石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0105民初3117号原告曹某某，男，汉族，1972年3月9日出生。委托代理人李某某，系原告之妻。被告石家庄市某某物业服务有限公司,住所地石家庄新华区友谊北大街。法定代表人赵某某，该公司董事长。委托代理人张某某，该公司员工。委托代理人李某，河北世纪联合律师事务所律师。原告曹某某与被告石家庄市某某物业服务有限公司（以下简称某某物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨庆和独任审判，公开开庭进行了审理。原告曹某某的委托代理人李某某与被告某某物业委托代理人张某某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹某某诉称，原告系观水文苑小区业主，于2010年3月20日入住。石家庄市某某物业服务有限公司（以下简称物业公司）和原告签订了《物业服务合同》。根据我国《物业管理条例》第四章第三十三条规定，“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”《石家庄市物业管理条例》第十八条规定，“从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，从事相应资质等级的物业服务。从事物业管理的人员，应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。”特要求被告公布其全体员工的物业管理资格证书。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十三条规定，“物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务标准（等级）、收费项目、收费标准等进行公示。”根据《石家庄市物业收费管理实施办法》第十五条规定，“物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。”《石家庄市物业管理条例》第二十一条规定，“物业服务企业应履行下列义务：（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示；（三）公示物业服务合同约定的收费项目和标准。”《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第九条也有相同的规定，因此，要求被告公示物业服务的内容、服务标准、收费项目和收费标准、以及收费项目、标准的依据。被告按1.2元/平米收取原告的物业管理费明显偏高，而服务态度、服务质量较差，没有给业主提供“质价相符”的物业服务。《石家庄市物业收费管理实施办法》第六条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。”依据《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》，一级物业服务标准应具有的最基础条件包括：有不少于住宅总建筑面积千分之三的物业管理服务用房；绿化率35%以上（包括水面）；有一定规模的园林景致；休闲活动中心、场地；固定活动馆所；专用固定停车泊位不少于1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范措施；有固定体育活动场（所）地。住宅区主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传公示栏。各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。因观水文苑小区上述服务内容均不存在，所以，物业公司按照一级收费没有依据，应当退还原告多缴纳的物业费。根据《物权法》规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。电梯属于公共设施，属于业主所有，物业公司没有权利停止业主对电梯的使用，但是某某物业因为物业费纠纷问题于2015年9月-2016年4月强行停止原告电梯使用权长达半年之久，完全不念及原告家有年近80岁的老人，而老人的双腿在2010年刚刚做过双膝置换手术。请求法院判决物业公司停止原告电梯使用权属于侵权，并赔偿原告损失5000元。根据《物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，由约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。电梯属于建筑物附属设施，对电梯广告收入，原告要求被告按照原告专有部分和对应的建筑物总部分的比例返还给原告。综上所述，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求法院：一、判决被告向原告公布以下内容：（一）公示被告从事物业管理人员的职业资格证书；（二）公示物业服务的内容、服务标准，收费项目和收费标准以及收费项目、标准的依据；（三）公布2010年至2016年6月份物业费收支情况；（四）公布利用公共部位、公用设施设备经营收益和支出情况。