四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16242号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川省粤通大药房连锁有限公司，住所地成都市新都区大丰街道蓉北路一段2号附1号1栋2单元二楼203A、204、216室。 法定代表人:陈涛，总经理。 委托诉讼代理人：姚金庭，四川杰邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾林海，男，1972年11月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：周华，女，1974年9月9日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，与贾林海系夫妻关系。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾晓华，女，1964年11月28日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人四川省粤通大药房连锁有限公司（以下简称粤通大药房）因与被上诉人贾林海、贾晓华房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 粤通大药房上诉请求：1.请求撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2334号民事判决第一项；2.判决粤通大药房支付贾林海、贾晓华15556.3元。事实与理由：1.一审查明事实不清，在粤通大药房转租和提前解除合同的过程中，贾林海、贾晓华有故意扩大损失的行为和事实，粤通大药房2019年3月28日微信通知贾林海、贾晓华解除合同，粤通大药房2019年4月8日微信通知其取回钥匙收回房屋，粤通大药房2019年5月23日又通过快递交付钥匙，但贾林海、贾晓华仍然不采取任何措施，任由商铺空置损失增大。房屋租赁费41988.48元属于人为扩大的损失不应由粤通大药房赔偿；2.关于2019年9月3日至2021年10月7日的租金损失92693.86元，该项损失没有计算依据，且预期损失存在很大的不确定性，贾林海、贾晓华也没提供证据证明此项预期损失。故不应计算该笔损失。一审判决酌定空置期损失为3个月租金是适当的，但基于贾林海、贾晓华不同意转账，存在过错，应承担一半损失33148.8元。故粤通大药房应赔偿贾林海、贾晓华的损失为15556.3元（33148.8元+水电、物管费用2407.5元-保证金20000元）。 贾林海答辩称，粤通大药房提出的转租方案是让贾林海、贾晓华降价之后再转租，贾林海、贾晓华不同意。 贾晓华答辩称，请求维持原判，对于违约金贾林海、贾晓华已经主动作出了让步。粤通大药房自始至终没有按照合同的约定向贾林海、贾晓华提出书面解除合同的通知。 贾林海、贾晓华向一审法院起诉请求：1.粤通大药房支付贾林海、贾晓华2019年4月8日至2019年7月7日期间的租金66297.6元；2.同意解除双方签订的《独立商铺租赁合同》；3.粤通大药房支付贾林海、贾晓华违约金30万元且贾林海、贾晓华不退还粤通大药房履约保证金2万元；4.粤通大药房支付贾林海、贾晓华水电费、物管费2407.5元。 粤通大药房向一审法院提起反诉请求：1.解除双方签订的《独立商铺租赁合同》；2.贾林海、贾晓华退还粤通大药房履约保证金2万元。 一审法院认定事实：1.2019年3月29日，贾林海、贾晓华起诉时未诉请解除双方签订的《独立商铺租赁合同》；2019年5月21日，粤通大药房反诉诉请解除双方签订的《独立商铺租赁合同》；2019年6月3日，贾林海、贾晓华变更诉讼请求，同意解除双方签订的《独立商铺租赁合同》。2.2016年10月1日，贾林海、贾晓华（甲方）与粤通大药房（乙方）签订《独立商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁龙泉驿区商铺，商铺建筑面积为92.08平方米，单价为每月每平方米240元，年租金为265190.4元；租期从2016年10月1日起至2021年10月7日。乙方向甲方支付履约保证金2万元，本租约依本合同约定原因提前终止或被解除的，甲方须于乙方交还商铺当日将保证金足额无息返还乙方。