XXXXX2303房登记在曾某某名下，是曾某某的个人财产。一审法院将陶某向曾某某的赠与款16.7万元认定为陶某对XXXXX2303房的出资是事实认定错误。(一)XXXXX2303房是广铁集团为解决本单位职工住房困难而分配给曾某某的房产，具有人身附属性质，曾某某基于其在广铁集团任职的特殊身份属性才具备认购资格。XXXXX2303房以曾某某个人名义购买，登记在曾某某个人名下，是曾某某的个人财产。(二)曾某某与陶某没有共同购房的合意。XXXXX2303房是曾某某所在单位的职工分房，根据《广铁(集团)公司广州达道路和南站住房销售办法》的规定，已婚人员以及申请者配偶同在铁路工作的或同在集团公司工作的，均可获得加分进而有资格认购面积更大的房屋。由此可见，若购房时曾某某与陶某具有共同购房合意，那么双方更应该在购房前登记结婚并获得购房优惠，而非选择在曾某某取得XXXXX2303房的所有权后才登记结婚。曾某某购买XXXXX2303房时一直以其个人名义办理，认购XXXXX2303房时，曾某某亦未将陶某的个人情况作为计分因素考虑在内，XXXXX2303房系曾某某基于其个人意愿而购买。曾某某与陶某分手前，陶某也从未向曾某某主张过XXXXX2303房的产权份额。由此可见，曾某某与陶某并无共同购房的合意，XXXXX2303房系曾某某基于其个人意愿并凭借其在广铁集团任职的身份而购买。(三)陶某转入的16.7万元不是陶某对XXXXX2303房的出资，而是陶某对曾某某的赠与。陶某转账该两笔款项(16.03万与6700元，合计16.7万)给曾某某时并未备注款项用途，陶某在一审庭审中也从未提交过证据证明该笔款项是对XXXXX2303房的出资，同时，一审庭审过程中无论是曾某某或是陶某都从未向法院表示二人有共同购房的合意。一审法院仅基于陶某转至曾某某名下账户款项的最终去向是开发商而认定该笔款项是陶某对XXXXX2303房的出资属于事实认定错误。实际上，陶某于2015年7月转账至曾某某名下账户的16.7万元是双方在××××年举办订婚宴时收取的部分礼金，陶某出于对与曾某某结婚的诚意表示，才在曾某某支付最后一笔购房款时对曾某某予以资金支持，这是在男女交往过程中，特别是谈婚论嫁的期间常见的赠与行为。综上所述，XXXXX2303房系曾某某依附于其特殊的人身属性才得以购买，曾某某与陶某没有共同购房的合意，且陶某对2303房亦无出资行为，2303房登记在曾某某个人名下，是曾某某的个人财产。二、即使基于一审法院的裁判思路，认定陶某对XXXXX2303房有出资，一审法院在确定陶某的出资金额以及计算补偿款时也存在背离事实、损害曾某某合法权益的情形。(一)陶某向曾某某支付的该16.7万款项是对曾某某个人的赠与，不存在增值的情况。(二)即使将陶某支付的部分款项认定为对XXXXX2303房的出资，一审法院确定具体的出资金额时也存在错误，且一审法院在计算对应购房款增值部分时未考虑XXXXX2303房系职工分房，在出售时需要补足差价的客观因素。1.一审法院认定陶某转账的16.7万元均用于购买2303房是事实认定错误。曾某某仅将陶某赠与的16.03万用于支付XXXXX2303房的尾款，对于陶某于2015年7月13日支付至曾某某名下账户的6700元，曾某某并未用于支付2303房的购房款。根据曾某某名下中国建设银行尾号5971账户的流水可见，2015年7月13日曾某某伯伯曾某某仁转入30万后，曾某某的账户余额己达473，374.51元，随后，陶某才向曾某某该账户转入6700元。在曾某某支付XXXXX2303房的尾款前，该账户并未发生任何支出，可见，曾某某并未将陶某赠与的6700元用于支付2303房的尾款。因此，一审法院将陶某转入的该笔6700元也认定为陶某对XXXXX2303房的出资系事实认定错误。2.2303房是职工分房，购入成本极低，一审法院将其类同于市场上一般的商品房进而计算补偿款的方式损害了曾某某的财产权益。XXXXX2303房是为解决广铁集团职工住房困难而建设的职工住房，曾某某与开发商签订的《认购协议书》中明确约定若需转让XXXXX2303房，需要向广铁集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额。