成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初2748号原告：张雨松，男，1977年9月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：韩文刚。被告：王琼华，女，1965年3月23日出生，汉族，住成都市。委托诉讼代理人：曾敏。被告：彭菲，女，1987年9月29日出生，汉族，住成都市。委托诉讼代理人：曾敏。原告张雨松与被告王琼华、彭菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张雨松的委托诉讼代理人韩文刚，被告王琼华及其委托诉讼代理人曾敏、被告彭菲的委托诉讼代理人曾敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雨松向本院提出诉讼请求：1.撤销张雨松与王琼华、彭菲签署的《房屋买卖合同书》；2.王琼华、彭菲向张雨松返还购房款1850000元；3.王琼华、彭菲向张雨松支付张雨松已交纳的税费共计12205.33元（其中，一般营业税、城建税、其他印花税、教育附加费、地方教育附加费、个人所得税共计4263.16元，其他印花税、契税共计5996.97元，存量房交易手续费两份计1375.2元，私产买卖交易税550元，土地证书费20元）；4.王琼华、彭菲向张雨松支付张雨松已交纳的中介居间服务费37000元；5.王琼华、彭菲向张雨松支付前述第2、3、4项费用的占用期间利息（庭审中明确，以中国人民银行五年期贷款基准利率计算至清偿之日止）；6.王琼华、彭菲承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年2月8日，张雨松、王琼华、彭菲与中介方成都领房科技信息服务有限公司签署了《房屋买卖合同书》（以下简称合同书），约定由张雨松购买王琼华、彭菲所有的位于成都市锦江区x号建筑面积为14.34平方米的房屋，购买价格为1850000元，各种税费由张雨松承担，张雨松向中介方支付居间服务费37000元。合同书签订后，张雨松向王琼华、彭菲支付了全部房款，向中介方支付了全部居间服务费，交纳了所有过户相关税费。合同书签订前，王琼华向张雨松提供了一份成都泰华房地产开发有限公司出具的《证明》，载明“兹有原锦江区上XX号商铺，由于市政建设，现已更改为锦江区X号”。根据成都市公安局锦江区分居人民东路派出所出具的《证明》显示，上东大街x号系泰华大厦住址，但现门牌号已变更为X。2016年3月，在合同书载明的原租约期满、张雨松拟另行将房屋出租时发现：1.泰华大厦x楼x号铺由50号铺部分、51号铺部分、60号铺部分和61号铺部分组成，51号铺只是112号铺的一部分，目前112号铺已不能恢复原状，分为10.09平方米（有库房）和1.9平方米（挂面）。112号铺出租后，将向50号铺、60号铺和61号铺业主支付占用面积租金。2.在合同书签署前，王琼华、彭菲已将112号铺有库房部分租给案外人刘婧、挂面部分租给周代刚（周老二），并向50号铺、60号铺和61号铺业主支付了租金。根据上述情况，王琼华、彭菲在签署合同书时存在如下欺诈行为：1.王琼华、彭菲隐瞒事实，提供了虚假证明，使原告认为现112号铺全部属于原51号铺；2.王琼华、彭菲将112号铺出租后，须向50号铺、60号铺、61号铺业主支付租金，实际51号铺租金收入未7万元/年，被告在合同书中对房屋租金陈述严重失实。综上，王琼华、彭菲在签署合同书时存在严重欺诈行为，故张雨松诉至法院。被告王琼华、彭菲辩称，一、王琼华、彭菲无欺诈行为：第一，张雨松购房时，到铺面实地查看、四处问询商家、物管，并以商家的名义给商场空置商铺的业主打电话询问商铺的租金、管理等全面状况，对商铺现状充分了解后购买。王琼华、彭菲也是按2010年购买该商铺时的产权面积、状况出售给张雨松，期间从未做过任何变动。第二，王琼华在泰华商场里做了7年商家、5年业主，从来没有其他业主收取租金。第三，2013年至2015年期间，王琼华、彭菲直接从商家刘婧、周代刚处收取租金，分别为：215000元/年、210000元/年、205000元/年。期间，从未向50、60、61号业主支付过租金。第四，王琼华、彭菲与刘婧、周代刚签订的租赁协议已全部转交给张雨松，张雨松也按205000元/年的标准直接从商家处收取了相应的租金，并与商家重新签订租赁合同，张雨松对商家、租金金额完全知情。张雨松出租商铺租金下降系市场风险。第五，张雨松主张112号商铺包含50、60、61号商铺的部分，无任何事实和法律依据。泰高公司是物管公司，并非房产权威机构，无权对商铺产权进行认定。二、王琼华、彭菲出租商铺的租金真实，张雨松出租商铺租金下降，系市场经营风险。受市场行情影响，泰华商场、周边商圈的商家的租金2016年均大幅下降，经营管理风险，应由张雨松承担。