宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0122民初2115号原告：段某某，男，汉族，1969年1月1日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，大专文化，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：宋某某，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：宁夏天骏房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区满城南街8号。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某、郭某某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：周某某，男，汉族，1957年2月2日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：陈某某，宁夏三略律师事务所律师。原告段某某与被告宁夏天骏房地产开发有限公司（以下简称天骏公司）、周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，被告天骏公司依法向本院申请追加周某某为本案被告，经本院审查符合法律规定并予以追加，并依法适用普通程序于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告段某某及其委托诉讼代理人宋某某，被告天骏公司委托诉讼代理人王某某、郭某某、被告周某某及其委托诉讼代理人陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定履行交房义务；2.判令被告按照合同约定协助原告办理房屋产权登记；3.判令被告因逾期交房向原告支付违约金239945元（暂计算至2016年5月31日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2008年12月29日与被告宁夏天骏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的贺兰县森林海35幢21号房。根据双方签订的商品房买卖合同，被告天骏公司应于2008年12月31日前交房，并于房屋交付使用后90日内，协助买受人办理房屋产权登记。但是被告天骏公司至今既不履行交房义务，也不办理房屋产权登记，为此原告屡次同被告协商处理此事，被告天骏公司均置之不理。现原告认为，被告逾期交房，按照合同约定应承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金。故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天骏公司辩称，一、天骏公司非涉案房屋的交付主体，我公司系森林海小区的开发商，将项目工程发包给宁夏新月建筑有限公司创佳分公司（以下简称新月创佳分公司），新月创佳分公司将其中的35、36号楼分包给被告周某某进行承建。天骏公司以支付货币和抵顶房屋两种方式向新月创佳分公司支付工程款，新月创佳分公司取得抵顶房屋后，将周某某所承建的森林海35、36号楼的部分房屋抵顶给周某某作为工程款，其中涉案房屋即为新月创佳分公司以抵顶房屋的方式向周某某支付的工程款，天骏公司与原告之间不存在真实的房屋买卖关系。周某某与原告达成房屋买卖协议后，周某某持涉案房屋预留单并要求天骏公司与原告签订商品房买卖合同，天骏公司依照周某某的指示与原告签订房屋买卖合同，并为其办理了房屋备案登记。天骏公司与原告之间不存在真实的房屋买卖关系，涉案房屋由周某某出售给原告，周某某才是涉案房屋的交付主体。天骏公司并未收取原告的购房款，没有义务向原告交付房屋。天骏公司没有构成违约，不应承担违约责任。二、涉案房屋在2008年9月4日已被平罗县人民法院查封，并被法院执行过，《商品房买卖合同》是在法院执行过程中签订的，该合同不能对抗具有法律效力的生效裁定书，所以合同无效。三、即便合同有效，我公司也不愿意继续履行合同，且我公司认为合同在平罗法院解封时合同已解除。四、原告在没有任何与两被告有交付购房款手续的情况下，仅凭一纸合同要求被告交付房屋显失公平，房屋买卖应以货币对价交付房屋，形成买卖合同，但原告事隔八年之后主张权益，已经超过合同履行的期限，现被告天骏公司请求依法解除与原告签订的房屋买卖合同。