广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初24927号原告：卢金柱，男，1987年6月28日，汉族，户籍地址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：付代广，广东广和（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红伟，广东广和（龙岗）律师事务所律师。被告：张来胜，男，1955年7月23日出生，汉族，户籍地址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：陶丽，广东长燊律师事务所律师。被告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：林荣金，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄凯欣，女，该公司员工。被告：深圳市云房网络科技有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼601，统一社会信用代码：91440300590720728X。法定代表人：花蕴。原告卢金柱与被告张来胜、被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产顾问公司）、被告深圳市云房网络科技有限公司（以下简称云房网络公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人付代广、王红伟、被告张来胜的委托代理人陶丽到庭参加了诉讼，被告世华房地产顾问公司及被告云房网络公司未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告张来胜、被告世华房地产顾问公司共同赔偿原告12平方米房屋差价损失492760元；2、判令被告世华房地产顾问公司返还原告已支付的经纪代理服务费36300元；3、判令被告云房网络公司对被告世华房地产顾问公司的上述债务承担连带责任；4、由三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月4日，在被告世华房地产顾问公司的居间服务下，原告与被告张来胜就位于深圳市龙岗区布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼C单元C402的房屋（以下称“涉案物业”）买卖事宜达成了合意，双方在当天签署了《房地产买卖合同》。按照合同约定，被告张来胜将涉案物业以363万元出售给原告，房屋建筑面积为76.4平方米，双方均清楚涉案物业以现状出售（两房一厅，包含建筑面积为12平方米的小卧室）。同时在被告世华房地产顾问公司的居间服务下，被告张来胜也在当天将位于深圳市龙岗区布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼C单元C403的房屋出售给了案外人李某，成交价为170万元，房屋建筑面积为40.93平方米，户型为一房一厅（不包括建筑面积为12平方米的卧室）。在看房、签署合同、过户、交房都是按照房屋现状出售以及交付，原告与被告张来胜以及案外人李某并无争议。被告世华房地产顾问公司的工作人员申魁也在房屋买卖过程当中与原告多次强调，原告购买的402涉案物业包括建筑面积为12平方米的卧室，案外人李某购买的物业不包括原告所购买的12平米卧室，在交房之前三方均无异议。被告张来胜、被告世华房地产顾问公司、案外人李某也都同意按照当初的现房现状交房，即原告的是两房一厅，案外人的是一房一厅，但是在案外人李某收房后对房屋的面积提出了异议，经过案外人李某在产权中心查档得知，原告购买的402涉案物业中的一间建筑面积为12平米卧室不在分户图内，属于403的分户图中。因此，案外人李某与原告在12平米卧室的归属产生了争议，并诉至法院，案号为（2019）粤0307民初2801号，经过龙岗法院一审审理，认定应属403房约定室内面积为9平米的卧室被分割到了原告所有的402房中，要求原告予以整改并返还该室内面积为9平方米卧室给案外人李某。原告认为，被告张来胜将双拼房402房、403房分别出售给原告与案外人李某，被告世华房地产顾问公司的工作人员申魁以及被告张来胜在出售交房时已经明确表示争议的建筑面积为12平方米、室内面积为9平方米的卧室，属于402房所有，原告也是按照402房（两房一厅）的户型购买的涉案物业。