上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第46592号原告：王孟洋，女，1991年7月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈斐，上海力帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵家慧，上海力帆律师事务所实习律师。被告：杨志华，男，1976年1月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：许莉静，女，1977年5月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：杨佳诺，男，2004年8月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人杨志华(系被告杨佳诺父亲)，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托诉讼代理人：吴增义，上海市申中律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：钱云彬，上海市申中律师事务所律师。原告王孟洋与被告杨志华、许莉静、杨佳诺业主共有权纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月25日、2016年4月11日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告王孟洋的委托代理人陈斐、闵家慧，被告杨志华、许莉静、杨佳诺的共同委托代理人吴增义到庭参加诉讼。第二次开庭原告王孟洋的委托代理人陈斐、闵家慧，被告杨志华、许莉静、杨佳诺的共同委托代理人吴增义、钱云彬到庭参加诉讼。经当事人申请，双方庭外和解三个月。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员闵纯担任审判长，与审判员张倩晗、人民陪审员周萍萍组成合议庭，于2016年9月8日再次公开开庭进行了审理。原告王孟洋的委托代理人闵家慧、陈斐，被告杨志华、许莉静、杨佳诺的共同委托代理人钱云彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王孟洋向本院提出诉讼请求：1.判令三被告停止持续封闭、独自侵占属于业主共有的十二楼公共通道和露天天台；2.判令三被告依法打通水表间西北侧被封闭的门、封闭电梯井西侧、水表间东侧私开的大门、并将位于三被告房屋内部的连通水表间西侧公共空间的墙封闭，将被改建成书房和储物室的公共空间内的搭建物拆除、恢复原状(恢复为竣工图纸上的原始状态)；3.判令三被告拆除南侧公共露台上的喷泉、花草、桌椅、遮阳伞等添置物；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告于2010年11月购买了上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称1102室房屋)，三被告的房屋坐落于上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称1101室房屋)，为复式结构。原告于近日发现，三被告已擅自将原有的连通十二楼楼梯走道与公共通道间的大门封闭，且将公共通道完全封死，擅自圈入到其套内面积中，改建成了书房。同时三被告在该公共通道南北两侧新开了两扇门分别连通南北两侧的露天天台，将该两侧露天天台私有化，并在南侧露天天台非法搭建了花园和水池。同时，三被告在十二楼楼梯走道的电梯井西侧又擅自私开了一扇门。三被告如此胆大妄为的将73号楼十二层的公共区域面积不法占为己有，转为其房屋内部自有空间，侵犯73号楼包括原告在内的其他各业主的合法利益。三被告的行为更是直接导致1102室房屋两卧室出现漏水、墙纸霉变等情况，严重影响原告正常居住生活。三被告将楼梯走道占为己有，也影响了整栋楼宇的消防使用，造成安全隐患。原告多次就三被告非法侵占公共区域面积并擅自违法搭建的行为向物业及房管部门进行投诉，至今没有任何结果，相关部门对三被告的蛮横霸道亦无可奈何。原告现忍无可忍，不得不诉诸法律。综上所述，原告认为，三被告非法侵占原告所在楼宇的公共面积并擅自违法搭建的行为，无疑侵犯了原告的合法权益，为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告杨志华、许莉静、杨佳诺共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。所谓侵占业主共有的十二楼通道和天台不是三被告的行为，1101室房屋系三被告自案外人手中购买，买来时即为现状，当时上家称楼梯上来的小间系上家与开发商约定属于专有使用部位，并非共有部位，该部位的面积已经包含在1101室的房价款中，故三被告支付的对价就已经包含了该小间。至于楼道和露台上的构筑物，三被告只是维持了买来时的现状，这些构筑物均非三被告搭建，三被告也不清楚系何人搭建。经审理查明，原告系1102室房屋产权人。