同时，根据《广铁(集团)公司广州达道路和南站住房销售办法》的规定“达道路住房的销售均价为9000元／平方米……按市场因素核定广州市达道路住房的市场评估均价(按建筑面积)为26000元／平方米……享受的折扣系数为O.3462”，由此可见，曾某某购买XXXXX2303房时的市场价约是购买价的2.9倍，若曾某某将XXXXX2303房用于出售，则其需要在补足差价后才能享有2303房的市场价值利益。一审法院在计算补偿款时，未将该因素考虑在内，直接将XXXXX2303房等同于一般的商品房，并依据评估价来计算补偿款，判定曾某某需要向陶某支付近130万的补偿款显失公平，损害了曾某某的财产权益。三、一审法院判决陶某在判决生效之日起210日内腾空2303房属于超出诉讼请求的情况，且有违公平原则。自2017年6月至今，陶某强占2303房已近两年。陶某的行为让曾某某因被迫在外租房而承担了高昂的租房费用。一审法院在判决XXXXX2303房归曾某某所有的情况下，却给予了陶某长达210天的时间让其“腾空”2303房，这无疑给曾某某造成了更大的财产损失。此外，一审法院判决陶某“腾空”XXXXX2303房用词欠妥，“腾空”不仅包括人的搬出，还包括对屋内物品的清空。XXXXX2303房系曾某某的个人财产，屋内的家私家电均属于曾某某的个人财产，与陶某无关。陶某向一审法院明确其诉求时并不包含对XXXXX2303房屋内家私家电进行处分，一审法院判决陶某“腾空”XXXXX2303房是变相对XXXXX2303房的家私家电的所有权进行了裁判，属于超出诉讼请求的情况。一审法院的判决有违公平原则，损害了曾某某作为XXXXX2303房所有权人的财产利益。四、陶某隐瞒其婚史、分手后强占XXXXX2303房至今仍不搬离的行为不仅违反了公序良俗、侵害曾某某的财产权益，更让曾某某遭受了巨大的精神创伤，对此，在处理本案时，应基于公平原则以及照顾妇女的原则，对曾某某予以照顾。2016年年底，曾某某意外得知陶某曾有婚史，陶某隐瞒其婚史的行为成为双方感情破裂的导火线。为此，双方争吵不断，后至2017年6、7月份，结束恋爱关系后，陶某强占2303房，曾某某被迫在外租房，不仅因此产生了高昂的租房开销，曾某某还需要为强占2303房的陶某支付XXXXX2303房的物业管理费、水费、电费、煤气费以及汽车月保费等费用。诉讼过程中，为和平解决矛盾，曾某某与陶某曾就车牌号为粤Ａ×××**的车辆处分事宜达成一致意见，并约定在汽车交付前曾某某因陶某强占XXXXX2303房而垫付的物业管理费、水费、电费、煤气费以及汽车月保费等费用无需陶某返还。尽管曾某某处处退让，但陶某依旧强占XXXXX2303房，曾某某己被迫在外租房长达近两年的时间!陶某不仅让曾某某承担了高昂的租房成本，甚至意图通过起诉损害曾某某的财产权益。在本案一审中，陶某甚至将毫无关联的款项都主张为其对XXXXX2303房的出资，金额更高达35万元，意图侵害曾某某的财产利益!基于陶某隐瞒婚史、抢占房屋等恶劣行为，曾某某恳请二审法院基于公平以及照顾妇女的原则，在处理本案时对曾某某予以照顾。综上所述，XXXXX2303房系广铁集团公司为解决职工住房困难而建设的职工住房，该房系曾某某的职工分房，曾某某在多位亲人的资金支持下才得以购买。陶某利用其与曾某某曾经的亲密关系，分手后不仅强占XXXXX2303房，更是将其在恋爱期间向曾某某赠与的款项均主张为其对XXXXX2303房的出资款，要求曾某某为此支付高昂的补偿款。一审法院背离事实，仅依据出资流向就认定陶某对XXXXX2303房进行了出资，未将曾某某购买XXXXX2303房的缘由以及曾某某与陶某曾经是一对即将迈进婚姻的伴侣的现实情况考虑在内，将XXXXX2303房类同于一般的商品房进而判定其房屋价值，最终判决经济条件并不优越的曾某某向陶某支付远超购房成本的补偿款，一审判决己严重损害了曾某某的合法权益，为维护当事人的合法权益，恳请二审法院在查清事实后，依法改判!