四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1817号 上诉人（原审被告）：道隧集团工程有限公司，住所地四川省华蓥市道隧路**。 法定代表人：米国宗，董事长。 委托诉讼代理人：张聪，四川元众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张长林，男，1959年9月16日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：沈朝斌，四川明致律师事务所律师，特别授权。 上诉人道隧集团工程有限公司(以下简称“道遂公司”)因与被上诉人张长林房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院(2019)川1681民初1125号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 道隧公司上诉请求:1.撤销原判，依法改判驳回张长林的全部诉讼请求或者驳回张长林的起诉；2.一、二审案件诉讼费由张长林负担。事实和理由：1.本案非平等主体的民事纠纷，本案系企事业单位与其具有隶属关系的职工之间的内部纠纷，案涉房屋具有福利性质，而福利的享受涉及国家相关政策及企业内部规定，不符合合同法第二条第一款的规定，本案不适用合同法，原审适用法律错误；2.原审认定张长林的买卖行为是享受政策优惠的一种房改房行为,即认定了该房屋带有福利、优惠性质,故本案纠纷实为因单位内部建房、分房等引起的房地产纠纷,即属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条所规定的情形，不属于法院主管工作的范围，应当不予受理或者驳回起诉；3.原审判决第二项无可执行性，因为即使本案属于法院的主管工作范围，但是上诉人并非开发商，没有办理不动产权属证书的相应资质和能力，这是不动产登记中心的法定职责，任何企事业均无权利和能力代替行政主管部门履行法定职责，而且案涉房屋也不具备办证的条件，所以原审判决第二项内容超过了当事人的能力范围；4.主体不适格，张长林诉讼办理不动产权属证书应当将不动产登记中心列为被告，要求其履行法定职责，张长林若要求公司办理过户手续，则应当在诉讼请求中予以明确，由于本案张长林要求公司办理不动产权属证书，属于主体不适格，应当驳回其诉讼请求。 张长林辩称，1.双方之间系平等主体之间房屋买卖关系，有无福利不影响双方的房屋买卖合同成立和有效，不能据此免除道隧公司的办证义务；2.本案是买卖关系，不是集资建房也不是福利分房；3、双方是买卖房屋，道隧公司作为出卖方负有办证的义务，这是合同约定的义务也是物权法、合同法赋予的法定义务，办证是为了让他取得物权，道隧公司作为办证义务人应当向不动产中心申请办证，不是由不动产中心主动办证，道隧公司上诉中的相关观点缺乏事实与法律依据。综上，应当驳回上诉，维持原判。 张长林向一审法院起诉请求：1.确认当事人双方签订的《房屋销售合同》有效，撤销该合同载明房屋抵押，依法判令道隧公司立即为其办理位于四川省华蓥市房屋不动产权属证书；2.判令道隧公司自行承担因迟延办证产生的国有土地划拨转出让（2005年8月7日以后）的土地差价损失（由道隧公司自行向相关部门缴纳）；3.判令道隧公司承担迟延办理不动产权属证书的违约责任，向其支付违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截止起诉日为：14123.55×9%×13.5＝17159.445元）；4.判令道隧公司因擅自处分与房屋有关联的公共部位和公共设施应赔偿其损失（该项损失以评估为准）；五、判令道隧公司赔偿退还其水管上户费2260元、多支付的购房款6673.45元。审理中，张长林撤回了第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：道隧公司的前身为四川省华蓥山隧道工程公司。1998年，四川省华蓥山隧道工程公司变更为四川隧道集团工程有限公司。2002年6月12日，四川隧道集团工程有限公司更名为道隧集团工程有限公司。 1995年8月3日，四川省华蓥山隧道工程公司经华蓥市人民政府华府函（1995）38号文件批准，原华蓥市国土局将在华蓥市迎宾路李家沟煤矿南侧国有土地47.52亩（其中：城市建设用地8.18亩）的使用权出让给四川省华蓥山隧道工程公司。同年11月20日，原华蓥市国土局向四川省华蓥山隧道工程公司颁发《国有土地使用证》，用途为：商业；其编号为：华国用（95）字第0405号；用地面积为：26226.67㎡；使用期限：50年。