四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川09民终719号上诉人（原审被告）：四川华纺银华有限责任公司，住所地四川省射洪县太和镇太空路369号，组织机构代码：62104970-4。法定代表人：江德贵，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：宋波，男，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：射洪县国有资产经营有限责任公司，住所四川省射洪县太和镇太和大道南段财金大厦六楼，组织机构代码：71755714-8。法定代表人：杨中淇，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：钟华，四川君易律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘安勇，四川君易律师事务所律师。上诉人四川华纺银华有限责任公司（以下简称四川银华公司）因与被上诉人射洪县国有资产经营有限责任公司（以下简称射洪国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人四川银华公司的委托诉讼代理人宋波，被上诉人射洪国资公司的委托诉讼代理人钟华、刘安勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人四川银华公司上诉请求：撤销（2016）川0922民初字1147号民事判决，改判继续履行《房屋租赁合同》至期满，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。现有证据证明被上诉人向国资局请示对争议租赁房屋公开进行处置，并不是县政府回收，本案不符合合同约定提前终止合同的条件。2.一审判决适用法律错误。被上诉人出卖处置租赁物，依照合同、法律规定承租人享有优先购买权，一审判决忽视上诉人的优先权，错误适用法律。3.当初县政府承诺，未给上诉人规划新的工厂厂址之前，由上诉人租赁使用。若强行解除合同关闭工厂，将给上诉人造成巨大损失，影响社会稳定。被上诉人射洪国资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当维持原判。事实与理由：双方合同约定的不可抗力因素列举了因政策变化、城市规划、政府回收、公司拍卖。由于政府回收的原因，加之上诉人未按照合同约定支付租金，答辩人单方解除合同的条件已经成就。答辩人根据双方合同约定，行使解除权，向上诉人送达解除合同合法有效。本案租赁房屋并未发生房屋所有权变动和房屋出卖的情形，上诉人主张享有优先权无事实和法律依据。上诉人应当依据诚实信用原则及时将租赁房屋移交给答辩人。被上诉人射洪国资公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即退出租赁房屋并按约定移交；2.判令被告支付从2016年1月1日起至移交之日的租金及其违约金；3.判令被告支付违约金17698.20元；4.由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月28日，射洪国资公司（出租方）与四川银华公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、承租方将射洪县太和镇太和大道69号原银华集团海蒂斯曼家纺公司的部分房屋（注：国有资产）出租给承租方，包括缝制车间第一至五层、办公楼第一至二层、综合楼第一层和办公楼外临街展厅，房屋的状况以签订本合同时的状况为准，装饰装修和其它附属物除外；二、租期五年，自2014年1月1日至2018年12月31日止，首次租金48755元在本协议生效后3日内一次性支付，以后每年租金递增10%并提前10日支付，若未按约定付清租金，则按未付租金和商业银行商业流动资金贷款利率的3倍支付违约金至付清日止；三、租赁期内，因不可抗拒因素（如因政策变化、城市规划、政府回收、公司拍卖所出租资产等原因导致不能继续出租）可终止合同，双方应无条件服从，出租方计退占用费但不承担承租方的任何损失；承租方无正当理由终止合同的，应全额缴纳当年度租金、缴清所有费用和按总租金的30%支付违约金；出租方不能提供房屋、提供房屋不符合约定而严重影响使用或房屋存在严重安全隐患而无法使用，以及承租方利用承租房屋进行非法活动、拖欠租金达30日、损坏损害房屋等情形，对方有权解除合同、终止履行、要求支付违约金；四、租赁期内，因房屋产生的税费、维护和维修义务、三包义务等全部由承租方承担，承租方可在不影响房屋结构、外观、安全和他人利益的前提下对承租房进行装饰装修，自行承担费用，在退还房屋时亦不得毁损；五、租赁期内，出租方依法出售房屋，承租方有优先购买权，如本租赁合同未解除或终止，本合同可由买受人承继；六、合同生效后，一方违约（不可抗力因素除外）则按年租金的30%支付违约金；七、未尽事宜，另行协商。合同签订后，原告射洪国资公司和被告四川银华公司均按照约定交付出租房屋和支付当期租金。2015年5月，射洪县国有资产监督管理局根据县政府国资经营工作会议精神通知原告射洪国资公司，要求对收储、闲置的县城区体育馆北侧海蒂斯曼门面及厂区等地块的土地房屋资产公开处置，及时终止相关租赁合同、收回资产。2015年9月10日，原告射洪国资公司书面通知被告四川银华公司，告知按照县政府要求和租赁合同关于出现不可抗拒因素可终止合同的约定，出租方近期将收回房屋。此后，承租双方就《房屋租赁合同》终止、房屋搬迁等事宜经协商未能达成协议，被告四川银华公司亦未按照约定支付下一年度的房屋租金。2016年1月19日，被告四川银华公司书面回复原告射洪国资公司，告知搬迁损失较大、生产经营场地难以解决，请求延缓搬迁、协调征用工业用地等。2016年2月19日、25日，原告射洪国资公司相继发出书面通知，告知被告四川银华公司终止合同履行、解除合同，要求务必于2月29日搬离并移交。