四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14474号 原告：四川新希望实业有限公司。住所地：成都高新区（**）新天路**。 法定代表人：涂俊涛，系公司经理。 委托诉讼代理人：褚志娟，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白洁，四川昊通律师事务所律师。 被告：石凯，男，1996年3月24日出生，苗族，住武汉市洪山区。 原告四川新希望实业有限公司（以下简称“新希望公司”）与被告石凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告石凯下落不明，本院对其公告送达，并依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员秦超英、王少松组成合议庭进行审理。本院于2020年3月31日、4月21日公开开庭进行了审理，原告新希望公司的委托诉讼代理人褚志娟、白洁到庭参加诉讼，被告石凯经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新希望公司向本院提出以下诉讼请求：1.石凯立即向新希望公司支付2019年4月1日至2019年10月8日的商铺租金127825.04元及违约金56305.61元（暂计算至2019年10月8日，实际应按合同约定的租金、违约金标准计算至房屋腾退之日止）；2.石凯立即腾退、返还房屋；3.石凯向新希望公司支付新希望公司因本次维权产生的律师费3333元。事实与理由：2018年3月12日，新希望公司与石凯签订《皇冠国际商铺租赁合同》，新希望公司将位于成都高新西区西芯大道1号皇冠国际1号楼**号商铺出租给石凯，租赁期限为2018年4月1日至2024年3月31日，租赁合同对租金金额、支付方式、合同解除、违约责任等详细约定见该租赁合同。合同签订后，新希望公司依约将商铺交付给石凯使用，石凯自2019年4月1日起再未向新希望公司支付租金，新希望公司多次催收，石凯仍未履行合同义务。 石凯经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 经审理查明，2018年3月12日，新希望公司（出租方）与石凯（承租方）签订《皇冠国际商铺租赁合同》，约定：1.新希望公司将坐落在成都高新西区西芯大道1号皇冠国际1号楼**号商铺出租给石凯使用，面积972.65平方米；2.租赁期限自2018年4月1日至2024年3月31日止；3.租金按季度支付，租赁期限以起租日开始计算，石凯应在7日（前一个支付周期届满前7日）之前交纳下一期租金。第一期的租期为2018年4月1日至2018年6月30日，租金为35744.88元，2018年4月1日至2019年3月31日的租金标准为每月11914.96元，2019年4月1日至2020年3月31日的租金标准为每月20425.65元。逾期支付租金的，每日按拖欠金额的3‰支付违约金，若石凯逾期支付租金达30日以上的，新希望公司有权解除合同；4.石凯应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向新希望公司交还该商铺，石凯应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该商铺……。专用条款第三十一条约定：石凯逾期交还商铺的，新希望公司有权开启该商铺的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该商铺，将该商铺腾空收回并不向石凯承担任何赔偿责任……物品搬出后，新希望公司依照本合同约定的通知方式通知石凯领取物品，石凯未在通知的期限内领取物品，视为石凯放弃该等物品的所有权；5.未经新希望公司同意逾期返还商铺的，每逾期一日，石凯应按租金单价的2倍向新希望公司支付该商铺占用使用费。 合同签订后，石凯向新希望公司支付了保证金及租金，新希望公司依约将商铺交付给了石凯，石凯用于经营健身房，但从2019年4月1日起，石凯便未再向新希望公司支付租金，后将商铺门上锁，但屋内仍存放着健身房的健身器械等物品，截至法庭辩论终结之日仍未搬离。 2019年10月8日，新希望公司向石凯发出律师函，载明：“石凯自2019年4月1日起未再支付租金，损害了新希望公司的合法权益，函告：《租赁合同》自本函寄出之日起解除；自收到律师函之日起3日内支付2019年4月1日至2019年7月2日租金62594.73元及违约金18414.71元（暂计算至2019年7月2日）、按租赁合同约定的租金金额支付合同解除之日至实际腾退之日的商铺占用费”。新希望公司于2019年10月8日向石凯身份证地址邮寄发出《律师函》，该函于2019年10月9日由“他人.体院菜鸟驿站”签收。 另查明，为处理此次纠纷，新希望公司委托四川昊通律师事务所进行法律服务，并支付律师费3333元。 以上事实有双方当事人身份信息、《皇冠国际商铺租赁合同》、律师函、快递单以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，新希望公司与石凯签订的《皇冠国际商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于：1.合同是否已经解除，若是，于何时解除；2.石凯是否应该按照新希望公司主张的租金及房屋占有使用费进行支付；3.