陶某辩称不同意曾某某的上诉请求，并发表意见：一、XXXXX2303房由双方共同出资购买，应当依照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条的规定，认定为共有的财产。(一)曾某某上诉认为双方没有办理结婚登记手续以获取更大的购房优惠，从而得出双方没有购房合意的结论，存在重大的逻辑错误。1.根据广铁集团《销售办法》第十一条、第十二条的规定，住房面积分四类，广铁集团的员工严格按照职工级别认购。与认购人是否有婚姻关系无关，曾某某也没有证据证明购房面积大小与双方之间是否结婚领证有关。2.双方购房时间为××××年，当时虽然已经同居，但未办理结婚证，是双方协商同意暂不结婚的结果。况且即便是对外宣告结婚的酒席，也是等到××××年才举办。仅以购房当时没有办结婚证，就得出双方之间没有购房合意的结论，没有任何事实和法律依据，存在严重的逻辑错误。(二)陶某从未表达将16.7万元赠与曾某某，曾某某也无任何证据证明双方存在赠与和接受赠与的合意，曾某某应当承担举证不能的不利后果。根据《合同法》第一百八十五条的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。在两人同居关系存续期间，陶某从未向曾某某表达过任何赠与的意思表示。2015年7月13日支付购房款前，陶某分别于12日和13日向曾某某支付购房款的银行卡中转账16.03万元和0.67万元，在陶某未做出任何赠与意思表示的情况下，不能认定该款项是对曾某某的赠与，曾某某也没有证据证明陶某明确做出过赠与的意思表示。(三)根据有关法律规定，在曾某某不能证明陶某对房屋的出资存在赠与或其他意思表示的情况下，应当依法按照共有财产处理。如前述，曾某某无证据证明16.7万元为赠与，不能证明款项存在除共同购置之外的其他意思表示。在这种情况下，又有《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条明确规定，“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理……”由该规定可知，在双方认定为同居关系的前提下，双方共同出资购置财产，就应当认定共同购置的财产为共同财产，也就必然包含着购买的合意。因此，一审法院依照上述规定，将双方于同居期间共同出资购置的涉案房屋认定为共有的财产，符合法律的规定。二、曾某某与广铁集团之间补足差价的问题，与本案无直接关联。曾某某认为陶某应当共同承担差价款这一问题应当另案提出。首先，曾某某与广铁集团之间补足差价的情形，并非必然发生。根据《销售办法》第三十条的规定，购房人上市转让涉案房屋的，才应当向集团公司补足差价。目前，涉案房屋并未出售，差价款并未发生，且曾某某未必会转让房屋。在此情况下，要求陶某预先支付差价款，将使曾某某无合理理由而获利，没有任何事实和法律依据。其次，曾某某如要求法院在计算补偿款的时候，考虑曾某某应向广铁集团补足差价的情况，则曾某某本质上是在向法院提出诉讼请求。曾某某的诉讼请求，应当于一审中明确以诉讼请求的方式向法院提出。然而，曾某某并未依法在一审过程提出，且陶某不同意于二审中对该请求进行调解，曾某某应当依法另案提出。综上，曾某某主张陶某应当承担部分差价款的请求，既与本案无必然关联，也未依照法定程序提出，依法不应于本案中进行裁判。三、一审法院判决陶某在生效之日起腾空XXXXX2303房，是基本陶某的诉请而做出的合理判决。陶某于2019年5月21日提交《补充代理意见书》，明确请求法院判决：涉案房屋71.08％的房产份额归原告（陶某）所有，该部分产权对应的价格4563936.63元，由原告（陶某）于本判决发生法律效力之日起180日内一次性支付给被告（曾某某）。一审法院部分支持陶某的申请，将涉案房产20％的份额判归陶某，并由陶某向曾某某支付补偿款。同时，一审法院充分考虑陶某的诉请和曾某某筹款的难度，考虑涉案房屋双方均有权占有并使用的事实，并基于公平原则将曾某某支付房款的时间推迟至判决生效之日起180日，给予陶某腾空房屋的30日时间(即判决生效之日起的210日)。