甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初4149号 原告：孙志强，男，1947年11月24日出生，汉族，天水公路总段秦州公路段退休职工，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：孙小梅（系原告女儿），住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：洪沛田，甘肃端方律师事务所律师。 原告：张桂兰，女，1950年11月27日出生，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：高强（系原告女婿），住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：刘勇，甘肃端方律师事务所律师。 被告：高玉兰，女，1948年10月4日出生，汉族，住天水市秦州区。 被告：周小淇，男，2002年7月11日出生，汉族，住天水市秦州区。 法定代理人：郝越（系周小淇母亲），住河北省邢台市桥西区。 被告：郝越，女，1973年10月22日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 原告孙志强、张桂兰与被告高玉兰房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月5日判决驳回原告孙志强、张桂兰的诉讼请求。孙志强、张桂兰上诉至天水市中级人民法院，天水市中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）甘05民终xxx号民事裁定书，认为未将郝越、周小淇列为当事人，遗漏了必须参加诉讼的当事人，违反了法定程序，裁定撤销原判，发回重审。本案于2019年11月25日立案后，本院于2019年11月27日追加周小淇、郝越为本案的共同被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙志强委托诉讼代理人孙小梅、洪沛田，原告张桂兰委托诉讼代理人高强、刘勇到庭参加诉讼。被告高玉兰、周小淇、郝越经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 孙志强、张桂兰向本院提出诉讼请求：请求判令高玉兰、周小淇、郝越5日内协助孙志强、张桂兰办理位于天水市秦州区长仪路1号公路段家属楼xxx号房屋的所有权转移登记手续。事实和理由：孙志强、张桂兰的儿子孙泉与周秉全、高玉兰女儿周静原系夫妻关系，高玉兰、周秉全（已去世）将位于天水市秦州区长仪路1号公路段家属楼xxx号房屋转让给孙志强与张桂兰（未订立书面合同），孙志强与张桂兰付清房款后，对房屋进行装修后交由孙泉和周静居住，2005年12月2日孙泉与周静解除婚姻关系，后双方就该房屋产权发生争议，遂状诉到院，请求处理。 高玉兰、周小淇、郝越未作答辩，但高玉兰在原审中辩称，位于天水市秦州区长仪路1号公路段家属楼xxx号房屋所有权人为高玉兰、周秉全夫妇，与孙志强、张桂兰无关。周秉全原系天水公路段职工，涉案房屋系1996年周秉全所在单位给员工分配的带有福利性质集资房。高玉兰与孙志强、张桂兰只是借款关系，高玉兰当时向其妹妹高惠兰借款16000元，缴纳了70%产权的房款，后来因与其妹关系不睦，遂向孙志强借款，给其妹连本带息归还18000元，故本案涉案房屋的购房款为周秉全和高玉兰支付。2018年11月9日周秉全、高玉兰二人曾以物权保护为由起诉到秦州区人民法院，法院判令孙泉腾退该房屋。 孙志强、张桂兰为证明其主张，提交了以下证据： 1.天房权证秦第xxx号产权证复印件1份，拟证明房屋产权尚在周秉全名下，周秉全未协助办理涉案房屋的所有权登记手续的事实； 2.（2018）甘0502民初xxx号案件中证人李建兰的证言，拟证明涉案房屋实际由孙志强与张桂兰出资购买的事实； 3.房款收据复印件1份，拟证明因孙志强与张桂兰支付房款而实际持有收据的事实； 4.天水公路局秦州区公路段房产证领取登记表复印件1份，拟证明当时房屋产权证由孙志强与张桂兰的女儿孙红梅领取，房屋所有权证系孙志强与张桂兰持有的事实。 高玉兰、周小淇、郝越未到庭亦未发表质证意见，但在原审中，高玉兰对证据1的真实性认可，但认为该证据恰证明房屋产权归周秉全所有的事实；对证据2、3不认可，认为即使证明孙志强去缴纳了房款，也无法证明孙志强不是替周秉全去交的钱，且证人李建兰与孙志强关系密切，证言不可信；对证据4真实性不认可，认为该证据为复印件，来源不明且没有公章。 