湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初1197号原告：龙湘华，男，1964年8月2日出生，住湖南省。被告：林国辉，男，1976年4月13日出生，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：张亚俊，福建君立律师师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。原告龙湘华与被告林国辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂，转换为普通程序继续审理。原告龙湘华两次庭审均到庭参加了诉讼，被告林国辉的委托诉讼代理人张亚俊参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告龙湘华向本院提出诉讼请求：1.赔偿因合同不能履行的损失，按原告投入房屋装修727603.7元的百分之五十即36.38万元计算；2.退还原告新添置的厨具、空调等各种设备；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年1月16日原、被告签订租赁合同，林国辉提供宁乡新康路17、1.89平方米毛坯房给龙湘华作“楚一品”田园生态美厨使用，合同期限为5年，签订时原告缴纳押金5万元。合同签订后，原告及股东共计投入房屋装修及设备127.78万元，当年4月16日试营业。后相邻业主向相关部门投诉要求停止经营，经多次协调未果。2013年5月21日宁政验纪字（2013）14号关于《华都丽景2期工程》建设项目竣工联合验收会议纪要文件已告知林国辉，商业用房无油烟通道，门面不能做餐饮行业，而被告签合同时未告知原告。后原告安装油烟通道，但业主仍极力阻止，自签订合同起至今未与林国辉见过面，2016年7月2日告知原告终止合同。现原告认为被告在合同签订时存在以下过错：1.未履行告知义务；2.将涉案房屋内可移动及不可移动设备封锁控制，侵犯原告财产；3.房屋验收为2013年5月21日，产权证书时间为2012年。故诉至法院，要求林国辉赔偿装修损失并退还新添置的设备。被告林国辉辩称：1.原告的第一项诉讼请求已经经过宁乡市人民法院作出的（2016）湘0124民初6617号判决，原告投入的装修及不可移动设备已经认定为归被告所有，被告无需对此进行任何补偿，原告提出的第一项诉讼请求属于重复起诉，请求法院依法驳回；2.关于退还原告厨具等各种设备，这属于原告腾房义务，有生效民事判决书予以确认，是原告拖延履行腾房义务，导致被告无法将房屋再行出租，造成被告严重经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，合议庭经过合议后，认证如下：原告提交的装修明细、结算统计表、会计统计金额均系原告单方制作，无其他证据佐证，不能达到其证明目的，本院不予采信；原告提交的原宁乡县环境保护局责令改正违法行为决定书、报案登记表、宁政验纪字[2013]14号关于“华都丽景二期工程”建设项目竣工联合验收会议纪要、宁环复[2010]284号关于湖南腾翔房地产开发有限公司华都丽景建设项目环境影响报告表的批复及被告提交的（2016）湘0124民初6617号民事判决书双方争议较大，被告认为原告提交的证据均在本院已生效的判决书中作出认定，认为涉案商铺可以做餐饮，本院审核后认为，涉案商铺在验收时已确认“无油烟通道，门面不能有餐饮行业”，虽本院生效判决已认定可通过加装油烟通道解决，但在合同签订时原告无从知晓，被告亦未披露，造成原告经营困难，该几份证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院确认为有效证据；原告提交的（2015）宁民初字第05730号、（2016）湘0124民初6617号民事判决书系本院作出的生效判决，内容真实，来源合法，但不能达到原告的证明目的。被告提交的（2016）湘0124民初6617号民事判决书内容真实，来源合法，但不能达到被告的证明目的；被告提交的物品清单系单方制作，无其他证据予以佐证，本院不予采信。诉讼过程中，依原告申请，本院组织双方共同选定深圳市国晨工程造价咨询有限公司对涉案商铺的装修价值进行了鉴定，深圳市国晨工程造价咨询有限公司鉴定报告书内容真实客观，能够证明涉案商铺的装修价值，本院予以采信。根据采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2015年1月16日，原告林国辉作为甲方与乙方夏文青、被告龙湘华签订了《宁乡.闽湘茶城租赁合同》，合同主要约定：一、甲方将位于闽湘茶城17、18栋2层203号商铺（建筑面积1120.89平方米）出租给乙方使用。二、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；乙方对所租赁房屋充分了解并认知，包括但不限于以下方面：租赁面积、房屋结构、设施、房屋其它建筑物、附送物及附属、配套设施设备、水电设施设备、房屋安全、房屋周边环境等相关一切情况。