安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖0191民初2553号 原告：合经区翠微苑小区第二届业主委员会，住所地安徽省合肥经开区芙蓉路翠微苑，组织机构代码39645497-2。 负责人：张华，主任。 委托代理人：杨成炬，安徽和源律师事务所律师。 被告：合肥丹霞房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区丹霞西路合肥大学城商业中心，统一社会信用代码913401001490436668。 法定代表人：海道勇，董事长。 委托代理人：林超，安徽奥成律师事务所律师。 委托代理人：朱清，安徽奥成律师事务所律师。 被告：合肥志郞商贸有限责任公司，住所地安徽省合肥市长江西路306号301室，统一社会信用代码91340100661413064E。 法定代表人：谢良霞。 委托代理人：林松，安徽协利律师事务所律师。 原告合经区翠微苑小区第二届业主委员会（以下简称翠微苑业委会）与被告合肥丹霞房地产开发有限责任公司（以下简称丹霞公司）、合肥志郞商贸有限责任公司（以下简称志郞公司）不当得利纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告翠微苑业委会负责人张华及委托诉讼代理人杨成炬，被告丹霞公司委托诉讼代理人林超，被告志郞公司委托诉讼代理人林松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翠微苑业委会向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告连带返还原告于2013年11月23日-2016年12月31日计三年零三十八天的不当得利合计186333元以及利息（利息自立案之日起按银行同期贷款利息计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告所在的翠微苑小区位于角，由被告丹霞公司开发建设。根据政府规划所配备的1203平米物业用房和100平米公厕合计1303平米，位于二期15号楼的第一层。但自二期15号楼2008年交付使用以来，被告丹霞公司没有将该物业用房和公厕移交给小区物业使用，而是交给了被告志郞公司经营，后者又转租给各商户，中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部即是其中商户之一。 原告依法向政府部门投诉，合肥市房地产管理局作出了《限期整改通知书》，要求丹霞公司限期恢复物业用房用途并移交给原告，即法律和政府部门均明确了物业用房的权属法定为原告所有。 被告出租了原告的物业用房，所获利益属于不当得利。被告2013年11月份与中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部签订了为期6年的《房屋租赁合同》，已获的2013年11月23日-2016年12月31日计三年零三十八天的租金186333元，系两被告出租原告物业用房的不当得利。根据《物权法》第七十三条、《国务院物业管理条例》第六十五条和第六十六条、《安徽省物业管理条例》第九十三条等规定，擅自处分属于业主的物业共用部位设施设备的所有权或者使用权的、擅自改变物业服务用房的用途的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。被告应将擅自出租物业用房所得186333元及其利息收益交给原告，由原告用于小区改造维修等。原告多次与被告交涉不当得利返还一事无果，遂诉至法院，要求判如所请。 丹霞公司辩称：一、翠微苑业委会未经过业主大会授权，不具备诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会自身并不能独立享有民事权利、承担民事责任，必须经过业主大会的授权才可进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。翠微苑业委会并无证据证明其提起本案诉讼的行为，及本案的诉讼请求，已经过了业主大会的授权，因此其不具备诉讼主体资格。 二、翠微苑二期15#原规划物管用房，与16#二楼现物管用房交换使用多年，前期物业服务企业及广大小区业主并无异议，应视为有法律效力的默认。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66规定，“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”。我公司在翠微苑小区刚建成、周边商业配套设施尚不健全的情况下，为方便小区居民，将翠微苑小区二期15号楼第一层原规划物管用房，与16号楼第二层部分房屋交换使用，前期物业管理公司及广大业主均无异议，并予以接受，依上述司法解释规定，应视为各方的默认。实际上，将15#楼一层沿街房屋作为物管用房并不能方便业主，我公司已在施工阶段进行了相应的设计调整，因为未办理规划手续变更的原因，翠微苑业委会以此为由提起诉讼，翠微苑业委会的起诉并不代表广大业主的真实意愿。 