西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)陕01民终1565号上诉人（原审原告）孙冬梅。委托代理人于孔娟，陕西平镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安大唐西市文化旅游有限公司，住所地西安市莲湖区劳动南路118号大唐西市八坊810256号。法定代表人李中航，该公司总经理。委托代理人刘贤平，系该公司法务部职员。委托代理人任俊文，系该公司法务部职员。上诉人孙冬梅因与被上诉人西安大唐西市文化旅游有限公司（以下简称大唐旅游公司）租赁合同纠纷一案，不服（2015）莲民初字第04638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。大唐旅游公司向原审法院诉称，2014年1月24日，唐旅游公司、孙冬梅签订了《丝绸之路风情街商铺租赁合同》，约定大唐旅游公司将位于西安市莲湖区劳动南路118号丝绸之路风情街二层S933号商铺出租给孙冬梅使用，租赁面积约为42.38平方米，租赁期自2014年3月25日至2017年3月24日，共计3年。合同对商铺的交付时间、租金和管理费数额、租金及管理费支付方式及逾期交纳租金及管理费的违约责任等作出了明确的约定。合同签订后，大唐旅游公司依约向孙冬梅交付了商铺，但孙冬梅数次违约，逾期向大唐旅游公司交纳租金及管理费，大唐旅游公司多次派人催交欠费，但孙冬梅均以各种理由推脱。2015年5月4日，孙冬梅擅自结束经营搬离，大唐旅游公司于2015年5月12日通过EMS向孙冬梅发出《关于解除租赁合同的通知》，告知解除租赁合同关系，但孙冬梅仍置之不理未交纳相关费用。现诉至法院，请求：1、判令孙冬梅支付拖欠的2014年7月1日至2015年5月4日的商铺租金55828.7元；2014年4月1日至2015年5月4日的商铺管理费22263.64元，共计78092.34元；2、判令孙冬梅支付大唐旅游公司拖欠租金、管理费而产生的违约金17688.99元；3、本案诉讼费由孙冬梅承担。孙冬梅向原审法院辩称，对于下欠租金和管理费数额没有异议。由于大唐旅游公司经营不善导致孙冬梅无法继续经营，孙冬梅多次找大唐旅游公司愿意以货物抵租金。孙冬梅租赁商铺以营利为目的，唐旅游公司、孙冬梅解除了租赁合同，不应支付违约金；按照租赁合同约定，租赁保证金是履行合同的保证，现合同解除，大唐旅游公司应返还租赁保证金。原审法院经审理查明，2014年1月24日，大唐旅游公司、孙冬梅签订《丝绸之路风情街商铺租赁合同》，约定大唐旅游公司将位于西安市莲湖区劳动南路118号丝绸之路风情街二层S933号、面积约为42.38平方米的商铺出租给孙冬梅使用，租赁期限自2014年3月25日至2017年3月24日，共计3年。月租金为5509.4元，在每个月20日或之前支付下一个月的租金。管理费每月每平方米40元，在每个月20日或之前支付。合同约定承租第一个月免收租金，同时约定了2个月的装修期免租期。合同约定孙冬梅应向大唐旅游公司支付相当3个月基本租金的保证金，即16528.2元。该保证金仅是孙冬梅履行合同义务的保证，保证金须在合同终止时（不论基于什么原因）及孙冬梅将商铺以良好使用状态交给大唐旅游公司，且双方就该商铺而产生的一切权利义务清理完毕后三个月，无息退还租赁保证金。如孙冬梅连续两个月不足额支付租金，大唐旅游公司有权自孙冬梅的租赁保证金中扣除欠缴的租金额作为应收租金。合同关于违约金规定，孙冬梅逾期交付租金/管理费，经大唐旅游公司书面通知，仍未于7日内交付的，自第8日起，每逾期一日，按逾期交付金额的千分之一支付滞纳金。租赁期内，孙冬梅因法律、法规及合同规定情况，中途擅自退租，保证金作为违约赔偿金，若不足以赔偿大唐旅游公司损失，还应负责赔偿。2014年2月20日，大唐旅游公司收取孙冬梅保证金16528.2元。双方合同履行自2014年4月1日，孙冬梅开始拖欠管理费，2014年7月1日开始拖欠租金。原审庭审中，大唐旅游公司提供2014年4月至2015年3月6份“文化旅游公司文件签收记录”，证明其公司向孙冬梅发出支付租金、管理费单，孙冬梅均签字，证明向孙冬梅催交费用。孙冬梅认可其中两份由其签字，剩余部分由其店员签字。但是认为不是大唐旅游公司向其催交费用，而是每月租金、管理费的明细。2015年5月12日，大唐旅游公司以特快专递方式向孙冬梅发出“关于解除租赁合同的通知函”。