河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初1713号原告：任某某，女，1984年6月23日出生，汉族，户籍地山西省平遥县。委托诉讼代理人：李春华，北京市中淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲波，北京市中淇律师事务所律师。被告：港中旅房地产开发有限公司，住所地廊坊市三河市燕郊开发区南横二路南侧、思菩兰西路东侧港中旅海泉湾一期北区3#商业楼，统一社会信用代码91131082572801145L。法定代表人：傅卓洋，系公司董事长。委托诉讼代理人：苏燕鸣，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告：港中旅物业管理（深圳）有限公司三河市燕郊分公司，住所地三河市燕郊开发区南横二路南侧、思菩兰路东侧港中旅海泉湾一期北区3#商业楼，统一社会信用代码9113108230829309X3。负责人：高培军。委托诉讼代理人：**静，女，系公司员工。委托诉讼代理人：李军梅，女，系公司员工。原告任某某与被告港中旅房地产开发有限公司（以下简称港中旅房产公司）、港中旅物业管理（深圳）有限公司三河市燕郊分公司（以下简称港中旅物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任某某及其委托诉讼代理人李春华、陈玲波，被告港中旅房产公司委托诉讼代理人苏燕鸣、杨晓宇，被告港中旅物业公司委托诉讼代理人**静、李军梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任某某向本院提出诉讼请求：1.二被告按照施工图纸恢复原状；2.二被告赔偿原告损失80000元。事实和理由：2015年6月28日，原告与被告港中旅房产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买港中旅房产公司开发的位于三河市燕郊高新区房屋。同日，原告与被告港中旅物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定被告港中旅物业公司提供物业服务。2017年3月21日至6月21日，原告经被告港中旅物业公司许可对涉案房屋进行了装修，且经物业公司验收了装修工程。2017年11月19日，原告楼下住户看到涉案房屋窗户外面有冰渣便告知原告，经与物业公司工作人员联系怀疑是原告家地暖漏水。11月22日，物业公司派闵姓师傅到原告家维修，原告要求其提供施工图纸，其未提供，便对原告家开始刨地找寻漏水点。刨地过程中，将原有的一条暖气管道戳坏了两个洞，施工方人员要求把戳坏的地暖管截掉重新更换一节管用热熔的方法接上，专业地暖工人提醒不接，直接找寻漏水点，施工人一再坚持接上，最终管道瞬间喷水至地面、墙面。检查原因发现是另外一根原铺设的管道在刨地过程中被戳穿两个洞，随后同样采取热熔方法接上，再对地暖进行打压，发现不再掉压。原告要求二被告按照施工图纸修复漏水、赔偿损失，但始终未果。根据原告与被告签订的《河北省商品住宅质量保证书》关于保修内容与保修期限的约定，原告的地暖尚在保修期内。另，原告自2017年11月19日开始，不得不在外租房居住。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告港中旅房产公司辩称，一、其交付的地暖设施完好，质量合格。2016年11月23日，被告向原告交付的房屋经验收合格，根据廊坊市关于供热收费的通知，新建住房首次供热实行整体供暖，第一个采暖季的采暖费由开发单位缴纳。被告在房屋交付后的一个采暖季对原告房屋进行了供暖，供暖期间未发生渗漏，所以被告交付的地暖不存在质量问题。二、原告地暖渗漏发生在其装修后，渗漏系其装修造成。原告在装修前，地暖设施已经经历了一个采暖季，并没有发生任何渗漏。原告申请装修的时间发生在第一个采暖季结束后、第二个采暖季开始前。在装修前，原告对地暖设施进行了查验，且经打压测试合格。在第二个采暖季刚刚开始之际，原告的地暖就发生泄露，通过装修、漏水的前后时间及装修前后地暖设施的运行状态可以看出，被告交付的地暖设施良好，在原告装修之后，地暖设施发生了泄露，系原告装修所致，原告应自行承担责任。第三、原告主张的损失数额偏高，超出了其实际损失的合理范畴，对于实际损失请求法院根据实际情况认定，扣除不合理请求部分。综上，被告交付的房屋质量合格，且首个采暖季运行良好，原告的地暖渗漏发生在装修之后，其应当自行承担因装修造成的渗漏，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告港中旅物业公司辩称，一、其对原告的损失不应承担赔偿责任。首先，本案系原告室内供暖管道漏水产生的纠纷，根据原、被告于2015年5月11日签订的为期三年的《前期物业服务合同》第三条约定，被告为原告提供的前期物业服务内容中不包括室内管道的维修。其次，《物业管理条例》第五十一条第一款规定“供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”原告室内供暖管道出现问题，应当由提供暖气的单位承担维修责任，而不是由被告承担责任。最后，《物业管理条例》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”被告自签订合同以来，一直按照合同约定为原告提供物业服务，此次原告室内供暖管道漏水及后续维修人员维修造成的损坏均非因被告所致，原告要求被告承担赔偿责任，于法无据。二、原告要求被告按照图纸恢复原状无据可依。首先，被告于2017年11月19日10点收到业主报修后，即刻派人前往业主家中排查，并未发现漏水；后协同施工方中建八局集团有限公司员工闵世友前往排查并与原告另行约定了维修时间。因原告曾找北京雷川建筑装饰工程有限公司对房屋进行过装修，原告遂又联系了装修公司协同处理。2017年11月25日至11月27日期间，闵世友与装修公司的两位员工对漏水情况进行刨地检修，被告仅是充当见证人角色，负责监督协调此次漏水检修工作。