广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12412号原告：罗婉仪，女，1996年1月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区，原告：曾玉银，女，1966年3月11日出生，汉族，住广东省广州市花都区，两原告的共同委托代理人：江永潜，广东谨然律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：苏智勇，广东谨然律师事务所律师。被告：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，原告罗婉仪、曾玉银与被告林清泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年2月6日裁定本案转为普通程序，由审判员独任审理，同年4月8日公开开庭进行了审理。原告罗婉仪、曾玉银的委托诉讼代理人苏智勇，被告林清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗婉仪、曾玉银向本院提出诉讼请求：1.判令解除罗婉仪、曾玉银与林清泉签订的房屋买卖合同；2.判令林清泉向罗婉仪、曾玉银返还购房款82万元及其违约金暂计122076元（以41万元为本金，从2017年12月1日起计至付清款之日止；以1万元为本金，从2017年12月27日起计至付清款之日止；以40万元为本金，从2018年12月20日起计至付清款之日止；均按照每日万分之三的标准计算）、定金6万元、装修费用7万元、物业维修基金8470.35元、消防改造费5000元、杂费3520.1元、管理费977.63元、税费30938.91元、按揭代理费等4800元；3.诉讼费用由林清泉负担。罗婉仪、曾玉银于2019年12月31日增加诉讼请求：1.判令诉讼保全担保费3000元由林清泉负担；2.诉讼保全费用由林清泉负担。罗婉仪、曾玉银于2020年4月8日变更第2项诉讼请求为：判令林清泉向罗婉仪、曾玉银返还购房款82万元及其违约金暂计122076元、装修费用7万元、物业维修基金8470.35元、消防改造费5000元、杂费3520.1元、管理费977.63元、税费30938.91元、按揭代理费等4800元。事实和理由：罗婉仪、曾玉银与林清泉于2017年3月20日签订《花城美汇商品房认购书》，2017年3月30日签订《房地产买卖合同》，约定罗婉仪、曾玉银向林清泉购买位于广州市花都区X路X号X房，建筑面积80.67平方米，总价82万元。罗婉仪、曾玉银于2017年3月29日、2017年12月26日及2018年12月19日向林清泉支付购房款总计82万元，并陆续支付装修费、物业维修基金、消防改造费、杂费、管理费、税费、按揭代理费等。合同约定，林清泉应于签订《花城美汇商品房认购书》后240天内为罗婉仪、曾玉银办理过户手续，但林清泉至今仍未按照合同约定办理房屋过户手续，经多次催促，仍借口推脱。林清泉延误办理过户手续已近两年，严重违反约定，损害罗婉仪、曾玉银的利益。原告罗婉仪、曾玉银为证明主张，提供证据：1.《花城美汇商品房认购书》、《房地产买卖合同》；2.收据，银行凭证，银行账户交易明细；3.发票；4.订货单，工程预算表；5.诉讼保全费通知单。被告林清泉辩称，林清泉已按合同约定于2017年12月29日与买受人办理网签合同，2019年1月16日与买受人办理缴税手续。买受人已办理收楼手续并装修入住办公使用。林清泉出售房屋时已合同告知买受人房屋的抵押状态，而该房屋被查封正是买受人长期未履行付款义务才造成其他房屋买卖纠纷，买受人也有责任。因房屋被超额查封，致不能办理过户手续，而只要案外人苏有建超额查封的房屋能解封，林清泉愿意与抵押权人协商过户。被告林清泉没有提供证据。经审理查明：位于广州市花都区X路X号X房的房产于2017年4月5日登记权属人林清泉，建筑面积80.67平方米，2017年6月6日向案外人林纯设定债权数额2000万元的抵押权，2017年7月6日向案外人谢敏设定抵押权，2019年8月22日被本院查封，限制权利状态系未解封。罗婉仪、曾玉银（认购方）与林清泉（出售方）的委托代理人广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）于2017年3月20日签订《花城美汇商品房认购书》，约定：罗婉仪、曾玉银认购位于广州市花都区新华路105号922室单位，建筑面积80.67平方米，认购价82万元。第三条关于付款方法，约定：签署本认购书时付清定金3万元，2017年3月27日前付清首期款28万元，收到出售方通知后15个工作日内，备齐资料办理余下房价款的银行按揭手续，并配合签署《商品房买卖合同》及相关协议，按揭金额不足以支付剩余楼款的由买受人以现金方式补足。第四条关于认购条款，约定：1.认购方须在本认购书约定期限内支付当期应付房款和缴纳有关税费，并在约定期限内按《花城美汇商品房认购书》上要求提供的有关材料到销售中心签署《商品房买卖合同》及补充协议……等。3.该房产应于2017年12月31日前交收楼。4.出售方在签署本认购书即日起240天内，通知认购方办理过户手续，双方应配合办理。如迟延办证的，除《商品房买卖合同》另有约定外，违约方应每日向守约方赔付按总房价款的万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金。15.签署《商品房买卖合同》之后，本认购书终止。如本认购书与《商品房买卖合同》存在不一致的，以《商品房买卖合同》为准。《花城美汇商品房认购书》另约定其他事项。