四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1913号 原告：蒋双林，男，生于1996年10月23日，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：彭占平，四川智群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜光明，四川智群律师事务所律师。 被告：华蓥市兄弟房地产开发有限公司，住所地：四川省华蓥市工业新城国雅路。 法定代表人：赵小均，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向文全，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 被告：蒋春兰，女，生于1977年3月3日，汉族，住四川省华蓥市。 被告：陈大庆，男，生于1965年1月3日，汉族，住四川省华蓥市。 原告蒋双林与被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司（以下简称“兄弟房地产公司”）、蒋春兰、陈大庆商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋双林的委托诉讼代理人彭占平、杜光明，被告兄弟房地产公司的委托诉讼代理人向文全，被告陈大庆到庭参加诉讼；原告蒋双林、被告兄弟房地产公司法定代表人赵小均、被告蒋春兰经本院传票传唤，被告兄弟房地产公司委托诉讼代理人史敬堂经本院通知，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蒋双林向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房团购入会协议书》；2、三被告共同退还支付的购房款200，000元；3、三被告共同赔偿损失100，000元。事实与理由：原告有意购买被告陈大庆的儿子向相的房子，于是原告2017年1月12日以现金和转账的方式向被告蒋春兰支付购房款200，000元，被告给原告出具了收据，收据上的经手人是被告陈大庆。同时陈大庆交给了原告一份于2016年3月10日签订的《商品房团购入会协议书》，协议书上的甲方为兄弟房地产公司，乙方为蒋双林和向相两人，向相的签名是由陈大庆代签的。该协议约定被告兄弟房地产公司将其开发的华蓥市总部经济大厦项目2号楼1单元11-3号A户型以团购方式按2680元/平方米的价格出售。2017年5月，被告兄弟房地产公司取得商品房预售许可证，但不履行《商品房团购入会协议书》确定的义务，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告兄弟房地产公司辩称，兄弟房地产公司与原告不存在合同关系，也未收到原告支付的任何款项，请求驳回原告对被告兄弟房地产公司的诉讼请求。 被告陈大庆辩称，为了完成销售指标，由陈大庆和向相、陈季、蒋春兰用自己的身份证签订了4套房屋，并由陈大庆一次性向时代广场售房部转入40，000元。案涉房屋就是用向相的身份证与兄弟公司签订的房屋协议，然后再转给了蒋双林。原告蒋双林的房款是蒋春兰收取的，蒋春兰系兄弟房地产公司与杰邦建筑公司聘请销售人员，蒋春兰收取房款的事情，陈大庆并不知情，二人已经办理了离婚手续，相应的责任应由蒋春兰个人承担。 被告蒋春兰未答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下： 对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。综合无异议的证据，2016年3月10日，被告陈大庆以案外人向相（乙方）的名义与被告兄弟房地产公司（甲方）签订了《商品房团购入会协议书》，约定甲方将其开发的位于华蓥市房屋以团购名义出售给乙方。本协议签字生效后两日内，乙方需第一次缴纳会费10000元。项目取得商品房预售许可证之日起30日内，双方需签订《商品房预售合同》，并根据具体面积、对应单价、支付剩余房款，合同还约定了支付团购费的指定账户。甲方的违约责任：延期交房及办证按《商品房预销售合同》约定承担违约责任，若因甲方无法办理商品房预售许可证或甲方退出商品房开发等甲方原因导致乙方不能按本合同约定购得商品房，甲方应按照银行同期贷款利率退还乙方所交费用本息。乙方的违约责任：乙方未按期支付团购会费或其他款项或未按期参加选房或签订《商品房预售合同》，则甲方仅退还乙方已支付费用本金，乙方自愿放弃要求甲方退还利息、赔偿损失或者承担违约责任的权利。甲、乙双方任意一方违反本合同其他约定应当赔偿守约方损失。被告陈大庆在乙方签字栏签有“陈大庆代”。 随后，被告陈大庆与原告蒋双林签订了《商品房团购入会协议书》，该团购协议在乙方签名、身份证号、住址等处分别增加了“蒋双林”、“511621199610238611”“岳池临溪镇2村6组”，第三条团购入会费及其支付处增加了“均价2680元/平方米”，“乙方协议签字生效后两日内，缴纳会费100，000元，第二次付款100，000元”的内容。其余内容与2016年3月10日被告陈大庆及被告兄弟房地产公司签订的《商品房团购入会协议书》一致。 2017年1月12日，原告蒋双林向被告蒋春兰账户转款100,000元，并且向蒋春兰现金支付100，000元。被告陈大庆出具收据，收据载明“交款单位蒋双林，交款金额贰拾万，收款事由时代广场11-3A户型订合款，原向相订购转”的字样。 2017年5月23日，被告兄弟房地产公司取得“华蓥市总部经济大厦”项目预售许可证。 