海口市龙华区人民法院民事判决书(2015)龙民一初字第3549号原告张某，女，汉族，1985年1月26日出生，住海口市。委托代理人钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托代理人王健，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。被告海南日新酒店管理有限公司，住所地海口市龙华区海德路**。法定代表人邢丹丹，董事长。委托代理人胡叶，海南泽田律师事务所律师。委托代理人冯倩，该公司员工。第三人海口市民防局,住所地海口市长滨3路****。法定代表人张伟滨，局长。委托代理人李志坚，该局办公室主任。委托代理人朱长健，海南中邦律师事务所律师。原告张某（以下简称原告）与被告海南日新酒店管理有限公司（以下简称被告）、第三人海口市民防局（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟敏、被告委托代理人胡叶、第三人委托代理人李志坚、朱长健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2011年5月1日，原告与被告签订编号为L00017398号的《海口市商品房买卖合同》，该合同约定被告将位于海口市××路房屋出售给原告，建筑面积为108.35平方米，总房价款为995997元，合同约定被告应当在2011年12月31日将该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位现场验收认可合格交付原告使用，对于产权登记约定，被告应当在房屋交付之日起750日内为买受人办理房屋权属证书。如出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但是到了办证截止时间，被告仍然以各种理由拒不办理产权登记。原告认为《海口市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照约定履行了交付房款的义务，而被告未协助原告办理产权登记，导致原告在《海口市商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权登记期限届满后，仍无法取得房屋权属证书，被告应按照合同约定承担违约责任，向原告支付逾期办理产权证书的违约金。由于原告与被告在《海口市商品房买卖合同》第十五条约定中约定被告应该为原告办理房屋权属证书的时间是交房后的750天，其逾期办理应该按已付房款的日万分之一承担违约金。综上所述，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求：判决确定被告逾期为原告办理海口市龙华区海德路6号现代花园三期10#住宅楼6层608房房屋产权登记违约，判决被告支付逾期办理产权登记违约金至实际办理产权登记之日。被告辩称,被告逾期办证的主要原因是政府原因，2011年10月份是人防办向被告下达了结鉴人工程备案意见书，明确现代花园三期需要在现代花园一期遗留问题办理后方能办理。现代花园一、二、三期分属三个项，由三个开发商进行开发，而人防办，要求被告处理一期遗留问题，进而影响被告无法进行下一个办证流程，对此，被告并无过错，属于不可规责于出卖人的原因，2015年3月份被告也是为了三期广大业主的利益，不得不代一期开发商缴纳了异地建设费378万余元，因此，对于被告在交房后至2015年3月份这段时间，应对于被告免责。业主自身的原因，由15户业主起诉法院，已经装修业主当中有140户属于设计上有结构板的，其中有106户是将公用结构板进行封闭改造成阳台，导致规划验收无法通过。对于计算逾期办证违约金终止时间问题，《海口市商品房买卖合同》第15条约定，被告应至房屋交付之日起750天内协助业主办理房屋权属证书并未约定被告是在期限内将房产证办至业主名下，被告只要进入住建局的办证程序就可以截止，因此，被告认为违约金计算至被告开始为原告办理房产证之日就应当截止即进入住建局之日。《海口市商品房买卖合同》约定的违约金过高，应当予以调整，根据相关法律规定，商品房的违约金应当以实际损失为前提，但原告未能提供证据证明其损失，据此，请求法院对违约金予以调整。第三人述称，涉案7-10、13楼的验收是人防在法定期限内受理的，跟被告的逾期办证行为与人防行政行为没有直接的关系，被告的对抗与我局没有直接关系。历史遗留问题与7-10、13楼没有直接关联，7-10、13楼验收是在2015年4月1日申请，人防于2015年4月9日已办理。经审理查明，2011年5月1日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发位于海口市××路房出售给原告。该房建筑面积共108.35平方米，该房总价款为995997元。合同还约定被告应于2011年12月31日前将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位现场验收合格的商品房交付给原告，被告应在交房之日起750日内为原告办理权属证书，被告应提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。签订后，原告依约履行付款义务。2011年12月31日，被告通知原告进行交房，被告向原告进行交房。2011年9月28日，被告在履行工程验收中向第三人提交一份申请，申请办理现代花园三期第11、12号楼人防验收，对于第三人提出的一期人防工程遗留问题建议在7-10号楼验收时一并处理。2011年10月9日，第三人以海民防[2011]183号批复。回复被告，原则上同意先对现代花园三期11、12号楼办理验收手续，现代花园三期7-10号、13号楼的人防验收手续须在现代花园一期人防工程遗留问题处理清楚后，方能办理。2011年10月20日，第三人对被告方作出海口人防验字[2011]106号意见书，告知被告方在海口市海德路6号兴建的现代花园三期11、12号楼属于现代花园三期项目工程之一，根据《关于现代花园三期11、12号楼人防验收的批复》（海民防[2011]183号）的意见，同意办理该项人防验收（备案）手续，现代花园三期7-10号、13号楼人防（备案）手续，须在现代花园一期人防工程遗留问题处理清楚后，方能办理。