换言之，一审法院确定的房屋腾空时间，是确定于曾某某支付补偿款之后的30天。曾某某主张210天的腾空时间不合适，则实际上是认为180天的补偿款支付时间过长，如曾某某可以提早支付房屋补偿款，陶某愿意在补偿款支付完毕之日起30日内腾空房屋。四、曾某某对陶某的道德谴责，均无事实和法律依据。陶某依法享有房屋的份额，合法占有房屋；对除涉案房屋之外的其他债权债务关系，双方也通过《协议书》的方式进行了结算；并且陶某搬离房屋是基于其自主意志作出，一审开庭后也已经恢复对涉案房屋的占有，由此可知曾某某已经获得了应有的补偿。因此，曾某某对陶某的道德谴责没有任何事实和法律依据，更是已经给陶某造成强烈的精神痛苦，曾某某应秉持息事宁人的态度处理本案后续有关事宜，以免再起纷争。综上，曾某某的全部上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回曾某某的全部上诉请求。陶某向一审法院起诉请求：1.确认曾某某名下XXXXX2303房的产权，陶某占有27.92%份额，剩余归曾某某所有；2.曾某某按照市场价补偿2233402.05元给陶某，曾某某支付该补偿款后房产的全部份额归曾某某所有；3.曾某某按70.08%份额承担装修成本，曾某某向陶某支付补偿款80857.14元；4.本案的一审诉讼费、保全费由曾某某承担。一审诉讼过程中，陶某明确其诉讼请求为：1.确认陶某享有XXXXX2303房的房产28.92%的份额；2.曾某某所持有的XXXXX2303房产权的71.08%份额归陶某，陶某于判决生效之日起180日内一次性支付赔偿款4563936.63元（评估价6420845元×71.08%）；3.曾某某于2020年9月22日前配合陶某办理XXXXX2303房的房产过户手续。曾某某确认诉讼请求为：判令XXXXX2303房归曾某某所有，陶某及其亲属于判决生效之日起5日内搬离。一审法院认定事实：陶某、曾某某于2011年相识，同年年底确立恋爱关系并同居，××××年5月25日双方举行婚宴，后至2017年6、7月份结束恋爱关系。此后，曾某某自行搬离原与陶某共同居住的XXXXX2303房，该房屋由陶某及其家人居住使用至今。曾某某于××××年11月21日与广州南岭铁路房地产开发有限公司就认购XXXXX2303房的问题签订《内部认购协议书》，内容包括：广铁集团公司达道路、南站住房是为了切实解决职工住房困难而向曾某某出售XXXXX2303房，房屋未满5年不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，曾某某同意按原购房价退回给广铁集团公司；购房满5年后，曾某某上市转让该住房的，曾某某同意先向广铁集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，再行转证出售；如曾某某违反上述规定，公司有权收回该住房并退还曾某某原购房款（不计利息）；售房价为866839元，其中首期款40万元，剩余46万余元于住房交付使用之日起5日内支付。上述房屋于2018年9月份出具产权证书，确认曾某某为产权人，另“附记”记载“根据穗府办函【2017】XXXX号文，该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2018年9月6日起”。陶某、曾某某认可实际购房款总计834842元，陶某主张其分别在首期款中出资7.5万元、第二期款项中出资16.7万元合计24.2万元，其余款项均为曾某某出资，故据此计得陶某所占份额为28.92%。陶某为此提交证据如下：1、陶某名下的中国工商银行尾数8922的银行流水一份，其中显示该账户于××××年11月20日存入15.3万元（账户余额为153013.51元）、同日汇款支出15万元至账户“33×××98”中。陶某确认该笔15.3万元为曾某某姑姑曾某某君转账支付，表示其作为赠予双方购买涉案房产的资金，陶某收款后即转账至曾某某名下银行账户15万元，其中的50%即7.5万元应为陶某的出资。