四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初7211号 原告：盛伟，男，1986年9月6日出生，汉族，住广元市昭化区。 原告：盛大春，男，1965年3月4日出生，汉族，住广元市昭化区。 二原告共同委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正（广元）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：姜婷婷，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被告：石凡生，男，1991年1月23日出生，汉族，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：张晓兰，女，1970年4月2日出生，汉族，住广元市昭化区，系被告石凡生之母。 被告：石代志，男，1966年6月6日出生，汉族，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：王丛文，四川华民律师事务所律师。 被告：张晓兰，女，1970年4月2日出生，汉族，住广元市昭化区。 被告：广元市德兴房地产经纪有限责任公司，住所广元市利州区利州东路688号。 法定代表人：张晓兰，系公司执行董事兼总经理。 原告盛伟、盛大春与被告石凡生、石代志、张晓兰、广元市德兴房地产经纪有限责任公司（以下简称德兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛大春及二原告共同委托诉讼代理人、被告石凡生委托诉讼代理人、被告石代志及其委托诉讼代理人、被告张晓兰、被告德兴公司法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理过户登记手续并承担因过户登记而产生的全部税费；2.判令被告石凡生向原告支付违约金2万元；3.判令被告石凡生赔偿原告损失1万元；4.判令被告张晓兰、德兴公司对前述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2015年4月28日，原告与被告石凡生、德兴公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定被告石凡生将位于广元市利州区面积为128.8㎡的房屋出卖给原告，房屋交易总价为56万元。原告于合同签订前支付购房定金1万元，合同签订时支付购房款29万元，共计支付购房款30万元，剩余26万元双方约定在被告石凡生为原告办理房屋过户登记手续后支付。合同还约定被告石凡生拒绝或未按时办理过户登记手续或以各种理由推辞的，应当承担办理房屋产权交易过户登记手续所产生的一切费用，并向原告支付违约金2万元。被告张晓兰系石凡生代理人及担保人，对石凡生的违约行为承担保证责任。合同签订后，被告将案涉房屋交付原告占有使用至今。经核实，案涉房屋于2019年4月登记在被告石代志名下，被告石代志与被告张晓兰系夫妻关系，被告石凡生系被告石代志、张晓兰之子，被告张晓兰系被告德兴公司法定代表人。原告依约履行付款义务，被告方经多次催告拒不为其办理房屋过户登记手续，违背了诚实信用原则，构成严重违约。被告德兴公司未能尽到如实报告、审查义务，损害了原告合法权益，应当赔偿原告损失，故起诉来院。 被告石凡生委托诉讼代理人辩称，其并未在2015年4月28日授权张晓兰与原告签订合同，其对合同不知情，案涉房屋所有权人并非其本人，案涉合同因无权代理及无处分权应属无效。 被告石代志辩称，其对案涉合同不知情，2015年年底才从张晓兰口中得知她将案涉房屋出售。案涉房屋产权从未属于过被告石凡生，案涉房屋网签登记人为案外人欧德友、严小英，原告与石凡生签订的买卖合同无效，应当予以返还。案外人张景平系其侄子，案外人马红梅系其同事，案外人张景平、马红梅与案外人欧德友签订的《房屋买卖居间合同》，实际购买人系其本人。其与案外人欧德友协商将案涉房屋过户，案涉房屋产权现归其所有，原告未支付完毕26万元的房屋尾款，不符合善意取得的法定条件，请求驳回原告诉请。 