广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第2033、2277号 2033号案原告（2277号案第三人）唐瑛。 委托代理人胡海军，广东华途律师事务所律师。 委托代理人邹湘雩，广东华途律师事务所实习律师。 2033号案被告（2277号案原告）马小群。 委托代理人张付忠，广东星辰律师事务所律师。 委托代理人刘民，广东星辰律师事务所律师。 2033号案第三人（2277号案被告）夏双强。 委托代理人胡海军，广东华途律师事务所律师。 委托代理人邹湘雩，广东华途律师事务所实习律师。 2033号案原告唐瑛诉被告马小群、第三人夏双强房屋买卖合同纠纷一案，2277号案原告马小群诉被告夏双强、第三人唐瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院分别立案受理后，由审判员颜浩民适用简易程序独任审判，于2015年11月30日公开开庭进行了合并审理，后该两案转为适用普通程序审判，本院组成合议庭于2016年6月30日公开开庭进行了合并审理。唐瑛及夏双强的共同委托代理人胡海军、邹湘雩、马小群的委托代理人张付忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2033号案原告唐瑛诉称，2015年5月29日，夏双强与马小群签订了《房地产买卖合同》、《房地产证登记价格确认书》，约定马小群将位于深圳市福田区金地海景花园E区36栋29层29B房屋转让夏双强，合同转让总价款为528万元，夏双强根据该合同的第三条第1款约定“合同签署之日向原告支付定金人民币30万元整”。合同签署后的当日经过三方协商一致，同意将购买方夏双强变更为唐瑛，由原告继续履行合同的全部权利和义务。 根据买卖合同的第三条约定“唐瑛支付马小群转让价款方式为银行按揭付款，且应于2015年7月20日前付清首付（以银行评估承诺贷款为准，马小群作为卖方须无条件配合办理相关手续”。又根据合同补充条款约定，马小群应于2015年5月30日将该物业钥匙交由唐瑛，唐瑛可对物业进行装修，马小群须配合到管理处办理装修手续。2015年6月2日马小群依约在物业管理处办理了批准唐瑛进入物业装修手续，物业管理处对此相应备案登记。2015年6月2日，唐瑛与案外人深圳市深建艺设计装修工程有限公司达成装修承包协议，并于6月3日签订《装修合同书》，约定包工包料承包形式，工程总金额人民币255110元。唐瑛通过银行向装修公司转账支付装修费18万元整，现金支付75110元，后装修公司依照《装修合同书》的约定完成了全部装修。 唐瑛装修完成以后，通过多种方式多次请求马小群依照买卖合同的约定办理银行按揭贷款手续，但马小群以各种理由推脱不予配合（实则原因为房价自合同签订之日其持续上涨，马小群恶意不予配合），后唐瑛万般无奈于7月31日委托律师向其发送《律师函》，函告马小群根据买卖合同的约定履行义务，于2015年8月5日前积极配合唐瑛办理银行贷款全部手续（资金监管及贷款手续），否则将依约追宄被告全部法律责任。马小群于2015年8月1日收到该《律师函》，但直到8月4日20点之前马小群均未作出任何回复，完全不理会唐瑛的函告。综上所述，根据原被告双方的约定及我国《合同法》的相关规定，马小群恶意不予配合唐瑛办理资金监管、贷款的行为已逾期15日，属根本违约，依法应当承担违约责任。唐瑛为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除《房地产买卖合同》；2、被告马小群返还原告唐瑛定金人民币30万元及利息（依照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际返还之日）；3、被告马小群承担违约赔偿人民币1056000元；4、被告马小群承担原告装修款人民币255110元；5、本案全部诉讼费由被告马小群承担。 