河北省衡水市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）冀11民终920号上诉人（原审原告）：衡水斯凯学园房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市桃城区问津街5幢6号。法定代表人：李晓明，执行董事。委托诉讼代理人：安世健，河北合明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王风利，北京市金杜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京锦华铭广告有限公司，住所地：北京市房山区良乡镇良官大街58-C09。法定代表人：莫跃玲，董事长。委托诉讼代理人：田永刚，河北高能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京恒信嘉华投资咨询有限公司，住所地：北京市丰台区星火路9号1幢三层309-A室（园区）。法定代表人：莫跃玲，董事长。委托诉讼代理人：田永刚，河北高能律师事务所律师。原审第三人：湖南对外建设集团有限公司，住所地：长沙市芙蓉区八一路10号天佑大厦10楼。法定代表人：莫湘林，总经理。上诉人衡水斯凯学园房地产开发有限公司（以下简称衡水斯凯学园公司）因与被上诉人北京锦华铭广告有限公司（以下简称北京锦华铭公司）、北京恒信嘉华投资咨询有限公司（以下简称北京恒信嘉华公司）、原审第三人湖南对外建设集团有限公司（以下简称湖南对外建设公司）合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人衡水斯凯学园公司上诉请求：1、依法撤销原判，发回重审或改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求；2、本案一审和二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。本案诉讼过程中，北京锦华铭公司向我公司发沟通函，认可我公司给业主维修的费用可暂以其留存在我公司的剩余对价款项目中支付，北京锦华铭公司已经自认该维修费用按照《合作合同》的约定由其承担，一审判决对北京锦华铭公司已经自认的事实于不顾，认定事实错误；2、一审判决未适用合同法规定对“竣工验收”进行解释，认定“竣工验收”不包括消防验收，适用法律错误。根据合同法第一百二十五条规定，依法应当按照《合作合同》的有关条款和交易习惯，对“竣工验收”的含义进行解释，在《合作合同》以及附件中，并未披露任何一栋楼已经完成竣工验收。房屋未进行消防验收、竣工验收备案，将给房地产开发企业带来重大风险，是为双方将竣工验收备案约定为重要合同义务生效时点的原因，一审判决将“竣工验收”解释为六方验收，显然与《合作合同》第13.3条、附件12的约定内容相悖，也与房地产行业的交易习惯相悖。一审判决将“竣工验收”认定是建设、勘查、设计、施工、监理单位组织的验收，适用法律错误。竣工验收应当包括消防和竣工验收备案。一审判决错误适用法律，对合同约定作出了错误的解释；3、一审判决忽视业主早已保修的事实，认定维修费用具有或然性，不属于隐藏债务，认定事实不清且适用法律错误，且退一步讲，即便维修义务在基准日具有或然性，按照约定或有债务也应当由北京锦华铭公司、北京恒信嘉华公司承担，一审判决以“或然性”为由否认应当由上述两公司承担，属于认定事实不清。北京锦华铭公司、北京恒信嘉华公司辩称，1、涉案的9号楼已经六方竣工验收，有竣工验收报告，认定验收合格。所谓的维修费用发生在竣工验收之后，根据上诉人自己提交的证据显示，9号楼业主报修时间是在双方达成协议之后，维修费用应该由上诉人自行承担；2、根据涉案的9号楼建设工程施工合同，在合同中双方约定由建筑方组织进行验收，且对验收标准作了约定；3、被上诉人不存在未披露隐藏债务情形，上诉人对债务理解与起诉内容、主张的诉求不一致。上诉人要求被上诉人承担维修费用缺乏事实依据；4、造成涉案工程尚未进行备案的原因在上诉人，被上诉人将相关资料移交给上诉人后，上诉人迟迟未进行备案，是否备案与本案是否进行竣工验收没有直接因果关系，与被上诉人是否对维修费用进行赔偿没有因果关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。湖南对外建设公司未陈述意见。衡水斯凯学园公司向一审法院起诉请求：1、请求被告锦华铭公司、恒信嘉华公司共同承担1-6#（9号楼）1-801号房屋因维修产生的费用11137.06元；2、请求被告锦华铭公司、恒信嘉华公司共同承担违约责任2227.41元。一审法院认定事实：2017年9月5日，原告河北碧桂园公司、斯凯房产公司与被告锦华铭公司、恒信嘉华公司签署《衡水公园壹号项目合作合同》一份，合同载明主要内容是：斯凯房产公司注册资金5000万元，经营项目为房地产开发与经营，锦华铭公司将其持有的斯凯房产公司24%的股权、恒信嘉华公司将其持有的斯凯房产公司25%的股权分别转让给原告河北碧桂园公司。股权转让完成后，河北碧桂园公司持有斯凯房产公司75%的股权，锦华铭公司持有斯凯房产公司25%的股权。合同载明：斯凯房产公司的资产及债务状况、开发土地状况、转让价款及支付、税费及相关费用负担、债权债务处理、股权变更、公司交接等事宜。