云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初1964号原告刘某，女，汉族，云南省文山市人，现住文山市。委托代理人魏于鸿，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。委托代理人崔伟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告云南炬隆房地产开发有限责任公司，现住文山市。法定代表人李建华，董事长。委托代理人黄某某，男，汉族，云南省文山市人，现住文山市，系公司员工（特别授权）。原告刘某与被告云南炬隆房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月20日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人魏于鸿、崔伟，被告云南炬隆房地产开发有限责任公司的委托代理人黄开业均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某诉称：2012年3月26日，原告与被告签订了《商品房定购协议》，双方约定原告购买被告位于炬隆豪庭7幢20层2号房一套，总价款为359081元，其中，定金为30000元，首期付款为159081元，按揭贷款为170000元，被告应于2014年3月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付给原告使用。协议签订后，原告于2012年3月26日前就支付了189081元给被告。于2013年12月3日支付了30000元给被告，又于2014年3月13日向中国农业银行申请了140000元贷款支付给被告，此时原告已支付完全部购房款。2014年3月31日，交房期限到期后，被告却未能按时交房，原告多次找到被告协商退房事宜，被告均以各种借口搪塞，并且在2014年9月29日，被告直接发出接房通知，预将未组织验收的房屋强行交付给原告等购房者。2015年7月9日，文山州建筑工程质量监督站得知被告擅自交房后，立即发出工程质量整改通知书，明确告知被告，其开发的炬隆豪庭项目未组织工程竣工验收，擅自交付投入使用，违反了《中华人民共和国建筑法》以及《建设工程质量管理条例》的有关规定。责令被告立即停止交房。综上所述，被告开发的炬隆豪庭项目主体结构质量不合格不能交付使用，侵犯了原告的合法权益，应当解除双方签订的《商品房购销合同》，赔偿原告交付的购房款359081元，并且赔偿原告损失69005.93元。为此，原告诉至本院，请求：1、依法判决解除原告与被告于2012年3月26日签订的《商品房购销合同》；2、判决被告赔还原告购房款359081元;3、判决被告赔偿原告损失按照中国人民银行逾期贷款利息计算至本息还清为止，截止起诉之日为69005.93元，本金及损失共计：428086.93元；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。被告云南炬隆房地产开发有限责任公司答辩称，一、原告解除《商品房购销合同》的主张依法不能成立。1、根据我国《合同法》第96条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力，但原告并没有履行法定的义务。2、答辩人在合同履行期间只存在迟延履行的过错，但该过错并不会影响合同目的的实现，对迟延履行的处置双方在《合同》第十条中已作专门的约定，即“工期延误未能按期交接，经有关单位验收合格后，甲方以媒体公告形式通知乙方，并按本合同第九条处理。”该约定明确待验收后交房，并且按约定支付违约金。从客观事实而言：①该项工程不是不能验收，更不存在质量问题，工程已进行初验，未能完整验收是由于政府对消防大道尚有几户尚未搬迁，从而影响消防道路的验收，对此政府力争在今年底搬迁完毕进行整体验收。因此原告诉称无法交付的理由不能成立。②文山州建筑工程质量监督站的通知并未涉及房屋质量问题，该通知是依《建筑法》及《建设工程质量管理条例》的相关规定对未经验收合格的工程不能交付使用作出的指示，并不是因为工程质量问题作出整改。原告诉称的房屋存在严重质量、主体结构质量不合格是脱离事实的说法，并没有任何证据加予证明。③框架与剪力墙二者结构并不矛盾，剪力墙结构并没有改变框架结构的性质，就此，法庭可到有关部门由技术专家作解释，况且双方签订的合同均注明为剪力墙。因此原告诉称答辩人擅自改变房屋结构是不专业的表现。3、根据《商品房购销合同》第九条的约定，原告在答辩人逾期交房时，其选择的不是解除合同，而是选择由答辩人承担违约金，合同继续履行，并在合同第十条第二款中再次明确逾期交房的处置办法。因此原告在未出现合同目的不能实现情形时，无权要求解除合同。二、即便原告解除合同的事由成立，那么原告的解除权已经消灭。我国《合同法》第95条规定：“法律规定或当事人约定解除行使期限，当事人不行使的，该权利消灭。”就此最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或当事人没有约定解除期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”针对本案事实而言，双方约定的交房期为2014年8月31日，当迟延交房时，原告的解除权即发生，至其诉讼时已超过一年时间，原告的解除权已丧失消灭。三、原告主张的损失金额依约定不能成立。根据双方合同第九条的约定，答辩人不能按约定时间交房的，由答辩人支付违约金（已付款额的0.005%×逾期天数），第十条同时约定，未按期交房时，待有关部门验收合格后再交房，并按合同约定承担违约金。这说明原告就答辩人逾期交房的可能性是能预见的，当逾期后，双方又另行约定了交房时间（验收合格后），并就交房前的违约金再行明确。在此要说明的是，答辩人于2014年9月29日已通知原告等购房户接房，650户购房者绝大部分已接房，并按约领取一定的逾期交房违约补偿金，恳望法庭从交易的稳定性考虑，避免酿生更多的不稳定因素，同时也应考虑银行贷款的安全性及答辩人的担保责任。综上答辩，原告请求解除合同的事由不能成立，其主张的损失依约不能成立，请求人民法院依法驳回原告诉请。