江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初21267号原告（反诉被告）：丰钧木工机械（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇312国道南侧，统一社会信用代码913205833311836145。法定代表人：陈永隆，该公司总经理。委托代理人：马庆国，江苏颂朗律师事务所律师。委托代理人：王**，江苏颂朗律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江苏中塑通物流有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇星圃路****房，统一社会信用代码91320583323763395R。法定代表人：栾付安，该公司总经理。委托诉讼代理人:王鑫,江苏昆亭律师事务所律师。原告丰钧木工机械（昆山）有限公司（以下简称丰钧公司）与被告江苏中塑通物流有限公司（以下简称物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日受理，依法适用简易程序独任审理，案件审理过程中，被告物流公司提出反诉，本院予以受理。本院于2020年3月4日、2020年3月10日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告丰钧公司的委托代理人马庆国、被告江苏中塑通物流有限公司法定代表人栾付安及其委托代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰钧公司提出诉讼请求：1、请求判决原被告之间关于昆山市厂房租赁合同解除；2、请求判令被告支付原告租金620486元(包括：租赁面积1000平方米的自2019年7月1日至2019年9月30日的租金77175元；租赁面积620平方米的自2018年1月1日至2019年9月30日的租金334939元；租赁面积1620平方米的自2017年8月1日至2017年12月31日的租金208372元)；3、请求判令被告支付原告租赁期间的电费共计人民币3304.5元；4、请求判令被告把租赁物恢复原状；5、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。案件审理过程中，原告变更诉讼请求如下：第一项诉请明确双方合同于2019年11月10日解除；第二项诉请明确为674662元(包括：租赁面积1000平方米的自2019年7月1日至2019年11月10日的租金110617元；租赁面积620平方米的自2018年1月1日至2019年11月10日的租金355673元；租赁面积1620平方米的自2017年8月1日至2017年12月31日的租金208372元)；第三项诉请不变；撤回第四项诉请；增加诉请要求被告支付原告违约金250047元。事实与理由，2017年12月28日，原被告双方就被告承租原告所有的厂房租赁事宜达成《厂房租赁合同》，双方对租赁厂房的面积、租赁期限、租金支付、双方权利义务及合同的解除等均作出了具体约定。后因被告违反合同约定，将租赁厂房用于存放大量“NYLON”塑胶类物品，该物品存放的消防等级已不符合双方合同约定的丁级厂房消防等级，故2019年6月20日原告向被告发出通知函要求“将不符合丁级消防等级的易燃物品搬离”。被告陆续搬离相关物品，2019年10月份才把厂房清空。后经查实，被告在《厂房租赁合同》中签订租赁面积是1000平方米，但是其实际使用面积达1620平方米。多出的620平方米从未缴纳过房租，合同约定的1000平方米厂房租金尚欠至2019年9月30日。另外，2018年1月1日合同起始日前被告已经使用厂房达5个月之久，也没有支付房租。原告认为，被告逾期支付租金，经原告多次催要，被告拒不支付的行为已经严重违约，现依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告物流公司辩称，被告根据原告总经理许黄振的指示分别向原告公司账户以及许黄振、原告股东徐林渊、沈丹枫的个人账户支付了涉案的租金、押金、管理费，合同约定的承租面积为1500平，被告按该面积支付租金，期间双方也未提出异议。2019年6月20日根据原告的通知函，被告于6月25日就已经将绝大部分货物、设备搬离并交还了房屋。原告未能按照合同约定提供符合仓储物流使用标准的厂房，也未将相关证件、执法机构文书交由被告核对，据此原告构成违约，被告无需支付违约金。反诉原告物流公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告退还押金36750元；2、判令反诉被告赔偿违约金220500元；3、判令反诉被告开具反诉原告42.8万元租金、管理费和押金相应的增值税专用发票；4、诉讼费用由反诉被告承担。