呼和浩特市中级人民法院民事裁定书（2019）内01民终4996号上诉人(原审被告)：杨某，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘某，呼和浩特市回民区攸攸板法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：栗某，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：朱某，内蒙古经纬天融律师事务所律师。原审被告：李某1，男，住河南省林州市。委托诉讼代理人：路某，呼和浩特市“148”协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。原审被告：李某2，男，住河南省林州市。上诉人杨某因与被上诉人栗某、原审李某1、原审李某2确认合同无效纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨某及委托诉讼代理人刘某、被上诉人栗某及委托诉讼代理人朱某、原审李某1的委托诉讼代理人路某、原审李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某上诉请求：依法撤销一审民事判决,驳回栗某的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院向呼和浩特市房产局调取的“房屋产权产籍档案”载明的涉案房屋买卖关系当事人李某2、杨某,以及李某2之父李某12016年11月8日亲笔签名的“房地产买卖契约”“二手房交易资金自行结算声明书”“房屋所有权转移登记申请书”等证明本案涉案房屋基于双方当事人之间的房地产买卖契约”而非借款抵押合同,由原所有权人李某2转移到了现所有权人杨某。栗某凭借其与并非涉案房屋所有权人,也无所有权人授权的李某1所签的“购房合同”主张将涉案房屋产权“恢复登记到李某2名下”。暂且不论该“购房合同”的真伪，即使以其真实论。首先,因栗某不是不动产产权登记的相关关系人,他不具备请求将涉案房屋产权“恢复登记到李某2名下”的诉讼主体资格。其次,即使按李某1有权签订“购房合同”出售涉案房屋,栗某也只能诉求李某1交付房屋,而无权要求将涉案房屋产权“恢复登记到李某2名下”则本案属于“一房二卖”。对于“一房二卖”或者“一房数卖”如何处理,最高人民法院有明确规定。二、关于所谓“借款协议书”。如前所述,本案涉案房屋所有权变更登记的依据是“房地产买卖契约”,而非“借款协议书”,亦或“借款协议书”中的“房屋抵押过户的内容。一审判决煞费苦心反复求证,并据以判决借款协议中的“房屋抵押过户的内容无效”这岂非南辕北辙。三、关于“房屋出售情况说明”。对一审判决据以认定的李某12019年2月28日出具的“房屋出售情况说明”，杨某认为，首先,该“说明”与李某12016年11月8日亲笔签名的房屋产权档案内的数份文件内容相勃。而后者是不动产产权登记部门存档的产权变更登记的法定依据,非经法定程序,不得变更。其次,李某1本人一审未出庭。“房屋出售情况说明”作为书面证据,未经本人出庭质证,法庭依据不能作为认定案件事实的根据。一审判决却认定该“情况说明”将其作为判决依据,岂非咄咄怪事。一审判决认定事实及程序错误,其所依据的法律适用亦相应错误,至于判决中将《中华人民共和国民法总则》条文变为《中华人民共和国民法通则》”应属笔误,不值苛求。综上所述,诉请二审法院依法判决,支持杨某的上诉请求,保护杨某的合法权益。栗某辩称，一、关于主体。首先，明确栗某一审主张的是确认杨某与李某2签订的《借款协议书》中关于房屋抵押过户的内容无效，进而要求将依据该无效条款而办理过户的房产恢复登记到李某2名下。所以，房屋恢复登记到李某2名下是基于杨某与李某2、李某1之间签订的《借款协议书》中关于房屋抵押过户的内容无效而产生的法律后果，并非杨某上诉状中陈述的那样，栗某是依据与李某1之间的《购房合同》主张将涉案房屋产权“恢复登记到李某2名下”，该上诉理由属于偷换概念。其次，杨某与李某1、李某2签订《借款协议书》并转移房屋所有权的行为损害了栗某的合法权益，栗某诉请确认该协议中关于房屋抵押过户的内容无效，主体适格。