上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初22764号原告：上海千达汽车修理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：梅玉龙，总经理。委托诉讼代理人：方勇，上海骏丰律师事务所律师。被告：上海巍琦物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：戚广兴，总经理。委托诉讼代理人：崔玉来，男。第三人：上海久远物业有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路XXX号3A-19。法定代表人：沈卫金，总经理。委托诉讼代理人：袁晓莉，女。原告上海千达汽车修理有限公司(以下简称千达公司)诉被告上海巍琦物业管理有限公司(以下简称巍琦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理，依法适用简易程序公开审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案于2020年1月15日第一次公开开庭进行了审理，千达公司的委托诉讼代理人方勇、巍琦公司的委托诉讼代理人崔玉来到庭参加诉讼。审理中，本院依法通知上海久远物业有限公司(以下简称久远物业)作为第三人参加诉讼。本案于2020年3月19日第二次公开开庭进行了审理，千达公司的委托诉讼代理人方勇、巍琦公司的委托诉讼代理人崔玉来、久远物业的委托诉讼代理人袁晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海千达汽车修理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认千达公司与巍琦公司于2018年7月20日签订的使用协议于2019年9月30日解除；二、巍琦公司支付所欠的租金、物业费和电费共计人民币705,000元；三、巍琦公司支付违约金325,000元(3个月租金)。审理中，原告表示合同解除时间为2019年10月9日。事实和理由：2018年7月20日，千达公司与巍琦公司签订《使用协议》，约定巍琦公司承租原告位于青浦区嘉松中路6633弄别墅小区会所和地下车库，租赁期限自2018年6月1日至2026年5月31日。千达公司于2018年6月1日将房屋交付巍琦公司，开始巍琦公司支付租金，但自2019年7月起不再支付任何费用，千达公司催款无果。2019年9月26日千达公司通过律师函告知巍琦公司解除合同，要求结清欠款，巍琦公司置之不理，故千达公司起诉至法院。被告上海巍琦物业管理有限公司辩称：同意租赁合同解除。对于所欠费用同意支付，但是不同意支付违约金，因为千达公司没有按照合同约定将405平方米的沿街店铺交付给巍琦公司，而是租赁给上海赵巷置业有限公司(以下简称赵巷置业)使用，导致巍琦公司向下家承担了违约责任，巍琦公司将追究千达公司的违约责任。第三人上海久远物业有限公司述称：久远物业已经按照合同约定履行了相关义务，于2018年4月30日前将合同项下所有房屋交付给千达公司。经开庭审理查明：上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6633弄房屋的产权人为上海青池房地产开发有限公司。2016年12月2日，千达公司(乙方)与久远物业(甲方)签订《使用协议》，约定久远物业将上海市青浦区嘉松中路6633弄别墅小区的会所及商业用房出租给千达公司，包括会所(建筑面积2,438.36平方米)、地下车库(车位54个)、商铺(建筑面积775.32平方米)。租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日。合同第五条约定，由于商铺部分面积(504平方米)与赵巷置业已在前期确立了使用关系，关系至2017年4月终止。该部分物业面积仍作为本协议商业面积的组成部分，2017年4月后，由千达公司继续与之签订使用协议，之前该面积收入归已签协议方。之后该面积按本协议约定，千达公司需履行支付久远物业使用费，没有免租期。商业面积由于开发商目前正在使用，双方约定在商铺装修期内，久远物业逐步移交，在装修期结束，久远物业如有部分面积未移交，则该未移交的面积，按本协议约定的单价相应扣除。