四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终368号上诉人（原审原告）：成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会。住所地：四川省成都市金牛区星辉东路*号。负责人：刘冬梅，主任。委托代理人：尤运生，男，1952年12月3日出生，汉族，住成都市成华区。委托代理人：李留全，男，1957年5月2日出生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（原审被告）：成都洁美物业管理有限公司。住所地：成都市星辉东路*号。法定代表人：勾云溪。委托代理人：周海洋，北京德恒（成都）律师事务所律师。上诉人成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会（以下简称府河苑业委会）因与被上诉人成都洁美物业管理有限公司（以下简称洁美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第6370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人府河苑业委会的负责人刘冬梅及其委托代理人尤运生、李留全，被上诉人洁美物业公司的委托代理人周海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。府河业委会上诉请求：撤销原判，改判支持府河苑业委会在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：洁美物业公司经营府河苑小区共有部分是客观事实，府河苑业委会的上诉请求符合法律规定。洁美物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。府河苑业委会向一审法院起诉请求：1、洁美物业公司依照协议向府河苑小区业主公布物业服务账目；2、洁美物业公司依法公布府河苑小区共有部分经营收入；3、洁美物业公司依法将府河苑小区共用部分经营收入移交业委会管理；4、洁美物业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：府河苑业委会系位于成都市××××号府河苑小区的业主委员会。洁美物业公司系府河苑小区的物业服务企业。2015年元月3日，府河苑业委会向小区内业主发放《关于进行府河苑小区2015年度业主大会授权签名的通知》，其上载明：“根据《业主大会议事规则》，业主委员会决定以书面征求意见方式召开本年度业主大会，业主签名对以下事项向业主委员会授权：1、修改《业主大会议事规则》，报相关政府部门备案后实行；2、授权业主委员会起诉宏都公司，要求按规定缴存维修资金；3、授权业主委员会起诉洁美物业公司，要求依法退出本小区物业服务；要求公布物业账目，并将共有部分收益移交业主委员会管理。”前述《关于进行府河苑小区2015年度业主大会授权签名的通知》所附《府河苑业主签名表》上按小区内不同的门牌号设置了不同的业主签名位置，其上的签名超过了该登记表上业主人数的二分之一，并超过了登记表上载明的全部专有面积的二分之一。2015年元月12日，府河苑业委会发出《府河苑小区关于2015年度业主大会授权结果的公告》，其上载明：“2015年1月11日，依据相关法规，府河苑业委会对书面同意授权业委会进行有关维权工作的业主签名情况进行了公开汇总。其中，赞成业主大会对业委会3项授权的业主人数为174，占全体投票人数247人的70.44%；所持建筑面积为20028.01平方米，占投票总面积32484.12平方米的61.65%，达到了双过半的法定要求。业委会将根据业主大会的授权逐步开展相关工作，尽最大努力维护府河苑小区广大业主的合法权益。”另查明，府河苑小区于2014年5月10日制定的《管理规约》载明：“第五条（共有部分的管理、经营与收益分配）……（三）利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业或其他管理人统一实施。利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按下列第2、3、4种方式分配：……2、用于业主大会会议召开；3、用于业主委员会依法开展工作；4、用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足。属于相关业主共有部分，按下列第2、3种方式分配：……2、用于业主小组会议召开；2、用于弥补相关建筑物的物业服务费用不足。……（六）业主委员会、业主小组应当至少每半年在建筑区划内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。”原审庭审中，府河苑业委会向原审法院出示了一份由洁美物业公司与府河苑小区业主李某某于2002年9月29日签订的《物业管理服务协议》，其中第一条第一款即洁美物业公司的权利和义务的第8项载明：“洁美物业公司每半年向乙方公布物业管理费用收支账目”。