重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初3932号原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝北区锦坪街5号，统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人康云，该公司总经理。委托代理人张智俊，男，1981年12月13日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司银海新城项目经理。被告曹霞，女，1986年6月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告杨仁彬，男，1985年12月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称鑫龙物管公司）与被告曹霞、杨仁彬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由代理审判员权珊珊适用小额诉讼程序，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物管公司的委托代理人张智俊，被告曹霞、杨仁彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫龙物管公司诉称，被告系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告银海新城房屋从2014年1月1日起至2016年4月30日止，共计28个月物业服务费2421.72元（86.49平方米×1元/平方米×28月）及违约金462.2元（按物业服务合同万分之五计算）；公共能源费从2014年1月1日起至2016年4月30日止，共计280元（10元/月×28月），以上费用合计3163.92元。原告因资金周转以及发放员工工资，急需收取前述费用，找被告多次催收，被告均以各种借口拒绝支付，被告应与原告物业服务区域内的其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用是依据重庆市綦江区发展和改革委员会制定的收费标准和《前期物业服务合同》，现被告拖欠原告上述物业服务费使原告不能正常经营，该费用被告理应全额给付。为此依据相关法律法规的规定，请求法院判决被告支付：1、物业服务费2421.72元及按万分之五计算的违约金462.2元；2、公共能源费280元。被告曹霞辩称，我们是应该交物管费，但是我们的进户门和原告联系后一直没有修，现在小孩都能把它推到，进户门的墙砖也掉了，原告来修就用胶水把墙砖粘起来，存在安全隐患。单元门也从来没有关过，门也是坏的，存在安全隐患。我们家的花盆被盗，原告说查不到监控。车辆占用了消防通道，垃圾到处堆放，晚上回家路上基本都是车子。我们和原告说了很多年，原告一直承诺要换进户门，但一直没有来处理。我们交物管费也没有正式的发票，只是一张收据。被告杨仁彬辩称，同曹霞答辩意见一致，我们的单元门是坏的，还有电线裸露。进户大厅的天花板也是坏的，随时都有可能掉下来。单元门前全是摩托车，进门都要侧着身子。我们的进户门坏了，第一次是原告主动来换的，也没有通知我们，就直接换了，换好以后，我去看门，和以前的门完全不一样，完全是坏的，后来我又喊原告来换，换的那个门也是坏的，门上全是气泡，我又喊原告来换，当时我的妻子怀孕，我就喊等孩子出生了再来换，他们就说孩子出生后给他们联系，他们就来换，后来孩子出生后就一直没来，还说是我找事做，现在门一直在晃动。本来单元门就没有关过，再加上我们进户门也是坏的，我们住在里面也没有安全感。经审理查明，2010年3月15日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方（文龙街道沙溪路22号银海新城小区开发商），重庆鑫龙物业管理有限公司（于2013年10月9日名称变更为“重庆鑫龙物业管理集团有限公司”，于2014年10月16日名称变更为“重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司”，于2015年11月27日名称变更为“重庆鑫龙物业管理集团有限公司”）为乙方，就银海新城小区的前期物业服务管理签订了《银海新城前期物业服务合同》，该合同约定物业基本情况中建筑面积为64.19万平方米，物业服务内容为：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集与清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、执勤；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定其他费用的收取；法律、政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（价格双方另行商定）；2、乙方负责策划本小区社区文化活动，每年由乙方负责开展的社区文化活动不少于4次（含4次）。该合同约定的服务收费为包干方式（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），按月收取，标准（人民币，按建筑面积计算）：住宅1.2元/月/平方米（物业服务费0.9元/月/平方米，电梯费0.3元/月/平方米，一、二层不收电梯费）收取。业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收，其中楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯等的用电费用未进入物业服务收费成本，按10元/户/月定额由产权人或使用人按月交纳；小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。该合同违约责任中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同约定的期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止，在合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物管企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同还对物业管理中的其他事项作了约定。2012年2月13日，被告杨仁彬为乙方，原告为甲方，双方签订了《前期物业服务协议》，该协议约定：物业服务费用标准为住宅物业按建筑面积1元/月/平方米（含电梯费0.35元/月/平方米），甲方提供物业管理服务期限为本合同签订之日起至小区业委会成立之日止。2013年3月29日，重庆市綦江区发展和改革委员会批复银海新城小区三期的物业服务收费标准，其中高层住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.65元计收（含公共设备设施日常维修养护费0.20元）；电梯费底层不负担，第二层自愿不乘坐电梯的不负担，第三层及以上按常住人口（连续居住三个月以上）计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每月每人收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每加一层加收0.3元[计算公式为：每月每人电梯费=10+0.3×（楼层数-3）]，期限从2013年3月29日起至2016年3月28日止。2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，原告为乙方，双方续签了《银海新城前期物业服务合同》，该合同约定的物业服务内容及业主共用部位、共用设备设施运行的能源耗费标准与前述前期物业合同约定一致；物业服务费按月收取，其中高层住宅的收费标准为1元/月/平方米（物业服务费0.65元/月/平方米，电梯费0.35元/月/平方米，一、二层不收电梯费）；违约责任中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止。