重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终3946号上诉人（原审原告、反诉被告）重庆百块田商贸有限公司。法定代表人唐大勇，系该公司总经理。委托代理人张曦，重庆广贤律师事务所律师。委托代理人朱建平，重庆广贤律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)李秀珍。委托代理人马林达，重庆互邦律师事务所律师。原审第三人彭小兰。委托代理人张敬东，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆百块田商贸有限公司（下简称百块田公司）与被上诉人李秀珍、原审第三人彭小兰房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2016年2月1日作出(2015)江法民初字第09436号民事判决。百块田公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月16日对本案进行了审理。上诉人百块田公司的委托代理人张曦，被上诉人李秀珍及其委托代理人马林培，原审第三人彭小兰的委托代理人张敬东参加了审理。本案现已审理终结。一审审理查明:位于江北区五红路1号2层9室房屋现所有权登记坐落为重庆市江北区建新东路339号附3号2-9，系李秀珍所有，房屋建筑面积56.34平方米。2009年7月6日，李秀珍与彭小兰签订《租赁合同》，约定李秀珍将该房屋出租给彭小兰，租赁期限2009年9月8日至2015年11月30日。2014年12月23日，李秀珍与百块田公司签订《租赁合同》，约定李秀珍将前述房屋出租给百块田公司使用，租赁期限2014年12月23日至2024年12月22日，月租金6500元，每满一年月租金递增500元，租金每6个月为一期支付，首期租金39000元于租金起算日当日支付，承租人应在每期届满之前30日内，支付下期租金，承租人逾期支付租金及其他相关费用的，每逾期一日按未付金额的1%支付违约金，超过15天未付且非出租人原因造成的，视为承租人自动退租，出租人有权追究承租人的欠交的租金、违约金及其他相关费用，并有权收回房屋；承租人应于签订合同之日支付保证金15000元，该保证金作为承租人向出租人承诺遵守合同规定的保证，租赁关系终止且承租人返还房屋并付清所有费用后，出租人全额无息退还该保证金；出租人应在合同规定期限内交付房屋，交付时房屋及内部设施应完好；双方约定违约金15000元，若出租人签订合同之日起15日仍未按合同约定履行，且未征得对方谅解，则视为违约，承租人有权单方终止合同，并追究出租人的违约责任，出租人除应退还保证金外，承租人有权要求其支付违约金，违约金不足以弥补损失的，承租人可就不足部分要求出租人赔偿，合同期限内出租人若单方解除合同，出租人需赔偿承租人的装修损失；若承租人签订合同之日起15日仍未按合同约定履行，且未征得对方谅解，则视为违约，出租人有权单方终止合同，要求承租人支付拖欠款项和违约金，并收回房屋，有权将保证金充抵违约金，承租人支付的违约金不足弥补出租人损失的，出租人可就不足部分要求承租人赔偿。原承租人彭小兰在该合同落款处手写“同意退租”、“今收到转让费伍万元整，同意本门面转让”字样。百块田公司于合同签订当日支付了彭小兰转让费50000元；彭小兰与李秀珍的房屋租赁合同于同日解除；同日，百块田公司收取了本案涉讼房屋的钥匙，但李秀珍声称系彭小兰直接将钥匙交付给百块田公司，而百块田公司称系李秀珍交付给自己，彭小兰则称将钥匙先返还了李秀珍。2015年3月26日上午11时，百块田公司员工即本案中百块田公司的委托代理人刘勇致电李秀珍之夫即本案中李秀珍的委托代理人马林培，通话中马林培认可因为李秀珍与彭小兰之间的事情没有解决，此前曾同意百块田公司暂缓支付房租。