安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终151号上诉人（原审被告）：安徽凯斯茂商业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市胜利路与琅琊山路交汇处。法定代表人：孔成文，董事长。委托诉讼代理人：蔡铮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐婷婷，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许成超，男，1963年12月6日出生，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王圣杰，安徽原声律师事务所律师。上诉人安徽凯斯茂商业管理有限责任公司（以下简称凯斯茂公司）因与被上诉人许成超房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2014)瑶民一初字第04463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。凯斯茂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许成超的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、涉案房屋为凯斯茂公司通过政府招商引资与合肥长淮实业有限公司（以下简称长淮公司）签订的《房屋租赁合同》，长淮公司出租房屋时是依据《瑶海装饰世界-市场项目改造协议书》从开发商合肥金塘利安房地产开发有限公司（以下简称金塘利安公司）中获得房屋出租权。2011年4月29日，长淮公司与金塘利安公司签订《瑶海装饰世界-市场项目改造补充协议书（四）》约定，租金由金塘利安公司收取。2013年3月1日，长淮公司与金塘利安公司、陈晓钧（××）签订《补充协议书》，明确金塘利安公司应陈晓钧要求，将房屋产权办理至许成超等九人名下。由此可以看出，许成超仅仅为房屋名义持有人，且该份《补充协议书》中也明确约定了房屋租金收益权在陈晓钧未支付相关款项前，仍由长淮公司负责收取。2013年7月5日，由于房屋租金收取存在纠纷，在相关政府协调下，凯斯茂公司与长淮公司、陈晓钧、安徽钱塘投资集团有限公司签订《和解协议》，明确约定了2012年12月31日之前的房屋租金支付至长淮公司，2014年1月1日之前的房屋租金支付至安徽钱塘投资集团有限公司，再转至长淮公司，凯斯茂公司之前的房屋租金争议全部了结。2、2011年4月29日、2013年3月1日签署的相关协议在许成超办理房产证之前，许成超应知晓相关情况，相关协议签署后也通知了凯斯茂公司，应视为《租赁合同》的必要补充，依照“买卖不破租赁”原则，许成超也应予遵守。由此，凯斯茂公司无需支付2014年1月1日之前的房屋租金。3、一审法院计算租金明显有误。依照常理，整体房屋的每层楼价格是不一致的，一审法院将整体房屋按均价统一计算租金，明显不符合常理，也显失公平。二、一审法院适用法律错误。本案的房屋租金收益存在瑕疵，且长淮公司也向一审法院提起诉讼，请求判令相关协议无效，故原有取得房屋实质也存在争议，租金收益的收取方也无法得到实质确认，须待相关判决确定后再行明确。故本案应当中止。且凯斯茂公司在此之前不清楚许成超为租金收益方，不存在恶意行为，不应解除租赁关系。许成超辩称，一、许成超是涉案房屋的实际产权人，且取得产权后已经分别向凯斯茂公司和长淮公司就租金收取问题，明确提出由其自行收取。二、许成超从未授权任何第三方签署和解协议，从未放弃收取租金的权利，凯斯茂公司主张的和解协议仅能约束长淮公司、陈晓钧，对许成超没有任何法律约束力，且长淮公司、陈晓钧对许成超的房产也没有任何处分权。三、凯斯茂公司称不知许成超为租金收益方，与事实不符。许成超取得房产后，多次电话联系凯斯茂公司，也多次向凯斯茂公司送达函件，但凯斯茂公司均避而不见。四、租金的收取是根据凯斯茂公司与长淮公司签订的租赁协议标准计算，协议中并未对租金分层、分区域、分价格。五、许成超多次主张租金支付，凯斯茂公司仍然拒不支付，符合租赁合同中约定的解除条件，许成超有权要求解除合同。许成超向一审法院起诉请求：一、判令解除双方之间的房屋租赁关系（租赁房屋为合肥市胜利路金色地带一层商业6号、7号、二层商业6号、7号、8号、9号、南商业107上室、108上室），并责令凯斯茂公司腾出房屋内的物品设备；二、判令凯斯茂公司支付欠付的房屋租金2468223.80元及利息损失70万元（按银行同期贷款利率四倍暂计算至2014年8月31日，此后租金按34.56元/平方/月计算至实际交还房屋时止）。