府河苑业委会向原审法院明确其第一项诉讼请求为要求洁美物业公司公布从2002年9月业主入住后至2015年7月的物业费收支账目。府河苑业委会向原审法院明确其第二项诉讼请求为要求洁美物业公司公布2002年9月至2015年7月的广告位置的经营（包含电梯、1楼大厅、各层楼道、1楼大厅通道）、非机动停车场、库房出租、小卖部经营、物业管理用房出租的经营收入。府河苑业委会向原审法院明确其第三项诉讼请求为要求洁美物业公司向府河苑业委会移交2002年9月至2015年7月的共有部分经营收入。洁美物业公司于2015年8月27日书面向原审法院明确：“洁美物业公司没有经营府河苑小区中案涉的共有部分”。一审法院认定上述事实采信的证据有组织机构代码证、企业法人营业执照、关于进行府河苑小区2015年度业主大会授权签名的通知、府河苑业主签名表、府河苑小区关于2015年度业主大会授权结果的公告、管理规约、物业管理服务协议及当事人陈述等。一审法院认为，府河苑业委会要求洁美物业公司公布2002年9月业主入住后至2015年7月的物业费收支账目。对府河苑业委会提起的该项请求，评议如下：其一、物业费收支账目不属于法定的由物业服务企业向业主公布的项目；其二、物业费由业主与物业服务企业订立的物业服务合同约定，根据合同相对性原则，即使每一户业主与洁美物业公司签订的《物业管理服务协议》均约定了“洁美物业公司每半年向业主公布物业管理费用收支账目”，也应由业主自行选择是否行使该项权利，且只能以业主本人的名义行使；其三、府河苑业委会出示的《关于进行府河苑小区2015年度业主大会授权签名的通知》中虽然有“授权业委会要求洁美物业公司公布物业账目，并将共有部分收益移交业主委员会管理”的内容，但通读该通知中的内容，这里授权业委会要求洁美物业公司公布的“物业账目”应指可以移交给业委会管理的资金所涉账目，而物业费为业主向洁美物业公司支付的合同对价，洁美物业公司不可能向业委会移交物业费，故这里的“物业账目”不包含物业费账目，府河苑业委会出示的证据不能证明府河苑业主大会授权了府河苑业委会要求洁美物业公司公布物业费收支账目。综上，因府河苑业委会提出的该请求并非涉及有关业主共有和共同管理权利，同时府河苑业委会出示的证据不能证明其经业主大会授权后提出前述请求，故原审法院对府河苑业委会的该请求不予支持。府河苑业委会要求洁美物业公司公布2002年9月至2015年7月的广告位置（包含电梯、1楼大厅、各层楼道、1楼大厅通道）、非机动停车场、库房出租、小卖部经营、物业管理用房出租的经营收入并将经营收入移交给府河苑业委会。因府河苑业委会出示的照片不能证明洁美物业公司在利用前述共有部分经营，故府河苑业委会应承担举证不能的法律后果，原审法院对府河苑业委会的前述请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：驳回府河苑业委会的诉讼请求。案件受理费50元（简易程序减半收取），由府河苑业委会承担。本院二审期间，上诉人府河业委会提交了以下证据：1、收款收据2张，2、照片一组，3、证言两组，4、名片一张，5、照片两张，拟证明洁美物业公司对小区共有部分进行了经营。洁美物业公司质证认为对1至4组证据的证据三性均不认可，对第5组证据的关联性不认可。庭审中，府河苑业委会申请了两位证人出庭作证，拟证明洁美物业公司对小区共有部分在进行经营并获取收益。洁美物业公司质证认为证人系府河苑业主与府河苑业委会存在利害关系，对证人证言不予认可。府河苑业委会向我院提交了调查取证申请，根据该申请，我院对府河苑小区进行了现场调查，并对以下场地进行了拍照：1、电梯、大厅、门卫等处的广告；2、自行车停车场；3、地下负一楼的库房。从照片可见，电梯、大厅、门卫等处悬挂多幅广告，自行车停车场内停放多辆自行车，并张贴有《非机动车停放收费标准》，地下负一楼的库房门被锁住。洁美物业公司质证认为对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性持异议，府河苑业委会对法院调查获取的照片证据三性均予认可。庭审中，府河苑业委会明确其上诉请求中所称的共有部分是指：1、电梯、大厅、门卫等处；2、自行车停车场；3、地下负一楼的库房；4、地下负三楼中国移动基站所占用的空间，并明确放弃一审起诉时主张的其他共有部分的权利。洁美物业公司表示：1、洁美物业公司并未经营电梯、大厅、门卫处的广告；2、洁美物业公司外聘了人员看守自行车棚，为支付外聘人员的报酬，洁美物业公司根据物价局的规定发布了照片所示的自行车棚管理费收费标准。但每月实际收取的管理费总额不足以支付外聘人员的工资；3、关于地下负一楼的库房，木门上标记有“8”、“18”字样，以及木门上张贴“福”字的库房被用作地下室值班人员的住宿之用。木门上张贴有“3”字样的库房，被用作杂物堆放之用。两间库房均未进行出租。4、关于地下负三层的基站，洁美物业公司未进行过经营，该区域不属于府河苑共有部分，是属于四川宏都房地产开发有限公司的专有产权部分。本院认为，府河苑业委会提交的照片与我院现场调查的内容相符，对其证据三性，本院予以采信。