2015年6月1日，李秀珍与重庆莜家食品超市有限公司(以下简称莜家超市)签订了《店铺租赁合同》，合同约定李秀珍将本案涉讼房屋出租给莜家超市，租赁期限为2015年6月1日至2025年5月31日止，第一年月租金为6500元，以后每年月租金递增500元，租金每三个月一交，承租人于签订合同时支付首期租金，以后每期租金应提前一个月交纳；承租人应随首期租金一并支付保证金15000元，租赁关系终止且承租人返还房屋并付清所有费用后，出租人全额无息退还保证金；出租人应保证出租房屋无任何债务纠纷或者未解决事项，若出租房屋出现合同签订之前的任何债务纠纷或者未解决事项，由出租人自行解决，与承租人无关，不得影响承租人的正常装修及正常经营，若因此给承租人造成损失的，承租人有权要求赔偿；出租人违约导致合同解除的，应双倍返还保证金并赔偿装修损失；承租人违约导致合同解除的，交纳的保证金抵做违约金，出租人不予退还，承租人装修等无偿归出租人所有。该合同补充条款另特别约定，双方同意合同主文中的保证金暂定为5000元，若实际经营发生（门店装修为标准）或第三方转让发生，保证金按重签协议金额规定15000元。2015年6月15日，莜家超市向李秀珍支付了5000元保证金，双方在定金收条上注明“业务展开时再补保证金10000元”，同日，莜家超市向李秀珍支付了2015年6月1日至2015年8月31日的租金19500元，李秀珍在收据上注明“今后交租时间为8月1日、11月1日、2月1日、5月1日”。2015年7月6日，李秀珍、莜家超市及百块田公司三方签订了《协议》一份，约定三方同意将李秀珍与莜家超市于2015年6月1日签订的《店铺租赁合同》中莜家超市的所有权利和义务一并转让给百块田公司。2015年6月19日14时，莜家超市员工石添福报警称有人阻碍门面出租，江北区五里店派出所民警到达现场后发现本案涉讼房屋门面上写有“133×××××××7此门面存在严重债务，望租赁户核实，小心上当”几个大字。另查明：百块田公司与莜家超市的法定代表人均为唐大勇。一审庭审中，百块田公司和李秀珍均认可在本案房屋租赁合同的签订与履行中，莜家超市与百块田公司存在经营混同的行为，莜家超市签订合同实际上是百块田公司的意思表示和行为，莜家超市亦向法院出具了一份说明，认可其参与签订的2015年6月1日的《店铺租赁合同》及2015年7月6日三方《协议》实系百块田公司的意思表示和行为，对该说明，百块田公司与李秀珍均无异议。但是，李秀珍认为2015年6月1日的《店铺租赁合同》及2015年7月6日的三方《协议》均是百块田公司为了办理营业证照而要求李秀珍配合签订的虚假合同，而百块田公司则认为该两份合同均是百块田公司和李秀珍的真实意思表示。另，一审庭审中，百块田公司举示了两张照片，照片内容为本案涉讼房屋卷帘门上被人涂有“133×××××××7此门面存在严重债务，望租赁户核实小心上当受骗，求证电话133×××××××7”黑色大字，为证明拍摄时间，照片并配有2015年8月20日重庆晨报，李秀珍认为照片需要其他材料佐证真实性，且书写文字的来源无法确定，彭小兰对该组照片不予认可，但双方均未提供证据予以反驳，法院认为在百块田公司和彭小兰均未提出反证的情况下，该照片可以证明至少在2015年8月20日或其后的某个时间段内，本案涉讼房屋卷帘门上被人涂画了前述文字，结合前述五里店派出所出具的证明，可以证明2015年6月19日至2015年8月20日该段时间内，涉讼房屋卷帘门上被涂有前述文字。另，彭小兰认可该电话号码系其所有，李秀珍认可与彭小兰之间的房屋租赁纠纷尚未了清。百块田公司在一审中诉称：江北区五红路1号2层9室门面房原系李秀珍出租给第三人彭小兰使用，2014年12月23日，百块田公司与李秀珍签订《租赁合同》，约定李秀珍将该房屋出租给百块田公司使用，租期2014年12月23日至2024年12月22日，如一方逾期履行合同义务超过15天且未取得对方谅解的情况下，视为违约，应支付违约金15000元，违约金不足弥补损失的，对方有权另行索赔。原承租人彭小兰在该合同上手写了“同意退租”、“今收到转让费伍万元整，同意本门面转让”字样并签字，百块田公司同时支付了彭小兰50000元转让费。2015年6月1日，李秀珍与莜家超市就前述房屋签订了《店铺租赁合同》，约定李秀珍将前述房屋出租给莜家超市使用，租期2015年6月1日至2025年5月31日止，第一年月租金为6500元，保证金暂定5000元；李秀珍保证所出租房屋并无任何债务纠纷或未解决事项，若出租房出现合同签订前的任何债务纠纷或未解决事项与莜家超市无关，且不得影响莜家超市的正常装修及经营，如因此给莜家超市造成损失，莜家超市有权要求赔偿；若李秀珍未能按期完好如数向莜家超市移交出租房屋及设备，属于违约，应每天按年租金的1%向莜家超市支付违约金，同时莜家超市有权索回延误期的定金。