北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6547号原告（反诉被告）：罗正起，男，1954年5月19日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李小明，北京市京海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀英（罗正起之妻），女，1959年8月3日出生，住北京市门头沟区。被告（反诉原告）：罗正官，男，汉族，1968年12月22日出生，北京市门头沟区村民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：刘驰，北京邦辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜秀增，女，汉族，1978年4月19日出生，北京市门头沟区村民，住北京市门头沟区。原告（反诉被告）罗正起与被告（反诉原告）罗正官、杜秀增租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗正起的委托诉讼代理人李小明、刘秀英，被告（反诉原告）罗正官及其委托诉讼代理人刘驰，被告（反诉原告）杜秀增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗正起向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除罗正起与罗正官、杜秀增约定的房屋租赁合同；2、依法判令罗正官、杜秀增立即腾退所租赁的北京市门头沟区斋堂镇东斋堂村二区66号房屋及该院落（以下简称66号院）；3、依法判令罗正官、杜秀增支付原告租金（从2019年10月1日起至房屋腾退之日止，以200元每天计租）；4、依法判令罗正官、杜秀增将北京斋堂罗正官商店的个体营业执照迁出66号院；5、诉讼费由罗正官、杜秀增承担。事实和理由：罗正官、杜秀增系罗正起的弟弟和弟妹,双方于2015年10月1日达成口头租赁协议，约定将罗正起所有的66号院内22间房屋租赁给罗正官、杜秀增使用。由于双方的亲属关系,该协议并未约定租期,房租也只象征性每年收取两万元。现罗正起年老多病,想收回所租赁房屋居住使用,罗正起从2018年至今已多次通知罗正官、杜秀增腾退租赁房屋,但罗正官、杜秀增无故拒绝履行,故诉至法院，请求判如所请。二被告（反诉原告）罗正官、杜秀增辩称，同意与罗正起解除租赁合同，但不同意罗正起的其他诉讼请求。罗正起已经收取了罗正官、杜秀增2018年10月至2019年9月期间的房屋租金，在解除租赁合同后，考虑到罗正官、杜秀增一家现居住在涉案房屋、罗正官系残疾人、子女上学年龄较小，且另行寻找租赁房屋需要时间，不可能马上腾退，希望能给予一到两年的周转时间。罗正起要求罗正官、杜秀增自2019年10月1日起按照每天200元标准计租，没有依据，罗正官、杜秀增不同意给付。此外，罗正官、杜秀增自1998年结婚后一直在罗正起商店中工作，期间罗正起承诺将66号院内的东房2间赠与罗正官、杜秀增永久使用，现杜秀增及其女儿罗文轩的户口就落在66号院内，故东房2间不属于租赁合同范围，同时罗正官、杜秀增有权将所经营商店的经营地址落在66号院上。二被告（反诉原告）罗正官、杜秀增向本院提出如下反诉请求：1、判令罗正起赔偿罗正官、杜秀增对66号院内营业房屋修缮、添附及装修装饰损失50930元；2、判令罗正起赔偿罗正官、杜秀增货物损失44863元。事实与理由：自2014年10月份开始租赁涉案营业房屋之后，罗正官、杜秀增对营业房屋陆续进行了修缮、添附、装修、水电改造等，共计花费50930元，现因罗正起单方面要求解除租赁合同，上述损失应由其予以赔偿。另，2017年7月，因罗正起管理不善，造成旧西房房顶坍塌，当时有部分货物存放在旧西房内，坍塌造成货物损失共计44863元，这部分损失是因为罗正起未尽到管理义务，应由其予以赔偿。原告（反诉被告）罗正起针对二被告（反诉原告）罗正官、杜秀增的反诉请求辩称，根据法律规定，涉案房屋所有的添附、装饰装修未经过出租人许可，不应当向罗正起主张赔偿损失，但根据现实情况，罗正起同意对形成附合物不可分割的装饰装修部分进行赔偿，由法院酌定价值。