四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终582号上诉人（原审被告）雷勇军，男，1973年11月4日出生，汉族，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告）四川中原物业顾问有限公司。住所地：成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心*栋*单元**层。法定代表人庄泽宝，四川中原物业顾问有限公司董事长。委托代理人黄海，男，1988年7月30日出生，汉族，住四川省仪陇县，系四川中原物业顾问有限公司员工。上诉人雷勇军因与被上诉人四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）居间合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雷勇军，被上诉人中原物业公司的委托代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年11月10日，中原物业公司为经济方经与作为买方的雷勇军、卖方王某签订《房屋转让合约》一份，约定买卖双方通过经纪方购入及出售位于成都市高新区中和街道化龙村1社、5社锦江帆影2栋1单元27层2704号物业一套，转让成交价格为100万元。经纪方收取买方支付的按揭/过户服务费1100元，买方同意支付经纪方1.3万元作为服务费，该笔服务费须于签署合约时付清，若逾期未支付，经纪方有权自逾期日始向未支付方每日加收相当于居间服务费千分之二的滞纳金。同日，三方还签订《按揭贷款代理合同》一份，约定由买方委托经纪方办理交易房屋的购房贷款手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。经纪方代为办理贷款手续的服务费为4800元，由买方承担并于合同签署当日向经纪方支付。2013年12月9日，雷勇军向中原物业公司出具《承诺书》一份，载明其因资金问题不能及时支付原告相关中介服务费1.3万元、过户服务费1100元、贷款服务费4800元，申请并承诺在办理过户手续五个工作日支付全部费用。同日，雷勇军向中原物业公司支付中介服务费3000元。双方还签订《还款协议》一份，约定雷勇军所欠中原物业公司的款项15900元由被告于2013年12月17日前付清。2013年12月10日，成都市城乡房产管理局受理了雷勇军与卖方王某之间的房屋所有权转移登记申请。另再查明，中原物业公司在合同履行过程中向雷勇军收取了2280元费用，其后该费用已退还给雷勇军。2014年2月，雷勇军另行委托其他中介机构办理了房屋按揭贷款等手续。中原物业公司于2014年12月18日向原审法院诉讼，请求判令：1、雷勇军向中原物业公司支付服务费1.59万元、滞纳金2100元〔根据房屋转让合约第13条的约定，买方同意支付经纪方13000元作为居间服务费，该笔服务费须于签署合约时付清，若逾期未支付，经纪方有权自逾期之日起向未支付方按日加收相当于居间服务费千分之二的滞纳金。自合约签署之日即2013年11月11日起计算至起诉之日（2014年4月2日）止，只主张2100元〕，共计1.8万元。雷勇军承担本案诉讼费用。上述事实有中原物业公司提交的与原件核对无误的中原物业公司的企业法人营业执照、雷勇军的身份证、卖方王某房屋所有权证（复印件）及当时的房屋信息摘要、《房屋转让合约》、《按揭贷款代理合同》、《承诺书》、《还款协议》、成都市城乡房产管理局房屋登记受理单（5495152）、查询信息单（编号也是5495152），被告提交的《房屋转让合约》、《按揭贷款代理合同》、中原物业公司于2013年12月9日出具的收据一份及转款凭据、按揭相关资料等证据以及中原物业公司和雷勇军的陈述在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。原审法院认为，中原物业公司作为经纪方与作为买方的雷勇军、卖方王某签订的《房屋转让合约》、《按揭贷款代理合同》是当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按约履行各自的义务。上述合同签订后，中原物业公司、雷勇军之间即建立起事实上的居间合同关系，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。雷勇军通过中原物业公司的居间服务与卖方王某签订《房屋转让合约》，即可以认定中原物业公司已经完成其作为居间合同的居间人应履行的报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务的义务，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”之规定，雷勇军作为委托人理应按约支付报酬，即居间服务费，关于居间服务费的具体金额问题，《房屋转让合约》已约定雷勇军应向中原物业公司支付1.3万元，现雷勇军已支付3000元，故雷勇军尚需支付1万元。关于雷勇军是否应支付中原物业公司所主张的过户服务费1100元及贷款服务费4800元的问题。根据查明的事实，雷勇军其后实际委托了其他的中介服务机构办理房屋的贷款及过户手续，故原审法院认定，基于公平原则，雷勇军可不再向中原物业公司支付上述中原物业主张的费用。关于中原物业公司主张的滞纳金。