云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初2002号原告：文山和居物业服务有限公司，统一社会信用代码：915326215798207442。法定代表人：陈孝强，董事长。住所地：文山市卧龙街道攀枝花社区环北三路金玉名园***号。委托代理人：普毅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：李金涛，男，汉族，1966年10月28日生，住文山市，系文山市卧龙街道攀枝花社区环北三路金玉名园F19－X号商铺的业主。委托代理人：王春辉,云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告文山和居物业服务有限公司与被告李金涛物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序，与原告诉被告邓国琼、叶林虎、罗勇、冯云健物业服务合同纠纷共五案合并公开开庭进行了审理。原告文山和居物业服务有限公司的委托代理人普毅、王正梅，被告李金涛以及委托代理人王春辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文山和居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求判决被告支付原告物业服务费9518.76元及违约金9364.17元(2012年12月8日至2016年5月31日每逾期一日按欠费总额的5‰计算)，两项合计18882.93元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年8月23日，原告与被告所在的业主委员会签订了《金玉名园物业管理服务合同》，合同第六条约定：“一、业主或者物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季度物业服务费，如在当季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；二、物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》标准执行：1、住宅、别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8元/平方米/月计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；2、商铺按照建筑面积1元/平方米/月计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；三、物业服务费自2012年9月9日起开始计收；四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费；五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任；十六、本合同管理服务期限为3年。自2012年9月9日起至2015年9月8日止。合同签订后，原告为被告提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务，但被告却无故拖欠应支付给原告2012年9月9日至2015年9月8日的物业服务费9518.76元。经原告多次催要，被告毫无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付，原告为此诉至法院。被告李金涛辩称,原告向法庭提交的《金玉名园物业管理服务合同》无效，不具备法律约束力；原告未向被告提供任何物业服务，被告有权拒绝支付物业管理费；原告的诉讼请求已超过诉讼时效；原告主张的违约金计算不合理，明显过高。本院经审理认定事实如下：2012年8月23日原告与文山金玉名园业主委员会签订《金玉名园物业管理服务合同》，约定由原告为金玉名园小区提供物业管理服务。物业服务费的收取按别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8元/平方米/每月计算（不包含物业公共设施设备公摊水电费），商铺按照建筑面积1元/平方米/每月计算（不包含物业公共设施设备公摊水电费），并自2012年9月9日起开始计收。并约定业主或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金等内容。被告李金涛系金玉名园小区F19－X号商铺的业主，房屋建筑面积264.41平方米。原告于2015年11月30日向被告邮寄《限期缴款函》，通知被告缴纳2012年9月9日至2015年9月8日拖欠的物业服务费9519元；被告入住金玉名园小区至今未向原告交纳过物业管理费；被告自2012年9月9日起至2015年9月8日止欠原告物业管理费9518.76元（264.41平方米×1元×36个月）。原告为证明其观点，向本院提交以下证据：1、《金玉名园物业管理服务合同》，证明2012年8月23日，原告与被告商铺所在小区的业主委员会签订物业服务合同，确定相关物业服务的范围、时间及收费等事宜；2、《限期交款函》1份，证明原告于2015年11月30日通过快递方式向被告发送《限期交款函》，告之被告缴纳尚欠原告的物业管理费9519元，届时未缴纳将按应缴费金额每日加收5‰滞纳金的事实。经质证，被告发表如下质证意见：对《金玉名园物业管理服务合同》的真实性、合法性均不认可，因为被告去房管局核对过，金玉名园业主委员并没有成立，也从未到房管局进行备案，请求法庭到文山市房管局调取相关证据；因业主委员会不存在，所以其专用章是假的；《快递回执单》上没有收件人的签名，无法证明《限期缴款函》已实际送达被告当事人，且催收函过了三年后才发，已过合同有效期，平时不催，过了那么久，才发快递，不客观，不真实；对法院生效判决书，认为是那案件中的当事人证据不充分才败诉，不能作为对本案的认定依据，且原告分批起诉，对被告不利。被告无证据提交。本院认证意见：《金玉名园物业管理服务合同》、《限期缴款函》均客观真实地反映了原告于2012年8月23日与金玉名园小区业主委员会签订了物业服务合同，对相关物业服务的范围、时间及收费等事宜进行了约定，并对被告未交纳物业服务费的行为进行过催要，本院均予以采信。综合本案争议的焦点问题是：1、原告与文山金玉名园业主委员会签订的《金玉名园物业管理服务合同》是否合法有效？2、金玉园临街商铺是否属于原告物业服务的范畴，被告是否应向原告支付物业管理费？3、本案是否已过诉讼时效？4、被告是否应向原告支付违约金？违约金应如何计算？针对第1个焦点问题，原告与文山金玉名园业主委员会签订的《金玉名园物业管理服务合同》是否合法有效的问题，本院认为，已发生法律效力的文山市人民法院（2016）云2601民初458号民事判决书及文山州中级人民法院（2016）云26民终416号民事判决书对《金玉名园物业管理服务合同》属合法有效的合同，对小区业主具有约束力进行了确认。被告对生效判决所确认的事实没有相反证据足以推翻，被告认为文山金玉名园业主委员会成立不合法，《金玉名园物业管理服务合同》属无效合同的辩解理由，本院不予采纳。针对第2个焦点问题，金玉园临街商铺是否属于原告物业服务的范畴，被告是否应向原告支付物业管理费的问题，本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。而小区物业服务主要涵盖小区共有部分的清洁、绿化、保洁、安保、设备设施的维护、保养、水电管网的疏通与维护等。物业公司和业主之间是平等的主体关系。临街商铺是否需要缴纳物业管理费则取决于临街商铺是否是小区物业的组成部分，如果是，那么必然要划入小区物业管理的范围。本案中的临街商铺和小区是一整体，同属金玉名园，所有商铺的用水用电、排水排污，均通过共公的设施设备，均属物管公司物业服务的范畴，故业主也负有交纳物业管理费的义务。针对第3个焦点问题，本案是否已过诉讼时效的问题，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外”规定了一般诉讼时效为2年。本案中，被告未履行缴纳物业服务费的行为是一种持续侵权行为，而原、被告签订的物业服务合同约定的服务期限为3年，自2012年9月9日起至2015年9月8日，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉的意见（修改稿）》第一百九十四条规定“侵权行为持续的，诉讼时效期间从侵权行为施实终了之日起重新计算”，故本案的诉讼时效应从原告履行《金玉名园物业管理服务合同》终了之日即2015年9月8日起计算，故并未超过诉讼时效为2年的规定。针对第4个焦点问题，被告是否应向原告支付违约金，违约金应如何计算的问题，本院认为已发生法律效力的文山市人民法院（2016）云2601民初458号民事判决书及文山州中级人民法院（2016）云26民终416号民事判决书对就《金玉名园物业管理服务合同》中关于违约金的约定过高，被告迟延交纳物业管理费，给原告造成的实际损失实应为利息损失，该损失应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率6.56%计算予以确认。故本案的违约应为624.43元（9518.76元×6.56%），原告主张的违约金9364.17元不符合实际，过高的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决如下：一、被告李金涛于本判决生效之日起十日内支付原告文山和居物业服务有限公司物业管理费9518.76元、违约金624.43元，合计10143.19元；二、驳回原告文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，减半收取135元，由被告李金涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  骆霞二〇一六年八月二十二日书记员  罗娅