河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初376号原告（反诉被告）聂桂亭，女，1960年3月16日出生，汉族。委托代理人孙艳萍，河南星歌律师事务所律师。被告（反诉原告）焦作市远华置业有限公司，住所地：焦作市。法定代表人黄献，董事长。委托代理人舒连忠，该单位职工。原告（反诉被告）聂桂亭与被告（反诉原告）焦作市远华置业有限公司（以下简称远华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日作出受理决定，于2016年4月11日向原告送达了开庭传票、举证通知书等，同日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2016年7月22日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）远华公司庭前提起反诉，本院决定将反诉原告远华公司与反诉被告聂桂亭房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，于庭前向反诉被告聂桂亭送达了反诉状副本等，原告（反诉被告）聂桂亭的委托代理人孙艳萍、被告（反诉原告）远华公司的委托代理人舒连忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告聂桂亭诉称，2012年4月22日，原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定原告购买被告位于焦作市山阳区新丰二街远华府邸4号楼2单元8层801号室，建筑面积为130平方米的房屋，单价每平方米3880元，合计房款为504400元。房屋交付期限为2012年7月30日前，交付条件为经五大责任主体联合验收合格。逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2012年11月20日被告在焦作日报上公告远华府邸二期楼盘交房，其并没有按照合同的约定以书面的方式通知原告。被告在房屋交接时，让原告直接去物业公司领取钥匙，未向原告提供《五大责任主体联合验收合格报告书﹥﹥﹤﹤住宅质量保证书﹥﹥﹤﹤住宅使用说明书﹥﹥﹤﹤竣工实测表﹥﹥﹤﹤管线分布竣工图﹥﹥。原告在不知情的情况下接收房屋。2015年8月24日，被告通知办证需补交房屋面积差7.43平方米的价款而引起纠纷。后原告才得知焦作市远华府邸4号楼直至2014年9月24日才经五大责任主体联合验收合格。至此被告逾期交房己构成违约。按双方合同第9条第一款第二项约定，被告应支付原告逾期交房违约金79190.8元。诉讼请求：⒈被告支付逾期交房违约金79190.8元；⒉本案诉讼费由被告承担。本诉被告（反诉原告）远华公司答辩并反诉称，一、聂桂亭逾期不支付面积异差房款已严重违约。《焦作市房产面积测绘报告》显示该房超出约定面积7.43平方米，聂桂亭应支付房款28828.40元，截止2016年5月9日逾期240天，违约金为1383元。二、合同约定由聂桂亭负担费用部分的欠款应予偿还。合同约定四项设施费用8000元应由聂桂亭负担，但其仅付1516元，余款6484元至今未付。三、远华公司顺延交付期限是履行合同约定行为而没有违约。四、聂桂亭本诉的诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。理由如下：聂桂亭逾期4年拖欠四项设施费用欠款，逾期240天不支付面积异差房款。远华公司顺延交付房屋，是履行合同约定行为而没有违约。聂桂亭签订的房屋交接书显示该房“已具备交房条件”，且“无异议后同意接受该房”。远华公司除报纸公告外，还通过电话、短信、互传等方式通知接房。原告提出“14年9月24日才经五大责任主体联合验收合格”和“没有提交《五大责任主体联合验收合格报告书》”的观点不能成立，因该房建成后，五大责任主体何时验收、验收多少、何时出具报告远华公司无力决定。无论验收报告何时出具、提交，该房都是质量合格的。远华公司未拒绝提供《商品住宅质量保证书使用说明书》。聂桂亭逾期不支付面积异差房款严重违约，而非远华公司催要房款引起纠纷。六、聂桂亭要求支付逾期交房违约金的起诉已超过诉讼时效，应判决驳回其诉讼请求。反诉请求：1、判令聂桂亭履行合同义务向远华公司支付面积异差房款28828.40元及其逾期付款违约金1383元，支付合同约定负担费用部分的欠款6484元，合计36695.40元；2、由聂桂亭承担反诉与本诉的全部诉讼费用。反诉被告聂桂亭辩称，1.本案诉争房屋面积差增加系远华公司擅自变更建筑设计，不按施工图纸施工所致，由此增加部分的房价款应由远华公司承担被告在销售房屋过程中存在欺诈行为，被告在销售房屋的时候明知道房屋面积为139.96平方，确在合同中注明是130平方，明显存在欺诈行为故该房屋面积差应当由被告承担；2.