宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0122民初2232号原告：宁夏治信物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：孟中国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：董晓燕，女，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：杨海军，男，回族，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏治信物业服务有限公司（以下简称治信物业）与被告杨海军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法由代理审判员刘燕军适用简易程序于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告治信物业的委托诉讼代理人董晓燕、被告杨海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费1420元，违约金115元，合计1535元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月，原告与太阳城C区业主委员会签订了《物业服务合同》，并提供物业服务。合同约定：收费标准为住宅0.6元/月/平方米，业主或物业使用人每月1-25日交纳当月费用。被告居住太阳城C区12-2-602室，房屋面积为107.58㎡，自2014年4月1日-2015年12月31日，共拖欠原告物业服务费1420元，违约金115元，共计1535元。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告辩称，欠原告物业费1420元属实，违约金不愿承担。被告家住顶层，楼房漏水的问题原告承诺给被告处理，但是一直没有给处理，门口的天窗一下雨，雨水就全部灌了进来，单元门从来都没有锁，电表箱的柜子上贴满了小广告，还有一次被告媳妇一个人在家，有陌生人在外面开被告家门锁，被告喜欢打篮球，被告的球鞋放在门口都丢了3双，被告家单元门口的摄像头一直坏着，导致被告新买的摩托车丢了也无法寻找，被告的汽车被撞、被划也没办法找人理论，原告员工的服务态度特别差，被告单元门口的垃圾箱比较小，而且原告处理也不及时，空气特别臭，被告小区居住人员比较复杂，安全系数不高，出过很多事。这些问题原告给被告解决了，被告就向原告支付物业费。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，本院对证据的认证如下：1.原告向本院提交太阳城C区物业服务合同复印件两份、物业收费台账原件一份（质证原件，留存复印件），可以证实从2013年1月1日开始至今，原告为被告居住的太阳城C区提供物业服务，收费标准执行住宅0.6元/月/平方米，被告欠原告2014年4月1日至2015年12月31日期间的物业费，共计1420元的事实，且被告对原告提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，本院予以采信。2.被告向本院提交证据照片打印件九张，可以证实被告所居住的贺兰县太阳城C区12-2-602室房屋门口天窗长期漏雨，原告并未给予维修的事实，且原告认为情况属实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：贺兰县太阳城C区12-2-602室房屋建筑面积为107.58㎡，被告系该房屋的业主。2014年2月13日，原告与贺兰县习岗街道太阳城社区C区业主委员会签订物业服务合同一份，约定由原告对贺兰县太阳城C区提供物业服务，合同期限自2014年1月1日至2016年12月31日止。合同中约定服务内容包括物业管理区域内：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.6元/月/㎡。合同中还约定：原告因自身的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应向贺兰县习岗街道太阳城社区C区业主委员会支付相应违约金。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按未交金额3‰的标准向原告支付违约金。被告拖欠原告2014年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费用1420元。被告房屋属于顶层,天窗存在漏雨现象,原告并未维修。本院认为,原告作为专业提供物业管理服务的公司，其于2014年2月13日与贺兰县习岗街道太阳城社区C区业主委员会签订了关于对贺兰县太阳城C区物业管理服务的合同，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务支付相应的物业费。原告提供的物业服务合同能够证明其收取物业费的标准为0.6元/月/㎡，被告居住房屋建筑面积为107.58㎡，被告应交物业费为1420元（107.58㎡×0.6元/月/㎡×22个月）。被告辩称，楼顶天窗漏雨、楼道张贴小广告、监控损怀等情况，并以此作为其不应当交纳相应的物业费的抗辩理由。因物业服务费用系对小区整体物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护，物业管理区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护以及维持物业公司正常运行等方面的必要费用。原告也只有在业主交纳物业费的情况下才能继续提供物业服务。如出现个别业主以物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致小区整体物业费用的流失和减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，最终影响整个小区的物业，侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。被告对接受服务过程中出现的问题，应当及时的向物业公司反应并提出合理化建议，但不能作为其拒绝交纳物业费的合法理由，故对此抗辩理由，本院不予采纳。关于违约金，鉴于原告物业服务中的管理瑕疵以及被告客观上并非无理违约,故原告主张的违约金,本院不予支持。综上所述,原告要求被告支付2014年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费用1420元的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付违约金115元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨海军向原告宁夏治信物业服务有限公司支付2014年4月1日至2015年12月31日的物业费共计1420元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏治信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。代理审判员  刘燕军二〇一六年九月一日书 记 员  余 宁附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。