河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0502民初4803号原告：冯银秋，男，1969年8月15日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：宋业军，河南永生律师事务所律师。委托诉讼代理人：田玮，河南永生律师事务所律师。被告：文峰区迪欧咖啡香格里拉店（个体工商户），经营场所：文峰区永明路香格里拉小区门面房。经营者：王伟伟，男，1980年5月10日出生，汉族，现住安阳市文峰区。第三人：马菱，女，1968年1月10日出生，汉族，无业，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：王妍芬，河南锐创律师事务所律师。第三人：王乃群，女，1963年6月17日出生，汉族，无固定职业，住安阳市文峰区。第三人：安阳市城房置业有限公司，住所地安阳市文峰区灯塔路与永明路交叉口东北角。法定代表人：李建军，职务董事长。委托诉讼代理人：张俊标，河南安昌律师事务所律师。原告冯银秋与被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店（以下简称迪欧咖啡店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，被告提出管辖权异议，本院依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服提出上诉；安阳市中级人民法院于2019年2月26日作出（2019）豫05民辖终13号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2019年4月18日公开开庭进行了审理，原告冯银秋委托诉讼代理人田玮，被告迪欧咖啡店经营者王伟伟到庭参加诉讼。因本案双方争议较大，案情复杂，本案依法转为普通程序。本院依法适用普通程序，于2019年7月9日公开开庭进行审理，原告冯银秋委托诉讼代理人田玮，被告迪欧咖啡店经营者王伟伟到庭参加诉讼。本院依职权追加马菱、王乃群为本案第三人参加诉讼，依法适用普通程序，于2019年8月2日公开开庭进行审理，原告冯银秋及其委托诉讼代理人田玮，第三人马菱委托诉讼代理人王妍芬，第三人王乃群到庭参加诉讼，被告迪欧咖啡店经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。后原告冯银秋申请追加安阳市城房置业有限公司（以下简称城房置业公司）为第三人参加诉讼，并增加变更诉讼请求，本院依法适用普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行审理，原告冯银秋及其委托诉讼代理人田玮，第三人马菱委托诉讼代理人王妍芬，第三人王乃群，第三人城房置业公司委托诉讼代理人张俊标到庭参加诉讼，被告迪欧咖啡店经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯银秋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年11月1日起至2018年5月1日期间的房屋租金共计270426元（901.42㎡×每月50元/㎡×6个月），支付2017年6月30日至2017年10月31日期间香格里拉小区幼儿园西商业房1单元104室房屋的租金35425元；2.判令被告自2018年5月1日开始，每月月底前按照月租金45071元标准向原告支付房屋租金，直至被告停止租赁并将房屋归还交付给原告之日止；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月，原告出资购买了第三人城房置业公司开发建设的位于安阳市××路北段路东“××”小区××西门××、××、××号商业临街营业房，总面积1926.11平方米，且原告在2017年10月30日之前已经付清了全部购房款。在上述房屋出售之前，城房置业公司将上述所售房屋中的901.42平方米营业房租赁给了被告使用，约定每平方米每月租金50元。在上述房屋出售之后，城房置业公司为原告开具书面证明，证明因上述房屋已经出售给了原告，故该公司所出租给被告使用的营业房自2017年11月1日之后的租金归原告收取。自2017年10月底以来，原告多次找被告要求向原告支付2017年11月1日之后的租金，但被告一直以各种理由推诿，拒不向原告支付租金。原告无奈诉至法院，望判如所请。针对香格里拉小区幼儿园西商业房1单元104室房屋，原告在2017年6月27日已支付该房屋的购房款，2017年6月30日缴纳了该房屋维修资金，2019年8月17日，城房置业公司向原告出具证明，同意该104号营业房2017年6月30日至2017年10月31日期间的房租由原告收取，故原告增加诉讼请求，房屋租金按房屋测量报告登记的面积计算。被告迪欧咖啡店辩称，1.文峰法院执行局在香格里拉小区涉案该门面房处张贴了公告，显示对101、103、105号房产拍卖，被告认为该房屋不是原告的房屋，原告就该房屋无权向被告主张租金。2.该门面房104号房产是原告的，但该房屋被告只使用了2层，1层是原告自己在使用，2层房屋的租金被告一直向原告支付，因为涉及其他房屋，所以就租金问题没有与原告达成一致意见，双方没有签订房屋租赁合同。3.之前香格里拉小区开发商老板欠被告钱，开发商称用租金顶账，故被告认为该房屋过户至原告名下之前，被告都不用支付房租。