《房屋转让合约》中有关于“该笔服务费须于签署合约时付清，若逾期未支付，经纪方有权自逾期日始向未支付方每日加收相当于居间服务费千分之二的滞纳金”的约定，原审法院经综合考虑双方合同履行的情况及各自应承担的责任等因素，对中原物业公司主张的滞纳金酌情确定为500元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条（法律条文全文附后）之规定，原审法院判决：一、雷勇军应于本判决发生法律效力之日起十日内向中原物业公司支付居间服务费1万元，并支付滞纳金500元。二、驳回中原物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由中原物业公司承担52元（多主张部分），雷勇军承担73元。宣判后，原审被告雷勇军不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第274号民事判决，依法改判驳回中原物业公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由中原物业公司承担。主要上诉理由为：一、三方在签订的《房屋转让合约》过程中，中原物业公司有欺诈行为，该合同无效；二、中原物业公司除促成双方达成签订协议的合意之外，还应履行按揭贷款、协助过户的附随义务，现中原物业公司并未完成居间服务，存在违约行为，雷勇军不应支付居间费用。被上诉人中原物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，雷勇军向法庭提交了龚仕平的社保缴纳清单，拟证明龚仕平系中原物业公司员工；雷勇军向成都市众顺乐当家房屋经纪有限公司缴纳中介服务费8000元《收据》一份，拟证明其损失；还要求证人王某到庭证明其在一审出具的“卖方证言”的真实性，拟证明中原物业公司在合同签订中存在欺诈。中原物业公司对社保缴纳清单、《收据》的真实性、合法性无异议，但认为无关联性。对证人王某的证词中原物业公司在一审中不予认可。本院认为，社保缴纳清单可以证明龚仕平系中原物业公司员工，《收据》与本案无关联性。证人王某的证词因一审中未到庭，原审法院未予认可，二审中，王某到庭认可其在一审证词的真实性，符合法律规定，本院对王某证词的真实性予以认可。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉《房屋转让合约》的效力。雷勇军作为完全民事行为能力人，在签订合同时应对合同的内容及权利义务进行必要的审查，即使如雷勇军和证人王某所说，王某和雷勇军在签订合同时理解认为除中介费之外不存在其他费用，但雷勇军在进一步了解了合同内容之后，认为对合同内容有误解的情况下，既未提出撤销合同，还于2014年12月9日和中原物业公司签订了《还款协议》，同时给中原物业公司出具了支付所有款项的《承诺书》，其行为也应当认定为对案涉《房屋转让合约》的认可，故雷勇军主张该合同无效的理由不能成立。中原物业公司是否已经完全履行了居间合同的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。雷勇军通过中原物业公司的居间服务与卖方王某签订《房屋转让合约》，可以认定中原物业公司已经完成其作为居间合同的居间人应履行的报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务的义务，故原审判决判令雷勇军支付居间费用并酌情承担违约金并无不当。但雷勇军向法庭提交了两份3000元的中介费用条据，虽然其中2013年12月9日由龚仕平出具的收条无中原物业公司盖章，但在二审中雷勇军已证明龚仕平系中原物业公司的员工，且系该中介事项的经办人，其向雷勇军出具的条据应当认定为职务行为，中原物业公司在无证据证明上述两份条据系同一笔款项的情况下，应当认定雷勇军已向中原物业公司支付了6000元中介费，该款应当在应付中介费中予以扣除，而原审法院仅认定雷勇军支付了3000元中介费，本院予以更正。综上，上诉人雷勇军的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审审判程序合法，适用法律正确，但认定事实部分错误，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第274号民事判决第一项，即“被告雷勇军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川中原物业顾问有限公司支付居间服务费1万元，并支付滞纳金500元”为“被告雷勇军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川中原物业顾问有限公司支付居间服务费7000元，并支付滞纳金500元”；二、撤销成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第274号民事判决第二项，即“驳回原告四川中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求”；三、驳回四川中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费62.5元，由雷勇军负担40元，四川中原物业顾问有限公司负担22.5元。本判决为终审判决。审 判 长  王卫红代理审判员  李婧杰代理审判员  姚 兰二〇一六年六月二日书 记 员  赵青海