广州市海珠区人民法院诉 民 事 判 决 书(2016)粤0105民初2248号原告：邓伟泓，住广州市越秀区。委托代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。被告：陈少冬，住广东省潮安县。被告：耿纪林，住广东省潮安县。原告邓伟泓诉被告陈少冬、耿纪林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓伟泓及其委托代理人王祖锋，被告陈少冬、耿纪林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年11月26日签订存量房买卖合同确立房屋买卖关系，在签订合同前被告隐瞒查封事实，签订合同后被告亦没有如实告知原告房屋情况。在2016年3月l日原告经中介查出被告房屋被查封事实，在2016年3月7日被告与原告进行当面协商，双方在完全自愿的情况下签订了补充协议，订明被告必须在2016年3月13日前房屋需是解封状态，若被告房屋没有在补充协议规定时间内完成解封，被告必须退还定金并且赔偿原告存量房买卖合同的单方面毁约的违约金与隐瞒查封拖延时间对原告造成市场变化所产生的房价上升的损失。由于被告的违约行为，导致合同无法继续履行，为了维护原告的合法权益，原告请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、两被告向原告返还定金100000元；3、两被告向原告支付违约金402000元；4、两被告向原告支付购房成本增加的损失200000元；5、两被告向原告赔偿为本案支付的律师费15000元；6、两被告向原告赔偿中介服务费用28140元；7、两被告承担本案的全部诉讼费用。两被告辩称：1、被告不同意解除合同，被告对房屋被查封事宜正在解决中，大约在2016年6月底才可能解除查封，而且现在涉案房屋也处于升值的状态。2、被告无法承担原告所主张的损失赔偿，理由：原告只向被告支付了100000元定金，房款尚未支付完毕，房屋也升值了；另原告要求被告赔偿中介费、律师费等损失不合理，而且对中介费问题原、被告私下达成协议，由被告负担13000元左右。经审理查明：两被告是广州市海珠区革新路榕岸南街3号3105房的权属人。2015年11月26日原告（乙方，买方）、两被告（甲方、卖方）及北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司（丙方、房地产中介服务机构）共同签订一份《存量房买卖合同》，约定在丙方促成下乙方以4020000元价格向甲方购买位于广州市海珠区革新路榕岸南街3号3105房（以下称“涉案房屋”）。基于买卖双方委托丙方提供中介服务，且丙方已促成买卖双方签订了本合同，甲乙双方同意由乙方于本合同签订之日内向丙方支付中介服务费20100元。乙方以涂销抵押后按揭付款方式向甲方支付房款，定金50000元乙方应在签订本合同的当日直接支付给甲方；甲方应在收到定金后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭；甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起15个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后上15个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；乙方应在签订本合同后15个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，乙方应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年，3000000元的银行按揭贷款；甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款（不含定金）1020000元支付给甲方；楼价余款（即申请贷款额）3000000元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额乙方须在支付首期楼款的同时补足给甲方；交易过户手续需在2016年3月15日前完成（以付清双方交易税费为准）。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方支付给甲方的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。本合同签订后，甲乙双方未能依本合约买卖该房地产，或甲乙双方解除本合同的，不影响丙方按本合同的约定收取中介服务费，守约方已付的中介服务费用，中介方不予退回，由守约方直接向违约方追偿。甲乙任何一方自本合同签订合同之日起如有以下情形之一，构成根本违约。届时，违约方应按照约定该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等：……(2)甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上；(3)甲乙任何一方因隐瞒或提供的文件资料不完整、不真实、不合法、不准确导致本合同的目的无法实现；……(6)其他因甲乙任何一方原因导致本合同目的无法实现的情形。同日，原告向中介公司出具《中介服务收费确认书》，基于经纪方提供的中介及咨询服务，原告同意向经纪方支付20100元。2015年11月28日原告向两被告支付定金共100000元，并由被告陈少冬出具《收款收据》。北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司在2015年11月29日开出综合保障服务费8040元及佣金6960元的《收款收据》两张。2016年3月7日原告（买方）与两被告（卖方）在中介方见证下签订《补充协议》，订明因卖方业主陈少冬隐瞒房屋被查封事实，卖方欠银行约250000元被查封，经双方协商，卖方必须在2016年3月13日前解除查封状态，房屋现有的约1300000元工商银行抵押卖方须自行解决，余下的13000元中介费由卖方支付，若卖方不履行约定，视为卖方毁约。另据2016年3月16日房管部门提供的《广州市不动产登记查册表》记载，位于广州市海珠区革新路榕岸南街3号3105房被海珠区人民法院（查封时效2014.7.31-2016.7.30）查封及荔湾区人民法院轮候查封。原告于2016年3月18日提起本案诉讼，原告为提起本案诉讼委托了广东万某律师事务所律师王祖锋为诉讼代理人，并为此支付律师费15000元。诉讼中，两被告对向原告出售涉案房屋事实没有异议，并确认收到原告定金100000元。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同时，涉案房屋已被法院查封，但两被告隐瞒该事实，致使合同无法履行，两被告的行为已构成根本性违约，应承担违约责任。现原告要求解除《存量房买卖合同》，应是该合同中关于原、被告之间的买卖合同关系，本院予以支持。合同约定的定金金额是50000元，原告在实际履行合同时向两被告支付定金是100000元，两被告也表示确认，对该事实本院予以认定。故原告要求两被告返还定金100000元的请求，本院予以支持。合同约定，原、被告任何一方构成根本违约，守约方及中介可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等，原告为提起本案诉讼委托律师而支出了律师费15000元，故原告要求两被告赔偿该律师费的诉请，符合合同约定，本院予以支持。根据原告提供的证据反映，目前原告只向中介方支付了部分中介服务费用，且原告与中介方关于本宗房屋交易的中介服务费用尚未进行结算，故原告要求两被告赔偿中介服务费28140元，依据不足，本院不予支持，原告可待该费用结算后另循法律途径解决。在买卖合同关系中原告向两被告支付价款是原告合同主要义务，原告通过何种方式筹集款项以实现其合同目的，与两被告无涉，且原告是具有完全民事行为能力人，对交易中的风险应当充分预见，故原告以无法购买涉案房屋而增加成本及为购买涉案房屋出售自有房屋造成损失为由，要求两被告赔偿购房成本增加的损失200000元，依据不足，本院不予支持。关于违约金问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然两被告未能依约履行合同约定的义务，导致原告行使约定解除权，但是，依据查明事实，原告只向两被告支付了定金，涉案合同仅是履行至初始阶段，原告尚未支付余下款项由两被告占用合同即告解除，故综合本案合同的履行情况、当事人实际损失等多项因素，本院酌定由两被告向原告支付违约金100000元。对原告要求两被告支付违约金402000元的请求，本院依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告邓伟泓与被告陈少冬、耿纪林及北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司签订的《存量房买卖合同》中关于原、被告之间的房屋买卖合同关系。二、两被告在本判决生效之日起10日内返还定金100000元给原告。三、两被告在本判决生效之日起10日内支付违约金100000元给原告。四、两被告在本判决生效之日起10日内赔偿律师费15000元给原告。五、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费38960元，由原告负担5138元、两被告负担33822元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  王穗仪人民陪审员  张烈明二〇一六年六月××日书 记 员  徐 石书 记 员  徐 石程淑玲