四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川2021民初4276号 原告：吴文彬，男，1958年3月11日出生，汉族，住安岳县。 原告：杨坤淑，女，1965年9月17日出生，汉族，住安岳县。 原告：吴虞，男，1985年6月8日出生，汉族，住中国人民解放军95788部队。 原告：吴瑞麟，男，2011年12月20日出生，汉族，住成都市双流区。 原告：吴倩，女，1989年5月18日出生，汉族，住安岳县。 共同委托诉讼代理人：杨帆，四川则思律师事务所律师。 被告：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街56号。统一社会信用代码91512021708922000M。 法定代表人：杨祖万，执行董事。 委托诉讼代理人：李秀勇，四川强德律师事务所律师。 原告吴文彬、杨坤淑、吴虞、吴瑞麟、吴倩与被告四川奥鑫实业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨坤淑及五原告的共同委托诉讼代理人杨帆，被告四川奥鑫实业有限公司法定代表人杨祖万的委托诉讼代理人李秀勇到庭参加诉讼。诉讼中，根据原告申请，本院依法作出（2019）川2021民初4276号民事裁定书，查封了被告的产权登记证号为201508XXX、201508XXX号房屋。本案现已审理终结。 吴文彬、杨坤淑、吴虞、吴瑞麟、吴倩向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告将产权登记证号为201508XXX中的约11㎡和产权证号为201508XXX的安置门市转移登记至原告名下（具体面积以协议、图纸和现状实际测量为准）；2.请求人民法院依法判决被告赔偿原告未按期交付门市给原告造成的租金损失426816元。事实和理由：2011年4月6日，原告与被告签订了编号为0003463《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告拆除原告位于岳阳镇王家坝的房屋，用还房的方式进行安置，其中约定还门市222.3㎡，交付日期为2013年12月31日，但因约定安置在C区的门市不能实现营业用房的目的，被告违约，原告多次找到被告，要求被告承担违约责任、赔偿损失、调换门市。后双方协商对调换门市达成意见，原告与被告于2016年12月26日，签订《补充协议》，约定将拆迁安置门市从奥鑫C区临街（14号）调换到莱茵春天2号楼下临街门市两间，面积约221㎡，约定门市于2017年6月30日前交付给原告，并由原告负责办理产权登记，但被告仍未在约定期限内交付，2017年11月6日，被告才将现有产权登记证号为201508XXX号中的约11㎡和产权证号为201508XXX的门市交付给原告（门牌号为安岳县岳阳镇秦九韶路北段43号、安岳县岳阳镇奎安街167号），按照编号为0003463《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，被告逾期3年未向原告交付安置门市，给原告造成了长达36个月的租金损失，同样自《补充协议》约定的2017年6月30日交付自实际交付2017年11月6日之日，给原告造成了5个月的租金损失，该损失均为原告的预期可获得的利益损失，被告应当予以赔偿。按照相邻门市吴红英的出租门市价格为45元/平方米，2014年1月1日至2016年12月26日奥鑫C区临街14号门市的租金损失为222.3平方米*45元/平方米*36月=360126元，2017年7月1日至2017年11月6日莱茵春天2号楼下临街门市两间的租金损失为222.3平方米*60元/平方米*5月=66690元，共计426816元。综上，原告接收案涉门市后，被告未在交付门市后90日的合理期限内办理产权转移登记至原告所有，导致原告的合法权益无法得到保护，原告多次催促被告，要求被告为原告办理产权登记，但被告至今未按照约定履行上述义务。且被告未按照约定按期交付营业门市，给原告造成了租金损失，为保护原告方的合法权益，彰显法律的公平正义，依照相关法律规定，诉至法院，望判如所请。诉讼中，原告将诉讼请求第一项变更为“判决被告将产权登记证号为201508XXX中的约16㎡和产权证号为201508XXX的安置门市转移登记至原告名下（具体面积以协议、图纸和现状实际测量为准）。 四川奥鑫实业有限公司辩称：1.2011年被告拆迁原告房屋属实，原被告同年签订房屋拆迁安置补偿合同，后被告补偿原告位于奥鑫C区临街（14号）的门市，但原告认为被告补偿的房屋达不到原告理想房屋，故拒绝接受房屋，2011年12月27日奥鑫公司重新补偿原告位于莱茵春天的137㎡房屋加停车位，后原告方坚持不要原补偿门市，奥鑫公司就在莱茵春天小区补偿了原告方门市，原告方需补偿被告24万元的差价，原被告均无意见；2.