上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3836号上诉人（原审被告）陈劲霖，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号楼XX室。委托代理人于东耀，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人丁晓旭，上海市锦天城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）上海保利建熹房地产有限公司，住所地上海市XX路XX弄XX号XX层XX室。法定代表人陈冬桔，董事长。委托代理人崔金杰，上海小城(苏州)律师事务所律师。上诉人陈劲霖因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人陈劲霖的委托代理人于东耀、丁晓旭，被上诉人上海保利建熹房地产有限公司（以下简称保利公司）的委托代理人崔金杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年8月25日，保利公司(甲方)与陈劲霖(乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定，乙方向甲方购买徐汇区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋（以下简称该房屋），乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币（下同）16,265,493元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金。违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任：一、甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到徐汇区房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。合同附件一付款方式和付款期限：乙方应于2014年6月22日前支付定金300,000元，于2014年8月25日前支付房价款（除定金）1,330,000元，于2014年9月21日前支付房价款（除定金）3,255,493元，于2014年12月31日办妥余款11,380,000元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。若乙方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按本合同约定按照足额向甲方支付房款。否则，甲方有权按照合同第七条约定追究乙方的违约责任。双方确认，因任何原因导致本合同约定的乙方付款义务未能得到实际履行，应按本合同第七条约定处理。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，陈劲霖分别于2014年8月12日和8月25日向保利公司支付定金300,000元及房款1,330,000元。2014年10月16日，保利公司向陈劲霖发出律师函，要求陈劲霖于2014年10月19日前向保利公司支付所拖欠的房款及逾期付款违约金，若陈劲霖未付清的，则此函视为解除通知，自2014年10月20日起陈劲霖与保利公司签订的预售合同解除。后陈劲霖于2014年10月20日向保利公司支付房款1,000,000元。此后陈劲霖未再支付任何款项。保利公司遂向法院提出诉请，要求法院判令：一、解除保利公司、陈劲霖签订的房屋预售合同，陈劲霖与保利公司一起办理撤销房屋预告登记和备案手续；二、陈劲霖支付赔偿金1,626,549元；三、陈劲霖退回保利公司已经开具的发票；四、本案诉讼费用由陈劲霖承担。还查明，陈劲霖与保利公司签订预售合同时，其名下登记有本市XX路XX弄XX号XX室和陕西北路288号1320室的房屋权利。陈劲霖提供一组与保利公司工作人员的微信往来记录，欲证明保利公司知晓陈劲霖存在不符合限购政策的事实，同时陈劲霖亦多次向保利公司核实是否能办理贷款，但保利公司明确表示陈劲霖可办理贷款，贷款不成可以退还定金。基于对保利公司的信任，陈劲霖才签订了预售合同，故陈劲霖不能付款的责任在于保利公司，保利公司存在过错。保利公司则认为微信记录仅能证明保利公司销售人员与陈劲霖就贷款问题进行沟通。贷款不成的责任在于陈劲霖，陈劲霖明知自己限购仍签订合同应承担合同约定的责任。庭审中，保利公司撤回了要求陈劲霖返还发票及要求陈劲霖办理撤销预告登记及退回发票的诉讼请求，但仍要求陈劲霖协助办理撤销备案。保利公司同意在扣除赔偿金后将剩余房款返还给陈劲霖。原审认为，保利公司、陈劲霖签订的《上海市商品房预售合同》及合同附件系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约严格履行。现陈劲霖未能按约支付房屋价款，且逾期付款时间已经超过60天，保利公司依约享有合同解除权。现保利公司要求解除双方签订的预售合同，陈劲霖亦同意解除合同，故法院确认解除保利公司、陈劲霖签订的商品房预售合同。预售合同解除后，保利公司、陈劲霖应共同向有关部门办理预售合同的网上备案撤销手续。陈劲霖认为其基于对保利公司的信任，认为可以办理贷款才签订合同，对此预售合同已经约定，如陈劲霖未获银行按揭贷款或者所获贷款数额少于房款余额的，应由其自行补足房款余额，故此不能作为陈劲霖可以迟延付款的合理理由。陈劲霖认为保利公司明知其不符合限购政策，而未尽审核义务与陈劲霖签订合同，对此保利公司存在过错，且违约金的约定过高应该予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于本案中保利公司的实际损失无法确定，考虑到陈劲霖违约的主观恶意程度，结合合同履行情况、违约时间等因素，酌情调整赔偿金的数额为50万元。对扣除赔偿金后的房款由保利公司返还给陈劲霖。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，于二〇一五年十一月十六日作出判决：一、解除上海保利建熹房地产有限公司与陈劲霖于2014年8月25日签订的《上海市商品房预售合同》；二、陈劲霖于判决生效之日起十日内配合上海保利建熹房地产有限公司至房地产交易中心办理位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋撤销预售合同备案登记手续；三、陈劲霖于判决生效之日起十日内支付上海保利建熹房地产有限公司赔偿金500,000元；四、上海保利建熹房地产有限公司于上述判决第二项完成后十日内返还陈劲霖购房款1,126,549元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9,800元，由上海保利建熹房地产有限公司负担6,772元，陈劲霖负担3,028元。判决后，陈劲霖不服，上诉于本院，诉称：陈劲霖在签订合同前已告知保利公司工作人员其已拥有两套住宅，在无法办理银行按揭的情况下就不购买该房屋了，但保利公司员工却明确告知陈劲霖能落实按揭手续，不影响其购房。因此本案中保利公司采取欺骗手段导致陈劲霖在违背真实意思的情况下签订预售合同，保利公司明知陈劲霖受限购政策影响，在未尽审核义务的情况下仍欺骗陈劲霖签订合同，具有过错，无权要求陈劲霖承担50万元的赔偿金，原审对此认定有误。另双方的合同并未办理备案登记，原审法院关于撤销本案备案登记的判决错误。故上诉请求二审法院撤销原判第二、三项。被上诉人保利公司辩称：双方确实签订了买卖合同，且已查核备案不同意陈劲霖的全部上诉请求，认为原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，本案预售合同可在上海市住房保障和房屋管理局网上备案系统中予以查询。本院认为，上诉人陈劲霖与被上诉人保利公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反禁止性法律规定，双方由此建立的商品房买卖合同关系依法应属有效。上诉人在签订本案系争合同前在本市已登记有两套具有产权之住宅，被上诉人作为专业开发商应为明知，但双方仍签订本案房屋买卖合同。应该认为双方作为正常、谨慎的交易当事人，对商品房买卖中（本市）限购政策及其可能导致的买卖履行不能应为共知。根据本案查明的事实，双方履行中的微信记录中陈劲霖多次与保利公司员工以微信方式协商如何规避限购政策，即保利公司对于陈劲霖可能无法贷款有预见，应该认为双方签订买卖合同及合同最终履行不能均有过错。原审认定被上诉人因对方违约具有解约权不当。因双方均同意解约，本案房屋买卖合同依法可予解除。本院认为，在双方均有过错的情况下，保利公司要求陈劲霖承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。原审对此认定有误，本院予以更正。至于合同备案登记手续，保利公司已提供证据证明该事实存在，陈劲霖应当配合办理房屋的撤销手续。综上所述，上诉人陈劲霖的上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2094号民事判决第一、二、四项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2094号民事判决第三项。一审案件受理费人民币9,800元，二审案件受理费人民币8,800元，由被上诉人上海保利建熹房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年三月二十四日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……