上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初8062号原告：张萱，女，1973年10月27日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛颖，上海中夏旭波律师事务所律师。被告：高某某，女，1966年9月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。法定代理人：王牧芳，系被告母亲，住上海市杨浦区三门路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：裴立超，住上海市闵行区。原告张萱诉被告高某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，因案情复杂，本院于2016年6月12日依法裁定本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告张萱及委托代理人李晓茂、辛颖，被告高某某的法定代理人王牧芳及委托诉讼代理人裴立超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萱向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告高某某继续履行房地产买卖协议，协助原告办理位于闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；2、被告支付原告违约金人民币(币种下同)20万元，律师费2万元。诉讼过程中，原告表示如判决支持房地产买卖协议继续履行，放弃违约金和律师费的请求。事实和理由：2012年3月30日，原告张萱通过上海富顺房地产经纪有限公司居间购买被告高某某位于闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室的房屋，约定房屋总价为110万元。协议签订后原告共支付被告房款70万元，并于2012年7月入住系争房屋。双方还约定，过户时原告将尾款支付给被告。但被告以房价上涨、出售价格便宜为由至今拒绝办理过户手续，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。原告张萱为支持其上述诉称事由，向本院提交如下证据：1、《春都路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖协议》、《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》，证明原告张萱与被告高某某就闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜签订了合同，并就房产出让金额、付款方式、违约责任等作了详细的约定；2、定金收据、首付款收据、收据及收条，证明原告先后向被告支付了定金及购房款共计70万元，剩余的40万元购房款已在法院的代管款账户上；3、证明1份，证明原告经房地产中介居间介绍购买了涉案房屋，并于2012年3月31日由中介业务员陈某协助办理了该房屋交接手续后入住至今；4、通知书，证明原告曾于2015年8月11日发函要求被告及中介公司协助办理房屋过户登记手续；5、房地产登记薄、房地产登记信息，证明涉案房屋是登记在被告一人名下的动迁安置房，目前符合过户条件(该房屋于2015年8月22日已符合过户条件)；6、通话录音资料三组，(2014年1月3日原告与被告委托人胡灿、1月13日原告与被告委托人胡灿、7月7日原告与被告)，证明被告同原告进行对话时思路清晰，不存在XXX疾病症状；7、被告与开发商就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》，证明2012年原被告签订房屋买卖合同当时，被告具备民事行为能力；8、证人中介公司业务员陈某当庭证言，证明涉案房屋是裴立超通过电话挂牌，且签订买卖合同时裴立超也在现场，并表示同意卖房，后根据协议约定将卖方挂牌时存放在中介的房屋钥匙交给了买方。房屋符合过户条件时，原告要求过户，但被告不同意。被告高某某辩称：首先，原告张萱与被告高某某签订的房屋买卖合同应属无效，不应继续履行。理由为：一、被告于2006年患有XXX疾病，并于2014年被确诊为精神分裂症，2016年经鉴定为精神XXX残疾，为无民事行为能力人。