2018年2月10日，被告兄弟公司将案涉房屋出售给案外人唐春香。 另查明，2014年7月2日，被告陈大庆与蒋春兰办理结婚登记。2018年8月6日，两人办理离婚手续,离婚协议约定各自的债务由各自负担。 2016年1月18日，周友民与被告陈大庆签订《股东合作协议书》，约定二人合伙承建华蓥市兄弟时代总部经济大厦时代广场工程。2016年3月8日，王述明、周友民、陈大庆三人在建行华蓥支行申请设立了联名账户，并约定兄弟房地产公司拿出100套左右的房屋交由项目部对外销售，购房款存入共管账户，保证建设过程中农民工工资和工程款支出，除此以外，蒋春兰等人对外出售一套房屋还将获得兄弟房地产公司支付的数千元的报酬。因陈大庆退出合伙事务，2016年6月16日，该账户注销。后被告陈大庆以华蓥市兴硕源建筑劳务有限公司名义承包了时代广场A标段工程劳务，华蓥市新驰建设工程劳务有限公司承包了时代广场B标段工程劳务。2016年5月11日，周友明、王述明二人在四川华蓥农村商业银行共同开设联名账户。被告陈大庆和蒋春兰收取了原告等人支付的款项后，部分未交付给兄弟房地产公司或存入共管账户，从而引发本案纠纷。 2018年4月20日，原告等人起诉至法院，我院裁定驳回起诉，并将案件线索移送公安机关。2019年1月4日，华蓥市公安局函告我院，无证据显示陈大庆等人犯罪。 有争议的证据及事实，本院认定如下： 被告陈大庆提交了《建筑工程劳务合同》，拟证明在其在承包时代广场A标段工程劳务时，施工前期是以华蓥市新驰工程劳务有限公司名义进行的。但该合同相对方为中大建筑有限责任公司时代广场项目部与华蓥市新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部，达到不其证明目的。 本院认为，被告陈大庆与被告兄弟房地产公司签订2016年3月10日的《商品房团购入会协议书》后，随后又与原告蒋双林签订一份《商品房团购入会协议书》，将案涉房屋转让给原告蒋双林。两份合同均未对房屋面积、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑产权归属、面积差异的处理方式、配套基础设施和公共设施的交付和有关权益责任等主要内容作出约定，同时明确该协议为非商品房买卖合同，无法将房屋位置、面积特定化，需双方另行签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，2016年3月10日被告陈大庆与被告兄弟房地产公司签订的《商品房团购入会协议书》以及被告陈大庆与原告蒋双林签订的《商品房团购入会协议书》缺乏商品房买卖合同主要内容，仅为双方约定将来签订商品房买卖合同的预约合同。 原告蒋双林与被告陈大庆签订的《商品房团购入会协议书》合同相对方签字处，被告陈大庆在乙方签字栏签有“陈大庆代”，故这份《商品房团购入会协议书》的法律后果应由被告陈大庆个人承担。被告兄弟房地产公司与原告蒋双林未建立合同关系，原告蒋双林要求被告兄弟房地产公司承担共同支付责任的诉讼请求，无事实依据，应予驳回。原告蒋双林于2017年1月12日，分别以现金和转账的方式向蒋春兰共计支付200，000元，被告蒋春兰的收款行为发生在被告陈大庆与被告蒋春兰夫妻关系存续期间，而且同日陈大庆向蒋双林出具了200，000元的收据，证明该笔债权债务系被告蒋春兰、陈大庆的夫妻共同意思表示，属于夫妻共同债务。原告蒋双林要求被告陈大庆、蒋春兰承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持。 原告蒋双林按照该预约合同的约定向被告陈大庆、蒋春兰支付了200,000元房款，但案涉房屋已出售给了第三人，致使原告蒋双林的合同目的不能实现，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持”，原告蒋双林要求解除其与被告陈大庆签订的《商品房团购入会协议书》并要求其赔偿损失的诉讼请求，应予支持。原告蒋双林非2016年3月10日《商品房团购入会协议书》合同当事人，其要求解除2016年3月10日被告陈大庆与被告兄弟房地产公司签订的《商品房团购入会协议书》的主张，无法律依据，本院不予支持。被告蒋春兰、陈大庆收取原告房款后，未交付给被告兄弟房地产公司，主观上存在恶意，导致原告蒋双林错失购房机会，遭受了经济损失，除退还原告蒋双林支付的购房款200,000元外，被告蒋春兰、陈大庆还应赔偿原告蒋双林损失。原告蒋双林作为完全民事行为能力人，与被告兄弟房地产公司签订《商品房团购入会协议书》后，将房款交于非合同相对方或非委托收款人，自身亦存在重大过失。综合本地区同地段房屋上涨情况、原告蒋双林履行情况以及双方过错程度，本院酌定被告蒋春兰、陈大庆赔偿原告蒋双林损失90,000元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、解除原告蒋双林、被告陈大庆签订的《商品房团购入会协议》； 二、被告蒋春兰、陈大庆自本判决生效后十日内向原告蒋双林退还购房款200,000元； 三、被告蒋春兰、陈大庆自本判决生效后十日内向原告蒋双林赔偿损失90,000元； 四、驳回原告蒋双林对被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司的诉讼请求； 五、驳回原告蒋双林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2，900元，由被告蒋春兰、陈大庆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 李学科 二〇一九年十二月十二日 法官助理 聂 蕾 书 记 员 左 婕