广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0924民初1404号 原告：梁世雄，男，1956年8月28日出生，汉族，住广西玉林市兴业县。 原告：覃培芬，女，1955年7月1日出生，汉族，住广西玉林市兴业县。 两原告的委托代理人：梁懂良，广西纳百川律师事务所律师。 两原告的委托代理人：吴波，广西纳百川律师事务所实习律师。 被告：梁安贵，男，1980年10月21日出生，汉族，住广西玉林市。 被告：梁某2，女，1983年8月22日出生，汉族，住广西玉林市。 被告梁某2的委托代理人：邹宗岐，广西聪慧律师事务所律师。 被告：张进强，男，1969年6月2日出生，汉族，住广西玉林市兴业县。 被告：曾韶强，女，1969年8月21日出生，汉族，住广西玉林市兴业县。 被告张进强、曾韶强的委托代理人：谭直，广西润庆律师事务所。 被告张进强、曾韶强的委托代理人：何贤珊，广西润庆律师事务所。 第三人：梁某1，女，2011年11月12日出生，汉族，住玉林市。 法定代理人：梁某2，女，1983年8月22日出生，汉族，住玉林市，系梁某1母亲。 本院受理原告梁世雄、覃培芬与被告梁安贵、梁某2、张进强、曾韶强、第三人梁某1确认合同效力纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理，于2019年3月13日作出（2018）桂0924民初1222号民事判决，被告梁某2不服判决，向广西玉林市中级人民法院提起上诉，广西玉林市中级人民法院于2019年8月28日作出裁定，撤销（2018）桂0924民初1222号民事判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁世雄、覃培芬及其委托代理人梁懂良、吴波、被告梁某2及其委托代理人邹宗岐、张进强、曾韶强的委托代理人何贤珊、第三人梁某1的法定代理人梁某2到庭参加诉讼，被告梁安贵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院专业法官会议讨论，本案现已审理终结。 原告梁世雄、覃培芬向本院提出诉讼请求：1、确认被告梁安贵、梁某2与被告张进强、曾韶强于2013年4月15日签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认位于兴业县产属于原告所有，并判令被告梁安贵、梁某2协助办理该房产过户登记到原告梁世雄、覃培芬名下；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，也是被告梁安贵的父母。被告梁某2是被告梁安贵的前妻（两人于2006年9月21日登记结婚，于2013年7月8日协议离婚）。本案讼争房产原是被告张进强的指标房，当时其同意将该指标房让给原告梁世雄、覃培芬，但因为是指标房，所以一切手续都是以张进强的名义办理。因此，该房产虽然登记在张进强名下，但是实际购买人（所有权人）是两原告。被告梁安贵与梁某2隐瞒两原告私自将本案房产办理过户到其两人名下，并在2013年7月8日协议离婚时，在《离婚协议书》中约定处分本案房产，内容为“兴业县商贸西路41号3幢1单元701房的房产所有权转归女儿梁某1所有。房地产权证的业主姓名变更手续自离婚后三个月内办理，男方必须协助女方和女儿办理变更的一切手续”。被告梁安贵与梁某2在明知本案房产实情且未支付任何合理对价的情况下取得本案房产的所有权，严重侵害了原告的合法权益，根据《民事诉讼法》等规定，提起本诉讼，望判如所请。 