四川省广汉市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0681民初1000号原告张敏，女，1986年8月2日生。委托代理人张德志，北京市法典航舰律师事务所律师，特别授权。被告西南城控股有限公司，住所地四川省广汉市经济开发区（深圳路东一段）。法定代表人周伟，执行董事。委托代理人谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师，特别授权。被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行，住所地成都市金牛区蜀西路20号。负责人李红波。委托代理人张波，男，1982年3月9日生，汉族，四川省叙永县人，住成都市武侯区航空路*号，公民身份号码5105241982********。委托代理人李杨，男，1983年12月30日生，汉族，四川省乐山市人，住乐山市五通桥区金山镇迎春街**号，公民身份号码5111121983********。原告张敏诉被告西南城控股有限公司、华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员陈贤君独任审判，公开开庭进行了审理，原告张敏及其委托代理人张德志，被告西南城控股有限公司的委托代理人谭勇军，被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行的委托代理人张波、李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏诉称，原告于2014年2月17日与被告签定《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于广汉市东莞路二段53号的西南城D3栋第一层1-8号商铺，向被告西南城控股有限公司付购房首付款198154元。2014年5月22日原告与被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行、西南城控股有限公司（担保人）签订《个人房屋抵押借款合同》，按揭贷款18万元向被告西南城控股有限公司支付剩余房款，截止目前原告仍在按月支付银行按揭贷款本息。因被告西南城控股有限公司无法按合同约定的条件和时间向被告交房，双方约定的解除合同条件已成就，原告于2016年4月通过邮寄送达的形式向被告西南城控股有限公司发出解除合同通知，被告西南城控股有限公司分文未退购房款，遂提起诉讼，请求依法判令：一、解除原告与被告西南城控股有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与二被告签订的《个人房屋抵押借款合同》；三、判令被告西南城控股有限公司返还原告已支付的购房款232654元（以人民法院实际查明的金额为准）；四、判令被告西南城控股有限公司赔偿相应的利息，从2014年2月17日起，以首付款198154元为本金，按同期银行贷款利率计算至全部首付款返还完毕为止；五、判令被告西南城控股有限公司赔偿原告已向被告华夏银行支付的贷款利息21541.05元（以人民法院实际查明的金额为准）；六、判令被告西南城控股有限公司赔偿原告公证费710元；七、判令被告西南城控股有限公司向原告支付违约金1890.77元（378154元*0.5%）；八、判令被告西南城控股有限公司偿还被告华夏银行《个人房屋抵押借款合同》项下剩余贷款；九、本案的诉讼费由二被告承担。被告西南城控股有限公司辩称，被告预售给原告的房屋已取得《商品房预售许可证》，原、被告之间签定的合同《商品房买卖合同》、《个人房屋抵押借款合同》是双方真实意思表示，合法有效，原告所述已支付购房首付款198154元是真实的。但是，原告要求解除合同没有事实依据也没有法律依据，不同意解除合同，理由如下：商品房买卖合同中的买受人解除权的行使应当符合法律规定及合同约定。本案原告并未依法、依约行使其解除权，在其未行使解除权的时候，则双方的合同处于有效和正在履行的状态中，原告提交的EMS快递单没有邮政的邮戳，真实性无法确定，也不能显示具体时间，对于原告所述退房通知被告不知情，网上EMS查询也只是显示投递并签收，没有签收人。原、被告双方虽然约定了满180日后有权解除，但解除的时间仍然应该按约定交房日期满一年算，原告的解除权已过一年的除斥期间。假定合同解除的条件成就，合同解除仍需要催告，原告应向被告催告解除合同，双方之间的合同方能解除。假设本案《商品房买卖合同》被解除，原告对违约金和赔偿损失也应按合同支付，不能同时主张，只能按合同支付违约金。即使解除了《商品房买卖合同》，《个人房屋抵押借款合同》也不应解除，应当按照原告和华行签订的合同的约定由原告本人向华夏银行归还剩余借款，义务人是原告。被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行辩称，若解除张敏与西南城公司之间《商品房买卖合同》，则判令答辩人与张敏签订的编号为“CD10P10220140038”《个人房屋抵押借款合同》项下的全部剩余贷款提前到期；由被告西南城控股有限公司向银行归还剩余贷款，本案的诉讼费由张敏及西南城公司承担。原告张敏再称，被告西南城控股有限公司至今未向原告交付房屋，涉案商铺不能满足双方合同约定的交付条件，被告仍未提交或出示相关证据应承担举证不能的责任。本案合同解除权的除斥期间未过，双方合同约定的交房时间是2014年12月28日，双方约定在交房逾期180日后，原告有权解除合同，本案原告于2016年5月18日起诉向被告主张权利，除斥期间未过。违约金只要不超过损失的30%就不算过高，原告可以主张利息和违约金，原告可主张被告赔偿不低于实际损失金额的损失或支付不低于实际损失金额的违约金。买卖合同解除后，依据最高法的司法解释，相关贷款合同也应解除，贷款合同被解除后，应由被告西南城控股有限公司向银行和原告分别返还购房贷款本息及购房款的本息。经审理查明，原告于2014年2月17日与被告西南城控股有限公司签定《商品房买卖合同》（合同备案号：201402170000511），购买被告西南城控股有限公司开发的位于广汉市东莞路二段53号西南城D3栋第一层1-8号商铺，原告张敏于2014年2月17日向被告西南城控股有限公司支付购房首付款198154元。合同第六条约定：“买受人可以首期支付购房总价款的52%，其余价款可以向华夏银行成都蜀汉支行或住房公积金管理机构贷款支付”。合同第十一条约定：“出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该商品房。…该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件…1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。合同第十三条逾期交房约定：“…（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金”。原告张敏在签订《商品房买卖合同》后，原告作为借款人于2014年5月22日与被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行（贷款人）、被告西南城控股有限公司（保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定贷款金额为18万元，贷款期限为10年，自2014年5月22日起至2024年5月22日止。