被告张晓兰辩称，案涉房屋最先属于欧德友、严小英所有，出卖给其时只有合同，不具备交易条件。合同签订时家里意见不统一，并不存在违约。 被告德兴公司法定代表人辩称，其未收取原告的佣金，不存在承担连带清偿责任，案涉合同应当无效。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年4月24日，原告盛大春通过其广元农村商业银行账户向被告张晓兰转款1万元。 2015年4月28日，原告盛大春作为乙方与作为甲方的被告石凡生的代理人被告张晓兰，经丙方被告德兴公司居间签订《房屋买卖居间合同》，合同约定乙方购买甲方拥有的座落于广元市利州区房产（建筑面积128.8平方米），房屋总价款为56万元，付款方式为合同签订前支付定金1万元，房屋交付时间约定为2015年8月1日，交易产生的税费由乙方支付。双方约定甲方房产证、国土证办理下来过户给乙方，签订合同时付首付款29万元，过户后乙方按揭下来一次付清尾款26万元。同时，合同还约定若甲方逾期办理过户将视为甲方违约，甲方应承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用及交易总房价的3%中介费（已支付的佣金不退），同时应向乙方支付违约金2万元。合同还约定“甲乙双方由于一方有其它事务不能到场签订房屋买卖合同时，委托代理人签定合同并作为委托人的担保人，如有违约责任，代理人承担买卖房屋定金的双倍违约责任，保证履行合同义务”。 同日，原告盛大春通过其广元农村商业银行账户向被告张晓兰账户转款23万元。被告张晓兰向原告盛大春出具收到购房首付款30万元的收条，该收条载明“今收到盛大春购房首付款￥300000.大写：叁拾万元正”。原、被告双方均确认被告张晓兰收取原告盛大春购房款30万元的事实。 2015年8月1日，案外人广元阳光物业服务有限公司收到案涉房屋43个月（2011.12.30-2015.7.31）物业管理服务费5542元。 2015年12月14日起至2019年12月21日，原告盛大春分别向案外人广元阳光物业服务有限公司缴纳案涉房屋从2015年7月31日起至2021年1月31日物业管理服务费，合计7922.5元。 2019年4月30日，被告石代志与案外人严小英、欧德友签订《存量房买卖合同》，合同约定被告石代志购买案外人所有的位于广元市利州区住宅（建筑面积128.89平方米），产权证号为川（2019）广元市不动产权第**号，房屋成交价格为50万元，房款支付方式为2019年4月30日前支付。 2019年12月3日，原告盛大春、盛伟与四川同方正（广元）律师事务所签订《民事委托代理合同》，双方约定由该律师事务所委派律师代理本案一审案件，并共同协商律师代理费为1万元。2020年1月6日，四川同方正（广元）律师事务所向原告盛大春出具收到交付案件代理费1万元的发票。 另查明，2012年8月20日，本院就原告欧德友、严小英诉被告张景平、马红梅房屋买卖纠纷一案作出（2011）广利州民初字第1057号民事判决书，判令被告张景平、马红梅连带支付原告欧德友、严小英房屋价款30万元、车位价款5万元及资金利息损失。该案判决书审理查明：1、2009年10月22日，原告欧德友与案外人四川广元启明星铝业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定原告欧德友购买案涉昂无，土地证号为国用（2006）第**号，商品房预售许可证号为（2009）房预售证第**号。2、2012年1月4日，原告欧德友与被告张景平、广元市德兴房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买启明星花园6幢1单元3号住宅，房屋价款59万元。 2013年11月18日，广元市利州区房屋，登记为案外人欧德友、严小英按份共有，不动产权证书号为**。2019年3月28日，案涉房屋登记为案外人欧德友、严小英按份共有，不动产权证书号为川（2019）广元市不动产权第××号。2019年5月6日，案涉房屋登记为被告石代志单独所有，不动产权证号为川（2019）广元市不动产权第××号。 被告石代志与被告张晓兰于1990年4月20日登记结婚，被告石凡生系二人婚生子。