案件审理过程中，反诉原告撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：2017年9月30日反诉原告与反诉被告签署《厂房租赁合同》，就反诉原告承租反诉被告位于厂房事宜达成协议。合同签订后，双方于2017年12月28日又重新签订了新的《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同补充协议》，就相关事宜补充约定。2017年9月30日《厂房租赁合同》约定：1.2本租赁物的用途为物流3.2出租方应提供厂房的土地使用证，消防证，环评报告，法人代表身份证复印件，房屋产权证等证照复印件给承租方，并提供原件给承租方核对。12(2)违约方应于本合同提前终止或解除之日前一日或之前向对方支付相等于租赁物每月租金6倍的款项作为赔偿。2017年12月28日《厂房租赁合同》第六条、《厂房租赁合同补充协议》第二条均约定甲方将厂房出租给乙方做物流仓储使用甲方确认该厂房符合乙方物流仓储使用所需的消防安全标准。合同签订后，反诉原告依合同约定的用途使用厂房，如期足额支付租金。后反诉被告要求将厂房中存放的货物搬离并补交租金。收函后，反诉原告就对该函的真实性和合法性提出异议，反诉原告多次要求反诉被告提供证明货物不符合消防等级的相关证明文件或执法机构文书，但是反诉被告从未提供相关证据和事实证明货物是不符合合同约定的，反而一直威胁催促反诉原告搬离厂房。因为反诉原告和反诉被告双方之前一直保持良好合作关系，反诉原告本着友好协商的态度，还是于2019年6月25日之前将货物搬离并将所承租的厂房移交反诉被告。但反诉被告却迟迟不退还房屋押金36750元，反诉原告多次催讨，反诉被告一直未退还。自2019年6月20日至6月25日，反诉原告为及时清空厂房，自行支付了为搬运货物和设备租用的相关设备和人员费用；由于市场厂房租金普遍大幅度上涨，反诉原告承租的新厂房租金较原厂房租金每平米多出5.5元；由于反诉被告违反诚信原则和合同约定，多次要求反诉原告将货物搬离并补交租金，严重干扰反诉原告的正常生产经营，导致反诉原告的合同目的无法实现。反诉原告无法再信任反诉被告的商业信誉，双方失去了继续履行合同的基础，反诉原告出于生产经营的长期稳定考虑，才搬离承租的厂房。反诉被告的违约行为给反诉原告造成了巨大的经济损失，反诉原告为维护合法权益，诉之贵院，请依法支持诉请!反诉被告丰钧公司辩称：反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回，诉请一关于押金，被反诉人没有收到该笔押金，诉请二的赔偿金应该是反诉人赔偿被反诉人才对，因为反诉人违规存放违禁品，逾期支付到期租金，被反诉人在反诉人违约的情况下于2019年11月8日向反诉人发函解除合同。事实和理由当中也与事实不符，实际使用的面积是1620平米，不是反诉人讲的1500平米，反诉人从租赁物陆续搬离也不是2019年6月25日，通过双方微信交谈，2019年9月份反诉人还一直占有使用租赁物。经审理查明，2017年9月30日，许黄振代表原告丰钧公司（出租方）与被告物流公司（承租方）签订《厂房租赁合同》，被告向原告承租位于昆山市厂房，租赁面积1500平方米，租赁用途为物流。租赁期限3年自2017年12月1日至2020年11月30日。出租方应提供本合同厂房的土地使用证、消防证、环评报告等相应复印件给承租方，并提供原件给承租方核对。工业用电每月须按照供电部门标准支付，由承租方充值预付，为方便承租方缴纳电费，由出租方安装电表一只，由供方负责管理。租赁保证金为36500元，由承租方在签订本合同时先行支付36500元作定金，定金合同在本合同签订后三天内到账合同生效。关于租金：第1年厂房租金每月的计算为：厂房按每平米24.5元计价，以后每1年为一个租金单价计算周期，每期在上期基础上涨20%，以上租金不含开票税金。本租约需开立票税金及相关费用由承租方承担。本合同自2017年11月01日起共二个月为不含税租金36500元，一共73500元转账至徐林渊账户，待2018年1月1日起每个月500平米为不开票，每三个月为一周期，合计为36750元转账至徐林渊账户，另外1000平米为开票费用，需额外加上5%的税费，每三个月为一周期合计为77175元转账至丰钧木工机械账户。租赁费实行一年一次支付方式即一次性支付。违约方应于本合同提前终止或解除之日前一日或之前向对方支付相等于租赁物月租金6倍的款项作为赔偿。该合同原告落款处有许黄振的签字，无公司公章。