重庆市第五中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)渝05民撤3号原告：罗昭利，女，汉族，1987年02月10日出生，重庆市綦江区。委托诉代理人：罗开全，男，汉族，1957年01月20日出生，重庆市綦江区，系原告父亲。被告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9,统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人：康云，总经理。委托诉讼代理人：张胜，该公司员工。委托诉讼代理人：刘毕升，重庆高助律师事务所律师。被告：余明巧，女，汉族，1958年05月26日出生，重庆市綦江区。原告罗昭利与被告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称“鑫龙物管公司”）、余明巧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年05月29日立案后，依法适用公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗开全，被告的委托诉讼代理人张胜、刘毕升到庭参加诉讼。余明巧经依法送达法律文书后未到庭，本院缺席审理。罗开全原系本案共同原告，但后查明本案争议的事项涉及的时间范围内罗开全并非业主，故罗开全当庭撤回起诉，被告无异议，本院当庭准许。故本案原告保留罗昭利一人。本案现已审理终结。原告罗昭利向本院提出诉讼请求：1、撤销重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第09606号民事判决书全部内容；2、撤销重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民终第2559号民事判决书全部内容。事实和理由：1、前述一、二审判决书判决余明巧交纳物管费错误。余明巧、罗昭利没有接房，物业服务费应当由开发商交纳。收取公共能源费没有事实依据。罗昭利是房屋共有权人，不当判决另一共有权人余明巧交纳物业费同样是对余明巧权利的侵犯。2、前述一、二审判决认定物业服务合同有效错误。该合同无效，故业主不应当交纳物业费。罗昭利等183人就本案前期物业管理协议起诉至綦江区人民法院，要求确认该协议无效。綦江区法院裁定和重庆市第五中级人民法院（2019)渝05民终第126号裁定均认为，根据重庆市高级人民法院的解释，认定前期物业协议有效的生效判决对全体业主具有约束力，其他业主不能再起诉合同效力，只能通过第三人撤销之诉请求撤销。现原告依据重庆市第五中级人民法院（2019)渝05民终第126号裁定、重庆市高院的解释、民事诉讼法及司法解释的规定，就上述一、二审判决认定物业服务合同有效提起本案第三人撤销之诉，请求撤销该判决。被告辩称：1、原判是正确的。余明巧应当按照前期物业服务合同交纳物管费和公摊费。前案因前期物业服务合同和空置房屋申请表只有余明巧一人签字，故仅仅起诉了其一人，漏列了罗昭利为当事人。2、本案原告起诉已经超过6个月起诉期间。虽罗昭利前案没有参加诉讼，但其父亲作为罗昭利的代理人参加诉讼，故罗昭利早已知晓该判决。3、本案原告不属于原诉讼中的第三人，应当是共同被告，不能提起第三人撤销之诉。余明巧未答辩，未出庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区7栋9-3号房屋是重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司开发。该套房屋为余明巧、罗昭利共同购买，2011年8月4日取得产权证书。产权证书载明权利人为余明巧、罗昭利，属于共同共有。2017年9月20日，该套房屋权利人变更登记为罗昭利占98%，余明巧占1%，罗开全占1%。罗开全、余明巧原为夫妻关系，罗昭利是双方婚生女儿。罗昭利于2005年分户。被告为银海新城小区物业管理公司，其名称先后登记为重庆鑫龙物业管理有限公司、重庆鑫龙物业管理集团有限公司、重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司、重庆鑫龙物业管理集团有限公司。2015年11月23日，重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司起诉余明巧，要求余明巧支付2014年7月1日至2015年10月31日的物业服务费及滞纳金，公共能源费160元。