安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初2558号 原告：谢银霞,住安徽省池州市青阳县。 原告：田瀚,住安徽省池州市青阳县。 上述两位原告共同的委托诉讼代理人：田宜斌（系原告谢银霞丈夫、原告田瀚父亲），1967年11月10日出生，汉族，居民，住安徽省池州市青阳县。 被告：合肥杭晟商业投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路新华金融广场B幢809室，统一社会信用代码91340100325432338F。 法定代表人：张建平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐雅婷，该公司工作人员。 原告谢银霞、田瀚与被告合肥杭晟商业投资发展有限公司（以下简称杭晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告谢银霞及其与田瀚的共同委托诉讼代理人田宜斌，被告杭晟公司的法定代表人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢银霞、田瀚向本院提出诉讼请求：1.请求判令杭晟公司偿还房屋租赁31950元；2.判决由杭晟公司承担诉讼费用。事实与理由：2015年3月30日,杭晟公司租赁谢银霞、田瀚位于青阳县蓉城镇滨湖东路东侧九子路南侧（地点）亿达广场A座（栋）三层3086、3087号，共计2间。建设面积为52.26㎡。双方签订《商铺经营管理合同》，约定租赁期限为6年(自2016年2月25日至2022年2月24日止)，前3年免房租金，从第4年开始谢银霞、田瀚收取杭晟公司房租金，第4年租金为31950元。到2019年2月18日应收取本年度第四年房租金(第四年房租应提前七天支付)。杭晟公司至今未交一分钱，已违约。杭晟公司现仍续租此房，谢银霞、田瀚多次讨要房屋租金31950元，杭晟公司一直不付。综上，特具状法院，请求依法判如所请。 杭晟公司辩称，1.杭晟公司和池州市亿达房地产开发有限公司（以下简称亿达公司）于2015年9月1日达成了亿达广场委托运营管理合同，合同第七条第四款明确规定房租租金在第四年由亿达公司支付到杭晟公司账号；2.亿达公司于2018年1月8日进入破产程序，导致原来其所承诺的房租租金无法兑现，承诺给杭晟公司每月20万的运管费用也无法兑现，实际导致商铺租赁合同无法继续履行。杭晟公司为了维护广大业主的合法权益，一方面继续想方设法招商运营亿达广场，另一方面向破产管理人申报了返租租金这一债权，目前一期已申报3100多万返租租金，二期申报了5000多万返租租金。杭晟公司为了保证商场的正常营业，借钱给员工发工资，因无其他收入，目前已陷入无法维持的地步。3.一期业主基本上在2019年2月底租期到期，如果继续履行委托管理协议，亿达公司在出卖商铺时承诺的高额返租是完全不合理、不可能的事情。为了解决这一问题，青阳县人民政府（以下简称县政府）指定青阳县住房和城乡建设管理局（以下简称住建局）李晓东主任出面协调，于2019年6月4日青阳县亿达业委会筹备委员会（以下简称业主筹委会）和杭晟公司达成了一致意见，业主筹委会委托杭晟公司出面通知商户将租金按约定分期支付至业主筹委会指定的业主代表账户上，现已经收取了2019年3月到6月租金，并陆续收取2019年7月份到10月份的租金，已经收取80万元左右；4.亿达公司为了销售商铺承诺给业主的返租租金是以其销售金额的7、8个点，高出青阳县城平均市场租金水平的1至3倍，有些甚至更高，而委托杭晟公司出租给商户的价格又是相对于市场低很多，所以没有亿达公司承诺的第四年全额返租的保障，这种租赁合同是完全不可能履行的。双方合同所成立时依赖的基础就是亿达公司承诺的全额返租和经营费用承担条件，现因为亿达公司破产而不复存在，没有了继续履行合同的基础和保障，亿达公司破产是双方都无法预料的，如果不进行协商变更，杭晟公司只能申请解除或者终止合同；5.一期商户租金全部交给了业主筹委会，而亿达公司破产导致我公司的工资和招商费用都无来源，无法正常运营，我公司将起诉要求解除或终止合同；6.一期所有的商铺都有漏水、昌臭气的问题，导致招商不断扩大商户因此统一拒付租金，很多商户最终关店撤场，这也说明交给我公司的房屋不符合出租基本条件。 本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对杭晟公司向本院提交的《租赁合同签约委托书》、《青阳亿达广场委托运营管理合同》、《告承租商通知书》、债权申报表、租金收据、微信聊天记录等，谢银霞、田瀚认为不清楚，杭晟公司和亿达公司签订的委托管理合同，经营亏损不影响其要求杭晟公司支付房租，经营的风险不能转移给业主。本院经审查对其真实性予以确认。根据上述认定的证据，经审理查明：杭晟公司原名称为安徽杭晟商业投资发展有限公司，2016年8月2日变更公司名称为杭晟公司。2015年2月2日，亿达公司向杭晟公司出具《租赁合同签约委托书》，委托杭晟公司和亿达广场租赁商户签订租赁合同。2015年9月1日，亿达公司和杭晟公司签订《青阳亿达广场委托运营管理合同》，亿达公司委托杭晟公司独家运营管理“青阳亿达广场”项目中全部由亿达公司所有商业面积并代为收取因商业运营管理产生的收益。