广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22341号上诉人（原审被告）：麦达成，男，1978年6月28日出生，汉族，住址：广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：周志英，广东青晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽珍，广东青晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：幸文福，男，1970年12月26日出生，汉族，住址：广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：叶冠迪，广东济方律师事务所律师。原审第三人：梁俊杰，男，1996年12月18日出生，汉族，住址：广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：周志英，广东青晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽珍，广东青晖律师事务所律师。上诉人麦达成因与被上诉人幸文福、原审第三人梁俊杰确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人麦达成向本院上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回幸文福的诉讼请求；3.判令幸文福承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。1、双方于2013年10月11日签订的《协议》是双方真实意思表示，该《协议》合法有效。麦达成与幸文福于2013年10月11日签订《协议》后，麦达成按约支付了全部购房款，幸文福也确认收到麦达成支付的案涉房产的购房款，并向麦达成交付了案涉房屋，麦达成己使用案涉房屋居住长达六年之久，幸文福从未提出异议。麦达成不是村集体成员，其对于宅基地不能享受产权，该原因在双方签署协议的时候就己存在，因此幸文福对于合同效力、履行后果是有充分预见及心理预期的，该协议的约定也是幸文福当时的真实意思表示。因此，该《协议》合法有效。2、案涉房屋是否属于非法建筑尚未经行政主管部门处理，幸文福应待行政主管部门处理之后，再提起民事诉讼。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》、2012年《全省民事审判工作会议纪要》均认为，诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理。由于涉讼房屋系未取得建设工程规划许可证的情况下进行增建，是否属于非法建筑尚未经行政主管部门处理，且该建筑现已因庆盛枢纽区块香港科技大学项目的征收拆除而灭失。表面上看来，幸文福只是主张案涉房屋转让协议无效，未提出返还房屋的诉求，但协议被确认无效后，其必然带来案涉房屋是否需要归还的法律后果。因此，在行政主管部门对案涉房屋尚未作出处理前，该判决就以司法手段解决权属纷争，极有可能激发更多的社会矛盾。二、一审判决有违民事活动须遵从诚实信用原则的裁判导向。本案的双方当事人自愿达成房屋买卖协议，买方也依约支付了对价，卖方在交易时明知自己的房产为法律所禁止交易，在得知房产被征收后却反悔，并以买卖行为违反法律规定为由诉至法院，其行为已有违诚信。三、幸文福在签订买卖协议的时候，存在着明显的欺诈行为。假设法院最后认定该协议无效，幸文福对的对该协议的签订存在重大的过错，对该买卖房屋买卖协议书的无效应该承担全部的责任。幸文福不能从本次诉讼以及后续的诉讼中获取任何的利益。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。被上诉人幸文福答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，麦达成的上诉请求缺乏事实依据、法律依据，请求二审法院驳回其全部上诉请求。具体理由如下：1.双方之间的协议违反国家强制性的法律规定，应当认定无效。由麦达成的上诉状可见，麦达成对自己是非集体成员的事实有非常清楚的认知，可见对签订该协议拆迁之后是有充分的预期和预见的。2.案涉房屋不涉及非法建筑问题。麦达成主张所谓的违法用地、违法建筑问题，子虚乌有。3.一审判决不仅未违反诚实守信原则，反而是体现了诚实守信原则。如麦达成上诉状所体现，麦达成在签订该房屋买卖协议时是明知自己所买房屋是为法律所禁止交易，双方在此基础上签订该协议，也正因如此，协议的约定价格才仅仅为68万，而且仅是该物业这六年所带来的收益已经完全超过该款项。此外，假使协议合法有效，既等同于认可非集体成员可以购买宅基地，宅基地进入流通市场，必然会妨碍集体所有权的行使，使得《中华人民共和国土地管理法》第63条形同虚设。综上所述，幸文福认为一审判决认定事实清晰，适用法律准确，麦达成的上诉请求缺乏事实依据、法律依据，请求二审法院驳回其全部上诉请求。原审第三人梁俊杰述称，同意麦达成的上诉。幸文福向一审法院起诉请求：1.判令幸文福与麦达成签订的《协议》无效；2.判令麦达成承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：幸文福与梁俊杰均为东涌镇三沙村集体经济组织成员，麦达成则非该集体经济组织成员。2013年10月11日，幸文福（甲方）与麦达成（乙方）在梁锡洪的见证下就案涉房屋（未有办理产权登记）签订《协议》，约定：“甲方将三沙村中心村六巷1号自有房屋幸文福屋转让给乙方永久使用，现甲、乙双方协商签订本协议，具体条款如下：一、甲方现将三沙村中心村六巷1号自有房屋幸文福屋使用权转让给乙方使用。二、转让费：人民币68万元正。三、甲、乙双方责任：1.甲方责任协助该房屋的水电报装。2.乙方须服从三沙村管理的有关规定。四、如国家征用该房屋时，乙方应服从，房屋补偿款属乙方所有。”合同签订当天，幸文福交付案涉房屋，麦达成支付转让款68万元。2019年3月5日，麦达成与梁俊杰就案涉房屋签订《房屋买卖协议》。2019年6月1日，广州南沙开发区土地开发中心（征收补偿安置单位）与梁俊杰（被征收人）签订《集体土地上房屋征收补偿安置合同（庆盛枢纽区块香港科技大学项目）》，征收“乙方集体土地上的房屋（即案涉房屋）和房屋周边的青苗及地上附着物”。幸文福为证明其为案涉房屋的权利人，提供了广州市南沙区东涌镇三沙村民委员会于2019年5月10日出具的《证明》，内容为幸文福是属于500千伏广南输变电工程拆迁户，拆迁后安置到案涉房屋。一审法院认为：本案的争议焦点为《协议》的效力问题。虽然案涉房屋未取得不动产权证，但结合本案的证据可知，案涉房屋属于幸文福的安置在三沙村集体土地上的房屋，其性质应为农村宅基地房屋。幸文福与麦达成就案涉房屋而达成的《协议》虽属自愿，且其名义上虽为卖房，但基于“房地一体”、“地随房走”的原则，实际上必然涉及宅基地转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，有损害社会公共利益的情形，合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地归农民集体所有，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权。如果允许非本集体经济组织成员通过购买房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权落空。因此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”之规定，麦达成作为非三沙村集体经济组织成员而与幸文福签订购买宅基地的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。由于造成合同无效双方均有过错，故案件受理费应由双方各半负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，作出判决：确认幸文福与麦达成于2013年10月12日签订的《协议》无效。本案受理费5300元，由幸文福、麦达成各半承担2650元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于合同效力的问题。宅基地房不能在集体经济组织成员及非集体经济组织成员之间买卖已成为共识。即使买卖是双方真实意思表示，亦存在一方反悔有违诚信的情形，仍需在不违反法律强制性规定的框架内考量，否则仍会得到法律的否定性评价。一审法院认定案涉《协议》无效，具有法律依据，本院予以确认。麦达成该项上诉不能成立，本院不予支持。关于本案是否需要行政机关先行处理的问题。本案处理的问题仅是案涉《协议》是否有效的问题，并不涉及物权归属及内容的确定，故本案的处理并不会影响到案涉土地上盖建筑物性质的评价，因此麦达成主张本案应待行政主管部门处理之后，再提起民事诉讼不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉缺乏依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10600元，由上诉人麦达成负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十二月九日书记员  李苇镟