沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初19456号原告：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区南京南街197号1610，统一社会信用代码：91210103555343971H。法定代表人：曾燕，该公司经理。委托诉讼代理人：陆航，女，汉族，1971年9月2日出生，该公司沈阳市沈河区-6-3。被告：米彦春，男，汉族，1969年2月9日沈阳市和平区1012。原告辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒物业公司”）诉被告米彦春物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中恒物业公司的委托诉讼代理人陆航，被告米彦春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中恒物业公司诉称，原告是一家从事物业管理的企业，通过公开招标接管了沈阳市深航翡翠城小区，并与该小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定了高层、多层住宅物业费为每月每平方米1.5元。业主应履行缴费义务，按时足额缴纳物业费，欠缴物业费应承担违约责任（逾期缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金）。被告系原告所管理的深航翡翠城园区B3#2-10-1业主，该房屋建筑面积为94.49平方米，被告一直接受原告提供的物业服务，但却拖欠应缴纳的物业服务费用，在此期间，原告多次进行催缴，被告一直没有给付。被告不履行合同义务，拖欠物业服务费用的行为不仅影响了原告正常工作的开展，同时也侵害了广大缴费业主的合法权益。为了维护原告及广大缴费业主的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第8条、第107条、中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第7条第5款、第42条、第67条及相关法律法规，原告要求被告履行其缴费义务，承担违约责任，请法院依法判决，维护原告合法权益。诉讼请求：1、判令被告给付2018年3月1日至2019年6月30日期间的物业管理费2,267.76元，滞纳金300元；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告米彦春辩称，原告陈述期间段的物业费我方确实没有交。未缴费是因为原告未尽到物业公共部位的维修与管理，具体如下：1、公共部位的雨搭未能及时维修，每逢雨季均出现漏水的情况；2、未尽到公共绿化的养护和管理，园区内大部分绿植因未及时尽到养护义务而凋零；3、未对公共秩序及安全防范尽到义务，非小区内业主随意进入园区内，并且在园区内经营，造成了业主的财产安全及人身安全的威胁；4、未对物业综合管理公共区域的环境卫生尽到义务，楼道内垃圾及个人物品随意堆放，没有人员及时清理；5、原告从未公示过小区物业服务费用的收支情况，大量的公共区域被商户占用；6、未履行对公共设施设备的维修养护和管理义务，小区内电梯存在严重的安全隐患，并未能按期进行年检；7、原告未按合同约定补充协议部分履行自己的义务；8、我所居住的单元大厅处长毛，长时间未给予维修、单元门损坏、园区内供应燃气的车辆随意出入。经审理查明，被告米彦春系位于沈阳市和平区南京南街228-33号2-10-1，建筑面积94.49平方米房产的所有权人。2017年3月23日，涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会（甲方）与原告辽宁中恒物业管理有限公司（乙方）签订《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对沈阳市和平区“深航翡翠城”小区提供物业管理服务；合同期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止；本物业管理区域物业服务费收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按高层、多层住宅按照1.5元/月·平方米（不含电梯费用）交纳物业服务费；物业服务费按【年】【半年】【季】交纳，业主或物业使用人应于每【年】【半年】【季】首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；本合同自双方签字盖章之日起生效。原告中恒物业自2017年4月1日起未涉案房产所在园区提供物业管理服务，现被告未缴纳2018年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。上述事实，有物业服务合同、原告及被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会与原告中恒物业公司签订的《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告米彦春系涉案房产业主，原告基于前述该物业服务合同为被告房产提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业管理费的权利，被告亦应按时履行给付原告物业服务费的义务，现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告中恒物业公司要求被告支付2018年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为2,267.76元（94.49平方米×1.5元/平方米/月×16个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的滞纳金的诉求。因《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》未对滞纳金进行约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出因物业公司未及时维修公共区域雨搭，未尽到安全防范义务、楼道垃圾清理不及时、公共区域被占用、电梯等公共设施设备存在隐患，未按期进行年检，未按补充协议履行义务、单元门损坏等问题，故不缴纳物业服务费的抗辩。庭审中，被告未提供证据对其主张予以证明，故对于上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出因园区绿化养护差，楼道内个人物品随意堆放、园区内供应燃气车辆随意出入、涉案房产所在单元大厅长毛物业未处理等问题，故不缴纳物业服务费的抗辩。庭审中，被告虽提供了照片作为证据对其主张予以佐证，但上述证据无法证实原告进行物业服务的整体情况，且物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，故对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。另外，需要强调的是，一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告作为涉案园区的物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务水平；被告作为涉案园区的业主之一，应按照法律规定和合同约定，履行自己的义务，采用正确的方式维护自身的权利，拒缴物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，也会损害其他已缴费业主的利益。原、被告双方应加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同努力，以提升园区居住品质。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告米彦春于本判决生效后十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司2018年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2,267.76元；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告米彦春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇一九年十二月三十日书记员  黄 妍判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。