河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初33139号原告程思倩，女，汉族，1989年10月29日出生，住郑州市金水区。委托代理人程彦庆，河南本伟律师事务所律师。委托代理人王章亮，河南本伟律师事务所律师。被告郭亚男，女，汉族，1983年2月4日出生，住河南省永城市。委托代理人苏裕，河南正剑律师事务所律师。原告程思倩与被告郭亚男房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人程彦庆、王章亮与被告本人及委托代理人苏裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程思倩诉称，2019年8月11日，原、被告通过河南美宸房地产营销策划有限公司居间介绍签订了《郑州市存量房买卖合同》，合同约定：原告按揭贷款购买被告所有的位于郑州市郑东新区××号永威翡翠城3号楼1单元6层602号房屋，该房屋建筑面积共计81.16平方米，总价190万。按照合同第二条约定，被告应于2019年8月30日前向该房屋的原贷款机构（中原银行）提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年9月20日前办理完毕注销抵押登记手续。2019年8月12日，原告向被告支付了购房定金2万元，并向郑州银行股份有限公司金水路小微支行申请了房屋贷款，8月21日，房屋贷款申请通过审批。但时至2019年10月29日，被告违约既未向原贷款机构（中原银行）提交一次性还清剩余贷款的申请，也未办理完毕注销抵押登记手续，导致交易无法继续。根据双方签订的《郑州市存量房买卖合同》第十条第（二）项规定：“逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，乙方有权要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其它款项”。被告的行为已构成根本违约，原告多次催促被告履行合同约定的义务，被告均不履行，现银行贷款利率上涨，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告于2019年8月11日签订的《郑州存量房买卖合同》；2、被告郭亚男赔偿原告违约金38万元；3、本案的诉讼费、保全费和保函费用由被告承担。被告郭亚男辩称，一、关于原告已经微信告知可以解除，原告诉请解除合同，请依法驳回。原告诉讼请求的第一项要求解除合同，双方已经通过微信合意解除，无需作为诉讼请求列出。二、房屋买卖合同中明确约定涉案房屋解押资金的来源为原告的购房款（合同第二条第四项），给付日期为被告还款当日且还款前支付。被告认为，基于保护交易的确定性、安全性，原告应当于被告提前还款申请日前或当日交付给被告，至少是让被告见到150万解押款并相信原告的给付能力和事实。截至目前，原告也没有依照约定支付房屋解押资金。三、本案涉及的金融中介机构大道金服系原告方委托，请求其垫付资金，大道金服至于为何不能通过贷款程序，同时原告说的银行审批，也是由被告房产作为抵押，至于为何不能通过，举证责任应在于原告。我们认为如果本案存在违约行为，违约方应当是原告；如果可以赔偿违约金，应当是原告向被告赔偿；对于原告的违约赔偿，我们将另案起诉。四、违约金属于损失赔偿的范畴，原告的损失在哪里，损失的具体金额是多少，我们不得而知。本案中原告没有财产损失，其要求赔偿违约损失没有事实和法律依据。五、关于原告诉请中被告应于2019年8月30日前，向中原银行提交一次性还清抵押贷款150万的申请，中原银行的还款是随到随还，不需要提供书面申请，只要还款当日还款即可，而该还款金额根据房屋买卖合同约定第二条第4项，应当由原告提供。双方买卖合同不能买卖的原因在本案原告。合同签订之后，原告在不能依照约定支付的前提下（合同第二条第四项），进而要求被告在已经签订合同确定购房款190万的基础上再降价，被告不同意降价。经审理查明：2019年8月11日，原、被告通过河南美宸房地产营销策划有限公司居间介绍签订了《郑州市存量房买卖合同》，合同约定：原告程思倩（乙方）按揭贷款购买被告郭亚男（甲方）所有的位于郑州市郑东新区××号永威翡翠城3号楼1单元6层602号房屋，该房屋建筑面积共计81.16平方米，总价190万。甲方应于2019年8月30日前向该房屋的原贷款机构（中原银行）提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年9月20日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担，甲方解押所需要资金的来源为乙方第一笔购房款（31万元），并于甲方还款当日且还款前支付。乙方于甲方申请解押还款当日（以大道金服给出的时间为准）将第一笔购房款31万元支付给甲方。合同尾部载明：甲方房子抵押贷款150万，乙方首付款不够解押，故走大道金服提放赎楼业务，费用由乙方承担。大道可垫资额度为贷款额的9成共计：119万，剩余31万乙方第一笔首付款帮甲方解押。另查明，2019年8月12日，原告向被告支付了购房定金2万元。原告与被告的微信聊天记录显示：2019年10月16日，大道金服不能为涉案房屋办理解押，且房屋买卖合同未约定案外人大道金服的义务，原告提出以186万元购买房屋，不行就解约，被告拒绝后，被告于2019年10月17日向原告退还定金2万元。本院受理该案后，经调解未果。以上事实有原告提交的郑州市存量房买卖合同、定金转账凭证、收条，被告提交的微信聊天记录截图及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告之间签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务。合同签订后，原告程思倩向被告支付了定金2万元，依约履行了合同义务。对于原告主张解除原、被告于2019年8月11日签订《郑州市存量房买卖合同》的诉讼请求，2019年10月16日，原告向被告提出解除合同并退还定金，2019年10月17日，被告向原告退还定金2万元，合同已于2019年10月17日实际解除，故该项诉请，本院不予支持。本案争议焦点系涉案房屋在实际履行过程中哪方存在违约，经查，在涉案房屋解押过程中，涉案房屋成交价190万元，因原告首付款不够解押，故走大道金服提放赎楼业务，涉案房屋抵押贷款150万元，其中原告第一笔购房款31万元，剩余119万元由案外人金融中介机构大道金服提供，因大道金服不能为原告提供垫资的解押款119万，在原告没有足够的解押款购买涉案房屋时，双方对涉案房屋的后续交易未达成一致意见，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，且原、被告已经在起诉前协商解除《郑州存量房买卖合同》，本案也没有把中介列为第三人参加诉讼，现有证据不能证明哪方在履行合同过程中存在违约行为导致合同无法履行，故对于原告主张被告郭亚男向其赔偿违约金38万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告程思倩的诉讼请求。案件受理费3500元，保全费2420元，由原告程思倩负担。如不服本判决，可在收到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十二月二十四日书记员  王奇昌