杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭西民初字第3950号原告：杭州集言企业管理有限公司，住所地杭州市西湖区翠苑街道翠苑新村三区66幢5单元配套用房101室。法定代表人：李祖荣，经理。委托代理人：陈先恳、谢培均，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。被告：林超。委托代理人：赵启新、邵灿秀，浙江方策律师事务所律师。原告杭州集言企业管理有限公司诉被告林超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序，于2016年3月15日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈先恳、谢培均，被告林超及其委托代理人赵启新、邵灿秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2014年7月9日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于本市文一路294号123号商铺出租给被告使用；租期自2014年11月15日至2020年11月14日共六年，租金按季支付。第一年租金675527.4元，应当在合同签订当日支付。在支付第一期租金时应支付履约保证金168881。85元。此后的租金至少提前5天支付下期租金。如逾期未支付租金的，每逾期1日，应支付当月租金5%的滞纳金。合同签订后，原告依约交付商铺，但被告仅支付原告首期租金及履约保证金，此后租金、物业服务费等均未支付。原告认为，被告的行为已构成违约，故起诉要求判令：1、确认解除原、被告于2014年7月29日签订的商铺租赁合同，并判令被告腾空案涉商铺，恢复商铺原状；2、被告支付租金497263.23元（从2015年2月16日暂计算至2015年11月10日，此后计算至商铺退还之日）、物业管理费35395.79元（从2014年11月16日暂计算至2015年11月10日）、进场装修费28615.36元、违约金56293.95元、滞纳金150586.32元（2015年2月10日至暂计2015年11月10日，之后的滞纳金按照828.77元/天的标准计算至其实际付清之日止）；被告已交的履约保证金168881.85元抵减其中滞纳金150586.32元、违约金18295.53元，以上合计尚应支付599272.8元；3、被告承担本案诉讼费。被告答辩称：本案被告虽然在租赁关系发生时与原告签订合同，但是被告仅系以杭州无觉餐饮管理有限公司（以下简称无觉公司）法定代表人的身份与原告签订合同，被告个人并非合同主体。关于商铺，被告作为无觉公司的法定代表人，同意腾退交还房屋。至于合同是否解除由法院认定。因案涉商铺所在商场整体未通过消防验收，2014年11月被消防部门查封，后又因环评至2015年8月才通过，故被告仅试运营了几天，后一直处于停业状态。故被告支付的租金已超过了其应付租金，不存在欠付问题，被告也无需承担违约金等违约责任。即使计算违约责任，原告主张的违约金、滞纳金系重复主张，且计算标准过高。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。原告提供了以下证据材料：1.商铺租赁合同。证明原、被告签订商铺租赁合同，对租金、租金支付房屋及违约责任等明确约定的具体内容。2.收据。证明被告向原告支付了第一期租金和履约保证金。3.解除合同通知。证明因被告未按约定缴纳租金，原告向被告催缴所欠租金及环评费用。上述证据经质证，被告认为，对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，该商铺租赁合同名为租赁合同，实为预约合同。合同中约定该商铺租赁之后，并非被告使用，而是由办理执照后主体承租使用。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，因为当时无觉公司尚未成立，被告是代表以后成立的企业进行交付。对证据3的形式真实性无异议，该通知书，被告没有收到，是事后才获知的，被告不认可。被告提供了以下证据材料：1.商铺租赁合同；2.备忘录；3.商铺保险要求告知函；4.通知；5.营业执照；6.存款对账单；7.发票；证据1-7，证明承租案涉商铺的主体为无觉公司，并非被告，且已经原告确认，被告不是本案适格主体。8.公证书；9.宣传页；10.方位图；11.营业时间变更通知；12.建筑工程消防验收意见书；证据8-12，证明原告在宣传招商时承诺的经营时间等诸多条件未具备、消防排水亦未达到要求，且因违法被查封等多处违规、存在违约的事实。13.备忘录（起租日为2015年4月15日起，有四个月的免费装修期，租金的起算应该是从2015年8月15日开始计算，物业费计费从2015年7月开始计算）。证明原告与无觉公司对租金重新约定的事实。14.解除合同协议书。