被告马小群答辩称，第一，本案所涉房地产买卖合同的买方是夏双强，合同约定其应在2015年7月20日前付清首期款，并在首期款交付之日其15日办理完毕银行按揭手续，作为卖方的马小群应配合买方提交并签署申请贷款手续资料，此处并无对资金监管手续资料的约定。合同第16条约定，买卖双方此后签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》《深圳市二手房买卖合同》是基于行政机关要求而签订，约定内容不一致，均与本案所涉的房地产买卖合同为准，合同第20条约定双方同意买方夏双强在2015年7月20日前可以办理产权转让手续，在卖方即马小群收到新的交易定金首期款当日，将夏双强支付的定金、装修费、佣金及物业转让差额支付给夏双强。从交楼之日起，该物业产生的水电费用由夏双强承担。第二，在2015年5月30日，马小群依约将涉案房产的钥匙交给了夏双强并在物业公司办理了备案手续。装修方式为自装，并非委托其他装修公司进行装修。第三，2015年6月24日，因夏双强在装修过程中，损坏马小群的衣物家私，故夏双强通过银行转账的方式向马小群支付衣物家私赔偿款人民币3000元。由此可见，自2015年6月24日履行涉案合同的仍然为夏双强，并非唐瑛。第四，2015年7月20日马小群到夏双强指定的农行希望办理资金监管手续，并在该行增开了一张银行卡用于收取资金监管的首期款，但因夏双强的原因，资金监管手续无法办理。在2015年7月22日，夏双强仍作为买家与马小群进行短信沟通，询问马小群何时可以再去银行办理监管手续，马小群并未拒绝，而是提到其应当与银行做好沟通。在2015年8月4日、5日，马小群通过短信多次通知夏双强、唐瑛以及唐瑛委托的律师（也是今天的代理人胡海军律师），表明马小群愿意在律师函通知的8月5日办理资金监管手续。但夏双强、唐瑛并未按照唐瑛律师所发律师函的内容在8月5日与马小群一起办理资金监管手续。而唐瑛的委托律师胡律师短信明确告知，其权限仅为寄发律师函，并让马小群自行联系夏双强和唐瑛。为了避免争议继续激化，马小群在2015年8月17日委托律师分别向夏双强、唐瑛以及唐瑛委托发函的律师胡海军律师发出律师函，通知其在8月20日前办理资金监管手续。如唐瑛愿意作为新的买家，则应当与马小群重新签订房地产买卖合同，并支付定金。三份律师函中的唐瑛及胡海军律师收到的时间为8月17日，夏双强收到的时间为8月18日，遗憾的是马小群并未收到任何一方的书面或者口头回复，所以导致涉案房地产买卖合同中的资金监管至今没有监管到位。第五，马小群愿意与夏双强继续履行双方签订的房地产买卖合同，如果夏双强与唐瑛沟通一致，也愿意按照房地产买卖合同第20条约定的，由唐瑛作为新买家，继续履行房地产买卖交易。但前提是，唐瑛作为新卖家，必须与马小群重新签订合同，并支付定金，同时鉴于涉案房产交易早应在2015年7月份办理完毕，如夏双强、唐瑛愿意继续购买，则马小群要求对方一次性付款。综上所述，本案所涉房地产买卖合同纠纷，与现有多数纠纷不同。本案中，马小群作为卖家一直通过短信、律师函以及实际行动催促并履行相关的合同义务，是因为买家的原因导致合同无法继续履行，所以恳请法庭从诚实信用角度出发，判决支持马小群的答辩意见，驳回唐瑛的诉求。 第三人夏双强答辩称，原告唐瑛与被告马小群属于合同主体，在2015年5月29日夏双强本人已不再属于合同主体，所以夏双强与本案没有直接关联。 2277号案原告马小群诉称，2015年5月29日，马小群、夏双强签订《房地产买卖合同》，夏双强购买马小群位于深圳市福田区金地海景花园E区36栋29层29B的房子，合同约定房屋总价款为528万元，定金为30万元。