河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初10448号原告：李丙南，男，1985年9月23日出生，汉族，住址郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：夏在强，河南开鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：方明文，河南开鑫律师事务所实习律师。被告:郑州元通物业管理有限公司，住所地郑州市中原区郑上路终端1号元通雅居3号楼16楼。法定代表人：兰志乾，执行董事兼总经理。原告李丙南诉被告郑州元通物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏在强、方明文到庭参加诉讼。被告郑州元通物业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丙南向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的编号为2014666的《协议书》及合同编号为2014666的《委托经营合同》无效；2.判令被告返还“元通商城”6馆4层4188号房屋预定金89128元；3.判令被告以89128元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付自2019年9月7日至实际返还房屋预定金之日止的利息；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月3日，原、被告签订了合同编号为2014666的《协议书》，约定由原告受让被告自留房屋经营使用权，受让房屋位于“元通商城”6馆4层4188号，建筑面积23.15平方米。被告采取“一房一价”的定价原则，原告受让经营使用权的总价款为人民币89128元。随后原告向被告交纳了房屋预定金89128元。原、被告之间又于2015年3月3日当天签订了合同编号为2014666的《委托经营合同》，约定原告将上述协议书确定的“元通商城”6馆4层4188号商铺经营使用权委托被告统一经营，委托期限12年，自2015年7月1日起至2027年6月30日止，委托期限内每年为一个收益计费周期，原告免收第1个计费周期的委托收益。由于被告委托收益未支付，原告进行相关查询得知：被告声称的“元通商城”馆项目并无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证，6馆项目甚至不存在，6馆4层4188号更不存在。原告认为：被告的行为名为“经营权使用权”转让，且在与原告签订合同编号为20146的《协议书》及合同编号为201466的《委托经营合同》时，故意隐瞒没有取得规划证、商品房预售许可证等证件的事实，欺骗原告向其交纳房屋预定金，又将实际不存在的“元通商城”6馆4层4188号商铺经营使用权委托其经营。根据我国《建筑法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、河南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法等法律法规规定，原、被告之间签订的合同编号为2014666《协议书》，不管从买卖还是租赁角度，都属无效。而201466号《协议书》系2014666号《委托经营合同》的基础，故201466号《委托经营合同》也应无效，被告应退还相应费用及赔偿损失。为维护权益，故提起诉讼。被告郑州元通物业管理有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告未到庭视为放弃举证和质证的权利。本院结合原告提交的证据及相关陈述的真实性、合法性、证明目的的关联性进行了审查，认定事实如下：一、2015年3月3日原被告所签《协议书》《委托经营合同》系伪装的以融资为目的的无效合同。2015年3月3日，原告作为乙方，被告作为甲方签订了合同编号为2014666的《协议书》一份，约定：根据相关政府的会议精神，甲方出资建设原须水集贸市场改建后新市场（暂定名：元通商城），并有权出让自留部分房屋的经营使用权。甲、乙双方在平等、自愿、协商一致且对项目和房屋的基本情况充分了解的基础上，就乙方受让甲方自留房屋经营使用权达成协议：乙方拟受让房屋位于商城6馆4层4188号，建筑面积23.15平方米；乙方受让经营使用权的总价款为89128元，乙方应于本合同签订之日一次性付清，逾期未足额支付本协议自动解除；乙方受让房屋的经营使用权年限为30年,自2015年7月1日起至2045年6月30日止;甲方承诺乙方自2015年7月1日起取得房屋的经营使用权；本协议签订后双方均不得就本协议无故解除、撤销、变更，否则违约方应承担总价款30%的违约金，并承担因违约产生的其他经济损失。同日，原告按照合同约定向被告支付了受让款89128元。