广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初6849号原告：陈小娥，女，1961年3月3日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：任莹旭，广东政丰律师事务所律师。被告：刘鑫，男，1979年1月1日出生，汉族，住湖北省赤壁市，被告:东莞市健群五金科技有限公司，住所地：广东省东莞市石排镇东园大道塘尾路段，营业执照号码：441900002060926。法定代表人：刘子建原告陈小娥诉被告刘鑫、东莞市健群五金科技有限公司租赁合同纠纷一案。本院于2017年3月16日立案受理，依法组成合议庭于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告陈小娥的委托诉讼代理人任莹旭到庭参加诉讼。被告刘鑫、东莞市健群五金科技有限公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小娥向法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年2月21日前的租金315489.04元，滞纳金20524.45元、违约金104000元，合计440013.49元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2014年3月22日签订了东颖公司厂房租赁合同，租期为五年。双方约定每月租金为5.2万元，在每月22日前，最迟在27日前缴纳当月租金。但是被告从2016年3月22日开始拖欠租金到现在。在上述期间原告一直向被告追讨租金，但是被告却不能向原告支付。为了维护原告自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘鑫、东莞市健群五金科技有限公司没有提交答辩状及证据材料。经审理查明，原告陈小娥提供《东颖公司厂房租赁合同》，主张原告陈小娥与被告刘鑫于2014年3月22日签订《东颖公司厂房租赁合同》，约定：1、陈小娥将位于石排塘尾村东园大道北东颖公司给刘鑫生产、住宿等。2、金额为5.2万元，内含保安2500元（由东颖公司统一管理）、水电工1200元（指厂内用电协助、收缴电费）、清结800元（指厂内道路和公用地方的清结卫生）。3、厂房租赁时间：自2014年5月22日起，至2019年5月21日止。4、采用先付后租形式，甲、乙双方一旦签定合同，合同即生效。承租方应支付两个月押金10万元及首月租金5万元。从6月22日开始支付下个月的租金5.2万元。5、违约条款：双方需遵守本合同条款，如有违约，需向守约方赔偿2个月租金作为违约金。双方签订合同后，原告陈小娥依约将厂房交付给被告刘鑫用于经营东莞市建群五金科技有限公司。其后，原告陈小娥以两被告没有按时交纳房租为由诉至本院，请求依法解决。庭审中，原告陈小娥提供统计表，主张两被告截至2017年2月21日止拖欠其租金315489.04元，并主张两被告逾期支付租金，应向其支付滞纳金。另查明，案涉厂房没有办理房产证及建筑工程规划许可证，但已办理集体土地使用证、建筑工程消防验收意见书及竣工报告书。该厂房坐落于东莞市××××村，土地使用者为石排镇塘尾村，使用权面积为11600平方米，用途为荣锋服装厂，该土地已办理集体土地使用证，证号为东府集用（1999）字第1900291701134号。东莞市石排镇人民政府办公室于2000年3月13日同意东莞石排庙边王荣锋服装厂扩建厂房，该厂房于2000年12月1日竣工。东莞市公安消防局第三大队于2001年10月12日向东莞市东颖实业有限公司出具《建筑工程消防验收意见书》，同意案涉厂房、仓库、宿舍投入使用。原告陈小娥提供授权委托书、追认书、买卖合同，主张石排镇塘尾村于1998年10月19日将案涉土地转让给东莞市石排庙边王荣锋服装厂，后该厂委托东莞市东颖实业公司出租案涉厂房并收取租金，东莞市东颖实业公司追认陈小娥与被告刘鑫签订的《租赁合同》。以上事实，有原告陈小娥提供的租赁合同、统计表、授权委托书、追认书、买卖合同及本案开庭笔录等附卷为证。本院认为，被告刘鑫、东莞市健群五金科技有限公司经合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告刘鑫、东莞市健群五金科技有限公司自行承担。原告陈小娥与被告刘鑫签订租赁合同，双方存在租赁合同关系。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的效力问题；二、两被告应否支付原告拖欠的使用费，如果支付，其具体数额如何确定。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。由此，案涉的《租赁合同》应为无效合同。关于第二个争议焦点，虽然案涉的厂房租赁合同无效，但被告刘鑫使用了原告的厂房，故应向原告陈小娥支付厂房使用费，该使用费本院参照双方合同约定的租金标准即52000元/月计算，则被告刘鑫应向原告陈小娥支付厂房使用费315489.04元（截至2017年2月21日止），故原告陈小娥请求被告刘鑫支付厂房使用费315489.04元，于法有据，本院予以支持。至于违约金问题，因案涉租赁合同无效，故合同中约定的违约条款及滞纳金的条款应属无效，故原告陈小娥根据合同要求被告刘鑫支付违约金及滞纳金，于法无据，本院不予支持。鉴于被告刘鑫确实存在逾期支付使用费的行为，故本院酌定被告刘鑫向原告陈小娥支付利息，该利息具体计算为：以315489.04元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2017年2月21日起计至付清之日止，原告陈小娥超出该范围的请求本院不予支持。至于被告东莞市建群五金科技有限公司应否承担厂房使用费的问题，案涉《租赁合同》由原告陈小娥与被告刘鑫签订的。根据合同的相对性，被告东莞市建群五金科技有限公司并非案涉厂房的承租人，故原告陈小娥请求被告东莞市建群五金科技有限公司承担付款责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，的规定，判决如下：一、被告刘鑫应在本判决发生法律效力之日十日内起向原告陈小娥支付厂房使用费315489.04元（以315489.04元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2017年2月21日起计至付清之日止）。二、驳回原告陈小娥的其他诉讼请求。如被执行人不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7900.2元（已由原告陈小娥预交），由原告陈小娥承担2236.02元，被告刘鑫承担5664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  陈志彪人民陪审员  叶瑞琴人民陪审员  梁见明二Ｏ一六年二Ｏ一六年九月十一日书 记 员  伍冬红附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。