河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初11253号原告王满萍，女，1969年5月1日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托代理人杨廷奎，河南忠良律师事务所律师。委托代理人寇幸甜，河南忠良律师事务所实习律师。被告李国华，男，1955年10月23日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人何银富，河南筑梦律师事务所律师。被告杨玉环，女，1963年5月13日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告董保营，男，1962年7月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告马静，男，1987年10月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告董凯，男，1985年9月22日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告王满萍与被告李国华、杨玉环、董保营、马静、董凯案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王满萍的委托代理人杨廷奎、被告李国华的委托代理人何银富到庭参加诉讼，被告杨玉环、董保营、马静、董凯经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王满萍诉称，2019年4月8日，其通过中介公司购买了被告杨玉环所有的位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房屋一套，其与杨玉环及中介公司签订了房产买卖合同，其按照合同约定向杨玉环支付了全部购房款，杨玉环也向其交付了房屋，其已合法占有该房屋。驿城区法院在审理李国华诉杨玉环、董保营、马静、董凯、张洪臣、张亦飞、驻马店市宏翔置业有限公司、驻马店市北银招标代理有限公司民间借贷纠纷案件中根据李国华的财产保全申请查封了其购买杨玉环的该房屋的行为侵害了其财产所有权，其向驿城区法院提出案外人异议申请，驿城区法院以（2019）豫1702执异139号执行裁定驳回了其异议申请。该房屋虽然登记在杨玉环名下，但杨玉环已将该房屋出售给其所有，其已取得该房屋的所有权。其认为法院查封的房产为其所有的财产，应当排除对该房屋的查封，请求依法撤销（2019）豫1702执异139号执行裁定书，立即解除对登记在杨玉环名下的位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房屋（不动产权证书号：2019驻马店市不动产权证书0008676）的查封，确认该房屋为其所有，由被告李国华、杨玉环、董保营、马静、董凯承担诉讼费用。被告李国华辩称,原告王满萍的诉求与事实不符，杨玉环本人对于位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房屋没有取得物权登记，杨玉环更不存在向王满萍交付房屋，王满萍也不存在合法占有该房屋的问题，因此，请求依法驳回原告王满萍的诉讼请求。被告杨玉环、董保营、马静、董凯经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状。经审理查明，2019年4月8日，杨玉环（卖方、甲方）与王满萍（买方、乙方）及驻马店市瑞隆房地产中介有限公司签订《房产买卖合同》，合同约定王满萍以50万元的价格购买杨玉环所有位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产一套，合同对双方的权利义务进行了约定。合同签订的当天，王满萍向杨玉环支付购房款45万元，其中30万元通过驻马店市瑞隆房地产中介有限公司员工张娟的建设银行账户转入杨玉环指定的收款人马静的银行账户，另外15万元通过驻马店市瑞隆房地产中介有限公司员工张娟的中原银行账户转入杨玉环指定的收款人马静的银行账户。杨玉环向王满萍出具了一份收条，收条载明“今收到王满萍购买驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产房款人民币肆拾伍万元整（450000元），余款人民币伍万元整（50000元）待物业交割完毕后支付。收款人杨玉环，2019年4月8日，见证人张某。2019年4月30日，王满萍通过驻马店市瑞隆房地产中介有限公司员工张娟的建设银行账户向杨玉环指定的收款人马静的银行账户转款46080元。2019年5月29日，杨玉环向王满萍出具了一份证明，内容为“我叫杨玉环，女，1963年5月13日出生，汉族，住驻马店市××城区××道通达二期1号楼西单元6-7层西户，公民身份号码，因我位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产，房产证号：（2019）0008676,买卖一事，特作以下证明：该房产属于我个人所有，我通过驻马店市瑞隆房地产中介有限公司于2019年4月8日将该房屋出售给王满萍，我已收到全部房款，并将该房产移交给王满萍，房款我让张娟打到马静银行卡账户，卡号62×××18，我的物品已搬走，该房产交易完成。特此证明，证明人杨玉环，2019年5月29日”。2019年4月18日，李国华以杨玉环、董保营、马静、董凯、张洪臣、张亦飞、驻马店市宏翔置业有限公司、驻马店市北银招标代理有限公司为被告以民间借贷为由向向本院提起诉讼，诉讼中，李国华向本院申请财产保全，要求冻结杨玉环、董保营、马静、董凯、张洪臣、张亦飞、驻马店市宏翔置业有限公司、驻马店市北银招标代理有限公司260万元的银行存款或查封相应价值的财产，本院根据李国华的申请于2019年4月22日作出（2019）豫1702民初4831号民事裁定书，裁定冻结杨玉环、董保营、马静、董凯、张洪臣、张亦飞、驻马店市宏翔置业有限公司、驻马店市北银招标代理有限公司260万元的银行存款或查封相应价值的财产。2019年4月24日，本院依法查封了登记所有人为杨玉环的位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产（不动产证号：第××号）一套，并依法向驻马店市不动产登记中心送达了（2019）豫1702民初4831号民事裁定书及（2019）豫1702执保615号协助执行通知书。审理中，案外人王满萍以本院查封的登记在杨玉环名下位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产（不动产证号：第××号）系其通过房产中介购买，其已向杨玉环支付了全部价款，杨玉环并将该房产实际交付给其占有，该房产属于其所有为由向本院提出书面异议申请，请求解除对该房产的查封。本院受理后经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，经登记的不动产，按照不动产登记薄登记判断权利人；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；但法律另有规定的除外。