吉林省大安市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0882民初126号原告赵春旭，男，1979年11月5日生，汉族，现住吉林省大安市。委托代理人李俊峰，吉林于晓辉律师事务所律师。被告王延君，男，1980年3月20日生，汉族，现住吉林省大安市。委托代理人李洪盈，吉林诚诺律师事务所律师。第三人黑龙江省建三江大禹房地产开发有限责任公司大安分公司（简称开发分公司）代表人朱少华，总经理。原告赵春旭诉被告王延君排除妨害纠纷一案，本院于2016年1月18日受理，并通知了开发分公司作为第三人参加诉讼，依法由审判员胡广安适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵春旭及其委托代理人李俊峰，被告王延君及其委托代理人李洪盈、第三人开发分公司代表人朱少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵春旭诉称：我于2013年向第三人开发分公司购买了其开发建设的大安市鸿祥小区104号商用房，并于2014年11月18日办理了房屋产权证书。我购买此房后一直未使用。近期我发现此房由被告王延君无偿占用使用，我多次要求其搬出未果。被告的行为已严重地侵害了我的合法权益，我请求法院判令被告停止侵害、立即从此房中迁出，并负担诉讼费用。被告王延君辩称：我于2012年11月13日即向第三人开发分公司购买了此房，然后进行装修并入住至今，虽未办理产权证，但依《物权法》第十五条买卖合同有效，故真正的房屋所有权人是我而非原告。原告称其2013年购买此房失实，是其与第三人存在借贷关系，无权处理的黄静在不知情的情况下将此房抵押给了原告，原告与第三人的抵押协议违背了《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六至第一百八十七条及最高人民法院对《物权法》的司法解释第五十七条，属无效协议。原告与黄静签订的购楼协议与双方签订的抵押协议是同一时间，抵押协议又签在了购楼协议用纸的背面，故本案的房屋并非原告通过买卖所得。原告虽然取得了房屋产权证，但办理产权证采取了非法手段，依据的合同是违法的。第三人开发分公司述称：黄静是我分公司职员，以我分公司名义向原告借款，并与原告签订购房协议，当时我分公司法定代表人并不知情。本案原、被告及第三人对如下事实均无异议、本院予以确认：1、原告赵春旭现持有第三人开发分公司建设的大安市鸿祥小区104号商用房的所有权证；2、此房现由被告王延君居住使用。当事人之间的争议焦点为：1、原告的房屋所有权证是否以合法方式取得？2、被告是否已与第三人订立了本案诉争的房屋的买卖合同？何时订立的？3、原告在取得本案争议的房屋所有权证前是否知道被告已与第三人订立了此房的买卖合同？庭审中，原告赵春旭提供了如下证据：1、房屋所有权证，记载大安市房产登记处于2014年11月18日以“大房权证大安字第14113**号”房屋所有权证，将慧阳街2-19-307-104（1-2层）营业用房261.31平方米登记为赵春旭单独所有。2、吉林省地方税务局通用机打发票一份，记载大安市房产管理处于2014年11月18日向开发分公司、赵春旭收取交易金额1,045，240.00元的交易手续费18,814.00元。3、吉林省政府非税收入通用票据一份，记载大安市房产管理处于2014年1月18日收赵春旭产权登记费436.00元。对原告的以上证据，被告王延君质证称：原告的房屋所有权登记时间为2014年11月18日，但相应的房屋于2012年已卖给我，可见原告是以虚假合同作依据取得产权登记的，故所有权证不足以证明原告是房屋所有权人，由原告这一不应成立的产权登记产生的相应费用我也不能认可。第三人开发分公司对原告以上证据质证称：交税时卖方未到场，而交税票据应经卖方合计同意才能开出，票据上也没有税控专用章！被告王延君在庭审中出示了如下证据：1、商品楼购楼协议书一份，记载开发分公司与王延君于2012年11月13日约定：开发分公司将其开发建设的大安市长虹路北鸿花园小区9栋1层104号楼房出售给王延君，该楼房建筑（测绘）面积为261.32平方米，价格为每平方米4,500.00元、计1,175,940.00元。2、开发分公司出具的收据一份，记载该单位于2012年11月13日收王延君购买鸿祥小区9栋高层104室261.32平方米楼房价款1,175,940.00元。3、协议书复印件一份，记载黄静于赵春旭、秦伟于2013年1月27日约定：黄以鸿祥小区9栋1层104室面积261.31平方米、11栋1层104室面积130.89平方米，总价格1,568,800.00元的房屋抵押给赵春旭、秦伟、赵、秦出资450,000.00元；抵押期为2013年1月27日至2013年3月27日，此间双方不得办理房屋所有权证；如赵、秦在抵押期内到有关部门办理手续，则以楼房总价款的双倍赔偿给黄，超出抵押期限则赵、秦自行办理房屋所有权证、不退差价。4、开发分公司与赵春旭签订的商品楼购楼协议书复印件一份，记载开发分公司将其在大安市鸿祥花园小区9栋1层104号建筑（测绘）面积为261.31平方米的房屋以1,045,240.00元出售给赵春旭。