云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2626民初1175号 原告（被反诉人）：丘北德锦房地产开发有限公司，住所丘北县锦屏镇石缸坝。 法定代表人：王仕忠，系公司董事长。 被告（反诉人）：李杨旭，男，汉族，1991年7月19日生，住云南省丘北县。 委托诉讼代理人：熊鸿世，源泉法律服务所法律工作者。 原告（被反诉人）丘北德锦房地产开发有限公司与被告李杨旭（反诉人）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用普通程序于2019年11月19日公开开庭进行审理，原告（被反诉人）丘北德锦房地产开发有限公司法定代表人王仕忠和被告李杨旭（反诉人）及其委托诉讼代理人熊鸿世到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 丘北德锦房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除“商品房购销合同”；2、协助丘北德锦房地产开发有限公司撤销“商品房网签合同备案”，承担违约经济损失30，000元；3、诉讼费由李杨旭负担。事实与理由：1、李杨旭于2015年2月13日，购买丘北德锦房地产开发有限公司“德锦苑”小区4幢x单元x室住房，随即签定“商品房购销合同”，合同建筑面积1，143平方米，单价：3，009元/平方米；房款总额335，293元（见附件1“商品房购销合同”第3页）。应交购房首付款105，293元，需按揭贷款230，000元。李杨旭提出首付款采取分期付款方式，丘北德锦房地产开发有限公司同意后，双方在当日，签定“借款协议（首付款分期付款）”和“商品房回购协议”（见协议附件2、3）。李杨旭分两次付给丘北德锦房地产开发有限公司30，293元（见协议附件4），下欠75，000元，李杨旭至今不履行分期付款协议义务。2、丘北德锦房地产开发有限公司于2015年2月20日，将双方签定的“商品房购销合同”房屋按揭贷款的全部资料，送丘北县农村信用社审核，2015年12月21日，信用社通知丘北德锦房地产开发有限公司去丘北县房管所网签备案。3、丘北县信用社于2015年12月25日，向李杨旭发放房屋按揭贷款230，000元（见附件5），李杨旭履行了前期的还款义务，从2018年8月起就不再按月偿还贷款本息，信用社数十次电话催促还款无果，将其列入失信人员名单，决定提前收回贷款本息。并要求丘北德锦房地产开发有限公司承担连带还款责任，因丘北德锦房地产开发有限公司系李杨旭房贷担保单位，丘北德锦房地产开发有限公司也曾多次联系催促李杨旭偿还房贷，同时还给李杨旭偿还了3个月逾期贷款本、息5，034.55元（见附件6），但被告还是一直不履约按月还贷义务。2019年4月11日，信用社从丘北德锦房地产开发有限公司的贷款保证金账户中全额扣收了李杨旭未付清的房贷本金及利息，合计214，515.14元（见扣款凭证附件7）；丘北德锦房地产开发有限公司给李杨旭还房贷本金及利息合计219，549.69元。为了维护丘北德锦房地产开发有限公司合法权益，提出上述诉讼请求，请依法予以支持。 李杨旭辩称及反诉称：合同约定在2015年12月交房，李杨旭已经支付房款，偿还贷款三年多，但是丘北德锦房地产开发有限公司没有交付房屋，导致不能使用房屋，才不偿还贷款，故对其主张的违约责任，李杨旭不同意承担。反诉请求：1、请求人民法院依法判决解除双方于2015年12月20日签订的《商品房购销合同》；2、判决由丘北德锦房地产开发有限公司返还李杨旭支付房款本金98，517元及违约金125，209.19元，共计223，726.19元；3、判决由丘北德锦房地产开发有限公司承担本案诉讼费。事实及理由：2015年1月份丘北德锦房地产开发有限公司在丘北县平寨乡发放丘北德锦房地产开发有限公司名下“德锦园”零首付入住广告，李杨旭就打电话咨询，后来丘北德锦房地产开发有限公司的工作人员代瑜就不断的打电话，忽悠说“如果再不买他们的房以后会后悔，以后来买就没有补贴（如：太阳能设备及多得几个平方等）”，“要不要都可以，主要的是去看再说。”