山东省烟台市福山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0611民初1029号 原告中地长泰建设有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区南通路1号山海云天2号楼附16号。 法定代表人：龚淑娟，该公司总经理。 委托代理人：林勇陆，该公司会计。 委托代理人：徐学广，山东明朗律师事务所律师。 被告烟台万盛实业有限公司，住所地烟台市福山区高新技术产业区永达街东首。 法定代表人：初首林，该公司总经理。 委托代理人：孙玉鸽、王卓若然，该公司工作人员。 被告徐淑，女，汉族，住烟台市芝罘区。 委托代理人曲永海，山东崇真律师事务所律师。 委托代理人孙平，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。 原告中地长泰建设有限公司烟台分公司（以下简称中地公司）与被告烟台万盛实业有限公司（以下简称万盛公司）、被告徐淑确认合同效力纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告万盛公司与原告签订的编号2006044-659、660、661、662、663、664商品房销售合同有效，协助原告办理商品房备案登记手续。2、确认两被告签订的商品房预售合同中含有原告购买位于福山区玉森明珠小区4号楼1层1-7、1-8、1-9、1-24、1-25、1-26号房产的合同无效。事实与理由：2011年1月19日，原告与被告万盛公司签订了合同编号2006044-659、660、661、662、663、664商品房销售合同，购买位于福山区玉森明珠小区4号楼1层商业网点房1-7、1-8、1-9、1-24、1-25、1-26号房产，2012年3月8日，被告万盛公司向被告徐淑借款500万元，并签订了合同编号为烟房预字2006044第605号商品房预售合同作为担保，约定购买玉森明珠4号楼1层7-12号、21-26号房屋（其中包含原告购买的7-9、24-26的六套房产），并于2012年3月8日办理了商品房预售合同登记备案。原告认为被告万盛公司在明知房产卖给原告，并完成交付后又将房产卖给被告徐淑；被告徐淑明知是双方借贷关系，且购买房产价格明显低于市场平均价值，办理房产登记备案的行为侵害了第三人的权益，二被告存在恶意行为，侵害了原告的合法权益。 被告万盛公司辩称，1、我方与原告中地公司签订的商品房买卖合同已经实际履行，并向原告交付了房屋，同意协助原告办理商品房备案登记；2、我方与被告徐淑因借款关系签订了商品房买卖合同，因借款关系签订的商品房买卖合同不具有买卖合同效力，应当是无效的。 被告徐淑辩称，1、原告中地公司不可能与被告万盛公司签订商品房买卖合同，这是二公司恶意串通的结果。2、烟台市仲裁委（2015）烟仲字第216号裁决书已经认定万盛公司与徐淑的商品房买卖合同有效，并驳回了万盛公司要求确认双方签订的商品房买卖合同、补充协议无效的仲裁反请求。3、原告中地公司与被告万盛公司的商品房买卖合同第24条明确约定了合同自登记备案之日起生效，假设该合同是真实的，也因为该合同没有办理登记备案而不生效。 本院经审理认定事实如下：2012年3月8日，被告万盛公司与被告徐淑签订了《商品房买卖合同》及补充协议。商品房预售合同第三条约定：万盛公司向徐淑出售烟台市福山区永达街580号第4幢第01层，建筑面积1802.64平方米。合同第四条约定：该商品房单价为每平方米2773.71元，总金额500万元。合同第六条约定：徐淑一次性付清所有房款。第八条约定交付期限：万盛公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该房屋可进行装修”条件并符合本合同约定的商品房交付申请人使用。在双方的《补充协议》第一条约定：“合同签订生效后，被申请人应在2012年6月8日前做到工程竣工验收，......”；第二条约定：“从合同签订生效后到2012年6月8日止，申请人不得将合同项下的房产过户给他方。”第四条约定：“如果工程在2012年6月8日未能通过工程验收，申请人与被申请人可以协商工程竣工验收时间的顺延。......” 2012年3月8日，申请人向被申请人支付了500万元购房款。2012年3月8日，烟台市福山区永达街680号玉森明珠4号楼1层7-12号、21-26号房屋在烟台市福山区房产交易管理处办理了商品房预售合同登记备案。2012年3月20日至7月20日，被告万盛公司向被告徐淑支付66万元。 被告徐淑与被告万盛公司因就该商品房买卖合同发生纠纷，被告徐淑依据合同的仲裁条款向烟台仲裁委员会申请仲裁，仲裁庭经审理后认为，双方当事人之间签订的商品房买卖合同、补充协议，形式要件齐全，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，应当作为确定双方当事人权利义务的依据。