1995年10月18日，四川省华蓥山隧道工程公司将该宗土地抵押给广安市工商银行营业部。1997年，四川省华蓥山隧道工程公司修建迎宾花园小区，1998年1月竣工。同时将该房产进行分户登记为：房屋所有人为：四川隧道工程有限公司；所有权证号为：华房权证双字第××号（商、办、住）、华房权证双字第××号（住宅）、华房权证双字第××号（住宅）。1998年7月28日，四川省华蓥山隧道工程公司根据华府函（1998）89号文件批复将该宗土地中的318㎡转让张某财、赵某平二人，剩余25908.67㎡。1998年8月27日，四川隧道工程有限公司经原华蓥市计划委员会华计发（1998）174号文件批准，在该土地上新建迎宾花园小区商住楼、公寓楼及附属设施，其建设总规模为34804㎡，其中商住楼15000㎡（住宅：11396㎡、幼儿园及绿化810㎡）、公寓楼19804㎡〔住宅：15090㎡、别墅（Ａ、Ｂ型）3145㎡、花园游泳池及附属设施4714㎡〕。1997年2月4日，原四川省华蓥山隧道工程公司向张长林出具收到10197元的收据，收据上注明收款事由为：房屋集资款、面积101.97平米、住2-2-702。1999年1月2日，原四川隧道工程有限公司向张长林出具收到10000元的收据，收据上注明收款事由为：暂交3号楼6-2号。1999年2月13日，原四川隧道工程有限公司向张长林出具收到600元的收据，收据上注明收款事由为：购房款。2003年8月8日，张长林作为买方与道隧集团工程有限公司作为卖方签订《房屋销售合同》。该合同约定：卖方同意将位于四川省华蓥市建筑面积为134.51㎡的住房以410元／㎡共计55149.10元销售给买方;由于该房为职工集资建房，卖方一次性按建筑面积以205元／㎡向买方补贴集资建房补贴27574.55元、工龄补贴14351元，共计41925.55元；买方实际向卖方支付购房款14123.55元，该款在签订合同时由买方向卖方支付定金14123.55元；办理房产证、土地使用证以及公证手续等税费以实际发生为准，由买卖双方各承担50%，买方承担的部分，在卖方向其提交房产证、土地使用证时以现金方式一次性支付给卖方；卖方于2003年11月1日前将房屋交给买方。同时约定：买方未付清购房款或购房后在卖方连续工作未满5年,不得出售、出租、转让；在此期间，买方不需要该住房的，经卖方董事会批准，可退还给卖方，卖方退还买方已支付的全部购房款；买方在卖方连续工作满5年，且已付清了购房款，其住房可进入房地产市场出售、出租、转让，但在同等条件下要优先考虑卖方或卖方职工购买；卖方不得擅自改变与该房具有关联的公共部位和公共设施的使用性质；产权的办理由买方协助卖方办理，买方在交清房款后两年整，卖方向买方提交房屋产权证、土地使用权证。卖方未按规定的期限交付房屋，买方有权按买方已支付的购房款追究从交付第二天起按日息0.5‰至实际交付之日止的逾期违约利息，超过90天即视卖方不履行合同，卖方应按买方已支付购房款的1％支付违约金，合同继续履行。2007年，道隧集团工程有限公司又将上述房产进行分户登记，登记为：房屋所有权人均为道隧集团工程有限公司；房产证号为：广安房权证华蓥字第××号（办公）、广安房权证华蓥字第××号（成套住宅）、广安房权证华蓥字第××号（成套住宅）、广安房权证华蓥字第××号（商业）、广安房权证华蓥字第××号（办公）、广安房权证华蓥字第××号（成套住宅）、广安房权证华蓥字第××号（成套住宅）。 同时查明，2004年8月7日，道隧集团工程有限公司将该宗土地抵押给中国农业银行华蓥市支行，抵押时间为2004年8月12日至2007年8月11日。2007年8月1日，道隧集团工程有限公司再次将该宗土地抵押给中国农业银行华蓥市支行，抵押时间为2007年6月27日至2010年6月26日。2010年9月14日，该宗土地解除抵押。 2014年1月9日，道隧集团工程有限公司向其购房户发出通知：一、请原2003年8月与公司签订了《房屋销售合同》的同志于即日起至2014年2月15日持《房屋销售合同》、缴费收据、本人身份证原件及复印件至张昌猛（联系电话：0826-48××××6、132××××9333）处领取公司《购买华蓥基地房产的处理方案》并登记；二、于2004年11月以前缴纳集资建房款或购房款但未签订《房屋销售合同》的同志，于即日起至2014年2月15日持公司出具的收款收据、本人身份证原件及复印件至张昌猛（联系电话：0826-48××××6、132××××9333）处领取公司《购买华蓥基地房产的处理方案》并登记；三、登记完毕后公司将统一通知按《购买华蓥基地房产的处理方案》办理手续，请保持电话畅通；四、如逾期未至公司领取方案登记的，视为放弃原合同。