昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0114民初1348号原告：周志明，男，1972年8月2日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市宝山区。委托诉讼代理人：朱曼琳，云南事通律师事务所律师，特别授权代理。被告:昆明凯诚房地产开发有限公司，住所地：呈贡米兰园工业园区管委会。法定代表人：王华标。被告：云南皇凯投资有限公司，住所地：呈贡米兰园工业园区管委会。法定代表人：潘孜奕。原告周志明与被告昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称凯诚公司）、被告云南皇凯投资有限公司（以下简称皇凯公司）商品房预约合同纠纷一案,本院于2016年5月23日立案受理后，依法适用普通程序于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告周志明的委托诉讼代理人朱曼琳、被告皇凯公司的法定代表人潘孜奕到庭参加诉讼，被告凯诚公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周志明向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法解除原告与凯诚公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》；2、请求法院判令凯诚公司退还原告的诚意金33万元；3、请求法院判令被告赔偿原告违约金，即资金占用的利息（利息按照中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计算，自2009年7月31日至款项还清之日止）；4、皇凯公司对上述2、3项诉讼请求承担连带还款责任；5、本案的诉讼费、公告费由两被告连带承担。事实和理由:2009年7月31日，原告与被告凯诚公司签订《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，约定原告选购凯诚公司开发的呈贡新区物业，联排别墅建筑面积暂定256平方米，单价在3600元至3700元期间，原告交纳了330000元诚意金，凯诚公司开具收款收据。2010年9月，凯诚公司与皇凯公司签订协议一份，凯诚公司将云南艺术学院配套教职工住宅项目的开发、经营、投资、融资等相关工作转由皇凯公司承继，协议同时约定：对已签订《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在认购合同中的权利、义务转由皇凯公司承担，同时，凯诚公司也承担连带责任。两被告未履行承诺，原告的合同目的已不能实现。为维护其合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决。被告皇凯公司答辩称：认可原告的诉讼请求，不要求调整违约金标准，具体内容由法院判决确定。被告凯诚公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年7月31日，原告周志明（甲方）与被告凯诚公司（乙方）签订一份《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》。该认购书约定：鉴于甲方已到现场对乙方开发的呈贡新区教职工住宅物业进行了细致、充分的了解，并对乙方开发项目的现况、具体位置、建筑规划、户型、面积、交房时间等情况作了详尽的知晓，现自愿申请参加内部认购、并自愿交纳330000元诚意金，作为选购乙方开发的物业在取得预售许可证后签订正式《商品房购销合同》的诚意金。乙方为甲方预留住宅房供甲方购买。甲方根据楼层不同按每平方米约3600元至3700元之间的价格选择乙方开发物业中的联排别墅，建筑面积约为256平方米。乙方根据本内部认购书为依据将房源批量划拨给甲方所在单位，由甲方所在单位统筹分配到个人，分房的具体办法及分房过程中的各种关系处理由甲方所在单位负责或者乙方在确定开盘时间后，及时将定购时间通知甲方。开盘当日甲方按照乙方制定的办法确定房号与单价后，现场签订选房确认书。若甲方未在乙方通知的时间到达售楼中心并确定房号、签订选房确认书，或因甲方的原因中途放弃本次申请认购行为的，则乙方无需退还甲方已缴纳的选房诚意金，并有权将为甲方所预留的住宅房自行处理或另行出售。甲乙双方签订《商品房购销合同》时，甲方将《内部申请认购书》及诚意金收据退还给乙方，乙方另行向甲方出具定金收据，申请诚意金转为合同首付款。该认购书自甲方签字、乙方盖章后即生效，乙方财务部出具的票据原件为甲方唯一的交款凭据。其后，凯诚公司出具收款收据一份，载明收到周志明内部申请认购诚意金330000元，收据加盖有“昆明凯诚房地产开发有限公司财务专用章”。另查明，2010年9月1日，皇凯公司（甲方）与凯诚公司(乙方)签订一份协议书，协议约定：2010年1月18日经皇凯公司股东会一致同意，根据市场运作需要，云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目由凯诚公司开发经营，凯诚公司独立承担项目投、融资工作；2010年8月28日，皇凯公司与云南航空房地产开发有限公司达成并签订《合作协议书》，云南航空房地产开发有限公司已取得该项目的开发用地，云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目由云南航空房地产开发有限公司开发、经营。基于以上情况，皇凯公司与凯诚公司达成如下协议：为保障云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目的顺利进行，凯诚公司退出该项目，不再参与该项目的开发、经营或进行该项目的投资、融资相关工作；已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，凯诚公司同时承担连带责任；协议签订后，凯诚公司不得与任何单位或个人签订认购书，已签订的认购书应全部移交给皇凯公司，并由双方备案登记加盖双方公章；凯诚公司前期工作中，凡未经皇凯公司书面认可的事宜，全部由凯诚公司独立承担责任；凯诚公司退出项目后，不得以任何名义或授权他人进行该项目的开发、经营、销售等事宜，否则由其自行承担责任。此外，协议约定在双方签字盖章后生效。本院认为，关于涉案认购书的性质及效力问题。原告周志明向本院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况，载明了拟认购住宅的户型、参考建筑面积、价款计算，并约定了预留住房及选房的相应操作情况。此认购单为选房及签订《商品房购销合同》的依据，不包括房屋价款的支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款，仅是为双方签订商品房买卖合同做准备，故该认购书性质应认定为商品房预约合同，属于取得预售许可前的内部认购。关于房产商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力，虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能出售，但签订预约合同是先于预售的一个阶段，对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）对合同效力判断的一般规定，该认购书系当事人的真实合意，并约定经双方签字盖章后生效，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故该认购书为独立有效的预约合同，合同相对方分别为原告周志明与被告凯诚公司。关于涉案认购书是否应予解除。该预约合同依法成立并生效。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”目前被告凯诚公司仍未通知原告周志明选房或签订商品房销售合同，也未向本院提交相应证据予以证实合同约定的房屋具备销售条件，庭审中皇凯公司亦明确表示不具备签订本约合同的条件，违约行为即已实际发生。故被告凯诚公司迟延履行认购书约定的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，本院予以支持原告要求解除《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》的诉讼请求。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”周志明与凯诚公司签订的认购书解除后，凯诚公司应返还收取的诚意金。在凯诚公司长期占有330000元诚意金的情况下，原告周志明存在资金占用损失，本院予以支持原告主张的自交款之日2009年7月31日起算至款项实际返还之日止按照年利率6%计算的资金占用利息。关于皇凯公司应否承担连带责任。2010年9月1日，皇凯公司与凯诚公司协议约定已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，凯诚公司同时承担连带责任。协议约定在双方签字盖章后生效。以上约定不违反法律强制性规定，且皇凯公司亦表示愿承担相应责任，故本院予以支持原告主张皇凯公司同时承担连带责任的诉讼请求。综上，周志明与凯诚公司签订预约合同，现被告一方不履行订立正式合同的义务，原告享有要求解除预约合同并主张损失赔偿的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周志明与被告昆明凯诚房地产开发有限公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》于本判决生效之日起解除；二、由被告昆明凯诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告周志明返还诚意金330000元，并支付该款自2009年7月31日起至款项还清之日止按照年利率6%计算的利息；三、被告云南皇凯投资有限公司对上述支付义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由被告昆明凯诚房地产开发有限公司、被告云南皇凯投资有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李解代理审判员  曾璺代理审判员  李骁二〇一六年十月二十四日书 记 员  庄城