被告周某某辩称，一、涉案的35、36号楼由天骏公司开发，由周某某出资建设，原告与被告周某某之间没有买卖合同关系，双方没有签订任何买卖合同，周某某也没有收取原告交付的房款。从2008年至今，原告从未找过周某某主张涉案房屋，时至今日8年，原告起诉，已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。二、周某某将涉案的房屋抵顶给张明，但因张明没有将工程干完，周某某给张明的工程款存在超付的现象，且通过平罗县人民法院执行，被告周某某于2009年7月13日已用贺兰县森林海35号楼（自西向东）5单元401室住宅作价26万元，抵顶了张明的工程款以及张庆远欠夏学义的欠款，抵顶的同时已将森林海35号楼自西向东2号营业房买回去，故周某某不认可将房屋抵顶给张明及原告。三、原告段某某与张庆远之间的借款周某某不知道。周某某和段某某于2008年12月底签订了商品房买卖合同，因段某某没有交付房款，且当时房屋被平罗县法院保全查封，故周某某在合同签订后就将合同收回，该合同在被告周某某收回的同时就已经解除，且一直到起诉之日段某某没有提出过异议。四、被告周某某不同意继续履行合同，原告没有向二被告支付过房款，原告当庭提交的合同只是二被告依法应当保管的档案资料，不能作为原告的证据及其主张权利的有效凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对证据真实性无异议的证据：即原告提交的证据一（组）、（2009）平执字第207号民事裁定书三份、和解协议一份、收据、领条各一张，证据二、银川市商品房买卖合同复印件一份、房屋备案查询信息一份，证据四、（2008）平民初字第2162号民事判决书复印件一份，证据五、（2008）贺民初字第679号民事判决书复印件一份；被告天骏公司提交的证据一、房屋预留单一份、原告身份证复印件一份，证据二、工程结算确认单一份；被告周某某提交的证据一、承诺一份、（2008）平民初字第2162号民事判决书一份，证据二、售房协议一份，证据三、商品房买卖合同原件二份，证据四、（2008）平民保字第49号民事裁定书及送达回证复印件各一份，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据三、物业储备金收据一张、房屋契税收据一张、代办房屋过户手续代理费收据一张、安装卷闸门收据一张、供热费催费通知一张，因上述证据均无天骏公司以及物业公司印章，不能证明房屋归原告所有，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告天骏公司是贺兰县森林海小区的房地产开发公司，天骏公司将涉案工程承包给新月创佳分公司施工建设，被告周某某从新月创佳分公司分包了森林海小区35号楼的施工建设，案外人张明于2007年6月1日从新月创佳分公司分包了森林海小区36号楼的施工工程。案外人张明施工过程中，于2007年10月11日停工，去向不明。后被告周某某将张明施工建设的36号楼剩余的工程接手继续承建。工程完工后，被告天骏公司向新月创佳分公司支付的工程款中，一部分以房屋抵顶的形式支付了工程款。其中涉案房屋贺兰县森林海35幢21号房即由天骏公司抵顶给新月创佳分公司，后新月创佳分公司将涉案房屋抵顶给被告周某某，被告周某某将涉案房屋抵顶案外人张明前期工程款。被告天骏公司出具的房屋预留单中，注明顶付森林海36号楼张明前期工程款，周某某、新月创佳分公司包军在房屋预留单上签名。2007年7月，案外人张明因承包工程，通过案外人张庆远（已去世）介绍向案外人夏学义借款10万元。2007年9月10日，张庆远与被告周某某协商，单方签订售房协议一份，协议约定：”森林海35号楼自西向东2号营业房出售给张庆远（乙方），张庆远已将182000元营业房款一次性付给甲方。甲方应在2007年12月30日之前出具正式合同及发票，由乙方办理房产证及有关手续。本协议一经签字，此房所有权归属张庆远所有”。被告周某某在售房协议中注明”付张明工程款”。该协议中只有张庆远签名，无甲方签名。2007年11月，案外人张明又通过案外人张庆远介绍向案外人夏学义借款7万元，上述借款共计17万元，案外人张明及张庆远均在借条上借款人签名。2008年4月，夏学义找不到张明，便找到张庆远索要借款。张庆远与夏学义、张明的妻子范翠花共同找到被告周某某协商，被告周某某、案外人张庆远同意将张明承建的35-1-301室住宅和35号楼自西向东2号营业房作价38万元抵顶张明工程款。张庆远与夏学义协商以28万元将该两套房屋抵顶欠夏学义借款。