上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初16159号原告：杨官浩，男，1963年11月4日出生，汉族，住上海市青浦区。原告：杨美强，女，1969年11月9日出生，汉族，住上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李鑫宇，上海衡茂律师事务所律师。被告：上海意邦资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。委托诉讼代理人：张尚志，男。原告杨官浩、杨美强与被告上海意邦资产管理有限公司(以下简称意邦资产公司)、上海意邦置业有限公司(以下简称意邦置业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序。同年9月24日，本案公开开庭进行了第一次审理。两原告共同委托诉讼代理人吕海岩到庭参加诉讼，被告意邦资产公司、意邦置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。12月2日，因案情复杂，本案依法转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。12月12日，上海铁路运输法院以(2019)沪7101破81号受理意邦置业公司破产清算案件，原告撤回对被告意邦置业公司的起诉。12月26日，本案公开开庭进行了第二次审理，两原告共同委托诉讼代理人吕海岩、被告意邦资产公司委托诉讼代理人张尚志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨官浩、杨美强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与意邦资产公司之间的房屋委托管理协议，意邦资产公司向原告腾退上海市青浦区北青公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称505室房屋)；2.判令意邦资产公司向原告支付保底经营收益人民币410,352.51元；3.判令意邦资产公司向原告支付房屋占有使用费(自2019年第三季度起按每月18,318元支付至505室房屋实际腾退之日止)；4.判令意邦资产公司向原告支付逾期付款违约金82,070.50元；5.判令意邦置业公司对意邦资产公司的上述债务承担一般保证责任。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令意邦资产公司支付原告505室房屋2018年1月1日至2019年12月31日(2018年第一季度至2019年第四季度)欠付的428,201.60元保底经营收益；2.判令意邦资产公司支付原告逾期付款违约金，以未付款项的日万分之五分期间段计算。事实与理由：就原告所有的505室房屋和上海市青浦区北青公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称506室房屋)，原告与意邦资产公司签订房屋委托管理协议。按约定，就505室房屋，意邦资产公司自2016年1月1日起应按季度(每季度第二个月28日前)向原告支付保底经营收益，每月18,318元。截至起诉前，意邦资产公司就上述两套房屋共计向原告支付了794,151.89元保底经营收益，此后未付款。由于意邦资产公司支付时未明确所付款项对应的房屋和期间，现原告明确：意邦资产公司支付了505室房屋2016年1月1日至2017年12月31日(2016年第一季度至2017年第四季度)的税后保底经营收益和506室房屋2016年1月1日至2017年9月30日(2016年第一季度至2017年第三季度)的税后保底经营收益共计794,151.89元。就505室房屋，意邦资产公司欠付2018年1月1日至2019年12月31日(2018年第一季度至2019年第四季度)的税后保底经营收益。每月税前保底经营收益为18,318元、每季度税前保底经营收益为54,954元，同意意邦资产公司按照2.6%的标准代扣代缴相应税费，故意邦资产公司就505室房屋共计欠付428,201.60元。协议约定逾期付款违约金的计算标准为未付款项的日百分之三，现原告自愿降低逾期付款违约金计算标准，按未付款项的日万分之五计算。请法院判如所请。原告提供以下证据：房屋委托管理协议、保证合同、上海市房地产权证、存款金融交易明细查询单。被告意邦资产公司辩称：除欠付金额外，被告对原告主张的事实与理由以及提交的证据均无异议。经被告核算，505室房屋每季度税后保底经营收益为53,460.47元，欠付2018年第一季度到2019年第四季度8个季度，故共计欠付427,683.76元。同意按未付款项的日万分之五分期计算逾期付款违约金。被告提供以下证据：税收缴款单一组，证明505室房屋经营收益的扣税标准为0.1%的印花税、2.5%的营业税。当事人对双方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：505室房屋所有权人系杨官浩、杨美强。