2015年6月15日，莜家超市向李秀珍支付了首期保证金5000元及前三个月租金19500元。2015年李秀珍与莜家超市及百块田公司三方签订了《协议》约定莜家超市将其在《店铺租赁合同》中的权利义务全部转让给百块田公司。前述合同签订后，百块田公司履行了支付转让费、保证金及部分租金的义务，但李秀珍却未解决其与彭小兰的债务纠纷，违反了合同约定，致使合同目的不能实现，故诉至法院，请求：一、解除百块田公司与李秀珍的房屋租赁合同关系；二、判令李秀珍退还百块田公司保证金5000元、租金19500元；三、判令李秀珍支付2014年12月23日起至2015年6月1日的违约金15000元；四、判令李秀珍每天按年租金1%计算，支付2015年6月1日起至合同解除之日的违约金39000元；五、判令李秀珍赔偿百块田公司转让费损失50000元；六、本案诉讼费由李秀珍负担。李秀珍在一审中辩称：2014年12月23日的合同是百块田公司、彭小兰和李秀珍三方共同参与下签订的，合同签订后，彭小兰直接将房屋交付给了百块田公司，故李秀珍完成了合同的交付义务，并未违约。2015年6月1日签订的合同并非双方真实意思表示，莜家超市也是百块田公司关联企业，百块田公司承租李秀珍房屋本为了经营超市，因需办理营业执照，故要求李秀珍配合与莜家超市签订了2015年6月1日的合同，后来莜家超市未能在本案涉讼房屋处开设，故又重新签订了一个转让权利义务的协议，所以2015年6月1日的合同对双方不具有约束力。对于百块田公司的诉讼请求，李秀珍认为：一、同意解除房屋租赁合同关系，但李秀珍并未违约，是百块田公司违约；二、同意退还5000元保证金；三、房屋已经交付，不同意返还19500元租金；四、李秀珍未违约，其要求李秀珍支付违约金的请求不成立；五、转让费并非李秀珍收取，与其无关，百块田公司要求李秀珍赔偿其转让费损失没有法律依据。李秀珍在一审中反诉称：2014年12月23日，经原承租人彭小兰同意，李秀珍与百块田公司签订了租赁合同，并由彭小兰直接将钥匙交给了百块田公司，但合同签订后，百块田公司并未按约向李秀珍支付保证金和房租，经多次催要，对方均以各种理由拒绝支付。后百块田公司为了经营莜家超市，请求李秀珍配合重新签订合同用于向有关部门申请办证，故李秀珍与莜家超市于2015年6月1日签订了《店铺租赁合同》，后百块田公司又以用百块田公司名义办证为由，对2015年6月1日的合同权利义务签订了转让协议。综上，百块田公司签订合同后，并未按照约定支付租金和保证金，故诉至法院，请求：一、判令解除百块田公司与李秀珍的房屋租赁合同关系；二、判令百块田公司返还位于江北区五红路1号2层9室门面房；三、判令百块田公司支付2014年12月24日至2015年8月23日的房租余款32500元，并按合同约定的标准支付租金至合同解除之日；四、判令百块田公司支付违约金15000元。百块田公司在一审中针对反诉辩称：一、同意解除双方的房屋租赁合同关系；二、李秀珍未按约定交付房屋，无权要求返还；三、百块田公司未违约，是李秀珍违约，故百块田公司不应支付租金，也不应支付违约金。第三人彭小兰对本诉和反诉一并发表意见称：一、2014年12月23日签订的房屋租赁合同系百块田公司和李秀珍的真实意思表示，对双方有法律约束力，彭小兰提前终止了与李秀珍的房屋租赁合同关系，该合同中的权利义务与彭小兰无关；二、百块田公司给付彭小兰50000元转让费也系百块田公司的真实意思表示，而彭小兰也履行了将房屋内设备交给百块田公司的义务，并提前终止了与李秀珍之间的合同关系，使李秀珍获得了房屋租赁的机会；三、双方其后签订的合同与纠纷，均与彭小兰无关。