文书内容天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初13816号原告（反诉被告）：天津链家房江湖科技有限公司，住所地：天津自贸试验区通和路**盛誉商务大厦****。法定代表人：李峰岩，经理。委托代理人：林美伶，天津凡佑律师事务所律师。委托代理人：都培丽，天津凡佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津卓绣房地产开发有限公司，住所地，天津市西青经济技术开发区友谊南路延长线**印力中心大厦**。法定代表人：张昊，经理。委托代理人：刘童童，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）天津链家房江湖科技有限公司与被告（反诉原告）天津卓绣房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龚士军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人林美伶、都培丽与被告（反诉原告）委托代理人刘童童、高志成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2019年4月签订《项目转介合同》,由原告为被告的卓越·云门项目提供推介服务,合作期限自2019年4月1日起至2019年9月30日止。合同约定原告推介客户与被告签订《天津市商品房买卖合同》后,被告需按合同附件销售任务确认单中相应点位向原告支付推介服务费。原告于每月最后一天向被告提供具备结算佣金条件的客户明细,被告在收到明细后5日内审核完毕并将佣金打入乙方指定账户。现原告已积极履行推介服务且已符合服务费结算条件,但被告未按照合同约定向原告支付服务费累计4547257.59元。另，原告推介成功客户王丹、姜钰琪签约后亦达到结算条件，被告未支付结算佣金计207800.16元。经原告多次催要,被告仍一直拒不履行,其行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益,特提起本诉讼。请求人民法院依法判令：1、判令被告向原告支付推介服务费4547257.59元及逾期利息损失(以4547257.59为基数,从起诉之日起算至实际付清之日止,按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率为计算标准);2、本案诉讼费用由被告承担。立案后，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付推介服务费4755057.75元及逾期利息损失（以4755057.75元为基数，从起诉之日起算至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率为计算标准）被告辩称：请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，原被告双方未就支付金额进行对账，在存疑客户无法核实的情况下被告按照合同约定无需向原告支付未确定的款项，具体理由如下：（1）按照合同约定双方结算的最终依据为甲方盖章确认的《结算单》（见证据2:五月份结算单），并非《成销确认单》。《成销确认单》仅作为完成工作量的记录，是被告对客户归属的初步确认。本案尚未到合同约定的佣金支附阶段。（2）被告对原告提供的材料审核后发现存在造假及存疑情况，如报备问题、承诺返佣、红线揽客等无效客户，在原告不尽配合义务的情况下，被告无法对账结算代理费。（3）按照合同约定被告审核无误后，需双方盖章确认《结算单》且原告出具增值税专用发票后，被告才具有佣金支付义务。但是截至目前原告不配合对账，提供进一步解释的证据材料，也未提供相应发票。（4）合同对于存疑客户佣金处理有明确约定，按照补充协议第2条约定，原告与被告对客户归属未达成一致或法院作出生效判决前，被告可不予支付服务费并无需承担延迟付款责任。（5）针对存疑客户，原告未按照约定在付款前配合提交相关核实及结算手续，亦未履行先行提供发票的义务，原告因自身原因导致代理费不具备结算条件，原告要求逾期付款违约金没有法律及事实依据。