新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新民初21号 原告：孔凡靓，女，汉族，1985年12月17日出生，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李杰，北京大成（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏宏渊，北京大成（银川）律师事务所律师。 被告：长城新盛信托有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。 法定代表人：喻林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭韬，男，该公司资产保全部总经理。 委托诉讼代理人：王远，男，该公司资产保全部职员。 被告：内蒙古中银房地产集团股份有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。 法定代表人：张建业，该公司董事长。 原告孔凡靓与被告长城新盛信托有限责任公司（以下简称新盛信托公司）、被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用普通程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告孔凡靓委托诉讼代理人李杰，被告新盛信托公司委托诉讼代理人郭韬、王远到庭参加诉讼；被告中银公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔凡靓向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋，并解除对上述房屋采取的查封、冻结措施；2.依法确认位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场第8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋的所有权归原告孔凡靓所有；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年1月13日，孔凡靓与中银公司签订六份《商品房买卖合同》（合同编号分别为ZY-GF-158、ZY-GF-159、ZY-GF-160、ZY-GF-161、ZY-GF-162、ZY-GF-163），约定将位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场第8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋出售给孔凡靓，房屋总价款3,100,000元。中银公司应于2015年5月1日前交付房产。合同签订当日，孔凡靓一次性向中银公司支付全部购房款3,100,000元，其中现金30,000元，POS机刷卡970,000元，承兑汇票八张共计2,100,000元。中银公司收到上述款项后向孔凡靓开具了购房款收据，并加盖其公司财务专用章及收款经办人签字。后由于新盛信托公司诉中银公司、浙江华厦建设集团有限公司（以下简称华厦公司）、杨岩森、赵心合同纠纷一案中，新疆维吾尔自治区高级人民法院根据新盛信托公司申请，作出（2016）新民初6号民事裁定书，裁定将包括原告孔凡靓购买的位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场第8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋在内的房产予以查封。原告孔凡靓对该裁定不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出书面异议，经审查后该院作出（2019）新执异1号执行裁定书，驳回原告孔凡靓的异议。原告孔凡靓对该裁定不服，依法提起本案案外人执行异议之诉。根据上述事实，孔凡靓取得案涉房屋所有权的时间早于被告新盛信托公司与中银公司发生诉讼并申请保全之前。且孔凡靓在其购买房屋的过程中不存在任何过错，其所享有的权利足以排除新盛信托公司对案涉房屋的执行。请求一审法院依法支持原告孔凡靓的诉讼请求。 被告新盛信托公司辩称，新盛信托公司并未对孔凡靓所主张的房产进行查封，故孔凡靓将新盛信托公司列为本案被告主体错误，其要求解除查封缺乏事实依据。本案系案外人执行异议之诉，确权之诉不应在本案中审理。请求一审法院驳回原告孔凡靓的诉讼请求。 被告中银公司未向本院提交答辩意见。 本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孔凡靓为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：证据1-1：新疆维吾尔自治区高级人民法院（2019）新执异1号《执行裁定书》1份。证据1-2：EMS法院专递邮件详情单（运单号：1030677079593）1份。证据1-3:EMS运单号查询物流信息（运单号：10306770795931）1份。