本院经审理认定事实如下：张雨松（乙方、买受方）、王琼华、彭菲（甲方、出卖方）、成都领房科技信息服务有限公司（丙方、经纪方）于2015年2月8日签订《成都领房房屋买卖合同书》（以下简称“《房屋买卖合同书》”），约定：房屋位于成都市锦江区x号，建筑面积14.34平方米；该房已出租，租赁合同期限至2016年3月15日，租金205000元/年；房屋成交价为1850000元；乙方向丙方支付居间服务费37000元。《房屋买卖合同书》签订后，张雨松以现金交付和转账的方式向王琼华、彭菲支付房款1743750元，以租金、押金折抵房款106250元，以上，1850000元的房款实际支付清结。其中，租金折抵91750元、押金折抵14500元，共计106250元。该笔租金、押金系承租人已经支付给王琼华、彭菲的，包括刘婧支付的租赁押金12500元及2015年5月1日至2015年9月15日期间的房屋租金60000元，以及周代刚支付的租赁押金2000元、2015年5月1日至2016年3月14日期间的房屋租金31750元。因房屋转让给张雨松，租金、押金也应转让给张雨松，王琼华、彭菲未实际将该笔资金交付给张雨松，而是抵作了张雨松应支付的购房款。张雨松向成都领房科技信息服务有限公司支付了居间服务费37000元，并交纳了办理房屋过户登记手续的各项税费。2015年4月30日，张雨松取得成都市锦江区x号房屋（建筑面积14.34平方米）的房屋所有权登记。2016年3月28日，成都泰高物业管理有限公司出具收据一份，载明“收到2-112（商家）51#业主管理费3000元，补2-50#、61#业主租金30000元。”庭审中，张雨松陈述，收据中载明的30000元租金是物业公司代50、61号铺业主收取的一年的面积占用租金，物业公司收取租金时向张雨松出示了商铺业主的委托书，不清楚112号铺占了50、60、61号铺的多少面积。另查明，2013年2月1日，王琼华作为收款人手写《租赁》一份，载明：“我王琼华将泰华x楼x号附x号（挂面）租赁给周老二，租金为60000元，租期为2013年至2014年2月25日”。2013年3月15日，王琼华与案外人刘婧签订《租赁合同》，约定王琼华将泰华x楼x号铺面出租给刘婧，租赁期限壹年，自2013年3月16日至2014年3月15日，年租金为155000元。再查明，王琼华、彭菲向张雨松提供了一份由成都泰华房地产开发有限公司于2015年5月5日出具的《证明》一份，载明：“兹有原锦江区x号商铺，由于市政建设，现已更改为锦江区x号”。2008年10月15日，成都市公安局锦江区分局人民东路派出所出具《证明》一份，载明“我辖区泰华大厦原地址为成都市锦江区x号和成都市锦江区x号，后因街名变更，故现地址为成都市锦江区x号”。2015年5月7日，张雨松与案外人周代刚签订《房屋租赁合同》，约定：张雨松将位于成都市锦江区上东大街101号2楼51号挂面租给周代刚使用，租期从2015年3月15日至2016年3月15日，房租每年45000元。其后，张雨松与案外人周代刚签订《房屋租赁合同》，约定：张雨松将位于成都市锦江区泰华大厦x楼x铺租给周代刚使用，租期从2016年4月15日至2017年4月15日，房租每年17500元。庭审中，证人陈兵陈述，其在泰华商场经营了十四五年，两年前左右买了一个商铺。在泰华商场经营期间未经历过商铺门牌号变更。泰华大厦内的商铺，确实存在房屋所有权证上的房号与现场门牌号对应不上的情况。其购买商铺的时候，是根据房屋所有权证上的面积购买。2015年的租金共收取了180000元，2016年的租金共收取了80000元。庭审中，证人杨双元陈述，其是成都领房科技信息服务有限公司的员工，是张雨松与王琼华、彭菲房屋买卖合同的经办人。张雨松与王琼华、彭菲签订《房屋买卖合同书》之前，有查看过房屋所有权证的复印件，知道所购商铺面积为14.34平方米；同时，杨双元带领张雨松到现场实际查看过房屋现状，张雨松向案涉房屋租客询问过租金，也电话询问过附近商铺的租金。《房屋买卖合同书》签订后，张雨松与两个租客办理了2015年租赁合同的交接手续。庭审中，张雨松陈述，签订《房屋买卖合同书》之前，有查看过王琼华、彭菲的房屋所有权证，并实地查看了房屋现状，知道所购房屋已经被分割成两部分，分别由刘婧和周代刚作为承租人进行经营，分割而成的两个商铺均标示的112号，目测分割而成的两个商铺相加的面积与房屋所有权证载明的面积基本一致。房屋价格是以张雨松目测的112号铺的现状和房屋所有权证载明的51号铺面积来确定的，所以是整的1850000元。以上事实，有各方当事人的庭审陈述，以及张雨松提交的张雨松、王琼华、彭菲身份证复印件、《房屋买卖合同书》、公证委托书、房屋所有权证、收条3张（王琼华、彭菲的代理人马超出具）、支付宝转账流水打印件1张、中介费收据2张及收条1张、税费票据6张、《证明》2份、成都泰高物业管理有限公司出具的收据1份、《租赁合同》（2013年3月15日）、王琼华2013年2月1日手写的《租赁》一份，王琼华、彭菲提交的租赁合同2份（张雨松与周代刚签订的）、证人陈兵和杨双元的证言等证据在案为证。