广东省紫金县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1621民初8号原告：甘甲，男，1971年8月26日出生，原告：甘乙，男，1979年6月13日出生。原告：陈某甲，男，1965年，6月8日出生。上列原告共同委托代理人：甘思，广东惠泰律师事务所律师。上列原告共同委托代理人：巫喜玲，广东惠泰律师事务所律师。被告：杨某甲，女，1973年11月19日出生。被告：甘某丙，女，1970年12月31日出生。被告：陈某乙，男，1972年7月15日出生。被告：彭某甲，男，1967年6月19日出生。上列被告共同委托代理人：陈文峰，广东东江勤诚律师事务所律师。原告甘甲、甘乙、陈某甲诉被告杨某甲、甘某丙建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。2016年4月29日，本院根据原告的申请依法追加陈某乙、彭某甲为本案被告参加诉讼，并于2016年6月3日再次公开开庭审理了本案。原告的共同委托代理人甘思和被告的共同委托代理人陈文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月25日，原告与被告杨某甲、甘某丙签订《土地转让协议书》，约定由两被告将其位于紫金县附城镇林田地段面积为1040平方米的住宅用地卖给原告。随后，原告支付了2250000元土地转让款，但两被告收到原告的款项后一直未办理过户手续。最近原告发现该土地没有地籍档案，使用权并非被告，故根本无法办理过户手续，但被告对此一直没有任何解决办法，也不肯退钱给原告。原告认为，自己花钱买的土地无法办理过户手续，完全是由于被告出售的土地存在严重问题所有致。原告的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应解除原、被告之间解除的《土地转让协议书》，并由被告向原告返还其收取原告的2250000元地皮转让费。此外，被告对此存在严重过错，因此，其在向原告返还转让款的同时应向原告支付按月利率1%计算的利息。又因被告陈某乙与被告杨某甲系夫妻关系，彭某甲与甘某丙系夫妻关系，该合同债务是其夫妻关系存续期间的共同债务，且彭某甲还在《土地转让协议书》的“甲方”处有签名，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第24条的规定，陈某乙和彭某甲应对上述债务承担连带责任。为维护原告的合法公益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告于2013年7月25日签订的《土地转让协议书》；二、被告杨某甲、甘某丙、陈某乙、彭某甲向原告返还土地转让款2250000元并向原告支付利息（按月利率1%，从2013年7月28日起计付至款清之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据材料：1、原告身份证；2、被告身份证；3、《土地转让协议书》；4、收条；5、国有土地使用权证；6律师函、快递单、快递单投递情况网上查询资料。经庭审质证，被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议。被告辩称：首先，原告与被告杨某甲、甘某丙双方于2013年7月25日签订的《土地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律的强制性规定，是合法有效合同。原告所持有的国有土地使用权证是真实的，不能仅凭国土局称无档案而否认涉案土地的存在。至于国土局有无档案，跟被告是无关的，原告可另寻行政诉讼途径进行解决。在该协议中约定的被告杨某甲、甘某丙的义务只是协助原告办理土地过户手续，因原告不去办理，故被告杨某甲、甘某丙无法协助。该协议约定的双方义务现已各自履行完毕，导致该土地不能过户的原因在于国土局，而不在于原、被告原告。因此，请求解除该协议没有法定理由，原告请求被告杨某甲、甘某丙返还土地转让款及支付利息也无事实和法律依据。即使该协议被确认为无效，原告与被告杨某甲、甘某丙之间均存在过错，双方均应承担相应的过错责任其次，根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只能由合同一方对另一方提出请求或者诉讼。本案属于合同之债，并不属于夫妻共同债务，涉案合同中当事人的约定并不涉及被追加的被告陈某乙、彭某甲。因此，被告陈某乙、彭某甲并不是合同的当事人，并不是本案的适格被告。此外，被告杨某甲、甘某丙只收到原告购地款2100000元（原告扣除了150000元作为过户费用），而不是原告所称的2250000元。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告均未向本院提供证据材料。因被告对原告提供的上述证据的真实性无异议，本院对其真实性均予以确认。本院根据上述认证及原、被告的陈述查明：2013年7月25日，作为甲方的被告甘某丙、杨某甲与作为乙方的原告甘甲、甘乙、陈某甲签订《土地转让协议书》。该协议约定：由被告杨某甲、甘某丙向原告转让位于紫金县附城镇（现为紫城镇）林田地段的一块面积为1040平方米的土地使用权〔证号：紫府国用（2005）第*号，地号*〕，转让价格为2250000元。双方还约定：甲方包办国有土地使用权证过户手续给乙方（合同第二条），但同时又约定：“甲方负责配合乙方办理土地过户的一切手续”（合同第四条）。被告彭某甲在该协议的“甲方”签名处作了签名。2013年7月28日，原告向被告杨某甲、甘某丙支付了2250000元；被告杨某甲、甘某丙出具了一张收款数额2250000元的《收条》给原告收执。