海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2018）琼9027民初1002号原告：胡志武，男，1977年3月18日出生，汉族，住湖北省浠水县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张迪，黑龙江李易桐律师事务所律师，执业证号：12301201411245213。委托诉讼代理人：张晓坤，黑龙江李易桐律师事务所律师，执业证号：12301201710490393。被告：乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地：乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆。统一社会信用代码：91469033552774346W。法定代表人：熊风，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘若伟，男，1957年12月4日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省哈尔滨市道外区，公民身份号码：×××。原告胡志武与被告乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称乐东金地公司）商品房销售合同纠纷一案，本案于2018年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告胡志武的委托诉讼代理人张迪，被告乐东金地公司的委托诉讼代理人刘若伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求依法确认坐落于海南省××县房归原告所有，被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋的房产权利登记至原告名下；2、案件受理费由被告承担。事实与理由为：原告于2013年7月11日购买被告开发建设的位于海南省××县房，于2013年7月11日签订《购买房屋认购书》，认购书约定了房屋位置、面积、价款等。认购书签订后，原告交纳了全额购房款。被告房屋验收合格后，原告于2016年2月6日办理了入户手续，居住至今。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故原、被告签订的《购买房屋认购书》应视为商品房买卖合同，被告应当为原告办理产权证书。原告为此多次与被告协商未果，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据材料：证据一、《商品房认购书》，证明原告于2013年7月11日与被告订立《商品房认购书》约定原告购买被告开发的金地雨林海景公馆××楼房，销售面积为35.51平方米，总价款216611元，并对其他事项进行了约定；证据二、2013年7月11日收款收据，证明原告于合同签订当日向被告支付涉案房屋全部购房款216611元，已履行了合同约定的付款义务；证据三、2016年2月6日收据，证明原告为办理入户手续向被告交纳契税、维修基金、物业费、水电费、有限进户费等各项，交付的房屋面积为35.51平方米，被告已将涉案房屋交付原告使用；证据四、龙运物业公司预收电量收据、收款凭证一份、收据一份，证明原告已实际占有使用涉案房屋期间交纳物业、电费等，并已实际入住；证据五、海口市中级人民法院（2018）琼01民初117号民事判决书及生效证明，证明1、经生效裁判文书确认，被告在向原告销售房屋期间取得了预售许可证明；2、证明原、被告签订购房合同，原告交付购房款及被告交付房屋的事实。被告乐东金地公司辩称，其公司至今未收到这几户业主的缴款记录，原告在起诉中也说依据《商品房销售办法》第16条，其中有一点写到，缴纳房款，可原告却拿不出交房款的记录，再者，根据双方签订的认购书第11条，也明确提到，交房款之日起合同生效，因此，由于金地公司没有收到购房款，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告没有证据向本院提交。对原告提交的证据进行分析与确认：证据一、《商品房认购书》，证明原告于2013年7月11日与被告订立《商品房认购书》约定原告购买被告开发的金地雨林海景公馆××楼房，销售面积为35.51平方米，总价款216611元，并对其他事项进行了约定。被告对证据的真实性没有异议，对其证明内容有异议。本院认为，认购书上有双方当事人签名、盖章，对证据证明的内容予以确认。证据二、2013年7月11日收款收据，证明原告于合同签订当日向被告支付涉案房屋全部购房款216611元，已履行了合同约定的付款义务。被告对证据的真实性没有异议，对其证明内容有异议。本院认为，收款收据上有收款单位的印章，对证据证明的内容予以确认。证据三、2016年2月6日收据，证明原告为办理入户手续向被告交纳契税、维修基金、物业费、水电费、有限进户费等各项，交付的房屋面积为35.51平方米，被告已将涉案房屋交付原告使用。被告对证据的真实性没有异议，对其证明内容有异议。本院认为，收款收据上有收款单位的印章，原告也早已入住涉案房屋，对证据证明的内容予以确认。证据四、龙运物业公司预收电量收据、收款凭证一份、收据一份，证明原告已实际占有使用涉案房屋期间交纳物业、电费等，并已实际入住。被告对证据的真实性没有异议，对其证明内容有异议。本院认为，收款收据上有收款单位的印章，原告也早已入住涉案房屋，对证据证明的内容予以确认。证据五、海口市中级人民法院（2018）琼01民初117号民事判决书及生效证明，证明1、经生效裁判文书确认，被告在向原告销售房屋期间取得了预售许可证明；2、证明原、被告签订购房合同，原告交付购房款及被告交付房屋的事实。被告对证据的真实性没有异议。本院认为，（2018）琼01民初117号民事判决书为生效判决，对证据证明的事实予以确认。根据原告提交的证据及双方的陈述，本院查明以下事实：原、被告于2013年7月11日签订《购买房屋认购书》，原告购买被告开发建设的位于海南省××县房，认购书约定了房屋位置、面积、价款等。认购书签订后，原告交纳了全额购房款。原告于2016年2月6日办理了入户手续，居住至今。另查明，2017年1月16日，海南柏盈实业投资有限公司与乐东金地公司、三亚圣义海达房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，该案在审理中，海南柏盈实业投资有限公司申请财产保全，于2017年2月13日海口市中级人民法院作出的（2017）琼01民初48号民事裁定，对涉案的房屋等进行查封，其后，海口市中级人民法院作出的（2017）琼01民初48号判决，该判决生效后，海南柏盈实业投资有限公司申请强制执行，原告提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，海口市中级人民法院作出（2018）琼01执异51号民事裁定书，中止对涉案房屋的执行，海南柏盈实业投资有限公司不服该裁定，提起执行异议之诉，请求撤销（2018）琼01执异51号民事裁定书，于2018年11月30日海口市中级人民法院作出（2018）琼01民初117号民事判决书，驳回海南柏盈实业投资有限公司的诉讼请求。涉案的雨林海景公馆一期2号楼尚未进行工程验收，2号楼也未办理不动产权证书。本院认为，本案争议的焦点是：原告的各项诉讼请求是否应予支持。一、关于确认涉案2号楼12层A1207号房归原告所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。该规定明确了房屋不动产物权设立，必依法登记，对外公示后，才发生法律效力，而本案中，涉案的××楼房屋尚未进行物权登记，房屋的所有权还未转移到原告名下，原告请求确认涉案2号楼12层A1207号房的所有权无法律依据，本院不予支持。2关于被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋的房产权利登记至原告名下问题。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。本案中，由于涉案房屋金地雨林海景公馆一期1号楼尚未办理不动产权证书，办理涉案的××楼房屋所需要的相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书、不动产界址、空间界限、面积等材料还未具备，原告请求被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋的房产权利登记至原告名下存在事实障碍，不具备办理房屋不动产权证书的条件，其请求理由不充分，本院不予支持。综上，原告的主张没有法律依据，不具备办理房屋不动产权证书法人条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《不动产登记暂行条例》第十六条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项规定，判决如下：驳回原告胡志武的诉讼请求。案件受理费100元,由原告胡志武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 郑冬松人民陪审员 陈人参人民陪审员 黄 强 二〇一九年十二月三十一日书 记 员 蔡利根附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记《不动产登记暂行条例》第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。