河北省张家口市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0702民初1359号 原告尹双全，男，1949年10月11日出生，汉族，现住张家口市经济开发区。 委托代理人李凤武，男，1950年5月15日出生，汉族，现住张家口市经济开发区。 被告李全，男，1972年4月12日出生，汉族，现住张家口市桥东区。 委托代理人马丽云、陈晓丹，河北国器律师事务所律师。 第三人李明，男，1972年4月12日出生，汉族，现住张家口市桥东区。 委托代理人李盛，男，1974年11月25日出生，汉族，现住张家口市桥东区，系李明的弟弟。 第三人张家口民生房地产开发有限公司。住所地张家口市桥东区建国路7号4号楼。 法定代表人李军，该公司董事长。 委托代理人乔晓靖。 原告尹双全与被告李全、第三人李明、张家口民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序，开庭进行了审理。原告尹双全及其委托代理人李凤武，被告李全及其委托代理人马丽云、陈晓丹，第三人李明的委托代理人李盛，第三人民生公司的委托代理人乔晓靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹双全向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付欠款本息27363583.64元；2.判令被告自2016年9月1日起继续按月利率2%给付逾期利息至实际清偿之日；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：张家口市老鸦庄农村信用合作社（以下简称老鸦庄信用社）在纬一路北侧有1743㎡的综合用地一块，因其缺乏资金建设，经与原告协商，于2006年转让给原告，但转让后由于各种原因一直未办理变更登记手续。后原告出资在该土地上建设了商业用房一处，地上五层、地下一层，建筑面积约4000㎡。虽然未完成变更登记手续，但原告与老鸦庄信用社对该土地及房屋所有权归原告所有、由原告自行使用和支配无异议。2008年6月5日，当时工程主体基本完成，时任信用社主任的被告带着尹江（原告本人不认识尹江）找到原告本人，说愿意购买该栋楼房，经双方协商，最终确定以18000000元的价格出售。合同签订后，尹江汇购房款5000000元，后尹江去世，此后一切付款及楼房事务均由李全支付及处理。2008年10月期间被告累计支付了2500000元以后，被告与原告协商先进行酒店装饰，并承诺楼房所欠房款近期偿还，但一直未付。另张家口市城郊农村信用合作联社茶坊信用社（以下简称茶坊信用社）的原贷款户张家口市燕通资讯有限公司因到期贷款未归还，茶坊信用社通过诉讼追索债权，取得经济开发区1号燕通住宅楼一栋7层。上述房屋经茶坊信用社公开拍卖，原告拍得上述房屋，但因土地纠纷不能及时办理过户手续。原告取得房屋后，将其中A单元602、702，C单元601、701，C单元602、702号楼房转让给被告，约定房屋总价款为1164440元，加上其他费用，合计房价款为1260800元。签订合同首付200000元，2009年底付房屋总价的60%-70%，剩余房款2010年5月底付清。被告仅首付200000元后再未支付剩余房价款，经原告一再催要未果。且在上述两笔交易期间，被告向老鸦庄信用社借款4000000元并由原告提供担保，到期后被告未归还借款，由原告承担保证责任还款，因此被告仍拖欠原告借款4000000元及利息。为此经双方核对账目，于2015年1月7日签订还款协议，被告确认于签订协议时共拖欠原告转让款本息合计22800000元，约定被告分别于2015年4月15日和7月31日前归还原告。但约定时间到期后，被告依旧没有履行还款义务。 被告李全辩称：我不是本案的适格被告，原告也不是适格原告。盛华大街20号商业楼的买卖双方为张家口市雅达建筑装潢工程有限公司（以下简称雅达公司）和民生公司，原告对相应国有土地没有处分权，对涉案房屋也没有所有权，房产证载明的房屋所有权人是老鸦庄信用社。对于燕通公司的楼房的买卖协议的相对方是李明，与被告无关。原告主张的欠款数额不真实，且其按月利率2%计算利息没有任何依据，不应支持。被告未完全支付房款是在行使不安抗辩权，因为原告在老鸦庄信用社有大笔贷款未归还，其不可能按约定办理房屋过户手续。如果原告办理相应房产的过户手续，被告愿意给付剩余欠款本金。此外，原告诉称的4000000元贷款的借款主体是民生公司，已作为房款给付原告，原告无权在本案中主张清偿贷款，贷款事宜不应在本案中审理。 