一审法院认定事实：位于合肥市琅琊山路口的金色地带项目为合肥瑶海实业集团与金塘利安公司联合开发，后两公司委托长淮公司对外出租。2007年12月19日，长淮公司与凯斯茂公司签订《房屋租赁合同》一份，约定长淮公司将合肥市胜利路与琅琊山路交口（西南处）的金色地带建筑面积12492.20平方米的房屋出租给凯斯茂公司，租期为2008年1月1日至2027年12月31日，其中2008年1月1日至2008年5月15日为免租装修期，租金32元/平方/月，租金每满五年按8%递增，租金按季度支付，先付后租；凯斯茂公司如逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天支付2000元的违约金（逾期在三个月内）。凯斯茂公司未征得长淮公司同意，超过三个月未交纳租金或不按时交纳水电费，长淮公司有权解除合同，并要求凯斯茂公司承担违约责任。合同还对其他进行了约定。凯斯茂公司承租后，对上述房屋进行装修，并开设凯斯茂品牌折扣店卖场。凯斯茂公司因分别拖欠长淮公司2009年11月30日前的租金260万元及2009年12月1日至2010年6月30日的租金2798252.80元，被长淮公司提起诉讼。经法院判决和调解，在强制执行过程中，2013年7月3日，凯斯茂公司及其法定代表人孔成文均因未履行生效法律文书被执行曝光。2011年，金塘利安公司将上述房屋进行产权分割，并分别出售给数个个人，其中2011年6月27日，许成超通过买卖购得上述租赁房屋南商业107上室(建筑面积97.47平方米)、108上室（建筑面积97.57平方米）、二层商业6号（建筑面积507.87平方米）、7号（建筑面积581.32平方米）、8号（建筑面积153.40平方米）、9号（建筑面积200.12平方米），2012年2月10日办理了产权过户手续，取得产权证。2012年3月2日，许成超再次通过买卖取得一层商业6号（建筑面积400.70平方米）、7号（建筑面积458.66平方米），并于2012年3月7日、5月8日办理了产权过户，产证号为房产证号合庐字第××、房产证号合庐字第140074640。上述房屋总计面积为2497.11平方米。2013年8月22日，许成超向凯期茂公司邮寄房屋租金催告函，凯斯茂公司拒收。2013年9月17日，许成超向凯斯茂公司邮寄律师函，告知凯斯茂公司上述房屋产权人为许成超，要求凯斯茂公司向其支付自2012年7月1日至2013年9月底的租金1413370.20元。凯斯茂公司拒收该函件。许成超也于当日向长淮公司邮寄律师函，告知该公司因其取得房屋所有权，有权收取自2012年7月1日起的房租。2013年12月17日，许成超再次向凯斯茂公司邮寄律师函，要求解除租赁关系，并将物品清理完毕，并要求凯斯茂公司支付2012年3月至12月的租金1777822元。凯斯茂公司拒收该邮件。2014年1月20日，许成超在凯斯茂公司所租赁的上述房屋处张贴《告知书》，告知凯斯茂公司，自公告张贴之日起解除双方关于上述房屋的租赁关系，并要求凯斯茂公司于2014年1月30日之前搬出房屋内的设备，交还房屋，并支付2012年2月至2014年1月的房屋租金。因凯斯茂公司仍未支付租金，也未交还房屋，许成超遂诉至一审法院。诉讼中，许成超自愿放弃关于租金的利息请求。一审法院认为，许成超通过买卖方式取得房屋产权，凯斯茂公司作为房屋的租赁人，根据“买卖不破租赁”的原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。许成超作为受让人，在受让该租赁物的所有权时就与凯斯茂公司产生了租赁合同关系，继承原出租人长淮公司的权利和义务。凯斯茂公司不能举证证明其按时交纳租金，已经构成违约。许成超多次通知凯斯茂公司，凯斯茂公司均拒收材料，许成超也以张贴公告方式通知解除双方租赁关系。因凯斯茂公司长期违约，现许成超诉请解除双方租赁关系，并要求凯斯茂公司腾空房屋内物品设备的请求，予以支持。关于租金，因许成超取得房屋产权后，凯斯茂公司不能举证证明其已经支付许成超取得产权后的租金，也未举证证明其可依法免除支付租金的义务，且对租金标准并未提出异议，故对许成超根据原合同租金计算标准主张自其取得产权后的租金请求，予以支持。根据许成超取得的产权时间，其主张其中的1637.75平方米（二层6、7、8、9、107上室、108上室）自2012年3月1日至2012年12月31日的租金为524080元（1637.75㎡×32元/㎡/月×10个月），一层６室400.70㎡自2012年４月１日至2012年12月31日的租金为115401.60元（400.70㎡×32元/㎡/月×９个月），一层7室458.66㎡自2012年6月1日至2012年12月31日的租金为102739.80元（458.66㎡×32元/㎡/月×7个月）；上述房屋自2013年1月1日起，按照５年递增8%的约定，租金为每月每平方米34.56元，计算至2014年6月30日的租金为1553402.19元（2497.11㎡×34.56元/㎡/月×18个月）。