文书内容中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2016)最高法民申551号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李宝娟。委托代理人：张长发，天津市森瑞园林景观工程有限公司职员。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：天津市春海房地产开发有限公司。法定代表人：王春海，该公司经理。再审申请人李宝娟因与被申请人天津市春海房地产开发有限公司（以下简称春海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市高级人民法院（2015）津高民一终字第0072号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李宝娟申请再审称：（一）一审法院确认的证据持证主体错误，其证据与本案无关。春海公司一审向法庭提供了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、项目用地函，是有关部门批准给天津凌奥投资有限公司的，不能证明春海公司开发建设、预售的商品房手续完备合法，与本案无关。春海公司没有提供预售的商品房土地使用权证书。一审错误的将春海公司未提供的建设用地批准书写入了判决书。（二）一审法院未对春海公司出具的承诺书进行审理和认定，却以春海公司提供的格式合同条款作为认定李宝娟承担责任的依据，导致认定事实错误，适用法律错误。承诺书是对房屋订购协议的变更和补充，是构成整体合同不可分割的部分。承诺书明确了办理房屋产权证的时间，补充了房屋订购协议书没有交房日期、办证时间的空白。承诺书变更了协议书中“此房暂时没有商品房销售许可证和准许使用证”这一条款。承诺书证明春海公司预售的房屋是合法开发、建设的商品房。第一，承诺书已取代了协议书条款，不存在暂时没有两证的问题，更谈不上让李宝娟承担何种责任。第二，春海公司作为房地产开发企业，对预售商品房应遵守的国家相关法律规定是明知的，却故意违反规定，擅自预售商品房，并以承诺书的形式保证为李宝娟在2012年底办理大产权房产证却至今也未履行，其行为导致合同无效，应承担全部责任。李宝娟在本案中，既是消费者又是受害者，向春海公司交付了全额购房款，已尽到了全部的合同义务。第三，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十二条、第五十二条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条等相关法律规定，对经营者提供格式合同条款都有明确的要求和归责原则。春海公司利用格式合同条款免除其违法经营的责任，加重李宝娟的责任，排除李宝娟的权利，其行为违法且无效。一审法院以春海公司提供的格式合同条款的内容为由，认定李宝娟有一定责任错误。一审判决根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)第四十四条第一款第四项规定，判决李宝娟有一定责任，适用法律错误。该法条是规范土地使用权转让的规定，不涉及商品房预售行为，另外该法条根本没有第一款第四项，一审法院引用此法条作为判决依据，属适用法律与案件性质明显不符。（三）二审判决故意分割构成整个合同的房屋订购协议书和承诺书，未对承诺书进行审理和认定，却认定了春海公司提供的《合作协议书》。春海公司出具的承诺书是房屋订购协议书的变更和补充，是构成整个合同不可分割的具体条款。但二审法院却以一审法院已认定了房屋订购协议书无效为由，认定承诺书亦为无效合同。事实上二审法院也未对承诺书进行审理和认定。二审期间，春海公司出示了与案外人凌庄子村委会签订的《合作协议书》。该协议书不论成立与否，都不能对抗支付了全部购房款善意的李宝娟。该协议书不能代替土地使用权证从事房地产开发建设和预售活动。根据房地产管理法第二条、第二十八条之规定，春海公司与案外人订立的合作协议书与本案无关。如果有关只能证明所谓《合作协议书》违法且无效。（四）二审法院未将春海公司当庭陈述的事实写入判决书。涉诉房屋的土地性质是关键。二审判决未将涉诉房屋所用土地是凌庄子村的集体土地这一事实写入。1．春海公司利用集体土地建造房屋，用小产权房冒充商品房预售给李宝娟。2．利用格式合同条款，隐瞒不可能办理商品房销售许可证的事实，谎称“暂时”没有商品房销售许可证和准许使用证，与李宝娟订立《房屋订购协议书》，收取李宝娟全额购房款。3．利用虚假承诺书二次对李宝娟进行欺诈。春海公司所作所为不但违反国家相关法律规定，还构成了对李宝娟的欺诈，应按欺诈消费者论处。所谓欺诈，就是故意隐瞒事实欺骗对方，诱使对方做出错误的意思表示与之订立合同，从而骗取对方定金和款项。根据以上事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的相关规定，李宝娟主张退一赔三的诉求既有事实根据又有法律依据。李宝娟依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。本院经审查认为，本案焦点问题有二：一是原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明；二是原判决适用法律是否确有错误。（一）关于原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，春海公司未取得商品房预售许可证明，二审期间仍未取得，其与李宝娟签订的《房屋订购协议书》无效。春海公司明知当时尚未取得商品房销售许可证仍进行销售，对合同无效存在过错。而《房屋订购协议书》中载明“此房暂时没有商品房销售许可证和准许使用证，业主不予追究”，李宝娟在订立合同时对本案所涉房屋没有商品房销售许可的情况是明知的，对合同无效亦有过错。春海公司与李宝娟在2011年12月5日签订的承诺书约定：经双方协商同意，李宝娟所购春海公司销售商品房坐落地点位于红旗南路南侧滨水西道东侧鑫湖园4号楼3门3**号房屋。春海公司承诺能够为李宝娟在2012年底办妥天津市南开区大产权相关手续（含蓝印户口），如有不按时为李宝娟办理以上要求，李宝娟的所有经济损失由春海公司承担。该承诺书是对《房屋订购协议书》的补充，其性质为原合同的补充协议。由于《房屋订购协议书》无效，双方约定的一方交付房款，一方交付房屋且办理过户手续的合同义务自始无效，则关于一方办理过户手续时间的约定也无效。因此，二审判决关于《房屋订购协议书》无效，则上述承诺书也无效的认定并无不当。本案中，春海公司与李宝娟所签订的《房屋订购协议书》中明确载明了所售房屋没有取得商品房预售许可证明的事实，春海公司不存在故意隐瞒或提供虚假证明的情形，二审判决关于李宝娟认为春海公司欺诈依据不足的认定并无不当。因此，原判决不存在认定的基本事实缺乏证据证明的问题，李宝娟申请再审事由不符合民事诉讼法第二百条第二项规定情形。（二）关于原审判决适用法律是否确有错误的问题。本案一审判决所依据的法律之一为房地产管理法第四十四条第一款第四项。房地产管理法第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”该规定确实与本案商品房预售行为无关，且该条并不分款，一审判决显系笔误。而房地产管理法第四十五条第一款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，其第四项是关于商品房预售应当取得商品房预售许可证明的规定，可见，一审判决所适用的房地产管理法第四十四条第一款第四项应为该法第四十五条第一款第四项之笔误。笔误并非法律适用错误，李宝娟的再审申请不符合民事诉讼法第二百条第六项之规定。综上，李宝娟的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回李宝娟的再审申请。审 判 长  毛宜全审 判 员  潘勇锋代理审判员  葛洪涛二〇一六年六月二十五日书 记 员  杜圣杰