如在租赁期内，乙方未经甲方书面许可单方面提前解除租赁合同的，乙方应向甲方支付违约金30万元，已支付的保证金不予退还；该商铺交付前的物管、水电气等费用均由甲方付清；如果甲方发生下列情况之一时，属甲方严重违约，乙方有权解除合同：a.租赁期间，乙方发现该商铺存在严重质量问题或安全隐患，有损害或影响或危及乙方财产或人员安全等问题，经整改仍无法消除，致使乙方无法按其用途使用该商铺的；b.未经乙方同意及有关部门批准，对该商铺进行改建、扩建、加建等行为，该行为可能损害乙方利益或给乙方使用该商铺造成不良影响的；c.因商铺系违法建筑被政府有关部门强行拆除。3.粤通大药房已支付2万元履约保证金给贾林海、贾晓华，并已支付租金至2019年4月7日；4.贾林海、贾晓华交纳了2019年1-6月期间商铺水电费、物管费共计2407.5元。 一审法院认为，贾林海、贾晓华与粤通大药房签订的《独立商铺租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按约履行。《独立商铺租赁合同》中并未约定粤通大药房有任意解除权，其行使解除权也不符合合同约定，且贾林海、贾晓华并不同意，故一审法院对粤通大药房认为双方合同已经在其搬离商铺时解除的抗辩不予支持。粤通大药房反诉中诉请解除合同，贾林海、贾晓华于2019年6月3日在《变更诉讼请求申请书》中予以同意，故一审法院认定双方于2016年10月1日签订的《变更诉讼请求申请书》于2019年6月3日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同于2019年6月3日解除，故粤通大药房应根据合同约定支付2019年4月8日至2019年6月3日期间的房屋租赁费，即92.08*240*（1+27/30）=41988.48元。同时，贾林海、贾晓华有权要求粤通大药房赔偿合同解除后的损失，损失赔偿额按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定予以确定，粤通大药房抗辩双方合同约定的违约金过高，一审法院根据实际损失情况予以确定。首先，一审法院酌情确定给予贾林海、贾晓华出租商铺空置期3个月（2019年6月4日-2019年9月3日），该期间租金损失为92.08*240*3=66297.6元。然后根据庭审中双方关于目前市场租金的价格陈述，酌定目前出租市场价为每月每平方米200元，较合同约定价每月每平方米损失40元,截至合同约定的履行届满日期（2019年9月3日至2021年10月7日）的损失金额为92.08*40*（25+5/30）=92693.86元。因此，合同解除导致贾林海、贾晓华总的损失金额为41988.48元+66297.6元+92693.86元=200979.94元。关于履约保证金2万元，属于质押担保，合同解除后，贾林海、贾晓华应退还粤通大药房。关于物管、水电费用2407.5元，已实际产生，应由粤通大药房承担，贾林海、贾晓华已代为交纳，故粤通大药房应向贾林海、贾晓华支付。综上所述，粤通大药房应支付贾林海、贾晓华200979.94元+2407.5元-20000元=183387.44元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、粤通大药房于判决生效之日起10日内支付贾林海、贾晓华183387.44元；二、驳回贾林海、贾晓华在本案中的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取计3050元，由贾林海、贾晓华负担1302元，粤通大药房负担1748元；反诉案件受理费减半收取计75元，由贾林海、贾晓华负担。诉讼费用品迭后，粤通大药房在判决生效之日起10日内支付贾林海、贾晓华1673元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾林海、贾晓华提交证据：《商铺租赁合同》，系贾林海、贾晓华与案外人邓远湘、韩川就案涉商铺签订的租赁合同，约定的年租金为180000元，比一审法院确定的200元/平方米的租金还低。粤通大药房质证认为合同是与案外人签订的，不清楚其真实性。本院认为，贾林海、贾晓华提交的证据为复印件，案外人邓远湘、韩川也未出庭，证据的真实性无法确认，本院不予采信。 二审另查明，《独立商铺租赁合同》第4.7条约定“乙方在租期内无权将商铺部分转租他人或者进行分租，在经过甲方书面同意后，乙方可以将商铺部分转租他人或者进行分租，但期限均不得超过本合同约定之租赁期限。”粤通大药房应于2019年3月8日支付下一期租金，但未予支付。 