具体问题清单如下：（1）报备问题五户：付娆孙文啸、杨尚霞吕治、陈扬、朱然、于梦影；（报备时间不足30分钟或电话不一致）；（2）任务降点13户：            序号              客户名称              佣金点位              佣金              奖励金      （应扣）              扣除佣金              扣款原因                  1              陈龙              4%              98310              10000              24577.5              任务降点                  2              金鑫              4%              95837.64              0              23959.41              任务降点                  3              刘庆华              4%              93819.36              0              23454.84              任务降点                  4              王丹              4%              112707.12              0              28176.78              任务降点                  5              杨改婷              4%              111672.16              10000              27918.04              任务降点                  6              张洁              4%              97410.96              0              24352.74              任务降点                  7              马国立              4%              94489.08              10000              23622.27              任务降点                  8              刘帅君              4%              114965.16              10000              28741.29              任务降点                  9              刘梓萱 崔晓斐              4%              112154.8              10000              28038.7              任务降点                  10              张剑达              4%              114259.56              0              28564.89              任务降点                  11              田嘉麒 王地              4%              94268.88              10000              23567.22              任务降点                  12              刘海英 白贺斌              4%              114444.72              10000              28611.18              任务降点                  13              郭维              4%              94938.6              10000              23734.65              任务降点                  合计                                          80000              337319.51                    另经核查6月原告销售的套数应适用3%的佣金，但原告诉请的金额是按4%计算。还有6户（姜丽晶、杨帆、李晨、王楠、张伟、李一）未按合同约定进行微信报备，主要发生在8月份。