称孙冬梅于2015年5月4日在未通知大唐旅游公司情况下，自行将商铺商品清空撤离，正式通知孙冬梅解除合同，并要求孙冬梅在2015年5月15日到大唐旅游公司处办理解除合同后各项手续并交纳拖欠的租金、管理费，保证金作为违约金赔偿大唐旅游公司，不足赔偿大唐旅游公司损失时，还应承担赔偿责任。并要求孙冬梅承担因诉讼产生的律师费、诉讼费等相关费用。原审庭审中，孙冬梅称其未收到该通知书，但是同意双方租赁合同于2015年5月4日解除。原审庭审中，双方认可2014年7月1日起至2015年5月4日，孙冬梅拖欠租金55828.7元；2014年4月1日起至2015年5月4日，孙冬梅拖欠管理费22263.64元。大唐旅游公司主张违约金是按照合同约定以欠款数额的日千分之一分段计算。租金违约金自2014年7月1日起算，按每月拖欠数5509.4元，分段计算至2015年5月4日，违约金为9519.14元；管理费违约金自2014年4月1日起算，按每月拖欠数1695.2元，分段计算至2015年5月4日，违约金为4071.87元；原审法院认为，大唐旅游公司、孙冬梅在自愿、平等基础上签订《丝绸之路风情街商铺租赁合同》，其内容不违反法律及相关行业规定，该合同合法有效。大唐旅游公司、孙冬梅均应按照合同约定履行各自义务，孙冬梅自2014年4月1日起开始拖欠管理费，按照合同约定构成违约，大唐旅游公司主张自2015年5月4日解除合同，孙冬梅认可，故原审法院认定大唐旅游公司、孙冬梅《丝绸之路风情街商铺租赁合同》自该日解除。孙冬梅违反约定自2014年4月1日起开始拖欠管理费，2014年7月1日起开始拖欠租金，大唐旅游公司向孙冬梅主张截止2015年5月4日拖欠租金55828.7元，管理费22263.64元，合计78092.34元，依法予以支持。孙冬梅违反约定，大唐旅游公司向孙冬梅分段主张逾期支付租金、管理费的违约金共计13591.01元，计算无误，依法予以支持。孙冬梅辩称，租金保证金是其履行合同义务的保证，保证金应在合同终止退还。原审法院认为，双方合同约定在合同终止时（不论基于什么原因），孙冬梅将商铺以良好使用状态交给大唐旅游公司，双方就该商铺而产生的一切权利义务清理完毕后三个月，无息退还。现大唐旅游公司、孙冬梅均认可2015年5月4日合同解除，虽然双方没有办理商铺交接手续，大唐旅游公司在本案亦没有主张腾交商铺，应认定商铺已经收回，故租金保证金应在孙冬梅拖欠租金、管理费中扣减（拖欠租金、管理费为61564.14元）。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告孙冬梅于本判决书生效后十日内支付原告西安大唐西市文化旅游有限公司拖欠的租金、管理费61564.14元；二、被告孙冬梅于本判决书生效后十日内支付原告西安大唐西市文化旅游有限公司拖欠的租金、管理费违约金13591.01元；驳回原告其余诉讼请求。案件受理费2067元，由原告承担477元，被告承担1590元（原告已付，被告在履行本判决义务时支付原告）。宣判后，孙冬梅不服上述判决，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，大唐旅游公司与孙冬梅之间签订的合同属于制式合同，其内容极大限制了孙冬梅的权益，且大唐旅游公司没有按照合同约定对丝路风情街进行商业推广，导致众多商户毫无盈利，无法继续维持经营，原审法院在未查明事实的情况下，判定孙冬梅支付违约金13591.01元与事实不符，请求二审法院撤销原判决第二项，并由大唐旅游公司承担诉讼费用。大唐旅游公司辩称，双方在自愿、平等的基础上签订的租赁合同，孙冬梅在履行合同的过程当中屡次拖欠租金与管理费，经多次催缴，孙冬梅均以各种理由推脱，并擅自停业、单方违约，故应按照合同约定，支付违约金。综上请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，大唐旅游公司与孙冬梅订立的合同合法有效，双方在合同中定立了违约责任条款，后孙冬梅开始拖欠租金以及管理费，按照合同约定，孙冬梅理应支付由于拖欠租金以及管理费所产生的违约金，至于孙冬梅诉称大唐旅游公司未按照合同约定对丝绸之路风情街进行推广的事实，并不能成为其免于承担违约金的理由。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，孙冬梅已预交，由孙冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一六年三月四日书 记 员 刘家圳