河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1727民初5796号原告：刘玉玲，女，1979年5月3日出生，汉族，住确山县。委托诉讼代理人：董珂，河南伦宸律师事务所律师。被告：魏帅，男，1994年7月13日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被告：魏真永（魏帅之父)，男，1974年12月30日出生，汉族，住汝南县。被告：张迪，男，1986年3月6日出生，汉族，住驻马店市驿城区。三被告委托诉讼代理人：张涛，汝南县汝宁街道法律服务所工作者。原告刘玉玲与被告魏真永、魏帅、张迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日、3月30日公开开庭进行了审理。原告刘玉玲及其委托诉讼代理人董珂、被告魏真永、张迪及三被告委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘玉玲向本院提出诉讼请求：请求解除原、被告签订的房屋买卖合同；被告返还购房款750000元；被告按合同约定支付违约金总房款的20%计款360000元，及以750000元为本金，按月息1分5厘的利息两项合计388125元；案件受理费由被告负担。事实与理由：2019年9月27日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定魏帅委托魏真永将位于骏马路北端西侧的房屋一套（1至2层01-0201号，房权证号20××**），出售于原告刘玉玲，张迪为担保人，合同签订后，原告依约履行了合同义务，原告要求被告办理相关手续，被告拒不配合，后来发现本案诉争的房屋不能办理过户手续，被告魏帅、魏真永构成根本违约，严重侵犯原告的合法权益，请求法院支持原告的请求。审理中原告选择定金条款，对诉讼请求第三项中的违约金360000元变更为赔偿定金360000元。被告魏帅、魏真永辩称，原告所诉与事实不符。合同签订后，被告魏真永按合同约定配合原告到银行办理相关手续。由于原告及银行的原因导致贷款资金未到位，责任不在被告，原告未按照合同约定办理房屋抵押注销手续，合同备注说明因贷款资金等原因导致贷款不能发放，原告于三个工作日内支付余款720000元，但截止开庭之日原告未付清房款，说明原告违约，只有原告按约定付了房款才到办理过户的环节，应驳回原告的请求。被告张迪辩称，本被告只是中介人，不是担保人，原告刘玉玲请求本被告承担担保责任无依据，应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原、被告陈述一致的事实及原告提交的公证书、房屋买卖合同、转款明细、还款单、收款条、原、被告通话录音、微信聊天记录、驻马店市不动产权籍调查申请交接表及土地管理部门的登记存根，上述证据内容真实且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月29日，被告魏帅经公证委托被告魏真永对外转让其位于驿城区骏马路北段西侧的房屋。2019年9月27日，原告刘玉玲与被告魏真永在被告张迪的居间下，签订房屋买卖合同，合同约定：魏真永作为甲方，刘玉玲作为乙方，张迪作为中介服务的丙方，将被告魏帅位于骏马路北段西侧的房屋1至2层01-0201号，房房权证号20××**出售于原告刘玉玲，房价款1800000元，包括随房转让的设施、设备。被告魏真永包过户，一切费用由被告魏真永负担。甲方承诺，保证转让的房产一切情况介绍属实、符合国家及本市房屋上市的有关规定及政策，否则由甲方承担全部责任；甲方保证对转让的房产有全部的处分权，该房产有银行抵押贷款680000元，乙方于2019年10月8日起10个工作日内办理抵押注销手续，房产交易前的有关税、费等债务甲方于房屋过户前结清，如因房产存在权利负担或债务而引发的诉讼等给乙方造成的损失由甲方负责。合同签订之日乙方付甲方定金400000元作为购房的担保，房屋过户前一方毁约按照定金的百分之五十赔付对方。房产过户后定金抵作购房款或抵扣甲方所要承担的费用。乙方解除抵押后办理按揭，剩余房款申请贷款，乙方办理银行按揭贷款面签后，双方携相关资料办理房屋产权过户。甲方收到尾款后10天内腾房交付。双方对违约责任约定如下：1、乙方未按约付款的，每逾期一日按未付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期六十日对方可解除合同，乙方赔偿对方房产价款20%的违约金；2、甲方逾期交房的，每逾期一日甲方付乙方已付款的万分之五的违约金，逾期六十日的，乙方可以退房，甲方退款并赔偿乙方房产总价款20%的违约金；3、甲方故意隐瞒房屋已出售或抵押的事实，或合同签订后甲方又将房屋出卖或抵押他人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房，甲方退还已付款并赔偿乙方已付款一倍的违约金；4、双方在权利转移期间不得要求涨、减房款；5、甲乙双方不履行合同约定或违背诚信原则，导致合同目的不能实现，另一方有权解除合同，本合同被解除的，参照上述1、2、3款执行。合同约定丙方为甲乙双方提供居间服务，充当订约介绍人，提供法律咨询拟定本合同，协助或代为办理交房、过户及贷款手续等。合同约定因政策变化延误过户、发证或房款的，按序顺延，三方不承担责任。因乙方贷款资质原因导致不能贷款的，乙方于3个工作日内付剩余款720000元。原告刘玉玲作为乙方、被告魏真永作为甲方、张迪作为丙方在合同上签字。合同签订后当日，因被告魏真永的账户不能使用，原告将支付魏真永的400000元转账至张迪账户名下，被告魏真永给原告出具收条，张迪保证将款付给被告魏真永，并以担保人的名义在收条上签名。之后张迪将部分款交给魏真永，部分款用于偿还魏真永名下的贷款。2019年9月28日、9月29日，原告先后按张迪、魏真永的要求，分别转账给张迪50000元，转账给他人300000元，用于偿还魏真永名下的贷款（由本案诉争的房屋抵押）。2019年11月13日，原告申请有关部门办理不动产变更登记，有关部门以被告魏帅名下的房屋坐落位置与其提供的土地使用证位置不一致，无法办理不动产权证，退回原告的办证申请，为此成讼。