安徽省望江县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0827民初902号原告（反诉被告）：查复清。原告（反诉被告）：王新凤。两原告共同委托诉讼代理人：陈爱明，安徽雷城律师事务所律师。被告（反诉原告）：安庆市光泰房屋开发公司，住所地：安庆市集贤南路239号。法定代表人：潘明贵，经理。委托诉讼代理人：龙晨光，安徽雷池律师事务所律师。原告（反诉被告）查复清、王新凤与被告（反诉原告）安庆市光泰房屋开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）查复清、王新凤委托诉讼代理人陈爱明、被告（反诉原告）安庆市光泰房屋开发公司委托诉讼代理人龙晨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查复清、王新凤诉称：2012年5月25日，两原告与被告签订商品房买卖合同。合同生效后，两原告按约履行合同义务，被告未按合同约定交付房屋及办理产权证书，被告违约应承担责任。另被告未将地下车库的使用权让与原告使用。被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，原告为依法维权，特具状起诉请求：1、判令锦港豪庭地下停车库的使用权归两原告无偿使用；2、判令被告给付两原告违约金13913元(逾期交房违约金3831元，逾期办证违约金10082元)；3、本案诉讼费用由被告承担。被告安庆市光泰房屋开发公司辩称：本案诉争的车位、车库，原告没有所有权，也没有依法取得使用权，其诉求不能成立；原告主张的违约金已超过诉讼时效，丧失胜诉权，原告逾期给付购房款，存在违约情况。反诉原告安庆市光泰房屋开发公司诉称：反诉被告就房屋买卖合同纠纷一案向法院提起诉讼，主张合同权利，要求反诉原告承担违约金13913元。经查，反诉被告在履行该合同的过程中，亦发生逾期付款的违约行为。根据合同第七条约定，反诉被告应向反诉原告支付违约金9021元。为此，反诉原告反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付违约金9021元；反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告查复清、王新凤辩称：依据双方合同第六条第3项的约定，反诉被告只要办理了按揭手续就不应当视为逾期付款，实际上反诉被告在约定期限内办理了按揭贷款手续，不存在逾期付款的行为，另反诉已超过诉讼时效。因此，反诉原告诉求逾期违约金不成立。请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2012年5月25日，原告查复清、王新凤与被告安庆市光泰房屋开发公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于望江县华阳镇望江大道光泰.锦港豪庭小区3#楼1单元903号商品房，用途为住宅，合同约定建筑面积共74.39平方米，单价每平方米4517.8元，总价款336079元；约定签订合同时原告支付房款101079元，余款235000元于2012年6月30日前办理银行按揭手续完毕，否则视买受人即原告为逾期付款；原告如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“下列第5种条件：该商品房经验收合格并取得竣工验收合格备案表”，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，超过60日后，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的3%向原告支付违约金。2012年6月27日，原告向被告支付购房款101079元，2012年12月7日原告支付购房款200000元，2013年2月20日原告支付购房款35000元，至此房款全部缴清。2013年7月23日被告发出收楼通知书，通知原告收房。因被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致原告未能在约定的期限内取得其所购商品房的房地产权属证书。另查2010年11月8日，望江县人民政府办公室向县住建局发出望政办[2010]162号《关于批准“光泰.锦港豪庭”规划设计方案的批复》，其中内容有：规划停车位（辆）233个，其中地上停车位（辆）45个，地下停车位（辆）188个。原告提供的《安徽省商品住宅销售明码标价书》中记载的原告所购商品房单价4517.8元/平方米，总售价336079元，以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用，其中第11项为机动车库、位。原、被告签订的商品房买卖合同中没有约定机动车库、位属于与住宅相关的基础设施、公共配套建筑，没有约定包含在销售价格中，原告也没有提供证据证明其与被告就某特定机动车库、位签订买卖、赠与等合同。上述事实有原、被告在庭审中的陈述，有原告提供的其身份证复印件、商品房买卖合同复印件、安徽省商品住宅销售明码标价书复印件、前期物业管理服务协议复印件、付款收据及保险费收据复印件，有被告提供的其营业执照复印件及组织机构代码证复印件、商品房买卖合同复印件、银行进账单复印件，收楼通知书原件及快递单信息、转移登记材料复印件、安庆市中级人民民事判决书复印件等证据证明，足以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内具有构造上的独立性、能够明确区分，具有利用上的独立性、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分，而不属于共有部分。本案原、被告所签订的商品房买卖合同中，没有包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，原、被告也没有就建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，达成出售、附赠或者出租等方式的协议，原告对车位、车库无所有权，亦未对其使用权有任何约定，仅凭《安徽省商品住宅销售明码标价书》来主张建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的使用权，缺乏相应的证据证明，本院不予采纳。因此，原告诉求判令被告开发的锦港豪庭小区地下停车库使用权归原告无偿使用，对此，本院认为，原告的该项诉求既无合同约定，也与法不符，本院不予支持。原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。2013年7月23日被告发出收楼通知书，通知原告收房，原告认为被告交房不符合交房条件，存在交房违约情形，但未提供证据材料予以证明，故本院确认被告已履行交房义务；被告应于2013年9月23日前履行办证义务，因被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致原告未能在约定的期限内取得其所购商品房的房地产权属证书，被告的该项行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。但法律明确规定当事人只有在诉讼时效（含中止、中断的情形）期间内的民事权益才能得到法律保护，交房时间2013年7月23日、办证时间2013年9月23日，至2016年两原告起诉，已经超过两年的诉讼时效，且两原告未提供诉讼时效存在中止、中断法定情形的证据材料，故本院对两原告要求被告承担违约责任的诉求不予支持。反诉被告查复清、王新凤的按揭住房贷款，分别于2012年12月7日和2013年2月20日汇至反诉原告处，反诉被告即使违约，也已超过两年的诉讼时效，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告查复清、原告王新凤的诉讼请求。二、驳回反诉原告安庆市光泰房屋开发公司的反诉请求。案件本诉受理费148元、反诉受理费25元，由原告查复清、原告王新凤负担148元，反诉原告安庆市光泰房屋开发公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判长  刘友宝审判员  万熊杰审判员  杨 全二〇一六年十月二十日书记员  宁 敏附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十四条第二款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条第一款建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。