合同第七条双方对运营收益分配约定：亿达公司每年根据商户缴纳实际租金的20%提取作为杭晟公司的委托管理费用，自第四年开始，亿达公司所销售商铺的返租租金，在项目完工前一次性支付到共管账户上，所得利息收益归亿达公司所有。青阳县蓉城镇亿达广场商业1号楼386、387铺属谢银霞、田瀚所有。2015年3月23日，谢银霞、田瀚作为甲方、杭晟公司作为乙方，双方签订《商铺经营管理合同》，合同约定：甲方将所购的青阳县蓉城镇滨湖东路东侧九子路南侧（地点）亿达广场A座（栋）三层3086、3087号，共计2间商铺交由乙方经营，经营期限为6年，自2016年2月25日起至2022年2月24日止；经营方式为乙方根据实际情况自行选择决定以下任一方式开展经营活动：1、由乙方利用商铺自行经营；2、由乙方将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，乙方在经营过程中的权限为特别授权代理，即（1）乙方有权代理甲方与他人签订招商合同、租赁合同等有关合同，在经营期内，乙方全权代理甲方与第三方商定收费标准并收取相关费用……；经营期间收费标准及结算方式：如乙方自行利用商铺开展经营，第一、第二、第三年租金甲方免收，第四到第六年租金乙方按年支付甲方，支付日期为每年2月18日（经营期限起始日前7天），第四年总租金为31950元，第五年总租金为36515元，第六年总租金为36515元，如乙方选择将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，双方约定按下列标准收取相关费用：1、收费标准、合作条件等出租方权利义务由乙方与第三方商定，甲方不予干预。2、乙方收费由以下两部分内容组成：租金、物业费、运管费。3、不论乙方与第三人约定的收费高低，经营所得均归乙方所有，乙方均无需向甲方支付任何费用。4、第一、第二、第三年度租金甲方免收，第四到第六年租金与第三条第一项乙方自行经营一致。双方还就其他事项进行了约定。2019年1月8日，因亿达公司被宣告破产，包括涉案商铺在内的亿达广场商铺的业主向杭晟公司催要租金，杭晟公司向亿达公司破产管理人就包括涉案房租在内的返租租金申报了债权5343万元。2019年6月4日，业主筹委会和杭晟公司向亿达一期承租商发送《告承租商通知书》，内容主要为一期业主共同推举代表将与杭晟公司人员共同向承租商催讨应收房租，要求承租商将所有应收房租及费用交至户名为黄启珍的银行账号，收款后由杭晟公司开具发票。后经营青木台、福娃娃等商户分别向业主筹委会缴纳了部分房租。因杭晟公司未能依照合同约定支付房屋租金，谢银霞、田瀚于2019年10月14日诉至本院，遂成此讼。诉讼过程中，杭晟公司于2019年11月4日向本院提起反诉，要求解除与谢银霞、田瀚签订的《商铺经营管理合同》，2019年12月18日，杭晟公司申请撤回反诉，本院依法另行裁定予以准许。 本院认为，谢银霞、田瀚和杭晟公司签订《商铺经营管理合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定谢银霞、田瀚将所购的上述商铺交由杭晟公司经营，经营方式为杭晟公司自行选择自行经营或对外招商、与他人合作经营、出租给他人经营，杭晟公司有权代理与他人签订招商合同、租赁合同等有关合同，且根据亿达公司和杭晟公司签订的《青阳亿达广场委托运营管理合同》，杭晟公司系统一经营管理亿达广场的所有商铺面积，故杭晟公司的经营方式并非仅为占有租赁物开展经营，而是可以自行选择经营方式。因谢银霞、田瀚与杭晟公司签订的《商铺经营管理合同》约定，无论是杭晟公司自行利用商铺开展经营，还是杭晟公司选择将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，第四年到第六年租金均由杭晟公司按年支付谢银霞、田瀚，支付日期为每年2月18日（经营期限起始日前7天），根据合同中的经营期限2016年2月25日起至2022年2月24日，第四年的租金的支付时间应为2019年2月18日前，现杭晟公司未能按照其与谢银霞、田瀚签订的合同约定向谢银霞、田瀚支付租金，显属违约，应承担相应的民事责任，故对谢银霞、田瀚要求杭晟公司立即支付第四年租金31950元的诉讼请求，本院予以支持。杭晟公司辩称其和亿达公司签订的委托运营管理合同中约定第四年房租由亿达公司支付，该辩解不影响杭晟公司向谢银霞、田瀚承担违约责任，故本院不予采纳；杭晟公司辩称双方合同所成立时依赖的基础就是亿达公司承诺的全额返租和承担经营费用，因亿达公司破产，导致涉案合同不能继续履行，其公司已对涉案租金申报债权，且商铺承租商已将租金交付亿达业委会筹备委员会，上述辩解均不能抗辩谢银霞、田瀚要求支付租金的请求。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 合肥杭晟商业投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付谢银霞、田瀚商铺租金31950元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费599元，减半收取计299.50元，由合肥杭晟商业投资发展有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  蒋桂荣 二〇一九年十二月十九日 法官助理汪慧 书记员曹生艳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。