湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0302民初262号原告：武汉屈臣氏个人用品商店有限公司。住所地：湖北省武汉市汉阳区阳新路特1号302室。法定代表人：倪文玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文娟，湖北诚明律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北寿康永乐商贸集团有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区老虎沟路8号。法定代表人：王国华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：明亮，湖北车城律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：孙小梅，女，系该公司员工。代理权限：一般代理。原告武汉屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）与被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司（以下简称寿康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈臣氏公司的委托诉讼代理人王文娟、常伟、被告寿康公司的委托诉讼代理人明亮、孙小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告屈臣氏公司向本院提出诉讼请求：1、确认寿康公司在2017年7月10日强制锁门的行为违法，《场地租赁合同》于2017年10月23日解除，并判决寿康公司赔偿屈臣氏公司损失1273079元（装修资产损失977607元、停电损失125634元、预期利润损失暂定为169838元（准确数据以司法评估为准）；2、判令寿康公司向屈臣氏公司返还保证金5万元，并自2017年11月24日起按每天500元的标准支付违约金，直至付清为止；3、本案诉讼费用由寿康公司承担。诉讼中将其第一项诉讼请求变更为：确认寿康公司在2017年10月23日解除《场地租赁合同》的行为违法，并判决寿康公司赔偿屈臣氏公司损失1349416元（装修资产损失1053944元、停电损失125634元、预期利润损失暂定为169838元（准确数据以司法评估为准）。事实和理由：2014年4月10日，屈臣氏公司与寿康公司签订《场地租赁合同》，约定：屈臣氏公司租赁寿康公司位于十堰市××箭区××街办××号的建筑物首层及二层的一部分共364平方米用于经营，租赁期限10年，租金按月支付。屈臣氏公司向寿康公司交纳5万元履约保证金。合同提前终止时，寿康公司应在屈臣氏公司交还场地后一次性退还。如寿康公司延迟退还，则按每天500元向屈臣氏公司支付违约金。合同签订后，屈臣氏公司按约定进场装修、经营，并向寿康公司交纳了履约保证金，支付租金，完全履行了合同义务。2017年2月6日，寿康公司向屈臣氏公司发出《关于永乐风尚屈臣氏店正式解除合同的洽商函》，以屈臣氏公司销售坪效过低影响租金坪效为由，提出解除合同。屈臣氏公司于2017年5月23日发出《关于永乐风尚屈臣氏店位置置换沟通函》，要求将店铺置换到寿康公司旗下的“华悦城”。2017年6月26日，寿康公司向屈臣氏公司发出《关于永乐风尚屈臣氏店清场告知函》，要求屈臣氏公司收到函件之日起10天内，将店内货品清空，交还场地。屈臣氏公司收函后回函不同意寿康公司要求。在未协商一致的情况下，寿康公司于2017年6月8日、10日、12日以及之后对屈臣氏公司经营的店铺断电，并于2017年7月10日强行对屈臣氏公司店铺上锁关门。2017年10月23日，寿康公司将屈臣氏公司店铺所在场地改造成特卖场。寿康公司的严重违约行为给屈臣氏公司造成了巨大损失，应承担违约责任。请求依法判决。被告寿康公司辩称：双方场地租赁合同解除时间不在2017年7月10日。屈臣氏公司提出的停电损失不应由屈臣氏公司承担，预期利润损失不在双方合同约定之内，其他损失金额需看屈臣氏公司所提供的证据。同意返还履约保证金，但要求支付每天500元的利息与合同不符，没有依据。对于诉讼费、鉴定费、保全费，因屈臣氏公司也有一定的违约行为，应由双方分担。