本案在审理过程中，原告针对其诉讼主张向法院提交了以下证据：1、《商品房购销合同》，证明2012年3月26日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，双方约定原告购买被告位于炬隆豪庭7幢20层2号房一套，购房总价款为359081元，被告应于2014年3月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付给原告使用；2、炬隆地产房价计算单、中国农业银行贷款凭证和发票四份，证明原告于2012年3月26日前支付原告定金及首付款189081元，于2013年12月3日支付了30000元给被告，又于2014年3月13日向中国农业银行申请了140000元贷款支付给被告，并且被告向其出具购房发票；3、接房通知书、工程质量整改通知书，证明被告未按照合同约定的时间交付房屋，在不具备交房条件的情况下擅自通知原告接房，文山州建筑工程质量监督站于2015年7月9日向被告出具整改通知书，明确告知被告开发的炬隆豪庭项目未经过组织验收合格，责令停止擅自交房的事实；4、设计变更通知单，证明被告未经原告同意，擅自将墙体结构变更为轻质内隔墙板的事实。经质证，被告对原告列举的证据的所有证据均无异议。被告云南炬隆房地产开发有限责任公司针对其辩解理由向法庭列举了《分项、分部工程质量验收证明书》1份，证明原告购买的房子是经过分项、分部验收的。经质证，原告对被告列举的证据的三性均不认可，理由是：1、该证据是复印件，无法核对其真实性；2、只是壮基子分部和地基基础分部的分部验收证明，整体房屋的工程未经过验收，不符合法律和合同约定的交房条件；3、该证明只是第4栋的验收证明书，而原告购买的是7栋，毫无关联性。本院认为，原告双方列举的证据均客观、真实且与本案有关联，本院予以采信。被告列举的系复印件，不符合证据规则且被告不认可，本院不予采信。根据原、被告提供的证据，经审理，本院查明法律事实如下：2012年3月26日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告位于炬隆豪庭7幢20层2号房一套，总价款为359081元，合同约定的付款方式为原告先支付购房款总额的52.66%首付款即为189081元，余款采用按揭贷款方式支付。交房时间于2014年3月31日前，交房条件为将经建设单位组织验收合格的房屋。同时双方还约定了双方的其他权利和义务以及违约责任的承担方式。合同签订后，原告于2012年3月26日前就支付了189081元给被告。于2013年12月3日支付了30000元给被告，又于2014年3月13日向中国农业银行申请了140000元贷款支付给被告，此时原告已支付完全部购房款,被告向原告出具了发票。2014年3月31日，交房期限到期后，被告却未能按时交房，被告于2014年9月29日直接发出接房通知，预将未组织验收的房屋强行交付给原告等购房者。2015年7月9日，文山州建筑工程质量监督站得知被告擅自交房后，立即发出工程质量整改通知书，明确告知被告，其开发的炬隆豪庭项目未组织工程竣工验收，擅自交付投入使用，违反了《中华人民共和国建筑法》以及《建设工程质量管理条例》的有关规定。责令被告立即停止交房。因被告开发的炬隆豪庭项目到目前为止尚未验收，何时验收尚不能确定。为此，原告认为主体结构质量不合格不能交付使用，侵犯了原告的合法权益，应当解除双方签订的《商品房购销合同》，经过双方协商未果。本院认为，商品房预售合同纠纷是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。商品房销售合同纠纷是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会出售所有权于买受人，买受人支付价款的合同产生的纠纷。本案中原告与被告云南炬隆房地产开发有限责任公司双方在平等、自愿并协商一致的基础上签订了《商品房购销合同》，该合同约定的内容属于商品房预售合同约定的内容，故双方签订的《商品房购销合同》性质依法应当认定为《商品房预售合同》，双方的纠纷属于商品房预售合同纠纷。该合同系双方的真实意思表示，主要内容合法有效，双方均应当诚信地履行。原告方按合同约定的期限履行了合同义务，被告未能按合同约定履行交房义务。被告开发建设的项目何时进行竣工验收尚未确定，被告的行为已经构成违约行为，依法应当承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然原告针对其诉讼请求提供证据不能确实充分的证实因被告开发的炬隆豪庭项目质量不合格以及被告擅自变更房屋结构的主张，但是被告开发的炬隆豪庭项目已逾期交房1年多且至今尚不能确定何时竣工验收，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。故原告诉讼请求解除合同依法成立，本院予以支持。关于原告请求支付逾期利息的主张，因本案属于商品房预售合同纠纷，而非金融借款纠纷，故原告要求被告赔还逾期利息的请求依法不能成立，本院不予支持。本案中原告的损失主要表现为利息损失，因被告云南炬隆房地产开发有限责任公司违约，应当承担赔偿损失的违约责任，故原告要求被告赔还利息损失的请求依法成立，本院予以支持。被告的辩解依法不能成立，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告云南炬隆房地产开发有限责任公司于2012年3月26日签订的《商品房购销合同》；二、由被告云南炬隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘某已经支付的购房款人民币359081元及利息，第一笔利息从原告实际交款之日即2012年3月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该笔购房款189081元还清之日止，第二笔利息从原告实际交款之日即2014年3月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该笔购房款170000元还清之日止；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费7720元，减半收取3860元，由被告云南炬隆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  骆霞二〇一五年八月十八日书记员  罗娅