另查明，被告魏帅于2019年8月19日曾向有关部门申请上述房产的产权变更登记，有关部门以同样理由退回不予办理。审理中经原告申请，本院查封了被告魏帅名下位于驻马店市××路北段西侧的房屋（驻房权证字第**）。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告之间成立的买卖合同合法有效，本院予以确认。被告魏帅明知其房屋不能办理过户登记，仍委托被告魏真永与原告签订房屋买卖合同，签订合同时向原告隐瞒因土地使用证与房权证载明的位置不一致，不能办理产权变更登记的事实，仍向原告承诺该房产符合国家及本市有关房屋上市的规定、政策，有违双方约定的诚信原则，导致原告付款后也不能办理房屋过户登记，合同目的不能实现，被告魏真永作为合同的相对人应承担违约责任。被告魏帅作为出售房屋的委托人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，原告刘玉玲与被告魏永真签订的房屋买卖合同对被告魏帅有约束力，合同约定魏真永的违约责任应由魏帅承担。原告购房的合同目的不能实现，其请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，本院予以支持。合同解除后，双方应相互返还。原告要求退还购房款750000元的理由成立，本院予以支持。关于原告请求的违约责任，本院认为，原、被告在买卖合同中约定有定金条款和违约金条款，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告选择定金条款主张违约责任，符合上述法律规定，本院予以支持。原告与被告魏真永在定金条款中明确约定：合同签订之日乙方付甲方定金400000元作为购房的担保，房屋过户前一方毁约按照定金的百分之五十赔付对方。本案双方约定的定金为履约定金，一方违约可按约定承担责任。被告魏帅明知转让的房屋不能依法办理房屋变更登记，仍与原告签订房屋买卖合同，有违诚信，致使合同不能继续履行，原告也实现不了合同目的，构成根本违约，该行为可视为合同中约定的毁约。被告魏帅应根据上述约定的定金条款承担违约责任。关于定金返还的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该法律规定说明，在定金罚则的适用上并非全部采用双倍返还的惩罚标准，应优先采用法律规定或当事人约定。本案定金条款中明确约定房屋过户前一方毁约按照定金的50%赔付对方，该约定明确具体。虽然原告交付的400000元只有360000元具有法律上的定金效力，但双方对400000元的一半即200000元的约定是明确且具体的，本院认为原告主张返还的定金应按400000元的一半即200000元予以赔付。原告主张按360000元的定金赔付，与合同约定的内容不一致，本院不予支持。关于原告在违约责任中主张的利息，本院认为，原告主张的利息按月息1分5厘计算，该计算方法仍然是双方在合同中约定的违约金赔偿的计算方法。原告既选择了定金条款，就不能同时再主张违约金赔偿的计算方法。原告没有提供证据证明原告的利息损失，原告主张的利息损失本院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告魏真永与魏帅系父子关系，本案诉争的房屋不能办理过户登记的事实，被告魏真永应是明知的，在签订房屋买卖合同时被告魏真永未能如实告知原告该事实，其存在过错，应向原告承担过错责任。另外原告交付的购房款，部分用于偿还被告魏真永名下的贷款，被告魏真永虽是房屋买卖合同的受托人，同时也是本合同的受益人，被告魏真永与被告魏帅应共同承担给付责任。关于原告主张的被告张迪的担保责任，本院认为，担保人的担保事项及担保责任应是明确具体的，在本案房屋买卖合同中，明确约定张迪为中介服务的丙方，其义务为：充当订约人和撮合人，提供法律咨询，拟定本合同，协助办理或代办交房、过户及贷款手续，为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。从上述合同内容来看，张迪在本合同中处于居间人的身份，并非原告主张的保证房屋能过户给原告的担保人。关于原告主张的张迪在收条上注明担保人身份，因此应承担担保责任的意见。本院认为，收条中仅载明了魏真永收到原告交付的400000元的内容，与张迪辩称的原告将400000元汇入张迪账户后，张迪保证将款交给魏真永的事实相印证，该收条中的担保人三字不能证明原告主张的事实。关于原告提供的通话录音、聊天记录等证据也不能证明张迪系本案买卖合同的担保人。原告要求被告张迪承担担保责任的请求，证据不足，本院不予支持。综上，原告刘玉玲的诉请部分理由成立，本院予以支持。被告魏真永、魏帅的辩称，证据及理由不足，本院不予采纳。被告张迪的辩称理由成立，本院予以采纳。依照上述法律及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项、第八项、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘玉玲与被告魏真永、张迪于2019年9月27日签订的房屋买卖合同。二、被告魏真永、魏帅于判决生效后五日内返还原告刘玉玲款750000元及利息（其中400000元的利息自2019年9月27日起，50000元的利息自2019年9月28日起、300000元的利息自2019年9月29日起，计算至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告魏真永、魏帅于判决生效后五日内赔偿原告刘玉玲200000元。四、驳回原告刘玉玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7522元，被告魏真永、魏帅负担6790元，原告刘玉玲负担732元。财产保全费5000元由原告刘玉玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院，逾期本判决即发生法律效力。审判员  方保利二〇二〇年四月十六日书记员  刘 佩