北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初857号原告（反诉被告）：丁永科，男，1970年6月23日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：韩永苹，北京市金台律师事务所律师。被告（反诉原告）：李欣杰，女，1955年3月18日出生，住吉林省东辽县。委托诉讼代理人：***（系李欣杰之女），女，1978年7月8日出生，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：周祥海，北京德兰律师事务所律师。原告（反诉被告）丁永科与被告（反诉原告）李欣杰租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁永科的委托诉讼代理人韩永苹、被告李欣杰的委托诉讼代理人周祥海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丁永科提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.要求被告返还租赁场地。3.要求支付截至解除之日起的场地实际使用租金。3.判令被告支付原告租金450000元（2018年9月1日至2019年8月31日）及逾期付款利息（以450000元为基数自2018年8月1日至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算）。3.诉讼费由被告承担。事实与理由，原告与被告自2017年5月15日签订《租赁合同》，约定被告承租位于北京市房山区良乡镇小营村北共2400平米建设用地，合同期10年，从2017年6月1日至2027年5月30日，装修免租期为四个月，前三年租金为每年45万元，每年9月1日交租金，提前一个月交，被告应在2018年8月1日交纳下一年租金，至原告起诉之日，被告尚未交付。原告多次催告未果，故诉至贵院，望支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）李欣杰辩称：不同意原告的诉讼请求。一、不同意解除租赁合同，原告提出解除合同没有法定理由，根据合同第一条第四款之规定，合同期内双方均不得以任何理由单方终止合同，原告没有单方解除权。被告为履行租赁合同，投资较大，解除合同将给被告造成重大经济损失，原告承担违约责任不足以弥补被告的实际损失，法庭不宜判决解除。二、被告未交纳租金是行使不安抗辩权的表现，不违约，如原告提供履约担保，被告回复履行交纳租金的义务。原告与宋建军有租赁合同纠纷，在房山法院的审理中，原告是在承租宋建军建设用地后转租给被告建设并经营公寓，原告与宋建军租赁纠纷案件诉讼结果会影响原被告能否继续履行租赁合同。根据合同法第六十八条条第四款、第六十九条的规定，原告未提供相应担保，故被告中止履行支付租金义务，并不违法和违约。被告（反诉原告）李欣杰提出反诉请求：1.判决丁永科赔偿因其违约行为给李欣杰造成的损失（从2017年6月1日装修之日起至2018年6月12日正常经营之日止，按实际损失计算）650000元。2.本诉及反诉费用由丁永科承担。事实与理由：双方于2017年5月15日签订租赁合同，约定由李欣杰出资建设公寓作为出租使用，装修免租期为四个月，装修期间丁永科保证顺利建成公寓楼，如遇政府部门干涉时，丁永科出面协调，若协商不成给李欣杰造成一切经济损失由丁永科负责。同时合同第五条约定，经营期间丁永科保证水电的正常使用，产生的水电费由李欣杰支付第八条约定，丁永科负责申请变压器增容，费用李欣杰承担。合同签订后，李欣杰按照约定完全履行，签订当日支付第一年全年租金，后又出资建设公寓。装修期间，建设公寓受阻，丁永科违约未出面协调，给我方造成经济损失15万元。2017年10月1日，免租期过后，经营期开始，丁永科违约，并未保证水电的正常使用，也未履行其负责申请变压器增容的合同义务，我方因此无法正常经营，遭受经济损失五十万元。因此提出反诉请求。原告（反诉被告）丁永科针对被告（反诉原告）李欣杰的反诉请求辩称：不同意被告第一项反诉请求，反诉人要求支付的损失，因反诉人不存在损失的问题。不同意被告的第二项反诉请求，不同意承担反诉费。审理中，原告（反诉被告）丁永科提供证据如下：1.2017年5月15日原被告签订的租赁合同原件1份。证明原被告存在租赁关系。2.（2018）京0111民初13596号民事判决书复印件1份。证明原告合法承租所出租的房屋，原告与宋建军的租赁合同是合法有效的。原告与被告李欣杰之间属于转租关系，原告与被告之间的租赁合同也是合法有效的。3.收据原件2张、房卡原件1个。证明被告在2019年6月22日向刘玉玲出租房屋，收取租金500元，卫生费20元，押金500元，卡50元。4.微信转账记录复印件1张。证明承租人给被告交租金的转账记录。是刘玉玲转账的，和收据是一起的。5.照片打印件1张。证明被告正在正常使用租赁物，是原告自己拍摄的。被告（反诉原告）李欣杰质证称：对证据1租赁合同认可。对证据2民事判决书真实性、合法性认可，但对证明目的不认可，原告和被告之间是关于合同解除之争，不涉及两方租赁合同的效力问题，对证明目的不认可。