湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初2526号原告：阎大林，男，1950年2月28日出生，汉族，山西省五台县人，宝武集团武汉钢铁集团股份有限公司设备部退休职工，住武汉东湖新技术开发区关东街道庙山玉龙岛花园602-4-502室（户籍地武汉市青山区）。被告：湖北中驰房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区和平大道1290号。法定代表人：黄卓仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张剑膺，湖北亚威律师事务所律师（一般代理）。原告阎大林与被告湖北中驰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告阎大林，被告湖北中驰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张剑膺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎大林向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告签订的《认购协议书》；2、被告以货币的方式补偿原告被拆除的原40街房屋2,299,000元；3、被告向原告支付临时安置费47,829.94元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、本人于2012年4月21日与青山区40街危旧房改造项目部签订《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》，并于2012年5月21日前交付了原住房屋。本人于2019年6月10日与被告签订了《认购协议书》，认购了被告拟出卖的“江南春城”项目20栋2单元11层02号商品房，该房屋建筑面积90.9平方米，原被拆除房屋建筑面积71.78平方米。在《认购协议书》的签订过程中，被告有多项违规行为，协议书条款存在严重的不公平内容，现分别叙述如下：1、2019年4月24日被告启动选房工作时，被告不顾拆迁人的一再要求，至今仍采用完全封闭式操作，拒不执行国家规定的公开、公正和透明原则，在选房人对房源信息、选房协议条款一无所知的前提下，限时15分钟逐一单独选房，利用选房人对于放弃按时选房则原中意的房屋可能被后面选房人先选中的恐惧，匆忙签约，完全违背了合同签订的公平原则，剥夺了选房人的事前知情权，以达到被告损害选房人利益的目的。2、在截止目前的选房过程中，被告仍然罔顾拆迁户多次上访维权提出的合理要求和沟通过程中被告对政府部门做出的承诺，坚持暗箱违规操作，继续损害原告和其他被拆迁户的利益。3、青山区40街坊危旧房改造工程拆迁办公室于2012年1月17日发放的40街坊危旧房改造工程三期拆迁《宣传手册》中，拆迁安置计划与方案第五条规定：拆迁期限为2012年1月18日起至7月18日止，但实际拆迁工作大约在2016年才完成，即便是拆迁工作由于个别“钉子户”的阻挠延后，但拆迁方采用的方式，变相鼓励钉子户提高利益诉求，严重损害了大多数包括本人在内的善良群众的利益。被告与后期被拆迁户签订的协议五花八门并做出种种重大让步。这一点，请法院调取后期签订的协议原件即可证实。4、在拆迁协议签订时，被告未执行《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第七条第三款，在协议及拆迁计划和方案中均有意回避了“还建期限”的规定。综上所述，不排除被告有恶意囤地等待地价上涨的企图，被告由此应对拆迁工作拖延超过5年之久负有完全责任。5、被告于2018年5月9日取得建筑工程施工许可证，其中规定开工日期为2018年4月23日，交房（竣工验收）日期为2020年10月18日。被告于2019年4月开始选房工作时，单方面将交房日期修改为2021年10月31日前，并规定逾期未交付时，被告只需向买受人按日支付已交房款的万分之一作为违约金，按照国家相关规定，违约金的支付基数应为全部房款，以本人已选定的90.9平方米房屋为例，购房款为97,516.36元，签约后应交款为78,013元，万分之一为7.8元/每日，即便再拖2年交房，被告仅需赔偿5,694元即可，规避违约赔付责任的用意十分明显。此次选房户系还建性质，违约应按当期市场价计算房屋全价才是合理的。