内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2019）内06民终2047号   上诉人（原审被告）：马某。   被上诉人（原审原告）：郝某。   委托诉讼代理人刘某、李某，系内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。   上诉人马某因与被上诉人郝某租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初3447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，经询问双方当事人，进行了书面审理。本案现已审理终结。   马某上诉请求：1.撤销准格尔旗人民法院（2019）内0622民初3447号民事判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.被上诉人承担一二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院程序错误，本案一审时应当中止审理。因为案涉租赁房屋发生火损，上诉人、被上诉人及案外人之间的财产损害赔偿案件在一审期间已经上诉到中院未审结，如果解除租赁关系不利于财产损害赔偿案件的事实查明，故本案一审应当以财损案件判决结果为依据，中止审理。2.一审认定上诉人欠付2017年4月之后的租金以及年租金为2.8万元事实错误，上诉人只欠2018年4月之后的租金，之前的租金已经给付。案涉租赁物的租金自2016年开始一直是按照每年28000元履行，其中土地租金为18000元，2间彩钢房租金为10000元。但是2间彩钢房在2018年火灾时全部烧毁，根据合同法231条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不付租金。故2018年4月之后被上诉人无需再支付彩钢房的租金。3.一审判决解除租赁关系适用法律错误。上诉人与被上诉人的租赁关系存在六年之久，只有头两年签订过书面合同，之后再未签订合同，但实际都是按照前两年的合同履行的。根据履行习惯，双方合同是有期限的，即租期为每年的4月至次年4月，按年支付租金。上诉人从2018年4月起拒付租金是因为根据（2018）内0622民初2117号判决即财产损害赔偿案件，2间彩钢房烧毁与上诉人无关，故彩钢房租金上诉人无需再承担，所以上诉人没有违约，不应解除租赁关系。   郝某辩称，因上诉人不按期缴纳租金所以要求解除合同。案涉租金在2018年着火后进行过起诉，上诉人在该次起诉中自认从2013年开始计算交了4年租金，2017年4月之后未缴纳过租金。上诉人不能提供证据证明在2017年4月之后缴纳过租金。租金是整体计算，不是房地分开。之前的租赁费按年支付数额不等，最后一笔租赁费是2.8万元，故对一审法院按照2.8万元计算无异议。   郝某向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告之间的租赁合同关系；二、判令被告支付截止起诉之日的租赁费6万元及此后实际搬离所欠租赁费；三、判令被告拆除在租赁土地上自行搭建的彩钢房及彩钢棚；四、判令被告将租赁物（彩钢房）修复或重建至正常使用状态；五、由被告承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：2013年4月，原被告签订租赁协议，被告租用原告位于××旗土地1000平方米及附着物彩钢房2间（套间，1大1小），用于经营瓷砖等建筑材料，约定当年租金2万元，以后每年再签合同。租期届满后，双方同意继续租赁，但再未签订书面协议，被告缴纳第二年租赁费3万元、第三年租赁费2.8万元。2013年4月签订租赁协议后，被告在土地上搭建了约300平方米彩钢棚，用于存放货物。2018年4月20日，被告租用的彩钢房顶因电线故障引燃彩钢板夹层可燃物发生火灾，导致该彩钢房及房内原告的办公桌椅与被告存放的瓷砖等物品烧毁。为此，被告起诉原告及其他租户（张俊生、袁秀女、吴宝平），要求赔偿损失30万元，原告起诉被告及其他租户（张俊生、袁秀女、吴宝平），要求赔偿损失4万元。本院经审理分别作出（2018）内0622民初1967号和（2018）内0622民初2117号民事判决书，均判决驳回了其诉讼请求。被告对（2018）内0622民初1967号判决不服上诉至鄂尔多斯市中级人民法院，该案在二审审理期间。对（2018）内0622民初2117号民事判决，当事人均未上诉已发生法律效力。   另查明，2018年5月，即火灾事故发生后，被告在租赁土地上建造了约20平方米的活动彩钢板房，用于住人看护瓷砖等物品。   一审法院认为，原被告虽不能提供书面租赁合同，但均认可存在租赁合同关系。从双方均认可的租赁时间及已交付的租金数额计算来看，租金已交付至2017年4月。此后，被告作为承租人无正当理由交付租金，原告作为出租人可以要求解除合同。租赁费应当按照双方最后一次约定的租金即每年2.8万元计算至被告实际搬离腾退之日，被告在租赁期间搭建的彩钢棚（约300平方米）及后期建造的活动彩钢房（约20平方米）在搬离腾退时应当给予拆除，恢复地貌原状。至于原告要求被告将所租赁的彩钢房（套间，1大1小）修复或重建至正常使用状态，因原告不能举证证明该彩钢房的原状且其要求赔偿损失的诉讼请求被驳回，故该项请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百一十九条，第二百二十六条，第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告郝某与被告马某之间的租赁合同关系。