李杨旭怀着看看的心态就去看，在丘北德锦房地产开发有限公司的工作人员的忽悠下，李杨旭支付10，000元的定金，2015年1月8日双方开始签订《商品房认购定金合同》，丘北德锦房地产开发有限公司承诺：叫李杨旭再支付20，293元及带身份证、户口簿办理房贷及相关税费等相关手续，就等待入住新房及还贷。2015年2月13日李杨旭交了20，293元首付款，同日双方签订《借款协议（首付分期付款）》、《商品房回购协议》合同。2015年12月20日双方签订《商品房购销合同》，办理《贷款担保合同》，2015年12月31日，可以验收房屋并交付使用。李杨旭每月均向银行支付1，664.43元银行贷款本息，直至2018年5月，李杨旭觉得一直支付房贷已3年半，见不到丘北德锦房地产开发有限公司的房子及钥匙，并终止还贷，6月份贷款到期，银行工作人员打电话及发信息通知还贷，李杨旭已明示：“因丘北德锦房地产开发有限公司违约，三年多来未交付所购房屋，所以拒绝偿还贷款，如丘北德锦房地产开发有限公司交付所购置的房屋，李杨旭立即还贷。”现在丘北德锦房地产开发有限公司起诉要求赔偿违约金，违反法律规定及合同履行常规。综上反诉，根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等责任。在本案中，双方所签订的《商品房购销合同》中所产生的后续连锁合同协议。争议合同为双面合同。首先在购销合同中第一份《商品房认购定金合同》第一条、第二条、第三条，李杨旭所购买的房屋总款335，293元，只需支付10，000元定金，而剩下的30%于住房抵押贷款签约当日除去银行按揭贷款金额后，应该在规定期限内付清。第二份《借款协议（首付分期付款）》合同中第三条，又约定2015年6月30日前还免利息，2015年7月1日至12月31日前还计利按银行同期的6.15计算利息，2016年1月1日的按月2%计算利息。第三份《商品房回购协议》中没有约束李杨旭的条款。第四份《商品房购销合同》第七条、第九条，于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给李杨旭。逾期交房的违约责任，交房之日起，30日内交房的每日承担10元的违约金，逾期30天后交房，按已付款的10%支付违约金，已发生的交易相关税费由丘北德锦房地产开发有限公司承担或按李杨旭已付款的0.3%乘以逾期天数向李杨旭支付违约金，合同继续履行。该几份合同中显示均存在互相矛盾之处，体现丘北德锦房地产开发有限公司已于2015年12月30日起，在本合同履行中开始违约。其次，2015年12月25日，同银行所签订的《房屋抵押》合同于当日起将贷款存入丘北德锦房地产开发有限公司账户，几年来李杨旭所按期还贷的收益均是丘北德锦房地产开发有限公司占有，得到的利益不低于银行扣其账户内的款项。丘北德锦房地产开发有限公司要求李杨旭承担30，000元的违约金，并占有李杨旭在之前支付的98，517元的诉讼，不符合本案实际，希望人民法院依法支持李杨旭的反诉请求为谢。 丘北德锦房地产开发有限公司对李杨旭的反诉进行答辩称，丘北德锦房地产开发有限公司没有打过零首付的广告，如果有的话，请拿出证据；即使打了零首付的广告，零首付并不意味着不交钱就可以住房，只是在一定的期限内欠一下，我们公司从未采取过这种方式；购销合同确实是12月交房，贷款按照银行贷款的要求，并不是说没有交房，首付款不够，不可能交房。 丘北德锦房地产开发有限公司为了证明其主张和支持其诉讼请求向本院提供下列证据： 第一组商品房购销合同，用以证明房屋的面积，房屋总价为335，293元，付款方式，需要首付105，293元，需要贷款230，000元。 第二组首付款借款协议，用以证明应该支付首付款105，293元，实际交了30，293元，出具了75，000的借款协议，借款期限内不要利息，超过期限要按每月百分之二计收利息。 第三组商品房回购协议，用以证明到时间不能偿还借款本金75，000和利息以及信用社按揭贷款本息，丘北德锦房地产开发有限公司就不办理房产证，而且还要把房子回购回来，也有权提起诉讼。 第四组两份收款收据，用以证明李杨旭支付首付款30，293元。 第五组银行进账单，用以证明在2015年12月25日，信用社向李杨旭发放230，000元贷款。 