湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13553号上诉人（原审原告）：陈璐，女，1986年10月28日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：朱碧云，湖南任金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏玲芳，女，1973年11月2日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：胡波，湖南金州律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：湖南世宏置业有限公司（原长沙市创道房地产经纪有限公司），住所地长沙市芙蓉区火星路新世纪家园D8栋109号。法定代表人：罗柏华，副总经理。委托诉讼代理人：**，男，1989年7月19日出生，汉族，住长沙市望城区，系湖南世宏置业有限公司员工。上诉人陈璐因与被上诉人湖南世宏置业有限公司、夏玲芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈璐上诉请求：1.撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11091号民事判决；2.改判夏玲芳向陈璐返还定金5万元；3.改判夏玲芳向陈璐支付违约金20.288万元；4.判令夏玲芳承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院依据房屋评估价与三方约定的价格不符，认为有向银行提供虚假资料之嫌，据此认定夏玲芳不需要承担违约责任，系认定事实不清，适用法律错误。2.陈璐未在2018年6月20日前向夏玲芳支付首付款，系因夏玲芳不配合办理贷款手续，导致面签时间推迟所致，并非陈璐的过错，一审法院认定事实错误。夏玲芳辩称，陈璐上诉已超过上诉期限，虽然陈璐提交的其本人2019年6月29日不在长沙的材料，但一审时陈璐在地址确认书上填写了地址，符合送达规定。陈璐向银行提交的资料是虚假的，是骗贷行为，因此夏玲芳拒绝履约。陈璐应当先支付首付款后，再去办理贷款手续，夏玲芳有权行使合同抗辩权，一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回陈璐的上诉请求。湖南世宏置业有限公司述称，贷款资料不是中介公司提供的，夏玲芳所说的更高的价格不是中介方参与的，而是银行选择的评估公司评估的价格。房屋买卖的流程一般是先到银行面签，然后再付首付款并过户。陈璐向一审法院起诉请求：判令夏玲芳返还定金5万元，并支付违约金20.288万元。一审法院认定事实：2018年5月13日，陈璐与夏玲芳、创道房地产经纪公司订立《长沙市创道房地产经纪有限公司房地产买卖（居间）合同》（以下简称《房地产买卖（居间）合同》）一份。合同约定，经中介公司的撮合，陈璐购买夏玲芳所有的位于长沙市岳麓区的房屋一套；房屋价款为2028800元，由陈璐先于合同订立之日支付定金50000元，再于办理房屋所有权变更登记之前支付首付款378800元，剩余的1600000元由陈璐用自银行获得的借款支付，但夏玲芳需无条件配合中介公司和陈璐办理借款所需的手续。合同还同时约定，首付款的支付时间不得迟于同年6月20日，剩余款项不得迟于同年7月30日；扣除应支付的费用后，夏玲芳净得价款2000000元。合同还就其他事项进行了约定。同日，陈璐向夏玲芳支付定金5万元。夏玲芳同时向陈璐出具5万元的定金收条一张。合同订立后，夏玲芳在配合中介公司和陈璐办理借款所需的手续时，发现在向银行提供的材料中，上述房屋的价格被评估为22.86万元，与《房地产买卖（居间）合同》约定的价格不符，遂认为系在向银行提供虚假资料，故拒绝再继续配合办理相关手续，导致陈璐未能获得银行借款，进而未能支付房屋价款。一审法院认为，虽然《房地产买卖（居间）合同》约定，夏玲芳需配合中介公司和陈璐办理借款所需的手续，但其在配合办理的过程中，发现房屋的价格评估为22.86万元，与三方约定的价格不符，这确有向银行提供虚假资料之嫌，故其拒绝行为并不违约，无需向陈璐承担违约责任。陈璐未能在2017年6月20日前向夏玲芳支付首付款，其行为已构成违约，故无权要求夏玲芳返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，一审法院判决：驳回陈璐的全部诉讼请求。一审案件受理费5093元，由陈璐负担。二审中，陈璐向法庭提交了长沙市望城区金银汇快递咨询服务部出具的《证明》，微信朋友圈截图、北京浩安云吉酒店入住单，以及一审法院与快递员黄星的《谈话笔录》，拟证明网络系统显示的2019年6月29日已送达陈璐本人并非实情，陈璐收到一审判决书时间实为2019年7月26日。本院依法组织质证，夏玲芳对上述证据不予认可。本院认为，上述证据能够证明2019年6月29日陈璐不在长沙，故其本人不具备收取快递的客观条件，上述证据能够相互印证，陈璐收到一审判决书时间为2019年7月26日，故陈璐提出上诉未超出上诉期间。经审理，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，一、关于《房地产买卖（居间）合同》是否解除的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。陈璐一审时起诉要求夏玲芳双倍返还定金，其起诉请求包含有要求解除合同的意思表示。夏玲芳拒绝办理面签手续，以其行为表示其不愿继续履行合同。由于双方均不愿继续履行合同，致使合同目的无法实现，故本案《房地产买卖（居间）合同》解除。二、关于陈璐是否构成违约的问题。双方签订的《房地产买卖（居间）合同》第十六条约定，“支付首付款需在过户当日，不迟于2018年6月20日之前”。本案中，双方既未办理完银行贷款，也未办理房屋过户，按照房屋买卖交易一般流程，在办理房屋过户之时由买方支付首付款，有利于平衡和防范买卖双方之间的交易风险，故办理过户之日以前，陈璐无支付首付款的义务。对于双方约定的2018年6月20日这一时间，应结合房屋买卖交易的特点进行分析，双方的约定应认定为在不迟于该时日之前办理过户手续并由买方陈璐支付首付款，由于2018年6月20日没有办理过户手续，陈璐在该时日没有支付首付款并不构成违约。一审法院认定陈璐构成违约，缺少事实依据，本院予以纠正。三、关于夏玲芳是否构成违约的问题。陈璐上诉称夏玲芳不配合办理贷款手续的行为构成违约，但在夏玲芳前往银行办理面签手续的过程中，发现《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》中记录的房屋总成交价22.86万元与《房屋买卖（居间）合同》约定的房屋总价款20.288万元不符，此种情形下，夏玲芳有权拒绝继续办理面签手续，故一审法院认定夏玲芳不构成违约，并无不当。陈璐要求夏玲芳支付违约金20.288万元的上诉请求，本院不予支持。四、关于夏玲芳应否退还定金的问题。因陈璐、夏玲芳双方均不构成违约，在双方的合同解除后，夏玲芳应向陈璐返还收取的定金5万元，对于陈璐在二审中主张的要求夏玲芳返还定金5万元的上诉请求，本院予以支持。综上所述，陈璐的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11091号民事判决；二、夏玲芳于本判决生效之日起五日内退还陈璐定金5万元；三、驳回陈璐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5093元，由陈璐负担4086元，由夏玲芳负担1007元。二审案件受理费4086元，由陈璐负担2093元，由夏玲芳负担1007元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 刘忠二审判员 戴 莉二〇一九年十二月二十日法官助理蔡伦书记员陈仪静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。