上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初9086号原告：王凤媛，女，1975年9月6日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张明敬，上海鼎创律师事务所律师。被告：陆平，男，1975年3月17日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。第三人：孙d，女，1981年6月26日出生，汉族，住上海市闵行区。第三人：陆a，男，2001年6月20日出生，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：孙d，系第三人陆a之母。第三人：陆b，女，2008年8月16日出生，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：孙d，系第三人陆b之母。第三人：陆c，女，2008年8月16日出生，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：孙d，系第三人陆c之母。上列第三人共同委托诉讼代理人：朱小路，上海路森律师事务所律师。上列第三人共同委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。第三人：上海XXX发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：XXX，董事长。委托诉讼代理人：喻曼，上海祺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晨，上海祺道律师事务所律师。原告王凤媛与被告陆平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理，依法适用简易程序审理。本案审理过程中孙d、陆a、陆b、陆c因与本案存在利害关系，申请作为第三人参与诉讼，本院依法追加为第三人参与诉讼。因上海XXX发展有限公司(以下简称XXX发展公司)与本案处理存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼，并于2016年9月22日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法转为普通程序于2017年9月11日公开开庭予以审理。原告王凤媛及其委托诉讼代理人张明敬，被告陆平，第三人孙d及共同的委托诉讼代理人郭婷、朱小路，第三人XXX发展公司的委托诉讼代理人袁晨(变更前的委托诉讼代理人曹晨)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王凤媛向本院提出诉讼请求：1.被告立即办理系争房屋的产权登记，第三人XXX发展公司予以协助；2.被告于完成产权登记之日起，立即协助原告将房屋产权过户登记至原告名下；3.被告支付迟延履行违约金人民币(币种下同)200,000元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：上海市闵行区环镇南路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告的动迁安置房，原、被告于2013年9月就系争房屋转让达成一致，约定被告将系争房屋以254万元转让给原告。原告于2013年9月分两次支付被告购房款160万元，同年12月支付1万，合计支付161万元。因政策受限，双方没有立即办理过户手续，现房屋已经满足办理产权登记和过户条件，被告虽多次承诺办理产权登记并配合过户，但一再食言。为此，原告起诉要求被告立即办理产权过户登记至原告名下，并要求被告承担违约责任。被告陆平辩称，签订该房屋买卖合同时尚不满足过户条件，但原被告双方并非真实的买卖意思表示，双方为借钱的抵押，所以后面被告此后替原告支付了租金。根据动迁协议动迁，安置对象还有他人，并非被告一人所有，故并无处分权利，认为该合同是无效的。第三人孙d、陆a、陆b、陆c辩称，不同意原告的诉讼请求。本案系争房屋在没有办理小产证之前并不可以转让，合同因违反国家强制性法律规定，应属无效。且该合同损害了第三人的合法权益，原被告之间存在恶意串通，请求法院确认合同无效。第三人XXX发展公司陈述到，该房屋系动迁安置房屋，希望法院依法判决。同时，第三人孙d、陆a、陆b、陆c基于上述理由，向本院提起诉讼请求：1.确认原、被告签订的关于上海市闵行区环镇南路XXX弄XXX号XXX室房屋《房地产买卖合同》无效；2.本案诉讼费由原、被告双方负担。事实与理由：上海市闵行区环镇南路XXX弄XXX号XXX室房屋是被告陆平与第三人孙d、陆a、陆b、陆c于2009年8月拆迁补偿安置所得，《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》已载明安置人口及安置房屋，第三人孙d、陆a、陆b、陆c依法共同享有拆迁安置房屋所有权，为系争房屋的利害关系人。2016年3月30日，第三人孙d在家忽然收到法院传票，发现原告起诉被告要求办理房屋过户手续，第三人孙d、陆a、陆b、陆c才知道原告与被告在四位第三人全部不知情的情况下于2013年9月14日恶意串通签订了一份留有大量空白的房屋买卖合同，并起诉要求办理房屋过户手续。而被告则失去联系，严重损害房屋其他利害关系人合法权益。原告明知系争房屋与被告及第三人具有利害关系而刻意隐瞒回避，其提交的材料存在诸多问题且自相矛盾，系争空置房屋亦未进行房产权属登记，上述行为明显是恶意串通损害第三人的合法权益，故请求判令确认该合同无效。