广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21811号上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）:张俊德，男，1979年7月13日出生，汉族，住广州市白云区，上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：章文婷，女，1992年1月7日出生，汉族，住广东省从化市，委托诉讼代理人：李军、黄灿灿，均系广东为峰律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。上诉人张俊德、章文婷因与被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张俊德、章文婷上诉请求：一、撤销原审判决第一、二项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交楼违约金（以总房款4000000元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率的标准计算，计算期限自2018年1月1日起计算至符合合同约定和法定条件房屋之日止，暂计算至2019年6月25日为281616.44元）；二、撤销原审判决第三项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期付款违约金的诉讼请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决认定被上诉人存在逾期交楼的违约事实，但仅按照每日按购房款0.01%的标准支付逾期交楼违约金，违约金总额以总房款的2%为限，上诉人认为判决认定的违约金明显低于给上诉人造成的损失，且不利于督促被上诉人履行交楼义务，因此请求法院将违约金调整为总房款为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率的标准计算。合同关于每日按0.01%的标准以及2%的上限的违约金约定属于格式条款，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的性质，依法应认定为无效。被上诉人存在长期无法交房的违约事实，并非一般违约，每日0.01%且以2%为限的违约金与其违约情况明显不对等，有违公平原则。被上诉人对涉案房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，也从未通知上诉人收楼，如坚持上述违约金标准，将使被上诉人更加消极甚至不履行交楼义务。上诉人请求按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率的标准计算违约金，有事实基础，且符合相关法律法规及司法解释的规定。被上诉人作为政府实际控股的公司，严重逾期交楼，且通过格式条款排除上诉人的主要权利和减轻自己的责任，如司法判决不予调整，将严重影响政府及司法机关在公民心中的形象和权威。二、原审法院认定上诉人存在逾期付款的违约事实属于认定事实错误。广州市荔湾区耀裕代理有限公司与广州颐和房产策划代理公司与被上诉人存在代理关系，代被上诉人销售涉案房屋楼盘，上诉人正是在耀裕公司销售人员陈晓宇和颐和公司销售主管刘池的介绍下看了涉案房屋，上诉人因资金周转问题，本想放弃购买，但在上述两名销售人员承诺可以为上诉人申请延期付款的情况下，上诉人与其商定房屋价格后，签订《认购书》，随后填写《特殊情况申请表》《优惠单》《销控确认单》以及《服务协议》4个文件以作为销售人员向被上诉人申请的材料，双方对当事人名称、房屋价款、付款方式、付款时间、房屋面积等予以确认。上诉人在当日给付定金100000元和服务费50000元，在延期付款约定时间分别两次支付100000元房款。上述4个文件应作为《商品房买卖合同》的重要组成部分。原审法院认定《特殊申请表》是2016年10月17日签署，网签时间为2016年12月28日，认为双方在签署合同时没有达成一致意见，且上述4个文件没有原件，对真实性不予确认的观点存在逻辑性错误。原审判决上诉人按总房价款每日万分之五的标准，向被上诉人支付逾期付款违约金，是置司法公正于不顾，与被上诉人承担的逾期交楼违约金标准明显不对等，违反公平原则。即使法院支持逾期付款违约金，也应调整计付标准，以逾期付款部分为基数。白云机场开发公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审予以维持。原审法院认定事实：白云机场开发公司是位于广州市花都区梯面镇颐林一街32号（A1-05栋）101房的开发商，在与张俊德、章文婷签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2016年12月28日，张俊德、章文婷与白云机场开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。主合同约定：张俊德、章文婷（买方）为乙方，白云机场开发公司（卖方）为甲方，双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立；第二条约定：甲方以出让方式取得位于广州市花都区梯面镇民安村编号为0905010的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设云梯山庄商品房。第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄B区第A1-05栋1层101号房，房屋地址：花都区颐林一街32号（A1-05栋）101房，建筑面积共401.83平方米，其中套内建筑面积395.64平方米。第七条约定：该商品房按建筑面积计算房价，单价为每平方米9954.46元，总金额4000000元。第八条付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额1200000元整，除首期款外，剩余房款金额2800000元，须于2016年12月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费公摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。（3）如甲方发出《收楼通知书》后，乙方在15日内未按《收楼通知书》要求的日期收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准向乙方交付了该商品房，即视为乙方已收楼，对收楼后的责任仍按本款第（1）项执行。