鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂民终字第01464号上诉人（原审被告）：山丹，女，1966年2月2日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人：张瑜，内蒙古赫扬律师事务所律师。委托代理人：吴东，男，1976年5月6日出生，现住内蒙古鄂尔多斯市，系鄂尔多斯市福海家电集团有限责任公司员工。被上诉人（原审原告）：巴格那，男，1980年4月1日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人：安建国，内蒙古爱德律师事务所律师。上诉人山丹因与被上诉人巴格那确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区东胜区人民法院（2014）东民初字第8042号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭成，开庭进行了审理。上诉人的委托代理人张瑜、吴东，被上诉人的委托代理人安建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山丹上诉请求：一、依法撤销东胜区人民法院（2014）东民初字第8042号民事判决书；二、依法改判驳回一审原告的诉讼请求；二、依法判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）、本案合同目的没有实现。双方签订房屋买卖合同后，上诉人将房屋移交给被上诉人，但被上诉人迟迟不支付房款，致使上诉人蒙受了巨大的经济损失，现上诉人要求解除房屋买卖合同有法有据。被上诉人以金珠公司向巨力小额贷款公司贷款的贷款凭证作为支付房款依据没有事实依据，况且巨力小额贷款公司也没有向被上诉人放过贷款；（二）、上诉人行使合同解除权之前在合理期限内通知过被上诉人。上诉人多次催要房款无果的情况下，通过公证方式向被上诉人送达了《合同解除通知书》；（三）、被上诉人转让购买房屋的行为无效，且不能作为合同不得解除的理由。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审查明事实，依法改判。巴格那称，一、一审判决认定事实清楚；二、合同目的实现后，上诉人以双方之间的房屋买卖合同已解除为由提起的合同确认之诉没有法律依据；三、巨力小额贷款公司和金珠公司之间的贷款行为与本案具有直接的因果关系，金珠公司已经代为被上诉人履行了本案合同，有东胜区公安局的询问笔录佐证；四、涉及本案的房屋被上诉人以合理的市场价格抵顶给其债权人，债权人已构成善意取得；五、假设被上诉人的抵债行为无效或者解除，会出现无休止的信访和诉讼。最后一点，不能解除房屋买卖合同的根本原因在于本案当事人与巨力小额贷款公司存在其他债务纠纷，这事实已经被东胜区公安局查证核实，如果解除合同，上诉人就获得双重利益。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。巴格那向一审法院起诉请求：一、依法确认被告解除《房屋买卖合同》的通知行为无效；二、由被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，2011年5月14日原告巴格那（乙方）与被告山丹（甲方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其位于东胜区铁西万正广场C座17层1179.47平方米、18层1179.68平方米、19层1179.47平方米三层房屋出卖于乙方，房屋转让价款为60156540元，支付方式为一次性付款。合同约定签订合同时，甲方将交易房屋《房屋认购协议书》原件和交款收据交由乙方保管，将该房屋，房屋钥匙及一切附属设施、资料交于乙方，合同签订后，乙方可以要求甲方协助其向内蒙古万正房地产开发有限责任公司将房屋产权变更登记至乙方或乙方指定的人员名下，甲方应积极配合，相关费用由乙方承担。该房屋为被告山丹向内蒙古万正房地产开发有限责任公司购买，双方共计签订三份《认购协议书》，被告山丹已向万正公司付清房款。现双方均未与万正公司签订正式的《商品房买卖合同》。另查明，2012年12月25日，被告山丹向案外人乌云达来授权，委托乌云达来代理万正广场C座17、18、19层房屋网签、过户的相关手续，同时负责上述房屋的一切事宜。2013年2月28日，乌云达来向东胜区公安局经侦大队报案称，2011年5月14日，巴格那找到乌云达来，要买其位于东胜区万正广场C座第17、18、19层，共计3538.62平方米，巴格那和乌云达来协议好以每平方米1.7万元的价格购买，同时以每平方米3.5万元的价格购买乌云达来位于东胜区天骄小区11号楼8号底商和10号底商，合计7009.024万元。巴格那将上述房产的手续拿走之后将位于东胜区万正广场的房产抵顶给其债权人，且一直未付乌云达来房款。经侦大队查明，2011年5月14日，巴格那与乌云达来交易上述房产之日，鄂尔多斯市金珠商贸集团有限公司（以下简称金珠公司）与鄂尔多斯市巨力小额贷款公司（以下简称巨力公司）签订了一份7009.024万元借款凭证，巴格那系金珠商贸公司股东，乌云达来系内蒙古巨力实业集团有限集团股东，巨力小额贷款公司并没有给金珠商贸公司上述7009.024万元的贷款，该贷款凭证实际用途是巴格那付其向乌云达来购买房产的7009.024万元房款。