针对第三人孙d、陆a、陆b、陆c的诉讼请求，原告辩称，不同意第三人的诉讼请求，原、被告的房屋买卖合同为真实意思表示，属合法有效的，并不存在恶意串通，也不存在合同无效的情形。如果法院判决确认合同无效，被告应当返还房款，支付相应租金、违约金并赔偿损失。针对第三人孙d、陆a、陆b、陆c的诉讼请求，被告辩称，被告并未与原告恶意串通，但认为合同系借贷关系并非真实买卖应属无效，如果认定合同无效，愿意返还房款。针对第三人孙d、陆a、陆b、陆c的诉讼请求，第三人XXX公司辩称，希望法院依法判决。经审理查明，上海市XX乡XX村XX丘XX号宅基地原登记于案外人陆某某名下。2009年该处宅基地遇动迁，2009年8月5日，被告陆平与第三人XXX发展公司、代理人上海闵行闵二房屋拆迁有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，该协议载明家庭成员为陆平、孙d、陆a、陆b、陆c及前妻袁某某。安置房源为万源路XXX弄XXX号XXX室、万源路三期131号401室、环镇南路四期7号604室、环镇南路四期44号1301室。2011年9月28日，陆某某、高某某与陆e、陆平签订《人民调解协议书》一份，约定：陆某某、高某某愿意将本次XX村动迁中所属自己的分房份额归属在陆e户中安置，陆e表示接收，陆平无异议；陆某某、高某某归属在陆e户中可安置一大套，比原来陆某某一人归属在陆e户中安置的一中套多一间房，大套与中套之间相差约30多平方米，因陆平得不到父母的分房份额，故陆e愿意给予陆平补偿费20万元，即时付清，以收条为证。中套换大套所需的费用24万元由陆e自行承担。在陆平拿到动迁协议书之日，陆e将此款打入陆平卡内，以银行打印条为证。陆某某、高某某表示上述归属在陆e户中安置的一大套，今后百年之后由陆e继承；陆某某、高某某在陆e、陆平处各拿一小套，环镇南路4期7号604室和万源路XXX弄XXX号XXX室，作为今后的生活居住至百年，各当事人均无异议；陆某某、高某某的生活料理，生老病死等事宜，均由陆e、陆平共同承担赡养。2013年2月20日，陆平办理了环镇南路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋的进户手续。2013年9月4日，陆平出具《承诺书》一份，载明：我因经营亏损，向银行信用卡透支和社会借资，已无能力偿还借款，故将上海市环镇南路XXX弄XXX号XXX室卖给王凤媛(房产证办理后立即过户给王凤媛)；对于2009年8月5日签订动迁协议所分配的万源路XXX弄XXX号XXX室、万源路三期XXX号XXX室、环镇南路X期X号XXX室、环镇南路XXX弄X期XX号XXXX室，四套房产均真实无虚假欺骗，都属于陆平个人财产；2011年9月28日经闵行区XX镇人民调解委员会所作的关于房屋财产与父母调解协议书是真实的，此财产与父母无关，和现妻孙d无关(四套房产均属婚前财产)，我有独立处置权。如有家庭成员对该房屋产生买卖纠纷均由陆平自行处理解决，与王凤媛无关。2013年9月14日，被告陆平(卖方、甲方)与原告王凤媛(买方、乙方)签订《房地产买卖合同》一份，约定：甲方将上海市环镇南路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为127.37平方米，双方同意房屋转让款为254万元；甲乙双方确认，在2013年9月4日之前，双方以本合同为基础，签订正式的《上海市房地产买卖合同》，并共同向上述房地产所在地的房地产交易中心申请办理上述房地产的转让过户交易手续；乙方于本合同签订之日起当日内，向甲方支付第一笔购房款80万元；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，每逾期一日应向乙方支付已付款的万分之五作为违约金，直至实际支付之日；甲方未按本合同约定的期限办理上述房地产产权过户交易的，如房地产过户交易可以继续履行，甲方必须无条件继续履行，并按照每逾期一日向乙方支付已付款的万分之五作为违约金，直至办理产权过户交易之日，该违约金由乙方在应付购房款中扣除，如房地产过户交易确因非甲方原因无法继续履行的，甲方承诺向乙方支付上述房地产约定总价的百分之三十，作为违约金，该违约金应自无法办理过户交易手续之日起30日内支付，该项违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方实际损失与违约金之间的差价；甲方出售的上述房地产系拆迁所得，甲方保证签订该合同时，上述房地产归甲方所有的权利不存在任何争议，甲方有绝对的处分权。因甲方家庭内部原因造成争议时，由甲方自行解决内部争议，因此导致乙方无法取得上述房地产权利的，甲方按照上述承担违约责任；乙方未按本合同约定支付购房款，每逾期一日按未付款的万分之五向甲方支付违约金，直至实际支付购房款，该违约金应在支付购房款时一并支付；乙方未按时付款超过30日的，甲方有权解除合同，甲方单方面解除合同的，乙方承诺向甲方支付上述房地产约定总价的百分之三十，作为违约金，该违约金应自收到甲方解除合同之日起30日内支付。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方实际损失与违约金之间的差价；双方在签订正式《上海市房地产买卖合同》发生争议时，应以本合同约定的内容为准等。同日，原告向被告转账支付房款80万元，被告出具收条。2013年9月24日，原告向被告转账支付房款80万元，被告出具收条。2015年11月28日，陆平出具承诺，表示：周一(11月30日)陆平带上办理产证的资料和王凤媛一起去XX号XXX室办产证，如周一没办好任由王凤媛处理，每天赔房价的百分之0.10的违约金，所有法律责任由陆平自己承担。