2008年4月4日，张庆远将两套房屋的售房协议交给夏学义，并同时给夏学义书写内容为”承诺将张明顶给张庆远的森林海35-1-301室住宅、35号楼自西向东2号营业房两处房产总价38万元，作价28万元，并将房屋所有权转至夏学义名下，张明与张庆远所签顶房协议全部作废”的承诺。案外人张庆远、张明的妻子范翠花在承诺书上签名。后因夏学义得不到房屋，向平罗县人民法院提起诉讼。2008年9月4日，夏学义向平罗县人民法院申请诉前保全，要求对贺兰县森林海35－1-301室住宅房和35号楼自西向东2号营业房各一套予以查封。平罗县人民法院于2008年9月4日作出（2008）平民保字第49号民事裁定书，裁定”对张庆远所有的位于贺兰县森林海35－1-301室住宅和35号楼自西向东2号营业房各一套予以查封，查封期限至案件审理执行结束时止，查封期间不得将该保全财产买卖、转让、抵押”。当天，平罗县人民法院将该裁定书及协助执行通知书向被告周某某送达，但未向被告天骏公司及贺兰县房管所送达。2008年12月6日，平罗县人民法院作出（2008）平民初字第2162号民事判决书，判决张庆远、张明于判决生效后十日内清偿欠夏学义的借款270000元及利息10000元。后该案生效后进入执行程序。2009年3月3日，平罗县人民法院作出（2009）平执字第207号民事裁定书，裁定查封宁夏新月建筑有限公司创佳分公司抵顶给张明的位于贺兰县城森林海35号楼自西向东2号营业房和35－1-301室住宅房。2009年7月7日，夏学义、新月创佳分公司与被告周某某达成和解协议，协议约定：”宁夏新月建筑有限公司创佳分公司将位于贺兰县森林海35号楼（自西向东）5单元401室住宅，面积为123.39平方米（本应抵顶给周某某的顶账房，现经周某某同意，抵顶给夏学义），抵顶夏学义的借款本息，总计是293000元（此款包括执行费），夏学义同意按260000元（此款包括执行费）执行，其他部分放弃。本协议三方签字后，人民法院为宁夏新月建筑有限公司创佳分公司办理房屋解封相关事宜，同时解封宁夏新月建筑有限公司创佳分公司两个账户。本协议一经签订，三方的债权债务两清，再无其它纠葛”。夏学义、新月创佳分公司包军与被告周某某在协议上签名，并加盖新月创佳分公司公章。2009年7月13日，平罗县人民法院作出（2009）平执字第207号民事裁定书，裁定将新创佳分公司所有的位于贺兰县森林海35号楼自西向东5单元401室住宅，面积为123.39平方米，以协商价260000元抵偿给夏学义，归其所有。2009年8月10日，平罗县人民法院作出（2009）平执字第207号民事裁定书，解除了对森林海35号楼自西向东2号营业房和35－1-301室住宅的查封。该案执行完毕。2008年12月29日，原告与被告宁夏天骏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，协议约定：”原告购买被告所开发的贺兰县森林海35幢21号房，房屋单价为每平方米2800元，总金额177212元。买受人于2008年12月29日前房款已一次性全部付清。出卖人应当在2008年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”。合同一式三份签订后，其中一份留在被告天骏公司存档，另两份合同原件在被告周某某手中。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，贺兰县城森林海35号楼自西向东2号营业房与贺兰县森林海35幢21号房系同一套房屋，现涉案房屋由被告周某某实际占有。原告起诉提交的房屋买卖合同系从被告天骏公司复印，被告周某某手中的两份房屋买卖合同原件，第九条中”出卖人应当在2008年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”被更改为”出卖人应当在2009年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。被告周某某认可曾将房屋抵顶给张明及张庆远，但认为其于2009年7月13日，通过平罗县人民法院执行，已用贺兰县森林海35号楼（自西向东）5单元401室住宅作价26万元，抵顶了张明的工程款以及张庆远欠夏学义的欠款，抵顶的同时已将森林海35号楼自西向东2号营业房买回去，故不同意将房屋再抵顶给张明及张庆远。原告段某某未提交其与张庆远之间的债权债务关系的相关证据。