贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民初50号 原告（执行案外人）:都匀华盛房地产开发有限公司，住所地都匀市工人路39号，统一社会信用代码91522701722188922F。 法定代表人:张文雁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭成皋，贵州匡大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡蝶，贵州匡大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：都匀经济开发区金信源小额贷款股份有限公司，住所地都匀市剑江北路70号利恒名苑1栋3层70-18号，统一社会信用代码915227010903249720。 法定代表人:施全胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张楼，贵州桥城律师事务所律师。 被告（被执行人）:黔南州匀海房地产开发有限责任公司，住所地都匀市文明路协和A栋二楼，统一社会信用代码91522701216250922X。 法定代表人：罗全波。 被告（被执行人）：罗全波，男，布依族，1972年10月12日生，住都匀市。 被告（被执行人）：谭家勤，男，汉族，1951年11月30日生，住都匀市。 原告都匀华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）诉被告都匀经济开发区金信源小额贷款股份有限公司（以下简称金信源公司）、黔南州匀海房地产开发有限责任公司（以下简称匀海公司）、罗全波、谭家勤案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华盛公司委托诉讼代理人郭成皋以及被告金信源公司法定代表人施全胜、委托诉讼代理人张楼、被告谭家勤到庭参加诉讼，被告匀海公司、罗全波经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告华盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令对原告名下坐落于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目l、2、3号楼82套房产终止执行，停止对上述房产的评估、拍卖、变卖，同时，解除对上述房产的查封；2、撤销贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院(2019)黔27执99-1号执行裁定第二项；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告对其名下所有位于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目1、2、3号楼的82套房产具有排他性的权利，不应在本案中被强制执行。1.(2019)黔27执99-1号执行裁定书裁定查封、评估、拍卖、变卖的标的物为原告登记所有，具备排他性权利，有排除执行的效力。首先，原告对(2019)黔27执99-1号执行裁定书中裁定查封、评估、拍卖、变卖的位于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目1、2、3号楼82套房产享有所有权。且在案涉房产上，并未设立任何担保物权。其次，原告系执行程序中的案外人，与执行程序中的申请执行人、被申请执行人之间并无其他可供执行的债权债务关系，原告及其财产不应被纳入到本案的执行范围中。2.本案申请执行人金信源公司没有对抗原告排除执行的相关权利，且原告与平靖、黔南州泰德贸易有限公司（以下简称泰德公司）之间的商品房买卖关系已经无效，其二者在案涉房产上设立的预告登记也失去了法律效力。(1)金信源公司系本案唯一的申请执行人，其对案涉房产不享有任何的担保物权。案涉房产的产权登记信息上，并未设立有担保物权。根据物权法的规定，金信源公司在法律层面上不享有对案涉房产的担保物权。