被告德兴公司法定代表人为被告张晓兰，被告石代志为被告德兴公司监事，该公司成立于2005年1月31日，公司股东为被告张晓兰、石代志二人。 庭审中，原被告双方均明确案涉房屋于2015年8月前由被告石凡生、石代志、张晓兰实际占有使用，2015年8月交付原告方占有使用至今。 本院认为，本案争议焦点在于：一、本案《房屋买卖居间合同》是否有效；二、案涉房屋是否应当过户给原告；三、本案违约责任应该由谁承担。 一、对于本案《房屋买卖居间合同》的效力问题。 1、首先，对于本案合同相对方的确认问题。该合同显示出卖人系被告石凡生，被告张晓兰自认被告石凡生的签名系其书写、被告石凡生对卖房一事不知情。原告盛大春陈述其购买案涉房屋时一直在与被告张晓兰磋商。本案被告张晓兰自认并非得到被告石凡生的授权，则出卖人为被告石凡生仅系该合同显示的表象，本案实际真实作出将案涉房屋卖予原告的意思表示的主体系被告张晓兰，与原告达成房屋买卖合意的主体系被告张晓兰，被告张晓兰实际系本案房屋买卖合同的相对方。 2、其次，对于本案张晓兰是否有权处分案涉房屋的问题。 （1）被告石代志是否有权处分案涉房屋的问题。2015年4月28日，原告盛大春与被告张晓兰、德兴公司签订《房屋买卖居间合同》时，案涉房屋所有权人仍登记为案外人欧德友、严小英按份共有，根据案外人欧德友与案外人张景平、被告德兴公司之间签订的《房屋买卖居间合同》约定及本院生效裁判文书确认，案涉房屋所有权应当归属于案外人张景平所有，被告石代志陈述其侄子张景平实际系代其购买案涉房屋，则此时被告石代志对案涉房屋有处分权。同时，被告石代志已于2019年5月取得案涉房屋所有权，该事实与被告石代志认为其系案涉房屋实际购买人的陈述相一致。即使被告石代志在《房屋买卖居间合同》签订时对案涉房屋并不具有所有权，但其在本案诉讼前已合法取得所有权，该事实能够进一步印证被告石代志在《房屋买卖居间合同》签订时对案涉房屋具有处分权。 （2）被告张晓兰是否有权处分案涉房屋的问题。被告石代志与被告张晓兰于1990年登记结婚，于2005年共同成立被告德兴公司从事房产经营，2012年委托其侄子张景平购买案涉房屋时，应当系基于夫妻双方共同意思表示并使用夫妻共同财产，案涉房屋实际系被告张晓兰、石代志夫妻共同财产。则被告张晓兰对案涉房屋其共有部分具有处分权。 3、对于案涉房屋被告石代志共有部分，被告张晓兰代为作出售予原告的意思表示是否有效的问题。 被告石代志作为被告德兴公司的大股东及监事，其对公司经营的重大事项应当知情，故其对被告张晓兰经由被告德兴公司与原告盛大春签订《房屋买卖居间合同》一事应当知情并同意。同时，被告石代志作为2015年8月前案涉房屋的实际占有使用人之一，在2015年8月将案涉房屋交付原告盛大春占有使用时，被告石代志对被告张晓兰将案涉房屋卖予原告的事实应当知情并同意。被告石代志知晓被告张晓兰将案涉房屋卖予原告方的事实后，并未要求撤销与原告方的房屋买卖合同，同时将案涉房屋实际交付原告盛大春占有使用，属于以实际行动追认被告张晓兰与原告方签订的房屋买卖合同效力。 故，2015年4月28日原告盛大春与被告张晓兰、经由德兴公司签订的《房屋买卖居间合同》，系原告与被告张晓兰、石代志的真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认。故对被告石代志、张晓兰辩称被告张晓兰与原告方签订房屋买卖合同属于无权处分、房屋买卖合同无效的辩解意见，本院不予采纳。 二、对于案涉房屋是否应当过户给原告的问题。 首先，被告张晓兰、石代志明知案涉房屋已卖予原告，在过户条件满足时，并未按约将案涉房屋产权过户给原告，而是将案涉房屋不动产权属证明办理至被告石代志名下，被告石代志取得案涉房屋所有权并非善意。 其次，原告盛大春作为不具备房产交易专业知识的普通人，基于被告德兴公司在与原告签订居间合同时已经营十余年、被告张晓兰、石代志、石凡生实际占有使用案涉房屋、原告盛大春与被告张晓兰系老乡关系，其有理由相信被告张晓兰、石凡生享有案涉房屋所有权，其签订《房屋买卖居间合同》系基于善意，属于善意购买人。 最后，原告盛大春已于合同签订时履行完毕支付购房款30万元的义务。