甘肃省白银市平川区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0403民初908号原告:白银市平川区电力路街道办事处法定代表人冯月莉。委托诉讼代理人张海霞，白银市平川区电力路街道办事处会计。委托诉讼代理人韩国福，白银大公律师事务所律师。被告：吴育才。委托诉讼代理人尹永龙，白银长征律师事务所律师。原告白银市平川区电力路街道办事处与被告吴育才买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由审判员舒朝芳适用简易程序于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告白银市平川区电力路街道办事处的委托代理人张海霞、韩国福与被告吴育才及其委托代理人尹永龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年5月4日，原告与被告吴育才签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，由原告将电力路街道社区服务中心综合楼6、7号，共计建筑面积889.84平方米，以每平方米2200元的单价出售给被告吴育才，合同价款共计人民币1957648元。同时该合同约定首付40%的购房款，剩余款项待工程完成后由被告吴育才在原告规定的时间内一次性付清，如被告不能按合同约定付清房款，原告将扣除总房款5%的违约金，并有权单方面解除该合同。合同签订后，原告积极履行合同义务，完全按照合同约定的义务履行，但是被告至今共计向电力路街道支付购房款1770000元后，以暂无款为由将剩余的款项拖欠至今。被告的上述行为已经构成合同违约，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求：1、依法判令被告立即向原告支付剩余购房款共计187648元；2、依法判令被告向原告支付因被告逾期付款而产生的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告吴育才及其委托代理人辩称，被告实际只欠电力路街道办房款27120.86元。被告在办理房产证时，因为电力路没有及时向被告提供销售不动产的完税票据导致被告无法办理房产证。经过与电力路街道办的沟通，被告少付相当于销售不动产税额的房款，由被告垫付税款取得税票办理房产证。办理房产证时应纳的税有契税和印花税，这两项税被告根据双方的合同约定都在办理房产证时交了，有6万元左右。销售不动产营业税是不动产的销售方在收到不动产价款的当天缴纳的税款，缴税依据是收到了不动产价款，纳税主体是不动产的销售方。本案房屋总价款是1957648元，被告支付了1770000元房款的同时，替电力路街道办垫付税款160527.14元，现欠房款是27120.86元。原告要主张违约金应在办理房产证前主张，现在不牵扯违约金。原告提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明：（1）原告向被告出售位于电力路街道社区服务中心综合楼6、7号商品房，总价为1957648元。（2）被告在办理房产证需要缴纳的各种税费由被告自行承担，原告不承担任何税费，第三条和第九条相互映证，证实了原告出售给被告的房屋房款价格已经较低，包含了各种税费。该合同第八条约定了违约责任；2、补充协议复印件一份，补充协议里没有提到被告和原告的工作人员进行协商由被告代原告缴纳相关税费的事情，被告所辩论的观点不成立；3、街道办的会计凭证复印件一份，证明被告欠原告房款187648元的事实。被告吴育才提供的证据有：1、《房产证》复印件一份，证明在原告的配合下，我们办理了房产证，办理日期为2013年7月；2、《证明》复印件一份，电力路街道办开给税务局及房产局的证明，证明：1、我们在没有交清房款的情况下，原告协助我们办理房产证，说明原告认可少付房款垫付税款；2、我们替原告缴纳税务，原告也是认可的，不然不会提供这份证明；3、税票复印件一份，证明我们替平川区电力路街道办垫付税款160527.14元；4、说明原件一份，证明销售不动产的单位或个人应缴纳不动产税款。5、契税税票复印件一份，证明我们办理房产证时已经交了契税和印花锐。印花税的税额是销售总房价的万分之五，我们已经将印花税缴清，但是税票无法调取，所以不提交。被告吴育才对原告提供的证据1本身无异议，但对所证明的问题只是代理人自己的理解；对证据2，补充协议和主合同是同一天签署的，我们缴税时是两年后的事情，所以原告代理人所说补充协议所证明的问题不成立；对证据3，这是他们自己内部做账的，对外是没有法律效力。