广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终8494-8502号（8494案）上诉人（原审原告）：郭亚芹，女，汉族，1970年9月1日出生，住所地：深圳市龙岗区，身份证号码：××。（8495案）上诉人（原审原告）：刘丽，女，汉族，1984年2月23日出生，住所地：深圳市南山区，身份证号码：××。（8495案）上诉人（原审原告）：尹玉元，男，汉族，1982年11月4日出生，住所地：湖南省邵东县，身份证号码：××。（8496案）上诉人（原审原告）：谢文明，男，汉族，1965年1月11日出生，住所地：深圳市安宝区，身份证号码：××。（8497案）上诉人（原审原告）：许微，女，汉族，1987年4月25日出生，住所地：广东省汕头市，身份证号码：××。（8498案）上诉人（原审原告）：王贤明，女，汉族，1970年10月4日出生，住所地：黑龙江省巴彦县，身份证号码：××。（8499案）上诉人（原审原告）：杨焕平，男，汉族，1988年5月8日出生，住所地：福建省泉州台商投资区，身份证号码：××。（8500案）上诉人（原审原告）：康勇，男，汉族，1981年4月4日出生，住所地：深圳市南山区，身份证号码：××。上诉人（原审原告）：汤甜甜，女，汉族，1987年9月9日出生，住所地：湖南省涟源市，身份证号码：xxx。（8501案）上诉人（原审原告）：吴国兵，男，汉族，1977年11月2日出生，住所地：河南省固始县,身份证号码：xxx。（8502案）上诉人（原审原告）：曾卫星，女，汉族，1988年6月3日出生，住所地：江西省抚州市临川区，身份证号码：xxx。以上九案上诉人共同委托代理人：刘云海，广东卓建律师事务所律师。以上九案上诉人共同委托代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市康达尔（集团）股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区，组织机构代码：××。法定代表人：罗爱华，董事长。委托代理人：张荣富，国浩律师（深圳）事务所律师。委托代理人：李芳，国浩律师（深圳）事务所律师。上诉人郭亚芹等9户业主因与被上诉人深圳市康达尔（集团）股份有限公司（以下简称康达尔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2414、2415、2427、2428、2430、2450-2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭亚芹等9户业主上诉请求：1、撤销原审判决；2、康达尔公司支付自2015年4月1日至5月29日的迟期交楼违约金（具体数额见附表）；3、康达尔公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院在判决书的论证说理部分，认为“郭亚芹等9户业主在交付条件尚不完全具备的情况下做出了接受交付的收楼行为，郭亚芹等9户业主的该收楼行为应当视为对康达尔公司交付行为的认可和接受”，进而认定“郭亚芹等9户业主已经以实际收楼行为放弃了追究康达尔公司逾期交付的违约责任”，是刻意减轻康达尔公司的法律义务，系事实认定错误。据此做出的免除康达尔公司违约责任的判决是对康达尔公司的纵容和偏袒，依法应予改判。具体理由如下：第一、根据我国合同法法理及有关规定，民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，一审法院不应该在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定郭亚芹等9户业主对权利进行放弃。而郭亚芹等9户业主依法向人民法院提起诉讼的行为本身恰恰表明其并没有放弃追究康达尔公司违约责任的权利。第二、郭亚芹等9户业主是在康达尔公司采取欺骗手段，在违背自己真实意愿的情形下接受涉案房产的交付的。康达尔公司作为专业的房地产开发企业，理应知道我国法律关于商品房交付使用的强制性规定，理应知道依法取得《规划验收合格证》是竣工验收备案以及交付房产的前置条件，却置法律规定于不顾，在不具备法定交楼标准前提下，采取欺骗手段诱导郭亚芹等9户业主签收《入伙通知书》以及《验楼报告书》，属严重违法行为。按照一审法院的判决，康达尔公司却因违法行为获得“免除违约责任”的巨大利益，这种判决不予以纠正，势必会给社会尤其是一些不良房地产开发商传递“违法可获利”的极其错误的信息，进而损害司法权威、破坏社会公平正义。第三，郭亚芹等9户业主接收不符合法律和合同约定交楼标准的涉案房屋，并不能免除开发商承担违约责任。一审判决已经认定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《深圳市城市规划条例》第六十一条规定，涉案房屋在交付前还应当通过规划验收。