新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院   民事判决书   （2018）新28民初70号   原告：中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行。   负责人：王臻，该行行长。   委托诉讼代理人：孙建平，新疆阳光律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王相祖，新疆天擎律师事务所律师。   被告：巴州博斌房地产开发有限责任公司。   法人代表人：张建永，该公司经理。   委托诉讼代理人：凌永明，新疆西昭律师事务所律师。   原告中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行（以下简称巴州建行）与被告巴州博斌房地产开发有限责任公司（以下简称博斌公司）土地使用权转让纠纷一案，本院作出（2017）新28民初57号民事判决，博斌公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2018年6月12日作出（2018）新民终174号民事裁定，将本案发回本院重新审理。本院于2018年8月27日立案后，依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。原告巴州建行的委托诉讼代理人孙建平、王相祖，被告博斌公司的委托诉讼代理人凌永明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告巴州建行向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告无偿提供土地置换的60套住房或支付所置换的60套住房的价款（房屋价值19，366，000元）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年10月，原、被告经协商，约定原告以土地置换方式，由被告无偿向原告提供在其开发建设的××路住房60套。时隔两年多来，原告曾多次要求被告提供60套住房，但被告均以种种理由未提供。近期，原告经了解，被告已经通过网签，将原告以土地置换的60套住房，网签给了第三方。被告的行为已构成了违约，为严肃合同，维护原告的合法权益。现原告提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。   被告博斌公司辩称，一、原、被告双方系房地产委托开发改造法律关系，原告的诉讼主张没有事实和法律依据。理由为：1、2012年10月6日，原告就对其位于库尔勒市塔指东路120户家属院占地的土地全权委托被告进行开发改造事宜，与被告签订《合作协议》，以合同约定的方式明确了双方委托开发改造法律关系。2、依据上述协议第二条有关拆迁补偿费、过渡安置费由答辩人暂时垫付；第三条有关项目中住宅用于安置拆迁户、解决石油基地60户、其余原告全部团购；以及房款由原告按工程进度支付之约定，足以证明原被告双方系委托开发改造法律关系。3、依据《民法通则》第六十三条第二款规定，原告作为委托人，应对答辩人的受托行为承担民事责任。同时，依据《合同法》第四百零四条、第四百零五条之规定，答辩人受托开发改造的房产，其财产权利归属于委托人原告所有；答辩人向原告交付开发改造的房产，原告作为委托人应向作为受托人的答辩人支付报酬。   二、原告一系列违约行为，导致双方签订的《建行石油基地六十户住房安置协议》已实际无法履行。无法安置石油基地六十户外迁户的责任应由违约方即原告自行承担。因为：1、原告至今未按协议约定无偿向答辩人提供置换土地。答辩人受托开发改造使用的宗地，系答辩人代理原告依据现行法律规定通过招拍挂的方式有偿取得，原告至今并未因此向国土资源部门支付任何土地出让（转让）价款。2、依据双方《合作协议》第二条约定，案涉工程拆迁户拆迁补偿、过渡安置费由答辩人暂时垫付。同时，依据该协议第四条约定，主体工程完成50%，原告应支付总房款的50%；其余房款在主体完工后一次性付清。但时至今日，案涉工程主体早已完工，但原告既未向答辩人支付垫付的拆迁户拆迁补偿和过渡安置费，更未按协议约定向答辩人支付任何购房款。3、双方签订的《建行石油基地六十户住房安置协议》系双务合同。