河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0802民初4798号原告：周井龙，男，1966年6月9日出生，汉族，住承德市双桥区。委托代理人：方芳，河北滦江律师事务所律师。被告：承德市正昊房地产开发有限公司，住所地：承德市双桥区石洞子沟22号（承德市木器厂院内第10幢）。法定代表人：王恩重，职务：总经理。委托代理人：白皓丞，河北蓝岛律师事务所律师。原告周井龙诉被告承德市正昊房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告周井龙及其委托代理人方芳，被告承德市正昊房地产开发有限公司的委托代理人白皓丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月19日，原被告双方签订《产权调换协议书》，协议内容为：因原告用于经营佳联超市冷库和库房被被告占用开发房地产，其合法产权房屋的建筑面积175.05平方米，砖混及彩钢房屋建筑面积384.00平方米，被告同意给原告安置住房建筑面积750平方米，安置商业房建筑面积200平方米以及停车位1个。基于上述条件，原告放弃拆迁过渡费及其他所有补偿。被告承诺于2017年3月3日前将上述房屋交付给原告居住，逾期按规定支付过渡费。该协议于2014年4月22日经承德市公证处公证，该协议是双方当事人的真实意思表示，为合法有效的协议书。但至今，被告无法向原告交付上述房屋，未支付过渡费。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人享有优先取得安置房的权利，当权利发生冲突时，被拆迁人的优先权可以对抗其他购房人。为此，特诉至人民法院，请求依法判决被告继续履行合同，向原告交付《产权调换协议书》约定的房屋与停车位；如被告不能按《产权调换协议书》履行，则被告应给原告置换同等面积、同等价值的其他房屋；被告向原告支付自2017年3月3日起至2019年9月18日止按15元/月/平方米计算的过渡费170673.75元；本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，第一，原告周井龙不属于牛圈子沟村集体成员，不能合法取得该村的集体土地建设用地使用权和宅基地使用权。第二，在拆迁时，因原告阻工，所以被告向原告多安置了底商和住宅，故请求人民法院按照承德市拆迁补偿标准对原告的安置房予以调整。第三，至今未向原告进行安置的原因是因为拆迁地块需要审计，待审计完毕，被告会按照相应标准来履行协议。第四，原告主张过渡费过高，应按照《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》相关标准计算过渡费。第五，被告主张的诉讼费、保全费用不予承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据材料：证据1、产权调换协议书、公证书一份，证明原、被告双方按拆迁政策，在平等自愿的基础上签订产权调换协议，原告合法产权房屋的建筑面积175.05平方米，砖混及彩钢房屋建筑面积384平方米，被告同意给原告安置住宅房建筑面积750平方米，安置商业房建筑面积200平方米以及停车位一个。被告承诺于2017年3月3日前将上述房屋交付给原告入住，逾期按规定支付过渡费。证据2、房本及批示，承双集建（96宅）字210336号集体土地建设用地使用权登记卡、宅基地清理登记表，证明原告对房屋拥有合法产权。证据3、佳联超市的营业执照，证明原告房屋被拆迁之前经营超市。证据4、加盖被告公司印章的照片一张，证明被告向原告安置的商业房屋是特定的。被告对上述证据真实性均无异议，但对证明目的不认可。1号证据中原被告双方签订的协议是基于原告有阻工情形，故多补偿原告房屋，因为原告没有履行其义务，被告对原告主张的房屋套数及平米数不予认可。2号证据载明建筑面积116.56平方米，而产权调换协议书中载明原告的合法产权房屋的建筑面积为175.05平方米，因而被告应按照116.56平方米向原告安置房屋。3号证据中营业执照颁发日期晚于原被告双方签订拆迁协议日期，故对原告进行商业用房安置不予认可。4号证据不能证明是向原告补偿的房屋。为支持其抗辩，被告向本院提交承德市解决房地产开发遗留问题工作领导小组专题会议纪要一份，证明金牛山庄项目现在因为政策之外原因需要审计，待水利局、水务局审计结束后向拆迁户安置回迁房屋，因而不是被告原因导致违约。原告对该证据真实性无异议，但认为该会议纪要涉及的是金牛山庄6号楼，原告安置的房屋是在5号楼，所以证据与本案无关联性。上述证据均经当庭质证，本院认为，原告提供证据均具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案事实，本院依法予以确认。对被告提供证据真实性予以确认，但对证明目的不予确认。经审理查明，2014年4月19日，原告周井龙与被告承德市正昊房地产开发有限公司签订《产权调换协议书》，被告同意给原告安置位于承德市双桥区“金牛山庄”小区住宅房建筑面积750平方米，安置商业房建筑面积200平方米，停车位1个。商业房安置在该小区1#底商中（地面上、下两层共200平方米，马路对面，西首第一处，以沙盘中确定的位置为准）。住宅房安置在该小区1#楼2套（其中一套位于底商上层，一套位于16层），每套130平方米；安置3#楼2套（4层以上），每套100平方米；安置4#楼15层90平方米2套，110平方米1套；安置地下停车位一个，原告可免费使用。被告应于2017年3月3日前将安置的住宅房及商业房交付入住，逾期不能交房，被告应按规定向原告支付过渡费。该协议于2014年4月22日经承德市公证处公证。截至到现在，被告未按照合同约定期限履行安置房屋义务。本院认为，原告周井龙与被告承德市正昊房地产开发有限公司于2014年4月19日签订的《产权调换协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法、有效，被告应按照《产权调换协议书》的约定履行相应义务。因原被告双方就所安置的房屋未确定具体房号，且涉案房屋不具备交付条件，因此待原被告双方确定好具体房号及房屋具备交付条件后，被告向原告履行房屋交付义务，如不履行，原告可另行起诉主张权利。原告主张的过渡费过高，被告应以被拆除房屋建筑面积116.56平米为依据向原告支付相应的过渡费。被告称集体土地使用证上记载的建筑面积与产权调换协议书中记载的面积不符，故应对补偿方案予以相应调整。因被告在签订产权调换协议书时应当对原告房屋具体信息尽到注意义务，被告在签订产权调换协议书之前应当对原告房屋使用面积、建筑面积、临时用房面积等信息知晓，故对其辩解本院不予采纳。被告称原告有阻工行为，被告系在受胁迫情形下签订的产权调换协议书，但被告未向本院提供相应证据予以证实，故对其辩解本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告承德市正昊房地产开发有限公司自判决书生效之日起三十日内按照《产权调换协议书》的约定向原告周井龙回迁安置位于承德市双桥区商中（地面上、下两层共200平方米，马路对面，西首第一处，以沙盘中确定的位置为准）的商业房屋；1#楼2套（其中一套位于底商上层，一套位于16层），每套130平方米的住宅房屋；安置3#楼2套（4层以上），每套100平方米的住宅房；安置4#楼15层90平方米2套，110平方米1套的住宅房；安置地下停车位一个，原告可免费使用。二、如被告不能按上述履行义务，则被告应给原告置换该小区内同等面积、同等价值的其他房屋。三、住宅房屋的实际建筑面积超出或不足的部分，均按照每平方米2880.00元予以结算。四、被告自判决书生效之日起十日内向原告支付自2017年3月3日起至实际交付房屋之日止以116.56平米为基数按15元/月/平方米计算的过渡费。五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。案件受理费29247元、保全费5000.00元，合计34247元，由原告负担被告承德市正昊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  范海泉二〇一九年十二月十四日书记员  钱 英