河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0823民初5520号原告：河南中岳秀峰房地产集团有限公司，住所地：河南省郑州高新技术产业开发区科学大道53号1幢4层9号，统一社会信用代码：91410100614746624K。法定代表人：王铭仪，董事长。委托诉讼代理人：张晓宁，男，该公司员工。被告：王利芳，女，1970年4月13日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：王利军（系王利芳弟弟)，男，1973年7月5日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：王莎莎，河南星歌律师事务所律师。原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司（以下简称中岳秀峰房地产公司）与被告王利芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中岳秀峰房地产公司的委托诉讼代理人张晓宁、被告王利芳的委托诉讼代理人王莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中岳秀峰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与被告之间于2013年1月4日签订的编号为130××××3184的《商品房买卖合同》，判令被告向原告返还该房屋，并协助原告办理编号为130××××3184的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；2.请求人民法院依法判令被告王利芳偿还原告因承担连带保证责任而替被告所支付的银行贷款本息及其他费用共计124170.35元；3.请求人民法院依法判令被告王利芳支付原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付上述全部款项之日止的补偿金共计为50829.46元(补偿金按照日万分之五计算)；4.请求人民法院依法判令被告王利芳偿还原告购买上述房屋所拖欠的购房款40000元及被告从实际应付款之日起(即2014年1月3日)至实际还款之日止的违约金，暂计算至起诉之日止为174281.24元及原告解除《商品房买卖合同》被告应支付的解除合同违约金106947.25元。(违约金按照房款总价的万分之二每日计算，解除合同违约金按照购房款总价的25％)；5.请求法院依法判令被告王利芳承担本案原告为实现上述权利所支付的律师费、诉讼费、保全费等诉讼费用。事实与理由：2013年1月4日原告与被告王利芳签订编号为130××××3184的《商品房买卖合同》，被告购买原告所开发的位于郑州市××区××、××西××楼××单元××房屋。并于此后与中国光大银行郑州交通路支行签订了贷款合同，并约定由原告提供阶段性担保责任。被告使用贷款后，未按照约定及时偿还银行贷款本息致使中国光大银行郑州交通路支行从原告公司账户直接划扣共计124170.35元。根据原、被告双方签订的编号为130××××3184的《商品房买卖合同》附件四第三条第6款的约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金，补偿金暂计算至起诉之日总计为50829.46元。同时，约定如出卖人迟延付清上述全部款项的，出卖人有权选择立即解除本合同。在原告与被告签订《商品房买卖合同》后，因原告资金紧张，原告与被告又另行签订了关于被告所购的位于郑州市××区××、××西××楼××单元××房屋的《郑州新天地商品房买卖合同首期款分期付款协议书》，约定被告分三期向原告支付首期购房款共计128789元，后被告在依约支付两期款项后，剩余款项应于2014年1月3日前支付给原告，但经原告多次催告至今仍未支付。根据原、被告双方之间签订的《郑州新天地商品房买卖合同首期款分期付款协议书》第二条规定，若被告未按协议约定时间向甲方支付购房款的，每逾期一天，被告应向原告支付原合同购房款总价的万分之二作为逾期付款违约金。同时被告逾期支付任何一期首期购房款超过20天的，原告有权单方解除本合同;原告解除合同的，被告除需向原告支付至合同解除之日逾期期间的逾期付款违约金外，还需向原告支付原合同购房款总价25％作为违约金。基于上述事由，为维护自身权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。诉讼过程中，原告自愿放弃第二、第四项诉讼请求，并将第三项诉讼请求变更为判令被告王利芳支付原告实际承担124170.35元之日起，按照日万分之五计算至2019年8月1日止。王利芳辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据《民法总则》第一百九十九条的规定，法律规定或当事人约定的销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定，存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。本案中，商品房买卖合同中并未就解除权的行使约定期限。因此，原告要求行使解除合同权利的期限为1年。按照合同约定，原告开始享有解除权的时间应自2013年2月4日至2014年2月4日。因该除斥期间内原告未行使解除权，故自2014年2月4日之后，原告已不再享有本合同的解除权。原告享有的解除权已经过除斥期间，原告要求解除合同的请求应当予以驳回。合同解除后，基于该房产的未结贷款不仅应当由原告承担，并且原告还应当返还被告基于该房产而已实际支付的贷款。故，该两项诉讼请求于法无据。合同解除后，被告依法不仅无需继续支付购房款及首付款，并且原告还应当返还被告已实际支付的购房款及首付款88798元。关于诉讼费，根据诉讼费缴纳办法的规定，诉讼费应由败诉方承担。本院经审理认定事实如下：2013年1月4日，原告中岳秀峰房地产公司作为出卖人，被告王利芳作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（编号为130××××3184），主要内容为：“买受人王利芳购买出卖人中岳秀峰房地产公司开发的位于郑州市××区××、××西××楼××单元××房，建筑面积47.55平方米，房屋总金额427789元。买受人应于2013年1月4日前支付首付款（小写）128789元，剩余房款299000元银行贷款支付。附件四合同补充协议第三条第6款的约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金，同时，约定如出卖人迟延付清上述全部款项的，出卖人有权选择立即解除本合同。《商品房买卖合同》签订后，中国光大银行股份有限公司郑州交通路支行为债权人，王利芳为借款人、抵押人，中岳秀峰房地产公司为保证人，签订《个人贷款（抵押、保证）合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为人民币贰拾玖万零玖仟元；贷款期限自2013年2月5日至2030年2月5日。贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%执行；本合同项下首期执行贷款年利率为6.55%。保证人中岳秀峰房地产公司对本合同项下借取贷款所产生的全部债务承担阶段性连带责任保证。因被告王利芳未按期偿还到期贷款本息，原告中岳秀峰房地产公司自2015年3月26日至2019年6月27日止，中国光大银行股份有限公司郑州交通路支行共分16笔扣划原告账户共计124170.35元，用于偿还被告王利芳到期的贷款本息。《商品房买卖合同》签订后，原告中岳秀峰房地产公司（甲方）与被告王利芳（乙方）又另行签订了关于被告所购的位于郑州市××区××、××西××楼××单元××房屋的《郑州新天地商品房买卖合同首期款分期付款协议书》，主要内容约定：一、乙方必须按约定额度及期限分期按时足额向甲方支付原合同首期购房款128789元，首期购房款第一期房款共计人民币￥48789元(大写:肆万捌仟柒佰捌拾玖元整)于签定《郑州新天地购房认购书》时支付给甲方;首期购房款第二期房款共计人民币￥40000元(大写:肆万零仟零佰零拾零元整)，于2013年7月3日前支付给甲方；首期购房款第三期房款共计人民币Y40000元(大写:肆万零仟零佰零拾零元整)，于2014年1月3日前支付给甲方。二、乙方未按本协议约定时间支付购房款的，每逾期一天，乙方须向甲方支付原合同购房款总价的万分之二作为逾期付款违约金，同时，甲方有权根据乙方逾期付款的天数相应延期交付原合同约定的商品房及办理该商品房产权证书应当由甲方提供的文件和材料。逾期支付首期购房款的具体处理方式如下：（一）、乙方逾期支付任何一期首期购房款不超过20天的，自本协议约定的当期支付期限届满的第二天起至实际支付之日止，毎逾期一天，乙方须向甲方支付原合同购房款总价的万分之二的违约金，原合同继续履行。（二）、乙方逾期支付任何一期首期购房款超过20天的，甲方有权单方解除原合同:甲方单方解除原合同的，乙方除须向甲方支付至合同解除之日期间的逾期付款违约金外，还须向甲方支付原合同购房款总价25％作为违约金，甲方可直接从乙方已交付的房款中扣除违约金。如因乙方违约而导致甲方解除合同的，乙方还应当积极配合甲方办理退房等相关手续，甲方不解除原合同的，自本协议规定的付款期限届满的第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付原合同购房款总价万分之二的违约金，待违约金支付完毕后，乙方方可继续按本协议进行付款”。原告中岳秀峰房地产公司当庭陈述，按照首期款分期付款协议书中约定，被告王利芳支付了前两笔房款，第三期房款共计人民币40000元未缴纳，王利芳无异议。以上事实，有当事人当庭陈述，2013年1月4日原、被告《商品房买卖合同》（编号为130××××3184），2013年1月4日原被告借款协议及郑州新天地商品房买卖首期分期付款协议书，2013年原被告签订的《个人贷款合同》，中国光大银行郑州交通路支行情况说明及扣款凭证16份等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告中岳秀峰房地产公司与被告王利芳签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。合同签订后，被告王利芳未按期足额向被告支付购房首付款且未按期支付按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行扣划原告账户资金，致使双方签订房屋买卖合同目的无法实现，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（编号为130××××3184），本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告有义务协助配合原告办理《商品房买卖合同》的备案合同登记撤销和预告登记注销等手续。关于原告要求被告支付补偿金的诉讼请求，本院认为，原、被告约定的补偿金，计算时应以原告的实际损失为基础，而本案中，原告未提供证据证明其因合同解除所造成的实际损失数额，且在原告主张解除合同的情况下，综合考虑近年来房屋买卖市场行情及涉案房屋增值溢价因素，酌定该补偿金自代偿之日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算。关于原告中岳秀峰房地产公司要求被告支付本案律师费的诉讼请求，因未提供相应证据予以印证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司与被告王利芳签订的《商品房买卖合同》（编号为13001193184）；二、被告王利芳于本判决生效之日起十日内协助原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司办理上述的《商品房买卖合同》（编号为13001193184）备案合同撤销和预告登记注销手续；三、被告王利芳于本判决生效之日起十日内支付原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司代偿银行贷款本息的补偿金（其中9429.38元代偿款的补偿金自2015年3月26日起算;其中9613.32元代偿款的补偿金自2015年7月28日起算;其中9612.08元代偿款的补偿金自2015年11月27日起算;其中9149.13元代偿款的补偿金自2016年3月25日起算;其中6621.07元代偿款的补偿金自2016年6月29日起算;其中8853.52元代偿款的补偿金自2016年10月28日起算;其中4400.85元代偿款的补偿金自2016年12月30日起算；其中6621.52元代偿款的补偿金自2017年3月31日起算;其中6621.07元代偿款的补偿金自2017年6月29日起算;其中6622.88元代偿款的补偿金自2017年9月30日起算;其中13361.86元代偿款的补偿金自2018年3月29日起算;其中2235.18元代偿款的补偿金自2018年7月31日起算;其中11107.39元代偿款的补偿金自2018年9月30日起算;其中2220.67元代偿款的补偿金自2018年12月29日起算；其中11082.05元代偿款的补偿金自2019年3月21日起算;其中6618.38元代偿款的补偿金自2019年6月27日起算；以上补偿金均按年利率6%计算至2019年8月1日止）；四、驳回原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8743元，由河南中岳秀峰房地产集团有限公司负担7000元，王利芳负担1743元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张小亮人民陪审员  柴志强人民陪审员  邹闫艳二〇二〇年四月二十日书 记 员  王 鑫