河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初3995号原告于立海，男，1951年10月16日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托代理人录军，河南陆达律师事务所律师。委托代理人赵龙生，河南陆达律师事务所实习律师。被告张党生，女，1971年7月1日出生，汉族，住河南省扶沟县。原告于立海诉被告张党生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于立海及其委托代理人录军、赵龙生（实习）到庭参加诉讼，被告张党生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告于立海诉称，2014年6月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告租赁原告位于郑州市郑东新区××东、××、创业路北绿地之窗云峰B座2412号房屋用于办公，建筑面积277.62平方米（实际面积为283.52平方米），期限为三年，自2014年6月27日起至2017年6月26日止，租金为每平方米84元（每月租金23815.68元），从承租日始顺延的第二年始计算，以后每年租金在上年租的基础上每月每平方米递增10%即：第二年为每月每平方米为92.4元（每月租金26197.25元），第三年为每月每平方米为101.6元（每月租金28805.63元）。被告如不能按合同支付租金，原告除收取被告应交租金外，每延迟一天按当期应付日租金金额的百分之八向被告加收延期违约滞纳金并不再退还押金。租借期限内，由乙方使用该房屋所产生的水、电、气、通信、物业管理费、城管卫生、工商、环保及租赁房产税等各种费用均由乙方承担并及时足额交纳。如发生纠纷，可向租赁房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告最初也按合同约定交付租金，但自2015年6月26日至2016年3月26日的租金235775.25元被告没有按时足额支付，期间只支付了1万元租金，剩余225775.25元未付。另外，被告在使用租赁房屋期间至今产生的物业管理费、电费共计24895元一直未付。原、被告双方就此事协商未果，故造成纠纷。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的规定，是双方真实意思表示，为有效合同。双方都应该按照合同的约定全面适当履行各自义务。被告没有及时向原告足额支付租金且也未交纳相应的物业管理费及水、电、气费，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益。故诉至法院请求依法判令被告向原告支付租金225775.25元（自2015年6月27日暂计算至2016年3月26日），2016年3月26日之后的租金由被告继续支付直至2017年6月26日；判令被告向原告支付违约金18862.02元（自2015年6月27日起暂计算至2016年3月26日），2013年3月26日之后的违约金由被告继续支付，直到被告完全付清止；判令被告支付自2015年7月1日至2016年3月31日的物业管理费24489元，2015年5月11日至12月10日的电费406元，共计24895元；（之后的物业管理费及电费由被告继续承担，直到2017年6月26日）。被告张党生未答辩。原告于立海为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据一、2014年6月27日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，证明被告租赁原告位于郑州市郑东新区××东、××、创业路北绿地之窗云峰B座2412号房屋用于办公的事实；被告在使用租赁房屋期间产生的水、电、气、通信、物业管理费、城管卫生、工商、环保及租赁房产税等各种费用均由被告承担；合同同时约定了违约责任和发生纠纷由租赁房屋所在地人民法院管辖的事实。证据二、郑州市房管局郑房权证字第××号《房屋所有权证》，证明原告系郑州市郑东新区普惠路80号1号楼1单元24层2412号房屋所有权人。证据三、2016年3月1日上海圣维仕物业管理有限公司郑州分公司《客户缴款通知单》，证明被告在使用涉案租赁房屋期间所产生的物业管理费24489元、电费406元，共计24895元，该费用应由被告承担。证据四、被告张党生于2015年12月7日出具的《承诺书》，证明被告欠原告租金，并自愿以自己名下的车辆和公司股份担保的事实。证据五、相片，证明被告欠原告租金，原告依据合同约定依法解除了合同，收回了租赁房屋，并张贴公告通知了被告张党生。被告张党生未发表质证意见。经本院审查认为，原告于立海提交的证据一、二、三、四均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。证据五与本案不具有关联性，不予采信。被告张党生未向本院提交证据。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：郑房权证字第××号《房屋所有权证》显示，坐落于河南省××郑东新区××楼××单元××号的房屋系原告于立海所有。2014年6月27日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方（出租方）于立海，乙方（承租方）张党生；甲方同意将其位于郑东新区东风路东、普惠路西、创业路北绿地之窗云峰B座2412号房屋，建筑面积277.62平方米，租赁给乙方使用。