河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初2151号原告：河南省银丰友诚铝业有限公司，住所地郑州市上街区上汜路117号，统一社会信用代码91410106763142137C。诉讼代表人：河南省银丰友诚铝业有限公司管理人。负责人：宋延伟委托诉讼代理人：司会青，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲文娟，河南英泰律师事务所实习律师。被告：郑州永新游乐设备制造有限公司，住所地荥阳王村洼子村四组南头，统一社会信用代码91410182084217791D。法定代表人：艾梦，总经理。委托诉讼代理人：许淼，男，公司职员。委托诉讼代理人：任津慧，河南聚尚律师事务所律师。原告河南省银丰友诚铝业有限公司（以下简称银丰铝业公司）与被告郑州永新游乐设备制造有限公司（以下简称永新设备公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。银丰铝业公司的委托诉讼代理人司会青、永新设备公司的委托诉讼代理人许淼、任津慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银丰铝业公司向本院提出诉讼请求：1．判令永新设备公司支付银丰铝业公司租金和违约金暂合计20万元；2．诉讼费用由永新设备公司承担。事实与理由：2019年2月26日郑州市中级人民法院裁定受理河南省豫铁投资有限公司对银丰铝业公司的破产清算申请，并于2019年4月19日指定河南英泰律师事务所担任银丰铝业公司管理人。2016年6月1日，银丰铝业公司与永新设备公司签订《厂房租赁合同》、《办公楼租赁合同》，约定租赁期一年，厂房年租金为202,800元，办公室年租金16,200元，如拖欠不付满一个月，按照日租金5%收取违约金。2017年11月1日，银丰铝业公司与永新设备公司再次签订《厂房租赁合同》、《办公楼租赁合同》。《厂房租赁合同》约定：租期11个月，厂房租赁单价10.5元/平方/月，面积为1300平米，如拖欠不付满一个月，按照日租金5%收取违约金直至将厂房交付银丰铝业公司为止。《办公楼租赁合同》约定：银丰铝业公司将六间房屋出租给永新设备公司，租期11个月，租金单价150元/间/月，如拖欠不付租金满一个月，按日租金5%收取违约金。合同到期后，永新设备公司仍实际使用厂房、办公楼。经管理人多次要求，永新设备公司才搬离。在合同期间，永新设备公司未按照约定支付租金，合同到期后，永新设备公司实际使用厂房、办公楼数月，期间未付租金。为维护银丰铝业公司合法利益，特诉至法院，望判如所请。永新设备公司辩称，1．银丰铝业公司所述与事实不符，永新设备公司已经根据租赁合同的约定履行了合同义务，不存在拖欠租金的情况；2、永新设备公司在合同到期后，已经开始陆续搬离，未再实际使用厂房、办公楼，根据约定也不存在占用期间的租金费用。请求法院查明事实，公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年6月1日，银丰铝业公司与永新设备公司签订《厂房租赁合同》、《办公楼租赁合同》各一份，约定：租赁期一年，自2016年6月1日至2017年5月31日。租赁期满，终止合同，永新设备公司若继续承租应于租赁期满前一个月，向银丰铝业公司提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同；租金按季度缴纳，合同签订当日生效并于次日交纳首季租金，后续租金应在下季度开始前一个月交纳；厂房租赁面积1300平方米，租金单价13元/平方/月，年租金为202,800元，季租金为50,700元；办公楼9间，租金单价150元/间/月，年租金为16,200元，季租金为4,050元；租赁期间永新设备公司使用厂房、房屋发生的水、电、通讯等费用自行承担；租赁期间，永新设备公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，银丰铝业公司有权终止租赁协议，并按日租金5%收取违约金。上述合同签订后，双方按照约定履行，银丰铝业公司交付厂房和办公楼房，永新设备公司进行使用并按约定支付租金。2017年11月1日，银丰铝业公司与永新设备公司再次签订《厂房租赁合同》、《办公楼租赁合同》各一份，约定租赁期限自2017年11月1日起至2018年10月1日止，租赁期满，合同终止；租金按季度缴纳，合同签订当日生效并于次日缴纳租金，后续租金应在下季度开始前一个月交纳。其中：厂房面积1300平米，租金单价10.5元/平方/月，年租金为150,150元；办公楼6间，租金单价150元/间/月，年租金为9,900元；租赁期间，永新设备公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，银丰铝业公司有权终止租赁协议，并按日租金5%收取违约金直至永新设备公司将厂房交付银丰铝业公司之日止；合同其他条款与2016年6月1日所签合同条款一致。