合同第三条第二款B项约定“买方应于签署本合同之日起于2015年7月20日或之前（含当日）内付清首期房款人民币（以银行评估承诺贷款为准）。买方应于首期房款交付之日起15日内（含当日）办理完毕全部锒行按揭申请手续，卖方必须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约”。合同第二十条第2项约定“卖方同意：若买方在2015年7月20曰之前将上述房产产权转让，则卖方自愿配合办理产权过户手续，且在收到交易定金及首期款当日将夏双强（上述买方）所之付的定金、装修费、佣金及该物业转让的差额部分转付给夏双强，绝无异议。”合同签订后，夏双强向马小群支付了定金人民币30万元。2015年7月20日，马小群依据合同约定与夏双强一起至银行办理资金监管手续，同时开立监管账户。但因夏双强原因并未完成资金监管手续。马小群曾于签订《房地产买卖合同》时，签订空白《更名确认书》一份，夏双强在银行拒绝为其办理监管手续时，曾要求马小群将买方变更为第三人唐瑛，但唐瑛并未向马小群支付任何费用。 2015年7月31日，唐瑛委托律师向马小群发出《律师函》，认为马小群构成违约并要求马小群于2015年8月5日前配合唐瑛办理资金监管手续及贷款，马小群在收到律师函后的2015年8月4日向夏双强发送短信息，再次要求夏双强于次日去银行做资金监管手续，同时告知唐瑛及其律师，但夏双强未予理会。 为减少双方损失，2015年8月17日，马小群委托律师向夏双强发出《律师函》，并要求夏双强、唐瑛在2015年8月20日前去锒行办理资金监管手续，并告知唐瑛如需购买涉案房产需向马小群支付定金。夏双强及唐瑛均未予理会。 马小群认为，马小群已基于诚实信用原则履行了合同义务，但因夏双强原因无法办理资金监管手续，马小群通过短信及律师函的方式多次要求夏双强履行合同义务，但夏双强均未予履行，其拒绝履行合同的行为已构成根本违约，为维护马小群合法权益，请求法院判令：1、解除原告马小群与被告夏双强于2015年5月29日签订的《房地产买卖合同》；2、被告夏双强向原告马小群支付违约金756000元；3、被告夏双强将福田区金地海景花园E区36栋29层29B恢复原状；4，本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告马小群增加诉讼请求，要求唐瑛与夏双强对上述诉讼请求承担共同责任。 被告夏双强答辩称：由于原告马小群在2015年5月29日已经同意将本案所涉房产买主更名为唐瑛即2033号案件原告，该合同的全部权利和义务应当由新的买主唐瑛履行，被告夏双强与原告马小群之间已经不存在任何合同关系，所以请求法庭驳回原告马小群全部诉求。 第三人唐瑛答辩称，被告夏双强不存在违约情形，2015年5月29日原被告之间协议约定由第三人承担全部合同义务，因此被告夏双强不属于合同的实际主体，请求法庭驳回原告马小群的请求。 本院经审理查明，2015年5月29日，马小群与夏双强签订编号为0001322的房地产买卖合同，约定：马小群（卖方）向夏双强（买方）出售位于深圳市福田区金地海景花园E区36栋29层29B单位，建筑面积117.25平方米；成交价为5280000元；买方在签署合同时向卖方支付定金30万元，剩余498万元为第二部分楼款；买方应在签署本合同之日起于2015年7月20日或之前（含当日）付清首期房款，首期房款金额以银行评估承诺贷款为准（不含已付定金）；买方应于首期房款交付之日起15日内（含当日）办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约（第三条第2款B项）；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金（第十四条）；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，如卖方逾期履行义务超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金（第十五条）。