第三人马菱述称，1.其于2015年6月1日购买涉案香格里拉小区幼儿园西商业1单元102号房屋（房屋代码279067），从其购买该房产以后的租金应归其所有。2.因其购买该房产之前，迪欧咖啡店就在此经营，从其购买房产以后，就向被告催收房租，但被告一直推脱，称老板在外地不在店内；因一直找不到老板，其从购买该房产之日到现在，没有收取过任何租赁费用。3.被告应向其支付香格里拉小区幼儿园西商业1单元102号房产从2015年6月1日起的租金。第三人王乃群述称，1.其是在2014年1月13日购买的涉案香格里拉小区幼儿园西商业101、103、105号房产，其中103房屋的房屋代码279069号，104号房产现是在原告冯银秋名下；其购买的房产都是在银行办的抵押按揭贷款，现在抵押贷款已经逾期，银行对房屋已经查封。2.被告迪欧咖啡店经营实际占用了其购买的101、105号房屋的二层，以及103号房屋的一层和二层。3.针对房租，其也多次去迪欧咖啡店催要，但是店员一直推脱老板不在，也不给说老板的电话，其没有收取过被告的租金，被告应向其支付占用其名下房屋的租金。第三人城房置业公司述称，2013年3月份，城房置业公司与被告迪欧咖啡店签订一份房屋租赁协议，约定将城房置业公司开发的香格里拉小区西门商业临街营业房一层129.45平方米、二层643.1平方米、地下室128.87平方米出租给被告，租期为十年，租金为每平方米50元。后经过测量，实际出租给被告的面积为负一层128.87平方米、一层128.87平方米、二层925.2平方米。2017年10月份，城房置业公司将香格里拉小区西门商业临街门面房1单元02、03、04号门面房，总面积为1926.11平方米，出售给冯银秋，其中包含一层643.1平方米、二层643.1平方米、地下室639.94平方米，现城房置业公司同意由冯银秋对迪欧咖啡店承租的房屋收取租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交城房置业公司与被告签订的备忘录、房屋租赁协议、城房置业公司出具的证明、中国银行交易流水明细单、手机银行交易凭证、104号房屋的商品房预售合同、102、103号房屋认购书、104号房屋住房专项维修资金专用票据、中原银行业务凭证、2019年8月17日城房置业公司出具的证明，被告提交涉案房屋平面图、银行转账凭证、二联单据、拍卖公告，第三人马菱提交102号房屋商品房预售合同、房款收据，第三人王乃群提交103号房屋商品房预售合同（复印件）、房屋预告登记情况记载表、安阳市房产测绘中心房屋测量报告（复印件），第三人城房置业公司提交房屋平面图，本院调取的商品房预售备案查询表。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年3月6日，被告迪欧咖啡店经营者王伟伟（乙方）与第三人城房置业公司（甲方）签订房屋租赁协议及备忘录一份，约定甲方租给乙方房屋8间，面积约1000平方米，乙方每平方米每月向甲方交纳租赁费50元，双方同意租赁期为10年，自2013年元月1日至2023年1月1日。被告迪欧咖啡店现实际租赁使用香格里拉小区幼儿园西商业1单元03号房屋地下室及一层，1单元01、02、03、04、05号房屋二层用于经营。被告自租赁该房屋以来未向第三人城房置业公司支付租金。2.2017年11月1日，第三人城房置业公司出具证明，称“香格里拉小区西门商业临街营业房1单元02、03、04，总面积1926.11平米（一层643.1平米、二层643.1平米、地下室639.91平米）已经于2017年10月30日出售给购房人冯银秋。总房款48152750万元已经付清。上述房屋出售前实际承租人王伟（安阳市文峰区迪欧咖啡香格里拉店）承租总面积为901.42平米（一层129.45平米、二层643.1平米、地下室128.87平米），因上述房屋已经出售给冯银秋，自2017年11月1日起，上述房屋所有权和此后收取租金的权利全部归冯银秋。”2017年6月30日，原告与第三人城房置业公司签订商品房预售合同，原告购买香格里拉小区幼儿园西商业1单元104号房屋（地上2层），建筑面积354.25平方米，房款5022202元，并办理了房屋预售备案登记，原告对该房屋缴纳了住房专项维修资金。对于香格里拉小区西门商业02、03号房屋，2017年1月3日原告与城房置业公司签订了“香格里拉认购书”，约定房款分别为2507600元、9242600元，未签订商品房预售合同。原告提交2017年6月27日中原银行业务凭证，原告及冯航分别向城房置业公司转账支付350万元、139024.02元，原告称该款项是支付的上述房屋购房款，未提交其他支付购房款的证据。经本院查询，城房置业公司开发建设的本市文峰区香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元102室、103室房屋预售备案登记购房人分别是马菱、王乃群。3.第三人马菱与城房置业公司签订商品房预售合同，马菱购买香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元102室房屋，建筑面积342.3平方米，该合同于2015年5月25日办理备案登记，2015年6月1日马菱向城房置业公司支付购房款350万元。