黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3765号原告：王伟（案外人），男，汉族，1986年09月03日出生，个体工商户，住黑龙江省肇源县。原告：姜媛媛（案外人），女，汉族，1989年06月16日出生，个体工商户，住黑龙江省肇源县。被告：马宁（申请执行人），女，汉族，1972年08月11日出生，大广高速公路肇源站职员，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：张红伟，吉林巨石律师事务所律师。被告：孙占友（被执行人），男，汉族，1970年05月18日出生，住黑龙江省肇源县。被告：肇源县晟源小额贷款有限责任公司（被执行人），住所地黑龙江省肇源县肇源镇新曙光街。法定代表人：孙占友，职务经理。被告：田宝祥（被执行人），男，汉族，1946年08月10日出生，住黑龙江省肇源县。被告：张芝（被执行人），女，汉族，1949年08月22日出生，退休职工，住黑龙江省肇源县。第三人：孙某，男，汉族，1948年05月07日出生，退休职工，住黑龙江省肇源县。原告王伟、姜媛媛与被告马宁、孙占友、肇源县晟源小额贷款有限责任公司（以下简称晟源小额贷款公司）、田宝祥、张芝、第三人孙某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年08月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王伟、姜媛媛、被告马宁及其委托诉讼代理人张红伟、张芝、第三人孙某到庭参加诉讼，被告孙占友、晟源小额贷款公司、田宝祥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王伟、姜媛媛向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2018）黑0622执恢244号执行裁定书，终止对所诉房屋的执行；2.确认上述房屋买卖合同有效，房屋产权归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年02月26日，其与孙某签订房屋买卖协议书，约定孙某1将位于肇××县××镇××胜景东区××楼××单元××室住宅以价款25.5万元卖给原告。因该房屋的所有权人是张芝（孙某1的母亲），孙某1是受张芝的委托与原告签订的买卖协议。协议签订后，原告按约定将房款25.5万元交付给孙某1，孙某1于当日将房屋交付原告占有使用至今。由于房屋所在小区开发商未缴纳相关税费，致使不能办理产权登记手续。肇源县人民政府于去年开始为历史遗留不能办理产权登记的房屋开始办理产权登记手续。原告于2019年05月得知该小区可以办理不动产登记证后，与张芝联系并约定05月27日办理相关产权登记手续，在办理手续过程中得知该房屋是回迁房屋，需将房屋先行办理到张芝、孙某名下，再更名到原告名下。原告以孙某的名义缴纳相关税费，后该房屋登记在张芝、孙某名下。同年07月25日，原告与张芝、孙某到房产处办理更名手续，在缴纳16,000余元的税费后，签订网签合同书，后被告知该房屋被肇源县人民法院于2019年06月13日作出的（2018）黑0622执恢244号执行裁定书予以查封。原告提出执行异议，肇源县人民法院作出（2019）黑0622执异147号执行裁定书，驳回原告异议申请。原告认为，其与孙某1签订买卖合同，张芝对此予以认可，该买卖合同依法生效。在法院作出查封裁定之前，原告已经实际占有了该房屋，支付了全额价款。未办理产权登记是因该小区在2019年05月以后才可以办理产权登记手续，并非是基于原告的自身原因。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案房屋依法不应作为执行标的，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告马宁辩称，（2018）黑0622执恢244号裁定书认定事实清楚、适用法律正确不应予以撤销，对涉案房屋的执行有法律依据和事实根据。原告诉请确认楼房买卖有效，房屋产权归属不应在执行异议之诉中合并请求。原告的房屋买卖协议是与孙某1签订，并不是涉及本案被告张芝，且原告在法院履行查封手续之前有合理时间办理房屋买卖合同的签订及产权过户手续，因此，应驳回原告诉请。被告张芝辩称，涉案房屋是其在2010年购买，后将房屋赠与给孙某1。其不是晟源小额贷款公司股东。被告孙占友、晟源小额贷款公司、田宝祥均缺席，未作答辩。第三人孙某述称，同被告张芝意见一致。本案在审理过程中，原告王伟、姜媛媛举证情况：证据一、2013年12月10日张芝、孙某出具的授权委托书、房屋买卖协议、收据各1份，欲证明张芝、孙某委托孙某1办理房屋买卖、收款事宜。被告马宁质证，对证据的真实性及欲证明的问题均有异议。收据载明的房款与协议载明的房款金额不一致。房屋买卖协议的一方当事人是孙某1。被告张芝、第三人孙某质证，对证据的真实性及证明的问题均无异议。就该证据的真实性，被告马宁未提供证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、水费、电费、取暖费等票据18张，欲证明该房屋归原告方所有，原告方一直占有使用。被告马宁质证，该组证据中有17张没有显示款项系原告交纳，房屋租赁、借用也均有可能产生上述票据，不能证明房屋所有权问题。被告张芝、第三人孙某质证，对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、肇源县人民法院（2018）黑0622执恢244号裁定书、（2019）黑0622执异147号执行裁定书及送达回证各1份，欲证明原告在法定期间内提起诉讼，应终止对涉案房屋的执行。被告马宁质证，真实性无异议，证明的问题有异议。