即：原告应自行或委托答辩人与塔里木油田分公司协商确定六十户外迁补偿费用，并由答辩人全部取得；而答辩人则为原告在案涉房产安置其六十户外迁户。但原告怠于履行上述外迁补偿费商定义务或者委托商定义务，致使该六十户外迁补偿费至今杳无音信、毫无着落。答辩人依法当然可以行使不安抗辩权。4、在答辩人以催告函等多种方式反复催促原告履行约定义务的情况下，原告仍然置之不理，至今未向答辩人无偿置换土地和支付任何购房款、安置补偿款以及过渡安置费，已以自己的行为表明不履行主要债务。5、正是原告的上述系列严重违约行为，导致答辩人工程建设资金断链、举步维艰、困难重重，几乎陷入绝境，已无法继续垫付任何建设资金。在答辩人催促无果、求贷无门、极端无奈的情况下，为尽力减少损失，答辩人只得采取处置房屋回笼资金以完成后续工程的措施将预留的六十户案涉房屋予以处置。结合案情，为及时解决双方的纠纷，则可依据法院委托相关评估机构对涉案60户外迁户现有房产和安置标的的房产的市值评估意见，按外迁房面积和安置标的房产面积1：1的安置比例，确定补差数额，由答辩人向原告予以补差，具体计算方法为：石油基地60户市值：4,592.85平方米＊（4,320元/平方米＊0.46）＝9,126,912元，同面积60套安置房市值：4,592.85平方米＊3,368元/平方米＝15468718.8元，补差数额15,468,718.8元－9,126,912元＝6,341,806.8元。综上，恳请人民法院查明案情，正确适用法律，客观公正处理案件，切实维护答辩人的合法权益。   原告巴州建行围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：   证据一：2012年9月26日《合作协议》。证明：1、该协议由中国建设银行股份有限公司巴州分行工会委员会(以下简称工会)与被告订立;2、工会将位于库尔勒市塔指东路120户家属院占用的土地全权委托乙方(被告)进行开发改造。被告开发改造项目中，住宅部分除安置拆迁户解决石油基地60户外，剩余住宅全部由原告职工团购。被告对该证据的真实性认可，合作协议不是由工会签订，加盖的印章是巴州建行。   证据二：2013年6月27日，原、被告经协商形成的《会议纪要》。证明：1、健坤苑小区建设开发模式为开发商进行商业开发，不再有小区旧楼改造、单位集资该楼之说。2、在小区住户全部拆迁完毕后，原、被告再就该项目属甲方土地进行协商征迁补偿事宜。该会议纪要有被告的委托代理人苗长军的签名。被告对该证据真实性合法性和本案的关联性均不认可，理由：1、这么大的买卖变更整个经营模式没有任何授权委托的情况下由苗长军来参加会议，苗长军没有任何证据来证明他是博斌的代理人，该会议纪要我不知道没参加，这种情况下还伪造了我的名字签字了，从这个形式来说是违法的。   证据三：2003年5月22日库尔勒市人民政府库政土批（2003）81号《关于巴州建设银行补办出让手续的批复》、库尔勒市国土资源局颁发的（2003）字第0480号国有土地使用权证复印件一份。证明：原告通过出让方式缴纳土地出让金3671557元取得了位于库尔勒市塔指东路南侧的国有土地使用权，使用权面积为13,949.68平方米，用途住宅使用，土地使用年限为40年。2009年5月12日变更登记内容为原建行住房面积为3,780.9平方米，核减后面积为10,168.78平方米。我们的空闲土地加住宅楼拆迁安置补偿，被告开发了现在的建坤元小区。被告对该证据的真实性认可，对证明问题不认可，理由：1、任何住宅的建设都应该享有公共空间。2、该证据不能证明双方签订的安置协议具备履行的条件。   证据四：收条一份。证明：被告的委托代理人苗长军于2014年8月28日收到原告的库国用（2003）字第（0480）号国有土地使用证的原件。被告对该份证据的真实性认可，对证明的问题不认可。理由：面积不是全部，是有分摊的。对占有的土地没有争议，这组证据不能支持原告任何诉讼请求。国有土地使用权必须要有合法的手续，不能说这个地是你的就不用掏钱了。   证据五：2014年7月2日《国有土地使用权公开交易(转让)申请书》、2014年7月21日《库尔勒市国有土地使用权公开交易(转让)挂牌成交确认书》。证明：1.原告作为委托人委托库尔勒市土地矿产交易中心于2014年7月10日至2014年7月20日在该中心公开交易(转让)宗地编号为“库(交)C2Ol4-14号”地块的国有土地使用权。最终由被告博斌公司成功竞拍，成为竞得人。土地用途变更为商住用地，土地使用年限由原住宅40年变更为住宅50年、商业40年。