第六组信用社电子银行转账凭证，用以证明由于李杨旭未按期偿还信用社贷款本息，丘北德锦房地产开发有限公司替其偿还了贷款本息5，034.55元。 第七组证据，信用社按揭贷款回收凭证，用以证明信用社从丘北德锦房地产开发有限公司的账户保证金中扣除214，515.14元。 经质证，李杨旭对丘北德锦房地产开发有限公司提供的证据，第一组证据真实性、合法性没有意见，但是不能支持其所主张的诉请，反而该组证据恰恰证明丘北德锦房地产开发有限公司违反了该合同。第二、三、四组证据没有意见，但是不能支持其观点。第五组证据真实性、合法性没有意见，不能支持其观点，该组证据证明了李杨旭付了定金10，000元，首付款20，293元及自2015年12月25日起，李杨旭的贷款230，000元已实际打入丘北德锦房地产开发有限公司的账户，还能证明李杨旭于2016年1月25日起还款至2018年5月25日。第六、七组证据无意见，但不能支持其观点。 李杨旭为其答辩理由及反诉请求向本院提供下列证据： 第一组1、商品房购销合同，2、借款协议，3、回购协议，4、商品房认购定金合同；用以证明丘北德锦房地产开发有限公司违反合同，李杨旭支付了定金10，000元，首付款20，293元，要求丘北德锦房地产开发有限公司承担违约的依据。 第二组两张收据，用以证明李杨旭实际支付30，293元的首付款，支持丘北德锦房地产开发有限公司承担违约的依据。 第三组证据，银行账单、明细账，证明：1、2015年12月25日李杨旭贷款的230，000元已打到丘北德锦房地产开发有限公司的银行账户上；2、李杨旭于2016年1月25日至2018年6月25日按期向银行按时还款。 丘北德锦房地产开发有限公司对李杨旭提供的三组证据没有意见，对其证明观点有意见，丘北德锦房地产开发有限公司没有违约。 丘北德锦房地产开发有限公司对李杨旭反诉请求未向本院提供证据。 通过双方当事人的举证质证，本院认为，丘北德锦房地产开发有限公司提供的证据，第一组能够证明房屋面积，房屋总价为335，293元，付款方式，需要首付105，293元，需要贷款230，000元，本院予以采信。第二组能够证明李杨旭应该支付首付款105，293元，实际交了30，293元，出具了75，000的借款协议，借款期限内不要利息，超过期限要按每月百分之二计收利息，本院予以采信；但是不能确定偿还该借款的时间。第三组证据能够证明李杨旭不能按时偿还银行贷款三期以上的，丘北德锦房地产开发有限公司有权利收回该房屋，而不是偿还首付分期付款的借款本金75，000元及利息。故对其欲证明观点，本院不予采信。第四、五组证据能够证明李杨旭支付首付款30，293元，2015年12月25日，信用社向李杨旭发放230，000元贷款，该贷款划入丘北德锦房地产开发有限公司账户，该款是李杨旭支付的房屋尾款，本院予以采信。第六组证据能够证明由于李杨旭未按期偿还信用社贷款本息，丘北德锦房地产开发有限公司替李杨旭偿还了三期借款本息5，034.55元，本院予以采信。第七组证据能够证明信用社将丘北德锦房地产开发有限公司的账户保证金中扣除214，515.14元折抵为偿还李杨旭尚欠的贷款本息，本院予以采信。 李杨旭提供的证据，能够证明丘北德锦房地产开发有限公司收到李杨旭支付了定金10，000元，首付款20，293元，以借款的方式支付首付款75，000元，李杨旭按照合同约定向信用社贷款支付房屋尾款，李杨旭已经按照合同约定履行付款义务。丘北德锦房地产开发有限公司未向李杨旭交付房屋，存在违约行为，应当承担违约责任，李杨旭的证明观点，本院予以采信。 经过当事人的陈述、举证、质证，本院确认如下法律事实： 2015年1月8日，李杨旭与丘北德锦房地产开发有限公司签订《商品房认购定金合同》，李杨旭预定购买丘北德锦房地产开发有限公司开发建设的位于丘北县房屋，房屋单价3，009元/平方米，总价款为335，293元，李杨旭于当日支付定金10，000元，属于个人住房抵押贷款，除去银行按揭贷款后，应当在公司规定的期限内付清剩下的30%首付款。2015年2月13日，李杨旭向丘北德锦房地产开发有限公司支付房屋首付款20，293元。