四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1452号 上诉人（原审原告）：向文春，男，汉族，1971年1月8日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：罗才伦，四川程信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏首元，四川程信律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘永富，男，汉族，1980年7月17日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：罗才伦，四川程信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏首元，四川程信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张良清，男，汉族，1948年4月1日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：王万翔，四川秉和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：游正莲，女，汉族，1953年9月26日出生，住四川省泸州市江阳区。 上诉人向文春、刘永富因与被上诉人张良清、游正莲申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭适用听证方式听取当事人意见。上诉人向文春、刘永富的共同委托诉讼代理人苏首元，被上诉人张良清的委托诉讼代理人王万翔到庭参加听证，本案现已审理终结。 向文春、刘永富上诉请求：一、依法撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初1445号民事判决，改判对王宗正名下王梅、游正莲、王普所有坐落于江阳区安居路12号2号楼1层15-19号（泸市房权证江阳区字第××号）商业用房许可执行；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定被上诉人张良清付清了购房款且对所购房未过户无过错从而对江阳区安居路12号2号楼1层15-19号房屋享有足够排除强制执行的民事权益属于认定事实错误。一、被上诉人张良清并未全额支付出售人购房款。首先，根据《五谷仓农贸市场转让协议》约定：案涉房产为出让方整体出售，且双方对出售价款的分期支付有明确的约定，该协议并未约定购买人向出卖人分别支付购房款。也不存在一审判决认定的首先支付被上诉人王宗正50%股份的300万元，该协议还约定在过户手续完成后再支付尾款40万元；其次，已支付300万元全部为王宗正售房款，不符合生活常理，如该款全部为王宗正所有，则另一出售人王启贵在未收到任何一分售房款的情况下，就将价值达300万元的房产交付被上诉人张良清，且经营至今达5年之久，而未提出任何异议，这不符合基本生活常理；再次，该案在江阳区法院执行异议听证程序中，被上诉人张良清多次明确表示其600万元购房款均已足额支付出售人，而在一审诉讼中，面对审判长的询问又表示一共只支付300万元，由此可看出被上诉人张良清存在隐瞒重大事实的不诚信行为，其所叙述“案件事实”在无有效证据支撑情况下，不应作为本案定案事实。二、被上诉人张良清未及时要求出售人王宗正办理过户手续，存在重大过错。被上诉人游正莲出具的说明不能作为有效证据使用，甚至该说明本身就不是证据。首先，其为本案当事人，也是（2016）川05民终135号民事调解书案的被执行人，与本案存在极大的利害关系；其次，游正莲在诉讼过程中，为逃避法律文书确定的履行义务，将其名下五处房产变卖，导致上诉人（2016）川05民终135号民事调解书一案无法得到执行。这足以说明其为严重失信甚至为违法人员，当然其所为证词不能作为有效证据使用；再次，案涉房产未过户，被上诉人张良清是否有过错，应由张良清举证证明其没有过错；最后，被上诉人张良清在购买案涉房产后，直至其提起执行异议长达3年多的时间不理不问，且该行为直接导致上诉人未能申请查封被上诉人游正莲其他房产，导致上诉人的债权不能得到实现。而且其所谓王宗正在外搞工程而无法办理过户手续纯属无稽之谈。