文书内容上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初24107号原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处，住所地浙江省宁波市。负责人蔡匡郎，处长。委托代理人周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托代理人王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。被告顾红明，男，1968年4月7日生，汉族，住上海市浦东新区。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处(以下简称海房处)诉被告顾红明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2016年5月19日、8月29日公开开庭进行审理。原告海房处的委托代理人周伟巍、王毅伟，被告顾红明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海房处诉称，原、被告于2013年7月1日签订《军队房地产租赁合同》，原告将上海市浦东新区沪东路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止，年租金人民币(以下币种相同)39,420元。租赁期满后，双方不再续租，原告多次要求被告迁出系争房屋，将系争房屋返还原告，但被告至今仍占用系争房屋，拒不返还。原告认为，原、被告双方约定的租赁期限已届满，被告理应按约将系争房屋返还原告，被告拒不返还并继续占用系争房屋的行为违反了合同约定，有损原告权益。原告有权要求被告返还系争房屋，并要求被告承担到实际返还系争房屋之日止的占用费。原告在多次与被告协商无果的情况下，诉至法院要求：1、判令被告立即迁出系争房屋并将房屋返还原告；2、判令被告支付原告自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按照每月3,285元计算。被告顾红明辩称，原、被告之间已形成不定期租赁关系，原告要解除应当提前通知被告，但原告没有履行该义务，被告不同意解除合同，同意支付房屋使用费。另，经查原告没有组织机构代码证，原告称系争房屋所在土地的使用人是解放军91394部队，但土地使用证上显示的土地使用人的部队番号是37712，原告应当提供两者之间名称变更的证据，且应当由土地的使用人主张权利，故原告没有诉讼主体资格。经审理查明，2013年7月1日，原告海房处(出租方、甲方)与被告顾红明(承租方、乙方)签订《军队房地产租赁合同》一份。合同约定，甲方自愿将系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积27平方米。租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止。租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)39,420元。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十五向甲方支付房地产租赁保证金9,855元。另，合同第十五条双方承认的附加条款中约定：一、收取一年一次性手续费50元、工本费50元、管理费100元(签合同时给付)；二、房屋渗漏或破损由乙方自行维修……。庭审中，原、被告双方一致确认，被告支付押金8,728元，被告已支付租金至2015年底。另查，中国人民解放军91394部队(原番号为中国人民解放军37712部队)系上海市沪东新村XXX号东地块的国有土地使用权人。沪东新村XXX号东地块上的房屋均由原告统一对外出租。原告承认，系争房屋没有产权证，建设时亦未取得建设规划许可证。以上事实，由经庭审质证的《军队房地产租赁合同》、情况说明以及各方的陈述等证据在案佐证。审理中，原告确认收取过本案所涉《军队房地产租赁合同》项下的手续费、工本费及管理费合计200元，但该费用系被告使用房屋实际发生的费用，不应当返还。另外，原告处没有收取被告之前手续费、工本费及管理费的记录，被告主张应当举证。对于被告已付的保证金，原告同意在被告返还系争房屋时退还给被告。被告表示，如果法院认定《军队房地产租赁合同》无效，要求原告赔偿损失如下：1、自2005年承租系争房屋开始至2015年，每个自然年的合同工本费、手续费和管理费计200元，10年合计2,000元；2、扫地费每个季度500元，10年合计2万元；3、屋顶维修费1,900元；4、2011年电线线路改造费915元；5、2006年装修门面的装修费1万元，上述费用合计34,810元。被告为此提供原告下属的二中队出具给租户的门面房线路改造情况明细，证明包括被告在内的19户租户的电线线路在2011年时由原告请人改造，但费用由租户承担，改造费共计17,296元，分摊到每户为915元。原告对门面房线路改造情况明细因没有单位盖章及负责人签名，故不予认可。本院认为，原告是本案所涉《军队房地产租赁合同》的一方当事人，其依据合同提起诉讼，并无不妥，被告称原告主体资格不符，本院不予采纳。系争房屋无合法建造手续，故涉案的《军队房地产租赁合同》当属无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告海房处要求被告刘富华返还系争房屋并参照合同约定的租金标准支付2016年1月1日至实际返还之日止的占有使用费，本院予以支持。被告主张的手续费、工本费和管理费，其中涉案《军队房地产租赁合同》项下的手续费、工本费和管理费合计200元确由原告收取，但该费用是基于双方订立合同而实际发生的费用，被告要求原告赔偿，依据不足，本院不予支持。被告对于其所述的原告还收取其余年度的手续费、工本费和管理费的事实未提供证据证明，原告也不予认可，本院不予采信。被告主张的扫地费、屋顶维修费、电线线路改造费及门面装修费，除本案所涉合同租期内的扫地费外，其余费用均发生在本案所涉合同订立之前，本院不予支持。被告对本案所涉合同租期内的扫地费未举证证明，且即便有该费用，因被告接受了相应的服务，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处与被告顾红明签订的《军队房地产租赁合同》无效；二、被告顾红明于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区沪东路XXX号房屋，并将房屋返还原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处；三、被告顾红明于本判决生效之日起十日内按照每月3,285元的标准支付原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；四、原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处在被告顾红明返还上海市浦东新区沪东路XXX号房屋的当天退还被告顾红明保证金8,728元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由顾红明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  高天明人民陪审员  曹 璐二〇一六年九月二十二日书 记 员  李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。