房屋买卖为重大事项，合同签订应得到被告监护人的同意。未经监护人即法定代理人的同意，被告的行为不能产生法律关系的发生、变更和消灭的效果；二、涉案房屋是动迁安置房，签订买卖合同是在限制转让的三年期间内，合同违反了相关法律规定；三、该房屋是被告与前夫裴立超、女儿裴晓纹共同共有，被告无权处分。其次，原告诉请的违约金和其他费用因合同无效，故没有法律依据。综上，请求驳回原告张萱的诉讼请求。被告高某某为证明其上述辩称，向本院提交如下证据：1、上海市黄浦区精神卫生中心门诊记录及诊断意见书，证明被告一直患有XXX疾病；2、涉案房屋的房地产权证，证明涉案房屋权属情况；3、信访答复，证明涉案房屋是动迁安置房屋，属被告与裴立超、裴晓纹共同共有；4、离婚判决生效证明，证明被告与裴立超于2006年6月离婚。经庭审质证，原告张萱对被告高某某所举证据的真实性无异议，但认为精神卫生中心的门诊记录没有完整的病历印证，且没有持续的就诊和治疗记录，不能证明被告在签订房屋买卖合同时存在XXX疾病；信访答复与本案不具有关联性。被告对原告提交的证据1真实性无异议，认可为被告本人所签，但该房屋买卖协议属无效的，被告代理人裴立超在签合同当时曾向被告提出不要卖房的，但被告表示产证上是其名字，让裴立超不要讲话；证据4通知书没有收到过；对证据6电话录音不予认可，原被告确实在2014年7月7日通过电话，原告与被告委托人的电话内容不清楚，但被告当时确实聘请了律师与原告沟通；对证据8证人陈某的证言不予认可，代理人裴立超也不记得是否由其挂牌出售涉案房屋；对原告所举证据2、3、5、7不持异议。此外，被告代理人裴立超当庭表示，在签订涉案房屋买卖合同当时其也不知道被告高某某患有XXX疾病；被告法定代理人王牧芳补充陈述，被告因患XXX疾病在2007年被送至苏州亲属家中治疗，2012年3月期间及之后均是和父母共同居住，对被告出售房屋其是清楚的，因为被告一直吵着要卖房。本院结合当事人所举证据及庭审陈述，认定本案事实如下：位于本市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室的涉案房屋为动迁安置房，2013年9月30日核准登记于被告高某某名下。2012年3月30日，被告高某某(卖售方，签约甲方)在其前夫裴立超(即被告委托诉讼代理人)陪同下与原告张萱(买受方、签约乙方)签订《房地产买卖协议》一份，约定甲方出售房屋坐落于闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室，权利人为甲方高某某，建筑面积85.25平方米，总房价款为110万元。乙方应支付首期房价款45万元，第二期房款25万元于2012年12月18日前支付甲方，剩余房价款40万元乙方于过户前支付。当日，原被告双方及中介经办人陈某还签订《春都路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖协议》一份，约定：1、甲方于该小区可办理房产证后30天内向闵行区房产交易中心办理房屋产权登记手续，手续费由甲方自行承担，并在一个月内以书面形式通知乙方及居间方，乙方在接到通知后30天内签订正式买卖合同；2、该物业成交价格为110万元，交易双方税费全部由乙方依据法律法规承担；3、甲方承诺于乙方付齐定金45万元后交付房屋给乙方，且乙方对该物业拥有使用权，第二笔房款25万元于2012年12月18日前支付，余下房款甲乙双方可另行协商支付时间，但最晚不得晚于过户当日，若乙方需贷款购买此物业，则过户前需出具银行贷款合同；4、由于政府出台的各项限购以及房产税等政策，乙方有权为规避税款等原因而修改受让该房屋的产权人，但不得延误甲方的收款时间，以及不得损害甲方经济利益，甲方需积极配合；5、违约责任，现甲乙双方已经知晓该物业的具体情况，居间方已经告知双方交易具体信息和交易流程和交易中可能会产生的风险，若产生违约与居间方无关。甲方若违约须赔偿乙方三倍已收款项并在款项到账后无偿将该物业提供给乙方使用半年，若乙方已经将春都路XXX弄XXX号XXX室房屋装修，甲方还须赔偿装修费10万元，乙方如若违约，甲方已收款项不予退还，并在一个月内归还甲方该物业。违约方还须向居间方赔偿居间服务费22,000元，期间若发生任何诉讼行为，违约方承担所有费用，包括所有诉讼费、律师费，以及期间发生的其他交通费、误工费等。该协议为签订正式合同之前的最终协议，若与之前签订的协议有冲突，以此协议为准，并经居间方确认。