惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4144号原告：深圳市德美瑞科技有限公司，住所地：深圳市南山区南山大道华联花园8栋208。法定代表人：王中强，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯艳青，广东鹏祥律师事务所律师。被告一：惠州市华夏光大实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区镇隆镇长龙村板坑村民小组（205国道旁）。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：李正军，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被告二：刘某，男，汉族，1965年12月30日出生，住湖南省冷水江市，委托诉讼代理人：李正军，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。原告深圳市德美瑞科技有限公司（以下简称德美瑞公司）与被告惠州市华夏光大实业有限公司（以下简称华夏光大公司）、刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂于2019年12月4日裁定转为普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告德美瑞公司的委托诉讼代理人冯艳青、被告华夏光大公司及被告刘某共同委托诉讼代理人李正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德美瑞公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《房租租赁合同》。2.请求判令被告返还原告缴纳的租赁保证金人民币289800元，水电保证金人民币5667元，并按照10%的年利率向原告支付利息人民币50311元（自2018年1月1日起暂计至起诉之日）。3.请求判令被告赔偿原告的装修损失人民币694000，电线电缆损失人民币162700元。并按照10%的年利率向原告支付利息人民币145876元（自2018年1月1日起暂计至起诉之日）。以上费用共计：人民币1348354元。事实和理由：原告与被告于2017年12月29日签订《房租租赁合同》，原告租赁被告位于惠州市大亚湾石化大道47号海志工业园C栋厂房（以下简称租赁物业），自2018年1月1日起至2023年2月28日，原告向被告交纳了租赁保证金人民币289800元，交纳了电费保证金人民币5667元。签订后，原告即对租赁物业进行了装修，装修花费人民币694000元，并对租赁物业铺设了电缆电线，铺设电缆电线花费人民币162700元。原告租赁被告的租赁物业，自从原告进驻后每次下雨都存在非常严重的漏水情况，而物业所在地常年下大雨，漏水已经严重影响了原告的生产，危及到了原告的生产安全。但原告每次要求被告处理漏水问题，被告均不予理睬。由于漏水问题已经严重影响了原告的生产，同时被告又不履行修缮义务，为了维护原告的合法权益不受损坏，故原告特向贵院提请诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告向法庭提交了以下证据：1.房屋租赁合同及授权书；2.租赁保证金和水电保证金收据；3.关于贵司及时维修工业厂房严重漏水的函及其快递单；4.对租赁厂房铺设电线电缆的合同及付款凭证与发票；5.对租赁厂房装修的合同及其付款凭证与发票；6.关于租赁厂房2019年8月13日、8月26日、9月2日漏水的视频及照片（U盘）；拟证明其诉称事实。被告华夏光大公司辩称，1.原告诉称“租赁的物业，每次下雨都存在非常严重的漏水情况，并严重影响生产、安全”与事实不符。原告与答辩人于2017年12月29日签订《房屋租赁合同》，合同签订后，原告即进驻厂房组织生产。2018年6月13日，原告口头告知答辩人，厂房存在漏水情况。得知此情况后，答辩人即安排人员查看现场，并针对厂房漏水问题，通过业主海志电池公司专门找人进行了屋面防水工程施工，原告反映的漏水问题得到了较好解决。2019年8月23日，答辩人又收到原告书面反映厂房漏水问题的函件，答辩人将此情况通知业主海志电池公司，经厂房所有权人现场查看并复函，称案涉厂房仅存在滴漏问题，不存在严重漏水，更不会影响到企业的生产和安全。经调阅原告生产用电情况，反映原告自进驻以来，每个月生产所需要用电量大体相当，说明不存在因漏水严重从而影响到原告的生产和安全等。据此可知，原告诉称明显夸大事实，同客观事实严重不符。2.答辩人积极履行合同约定的义务，原告诉称答辩人“不履行修缮义务”与事实不符。