上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初15418号原告：上海莘南房地产开发有限公司。法定代表人：谢德光，执行董事。委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹一凡，上海环绮律师事务所律师。被告：黄锦元。第三人：上海佳宝旅馆有限公司。法定代表人：陈帆。第三人：上海蓬殿汽车服务有限公司。法定代表人：马天贇，执行董事。委托诉讼代理人：陈力波。第三人：班瑾。第三人：上海琴豹酒店管理有限公司。法定代表人：李光明，经理。委托诉讼代理人：范如苗，上海申如律师事务所律师。第三人：上海市闵行区自阳快餐店。经营者：陈自阳。委托诉讼代理人：姚从幸。第三人：李浩。委托诉讼代理人：王文军，上海儒君律师事务所律师。原告上海莘南房地产开发有限公司(以下简称莘南公司)与被告黄锦元、第三人上海佳宝旅馆有限公司(以下简称佳宝旅馆)、第三人上海蓬殿汽车服务有限公司(以下简称蓬殿公司)、第三人班瑾、第三人上海琴豹酒店管理有限公司(以下简称琴豹酒店)、第三人上海市闵行区自阳快餐店(以下简称自阳快餐店)、第三人李浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。莘南公司的委托诉讼代理人张晓,第三人班瑾，第三人李浩的委托诉讼代理人王文军到庭参加了诉讼，被告黄锦元、第三人佳宝旅馆、蓬殿公司、琴豹酒店、自阳快餐店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告莘南公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2016年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除;2.判令被告支付原告自2019年1月1日至2019年6月30日止的租金638,360.26元，并支付以638,360.26元为基数，按每日千分之一为标准计算的自2019年4月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；3.判令被告支付原告解约违约金608,360.20元(按6个月租金计算为808,360.27元,已扣除被告支付的租赁保证金200,000元),另赔偿原告律师服务费100,000元；4.判令被告将上海市闵行区永平路XX、XX、XX号房屋立即腾退并返还给原告【其中第三人佳宝旅馆、第三人琴豹酒店配合腾退并返还上海市闵行区永平路XXX号二楼建筑面积为1,138.86平方米房屋(其中二楼建筑面积为1,063.86平方米、一楼建筑面积为75平方米)，第三人蓬殿公司配合腾退并返还上海市闵行区永平路XXX号一层建筑面积为265平方米的房屋，第三人自阳快餐店配合腾退并返还上海市闵行区永平路XXX号一层建筑面积为545平方米的房屋，第三人班瑾配合腾退并返还上海市闵行区永平路XXX-XXX号一层建筑面积为290平方米的房屋，第三人李浩配合腾退并返还上海市闵行区永平路XX、XX、XX号三楼建筑面积为952.72平方米的房屋】;5.判令被告按每日4,429.37元的标准向原告支付自2019年7月1日至实际腾退并返还前述房屋时止的房屋占有使用费。庭审中，原告变更第五项诉讼请求：判令第三人佳宝旅馆、琴豹酒店按每日1,580.54元的标准，支付自2019年7月1日至房屋实际交付之日止的占有使用费，第三人蓬殿公司按每日367.78元的标准，支付自2019年7月1日至房屋实际交付之日止的占有使用费，第三人班瑾按每日402.47元的标准，支付自2019年7月1日至房屋实际交付之日止的占有使用费，第三人自阳快餐店按每日756.37元的标准，支付自2019年7月1日至房屋实际交付之日止的占有使用费，第三人李浩按每日1,322.21元的标准，支付自2019年7月1日至房屋实际交付之日止的占有使用费。事实和理由：原告系上海市闵行区永平路XX、XX、XX号房屋(以下简称系争房屋)产权人。2016年10月10日,原告与被告签订《房屋租赁合同》一份,约定由被告承租前述房屋,租赁期限自2016年9月5日至2019年9月30日止,年租金1,466,413.20元,自2017年10月1日起每年递增5%,合同还约定被告在租赁期间,不得将房屋全部或部分转租给第三方;被告逾期不支付租金超过或累计超过10天(含10天)的,原告有权立即解除并收回租赁房屋。