安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0825民初238号 原告：蔡正权，男，汉族，1968年11月19日出生，住安徽省太湖县。 原告：王爱銮，女，汉族，1970年9月1日出生，住安徽省太湖县。 两原告共同委托诉讼代理人：汪斌，安徽高辰律师事务所律师。 被告：安徽中合平安市场建设开发有限公司，住所地安徽省太湖县。统一社会信用代码913408253279643037（1-1）。 法定代表人：费瑞云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡国松，安徽竞鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章天旺，安徽竞鸣律师事务所律师。 原告蔡正权、王爱銮与被告安徽中合平安市场建设开发有限公司（以下简称平安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告蔡正权及委托诉讼代理人汪斌、被告委托诉讼代理人胡国松、章天旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蔡正权、王爱銮向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金14311.00元；2、被告协助为原告办理不动产登记证并立即支付延期办理房屋所有权证书违约金9973元；3、判决因房屋楼面断裂承担更换并赔偿相应损失；4、判令被告承担全部诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求为依法判决被告向原告支付延迟办证违约金9973元，房屋损失14000元，房屋因维修折价损失20000元，工程造价5781.44元，鉴定费32000元合计81754.44元。事实与理由：2016年6月12日，原告与被告安徽中合平安市场建设开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于太湖县晋熙镇外环路南侧农产品物流园某幢某铺，总建筑面积为126.95平方米的房屋出售给原告，总房价为498671元。直至起诉之日，也未能为原告办理房屋登记证书。被告平安公司作为房地产开发商在自身存在明显违约的情形之下没有承担起自己应付的责任，反而是以各种无理方式推诿。原告认为被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益，显然也己违反了《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关法律规定。为支持其诉讼请求，原告提交了下列证据： 证据一、身份证、结婚证复印件，证明原告主体资格； 证据二、商品房买卖合同复印件，购房发票及钥匙移交表证明原、被告商品房买卖合同约定情况、原告交款及接收房屋情况，被告应按合同的约定支付逾期办证违约金的事实； 证据三、房屋检测报告、现浇板裂缝维修方案、工程造价鉴定意见书及发票，证明涉案房屋裂缝成因在被告，被告应采取维修措施并承担维修费用的及因鉴定产生的各种费用32000元。 证据四、聊天记录截图、承租合同、收条、出租人房屋产权证及身份证，证明原告接收房屋后因发现裂缝渗水无法装修入住且已告知被告，被告不处理而产生的租金损失。 证据五、原告女儿户口簿、结婚证复印件及原告朋友圈截图、皖府大酒店证明，证明因原告接收房屋后发现裂缝渗水无法装修入住导致原告女儿结婚租赁宾馆产生的费用为6000元的事实。 被告平安公司质证意见为对证据一三性无异议。对证据二三性无异议，不能达到原告证明目的，不能证明被告未按期交房的事实。对证据三房屋检测报告三性无异议，经鉴定被告房屋不存在质量问题，不应该承担鉴定费用，对维修方案三性无异议，被告向原告出具过维修方案，该鉴定费用被告不应该承担，对工程造价鉴定意见书三性无异议，该鉴定费用属于原告故意扩大损失，不应该承担。对证据四，这组证据三性均有问题，聊天记录属于电子资料，不符合证据形式要求，不能作为定案依据，对承租合同和收条事实有异议，房屋合同签订和打收条日期2017年12月20日，按照原告的推理，无法证明房子有问题。对证据五，证人证言关于证据规则，证人要到法庭来接受质证，这份证据在形式上不合法与本案没有关联，这份上面写的是合计消费，合法性真实性均有异议，不能作为证据。 平安公司并辩称：1、原告请求支付延期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，被告认为由于原告延期付款10个月严重违约行为在先，导致被告各项工作负担的增加，被告不承担违约责任。且根据合同第二十条约定：“双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，办理房屋变更登记需双方共同申请，原告未提供其与被告共同申请的证据，不能证实被告存在违约行为，根据民事诉讼证据规则，原告要承担举证不能的不利后果。 2、关于原告起诉要求被告承担房租损失的诉讼请求，被告认为原告所诉没有事实与法律依据。原告提供的租房合同约定的房屋位于太湖县老城，而原告当庭提交的房产证上房屋地址系晋熙镇某路，其证据间相互矛盾，不能到达其证明目的。原告提交的收条，不能证实其租房的真实性。仅一张收据，没有任何款项收支记录，不能达到其证明目的。该合同签订于2017年12月20日，租期一年，在这期间，并非被告的违约行为导致被告产生承租房屋，而是原告本人的违约行为导致被告未向原告交付房屋。退一万步讲，即使法院认定原告承租该房屋的事实属于原告的损失，该损失是由于原告的严重违约行为导致，被告不承担该损失。 3、原告提交的、酒店的证明，不符合我国法律规定的证据形式，不能作为定案依据，且该证明所载费用与本案没有任何关联，系原告子女结婚的消费。 4、原告起诉被告支付房屋因维修产生的折价损失没有事实和法律依据，原告亦未提供任何证据证明该房屋因维修导致房屋价值受损，被告不承担该费用。 5、原告起诉被告要求承担工程造价损失5781.44元，及相关的鉴定费用32000元，被告认可该工程造价，但不承担鉴定费用。