同时在2015年2月13日李杨旭与丘北德锦房地产开发有限公司签订借款协议（首付分期付款）：李杨旭应当支付房屋首付款105，293元，实际已经支付30，293元，未付75，000元；李杨旭向丘北德锦房地产开发有限公司借款75，000元作为支付房屋的首付款，借款方式约定，在2015年6月30日前还清利息全免，2015年7月至12月31日前还清按月利率6.15计算，2016年1月1日尚未还清的部分按照每月2%的利息计算；没有约定明确具体偿还该借款时间，保证条款借款正式生效2年后即2017年1月1日时，丘北德锦房地产开发有限公司有权利对房屋进行处置，所产生的后果由李杨旭承担。当日，也签订商品房回购协议：一、李杨旭必须按借款合同的约定，足额归还借款本金及利息。二、如果李杨旭违反其与银行所签订的借款合同，未按照合同约定时间偿还借款三期或者三期以上，丘北德锦房地产开发有限公司将对李杨旭购买的房屋实行回购，李杨旭必须在丘北德锦房地产开发有限公司通知实行商品房回购15日内到指定地点办理回购手续。2015年12月20日，李杨旭与丘北德锦房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》：李杨旭首期支付购房款总价的31.4%即105，293元，2015年12月20日，其余借款230，000元向信用社贷款支付。丘北德锦房地产开发有限公司应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给李杨旭。并且约定对等的违约责任，李杨旭逾期付款的违约责任，如未按本合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，李杨旭按每天10元向丘北德锦房地产开发有限公司支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，解除合同，李杨旭按应付未付款的10%向丘北德锦房地产开发有限公司支付违约金，丘北德锦房地产开发有限公司向李杨旭退还已付款，已发生的交易相关税费由李杨旭承担；李杨旭按应付未付款的0.3%乘以逾期天数向丘北德锦房地产开发有限公司支付违约金，合同继续履行。丘北德锦房地产开发有限公司逾期交房的违约责任对等。商品房建设单位组织验收合格后，丘北德锦房地产开发有限公司应当以电话形式通知李杨旭办理交接手续，交接时，丘北德锦房地产开发有限公司应当向李杨旭提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于丘北德锦房地产开发有限公司原因，未能按期交接的，责任由丘北德锦房地产开发有限公司承担；由于李杨旭原因，未能按期交接的，责任由李杨旭承担。李杨旭委托丘北德锦房地产开发有限公司办理国有土地使用权证及房屋所有权证，费用由李杨旭承担。2015年12月25日，李杨旭向丘北县农村信用合作联社贷款230，000元，丘北德锦房地产开发有限公司为担保人，信用社将该贷款划入丘北德锦房地产开发有限公司的账户，作为李杨旭支付的房款230，000元，李杨旭按借款合同从2016年1月25日开始偿还借款本息1，664.43元至2018年5月，合计68，224元。由于李杨旭从2018年6月开始未偿还贷款本息，丘北德锦房地产开发有限公司代李杨旭偿还按揭贷款三期合计5，034.55元，由于李杨旭仍然未按照借款合同约定偿还借款本金及利息，信用社于2019年4月11日从丘北德锦房地产开发有限公司留在信用社的保证金中扣除214，515.14元，作为李杨旭应当偿还的贷款本金及利息。丘北德锦房地产开发有限公司以李杨旭未付清首付款为由，未办理房屋交接手续，未向李杨旭提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。现丘北德锦房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除“商品房购销合同”；2、协助丘北德锦房地产开发有限公司撤销“商品房网签合同备案”，承担违约金30，000元；3、本案诉讼费用由李杨旭承担。李杨旭同意解除商品房购销合同，不同意承担违约金及诉讼费。李杨旭向本院提出反诉要求，解除商品房购销合同，由丘北德锦房地产开发有限公司返还李杨旭支付的本金98，517元（首付款30，293元+偿还贷款本息68，224元），并承担违约金125，209.19元及反诉费；丘北德锦房地产开发有限公司不同意返还李杨旭支付的购房款，也不同意承担违约金及反诉费。