远华公司所称欠设施费6484元无事实和法律依据，该费用远华公司之前已经收取，后因该费用的收取违反了国家和省市政府的规定，远华公司已经退给原告；3.房屋交接书上显示交房主体非被告，而系御华物业远华府邸服务中心，被告也没有出示任何委托物业公司交房的书面材料，我方认为被告的交房不符合合同约定，交房主体错误，远华公司已构成违约责任；4.原告要求支付逾期交房违约金未超过诉讼时效，本案争议的房屋2012年通知交房时尚不具备交房条件，诉讼时效应按房屋具备法定交房条件之日即2014年12月29日起计算（建设主管部门登记备案时间），原告于2016年1月11日起诉未超过诉讼时效。根据本、反诉原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：1.原告要求被告支付逾期交房违约金的依据；2.反诉原告要求反诉被告支付面积差异房款、逾期付款违约金以及欠款的依据；3.原告起诉是否超过诉讼时效；围绕争议焦点，原告（反诉被告）聂桂亭提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同一份17页，证明原被告之间的商品房买卖合同关系，合同对被告交房条件和违约责任都进行了约定，附件4证明被告反诉中的6484元已退还给原告；2.交房公告一份，证明被告于2012年11月20日在报纸上刊登交房公告；3.建设工程竣工验收备案表一份，证明本案诉争房屋在2014年12月29日在建设主管部门登记备案；4.收据两张、契税完税证1份，证明原告已全部交清房款，配套费被告已退给原告6484元；被告（反诉原告）远华公司质证认为，对证据1合同第16页第四行修改内容有异议，不具有真实性，属于单方擅自行为；证据2无异议；证据3不具有真实性、合法性、关联性也不是原件，没有盖章，更不具备证据的形式要件，证据4无异议，证据5跟本案无关性。被告（反诉原告）远华公司提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同及其补充协议一份，证明双方是预售商品房合同关系，竣工交付领钥匙之日就是实际交付之日，没有履行付款义务的构成违约，超面积未支付的构成违约，远华公司顺延交房期限不违约，超面积价款为28828.4元，逾期违约金1383元，原告起诉已超诉讼时效，合同约定付款方式为买受人办理公积金贷款支付，逾期办理公积金贷款的每日按总房款的万分之二向远华公司支付违约金；2.通知两份，证明原告不支付该款即违约，逾期付款远华公司顺延交房日期；3.房屋交接书一份，证明远华公司通知交房后买受人逾期接房，双方书面确认房屋具备交房条件，双方同意顺延交房期限，对交房方式和质量无异议，远华公司提交了质量保证书和使用说明书，推翻了诉状的全部观点；4.房屋面积测绘报告一份，证明实测面积137.43平方，超出7.43平方。原告（反诉被告）聂桂亭质证认为，证据1第16页真实性有异议，因该商品房买卖合同是一式两份，原告方提交的合同附件4第二项由被告工作人员更改，足以证明双方协商对该约定进行了变更取消，被告以这个约定为由主张的顺延交房不能成立，该合同第8、9条都予以明确约定，被告在明知自己不具备交房条件下刻意隐瞒该事实，其交钥匙不能视为交付房屋，原告不存在逾期缴纳房款的行为，其所称理由不能成立。证据2真实性无异议，但其证明指向有异议，这个通知是2015年8月24日的与被告称按照合同约定顺延交房没有关联性，原告虽收到该通知，但被告未就面积增加情况对原告作出合理解释。证据3真实性无异议，但其证据指向有异议，被告在交房时并没有按规定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，其交房行为是无效的，原告取钥匙的行为不能视为已实际交付，根据双方合同的约定，被告有责任、义务把五大责任主体验收合格的房屋交付给原告。被告交付房屋存在欺诈行为，事实上原告在2012年10月14日领取房屋钥匙的时候，被告并未按照交接书上所述出示商品住宅质量保证书及验收报告，其交房不符合法定交房条件。证据4真实性无异议，但其证据指向有异议，原告认为诉争房屋面积多出7.43平方，已远远超出法律规定的3%的差异，该增加的面积系被告擅自变更建筑面积，并且被告在销售房屋及签合同时存在欺诈行为。根据相关规定，超出价款应由被告承担，因双方对该房屋面积差有争议，所以被告所述逾期违约金不能成立，违约金的计算依据也不能成立。综上，房屋贷款是由被告具体操作，不存在原告逾期付款的行为，不能证明被告的证明指向，原告在被告通知补交房款时才得知2014年12月29日才达到法定交房条件。诉讼时效应自2014年12月29日计算.对原告（反诉被告）聂桂亭所举证据，本院作出如下认证意见：证据1、证据4均真实有效，予以确认；证据2真实性予以确认；证据3远华公司异议成立，不予认定。对被告（反诉原告）远华公司所举证据，本院作出如下认证意见：证据1-证据2真实性予以认定；证据3真实性予以认定，对聂桂亭于2012年10月14日接到交付通知书并领取房屋钥匙的指向予以认定；证据4真实有效，予以认定。