广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0307民初20975号原告：施能禾，男，1967年11月13日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：施丽环，女，1969年10月4日出生，香港特别行政区居民，系原告妻子。被告：深圳市联顺房地开发有限公司,住所地：深圳市龙岗区布吉街道布吉广场B座21楼A，统一社会信用代码：914403001924133947。法定代表人：凌国庆。委托诉讼代理人：郭清，广东吉光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，广东吉光律师事务所实习律师。原告施能禾诉被告深圳市联顺房地开发有限公司（以下简称联顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施丽环、被告联顺公司的委托诉讼代理人郭清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令被告按买卖合同的图纸和装修标准，配备独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花的标准装修后，向原告返还深圳市龙岗区布吉街道布吉中心广场B394号商铺；2、判令被告赔偿原告恢复商铺前商铺空置期的损失，标准按照原告和新一佳续签的《房屋租赁合同》里约定的月租金2667.49元的双倍赔偿给原告，赔付至返还涉案商铺之日止（2018年1月1日至2019年9月8日的赔偿金为108122.26元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告联顺公司辩称：第一、被告不具备向原告返还商铺的条件。1、涉案商铺位于龙岗区布吉街道吉华路69号布吉广场二至四层，合计面积15236平方米，被告联顺公司持有其中7137.01平方米物业(二层939.15平方米，三层1143.31平方米，四层5054.55平方米)，余下8098.99平方米物业由339户业主持有，每户业主平均持有23.89平方米物业。涉案各商铺面积均较小，且实际并未进行任何分割，仅为产权式商铺，与其他商铺共同形成一个整体，具有不可分性。依其物理性质和社会通常观念，此类商铺的使用、收益功能在极大程度上受制于整体物业的统一利用，且原告在购买商铺时同时及签约授权被告统一对外出租经营，亦可据此推知各业主在购买时知悉其所购商铺与布吉广场其他商铺在使用、收益上的不可分割性。依据《中华人民共和国物权法》第七条关于行使物权不得损害他人合法权益的规定，各业主对其商铺权利的行使则应受到其他商铺业主整体意志的限制。2、原告要求被告按照买卖合同标准将涉案商铺装修后返还。首先，原告应当将涉案商铺提供给被告，由被告进行装修。其次，根据买卖合同约定，装修的间隔应由原告自行提供，原告应当将间隔提供给被告，被告才能进行装修，只有在同时符合上述两点的前提下，被告才能够按照买卖合同要求，将涉案房产装修后返还给原告。3、向原告返还商铺有可能存在着履行上的障碍。涉案商铺兴建于2000年左右，兴建之时以及竣工之后是通过了消防验收合格的，但是现目前的消防政策、要求与当时的消防政策、要求相比已经有了很大的差别，据被告向消防部门咨询了解现目前的相关政策，要求将楼宇过道以及紧急出口等类似设施的实际面积扩大以提高发生紧急情况逃亡时的成功率。这就有一个问题，各小业主商铺的面积是确定的，如果将过道以及紧急出口等类似设施的面积扩大，势必会侵占到部分小业主的商铺面积，那么侵占谁的面积更合适，相信所有的小业主对此项措施都是不同意的。在各小业主未达成一致意见之前，原告复铺的诉求实际上是没有履行可能的。如果法院或原告对涉案楼宇的消防政策、要求有疑问，法院可向消防部门发函查询涉案商铺的消防现状以及复铺是否符合相关政策、要求。4、原告共有42户业主，其中有36户业主在2019年1月1日前后与被告签署过协议，协议的主要内容为：“甲方以划线方式确定乙方的商铺位置，在配备独立电源插座（一铺一个，通电）后将商铺交付给乙方使用，甲乙双方到现场确认位置和面积后（书面）完成交付，也就是说绝大部分原告与被告之间就交付商铺问题达成过协议，协议本身是合法有效的，既然如此，双方都应当按照协议履行，那么原告还为什么直接到法院起诉被告复铺？即使是起诉，也应当是起诉被告履行协议，而不是直接起诉复铺，并且即使协议合法有效，也应当考虑复铺是否符合消防政策要求，因为消防安全是天大的事。第二、被告不应当向原告支付违约金。被告是不具备向原告返还商铺的条件，而不是故意拖延不予返还。被告自己的商铺占比最大，目前也一直处于空置状态，损失巨大，在这种情况下，还要向包括42户原告在内的全部300户多户业主支付以2倍月租金标准计算得出的违约金，实在是有违公平、合理原则。第三，本案是属于系列案件，各小业主反复起诉被告，被告已经疲于应对，也造成了极大的司法资源浪费。涉案商铺是历史遗留的产物，是房地产市场发展不健全时的产物，现在已经不可能再有类似的商铺，此类商铺第一存在严重的安全隐患，第二因为面积太小使用价值也不大，统一出租是让涉案商铺收益价值最大化的最好办法，这也是为何之前整体出租给新一佳以及后来的大晟公司的原因，在现有条件下按照买卖合同复铺是达不到消防要求的，而这又是非因原、被告的原因造成的，被告已向相关部门咨询过，但是相关部门暂未给出书面的结论。被告认为最好的处理办法是能在法院的主持下与包括42户原告在内的全部300多户业主达成协议，将涉案商铺统一整体出租，让涉案商铺的价值功能发挥到最大化。