该案綦江区人民法院（2015）綦法民初字第09606号判决查明事实：2010年3月15日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方（文龙街道沙溪路22号银海新城小区开发商），重庆鑫龙物业管理有限公司（于2013年10月更名为重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司）为乙方，就银海新城小区的前期物业服务管理签订了《银海新城前期物业服务合同》，该合同约定的服务费用为包干方式（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），按月收取，标准（人民币，按建筑面积计算）：住宅1.2元/月/平方米（物业服务费0.9元/平方米/月，电梯费0.3元/月/平方米，一、二层不收电梯费）收取；住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取；商业物业按3.5元/月/平方米（其中幼儿园按2.20元/月/平方米）收取。业主共用部位，共用设备、设施运行的能源耗费，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收，其中楼道照明、消防通道照明等未进入物业服务收费成本，按10元/户/月定额由产权人或使用人按月交纳；小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。该合同还约定，乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得甲方相关业主的同意，所得扣除乙方管理服务成本和佣金后剩余部分的本金和利息全部用于补充乙方管理服务费的不足。该合同违约责任中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同约定的期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止，在合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物管企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同还对物业管理中的其他事项作了约定。綦江区发展与改革委员会分别于2011年6月、8月批复了银海新城小区一期、二期的物业服务收费标准，其中高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.65元计收（含公共设备设施日常维修养护费0.20元）；电梯费底层不负担，第二层自愿不乘坐电梯的不收费，第三层及以上按常住人口（连续居住三个月以上）计收，收费标准由鑫龙物管公司根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元[计算公式每人每月电梯费用=10+0.3×（楼层数-3）]。2012年8月14日，綦江区发展与改革委员会批复银海新城小区一期、二期的物业服务收费标准，与前述标准一致，期限从2012年8月14日至2015年8月13日止。2013年3月29日，綦江区发展与改革委员会批复银海新城小区三期的物业服务收费标准，收费标准与前述一致，期限从2013年3月29日至2016年3月28日。2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，鑫龙物管公司为乙方，双方续签了《银海新城前期物业服务合同》，该合同约定的物业服务内容、业主共用部位、共用设备、设施运行的能源耗费标准与前述合同约定一致；高层住宅的收费标准为1元/月/平方米（物业服务费0.65元/平方米/月，电梯费0.35元/月/平方米，一、二层不收电梯费）；合同期限自2014年4月1日起至2019年3月31日。2015年6月26日，重庆市綦江区银海新城业主委员会为甲方，鑫龙物管公司为乙方，双方签订了银海新城物业服务合同，约定甲方将綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区物业服务委托给乙方，合同期限为5年，委托服务的内容与前述合同一致，高层住宅的收费标准为1元/月/平方米（物业服务费0.65元/平方米/月，电梯费0.35元/月/平方米，一、二层不收电梯费），按月收取；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同还约定，乙方利用共用部位、共有设备设施进行经营，应当征得甲方同意，所得收入除去经营管理成本后，其余部分按乙方占四成甲方占六成比例进行分配。2015年7月6日，綦江区发展和改革委员会对该小区物业服务收费进行登记，登记表记载：高层住宅1-2层0.65元/月/平方米（按建筑面积计算），3层及以上1.00元/月/平方米（按建筑面积计算，包含电梯使用费）。在价格主管部门意见栏记载：符合物业收费政策。鑫龙物管公司对该小区提供物业管理服务过程中，该小区存在装修中部分业主占用排烟系统，车辆停放不规范，消防通道内长期有车停放，下大雨时有污水泛出等瑕疵。