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十六条物业专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七为主合同补充协议，其中第二条双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的20%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第五条双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）、按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）、付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）、乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。……即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第七条主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对该商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日或合同约定的交楼日（二者以日期较前者为准）起三日内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照合同的约定向乙方交付了该商品房。第八条主合同第十七条变更为：乙方未按《收楼通知书》规定的日期收楼的，应视同甲方已于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按主合同约定的标准交付了该商品房，该商品房的风险责任于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的交楼之日（二者以日期较前者为准）转移给乙方。第二十三条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。张俊德、章文婷分别于2016年10月17日、12月1日、12月15日、2017年3月1日向白云机场开发公司支付购房款100000元、100000元、100000元、900000元。2017年5月16日，张俊德、章文婷和中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称为建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就购买涉案房屋向建设银行申请按揭贷款。2017年5月16日，建设银行向白云机场开发公司发放了张俊德、章文婷所购房屋的剩余房款2800000元。诉讼中，张俊德、章文婷认为不存在逾期付款的情形，为此提供：《特殊情况申请表》一份，该申请表出具日期为“2016年10月17日”，项目名称为“颐和山庄”。内容载明“客户张俊德、章文婷购买颐林一街32号A1-05-101房，现由于客户资金周转问题，今天交定100000元、2016年11月底交100000元、2016年12月15日前交100000元，剩余首付申请由公司垫付900000元，并承诺于2017年2月底一次付清”。客户签名为“张俊德、章文婷”，销售员签名为“陈晓宇”。另张俊德、章文婷还提供：优惠单、花都颐和山庄销控确认单、服务协议、服务费收据，以证明其与广州市荔湾区耀裕代理有限公司之间的代理关系的事实。白云机场开发公司认为《特殊情况申请表》没有原件，对此不予确认，且没有被告盖章确认，申请表是2016年10月17日签署的，网签的时间是2016年12月28日，双方在正式签署合同的时候，并没有达成与协议一致的意见，张俊德、章文婷应按照合同约定交付房款。对于优惠单、服务协议，白云机场开发公司也认为没有原件，对真实性不予确认。截至法庭辩论终结前，白云机场开发公司尚未通知张俊德、章文婷收楼。诉讼中，张俊德、章文婷与白云机场开发公司均确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。原审法院认为，张俊德、章文婷与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。关于逾期交楼的违约金计算标准的问题。对于张俊德、章文婷提出违约金约定标准过低，要求予以调高的意见。原审法院认为，本案中，因涉案合同已明确约定了逾期办证违约金的计付标准，且根据合同补充协议第十一条的约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为双方的真实意思表示。因此，张俊德、章文婷主张按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付违约金依据不足，对其该项诉请原审法院不予支持。张俊德、章文婷与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条，虽然约定主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述包含违约金在内的款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。但张俊德、章文婷已于2017年3月1日前交纳购房首期款项，而直至法庭辩论终结前，白云机场开发公司尚未通知张俊德、章文婷收楼，且涉案楼宇尚未取得工程竣工验收备案，尚未达到合同约定的交楼条件。故根据合同约定，白云机场开发公司应向张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金。经计算，违约金已超过总房款的2%，即80000元，故对于张俊德、章文婷主张白云机场开发公司支付迟延交楼违约金80000元，原审法院予以支持，张俊德、章文婷超额请求的部分不予支持。张俊德、章文婷与白云机场开发公司于2016年12月28日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，按照合同约定，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，即金额120000元整，除首期款外，剩余房款金额2800000元，须于2016年12月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。