山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初3956号 原告：姜子龙，男，1983年10月26日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：杨官霞，山东瀚晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓丽，山东瀚晖律师事务所律师。 被告：潍坊九州房地产有限公司昌邑分公司，住所地昌邑市天水路145号1幢101。 负责人：魏效山，经理。 被告：潍坊九州房地产有限公司，住所地潍坊市奎文区东风东街366号1号楼1号办公室。 法定代表人：裴大鹏，经理。 以上两被告委托诉讼代理人：王洪磊，山东哲贤律师事务所律师。 原告姜子龙与被告潍坊九州房地产有限公司昌邑分公司（以下简称九州昌邑分公司）、潍坊九州房地产有限公司（九州公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨官霞、王晓丽，被告委托诉讼代理人王洪磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 姜子龙向本院提出诉讼请求：1.请求两被告连带返还原告房屋装修款28000元并支付自起诉之日至实际付清之日的利息（以28000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年，原告与九州公司签订了《商品房预售合同》，购买了九州公司开发的位于昌邑市房屋，同时原告与被告九州昌邑分公司签订了《房屋托管合同书》，原告将所购房屋委托并授权被告九州昌邑分公司进行经营管理，托管期限时5年，根据合同书第五条第14款约定，“甲方在交付托管标的物之日支付部分装修、装饰费，按30000元／户收取，用于托管标的物装修、装饰及购买家电、家具、物品等……托管期限到期后，托管标的物内所有物品归甲方所有。”原告于2014年11月2日向被告二缴纳了装修款3万元。现该房屋托管期限到期。被告二通知原告接房，原告发现屋内装修极其简单，缺乏必要的家具家电，根本达不到3万元的装修装饰标准，被告构成违约。原告多次与两被告协商未果，故为维护原告的合法权益特诉讼至法院，请求返还超出部分装修款。 两被告辩称，房屋托管合同书的性质是房屋租赁合同，被告一已经履行完毕支付租金的义务，装饰装修是原告房屋达到适租条件的前提，被告支付租金也是在考虑原告房屋进行装修情况下达到适租条件支付的相应对价，被告也按照约定聘请了装修人员进行装修，房屋现存的装修价值是租赁合同履行五年后折旧的剩余价值，这属于租赁关系中的合理损耗，不能以现存剩余价值达不到三万元就认定被告违约，综上原告起诉无事实和法律依据，请求法院驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的商品房预售合同、房屋托管合同、收据、涉案房屋视频光盘及照片、涉案房屋工商登记信息等本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月16日，姜子龙与九州公司签订《商品房预售合同》，姜子龙购买九州公司开发的房屋一套（昌邑市水岸天域项目内物业2119号房屋）。同日，姜子龙（甲方）与九州昌邑分公司（乙方）签订《房屋托管合同书》一份，约定鉴于甲方向乙方购买昌邑水岸天域项目内物业2119号房屋（位置及装修、设备标准详见甲乙双方所订立的Y30022233号《商品房购销合同》之《交房标准附件》），以下简称托管标的物）。甲方本着自愿原则将房屋委托乙方经营，管理。托管期限为甲方将托管标的物实际交付给乙方并顺延三个月的筹备、装修后的正式经营之日起算5年。合同第五项第14条约定，甲方在交付托管标的物之日支付部分装修、装饰费，按30000元/户收取，用于托管标的物装修、装饰及购买家电、家具、物品等，其他费用由乙方自行承担，达到全方位的经营功能。托管期限到期后，托管标的物内所有物品归甲方所有，乙方不负责拆除。合同还就其他事项作了约定。 2014年11月2日，九州公司收到原告装修款30000元，被告对该房屋进行了装修使用并向原告按期足额缴纳租金。托管期限到期后，被告通知原告接房，原告对涉案房屋进行验收时发现房屋价值达不到30000元标准而拒接收房。 本案争议焦点为涉案房屋装修是否达到30000元标准。 原告提交涉案房屋视频、照片及其与九州昌邑分公司财务负责人裴爱华的录音等，证明被告未按照合同约定对涉案房产进行装修装饰及购买家具家电，现场房内缺乏热水器、空调等必要家电，被告也明确认可，屋内家具破旧，装修与同一栋楼的20楼装修状况相差较大，装修价值根本达不到三万元。 被告主张其将装修工程委托给了第三方辛德刚按照三万元的标准进行的装修，达到对外经营的标准。房屋内装修成什么样没有具体标准，涉案房产转给辛德刚经营酒店，具体需要什么由他自己决定，按照三万元标准进行装修。 诉讼过程中，原告申请对房屋装修时的装修价值及增添的室内设施的价值进行评估，经本院委托，山东宏嘉工程咨询有限公司进行鉴定并出具造价鉴定意见书：涉案房屋装修价值造价为11473.85元，原告花费鉴定费3000元。