经审理查明：2014年4月10日，屈臣氏公司与寿康公司签订《场地租赁合同》，约定：屈臣氏公司租赁寿康公司位于十堰市××箭区××街办××号的建筑物首层141m2及二层223m2的部分共364m2用于经营商店。寿康公司同意给屈臣氏公司按约定移交场地之日（起租日）起45天免租期，免租期内不计租金，但需支付实际发生的能源费。计租日期以免租期结束次日为准。租赁期限10年，自计租日起经营满10年止。屈臣氏公司按商店的月营业额的8%抽成向寿康公司支付租金。租金按月支付，屈臣氏公司在每月15日或之前提供上个月份的营业额报表，在每月的第18日或之前将提成部分的租金直接汇入寿康公司账户。屈臣氏公司保证前述营业额报表的真实性，并加盖公司财务章确认。如寿康公司对屈臣氏公司营业额报表有异议，须在收到数据信息后1个月内以书面形式提出。屈臣氏公司须向寿康公司交纳5万元履约保证金。在寿康公司保管期间，履约保证金不计利息。合同期满或提前终止时，寿康公司应在屈臣氏公司交还场地后30天内将扣除屈臣氏公司应付费用（若有）后的余额无息一次性退还。如寿康公司延迟退还，则按每天500元向屈臣氏公司支付违约金。合同还约定：屈臣氏公司商店开业后，双方不论因任何事情发生意见或纠纷，寿康公司承诺并有责任确保负责管理该场地的物业管理公司不能借用停电、停水、停空调等方式干扰屈臣氏公司正常营业。如屈臣氏公司发生任何停电、停水、停空调（政府正常的限电限水或有书面通知的检修除外），则屈臣氏公司可参照商店上月每天平均营业额，从支付给寿康公司的租金中扣除相应的损失。寿康公司应保证场地于合同期内供屈臣氏公司依约使用。若因屈臣氏公司违约或过失而造成本租赁合同提前终止，寿康公司应于收回场地后7天内退还乙方履约保证金及预先缴付之费用，并赔偿屈臣氏公司实际发生的经济损失。前述合同签订后，屈臣氏公司于2014年7月3日向寿康公司交纳了履约保证金5万元。并按约定进场装修、经营、支付租金。2017年2月6日，寿康公司向屈臣氏公司发出《关于永乐风尚屈臣氏店提前解除合同的洽商函》，载明：屈臣氏公司自入驻以来每月销售坪效远远低于临近柜组同期销售坪效，现周边步行街租金价格在600-800元/m2/月，而屈臣氏公司永乐风尚店铺租金不到80元/m2。经多次沟通未果，意向与屈臣氏公司解除合同。请在收到本函告之日起7个工作日内派员商议解除合同事宜。2017年2月23日，屈臣氏公司回函不同意解除合同。2017年5月23日，寿康公司再向屈臣氏公司发出《关于永乐风尚屈臣氏店位置置换沟通函》，要求将屈臣氏公司店铺置换到寿康公司旗下的“华悦城”。屈臣氏公司未同意。寿康公司于2017年6月8日、6月10日、6月12日对屈臣氏公司店铺停电。寿康公司认可于2017年7月10日对屈臣氏公司店铺加锁之前未送电。2017年6月26日，寿康公司向屈臣氏公司发出《关于永乐风尚屈臣氏店清场告知函》，要求屈臣氏公司收到函件之日起10天内，将店内所有货品清空，交还场地。屈臣氏公司于2017年6月28日回函不同意。2017年10月23日经寿康公司通知，屈臣氏公司将其店铺内的商品搬走。寿康公司收回场地后将其中一层已重新租赁给他人进行了重新装修。诉讼过程中，寿康公司于2018年4月4日返还了屈臣氏公司履约保证金5万元。本院认为：寿康公司与屈臣氏公司于2014年4月10日签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律拘束力。双方均应按照该合同约定全面履行各自的权利义务，不得随意变更、解除合同。寿康公司在未与屈臣氏公司协商一致的情况下，于2017年10月23日收回所出租的经营场地提前单方终止合同构成违约，屈臣氏公司要求寿康公司赔偿由此造成的装修等损失符合法律规定，应予支持。人民法院在民事诉讼中应对双方当事人因该合同履行所产生的民事权利义务进行评判，但当事人的行为是否违法，并非人民法院民事诉讼的主管范围。故屈臣氏公司要求确认寿康公司在2017年10月23日解除《场地租赁合同》的行为违法，本院不予处理。针对本案的争议焦点，本院认定如下：1、关于装饰装修及设施设备损失。屈臣氏公司因履行案涉租赁合同，对案涉场地进行了装修，添置了设施、设备。其所提供的证据表明，屈臣氏公司因此支出了装饰装修工程款528566元、添置设施设备525377.63元，合计1053943.63元。