上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初2989号原告：赵敏，女，1977年5月1日出生，汉族，住上海市松江区。原告：罗彩鸿，男，1972年4月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述两原告的委托诉讼代理人：危龙斌，上海鼎善律师事务所律师。被告：上海万街互联网络科技有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：吴华亮，执行董事。委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。第三人：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。第三人：上海锐己酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘俊仕，执行董事。原告赵敏、罗彩鸿与被告上海万街互联网络科技有限公司(以下简称“万街网络公司”)、第三人上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街商业公司”)、第三人上海锐己酒店管理有限公司(以下简称“锐己酒店”)其他合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，于2018年9月14日作出(2018)沪0117民初1710号民事判决。之后，原告不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。经该院审理，于2019年1月30日以原判决认定基本事实不清为由裁定撤销了上述一审民事判决，发回本院重审。本院于2019年2月20日立案重审后，依法另行组成合议庭，于2019年6月24日、2019年11月29日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人危龙斌与被告万街网络公司、第三人万街商业公司共同的委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼。第三人锐己酒店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告赵敏、罗彩鸿向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《统一招商经营管理合同》；2.判令被告支付两原告已收取的租金94,757元及自2016年8月1日起至房屋返还之日止的租金及使用费(按被告与案外人签订的合同计算)；3.判令被告赔偿两原告租金损失63,039.80元【暂计至2017年7月31日止，实际按市场价减去已收取租金(7元-4.2元)乘以到房屋返还之日相应的日期计算】；4.判令被告向两原告提供房屋出租情况的有关资料(租赁合同、凭证等)；5.判令被告向两原告返还坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)。事实和理由：原、被告就系争商铺签订《统一招商经营管理合同》一份，约定两原告将系争房屋委托被告进行经营管理，被告未按合同约定履行义务，存在过错。现原告根据合同法的相关规定，请求法院判如所请。被告万街网络公司辩称，系争商铺由第三人万街商业公司出租给了案外人阮某某。后经第三人万街商业公司、案外人阮某某、第三人锐己酒店三方协商，案外人阮某某将其承租的包括系争商铺在内的其他房屋的租赁使用权一并转让给了第三人锐己酒店作为酒店整体的使用。不同意原告的全部诉讼请求。第三人万街商业公司述称，同意被告的答辩意见。第三人锐己酒店对于两原告的诉讼请求未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：原告作为甲方与被告(曾用公司名称：上海邑街商业经营管理有限公司)作为乙方签订《统一招商经营管理合同》一份，约定：1、甲方购买了系争商铺，产权登记的建筑面积为61.76㎡；2、乙方尽量整体出租甲方的商铺，如需要拆分，则按拆分的各个部分面积对应租金整合计算。合同第3条经营方式：3.1、甲方委托乙方代表其与开发商办理系争商铺的有关交接手续并认可交接标准。在本合同期限内按照乙方的经营理念对系争商铺统一招商和统一经营、管理；3.2、在乙方统一经营管理期间，甲方不享有系争商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理事务进行干涉，不得直接向承租人收取租金。乙方可以出租、联营等其他方式对外招商、使用系争商铺，也可以自己使用系争商铺直接进行经营。合同第4条经营管理期限：4.1、乙方对系争商铺统一招商经营管理的期限为自甲方向乙方提供或者应当提供房屋产权证复印件之日(以下称交接日)后的十年。应当提供房屋产权证之日指被告代为交接房屋之后的60天内。交接所需的材料包括：产权证复印件并由产权人签名、身份证复印件等；4.2、系争商铺统一经营管理期限(十年)为固定期间，甲乙双方均不得单方面要求缩短、调整该期限。在交接日前，为便于乙方统一策划招商，甲方同意不可撤销委托乙方代为管理该物业。合同第5条甲方租金支付及费用：5.1、系争商铺租期前一年的租金收益，已通过直接优惠房屋总价6%的方式处理，故乙方不需再支付甲方前一年的租金收益(房屋登记价格即为优惠后的价格)，……上述期限届满后第二日起，系争商铺实际租金收益以9：1分成，即甲方得9成，乙方得1成。