余明巧系重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区7栋9-3号房屋（建筑面积104.14平方米）业主之一，同时也是该房屋的使用人，2014年7月1日至2015年10月31日未交纳物业服务费和公共能源费。2016年1月12日，綦江区人民法院作出（2015）綦法民初字第09606号判决。该判决认为：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与鑫龙物管公司签订了前期物业管理服务合同和重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与鑫龙物管公司签订的物业服务合同，均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下，均应当认定合法有效，对鑫龙物管公司、余明巧均具有法律约束力，鑫龙物管公司、余明巧均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在鑫龙物管公司对该小区提供了相应物业管理服务后，包含余明巧在内的整个小区业主均应按约定支付鑫龙物管公司物业服务费用。从审理查明的情况看，排烟系统等消防设施被占用、消防通道堵塞、环境卫生等问题确实存在，但存在这些问题的原因是多方面的，当然这与鑫龙物管公司管理不到位也有关系，据此可以认定之前鑫龙物管公司对该小区提供的物业管理中有瑕疵，但从整体而言，鑫龙物管公司按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，余明巧提出的这些理由还不足以对抗物业管理费的交纳。綦江区人民法院对鑫龙物管公司请求余明巧交纳2014年7月1日至2015年10月31日的物业管理费、公共能源费的请求予以支持。綦江区人民法院确认余明巧在2014年7月1日至2015年10月31日期间共计欠物业管理费1666.24元（104.14平方米×1元/平方米×16个月）、公共能源费160元（10元/月×16个月），合计1826.24元。对于鑫龙物管公司请求的违约金，鉴于鑫龙物管公司在之前提供的物业服务中确有瑕疵，綦江区人民法院在本案中对鑫龙物管公司的违约金请求不予支持。余明巧辩称鑫龙物管公司超标准收费，从鑫龙物管公司提交的收费文件和合同来看，并未超过收费标准，且该收费情况依法在綦江区发展和改革委员会进行了登记。对于鑫龙物管公司利用共用部位、共有设备设施进行经营的收益，鑫龙物管公司与开发商的前期物业服务合同已经约定除去成本后由鑫龙物管公司补充物业服务费的不足，而鑫龙物管公司与小区业主委员会的物业服务合同系今年签订，未到结算之时，且鑫龙物管公司已陈述将于年底进行结算，故鑫龙物管公司在利用共用部位、共有设备设施进行经营方面没有违反合同约定。余明巧系业主之一，又是物业使用人，应当按约定交纳物业服务费。余明巧陈述承诺书上并非自己签名，但余明巧作为业主之一和物业使用人并不能就此免除交纳物业服务费的义务。綦江区法院判决如下：一、余明巧在本判决生效后5日内支付重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司2014年7月1日至2015年10月31日期间的物业服务费、公共能源费共计1826.24元；二、驳回重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理减半收取25元，由余明巧承担。余明巧不服该一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，上诉请求：一、发回重审或者依法改判驳回原告诉请。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实及理由：涉案房屋的门牌是7-9-3号，由罗昭利和余明巧出资按比例购买，但是罗昭利至今没有签名接房，余明巧在诉争房屋内居住，罗昭利未在诉争房屋中居住，罗昭利不应该缴纳他的物业服务费、电梯费、能源费，罗昭利和余明巧系母子关系，但是在购买诉争房屋前已经分家。一、一审判决认定事实不清。1、一审法院支持了被上诉人超越了綦法改价【2012】5号文件规定的收费标准乱收费，被上诉人没有证据证明上诉人连续居住三个月以上，并计算20个月的电梯费728.98元；2、被上诉人没有任何分摊每月每户收取10元能源费的依据；3、小区公共部分从2012年1月--2015年12月公共部分的收益是149100元，被上诉人收取后应该交给业主委员会但至今未交，作为业主有权根据物业服务合同行使抗辩权拒交物业费；4、被上诉人与建设单位签订的前期物业合同属于间接证据，不能对抗价格主管部门制定的收费文件和被上诉人与上诉人签订的物业服务协议；5、业主不知情的情况下业主委员会与被上诉人于2015年6月26日续签了五年的物业服务协议，未经法定程序对业主不具有约束力。