安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2015）临民一初字第02545号原告：王文明，男，1963年10月22日出生，汉族，市民。委托代理人：赵敏，女，1964年11月25日出生，汉族，市民。被告：临泉县万嘉置业有限公司。法定代表人：王林，该公司董事长。委托代理人：郭学平，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。原告王文明与被告临泉县万嘉置业有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年6月5日诉至本院，本院于当日受理后，依法由审判员李丽华适用简易程序独任审判，后因案情复杂，争议较大，于2015年12月23日裁定转入普通程序依法组成合议庭，于2015年7月14日和2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告王文明及其委托代理人赵敏、被告万嘉公司的委托代理人郭学平、骆东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文明诉称：原、被告于2011年9月20日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于临泉县城关镇光明南路西侧华润苏果购物中心第2幢2单元906号住房出售给原告，房屋总价399928元。原告按照合同约定于2011年9月21日全额付清购房款，被告应按约定于2013年6月6日前交付房屋，但被告至今仍未交付房屋，已构成违约，应按合同约定支付原告所付房款每日万分之三的违约金。现原告起诉，请求判令原、被告签订的商品房买卖合同有效，被告继续履行合同交付房屋；被告支付原告逾期交房违约金87585.40元（从2013年6月6日起至2015年6月6日止）；本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其上述主张，向本院提交的证据材料如下：1、原告的身份证，表明原告的自然状况及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，表明原、被告签订房屋买卖合同的具体内容，被告应按时履约。3、《收据》，表明原告向被告交付购房款399928元。被告万嘉公司辩称：原告的诉讼请求无事实依据，应当驳回，万嘉公司工期延误是因执行法律、法规、政策，是不可抗力的因素所致，符合合同约定的免责事由，被告不存在违约行为，不应支付违约金；即便是法院认定被告违约，但违约金过高，原告的损失以房屋租金标准计算，违约金应为其损失的1.3倍，请求予以调整。被告万嘉公司为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：1、被告的《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《组织机构代码证》，表明被告的诉讼主体资格。2、阜阳市中级人民法院（2013）阜民一初字第00008-1号《民事裁定书》1份，表明该涉案房屋系因执行阜阳市中级人民法院民事裁定而停止施工，工期延误的时间并非被告所致。根据合同第八条的约定，被告不存在违约行为。3、安徽富友房地产评估咨询有限公司的房地产评估报告，表明与原告同地段同类房屋每月每百平方米租金为739.43元；原告的损失为16384.24元，按损失的1.3倍计算为21299.51元。经审理查明：2011年9月20日，原告王文明与被告万嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告出售的位于临泉县城关镇光明南路西侧华润苏果购物中心第2幢2单元906号住房，房屋总价款399928元，房屋为预售商品房，预售许可证号为2011014；买受人于合同签订当日一次性全额支付购房款，出卖人于2013年6月6日前交付房屋，如遇因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期，因使公共遇到不可抗力因素导致的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告按合同的约定支付了购房款，被告至今未向原告交付房屋。现原告起诉来院。另查明，阜阳市中级人民法院在审理中城建第六工程局集团有限公司诉万嘉公司建设工程施工合同纠纷一案中，因中城建第六工程局集团有限公司提出保全申请，阜阳市中级人民法院于2013年1月24日作出（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定，裁定临泉县万嘉置业有限公司立即停止违法施工行为，将施工等有关人员撤离施工现场。在法院审理的同类案件中，经被告万嘉置业公司申请对万嘉置业的同地段同类房屋出租价进行了评估，房屋租金为739.43元／月。上述事实，有原、被告陈述及所提供的证据，经庭审质证、认证在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。原告王文明与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告未在合同约定的期限内履行交付房屋义务，已构成违约，依法应承担违约责任。原告要求被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》及按照合同约定支付延迟交付房屋违约金87585.40元（按涉案房屋总价每日万分之三计算，从2013年6月7日起至2015年6月6日止）的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称工期延误是因执行法律、法规、政策，是不可抗力的因素所致，符合合同约定的免责事由，其不存在违约行为，不应支付违约金，因法院裁定被告立即停止的是违法施工行为，不符合合同约定的免责事由，该辩解意见本院不予采信。被告辩称违约金过高，原告的损失应以房屋租金标准计算，违约金应为其损失的1.3倍，并提供了安徽富友房地产评估咨询有限公司的房地产评估报告，本院认为租金损失是指由于房产公司逾期交房，导致原告需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。而原告被延迟交房，丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，被告评估的房屋租金不仅不能客观反映原告所购楼层及朝向的房屋租金金额，更没有综合考虑因房产公司逾期交房的行为，可能或者事实上已给原告的生活造成其他损失。且合同约定的违约金按日万分之三计算，仅相当于月利率为0.9%，与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相当，明显低于当地民间借贷利率。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的。同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。被告要求减少违约金按租金标准计算没有事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告临泉县万嘉置业有限公司继续履行与原告王文明签订的《商品房买卖合同》。二、被告临泉县万嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王文明支付延迟交房违约金87585.40元（按涉案房屋总价每日万分之三计算，从2013年6月7日起至2015年6月6日止，以后另计）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1990元，由被告临泉县万嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张 静审 判 员  李丽华人民陪审员  陈东海二〇一六年三月二十四日书 记 员  范 振附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。