一审法院认为，李秀珍与百块田公司签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均认可2015年6月1日的《店铺租赁合同》及2015年7月6日三方《协议》中莜家超市的签字实为代表百块田公司作出意思表示，而莜家超市对此亦予以认可，双方的分歧在于百块田公司认可该两份协议的效力，而李秀珍则以该两份合同并非双方当事人的真实意思表示而对其效力予以否认，由于李秀珍并未举证证明其该观点，故法院认可2015年6月1日的《店铺租赁合同》及2015年7月6日三方《协议》的效力，该两份协议均系李秀珍与百块田公司的真实意思表示，是对双方之前签订的《租赁合同》的补充和变更。关于李秀珍是否违约。首先，李秀珍作为出租人，其主要合同义务为交付房屋，且交付房屋应该符合合同约定。2014年12月23日《租赁合同》签订后，百块田公司当日即收到了房屋的钥匙，李秀珍即履行了交付房屋的义务，此阶段李秀珍并无违约，但李秀珍与百块田公司于2015年6月1日再次签订了《店铺租赁合同》，该合同中约定了李秀珍应该交付并无任何债务纠纷或未解决事项的房屋给百块田公司，此约定系双方的补充新约定。但李秀珍交付的房屋并未达到该新约定的标准，李秀珍庭审中认可了与彭小兰之间的租赁纠纷尚未解决，且本案涉讼房屋卷帘门上被涂写了文字亦足以证明李秀珍存在尚未解决的纠纷致使百块田公司在占有使用该房屋期间受到了干扰和影响，故就此而言，李秀珍的履行合同违反了2015年6月1日的《店铺租赁合同》的明确约定，构成了违约。其次，李秀珍的履行合同虽违反了2015年6月1日的《店铺租赁合同》的明确约定，但百块田公司并未举示证据证明因该违约行为导致百块田公司承租涉讼房屋的目的无法实现，涉讼房屋上被涂刷了文字的事实也不能得出该房屋无法正常使用的结论，李秀珍并未构成根本违约，且双方签订的合同中亦没有约定此类情形下，承租人有权解除合同，故百块田公司可以追究李秀珍的其他违约责任，但不能以李秀珍存在前述违约为由主张解除合同。关于百块田公司的诉讼请求。一、如前述，百块田公司不能以李秀珍的违约为由主张解除合同，但由于李秀珍和百块田公司均提出了解除合同的诉讼请求，且双方在庭审中均同意解除合同，故对于对百块田公司要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。二、关于百块田公司要求的2014年12月23日至2015年6月1日的违约金15000元，因此时双方仅签订了第一份《租赁合同》，尚未签订2015年6月1日的《店铺租赁合同》，而第一份《租赁合同》中李秀珍的履行并未违约，故无需承担违约责任，对百块田公司要求李秀珍支付15000元违约金的诉讼请求，法院不予支持。三、因李秀珍同意返还5000元保证金，故对百块田公司的该诉讼请求，法院予以支持。四、由于百块田公司并无合同解除权，故其亦无权要求李秀珍退还合同解除前的房屋租金，对百块田公司的该项诉讼请求，法院不予支持。五、2015年6月1日的《店铺租赁合同》第九条第一款约定若李秀珍未能按期完好如数向莜家超市移交出租房屋及设备，属于违约，应每天按年租金的1%向莜家超市支付违约金。法院认为此处约定应交付“完好如数”的要求，系要求李秀珍所交付的房屋本身应符合质量要求，而李秀珍与他人存在债务纠纷或其他未解决事项并不影响李秀珍已经“完好如数”地向百块田公司交付了房屋，故李秀珍无需承担该项违约责任，对百块田公司要求李秀珍按照每日年租金1%的标准支付违约金的诉讼请求，法院不予支持；六、因李秀珍的违约行为并未导致百块田公司与李秀珍之间的合同目的无法实现，百块田公司无权要求解除合同，故其要求李秀珍赔偿50000元转让费损失的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。关于李秀珍的反诉请求。一、如前述，对李秀珍要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。二、合同解除后，百块田公司负有返还房屋之义务，故对李秀珍的该项诉讼请求，法院予以支持。三、李秀珍虽同意百块田公司缓交租金，但缓交并非免交，百块田公司已经取得了房屋的使用权，故仍负有支付租金的义务。2014年12月23日至2015年5月31日期间，李秀珍交付了涉讼房屋，百块田公司亦实际控制了该房屋，该合同已经实际履行，故百块田公司应按照2014年12月23日的《租赁合同》约定的标准支付租金，百块田公司该期间应付租金为6500元/月×5个月＋6500元/月÷31天×8天＝34177.42元。