重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0110民初8623号 原告：重庆信杰自动化控制系统工程有限公司，住所地重庆市北碚区碚峡路126号附1号2-1，统一社会信用代码91500109203230615L。 法定代表人：李麟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞均，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。 被告：重庆硕实房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区横山镇松苑路17号14幢附2号，统一社会信用代码915002225814987740。 法定代表人：李锄天，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李勇，重庆智牧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴万君，重庆智牧律师事务所律师。 原告重庆信杰自动化控制系统工程有限公司与被告重庆硕实房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，由审判员曹军独任审判，陶冶担任法官助理，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告重庆信杰自动化控制系统工程有限公司之委托代理人庞均、被告重庆硕实房地产开发有限公司之委托代理人吴万君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆信杰自动化控制系统工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告逾期办理产权登记取得受理通知单的违约金35465.75元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年12月30日签订了重庆市商品房买卖合同，约定被告将自行开发建设的坐落于重庆市綦江区横山镇住房以351146元的价格预售给原告。合同第十三条第2款约定预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十三条第4款约定如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：第(2)项约定逾期超过180日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告于2014年12月30日将购房款351146元交给被告。因被告未按约定时间为原告办理房屋产权登记，构成违约，要求被告支付原告违约金。经多次协商未果，现依法提起诉讼，以维护原告的合法权益。 被告重庆硕实房地产开发有限公司辩称，一、办理产权不构成违约。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第(二)项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，案涉房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，才符合约定和法定的交付条件。案涉房屋于2018年4月8日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时达到合同约定和法定的交付条件。又按照《附件五合同补充协议》第二十条“接房之日起12个月内办理产权证”的约定，案涉房屋于2018年7月6办理产权，未超过12个月之约定，被告并不存在违约行为。二、不应承担违约责任。按照双方2015年8月1日签订的《接房协议》前言，原告已经明确知晓案涉房屋“小区部分设施暂未达到接房标准，乙方主动要求接房”。第2条还约定“乙方对商品房买卖合同中已满足的接房标准表示认同，对暂未满足的接房标准，甲方有义务在小区竣工后补齐”。据此，原告明知不符合《重庆市商品房买卖合同》第七条、第八条的交付条件，自愿主动要求接房，并非《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4项“因甲方的责任”未能按期提交办理产权的申请，不能因此起算办理产权的期限。三、若认定违约被告请求调减违约金。若本案中认定被告未能按期提交办理产权的申请构成违约，被告请求按照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金。本案系原告明知不符合交付条件而主动自愿接房，原告方的过错程度更大。且接房后原告即对房屋行使占有、使用、收益等权能，并不存在任何实际损失。因此，即使认定被告违约，请求以原告的过错程度和未造成任何实际损失等综合因素，调减违约金为零。综上，虽原告提前自愿接房，但案涉房屋应从取得竣工验收备案证之日，才符合约定和法定的交付条件。结合《重庆市商品房买卖合同》第七条第（二）项、《附件五合同补充协议》第二十条、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和《不动产权证》，被告并不构成违约。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理后认定事实如下：2014年12月30日，原告重庆信杰自动化控制系统工程有限公司与被告重庆硕实房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：20141230-39)，约定：原告购买被告开发的位于重庆市綦江区横山镇的房屋，建筑面积为56.60平方米，套内面积为47.74平方米，总成交金额为351146元，原告一次性付款。合同第七条交房期限及交付条件约定：“……属预售商品房的，甲方应在2015年5月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……”。此外，合同还约定了其他相关事项。同日，原、被告还签订了《附件五合同补充协议》，其中第二十条约定：“甲方待乙方接房之日起12个月之内办理产权证。相应的税、费用甲、乙双方按国家相关规定各自承担，并由甲方代收代缴乙方相应的税、费。”，此外，合同补充协议还约定了其他相关事项。原告向被告支付了购房费用共计351146元。2015年8月1日，被告将尚未取得建设工程竣工验收备案登记的该房交付原告使用，原告实际接收了房屋。2018年4月8日，被告取得该房的建设工程竣工验收备案登记证。2018年7月26日，被告实际办理了该房的房地产权证。 前述事实，有原、被告当庭陈述、不动产权证、《重庆市商品房买卖合同》、《附件五合同补充协议》、《接房协议》、销售不动产统一发票、收据、綦江区国土资源和房屋管理局不动产登记受理通知单、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《附件五合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。本案中，被告虽于2015年8月1日向原告交付了房屋，原告也自愿接房，但交付时案涉房屋并未取得竣工验收备案登记。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，双方交房行为不构成合法交付。且双方签订的合同也约定了被告应在2015年5月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，因此2015年8月1日双方的交接房行为，也不符合双方合同约定的房屋交付条件。同时，在该合同补充协议中约定了被告在原告接房之日起12个月之内办理产权证，因此可以认定原、被告双方合同约定的办证时间应当是被告向原告交付已进行竣工验收备案登记的商品房之后12个月之内办理房地产权证。被告于2018年4月8日取得了案涉房屋的建设工程竣工验收备案登记，此时才符合合同约定的交房条件，根据合同补充协议约定办证期限应当从2018年4月8日起计算12个月。被告于2018年7月26日为原告办理了案涉房屋的房地产权证，并未超过合同约定的办证期限，不构成违约。综上，本院对原告要求被告支付逾期办理产权登记取得受理通知单违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告重庆信杰自动化控制系统工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取计343元，由原告重庆信杰自动化控制系统工程有限公司负担(已纳)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 曹军 二〇一九年十二月九日 法官助理 陶冶 书 记 员 罗璇