广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5759号上诉人（原审被告）：广州市黄埔区粮油储备购销公司，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：林慧，职务：总经理。委托代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：仲建安，职务：董事长。委托代理人：封家权，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人广州市黄埔区粮油储备购销公司（下简称黄埔粮油公司）因与被上诉人中国建银投资有限责任公司（下简称建投公司）房屋所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1988年5月30日，中国建设银行广州黄埔支行作为乙方与广州市黄埔区粮食局作为甲方签订《房屋转让合同》，约定，甲方将位于黄埔区鱼珠街（未写路名及门牌号××新购置的首层两跨商品房其中靠东面的一跨计113.52平方米（未计门前飘檐板13.2平方米在内，如附图××转让给乙方，并负责在签订合同之日起一年内尽快办妥产权移交给乙方的有关转让手续；乙方付给甲方转让房屋价款14万元，在合同签订后10天内，乙方即给甲方总价款的95%，余5%在产权转移手续办妥时付清，产权即归乙方所有；本合同经公证部门鉴证后生效，房产权移交手续办妥和转让房屋价款付清后自动失效。次日，广州市黄埔区公证处对上述合同的签字、盖章公证属实。同年6月16日，广州市黄埔区粮食局出具收到“市建行黄埔支行付回鱼珠房屋转让价款”14万元。上述合同生效后，广州市黄埔区粮食局即将合同约定的房屋交付中国建设银行广州黄埔支行。2007年起，上述房屋由建投公司占有、使用，但一直未办理房屋产权转让手续。根据黄埔区财政局2002年10月23日发出的埔资核字【2002】1号《黄埔区企业资产评估核准通知书》，黄埔粮油公司的全部资产中包含“产权属于区粮食局”、由其使用的建筑物。2003年1月14日，黄埔粮油公司改制为股份合作制企业。2004年3月19日，黄埔粮油公司向建设银行开发区支行出具《关于协助办理鱼珠新街71号商铺房地产权证过户手续的函》，称同意协助该行办理广州市黄埔区鱼珠新街71号商铺房地产权证过户手续，确认原黄埔区粮食局与该行于1988年签订买卖协议转让广州市黄埔区鱼珠新街71号商铺，但因黄埔区粮食局改制撤消，故过户需补交的地价、营业税、增值税、交易费用等预计约8万元由该行承担。根据中国银行业监督管理委员会银监复【2004】144号《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》，中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并在2004年9月17日变更名称为建投公司。依据中国建设银行以及中国银行业监督管理委员会的其他相关文件，建投公司取得上述《房屋转让合同》中约定的涉案房屋的相关权利。2011年8月25日，黄埔粮油公司取得广州市黄埔区黄埔大道鱼珠新街71号首层房屋的房地产权证（粤房地权证穗字第××号××。上述《房屋转让合同》中约定的房屋现址为广州市黄埔区黄埔大道鱼珠新街71号首层，且由建投公司占有、使用和收益，建投公司提交的房屋租赁合同证实其并委托广东建银金服投资有限公司出租涉案房屋。2013年12月9日涉案房屋被广东省高级人民法院查封。建投公司于2014年8月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认广州市黄埔区鱼珠新街71号首层房屋为建投公司所有，判令黄埔粮油公司将房屋产权登记过户到建投公司名下；2、黄埔粮油公司承担本案诉讼费用。庭审期间，建投公司增加诉讼请求，要求黄埔粮油公司支付按中国人民银行公布的两年期贷款利率即年利率9.6%、以购房款14万元为基数、从2012年8月1日至2014年7月31日的迟延办证违约金。黄埔粮油公司在原审中答辩称：不同意建投公司的诉讼请求。原审过程中，因涉案房屋尚未解封，原审法院认为建投公司应通过执行异议程序主张权利，故裁定驳回建投公司起诉。建投公司提起上诉，上诉期间，广东省高级人民法院解除对涉案房屋的查封，广州中级人民法院遂依据该事实撤销原审法院裁定，指定原审法院继续审理。