广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29252号原告：广州世君房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区大石街富庭今日丽舍怡富苑二层101，三层101。法定代表人：林蔚，董事长。委托诉讼代理人：邱剑琪，男，1993年5月8日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：黄劲辉，男，1990年8月29日出生，汉族，系公司员工。被告：潘孝，男，1981年7月2日出生，汉族，身份证住址海南省文昌市，原告广州世君房地产咨询有限公司与被告潘孝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州世君房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人邱剑琪、黄劲辉，被告潘孝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州世君房地产咨询有限公司因被告欠缴租金且拒不搬离，诉至法院，请求判令：1.原、被告签订的房屋租赁合同于2019年8月31日终止，被告腾空交还涉案房屋给原告；2.被告支付2019年2月1日至2019年8月31日租金129192元及自2019年8月31日起至交还房屋之日止的房屋占用费（以19239元÷30天的日租金标准计算实际使用天数）；原告已收取的保证金39927.68元不予退还；3.被告支付逾期付款违约金，以129192元为基数自起诉日按照每日3‰的标准计算；4.本案诉讼费由被告承担。被告潘孝辩称：确认未缴纳租金，不缴纳是有原因的。原告招商时承诺于2017年11月25日开业，但实际于2018年3月17日开业，原告拖延开业导致被告交纳了免租期的租金，故需扣减2017年11月25日至2018年3月17日的租金。原告交付的房屋一直存在漏水现象，且原告一直未能修复，漏水导致房屋地面变脏也会导致被告客户滑倒。在被告经营初期，原告未按照补充协议的约定要求另一间纤手美发店停业，该店多营业一个多月，根据合同约定，被告的租金应下降50%。原告曾因被告未缴纳垃圾费关停被告店铺的用电2天，造成被告的营业损失。经审理查明：2017年11月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《世联金沙里商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市白云区世联金沙里2层A80号商铺（以下简称涉案商铺）使用面积259.12平方米，该商铺只供乙方用作经营品牌优加造型之用，品类为美发、美容；2017年11月25日至2018年11月24日租金为18150元/月，2018年11月25日至2019年11月24日为19239元/月，2019年11月25日至2020年11月24日为20393.34元，2020年11月25日至2021年11月24日为21616.94元/月，2021年11月25日至2022年11月24日为22913.79元/月，2022年11月25日至2023年11月24日为24288.79元/月，每月第7日前支付当月租金，如遇法定节假日可顺延至下一工作日；租赁保证金为39927.68元，乙方应于签署本合同前支付首期租赁保证金19963.84元，签署本合同之日起3日内支付第二期租赁保证金19963.84元；租期自2017年11月25日至2023年11月24日，该租赁期限包含装修免租期，乙方享有60日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算；在租赁期内，乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付违约金；乙方逾期支付租金或违约金或其他费用达1个月（含1个月）以上的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方依据本合同单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任，（1）丧失装修免租期待遇，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付装修免租期期间的租金，（3）逾期支付款项的，应根据应支付而未支付款项、按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金，至欠款付清之日止，（4）租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；…等等。2017年11月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《世联金沙里商铺租赁补充协议》，补充世联金沙里项目“优加造型”为美发业态独家经营，世联金沙里原2家美发店“纤手美发”到期时间2018年12月31日、“尚雅美发”2017年12月31日，于租赁期到期后不能续签（否则视甲方违约并赔偿乙方相应的实际经济损失）；因甲方任何问题导致乙方无法正常营业达3日以上的，视为甲方违约并赔偿乙方相应的实际经济损失；等等。同日，原告将涉案商铺交付给被告。2019年7月22日，原告向被告发出催款函，记载截止2019年7月22日，被告拖欠2018年9月1日至2019年7月31日租金96195元、2018年8月1日至2019年7月31日管理费21766.08元，请被告在2019年7月26日内付清上述费用；等等。该函通过EMS快递，由被告同事签收。原告为证实涉案商铺具有合法产权，出示：1.穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证，记载发证日期为1996年9月20日，使用人为谢燕梅，地址为石井镇沙凤村第六生产队，建筑层数为6层，面积350平方米；2.证明，记载穗郊石字第NO0121793号原地址为石井镇政府沙凤村第六生产队，现新门牌为金沙街沙凤向南街102号、104号、106号、108号、110号、112号、114号、116号、118号、120号，该证明下方广州市白云区石井镇沙凤村民委员会于2007年9月18日盖章确认，广州市公安局白云区分局金沙派出所于2007年9月19日盖章确认。