文书内容湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0722民初3421号原告：刘小凡，男，1965年2月8日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：梅昌学，湖南辰龙律师事务所律师。被告：曾爱华，男，1958年8月21日出生，汉族，住湖南省汉寿县。被告：曾凡胜，男，1972年2月3日出生，汉族，住湖南省汉寿县。两被告共同委托诉讼代理人：曾庆安，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。原告刘小凡与被告曾爱华、曾凡胜确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年12月9日、12月25日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时刘小凡的委托诉讼代理人梅昌学与曾爱华、曾凡胜的共同委托诉讼代理人曾庆安到庭参加诉讼。第二次开庭审理时刘小凡及其委托诉讼代理人梅昌学，曾爱华及曾爱华、曾凡胜的共同委托诉讼代理人曾庆安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小凡向本院提出诉讼请求：1.确认刘小凡与曾凡胜、曾爱华分别于2017年3月8日、3月6日签订的《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》无效；2.判令曾凡胜、曾爱华共同返还刘小凡购房款1758000元；3.判令曾凡胜、曾爱华赔偿刘小凡经济损失200000元。事实和理由：2017年3月6日、3月8日，曾爱华、曾凡胜分别与刘小凡签订《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》，约定曾凡胜、曾爱华将二人以“华清房地产开发有限公司”名义共同开发的“位于太子庙开发区倒流坪社区前面临S205，东抵一线名居，西抵曾老板私房，北抵一线名居内院，面积约1150㎡，地上六层框架，地下一层”的烂尾楼一栋出售给刘小凡，售价为2058000元。合同签订后，刘小凡依约定分多次向曾爱华、曾凡胜支付购房款1758000元，曾爱华、曾凡胜均向刘小凡出示了相应收据。后刘小凡发现该房屋没有办理土地使用权证和相应的规划许可、建设许可、施工许可，不具备转让条件。曾爱华、曾凡胜收取刘小凡的购房款1758000元，占用逾两年，给刘小凡造成了巨大的经济损失，刘小凡多次找曾爱华、曾凡胜协商，要求二人交付房屋或退还购房款，但均被曾爱华、曾凡胜拒绝。曾爱华辩称：房屋买卖协议是双方自愿签订的，是有效力的。曾爱华不是本案的适格被告，签合同时由于曾凡胜去耒阳了，曾爱华代曾凡胜签字，曾爱华经手收的钱全部转给了曾凡胜，购房款都是曾凡胜收的，曾爱华只是刘小凡与曾凡胜房屋买卖的中间介绍人；后买卖双方见面后，曾凡胜重新与刘小凡签订了合同。曾凡胜辩称：1.对于收款1758000元的事实予以认可，曾爱华收的钱都转给了曾凡胜；2.《房屋买卖协议》的实际签字日期是3月8日之后一个多月；3.签合同时，房屋确实没有办证，购房款中留了300000元是准备房屋过户后办证的；4.《房屋买卖协议》有效，刘小凡要求解除合同，其并无损失，我方不认可资金占用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对到庭当事人无异议的证据《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》、收条、刘小凡建设银行账户交易明细、证人刘某的证言，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：曾爱华提交的账户名为戴菊花的中国农业银行银行卡交易明细清单，本院认为交易明细清单来源合法，内容客观真实，但是从交易明细可见戴菊花与代红礼之间有多笔转账，戴菊花（曾爱华）转款给曾凡胜的时间、金额与曾爱华收到刘小凡购房款的时间、金额不相一致，不能达到曾爱华用以证明其系曾凡胜与刘小凡房屋买卖的中间人，其系帮曾凡胜代收购房款的证明目的，故对该份证据的真实性、合法性予以确认，对曾爱华提交该证据的证明目的不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月6日，曾爱华（甲方）与刘小凡（乙方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将位于太子庙开发区倒流坪社区前面临Ｓ205、东抵一线名居、西抵曾老板私房、北抵一线名居内院，面积约1150㎡，地上六层框架，地下一层的房屋以2058000元出卖给乙方；签订协议后，乙方付定金758000元，甲方把顶和隔墙完工后乙方再付1000000元，其余300000元待国土过户后付清。之后，刘小凡通过案外人刘某分别于2017年3月10日、6月22日、6月29日转账付给曾爱华购房款500000元、200000元、30000元，于2017年6月28日付现金28000元，共计758000元。后曾凡胜（甲方）与刘小凡（乙方）就上述同一房屋签订了一份与前述《房屋转让协议》条款内容完全相同的《房屋买卖协议》，曾爱华、案外人刘某作为见证人在协议上签名，协议落款时间为2017年3月8日。刘小凡通过其本人账户于2018年7月5日、8月3日、8月23日分别付给曾凡胜购房款800000元、100000元、100000元，共计1000000元。另查明，2017年3月6日，曾爱华与刘小凡签订的《房屋转让协议》尾部乙方签名中的刘赞未到场，其签名系刘小凡代签。至本案法庭辩论终结前，涉案房屋未取得土地使用、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可等证书。涉案房屋亦一直未交付给刘小凡。本院认为，本案争议焦点为：刘小凡与曾凡胜、曾爱华分别签订的《房屋买卖协议》和《房屋转让协议》是否有效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的;……。”本案中，截止法庭辩论终结前，两被告未提交涉案房屋报建、准建方面的证据材料，涉案房屋未依法登记领取权属证书，属于不得转让的房地产。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，应当认定《房屋买卖协议》和《房屋转让协议》无效。