而根据《合同法》第一百一十一条、一百五十五条的规定，交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。根据一审法院查明的事实，康达尔公司至2015年5月29日才取得涉案房产《竣工验收规划合格证》、具备法定及合同约定的交楼条件，郭亚芹等9户业主接收了康达尔公司交付的不合格商品房后，仍可以追究康达尔公司逾期至具备交房条件期间的违约责任。郭亚芹等9户业主认为，在当前中国现实环境下，房地产二级市场中的购房者与开发商的地位是极不对称的，无论在信息上、力量上还是法律的帮助上，孤军奋战的购房者在强大的开发商面前常常显得无助和无奈。因此，在处理开发商与购房者之间的纠纷时，司法必须充分地维护购房者的合法权益。这不仅是适用法律的要求，更是严峻现实的需要。一份司法判决不但应是个案纠纷的解决、表面的直接的主体利益的救济和均衡，更应该注意一个判决的示范作用，尤其是对背后的主体以及社会公共利益的影响。请求二审法院依法改判，支持郭亚芹等9户业主的上诉请求。康达尔公司答辩称：一审判决认定事实正确，判决驳回郭亚芹等9户业主诉讼请求适用法律正确。一、一审判决认定案件事实正确，郭亚芹等9户业主对该事实认定亦不持异议。双方均确认一审判决认定了如下基本事实：1、2014年12月31日，康达尔公司取得了深圳住房和建设局颁发的编号为xxxxxx号《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。2、郭亚芹等9户业主在其起诉状自认了“2014年底，康达尔公司发出入伙通知书，告知郭亚芹等9户业主涉案房屋己办理各项验收手续”之事实。即，康达尔公司己于《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条约定的2015年3月31日前向郭亚芹等9户业主发出了入伙通知书。3、郭亚芹等9户业主均并未就案涉房屋的交付及接收提出任何异议。根据买卖合同第十一条“买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内案《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。……买受人逾期不提出异议，视为同意接受本房地产”之约定，郭亚芹等9户业主均已接收了案涉房屋，康达尔公司完成了案涉房屋的交付义务。二、除《城乡规划法》第四十五条外，一审判决适用法律正确。1、康达尔公司不存在延期交房的违约行为，依法不存在延期交房违约责任。买卖合同第九条所作“交付前应当取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》”之约定表明，取得备案回执是合同约定案涉房屋交付的唯一前提条件。2014年12月31日，康达尔公司取得了深圳住房和建设局颁发的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之事实表明，案涉房屋满足了买卖合同约定的交付条件。康达尔公司在买卖合同约定的交房期限前取得竣工备案回执、向郭亚芹等9户业主发出《入伙通知书》。郭亚芹等9户业主收到《入伙通知书》后前往案涉项目收楼并签署《收楼意见书》，且未对案涉房屋交付及接收提出任何异议。根据买卖合同第九条、第十一条之约定，康达尔公司已经在合同约定期限内交付案涉房屋，不存在逾期交房的违约行为，无需向郭亚芹等9户业主支付逾期交房违约金。2、取得《建设规划验收合格证》不是案涉房屋交付前提条件，案涉房屋的交付符合《建筑法》规定及买卖合同约定。《城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”之规定仅是对组织竣工验收的管理性规范，而非对房屋买卖合同效力作出的强制性效力性规范。违反管理性规范的行为并不必然损害国家、社会和公众的利益，并不导致房屋买卖合同无效。且案涉买卖合同并未将取得《建设规划验收合格证》作为案涉房屋的交付前提。《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定表明，房屋经竣工验收后即可交付使用。案涉房屋竣工验收备案回执证明：2014年12月31日前，案涉项目建筑工程质量验收合格、配套燃气工程质量验收合格、电梯工程质量验收合格、消防工程质量验收合格、节能专项验收合格、雷电防护装置验收合格。据此，通过了竣工验收的案涉房屋的交付，符合法律规定及买卖合同第九条之约定。三、一审判决不存在应予撤销或改判的法定情形，依法应予维持。一审判决认定事实清楚，除《城乡规划法》第四十五条外，一审判决适用法律正确，符合《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定。一审判决不存在依法应予改判或撤销的情形，依法应予维持。