因寿康公司单方提前终止合同收回了所出租场地，且将部分场地已另行发包给他人重新装修，现场已不复存在，无法通过鉴定等方式准确确定前述装饰装修的实际价值。寿康公司无证据对屈臣氏公司的前述证据予以否定，应对其违约行为承担相应的法律后果。故本院对屈臣氏公司的前述证据本院予以采信。屈臣氏公司已使用前述装饰装修经营3年多，其装修损失应适当折旧处理。具体折算期限可参照双方约定的租赁期限进行。再虑到屈臣氏公司添置的部分设备还可继续利用有剩余价值，从公平原则出发，本院酌情确定屈臣氏公司的装饰装修及设施设备损失为63万元；2、关于停电损失。寿康公司在屈臣氏公司正常租赁经营期间对屈臣氏公司停电，不能证明具有合同约定的免责情形，应当赔偿屈臣氏公司经营损失。对停电期间，根据现有证据，本院依据寿康公司认可的停电期间，认定其于2017年6月8日、10日、2017年6月12日至2017年7月10日共计停电31天。根据双方合同约定，屈臣氏公司可参照其商店上月每天平均营业额核算其经营损失并要求寿康公司赔偿。现屈臣氏公司提供了其单方委托广州市新东越会计师事务所有限公司作出的专项审计报告，审计确认屈臣氏公司十堰五堰北街分店2016年6月至2017年5月的企业收入总额为3179452.69元。该审计报告是屈臣氏公司单方委托后出具，寿康公司未参与审计过程无法确认审计资料的真实有效性。现屈臣氏公司提供了2017年5月25日其向寿康公司交纳的租金20470.13元的发票，根据双方合同约定，屈臣氏公司系按其月营业额的8%向寿康公司交纳租金，且每月按核实的财务报表核交。故由此可推断，屈臣氏公司的当月的营业额应为255876.63元（20470.13÷8%），寿康公司对屈臣氏公司停电31天即1个月，按合同约定应按上月营业额赔偿屈臣氏公司损失255876.63元。屈臣氏公司要求寿康公司赔偿停电损失125634元在前述损失范围之内，本院予以支持；3、关于预期利润损失。被告寿康公司未经协商一致，在单方违约的情况下提前终止了与屈臣氏公司间的租赁合同，对屈臣氏公司的预期利润损失应予赔偿。但屈臣氏公司所主张的预期利润损失，应是其除去各种经营成本、费用后的净利润损失。诉讼过程中屈臣氏公司向本院申请对其正常租赁经营期间的毛利润进行鉴定，并不能解决前述问题，无组织进行鉴定的必要。故屈臣氏公司虽因寿康公司违约提前终止合同遭受了预期利润减少损失，但预期利润损失数额多少缺乏依据，本院不予支持；4、关于迟延返还履约保证金的违约责任问题。寿康公司于2017年10月23日单方收回租赁给屈臣氏公司的经营场地，根据双方合同约定，寿康公司应于屈臣氏公司交还场地后30天内将履约保证金5万元退还屈臣氏公司。如寿康公司迟延返还，应按每天500元向屈臣氏公司支付违约金。双方对该情形约定违约金符合法律规定，具有法律效力。寿康公司于2018年4月4日返还了前述履约保证金。故寿康公司迟延返还履约保证金的天数为131天（自2017年11月23日至2018年4月4日），按合同约定应支付违约金65500元。寿康公司并未主张该违约金过份高于其实际损失而要求适当降低，屈臣氏公司因寿康公司提前终止合同也实际遭受了一定的预期润等损失，也不足以认定系过份高于其实际损失。综上，寿康公司单方提前终止合同、迟延返还履约保证金、对屈臣氏公司停电构成违约和不适当履行，应对屈臣氏公司承担支付违约金、赔偿损失等法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司赔偿原告武汉屈臣氏个人用品商店有限公司装饰装修及设施、设备损失63万元、停电损失125634元，合计755634元二、被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司支付原告武汉屈臣氏个人用品商店有限公司迟延支付履行保证金的违约金65500元；三、驳回原告武汉屈臣氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16708元减半收取8354元、诉讼保全费5000元，合计13354元，由被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司负担11000元，原告武汉屈臣氏个人用品商店有限公司负担2354元。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  张昌安二〇一九年十二月十八日书记员  赵冰玉