2.原告已将位于库尔勒市塔指东路120户家属院占用的土地通过公开交易转让给了被告。   证据六：20l4年8月28日的《国有建设用地使用权出让合同》。证明：被告按照上述成交确认书的约定于20l4年8月28日与库尔勒市国土资源局订立该合同，被告取得了原告的国有土地使用权。被告对证据五和证据六的真实性认可，强调涉案该宗土地的出让主体是库尔勒人民政府而不是建行，被告取得的土地是按照挂牌的价格相对应出的价格。   证据七：2015年10月30日，原、被告订立的《建行石油基地六十户住宅安置协议》。证明：1.乙方(被告)同意将甲方(原告)在塔指石油基地内六十户外迁户住房，以土地置换方式，按甲方提供的建筑面积标准，无偿安置在乙方开发建设的××路；2.石油基地内六十户外迁户的新住房面积超出约定安置面积的部分由该六十户外迁户按照被告成本价向被告支付房款；3.塔指基地60户外迁而给予该60户外迁户和甲方(原告)外迁安置补偿款全部归乙方(被告)所有；4.甲方授权并由乙方与中石油分公司就60户外迁事宜进行协商、签订补偿合同并收取外迁安置补偿费，甲方给予支持、协助。被告对该证据的真实性没有异议。但该协议不能证明无偿给被告置换了土地，也不能证明原告按照协议规定，委托被告与中石油分公司洽谈外迁补偿事宜。   证据八：2009年8月26日塔里木油田分公司呈批件。证明：1.2009年中石油塔里木油田分公司要求原告将塔指基地60户两栋住宅楼搬迁，原告向中石油塔里木油田公司提出了搬迁方案即按照原告当年的建设成本不折旧的价格补偿原告的书面方案，2009年8月28日，中石油塔里木油田分公司的副总经理唐守信批示：为解决好历史遗留问题，拟同意解决方案，经双方确定后，待住户全部搬迁结束再付款(两栋楼的建设成本价)。2.塔里木油田分公司支付搬迁补偿款的前提是必须搬迁结束再付款，不是原告能够决定的付款条件。3.正因为中石油塔里木油田分公司要求原告的六十户塔指石油基地搬迁，所以原告才与被告达成了以地换房的《建行石油基地六十户住宅安置协议》，而且根据该协议就是首先由被告交付健坤苑的60套房屋，原告在塔指石油基地的60户居民搬迁完毕后，中石油塔里木油田分公司才付款。被告对该证据的真实性不认可，从复印件反映的内容看，l、对方要证实的是2009年的价格是当时的建造价，那现在的价格是多少。2、我们和建行之间是合同的当事人，我们和塔指没有关联性，无法和塔指进行洽谈。3、被告与原告签订六十户安置协议最基本条件之一就是应当把外迁补偿款支付给被告，如果原告不带这个条件，这个安置协议我们不会签订。   证据九：建设银行向库尔勒市人民政府呈递的建巴报(2012)265号关于提高我行职工住宅改造项目建设用地容积率的请示，以及(2014)252号关于塔指东路建行家属院旧城改造建坤苑项目的立项请示。证明：原告现有该地块的规划用地面积为20亩。1999年建有多层住宅两栋，解决了原告120户住宅问题，申请增加改造项目建设用地容积率。被告对该证据无法确定真实性，是对方单方制作的。该组证据刚好证明原被告是代建的关系。   证据十：巴州建筑勘察规划设计院图表、库尔勒开拓规划设计院关于库尔勒市28号博斌房产总平面规划图。证明：在被告建设的28号小区建行家属院原告使用的土地范围内，原已建住宅楼二栋，原告通过巴州建筑勘察规划设计院设计在一个使用的土地范围内在建造一至二栋楼房用于解决石油支行60户。被告对该证据真实性认可。但是对证明问题不认可，我们不否认开发建设是原先120户的地开发建设，但是不能证明是无偿开发建设。   证据十一、十二：原告给被告的致函。证明：2015年10月16日原告向被告致函，2017年5月11日原告向被告的致函，内容为关于解决巴州建行以土地置换60套住房的函，要求被告按协议履行土地置换60户职工住房义务及要求被告尽快就各自全责等方面进一步商定。被告对致函的真实性认可，但是复函不认可，我们没收到。对方出示的证据都是原告单方的意见。这两份证据不能支持原告的诉讼请求。   证据十三：建坤苑一号楼、二号楼、三号楼网签情况统计表。证明：被告开发建设的健坤苑小区的房源销售情况，部分房屋被被告恶意网签给了被告公司高管的亲属，而且没有给原告留下六十套房屋。被告对该证据真实性不认可。这是原告代理人在案件没有审理终结以前预先做出的判断。在法院判决还没生效前，你凭什么说安置协议就要履行。法律上哪规定了我开发的房子不能卖给我的亲属。   