在履行合同过程中，张俊德、章文婷于2017年5月16日向建设银行申请办理按揭贷款手续，建设银行于2017年5月16日发放贷款2800000元，张俊德、章文婷于2017年3月1日付清首期应付购房款1200000元，张俊德、章文婷逾期支付购房款事实存在，构成违约，应承担相应违约责任。诉讼中，张俊德、章文婷认为不存在逾期付款，但其提供的《特殊情况申请表》，申请表显示签订日期为2016年10月17日，且为复印件没有原件，无白云机场开发公司盖章。《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件签订时间为2016年12月28日，亦即在《特殊情况申请表》签订之后，即使申请表系真实，也不能推翻之后在平等、自愿、协商一致的基础上共同签订的商品房买卖合同。由于张俊德、章文婷不能提供证据证明在正式签订商品房买卖合同后，有与白云机场开发公司重新达成延期支付购房款协议，张俊德、章文婷应承担举证不能法律责任。张俊德、章文婷主张不存在逾期付款的情形，原审法院不予认定。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二条约定：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金至付清房款之日止。故被告白云机场开发公司要求张俊德、章文婷以4000000元为基数，按每日万分之五的标准，支付从2017年1月3日起至2017年3月1日止共58天的违约金116000元的反诉请求符合双方合同约定，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，于2019年9月20日作出判决如下：一、本诉被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金80000元；二、驳回本诉原告张俊德、章文婷的其他诉讼请求；三、反诉被告张俊德、章文婷于本判决生效之日起十日内支付反诉原告广州白云国际机场集团综合开发有限公司逾期付款违约金116000元。本诉案件受理费2762元，由原告张俊德、章文婷负担1862元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担900元，反诉案件受理费1310元，由反诉被告张俊德、章文婷负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审法院查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、逾期交楼违约金应否以总房款的百分之二为限。二、上诉人应否承担逾期付款违约金。对此，本院评析如下：关于焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,法院可以依据当事人的申请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。本案中,白云机场开发公司至今未能将符合合同约定和法定条件的房屋交付给上诉人，确实给上诉人造成损失,且该损失目前一直处于持续状态。虽然合同约定“延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”,但案涉房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，不具备永久用电，对此白云机场开发公司也没有给出明确的答复，何时交楼仍处于不确定的状态,若以总房款的百分之二为限计算违约金,显然有违公平合理、诚实信用原则,以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补白云机场开发公司违约给上诉人所造成的损失,故上诉人请求对逾期交楼违约金计算标准进行调整合法有据,予以采纳。综合本案案情,将逾期交楼违约金的计算标准酌情调整为按每日总房价款的万分之一、自2018年1月1日起计算至2019年6月25日（共541天），违约金数额为216400元（4000000元×0.01%×541天）。至于2019年6月26日至白云机场开发公司交付符合合同约定和法定条件房屋之日止的违约金，上诉人可待涉案房屋具备交付条件后与白云机场开发公司另行协商或另案主张，但是白云机场开发公司应承担的违约金总额不超过案涉房屋总房价款本金。关于焦点二，张俊德、章文婷在一审期间提供的《特殊情况申请表》《优惠单》《销控确认单》《服务协议》4个文件的复印件，显示签订日期为2016年10月17日，其没有原件进行核对，无白云机场开发公司盖章，白云机场开发公司对真实性不予认可。《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件签订时间为2016年12月28日，亦即在《特殊情况申请表》等4个文件签订之后，即使《特殊情况申请表》等4个文件系真实，也不能推翻之后在平等、自愿、协商一致的基础上共同签订的商品房买卖合同。张俊德、章文婷在一、二审均未提供证据证明在正式签订商品房买卖合同后，与白云机场开发公司重新达成延期支付购房款的协议，对其上诉主张不存在逾期付款的情形，本院不予认定。原审法院按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二条认定张俊德、章文婷应以总房款为基数，按每日万分之五的标准，支付从2017年1月3日起至2017年3月1日止共58天的逾期付款违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张俊德、章文婷的部分上诉理由成立，对应的上诉请求应于支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7409号民事判决第二项、第三项及反诉受理费负担部分；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7409号民事判决第一项为：被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金216400元。一审本诉案件受理费2762元，由上诉人张俊德、章文婷负担640元,被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担2122元。二审案件受理费6064.24元，由上诉人张俊德、章文婷负担1962.24元,被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担4102元。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月四日法官助理林秋萍书记员何敏婷