黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初923号原告（申请执行人）：大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司，住所地：黑龙江省肇源县城北街。法定代表人：辛志龙，职务经理。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被告（被执行人）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司。住所地：黑龙江省肇源县肇源镇满江红街。法定代表人：何京龙，职务经理。被告（被执行人）：**，男，1971年1月16日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。被告（案外人）：于建，女，1984年3月13日出生，汉族，教师，住肇源县。原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司诉被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司、被告**、被告于建申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员卢树柏担任审判长并主审本案，与人民陪审员黄永波、田艳红组成合议庭公开开庭进行了审理。除被告宇龙房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼外，其他当事人、委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司相本院提出的诉讼请求：判令许可对位于肇源县天泽官邸小区11号楼3单元902室房屋的执行。事实与理由：（2019）黑0622执异17号执行裁定书认定的事实错误，证据采信不当，法院仅以被告人于建提交的2015年9月10日缴纳涉案房屋的物业费、电梯费、自来水二次加压费就认定于建对涉案房屋已经实际占有，显然是错误的。首先，这些证据均来自于本案涉案的当事人。《认购书》是被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司出具的。物业费、电梯费、自来水二次加压费也是实际开发人**出具的，作为负有执行义务的被告人始终抵触执行行为，为执行设置障碍。他们完全有能力编造虚假的买卖行为来对抗执行行为。认购书不是购房合同，更不是房产部门登记备案的机打合同。如果认定被告于建已全部缴纳了房款，就应该审查被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司的财务账目。在进行上述房屋销售时，是否出具正式销售发票，上述房款是否进账到户。进账到户的时间与收款时间是否一致。否则就无法认定该房屋买卖行为的真实性和有效性。其次，如果认定为实际占有，那么是什么时间竣工交付给于建的？这期间是否产生了水电费和取暖费？为什么在提出执行异议时没有向法院提交？另外，在法院查封该房屋时，该房屋是空置的毛坯房。如果交付了，为何一直闲置不进行装修和居住？以上几点，都能充分证明被告于建提供的《认购书》不是真实有效的。交款行为也没有任何有效的证据予以证实，更不存在交付和实际占有的情形。因此，依据相关法律规定，请求恢复对案涉房屋的执行。被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司书面辩称：一、本案诉讼与我公司无关。是投资人**建筑的肇源县天泽官邸小区，所有楼房的销售及购楼款的收取均为**。房屋竣工后，如何出售，我公司没有任何权利。只能售出后，通过我公司办理产权登记手续，所以，与我公司无关；二、我公司与**在肇源县司法局法律调解中心签订协议后，经肇源县人民法院（2018）黑0622民特13号民事裁定书已予以确认。（2018）黑0622民特13号民事裁定书可以证实天泽官邸小区所建筑的房屋的权利均由**享有，义务由**承担，不再与我公司有关。综上，应驳回对我公司的诉讼请求。被告于建辩称，我于2016年8月4日购买此房后，入住至今，我有购楼合同和交款收据证实。对于保全，我不知情。该房屋是我合法购买的，不同意原告的诉讼请求被告**辩称：房屋是通过我卖出去的，房子是我挂靠宇龙公司建的，我卖给韩玉成（王淑玲丈夫），韩玉成卖给于建的。房子确实是于建购买的，对鑫龙公司保全房屋的事不清楚，不同意原告的诉讼请求。庭审中，原告举证如下：1、肇源县人民法院（2019）黑0622执异17号民事裁定书一份、肇源县人民法院（2016）黑0622民初2312号民事判决书及生效证明书各一份；肇源县人民法院（2016）黑0622民初2313号民事裁定书一份。证明：被告于建以案外人身份对案涉房屋提出执行异议，于是，法院裁定中止对案涉房屋的执行，原告不服，并在法定期限内向本院提出执行异议诉讼；同时证明判决书认定被告人**应该缴纳税款2545856.72元，养老保险费用1494880.58元，同时按照缴纳通知的要求支付滞纳金，被告宇龙公司在欠款范围内承担连带给付责任。该判决于2017年1月6日生效，有生效证明证实。鑫龙公司是于2016年6月29日向法院申请对案涉房屋进行保全的。被告**对证据的真实性没有异议。被告于建称不知情。鉴于被告无证据佐证上述证据的真实性，本院对其真实性予以确认。被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司举证如下：（2018）黑0622民特13号民事裁定书一份。证实**与该公司就天泽官邸小区相关事宜于2018年8月31日经肇源县人民调解中心主持达成的协议依法得到确认的事实。原告对其真实性没有异议。对证明事实有异议，认为房地产开发企业和其内部人员的约定，不足以对抗第三人，对本案的原告不应产生任何约束力。因为该裁定下发时间是2018年9月5日，是在法院查封扣押被执行人案涉房屋之后形成的，此时宇龙公司已经具有强制执行的法定义务。其不能通过内部约定，转嫁和规避相关责任。