新希望公司所主张的租金迟延履行违约金和律师费是否能得到支持。 一、关于合同解除 根据合同约定，石凯逾期支付租金达到30日以上的，新希望公司有权解除合同，因此在新希望公司于2019年10月8日发出解除意思表示的律师函之时，新希望公司具有合同约定的解除权，可以解除合同。新希望公司也向石凯发出有解除合同意思表示的律师函，但新希望公司未能举证证明其邮寄送达的地址符合双方合同的约定，且无证据显示该律师函是否被石凯本人签收，因此其发出的律师函不发生解除合同的效力。但是根据新希望公司提出的“要求石凯立即腾退、返还房屋”诉讼请求，该请求实质是解除合同之后的法律后果，同样可以视为是具有解除合同的意思表示，该起诉状副本于2020年2月24日公告送达石凯，故本院认定双方租赁合同于此时解除。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于新希望公司要求石凯腾退并返还案涉房屋的诉请予以支持。 二、石凯是否应该按照新希望公司主张的租金及房屋占有使用费进行支付 新希望公司主张的期间包括2019年4月1日至合同解除之日的租金以及合同解除之后至实际腾退之日的房屋占用费，现双方的租赁合同已经解除，石凯应支付解除合同之前的租金。根据合同关于租金标准的约定，第二个租约年（2019年4月1日至2020年3月31日）每月的租金为20425.65元。但是，本案的特殊之处在于，在新希望公司2019年10月8日发出解除函之前，石凯已经将商铺进行了上锁，至于何时上锁，新希望公司称并不清楚，也即是在本院认定的合同解除时间2020年2月24日之前，石凯早已未再使用商铺，如果一直要求石凯支付租金，确实有失公平，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”，本案中，石凯在未继续经营健身房以后，负有与新希望公司协商并返还房屋的义务，但其没有按照合同约定履行退房手续，并存放有物品在商铺内，视为实际占有案涉房屋，应该继续支付相应的费用，同时新希望公司有及时收回案涉房屋防止损失扩大的义务，从2019年4月1日开始石凯便未再交纳租金，直到发出律师函的10月8日，期间近半年的时间，新希望公司一直未能采取有效的措施尽早的处理，并且根据合同约定，新希望公司在及时采取措施解除合同之后便可以限期石凯搬离，如逾期不搬离，新希望公司有权自行进行腾退，但新希望公司在石凯关闭商铺后也未采取适当的措施收回商铺，而不是放任其处于关闭状况，一直持续至今，因此综合合同履行情况、合同解除原因、双方当事人过错、房屋实际情况和实际损失，本院基于公平、诚实信用原则和法律规定，酌定石凯支付租金的期间至2019年12月31日，金额为183830.85元。对于此后的租金和房屋占有使用费本院不再支持。 三、关于迟延履行违约金及律师费 关于迟延履行违约金。双方签订的合同约定，石凯迟延支付租金的，每日按拖欠金额的3‰向新希望公司支付违约金。本院认为违约金的确定应当以实际损失为依据，新希望公司在本案中的损失为资金利息的损失，而双方约定的迟延履行违约金为日3‰，换算为年息达到了109.5%，明显过高，超出了法律的合理保护范围，故本院综合新希望公司损失情况，对新希望公司的租金迟延履行违约金请求部分予以支持，以年息6%为标准进行计算，同时，根据合同约定，石凯在每个缴租期的7日前就应当向新希望公司一次性足额支付下个缴租期租金，即2019年4月1日至6月30日的租金最迟应在2019年3月24日缴纳，如未缴纳，从3月25日开始计算违约金，以此类推。因此迟延履行违约金的计算方式为：以所欠租金61276.95元为基数，从2019年3月25日起计算至实际付清之日为止；以所欠租金61276.95元为基数，从2019年6月24日起计算至实际付清之日为止；以所欠租金61276.95元为基数，从2019年9月24日起计算至实际付清之日为止；以上均以年息6%为标准。 关于律师费。双方合同并未对此进行约定，且并不是解决本次诉讼所必须发生的费用，因此本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告石凯于本判决生效之日起十五日内向原告四川新希望实业有限公司腾退位于成都高新西区西芯大道1号皇冠国际1号楼***号商铺； 二、被告石凯于本判决生效之日起十五日内向原告四川新希望实业有限公司支付欠付租金183830.85元； 三、被告石凯于本判决生效之日起十五日内向原告四川新希望实业有限公司支付租金迟延履行违约金（违约金计算方式为：以所欠租金61276.95元为基数，从2019年3月25日起计算至实际付清之日为止；以所欠租金61276.95元为基数，从2019年6月24日起计算至实际付清之日为止；以所欠租金61276.95元为基数，从2019年9月24日起计算至实际付清之日为止，以上均以年息6%为标准）； 四、驳回原告四川新希望实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取4050元，公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由被告石凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  秦超英 人民陪审员  王少松 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  曾 娜