2011年12月28日，海口市质监站作出海建质监字[2011]174号意见，对现代花园三期7号、10号楼工程进行验收，同意验收组质量验收结论。2013年1月3日至2013年7月17日期间，被告分别申请的防雷验收、绿地规划验收、工程消防验收、环保验收、国安验收、节水设施验收。2015年3月1日，被告代现代花园一期开发商向第三人交纳现代花园一期异地建设费378万元。2015年4月1日，被告向第三人申请现代花园7-10号、13号楼的人防验收手续。2015年4月9日，第三人对被告的申请作出海口人防验字[2015]20号意见书，同意核发现代花园三期7-10号、13号楼的人防竣工验收手续。2015年12月29日，海口市规划局对现代花园三期核发海规核字第[2015]931号意见书。该项目通过规划验收。2016年3月12日，被告在海南日报上发布公告，要求现代花园三期业主至税务部内办理缴税。现被告尚未协助原告办理产权登记，双方发生讼争。经查，现代花园一期的建设单位为海南现代工业集团有限公司，现代花园三期的建设单位为被告，该两项目属两个不同的报建手续。海南现代工业集团有限公司属独立法人，其股东分别为海南现代欧化有限公司，共属维尔京群岛现代国际集团有限公司、符传发。海南日新酒店管理有限公司属独立法人，其股东分别为海南现代欧化有限公司、海南现代科技集团有限公司。以上事实有海口市商品房买卖合同、海南省销售不动产专用发票、企业机读档案登记资料2份、民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书、防雷装置竣工验收核准书、关于现代花园绿地规划验收的审核意见、建筑工程消防验收意见书、关于现代花园三期（7、8、9、10、13号楼）项目竣工环境保护预验收意见的函、涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书、建设项目节水设施竣工验收意见书、建筑工程施工质量监督意见、结建人防工程竣工验收（备案）意见书，海口市人防验字（2011）106号、海口市民防局收据、建设工程规划核实意见书[海规核字（2015）0131号]、关于现代花园三期项目规划核实的复函、责令限期改正通知书、行政处罚决定书、测绘报告，海口市房屋建筑面积测绘报告（7、8、9、10、13号楼测绘报告），海口市规划局龙华分局海规龙函（2015）94号函，海口市规划局2015185号通知，付款凭证（收款单位：海口市规划局，为市政配套费）、海口市建设工程规划许可证副本、现代城签约文件、五份照片、海南日报"3.12公告通知书"、手机信息、海口市政府服务中心受理通知书（2015050542）、2015年3月27日关于现代花园三期7-10、13号楼人防工程竣工的申请、2015年3月26日介绍信、海口市民用建筑"结建"人防工程竣工验收申请表、海口人防验字（2015）20号民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书证实，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，应受法律保护。签订后，原告依约履行付款义务，被告方已向原告方交付对应的房产，双方履行主要的合同义务。根据合同约定，被告方应在交房之日起750日内协助原告办理权属证书，被告应依约履行协助办证义务。根据《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。（二）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。被告于2011年12月31日向原告交付房产，被告分别向有关部门申请办理各项验收手续，至2013年7月17日为止，除了人防验收因历史遗留问题未能妥善解决外，被告申请的防雷、绿地规划、工程消防、环保、国安、节水设施均通过验收。被告方在交房后积极申报各项验收，为办理商品房权属登记尽出卖人的责任。由于案外人海南现代工业集团有限公司在建设现代花园一期遗留的异地建设费未能妥善解决，导致被告在申报现代花园三期的人防验收未能顺利解决。该历史遗留问题的原因并不是由被告方造成。被告不应对遗留问题承担相应的法律责任。2015年3月1日，该历史遗留问题已经解决，被告应在历史遗留问题解决后依约承担责任，即自2013年7月17日起至2015年3月1日止（共计591天）不应计算在原、被告在合同约定750日的协助办证期间内。截止2015年12月31日止，被告逾期协助办证的天数已达121天，被告应承担相应的法律责任。原告请求被告承担逾期办证违约金符合法律规定，本院应予支持。但原告主张的天数已包括不归责于被告方原因造成的逾期天数，该属不归责于被告方原因造成的逾期天数应予扣减。原告主张被告与海南现代工业集团有限公司属关联公司，被告应承担海南现代工业集团有限公司过错责任，被告与海南现代工业集团有限公司均属于独立法人，两公司的股东虽有关联，但未能说明两公司的财务状况、人员情况、业务情况的重叠，无法否定被告的法人人格。而独立公司的其他股东权利仍受法律的保护。原告主张造成历史遗留问题的责任在于被告方，与事实不符，本院不予采信。被告以逾期办证不归责于被告的原因提出免责抗辩，被告的抗辩符合法律规定,但被告举证只能说明其依法免责的期限自2013年7月17日至2015年3月1日的期间，被告其他期限仍应按双方的合同处理。被告主张违约金过高无事实依据及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告海南日新酒店管理有限公司自本判决生效后十日内向原告张婷支付逾期办证违约金（违约金的计算方法：自2016年1月1日至被告履行协助原告办理产权证义务之日止，另加上121天，以本金995997元，按每日万分之一计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1491元，原告承担791元，被告承担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 羊日强人民陪审员 陈菊峰人民陪审员 林春妙 二○一六年九月二十四日书 记 员 黄 静