另2017年12月28日，许黄振代表原告丰钧公司（出租方，甲方）与被告物流公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，被告向原告承租位于昆山市厂房，租赁面积1000平方米，租赁用途为物流，租赁期限3年自2018年1月1日至2020年12月31日，约定租金每平方米每月24.5元，依法开具百分之五增值税发票，总价年租金308700元，另每年租金涨跌幅不超过百分之20%。甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金24510元和三个月(2018年01月01日至2018年03月31日)租金77175元。合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额无息退还乙方。乙方应每三个月支付一次租金，支付时间为前月25日前支付。逾期10天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权力。由此造成的经济损失由乙方自行负责。甲方将厂房出租给乙方做物流用途使用，并确保乙方使用时厂房符合消防、安全等国家规定。任何一方违约，对方有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。该份合同原告落款处有许黄振签字以及公司公章。庭审中，被告物流公司提供2017年12月28日原告丰钧公司（出租方，甲方）与被告物流公司（承租方，乙方）签订的《厂房租赁合同补充协议》一份，载明：2017年9月30日与2017年12月28日，甲乙双方就乙方承租甲方所有的厂房事宜分别签订了《厂房租赁合同》，为明确双方权利义务，现达成如下补充协议：一、双方确认：就乙方承租甲方所有的厂房事宜，双方权利义务按2017年12月28日签订的《厂房租赁合同》执行；该合同未规定部分，按2017年9月30日签订的《厂房租赁合同》执行。二、甲方将厂房出租给乙方做物流仓储使用，乙方可以将厂房用于储存塑胶原料及制品，机械设备，五金制品等乙方经营范围内的业务使用。甲方确认该厂房符合乙方物流仓储使用所需的消防安全标准。三、双方确认乙方承租厂房建筑面积为1000平方米(以该面积计算租金)，租金为24.5元/平方米/月(未税)，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日，租赁期间租金需调整的，双方应达成书面补充协议，否则仍继续以该标准执行。四、因政府规划或行政执法等原因导致《厂房租赁合同》无法继续履行的，乙方应按实际使用时间支付租金，乙方付清租金并搬离厂房后，甲方应在乙方搬离后7日内将乙方押金36500元全部退还。该合同原告落款处有许黄振的签字，无公司公章。对于上述三份合同，原告称2017年9月30日的厂房租赁合同以及2017年12月28日的补充协议无原告公司公章，原告也未授权许黄振在该两份合同上签字，对其签字的真实性有异议。对此被告称，涉案租赁事宜被告一直与许黄振联系直至2019年7月，被告实际承租的面积为1500平方米，故双方于2017年9月30日签订了租赁合同，后许黄振提出为配合原告做账开具发票，规避税务监管，还需再签订一份合同备案应付相关部门检查，故双方于2017年12月28日签订了一份《厂房租赁合同》，该合同约定租赁面积为1000平方米与2017年9月30日的合同中1000平方米需开具发票的约定相对应。由于审理期间许黄振人在台湾，其向本院邮寄陈述书一份，载明其系原告法定代表人陈永隆的女婿，2017年起担任原告总经理职务，由其代表公司对外将房屋出租给被告作为仓储物流使用，同时承诺厂房合乎环保及消防要求，且优惠部分使用面积（实际丈量面积在1600平方米），双方同意以1500平方米作为租赁使用，同年8月底被告搬运物品进厂房，经董事长同意再给予优惠，双方从9月10日开始计算房租，同时双方于2017年9月30日签订合同，同时董事长陈永隆为了避税提出签订两份合同，由我总经理代表签字，不盖公司公章。其中1000平方米的租金转账至公司账户，500平方米的租金转至公司副董事长徐林渊账户。2017年因被告法定代表人个人账户转至徐林渊账户金额过多，陈永隆要求被告将剩余一个月二十天的租金转至其他账户，另2018年年中，陈永隆要求被告用其他账户将租金转至徐林渊账户，避免同一人一直转账徐林渊账户，后被告告知无法配合，所以由我提供另一沈先生账户，待收款后汇至徐林渊账户。上述租赁事宜都是按陈永隆指示执行的。本院通过微信联系许黄振，其陈述上述陈述书系其本人邮寄。另查明，被告于2017年12月26日向原告转账77175元、2018年4月18日向原告转账77175元、2018年7月18日向原告转账77175元、2018年10月15日向原告转账73500元、同月31日转账3675元、2019年1月9日向原告转账77175元、2019年6月19日向原告转账77175元，对此被告陈述上述款项为2018年1月1日至2019年6月30日的1000平方米含税租金，每三个月缴纳。