辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初766号原告：王美琪，女，1971年5月15日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘艳珊、贾梦男，均为辽宁明辰律师事务所律师。被告：沈阳市沈河区城市建设局，住所地沈阳市沈河区南顺城路88号。法定代表人：黄伟，该局局长。委托诉讼代理人：姜春连，辽宁卓政律师事务所律师。被告：沈阳市沈河区人民政府，住所地沈阳市沈河区盛京路25号。法定代表人：林宇航，该区区长。委托诉讼代理人：姜春连，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊巍，女，1986年6月28日出生，汉族，沈阳市沈河区司法局工作人员，住址沈阳市大东区。第三人：辽宁丽嘉百货有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路206号。法定代表人：冯宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：章学峰、孙龙涛，均为上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。原告王美琪与被告沈阳市沈河区城市建设局（以下简称“沈河城建局”）、被告沈阳市沈河区人民政府（以下简称“沈河区政府”）及第三人辽宁丽嘉百货有限公司（以下简称“丽嘉百货”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王美琪的委托诉讼代理人刘艳珊、贾梦男，被告沈河城建局、沈河区政府的委托诉讼代理人姜春连，第三人丽嘉百货的委托诉讼代理人章学峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王美琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付安置补偿费用65,435,000元（共569平方米，暂按照每平方米115,000元的价格计算，应按照实际支付安置补偿费用时确定价格并计付）；2.判令被告立即赔偿原告损失10,200,000元（自2015年7月1日起至2018年7月1日，按照年租金2,400,000元，自2018年7月1日起，每年以增加租金600,000元比例逐年叠加，暂计算至2019年7月1日，应支付至实际付清之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为沈阳市沈河区朝阳街104号门市房合法产权人，2011年门市房遭到强制拆迁，之后在沈河区政府的指导下，原告与被告沈河区城建局就房屋拆迁问题达成一致，并在2012年11月28日签订《回迁安置协议书》，双方约定由被告沈河城建局在中街邮局地段所建商厦购买实测面积为569平方米的商业门市房，于2015年6月30日前交付原告作为回迁安置用房，同时约定了商业用房应该具备的条件及违约责任等。合同签订后，原告已经及时交出被拆迁房屋，后原告按照合同约定多次催要施工图，但被告拒绝提供，直至2018年7月口头通知原告收房，现被告拟交付的房屋存在严重瑕疵，合同中约定门脸宽度不低于9米，但房屋门脸宽只有5米，另外4米全是公共消防楼梯占用，最终导致房屋营业面积只有300平方米，远低于合同约定569平方米，而且原告咨询建筑设计及消防部门，答复均是房屋的消防楼梯是供整个商厦使用，一楼作为商厦的消防通道及过道，不能作为商业经营用房屋使用。被告迟延交付房屋且与合同约定的商业用房完全不符，使原告签订合同的目的无法实现，构成根本违约。故原告要求合同履行方式由房屋安置变更为货币补偿，并按照合同第八条约定安置价格支付补偿费用，同时要求被告按约定赔偿损失。沈河城建局辩称，本案不属民事诉讼法受理范围，如果认为答辩人违约，承担的违约责任也过高，要求调减。丽嘉百货具体负责承建涉案房屋，丽嘉百货与原告具体沟通房屋事宜，假设原告的主张成立，也应该由丽嘉百货承担责任。案涉房屋设计符合国家标准，符合合同约定的标准。此后，在审理过程中，城建局出具多份情况说明对诉争房屋的安全门及楼梯进行了说明。沈河区政府辩称，交付房屋符合国家标准，符合合同约定标准。丽嘉百货述称，一、追加第三人参加诉讼没有事实和法律依据。本案为“回迁安置补偿合同”纠纷，以违约行为为请求权基础，确认本案为合同之诉。