甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初2326号原告（反诉被告）兰州碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人杨文杰，该公司经理。委托代理人范启宏，该公司法务专员。委托代理人梁丹虹，该公司法务专员。被告（反诉原告）罗婉莹。委托代理人刘光明，甘肃世纪阳光律师事务所律师。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告罗婉莹商品房销售合同纠纷一案，被告罗婉莹以原告碧桂园公司交付的房屋不符合合同约定的质量要求为由提起反诉，本院一并受理后，依法由审判员李春彦适用简易程序，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人范启宏、梁丹虹、被告罗婉莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称，其公司与罗婉莹签订商品房买卖合同1份。约定罗婉莹购买其公司开发建设的“碧桂园·兰州新城”第006幢1单元301号住宅房屋一套。因罗婉莹未依上述合同履行支付购房款的义务，罗婉莹的行为已构成严重违约。为此，状诉本院，请求人民法院依法判令解除其公司与罗婉莹签订的商品房买卖合同及相关附件、补充协议；依法判令罗婉莹支付违约金87,022.20元；诉讼费由罗婉莹承担。被告罗婉莹答辩并反诉称，双方在订立合同之后，其依约履行了支付首付款及第二期购房款和装修款等合同义务。因碧桂园公司建造的涉案房屋存在质量问题，其作为买受人依法行使不安履行抗辩权而中止履行交付剩余房款的义务，其中止履行行为对碧桂园公司并不构成违约，故碧桂园公司请求支付违约金的主张不能成立，请求人民法院予以驳回。由于碧桂园公司拟交付的涉案房屋存在质量问题，且其无法整改和修复，反诉被告碧桂园公司的履行行为已构成违约，故其同意碧桂园公司主张解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，但碧桂园公司应返还购房款并支付违约金。为此，提起反诉，请求人民法院依法判令解除其与反诉被告碧桂园公司签订的商品房买卖合同及相关附件、补充协议；依法判令反诉被告碧桂园公司赔偿其已付购房款的利息损失64821元；依法判令反诉被告碧桂园公司支付违约金74,273.80元;反诉费由反诉被告碧桂园公司承担。原告碧桂园公司针对被告罗婉莹的反诉进行答辩称，罗婉莹违约的事实是在其公司尚未建成涉案房屋时，罗婉莹应交付第二期购房款的履行期限已经届至，但罗婉莹未交款故其构成严重违约，其公司有权拒绝履行交付房屋的义务。其公司建造的商品房符合合同约定的品质，并已通过质监站验收，进行竣工备案，符合法定交房条件，不存在罗婉莹反诉所称的质量问题。故罗婉莹的反诉请求无事实依据，请求人民法院予以驳回。经审理查明：2014年5月21日，罗婉莹向原告交付购房定金2万元，拟购买原告开发建设的位于兰州市城关区青白石街道白道坪的“碧桂园·兰州新城”住宅一套。5月28日,原、被告双方签订了商品房买卖合同1份、补充协议1份、附件3份、附录3份。双方在合同、补充协议、附件及附录中约定：罗婉莹购买“碧桂园·兰州新城”第006幢1单元301号住宅房屋一套，建筑面积147.52平方米，每平方米造价5899.01元,总房价款870,222元。购房款的付款方式及期限为采用分期付款的方式。罗婉莹在签订合同时应付总房款的40%，即348,088元，余款522,134元分两期付清。每半年为一期,即2014年11月28日前支付261,067元,再于2015年5月28日前支付261,067元。碧桂园公司应于2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付被告使用。罗婉莹作为买受人迟延付款的违约责任（即合同第六条）：如迟延付款逾期在90日之后，碧桂园公司作为出卖人有权解除合同，罗婉莹作为买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额:采取分期限付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。双方还约定了其他事宜。