其完全可以通过多种方式找到王宗正家属，甚至起诉到法院要求王宗正履行合同义务，但被上诉人张良清均未这样主张过，其未向王宗正主张的真实原因是自己尚有300万元未付给出卖方，以及办证涉及税收等问题，因此才不理不问过户一事。被上诉人张良清的过错非常明显，而一审判决认定其无过错无相关事实和法律依据；三、一审认定事实部分的王启贵与王宗正签订的内部约定没有在一审中出示质证。综上，原审认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法改判。 被上诉人张良清辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人游正莲未到庭陈述答辩意见。 向文春、刘永富向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令对王宗正（已死亡）名下王梅、游正莲、王普所有坐落于江阳区安居路12号2号楼1层15-19号（泸市房权证江阳区字第××号）商业用房许可执行；二、张良清、游正莲承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年11月26日，案外人王启贵与王宗正（游正莲之夫，已去世）签订《泸州市江阳区谷仓农贸市场转让合伙人内部约定》，双方约定转让共同出资各占50%股份修建的坐落于江阳区安居路12号的五谷仓农贸市场，转让价款600万元，如受让方不能一次性付清转让款时，双方约定受让者是王启贵介绍的由王宗正优先选择先收清应得的转让款，该合同同时约定了选择先收清应获得转让款300万元的合伙人为王宗正。 2013年11月27日，张良清与王启贵、王宗正、王普、王梅、牟丹、牟师瑶签订《泸州市江阳区谷仓农贸市场股权转让协议》，其中约定将泸州市江阳区谷仓农贸市场经营管理公司的“五谷仓农贸市场”股东王启贵、王宗正所控股的资产（和包括产权人王宗正、王普、王梅、牟丹、牟师瑶在市场中拥有的商业房产权）以及五谷仓农贸市场范围内的公共区域以及所有摊位和无产权的所有门市（包括临时搭建的在内）和地下层车库、1号楼1单元的底层的楼梯间1个、大门保安室、公共厕所一个等全部转让给张良清，转让金600万元，上述房产中包含了本案讼争房屋——登记在王宗正名下的位于江阳区安居路12号楼1层15-19号商业用房（泸市房权证江阳区字××号），付款方式约定为：当合同签订时起10个工作日以内，张良清支付王启贵、王宗正、王普、王梅、牟丹、牟师瑶300万元，五个月内再支付王宗正、王普、王梅、牟丹、牟师瑶260万元，余款40万元待产权证过户及变更手续完善后一次性付清。出让方的所有产权和有关资料在合同签订后付第一笔款的当日（300万元）起移交和办理变更和过户手续给乙方，应办的过户产权在15天内完成。 2013年11月27日王梅四川省农村信用社卡号为62×××94的账户存入金额31万元，2013年12月9日泸州美华房地产开发有限公司一期工程项目部向游正莲中国工商银行卡号为62×××68的账户付5万元，2013年12月19日游正莲四川农村用信用社卡号为62×××68的账户存入金额219万元，以上金额共计300万元。2013年12月17日，王宗正向张良清出具《收条》，载明收到张良清收购王宗正、王普、王梅在泸州市江阳区谷仓农贸市场的股份及产权人民币300万元整，《收条》附件1：股份及产权构成：本股份及产权是王宗正、王普、王梅在泸州市江阳区谷仓农贸市场所持的有产权和无产权的资产以及货币入的股，无产权的资产见本市场平面图和2013年11月27日签订的《泸州市江阳区谷仓农贸市场股份转让协议》（占其中无产权部分的一半）。有产权的土地证、房产证中包括了王宗正、王普、王梅的房产。其中王宗正的房产为：泸市房权证江阳区字第××号，土地证号为泸市国用（2003）字第21279号即泸州市江阳区安居路12号2号楼15-**房屋。附件2：收款明细。收款明细载明的收款时间、金额、收款人与上述银行转账凭证记载一致。 2013年12月27日起，张良清占有使用泸州市江阳区房屋。但泸市房权证江阳区字第××号房产证、泸市国用（2003）字第21279号土地证记载的产权人仍为王宗正，至今未过户到张良清名下。本案讼争的泸州市江阳区房屋由四川省国豪投资实业有限公司承包经营，该公司按照承包合同约定向张良清交纳管理费。 