福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0211民初3731号 原告：卢玉梅，女，1973年5月20日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 原告：樊春梅，女，1945年12月9日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 原告：冷德圣，男，1946年10月15日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 原告：冷江宗，男，1998年6月20日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 以上原告共同委托诉讼代理人：李伟明，福建知圆律师事务所律师。 被告：林其垦，男，1987年5月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门巢阳房地产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏北三里109号。 法定代表人：郭亚磊，执行董事兼总经理。 被告：厦门巢阳房地产行销策划有限公司锦园分公司，住所地福建省厦门市集美区锦园东二里5号202店面。 法定代表人：郭亚磊，总经理。 原告冷党话、卢玉梅与被告林其垦、厦门巢阳房地产行销策划有限公司（以下简称“巢阳公司”）、厦门巢阳房地产行销策划有限公司锦园分公司（以上简称“巢阳锦园分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，因冷党话于2016年11月7日去世，2016年12月6日，原告樊春梅、冷德圣、冷江宗以冷党话法定继承人的身份（卢玉梅为冷党话法定继承人之一）参加诉讼，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。卢玉梅、樊春梅、冷德圣、冷江宗共同委托诉讼代理人李伟明，林其垦，巢阳公司与巢阳锦园分公司法定代表人郭亚磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢玉梅、樊春梅、冷德圣、冷江宗向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房产买卖居间协议书》；2.被告林其垦返还原告房屋，将房屋恢复登记至原告名下，并承担房屋产权变更登记产生的一切费用，现暂估35200元（以实际缴纳为准）；3.被告林其垦赔偿原告违约金352000元、律师费22642元，以上款项共计409842元；4.被告巢阳公司、巢阳锦园分公司为被告林其垦上述款项承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告负担。原告当庭增加一项诉讼请求：三被告承担原告所支出的保全费2569元；原告当庭明确第1项诉求为：解除原告与被告林其垦签订的《房产买卖居间协议书》。事实和理由：2016年8月份，原告将其位于厦门市集美区的房产出售给林其垦，并与林其垦、巢阳锦园分公司签订《房产买卖居间协议书》，约定：房屋总价为1760000元，房屋过户所需的交易税费由林其垦承担；林其垦应于2016年9月8日前向原告支付600000元，余款1160000元由林其垦向银行申请贷款，若银行实际贷款金额小于申请金额，林其垦应于银行放款后2日内将差额部分以现金方式支付给原告，由巢阳锦园分公司依据本协议直接代办交易过程中的评估、按揭等手续。其中该协议第十一条约定，已支付购房首付款后，违约方除应向守约方赔偿总房款的20%违约金外，还应赔偿守约方诉讼费、律师费等，第十四条约定，林其垦应在签订《厦门存量房买卖合同》后当日备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在林其垦取得产权证后立即配合银行办理抵押登记手续，逾期达3日的，守约方有权解除合同并按照第十一条追究违约方违约责任。协议书签订后，原告严格全面履行义务，于2016年9月12日将房屋过户给林其垦。但是林其垦向原告支付首付款600000元后，却以不同理由进行推诿，时至今日，被告依然未能向银行提供其相关资信证明材料，不配合银行办理抵押登记手续，且未向原告支付剩余1160000元。被告的行为严重违约，且违反法律法规，损害原告的合法权益。巢阳锦园分公司作为房屋买卖居间方，未能履行义务，审核林其垦的资信情况，巢阳公司为总公司，其应共同为林其垦给原告造成的损失承担连带责任。 林其垦辩称，冷党话、卢玉梅于2016年8月19日经巢阳公司居间介绍，与本人签订编号为CY1600018的《房地产买卖居间协议书》，约定购买方须支付定金及购房款等。但合同签订后不到一星期，冷党话分别于2016年8月23日、2016年8月26日、2016年8月29日通过巢阳锦园分公司的员工翁凤梅以及负责人郭亚磊向我和我的配偶陈英琴转达其不想出售讼争房产并要求解除合同。我和陈英琴明确表示，会按照合同约定履行相应的权利和义务。至2016年8月29日原告直接打电话给陈英琴，要求解除合同，被我们拒绝。《房地产居间买卖协议书》第四条第1项与第十三条约定是相呼应的，即《房地产居间买卖协议书》签订当日于产权过户当日支付购房首付款。2016年9月8日，冷党话以未收到首付款为由拒不配合房屋交易，导致当天无法完成房产交易过户手续，我方支付给冷党话首付款后，其又对协议第二十条第2项之补充约定条款“乙方可指定第三方作为产权购买人”反悔，不肯过户到陈英琴的亲哥哥名下。2016年9月9日，原告以产权购买人不是本人及未签订银行按揭合同的情况下，购买方不能出示银行按揭批复函为由拒绝履行交易过户手续且马上离场，导致当天无法完成交易过户手续。