道隧集团工程有限公司的《购买华蓥基地房产的处理方案》内容为：一、于2003年8月购买房屋的处理：（一）、签订了《房屋销售合同》（以下简称“原合同”）但未缴纳定金的，合同视为无效；（二）、签订了原合同并按约定缴纳定金的，持原合同、缴费收据、本人身份证等原件至公司确认并签订《补充合同》，视为合同有效，其中：1.按原合同约定未缴完房款的，应在公司通知后十个工作日内补齐房款，并按累计应付款的1‰支付违约金（原合同第七条第一款）。未补齐视为自愿放弃，原已缴房款按同期贷款利息退本付息；2.按原合同约定已缴齐房款，但未按原合同第四条第二款约定在公司连续工作满5年的，应将公司给予的补贴（原合同第二条第一款2、3条）金额退还公司；3.如原所购住房因公司使用或其他原因不能交房的，以条件相近房屋替换，如愿意接受则按原合同价格对房款多退少补，如不愿意接受则视为自愿放弃，原已缴房款按同期贷款利息退本付息；4.签订《补充合同》并履行的，公司承诺5年内为其办理房产证，办理费用按原合同约定各承担50％；5.多缴纳的房款，公司按同期贷款利息退本付息；6.签订《补充合同》时，同时缴纳水管上户费2260元／户，改造费用由公司补贴。（三）、自愿放弃原合同的，签订《终止合同协议》后，原所缴房款，公司按同期贷款利息退本付息。二、于2004年11月以前，缴纳集资建房款或购房款但未签订《房屋销售合同》的，在公司通知后十个工作日内凭公司出具的收据、本人身份证原件至公司财务办理手续，公司按同期贷款利息退本付息。三、完善手续后的已购住房，应按公司收费标准缴纳物管费、垃圾费等。同时，不得再有以已购住房未办理手续为由占用公司其他住房而不缴纳租金等行为。2014年10月29日，道隧集团工程有限公司向张长林收取水管上户费2260元。2019年1月，道隧集团工程有限公司将案涉房屋交与张长林。之后，由于道隧集团工程有限公司职工不同意上述《购买华蓥基地房产的处理方案》，因而，道隧集团工程有限公司至今未办理已购房的房产证及土地使用证。 一审法院认为，本案所涉位于四川省华蓥市隧公司于1998年1月修建竣工的成套住宅，道隧公司为解决职工住房紧张矛盾，根据华蓥市人民政府华府发（1996）218号文件精神，在给予其职工优惠补贴及工龄补贴的基础上，将其修建竣工的成套住宅出售给其职工，其行为并非集资建房。道隧公司将其位于四川省华蓥市房屋出售给张长林，其实质是张长林享受政策优惠的一种房改房的买卖行为，只是道隧公司向其出售的全部产权而非部分产权，当事人双方为办理房屋产权证及土地使用证产生的纠纷并非系《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》〔法发（1992）38号〕第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳四起诉，可告知其找有关部申请解决。”所规定的情形，因此，道隧公司辩称本案不属于法院审理范畴依法应不予受理的主张，不予采纳。 而张长林与道隧公司签订的《房屋销售合同》系其双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律禁止性规定，因而，该合同合法有效，双方应当全面履行各自的权利与义务。 道隧公司未按照双方签订的《房屋销售合同》的约定为张长林办理房屋产权证及土地使用证，已构成违约，应当承担迟延办证的违约责任。虽然当事人双方在签订的《房屋销售合同》中约定，道隧公司在张长林交清房款后两年整将其办理的房屋产权证、土地使用权证交与张长林，张长林亦在1999年1月2日向道隧公司缴清了购房款，但当事人双方在2003年8月8日之前就张长林向道隧公司购买房屋的具体位置、建筑面积未能达成一致，直到2003年8月8日双方才最终就张长林向道隧公司购买的房屋协商一致，因此，根据双方签订的《房屋销售合同》的约定，道隧公司应当于2005年8月8日之前为张长林办理房屋产权证及土地使用权证并于2005年8月8日将上述二证交与张长林，从而道隧公司迟延办证的时间应当从2005年8月8日开始计算。虽然道隧公司于2014年1月9日向其购房户发出通知，要求其购房户从2014年1月9日起至2014年2月15日持《房屋销售合同》、缴费收据、本人身份证原件及复印件至指定的工作人员处进行登记并领取《购买华蓥基地房产的处理方案》及签订《补充合同》，以便于其在5年内为其购房户办理房屋产权证，但其行为是道隧公司单方的意思表示，张长林对此并未接受，道隧公司也未提供证据证明张长林对其提出的《购买华蓥基地房产的处理方案》及《补充合同》的内容予以了接受，因此，道隧公司提出的《购买华蓥基地房产的处理方案》及《补充合同》的内容以及其在5年内为张长林办理房屋产权证，对张长林不具有约束力。