对于尾款26万元，在双方约定其支付时间为过户手续办理后的情况下，在被告方未办理完毕过户手续前，原告方有理由行使先履行抗辩权。原告盛大春已履行完毕现阶段合同约定的付款义务，并已从2015年8月起实际占有使用案涉房屋至今，案涉房屋所有权应当由原告盛大春享有。被告石代志应当配合将案涉房屋过户给原告，原告在过户手续办理后，应当在合理期限内将购房尾款付清。 对于被告方认为原告未支付房屋尾款导致案涉房屋产权待定、并不符合善意取得法定条件的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 三、对于本案违约责任应该由谁承担的问题。1、本案《房屋买卖居间合同》虽然并未明确约定办理过户手续的期限，但在过户条件成就时，即被告石代志于2019年5月取得案涉房屋所有权后，被告张晓兰、石代志应当在合理期限内及时为原告方办理过户手续。被告张晓兰、石代志在庭审中明确表示不履行过户义务，已构成违约，应当按照约定承担违约责任。被告张晓兰、石代志明知案涉房屋已卖予原告盛大春的情况下，仍将案涉房屋所有权登记为被告石代志个人所有，该行为损害了原告的合法权益，被告石代志、张晓兰应当共同承担违约责任。《房屋买卖居间合同》明确约定“逾期办理过户将视为甲方违约，甲方应承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用及交易总房价的3%中介费（已支付的佣金不退），同时应向乙方支付违约金2万元”，故对原告要求被告方承担过户税费用及违约金2万元的诉讼请求，本院认为应当由被告张晓兰、石代志共同负担。被告石凡生在《房屋买卖居间合同》上的签字系被告张晓兰代签，原告陈述本案实际与其达成房屋买卖合意的主体是被告张晓兰，被告石凡生实际并非《房屋买卖居间合同》的相对方。故原告要求被告石凡生承担本案违约责任没有事实或法律依据，本院不予支持。 2、对于原告主张的律师费1万元，《房屋买卖居间合同》并未明确约定违约责任包括主张权利产生的费用，原告主张的律师费没有事实和法律依据，本院不予支持。 3、对于被告德兴公司的责任承担问题。原告认为被告德兴公司未履行居间人的审查催促义务、损害了原告合法权益，基于被告张晓兰、石代志与被告德兴公司的特殊关系，被告德兴公司应对本案违约承担连带责任。但本案《房屋买卖居间合同》并未约定居间人应对原、被告双方的违约行为承担连带责任，或者未尽到审查催促义务就应当承担连带责任。同时，被告张晓兰、石代志虽系被告德兴公司法定代表人、股东及监事，但原告并未提供证据证明被告张晓兰、石代志二人存在滥用公司法定代表人及股东有限责任逃避债务或未按章程规定缴足出资等情形。故对原告要求被告德兴公司承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 按照相关法律规定，办理过户手续时，出卖人及买受人应当按照规定缴纳各自应当负担的税费。本案《房屋买卖居间合同》约定，逾期办理过户的出卖人应当承担的违约责任包括办理过户手续产生的一切费用，该费用包括出卖人及买受人双方应当承担的费用。故对原告主张的过户税费，本院支持为包含原、被告双方各自应承担费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第四十九条、第六十七条、第一百零七条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告石代志在本判决生效二十日内将位于广元市利州区房屋过户给原告盛大春，过户的税费（包括原告盛大春及被告石代志双方各自应当缴纳的税费）由被告张晓兰、石代志共同承担； 二、被告张晓兰、石代志在本判决生效十日内共同向原告盛大春支付违约金2万元； 三、驳回原告盛大春、盛伟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9700元，由被告张晓兰、石代志共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  刘 蓉 人民陪审员  贾 彬 二〇二〇年三月二十日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  严 琪