襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初2904号原告（反诉被告）：襄阳市港航管理局。住所地：襄阳市樊城区丹江路**。法定代表人：曾祥成，襄阳市港航管理局局长。委托诉讼代理人：高立春、熊程，湖北盛科律师事务所律师。被告（反诉原告）：史传清，女，1970年2月6日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：刘海英，湖北法正大律师事务所律师。原告（反诉被告）襄阳市港航管理局（以下简称港航局）与被告（反诉原告）史传清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港航局的委托诉讼代理人高立春，被告史传清及其委托诉讼代理人刘海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港航局向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方的租赁关系于2019年4月9日解除；2.判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金57793元整；3.判决被告立即腾退并返还原告《租赁合同》项下约定的位于樊城××××路的租赁房屋，并向原告支付房屋占有使用费，按5000元/月的标准自2019年4月9日起计算至实际返还房屋之日止；4、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告港航局变更第2项诉讼请求中的房屋租金为57523元。事实与理由：2013年12月20日，原、被告签订租房合同，约定原告将位于襄阳市××区××路港航管理处办公楼第一层西五间门面房和二楼整层的房屋租赁给被告使用，租期为五年。合同签订后，原告交付了房屋，被告一直使用至今。现合同期限已经届满，被告在合同届满前已拖欠租金40960元，原告多次安排工作人员告知被告不再继续出租房屋，但被告仍不腾退、返还房屋。原告于2019年4月9日以书面形式再次向被告送达《房屋租赁合同到期腾退通知书》，要求被告立即支付拖欠的房租57793元，并腾退交还房屋。被告在收到腾退通知书后至今未交还房屋，导致诉讼。被告史传清辩称，1.双方租赁关系并未解除，被告仍在使用租赁房屋；2.根据双方交易习惯，被告的租赁费用应从原告拖欠被告的餐费中冲抵，因为原告仍在被告处消费，合同期满之后的租赁费用仍应从相关餐费中冲抵，需双方核算；3.双方约定装修费用归承租人，现房屋面临拆迁，被告在酒店投入200万元左右的装修费用得不到补偿，不同意解除租赁关系。反诉原告史传清向法院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告对租赁房屋的装饰装修费、经营用品经营损失费、自建操作间损失费等560余万元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年12月20日，反诉原告与反诉被告签订租房合同，约定反诉被告将位于襄阳市××区××路港航管理处办公楼第一层西五间门面房和二楼整层的房屋租赁给反诉原告使用。反诉原告对该房屋进行整体装修，添置各类物品用于酒店经营，现该房屋面临拆迁，根据合同约定，如该房屋拆迁反诉被告应将装饰装修费用和扩建部分的相应赔偿款补偿给反诉原告。2018年10月10日该片区安置方案出台，该房屋拆迁后的相应补偿款，反诉被告有义务向反诉原告支付，故反诉原告提出反诉。反诉被告港航局辩称，1.合同约定的租赁期限早已届满，合同到期后，经多次协商未果，港航局向史传清送达了房屋到期腾退通知。按照租赁合同约定及腾退通知书，史传清应当立即腾退房屋；2.史传清称2018年10月10日该片区安置方案出台，无任何证据予以证明，本案争议房屋至今没有被拆迁，也无明确拆迁规划和时间，史传清在合同约定的租赁期内正常营业，截止开庭，房屋仍然可以正常使用；3.本案租赁合同期限早已届满，租赁期内未出现房屋拆迁的事实，根据合同约定，合同期满后装修部分归港航局所有，不可以移动部分，港航局不存在给予任何补偿。史传清的反诉对象错误，反诉请求无任何事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明，2013年12月20日，港航局作为甲方与史传清作为乙方签订《租房合同》一份，主要约定：甲方现有办公楼第一层西五间门面房和二楼整层，租赁给乙方经营酒店使用，租期为五年，自2013年12月28日至2018年12月28日止；年租金为6万元，半年一结，一年一清；乙方装修改造应在不改变房屋结构的基础上报甲方审定同意后方可进行，如遇国家建设和出现非人为不可抗拒因素，双方应服从大局，本合同自行终止，但产权属甲方，乙方装修费用归乙方所有；若租赁期间，出现拆迁房屋，则乙方所投入装修部分由乙方直接向拆迁方主张权利，不得向甲方主张任何权利，房屋价值除装修外的所有权利由甲方享有，与乙方无关；本合同期满或者因乙方违约导致解除合同，乙方装修部分归甲方所有，可移动部分乙方自行搬离，不可移动部分，甲方不存在给予补偿等内容。租赁期限届满后，2019年4月9日，港航局通过现场拍照录像、短信送达、电话通知等方式向史传清发出《房屋租赁合同到期腾退通知书》，载明：一、自2018年12月29日起，贵方（史传清）与我方（港航局）签订的《租房合同》因合同期满自行终止。合同到期后，我方多次通知贵方，要求立即腾退房屋并交还我方的租赁房屋，但贵方一直迟迟不予腾退。