新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书(2016)兵06民终251号上诉人（原审被告）：五家渠市鑫宝房地产开发有限公司，住所地：第六师102团，统一社会信用代码：XXXXX。法定代表人：邵明泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨铸伟，新疆五家渠法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张淑琴，女，1985年9月26日出生，汉族，五家渠职业技术学院教师，住新疆五家渠市。委托诉讼代理人：王彪，新疆塞北律师事务所律师。上诉人五家渠市鑫宝房地产开发有限公司（以下简称鑫宝公司）因与被上诉人张淑琴商品房买卖合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初0721民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫宝公司的委托诉讼代理人杨铸伟、被上诉人张淑琴及委托诉讼代理人王彪到庭参加诉讼。本案现己审理终结。鑫宝公司向本院提出上诉请求：要求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审认定案件事实有误，适用法律错误。本案中，被上诉人知道或应当知道其购买的房屋为保障性住房，上诉人并不存在隐瞒保障性住房买卖的事实。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定判令撤销合同属适用法律错误。张淑琴辩称：上诉人提供的格式合同为商品房买卖合同，开具的证明材料与被上诉人的身份也不符。被上诉人不可能知道售房为社会保障性住房。要求驳回上诉人的上诉请求。张淑琴向一审法院起诉请求：1、请求撤销张淑琴与鑫宝公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令鑫宝公司返还购房款330467.26元及利息18137元（首付130467.26x4.35%x2年=5675元,按揭12462元）；3、判令被告支付其他损失13686.34元（其中：契税4957.01元、维修基金6609.34元、工本费835元，所有权登记费80元、评估费1205元,）；4．判令被告承担本案的诉讼等相关费用。一审法院认定事实：2014年5月5日，张淑琴月鑫宝公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由张淑琴购买鑫宝公司开发的位于五家渠市幸福小区第1幢2单元1401室，房屋建筑面积为121.54㎡，套内建筑面积99.94㎡，每平方米单价为2719元，总价为330467.26元。合同第一条项目建设依据约定出卖人以划拨方式取得位于五家渠市青湖路以东编号为师国土资函（2011）239号的地块的土地使用权。合同第二条商品房销售依据约定买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为五家渠市房产管理局，商品房预售许可证号为新建房许字（2012）685号。合同第六条付款方式计期限约定买受人采取其他方式，于2014年5月4日按本合同销售价预付定金20000元，剩余房款310467.26元保证在2014年6月20日前付清。买受人办理公积金贷款，需具备公积金资格，由出卖人协助买受人办理，买受人保证在2014年5月12日前将首付房款100467.26元付清，并于2014年6月20日前将公积金贷款所有手续办理完毕，申请贷款230000元及年限15年，最终由公积金确定。如买受人未在规定时间内将公积金贷款手续办理完毕，出卖人有权解除合同，买受人按已付房款的15%向出卖人支付违约金。2014年6月10日补交房款30000元整，剩余200000元，最终由公积金确定。第八条关于交付期限，出卖人应当在2014年7月30日前将商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。若因产权登记机关原因，不属出卖人责任。以下几种情况办理权属登记的期限可顺延。1.买受人未付清全部购房款；买受人未按时验收入住；按揭贷款购房；买受人未及时提供办证资料；买受人未付清办理产权证的相关费用。合同签订后，张淑琴按照约定于2014年5月7日支付了鑫宝公司购房首付款100467.26元，于2015年6月11日支付房款30000元，通过公积金按揭贷款向鑫宝公司支付剩余房款200000元。2014年5月9日，张淑琴向鑫宝公司交纳契税4957元、维修基金6609.34元、房产证工本费835元，合计12401.34元。