证明目前案涉商铺经由杭州宋江股份经济合作社收回，原告无权主张2015年12月之后的租金、违约金。上述证据经质证，原告认为，对证据1合同的真实性无异议，对证明内容有异议，该合同第二页已经明确表明了合同仅用于无觉公司办证使用，在合同第三页关于在承租方与出租房的租金条款都是空白的，不能证明被告的证明目的。对证据2的真实性无异议，该证据恰好证明无觉公司愿意承担责任。对证据3、4的真实性无异议，但证明内容有异议，该证据都是物业公司对实际商铺使用人的告知和通知，不能证明无觉公司与原告存在合同关系。对证据5的关联性有异议。对证据6、7的真实性无异议，对证明内容有异议，只能证明第三人无觉公司支付水电费的情况，不能证明该公司与原告之间存在租赁关系。对证据8-12的真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，商铺承租人被告，不是无觉公司；其次，消防问题以及排水等达不到要求与事实不符，商场消防符检的时间是在2015年2月3日之前，且在消防作出符检之前商场已通过消防部门的合格验收。对证据13的真实性无异议，但对证明内容有异议，虽然备忘录写明了起租日改为4月15日，但前提条件是实际使用人无觉公司而不是被告，实际使用人在此只能充当为债务的加入，而不是合同的当事人。且备忘录约定的款项支付时间为2015年9月30日前支付，无觉公司也没有支付。对证据14的真实性没有异议，原告不认可。本院对证据认证如下：对原告提供的证据1、2的真实性予以认定。证据3，被告虽陈述未收到该通知，但又陈述其事后从业主处获知该解除合同通知书内容，结合被告提供的证据4即催缴电费的通知，其中所载物业公司要求被告经营的商户及时缴纳电费，否则于2015年10月14日进行断电处理以及被告自述商铺于2015年10月停业等内容，本院认为原告主张其已将解除合同的意思表示于2015年10月19日通知被告，尚属合理。至于该通知是否具备解除合同的效力，将在本院认为部分一并阐述。对被告提供的证据1-7的真实性予以认定，但该部分证据不能证明否认被告系案涉商铺的承租人。对证据8-14的真实性予以认定。审理过程中，考虑到原告要求解除合同，并要求被告腾退交付商铺，本院于2016年3月15日组织双方进行商铺交接。但被告当日拒绝现场接受商铺，后在商铺管理方的见证下，被告将商铺钥匙交至本院。根据双方当事人的陈述及本院认定有效证据，本院认定本案事实如下：2014年7月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于本市文一路294号123号商铺（使用面积154.23平方米）出租给乙方使用。甲方定于2014年7月29日交付房屋，免租期三个月。租期自2014年11月15日至2020年11月14日共六年。租金先付房屋后用，每季支付一次，另加扣点按月销售额的6%提取。第一年、第二年每季支付租金为16881.85元，第三年、第四年每季支付租金为184081.2元，第五年、第六年每季支付租金为200648.5元。乙方应于合同签订之日向甲方支付第一期租金，以后至少提前5日向甲方支付下期租金，每逾期一日，甲方有权按当月租金的5%向乙方加收滞纳金。乙方在支付第一期租金时应支付履约保证金168881.85元。如乙方拖欠租金或水电费等应付款累计达1个月，甲方有权终止合同。当日，被告向原告出具商户租赁用途申请书，明确其租赁商铺用途为轻餐饮，经营品牌为MOYATI无药有方。2015年2月13日，被告以案涉商铺作为注册地申领了无觉公司的营业执照，并在该商铺开展经营活动。同日，原告还与杭州无觉餐饮管理有限公司（筹）、林超签订一份《商铺租赁合同》，合同约定的商铺、租赁期限等与上述合同一致。合同上方还注明“同意转租、2014、8、4，仅用于办证”。2014年12月17日，因案涉商铺的消防验收不合格，杭州市公安消防支队西湖区大队作出临时查封决定书，对案涉商场进行查封，查封期间自2014年12月17日至2015年1月16日。2015年2月3日，该大队出具建设工程消防验收意见书，对案涉商场消防验收复验，认为商场已符合消防技术标准要求。2015年3月3日，原告与无觉公司签订一份《备忘录》，约定双方在此前签订的合同基础上，就此前合同权利义务进行约定，双方在备忘录中约定无觉公司每月上报营业额明细表给原告，以便于计算扣点。2015年9月25日，原告（甲方）与无觉公司（乙方）又签订一份《备忘录》，约定双方以此之前就案涉商铺租赁合同的基础上，协商约定：乙方承租123铺位的房租计租日期改为2015年4月15日，物管费计费日期改为2015年2月7日起；乙方应在2015年9月30日前向甲方支付第二期房租168881.85元及物管费30849.18元，后续租金按原合同计收。如逾期未缴纳一日，甲方有权按当月租金的5%计收滞纳金。其余内容按原商铺租赁合同履行。合同签订后，原告将商铺交付被告使用。被告向原告支付了第一期租金168881.85元，并支付履约保证金168881.85元。