上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初18473号原告：上海绿庭投资控股集团股份有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：龙炼，董事长。委托诉讼代理人：吕伟欣，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱珠，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海玄茂实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：余寿兵，执行董事。委托诉讼代理人：周懿懿，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏小裕，上海锦天城律师事务所律师。原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司与被告上海玄茂实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理，依法适用简易程序进行审理。2019年12月19日，被告对本案的管辖权提出异议，本院于同日裁定驳回其异议。被告不服该裁定，向本院递交上诉状，上诉于上海市第一中级人民法院。2020年3月17日，本院收到上海市第一中级人民法院退回的案卷。2020年4月2日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕伟欣、朱珠，被告的委托诉讼代理人苏小裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于上海市松江区环城路XXX号房地证宗地图9号厂房北侧部分的房屋、仓库、场地返还给原告；2.判令被告向原告支付自2019年8月1日起至被告实际返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费，暂计至2019年8月28日为18,620元(参照合同约定的每平方米每天0.95元计算，即665元/天)；3.判令被告向原告支付自2019年8月1日起至被告实际返还上述租赁物之日止的违约金，暂计至2019年8月28日为39,200元(按合同约定的每平方米每天2元计算，即1,400元/天)；4.判令被告向原告赔偿律师费40,000元。事实和理由：原告原企业名称为上海大江食品集团股份有限公司(以下简称大江公司)。2013年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区环城路XXX号(原环城路XXX号)房地证宗地图9号厂房北侧部分的房屋、仓库、场地(即前述租赁物)出租给被告使用，租赁期间为2013年10月1日起至2019年3月31日止。2019年3月28日，双方签订《补充协议书》，约定将租赁期限延长至2019年7月31日，租金为每天每平方米0.95元，并约定如被告逾期返还租赁物，则每逾期一天按每平方米每天2元的租金计算违约金等。然，被告至今仍拒不返还租赁物，故原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称，其不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：1.租赁期间届满前，双方已经多次协商，且原告同意其续租，故双方的租赁关系属于持续状态。2.基于对原告的信任，被告在2018年对租赁物进行了重新装修。在此情形下，原告现要求被告返还租赁物，损害了被告的信赖利益，而且客观上被告也不能搬迁。3.原告主张的使用费、违约金均系基于返还租赁物而提出的。如果要被告承担违约金，则该违约金的计算标准过高。4.原告主张的律师费，系原告自己的选择，不是必然产生的。经审理查明，2013年大江公司与被告及陈秀英签订《房屋租赁合同》一份。该合同载明：2013年4月1日大江公司与陈秀英签订房屋租赁合同，根据该合同的约定，陈秀英如须注册成立项目公司，陈秀英的权利义务由该项目公司承担；陈秀英成立的项目公司为本案被告；三方同意将于2013年9月31(应为30)日终止2013年4月1日大江公司与陈秀英签订的房屋租赁合同，由大江公司与被告签订房屋租赁合同。同时，该合同约定：大江公司将面积为700平方米的租赁物出租给被告使用;租赁期间为2013年10月1日起至2019年3月31日止;第5至6年租金为每天每平方米0.95元；租赁费用(不包括水电费用)遵循先付后用的原则，分四个季度各支付一次，每季度月1号支付相关租金；本合同有效期届满，双方未达成续租协议的，被告应于租期届满之日迁离租赁物，并将其返还大江公司。被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向大江公司双倍支付租金作为赔偿金，大江公司有权书面通知被告即刻搬迁，如被告仍未搬迁的，大江公司有权收回租赁物，强行将租赁物内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，因此造成大江公司损失的(包括既得利益)，由被告承担赔偿责任(第十二条约定内容)。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，大江公司按约向被告交付租赁物，被告按约支付原告至2019年7月31日止的租金。期间，大江公司将名称变更为上海绿庭投资控股集团股份有限公司，即本案原告。此外，原、被告于2019年3月28日签订《补充协议书》一份。该协议约定，将上述租赁期间届满之日顺延至2019年7月31日；2019年4月1日至2019年7月31日的租金80,908元于协议签订后15日内一次性支付；被告承诺，本协议租赁到期，如原告需收回租赁物的，被告必须于到期之日及时返还租赁物。