证明目的：被告新盛信托公司因与中银公司、浙江华厦建设集团有限公司、杨岩森、赵心合同纠纷一案，上海市第二中级人民法院于2015年1月20日对位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场包含原告孔凡靓购买的案涉房屋在内的相关财产予以财产保全。2017年1月10日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2016）新民初字第6号《民事裁定书》，裁定将包括原告孔凡靓购买的案涉房屋在内的房产予以继续查封的事实；原告孔凡靓依法向新疆维吾尔自治区高级人民法院就案涉房屋被查封事宜，提出了书面案外人执行异议。新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2019）新执异1号执行裁定书，驳回了孔凡靓的异议请求。原告孔凡靓对该执行裁定不服，在法定期限内依法提起案外人异议之诉，其诉讼程序合法。 第二组证据：证据2-1：《商品房买卖合同（ZY-GF-158）》1份。证据2-2：《商品房买卖合同（ZY-GF-159）》1份。证据2-3：《商品房买卖合同（ZY-GF-160）》1份。证据2-4：《商品房买卖合同（ZY-GF-161）》1份。证据2-5：《商品房买卖合同（ZY-GF-162）》1份。证据2-6：《商品房买卖合同（ZY-GF-163）》1份。证据2-7：《中银国际公馆标准层平面图》1份。证明目的：孔凡靓在案涉房屋被保全前即与中银公司之间建立房屋买卖关系，孔凡靓已经依照合同约定履行了全部付款义务，取得该房屋所有权。合同附件一房屋平面图对案涉房屋具体情况进行了标注和确认。同时被告中银公司用以销售的宣传彩页及平面图亦对案涉房屋具体情况进行了明确标注，与合同附件一房屋平面图相互印证。根据补充协议第一条第三款约定，小区楼号最终应以有关政府部门的最后确定为准，所购商品房房号最终以房屋产权登记部门颁发的产权证书为准。 第三组证据：证据3-1：《收据》2份。证据3-2：《银联POS签购单》1份。证据3-3：《银行承兑汇票》8份。证明目的：孔凡靓已向中银公司交付了全部房款，其作为商品房消费者，在《商品房买卖合同》中的案涉房屋被查封前，已经完全履行了《商品房买卖合同》项下的合同义务，案涉房屋的所有权依法属于原告，原告对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利。 第四组证据：证据4-1：不动产登记证明查询1份。证明目的：经呼和浩特市不动产登记中心查询，原告孔凡靓在呼和浩特市无房屋登记记录。因此，原告在案涉房屋同一设区的市范围内并没有用于居住的房屋的事实。 被告新盛信托公司质证意见如下：对第一组证据的真实性认可，对其证明目的不予认可，我公司并未查封对方所述案涉房屋，原告孔凡靓主张的基础事实不存在。对第二组证据中的证据2-1至证据2-7的真实性无法确认，因其合同相对方系中银公司，在该公司未到庭的情况下对该买卖关系无法确认。对该合同中平面图的真实性不予认可，因我公司曾自行到房地产登记部门对登记情况进行查询，证明原始图纸中并未出现过孔凡靓主张的房屋编号，故我公司对孔凡靓主张其与中银公司之间的房屋买卖关系不予认可。对第三组证据的真实性不予认可，该付款凭证的相对方系中银公司，应由中银公司对其真实性予以确认。该组证据中的承兑汇票并未通过背书方式予以转让，因此不能证明付款事实。对第四组证据的真实性认可，但对其证明目的不予确认，该证据与本案无关。 本院认为，原告孔凡靓所提上述证据均为原件，被告新盛信托公司虽然对部分证据的真实性不予认可，但并未提供证据予以反驳，故本院依法对上述证据的真实性予以确认，对其证明力将结合本案事实及其他证据综合予以认定。 被告新盛信托公司为证明其主张，提交如下证据：新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民初6号民事裁定书、（2017）新民初6号协助执行通知书，房屋房号清单5张（复印件）。 原告孔凡靓对该组证据中的裁定书及协执通知书的真实性无异议，证据中的附表因系对方单方制作，故对其真实性不予认可，涉案房屋的具体位置应当以图纸为准。新盛信托公司保全查封的房屋中包含原告孔凡靓所购买的六套房屋，合同约定的房屋编号应当以最终房屋产权登记部门下发的权证为准。 本院依法对被告新盛信托公司所提证据中的裁定书及协执通知书的真实性予以确认，对其提交的房屋房号清单，因系复印件，且无其他证据予以佐证，故对其真实性不予认可。 本院审理过程中，原告孔凡靓向本院提交《律师调查令申请书》，申请本院出具调查令调取案涉承兑汇票在各银行的兑付情况。本院依法于2019年12月10日作出（2019）新民初21-1、21-2、21-3、21-4、21-5、21-6、21-7号《调查令》。原告孔凡靓依据上述《调查令》调取如下证据：1.宁波鄞州农村商业银行票号为×××银行承兑汇票信息，其票面金额是100,000元，该承兑汇票最后收款人为内蒙古巨鼎建筑有限责任公司；2.齐鲁银行票号为×××银行承兑汇票信息，其票面金额是100,000元。该承兑汇票最后收款人为包头市志旭贸易有限责任公司；3.中国银行吴江分行票号为×××银行承兑汇票信息，其票面金额是100,000元。该承兑汇票最后收款人为呼和浩特市储铭投资咨询有限公司；4.永宁县信用联社营业部票号为×××银行承兑汇票信息，其票面金额是500,000元。该承兑汇票最后收款人为包头市德胜新材料科技有限公司；5.