第三人不是合同一方主体，根据合同相对性原则，原告只能与其存在合同关系的相对方为被告并提出诉请，第三人与被告即使存在纠纷也是另外一个法律关系。二、第三人不受回迁协议的约束。缔约双方如何履行合同义务，承担违约责任与第三人无关。三、第三人根据相关部门规划、批准合法建设9千余平方米建筑，已通过竣工消防等综合验收，不存在违法违规事实。本案争议与第三人无关。综上所述，被告追加第三人参加诉讼没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院予以认定。根据当事人的证据本院认定事实如下：2012年11月28日，被告沈河城建局作为甲方与乙方王美琪签订《回迁安置协议书》，协议主要约定：甲方为中街邮局地块拆迁人，乙方为中街邮局地块拆迁范围内沈河区朝阳街104号门市房（1-5层，建筑面积569平方米）的房主。一、甲方在中街邮局地块向开发商在此地段所建商厦中购买一处商业门市房，实测建筑面积569平方米，以房屋东侧、北侧外墙面和西侧、南侧墙体中心线为准进行实测，除设备间外（设备间公摊面积不超过10平方米），不再承担商厦的其他任何公摊面积。设备间公摊面积数和原569平方米回迁建筑面积之和，要落实在私有房屋产权证上，层数1-4层作为乙方的回迁安置用房。……该商业用房实测建筑面积569平方米，每层均为142.25平方米左右（本协议所附该房屋具体位置图必须经甲方和开发商盖章并经乙方确认。本协议还应附该房屋平面、立面设计图、待有关部门批准后提交乙方。在房屋设计方案未批准前，甲方负责与开发商沟通，在能获得有关审批部门同意的前提下，满足乙方房屋内部设计要求）。同时，该商业用房应当具备如下条件：（1）……经验收后具备沈阳市质量验收合格证书及消防验收合格证书。（2）门脸宽度不低于9米，进深长度不低于15.8米。……。该房屋同时应具备独立计量的供水系统……及所需要的其他消防设施、设备等国家规定的在售商业用房标准的配套设施。……每层要有消防安全通道和安全门设施。如不设置消防安全通道和安全门，造成消防验收不合格，导致乙方无法出租或自营，视为甲方违约。二、甲方保证在2015年6月30日前交房，甲方保证交付房屋实测面积不少于569平方米，如超出乙方569平方米的回迁面积，乙方需按实际超出面积，以每平方米40,000元的标准补交超额款。……四、甲方保证乙方对回迁房屋569平方米的建筑面积享有完全的排他物权，乙方有权在该独立产权的房屋内依法自主经营和管理，甲方无权干预。……五、从2012年7月1日起至交房为止乙方出租房屋的过渡费用，按每月100,000元的标准由甲方支付给乙方。甲方在本协议签订后一次性向乙方支付36个月的过渡费共计3,600,000元，待甲方按此协议约定达标交房后，按照实际过渡日期多退少补进行结算。六、关于乙方提出的其他损失，经协商甲方对乙方的损失费、房屋鉴定费、修复、加固及装修预算费用共计600,000元给予一次性补偿。七、甲方支付乙方过渡费和其他损失费共计4,200,000元后，同时提供甲方为乙方购买所建商厦中由沈阳市规划土地审定的标准施工图复印件并加盖甲方和开发商法定有效印章交付乙方。但考虑甲方与开发商施工紧迫，乙方暂同意甲方提供为乙方回迁安置的具体位置图后，乙方将沈河区朝阳街104号569平方米建筑面积的门市房交给甲方拆除。八、违约责任。（1）甲方保证并承诺，在中街邮局地块购买一处建筑面积不少于569平方米商业门市房，作为乙方的回迁安置用房，接受乙方不在其他任何地段选址的回迁要求。如果甲方未在本协议约定的期限内向乙方交付回迁安置商业用房，或向乙方交付的回迁安置商业用房未在本协议约定的地址，或甲方交付的回迁安置商业用房实测面积不符合本协议约定，或甲方交付安置回迁商业用房未达到本协议约定任何一种条件，甲方承担违约责任。违约责任按照该地段569平方米年经营收入所获利益及逐年物价增长指数两项之和综合计算，比照现行年租金1,200,000元为基数，由甲方向乙方支付双倍年租金2,400,000元，计算时间以2015年7月1日起至2018年7月1日止；若甲方届时仍不能为乙方提供本协议约定地段之商业用房或所有功能按协议未能达标，该违约责任从2018年7月1日起，每年以增加租金60万人民币逐年叠加，至商业用房所有功能按协议约定达标，交付乙方正常使用为止。若甲方违约，不能按约定在邮局地段为乙方购买商业门市房而改变为乙方异地安置，甲方同意为乙方门市房安置价格以本地段商业门市房现行价每平方米100,000元补偿，甲方同意每拖延一年每平方米在100,000元基础上再增加安置价格5,000元，以此类推，计算时间从2015年7月1日起。