2015年6月1日起，百块田公司应按《店铺租赁合同》约定的标准向李秀珍支付租金，由于百块田公司已经支付了2015年6月1日至2015年8月31日的租金，故百块田公司应从2015年9月1日起至本合同解除之日，按《店铺租赁合同》约定的标准向李秀珍支付租金，对李秀珍有关租金的诉讼请求，未超过前述部分，法院予以支持，超出部分，法院不予支持。四、由于李秀珍同意百块田公司缓交租金，在收取保证金时亦作了“业务展开时再补保证金10000元”的表述，且李秀珍庭审中并未举示证据证明在之前的合同履行过程中主动催要了租金和保证金，故可以认定百块田公司迟延支付租金和保证金的行为得到了李秀珍的认可或谅解，百块田公司的该行为并不构成违约，李秀珍亦无权要求百块田公司支付15000元违约金，对李秀珍的该项诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆百块田商贸有限公司与李秀珍之间房屋租赁合同关系于本判决生效之日起解除；二、李秀珍于本判决生效之日起5日内返还重庆百块田商贸有限公司租赁保证金5000元；三、重庆百块田商贸有限公司于本判决生效之日起5日内，将位于重庆市江北区建新东路339号附3号2-9房屋返还李秀珍；四、重庆百块田商贸有限公司于本判决生效之日起5日内，向李秀珍支付2014年12月24日至2015年5月31日的租金34177.42元，并按照双方签订2015年6月1日的《店铺租赁合同》中约定的月租金标准向李秀珍支付2015年9月1日至房屋租赁合同关系解除之日止的租金；五、驳回重庆百块田商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回李秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1420元，由重庆百块田商贸有限公司负担1300元，由李秀珍负担120元；反诉案件受理费减半收取846元，由重庆百块田商贸有限公司负担400元，由李秀珍负担446元。宣判后，百块田公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第09436号民事判决第一项，依法改判百块田公司与李秀珍的房屋租赁合同关系自一审法院向李秀珍送达起诉状副本之日起解除；2、撤销一审判决第三、四项；3、撤销一审判决第五项，改判李秀珍退还百块田公司租金19500元，并支付2014年12月23日起至2015年6月1日的违约金15000元，每天按年租金的1%向百块田公司支付自2015年6月1日起至合同解除之日的违约金；4、改判李秀珍赔偿百块田公司转让费损失50000元；5、本案一、二审诉讼费用由李秀珍承担。主要事实和理由：1、一审判决关于合同解除的时间认定错误。百块田公司在诉状中要求解除合同，李秀珍在收到诉状后并未提出异议，并在反诉状中同样请求解除合同，故按照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本案解除合同的时间应为李秀珍收到诉状副本的时间；2、一审判决判决百块田公司向李秀珍支付2014年12月24日至2015年5月31日的租金错误。百块田公司举示了其员工刘勇与李秀珍的丈夫马林培的录音证据，一审判决对该证据也予以认定，该录音证据可以证明由于李秀珍与原承租人彭小兰之间的租赁纠纷，李秀珍在双方签订第一份合同后不仅要求百块田公司缓交房租而且也要求其暂缓进场使用房屋，因此第一份合同并未实际履行，合同期限应从2015年6月1日重新起算，故百块田公司不应支付2014年12月24日至2015年5月31日的租金；3、百块田公司与李秀珍签订的两份合同均是合法有效的，由于李秀珍没有按照合同约定交付达到约定标准的房屋已构成违约，故应当承担退还房租、支付违约金及赔偿损失的违约责任；4、关于返还房屋的问题，因百块田公司并未实际占有使用房屋，仅持有房屋钥匙，故不存在返还房屋之说，且房屋钥匙已在上诉之日寄还给了李秀珍。