其他没有形成附合且可以拆卸的部分，由罗正官、杜秀增自行拆除带走。罗正官、杜秀增主张曾对租赁房屋进行修缮，但在旧西房倒塌后，实际是由罗正起出资2万元进行的修缮，并非由罗正官、杜秀增出资。罗正官、杜秀增主张因房屋坍塌造成货物损失，一方面其提交的证据无法证实具体损失情况，另一方面其提交清单中的受损货物主要是农药，而每年4月至6月是农药使用高峰，因此在事故发生时，不可能所有的进货农药都存放在旧西房中，故罗正起不同意赔偿罗正官、杜秀增货物损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案租赁房屋及院落位于北京市门头沟区斋堂镇东斋堂村二区66号，系罗正起于1997年从北京市门头沟区斋堂供销合作社购买，无产权证书。审理中，本院组织双方当事人现场勘查，双方当事人一致认可现由罗正官、杜秀增占有使用的房屋为22间。2014年，罗正起与罗正官、杜秀增口头约定将66号院内的部分房屋租赁给罗正官、杜秀增，罗正官、杜秀增每年给付租金2万元。双方一直未签订书面租赁合同，亦未明确约定租赁期限。2018年9月25日，罗正官、杜秀增给付了罗正起自2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金2万元。2018年10月初，罗正起口头通知罗正官、杜秀增不再继续租赁，并要求罗正官、杜秀增腾退涉案房屋。双方当事人就续租、腾退问题产生争议，诉至本院。审理中，双方当事人一致同意自2019年10月1日起解除租赁合同关系。罗正起与罗正官系兄弟关系，罗正官与杜秀增系夫妻关系。双方当事人对以下事实和证据存在争议：一、关于租赁合同范围内的房屋数量问题。罗正起主张罗正官、杜秀增实际占有使用的66号院内的22间房屋都属于租赁合同范围，应在解除租赁合同后予以腾退。罗正官、杜秀增主张其实际占有使用的22间房屋中东房3间系罗正起赠与其永久居住使用，剩余19间系租赁合同范围内的房屋。罗正官、杜秀增未就其赠与主张向本院提交证据，但认为罗正官、杜秀增一家人已经在66号院生活十余年，杜秀增和女儿的户口也落在66号院内，罗正官、杜秀增能在66号院开办个体工商户，足以印证房屋赠与的事实。罗正起不认可罗正官、杜秀增的上述意见。审理中，本院依罗正官、杜秀增申请，到斋堂镇工商所调取北京斋堂罗正官商店档案，未发现其中有关于赠与房屋或者房屋由罗正官、杜秀增无偿使用的书面材料。二、关于涉案房屋占有使用费问题。罗正起要求罗正官、杜秀增于2019年10月1日起至实际腾退之日，按每日200元标准给付房屋占有使用费，按照当地市场价标准。罗正官、杜秀增不同意给付房屋占有使用费，不认可每日200元的标准，认为罗正起曾口头承诺其可以一直承租到房屋拆迁时，现由于罗正起要解除房屋租赁合同，罗正官、杜秀增需要一定合理期间来腾退。三、关于涉案房屋的修缮、添附、装修装饰情况及费用问题。罗正官、杜秀增主张在承租涉案房屋后，对其中部分房屋进行了修缮、装修装饰，包括对旧西房房顶进行两次修缮，给旧西房、新西房、东房屋顶换瓦，给东房山墙做了防水，给部分房屋重新吊顶、涂墙、铺地砖、外墙刷涂料、更换老旧线路、安装供暖设备、安装全套监控设备、安装防火防爆设备等装饰装修，并在院子里搭了菜架，在临街加了棚子。为证明其主张，罗正官、杜秀增提交了装修花费明细单一份、收据九张。其中装修花费明细单中列明：给北库房安装塑钢门花费1000元、商店门口搭建棚子花费6000元、西库房装修花费25000元、商店刷白花费2000元……装修共计花费50930元。收据显示：2014年10月采购供暖设备花费3350元；2014年10月北房刮腻子装修花费2000元；2015年5月搭建棚子人工费、材料费共计6000元；2015年5月西库房装修花费25000元；2016年10月装修材料费1500元；2018年10月安装塑钢门花费1000元；2019年5月安装监控设备材料费、人工费12080元。罗正起对上述证据真实性不予认可，认为收据并非正式发票，且存在部分票号顺序与时间顺序矛盾的情况，另罗正官、杜秀增维修、装修、添附时未经过罗正起同意，除对旧西房进行的修缮外，不能确认其他事实是否发生。