本院审核认为，证据1系房地产交易部门颁发，来源合法，内容真实，本院予以采信；证据2系（2018）甘0502民初xxx号案件中李建兰的证言，在该案庭审中，周秉全、高玉兰当时对李建兰的证言无异议，该证据与证据3中的票据相互印证，可以证明部分房款系孙志强与张桂兰缴纳的事实，故对证据2、3，本院予以采信；证据4天水公路局秦州区公路段房产证领取登记表复印件，结合本院调取的证据综合认定。 高玉兰未到庭亦未提交证据，为证明其主张，其在原审中提交了以下证据： 1.天房权证秦字第xxx号房产证原件1份，拟证明房屋所有权证下发后被孙泉偷走，周秉全挂失后于2015年2月11日重新补办的事实； 2.从房屋交易中心调取的房屋买卖契约及收据复印件各1份，拟证明当时与天水公路总段签订房屋买卖合同及付款人均为周秉全的事实； 3.麦积区公路段出具的证明，拟证明案涉房屋的暖气费、物业费等杂费都由周秉全支付的事实； 4.天水郡派出所三次接警记录，拟证明当时双方发生矛盾以后，孙泉把案涉房屋门锁撬开强行进入的事实； 5.公路段财务收款收据及凭证复印件1份，拟证明案涉房屋的房款均系周秉全缴纳的事实。 原审中，孙志强与张桂兰对证据1真实性和证明目的均不予认可，认为涉案房屋所有权证由孙志强与张桂兰领取并保管，后来发生争议之后周秉全才去补办的；对证据2真实性认可，但周秉全、高玉兰已将该房屋转让给孙志强与张桂兰；对证据3真实性认可，但涉案房屋一直由周静和孙泉居住，后来二人离异，一直由周静居住，谁居住使用，谁出物业费，不能因此否定周秉全、高玉兰与孙志强、张桂兰之间的房屋买卖关系；对证据4的真实性认可，但与本案没有关联性，不予认可；对证据5真实性无异议，但购房款实际全部是孙志强与张桂兰向天水公路局缴纳，票据原件均在孙志强与张桂兰处。 本院审核认为，证据1房屋所有权证来源合法，内容真实，对其真实性予以采信，高玉兰表示系孙泉偷走房屋所有权证，但并未提供相应证据证明，亦无相应的报警记录，故对该证明目的不予采信；孙志强与张桂兰对证据2真实性认可，应予采信，对证明目的结合其他证据综合认定；证据3甘肃省天水市公路管理局麦积公路管理段出具的证明，孙志强与张桂兰对该证据真实性无异议，本院予以采信，该证据可以证明该房屋的暖气费、物业费等杂费都由周秉全缴纳的事实；孙志强与张桂兰对证据4真实性认可，本院予以采信，该证据能证明双方因房屋产生纠纷的事实；孙志强与张桂兰对证据5真实性认可，本院予以采信，对证明目的，结合全案证据综合分析认定。 周小淇、郝越未提交证据。 原审中，为查明案件事实，本院依职权调取了以下证据材料，并组织双方当事人到庭进行了质询： 1.天水公路局综合办公室工作人员汪恒的调查笔录，证明孙志强与张桂兰提交的天水公路局秦州区公路段房产证领取登记表复印件确系其单位档案材料复印件，当时房屋产权证由孙红梅领取，案涉房屋购房款系孙志强缴纳的事实； 2.天水公路局秦州区公路段原总务科科长陈四海的调查笔录，证明案涉房屋购房款系孙志强缴纳的事实。 经质证，孙志强与张桂兰对上述证据均无异议，高玉兰对上述证据均不认可，高玉兰的委托诉讼代理人霍红霞对汪恒做了电话录音，录音中汪恒仅证实房产证系孙红梅领取的事实，对谁交购房款并不知情，陈四海不是收款人也不是财务经办人，无法证明购房款的缴纳情况。 本院审核认为，本院调取的证据与孙志强与张桂兰提交的证据相互印证，形成证据链，可以证明案涉房屋系孙志强与张桂兰以周秉全名义出资购买的事实，故本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 孙志强、张桂兰与周秉全、高玉兰原系亲家关系，孙志强、张桂兰之子孙泉与周秉全、高玉兰之女周静于1997年8月20日登记结婚。周秉全原系天水公路段退休职工，本案争议房屋位于天水市秦州区长仪路1号公路段家属楼xxx号，建筑面积为65.6平方米，系天水公路段1996年福利分配给周秉全的集资住房。1997年孙泉与周静结婚时，孙志强、张桂兰与周秉全、高玉兰决定将此房屋购买后交由孙泉与周静居住使用。1997年，孙志强缴纳了70%购房款，因孙志强无集资购房资格，故购房合同以周秉全、高玉兰的名义签订，房屋产权也登记在周秉全、高玉兰名下。1998年房屋交付使用后，孙志强与张桂兰出资对案涉房屋进行了简单装修，孙泉与周静搬入居住，同年5月11日，孙泉与周静儿子孙泽鑫出生。2005年，孙泉与周静协议离婚，协议约定：“房子由女方居住，现无转让权，孩子（孙泽鑫）成人后房子归孩子所有，房内一切物件归女方所有，一切债务由男方承担。”离婚后孙泉与周静二人仍共同居住在涉案房屋内。