(2)金信源公司作为本案唯一的申请执行人，也不享有对案涉房产的其他优先受偿权。首先，金信源公司在起诉匀海公司、罗全波、谭家勤及原告的诉讼中，其就提出了对案涉房产拍卖、变卖价款享有优先受偿的诉请，但该诉请已明确被贵州省高级人民法院(2018)黔民终44号民事判决予以驳回。其次，泰德公司、平靖对案涉房产的预告登记及备案早已失效。泰德公司、平靖对案涉房产的所谓预告登记及备案，来源于原告与其签订的82份《商品房买卖合同》，原告早已向贵州省都匀市人民法院起诉解除，且都匀市人民法院作出的(2016)黔2701民初1096号民事判决、(2016)黔2701民初1098号民事判决，也明确认定案涉《商品房买卖合同》签订后，平靖、泰德公司未实际向原告或匀海公司、罗全波实际支付房款。故原告与平靖、泰德公司之间不存在商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同无效。根据物权法第二十条规定，其二人在案涉房产上设立的预告登记是失效的。且根据该规定，预告登记的设立，只有防止物权处分变动的法律效力，没有物权本身的权利属性，其本身不可作为一般物权或担保物权进行处分。最后，平靖、泰德公司以“为金信源公司代持有所谓的担保”为由，向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院申请拍卖案涉房产的行为，并不能够赋予金信源公司拍卖案涉房产以实现其债权的效力。 二、平靖、泰德公司，匀海公司提交的拍卖申请没有任何效力，不能以此查封、评估、拍卖、变卖本案涉及房产。1.平靖、泰德公司，匀海公司对案涉房屋没有处分权利。2.平靖、泰德公司，匀海公司所提交的《拍卖申请书》，不是拍卖案涉房产的理由，更不是金信源公司取得拍卖该房产价款以实现债权的依据。平靖、泰德公司及匀海公司所提交的《拍卖申请书》中，主**靖、泰德公司预告登记的案涉房产系代金信源公司持有，金信源公司才是所谓的实际债权人及担保权人。该主张不能成立，原因如下：该《拍卖申请书》并不足以证明金信源公司对于原告用于备案登记的商品房享有抵押权的事实。首先，平靖、泰德公司都并非金信源公司的负责人、实际控制人或股东，更不是本案的诉讼参与人、申请执行人或被申请执行人，是完全独立的民事法律主体。其次，根据都匀市人民法院作出的(2016)黔2701民初1096号民事判决、(2016)黔2701民初1098号民事判决中，确认案涉《商品房买卖合同》签订后，平靖、泰德公司未实际向原告或匀海公司、罗全波实际支付房款。故原告与平靖、泰德公司之间不存在商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同无效。因此，申请人没有向平靖、泰德公司设立担保的基础，更没有设定让与担保的前提。再次，担保合同具备从属性，不能与主债权债务分离单独存在。本案中没有任何证据能够说明平靖、泰德公司所持本案涉及房产之预告登记是为金信源公司与本案的被申请执行人之间的债权债务设立担保。因此，平靖、泰德公司的《拍卖申请书》不能起到赋予金信源公司享有担保权利的效力。同时，无论是本案中涉及2015年的《情况说明》，还是都匀市人民法院的上述两份判决，都不能证明原告与金信源公司之间存在借款担保关系。最后，根据合同的相对性原则，案涉房产上存在的所谓“预告登记”及可能产生的法律后果，系平靖、泰德公司与原告之间的法律关系，与本案无关。因此，金信源公司既没有对本案涉及房产的担保物权、又不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之拍卖权的规定，金信源公司没有任何法律、事实上的理由拍卖本案涉及房产以实现债权。 被告金信源公司当庭答辩称：一、匀海公司是“山水佳苑”项目不动产的实际所有权人。2013年3月15日，华盛公司与匀海公司签订《联建协议书》，《联建协议书》证明“山水佳苑”项目是挂靠开发，华盛公司只是名义开发人，实际开发人是匀海公司。《联建协议书》约定：华盛公司在“山水佳苑”项目享有5500万元固定收益，匀海公司出资自主建设“山水佳苑”项目并享有全部不动产产权。“山水佳苑”项目烂尾后，虽然人民法院判决解除了《联建协议书》，但华盛公司与匀海公司尚未结算，“山水佳苑”项目不动产实际所有人仍然是匀海公司。