经审理查明，被告联顺公司是深圳市龙岗区布吉街道吉华路布吉广场房地产项目的开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米，为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与案外人深圳市法兰西施投资发展有限公司签订《租赁合同》，约定联顺公司将上述二至四楼物业出租给深圳市法兰西施投资发展有限公司，租赁期限12年，自2001年8月15日至2013年8月14日止。合同签订后，深圳市法兰西施投资发展有限公司在承租物业开办了新一佳超市。2001年12月23日，施能禾（乙方）与联顺公司（甲方）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定施能禾向联顺公司购买布吉广场B394号商铺，位于第三层，房屋结构为框剪，建筑面积29.97平方米，售价为363386元。甲方应于收到上述房地产全部价款之日起捌日内将上述房地产交付给乙方，逾期交付即视为违约，乙方有权解除合同。甲方逾期不交付房地产给乙方，乙方不解除合同的，甲方每延期一日应向乙方支付相当于房地产价款万分之五的违约金。该合同附加的装修标准分为公共部分【外墙：高级大理石，高级外墙面砖；广场：地面铺砌彩色地面砖；地面：各层地面均为高级地面砖；内墙：高级白色乳胶漆；天花：石膏板吊顶；公共洗手间：磁面到顶，防滑地砖及名牌洁具；电梯：各厂自动扶梯、货梯；空调系统：名牌中央空调系统；消防系统：设置进口消防控制系统】、【请选择其中一种：□A独立式铺位：可间隔（由业主自行提供间隔），配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶。□B开放式铺位：间隔不超过1.5米（由业主自行提供间隔），配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶。□C柜台：配备1米高、0.7米宽的下班柜台，每个柜台配电源插座、地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶，日光灯照明】。涉案商铺的具体装修标准按照具体铺位名称第一个英文字母所对应的装修标准ABC中的一种。同日，施能禾与联顺公司签订《委托出租协议书》，该协议主要内容为：施能禾购买布吉广场涉案商铺，施能禾在购买联顺公司所出售的布吉中心广场商铺时已经清楚知道，联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市法兰西施投资发展有限公司（新一佳超市），租期为十二年，因此施能禾同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保施能禾收益，采取全权委托联顺公司出租，施能禾收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁风险和直接收益，均由联顺公司承担，施能禾不介入具体的租赁行为；施能禾同意联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给施能禾使用；如联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给施能禾。委托出租期限自2002年1月1日起至2013年8月14日止，为期140.5个月；施能禾委托联顺公司出租月租金为2422元，联顺公司应于每月十五日前支付当月租金。本协议作为布吉中心广场《房地产买卖合同》之有效附件，须与双方确认的《房地产买卖合同》同时使用方为有效。2003年1月15日，施能禾取得了涉案商铺的产权证书。《委托出租协议书》签订后，原、被告依约履行合同至2013年8月14日。2012年11月15日，联顺公司与新一佳超市（为深圳市法兰西施投资发展有限公司的股东，后更名为深圳市新一佳超市商业发展有限公司）签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在布吉广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新一佳超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止。其后，新一佳超市有限公司陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年，自2013年8月15日至2023年8月14日止，首年租金标准为原租赁实收金额上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。2013年7月21日，施能禾（甲方）与新一佳超市有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，内容为：鉴于甲方为布吉广场B394号商铺的产权人，乙方愿意承租连同相连整层开设商场。租赁期限为10年，自2013年8月15日起至2023年8月14日止。甲方在本合同签订生效后，甲方即以现状（场地和附属设施设备等）交付给乙方。租金按月结算，由乙方在每月的第五个工作日前缴付当月租金。之后，双方实际履行合同直至2016年6月份。2013年6月26日，联顺公司向布吉广场二、三楼商铺业主发出《承诺书》，内容为：为了方便经营，减少不必要的浪费，我方承诺在没有大商家进驻商场的话，同意按深圳市房地产买卖合同的设计图纸进行具体商铺间隔后交回给业主。