河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1726民初828号原告刘龙，男，1969年5月13日出生，汉族。委托代理人刘军、赵保群，河南广义律师律师事务所律师。被告娄引，男，1956年11月29日出生，汉族。被告贾会兰，女，1960年1月26日出生，汉族。二被告委托代理人王树颖，泌阳县花园法律服务所法律工作者。被告刘兴伐，又名刘云、刘兴云，男，1980年8月19日出生，汉族。原告刘龙与被告娄引、贾会兰、刘兴伐合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年7月9日作出（2015）泌民初字第0160号民事判决，宣判后，被告娄引、贾会兰不服，提出上诉。经驻马店市中级人民法院审理后于2016年3月4日作出（2015）驻民二终字第436号民事裁定书裁定：一撤销本院（2015）泌民初字第0160号民事判决；二、发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘龙及其诉讼代理人刘军、赵保群、被告娄引、贾会兰、刘兴伐及被告娄引、贾会兰的诉讼代理人王树颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘龙诉称，2011年9月6日，原告与娄引、贾会兰签订了《合作建房协议》，协议约定被告娄引、贾会兰提供位于陵园南侧一宗土地（被告娄引、贾会兰以155万元价格竞买取得，签订协议时出让金被告未实际缴纳）与原告合作建房，被告娄引、贾会兰投入60万元，其余资金由原告投入（包括出让金），对于双方的投资按照农联社贷款利息计算，约定对于建成的房屋，双方各一半，房屋竣工7天内结算，对于原告比被告多出的投资款，由被告在六个月内支付给原告，如六个月未能支付，归属于被告的房屋除一、二层以外的其余房屋归原告，房屋每平方2200元（地下室每平方1800元），被告刘兴伐为担保人。协议签订后，原告缴纳了出让金并按照约定投资进行了建房，房屋于2014年6月竣工，共建了地上8层，地下2层。房屋竣工后经结算，被告应当向原告支付1950085元（不包括利息），被告对于实际投入的资金数额及被告应当向原告支付的款项（不包括利息）认可，但是不愿承担约定的利息，现被告既不按照协议约定将甲方多投入的投资款及利息支付给原告，又不同意按照协议约定的价格将协议约定属于被告的房屋中除了一、二层以外的其余竣工房屋给原告，其行为已经构成严重的违约，请求依法判令被告娄引、贾会兰向原告支付1950085元及利息（按照农联社贷款利息计算），或确认协议约定属于被告娄引、贾会兰的房屋除一、二层以外的其余竣工房屋（包括地下层）归原告所有，并由被告刘兴伐连带承担判决义务，诉讼费由被告负担。被告娄引、贾会兰辩称，1、原告起诉的事实与理由虚构，不属实；2、通过原告在庭审时变更诉讼请求印证原、被告之间未进行结算；3、根据原、被告之间达成的建房协议第7条规定，房子竣工后7天进行结算，但该房屋目前并没有竣工，更没有结算。综上，依法应当驳回原告的起诉。被告刘兴伐辩称，我只是中间人，管闲事的，合同怎么写我就认可这个事实。我不承担连带责任。经审理查明，2011年9月6日，原告刘龙与被告娄引、贾会兰签订《合作建房协议》，协议中被告娄引、贾会兰为甲方，原告刘龙为乙方。协议约定：经甲乙双方友好协商，一致同意合作建房，达成协议如下：一、甲方负责提供位于陵园南侧A11地块（该宗地系甲方以155万元价格竞买取得，但出让金未缴纳），面积为259㎡，具体详见《泌阳县烈士陵园南侧政府出让宗地平面图》，如因权属及四邻发生争议由双方负责解决，甲方协助解决，土地出让金及建房资金由甲乙双方按照本协议第二条约定投入。二、甲方投入资金陆拾万（不包括竞拍时已经缴纳的保证金），其余出让金、建房资金由乙方投入，双方投入的资金按照农联社贷款利息计息计入建房成本。三、房屋的设计由乙方负责，需经甲方同意，具体的施工由乙方负责，并由乙方选择工程施工方，甲方有权监督工程质量。四、建房所需要办理的各项手续（房权证除外）由乙方负责办理。五、财务管理支持管理：因建房事项支出由乙方负责，但须经甲方同意。