6、在《认购协议书》第4条违约责任条款中，被告利用拟定格式条款之利，单方面规定了极为不平等的条款，无论是买受人违约，还是出卖人违约，被告均有权将买受人已选定之房屋另售他人，且仅需向买受人支付已付房价款的5%作为违约金，仍以前第5条为例，除退还已收78,000元房款外，被告仅需向买受人支付3,900元违约金即可，而买受人已失去的被拆迁房屋如何处理未作任何约定。此条款对买受人极为不利，对被告则埋下了一房多售的伏笔，显系极为恶劣的不平等条款。7、据政府部门公开信息，被告系利和集团完全投资建立的公司，其法人黄卓仁同时兼任两公司法人，且同时在两公司实际占100%股份，旗下拥有或投资24家公司，涉足金融、房地产开发、文化、服务、科技产品研发等多行业，实力雄厚，其本人系“中国经济百名杰出人物”、“优秀民营企业家”。自称“宁亏亿元不亏信用”，然而正是在这个项目上，由于恶意拖欠施工方工程款，致使40街还建工程多次停工，完全可能无法按期交房。综上所述，被告存在严重违规行为，且系为保障自身利益最大化的恶意所为，在迄今为止的相关操作中，又一再违背公开公平和透明原则，表明被告完全失去商业诚信，是不可信任的。2019年6月10日双方签订的《认购协议书》系明显的不公平协议。根据《中华人民共和国合同法》第54条（在订立合同时显失公平），本人请求法院依法撤销该协议。二、要求改用货币（现金）补偿方式的理由和根据。1、依照前述拆迁办公室2012年发放的安置方案第六条规定，可以采取货币或调换安置方式。2、本人原选取调换安置方式，现拟改为货币补偿方式，原因系被告不能按计划和政府发放的施工许可证等文件规定时限履约，并且再次延后交房时间，责任完全在被告。被告的行为已经给本人及家庭造成难以挽回的重大损失，并且可预计在随后几年内（交房及装修可入住前）将继续这种损害。3、在首次选择房屋置换方式的被拆迁户中，后来陆续有相当一部分改为货币补偿或异地安置，因此，改变安置方式有例可循。4、按照拆迁还建应本着使原居住户居住条件略有改善的原则，本人的还建房建筑面积应为97平方米左右，居住条件不至于降低的最低房价应在23,000元/平方米左右，含交易费等，总计应补偿货币金额在2,299,000元左右。三、关于被告应支付的拆迁补助（过渡费）差额的依据。1、被告向被拆迁户支付的过渡费标准一致偏低，现青山区同类房屋拆迁过渡费标准为每平米每月28元。2、根据武汉市城市房屋拆迁临时安置补助的有关规定，拆迁过渡期不得超过2年。在超过2年后的6个月内，过渡费应按原标准的150%支付，超过6个月时，按200%支付，以此类推。武汉市拆迁临时安置费标准逐年提高，由2012年每平米每月6元逐步提高到2018年的每平米每月28元。被告未按照国家和武汉市政府相关文件规定足额支付，故要求被告补足差额，并支付产生的利息。被告湖北中驰房地产开发有限公司辩称，1、2019年6月10日的《认购协议书》是原告主动要求与被告签订的，原告在签字确认前，已全部看完协议书的内容，之后才签字、捺印，原告签订该《认购协议书》后的第二天、第三天就将被告投诉至政府信访办及街道办事处。被告没有强迫原告签订《认购协议书》，原告认为该协议书不合理可以不签，且《认购协议书》中约定最终还要签订房屋买卖合同。对于还建房，被告即将建设完毕，由于政府部门要求被告首先对拆迁户要有安置，故才签订的《认购协议书》，这只是被告的统筹安排。签订《认购协议书》是双方自愿的，是双方真实意思表示，故原告要求撤销《认购协议书》没有法律及事实依据，被告不同意撤销。2、被告要求以货币补偿的方式没有事实及法律依据。2012年双方签订拆迁协议书，约定的是还建房屋而不是货币补偿，请求驳回原告的第二项诉请。3、被告不差欠原告临时安置费，依据原告提交的临时安置费计算表，原告诉请的临时安置费中还包含利息。被告根据相应的标准已经向原告支付完毕临时安置费，即过渡费。被告不是向原告一个人支付临时安置费，被告对所有的安置户都是按该标准支付，故请求驳回原告的第三项诉请。4、因原告的前三项诉请没有事实及法律依据，故本案诉讼费应当由原告承担。