2017年9月4日，被告法定代表人栾付安向徐林渊账户转账36750元，被告称系2017年9月30日合同中约定的保证金，并提转账当日供栾付安与许黄振的微信记录，其中栾称“押金转给你了”，许回复“收到36750元”；2017年9月26日，栾付安向徐林渊转账73500元，被告称系1500平方米2017年10月、11月的租金，有栾付安与许黄振的微信记录予以印证；2017年9月30日，栾付安向许黄振转账36750元，系2017年12月租金，该款项系根据许黄振要求支付并提供微信记录予以印证；2018年2月28，栾付安向许黄振转账24500元，被告称系补交的2017年9月10日-9月30日的1500平方米的租金；2018年3月8日、4月17日、7月9日，栾付安均向徐林渊转账36750元，被告称系2018年第一季度至第三季度的500平方米的租金；2018年10月24日，栾付安向沈丹枫转账42750元，被告提供栾付安与许黄振的微信聊天记录，许称“那个厂房涨价的事情，我岳父说从10月1日开始每平方米涨3元，另你环境一直还是乱七八糟，500元清洁费另外收，也就是一个月要4500+500”以及“我岳父说可以给你优惠两个月不涨房租，另外你的管理费500元这个从十月就要开始算”，故被告称上述款项中36750元系2018年第四季度500平方米的租金，4500元为1500平方米一个月上涨的租金以及本季度的管理费1500元；2019年2月28日、4月4日，栾付安均向沈丹枫转账51750元，被告称系2019年第一季度、第二季度的租金含1500平方米每月上涨的租金（36750元+15000元）。另被告提供了原告公司的现金收入单影印件，载明2018年1-3月份厂房收入36750元，备注徐董帐、4月1日-6月30日厂房出租收入36750元，备注徐董帐、7-9月厂房收入36750元，备注徐董帐、10-12月份厂房租金36750元（24.5×500×3），备注中塑通，上述单据申请人处有许黄振签字，核准处有陈永隆签字，日期自2018年2月2日起。综上，被告称其按照合同支付了全部租金、保证金、管理费。2019年6月20日，原告向被告发出通知函，载明：根据贵我双方之间签订的厂房租赁合同约定，我司将昆山市厂房租赁给贵司做物流用途使用，租赁厂房消防等级为丁级。现发现贵司将租赁厂房用于存放大量“NYL0N”塑胶类物品，该物品存放的消防等级已不符合丁级厂房消防等级，贵司的行为已经违反双方之间签订的厂房租赁合同的约定。另，根据贵我双方合同中关于租金涨幅的约定，一年为一个租金单价计算周期，每期在上期基础上涨20%，2019年01月01日起每平方米每月租金为29.4元，但贵司并未按照合同约定支付租金。且自2018年01月01日起贵司实际租用面积为1620平方米，超出合同面积620平方米，因此租金应当按照贵司实际使用面积1620平方米计算。就以上问题，现致函如下：1、限收函之日起七日内，将不符合丁级消防等级的易燃物品搬离。否则受到政府监管部门处罚及相关责任，由贵司全部承担，与丰钧公司无关。2、限收函之日起七日内，支付超出合同约定使用面积620平方米厂地的一年(2018年01月01日至2018年12月31日)的租金182280元(未税)。限收函之日起七日内，补足支付2019年01月01日至2019年06月30日租金：1000平方米涨幅租金29400元、620平方米租金109368元(以每平方米每月29.4元计算)，合计138768元(未税)。合计补付租金321048元(未税)。对此被告要求原告将消防发给原告的处理材料发给被告。庭审中，原告陈述，当时消防部门的人员到涉案厂房检查时，发现存放的物品不符合消防等级物品，故通知将物品搬离，没有消防部分的书面材料。另本院要求原告提供涉案房屋相关消防审核材料，原告仅提供了2004年12月16日由昆山市公安消防大队出具的关于同意厂房工程消防设计简易审核的意见，即同意将涉案的2号厂房工程适用简易审核程序。2019年8月30日，原告处陈永隆微信询问栾付安是否继续承租涉案房屋，栾付安回复“不租了，我们在9月份把机器清走，机器占用多少，量一下，付款是没有关系的”，陈永隆称合同尚未到期，看被告东西放的少，考虑被告利益才询问是继续租或不租，现在才说不租，应将全部租金支付至8月31日，对此栾付安回复是原告要求被告搬离房屋，在六月份就已经搬离了，搬的那天就说了没法租了，合同也就此解除。对此陈永隆不认可栾付安已告知解除合同事宜。另根据陈永隆与栾付安的微信记录，2019年9月10日，栾付安告知陈永隆“机器上个礼拜天就清完了，剩下琐碎的我们会清走”，陈永隆回复收到。后被告根据陈永隆的要求将场地内的隔板去掉，并表示仅剩零碎的东西。2019年10月8日，陈永隆要求原告将厂房清理干净。