杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第2070号原告：黄慧敏，女，1964年6月23日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：方怀宇、冯妍，浙江浙经律师事务所律师。被告：浙江浙大网新实业发展有限公司。住所地：杭州市西湖区杭大路**号嘉华国际商务中心1701B。诉讼代表人：天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所，该公司管理人。委托代理人：方圆，浙江金道律师事务所律师。原告黄慧敏诉被告浙江浙大网新实业发展有限公司（以下简称网新实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案后，依法适用简易程序审理，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告黄慧敏的委托代理人冯妍，被告网新实业的委托代理人方圆到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2015年11月6日再次公开开庭进行了审理。原告黄慧敏及其委托代理人方怀宇、冯妍，被告网新实业的委托代理人方圆到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告黄慧敏诉称：2013年11月11日，原告与被告签订了《房屋预转让合同》，约定原告以200万元价款购买浙大网新产业研发基地（浙大创新科技园）项目下的A1号楼4F层的房屋，面积为507.4平方米，单价为3941.66元/平方米。当天原告就按照被告的要求一次性支付了200万元的房款，被告开具给原告款项为“房款”的收据一份。2014年5月5日，双方又签订了《补充协议》，对交付时间及违约金条款进行了修改。现被告已进入债权申报程序，破产管理人对原告的该房屋物权不予确认。故诉至法院，请求判令：1、确认原被告双方2013年11月11日签订的《房屋预转让合同》及2014年5月5日签订的《补充协议》合法有效；2、确认涉案房屋为原告所有，被告配合原告办理产权过户手续；3、被告承担全部诉讼费用。被告网新实业辩称：1、本案是民间借贷关系。管理人经向债务企业核实，双方是民间借贷法律关系。2013年11月11日黄慧敏汇款200万元之后，债务企业及关联公司从2013年12月至2014年6月均按期支付利息，故管理人确认本案是民间借贷法律关系；2、即便是房屋买卖合同关系，因涉案房屋已于2011年被抵押，2012年又被出租。未经抵押权人和承租人同意，转让无效。《补充协议》签订在破产案件受理前6个月内，对于违约金的约定损害了其他债权人的合法权益，所以《补充协议》也无效；3、涉案房屋现在也不能分割销售，原告要求办理过户事实上无法进行。综上，管理人对原告主张物权的申报不予确认是合理合法的，请求驳回原告的诉讼请求。原告黄慧敏为证明其主张，提供以下证据材料：1、《房屋预转让合同》，证明2013年11月11日，原被告签订了《房屋预转让合同》，约定原告以200万元价款购买浙大网新产业研发基地（浙大创新科技园）项目下的A1号楼4F层的房屋，面积为507.4平方米，单价为3941.66元/平方米。2、《补充协议》，证明2015年5月5日，双方又签订了《补充协议》一份，对交付时间及违约金条款进行了修改。3、打款凭证，证明2013年11月11日，原告已向被告一次性支付200万元房款。4、委托支付说明，证明原告是按照被告要求向指定账户打入购房款200万元。5、收据，证明被告在收到原告的购房款后开具了款项为“房款”的收据一份。6、债权异议复核结果告知函，证明被告管理人对该房产物权归原告所有不予认可。被告网新实业为证明其主张，提供以下证据材料：1、查档记录，证明案涉的浙大网新实业研发基地项目下的A1号楼在原被告双方签订转让合同前已经设立了抵押，登记日期为2011年5月4日，抵押权人是中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行。因此，原被告双方在2013年11月11日签订《房屋预转让合同》未经抵押权人同意，转让无效。2、公函，证明抵押权人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，对于抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人的行为，均表示不知晓，也不同意。3、打款凭证8份，证明原告打款200万元后有7笔利息支付给原告，说明原被告双方是民间借贷关系。4、原告的申报材料，证明原告申报的诉求是要求交付房屋，但其他人一开始申报是债权。5、完整账本凭证、会计明细分类账和会计记录，证明双方是民间借贷关系。为查明事实，本院依法调取杭州西湖广告产业园区有限公司与被告间的房屋租赁合同。各方当事人对对方提供证据及本院调取材料的形式真实性均无异议，本院予以认定。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的证据，结合本院其他相关案件的审理情况，认定事实如下：2013年11月11日，黄慧敏与网新实业签订了《房屋预转让合同》。