虽然道隧公司提出的《购买华蓥基地房产的处理方案》及《补充合同》的内容以及其在5年内为张长林办理房屋产权证对张长林不具有约束力，但根据当事人双方签订的《房屋销售合同》的约定，张长林有义务协助道隧公司办理其房屋产权证及土地使用证并向道隧公司提供其与道隧公司签订的《房屋销售合同》、缴费收据、本人身份证原件及复印件至道隧公司指定的工作人员处进行登记以备道隧公司为其办理上述二证所需，而张长林既未到道隧公司指定的工作人员处进行登记，亦未提供证据证明其已向道隧公司提供了道隧公司为其办理上述二证所需的身份证等相关材料即履行了协助道隧公司办理上述二证的义务，其扩大了道隧公司迟延办证的损失，其扩大的损失应由张长林自己承担。因而，道隧公司承担迟延办证的违约责任应当从2005年8月9日起至2014年2月15日止。同时，双方在签订《房屋销售合同》时，仅约定了迟延交款及逾期交房的违约责任而未约定迟延办证的违约责任，而道隧公司不是房地产开发企业，其迟延办证的违约责任不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》迟延办证违约责任的有关规定。因此，道隧公司应当根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定向张长林支付迟延办证违约金。但由于张长林未按双方签订的《房屋销售合同》的约定全面履行协助义务，导致道隧公司迟延办证，其自身亦有一定的责任，因此，酌情认定道隧公司应承担的迟延办证违约金，认定道隧公司从2005年8月9日起以14,123.55元为基数、按照中国人民银行公布的贷款基准年利率4.75％的1.1倍计算至2014年2月15日止向张长林支付迟延办证违约金。 张长林诉请要求道隧公司赔偿因道隧公司擅自处分与其房屋有关联的公共部位和公共设施给其造成的损失，因张长林未提供证据证明道隧公司擅自处分了与其房屋有关联的公共部位和公共设施并给其造成了损失，该主张的证据不足，对此不予支持。 当事人双方于2003年8月8日在签订《房屋销售合同》时约定，道隧公司将其位于四川省华蓥市建筑面积为134.51㎡的住房出售给张长林，在扣除道隧公司获得的优惠补贴后，张长林实际向道隧公司支付购房款14123.55元，而张长林先后分三次共向道隧公司支付了购房款20797元，多向道隧公司支付了购房款6673.45元，道隧公司应当予以退还。因此，张长林诉请要求道隧公司退还其多缴的购房款6673.45元的主张，理由充分，予以支持。 对于张长林诉请要求道隧公司退还水管上户费2260元的主张，因当事人双方在签订《房屋销售合同》时，对张长林在向道隧公司购买房屋后的供水问题未作出约定，而张长林接受华蓥市地方供水企业向其供水，根据其与华蓥市地方供水企业的相关约定，其应当向华蓥市地方供水企业缴纳水管上户费2260元。张长林在获得华蓥市地方供水企业的供水后，道隧公司于2014年10月29日向其收取水管上户费2260元也仅是一种代收行为，且张长林也未提供证据证明其已直接向华蓥市地方供水企业缴纳了水管上户费2260元，因此，其主张要求道隧公司退还水管上户费2260元，理由不充分，不予支持。 综上，当事人双方于2003年8月8日签订的《房屋销售合同》有效，道隧公司应当向张长林支付从2005年8月9日起以14,123.55元为基数、按照中国人民银行公布贷款基准年利率4.75％的1.1倍计算至2014年2月15日止的迟延办证违约金，退还张长林向其多缴的购房款6673.45元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八条、第一百三十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张长林与道隧集团工程有限公司于2003年8月8日签订的《房屋销售合同》有效；二、道隧集团工程有限公司于本判决生效之日起三十日内为张长林办理位于四川省华蓥市房屋的所有权权属登记手续即不动产权属证书（办理不动产权属证书所需资料由张长林予以协助、房产管理部门审查，依照规定缴纳的相关费用按双方签订的《房屋销售合同》的约定由张长林、道隧集团工程有限公司各承担50％）；三、道隧集团工程有限公司于本判决生效之日起十日内向张长林支付从2005年8月9日起以14123.55元为基数、按照中国人民银行公布贷款基准年利率4.75％