第二十条备注约定：上述房产于2015年5月30日交钥匙给买方进行装修，卖方配合到管理处办理装修手续；卖方同意，若买方在2015年7月20日之前将上述房产产权转让，则卖方自愿配合办理产权过户手续，且在收到交易定金及首期款当日将夏双强（上述买方）所支付的定金、装修费、佣金及该物业转让的差额部分转付给夏双强，绝无异议。 2015年5月29日，夏双强向马小群支付了定金300000元。2015年6月2日，夏双强开始对涉案房屋进行装修。在装修过程中，因损害马小群的财物，夏双强于2015年6月24日通过转账的形式向马小群赔偿了3000元。 7月7日之前，夏双强一直以自己的名义通过短信与马小群沟通合同的履行问题。7月7日，夏双强在短信告知马小群，其没有名额，用其同学的名额过户,但未告知其同学的名字。 2015年7月20日，唐瑛、马小群、夏双强前往夏双强指定的农业银行办理资金监管业务。马小群当即在该银行新开了一张银行卡。当天，三方未能成功办理资金监管手续。唐瑛、夏双强主张，是因为在签订合同的当天即2015年5月29日买方变更为唐瑛了，而银行不认可《更名确认书》，要马小群和唐瑛签订一份房屋买卖合同，马小群不愿意签订合同，导致办理不了资金监管。唐瑛、夏双强提交了一份署期为2015年5月29日的《更名确认书》，主要内容为卖方（马小群）、原买方（夏双强）与新买方（唐瑛）协商同意将编号0001322号房地产买卖合同买方由原买方变更为新买方，由卖方与新买方继续履行合同项下各项义务。马小群主张，《更名确认书》是其在2015年5月29日签署的，但当时还没有确定新买方，新买方一栏是空白的；马小群当天到了银行，才得知买方由夏双强变更为唐瑛，其对买方变更为唐瑛没有异议，但唐瑛没有向马小群支付定金，所以马小群没有按银行的要求与唐瑛签订房屋买卖合同。 7月22日，夏双强又约马小群到银行办理资金监管手续，马小群回复“这是你和银行的事，银行方面的事，你自己解决，不是我不配合过户。”2015年7月31日，唐瑛委托广东华途律师事务所胡海军律师向马小群发出律师函，要求马小群最晚于2015年8月5日前配合办理资金监管手续。8月4日晚9点多、8月5日上午7点多、9点多、11点多，马小群先后与夏双强、夏双强的代理律师胡海军以及唐瑛联系，约定8月5日去银行办理资金监管手续，夏双强及唐瑛均回复：8月5日已经超过合同约定的履行期限，马小群已经违约，要求马小群承担违约责任。夏双强、唐瑛未在8月5日前往银行办理资金监管。 8月17日，马小群委托律师向夏双强及唐瑛发出律师函，要求夏双强与唐瑛于2015年8月20日前联系马小群再次前往银行办理资金监管手续，同时，如唐瑛欲变更为本房地产买卖合同中的新买方，需按交易惯例向马小群支付定金。夏双强、唐瑛收到律师函后未与马小群联系办理资金监管事宜。 另查，马小群已将房屋交给夏双强进行装修。夏双强、唐瑛认为实际装修人是唐瑛，唐瑛提供了其与深圳市深建艺设计装饰工程有限公司（乙方）签订的《装修合同书》，该合同约定唐瑛的责任之一是提供详细方案，如有更改，须提前与乙方协商；乙方的责任之一是严格按照工程预算表和施工图纸进行施工；工程总造价为255110元，唐瑛还提供了5张案外人邹艳辉支付装修款给案外人林观尚的转账凭证。马小群对装修合同及转账凭证的真实性、关联性不予认可。经本院释明，唐瑛申请对其装修部分的价值进行鉴定。由于唐瑛不能提供装修图纸，以及唐瑛与马小群不能共同确认装修部分，鉴定公司无法作出鉴定结论。马小群只认可唐瑛装修部分的价值为8万元。 唐瑛、夏双强已于2015年11月12日收到了2277号案马小群的起诉状。 