本院依法查封的房产登记所有权人为杨玉环，房屋所有权人为杨玉环所有，案外人王满萍的异议理由不能成立，本院不予支持，本院于2019年6月28日作出（2019）豫1702执异139号执行裁定书，驳回案外人王满萍的异议请求。另查明，位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产为北京政泉置业有限公司驻马店分公司开发建设，首次登记时间为2018年1月19日，登记所有人为北京政泉置业有限公司驻马店分公司，不动产权证书号为豫（2018）驻马店市不动产权证第0001048号。2019年4月22日，该房产登记所有人由北京政泉置业有限公司驻马店分公司变更为杨玉环，不动产权证书号变更为豫（2019）驻马店市不动产权证第0008676号。2019年4月至12月，以杨玉环为名交纳了水费。另外，关于李国华诉杨玉环、董保营、马静、董凯、张洪臣、张亦飞、驻马店市宏翔置业有限公司、驻马店市北银招标代理有限公司民间借贷纠纷一案，本院审理查明，2018年4月12日，李国华经人介绍借给董保营、杨玉环、董凯等人款200万元，约定借款月利率2%，借款期限1年，并由马静等人承担连带责任保证。2019年10月12日，李国华向本院申请撤回了对张洪臣、张亦飞、驻马店市宏翔置业有限公司、驻马店市北银招标代理有限公司的起诉。审理中经本院主持调解双方达成如下调解协议：董保营、杨玉环、董凯、马静欠李国华借款200万元及2019年9月30日之前利息359166元，共计本息2359166元，李国华同意董保营于2020年1月31日前付清；200万元借款本金2019年9月30日之后的利息自2019年10月1日起计至借款还清之日止，按月利率2%计付；杨玉环、董凯、马静承担连带清偿责任；案件受理费11400元，保全费5000元，共计16400元，董保营、杨玉环、董凯、马静自愿负担。本院于2019年10月17日作出（2019）豫1702民初4831号民事调解书对双方达成的上述协议予以确认。上述事实有，当事人陈述、房产买卖合同、银行交易明细单、收条、证明、房地产登记信息、小区水费台账、收据、民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、视频资料等证据予以印证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。2019年4月8日，王满萍通过驻马店市瑞隆房地产中介有限公司与杨玉环签订房产买卖合同，王满萍以50万元的价格购买了杨玉环所有位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产一套，该合同系双方真实意识表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，王满萍按照合同约定向杨玉环支付了全部购房款，王满萍系合法取得该房屋所有权。由于杨玉环从北京政泉置业有限公司驻马店分公司购买该房屋时没有取得房屋所有权证，杨玉环于2019年4月22日才将该房产登记所有人由北京政泉置业有限公司驻马店分公司变更到其名下，取得不动产权证书，2019年4月24日，该房产以杨玉环为登记所有人被本院查封，致使王满萍无法办理房屋所有权变更登记，王满萍没有对依法取得的该房屋进行登记的责任不在王满萍本人，不影响王满萍与杨玉环签订合同的效力。因此，位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产属于王满萍的合法财产，王满萍享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案系王满萍提起的案外人执行异议之诉，判断王满萍的执行异议理由是否成立，根据是王满萍提出的理由是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。关于位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产，王满萍与杨玉环于2019年4月8日通过驻马店市瑞隆房地产中介有限公司签订房产买卖合同，杨玉环将其所有的驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产以50万元的价格出售给王满萍，王满萍按照合同约定向杨玉环支付了全部购房款，王满萍系该房屋的合法所有权人，该房屋在本院于2019年4月24日查封前王满萍已依法取得所有权。关于王满萍对本院查封的位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产是否实际占有，根据《中华人民共和国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。王满萍于2019年4月8日与杨玉环签订房产买卖合同，王满萍按照合同约定于合同签订当日向杨玉环支付了45万元购房款，杨玉环也按照约定向王满萍交付了该房产，因此，王满萍在该房产被本院查封前已实际占有使用该住房。对于王满萍没有办理过户登记手续是否存在过错，由于王满萍与杨玉环签订房产买卖合同时杨玉环没有取得房屋所有权证，杨玉环于2019年4月22日才取得该房产的不动产权证书，2019年4月24日，该房产被本院查封，致使王满萍无法办理房屋所有权变更登记，因此，王满萍对没有办理过户登记手续没有任何过错。综上，王满萍对位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产享有的权力符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行情形，王满萍具有足以排除强制执行的民事权益，王满萍请求依法撤销（2019）豫1702执异139号执行裁定书，解除对登记在杨玉环名下的位于驻马店市××与××大道交叉口东南角××小区××期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产查封的理由成立，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：解除对登记在被告杨玉环名下的位于驻马店市十三香路与开源大道交叉口东南角环卫小区二期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产（不动产权证书号：2019驻马店市不动产权证书0008676）的查封；确认登记在被告杨玉环名下的位于驻马店市十三香路与开源大道交叉口东南角环卫小区二期（开源小区）3号楼东1单元12层1××1号房产（不动产权证书号：2019驻马店市不动产权证书0008676）为原告王满萍所有。案件受理费8800元，由被告李国华、杨玉环、董保营、马静、董凯共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  朱文玉人民陪审员  马振河人民陪审员  范文芝二〇二〇年二月二十六日书 记 员  王倩楠