湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0322民初2210号原告：十堰高度房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市茅箭区车站路72号。法定代表人：梁霞运，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘裴，男，生于1983年9月10日，系该公司法务部部长。被告：南大忠，男，1973年8月4日出生，汉族，湖北省郧西县人，郧西县久一电器有限公司董事长，住郧西县，原告十堰高度房地产开发有限公司﹙以下简称高度公司﹚与被告南大忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高度公司的委托诉讼代理人刘裴、被告南大忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高度公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告承担广告牌拆除及外墙恢复费用共计70600元；2.请求判令被告赔偿拆除原告供电设施损失5500元整；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将开发的位于郧西滨河东路财富公馆地面一层面积为587.74㎡，地面二层面积为1912.5㎡的房屋出租给被告经营使用，租期五年，自2013年6月21日起至2018年5月31日止。合同签订后，被告数次找到原告提出安装户外广告牌，原告均明确表示不得随意破坏外墙安装附属设施，但被告未听劝阻，在未获得原告书面同意的情况下，私自安装大面积外墙广告，造成原告房屋外墙被大面积破坏，后因被告在租赁期内屡次拖欠房租，原告在履行了告知义务和给予宽限期后，依法解除了《房屋租赁合同》，并就被告拖欠房租另行提起了民事诉讼。《租赁合同》依法解除后，原告就被告擅自安装的户外广告设施发函，要求被告履行交还房屋、退还水卡、电卡并拆除户外广告牌恢复外墙原貌，但被告于合同解除半年后才陆续腾空房屋，虽然被告腾空房屋但一直未和原告办理房屋交接手续，也未退还水卡、电卡，更未拆除户外广告牌。在原告起诉被告拖欠租金案一审判决后，因原告房屋需要另行租赁，在数次告知被告尽快拆除广告牌，被告不予拆除的情况下，原告另行委托他人分两次拆除了全部广告牌，并分两次另行恢复了外墙原貌，两项合计支出70600元，原告认为此项费用应由被告承担。另外，被告在租赁期间，为达到其扩宽经营门面外场地的目的，在未经原告同意的情况下，擅自拆除了租赁房屋门前原告架设的两根电线杆，并丢弃路旁，由此给原告造成了5500元的损失。综上，原告认为，被告在未取得原告同意的情况下，擅自安装户外大型广告招牌，拆除原告架设的供电设施，严重侵害了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，请求判决如前所请。南大忠辩称，2013年我与原告签订的房屋租赁合同，已于2016年8月24日解除了租赁合同关系，将租赁的商铺返还给了原告，后法院多次生效判决也罗列了我与原告之间的合同关系，我也已经按照判决履行了义务，本案原告的诉讼请求属无理请求，我不予承担。我与原告签订的租赁合同第二十七条约定“乙方在房屋的外墙和周边搭建广告位及其他附属物，应征得甲方及相关部门允许后实施”，我在承租期间是在原告同意的情况下才投入100余万元进行户外门头建设的，虽然没有文字依据，但是承租三年内原告均未提出任何异议，其行为符合常规思维。根据合同第十六条约定的“甲方按照本合同规定将房产物业交付给乙方时，双方应派代表到现场确认房产移交情况，并签署房产交接确认书”，甲方的物业现状如何，没有确认书，双方无证据表述所属物业有明显的归属权，房屋在2013年承租时即为现状表现状态。我承租原告房屋后，因租赁房屋严重漏水，导致我投入巨额资金装修经营均无法正常使用，原告解除合同已经给我造成了巨大亏损，我看出原告想占有各项装修设施的用心后，坚决不再跟原告发生业务往来，随后就腾出租赁物交给了原告。我本可以拆掉一部分装修物用以减少自己的损失，但考虑到双方合同第四十条有“甲方应按乙方当时使用房屋的实际状况收回房产物业，乙方应保证不损坏装修设施，装修设施无偿归甲方所有”的约定，万般无奈之下我只有选择放弃对贵重的建筑瓷砖栏杆材料和装修装饰等的拆除，这也完全符合原告的意思，本案原告提出第一项诉讼请求，是既想占有我的装修财产，又想逃避其他新租赁费用的支出。原告的第二项诉讼请求已多次被法院判决驳回，原告三番五次毫无事实根据和理由的起诉再撤诉，我认为原告是在恶意占用法院资源，应该受到相关法律的制裁。综上，请求法院依法驳回原告全部无理诉讼请求，并由原告承担所有诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，原告将郧西滨河东路财富公馆，地面一层面积587.74㎡、二层面积1912.5㎡的全框架结构房屋出租给被告经营家电使用，租期五年，自2013年6月21日起至2018年5月31日止。