云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终2067号上诉人（原审被告）：黄海峰（曾用名黄敏），男，1987年5月19日生，汉族，农民，原住弥勒市弥阳镇城东社区塘子心62号，现住弥勒市。委托诉讼代理人：杨树芳，云南八进律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王俊超，男，1984年5月23日生，汉族，农民，住弥勒市。原审被告：宋文剑，男，1966年4月27日生，汉族，农民，住山东省曲阜县。上诉人黄海峰因与被上诉人王俊超及原审被告宋文剑租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄海峰上诉请求：1、撤销云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初1660号民事判决第一项，依法驳回被上诉人王俊超的一审诉讼请求或发回重审；2、本案案件受理费由被上诉人王俊超承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定事实部分过于简单，根本没有按照查明的事实予以认定。因此，一审判决结果完全错误。2、一审判决对合同效力没有确定。黄海峰请求一审法院先确定合同的效力，因为该合同中的土地、房子来源于不同主体。3、合同的签署时间。《厂房租赁合同》实际签署时间是2017年1月份，该事实一审法院已经查明。而王俊超提供的《厂房租赁合同》属于格式合同，因双方系合伙承揽红河水乡仿古门窗的安装制作，故黄海峰没有在意合同上载明的日期是2016年8月10日。4、厂房实际使用的时间。黄海峰实际使用厂房的时间是2017年1月至2018年1月，而且王俊超也参与使用。5、黄海峰与王俊超之间存在合伙关系。王俊超在一审中明确认可与黄海峰、宋文剑共同从事红河水乡仿古建筑的装修装饰工作，却又否认实际合伙的事实。但黄海峰提交的证据，证明合伙期间取得的收入121262.95元已由弥勒福城置业有限公司于2017年12月11日转账支付到王俊超的个人账户上，余款约90000元，双方已约定由王俊超领取用于抵扣尚欠租金。综上，一审认定事实不清，请求二审法院支持黄海峰的上诉请求。王俊超辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判；2、本案争议的是租赁法律关系，与本案无关的其他法律关系，应另案处理。宋文剑未作书面答辩。王俊超向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告厂房租金200000元；二、由被告支付原告违约金50000元；三、由被告将租赁厂房内毁坏的设施恢复原状；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王俊超与被告黄海峰、宋文剑于2016年8月10日签订《厂房租赁合同》，原告为甲方，二被告为乙方。该合同约定“甲方将位于南桥外菜花园小区以东，土地面积2456平方米的厂房、生活区等固定设施租赁给乙方使用。租赁期限为壹年，自2016年8月21日至2017年8月20日。第一年租金为200000元，以后如续租每年租金为220000元，如村小组递增部分的费用，由乙方承担。甲乙双方约定第一年的租金乙方必须在2017年8月1日前支付给甲方。”被告在2017年8月15日支付原告的第一年租金120000元，剩余的80000元至今尚未支付。同月后，原告多次要求被告搬离厂房，被告于2018年4月20日搬离，双方约定以每月20000元，按6个月计算租金，合计120000元，加上第一年未付租金80000元，共计欠原告租金200000元。原、被告签订的《厂房租赁合同》第十一条约定，“如乙方违约，除赔偿甲方在所承租土地的投入(按评估价)外还应支付乙方50000元的违约金”。原告以被告违反双方自愿平等签订的合同意思表示，严重违反了诚实信用原则，损害其合法利益为由诉至一审法院，请求判决支持其诉讼请求。一审法院认为，1、依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中原告王俊超承租的位于弥勒市的厂房，系依法承包，取得承包经营权。被告黄海峰、宋文剑与原告签订了书面的《厂房租赁合同》，原告将房屋交付给了承租人二被告，二被告支付了租赁房屋第一年租金的部分，该房屋租赁合同依法成立并生效。租赁期间届满，双方未就房屋续租达成一致意见，承租人二被告应当依约及时向出租人原告返还租赁房屋，承租人二被告未按照合同约定及时返还租赁房屋，构成违约，应负违约责任。因租赁关系终止后，承租人二被告已没有占有租赁房屋的合法依据，二被告应当及时返还租赁房屋并支付逾期返还租赁房屋所造成的损失。二被告租赁原告房屋的期限为2016年8月21日至2017年8月20日，二被告于2018年4月20日将房屋退还原告，租期届满二被告应自2017年8月起至2018年4月份止，向原告继续支付租金，支付租金的数额为146666.67元（220000元/年÷12个月×8个月），但原告在诉状中仅主张6个月，每月计20000元的租金，合计120000元并无不当，本院依法予以支持，超出部分的租金，本院不予审理。原告请求判令二被告按合同约定支付未付租金80000元及支付逾期返还租赁房屋期间的租金，以每月20000元，按6个月计算租金，合计120000元，共计200000元的主张，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。2、关于原告同时请求判令二被告支付违约金50000元的主张。本院认为，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当以因违约所造成的损失为限，违约金是合同当事人对违约损失的预先约定。