因向文春、刘永富在其与王梅、游正莲、王普、宜宾顺茂建筑工程有限公司建设工程合同纠纷一案中提出财产保全申请，一审法院于2015年5月21日作出（2015）江阳民保字第385号民事裁定书，裁定查封、扣押王梅、王普、游正莲80万元的财产。2015年5月26日，一审法院依据上述民事裁定书查封了王宗正名下位于泸州市江阳区房屋。 一审法院于2015年12月30日针对向文春、刘永富与王梅、游正莲、王普、宜宾顺茂建筑工程有限公司建设工程合同纠纷一案作出（2015）江阳民初字第2025号民事判决书，判决游正莲于判决生效之日起十日内一次性支付给向文春、刘永富工程款423015元及材料款321651元，合计744666元，并负担诉讼费10144元，该民事判决书同时载明，王宗正于2015年1月死亡，游正莲系王宗正之妻，王宗正之子女王普、王梅向一审法院递交了《声明》明确表示放弃对其父王宗正遗产的继承。后游正莲不服（2015）江阳民初字第2025号民事判决书，向泸州市中级人民法院提起上诉。2016年6月6日，游正莲与向文春、刘永富达成调解协议,由泸州市中级人民法院出具（2016）川05民终135号民事调解书。该民事调解书载明，游正莲自愿支付向文春、刘永富因分包木工工程款674666元；该款项扣除向文春、刘永富所属木工班工人王清友在宜宾安平房地产开发有限公司领取的木工人工工资48700元后，剩余625966元未支付，该款项分两期支付：2016年6月30日前支付10万元，2016年9月9日前支付525966元；同时游正莲承担一审案件受理费、保全费10144元及二审案件受理费5623元。嗣后，向文春、刘永富以游正莲未按调解协议履行付款义务为由，向一审法院申请强制执行。2017年2月10日张良清对执行标的——泸州市江阳区房屋向一审法院提出书面异议，一审法院于2017年2月20日出具（2017）川0502执异2号执行裁定书，裁定中止对王宗正名下位于泸州市江阳区商用房屋的执行。本案向文春、刘永富对该执行裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，游正莲与王宗正原系夫妻关系。2016年7月7日，游正莲向张良清出具了《情况说明》，载明2013年11月27日王宗正将坐落于泸州市江阳区房屋出卖给张良清，并向张良清交付了该房屋的产权证件，将该房屋交付给了张良清经营管理，张良清已按约付清了购房款，之后，张良清多次催促王宗正按约为其办理房屋产权变更登记手续，但是王宗正均以长期在外地承揽工程等为由予以推迟，因此导致该房屋产权至今还未办理过户登记。 一审法院认为，申请执行人执行异议之诉主要是审查张良清是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，2013年11月27日，张良清与王启贵、王宗正、王普、王梅、牟丹、牟师瑶签订《泸州市江阳区谷仓农贸市场股权转让协议》是各方合同相对人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定。人民法院查封涉案的位于泸州市江阳区商用房屋的时间为2015年5月26日。显然签订合同的时间早于查封的时间。其次，基于《泸州市江阳区谷仓农贸市场股权转让协议》张良清于2013年12月27日占有位于泸州市江阳区商用房屋，该时间亦早于人民法院查封之日。再次，王梅、游正莲的账户于2013年11月27日至2013年12月20日存入的款项与2013年12月17日王宗正给张良清出具的收条载明的付款时间、收款人及金额完全吻合，且张良清为购买王宗正在五谷仓农贸市场所享有的50%的股权（其中包括泸州市江阳区商用房屋）支付了300万的转让金。五谷仓农贸市场另外50%的股权系案外人享有，从交易标的物、价值、交易主体来说与王宗正50%的股权相对独立，故张良清未支付《泸州市江阳区谷仓农贸市场股权转让协议》约定的另外300万元转让金，不影响上述事实的认定。最后，讼争房屋未办理过户手续并非基于张良清之原因，且王宗正于2015年1月死亡后涉及到遗产继承，2015年5月26日讼争房屋被保全后客观上不能办理过户手续。综上，张良清的权利能够排除执行，对于向文春、刘永富请求判令对王宗正（已死亡）名下王梅、游正莲、王普所有坐落于江阳区安居路12号2号楼1层15-19号商业用房，证号0000056621房产许可执行的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决如下：驳回向文春、刘永富的诉讼请求。