经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年4月22日，以聂桂亭为买受人，远华公司为出卖人，双方签订商品房买卖合同，约定买受人购买位于山阳区新丰二街128号远华府邸4号楼2单元8层801号房，该商品房用途为住宅，建筑面积130平方米，单价为每平方米3880元，总金额504400元，买受人于2012年4月22日前支付总房款504400元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，双方同意以实测面积为准，房款据实结算。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用，但如买受人逾期付款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。聂桂亭提交的合同附件四“合同补充协议”第2条中“水、电、燃气、暖气初装费及开口费用共计约8000元”已划掉。第14条约定：取得房管局测绘最终结果后，买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，多退少补。买受人未能在规定时间内结算房款的，其后果由买受人承担。后远华公司在报纸上刊登公告，公告远华府邸4号楼定于2012年11月20日开始在远华府邸项目营销中心办理交房手续。远华公司于2012年4月22日收取聂桂亭总房款504400元；2013年7月15日收取聂桂亭热表费、燃气建设费1516元。2012年10月14日，聂桂亭（乙方）在御华物业（甲方）提供的“房屋交接书”上签字并领取房屋钥匙，该交接书显示聂桂亭所购远华府邸4号楼2单元8层801号房屋已具备交房条件，双方同意签署本交接书，乙方无异议后同意接受该房。2015年3月26日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对聂桂亭所购房屋进行测绘后出具《焦作市房产面积测绘报告》，该报告显示房屋建筑面积为137.43平方米。2015年8月24日，远华公司以张贴通知的方式通知原告办理面积差异结算手续。另查明，远华府邸4号楼于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。聂桂亭于2016年1月28日向本院提起诉讼，远华公司于2016年4月25日提起反诉。本院认为，远华公司与聂桂亭签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。聂桂亭主张远华公司于2014年12月29日实际交房，但经本院核实，远华府邸4号楼于2013年2月25日经五大责任主体验收合格，且聂桂亭已于2012年10月14日收到房屋钥匙，故聂桂亭于2016年1月28日向本院起诉已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，不予支持。因合同中约定房屋面积以实测为准，房款据实结算，故远华公司要求聂桂亭支付面积差异房款，理由正当，予以支持。远华公司要求聂桂亭支付逾期付款违约金，因合同中仅约定买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，而未约定逾期付款是否承担违约金及违约金的计算方法，故对远华公司的该项请求，不予支持。远华公司要求聂桂亭支付欠款6484元，因其对聂桂亭的合同已作出更改，故其该项请求无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、驳回原告聂桂亭的诉讼请求；二、反诉被告聂桂亭应于本判决生效之日起十日内向反诉原告焦作市远华置业有限公司支付面积差异房款28828.40元；三、驳回反诉原告焦作市远华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元，由聂桂亭承担；反诉费359元，由聂桂亭承担282元，由焦作市远华置业有限公司承担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  康福军审 判 员  王惠敏人民陪审员  吴 莉二〇一六年七月二十六日书 记 员  薛园园河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2016）豫0811民初376号（2016）豫0811民初376号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：⒈《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。⒊《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……