裂缝产生后，被告即积极配合原告进行处理，立即联系施工单位，出具了处理方案，原告第一次庭审时向法庭提交的施工联系单可以证实该事实，但原告不予以接受，继续申请鉴定，鉴定后的修复方案与被告提出的修复方案一致，被告在法院主持之下于2019年3月4日（卷内质证意见）向原告提供了施工图纸（光盘）、验收合格等相关证据证实被告房屋没有任何质量问题，但原告一意孤行，申请鉴定，根据原告提交的裂缝检测鉴定报告，经鉴定被告向原告出售的房屋没有质量问题，符合各项安全技术规范，裂缝的产生未影响到原结构安全。因此该鉴定费用属于原告本人扩大自己的损失，属扩大损失，原告申请工程造价的鉴定亦属于扩大损失，因此对于该鉴定费用被告不予以承担。 针对其辩解意见，平安公司提交了下列证据： 证据一、营业执照复印件，法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，证明被告主体资格； 证据二、《商品房买卖合同（预售）》，证明交易合法性和权益义务约定； 证据三、刷卡记录，证明原告2018年4月17日向被告支付尾款，原告逾期付款构成违约的事实。 原告的质证意见为：对证据一、二的三性无异议，对证据三认为当时是约定按揭贷款，后因原告自身原因付现款。 当事人围绕诉讼请求及辩称依法提交了证据，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的第三组证据的证明目的有异议，本院合议庭评议后认为这组证据是原告起诉到法院后为查明房屋裂缝的原因及维修成本而向法院提出鉴定申请，法院按规定的程序委托具有鉴定资质的鉴定机构做出的鉴定结论，程序合法，本院予以认定。对原告提交的第四、五组证据，本院合议庭评议后认为被告的质证意见正确，不予采信，不作为证据使用。 依据当事人陈述及经审核认定的证据，审理查明的事实如下： 蔡正权、王爱銮于2016年6月12日与平安公司签订了《商品房买卖合同》，购买平安公司开发的位于太湖县晋熙镇外环南路南侧“中国供销·太湖农产品物流园”某幢某单某4铺房屋，预测房屋总面积126.95平方米，房屋总价款为498671元。合同签订的当天蔡正权、王爱銮支付258671元购房款，余款240000元于2018年4月17日付清，平安公司于当日将房屋交付，王爱銮在平安公司的钥匙移交表上签字，完成房屋交接手续。2018年9月20日，办理了房产证，即在本案开庭审理前，原告房产证书已经办理完毕。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”，另合同第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人按已付房屋价款的2%向买受人支付违约金”。原告认为被告未能在原告取得房屋后90日内为原告办理房屋所有权证书，且房屋存在裂缝，影响其价值和使用，其行为已构成严重违约，向本院起诉，诉讼请求前述。 本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。就本案而言，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。关于延期办证，综合庭审原、被告陈述答辩，本院认为根据《商品房屋买卖合同》第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方按照下列第二种方式处理：2、出卖人按已付房屋价款的2%向买受人支付违约金9973元。原、被告在合同中未约定具体的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。本案原告交清了房款，被告已向原告交付了房屋，原告亦已实际占有使用，但因被告的原因未能在法定期限内办理房屋权属证书，被告的行为已构成违约。被告抗辩认为由原告延期交款导致被告各项工作负担的增加，被告不承担违约责任的辩解意见，本院不予支持，虽然原告没有提供其与被告共同申请办理的证据，但被告亦没有提供其尽到提醒义务的证据，对逾期办证应承担一定的违约责任，但可相应降低赔偿比例，酌定按房屋总价款的1%标准支付违约金为宜(498671*1%=4986.71元)。关于原告要求被告支付鉴定费32000元和维修造价款5781.44元的诉讼请求，本院认为，原告起诉到法院后，为查清房屋裂缝的原因及损失多少的事实，申请专门的鉴定机构进行鉴定符合法律规定，且程序合法，并非扩大损失，且房屋裂缝确属质量问题，被告提出的修复方案与鉴定意见也不尽相同，该修复方案并非有资质的专业鉴定机构做出，对原告此请求本院予以支持，故对被告提出的房屋没有质量问题，原告进行鉴定产生鉴定费用是扩大损失的辩解意见本院不予采信。关于原告要求被告赔偿因房屋出现裂缝导致延期装修不能使用，而租房及女儿结婚租房的租金14000元，因不能提供充分的证据，本院不予支持，但房屋裂缝确是导致原告出现裂缝的房屋一直未装修而不能使用，给原告造成了一定的损失，酌定被告赔偿因房屋出现裂缝导致延期装修不能使用的损失2000元。关于原告要求被告赔偿因房屋出现裂缝而导致房屋折价损失20000元，因未能提供证据，对此请求本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、被告安徽中合平安市场建设开发有限公司于本判决生效后十日内向原告蔡正权、王爱銮支付逾期办证违约金4986.71元(按已付房款498671元的1%计算)、房屋出现裂缝导致延期装修不能使用的损失2000元、维修工程造价5781.44元，共计12767.15元。 二、驳回原告蔡正权、王爱銮其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1844元，由原告蔡正权、王爱銮负担774元，被告安徽中合平安市场建设开发有限公司负担1070元及鉴定费32000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  杨远贵 审 判 员  项朝光 人民陪审员  刘金寿 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  董 鑫 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。