从栗某的角度讲，2013年7月1日栗某与李某1签订《购房合同》，李某1于2013年10月之前向栗某交付房屋，从此涉案房屋一直由栗某居住使用。从杨某的角度讲，首先，在所谓的“买房”之前杨某从未看过房，而房产交易系日常生活的重要抉择，在房产能否交付存在风险的情形下购置涉案房产，其未尽到善意第三人的合理注意义务。其次，根据涉案房屋产权产籍档案中载明的计税指导价为543980元，交易金额仅仅是40万元，而栗某于2013年购买涉案房屋时的总价款为80万元，相比之下、杨某与李某2、李某1以40万元的价格交易涉案房户，属于明显不合理的低价。最后，杨某虽取得了涉案房屋的产权证书，完成了房屋的权利交付过程，但其与李某2、李某1始终未履行房屋交付手续，其始终未取得涉案房屋的占有使用权。而李某1已将涉案放屋交付给栗某，导致李某2、李某1无法再向杨某交付涉案房屋，李某2、杨某之间所谓的房屋买卖合同目的根本无法实现。故杨某主张善意取得涉案房产不能成立。从李某2、李某1的角度讲，李某2在2016年时年仅16岁，尚无独立生活能力，出售房屋的行为明显与其年龄不符，故只能是其父亲李某1所为。而李某1将房屋出售并交付给栗某后又过户给杨某，明显存在恶意。因此，杨某与李某2、李某1双方均不属于善意，双方转移涉案房屋所有权的行为损害了栗某的合法权益。二、关于《借款协议书》。首先，真实性方面，2018年杨某及其父亲杨用魁找到栗某要求腾房时，双方曾经就相关情况进行过沟通了解，在此过程中杨某及其父亲均使用自己的微信向栗某发送了杨某与李某1、李某2签订的《借款协议书》。即便杨某在一审时拒不承认该协议真实存在，但经栗某申请，一审法院已经调取了向栗某发送该协议的微信真实用户的确是杨某。杨某拒不提供该协议原件的行为妨碍了法庭查明事实。其次，效力方面，该《借款协议书》的落款日期及借款金额与房产档案中的记载均一致，且他们之间仅有房产局制式的《房屋买卖契约》而没有另行签订过房屋买卖合同，故杨某与李某2、李某1之间的真实法律关系就是民间借贷，而非房屋买卖。上述《借款协议书》中约定将涉案房产过户给杨某作为40万元借款的抵押，该约定属于流押条款，违反法律的禁止性规定而属于无效。三、关于“房屋出售情况说明”。杨某认为该说明中李某1的签名不是其本人所签，栗某则认为如果杨某对此有疑议，应当提出鉴定程序，以辩真伪。否则无端地猜测怀疑有失诉讼的严肃性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当子以维持，杨某的上诉请求无事实及法律依据，应当子以驳回。李某1述称，一审判决通过双方举证质证以及栗某的申请，《调查函回函》《协助查询复函》，绑定手机号姓名:杨某，身份证号、微信信息与杨某的信息一致。以及栗某2013年7月1日就与李某1签订了《购房合同》，并已交付了69.2万元购房款，双方属房屋买卖关系，栗某已装修入住多年，形成实际合法权利人，但因种种原因未能办理过户手续。2016年李某1因急需资金以未成年儿子李某2名义与杨某签订了《借款协议书》借款40万元，并将涉案房屋过户给杨某作为抵押。然而杨某却掩盖事实真相，把40万元借款说成房款，存在虚假不实，目的就是想以明显不合理低价占有涉案房屋，明显存在不等价交易，加之杨某又不配合提供《借款协议书》进行鉴定，故此不利后果只能由杨某承担。当时，李某1急需用钱，杨某要求不给办理过户手续，就不借给钱。李某1亲笔书写的《房屋出售情况说明》说明了向杨某借款40万元这个事实。因此一审法院还原了本案的事实，依法判决，支持栗某的诉讼请求并无不当和不妥，故此应予驳回杨某的上诉，维持一审判决。李某2述称，当时到国外上学，家里没有钱，李某2父亲内蒙有房子，用这个钱上学，李某2父亲李某1跟杨某父亲有经济纠纷，杨某父亲愿意支持李某2去国外学习，就把房子卖给杨某父女，抵了之前的纠纷，并再给40万，支持我去上学。栗某向一审法院起诉请求：1.确认李某1、李某2、杨某于2016年11月签订的《借款协议书》中关于房屋抵押过户的内容无效；2.判令将位于呼和浩特市××区西户的房屋产权恢复登记到李某2名下；3.