重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5258号上诉人（原审被告）：重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号负1层至14层。法定代表人：何汝海，执行董事。委托诉讼代理人:李洪涛，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡志银。委托诉讼代理人：杨青安，重庆能海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玲，重庆能海律师事务所律师。原审被告重庆超霸房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号。法定代表人：何剑峰，执行董事。委托诉讼代理人：帅兴国，重庆百君律师事务所律师。上诉人重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司（以下简称超霸管理公司）因与被上诉人蔡志银及原审被告重庆超霸房地产开发有限公司（以下简称超霸房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。超霸管理公司的委托诉讼代理人李洪涛；蔡志银的委托诉讼代理人杨青安、杨玲；超霸房地产公司的委托诉讼代理人帅兴国到庭参加了审理。本案现已审理终结。超霸管理公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由为：一、被上诉人主张返还所谓“不当得利”已经超过诉讼时效；二、因2009渝五中法民初字第227号判决已被重庆市高级人民法院（2014）渝高法民再指字第00031号裁定依法中止执行，现所涉案商场楼层产权归属暂不明确，故本案应依法中止审理；三、被上诉人在向上诉人交纳费用时对费用总额及名目并无异议，退一万步说，即便上诉人无权收取租金、物业管理费，但对于设备维护费、宣传费等费用均是有权收取；四、被上诉人诉讼请求不够明确，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。蔡志银答辩称：被上诉人是在（2015）渝五中法民终字第04033号民事判决生效后才知道权利被侵害，因此本案起诉未过诉讼时效；高院（2014）渝高法民再指第00031号裁定是一个办证的案件，与本案无关，本案不应中止审理；上诉人称的宣传费和维护费等不应退还没有相关依据；被上诉人的诉讼请求非常明确。请求驳回上诉人的上诉请求。超霸房地产公司答辩称：认可原审判决，其他方面不发表意见。蔡志银向一审法院起诉请求：1、二被告立即归还租金和物管费等费用29286元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占有损失至归还上述款项为止，暂计至2015年7月15日为18611元，本息合计为48197元；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2007年12月14日，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司（甲方）与超霸房地产公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场的5、6、7、12、13和负1层部分出租给乙方，租赁期限五年：2008年1月1日至2012年12月31日。合同签订后，甲方按照约定将港渝广场5、6、7、12、13和负1层部分交付给超霸房地产公司。重庆市商业储运公司出具情况说明载明：重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场第5、6、7、12、13层及负一层40%的房屋原系重庆市商业储运公司所有，2007年12月14日委托重庆市商务集团有限公司物业管理分公司租赁管理，同超霸房地产公司签订房屋租赁合同，2009年2月起该房屋交由恒升公司全权行使对房屋有占有、使用、收益、处分的权利，并继续履行与超霸房地产公司签订的房屋租赁合同中重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的权利和义务。2012年11月2日，恒升公司向超霸房地产公司发出“关于港渝广场租赁资产收回的函”，通知超霸房地产公司2012年12月31日租赁合同到期后将不再对外出租。2012年11月12日，超霸房地产公司回函，称2012年11月2日来函已收悉，并请恒升公司对要收回房屋进一步说明。重庆市商业储运公司与超霸房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷案，重庆市第五中级人民法院经审理查明，重庆市商业储运公司与超霸房地产公司联合开发建设位于重庆市渝中区陕西路6巷8号的房屋，1996年6月16日、1998年6月26日重庆市商业储运公司与超霸房地产公司两次签订港渝广场分配合同，约定重庆市商业储运公司分得楼层第5层、第6层、第7层、第12层、第13层、地下1层40%面积，2000年8月6日，超霸房地产公司取得重庆市渝中区陕西路6巷8号房屋的产权证。2012年1月10日，重庆市第五中级人民法院判决超霸房地产公司在判决生效之日起三十日内将重庆市商业储运公司分得的港渝广场（位于重庆市渝中区陕西路6巷8号）第5、6、7、12、13及地下1层40%面积的房屋产权办理至重庆市商业储运公司名下。该判决已发生法律效力。2014年7月10日，重庆市高级人民法院因重庆市人民检察院提出抗诉，裁定指令重庆市第五中级人民法院另行组成合议庭对该案进行再审，再审期间，中止原判决执行。目前涉案商铺所在港渝广场第7层产权登记在重庆商业投资集团有限公司名下。2011年8月5日，超霸管理公司（甲方）与蔡志银（乙方）签订《商业店面租赁使用合同》，约定甲方提供重庆市渝中区陕西路8号港渝广场7楼17号店面租赁给乙方使用，建筑面积92.85平方米，租赁期限自2011年8月1日起至2012年7月31日止，并约定店面使用费由店面租金和甲方无形资产的价值所构成，店面使用费每日每平方1.1076元，店面使用费的计算方法为每日每平方米单价×建筑面积×租赁使用期天数＝店面使用费总额，租赁使用期内的店面使用费总额37538元。同日，超霸管理公司（甲方）与蔡志银（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定乙方将上述店面交由甲方进行物业管理，委托管理的期限为1年，自2011年8月1日0时起至2012年7月31日24时至，管理服务费按建筑面积25元/月·㎡收取。