安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1221民初391号原告：柳秀云，女，1975年10月20日出生，汉族，农民。被告：临泉县万嘉置业有限公司。法定代表人：王林，该公司董事长。委托代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。委托代理人：庞亚洲，安徽文瑞律师事务所律师。原告柳秀云与被告临泉县万嘉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年1月27日起诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告柳秀云、被告临泉县万嘉置业有限公司委托代理人庞亚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳秀云诉称：2011年8月18日，原告柳秀云与被告临泉县万嘉置业有限公司签订房屋买卖合同，双方约定，被告临泉县万嘉置业有限公司将其开发的位于华润苏果超市（临泉）购物中心第1幢3单元1509号房屋一套出售给原告柳秀云，房屋交付期限为2013年6月6日，房屋单价为每平方米4649.57元，房屋面积88.59平方米，房屋总价款411905元。合同签订后，原告按约定履行支付房屋价款义务，被告未能在约定的期限交付房屋。原告起诉，请求依法判令原、被告签订的商品房买卖合同有效；请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金115910.07元（从2013年6月6日计算至2015年12月31日共938天）；被告承担本案诉讼费。原告柳秀云为支持其诉讼请求，向本院提交证据材料如下：第一组证据：原告身份证复印件，表明原告的诉讼主体资格；第二组证据：商品房买卖合同，表明双方权利义务关系，被告应按时履行合同约定的交付房屋的义务，逾期履行该义务应按约定支付违约金；第三组证据：临泉县万嘉置业出具的收条、原告柳秀云个人借款、担保合同、牡丹卡账户历史明细清单，表明原告已向被告全额支付购房款；被告临泉县万嘉置业有限公司辩称：原告的各项诉讼请求无事实依据，应当驳回。被告临泉县万嘉置业有限公司不存在违约行为，被告延期交房是因为阜阳市中级人民法院裁定书对被告的工程款予以查封，并责令工程停工，该行为符合商品房买卖合同第八条第二项的约定，应属不可抗力，即便法院认定被告违约，但是违约金过高，已高于原告实际损失的30%，请求法院根据原告的实际损失适当减少违约金。被告临泉县万嘉置业有限公司为支持其辩解主张，向本院提交证据材料如下：第一组证据：被告营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证，表明被告的诉讼主体资格；第二组证据：阜阳市中级人民法院民事裁定书一份，表明该涉案房屋延期交房系执行阜阳市中级人民法院裁定书，因此工期延误的时间并非被告所致。根据商品房合同第八条，被告应当免责；第三组证据：房地产估价报告，表明原告所购买房屋租金估价为每100平方米月租金为739.43元，592天租金为18531元。经庭审质证：被告对原告举证的第一组、第三组证据材料，原告对被告举证的第一组证据材料没有异议，本院经审查对该三组证据材料的证明效力予以认定。被告对原告举证的第二组证据材料，原告对被告举证的第二组证据材料的真实性无异议，对证明目的有异议，本院经审查对该两组证据材料的证据效力予以认定，证明目的结合案情确定。原告对被告举证的第三组证据材料有异议，本院经审查认为，该房地产评估报告虽系法定鉴定评估机构评估的，但被告在约定的交房期限逾期两年后仍未交房，其过错程度明显，如对该组证据材料予以采信，将明显违背诚信及公平原则，不利于原告权益的保护，本院对该组证据材料的证明效力不予认定。经审理查明：2011年8月18日，原告柳秀云与被告临泉县万嘉置业有限公司签订房屋买卖合同，双方约定，被告临泉县万嘉置业有限公司将其开发的位于华润苏果超市（临泉）购物中心第1幢3单元1509号房屋一套出售给原告柳秀云，房屋交付期限为2013年6月6日，房屋单价为每平方米4649.57元，房屋面积88.59平方米，房屋总价款411905元。合同签订后，原告按约定履行支付房屋价款义务，被告未能在约定的期限交付房屋。原告起诉，请求依法判令原、被告签订的商品房买卖合同有效；请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金115910.07元（从2013年6月6日计算至2015年12月31日共937天）；被告承担本案诉讼费。另查明：原告柳秀云与被告临泉县万嘉置业有限公司所签订的商品房买卖合同第八条第二项载明，但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期（交房）：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期，因使公共遇到不可抗力因素导致的延期；3、因市政配套接通延误或市政规划变更导致延期。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案审理期间，被告临泉县万嘉置业有限公司举证的房地产估价报告为安徽富友房地产估价咨询有限责任公司对被告临泉县万嘉置业有限公司开发的位于华润苏果超市（临泉）购物中心第3幢1单元1404号房屋自2013年6月7日至2015年1月20日（共计592天）期间租金损失的评估鉴定，该评估报告所评估房屋与案涉房屋系同地段同类房屋。该评估报告评估，经综合分析确定估价对象住宅用房屋租金为739.43元（每100平方米）／月；估价对象592天租金为739.43／月（每100平方米）÷100平方米÷30天×127.00平方米×592天=18531.00元（取整）。再查明，2013年1月24日，经中城建第六工程局集团有限公司申请，阜阳市中级人民法院作出（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定，裁定临泉县万嘉置业有限公司立即停止违法施工行为，将施工等有关人员撤离施工现场。本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立并生效。本案的原告柳秀云已向被告临泉县万嘉置业有限公司履行交付房屋价款义务，被告应全面履行合同义务，向原告及时交付房屋，并支付逾期交房违约金。原告柳秀云请求被告临泉县万嘉置业有限公司按照合同的约定，自合同约定交付房屋期限的第二天至实际交付之日（计算至2015年12月31日计937日）止向原告支付房屋价款万分之三的违约金115786.5元（411905元×0.03%×937=115786.5元），符合双方约定，且合同约定的违约金按日万分之三计算，仅相当于月利率为0.9%，与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相当，故本院对原告该诉求予以支持。被告临泉县万嘉置业有限公司在辩解中提出了按照原告实际损失适当减少违约金的请求，并举证房地产评估报告用于反映其实际损失，房地产评估报告虽系法定鉴定评估机构对与案涉房屋同地段同类房屋租金的评估，但被告在约定的交房期限逾期两年后仍未交房，其过错程度明显，如对被告的该辩解意见予以支持，将明显违背诚信及公平原则，不利于对守约方权益的保护，故本院对被告适当减少违约金的辩解意见不予支持。被告临泉县万嘉置业有限公司辩称其延期交房符合双方约定的免责条款执行法律、法规的指令情形暨案涉房屋所在工程停工是执行阜阳市中级人民法院裁定书，本院认为执行法院的裁定书并不能等同于执行法律、法规的指令，此种情形不符合双方的约定，且被告以其与其他主体的民事纠纷而受到法院的保全措施作为其违约免责情形严重违反公平原则，故本院对该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、原告柳秀云与被告临泉县万嘉置业有限公司签订的案涉房屋买卖合同合法有效。二、被告临泉县万嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柳秀云违约金115786.5元。三、驳回原告柳秀云的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2618元，由被告临泉县万嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  赵国华代理审判员  张珍珍人民陪审员  张 辉二〇一六年六月一日书 记 员  刘俊俊附：相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。