二、一审判决适用法律错误，被上诉人未按合同约定提供物业服务，上诉人有权行使合同法第67条的抗辩权拒缴物业服务费。三、应由涉案小区的建设单位承担30%的物业服务费，被上诉人提交的两个函件证明规划面积只有450000平方米，实际建设了641900平方米，多建了191900平方米的房屋，占用了大量的绿化面积，其中由业主将消防排烟系统装修占为己有，建设单位应按照渝价【2004】778号文件第四条规定，向被上诉人缴纳30%的物业费。四、应该以上诉人在一审中提交的书面申请将建设单位追加为本案被告。五、一审存在枉法裁判的事实。六、上诉人持有还没有提交的证据应当视为新证据，一审法院没有同意将简易程序转化为普通程序，所有上诉人的证据就无法提交。被上诉人鑫龙物管公司在该案二审中答辩：一审适用法律正确，判决公正，请求二审驳回上诉，维持原判。一、电梯费的收取是基于双方签订物业服务合同约定并参照发改委的指导价，若电梯收费异常，发改委有权监督管理，作为物管公司不可能监督每一户的常住人口，若执行发改委的政府指导价，物管公司无法正常的收取电梯费。二、公共能源每户每月10元是根据与开发商签订的前期物业服务合同进行测算得来，后与业委会续订了物业服务合同也是延用了这个标准，业主也应该知道这个事情，公共能源涵盖了水、电等公共能耗。三、公共部分的收益是经过公示并通过业委会核查，余额现在是交给了业委会。四、前期物业服务合同对业主是有约束力的，也符合物业管理条例规定。五、续订的物业服务合同合法有效，业委会有权代表业主签订物业服务合同，已经公示及业主代表签字，并经房管局进行了备案。六、物管公司提供了物管服务存在一定的瑕疵，其中原因涉及到开发商自身打造、业主素质、物业公司能力、政府的监管。七、建筑面积和绿化面积是不同的概念，建设单位不应该承担30%物业服务费。2016年5月20日，重庆市第五中级人民法院作出(2016)渝05民终2559号判决。该判决认可一审认定的事实。该判决认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。本案中，鑫龙物管公司先后分别与涉案小区的房地产开发有限公司、涉案小区业主委员签订了前期物业管理服务合同、物业服务合同均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下均应当认定合法有效，对本案当事人双方均具有法律约束力，其均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在鑫龙物管公司对该小区提供了相应物业管理服务后，涉案小区业主均应按约定支付鑫龙物管公司物业服务费用；尽管鑫龙物管公司对该小区提供的物业管理中有瑕疵，但从整体上按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，余明巧在本案中提出的上诉理由不足以对抗物业管理费、公共能源费的交纳。上诉人提出其与罗昭利对涉案房屋系按份共有，但其所提供的证据并不能证明该事实，故本院不予采信。上诉人作为该房屋的使用人，在接房并签署相关文书、接受相应物业服务之后，就负有缴纳物业管理费的义务。一审法院对鑫龙物管公司请求余明巧交纳2014年7月1日至2015年10月31日的物业管理费、公共能源费的请求予以支持并无不当，本院予以维持。判决结果:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余明巧承担。重庆市第五中级人民法院(2016)渝05民终2559号判决生效后，余明巧提出再审申请，未被法院受理。生效判决已经执行。2018年2月26日，罗昭利等183人以重庆鑫龙物业管理集团有限公司和重庆市银鹰实业集团房地产有限公司为被告，向綦江区人民法院提起诉讼，要求确认二被告于2014年3月1日签订的《银海新城前期物业服务合同》无效。綦江区人民法院于2018年10月24日作出(2018)渝0110民初1766号裁定：“由于鑫龙物管公司从2015年起多次依据银鹰公司与鑫龙物管公司于2014年3月1日签订的《银海新城前期物业服务合同》向法院提起追索物业服务费用的诉讼，法院经审理后确认银鹰公司与鑫龙物管公司于2014年3月1日签订的《前期物业服务合同》合法有效。故银鹰公司与鑫龙物管公司于2014年3月1日签订的《前期物业服务合同》的效力业经生效判决确认了，该生效判决对受该物业服务合同约束的上述原告具有既判力。根据重庆市高级人民法院有关解释，物业服务合同的效力业经生效判决确认的，该生效判决对受该物业服务合同约束的其他业主具有既判力。受该物业服务合同约束的其他业主另行起诉请求确认该物业服务合同的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。