上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初15612号原告（反诉被告）：盛生妹。被告（反诉原告）：上海卓翰房地产开发有限公司。法定代表人：蒋建，经理。委托诉讼代理人：孙佩君，上海市华亭律师事务所律师。原告盛生妹与被告上海卓翰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告于答辩期间提出管辖异议，2016年9月19日本院作出裁定驳回管辖异议，被告提起上诉，2016年11月14日上海市第一中级人民法院作出裁定，驳回上诉维持原裁定。2016年12月15日本案公开开庭进行了审理，被告当庭提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并审理。原告（反诉被告）盛生妹、被告（反诉原告）上海卓翰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙佩君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛生妹向本院提出诉讼请求：被告为原告办理坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄馨雅名筑11号5层601室房屋的房地产权证；被告偿付原告延期交房违约金；被告偿付原告逾期办理房地产权证（大产证）的违约金；被告偿付原告逾期办理房地产权证（小产证）的违约金。原、被告于2013年9月26日签订上海市商品房预售合同，约定原告向被告购买坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄馨雅名筑11号5层601室的房屋，购房款为3,357,492元。原告付清购房款后，被告延期交房、延期取得大产证且在业已取得大产证的情况下未按约为原告办理小产证，经协商未果。被告上海卓翰房地产开发有限公司辩称，确因被告原因造成无法办理小产证，被告正在陆续注销抵押登记。延期交房违约金标准过高应调低，逾期办理大产证未对原告造成损失，合同中未对逾期办理小产证的违约金进行约定不应支付。即使要计算，也应按实际购房款3,340,631元计算各项违约金。原告尚欠被告逾期支付购房款违约金37,600元，故提起反诉要求反诉被告（原告）偿付逾期支付购房款违约金37,600元。反诉被告盛生妹针对反诉请求辩称，不存在逾期支付购房款，不同意反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月26日，原、被告签订上海市商品房预售合同一份，约定：原告向被告购买坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄馨雅名筑11号5层601室的房屋，房屋建筑面积暂测141.38平方米，暂定购房款总价为3,357,492元；2013年9月26日支付购房款1,007,492元，2013年10月30日前支付购房款2,350,000元，如违约按未支付款金额支付每日0.05%的违约金；被告于2014年12月31日前交付房屋，如违约支付每日房价款0.05%的违约金；被告承诺于2015年6月30日前办理新建商品房房地产初始登记手续即取得大产证，如违约支付每日房价款0.05%的违约金；取得大产证后60日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》；《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。此后经实际测量，房屋面积为140.67平方米，原告实际支付购房款为3,340,631元。2015年8月25日，被告取得涉案房屋的商品房房地产权证（大产证）。因涉案房屋被抵押和司法查封，致使原告无法办理商品房房地产权证（小产证），经协商未果，以致涉讼。另查明，原告因逾期支付部分购房款，结欠被告逾期支付购房款违约金37,600元。在审理期间，原、被告双方对延期交房违约金确认为72,186.07元，同时双方同意按实际支付的购房款金额3,340,631元计算各项违约金。2016年12月13日，涉案房屋的抵押登记注销。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的上海市商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告业已履行了支付购房款的合同义务，被告应依约履行其合同义务，现被告延期交房、逾期办理大产证和小产证，理应向原告偿付违约金。延期交房违约金的金额按双方确认；根据合同约定被告应于2015年6月30日前取得大产证，现实际取得时间为2015年8月25日，逾期56天，故逾期办理大产证违约金按购房款每日0.05%计算逾期天数，计93,538元；同时根据合同约定被告应于取得大产证后150日内为原告办理小产证，现被告原因未能办出，被告应按法律规定偿付违约金，时间从2016年1月23日开始计算，标准参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。同时反诉被告逾期支付部分购房款，也应按约支付逾期支付购房款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告盛生妹办理坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄馨雅名筑11号5层601室房屋的过户手续（即办理小产证）；二、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告盛生妹延期交房违约金72,186.07元；三、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告盛生妹逾期办理商品房房地产权证（大产证）的违约金93,538元；四、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告盛生妹逾期办理商品房房地产权证（小产证）的违约金（计算方式：以3,340,631元为本金，自2016年1月23日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至2016年12月13日止）；五、反诉被告盛生妹于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海卓翰房地产开发有限公司逾期支付购房款违约金37,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,614元，减半收取计1,807元，由被告负担。反诉案件受理费370元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇一六年十二月二十八日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。