三、我公司不符合不当得利的构成要件，不属于不当得利。 不当得利的成立要件有四：一方取得财产利益；一方受到损失；取得利益与所受损失间有因果关系；没有法律上的根据。 1.翠微苑业委会并未受到损失。我公司用翠微苑二期16号楼第二层房屋代替翠微苑二期15号楼第一层房屋作为物业用房，翠微苑二期15号楼第一层面积1039.9723平方米，翠微苑二期16号楼第二层面积1036.335平方米，两处房屋面积基本相等，不影响使用。翠微苑业委会并无证据证明其有何损失存在。 2.我公司并未取得财产利益。首先，翠微苑业委会诉请的租金，非我公司实际收取。其次，我公司将翠微苑二期15号楼第一层原规划物管用房出租，所得的租金全部用于翠微苑小区的共用部位和设施设备进行维修、养护等，投入达1549842.64元，远超出我公司收取的租金。 3、翠微苑小区系我公司建设，我公司将自身开发建设的原规划物管用房，与现物管用房交换使用多年，已形成法律意义上的默认，行为符合民法通则等有关法律规定。 综上所述，翠微苑业委会不具备诉讼主体资格，我公司不属于不当得利，请求法院依法驳回翠微苑业委会针对我公司的诉讼请求。 志郎公司、采蝶轩公司、采蝶轩翠微苑店共同辩称：一、同意丹霞公司答辩意见。 二、关于本案基本事实。2007年，刚刚建成的翠微苑小区由于当时小区及周边相对偏僻，交通不便且没有商业网点，为了便于管理和更好地服务小区业主，经物业公司同意，建设单位丹霞公司将其16#楼二层合计1000多平方米的商业用房交付给前期物业公司作为物业用房使用。同时为已进驻小区的业主提供生活便利，2007年6月丹霞公司将15#楼一层的规划物业用房对外进行商业网点招租，并与志郎公司签订房屋租赁合同，将15#楼一层出租给志郎公司用于对外招商和运营，以带动周边市场商业繁荣，双方约定租期为15年。2015年翠微苑小区业主大会成立并选举产生业主委员会。2016年第二届业主委员会提出要求丹霞公司将15#楼一层的规划物业用房移交给业主委员会，因协商未果成讼。 二、原告主体不适格 虽然法律规定业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼，但就本案来说，原告起诉的事项依法应当经业主大会决议或者授权。而原告至今未提供对该事项的决议及对处理该事项的授权，因此原告无权对该事项提起诉讼，本案中原告的主体不适格。依照相关法律规定，业主委员会只是个执行机构，根据《物业管理条例》第15条的规定，业主委员会只能执行业主大会的决定事项，因此其对于应当由业主大会共同决定的事项，如果未经业主大会共同决定或者业主大会的授权，业主委员会无权进行处分和处理。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。而本案经物业公司同意调换物业用房及丹霞公司将规划物业用房用于出租经营，系应当由业主大会共同决定的事项。未经业主大会决定或者未经业主大会授权，业主委员会无权进行处分和提起诉讼，故在本案中作为原告的业主委员会主体不适格。 三、丹霞公司有权将规划用房出租给志郎公司，双方签订的房屋租赁合同合法有效。作为建设单位的丹霞公司尚未将规划物业用房移交给业主大会，规划物业用房在移交前依法由建设单位管理和使用。丹霞公司为了改善提高翠微苑小区品质和商业环境，最大限度地为小区业主提供生活便利，将原规划物业用房出租给志郎公司，属有权处分行为。故丹霞公司与志郎公司签订房屋租赁合同的行为是合法有效的。 四、被告不存在不当得利的情形，原告要求被告返还不当得利没有事实和法律依据。丹霞公司在前期物业公司进驻时，已提供物业用房供其使用，丝毫没有影响到物业公司对小区的管理和为小区业主提供服务，更没有因为物业用房的问题造成物业服务质量的降低。因此丹霞公司对物业用房的调换使用并未损害到小区业主的利益，也未因丹霞公司将调换后的房屋对外出租而造成小区业主利益的减损。因此被告并没有取得不当利益的情形，原告诉请被告返还不当得利没有事实和法律依据。 综上，请人民法院依法驳回原告起诉或者依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：翠微苑小区系由丹霞公司开发建设。其中翠微苑二期15号楼一层按建筑设计规划为物业用房，建筑面积1039.9723平方米。在翠微苑二期交付后，丹霞公司将该物业用房与二期16号楼二层建筑面积为1034.8796平方米的商业用房交换，将16号楼二层的商业用房确定为物业用房，并交由前期物业服务公司使用，将15号楼一层确定为商业用房，并出租给志郞公司，双方于2007年6月21日签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限为15年整。租金标准为：前2年免租；3-5年每平方米月租金为10元；6-10年每平方米月租金为10.5元；11-15年每平方米月租金为11.55元。租金按季度缴纳。 2013年11月，志郞公司与案外人中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部签订《房屋租赁合同》，志郞公司将15号楼一层建筑面积为32平方米的门面房出租给中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部。