上海浦东发展银行兰州东岗支行票号为×××银行承兑汇票信息，其票面金额是100,000元。该银行承兑汇票最后收款人为呼和浩特市储铭投资咨询有限公司；6.内蒙古银行乌海机场路支行票号为×××银行承兑汇票信息，其票面金额是200,000元。该银行承兑汇票最后收款人为陕西神能乾安煤化矿业有限公司。原告以上述承兑汇票付款状况证明其已经履行了案涉商品房买卖合同的全部付款义务。 被告新盛信托公司对上述从银行调取的证据真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，其主张从承兑汇票票面内容来看，其背书转让部分并未载明背书人系孔凡靓或中银公司，上述证据不足以证明该承兑汇票系孔凡靓用以交付房屋款项的事实。 本院依法对孔凡靓调取证据的真实性予以认可，对其证明力将结合案件事实综合予以认定。 根据双方当事人所提证据，本院确认如下事实：1.2015年1月13日，孔凡靓与中银公司签订六份《商品房买卖合同》（合同编号分别为ZY-GF-158、ZY-GF-159、ZY-GF-160、ZY-GF-161、ZY-GF-162、ZY-GF-163），将中银公司位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场第8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋出售给孔凡靓。以编号为ZY-GF-158合同为例，双方约定，孔凡靓购买中银房地产公司建设的中银城市广场商品房第八单元20层20071号房，建筑面积64.22平方米，单价7,600元/平方米，总金额488,072元；付款方式为合同签订当日一次性付清全款；商品房用途为：商业；房屋交付期限为：2015年5月1日前交付；关于产权登记的约定：中银房地产公司在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；买受人的房屋仅作商业使用。同时，双方还对违约责任等事项进行了约定。其他五份合同除对所购房屋房号、面积及单价的约定存在区别外，其余内容均一致。上述六份合同共计价款3,100,000元。合同签订当日，孔凡靓向中银公司支付房款1,000,000元，其中现金30,000元，POS机刷卡970,000元。中银公司向其出具收据确认收到1,000,000元及2,100,000承兑汇票，收据中均加盖中银公司财务专用章。 2.新盛信托公司与中银公司、杨岩森、赵心、浙江华厦建设工程有限责任公司（以下简称华厦公司）合同纠纷一案，新盛信托公司于2015年1月13日向上海市第二中级人民法院（以下简称上海二中院）提起诉讼，该院于2015年1月19日受理，并于同年1月20日对中银公司名下呼国用（2008）第×××号土地使用权和位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场ABCD楼的相关房产办理了财产保全，查封期限自2015年1月20日至2017年1月19日。 新盛信托公司与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司合同纠纷一案中，中银公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，上海二中院于2015年5月12日作出（2015）沪二中民六（商）初字第4号民事裁定，驳回中银公司所提管辖权异议。中银公司不服提起上诉，上海市高级人民法院于2015年8月31日作出（2015）沪高民五（商）终字第41号民事裁定，撤销一审裁定，将本案移送本院处理。 本院于2016年1月15日立案后，在审理期间，新盛信托公司因涉案查封财产即将到期，向本院提出继续查封（保全）申请，请求继续查封中银公司名下呼国用（2008）第×××号土地使用权和位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场ABCD楼的相关房产。由新盛信托公司的母公司中国长城资产管理股份有限公司以担保函形式为该财产提供担保。本院于2017年1月10日作出（2016）新民初6号民事裁定书，继续查封中银公司名下呼国用（2008）第×××号土地使用权和位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场ABCD楼的相关房产。呼和浩特市不动产登记中于2017年1月17日向本院出具《协助执行通知书（回执）》，继续查封中银公司名下呼国用（2008）第×××号土地使用权和位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场ABCD楼的相关房产，其中包含中银城市广场8单元20层的全部房屋。查封期限自2017年1月17日至2020年1月16日。 3.孔凡靓针对新盛信托公司的诉讼保全行为提出保全异议复议申请，本院于2019年8月30日作出（2019）新执异1号执行裁定书，裁定驳回孔凡靓的异议请求。孔凡靓遂提起本案诉讼。 本案在审理过程中，孔凡靓于2019年11月15日向本院提出撤诉申请，申请撤回对第三人杨岩森、赵心、浙江华厦建设集团有限公司的起诉。 