李秀珍答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：1、本案不符合《合同法》第九十三条、九十四条规定的情形，一审认定判决生效之日为合同解除日正确；2、本案为转租，彭小兰将房屋转盘给百块田公司，李秀珍对此予以认可并和百块田公司直接签订了租赁合同，李秀珍已将房屋钥匙交给了该公司，且彭小兰并未干扰百块田公司使用房屋，因此应认定房屋已经交付、合同已经履行；3、李秀珍认可2016年3月2日已将争议房屋收回并于当月18日将该房另行出租给他人。原审第三人彭小兰陈述无意见。二审审理查明，彭小兰与李秀珍、马林培于2016年2月16日在江北区人民法院达成(2016)渝0105民初175号民事调解书，协议内容：一、马林培、李秀珍返还彭小兰房屋租赁保证金10000元、剩余租期租金30000元，合计40000元。其中，马林培、李秀珍于2016年3月31日前支付彭小兰10000元，于2016年4月30日前支付10000元，于2016年5月31日前支付剩余20000元。二、若马林培、李秀珍逾期未支付上述款项的，则应以未付款项为基数，按照人民银行发布的同期贷款基准利率的四倍标准向彭小兰支付逾期付款违约金，至其实际付清款项之日止。三、前述款项付清后，彭小兰放弃其他诉讼请求，双方的房屋租赁合同纠纷一次性了清。本院二审查明的其他事实与一审认定的相同，本院予以确认。本院认为，双方争议焦点为：1、李秀珍与百块田公司于2014年12月23日签订的《租赁合同》是否实际履行，百块田公司是否应向李秀珍支付2014年12月24日至2015年5月31日的租金；2、百块田公司要求李秀珍退还已交租金并给付违约金、赔偿转让损失的请求能否成立；3、李秀珍与百块田公司的房屋租赁合同关系解除时间。针对双方的争议焦点，本院评析如下：关于第一个争议焦点，百块田公司上诉称其虽然收取了钥匙，但由于李秀珍与前一承租人彭小兰之间的租赁合同纠纷，李秀珍让百块田公司暂缓入住和给付房租，双方2014年12月23日签订的合同并未实际履行，租赁合同关系应从双方2015年6月1日签订后一份合同时起算。李秀珍对此辩称在双方于2014年12月23日签订租赁合同后曾多次要求百块田公司给付租金和保证金，并认为没有及时退还彭小兰的租金也是因为百块田公司没有及时给付租金造成的。本院认为，首先，由于双方在一审中对百块田公司员工刘勇与李秀珍丈夫马林培的录音对话均无异议，本院对该录音证据予以认可。在该录音对话中，马林培认可由于与彭小兰之间的问题其要求百块田公司暂缓进场和打房租，且刘勇也提到了要求把合同日期改一下，对此马林培也表示同意；其次，结合彭小兰在二审中举示的(2016)渝0105民初175号民事调解书，证明彭小兰与李秀珍、马林培之间确实存在租赁合同纠纷，李秀珍、马林培在与百块田公司签订合同后没有及时退还彭小兰剩余的租金，这也印证了录音对话中马林培所说“我没得啥子问题解决了，她因为现在今天只有一个月租金了，你们现在可以了，因为她恢复不够了……”；再次，李秀珍在与百块田公司于2015年6月1日签订合同后，百块田公司是按后一份合同约定的数额向李秀珍给付租金和保证金，李秀珍未举证证明其曾要求百块田公司按前一份合同约定数额给付租金和保证金；最后，李秀珍与彭小兰的租赁合同关系解除以后，向彭小兰退还剩余租金的义务人是李秀珍、马林培，而不是百块田公司，所以李秀珍认为需要百块田公司向其给付租金后才能向彭小兰退还租金的理由并不成立。综上，本院认为虽然按照房屋租赁的一般交易习惯，承租人收取房屋钥匙应当视为其接收了房屋，但本案中由于李秀珍及其丈夫马林培与前一承租人彭小兰存在租赁合同纠纷，在百块田公司接收房屋钥匙后，李秀珍及其丈夫马林培要求百块田公司暂缓入场和给付房租，因此百块田公司在2014年12月23日之后并未实际入场使用房屋，按照《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此百块田公司不应支付2014年12月24日至2015年5月31日期间的租金。百块田公司与李秀珍于2015年6月1日重新签订《租赁合同》并已实际履行，故百块田公司与李秀珍的租赁合同关系应从2015年6月1日起算。关于第二个争议焦点，本院认为李秀珍与百块田公司于2014年12月23日和2015年6月1日签订的两份《租赁合同》均为双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。