原告对吴育才提供的证据质证意见是：对证据1，对真实性无异议；对证据2，因为是复印件，真实性无从考察，如果是真实的，就证明了原告积极的配合被告办理房产手续，该证明并没有提及税款由原告承担的事实，所以该证据不能证明；对证据3和5，真实性无异议，这两份书证，充分证实了原被告双方签订的第九条税费的承担问题，虽然有些税费不是双方约定的，但是结合双方履行合同的情况，房屋的价款已经扣除了相关的税费，不能证实被告的主张；对证据4，根据民事诉讼法的规定，国家机关开出的证据，必须有工作人员的签名，被告提交的说明没有工作人员的签名，不能成为证据。对原、被告提供的证据效力认证如下：对原告提供的证据1、《商品房买卖合同》复印件一份，2、补充协议复印件一份，3、街道办的会计凭证复印件一份和对被告吴育才提供的证据1、《房产证》复印件一份，2、《证明》复印件一份，3、税票复印件一份，4、说明原件一份，5、契税税票复印件一份内容真实，来源合法，与本案有关联性，对其法律效力予以认定。经审理查明，原、被告于2011年5月4日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告以划拨方式取得位于电力路街道办事处编号为2006年第042号块地的土地使用权。原告在该块地上建设综合服务楼，定名为：电力路街道社区服务中心综合楼。并将位于白银市平川区电力路街道办事处后院西侧临街建设的综合楼6、7号商品房出售给被告，建筑面积共为889.84平方米，每平方米销售价为2200元，总金额1957648元。该合同的第八条违约责任：”2、工程完工经甲、乙双方验收合格后，甲方规定乙方在一个月的时间内交清所有的房款，若乙方逾期不能交清所有房款，甲方按总房款的5%扣除违约金后，退还乙方已交纳的房款本金，甲方单方面解除合同。”第九条乙方在办理该商品房的房产证时，甲方应予以积极协助，应由甲方提供的相应证件甲方须无条件及时提供，需要交纳的各项税费全部由乙方承担，甲方不再承担任何税费。被告已交房款1770000元。2013年1月26日被告单位出具证明证实：被告前来办理电力路街道社区服务中心综合楼二、三层房产手续，二层建筑面积455.70平方米，三层建筑面积434.14平方米，每平方米售价2200元，合计1957648元。2013年7月1日被告为办所买房屋的房产证是交给白银市平川区地方税务局销售不动产税160527.14元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同不违反相关法律法规，合法有效。双方应按合同约定履行，合同第九条的规定是在办理该商品房的房产证时，需要交纳的各项税费全部由被告承担，原告不再承担任何税费，销售不动产税是房屋买卖时交纳的税，而不是办房产证时交纳的，且按《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条”在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税”之规定，缴纳主体应是原告单位，因此该合同第九条不应含销售不动产税。被告替原告交纳的销售不动产税可冲抵其应交纳的房款。另外原告要求被告支付因被告逾期付款而产生的违约金，按合同约定被告在规定的时间内交不清所有的房款，原告可按总房款的5%扣除违约金后，退还被告已交纳的房款本金，原告单方面解除合同。该案原告未行驶其权利解除合同，而是继续履行合同，但对继续履行合同时拖欠的房款的违约责任没有约定，故对原告此请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条及《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条之规定，判决如下：一、被告吴育才于本判决生效后十日内一次性支付原告白银市平川区电力路街道办事处剩余购房款187648元；二、原告白银市平川区电力路街道办事处于本判决生效后十日内一次性返还原告吴育才替其单位交纳的销售不动产税160527.14元；三、驳回原告白银市平川区电力路街道办事处的其他诉讼请求；四、以上一、二项相互冲抵后被告吴育才于本判决生效后十日内一次性支付原告白银市平川区电力路街道办事处购房款27120.86元。案件受理费4052元，减半收取2026元，原告白银市平川区电力路街道办事处承担1786元，被告吴育才承担240元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员  舒朝芳二〇一六年八月一日书记员  马天丽