原告梁世雄、覃培芬对其陈述提供的证据有：1、原告身份证，证明两原告身份信息；2、结婚证，证明原告系夫妻关系；3、《离婚协议书》，证明两被告身份信息及两被告已于2013年7月8日协议离婚，两人在离婚协议中违法处分非其夫妻共同所有的本案讼争房产的事实；4、《起诉书》，证明被告梁某2在第一次起诉被告梁安贵履行《离婚协议书》时，并未提及本案讼争房产的事实；5、《兴业县私有房产申请登记调查审批表》、《兴业县私有房产申请登记表》，证明原告梁世雄曾作为本案产权共有人登记于申请手续中及两被告对于该房产实际属于两原告购买的事实是知情的；6、《职工集资建设住房申请表》、《集资建房合同》，证明本案讼争房产原系张进强、曾韶强的单位指标房；7、《领证证明》、《房屋所有权证》，证明本案讼争房产于2003年取得房产所有权证，登记于案外人张进强名下；8、《房地产交易纳税申报审核表》、《房屋所有权转移登记申请书》，证明两被告于2013年4月9日就本案讼争房产私自以房屋买卖的方式以约5万元的价格申报交易纳税；9、《房屋买卖合同》，证明两被告伪造房屋买卖合同用于办理本案讼争房产的过户手续，并虚填合同日期为2013年4月15日；10、《契税完税说明书》、《税收通用完税证》，证明被告梁某2办理过户完税手续；11、《兴业县房屋权属登记审核表》、《房屋所有权证》，证明被告已经办理完成过户手续本案讼争房产现在已经登记在两被告名下；原告于2014年12月22日才发现两被告的违法行为；12、《装修材料记录》，证明本案讼争房产是由两原告出资装修，一直由两原告居住的事实；13、《情况说明》，证明本案讼争房产原登记所有权人张进强夫妇认可原告系实际购买人，并否认与被告之间存在真实的买卖合同关系。 被告梁某2辩称：两原告不是本案适格主体，应当驳回两原告起诉；答辩人是兴业县商贸西路41号3幢1单元701房屋的合法产权人；被答辩人梁世雄、覃培芬没有任何合法有效直接证据证明该《房屋买卖合同》是无效的；答辩人不承担该房屋存在的任何第三方经济纠纷；再退一步来说，就算本案涉案房屋由两原告购买，但本案涉案房屋依然是答辩人梁某2和另一被告梁安贵共同所有，与两原告无关。使房屋是原告向张进强购买的，当时登记的时候就登记在梁某2与梁安贵名下，视为赠予。 被告梁某2为其辩解所提供的证据有：1、原告户口薄，证明主要事实；2、离婚证，证明原告主体适格；3、房权证，证明本案讼争房屋登记情况为被告梁某2和被告梁安贵，与原告无关，原告不是本案适格主体；4离婚协议书；5、（2016）桂0924民初113号判决书；证据4、5证明被告梁安贵把名下拥有的本案涉案房屋的二分之一赠予给了女儿梁某1并且合法有效不可撤销。 被告梁安贵于开庭审理后提交书面答辩意见辩称，其和被告梁某2与被告张进强、曾韶强之间不存在真实的房屋买卖合同关系所争的房屋过户至其与被告梁某2的名下是因为被告梁某2以与其离婚为要挟要求其瞒着父母办理的。其是通过其姑父向张进强、曾韶强要来空白的房屋买卖合同交给梁某2，《房屋买卖合同》中约定的50000元其从来没有向张进强、曾韶强支付给的过，办理房屋过户的事情其父母均不知情，其在2013年7月8日与梁某2办理协议离婚的事实其父母也不知情。 被告梁安贵没有提交证据证明。 被告张进强、曾韶强辩称，涉案的房产在2000年时就分到被告张进强作为指标房，张进强同意将该房屋转让给两原告，并由两原告支付所需的一切费用，因为该房是指标房，所办的手续都是以张进强的名义办理，实际购买人为两原告；被告张进强、曾韶强与被告梁安贵、梁某2不存在实际的房屋买卖关系，本案中2013年4月15日这份房屋买卖合同两被告是经王柏勤面前在合同的甲方这两个地方签好字、盖好印，然后把空白的合同交给王柏勤，由王柏勤转交给原告，所写的材料两被告不知情，现在原告方提交了这份合同，两被告与梁安贵、梁某2之间确实不存在房屋买卖关系，因此，两被告认为两原告的起诉有事实和法律依据。 被告张进强、曾韶强、梁安贵没有证据向法院提交。 第三人梁某1的陈述意见与被告梁某2的答辩意见一致。 第三人梁某1没有证据向法院提交。 案外人黄柏勤出具声明，证明本案诉争房屋为其作为联系人，由原告梁世雄购买被告张进强的指标房所得，由梁世雄自行出资、装修并入住，《房屋买卖合同》为其根据被告梁安贵的要求向被告张进强夫妇要来了张进强夫妇签好名字而其他的内容空白的合同给梁安贵，因梁安贵为梁世雄的唯一儿子，其便没有怀疑。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交证据进行质证的权利。