河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0725民初4007号原告：候士荣，女，1969年10月15日出生，汉族，住河南省封丘县。原告：衡伟，男，1991年3月23日出生，汉族，住河南省封丘县。原告：赵公玺，男，1989年6月19日出生，汉族，住河南省封丘县。原告：姚春光，女，1975年3月20日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：岳建国，河南舜信律师事务所律师。被告：河南省腾达农副产品质量检测有限公司，住新乡市平原新区祝楼乡新庄村。法定代表人：陶维权。委托诉讼代理人：易志喜，男，1975年5月23日出生，汉族，住河南省光山县。系该公司员工。原告候士荣、赵公玺、衡伟、姚春光诉被告河南省腾达农副产品质量检测有限公司（以下简称腾达农产品质检公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告候士荣及委托诉讼代理人岳建国、被告腾达农产品质检公司委托诉讼代理人易志喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯士荣、赵公玺、衡伟、姚春光向本院提出如下诉讼请求：1、请求解除原被告签订的入园合同，被告返还原告房款2000000元并支付利息，利息按照同期银行贷款利率的二倍支付，暂按1000元计算。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月30日，四原告以候士荣的名义与被告签订了中部云生态科技园入园合同，依照入园合同约定，四原告向被告支付8484640元，然后取得被告开发的位于平原新区××、祁连街××号整栋楼房，建筑面积2121.16平方，地下室建筑面积524.12平方的房屋。原告衡伟向被告交付了1000000元，原告赵公玺向被告交付了500000元，原告姚春光向被告交付了500000元。后被告一直未取得相关建设开发手续，导致工程一直延期。针对四原告缴纳的2000000元，2018年11月15日，经四原告和被告协商，四原告以候士荣名义与被告签订补充协议。依照补充协议约定，被告一直未取得开工手续，已经违约；被告应按补充协议约定，向四原告返还前期支付的购房款2000000元并支付利息，利息按照同期银行贷款利率的二倍支付。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求解除合同或确认双方签订的合同无效，被告返还原告房款2000000元并支付利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率的6.55%的两倍自2013年10月30日起计算至清偿之日。被告腾达农产品质检公司辩称：我公司的情况现在很为难，资金无处着落；同意退房，钱可能暂时退不了；员工和领导也基本上快走完了，工资一年了也没有发。停工是2015年10月份至今。这块地是2006年租用的当地村委会的土地，租用期为50年。经时任平原新区管理机关，原阳县人民政府批准，可以进行房屋开发，后平原新区由平原新区管委会独立管理。开发项目因被有关媒体监督，被政府查除，停止施工。因该项目系原阳县政府临时批建，后随着时间推移，该文件过期，新的征用手续未办理，导致项目建设违反规定，无法进行。2015年停工至今未复工。为支持其诉讼请求，原告侯士荣、赵公玺、衡伟、姚春光提供如下证据：1、入园合同一份、收据三份；2、被告工商登记基本信息一份；3、补偿协议书一份。被告未提供证据。当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据民事诉讼证据认证规则，原告士荣、赵公玺、衡伟、姚春光提交的证据1、2、3来源合法，客观真实、具备合法的形式要件，能够证明本案待证事实，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，可以认定如下案件事实：2013年10月30日，原告候士荣与被告腾达农产品质检公司签订《入园合同》，被告腾达农产品质检公司将其拟开发的位于新乡市平原示范区（时称原阳县平原新区）长江大道、祁连街东路中部云生态科技园第77栋楼出售给原告侯士荣。合同约定：1、房屋层高3.3米，建筑层数地上5层，地下1层，地上建筑面积2121.16平方米，地下室建筑面积524.12平方米。2、房屋单价4000元/平方米，总价款8484640元。3、付款方式为分期付款，于2013年10月30日付3500000元，2013年11月10日之前付500000元，房屋封顶之日付3636176元，交房之日付848464元。4、交付房屋逾期超过60日的，购买方有权解除合同；出售方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按已付购房款的3%支付违约金。原告衡伟通过POS机刷卡等方式支付1000000元，被告腾达农产品质检公司于2013年10月30日为衡伟出具收据；原告赵公玺通过POS机刷卡等方式支付500000元，被告腾达农产品质检公司于2013年10月30日为赵公玺出具收据；姚春光支付500000元，被告腾达农产品质检公司于2013年11月8日为姚春光出具收据。以上共计2000000元。此时，案涉房屋尚未建设，其他工程在进行中。2018年11月15日，原告候士荣与被告腾达农产品质检公司就案涉房屋的建设和解除事宜签订《协议书》。确认案涉房屋总价款为8484640元，原告侯士荣已按约定支付2000000元。