天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终4144号上诉人(原审被告):沈志红。被上诉人(原审原告):北京金地格林物业管理有限公司,住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111-302。法定代表人:刘涛,总经理。委托诉讼代理人:张红梅,女,该公司法务助理。委托诉讼代理人:蔡建春,女,该公司客服经理。上诉人沈志红与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司(以下简称金地公司)因物业服务合同纠纷一案,不服天津市津南区人民法院(2016)津0112民初1566号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月11日受理后,依法组成合议庭,于2016年9月7日公开开庭进行审理。上诉人沈志红,被上诉人金地公司的委托诉讼代理人张红梅、蔡建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈志红上诉请求:1、依法撤销原审判决,依法改判上诉人按照30%-50%的额度缴纳物业服务费;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误。1、物业服务合同系开发商与被上诉人签订,上诉人对此并不了解。且被上诉人系二级资质的物业服务企业,但合同中收费是按照一级服务标准,对于收费标准不予认可。在物业服务中存在瑕疵,包括公共管理不到位、车辆管理混乱、业主私搭乱盖、非法经营等问题。上诉人受到楼下宠物医院多年困扰,但被上诉人一直未予解决,最后上诉人自行申报得以解决。故不同意全额缴纳物业服务费及滞纳金。金地公司辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求予以维持。开发商与被上诉人签订前期物业合同符合相关法律规定,且被上诉人虽然是二级资质,但提供的是一级的服务标准,且在合同中对于物业收费标准约定明确,上诉人在2011年之前亦按此标准缴费。关于服务瑕疵问题,对于业主的建议被上诉人会认真总结,争取得到业主满意,但由于物业公司本身职权限制,无法实施强制措施。金地公司向一审法院提出诉请:1、沈志红支付物业费及滞纳金17625.30元;2、诉讼费由沈志红承担。一审法院认定事实,2006年6月26日,金地公司与案外人金地集团天津房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》,该合同约定,4.5层主力型、8.5层电梯小高层、11.5层户型物业管理服务费1.40元每月每平方米;业主于每月7日前交纳,业主逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。沈志红该房屋建筑面积为136.74平方米。2008年2月26日沈志红办理入住手续时签署确认书,确认理解、认同《前期物业管理服务合同》内容,同意严格遵守。金地公司为沈志红居住的小区提供物业服务。沈志红自2011年3月1日之后未交纳物业费,故金地物业诉至一审法院,诉如所请。一审法院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力,物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。故金地公司为沈志红提供了物业管理服务,沈志红理应向金地公司交纳物业费用。金地公司以每月每平米1.4元向沈志红主张权利,符合《前期物业管理服务合同》约定,合同约定业主于每月7日前交纳,故金地物业主张2011年7月1日至2016年3月31日的物业费,亦符合《前期物业管理服务合同》约定,故应予以支持,经一审法院核算,2011年3月1日至2016年3月31日该期间的全部物业费计11677.60元。对于沈志红提出的诉讼时效问题,因其质证阶段中自认曾于2011年至2013年期间收到过催缴快递一份,2013年3月宠物医院清走以后多次找物业公司协商物业费,有过多次访谈,但双方未能达成一致协议,应视为物业公司持续向被告主张权利,能够产生诉讼时效中断的效力。故对沈志红诉讼时效的抗辩主张,一审法院不予支持。对于沈志红提到的宠物医院、汗蒸馆扰民的事实,系相邻关系纠纷,与本案并非同一法律关系,原告可向侵权行为人主张权利。对于沈志红提到的私搭乱围系本小区内其他业主的不文明或违法行为,物业服务企业不具备执法权,沈志红可向有关执法单位进行控告,不属于本案审理范畴。对于沈志红提到小区报箱受损的事实,系各业主专有部分受到侵害,是否系金地公司的过错导致,沈志红并未提交证据予以证实,故一审法院不予采纳。对于沈志红提出的车辆管理问题,这是当前土地资源的日益紧张与人民群众日益增长的购车需求之间的矛盾,并非金地公司所能独立解决。沈志红所提电动车占用楼道等行为及抗辩的其他事实,因未向一审法院提交充足有效的证据予以证实,故不予采纳。对于金地公司主张的滞纳金,实为违约金性质,《前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式,沈志红长期拖欠物业费的违约行为属实,此种行为的存在,本身也制约着物业公司对服务的投入,长此以往,势必损害双方的根本利益,对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平,但金地公司所主张的滞纳金超过其拖欠物业费总额的30%,故应予以调整。一审法院本着督促双方履行各自义务,督促物业公司提高服务水平,以及公平的原则出发,酌情支持滞纳金800元。同时一审法院指出:金地公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务,确已尽到了主要的义务,不能苛求物业公司达到所有业主的满意,但仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美,力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利,而不宜以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾,长久以往、恶性循环,势必将损害双方的利益,最终影响业主的生活环境。综上,依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:“一、被告沈志红于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司2011年3月1日至2016年3月31日的物业费11677.60元及滞纳金800元。二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告沈志红未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元,由被告沈志红负担。”本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。另查明,金地格林物业公司在本院庭审后明确表示,自愿放弃原审判决中的滞纳金800元。本院认为,金地公司是天津市津南区双港镇金地格林小城的前期物业公司,其依据与金地集团天津房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对涉案小区进行了实际的物业服务后,小区业主应当按照合同约定支付物业服务费用。关于沈志红提出的前期物业合同签订问题,该合同已经业主在入住时进行了确认,其对于物业服务的提供者和享受者同样拥有约束力,且沈志红在双方出现纠纷前已经依照该合同约定缴纳多年物业服务费,说明其对该合同的认可。关于沈志红提出的物业服务问题,在一审阶段原审法院对此进行明确的阐述,本院对此不再赘述。对于沈志红主张的一楼非法经营的问题。金地公司没有执法权,单纯要求物业公司对于相关问题进行解决亦不现实。由于金地公司提供的服务不仅仅限于沈志红所说的内容,还包括很多其他问题,沈志红以金地公司部分服务不到位为由拒绝交纳物业费的理由不能成立。虽金地公司的服务存在一定瑕疵,但是否足以导致物业服务费减免,还要结合涉案小区整体物业费交费情况以及同时期其他业主的判决情况,综合认定。而与沈志红在同一诉讼期间的业主,亦被判决支付全部物业费用,故针对沈志红提出的瑕疵问题,不足以减免物业费用。尽管如此,金地公司还是应该不断提升自己的物业服务水平和品质,以满足业主对物业服务的合理预期。对于滞纳金问题,现金地公司明确表示自愿放弃滞纳金的主张,是对自身权利的处分,不违反相关法律规定,本院照准。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、撤销天津市津南区人民法院(2016)津0112民初1566号民事判决第二项;二、变更天津市津南区人民法院(2016)津0112民初1566号民事判决第一项为:上诉人沈志红于本判决生效后十日内给付2011年3月1日至2016年3月31日的物业费人民币11677.60元;三、驳回被上诉人北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求;四、驳回上诉人沈志红的其他上诉请求。如上诉人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费121元,上诉人沈志红负担80元,被上诉人北京金地格林物业管理有限公司负担41元;二审案件受理费112元,上诉人沈志红负担100元,被上诉人北京金地格林物业管理有限公司负担12元。本判决为终审判决。审 判 长  史 东审 判 员  杨宝华代理审判员  庞 艺二〇一六年十月二十七日书 记 员  张新进