（3）13816案中返佣3户，反诉案件中共计8户            序号              客户名称              佣金点位              佣金              奖励金      （应扣）              扣除佣金              扣款原因                  1              周昌胜              4%              111154.68              0              111154.68              返佣                  2              姜钰琪              4%              95093.04              0              95093.04              返佣                  3              张兰银              4%              110119.72              0              110119.72              返佣                  合计                                                        316367.44                    （4）红线揽客2户            序号              客户名称              佣金点位              佣金              奖励金      （应扣）              扣除佣金              扣款原因                  1              于凡              4%              96736.68              0              96736.68              红线拦客                  2              吕玉圣              4%              96511.92              0              96511.92              红线拦客                  合计                                                        193248.6                    综上所述，现原告仅仅依据《成销确认单》主张被告支付代理费用无事实和法律依据，合同约定结算的最终文件为双方盖章确认的《对账单》。原告未提交相关结算手续，亦未履行先行提供发票义务，系自身原因导致不具备结佣条件，被告不存在迟延付款违约行为。因此，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告反诉称：反诉人与被反诉人于2019年4月17日签订了《项目转让合同》，合同约定反诉人委托被反诉人为卓越云门项目转介代理，合作期限自2019年4月1日至2019年9月30日。2019年6月1日双方签订《补充协议一》，补充协议第3条约定：乙方（原告）或乙方员工、合作单位不得向客户作出返钱返佣的承诺，否则乙方应向甲方（被告）支付违约金10万元，自第二次起，乙方应支付20万元，且甲方有权随时解除《项目转介合同》。合同签订后，被反诉人未按合同约定履行相应义务，且出现违反合同约定的承诺返佣行为。根据上述合同约定被反诉人需要支付相应违约金及返还反诉人已支付的相应款项。现被反诉人违约行为给反诉人造成了较大的经济损失，为维护反诉人合法权益，特诉至贵院。请求人民法院依法判令：1、被反诉人支付违约金150万元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）辩称：请求法院依法驳回反诉原告的诉请。反诉被告已按合同约定向反诉原告完成推介服务，不存在承诺返佣行为。反诉原告也已确认本诉中客户均是有效并应属于结佣的，其中部分客户反诉原告已结佣，直至立案前反诉原告也从未就所谓反诉被告存在违约行为进行交涉。协议约定客户与反诉原告完成签约前做出返佣承诺，且至第二次处罚20万，合同约定的是第二起违约金为20万，双方未约定违约金进行累计计算。反诉原告主张的违约金过高，反诉原告未存在任何损失，违约金应适用损失补偿原则，反诉被告推介成功一位客户佣金也就几万或十几万，反诉原告计算违约金明显过高，单户计算违约金20万，且反诉原告不存在任何损失，不应支持。经审理查明：原告与被告于2019年4月签订《项目转介合同》，原告为乙方，被告为甲方。合同约定：“甲方为天津市西青区2018-05地块项目精武镇纬华道以南“卓越.云门”项目之发展商，现委托乙方为该物业外围转介代理人之一，双方恪守信用，共同执行本合同所有条款。第一条、物业位置。天津市西青区2018-05地块项目精武镇纬华道以南“卓越.云门”项目。第二条、转介代理期限。2.1、2019年4月1日起至2019年9月30日（六个月），服务期限满期后，甲乙双方另行商定后续的合作事宜。2.2、在合同有效代理期间，如乙方带客上门登记，于合同终止后30天内认购并签约的仍可视为乙方业绩，超出规定时限，则视为无效。