装修免租期6个月。该《合同》中与本案双方争议有关的约定有：第十六条、甲方按照本合同规定将房产物业交付给乙方时，双方应派代表到现场确认房产移交情况，并签署房产交接确认书。第二十五条、甲方同意乙方按照经营布局进行设计和装修，但乙方设计和装修须以保证房屋结构安全为前提，装修方案须甲方同意……。第二十七条、乙方在房屋的外墙和周边搭建广告位及其它附属物，应征得甲方及政府相关主管部门许可后施工。第三十条、乙方可按其经营布局的需要对房产内、外进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担……。第四十条、本合同期限届满时，甲方应按乙方当时使用房屋的实际状态收回房产物业，乙方应保证不损坏装修设施，装修设施无偿归甲方所有。合同签订后，双方依约开始履行合同，2013年6月，被告对租赁房屋进行了装修，同时在租赁房屋外墙安装了大型广告牌（以原告庭审中经过双方质证后的照片为准）。2016年5月被告将其租赁房屋前面两根电线杆（原告原安装使用，2014年起已废弃使用）拔出，放置在其租赁房屋旁。合同履行期间，南大忠以房屋未经消防验收、漏水影响其经营并给其造成损失等为由，拒交部分房租，为此与高度公司产生纠纷，高度公司分别于2016年8月16日、24日向南大忠发出律师函和解除合同告知函。2017年7月，高度公司向本院提起诉讼，要求南大忠继续履行《房屋租赁合同》，支付拖欠的房屋租金及违约金，并要求南大忠赔偿擅自拆除高度公司房屋门前变压器台架损失8000元。法院认定“高度公司分别于2016年8月16日、24日向南大忠发出律师函和解除合同告知函,通知到达之日即生效，南大忠收到解除合同告知函未提出异议，也没及时向高度公司腾房交付，双方之间于2013年6月1日签订的房屋租赁合同已于2016年8月24日由高度公司以通知的方式解除，返还房屋及交钥匙的时间节点为2017年1月13日”，判决支持了高度公司部分诉讼请求（即由南大忠向高度公司支付租金348198元及违约金19389元；支付房屋占用期间租金损失费用131168元），但对高度公司要求南大忠赔偿擅自拆除高度公司房屋门前变压器台架损失的诉讼请求，因高度公司未提供证据证明此项损失，而未予支持。2017年的诉讼中，双方均未提及被告所安装的广告牌的拆除及恢复外墙问题。2019年1月22日，原告高度公司向本院提起诉讼，要求被告拆除租赁房屋户外剩余广告牌并恢复外墙钢挂石材原状，承担广告牌拆除费用9000元，同时赔偿拆除供电设施损失8000元。诉讼中，高度公司于2019年6月13日以需要进一步收集完善证据、明确诉讼请求为由，向本院申请撤回了起诉。2019年11月13日，高度公司提起本案诉讼，请求依据双方签订的《房屋租赁合同》第二十七条、第四十条的约定，判令被告承担广告牌拆除及外墙恢复费用共计70600元，并由被告赔偿拆除原告供电设施损失5500元整。对双方当事人争议的焦点问题，评判如下：1.关于广告牌搭建、拆除及拆除广告牌、恢复外墙费用的认定和承担问题。（1）广告牌的搭建问题。被告租赁原告商铺房用于经营家电，属商业经营活动，其在承租的房屋内外搭建广告牌对所经营商品范围、品种等相关内容进行宣传，是从事商业经营活动的惯例。从原、被告签订的《房屋租赁合同》第二十五条“甲方同意乙方按照经营布局进行设计和装修，但乙方设计和装修须以保证房屋结构安全为前提，装修方案须甲方同意”；第二十七条“乙方在房屋的外墙和周边搭建广告位及其它附属物，应征得甲方及政府相关主管部门许可后施工”；第三十条“乙方可按其经营布局的需要对房产内、外进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担”等相关条款的约定看，原告是许可被告在承租房屋的外墙和周边搭建广告位及其它附属物的，只不过其提出的条件是“应征得甲方及政府相关主管部门许可后施工”。本案被告2013年6月取得租赁房屋使用权后，在装修的同时即在外墙搭建了广告牌，且一直使用至2016年8月双方解除合同，历时三年多，本次审理中虽然没有书面证据显示，被告搭建广告牌已获原告同意，但原告也未提交其禁止或阻止被告搭建广告牌的相关证据，从被告广告牌实际搭建和使用情况看，原告对被告搭建广告牌的行为应该是明知的、默认的。（2）广告牌的拆除及拆除后外墙的恢复问题。由于双方在《房屋租赁合同》中没有明确约定，在合同解除或期满后，被告所搭建的广告牌该如何处理，被告参照双方合同第四十条“本合同期限届满时，甲方应按乙方当时使用房屋的实际状态收回房产物业，乙方应保证不损坏装修设施，装修设施无偿归甲方所有”的约定，在双方2016年8月24日合同解除后，于2017年1月13日将租赁房屋返还原告时，维持当时使用房屋的实际状态，没有拆除广告牌并对外墙进行恢复，并未违反双方的约定。