二、依法判决被告侵犯原告使用电梯的权利，并赔偿原告损失5000元。三、依法判决被告退还原告自2010年入住以来多收取的物业费4068元，并支付相应的利息（2010年、2011年、2012年、2013年每年多收物业费为904元，2014年多收物业费为452元，相应利息分别自2010年7月1日，2011年7月1日，2012年7月1日，2013年7月1日，2014年4月1日始均至付清之日）。四、依法判决被告返还原告公共部位广告费2400元。五、依法判令本案全部诉讼费由被告承担。被告某某物业辩称，一、原告要求答辩人公示物业管理人员职业资格证书没有法律和事实依据。1.建设部出台的《物业服务企业资质管理办法》第五条明确规定取得二级资质的物业服务企业必须具备：“1、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；2、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；根据该规定可以看出，如果答辩人不具备有相应资质证书的物业管理人员，绝不可能取得由河北省人民政府建设主管部门颁发的二级物业服务企业资质证书。原告要求答辩人公示物业服务人员职业资格证书根本系多此一举。2.退一步讲，即便是《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》也仅仅要求物业管理人员80%持有物业管理上岗证书，而非要求物业服务企业所有工作人员必须具备物业管理资格证书。3.无论是法律、行政法规、政府规章还是原告与答辩人签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称“《协议》”）均未对物业服务企业向业主公示物业服务人员的资格证书作出明确规定、约定。原告要求答辩人公示物业服务人员的资格证书没有任何法律、事实依据。答辩人无公示义务。况且，答辩人将法人营业执照、资质证明向全体业主公示已经直接证明了答辩人具备有相应资格证书的物业管理人员。4.只有物业服务企业和物业服务企业的主管部门有权审查物业服务人员取得资格证书情况，原告作为接受服务一方的普通公民无权审查答辩人工作人员取得资格证书的情况，如答辩人将物业管理人员的资格证书予以公布，势必泄露答辩人的人力资源配置情况、经营情况以及员工个人隐私。二、关于原告要求答辩人“公示物业服务的内容、服务标准、收费项目和收费标准以及收费项目、标准的依据”的诉求。1.首先，在原告与答辩人签订的《协议》中对物业服务内容、服务标准、以及收费标准、收费项目进行了明确约定，在签订过程中，已经对协议内容明确了解，而且原告作为《协议》一方当事人持有《协议》；其次，答辩人在入驻观水文苑小区伊始即将物业服务内容、服务标准、收费标准、收费项目张贴在物业办公室并向全体业主公示。因此，答辩人无需将服务内容、服务标准、收费项目和收费标准向原告再行公示。2.关于答辩人的物业服务标准答辩人特别申明：①答辩人已经在开发企业以及包括原告在内全体业主所提供小区硬件基础上，全面的、最大限度的、合格的提供了符合《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》的一级物业服务，对于原告所提及的园林、景致活动区域等需由业主以及开发企业提供的基础、硬件设施，因开发企业以及业主并未提供，答辩人没有相应的平台提供与此相对应的服务，即便是《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》也将基础条件独立出来，作为物业服务等级的评定标准之一。因此，将原告、全体业主以及开发企业所造成的原因归咎于答辩人于法于理不公。②冀价经费【2004】5号第十二条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、公共设施设备及公众责任保险费用。可见物业费收费标准是根据物业服务内容和服务标准决定的，跟房地产开发公司固定投资没有关系，另外可阅2016年9月8日公布的石家庄市区住宅区前期物业服务等级指导标准（征求意见稿）也没有提及物业服务服务内容的服务标准与房地产开发公司固定投资内容。3.关于物业服务收费项目，答辩人的收费项目主要包括三个方面：①《协议》第一条第一款对于答辩人所收取的1.2元/平方米每月的物业管理服务费所包括的物业服务内容进行了明确的约定。需要特别提请法庭注意的是，答辩人所收取的1.2元/月/每平米包含了电梯维护费用和供水二次加压服务费用；②业主所交纳物业管理服务费不包括房屋共用部位、公用设施、设备的大中修、更新、改造所需费用，上述服务事项所需费用需由业主另行支付；③根据《协议》第一条第一款第六项的约定，业主在小区停车需要向答辩人交纳车位服务费。车位服务费用于设施设备的运行、维护、保养、清洁卫生。4.关于收费的依据。①关于物业管理费的数额经原告与答辩人平等、友好协商签订的《协议》确定。《协议》系双方真实意思表示，合法有效，《协议》对答辩人收取物业费、二次加压费、水电费、车位费等费用均予以明确约定，双方均应依约履行；②2004年发布的《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》对于一级物业服务的指导价为0.8元，12层以上电梯费指导价为0.3元，同时，允许物业服务企业在指导价基础上上下浮动10%；因此，答辩人在指导标准授权范围内可收取的最高物业管理费标准为（0.8+0.3）X（1+10%）=1.21元/月/平米。