黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初921号原告（申请执行人）：大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司，住所地黑龙江省大庆市肇源县城北街。法定代表人：辛志龙，职务经理。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被告（被执行人）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇满江红街。法定代表人：何京龙，职务经理。被告（被执行人）：**，男，1971年1月16日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。被告（案外人）：隋东侠，女，1987年2月28日出生，汉族，无业，住黑龙江肇源县。原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司、被告**、隋东侠申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢树柏担任审判长并主审本案，同人民陪审员黄永波、田艳红组成合议庭公开开庭进行了审理。除被告宇龙房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼外，其他当事人、委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司向本院提出的诉讼请求：判令许可对位于肇源县天泽官邸小区11号楼3单元901室房屋予以执行。事实与理由：（2019）黑0622执异26号执行裁定书认定的事实错误，证据采信不当，法院仅以被告人隋东侠向法院提交的2015年9月10日缴纳案涉房屋的物业费、电梯费、自来水二次加压费，就视为隋东侠对案涉房屋已经实际占有，显然是错误的。首先，这些证据均来自于本案涉案的当事人。《认购书》是被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司出具的，物业费、电梯费、自来水二次加压费也是实际开发人**出具的。作为负有执行义务的被告人始终抵触执行行为，为执行设置障碍，他们完全有能力编造虚假的买卖行为来对抗执行行为。认购书不是购房合同，更不是房产部门登记备案的机打合同。如果认定被告隋东侠已经全部缴纳了房款，就应该审查被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司的财务账目。在进行上述房屋销售时，是否出具正式销售发票，上述房款是否进账到户。进账到户的时间与收款时间是否一致。否则就无法认定该房屋买卖行为的真实性和有效性。其次，如果认定为实际占有，那么是什么时间竣工后交付给隋东侠的？如果实际交付，那么，这期间是否产生了水电费和取暖费？为什么在提出执行异议时没有向法院提交？另外，在法院查封该房屋时，该房屋是空置的毛坯房。如果交付了，为何一直闲置不进行装修和居住？以上几点，都能充分证明被告隋东侠提供的《认购书》不是真实有效的。交款行为也没有任何有效的证据予以证实，更不存在交付和实际占有的情形。因此，依据相关法律规定，请求恢复对案涉房屋的执行。被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司书面辩称：一、本案诉讼与我公司无关。是投资人**建筑的肇源县天泽官邸小区的所有楼房，销售及收购楼款均为**。所有房屋竣工后，如何出售我公司没有任何权利。只能售出后通过我公司办理产权登记手续，所以，与我公司无关；二、我公司与**在肇源县司法局法律调解中心签订的协议书，已经肇源县人民法院（2018）黑0622民特13号民事裁定书予以确认。（2018）黑0622民特13号民事裁定书可以证实天泽官邸小区的所有建筑房屋的权利由**享有，义务由**承担，不再与我公司有关。综上，应驳回对我公司的诉讼请求。被告隋东侠辩称，我在办房照时才知道房屋被查封。我是2015年8月16号购买的，购买后没有入住。2016年开春时进行的装修，于2017年9月份孩子开学时入住的，我不同意原告的诉讼请求。被告**辩称：房子是隋东侠从售楼处购买的，购楼合同真实有效，不同意原告的诉讼请求。庭审中，原告举证如下：肇源县人民法院（2019）黑0622执异26号民事裁定书一份、肇源县人民法院（2016）黑0622民初2312号民事判决书及生效证明书各一份及肇源县人民法院（2016）黑0622民初2313号民事裁定书一份。证明：被告隋东侠以案外人身份对案涉房屋提出执行异议，法院裁定中止对案涉房屋执行后，其不服，并在法定期限内向法院提出执行异议之诉；同时证明判决书认定被告人**应该缴纳税款2545856.72元，养老保险费用1494880.58元，同时按照缴纳通知的要求支付滞纳金，被告宇龙公司在欠款范围内承担连带给付责任。该判决于2017年1月6日生效。鑫龙公司是于2016年6月29日向法院申请对该房屋进行保全的。被告**对证据的真实性没有异议。被告隋东侠称不知情。鉴于被告无证据佐证上述证据的真实性，本院对其真实性予以确认。被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司举证如下：（2018）黑0622民特13号民事裁定书一份。证实**与该公司就天泽官邸小区相关事宜于2018年8月31日经肇源县人民调解中心主持达成协议后，经法院依法得到确认的事实。原告对其真实性没有异议。对证明问题有异议，认为房地产开发企业和其内部人员的约定，不足以对抗第三人。该证据对本案的原告不产生任何约束力，因为该裁定下发时间是2018年9月5日，是发生在法院查封案涉房屋之后，此时宇龙公司已经具有强制执行的法定义务。