山东新三元土地房地产资产评估有限公司评估并出具评估报告书：在实施了相应的资产评估程序和方法后，昌邑市人民法院委托的资产在评估报告给定的评估目的下，于评估基准日2014年9月30日，评估价值为4730元，原告为此花费评估费2000元。 原告对鉴定意见书及评估报告书的质证意见：对两份报告书真实性无异议，可以证实被告装修涉案房产总造价不超过16203.85元，结合原告提交的现场视频，证明被告装修涉案房屋的装修质量较差，墙面多处破损，请求法院在上述装修价款中酌情扣除修复墙面的费用。 被告对鉴定意见书及评估报告的质证意见：对宏嘉公司出具的造价意见书有异议，首先从第五条鉴定相关说明来看，鉴定范围（4至13条）存在很大的不确定性，都是采用了“暂按……”的表述，很多都是基于揣测。不确定性的原因是因为本案的涉案房屋装修后已经使用了5年，鉴定时点更是距离装修时间长达5年半，鉴于涉案房屋属于经营性房屋，在5年使用过程中房屋的装修和设施很必然存在自然折旧和维修更换的情况。对于最初装修的实际情况已经难以复原，我方认为评估机构应当按照房屋装修和室内设施的现有价值，通过市场公允的折旧率来计算2014年的装修投入，并且在评估时已经多次提出了该意见。第二、涉案合同并非装修合同，不应当按照重置鉴定时点装修现状的方法来确定最初的装修价格，因为在5年后鉴定装修价值已经超出了合理的预期期间。第三、房屋预售合同载明了入户门是高级防盗门，因为原、被告双方约定了涉案房屋是用于整体经营，被告将入户门更换为实木门，实木门的整体价值应当计入全部装修费用，鉴定机构仅计算了实木门与防盗门的差价，不符合常理。第四、涉案房屋是用于酒店经营，那么装修必然涉及到酒店的整体格调，单套客房风格的设计考量，本案中造价鉴定仅仅是对材料的成本做出了评估，未对设计费用进行相应的评估，不能反映装修费的整体支出。对于山东新三元公司的评估报告有异议，应当按照房屋室内设施的实际价值和市场公允的折旧率来计算装修投入。 原告认为，第一、被告所提的上述意见均没有提供相应的证据予以注明装修当时所进行的各项支出；第二、鉴定机构在出具正式的鉴定结果之前已经向双方核实并征求了双方的意见，其中关于入户门，认为鉴定机构计入差价的行为是完全合法合规的，购房合同写明被告交付给原告的房产入户门是高级防盗门，我方同意鉴定机构按照防盗门的一般市场价格比现场的实木门差价进行计算，鉴定机构也是按照5年之前的折旧来进行评估的。被告应当向鉴定机构及法庭提交证据证明装修当时的实际情况。对于被告不能提供证据的，原告认为应当采纳鉴定机构的鉴定结论。对于新三元的评估报告，该机构已经是按照2014年9月份的市场价值来评估的相关财产，折旧率已经考虑在内。 关于该争议焦点，本院认为，原被告签订的房屋托管合同第五项14条约定，甲方（原告）支付30000元装修、装饰费用，用于托管标的物的装修、装饰及购买家电、家具、物品等，其他费用乙方（被告九州分公司）自行承担，达到全方位的经营功能。但关于房屋托管时的状态，装修、装饰的具体标准及家具、家电、物品的名称、品牌、价格等合同均未明确约定，被告亦未能提交证据证明具体如何进行的装修。造价鉴定意见书及评估报告系法院委托，双方当事人共同选定的机构进行的鉴定评估，当事人亦参与鉴定评估的过程，被告虽有异议但未能提交证据证明鉴定意见书及评估报告存在程序或实体上的瑕疵，故对该造价意见书及评估报告本院予以确认。 本院认为，原被告签订的房屋托管合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。现原告按合同约定将30000元装修款交付被告，被告应在按照30000元的标准对房屋进行装修履行自己的合同义务。现经鉴定，房屋于2014年时的装修价值为16203.85元，差价款13796.15元被告应予返还。被告九州昌邑分公司为九州公司分公司，不具有独立的法人资格，其责任应由九州公司承担。原告要求自起诉之日起，以13796.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至被告付清为止，该主张符合法律规定，本院予以支持。为此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条规定，判决如下： 一、被告潍坊九州房地产有限公司支付原告姜子龙装修款13796.15元及利息（自2019年12月2日起，以13796.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至付清为止），于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告姜子龙其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，财产保全费300元，由原告负担396元，由两被告负担404元；鉴定费3000元，评估费2000元，由两被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并提出副本四份，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  姜泽平 人民陪审员  李洪生 人民陪审员  黄凤梅 二〇二〇年六月十七日 书 记 员  付晓菲