2014年1月13日，第三人王乃群与城房置业公司签订商品房预售合同，王乃群购买香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元103室房屋，建筑面积462.13平方米，支付房屋首付款5086860元，办理银行按揭贷款508万元，进行了抵押权登记；自2015年11月11日起，因其他多起案件，该房屋被文峰区法院、北关区法院查封，现仍处于查封状态。2018年11月12日，本院发出公告，对香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元1至2层101室、103室、105室房产进行拍卖。第三人王乃群称其名下的涉案该房屋均流拍；104号房屋原来也是王乃群购买，因欠银行房屋贷款未还，银行拍卖该房屋，之后原告冯银秋购得。4.第三人城房置业公司提交涉案房屋的平面图，称被告占用103号地下室128.87平方米，占用103号一层128.87平方米，占用01、02、03、04、05号房屋二层共计925.2平方米。2016年6月20日，安阳市房产测绘中心出具的房屋测量报告显示，香格里拉小区幼儿园西商业房产权面积02号房屋二层125.38平方米，03号房屋地下室257.74平方米、一层258.90平方米、二层258.90平方米，04号房屋二层258.82平方米。5.经原、被告双方对账确认，被告向原告支付房租情况如下：2018年1月28日王伟伟支付原告房租3万元、2018年12月30日支付3万元、2018年12月31日支付2万元、2019年1月5日支付2万元、1月9日支付1万元、1月18日支付1万元、1月24日支付1万元、2月11日支付1万元、2月14日支付1万元，上述共计15万元。2019年8月17日，第三人城房置业公司出具证明称，“迪欧咖啡店承租的香格里拉城市花园幼儿园西商业房1单元104室的2017年6月30日至2017年10月31日期间4个月的房租，我公司同意由冯银秋收取”。本院认为，承租人租赁使用租赁物，应当向权利人支付租金。被告迪欧咖啡店与第三人城房置业公司签订房屋租赁协议，约定被告租赁香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元01、02、03、04、05号房屋，租赁费每平方米每月50元；被告未向第三人城房置业公司支付过房屋租金。2017年6月30日，原告冯银秋与第三人城房置业公司签订商品房预售合同，原告购买香格里拉小区幼儿园西商业1单元04号房屋，被告至今仍租赁使用该房屋，第三人城房置业公司亦同意从2017年6月30日开始的该房屋租金由原告收取，故自2017年6月30日起，被告应向原告支付04号房屋租金。关于原告主张香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元02、03号房屋亦由其购买，原告虽提交“香格里拉认购书”，但经本院查询，该1单元02、03号房屋预售备案登记购房人分别是马菱、王乃群，第三人马菱、王乃群均提交相应的商品房预售合同，03号房屋亦因其他多起案件被法院查封，第三人马菱、王乃群对原告的该主张不予认可，故原告主张其购买了上述02、03号房屋，本院不予采信；第三人城房置业公司虽出具证明，称02、03、04号房屋出售给冯银秋，同意由冯银秋对迪欧咖啡店承租的房屋收取租金，但目前并无证据证明原告冯银秋购买取得上述02、03号房屋，城房置业公司出具的证明与事实不符，本院不予采信，原告要求对上述02、03号房屋收取租金的主张，本院不予支持。关于租金数额，根据房屋测量报告，被告承租的04号房屋二层面积258.82平方米，原告与城房置业公司约定租赁费每平方米每月50元，故04号房屋二层每月租金12941元，2017年6月30日原告购买该房屋之后的租金截至2019年11月30日共计29个月，租金合计375289元，被告已支付原告租金15万元，故被告仍应支付原告截至2019年11月30日期间上述04号房屋租金225289元；自2019年12月1日起，被告于每月月底前支付原告04号房屋租金12941元，至被告停止租赁该房屋并将房屋归还原告之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店及其经营者王伟伟应于本判决生效之日起十日内支付原告冯银秋安阳市文峰区香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元04号房屋（第二层）截至2019年11月30日的租金225289元；二、自2019年12月1日起，被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店及其经营者王伟伟应于每月月底前支付原告冯银秋安阳市文峰区香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元04号房屋（第二层）租金12941元/月，直至被告停止租赁该房屋并将房屋归还原告之日止；三、驳回原告冯银秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5888元，原告冯银秋负担1015元，被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店及其经营者王伟伟负担4873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉审 判 员  李 雪审 判 员  郭晨曦二〇一九年十二月二十日代理书记员  于 婧