被告梁安贵经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据3，《离婚协议书》系被告梁某2与被告梁安贵双方就夫妻共同财产的处理约定，但该约定不当然对抗第三人；对原告提交的证据12，该装修清单仅系原告梁世雄个人所列，在无其他证据佐证的情况下，本院对该证据的真实性、关联性不予认可；对原告提交的证据13，被告张进强、曾韶强虽否认与被告梁某2、梁安贵存在真实买卖关系，但承认合同上签名系其本人签名，故本院对被告张进强、曾韶强的异议不予采纳，该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的证据5，（2016）桂0924民初113号判决书仅确认奥利华园居住小区5幢1单元1704号房归被告梁某2所有，没有就案涉房屋进行处理，与本案不具关联性，故本院对该证据不予采纳。案外人黄柏勤出具的声明是真实的，各方当事人对本案诉争房屋为黄柏勤作为联系人，由原告梁世雄购买被告张进强的指标房所得，以及《房屋买卖合同》为黄柏勤根据被告梁安贵的要求向被告张进强夫妇要来了张进强夫妇签好名字而其他的内容空白的合同给梁安贵的事实均无异议，故本院对案外人黄柏勤的声明予以采纳。 本院经审理认定事实如下：原告梁世雄、覃培芬系夫妻关系，被告梁安贵系两原告之子。被告张进强、曾韶强系夫妻关系。被告张进强作为单位职工，分得单位指标房一套（兴业县商贸西路41号3幢1单元701房）。原告通过其妹夫与被告张进强协商后，被告张进强同意将该房屋转让给两原告，并由两原告支付所需的一切费用，因为该房是指标房，所办的手续都是以张进强的名义办理，并在一定期限内不能过户。在取得该房产后，被告张进强将该房产交由两原告居住、管理、使用至今。被告梁安贵与被告梁某2登记结婚后与两原告在案涉房屋居住至2014年。被告梁安贵通过其姑父向张进强、曾韶强要来空白的房屋买卖合同，填写好后向兴业县房产管理局提交办理房屋过户手续后，该局于2014年12月22日向被告梁安贵、梁某2发证，原告梁世雄代为领取房屋产权证。 另查明，被告梁安贵与被告梁某2于2013年7月8日签订了《离婚协议书》，协议书中关于案涉房屋，双方约定被告梁安贵自愿放弃广西兴业县商贸西路41号3幢1单元701房的房产所有权，转归女儿梁某1所有。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见及第三人的陈述情况，本案争议的焦点问题是：本案争议的房屋的所有人是谁？原告方是否是涉案房屋的实际所有人？该实际所有能否对抗四被告的房屋转让行为？被告之间的房屋转让行为是否有效？在办理房屋转让手续中是否存在赠予行为？ 一、关于本案争议的房屋的所有人是谁，原告梁世雄、覃培芬是否系案涉房屋实际所有人的问题。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”就登记生效的物权变动而言，该条规定的是法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权力限制事项与真实情况保持一致，而该法律推定意味着不动产登记簿记载的物权权属状态与真实状态不相一致时，提出异议或主张不动产权利的一方具有举证责任。本案中，原告方主张案涉房屋存在登记状态与真实状态不相一致的情形，即被告张进强系房屋登记所有人，两原告系实际所有人。首先，从案涉房屋的登记材料看，2000年11月29日的《兴业县私有房产申请登记调查审批表》中关于案涉房屋“产权共有人”处“产权人姓名”记载有“张进强”、“梁世雄”，并有该两人的签字、指印确认，虽然之后“梁世雄”的名字及信息被横线划掉，但该《审批表》下一页的“申请担保及签章”处仍有该两人的签名、指印确认且未消除。其次，案涉房屋自交付后，一直由原告两人居住、管理、使用，且在被告梁安贵、梁某2结婚后，亦在该房屋与两原告居住至2014年。此外，被告张进强、曾韶强对原告梁世雄、覃培芬对案涉房屋的实际所有、占有、使用表示认可。