合同约定租赁期限为5年，从2013年11月23日起至2018年11月22日止。租金标准为：每平方米156.25元/月，租赁期限内租金总计30万元。房屋租金5年不变。租金每年支付一次，当年费用只能当年支付，首年应在11月底前支付，以后每年一季度结束前付清。该《房屋租赁合同》第第二条房屋权属状况记载志郞公司享有转租权，应向中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部出示房屋所有权人允许转租该房屋的书面凭证。2007年6月28日，丹霞公司出具授权委托书一份，载明：“兹有我司‘翠微苑小区’15#楼商业一层（面积约1134.86平方米）及配套设施，租赁给志郞公司，现同意该公司在租赁期间内对外寻找合作经营者。特此授权。” 2016年5月9日，合肥市房地产管理局向丹霞公司下达《限期整改通知书》〔合房监（2016）第05号〕，载明：合经区翠微苑小区业委会投诉你公司侵占小区物业用房，经我局会同经开区房地产管理中心调查核实：你公司未经许可，擅自将规划位于翠微苑15号楼一层的1203㎡物业用房对外出租，且经多次调处，未能和该小区业委会协商达成一致意见。根据《物业管理条例》第三十七条规定：“物业用房的所有权依法属于业主……”，及公司不得擅自处分，现责令你公司恢复翠微苑物业用房用途。请你公司在接到本通知书后15日内将整改情况以书面形式报送我局，我局将视具体情况依法处理。 2016年5月24日，丹霞公司向合肥市房地产管理局递交《关于翠微苑小区原物业用房整改情况报告》，载明：2016年5月19日下午，在经开区芙蓉社居委的协调下，我公司与翠微苑小区业委会就翠微苑小区物业用房相关事宜再次进行了协商，双方交换了看法和要求。鉴于规划物业用房和现物业用房情况复杂，业委会同意丹霞公司延期至5月底出具改革方案。根据贵局5月9日所发“限期整改通知书”文件精神，结合我公司与业委会、承租户的协商意见，我公司拟在2017年元旦前将原规划用房腾出，移交业委会。具体计划如下：摸排阶段：时间为1个月，即从2016年6月1日-6月30日，就承租户租赁期限、经营范围、实际承租人等情况进行摸排。二、协商阶段：时间为4个月，即从2016年7月1日-10月31日。我公司将于承租方志郞公司共同与每一个次承租户协商退房具体事宜；三、搬迁阶段：时间为1个半月，即从2016年11月1日-12月15日，督促已签订解除协议的承租户按约定时间陆续搬迁。四、交房阶段：时间为半个月，即从2016年12月16日-31日，我公司将腾空的原规划物业用房陆续移交业委会。以上为初步计划，具体实施过程中可能受承租户配合程度的影响，而导致提前或延期。我公司将尽最大努力，力争尽早完成相关整改工作。 2016年6月1日，丹霞公司向翠微苑业委会出具《关于翠微苑物业用房移交事宜的回函》，载明：贵委于2016年5月29日《关于翠微苑16号楼第二层移交的通知》收悉，现回复如下：根据合肥市房地产管理局于2016年5月9日所发“限期整改通知书”，结合双方前期协商意见，我公司已向该局报送了相关移交计划。因原规划物业用房和现物业用房情况复杂，解决原规划物业用房和现物业用房的移交等工作，需要一定的时间。鉴于以上客观原因，贵委来函关于2016年6月10日办理移交手续的要求，尚不具备条件，具体时间安排由双方在合肥市房地产管理局的主持下，经双方协商确定。 另查明，本案原告翠微苑业委会系翠微小区第二届业主委员会，成立于2015年7月29日。2015年9月24日，翠微苑小区业主大会通过《翠微苑业主大会议事规则》，该《议事规则》第十八条规定，授权业主委员会代为处理行政诉讼、行政复议及其他各类诉讼权利。 丹霞公司提供了2009年7月至2016年1月期间因翠微苑小区物业共用部位、共用设施设备的维修、养护工程相关材料，记载的工程款合计为1549842.64元。 上述事实，有营业执照、组织机构代码证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《限期整改通知书》、《关于翠微苑小区物业用房整改情况的报告》、授权委托书、《翠微苑业主大会议事规则》及当事人陈述等载卷证实。 本院认为：本案争议焦点之一在于翠微苑业委会的诉讼主体资格。翠微苑业委会基于物业管理用房的所有权而提起本案诉讼，根据《物权法》第一款第七项及第二款、《翠微苑业主大会议事规则》第十八条规定，翠微苑业委会有权提起本案诉讼，本院对各被告辩称的翠微苑业委会不具有诉讼主体资格的意见不予采信。 本案争议焦点之二在于本案各被告是否构成不当得利。根据法律规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。物业管理用房的所有权依法属于业主。所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。翠微苑小区建筑规划的物业管理用房为15号楼一层，丹霞公司将16号楼二层相当面积的商业用房变更为物业管理用房，将15号楼一层变更为商业用房，该变更行为后经合肥市房地产管理局查实未办理行政许可手续，故不具有法律效力。