2.3、第2.1条期限届满后，双方可视具体情况再行协商后续合作事宜，相关权利义务以另行签订书面协议为准。第三条、代理范围。3.1、本合同所指“外围转介”是指：由乙方直接介绍客户与甲方，客户到访后需在《转介客户登记表》上进行登记，甲方对客户确认后在乙方填写的《卓越.云门到访确认单》上签字确认，在甲方在与该客户正式签订房地产买卖合同并满足服务费结算条件后，甲方按成交单位总金额的比例（详见本合同第七条约定）同乙方进行结算。3.2、乙方转介的物业为委托项目中的560套可售单位。具体明细以本合同中载明的《可售物业明细》为准；......。第四条、甲方的权利与义务。......。4.4、甲方设专人负责与乙方进行本合同履行过程中的联动对接与确认事宜（包括但不限于渠道到访确认单、成功销售确认单、对账单等单据确认），甲方负责人朱阳阳，甲方可随时调整负责上述工作的人员，但应提前通知乙方。4.5、甲方须按时支付应付与乙方的推介服务费，如甲方愿提供协议外的追加销售奖励，则须另行书面确定支付比例及支付方式。......。4.7、甲方需依据成销原则，即客户与甲方签署《商品房买卖合同》后，于每月最后一天向乙方提供当月乙方成功销售客户的《成功销售确认单》相关负责人签字。......。第五条、乙方的权利与义务。......。5.3、乙方负责开发客户和带客户到项目现场看楼，并在销售过程中协助甲方进行客户维护；......。第六条、转介客户确认及保留。乙方推介之客户，由甲方销售签字确认，并在《卓越·云门集道确认表》上进行客户登记确认(具体操作细节甲乙双方另行商定)；所有购楼客户均由甲方与其签订《认购书》和《商品房买卖合同》；购楼客户所缴付的定金均由甲方收取，并由甲方向购房客户开具收款收据；购房款由购房客户直接汇入甲方指定帐号，并由甲方办理相关财务手续。乙方协助甲方与客户签订《认购书》和《商品房买卖合同》。6.1、报备及确认流程。6.1.1：客户到访前，需至少提前30分钟。对客户信息(客户称谓：如李先生、客户电话前三后四为号码)报备至开发商渠道对接人，由对接人对客户信息及报备时间进行记录，以便于客户到访后快速查询。6.1.2：渠道经纪人带领客户到达售楼处后，由开发商前台客服先对客户进行问询，并由客服在《卓越·云门渠道到访确认单》“以下简称渠道确认单”上填写客户到访时间(需精确到时、分)。客服填写完成后，将渠道确认单交由经纪人填写，经纪人填写客户信息后，把确认单交给前台工作人员。6.1.3：经纪人按照渠道确认单规范当场填写客户信息(门店处需写上渠道公司名称+门店)，如出现客户有多个电话的情况，需将电话全部填写上，以便后期确认。6.1.4：经纪人填写完毕后，客服视现场销售接待情况对客户进行分访。如出现案场客户较多，客服按照销售轮访顺序可指定多组客户同时由一名销售接待渠道经纪人需服从现场客服分访，经纪人不得自行接待客户。6.1.5：前台客服人员及时将整理好的确认单交由各销售员签字并及时送往销售经理处，销售经理进行客户梳理，完成后统一交至项目销管处。6.1.6：项目销管对渠道确认单进行再次核对，判定客户信息是否出现在项目保护期内客户资源库中，判定最终确认渠道确认单是否有效，并将渠道确认单(粉色联)返至渠道驻场人员。6.2、确认单判定原则及无效客户说明。6.2.1：如渠道经纪人未进行报备直接带领客户至售楼处，或报备时间至带访时间不到30分钟的，均视为无效客户，由项目当做顺访处理。6.2.2：渠道确认单为一次填写，所有人员不得进行后续信息涂改。如出现涂改(尤其是客户电话)，一律视为无效客户。6.2.3：客户电话是后期客户成交核对有效性的唯一依据，如出现一个客户有多个电话，经纪人需与客户沟通确认后将电话全部填写在确认单上，如在后期客户成交时电话核对不上且又无法证明为同一客户，则视为无效。6.2.4：如出现经纪人带访客户与亲戚朋友同时至现场看房，经纪人需提前与客户沟通并确认需报备的所有客户信息，如出现未报备情况，客户带来的客户视为顺访处理。6.2.5：客户确认遵循六亲(即父母、夫妻、子女)保护原则，如出现客户后期成交信息与集道确认单信息不一致且为客户六亲的，需证明实际成交客户与渠道确认单填写客户属于六亲范围内，否则视为无效。6.2.6：如出现一组客户同时由多个渠道联动方带访，后期成交判定遵循首访判定制度，依据集道确认单先后填写的到访时间，谁先带访判给谁。第七条、服务费计算和支付。7.1、在本合同履行期间，推介服务费按月度签约套数，以跳点形式设置，计算标准如下：考核标准，月度签约套数≤目标值，推介服务费率3%；考核标准，目标值＜月底签约套数，推介服务费率3-5%，具体费率以当月下放任务书为准。7.2、乙方当月签约额即当月考核指标以甲方下放书面确认书为准；7.3.服务费结算条件及方式：7.3.1服务期内，乙方按推介售出房源的合同成交额以及签约当月推介服务费率结算推介服务费。