上述协议签订当日，原告张萱向被告高某某支付了45万元首期房款。后陆续向被告支付其余购房款，至2013年1月11日止，原告共计向被告支付购房款70万元。另，2012年3月31日，被告通过居间方向原告交付了涉案房屋，原告装修后入住至今。另查明，2014年1月，被告高某某向原告张萱提出解除双方签订的上述房屋买卖协议，双方经多次协商未果，原告遂以讼称事由诉至本院。本院认为，本案争议焦点为原被告双方签订的房屋买卖协议是否属无效。被告高某某称其长期患有XXX疾病，2012年出售该房屋时正值发病期，不具有民事行为能力，而房屋买卖协议未经其监护人同意，且涉案房屋应属被告与前夫裴立超、女儿裴晓纹共有，被告无权处分，故属无效，被告并提供精神卫生中心就诊记录、XXX残疾人证及信访答复予以佐证。原告张萱则认为，被告出售涉案房屋时精神正常，思维及语言表达清晰，具有民事行为能力，且其前夫裴立超亦在签约现场，后因房价大涨，被告故而毁约，协议不存在无效情形。原告并提供了电话录音、证人证言等证据证明。对于双方所立房屋买卖协议的效力，本院结合协议的内容、签约过程、合同履行情况、被告的病史诊断等因素，综合分析如下：首先，本案原被告经房地产经纪公司居间签订的房屋买卖协议，就双方的权利义务约定明确，交易条件和流程符合转让动迁安置房的一般交易习惯，并不存在明显损害一方利益的情形，协议签订后，原告向被告支付了购房款，被告亦交付了房屋，双方均按约履行了各自义务，从合同签订、履行情况来看，难以看出被告当时存在不具有民事行为能力的情形；其次，根据被告高某某的就医记录可以看出，被告曾于2007年被送往精神卫生中心，但并未确诊患有精神疾患，其虽自2014年后有较为频繁的精神疾患就诊记录，并被诊断为精神分裂症，然而并不能依该病情当然认定被告为无民事行为能力人，更不能据此推断出被告在2012年出售房屋时已无民事行为能力，况且被告的前夫裴立超亦表示其在出售房屋的时候也不知道被告患XXX疾病，因此，本院难以采信被告认为签订房屋买卖协议时其所患XXX疾病期，属无民事行为能人的观点；最后，退一步讲，即使被告因精神疾患病发，在2012年出售房屋当时并不具备完全民事行为能力，但其监护人，即同住父母完全清楚其出售房屋，并未表示异议。因此，被告认为双方的房屋买卖合同因被告签约当时属无民事行为能力人故而无效的观点，不能成立。此外，关于被告是否存在无权处分的问题，基于不动产物权登记公示原则，被告高某某是涉案房屋产权登记的唯一权利人，其当然享有处分收益的权利，不存在无权处分，且被告辩称其他权利人裴立超当时也在协议签订现场陪同被告处理房屋出售事宜，因此，被告主张无权处分的抗辩意见，不能成立。综上所述，原被告签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。现涉案房屋已符合动迁安置房转让过户的政策性条件，原告要求继续履行合同，将房屋过户登记至原告名下的诉请，本院予以支持。根据双方的协议约定，交易产生的相关税费应由原告负担，并应在过户登记同时将剩余的购房款40万元支付给被告。另，鉴于原告表示在合同继续履行的情况下，放弃追究被告的违约责任和损失赔偿，故对原告诉请的违约金和律师费，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张萱与被告高某某于2012年3月30日签订的《房地产买卖协议》、《春都路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖协议》继续履行；二、被告高某某于本判决生效之日起五日内配合原告张萱办理上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记手续，交易产生的相关税费由原告张萱负担；三、原告张萱于办理上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续当日向被告高某某支付购房款40万元。案件受理费9,200元，财产保全费5000元，由被告高某某负担(于本判决生效之日起五日内直接向原告张萱支付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐寨华人民陪审员  赵春慧人民陪审员  王延青二〇一六年十二月十六日书 记 员  李 震附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任