河北省永年县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第2600号原告：刘合永，男，1967年8月15日出生，汉族，住永年县。委托代理人：康小兵，河北久恒律师事务所律师，执业证号：11304199410686491。被告：永年县乡音农业专业合作社。住所地:永年县临名关镇开放路新区花园物业楼。组织机构代码：67737510-3。法定代表人：李女明，系该社理事长。委托代理人：李建峰，河北众意律师事务所律师，执业证号：11304199410663686。第三人：王建国，男，1970年7月28日出生，汉族，住永年县临名关镇新名路，身份证号码：1321331970********。第三人：冯丽，女，1971年11月8日出生，汉族，住永年县临名关镇永丰街，身份证号码：1321331971********。第三人：永年县旭诺源紧固件制造有限公司。住所地：永年县临名关镇钛白路。组织机构代码：58693246-1.法定代表人：王建国，系该公司董事长。第三人：永年县精益标准件有限公司。住所地：永年县临名关镇河北铺村。组织机构代码：75028504-1。法定代表人：冯丽，系该公司董事长。原告刘合永诉被告永年县乡音农业合作社、第三人王建国、冯丽、永年县旭诺源紧固件制造有限公司、永年县精益标准件有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人康小兵到庭参加诉讼、被告永年县乡音农业专业合作社、第三人王建国、冯丽、永年县旭诺源紧固件制造有限公司、永年县精益标准件有限公司经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘合永诉称，2015年7月22日，第三人王建国、冯丽将位于永年县建行东家属院三单元单楼西户单元楼以22.5万元的价格卖给我并签订买卖协议，王建国父亲王成俊在收款证明上签字，后双方履行协议。由于该房产不具有过户条件，所以没有过户。同年7月，被告永年县乡音农业专业合作社因民间借贷纠纷起诉王建国、冯丽，永年县人民法院作出（2015）永民初字第2065-2号民事裁定书，裁定查封该单元楼。原告认为该行为损害原告合法权益，于2015年8月29日向该院提出案外人异议申请，2015年12月2日永年县人民法院作出（2015）永执保字第00119号执行裁定书驳回原告的执行异议申请。原告不服该裁定书于2015年12月14日向法院提出案外人执行异议之诉。要求法院依法判令停止对该单元房的诉讼保全措施及执行措施；判决原告与王建国、冯丽签订的合同合法有效。被告永年县乡音农业专业合作社未到庭、未答辩。第三人王建国未到庭、未答辩。第三人冯丽未到庭、未答辩。第三人永年县旭诺源紧固件制造有限公司未到庭、未答辩。第三人永年县精益标准件有限公司未到庭、未答辩。原告为支持其主张，向法院提举了下列证据：房屋买卖合同一份，用于证明2015年7月22日，王建国、冯丽将位于永年县建行东家属院三单元三楼西户的单元楼及其附属门市以22.5万元的价格卖给原告。2015年7月25日王建国、王成俊出具的证明，内容为：“王成俊、王建国二人系中国建设银行股份有限公司永年县支行的职工，出卖人王建国、冯丽将位于永年县建行东家属院3单元3楼西门单元楼及其附属门市卖给刘合永，王成俊、王建国、冯丽同意将永年县建行东家属院3单元3楼四门单元楼及其附属门市改名到刘合永名下，同时刘合永对该门市享有占有、使用、收益和处分的权利，永不反悔。特此证明，证明人王成俊、王建国，2015年7月25日。”用于证明王建国、冯丽、王成俊同意将该房产过户给原告。天然气使用证、天然气使用卡及缴费票据，用于证明原告占有并使用该房产的事实。被告永年县乡音农业专业合作社未到庭未质证。第三人王建国、冯丽、永年县旭诺源紧固件制造有限公司、永年县精益标准件有限公司未到庭未质证。经审理查明，2015年7月22日，第三人王建国、冯丽与原告签订房产买卖合同，王建国、冯丽将自己所有的位于永年县建行东家属院3单元3楼西户的单元楼及其附属门市以22.5万元的价格卖给原告。之后原告与王建国、冯丽办理了房产交接手续，原告现在实际占有并使用该房产。由于该房产属于小产权房，没有房产证未办理过户手续。王成俊、王建国于2015年7月25日给原告出具了同意将该房产过户给原告的证明。2015年7月，被告永年县乡音农业专业合作社因民间借贷纠纷起诉王建国、冯丽，永年县人民法院作出（2015）永民初字第02065-2号民事裁定书，裁定查封该单元楼。原告认为该行为损害原告合法权益，于2015年8月29日向本院提出案外人异议申请，2015年12月2日永年县人民法院作出（2015）永执保字第00119号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。原告不服该裁定书于2015年12月28日向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，受法律保护。本案中，买卖双方签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。且双方均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋为小产权房的事实知晓。刘合永支付了合同的全部价款，王建国、冯丽将该房屋交付给刘合永占有和使用，该房屋买卖合同应视为已经履行完毕。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，原告在查封之前已经签订了书面买卖合同并合法占有和使用且支付了全部价款，原告至今未办理房产过户手续并非原告自身原因未办理过户登记，而是该房产属于小产权房，不能办理房产过户手续，故原告请求停止对该单元房的诉讼保全措施及执行措施应予支持。经本院合法传唤，被告及第三人无正当理由拒不到庭参加诉讼，适用缺席审判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：一、原告刘和永与第三人王建国、冯丽签订的房屋买卖合同合法有效。二、不得执行对刘和永占有和使用的位于永年县建行东家属院3单元3楼西户的单元楼及其附属门市。案件受理100元，由原告刘合永负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  李建林审 判 员  张晓静代理审判员  李 鹏二〇一六年六月十五日书 记 员  韩李松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。