2、陶某名下建行账户尾数9855的银行流水一份，其中显示该账户于2015年6月26日收到转款15万元（付款方为陶若斌，账户余额155258.22元），同年7月12日转账16.03万元至曾某某名下中国建设银行账户（账号：62×××71，以下简称：建行5971账户）中。陶某表示该款项为支付第二笔房款466839元的差额所付（扣减已存有的30万元），另包括陶某于2015年7月13日转账支付给曾某某的6700元，合计16.7万元。曾某某对证据的三性无异议，但提出曾某某姑姑所付款项仅因曾某某没有工商银行账户而借用陶某账户转账，并非赠予双方；尾款中的16.03万元并非陶某购房出资，只是双方处于恋爱关系陶某对曾某某的赠予，实为办酒席时陶某代收的礼金，陶某将这笔钱赠予给了曾某某，另外的6700元属于陶某双方日常的转账，不属于房款的范围。陶某、曾某某均未就各自主张的赠与行为提交相应的证据。再查，从曾某某提交其名下建行5971账户流水反映，该账户于2015年7月12日收到陶某名下银行账户汇款16.03万元（账户余额175585.51元），次日收取案外人曾某某仁付款30万元、陶某付款6700元（账户余额为480074.51元），同日该账户转账支取466839元至广州铁路（集团）公司职工住房建设指挥部、支取3426.5元至广州羊城铁路物业管理有限公司，备注为“房号：达2303房、XXX2、4号2303房曾某某”。鉴于陶某、曾某某未能就涉案房产的现价值协商一致，一审法院依法委托广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司进行评估，该司于2019年3月28日出具《房地产估价报告》，认定该房屋于2019年2月28日的市场价值为6420845元。另该报告于第二部分记载如下：“三、背离事实假设由贵院提供的《不动产权证》记载：该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2018年9月6日起。至价值时点，估价对象尚不可上市交易过户，本次评估不考虑该因素限制对房地产价值的影响，请报告使用者注意”。陶某已预付评估费18552元。陶某对该评估报告结论不持异议，曾某某则认为该房屋为福利分房且处于禁售期，故报告选用的评估方法错误、结论与房屋的真实价值不符，故不予以认可。曾某某未能就上述评估报告提供相应的证据。一审庭审中，针对陶某诉求的装修成本补偿款80857.14元，以及曾某某诉求的租房的费用51250元（自2018年1月计至2018年11月）、曾某某代为缴纳的水电费、燃气费、管理费等全部物业费用共计人民币12116.14元（自2017年6月计至2018年11月）、粤Ａ×××**广汽传祺小汽车补偿款3万元及曾某某已经收取的车辆保险赔款21031元，双方达成一致意见：陶某、曾某某各自的上述请求及曾某某已收取的保险赔款相互抵扣，双方就上述款项无需再向对方支付补偿款，双方亦不再就此向对方主张权利。据此，双方同意上述诉求由双方自行协商解决，无需法院处理。一审法院认为，本案的争议焦点之一为陶某购买涉案房产的出资金额应如何认定。陶某主张其为购房而两次出资，其中第一笔出资实为曾某某亲属所付的转账款项，陶某、曾某某均认可其中15万元已作为购房之用，对此一审法院予以认定。一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陶某认为该笔款项为曾某某亲属赠与双方而付，对此应承担相应的举证责任，但陶某对此未能举证证明。鉴于此时陶某、曾某某双方并非夫妻关系，且赠与行为应由赠与人有明确的意思表示方可成立，现并无证据证实付款人曾作出赠与的意思表示，故陶某要求认定上述款项为受赠于他人并作为其出资款项，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于陶某所述第二笔出资，从曾某某名下建行5971账户交易流水可见，曾某某在收取陶某所付的16.03万元及6700元后，相应款项均作为购房款支付至售房单位账户中。