广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2886号 原告（反诉被告）：陈志新，男，汉族，1982年4月9日出生，住广西北海市海城区，现住广西北海市海城区。 原告（反诉被告）：陈智珍，女，汉族，1987年8月7日出生，住广西北海是海城区，现住广西北海市海城区。 二原告的共同委托诉讼代理人：伍韦华韦华，广西易桂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海中南房地产开发有限公司，住所地广西北海市北海大道。 法定代表人：邱朝睿，总经理。 委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾季红，广西天惠律师事务所实习人员。 原告（反诉被告）陈志新、陈智珍与被告（反诉原告）北海中南房地产开发有限公司（以下简称中南房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理后，因案情复杂，本案转入普通程序进行审理，依法组成由代理审判员莫雪芳担任审判长,与人民陪审员李石珍、刘玉梅参加的合议庭，于2016年11月22日公开开庭进行了审理，书记员孟伟担任记录。原告（反诉被告）陈志新及二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人伍韦华韦华，被告（反诉原告）中南房地产的委托诉讼代理人李玉萍、曾季红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志新、陈智珍诉称：两原告系夫妻关系，被告以低首付的促销手段卖房，由被告违反法律规定向原告提供20%首付贷，故原告于2014年10月29日向被告购买其开发的位于北海市房屋，并签订了合同编号为9-0804的《商品房买卖合同》，原告先行支付了150767元购房款，并签订分期付款合同，每月支付6084元，并依约交纳了相关税款，提供了详细的个人资料由被告代办银行按揭贷款。自2015年5月30日至今被告未能依约交付合格的商品房，原告的银行按揭到了2016年9月7日被告才告知办不下来，而原告的征信毫无问题，后得知是银行不认可其商品房抵押价值导致原告按揭贷款办不下来的根本原因。故被告构成了根本性的违约。为此，原告向本院起诉，请求判决：1、判令解除原被告所签订的《商品房买卖合同》（合同编号9-0804）；2、判令被告归还购房款156851元，并自2014年11月27日起按每日万分之五向原告支付违约金直至付清为止暂算至2016年9月27日为51760.83元，以上共计208611.83元；3、赔偿原告损失11079.14元；4、判令被告承担本案诉讼费用。 原告陈志新、陈智珍对其陈述在举证期限内向本院提供的证据有： 1、商品房买卖合同，证明原被告商品房之间存在商品房买卖关系及约定；2、购房款借款和还款合同书，证明被告违法提供首付贷；3、税收缴费书、发票，证明原告支付购房款及交纳税费的事实；4、个人信用报告，证明原告征信信用正常；5、解约函，证明被告同意解约；6、身份证、结婚证等，证明原、被告的身份信息情况。 被告中南房地产辩称：同意两原告的第一项诉求；对于两原告的第二项请求，不予同意，因为本案是两原告违约导致合同不能履行，即使要退还两原告相应购房款，也需要在购房款里面扣减两原告应承担的违约责任，故两原告的此项主张无事实和法律依据；两原告的第三项诉求也无事实和法律依据；对于第四项诉讼请求，本案合同产生过错的责任在原告而不在被告，故被告不同意承担本案诉讼费用。 被告中南房地产针对本诉在举证期限内没有证据向本院提交。 反诉原告中南房地产同时反诉称：二反诉被告为夫妻关系，2014年10月29日，反诉原告与二反诉被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：二反诉被告购买反诉原告开发的位于北海市房屋，房屋总价款人民币736767元，二反诉被告首期支付总价款的40.28%即人民币296767元（其中146000元由反诉原告向二反诉被告提供借款），余款人民币440000元由二反诉被告向银行申请贷款支付。该合同附件五补充协议第四条第6款同时约定：“若银行或公积金中心不同意买受人办理按揭贷款，买受人应在接到通知之日起7日内以现金形式付清全部银行按揭或公积金部分房款”。2016年7月25日，因按揭银行向反诉原告作出情况说明因反诉被告陈智珍提交的资料无法满足贷款条件，不予贷款。反诉原告于2015年7月26日向二反诉被告发出《催告通知书》要求二反诉被告按合同约定向反诉原告缴纳余下440000元房款。但二反诉被告一直拒不缴纳，直至2016年9月7日，反诉原告根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》合同附件五补充协议第四条第9款约定向二反诉被告发出《解约函》，通知解除与二反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号9-0804），并要求二反诉被告支付违约金73677元，但二反诉被告一直拒不支付。二反诉被告违反合同约定已构成根本违约，拒不按照合同约定向反诉原告支付余下房款，反诉原告有权解除合同及请求支付违约金。为此，反诉原告提起反诉，请求判决：1、判令解除反诉原告与二反诉被告于2014年10月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号9-0804）；2、判令二反诉被告支付反诉原告违约金人民币73677元；3、判令二反诉被告承担反诉原告为实现债权支付的律师代理费人民币5000元；4、由二反诉被告承担本案诉讼费用。 