但是在收房之后，原告在产权登记中心查询分户图才得知，争议的室内面积为9平米的卧室不属于402房，而是划分在403房的分户图中。被告张来胜的此种拆分出售的行为，违背了规划建设的相关规定，导致原告购买的402房少了12平方米，故被告张来胜应赔偿原告12平方米的房价损失。被告世华房地产顾问公司作为此次交易的居间方，没有尽到居间人如实告知义务，编造了402房的法定户型图包括了12平方米的虚假事实，损害了原告的合法权益。按照《合同法》第425条之规定，应当退还原告已支付的经纪服务费用以及与被告张来胜共同赔偿12平米的房屋差价损失。被告云房网络公司作为被告世华房地产顾问公司的唯一股东，按照《公司法》第63条之规定，应当对被告世华房地产顾问公司的债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告张来胜答辩称：原告诉讼请求是要求我方赔偿损失，赔偿损失是违约责任的一种形式，原告诉请我方赔偿损失就必须要证明我方在交易过程中存在违约行为，但是（2019）粤0307民初3259号民事判决书和（2019）粤03民终2号民事判决书确认了，无论是在与原告的交易，还是在与案外人李某的交易过程中，我方均不存在违约行为。首先，在交易之前，原告已经知晓了涉案房产为双拼房，而且当时涉案房产是按照大一套装修的，也就是说原告在买房的时候已经知道了房产的现状，对于402房和403房需要分割装修的情况是明确的。其次，双方的房地产买卖合同中约定按现状交付，而现状就是涉案房产与403房按大一套装修，需与403房分割。第15条约定，原告和403房之间的隔墙、装修、装饰和被告张来胜无任何关系，被告与李某的房地产买卖合同中也有相同的约定，也就是说402房、403房的买卖双方并未约定，我方应该按照房产的分层结构交房，我方也是同时向原告及案外人也就是本案的证人李某交付房产及钥匙，最后在房地产买卖合同签订后，原告与我方也并未就涉案房产需由我方按照法定户型分割好后再交付的问题进行约定，因此我方按照现状将大一套向原告及403房的买方李某同时交房，被告已经完成了全部的交房义务，我方并不存在任何的违约行为。在整个的交易过程中，我方从未向原告方承诺过争议的12个平方，也就是在2019粤03民终23432号案中，案外人李某要求我方承担逾期交房违约责任的那九个平方是属于402房的。我方虽然是两套房的原业主，但是购房以后开发商是按照大一套的标准精装修以后交付给我方一直使用的。我方自己并不知道402房在哪里，403房在哪里，正因为如此，我方才会与原告以及403房的买家李某约定隔墙、装修、装饰与我方无关，由402和403房自行协商解决。原告方作为完全民事行为能力人，在明知涉案房产为商品房，涉案房产需要隔墙装修的情况下，理应自行谨慎确定其购买房产的分层结构，无论是原告在购房时因疏忽大意没有自行确认房产的分层结构，还是轻信他人关于争议的12个平方属于402房的说法，都是原告自身的过错，与我方没有任何关系，原告无权要求完全没有任何违约行为的我方承担违约责任。综上恳请法庭依法驳回原告对我方的全部诉讼请求。被告世华房地产顾问公司提交书面答辩状称：一、我公司并非本案适格当事人，在交易过程中不存在过错。本案系房屋买卖合同纠纷，而我公司与原告、被告张来胜之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系。我公司作为居间方，已促成了合同的成立，涉案房产已完成过户及交付，我公司曾积极协助解决相关纠纷，已全面履行居间义务，不存在过错。二、此次交易居间方已尽到如实告知义务，并不存在原告所称的欺骗行为。我公司系居间方而非开发商或销售商并不必然知晓涉案双拼房的分布结构，没有相应权限获取法定户型图，我公司能做的就是核实涉案房产产权登记状况，基于产权人张来胜的委托，就现有的房屋状况进行代理销售。其次，我公司在推介涉案房产的过程中曾带原告去实地看房，也已告知原告涉案房产是双拼房。在涉案房产交易的整个过程中，涉案房产的现状是双拼房装修成大一套，原告及案外人李某均知晓并同意涉案房产需协商分割，并不存在我公司编造402房法定户型的事实行为。综上，原告针对我公司的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。被告云房网络公司未应诉答辩。经审理查明：不动产权登记地址位于深圳市龙岗区布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼C单元402房、403房系双拼房，原均为被告张来胜所有。402房产权证登记的建筑面积为76.4平方米、套内建筑面积为57.89平方米；403房产权证登记建筑面积为40.93平方米。