山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初5050号反诉原告：李红，女，1981年2月2日出生，汉族，住山东省泰安市。委托诉讼代理人：娄立斌，山东敢当律师事务所律师。委托诉讼代理人：程文靖，山东敢当律师事务所实习律师。反诉被告：山东振宇房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市新泰市青云街道办事处榆山路山水文园9幢1-6号，统一社会信用代码91370982666714851X。法定代表人：李淑鹏，董事长。委托诉讼代理人：马成杰，山东秉真律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丰魁，山东秉真律师事务所律师。反诉原告李红与反诉被告山东振宇房地产开发有限公司（以下简称振宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。反诉原告李红的委托诉讼代理人娄立斌、程文靖，反诉被告振宇公司的委托诉讼代理人马成杰、宋丰魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告李红向本院提出诉讼请求：1.解除李红与振宇公司于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令振宇公司退还李红已付购房款1365720元，并承担利息损失（以1365720元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年7月30日计算至实际退还之日）；3.振宇公司支付违约金68286元；4.反诉费由振宇公司承担。事实和理由：李红与振宇公司于2013年10月16日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定李红购买振宇公司开发的位于肥城中高蓝色港湾商业广场第7幢1单元114号商铺一套，总价款为1365720元。合同约定，振宇公司于2014年6月30日前交付商铺。合同签订后，李红支付了全部购房款，但振宇公司一直未按合同约定时间交付房屋，且将房屋出租给他人用于经营。振宇公司构成违约，应承担违约责任。依据《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金”，为此，特具状起诉。反诉被告振宇公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了合同解除权。根据合同约定，解除权发生之日为2014年7月30日，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，李红应在解除权发生之日起一年内行驶，至起诉之日已超过一年的期限，解除权已经消失，且双方合同中亦无利息损失的约定，综上应驳回李红的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的振宇公司的营业执照、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、银行扣款凭证、交纳房款收据等证据，双方对其真实性均无异议。本院经审查后认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故对以上证据，本院予以采信。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对李红提交的照片打印件两份，欲证实振宇公司未经李红同意，擅自将涉案商铺转租他人用于经营，构成违约，应承担违约责任。振宇公司质证称，对其真实性有异议，无法说明证据来源，且与本案无关联性。本院认为，经当庭询问振宇公司，其自认涉案房屋现出租给案外人“森森水族”，经比对照片，显示的名称一致，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月16日，振宇公司（出卖人）与李红（买受人）签订编号为第1310140042号的《商品房买卖合同》及补充协议（附件1-8）一份。合同约定：李红购买振宇公司开发的位于肥城市铺房产，房屋总价款1365720元，首付款685720元，银行按揭贷款680000元。振宇公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金……。为保证合同的顺利履行，振宇公司为李红提供阶段性担保，双方在《商品房买卖合同》补充协议附件八第五条第3款约定：《肥城市商品房买卖合同》中如买受人采用按揭贷款等方式支付房款，并由出卖人提供担保的，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后有权解除买受人签订的《肥城市商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按《肥城市商品房买卖合同》总金额10%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括追偿支出的各项费用）；合同解除后，出卖人有权从买受人已支付的房款中直接抵扣买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项无息退还给买受人。第十条第1款约定，出卖人或买受人根据合同约定行使解除合同权时，应于对方违约责任发生15日内进行书面通知，否则视为放弃该权利，合同继续履行。第2款约定，本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等，出卖人在接到银行的该书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。涉案房屋购房总金额为1365720元，按10%计算，违约金为136572元。另查明，李红分别于2013年12月23日、2014年2月11日、2014年3月3日向振宇公司累计交纳购房款1365720元。山东振宇房地产开发有限公司肥城分公司（以下简称振宇肥城分公司）为其出具收据三份，振宇肥城分公司系振宇公司的分支机构。其中，2014年3月3日交纳的购房款500000元，系李红在农行肥城支行的按揭贷款，振宇公司为其提供阶段性担保。后因李红未及时归还银行贷款本金及利息，农行肥城支行自2016年11月2日至2019年3月22日累计在振宇肥城分公司个人信贷业务单位保证金中扣划款项189317.89元，为此，振宇公司于2019年9月9日诉至本院，提出诉讼请求：1.判令解除振宇公司与李红于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》;2.判令李红将位于肥城中高蓝色港湾商业广场第7幢1单元114号商铺一套返还给振宇公司;3.判令李红支付振宇公司代偿的贷款本金、利息、罚息、复利189317.89元；4.李红支付振宇公司违约金136572元;5.本案诉讼费、律师代理费由李红承担；诉讼中，振宇公司自愿放弃律师代理费的诉讼请求。2019年12月26日，振宇公司向本院提交撤诉申请书一份，申请撤回对李红的起诉，本院裁定予以准许。再查明，涉案房屋自2017年3月至今一直由振宇公司对外出租并收取租金。案经开庭审理，因原、被告各执己见，致使本院调解未能达成一致意见。本院认为，振宇公司与李红签订的《商品房买卖合同》及补充协议（附件1-8）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于李红要求解除与振宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求。本院认为，本案中《商品房买卖合同》第八条规定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，但并未约定解除权的行使期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，李红行使解除权的期限应自解除权发生之日起一年内行使，即自合同中约定的逾期交房30日后（交房日为2014年6月30日前）的一年内行使，至李红反诉之日，已明显超出一年，其解除权已经消灭，故对其要求解除与与振宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，及基于解除合同要求振宇公司返还购房款、支付购房款利息并承担违约金68286元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回反诉原告李红的诉讼请求。反诉案件受理费17706元，减半收取计8853元，财产保全费5000元，共计13853元，由反诉原告李红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李青二〇一九年十二月十七日法官助理温洪丽书记员李娜