违反此约定，被告每逾期一天，承担按照2元每天每平方米的租金计算违约金，且原告有权书面通知被告即刻搬迁，如被告仍未搬迁的，原告有权收回租赁物，强行将租赁物内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，因此造成被告租赁物内财务损失的，由被告自行承担。因此造成原告损失的(包括既得利益)，由被告承担赔偿责任。该协议另对其他相关事宜作了约定。现因被告在上述《补充协议书》约定租赁期间届满后未将租赁物返还原告，故原告以其诉称事由向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。诉讼中，原告提供2019年6月至7月四次告知被告到期不再续租的通知和告示，以及2019年8月向被告邮寄及现场张贴要求搬离租赁物的经公证的通知等证据，欲证明被告经催告拒不返还租赁物的事实。被告则称，本案纠纷涉讼前其未收到上述通知，其系于本案诉讼中得知原告不再续租的事实。原告就其既主张使用费又主张赔偿金的依据问题称，使用费费系基于合同法关于违约责任的规定，违约金系基于前述补充协议书的约定，两项可以同时主张。被告认为，此系原告重复主张，其仅需支付使用费即可；另，约定的违约金计算标准比约定的租金标准高了一倍之多，而且超过了市场价格，故违约金过高。原告就其主张的律师费提供发票一张，并称合同对此虽无明确的约定，但已经包括在合同第十二条约定的既得利益损失范围之内。被告则认为，此系原告的选择，与其无关，不属于必然产生的损失，无相应法律和请求权基础。此外，本院要求被告对其辩称的原告同意续租的事实提供相关证据。同时，本院就后果一并处理以及次承租人追加等问题，对原、被告进行了释明。原告当即明确无其他法律后果需要在本案中一并处理，并明确不申请追加次承租人为第三人参加诉讼。被告未在本院指定期间提供相关证据及提出相关主张。另查明，2016年9月20日，原告对本区原环城路XXX号(现为550号)房屋取得上海市房地产权证。该证附记栏注明幢号、建筑面积等内容。其中9幢载明的面积为2,295平方米。以上事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、更名公告、《补充协议书》、上海市房地产权证及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为,原、被告之间就涉案租赁物签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，根据《补充协议书》的约定，被告向原告承租涉案租赁物的租赁期间的届满之日为2019年7月31日。该租赁期间现业已届至。故本院对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，予以支持。被告有关原告同意其在上述约定租赁期间届满后继续将该租赁物出租给被告的辩称，没有任何证据相佐证，且原告未予认可，故本院不予采纳。此外，根据《补充协议书》关于被告逾期返还租赁物，按2元每天每平方米的租金计算违约金的约定，并基于诚信原则及可预见规则，被告应当对其在租赁期间届满后未及时将租赁物返还原告的违约行为，按上述约定向原告承担支付逾期返还租赁物的违约金。因此，本院对原告要求被告支付逾期返还租赁物的违约金的第3项诉讼请求，予以支持。被告有关逾期返还租赁物的违约金过高的抗辩意见，本院不予采纳。其理由是：1.被告对其此项抗辩意见，没有提供其他任何证据相佐证。2.虽然约定的违约金计算标准相比较于约定的租金标准高于近一倍，但是不能仅凭此就认定约定违约金计算标准过高。因为，一则合同约定的租金标准系2013年即七年前作出，已时过境迁，期间存在租金明显上涨情形。二则在合同约定租期届满后，双方于2019年通过签订协议方式，又顺延了一定的租赁期间。在该协议中对被告逾期返还租赁物的违约责任作了如上约定，被告对其逾期返还租赁物的不利法律后果是明知的。3.民事诉讼应当遵循诚实信用原则。本案系属房屋租赁合同纠纷，民事诉讼法及其相关司法解释非常明确的规定，该类性质纠纷的案件按照不动产纠纷确定管辖。而被告却对本院对本案的管辖权提出异议，认为本案应由其住所地法院管辖。从形式上看此系被告依法行使诉讼权利，但实质系被告不当行使诉讼权利，以达到其通过拖延诉讼，延迟返还租赁物的目的。至于原告要求被告支付占有使用费的第2项诉讼请求，因上述第3项诉讼请求指向的违约金，系被告在约定租赁期间届满后仍持续占有使用租赁物，以致原告无法占有使用租赁物所受损失的赔偿。该违约金除具有损失赔偿性质外，同时又具有一定的惩罚性质，已经足以弥补原告无法占有使用租赁物所受损失。因此，本院对原告第2项诉讼请求，不予支持。至于原告主张的律师费，在合同中对此并无明确具体的约定，故本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海玄茂实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司位于上海市松江区环城路XXX号(原环城路XXX号)房地产权证宗地图9号厂房北侧部分的房屋、仓库、场地；二、被告上海玄茂实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司自2019年8月1日起至实际返还上述租赁物之日止的违约金(按700平方米，每平方米每天2元计算)；三、驳回原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,794元，减半收取4,897元，由原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司负担200元(已付)，被告上海玄茂实业有限公司负担4,697元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年四月二十四日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。