山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0591民初4123号原告：东营奥城房地产开发有限公司，住所地：东营市东营区东四路56号，统一社会信用代码：913705006954373473。法定代表人：李孝玉，董事长。委托诉讼代理人：王丁丁，山东鲁成律师事务所律师。被告：郝建云，女，1972年11月24日生，汉族，现住东营市东营区。被告：印振同，男，1970年7月26日生，汉族，现住东营市东营区。被告共同委托诉讼代理人：宋遵义，山东途安律师事务所律师。被告共同委托诉讼代理人：王英，女，1985年9月8日生，汉族，系山东陆宇塑胶工业有限公司员工。原告东营奥城房地产开发有限公司诉被告郝建云、印振同商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东营奥城房地产开发有限公司委托诉讼代理人王丁丁，被告郝建云、印振同共同委托诉讼代理人宋遵义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东营奥城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告东营奥城房地产开发有限公司与郝建云、印振同之间的商品房买合同。2.判令被告郝建云、印振同向原告东营奥房地产开发有限公司返还xxx小区xxx号楼xxx室房屋。3.判令被告郝建云、印振同赔偿原告东营奥城房地产开发有限公司经济损失95万元（以320万元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率1.5倍，暂自2015年10月15日起计算至2019年12月15日止；2019年12月16日起至被告实际付清之日止的损失，请求参照此标准继续计算）4.判令本案诉讼费、保全费等由被告郝建云、印振同承担。事实与理由：被告郝建云、印振同系夫妻关系。原告开发的唐正四季花园小区项目建成后，被告提出以420万元的价格购买该小区xxx号楼xxx室。因双方比较熟悉，原告负责人答应了被告的购房要求，于2015年10月15日将该小区xxx号楼xxx室房屋交付给被告。被告收房后，进行了房屋装修并已实际入住至今。然而被告在收到房屋后，并未足额缴纳购房款。其仅在2016年1月22日交纳100万元，剩余款项至今未付，且拒绝与原告签订书面购房合同。2019年5月27日，原告向被告寄送律师函，催告其缴纳购房款，并签订书面购房合同。被告在法定合理期限内仍未履行。无奈之下，原告只有诉诸法律，以及时止损，维护自身合法权益。望法院依法审查，判若所请。被告郝建云、印振同辩称，一、原被告双方的商品房买卖合同应当继续履行，不能解除。1.原告公司董事长李孝玉与被告印振同私人关系很好，他们都各自经营着自己的公司。印振同经营的陆宇集团公司也为原告公司融资房地产至今担保着500多万元借款，并且双方公司也互负债务。在涉案房屋建成后，原告公司董事长李孝玉为了表达对印振同的感谢，表示将涉案房屋以320万元的价格优惠出让给被告，被告受让后缴纳了100万元房款并且进行了装修入住。期间，被告为了购房安全，曾经多次表示双方需要签订商品房买卖合同，原告一再推迟签订并且双方商定购房余款待双方公司互负债务理清对账后，再根据对账情况互相冲抵债务后确定交纳房款余额。之后不知何故，在双方公司没有对账的情形下，原告向被告发律师函催要购房余款，并将房款单方确定为700万余元。被告多次与原告磋商房款事宜至今未果。众所周知，有哪一个购房者事先不签订购房合同并约定购房价格就敢于付房款的？这会对购房者构成极大交易安全隐患，况且购房合同在原告手中，原告拒不提供合同被告也无法签订。被告绝不会置几百万元如此重大的交易风险于不顾。因此，原告所述被告拒绝签订购房合同，不符合常理，并不属实。2.被告已经缴纳了部分购房款，并且被告也有能力继续履行缴款义务。但是，因为事先双方口头约定购房款是优惠价格320万元，现在原告主张420万元，双方又没有签订购房合同约定购房价格，因此，对于被告以后交纳房款金额现在无法确定。3.被告对涉案房屋装修投资很大，并且被告已经入住，双方口头合同一旦解除，势必会产生很大经济纠纷，这也不符合“维持合同交易安全”的原则。4.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，原告于2019年5月27日向被告主张房款，原告行使合同解除权的期限于2019年8月26日届满，因此原告于2019年12月3日向法院起诉，原告的合同解除权已经消灭，原告无权单方解除合同。双方的商品房买卖合同应当继续履行，依法不能解除。被告非常愿意尽快签订购房合同，被告有能力继续缴纳房款余额，双方可以就购房款事项进一步友好协商解决。二、原告主张的违约金95万元没有事实与法律依据。由于双方没有签订购房合同，对于购房款数额和房款的交纳方式都没有约定明确，且双方对涉案购房款价格现在产生争议，在目前情况下，被告履行合同的依据不明确，被告无法继续履行合同，这也是被告行使履行合同的不安抗辩权的体现。