贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初12733号原告：贵州诺德物业管理有限公司（以下简称“诺德物业”），住所地：贵阳市云岩区香狮路********。法定代表人：牟安忠。委托诉讼代理人：盛龄娴。被告：徐相，男，1978年1月20日生，仡佬族，住贵阳市云岩区。原告诺德物业与被告徐相物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额）程序公开开庭进行了审理。原告诺德物业的委托诉讼代理人盛龄娴，被告徐相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诺德物业向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2017年12月26日至2020年4月26期间的物业管理费3489.89元；二、判决被告向原告支付违约金1046.97元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与贵州经济适用住房建设发展中心（以下简称“经适中心”）于2010年12月1日签订了一份《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定经适中心选聘原告对金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房提供前期物业管理服务，物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月/平方米、高层住宅1.3元/月/平方米、商业住宅2.2元/月/平方米。未按期足额缴付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。被告购买了金狮小区二期“顺海组团”28#3-4-1的房屋（电梯房），并于2014年9月25日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，并依约缴纳物业管理费至2017年12月25日，此后未再缴纳物业管理费。原告多次催收未果，为维护自己的合法权益，遂诉至法院请求如前。被告徐相辩称：一、合同的有效性，被告对《前期物业管理服务协议》的合法有效性存在质疑。被告在收房时，原告以办理收房手续为由，利用业主急于拿钥匙的心理，用欺瞒的方式让被告签了一份“承诺书”，前述协议中只出现了原告的印刷信息，乙方一栏并未有任何被告的签名和手印的体现。二、原告并未履行前期物业服务协议。该协议约定为三级标准，但协议约定的基本要求原告未做到。如：服务态度和意识差、卫生监管不到位、安保工作不负责、违建严重监管不力；消防监管不到位；小区内车辆管理混乱；收支明细不公开；不配合业委会成立。三、原告不能够提供有效证据证明2016年11月至2017年4月诉讼时效中断，法院应不予受理。四、根据前期物业服务协议约定，向贵阳仲裁委员会申请仲裁，原告提起诉讼前从未与被告协商解决过争议问题，也并未走过仲裁流程，已违反了仲裁约定，因此法院应不予受理原告的起诉。五、从事物业管理的人员应当取得执业资格证，如原告无法提供相应的资质证明，原告主张的物业服务属于非法的不受法律保护的。综上，物业管理费发生争议造成滞纳的主观原因不在于被告，而是由于原告不作为引起的，故请求驳回原告不当请求。经审理查明，原告是位于贵阳市云岩区物业服务企业，被告是云岩区百花山路金狮小区二期顺海组团28＃3-4-1房屋（建筑面积：92.81平方米）的业主。2010年12月1日，原告作为乙方，贵州省经济适用住房建设发展中心作为甲方，双方签订《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，由原告提供前期物业管理服务。该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方，贵州省经济适用住房建设发展中心作为甲方又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳金狮小区二期“顺海苑”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止”。上述合同签订后，原告即依约为金狮小区二期“顺海组团”提供物业服务。被告于2014年9月25日在原告提供的《承诺书》中签字，该《承诺书》为原告提供的《业主手册》中的一页，该业主手册包含了《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务协议》、《金狮小区二期“顺海组团”临时管理规约》，其中物业服务费的标准、违约责任与《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》、《物业委托合同补充协议》中的相同。被告未向原告缴纳2017年12月26日起至2020年4月26日期间的物业服务费。庭审中，原告提交张贴《缴费通知书》的照片，拟证实原告向被告催交物业费的事实。被告提出没有看到过。另查明，原告在提供物业服务过程中，在公共部位维护、环境卫生服务、公共绿化养护、交通与车辆停放秩序、公共秩序管理等方面存在质量瑕疵。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》、《物业委托合同补充协议》，由此原告成为了金狮小区二期“顺海组团”的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力。小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案中被告已经作为整体接受了物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖欠物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。因此对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。具体金额：被告自2017年12月26日至2020年4月26日期间未交物业服务费，共计28个月1天，被告房屋建筑面积92.81平方米，应缴纳物业管理服务费3382.31元（计算公式：92.81平方米×1.3元/平方米×28个月1天≈3382.31元）,原告主张未超出该金额的部分，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。对于被告提出的原告在物业服务中存在的其他问题，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；......”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告徐相于本判决生效之日起十日内支付原告贵州诺德物业管理有限公司2017年12月26日至2020年4月26日期间的物业管理服务费3382.31元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐相负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇二〇年十一月五日法官助理徐丹书记员陈霞