陕 西 省 延 川 县 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕0622民初1596号  原告: 乔东东，男，1993年2月4日出生，汉族，初中文化，延川县人，农民，住延川县大禹街道办延庭坊。被告：白星星，男，1988年3月15日出生，汉族，初中文化，清涧县人，农民，住延川县。被告：呼振华，男，1990年4月15日出生，汉族，延川县人，农民，下落不明。原告乔东东与被告白星星、呼振华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，因被告呼振华下落不明，变更为普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告乔东东、被告白星星到庭参加了诉讼，被告呼振华缺席。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告呼振华签订的《买卖房合同》；2、依法判令被告白星星退还原告购房款22万元及其利息（月利率1.5%，从2018年10月8日计算至实际支付之日）；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:2018年10月8日，原告与被告白星星经过协商，达成了协议，由原告购买其位于延川县XX号楼XX单元XX室房屋，价格为35.5万元。协议达成后，白星星告知原告，该房子是其购买被告呼振华的，呼振华是其舅舅，房产证还没有过户。为了方便以后过户，让原告跟呼振华直接签订买卖合同。当日原告与被告呼振华在姚店镇签订了《买卖房合同》，回到延川后，原告给白星星付款22万元，剩余13.5万元双方约定待房产过户后支付。2018年11月初，原告在银行里查询得知该房产还有按揭款、快贷、装修贷款等大约20万元左右的贷款尚未偿还，原告遂找到被告白星星，白星星承诺其在六个月内将房产过户，如果六个月内不能过户，其已经收取的22万元房款按照月利率1.5%计算利息，六个月后一次性连本带利退还给原告。但时至今日，被告既不偿还贷款，也不给原告办理过户手续，导致原告购买房屋的意愿无法实现。被告白星星辩称，原告诉状中所述属实，但是呼振华现在联系不上，合同是原告和呼振华签订的，呼振华没有出面无法处理该事情，手续也没有办法办理。要将呼振华找到该怎样处理就怎样处理，自己同意办理手续。被告呼振华未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原告为支持其诉讼主张，向法庭提供了以下证据：1、呼振华与赵某某签订的《房屋转让协议》、赵某某与高某某签订的《房屋转让协议》各一份，呼振华与原告乔东东签订的《买卖房协议》一份，用以证明涉案房屋的买卖经过及原、被告签订房屋买卖合同的事实和相关约定。2、收条、证件协议一张，用以证明其给被告白星星支付了22万元房款，白星星于2018年11月7日承诺在6个月内不能把房屋所有证件交给原告的话，22万元每月按1分5厘计算利息。6个月后还不能交付证件，则连本带利一次性付给原告。被告白星星、呼振华未向法庭提供证据。经过庭审质证，结合当事人的陈述，本院对本案证据认证如下：原告提供的第1组证据，可以证明涉案房屋的买卖过程及原、被告签订房屋买卖合同的情况和相关约定，本院予以采信。第2组证据可以证明被告白星星收取原告房款及作出承诺的事实，本院予以采信。经审理查明，2014年11月9日，被告呼振华将其位于延川县XX号楼XX单元XX室房屋转让给赵某某，双方约定由赵某某将呼振华支付的首付款付给呼振华，剩余的按揭款由赵某某负责偿还。2016年2月25日，赵某某又以同样的条件将该套房屋转让给了高某某。2018年10月8日，高某某的丈夫白星星与原告乔东东经过协商，达成协议，约定白星星将该套房屋以35.5万元的价格出售给原告。协议达成后，白星星告知原告该套房产在呼振华名下，为了以后转户方便，让原告直接与呼振华签订合同。白星星带领原告乔东东找到呼振华后，原告乔东东与被告呼振华签订了《买卖房合同》。原告遂付给白星星22万元房款，剩余13.5万元约定房产过户后一次性付清。2018年11月初，原告经过查询得知呼振华以该套房屋为抵押，尚拖欠按揭贷款、装修贷款及快贷等大约20万元左右。原告遂要求被告白星星尽快督促呼振华偿还贷款，将房屋过户。2018年11月7日，被告白星星给原告出具了一张22万元的收条，同时出具了一份《证件协议》，承诺在6个月内涉案房屋过户，并将全部证件交给原告。如果6个月内不能把证件交给原告，则22万元房款按照月利率1.5%计算利息，如果6个月以后还不能把证件交给原告，则连本带利一次性支付给原告。但因呼振华未能将按揭贷款及其他贷款予以偿还，导致房产无法过户。本院认为，原告乔东东与被告白星星达成的口头协议，及与被告呼振华签订的《买卖房协议》，都是双方当事人的真实意思表示，其约定均符合法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。被告白星星在与原告达成协议并收取了大部分房款后，未能督促呼振华及时清偿拖欠的贷款，导致买卖协议无法履行，形成了违约。其在2018年11月7日所作出的承诺符合法律规定，应该按照约定履行。被告呼振华虽然与原告乔东东之间没有发生事实上的房屋买卖行为，但其系成年人，应该明白签订合同的后果，并承担相应的责任。其在将房屋出卖后数年内，一直没有偿还以该套房屋作为抵押所借的贷款，导致原告乔东东与白星星之间的买卖协议无法履行，造成了违约，应该承担连带责任。呼振华至今仍不偿还拖欠的贷款，又下落不明，其违约行为导致合同目的无法实现，原告要求解除合同的请求成立。根据我国《合同法》的规定，合同自解除通知到达对方之日起解除，本案中起诉状送达之日视为解除通知到达，不必另行予以判决。根据我国《合同法》的规定，合同解除后，双方可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，原告应该将房屋返还给被告白星星，被告白星星应该退还原告交纳的购房款，并承担利息。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告白星星在本判决生效后五日内一次性返还原告乔东东购房款22万元，并支付利息（月利率1.5%，从2018年10月7日计算至实际支付之日），被告呼振华负连带责任；二、原告在收到返还的房款时，将XX号楼XX单元XX室房屋返还给被告白星星。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，由被告白星星负担，被告呼振华负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审  判  长     贺 军 宁人民陪审员     刘 秋 祥人民陪审员     田 建 军  二〇一九年十二月二十七日   书  记  员     杨 军 莉     附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。20190622159619932419883151990415201910820191227122215201810832018108112603355221352018112022151222201811762215612201411911260320162252018108355221352018112020181172266221562018172215201810711260346001