罗婉仪、曾玉银（买方，乙方）与林清泉（卖方，甲方）的委托代理人誉百辉公司于2017年4月1日签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将坐落于广州市花都区X路X号X房的自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，房屋类型为办公，建筑面积80.67平方米，以毛坏现状售予乙方。甲方保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他权利。第二条约定：交易价格82万元。乙方应于2017年3月27日前向甲方支付房款41万元（含定金3万元），余款41万元，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等）。如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内，以转账方式向甲方支付余款。如乙方在网签完成之日起30日内取得银行同贷文件的，则乙方同意按照甲方通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续。第三条约定：甲方应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付乙方占有使用。第四条约定：自本合同生效之日起240天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。如乙方选择一次性付款或分期付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需付清全部购房款。如乙方选择银行按揭付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需取得银行书面同贷文件，并付清除同贷金额之外的全部楼款。第八条约定：甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除另有约定外，甲方应每日向乙方赔付已收到之房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金。第十条约定：甲乙双方办理的《广州市存量房买卖合同》（网签合同）仅为办理完税过户抵押等相关手续之用，如《广州市存量房买卖合同》（网签合同）与本合同及补充协议不一致的，以本合同及本合同之补充协议为准。第十二条约定：本合同自成立时生效。《房地产买卖合同》另约定其他事项。林清泉的委托代理人誉百辉公司于2017年3月29日出具收据收取购房款38万元，2017年12月26日出具收据收取定金3万元、购房款1万元。922房于2017年12月29日网签《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。誉百辉公司于2018年12月19日出具收据收取购房款40万元。罗婉仪、曾玉银于2019年1月16日缴纳922房非住房增值税6530.43元，价税合计806700元，契税24005.08元，印花税403.4元。案外人广东中*投资担保有限公司于2017年3月30日出具收据收取签约手续费1800元、委托公证费1000元；2018年2月5日出具收据收取按揭代理费2000元。誉百辉公司于2019年2月28日出具收据，代收：管理费押金677.63元，水电周转金300元（管理费押金和水电周转金转让时可退），物业维修基金8470.35元；2019年3月1日出具收据，代收：装修进场杂费共3520.1元（包括货梯使用及保护费200元，装修余泥垃圾清运保洁费800元，装修管理协作费2420.1元，施工许可证工本费100元），代收消防改装费用5000元。罗婉仪、曾玉银向本院提起诉讼，本院通过邮寄方式于2020年1月3日向林清泉送达民事起诉状等诉讼材料。案外人广东合润融资担保有限公司出具诉讼保全担保函为罗婉仪、曾玉银申请财产保全提供担保，罗婉仪、曾玉银向广东合润融资担保有限公司支付3000元。罗婉仪、曾玉银向本院预缴财产保全费5000元，根据罗婉仪、曾玉银的申请，本院于2019年12月3日作出（2019）粤0114民初12412号民事裁定，裁定冻结林清泉银行存款1125782.99元或查封、扣押等值的其他财产。在诉讼过程中，罗婉仪、曾玉银与林清泉确认：林清泉已向罗婉仪、曾玉银交付毛坯房屋进行使用。罗婉仪、曾玉银主张：应于2017年12月1日前过户。其向国家税务总局支付契税及印花税24408.48元、增值税6530.43元，向案外人广州誉佰村物业管理有限公司支付物业维修基金8470.35元、杂费3520.1元、管理费押金677.63元、水电周转金300元、消防改造费5000元，该房屋若出售，管理费可以退还给其。其花费7万元聘请装修公司进行除瓷砖外的包工包料装修。林清泉在出售房屋时没有告知房屋抵押。林清泉主张：除购房款及定金外的费用与其无关，系罗婉仪、曾玉银入住与物业管理处的费用，也属于正常支出费用。罗婉仪、曾玉银系做瓷砖生意。其已履行合同基本义务，没有过户原因系因房屋被查封，其不同意解除合同。如解除合同，其不同意利用已经形成附合及未形成附合的装修物。根据罗婉仪、曾玉银的申请，本院摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司评估922房于现场查看之日的装修残值。罗婉仪、曾玉银预缴评估费3450元。