江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终2387号上诉人（原审原告）张翠玲。委托代理人饶桂兰。被上诉人（原审被告）常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人吴绍祥，该公司总经理。委托代理人龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托代理人时文杰，江苏少平律师事务所律师。上诉人张翠玲因与被上诉人常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟虞民初字第01525号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年5月19日，张翠玲与禧徕乐公司签订《统一经营管理合同》1份，约定由张翠玲将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场1层B1031号商铺（建筑面积36.26平方米）交由禧徕乐公司统一经营管理。合同约定：前三年商铺由禧徕乐公司无偿使用；2010年10月起即培育期结束所购商铺应继续委托禧徕乐公司经营，由禧徕乐公司统一对外招租、统一管理市场，禧徕乐公司收取租金的10%为托管费，其余90%租金收益全部支付给张翠玲（年终禧徕乐公司向张翠玲公开该商铺租金收入账目并接受查询）。张翠玲自行承担依法应缴纳的税费，禧徕乐公司依法承担代扣代缴义务。合同同时约定解除合同的条件为双方同意有下列情形之一的，合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。双方同意，商场培育期间及培育期届满后除上述二种情形外双方均无权提前解除本合同。原审另查明：坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场1层B1031号商铺，房屋产权登记为常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）1303，房屋所有权人为张翠玲。张翠玲以禧徕乐公司未付清2014年度租金和禧徕乐公司未按照上一年惯例在2015年5月15日前支付2015年上半年租金为由，于2015年8月向禧徕乐公司发出了解除合同的通知书，禧徕乐公司于2015年8月13日收到解除通知。由于双方意见不一致，导致纠纷发生。以上事实，由户籍资料、工商登记资料、统一经营管理合同、房产证、土地证、律师函、当事人陈述等在卷佐证。原审原告张翠玲的诉讼请求为：请求依法确认双方签订的《统一经营管理合同》于2015年8月18日解除。原审审理中，张翠玲调整诉讼请求为：请求依法确认其与禧徕乐公司签订的《统一经营管理合同》于2015年8月13日解除。原审法院认为：双方签订的《统一经营管理合同》合法有效，依法予以支持。依法成立的合同对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方在签订合同时对合同的解除作了严格的限制性约定，现并未发生双方约定的解除情形。经审查张翠玲提供的证据和当事人的陈述，原审法院认为，双方签订的《统一经营管理合同》是一种新类型的合同，是一种新的商业经营管理模式，其合同目的是为了集中商铺散户，统一出租经营，以取得更好的经营利益。如部分业主解除与禧徕乐公司签订的统一经营管理合同，会影响整个商场的经营和运作，会对张翠玲、禧徕乐公司和善意第三人带来负面影响，有违合同签订的目的，故不能在发生纠纷时轻易以解除合同来处理纠纷。同时，根据双方合同约定，2015年的租金情况应当在2015年年终由禧徕乐公司向张翠玲公开商铺租金收入账目并接受查询。张翠玲提起诉讼时尚未到2015年年终，张翠玲以禧徕乐公司未及时付款而要求解除合同，缺乏法律依据。所以张翠玲请求依法确认其与禧徕乐公司签订的《统一经营管理合同》于2015年8月13日解除的诉讼请求，原审法院难予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张翠玲的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取为40元，由张翠玲负担。上诉人张翠玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人（受累于母公司）经营恶化并恶意套现，侵占上诉人的租金不归还，不仅已严重违约，甚至已构成违法犯罪，其已丧失履约能力，原审未予谨慎关注并调查认定。二、上诉人有权依法解除合同。上诉人签订《统一经营管理合同》的根本目的是获取租金收益，现被上诉人将已收取的一至三年不等的租金挪用、侵占，甚至还要霸占上诉人的商铺套现长远期租金占为己有，这一系列行为与上诉人的切身利益及签订合同的根本目的相违背，已达到合同法第九十四条规定的解除合同的法定条件。而且合同法第四百一十条还规定委托合同的当事双方均有单方解除合同的权利。原审判决剥夺了上诉人的法定权利，属于适用法律错误。三、原审认为《统一经营管理合同》属新类型合同，只有部分业主主张解除会影响整个商场运作及善意第三人的利益故判决不支持解除，其理由也是不能成立的。上诉人等分别是以个人身份与被上诉人签订合同，当然也只能以个体而不可能代表整体业主提出解除合同。如果不允许部分业主主张解除合同，被上诉人就可以对这部分业主的权益任意侵犯，这部分业主作为所有权人的权利将被剥夺无法实现。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人禧徕乐公司答辩称：一、双方签订《统一经营管理合同》的目的是通过统一招商、统一对外出租的方式，对全部商铺进行统一经营管理，获取商铺升值和租金收益。为保证整个商场的持续统一经营，双方在《统一经营管理合同》中对合同解除作了严格的限制性约定，这与签订《统一经营管理合同》的目的是一致的，并不违反法律规定。二、目前通过诉讼方式要求解除《统一经营管理合同》的业主只占少数。部分业主通过诉讼方式要求解除《统一经营管理合同》势必会影响整个商场的统一经营，引起混乱，对整个商场的各方利益主体无益。三、上诉人要求解除《统一经营管理合同》没有确实、充分的事实依据和法律依据，本案一审判决应予以维持。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，张翠玲与禧徕乐公司签订的《统一经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点为《统一经营管理合同》是否应予解除。本院认为，《统一经营管理合同》属于一种新类型合同，运作模式为禧徕乐公司集中商铺散户后，对整个商场进行统一经营管理。因整体经营的需要，《统一经营管理合同》第八条对合同解除有特别约定，即“8-1双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。8-2双方同意，商场培育期间及培育期届满后除8-1条外双方均无权提前解除本合同”。该条款旨在避免因个别商铺业主解除合同，影响整个商场的经营和运作。张翠玲在签订《统一经营管理合同》时对禧徕乐公司的运作模式以及上述条款的含义应当是明知的，上述条款对张翠玲具有法律约束力。虽然禧徕乐公司有拖欠张翠玲租金收益的行为，但张翠玲可以通过合法方式向禧徕乐公司催讨租金收益并要求禧徕乐公司承担相应的违约责任，张翠玲作为商铺所有权人的权利并非不能得到救济。禧徕乐公司拖欠租金收益的行为尚不足以导致张翠玲的合同目的不能实现，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。《统一经营管理合同》不属于单纯的委托合同性质，故张翠玲主张其可以依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定随时解除合同，亦不能成立。至于张翠玲主张的禧徕乐公司经营恶化并恶意套现，已涉嫌违法犯罪，不属于本案解除合同之诉的审查范围，本院不予理涉。综上所述，上诉人张翠玲的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张翠玲负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周  军审判员 周  红二〇一六年六月一日书记员 杨 颖 颖