贷款人将贷款资金划入被告西南城控股有限公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告西南城控股有限公司为本合同项下张敏的全部债务提供连带保证担保证责任。被告西南城控股有限公司承诺，如发生原告退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同的情况，被告西南城控股有限公司应当立即通知被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行并配合被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行提前收回原告张敏所欠的全部贷款本息和其他应付款。在被告西南城控股有限公司未能按购房合同约定的交付使用日期交付抵押房产予原告张敏使用的情况下，被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行有权提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产或要求被告西南城控股有限公司承担连带保证责任。2014年5月26日，原告张敏与被告西南城控股有限公司、被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行对《个人房屋抵押借款合同》进行公证并赋予强制执行效力,原告支付公证费710元。2014年6月4日，被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行发放贷款18万元。原告按《个人房屋抵押借款合同》的约定逐月向华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行归还贷款本息至今。因被告西南城控股有限公司未能于2014年12月28日前交房，原告诉至本院。同时另查明，被告西南城控股有限公司涉案商铺楼栋工程尚未竣工，未按约定向原告交付房屋。以上事实，有原告张敏的身份信息，被告西南城控股有限公司的营业执照、机构代码、法人代表身份证明，《商品房买卖合同》、《个人房屋抵押借款合同》，购房款的收条，银行贷款直通发放贷款凭证，银行卡内信息查询回执，以及原、被告的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《个人房屋抵押借款合同》，与法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案双方当事人的诉辩主张以及查明的事实，本院归纳本案争议焦点为：一是否应解除涉案《商品房买卖合同》及《个人房屋抵押借款合同》；二是关于按揭贷款合同解除后果的处理。本案中，被告西南城控股有限公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告西南城控股有限公司应当在2014年12月28日前向原告张敏交付房屋，逾期超过180天，原告张敏有权单方面解除本合同。现被告西南城控股有限公司逾期交房已超过180日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，原告张敏据此行使合同解除权，符合约定，结合双方约定，本院认为原告行使解除权未过法定除斥期间，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告张敏要求解除其与被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行签订的《个人房屋抵押借款合同》，本院亦予支持。关于按揭贷款合同解除后果的处理，涉案商品房预售合同解除后，被告西南城控股有限公司应按约将原告张敏支付的房款返还原告张敏，并赔偿原告张敏因此所产生的损失。因此原告张敏要求被告西南城控股有限公司返还已付购房首付款及已向被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行所还贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告张敏主张由被告西南城控股有限公司赔偿购房首付款利息，以及赔偿公证费的诉请，属于原告张敏实际损失范围，本院予以支持。该首付款利息损失，可以银行同期贷款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。至于原告张敏主张由被告西南城控股有限公司支付违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，本院认为，支付违约金的诉请应以原告的实际损失额为限，故原告关于支付违约金的诉请，本院不予支持。《个人房屋抵押借款合同》解除后，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。故原告张敏主张被告西南城控股有限公司向被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下:一、解除原告张敏与被告西南城控股有限公司于2014年2月17日签定的《商品房买卖合同》（合同备案号：201402170000511）;二、解除原告张敏与被告西南城控股有限公司、被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行于2014年5月22日签定的《个人房屋抵押借款合同》（编号：CD10P10220140038）;三、被告西南城控股有限公司于本判决生效后十日内退还原告张敏购房首付款198154元;四、被告西南城控股有限公司于判决生效之日起十日内向原告张敏返还其自还贷之日起至判决生效之日止原告张敏已向被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行归还的贷款本金及利息（以被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告西南城控股有限公司于判决生效之日十日内向原告张敏赔偿损失，计算标准：以198154元为本金，自2014年2月17日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算利息；六、被告西南城控股有限公司于判决生效之日起十日内向被告华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行偿还原告张敏自判决生效之日起就《个人房屋抵押借款合同》剩余的贷款；七、被告西南城控股有限公司于判决生效之日起十日内向原告张敏赔偿公证费用710元；八、驳回原告张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费3667元，由被告西南城控股有限公司承担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  陈贤君二〇一六年六月二十九日书记员  唐 娟