租赁合同履行过程中，银丰铝业公司认为永新设备公司没有按照约定支付合同项下租金，租赁期满后没有搬离，要求永新设备公司支付拖欠的租金及违约金，并要求永新设备公司支付实际使用厂房和办公房屋期间的租赁费，永新设备公司认为其并不拖欠租金，不应支付违约金，也不存在占用期间的费用，双方产生纠纷。另查明：1．永新设备公司提供银行转账流水和支付宝转账记录，以证明其于2018年1月20日、2月5日、5月4日、6月6日、2019年1月27日、2019年5月18日分别向银丰铝业公司支付租金30,000元、30,000元、30,000元、20,000元、24,500元、10,000元，共计144,500元。银丰铝业公司对收到上述款项无异议，但认为永新设备公司尚拖欠租赁期内的租金，并应支付违约金和租赁期满后实际占用期间的租金。永新设备公司称其向银丰铝业公司支付保证金11,000元，但没有提供支付凭证，银丰铝业公司对此不予认可。2．银丰铝业公司提供照片六张，以证明租赁合同到期后，永新设备公司继续使用厂房及办公楼房屋，直至2019年7月底将物品搬离。永新设备公司认为六张照片中的四张照片未显示拍摄时间，两张拍摄时间为2019年7月27日的现场照片也不能证明其占用厂房及办公楼至2019年7月27日。庭审过程中经询问，银丰铝业公司称2018年10月1日租赁期满后，永新设备公司曾与银丰铝业公司负责人商讨续租事宜，但未签订书面合同。银丰铝业公司对于永新设备公司有部分大型设备予以认可，但认为设备的拆除和搬离期限应在一周以内。永新设备公司称银丰铝业公司于2018年9月发出通知，因改制原因不再续租，要求永新设备公司搬离，对于租金未能按期支付在收到通知后进行核算，剩余租金未能达成一致意见，在永新设备公司未全额支付租金前，一部分设备暂时留由银丰铝业公司保管，未及时搬离的原因是由于设备过大过多搬离需要一定时间。永新设备公司称从2018年10月份开始搬离租赁场地，大概在2019年6月搬完，银丰铝业公司称永新设备公司于2019年7月27日全部搬离。3．永新设备公司另提供通知一份，称从银丰铝业公司工作人员陈志清处取得。该通知载明：“郑州永新游乐设备公司：贵公司和我公司签订的厂房租赁协议和办公楼房租赁协议到2018年10月1号到期，因我公司属国有改制企业，经营方向尚不明确，为维护双方利益，避免发生合同纠纷，特向贵公司提出以下要求。1．请贵公司按合同要求同银丰公司结清费用；2.2018年10月1号合同到期银丰公司不再收取租赁费用；3．属对方生产设备尽快搬离现场”。该通知为打印件，落款为“河南银丰友诚铝业有限公司”，落款日期2018年9月20日，但并未加盖银丰铝业公司的公章，该通知下部左侧有“陈志清”签字。银丰公司认可陈志清系其工作人员，但认为该通知没有加盖公章，对真实性有异议，不能证明银丰铝业公司向永新设备公司发出该通知。2020年3月13日本院通知陈志清本人到庭进行核实，陈志清称在破产管理人进驻银丰铝业公司之前，其是银丰铝业公司的托管企业负责涉案租赁合同的经办人，上述通知系其本人交给永新设备公司的。因当时租赁合同快到期，银丰铝业公司是国有改制企业，经营方向不明确，租赁合同到期不再履行，就通知永新设备公司，当时没有加盖公章，其本人在通知上签字。关于永新设备公司的搬离时间，陈志清称租赁合同到期后永新设备公司就拆除设备，陆续搬离，但一直没有撤离干净。对破产管理人进驻之后的情况陈志清称不太清楚。4.2019年2月26日本院做出（2018）豫01破申45号民事裁定，受理河南省豫铁投资有限公司对银丰铝业公司的破产清算申请，并于2019年4月19日作出（2019）豫01破9号指定管理人决定，指定河南英泰律师事务所担任银丰铝业公司管理人，宋延伟系银丰铝业公司管理人负责人。庭审中，银丰铝业公司称管理人入驻后于2019年6月与永新设备公司沟通租金事宜，但在2019年6月之前没有要求永新设备公司搬离或者签订续租合同。5、银丰铝业公司向本院提交租金、违约金计算明细，要求永新设备公司支付租金158,703元，并支付2017年11月3日至2019年7月27日期间的违约金15,097元，共计173,800元。本院认为：2016年6月1日和2017年11月1日银丰铝业公司与永新设备公司签订的《厂房租赁合同》、《办公楼租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。双方系租赁合同关系，应按合同约定享有权利并履行各自义务。银丰铝业公司作为出租人，履行了主要合同义务，已将厂房和办公楼房交付永新设备公司使用，永新设备公司作为承租人，应按照约定的期限和金额支付租金，并于租赁期满后的合理期限内及时搬离租赁场地。2016年6月1日签订的《厂房租赁合同》、《办公楼租赁合同》已履行完毕，双方不存在争议。本案争议的为2017年11月1日签订的《厂房租赁合同》、《办公楼租赁合同》。