湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2466号 原告：殷乐。 委托诉讼代理人：钱亮，上海正策律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提前反诉或者上诉等。 被告：株洲金业房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区。 法定代表人：孙翀,系该公司董事长。 委托诉讼代理人陈霞，系被告工作人员。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更、放弃、反诉诉讼请求，提起反诉，进行和解等。 委托诉讼代理人邓志雄，系该公司员工。代理权限为一般代理。 原告殷乐诉被告株洲金业房地产开发有限公司(以下称金业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理，依法由审判员吴辉适用简易程序于2019年12月6日公开开庭进行了审理。刘潇俐担任书记员。原告殷乐的委托诉讼代理人钱亮及被告委托诉讼代理人陈霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告殷乐向本院提出诉讼请求：1、被告金业公司继续履行合同约定为原告办理株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城2栋902室不动产权证的义务；2、被告向原告支付逾期办证违约损失48219.88元（从2017年11月22日起以总房款560875元为基数按照年利率6%暂计算至2019年4月29日（即523天），要求计算至被告办理不动产权证完毕原告领取之日止）；3、被告对涉案房屋地面没有进行水泥砂浆找平，应向原告支付违约金5586.5元（水泥砂浆市场价约50元每平方，乘以套内建筑面积111.73平方米）；4、被告擅自更改小区平面布局，应向原告支付违约金16826.25元（以原告已支付的购房款560875元的3%计算）；5、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年4月15日签订《株洲市商品房（预）销售合同》。合同约定：被告作为开发商将位于株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城2栋902室出售给原告，销售价格为560875元。被告应于2016年5月31日前将房屋交付给原告。合同附件三约定房屋装修标准，地面应做到水泥砂浆找平。合同附件四对小区的平面布局进行了约定。合同补充条款约定房屋竣工验收合同，被告应于360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证。然而被告未能按照合同约定的日期完成房屋所在大楼的竣工，此后原告发现地面仍然是板面，没有做水泥砂浆找平。且所在小区实际平面布局情况与合同中的约定内容发生了许多重大改变，这些情况严重降低了小区居民的生活质量，给原告造成了诸多不便，也造成了房屋价值明显贬损。被告的上述各种严重违约行为，严重侵害了原告的合法权益，为维护合法权益，原告特提起诉讼。 被告金业公司辩称：1、被答辩人要求答辩人立即办理其不动产权证且以答辩人未及时办理其不动产权证为由要求答辩人承担违约责任，没有事实和法律依据。被答辩人应当为自己违建的事实承担延期办证的责任。根据合同约定办理不动产权证的前提条件为房屋竣工验收合格，原告接收房屋后起算720日的办证时间；答辩人向被答辩人发出《入伙通知书》，通知其可以于2016年8月29日起接收该房屋，根据被答辩人所办理的接收房屋手续显示其于2017年2月21日接收该房屋。因此，被答辩人将2017年11月22日作为办理分户证的违约起算日期根本与合同约定不符，没有事实依据。答辩人在办理不动产权证的过程中并无主观故意去拖延办证时间，延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于情势变更。被答辩人的违建是办证的最大阻碍。2017年6月19日株洲市规划监察支队向我司发出株规监[2017]06号整改函，反映存在两个问题：一是违反《建设工程规划许可证》规划许可的相关规定，未严格按照规划审批总平面图要求对小区内的道路景观、绿化的实施；二是多出房屋屋顶、地面等有不同程度违法改建、扩建及搭建现象。业主违章搭建导致无法取得规划验收合格进而不能按期办证；且被告计算违约金的标准过高。2、被答辩人并无证据证明其房屋地面未进行水泥砂浆找平的现象，因此被答辩人该项主张不应得到支持。3、答辩人已于2019年9月20日取得了《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》，给出的意见为：株洲金业房地产开发有限公司建设的奥园.神农养生城1期（1、2、3栋）等项目的道路、景观等配套设施局部调整，验收调整公示无异议，建筑布局、建筑控制、色彩等规划控制要求基本符合审定规定要去，经研究，同意按现状验收。该合格证明证实了我方并无被答辩人所述的违约行为，即便存在，答辩人违约金计算标准过高，也应当按照合同约定的总房价款0.1%予以计算，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2016年4月15日，原告殷乐（乙方）与被告金业公司（甲方）订立一份《株洲市商品房预销售合同》约定：乙方向甲方购买株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城2栋902室；总房价款560875元；甲方定于2016年5月31日前将该房屋交付给乙方，未按约定期限将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算；甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款0.1%违约金；该房屋的交付必须符合按国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格；房屋交付的标志为乙方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后/日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。附件三该房屋建筑结构、装饰及设备标准室内部分，地面：水泥砂浆找平。补充条款：本条款提及的《房屋交接书》在房屋交付时变更为《入伙通知书》。房屋竣工验收合格，乙方接收房屋后，360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证，分户证办理后的180天内办理《国有土地使用权证》……合同订立后，原告向被告共计支付购房款560875元。2016年8月26日，案涉房屋所属2号栋经被告组织建设、勘察、设计、施工、监理单位完成五方竣工验收，工程质量验收结论为合格。被告向原告发出《入伙通知》通知其于2016年8月29日收房。2017年2月21日，原告签署了收房手续，予以收房。2017年6月19日，株洲市规划监察支队调查发现神农养生城小区存在未严格按照规划审批总平面图实施道路景观绿化规划、多处屋顶地面存在违法改扩搭建的问题，向被告发出了株规监[2017]06号《株洲市规划监察支队建设工程项目整改函》要求进行整改。2019年9月20日株洲市自然资源和规划局就奥园.神农养生城1期（1、2、3栋）、35栋、4期（7、8、9、10、11、12栋）出具了《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》，该合格证明的附件建设工程规划核实审批单中城乡规划行政主管部门核实意见为“株洲金业房地产开发有限公司建设的奥园.