内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初1640号 原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：91150698211100419。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：张某1，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：刘某1，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。 被告：杨某，公民身份号码×××，群众，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：郝某（系被告杨某妻子），公民身份证号码×××，群众，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司（以下简称兴泰物业公司）与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告兴泰物业公司的委托诉讼代理人张某1、刘某1，被告杨某及其委托诉讼代理人郝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨某支付兴泰物业公司所欠物业费共计14639元；2.判令杨某承担本案诉讼费。事实与理由：2010年杨某入住揽胜苑小区，该小区自建成投入使用至今由兴泰物业公司提供各项物业服务，但杨某从2010年6月1日至2014年12月31日止，2015年7月1日至2015年12月31日，2016年7月1日至2016年12月31日，以及2019年1月1日至今，未向兴泰物业公司缴纳过费用。分别为2010.6.1-2010.12.31物业费为109.91平米×1.8元×7月=1385元；2011.1.1-2011.12.31物业费为109.91平米×1.8元×12月=2374元；2012.1.1-2012.12.31物业费为109.91平米×1.8元×12月=2374元；2013.1.1-2013.12.31物业费为109.91平米×1.8元×12月=2374元；2014.1.1-2014.12.31物业费为109.91平米×1.8元×12月=2374元；2015.7.1-2015.12.31物业费为109.91平米×1.5元×6月=989元；2016.7.1-2016.12.31物业费为109.91平米×1.4元×6月=923元；2019.1.1-2019.12.31物业费为109.91平米×1.4元×12月=1846元；共计14639元。请求法院依法维护兴泰物业公司的合法权益。当庭将物业费的收费日期截止到2019年12月9日，2019年1月1日至2019年12月9日物业费共计1733元，故要求杨某缴纳物业费的标的变更为14526元。 兴泰物业公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 证据一、前期物业服务合同两份、补充协议一份，证明：（1）自2008年5月1日起至业主委员会成立，案外人内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与兴泰物业公司签订前期物业服务合同，由兴泰物业公司提供前期物业服务直至业委会成立的事实。（2）自2013年1月1日至2014年12月31日涉案房屋所在小区的物业服务由原告兴泰物业公司提供物业服务的事实； 证据二、业委会备案一份，证明：（1）涉案房屋所在小区业委会成立的时间；（2）涉案房屋所在小区的业委会成立合法有效； 证据三、物业服务合同五份，物业服务合同自2015年1月1日至2019年12月31日涉案房屋所在小区的物业服务由兴泰物业公司提供物业服务的事实。 证据四、康巴什新区滨河街道办事处证明一份，证明：兴泰物业公司提供的物业服务是按照物业服务合同履行且第三方认证的事实； 证据五、由业主委员会出具的证明一份，证明：揽胜苑业主委员会协助兴泰物业公司对小区全体欠费业主进行过催收； 证据六、物业费催缴明细一份，证明：兴泰物业公司委托鄂尔多斯市报业传媒公司向康巴什区揽胜苑一二期小区欠费业主以快递的形式，催要物业费的事实。 杨某辩称，不同意兴泰物业公司的全部诉讼请求，2015年未欠物业费，即使未缴纳物业费也过了诉讼保护期限，且2010年至2011年于前期物业阶段，揽胜苑一二期业主委员会成立于2010年11月28日，从2011年开始，揽胜苑业主委员会与兴泰物业公司多次谈判，不能签订物业合同，经召开业主大会投票表决，清退该物业公司，但该物业公司以管理开发商未售房屋、地下车位、车库、储藏室为由赖着不走，无奈之下，业主委员会决定，停缴物业费至2014年年底，并下达了全体业主停交物业费的通知，于2015年业主委员会和兴泰物业公司重新签订了物业服务合同。 杨某就其辩称意见，向本院提交以下证据： 证据一、康巴什区保障性住房和房产交易管理中心出具的证明一份、手机截屏一份，证明：康巴什揽胜苑一、二期业主委员会于2010年11月28日成立； 证据二、揽胜苑一二期业主签名表一份，证明：业主要求兴泰物业公司退出揽胜苑一二期。 证据三、业主委员会停缴物业费的通告2份，证明：业主委员会通知业主停止缴纳物业费。 证据四、前期物业管理服务协议复印件一份，证明：协议中没有收费标准。 证据五、2015年物业服务合同一份，证明：在合同中规定的房屋漏水由物业公司维修，物业公司没有做到位。 证据六、2015年、2016年物业缴费收据，证明：2015年1月1日至2015年6月31日的物业费已缴纳。