府河苑业委会提交的收款收据并未盖章，亦未写明收款人，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。因证人证言均系府河苑小区业主，与府河苑业委会存在利害关系，对该证人证言，本院不予采信。府河苑业委会提交的名片，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审经审理查明：府河苑小区电梯、大厅、门卫等多处张贴有广告，自行车停车场内停放多辆自行车，并张贴有《非机动车停放收费标准》。本院认定上述事实，采信的证据有我院依府河苑业委会的申请对府河苑小区拍摄的照片及府河苑业委会提交照片等。本院二审经审理查明的其余事实与原审一致，对原审法院经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人府河苑业委会的上诉理由，本案的争议焦点是：1、府河苑业委会关于要求洁美物业公司公布物业服务账目的请求是否成立；2、洁美物业公司是否应当向府河苑业委会公布共有部分经营收入；3、府河苑业委会关于要求洁美物业公司移交共有部分经营收入的请求是否成立。现针对上述争议焦点作如下评述：关于第一个争议焦点，府河苑业委会是否有权要求洁美物业公司公布物业服务账目的问题。物业管理费用并非法定需要向业主公布的内容，洁美物业公司作为独立的企业法人，有权独立经营，自负盈亏，其对府河苑小区提供了物业管理服务，即有权收取物业管理费用并予以自由支配。洁美物业公司对物业管理费的收支情况亦不会侵害府河苑小区业主的知情权，故对府河苑业委会要求洁美物业公司公布物业服务账目的上诉请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点，关于府河苑业委会要求洁美物业公司公布2002年9月至2015年7月的广告位置(电梯、大厅、门卫处)、自行车停车场、地下负一楼的库房、地下负三楼中国移动基站所占用的空间的经营收入的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”之规定，本院对双方不持异议的属于全体业主共有的部分，即：电梯、大厅、门卫、自行车停车场、地下负一楼的库房予以确认。对于地下负三楼经营中国移动基站的空间，因洁美物业公司主张系四川宏都房地产开发有限公司的专有产权部分，而府河苑业委会提供的现有证据不足以证明地下负三楼所涉空间系全体业主共有部分，故对其要求公布地下负三楼所涉空间的经营收入的上诉请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；……”之规定，业主对小区共有部分享有知情权，业主有权要求物业公司公布共有部分的使用和收益情况。关于电梯、大厅、门卫处的广告收入，根据本院调查的情况，府河苑小区电梯、大厅、门卫多处张贴广告，但洁美物业公司否认收取了相关费用。对此，本院认为，洁美物业公司作为对小区物业进行管理的公司，明知小区多处张贴广告，而未收取或未向广告公司要求收取相关费用，违背常理。且本案亦应由洁美物业公司对其没有收取相关广告费用承担举证责任。但洁美物业公司并未就其该答辩意见提供证据证明，对其答辩意见，本院不予采信。关于自行车停车场的经营收入问题，洁美物业公司主张系用于看守人员的工资，但自行车停车场属于小区业主的共有部分，无论自行车停车场收入的用途如何，业主均有知情权。故电梯、大厅、门卫处的广告收入、自行车停车场的收入洁美物业公司应当向府河苑业委会公布。对于地下负一楼的库房，府河业委会提供的现有证据不足以证明洁美物业公司对其进行了经营并获取了收益，故对府河业委会的该项上诉请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点，府河业委会要求洁美物业公司移交共有部分的经营收入的问题，二审庭审中，我院要求府河业委会明确其主张的经营收入的具体金额，其表示不清楚，因府河业委会的该项上诉请求不明确，应予驳回，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，府河苑业委会的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第6370号民事判决“驳回成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会的诉讼请求”。二、成都洁美物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会公布2002年9月至2015年7月府河苑小区广告位置(电梯、大厅、门卫处)、自行车停车场的经营收入。三、驳回成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由被上诉人成都洁美物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李婧杰代理审判员  姚 兰代理审判员  陶田源二〇一六年九月七日书 记 员  朱 希