并约定：1、腾达农产品质检公司承诺2019年8月31日前开工建设（具有开工手续），侯士荣按原入园协议约定继续要房。2、2019年8月31日前，如不能按时开工（含开工手续），腾达农产品质检公司承诺于2019年9月15日前向甲方返还前期已付房款2000000元，并于2019年9月15前按照同期银行贷款利率的2倍向侯士荣支付利息，利息自侯士荣交款时间计算至腾达农产品质检公司还款完毕止。3、腾达农产品质检公司如未按约定足额退款，侯士荣有权就剩余价款向原阳县人民法院起诉。该《协议书》签订后，案涉房屋工程未复工，已付购房款也未返还。现案涉房屋所在工地一片荒芜，案涉房屋不知所踪。另查明，腾达农产品质检公司的经营范围为农副产品科研和质量检测、农副产品技术咨询、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。截止到原告起诉时，被告腾达农产品质检公司不具备商品房开发资质，未取得房地产开发经营的相关许可，也未取得商品房开发管理部门的预售许可证明。本院认为：商品房预售实行预售许可制度。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告腾达农产品质检公司不具备商品房开发资格，拟建房屋不具备预售条件，在未取得商品房开发管理部门颁发的预售许可证明的前提下，预售其开发的房屋，与侯士荣签订《入园合同》，实为商品房买卖合同，应当认定为无效。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因双方签订的《入园合同》无效，被告腾达农产品质检公司应返还被告侯士荣已支付的首期购房款2000000元。原告侯士荣与被告签订的《协议书》约定，案涉房屋如2019年8月31日前不能开工建设，腾达农产品质检公司应按同期银行贷款利率的2倍向侯士荣支付利息，利息自付款时间计算至返还完毕止。根据合同法第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。虽然双方签订的《入园合同》无效，但双方就解决合同争议所签订《协议书》有关争议解决的条款仍然有效，双方当事人应按该约定履行义务，承担违约责任。由此，被告腾达农产品质检公司应按约定支付原告侯士荣以2000000元为基数、自付款之日计算至本息清偿之日的占用利息，其中2019年8月20日（不包括本数）前的利率按中国人民银行发布的同期、同类贷款基准利率两倍计算，2019年8月20日（包括本数）之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）两倍计算。具体为：1、被告腾达农产品质检公司应支付四原告以1500000元为基数、自2013年10月30日计算至2019年8月19日按两倍于中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日按两倍于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至本息清偿之日的利息；2、被告腾达农产品质检公司应支付四原告以500000元为基数、自2013年11月8日计算至2019年8月19日按两倍于中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日按两倍于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至本息清偿之日的利息。原告侯士荣、衡伟、赵公玺、姚春光起诉称其四人以原告侯士荣的名义与被告腾达农产品质检公司签订《入园合同》、《协议书》，并称四原告共支付被告2000000元；四原告未就该2000000元是否有侯士荣的份额、侯士荣的份额为多少予以陈述，且也未就各自出资应得份额提出分配请求，本案不再就四原告各自所得份额进行裁判。此后如何分配，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十七条，《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认侯士荣与河南省腾达农副产品质量检测有限公司签订的《入园合同》无效；二、河南省腾达农副产品质量检测有限公司于本判决生效之日起十五日内返还侯士荣、衡伟、赵公玺、姚春光购房款2000000元；三、河南省腾达农副产品质量检测有限公司于本判决生效之日起十五日内支付侯士荣、衡伟、赵公玺、姚春光以1500000元为基数、自2013年10月30日至2019年8月19日按两倍于中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日至本息清偿之日按两倍于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；四、驳回侯士荣、衡伟、赵公玺、姚春光的其他诉讼请求。以上第二、三项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费23952元，由被告河南省腾达农副产品质量检测有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并于缴费之日起七日内将上诉费凭证缴本院查验，上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉请求。审 判 长  娄季林人民陪审员  赵建双人民陪审员  赵 娟二〇二〇年三月六日书 记 员  万 彦