从原告提交的证据看，其首次提出要求被告拆除广告牌及恢复外墙的时间是在双方解除合同后的2017年12月18日，原告自行拆除广告牌及恢复外墙的时间自2018年3月延续到2019年8月，这期间双方并没有就广告牌的拆除、外墙恢复及相关费用的承担问题进行过协商，在双方就此问题未达成一致的情况下，原告自行拆除广告牌及恢复外墙是其自身利益的现实需要。（3）拆除广告牌、恢复外墙费用的认定问题。本次诉讼中，原告就其所主张的70600元广告牌拆除及外墙恢复的费用，向法庭提交的证据有：广告牌拆除及外墙修复合同三份（2018年3月30日高度公司与谭风波签订的广告牌拆除及损坏的外墙花岗岩修复施工合同，2019年5月29日高度公司与朱万国签订的广告牌拆除合同，2019年7月31日高度公司与牛家伟签订的郧西财富公馆房屋外墙修复合同）；中国建设银行网上银行电子回执7张（涉及谭风波3张为2018年8月27日金额5796元、2018年9月21日金额1932元、2018年10月31日金额1932元；涉及朱万国2张为2019年7月22日金额6000元、2019年9月24日金额5000元；涉及牛家伟2张为2019年10月9日金额40000元、2019年10月9日金额10000元）；湖北增值税普通发票10张（涉及谭风波1张为2018年6月8日金额9660元；涉及朱万国3张为2019年5月26日金额4000元、2019年6月28日金额4000元、2019年8月20日金额3000元；涉及牛家伟的有6张，分别为2019年8月22日金额为9984元的3张、2019年8月22日金额为9660元的2张、2019年8月29日金额728元）。对原告提交的上述证据被告均有异议，被告认为谭风波签订合同日期是2017年3月30日，原告陈述是2018年3月30日，有差异，且所有发票与实际支出不是一一对应的。本院经审查认为，原告提交上述合同、发票及中国建设银行网上银行电子回执，尚不足以证明其拆除广告牌及恢复外墙已支出了70600元费用的主张。理由如下：第一、原告提交的7张中国建设银行网上银行电子回执上重要提示栏明确注明：“银行受理成功，本回执不作为收、付款方交易的最终依据，正式回单请在交易成功第二日打印”，原告提交此回执，只能证明银行已经受理了，交易是否成功应该有正式回单，据此，本院认为，原告在本案中提交的中国建设银行网上银行电子回执，不能作为其已实际支付了该费用的依据。第二、原告提交与朱万国签订《广告牌拆除合同》的时间是2019年5月29日，该合同约定的合同期为7天，自2019年6月5日至6月12日，且是在朱万国全部拆除合同约定范围内的广告牌并清理完现场、原告验收合格、朱万国开具发票后，原告一次性付清拆除费用，而原告提交朱万国开具的发票中有一份金额为4000元的发票时间为2019年5月26日，此时，原告与朱万国之间尚没有签订《广告牌拆除合同》，朱万国也没有实际施工，也不符合双方在合同中约定的付款条件，朱万国提前就向原告出具了发票，显然不符合常规。原告在与谭风波的合同中约定花岗岩修复270元／㎡，而后来在与牛家伟的合同中约定修复外墙花岗岩360元／㎡，两者每平方米相差90元，也不符合交易常规。第三、原告提交的上述证据，虽然在庭审中提交原件进行了核对，但每份证据都是孤立的，相互间关联性不足，证人均没有出庭作证，对证据的客观真实性难以认定。综上，本院认为，原告在本案中主张要求被告承担其拆除广告牌及恢复外墙费用的事实依据尚不充分。2.关于拆除供电设施损失赔偿问题。审理中原告将“拆除供电设施损失”确定为“拆除两根电线杆的损失”。从审理中查明的事实看，被告确实把原告原来安装的两根电线杆拆除了，但这两根电线杆，在被告拆除之前就已经停止使用了，被告拆除后放置在其承租原告的房屋旁，并未实际造成损坏。原告仅以其与湖北能昌电力工程有限公司签订的《施工合同》及湖北能昌电力工程有限公司出具的《预算书》中标注的电线杆每根2750元，确定两根电线杆损失为5500元，并要求被告对此承担赔偿责任，明显依据不足。综上所述，本院认为，原告高度公司与被告南大忠签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法、有效。合同双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中原告以被告违反双方合同约定，主张要求被告承担广告牌拆除及外墙恢复费用70600元及赔偿拆除原告供电设施损失5500元，事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告十堰高度房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1703元减半收取计款851.5元，由原告十堰高度房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  何昌录二〇一九年十二月十二日书记员  黄林学