2018年7月4日，原告（买方）与被告张来胜（卖方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定：卖方将402房以转让价363万元出卖给买方；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。合同第一条约定内容为“买卖双方交易的房地产位于第五园（二期）H1号楼C单元C402（以下简称该物业），建筑面积约为76.4平方米，房地产证号为__（注：该处空白），房地产性质用途为住宅（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书的记载为准）。本次交易约定支付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、装修及物品等无需另外付费，成交价已包含清单所列物品价值。”合同第十二条内容为“本合同之外在谈判中声称、理解、承诺以及协议内容，如有与本合同不相符的以本合同为准。附件对同类事项存在不同约定的，以形成后的附件为准。另买卖双方在国土房管局签订的仅为买卖双方办理产权过户而设，如有不一致时以本合同为准”。合同第十五条手写备注部分有写明：“房屋同室内装修一并出售给买方，买方须在卖方收到全部房款后进行装修，和403房之间隔墙装修装饰和卖方无任何关系。”合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，402房于2018年9月10日过户登记至原告名下。同日，案外人李某与被告张来胜签订《房地产买卖合同》，约定：被告张来胜将403房以170万元出售给李某；双方均清楚物业以现状出售，李某已检查或已授权代表代为检查由于内容物业；合同第十五条备注手写部分约定，房内装修一并出售给李某，李某须在办理完过户手续张来胜收到全部房款交楼后办理装修和分隔墙，办理装修申请须在水电完全过户之后，交房后装修隔墙和张来胜无关，由李某与C402房买方进行协商解决。合同签订后，李某已向张来胜付清购房款，403房于2018年7月30日过户至李某名下。402房、403房二手转让交易完成后，原告、被告及案外人李某就被告交付的402房、403房的房产现状与登记面积的差异问题产生争议，李某主张原本属于403房的部分面积被交付至402房内，原告则主张购房时本约定9平方米的小卧室归原告所有。争议各方协商未果，遂诉至本院。李某曾以张来胜、世华房地产顾问公司为被告诉至本院，案号为（2019）粤0307民初2800号，在该案中李某诉求:1、判令张来胜支付延期交房违约金（以未交付房屋面积9平方米的总价为基数）；2、判令张来胜支付其无法使用房屋的租金损失；3、判令世华房地产顾问公司对张来胜的上述两项请求承担连带赔偿责任；4、判令世华房地产顾问公司返还中介费34000元。本院于2019年7月12日作出（2019）粤0307民初2800号民事判决，判决驳回李某的全部诉讼请求。李某不服该一审判决，上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2019）粤03民终23432号，该终审判决认为“至于李某主张的本应属于涉案房屋的约9平方米面积被分隔到C402房的问题，系属于李某与C402房买方之间的法律关系，与张来胜无关”，并于2019年12月30日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。李某还曾以卢金柱为被告向本院提起返还原物之诉，案号为（2019）粤0307民初2801号，该案诉讼请求为：判令卢金柱向李某返还被占用的约9平方米的面积的房屋，并恢复原状。2019年7月12日，本院作出（2019）粤0307民初2801号民事判决，判决：一、卢金柱于本判决生效之日起三十日内根据深圳市不动产登记中心备案的深圳市龙岗区布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼第04层《房屋建筑分层平面图》整改其所有的深圳市龙岗区布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼单元C402号与李某所有的C单元C403之间的分隔墙，整改费用由李某与卢金柱共同承担；二、驳回李某的其他诉讼请求。卢金柱不服该2801号判决，上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2019）粤03民终23027号。