产生争议后，被告也是积极协助原告处理问题，尽到了一个物业人应尽的责任。其次，原告室内漏水的原因，经排查，发现原有的供暖管道上有小孔，管道施工单位及装修单位怀疑是因此导致的管道漏水，但均不承认是自己的原因造成的。被告作为一个物业服务提供者，在服务和管理上均不存在过错，不是导致此次管道漏水的原因之一。最后，管道漏水问题已经解决，自2017年11月27日起已经可以正常供暖，即使地面尚未恢复，也不影响原告正常居住。地面之所以未恢复也是因为原告与施工方未协调一致导致的，与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2015年6月28日与被告港中旅房产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的港中旅海泉湾一期北区2号楼1单元3206室房屋。同日，原告与被告港中旅物业公司签订《前期物业管理服务协议》，由被告港中旅物业服务公司为原告所在小区提供物业服务。2016年11月23日被告港中旅房产公司向原告交付上述房屋，约定供热系统保修期为2年，该年度的取暖费由开发单位交纳，实行整体供热。2017年3月22日至6月21日，原告对涉案房屋进行装修，主要装修事项包括：客厅、卧室墙、地面硅藻泥、地面找平、室内水电改造、二次防水、二次地暖打压等。同年，原告入住该房屋，并自行交纳取暖费。2017年11月19日，原告家中发生漏水，原告的装修工人、被告港中旅房产公司的施工人员、物业公司人员共同至原告家中查找漏水原因，期间将原告室内地面刨开，更换了部分地暖管，此后未再发生漏水现象。本院依原告申请，依法委托唐山环宇工程质量检测有限公司对涉案房屋漏水原因进行鉴定。2018年9月18日，唐山环宇工程质量检测有限公司出具（2018）冀1082委鉴（250）号退案函，载明“漏水原因很简单，就是地暖管漏水，但是当时对漏水的原因没有分清责任，漏水的部位换管修复，现场被破坏，案件证据无法取得，没有证据确定责任方”，故退回委托鉴定。另，原告申请对涉案房屋因地暖漏水导致的装修维修费用、在外租房的租金损失、按原设计图纸重新铺设地暖管道的恢复费用进行评估，本院依法委托廊坊市致远资产评估有限公司对上述事项进行评估，2019年3月26日，廊坊市致远资产评估有限公司分别出具致远评报字（2019）第057号、第058号、第059号评估报告。其中，057号评估报告记载，涉案房屋装修维修费用评估价值为2200元，双方无争议的客厅墙面硅藻泥修复（蓝色）、卧室墙面硅藻泥修复（白色）的费用为1500元，有争议的门厅柜修复、墙面修复费用为700元；058号评估报告记载，2017年11月19日至2019年3月6日的租金损失为25900元；059号评估报告记载，涉案房屋按照原设计图纸重新铺设地暖管道的恢复费用为14700元。后，原告对057号、059号评估报告提出书面异议，廊坊市致远资产评估有限公司对原告的异议予以书面回复，最终将057号评估结论变更为“房屋装修维修费用的价值为2300元，其中无争议部分为1600元，有争议部分为700元”；059号评估结论变更为“14900元”。被告港中旅房产公司对上述三个评估报告分别提出书面异议，廊坊市致远资产评估有限公司分别予以书面回复。原告为此支出鉴定费10000元。本院认为，侵害民事权益，依法应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，原告于2016年11月23日收房后的首个采暖期并未装修入住，且首个采暖期的取暖费由开发建设单位统一交纳并实行整体供暖，涉案房屋并未出现漏水情形；原告于2017年3月22日至6月21日进行装修，同年采暖期室内出现漏水现象。事发后，原告装修人员与二被告工作人员均到原告家中共同找寻漏水点，在未明确漏水点的情况下对地暖管进行换管修复，换管修复后原告家中未再出现漏水情形。本院另结合唐山环宇工程质量检测有限公司出具（2018）冀1082委鉴（250）号退案函，可以认定漏水原因即地暖管漏水，但具体责任方无法确定。因无法确定系地暖管道本身存在问题亦或因装修原因导致的地暖管损坏，但原告家中确实存在因此遭受财产损害的事实，故本院根据公平原则，酌定被告港中旅房产公司对原告受到的财产损失承担50%的赔偿责任，原告自担50%的财产损失。关于原告主张的各项损失，其中客厅、卧室墙面硅藻泥的修复系因本次漏水事件直接造成的损失，且双方并无争议，本院予以认定。对有争议的门厅柜修复、墙面修复的费用，通过现场勘验的情况及漏水事件的发生、维修过程，本院推定该部分损失系因漏水所致，予以认定。该项费用经057号评估报告显示为2300元，本院照准。对于涉案房屋漏水后无法居住产生的租金损失，本院认为租金损失计算至评估之日为宜，评估金额为25900元，本院照准。对于原告主张按照原设计图纸重新铺设地暖管道的恢复费用，本院认为，涉案地暖管道已经修复完好，原告要求按照设计图纸重新铺设，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告支付的评估费10000元，系为确定原告的具体损失数额而支出的必要费用，应计算在原告的损失当中。综上，原告因此次事故产生的经济损失共计38200元，被告港中旅房产公司承担50%的赔偿责任，即19100元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第十五条第一款第(六)项、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告港中旅房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告任某某财产损失19100元。二、驳回原告任某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，由原告任某某负担139元（已预付），被告港中旅房地产开发有限公司负担139元（本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  武晓红人民陪审员  张 腾人民陪审员  邓世铜二〇一九年十二月二日法官助理刘颖书记员张旭