山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初7076号 原告：山东崇文置业有限公司，住所地山东省梁山县。 法定代表人：陈绍彦，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：许汝珍，梁山京九法律服务所法律服务工作者。 被告：梁山祥和物业服务有限公司，住所地山东省梁山县。 法定代表人：刘沛函，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：周传涛，山东文康（济宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：闫建国，男，1979年3月28日出生，汉族，住山东省梁山县。 原告山东崇文置业有限公司（以下简称山东崇文公司）诉被告梁山祥和物业服务有限公司（以下简称梁山祥和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东崇文公司的委托诉讼代理人许汝珍，被告梁山祥和公司的委托诉讼代理人周传涛、闫建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东崇文公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告履行原、被告签订的《合同终止声明》义务，赔偿对原告物业管理范围内财产损失50万元；诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：原告委托被告对梁山县崇文新区进行前期物业服务管理，并于2014年7月26日签订物业管理委托合同后，因被告在物业管理工作中不履行物业管理合同义务，对原告交付的物业管理范围内的财产不能履行保养维修工作，造成原告交付的财产严重损坏。原告多次提出整改意见，被告仍不能履行义务。原、被告于2019年6月14日共同签订终止合同声明书，被告将于2019年6月16日8时前正式崇文新区1-16号楼项目物业管理服务工作。移交之日的2019年6月16日8时前与物业管理有关的设施维修等责任由被告承担。被告向原告交付物业管理职能后，对其管理期间造成的整个物业服务方面的全部设施损坏丢失及其应完成的工作均未完成，特别对消防系统设施设备损坏特别严重，对居民生活安全产生巨大危险因素。同时，门禁系统、监控系统、供水系统等未履行维护保养维修义务，供水泵阀严重长期失修，部分已经造成报废。被告在双方终止合同后对26个车位、商业用电继续收费，严重危害了原告正常物业管理工作。经原告全面检查，被告损坏原告财产价值达60余万元。现诉至法院，以维护原告权利。 被告梁山祥和公司辩称，被答辩人的诉求没有事实及法律依据，应当依法驳回。第一，双方于2019年6月14日签署的《合同终止声明》中约定移交之日是2019年6月16日早上8点，对于交接日之前的物业管理范围内的责任由答辩人负责，对于移交之日后一切物业管理责任全部由被答辩人承担。2019年9月9日双方又签署《物业移交协议》一份，该协议第4条约定“消防及相关设施甲方移交乙方，甲方不再负责维修及相关事项。甲方配齐消防箱玻璃28块，水枪23个、水带22卷、灭火器12个。”除此之外不存在其他消防问题。第5条“监控系统甲方已移交乙方。”第6条“门禁楼宇对讲、道闸系统甲方已移交乙方。”第7条“高层公用太阳能，甲方已移交乙方。”第8条“排污泵甲方负责补全，甲方已移交乙方。”第10条“移交后崇文新区消防、电梯、门禁等一切和物业相关事项，甲方不再负责，由乙方全权负责。”根据以上条款约定移交之日即2019年6月16日后一切和物业相关事项答辩人不再负责，由合同乙方全权负责。结合兴安物业公司出具的证明，足以证实门禁系统、监控系统、车牌识别系统等均运行正常、检修完好、功能齐全，被答辩人起诉状中所陈述的内容完全没有事实依据。第二，根据国家发改委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第十一条规定物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。另外《济宁市物业服务收费管理实施细则》征求意见稿第十二条规定应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等的相关规定，物业服务费的用途不包括物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，该类费用应当由住宅专项维修基金支出。因此，无论哪个物业公司管理，对于消防等公用设施、设备的维修费用均应当从专项维修基金中支出，而不应让物业公司承担，因此被答辩人要求原物业公司承担消防等公用设施设备的维修、更换费用属于诉讼主体错误，没有法律依据。第三，双方办理物业移交之日是2019年6月16日，且在2019年9月9日又签署《物业移交协议》再次明确责任划分，时隔数月被答辩人又提起诉讼要求答辩人承担责任，显然有违诚信原则，退一步讲即便消防设施确实存在损坏，也是被答辩人在物业管理过程中不专业不到位造成的，否则被答辩人又岂会签署《物业移交协议》，认可协议的内容。显然被答辩人将消防等设施、设备的损坏责任归责于答辩人没有事实依据。最后，答辩人于2014年对崇文新区进行物业管理直到2019年6月终止服务、办理交接，对物业管理范围内的共用部位、共用设施设备均按期履行了维护、保养、检修义务，消防设施也基本按照2014年接收时的现状交付给被答辩人，即便部分消防设施无法正常使用也是开发商消防安装不合格原因所致，与答辩人无关。综上所述，答辩人的起诉无事实及法律依据，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年7月26日，原告山东崇文公司与被告梁山祥和公司签订《物业管理委托合同》，约定原告将位于梁山县文化路西首的崇文新区（物业名称）120000平方米委托给被告实行行业管理。