广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2560号上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：吴颖桦。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远强，该公司员工，联系地址。上诉人（原审第三人）：孙建宏。被上诉人（原审原告）：李海东。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员，联系地址同上。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）、孙建宏因与被上诉人李海东、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）以及原审第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。李海东在原审的诉讼请求：1.确认李海东、国龙公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同；2.国龙公司立即协助李海东向房管部门办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之一裕兴阁19A房屋的产权登记手续。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认李海东与广州市国龙房地产开发有限公司之间关于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁19A房的《商品房买卖合同》有效。二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市国龙房地产开发有限公司，协助李海东到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁19A房所有权转移登记至李海东名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；孙建宏、中国建设银行股份有限公司广州白云支行及中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11991元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人东方资产广东分公司、孙建宏均不服，分别向本院提起上诉。上诉人东方资产广东分公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.将原审判决第三项改判为：在东方资产广东分公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助李海东办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁19A房的产权登记手续；东方资产广东分公司对此予以协助。3.判令李海东承担全部上诉费用。上诉的主要理由：1.原审判决判令东方资产广东分公司协助李海东办理产权登记的房产系东方资产广东分公司具有合法抵押权利的房产，李海东取得房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。原审判决的执行将导致东方资产广东分公司抵押权落空，严重损害东方资产广东分公司的合法权益，依法应予改判。2.原审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条规定认定李海东对涉案房产的权利优先抵押权存在事实认定不清，法律适用错误。3.原审判决判令金融机构在未实现抵押权的情况下协助办证，有违多项法律规定，严重损害金融机构抵押权利。4.从案中各利益方的行为过错的角度来看，东方资产广东分公司是完全无过错的，而李海东却并不是完全无辜的。原审法院以牺牲金融机构合法利益为代价，一味保护并不无辜的李海东，其判决结果是有失公允的，具有反向的社会示范效应。5.根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决（以下简称769号刑事判决）的判决结果，李海东的损失应通过追缴国龙公司实现，本案判决与该刑事判决相矛盾。6.李海东明知涉案房产存在抵押仍然购买，存在恶意串通。本批系列案有原审原告购买多套房产的情况，不应按消费者适用最高人民法院的批复。上诉人孙建宏虽向本院提起上诉，但未在规定的期间内交纳二审案件受理费，不履行法定的二审诉讼义务，本院已另行作出（2019）粤01民终2560号民事裁定书，裁定按上诉人孙建宏自动撤回上诉处理。被上诉人李海东主要答辩意见：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人国龙公司主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。原审第三人建行白云支行陈述意见称：1.原审判决判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。（1）我方发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与李海东签订的《商品房买卖合同》之前。根据《担保法司法解释》第六十七条、《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为替清偿债务消灭抵押权的除外。因此，我方认为，李海东要取得涉案房产的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。（2）我方办理抵押符合《物权法》第一百零六条善意取得其他物权的规定，进行了抵押登记，具有公示的效力，可以对抗不特定所有人。2.原审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于认定事实不清，适用法律错误。（1）本案未涉及工程款，从该批复的适用主体及内容来看，原审法院存在适用法律错误。（2）该司法解释的本意是在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但该批复并没规定消费者可以对抗抵押权。（3）根据《消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙公司系列案件中，部分购房人购买多套房，并不具备上述批复第二条的消费者特征。3.原审法院适用法律错误。（1）本案涉及两个房屋买卖合同，我方认为，按揭贷款合同是否有效应当适用《合同法》第五十二条，按揭人的《商品房预售合同》不存在合同无效的法律规定，本案涉及建行白云支行的抵押权，原审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决我方协助过户，严重违反《物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。（2）根据法律适用原则，上位法高于下位法，新法优于旧法，《物权法》是全国人大通过的法律，效力高于最高法院的上述批复。而且，批复仅限于工程款，不能扩大解释。4.原审法院认定与769号判决刑事判决认定相互矛盾。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审另查明，原审判决书第8页第13行存在笔误，“中国东方资产管理股份有限公司广东分公司”应为“中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司”。本院二审期间，东方资产广东分公司提交了以下证据材料：（2009）越法民二初字第1534号民事判决书，拟证明东方资产公司的债权及对涉案房屋的抵押优先受偿权已由生效法律文书所确认。建行白云支行的质证意见：同意上述证据材料及证明内容。国龙公司的质证意见：不需要对上述证据发表意见。李海东的质证意见：由法院认定。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明本院（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。东方资产广东分公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。建行白云支行的质证意见：同意东方公司的意见。李海东的质证意见：由法院认定。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人东方资产广东分公司虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人东方资产广东分公司的上诉请求，不予支持。原审判决存在笔误，本院依法予以纠正，但不影响案件处理结果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11991元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