六、房屋分配1、一层（不指地下室部分）及二层所有权采取双方各半的原则，即一层、二层甲乙双方各有一半的单独所有权（甲东、乙西），乙方一层门面西南角小平台按实际面积，由甲方割给乙方一半。2、一层、二层以外的房屋（包括地下室）双方分配如下：（1）甲三、乙四依次类推，如出现顶层单数层双方各半，如出现双数顶楼，最上面二层双方各一半。（2）该楼房设计的电梯间及步行楼梯间所有权归甲乙双方共有。3、土地使用权属于甲乙双方共有。七、办证及费用。总房权证费用双方各承担一半，房权证总证办好后，应当将本协议约定的属于乙方的第一层门面房屋变更登记为乙方名下，变更登记费用由双方共同承担一半。八、房屋的竣工及结算。房屋竣工应达到以下条件：墙：为混合砂浆石灰静面，外刷立邦漆；门：一层为卷闸门，其他楼层门户只安装入户门（防盗门）；上下水通；地面：为毛地面；窗户：为塑钢门窗。如继续增高楼层，在增高楼层施工时，如有关部门责令停工，阻止建设，由双方出面协调。如一个月内协调不成视为竣工。结算：因乙方资金投入比甲方多，而房屋是各半分配的，竣工7天内，双方应当进行结算，经结算对于乙方比甲方多出的投资款，采取下列方式由甲方支付给乙方：1、结算后六个月内甲方以现金的方式将该款及利息（按照农村信用社贷款利息计算）全额支付完毕，以票据时间为准。2、如在六个月内甲方未能将该款及利息全额支付完毕，本协议约定的归甲方所有房屋除一层二层外，其余楼层的所有权归乙方，该房屋按照每平方2200元（地下室按照每平方1800元）价格计算，如价款多于结算的乙方多投资款及利息，对于多出的部分由乙方支付给乙方，如不足，由甲方向乙方补足。九、以前所有协议一律作废，以本协议为准。十、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，中间人执一份，自签字生效，具有同等法律效力。协议由原刘龙、被告娄引、贾会兰签字，被告刘云在担保人处签字。2012年11月16日，被告娄引、贾会兰确认书注明：关于确认人娄引和贾会兰与刘龙合作建房一事，娄引、贾会兰二人任何一人就合作建房一事的签字均代表其两个人，对娄引、贾会兰均有效。2014年5月16日，被告贾会兰在协议书下方另书写：八楼顶允许刘龙让别人使用，本人不去干扰但不允许他们搞盈利性的东西，以后如再建房时属于两家共同所有。可建彩钢瓦。协议签订后，原告刘龙投入资金将协议约定建设工程交付柏士林进行承建（2014年4月原告与柏士林经协商口头约定每平方820元，二被告在场表示同意）。其中地下室及地上每一层建筑面积均为330平方米。2014年6月19日，柏士林出具证明：我所承建刘龙与娄引工地（行政路东段南侧门面房一处）地下二层、地上八层于2014年6月16日竣工交付刘龙。刘兴伐以证明人身份在柏士林工程竣工交接书上签字。2014年9月，被告贾会兰、原告刘龙收取魏景洪七个月租赁地下室负一楼租金5000元。2014年6月25日，柏士林出具收条，收条注明收到刘龙支付工程款共计270.6万元。其中2012年4月20日收到原告刘龙30万元、2012年5月5日收到原告刘龙40万元、2012年5月28日收到原告刘龙25万元、2012年7月6日收到原告刘龙15万元、2013年1月20日收到原告刘龙20万元、2014年3月10日收到原告刘龙20万元、2014年3月25日收到原告刘龙30万元、2014年4月13日收到原告刘龙9万元、2014年4月20日收到原告刘龙17万元、2014年4月29日收到原告刘龙30万元、2014年6月20日收到原告刘龙31万元、2014年6月25日收到原告刘龙3.6万元。工程款中有6.8万元系被告娄引、贾会兰已支付柏士林，原告刘龙多支的6.8万元不计入其建房成本。原告刘龙其他投资款项共计147.207万元，其中包括2011年9月26日支出土地出让金100万元BY2009-8-A11，2011年9月28日支出土地出让金1.3万元，2011年12月23日支出土地出让金9.327万元，2012年9月7日支出地下室两次改柱子和南沿2.72万元，2012年5月14日支出井、小石头款6.36万元，2012年5月16日支出垫层、墙上带料1.19万元，2012年7月20日支出质检费、图纸费、环保费、施工证共计6万元，2013年4月6日支出建两间小房款0.31万元，2013年7月10日支出小房子款1万元，2014年3月22日支出车费、油费、杂项开支15万元，2014年7月13日支出工地杂项开支4万元。