关于2017年11月1日《厂房租赁合同》、《办公楼租赁合同》租赁期间内的租金：按照约定，永新设备公司应于2017年11月2日缴纳第一个季度（2017年11月2日至2018年1月31日）租金43,650元（10.5元/平方/月×1300平方×3个月+150元/间/月×6间×3个月=43,650元）；2018年1月1日缴纳第二个季度（2018年2月1日至2018年4月30日）租金43,650元；2018年4月1日缴纳第三个季度（2018年5月1日至2018年7月30日）租金43,650元；2018年7月1日缴纳剩余两个月（2018年8月1日至2018年10月1日）租金29,100元（10.5元/平方/月×1300平方×2个月+150元/间/月×6间×2个月=29,100元）；以上11个月共应缴纳租金160,050元，平均每日租金477.76元。但根据永新设备公司提供的证据，其缴纳租金的时间和金额分别为：2018年1月20日支付30,000元、2月5日支付30,000元、5月4日支付30,000元、6月6日支付20,000元、2019年1月27日支付24,500元、2019年5月18日支付10,000元，共计144,500元。永新设备公司主张另外缴纳保证金11,000元应折抵租金，但银丰铝业公司否认收取保证金，永新设备公司未提供缴纳保证金证据，应承担举证不利法律后果，故永新设备公司尚欠付租金15,550元。因永新设备公司自始一直存在逾期支付租金的情形，应按合同约定支付违约金。银丰铝业公司主张自2017年11月3日起算违约金不符合约定，永新设备公司应按日租金5%即23.89元（477.76元×5%）的标准从2017年12月3日起至搬离场地之日2019年7月27日（详见下述）支付逾期违约金，经计算违约金应为14,381.78元（23.89元×602天）。综上，永新设备公司应支付银丰铝业公司租金15,550元及违约金14,381.78元，共计29,931.78元。关于2018年10月1日租赁合同期满后永新设备公司占用租赁场地期间的费用争议：2018年9月20日合同即将到期时，银丰铝业公司已通知永新设备公司结清费用并搬离，永新设备公司应付清租金等费用并在合理期限内搬离。考虑到永新设备公司有大型机器设备，拆除搬离需要一定时间，本院认为应给予1个月期限较为妥当，即永新设备公司应最迟于2018年10月30日前搬离，此后继续占用租赁场地缺乏依据，理应支付费用。关于搬离日期，因双方没有办理交接手续，说法不一。永新设备公司称于2019年6月搬完，银丰铝业公司称永新设备公司于2019年7月27日全部搬离。银丰铝业公司提供的照片显示2019年7月27日永新设备公司仍有设备在租赁场地，故依据证据并结合当事人自认和陈述，本院认为搬离之日应为2019年7月27日。占用期间从2018年11月1日起至2019年7月27日，共计8.9个月。关于计费标准，根据2018年9月20日的通知，银丰铝业公司已明确要求永新设备公司结清费用，合同到期后不再收取租赁费，并要求永新设备公司尽快搬离。银丰铝业公司以发出通知方式表明合同到期后不再继续履行，且永新设备公司收到通知也已开始陆续搬离，双方租赁合同终止，不存在转化为不定期租赁的情形。从合同到期后直至2019年6月长达9个月的期间内，银丰铝业公司既未催促永新设备公司搬离，也未与对方协商续租，更未向对方主张费用，怠于行使权利，对永新设备公司采取放任态度。现银丰铝业公司以不定期租赁为由要求永新设备公司按照原合同标准支付租金，依据不足，本院不予采信。永新设备公司虽然在租赁到期后开始拆除设备陆续搬离，但没有按照合同约定和通知要求在合理期限完全搬离，仍继续占用场地，亦没有合法依据，理应支付占用期间的费用。综合本案实际情况，本院酌定按照双方原租金标准的50%计算占用期间费用，每月占用费应为7,275元（10.5元/平方/月×1300平方×50%+150元/间/月×6间×50%），实际占用8.9个月，共计64,747.5元。综上，银丰铝业公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持，其他诉讼请求不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百六十四条第一款规定，判决如下：一、郑州永新游乐设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南省银丰友诚铝业有限公司租金及违约金29,931.78元；二、郑州永新游乐设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南省银丰友诚铝业有限公司占用费64,747.5元。三、驳回河南省银丰友诚铝业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决规定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由郑州永新游乐设备制造有限公司负担2,167元（该款已由河南省银丰友诚铝业有限公司预交，可在履行时由郑州永新游乐设备制造有限公司一并支付），由河南省银丰友诚铝业有限公司负担2,133元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本一式八份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  刘颖超审判员  邓先理审判员  刘贺锋二〇二〇年三月二十日书记员  马一达