2019年9月9日，本院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函询问穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证的档案资料及相关报建许可资料等。2019年9月20日，广州市规划和自然局白云区分局向本院出具复函，记载经查无穗郊石字第0121793号农村（墟镇）宅基地使用证档案资料，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息；等等。2019年9月26日，本院向广州市白云区石井街道办事处发函询问穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证的档案资料及相关报建许可资料等。2019年10月17日，广州市白云区人民政府石井街道办事处向本院复函，记载因沙凤村现属金沙街，且本单位2002年前的档案资料已移交至白云区档案局，故本单位没有存放函中所提及的材料。2019年10月31日，本院向广州市白云区档案局发函询问穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证的档案资料。2019年11月4日，白云区国家档案馆向本院复函，记载未接收石井镇的宅基地权证，未保存贵单位上述所需档案资料；等等。被告为证实涉案商铺存在迟延交付、漏水、停电及同业竞争的事实，出示微信聊天记录，记录中被告方人员于2018年3月4日向“世联红璞徐工”发送诉求函，记载因“金沙里项目”工程拖延导致A80铺的合约免租期未合理使用，至今未能告知准确开业时间，请求免除2018年2月租金及2018年2月、3月物业管理费；2018年1月31日因被告不交垃圾费被停电，造成营业损失，要求原告合理赔偿和道歉，另因涉案商铺内多处漏水等原因，被告有权不交租金和管理费；2019年1月4日，被告方人员在“世联金沙里一期租户（49）”群中发送合同照片及美发店亮灯开业视频，并称“你们不遵守法律规定……”。原告对上述微信聊天记录不予确认，但对漏水事实予以确认，称已多次处理，最后一次处理时间为2019年8月；确认曾对涉案商铺停电2天；确认涉案商铺所在商业项目于2019年3月17日举办开业活动，但称被告在开业之前已开始经营，故免租期仍应以合同约定期限为准；审理中，原、被告均确认涉案宅基地使用证现址建筑物层数高于证载层数，涉案商铺位于宅基地使用证范围内的二层，被告有向原告缴纳入场费25000元。原告同意在本案诉请中减免被告一个月租金。被告称涉案商铺因未能办理营业执照遭到工商部门检查，已于2019年11月23日停业，现需原告配合办理营业执照，现不同意搬离，若合同终止，已缴纳的保证金需要进行抵扣，被告的损失将会另案主张。以上事实有《世联金沙里商铺租赁合同》、《世联金沙里商铺租赁补充协议》、欠款金额总览表、催款函、快递单、穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证、证明、复函、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告就涉案商铺签订《世联金沙里商铺租赁合同》，但经本院多次发函均未查询到涉案商铺所在建筑物的合法使用权登记资料或者相关建设规划许可资料，且涉案商铺所在建筑物现楼层数与证载楼层数不一致，故现有证据不足以证实涉案商铺所在建筑物取得了合法规划许可，故原、被告签订的《世联金沙里商铺租赁合同》应属无效合同。故原告要求确认该合同终止于法无据，本院不予支持。合同无效，因无效合同所取得的财产应当予以返还。原告主张被告腾空返还涉案商铺合法合理，本院予以支持。关于租金即占有使用费，原、被告均确认被告自2019年2月1日至今均未支付占有使用费，故被告仍应向原告支付2019年2月1日至2019年8月31日的占有使用费共134673元（19239元×7月）。2019年9月之后的占有使用费应按照原告主张的19239元÷30天按日计算至被告搬离之日止。被告主张涉案商铺存在迟延开业及同业竞争，因原、被告之间合同中并无原告开业时间的约定，且被告所出示的其他美发店亮灯开门的视频不足以证实该美发店的经营期间，故被告以此主张扣减租金理据不足。被告还主张房屋存在漏水及停电2天，原告均予以确认并同意扣减占有使用费1个月，故被告以此主张扣减占有使用费，本院予以准许，酌情认定需扣减占有使用费2个月（含停电2天），故扣减后的2019年2月1日至2019年8月31日的占有使用费96195元（134673元-19239元×2月）。关于租赁保证金，因合同无效，原告依据合同约定主张租赁保证金39927.68元不予退还，于法无据，本院不予支持，予以驳回。被告主张抵扣，合法合理，本院予以支持，故抵扣后被告还需支付2019年2月1日至2019年8月31日的占有使用费56267.32元（96195元-39927.68元）。关于违约金，因合同无效，故合同中关于违约金的条款亦属无效，故原告要求被告按照合同约定标准支付违约金于法无据，本院不予支持。但考虑被告未按时支付占有使用费，实际占用原告资金，造成原告利息损失，本院酌情调整违约金标准为中国人民银行同期贷款利率，故被告应向原告支付违约金，以56267.32元为基数自2019年8月15日起计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告潘孝腾空搬离广州市白云区世联金沙里2层A80号商铺；二、自本判决生效之日起三日内，被告潘孝向原告广州世君房地产咨询有限公司支付2019年2月1日至搬离之日止的占有使用费（其中2019年2月1日至2019年8月31日的占有使用费56267.32元，之后每日的占有使用费按照19239元÷30天的标准计算至搬离之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，被告潘孝向原告广州世君房地产咨询有限公司支付逾期付款违约金，以56267.32元为基数自2019年8月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；四、驳回原告广州世君房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2884元，由原告广州世君房地产咨询有限公司负担1628元，由被告潘孝负担1256元。被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  严伟琦二〇一九年十二月二日书 记 员  蔡佳丽