安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0303民初1312号原告：蚌埠宝龙置业有限公司，住所地蚌埠市。法定代表人：许××系董事长。委托诉讼代理人：侯培培，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑，安徽禹风律师事务所律师。被告：刘润萍，女，1968年11月11日出生，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：吴文清，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦，安徽治邦律师事务所实习律师。原告蚌埠宝龙置业有限公司与被告刘润萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蚌埠宝龙置业有限公司的委托诉讼代理人侯培培、张剑，被告刘润萍的委托诉讼代理人吴文清、陈梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蚌埠宝龙置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告于2010年3月29日签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》解除；二、判决被告立即将宝龙城市广场A1-3011号586.02平方米的房屋腾空并恢复原状返还原告；3、判决被告立即向原告支付2011年7月8日至2013年3月28日租金264910元及逾期支付租金的违约金243815元（计算至2013年5月10日为243815元，自2013年5月11日起按租金264910元日千分之三计算至实际支付租金之日止）；4、判决被告向原告支付其根本违约的违约金39240元；5、判决被告向原告支付房屋占有使用费78480元（自2013年3月27日至2013年5月10日被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年3月，原、被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，被告租赁原告开发的位于本市宝龙城市广场A1-3011号商铺，租赁面积586.02平方米，租期为5年，合同约定该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，双方对租金约定为：第一个租赁年度租金以租赁房屋建筑面积14.35元/㎡/月计算，共计人民币8409元/月；第二个租赁年度租金以租赁房屋建筑面积19.13元/㎡/月计算，共计人民币11211元/月；第三个租赁年度租金以租赁房屋建筑面积33.48元/㎡/月计算，共计人民币19620元/月。免租期六个月，免租期满次日即为计租日。同时约定被告于每月一日向原告支付当月租金，如逾期支付租金，每逾期一日，应向原告支付应付未付款项的3‰作为违约金。合同中约定：承租方不能支付、不支付或迟延支付租金且未能在15天之内付清所有未付款项，包括租金及利息的视为根本违约，发生根本违约的，出租方有权单方解除合同，并有权要求违约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金等。《租赁合同》签订后，被告向原告缴纳租赁保证金16818元并向原告预付一个月租金8409元。2010年11月8日，双方签订《租赁场所交付确认书》，载明租赁场所的面积为586.02㎡，并于当日将场所交付承租人使用。扣除被告的免租期及预付的一个月租金，被告应自2011年7月8日起向原告缴纳租金，但被告至今未向原告缴纳分文，原告多次向其口头和书面催租，又于2012年9月12日、2012年9月17日向被告发函催缴租金，并告知其可能承担的违约责任，但被告扔拒不履行支付租金的义务。原告为维护自身合法权益降低损失于2013年3月27日发出《解除租赁合同通知书》，依据双方在合同中的约定，2013年3月28日解除了双方签订的租赁合同。被告仍拒付分文租金。故原告诉讼来院。刘润萍辩称：一、原告主张的房租费及违约金已超过诉讼时效，我方不存在拖欠房租费的问题，因为原告所交付的房屋不符合合同约定，也不符合我方租赁合同的目的，2012年该房屋就被原告强行占有，我方多次要求原告赔偿，但原告从没主张过违约金及租金的问题，我方也没收到过相关的文件及信函；二、该涉案的房屋被原告侵占后，涉案房屋就已经承租给栖巢咖啡，所以原告在滥用诉权；三、该租赁合同中原被告的权利义务极不平等，违约责任的内容也违法，所有的违约责任都是针对被告所定的，违约金约定的过高，违反法律规定；四、原、被告双方签订的合同约定的租赁期限是五年，我方在租赁期限内合法使用该涉案房屋是有依据的，原告在2012年强行侵占房屋的行为导致了合同的终止。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回对被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年，原、被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：1.1原告（甲方）将其位于中华人民共和国安徽省蚌埠市涂山路、延安路的蚌埠宝龙城市广场A1号楼第2层的编号为A1-3011号商铺出租给被告（乙方）；2.1乙方承诺该租赁场所之用途仅作为经营金宝贝早期教育。3.1甲乙双方约定的租期为5年，自2010年1月20日起至2015年1月19日(暂定，该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延。实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日…)；3.2免租期为6个月，从租赁起始日开始计算，免租期届满次日起即为计租日；3.3假如乙方在租赁期限届满或合同解除后，未按本合同约定的时间撤离租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，在占用期间乙方需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付租金，不足一个月按一个月计算，且甲方仍有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方合同期满或解除后占用租赁场所而发生的一切损失和费用；4.2租金：双方同意租赁场所在租赁年度内：第一个租赁年度租金以租赁房屋建筑面积14.35元/㎡/月计算，共计人民币8409元/月；第二个租赁年度租金以租赁房屋建筑面积19.13元/㎡/月计算，共计人民币11211元/月；第三个租赁年度租金以租赁房屋建筑面积33.48元/㎡/月计算，共计人民币19620元/月；……。