2019年11月1日，卢金柱向深圳市中级人民法院申请撤回上诉，深圳市中级人民法院于2019年11月7日作出（2019）粤03民终23027号民事裁定，裁定准许上诉人卢金柱撤回上诉。另外，卢金柱还以张来胜为被告、世华房地产顾问公司及农行深圳地王支行为第三人向本院提起房屋买卖合同纠纷，案号为（2019）粤0307民初3259号，该案诉讼请求为：1、判令解除卢金柱、张来胜于2018年7月4日签订的402房的《房地产买卖合同》；2、判令张来胜返还卢金柱购房款363万元；3、判令张来胜支付解除合同的违约金72.6万元；4、判令张来胜赔偿卢金柱实际经济损失86576.76元及其利息；5、判令张来胜赔偿卢金柱将402房过户给张来胜产生的费用；6、判令张来胜赔偿卢金柱房屋出租金及物业费经济损失；7、判令张来胜赔偿卢金柱偿还银行贷款利息的损失。2019年8月2日，本院作出（2019）粤0307民初3259号民事判决，判决：驳回卢金柱的全部诉讼请求。卢金柱不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2019）粤03民终31052号。因上诉人卢金柱未在法定期限预交二审案件受理费，深圳市中级人民法院于2019年11月21日作出（2019）粤03民终31052号民事裁定，裁定按上诉人卢金柱自动撤回上诉处理。另查，402、403房均系在被告世华房地产顾问公司的居间服务下成交的，被告云房网络公司系被告世华房地产公司的唯一法人股东。原告支付给被告世华房地产顾问公司居间服务费36300元。原告在交易前被告世华房地产顾问公司工作人员曾带原告现场看房，知道涉案房产是双拼房，当时涉案房产是一个门进，按大一套房装修好，但被告张来胜没有带原告看过现场，被告张来胜与原告第一次见面是在被告世华房地产顾问公司办公场所签买卖合同之时。再查，被告世华房地产顾问公司工作人员发给原告的户型图中402房包含了争议的套内面积为9平方米的小卧室，庭审时，原告称该户型图不清楚被告世华房地产顾问公司从何得来，被告张来胜称该户型图不是其提供的，也不清楚来源。被告张来胜称涉案房屋为精装修出售的双拼房，其购买后没有进行装修，也不清楚哪个房产证的具体范围，其收取的房款363万元就是402房建筑面积为76.4平方米的价款，该款不包括争议的9平方米小卧室。本院认为，原告与被告张来胜于2018年7月4日签订《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法律禁止性规定，具有法律效力，双方均应严格依约履行。本案争议的是被告张来胜出售的402房究竟是否包括争议的应属于403房的套内建筑面积为9平方米的小卧室？本院认为，双方对合同标的物产生争议，应从合同具体约定进行理解，原告与被告张来胜签订的《房地产买卖合同》第一条约定转让标的为402房，建筑面积为76.4平方米，建筑面积、房地产证号、房地产性质用途三项均以房地产证或相关正式法律文书的记载为准，即双方明确约定转让的402房的以房地产证记载为准，402房的房地产证记载建筑面积为76.4平方米、套内建筑面积为57.89平方米，该约定明确无误，并不产生歧义。合同第十二条约定“本合同之外在谈判中声称、理解、承诺以及协议内容，如有与本合同不相符的以本合同为准。附件对同类事项存在不同约定的，以形成后的附件为准。另买卖双方在国土房管局签订的仅为买卖双方办理产权过户而设，如有不一致时以本合同为准。”，依据本条约定，原告与被告张来胜如在合同约定的之外的声称、理解、承诺与合同不一致的，均以合同约定的为准。本案没有充分证据证明被告张来胜明确承诺争议的9平方米小卧室归原告所有，原告支付的房款363元包括争议的9平方米的小卧室，且依据双方第十二条的约定，合同之外的承诺与约定不一致的，以合同明确约定为准。综上，原告诉求判令被告张来胜赔偿房屋差价损失，与合同约定不符，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于原告诉求判令被告世华房地产顾问公司及被告云房网络公司承担民事责任问题。本案属房屋买卖合同纠纷，原告与被告被告世华房地产顾问公司之间是居间合同关系，不属于同一法律关系，不宜在本案中一并处理，本院不作处理，原告可另循法律途径解决。综上，被告世华房地产顾问公司及被告云房网络公司经本院依法传唤，无正当理由拒不参与诉讼，视为自愿放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告卢金柱的全部诉讼请求。案件受理费4545元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘志勇二〇二〇年三月十八日书记员  林丹燕