以上租金合计2295623.59元。凯斯茂公司不能证明许成超取得房屋产权属于非法，且其本身负有支付租金的义务，凯斯茂公司辩称应中止审理的理由不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条规定，判决：一、解除许成超与凯斯茂公司就合肥市胜利路金色地带一层商业6号、7号、二层商业6号、7号、8号、9号、南商业107上室、108上室房屋的租赁关系，凯斯茂公司于判决生效之日起五日内腾出房屋内的物品设备；二、凯斯茂公司于判决生效后十日内给付许成超房屋租金2295623.59元（该租金计算至2014年6月30日，此后租金按34.56元/㎡/月计算至房屋实际交还时止）；三、驳回许成超的其他诉讼请求。案件受理费32230元，由凯斯茂公司负担23350元，许成超负担8880元。二审中，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见也同一审。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：2012年8月30日，长淮公司、金塘利安公司、陈晓钧签订《补充协议书》，约定长淮公司已收到金塘利安公司货币安置款8591.29万元，欠款1699.10万元由陈晓钧于一年内结清，未结清前，凯斯茂12492.19㎡房屋的租金仍归长淮公司收取；金塘利安公司按陈晓钧要求，将凯斯茂12492.19㎡房屋现状分别变更至陈晓均、许成超等九人名下，陈晓钧承诺欠款1699.10万元本息未结清前，其与许成超等九人不享受房屋租赁收益。2013年7月5日，长淮公司（甲方，出租人）与凯斯茂公司（丙方，承租人）、房屋产权所有人（乙方）、安徽钱塘投资集团有限公司（丁方）签订《和解协议》，协议确定乙方陈晓钧等房屋产权所有人共欠甲方房屋转让款1338万元，丙方被法院执行的596万元款项已直接支付给甲方用于冲抵房屋转让款；截止2013年12月31日，经各方同意，丙方需支付租金580万元以及20万元预付租金，租金付至甲方用于冲抵房屋转让款，2014年1月1日以后丙方所付的租金归乙方所有；丙方按约支付600万元后，如有其他产权人对本协议内容有异议并引发纠纷，给凯斯茂公司造成损失的，甲乙丁三方按本协议约定向丙方足额赔偿。该份和解协议的乙方处由陈晓钧签字。本案二审争议焦点主要是凯斯茂公司是否应向许成超支付租金，许成超诉请解除租赁合同有无事实和法律依据。本院认为，凯斯茂公司与长淮公司就涉案房屋的租赁关系存续期间，许成超通过买卖取得涉案房屋的所有权，并依法进行了产权登记，根据买卖不破租赁原则，凯斯茂公司与长淮公司的房屋租赁合同对凯斯茂公司和许成超继续有效，许成超有权要求凯斯茂公司向其支付租金。凯斯茂公司上诉认为许成超仅系涉案房屋的名义购买人，并不享有租金收益权，但根据凯斯茂公司提交的相关协议来看，长淮公司、陈晓钧、凯斯茂公司就涉案房屋的租金支付方式等事项作出约定时，涉案房屋已经登记在许成超名下，但相关协议仅有陈晓钧一人签字，并无许成超签字确认，不能证明陈晓钧对涉案房屋的租金收益所作出的处分已经许成超授权，或事后征得许成超同意，不能证明相关协议对许成超具有法律约束力。凯斯茂公司该项上诉理由不能成立，本院不予采信。许成超已经举证证明向凯斯茂公司多次发函催要租金，但凯斯茂公司一直未予拒绝支付，即便按照凯斯茂公司主张的相关协议约定，凯斯茂公司也未能举证证明其就许成超取得涉案房屋产权之后的租金已经支付至长淮公司。可见，凯斯茂公司长期未履行支付租金义务，许成超收取租金的目的无法实现。依照凯斯茂公司与长淮公司的租赁合同约定，超过三个月未支付租金的，长淮公司有权解除合同，故许成超依照该约定，有权要求解除与凯斯茂公司之间的租赁关系。凯斯茂公司上诉认为一审法院判决解除合同，适用法律错误，理由不能成立，本院不予采信。许成超主张的租金支付标准系按凯斯茂公司与长淮公司之间的租赁合同约定，且凯斯茂公司在一审中并未对租金标准提出异议，现上诉认为一审判决将租金按整体房屋均价统一计算，显失公平，理由不能成立，本院不予采信。综上，凯斯茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25165元，由上诉人安徽凯斯茂商业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈         思审判员 沈         静审判员 王莉二〇一六年十月十日书记员 罗         晶附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。