2012年10月16日，原告与意邦资产公司签订房屋委托管理协议，约定：委托期限自2014年1月1日起至十年后止；月保底经营收益为18,318元；支付时间为每季度第二个月28日前；因经营收益产生的税费由原告自行承担，由意邦资产公司代为缴纳并有权从应付的经营收益中直接扣除；逾期付款违约金按未付款项的每日百分之三计算。2012年10月16日，原告与意邦资产公司、意邦置业公司签订保证合同。另查明：2016年11月11日，意邦资产公司以“2016年1-2季度租金”为名，向杨美强卡号为XXXXXXXXXXXXXXXX的银行账户付款104,291.02元和105,072.44元，共计209,363.46元。2016年12月27日，意邦资产公司以“2016年3季度返款”为名，向杨美强付款52,145.51元和52,536.22元，共计104,681.73元。2017年3月23日，意邦资产公司以“2016年4季度返款”为名，向杨美强付款52,536.22元和52,145.51元，共计104,681.73元。2017年5月27日，意邦资产公司向杨美强付款53,861.03元和53,460.47元，共计107,321.50元。2017年7月14日，意邦资产公司向杨美强付款53,460.47元和53,861.03元，共计107,321.50元。2018年5月2日，意邦资产公司通过中国民生银行XXXXXXXXXXXXXXX的银行账户向杨美强付款160,781.97元。综上，意邦资产公司就505室、506室房屋已向原告支付保底经营收益共计794,151.89元。本院认为，原告与意邦资产公司签订的房屋委托管理协议系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现意邦资产公司拖欠款项显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求意邦资产公司支付保底经营收益和逾期付款违约金之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于意邦资产公司欠付505室房屋保底经营收益的期间，原告明确为2018年1月1日至2019年12月31日(2018年第一季度至2019年第四季度)，双方均无异议，本院予以确认。关于逾期付款违约金的计算标准，原告自愿调至未付款项的日万分之五，系对自身权利的处分，于法无悖，且双方均无异议，本院予以确认。关于505室房屋每季度税后保底经营收益数额，原告同意按照0.1%印花税和2.5%营业税的标准由被告代扣代缴相应税费，即每季度税后保底经营收益为53,525.20元。被告辩称505室每季度税后保底经营收益应为53,460.47元，未提出相应证据，但在庭审中明确505室房屋每季度税前保底经营收益为54,954元，被告需代扣代缴2.6%的税费。本院认为，原、被告均明确505室房屋的每季度税前保底经营收益为54,954元，以及被告需按协议约定代扣代缴2.6%的相应税费。以此计算出505室房屋每季度税后保底经营收益应为53,525.20元，而非被告辩称的53,460.47元。被告意邦资产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次庭审，应视为放弃庭审中享有的相应诉讼权利，对此可能产生的不利法律后果，由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨官浩、杨美强2018年1月1日至2019年12月31日(2018年第一季度至2019年第四季度)保底经营收益共计428,201.60元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告杨官浩、杨美强逾期付款违约金(2018年第一季度违约金以53,525.20元的日万分之五自2018年3月1日起计算到实际支付之日止；2018年第二季度违约金以53,525.20元的日万分之五自2018年5月29日起计算到实际支付之日止；2018年第三季度违约金以53,525.20元的日万分之五自2018年8月29日起计算到实际支付之日止；2018年第四季度违约金以53,525.20元的日万分之五自2018年11月29日起计算到实际支付之日止；2019年第一季度违约金以53,525.20元的日万分之五自2019年3月1日起计算到实际支付之日止；2019年第二季度违约金以53,525.20元的日万分之五自2019年5月29日起计算到实际支付之日止；2019年第三季度违约金以53,525.20元的日万分之五自2019年8月29日起计算到实际支付之日止；2019年第四季度违约金以53,525.20元的日万分之五自2019年11月29日起计算到实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,723元，减半收取计3,861.50元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 重人民陪审员  叶引芳人民陪审员  朱慧芳二〇一九年十二月三十一日书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。