第三人李明、民生公司的答辩意见同被告李全的答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下：老鸦庄信用社原有坐落于纬一路北侧宗地面积为1734㎡的土地的使用权，经与张家口市高新技术产业开发区管理委员（以下简称高新区管委会）协商，双方同意将该宗土地使用权转让给雅达公司，并于2006年1月25日签订国有土地使用权转让合同。之后原告出资在该宗土地上建设商业用房一处（地上五层、地下一层）。2008年6月5日，原告以雅达公司名义（甲方）、尹江以民生公司名义（乙方）签订房屋买卖协议书，约定：“甲方根据土地及规划建筑红线批准，在桥东区纬一路北侧老鸦庄信用社院内新建框架营业楼一栋，地上五层，地下一层，建筑面积约4200平方米，该工程建设用地及报建项目是以“张家口市老鸦庄农村信用合作社”审批建设的……2008年8月15日交付使用，办理验收手续。以现已完成的工程量为依据，新发生工程量、人工材料及工程增加或变更以实际发生进行追加工程造价。楼造价确定共计总造价为18000000元（办理过户手续、税金双方各负担50%）。协议签订后预付10000000元，剩余款12月中旬一次性付清。”该协议双方均未加盖公章，原告称甲方实际就是其个人，雅达公司出具证明证实原告对该房产有处分权，与公司无关；对于尹江以民生公司名义签订合同，原告称是时任信用社主任的被告因身份问题不便直接出面，带尹江来协商购房事宜，并因被告的要求写了民生公司的名义，尹江只是经办人，实际代表的是被告，合同未加盖民生公司公章，尹江也不是民生公司的法定代表人，也无民生公司授权，所以对公司不发生效力，实际形成了原告和尹江个人之间的买卖合同。合同签订后，尹江支付了5000000元房款。之后尹江去世，原告称被告与其协商正式接手了涉案房产，并陆续支付了部分剩余房款。2009年1月，经决算，该商业用房决算增加工程款696000元，原告向被告要求增加该款项。另外，茶坊信用社通过诉讼程序取得张家口市燕通资讯有限公司名下的坐落于经济开发区1号燕通住宅楼1栋7层的所有权，后原告通过拍卖取得该楼的所有权，并于2009年5月11日将其中的A单元602、702，C单元601、701，C单元602、702号楼房出售，签订买卖合同的相对方为茶坊信用社和李明。原告称之所以是李明签字，都是被告的安排，原告称其与李明并不熟悉，是向被告明确核实并得到指示后才让李明签的合同并交付了房屋，实际的买方就是被告。合同签订后买方以民生公司名义支付了200000元购房款，原告称是因被告要求出具收据时注明是民生公司交付房款，也说明并不是李明购房。对此争议，被告称买该三套房与其无关。第三人李明称房屋是其所买，之所以未付剩余房款是因为原告不能办理房屋过户手续。2014年12月26日，原告向被告出具购房款支付明细表（其中包括商业房款合同约定款、决算增加款、燕通楼三套房款），载明截止2014年11月20日尚欠本金8203232元，利息14562430.29元（月利率2%，分段计算），物业费欠款8384元，合计22774046.29元，被告在该明细表上签字确认。2015年1月7日，原告（甲方）、被告（乙方）双方又签订还款协议，约定：“甲乙双方经协商就亿豪酒店产权转让及欠款的归还问题，达成如下一致意见，1.甲方所有的亿豪酒店已转让给乙方，截止到2015年1月2日，乙方共欠甲方亿豪酒店及相关楼房产权的转让款共计22800000元。2.乙方定于2015年4月15日前给付甲方欠款3000000元，其余款项于2015年7月31日前全部付清。”对于被告签字确认的明细表，被告称明细表所列欠款不真实，不认可利息的计算方式，期间用银行贷款4000000元偿还了房款，应当扣除。另外原告签字收到过930000元未计算，未签字收取过5066元，另外原告在亿豪酒店消费51566元应当扣除。原告认可收到4000000元房款和签字的930000元，同意从明细欠款本金中扣除，重新核算欠款本金及利息。对于还款协议，被告称不是其真实意思表示，原告无权处分亿豪酒店房产，协议无效。此外，对于原告主张被告给付4000000元贷款及相应利息。经查明，该4000000元贷款的借款人是民生公司，并不是被告，原告也不是担保人，故与原、被告均无法律关系，不属于本案审理范围，不予处理。此外，本院通知民生公司出庭参加诉讼，民生公司代理人对本院当庭核实的问题均回答“不清楚”。