在乙方推介之一次性付款客户交清房款并与甲方签署(商品房买卖合同》、按揭客户向甲方支付首期房款并与甲方签署《商品房实卖合同》，乙方就相应单位之推介销售工作即告完成。甲方视乙方推介成交客户签署《商品房买卖合同》后的60个自然日内，甲方按套计算支付该套成交物业的推介服务费，该套物业推介服务费为《商品房买卖合同》载明金额*该套物业签约当月推介服务费率，该服务费包含增值税，乙方于每月最后一天向甲方提供具备结算佣金之成交客户明细，甲方收到明细后5日内事核完毕，甲方审核无误后向乙方出具盖有公章(或财务章或合同章)的对账单且于60日内将佣金打入乙方指定账户，付款前15日内乙方向甲方提供相应佣金金额税率为6%的增值税专用发票。……。7.3.3乙方的成交客户非因甲方原因退房的，则甲方无须支付该套物业的推介服务费，甲方已支付推介服务费的，乙方应当在客户退房后5个工作日内全额退还甲方，甲方也有权从后续应付乙方款项中相应扣除。如乙方成交客户非因甲方原因退房的，则该客户签约当月的乙方业绩应相应扣减并重新确定推介服务费率。7.3.4在乙方完成当月既定的销售任务后，甲方按照实际推介服务费率进行推介服务费的结算(依据实际任务达成点位)，并一次性结清当期已成交房屋的推介服务费。7.3.5如乙方未能在约定时间内提供等额增值税专用发票，甲方有权延迟付款并不承担任何违约责任。待乙方提供有效发票后，甲方应立即支付相应款项。第八条、客户保留制度。8.1、乙方带客户到甲方营销中心应作客户登记，甲方工作人员核实客户为有效客户后，在乙方《客户登记确认表》上签字确认，即告该客户转介有效。8.2、本合同期限内及合同期满后30天，无论用何种名义或形式，甲方与乙方《卓越·云门渠道确认表》所确认之客户就该物业签订《认购书》和《商品房买实合同》的，以最终成交(该“成交”是在乙方推介之一次性付款客户交清房款并与甲方签署《商品房买卖合同》，按揭客户向甲方支付首期房款并与甲方签署《商品房买卖合同》，作为乙方推介客户成功确认，甲方应依照本合同第7条的约定向乙方支付推介服务费。8.3、甲乙双方规定本项目合同期内的自然到访客户的保护期为30天，乙方销售人员推荐客户到访，由甲方负责人查询该推荐客户信息是否存在于卓越·云门项目客户资源库中，若无该客户信息记录，则推荐客户有效，同时乙方推介的客户保护期为30天，超出保护期30天的客户再次到访项目，视同首访，须按照首访流程(本合同6.1)执行。8.4、如本项目客户登记记录属直系亲属关系或关联公司关系，则视为同一客户。第九条、违约责任。乙方如有违反以下约定的，甲方有权取消乙方外围代理资格并终止本合同履行，并有权要求乙方对甲方的损失进行赔偿：9.1、乙方于销售代理过程中有违反本合同规定行为，甲方给子乙方次书面整改通知，但此后乙方仍未改正的；9.2、未经甲方同意，乙方私自承诺客户销售价格优惠的；9.3、乙方人员与甲方现场销售人员或甲方的其他人员相互勾结，将自由来访客户通过不正当手段转化为转介客户的；9.4、乙方代表在项目周边半径3公里以内有揽客、举牌、打街霸活动的；......。”合同所附《卓越云门项目渠道2019年6月激励政策》，约定：“根据《卓越·云门项目销售任务确认单》(以下简称“任务确认单”)规定，本月甲方应按推介售出单位合同成交额的3%跳5%结算推介服务费(30套以下3%、30套-40套通跳4%，40套以上通跳5%)并于2019年6月13日追加激励政策，本月推荐成功认购15套以上(含15套)，每套房源(含之前成交的15套)奖励1万元奖金，客户与甲方如期签约《天津市购房买卖合同》或客户缴纳首付款满足甲方系统签约确认后，甲方将奖金打入该公司账户，现为满足甲方冲刺半年任务的需求，再次提高调点激励机制：1.从2019年6月1日至2019年6月30日，乙方累计推荐认购达到55套及以上，佣金点位在原点位及奖励的基础上，额外再追加1万元/套奖金。2、全部认购房源均计入成交套数。甲方将奖金打入该公司账户。三、本政策中未约定的内容均以联动合同中相关约定执行。四、本政策自双方盖章之日起生效。”原告与被告于2019年6月1日签订《补充合同一》，原告为乙方，被告为甲方。约定：“......。二、乙方与其他渠道对客户归属未达成一致或法院作出生效判决前，甲方可不予支付服务费而无需承担延迟付款责任。三、在客户未与甲方签订购房合同之前，乙方或乙方员工、合作单位不得向客户作出返钱返佣的承诺，否则，乙方应向甲方支付违约金10万元，自第二次起，乙方应支付违约金20万元，且甲方有权随时解除《项目转介合同》。四、甲方有权从应付乙方服务费中预先扣除上述违约金，服务费不足以扣除的，乙方应在甲方要求的期限内付清违约金。五、本补充合同与《项目转介合同》不一致的，以本补充合同为准，本补充合同未作约定的，仍按《项目转介合同》执行。......。”