在中介协调下，我方同意过户在自己名下，并相约于2016年9月12日至集美行政服务中心办理过户手续，在农业银行集美分行工作人员的协同下，银行承诺可以贷款到约定的购房余款数额，并且不存在资信问题的影响，在签完贷款的相关手续，提交相应的材料之后，原告才同意过户，且原告对于当天的过程并未提出异议，双方也未有不清楚之处。过户的税费也全部由我方缴纳。过户时巢阳公司工作人员有告知原告因中秋节放假，新的产权证在2016年9月20日之后才会出来。银行工作人员也明确告知原告，申请贷款审批需要补交产权证复印件，才能提交申请。我方在提交完所有材料包含产权证复印件之后，银行工作人员电话告知陈英琴两年前信用卡逾期影响贷款申请，需要到相应的银行卡中心打印还款记录。陈英琴到平安银行和光大银行柜台打印相关材料，得到的答复是半年内的账单可到柜台打印，超过两年的需要打银行客服电话申请邮寄过来。通过拨打平安银行客服电话和光大银行客服电话，我方得知申请超过两年时间的账单到审批需要五个工作日，审批下来银行会邮寄过来。2016年10月13日我方收到平安银行寄出的对账单电子版，随机打印出来送往集美农行。2016年10月21日，集美农行工作人员电话通知贷款审批通过，并且相约第二周去银行签字完成最后的流程。2016年10月25日银行放款1160000元，款项直接存入申请贷款时原告所填写的银行卡中，至此原告收到合同约定的所有款项。 巢阳公司、巢阳锦园分公司共同辩称，冷党话及其配偶卢玉梅于2016年8月19日经本公司居间服务与林其垦签订编号为CY1600018的《房地产买卖居间协议书》，该协议第四条第1项“乙方于2016年9月8日向甲方支付陆拾万元整（含定金）与第十三条约定：甲、乙双方保证备齐资料于2016年9月8日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》”的约定是相呼应的，即协议签订当日双方于产权过户当日支付购房首付款。冷党话一开始以未收到首付款为由拒不配合房屋交易，导致2016年9月8日当天无法完成房产交易过户手续。原告收到被告的首付款后又对第二十条第2项之补充约定条款“乙方可指定第三方作为产权购买人”反悔，不肯以乙方指定的第三方作为产权购买人及且不同意以林其垦的配偶作为产权的购买人。原告以产权购买人不是林其垦及未签订银行按揭合同的情况下购买方不能出示银行按揭批复函为由拒绝履行交易过户手续且直接离场，导致2016年9月9日无法完成交易过户手续。2016年9月11日、12日为周末，在经居间方多次努力协商下，双方于9月12日办理交易过户手续及银行按揭审批手续。银行于2016年10月25日将贷款1160000元直接放款至冷党话银行账户。整个交易过程居间方已尽到应尽责任及义务，按时送达交易过程中买卖双方应提供的各项材料。 本院经审理认定事实如下： 2016年7月29日，位于厦门市集美区的房产所有权登记在冷党话、卢玉梅夫妻名下。2016年8月19日，冷党话、卢玉梅（甲方）、林其垦（乙方）、巢阳锦园公司（丙方）签订《房产买卖居间协议书》（编号：ＣＹ1600018），约定：一、甲方将坐落于厦门市集美区的房产出售给乙方；二、房屋成交价格为1760000元；协议签订当日，乙方应支付购房定金150000元；……四、乙方于2016年9月8日前向甲方支付600000元（含定金）；乙方向银行申请商业贷款1160000元，该贷款由银行直接转至甲方账户……六、甲方应于收到全部房款当日将房产交付给乙方使用。……十一、甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约，未支付购房首付款前，若甲方中途悔约，自悔约日起二日内以乙方所付定金的双倍返还给乙方，若乙方中途悔约，购房定金归甲方所有；已支付购房首期款后，甲乙双方其中一方违约，违约方除应向守约方赔偿总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。……十二、若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达三十日的，守约方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。十三、甲乙双方保证备齐资料于2016年9月8日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》；否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。若于2016年9月15日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。十四、乙方应在签订《厦门市存量房买卖合同》当日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭手续，在乙方取得产权证后立即配合银行办理抵押登记手续。逾期达三日的，守约方有权解除合同并有权按第十一条的约定追究违约方的违约责任。……乙方可指定第三方作为产权购买人，等等。冷党话、卢玉梅于2016年8月19日、20日共收到林其垦支付的购房定金150000元。林其垦于2016年9月8日通过银行转账向冷党话支付购房款450000元。2016年9月12日，冷党话、卢玉梅、林其垦、陈英琴及巢阳锦园分公司工作人员一同至厦门市行政服务中心办理产权转移登记手续，并签订了《厦门市存量房买卖合同》，林其垦缴纳了产权转移登记所须缴纳的各项税费；同日，中国农业银行股份有限公司厦门集美支行受理了林其垦的购房贷款申请，2016年9月14日，上述房屋产权登记在林其垦名下，2016年9月21日，林其垦领取了讼争房屋的产权证。