委托事项包括：房屋建筑共用部位、公用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护、管理，公用绿地、花木养护管理，公共环境卫生等；按规定向业主和物业使用人收取物业管理服务费等。委托管理期限自2014年7月26日起至2044年7月26日。2019年6月14日，原、被告共同发布《合同终止声明》称，因在崇文新区物业管理工作上存在分歧，双方解除《崇文新区小区物业服务合同》，被告将于2019年6月16日8时正式退出该小区物业管理服务，移交之日起，崇文新区项目物业管理范围内的消防、环保、共用设施、电梯安全、车辆管理等责任全部由原告承担。被告收取的物业费等费用截止至2019年6月15日，已交的2019年6月16日以后的相关费用由被告退回。2019年6月18日，兴安物业向被告出具书面证明，确认收到业主信息，车牌识别系统运行正常；2019年6月19日，兴安物业出具书面证明，确认门禁系统正常、监控系统运行正常、功能齐备。2019年9月9日，原、被告签订《物业移交协议》，约定消防及相关设施甲方（原告）移交乙方（被告），甲方不再负责维修及相关事项。甲方配齐消防箱玻璃28块，水枪23个、水带22卷、灭火器12个；监控系统、门禁楼宇对讲、道闸系统、高层公用太阳能甲方已移送乙方；排污泵甲方负责补全，甲方已移送乙方；移交后崇文新区消防、电梯、门禁等一切和物业相关事项，甲方不再负责，由乙方全权负责。 经原告申请，本院依法委托山东广发永正价格评估咨询服务有限公司对崇文小区受损的物业相关设施价值进行评估，并出具鲁广正价鉴评字【2020】第SF00336号司法鉴定价格评估报告，认定崇文小区物业相关设施受损价值352656元；其中消防系统枪头单价28元/个、水带单价138元/个、大玻璃50元/块、小玻璃35元/块、3KG灭火器45元/具、6KG灭火器75元/具。 上述事实，主要是根据原告提交《物业管理委托合同》、《合同终止声明》，被告提交的《物业移交协议》及评估报告等证据，并结合双方当事人的庭审陈述经庭审查实认定的，并已记录在卷。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。主张法律关系变更或权利受到妨害的当事人，应当对法律关系变更、或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任。原告主张被告应当履行《合同终止声明》载明的移交消防、环保、电梯安全、安全防范等义务，并要求被告赔偿相关损失，提供了相关物业的建设工程竣工验收消防备案情况登记表、济宁市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、消防设施维护保养报告书等证据。经审查，上述证据均形成于原、被告签订《物业移送协议》（2019年9月9日）之前，且不能证明被告存在违约行为。兴安物业出具的书面证明能够显示被告自2019年6月18日起即陆续进行移交，至2019年9月9日原、被告对相关移交事项进行了逐一确认，并签订《物业移交协议》。该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议，本院予以认定；协议确认的内容应当对原、被告双方具有约束力。协议第10条确认了“移交后崇文新区消防、电梯、门禁等一切和物业相关事项，甲方不再负责，由乙方全权负责”。根据协议内容，被告对2019年9月9日以后崇文小区的相关物业、设施等不再参与管理，亦不负有责任。同时，山东广发永正价格评估咨询有限公司出具的价格评估报告显示，评估作业日期为2020年5月22日—7月3日，不能证明相关损失后果发生在原、被告移交之前，该评估结论中认定的设施缺失、损毁的后果与被告的行为不具因果关系，原告据此主张被告承担违约责任，没有法律依据，本院不予支持。原、被告进行物业移交时，共同确认了被告（协议甲方）应当配齐消防箱玻璃28块，水枪23个、水带22卷、灭火器12个，不再负责维修及相关事项。被告未按约定进行补齐上述器材，其行为构成违约，依法应当承担相应赔偿责任。根据《物业移交协议》确认的被告应当配齐的器材、参照评估报告认定的价格，能够确定被告应当承担的赔偿责任。消防箱玻璃28块，原、被告未确认大小型号，本院酌定按评估报告中两种型号的均价42.5元/块[（50元+35元）÷2=42.5元]计算，价值为1190元（28块×42.5元/块=1190元）；水枪23个，价值644元（23个×28元/个=644元）；水带22卷，价值（22个×138元/个=3036元）；灭火器12个，协议中未确认型号，本院酌定按评估报告中两种型号的均价60元/具[（45元+75元）÷2=60元]计算，价值720元（12具×60元/具=720元）；以上共计5590元（1190元+644元+3036元+720元=5590元），被告应当承担赔付责任。《物业移交协议》第8条中约定“排污泵甲方负责补全”，但未明确数量，其损失价值不明确，本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告梁山祥和物业服务有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告山东崇文置业有限公司5590元。 二、驳回原告山东崇文置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，申请诉讼保全费3020元，共计11820元，由原告山东崇文置业有限公司负担11690元，被告梁山祥物业服务有限公司负担130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  马景金 审 判 员  丛莹莹 人民陪审员  荣飞龙 二〇二〇年九月七日 书 记 员  杨德政