的1.1倍标准计算至2014年2月15日止的迟延办证违约金及退还张长林向其多缴的购房款6673.45元；四、驳回张长林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费226元，由道隧集团工程有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院给一审法院去函要求调查案涉房屋至今未办理产权证的原因及能否办理权属证等相关事宜，华蓥市自然资源和林业局以华自然资林函【2019】346号《关于张长林购买道遂集团公司房产办证有关情况的回函》予以回复：道遂公司位于迎宾路宗地（即案涉土地）的土地使用权类型为出让，之前由于超用地面积，现已责令其退出用地红线范围内，原超面积问题已经解决，能够进行不动产房地一体数据关联，但该项目还未进行规划、用地验收，涉嫌超容积率，需依法补交土地出让金；若道隧公司全力配合，及时完成规划、用地验收，对超容积率的面积，按规定补交土地出让金，再申请办理不动产分户转移登记，则张长林购买的该房屋能够办理不动产产权手续。 二审查明，道隧公司从成立至今一直都是民营企业。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案是否属于因单位内部建房、分房等引起的房地产纠纷，是否属于法院的受案范围；2.本案主体是否适格，道隧公司是否是办理案涉房屋不动产权属证书的义务人。 关于本案是否属于法院的受案范围的问题。作为民营企业的道隧公司为解决其公司职工住房问题，将其修建的成套住宅，在给予职工优惠补贴及工龄补贴的基础上，出售给其职工，并根据《中华人民共和国合同法》相关规定，在平等、自愿的基础上，经协商一致，与张长林签订了《房屋销售合同》，该合同内容是道遂公司与张长林的真实意思表示。合同约定了房屋的价款、房屋交付时间、产权的办理、违约责任等。张长林按照合同约定支付了相应的对价，交付房屋、办理交付房屋产权是合同约定的道遂公司的义务，同时，道隧公司出售的案涉房屋也是全部产权而非部分产权，故道遂公司出卖案涉房屋给张长林的行为实质上是平等主体之间的房屋买卖行为。现双方因办理房屋产权证及土地使用证产生纠纷引发本案，一审认定本案不属《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》〔法发（1992）38号〕第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳四起诉，可告知其找有关部申请解决。”所规定的情形是正确的。因此，道隧公司上诉称本案不属于法院受案范围的理由不成立，其主张本院不予支持。 关于本案主体是否适格，道隧公司是否是办理案涉房屋不动产权属证书的义务人的问题。因张长林在1999年1月2日向道隧公司缴清了购房款，2003年8月8日张长林与道遂公司协商一致，签订了《房屋销售合同》，该合同内容系双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利与义务。《房屋销售合同》中明确约定了“产权的办理由买方协助卖方办理，买方在交清房款后两年整，卖方向买方提交房屋产权证、土地使用权证”，道隧公司最迟应当在2005年8月8日之前为张长林办理房屋产权证及土地使用权证并于2005年8月8日将房屋产权证、土地使用权证交与张长林，但道隧公司违反合同约定，至今都未按照《房屋销售合同》的约定为张长林办理房屋产权证及土地使用证，故张长林有权依照《房屋销售合同》起诉要求道隧公司办理案涉房屋不动产权属证书，本案主体适格，道隧公司的该上诉理由不能成立，本院亦不予支持。 对于道隧公司上诉所称一审判决第二项超过了当事人的能力范围，无执行力的上诉理由。通过本院二审查明的情况来看，只要道隧公司全力配合相关部门及时完成规划、用地验收，对于超容积率的面积，按规定补交土地出让金，再申请办理不动产分户转移登记，则案涉房屋就能够办理不动产产权手续，案涉房屋不动产权属证书至今未办理系基于道隧公司的原因造成的。道隧公司应当积极履行合同约定的义务，为案涉房屋办理不动产权属证书，故一审判决第二项正确，本院予以维持。 综上所述，道隧公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费452元，由道隧集团工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 军 审 判 员  吴丽华 审 判 员  王 敏 二〇一九年十二月十六日 法官助理  王 拓 书 记 员  张凌嘉