三被告系1101(复式)室房屋产权人。1101(复式)室房屋系三被告于2013年自案外人朱某1、罗某某、朱轩廷处购得。案外人朱某1、罗某某、朱某22004年从开发商即案外人上海绿宇房地产开发有限公司购得1101(复式)室房屋时，案外人朱某1、罗某某、朱某2(乙方)与案外人上海绿宇房地产开发有限公司(甲方)签订有一份《协议》，内容为：“鉴于乙方于2004年8月25日与甲方签订上海市商品房购销合同，购买上海绿城73号1101室，甲乙双方就房屋有关事宜达成如下协议。与73号1101室相连小房，其施工图位置是6-8/D1-K1轴范围，其面积约为15平方米左右，该面积未计入公摊面积。乙方在购买时与甲方进行充分协商，甲方同意乙方将靠楼梯间的门封闭，并同意无偿使用此部分面积，使用年限与73号1101室房屋使用年限一致。乙方购买73号1101室的价格已包含此部分面积，不需要再承担任何费用。乙方使用该面积期间所发生的使用费用由乙方承担。”上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号房屋12层的竣工图载明，消防楼梯西侧水表间西北侧设计有一通道，该通道内为一小间，该小间南、北侧各有一通道可通向南、北露台。经本院现场勘查，现水表间西北侧的通道已被封闭，水表间东侧墙面已被打通并安装一扇防盗门，可直接进入被告1101室(复式)房屋内，1101室(复式)房屋内部，靠近水表间西侧通向公共空间的墙体现已被打通，小间经装饰装修后成为1101室的书房及储藏室，原通向北露台的通道现已被改造成一扇窗，书房南侧有门可进入南露台(南露台现只能从1101室书房进入)，南露台上现有喷泉、绿化、座椅等。为查明涉案小间、露台是否属于消防通道及是否计入了公摊面积，本院至消防部门及测绘部门进行了走访。消防部门工作人员称因该区域直接通向消防楼梯，在火灾发生时楼内人员可通过该通道至露台逃生，该通道及露台可起到人员疏散的作用，故该通道及相邻露台应当属于消防疏散通道。测绘部门工作人员称现由被告改建为书房及储藏间的部分系屋顶架空结构，建筑图纸中并未包含该部分，故该部分没有计算建筑面积，故也谈不上计算公摊面积，一般计入公摊面积的包括外墙、楼梯间、电梯、水泵房、管井、配电间等。露台系露天结构部分，不计算建筑面积，故也不存在公摊面积的问题。上述事实，有原告提供的房地产权证、房屋登记信息、照片、竣工图，三被告提供的《上海市商品房预售合同》、《协议》、《房屋交接书》、《上海市房地产买卖合同》，我院制作的现场勘查笔录、工作记录以及双方当事人的当庭陈述等，在案佐证。本院认为，根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分意指构造上能够明确区分，利用上可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。三被告的产权证中并不包括小间及露台的面积，案外人朱某1、罗某某、朱轩廷虽在购房时与开发商约定该诉争小间由1101(复式)室房屋业主独占使用，但诉讼中三被告并未举证证明该小间及露台规划时即属于1101(复式)室房屋或已经过全体共有权人同意其独占使用该小间及露台。原告提供的竣工图表明，依照原始设计，包括原告在内的其他业主均可通过水表间西北侧的通道进入南、北露台，三被告现将该小间及南露台纳入自家房屋，因其将原通道封闭，其他业主亦无法进入北露台，在发生火灾等紧急情况时，势必会妨碍其余业主逃生。该小间及相邻的南、北露台在物理属性上属于建筑物的基本结构，功能用途上具有公共性、非排他使用性，应属建筑物的共有部分。在房屋出售后，开发商无权授权某业主对共有部分享有独占使用权，故三被告以《协议》为由主张其可合法占有小间，无相关依据，本院不予支持。原告作为1102室房屋产权人，对共有部分享有共有权利，三被告将原通道封闭，独占使用系争小间及露台的行为侵害了原告在内诸多业主的合法权益，原告要求停止侵害，将私开的门封闭，重新开启原有通道并移除添置物，恢复原状的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第八十三条、《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第三条第一款、第十四条第一款、第十五条的规定，判决如下：被告杨志华、许莉静、杨佳诺应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号12层公共区域恢复为竣工时原状并移除公共区域内堆放的物品。案件受理费80元，由被告杨志华、许莉静、杨佳诺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  闵 纯审 判 员  张倩晗人民陪审员  周萍萍二〇一六年九月二十八日书 记 员  周 阳附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。……第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。……第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。