该收益产生的税费由甲乙双方按各自取得的收益各自承担(注：如租金支付方需开具税票，乙方可视情况以甲乙任一方名义先行办理，涉及税费从各方应得租金收益中分别扣除)；5.2、本合同甲方获得的租金收益仅指本协议商铺产证登记面积的实际租金收益。因运营需要通过系争商铺所在建筑、所在小区公共部分及车位等管理获得的如管理费、广告收益等均归乙方所有；5.3、甲乙双方确认，由于系争商铺实行统一经营管理的模式，在本合同规定的乙方统一经营管理期间，系争商铺由乙方对外招商和经营管理，甲方不能干涉乙方招商管理，也不能对系争商铺进行实际使用和管理；5.4、统一招商经营管理期间租金按乙方实际收取之日起每6个月结算一次，并在第6个月后的10日内，乙方将系争商铺6个月内实收租金按约定分成比例支付至甲方账户；5.5、甲方提供如下银行账户作为乙方履行本合同所涉及款项的支付：开户名：赵敏，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。合同第6条甲方权利义务：6.1、甲方保证其已获得了自身内部的授权和同意，甲方有权签署本合同及《上海市房地产买卖合同》，甲方保证系争商铺共有人不对上述合同提出异议或其他干涉乙方的一切言论及行为；6.2、乙方经营管理期间，若甲方需要将系争商铺转让、赠与的，甲方应提前30日书面告知乙方，并确保买受人继续履行本合同项下甲方的义务。若甲方未按约告知乙方的，不影响乙方本合同项下的权利。……。合同第7条乙方权利义务：7.1、乙方负责包括系争商铺在内整个三迪曼哈顿项目调研、商铺定位、业态划分、招商、经营管理等全程工作，乙方应运用专业的市场研究手段，结合系争商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运行决策支持，最大程度上保障系争商铺整体市场竞争优势；……7.3、乙方经营管理期间，乙方招商、经营、管理该商铺所得除商铺租金以外的一切收入，包括但不限于管理费、广告收益等由乙方享有。该商铺产生的物业管理费、水、电、燃气、通讯、网络等公用事业费由乙方招商的租户缴纳；……7.6、乙方有义务按照约定向甲方支付租金；……7.8、若发生某段时间内系争商铺未能出租，乙方应当努力为系争商铺招租以避免系争商铺出现长期的空置状态，同时，商铺招租随行就市，租金的定价存在一些不确定因素，因此造成在此期间房屋空置或者租金收益低于预期，甲方应当给予充分的谅解并对招租给予充分配合；……。合同第8条违约责任：8.1、乙方不能按约定向甲方支付租金的，每逾期一日，甲方应承担逾期款项万分之五的违约金。若因乙方原因逾期超过3个月的，则甲方有权终止本合同，根据第5.4条对付款周期进行调整的及因承租户发生的预期违约付款及不可抗力等非因乙方主观原因造成的逾期付款除外；8.2若甲方不能按照乙方书面通知的要求及时提供产权证、身份证原件并配合乙方或乙方招商承租户办理合同备案、注册登记或其他行政许可事项等手续，或因甲方的行为导致乙方无法正常对该商铺使用和经营管理的，则乙方可以不支付甲方逾期配合的时间或甲方影响乙方经营管理时间内所对应的租金，以作为对甲方违约的惩罚；8.3、如甲方违反本合同第6条的义务或者擅自干预乙方的经营管理、影响承租户的租赁使用的、或强行收回房屋、单方解除本协议的，则乙方无需将受影响期间内所收租金支付给甲方，并承担违约金(房价的10%)，如给乙方和商户造成的损失高于违约金的按实际损失赔偿。另，上述合同第2页手写载明：“此房源统一运营管理时间从2016年8月1日起算”。合同另对其他事项作了相应的约定。合同签订后，原告向被告交付了系争商铺。系争商铺目前登记在两原告名下，产权为共同共有，建筑面积为61.76㎡。此后，原告以被告未依约按时支付租金为由要求解除双方之间的合同关系。本案原审过程中，原告的诉状副本于2018年1月20日送达被告。2018年3月9日，被告万街网络公司向原告支付租金8,968.48元。2018年4月4日，被告万街网络公司分两笔向原告支付租金9,338.87元。此后，被告万街网络公司以原告擅自对系争商铺进行锁门导致第三人锐己酒店无法利用为由，未再向原告支付租金。对此原告称原告并未锁门，涉案商铺仍由锐己酒店实际控制。2019年7月16日本院主持的证据交换过程中，原告代理人当庭拨打被告针对系争商铺及与本案关联的若干间底层商铺拍摄的现场照片上张贴于某间房屋玻璃门内侧的手机号，接电话的人自称系承租包括底楼商铺及整栋楼的承租人，相关房屋可用于经营大食堂，原来的大食堂也是由其对外出租的。另查明：被告成立于2014年4月25日，第三人万街商业公司是被告的唯一股东。被告与第三人万街商业公司签订《联营合作协议》一份，约定：一、合作方式：1、被告以被告名义通过委托形式，自三迪商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，第三人万街商业公司以第三人万街商业公司名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营；2、项目名称为三迪广场，地址为松江区广富林路600弄；二、合作期限：合作期限为十年，自本协议生效之日起算，合作期满后被告仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续；三、利润分配：该项目收入为运营管理费，成本包括但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，双方协商一致，该项目80%的利润归第三人万街商业公司，20%的利润归被告。协议另对其他事项作了相应的约定。