但被告四川银华公司仍以搬迁工作量大、损失大、搬迁场地未落实等为由，未腾退房屋。2016年3月8日，原告射洪国资公司发出律师函催促被告四川银华公司移交承租房、再次声明将采取诉讼措施维权。2016年4月22日，被告四川银华公司向原告射洪国资公司转去2016年度房屋租金58994元。一审法院认为，原、被告于2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》依法成立，对合同双方具有法律约束力，当事人应当严格遵守和全面履行。合同约定，合同履行中出现诸如政府回收等不可抗拒因素时合同可以终止，出现承租方拖欠房屋租金达30日时合同可以解除。合同所列举的终止情形、解除条件是双方当事人的真实意思和合意，只要条件成就，有权方可以终止或解除合同。该《房屋租赁合同》履行中出现了“政府回收出租房屋”情形，原告先后通知被告终止合同的履行、解除合同，原告的主张符合约定、且被告至今未对解除合同提出异议，该《房屋租赁合同》即已解除，合同双方应当及时履行合同解除后的相应义务，即被告应当按照原合同约定腾出承租房并移交原告，原告应当与被告结算租金。合同解除前，因为原告明确告知被告终止合同的履行，被告有理由不按合同的约定支付下一年度的租金，被告迟延支付下一年度租金的行为不属于违约，对原告要求被告支付逾期给付租金的违约金的主张不予支持。被告以政府回收不属于“不可抗拒”因素进行抗辩，其理解不符合法律规范和合同约定，不予采纳。综前所述，对原告射洪国资公司要求被告四川银华公司移交房屋、支付实际租金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、由被告四川华纺银华有限责任公司将所租房屋腾出并移交原告射洪县国有资产经营有限责任公司；二、由被告四川华纺银华有限责任公司向原告射洪县国有资产经营有限责任公司支付2016年1月1日至移交房屋之日止的租金，租金以移交房屋时合同约定的年租金标准按日计算；三、驳回原告射洪县国有资产经营有限责任公司其它诉求。上列一、二项限判决生效后十日内履行，被告四川华纺银华有限责任公司已经支付的2016年度租金58994元经品迭后多退少补。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费417元，由被告四川华纺银华有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人四川银华公司提交了下列证据：1.上诉人的营业执照；2.2014年2月28日，双方签订的房屋租赁合同；3.2015年8月31日，被上诉人《关于提请政府收储并处置公司一宗闲置资产的请示》；4.2015年9月1日，射洪县国有资产管理局关于转报县国资经营公司《关于提请政府收储并处置公司一宗闲置资产的请示》的请示；6.2015年9月17日，射洪县国有资产管理局《关于同意收储并处置县国资经营公司一宗闲置资产的批复》；7.2015年9月10日，被上诉人给上诉人的《通知》；8.2016年1月19日，上诉人关于搬迁事宜的回复；9.2016年2月19日，被上诉人关于搬迁工作时限的通知；10.2016年4月22日，上诉人的银行转账回单。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人射洪国资公司对上诉人四川银华公司提交证据的真实性、合法性、关联性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点如下：第一，本案是否符合终止合同的条件。2014年2月28日，双方所签订《房屋租赁合同》第二条第一款第三项约定因政府回收属于不可抗力因素，可终止合同。从本案被上诉人射洪国资公司提供2015年5月8日射洪县国有资产管理局《关于加快推进国有资产处置工作的通知》载明：根据县政府2015年4月21日会议纪要第二十三期精神，对收储、闲置的县城区体育馆北侧地块（海蒂斯曼门面及厂区）等土地房屋资产进行依法分批公开处置，国资局要求如期推进各项工作，依法终止相关租赁合同，按时收回资产。这个通知的内容证明射洪县政府明确要收回本案租赁房产，被上诉人依照县政府和国资局的要求提出与上诉人终止合同履行，要求上诉人腾退租赁房屋，符合合同约定。上诉人二审中提供的证据属2015年5月8日射洪县国有资产管理局《关于加快推进国有资产处置工作的通知》发出之后，被上诉人根据射洪县国资局加快推进国有资产处置工作的要求，而形成的相关文件，是执行县政府和国资局要求回收租赁房屋的文件，并不能证明被上诉人主动提议收回。故上诉人认为一审法院认定政府回收的事实有误，不符合提前终止合同的理由不成立，本院不予采信。第二，上诉人是否具有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案租赁房屋属政府回收，并不属于被上诉人出卖或转让租赁物。上诉人主张优先购买租赁房屋，并不符合法律规定的情形。第三，上诉人是否应腾退房屋。房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案当事人双方因签订和履行《房屋租赁合同》而发生的纠纷属于房屋租赁合同纠纷。在房屋租赁合同终止时，上诉人应当履行返还租赁房屋的义务，一审判决上诉人腾退房屋正确。对于上诉人称终止合同会造成巨大损失问题，作为上诉人应借法院判决腾退房屋之机，加大投资，积极寻找经营场地，履行腾退义务。作为被上诉人亦应积极尽力协调，为上诉人腾退租赁房屋提供相应的帮助，减少上诉人因腾退租赁房屋产生的负面影响，确保上诉人生产经营健康发展。综上所述，四川银华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费417元，由上诉人四川华纺银华有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董华路审 判 员  姚梓佳代理审判员  赖 力二〇一六年十月十三日书 记 员  朱雪萍