本院认为，案外人执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，孔凡靓作为执行案外人以其对涉案被查封房屋享有所有权为由，主张停止相关诉讼保全查封和执行行为，故孔凡靓应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 一、关于被告新盛信托公司是否系本案适格被告的问题。民事诉讼中适格的被告，是指与原告是否属于同一争议的法律关系的主体，或者被告是否是与原告属于连带主从法律关系的主体。判断主体是否适格，需审查是否与本案有直接利害关系。本案中，原告孔凡靓与中银公司之间订立有商品房买卖合同，约定由孔凡靓购买中银公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场8单元20层的六套房产。而新盛信托公司因与中银公司之间的合同纠纷诉讼案件，新盛信托公司向相关人民法院申请保全中银公司名下相关土地使用权及房屋。新盛信托公司虽辩称其保全房产范围内未包含孔凡靓所购买房屋，但根据本院庭审中查明事实，中银城市广场项目中仅有一个单元是以数字8进行编号，该单元20层的全部房间均已被新盛信托公司申请查封。且根据孔凡靓提交的所购房屋平面图可以证明该所售房产在8单元20层的具体位置，新盛信托公司虽然对该房屋平面图的真实性不予认可，但并未提供证据予以反驳，故可以确认新盛信托公司申请保全的中银公司名下房产中包含孔凡靓所签房屋买卖合同所涉及的房屋。现孔凡靓以其所享有的权利足以排除新盛信托公司保全行为为由提起本案诉讼，新盛信托公司与本案存在直接利害关系，系适格被告。新盛信托公司辩称其并非本案适格主体，不符合事实，且无法律依据。本院依法认定新盛信托公司系是本案适格被告。 二、关于孔凡靓所提执行异议之诉能否成立的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本院认为，上述第二十八条规定的是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第二十九条规定的则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。本案中，根据已查明事实，孔凡靓与中银公司在2015年1月13日签订了《商品房买卖合同》并缴纳了相关合同款项，中银公司亦向其开具了收到其购房款的收据，可以认定双方签订的上述房屋买卖合同系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，故孔凡靓在人民法院于2015年1月20日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据双方合同约定，中银公司应在2015年5月1日交付案涉房产，但由于该房产于2015年1月20日已被上海二中院予以查封，中银公司实际上已无法履行其交付房屋义务，故孔凡靓未能实际占有该房屋，亦未取得对案涉房屋的使用权。孔凡靓对登记在中银房地产公司名下的涉案房屋提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中要求案外人对涉案房屋实际占有的条件，在此情形下，即便孔凡靓已交付了全部购房款项，其对案涉房屋所享有的也仅是依据买卖合同取得的债权，而非物权期待权，故孔凡靓对案涉房屋所享有的民事权益亦尚不足以排除人民法院的保全行为，本院对孔凡靓要求中止对涉案房屋诉讼保全查封执行行为的请求，依法不予支持。 虽然孔凡靓辩称本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但该条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，是针对所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住的房屋的情形。本案中，双方合同明确约定“买受人的房屋仅作商业使用”，且孔凡靓一次性购买六套房屋的做法亦与其自行居住的主张相矛盾，故本案不具备适用第二十九条规定的条件。 三、关于孔凡靓所提确权之诉能否成立的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。据此，孔凡靓有权在本案执行异议之诉中请求确权，新盛信托公司辩称确权之诉不应在本案中一并审理的理由无法律依据，本院不予支持。 根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，孔凡靓虽然与中银公司签订了商品房买卖合同，并支付了购房款，但其并未实际占有该房屋，亦未办理房屋所有权过户登记，故孔凡靓依据买卖合同仅享有请求中银公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故孔凡靓要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回孔凡靓的诉讼请求。 案件受理费31,600元（孔凡靓已预交），由孔凡靓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日内起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  赵亚丽 审 判 员  陆建蔚 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  刘 钰 书 记 员  张雅静