合同第一条约定，网新实业以出让方式取得土地使用权，土地用途科研用地，使用年限50年，从2003年11月30日起至2053年11月29日，网新实业经批准在上述地块建设浙大网新产业研发基地（浙大创新科技园），黄慧敏对该物业土地使用权、房屋开发情况充分了解后，同意受让A1号楼4F层的房屋，面积为507.4平方米，单价为3941.66元/平方米。第三条约定，转让期限至2053年11月29日止，如转让期内黄慧敏受让了该房屋所有权的，则自房屋所有权转移至黄慧敏名下之日起，本合同终止。第四条约定，黄慧敏在签订合同当天一次性付清全部转让款200万元。第五条约定，网新实业于2014年5月10前，将房屋交付给黄慧敏使用，房屋交付使用条件为通过建设单位竣工验收以及规划、消防验收。第六条产权转移约定，网新实业取得本合同项下房屋初始登记的房屋所有权证并且具备过户条件，双方签订“房地产转让合同”；依据杭土合字（2004）139号文件，该房屋所属地块在建筑竣工经土地复合验收通过之日起5年后，且该房屋具备国家政策和法律规定的分割转让条件时，网新实业应按照本合同约定的条件与黄慧敏签订房地产转让合同将本合同转让给黄慧敏；房地产转让合同的签订，须以本合同为依据，转让发生的土地出让金、营业税等由网新实业承担，需补缴的土地出让金及房产税等由黄慧敏承担。第十三条约定，网新实业未能按第五条约定的交付时间、交付标准把房屋交付给黄慧敏的，则双方同意，网新实业无条件于第二天即2014年5月11日退还黄慧敏已交付的房款200万元，并按已付房款总额的年13％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年5月11日起，网新实业须按应付金额支付双倍的违约金（即按年26％的比例支付）。合同签订当天，黄慧敏就按照网新实业的要求，将200万元款项打给了网新实业的关联公司华门房地产集团有限公司。网新实业当天开具收到“房款”的收据一份。2014年5月5日，黄慧敏与网新实业又签订了《补充协议》，对房屋交付时间及违约责任变更为2014年7月7日前交付，如网新实业未能按时交付的，则网新实业无条件于第二天即2014年7月8日退还黄慧敏已交付的房款200万元，并按已付房款总额的年13％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年7月8日起，网新实业须按应付金额支付双倍的违约金（即按年26％的比例支付）。网新实业至今未向黄慧敏交付涉案房屋。2013年12月6日，华门房地产集团有限公司打款给黄慧敏21700元,之后陆续在2014年1月7日、2014年2月7日、2014年3月8日、2014年4月8日、2014年5月7日、2014年6月6日打款给黄慧敏21600元、23100元、20200元、22400元、21700元、22400元。就以上款项性质，管理人经向债务企业核实，明确支付的是利息，《房屋预转让合同》约定的年13％逾期交付违约金比例即为利息标准。具体为：2013年12月6日的21700元＝200万元×13％/12（第1个月）；2014年１月７日的21600元＝200万元×13％/12（第2个月）；2014年2月7日的23100元＝200万元×13％/360×92天（2013年11月8日至2014年2月7日）-之前两月已付的4.33万元，原因是应黄慧敏要求，利息按天计算，故本月算了92天，再减去前两月已按月计算的4.33万元；2014年3月8日的20200元＝200万元×13％/360×28天（2014年2月8日至2014年3月7日）；2014年4月8日的22400元＝200万元×13％/360×31天（2014年3月8日至2014年4月7日）；2014年5月7日的21700元＝200万元×13％/360×30天（2014年4月8日至2014年5月7日）；2014年6月6日的22400元＝200万元×13％/360×31天（2014年5月8日至2014年6月7日）。2014年8月20日，本院裁定受理网新实业的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任网新实业的联合管理人。黄慧敏向管理人申报，主张涉案房屋的物权。管理人不予认可。黄慧敏提出异议，2015年5月，管理人出具复核结果告知函，认为黄慧敏申报的物权未经登记，不产生效力，仅认定黄慧敏普通债权，金额235400元。黄慧敏对此有异议，故向本院提起诉讼。在庭审中，黄慧敏陈述其购买A1号楼4F层主要是为了投资，因为房屋朝西，楼层也比较低，且一次性付款，所以房价4000元，大约比市场价6、7千有20%左右的折扣；其在签订《房屋预转让合同》时已经知道涉案房屋被整体交付出租的情况，但未看到相应租赁合同，网新实业口头告知其出租期限6年，大约每平方米1.26元/天，2013年12月至2014年6月，给的是租金而非利息。经本院释明，黄慧敏坚持双方是房屋买卖合同关系，不变更诉讼请求。另查明，涉案A1号楼及D3、D4、H1号楼于2011年5月以在建工程形式抵押给中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，抵押登记债权金额为2.7亿元，目前尚有1亿多债权尚未还清。