原告提供《卓越云门项目链家渠道5月份成交客户点位确认单》，该确认单载明了客户姓名、电话、认购日期、签约日期、业态（住宅）、楼栋号、单元号、房号、建筑面积、认购金额、签约金额、佣金点位等内容，共计42个客户。在确认单的“甲方负责人签字确认”处有“朱阳阳”的签字。被告提供《卓越云门项目链家渠道5月份成交客户结算单》，载明有客户姓名、电话、认购日期、签约日期、业态、楼栋号、单元号、房号、建筑面积、认购金额、签约金额、佣金点位、佣金等内容。在甲方签字确认处加盖有被告的公章，并有“朱阳阳”签字。被告以证实，双方结算的最终依据为盖章版的《结算单》并非《成销确认单》。原告提供《卓越云门项目链家渠道6月份成交客户点位确认单》，该确认单载明了客户姓名、链家系统编号、认购日期、签约日期、业态（住宅）、楼栋号、单元号、房号、建筑面积、认购金额、签约金额、佣金点位、备注（33户后注1万成交奖。3户后注退房）等内容，共计36个客户。在确认单的“甲方负责人签字确认”处有“朱阳阳”的签字。原告提供《卓越云门项目链家渠道6月份成交客户成销确认单》，该确认单载明了客户姓名、链家系统编号、认购日期、签约日期、业态（住宅）、楼栋号、单元号、房号、建筑面积、签约金额、佣金点位、佣金、备注（均注1万元成交奖）等内容，共计19个客户。房屋共计19套，建筑面积共计2254.89㎡，签约金额为48213310元，佣金点位为4%，佣金共计为1928532.40元。在确认单的“甲方负责人签字确认”处有“朱阳阳”的签字。原告提供《卓越云门项目7、8、9月成销确认单》，该确认单载明了客户姓名、交易编号、认购日期、签约日期、成销日期、楼栋号、单元号、房号、面积、签约金额、成销金额、点位、渠道类型、备注（有的后注成交奖1万，有的注A代房源31000，有的注为空白）等内容，共计97个客户。房屋共计97套，成销金额合计为238864407元；其中13个客户（即7至19个客户）后的备注处均载明成交奖10000；其中41至97客户后的备注处均载明A代房源31000。在确认单的“甲方负责人签字确认”处有“朱阳阳”的签字。原告提供《卓越云门项目链家渠道7月份佣金结算单》。载明，共计28套房屋（其中房艳霞户的佣金为95413.32元），佣金合计为2783364.68元，成交奖合计为11万元，在甲方负责人签字处有“朱阳阳”的签字。原告提供《卓越云门项目2019年9月房屋结算明细表》。载明，共计6套房屋（其中王**户的佣金为93544.76元），本次结算佣金为590437.24元。原告提供《卓越云门项目10月成销确认单》，该确认单载明了客户姓名、交易编号、认购日期、签约日期、成销日期、楼栋号、单元号、房号、面积、签约金额、成销金额、点位、佣金等内容，共计22个客户。房屋共计22套，成销金额合计为50236906元；佣金合计1834502.84元；其中12个客户后的备注处载明奖励金31000元，合计372000元。在确认单的“甲方负责人签字确认”处有“李想”的签字。李想为被告的营销部经理。原、被告双方共同形成《卓越云门项目2019年10月房屋结算明细表》。载明，共计18户客户，应结算佣金1828903.2元，本次结算佣金1828903.2元，奖励金12万元，合计1948903.2元。甲方签字处有“朱阳阳”的签字。原告已向被告开具了开具日期为2019年10月25日的天津增值税专用发票，金额合计1948903.2元。原告提供《卓越云门项目11月成销确认单》，该确认单载明了客户姓名、交易编号、认购日期、签约日期、成销日期、楼栋号、单元号、房号、面积、签约金额、成销金额、点位、佣金等内容，共计12个客户。房屋共计12套，成销金额合计为29376735元；佣金合计1385929.93元；其中10个客户后的备注处载明奖励金31000元，合计31万元。在确认单的“甲方盖章”、“负责人签字确认”处均无签章。原告于2019年12月25日向被告邮寄《催告函》，主要内容为，截至2019年12月19日，原告依据合同11月累计销售房源和成销情况，已销售房屋套数12套，销售金额为29376735元，奖励金31万元，应付佣金1385929.93元；现将催告函，及其后附加的与催告函内容对应且加盖我司公章的11月成销确认单（以下简称成销单）寄送贵司，望贵司在收到本函和成销单后，3个工作日内予以回函或与我司联系，并在收到本函和成销单后5个工作日内履行合同既定义务积极对账，按照结算流程支付对应佣金、奖励金。被告后收到了此函件。原告提供推荐客户到访确认单、微信报备记录、认购书、天津市商品房买卖合同，原告以证实原告向被告推介的客户均经被告确认为有效客户，被告处的工作人员在双方建立的微信工作群中对原告向被告推介客户的有效性进行了实时确认；同时原告推介的客户均与被告签订认购书、商品房买卖合同，原告的推介工作已实际完成。