庭审中，原告陈述张庆远向其借款17万多，后质证中，原告又陈述张庆远向其借款14万元，向其连襟谢耀平借款3万元，其与张庆远结算共计182000元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案系商品房买卖合同纠纷，有以下几个争议焦点：一、涉案房屋被法院查封期间签订房屋买卖合同的合同效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力，故原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。二、原告段某某与被告天骏公司签订的房屋买卖合同中购房款是否已交纳，是否应继续履行。原、被告签订的合同有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。现原告主张被告天骏公司按照合同约定履行交房义务，协助原告办理房屋产权登记，但被告天骏公司认为原告未向天骏公司交付购房款，不同意继续履行合同。被告周某某认为从其将合同原件收回之日，合同即解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定”一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或是提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”。根据上述裁判规则，结合双方的诉辩意见和提供的有效证据，本院认定原告主张被告按照合同约定履行交房义务，协助原告办理房屋产权登记的理由不成立。首先，原告针对其诉请并未提交房屋买卖合同的原件。因原告提交的房屋买卖合同系从被告天骏公司复印，且根据其陈述内容，能够确定被告天骏公司与原告签订商品房买卖合同后，被告周某某即将合同原件收回至今未给原告，故针对原告的诉请，无原始证据予以证实。其次，原告未提交有效证据证明其已付清购房款。涉案房屋作为不动产，其物权的变更以及确认应当具备真实合法的流转过程。涉案房屋系由被告天骏公司开发建设，该公司为涉案房屋初始所有权人。被告天骏公司陈述涉案房屋系由其抵顶给新月创佳分公司，新月创佳分公司抵顶给周某某用于支付周某某欠张明的工程款，周某某对此予以认可，并认可由其与张明的妻子范翠花协商后抵顶给张庆远，但对于张庆远又抵顶给原告的经过不清楚。虽然被告周某某认可其带着原告段文祥签订了房屋买卖合同，但认为由于原告签订合同后未支付涉案房屋购房款，故被告周某某将合同原件收回。同时认为由于涉案房屋被平罗法院查封，其于2009年7月13日，通过平罗县人民法院执行，已用贺兰县森林海35号楼（自西向东）5单元401室住宅作价26万元，抵顶了张明及张庆远欠款，抵顶的同时已将森林海35号楼自西向东2号营业房又买回去。结合原、被告当庭陈述及双方提交的证据，本院无法确定被告周某某与张庆远之间在平罗县人民法院执行结案后，被告周某某是否仍有张庆远欠款。同时原告无房屋买卖合同的原件，也未提交张庆远向原告借款的相应证据予以证实，且庭审中原告关于张庆远向原告借款的事实及借款金额前后陈述不一致，无法确定张庆远与原告段某某之间借款的真实金额以及双方约定的用房屋抵顶的具体金额。故虽然房屋买卖合同中注明”买受人于2008年12月29日前房款已一次性全部付清”，但结合案件情况及当事人当庭陈述，不能认定原告通过抵顶的方式向被告天骏公司交纳了购房款。第三，原告与被告天骏公司签订的房屋买卖合同，合同目的已不能实现。涉案房屋的房屋买卖合同原件持有人及房屋实际占有人均为被告周某某，虽然房屋买卖合同有效，但被告天骏公司及周某某均不同意继续履行合同，故合同目的已不能实现。综上，因原告未能提供充足有力的证据证明其已交纳购房款，对此应当承担举证不能的不利后果。同时涉案房屋的实际占有人为被告周某某，被告天骏公司及被告周某某不同意继续履行合同，合同目的已不能实现，故对原告要求被告天骏公司按照合同约定履行交房义务，协助原告办理房屋产权登记的诉讼请求，本院不予支持。同时对于原告基于继续履行合同提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。原告主张其交纳了房屋的物业储备金、房屋契税、代办房屋过户手续代理费、安装卷闸门等费用，房屋应归原告所有的理由，因原告提交的相关票据不能证明其向被告天骏公司交纳，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：驳回原告段某某的全部诉讼请求。案件受理费7557元，由原告段某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  李 莹人民陪审员  梁万仓人民陪审员  何文志二〇一七年一月十一日书 记 员  孙 飞