2016年10月14日，冷党话、卢玉梅（授权人、售房人）与林其垦（授权人、购房人）向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行出具《个人购房贷款资金划转授权委托书》，该委托书载明：基于购房人与售房人对位于厦门市集美区房屋进行真实交易这一事实，购房人已向贵行申请贷款1160000元，如贵行批准发放不高于上述申请金额的贷款，购房人、售房人双方均同意并授权贵行将上述贷款资金划入下述账户：户名：冷党话，卡号：62×××72，等等。2016年10月20日，林其垦与中国农业银行股份有限公司厦门集美支行签订《个人担保借款合同》，约定借款金额为1160000元，提款计划为2017年1月20日之前一次性全额提款等，2016年10月25日，该行将贷款1160000元转账至冷党话上述账户。原告至今尚未将讼争房屋交付给林其垦。 本案审理过程中，冷党话、卢玉梅向本院申请对林其垦名下座落于厦门市集美区的房产（以价值409842元为限）予以查封，并由案外人中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司提供信用担保，本院于2016年11月4日至厦门市国土资源与房产管理局办理了上述房产的查封登记手续，冷党话、卢玉梅为此支出保全费2569元。冷党话、卢玉梅因本案委托福建知圆律师事务所为代理人，并支付律师费22642元。证人傅某（中国农业银行股份有限公司厦门集美支行按揭中心经理）当庭陈述，2016年9月12日，冷党话、卢玉梅、林其垦、陈英琴及巢阳锦园分公司工作人员一同至厦门市行政服务中心办理产权转移登记手续时，其有到现场，并向双方陈述了银行按揭贷款流程，其受理了林其垦的购房贷款申请，林其垦向其提交了二手房贷款申请表、买卖双方的身份证、户口簿、结婚证、收入证明等基础材料，当场签订了贷款申请材料包括贷款申请表、征信授权书、面谈笔录、卖方声明、资金划转委托书，该行正常在三个工作日内通过征信查询系统了解客户征信情况来判断是否需要补交其他材料，从受理到审批快则2周，慢则一个月左右，2016年9月14日其在核实完征信情况后，发现林其垦的配偶陈英琴在2年内信用卡逾期还款记录超过6次，需补交信用卡的还款明细，于是打电话通知林其垦须补交材料，林其垦在国庆放假后补交了材料，其在2016年10月20日左右审核通过，审核完毕后通知林其垦提交产权证，之后双方签订正式的借款合同，然后办理抵押手续，最后于2016年10月25日放款，审批之前有向双方陈述大概的贷款金额，上述贷款是按正常流程提交审批，审核通过后放款，等等。 以上事实，有原告提供的产权证、《房产买卖居间协议书》、《委托律师代理诉讼案件合约书》、律师费发票、保全费发票，林其垦提交的产权证、转账记录、税费发票、《个人购房贷款资金划转授权委托书》、《个人担保借款合同》，巢阳公司与巢阳锦园分公司共同提交的农业银行借款凭证、转账记录、税费发票，本院制作的（2016）闽0211民初3731号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证及法庭笔录为证，本院予以确认。 本院认为，冷党话、卢玉梅与林其垦双方签订的《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自义务。关于上述协议是否应当解除的问题，《房产买卖居间协议书》签订后至2016年10月25日，林其垦已支付冷党话、卢玉梅全部购房款，讼争房屋产权已于2016年9月14日转移登记至林其垦名下，为维护市场交易安全与稳定，本案协议不宜解除；对于证人傅某的证言，傅某系受理林其垦申请讼争房屋贷款的经办人，本院于第二次开庭前向卢玉梅本人送达出庭通知书，但其无正当理由未到庭接受质询，原告委托诉讼代理人也无充分理由反驳证人证言，则本院对该证人证言予以采信，该证人证言证实2016年9月12日林其垦向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行提交了征信证明材料，该行受理了林其垦的贷款申请，按照该行办理按揭手续的正常流程，对于林其垦当天所提交的资信证明材料需要进行审核，林其垦应银行要求补充提交资信证明材料属于正常的流程，且该行已于2016年10月25日将贷款转入冷党话银行账户，林其垦的付款义务履行完毕，《房产买卖居间协议书》中也未明确约定购房余款的支付期限，则林其垦不存在根本违约行为；原告委托诉讼代理人当庭陈述其主张解除合同的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第五项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（五）法律规定的其他情形”，原告于2016年10月份多次电话催促林其垦去银行办理按揭手续，有给予林其垦一周的履行期限，但林其垦予以否认，原告也未举证证明上述事实，综上所述，原告主张解除上述协议缺乏事实与法律依据，本院不予支持。《房产买卖居间协议书》不应解除，林其垦不存在根本违约行为，故原告要求林其垦返还房屋，将房屋恢复登记至原告名下，并承担房屋产权变更登记产生的费用以及支付违约金352000元、律师费22642元、保全费2569元的请求于法无据，本院不予支持；巢阳锦园分公司、巢阳公司系居间方，原告要求巢阳锦园分公司、巢阳公司对上述款项承担连带责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告卢玉梅、樊春梅、冷德圣、冷江宗的诉讼请求。 案件受理费7486元，减半收取计3743元，由原告卢玉梅、樊春梅、冷德圣、冷江宗负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇一六年十二月二十九日 代书记员 张雯琦 附：相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  2