新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初10107号原告：阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市高新区（新市区）通安南路1999号阳光恒昌万象天地商务公园1-1办公楼三楼。法定代表人：邢鹰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈向东，女，1969年7月24日出生，汉族，该公司总经理助理，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：顾允芝，女，1974年8月21日出生，汉族，该公司员工，住乌鲁木齐市天山区。被告：张翔翔，男，1983年11月3日出生，汉族，新疆博邦房产物业经纪有限公司销售员，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：王亚龙，高新技术产业开发区（新市区）丰泽法律服务所法律工作者。原告阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司（以下简称阳光恒昌公司）与被告张翔翔商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年10月11日、2019年11月4日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本案依法转为普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告阳光恒昌公司的委托代理人陈向东、顾允芝，被告张翔翔及委托诉讼代理人王亚龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳光恒昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告解除《商品房预售合同》及《商品房预（销）售合同补充协议》（解除产权备案手续）；2、判令被告支付原告逾期付款违约金51405元（257025元×20%）；3、判令被告向原告支付物业相关费用即1966.8元（其中物业费983.4元＝44.7平米×2×12个月、采暖费983.4元＝44.7平米×22元）；4、本案诉讼案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年3月13日，原、被告签订合同编号为2018预0166922《商品房预售合同》一份，约定被告购买原告开发的位于乌鲁木齐市通安南路1999号万象天地Ｂ区，总金额257025元，首付50%即129025元，余款50%即128000元为分期付款。于2018年6月25日原、被告签订《商品房预（销）售合同补充协议》，约定被告自2018年6月25日起每月向原告偿还购房款本息4130.19元；协议签订后，被告经常逾期还款，自2019年3月起被告逾期付款至今，依据《商品房预售合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第一条第2款中约定：逾期超过7日后原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金。原告多次向被告催要欠款，被告拒不偿还，遂诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张翔翔辩称，1.被告同意解除《商品房预售合同》及《补充协议》。2.被告不认可原告主张的违约金，原告主张违约金过高，实际损失缺乏基础事实。合同签订后，原告违约未按约定向被告交付足额面积的房屋，导致被告无法对房屋进行预期的使用。3.原告主张物业费主体不适格，被告是和物业公司建立的物业合同关系，应该物业公司来主张物业费。4.双方确实签订了借款的补充协议，但是购房款被告已经付清了，对原告所述购房款违约责任的主张不予认可。综上，请求法院驳回原告第二、第三项诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2018年3月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房预售合同》，约定被告张翔翔购买原告位于乌鲁木齐市房屋，建筑面积44.7平方米，总金额257025元；付款方式及期限：银行按揭，于2018年3月13日前付清总房款的50%首付款129025元，余款128000元向银行申请按揭贷款，买受人应当在接到出卖人通知后7日内，按出卖人要求的内容和时间向出卖人提交办理按揭手续的全部资料并在银行办理完相关按揭手续，如因买受人未按照出卖人要求的内容和时间提交资料视为买受人违约，买受人自接到出卖人通知第8日起每天按贷款总额的千分之一向出卖人支付违约金；自接到出卖人通知之日起30日内，如因买受人原因无法办理银行按揭贷款的，买受人应在接到出卖人通知后7日内，应当与出卖人签订补充协议按照本合同规定的其他方式变更付款方式。买受人不同意变更付款方式的，出卖人有权解除合同收回房屋所有权，同时买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金。交付期限：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。合同签订后，被告向原告支付了首付款。同年6月25日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）又签订一份《商品房预（销）售合同补充协议》，根据甲、乙双方于2018年6月25日签订的《商品房预（销）售合同》，合同编号为2018预0166922中约定：买受人购买出卖人万象天地项目5栋1407号房，建筑面积44.7平方米，单价为5,750元/平米，总房款为257,025元。付款方式为：按揭贷款购房，首付129,025元，按揭款128,000元。