依据财产添附理论，本案中华盛公司只是“山水佳苑”国有土地受让人，是国有土地使用权人，“山水佳苑”国有土地使用权是华盛公司的财产权利，匀海公司依据《联建协议书》在华盛公司国有土地上建设商品房，商品房属于添附财产，添附商品房不是国有土地孳息，添附的商品房所有权人属于财产添附人匀海公司。二、答辩人与匀海公司之间存在借款关系。(2017)黔民初91号民事判决和(2018)黔民终44号民事判决认定答辩人与匀海公司、罗全波、谭家勤之间存在1650万元借贷关系，“山水佳苑”项目已建工程证明匀海公司为履行《联建协议书》，将借款投入“山水佳苑”项目的建设。 三、平婧、泰德公司持有《房屋预售登记证明》，证明其对“山水佳苑”项目82套住宅享有担保物权。1.(2016)黔2701民初1096号和(2016)黔2701民初1098号民事判决虽然判决华盛公司与平婧、泰德公司之间不存在关于都匀市“山水佳苑”项目的商品房买卖关系，但是该两份判决的“本院认为”部分：“再次，《商品房买卖合同》签订后，原告华盛公司向都匀市住建局出具的情况说明已经表明，双方签订合同的目的是为被告的相关债务提供担保，都匀市住建局正是据此为双方办理了预告登记，而且直至起诉时，被告均未提出异议”。平婧、泰德公司持有的82份《房屋预告登记证明》是华盛公司自愿办理，不是通过欺诈、胁迫方式取得，且至今没有被都匀市住建局注销或被人民法院撤销，因此，华盛公司与平婧、泰德公司签订的《商品房买卖合同》、平婧、泰德公司持有的《房屋预告登记证明》、华盛公司出具的《情况说明》三者相互印证，证明华盛公司与平婧、泰德公司名为买卖实为担保。2.2015年8月31日,华盛公司、华盛公司“山水佳苑”项目、黔南州建筑工程有限公司共同向都匀市住房和城乡建设局出具《情况说明》，《情况说明》证明华盛公司同意将88套住宅作备案登记担保，以保证公司归还开发项目借款。2015年8月20日至9月21日,华盛公司为泰德公司办理52套住宅的预告登记，2015年11月20日，华盛公司为平婧办理30套住宅的预告登记。《情况说明》证明华盛公司办理预告登记的目的是保证公司归还开发项目借款，因华盛公司公司不是“山水佳苑”项目实际建设人，华盛公司没有借款开发“山水佳苑”项目，借款开发“山水佳苑”项目的是匀海公司，据此可以认定《情况说明》中预告登记是华盛公司为匀海公司的开发项目借款设立在建工程抵押担保。 四、本案隐藏两个代理关系。1.四方关系。平婧是答辩人法定代表人施全胜同父异母的妹妹，泰德公司和答辩人是关联公司；华盛公司是“山水佳苑”项目不动产名义所有权人，匀海公司是“山水佳苑”项目不动产实际所有权人。2.2015年7月28日,泰德公司、施全胜与华盛公司、华盛公司“山水佳苑”项目部签订的《协议书》，施全胜是答辩人法定代表人，《协议书》证明华盛公司曾经将144套住宅网签给秦德公司、施全胜，后双方依据《协议书》第1条撤销网签，《协议书》第2条约定：甲方网签撤销手续办理完毕后，乙方和丙方无条件立即配合甲方按房源重新办理网签手续。《协议书》证明华盛公司为平婧、泰德公司办理预告登记是按照泰德公司和答辩人法定代表人施全胜的指定办理。3.答辩人与匀海公司存在借款关系，平婧、泰德公司与华盛公司没有关系，华盛公司凭空为平婧、泰德公司办理预告登记证明华盛公司认可预告登记中隐藏两个代理关系：平婧、泰德公司代理答辩人（债权人）；华盛公司代理匀海公司（债务人）或“山水佳苑”项目不动产实际所有权人。综上所述，匀海公司是答辩人的债务人，同时是“山水佳苑”项目不动产实际所有权人，所有权人申请拍卖不动产偿还债务，预告登记担保物权人平婧、泰德公司同意拍卖82套房产，答辩人认为，人民法院依据不动产实际所权人和预告登记担保物权人的申请,有权对预告登记在平婧、泰德公司名下的82套房产采取查封、评估、拍卖、变卖的执行措施，答辩人请求人民法院确认(2019)黔27执99-1号《执行裁定》合法，判决驳回华盛公司的诉讼请求。 被告谭家勤当庭答辩的意见和金信源公司当庭答辩的意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人当庭陈述，本院认定事实如下：涉案执行标的，都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目1、2、3号楼82套房产于2015年8月3日分别办理预告登记并备案在黔南州泰德贸易有限公司和平靖名下。