此后租金、物业管理费未支付。2015年10月15日，原告出具解除合同通知书，被告称其虽未收到该通知，但其事后获知该解除合同通知的内容。另查明，案涉商场（包括案涉123号商铺）的所有权人杭州宋江股份经济合作社。原告（乙方）与杭州宋江股份经济合作社（甲方）于2014年4月15日签订《房屋租赁合同》，承租案涉商场。2015年12月4日，双方签订《解除合同协议书》，约定双方同意解除《房屋租赁合同》，截至2015年12月14日止，乙方应付甲方租金为1025万元。乙方与次承租人所签的租赁合同，甲方予以认可，但自本协议签订之日起，相关租赁合同的权利义务转移给甲方指定的运营公司。本院认为：原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。被告虽辩称案涉商铺的承租人为无觉公司，但其提供的合同上明确载明为“仅用于办证”，且此时无觉公司尚未成立，并非独立的民事法律主体。此后原告虽然也与无觉公司多次签订备忘录，但该行为并不否认被告系商铺承租人的地位，被告据此辩称其非承租人的意见，依据不足，本院不予采信。被告作为商铺承租人，应依约承担相应合同义务。根据合同约定，如拖欠租金超过1个月，原告有权终止合同。本案中，被告仅在支付了第一期租金，此后的租金未再支付。故原告主张2015年10月19日已向其发送解除通知，要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院据此确认双方合同于2015年10月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案审理过程中，被告同意腾退交还商铺，但原告拒绝接收房屋。为避免损失的扩大，本院依法组织了交接，被告在腾退商铺后将商铺钥匙交至本院，应视为商铺已交付，故原告诉请要求被告腾退商铺、恢复商铺原状的诉请，已无事实依据，本院不予支持。关于租金、占有使用费、及物业管理费的数额。其中租金及物业管理费的起算时间。根据原告与无觉公司于2015年9月25日签订的《备忘录》约定，商铺房租计租日期改为2015年4月15日，物管费计费日期改为2015年2月7日。该备忘录虽系无觉公司所签，但被告系无觉公司法定代表人，且商铺的实际使用人为无觉公司，故该备忘录应视为原告对案涉商铺的租金、物业管理费起算点变更的确认，对原告具有当然约束力。故租金及物业管理费应从上述相应日期起算。因案涉商场系原告从杭州宋江股份经济合作社承租而来，后双方2015年12月4日签订《解除合同协议书》约定自该日起解除双方此前签订的《房屋租赁合同》，故自2015年12月4日原告无权再就案涉商铺向被告主张权利，该日应作为原告向被告主张租金、占有使用费、物业管理费的截止时间。参照合同约定的标准，从2015年4月15日计算至2015年12月4日，被告应支付原告的租金、占有使用费数额为431586.95元；从2015年2月7日计算至2015年12月4日，被告应支付原告的租金数额为25450.58元；以上合计被告应支付原告457037.53元，扣除被告此前已支付的一季度租金及履约保证金，被告尚应支付原告119273.83元。基于被告逾期未缴纳租金、物业管理费，原告根据合同约定同时主张违约金与滞纳金。对同一违约行为，原告同时要求被告承担两项违约责任，显然不当。被告亦抗辩不同意同时主张，并认为违约金过高要求调整。考虑到违约金具有损失补偿性质，本院以原告的损失为基础，兼顾合同履行情况及当事人的过错程度，将违约金计算标准调整为日万分之六。根据备忘录的约定，被告应从2015年9月30日前支付第二期租金及物业管理费，因其未支付，故从该日起应支付违约金。以未付款119273.83元为基数、按上述标准暂计算至2015年11月10日，被告应支付原告违约金为2863元。此后按此标准计算至款清之日。至于原告要求被告支付进场装修费等费用，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认杭州集言企业管理有限公司与林超之间签订的《商铺租赁合同》于2015年10月19日解除。二、林超于本判决生效之日起十日内支付杭州集言企业管理有限公司租金、占有使用费、物业管理费共计119273.83元；三、林超于本判决生效之日起十日内支付杭州集言企业管理有限公司逾期付款违约金2863元（截至2015年11月10日），自2015年11月11日至款清之日的违约金、以未付款为基数、按日万分之六标准另行计付；驳回杭州集言企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9792元，财产保全申请费3320元，合计13112元，由杭州集言企业管理有限公司负担10439元，由林超负担2673元，其中林超负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  朱小琼人民陪审员  王亚然人民陪审员  王景莉二〇一六年六月三十日书 记 员  吴佳萍