湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初3494号 原告：李君，男，汉族，湖南省常宁市人，农民。 原告：黄于丽，女，汉族，湖南省宁远县人，农民。 委托诉讼代理人：邝俊中，湖南盛仁律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：黄人旺，男，汉族，湖南省宁远县人，农民，系原告黄于丽之弟（特别授权）。 被告：宁远县雄宇房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省宁远县舜陵街道莲花新村9号。 法定代表人：欧得元，执行董事。 委托诉讼代理人：唐积树，公司监事（特别授权）。 被告：欧会忠，男，汉族，湖南省宁远县人，农民。 被告：宁远县旭晖房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省宁远县冷水镇梅翠村12组。 法定代表人：胡槐斌，执行董事。 原告李君、黄于丽诉被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司（以下简称雄宇公司）、欧会忠、宁远县旭晖房地产开发有限责任公司（以下简称旭晖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李君、黄于丽的委托诉讼代理人邝俊中、黄人旺，被告雄宇公司的委托诉讼代理人唐积树，被告旭晖公司的法定代表人胡槐斌到庭参加诉讼。被告欧会忠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李君、黄于丽向本院提出诉讼请求：1、依法确认二原告与被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令众被告共同连带返还二原告购房款142967元，并按年利率6%向二原告支付自2016年2月4日起至已付购房款清偿之日止的利息损失；3、案件受理费由众被告承担。事实与理由：二原告系夫妻，2016年2月4日，二原告与被告欧会忠挂靠的被告雄宇公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告雄宇公司开发的位于宁远县汇金国际广场的第四栋第16层H16号房。合同对房屋的基本情况、价款、付款方式、违约责任、交付期限等进行了约定。合同签订当日，二原告向被告雄宇公司交付按揭首付款人民币142967元。合同约定，被告雄宇公司应在2016年12月30日前将竣工的商品房交付给二原告，但至今房屋都没有交付。为此，二原告多次找被告雄宇公司要求交付房屋，但均未得到任何答复。二原告与其他购房户于2016年12月起开始向政府及相关部门反映情况，经宁远县房产局答复才知道：被告雄宇公司开发建设的汇金国际4号楼规划只批建15层，根本没有16层，且至今未取得《商品房预售许可证》，已被责令停工。经了解，被告雄宇公司与被告旭晖公司存在共同开发房产的民事法律关系。综上所述，众被告在明知开发的汇金国际4号楼房屋建设规划只批建了15层，却与二原告签订16层H16号房的《商品房买卖合同》，该合同明显无效。为维护自己的合法权益，特具状起诉，请求法院依法判决。 被告雄宇公司辩称：合同是被告欧会忠伪造雄宇公司的行政财务合同及公司的印章而签订的，合同的签订是违法的。欧会忠于2019年10月23日亲笔书写的证明，证明其挂靠雄宇公司，为了方便办理业务与原告等人签订合同，被告欧会忠伪造公司印章、冒名顶替欺诈，被告雄宇公司根本不知情。宁远县人民法院的（2019）湘1126民初2959、2960号判决书也证明合同是欧会忠个人签订的。因此，签订《商品房买卖合同》是欧会忠的个人行为或者是欧会忠与原告恶意串通来损害雄宇公司利益。请求法院依法驳回原告的起诉或交由公安机关进行处理。 被告旭晖公司辩称：《商品房买卖合同》的签订被告不清楚，也没有参与。签订合同时，被告公司还没有成立，被告公司是2016年12月23日成立的。 被告欧会忠未作出答辩。 原告李君、黄于丽围绕其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告签订房屋买卖合同；2、收据，拟证明被告雄宇公司收到原告购房款142967元的事实；3、（2019）湘1126民初136号民事判决书，拟证明被告至今未取得《商品房预售许可证》的事实。以上证据，被告雄宇公司质证：对1、2号证据三性均有异议，被告对此事不知情，是欧会忠私刻被告的印章签的合同；3号证据真实性无异议。被告旭晖公司质证：对原告提供的1-3号证据均无异议。本院审查认为，原告提供的1-3号证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 被告雄宇公司为支持其主张提交如下证据：1、欧会忠的证明，拟证明欧会忠伪造雄宇公司印章的事实；2、（2019）湘1126民初2959、2960号民事判决书，拟证明法院已认定欧会忠伪造雄宇公司印章的事实。以上证据，原告质证：被告雄宇公司提供的证据与本案无关，既然被告对判决书无异议，那么就与自己举证的目的相矛盾，被告说欧会忠私刻公司印章，没有证据证实，欧会忠的行为属表见代理。被告旭晖公司对以上证据无异议。本院审查认为，被告雄宇公司提供的1、2号证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2012年9月10日，被告欧会忠等人（甲方）与被告雄宇公司（乙方）签订《合作协议》，约定甲方以乙方的名义合伙兴建“汇金国际广场项目”，项目开发的所有投资、债权、债务及税费由甲方负责，乙方概不承担；乙方提供雄宇公司的各种证件配合甲方办理立项、报建、售房、银行按揭等各种手续；合伙期限自2012年9月10日至项目建筑物竣工、验收合格、售房手续完毕为止。