同时,任何一方违约,导致本合同终止,违约方应以未能履行的剩余租赁期限的总租金的50%作计算方法赔偿守约方的损失,不足6个月租金的按6个月计算,仍有不足的,守约方有权继续向违约方追偿,且任何一方违约的,还应当赔偿守约方实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)。2018年12月24日,由于原告至房屋处向被告催讨房屋租金时偶然发现有许多从不认识的经营者在房屋内从事对外经营活动。出于查明事实的考虑,原告要求被告予以解释,被告据此向原告出具《请求与承诺书》确认以下事实：一、被告擅自将房屋分拆转租给第三人;二、被告及第三人伪造原告的公章偷偷进行了工商登记。对于前述情况,原告又委托律师至市场监督管理部门调查发现情况如下：1、被告通过伪造原告公章的方式提供了虚假合同在房屋中的永平路XX/XX/XX号XXX室注册了“上海姜某贸易有限公司”;2、第三人佳宝旅馆以案外人李某琴名义,通过伪造原告公章的方式提供了虚假合同在房屋中的永平路XXX号XXX-XXX层注册了“上海琴豹酒店管理有限公司”;3、第三人以上海恒某汽车服务有限公司名义,通过伪造原告公章的方式提供了虚假合同在房屋中的永平路XXX号一层注册了“上海恒某汽车服务有限公司”;4、第三人以案外人张某某的名义,通过伪造原告公章的方式提供了虚假合同在房屋中的永平路XXX号XXX室-2注册了“上海市闵行区乐某快餐店”;5、第三人班瑾通过伪造原告公章的方式提供了虚假合同在房屋中的永平路XXX号XXX室-3注册“上海市闵行区喵某饮品店”。针对前述行为,原告曾多次要求被告尽快解决违约转租问题,但被告至今仍未给出明确方案;与此同时,经原告多次催告,被告至今未付清2019年第一季度的租金(仅于2019年3月18日支付了17万元),至今逾期已超过10日。综合前述情况,原告认为被告擅自将房屋转租给多名第三人、逾期支付租金的行为已属根本违约,达到了约定的原告可单方解除《房屋租赁合同》的条件。现因无法通过协商方式解决，原告为维护自身的合法权益,故诉至法院。被告黄锦元辩称，对第一项解除合同的诉请无异议，确认2019年1月1日至2019年6月30日止的未付租金638,360.26元，愿意支付拖欠的租金，同意保证金20万元抵扣租金。不同意支付律师费。逾期违约金和解约违约金过高。2019年9月30日前尽量配合腾退房屋。第三人佳宝旅馆未作答辩，亦未向本院提供证据。第三人蓬殿公司述称，其和黄锦元的合同是到2020年9月30日到期，2019年9月30日前的租金已经支付给黄锦元。关于腾退房屋的事宜愿意和原告庭后协商。第三人班瑾述称，原告和被告的合同其不知情，其和黄锦元的合同是到2020年4月30日到期。其不同意支付2019年7月至9月期间的房屋使用费。被告未告知其与莘南公司的合同于2019年6月30日解除。原告律师和其确认2019年7月至9月期间的三个月的租金可正常支付。其和被告约定的租金标准是19,185元/月。其同意支付2019年10月起的房屋占有使用费。第三人琴豹酒店述称，佳宝旅馆把系争租赁合同下的权利义务全部转给琴豹酒店，不是转租。其就和黄锦元达成了系争房屋的租赁关系，合同到2020年9月30日到期，原来一直想续租。其对原、被告之间解除系争房屋的租赁合同是有异议的。其有装修损失，其是在正常经营的，正常经营的情况下是愿意支付租金的。在没有征求次承租人意见的情况下解除合同，剥夺了次承租人实施法律规定的继续履行租赁合同的权利。其支付黄锦元租金到2019年10月。对原告诉请的1,580.54元/日的标准无异议，其不可能两头支付。第三人自阳快餐店述称，其支付黄锦元房租到2019年9月，是半年一交。对原告诉请的房屋使用费的计算标准无异议，但是不同意起算日期，其同意支付2019年10月起的房屋占有使用费。第三人李浩述称，系争房屋还在使用中。其和黄锦元签订的合同租金是23,800元/月，793.33元/日。其没有过错，且已经将2020年5月前的房租支付给被告黄锦元了。房屋占有使用费原告应该向被告主张，不该由第三人支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于上海市闵行区永平路XX、XX、XX号、XX号房屋登记的权利人为莘南公司,房屋用途为商业。2016年10月10日，莘南公司(甲方)和黄锦元(乙方)签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方将其拥有的位于上海市闵行区永平路XX、XX、XX号房屋(以下简称租赁物)、建筑面积3,191.58平方米的房屋以及附属设施出租给乙方。二、租赁期限：本合同期限自2016年9月5日至2019年9月30日止。