北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6147号原告（反诉被告）：上海锋之行汽车金融信息服务有限公司，住所地上海市嘉定区安智路******。法定代表人：郭超，总经理。委托诉讼代理人：魏旷宇，男，1993年10月6日出生，汉族，上海锋之行汽车金融信息服务有限公司员工。委托诉讼代理人：马瑞，1982年3月28日出生，汉族，上海锋之行汽车金融信息服务有限公司员工。被告（反诉原告）：国民普惠（北京）资产管理有限公司，住所地，住所地北京市石景山区iv>法定代表人：黄高健，经理。委托诉讼代理人：田金明，男，1969年7月18日出生，汉族，国民普惠（北京）资产管理有限公司员工。委托诉讼代理人：徐清龙，男，1962年11月29日出生，汉族，国民普惠（北京）资产管理有限公司员工。原告（反诉被告）上海锋之行汽车金融信息服务有限公司（以下简称“锋之行公司”）与被告（反诉原告）国民普惠（北京）资产管理有限公司（以下简称“国民普惠公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锋之行公司的委托诉讼代理人魏旷宇、被告（反诉原告）国民普惠公司的委托诉讼代理人田金明、徐清龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锋之行公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》无效；2．判令被告立即向原告退还保证金40000元；3．判令被告立即向原告支付逾期退还保证金产生的利息，以40000元为基数，自2019年3月1日起至被告实际退还全部保证金之日止，按照年利率24%单利计算；4．判令被告承担本案诉讼费、公告费、差旅费等原告为本案支出的所有费用。事实与理由：锋之行公司与国民普惠公司签订了《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》（以下简称为租赁合同）。租赁合同约定锋之行公司向国民普惠公司承租位于昌平区北七家镇东三旗亚市内XXX室。锋之行公司依据租赁合同的约定向国民普惠公司支付了一年租金328500元以及保证金40000元。后因锋之行公司与国民普惠公司就该租赁合同产生纠纷，锋之行公司向昌平法院提起诉讼，2019年7月29日，锋之行公司在法庭谈话中了解到租赁的房屋缺少相关证件，根据法律规定不得出租。因此锋之行公司请求确认租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定无效。锋之行公司向国民普惠公司支付了一年租金328500元及保证金40000元，同时于2019年2月28日前从上述租赁房屋中搬离，且租赁合同无效。结合上述情况，锋之行公司认为，锋之行公司确实租赁了一年的房屋，因此不再主张要求国民普惠公司退还锋之行公司相应租金，但是国民普惠公司应当退还保证金40000元。综上，为维护自身合法权益，特起诉至贵院，请求支持原告诉讼请求。国民普惠公司辩称：不同意锋之行公司的全部诉讼请求。双方于2018年3月1日签订了合同，合同约定了双方的权利义务，签订后我方按照合同约定履行了全部义务，原告未按照约定在使用一年多后私自撕毁合同，未按照合同约定交纳租金，在我方不知情的情况下，擅自毁约搬离场地，给我方造成重大经济损失，导致我方向承租的上一家承担相应违约金，原告的行为无理，请求驳回原告全部诉讼请求。国民普惠公司向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人锋之行公司向反诉人国民普惠公司支付房屋占用费136875元（2019年3月1日至7月31日，月租金为27375元*5）；2．被反诉人锋之行公司向反诉人国民普惠公司支付损失费20万元；3．反诉费由被反诉人锋之行公司承担。事实与理由：2018年3月1日，国民普惠公司与锋之行公司签订了《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》，约定国民普惠公司将位于昌平区北七家镇东三旗亚市内XXX室等，面积约200平米出租给锋之行公司，合同约定租赁期限为3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止，年租金为328500元。合同签订后，国民普惠公司按照约定将场地交付给锋之行公司经营使用，国民普惠公司履行了合同全部义务。锋之行公司承租后，未按照合同约定支付租金，目前尚欠2019年3月1日至7月31日租金136875元。锋之行公司的违约行为给国民普惠公司造成了严重的经济损失，使国民普惠公司形成对出租场地权利方的违约，并承担了违约责任，国民普惠公司向权利人赔偿了20万元。锋之行公司的行为给国民普惠公司造成了重大经济损失，请求法院维护国民普惠公司合法权益，依法判决，支持国民普惠公司的反诉请求。锋之行公司辩称：不同意国民普惠公司的全部反诉请求。不同意支付房屋占用费，我方并未使用租赁房屋不存在支付占用费的问题；不同意赔偿损失，仅凭一个函不能证明国民普惠公司存在损失，也不能证明国民普惠公司支付了该项费用，此外第三方向国民普惠公司出具的函没有任何依据，根据该函的内容，是国民普惠公司没有按照规定时间交纳租金，与锋之行公司无关，另外，根据合同相对性原则，国民普惠公司与第三方达成的合同约定不能穿透到锋之行公司与国民普惠公司之间的租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年11月22日，富尚融资租赁有限公司（甲方）与国民普惠（北京）资产管理有限公司（乙方）签订《世界名车中心办公楼房屋转租赁合同》，约定租赁标的为昌平区北七家东三旗亚市内XXX室，租赁时间为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。该合同还对其他内容进行了约定。2018年1月8日，富尚融资租赁有限公司复函国民普惠公司同意国民普惠公司将XXX办公室转租给锋之行公司。锋之行陈述因其未参与到上述合同中，故对上述证据的真实性存疑。2018年3月1日，国民普惠公司（甲方）与锋之行公司（乙方）签订《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》，约定，鉴于甲乙双方为了共同开拓亚运村汽车市场业务，且甲方已经与富尚融资租赁有限公司签署了房屋租赁合同，为了便于统一管理，甲方、乙方、富尚融资租赁公司经过协商，一致同意甲方将承租的房屋转租给乙方，就上述房屋的使用与管理达成以下共识。