不能通过内部约定来规避相关责任。况且自然人无法承担法定代表人应该承担的法律责任，因此我方认为这份协议与本案无关联。被告隋东侠无异议，被告**无异议。鉴于该裁定系生效裁定，故对其效力本院予以确认。被告隋东侠举证如下：2015年8月16日与肇源县天泽官邸售楼处签订的认购书一份、交款收据一张，金额为283724元；2016年10月3日交纳物业费、二次加压费、电梯费1195元收据、交纳2017年8、9、11月份物业费、电梯费1195元收据、2018年9月15日交纳2018年8月1日至2019年8月1日物业费、二次加压费、电梯费收据金额1195元、2017年11月25日交纳2017年热费收据1张金额2117元、2017年3月、9月、2018年9月交纳水费收据、2017年4月2日-2018年11月交纳电费收据。证实案涉房屋其实际购买并居住使用的事实。原告认为认购书是虚假的，没有法律效力。因为该认购书第7条规定了由双方签字盖章后生效。另外不能确定认购人是否是隋东侠本人签署，该认购书上没有开发企业的公章，收据并不是正规收据。所以，上述证据不能证实开发企业把案涉房屋出售给隋东侠的事实。被告隋东侠所述其2015年购买，2016年9月才进行入住，显然与客观实际不符。所有的票据都是发生在人民法院对该房屋查封后，所以，欲证明的事实不能成立。鉴于被告无证据佐证上述证据的真实性，故本院对其真实性予以确认。法院调取证据：（2016）黑0622民初2312号卷宗当中的52、53页送达回证。证实案涉房屋保全裁定于2016年7月6日送达给**和宇龙公司，当时宇龙公司签收，**拒签。原告无异议，被告**称未收到该裁定。鉴于**的反驳主张违背客观事实，故本院对其反驳主张不予确认。依据庭审调查，认定本案事实：在本院执行申请执行人大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司与被执行人**、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司确认合同效力纠纷一案中，案外人隋东侠对本院执行位于肇源县天泽官邸小区11#楼3单元901室房屋提出书面异议。经本院依法审查确认该房屋被肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于2015年8月16日以283724元出售给隋东侠，双方签订了《天泽官邸房屋认购书》，并为隋东侠出具了加盖天泽官邸财务专用章的收据。因肇源县宇龙房地产开发有限责任公司与隋东侠签订《天泽官邸房屋认购书》的时间为2015年8月16日，早于本院于2016年6月29日就案涉房屋作出的（2016）黑0622民初2312号民事保全裁定。在本院查封涉案房屋前，案外人隋东侠已对涉案房屋实际占有。另外，涉案房屋未办理过户登记，非案外人隋东侠自身原因导致的，所以，隋东侠提出的异议能够排除法院对涉案房屋的执行，故作出（2019）黑0622执异26号执行裁定：中止对位于肇源县天泽官邸小区11#楼3单元902室房屋的执行。大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司对该结果不服，并提起诉讼。上述事实有（2016）黑0622民初2312民事判决书、（2016）黑0622民初2312号民事裁定书和（2019）黑0622执异17号执行裁定书及房屋认购书、购房收据证实。案涉房屋系隋东侠于2015年8月16日以283724元购买，该事实有《认购书》和交款收据证实。其购买后装修入住至今。该事实有隋东侠自2016年10月3日至2019年8月1日交纳的物业费、电梯费、水电费、热费收据证实。2018年7月16日，被告**与宇龙公司达成调解协议，第七条约定：授权给**使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司天泽官邸售楼处”章给所有住户办理产权证，宇龙公司不再承担任何责任，由此印章产生的一切后果由**承担责任。2018年9月5日经本院（2018）黑0622民特13号民事裁定书确认该调解协议有效。本院认为，被告**挂靠宇龙公司开发建设肇源县天泽官邸小区建设工程，**对外销售楼房，被告宇龙公司未提出异议，并于2018年7月16日授权**为住户办理产权证，证明被告宇龙公司对**售楼行为予以追认。因此，2015年8月16日被告**以天泽官邸名义将涉案楼房出售给被告隋东侠，应是代表宇龙公司。双方签订的认购书已实际履行，房屋交付使用，隋东侠支付房款并交纳入住期间的各项费用，其已实际占有使用该房屋。虽然隋东侠与宇龙公司未签订房产备案的机打合同，但该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。未办理物权登记，不影响合同效力，故该买卖合同客观、真实，合法有效。原告鑫龙公司认为被告之间编造虚假的买卖事实对抗执行，只是推测，并无证据证实。同时，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告隋东侠买受该房时间发生在原告申请法院查封之前，且支付全部价款并占有标的物至今，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。综上所述，原告鑫龙公司无证据推翻被告隋东侠买受该房的客观真实性，其请求许可对肇源县天泽官邸小区11#楼3单元901室房屋的执行，本院不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  卢树柏人民陪审员  黄永波人民陪审员  田艳红二〇一九年十二月三十日书 记 员  贾美阳附:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。