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。丘北德锦房地产开发有限公司与李杨旭签订的《商品房认购定金合同》、《借款协议（首付分期付款）》、《商品房回购协议》、《商品房购销合同》，是双方自愿协商而签订的合同，均不违法法律规定，合法有效，本院予以支持。双方应当按照合同约定履行义务。现在丘北德锦房地产开发有限公司要求解除商品房购销合同，李杨旭同意解除，是双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。双方同意解除商品房购销合同，李杨旭有义务协助丘北德锦房地产开发有限公司办理注销“商品房网签合同备案”，丘北德锦房地产开发有限公司的该主张，本院予以支持。按照合同约定，李杨旭约定支付房屋首付款105，293元，李杨旭已经实际支付房屋首付款现金30，293元，同时向丘北德锦房地产开发有限公司以借款75，000元的形式支付首付款，该借款只是约定借款期限内及逾期借款的利息，而没有约定必须在交付房屋时间2015年12月31日前给付清，应当视为李杨旭已经完全支付首付款合计105，293元；同时贷款230，000元支付房屋尾款，李杨旭已经完全履行付款义务，不存在李杨旭没有按照合同完全支付房款的事实，对交付房款的事项，李杨旭不存在违约行为，丘北德锦房地产开发有限公司主张由李杨旭承担违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。按照合同约定，丘北德锦房地产开发有限公司应当在2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给李杨旭，向李杨旭提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，而丘北德锦房地产开发有限公司未按时提交房屋及相关材料至今，存在违约行为，应当承担相应的民事责任。虽然李杨旭可以向丘北德锦房地产开发有限公司主张逾期交付房屋的相关责任，但是，李杨旭则以丘北德锦房地产开发有限公司未按时提交房屋及相关材料而从2018年6月拒绝偿还银行贷款本金及利息，迫使银行从丘北德锦房地产开发有限公司的贷款抵押保证金中扣款折抵李杨旭的贷款本息，给丘北德锦房地产开发有限公司不能实现销售商品房的事实，导致双方解除商品房购销合同，给予丘北德锦房地产开发有限公司造成一定的损失。李杨旭在履行偿还银行贷款本金及利息过程中存在违约行为，应当承担相应的民事责任。结合本案，双方均存在违约的事实，对李杨旭主张由丘北德锦房地产开发有限公司承担违约金，本院不予支持。而李杨旭已经交付给丘北德锦房地产开发有限公司的首付款30，293元及偿还的贷款本息68，224元，合计98，517元，应当由丘北德锦房地产开发有限公司退还给李杨旭。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条规定，判决如下： 一、解除丘北德锦房地产开发有限公司与李杨旭双方于2015年12月20日签订的《商品房购销合同》； 二、由李杨旭在判决书生效后三十日内协助丘北德锦房地产开发有限公司办理注销“商品房网签合同备案”的相关手续； 三、驳回丘北德锦房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、由丘北德锦房地产开发有限公司返还李杨旭已经支付的房屋首付款30，293元及偿还贷款本息68，224元，合计98，517元，限于判决书生效后三十日内履行完毕； 五、驳回李杨旭的其他反诉请求。 本诉案件受理费550元，由丘北德锦房地产开发有限公司承担500元，由李杨旭承担50元；反诉费4，656元，由丘北德锦房地产开发有限公司承担2，050元，由李杨旭承担2，606元。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  余忠树 审 判 员  袁 杰 人民陪审员  王崇菊 二〇一九年十二月五日 书 记 员  贺 锐