吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书(2015)东民重字第28号原告中国农业银行股份有限公司通化分行。住所地：通化市新站路。法定代表人王某某，行长。委托代理人王某某2，男，1966年3月16日生，汉族，原告单位内控与法律合规部总经理，现住通化县快大茂镇。代理权限：代为主张、变更、放弃相关权利，代收法律文书。委托代理人王某某3，男，1971年10月1日生，汉族，通化市人，该单位内控与法律合规部科员，现住通化市锦秀家园。代理权限：代为主张、变更、放弃相关权利，代收法律文书。被告通化市佳泰房地产开发有限公司。住所地：通化市新华大街。法定代表人孟某某，总经理。委托代理人赵某某，女，1982年6月12日生，汉族，该单位法律顾问，现住通化市东昌区锦绣家园。代理权限：代为出庭、举证、质证、代收法律文书。原告中国农业银行股份有限公司通化分行（以下简称农行）与被告通化市嘉泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法作出(2014)东民一初字第275号民事判决。原告农行不服，向通化市中级人民法院提起上诉，通化市中级人民法院作出(2015)通中民三终字第21号民事裁定书，将原判决撤销，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告农行的托代理人王某某2、王某某3，被告佳泰公司的委托代理人赵某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告农行诉称，2006年5月9日，原、被告签订了《动迁返还协议书》，按照该协议书的约定，被告将原告所有的位于通化市新华大街130号约340平方米的房产进行拆迁。拆迁后，被告用其开发的位于通化市光明路788号3号楼一层约360平方米的商业用房置换，并约定于2007年10月1日前交付办妥房屋的房产证和土地使用证，如超期按每月50,000.00元给原告赔偿损失。因被告至今未交付置换房屋，如果房屋无法给付，我们要求被告给付我们相应的货币补偿。我们要求按照现有的房屋价格，参考价值每平方米11,000.00元，总共360平方米，共计3,960,000.00元。承担从2007年10月1日开始至今的违约金，每月50,000.00元，并承担2010年9月以后的租金。被告佳泰公司辩称，原告所诉事实存在，被告主观上并不是不想给原告安置房屋，而是因为银监局放弃同原告合作购买房屋，导致被告改变了工程图纸，所以现在无法向原告交付360平方米的回迁房屋。被告同意按照双方签订的动迁返还协议书中第三条、第七条的规定对原告进行货币补偿。补偿数额按照每平方米5,000.00元计算。计算标准是动迁返还协议书中第三条约定的当时房屋的市场价格，以及2007年物价局文件中约定的原告房屋地段的市场价格。被告按照拆迁原告房屋360平方米计算，货币补偿1，800,000.00元，违约金900,000.00元，共计2,700,000.00元。因自己已经承担违约金，不同意再承担租金。经审理查明，2006年3月1日，被告佳泰公司以通化市嘉泰房屋拆迁有限公司的名义，向原告农行发出动迁通知书，被告因房屋开发将对原告位于通化市新华大街130号约340平方米的房屋进行拆迁，2006年5月9日，原、被告双方签订动迁返还协议书，该协议书第1条约定，乙方（被告）用拟开发的佳泰园高层住宅小区3号楼一层商业用房（通化市光明路788号，原通化县工商银行位置）进行对等置换，第3条约定对等置换的面积以360平方米为界，超过360平方米部分的面积按每平方米5,000.00元给乙方返款。第6条约定乙方开发的佳泰园高层住宅小区一层置换给甲方（原告）的商业用房应在2007年10月1日前竣工和办妥房屋产权证和土地使用证并交付使用，超期按每月50,000.00元向甲方赔偿损失。第7条约定，如果乙方中途改变工程图纸，属违约行为，要向甲方按当时的市场价格赔偿置换给甲方房屋的全部价款，并向甲方支付不低于该价款一半的违约金。第10条约定乙方无偿为甲方提供临时办公营业场所，甲方使用临时办公营业场所的时间为搬入乙方新开发（按双方协议置换的）房内为止。嗣后，被告对原告位于通化市新华大街130号的房屋进行了拆迁，并给原告提供了临时营业场所。被告在以后的开发过程中，由于动迁、规划及工程图纸变更等原因导致开发的工程，迟迟未能竣工。2010年9月中旬，被告因开发工程将提供给原告的临时营业场所收回，原告自行选择租赁新的营业场所至今。原告自行选择的营业场所租金为通化市义乌国际商贸城7号，其产权人为四名自然人，每年租金各不相同，2010年5月1日-2011年4月30日租金248,800.00元；2011年5月1日-2012年4月30日租金273,680.00元；2012年5月1日-2013年4月30日租金298,560.00元；2013年5月1日-2014年4月30日租金325,000.00元；2014年5月1日-2015年4月30日租金350,000.00元；2015年5月1日-2016年4月30日租金350,000.00元。双方对回迁房屋已经确认不能按2006年5月9日的动迁返还协议书履行。2013年11月被告通知原告不能回迁，并提供三个方案，双方协议未果。本院认为，原、被告双方于2006年5月9日所签动迁返还协议已经不能履行，被告属违约行为，其第三条和第七条约定了每平方米价格5,000.00元和总面积360平方米并约定了违约金为全部价款的一半。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明；第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。原告请求被告按每平方米11,000.00元价格支付房款没有证据证明，本院无法支持。故按双方协议第三条约定超出面积原告以每平方米5,000.00元购买房屋，系双方的约定，以总面积360平方米计算价值为1,800,000.00元。原告请求2007年10月以后的损失符合协议第六条的约定，即被告不能完成该条款约定项目后承担相应的损失，每月50,000.00元损失，自2007年10月至2015年9月合计4,800,000.00元，该条所约定赔偿损失与原告实际损失不符，原告实际损失为被告拒不提供周转用房时2010年9月后，至2013年11月的租金为847,195.00元。原告知道合同不能履行后，为避免损失的扩大，应在一年的合理期限内采取诉讼等办法解决纠纷，该一年宽限期内原告的租金损失被告应予赔偿，其余租金不予保护。原告自2013年11月始，至2014年11月前的租金损失339,582.00元，合计租金损失1,186,777.00元。经本院2016年第二十六次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、一百一十八条、第一百一十九条等规定，判决如下：一、被告通化市佳泰房地产开发有限公司于判决生效后，赔偿原告房屋损失1,800,000.00元。二、被告通化市佳泰房地产开发有限公司于判决生效后，赔偿原告2010年9月至2014年11月前租金损失1,186,777.00元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67,170.00元，由被告通化市佳泰房地产开发有限公司负担，此款与欠款一并给付原告中国农业银行股份有限公司通化分行。被告到期不履行相应义务，原告向法院申请执行的期间是二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  刘文武人民陪审员  李月楼人民陪审员  迟海峰二〇一六年十月二十日书 记 员  杨 巍