民 事 判 决 书    沈阳市铁西区人民法院  沈阳市铁西区人民法院 民事判决书 （2016）辽0106民初3759号 原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司,住所地沈阳市浑南新区浑南中路12-1号1门。 法定代表人张明,系该公司副总经理。 委托代理人武爽,系该公司职员。 委托代理人刘宇系该公司职员。 被告郭辉,男，汉族，1979年10月7日出生,住址沈阳市于洪区北固山路 委托代理人赵丹，系辽宁欣合律师事务所律师。 被告谷娜,女，汉族，1979年4月23日出生,住址辽宁省法库县依牛堡子乡戴家荒地村 委托代理人赵丹，系辽宁欣合律师事务所律师。 原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司诉被告郭辉、谷娜物业服务合同纠纷一案，本院2016年4月6日立案受理后，依法由审判员张伟适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告深圳市金地物业管理有限公司委托代理人武爽，被告郭辉托代理人赵丹、被告谷娜委托代理人赵丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司诉称，2010年5月30日，原告通过招、投标的形式取得了金地名京项目的前期物业服务经营权，并与沈阳全胜房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告按照《前期物业服务合同》的约定为金地名京项目的全体业主提供物业服务。被告郭辉、谷娜购买了沈阳市铁西区保工北街3号A座6-10（面积：60.26平方米），按照《前期物业服务合同》约定，物业费收费标准为3.5元/平方米/月，截止2016年3月31日，被告已欠缴费用累计达7042.28元（欠费期间：2014年10月1日-2016年3月31日）。期间经原告多次书面和口头催缴，被告仍未缴纳，被告的行为已严重损害了原告和全体业主的权益。现诉至法院，请求判令被告支付物业费3796.38元，并支付违约金3245.90元，共计7042.28元；诉讼费由被告承担。 被告郭辉、谷娜辩称，原告停止被告使用电梯卡，被告未享受电梯服务，电梯使用费应当从物业服务费中扣除。根据原被告签订的《前期物业服务合同》第二条第二项的约定，原告有“对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理”的义务。根据《物权法》第七十三条的规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。电梯本身占用的是业主的公用面积，属于业主产权的一部分，是生活必备设施，无论发生什么情况，原告不能剥夺被告使用电梯的权利。根据《物业管理条例》第二十七条的规定，“业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。同理物业服务公司也不得擅自处分。而拖欠物业费的行为是违约行为。原告不能因违约行为侵害被告对电梯的物权使用。《前期物业服务合同》中也没有约定原告有停止被告使用电梯的权利。原告应该通过协商、诉讼等合法途径维护自己的权益。当双方在没有协商一致的情况下，被告擅自采取措施，以暂停电梯服务为要挟，不仅影响了被告日常生活，而且侵害了被告作为业主所应享有的通行的权益。《前期物业服务合同》第四条约定公寓物业服务费为3.5元/平方米/月。被告截止本案开庭之日已近两年时间无法正常使用电梯，被告认为，为了维护被告的合法权益，电梯费应当从物业服务费中扣除。原告没有按照前期物业服务合同约定对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。对楼层内的垃圾桶原告没有做到每日及时清理。没有做到每季度公布物业服务报告，没有公布原告的物业费用开支，剥夺了被告监督原告服务工作的合理合法性。原告放任奇瑞4S店的维修车辆随意摆放在物业管理区域内，且油渍遍地，对园区环境卫生和安全造成极大威胁。根据合同性质，合同为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为原告必须向被告提供符合双方约定的管理与服务，被告才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果。原告作为服务型企业，物业服务存在瑕疵，应承担违约责任。被告有权主张先履行抗辩权，原告给予合理解释和对服务瑕疵的地方整改后，缴纳物业费。被告不承担违约责任。原告在诉讼请求中要求被告支付滞纳金。而滞纳金因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱。它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式。原告并非行政主体无权向被告主张滞纳金。根据《前期物业服务合同》第十条的约定，“业主应于本物业交付之日起按季度加纳物业服务费用，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为违约金”。由于该合同是原告提供的格式合同，当中约定的违约金条款，原告应当做提示说明，但原告没有履行说明义务。根据《合同法》第四十条的规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”。按日计算违约金，明显加重了被告的责任，该格式条款约定无效。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，逾期付款违约金的性质，应以给原告受到损失为前提。但客观上，被告的违约并不能给原告造成额外重大损失，因此，被告不应当支付违约金。综上，被告不交纳物业费是行使正当的抗辩权，并想以此敦促原告做出服务改进或进行起码的沟通、交流。为了维护原被告各自的合法权益，被告愿在法院的调解下合理结算拖欠的物业费，请求法院依法驳回原告不当的诉讼请求，支持被告合理合法的理由。 经审理查明：被告郭辉、谷娜系沈阳市铁西区保工北街“金地名京”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区保工北街3号6-10、建筑面积60.28平方米。沈阳金地全胜房地产开发有限公司与深圳市金地物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，约定公寓物业服务费3.5元/平方米/月，商业网点物业服务费1.5元/平方米/月，地下车位物业服务费100元/个/月。同时约定本合同自2013年10月1日起至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。同时物业服务合同对业主与原告等的相权利义务以及物业服务质量等进行了约定。 上述事实，有原告陈述笔录、原告提供的前期物业服务合同等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳金地全胜房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据具有即时性等特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。关于被告提出的物业服务中存在的问题，原告可在后续服务中加以改进，但并不必然导致减免原告应收取的物业费。关于被告提出扣除电梯费的抗辩主张，因原告收取的电梯费属于电梯运营和保养所产生的费用，与被告是否乘坐电梯没有关联，被告不管乘坐与否都应承担此项费用。但原告将园区门卡与电梯卡捆绑在一起且对欠缴物业费业主的电梯卡授权时间过短，致被告进出小区发生一定的障碍，原告对此负有一定的过错，故本院对原告收取的物业费酌情进行一定的减免。原告与沈阳全胜房地产开发有限公司签订的物业服务合同约定住宅物业管理费3.5元/平方米/月，在减免一定的物业费后，2014年10月1日起至2016年3月31日期间被告应交纳物业管理费3697元（3.5元/平方米/月×18月×60.28平方米-100元）。 关于原告主张被告支付违约金的诉请，该违约金金实质是逾期付款违约金，原告未提供证明被告欠费给其造成额外重大损失的证据，故对主张的违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告郭辉、谷娜于本判决生效后十日内给付原告深圳市金地物业管理有限公司2014年10月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费合计3697元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息; 二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告郭辉、谷娜承担。（原告已垫付，被告直接给付原告）。 本判决为终审判决。 审判员  张伟    二〇一六年六月三十日 书记员  李鲲    本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。