福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初1939号原告中国建设银行股份有限公司石狮分行,住所地石狮市。负责人许文足，该行行长。委托代理人黄文新，男，1966年1月16日出生，汉族，住泉州市鲤城区。委托代理人邱明月，女，1990年9月7日出生，汉族，住石狮市锦尚镇。被告戴渝森，男，1978年11月23日出生，汉族，住晋江市。被告蔡满意，女，1979年1月10日出生，汉族，住石狮市。被告石狮市明发房地产开发有限公司，住所地石狮市曾坑白玉山。法定代表人郭其仁，该公司董事长。委托代理人陈佳伟，男，成年，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告戴渝森、蔡满意、石狮市明发房地产开发有限公司（以下简称明发公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人邱明月、被告戴渝森及被告明发公司的委托代理人陈佳伟到庭参加诉讼，被告蔡满意经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告蔡满意与被告戴渝森系夫妻关系，2012年11月21日，二人向原告申�个人住房贷款，填写一份《个人住房借款申请表书》，并与原告签订了《个人住房借款合同》，合同编号为2012年建泉石个房借字1210号，合同金额为人民币74万元正，期限180个月，该笔贷款以石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢2梯12层房产作为抵押，由明发公司对本笔贷款承担连带保证责任。原告于2013年1月10日如约向借款人发放贷款74万元。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，造成贷款逾期，经原告多次催收，拒不履约还款。截止至2016年3月30日，借款人尚欠原告贷款本金642503.38元，利息、罚息7045.83元。据此，原告请求判令：1、解除2012年建泉石个房借字1210号个人住房借款合同；2、被告蔡满意、被告戴渝森立即偿还个人住房贷款本金642503.38元，利息、罚息、复息7045.83元（暂计至2016年3月30日）及至全部还款日所兹生的利息、罚息、复息及违约金；3、原告�被告戴渝森、蔡满意提供的石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢2梯12层房产抵押物享有优先受偿权；4、被告明发公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用及由此发生的费用由三被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：被告蔡满意、被告戴渝森立即偿还个人住房贷款本金642503.38元，利息、罚息、复息7045.83元（暂计至2016年3月30日）及至全部还款日所兹生的利息、罚息、复息。被告戴渝森辩称，对原告起诉的事实和理由没有异议。被告明发公司辩称:虽然原、被告双方约定的保证期间至“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，但根据《合同法》的规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件生效的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。不正当地促进条件成就，视为条件不成就”。答辩人就抵押房产已经完成竣工验收并办理竣工备案登记，开发商的开发阶段已经完成。而办理房产产权登记、抵押登记手续和他项权利证书并非答辩人的义务，因此本案的购房人和银行已经具备房屋产权登记、抵押登记及他项权利的条件，应视为“条件已成就”；依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”，原告实质上已经取得本案商品房抵押担保权利；即便被告应承担阶段性连带保证责任，原告亦应首先就被告戴渝森、蔡满意提供的抵押物担保实现债权。被告蔡满意在法定期间内均未作答辩。在本院审理过程中，原告提供以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证及法人代表身份证明、负责人身份证各1份，以此证明原告主体资格；2、被告戴渝森、蔡满意身份证、户口簿、结婚证明复印件各1份，以此证明借款人主体资格；3、被告明发公司内资企业登记基本情况表复印件1份，以此证明被告明发公司主体资格；4、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、预购商品房预告登记证明复印件各1份，以此证明抵押房产权属情况;5、《个人住房借款申请表书》1份，以此证明被告戴渝森、蔡满意申请借款及提供抵押的真实意思表示；6、《个人住房借款合同》（合同号：350658108-2012-20140564138�1份，以此证明原、被告双方达成借款、抵押、担保等条款的事实；7、《个人贷款开立贷款账户通知书》、《个人贷款支付凭证》各一份，以此证明原告已履行合同约定的放款义务；8、《按揭登记证明书》1份，以此证明本案抵押物已经办理抵押权预告登记手续；9、《个人贷款对账单》、《对帐单拖欠明细单》各1份，以此证明被告的违约事实。被告戴渝森、明发公司对上述证据均无异议。本院认为，被告蔡满意经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，应视为自愿放弃质证权利。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，被告戴渝森、明发公司亦无异议，本院予以确认，上述证据可以证明原告所诉称的事实。根据原告的陈述及本院所确认�证据，对本案主要事实作如下认定：2012年11月21日，被告戴渝森、蔡满意因向原告申请个人住房贷款，与原告签订《个人住房借款合同》（编号为2012年建泉石个房借字1210号）一份，约定：被告戴渝森、蔡满意向原告借款74万元正；借款期限15年；还款方式为等额本息还款法；借款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的借款利率水平上上浮50%；借款人未按时还清任一期借款本金和利息（包括全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布借款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等；被告明发公司为上述借款提供阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原、被告双方就被告戴渝森、蔡满意提供抵押的房产于2013年1月8日到石狮市房产登记交易中心办理抵押物按揭登记手续，原告并于2013年1月10日依约向被告戴渝森、蔡满意发放贷款74万元。