湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初17062号原告：湖南省凌泰日用品有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区迎宾路17号（原4号）。法定代表人：徐军庭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟成，湖南方照律师事务所律师，代理权限：特别授权；委托诉讼代理人：吴汉辉，湖南方照律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告一：长沙市芙蓉区教育局，住所地长沙市芙蓉区人民政府内（人民东路189号11楼南）。负责人：徐青春，系该局局长。委托诉讼代理人：熊阳勤，湖南湘军麓和律师事务所，代理权限：一般代理。被告二：长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室，住所地长沙市芙蓉区荷花路168号惠通大厦8楼。负责人：湛俊军，系该单位主任。委托诉讼代理人：任丹，湖南崇民律师事务所律师，代理权限：一般代理；委托诉讼代理人：陈会云，系该单位员工，代理权限：一般代理。原告湖南省凌泰日用品有限公司与被告长沙市芙蓉区教育局、长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南省凌泰日用品有限公司委托诉讼代理人钟成、吴汉辉，被告一长沙市芙蓉区教育局委托诉讼代理人熊阳勤，被告二长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室委托诉讼代理人任丹、陈会云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南省凌泰日用品有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判今被告一向原告支付房屋征收的装饰装修价值、停产停业损失、搬迁费及其他拆迁奖励等征收补偿款共计人民币：608,832元整及利息151,295元（利息以608,832元为基数，按照年利率6％的标准，自2015年10月1日起算至2019年10月31日，判决至款项实际支付之日止）；2、请求判令被告二在未付装饰装修补偿款项内承担连带付款责任；3、请求判令被告一及被告二共同承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：自1995年起，原告与长沙市第十二中学（现更名为湘一芙蓉中学）签订了《房屋租赁合同》，原告承租了被告一位于长沙市美区迎宾路湘一芙蓉的房屋用于商业经营，建筑面积330平方米。自2012年起，上述租赁房屋收归被告，并交由被告一的下属机构长沙市芙蓉区教育服务中心（以下简称区教育中心）对外出租，原告即与区教育服务中心签订《房屋租赁合同》，合同一年一签，最后一次《房屋租赁合同》签订于2015年1月23日，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。2015年2月6日，长沙市芙蓉区人民政府作出芙政征字（2015）第1-1号《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收范围的公告》，原告租赁房屋位于征收范围内；2015年5月21日，长沙市芙蓉区人民政府作出芙政征字（2015）第1-5号《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收决定公告》，决定征收包括原告租赁房屋在内的黄土塘地块棚户区改造项目范围内国有土地上的房屋；2015年8月25日，被告一与被告二签订了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，被告一据此取得了租赁房屋的全部征收补偿款项（其中包含原告应得的征收补偿款项）。2014年4月10日，征得区教育中心许可同意，原告将上述租赁房屋转租给案外人长沙市飞达典当有限公司（以下简称飞达典当公司），并签订《房屋租赁合同》，因政府征收拆迁行为导致该租赁合同提前终止，飞达典当公司据此起诉原告，长沙市芙蓉区人民法院于2018年4月11日作出（2016）湘0102民初5479号民事判决书，原告不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，该院于2019年7月22日作出（2018）湘01民终5701号民事判决书，该判决书根据一审法院委托所作的评估鉴定及原告可能取得的房屋拆迁补偿数额，判决原告向飞达典当公司赔偿装饰装修损失291,710元整。另根据被告一与被告二签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》及附件可知，租赁房屋（非住宅一层）评估价格为34,600元/㎡，现根据相关法律法规及政策的规定，租赁房屋的征收补偿款项包括装饰装修价值补偿291,710元、停产停业损失费34,600元/㎡＊30㎡＊7‰＊3月＝239,778元、搬迁费11,344元、其他拆迁奖励200元/㎡＊330㎡＝66,000元。上述与租赁房屋相关的征收补偿款项共计人民币608,832元。综上所述，原告认为，装饰装修价值补偿、停产停业损失的补偿、搬迁费用补偿以及其他与征收有关的奖励系房屋征收过程中的法定补偿项目，原告与被告一签订的《房屋租赁合同》没有对租赁房屋征收等情况下具体补偿分配进行约定，但结合原告自1995年起连续租用上述房屋的事实，并根据发生了实际损失的应获得相应补偿的原则，被告一和被告二应当对原告因拆迁遭受的损失予以补偿。尽管被告二按照440元/㎡的标准给予了被告一被征收房屋装饰装修价值的补偿，显然该补偿标准不足以弥补原告的实际损失，可见将原告排除在外并忽视原告的合法权益，被告一与被告二签订的征收补偿协议，严重损害了原告依法应得的装饰装修价值补偿款。另一方面，被告一和被告二将原本属于原告的征收补偿款项一直占有使用，应当支付资金占用期间的利息。基于以上客观事实，为维护原告的合法权益，现依法向贵院起诉，望判如所请。被告一长沙市芙蓉区教育局辩称：一、长沙市芙蓉区教育局服务中心（以下简称服务中心）接受区教育局的委托与凌泰公司签订的《租货协议》中明确约定装修等费用由承租人承担，凌泰公司无权主张门面的装饰装修等补偿费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，除合同中另有约定外，装饰装修等费用由承租人承担。