又查明：因不能办理涉案协议约定的土地使用权的过户手续，原告于2015年11月17日委托律师甘甲向被告杨某甲和甘某丙发出《律师函》，以其最近才了解到涉案土地并没有国土部门备案，根本无法办理过户，其行为涉嫌欺诈为由，要求被告杨某甲和甘某丙在接到该该律师函后的10日内向原告退还2250000元购地款并支付相应利息。被告杨某甲和甘某丙于2015年11月18日收到了该《律师函》。因杨某甲和甘某丙未按《律师函》的要求向原告返还2250000元购地款并支付相应利息，原告遂向本院提起诉讼。再查明：被告彭某甲与被告甘某丙、被告陈某乙与被告杨某甲均为夫妻关系。另查明：原告提供的讼争紫府国用（2005）第*号国有土地使用权证记载的土地使用权人为被告杨某甲、甘某丙，座落地点为紫金县附城镇（现紫城镇）林田地段，地号为*，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为1040平方米，发证机关为紫金县人民政府，发证日期为2005年12月30日。根据原告的申请，本院于2016年4月13日向紫金县国土资源局发出（2016）粤1621民初字第8号《协助查询通知书》，向该局查询如下事项：1、证号为紫府国用（2005）第*号的土地使用权证是否真实；2、该土地使用权证项下的土地是否属被告杨某甲、甘某丙所有；3、提供该土地使用权证项下土地的相关档案材料。2016年4月28日，紫金县国土资源局作出《复函》称：“经查档，土地权人：杨某甲、甘某丙，《国有土地使用权证》（紫府国用（2005）第*号）地号*，不存在任何地籍档案，故无法确定土地座落的具体位置。”本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。被告彭某甲在涉案《土地转让协议书》的甲方（出卖方）处签名处确认，且与该合同的甲方之一的被告甘远方系夫妻关系，据此，应认定其是该合同的当事人，享有该合同的权利，并承担相应的民事责任，为本案的适格主体。虽然被告陈某乙与被告杨某甲为夫妻关系，但其未参与涉案买卖合同的签订，不是合同当事人；同时，原告未向本院提供证据证明被告杨某甲收取原告的购地款用于其家庭生产或生活，故原告要求告陈某乙承担涉案债务的清偿责任没有依据，本院不予支持。虽然本案土地使用权买卖的卖方提供了土地使用权证书，但根据国土管理部门的答复，该土地使用权证书上记载的土地不存在任何地籍档案，为此，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。……”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，应认定涉案买卖土地为非国有土地。杨某甲、甘某丙、彭某甲等被告出卖非国有土地给原告的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款有关禁止土地买卖的法律禁止性规定；同时，杨某甲、甘某丙等被告也未向本院提供除土地使用权证书以外的证据证明该土地使用权归其所有，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告与被告杨某甲、甘某丙、彭某甲签订的《土地转让协议书》应确认为无效合同。因涉案合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……”的规定，原告要求被告杨某甲、甘某丙、彭某甲返还购地款，理由正当，本院予以支持。杨某甲、甘某丙等被告辩称其收取原告购地款实为2100000元，但未向本院提供证据证明，而原告诉称该款数额为2250000元，有其提供的被告杨某甲、甘某丙立下的《收条》为凭，本院予以采信。因此，应退还的购地款数额应为2250000元。涉案买卖合同无效是因为杨某甲、甘某丙等被告提供的买卖标的存在问题。杨某甲、甘某丙等被告作为过错方向原告收取了购地款，必然给原告造成资金被占用的损失，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”的规定，杨某甲、甘某丙、彭某甲等被告应向原告赔偿该损失。结合本案的实际，该赔偿应以2250000元为基数，从杨某甲、甘某丙等被告向原告收取购地款之日（2013年7月28日）起，按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告甘甲、甘乙、陈某甲与被告杨某甲、甘某丙、彭某甲于2013年7月25日签订的《土地转让协议书》无效。二、限被告杨某甲、甘某丙、彭某甲在本判决发生法律效力之日起15日内向原告甘甲、甘乙、陈某甲返还购买土地款2250000元。三、限被告杨某甲、甘某丙、彭某甲在本判决发生法律效力之日起15日内向原告甘甲、甘乙、陈某甲赔偿损失（计算方法：以2250000元为计算基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率，从2013年7月28日起计付至本判决确定清偿之日止）。四、驳回原告原告甘甲、甘乙、陈某甲的其他诉讼请求。上述被告应向原告偿还的款项可直接支付给原告，也可交本院转原告收领。本院执行款专户户名：紫金县人民法院，开户行：中国工商银行股份有限公司紫金县支行，帐号：2006002729200010476。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限间的利息。本案受理费29840元，由被告杨某甲、甘某丙、彭某甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  刘越东审 判 员  钟东晓代理审判员  贺珍娜二〇一六年六月二十七日书 记 员  凌 羚