受该物业服务合同约束的其他业主有证据证明存在生效判决未审查的其他事由导致生效判决对物业服务合同效力认定错误的，可以提起第三人撤销之诉。因此驳回上述原告的起诉，上述原告有证据证明存在生效判决未审查的其他事由导致生效判决对物业服务合同效力认定错误的，可以提起第三人撤销之诉。”裁定：驳回原告起诉。罗昭利等183人不服该裁定，上诉于重庆市第五中级人民法院。2019年1月22日，重庆市第五中级人民法院作出（2019)渝05民终第126号裁定，该裁定认定：“从2015年起，鑫龙物管公司依据其与银鹰公司于2014年3月1日签订的《银海新城前期物业服务合同》的约定，对银海新城小区欠缴物业服务费的部分业主提起诉讼，追索相关费用。在上述物业服务合同诉讼中，鑫龙物管公司的诉讼请求能否得到支持，应首先审查确认银鹰公司与鑫龙物管公司于2014年3月1日签订的《银海新城前期物业服务合同》的效力问题。经过审理，一审法院最终确认银鹰公司与鑫龙物管公司签订的前期物业服务合同合法有效，并据此支持了鑫龙物管公司的诉讼请求。因此，《银海新城前期物业服务合同》的效力经人民法院生效判决确认后，对受该物业服务合同约束的银海新城小区的其他业主具有既判力。上诉人赵学梅等183人认为银鹰公司与鑫龙物管公司于2014年3月1日签订的《银海新城前期物业服务合同》系用假印章伪造的合同，其实质是想否认前述生效判决中对该前期物业服务合同效力的认定，应就此提起第三人撤销之诉，而不能另行起诉请求确认该前期物业服务合同无效。”遂裁定：驳回上诉，维持原裁定。罗昭利遂提起本案第三人撤销之诉。诉讼中，其明确要求撤销的重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第09606号民事判决和重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民终第2559号民事判决，包含：1、撤销要求余明巧支付物业服务费和公共能源费的判项，理由一是不应当支付物业服务费的实体抗辩理由，二是判决共有人之一的余明巧支付物业服务费，等同于侵犯了另一共有人罗昭利的权利。2、该二判决认定前期物业服务合同与业主委员会签订的物业服务合同均无效，现罗昭利作为其他业主提供证据证明二合同均无效，故提起第三人撤销之诉撤销二判决关于合同效力的认定。罗昭利明确，前二判决侵犯其权利，直接原因有二：一是前案认定物业服务合同有效错误，应当是无效，合同无效就不应当交纳物业服务费，二是余明巧与罗昭利都没有接房，没有接房就不应当交纳物业服务费。本案诉讼中，原告罗昭利提出22组证据，主要证明事项：1、从被告的工商档案、公安局印章管理资料、多份前期物业服务合同中，被告有多枚不同的虚假印章，合同内容有不同，法定代表人签字不同。以此证明前期物业服务合同虚假，故无效。2、2015年6月26日业委会签订的物业服务合同没有召开业主大会同意。3、余明巧签字不属实，其他业主收取能源费标准为5元。被告认可有多枚印章的事实，但不认可为伪造。本案审理中，双方对被告签订物业服务合同的过程、有关部门批复服务费的情况，被告实际在小区提供物业服务的事实无异议。原告认可其房屋已经实际装修入住。本案审理中，原告坚持称被告前期物业服务合同没有经过招投标就签订，本院当庭要求被告在1周内提供招投标的文件。被告一直没有提供，也未回复本院情况。审理中，原告称业主委员会签订的合同并没有征得业主同意，业主不知情，只有3名业主签字同意。被告没有提供任何有关业主大会决议，业主征求意见表，或业主委员会、基层组织、主管部门提供的业主征求意见证明等证明业主同意被告签订物业服务合同的初步证据。本院认为，第三人撤销之诉的原告应当在自知道或应当知道其民事权益受害损害之日起六个月内提起诉讼。綦江区人民法院（2015）綦法民初字第09606号民事判决和重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民终第2559号民事判决中，被告余明巧是罗昭利的母亲，代理人罗开全是罗昭利的父亲，罗昭利与其母亲余明巧是该案涉及房屋的共有权人。因此，罗昭利应当在判决当时知晓该判决，其于2019年提起第三人撤销之诉早已经超过六个月的起诉时间。另外，根据《民事诉讼法》第五十六条的规定，第三人撤销之诉的第三人限于原案中有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。而罗昭利是房屋共有权人，其在前案中应为共同被告，不属于第三人，故其不能提起本案第三人撤销之诉。综上，原告提起本案第三人撤销之诉不符合法律规定，应当裁定驳回其起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，裁定如下：驳回罗昭利的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一九年十二月二十三日书记员  孙 翠