2016年1月1日至2016年6月31日的物业费已缴纳，同时口头约定半年抵全年，故2015年、2016年物业费已交清。 证据七、2019年物业服务合同一份、2018年12月份招标文件一份，证明：物业服务合同与招标文件内容不符。 证据八、揽胜苑一二期业主赵荣茂等18人联合出具的证明一份、赵荣茂等人出具的反映文件一份，证明：物业服务合同没有按照招标文件签订及物业服务不到位违反了招标文件的内容。 证据九、宁馨社区出具的公告一份，证明：宁馨社区通知兴泰物业公司于2019年12月31日内撤出揽胜苑一、二期。 证据十、照片15张，证明：小区内围栏损坏、门禁系统损坏，小区下雪，路面未及时进行清理，地下储藏室被淹。 证据十一、证人证言。证人双某证言证明：2008年买的房，2009年入住现在的房子，双某是杨某楼下的邻居，证明杨某家卫生间漏水，导致双某家被浸泡，2011年或2012年记不清楚了，下水道的主管道漏水导致，物业还派人维修过，2016年还是2017年，也是卫生间漏水，还是下水道主管道漏水及其他原因导致渗水，但不知道是什么原因，仍然是楼上漏水，双某家卫生间屋顶被渗透。 证人张某2证言证明：张某2是在2017年至××苑即杨某屋子租住，在其租住期间，洗手间的浴缸多次漏水，物业也多次看过，但未明确答复，也修过浴缸下面的管道好几次，但是也没起什么作用。墙角的边上也会渗水，物业公司也维修过，也没起多大作用。在其租住期间，坐便器打破，物业公司还给换过一个坐便器。 证人李某证明：李某和杨某是邻居，其要证明物业服务不到位，绿化、围栏不到位。 证人刘某2证明：刘某2和杨某是邻居，证明小区停车位太窄，杨某家的车出行是车胎碰坏了。 双方当事人质证意见如下： 杨某对兴泰物业公司提供第一组证据中前期物业合同真实性认可，收费标准不认可，对补充协议不认可。对第二组证据认可。对第三组证据物业服务合同五份认可。对第四组证据真实性认可，证明目的不认可。对第五组证据认可，但是没和杨某催缴过。对第六组证据不认可。 兴泰物业公司对杨某提供的对于第一组证据的复印件不认可，对于住建局出具的真实性认可，但对证明的问题不认可。对于证据二不认可，无具体日期，并且为复印件。对于证据三通告不认可。对于证据四的真实性认可，但对证明的目的不认可。对于证据五的物业服务合同真实性认可，对于证明的问题不认可，根据补充协议，兴泰物业公司已经完成维修义务。对于第六组证据的来源认可，对证明的问题不认可，兴泰物业公司只收了2015前半年及2016年前半年的物业费。对于第七组证据的物业服务合同认可，对招标文件的真实性认可，对证明问题不认可，与本案无关。对于第八组的证据不认可，没有业主维权委员会这样的合法组织，不具法律效力，这些人的签名物业公司也不清楚。对于第九组证据来源、真实性认可，对证明的问题不认可，与本案无关。对于第十组证据不认可，没有具体日期对十一组证人证言质证意见如下：对证人双某的证言不认可，证人本人也不清楚是否管道漏水，也是听别人说的。对证人张某2的证言不认可，证人张某2也是口述，没有准确的日期，物业公司维护的是公共的污水管道。对证人李某的证言不认可，其陈述的和物业公司公司服务的现状不相符。对证人刘某2的证词不认可，对证明的问题不认可，其所说的问题不能证明由物业公司服务不到位造成的。综合四个人的证言我们认为都不能证明杨某所说的问题都是由物业公司造成的。 本院对兴泰物业公司出示的证据认证如下：兴泰物业公司提供的证据一、二、三、四、五组证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认。兴泰物业公司提供的证据六物业费催缴明细只有快递公司签字，无杨某的邮寄回执，本院对该证据证明目的不予采信。 本院对杨某出示的证据认证如下：对杨某提供的第一组证据中的康巴什区保障性住房和房产交易管理中心出具的证明真实性予以采信，但其也只能证明业主委员会成立的时间。对于证据二兴泰物业公司不认可，无具体日期，为复印件，本院结合其他证据予以综合认定。对于证据三通告系揽胜苑一、二期业主委员会单方行为，兴泰物业公司不认可，须本院结合其他证据予以综合认定。对证据四前期物业管理服务协议虽收费标准，但业主委员会和兴泰物业公司物业管理合同中对物业费有了明确的约定，故对杨某的证明目的，本院不予采信。对于证据五的物业服务合同真实性认可，对于证明的问题须结合全案综合认定。对于第六组证据仅证实兴泰物业公司收取了2015前半年及2016年前半年的物业费，对于杨某所述交半年抵全年的证明目的，兴泰物业公司不认可，本院不予采信。对于第七组证据物业服务合同与招标文件虽有不一致，但无法否定物业服务合同的效力，故对其证明问题不予采信。对于第八组的证据本院须结合其他证据予以综合认定。对于第九组证据的来源、真实性认可，对证明的问题本院须结合其他证据予以综合认定。对于第十组证据，兴泰物业公司不认可，且无法准确的反映出拍摄的时间、地点，故对其证明的问题综合全案进行分析。对十一组证人证言中证人双某的证言属传来证据，证人本人也不清楚是否管道漏水，对该证言不予采信。对证人张某2的证言无法证实杨某家漏水的原因，对其证明目的不予采信。对证人李某、刘某2的证言本院结合全案综合认定。 经审理查明，2008年5月1日，内蒙古兴泰房地产开有限责任公司与兴泰物业公司签订《物业管理项目委托合同》，约定，甲方内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司将兴泰揽胜苑小区委托于乙方兴泰物业公司实施物业管理；委托管理期限为2008年5月1日至2010年7月1日，物业服务费按每平米每月收取1.8元。2009年9月，杨某入住鄂尔多斯市××苑，住宅房屋为电梯，房屋建筑面积109.91平方米。