案件受理费13800元，一审法院决定减免12972元，实收828元，由向文春、刘永富负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经二审审理查明：2013年11月27日，张良清与王启贵、王宗正、王普、王梅、牟丹、牟师瑶签订《泸州市江阳区谷仓农贸市场股权转让协议》，约定：将泸州市江阳区谷仓农贸市场经营管理公司的“五谷仓农贸市场”股东王启贵、王宗正所控股的资产（和包括产权人王宗正、王普、王梅、牟丹、牟师瑶在市场中拥有的商业房产权）以及五谷仓农贸市场范围内的公共区域以及所有摊位和无产权的所有门市（包括临时搭建的在内）和地下层车库、1号楼1单元的底层的楼梯间1个、大门保安室、公共厕所一个等全部转让给张良清，转让金600万元。上述房产中包含了本案讼争房屋——登记在王宗正名下的位于江阳区安居路12号2号楼1层15-19号商业用房（泸市房权证江阳区字××号）。付款方式约定为：当合同签订时起10个工作日以内，张良清支付王启贵、王宗正、王普、王梅、牟丹、牟师瑶300万元，五个月内再支付王宗正、王普、王梅、牟丹、牟师瑶260万元，余款40万元待产权证过户及变更手续完善后一次性付清。出让方的所有产权和有关资料在合同签订后付第一笔款的当日（300万元）起移交和办理变更和过户手续给乙方，应办的过户产权在15天内完成。 2013年11月27日王梅四川省农村信用社卡号为62×××94的账户存入金额31万元，2013年12月9日泸州美华房地产开发有限公司一期工程项目部向游正莲中国工商银行卡号为62×××68的账户付5万元，2013年12月19日游正莲四川农村用信用社卡号为62×××68的账户存入金额219万元，以上金额共计300万元。2013年12月17日，王宗正向张良清出具《收条》，载明收到张良清收购王宗正、王普、王梅在泸州市江阳区谷仓农贸市场的股份及产权人民币300万元整。《收条》附件载明：1.股份及产权构成：本股份及产权是王宗正、王普、王梅在泸州市江阳区谷仓农贸市场所持的有产权和无产权的资产以及货币入的股，无产权的资产见本市场平面图和2013年11月27日签订的《泸州市江阳区谷仓农贸市场股份转让协议》（占其中无产权部分的一半）。有产权的土地证、房产证中包括了王宗正、王普、王梅的房产。其中王宗正的房产为：泸市房权证江阳区字第××号，土土地证号为泸市国用（2003）字第212**泸州市江阳区房屋。2.收款明细。收款明细载明的收款时间、金额、收款人与上述银行转账凭证记载一致。 2013年12月27日起，张良清占有使用泸州市江阳区房屋。但泸市房权证江阳区字第××号房产证、泸市国用（2003）字第21279号土地证记载的产权人仍为王宗正，至今未过户到张良清名下。本案讼争的泸州市江阳区房屋由四川省国豪投资实业有限公司承包经营，该公司按照承包合同约定向张良清交纳管理费。 因向文春、刘永富在其与王梅、游正莲、王普、宜宾顺茂建筑工程有限公司建设工程合同纠纷一案中提出财产保全申请，一审法院于2015年5月21日作出（2015）江阳民保字第385号民事裁定书，裁定查封、扣押王梅、王普、游正莲80万元的财产。2015年5月26日，一审法院依据上述民事裁定书查封了王宗正名下位于泸州市江阳区房屋。 一审法院于2015年12月30日针对向文春、刘永富与王梅、游正莲、王普、宜宾顺茂建筑工程有限公司建设工程合同纠纷一案作出（2015）江阳民初字第2025号民事判决书，判决游正莲于判决生效之日起十日内一次性支付给向文春、刘永富工程款423015元及材料款321651元，合计744666元，并负担诉讼费10144元，该民事判决书同时载明，王宗正于2015年1月死亡，游正莲系王宗正之妻，王宗正之子女王普、王梅向一审法院递交了《声明》明确表示放弃对其父王宗正遗产的继承。后游正莲不服（2015）江阳民初字第2025号民事判决书，向泸州市中级人民法院提起上诉。2016年6月6日，游正莲与向文春、刘永富达成调解协议,由泸州市中级人民法院出具（2016）川05民终135号民事调解书。该民事调解书载明，游正莲自愿支付向文春、刘永富因分包木工工程款674666元；该款项扣除向文春、刘永富所属木工班工人王清友在宜宾安平房地产开发有限公司领取的木工人工工资48700元后，剩余625966元未支付，该款项分两期支付：2016年6月30日前支付10万元，2016年9月9日前支付525966元；同时游正莲承担一审案件受理费、保全费10144元及二审案件受理费5623元。