神农养生城1期（1、2、3栋）、35栋、4期（7、8、9、10、11、12栋）项目的道路、景观等配套设施局部调整，验收调整公示无异议……”因被告未能依约给原告办理案涉房屋的不动产权证。故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明：根据《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，株洲市于2016年起推行不动产统一登记工作，设立不动产统一登记机构，按照新的证书样式实施统一登记发证，停止原有各类不动产登记证书的发放。 以上事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的原告身份信息、被告工商登记信息、《商品房（预）销售合同》、收据，被告提供的《工程竣工验收报告》、入伙通知书、原告收房资料、《株洲市规划监察支队建设工程项目整改函》、《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》等证据予以证明。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点为1、原告要求被告继续履行合同约定的办证义务有无事实及法律依据？2、被告是否应承担逾期办证违约责任？如需承担，违约损失计算标准、期间如何确定？3、被告是否应承担水泥砂浆未找平的违约责任？4、被告是否擅自更改小区平面布局？如若存在，被告应如何担责？具体分析如下： 关于争议焦点一。原、被告系自愿签订《商品房预销售合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方的房屋买卖合同关系依法成立并有效，受法律保护。双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。按照合同约定，被告有义务为原告办理权属证书。按照《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，房屋所有权证和国有土地使用权证已两证合一由不动产权证替代，故本院对原告所提要求被告继续履行合同约定的办理不动产权证义务的诉讼请求予以支持。 关于争议焦点二。原告已按合同约定交纳了房款，被告应当根据合同约定履行办理权属证书的义务。本案合同约定：房屋竣工验收合格，乙方接收房屋后，360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证，分户证办理后的180天内办理国有土地使用权证。按《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，房屋所有权证和土地使用权证已两证合一由不动产权证替代。综上，原告在收房720天内可以取得等同于不动产权证的两证，故应认定现不动产权证办证期限为收房后720天内。原告于2017年2月21日接收房屋，被告应当在2019年2月11日前为原告办理不动产权证，现被告履行办证义务的期间已届满，仍未为原告办理不动产权证，属于违约行为，应承担逾期办证的违约责任。虽被告以“延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于情势变更”、“业主违章搭建导致无法取得规划验收合格进而不能按期办证”为由辩称被告不应当承担逾期办证的违约责任。然株洲市于2016年起推行不动产统一登记工作，被告并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证申请，也未提供充分证据证明逾期办证系本案原告自身原因所致，故本院对其抗辩意见不予支持。故被告应当在2019年2月11日前为原告办理不动产权证，至今仍未办理，故被告应从逾期办证次日即2019年2月12日起向原告支付逾期办证的违约损失。关于违约损失的计算标准，双方在合同中未约定违约损失的计算方式，也未举证证明损失程度，考虑双方约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之一，而逾期办证并不妨碍原告行使房屋最重要的占有使用权利，相对逾期交房来说，逾期办证对原告权益影响较小，故本院酌情确定逾期办证违约损失标准按已付购房款的日万分之零点二计算。综上，本院支持被告自2019年2月12日起以已付购房款560875元为基数按日万分之零点二的标准计算违约损失至被告提交符合条件的办证申请材料后不动产登记机构受理之日止。暂计算至2019年8月6日为560875元×0.002%×175日（2019年2月12日至2019年8月6日）=1963元。对于原告主张过高的部分，本院不予支持。 关于争议焦点三。虽《商品房预销售合同》约定了地面水泥砂浆找平，但原告并未提交充分证据证实被告交付的房屋存在地面水泥砂浆未找平的现象，且双方未对地面水泥砂浆找平的程度进行具体的约定，而涉案房屋已于2016年8月26日通过了五方联合验收。本案中原告要求被告按每平方米50元向其支付水泥砂浆未找平的违约金，无事实及法律依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点四，根据2017年6月19日株洲市规划监察支队作出的株规监[2017]06号《株洲市规划监察支队建设工程项目整改函》已经确认案涉小区存在未严格按照规划审批总平面图实施道路景观绿化规划的现象。且2019年9月20日株洲市自然资源和规划局出具的《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》的附件建设工程规划核实审批单中城乡规划行政主管部门核实意见也确认了被告金业公司建设的奥园.神农养生城1期（1、2、3栋）、35栋、4期（7、8、9、10、11、12栋）项目的道路、景观等配套设施局部进行了调整。根据《商品房（预）销售合同》第九条约定“甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款0.1%违约金”。庭审中被告辩解称“虽对小区道路、景观等配套设施进行了调整，且经过了公示”，但被告并未提交相应的证据证实已经通知了原告，并征得了原告同意。因此，可以确认被告擅自更改小区平面布局的行为存在，应当按照合同约定向原告支付其擅自更改小区平面布局的违约金561元（总房价款560875元×0.1%），对原告主张超过合同约定的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲金业房地产开发有限公司继续履行《株洲市商品房（预）销售合同》约定的为原告殷乐办理株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城2栋902室不动产权证的义务； 二、被告株洲金业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告殷乐支付逾期办证违约损失1963元（暂计算至2019年8月6日，之后部分以560875元为基数按日万分之零点二的标准计算至被告株洲金业房地产开发有限公司提交符合条件的办证申请材料后不动产登记机构受理之日止）； 三、被告株洲金业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告殷乐支付擅自更改小区平面布局的违约金561元； 四、驳回原告殷乐的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1566元，减半收取783元，由原告殷乐负担28元，被告株洲金业房地产开发有限公司负担755元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 吴  辉 二〇一九年十二月六日 法官助理 实习郭娟 书 记 员 刘 潇 俐 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。