况且自然人无法承担法定代表人应该承担的法律责任，因此，我们认为该协议与本案无关联。被告于建无异议，被告**无异议。鉴于该裁定系生效裁定，故本院对其效力予以确认。被告于建举证如下：2016年5月24日**以肇源县天泽官邸名义与王淑玲签订的认购书1份、收据1份，金额451924元。证实案涉房屋系王淑玲于2016年5月24日购买后，于同年8月4日出售给她并更名的事实。原告认为是虚假的，认为认购书不是商品房买卖合同，而且该认购书中并没有房地产开发企业和购买人于建签名盖章予以确认。按照认购书约定只有在开发企业和购买人签字盖章后，该认购书才发生效力，既没有被告人签名也没有开发企业的公章，因此该认购书无效。被告**对认购书和收据无异议。鉴于认购书中加盖了肇源县天泽官邸印章，且该行为得到宇龙公司的追认。另外原告无证据佐证上述证据的真实性，故本院对其真实性予以确认。2016年10月2日交纳取暖费收据、2017年8月4日交纳物业费收据、2018年7月26日交纳物业费收据、2019年1月3日交纳自来水费。证实其对案涉房屋居住使用的事实。原告认为所有的票据都能体现是在肇源法院对案涉房屋查封后产生的，其系非法占有。实际开发人与开发企业与原告诉讼过程中所作的财产保全以及原告所主张的保全费用在起诉书上和判决书中都有明确的体现，如果被告**以送达不知情来抗辩，显然是与事实不符。被告**无异议。鉴于原告无证据佐证上述证据的真实性，本院对其真实性予以确认。被告**举证如下：肇源县人民法院（2018）黑0622民特13号民事裁定书一份。证明天泽官邸的房屋其有权销售。原告对证据的真实性没有异议。对欲证明事实有异议，认为房地产开发企业和其内部人员的约定，不足以对抗第三人，也对本案的原告方不产生任何约束力，因为该裁定下发时间是2018年9月5日，是在法院查封扣押案涉房屋之后，而此时宇龙公司已经具有强制执行的法定义务。所以，不能通过内部约定，转嫁和规避相关责任。被告于建无异议。鉴于该裁定为生效裁定，本院对其效力予以确认。依据庭审调查，认定本案事实：在本院执行申请执行人大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司与被执行人**、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司确认合同效力纠纷一案中，案外人于建就本院执行的位于肇源县天泽官邸小区11#楼3单元902室建筑面积124.91平方米住宅楼提出书面异议，经本院依法审查确认该房屋系肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于2016年5月24日以451924元出售给王淑玲后，王淑玲于2016年8月4日出售给于建，同时将认购书、价款收据中的王淑玲更名为于建，并加盖天泽官邸印章。通过该事实确认该认购书约定的权利义务由王树玲转让给于建，于建享有该认购书约定的权利。由于肇源县宇龙房地产开发有限责任公司与王淑玲签订的《天泽官邸房屋认购书》时间（2016年5月24日）早于本院于2016年6月29日包含案涉房屋所作出的（2016）黑0622民初2312号民事保全裁定。所以，案外人于建提出的异议能够排除法院对涉案房屋的执行，于是作出（2019））黑0622执异17号执行裁定：中止对位于肇源县天泽官邸小区11#楼3单元902室房屋的执行。大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司不服，并依法提起诉讼。上述事实有（2016）黑0622民初2312民事判决书、（2016）黑0622民初2312号民事裁定书和（2019））黑0622执异17号执行裁定书证实。案涉房屋系王淑玲于2016年5月24日购买，其购买后于2016年8月4日以29万元出售给于建并经开发商**将该房屋由王淑玲更名到于建名下。于建购买后，装修入住至今。上述事实有认购书、交款收据及于建历年缴纳物业费、取暖费和水、电费收据证实。2018年7月16日，被告**与宇龙公司达成调解协议，第七条约定：授权给**使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司天泽官邸售楼处”章给所有住户办理产权证，宇龙公司不再承担任何责任，由此印章产生的一切后果由**承担责任。2018年9月5日经本院（2018）黑0622民特13号民事裁定书确认该调解协议有效。本院认为，被告**挂靠宇龙公司开发建设肇源县天泽官邸小区建设工程，**对外销售楼房，被告宇龙公司未提出异议，并于2018年7月16日授权**为住户办理产权证，证明被告宇龙公司对**售楼行为予以追认。王淑玲于2016年5月24日购买案涉楼房后于2016年8月4日出售给于建并通过**更名登记的行为系代表宇龙公司。双方签订的认购书已实际履行，于建交付购房款，房屋交付使用至今。虽被告于建与宇龙公司未签订房产备案的机打合同，但该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同，未办理物权登记，不影响合同效力，故该买卖合同客观、真实，合法有效。原告鑫龙公司认为被告之间编造虚假的买卖事实对抗执行，只是推测，并无证据证实。根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，王淑玲购买的案涉房屋系发生在法院就该房屋作出的保全之前，其基于买卖合同取得涉案房屋后转让给于建并经开发商更名确认。于建作为善意购买人，购买房屋后居住使用至今，双方的买卖行为已继成事实，且未办理过户登记非于建自身原因，所以，于建提出的异议能够排除法院对案涉房屋的执行，原告鑫龙公司无证据推翻被告于建买受该房的客观真实性，其诉讼请求许可对肇源县天泽官邸小区11号楼3单元902室的执行，本院不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  卢树柏人民陪审员  黄永波人民陪审员  田艳红二〇一九年十二月三十日书 记 员  贾美阳附:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。