2015年6月26日，重庆市綦江区银海新城小区业主委员会为甲方，原告为乙方，双方签订了《银海新城物业服务合同》，约定甲方将綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区物业服务委托给乙方，合同期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，委托服务的内容及共用部位、共用设备设施运行的能源耗费标准与前述前期物业服务合同约定基本一致，高层住宅的收费标准为1元/月/平方米（物业服务费0.65元/月/平方米，电梯费0.35元/月/平方米，一、二层不收电梯费），按月收取；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同物业服务质量条款中约定了对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，定期检查、巡查，发现损坏，按规定维修；每月巡查一次小区房屋楼栋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗等，发现问题主动及时维修养护；对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的，书面报告有关部门处理；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；路灯、楼道灯完好率不低于85%；实施绿化养护管理，绿地保存率80%以上；每日清运垃圾一次，垃圾袋装化；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次，电梯厅、一层共用大厅每日拖拭一次，楼道每日清扫一次，每周拖拭一次。银海新城小区一直由原告提供前期物业服务，原告对住宅按1元/月/平方米（含电梯费0.35元/月/平方米，一、二层不负担电梯费）收取物业服务费用。被告曹霞、杨仁彬系夫妻，二人系重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区15栋24-3号房屋（建筑面积86.49平方米）业主，从2014年1月1日起未交纳物业服务费和公共能源费。经原告多次催收，被告均以进户门损坏为由拒绝交纳。被告曹霞、杨仁彬对欠费时间及计算标准无异议，但认为原告服务水平没有达到收费标准。庭审中，对被告曹霞、杨仁彬提出的问题，原告答复如下：1、进户门是建设单位的责任，一批进户门出现了问题，是建设单位组织施工单位去换的，原告只是帮业主联系建设单位，是建设单位通知人去换的，被告的第二次换门是原告通知建设单位的；2、单元门没有关闭是因为前期装修，2015年原告对银海新城三期的单元门进行了修理，全部可以刷卡进出，因为有些业主不适应现在的管理，用铁丝、砖头等造成了单元门闭门器损坏，目前是保安人员每晚12点去统一关门，有时候门开着，可能是因为闭门器损坏，单元门无法自动关闭，有些业主进门后，没有主动把门关闭，15号楼的闭门器是损坏的，但是可以刷卡进门；3、对于车辆堵塞消防通道，原告没有执法权力，如堵塞进户门，原告采取的是把摩托车搬运出来，为此，原告工作人员还与摩托车停放人发生过抓扯；4、对于花盆丢失，楼顶是公共区域，监控设备可能是故障，也可能是监控不到；5、楼道的天花板因为底楼比较潮湿，上面是消防水管，会产生冷凝水，侵蚀天花板，原告正考虑用大修基金修理；6、被告进户门旁的墙砖原告是用胶水粘上的，不存在安全隐患；7、对于发票，如果业主主动索票，原告会开具发票，银海新城物业管理处前台也有主动索票的提示。前述事实，有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、临时管理规约、綦发改价[2013]20号文件、綦江区物业服务收费登记表、房屋面积分户汇总表、《前期物业服务协议》、业主入伙流程卡、业主家庭情况登记表、承诺书、催收通知照片、签到表、温馨提示、函、工作照片、小区环境照片及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，当事人应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业服务费用的事由。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与原告签订的前期物业管理服务合同和重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下，均应当认定合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。从审理查明的情况看，被告提出的车辆乱停乱放、占用、堵塞消防通道、单元门未关闭及单元门闭门器、楼道天花板损坏等问题确实存在，但存在这些问题的原因是多方面的，当然这与原告管理不到位也有关系，据此可以认定之前原告对该小区提供的物业管理中有瑕疵，但从整体而言，原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告提出的理由还不足以对抗物业服务费用的交纳。对于被告提出的原告未出具正规发票问题，物业服务企业在收取业主的物业服务费用时，应当依法向业主提供正规发票，若在业主交费时要求提供发票而物业服务企业拒绝提供的，业主可以在物业服务企业提供发票时交纳物业服务费用。就本案而言，被告没有提供证据证明存在原告拒绝向其出具正规发票的情形，且原告已当庭表示若业主需要正规发票可以向其提供，故被告的该理由也不能对抗物业服务费用的交纳。对于被告提出的进户门问题，该房屋是被告通过与开发商签订商品房买卖合同在开发商处购买，如进户门确实存在质量问题，被告应当根据法律规定和商品房买卖合同的约定要求开发商承担相应责任。原告是依据物业服务合同的约定对该小区提供物业服务，而物业服务合同中并未约定业主房屋专有部分的质量问题由原告负责，也没有证据证明被告进户门问题是原告造成，虽然该问题未得到解决，这不是原告的原因造成的，是被告怠于行使相应权利所致，被告不能以此理由对抗物业服务费用的交纳。本院对原告请求被告交纳2014年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务费、公共能源费的请求予以支持。本院确认被告在2014年1月1日至2016年4月30日期间共计欠物业服务费2421.72元（86.49平方米×1元/平方米×28月）、公共能源费280元（10元/月×28月），合计2701.72元。对于原告请求的违约金，鉴于原告在之前提供的物业服务中确有瑕疵，本院在本案中对原告的违约金请求不予支持。虽然本院在本案中支持了原告要求被告支付物业服务费和公共能源费的请求，但被告提出的原告在之前的物业管理中存在的一些问题是客观存在的，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是占用、堵塞消防通道等对人身、财产安全有重大影响的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曹霞、杨仁彬在本判决生效后5日内共同支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2014年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务费、公共能源费共计2701.72元；二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。如果被告曹霞、杨仁彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告曹霞、杨仁彬共同负担，在本判决生效后5日内向本院交纳。本判决为终审判决。代理审判员  权珊珊二〇一六年七月六日书 记 员  胡镜月