已交付使用的9栋楼竣工验收过程中，如需整改而发生的费用由锦华铭公司、恒信嘉华公司承担；锦华铭公司、恒信嘉华公司保证如实披露目标公司债权债务情况，如斯凯房产公司存在任何隐藏或有债务及其权利均由锦华铭公司、恒信嘉华公司承担，因此给斯凯房产公司或河北碧桂园公司造成损失的，有权要求二被告赔偿；斯凯房产公司存在合同未披露或已披露但未经河北碧桂园公司接受的债务、纠纷、诉讼、行政处罚等事宜导致原告向债权人承担责任的，原告除可要求二被告全额赔偿外，还有权要求被告按承担责任制款项的20%支付违约金。合同上有原、被告签名、四方公章、法定代表人签名。合同签订后，原、被告办理了公司资产财务交接、转让价款交接，并到工商行政部门办理了变更登记。2018年1月12日衡水市住房和城乡建设局对斯凯房产公司作出衡建（2018）13号《关于公园壹号项目质量问题的整改通知》,通知内容：公园壹号项目质量问题有多住户投诉，特别是该项目13#楼16、17、18号门店地基不均匀下降，造成上部结构构件开裂问题，要求对上述问题进行整改。但该通知并未涉及1-6#（9号楼）的质量问题。2018年4月12日1-6#(9号楼)1-801号房屋业主向斯凯房产公司报修，斯凯房产公司组织施工方对该房屋的厨房、卫生间、瓷砖均有空鼓、开裂现象进行了维修，产生费用11137.06元。2018年9月3日衡水市建设工程质量监督站向衡水市住房和城乡建设局发出《行政处罚建议书》，指出8#、9#、10#楼存在落地窗玻璃及10#楼墙面层开裂质量不合格问题，提请该局对责任单位作出行政处罚，该处罚也未涉及1-6#(9号楼)1-801号房屋质量问题。原告所诉公园壹号项目1-6#（9号楼）已于2015年7月29日通过勘验、设计、施工、施工图审查、监理、建设单位六方竣工验收，竣工验收结论：“合格，已完成合同约定和设计文件的全部内容，观感评定“好”，工程质量评为合格，同意交付使用”。衡水市建设工程质量监督站也就1-6#(9号楼)出具了工程质量监督报告：该报告载明：“验收通过。同意报备案机关备案”。一审法院认为，原、被告双方所签订的《衡水公园壹号项目合作合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，合同双方均应严格履行合同义务。本案争议的焦点是斯凯房产公司对1-6#（9号楼）1-801号房屋因维修产生的费用11137.06元，是否属于竣工验收过程中发生的整改费用，是否属于股权转让合同中二被告未披露的隐藏债务。双方所签合同明确约定9栋楼竣工验收过程中，如需整改而发生的费用由锦华铭公司、恒信嘉华公司承担。本案系股权转让合同纠纷，只要合同双方意思表示真实、一致，不违反法律、行政法规禁止性规定，即对当事人有法律约束力。当事人是否适时适当履行了合同义务，应以合同约定为据进行审查和认定。合同中并未将经消防验收备案明确为房屋竣工验收条件，根据有关法律法规规定，工程竣工验收是指建设、勘查、设计、施工、监理单位对已完工工程质量组织的验收；建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，并不能产生影响房屋交付使用的法律后果。涉案工程1-6#（9号楼）已通过勘验、设计、施工、施工图审查、监理、建设单位六方竣工验收；衡水市住房和城乡建设局的整改通知及衡水市建设工程质量监督站《行政处罚建议书》均未明确1-6#（9号楼）1-801号房屋需要整改，即该房维修产生的费用并非产生在竣工验收过程中的整改费用，该维修费用具有不可预测性、或然性，不属于必然应当存在的隐形债务；原告主张涉案工程仍在竣工验收过程中，维修费用属竣工验收过程中的整改费用，因而属于二被告未披露隐藏债务，该主张与合同约定及有关规定不符，且如涉案工程尚在竣工验收过程中，原告应向尚在工程保质期的施工方主张权利,原告虽在本案中将施工方列为第三人，但并未向第三人主张权利。综上二原告要求二被告承担上述维修费用及违约金之诉没有事实依据和法律依据，应予驳回。判决：驳回原告河北碧桂园凤凰置业有限公司、原告衡水斯凯学园房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本院经审理查明，2017年9月5日，河北碧桂园凤凰置业有限公司与北京锦华铭公司、北京恒信嘉华公司签订《衡水公园壹号项目合作合同》，合同的甲方为河北碧桂园凤凰置业有限公司，乙方为北京锦华铭公司、北京恒信嘉华公司。衡水斯凯学园公司为合同的目标公司。本院认为，本案纠纷系基于2017年9月5日河北碧桂园凤凰置业有限公司与北京锦华铭公司、北京恒信嘉华公司签订《衡水公园壹号项目合作合同》产生。《衡水公园壹号项目合作合同》的甲、乙双方明确为河北碧桂园凤凰置业有限公司和北京锦华铭公司、北京恒信嘉华公司。衡水斯凯学园公司并非涉案合同的当事人，根据合同相对性原则，其原告诉讼主体不适格。一审判决驳回衡水斯凯学园的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定如下：一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5379号民事判决中关于“驳回原告衡水斯凯学园房地产开发有限公司的全部诉讼请求”的内容；二、驳回衡水斯凯学园房地产开发有限公司的起诉。本裁定为终审裁定。审判长  孟祥东审判员  杜占奇审判员  李春蕾二〇一九年十二月二十七日书记员  王聪颖