本案中，凌泰公司与区教育局签订的《租赁协议》中明确约定了因政策性调整需要终止租赁合同时，区教育局不承担因合同未到期而造成的任何赔偿责任，所有装修实行来修去丢原则。因此，凌泰公司应自行承担房屋的装饰装修等费用，凌泰公司无权主张门面的装饰装修等补偿。二、凌泰公司、徐君庭（凌泰公司法定代表人）和长沙市飞达典当有限公司（以下简称飞达公司）有恶意串通，涉嫌虚但诉讼的嫌疑。1、在飞达公司起诉凌泰公司、徐君庭、区教育局和服务中心的（2016）湘0102民初5479号另案一审庭审过程中，飞达公司提交了一份凌泰公司与服务中心于2014年4月1日签订的《租赁协议》，该份证据在质证环节中被确认系伪造的证据。该份伪造的《租赁协议》中有服务中心与凌泰公司双方的公章，合同中约定的房屋租赁期限、租金、合同签署日期和区教企公司负责人姓名等内容均与服务中心所执的《租赁协议》内容不一致。根据《中华人民共和国刑法》第二百八十条第二款：“【伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪】伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金。”和第三百零七条第二款“【帮助毁灭、伪造证据罪】帮助当事人毁灭、伪造证据，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役”的规定。飞达公司向长沙市芙蓉区人民法院提交伪造的《租赁协议》的行为涉嫌触犯刑事责任，按照法定程序，该案应由公安机关介入处理，查明相关事实情况。2、2014年5月10日，飞达公司与凌泰公司签订《补充协议》，约定该房屋如因拆迁产生的补偿归飞达公司所有。与此同时，飞达公司对该房屋进行大面积装修。之后，飞达公司因房屋拆迁搬出门面。由此可见，飞达公司与凌泰公司在非法转租时已经预见到该门面即将拆迁的事实，为了非法获取属于国有资产的拆迁补偿款，双方恶意串通并约定拆迁补偿事宜并抢在实际拆迁前对房屋进行大范围的装饰装修。另，在该案的二审（2018）湘01民终5701号民事判决书中已确认凌泰公司的转租行为无效，区教育局与飞达公司没有租货关系。综上，凌泰公司无权主张门面的装饰装修等补偿费，请求法院依法驳回凌泰公司的诉讼请求。被告二长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室辩称：一、答辩人作为本案被告主体不适格。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）第二条规定：“为了公共利益需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”以及《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》第十四条规定：“单位自管产房屋及其土地按其房地产的评估价格结合装饰装修、设施设备、搬迁补偿等计算补偿，由房屋征收部门将征收房屋补偿及其他补偿费用支付给产权单位或其行业主管等部门。产权单位负责承租人的补偿安置，费用在所获补偿安置款中列支。”，征收补偿是依法补偿给房屋所有权人的，即本案被告长沙市芙蓉区教育局。被答辩人与本案被告长沙市芙蓉区教育局签订《房屋租赁合同》，关于解除《房屋租赁合同》的相关事宜被答辩人应通过租赁合同的有关规定向长沙市芙蓉区教育局主张民事权利。综上所述，答辩人不是本案适格被告。二、涉案房屋征收补偿协议合法、有效。答辩人认为，与长沙市芙蓉区教有局签订的《征收补偿协议书》合法有效。该协议订立主体合法，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给子公平补偿。第二十五条：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另方当事人可以依法提起诉讼。”因此答辩人与长沙市芙蓉区教育局订立协议主体合法，该协议内容合法。《征收补偿协议》的内容是通过双方充分协商达成的，《行政协议》它是一种双方行为，是行政机关和行政相对人通过平等协商，以协议方式设立、变更或者消灭的行政法上的权利义务的行为。答辩人与长沙市芙蓉区教育局平等协商订立协议。该《行政协议》内容合法。因此答辩人认为法院应当尊重当事人协商一致的《行政协议》效力，保证《行政协议》的实际履行。该《行政协议》已经履行完毕。三、本案已超过起诉期限。就答辩人而言，针对征收补偿提起诉讼，在案件性质上属于行政诉讼。根据《行政诉讼法》第46条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。本案涉案房屋已于2015年10月26日完成房屋产权注销，至此答辩人对该房屋的征收工作已完成。因此被答辩人最迟至2016年9月26日（一审判决书明确的时间），就应当知道涉案房屋被征收的事实，其于2019年提起行政诉讼，已经超过了法律规定的起诉期限。被答辩人认为2019年7月22日作出（2018）湘01民终5701号民事判决书，根据民事判决书判决确认装饰装修损失赔偿数额后提起诉讼，因此未超过起诉期限，显然对法律适用错误。行政诉讼法规定的起诉期限是从行政相对人知道或应当知道行政行为之日起开始计算，而并非知道或应当知道行政行为违法起开始计算。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定，公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。本案中不存有属于法定的“不属于自身原因”耽误起诉期限，因比本案已超过起诉期限。综上所述，被答辩人提出的诉证请求没有事实和法律依据，恳请依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2015年1月23日，出租方长沙市芙蓉区教育局（甲方）与承租方湖南省凌泰日用品有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将本单位所有的位于迎宾路湘一芙蓉的房屋出租给乙方使用，建筑面积330平方米；租赁期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日止；房屋租赁期间内需要修缮房屋的，除涉及屋面或房屋结构的大型维修由甲方负责外，其他基本维修由乙方负责并承担有关费用；合同租赁期间内，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租、分租该房屋。