北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20196号原告：北京市顺义区××镇第一中学，住所地北京市顺义区××镇，统一社会信用代码×××。法定代表人：张春德，校长。委托诉讼代理人：何福生，北京燕宁律师事务所律师。被告：赵仲明，男，汉族，1956年12月14日出生，北京市顺义区居民，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈占林，北京市顺义区××镇第二法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：贾志慧，北京市易行律师事务所律师。原告北京市顺义区××镇第一中学（以下简称××镇一中）诉被告赵仲明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告××镇一中之委托诉讼代理人何福生，被告赵仲明及其委托诉讼代理人陈占林、贾志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告××镇一中向本院提出诉讼请求：1.被告赵仲明赔偿原告××镇一中信赖利益损失160万元；2.案件受理费和评估费由被告赵仲明承担。事实与理由：1999年3月4日，××镇一中与赵仲明就位于北京市顺义区××地区××村《集体土建设用地使用证》编号为顺-××集建（遗补宅证）字第××号宅院（以下简称涉诉宅院，《集体土建设用地使用证》系赵仲明于2005年补办）签订《契约》，约定赵仲明将其名下宅基地上房屋转让给××镇一中长期使用，××镇一中给付赵仲明3.5万元弥补费，日后规划、拆迁、转让权由××镇一中自定，赵仲明无权干涉。双方签订《契约》后，××镇一中给付赵仲明相关款项，赵仲明将涉诉宅院交付给××镇一中。后××镇一中将涉诉宅院内房屋拆除，沿宅院建设为围墙将其与校园成为一体，该状况直至2017年1月赵仲明向法院起诉确认双方合同无效之时均未发生变化。现涉诉宅院处于顺义区××地区棚改拆迁规划范围。在拆迁背景下，赵仲明为获取更高利益将××镇一中诉至顺义法院要求确认《契约》无效。2018年6月26日顺义法院以（2017）京0113民初1935号民事判决书确认《契约》无效，双方均未上诉。上述判决生效后，赵仲明将涉诉宅院围墙破坏并在该院内搭建部分建筑。××镇一中认为，根据法院判决，赵仲明在涉诉宅院内进行实际建设已经实现涉诉宅院的腾退返还，但赵仲明的行为违反诚实信用原则，××镇一中因此遭受信赖利益损失，××镇一中主张的赔偿金额是以本地区楼房的市场价格结合评估报告的宅基地补偿数额确定。为维护合法权益，故诉至法院。被告赵仲明辩称，我不同意××镇一中的诉讼请求。我认可我于2018年9月将涉诉宅院围墙破坏并在该院内搭建部分建筑，现涉诉宅院由我实际控制，我要求××镇一中将房屋恢复到出售时候的原状。××镇一中当年和我签订《契约》时答应解决我子女上学问题，但并没有实际做到，所以我现在也不同意给付××镇一中任何款项。××镇一中的诉讼请求无任何法律依据，不应当按照楼房的标准，且评估标准没有双方认可，评估报告双方也没有签字，我不认可评估报告的内容。根据北京高院相关会议纪要和参考意见，宅基地补偿款应属于本村集体成员所有，也就是归我所有。××镇一中拆除地上房屋，我后建的房屋补偿应归我所有，××镇一中要求参照评估标准没有事实和法律依据。经审理查明：1999年3月4日，××镇一中与赵仲明就涉诉宅院签订《契约》，内容为：“经赵仲明、××镇一中双方协议如下：1.赵仲明愿将一中北墙外老宅（北房四间、东西厢房各三间）转让给××镇一中长期使用，日后规划、拆迁、转让权，由××镇一中自定，赵仲明无权干涉；2.××镇一中给赵仲明叁万伍仟元作为弥补费，双方签约时笔下交清；3.签约时赵仲明将房地老契和土地使用证一并交给××镇一中长期保存，属于××镇一中所有”，落款处有××镇一中公章与赵仲明签名。《契约》签订后，赵仲明将涉诉宅院交付××镇一中，××镇一中将原有房屋拆除。2017年，赵仲明以确认《契约》无效为由将××镇一中诉至本院，该案案号为（2017）京0113民初1935号，该案本院经审理后作出如下判决：确认赵仲明与北京市顺义区××镇第一中学于一九九九年三月四日就位于北京市顺义区××地区××村《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××集建（遗补宅证）字第××号宅院签订的《契约》无效。上述判决作出后，双方均未上诉，现已生效。判决生效后，赵仲明在涉诉宅院所占宅基地上新建部分建筑并实际控制涉诉宅院。本案审理过程中，××镇一中申请对涉诉宅院宅基地区位补偿价进行评估，评估机构北京鼎春德房地产土地评估有限公司于2019年9月6日出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明：“于价值时点2019年8月7日的宅基地补偿价为：（币种：人民币）估价对象总价：142.63万元大写金额：壹佰肆拾贰万陆仟叁佰元整评估对象单价：7121元/平方米”。××镇一中预交评估费14263元。赵仲明对上述估价报告存有异议，称应对宅基地区位补偿款的市场价格进行评估，估价方法没有法律依据，没有进行实际评估，只是照搬了顺义区××镇棚户区改造土地开发项目的补偿价格，不适用于合同无效的法律规定赔偿后果；××镇一中认可上述估价报告。赵仲明就其主张未提交相关证据予以证明。上述事实，有估价报告、发票、民事判决书及双方当事人陈述等证据在案为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据已经生效的法律文书，××镇一中和赵仲明就涉诉宅院签订的农村房屋买卖合同被认定为无效，现双方就合同无效的损失赔偿问题发生争议，本院认为，双方之农村房屋买卖交易行为已完成多年，涉诉宅院房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，赵仲明自愿出售涉诉宅院，又因合同无效重新获得宅院，其应退还××镇一中支付的购房款并对××镇一中因合同无效造成的信赖利益损失给予赔偿，赔偿数额由本院参考估价报告，根据双方过错程度，全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值或拆迁、补偿所获利益损失和买卖双方利益均衡等因素酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵仲明于本判决生效之日起七日内返还原告北京市顺义区××镇第一中学三万五千元；二、被告赵仲明于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京市顺义区××镇第一中学信赖利益损失一百万元；三、驳回原告北京市顺义区××镇第一中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万九千二百元由原告北京市顺义区××镇第一中学负担五千零八十五元（已交纳），由被告赵仲明负担一万四千一百一十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费一万四千二百六十三元由原告北京市顺义区××镇第一中学自行负担四千二百七十九元（已预交），由被告赵仲明负担九千九百八十四元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京市顺义区××镇第一中学。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郝自蕙人民陪审员  邢燕红人民陪审员  朱广红二〇一九年十二月十八日书 记 员  杨 耀