但翠微苑小区业主作为小区物业管理用房的所有权人，对物业管理用房用途的变更享有决定权，该决定权可以用明示的方式表示，亦可以用默示的方式表示。丹霞公司变更原定物业管理用房的用途，并提供相当面积的替代物业用房，在翠微苑业委会向合肥市房地产管理局对该行为进行投诉之前，翠微苑小区业主并未对此提出异议，亦未要求丹霞公司将15号楼一层恢复为物业用房。因丹霞公司变更物业管理用房，仅涉及使用权的变更，而非侵害使用权，没有影响到小区的物业管理正常秩序，亦并未将物业用房的所有权登记在己方名下，没有侵害翠微苑业主的所有权。综上，在翠微苑业委会代表翠微苑小区业主要求丹霞公司交付15号楼一层原物业管理用房之前，翠微苑小区业主既没有对该变更行为提出异议，亦没有因该变更行为受到损失，丹霞公司亦提供了相当面积房屋作为物业管理用房，故没有不当得利的适用基础。而在翠微苑业委会代表翠微苑业主主张权利之后，因丹霞公司的变更建筑规划确定的物业管理用房行为不具有法律效力，故丹霞公司应将15号楼一层的原物业管理用房交还业主。翠微苑业委会已于2016年6月将16号楼二层的现物业管理用房交还给丹霞公司，而丹霞公司未按指定期限即2016年6月10日将15号楼一层交付给翠微苑小区业主，继续出租给商户使用并收取租金，自该日起翠微苑小区业主因丹霞公司出租其所有的物业管理用房导致其无法支配物业管理用房，该租金于翠微苑业主而言系损失，于丹霞公司而言则是不当利益。 本案争议焦点之三在于应返还的不当利益的范围。自2016年6月10日起，丹霞公司出租案涉房屋所获取的租金当然属于本案应返还的不当利益的范围。但承租案涉房屋的采蝶轩公司支付的租金数额，丹霞公司所收取的仅是其中的部分租金，其余租金系支付给志郞公司，志郞公司收取的租金是否属于应当返还的不当利益？从本案事实来看，丹霞公司向志郞公司出租案涉房屋时，既不是房屋所有权人，也没有获得所有权人的授权，志郞公司显然没有尽到审查义务，具有明显过错，故自2016年6月10日，丹霞公司应向翠微苑业委会返还租金之日起，志郞公司应将己方收取的租金返还给翠微苑业委会。根据丹霞公司与志郞公司的租赁协议以及志郞公司与中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部的租赁合同约定，2016年6月10日-2016年12月31日期间，中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部因承租案涉房屋应支付给志郞公司的租金金额为33698.63元，其中2264.55元志郞公司应支付给丹霞公司。故该期间，丹霞公司应返还给翠微苑小区业主的不当利益金额合计为2264.55元，志郞公司应返还给翠微苑小区业主的不当利益金额合计为31434.08元（33698.63元-2264.55元）。因翠微苑业委会获得翠微苑小区业主的授权作为原告提起本案诉讼，故上述返还款项可直接向原告翠微苑业委会进行返还。翠微苑业委会主张丹霞公司与志郞公司承担连带责任，在本起不当得利纠纷中并无相应法律依据，本院不予支持。 另，丹霞公司主张的2009年7月至2016年1月期间为翠微苑小区物业共用部位、共用设施设备支出的维修、养护费用合计为1549842.64元，其对翠微苑小区的公共投入远大于受益，故并未获得不当利益。从丹霞公司提供的该组资料来看，其中有部分为翠微苑小区的物业公司盖章确认的维修项目，丹霞公司未提供相应工程款项的支付凭证，无法确定款项是否实际支付以及支付人系丹霞公司还是翠微苑小区的物业公司。另外，因该期间虽然丹霞公司出租了翠微苑小区业主所有的物业管理用房，但本院确认丹霞公司无须向翠微苑业委会返还租金，故该期间即使其存在对翠微苑小区公用部位、公用设施设备的维修投入，根据公平原则，相应费用也应由其自行承担，而不能用于冲抵之后应返还给翠微苑业委会的租金收益。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告合肥丹霞房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告合经区翠微苑小区第二届业主委员会租金2264.55元； 二、被告合肥志郞商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告合经区翠微苑小区第二届业主委员会31434.08元。 三、驳回原告合经区翠微苑小区第二届业主委员会其他诉讼请求。 如果本案给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4028元，减半收取为2014元，由原告合经区翠微苑小区第二届业主委员会负担1650元，由被告合肥丹霞房地产开发有限责任公司、合肥志郞商贸有限责任公司共同负担364元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  瞿永贤 二〇一七年六月二十八日 书记员  朱晓伟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。