2015年2月6日，长沙市芙蓉区人民政府作出芙政征字（2015）第1-1号《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收范围的公告》，涉案房屋位于征收范围内。2015年5月21日，长沙市芙蓉区人民政府作出芙政征字（2015）第1-5号《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收决定公告》及《长沙市芙蓉区人民政府黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》，决定征收包括涉案房屋在内的黄土塘地块棚户区改造项目范围内国有土地上的房屋，并作出补偿安置方案。2015年10月21日，区房屋征收部门长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室（甲方）、被征收人长沙市芙蓉区教育局（乙方）与房屋征收实施单位长沙市芙蓉区韭菜园街道办事处（丙方）签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：拆迁房屋坐落长沙市芙蓉区营业厅，房屋产权证书编号为长房权东字第××号，被征收房屋计合法建筑面积1348.01平方米；被征收房屋补偿金额为（人民币）34210534.00元；被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿金额为（人民币）1380466.00元，其中搬迁费11344元、装饰装修补偿单价为440元／平方米，1348.01平方米计593124元、停产停业费718421元。另查明，涉案征收款全部支付到长沙市芙蓉区财政局非税收入汇缴专户的时间为2018年3月27日。原告认为被告一和被告二应当对原告因拆迁遭受的损失予以补偿，遂起诉至法院。本院认为：本案系原告作为承租人依据其与被告一签订《房屋租赁合同》要求被告一支付相应补偿费用，合同当事人为原告与被告一，原告并非房屋产权所有人，故本案案由为房屋租赁合同纠纷，并不属于行政诉讼范畴，不能适用《行政诉讼法》第46条规定，本案原告的起诉未过诉讼时效。本案中，长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室已与长沙市芙蓉区教育局签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，并将征收补偿款支付给了长沙市芙蓉区教育局，湖南省凌泰日用品有限公司将长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室列为被告，无事实和法律依据，故长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室并非本案适格被告。原告与被告长沙市芙蓉区教育局签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。在上述《房屋租赁合同》履行过程中，长沙市芙蓉区人民政府对涉案租赁房屋进行征收拆迁，导致合同无法继续履行，原告与被告一对该合同无法继续履行均无过错。本案中，涉案房屋在被征收拆迁之前，系原告依据《房屋租赁合同》在使用该房屋。虽然原告与被告一签订的《房屋租赁合同》里没有具体约定停产停业、附属设施及搬迁等损失费用的条款，但是根据法律规定发生了实际损失的应获得相应补偿的原则以及公平原则，承租人有权获得相应的征收补偿。因此，原告有权获得相应的房屋装饰装修、停产停业、搬迁费补偿。参照《长沙市芙蓉区人民政府黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》及长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室与长沙市芙蓉区教育局签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》的相关规定，本院对原告应获得的房屋装饰装修、停产停业、搬迁费补偿作如下认定：1、装饰装修补偿440元/平方米×330平方米＝291,710元；2、停产停业费34,600元/平方米×330平方米×7‰×3月＝239,778元；3、搬迁费11,344元÷1348.01平方米×330平方米＝2,777.07元；共计534,265.07元。原告要求被告长沙市芙蓉区教育局以年利率6%支付资金占有期间利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另查明涉案征收款全部支付到长沙市芙蓉区财政局非税收入汇缴专户的时间为2018年3月27日，故利息应从2018年3月27日开始计算。原告主张的其他拆迁奖励66,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，参照《湖南省实施办法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、被告长沙市芙蓉区教育局于本判决生效之日起三十日内向原告湖南省凌泰日用品有限公司支付装饰装修损失费291,710元、停产停业费239,778元、搬迁费2,777.07元，合计534,265.07元；二、被告长沙市芙蓉区教育局向原告湖南省凌泰日用品有限公司支付上述款项利息（利息计算方式：以534,265.07元为基数，按年利率6%的标准从2018年3月27日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告湖南省凌泰日用品有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费11,401元，因适用简易程序，减半收取5,700.5元，由被告长沙市芙蓉区教育局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  雷建宇二〇一九年十二月十八日法官助理甘玉姣书记员王萍附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《湖南省实施办法》第十四条第一款征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，每月按照被征收房屋评估价值的7‰给予补偿。停产停业期间，按照实际停产停业的月数计算确定。