证据十四、新疆华远房地产评估有限公司作出新华远(估)字2017第1460号房地产司法鉴定评估报告书。证实：经原告申请，巴州中级人民法院委托，新疆华远房地产评估有限公司作出的评估意见书，健坤苑小区住宅用房市场单价为3368元/建筑平方米。被告对该证据的真实性无法确定，之所以会卖房子，是因为原告违约，在不得已的情况下才卖的房屋。   对原告出示的证据一、三、五、六、七、十、十一，被告没有异议，本庭予以确认；证据二、四、八、九、十二、十三、十四，被告对真实性有异议，本庭综合予以认定。   被告针对其辩称提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：   证据一、《合作协议》，证据：一、2012年10月6日，原、被告双方就原告位于库尔勒市塔指东路129户家属院占地的土地委托被告进行开发改造事宜签订《合作协议》；二、按照协议约定：1、原告将土地使用权变更为被告。按照原告要求，被告负责将规划设计方案向市政、规划等相关部门进行报批；2、被告负责落实征迁安置和拆迁户补偿工作。其拆迁户拆迁补偿、过渡安置费用由被告暂时垫付；3、被告开发建设的该项目中，住宅部分除安置拆迁户解决石油基地60户外剩余住宅全部由原告职工团购；4、为确保项目工程进展顺利，项目开工后原告按照工程进度支付购房款，主体工程完成50%，原告支付总房款达到50%；其余房款在主体完工后一次性付清，原告未按上述约定付款的，应按应付款的20%向乙方支付违约金。原告对该证据的真实性认可，但是该协议已经被2013年6月27日会议纪要所变更，合同内容进行了变更。2015年的60户安置协议，替代了这个协议。委托代理人是苗长军，我们有理由相信，苗长军就是代表博斌公司的。   证据二、1、国有建设用地使用权公开交易(转让)挂牌公告【库国土交告字(2014)14号】;2、土地出让费缴款书(收据);3、建设用地批准书;4、商品房预销售许可证。证明：1、涉案土地经招拍挂，由被告依法有偿取得；2、2015年11月6日，经房地产管理部门核准，被告依法取得《商品房预销售许可证》，可对核准的房地产进行预销售。原告对该组证据的真实性没有异议。原有的20.5亩土地用途是住宅用途，建行已经缴纳了土地使用金。博斌公司改变了土地性质，土地用途发生了变化。博斌公司改变了容积率，造成了加收土地受让金。至今为止银行没有收取博斌公司的钱。不能证明博斌公司向国家交钱，就改变了我们协议中约定的无偿给予土地。被告的该组证据恰恰可以证明2013年6.28会议纪要的内容。   证据三、《建行石油基地六十户住房安置协议》及《60户数量分布情况》。证明：一、2015年10月30日，原、被告双方就原告石油基地60户外迁户安置签订《建行石油基地六十户住房安置协议》；二、按照协议约定：1、原告以土地置换方式，被告按原告提供的建筑面积标准，将原告石油基地60户外迁户安置在被告开发建设的库尔勒市××路小区；2、中石油塔里木油田分公司基于六十户外迁而给予该六十户外迁户和原告的外迁安置补偿费全部归被告所有；3、原告应当向被告授权并由被告全权负责与塔里木油田分公司就原告六十户外迁事宜进行商谈、签订补偿合同并收取全部外迁安置补偿费，原告应当对被告所做的外迁索赔工作予以大力支持和协助。4、原告六十户外迁户安置房产面积合计为5,750平方米。原告对该证据的真实性没有异议，我们已经出示过这个证据，但是对证明问题有异议：1、塔指洽谈外迁事宜，获得补偿款不是60户协议的核心内容，核心是，博斌公司取得我行土地的开发权，2012年签订合作开发协议，大家发现合作开发没有意义，让博斌公司自行洽谈拆迁事宜，博斌公司把我们的地拿走，无偿给我们60套房屋。现在的情况是，房子没有，建行的60户人搬不出来，塔指也不愿意给补偿。塔指的意思是我们60户人搬出来，才谈补偿的事情。   证据四：公证书、巴音郭楞日报《公告》、《关于要求支付建行石油基地六十户外迁户安置补偿费用的催告函》（原件已收回复印件）。证明：被告采取多种形式对支付购房款、安置补偿款、办理团购手续向原告及其职工进行催促。原告对该证据认为是被告的单方行为，我们没有书面认可，我们答复是按照60户安置协议约定，60套房屋是无偿交付，我们无偿把土地给被告，我们是以地换房。被告催促函违背了2013年、2015年的会议纪要和安置协议。被告没有提出让我们出具委托书，我们没有接到过这个要求，不能证明我们要给被告支付什么费用。补偿是塔指补偿，被告不能证明塔指已经给我们补偿，对于这个问题我们可以去塔指询问。