曾某某提出上述款项为其他用途或受陶某所赠，陶某对此并未认可，同前理，曾某某的上述意见，于法无据，一审法院不予认定。因此，一审法院确认陶某为购买涉案房产累计出资16.7万元。一审法院认为本案的争议焦点之二为陶某可否取得涉案房产的相应权属份额。首先，从曾某某与其用人单位签订的《内部认购书》内容可见，涉案房产为曾某某单位为解决本单位职工住房问题而分配给曾某某的房产，是单位给职工提供的福利待遇，具有一定的人身属性。上述合同亦对房产的对外转让作出了相应的限制，更可证实房屋的特殊性质。其次，本案前述已认定陶某的购房出资应为16.7万元，仅占购房全款的20%（167000元÷834842元），所占比例较小。一审法院综合考虑涉案房产的相关情况，认定由曾某某支付相应的补偿款而取得房屋全部所有权较为合理。至于曾某某提出评估机构对于房产评估的现价值不当的问题，根据房产权属证上所记载的“两年后方可转让或办理析产手续”的条件仅为现行房产政策规定，而非因曾某某与单位所签订的上述合同条款所致，证实房屋在限期届满后可正常上市交易。因此，在曾某某未能提供足以推翻相关评估结论的依据的情况下，一审法院采信评估报告所确定的房屋现价值，曾某某应按该价值向陶某支付相应的房屋补偿款1284169元（6420845元×20%）。陶某应在曾某某支付上述补偿款后30日内腾空涉案房产交由曾某某使用。本案所涉相应的诉讼费用应按陶某、曾某某所占房产比例予以分担。综上所述，一审法院参照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚等级而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、位于广州市越秀区**房屋所有权归曾某某。曾某某应于本判决发生法律效力之日起180日内向陶某一次性支付房屋补偿款1284169元；二、陶某应于本判决发生法律效力之日起210日内腾空广州市越秀区XXXXX2303房，交由曾某某使用。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费80292元（其中受理费56740元、诉讼保全费5000元、评估费18552元，陶某已预付），由陶某负担16058.4元，曾某某负担64233.6元。二审期间,曾某某提交了如下证据：《广铁（集团）公司达道路和南站和住房销售办法》，拟证明：曾某某以远低于市场价的价格购入2303房，曾某某购买XXXXX2303房时享受的折扣系数为0.3462。若将XXXXX2303房用于出售，曾某某需要先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额。其次，已婚人员在申请职工分房时可以认购面积更大的房屋。陶某不同意曾某某提交的证据作为二审的新证据，发表意见如下：对证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明的对象不予认可。曾某某证明内容中称已婚人员在申请职工分房时，可以认购面积更大的房屋，从而认为购房时双方没有合意，这种说法存在严重的逻辑错误。根据广铁集团的规定，广铁福利购房的住房面积分为四等，应该是第11、12条规定住房面积分为四类。同时，职工要严格的按照分类的级别根据划分出的销售房源，按照级别在其中进行认购。曾某某与陶某之间是否登记结婚与曾某某能否申购的面积更大的房屋之间没有任何的关联。其次，当时双方没有领证结婚，是双方同意暂时不办证。即便是对外宣告婚姻的酒席也要是等到××××年才办，购房时是××××年，当时没有摆酒、没有说好要结婚，只不过双方确立了同居关系，那么曾某某仅仅购房时没有办理结婚证就得出双方之间没有购房合意的这个结论是有严重的逻辑错误。对于其想证明的补足购房价与购房时市场评估差价的问题。首先，曾某某与广铁集团之间补足差价的情形不必然发生，因为根据销售办法第三十条的规定，购房人持有上市转让房屋时才会发生曾某某与公司之间补足差价的情形。