协议签订后，被告欧会忠陆续投资兴建了“汇金国际”1、2、3栋房屋并对外公开出售。2015年3月12日，欧会忠与雄宇公司签订《解除协议书》，约定双方自愿解除2012年9月10日签订的《合作协议》，合作期间，欧会忠以雄宇公司名义从事房地产开发过程中产生的一切债权、债务及税费概由欧会忠承担。2016年6月9日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际“四号楼”工程项目出资拯救转建合同》约定：欧会忠将汇金国际四号楼盘剥离，由债权人胡槐斌等人出资完成该楼盘设计要求和十五层以下主体开发建设；“四号楼盘”以前的一切欠债，与出资拯救的乙方无关，概由甲方负责；对原已预售出去的门面、房产统一由乙方召回管理，更改购房合同。2016年9月1日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际项目4号楼转让合同》，约定由乙方重新注册公司继续投资兴建，乙方同意汇金国际项目4号楼竣工后优先按原合同条款及价格交付原购房业主的房屋；原甲方所售房屋（以2016年6月1日欧会忠提供给胡利辉销售名册中的真实购房为准）由乙方负责与业主变更好购房合同，未收回款项全部由乙方收回处理。2016年2月4日，被告欧会忠以被告雄宇公司的名义与原告李君、黄于丽签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告雄宇公司开发的位于宁远县汇金国际广场的第四栋第16层H16号房，被告欧会忠以其私刻的雄宇公司的印章在合同上盖章确认，被告欧会忠的前妻肖爱志作为公司委托代理人在合同上签名确认。合同对房屋的基本情况、价款、付款方式、违约责任、交付期限进行了约定。合同签订当日，二原告向被告欧会忠支付首付款现金人民币142967元，被告欧会忠向原告出具了50000元和92967元的购房款收据两份。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，被告雄宇公司应当在农历2016年12月30日前，将竣工的商品房交付给二原告使用，被告至今未交付房屋。 另查明，汇金国际广场4＃楼项目的土地使用权已登记至旭晖公司名下，并于2019年1月25日取得商品房预售许可证明，预售许可证明记载：商品房共15层，总建筑面积13915.7平方米，批准预售建筑面积13915.7平方米。目前，该楼盘尚未竣工。 本院认为，本案售出的商品房是宁远县汇金国际广场项目第4栋第16层H16号房，但相应商品房预售许可证明批准预售的商品房只有15层，据此可知，本案出售的商品房未取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案《商品房买卖合同》应属无效，故对原告诉请确认涉案《商品房买卖合同》无效，本院予以支持。另根据本院已生效判决认定的事实，欧会忠与雄宇公司签订的《合作协议》约定，欧会忠挂靠雄宇公司从事“汇金国际”房地产开发，虽然双方于2015年3月12日解除了《合作协议》，但未采取公开方式让社会公众所知悉，雄宇公司亦未提交证据证明原告对此知情，且在原告与欧会忠签订《商品房买卖合同》前，欧会忠已经以雄宇公司名义陆续开发了“汇金国际”1、2、3号栋房屋，并对外公开出售，以上事实足以使原告相信欧会忠有权代表雄宇公司签订《商品房买卖合同》，故欧会忠的行为构成表见代理，欧会忠与原告签订《商品房买卖合同》的法律后果应当由雄宇公司承担。故对被告雄宇公司提出的“欧会忠与原告签订的《商品房买卖合同》是欧会忠伪造雄宇公司的行政财务合同及公司的印章而签订的，合同的签订是违法的，被告雄宇公司根本不知情，签订合同是欧会忠的个人行为”的辩解意见本院不予支持。欧会忠挂靠雄宇公司开发“汇金国际”项目，是该房地产项目的实际投资经营者和受益人，应当与雄宇公司承担连带责任。虽然欧会忠、雄宇公司将“汇金国际项目4号楼”工程转让给了旭晖公司，但从双方签订的相关转让协议内容来看，旭晖公司负责出资完成4号楼楼盘设计要求和十五层以下主体开发建设，4号楼盘以前的一切欠债与旭晖公司无关，欧会忠、雄宇公司原先所售出的房屋的未收回款项由旭晖公司收回处理，因此旭晖公司对本案涉案商品房不承担责任，故对原告诉请要求旭晖公司连带返还原告购房款本院不予支持。二原告要求被告按年利率6%支付购房款占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告李君、黄于丽与被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司于2016年2月4日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠于本判决发生法律效力后二十日内返还原告李君、黄于丽购房款142967元，并支付利息（利息以142967元为基数，自2016年2月4日起按年利率6%计算至债务履行完毕之日止）；被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠相互承担连带责任； 三、驳回原告李君、黄于丽对被告宁远县旭晖房地产开发有限责任公司的诉讼请求； 四、驳回原告李君、黄于丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3159元，由被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  蒋娅丽 人民陪审员  刘志军 人民陪审员  王继勋 二〇二〇年一月十日 法官 助理  李 环 代理书记员  欧燕菊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。