该裁定书原告方并没有收到，裁定书我方没有看到。被告张芝、第三人孙某质证，对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、房屋买卖合同1份、税收完税证明6份，欲证明2019年05月27日，原告方缴纳相应税费后房屋登记在孙某名下。2019年07月25日其与孙善喜在房产处签订网签房屋买卖合同。被告马宁质证，房屋买卖合同真实性无异议，证明的问题有异议。该合同可以证明原告与被告张芝及第三人是2019年07月25日签订的买卖合同，房屋交付时间是2019年07月25日，足以证明原告主张的2014年购买房产是虚假的。对05月27日的税收完税证明真实性无异议，能够证明房屋权属系第三人孙某，对07月25日的税收完税证明真实性无异议，但证明的问题有异议，缴纳时间07月25日是在法院作出查封裁定后，不能阻却法院对该房屋的执行。被告张芝、第三人孙某质证，对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：被告张芝与第三人孙某系夫妻关系，2013年12月10日，张芝、孙某委托孙某1（张芝、孙某之子）出售其所有的虹桥胜景东区××楼××单元××室房屋，委托权限：签订买卖合同、代收房屋价款、受委托人签署的全部合同文书，委托人均予以认可。2014年02月26日，原告王伟、姜媛媛与孙某1签订房屋买卖协议，经双方协商，孙某1同意将位于肇××县××镇××胜景东区××楼××单元××室住宅楼出售给王伟、姜媛媛，房屋价款为20万元。同日，王伟、姜媛媛交付给孙某125.5万元。王伟、姜媛媛称合同中的房款20万元系为少缴纳过户税费，实际房屋价款为25.5万元。孙某1收到房款后将房屋交付给王伟、姜媛媛占有使用至今。另原告提供相应的收据欲证实其交纳了相应的水费、电费、供热费等费用。该房屋于2019年05月27日登记在孙某名下。2019年07月25日，王伟、姜媛媛欲办理房屋不动产权登记手续时，得知该房屋被本院依法查封。本院曾受理的马宁与孙占友、晟源小额贷款公司民间借贷纠纷一案，于2017年10月12日作出（2017）黑0622民初3134号民事调解书，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告孙占友、晟源小额贷款公司偿还原告马宁借款40万元及利息，于2017年11月01日前给付，（利息以40万元为基数，自2015年09月16日按月利率12‰计算至给付之日）；二、案件受理费7,300元，减半收取3,650元，由二被告负担。该调解书发生法律效力后，马宁申请强制执行，本院追加田宝祥、张芝为被执行人，于2019年06月13日作出（2018）黑0622执恢244号执行裁定书，查封张芝名下房产（案涉房屋）一处，查封期限为3年。王伟、姜媛媛为阻止肇源县人民法院对案涉房屋的执行，向本院提出执行异议申请。本院于2019年08月12日作出（2019）黑0622执异147号执行裁定书，裁定：驳回案外人王伟、姜媛媛的异议请求。原告王伟、姜媛媛于2019年10月27日提出申请，撤回请求依法撤销（2018）黑0622执恢244号执行裁定书、确认上述房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院于2019年12月30日作出（2019）黑0622民初3765号民事裁定书，裁定：准许原告王伟、姜媛媛撤回请求依法撤销（2018）黑0622执恢244号执行裁定书、确认上述房屋买卖合同有效的诉讼请求。本院认为，被告张芝、第三人孙某称其委托案外人孙某1办理出售其所有的肇××县××镇××胜景东区××楼××单元××室房屋等相关事宜，有书面的授权委托书为证。2014年02月26日，孙继臣作为张芝、孙某的委托代理人，以张芝、孙某的名义与原告王伟、姜媛媛签订房屋买卖协议，故孙某1与王伟、姜媛媛签订房屋买卖协议的行为，其法律后果应由被代理人张芝、孙某承担。该房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性、禁止性、效力性规定，合法有效。王伟、姜媛媛自签订房屋买卖协议之日起占有使用该房屋至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告马宁辩称，原告在法院履行查封手续之前有合理时间办理房屋买卖合同的签订及产权过户手续，应依法驳回原告的的诉讼请求。2019年05月27日，案涉房屋登记在孙某名下，但结合本案情况，孙某仅是名义占有人，且王伟、姜媛媛提供的房屋买卖协议、收据等证据能够足以证实其是该房屋的实际占有人即所有权人。在（2018）黑0622执恢244号执行案件中，本院作出查封裁定的时间为2019年06月13日，原告方买受行为发生在法院查封之前，且原告已支付全部房屋价款。故即使该房屋尚未办理物权登记至王伟、姜媛媛名下，也并不影响其就该房屋享有所有权。故原告方要求立即终止对位于肇××县××镇××胜景东区××楼××单元××室房屋的强制执行及确认上述房屋产权归其所有的诉请符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行肇××县××镇××胜景东区××楼××单元××室房屋；二、肇××县××镇××胜景东区××楼××单元××室房屋归原告王伟、姜媛媛所有。案件受理费5,125元，由被告马宁、孙占友、肇源县晟源小额贷款有限责任公司、田宝祥、张芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  何莉莉人民陪审员  滕 杰人民陪审员  王春丽二〇一九年十二月三十日书 记 员  孙 帅附：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。