2018年6月13日，原告口头告知答辩人厂房存在漏水问题后，答辩人即通知厂房的所有权人，并安排人员前去现场查看漏水情况，尔后召开专门会议，研究解决漏水问题的具体措施。6月25日答辩人找人对厂房进行了屋面防水工程一一金属反光隔热防水毯安装，此项工程共花费79200元。2019年8月23日，原告又反馈厂房仍存在漏水问题，答辩人即将该情况反馈给厂房所有权人。9月2日，厂房所有权人回复称，已建立每逢下雨巡查制度、定期检查制度，遇有漏水问题能及时解决，表示遇有台风，难免会出现滴漏现象，但不存在漏水严重的情况。答辩人没有如原告诉称“不履行修缮义务”的行为。答辩人向法庭提交的海志电池（惠州）有限公司《关于C栋厂房漏水维修总结》及附件海志电池（惠州）有限公司屋面防水工程施工合同及防水工程款支付银行转账凭证及海志电池（惠州）有限公司2019年6月份以来厂房维修记录，能够证明厂房所有权人一直在积极履行修缮义务。3.原告主张解除本案房屋租赁合同，不符合合同关于解除条件的约定，要求答辩人赔偿损失没有事实依据，均应予以驳回。根据双方2017午12月29日签订的《房屋租赁合同》第六条“合同解除”的具体约定，原告在本案所主张的事由，在被告已经尽到维修义务的情况下，其主张解除租赁合同不符合合同的具体约定。并且，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，即便存在厂房漏水问题，在出租人不履行修缮的情况下，原告可自行维修，对这部分支出，原告可请求由答辩人予以承担。如因维修租赁物影响原告使用的，还可以请求减少租金或者延长租期，法律并没有赋予原告未经协商就解除合同的权利。就原告诉讼请求3主张的装修损失赔偿问题，答辩人认为，原告目前一切生产经营正常，根据答辩人向法庭提交的证据原告2019年1月份至11月份用电量统计情况就可以证明，原告的生产经营一直稳定，并未因偶尔的漏水问题对其生产造成影响，因而其诉请主张的损失并不存在。而根据合同第六条第2款的具体约定，乙方（承租方）要求提前终止合同的，应当提前三个月书面通知甲方，甲方收到乙方书面通知后30个工作日内需作出回复，经甲方书面同意后，付清所欠甲方的款项，但租赁保证金作为违约金处理不予退回，并且乙方须另行支付三个月租金数额的损失费给甲方，因而如果原告坚持要求解除合同，则应按合同约定承担相应责任。综上，自原告租赁厂房以来，因C栋厂房的屋面结构问题，厂房因台风和暴雨天气确实存在漏水现象，但出租人均及时进行了修缮，厂房业主海志电池公司并专门找人对屋面防水进行了施工，较好地解决了漏水问题，每次在原告反映厂房存在漏水问题后，答辩人均能积极、主动解决问题，并不存在不予修缮的情况。据此，答辩人认为，原告的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告华夏光大公司向法庭提交了以下证据：1.2017年12月1日《房屋租赁合同》；2.2017年12月29日《房屋租赁合同》；3.被告2019年9月1日回复函及海志电池公司2019年9月2日函；4.海志电池（惠州）有限公司《关于C栋厂房漏水维修总结》及附件海志电池（惠州）有限公司房屋漏水工程施工合同及防水工程款支付银行转账凭证；5.海志电池（惠州）有限公司2019年6月份以来厂房维修记录；6.2019年1月份至11月份原告的用电量统计；拟证明其辩称事实。被告刘某辩称，原告追加的被告刘某的申请没有法律依据，原告的理由是将租赁保证金款项转入法定代表人的账户，该账户一直由公司在使用，刘某作为公司的法定代表人，公司使用其账户进行接收租赁保证金、租金，与本案没有任何关联。涉案房屋租赁合同的主体为惠州市华夏光大实业有限公司与深圳市德美瑞科技有限公司，刘某并非合同主体，所以我方认为原告追加刘某为被告没有任何法律依据。被告刘某未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，被告华夏光大公司作为甲方（出租方）与案外人海志电池（惠州）有限公司（以下简称海志公司）作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将位于惠州市大亚湾经济技术开发区石化大道47号海志工业园A栋单层厂房、B栋单层厂房、C栋单层厂房、D栋单层厂房、员工宿舍1-6层、高级职员宿舍1-2层、其他配套设施，出租给乙方作生产、办公、仓储、员工居住使用；2.租赁期限为五年零三个月，自2017年12月1日至2023年2月28日止；3.甲方提供的租赁物业主体结构（墙面开裂、渗水、脱落、屋顶漏水、地面下沉等等）非乙方人为破坏，在正常使用的情况下，由甲方负责租赁物业的主体结构保养和维修。乙方发现租赁物业主体结构有损坏时应及时通知甲方，甲方应接到通知后3日内安排人开始修缮，乙方积极配合，逾期未修缮的，乙方可代为修缮，费用由甲方承担；4.