2009年4月30日孙志强与张桂兰缴纳了剩余30%购房款，同年12月9日案涉房屋初次办理了房屋产权登记，由孙志强与张桂兰的孙红梅代孙志强领取了房产证，初始房产证原件及购房款缴费票据一直由孙志强与张桂兰保存。2010年孙泉搬出案涉房屋，该房屋由周静继续居住。2015年1月12日，周秉全、高玉兰对该房屋原始产权证进行了挂失登记，同年2月11日周秉全、高玉兰补办了产权登记手续。2018年7月，孙泉强行撬锁搬进涉案房屋居住。2018年11月9日周秉全、高玉兰就该争议房屋物权保护为由起诉至本院，要求孙泉腾退案涉房屋后。2019年2月，孙志强、张桂兰以案涉房屋系周秉全、高玉兰出售给孙志强、张桂兰为由，状诉到院，要求处理。 另查明，周秉全于2019年4月21日去世，其父母均先于其去世，周秉全与高玉兰婚姻存续期间生育周军、周静、周萍三个子女，周军于2019年4月27日去世，周军与郝越婚姻存续期间生育周小淇一个儿子。周静、周萍向本院表明放弃本案权利，不参加本案诉讼。孙志强与张桂兰婚姻存续期间生育四女一子，二人只有孙泉一个儿子和孙泽鑫一个孙子。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉房屋的实际权利人为孙志强、张桂兰还是周秉全、高玉兰？二、孙志强、张桂兰与孙泉、周静之间房屋赠与关系是否成立？三、孙泉与周静签订的离婚协议中将该房屋产权处分归孙泽鑫所有是否成立？ 关于案涉房屋的实际权利人为孙志强、张桂兰还是周秉全、高玉兰的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，本案中，虽然案涉房屋登记的所有权人为周秉全与高玉兰，但从孙志强、张桂兰提交的证据及本院调取的证据来看，案涉房屋的购房款系孙志强与张桂兰缴纳，房屋装修款也系该二人出资，房屋所有权证及购房票据均由孙志强与张桂兰保管，只因案涉房屋系单位集资住房，孙志强与张桂兰并没有购房资格，经孙志强、张桂兰与周秉全、高玉兰协商后，以周秉全的名义购买案涉房屋后交由孙泉和周静居住，虽案涉房屋登记在周秉全、高玉兰名下，但系孙志强、张桂兰借周秉全的名义购买案涉房屋，故该房屋的实际权利人应为孙志强与张桂兰。 孙志强、张桂兰与孙泉、周静之间房屋赠与关系是否成立的问题。虽然孙志强、张桂兰与孙泉、周静未签订书面的赠与合同，但鉴于其之间系父母与子女关系，实践中未签订赠与合同的现象普遍存在，主要看赠与人作出赠与行为时是否是其真实的意思表示，本案中，孙志强、张桂兰自1997年购买案涉房屋并装修后，就将案涉房屋交由孙泉与周静居住使用至2010年，且孙志强与张桂兰生有四女一子，孙泉和孙泽鑫作为二人唯一的儿子和孙子，孙志强、张桂兰将案涉房屋赠与儿子孙泉和儿媳周静，符合中国国情和当地风俗习惯，故应视为孙志强、张桂兰将该房产赠与孙泉与周静二人，且孙泉与周静一直居住在案涉房屋内视为接受赠与，之所以没有办理房屋产权转移登记手续，是因为案涉房屋未登记在孙志强与张桂兰二人名下，故孙志强、张桂兰与孙泉、周静之间形成事实上的房屋赠与关系且发生法律效力。 关于孙泉与周静签订的离婚协议中将该房屋产权处分归孙泽鑫所有是否成立的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”的规定，孙泉与周静离婚时达成的离婚协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也不损害其他人的利益，且孙泉与周静已办理了离婚手续，二人在离婚协议中约定的案涉房屋待孙泽鑫成年后归孙泽鑫所有，现孙泽鑫已经成年，孙泉与周静对案涉房屋处分的条件已经成就，且二人于2005年离婚时就对案涉房屋进行了处置，孙志强、张桂兰与周秉全、高玉兰多年来并未对该协议提出异议，故孙泉与周静二人将案涉房屋产权处分归孙泽鑫所有合法有效。 综上所述，涉案房屋的产权登记在周秉全、高玉兰名下，但应认定孙泽鑫系案涉房屋的实际所有权人，故孙泽鑫可以要求相关涉案当事人协助办理房屋所有权转移登记，而孙志强、张桂兰要求高玉兰、周小淇、郝越协助办理房屋所有权转移登记无事实与法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条规定，判决如下： 驳回原告孙志强、张桂兰的诉讼请求。 案件受理费7400元，由原告孙志强、张桂兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  许龙泉 审 判 员  马 冰 人民陪审员  文 祎 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  秦风风 书 记 员  汪 麟