莱茵春天小区办不了产权证不是奥鑫公司的原因，是因为莱茵小区业主违章搭建所致，不是奥鑫公司不作为，奥鑫公司最近积极的向办证部门进行协调要求恢复办证，被告公司要求原告撤销其诉请，否则请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的原告身份证复印件、被告企业信息，被告提供的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件因当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的拆迁补偿安置协议书、补充协议、拆迁安置还房交接核实清算顺序表、收据、物业服务及水电等费用发票、产权登记表、情况说明、证明、补充协议书；拟证明：1、原、被告签订了编号为0003463《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告拆除原告位于岳阳镇王家坝的房屋，用还房的方式进行安置，其中约定还门市222.3㎡的事实；2、因被告交付房屋无法实现合同的目的，原被告签订《补充协议》对原协议变更，被告交付的安置房屋为莱茵春天小区2号楼下的两间门市，面积约222.1㎡；3、原告已接收涉案的安置门市，并缴纳了相关必要费用；4、涉案的安置房屋现产权登记证号基本情况，门牌号登记情况；5、被告应当于2017年11月6日起90日内为原告办理不动产权登记，被告违约未办理产权登记的事实；6、被告未按照约定期间交房共计41个月，给原告造成逾期可得利益损失为426816元，依法应当予以赔偿；7、原告变更诉请主要事实依据。通过被告质证，被告认可证据的真实性，但不同意原告证明目的；本院认为，该组证据真实、合法、与本案相关联，故予以采信。 被告提供的拆迁安置补偿协议书、补偿协议、还房交接核实清算顺序表、奥鑫C区还房领证明细表；拟证明：1、拆迁协议载明：奥鑫公司拆迁原告位于王家坝旧房404.86㎡，约定还房635.84㎡，其中奥鑫C区吊二层门市222.30平方，C区27幢住宅405.48平方于2011年4月6日签订书面合同。2011年12月27日，奥鑫公司补偿原告住宅一套面积134平方，按每平方米单价3070元折价411380元收购，另在C区补偿车位1个。2016年12月26日，原被告又协商将C区营业用房调换到莱茵春天2号楼临街门市221平方米，应由原告补差24万元在领证时付清。2、2019年8月26日，原告领取了C区27号楼住宅4套430余平方米的权属证书。通过原告质证，对该证据真实性无异议，但不认可证据的关联性；本院认为，该证据真实，但不能完全达到被告证明目的，故对其关联性不予确认。 被告提供的安岳县住房和城乡规划建设局文件、函告、公告、四川奥鑫公司文件“申请”复印件；拟证明：莱茵春天业主190户违章搭建装修，被勒令该项目暂缓办证，奥鑫公司无违约行为；通过原告质证，对该证据真实性无异议，但不认可证据的关联性；本院认为，该证据与本案无关，故不予确认证据效力。 根据本院审查确认的证据并结合当事人一致陈述，本院认定事实如下：原告吴文彬、杨坤淑系夫妻关系；原告吴虞、吴倩系吴文彬与杨坤淑婚生子女；原告吴瑞麟系吴虞与案外人龚语若婚生子。被告四川奥鑫实业有限公司系经登记的从事房地产开发经营等业务的有限责任公司，公司成立于1994年6月24日，法定代表人杨祖万。2011年4月6日，被告作为甲方，原告吴文彬、吴虞、吴倩作为乙方,签订了《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：1.乙方同意甲方拆除属于乙方自己所有的位于岳阳镇王家坝砖木结构404.86平方米的住房；2.乙方同意按产权调换方式进行安置补偿，并对非住宅营业用房、其他用房（住宅）安置地点、面积进行了约定；该协议签订后，经双方协商，于2011年12月17日在保持原协议内容基础上，增加了“经甲乙双方于2011年12月27日协商一致，甲方同意给乙方解决住房壹套，建筑面积为134㎡，该套住房没有标明具体位置，主要是甲方对该套住房按3070元/㎡进行收购，甲方应支付收购金额为411380元整。另外，甲方同意给乙方解决（C区）地下停车位壹个，具体位置待工程完工划出车位后再确定……”内容。2016年12月26日，被告作为甲方，原告吴文彬（吴虞、吴倩、吴瑞麟）作为乙方达成《补充协议》，约定：甲方同意将还给乙方在奥鑫C区（14）号门市222.3平方米调换在莱茵春天2号楼下临街门市两间，合计建筑面积约221㎡；乙方给付甲方门市调差款24万元；调换后门市于2017年6月30日前交付给乙方；门市的两证由甲方负责办理，费用由乙方承担（注：契税由乙方自行承担）。乙方负责承担缴纳该门市的维修基金和物业管理费用。2017年11月6日，被告将位于莱茵春天2号楼两间门市约221㎡交付给吴文彬，但门市调差价24万元被告同意在颁证时一并付给被告公司，并由吴文彬在四川奥鑫实业有限公司拆迁安置还房交接核实清算顺序表上签名、被告工作人员吴显明签名予以确认。至今被告未将涉案房屋的产权登记办理给原告。故引发诉讼。诉讼过程中，经原被告协商，双方于2020年1月8日签订补充协议书，约定：一、甲方同意乙方只向甲方支付拆迁安置住房面积补差款和拆迁安置门市面积补差款共3万元，其他面积补差款债权予以放弃；二、乙方基于第一条甲方放弃权利作出承诺，自愿撤回要求甲方支付房租损失426816元的诉讼请求，并放弃该债权；三、因甲方安置乙方的住房、营业门市系拆迁还房，具有物权置换性质，甲方应将置换的住房物权登记至乙方名下，将营业门市产权证号为201508XXX和201508XXX中约16平方米的共221平方米（以实际测量为准）物权登记至乙方中的吴瑞麟名下，因此产生的税、费由甲方自行承担，乙方不承担任何费用。 同时查明，位于四川省资阳市安岳县岳阳镇秦九韶路43号莱茵春天2幢1层2号，建筑面积205.13㎡的房屋和位于四川省资阳市安岳县岳阳镇秦九韶路43号莱茵春天2幢1层1号，建筑面积106.89㎡的房屋均于2015年12月8日办理了产权登记，证号分别为201508XXX、201508XXX，证书号载明产权人系四川奥鑫实业有限公司；且该房屋均于2017年12月26日办理了抵押登记，抵押权人为安岳县农村信用合作联社共和分社。 