云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0821民初643号原告：阮剑，男，1978年7月15日生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：郑建国，四川宏宗律师事务所律师，特别授权代理。被告：王德苗，女，1982年9月27日生，哈尼族，住宁洱哈尼族彝族自治县。（未到庭）委托诉讼代理人：李律，云南五木律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁洱创盛房地产开发有限公司。住所地：云南省普洱市宁洱县宁洱镇凤新街88号。法定代表人：李进辉，该公司总经理。（未到庭）统一社会信用代码：91530821069832534J。委托诉讼代理人：郑晓东，云南思润律师事务所律师，特别授权代理。原告阮剑与被告王德苗、被告宁洱创盛房地产开发有限公司（以下简称创盛公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告阮剑及其委托诉讼代理人郑建国、被告王德苗的委托诉讼代理人李律、被告创盛公司的委托诉讼代理人李进辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮剑向人民法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《土地联合开发合同》、《不动产转让合同》；2、判令二被告连带返还原告土地转让款2500000元、图纸设计费23436元；3、判令被告赔偿原告损失，并承担违约金625000元；4、本案诉讼费用由被告承担。合计金额:3148436元。事实和理由：2019年4月16日，原告阮剑与被告王德苗签订了《不动产转让合同》、《土地联合开发合同》，约定将位于普洱市宁洱县大沙坝旁的土地（宁国用【2013】第0810号土地使用权证所载宗地）中的2亩土地转让给原告，土地转让款共计2500000元，被告在合同中明确保证了所转让的土地无任何产权纠纷，也未对该土地及产权设定任何形式的抵押、担保、留置。同时在合同中约定了违约金为总金额的25%，并承担造成的经济损失。双方在《不动产转让合同》的基础上签订了《土地联合开发合同》，原告以该部分土地与该宗地的其余部分共同联合开发《富都茗居》商品房住宅楼，约定了该宗地的权利人只有王德苗、阮剑、解明春三人，按各自所占面积比例承担项目资金及分配利益，应保证各方产权清晰、债权债务清晰。在签订合同时，被告提供了2017年7月17日与被告宁洱创盛房地产开发有限公司签订的《土地购销合同》，2018年11月21日由宁洱创盛房地产开发有限公司出具的《授权委托书》，并将该文件作为了与原告签订合同的有效附件。合同签订后，委托人阮剑分别于2019年4月16日、22日将土地转让款共计2500000元支付给了被告王德苗，被告出具了收款收据签名予以确认。2019年6月27日被告王德苗要求原告支付了图纸设计费23436元（图纸设计费总金额266000元）。在合同履行过程中，因项目迟迟得不到进展，原告了解才发现该宗土地上的权利人并不止王德苗、阮剑、解明春三人（还有唐鹏、曾咏梅等人），并找到创盛公司了解情况，创盛公司告知该宗土地己经向银行抵押贷款16000000元。鉴于此，由于被告王德苗故意隐瞒了真实情况、采用了欺诈的手段，导致根本无法实现合同目的，依据合同法规定，已经构成根本性违约。原告多次找到被告沟通，希望给出合理的解释和协商处理的办法，但至今没有解决方案，给原告造成了严重影响和经济损失。综上所述，由于被告王德苗的欺诈行为导致了合同目的无法实现，被告创盛公司向王德苗出具了《授权委托书》，足以让原告认为被告王德苗的行为得到了宁洱创盛房地产开发有限公司许可，应连带承担相应法律责任，依据相关法律规定，向法院提起诉讼，请支持原告诉讼请求。被告王德苗辩称：其不认可原告诉状中提到的土地购销合同和授权委托书，其在和阮剑签订合同时提供的是王德苗和创盛公司间签订的房屋定制合同；该土地上设有抵押权一事原告是自始知情的。被告创盛公司辩称：创盛公司与原告间没有建立任何法律关系，其不是本案的适格被告，应依法驳回原告对被告创盛公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无争议的证据本院予以确认并在案佐证，对有争议的证据本院认定如下：对原告提交的第2组证据，即《土地购销合同》《授权委托书》复印件各1份，二被告对该组证据的真实性、合法性不认可，因该组证据是复印件，本院无法核实该组证据是否真实，故对该组证据本院不予采信。对原告提交第3组证据，即《土地联合开发合同》《土地购销合同》复印件各1份，被告王德苗对该组证据的真实性无异议，被告创盛公司对该组证据的真实性有异议，因该组证据所涉的合同相对方为原告与被告王德苗，故对该组证据的真实性，本院予以认可，但该证据的内容违反法律的强制性规定，对该证据的合法性本院不予认可。