2015年3月3日，原告作为甲方与被告作为乙方签订编号为2014666的《委托经营合同》一份，约定：甲、乙就甲方自愿将享有经营使用权的“元通商城”商铺（详见甲方受让经营使用权的《协议书》）委托乙方统一经营管理事宜签订本合同；甲方享有经营使用权的商铺位于商城6馆4层4188号，建筑面积约23.15平方米；委托期限为12年，自2015年7月1日起至2027年6月30日止，该委托期限内由乙方对商城商铺统一行使经营使用权；委托期限内每三年为一个收益计费周期，第二个计费周期（2018年7月1日至2021年6月30日）甲方按23元/㎡/月标准享受委托收益，以后每个计费周期递增一次，每次递增15%，甲方免收第一个计费周期的委托收益；自2015年7月1日起甲方商铺经营使用权移交乙方；本合同委托期内，非因不可抗力任何一方单方解除或终止本合同，违约方应向守约方支付相当于总委托收益20%的违约金，如违约金不足以弥补守约方因此受到的损失，应当予以相应的赔偿。被告系2007年2月7日登记成立的以物业服务、房屋租赁等经营范围为主，不包含商品房买卖、房地产开发资质的有限公司。2015年3月3日原告与被告所签被告制作的格式文本《协议书》《委托经营合同》约定的被告出资建设并出让予原告的所谓“元通商城”项下的“房屋”或“房屋使用权”，不仅没有土地、规划、建设、预售许可等法定条件，且用“乙方拟受让房屋”、“受让经营使用权的房屋”、“一房一价”、“乙方受让经营使用权的总价款为人民币89128元”、“乙方受让房屋的使用经营权年限为30年，自2015年3月3日至2045年6月30日”、“乙方自2015年7月1日起取得房屋的经营使用权”等房屋买卖与房屋租赁的两个截然不同的合同法律概念定义中的交叉使用概念，故意穿插混淆上述两个典型性合同的合法基础必要条件，以似是而非的合同文本，掩盖或伪装其规避法律的交易目的。同时鉴于被告至今未取得所谓涉案房屋关联的土地、规划、建设、销售等法定必要条件，被告的上述行为已经违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案2015年3月3日原告与被告所签订的《协议书》为无效合同。同理，鉴于2015年3月3日原被告所签的《委托经营合同》约定的委托、受托、代理事项所涉及房屋，从关联土地、规划、建设、销售方面不具备法定必要条件，且委托期间起始日为2015年7月1日的案涉房屋并不客观存在。至今被告也未交付原告所谓“元通商城6馆4层4188号”甲方享有经营使用权的商铺或房屋，更没有所谓“第二个计费周期2018年7月1日至2021年6月30日”，按照《委托经营合同》约定，向原告每半年支付一次23.15平方米×23元每平方米×6个月的委托收益。故该《委托经营合同》为无效合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，在《委托经营合同》约定的委托事项所涉标的物房屋不存在，没有实际交付、虚假文字形式交付、代理事项不管盈亏均定期定额给付“委托收益”等情形下，涉案《委托经营合同》与前述《协议书》系统构成以房屋买卖、房屋租赁、委托代理等形式合同文字为伪装，以融资为目的的无效合同。通过本院多起类似案件对比，被告以上述伪装合同形式已经向多个类案原告以同样的收款方式收取了不等金额的“预定金”。二、原告基于2015年3月3日《协议书》约定给付被告预定金合计89128元。2015年3月3日，原被告签订《协议书》和《委托经营合同》的同时，原告通过POS机的形式分别于2015年3月3日15时29分和15时31分别向被告账户支付预定金45000元和44128元，合计89128元。被告随后向原告开具了编号为0353916号的，收到原告元通商城6-4-4188号预定金89128元为内容的《收据》一份。本院认为，2015年3月3日原被告所签订的《协议书》和《委托经营合同》违反了强制性效力规范。上述《协议书》和《委托经营合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应将依签署《协议书》取得的89128元预定金返还原告。同时鉴于被告制作提供的格式文本《协议书》和《委托经营合同》存在故意混淆、掩盖、伪装融资行为目的的缔约过错，被告应当赔偿依照无效合同取得并长期占用原告89128元货币的损失。原告主张涉案《协议书》和《委托经营合同》为无效合同并要求被告赔偿以89128元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的，自2019年9月7日起至实际清偿之日止的利息损失，举证充分，证明成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、2015年3月3日原告李丙南与被告郑州元通物业管理有限公司所签订的《协议书》与《委托经营体》为无效合同；（2019）被告郑州元通物业管理有限公司自本判决生效之日起七日内返还原告李丙南预定金89128元，并赔偿原告李丙南以89128元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2019年9月7日至实际清偿之日止的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用3866元，由被告郑州元通物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长 刘 锋审判员 曹媛媛审判员 申 阳二〇一九年十二月三十日书记员 王亚文