被告马某给付原告郝某自2017年4月开始至实际搬离腾退之日的租赁费，租赁费按每年2.8万元计算；   二、被告马某拆除在租赁土地上搭建的彩钢棚和建造活动彩钢板房；三、驳回原告郝某的其他诉讼请求。案件受理费1300元（原告已预交650）减半收取650元，由原告郝某负担150元，被告马某负担500元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   为证明其上诉主张，上诉人向法庭出示新证据银行转账流水三页，拟证明2017年之后的租金支付情况。被上诉人质证称对转账流水真实性认可，证明问题不认可，该转账流水不是2017年4月之后的租金。   经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   二审另查明，2017年1月26日，马某向郝某转账支付10000元租赁费。2017年10月1日，马某向郝某转账支付10000元租赁费。2017年10月27日，马某向郝某转账支付18000元租赁费。   又查明，关于案涉房屋2018年4月20日火损原因及各方责任比例，本院生效裁判文书（2019）内06民终1211号民事判决对准格尔旗公安消防大队《火灾事故重新认定书》（准公消火重认字［2018］第0001号）的认定予以确认，根据该认定书，“对起火原因认定如下：2018年4月20日11时58分左右，已经长期使用的、不符合敷设要求的电线在租户使用电器设备过负荷的情况下（从着火前约两个小时至着火前电气设备使用情况：吴宝平在屋内使用电冰箱，马某在库房内使用监控设备，袁秀女在屋内使用电炒锅炸过油饼，张俊生在院内使用电焊机修理三轮车，张俊生在屋内看过电视），在多根电线的连接处发生故障，引燃彩钢板夹层的聚苯乙烯泡沫塑料，从而引发火灾”，本院1211号判决书最终认定上诉人马某“作为租客，在发现输电线路老化、输电不畅，不能保障自己正常用电时，本应及时通知房东进行安全修缮或解除房屋租赁合同，但其却自行购买电线并找人进行敷设，同时对自己所敷设的输电电线没有尽到安全谨慎使用管理的义务对火灾事故的发生存在过错，同样应就其在本次火灾事故中所造成的损失自行承担一定的责任”，并判定马某对火灾引发的损失自行承担25%的责任。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案上诉人与被上诉人之间虽无书面租赁合同，但自2013年4月起已经形成长期租赁关系，关于租赁费的支付期限，上诉人自认每年租赁期到期后支付后一年的租金。因上诉人未按期支付租金，被上诉人请求行使法定解除权符合上述法律规定，对于上诉人提出的其拒付2018年4月之后的租金系因租赁物彩钢房被烧毁其有权要求拒付或减付租金，并不构成违约的上诉理由，因案涉租赁物包括彩钢房和土地，彩钢房毁损后上诉人应当通过协商方式要求减少或免除彩钢房部分的租金，而其拒付全部租金已经构成违约，故对其该上诉理由不予支持。关于上诉人提出的案涉租赁彩钢房在2018年因火灾毁损，自2018年4月起其不应再承担彩钢房租赁费的上诉意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而生效判决认定上诉人马某对火灾发生存在一定过错，并酌情判定马某对其在火灾事故中产生的货物毁损承担25%责任，故本院酌情对上诉人应承担的2018年4月起的彩钢房租赁费核减5000元，即自2018年4月，马某应承担的年租赁费为23000元。关于上诉人提出的一审法院审理程序错误，应当等待财产损害赔偿案件二审结果的上诉理由，租赁合同和财产损害赔偿案件系两个不同的法律关系，互不影响，本案租赁合同的审理无需等待财产损害赔偿案件的处理结果，故对其该上诉理由不予支持。关于上诉人提出的租赁费房地分别计算的上诉理由，被上诉人不认可该主张，且上诉人无证据证明，不予支持。关于上诉人提出的其欠付租赁费为2018年4月之后的租赁费的上诉理由，根据二审新证据，2017年上诉人分三次向被上诉人支付了租赁费，被上诉人自认2017年4月之前的租金已经付清，故上诉人2017年10月两次支付的28000元租金应计为2017年4月至2018年4月的租金。   综上所述，马某的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据二审新证据，本院对上诉人应付租金进行调整，对本案作部分改判处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，判决如下：   一、维持准格尔旗人民法院（2019）内0622民初3447号民事判决第一项关于解除合同的判决及第二、三项内容；   二、撤销准格尔旗人民法院（2019）内0622民初3447号民事判决第一项内容；   三、上诉人马某给付被上诉人郝某自2018年4月开始至实际搬离腾退之日的租赁费，租赁费按照每年23000元计算。   一审案件受理费1300元减半收取650元，由上诉人马某负担300元，被上诉人郝某负担350元；二审案件受理费1300元，由上诉人马某负担600元，被上诉人郝某负担700元。   本判决为终审判决。   审判长 薛春梅   审判员 王瑞山   审判员 赵 霞   二〇一九年十二月三十日   法官助理 雷格更   书记员 郎 童   法条链接：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   《中华人民共和国合同法》