2016年8月1日，第三人万街商业公司作为出租方(甲方)与案外人阮某某(乙方)作为承租方签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市松江区广富林路XXX弄XXX号楼(以下简称“涉案房产”，其中包括本案系争商铺)，合计面积2,762.60平方米。甲方作为涉案房产所有权人或其它合法权利人的受托方，拥有涉案房产的对外出租及运营管理权。合同第二条租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁涉案房产作为商业办公用房使用，经营业态为约会吧、影吧、书吧、咖啡吧、餐吧、酒店类，经营品牌为锦季约会吧酒店……；2、……。合同第三条交付日期和租赁期限：1、甲乙双方约定，乙方于本合同生效之日按约缴纳首期租金(本合同第5-2条)和押金(本合同第6-1条)后，甲方于2016年8月1日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点：包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟，租赁期满□相应变更□不予变更)向乙方交付涉案房产……；2、……；3、房屋租赁期为2016年8月1日起(即房产交付时间)至2026年7月31日止(包括第4-1条的免租期)；……。合同第四条免租期：1、甲方给乙方的免租期为2016年8月1日起(即房产交付时间)到2017年3月31日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2017年4月1日为租金起算日，甲方开始计收租金；2、乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯其他设备等费用)。合同第五条租金的支付方式和期限：1、甲乙双方约定，涉案房产的租金标准按租赁面积计算为2.8元/㎡/天，年计算天数为365天。月租金为年租金的十二分之一。最初及最后一个日历月的租金，根据租赁期在该日历月所占的天数计算，即详细列表如下：自2016年8月1日起至2017年7月31日止，日租金2.8元/㎡/天，年租金2,823,377元，实际计租金额943,704元；自2017年8月1日起至2018年7月31日止，日租金2.8元/㎡/天，年租金2,823,377元，实际计租金额2,823,377元；自2018年8月1日起至2019年7月31日止，日租金2.97元/㎡/天，递增系数6%，年租金2,992,780元，实际计租金额2,992,780元……；2、乙方支付租金的方式为：转账支付，首期(即2017年4月1日至2017年6月30日)的租金(人民币705,844元)于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用……。合同第六条押金、物业管理费和其他费用：1、甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金705,844元。……。合同另对其他有关事项作出了约定。同日，第三人万街商业公司与案外人阮某某签署《交付确认书》，确认双方于2016年8月15日对包括系争商铺在内的上述租赁房屋进行了交付验收。后第三人万街商业公司与案外人阮某某签订了《补充协议》一份，约定案外人阮某某支付第三人万街商业公司综合管理费首年标准按照15元/㎡·月计算12个月，按年支付，年综合管理费为497,268元，无递增。2017年10月28日，第三人万街商业公司(甲方)、案外人阮某某(乙方)、第三人锐己酒店(丙方)签订《三方协议》，约定乙方将涉案房产的租赁权转让给丙方。1、……原《租赁合同》中由乙方享有的权利和承担的义务自本协议生效之日起全部转归丙方享有和承担，乙方不再享有前述权利和承担前述义务。甲方作为出租人继续履行原《租赁合同》，并对丙方享有权利和承担义务；2、甲乙丙三方一致同意乙方根据原《租赁合同》已经支付的房屋租赁押金直接转为丙方应支付的房屋租赁押金的一部分，在租赁合同终止时按照原《租赁合同》相关条款的约定由甲方直接退还丙方(如有)。……。审理中，结合现有证据，第三人锐己酒店已向被告万街网络公司支付租金的情况如下：扣除免租期后，锐己酒店实际支付了自2017年4月15日起的租金。其中，2016年8月1日支付705,844元；2017年12月12日支付200,000元；2018年2月9日支付235,281.44元；2018年3月24日支付297,636.14元；2018年8月9日支付43,282元；2018年8月29日支付100,000元；2018年9月10日支付100,000元；2018年9月27日支付100,000元；2018年10月17日支付100,000元；2018年10月30日支付50,000元；2018年11月29日支付100,000元；2018年12月26日支付300,000元；2019年1月18日支付484,557.8元；2019年3月29日支付198,728.50元。前述截至2019年3月29日的租金共计3,015,329.88元。第三人锐己酒店另支付押金705,844元。原告对此不予认可，认为被告万街网络公司、第三人万街商业公司并未完整提供第三人锐己酒店的租金支付情况。此外，被告万街网络公司自认其应从2017年9月1日开始向原告支付租金分成。