江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初5708号原告：中国农业银行股份有限公司如皋市支行，住所地如皋市如城街道中山西路58号。负责人：石慧，行长。委托诉讼代理人：石磊，女，中国农业银行股份有限公司如皋市支行员工。被告：王宁宁，女，1987年12月12日生，汉族，住海安县。被告：王则余，男，1962年2月4日生，汉族，住海安县。被告：韩加云，女，1964年4月18日生，汉族，住海安县。以上三被告共同委托诉讼代理人：张勇飞，北京市惠诚（南通）律师事务所律师。被告：南通名泰房地产开发有限公司，住所地如皋市如城街道阳光花苑17幢15、16号营业房。法定代表人：张洪妹，执行董事兼总经理。原告中国农业银行股份有限公司如皋市支行（以下简称农业银行）与被告王宁宁、王则余、韩加云、南通名泰房地产开发有限公司（以下简称名泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院2016年6月13日立案受理后，适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人石磊以及被告王宁宁、王则余、韩加云共同委托代理人张勇飞到庭参加诉讼，被告名泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告农业银行向本院提出诉讼请求：1、被告王宁宁偿还贷款本金959106.19元及利息16576.49元（暂算至2016年5月17日，此后至本金还清之日止的利息按合同约定计付）；2、被告王则余、韩加云、名泰公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告有权对被告王宁宁所有的案涉抵押房产享有优先受偿权；4、四被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2011年11月7日，原告与四被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定：被告王宁宁向原告借款108万元，用于购买位于如皋市如城街道蒲行新村汇景名豪东区6幢1001室的房产，借款期限240个月，执行浮动利率，利率为中国人民银行同期基准利率上浮6%，采用等额本息还款法。为保证还款，被告王宁宁以所购房产作抵押，被告王则余、韩加云提供连带责任保证担保；同时约定在取得房地产权利证书并办妥以原告为权利人的他项权证前由被告名泰公司提供连带责任保证担保。合同签订后，抵押房产在房交所办理了抵押预告登记手续。2011年11月18日，原告向被告王宁宁发放贷款108万元，王宁宁取得款项后，陆续还款至2016年1月。后被告王宁宁未能按约还款，原告多次要求还款未果。至2016年5月17日，被告王宁宁结欠贷款本金959106.19元及利息16576.49元。四被告均违约，应承担责任。被告王宁宁、王则余、韩加云辩称：对诉状中金融借款的事实没有异议；对于2011年11月15日双方签订的《个人购房担保合同借款》约定的双方权利和义务的内容没有异议。三答辩人现在无力偿还贷款，提出如下处理意见：1、由本案保证人之一名泰公司对案涉房屋进行回购；2、答辩人已将案涉房屋委托中介公司出售，待出售后所得房款偿还案涉借款。被告名泰公司未答辩，四被告均未提供证据。经审理查明，2011年11月7日，被告王宁宁、王则余、韩加云、名泰公司与原告农业银行签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告王宁宁向农业银行借款108万元整用于购买如皋市如城街道蒲行新村汇景名豪东区6幢1001室，借款期限240个月；借款利率为浮动利率：以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮6%后确定，自贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月的借款发生日对应日；借款采用保证、阶段性保证+抵押的担保方式，即由王则余、韩加云提供保证担保，阶段性保证人名泰公司提供保证担保，抵押人王宁宁以所购房产提供抵押担保；上述保证均为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日（债务提前到期之日）起二年，借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，债权人可就物的担保实现债权，也可要求保证人承担保证责任；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；逾期还款的罚息利率在合同借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款，有权提前行使担保权。被告王宁宁作为借款人、抵押人签名，被告王则余、韩加云、名泰公司作为保证人分别签名与盖章，原告亦在合同上盖章。同年11月14日，双方就案涉房屋在如皋市房地产监理所办理了预购商品房抵押权预告登记。2011年11月18日，原告按约发放贷款108万元，借据载明的执行利率为年利率7.473%，到期日为2031年11月17日，还款日为每月18日。此后，被告自2011年12月起按约还款至2016年1月18日共50期，共计归还借款本金120893.81元、利息299215元，自2016年2月起未能按约还款。至2016年5月17日，尚结欠借款本金959106.19元、利息16576.49元。原告索款无着，遂诉至本院，请求判如所请。审理中，原告申请保全四被告价值120万元的财产，本院依法作出裁定并采取保全措施。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。合同签订后，原告按约发放贷款108万元，被告王宁宁按约偿还部分借款本息后，未能继续履行还款义务，原告按约要求提前收回贷款，应予支持，被告王宁宁应按约偿还下余借款本息。原、被告约定的逾期罚息利率标准不违反法律法规的规定，原告据此主张逾期利息，本院照准。被告王则余、韩加云为案涉借款提供连带责任保证，被告名泰公司在办妥抵押登记手续完成之前对借款亦提供阶段性连带责任保证，则保证人应按约承担保证责任，在承担保证责任后可依法向债务人王宁宁追偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，房产等不动产的抵押权自登记时设立。本案中，原告与被告王宁宁约定以所购房屋为借款提供抵押，则抵押条款对双方当事人具有约束力，但抵押合同的生效仅是物权发生变动的原因行为，抵押权是否设立取决于是否存在处分行为即登记。本案涉案房产仅办理了抵押权预告登记手续，并未办理抵押登记，故抵押权尚未依法设立，原告尚未依法取得合法有效的抵押权，故亦无法行使抵押权利。在具备办理抵押登记条件而抵押人怠于协助办理时，债权人可起诉要求抵押人继续履行合同办理抵押登记，或在抵押人违约明确拒绝协助办理时，可向对方主张违约责任。庭审中，原告称被告王宁宁所购买的房屋在2014年已经具备办理房屋产权证的条件，原告多次催办，被告王宁宁仍未办理。但原告未提供案涉房屋可以办理房屋产权证而被告王宁宁怠于行使权利的证据，亦未提供原告催办的相关材料，故原告对此应承担举证不能的法律后果。原告要求对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院本院不予支持。被告名泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为其放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条、第二百零三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王宁宁于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司如皋市支行借款本金959106.19元及利息（暂计算至2016年5月17日为16576.49元，此后自2016年5月17日起至实际给付之日止的利息按个人购房担保借款合同约定的标准计算）。二、被告王则余、韩加云、南通名泰房地产开发有限公司对被告王宁宁的上述债务承担连带给付责任。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告王则余、韩加云、南通名泰房地产开发有限公司在承担保证责任后可持本判决书向被告王宁宁追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司如皋市支行其他诉讼请求。案件受理费13555元、保全费5000元，合计18555元，由被告王宁宁、王则余、韩加云、南通名泰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13555元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长  黄爱平代理审判员  洪 宇人民陪审员  汪 平二〇一六年十月二十七日书 记 员  许建国附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条第一款借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第二百零三条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。