塔指的意见是让我们赶紧搬走。我们是不认可这个函的。2015年8月25日的收到了，2017年2月10日的没有收到。2015年的函。违背了2015年双方签订的60户安置协议。   证据五：《健坤苑项目单位成本核算》。证明：健坤苑项目每平方米建设成本为3300元。原告认为该组证据是单方制作的，只能作为法庭参考的材料。这个不属于证据。对证明问题不认可。   对被告出示的证据一、二、三，原告没有异议，本庭予以确认；证据四、五，原告对真实性有异议，本庭综合予以认定。   经原告巴州建行提出申请要求对被告开发的库尔勒市××路住宅房地产每平方米均价市场价格司法鉴定评估，本院委托新疆华远房地产评估有限公司进行司法鉴定评估，2017年12月12日新疆华远房地产评估有限公司作出新华远（估）字2017第1460号房地产司法鉴定评估报告评估结果为：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考查估价对象的特征及使用和维护情况，经过全面细质的测算，并结合估价经验和对影响项目价值因素的分析，确定估价对象在2017年11月21日满足本次估价的全部假设和限制条件下的房地产市场单价为3368元建筑平方米。双方当事人对该份鉴定估价报告进行质证。   原告巴州建设银行质证意见：对该份报告，鉴定程序以及鉴定结果均予以认可。   被告博斌公司质证意见：从证据形式角度来说认可该鉴定报告的真实性，对该鉴定报告的客观性和关联性有异议。该鉴定报告是建立在估价假设和现有的条件基础上做出的报告，所以它的不确定性是非常大的。原被告之间的合同是商业合同，仅仅对安置的房产进行估价，而没有对外迁人员的现有房产进行估价，无法计算出两个房产之间的价差，因此该鉴定报告，对认定本案事实和处理本案没有意义。   经被告博斌公司申请，本院委托巴州睿晟价格评估事务所对原告位于中石油塔里木油田基地内六十户住房进行现有价值评估。2019年7月4日、9月20日，巴州睿晟价格评估事务所作出巴睿晟价评字（2019）第012号涉案物品价格评估报告书及回复函：塔指基地建设银行60套房产的市场价格为9，126，912元。双方当事人对该估价报告书及回复函进行质证。   原告巴州建行的质证意见：该报告的内容违背案件事实且违背客观公正的基本原则：1、本案涉案的房屋坐落在库尔勒塔里木石油基地，属于原告在中石油塔里木油田公司的国有划拨土地上建设的两栋条楼，竣工时间为1992年距今已有27年时间；2、评估机构违背法院的委托书上的委托事项进行违法评估。法院委托书上的委托内容是“进行现有价值评估”，而评估机构出具的结论书上确是“市场价格”，这是严重的评估内容与委托内容不一致的非法的评估结论；3、评估机构根本就没有取得涉案物品的真实证据就主观臆断、凭空捏造事实进行评估，从而导致评估所依据的基本事实都是错误的；4、法院委托指定的评估机构巴州睿晟价格评估事务所无价格评估资质也无司法鉴定资质，评估人员的资格也不合法；5、《涉案物品价格评估报告书》正文中第四条价格评估原则与第七条价格评估原则重复；6、本次评估巴州睿晟价格评估事务所根据委托方法院要求，估价基准日定为：2019年1月31日，市场法中选取的调查对象价格与实际价格相比偏高。对回复函不予认可,该回复函歪曲客观事实,对中石油塔里木油田公司石油基地60户楼房面积进行推定计算,将不能上市交易的划拨土地使用权上的建筑物按照出让土地使用权上的建筑物进行违法估价,而且该回复函还对其之前做出的《价格评估报告书》的评估结论进行了修改,这都是极不严肃的、不负责任的评估行为所以对回复函不予认可。   被告博斌公司质证意见：对《价格评估报告书》及回复函的合法性和关联性都予以认可，对客观性不认可,理由如下:原告总说鉴定报告不对,都是不配合的表现,上次庭审后原告提供了一部分证据,才形成了回复函。第二对评估所的价格认定我们认为他远远脱离了市场价格的认定,塔指内部转让都是三千多一平转让,我们认为他的计算脱离了现在市场实际,是机械计算导致的结果,远远低于现行的市场价格。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年原告以出让方式取得了位于库尔勒市塔指东路南侧、成功房地产开发公司东侧的国有土地使用权并取得了国有土地使用权证，证号为：库国用（2003）字第480号，该国有土地使用权证载明的使用权面积为13,949.68平方米，用途为住宅用地，2009年5月12日该国有土地使用权证注明：原告城镇住房用地面积为3,780.9平方米（即：原告120户家属院内住宅占地面积），核减后原告现面积为10,168.78平方米。