成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)川0116民初8018号 原告：成都市森宇物业有限责任公司。住所地：成都市双流区东升街道清泰路30号。 法定代表人：郭岱，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟先波，男，1976年8月12日出生，汉族，住四川省名山县，系该公司工作人员。 被告：何璐町，男，1971年12月18日出生，汉族，住四川省双流县。 被告：黄佳敏，女，1975年9月13日出生，汉族，住四川省双流县。 原告成都市森宇物业有限责任公司（以下简称“森宇物业公司”）与被告何璐町、黄佳敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告森宇物业公司的委托诉讼代理人钟先波到庭参加诉讼，被告何璐町、黄佳敏经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 森宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令何璐町、黄佳敏向森宇物业公司支付自2014年11月1日起至2019年9月30日止的物业费8654元；2.判令何璐町、黄佳敏向森宇物业公司支付违约金5363元（以每季度所欠物业费为基数，按照年利率24%的标准分别从逾期之日起计算至2019年9月30日止）；3.判令由何璐町、黄佳敏承担本案全部诉讼费（包括但不限于本案诉讼费、保全费、执行费）。事实和理由：根据森宇物业公司与“海棠湾”开发商签订的《海棠湾前期物业服务合同》的相关约定，何璐町、黄佳敏作为“海棠湾”的业主，与森宇物业公司建立了物业服务合同关系。根据上述合同第五条、第六条约定，何璐町、黄佳敏房屋的物业费为每平方米1.8元每月，每季度预交一次，而何璐町、黄佳敏所在物业的面积为81.49平方米，即何璐町、黄佳敏每季度应交物业费为440.05元。何璐町、黄佳敏逾期支付物业费用的，根据合同第二十三条的约定，自逾期之日起每天按当月应交服务费的5‰的标准向物业服务企业支付违约金，逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按当月应交服务费的30%交纳违约金。后，森宇物业公司依约履行了物业服务义务，提供了物业服务。但何璐町、黄佳敏自2014年11月1日起便欠付物业费，经森宇物业公司多次催收，至今未支付。森宇物业公司为维护自己的合法权益，故起诉。 何璐町、黄佳敏未作答辩。 本院经审理认定事实如下：森宇物业公司与成都盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世房地产公司”）签订《前期物业服务合同》，约定森宇物业公司为盛世房地产公司开发的位于成都市双流县提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：电梯住宅1.8元／月／平方米；业主应于开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中约定的交房时间之日起全额缴纳物业服务费用；物业服务费用业主应按每季度预交一次，业主或物业使用人应在上季度末预交下一季度的费用，履行交纳义务；盛世房地产公司、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按当月应交服务费的千分之五的标准向森宇物业公司支付违约金；逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按当月应交服务费的30%交纳违约金。 2013年1月9日，盛世房地产公司与何璐町、黄佳敏签订了《商品房买卖合同》及补充协议书，约定何璐町、黄佳敏购买盛世房地产公司开发的位于成都市双流区房屋（建筑面积为81.49平方米）。盛世房地产公司应当在2014年10月30日前向何璐町、黄佳敏交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，盛世房地产公司应当在交付日的7日前，书面通知何璐町、黄佳敏办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。由于何璐町、黄佳敏原因未能按期办理交接手续的，逾期30日，视为何璐町、黄佳敏已按合同约定接房，何璐町、黄佳敏承担相关的物业费用；盛世房地产公司依法选聘的物业管理企业为森宇物业公司。2014年10月14日，盛世房地产公司通过邮寄、公告方式向何璐町、黄佳敏发出《交房公告》，通知其于2014年10月30日-2014年11月2日前往办理交房手续。何璐町、黄佳敏至今未前往办理案涉房屋的接房手续。森宇物业公司通过邮寄、上门张贴以及公告张贴催费函、律师函等方式向何璐町、黄佳敏催缴物业费无果后，遂向本院起诉。 上述事实，有当事人身份信息、前期物业服务合同、商品房买卖合同及补充协议、催费记录、催费公告、快递单、公证书、律师函、邮寄单、违约金计算明细以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，森宇物业公司与开发商盛世房地产公司签订的《前期物业服务合同》和何璐町、黄佳敏与盛世房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法律的强制性规定，应属合法有效。何璐町、黄佳敏经盛世房地产公司通知后至今未前往接房，按照《商品房买卖合同》及补充协议关于“盛世房地产公司应当在2014年10月30日前向何璐町、黄佳敏交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，盛世房地产公司应当在交付日的7日前，书面通知何璐町、黄佳敏办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。由于何璐町、黄佳敏原因未能按期办理交接手续的，逾期30日，视为何璐町、黄佳敏已按合同约定接房，何璐町、黄佳敏承担相关的物业费用”的约定，案涉房屋应视为已交付何璐町、黄佳敏，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对业主具有约束力。 关于森宇物业公司要求何璐町、黄佳敏支付自2014年11月1日起至2019年9月30日止的物业费8654元。本院认为，2014年10月14日，盛世房地产公司通过邮寄、公告方式向何璐町、黄佳敏发出《交房公告》，通知其于2014年10月30日-2014年11月2日前往办理交房手续，但何璐町、黄佳敏至今未前往接房，应视为案涉房屋已于2014年12月3日交付给何璐町、黄佳敏，何璐町、黄佳敏应承担相关的物业费用，故对于森宇物业公司主张的2014年12月3日起至2019年9月30日止的物业服务费8498元（81.49平方米×1.8元/月/平方米×57个月29天），本院予以支持。 关于森宇物业公司要求何璐町、黄佳敏支付违约金（以每季度应缴物业费为基数，按照年利率24%的标准从逾期之日起暂计算至2019年9月30日为5363元）。本院认为，何璐町、黄佳敏逾期未缴纳物业服务费，属违约，应当承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》约定“盛世房地产公司、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按当月应交服务费的千分之五的标准向森宇物业公司支付违约金；逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按当月应交服务费的30%交纳违约金。”，现森宇物业公司主动调减违约金的计算标准，系森宇物业公司对其权利的处分，本院予以确认。即何璐町、黄佳敏应当支付的违约金为：以2014年12月3日起至2015年2月28日止的物业服务费430.58元（81.49平方米×1.8元/月/平方米×2个月29天）为基数，按照年利率24%的标准，自2014年12月3日起计算至2019年9月30日止；以每季度应交物业服务费440.05元（81.49平方米×1.8元/月/平方米×3个月）为基数，按照年利率24%的标准，分别从2015年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2016年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2017年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2018年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2019年3月1日、6月1日起计算至2019年9月30日止；以2019年9月应交物业费146.68元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年9月1日起计算至2019年9月30日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告何璐町、黄佳敏于本判决生效之日起十日内向原告成都市森宇物业有限责任公司支付2014年12月3日至2019年9月30日的物业服务费8498元； 二、被告何璐町、黄佳敏于本判决生效之日起十日内向原告成都市森宇物业有限责任公司支付违约金（以430.58元为基数，按照年利率24%的标准，自2014年12月3日起计算至2019年9月30日止；以440.05元为基数，按照年利率24%的标准，分别从2015年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2016年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2017年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2018年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2019年3月1日、6月1日起计算至2019年9月30日止；以146.68元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年9月1日起计算至2019年9月30日止）； 三、驳回原告成都市森宇物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告何璐町、黄佳敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  王琼兰 人民陪审员  徐 敏 二〇二〇年三月十八日 法官 助理  康敏思 书 记 员  盛 娇