乙方以包租形式承租租赁物业，享有经营自主权、管理权、出租权，并自行进行招商、策划、运营、装修，有权进行转租、分租给第三方；合同还约定了案外人海志公司和被告华夏光大公司的其他权利义务。合同签订后，案外人海志公司将上述租赁物业交由被告华夏光大公司使用。2017年12月15日，原告德美瑞公司出具一份《授权书》，内容为：德美瑞公司授权案外人闫张云与华夏光大公司签订《房屋租赁合同》的一切事宜，包括与对方洽谈、签署协议等事项。2017年12月29日，被告华夏光大公司作为甲方（出租方）与案外人闫张云作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将位于惠州市大亚湾经济技术开发区石化大道47号海志工业园惠州市华夏光大实业有限公司C栋厂房后端部分（出去横向一跨三个柱子的面积）及员工宿舍5楼2间（511-512房），出租给乙方分别作为生产（仓储）、办公、员工居住使用；2.租赁期限：从2018年1月1日起至2023年2月28日止；3.租赁费用：租赁期第一年至第二年（2018年1月1日至2019年12月31日）原告每月应付给甲方的厂房和宿舍租金不含税价为人民币96600元（大写：玖万陆千陆佰元整）；租赁期第三年至第四年（2020年1月1日至2021年12月31日）乙方每月应付给甲方的厂房和宿舍租金不含税价为人民币108192元（大写：壹拾万捌仟壹佰玖拾元整）；租赁期第五年开始（2022年1月1日至2023年2月28日）乙方每月应付给甲方的厂房和宿舍租金不含税价为人民币121175元（大写：壹拾贰万壹仟壹佰柒拾伍元整）；乙方须在每月5日前将本月租金及其相关费用以转账方式足额转至甲方账号，甲方收款后应提供给乙方收款收据；4.在双方签订合同时，乙方须向甲方支付三个月租金作为租赁保证金不含税价人民币289800元（大写：贰拾捌万玖仟捌佰元整）；5.租赁期内，租赁物主体结构自然损害或因甲方过错过失损坏，由甲方负责维修；合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，原告于2017年12月29日按照合同约定向被告支付租赁保证金289800元、部分基本电费5567元，被告称于2018年1月1日将上述租赁物业交由原告使用。2019年8月13日，原告以邮政特快专递方式向被告发出《关于贵司及时维修工业厂房严重漏水的函》，告知被告及时处理厂房严重漏水问题，限期在收到本函三日内与原告协商解决，邮单显示该邮件于2017年8月19日妥投。2019年9月1日，被告向原告发出《回复函》，回复会及时处理漏水问题并诚约原告商谈维修事宜。被告收到原告发出的函后及时与案外人海志公司联系，案外人海志公司针对漏水问题向被告回函称已第一时间安排维修人员补修并对屋面铺设金属反光隔热防水毯做整体修复。以上事实，根据当事人庭审陈述和提供的证据在卷佐证，经庭审核实，予以认定。本院认为，原告德美瑞公司与被告华夏光大公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原告德美瑞公司与被告华夏光大公司双方应当按照合同的约定履行相应的义务。本案争议焦点在于原告德美瑞公司是否有权解除租赁合同。首先，在本案中案外人海志公司与被告华夏公司的租赁合同中明确约定被告华夏公司有权对租赁物业进行出租，被告华夏公司将涉案厂房出租给原告系合法有效的转租行为。其次，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。被告华夏光大公司作为出租方的主要义务为交付能够正常使用的房屋，且双方租赁合同明确约定被告华夏光大公司应当承担维修租赁物主体结构自然损害的义务。案外人海志公司与被告华夏光大公司的租赁合同约定，案外人海志公司负责对租赁物业主体结构的维修和保养。原告向被告华夏光大公司提出涉案房屋漏水时，被告华夏光大公司积极予以回应并及时与案外人海志公司协商解决漏水问题，案外人海志公司及时联系专业维修公司对涉案房屋进行了房屋防水工程。最后，虽然涉案房屋存在漏水问题，但是原告德美瑞公司在漏水期间依然在涉案房屋内进行营业运作，原告提交的证据不能证明房屋漏水导致不能继续正常使用租赁房屋即涉案房屋漏水问题并不导致租赁合同无法继续履行。故原告主张解除与被告华夏光大公司之间租赁合同，证据不足，本院不予支持。原告据此要求被告退还保证金、赔偿装修、电线电缆损失等，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市德美瑞科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费16935.18元，由原告深圳市德美瑞科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  钟丹燕审判员  王科丰审判员  林嘉伟二〇一九年十二月十三日法官助理张扬书记员曾晓诗