协议还对其他条款进行了约定。协议签订后，原告收到被告沈河城建局支付的过渡费用4,200,000元。原告表示丽嘉百货2018年7月口头通知原告收房，其经过现场查看，认为房屋不符合合同约定的交付标准，拒绝接收房屋。二被告未能说明通知原告收房时间。被告沈河城建局提供的诉争房屋在房产局备案的房屋建筑面积测算审核分层分户表显示，诉争房屋套内面积565.24平方米，分摊面积55.92平方米。被告表示分摊面积分摊的是地下室设备间面积。诉争房屋与南侧的大厦相连，构成整体商厦。根据案涉房屋的平面图及竣工图显示：诉争房屋独立的消防剪刀型楼梯宽度为2.320米*2=4.640米，而诉争房屋的门脸宽度为9.22米。诉争房屋的与南侧的商厦相连处每一层均有两个逃生防火门，其中涉及覆盖面积一个为2.5米*2.1米，另一个为2.1米*1.5米。诉争房屋一层用途为门厅，即为整个大厦的门厅。根据法院依职权调取的包括诉争房屋在内的大厦消防档案材料显示：建设工程消防设计备案日期为2018年4月16日。3.4疏散设置，本工程位于建筑物第1-4层，1层直通室外疏散出口共4个，2-4层设有4个安全出口，通往疏散楼梯的门均向疏散方向开启，疏散门的净宽度均大于0.9m。室内最不利点到安全疏散出口的距离为30米。4层要求疏散宽度1746*0.42/100=7.33米，实际疏散宽度3.4+1.75+2.5=7.6米；3层要求疏散宽度1746*0.43/100=7.5米，实际疏散宽度为3.4+1.75+2.5=7.6米；2层要求疏散宽度1746*0.43/100=7.5米，实际疏散宽度为3.4+1.75+2.5=7.6米；1层要求疏散宽度1746*0.43/100=7.5米，实际疏散宽度为3.4+1.75+2.5=7.6米。6.安全出口及疏散楼梯的设置。根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）,地下室设两部防烟楼梯间，并直通室外。地上设一部设置机械加压送风系统的楼梯间、一部封闭楼梯间及一部剪刀封闭楼梯间。被告沈河城建局依据法院要求核实诉争房屋消防门及楼梯在设计上是否是整个大厦共用，依据调查情况先后向法院提交了三份情况说明，两份备忘录，一份包括案涉房的在内的大厦的土建设计单位出具情况说明。具体内容如下：1、2020年5月19日出具情况内容是：经我局调查，丽嘉百货于2014年申报消防验收时，将商场与原告门市房按整体进行申报并获审批。2018年进行装修并申报消防验收，由于当时已出台消防验收新规，即《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）,按照新规标准，疏散楼梯宽度不满足消防要求，丽嘉百货在未经原告同意下，私自将原告门市房墙体打通作为消防通道，以满足商场消防要求。以上两次消防验收工作均由沈河区消防大队负责，自2019年7月1日起消防建审验收只能转至城市建设局。由于丽嘉百货与原告门市房作为两个独立产权单位，因此我局已责令丽嘉百货通过增设内部疏散楼梯或外挂楼梯的方式解决其二、三楼消防疏散问题，并将原告王美琪门市房消防门关闭，目前丽嘉百货正积极整改中。2、2020年6月4日出具情况说明内容是：经我局调查，丽嘉百货于2017年申报土建消防验收及2018年申报装修消防验收时，均将商场与原告门市房按整体进行申报并获批（按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）要求，丽嘉百货疏散楼梯宽度不满足消防要求，在未经原告同意情况下，私自将原告门市房墙体打通作为消防通道使用）。以上两次消防验收工作均由沈河区消防大队负责，自2019年7月1日起消防建审验收职能转至区城市建设局。由于丽嘉百货与原告门市房未按照两个独立产权单位进行消防验收申报，导致原告无法正常收房使用。因此，我局已责令丽嘉百货限期整改，并将原告王美琪门市房墙体进行恢复。目前，丽嘉百货正在积极研究方案，争取早日完成整改。3、2020年6月17日的会议备忘录（01号）内容是：2020年5月21日下午14时，区建设局局长黄伟在办公室召开会议，研究关于王美琪诉讼案相关事宜，会议听取了消防科张彤一同志及丽嘉百货相关负责人的情况汇报。会议认为，由于丽嘉百货与原告王美琪门市房未按两个独立产权单位进行消防验收申报，导致原告无法正常收房使用。因此建设局责令丽嘉百货委托设计部门按消防验收标准设计解决其二、三楼消防疏散问题，丽嘉百货须严格按照设计方案进行整改并将原告王美琪门市房墙体进行恢复。