海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初5582号原告:德州市若水置业有限公司，统一社会信用代码：91371400MA3EK9W02Q,住所地山东省德州市经济技术开发区宋官屯街道办事处晶华大道月亮湾沿街B座1号二楼。法定代表人：王姗，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘云，海南三和元律师事务所律师。被告：三亚卓达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91460200721252179E，住所地海南省三亚市迎宾路三亚卓达房地产开发有限公司。法定代表人：罗凤花，该公司执行董事。原告德州市若水置业有限公司与被告三亚卓达房地产开发有限公司（以下简称卓达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告德州市若水置业有限公司的委托诉讼代理人刘云到庭参加诉讼。被告卓达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。德州市若水置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2018年3月14日关于《卓达·东方巴哈马“自由港湾”X组团xx栋-xx号房屋的商品房买卖合同合法有效；2.判令位于海南省三亚市迎宾路380号卓达·东方巴哈马三期“自由港湾”X组团xx栋-xx号房归原告所有；3.判令被告协助原告将位于海南省三亚市迎宾路380号卓达·东方巴哈马三期“自由港湾”X组团xx栋-xx号房屋产权登记备案（包括预告登记、网签备案）并过户至原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月14日，原告认购被告三亚卓达房地产开发有限公司开发的卓达东方巴哈马三期“自由港湾”X组团xx栋xx号房。根据协议约定，该房产建筑面积为130.35㎡；房款总额为3739400元。原告于2018年3月14日交纳全部购房款，被告出具收款收据，并于2019年4月11日出具正式的增值税发票。经查，原告所购买的房屋已于2014年取得三亚市住房和城乡建设局批准的证号为：房预许字【2014】15号房屋预售许可证，符合商品房对外销售的条件，且2018年11月5日，被告正式向原告交付房屋，原告办理了收房手续并交纳了相关的物业费，天然气安装费、有限电视初装费等，现已装修入住，双方形成了事实上的商品房购买合同并实际履行。根据《合同法》第10条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”以及第36条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，原、被告双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但实际上已经履行了商品房买卖合同约定的主要义务，且未能签订正式商品房买卖合同的主要过错在被告，且双方的交易行为并未损害第三方的合法权益，应认定为合法有效。现原告已支付完毕全部购房款，并收房装修入住，因此，该卓达东方巴哈马三期“自由港湾”X组团xx栋-xx号房应认定为归原告所有，请求法院依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求。被告卓达公司未作答辩，也未提供证据。原告围绕其诉讼请求依法提交：证据1.《房产认购协议书》（以下简称《认购协议》），拟证明原告与被告于2018年3月14日签订卓达·东方巴哈马三期“自由港湾”B组团30-xx号房买卖合同，购买涉案房屋；证据2.收款收据、汇款凭证、增值税发票，拟共同证明原告交纳了全部购房款；证据3.房屋交接清单、物业费、水电费交费凭证、办理房产证交费凭证，拟共同证明被告已向原告交付房屋；证据4.天然气及有线电视安装费收款凭证、消防安全责任书、《前期物业管理服务协议》及临时管理规约，拟共同证明原告已入住涉案房屋。本院对上述证据认证如下：上述证据有原件可供核对，内容真实，形式和来源合法，能够证明原告与被告签订认购协议，购买涉案房屋及被告已将涉案房屋交付原告使用的事实，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月14日，原告与被告签订《认购协议》，载明：原告认购被告三亚卓达房地产开发有限公司开发的卓达东方巴哈马三期“自由港湾”X组团xx栋xx号房；房产建筑面积130.35平方米；房款总额3739400元。原告已于2018年3月交纳全部购房款，被告于2019年4月1日、2019年6月14日出具两张合计金额为3739400元的购房发票。嗣后，原告按被告要求提供相应的购房资料。2018年11月5日，原告向被告支付了办理房产证相关费用8114元、天然气安装费2200元及有线电视安装费300元，被告将涉案房屋交付给原告，原告已实际占有并使用涉案房屋。同日，原告与卓达物业服务股份有限公司三亚分公司签订《前期物业管理服务协议》并交纳物业费及水电费预付款共计4211元。签订《认购协议》前，涉案房屋已建造完毕，但至今尚未通过竣工验收。2019年5月21日，河北省石家庄市公安局裕华分局因另案对涉案房屋进行了查封。庭审中，原告陈述其与被告签订的《卓达·东方巴哈马三期“自由港湾”B组团认购协议书》已交由被告办理网签，故现仅留存《认购协议》。本院认为，本案争议的焦点为：一、关于涉案《认购协议》的性质问题；二、关于涉案《认购协议》的效力问题；三、关于办理涉案房屋产权备案登记的条件是否成就的问题；四、关于涉案房屋权属是否归原告所有的问题。关于涉案《认购协议》的性质问题。首先，认购书应当是在房地产开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订，而原、被告双方签订《认购协议》前，被告已取得商品房预售许可证，涉案房屋已建造完毕，因此，涉案《认购协议》是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。其次，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。《认购协议》约定了涉案房屋的具体房号和面积、房屋单价及总价款、价款支付方式、交付时间、双方违约责任、通讯地址、争议解决方法等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。再次，原告已向被告支付全部购房款，被告已于2018年11月将涉案房屋交付原告，原告已实际占有并使用涉案房屋，《认购协议》已实际履行。故《认购协议》的性质是商品房买卖合同。关于涉案《认购协议》的效力问题。《认购协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依诚实信用原则全面履行。原告要求确认《认购协议》合法有效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于办理涉案房屋产权备案登记的条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见在商品房买卖合同中，出卖人不仅应交付物质形态的房屋，而且还负有在法律意义上向买受人转移所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见房屋所有权的取得，是以在官方登记机构完成房屋的登记为标志。据此，法律明文规定出卖人负有为买受人办理房屋权属证书的义务，除非买卖双方有特殊约定，排除相关条款的适用。因此，被告作为出卖人，除负有按合同约定向原告交付房屋的义务外，还应当负有及时向房屋行政管理部门办理房屋权属证书给原告的义务。由于河北省石家庄市公安局裕华分局因另案已于2019年5月21日对涉案房屋进行查封，同时，涉案房屋至今尚未通过竣工验收，目前涉案房屋办理房屋产权备案登记的条件尚未成就，故原告要求被告办理涉案房屋产权备案登记的诉讼请求，本院不予支持。原告可在办理涉案的房屋产权备案登记的条件成就后另行主张。关于涉案房屋权属是否归原告所有的问题。涉案房屋未经依法登记不发生物权变动。因涉案房屋办理房屋产权备案登记的条件尚未成就，无法办理物权变动的登记手续。因此，原告在本案中主张涉案房屋权属为其所有的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对原告的各项诉讼请求，除确认《认购协议》合法有效外，其他均不予支持。被告未到庭应诉，视为放弃答辩及举证权利，不影响本院依据查明的事实依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1确认原告德州市若水置业有限公司与被告三亚卓达房地产开发有限公司关于卓达·东方巴哈马“自由港湾”X组团xx栋-xx号房的《房产认购协议书》合法有效；二、驳回原告德州市若水置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费36715元（原告德州市若水置业有限公司已预交），由被告三亚卓达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 李 巍审 判 员 何 勇人民陪审员 莫春思 二○一九年十二月十二日书 记 员 史玉莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。