庭审中被告陈述因原告要求被告将货物全部搬离并补缴租金的无理要求，被告在6月25日搬离了绝大部分货物和设备，而且原告拒绝退还被告押金，双方产生纠纷，从2019年6月份至9月份双方一直在协商。另被告提供2019年7月1日与案外人签订的厂房租赁合同，证明其已于7月1日另行租赁厂房，约定每平方米每日租金为1.1元。原告于2019年11月8日向被告出具回函，称：1、自贵方收函之日起，贵我双方之间的租赁合同解除：2、自贵方收函之日起三日内，支付租赁面积1000平方米的自2019年7月1日至2019年9月30日的租金；3、自贵方收函之日起三日内，支付租赁面积620平方米的自2018年1月1日至2019年9月30日的租金；4、自贵方收函之日起三日内，支付租赁面积1620平方米的自2017年8月1日至2017年12月30日的租金。5、自贵方收函之日起三口内，支付租赁期间的电费共计人民币3304.5元6、自贵方收函之日起七日内，把租赁物恢复原状。否则需向我司支付双倍租金的占有使用费。另许黄振在其陈述书中载明2019年8月8日陈永隆约见许黄振，并告知被告已搬走，并提及押金退还被告。对此，原告不予认可。另原告提供电表截图用以证明被告使用电力产生的费用，对此被告质证称无法证明系被告所用，对其证明目的不予认可。以上事实有所有权证、红线图、现场照片、原告提供的2017年12月28日的厂房租赁合同、被告提供的2017年9月30日的厂房租赁合同以及2017年12月28日的厂房租赁合同补充协议、转账记录、银行流水、现金收入单、栾付安与许黄振之间的微信聊天记录、栾付安与陈永隆之间的微信聊天记录、许黄振陈述书、通知函、回复函、2019年7月1日的厂房租赁合同、意见书以及当事人陈述予以证明。本院认为，原、被告之间构成房屋租赁合同关系，双方应根据合同约定履行各自的权利和义务。许黄振作为原告公司以及涉案合同的具体经办人，其陈述2017年9月30日的1500平方米的租赁合同系原、被告双方签订的，为漏税和避免麻烦，故双方签订了一份2019年12月28日的租赁合同，2017年9月30日的合同陈永隆提出由许黄振作为总经理签字不盖公司公章，另被告亦提供了当日的补充协议，协议也明确约定2019年12月28日的租赁合同中未约定事项按述2017年9月30日的合同约定执行，且根据被告提供的付款明细，被告的付款方式也是与2017年9月30日的合同一致，综上，本院认为，许黄振原为丰钧公司总经理，又是丰钧公司董事长陈永隆女婿，其与被告签订的2017年9月30日的合同以及2017年12月28日的厂房租赁合同即补充协议系代表原告的职务行为，对原告具有法律约束力，故本院认定涉案厂房结算的租赁面积为1500平方米，对于原告主张按1620平方米租赁面积进行结算的主张本院不予支持。关于被告向许黄振、徐林渊、沈丹枫个人账户打款的款项性质能否认定为涉案场地租赁款项？本院认为，许黄振原为丰钧公司总经理，又是丰钧公司董事长陈永隆女婿，而徐林渊系丰钧公司股东，二人均为原告公司人员。许黄振代表丰钧公司签订租赁合同并经办具体租赁事宜。2017年9月30日的租赁合同中明确约定了合同下的付款方式也明确500平方米的租金为不开票金额，每三个月为一周期，合计为36750元转账至徐林渊账户，后期汇至许黄振、沈丹枫的账户的款项被告也提供了许黄振的微信聊天记录，均系根据许黄振要求所作，许、徐、沈三人账户收款与合同约定相符。据此，本院认定被告支付至许黄振、徐林渊、沈丹枫账户内的款项亦属于涉案土地租赁的款项。根据被告付款金额，本院认定被告支付了36750元保证金以及足额支付了2017年9月10日至2019年6月30日厂房租金。关于第二年度租金上涨的标准，补充协议中约定“租赁期间租金需调整的，双方应达成书面补充协议，否则仍继续以该标准执行”另根据被告提供的其与许黄振的微信聊天记录显示，许黄振称根据陈永隆要求租金自2018年10月1日起每平米每月上涨3元且要求被告支付合同约定外的500元管理费，后称给予被告两个月的优惠不涨房屋，对此被告予以认可并根据该约定缴纳了上涨租金以及管理费，对此本院确认自2019年12月1日起租金每平米每月上涨3元。关于涉案合同的解除，2017年12月28日的补充协议中第二条明确约定涉案厂房可以用于储存塑胶原料，并符合所需的消防等级。原告于2019年6月20日告知被告因其存放“NYL0N”塑胶类物品，该物品存放的消防等级已不符合丁级厂房消防等级，要求被告搬离上述货物，原告上述行为违反了双方在补充协议第二条的约定，且根据原告提供的简易审核意见，该房屋的使用性质为厂房，但原告却作为仓库使用出租，改变了使用性质，原告也应向消防部门重新备案申报，综上原告构成违约，根据合同约定，任何一方违约的，另一方有权解除合同，故被告享有合同约定解除权。