（02号）备忘录内容是：2020年5月26日下午13时30分，副区长王文勇在区政府505会议室召开专题会议，研究关于王美琪诉讼案相关事宜。会议听取了消防科张彤一同志及丽嘉百货相关负责人的情况汇报。会议指出，丽嘉百货有责任和义务解决原告王美琪诉讼案相关事宜。会议要求，丽嘉百货应立即联系设计部门，研究通过增设内部疏散楼梯或外挂楼梯的方式解决其二三楼消防疏散问题的可能性，并将安排时间进行现场调研。4、2020年6月30日的情况说明内容是：经我局与丽嘉百货土建设计单位辽宁省建筑设计研究院进行咨询，沈河区朝阳街112号门市房消防楼梯从设计角度属于自用楼梯……，因此我局已经责令丽嘉百货会同设计部门按消防验收标准解决其二三楼消防疏散的方案，经报审通过后进行整改并将与朝阳街112号门市房墙体恢复。所有整改事宜预计在2020年12月31日前完成。”5、2020年7月7日，我院以律师调查令形式委托沈河城建局的委托诉讼代理人辽宁卓政律师事务所律师姜春连向辽宁省建筑设计研究院调查案涉楼梯在设计上的功能用途。2020年7月13日，辽宁省建筑设计研究院有限公司出具的《关于丽嘉百货项目东北角楼梯间设计的情况说明》，内容是：“丽嘉百货项目于2013年12月完成施工图设计，2014年1月通过施工图审查。设计执行《建筑设计防火规范》GB50016-2006相关规定，该项目东北角的楼梯在消防上供‘王美琪’店面使用。业主于2017年重新报送施工图外审、规划、消防等部门，由于《建筑设计防火规范》于2015年5月1日执行新版，经业主认可，设计图纸依据新版《建筑设计防火规范》及外审意见进行调整。依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014及外审意见的要求，调整后该项目东北角的楼梯在消防上供‘王美琪’店面及整个商场使用。”本案审理期间，在被告出具了情况说明及备忘录之后，释明原告如果法院认为被告拟交付的房屋不属于根本不能实现合同目的，是否变更诉讼请求就贬损部分要求补偿，原告坚持表示其诉讼请求是基于无法实现合同目的，要求给付货币补偿及赔偿损失，不变更诉讼请求。上述事实，有《回迁安置协议书》、《房屋拆迁许可证》、《建设工程规划许可证》、《竣工图》，消防档案图纸、沈河区城建局的情况说明、会议备忘录、辽宁省建筑设计研究院有限公司出具的情况说明，现场勘察等证据及双方当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，一、关于本案是否属于民事案件受理费范围。诉争房屋是在具有拆迁许可证下发后签订的《回迁安置补偿协议》，故该协议各方均是平等的民事主体。原告王美琪与被告沈河建设局2012年11月28日签订的《回迁安置协议书》（“下称《协议》”）系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。二、关于案涉房屋是否存在不符合合同约定的问题。第一，《协议》第一条约定：“甲方在中街邮局地块向开发商在此地段所建商厦中购买一处商业门市房，实测建筑面积569平方米，以房屋东侧、北侧外墙面和西侧、南侧墙体中心线为准进行实测，除设备间外（设备间公摊面积不超过10平方米），不再承担商厦的其他任何公摊面积。设备间公摊面积数和原569平方米回迁建筑面积之和，要落实在私有房屋产权证上，层数1-4层作为乙方的回迁安置用房。”本案根据被告提供的房产测绘单显示分摊面积占了55.92平方米，并且分摊的是地下室设备间的公用面积。表明诉争房屋公摊面积与约定不符。第二，《协议》第五条约定的“甲方保证乙方对回迁房屋569平方米的建筑面积享有完全的排他的物权，乙方有权在该独立产权的房屋内依法自主经营和管理，甲方无权进行干预”。案涉房屋的楼梯及安全门是否属于公用空间占用了诉争房屋独立的专属空间面积，需要从消防审批图纸、竣工图及设计图纸中体现。本院认为，举证责任在交付房屋一方即被告沈河城建局，其应该提供相应证据证明争议的安全门、楼梯、门厅属于拟交付房屋专属空间，不属于公用空间。最终经过被告沈河城建局核实，提供了《情况说明》及辽宁省建筑设计研究院有限责任公司出具的《情况说明》，上述“情况表明”综合表明在执行新版设计消防验收规范后，诉争房屋的楼梯、安全门是作为整个大厦整体使用。因新版消防规范是在2015年5月1日执行，是在合同约定的交房前执行的，而被告在适用消防规范发生变化后，并没有向原告告知该情况，直接在设计上调整了消防门及楼梯的使用功能，致使诉争房屋的消防门及楼梯供整个大厦使用，属于公用空间，诉争房屋不具有完全的排他物权。