对原告提交的第4组证据即转账凭证1份，被告王德苗不认可收到原告阮剑图纸设计费23436元，本院认为该组证据来源合法、真实，但收款人系王治贤，而非被告王德苗，该证据与本案没有关联，本院不予采信。对被告创盛公司提交的1组证据即《房屋定制合同》《房屋定制合同补充协议》各1份，原告和被告王德苗对其真实性认可，但因原告没有参与《房屋定制合同》和《房屋定制合同补充协议》的签订，本院仅采信被告王德苗与被告创盛公司之间于2017年11月16日签订了《房屋定制合同》，双方约定被告王德苗向被告创盛公司在本案的争议土地上定制房屋。根据庭审，本院确认如下法律事实：2017年被告王德苗与被告创盛公司之间签订了《房屋定制合同》，双方约定被告王德苗向被告创盛公司在本案的争议土地上定制房屋。2019年4月16日，原告阮剑与被告王德苗签订了《不动产转让合同》《土地联合开发合同》，约定双方联合开发位于普洱市宁洱县大沙坝旁的土地（宁国用【2013】第0810号土地使用权证所载宗地），项目名暂定“富都茗居”，被告王德苗将地块中的2亩转让给原告，土地转让款共计2500000元，并约定了双方的权利义务。合同签订后，原告于2019年4月16日、22日两次将土地转让款共计2500000元支付给了被告王德苗，被告王德苗出具了收款收据并签名予以确认。后原告认为该争议土地的使用权人系创盛公司，原告无权开发，其与王德苗签订的土地开发合同的目的不能实现，原告阮剑于2019年8月7日以被骗为由向宁洱县公安局报案，宁洱县公安局于2019年10月11日向原告阮剑出具了不予立案通知书，认为原告阮剑的控告没有犯罪事实，不需要追究刑事责任，故原告向本院提起诉讼。本院认为，本案双方争议焦点为：一、创盛公司主体是否适格；二、双方签订的《土地联合开发合同》和《不动产转让合同》的效力问题；三、原告主张违约金部分应否得到支持。一、关于创盛公司主体是否适格的问题。本案中，被告创盛公司未将本案中的争议土地转让给被告王德苗，创盛公司也未向王德苗出具《授权委托书》。故创盛公司与原告之间无民事权利义务关系，被告创盛公司不是本案的适格被告。创盛公司不应承担连带责任。二、关于原告与被告王德苗之间签订的《土地联合开发合同》和《不动产转让合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（一）项规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……”第三十九条第一款第（一）项规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……”被告王德苗仅与被告创盛公司之间签订了房屋订制合同，其并未取得土地使用权证书，原告阮剑与被告王德苗之间签订的《不动产转让合同》违反上述法律、行政法规定的强制性规定而无效。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”原告阮剑与被告王德苗之间签订的《土地联合开发合同》的根本目的是从事房地产开发，但原告阮剑与被告王德苗系自然人，不符合行政法规规定的房地产开发企业的主体资格要求，故《土地联合开发合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告王德苗应将原告为购买土地向其支付的土地转让款2500000元返还原告。原告主张的图纸设计费23436元，被告王德苗不认可收到该笔钱款，原告提交的证据亦不能证明被告将图纸设计费23436元转给王德苗，其应当承担举证不能的不利后果。故对原告主张的要求被告退还图纸设计费23436元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告主张的违约金部分应否支持的问题。本案中，被告王德苗未取得本案争议土地的土地使用权证，原告阮剑在与被告王德苗签订合同时未尽充分审查义务，未核实争议土地的权属问题，双方均存在缔约过失，按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应各自承担相应的责任。故对原告主张违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（一）项、第三十九条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告阮剑与被告王德苗签订的《土地联合开发合同》和《不动产转让合同》无效，被告王德苗于本判决生效后十五日内返还原告阮剑购买土地款2500000元。二、驳回原告阮剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31988元，由原告阮剑承担5188元，被告王德苗承担26800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。（此页无正文）审判长  胡文华审判员  曹秋金审判员  施红强二〇一九年十二月十二日法官助理李亚男书记员赵浚宇