原告陈述，原告提供上述证据以证实，被告未向原告结清全部佣金，尚欠原告佣金4755057.75元，共计45户（套房屋）的佣金未付，其中2019年5月应结算佣金543255.15元、2019年6月应结算佣金1925454.48元、2019年7月应结算佣金1784411.32元、2019年8月应结算佣金501936.8元。具体的客户名称、认购时间、签约时间、签约金额、佣金点位、应结算金、奖励金等详见原告提供的明细表。另查，被告于2020年3月6日向原告发送《关于敦促卓越云门项目佣金对账、计算的函》，内容为：“致：天津链家房江湖科技有限公司（以下简称贵司）：自2019年3月至今，双方友好合作，成绩骄人。但在佣金对账过程中，贵司未能积极配合我司结算，导致目前佣金支付停滞的状态。因此，为了促进双方继续合作，彻底解决前述问题，我司特发函通知贵司如下内容：1、自我司2019年12月28日向贵司回函，便要求贵司就“我司在已售房源及佣金结算（包含已支付部分）过程中，发现部分客户非贵司有效客户（以下简称“存疑客户”）”一事积极配合，以便尽快完成结算，支付佣金。但截至本次发函时，贵司一直没有联系我司就存疑客户进行复审。鉴于春节前后全国范围发生新冠疫情，考虑贵司可能因此受到影响导致没有联系、配合我司的情况。在我司进行大量、细致的复核工作后，将初步梳理发现的存疑客户名单告知贵司（涉及28户，具体明细见附件），请贵司有针对性的配合我司继续进行、完成双方的佣金对账、结算工作。2、请贵司在收到本函件后积极响应我司提出的结算要求，就存疑客户由贵司准备相应证据（不限于经纪人与客户微信聊天记录、电话、单据等）作证属于贵司有效客户，并就相应证据向我司一并提供证据原件（或提供原始载体，如手机等）及复印件，由贵我双方共同对存疑客户重新进行确认。确认后我司将按照双方最终核对、确认的结算佣金金额，尽快向贵司支付佣金。3、本着双方友好合作，诚邀贵司2020年3月11日（下周三）上午9：30在卓越云门售楼处进行对账、结算事宜。如需前述时间不变需要更改的，请贵司与我司对接人营销部李想经理（电话189××******）联系。请贵司提早准备相关证明材料前来。4、如贵司仍不联系我司或仍不积极配合对账、结算工作的，视为贵司单方面放弃复核存疑客户的权利，且未履行配合结算的义务，我司将按照法律规定及合同约定，对我司梳理出的存疑客户采取单方面结算，在贵司结算佣金中予以扣除体现，因贵司不配合对账、结算事宜的行为导致的后果最终由贵司承担。”《关于敦促卓越云门项目佣金对账、计算的函》后附加《存在争议明细》，共计28户，客户名称分别为：杨尚霞、吕治；杨旭浩；付娆、孙文啸；于凡；吕玉圣；朱然；陈扬；于梦影；孙浩然；常丽媛；王忠秋；朱玉强；时凯生；王淑君；徐超东；崔昆鹏；张园领；许松鹏；李全；于美春；田雨；云兴兴；付雨；张鑫心；王一涵；张勇；卢赛；赵雪宇。被告提供4份《公证书》及客户合同（张迪、路晓晓；周昌盛；田金刚；姜钰琪）、2份返佣录音/微信截图及客户合同（石振方、房艳霞）、张兰银与王**两户的买卖合同。被告以证实，原告在代理过程中存在返佣承诺等违约行为，按照合同约定，在审核结佣过程中应扣除违约金；上述证据中涉及的客户分别为：张迪、路晓晓（已返佣3万元）；周昌盛（承诺返佣）；王**；石振方（返1年半物业费）；房艳霞（返佣3万元）；田金刚（已返佣5000元）；姜钰琪（承诺返佣）；张兰银。被告提供19份红线揽客录音及明细。红线揽客违约行为明细载明，客户为杨旭浩、于凡、吕玉圣、王忠秋、常丽媛、王淑君、田金刚、朱玉强、孙浩然、云兴兴、张园领、于美春、崔昆鹏、徐超东、付雨、张馨心、卢赛、张勇、赵雪宇；回访问题均为红线揽客；证据形式均为录音；所在位置，自行到访或无中介带访、朋友推荐到访、项目销售带访。被告以证实，原告就上述客户存在红线揽客行为，涉及上述客户的佣金不应给付（共计1864140.41元）。原告的质证意见为，对证据的真实性无法核实，对其证明目的不予认可。再查，红线揽客是指在项目楼盘周边3公里以内的范围进行的揽客。庭审中，被告主张，原告在履行合同过程中存在承诺返佣行为，共计8户口；根据补充协议一的第三条的约定，若存在返佣行为，第一户给付违约金10万元，从第二户开始每户20万元，共计150万元（即10万元+20万元*7）。上述事实，有原告、被告提供的书证及当事人陈述予以证实。本院认为，原告与被告系居间合同纠纷，双方当事人应当依诚实信用原则享受各自权利、履行各自义务。原告为被告提供居间服务，被告应及时给付原告报酬。（一）、关于报备问题的客户。被告主张存在报备问题的客户为，付娆孙文啸、杨尚霞吕治、陈扬、朱然、于梦影；问题为，报备时间不足30分钟或电话不一致。根据原、被告双方所提供的证据，本院可确认上述五户存在以下情况：付娆孙文啸存在报备电话不一致；杨尚霞吕治的到访时间存在涂改；陈扬的报备电话不一致；朱然的报备时间不足30分钟；于梦影的报备电话不一致。根据协议第6.2条中6.2.1与6.2.2的约定内容，杨尚霞吕治与朱然两户为无效客户，应扣除对应的佣金111842.52元、1万元；94400.08元，合计216242.6元。