本院认为，在与履约保证金2万元品迭前，一审判决确定粤通大药房应支付贾林海、贾晓华的金额为2407.5元+41998.48元+66297.6元+92693.86元=203387.44元，其中2407.5元为物管、水电费用，41998.48元为2019年4月8日至6月3日之间的房屋租金，剩余的158991.46元为违约金。粤通大药房上诉主张的范围包括房屋租金和违约金两部分，故二审中的争议焦点是粤通大药房是否应当支付2019年4月8日至6月3日之间的租金？粤通大药房应承担的违约金如何确定？ 本院认为，贾林海、贾晓华在本案中不存在任何违约行为，粤通大药房不享有合同解除权，其单方撤场、交还钥匙的行为不能发生合同解除的效力，故租赁合同到2019年6月3日因双方达成合意而解除，粤通大药房应当支付截止合同解除之日的租金，一审判决认定粤通大药房承担2019年4月8日至6月3日之间的房屋租金并无不当。 对于违约金的问题，粤通大药房在一审中提出合同约定的30万元违约金过高，一审法院对违约金进行了调整，粤通大药房上诉主张该调整后的违约金依然过高。本院认为，认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。具体分析如下： 首先，粤通大药房提出贾林海、贾晓华存在故意扩大损失的行为，理由是：1.贾林海、贾晓华未同意粤通大药房提出转租申请，要求提高租金和保证金，导致转租失败；2.2019年3月28日粤通大药房单方面通知贾林海、贾晓华撤场的事实，通知收钥匙，但对方置之不理。对此，本院认为，粤通大药房的该项抗辩理由不能成立，不能认为贾林海、贾晓华存在故意扩大损失的行为：1.租赁合同约定了在没有征得出租人书面同意的情况下，承租人无权将商铺部分转租他人或者进行分租，贾林海、贾晓华没有法律上或者合同上的义务同意粤通大药房提出的转租申请；2.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”因此，一方当事人违约后，另一方当事人应及时行使权利，以避免损失的扩大。本案中，粤通大药房应于2019年3月8日支付下一期租金，其迟延交纳的行为构成违约，贾林海、贾晓华于2019年3月29日即向一审法院起诉主张租金，并于2019年6月3日在诉讼中同意解除租赁合同，应当认定其在合理期限内积极主张自己的合同权利，并不存在怠于行使权利的情况。 其次，粤通大药房主张一审判决认定的房屋租金差价损失存在不确定性，不应纳入损失计算范围之内。对此，本院认为，贾林海、贾晓华另行将房屋出租，主张存在租金差价损失，在本质上属于可得利益损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，贾林海、贾晓华另行对外出租的租金标准、期限等应为其与案外人之间的约定，且受市场因素影响会具有一定的不确定性，并非粤通大药房在签订合同时所能预见到的，一审判决认定粤通大药房应承担该部分房租差价损失不当，应予纠正。 综上，本院根据案件的实际情况酌情确定粤通大药房应承担的违约金以四个月空置期租金88396.8元为宜。粤通大药房还应支付贾林海、贾晓华的金额为88396.8元+2407.5元+41988.48元-20000元=112792.78元。 综上所述，粤通大药房的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2334号民事判决第一项即“四川省粤通大药房连锁有限公司于本判决生效之日起10日内支付贾林海、贾晓华183387.44元”为“四川省粤通大药房连锁有限公司于本判决生效之日起10日内支付贾林海、贾晓华112792.78元”； 二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2334号民事判决第二项即“驳回贾林海、贾晓华在本案中的其余诉讼请求”； 三、驳回贾林海、贾晓华在本案中的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取计3050元，由贾林海、贾晓华负担1500元，粤通大药房负担1550元；反诉案件受理费减半收取计75元，由贾林海、贾晓华负担。二审案件受理费6100元，由贾林海、贾晓华负担3000元，由粤通大药房负担3100元 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  张卫敏 二〇一九年十二月十日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