同日，蔡志银（甲方）与超霸管理公司（乙方）还签订《品牌产品宣传委托协议书》，约定甲方委托乙方对其经营的产品进行整体包装，并组织、宣传、促销活动，委托授权的期限为一年，自2011年8月1日起至2012年7月31日止，并约定宣传费每年每个品牌为2000元，多增加一个经营品牌追加宣传费1500元。上述合同期限届满后，双方并无续签任何书面合同。超霸管理公司于2012年7月13日向蔡志银出具收据载明：7F27空调电费2069元；2012年7月20日超霸管理公司向蔡志银出具收据载明：人民币65077元，收款事由暂收7F27#租金、物管、宣传费等相关费用（2012.8.1-2013.5.10）。2012年7月23日蔡志银通过中国农业银行大正支行向超霸管理公司现金存入上述两笔款项。2015年5月18日，蔡志银向超霸房地产公司、超霸管理公司发出通知一份，要求其返还交纳的租金等费用。一审审理中，重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司、重庆超霸房地产开发有限公司称其于2013年1月2日将涉案商场移交给重庆恒升资产经营管理有限公司。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，涉案商铺系超霸房地产公司从重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司租赁而来，超霸管理公司在将涉案商铺转租给蔡志银。蔡志银与超霸管理公司的租赁合同在届满后，蔡志银继续使用租赁物并交纳租金，双方形成不定期租赁。超霸房地产公司与重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的房屋租赁合同已于2012年12月31日届满。转租合同具有一定的依附性，在2012年12月31日之后，超霸管理公司对涉案商铺不再具有对外转租的合法依据，因此蔡志银与超霸管理公司在2012年12月31日之后的转租合同无效，超霸管理公司收取的2012年12月31日之后的租金应予返还。至于重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司、重庆超霸房地产开发有限公司辩称，蔡志银交纳的费用中除租金外还包含有物管费、设备维护费、宣传费用，且该部分费用不应返还。一审法院认为，双方签订的《物业管理服务合同》期限已经届满，现超霸管理公司自认其于2013年1月2日将涉案商场移交给重庆恒升资产经营管理有限公司，且不能证明实际对蔡志银履行了物业服务，故收取物管费无法律依据，理应返还。关于宣传费和设备维护费的问题，因《品牌产品宣传委托协议书》的约定期限为一年，该合同期限也已届满。同时，所谓品牌宣传委托协议亦是建立在转租关系之上的合同附随义务，因转租关系的消除而不再具有存在基础，且超霸管理公司未举示其实际为蔡志银经营品牌进行了宣传的相关证据，故亦应进行返还。同时超霸管理公司亦无证据证明收取的费用包含有设备维护费这一项目，故一审法院对其辩称不予支持。综上，超霸管理公司收取上述超过其有权转租期限的费用均无法律依据，应将其退还蔡志银。故一审法院对蔡志银要求按照实际天数折算费用29286元的请求予以支持。另蔡志银请求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用损失，于法无据，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失。至于超霸房地产公司在本案中是否承担责任的问题，一审法院认为，超霸管理公司是受超霸房地产公司委托经营“港渝广场”的场地，并非受超霸房地产公司委托对外签订合同，根据合同相对性原则，超霸房地产公司不是合同的相对方，在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起返还蔡志银租金、物管费、宣传费等费用29286元；并按照中国人民银行同期贷款利率支付原告蔡志银自2013年1月1日起算至付清时止的资金占用损失；二、驳回蔡志银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1004元，减半收取502元，由重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司负担。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案商铺系超霸房地产公司从重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司租赁而来，超霸管理公司再将涉案商铺转租给蔡志银。蔡志银与超霸管理公司的租赁合同届满后，仍继续使用租赁物并交纳租金，双方形成不定期租赁关系。超霸房地产公司与重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的房屋租赁合同已于2012年12月31日届满。转租合同具有一定的依附性，在2012年12月31日之后，超霸管理公司对涉案商铺不再具有对外转租的合法依据，因此超霸管理公司在2012年12月31日之后再无收取蔡志银租金的权利。蔡志银在本院（2015）渝五中法民终字第04033号民事判决生效后，才明确知道其交纳租金的主体发生变化，其在2016年提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求也亦明确。重庆市高级人民法院（2014）渝高法民再指字第00031号民事裁定所涉案件与本案房屋租赁合同纠纷系不同法律关系，本案并不必须以该案的审理结果为依据，因此上诉人要求本案中止审理不符合法律规定的情形，本院不予准许。蔡志银与超霸管理公司签订的《物业管理服务合同》期限已经届满，现超霸管理公司自认其于2013年1月2日已将涉案商场移交给重庆恒升资产经营管理有限公司，同时超霸管理公司亦未能提供证据证明其实际对租赁物提供了了物业服务，故超霸管理公司收取物管费无法律依据，理应返还。关于宣传费和设备维护费的问题，因《品牌产品宣传委托协议书》的约定期限为一年，该合同期限也已届满。同时，所谓品牌宣传委托协议亦是建立在转租关系之上的合同附随义务，因转租关系的消除而不再具有存在基础，且超霸管理公司也未举示其实际为蔡志银经营品牌进行了宣传的相关证据，故亦应进行返还。另外超霸管理公司亦无证据证明收取的费用包含有设备维护费这一项目，故超霸管理公司称其对于设备维护费、宣传费等费用均有权收取的上诉理由，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1004元，由上诉人重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一六年八月二十六日（）书 记 员  赵中雪