2014年5月23日张淑琴为办理公积金贷款交纳评估费1205元、登记费80元，合计1285元。张淑琴曾多次询问房屋的性质，鑫宝公司销售人员均承诺是商品房。2016年2月，张淑琴因申请师市机关集资建房资格被审核不符合条件，进而通过师房产局了解到购买自鑫宝公司的房屋系保障性住房。至张淑琴诉至一审法院，该房屋未办理出房产证，双方因此产生纠纷。另查，张淑琴至2016年5月10日已向银行支付贷款利息为18137元。上述事实有张淑琴提交《商品房买卖合同》一份、购房款收据三份、收据二份、银行还款利息清单及双方当事人当庭陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，张淑琴与鑫宝公司签订的合同名为《商品房买卖合同》，但房屋性质实为保障性住房性质。鑫宝公司存在故意隐瞒所售房屋性质的事实，张淑琴得知后有权要求撤销合同，故对张淑琴要求撤销双方之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。鑫宝公司辩称，张淑琴明知房屋为保障性住房性质才购买的，故不同意撤销双方之间的商品房买卖合同。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系鑫宝公司提供的格式合同，虽合同中载明土地是划拨方式取得，但同样载明房屋为预售商品房。故一般普通大众并不能从此推定出房屋的性质。鑫宝公司也未采取其他可以使一般人理解的显著方式明示该房屋为保障性住房，张淑琴信赖其为商品房才购买。故对鑫宝公司的此辩解理由，一审法院不予采纳。合同撤销后，鑫宝公司应当赔偿张淑琴所遭受的损失，恢复至张淑琴未购买房屋之前的状态。张淑琴要求鑫宝公司返还购房款330467.26元、利息12127.23元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。张淑琴要求鑫宝公司赔偿其他损失13686.34元（12401.34元＋1285元）的诉讼请求，一审法院认为，张淑琴要求的该损失系因购买涉案房屋所产生，合同因鑫宝公司的原因撤销，鑫宝公司应当赔偿张淑琴遭受的损失，使张淑琴的财产恢复至未签订合同之前的状态，张淑琴购买的房屋至今都未装修、未使用，也不存在损益相抵之事宜。故对张淑琴的该项诉讼请求予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决:一、撤销张淑琴与鑫宝公司于2014年5月5日签订的《商品房买卖合同》；二、鑫宝公司于本判决书生效后十日内返还张淑琴购房款330467.26元、利息12127.23元，合计342594.49元；三、鑫宝公司于本判决书生效后十日内赔偿张淑琴损失13686.34元。本院二审期间，上诉人鑫宝公司围绕上诉请求提供两个证人出庭，本院组织双方当事人进行了质证。对庭审中两位证人证言的证明力本院认定如下：从证人身份看，两位出庭证人均为该公司的工作人员，与上诉人存在利害关系。从证明内容看，两位证人欲证实其在售房时已告知被上诉人所购的房为社会保障性住房，但被上诉人对此不予认可，上诉人鑫宝公司在没有补强证据的情况下，两证人不能证实上诉人鑫宝公司已向被上诉人张淑琴明确告知售房为社会保障性住房。本院认为，本案争议的焦点：被上诉人是否明知售房为社会保障性住房。首先，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》系上诉人鑫宝公司提供的格式合同，明确载明该合同性质为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。据此，应当作出不利于提供格式条款方上诉人鑫宝公司的解释，即应认定该涉案房屋购房为商品房。其次，作为购房人相对于售房方一般处弱势地位，需要售房方较为清楚的告知和释明，尤其对售房的性质等主要内容须重点提示。本案中，上诉人鑫宝公司无充分证据证实其已明确告知被上诉人张淑琴售房性质。从被上诉人张淑琴与上诉人鑫宝公司订立合同过程中的参与情况看，格式合同及购房人购房条件证明均为上诉人鑫宝公司提供，被上诉人张淑琴对售房性质有理由相信其为商品房才购买，对该合同的订立存在重大误解。被上诉人在除斥期间内请求撤销该售房合同和赔付相应利息损失应予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3316元，二审案件受理费6644元，邮递送达费68.8元，共计6712.8元，由上诉人五家渠市鑫宝房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 渠 源审判员 李 霞审判员 陈 丽二〇一六年十月十九日书记员 黄洁茹