但根据现场勘查的情况，罗正起同意罗正官、杜秀增将经营设备、货架、监控、供暖设备等未形成附合的部分自行拆除，同意装修形成附合的部分由法院参照收据记载酌定折价赔偿数额。同时，罗正起提出在旧西房房顶坍塌后，是其出资2万元，让罗正官、杜秀增找人进行修缮，该部分费用应在赔偿价款中扣除。罗正官、杜秀增主张其在大的装修前都通知过罗正起，且罗正起对修缮、添附、装修情况都知情，未提出过反对意见。另，罗正官、杜秀增主张其要求的维修装修费用中并不包含2017年维修旧西房房顶的费用，而且罗正起只出资了1万元。对于该项费用，双方都未提交证据。审理中，双方当事人表示对66号院内房屋的新建、翻建、架棚都无相应审批手续。经本院询问，当事人明确表示不申请对涉案房屋的装饰装修进行评估鉴定。四、关于货物损失问题。罗正官、杜秀增主张因2017年7月旧西房房顶坍塌，造成当时存放在屋内的部分货物、设备受损，价值共计44863元，该部分损失是由于出租方罗正起管理不善造成的，应由罗正起赔偿。为证明其主张。罗正官、杜秀增提交了损失明细一份、坍塌现场照片四张、出库单四张。其中，损失明细列明电脑显示器、主机、发票专用打印机、扫码机、键盘、货架、柜台等设备损失9673元，农药损失35190元；坍塌现场照片显示，旧西房房顶完全坍塌，货柜、部分货物有受损；出库单显示2017年4月至5月进货农药名称及价格。罗正起认可旧西房于2017年7月房顶坍塌的事实以及照片的真实性，但认为罗正官、杜秀增提供的证据不能证明其具体损失，特别是农药损失部分，每年4月至6月是农药使用高峰期，罗正官、杜秀增进货农药不可能全部未卖出而在旧西房存放。另，罗正起考虑到亲情关系，22间房屋每年只收取罗正官、杜秀增2万元租金，远低于市场价格，罗正起已经尽到相应管理责任，罗正官、杜秀增应注意日常维修，因此不应该由罗正起承担该项费用。以上事实，有卖房契约、购房款发票、现场照片、收据、明细单、现场调查笔录、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，亦视为不定期租赁。本案中，罗正官、杜秀增自2014年10月起从罗正起处租赁涉案房屋，双方未签订书面租赁合同，亦未明确约定租赁期间，应视为双方之间成立不定期租赁合同。对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明的事实，罗正官、杜秀增的租金交纳至2019年9月30日，2018年10月初，罗正起即口头通知罗正官、杜秀增要求解除租赁合同，应视为已经在合理期限之前通知承租人，可以要求解除合同。审理中，双方当事人一致同意自2019年10月1日起解除租赁合同，故本院确认罗正起与罗正官、杜秀增之间的租赁合同自2019年10月1日起解除。租赁合同解除的，承租人应返还租赁物。故罗正官、杜秀增应该腾退其所租赁的房屋。审理中双方当事人对应该腾退的标的、腾退期限存在较大争议。关于腾退标的，出租人罗正起认为是66号院内现由罗正官、杜秀增实际占有使用的全部22间房屋，承租人罗正官、杜秀增认为其中的19间系租赁房屋，另外3间东房系罗正起赠与罗正官、杜秀增的房产。就赠与问题，罗正起不予认可，罗正官、杜秀增未提交证据证明其主张，申请本院调查亦无法核实，罗正官、杜秀增陈述已经在66号院生活十余年、杜秀增和女儿户口落在66号院内、能够在66号院内开办个体工商户等事由尚不足以证实存在赠与的事实。综合66号院内房屋系罗正起所购买以及双方当事人的陈述，本院认为租赁合同范围内的房屋应为22间，罗正官、杜秀增应该腾退66号院内现由其实际占有使用的22间房屋。关于腾退期限，罗正官、杜秀增主张考虑到另寻出租房屋的时间周期和物品较多、罗正官身患残疾、子女上学等实际生活困难，应给予其1年至2年的腾退期间。罗正起认为自通知解除合同始，已经给予了罗正官、杜秀增足够期限来准备腾退事宜，故不同意罗正官、杜秀增的腾退期限主张。本案中，罗正官、杜秀增长期在涉案房屋内生活、经营，可以结合实际情况给予合理的腾退期间，但罗正官、杜秀增主张的1年至2年的腾退期间明显过长，本院将酌情确定腾退期间。罗正起要求罗正官、杜秀增自2019年10月1日起至实际腾退之日按照每日200元标准给付占有使用费。