甲方根据预期经营安排已明确告知乙方在前述租期届满后,“租赁物”将不再继续出租给乙方，乙方对此表示知晓且在此情况下仍自愿按本合同约定承租“租赁物”。四、租金：1、自2016年10月1日起,“租赁物”每季度租金366,603.30元,年租金为1,466,413.20元,自2017年10月1日起每年递增5%。2、“租赁物”的保证金为20万元,已由黄某某、许某某基于此前的租赁关系支付,自动转为本合同保证金。十一、转租条款乙方在租赁期间,不得将“租赁物”全部或部分转租给第三方。十四、违约责任2、若乙方逾期支付本合同约定的租金、水、电、通信、物业等任何一项费用的,每逾期一日,则乙方按迟付的金额的千分之三作计算方法赔偿甲方的损失,每日累计,直至逾期部分费用付清时止。3、双方须严格按照本合同履行,任何一方违约,导致本合同终止,违约方应以未能履行的剩余租赁期限的总租金的50%作计算方法赔偿守约方的损失,不足6个月租金的按6个月计算,仍有不足的,守约方有权继续向违约方追偿。5、任何一方违约的,应当赔偿守约方实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)。另查明，黄锦元与第三人蓬殿公司签订有期限为2016年10月1日至2020年9月30日的租赁合同，与第三人班瑾签订有期限为2017年5月1日至2020年4月30日的租赁合同。第三人自阳快餐店自述其与黄锦元签订了期限至2020年12月的租赁合同。黄锦元与李浩签订了《联营合同》一份，约定黄锦元提供永平路XX、XX号三楼房屋，李浩用于经营公寓，期限为2018年5月15日至2020年5月30日。2011年，案外人黄某某、许某某与第三人佳宝旅馆签订有期限至2019年9月的租赁合同，向第三人佳宝旅馆出租位于永平路XXX号2楼的系争房屋，后由被告黄锦元接替黄某某、许某某作为系争房屋出租人与第三人佳宝旅馆继续履行该租赁合同。现该系争房屋由第三人琴豹酒店实际经营。王某系佳宝旅馆的原法定代表人，琴豹酒店的现股东。2018年12月24日，黄锦元向莘南公司出具《请求与承诺书》一份，确认其在租赁期间未经莘南公司同意擅自将租赁物转租给他人,导致租赁物上现已被注册多家企业,注册过程中还出现伪造莘南公司印章并冒用的现象,并承诺将依法依约严格履行合同的约定。庭审中，原、被告就2016年10月10日签订的房屋租赁合同于2019年6月30日解除，被告支付原告自2019年1月1日至2019年6月30日止的租金638,360.26元(其中2019年1月至3月剩余租金234,180.13元，2019年4月至6月租金404,180.13元)达成一致。后被告未按约定履行付款义务。审理中，被告黄锦元和第三人班瑾、第三人琴豹酒店、第三人自阳快餐店、第三人蓬殿公司确认双方之间的租金支付至2019年9月。被告黄锦元和第三人李浩确认双方之间租金至2020年5月。第三人班瑾、第三人琴豹酒店、第三人自阳快餐店、第三人蓬殿公司均同意按原告诉请标准支付2019年10月起的占有使用费。2020年2月15日，被告黄锦元出具《交接书》一份，确认其已经接收第三人李浩退还的永平路XX、XX号三楼房屋及设施设备，结清水电费用等。本院认为，莘南公司与黄锦元就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现双方就解除达成一致，于法不悖，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院依据上述法律规定，对原告诉讼请求作如下处理：原告莘南公司与被告黄锦元就支付自2019年1月1日至2019年6月30日止的租金638,360.26元达成一致，本院予以确认。鉴于双方均同意在租金中抵扣保证金20万元，故黄锦元还须支付莘南公司2019年1月1日至2019年6月30日止的租金438,360.26元。对于原告所主张的逾期付款违约金，被告未按约支付相应租金，现原告按约主张相关的逾期付款违约金以及对于违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，本院予以支持。但结合被告迟延支付的金额、时间、以及原告的实际损失情况，本院将违约金的计算标准酌情调整为日万分之五。对于原告所主张的解约违约金，本院认为，基于涉案合同的解除原因系被告拖欠租金所致，原告对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。但根据原告的实际损失情况，本院将合同解除违约金的标准酌情调整为3个月的租金，即404,180.13元(134,726.71元*3)。