对证据3收据原件真实性、合法性认可，不认可与本案的关联性。对证据4微信转账记录复印件真实性认可，但与本案无关。对证据5照片证明目的认可，我们现在还在经营，对现在正在经营着不否认，我们争议的是之前的事。被告（反诉原告）李欣杰提供证据如下：1.租赁合同复印件1份。证明反诉人与被反诉人之间有租赁关系，证明双方对权利义务的约定。2.收条复印件1张。证明租赁期内，反诉人已按约履行合同义务。3.收条复印件1张。证明被反诉人不履行合同义务，未保证反诉人水电的正常使用。4.承包合同复印件1份、白房子公寓付款证明复印件1份、白房子公寓物品交接单复印件1份、解除合同复印件1份。证明反诉人自2017年12月15日经营期开始至2018年6月12日水电正常时止经营及损失情况。5.收条复印件1张。证明被反诉人未履行保证反诉人顺利建成公寓的义务，造成反诉人的损失情况。6.委托书原件1份。证明李欣杰委托李欣梅出租公寓，二人是亲姐妹关系。7.原被告之间的两次通话录音光盘原件共4张（附文字整理材料）,为2次录音的全部内容。原告（反诉被告）丁永科质证称：对证据1租赁合同和证据2收条真实性认可。证据2收条是收取2017年10月1日到2018年9月30日之前的租金，这个期限已经过了，我们要求的租金是2018年9月30日之后的租金，被告未付。该收条与本案没有关联性。对证据3收条真实性、关联性都不认可。这个收条是被告交给宋建军的，对收条的真实性无法认可，被告交费用应该交给出租人，而被告交给了第三人，与本案没有关联，真实性、关联性、证明目的都不认可。对证据4承包合同，出租人是李欣梅，承租人是姜明微。这两个人与本案没有关联性。同时租赁房屋的具体房屋是北京市房山区白房子公寓，这与本案没有关联，我们不知道白房子公寓具体在哪，是干什么的，所以对承包合同真实性、关联性、证明目的都不认可。白房子公寓付款证明也是李欣梅和姜明微两个人签署的，只有付款证明，没有转账记录或现金收条，对真实性、关联性都不认可，与本案无关。对交接清单、解除合同质证意见同上，无法证明与本案有任何关系，是否真实履行了，是否有钱款往来也看不出来，对真实性、关联性全部不认可，对证明目的也不认可。对证据5收条是李欣杰交给宋建军的义务费15万元，宋建军是合同第三人，与我们没有关系，被告交给其他人的钱与本案无关，对收条的真实性、关联性、证明目的都不认可。对录音光盘庭后听了后再发表质证意见。委托书真实性、关联性、证明目的都不认可，不知道白房子到底是哪。本院经审理认定事实如下：2017年5月15日，原告丁永科（甲方）与被告李欣杰（乙方）签订《租赁合同》，约定原告出租位于北京市房山区良乡镇小营村北共2400平米建设用地租给乙方作为出租公寓使用。合同期限及租金约定：甲方出租地南库2400平米，由乙方出资金三百万元建设公寓，合同期限10年，从2017年6月1日至2027年5月30日，装修免租期为四个月，装修期间甲方保证乙方顺利建成公寓楼，如遇政府部门干涉时，由甲方出面协调关系，由乙方出费用，若协商不成给乙方造成一切经济损失由甲方负责赔偿。租赁期满后，乙方盖得房子无偿归甲方所有，乙方在同等条件下有优先承租权。公寓前三年租金为（每年四十五万元人民币），第四年至第六年（每年四十九万五千元人民币），第七年至第九年（每年五十四万四千五百元人民币），从第十年（五十九万八千九百五十元人民币）。每年九月一日交租金（提前一个月交租金）。在合同期内甲乙双方均不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成损失，按年租金十倍支付违约金给另一方。二、租赁期限内甲方不得以任何形式参与公寓的经营权及干预乙方的正常经营，乙方拥有公寓楼的自主经营权。三、租赁期限内如遇第三方干涉造成乙方损失时由甲方负责。四、合同期限内甲方无权将出租地以任何形式抵押，担保或转卖公寓楼。五、经营期间甲方保证乙方水电的正常使用，产生的水费由乙方支付。合同期限内乙方只缴纳经营发生的费用：水电租金等，甲方不得以任何理由加收本合同未明确列出但与本出租地有关的其他费用。六、合同期限内遇到政府部门拆迁时，甲乙双方协商同意公寓楼拆迁补偿款按如下比例分配：拆迁补偿款按甲方与政府拆迁部门签订的补偿合同为标准，甲乙双方各占百分之五十的比例分配（包含经营性赔偿款），如遇政府拆迁，甲乙双方协商同意，不存在经营性赔偿，乙方不得向甲方索要经营性赔偿款。如遇政府部门拆迁时，甲方应返还乙方在接到通知之日起已缴未用的剩余全部租金。七、乙方有权委托第三方公司经营公寓，甲方不得干预。八、甲方负责申请变压器增容，费用由乙方承担。（如与拆迁补偿，甲乙双方各得50%补偿款）。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将场地交付给被告使用。被告交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的租金四十五万元。另查，2000年5月28日，案外人宋建军与房山区官道乡小营村经济联合社签订场地租赁合同，承租小营村西北侧的坑洼地1亩，租赁性质及用途为集体租赁、工业企业。期限自2000年5月25日至2030年5月24日。