2012年9月26日，原、被告双方签订了《合作协议》，甲方（原告）将上述13,949.68平方米的土地（含原告的120户家属院住宅占地面积）全权委托乙方（被告）进行开发改造，乙方开发建设的该项目中住宅部分除安置拆迁户解决石油基地60户外剩余住宅全部由甲方职工团购。2013年6月27日双方的《会议纪要》中约定该小区建设开发模式为开发商进行商业开发，不再有小区旧楼改造、单位集资该楼之说，同时约定：在小区住户全部拆迁完毕后，被告与原告再就该项目属建行巴州分行的土地进行协商征迁补偿事项。后被告办理了上述土地的开发建设手续并与120户房屋所有人达成了拆迁补偿协议，被告对上述土地进行开发建设。2015年9月11日，被告在巴音郭楞报刊登公告内容为“中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行职工：库尔勒市塔指东路‘建坤苑’项目建设目前进展顺利，为了充分保障建行职工团购利益和建行石油基地60户外迁户利益，我公司现就相关事项公告如下:自本公告发布之日起15日内，请符合前述条件的建行职工持单位证明及时到我公司住房部办理购房、选房登记手续并支付房款。若逾期未办理登记手续也未支付房款者，则视为自动放弃购房权利。届时，我公司对相关房源不再予以保留并直接对外进行销售。望各位建行职工相互告知并及时办妥相关手续为宜。”2015年10月30日，原、被告双方签订《建行石油基地六十户住房安置协议》，约定：一、根据双方合作协议，乙方（被告）同意将甲方（原告）在塔指石油基地内六十户外迁户外迁住房，以土地置换方式，按甲方提供的建筑面积标准，无偿安置在乙方开发建设的库尔勒市××路小区。二、对于甲方在石油基地六十户外迁户中五十五户的新住房按照建筑面积为95平方米进行安置，另外五户外迁户的新住房按照建筑面积为105平方米进行安置（详见安置楼栋）。三、因乙方开发建设的健坤苑小区户型设计及销售情况所限，故甲方石油基地六十户外迁户的新住房面积超出约定安置面积的部分由该六十户外迁户按照乙方成本价向乙方支付房款。四、鉴于乙方对于该六十户外迁户的安置付出，故中石油塔里木油田分公司基于甲方石油基地六十户外迁户而给予该六十户外迁户和甲方的拆迁安置补偿款全部属于乙方所有，该六十户外迁户和甲方无权取得该外迁安置费用。五、甲方应当向乙方授权并由乙方全权负责与中石油塔里木油田分公司就甲方石油基地六十户外迁事宜进行接洽、沟通、交流、协商、签订补偿合同并收取中石油塔里木油田分公司所支付的全部外迁安置补偿费用，甲方应当对于乙方所做的外迁索赔工作予以大力支持和协助。六、甲方应当将该六十户外迁户名单、身份证号码、联系电话、安置面积等等信息加盖公章交与乙方列入安置计划，彻底解决甲方历史遗留的该六十户外迁安置难题。七、本协议未尽事宜另以书面文本方式进行补充确定。本协议加盖甲乙双方公章即生效。同时附有60户数量分布情况，即：一号楼27层，住宅144套，其中109平方米户型共48套（全部解决石油支行搬迁户），113.36平方米户型48套（解决石油支行搬迁户5套）；二号楼32层，住宅174套，其中111平方米型87套（解决石油支行搬迁户7套）。2015年11月6日，经房地产管理部门核准，被告依法取得了健坤苑小区商品房预销售许可证。原告至今未向被告提供六十户外迁户名单、身份证号码、联系电话、安置面积等信息，石油基地六十户外迁户也未到被告处办理选定楼房号、楼层、确定安置面积，签订相关合同，办理网签备案等手续。2016年底至2017年初，被告陆续将余留给石油基地六十户外迁户的安置住房，分别与他人签订房屋买卖合同，并在房产管理部门办理网签备案手续，原告得知情况后，双方发生争议，诉至本院。   本院审理期间，原告提出申请要求对被告开发的库尔勒市××路住宅房地产每平方米均价市场价格司法鉴定评估，本院委托新疆华远房地产评估有限公司进行司法鉴定评估，2017年12月12日新疆华远房地产评估有限公司作出新华远（估）字2017第1460号房地产司法鉴定评估报告评估结果为：确定估价对象在2017年11月21日满足本次估价的全部假设和限制条件下的房地产市场单价为3,368元建筑平方米。   经被告申请，本院委托巴州睿晟价格评估事务所对原告位于中石油塔里木油田基地内六十户住房进行现有价值评估。