在本院受理的金信源公司诉匀海公司、华盛公司、罗全波、谭家勤民间借贷纠纷一案中，金信源公司向本院申请诉前保全，本院于2017年4月27日作出(2017)黔27财保3号民事裁定，裁定：查封被申请人华盛公司位于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目1、2、3号楼的82套房产。2017年11月10日,本院作出（2017）黔27民初91号民事判决，判决：一、由匀海公司于判决生效之日起十日内偿还金信源公司借款本金1650万元，并向金信源公司支付截止到2017年3月底前的利息718.10万元及剩余借款利息（剩余借款利息以本金1650万元为基数，按月利率2%的标准，从2017年4月1日起计算至偿清借款之日止）；二、罗全波、谭家勤对判决第一项明确的匀海公司应付借款本息承担连带清偿责任；三、若匀海公司未能按期履行判决第一项的债务，则金信源公司有权申请拍卖华盛公司提供备案登记的82套商品房[房号详见本院(2017)黔27财保3号民事裁定书中的查封房产清单]所得价款来实现债权；四、驳回金信源公司的其他诉讼请求。判决后，原告华盛公司不服，上诉至贵州省高级人民法院，该院于2018年12月28日作出（2018）黔民终44号民事判决，判决认为：“因金信源公司与匀海公司签订《贷款展期协议书》，以及在《催收利息通知书》上有罗全波本人签名及匀海公司加盖公章，故应认定罗全波及匀海公司为共同借款人，共同承担还款义务。但因金信源公司一审主张匀海公司承担还款责任，罗全波、谭家勤承担连带清偿责任，罗全波、谭家勤未对此提出异议，一审支持了金信源公司的上述主张后，二人亦未提起上诉。故贵州省高级人民法院对此不予审理。关于华盛公司是否为本案借款向金信源公司提供让与担保的问题，因金信源公司主张华盛公司用于备案登记的商品房是为匀海公司借款提供的担保。并提供案外人平靖、泰德公司作出的《申明》，欲证明备案登记的商品房是代为登记在自己名下，真实的抵押权人应是金信源公司。但该申明并不足以证明金信源公司对华盛公司用于备案登记的商品房享有抵押权的事实。首先，案外人平靖、泰德公司都并非金信源公司的负责人、实际控制人或是股东，均是各自独立的民事法律主体。其次，根据都匀市人民法院作出的(2016)黔2701民初1096号民事判决、(2016)黔2701民初1098号民事判决中，确认案涉《商品房买卖合同》签订后，被告平靖、泰德公司未实际向华盛公司或匀海公司、罗全波实际支付房款，故华盛公司与案外人平靖、泰德公司之间不存在商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同无效。因此华盛公司没有向平靖、泰德公司设立担保的基础，更没有设定让与担保的前提。再次，担保合同具有从属性，不能与主债权债务分离单独存在。 本案中，金信源公司未举证证明华盛公司与案外人平靖、泰德公司签订的《商品房买卖合同》是为金信源公司与匀海公司之间的债权债务设立担保，因此，案外人平靖、泰德公司的申明不能起到赋予金信源公司享有担保权利的证明力。都匀市人民法院作出的(2016)黔2701民初1096号民事判决、(2016)黔2701民初1098号民事判决和本案华盛公司做出的《情况说明》并不能证明华盛公司与金信源公司之间存在借款担保关系。复次，本案是金信源公司与匀海公司之间的借款合同纠纷，华盛公司与平靖、泰德公司签订的《商品房买卖合同》与金信源公司没有关联性，即使华盛公司同平靖、泰德公司签订《商品房买卖合同》的实际目的为了设立担保，根据合同的相对性原则，抵押担保的权利人也是平靖及泰德公司，而非金信源公司。因此，一审认定华盛公司为金信源公司与匀海公司之间的借款合同设立了非典型的让与担保，没有事实及法律依据，一审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定不当，该院予以纠正。金信源公司诉请对拍卖、变卖华盛公司房产的价款优先受偿的主张，证据不足，不予支持。