如果曾某某房屋没有进行出售，相应的义务也就不会发生，如果在这个时候考虑对其进行补偿的话，可能如果其不上诉的话，其就没有合理的理由获利。其次，如果曾某某明确要求法院在考虑计算份额的时候也考虑向广铁集团补足差价的情形。那么这个请求本质上是在向法院提出诉讼请求，鉴于曾某某没有在一审中已明确的诉讼请求的方式，在一审中提出、在二审中提出，陶某又不同意进行调解，因此曾某某如果要主张这份的权利应当另案提起。陶某提交了如下证据：四张曾某某返回涉案房屋的照片，拟证明曾某某已经返回涉案房屋并占有、使用该房屋。曾某某不同意陶某提交的证据作为二审新证据，发表意见如下：第一，证据不符合二审关于新证据的规定和标准。第二，对证据的三性均不予认可。首先，该证据是拍照件，无法确认其真实性。其次，对证据的合法性和关联性均不予确认。实际上，涉案房屋现一直由陶某居住使用，曾某某在一审庭审结束之后返回涉案房屋取回自己的物品，即使陶某了拍摄照片，也仅仅是拍摄到了曾某某在家中取回物品的场景而已，根本并非陶某所说的曾某某已经实际使用该房屋。陶某的主张是不尊重事实的胡言乱语。如果陶某所述真实，曾某某庭后就去行使房屋所有人的占有、使用权利。另，曾某某于二审庭询后向本院提交由中国铁路广州局集团有限公司清退违规多占住房工作领导小组办公室出具的《退房通知》。该通知载明：“根据上级有关违规住房问题的检查整改要求，经核实，你（曾某某）不符合《广铁（集团）公司广州达道路和南站住房销售办法》（广铁房函[2012]321号）规定的购房条件。请你（曾某某）于2019年10月25日前到我集团公司办理广州市越秀区XXXXX2303房的退房手续，如逾期未清退纠正，我集团公司将报请上级单位按照有关纪律规定严肃处理。”落款为：“中国铁路广州局集团有限公司清退违规多占住房工作领导小组办公室，2019年10月18日。”为此，本院于2019年10月31日向中国铁路广州局集团有限公司发函询问。2019年11月4日，中国铁路广州局集团有限公司回函，答复如下：“一、2019年10月18日的《退房通知》属实，由我集团公司出具。二、要求曾某某退房具体依据和条文。根据《广铁(集团)公司广州达道路和南站住房销售办法》(广铁房函[2012]321号)第二条规定：“广州达道路、南站住房是集团公司自建、面向内部职工销售的有价格优惠的商品住房(简称“定向商品房”)，销售对象为××××年5月31日前在册的，并在广州地区工作的集团公司正式职工(含离、退休职工)。”曾某某于××××年1月调离我集团公司，在购买XXXXX2303房时不属于我集团公司职工，因此不符合该房的购房条件。三、涉案房屋退回我集团公司后续相关事宜的处理。根据上级有关违规住房问题的检查整改要求，曾某某已同意将该住房退回我集团公司，2019年1O月18日曾某某将住房钥匙移交给我集团公司，2019年1O月23日陶琳（陶某）将住房钥匙移交给我集团公司。后续我集团公司将退回曾某某已缴纳的购房款，并将房屋产权办回至原售房单位(我集团全资子公司广州南岭铁路房地产开发公司)名下。”曾某某质证称：1.对《复函》的真实性、合法性以及关联性均予以确认。2.广铁集团向曾某某出具《退房通知》当天，曾某某已将XXXXX2303房的钥匙退回广铁集团。此外，陶某亦于2019年10月23日将2303房的钥匙退回广铁集团。曾某某对《函件》就以上事实的表述均予以确认。3.关于XXXXX2303房退房后的处理，曾某某发表意见如下：(一)基于主客观两方面的原因，曾某某只能配合广铁集团办理XXXXX2303房的产权变更登记手续，曾某某势必丧失XXXXX2303房的所有权。从主观因素而言，广铁集团是曾某某所在公司的上级部门，广铁集团向曾某某作出《退房通知》，并要求曾某某限期办理XXXXX2303房的退房手续，为保证曾某某的工作不受影响，保障曾某某唯一的收入来源，曾某某只能配合广铁集团办理XXXXX2303房的退房手续，事实上，曾某某已经将XXXXX2303房的钥匙退还至广铁集团。从客观因素而言，XXXXX2303房是广铁集团的内部建房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，即便是曾某某不同意广铁集团要求曾某某退房的意见，曾某某也无从通过法律途径解决争议。