三、租赁期限。租赁期共60个月，自2015年1月8日交付使用，至2020年1月7日收回，租金自2015年1月17日起计算。四、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该房屋后的经营范围与商品种类为：餐饮；乙方如须将承租的房屋用于其他用途，须经甲方及物业管理公司书面同意，且不得违反法律、法规对房屋用途的规定。五、房屋的收回。乙方进场后自行添置的可移动设备，乙方应自行搬离承租商铺，否则视为乙方放弃上述设备所有权，甲方有权代为清场，乙方添置的不可移动设备以及固定装修部分所有权属甲方，乙方无权就此要求甲方给予任何补偿或赔偿，等等。上述租赁合同签订后，原告林国辉依约将上述房屋交付给被告龙湘华使用，同时给予被告龙湘华房屋装修免租期3个月。被告龙湘华租赁上述场地后，开办了宁乡县八人土菜馆（又名楚一品酒楼），后夏文青退出房屋租赁关系。宁乡县工商行政管理局于2015年3月30日向该土菜馆核发了营业执照。该土菜馆在营业期间，因油烟排放问题，其相邻业主拒绝配合办理该土菜馆环境影响评价手续，并对该土菜馆所在小区的售楼部进行围堵，要求停止餐饮经营，同时还向相关行政管理部门进行了投诉。对此，被告龙湘华向原告林国辉提出共同与相邻业主沟通解决该土菜馆排油烟通道搭建与油烟排放以及相邻业主配合办理环境影响评价手续事宜，至今未果。被告龙湘华即以此为由未再支付后续租金，被告诉至本院要求原告支付欠付的租金等，本院审理后，判决原告支付欠付租金，确认房屋租赁合同解除，同时考虑原告实际经营情况酌情减免了部分租金。后原告未按本院生效判决书履行支付租金义务，被告向本院申请强制执行，本院依法查封了涉案商铺内原告添置的可移动设施、设备，并进行评估拍卖。另查明,宁乡县建设项目竣工联合验收备案办公室于2013年5月21日作出《关于“华都丽景二期工程”建设项目竣工联合验收会议纪要》（宁政验纪字[2013]14号），其中第二条“各部门的验收意见”中第4项明确“环保：商业用房不得做高噪声的娱乐场所，不得有喷漆等工艺的修车等项目，无油烟通道，门面不能有餐饮行业。同意通过联合验收”。再查明，因宁乡县八人土菜馆未依法进行环境影响评价，宁乡县环境保护局于2015年5月18日对该土菜馆作出《责令改正违法行为决定书》，责令其立即停止营业。2016年1月2日，宁乡县卫生和计划生育局下发《卫生监督意见书》，要求该土菜馆必须取得餐饮服务证后方可对外营业。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告林国辉是否应当赔偿原告龙湘华的装修损失。二、被告林国辉是否应当退回原告添置的厨具、空调等设备。一、本案中，原、被告双方签订租赁合同明确约定诉争房屋用作餐饮，原告龙湘华作为承租人对涉案房屋是否允许经营餐饮、是否能够申领相关证照及是否能够通过环境影响评价并无能力知晓，被告作为涉案房屋所有权人，应当知晓并告知承租人诉争房屋的性质或在开办餐饮企业时应当符合的条件，否则其作为出租人的义务难谓合理、合约的完成，因此被告一方存在过错。原告承租涉案商铺后，投入了大量资金进行了装修，在经营餐饮的过程中，因不能通过环境影响评价而被责令停业，同时遭到小区业主的阻挠，经多次协商无果，被迫停业，造成了较大经济损失。但同时原告一方在签订合同时未对涉案商铺的性质及开办餐馆将对周边小区居民产生的影响进行调查，未能尽到谨慎合理的注意义务，亦存在过错，原告对此亦予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，经鉴定，原告对诉争房屋的装修投入共计705947.25元，原告要求被告赔偿投入装修款的50%，因其自身存在过错，且在本院生效判决书中已就其欠付的租金进行了部分减免，本院酌定141189.45元（705947.25×20%）为宜，超过部分不予支持。被告关于原告投入的装修及不可移动设备已经本院生效判决认定归被告所有，无需进行补偿的辩解主张，因其在合同签订时未披露涉案商铺的相关信息，存在过错，是致使原告无法继续经营的原因之一，故对该部分辩解主张，本院不予采纳；二、关于原告添置设备是否应当返还的问题。根据双方租赁合同约定，原告进场后自行添置的可移动设施、设备，原告应自行搬离承租商铺，否则视为放弃所有权。故原告自行添置的可移动设施、设备可自行搬离，但上述可移动设施、设备因原告欠付租金，被告依据本院已生效的判决向本院申请强制执行，已有本院查封，并进行评估拍卖，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告林国辉于本判决生效之日起十五日内支付原告龙湘华装修损失141189.45元；二、驳回原告龙湘华的其他诉讼请求。案件受理费6757元，由原告龙湘华负担4135元，被告林国辉负担2622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 树人民陪审员  宋政辉人民陪审员  钟建洪二０二０年二月二十一日书 记 员  李湘琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。