故本院对刘小凡要求确认其分别与曾爱华、曾凡胜于2017年3月6、3月8日签订的《房屋转让协议》、《房屋买卖协议》无效的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案涉案房屋直至本案法庭辩论终结时尚未获得土地使用权证、准建手续、取得权属证书，该房屋究竟是曾凡胜一人所建还是曾凡胜与他人共同所建，除曾凡胜与曾爱华陈述外，无其他有效证据证明，曾爱华带刘小凡实地看房、与刘小凡签订合同并收取购房款，刘小凡有理由认为曾爱华系有权处分人。曾爱华关于其系代曾凡胜在合同上签字，所收取的购房款亦全部转交曾凡胜的辩解意见，无充分证据予以支持，本院不予采信。对于曾爱华提出《房屋转让协议》上有刘赞签名，应追加其为本案原告的主张，因刘赞在签订协议时没有在场，签名非本人所签，曾爱华所收购房款亦非刘赞所付，刘赞不享有合同权利义务，本院对曾爱华该主张不予支持。根据合同相对性原则，对于刘小凡基于两份房屋买卖合同所支付的购房款，曾爱华、曾凡胜应当按照各自收取的金额予以返还。合同签订后，曾凡胜、曾爱华一直未交付房屋，但占有使用了刘小凡支付的购房款，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，曾凡胜、曾爱华应按照年利率6%的标准支付刘小凡资金被占用期间的利息损失，截止刘小凡起诉之日止，曾爱华应支付118726元，曾凡胜应支付82066.67元，合计200792.7元（详见附表）。刘小凡仅要求曾凡胜、曾爱华赔偿200000元，系对自己民事权利的处分，故按照比例曾爱华应支付118257元（118726元÷200792.7元×200000元），曾凡胜应支付81743元（82066.67元÷200792.7元×200000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认刘小凡分别于2017年3月6日、3月8日与曾爱华、曾凡胜签订的《房屋转让协议》、《房屋买卖协议》无效；二、曾爱华于本判决生效之日起十日内返还刘小凡购房款758000元，并支付资金占用期间的利息损失118257元；三、曾凡胜于本判决生效之日起十日内返还刘小凡购房款1000000元，并支付资金占用期间的利息损失81743元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22422元，减半收取11211元，由曾爱华负担5017.22元，由曾凡胜负担6193.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  丁涛二〇二〇年一月九日法官助理程伟洁书记员钟玲            附 表：                                                                                                      序 号              本 金       （单位：元）               起息时间              截止时间              年利率              计息周期                利 息         （单位：元）                 备 注                  1              500000              2017．3．10              2019．11．25              6%              2年8月15天              81250              曾爱华                  2              200000              2017．6．22              2019．11．25              6%              2年5月3天              29100              曾爱华                  3              28000              2017．6．28              2019．11．25              6%              2年4月27天              4046              曾爱华                  4              30000              2017．6．29              2019．11．25              6%              2年4月26天              4330              曾爱华                  5              800000              2018．7．5              2019．11．25              6%              1年4月20天              66666.67              曾凡胜                  6              100000              2018．8．3              2019．11．25              6%              1年3月22天              7866.67              曾凡胜                  7              100000              2018．8．23              2019．11．25              6%              1年3月2天              7533.33              曾凡胜                  合  计              1758000                                                                          200792.7                     附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。