对于原告所主张的律师费，本院酌情调整为5万元。关于返还系争房屋的诉讼请求。本院认为，租赁合同解除后，被告黄锦元理应向原告莘南公司返还租赁物。本案中，第三人蓬殿公司、班瑾、琴豹酒店、自阳快餐店作为次承租人，也是房屋的实际占有人，在前手租赁关系解除的情况下，已经失去了继续占有系争房屋的合法依据。故原告要求第三人蓬殿公司、班瑾、自阳快餐店配合腾退所承租的相应租赁房屋，并无不当，本院予以支持。黄锦元与李浩签订的合同虽然名称为联营合同，但合同约定的本质内容及特征更符合租赁合同的特征，故该合同名为联营合同，实为租赁合同，即由被告黄锦元提供系争房屋，第三人李浩通过承租涉案场地对外开展经营，被告黄锦元获取相对固定的租金收益。鉴于黄锦元与李浩均确认李浩所承租的房屋已经退还给黄锦元，故应由黄锦元向莘南公司返还租赁房屋。第三人佳宝旅馆和被告黄锦元存在租赁关系，系争房屋又由琴豹酒店实际使用，故原告要求第三人佳宝旅馆和琴豹酒店配合腾退所承租的相应租赁房屋，本院予以支持。对于原告莘南公司与被告黄锦元租赁合同解除后产生的房屋占有使用费，鉴于被告黄锦元同意支付2019年7月至9月的占有使用费，于法不悖，本院予以确认。故被告黄锦元需向原告支付上述期间的占有使用费404,180.13元(134,726.71元*3)。对于2019年10月起的系争房屋占有使用费，鉴于第三人班瑾、第三人琴豹酒店、第三人自阳快餐店、第三人蓬殿公司对占有使用费的支付标准无异议，均同意支付原告2019年10月起的占有使用费，于法不悖，本院予以确认。对于第三人李浩自2019年10月起至2020年2月15日期间的占有使用费，鉴于黄锦元同意由其向莘南公司支付，于法不悖，本院予以确认。自2020年2月15日起，黄锦元未向原告莘南公司返还承租的相应租赁房屋，则需按每日1,322.21元的标准向原告莘南公司支付自2020年2月16日起至房屋实际交付之日止的占有使用费。被告黄锦元、第三人佳宝旅馆、蓬殿公司、琴豹酒店、自阳快餐店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上海莘南房地产开发有限公司与被告黄锦元2016年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告黄锦元于本判决生效之日起十日内给付原告上海莘南房地产开发有限公司2019年1月1日至2019年6月30日止的租金438,360.26元(已抵扣保证金20万元)，并支付以638,360.26元为基数，按每日万分之五为标准计算的自2019年4月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；三、被告黄锦元于本判决生效之日起十日内给付原告上海莘南房地产开发有限公司解约违约金404,180.13元；四、被告黄锦元于本判决生效之日起十日内给付原告上海莘南房地产开发有限公司律师费50,000元；五、被告黄锦元于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区永平路XX、XX、XX号房屋腾退并移交给原告上海莘南房地产开发有限公司，第三人上海佳宝旅馆有限公司、第三人上海蓬殿汽车服务有限公司、第三人班瑾、第三人上海琴豹酒店管理有限公司、第三人上海市闵行区自阳快餐店予以配合；六、被告黄锦元于本判决生效之日起十日内给付原告上海莘南房地产开发有限公司2019年7月1日至2019年9月30日止的房屋占有使用费404,180.13元；七、第三人上海佳宝旅馆有限公司、上海琴豹酒店管理有限公司按每日1,580.54元的标准，第三人蓬殿汽车服务公司按每日367.78元的标准，第三人班瑾按每日402.47元的标准，第三人上海市闵行区自阳快餐店按每日756.37元的标准，于本判决生效之日起十日内向原告上海莘南房地产开发有限公司支付自2019年10月1日起至房屋实际交付之日止的占有使用费；八、被告黄锦元于本判决生效之日起十日内按每日1,322.21元的标准向原告上海莘南房地产开发有限公司支付自2019年10月1日起至房屋实际交付之日止的占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,051.48元，保全费5,000元，合计12,051.48元，由被告黄锦元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金渊二〇二〇年三月二日书记员  王晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。