原告刘龙提供2015年1月24日录音证明其与被告贾会兰、刘兴伐结算，原告多投入的本金165.5万元。被告贾会兰在录音中对该事实予以认可。另查明，原告刘龙2013年5月4日在泌阳县农村信用合作联社贷款45万元，贷款时间一年，利率月息10.53‰。2014年5月6日在泌阳县农村信用合作联社贷款98万元，贷款时间一年，利率月息10.93‰。综上，原告刘龙共投入411.007万元，被告娄引、贾会兰共投入80.007万元。庭审过程中，原告当庭表示减少其请求数额，请求数额变更为165.5万元。本院认为，原告刘龙与被告娄引、贾会兰签订的《合作建房协议》是在被告娄引、贾会兰取得土地使用权的国有土地上共同出资共建房屋合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。根据双方当事人的结算，原告在合作建房中多支出的投资款165.5万元，依照双方签订的《合作建房协议》的约定，被告娄引、贾会兰对原告刘龙超出其应当支出的投资部分，二被告应当支付给原告。因共有的不动产产生的债务，共有人承担连带债务。故被告娄引、贾会兰应当承担连带责任。原告请求由被告娄引、贾会兰支付其多支出的投资款165.5万元、利息，请求符合法律规定和合同约定，应予支持。被告刘兴伐在合同上以担保人的身份签字，视为对合同债务承担保证责任，对保证方式没有约定，按照连带责任保证承担保证责任。故原告请求被告刘兴伐承担连带责任，理由成立，予以支持。被告刘兴伐辩称非保证人，与查明事实不符，不予采纳。关于房屋竣工问题，原告刘龙与被告娄引、贾会兰在合同中就竣工应达到的条件有明确约定，根据原告与被告提供的书面证据及陈述看，建成的房屋门窗、墙、地面、窗户、水符合竣工约定条件，关于地下室隔断、电梯安装问题合同未约定，双方可另行约定。故对于被告娄引、贾会兰的辩称房屋未竣工的理由，不予采纳。关于价款结算问题，原告刘龙提供的其本人与被告贾会兰、刘兴伐的录音中，被告贾会兰确认应支付原告刘龙多投入的价款为165.5万元。对此事实，被告刘兴伐予以承认，被告娄引、贾会兰未提出异议和反驳证据，故对被告娄引、贾会兰的价款未结算的辩称理由不予采纳。关于原告请求确认协议约定属于被告娄引、贾会兰的房屋除一、二层以外的其余竣工房屋（包括地下层）归原告所有的诉讼请求，双方签订的合同第八条关于结算部分第2项约定内容属于合同签订时事先约定债不履行时房屋所有权的归属，合同中该条约定内容不符合相关法律规定，对此诉讼请求不予支持。关于价款利息问题，根据双方资金投入看，非一次性投入，应当按照原告、被告双方投入资金的先后、金额、时长分别计算利息，计算至原告主张权利即起诉之日（即2015年5月21日）。关于利率问题，根据双方约定参照泌阳县农村信用合作联社对外执行的利率，按照自然人同期同类贷款利率计算为妥。原告主张利率低于泌阳县农村信用合作联社利率的部分，视为原告自愿放弃。原告投入资金利息为1234545.88元，被告娄引、贾会兰投入资金利息为364338.22元，被告娄引、贾会兰应向原告刘龙支付其多支付的利息款为435103.83元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第三十一条之规定，判决如下：一、被告娄引、贾会兰于本判决生效后六日内支付原告刘龙投资款一百六十五万五千元及利息（2015年5月21日之前的利息为四十三万五千一百零三元八角三分，2015年5月21日及之后的利息，按照泌阳县农村信用合作联社自然人同期同类贷款利率计算，至实际清偿之日止）。被告娄引、贾会兰、刘兴伐承担连带清偿责任。被告刘兴伐承担保证责任后，有权向二被告追偿。二、驳回原告刘龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11760元，保全费5000元，合计16760元，由被告娄引、贾会兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 李 光人民陪审员 高 鹏人民陪审员 王亚静二〇一六年六月二十五日书 记 员 包 露