被告在接到上述通知后，将大部分物品搬离，并与案外人另行签订租赁合同，其通过实际行动在行使解除合同的权利，因被告未能提供证据证明其搬离大部分货物的时间，故本院根据原告在2019年8月30日询问被告是否继续承租时，被告明确不租的聊天记录，认定原、被告双方房屋租赁关系于2019年8月30日解除。合同解除后，原告应返还被告已付的押金36750元，被告应支付原告租赁期内的租金，以及租赁合同解除之日起至实际搬离之日期间的占有使用费。关于租金，被告应支付原告2019年7月1日至2019年8月30日期间的租金，本院根据合同约定以及双方的交易习惯认定其中1000平方米的租金为51591元（含税）（308700÷365×61），500平方米的租金为24567元（未税）（24.5×500×12÷365×61），另根据原、被告双方约定2019年度租金每平米每月上涨3元，故上涨部分租金为9025元（3×1500×12÷365×61），综上，被告应支付原告租金共计85183元。对于原告要求被告补交2017年8月1日至2017年12月31日的租金，根据庭审查明的事实双方租金起算日期自2017年9月10日起，且被告按约缴纳了该期间的租金，故对于原告该主张本院不予支持。关于占用使用费，根据陈永隆与栾付安的聊天记录，被告也于2019年8月30日明确表示不再租赁房屋且该日前被告仅有小部分物品在涉案厂房内，且被告在2019年9月8日已将剩余机器搬离，对于之后原告所称的场地隔间板以及零碎的东西并不影响原告使用涉案房屋，故本院仅支持2019年8月31日至2019年9月8日的占有使用费，占用使用费的标准同租金标准，另涉案租赁合同无法继续履行原因在于原告，故本院根据各自的过错认定由被告承担30%的占有使用费3770元[（308700+24.5×500×12+3×1500×12）÷365×9×30%]。关于原告主张被告支付租赁期间的电费共计人民币3304.5元，因原告提供的证据无法反映使用的对象以及起始时间，故对原告该项主张本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金，因涉案合同无法履行的原因在于原告，原告系违约方，故原告上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告主张6个月租金金额的违约金220500元（36750×6），反诉原告依据的系合同中约定的一方主动提前解约条款，本案并不适用该条款，根据反诉被告的违约情形以及反诉原告搬离涉案房屋的费用等实际损失，本院以三个月租金金额作为参考，认定反诉被告应赔偿违约金为110250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、本诉原告丰钧木工机械（昆山）有限公司与本诉被告江苏中塑通物流有限公司于2017年9月30日签订的《厂房租赁合同》、于2017年12月28日签订的《厂房租赁合同》以及《厂房租赁合同补充协议》于2019年8月30日解除；二、本诉被告江苏中塑通物流有限公司支付本诉原告丰钧木工机械（昆山）有限公司租金85183元、占有使用费3770元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回本诉原告丰钧木工机械（昆山）有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告丰钧木工机械（昆山）有限公司返还反诉原告江苏中塑通物流有限公司保证金36750元并支付违约金110250元，于本判决生效后十日内履行完毕；五、上述第三、四项相抵后，反诉被告丰钧木工机械（昆山）有限公司仍应支付反诉原告江苏中塑通物流有限公司58047元，于本判决生效后十日内履行完毕。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526044376)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13080元，保全费3770元，合计16850元由本诉被告江苏中塑通物流有限公司负担2933元，反诉原告丰钧木工机械（昆山）有限公司负担13917元，该费用原告已交纳，本院不再退还，反诉被告于本判决生效后十日内直接支付给反诉原告。反诉案件受理费减半收取2579元，由反诉被告丰钧木工机械（昆山）有限公司负担1620元，反诉原告江苏中塑通物流有限公司负担959元，此款反诉原告已缴纳，反诉被告于本判决生效后十日内直接支付给反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  鲍丽娟人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年七月九日书 记 员  赵亚萍