审理期间，建投公司申请对涉案房屋进行财产保全，并提供相应担保，原审法院以（2014××穗黄法民三初字第181-1号《民事裁定书》裁定查封涉案房屋。原审法院认为：中国建设银行广州黄埔支行与广州市黄埔区粮食局签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且经过广州市黄埔区公证处公证，合法有效，双方当事人均应依法履行合同。合同签订后，双方当事人虽然各自履行了缴纳房款和交付房屋的义务，但广州市黄埔区粮食局未在合同约定的时间内为中国建设银行广州黄埔支行办理涉案房屋的产权转移手续，广州市黄埔区粮食局系违约，应当承担继续履行并为中国建设银行广州黄埔支行办理产权转移手续的合同义务。关于涉案合同的主体。因广州市黄埔区粮食局进行改制，并被最终撤销，涉案房屋的所有权由黄埔粮油公司承继并取得了房地产权证。2004年，非《房屋转让合同》当事人的中国建设银行广州市开发区支行向粮油公司提出办理涉案房屋产权转移手续的请求，粮油公司向该支行回函协商，但双方未达成一致意见。之后，中国建设银行进行改制，最终建投公司取得了《房屋转让合同》买方的权利。建投公司未提交证据证实，其在本案起诉前已向黄埔粮油公司发出承继涉案房屋的通知或者提出办理产权转移手续的要求，而黄埔粮油公司虽然取得了涉案房产的产权，但未实际占有、使用或收益。在双方当事人均存在转制的情况下，涉案《房产转让合同》的履行主体最终变更为建投公司和黄埔粮油公司。关于黄埔粮油公司应当承担继续履行《房产转让合同》的义务。黄埔粮油公司作为原合同主体广州市黄埔区粮食局转制财产的承继者，取得了涉案房屋的所有权，应当承担附着在该房屋上的合同义务，因广州市黄埔区粮食局在履行合同过程中存在违约行为，故黄埔粮油公司作为《房产转让合同》的履行主体，应当承担继续履行该合同的义务。而黄埔粮油公司承继涉案房屋后未为建投公司办理涉案房屋产权转移手续，系因《房产转让合同》的原当事人均发生转制的客观原因造成，且建投公司一直未向黄埔粮油公司提出办理产权转移手续的主张，不应视为黄埔粮油公司违约，故建投公司要求黄埔粮油公司支付迟延办证违约金无法律和事实依据，不予支持。建投公司起诉后，原审法院向黄埔粮油公司送达了相关诉讼材料，视为建投公司以书面方式向黄埔粮油公司提出办理产权手续的主张，黄埔粮油公司作为涉案房屋的承继者及实际产权人，应当承担继续履行《房屋转让合同》的义务，将涉案房屋转移给实际买受人建投公司，办理产权转移手续的相关费用由双方当事人依法各自负担。关于本案的法律适用。由于中国建设银行广州黄埔支行与广州市黄埔区粮食局之间的《房屋转让合同》于1988年5月31日经公证生效，双方约定的办理产权转移手续的时间为合同生效后一年内，后因转制等原因导致合同最终主体变更为建投公司和黄埔粮油公司，但涉案房产至今未办理产权转移手续，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条的规定，本案合同成立于《中华人民共和国合同法》生效之前，故本案纠纷应当适用当时的法律。综上，原审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条，《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国经济合同法》第六条的规定，于2016年2月2日作出判决：一、广州市黄埔区粮油储备购销公司在本判决生效之日起30日内将广州市黄埔区黄埔大道鱼珠新街71号首层房屋过户到中国建银投资有限责任公司名下，办理产权过户手续的税费等费用由双方当事人依照法律规定各自负担；二、驳回中国建银投资有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费36308元，由中国建银投资有限责任公司负担36208元，广州市黄埔区粮油储备购销公司负担100元。财产保全费5000元，由广州市黄埔区粮油储备购销公司负担。判后，黄埔粮油公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、黄埔粮油公司没有承继广州市黄埔区粮食局的资产。黄埔粮油公司原系广州市黄埔区粮食局下属的国有企业，根据埔发【2000】21号文，按区政府的要求，于2003年1月14日改制为股份合作制企业。