北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初29401号原告：马瑞凤，女，1969年4月8日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王梓豪，河北宏世成律师事务所律师。被告：北京市东北旺电气安装有限公司，住所地北京市海淀区东北旺村南（商场前）。法定代表人：章秀全，董事长。委托诉讼代理人：周东臣，男，北京市东北旺电气安装有限公司职员，住北京市海淀区。第三人：北京市东北旺农场有限公司，住所地北京市海淀区东北旺村南。法定代表人：管建国，总经理。委托诉讼代理人：魏然，男，北京市东北旺农场有限公司企业发展部部长，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：王璟钰，女，北京市东北旺农场有限公司职员，住该单位宿舍。原告马瑞凤诉被告北京市东北旺电气安装有限公司（以下简称东北旺电气安装公司）、第三人北京市东北旺农场有限公司（以下简称东北旺农场）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马瑞凤及其委托诉讼代理人王梓豪，被告东北旺电气安装公司之委托诉讼代理人周东臣、第三人东北旺农场之委托代理人魏然、王璟钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马瑞凤向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告于2009年1月1日签订的《厂房租赁合同书》；2、判令被告及北京市东北旺农场有限公司向原告支付建房及附属物损失共计1423153元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年1月1日，我与东北旺电气安装公司经友好协商，东北旺电气安装公司将位于北京市海淀区东北旺路×号厂房租赁给我。双方约定：东北旺电气安装公司出租的厂房系该公司所有，出租的厂房是独门独院房，砖砌结构，房屋质量良好，东北旺电气安装公司提供水电等基础设施，租赁期限从2009年1月1日至国家政策不允许租赁或政府征地拆迁时止，年租金11万元，无论租用多少年，租房价格不变。在租赁期间双方约定，除国家政策不允许和政府征地需要拆迁可以终止合同外。双方不得以任何理由私自终止合同。如遇到非特殊情况双方协商解决终止合同。乙方投资建设的房屋费用十年之内遇政府拆迁，东北旺电气安装公司给予政府赔偿金额的50%赔偿给我。合同签订后，我利用厂房对外出租，双方均如约履行合同，但在2016年年初，东北旺电气安装公司无故找我要求解除合同，停水停电，驱赶租户，致使我无法再继续经营下去。我多次找东北旺电气安装公司协商此事未果，故诉至法院。东北旺电气安装公司辩称，不同意马瑞凤的诉讼请求，我公司是转租行为，涉案的×号院厂房是我公司承租东北旺农场的，我公司与东北旺农场一开始签订了20年的租赁合同，但是后来东北旺农场合并了，合并后其不承认与我公司之前签订的租赁合同，并把马瑞凤全部赶出去了，并且给涉案×号院断水断电。东北旺农场述称，不同意马瑞凤的诉讼请求，我司与东北旺电气安装公司签订了租赁协议，但与马瑞凤之间没有任何关系，本案诉争的×号厂房是我司通过法院其他的诉讼和后期的强制执行收回的房屋，与马瑞凤的诉请无关，请求法院驳回马瑞凤的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年1月1日，甲方（出租方）东北旺电气安装公司与乙方（承租方）马瑞凤签订《厂房租赁合同书》，双方约定如下：甲方保证向乙方出租的厂房系东北旺电气安装公司所有，东北旺电气安装公司拥有厂房所有权，出租厂房是独门独院房，结构为砖砌结构，房顶、墙壁无破损，房顶墙壁无倒塌倾斜现象，房屋质量良好；厂房坐落北京市海淀区东北旺路×号；该房用作乙方经营使用；租赁期限从2009年1月1日至国家政策不允许租赁或政府征地拆迁时止；该厂房年租金110000元；租赁按年支付，自本合同生效之日起，乙方应支付给甲方一年的租金，以后应在到期日前15天支付下一年的租金；租赁期间甲乙双方约定，除国家政策不允许和政府征地需要拆迁可以终止合同外，双方不得以任何理由私自终止合同，如果遇到非特殊情况双方协商解决终止合同；乙方投资建设的房屋费用三年之内遇政府拆迁，甲方给予政府赔偿金额的50%赔偿给乙方（按乙方投资建成面积计算详细面积以附件图为准，每次建房具体面积有图做附件）。