张雨松提交的二楼户型图，与本案争议焦点不具有关联性，本院不予采纳。王琼华、彭菲提交的周边商铺租赁合同、病情证明书、病情状况证明，与本案不具有关联性，故本院不予采纳。本院认为，本案的争议焦点在于：王琼华、彭菲在签订《房屋买卖合同书》时是否存在张雨松所称的欺诈行为。张雨松诉称王琼华、彭菲存在如下欺诈行为：第一，王琼华、彭菲向张雨松提供虚假证明（指成都泰华房地产开发有限公司出具的证明），使张雨松认为现112号铺全部属于原51号铺；第二，王琼华、彭菲将112号铺出租后，须向原50号、60号、61号铺业主支付租金，实际51号铺租金收入为70000元/年，王琼华、彭菲在《房屋买卖合同书》中对房屋租金陈述严重失实。关于张雨松主张的第一项欺诈行为。首先，该证明系成都泰华房地产开发有限公司出具，原告未能提供证据证明该证明为虚假证明。其次，成都泰华房地产开发有限公司出具证明的时间是2015年5月5日，而《房屋买卖合同书》签订日期为2015年2月8日，那么王琼华、彭菲不可能在签订合同书之前将该证明交予张雨松。故张雨松不可能因为王琼华、彭菲提供了成都泰华房地产开发有限公司的证明才与王琼华、彭菲签订《房屋买卖合同书》，也就是说，张雨松并非受王琼华、彭菲提供的证明误导而签订合同。再次，本案争议焦点不是原51号铺与现112号铺之间的关系问题，而是王琼华、彭菲是否就原51号铺与现112号铺之间的关系问题向张雨松作了虚假陈述或隐瞒了真实情况。根据2013年王琼华与案外人刘婧签订的《租赁合同》以及王琼华手写的《租赁》，其上载明的租赁标的物为112号铺，同时王琼华、彭菲此前所持的房屋所有权证上载明的是“51号铺”，可以看出，王琼华、彭菲确实认为原51号铺就是现在的112号铺。即使如张雨松所述，原51号铺与现112号铺并非完全对应，也不能证明王琼华、彭菲对此知情，并且故意告知张雨松虚假情况。同时，根据张雨松的庭审陈述可知，对于房屋所有权证上的房号与现场房屋标明房号不一致的情况，张雨松与王琼华、彭菲均认识一致，张雨松在合同书签订之前就已经知情，交易双方是根据房屋实际情况与房屋所有权证载明的情况决定达成交易，因此王琼华、彭菲并不存在张雨松所陈述的第一项欺诈行为。关于张雨松主张的第二项欺诈行为。根据张雨松提交的2013年3月15日的《租赁合同》及王琼华于2013年2月1日手写的《租赁》，可以看出年租金为21.5万元。《房屋买卖合同书》履行过程中，张雨松以租金抵扣房款，根据抵扣的租金金额及所对应的期间，可以看出，年租金的实际情况与《房屋买卖合同书》中所载相符。另外，从张雨松与周代刚签订的两份合同，可以明显看出2016年比2015年的租金大幅下降，不能以现在租金减少而推导出王琼华、彭菲关于租金有不实陈述。张雨松诉称，王琼华、彭菲将112号铺出租后，须向50号铺、60号铺、61号铺业主支付租金，实际51号铺租金收入为70000元/年。对此，王琼华、彭菲予以否认并辩称其从未向其他业主支付过租金。张雨松为证明其主张，提交了成都泰高物业管理有限公司出具的收据1份，收据上载明“收到2-112（商家）51#业主管理费3000元，补2-50#、61#业主租金30000元。”对此，本院认为，该证据至多能证明张雨松向成都泰高物业管理有限公司支付了该公司代收的50#、61#业主租金30000元，从收据的内容上不能看出成都泰高物业管理有限公司有权代其他业主收取房屋面积占用费，也不能证明“2-112”的业主（张雨松）有义务向其他业主支付房屋面积占用费，更不能证明王琼华、彭菲此前向其他业主支付过房屋面积占用费并故意不告知张雨松实情。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由张雨松承担举证不能的不利后果。故根据现有证据，无法认定王琼华、彭菲在《房屋买卖合同书》中对房屋租金陈述严重失实。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条之规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。而本案中的现有证据并不能证明王琼华、彭菲故意告知张雨松虚假情况，或故意隐瞒了真实情况，也无证据证明张雨松受到了王琼华、彭菲的误导而作出错误的意思表示，故对于张雨松以王琼华、彭菲欺诈为由要求撤销《房屋买卖合同书》的诉讼请求，本院不予支持。对其他以撤销《房屋买卖合同书》为基础的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告张雨松的诉讼请求。本案案件受理费22730元，减半收取计11365元，由原告张雨松负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  成敏二〇一六年十月十四日书 记 员  何苗