2019年7月4日、9月20日，巴州睿晟价格评估事务所作出巴睿晟价评字（2019）第012号涉案物品价格评估报告书及回复函：塔指基地建设银行60套房产的市场价格为9,126,912元。   本院认为，双方争议焦点：被告是否应当向原告无偿提供土地置换的60套住房或支付所置换的60套住房的价款19,366,000元。   原、被告双方在自愿平等的基础上分别于2012年10月6日、2015年10月30签订的《合作协议》、《建行石油基地六十户住房安置协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，属有效协议。双方理应依照协议约定全面履行各自义务。根据双方签订《建行石油基地六十户住房安置协议》约定内容，该协议属于双务合同，即：被告无偿取得原告10,168.78平方米的国有土地使用权，进行房地产商业开发，同时中石油塔里木油田分公司给予六十户外迁户和原告的拆迁安置补偿款全部属于被告所有；被告给原告交付55套建筑面积为95平方米、5套建筑面积为105平方米，总共60套房屋（总面积为5,750平方米）。现原告已向被告无偿提供10,168.78平方米的国有土地使用权，被告对涉案土地也进行了实际房地产商业开发，原告履行了国有土地使用权无偿提供义务，而双方约定中石油塔里木油田分公司给予六十户外迁户和原告的拆迁安置补偿款归被告所有的履行，由于双方签订《建行石油基地六十户住房安置协议》并附有60户数量分布情况，原告未依照协议向被告提供六十户外迁户名单、身份证号码、联系电话、安置面积等信息，被告在巴音郭楞报刊登公告后，石油基地六十户外迁户也未到被告处办理选定楼房号、楼层、确定安置面积，签订相关合同，办理网签备案等手续。被告陆续将余留给石油基地六十户外迁户的安置住房，分别与他人签订房屋买卖合同，并在房产管理部门办理网签备案手续，导致双方签订协议约定的条件不能成就，被告无法实际取得中石油塔里木油田分公司给予六十户外迁户和原告的拆迁安置补偿款，原告要求被告完全履行交付该60套房屋的诉讼请求，有悖双方协议约定及诚实信用的原则，鉴于原告实际履行国有土地使用权交付义务的情况，酌情确定土地使用权相对应的住房及价款。由于被告已无法提供其开发的现有住房，原告要求被告无偿提供土地置换的60套住房的请求不能成立，被告就应支付该60套住房土地使用权部分的相应价款，即：依照新疆华远房地产评估有限公司作出新华远（估）字2017第1460号房地产司法鉴定评估报告评估意见：健坤苑小区住宅用房市场单价为3,368元/建筑平方米，协议约定60套住房（总面积为5,750平方米）×3,368元/建筑平方米=19,366,000元，参照巴州睿晟价格评估事务所作出巴睿晟价评字（2019）第012号涉案物品价格评估报告书及回复函：扣除塔指基地建设银行60套房产的市场价格9,126,912元，为10,239,088元，本院予以支持，扣除部分待中石油塔里木油田分公司给予六十户外迁户和原告的拆迁安置补偿款归被告所有的条件成就后，原告可另行主张。被告辩称用相同面积进行折抵计算的理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院＜关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题＞的解释》第二十四条之规定，判决如下：   一、被告巴州博斌房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行支付住房价款10,239,088元；   二、驳回原告中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行其他诉讼请求。   如果被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费137,996元、鉴定费30,000元，合计167,996元，由原告中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行负担79,174.05元；被告巴州博斌房地产开发有限责任公司负担88,821.95元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。   审 判 长 邢益和   审 判 员 王俊莲   人民陪审员 王雪茹   二〇一九年十二月十三日   书 记 员 裴 悦