也就是说，答辩人按照1.2元每月/平方米收取物业管理费完全包含在石家庄市指导价格浮动范围内。最后，关于车位服务费：双方《前期物业管理服务协议》第一条第六款明确约定，原告以及其他业主在小区内停车需向答辩人交纳停车服务费。三、关于原告要求答辩人公布物业费收支情况以及利用公用部位、公用设施设备经营收益和支出情况。首先，根据《前期物业管理服务协议》，答辩人与原告双方物业服务合同关系履行采用包干制，从合同目的来说，答辩人作为以盈利为目的的物业服务企业，答辩人根本无需将物业费收支情况向原告以及业主公布，但是答辩人作为讲诚信、有担当的企业，愿意将物业费缴纳情况、支出情况向全体业主公开，鉴于原告的请求，答辩人已于2016年9月12日将自2010年4月1日至2016年3月31日期间观水文苑小区物业费缴纳、收支情况在小区公示栏向全体业主公示，公示期为七天。稍后在举证质证阶段答辩人会将已经将物业费收支情况向全体业主公布的相应证据提交法庭。其次，关于利用公用部位、公用设施设备经营所得收益的明细数额，答辩人已在庭前向全体业主公布，稍后会将公布的相关证据提交法庭。五、关于原告要求赔偿其未使用电梯的损失。1.关于该项诉求，答辩人首先必须要明确的是，答辩人从未禁止原告使用电梯。退一步讲，即便如原告所述，答辩人拒绝为原告提供电梯使用服务，那么答辩人也完全是依据《协议》第三条第七款第四项“如业主逾期不交上述费用，为避免少数业主超期交纳对全体业主造成损失，物业公司公司有权中止服务并采取法律手段追缴相关费用”的约定。原告逾期未交纳相关费用，经答辩人多次催缴未果的情况下，答辩人不但有权停止为原告提供电梯服务，如果可能的话，答辩人甚至有权停止为原告提供水（二次加压）、安保、公共区域卫生等其他公共性服务，但答辩人并未中止服务。因此，答辩人并未禁止原告使用电梯，即便停止电梯服务业完全是履行《协议》，根本谈不上给原告造成损失，更不存在赔偿所谓的损失。2.原告要求答辩人赔偿其未使用电梯的损失，应当就答辩人禁止其使用电梯、其在何期间因答辩人原因未使用电梯、其因此遭受损失以及损失数额的计算依据承担举证责任。而原告未提交任何证据证实其请求，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，原告该请求依法不能成立。六、关于原告要求答辩人返还多收取的物业费及利息。1.如前所述，物业管理费的交纳标准系经原告与答辩人双方协商确定，系双方真实意思表示，协议合法有效，双方均应按照协议履行。因此，答辩人收取物业费标准有充分的协议依据、事实依据；2.如前所述，答辩人按照1.2元每月/平方米收取物业管理费完全符合《协议》约定以及石家庄市政府指导价格，答辩人不存在多收取物业管理费的情形，无需向原告返还物业管理费，更谈不上向原告支付利息。再此，答辩人仍需提请原告以及法庭注意的是，根据《协议》第一条第七款第二项的约定，答辩人为原告提供供水二次加压的特约服务，原告依约应向答辩人交纳二次加压费用，但是答辩人并未收取。七、关于原告主张答辩人返还公共部位广告费2800元的诉请求。首先，2015年最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》“住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利的，应根据《民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，认定业主个人不符合起诉条件”的规定，原告无权单独就小区公共部分提起诉讼，人民法院依法应当驳回其对该项请求的起诉；其次，《物业管理条例》第五十五条的规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；《协议》第六条第二款也明确约定，广告收益专项用于物业服务支出。既然行政法规以及包括原告在内的全体业主均已对利用物业共用部位、共用设施经营所得收益的处分作出明确的规定、约定。原告即无权主张分配该广告收益。最后，原告主张答辩人按照专有部分比例支付广告费收益2800元的数额没有任何事实依据，也无任何证据支持。综上，答辩人认为原告的起诉没有任何事实和法律依据，恳请人民法院综合答辩人提交证据情况，依法查明案件事实。并驳回原告的全部诉讼请求。通过原告、被告举证、质证及陈述，经审理查明以下事实：一、2010年3月20日，原告曹某某与被告石家庄市某某物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），协议约定：第一条物业管理公司职责范围（权利和义务）：7、（1）按照政府住宅区管理规定服务内容向业主收取管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造所需费用），根据服务内容收费标准暂定为：石家庄市一级服务标准，住宅按建筑面积每平方米1.2元/月（含电梯费）；（4）如业主逾期不交上述费用，为避免少数业主超期交纳对全体业主造成损失，物业公司将有权终止服务并采取法律手段追缴相关费用；9、每半年向业主公布物业管理费用收支账目，并接受全体业主的监督。