2015年11月30日，陆平出具承诺，表示：今根据袁某某在2007年7月20日在虹桥派出所亲自写的放弃在沪的所有权利和以后的公房给儿子的(陆a所有)，故现在办理产证不将袁某某写进产证内，本人陆平名下所有动迁安置房产证分配如下，X期XX号XXX室，陆平、陆a；X期XX号XXX室，孙d、陆b、陆c；X期XX号XXX室，王凤媛。同日，陆平出具《约定书》一份，载明：2013年9月14日我以房地产买卖的名义上海市环镇南路XXX弄XXX号XXX室，实收取王凤媛161万元整，并承诺无法办产证将按约定总价的3%的比例付违约金，并还实付款161万元。现约定2015年12月30日之前将该房产证办到陆平一个人名下(产证只有一人)并在产证到手一个月内将该套房子产证过户到王凤媛名下，税费各付；如果至2016年1月30日该房产证仍未到王凤媛名下，将从该日起每日交违约金为实收款的1%，陆平并承担一切法律责任等。另查明，上海市闵行区环镇南路XXX弄XXX号XXX室房屋于2014年1月9日登记于第三人XXX发展公司名下。原告王凤媛陈述案外人石1系其男朋友，案外人石1曾与被告存在资金借贷关系，上海群森矿山机械设备有限公司的法定代表人为案外人石1。2013年12月、2014年3月及2014年6月，陆平申请上海群森矿山机械设备有限公司代付原告租金。2015年12月30日，王凤媛计算了未付租金总计84,400元，通过微信将明细发给被告，被告予以肯定。还查明，系争房屋交付后，一直由第三人孙d对外出租至今。上述事实，由原告提交的《房地产买卖合同》、被告出具的《承诺书》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、进户单、《人民调解协议书》、银行转账凭证及收条、承诺书及约定书、上海市房地产登记簿、费用报销单、原被告微信记录，由被告提交的工商登记信息、营业执照及借条，由第三人孙d、陆a、陆b、陆c提交的《上海县农村(居民)宅基地使用权审核表》、土地使用权证、动迁宣传资料、房屋租赁合同及银行账户明细等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。现本案争议焦点为原、被告之间签订的《房地产买卖合同》的效力，就此原告认为此合同为当事人真实意思表示，为合法有效，请求继续履行；第三人孙d、陆b、陆c、陆a则认为原被告存在恶意串通损害了其利益，且被告陆平出售系争房屋并未取得产权，属无权处分，要求确认合同无效。本院认为，依据动拆迁安置协议所载，被拆迁房屋的家庭成员为陆平、孙d、陆b、陆c、袁某某、陆a六人，而第三人孙d、陆b、陆c、陆a系此次动迁的被安置对象，对动迁安置房屋具有利害关系。就此次动迁安置房屋，依据陆平家庭内部调解协议，环镇南路四期7号604室房屋属陆某某、高某某所有，剩余三套房屋应由陆平、孙d、陆b、陆c、袁某某、陆a协商确认归属。而就系争房屋签订的《房地产买卖合同》，约定了房屋座落、交易价格、部分房款的支付方式及违约责任。首先，对于房屋过户时间约定为2013年9月4日，而协议却于2013年9月14日签订，实际因该房屋为动迁安置房，约定的过户时间尚在交易限制期内，该约定时间根本无法履行，实际也并未履行。此后原、被告双方直至2015年年底才就过户时间达成一致，被告陆平表示在2015年年底办理该房屋的房地产权证，并在取得房地产权证后一个月内配合过户。但此时该房屋仍在交易限制期内，房屋仍不具备过户条件。其次，该合同中约定的付款方式仅为第一笔80万元房款于签约当日支付，剩余房款的支付方式并未约定。直至此后协商过程中仍未载明剩余房款如何支付。再次，合同中对于房屋交付时间并未记载，而系争房屋自取得后一直由第三人孙d对外出租并收取租金，原告知晓该情况并在知悉动拆迁协议内容的情况下并无提出异议，也未与第三人孙d等予以协商。最后，原告王凤媛的男友石1与被告存在借贷关系及工作关系上的经济往来，其三人之间实难认定为单纯的房屋买卖合同关系。综上，本院认为原、被告签订的房地产买卖合同并未具备房屋买卖的基本要件，且原、被告及石1之间存在经济往来，同时原、被告在均明知动迁安置内容且房屋由孙d处分的情况下仍签订该买卖合同，原、被告之间难以认定为善意，其二人恶意串通就系争房屋签订买卖协议，损害了第三人孙d、陆b、陆c、陆a的利益，本院确认《房地产买卖合同》无效。因该合同无效，原告要求被告办理房地产权证及过户的诉讼请求本院不予支持。另合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告收取原告的房款161万元应予以返还。关于原告主张的违约金20万元，系基于继续履行合同，该合同被确认为无效，原告主张的逾期过户违约金本院不予支持，但原告可就因合同无效导致之损失，另行向被告主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告王凤媛与被告陆平就上海市闵行区环镇南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告陆平于本判决生效之日起十五日内向原告王凤媛返还购房款161万元；三、驳回原告王凤媛的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，第三人孙d、陆b、陆c、陆a案件受理费减半收取计12,560元，财产保全费5,000元，三项合计21,860元，由原告王凤媛负担10,930元，由被告陆平负担10,930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  张伟明人民陪审员  尹 萍二〇一七年九月十五日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。