(二)若二审法院不考虑XXXXX2303房势必退回广铁集团的事实而对本案作出裁判，将让曾某某及陶某承受一系列不必要的诉累。因XXXXX2303房系本案的标的物，若二审法院在明知XXXXX2303房的所有权必然发生变更的情况下仍对本案作出裁判，普通工薪阶层的曾某某将面临退回XXXXX2303房并且向陶某支付补偿款的两难局面。同时，如法院判决曾某某向陶某支付房屋补偿款，曾某某为保障其合法权益，也势必会循法律途径申请再审，曾某某与陶某均会因此承受一系列的诉累，同时也将造成司法资源的极大浪费。(三)广铁集团退回购房款系以曾某某办理完毕2303房的产权变更登记手续为前提，曾某某并不必然取得XXXXX2303房的购房款。根据《函件》内容，广铁集团同意将曾某某己缴纳的购房款退回系以曾某某办理完毕XXXXX2303房的产权变更登记手续为前提，经陶某申请，XXXXX2303房现己被广州市越秀区人民法院查封，在陶某申请解封XXXXX2303房前，曾某某无法办理XXXXX2303房的产权变更手续，相应地，广铁集团退回购房款的承诺也不可能兑现。同时，如由于上述原因导致曾某某迟延办理XXXXX2303房的产权变更手续，曾某某也可能因此面临无法足额取得购房款甚至丧失取得购房款的不利后果。综上所述，因曾某某不具备购买XXXXX2303房的资格，曾某某需要将XXXXX2303房退还给广铁集团，只有二审法院尽快对本案作出裁判，XXXXX2303房才具备办理变更登记的客观条件，进而，广铁集团退回购房款的承诺才有可能兑现。为此，恳请二审法院对本案予以改判，驳回陶某的起诉，以免让曾某某及陶某承受不必要的诉累并造成司法资源的浪费!陶某质证称：对《中国铁路广州局集团有限公司关于协助调查函的复函》的三性予以认可。广铁集团及曾某某均同意依据其上级的要求将房屋退回广铁集团，但是，目前房屋尚登记于曾某某名下，依法属于曾某某的房产，曾某某仍享有收益、处分的权能；同时，曾某某虽然同意将房屋退回，但对于房屋退回的补偿款、退回的时间等问题，曾某某与广铁集团之间仍处于谈判阶段，广铁集团也承诺将房屋收回之后，将购房款退回曾某某。因此，无论谈判结果如何，陶某均有权依照一审法院确定的房屋份额，分得相应的补偿款，或取得一审法院确定的向曾某某提供的16.7万购房款。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。曾某某二审提交的《广铁（集团）公司广州达道路和南站住房销售办法》、《退房通知》为新证据，且对本案事实认定有重大影响，本院予以接纳。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据曾某某的上诉请求，结合双方的诉辩及陈述，本案二审争议焦点为涉案XXXXX2303房的处理问题。对此，本院评析如下：涉案房产系曾某某所在单位广铁集团的职工分房，具有人身附属性质。根据曾某某与广铁集团签订的《广州铁路(集团)达道路职工住房内部认购协议书》以及《广铁（集团）公司达道路和南站和住房销售办法》，广铁集团有权在特定条件下收回住房。因广铁集团于2019年11月4日作出复函表示根据上级有关违规住房问题的检查整改要求，曾某某购买涉案房产时不属于该集团公司职工，不符合购房条件，责令曾某某办理XXXXX2303房的退房手续，并明确表示退房手续办理完毕后涉案房产将办回广州南岭铁路房地产开发公司名下。鉴于此，陶某要求分割涉案房产的诉讼请求的事实基础已发生变化，该房屋产权存在限制，陶某的该要求分割涉案房产或补偿的条件不成就，本院对其该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38440号民事判决；二、驳回陶某全部诉讼请求。一审案件诉讼费80292元陶某负担，二审案件受理费16500元由曾某某负担。审判长  黄咏梅审判员  徐俏伶审判员  任 慧二〇一九年十二月三日书记员  龙劲文梁珊