广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0303执异534、611号 异议人（被执行人）：淄博春申房地产开发有限公司，住所地：山东省淄博市张店区昌国路西首，统一社会信用代码：91370303748923521。 法定代表人：蔡祈敢。 委托诉讼代理人：周波，山东元亮律师事务所律师，执业证号：13703199510996281。 委托诉讼代理人：张腾飞，山东元亮律师事务所律师，执业证号：13703201910103069。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道1006号国际创新中心A座37-38楼，统一社会信用代码：914403007085924007。 负责人：朱红卫。 委托诉讼代理人：韩夫，广东星辰律师事务所律师，执业证号：14403200510243147。 委托诉讼代理人：黄晓婷，广东星辰律师事务所律师，执业证号：14403201711013379。 被执行人：淄博春申陶瓷科技城集团有限公司，住所地：山东省淄博市张店区昌国路西首，统一社会信用代码：913703037489542691。 法定代表人：蔡祈敢。 被执行人：上海康尼特实业有限公司，住所地：上海金汇经济小区，统一社会信用代码：91310120703081636Y。 法定代表人：蔡庆华。 被执行人：蔡祈敢，男，汉族，1965年2月19日出生，住所地：上海市闵行区。 被执行人：蔡春来，女，汉族，1969年2月5日出生，住所地：上海市闵行区。 被执行人：蔡庆华，男，汉族，1973年10月1日出生，住所地：山东省淄博市张店区。 被执行人：林凤松，男，汉族，1959年9月18日出生，住所地：上海市闵行区。 申请执行人中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司与被执行人淄博春申房地产开发有限公司、淄博春申陶瓷科技城集团有限公司、上海康尼特实业有限公司、蔡祈敢、蔡春来、蔡庆华、林凤松合同纠纷两案，被执行人淄博春申房地产开发有限公司对本院执行山东省淄博张店区君临天下的部分房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人请求：撤销本院（2018）粤0303执844-845号之四等强制备案、过户的执行裁定及强制备案、过户的协助通知书，撤销对深国资评字第（2018）F09039号、（2018）F11009号《房地产评估报告》拍卖房屋的强制备案和过户。事实与理由：异议人开发的君临天下项目中涉案房屋现属于在建工程，工程并未完工，且至今未组织竣工验收（包括消防等），对此淄博市住房和城乡建设局出具证明予以证实。而贵院委托的《房地产评估报告》中备注涉案房产已完成竣工验收，达到交楼标准，贵院委托的拍卖中也公告涉案拍卖房屋具备交房条件，严重违背房屋仅为在建工程不具备交房条件的事实，其评估和拍卖应为无效，涉案房屋的强制备案、过户也应撤销。因贵院错误评估、拍卖、过户涉案房产，造成买受人在掌握信息错误的情况下购买涉案房产，给买受人带来巨大的经济损失，现己造成异议人与买受人之间的冲突，引发了严重的社会矛盾。综上，异议人特向贵院提出执行异议。 申请执行人中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司辩称，一、执行法院通过司法拍卖程序，处置被执行人名下房产，本质上是一种房产交易行为，案涉房产不存在依法应当限制交易的情形，是否办理竣工验收不影响房产交易，执行法院对案涉房产的拍卖处置是合法有效的。首先，对春申君临天下项目的房产，当地房产国土部门曾颁发预售许可证，被执行人春申公司亦已通过房管部门的网签系统在当地销售了大量房产，房管部门亦对大量购房者办理了预售合同网签备案登记，以上事实，证明案涉房产是可以进行交易的。现执行法院依法处置该批房产，以清偿生效法律文书确定的执行债权，合法有效。其次，竣工验收系被执行人与施工单位之间约定的合同权利义务，是否办理竣工验收，均不影响案涉房产的交易转让。况且，法律未规定房产需完成竣工验收后方能交易或限制其交易，否则无法解释该项目大部分房产已经销售并在当地房管系统办理了预售合同登记备案的事实。二、被执行人如对评估报告存在房产未竣工验收问题的异议，其应当在法定异议期内提出，本案执行过程中，执行法院已依法向其送达了评估报告书，但被执行人未在法定期限内提出该异议，现财产被司法拍卖处分后提出涉及评估报告的异议，违反法定程序，应属无效。三、2017年9月30日至2017年10月1日期间，当地淄博市中级人民法院受理的（2016）鲁03执228号案件执行过程中，在淘宝网司法拍卖网站已经依法处置了被执行人名下“君临天下”一号楼共计14套房产且均已拍卖成交，被执行人未提出相关异议，当地国土房管部门亦办理了过户手续，表明人民法院处置拍卖该项目房产，不存在法律障碍。