嗣后，向文春、刘永富以游正莲未按调解协议履行付款义务为由，向一审法院申请强制执行。2017年2月10日张良清对执行标的——泸州市江阳区房屋向一审法院提出书面异议，一审法院于2017年2月20日出具（2017）川0502执异2号执行裁定书，裁定中止对王宗正名下位于泸州市江阳区商用房屋的执行。本案向文春、刘永富对该执行裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，游正莲在涉案房产被查封后，于2015年7月2日将其所有的坐落于龙马潭区沱江路四段15号楼1层23号、24号、江阳区安居路12号1号楼1层9号、10号房产出卖给案外人常能武，2016年5月4日将其所有的坐落于江阳区安居路12号1号楼2层2单元16号房产出卖给案外人牟祚奎。 本院认为：本案的争议焦点是被上诉人张良清是否怠于要求办理房屋产权过户登记，对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据在案证据和查明的法律事实，对本案争议焦点评述如下： 首先，张良清为证明其未怠于要求办理过户登记，向一审法院提交游正莲于2016年7月7日出具的《情况说明》，拟证明其多次要求王宗正办理产权变更登记。本院认为游正莲系本案的被执行人，与本案处理结果具有法律上的利害关系，其出具的说明证明效力较弱。结合游正莲在涉案房产查封后大量处置名下资产、拒不配合法院执行的不诚信行为，本院认为游正莲出具的《情况说明》不具有真实性、客观性，依法不予采纳。一审法院仅依据本案被执行人游正莲出具的情况说明，即认定“张良清多次催促王宗正按约为其办理房屋产权变更登记手续，但是王宗正均以长期在外地承揽工程等为由予以推迟，因此导致该房屋产权至今还未办理过户登记”系事实认定错误，本院依法予以纠正。 其次，张良清在与王启贵、王宗正、王普、王梅等签订的《泸州市江阳区谷仓农贸市场股权转让协议》中约定：出让方的所有产权和有关资料在合同签订后付第一笔款的当日（300万元）起移交和办理变更和过户手续给乙方，应办的过户产权在15天内完成。上述协议签订后，张良清已于2013年12月分三次向王宗正付款300万元。根据协议约定，双方应当在15天内完成产权过户登记，张良清已具备要求出让方办理过户登记的条件。 再次，张良清虽然主张在涉案房产查封前曾多次主张权利，但其未提供任何向王宗正主张权利的有效依据。并且，除涉案房产以外，张良清购买的五谷仓农贸市场登记在王普、王梅名下的房产也未办理过户登记。依照张良清所述，因为王宗正长期在外承揽工程并在此期间死亡导致其无法办理过户登记。但是五谷仓农贸市场除登记王宗正名下的房产外，还有部分登记在王宗正子女王普、王梅名下，而张良清仍未对王普、王梅名下的房产办理过户登记。以上事实足以说明，张良清在合同约定的过户登记条件成就时未主张办理过户登记，且在长达1年半时间内未依法主张权利，这足以说明张良清怠于履行过户登记。 综上，张良清作为案外人，其应当举证证明其主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，否则不能排除对涉案房产的强制执行。根据现有在案证据，可以认定张良清未办理涉案房屋产权变更登记的原因系其怠于主张权利造成。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的：“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，其权利不足以排除法院强制执行。 综上，上诉人向文春、刘永富的上诉请求成立，一审法院认定事实有误，导致判决错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初1445号民事判决书； 二、继续执行江阳区安居路12号2号楼1层15-19号（泸市房权证江阳区字第××号）商业用房。 一审案件受理费13800元、二审案件受理费13800元，共计27600元由被上诉人游正莲负担。 本判决为终审判决。 审判长 文耀全 审判员 刘 剑 审判员 李 野 二〇一九年十二月二日 法官助理 聂 灵 书记员 王伟林