因此，原告在2019年5月27日向被告主张房款没有事实和法律依据。故被告不存在违约行为，不应当向原告赔偿损失。综上所述，原告诉求没有事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。同时，鉴于双方私交不错，建议原告撤诉，双方私下友好协商解决为好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月15日，被告郝建云签署收房书，收取了xxx小区xx号楼xx室房屋。并提交装修申请、签署承诺书，对房屋进行了装修。同日郝建云与东营唐正物业服务有限公司签订前期物业服务协议。2015年12月至2019年11月期间，郝建云陆续缴纳装修押金、取暖费、垃圾清运费、水费、电费、燃气费等费用。2016年1月22日，被告通过东营志丰塑胶有限公司向原告转账100万元，同日，原告给郝建云出具了收据，载明今收到郝建云交来四季花园一期购房款人民币壹佰万元整。2019年5月27日，原告委托山东恒岳律师事务所向被告印振同邮寄了律师函，其中载明，你方购买奥城公司开发的xxx第xx幢xx室，目前你方已缴纳购房款1000000元，剩余房款6000000元仍未支付；奥城公司多次与你方沟通剩余房款支付问题，你方至今置之不理。为此本律师经奥城公司委托，再次函告你方，本律师函送达之日起3日内，你方应将剩余房款6000000元支付至奥城公司账户内，并与奥城公司签订商品房买卖合同。如你方逾期未付款，也未与奥城公司达成书面调解协议的，我方有权单方面解除合约，并将你方所购房屋转售他人。2019年9月23日原告向被告郝建云邮寄了《通知》，其中载明，我公司已于2015年10月15日将xxx小区xx号楼xx室房交付于您，您已装修并实际入住。我公司再次通知您，自收到本通知之日起3日内，到我公司订立书面房屋买卖合同；因您尚未付清购房款，请自接到本通知之日起3日内与我公司指定的工作人员联系剩余购房款的支付事宜；如您未在指定期限内来公司办理签约和付款手续，我公司将依法依规处理，相应后果由您自行承担。审理中，原、被告对购房者为郝建云与印振同均无异议，双方对房屋价款各执一词。另外，原告主张双方没有签订书面商品房买卖合同系因被告拒不配合。被告认为涉案房产的交付情况特殊，是基于原、被告双方公司以及二人之间存在的业务往来及帮助，原告出于感谢先行将涉案房屋交付给被告，并约定根据双方之间债务的对账之后的最终确定数额来抵顶部分房款，被告作为购房人多次要求原告签订书面合同，但是原告不与被告对账且拖延签订合同的时间。另查明，经本院询问，原告出具书面说明，明确不变更诉讼请求。本院认为，原、被告双方对于同意买卖xxx小区xx号楼xx室没有异议，双方就房屋买卖已达成一致合意，合同当事人为东营奥城房地产开发有限公司与郝建云、印振同，标的为xxx小区xx号楼xx室，数量为一套，且房屋已经交付被告并已装修使用。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。应认定原、被告间的商品房买卖合同成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，原、被告间的商品房买卖合同依法成立有效。双方当事人争议的焦点为原告要求解除合同有无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定，买受人应该按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第（二）项的规定。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。原、被告对房屋价款各执一词，且均未提供有效证据证明，因此应认定双方对房屋价款约定不明确，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，应按照订立合同时履行地的市场价格履行。原告以被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行为由解除合同，价款支付的前提是价款必须确定，因双方未就合同价款达成一致意见，故原告要求解除合同的主张缺少事实和法律依据，依法不予支持。因对原告要求解除合同的主张不予支持，所以对原告依据合同解除要求的返还房屋与赔偿经济损失亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告东营奥城房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费40400元，减半收取计20200元，由原告东营奥城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  薛国岳二〇二〇年五月七日书记员  史 英