综上，巴格那的行为不构成犯罪，报案人乌云达来与巴格那之间属于经济纠纷，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定不予立案，并于2013年4月22日作出不予立案通知书。又查明，原告巴格那因涉嫌非法吸收公众存款被东胜区公安局于2012年9月20日立案侦查。原告已将诉争房屋大部分向其债权人抵顶。2014年8月1日被告山丹向原告送达了《解除合同通知书》一份，内容为：巴格那，你于2011年5月14日与我签订了《房屋买卖合同》，约定将我从鄂尔多斯市万正地产购买的房产（位于鄂尔多斯市东胜区万正广场C座17、18、19层总面积3538.62平米）转让给你，转让价款为60156540元，付款方式为一次性支付，但你至今未付该笔款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，现通知你解除前述《房屋买卖合同》，并在十日内返还上述房产。2014年9月15日，本院受理了山丹诉巴格那确认合同无效纠纷一案，山丹的诉讼请求为：1、要求确认原告解除《房屋买卖合同》的行为合法有效；2、要求被告腾出所占用原告位于东胜区铁西万正广场C座17、18、19层房产。现该案已中止审理。一审法院审理认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。现被告山丹以原告巴格那未付购房款为由要求解除与其签订的房屋买卖合同，并向其送达了解除合同通知书，而原告巴格那主张房款以其向巨力小额贷款公司的借款支付，要求确认被告解除《房屋买卖合同》的通知行为无效。本案的主要焦点为，原、被告签订商品房买卖合同是否履行完毕，双方签订房屋买卖合同当日，被告已向原告支付了争议房屋，被告的交房义务履行完毕。同日巴格那作为股东的金珠公司与乌云达来作为股东的巨力小额贷款公司签订了7009.024万元借款凭证一份，签订借款凭证后巨力公司未向金珠公司支付借款，公安机关认定该款的实际用途系支付巴格那向乌云达来所购房款，乌云达来报案材料中所称出卖于原告的房产与被告向原告出卖的房产为同一处房产，原告向被告购房的房款为6015.654万元，另有乌云达来向原告出卖位天骄小区的两侧底商，合计价款7009.024万元恰好为金珠公司向巨力公司的借款7009.024万元。由此可见，虽然原告未以现金方式向被告支付房款，但以借款形式付清了房款，原告与被告签订的房屋买卖合同已履行完毕，合同的权利义务已终止，不存在解除合同的情形下，被告向原告送达的解除房屋买卖合同的通知不发生法律效力。双方的买卖合同于2011年5月14日签订，此后原告对上述房产进行了处分，案外人乌云达来曾于2013年2月28日进行了报案，公安机关决定不予立案后，直至2014年8月才向被告送达了解除合同通知书，未有其他证据显示被告曾针对诉争房屋主张过权利，如金珠公司或原告尚欠被告及巨力公司借款，相关权利人可另行主张。本院认定被告送达的解除《房屋买卖合同》的通知行为无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条之规定，判决：被告送达解除《房屋买卖合同》的通知行为无效。本院二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，合法的买卖合同受法律保护。上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的禁止性规定，合法有效。双方签订房屋买卖合同的当日，上诉人已向被上诉人交付了本案争议房屋的认购协议书、交付购房款收据、房屋钥匙，至此上诉人的交付房屋义务履行完毕。虽然被上诉人未以现金方式向上诉人支付房款，但签订合同的当日被上诉人作为股东的金珠公司与乌云达来作为股东的巨力小额贷款公司签订了7009.024万元借款凭证，但借款实际没有支付给金珠公司，该借款凭证的借款数额与上诉人及乌云达来出售给被上诉人的房屋价款相互吻合，而且乌云达来以被上诉人合同诈骗为由向公安机关报案后，公安机关侦查认定金珠公司向巨力小额贷款公司所贷7009.024万元的实际用途为支付被上诉人向上诉人和乌云达来的购房款，并作出不予立案的决定。故本院认定被上诉人以金珠公司与巨力小额贷款公司之间的借款凭证充抵被上诉人的购房款事实。上诉人提供的证据不能否定被上诉人用巨力小贷款公司借款凭证充抵购房款的事实，其上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同已履行完毕，合同的权利义务已终止，不存在解除合同的情形下，上诉人向原告送达的解除房屋买卖合同的通知不发生法律效力。关于上诉人认为解除双方的购房合同的法定条件已成就，且已向被申请人送达了解除合同，应予以解除的上诉理由于法无据，本院亦不予支持。如金珠公司或原告尚欠被告及巨力公司借款，相关权利人可另行主张权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，山丹的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由山丹负担。本判决为终审判决。审 判 长  哈 斯审 判 员  苗繁盛代理审判员  张 雯二〇一六年九月二十六日书 记 员  刘昺晨