新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)新2301民初3591号原告：新疆新基投资有限公司。住所地：新疆昌吉州昌吉市建国西路76号小区4丘**栋*层。统一社会信用代码证号：xxx。法定代表人：杨文明，系该公司执行董事。委托代理人：高金龙，新疆立业律师事务所律师。被告：刘思伽，女，汉族，1980年2月19日出生，个体工商户，现住昌吉市。原告新疆新基投资有限公司与被告刘思伽租赁合同纠纷一案，原告于2016年6月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员赵远建适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人高金龙，被告刘思伽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年2月25日，被告承租原告统一美居建材城215平方米商铺从事经营，双方签订了《统一美居建材商铺租赁合同》。合同约定：承租期限为3年，自2015年2月25日起至2018年2月24日止；第一年租金52675元，以后每年租金在前一年的基础上每平米递增100元。第一年租金在签订合同后3日内交清，以后每年租金在前一年的11月15日前交清；如被告方违约，原告方有权收取被告方违约金15000元。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用，被告第一年的租金现在还欠1425元，应在2015年11月15日前交纳第二年租金，被告至今分文位交，构成违约。现诉至法院要求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的租金75600元（第一年1425元，第二年增加21500元+51250元）；2、依法判令被告向原告支付拖欠的违约金20000元。3、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。被告辩称：事实与理由均不真实，事实理由中所陈述：租赁期限2015年2月25日至2018年2月24日，第一年房屋租金是52675元，以后每年每平米增加100元，被告欠第一年租金24000元的事实均不属实。租金被告已经全部支付完毕，2015年10月被告从租赁原告的商铺撤走之后有其他经营者已经搬进该商铺，2015年10月20日之后被告不应向原告支付租金，原告主张的第二年租金及违约金均不存在，被告不应支付。如果法院判决被告向原告方支付违约金，被告认为违约金过高，请法院依法予以调整。原告举证，被告质证及本院认证如下：证据一、租赁合同1份，证明2015年2月25日，原、被告签订的租赁合同，合同中对租赁面积、租金金额、租金的给付时间、违约金进行约定的事实。经质证，被告对此证据的真实性无异议。合同中“刘思伽”的名字是被告签署之外，需要填写的内容部分均未填写，合同当中的违约金2000元被告方已实际交纳并有收据外，对合同上其他所有金额均不认可，当时签订的此份合同是空白合同。本院对该证据真实性予以确认。证据二、欠条1张、物业服务合同1份，证实商铺租赁费为每年每平米350元的事实。经质证，被告对欠条的真实性认可，认为欠条系被告所写，但认为该欠条上金额45000元，之后被告于2015年5月12日向原告支付了13000元房租，当时被告向市场部李经理索要欠条，李经理以财务要留存做账拒绝返还欠条。本院对该组证据真实性予以确认。被告举证、原告质证及本院认证如下：证据一、2016年7月21日胡保修出具情况说明1份，证实被告搬离租赁商铺的时间是2015年10月20日，被告搬离商铺同一天因市场协调胡保修搬至被告之前租赁的商铺，且被告搬离商铺前给市场提交过书面退租申请的事实。经质证，原告对该证据的真实性认可，合法性、关联性均不认可，认为不能证明被告与原告签订的为期3年的租赁合同在2015年10月20日解除的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、收据2张，证实租金51250元被告已经交纳给原告。被告实际使用该租赁商铺的期间为2015年2月25日至2015年10月25日，被告的商铺租金已多交了16133元。经质证原告对该组证据真实性认可，认为该款项中包含了物业费及其他代收代缴费用。经当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：2015年2月25日，原、被告之间签订《统一美居建材商铺租赁合同》，约定原告将统一美居建材城B美二层30﹟、31﹟号商铺出租给被告方从事经营，面积为215平米。租赁期限为三年自2015年2月25日起至2018年2月24日止。租金为每年52675元，第一年租金于合同签订之日起3日内交清，以后每年租金于前一年11月15日前交清，租金金额在前一年基础上每年每平米递增100元。如果被告违约，原告有权向被告收取违约金15000元并赔偿一切经济损失，合同继续履行，租赁期内，物业费及代收代缴费由物业公司收取。订立合同时，被告一次性向原告交纳人民币1000元的保证金，原告在合同期满之后30日内一次退还被告，期间不计利息。合同签订日期为2015年2月25日，合同签订后，原告将商铺交付给被告使用，被告于2015年4月15日向原告交纳B美二层30﹟、31﹟号商铺房2015年2月25日至2015年7月24日的租金38250元，于2015年4月15日向原告交纳B美二层30﹟、31﹟号商铺房租金13000元，共计51250元。依约交纳了第一年的租金并使用商铺。按照合同约定，2015年11月15日前被告应向原告交纳第二年租金，被告至今未向原告交纳。另查明，原、被告双方对B美二层30﹟、31﹟号商铺房租金每年每平米为350元，商铺房租赁面积为215平米，合同租赁期限为3年的事实无异议。本院认为：第一、原、被告之间签订的租赁合同合法有效。合同系当事人双方在合法、自愿、协商的基础上所达成的真实意思表示。本案中原、被告之间签订的《统一美居建材商铺租赁合同》系双方自愿、协商签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告辩解与原告签订的《统一美居建材商铺租赁合同》系空白合同，被告仅签署了自己的姓名，对合同中除保证金2000元之外的其他所有金额均不认可，无相应的证据予以证实，对其辩解不予采信，本院确认原、被告双方签订的《统一美居建材商铺租赁合同》合法、有效。第二、原、被告双方对合同内容的部分变更合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告对《统一美居建材商铺租赁合同》进行了口头变更，变更后的租金为每年每平米为350元，租赁面积为215平米，合同租赁期限为3年，原被告双方对此认可，本院予以确认。对于双方是否约定违约金的事实，双方说法不一致，本院不予确认，仍然按照原合同约定。第三、被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订商铺房租赁合同后，原告将商铺交付给被告使用，被告交付了第一年租金的51250元，原告自愿将被告尚欠原告第一年租金金额变更为1425元，本院予以确认。被告在第二年租金交纳期间未按照合同约定向原告交纳第二年租金75600元，按照原、被告双方之间签订的合同第六条规定其行为已违反合同约定，构成违约。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，合同约定的违约金数额为15000元，被告认为原告主张的违约金数额过高，请求调整。违约金具有补偿性质，是对合同一方当事人因对方违约可能遭受的财产损失给予的补偿，本案原告因被告违约造成实际损失应为逾期支付租金的利息损失。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.2倍从合同约定的付款时间计算至起诉时，酌定违约金数额3376元[1425元×5.75%÷12个月×16个月（2015年2月29日-2016年6月28日）×1.2=131元；350元∕平米×215平米×5.75%÷12个月×7.5个月（2015年11月15日-2016年6月28日）×1.2=3245]。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定判决如下：被告刘思伽向原告新疆新基投资有限公司支付拖欠的租金75600元、违约金3376元，共78976元，于本判决生效后十五日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1282元，由被告刘思伽负担887元，原告新疆新基投资有限公司负担395元（本案受理费已由原告预交，在本案执行时按照判决书的数额由被告刘思伽一并向原告新疆新基投资有限公司给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。代理审判员  赵远建二〇一六年九月十八日书 记 员  胡晓雯