上述合同签订后，马瑞凤实际承租涉案北京市海淀区东北旺路×号院内1.8亩场地及院内原有厂房、办公室共计743平方米。2009年马瑞凤在该院内出资另行新建房屋62间，并对东北旺电气安装公司原有的32间房屋进行了装修改造。2014年，东北旺农场曾在本院起诉东北旺电气安装公司租赁合同纠纷一案，东北旺农场要求法院判令东北旺电气安装公司将租赁的位于北京市海淀区东北旺村南（即东北旺路×号）1.8亩土地及地上约1969平方米建筑物腾退交还给我方；判令东北旺电气安装公司支付截止实际腾退之日止的逾期腾房的房屋使用费10500元（暂计算至起诉之日）。2015年10月22日，本院作出（2014）海民初字第23951号民事判决书，该判决书经审理查明部分载明：“企业改制后，电气安装公司与东北旺农场签订租赁合同，继续使用北京市海淀区东北旺村南1.8亩土地及房屋并多次续签租赁合同。在租赁期间，东北旺电气安装公司在1.8亩土地上陆续新建部分房屋。2013年1月21日，北京市东北旺农场（出租方，甲方）与北京市东北旺电气安装有限公司(承租方，乙方)再次签订租赁合同，约定：甲方将坐落在海淀区东北旺村南场地1.8亩土地及地上约1969平方米建筑物租给乙方使用；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；……2013年12月31日租赁合同到期后双方未在续签租赁合同，电气安装公司继续占用1.8亩土地及1969年平方米建筑物且自合同到期后未交纳租金……”该判决主文如下：“一、北京市东北旺电气安装有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区东北旺村南（即东北旺路三十六号）一亩八分土地及地上约一千九百六十九平方米建筑物腾空并交还给北京市东北旺农场；二、北京市东北旺电气安装有限公司于本判决生效后十日内支付北京市东北旺农场土地及房屋使用费人民币一万零五百元。”2016年7月22日，马瑞凤搬离涉案×号院，将该院落腾空。现该院落由东北旺农场实际占有使用。庭审中，马瑞凤申请对涉案×号院内其自行建设的房屋、附属物重置成新价值进行鉴定。2019年9月23日，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，报告内容如下：房屋及附属物重置成新总价1423153元。另查，北京市东北旺电气安装处是东北旺农场下属的全民所有制企业，厂址在北京市海淀区东北旺村南，占地1.8亩并有部分房屋，该块土地属东北旺农场。2001年，经北京市农工商联合总公司批准，北京市东北旺电气安装处由全民所有制企业改制为有限责任公司，改制后的企业名称变更为东北旺电气安装公司。本院认为，根据本院作出的生效判决，东北旺电气安装公司与东北旺农场之间的租赁合同实际到期日为2013年12月31日，故马瑞凤与东北旺电气安装公司之间签订的《厂房租赁合同书》，其中2009年1月1日至2013年12月31日期间的租赁合同有效，超出2013年12月31日的租赁合同，因东北旺电气安装公司系超出自身租赁期限对外转租，故此部分应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于马瑞凤承租涉案×号院内自建房屋及对原有房屋进行装饰装修一节，东北旺电气安装公司对于自己与东北旺农场之间的租赁期限系明知，东北旺电气安装公司超出自身剩余租赁期限对外转租且允许马瑞凤在涉案院落内投资建房对马瑞凤现主张损失一节存在过错，马瑞凤在承租涉案×号院时未对涉案院落产权进行事前审查，未尽到合理的审慎义务，对自身主张的损失亦存在过错，综合上述情形，本院认定东北旺电气安装公司对马瑞凤的建房及附属物损失承担70%的责任，马瑞凤自身应承担30%的责任，具体数额，本院依据鉴定结论依法判定。另，东北旺农场并非马瑞凤租赁合同的相对方，且对其损失无相应责任，马瑞凤要求东北旺农场对其建房及附属物的损失承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京市东北旺电气安装有限公司于本判决生效后七日内赔偿马瑞凤建房及附属物损失九十九万六千二百零七元一角；二、驳回马瑞凤其他诉讼请求。如果北京市东北旺电气安装有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千六百零八元，由马瑞凤负担五千二百八十二元，已交纳；由北京市东北旺电气安装有限公司负担一万二千三百二十六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年十二月二十六日书 记 员  马 赫