湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0211民初3894号原告:上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行，住所地湖南省株洲市天元区天台路123号华晨·金茂尚都大厦。负责人：刘新来，系该行行长。委托诉讼代理人：金少健，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为申请财产保全、证据保全、法院调查；代为起诉、答辩；代为调查、出庭、提供证据；代为接收与案件有关的文书；代为调解、和解；代为承认、变更、放弃诉讼请求等。委托诉讼代理人：朱瑶，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：吕建平，男，1968年11月8日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告：刘香梅，女，1969年8月2日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告：株洲市文化庭院小区有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区文化路庭院小区6区108号3楼。法定代表人：耿长青。原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行（以下简称浦发银行株洲支行）诉被告吕建平、刘香梅、株洲市文化庭院小区有限公司（以下简称文化庭院有限公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，本案依法由审判员罗昀适用简易程序进行审理。在审理过程中，因被告吕建平、刘香梅下落不明，本院于2019年12月11日依法裁定转为普通程序，并由审判员罗昀担任审判长，与人民陪审员王广英、罗嘉组成合议庭于2020年3月17日公开开庭进行了审理。实习法官助理董樱协助审理，书记员郭华担任法庭记录。原告委托诉讼代理人朱瑶到庭参加诉讼，被告吕建平、刘香梅、文化庭院有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浦发银行株洲支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告吕建平、刘香梅立即偿还原告借款本金人民币40785.23元、利息（含罚息）315.7元（利息计算至2019年8月1日止，此后利息按合同约定的利率计算至本息全部清偿之日止），借款本息共计41100.93元；3、被告吕建平、刘香梅承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费人民币2055.05元；4、原告对被告吕建平、刘香梅共有所有的位于株洲市荷塘区房屋享有第一顺位的优先受偿权；5、被告文化庭院有限公司对上述第二项、第三项诉请的债务承担连带保证责任；6、三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年9月17日，三被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》，借款用途为用于购买株洲市荷塘区房屋。借款金额为23.6万元，借款期限为120个月，即2010年9月17日至2020年9月17日，还款方式采用等额本息还款法，每期还款日为10日，利率在中国人民银行同期同档次的贷款利率基础上下浮15%，即5.094%。同日，原告受被告指示将23.6万元款项转入被告指定账户，履行了合同付款义务。针对该笔23.6万元的借款，二被告以其贷款所购买的株洲市荷塘区房屋作抵押，并于2010年9月2日已办理《预购商品房抵押预告登记》预抵押登记手续，登记证明号：1000140795。同时，被告文化庭院有限公司提供了阶段性连带责任保证担保，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止，如借款人已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除。目前，株洲市荷塘区房屋未办理房屋所有权证，未取得他项权证。现被告吕建平、刘香梅已数月未依约偿还本息，被告的行为已构成严重违约。截至2019年8月1日，被告吕建平、刘香梅结欠原告借款本金40785.23元、利息（含罚息）315.7元，合计41100.93元。为维护原告的合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告吕建平、刘香梅、文化庭院有限公司未向本院提供答辩意见和证据。经审理查明：2010年9月17日，原告浦发银行株洲支行（贷款人、抵押权人）、被告吕建平（借款人、抵押人）、刘香梅（抵押人）及文化庭院有限公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》,约定：借款人向贷款人借款236000元用于购买株洲市荷塘区房屋；贷款利率为年利率5.049%，执行浮动利率，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上下浮15%；贷款期限自2010年9月17日至2020年9月17日；还款方式为按月（每月还款日为10日）等额本息还款法；按中国人民银行有关规定计收罚息，对于逾期贷款罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行；对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；借款人未依约按时足额还本付息和支付相关费用视为违约，贷款人有权依约计收罚息、宣布贷款本息全部提前到期；依约处分抵押物，清偿贷款本息，或依法追索保证人连带责任；由借款人承担因其违约对贷款人造成的一切损失；抵押人同意将共同所有的位于株洲市荷塘区房屋向原告提供抵押担保，抵押物所担保的主债权为贷款人向借款人提供的金额236000元，抵押担保范围为本合同项下全部到期（含原告宣布提前到期的情形）应付而未付本息、违约金、实现抵押权发生的诉讼费和律师费等合理费用；抵押存续期间为抵押登记日起至本合同规定的贷款期限届满后二年止。保证人同意为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保，担保范围为全部到期（含宣布提前到期）应付未付的贷款本金及利息（包括罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、实现债权的律师费、诉讼费及其他相关费用。保证期间为阶段性连带责任保证，保证期间为借款人的债务履行期届满之日起二年，如借款人办妥现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除，但对于在该解除日之前已到期的借款人债务以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；借款人没有依照借款合同规定履行债务的，在上述约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任等。