天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0116民初81160号原告长城物业集团股份有限公司天津分公司,住所地天津经济技术开发区第三大街51号金融街西区2号楼C座首层,企业代码:75220489-0。法定代表人陈耀忠,总经理。委托代理人王丽,天津优法律师事务所律师。委托代理人刘旭扬,天津优法律师事务所实习律师。被告石晓红,女,1970年7月10日出生,汉族,住天津市滨海新区。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司诉被告石晓红物业服务合同纠纷一案,本院于2016年4月14日受理后,依法由代理审判员闫冉冉适用简易程序公开开庭进行了审理,原告委托代理人王丽、刘旭扬,被告到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司诉称,原告2007年12月28日与天津泰达建设集团有限公司滨海分公司签订了《天津清谷清竹园C地块项目前期物业管理服务合同》。被告为天津经济技术开发区清谷清竹园1-1-104室的房屋所有权人,房屋建筑面积93.57平米,2011年7月1日至2015年12月31日,被告共拖欠物业管理服务费9095.22元,原告呈诉,请求判令被告支付上述费用并承担本案的诉讼费。庭审中,原告提交前期物业服务合同、资质证书、公司名称变更证明、民事裁定书、确认书、天津市房地产权属登记簿、律师函、快递单及查询回执、房屋验收单等证据证明。被告辩称,原告起诉的有一部分超过的诉讼时效,我只认可从现在向回退两年的物业费,是从2014年6月17日至2016年6月16日。此外,物业服务不到位,应扣减30%为宜。被告出示照片11张作为证据,证明设施设备没有维修服务不到位,楼道灯长明不关闭,小区院内灯柱倾斜无人修理,消防通道楼道墙面墙皮脱落,墙面变成了黑色,楼道内管道裸露在外锈迹斑斑,楼道灭火器上都是土,时期是2010年的,没有定期维修检查。对讲门长期开放无人管理,任何人可以随意进出。小区内绿化带上乱停车辆。楼顶的蜘蛛网挂了很多年没有清理绿地内垃圾没有人清理,垃圾就在我窗户下没有遮盖,造成楼道很多苍蝇,室内有气味,造成我无法居住,园区门上都是小广告,证明小区外人可以随意进入,园区内绿化整片枯死,园区内杂物乱放,胡乱凉晒,物业不作为。原告对于被告的证据1照片11张真实性认可,但不认可证明目的。表示物业服务虽然存在瑕疵,但原告及时整改了。经审理查明,原告2007年12月28日与天津泰达建设集团有限公司滨海分公司签订了《天津清谷清竹园C地块项目前期物业管理服务合同》,合同期限为合同签署日至本项目业主大会成立日。合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、车位使用费收费、违约责任等条款均进行了约定。对于物业管理服务费标准,合同第14条约定为每月每平方米1.8元,以上费用业主入住后每月10日前交纳。被告就已经阅读、理解并认同《前期物业管理服务合同》及《业主公约》进行了签字确认。另查明,原告具有物业管理企业一级资质。上述合同签订后,原告履行了合同约定的主要义务。被告为天津经济技术开发区清谷清竹园1-1-104室的房屋所有权人,房屋建筑面积93.57平米,2011年7月1日至2015年12月31日期间被告未向原告交纳过物业费。原告曾于2015年7月14日起诉被告物业管理纠纷一案,该案以撤诉方式结案。原告曾于2016年3月4日向被告的户籍地邮寄了催收函,该邮件妥投,被告虽对收到书面催收函不予认可,但未提交相应证据反驳,故本院认定原告已进行了有效书面催要,因被告未予支付,起诉来院。再查,合同签订后,原告基本上履行了合同约定的义务。结合同时期同小区业主庭审中的陈述,可以证实原告在为该小区业主提供物业管理服务过程中确实存在如下问题:小区内存在张贴广告、门禁长期不开启、对外墙等建筑本体共用部位以及绿化养护管理不及时、车辆停放管理不严,卫生清理不及时。本院认为,原告2007年12月28日与天津泰达建设集团有限公司滨海分公司签订了《天津清谷清竹园C地块项目前期物业管理服务合同》为有效合同。被告作为该小区的业主,应受合同的约束,原告提供了物业管理服务,被告应履行给付物业管理服务费的义务。原告主张四年多的物业费,被告对此提出了时效的抗辩,因原告提供的证据最早见于2015年7月14日起诉至我院要求被告支付物业费,原告没有证据证实在此之前其还进行过有效催收,故时效应自2013年7月15日开始起算,被告主张2014年6月17日之前的物业费已过时效的抗辩,缺乏法律依据,本院不予采信。被告应向原告支付2013年7月15日至2015年12月31日期间共计29.5个月的物业费。被告关于原告物业管理不到位,服务有瑕疵,要求扣减物业费的抗辩,经查,被告针对抗辩提交了照片举证证实,原告虽对服务内容形式举证,但针对被告抗辩所指向的问题没有提供正面、对应的证据予以反驳,且庭审中,被告表示物业服务虽然存在瑕疵,但及时改正了。足见原告在履行物业服务期间存在管理不全面、不具体的现象。虽然原告在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵,但被告不能因此拒付全部的物业服务费,本着物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则,适当酌减被告应交纳的物业服务费,对双方当事人方显公平。考虑到本院在2015年审理的同一原告在同一小区的物业服务纠纷案件中,认定原告同样存在相类似的服务瑕疵,该案以将物业费酌减10%的结果结案,业已生效。然时至今日,近一年的时间上述的服务瑕疵原告仍旧存在,故据此本院继续酌情扣减原告物业费标准的10%,籍以促进原告及时提升服务水准。综上,对原告主张物业费9095.22元的诉讼请求,本院予以支持4471.74元,超出部分的诉请,不予支持。纵观全案,建议双方在今后的合同履行期间,本着相互支持、广泛沟通、求同存异的原则,共同努力,为同创文明、和谐、幸福社区多做贡献。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第六条第一款、第七条第(五)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告石晓红于本判决生效之日起十日内给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司支付2013年7月15日至2015年12月31日期间天津经济技术开发区清竹园1-1-104室物业费4471.74元;二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元,由被告负担,由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  闫冉冉二〇一六年六月三十日书 记 员  陈镜西附:法律释明法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款:公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《物业管理条例》第六条第一款:房屋的所有权人为业主。第七条第(五)项:业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用;4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。