双方在补充协议中约定：碧桂园公司交付房屋的期限为2015年8月30日前，罗婉莹应于该期限限届满之日起5日内前往碧桂园公司办理收楼手续，同时将该房屋交给装修公司装修。罗婉莹未在该约定的期限内办理收楼手续的，则由碧桂园公司于前述约定的收楼期限届满之次日将该房屋交给装修公司装修，装修工期为61天（应于2015年11月6日前装修完毕）。罗婉莹应于装修工期届满之日起5日内前往验收和接受该房屋，碧桂园公司无需另行书面通知。罗婉莹在购房时看到的样板房不作为其验收涉案房屋的标准。双方还约定了装修的具体标准及其他事宜。上述合同成立后当日，罗婉莹向原告支付购房首付款328,088元，第一期装修款53,433元。同年11月28日，罗婉莹向碧桂园公司交付第二期购房款261,067元，第二期装修款40,075元。2015年5月28日，罗婉莹只向碧桂园公司交付第三期装修款40,075元，就本期应交付的购房款261,067元未交付。同年7月11日，碧桂园公司向罗婉莹发出催告通知书1份,碧桂园公司要求罗婉莹于7月18日前付清剩余购房款，但罗婉莹未支付。同年9月17日，碧桂园公司再次以律师函的形式向罗婉莹发出催收通知，罗婉莹仍未付款。遂酿成纠纷。另查明：经现场勘验，涉案房屋存在的问题是：房屋整个装修处理的略显粗糙，走廊通往卧室的左侧砌墙不直，小卧室左侧墙面处理不平整，房屋整个顶部石膏线接缝处处理不平整。碧桂园公司对墙面局部泛碱的问题已维修。本院确认的上述事实有碧桂园公司提交的商品房买卖合同1份、补充协议1份、附件3份、附录3份、催告通知2份、竣工验收备案表；被告提交的付款凭证、预收购房款发票、涉案房屋照片及当事人陈述笔录在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，碧桂园公司与罗婉莹签订的商品房买卖合同、补充协议及附件双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。《合同法》第六十八条第一款规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务的其他情形；此为不安履行抗辩权行使的法定条件。本案中，2015年5月28日前，罗婉莹需向碧桂园公司支付剩余购房款，罗婉莹在没有证据证明碧桂园公司出现了上述法律规定的不安履行抗辩权行使之法定条件出现的情况下，拒绝履行付款义务，并不构成不安履行抗辩。因涉案房屋存在装修品质略有暇疵之问题的严重程度尚未造成碧桂园公司经营状况严重恶化、丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务的其他情形，故罗婉莹不能行使该抗辩权。在碧桂园公司二次催告后，罗婉莹应依法主张碧桂园公司采取维修、返工的方式解决装修质量问题，如系不能维修之质量问题，可通过减少装修费的方式予以救济，而不是拒绝支付购房款，故罗婉莹以其行使不安履行抗辩权为由拒绝支付剩余购房款而不构成违约的反诉理由本院不予采纳。鉴于碧桂园公司装修的涉案房屋存在瑕疵，只是相较于罗婉莹的违约行为略显轻微，导致合同最终无法履行的僵局出现，碧桂园公司承担次要责任，罗婉莹应承担主要责任。双方均主张解除合同，本院予以准许。依双方约定的违约金计算方式罗婉莹本应向碧桂园公司承担相应的违约金，由于碧桂园公司在合同解除后还可再行出售涉案房屋，且其自2014年5月28日之后距今实际使用了罗婉莹交付的购房款，加之碧桂园公司亦有轻微的违约情形，为平衡当事人利益关系，参考双方的违约程度，本院酌定罗婉莹向碧桂园公司支付违约金1万元。罗婉莹反诉主张碧桂园公司赔偿已付购房款的利息损失之请求及违约金请求，由于合同解除的主要原因系罗婉莹违约行为所致，故其该二项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告罗婉莹签订的商品房买卖合同、补充协议、附件3份、附录3份。二、被告罗婉莹支付原告兰州碧桂园房地产开发有限公司违约金1万元。三、驳回被告罗婉莹的反诉请求。案件受理费1976元，原告碧桂园公司负担500元，被告罗婉莹负担1476元及反诉费1541元。以上违约金及案件受理费共计11,476元，由被告罗婉莹于判决生效后10日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  李春彦二〇一六年六月二十七日书记员  陈丽萍