广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗云法江民初字第307号原告：陈国庆,男，1955年9月16日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告：欧阳可太,男，1954年10月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。共同委托代理人：邓伟明，广东安仁律师事务所律师。共同委托代理人：谢安琪，广东安仁律师事务所律师。被告：李树溪，男，1962年5月28日生，汉族，身份证住址广东省广州市芳村区。第三人：黄理尧，男，1967年6月26日，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。第三人：周奇，男，1970年11月16日生，汉族，身份证住址湖南省汨罗市。委托代理人：张达金，广东安国律师事务所律师。第三人：黄刚，男1975年10月8日生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告陈国庆、欧阳可太诉被告李树溪租赁合同纠纷一案,本院于2014年6月16日受理后,依法追加周奇、黄理尧、黄刚为本案第三人，组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告陈国庆及两原告的委托代理人邓伟明，被告李树溪，第三人周奇的委托代理人张达金到庭参加诉讼。第三人黄理尧、黄刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈国庆、欧阳可太诉称：原告于2011年3月28日与被告签订《租赁合同》，该合同约定，原告将白云区江高镇小塘村江城路118号首层约1000平方米三层为办公室约200平方米，首层正门对出空地面积约1000平方米，楼顶的厨房（无偿使用）租赁给被告经营商场服务，自2011年3月28日起至2046年3月28日止，为期35年，自2011年6月1日起开始计租；第一年至第三年每月租金为26000元，每月10日前交付，以后每三年递增一次，递增幅度为10%；被告如逾期一个月不缴纳租金，原告有权收回房屋的使用权，并有权将被告的货物变卖补足房屋租金，同时押金不予退还。上述合同签订后，上述房屋交给被告使用，但被告违约，擅自改变场地用途，合同约定该场地用途为商业用途，但被告在未征得原告同意的情况下，擅自把该场地改为餐馆，把3楼办公室改变为员工宿舍，在东边楼梯的消防通道堆放杂物，造成消防通道堵塞，擅自搭建一楼阁楼为仓库，在一楼正门广场共用停车场搭建100平方米的夜宵店，经原告多次通知整改，但被告均不予理睬。另外被告自2014年4月至今未向原告缴纳租金。根据原、被告签订的《租赁合同》第八条约定，原告有权收回房屋的使用权。为维护原告的合法权益，请求法院：1、解除原、被告双方于2011年3月28日签订的《租赁合同》，判令被告立即将租赁房屋交还原告管理、使用；2、本案诉讼费用由被告承担。开庭前，原告变更了诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2011年3月28日签订的《租赁合同》无效，判令被告立即将位于广州市白云区江高镇小塘村江城路118号首层1000平方米、该房屋第三层200平方米（办公室）租赁房屋交还原告管理、使用，并判令被告向原告支付2014年4月份场地使用费29480元及自2014年9月起至交还租赁房屋之日止按原、被告双方合同约定每月29480元的标准向原告支付场地使用费；2、本案诉讼费用由被告承担。被告李树溪辩称：1、被告将《租赁合同》中约定的“租赁物”用作餐馆使用，是经过原告方同意的。被告在2011年8月进场装修时已经将装修草图交原告方陈国庆审核，草图是由第三人周奇手绘并按原告方提出的修改稿进行施工，原商场自动步梯由原告方拆除变卖，并收取了被告方1000元手续费（工程款）。在餐馆开业时原告方还到场祝贺，并连续收了三年多的租金。现在该物业租值升了才说被告方擅自改变用途，理由难以成立。2、一楼正门广场空地《租赁合同》中约定是由被告方使用，原告方无权干涉，并且被告方搭建的并非固定建筑物而是一个活动雨棚。3、并非被告不交租金给原告，而是原告于2014年3月通知被告方不要向现在餐馆的实际经营者黄理尧收取租金，而由原告方直接收取，当时被告方不相信，直至本案的另一利害关系人周奇2014年4月初向第三人王理尧收租金时却被告知原告陈国庆、欧阳可太已将租金收取并签订合同，同时将原告收取租金和合同保证金的收据复印件交被告方签名确定本收据的真实性。被告曾提出向原告交纳租金，但原告以已向现经营者收取为由拒绝收租，并承诺将广场活动棚拆除后将租金差价返还被告。合同有效，涉案场地实际已被原告于2014年4月强行收回。