判令李某1、李某2、杨某承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年4月21日，杨翠平与内蒙古滨海投资股份有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：杨翠平购买位于呼和浩特市××区房屋，房屋建筑面积为128．11平方米，房屋总价为人民币490854元。2013年7月1日，栗某与李某1签订了《购房合同》，约定：李某1将位于××街西户的房屋卖给栗某，总价（包括与过户有关的一切费用）为人民币80万元，至2012年12月22日，栗某已支付李某1民币69．2万元，分别支付人民币59．2万元、10万元，过户后三日内再支付人民币10．8万元。2019年4月30日，内蒙古天元物业服务有限责任公司出具《证明》，证明：栗某自2013年至今一直在××区西户居住，该房屋的物业费、水费均由栗某交纳，其他人从未到物业登记过，也从未到物业交过物业费、水费。2014年1月、2016年3月27日、2017年4月6日、2018年6月1日，内蒙古天元物业服务有限责任公司分别向栗某出具《收据》四张，栗某自2013年12月至2018年12月，交纳了涉案房屋的物业费。2013年10月24日、2014年11月12日、2015年11月8日、2016年11月9日、2017年10月15日、2018年11月8日，栗某缴纳了涉案房屋2010年至2019年的采暖费。2019年2月28日，李某1出具《房屋出售情况说明》，内容为：本人李某1与杨翠平系夫妻关系，与李某2系父子关系。于2009年4月21日本人以杨翠平的名义购买位于××街西户的房屋，杨翠平去世后将该房屋产权登记在李某2名下。于2013年7月1日本人与栗某签订《购房合同》将上述房屋出售给栗某，栗某按照合同约定交付房款后，本人向其交付了房屋，同时合同约定于2015年1月31日前完成过户，但因种种原因未能办成。于2016年本人因急需资金以李某2的名义与杨某签订《借款协议书》向其借款40万元，并将该房产过户给杨某作为抵押。栗某每年都向本人主张要求过户，现本人承诺愿意协助栗某办理过户登记。2019年4月1日，栗某与微信号为：×××的聊天记录，微信号为：×××的微信用户向栗某发送了《借款协议书》《房屋产权证》的原件照片。其中《借款协议书》系李某2（借方、甲方）与杨某（贷方、乙方）签订，约定：1.甲方将呼和浩特市新城区成吉思汗大街37号泰和尚都住××区房屋一套，过户给乙方作为借款抵押；2.乙方借给甲方四十万元人民币，借款期限为一年，月利息按一分五计算；3.借款一年期限满，甲方将本金和利息全部还清乙方必须无条件的把房屋产权归还给甲方；4.如到期甲方不欠乙方本金及利息，乙方如不及时过户给甲方因此而造成的所有经济损失及后果全部由乙方承担；5.如约定期限满甲方未付清乙方借款及利息，乙方有权处置该房屋，所有经济损失由甲方承担；6.过户后即日乙方向甲方支付借款；7.若甲方提前还清本金及还款之日截止的利息，乙方必须及时过户给甲方；8.本协议乙方向甲方打款时间是计息日。李某2在甲方处签字，李某1在甲方监护人处签字，杨某在乙方处签字。2019年6月20日，一审法院向深圳市腾讯计算机系统有限公司调查取证；2019年7月2日，深圳市腾讯计算机系统有限公司作出《调查函回函》，及《协助查询复函》，内容为：微信号：×××，绑定手机号：180XXXX****，姓名：杨某，身份证号：×××。微信信息与杨某的信息一致。2019年5月15日，一审法院至呼和浩特市房地产产权交易中心调取涉案房屋的《房屋产权产籍档案》，2014年7月8日，李某2取得涉案房屋的房屋所有权证；2016年11月8日，李某2与杨某签订《房地产买卖契约》，约定：杨某以总价40万元向李某2购买涉案房屋；2016年11月9日，杨某取得涉案房屋的所有权证。2019年5月23日，栗某向一审法院提出《鉴定申请》，对微信记录里的《借款协议书》中“杨某”的签字，与《房地产买卖契约》中的“杨某”的签字的同一性进行鉴定，同时，对于微信聊天记录中的录音与杨某的声音是否属于同一声音进行鉴定；2019年7月8日，内蒙古迪安恒正司法鉴定中心出具蒙迪安［2019］函字130号《终止鉴定告知书》，因未能提供《借款协议》和《房地产买卖契约》的原件，无法继续进行，决定终止此次鉴定工作。