借款后，被告戴渝森、蔡满意未依约按期足额履行还款义务，截止2016年3月30日尚欠原告借款本金642503.38元、利息、罚息、复息7045.83元。本案诉争房产的房产两证尚未办理。2016年4月19日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，依据原告的财产保全申请，本院于2016年5月23日作出（2016）闽0581民初1939号民事裁定书，裁定查封被告戴渝森名下位于石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海3号楼2梯12层1202号房产，价值以649549.21元为限。综上所述，本院认为，原告与被告戴渝森、蔡满意、被告明发公司签订《个人住房借款合同》主体合格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告戴渝森、蔡满意在借款后未按约履行还款义务，应承担相应违约责任。据此，原告提出解除与被告戴渝森、蔡满意、被告明发公司签订《个人住房借款合同》的请求，符合双方合同及法律法规关于解除合同条件的规定，对此本院予以支持。合同解除后，被告戴渝森、蔡满意应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息及复利。然，本案诉争抵押房产设定的是抵押权按揭登记手续，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。因此，在双方未办理正式抵押登记的情况下，原告要求对诉争房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，明发公司提供阶段性连带保证的主合同为《个人住房借款合同》，现主合同虽被解除，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人明发公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获�安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。本案按揭登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得诉争房屋的优先受偿权，故保证人明发公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，被告明发公司仍应对被告戴渝森、蔡满意尚欠原告款项承担连带偿还责任。被告明发公司辩称办理房屋产权登记、抵押登记及他项权利的条件的条件已成就，但本案诉争的房产两证尚未办理，不具备办理正式抵押登记的条件，办理两证也并非银行的义务，对其辩称，本院不予采纳。由于本案原告并未取得房屋的优先受偿权，故不存在是否先就物的抵押进行受偿、不足再由保证人承担担保责任的情形，故对明发公司辩称应就物的担保实现债权的辩称，本院亦不予采纳。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告�满意经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，并参照《房屋登记办法》第六十八条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告戴渝森、蔡满意、被告石狮市明发房地产开发有限公司签订的合同编号为2012年建泉石个房借字1210号的《个人住房借款合同》；二、被告戴渝森、蔡满意应在本判决生效后立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行借款本金642503.38元、利息、罚息、复息7045.83元，同时支付自2016年3月31日起至本判决确定的还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复息。三、被告石狮市明发房地产开发有限公司应对被告戴渝森、蔡满意的上述债务承担连带清偿责任。被告石狮市明发房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告戴渝森、蔡满意追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石狮分行的其他诉讼请求。如果被告戴渝森、蔡满意、被告石狮市明发房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10295元、保全费3768元，由被告戴渝森、蔡满意、被告石狮市明发房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  戴剑萍审 判 员  李小红人民陪审员  林荣庚二〇一六年六月二十三日书 记 员  李娜丽注：本案适用的主要法条及执行申请提示：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以延迟的行为表明不履行主要债务；2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还�贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。4、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。5、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。6、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定除外。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。9、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示：10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。