综述，原告主张案涉房屋登记状态与实际状态不一致，主张其系房屋的实际所有人，并举证予以证明，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告梁某2辩称的原告与案涉房屋没有利害关系，不是本案适格主体。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的第（一）项规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”原告已举证证明其系案涉房屋的实际所有人，对房屋具有利害关系，故本院对被告梁某2的该辩称依法不予以采纳。 二、关于原告梁世雄、覃培芬作为案涉房屋的实际所有人，能否对抗四被告的房屋转让行为的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条规定了善意取得应同时具备三个构成要件。首先，考察是否具有善意，应以交易时交易方是否知道或应当知道标的物的真实状态为准。一方面，庭审中，在本院问及“在案涉房屋居住十年期间，原告是否提及过案涉房屋的产权约定问题”，被告梁某2回答“没有跟我说，应当是跟我前夫（被告梁安贵）说，当时说要把这个房子买下来，我也同意了。后来买房时说过”；另一方面，被告梁某2也承认其与被告梁安贵就案涉房屋进行过档案查询，对房屋登记材料中出现原告梁世雄的名字属应知。故被告梁某2与梁安贵对案涉房屋登记权属状态与实际权属状态不一致的事实系知道或应当知道的。其次，关于合理价格。《房地产交易纳税申请审核表》及完税证均记载，案涉房屋评估价值157193.88元，而合同中约定的以5万元价格进行转让，被告梁安贵承认没有实际支付过款项，且被告张进强、曾韶强否认收到该转让款，被告梁某2亦未能举证证明已支付该转让款，故不能认定已支付了合理对价。综述，被告梁某2、梁安贵虽就案涉房屋办理了过户登记，但不属于善意取得。 三、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案争议的房屋的所有人实际所有人为两原告，被告梁某2、梁安贵未经两原告的许可所订立的《房屋买卖合同》，其行为属无权处分他人财产的行为，事后也没有得到两原告的追认，故本院认为《房屋买卖合同》是无效的。 四、该讼争房屋是否存在赠与的问题。两原告在取得该房屋后一直与被告梁安贵、被告梁某2居住、管理、使用至2014年，从未提出过要赠与的问题，两原告否认了赠与该房屋给被告梁安贵、被告梁某2，被告梁安贵、被告梁某2也不能提供证据证明两原告将该房屋赠与给其。 综上所述，原告梁世雄、覃培芬作为案涉房屋实际所有人，四被告就案涉房屋签订了转让协议，侵害了原告的合法权益，且被告梁安贵、梁某1不构成善意取得，故应将案涉房屋返还过户给原告梁世雄、覃培芬。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，拟做如下判决： 一、被告梁某2、梁安贵与被告张进强、曾韶强于2013年4月15日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、确认坐落于兴业县【产权证号：（2014）字第XF012110号】属原告梁世雄、覃培芬所有，被告梁某2、梁安贵协助原告梁世雄、覃培芬办理过户登记至原告梁世雄、覃培芬名下。 本案受理费100元，由被告梁某2、梁安贵、张进强、曾韶强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元，（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行）逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁立标 人民陪审员  陈 婷 人民陪审员  梁倍翡 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  梁雪玲