河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初3812号原告：陆泽，男，汉族，1977年5月16日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：杨宏伟，南阳市功能区高新法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。原告：华德云，女，汉族，1978年10月19日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：杨宏伟，南阳市功能区高新法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：河南高德置业有限公司住所地郑州市金水区经三路东、徐寨路南格林融熙国际15层1518号。统一社会信用代码：9141010078508686923E。法定代表人：宋长明。委托诉讼代理人：王东，河南通天路律师事务所。代理权限为一般代理。原告陆泽、华德云与被告河南高德置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陆泽、华德云的委托代理人杨宏伟，被告河南高德置业有限公司的委托代理人王东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法确认位于卧龙路与××大道交叉口西南角面积为131.91平方米的1号楼2单元4层402户房屋为二原告所有；2、请求依法判令被告为二原告办理上述房屋的房地产权属证书；3、请求依法判决被告向二原告退还多收房款3423元；4、请求依法判决被告向二原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金（自2010年4月1日至办理房地产权属证书之日止，以已付房款总额为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年5月17日，原告与被告签订了编号为027的《南阳市清华园（运管处商住楼）购房协议》，约定将位于卧龙路与××大道交叉口西南角南阳市清华园（运管处商住楼）面积为133.77平方米的中单元四层北东户房屋出卖给原告所有由原告支付房款246137元。原告于2007年5月17日向被告支付房款60000元、2011年3月20日向原告支付房款186137元，共计246137元，2011年3月20日还向被告支付办证费用6026元和维修基金10364元，后经原告再三催促，被告迟迟不给原告签订商品房买卖合同和办理房屋权属证书。直到2016年4月份原告才接到被告的通知去被告处重新签订合同、办理房产证、退还多交房款，原告将办证所需材料按要求交给被告，并于2016年4月12日与被告签订编号为16887167的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于卧龙区××路与××大道交叉口西南角××楼××单元××房，户型为三室两厅，面积为131.91平方米，户型为三室两厅，房屋总价款为242714元，被告于2009年12月31日前将上述房屋交付给被告。但至今被告也未为原告办理房地产权属证书、退还多交房款。原告认为，被告应当按照法律规定的时间给二原告办理该房屋的不动产登记证书，并且将多收的房款（3423元）退还原告。原告也多次向被告催促办理房屋权属证书并要求退还多交的房款，被告均已各种理由推诿。其行为严重侵犯了原告的合法权益，故依法向法院提起诉讼。被告河南高德置业有限公司辩称，1．关于确权的问题，本案不存在确权，房屋已交付，所有权项下所有权能原告实际已享有。2．办证问题，被告一直积极办理相关手续，办理不等同于办理完毕，我们已将相关手续向相关部门递交，至于证什么时候能出来不是我们能决定的。3．差价问题，合同中明确办证后重新测量多退少补。4．违约金的问题，应由违约行为才能有违约金，但被告已履行合同义务且办理了网签，网签合同约定有违约金计算方式。被告并无违约，故不应承担违约责任。综上，原告诉请不实，请求法庭予以驳回。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组：原告身份证复印件一份，被告企业信用信息公示报告复印件一份。证明方向为原、被告主体资格适格。第二组：原告与被告签订的南阳市清华园（运管处商住楼）购房协议和原告房款收款收据复印件各一份，《商品房买卖合同》及合同信息备案摘要复印件各一份，房管局查询的商品房预售合同备案信息复印件一份；1-证明方向为上述协议约定：被告将位于卧龙路与××大道交叉口西南角南阳市清华园（运管处商住楼）面积为133.77平方米的西单元六层南东户房屋出卖给原告，优惠后房款为246137元。原告依约支付了246137元，该房屋为原告所有。2-证明方向为原被告于2016年4月12日签订《商品房买卖合同》约定：“被告将位于卧龙区××路与××大道交叉口西南角1号楼2单元4层402号出卖给原告所有，建筑面积为131.91平方米，房屋总价款为242714元，被告应在2009年12月31日前将上述房屋交付给原告”。3-证明方向为经原告去房管局查询上述房屋位于卧龙区与××大道交叉口西南角××楼××单元××402，户型为三室二厅，买受人为陆泽，建筑面积为131.91平方米，总成交额为242714元，且该房屋上无限制。综上、上述房屋的产权登记面积小于原协议登记面积，其面积武汉比绝对值在3%以内，被告应将多收收的3423元房价款返还给原告。4-证明方向为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第七条买受人逾期付款的违约责任、第九条出卖人逾期交房的违约责任以及第十五条关于产权登记的约定，通过上述合同中对双方违约责任的约定，可以得出原、被告在违约责任承担上的约定是不公平的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的”，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期收取房屋权属证书，从而失去了利用上述房屋所有权派生的其他权利和利益，双方约定的逾期办证违约金为原告已付房款的0.1％，是不变的金额，仅为243元。被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则，无法通过上述约定的243元违约金来确定原告具体的损失数额。故可依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应自2010年4月1日起以已付购房款为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告逾期办理房屋所有权属证书的违约金。第三组：办证、维修基金费用收款收据复印件一份。证明方向为原告依约支付了上述房屋的办证费及维修基金，按约定履行了己方的义务，被告应为原告办理房屋的房地产权属证书。