安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初2691号 原告：施斌，住地安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：方世超（系原告施斌妻子），1985年9月6日出生,汉族，住地安徽省池州市青阳县。 原告：方世超，女，1985年9月6日出生,汉族，住地安徽省池州市青阳县。 被告：合肥杭晟商业投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路新华金融广场B幢809室，统一社会信用代码91340100325432338F。 法定代表人:张建平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐雅婷，该公司员工。 委托诉讼代理人：王维，该公司员工。 原告施斌、方世超与被告合肥杭晟商业投资发展有限公司（以下简称杭晟公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告施斌的委托诉讼代理人方世超及原告方世超，被告杭晟公司的委托诉讼代理人徐雅婷、王维到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 施斌、方世超向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令杭晟公司偿还房屋租金26987元；2.杭晟公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月12日，杭晟公司租赁施斌、方世超位于青阳县蓉城镇滨湖东路东侧九子路南侧(地点)亿达广场A座(栋)四层4128号、4129号，共计2间，建设面积为47.7㎡。双方签订《商铺经营管理合同》，约定租赁期限为6年(自2016年2月25日起至2022年2月24日止)，前3年免收租金，从第4年开始施斌、方世超收取杭晟公司租金，第4年租金为26987元。到2019年2月18日应收取本年度第四年租金(第四年房租应提前七天支付)。现杭晟公司已违约，至今未交一分钱租金。杭晟公司仍续租此房，施斌、方世超多次讨要房屋租金，杭晟公司一直不付。为此，特诉至法院，请求依法判如所请。 杭晟公司辩称，1.杭晟公司和池州市亿达房地产开发有限公司（以下简称亿达公司）于2015年9月1日达成了亿达广场委托运营管理合同，合同第七条第四款明确规定房租租金在第四年由亿达公司支付到杭晟公司账号。但亿达公司于2018年1月8日进入破产程序，导致原来其所承诺的返租租金无法兑现，并连亿达公司承诺给杭晟公司每月20万的运管费用也没了着落，实际上导致杭晟公司与施斌、方世超签订的《商铺经营管理合同》无法继续履行。但杭晟公司为了维护广大业主的合法权益，一方面继续想方设法招商运营亿达广场，另一方面向破产管理人申报了返租租金这一债权，目前一期已申报3100多万返租租金，二期申报了5000多万返租租金。杭晟公司为了保证商场的正常营业，借钱给员工发工资，因无其他收入，目前已陷入无法维持的地步。2.一期业主基本上在2019年2月底租期到期，如果继续履行《商铺经营管理合同》，那么在亿达公司已经进入破产的情况下，其在在出卖商铺时承诺的高额返租由杭晟公司承担是完全不合理、不可能的事情。为了解决这一问题，青阳县人民政府（以下简称县政府）指定青阳县住房和城乡建设管理局（以下简称住建局）李晓东主任出面协调，于2019年6月4日青阳县亿达业委会筹备委员会（以下简称业主筹委会）和杭晟公司达成了一致意见，业主筹委会委托杭晟公司出面通知商户将返租期的租金支付给业主筹委会指定的业主代表黄启珍账户上，现已经收取了2019年3月到6月租金，并陆续收取2019年7月份到10月份的租金，已经收取80万左右。3.亿达公司为了销售商铺承诺给业主的返租租金是以其销售金额的7、8个点，高出青阳县城平均市场租金水平的1至3倍，有些甚至更高，所以没有亿达公司承诺的第四年全额返租的保障，这种返租租赁合同是完全不可能履行的。最主要的就是双方合同所成立时依赖的基础就是亿达公司承诺的全额返租和经营费用承担条件，现在都因亿达公司破产而不复存在，没有了继续履行合同的基础和保障，亿达公司破产是双方都无法预料的，如果不进行协商变更，杭晟公司只能申请解除或者终止合同。