云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2622民初508号原告钱银波，男，现住云南省砚山县。委托代理人赵影武，云南天信律师事务所律师。特别授权。委托代理人王海文，云南天信律师事务所律师。特别授权。被告赵正丽，女，现住云南省砚山县。被告何学元，男，现住云南省砚山县。第三人砚山县农村信用合作联社。住址：砚山县江那镇新丰路2号。法定代表人李洪峰，理事长。委托代理人马维拉，女，现住砚山县。系砚山县农村信用合作联社职工。特别授权。原告钱银波与被告赵正丽、何学元，第三人砚山县农村信用合作联社租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由审判员吴金林适用简易程序于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告钱银波及其委托代理人赵影武、王海文，被告赵正丽、何学元，第三人砚山县农村信用合作联社的委托代理人马维拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱银波诉称，2016年3月14日，被告赵正丽与第三人签订了《租房协议》，赵正丽以26400.00元/年的价格租用第三人位于砚华信用社办公楼的一格商铺，租期为一年。2016年3月22日，两被告又将该商铺转租给原告，第一年的租金及转让费为55000.00元，并且两被告承诺2017年后其可以与第三人协调，保证原告可以续租该商铺，所以原告支付了转让费及第一年租金50000.00元。并与两被告签订了《门面转让协议》。2016年4月1日，砚山县公共资源交易中心受第三人委托发布了砚国资租告字[2016]003号公告，告知第三人所有的闲置房屋此后将采用公开招租的方式租赁。因该公告涉及原告向被告租赁的砚华信用社办公楼一格商铺的续租问题，原告再次与两被告协商转租事宜才知晓了如被告将房屋转租，第三人有权将房屋收回一事，被告根本无权将房屋转租，被告无权处分但处分了权利人的财产，损害了原告的合法权利。为此，原告向法院起诉，要求确认原、被告签订的《门面转让协议》无效；由被告退还原告已支付的房屋转让及第一年的租金50000.00元；并由两被告承担本案诉讼费。被告赵正丽、何学元辩称，2014年3月17日被告赵正丽向叶红伟转租现原、被告所争议商铺（该商铺是叶红伟向砚山县农村信用合作联社承租的），价格为54000元（含2014年3月17日至2014年12月31日的租金及装修费）；2014年12月31日，叶红伟的租期到，被告赵正丽就直接向砚山县农村信用合作联社承租该商铺，双方于2015年1月16日签订了《租房协议》，协议约定租期为一年（即：2015年1月1日至2015年12月31日）；2015年12月31日协议到期后，被告赵正丽再次与砚山县农村信用合作联社续租，并于2016年3月14日签订了《租房协议》，租期从2016年1月1日至2016年12月31日。2016年3月22日，原告在完全知晓被告赵正丽与砚山县农村信用合作联社于2016年3月14日所签订的《租房协议》内容的前提下，于2016年3月22日自愿与两被告签订《签订门面转让协议》，并于当日向被告交付了50000.00元的房租及转让费，余款5000.00元定于2017年1月一次性付清。协议签订后，两被告便将铺面交给原告占有、使用、收益至今。原出租人砚山县农村信用合作联社并未向被告赵正丽提出解除《租房协议》，也未向原告提出要收回该商铺。两被告将自己向砚山县农村信用合作联社承租来的商铺转租给原告，双方签订了《门面转让协议》，两被告为转租人，原告为次承租人，该协议是原、被告之间的真实意思表示，并不存在合同无效情形，该协议虽然未经原出租人同意，但并不影响协议效力。据此，原、被告于2016年3月22日所签订的《门面转让协议》为合法、有效协议，双方应按协议约定履行各自的权利、义务。现原告主张要求法院确定该协议无效于法无据，希望法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人砚山县农村信用合作联社辨称，原告诉称：“2016年4月1日，砚山县公共资源交易中心受第三人委托发布了砚国资租告字[2016]003号公告，告知第三人所有的闲置房屋此后将采用公开招租的方式租赁。因该公告涉及原告向被告租赁的砚华信用社办公楼一格商铺的续租问题，原告再次与两被告协商转租事宜才知晓了如被告将房屋转租，第三人有权将房屋收回一事，被告根本无权将房屋转租，被告无权处分但处分了权利人的财产，损害了原告的合法权利。”对此，第三人认为原告的上述诉称理由不足以支持原告所诉请的确认《门面转让协议》无效及要求两被告返还50000.00元租金的请求，理由如下：1、砚国资租告字[2016]003号招租公告并非像原告所诉称的将第三人所有的闲置房屋此后采用公开招租的方式租赁，而只是就公布的8处商铺采用这种方式，故原告的该诉称理由纯属虚构，不符合客观事实；2、本案转租的房屋是坐落于砚山县城建设路，且不在[2016]003号招租公告公布的8处出租房屋范围内，房屋的所有权人是中国人民银行砚山县支行，而[2016]003号招租公告公布的8处出租房屋是坐落于砚山县城砚华路上；《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，第三人同意两被告将该商铺转租给原告，就本案而言，谈不上给原告造成什么损害。故希望法院依法驳回原告的无理诉讼请求。综合原、被告双方的诉、辩主张，本案双方当事人争议的焦点是：原、被告双方于2016年3月22日所签订的《门面转让协议》是否为无效协议。原告对其主张向本院提交了以下证据：1、《门面转让协议》复印件一份，以证实2016年3月22日两被告将其承租的砚华信用社办公楼一格商铺转租给原告，并且两被告承诺2017年后其可以与第三人协调，保证原告可以续租该商铺及原告向两被告租该商铺的转让费及第一年的租金共计55000.00元的事实；2、《收条》一份，以证实2016提3月22日，原告支付给两被告转让费用及第一年租金共计50000.00元的事实。