以上事实，有《统一招商经营管理合同》、上海市不动产权证、《联营合作协议》、《租赁合同》、《交付确认书》、《补充协议》、《三方协议》、银行交易明细及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人在不违反法律、行政法规效力性强制性规定的前提下，可根据实际需要订立任何内容的合同。本案中，根据原告与被告万街网络公司之间的《统一招商经营管理合同》约定的权利义务内容，双方之间存在复合型的法律关系。原告不仅委托被告万街网络公司对系争商铺进行招商和出租，同时，在委托期限内将系争商铺的使用权交由被告万街网络公司处分，原告不得干涉也不得直接向承租人收取租金，原告取得的对价并非固定的租金收益，而是被告万街网络公司委托第三人万街商业公司招商取得的租金收益的90%，在第三人万街商业公司向被告万街网络公司支付租金后，被告万街网络公司将其中的90%支付给原告。该法律关系既有委托合同的法律特征也有租赁合同的法律特征，故两原告与被告万街网络公司之间的《统一招商经营管理合同》是集委托、租赁法律关系的复合型合同。因《统一招商经营管理合同》并非典型的委托合同，还包含了租赁合同的法律特征，故原告以委托人的身份行使单方解除权，难以支持。关于原告的约定解除权，按照《统一招商经营管理合同》的约定，被告万街网络公司逾期支付租金超过3个月的，原告有权解除合同。但双方约定的租金支付时间为每6个月结算一次，在被告万街网络公司实收租金第6个月后的10日内，被告万街网络公司将6个月内实收租金的90%支付给原告。关于第三人万街商业公司和第三人锐己酒店交接系争商铺的时间及第三人锐己酒店支付租金的起算时间，虽然第三人万街商业公司与案外人阮某某签署的《交付确认书》中载明的交接时间是2016年8月15日，但是落款日期为2016年8月1日，确实存在不合理之处，故本院认定第三人万街商业公司和第三人锐己酒店交接系争商铺的时间为2016年8月1日，同时被告并未提供证据证明被告万街网络公司与案外人阮某某之间约定的免租期从2017年4月1日顺延至2017年4月15日，故本院依法认定锐己酒店支付的租金应自2017年4月1日起算。关于原告有权收取租金的起算时间，虽然《统一招商经营管理合同》中手写载明“此房源统一运营管理从2016年8月1日起”，但根据《统一招商经营管理合同》约定，第一年租金收益原告不予收取，故原告有权收取自2017年8月1日起的租金分成。结合前述收取租金的起算时间，又根据本院查实的第三人锐己酒店支付租金情况以及被告万街网络公司向原告支付租金情况，被告万街网络公司在原告起诉并送达诉状副本主张解除合同时并不存在逾期支付租金超过3个月的违约情形，故原告在起诉时主张的解除权基础并不成立，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。在合同尚未解除的情况下，合同期内的租金仍应支付。被告虽辩称系因原告存在将系争商铺上锁等违约行为故其无需向原告支付租金，但结合本案原告当庭电话核实的情况来看，系争商铺一直仍处于第三人锐己酒店的控制之下，对被告的此项辩称意见，本院不予采信。且锐己酒店在向被告支付租金时并未明确区分排除某几间商铺的租金，被告的转付义务必然是根据整体面积计算，若事后确因部分业主的行为导致第三人锐己酒店发生正当拒付部分租金的情况，被告可在事后另行向相应的业主主张损失。结合双方在庭审中的举证，本院在本案中暂时仅处理截至2019年3月29日前锐己酒店支付租金的分成，截至2019年3月29日，第三人锐己酒店合计支付租金3,015,329.88元，按照系争商铺的面积比例分成，系争商铺对应的租金为67,410元，又鉴于被告万街网络公司无需向原告支付2017年8月1日之前的租金，该笔租金的数额应为21,039.6元，扣除后再按约定比例分成，则原告应得的租金数额为41,733.36元，被告目前已向原告支付18,307.35元，故被告应向原告支付租金差额23,426.01元。对于第三人锐己酒店于2019年3月29日以后支付租金部分的分成，原告可另案向被告主张。对于原告主张的租金与市场价差额间的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的被告向两原告提供房屋出租情况的有关资料(租赁合同、凭证等)，相关证据已由被告在庭审中出示，本院不再予以处理。原告称被告未如实陈述第三人向其支付租金的情况，但未提供任何证据予以证明，本院实难采信。第三人锐己酒店未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为第三人锐己酒店放弃其诉讼权利，对此产生的法律后果，应由第三人锐己酒店自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百二十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告上海万街互联网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵敏、罗彩鸿支付欠付的租金差额23,426.01元；二、驳回原告赵敏、罗彩鸿的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,456元，由原告赵敏、罗彩鸿负担2,942元(已付)，由被告上海万街互联网络科技有限公司负担514元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  暨秉恒人民陪审员  马蒙恩二〇一九年十二月三十一日书 记 员  姚吉妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。