上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2593号原告张直上。原告程美荣。被告潘君霜。委托代理人周伟，上海众华律师事务所律师。委托代理人熊顾军，上海众华律师事务所律师。被告朱根土。委托代理人胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托代理人柴瑛男，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告谢招莲。委托代理人胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托代理人柴瑛男，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告朱圆圆。法定代理人潘君霜，系其母亲。委托代理人周伟，上海众华律师事务所律师。委托代理人熊顾军，上海众华律师事务所律师。原告张直上、程美荣与被告潘君霜、朱根土、谢招莲、朱圆圆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理。依法适用简易程序于2015年11月17日公开开庭进行审理，原告张直上、程美荣，被告潘君霜、朱根土、谢招莲、潘君霜与朱圆圆的共同委托代理人周伟到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理，原告张直上、程美荣，被告潘君霜、潘君霜与朱圆圆的共同委托代理人周伟、被告朱根土与谢招莲的共同委托代理人胡灿、柴瑛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张直上、程美荣诉称：两原告与朱某、潘君霜通过太平洋房产居间介绍签订房屋买卖合同，购买朱某、潘君霜名下位于上海市某区某路88弄101号101室房屋（以下简称系争房屋）。两原告作为买受人已支付首付款，银行贷款也已批准。后因出卖人之一朱某意外身亡，其父母朱根土、谢招莲作为继承人拒不履行协议，并通知两原告不再卖房，让两原告寻潘君霜退还购房款，但对方对后续事宜的处理拒不商谈，一再拖延。系争房屋属重点小区学区房，现房价已大幅上涨，被告的行为不但导致原告经济利益受损，还导致原告子女教育受到影响。故诉至法院，请求判令：一、四被告返还两原告首付款人民币（下同）129万元；二、四被告向两原告支付违约金86万元、赔偿已支付购房款的利息80,005元、居间服务费25,800元、房屋评估费4,300元（合计970,105元）。诉讼中，原告增加诉讼请求，请求判令解除两原告与朱某、潘君霜签订的《上海市房地产买卖合同》，放弃要求四被告赔偿已支付购房款利息80,005元的诉讼请求。后又放弃上述全部诉讼请求，请求判令：一、两原告与朱某、潘君霜签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、四被告配合两原告将上海市某区某路88弄101号101室房屋过户至两原告名下。原告张直上、程美荣提供以下证据：1、《上海市房地产权证》，证明系争房屋原系朱某、潘君霜所有；2、《上海市房地产买卖合同》，证明两原告与朱某、潘君霜签订了房屋买卖合同；3、银行转账凭证、收据等一组，证明两原告分三笔支付了购房款129万元；4、上海太平洋房屋服务有限公司出具的说明，证明系争房屋交易的过程；5、《上海市房屋状况查询受理回执》、《税务事项告知书》，证明交易双方已经开始办理房屋过户的前置手续，仅余正式过户的环节。被告潘君霜、朱圆圆辩称：两原告与朱某、潘君霜签订的《上海市房地产买卖合同》因朱某在办理房屋过户手续之前意外去世才无法正常履行。正常履行合同是朱某生前意愿，朱某去世后，潘君霜、朱圆圆对系争房屋中享有四分之三份额，两人也同意继续履行，因此合同应继续履行。被告潘君霜、朱圆圆提供以下证据：1、朱某与潘君霜的《结婚证》、四被告及其他家庭成员的《居民户口簿》、朱某《居民死亡医学证明书》，证明四被告之间的身份关系，以及朱某去世后，潘君霜、朱圆圆对系争房屋享有四分之三份额；2、2016年3月7日调取的《房屋状况及产权人信息》，证明系争房屋目前不存在其他过户限制；3、照片，证明朱根土、谢招莲在老家有住房。被告朱根土、谢招莲辩称：两被告长期居住在上海，如果系争房屋被出售，两被告在上海无处居住，故不同意出售房屋。被告朱根土、谢招莲未提供证据。经庭审质证，对原告提供的证据，被告潘君霜、朱圆圆表示均无异议，被告朱根土、谢招莲对证据1、2、3、5无异议，对证据4表示不知情。对被告潘君霜、朱圆圆提供的证据，原告表示均无异议，被告朱根土、谢招莲对证据1、2无异议，对证据3不予认可，同时认为即使朱根土、谢招莲在老家有房屋，也无法解决在上海的居住问题。本院认为两原告提供的证据及被告潘君霜、朱圆圆提供的证据1、2真实、合法、与本案具有关联，本院予以采信。经审理查明：位于上海市某区某路88弄101号101室房屋原系朱某、潘君霜所有。2015年5月29日，朱某、潘君霜（卖售人、甲方）与张直上、程美荣（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方所有的上述房屋，转让价款430万元，乙方分别于签约时、2015年6月5日之前支付房款1万元、128万元，另以贷款形式支付房款299万元，于办理交接手续当日支付2万元。双方于2015年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还约定，乙方逾期超过15日未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任；甲方逾期超过15日未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方承担违约责任。签约后，张直上、程美荣分别于2015年5月29日、6月5日、6月18日向朱某、潘君霜支付1万元、108万元、20万元。双方还重新商定于2015年8月5日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。其后，朱某于2015年8月2日发生意外事故，陷入昏迷，于8月23日死亡。朱某的第一顺位法定继承人为潘君霜（其妻）、朱根土（其父）、谢招莲（其母）、朱圆圆（其女）。由于法定继承人之间无法就合同履行事宜达成一致，朱根土、谢招莲不愿继续履行合同，导致系争房屋无法办理过户手续，遂成讼。本院认为：朱某、潘君霜与张直上、程美荣签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。签约后，双方当事人履行了各自的义务，后因房屋出卖人之一朱某发生意外事故并死亡，系争房屋无法办理过户手续，从而出现履行障碍。由于朱某、潘君霜与张直上、程美荣因缔结房屋买卖合同而产生财产性法律关系而非人身依附性法律关系，因此不属于法律规定的因一方当事人死亡而终止或不能履行的合同。朱某死亡后，根据《中华人民共和国继承法》之相关规定，其在《上海市房地产买卖合同》中享有的权利、负担的义务应由四被告一并承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，两原告作为守约方有权要求对方继续履行合同。现两原告起诉要求对方继续履行合同，被告潘君霜作为朱某的配偶，既是朱某的继承人之一，又是系争房屋的共有产权人和原本的合同当事人，也表示愿意继续履行合同，该房屋买卖合同应当继续履行。原告的诉讼请求与法有据，本院予以支持。被告朱根土、谢招莲虽表达了不愿继续履行合同的意愿，但并未提出法定的或约定的抗辩理由，本院对其辩称意见不予采纳。至于继续履行合同过程中办理房屋过户手续产生的交易税费，原告张直上、程美荣在庭审中表示愿意按照原先约定由己方承担，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告张直上、程美荣与被告潘君霜、朱某（已故）就上海市某区某路88弄101号101室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告潘君霜、朱根土、谢招莲、朱圆圆于本判决生效之日起十五日内协助原告张直上、程美荣办理上海市某区某路88弄101号101室房屋产权过户手续，将上海市某区某路88弄101号101室房屋过户登记至原告张直上、程美荣名下（由此所应缴纳的交易税费由原告张直上、程美荣负担）。案件受理费人民币41,200元，由被告潘君霜自愿承担（由被告潘君霜直接向原告张直上、程美荣支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金卫东审 判 员  李 岳人民陪审员  邓红霞二〇一六年三月二十五日书 记 员  谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。