现变更为分期付款方式，原按揭款128,000元，分36月支付，按年利率10%计息。每月25日支付本金3,555.56元，利息574.63元，买受人须按期足额向出卖人支付本金和利息，如买受人提前还清房款的剩余利息不予收取。一、乙方迟延支付任意一期分期本金和利息的，甲方有权解除合同并宣布全部分期本金和利息提前到期，乙方应于收到甲方通知三个工作日内向甲方偿付全部本息。二、乙方若不能完全按以上约定计划归还甲方分期付款的，乙方除应承担分期本金利息以外，还应按以下方式向甲方承担逾期还款违约责任：1.乙方逾期规划分期款在7日以内，乙方除全额归还甲方分期款的本息外，自本协议约定（各期）应归还分期款日期的次日起至实际归还分期款之日止，乙方向甲方按应归还分期款本息总金额的每日万分之二支付违约金；2.乙方逾期归还分期款超过7日，乙方除全额归还甲方分期款的本息外，自本协议约定（各期）应归还分期款日期的次日起至实际归还分期款之日止，乙方向甲方按应归还分期款本息总金额的每日万分之三支付违约金；3.因乙方违约导致甲方通过司法程序追索分期款产生的律师费、诉讼费、其他追索费用均由乙方承担；4.因乙方原因导致乙方就阳光恒昌万象天地5号楼1407号房签订的《商品房预（销）售合同》无法履行进而导致解除本补充协议，乙方除全额归还甲方分期款本息及本条第1、2项约定的违约金外，乙方还应承担分期款20%的购房违约金……。2018年11月4日，原告（出卖人）与被告（买受人）再次签订《补充协议（面积确认）》，1.买受人购买阳光恒昌公司开发的阳光恒昌·万象天地B区一期5栋1407室，所签《商品房买卖合同》编号为：2018预0166922，每平米单价5,750元，套内建筑面积44.70平米，分摊面积32.76平米，总金额257,025元。2.依据双方所签的《商品房买卖合同》及面积误差补充协议中约定，面积差异处理：按实际预测面积计算多退少补，根据最终测绘报告，现双方确认该套房屋的实际测绘面积为：建筑面积41.73平米，套内建筑面积31.36平米，分摊面积10.37平米，按建筑面积计算，每平方米5,750元,总金额239,947.50元……。同年12月30日，原告退还被告面积补差款17,077.50元。2018年12月5日，原告向被告交付案涉房屋。原告向阳光恒昌物业服务股份有限公司支付了物业费1,154.53元，向被告缴纳采暖费781.86元，不动产登记费550元。另，被告在2018年7月至2019年2月间，共支付原告分期还款本金32,000.04元，利息5,171.67元，共计37,171.71元。嗣后，被告未继续支付分期款，原告遂诉至本院。另查明：案涉房屋已于2018年6月11日预售登记在原告名下。以上事实有《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》、《补充协议（面积确认）》、收据、入住通知书、税收完税证明、住宅专项维修资金收据、不动产登记费、物业费、采暖费收据、乌鲁木齐市不动产登记信息查询表、微信转账凭据等及庭审笔录存卷为证。本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房预售合同》、《商品房预（销）售合同补充协议》、《补充协议（面积确认）》均系双方真实意思表示，不违法法律法规规定，合法有效，双方均应按照约定履行。本案原告主张解除《商品房预售合同》、《商品房预（销）售合同补充协议》，被告亦同意原告该项请求，故本院对原告上述请求予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方的《商品房预售合同》既已解除，被告理应协助原告解除备案登记手续，对原告要求协助解除产权备案手续的请求，本院亦予以支持。原告主张被告支付逾期付款违约金51,405元（257,025元×20%），被告抗辩原告未交付足额面积房屋而违约，本院认为，原告交付房屋面积误差比绝对值超出百分之三，被告有权解除合同，但被告接受了原告退还的房价款，接收房屋，并继续支付分期款，上述行为均表明被告愿意继续履行合同的事实。被告此后终止支付分期款，故应承担违约责任。被告辩称原告主张违约金过高，本院认为，原告按房价款20%主张违约金不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则。现原告未提供其遭受实际损失的证据，本院酌情以截止2020年1月原告应获得的分期款利息上浮30%支持原告的违约损失，核算为8,217.21元（574.63元×130%×11月，2019年3月至2020年1月）。对原告多主张的部分，本院不予支持。原告主张被告支付物业相关费用1,966.8元，但原告并未提供物业等相关服务，故原告的该项请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司与被告张翔翔签订的《商品房预售合同》及《商品房预（销）售合同补充协议》；二、被告张翔翔协助原告阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司解除位于乌鲁木齐市房屋备案登记手续；三、被告张翔翔支付原告阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司违约金8,217.21元；四、驳回原告阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司的其他诉讼请求。上述义务，被告应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额53,371.8元，确认给付额8,217.21元，确认额占诉讼标的额的15.39%。本案案件受理费1,134.3元（原告已预交），由原告负担84.61%即959.73元，由被告负担15.39%即174.57元。被告应负担的案件受理费在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  陈新蓉人民陪审员  周翠玲二〇二〇年二月十八日书 记 员  张钟月