租赁期限为三年，自2014年6月27日至2017年6月26日止；每年租赁期计算方法：从承租开始日计算，顺延十二个月止为一年。租赁期内，由乙方使用该房屋所产生的水、电、气、通信、物业管理费、城管卫生、工商、环保及租赁房产税等各种费用均由乙方承担并及时足额交纳（上述交费项目，如有关单位不收取，乙方可免交）；日常用、电、顶棚、地面及墙壁的维修和易损件的更替皆由乙方自费承担；因乙方拒交乙方应负担费用导致有关单位向甲方强行收取的有关费用，乙方应当在当月内足额向甲方补交；如乙方不及时补交，甲方可视为乙方单方违约，甲方有权自违约之日起收回该租赁房屋，另租他人，乙方所剩余的租金及押金一律不予退还。双方约定该房屋的租金，从承租日开始计算，第一年每月每平方米租金为84元，每月租金为23320元；从承租日始顺延的第二年始计算，以后每年的承租金采用在上年租金的基础上每月每平方米递增10%的方式，即第二年每月每平方米租金为92.4元，第三年每月每平方米租金为101.8元，第四年每月每平方米租金为111.98元，以后每年每月每平方米租金的递增以此类推上浮。租金的支付，从承租日始计算按自然天数顺延，以每三个月为一个支付周期，每个支付周期都是先交租金后使用。乙方应先向甲方交押金3万元，待租赁期满后，双方结清各项费用，办完各项移交手续后，甲方应无息退还给乙方所剩押金。乙方逾期支付该房屋租金达二十日以上的，甲方视为乙方无故退租，甲方有权解除合同或终止合同并对乙方所属物品有留置权。乙方不能按本合同约定支付租金的，甲方从应付租金的到期日始计算天数，每延迟一日，甲方除收取乙方应交租金外，并按当期应付日租金金额的百分之八，向乙方加收延期违约滞纳金并不再退还押金。2015年12月7日，被告张党生出具《承诺书》一份，载明：因欠于立海房租一事，我承诺在2015年12月31日前分期分批还清，如果到期不能按承诺执行，自愿承担一切法律责任和后果，并以自己名下的车辆房产和公司股份担保。2016年3月1日，上海圣维仕物业管理有限公司郑州分公司绿地之窗云峰座服务中心出具《客户缴款通知单》，载明：2421号房间，2015年7月1日至2016年3月31日物业费，应缴金额24489元，2015年5月11日至2015年12月10日照明电费，应缴金额406元。原告庭审陈述中称，被告支付了2014年6月27日至2015年6月26日止的房租，物业费（包含水费）缴纳至2015年6月30日，电费缴纳至2015年5月10日，并交付3万元押金，尚未退还被告。2015年6月26日至2016年3月26日的期间，被告支付1万元房租。同时称，现在出租房屋空着，被告已经走了，东西还在屋内。本院认为，原被告签订《房屋租赁合同》、被告向原告出具的《承诺书》，均是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。通过两份证据的相互印证，可以证明原告已按约定将房屋交付被告使用，被告应当履行其支付租金的义务，现被告未按约支付租金，已构成违约。合同约定，租赁期限为三年，自2014年6月27日至2017年6月26日止。双方在租赁合同中已经对租赁面积予以约定，且被告已经履行支付了1年期的房租，双方对租赁面积已经确认。2015年6月27日至2016年3月26日，月租金应为每平方米92.4元，按照合同约定租赁面积为277.62平方米计算，租金共计应为230868.8元。扣除被告已支付的1万元，剩余租金220868.8元，被告应向原告予以支付。关于2016年3月26日之后的租金，原告诉讼请求不明确具体，本院不予支持。租赁合同约定，租金的支付，从承租日始计算按自然天数顺延，以每三个月为一个支付周期，每个支付周期都是先交租金后使用。被告方不能按本合同约定支付租金的，从应付租金的到期日始计算天数，每延迟一日，原告除收取租金外，并按当期应付日租金金额的百分之八，向被告加收延期违约滞纳金并不再退还押金。综合被告的违约时间、过错程度，本院认为原告诉请被告支付违约金18862.02元，并不过高，予以支持。关于其他违约金，其诉讼请求不明确具体，不予支持。租赁合同约定，租赁期内，由被告使用该房屋所产生的水、电、气、通信、物业管理费、城管卫生、工商、环保及租赁房产税等各种费用均由被告承担并及时足额交纳。原告诉请被告支付自2015年7月1日至2016年3月31日的物业管理费24489元，2015年5月11日至12月10日的电费406元，共计24895元，合法有据，本院予以支持。原告诉请之后的物业管理费及电费由被告继续承担，数额不明确具体，证据不足，本院不予支持。被告张党生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张党生于本判决生效之日起十日内向原告于立海支付租金220868.8元及违约金18862.02元。二、被告张党生于本判决生效之日起十日内向原告于立海支付物业管理费24489元及电费406元。三、驳回原告于立海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5337元、保全费1866元，共计7203元，由原告于立海负担90元，被告张党生负担7113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 彭 磊代理审判员 孔 瑛代理审判员 王世争二〇一六年九月二十八日书 记 员 刘 伟