华盛公司上诉主张对匀海公司向金信源公司的借款不应承担担保责任的请求，该院予以支持”。据此，贵州省高级人民法院作出（2018）黔民终44号民事判决，判决：一、维持本院(2017)黔27民初91号民事判决第一、二项；二、撤销本院(2017)黔27民初91号民事判决第三、四项；三、驳回金信源公司的其他诉讼请求。 该判决生效后，因匀海公司、罗全波、谭家勤未履行法律文书确定的义务，金信源小贷公司向本院申请强制执行。在执行过程中，华盛公司于2019年4月17日向本院提交“解除查封申请书”，以“本院查封的涉案82套房产未在其公司名下，其公司亦非本执行案中的当事人”为由，请求解除对其位于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目1、2、3号楼82套房产的查封。该82套房产预告登记权利人泰德公司和平靖及被执行人匀海公司也向本院提交“拍卖申请书”，申请拍卖、变卖预告登记在泰德公司和平靖名下的82套房产清偿被执行人匀海公司所欠的债务。本院据此于2019年4月30日作出（2019）黔27执99-1号执行裁定，裁定：一、解除本院(2017)黔27财保3号民事裁定作出的对案外人华盛公司位于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目1、2、3号楼82套房产(清单见本院(2017)黔27财保、3号民事裁定书附件：查封房产清单）的查封。二、查封、评估、拍卖、变卖华盛公司已预告登记并备案在黔南州泰德贸易有限公司和平靖名下位于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目1、2、3号楼82套房产(清单见本院(2017)黔27财保3号民事裁定书附件：查封房产清单）。华盛公司不服，向本院提出书面异议。本院以涉案标的已办理预告登记，华盛公司对涉案标的不享有所有权为由，于2019年5月29日作出（2019）黔27执异12号执行裁定，裁定驳回了华盛公司的异议。华盛公司遂向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有当事人提交的证据材料及庭审陈述在卷佐证。 本院认为，本案的执行依据是贵州省高级人民法院（2018）黔民终44号民事判决，该判决对金信源公司关于“金信源公司有权对拍卖、变卖华盛公司所提供的涉案82套房产的抵押物的价款优先受偿的”诉讼请求已判决予以驳回。而涉案82套房产的预告登记权利人平靖、泰德公司与华盛公司签订的《商品房买卖合同》，已经被都匀市人民法院作出的(2016)黔2701民初1096号及(2016)黔2701民初1098号民事生效判决，确认不存在,及合同无效，故平靖、泰德公司不能依据该《商品房买卖合同》享有涉案82套房产的权利。本案被执行人亦不能举证证明该82套房产是被执行人的财产。故华盛公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行。此外，对金信源公司以查明案件事实为由，请求追加平靖、泰德公司作为本案被告的申请，本院对此认为，因本案的基本事实已经相关生效民事判决予以确认，事实清楚，故对金信源公司该申请，本院不予准许。 综上，原告华盛公司关于停止对都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目l、2、3号楼82套房产【清单见本院(2017)黔27财保3号民事裁定书附件：查封房产清单】的强制执行，并对上述房产予以解封的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目l、2、3号楼82套房产【清单见本院(2017)黔27财保3号民事裁定书附件：查封房产清单】。 案件受理费60元，由被告都匀经济开发区金信源小额贷款股份有限公司负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省高级人民法院。 本院（2019）黔27执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  李家荣 审判员  王 锦 审判员  蔡云飞 二〇一九年十二月十三日 书记员  杨 墨