第六条广告牌设置及权益：1、甲方统一布设，但不得有损小区整体观瞻和损害业主利益；2、收益专项用于物业服务所需支出。其他略。二、原告起诉后，被告某某物业已将物业服务内容、服务标准，收费项目及收费标准、收费项目标准的依据在物业办公室公示；并于2016年9月12日将该物业公司在观水文苑小区自2010年4月1日至2016年3月31日期间的物业费缴纳、收支情况在小区公示栏公示。三、被告某某物业提交的照片显示，观水文苑小区具备小区栋号、单元门号、红外周界报警系统、楼宇对讲系统、监控设备、监控系统、小区出入口限速标识、安全标识、小区物业用房等设施。四、被告某某物业提交的物业服务企业资质证书显示，石家庄市某某物业服务有限公司资质等级为贰级。五、庭审中，原告对被告已将从事物业服务的资质证书、营业执照，物业服务内容、服务标准，收费项目及收费标准等进行了公示，并于2016年9月12日将该物业公司在观水文苑小区自2010年4月1日至2016年3月31日期间的物业费缴纳、广告收益收支在小区公示栏公示等事实认可。以上事实有原、被告提交的《前期物业管理服务协议》、被告提交的照片，以及当事人的陈述和庭审笔录为证。本院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》系合同双方当事人的真实意思表示，除约定的违约金过高外，其他并不违反法律、行政法规的强制性规定，故除违约金条款外其他合法有效。该协议约定，物业公司每半年向业主公布物业管理费用收支账目，并接受全体业主的监督。故原告主张履行监督权，要求被告公布2010年至2016年3月份物业费收支情况，符合协议约定，本院予以支持。但在原告起诉后，被告已于2016年9月12日将该物业公司在观水文苑小区自2010年4月1日至2016年3月31日期间的物业费收支、广告收益收支情况在小区公示栏公示，原告主张被告应履行的义务，被告已经履行。关于原告要求被告向其公示被告方从事物业管理人员的职业资格证书的诉求，对于从事物业服务企业的管理人员是否取得职业资格证书应由物业服务企业的主管部门进行审查，经审查在符合条件及要求后方给从事物业服务的企业颁发物业服务资质证书，结合本案被告已取得河北省住房和城乡建设厅颁发的物业服务资质证书的实际情况，可以推定被告方从事物业服务管理人员具备相应的资格证书，原告要求被告向其公示从事物业管理人员的职业资格证书，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告向其公示物业服务的内容、服务标准，收费项目和收费标准，以及收费项目、标准的依据的诉求，因双方签订的《前期物业管理服务协议》中对物业服务内容、服务标准、以及收费标准、收费项目进行了明确约定，原告作为《协议》一方当事人持有《协议》，双方对协议内容明确了解，且被告在入驻该小区时已将上述内容进行了张贴公示，原告要求被告再向其进行公示没有法律依据，故对原告的该项诉求，本院不予支持。关于原告要求判决被告侵犯使用电梯权利，并赔偿损失5000元的诉求，因原告对其主张的被告侵犯使用电梯权利的事实及因侵权造成损害的事实，以及主张赔偿损失5000元的计算依据等均未举证证明，理据不足，本院不予支持。关于原告要求被告退还原告自2010年入住以来多收取的物业费4068元及利息的诉求，原告主张入住时双方签订的前期物业服务协议是被强迫签订的，依据该协议约定按一级标准已经缴纳的物业费明显不公平、不合理，按二级标准收取物业费计算，被告多收取了一半(0.6元/平方米.月)的物业费，据此按原告居住面积125平方米计算，被告应退还物业费4068元及相应利息。原告主张双方签订的《前期物业管理服务协议》系被强迫签订，依据该协议按一级标准收取物业费不公平、不合理，应按二级标准收费，而原告对其主张的事实，均未提供有效证据予以证明，理据不足，本院不予支持。关于原告要求被告向其返还公共部位广告费2400元的诉求，首先依据双方约定收益专项用于物业服务所需支出，而原告主张被告应按专有部分比例向其支付广告费收益2800元的数额缺乏事实依据；其次最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第六条“住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利的，应根据《民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，认定业主个人不符合起诉条件”，因此本案原告的该项诉求，不符合起诉条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石家庄某某物业服务有限公司向包括原告在内的小区业主公示2010年至2016年3月份物业费收支情况、广告收益收支情况（因在原告起诉后，被告已经公示，对此原告予以认可，被告无需再履行该项义务）。二、驳回原告曹某某的其他诉讼请求。案件受理费87元，减半收取，由被告负担43.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  杨庆和二〇一六年九月三十日书记员  狄若男附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。