综上所述，被执行人的异议请求，明显缺乏事实和法律依据，提出执行异议的真实目的，只是为了阻碍及拖延本案的强制执行，恳请法庭驳回被执行人的异议请求。 被执行人淄博春申陶瓷科技城集团有限公司、上海康尼特实业有限公司、蔡祈敢、蔡春来、蔡庆华、林凤松均未提交答辩意见。 本院查明，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司申请执行被执行人淄博春申房地产开发有限公司、淄博春申陶瓷科技城集团有限公司、上海康尼特实业有限公司、蔡祈敢、蔡春来、蔡庆华、林凤松合同纠纷案，本院作出的（2014）深罗法民二初字第5160号、（2015）深罗法民二初字第1821、（2015）深罗法民二初字第1820号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，申请执行的标的为人民币63501753元、33122818元及相关利息，本院已立案受理【案号：（2018）粤0303执844-845号】。在执行过程中，因被执行人未能履行上述生效法律文书所确定的义务，本院于2018年7月10日作出（2018）粤0303执844-845号执行裁定书，裁定拍卖、变卖对被执行人淄博春申房地产开发有限公司开发的淄博市张店区君临天下部分房产。本院委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对上述房产进行市场价值评估，该公司就山东省淄博市张店区君临天下16号-010101等共85套房产作出深国资评字第[2018]F09039号房地产估价报告，就山东省淄博市张店区君临天下2号011401等共47套房产作出深国资评字第[2018]F11009号房地产估价报告。本院于2019年3月7日上午10点至2019年3月8日上午10点通过淘宝网对上述房屋进行第一次公开拍卖，该次拍卖有三套房成交。本院于2019年7月10日上午10点至2019年7月11日上午10点通过淘宝网对未成交房产进行第二次公开拍卖，该次拍卖实际成交48套。2019年8月5日，本院就第二次拍卖成交的48套房产作出（2018）粤0303执844-845号之四执行裁定书，裁定：一、解除对上述48套房产的查封；二、强制注销上述48套房产的抵押登记；三、将上述48套房产以相应的成交价强制转让给各买受人所有。本院向淄博市住建××及淄博市自然资源局张店分局送达了该裁定书及相应的协助执行通知书。 另查，异议人提交淄博市住房和城乡建设局于2019年9月6日出具的《证明》复印件，载明“淄博市春申房地产开发有限公司开发的春申君临天下项目一期（1#、2#、3#、4#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、28#、29#、30#、31#、32#、43#、44#、45#、46#、47#、48楼）至今未组织竣工验收”。 再查，深国资评字第[2018]F09039号房地产估价报告于2018年9月19日作出后，深国资评字第[2018]F11009号房地产估价报告于2018年11月5日作出后，本院均已向异议人送达。上述评估报告涉及的房产，异议人已于2012年取得预售许可。两次拍卖成交的51套房产的买受人均已在房产管理部门完成预售备案登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，当事人认为评估报告中财产基本信息错误的，可以在收到报告后五日内提出书面异议。因此，异议人超出上述期限以涉案房产未经竣工验收为由对评估报告提出异议，不符合法律的规定。 另外，涉案房产在2012年已获预售许可，具备预售交易条件，且相应的买受人均已向房产管理部门进行预售备案登记。涉案房产是否完成竣工验收，不影响相关的产权交易，故本院依法拍卖涉案房产并裁定以相应的成交价强制转让给各买受人，并无不妥。并且，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。故异议人作为涉案房产的建设单位，组织竣工验收并将验收合格的房产交付买受人使用系其应当履行的法定义务，异议人以涉案房产未组织竣工验收为由主张撤销本院相关执行行为，没有法律依据。 综上，本院认为，被执行人淄博春申房地产开发有限公司的异议理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回被执行人淄博春申房地产开发有限公司的异议请求。 当事人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 审判长 郑  有  培 审判员 邱  昭  霞 审判员 杨  晓  玲 二〇一九年十二月二十三日 书记员 王晓改（兼） 邹文（兼）