现我方以书面形式正式通知贵方，请贵方在收到此通知后两日内立即腾退租赁房屋并向我方补交拖欠的房屋租金57793元整；二、如逾期未搬离或未全部搬离，则我方默认房屋内剩余物品均为遗弃物品，我方有权自行收回房屋并清理房屋。因我方收回房屋并清理过程中所造成的任何财产损失，我方均不予赔偿；三、若贵方在规定时间内未腾退并交还房屋，我方将通过法律途径解决，要求贵方承担违约责任，支付房屋占有使用费并赔偿相应的损失。另查明，港航局自认用餐费抵扣房屋租金259310元，但截止到2019年4月8日，史传清尚欠租金57523元，其中2018年12月28日，租赁期限内欠40690元；2018年12月29日至2019年4月8日期间欠16833元。史传清认可用就餐费抵扣房租的事实，但是对数额不认可，并举出2011年至2012年、2019年5至7月的就餐单，证明双方之间的就餐费未核算，港航局在其经营的酒店就餐的行为证明其允许其继续租赁。对此，港航局不予认可。还查明，2007年前，史传清在酒店的后边，港航局院内建有一厨房操作间。2007年4月，港航局发包给他人，以包工包料的形式将该厨房操作间拆除重建，花费56000元。截至目前，租赁房屋没有实际拆迁，房屋使用功能正常。上述事实，有襄阳市规划局红线图、房屋资产卡片、租房合同、房屋租赁合同到期腾退通知书、短信送达记录、现场送达照片、通话录音、就餐单据、河片区三江口选房凭证、襄阳市樊城区住房和城乡建设局出具的证明、襄阳市棚户区改造工作领导小组办公文件、史传清投入明细、图片、关于建二层楼的请示、计划拨款通知单、建筑承包合同、统一发票、法律顾问合同、情况说明、四组公务接待预审批单、结算清单、被告出具的发票、点菜单、刷卡记录、支付结算回单及双方的陈述证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，港航局与史传清签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。依据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方《租房合同》约定的租赁期限于2018年12月28日到期后，双方未再续签书面合同，虽然港航局诉称在合同届满前已通知史传清终止合同，史传清不予认可，港航局没有提供相关证据证实其在租赁期限届满前通知史传清终止合同，史传清仍继续使用租赁房屋，双方之间形成不定期租赁关系，但依据法律规定，当事人可以随时解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2019年4月9日，港航局以书面形式通知史传清解除双方的租赁合同，租赁关系应于2019年4月9日终止，故对港航局请求依法确认双方的租赁关系于2019年4月9日解除的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。本案中，史传清至今未将房屋返还给港航局，故对对港航局要求史传清将案涉房屋腾退并返还的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金和占有使用费的数额问题，合同约定的租期2013年12月28日至2018年12月28日期间的房屋租金300000元（60000元×5年＝300000元），扣除港航局自认用餐费抵扣部分259310元，尚欠租金40690元（300000元－259310元＝40690元）；不定期租赁期间即2018年12月29日至2019年4月9日期间租金为17000元（5000元÷30天×102天＝17000元），故截止2019年4月9日史传清尚欠房屋租金57690元（40690元＋17000元＝57690元）；房屋占有使用费按照每月5000元的标准，自2019年4月10日起计算至实际返还房屋之日止。对港航局要求史传清支付租金、房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。史传清辩称所欠租赁费用仍应从相关就餐费中冲抵后予以核算的理由，港航局予以认可，史传清可另案起诉，本院不予合并处理。对史传清提出的装饰装修费及扩建部分损失的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百一十三条规定，原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按撤诉处理。本案中，本院已通知史传清缴纳诉讼费，因其未全额缴纳，故按撤回起诉处理，另行裁定。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下：一、确认襄阳市港航管理局与史传清之间的房屋租赁合同关系于2019年4月9日解除；二、史传清于本判决生效之日起十日内将襄阳市樊城区丹江路港航管理处办公楼第一层西五间门面房和二楼整层的房屋返还给襄阳市港航管理局；三、史传清于本判决生效之日起十日内支付襄阳市港航管理局房屋租金57690元和房屋占有使用费（占用费按照每月5000元的标准，自2019年4月10日起计算至实际返还房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1245元，由史传清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈小俐人民陪审员  杨 伟人民陪审员  刘喜东二〇一九年十二月十七日法官助理周艳书记员兰敏