4.6根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，应向原告支付应付未付款项的3‰作为违约金；5.1为保证甲乙双方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订合同后7日内向甲方支付相当于第一个租赁年度内的2个月租金的款项（人民币16818元）作为履约保证金，在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项。在乙方无违约情况下，履约保证金将在租赁期届满后30天内无息退还给乙方；10.1本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将被视为根本违约：1、乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金…10.2如有上述违约情况发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权要求：Ⅰ、乙方必须在五天内清空并撤出租赁场所，且乙方不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构（经甲方同意且合法变更的除外）。Ⅱ、甲方有权没收履约保证金并依本合同向乙方追索其他赔偿。10.3双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为，违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。13.9租赁合同的阅读：乙方声明其已阅读本合同的所有条款，并充分理解、接受其内容；14.3任何根据本协议发生本协议任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本协议签署页中列明的地址…发送给该方。本协议各方之间依据本协议进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：（2）如以信函方式邮寄（通过邮政特快专递），按正确地址投邮后第二（2）日中午12：00（北京时间）……；2010年11月8日，双方签订《租赁场所交付确认书》，载明租赁场所的面积为586.02㎡，并于当日将场所交付承租人使用。被告在签订租赁合同后向原告预付一个月租金8409元。自2011年5月8日免租期过后一直未交纳房屋租金。原告自2012年9月12日、2012年9月17日向被告发出书面催缴通知，2013年3月27日原告在催要租金无果下向被告发出《解除租赁合同通知书》，依据双方在合同中的约定，2013年3月28日双方签订的租赁合同解除，原告将租赁房屋收回。后双方因租赁合同的解除及租金的支付未能协商解决，现原告以此为由诉讼来院。在本案审理过程中，原告为证明自己的主张向本院提交了《宝龙城市广场商业店面租赁合同》、租赁场所交付确认书、承诺函、费用催缴函、租赁合同解除通知书、快递面单及本院民事裁定书二份，被告对《宝龙城市广场商业店面租赁合同》、费用催缴函、租赁合同解除通知书、快递面单的真实性有异议，《宝龙城市广场商业店面租赁合同》系被告本人签字并捺印，原告向被告发费用催缴函、租赁合同解除通知书、快递面单符合合同约定，故本院经审查后对上述证据的真实性予以认定。为证明租赁场所2012年5月底被原告占有并交付他人使用，被告向本院提交了照片四张，证明租赁房屋正经营栖巢咖啡，原告对被告所举证据有异议，本院经审查该组证据达不到被告证明目的，审查后不予认定。本院认为：原、被告签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告依约履行了自己的义务将租赁房屋交付给被告，但被告除在签订合同时预交了一个月的房屋租金外，即自2011年5月8日免租期过后仅向原告缴纳了一个月的房屋租金，被告的行为已构成根本违约，依据租赁合同约定，原告有权单方解除合同。2013年3月27日原告向被告邮寄《租赁合同解除通知书》，依据双方租赁合同“以信函方式邮寄的按正确地址投邮后第二日视为已经送达被通知方”的约定，本案租赁合同应当于2013年3月28日解除。鉴于本案租赁房屋现已由原告收回，故本院对原告要求被告腾空房屋、恢复原状并返还原告的诉讼请求不予支持。关于租金的支付，按照合同及双方协商约定免租期至2011年5月8日，而被告已预交了一个月租金，故对原告要求被告支付自2011年7月8日起至2013年3月28日止的房屋租金，共计259297元（2011年7月8日至2011年11月7日每月按8409元计算，2011年11月8日至2012年11月7日每月按11211元计算，2012年11月8日至2013年3月27日每月按19620元计算）予以支持。关于逾期违约金部分，租赁合同虽约定了逾期支付租金的违约金计算标准，但该约定数额过高，本院酌定以原告实际造成租金损失的30%为宜。对于原告主张的根本违约金部分，本院认为该部分属于重复计算，故对此不予支持。关于实际占有使用费问题，原告在收回租赁房屋并采取封门处理后，原告未提供相关证据证明被告仍实际占有使用房屋，故本院对该部分实际占有使用费不予支持。被告辩称原告主张的房租费及违约金已超过诉讼时效，因原告在合同解除后，一直不断的向被告发函催要房租及违约金，并于2013年5月、2015年7月就此租赁合同纠纷向本院诉讼，故对被告的辩解理由本院不予采信。对被告辩称的2012年5月租赁房屋就已被原告强行占用的事实，因未提供相关证据证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告蚌埠宝龙置业有限公司与被告刘润萍签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》于2013年3月28日解除；二、被告刘润萍于本判决生效之日起七日内向原告蚌埠宝龙置业有限公司支付房屋租金259297元（自2011年7月8日起至2013年3月27日止），同时支付逾期支付租金违约金77789元；三、驳回原告蚌埠宝龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费10064元（原告已预交5032元），原告负担5032元，被告负担5032元，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  王公尔代理审判员  宋丽芹人民陪审员  赵 勇二〇一六年十月十八日书 记 员  崔文越