本案中，原告主张判令二被告支付逾期返还租赁房屋期间的租金，即已主张了逾期返还租赁房屋所造成的损失，且原告没有提供还有其它损失的证据，因而对原告又同时请求判令二被告支付违约金50000元的主张，本院不予支持。3、原告请求判令二被告将租赁厂房内毁坏设施恢复原状，因未提出具体毁坏的设施，亦未提供相应证据予以证实，一审法院不以支持。被告宋文剑对原告的起诉享有答辩的权利，现经一审法院公告送达开庭传票，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审抗辩权，不影响本院根据查明的事实依法裁判，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告黄海峰、宋文剑在本判决生效后十日内支付原告王俊超厂房租金200000元。二、驳回原告王俊超的其它诉讼请求。案件受理费5050元，由被告黄海峰、宋文剑负担。本院二审期间，黄海峰围绕上诉请求，申请证人郭某、李某出庭作证。欲证明王俊超与黄海峰、宋文剑存在合伙承揽红河水乡仿古门窗工作，其收入用于抵偿王俊超租金的事实。王俊超围绕上诉请求向本院提供银行流水清单一份共11页等证据。欲证明2017年8月15日，黄海峰分三次通过银行分别转款5万元、5万元、2万元租金给王俊超的事实。宋文剑没有提供新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：王俊超对黄海峰申请证人郭某、李某出庭作证的证言不予认可。黄海峰对王俊超提的银行流水清单证据的合法性、真实性、关联性及证明目的均无异议。原审被告宋文剑未到庭发表质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄海峰申请证人郭某、李某出庭作证的证言，因俩证人系黄海峰雇用的员工，其证言与黄海峰有直接利害关系，故本院不予采信；黄海峰对王俊超提供的银行流水清单证据的真实性、合法性、真实性及证明目的均无异议，本院予以采信。本院对一审审理查明的事实予以确认。二审另查明，2017年12月11日，弥勒福城置业有限公司转账支付给王俊超的121262.95元系材料款。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王俊超与黄海峰、宋文剑签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律和行政法规的规定，故合法有效。关于租赁期限的问题。《厂房租赁合同》第二条规定：“租赁期限为一年，自2016年8月21日至2017年8月20日。”根据该条规定，黄海峰、宋文剑与王俊超对厂房租赁期限已作了明确约定，因此涉案合同的租赁期限应当以双方约定的起止时间为准。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，租赁期限届满，黄海峰、宋文剑虽未与王俊超续订租赁合同，但黄海峰、宋文剑未将厂房返还王俊超，所以双方的租赁期限变为不定期租赁，截至2018年4月王俊超实际接管厂房，双方的租赁合同终止为止。据此，黄海峰认为《厂房租赁合同》的期限应自2017年1月起至2018年1月止的主张，其未提供相应证据加以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，黄海峰应自行承担对其不利的诉讼风险后果。关于租金的问题。《厂房租赁合同》第三条规定：“第一年租金为200000元（自2016年8月20日至2017年8月20日）；以后如续租每年租金为220000元，如村小组递增部分的费用，由乙方承担。”、第四条规定：“第一年租金乙方必须在2017年8月1日前支付给甲方，以后如续租按照先付款后所有的原则，每年租金须在合同约定支付日期到期前一个月支付给甲方。”本案中，王俊超将厂房出租给黄海峰、宋文剑使用时，双方对合同期限内的租金、续租租金以及租金的给付方式、给付期限等内容均已作了明确约定，即第一年租金为200000元，续租租金每年为220000元。在合同履行过程中，黄海峰、宋文剑仅按合同约定支付了王俊超第一年120000元的租金，尚欠第一年80000元租金未付。至2017年8月20日租赁期限届满，黄海峰、宋文剑既未输移交手续搬离厂房，也未与王俊超续订租赁合同，截止2018年4月20日王俊超接管厂房，黄海峰、宋文剑已实际占用了厂房8个月，其本应按8个月支付租金，但因王俊超仅向黄海峰、宋文剑主张6个月租金，故本院予以支持。但王俊超要求租金按以双方口头约定的每月20000元标准计算的主张，因王俊超未提供相应的证据加以证明，且黄海峰不予认可，宋文剑未到庭确认，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”案涉不定期租赁的6个月租金，按《厂房租赁合同》第三条中约定的续租租金每年以220000元的标准计算，应当支付110000元的租金，加上第一年未付租金80000元，二项合计租金190000元由黄海峰、宋文剑支付给王俊超。因此，一审法院按双方口头约定每月租金20000元标准计算不定期租赁厂房期间6个月的租金计120000元不当，本院予以纠正。至于黄海峰认为其应支付给王俊超的一年厂房租金200000元，其已用红河水乡仿古建筑装修装饰合伙款抵付清的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，黄海峰的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初1660号民事判决；二、由黄海峰、宋文剑在本判决生效后十日内支付王俊超租赁厂房租金190000元。三、驳回王俊超的其他诉讼请求。一审案件受理费5050元，由王俊超负担50元，黄海峰、宋文剑负担5000元；二审案件受理费5050元，由王俊超负担50元；黄海峰、宋文剑负担5000元。本判决为终审判决。审判长  刘玉芳审判员  李 涌审判员  张 航二〇一九年十二月二十四日书记员  赵泓铮