2001年，黄埔区粮食局合并到黄埔区发展与改革委员会，在改制中，虽然包括黄埔区粮食局的部分资产列入黄埔粮油公司所有资产中，但黄埔区粮食局系政府的行政部门，黄埔粮油公司作为股份改制企业，并没有承继黄埔区粮食局的资产。因此，一审判决认定“在双方当事人均有转制的情况下，涉案《房产转让合同》的履行主体最终变更为建投公司和黄埔粮油公司。黄埔粮油公司应当承担继续履行《房产转让合同》的义务”是错误的；二、黄埔粮油公司不是本案中适格的被告，建投公司应当起诉黄埔区粮食局资产的承继人为被告。1988年5月30日，黄埔区粮食局与中国人民建设银行广州市黄埔支行签订《房屋转让合同》，约定黄埔区粮食局将涉案房屋卖给建行黄埔支行。签订合同的主体是黄埔区粮食局与建行黄埔支行，即使建投公司承继建行黄埔支行的资产，其也应起诉黄埔区粮食局资产的承继者，而不应该起诉黄埔粮油公司，黄埔粮油公司只能作为第三人参加诉讼，一审法院将黄埔粮油公司认定为黄埔区粮食局资产的承继者而作为被告，属于认定事实不清，遗漏了必须参加本案诉讼的被告；三、涉案《房屋转让合同》相关责任应由广州市黄埔区粮食局资产的承继人承担。黄埔粮油公司不是《房屋转让合同》的当事人，不应承担合同引起的相关义务。黄埔区粮食局合并后，合同义务应当由承继者黄埔区发展与改革委员会承担，即使承继者同意过户，黄埔粮油公司也不应当承担办理涉案房屋产权过户手续的税费等费用。综上，黄埔粮油公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回建投公司对黄埔粮油公司的起诉，并判令一审、二审费用由建投公司承担。被上诉人建投公司答辩称：其一，黄埔粮油公司承继了广州市黄埔区粮食局的改制资产。粮食局改制、撤销，根据黄埔区财政局[2002]1号资产核准通知书，黄埔粮油公司承继了涉诉《房屋转让合同》中权属广州市黄埔区粮食局的改制资产。因此一审判决认定涉诉《房屋转让合同》合同的履行主体最终变更为建投公司和黄埔粮油公司，黄埔粮油公司应当承担继续履行《房屋转让合同》的义务并无不当。其二，黄埔粮油公司是本诉适格的被告。粮食局改制、撤销后，黄埔粮油公司承继了粮食局的改制资产，是涉诉《房屋转让合同》粮食局权利义务的承继人。黄埔粮油公司将涉诉《房屋转让合同》的房屋产权登记在自己名下不符合合同约定，并且多次以涉诉房屋产权证为银行贷款和他人诉讼提供抵押和担保，侵犯了建投公司的权利。建投公司以黄埔粮油公司为被告起诉不违反法律规定。其三，涉诉《房屋转让合同》相关责任应由黄埔粮油公司承担。尽管黄埔粮油公司不是涉诉《房屋转让合同》的当事人，但黄埔粮油公司是粮食局涉诉《房屋转让合同》权利义务的承继人，应由黄埔粮油公司承担继续履行合同义务的责任，黄埔粮油公司不将涉诉房屋产权登记过户到建投公司名下，于法无据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，依法作出判决。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：依据已查明的事实，涉案房屋原属原广州市黄埔区粮食局所有，广州市黄埔区粮食局将涉案房屋出卖给中国建设银行广州黄埔支行，黄埔粮油公司作为原广州市黄埔区粮食局的下属企业，通过企业改制获得了涉案房屋的所有权，附属于该房屋的原有权利负担同时应当由黄埔粮油公司承接，包括承继原广州市黄埔区粮食局在《房屋转让合同》所承担的出卖人义务。从黄埔粮油公司于2004年3月19日向建设银行开发区支行发出《关于协助办理鱼珠新街71号商铺房地产权证过户手续的函》这一行为及《关于协助办理鱼珠新街71号商铺房地产权证过户手续的函》所载明的内容也可以反映，黄埔粮油公司对其承继《房屋转让合同》中原广州市黄埔区粮食局承担的出卖人义务一项是予以认可的。因此，原审判决黄埔粮油公司协助建投公司办理涉案房屋产权转移登记手续并无不当，黄埔粮油公司以其未承继原广州市黄埔区粮食局的改制财产为由上诉认为其无需承责，与事实不符，本院不予采纳。综上，上诉人广州市黄埔区粮油储备购销公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市黄埔区粮油储备购销公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年六月十七日书记员  杨思敏