中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行明确对于抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人的行为，均表示不知晓，也不同意。2012年11月30日，杭州西湖广告产业园区有限公司向网新实业租赁A1楼作为杭州西湖国家广告产业园区首期运营物业。双方签订的房屋租赁合同书约定，租赁面积29227平方米，共20层，租赁期限六年，从2013年6月1日至2019年5月31日，第1-3年租金标准每平方米1.5元/天，优惠单价为每平方米1.26元/天。房屋租赁合同书第十一条约定，杭州西湖广告产业园区有限公司承诺，在租赁期内如该房屋具备土地使用权分割转让及房屋所有权转移登记条件时，同意受让该房屋，在同等条件下，杭州西湖广告产业园区有限公司享有该房屋的优先权，转让价格按当时的市场评估价双方协商确定；在租赁期内，该房屋尚未具备土地使用权分割转让及房屋所有权转移登记条件下，如有他人或单位提出愿意预转让该房屋，网新实业应提前通知，在杭州西湖广告产业园区有限公司放弃预转让优先权的情况下，网新实业可以将房屋预转让给他人，杭州西湖广告产业园区有限公司享有的承租人权利和利益不受任何影响。大约在2013年5月左右，杭州西湖广告产业园区有限公司启动装修，2014年5月左右，启动招商，至今已入驻企业多家。还查明，目前有赵丽娟、郭昶华、唐宝强、林慧、黄慧敏等人向管理人主张A1楼相应房屋物权。申报材料主要依据是《房屋预转让合同》，均无借款合同。管理人经审查，均认为是融资类普通债权。本院认为：本案双方形式上虽然于2013年11月11日签订了《房屋预转让合同》，但涉案房屋连同A1楼其他楼层已在双方签约前于2012年11月30日整体出租，并作为杭州西湖国家广告产业园区首期运营物业于2013年5月交付装修。网新实业将已整体出租的房屋单独分解出售，黄慧敏明知涉案房屋被整体交付出租仍进行购买，不符合一般房屋买卖的交易习惯。A1楼在整体交付出租的情况下，事实上不能交付黄慧敏使用，在合同约定的交房期限2014年5月10到期后，本案双方也并未有交接房屋的意思表示。相反，卖方的关联公司从合同签订的次月起即每月打款给黄慧敏。黄慧敏关于款项性质是转付租金的陈述，与网新实业实际收取的每平方米1.26元/天的租金标准不符，黄慧敏从2013年12月即收取租金也与合同约定2014年5月的交房时间相矛盾。黄慧敏在签订《房屋预转让合同》时已明知涉案房屋被整体交付出租，如其要求转付租金，一般也应在《房屋预转让合同》中对此作出约定。从《房屋预转让合同》本身分析，合同约定以一口价200万元的方式购买507.4平方米的房屋，平均每平方米为3941.66元，明显低于市场价，逾期交房第二天即退还房款并支付逾期违约金，与一般房屋买卖也明显不同。网新实业并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，双方当事人关注点反而集中在违约金上。经管理人向债务企业核实，明确双方是民间借贷法律关系，2014年6月之前支付的是利息。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，网新实业及关联公司华门房地产集团有限公司每期给付的金额具有规律性，给付时间大致相当（时间分别为2013年12月6日、2014年1月7日、2014年2月7日、2014年3月8日、2014年4月8日、2014年5月7日、2014年6月6日），综合全案的情况分析，本院认为管理人的意见具有更高的可信度。综上，本院认为，认定当事人之间是否存在借贷关系，书面合同并非不可缺少的要件，只要双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定借贷关系成立。黄慧敏向网新实业支付200万元并收取利息的行为，可以认定双方之间成立了借贷关系。涉案《房屋预转让合同》非双方当事人真实意思表示，双方签订《房屋预转让合同》实质是为借款提供担保。该担保并不符合物权法、担保法规定的担保方式，黄慧敏要求直接取得案涉房屋的所有权、协助过户等主张违反关于禁止流质的规定，本院不予支持。经本院释明，黄慧敏坚持双方是房屋买卖合同关系，不变更诉讼请求。鉴于黄慧敏起诉时，最高人民法院《关于审理民间借案件适用法律若干问题的规定》尚未生效，根据最高人民法院2015年8月28日关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借案件适用法律若干问题的规定》的通知，故对黄慧敏要求本案按房屋买卖合同法律关系进行审理而提出的全部诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回黄慧敏的诉讼请求。案件受理费22800元，由黄慧敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 卜                  亮人民陪审员 曹                  霞人民陪审员 王皓二○一六年三月二十一日书记员申屠书婷