郭亚芹等9户业主的一审诉讼请求：1、康达尔公司支付自2015年4月1日至2015年5月29日期间的迟期交楼违约金（具体数额详见附表）；2、康达尔公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月19日，康达尔公司取得了深圳市宝安区xx上园（一期）b区的深圳市房地产预售许可证。2014年，郭亚芹等9户业主作为买方，康达尔公司作为卖方，双方签订了《房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：郭亚芹等9户业主向康达尔公司购买位于深圳市宝安区xx街道办事处xx上园（一期）的房屋（具体房号见附表）；出卖人应当于2015年3月31日前将上述房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应当注明实际交付的本房地产的建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人收到买受人异议后应当在5日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的视为买受人异议成立，该房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对该房地产重新验收，买受人重新验收没有异议的，该房地产视为已按重新验收期限交付；逾期交付在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；合同附件五中约定如下：出卖人向本合同注明的买受人地址以特快（顺丰或ems）方式发出《入伙通知书》后，即视为出卖人已经完成了房屋交付通知义务，因买受人原因未收到《入伙通知书》的，买受人应当于本合同约定房屋交付日期前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续；买受人未按照《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期届满前前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续的，视为房屋已交付。买受人应承担自《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期后的风险及物业管理费；如买受人未付清房款并未完全履行买卖合同约定的义务，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款并完全履行买卖合同约定的各项义务止。2014年12月31日，康达尔公司取得了涉案楼盘的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年12月31日，郭亚芹等9户业主在《xx上园（一期）b区收楼意见书》中业主签收处签字确认，确认内容包括同意收楼，且该意见书中载明收楼日期为2014年12月31日。另，其中司露在上述意见书中注明“未验房”。2015年5月29日，康达尔公司取得了涉案楼盘的建设工程规划验收合格证。郭亚芹等9户业主、康达尔公司在一审庭审中确认：康达尔公司已经在2015年4月1日之前向郭亚芹等9户业主发出《入伙通知书》。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。郭亚芹等9户业主和康达尔公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。由此可见，虽然涉案合同仅约定交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案回执》，但根据相关法律规定，涉案小区在进行规划验收前并不符合交付使用的条件，而交易双方的约定除遵循意思自治原则外，还应当符合法律、行政法规的规定，即未进行规划验收的房屋不具备工程竣工验收备案的实质性条件，涉案房屋在交付前还应当通过规划验收。在涉案房屋未取得规划验收的情况下，康达尔公司以已经取得《深圳市建设工程竣工备案回执》为由向郭亚芹等9户业主交付涉案房屋的，郭亚芹等9户业主有权拒绝收楼。本案中，虽然康达尔公司作为建设单位在交付前并未通过规划验收，但郭亚芹等9户业主仍在约定的交付期间内办理了收楼手续，并确认收楼时间为2014年12月31日。一审法院认为，郭亚芹等9户业主在交付条件尚不完全具备的情况下做出了接受交付的收楼行为，郭亚芹等9户业主的该收楼行为应当视为对康达尔公司交付行为的认可和接受，即郭亚芹等9户业主已经以实际收楼的行为表示放弃了追究康达尔公司逾期交付的违约责任的权利，郭亚芹等9户业主在办理收楼手续并确认收楼时间后，再以涉案房产超过约定的交付期限通过规划验收为由，向康达尔公司主张逾期交付违约金，一审法院不予支持。