福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0803民初2329号 原告：徐建勋，男，1977年4月25日出生，汉族，户籍地龙岩市永定区，现住龙岩市永定区。 共同委托诉讼代理人：陈梅珍，福建永宏律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张中良，福建永宏律师事务所律师， 被告：卢晓霞，女，1976年1月8日生，汉族，住龙岩市永定区。 被告暨被告卢晓霞委托诉讼代理人：王启城，男，1971年2月5日出生，汉族，住龙岩市永定区。 第三人：徐云英，女，1963年12月7日生，汉族，住龙岩市永定区。 第三人暨第三人徐云英委托诉讼代理人：卢振礼，男，1963年5月25日出生，汉族，住龙岩市永定区。 原告徐建勋与被告王启城、第三人卢振礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，因徐建勋申请通知卢晓霞、徐云英为被告和第三人参加本案诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈梅珍、被告暨被告卢晓霞委托诉讼代理人王启城、第三人暨第三人徐云英委托诉讼代理人卢振礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐建勋向本院提出诉讼请求：1.依法判决王启城、卢晓霞和第三人卢振礼、徐云英共同协助徐建勋对位于龙岩市永定区按分摊所得的土地面积办理不动产权变更登记。2.判决王启城、卢晓霞向徐建勋支付违约金10000元。3、本案诉讼费用由王启城、卢晓霞承担。事实与理由：王启城与第三人卢振礼共同受让了原永定县塑料厂（即:现位于龙岩市永定区的被拍卖的国有土地（土地使用权证号分别为：卢振礼永国用（2001）第5676号；王启城永国用（2001）字第5677），并于2001年共同建造了一栋八层房屋从第三层起合计10套，每层两套。徐建勋于2001年6月22日向王启城购买了该幢房屋第三层西套（现在详细地址为：龙岩市永定区），当天以王启城作为甲方、徐建勋作为乙方签订《购房合同》约定：“一、乙方向甲方购买第三层西向（靠前面）套房（三房二厅二卫），建筑面积约120平方米，总价格为人民币陆万元整（￥60000.00）；…；四、合同签订之日，乙方现付人民币伍万元整给甲方，余款待甲方办好房产证交给乙方时一次性付清，办理房产证所需费用由甲负担；…；违约者付给对方违约金人民币壹万元整”。 徐建勋已按约定付清了全部购房款，王启城也已按约定交房并将房屋所有权证过户登记到了徐建勋名下，房产证号为永房权证凤字第××号的《房屋所有权证》，徐建勋也已将该房进行了装修并居住至今长达17年之久。但是，王启城一直以《国有土地使用权证》在银行抵押未拿回为由至今拒不协助办理国有土地使用权分割过户手续，经徐建勋多次催告后，王启城却仍然无理拒绝。因此，为了维护徐建勋的合法权益，根据《物权法》第147条、《城市房地产管理法》第32条及《民事诉讼法》第119条的相关规定，特向法院提起诉讼，请求判决支持徐建勋的诉讼请求，以维护市场交易的正常秩序。 卢振礼、徐云英辩称，一、徐建勋要求答辩人和第三人共同无偿协助按案涉套房分摊所得土地面积办理不动产权变更登记无理，徐建勋明知购买案涉套房仅能取得《房屋所有权证》。徐建勋诉状所称答辩人无理拒绝协助其办理国有土地使用权分割过户手续不属实，徐建勋未在法定时限内向答辩人提出过办理国有土地使用权分割过户手续。三、徐建勋诉状所称答辩人存在违约行为不能成立，徐建勋要求答辩人支付违约金10000元没有事实和法律依据。具体观点如下： 1、徐建勋在当时是明知只有房产证且实地看过现房后才签订合同购买房产的。当时市场上就已存在大量的单证的房产，而且社会上都知道单证的房产市场价是不如双证的房产的。2、购房时间段只有房产证的房子是可以自由买卖、抵押和继承的。3、购房期间房产属有形资产，土地使用权属无形资产都是单独计价的。2003-2004年期间南门街1号地块政府征地拆迁时的征地协议中房产和土地都是分开计价的。徐建勋和王启城的买卖合同中只明确办理房产证就是属于只卖房产没有卖土地。物权法出台以前参照的城市房地产管理办法就是因为在现实执行中存在大量的不规范的市场交易行为才加以明确的。但当时的社会现实是只有房产证的房产是可以自由买卖、抵押和继承的。这也是由于全国各地在对当时的城市房地产管理办法理解有不同的理解造成的。当时建设规划许可证中只明确建筑层高不能高于21米，如果当时只建筑了15米，若干年后再建6米也是可以的，这时如何对土地进行分割办证。所以要尊重当时的地方法规和现状，只要没有和法律相冲突就是可行的，可以存在的，所以才存在当时单证可以自由买卖、抵押和继承的情况。也就是说在当时的情况买卖双方签订的合同是合法的、有效的。而且双方都已按合同履行完全部义务。4、物权法出台后只有房产证的房产是不能自由买卖、抵押和继承的。故买卖双方就土地补偿标准未达成一致导致买方的土地使用权迟迟未能解决。而不是起诉书中所说的因为土地已经抵押的原因。5、当前要解决买方的土地使用权问题卖方认为矛盾主要有三个:一是土地补偿价款无法达成一致意见;二是如果要把10户人的房产证和土地使用权证收回重新变更办理为现在的不动产权证会造成房产事实上的重新分割。因为原来卖方卖给买方的房产是套内面积，公共部分的产权是买方的。重新办证后会造成卖方实际房屋产权的减少，而买方的房产面积会增加，这就客观上造成了卖方实际占有的资产受到损失，买卖双方无法达成赔偿的一致意见。三当时卖方是经过土地拍卖取得的这宗土地使用权，按当时拍卖图纸的四至范围总的面积大于已办理土地使用证的范围(四周水沟和通道、临时建筑均无法办证但事实上的产权是卖方的)，如果解决了买方的土地使用权问题如何确保土地使用证外的土地产权归属于卖方，而不至于以后再产生矛盾。 