综上，请求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的证据一认购协议书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二江南春城二期（三期）还建房选房指南，原告拟证明选房须知中对选房带有时间强制性，且至今仍未公布选房结果，也未公布选房的操作过程,被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信，但不能达到原告的证明目的；原告提交的证据三建筑工程施工许可证，原告拟证明江南春城三期施工工程的开工时间和交房时间均有规定，但认购协议书对交房时间延后了一年,被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信，该证据只能证明江南春城三期施工工程的合同工期为2018年4月23日-2020年10月18日，不能证明规定了被告的交房时间。经审理查明：原告于2012年5月21日将位于武汉市青山区红卫路40街坊59门5号房屋（建筑面积71.78平方米）交付被告拆迁，被告向原告支付了2012年5月至2019年10月的临时安置费，原告对被告支付的2012年5月至2015年4月期间的临时安置费无异议，但认为被告自2015年5月起至2019年10月止，少支付了临时安置费本息共计47,829.94元，故请求被告支付47,829.94元临时安置费。其理由为：2012年签订拆迁安置协议后，被告最迟应于2015年还建房屋，但被告未能还建房屋，被告应当自2015年5月起按《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条的规定，以其已付临时安置费1.5倍的标准向原告支付临时安置费。被告逾期支付临时安置费，还应支付利息损失。原告（买受人）与被告（出卖人）于2019年6月10日签订《认购协议书》一份，约定：买受人已阅悉并同意出卖人展示的《购房须知》和《武汉市商品房买卖合同》示范文本，在平等自愿的基础上双方就买卖商品房达成如下协议：1、买受人自愿认购出卖人所属位于武汉市青山区和平大道与建设三路交汇处的“江南春城”项目20栋2单元11层02号商品房，房屋建筑面积90.9平方米，原协议建筑面积71.78平方米，购房款额为人民币97,516.36元，超出协议建筑面积，每平方米建筑面积暂定售价为人民币22,000元，合计总购房款额为人民币97,516.36元，在签订本协议的同时，买受人应于15个工作日内向出卖人支付80%购房款人民币78,013.09元整。2、待房屋销售备案价确定后结算多退少补，由“江南春城”营销中心与买受人签订《武汉市商品房购房买卖合同》，买受人前期交付的购房款无息转为购房款的一部分，余款按《武汉市商品房买卖合同》中的约定交付。3、出卖人应当在2021年10月31日之前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用，如逾期未按时交付使用的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。4、违约责任：买受人应在收到出卖人通知之日起约定的期限内签订《武汉市商品房购房买卖合同》，如未在约定的期限内签约，则属买受人违约，出卖人有权将上述所定房屋另行出售；如在协议规定的时间内，出卖人将买受人所定房屋另行出售，则属于出卖人违约，出卖人除应将购房款退还买受人，同时应向买受人支付已付房价款5%的违约金，以补偿买受人经济损失。5、本协议书经出卖人签章及买受人签章方为有效。本协议书一式叁份，双方签订《武汉市商品房购房买卖合同》后本协议自动作废。原告在该协议书上买受人处签名、捺印，被告在该协议书上出卖人处加盖印章。原告称其是为了本案的诉讼才签订的该协议书，并认为该协议书中的条款显失公平，请求撤销该《认购协议书》，其理由为：协议书第1条中约定认购房屋的建筑面积为90.9平方米，原告仅增加面积18.2（19.12）平方米，被告隐瞒了有97平方米房源的事实，原与原告房屋面积相同的其他人有增加25平方米的情况，还有取得22号楼97.8平方米房屋的情况，显然对原告不公平；第2条中约定前期买受人所交付的购房款无息转为购房款，无息显然对被告有利，对个人虽然数额不大，但拆迁户累计总额相当大，也属对被告单方有利，也是不公平的；第3条中约定逾期交付房屋违约金的计算标准不合理，显失公平；第4条中约定的对被告另行出售房屋的违约责任的赔偿标准过低，也显失公平。原告另认为被告应以货币的方式补偿其被拆除的原40街房屋2,299,000元，其理由为：1、被告8年不能给原告还建房屋，给原告造成了巨大的损失，为了及时止损，要求货币补偿，原告领取补偿款后自己去买房。2、国家规定还建不能降低拆迁户的原生活标准，原告原房屋位于青山区最佳区位，同地段的房屋××××青山区最高的，原告原房屋的公摊较低，因此房屋安置面积是准许扩大的。