新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0103民初10778号 原告：王军涛，男，1974年3月14日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：张玉萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵晓林，女，该公司法务部主任。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司法务专员。 原告王军涛与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告王军涛的委托诉讼代理人张玉萍、被告胜天房产公司的委托诉讼代理人赵晓林、奥登格尔丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王军涛向本院提出诉讼请求:1、判令被告承担逾期交房违约金2365.03元（640天，2014年8月31日至2015年12月29日）；2、判令被告支付逾期办证的违约金共计81281元（1248天，2015年12月30日后180天至2019年11月27日）；两项合计83646元。3、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实及理由：2013年，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市格林威治城三期15栋2单元702号房屋，建筑面积为137.75平方米，总房款487635元。合同第八条约定的房屋交付期限是2014年8月30日，第九条第一款约定如被告逾期交房超过30日后原告要求继续履行合同的，被告应自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。2015年12月29日，被告才通知原告办理入住。综上所述，被告的违约行为给原告造成了实际损失，应当按照相关规定承担违约责任。 被告胜天房产公司辩称，认可逾期交房事实，逾期天数亦认可，但是逾期交房符合合同第八条的规定，合同第八条说明不可抗力，政府行为我们不担责，我们请求天数进行核减438天。逾期办理产证的违约金我们不认可，第一、在合同说明部分的第五条载明，打×的合同是删除的意思，我们把十五条关于产证赔偿做了删除处理，说明第5条约定，对合同文本【】中选择内容、空格部分填写及其他需要删除或者添加的内容，双方应当协商确定，对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格处打×以示删除。该合同证明原、被告特别约定排除适用违约金，故原告主张被告逾期办理不动产产权证书应支付的违约金并无合同约定，同时证明原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的主张无法律依据，不应适用《商品房买卖合同解释》第18条，因此我们公司不应该承担产证办理不能的违约责任；第二，从通行的认识上说延期交房给购房者造成的损失相应较大，而办理产证给购房者造成的损失相应小，而在我们双方已经删除了产证赔偿的情况下，法院的材料产证违约赔偿远高于交房违约赔偿，针对这一点我们认为不合理，和实际情况不相符，请法院进行相应的调整。原告的利率主张过高，请法院按照年利率4.75%计算，请求法庭在裁判产证赔偿时进行充分的考虑。关于诉讼费请法院依法处理，送达费不存在，是我们来法院领取的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 一、原告王军涛为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据 证据1、《商品房预售合同》一份，证明房屋交付时间应该是2014年8月30日前，合同第九条约定逾期交房的违约金算法，合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋权属证书，将材料提交产权登记机关，买受人不退房的出卖人按已付房款向买受人支付违约金，对违约金的具体数额、计算方式没有约定，证明我们诉讼请求的计算依据。被告对真实性无异议，本院对真实性、合法性、关联性予以采信。 证据2、不动产发票、维修基金缴存凭单、完税凭证，证明原告已向被告履行了自己的义务。被告对真实性无异议，本院对真实性、合法性、关联性予以采信。 二、被告胜天房产公司为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据： 证据1、一建公司和我公司之间的往来函，证明施工过程中出现停水，要求核减43.25天。 证据2、乌建发【2010】156号文件，政府指令我们格林威治小区改变壁挂炉相关材料，将壁挂炉改成统一供暖，因此我们停工395天。 证据3、2014年8月27日建筑设计防火规范，从2015年5月1日起实施，对我们的工期有影响，至今未消除，直接导致我们的消防验收至今无法办理。 原告对证据1-3的三性均不予认可，停水停电的日期是2015年之后，已经逾期交房，所有的情况都在2014年8月30日之后，不是免责事由，被告应在2014年8月30日交房，之后发生的事情不能作为免责事由。 本院经审理认定事实如下：2013年10月12日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0314596，房屋代码：1206205，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期15栋2单元702室房屋，面积为137.75平方米，房款总价487635元，关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。……关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 另外，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。……3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内同进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。……5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。被告直至2015年12月29日才在报纸上公告通知原告办理入住，原告立即办理了入住手续。 另查明，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任的诉讼请求合理正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中已约定逾期交付房屋的违约金计算方法，双方当事人应当按照约定计算，原告要求被告承担逾期交付房屋期间的违约金2365.03元[487635元×485天（2014年8月31日-2015年12月29日）×万分之0.1]的诉讼请求合理正当，本院予以支持。被告辩称免责事由于法无据，本院不予采信。 关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金81281元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于产权登记，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。本案中，被告直至2015年12月29日才在报纸上公告通知原告办理入住，原告立即办理了入住，依据上述约定，被告应当自商品房交付使用后180日内为原告办理不动产权属证书，目前被告仍未为原告办理完毕不动产权属证书，构成违约。关于是否向原告支付违约金的问题，被告辩称，双方在产权登记作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，也就是排除适用违约金，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付的违约金无合同约定。本院认为，违约金和违约金的计算方式不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当即使完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告逾期向原告交付房屋，同时至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记的义务，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金的适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”条文精神，因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告进行承诺放弃违约金适用和原告与被告作出违约金的“特殊约定”排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，至今尚未办理，存在违约行为，综上分析，原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及违约金计算方式并无明确约定，应依据上述法律规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但原告主张按照年利率4.875%计算从2015年12月29日后180天至2019年11月27日合计1248天计算逾期办证违约金81281元（487635元×4.875%/年÷365天×1248天）计算有误，本院予以调整，依据双方合同约定，应自案涉房屋交付使用之日即2015年12月29日之日起180天后即2016年6月27日开始计算逾期办证违约金，关于2016年6月27日至2019年8月19日合计1148天的逾期办证违约金，本院认定为72851.33元（487635元×4.75%/年÷365天×1148天），关于2019年8月20日至2019年11月27日的逾期办证违约金，本院认定为，以本金487635元为基数，自2019年8月20日至2019年11月27日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 另外，被告辩称，基于涉案房屋承建方未按时完工和提交竣工资料，造成被告无法为原告办理不动产权属证书，承建方的违约侵害了原告与被告的合同之债，本院认为，合同具有相对性，合同履行应采取无过错原则，免责事由仅限于不可抗力及双方均有过错的减损原则，第三方的违约侵权合同之债本国法律并未进行规定，被告与承建方的建设工程施工合同履行与本案不存在关联性，被告的此辩称意见本院不予采信，原告以与承建方的建设工程施工合同履行问题要求中止本案审理和追加中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司为第三人缺乏法律依据，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告王军涛支付逾期交房违约金2365.03元[487635元×485天（2014年8月31日-2015年12月29日）×万分之0.1]； 二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告王军涛支付逾期办证违约金72851.33元（487635元×4.75%/年÷365天×1148天，2016年6月27日-2019年8月19日）； 三、以本金487635元为基数，被告自2019年8月20日至2019年11月27日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算予以向原告王军涛支付违约金。 以上被告应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费1891.15元（原告已预交）,由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 孙  俊  伟 人民陪审员 夏 尔 皮 丁 人民陪审员 帕里丹乌布拉音 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员 王  文  娟