第三人卢振礼、徐云英的述称与王启城、卢晓霞的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐建勋提供了：《购房合同》、《房屋买卖合同公证书》、《收条》2份、永房权证凤字第××号《房屋所有权证》、《契税完税证》、《龙岩市永定区不动产登记查询证明》3页。以上证据经王启城和第三人卢振礼质证均无异议，上述证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，其证明力本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：王启城和卢振礼受让了原永定县塑料厂（坐落于龙岩市永定区的被拍卖的国有土地，2001年，王启城、卢振礼分别办理了《土地使用权证》，证号分别为永国用（2001）字第5677号和永国用（2001）第5676号。同年，王启城、卢振礼在拍卖所得的土地上共同建造了一栋八层房屋，同年9月工程兴建完成，该房屋结构为1至2层商业用房，第3层以上建成东、西结构两套套房，合计十套套房。位于该幢房屋第三层西套301房套房由王启城、卢晓霞分得，2001年6月22日，徐建勋与王启城签订《购房合同》，约定：乙方徐建勋向甲方王启城购买位于第3层西向套房，建筑面积约为120平方米，结构为三房二厅二卫，总价格为人民币60000元整；房产证由王启城负责办理，办理房产证所需费用由王启城负担。合同最后还约定“以上合约一式三份，经公证后生效，甲乙双方各执一份并严格执行。违约者付给对方违约金人民币壹万元整。”当天买卖房屋双方还将签约行为办理了公证书。之后，乙方徐建勋按约定付清了全部购房款，甲方王启城也已按约定交房，并将房屋过户到了徐建勋名下，于2002年1月7日办理了《房屋所有权证》，证号为永房权证凤字第××号，房屋所有权人为徐建勋，建筑面积为112.1平方米。购房后，徐建勋已将该房装修并居住至今。涉案房屋因未办理《土地使用权证》，致使无法办理不动产权证，因双方无法协商解决纠纷，遂引发本案。 另查明，王启城与卢晓霞系夫妻关系，卢振礼与徐云英系夫妻关系。 本院认为，王启城与卢振礼共同通过拍卖受让原永定县塑料厂的国有土地使用权后，在该土地上共同建造了一栋8层房屋。徐建勋购买该栋房屋中属王启城份额的第3层西侧套房，与王启城自愿签订《购房合同》，是双方真实意思表示，合同不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同完全履行。合同虽没有明确约定土地使用权转让，根据我国物权法的规定，不动产物权包括了所有权和用益物权，《中华人民共和国城市房地产管理法》也明确规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，故房地产交易应遵循“房地一体”的基本原则及“地随房走”的规定,王启城将房屋转让给徐建勋后，土地使用权随地上房屋所有权同时转移，房屋所占用的土地应依法同时转让。因此，将土地使用权转让给徐建勋是法律赋予王启城的合同义务，徐建勋为永房权证凤字第××号《房屋所有权证》权利人，徐建勋要求王启城协助对所购房按分摊所得的土地面积办理不动产权变更登记，理由成立，予以支持。卢晓霞系永国用（2001）字第5677号《土地使用权证》的共同权利人，其应与王启城共同承担责任。王启城、卢振礼在拍得案涉土地使用权后，分成两部分由两人各自登记土地使用权，并在各自取得的相邻国有出让地上共建房屋，建成后虽双方就各自享有的房屋进行了分割，但本案所涉房屋所在的整栋房屋是作为一个整体项目办理的相关行政许可手续，每层房屋所占用的土地在未分别办理土地使用权证的情况下为不可分。因此，卢振礼、徐云英虽未直接与徐建勋签订合同，但其基于出售房屋所占用的土地使用权共有人身份，应与王启城、卢晓霞共同承担责任。徐建勋要求卢振礼、徐云英协助其办理土地使用权变更登记手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。本案为物权纠纷，不适用诉讼时效，王启城、卢晓霞、卢振礼、徐云英提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予采信。徐建勋与王启城均有依2001年6月22日签订的《购房合同》约定履行权利义务，双方均未发生违约行为，协助徐建勋办理该房产包含分摊所得的土地面积的不动产权证书是王启城的法定义务，并非《购房合同》所约定的权利义务，徐建勋以王启城不履行该项义务构成违约为由，要求王启城依《购房合同》中“…违约者付给对方违约金人民币壹万元整。”的约定向其支付违约金10000元的诉讼请求，没有事实和法律根据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第六十一条规定，判决如下： 一、王启城、卢晓霞、卢振礼、徐云英应于本判决生效后30日内，协助徐建勋对坐落于龙岩市永定区按分摊的土地使用权面积办理不动产权证书； 二、驳回徐建勋的其他诉讼请求。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由王启城、卢晓霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 卢 卫 蓉 二〇一九年十二月二十七日 书记员 赖伟（代） 附本案适用的主要法律条款及执行申请提示： 《中华人民共和国物权法》 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。