三亚市城郊人民法院   民事判决书   (2016)城民一初字第3286号   原告吕凤华，女，1962年4月3日出生（公民身份号码×××），汉族，住山东省东营市。   委托代理人赵中华，男，系原告吕凤华之丈夫。   委托代理人李天福，山东卓普律师事务所律师。   被告三亚鹿回头旅游区开发有限公司。三亚市河东区小东海路6号。统一社会信用代码×××。   法定代表人陈冬青，该司总经理。   委托代理人王进，海南邦威律师事务所律师。   原告吕凤华诉被告三亚鹿回头旅游区开发有限公司（以下简称鹿回头公司）商品房买卖预约合同纠纷一案,本院于2016年4月11日立案受理后,依法组成合议庭，于同年5月20日公开开庭进行了审理。原告吕凤华的委托代理人赵中华、李天福，被告鹿回头公司的委托代理人王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吕凤华诉称：2015年2月22日，我与鹿回头公司签订《半山半岛玺悦别墅项目定制意向协议》(以下简称《意向协议》)，我定制鹿回头公司拟开发的鹿回头区域A11/A12地块10#房，建筑面积229平方米，房屋单价8万元/平方米，暂定总价款1832万元，约定全额定金5O0万元。协议签订后我如约支付鹿回头公司定金500万元。后鹿回头公司因不能继续开发本案所涉房地产，退回我所交付定金中的400万元，余款经催要没有退还。为维护我的合法权益，现依法具状法院，请求判令鹿回头公司返还我购房定金款466.4万元（按担保法规定双倍返还866.4万元减已还400万元）；全部诉讼费用由鹿回头公司承担。   被告鹿回头公司辩称：（一）双方签署的《意向协议》属于预约合同、意向合同，不是本约合同、定金合同。首先，该意向协议第3.2.2条约定：项目开盘之日起30日内，乙方支付至80％的房屋款，并签订正式购房协议。从该条约定可以看出，该意向协议仅为一个预约合同，条件成就后，双方还要签署正式的购房协议，即本约合同。其次，该意向协议的内容中虽然出现了"定金"二字，但本质上仍为意向合同，而非定金合同，此"定金"性质实际应为预付房款。而且该意向协议第6.1、6.2条明文约定：任一方出现违约的情况，仅需向对方支付相当于定金5％的违约金。这是对定金罚责的明确排除。总之，不能因为意向协议中出现了"定金"字眼，就将意向协议定性为定金协议，需要根据双方的真实意思表示来判定合同的性质。（二）我司仅需承担剩余预付房款100万元的返还义务，无需双倍返还"定金"。意向协议签订后不久，吕凤华就向我司表达了解除意向协议的意愿，我司表示同意，并且陆续向吕凤华返还了400万元预付房款。后因我司资金困难，剩余100万元预付房款的返还出现延迟。对此我司表示歉意。但吕凤华无权据此要求我司承担双倍返还义务。该诉求既不合理，亦无法律依据。综上所述，《意向协议》中约定的"定金"实际并不具有担保效力，并非定金合同性质，根本不适用定金罚则，故我司仅负有返还吕凤华100万元预付房款的义务。恳请法院依法查明案件事实，驳回吕凤华的相应诉讼请求，以维护我司的合法权益。   经审理查明：2015年2月22日，吕凤华与鹿回头公司签订一份《意向协议》，约定：吕凤华定制鹿回头公司拟开发的鹿回头区域A11/A12地块的10#房，暂测房屋占地面积241平方米，建筑面积229平方米，赠送面积304平方米，未来实际面积以政府部门认可的测绘机构出具的实测报告载列的实测面积为准；房屋暂定单价为8万元/平方米，暂定总价为1832万元（最终成交价以开盘价为准）；本协议全额定金为5O0万元，在签署本意向协议之日，吕凤华向鹿回头公司支付10万元作为首批定金，并于2015年3月9日补足剩余定金490元，如吕凤华未在规定时限内补足金额定金，鹿回头公司有权把本协议涉及意向房源收回并另行定制给第三方；项目开盘之日起30日内，吕凤华支付至80％的房屋款，并签订正式购房协议；房屋交付当日，吕凤华支付至100%的房屋定制款；交房时间预计2016年10月1日（最终以开发商开盘签约时合同约定交付时间为准）；鹿回头公司应按正式购房协议约定的时间完成定制方案的审判、建造与交付，未按时间完成的，吕凤华有权解除本协议，鹿回头公司应赔偿吕凤华已支付的定金的5%作为违约金；本协议自双方签字盖章且吕凤华支付500万元全额定制定金之日生效，双方签署正式的购房协议之日，本意向协议时效。《意向协议》签订当日，吕凤华向鹿回头公司支付定金10万元,2015年3月4日又支付定金490万元。此后，鹿回头公司对该拟开发项目进行前期规划报建工作，在项目开盘前，2015年7月份，吕凤华以听闻鹿回头公司老总存在经济问题、项目不再建为由向鹿回头公司提出要求退还已付定金500万元。鹿回头公司同意了吕凤华的退款要求，双方同意解除了《意向协议》，鹿回头公司于2015年7月28日分四笔共计退还吕凤华定金400万元。因鹿回头公司出现资金困难，没有及时退还吕凤华剩余的100万元。吕凤华经催要未果，遂向本院起诉。   以上事实有《意向协议》、收款收据、电子银行回单、账户明细清单、汇款查询及当事人的陈述等材料佐证,并经质证，足以认定。   本院认为：吕凤华与鹿回头公司签订的《意向协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，且吕凤华已按约定向鹿回头公司付清定金500万元，因此《意向协议》应认定合法有效。通过对《意向协议》约定的内容分析，吕凤华认购鹿回头公司尚未开发的房屋，是意向买卖房屋的行为，故《意向协议》的合同性质实为预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。从《意向协议》约定吕凤华向鹿回头公司支付500万元作为定金，该500万元作为履行协议的定金事实清楚，也符合法律规定，因此鹿回头公司主张该500万元是预付款与协议约定不符，本院不予采纳。由于《意向协议》没有约定开盘时间，在项目开盘前，吕凤华以听闻鹿回头公司老总存在经济问题、项目不再建为由向鹿回头公司提出要求退还已支付的500万元定金；鹿回头公司同意后，退还吕凤华定金400万元，可见双方经过协商后自愿不再继续履行《意向协议》，双方并已解除了《意向协议》，因此造成双方未能签订房屋买卖本约合同，双方均没有过错责任，双方均不承担违约责任，鹿回头公司收取吕凤华的定金应全部返还。吕凤华主张鹿回头公司违约并承担双倍返还定金的责任没有事实根据，本院不予确认；诉求鹿回头公司双倍返还定金466.4万元，不符合法律规定，本院不予支持。鹿回头公司应将定金余额100万元返还吕凤华。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定,判决如下:   一、被告三亚鹿回头旅游区开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕凤华返还定金100万元；   二、驳回原告吕凤华其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费44112元（原告已预缴）,由原告吕凤华负担22056元；被告鹿回头公司负担22056元。   如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。     审 判 长 谭光华   审 判 员 吴小慧   人民陪审员 徐雪波     二○一六年七月十八日   书 记 员 吴浩艺