再查明，证号分别为201508XXX、201508XXX的房屋于2017年12月26日因执行桑子锐（申请执行人）与四川奥鑫实业有限公司（被执行人）股权转让纠纷案件被资阳市中级人民法院查封，此后本案的五原告针对该查封行为向资阳市中级人民法院提出书面异议，经资阳市中级人民法院审查，于2019年11月27日作出（2019）川20执异30号执行裁定书，裁定中止对产权证号为201508XXX、201508XXX（其中约16平方米）房产的执行。 审理过程中，原告请求撤回诉讼请求中的第二项，并放弃租金损失。 本院认为，本案争议的焦点问题是被告对涉案房屋未变更登记在原告名下是否构成违约？若违约，被告如何对原告承担违约责任。现本院叙述如下：本院认为，被告已构成违约；被告应向原告履行办证并交付证书义务。理由：本案原被告分别于2011年4月6日所签订的《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》、2011年12月27日在《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》手写增加的内容、2016年12月26日所签订的《补充协议》、2020年1月8日所签订的《补充协议书》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制规范，故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，至成立时生效”之规定，本院认定《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，同时根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，本院认定2011年12月27日在《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》手写增加的内容、2016年12月26日所签订的《补充协议》、2020年1月8日所签订的《补充协议书》均系对《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》中合同权利、合同义务进行了变更。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案原被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，本案被告将位于岳阳镇王家坝社区建筑面积404.86平方米房屋进行拆迁，被告虽已按照2011年12月27日在《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》和2016年12月26日所签订的《补充协议》所确定的内容履行了部分义务（还房），但被告未按照2016年12月26日所签订的《补充协议》中第3条、第4条办理并按期交付产权证（2017年6月30日前交付证书）给原告，故本院认定被告构成违约。被告辩称涉案房屋办证不能不是被告的原因，是因为莱茵小区业主违章搭建所致，应驳回原告诉讼请求。针对该辩称意见，本院认为，即使莱茵小区业主违章搭建导致涉案房屋办证不能的事实存在，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，莱茵小区业主违章搭建导致涉案房屋办证不能也应系符合第三人的原因造成违约的情形，被告作为违约方也应向守约方原告承担违约责任。因此对被告辩称意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。”之规定，并结合本案原被告于2020年1月8日所签订的《补充协议书》的第三条“涉案房屋物权登记至原告吴瑞麟名下”的约定，被告应当将涉案房屋的产权办理登记在原告吴瑞麟个人名下并予以交付。故对原告第一项诉讼请求予以支持。原告请求对第二项诉请予以撤回，并放弃租金损失，此弃诉行为系原告对自己所享有的合同权利的自由处分，该行为不损害国家、集体、第三人合法权益，故本院予以准许。 综上所述，原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、限被告四川奥鑫实业有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于安岳县岳阳镇秦九韶路43号莱茵春天2幢1层1号（原产权证号：201508XXX号，建筑面积16㎡）、2号（原产权证号：201508XXX号，建筑面积205.13㎡）房屋变更登记至原告吴瑞麟名下（具体面积以协议、图纸和现状实际测量为准）；并交付证书给原告吴瑞麟。 二、本案保全费5000元，由被告四川奥鑫实业有限公司承担，并由被告四川奥鑫实业有限公司在本判决生效后十日内向原告吴文彬、杨坤淑、吴虞、吴瑞麟、吴倩支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告四川奥鑫实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长 曾荣跃人民陪审员陈昌明 人民陪审员 谭    周    林 二〇二〇年二月二十八日 法官 助理 唐         莉 书 记 员 阳         倩