广东高迪评估咨询有限公司于2020年8月1日出具高迪评估[2020]029号价格评估结论书，评估标的房屋定额分部分项工程（含主材设备）88项共61643.2元及独立费4项共10628元，综合成新率89.67%，2020年6月10日的装修残值64806元，其中，房屋定额分部分项工程第23项电热水器安装挂式RS50型749.52元，第46项空调器安装（美的）大一匹1930.51元，第77项空调器安装（美的）1.5匹2330.51元，独立费第3项空调管150元。罗婉仪、曾玉银于2020年9月29日提交书面意见，确认于2020年9月28日搬离沙发一套、电脑桌两张、电脑椅两张、空调两台、电热水器一台。本院认为，罗婉仪、曾玉银与林清泉签订的《房地产买卖合同》，依法成立，具有法律约束力。双方当事人的系争焦点，本院归纳及综合评判如下：一、解除《房地产买卖合同》的认定问题《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。经查：《房地产买卖合同》约定：罗婉仪、曾玉银在办理交易登记手续前，需付清全部购房款。如延迟办证，违约三个月以上的，罗婉仪、曾玉银可解除合同并要求林清泉双倍返还定金。根据上述约定，罗婉仪、曾玉银于2018年12月19日已付清全部购房款，林清泉应当于该日共同向房地产交易登记中心办理交易登记手续。林清泉至今没有办理交易登记手续，已违约三个月以上，且该922房被设立债权数额巨大的抵押权及已被人民法院依法查封，已致使不能实现合同目的。罗婉仪、曾玉银具有约定和法定的解除权，可依法行使解除权。本院通过邮寄方式于2020年1月3日向林清泉送达民事起诉状等诉讼材料，罗婉仪、曾玉银解除合同的意思表示该日到达林清泉时已发生法律效力。罗婉仪、曾玉银主张解除《房地产买卖合同》，具有事实及法律依据，本院予以支持，确认《房地产买卖合同》于2020年1月3日起解除。二、解除《房地产买卖合同》的法律后果（一）返还购房款的问题合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《花城美汇商品房认购书》在签署《商品房买卖合同》后，已按约定自动终止，《房地产买卖合同》也已解除，罗婉仪、曾玉银主张林清泉返还购房款82万元，符合法律规定，本院予以支持。（二）违约金的认定问题合同法第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。经查：罗婉仪、曾玉银交收922房后装修入住，已占有、使用而获得房屋期间的使用价值。《房地产买卖合同》约定，办理交易登记手续前，罗婉仪、曾玉银需付清全部购房款，如延迟办证三个月以上，林清泉双倍返还定金。罗婉仪、曾玉银主张自《花城美汇商品房认购书》约定的过户时间以及支付购房款的次日起，按照每日万分之三计算违约金，与合同约定不符。罗婉仪、曾玉银主张超出3万元的违约金部分，本院不予支持。（三）装修损失的认定问题经查：林清泉于2017年4月1日与罗婉仪、曾玉银《房地产买卖合同》，约定保证922房不存在任何未说明的其他权利，但于2017年6月6日及2017年7月6日先后设立债权数额巨大的抵押权，并因其债务纠纷致使922房于2019年8月22日被人民法院依法查封，至今未解封。林清泉的上述行为，致使罗婉仪、曾玉银付清全部购房款、收楼、装修入住、缴纳税费后，仍长期无法办理过户登记，负有全部的过错和责任。价格评估结论书证明，922房装修残值64806元，扣除罗婉仪、曾玉银已搬离的评估项目空调、电热水器，残值60178元。林清泉应当对罗婉仪、曾玉银的全部装修损失，即残值60178元，承担赔偿责任。罗婉仪、曾玉银主张装修损失，超出60178元的部分，本院不予支持。（四）返还其他费用的认定问题经查：罗婉仪、曾玉银主张的物业维修基金8470.35元、装修进场杂费3520.1元、消防改装费用5000元、管理费977.63元，系罗婉仪、曾玉银为自己利益装修和使用房屋，而由誉百辉公司代收，向物业服务企业缴纳产生的费用；按揭代理费、手续费、委托公证费4800元，系因罗婉仪、曾玉银为解决自身购房资金不足，而由广东中*投资担保有限公司收取的代为向银行办理按揭贷款服务的费用；税费30938.91元，系罗婉仪、曾玉银为自身购房后办理房产登记手续而依照法律规定向税务部门缴纳的税费，可由其依规定由税务部门申请退回；诉讼保全担保费3000元，系罗婉仪、曾玉银为解决自身诉讼保全担保能力，而向担保公司支付的非必要诉讼支出。上述费用，既均非林清泉收取，也与林清泉的逾期办证的违约行为及合同的解除，没有法律上的因果关系，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告罗婉仪、曾玉银与被告林清泉于2017年4月1日签订的《房地产买卖合同》于2020年1月3日起解除；二、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗婉仪、曾玉银返还购房款820000元；三、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗婉仪、曾玉银支付违约金30000元；四、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗婉仪、曾玉银赔偿装修损失60178元；五、驳回原告罗婉仪、曾玉银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14419元，由原告罗婉仪、曾玉银负担1517元，被告林清泉负担12902元；财产保全费5000元、评估费3450元，由被告林清泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十一月二日书记员  刘雄燕