上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初17692号原告：刘峰，男，1976年11月11日出生，汉族，住所地江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丹，上海中夏律师事务所律师。被告：常安琪，女，1980年1月7日出生，汉族，住所地上海市虹口区。委托诉讼代理人：龚春华(系常安琪丈夫)，住所地上海市虹口区。原告刘峰与被告常安琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘峰及其委托诉讼代理人翁越华律师，常安琪及其委托诉讼代理人龚春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘峰向本院提出诉讼请求：1、判令常安琪赔偿刘峰损失87,500元；2、本案受理费由常安琪负担。事实和理由：刘峰与案外人原中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处(以下简称部队)签订《军队房地产租赁合同》,约定刘峰承租部队位于上海市凉城路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限至2014年12月31日止，年租金121,500元。刘峰承租系争房屋后，于2014年5月24日与常安琪签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋转租给常安琪，租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日，租金为12,500元每月。之后，系争房屋的占有及使用均为常安琪。部队与常安琪均同意在刘峰与部队的租赁合同到期后，由常安琪直接向部队支付租金，并建立租赁关系。2017年1月16日，部队将刘峰诉至法院，法院在未通知刘峰到庭的情况下，公告并缺席判决刘峰向部队支付占有使用费91,500元。刘峰认为，系争房屋的占有使用费应当由实际使用人，即常安琪承担。常安琪未按时支付租金的行为导致刘峰财产损失，为维护自身合法权益诉至法院。常安琪辩称，不同意刘峰的诉讼请求。刘峰与常安琪签订《房屋租赁合同》，常安琪基于此使用系争房屋，并向刘峰支付了租金15万元，以及押金12,500元。租赁系争房屋后常安琪即进行了装修，但是未过多久，部队便通知各商户由于军队停止有偿服务，系争房屋不再继续出租。为此常安琪与刘峰联系交涉，刘峰表示对于系争房屋的装修赔偿由其与部队协商，不再要求常安琪支付之后租金。因此2015年6月起，常安琪未再支付租金，并于2015年11月底搬离了系争房屋。因刘峰与部队有租赁合同关系，有向部队支付租金的义务，故诉请所涉费用应当由其负担。且刘峰的诉讼请求已经超过了诉讼时效，如刘峰不同意常安琪不支付租金，应当于2015年5月起即向常安琪催讨，但事实上刘峰从未向常安琪催讨过租金，不符合常理。审理中，常安琪要求刘峰返还押金12,500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日，部队(出租方，甲方)与刘峰(承租方，乙方)签订《军队房地产租赁合同》，刘峰承租系争房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。此前刘峰与部队已存在租赁关系。2014年5月24日，刘峰(出租方，甲方)与常安琪(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由常安琪承租系争房屋，租期自2014年6月1日至2017年5月31日；租金每月12,500元；为保证房屋的完好性乙方自合同生效之日内向甲方交付保证金12,500元，合同结束时甲方应无条件退还乙方；租金按(季)结算，由乙方于每季度的前1个月内交付给甲方；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有；如因国家建设，不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前壹个月书面通知乙方，乙方的经济损失不予补偿。该合同首部甲方列为：刘峰，邱志坚，落款处甲方签章：邱志坚(代刘峰)。2015年2月6日，双方又签订补充协议：乙方租赁甲方系争房屋，在合同期内乙方只得与甲方发生租赁关系，乙方不得自行转租、转让，如需转租转让须征得甲方同意，如有违约，甲方有权终止合同。2017年7月25日，本院受理部队与刘峰房屋租赁合同纠纷一案，经向刘峰公告送达起诉状副本及传票后，作出(2017)沪0109民初5034号民事判决：刘峰支付部队2015年1月1日起至2015年12月31日止的房屋使用费91,500元。