4.亿达一期所有的商铺都有漏水、冒臭气的问题，导致招商进来的商铺因此统一拒绝付租金，最终关店撤场，相当一部分店铺已快关停，这也是造成提前终止解除合同的一个重要原因。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议证据，本院认定如下：对杭晟公司向本院提交的《告承租商通知书》、《租赁合同签约委托书》、《青阳亿达广场委托运营管理合同》、债权申报表、租金收据、微信聊天记录等，施斌、方世超表示不清楚，认为本案系杭晟公司与其签订合同，杭晟公司应按合同约定在规定时间内向其支付房租，至于杭晟公司和亿达公司签订的合同，是杭晟公司与亿达之间的关系，与其无关。本院经审查对其真实性予以确认。根据上述认定的证据，经审理查明：杭晟公司原名称为安徽杭晟商业投资发展有限公司，2016年8月2日变更公司名称为杭晟公司。2015年2月2日，亿达公司向杭晟公司出具《租赁合同签约委托书》，委托杭晟公司和亿达广场租赁商户签订租赁合同。2015年9月1日，亿达公司作为甲方、杭晟公司作为乙方，双方签订《青阳亿达广场委托运营管理合同》，合同约定，甲方系“青阳亿达广场”项目的唯一开发建设单位。甲方委托乙方独家运营管理本项目中全部由甲方所有商业面积并代为收取因商业运营管理产生的收益。合同第七条收益分配中约定：甲乙双方同意，每年根据商户缴纳实际租金的20%提取作为乙方的委托管理费用。自第四年始，甲方所销售商铺的返租租金，在项目完工前一次性支付到共管账户上，所得利息收益归甲方所有。合同第八条乙方义务中约定，乙方负责明确本项目的市场定位、商业定位、营销企划方向；制定、实施本项目的媒体安排、推广方案、广告内容、租赁道具；制定、实施现场租赁方案和租赁合同的签订、租金收缴以及商业项目的所有运营管理等工作。合同同时还就甲方义务、违约责任等其他事项进行了约定。2015年2月12日，施斌、方世超与亿达公司签订了两份《商品房买卖合同》，施斌、方世超购买了亿达公司开发建设的青阳县蓉城镇亿达广场1号楼4128号网点、4129号网点。同日，施斌、方世超作为甲方、杭晟公司作为乙方，双方签订《商铺经营管理合同》，甲方将所购商铺交由乙方经营：一、商铺概况和经营期限：1、经营商铺概况：该商铺坐落在青阳县蓉城镇滨湖东路东侧九子路南侧（地点）亿达广场A座（栋）四层4128—4129号，共计2间，商铺为毛坯房，暂测建筑面积47.7平方米；2、经营期限：6年，自2016年2月25日起至2022年2月24日止。无论乙方先于或迟于2016年2月25日开业，经营期限均从2016年2月25日起计算。二、经营方式：（一）经营期间，乙方根据实际情况自行选择决定以下列任一方式开展经营活动：1、由乙方利用商铺自行经营；2、由乙方将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，乙方在经营过程中的权限为特别授权代理，即（1）乙方有权代理甲方与他人签订招商合同、租赁合同等有关合同，在经营期内，乙方全权代理甲方与第三方商定收费标准并收取相关费用……；（六）上述经营期间，商铺及其附属设施有损坏或故障时，由物业公司按照政府相关规定执行。因使用不当造成损坏的，由乙方负责维修。三、经营期间收费标准及结算方式：（一）如乙方自行利用商铺开展经营，第一、第二、第三年租金甲方免收，第四到第六年租金乙方按年支付甲方，支付日期为每年2月18日（经营期限起始日前7天），第四年总租金为26987元，第五年总租金为30842元，第六年总租金为30842元。（二）如乙方选择将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，双方约定按下列标准收取相关费用：1、收费标准、合作条件等出租方权利义务由乙方与第三方商定，甲方不予干预。2、乙方收费由以下两部分内容组成：租金、物业费、运管费。3、不论乙方与第三人约定的收费高低，经营所得均归乙方所有，在按时支付甲方租金的前提下乙方均无需向甲方支付任何费用。4、第一、第二、第三年租金甲方免收，第四到第六年租金与乙方自行经营一致。（三）乙方根据经营需要，向他人收取其他费用的，归乙方所有。