第四组：“河南省惠裕房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷民事判决书”复印件一份，证明方向为同类案件、性质相同、应同案同判，法院应支持逾期办证违约金的诉讼请求。被告向本院提供以下证据：第一组土地使用证、规划许可证、用地证、施工证、预售证、竣工验收备案证书。证明被告证件齐全，并履行了建房、交房的义务。第二组网签的本案信息共27份。证明被告已将原告的房屋进行网签。第三组规划局文件、南阳市自然资源和规划局文件一份。证明办证进行中，被告无违约。被告对原告提交的证据发表以下质证意见：第一组证据真实性无异议。第二组证据真实性无异议，但证明方向有异议，原告要求确权，但该证据证明其已经取得所有权，根据实际情况，购房协议等由部分居民当做证明文件用于孩子上学、户口迁移。对收据款项无异议。对面积差，网签的面积不代表房权证记载面积，该证据不能证明面积与实际有误差。对协议说的因被告原告造成原告没有取得房权证这点不予认可，因为不是我们的原因造成的办证迟延。对第三组证据无异议。对第四组证据判例对本案无参考意义，我国不是判例法国家，且判例中的案件情况与本案的情况不一样。原告对被告提交的证据发表质证意见：第一组，第二组，该两组真实性无异议，但证明方向有异议。证据一中预售证颁发日2012年12月20日，至今已有7年，按照法定，双方买卖合同达到办证条件后90日内，开发商应配合办证，该证据恰证明被告根本性违约，应承担违约责任，为业主办理房权证及支付违约金。对证据三，该证据为复印件，效力待定，且其是规划局内部文件与本案没有关联性。不予认可。经审理查明，2008年5月17日，原告与被告签订了编号为027的《南阳市清华园（运管处商住楼）购房协议》，约定将被告投资建设的“清华园”项目A座位于卧龙路与××大道交叉口西南角南阳市清华园（运管处商住楼）面积为133.77平方米的中单元四层北东户房屋出卖给原告所有，由原告一次性支付房款246137元，被告于2009年8月31日前交付房屋。原告于2007年5月17日向被告支付房款60000元；2011年3月20日向原告支付房款186137元，共计房款246137元，2011年3月20日还向被告支付办证费用6026元和维修基金10364元。2016年4月12日原被告双方签订了编号为16887167号的商品房买卖合同，并经南阳市房管局备案登记。合同约定上述房屋坐落于卧龙路与××大道交叉口西南角××楼××单元××402户，建筑面积为131.91平方米，户型为三室二厅，成交总额为242714元。该合同约定，出卖人应当在2009年12月31日前将商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告按照合同约定已向原告交付了房屋，后原告多次要求被告为该房屋办理权属证书，但被告至今仍未办理，原告诉至法院，双方引起纠纷。以上事实，有原告举证的南阳市清华园（运管处商住楼）购房协议、办证、维修基金费用收款收据、网签合同以及当事人的陈述予以证实，上述证据经庭审举证、质证，并记录在卷。本院认为，原告与被告双方在协商一致的情况下签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容也不违反法律和行政法规的禁止性规定，该商品房买卖合同经南阳市房管局登记备案，为有效合同。双方均应按合同履行自己的义务。原告按照合同约定及时足额履行了交付购房款的义务，被告河南高德置业有限公司在收到购房款后也及时交付了房屋。二原告基于该合同已占有了合同的标的，并对房屋进行了使用和收益。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。据此，商品房买受人和房地产开发企业均系办理房屋所有权登记手续的义务人，房地产开发企业应当提供协助义务，为原告办理产权登记手续。按照合同规定，被告已将房屋交付原告使用，故被告应当为原告办理产权登记手续，原告主张被告为原告办理该手续，符合法律规定及合同的约定。关于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”《商品房买卖合同载明》：“第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”河南高德置业有限公司现并未在涉案商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，导致陆泽、华德云未能取得涉案房屋的产权证书，对原告的生活、子女入学、办理房屋贷款等方面都可能造成不便和影响，被告应当承担违约责任。违约金的计算应以实际发生的损失计算为准，损失无法计算的可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告并未向本院提供其损失的相关证据，并且双方在合同中明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1％向买受人支付违约金。”故违约金数额应计算为246137元×0.1％=246.137元，被告应予支付给原告。但考虑到被告河南高德置业有限公司在2009年12月31日向原告陆泽、华德云交付房屋后，至今已接近十年仍未履行其办理房屋产权证书的义务。交付房屋和办理权属证书是商品房买卖合同中购房者的主要目的，一旦无法实现，势必会对购房者的合法权益造成损害，故被告在其支付逾期办证违约金的同时，应当积极协助原告办理房屋产权证书，若高德公司在本院规定的期限内仍不履行其为购房者办理房屋产权登记证书的义务，基于公平原则和诚实信用原则，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，河南高德置业有限公司应当按照陆泽、华德云已付购房款的总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向陆泽、华德云继续支付违约金直至办理房屋产权证书之日。关于原告主张退还多交房款3423元的诉求，购房协议中明确约定“预售建筑面积若与产权登记实测建筑面积有差异，则以产权登记实测面积为准，每平方米价格不变，房款据实结算。”因此房屋差价应待办理产权登记之后再进行测算，对于原告的该诉求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、河南高德置业有限公司在本判决生效后三十日内，协助原告陆泽、华德云办理位于南阳市卧龙区卧龙路与北京大道交叉口西南角1号楼2单元4层402室房屋的产权登记手续。如被告河南高德置业有限公司未按上述期限履行义务，应按照已缴纳的购房款246137元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向陆泽、华德云继续支付违约金直至办理房屋产权证书之日。二、判决生效后十日内，被告河南高德置业有限公司向原告支付违约金246.137元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告河南高德置业有限公司承担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  杨 杰审 判 员  崔 迪人民陪审员  王拥军二〇一九年十二月十日书 记 员  魏妍冰