反诉原告中南房地产对其反诉陈述在举证期限内向本院提交的证据有： 1、商品房买卖合同，证明反诉原告与二反诉被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，约定内容是双方真实意思表示，二反诉被告未按约支付房款已构成根本违约；2、情况说明，证明因反诉被告陈智珍向银行提交资料无法满足银行贷款条件无法办理贷款；3、催告通知书及快递单、快递单查询，证明反诉原告已对二反诉被告进行过购房余款的催收（依补充协议第4条第九款）；4、解约函及快递单，证明反诉原告向二反诉被告告知解除合同和支付违约金的事实；5、单位工程质量竣工验收汇总表及竣工验收备案表，证明二反诉被告所购买的房屋已于2014年11月19日通过竣工验收，可以交房；6、委托代理合同、发票，证明反诉原告为实现债权而支付的律师代理费5000元。 反诉被告陈志新、陈智珍辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，该诉请不应得到支持。 反诉被告陈志新、陈智珍针对反诉在举证期限内没有证据向本院提交。 经开庭审理质证，被告（反诉原告）中南房地产对原告（反诉被告）陈志新、陈智珍提交的证据1的真实性、合法性无异议，但认为与原告的诉讼请求无关。根据合同附件5补充协议第4条第6、9款的约定，原告已经构成违约；对证据2的真实性、合法性无异议，但与原告的诉讼请求无关，这是原、被告之间另外的法律关系；对证据3的真实性、合法性无异议，但与原告的诉讼请求无关，只能证明原告为自己购买的房屋缴纳了税款；对证据4的三性均有异议，上面没有中国银行的盖章，真实性、合法性均无法确认，其中第28、35页的报告说明中载明：“除查询记录外，其他信息均由相关机构提供，征信中心不保证其真实性和准确性。”说明证据存在不确定性；对证据5的三性均无异议，说明是被告按合同约定和法律规定行使解除权；对证据6的三性均无异议。原告（反诉被告）陈志新、陈智珍对被告（反诉原告）中南房地产提交的证据1的三性均无异议；对证据2的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，证据不合法且与本案无关；对证据3的真实性、关联性无异议，但不合法，因为合同条款的约定对双方的违约责任不对等;对证据4的真实性、关联性无异议，但不合法；对证据5的三性均无异议，但按照双方签订的商品房买卖合同，验收合格不是交付房屋的条件，还需要综合验收后才可以交房。同时，反诉原告还需提供商品房预售资格证明；对证据6的真实性、合法性无异议，但与本案无关。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的原告（反诉被告）提交的证据5、6，被告（反诉原告）提交的证据1、5，本院予以采信；原告（反诉被告）证据3，被告（反诉原告）证据2均是由地方税务或银行金融机构出具，合法有效，反诉原、被告均对对方的上述证据有异议，但未能提供证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信；原告（反诉被告）证据1、2、4，被告（反诉原告）证据3、4、6，因其与本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：两原告系夫妻关系。2014年10月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：9-0804）及补充协议，约定：两原告购买被告开发的位于北海市，单价为每平方米6228.48元，总金额736767元。付款方式为：两原告在签订案涉合同及补充协议的同时向被告支付合同总价款的40.28%为购房首付款即296767元，剩余房款440000元整由两原告向银行或公积金中心申请借款支付。出卖人应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格条件的房屋交付给买受人使用。在交房时，如买受人未付清应付房款（含银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放及贷款不足应付房款的）及税款，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款、税款及相关费用之日起30日内）。若银行或公积金中心不同意买受人办理按揭贷款，买受人应在接到通知之日起7日内以现金形式付清全部银行按揭或公积金部分房款，买受人没有按照本协议规定提交按揭贷款资料、补充按揭贷款资料、与银行签订按揭贷款合同、按通知规定补足购房款差额以及付清购房余款的，视为买受人逾期付款。逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，买受人按房价总额10%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的损失，包括银行利息损失（按同期同类贷款利息）、律师费损失等。2014年2月18日，原、被告双方签订了《购房款的借款和还款合同书》，约定：由被告中南房地产出借给两原告146000元作为购房首付款，原告在两年内分24期每月无息偿还，每期还款金额为6084元，于每月18日前支付。2014年3月21日，两原告偿还被告第一期借款6084元；2014年11月26日，两原告向被告支付了首付款150767元；2014年12月3日，两原告向税务机关缴纳了契税11079.14元。至此，原告共缴纳购房首付款156851元（含偿还被告的第一期借款6084元）。 另查明，两原告所购买的案涉房屋已于2014年11月19日通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，符合交房条件。2016年7月25日,中国银行股份有限公司北海分行营业部向被告出具情况说明一份，载明：“陈智珍于2014年3月7日与贵公司签订《商品房买卖合同》，购买贵公司开发的位于北海市，并于2015年7月30日向我行申请办理银行按揭手续。但由于购买人陈智珍所提交资料无法满足我行贷款条件，故我行做退档处理。”