2010年9月2日,原告与被告吕建平、刘香梅在不动产登记机构办理了预购商品房抵押预告登记（登记证明号：XXX）。2010年9月17日，原告向被告吕建平发放了236,000元借款。原告出借款项后，被告吕建平自2019年5月10日起多期未依约按时足额还款，被告文化庭院有限公司也未承担保证责任。截至2019年8月1日，被告吕建平、刘香梅尚欠原告贷款本金为40785.23元，欠利息（含罚息）315.7元。原告催收未果，故诉至本院，请求判如所请。另查明：被告吕建平、刘香梅系夫妻关系，于1991年5月13日登记结婚。原告为实现本案债权与湖南天隆律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼和执行，约定本案诉讼阶段律师代理费为2,055.05元。案涉房屋至今未办理现实抵押登记。以上事实，有原告的陈述、原告提供的原告及被告文化庭院有限公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证复印件、被告吕建平、刘香梅身份证复印件、常住人口登记卡及二人的结婚证复印件、申请人提供的资料、《个人购房担保借款合同》、预购商品房抵押预告登记证明复印件、借款凭证、利息清单及欠款明细、《委托代理合同》、发票等证据予以证明，足以认定。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案争议的焦点为：1、原告与三被告之间的《个人购房担保借款合同》是否合法有效？在履约过程中，被告吕建平、刘香梅是否存在违约行为？是否应承担违约责任？原告要求解除《个人购房担保借款合同》的请求是否应予支持？2、被告吕建平、刘香梅是否应当向原告支付实现债权的律师代理费？3、被告文化庭院有限公司是否对本案债务承担连带偿还责任？4、原告对被告吕建平、刘香梅提供担保的房屋是否享有优先受偿权？具体分析如下：一、关于焦点一。本案中，原告与被告吕建平、刘香梅、文化庭院有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系出于各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同各方当事人均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。本案债务发生于被告吕建平、刘香梅夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，应由夫妻承担共同清偿责任。原告依约发放了23.6万元借款，履行了合同义务。但被告吕建平、刘香梅多期未依约还款，且被告文化庭院有限公司也未承担保证责任，严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。故原告要求解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》及由被告吕建平、刘香梅偿付借款本金40,785.23元、利息（含罚息）315.7元（计算至2019年8月1日止，此后利息按合同约定利率计算至本息全部清偿之日止）的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。二、关于焦点二。因被告吕建平、刘香梅违约，原告为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托代理合同并就代理费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，原告产生了实际损失，故原告要求被告吕建平、刘香梅承担律师代理费应予支持。但综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费的成本以及本地律师服务收费标准等情况，本院酌情支持由被告吕建平、刘香梅承担律师代理费1,500元。三、关于焦点三。被告文化庭院有限公司自愿与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定在合同项下本金、利息、罚息及实现债权的费用等范围内向原告提供阶段性连带责任保证担保，现原告未取得抵押权设立凭证，故依照合同约定，被告文化庭院有限公司的保证责任不能免除，应对本案被告吕建平、刘香梅的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，其承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、关于焦点四。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。依照《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，抵押预告登记是为保障将来实现抵押权所作的预告，其效力在于将来进行抵押权登记的排他性请求权，并非对现实抵押权的登记，故不能产生设立抵押权的法律效力。本案案涉房屋至今未办理现实抵押登记，故原告不享有抵押权，本院对其要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。另本案案涉房屋已进行预告登记，故未经预告登记的权利人（即本案原告）同意，处分该案涉房屋的，将不发生物权效力。综上所述，被告吕建平、刘香梅、文化庭院有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行与被告吕建平、刘香梅、株洲市文化庭院小区有限公司于2010年9月17日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告吕建平、刘香梅于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行偿还借款本金40785.23元并支付利息（含罚息）315.7元[暂计算至2019年8月1日，之后的部分按合同约定的利率标准计算至借款本金清偿之日止]；三、被告吕建平、刘香梅于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行支付实现债权的律师代理费1,500元；四、被告株洲市文化庭院小区有限公司对本判决第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费879元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行负担11元，被告吕建平、刘香梅、株洲市文化庭院小区有限公司共同负担868元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  罗 昀人民陪审员  王广英人民陪审员  罗 嘉二〇二〇年三月十七日实习法官助理董樱书记员郭华附本案适用法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。