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人周奇述称：合同有效，原告强行收回场地，构成违约，应承担相应的违约责任，具体违约责任另案处理。经审理查明：2011年3月28日，原告陈国庆、欧阳可太（出租方、甲方）与被告李树溪（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区江高镇小塘村江城路118号首层约1000平方米、三层办公室约200平方米、首层正门对开空地面积约1000平方米、楼顶的厨房（无偿使用）（以下简称涉案物业）租赁给乙方使用；租期35年，自2011年3月28日至2046年3月28日，第一年至第三年为每月26800元，以后每三年递增一次，按原租金10%计算；每月10日前交付当月租金，逾期1个月不缴纳租金，甲方有权收回房屋的使用权；在不损害甲方利益前提下，乙方有转租权。2011年7月1日，第三人周奇（承租方、乙方）与被告李树溪（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案物业租赁给乙方做饮食使用或商业使用；租期为10年，自2011年7月1日至2021年6月30日，2011年10月1日开始计收租金；租赁保证金90000元，乙方须于2011年10月5日前向甲方交纳保证金90000元和首月租金30800元；每月租金30800元，每满三年递增10%；乙方有权将租赁物的部分或全部面积转租及转让，须向甲方支付合同转让金2000元。2012年4月28日，第三人周奇（出租方、甲方）与第三人黄刚签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区江高镇小塘村江城路118号（怀乡人民公社大食堂）约1260平方米及三楼员工宿舍出租给乙方做饮食或商业使用；租赁期限为9年（以甲方物业租赁期同步），即从2012年5月2日起至2021年6月30日止，2012年6月1日起开始计算租金；租赁保证金121600元，租金40800元，租金每满三年递增10%，每月5日前交付当月租金；乙方有权将租赁物的部分或全部面积转租及转让，须向甲方支付合同转让金2000元。2014年4月22日，原告陈国庆、欧阳可太收取第三人黄理尧保证金120000元，2015年5月收取第三人黄理尧当月租金40000元。2014年8月7日，第三人周奇（出租方、甲方）与第三人黄刚（承租人、乙方）补签一份《终止租赁合同协议书》，约定：因乙方的原因，甲方同意乙方提前于2014年2月28日终止合同；合同终止后，甲方不予退还保证金，自2014年3月1日起也不再向乙方收取租金，也不再追究乙方的任何法律责任；乙方除放弃保证金外，合同提前终止后，乙方不再承担任何其他经济法律责任，自2014年3月1日以后租赁物的使用与乙方无任何法律关系。庭审中，原告确认从被告处收取租金至2014年3月。2014年5月至8月租金直接向经营者黄理尧收取，并收取黄理尧水电保证金120000元。另查，涉案场地是两原告于2007年1月1日向广州市白云区江高镇小塘村民委员会租赁取得。再查明，2006年11月8日，广州市城市规划局针对白云区江高镇小塘村经济联合社关于拆除涉案地块破旧建筑进行环境整治的复函，明确涉案地块的建设项目为临时建筑，使用期两年，建筑物层数不得超过两层，高度不超过七米，使用期满应无条件拆除。以上事实有租赁合同、租赁土地合同、广州市城市规划局的复函、（2014）穗云法江民初字第254号案庭审笔录及当事人陈述予以证实。本院认为：涉案物业既没有在国土规划管理部门办理报批报建的审批手续，更没有取得相关房屋产权证书。根据原告提供的广州市城市规划局于2006年11月8日的复函，涉案建筑为临时建筑，使用期为两年，使用期满应无条件自行拆除。原告将该涉案物业出租给被告李树溪，双方签订的《租赁合同》，因违反法律法规强制性规定而无效，原告请求确认合同无效，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据原告在（2014）穗云法江民初字第254号案的陈述，原告直接向经营者黄理尧收取2014年5月至8月的租金，并收取黄理尧的水电保证金120000元。从上述事实可以得知，原告已实际收回涉案房屋，且与实际使用人黄理尧建立租赁合同关系，被告辩称原告强行收回涉案物业，本院予以采信。原告诉请被告交回租赁房屋及支付租金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、确认原告陈国庆、欧阳可太与被告李树溪于2011年3月28日签订《租赁合同》无效；二、驳回原告陈国庆、欧阳可太的其他诉讼请求。案件受理费7983元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张里活人民陪审员  何淑贞人民陪审员  张冬晗二〇一六年三月三十一日书 记 员  陈珊珊