一审法院认为，根据李某1出具的《房屋出售情况说明》，李某1与杨翠平系夫妻关系，杨翠平去世之后，栗某与李某1签订《购房合同》，李某1向栗某交付了房屋购买材料，并向栗某交付了房屋的行为，使得栗某有理由相信李某1有权处置涉案房屋，故对于栗某与李某1签订的《购房合同》，在没有其他利害关系人对合同提出异议的情况下，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合同有效；栗某作为涉案房屋的现使用权人，有权对于李某2、李某1与杨某之间的房屋过户行为提起诉讼，故对于杨某抗辩称栗某主体不适格的理由，一审法院不予支持；根据一审法院调取的微信号为×××的登记信息，与栗某提供的与微信号为×××的聊天记录，能够形成完整的证据链条，证明杨某与李某2之间存在《借款协议书》，因李某1、李某2、杨某未向一审法院提供《借款协议书》的原件，导致不能对“杨某”签字的同一性进行鉴定，杨某应当对于鉴定结论承担不利后果，一审法院对于栗某提供的杨某通过微信向其发送的《借款协议书》予以采信；根据《借款协议书》约定的内容，及李某1出具的《房屋出售情况说明》，李某2与杨某之间对于房屋办理过户的行为，应认定为系借款的抵押，双方之间未形成真实的房屋买卖合同的意思表示，且对于双方约定的“李某2未按期偿还借款，由杨某处置房屋。”违反法律的强制性规定，该条款应属无效条款，故对于栗某请求确认李某1、李某2、杨某签订的《借款协议书》中关于房屋抵押过户的内容无效的诉请，一审法院予以支持；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，李某1、李某2与杨某之间对于涉案房屋的过户约定无效，其办理的过户行为亦应无效，涉案房屋产权仍为李某2所有，故对于栗某请求将涉案房屋产权恢复登记在李某2名下的诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、确认李某1、李某2与杨某签订的《借款协议书》中关于位于呼和浩特市××区房屋抵押过户的内容无效；二、杨某于本判决生效之日起三十日内协助将位于呼和浩特市××区的房屋，恢复过户至李某2名下。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，合同以外第三人请求确认合同无效的前提是该合同权利义务的继受人，或是合同标的与其有直接利害关系，又或是合同签订人恶意串通损害了该第三人利益。《借款协议书》的签订人是李某1、李某2与杨某，栗某并非合同签订人或权利义务继受人，当事人亦未提交存在恶意串通损害第三人利益的证据，故其是否有权对该借款协议提起诉讼，还应审查其与合同标的是否有直接利害关系。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。虽然栗某购买了该房屋，目前合法居住使用，但因该房屋并未依法变更登记到栗某名下，其与出卖人仍然是房屋买卖合同的债权关系，栗某尚未取得该房屋的物权。也就是说，《借款协议书》涉及该房屋担保条款、违反法律禁止性规定的流押条款等，均与栗某没有直接利害关系，故栗某不具有原告主体资格；其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”由上述法律规定可知，当事人不能处分他人的民事权利和诉讼权利。本案中，栗某主张杨某协助将房屋恢复过户至李某2名下，该诉讼请求实质上是处分李某2的诉讼权利，该诉权应由李某2行使，栗某无权主张，故栗某的该诉讼请求亦不具备原告主体资格；再次，本案涉及了房屋买卖合同、借款合同、让与担保合同等多个法律关系，不宜在一个诉讼中简单处理，应分别审理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初2685号民事判决；二、驳回栗某的起诉。一审案件受理费200元，退还栗某,诉讼保全申请费4520元由栗某负担；杨某预交的二审案件受理费200元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 达林太审判员 徐金平审判员 王 晶二〇一九年十二月二十日法官助理 秦俐娟书记员 施亚彤