百块田公司上诉认为李秀珍没有按照第一份合同的约定按时交付房屋，因此李秀珍应当向其给付15000元的违约金。本院认为，虽然双方签订合同后，基于李秀珍及其丈夫马林培的要求，百块田公司并未按照合同约定入场使用房屋，但百块田公司并未举证证明其曾向李秀珍提出过异议，且百块田公司认可双方2015年6月1日签订的合同是对前一份合同关于履行期限的变更，因此可视为双方对变更租赁合同的起算时间达成了一致意见，因此百块田公司要求李秀珍给付15000元违约金的请求和理由不能成立，本院不予支持。百块田公司上诉认为李秀珍没有按照第二份合同的约定交付符合约定要求即没有任何债务纠纷的房屋，因此李秀珍应当退还其已给付的租金，并要求李秀珍按年租金的1%从2015年6月1日至合同解除之日支付违约金和赔偿转让费损失50000元。本院认为，虽然双方2015年6月1日签订的合同约定“甲方应保证所出租房屋无任何债务纠纷或未解决事项”，但百块田公司除了举证证明所租用房屋的卷帘门上被人涂有“133×××××××7此门面存在严重债务，望租赁户核实小心上当受骗，求证电话133×××××××7”黑色大字外，并没有举证证明由于李秀珍、马林培与彭小兰之间的债务纠纷给其使用房屋造成了其他干扰和影响，本院认为百块田公司仅以此认为李秀珍没有交付符合约定的房屋而要求其退还租金、承担违约责任及赔偿损失的请求和理由不能成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点，虽然百块田公司在一审起诉时要求解除合同，而李秀珍对此并无异议且在反诉时也要求解除合同，但双方要求解除合同的理由均是以对方存在违约情形而请求解除，故本院认为百块田公司和李秀珍均要求解除合同不属于《合同法》第九十三条规定的协商一致解除合同的情形。经法院审理查明，在合同履行过程中，李秀珍并不存在违约情形，故百块田公司不享有《合同法》第九十四条规定的法定解除权，而百块田公司则因为没有按照合同约定交付之后的租金，已构成违约，因此李秀珍请求解除合同的理由成立，本院予以支持，故一审判决双方的租赁合同关系于判决生效之日解除并无不当。二审审理中，百块田公司陈述其已在一审判决之后将房屋钥匙寄给了李秀珍，但并未举示具体寄回的时间，结合李秀珍认可其已于2016年3月2日将争议房屋收回并于当月18日将该房另行出租给了他人的事实，本院认为可酌定李秀珍与百块田公司的租赁合同关系于2016年3月2日解除，故百块田公司应向李秀珍支付2015年9月1日至2016年3月2日的租金39427元。综上，因二审出现新证据、新事实，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第09436号民事判决第二、五项；二、撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第09436号民事判决第一、三、四、六项；三、重庆百块田商贸有限公司与李秀珍之间的房屋租赁合同关系于2016年3月2日解除；四、重庆百块田商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向李秀珍支付2015年9月1日至2016年3月2日的租金39427元；五、驳回李秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取1420元，由重庆百块田商贸有限公司负担1300元，由李秀珍负担120元；反诉案件受理费减半收取846元，由重庆百块田商贸有限公司负担400元，由李秀珍负担446元；二审案件受理费1992元，由重庆百块田商贸有限公司负担1486元，由李秀珍负担506元(上述诉讼费已由重庆百块田商贸有限公司和李秀珍向法院预缴不退，重庆百块田商贸有限公司和李秀珍应承担部分可在退还保证金和给付租金时相互予以抵扣)。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  刘 希代理审判员  王 兵二〇一六年六月十二日书 记 员  江满意