安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1126民初1354号原告：朱小凤，女，1971年6月17日出生，汉族，安徽省凤阳县人，农民，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：王庆松，安徽知秋律师事务所律师。被告：唐传洋，男，1972年9月21日出生，汉族，安徽省凤阳县人，农民，住安徽省凤阳县。被告：周庆祝，男，1975年2月8日出生，汉族，安徽省凤阳县人，农民，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：张乃胜，男，1968年6月20日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。系凤阳县刘府镇刘府社区居民委员会推荐。原告朱小凤与被告唐传洋、周庆祝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱小凤及其委托诉讼代理人王庆松、被告周庆祝的委托诉讼代理人张乃胜到庭参加诉讼，被告唐传洋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱小凤向本院提出诉讼请求：1、判令唐传洋、周庆祝赔偿朱小凤装修损失67616元；2、诉讼费用由唐传洋、周庆祝承担。诉讼过程中，朱小凤变更诉讼请求为：要求唐传洋、周庆祝赔偿朱小凤装修损失37688元，承担鉴定费9200元。事实和理由；唐传洋、周庆祝与朱小凤于2015年2月17日签订了一份购房协议书。约定唐传洋、周庆祝将其开发的小区住宅出售给朱小凤，位置为第一排自西向东第七套，价款为22万元，该套房屋于2015年年底交付给朱小凤。朱小凤对房屋进行了装修，共花去了67616元装修款。2018年9月20日，凤阳县人民法院作出的（2018）皖1126民初3201号民事判决书，判决唐传洋、周庆祝与朱小凤的房屋买卖合同无效。因唐传洋、周庆祝的过错导致买卖合同无效，应赔偿朱小凤因装修所造成的经济损失。为此，朱小凤提起诉讼，提出上述诉讼请求。唐传洋未作答辩。周庆祝辩称，1、朱小凤与唐传洋、周庆祝发生房屋买卖合同行为中，也存在一定的过错，原生效判决已经确认周庆祝出售给朱小凤的房屋是当地居委会委托代建，唐传洋、周庆祝并不是自己买地自己建房，也不是纯粹的商业行为。虽然该买卖行为被法院确定为无效，但双方均有过错，朱小凤明知村委会委托在安置点代建房屋主动愿意购买是明知而为，存在一定过错。2、关于鉴定费，周庆祝只愿意承担一部分鉴定费用，其比例是评估鉴定结论37688元除以朱小凤在诉状中主张的67616元，周庆祝只愿意承担鉴定费乘以该比例。朱小凤为围绕诉讼请提交了身份证复印件、安徽财苑资产评估事务所有限责任公司评估报告、（2018）皖1126民初3201号民事判决书、鉴定费发票各一份。上述证据，唐传洋未到庭质证，对周庆祝无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对周庆祝有异议的证据，本院将结合案情予以综合认证。唐传洋、周庆祝未提交证据。本院经审理认定事实如下：唐传洋、周庆祝系合伙关系。2013年7月17日，唐传洋、周庆祝与凤阳县大庙镇邬岗村民委员会签订委托代建住房协议书，由唐传洋、周庆祝出资代建并销售“凤阳县大庙镇邬岗村下黄队小庄居民安置点（小区）房屋”。而该居民安置点（小区）房屋的土地属农村集体所有的土地，凤阳县大庙镇邬岗村民委员会未依法办理用地、规划及建设等审批手续。该处房屋建好后，唐传洋、周庆祝与朱小凤于2015年2月17日签订一份购房协议书。约定：朱小凤购买唐传洋、周庆祝小区住房，位置第一排自西向东第七套，价格为22万元；朱小凤分二次付完房款，第一次付款4万元作为定金，第二次在2015年年底付清余款18万元。该房屋于2015年年底交付朱小凤，朱小凤总计给付房款10万元，尚欠12万元未付。后朱小凤提出房屋存在瑕疵需维修，唐传洋、周庆祝同意从下剩房款12万元中扣除4000元作为维修费用，朱小凤还欠房款116000元，朱小凤于2017年9月26日向唐传洋出具借条一份，借款金额为116000元。借条出具后，在唐传洋、周庆祝的催要下，朱小凤又清偿了5000元，余款111000元朱小凤未能给付。2018年8月2日，唐传洋、周庆祝向凤阳县人民法院提起诉讼，要求朱小凤给付购房款111000元及相应利息。凤阳县人民法院于2018年9月12日作出（2018）皖1126民初3201号民事判决书，判决唐传洋、周庆祝与朱小凤之间的房屋买卖合同无效；朱小凤于判决生效后一个月内将位于凤阳县大庙镇邬岗村下黄队小庄居民安置点（小区）第一排自西向东第七套房屋返还唐传洋、周庆祝，同时唐传洋、周庆祝将购房款105000元返还朱小凤。朱小凤入住涉案房屋后，对房屋进行装修和添附。经朱小凤申请，本院委托安徽财苑资产评估事务所有限责任公司对涉案房屋内装修费用进行评估。评估结论为：本着独立、客观公正、科学的原则，在实施清查核实、实地查勘、市场调查与评定估算等必要评估程序，合理采用成本法得出凤阳县大庙镇邬岗村下黄队第一排自西向东第七套房屋装修在评估基准日2019年7月1日的市场价值为人民币：叁万柒仟陆佰捌拾捌圆整（￥37688元）。其中一层小卧室包括隔墙为申请方自主围建，评估市场价为6900元。以上项目均不可拆迁再利用进行评估。为此，朱小凤支付评估费9200元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，唐传洋、周庆祝不具有开发资质，涉案土地属农村集体所有的土地，未依法办理用地、规划及建设等审批手续，不具备开发条件。唐传洋、周庆祝在此情形下仍建设房屋并对外出售，对造成买卖合同的无效具有过错，应承担缔约过失责任。朱小凤作为房屋的买受方，对于合同的订立未尽审慎注意义务，且朱小凤系买卖房屋所在地的附近居民，其在应知涉案房屋所占用的土地系农村集体土地，唐传洋、周庆祝不具备开发出售条件的情形下仍购买涉案房屋，对造成买卖合同的无效亦具有过错。故对于双方所签订的买卖合同无效，唐传洋、周庆祝负主要责任，承担60%的责任，朱小凤负次要责任，承担40%的责任。因此，对朱小凤所造成的损失房屋装修37688元和评估费9200元，合计46888元，唐传洋、周庆祝应承担28132.8元。唐传洋经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证和质证的权利。综上所述，朱小凤主张的部分诉讼请求成立，本院予以支持；超出部分的请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告唐传洋、周庆祝于本判决生效之日起十日内给付原告朱小凤各项损失28132.8元；二、驳回原告朱小凤的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972元，减半收取486元，由原告朱小凤负担194.4元，由被告唐传洋、周庆祝负担291.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  常军二〇一九年十二月十九日书记员  彭婧附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。