庭审中，原告提交了国有土地使用权转让合同两份、高新区管委会证明一份、房屋所有权证和土地证各一份、茶坊信用社授权委托书一份，房屋买卖协议一份、房屋买卖合同一份、收据一份、结算通知单四份、工程补充协议一份及决算书两份、购房款支付明细表一份、还款协议一份、老鸦庄信用社证明两份、雅达公司证明两份。以上证据均有相关方签字或盖章，在无相反证据的情况下，对其证明内容予以采信。被告提交了原告签字的票据七张、会员卡充值记录一份、酒店消费明细三张。对于涉及930000款项的七张票据予以采信，对于充值记录和消费明细，因无原告签字认可，真实性无法确认，不予采信。 本院认为：涉及高新区管委会、老鸦庄信用社和雅达公司的证据可以形成证据链，能够充分证明原告对涉案商业楼及宗地具有处分权，是实际权利人；此外，茶坊信用社的授权委托书和证明也能够证实原告对燕通住宅楼的三套房具有处分权，是实际权利人；故原告是本案的适格当事人，被告关于原告不适格的抗辩不应支持。对于被告关于其不适格的抗辩，虽然本案所涉两份买卖合同签订时的名义相对方均不是被告本人，但合同相对方的确认，不仅要看书面合同的约定，还要结合实际履行及变更情况予以认定。本案中，商业楼的合同签订方是尹江以民生公司的名义，因合同未加盖公章，尹江所签合同对民生公司是否发生法律效力无法确认。尹江去世后，被告继续履行了给付部分房款的义务，而被告在民生公司并无任职，也无证据证明存在委托代理关系。对于被告代付部分房款的行为，结合原告陈述和双方2014年12月26日签字确认的清单以及2015年1月7日的还款协议中的约定：“1.甲方（原告）所有的亿豪酒店已转让给乙方（被告），截止到2015年1月2日，乙方共欠甲方亿豪酒店及相关楼房产权的转让款共计22800000元。”可以确认被告继续履行给付房款义务属于对商业楼买卖合同的承接，能够证实被告实际成为新的买受人及债务人，在无证据证明该协议存在无效或可撤销情形的情况下，应当以该协议表示的意思认定相关事实，被告是涉案商业楼的付款责任人，是适格的被告。同理，虽然涉案的三套住房的名义签订人是李明，但原告称自始就是与被告协商的买卖，认为李明只是代理被告签订合同，实际买受人应当是被告。对此，在2014年12月26日的清单中涉及了该三套房的欠款，被告签字确认。该款项同时也包括在了2015年1月7日的还款协议中，且协议中明确有“及相关楼房产权”的表述，这属于被告对该买卖合同义务的两次确认，可以印证原告的陈述，可以确认被告为该三套住房的实际买受人。故被告是适格的当事人，对其提出被告不适格的抗辩意见不予采纳。对于实际欠款数额，应当在被告签字确认的购房款支付明细表的基础上，结合庭审查明的事实，核减被告已经实际支付过的4000000元和930000元。经重新核算，分段计息，截止2016年11月20日，被告尚欠原告本金3284725.6元，利息10897893.62元。被告辩称计算利息没有依据，对此，因被告两次确认债务时均对原告列明加入的利息进行了确认，应视为被告对原告主张利息的认可，且原告按月利率2%计算利息不违反法律规定，故应予支持。此外，被告接手商业楼用于经营，享受了经营收益和固定资产增值收益，但其未按约定给付房款致使原告遭受损失，原告按月利率2%的主张利息损失也符合公平原则。对于被告提出的未给付剩余房款是行使不安抗辩权，因原告不能办理相关房产的过户手续。由于房产过户属于买卖合同出卖方的附随义务，且过户登记属于行政管理范畴，未履行过户手续并不影响买受人对房产的占有使用权利，被告主张不安抗辩权不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李全于本判决生效后十日内一次性给付原告尹双全房款本金3284725.6元，利息10897893.62元（按月利率2%计算，截止2016年11月20日为10897893.62元，之后继续计算至本判决指定的履行期内的实际给付日止）； 二、驳回原告尹双全的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费178618元，依法减半收取89309元，财产保全申请费5000元，由原告负担35861元，被告负担58448元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  王凯隆 二〇一六年十二月二日 书记员  苗 丽 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。 第一百六十一条：买受人应当按照约定的时间支付价款。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。