2016年7月27日，被告通过邮政EMS的方式向两原告发出催告通知书，告知两原告不能办理银行按揭贷款并催告缴纳剩余购房款的事宜。两原告于2016年7月28日签收了该邮件，但一直未按催告通知书的要求到被告处缴纳剩余房款，被告亦没有将房屋交付给被告。为此，原告向本院提起本案诉讼，被告同时向本院提起反诉。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、原、被告是否存在违约行为？如存在，原、被告之间应如何承担违约责任；2、本诉原告、反诉原告的各项诉讼请求是否有事实与法律依据。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。鉴于庭审中原、被告双方均表示同意解除上述合同，本院予以确认。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》的规定，被告应将已收取的首付款150767元及购房款（即第一期借款）6084元共计156851元退还给两原告。原告诉请的损失，即缴纳契税的费用11079.14元，因该契税原告已向税务机关交纳，合同解除后，原告可向税务机关申请退还，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予处理。同时根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应在2015年5月30日前交房，但如买受人未付清应付房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款不足应付房款的）及税款，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款、税款及相关费用之日起30日内”，被告中南房地产所提交证据的显示案涉房屋所在工程于2014年11月19日已通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，符合交房条件。但原告并未付清全部购房款，且在被告将中国银行股份有限公司北海分行营业部确认原告陈智珍不符合申请办理银行按揭条件事宜告知原告并催促其尽快缴纳剩余房款后，两原告一直未按要求到被告处缴纳剩余房款。因此，原告未能在约定时间内交付全部购房款的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告主张被告存在逾期交房存在违约，但没有向本院提交充分证据予以证实，故对于原告主张被告存在违约行为要求被告承担违约责任并支付违约金的诉请没有事实与法律依据，本院不予支持。 根据原、被告双方签订的补充协议第6条约定“若银行或公积金中心不同意买受人办理按揭贷款，买受人应在接到通知之日起7日内以现金形式付清全部银行按揭或公积金部分房款”和第9条约定“买受人没有按照本协议规定提交按揭贷款资料、补充按揭贷款资料、与银行签订按揭贷款合同、按通知规定补足购房款差额以及付清购房余款的，视为买受人逾期付款。逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，买受人按房价总额10%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的损失，包括银行利息损失（按同期同类贷款利息）、律师费损失等”，反诉被告在未能办理银行按揭贷款的情况下，未依约向反诉原告补交剩余购房款的行为已经构成违约，应按约向反诉原告支付违约金，故对于反诉原告请求反诉被告按房屋总价10%支付违约金73677元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。反诉被告抗辩称该违约金过高，且合同只约定了反诉被告的相关义务，反诉原告对此并不受约束，属于不平等条款，但反诉被告并没有向本院提供相应证据予以证实，故本院对于反诉被告的该项辩解不予采纳。关于反诉原告要求反诉被告承担5000元律师费的诉讼请求，因反诉被告违约导致反诉原告为追索本案债权支出该笔费用，并提供了委托代理合同、发票证实该费用已实际发生，反诉被告依约应向反诉原告支付该笔费用，故对于反诉原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈志新、陈智珍与被告（反诉原告）北海中南房地产开发有限公司于2014年10月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号9-0804）； 二、被告中南房地产开发有限公司退还原告陈志新、陈智珍购房款156851元； 三、反诉被告陈志新、陈智珍支付违约金73677元给反诉原告北海中南房地产开发有限公司； 四、反诉被告陈志新、陈智珍支付律师代理费5000元给反诉原告北海中南房地产开发有限公司； 五、驳回原告陈志新、陈智珍的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4594元，由原告陈志新、陈智珍承担1158元，被告北海中南房地产开发有限公司承担3437元。（本诉案件受理费4594元两原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给两原告）；反诉案件受理费883元，由反诉被告陈志新、陈智珍承担（该费用反诉原告已向本院预交，二反诉被告在支付上述款项时一并付还给反诉原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5477元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  刘玉梅 二〇一七年一月四日 书 记 员  孟 伟 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。