另，司露虽然在收楼意见书中注明“未验房”，但一审法院认为验收为业主在办理收楼手续前的权利，司露在其“未验房”的情况下仍予办理收楼手续，并确认收楼的行为，应当视为其对验收权利自行处分的范畴，司露该注明内容并不影响其对其收楼行为的认定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回郭亚芹等9户业主的诉讼请求。案件受理费（具体数额详见附表），由郭亚芹等9户业主负担，受理费郭亚芹等9户业主已经预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据郭亚芹等9户业主的上诉理由，本案的争议焦点为：1、康达尔公司在2014年底发出的入伙通知书是否有效，郭亚芹等9户业主是否有权拒绝收楼；2、康达尔公司是否应支付延期交房违约金及具体金额。关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《深圳市城市规划条例》规定，未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。根据以上法律法规的规定，未经验收或者验收不合格的建筑工程，不得交付和投入使用。涉案工程在2015年5月29日取得建设工程规划验收合格证，才符合法律法规规定的交付投入使用条件，因此，康达尔公司在此之前的交付行为不符合法律法规的以上规定，属于无效交付。涉案建筑工程在交付使用前应经过竣工验收是法律法规的强制性规定，而交付前取得《深圳市建设工程竣工备案（回执）》是双方当事人的合同约定，二者并不矛盾，在本案中均需同时满足才符合交付使用条件。郭亚芹等9户业主的该项上诉理由成立，本院予以采信。康达尔公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。关于第二个争议焦点，本院认为，由于康达尔公司在2014年底向郭亚芹等9户业主发出入伙通知书时涉案楼宇尚未经过竣工验收，不符合交付投入使用的条件，因此，即使9户业主已经签字确认收楼，也不能证明康达尔公司的交付行为有效，该交付行为亦属无效交付。涉案工程在2015年5月29日才取得建设工程规划验收合格证，因此，康达尔公司应支付9户业主自2015年4月1日计至2015年5月29日的延期交楼违约金（计算方法为以所交房款为基数，按照日万至之三计算，具体金额见附表）。综上，原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。郭亚芹等9户业主的上诉理由部分成立，本院予以采信。康达尔公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2414、2415、2427、2428、2430、2450-2453号民事判决；二、深圳市康达尔（集团）股份有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向郭亚芹等9户业主支付延迟交楼违约金（具体金额见附表）。其中，8496-8501案对于各案上诉人超额主张的部分，本院不予支持；8502案上诉人仅主张支付迟延交楼违约金35736.09元，系对自身权利的处分，本院在其主张权利的范围内予以支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费均由康达尔公司负担（具体金额见附表）。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一六年九月一日书记员 林晓翔（兼）陈艳华（兼）附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。附表二审案号（2016）粤03民终号一审案号（2015）深宝法民三初字第号房号一审诉讼请求（延迟交楼违约金）一审案件受理费上诉请求（迟延交楼违约金）二审判决支持（延迟交楼违约金）（取小数点后两位）二审案件受理费一、二审案件受理费共计1b260136150.7136150.7136150.71（2042413*0.0003*59）1a60227429.3527429.3527429.35（1549681*0.0003*59）1b140341972.0141972.0141971.73（2371284*0.0003*59）1b130134175.1634175.1634175.09（1930796*0.0003*59）1a50341301.1841301.1841300.99（2333389*0.0003*59）1b60137036.0737036.0737035.92（2092425*0.0003*59）1b310235496.7635496.7635496.68（2005462*0.0003*59）1b130534897.9134897.9134897.64（1971618*0.0003*59）1b290535736.0935736.0935736.09（2019019*0.0003*59=35736.63）