2010年7月1日，内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与兴泰物业公司签订《物业管理项目委托合同》及补充协议，委托管理期限为2010年7月1日至2014年12月31日，约定物业服务费按每平米每月收取1.8元。2010年底，揽胜苑一二期小区成立首次业主委员会，2014年12月底揽胜苑一二期小区业主委员会进行了换届，并成立了第二届业主委员会，并于2014年12月2日鄂尔多斯市康巴什新区住房和城乡建设局备案。兴泰物业公司与小区业主委员会于2015年1月20日，签订了2015年《物业服务合同》，委托管理权限自2015年1月1日至2015年12月13日，约定物业服务费每月每平米电梯按1.5元收取，按年或季度在每年或季度第1月前30日内交纳；合同补充协议第2条中约定：在此合同签订之前因属于质量问题的车库、房屋，房地产商原物业公司替代维修而没有修好，住户自己维修的，其支出费用由乙方负责补偿，补偿方式可以直接给付现金也可以抵顶2015年物业费。3.乙方物业公司无偿维修地产商未维修好的漏水等遗留问题，维修时间和内容见附表【兴泰物业关于工程问题及公共实施无偿服务内容作出了具体的承诺】其中1.车库、房屋漏水在保质期内，于2015年6月底以前由物业公司联系兴泰房地产处理完毕。......11.本小区房屋漏雨、漏水在保质期内，房地产未维修或没有维修好、自己维修的物业公司联系房地产给予补偿。2015年12月31日、2017年3月13日、2018年2月10日、2019年1月31日，兴泰物业公司与小区业主委员会签订四份《物业服务合同》，约定服务期限自2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日后，收费标准为电梯住宅每月每平米1.4元；杨某2010年6月1日至2010年12月31日期间应交纳物业费为1385元（109.91平米×1.8元×7个月）、2011年1月1日至2011年12月31日期间应交纳物业费为2374元（109.91平米×1.8元×12个月）、2012年1月1日至2012年12月31日期间应交纳物业费为2374元（109.91平米×1.8元×12个月）、2013年1月1日至2013年12月31日期间应交纳物业费为2374元（109.91平米×1.8元×12个月）、2014年1月1日至2014年12月31期间应交纳物业费2374元（109.91平米×1.8元×12个月）、2015年7月1日至2015年12月31日期间应交纳物业费989元（109.91平米×1.5元×6个月）、2016年7月1日至2016年12月31日期间应交纳物业费923元（109.91平米×1.4元×6个月）、2019年1月1日至2019年12月9日期间应交纳物业费1733元（109.91平米×1.4元×11个月零9天），共计14526元。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。原告兴泰物业公司按照合同的约定提供了物业服务，被告杨某作为业主接受了原告提供的物业服务，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费。本案中，原告兴泰物业公司提供的催缴明细表无快递回执，不足以证明向被告催交过物业费的事实，故对被告关于2015年以前物业费已过诉讼时效的辩论意见，本院予以支持。关于被告提出2015年7月1日至2015年12月31日的物业费、2016年7月1日至2016年12月31日的物业费已以前半年缴纳的物业费抵全年的辩解意见，原告不认可且被告无证据证实，本院不予支持。被告提供的招标合同虽与2019年物业合同有不一致，但该物业服务合同已有效成立，兴泰物业公司已为小区业主提供了物业服务，业主享受了该服务，故被告应按2019年物业服务合同履行交费义务。因此，被告的该项抗辩理由不成立。被告所提出的下水管道漏水因无证据明确证实是否漏水，更无法证实漏水原因，故对其辩解意见，本院不予支持。故被告下欠原告的物业费除2015年前已过诉讼时效的外，为2015年7月1日至2015年12月31日期间物业费989元（109.91平米×1.5元×6个月）、2016年7月1日至2016年12月31日期间物业费923元（109.91平米×1.4元×6个月）、2019年1月1日至2019年12月9日期间应交纳物业费1733元（109.91平米×1.4元×11个月9天），物业费共计3645元。但物业服务应以业主满意为服务标准，物业服务公司应履行好自己的服务义务，切实使人民群众感受到幸福感、安全感、获得感并在良好的服务中更加充实，综合本案证据分析，兴泰物业公司在服务业主的过程中，并未妥善处理好业主的诉求，致矛盾激化，存在物业服务不到位之处，故对杨某所欠上述物业费酌情按90%缴纳，即为3645×90%=3280.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杨某自本判决生效之日起三日内支付原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司物业费3280.5元。 二、驳回原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告杨某负担。 本判决为终审判决。 审判员  李雪梅 二〇一九年十二月十六日 书记员  王 伟 法条链接 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 法信超链：国家法律1篇地方法规1篇案例3篇裁判77345篇期刊1篇 × 法信超链：案例8篇裁判96512篇期刊2篇 ×