因此，拟交付诉争房屋不符合该条约定。第三，《协议》第一条约定“本协议还应附该房屋平面、立面设计图，待有关审批部门批准后提交乙方，在房屋设计方案未批准前，甲方负责与开发商沟通，在能够获得有关审批部门同意的前提下，满足乙方房屋内部的设计要求。”《协议》第七条还约定“提供甲方为乙方购买所建商厦中由沈阳市规划土地局审定的标准施工图复印件并加盖甲方和开发商法定有效印章交付乙方”等，上述约定表明被告在交付房屋前，在房屋审批建设时应向原告披露审批、设计情况。现被告未按约定提交上述材料予原告知情，导致交付房屋不符合约定。三、关于是否应承担违约责任，如何承担违约责任问题。虽然被告在2020年6月30日出的《情况说明》中已经明确了责令丽嘉百货进行整改，预计在2020年12月31日完成，但该情况说明中仅提到消防门的整改，认为消防楼梯属于自用楼梯，并且在此后的2020年7月13日辽宁省建筑设计研究院有限责任公司出具的《情况说明》中设计院明确消防楼梯也是属于整个商场使用。综上，可以认为诉争房屋不符合合同约定，不能达到独立的使用目的。并且事实上楼梯是无法整改的，故可以认定被告违约导致不能实现合同目的。四、关于原告第一项诉讼请求要求被告支付安置补偿费用65,435,000元问题。按照《协议》第八条违约责任中约定的“若甲方届时仍不能为乙方提供本协议约定地段之商业用房或所有功能按协议未能达标，该违约责任从2018年7月1日起，每年以增加租金600，000元逐年叠加，至商业用房所有功能按协议约定达标，交付乙方正常使用为止。若甲方违约，不能按约定在邮局地段为乙方购买商业门市房而改变为异地安置，安置价格以本地段商业门市房现行价每平方米100,000元补偿，甲方同意每拖延一年每平方米在100,000元基础上再增加安置价格5,000元，以此类推，计算时间从2015年7月1日起。”因被告交付房屋不符合约定，原告提出的参照安置价格给付货币补偿的主张,本院予以支持。关于具体安置补偿费用应从2018年7月1日至2019年6月27日（起诉之日），计算，每平米价格应该按照105,000元计算，总计为65,435,000元，被告沈河城建局应该支付给原告。五、关于原告第二项诉讼请求，要求被告赔偿损失10,200,000元问题。因《协议》约定的交房日期为2015年6月30日，至2018年7月1日，被告未交付符合约定的房屋，故被告应承担该阶段的迟延交付房屋责任。按照协议第八条约定的“违约责任按照该地段569平方米经营收入所利益及逐年物价增长指数两项之和综合计算，比照现行年租金1,200,000元为基数，由甲方向乙方支付双倍年租金2,400,000元，计算时间以2015年7月1日起至2018年7月1日止”。因被告已经支付过渡补偿费至2015年6月30日，故被告应承担自2015年7月1日至2018年6月30日期间的迟延交付房屋责任，按照约定，给付双倍的租金即年租金240万元计算，三年共计为720万元。对于原告诉讼请求符合约定部分本院予以支持。关于被告沈河区城建局提出的违约金过高要求调整的主张，因约定的违约金系参照租金损失及过渡补偿费用标准，故不属于约定过高情形，对被告该抗辩本院无法支持。六、关于被告沈河区政府及第三人是否应该承担责任问题。根据合同相对性，本案被告沈河区政府及第三人丽嘉百货在本案中不承担责任，故对于原告要求被告沈河区政府承担责任的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效后十日内支付原告王美琪安置补偿费用65,435,000元。二、被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效后十日内支付原告王美琪迟延交付房屋损失7,200,000元（自2015年7月1日起至2018年7月1日止的延期交付损失）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419,975元，由沈阳市沈河区城市建设局承担403,176元。由王美琪承担16,799元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 刘 冬审判员 王 纪审判员 孙菁蔓二〇二〇年八月七日法官助理王兵书记员杨俊驰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。