合同第十三条约定千达公司支付的物业管理费标准为1.5元/平方米/月等。2017年5月1日，千达公司(甲方)与赵巷置业(乙方)签订《服务合同》，约定千达公司将上海市青浦区嘉松中路6633弄沿街商铺504平方米出租给赵巷置业，租期自2017年5月1日至2018年8月31日止。2018年，双方续签合同，约定租期自2018年9月1日至2019年8月31日。2018年4月30日，千达公司(甲方)与巍琦公司(乙方)签订《使用协议》，约定千达公司将上海市青浦区嘉松中路6633弄别墅小区内的会所和地下车库出租给巍琦公司，租赁期限自2018年6月1日至2026年5月31日，租金前两年每年130万元。2018年6月1日至2018年8月31日为装修期，免收使用费，装修期内巍琦公司必须缴纳物业管理费。巍琦公司在协议签订之日起三日内支付325,000元履约保证金。物业管理费由千达公司收取，标准为5万元每年，六个月为一个支付周期，每一支付周期开始日的二十天前支付。本协议签订后，任何一方违反本协议约定致使本协议提前终止的，应向对方支付违约期间标准的六个月使用费作为违约金。巍琦公司不按约定支付使用费、物业管理费或房屋使用费的，逾期超过15天的，千达公司有权提前解除本协议等。2018年7月20日，千达公司(甲方)与巍琦公司(乙方)签订《使用协议》，约定千达公司将上海市青浦区嘉松中路6633弄别墅小区沿街商铺出租给巍琦公司，建筑面积约405平方米。巍琦公司租赁作为开办幼儿园经营使用。租赁期限8年，自2018年7月31日至2026年7月30日。2018年7月31日办理交接手续，签订《房屋交接书》。2018年7月31日至2018年10月31日为商铺装修期，装修期内免收使用费，但巍琦公司必须缴纳物业管理费。商铺日租金3元/平方米，第三年起每二年递增8%。巍琦公司应支付首年租金443,475元。三个月为一个支付周期，先付后用，每一支付周期起始日的二十天前支付。首期使用费在本协议签订之日起三日内支付。巍琦公司在协议签订之日起三日内支付110,868元履约保证金。本协议签订后，任何一方违反本协议约定致使本协议提前终止的，应向对方支付违约期间标准的六个月使用费作为违约金。巍琦公司不按约定支付使用费、物业管理费或房屋使用费的，逾期超过15天的，千达公司有权提前解除本协议等。巍琦公司就会所和沿街商铺两份合同共计向千达公司支付了110万元。2019年5月10日，千达公司向巍琦公司发送《告知确认函》，向巍琦公司催讨会所及商业用房欠付的租金和电费，逾期将追究巍琦公司的违约责任。巍琦公司的委托代理人崔玉来在函件上签字确认情况属实。另查明，2018年5月22日，巍琦公司与案外人袁某某签订租赁协议，约定被告将青浦区嘉松中路6633弄会所、沿街商铺(面积约775平方米)、地下车库、户外场地出租给袁某某，租赁期限自2018年6月1日至2031年5月31日止。2018年6月1日前办理交接手续。2019年1月15日，本院立案受理了袁某某起诉巍琦公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2019)沪0118民初1065号(以下简称1065号案件)，袁某某认为巍琦公司未按约交付775平方米的商铺，要求解除租赁合同、返还已付租金、保证金、赔偿损失等。本院于2019年6月6日作出判决，认定巍琦公司违约，该判决已生效。在该案判决书中查明：2018年8月9日，巍琦公司向袁某某发书面材料表示商铺部分建筑面积350平方米于2018年8月1日可以交付使用。袁某某收到该材料后表示不同意接收部分面积，要求交付合同约定的全部面积。2018年12月25日，千达公司工作人员苗见春接受青浦分局赵巷派出所询问时表示：开发商青池公司授权久远物业公司就涉案会所、沿街商铺、地下车库对外出租给千达公司，约定租期至2026年12月31日。千达公司接手后，因赵巷置业公司已经自久远物业公司处租赁了沿街商铺，故千达公司与赵巷置业公司于2017年4月就沿街商铺签订了租赁合同，约定租期至2018年8月31日止。2018年4月，千达公司将涉案会所、沿街商铺、地下车库转租给被告，但因赵巷置业公司租赁了沿街商铺尚未到期，故千达公司未将该沿街商铺交付被告。租期届满后，赵巷置业公司并未搬离。经多方协商，千达公司与赵巷置业公司续签了为期一年的租赁协议，将租期延至2019年8月31日止，故千达公司无法将沿街商铺交付被告。