3、被告应按面积97平方米，每平方米23,000元的标准支付补偿款2,231,000元（原告要求被告安置97平方米的还建房，被告有97平方米的房屋，但只给原告安置90.9平方米的房屋），如果是安置还建房，原告可以少交契税及印花税共计50,353元，现原告不要求被告安置房屋，自己去购买房屋就会承担该费用，故该费用应当由被告承担。本院认为，本案争议的焦点：一、原、被告签订的《认购协议书》是否应予撤销。原告主张其与被告签订的《认购协议书》显失公平，应予撤销，该《认购协议书》的内容是否显失公平，本院具体分析如下：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平等，因而违反了公平合理原则。1、原、被告签订《认购协议书》，合同目的在于原告购买被告建设的“江南春城”项目20栋2单元11层02号商品房，房屋建筑面积90.9平方米，原告被拆迁房屋抵扣71.78平方米后，余下19.12平方米面积仅需支付97,516.36元，且待房屋销售备案价确定后多退少补，而该处房屋暂定售价为单价每平方米22,000元，由此可见，该条款并无显失公平。2、原告认购房屋属自主行为，其可根据被告提供的房型，结合自身需要进行选择，原告认为被告隐瞒有97平方米房源，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，原告应当提供证据证实，但其未能提供证据予以证实，应承担不利的法律后果，即使被告未提供97平方米房源，相对原告认购房屋面积90.9平方米，亦非显失公平。3、原告认为其前期交付的购房款无息转为购房款属不公平，原告前期并未向被告交付购房款，其没有任何损失。4、原告认为被告承担的逾期交房违约金不合理，被告另行出售房屋的违约责任赔偿标准过低，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，其可以实际损失为基础，主张调整违约金，其尚有救济的途径。5、原告称其是为了本案的诉讼才签订的《认购协议书》，说明其与被告签订协议书时是自愿的，原告是为了达到自身的某种目的而选择签订该协议，原告作为完全民事行为能力的人，应当清楚签订该协议书后相应的法律后果。综上，原告主张其与被告签订的《认购协议书》的条款显失公平，依据不足，故对原告要求撤销原、被告签订的《认购协议书》的诉讼请求，本院不予支持。二、原告主张的被告应以货币的方式补偿原告2,299,000元是否应当支持。原、被告签订的《认购协议书》内容具体，该协议上有原告的签名、捺印及被告的印章，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，原、被告均应按该协议约定履行各自的义务。《认购协议书》并未约定被告应以货币的方式补偿原告2,299,000元，故原告要求被告以货币的方式补偿其2,299,000元的诉讼请求，无合同依据和法律依据，本院不予支持。三、被告是否向原告少支付了临时安置费47,829.94元。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条规定“征收住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置补偿费或者提供周转用房。选择货币补偿的，房屋征收部门应当一次性支付被征收人或者公有房屋承租人3个月的临时安置补偿费。临时安置补偿费由按照本办法选定的房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，应当按照增加50%的标准支付临时安置补偿费”，关于本案被告是否未按约定交付产权调换房屋而延长过渡期限，原告称2012年拆迁安置协议签订后，被告最迟应于2015年还建房屋，但原告未提交证据证明拆迁安置协议约定被告最迟应于2015年还建房屋，且被告现按每平方米28元的标准支付临时安置费，故原告主张被告未能于2015年还建房屋，被告应自2015年5月起按其已付临时安置费1.5倍的标准向原告支付临时安置费，并支付逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告阎大林的诉讼请求。本案案件受理费28,154元，由原告阎大林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘友芬人民陪审员  张 娜人民陪审员  朱全清二〇一九年十二月十八日书 记 员  陈怡如