2016年7月，新一佳超市因经营不善停业。2016年10月31日，联顺公司以登报公告的方式向布吉中心广场原新一佳商场二楼、三楼各商铺业主发出通知，内容为：凡向本公司购买了位于布吉中心广场二楼、三楼原新一佳商场各商铺的业主，因之前前述各商铺为新一佳超市统一使用，现因新一佳特殊情况暂未使用各商铺，为最大限度地维护各业主商铺的使用或出租价值，请各位业主于本通知后7日内前往本公司，就业主自己的商铺是否按原购房合同分隔交付或按现状继续委托统一租赁表达意见，如不能达成一致意见，本公司将对各业主的商铺进行分割，并交付各业主自己经营。对逾期未向本公司说明本人商铺处理意见的，本公司将按分隔商铺并交付的意见处理。2017年1月，深圳市大晟云购商业管理有限公司（以下简称大晟公司）与部分业主（包括最大面积商铺的业主即本案被告联顺公司）达成协议，由大晟公司垫付新一佳超市有限公司欠付的租金，并从2017年1月15日起承租业主商铺，按照业主与新一佳超市有限公司签订的原《房屋租赁合同》继续履行。截止2017年9月29日，大晟公司已与联顺公司以外的206户商铺业主签订了租赁协议。施能禾未与大晟公司签订租赁合同。2018年，大晟公司停止经营，商铺空置。之后，施能禾遂以买卖合同纠纷为由提起本案诉讼并提出上列诉讼请求。另查，联顺公司主张其与施能禾就涉案商铺返还的问题于2019年1月9日签订了《协议》，协议的内容为：联顺公司以划线方式确定施能禾的商铺位置，在配备独立电源插座（一铺一个，通电）后将商铺交付给业主，双方到现场确认位置和面积后书面完成交付。施能禾对上述协议的真实性不予认可，称当时签订协议时，施能禾签名后，联顺公司并未签名或盖章确认，也未将协议交给施能禾一份，协议中的印章是联顺公司事后加盖的。联顺公司认可该《协议》仅有一份，为被告所持有。诉讼中，联顺公司表示，既然施能禾不认可上述协议，而且双方并未实际履行该协议，故联顺公司明确不要求履行该协议，同意终止该协议。再查，2016年，施能禾将联顺公司列为被告，将新一佳超市有限公司列为第三人，以委托合同纠纷为由向本院提起诉讼，诉请判令：1、联顺公司按买卖合同的图纸和装修标准，配备独立电源插座，地面高级抛光装，石膏板吊顶天花的标准装修后，向施能禾返还深圳市龙岗区布吉镇布吉广场第三楼394号房产。2、联顺公司于2016年12月15日前将商铺装修后返回给施能禾，逾期按原深圳市新一佳超市商业发展有限公司每月租金2748.31元赔付;3、联顺公司承担全部诉讼费。本院作出（2016）粤0307民初15610号民事判决书，判决驳回施能禾的诉讼请求。施能禾不服该判决提起上诉，深圳市中级人民法院于2017年12月12日作出（2017）粤03民终13911号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书中认定：施能禾在委托期限届满后已自行与深圳市新一佳超市商业发展有限公司签订租赁合同并由深圳市新一佳超市商业发展有限公司继续占用，其后由深圳市新一佳超市商业发展有限公司向施能禾支付租金，施能禾前述行为则表明其已认可按商铺现状自联顺公司收回了商铺并据此再自行出租给深圳市新一佳超市商业发展有限公司，施能禾对联顺公司原所享有的交还商铺债权内容已依此实现。上列事实，有原、被告提交的《深圳市房地产买卖合同》、《委托出租协议书》、《房屋租赁合同》、承诺书等证据及庭审陈述为证，足以认定。本院认为，原告施能禾与被告联顺公司签订的《深圳市房地产买卖合同》、《委托出租协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约遵照履行。本案争议的焦点在于联顺公司是否应向施能禾返还装修及间隔后的商铺并赔偿商铺空置期间的损失。本案中，虽然双方签订的《深圳市房地产买卖合同》中明确约定涉案商铺的具体交付日期为甲方收到上述房地产全部价款之日起捌日内，双方签订的《委托出租协议书》中约定联顺公司在委托出租合约期满后三个月内，将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给施能禾使用。施能禾主张联顺公司在委托期限届满前曾书面承诺“在没有大商家进驻时，同意按买卖合同时的设计图纸进行装修间隔后交回给业主”，但在委托期限届满后，施能禾自行与新一佳超市有限公司签订了租赁合同，并由新一佳超市有限公司继续占有使用涉案商铺及向施能禾支付租金。施能禾的上述行为表明其已认可按商铺现状自联顺公司收回了商铺，并据此再自行出租给新一佳超市有限公司。由此可见，施能禾对联顺公司原所享有的交还商铺债权内容已依此实现，对此，生效判决已作出认定。故施能禾现依据房屋买卖合同诉请联顺公司向其交还商铺并赔偿商铺空置期间的损失，不符合《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定的债与合同责任的相对性原理，本院不予支持。就双方签订的《协议》而言，因施能禾不认可该协议的真实性，且该协议并未实际履行，联顺公司亦在本案中明确表示同意终止履行该协议，故该协议对双方没有约束力，不能据此确定双方的权利义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告施能禾的全部诉讼请求。案件受理费2462元，由原告承担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王 华人民陪审员  谭小兵人民陪审员  冯 韦二〇一九年十二月三十一日书 记 员  杨漫玲