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，使用协议、告知确认函、产权证、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，千达公司为证明向巍琦公司催款及主张解约，提供了：1、2019年9月25日千达公司向巍琦公司发送的《欠款通知书》，催讨会所及商业用房的欠款；2、2019年9月26日千达公司向巍琦公司发送的《律师函》，表示因巍琦公司未按约支付租金，千达公司正式解除合同。3、2019年10月9日千达公司将律师函张贴在系争房屋处的照片以及当天将照片发送给久远物业员工袁晓莉的微信记录。千达公司表示上述材料均通过快递方式邮寄至巍琦公司的注册地，但是均被拒收。因邮件查询信息无法调取，故千达公司同意以2019年10月9日张贴律师函当天作为合同解除时间。巍琦公司对上述证据均不认可，认为没有收到上述材料。千达公司表示，因为巍琦公司与千达公司先后签订两份租赁合同，巍琦公司支付的钱款未明确针对哪份合同，水电是共用的，故原告计算两份合同所欠租金、物业费和水电费(均计算至2019年9月30日)共计1896,638.84元，被告实际共支付110万元，尚欠796,638.84元。原告将欠款分别分摊到两个合同中。千达公司和巍琦公司针对405平方米商铺是否已经交付存在争议。千达公司认为405平方米商铺已经交付给被告，对应的是286、288、290、291、292、296(扣除41平方米的监控房)号房屋。1065号案件中所述的未交付的商铺对应的是赵巷置业使用的房屋，该部分千达公司尚未与巍琦公司签订租赁合同。巍琦公司认为，千达公司同意将775平方米商铺全部出租给巍琦公司，故巍琦公司全部转租给袁某某。405平方米商铺就是赵巷置业使用的房屋，千达公司未交付给巍琦公司。根据庭审查明的事实，本院认为，千达公司与巍琦公司于2018年7月20日签订的《使用协议》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。千达公司向巍琦公司发送《告知确认函》催讨会所及商业用房欠付的租金和电费，巍琦公司的委托代理人崔玉来在函件上签字确认情况属实，故巍琦公司存在逾期支付租金的违约行为，千达公司有权依据合同行使解除权。巍琦公司理应按照合同约定支付所欠的租金、物业费和水电费，对千达公司主张的租金、物业费和水电费本院予以支持。千达公司已经提供证据证明2019年10月9日将律师函张贴在系争房屋处，故本院认定《使用协议》于该日解除。巍琦公司认为千达公司并未交付405平方米商铺，千达公司予以否认。本院认为，首先，双方签订使用协议时，赵巷置业与千达公司签订的使用协议尚未到期，赵巷置业仍占有使用部分商铺，再此情况下千达公司将赵巷置业使用的房屋出租给巍琦公司有违常理。其次，2018年8月9日，巍琦公司向袁某某发书面材料表示商铺部分建筑面积350平方米于2018年8月1日可以交付使用,该日期与405平方米商铺约定的交付日期能够吻合。再次，巍琦公司在《告知确认函》上签字确认属实，而该函件上催款的范围包含了405平方米商铺的租金，巍琦公司并未就房屋未交付提出过异议。综上，本院认定千达公司已经将405平方米商铺交付给巍琦公司，对巍琦公司的抗辩意见本院不予采信。巍琦公司违约，理应承担违约责任。千达公司主张的违约金符合合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海千达汽车修理有限公司与被告上海巍琦物业管理有限公司于2018年4月30日签订的《使用协议》于2019年10月9日解除；二、被告上海巍琦物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千达汽车修理有限公司租金、物业费和水电费705,000元；三、被告上海巍琦物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千达汽车修理有限公司违约金325,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,070元，减半收取计7,035元，财产保全费5,000元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年四月十四日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。