（四）经营期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备运行等费用由乙方承担。四、商铺的交付与返还：……3、合同届满或提前终止时，乙方返还的房屋委托租赁合同正常使用后状态，毋需恢复原状，甲方双方应相互结清各自应当承担的费用。五、违约责任：……3、因不可抗力原因导致不能完全履行本合同的，双方协商变更条款，甲方同意乙方无偿延期因不可抗力因素造成延期的经营时间，若双方同意商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止，互不承担责任。双方还就其他约定、争议的解决及其他事项等进行了约定。2019年1月8日，因亿达公司被宣告破产，包括涉案商铺在内的亿达广场商铺的业主向杭晟公司催要租金，杭晟公司向亿达公司破产管理人就包括涉案房租在内的返租租金申报了债权5343万元。2019年6月4日，业主筹委会和杭晟公司向亿达一期承租商发送《告承租商通知书》，内容主要为一期业主共同推举代表将与杭晟公司人员共同向承租商催讨应收房租，要求承租商将所有应收房租及费用交至交至户名为黄启珍的银行账号，收款后由杭晟公司开具发票。后经营青木台、福娃娃等商户分别向业主筹委会缴纳了部分房租。因杭晟公司未能依照合同约定支付房屋租金，施斌、方世超于2019年10月25日诉至本院，遂成此讼。诉讼过程中，杭晟公司于2019年11月4日向本院提起反诉，要求解除与施斌、方世超签订的《商铺经营管理合同》，2019年12月18日，杭晟公司申请撤回反诉，本院依法另行裁定予以准许。 本院认为，施斌、方世超和杭晟公司签订《商铺经营管理合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定施斌、方世超将所购的上述商铺交由杭晟公司经营，经营方式为杭晟公司自行选择自行经营或对外招商、与他人合作经营、出租给他人经营，杭晟公司有权代理与他人签订招商合同、租赁合同等有关合同，且根据亿达公司和杭晟公司签订的《青阳亿达广场委托运营管理合同》，杭晟公司系统一经营管理亿达广场的所有商铺面积，故杭晟公司的经营方式并非仅为占有租赁物开展经营，而是可以自行选择经营方式。因施斌、方世超与杭晟公司签订的《商铺经营管理合同》约定，无论是杭晟公司自行利用商铺开展经营，还是杭晟公司选择将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，第四年到第六年租金均由杭晟公司按年支付施斌、方世超，支付日期为每年2月18日（经营期限起始日前7天），根据合同中的经营期限2016年2月25日起至2022年2月24日，第四年的租金的支付时间应为2019年2月18日前，现杭晟公司未能按照其与施斌、方世超签订的合同约定向施斌、方世超支付租金，显属违约，应承担相应的民事责任，故对施斌、方世超要求杭晟公司立即支付第四年租金26987元的诉讼请求，本院予以支持。杭晟公司辩称其和亿达公司签订的委托运营管理合同中约定第四年房租由亿达公司支付，该辩解不影响杭晟公司向施斌、方世超承担违约责任，故本院不予采纳；杭晟公司辩称双方合同所成立时依赖的基础就是亿达公司承诺的全额返租和承担经营费用，因亿达公司破产，导致涉案合同不能继续履行，其公司已对涉案租金申报债权，且商铺承租商已将租金交付亿达业委会筹备委员会，上述辩解均不能抗辩施斌、方世超要求支付租金的请求。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 合肥杭晟商业投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付施斌、方世超商铺租金26987元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费475元，减半收取计237.50元，由合肥杭晟商业投资发展有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  蒋桂荣 二〇一九年十二月十九日 书记员  曹生艳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。