因刘峰未按期履行判决内容，本院于2018年10月25日对其作出《限制消费令》。后刘峰因送达程序、诉讼时效等理由对该案申请再审，上海市第二中级人民法院就此作出(2019)沪02民申198号民事裁定，驳回刘峰的再审申请。上述事实，有双方陈述，另有《军队房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》、(2017)沪0109民初5034号民事判决书、(2019)沪02民申198号民事裁定书等证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方对各自主张还提供以下证据：刘峰提供：1、中国人民解放军海军上海保障基地机关营房维修队出具的证明：兹收到凉城路XXX号老北京布鞋店2015年9月至2015年12月水、电费共4笔。以证明常安琪使用系争房屋至2015年12月底。常安琪对证据真实性无异议，但认为其已在2015年11月底搬离系争房屋，2015年12月的水电费并未支付。2、甲方为部队，乙方为常安琪的《军队房地产租赁意向书》，以证明三方曾有意向由常安琪与部队建立租赁关系，该意向书落款处未有任何一方签章。对此常安琪表示该意向书是为了办理营业执照迁移手续之用，其与部队并未建立租赁关系。3、照片若干，以证明系争房屋内的装修是常安琪利用刘峰曾经使用系争房屋时进行的装修，其并未重新实施装修。常安琪提供：1、《房屋押金证明》，用以证明邱志坚作为刘峰的代理人，收取了常安琪承租系争房屋的租金15万元以及押金12,500元，押金应予退还。对此刘峰认为，双方曾经协商变更了租金支付方式，租金由按季支付变更为每四个月支付一次，在此过程中，曾经收取的押金转为了租金，因此总共收取常安琪支付的钱款共计15万元。且退还押金的请求已经超过诉讼时效。2、照片若干，用以证明其承租系争房屋之后对该房屋进行装修。双方对对方上述证据的证明目的均不予认可。本院认为，刘峰与部队签订的《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，合同到期后并未续签。刘峰确认其委托代理人邱志坚代其与常安琪签订《房屋租赁合同》并无不当，且部队未提出异议。但刘峰与常安琪签订的《房屋租赁合同》的租期自2014年6月1日至2017年5月31日，远超过了其与部队之间的租赁合同约定的期限，故本院认定超过部分的约定无效。虽刘峰与常安琪签订的《房屋租赁合同》部分无效，常安琪实际占有使用了系争房屋，应向刘峰支付占有使用费，但刘峰应在诉讼时效规定的期限内向常安琪主张。根据《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)及相关司法解释规定，2015年10月之前的占有使用费损失，至《民法总则》2017年10月1日施行之日前已届满2年诉讼时效且未催告交纳，本院不予支持；至2017年10月1日尚未届满2年诉讼时效的房屋占有使用费，诉讼时效变更为3年，但刘峰第一次就占有使用费向常安琪提出赔偿要求的时间是其向本院递交起诉状之日，即2019年4月24日，亦已经超过了3年的诉讼时效，且刘峰并未提供在此之前存在诉讼时效中断情形的依据。同理，常安琪要求刘峰退还押金的请求，亦已超过诉讼时效。对于刘峰主张本案诉讼时效应当从其知道部队向其主张系争房屋占有使用费之日起算的观点，刘峰因其向部队承担了系争房屋的占有使用费而在本案中向常安琪主张损失赔偿，究其本质，是向常安琪主张在其使用系争房屋期间发生的占有使用费。该占有使用费并不因部队是否向刘峰追索而存在或消灭，故刘峰未及时向常安琪主张占有使用费系其怠于履行自己的权利。再从三方关系看，刘峰与部队的租赁合同到期后并未续签，亦未将系争房屋交还部队，故本院曾判令刘峰向部队支付2015年期间系争房屋的使用费。从部队提起该案诉讼亦可见，并不存在刘峰所述的三方协商一致由常安琪与部队直接建立租赁关系一说，故对刘峰的这一意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回刘峰的诉讼请求。本案受理费2,087.50元，由刘峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  陈 英人民陪审员  王玮丽二〇一九年十二月三十日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。……三、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。六、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。