万盛公司主张双方签订涉案商品房买卖合同、补充协议的真实目的是为了对借款进行担保，违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人名共和国担保法》禁止流质的法律规定，双方签订的商品房买卖合同系无效合同。被申请人提交的证据不足以证明双方之间存在借款关系，亦未提交证据证明涉案商品房买卖合同及补充协议违反法律强制性规定，因此，万盛公司要求确认涉案商品房买卖合同及补充协议无效的仲裁反请求不成立。关于徐淑要求万盛公司继续履行商品房买卖合同中约定的房屋交付义务并办理房屋权属证书的仲裁请求，仲裁庭认为，经审理查明，涉案房屋尚未竣工验收合格，未达到法定的房屋交付条件，因此，徐淑要求万盛公司交付房屋办理房屋权属证书的法定条件不成就，仲裁庭对徐淑该项仲裁请求不予支持。万盛公司应在涉案房屋具备交付条件时，依约履行交付徐淑涉案房屋和协助办理权属证书的合同义务。 2016年7月8日，原告中地公司诉至本院，称其与被告万盛公司于2011年1月19日签订了合同编号2006044-659、660、661、662、663、664商品房销售合同，以购买被告万盛公司位于福山区玉森明珠小区4号楼1层商业网点房1-7、1-8、1-9、1-24、1-25、1-26号房产的形式抵顶原告中地公司部分工程款，该诉争房产已于2011年1月21日交付原告。 为证实自己的主张，原告提交了三组证据：1、原告中地公司与被告万盛公司的建设工程施工合同和明珠大厦综合楼《主体结构工程质量验收报告》，已证明原告承包了被告万盛公司玉森明珠综合楼土建安装工程并进行施工的事实；2、原告与被告万盛公司协议书一份，买卖合同六份，收款收据6份，以证明被告万盛公司以诉争房产抵顶原告部分工程款；3、原告与物业公司所签订的三份协议已经物业的收款收据，以证明该诉争房产已交付原告使用。 被告万盛公司提交了三组证据：1、被告万盛公司与被告徐淑的商品房买卖合同和补充协议，以证明被告万盛公司与被告徐淑系借款合同关系；2、银行付款明细单据，以证明其给被告徐淑支付了66万元的借款利息；3、交房接转通知单，以证明诉争的房产已经交付原告。 被告徐淑提交了五组证据：1、烟台仲裁委员会仲裁庭的审理记录，以证明被告万盛公司在仲裁过程中没有表述过将诉争房产卖给原告中地公司的事实；2、烟台仲裁委的裁决书，以证明被告徐淑与被告万盛公司签订的商品房买卖合同有效；3、商品房买卖合同及补充协议，以证明被告徐淑购买被告万盛公司商品房的相关情况；4、商品房销售合同登记备案回执，以证明被告徐淑购买的商品房已经备案的事实；5、收款收据，以证明被告徐淑交付被告万盛公司500万元购房款的事实。 对以上证据，本院通过庭前会议进行了充分的质证。 本院认为，被告徐淑与被告万盛公司因2012年3月8日签订的《商品房买卖合同》中订立的仲裁条款，已于2015年5月19日申请烟台仲裁委员会进行仲裁，烟台仲裁委就上述合同项下商品房预售合同纠纷进行审理后对被告徐淑、被告万盛公司直接所签订的商品房买卖合同的真实有效性进行了确认，并于2016年5月13日裁决被告万盛公司支付被告徐淑违约补偿金2000000元，驳回了万盛公司要求确认双方当事人签订的商品房买卖合同、补充协议无效的仲裁反请求。烟台市仲裁委员会作出的（2015）烟仲字第216号裁决书已经发生法律效力，可以作为本案认定事实的证据。据此，可以认定被告万盛公司与被告徐淑之间所签订的商品房买卖合同合法有效。因此，原告中地公司要求确认二被告所签订的商品房合同中含有原告购买位于福山区玉森明珠小区4号楼1层1-7、1-8、1-9、1-24、1-25、1-26号房产的合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告中地公司要求确认其与被告万盛公司的合同效力，根据原告所提交的证据显示，该诉争房产系工程顶账房，原告中地公司提供了与被告万盛公司所签订的六份合同、收款收据、顶账协议等证据，但没有提供双方公司账目中的抵扣内容，亦没有房管部门等第三方机构对该顶账房产归属予以确认的佐证资料，无法形成其要求确认合同效力的高度盖然性证据标准，被告万盛公司在烟台仲裁委仲裁过程中，并没有提及将该诉争房产已经卖与原告中地公司的表述，且作了该工程并没有验收的陈述。本院认为，被告万盛公司在仲裁和本院庭审中的表述前后不一致，存在诸多矛盾的观点，因此，对于被告万盛公司自认支持原告诉求的意见，本院不予采信。对于原告要求确认其与被告万盛公司的合同效力的诉求，证据不足，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国仲裁法》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告中地长泰建设有限公司烟台分公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告中地长泰建设有限公司烟台分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。 审判员  宋晨 二〇一六年九月三十日 书记员  杜雪