另外三户的报备电话虽不一致，但根据合同6.2.3条款的约定内容，经原告推介的上述三户已经与被告签订认购书、天津市商品房买卖合同，且被告不能证实后期客户成交时电话核对不上且又无法证明不是同一客户的事实，故此三户为有效客户。（二）、关于任务降点问题。被告主张，原告主张的部分客户佣金计算标准4%，与约定的标准3%不相一致。原告所提供的证据确认单、结算明细表，明确载明了计算点位为4%，且确认单、结算明细表上有被告的朱阳阳的签字确认，视为被告对计算点位的认可。故，被告的此项主张，本院不予采信。（三）、关于未按合同约定微信报备问题。被告主张，有6户（姜丽晶、杨帆、李晨、王楠、张伟、李一）未按合同约定进行微信报备，主要发生在8月份。但根据原、被告双方所提供的证据，本院可确认上述六户均已按照合同约定进行了微信报备。（四）、关于被告所述的红线揽客事宜。被告提供的证据为录音，从此证据中无法显示通话人的真实身份，无法显示通话的背景及整个通话过程，亦无法证实原告系在项目楼盘周边3公里以内的范围进行的揽客即是红线揽客。故，被告的该项主张，本院不予采信。（五）、关于佣金金额事宜。原告提供的2019年5月-11月份的点位确认单、成销确认单、结算明细表、计算单及推荐客户到访确认单、微信报备记录、认购书、天津市商品房买卖合同等证据，足以证实，原告已向被告推介的客户均经过被告确认为有效客户（除上述无效客户外），同时原告推介的客户均与被告签订了认购书、商品房买卖合同，故原告的推介工作已完成，原告已完成居间义务，被告应依约给付原告推介服务费。被告至今尚欠原告推介服务费4538815.15元（4755057.75元-216242.6元），应承担给付责任。（六）、关于原告所主张的逾期付款利息损失问题。被告未及时给付原告佣金，应承担给付原告逾期付款利息损失的责任（以4538815.15元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率自2019年12月11日计算至实际付清之日止）。（七）、关于反诉原告的反诉请求。从反诉原告所提供的4份《公证书》及客户合同、2份返佣录音/微信截图及客户合同的内容，本院可确认，反诉被告在推介客户张迪、周昌盛、田金刚、石振方、房艳霞等5户的过程中存在向客户返钱返佣承诺的情形。但无法证实原告在推介其他客户过程中存在上述情形。原告与被告于2019年6月1日签订《补充合同一》明确载明“在客户未与甲方签订购房合同之前，乙方或乙方员工、合作单位不得向客户作出返钱返佣的承诺”，故，反诉被告存在违约行为，反诉被告应承担向反诉原告给付违约金的责任。《补充合同一》对于违约金亦明确约定“乙方应向甲方支付违约金10万元，自第二次起，乙方应支付违约金20万元”，根据双方所提供的证据及每个客户的佣金金额情况，补充合同约定的从第二次起每户违约金20万元的违约金金额明显过高，本院调整为10万元。故，反诉被告应给付反诉原告违约金50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告天津卓绣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津链家房江湖科技有限公司推介服务费4538815.15元；二、被告天津卓绣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津链家房江湖科技有限公司逾期付款利息损失（以4538815.15元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率自2019年12月11日计算至实际付清之日止）；三、反诉被告天津链家房江湖科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付反诉原告天津卓绣房地产开发有限公司违约金50万元；四、驳回反诉原告天津卓绣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费21589元、诉讼保全费5000元，合计26589元，原告天津链家房江湖科技有限公司负担4050元，被告天津卓绣房地产开发有限公司负担22539元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院。反诉诉讼费9150元，反诉原告天津卓绣房地产开发有限公司负担6100元，反诉被告天津链家房江湖科技有限公司负担3050元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  龚士军二〇二〇年十二月三十日书记员  戴玉洁附：本裁决文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担