本院认为，双方当事人之间的不定期租赁合同于2019年10月1日起解除，罗正官、杜秀增在合同解除后仍占有使用租赁房屋的，罗正起有权要求其支付占有使用费用。由于双方当事人未对房屋占有使用费进行过约定，本院综合考虑涉租房屋及场地区位、双方约定租金情况、双方行使权利履行义务状况等因素，认为应参照双方约定的租金标准计算房屋占有使用费，即按照每年2万元标准给付自2019年10月1日起至实际腾退之日的房屋占有使用费。对于罗正起主张的占有使用费标准以及罗正官、杜秀增的抗辩理由，本院不予支持。罗正官、杜秀增主张由罗正起赔偿其修缮、添附、装修等费用共计50930元。罗正起同意就形成附合不可分割的部分折价赔偿，对于未形成附合可以拆除的部分主张由罗正官、杜秀增自行拆除，维修费用应由承租人自行承担。本院认为，结合现场勘查情况及当事人陈述，租赁合同解除的，在租赁合同期间未形成附合的装饰装修物（包括监控设备、供暖设备等）应由罗正官、杜秀增自行拆除，进行拆除时，不得损坏房屋主体结构及附属设施；已经形成附合的装饰装修物（包括吊顶、刷白、涂白、门窗、地砖等），结合装修年限、使用情况和房屋现状，本院酌情确定由罗正起折价赔偿罗正官、杜秀增18000元；双方当事人都认可罗正官、杜秀增对租赁房屋进行了部分维修，对于租赁房屋进行必要维修（包括房顶修缮、老旧电路改造等）应属于出租人履行的义务，根据现场勘查实际情况，本院酌情确定由罗正起给付罗正官、杜秀增维修费用2000元。对于罗正官、杜秀增主张超过的部分不予支持。罗正官、杜秀增主张由罗正起赔偿其因房顶坍塌造成的财产损失共计44863元。双方当事人均认可2017年7月旧西房房顶坍塌的事实，从罗正官、杜秀增提供的照片中明显能看出房顶坍塌造成部分货架、货物损失。在双方当事人没有其他约定的情况下，出租方应确保租赁物在租赁期间能够安全、正常使用，并负有维修义务，因此租赁期间因租赁物不能正常使用造成的损失，应由出租人进行合理赔偿。本案中，罗正官、杜秀增提交了损失清单和农药出库单，罗正起对此不认可。本院认为，虽然罗正官、杜秀增提交的证据不能直接证明损失数额，但损失确实存在，且坍塌现场早已清理修复，无法进行勘察，本院结合现有证据情况，参照损失清单，酌情确定由罗正起赔偿罗正官、杜秀增设备、货物等损失5000元，对于罗正官、杜秀增主张超过的部分不予支持。关于罗正起要求罗正官、杜秀增将北京斋堂罗正官商店个体营业执照迁出66号院的主张，不属于法院民事诉讼受理范围，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）罗正起与被告（反诉原告）罗正官、杜秀增之间的租赁合同自二零一九年十月一日解除；二、被告（反诉原告）罗正官、杜秀增于本判决生效之日起三十日内腾退位于北京市门头沟区斋堂镇东斋堂村二区66号院内的二十二间房屋，腾退时不得损坏房屋及附属设施；三、被告（反诉原告）罗正官、杜秀增于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）罗正起按照每年二万元标准支付自二零一九年十月一日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、原告（反诉被告）罗正起于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）罗正官、杜秀增装修折价赔偿款、财产损失共计二万五千元；五、驳回原告（反诉被告）罗正起的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）罗正官、杜秀增的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费七十元，由被告（反诉原告）罗正官、杜秀增负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二千一百九十四元，由原告（反诉被告）罗正起负担四百二十五元，由被告（反诉原告）罗正官、杜秀增负担一千七百六十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  谢耀宗审 判 员  高 兵人民陪审员  刘丰英二〇一九年十二月十九日书 记 员  唐 达