3、砚国资租告字[2016]003号商铺公开招租公告一份，以证实2016年4月1日，砚山县公共资源交易中心受第三人委托发布了砚国资租告字[2016]003号公告，告知第三人所有的闲置房屋此后将采用公开招租的方式租赁的事实；4、《租房协议》一份，以证实2016年3月14日，被告赵正丽与第三人签订了《租房协议》，以26400.00元/年的价格租用第三人位于砚华信用社办公楼的一格商铺，租期为一年，协议明确约定被告不得转租房屋，否则第三人有权将房屋收回的事实。经质证，两被告对原告提交的1、2号证据无异议，但认为1号证据中已明确约定被告是协助原告办理续租手续，并不是保证一定办理；对3号证据，认为该证据不属于法律法规，不具有法律约束力，另外，原、被告所争议的商铺并不包含于该招租公告所需招租的商铺内；对4号证据，认为该证据只对出租人与承租人有约束力，与次承租人无关。被告针对其抗辩理由未向法庭提交证据。第三人就其抗辨理由向法庭提交了以下证据：1、字第0681号《房屋所有权证》一份，以证实被告所转租给原告的商铺的所有人是中国人民银行砚山县支行的事实；2、《协议书》、《借房协议》各一份，以证实2000年9月20日，中国人民银行砚山县支行将其所有的综合楼及楼内设备（含本案争议商铺）借给第三人使用，期限为25年的事实。经质证，原告及两被告对第三人提交的1、2号证据均无异议。经过当事人举证、质证，本院对证据作如下认证：原告所提交的1、2号及第三人所提交的1、2号证据的形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联，本院予以采信；对原告所提交的3、4号证据，虽然这两份证据的形式、来源合法，内容真实，但与本案不具关联性，对原告就这两份证据欲证实的观点，本院不予采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：两被告系夫妻关系，2014年1月1日案外人叶红伟向第三人砚山县农村信用合作联社承租了位于砚华信用社办公楼商铺一格，租期为一年；2014年3月14日，经被告赵正丽与叶红伟协商，叶红伟同意在原租期内将该商铺转租给赵正丽，费用为：54000.00元；2014年12月31日，叶红伟的租期到，被告赵正丽于2015年1月16日直接向第三人承租该商铺，双方于2015年1月16日签订了《租房协议》，租期为一年，租金为26400.00元；2015年12月31日，租期到后，被告赵正丽再次与第三人续租该商铺，双方于2016年3月14日签订了《租房协议》，协议约定：租期为一年，租金为26400.00元；2016年3月22日，原告与两被告协商转租该商铺事宜，两被告便将被告赵正丽与第三人所签订的《租房协议》提供协议给原告，并告知协议内容，后经协商，原告同意承租该商铺，双方于协商当日签订了一份《门面转让协议》，协议内容为：经甲、乙双方协商，甲方将位于砚华信用社办公楼商铺一格租给乙方，并达成如下协议：一、房屋使用必须遵守信用社所签订协议（附租房协议一份）；二、房屋到期，续租期间，需要甲方配合办理租房手续的，甲方应无条件提供相关证件办理租房手续；三、2017年1月份续租期间尽量配合乙方将名字改过来，如因其他砚华信用社原因名字改不过来，不可抗拒甲方须免费无条件帮乙方续签协议（时间无期限），甲方免费尽量配合，随喊随到。四、2016年3月22日乙方付给甲方转让和房租共计伍万元整（¥：50000.00元），余款5000元到2017年1月续签合同办好后，一次性付清给甲方余款5000元。甲方签字为：何学元赵正丽，乙方签字为：钱银波，后两被告将该商铺交给原告。2016年4月1日，砚山县公共资源交易中心受第三人委托发布了砚国资租告字[2016]003号公告（即砚山县农村信用合作联社商铺招租公告），该公告载明需招租的商铺为8处，并不包括该案所争议的商铺。后原告以信用社的商铺须公开招租形式竞标才能承租为由，起诉两被告及第三人。庭审中，原、被告双方均认可双方于2016年3月22日所签订的《门面转让协议》虽然签为“转让”，但实为“转租”的事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会利益：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该案原、被告经协商，两被告同意将其向第三人承租来位于砚华信用社办公楼商铺一格转租给原告，双方签订了《门面转让协议》，协议对双方的权利、义务均作了明确约定，该协议是原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上达成，是双方的真实意思表示，协议内容并无上述法条关于认定合同无效的相关规定；且协议签订后，原告已按约定支付了租金，同时两被告已按约定将租赁物（商铺）交由原告使用，说明合同已成立，原、被告双方应按《合同法》第八条、第六十条之规定全面履行各自的权利、义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失……”该案两被告将其向第三人承租来位于砚华信用社办公楼商铺一格转租给原告时，虽然未经第三人同意，但庭审中，第三人已明确表示同意两被告将该商铺转租给原告，对原告与两被告所签订的《门面转让协议》无异议，表明原、被告之间的转租行为已得到第三人（出租人）的认可；另外，就原告所述的商铺招租公告问题，第三人也阐明“应招租的商铺的所有权属于第三人，而该案所争议的商铺的房产所有权属于中国人民银行砚山县支行，第三人对该商铺仅有25周年的使用权，在这25年间，第三人对该商铺有使用、出租、收益的权利；其次，招租公告中所载明需招租的商铺并不包含该案争议商铺。”综上所述，原、被告双方于2016年3月22日所签订的《门面转让协议》为有效协议，对原告要求确认该协议无效及要求两被告退还其已付租金50000.00元的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。此据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告钱银波的诉讼请求。案件受理费1050.00元，减半收取525.00元，由原告钱银波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  吴金林二〇一六年六月二十一日书记员  李思雨