原告对被告以上证据质证称：对被告与第三人之间的购楼协议书的真实性无异议，但因被告与第三人明显村在利害关系，故不能确定该协议是否系其双方真实的意思表示；且即使买卖合同真实有效，也不能证实被告取得了房屋所有权，被告与第三人只存在债权债务关系。对黄静与我、秦伟的抵押协议书及我与第三人的购楼协议书的真实性无异议，但我与第三人最终不是因抵押权而办理的房产权过户，而是基于我向第三人购房而办理产权过户的；我办理产权过户时向房产登记部门递交的是购房协议而非抵押协议书，抵押协议书约定抵押时间为两个月，至我办理房屋产权登记过户时早已过期，抵押协议书没有实际履行。第三人开发分公司对被告的以上证据无异议。经被告申请，本院调取了双方争议的房屋所有权登记档案材料，并在庭审中予以出示，包括：1、商品楼购楼协议书，载明赵春旭向开发分公司购买了本案争议的楼房，内容与被告提供的原告与第三人的购楼协议书复印件内容相同，标明时间为2013年1月27日。2、收据一枚，载明开发分公司于2013年1月27日收到赵春旭购买鸿祥小区9栋104室261.31平方米的房屋价款1,045,240.00元。以上两份证据均加盖了开发分公司的印章和其代表人朱少华的名章。对以上本院调取的证据，原告无异议，被告质证称：对证据的真实性无异议，但原告对此房并非实际购买，而是基于抵押协议出具的购楼协议书，以此作依据办理产权证违背了最高人民法院关于民间借贷的司法解释第二十四条，原告的产权证取得的程序违法。第三人对本院调取的证据质证称：我公司只收了原告45万元，我们之间属借贷关系。另，庭审中，原告称自己是以现金购买房屋，购买时不知被告与第三人之间的买卖协议，我先以预付款的形式付款45万元，后来分期交清价款才办理了房屋产权证；在诉前约一年发现被告已入住此房了。被告称自己是以现金向第三人购买了此房，但因开发商拖欠税款而未能办理产权登记手续，购买后大约于2013年1月入住的。第三人称与被告签订房屋买卖合同是其代表人朱少华与被告办理的，但朱少华的办公室被盗过；后期原告办理房屋所有权证时，朱少华并不知情；黄静代表公司向原告借款45万元，到期还不上了，按合同双倍赔偿还原告。根据当事人的以上举证、质证和陈述情况，本院综合分析认为：2012年11月13日，被告王延君与第三人开发分公司订立了协议，约定第三人将其开发建设的大安市鸿祥花园小区9栋1层104号即本案中争议的房屋，以价格1,175,940.00元卖给被告，被告于当日付清了价款。此节有被告与第三人的商品楼购楼协议书和第三人开具的价款收据为凭，第三人亦予以承认，可以认定。2013年1月27日，原告与秦伟二人，同第三人的工作人员黄静签订协议书，约定原告与秦伟出资45万元，黄静将本案争议的房屋及另一套房屋抵押给原告与秦伟，抵押期到同年3月27日止。此节有被告举出的黄静与原告及秦伟签订的协议书复印件为凭，原告与第三人亦承认此协议书的真实性，可以认定这一事实。同日，第三人又与原告约定：第三人将本案争议的房屋以价款1,045,240.00元卖给原告，原告于即日向第三人付清了价款；2014年11月18日，原告与第三人办理了登记到原告名下的此房所有权证。此节有第三人与原告签订的商品楼购楼协议书、第三人收原告房屋价款的收据和房屋所有权证等证据证实，应予认定。至于被告与第三人称原告将现金45万元借给第三人，后因第三人无力在约定期限内赔付而加倍偿还，并以房抵债一事，因原告称其交给第三人的45万元并非借款，而是购房的首期付款；而抵押协议书中对此45万元是原告借给第三人的，还是购房的首批付款，并无记载；第三人称其向原告借款45万元、因未能及时偿付而加倍偿还并以房相抵，又与原告交付房款的票据上反映出的1,045,240.00元的金额相符。因此，本院不能认定是原告出借给第三人45万元债款，而最终由第三人以本案争议的房屋向原告抵债这一事实。本院认为：被告与第三人订立的房屋买卖合同是双方的真实意思表示且不违背法律规定，合法有效。此后原告与第三人订立的房屋买卖合同，虽然是第三人在“一房二卖”的情况下与原告签定的，但现有证据不能证明原告在订立合同时已得知“一房二卖”，即不能确定原告属恶意购买，也无充分证据证明原告对此房是以其他非法手段签订买卖合同的，故该合同亦依法有效。虽然以上两份合同均依法有效，但是依合同确立的是买卖双方之间的债权债务关系，只有依法将买卖的房屋的所有权登记到买房人名下时，买房人的债权才能转化为物权。故本案原告对本案争议的房屋已享有物权；而被告对此房尚不享有物权，只可依据相关证据向违约的第三人索要房屋价款并追究违约责任。因物权依法是有排他性，故被告不具有本案争议的房屋的所有权，而对此房的占有、适用，是对原告合法财产的侵占和对其所有权的妨害，原告要求被告排除妨害、搬出此房，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、第六十六条的规定，判决如下：被告王延君于本判决生效之日起十五日内，从大安市鸿祥花园小区9栋1层104号营业用房，即房产登记为大安市慧阳街2-19-307-104（1-2层）的房屋之中迁出；案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，双方当事人必须自觉履行。逾期不履行的，本院将根据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审判员  胡广安二〇一六年三月二十四日书记员  王亚祎