2017年5月28日，案外人宋建军（甲方）与原告丁永科（乙方）签订租赁合同，约定甲方出租2800平米由乙方出资壹仟万元建设公寓，合同期限13年，从2017年6月1日至2030年5月24日，装修免租期6个月，租金25万元，每年从元月1日于30日前付款。在合同期内甲乙双方均不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成的损失，按年租金二十倍支付违约金给另一方。经营期间甲方保证乙方水电的正常使用。合同期限内如甲方出现电量不能满足乙方经营需要时，甲方负责申请变压器，发生的费用由乙方支付。2017年6月1日原告将涉案场地交付被告使用。2018年7月，案外人宋建军以原告丁永科未按照约定交付租金为由诉至我院，请求解除租赁合同，支付租金及违约金。该案审理过程中，2018年12月3日，宋建军（甲方）与丁永科（乙方）签订和解协议，约定：一、自合同签订之日起三日内，乙方支付甲方2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金250000元。二、甲方、乙方及李欣杰重新商定合同签订事项，拟定甲方与李欣杰新签协议，商定赔偿乙方就执行项目过程中的相关损失陆拾万元。如甲方、乙方与李欣杰能重新签订协议，则按照新协议执行；如果三方不能达成新协议，则乙方委托甲方代为管理和收取李欣杰的房租。所收取的房租归甲方，委托管理和收取房租的时间自2019年9月至原合同截止日期。如乙方与李欣杰的租赁纠纷，乙方收回李欣杰2018年9月、2019年8月的房租450000元，则乙方需支付甲方2019年租金200000元。三、自甲方收到乙方上述第一条250000元后三日内甲方向房山法院申请撤诉。和解协议签订后，丁永科给付宋建军房屋租金25万元。后因宋建军并未撤回起诉，我院于2019年5月20日作出（2018）京0111民初13596号民事判决书，判决驳回了宋建军的诉讼请求。在该案中，丁永科曾辩称，宋建军没有按照此约定给被告提供用水和用电。该案判决生效后，本案开庭审理中，被告表示同意交纳租金。庭审中，被告称，2018年6月12日，被告因水电问题向案外人宋建军交纳水电安装费五万元，并不主张原告赔偿，对2017年9月18日，被告因协助装修问题向案外人宋建军交纳业务费十五万元，主张原告赔偿。原告对此不予认可。审理中，我院依法向小营村村委会调查，该村委会负责人表示，诉争地块现在属于建设用地，之前出租给宋建军时，宋建军建造了库房，对于建造公寓，并没有向村委会审批备案。2019年7月左右，政府下发了红头文件，不得建造两层以上建筑。原告对被告提交的录音证据，一直未提供质证意见。本院认为：原被告双方签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，该合同并未侵犯国家、集体及其他人的合法权益，双方均应按照合同约定履行。合同约定由被告出资建造公寓楼，且约定双方不得以任何形式单方终止合同，合同中亦未约定合同解除的事项，原告请求解除合同并无合同依据。原告主张被告未按照约定支付租金而主张解除合同，但因原告被原场地出租人起诉解除租赁合同，该案的结果直接影响被告履行租赁合同，故被告未支付租金具有法定事由，系履行不安抗辩权的表现，被告行为并未构成根本违约，原告请求解除合同的依据不足，本院不予支持。在宋建军起诉原告的案件生效之后，被告应当按照合同约定的租金支付年租金。针对被告的反诉请求，对被告主张的因装修问题向宋建军支付的十五万元，被告并未提供充足有效的证据证明，且亦未证明原告没有出面协调，双方合同也并未明确约定由出租方支付协调的费用，该部分请求本院不予支持；另外，其主张的经营损失，因其建造的公寓并没有合法的手续，该公寓出租经营行为收入严格意义上亦不能视为完全合法权益，且被告亦未充足举证证明经营损失大小，对该部分请求，本院亦不予支持。鉴于被告在建造、装修公寓楼及沟通水电、装修过程中遇到的各种问题，且原被告双方对相关费用的负担存有争议，另考虑到原告与其出租人的纠纷等，原告请求被告支付延期支付租金的逾期付款利息，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李欣杰于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）丁永科2018年10月1日至2019年9月30日的租金450000元。二、驳回原告（反诉被告）丁永科的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李欣杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8050元，由原告（反诉被告）丁永科负担4025元（已交纳），由被告（反诉原告）李欣杰负担4025元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费10300元，由被告（反诉原告）李欣杰负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  刘堪铎人民陪审员  隗和群二〇一九年十二月二十七日书 记 员  孙震颐