租赁标的：昌平区北七家东三旗亚市内XXX（共200建筑平米）；租赁期限三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止；乙方应于2018年2月9日向甲方支付第一年租金328500元，保证金40000元，共计368500元（不含税）；甲方应给乙方开具租赁费增值税专用发票（5%），税金成本由乙方承担。双方还对权利义务、争议解决等问题进行了约定。2018年2月12日，锋之行公司向国民普惠公司付款384925元（含税）。2018年9月27日，锋之行公司向富尚融资租赁公司发送《商请函》，内容为：我司（上海锋之行公司）与贵司的关联公司国民普惠公司此前达成了《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》，租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日，第一年租金328500元，租金支付方式为年付。截止至本函发出时，我司已支付第一年租金328500元，另在《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》签订之初，我司支付了40000元保证金。由于市场的剧烈变化，我司在亚市所涉及的业务已经处于停滞状态，为了减小损失，我司商请从2018年11月1日起终止《仓储场地租赁协议书》，希望贵司能够将保证金四万元及尚未开始租期的租金109500元退还我司。2018年12月18日，锋之行公司向国民普惠公司发送《告知函》，内容为：我公司与贵公司签订了《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》（以下统称为租赁合同）。该租赁合同明确约定我公司承租贵公司位于昌平区北七家镇东三旗亚市内XXX。租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日。我公司向贵公司支付了一年租金328500元以及保证金40000元。2018年9月27日，我公司工作人员将《商请函》交付至贵公司，该商请函明确告知贵公司，我公司将于2018年11月1日解除租赁合同。在此之后，我公司多次提醒贵公司租赁协议将要解除，且督促贵公司届时及时退还相应款项。上述事项均有录音、录像、照片、聊天记录等证据予以证明。我公司解除合同的行为符合双方签订的租赁合同的约定及法律规定，因此贵公司应该将2018年11月1日起至2019年2月28日至我公司已支付的租金109500及保证金40000元归还我公司。但时至今日，贵公司仍未向我公司退还上述保证金及租金，给我公司造成巨大损失。综上，请贵公司遵守合同约定，立即向我公司退还上述租金及保证金。锋之行公司提交EMS查询记录，显示2018年12月20日20:26:04投递并签收，签收人本人。国民普惠公司陈述未收到上述材料。2019年2月1日，富尚融资租赁有限公司向国民普惠公司发出《关于解除的函》，内容为：我司与贵公司签订的《世界名车中心办公楼房屋转租赁合同》XXX租赁期限三年，合计房租1478250元。该办公室特为你处与上海锋之行汽车金融信息服务有限公司业务合作租赁，并同意你处转租上海锋之行汽车金融信息服务有限公司。因上海锋之行汽车金融信息服务有限公司不履行租赁合同，违反约定不缴纳房屋租金，给我公司造成重大经济损失。我公司决定，立即解除与你处签订的《世界名车中心办公楼房屋转租赁合同》，3日内清空办公室交付我司。现要求赔偿经济损失费合计200000元整。锋之行公司对该函的真实性不予认可，国民普惠公司亦未提交证据证明其产生损失。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均未能提供证据证明涉案房屋已取得建筑工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故锋之行公司与国民普惠公司签署的《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现租赁合同无效，国民普惠公司应该退还房屋押金，故锋之行公司要求国民普惠公司退还房租押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于利息一节，于法无据，本院不予支持。关于国民普惠公司要求锋之行公司支付占有使用费一节，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。锋之行公司主张其于2019年2月28日搬离涉案房屋，但未与国民普惠公司办理交接，锋之行公司亦未提交证据证明搬离时间，故国民普惠公司要求锋之行公司支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。国民普惠公司主张自2019年3月1日至2019年7月31日期间的使用费，本院不持异议。关于国民普惠公司要求锋之行公司赔偿损失费诉讼请求，现有证据不足以证明，国民普惠公司应当承担举证不利的法律后果，故对该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、上海锋之行汽车金融信息服务有限公司与国民普惠（北京）资产管理有限公司签订的《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》无效；二、国民普惠（北京）资产管理有限公司于本判决生效后十日内退还上海锋之行汽车金融信息服务有限公司保证金40000元；三、上海锋之行汽车金融信息服务有限公司于本判决生效后十日内支付国民普惠（北京）资产管理有限公司房屋占有使用费136875元；四、驳回上海锋之行汽车金融信息服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回国民普惠（北京）资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，由国民普惠（北京）资产管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3177元，由上海锋之行汽车金融信息服务有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  唐险峰人民陪审员  权立工二〇一九年十二月三十一日法官 助理  张子妺书 记 员  周心怡