本院认为，夏双强与马小群于2015年5月29日签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。虽然在签订合同的当天，马小群也签订了一份《更名确认书》，但本院采信马小群的主张，在签订确认书当天新买方还未确定，马小群直至2015年7月20日到银行办理资金监管时才得知买方变更为唐瑛。理由如下：1、在合同履行过程中，在2015年7月20日前，都是夏双强与马小群在联系，且2015年7月7日夏双强告知马小群其没有名额，要用其同学的名字过户，但也没有告知其同学就是唐瑛；2、案涉房屋进行装修损坏了马小群的财物，赔偿人是夏双强，不是唐瑛。 马小群在2015年7月20日到银行办理资金监管手续时得知了买方是唐瑛后，没有提出异议，根据双方的合同约定及《更名确认书》的约定，夏双强在合同中的权利义务概括转移给了唐瑛，马小群与唐瑛在2015年7月20日成立了案涉房屋的买卖合同。马小群应本着诚实信用的原则，协助唐瑛办理资金监管手续，按银行的要求与唐瑛签订房屋买卖合同。2015年5月29日的买卖合同备注条款约定“卖方同意，若买方在2015年7月20日之前将上述房产产权转让，则卖方自愿配合办理产权过户手续，且在收到交易定金及首期款当日将夏双强（上述买方）所支付的定金、装修费、佣金及该物业转让的差额部分转付给夏双强，绝无异议。”该约定表明马小群同意买方主体的变更，马小群在收到新买方的款项后才向夏双强退款，但并不包含新买方要重新支付定金，合同才成立的意思。马小群要唐瑛支付定金后才与唐瑛签订合同没有依据。马小群拒绝配合唐瑛签订合同，已构成违约。2015年7月31日，唐瑛向马小群发出律师函，要马小群在8月5日前配合唐瑛办理资金监管手续。根据双方合同关于日期包含当日的约定，如7月20日之前办理资金监管包括了7月20日，以及《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条规定“民法所称的‘以上’、‘以下’、‘以内’、‘届满’，包括本数；所称的‘不满’、‘以外’，不包括本数。”唐瑛给予的宽限履行期应包含了8月5日当天。马小群在8月4日晚、8月5日上午多次与夏双强、唐瑛及其委托律师联系，约定8月5日到银行办理资金监管，但遭到了夏双强、唐瑛的拒绝。马小群的迟延履行行为是在唐瑛给予的宽限期内，并不构成根本违约。唐瑛以此为由主张解除合同、马小群承担解除合同的违约责任即按房屋成交价的20%计算的违约金105.6万元，违背了其自身给予的宽限期，本院不予支持。此后，马小群通知唐瑛、夏双强在8月20日办理资金监管，但唐瑛、夏双强一直未配合超过了15天，达到了合同约定的解除合同的条件。马小群诉请解除合同，本院予以支持。马小群诉请解除合同的起诉状已于2015年11月12日送达到了唐瑛，双方的合同关系已于该日解除。由于唐瑛的违约导致合同解除，马小群主张唐瑛应支付违约金75.6万元，虽然该金额未超过合同约定的按房屋成交价的20%计算的金额，但鉴于从2015年5月29日以来，深圳房价不断飙升，马小群主张的违约金75.6万元过分高于其损失，本院酌情调整为38万元。马小群已将房屋交给夏双强装修，唐瑛承接夏双强合同权利义务对房屋进行了装修，合同解除后，唐瑛不能取得房屋，但装修物已添附在房屋内，马小群获得了该装修物的利益，马小群应对唐瑛进行补偿。唐瑛主张装修物价值255110元，依据不足，本院不予采信。唐瑛提供的装修款转账凭证，付款人是案外人，收款人是案外人，且收款人与唐瑛主张的装修合同中的施工单位不一致。在本院委托鉴定单位对装修造价进行鉴定的情况下，唐瑛又不能按鉴定单位的要求提供资料，导致无法作出鉴定结论，唐瑛应承担举证不能责任。装修造价应按马小群自认的8万元认定。马小群应向唐瑛补偿装修价款8万元。唐瑛是依合同约定在马小群同意的情况下进行装修，马小群主张唐瑛应对房屋恢复原状，与合同约定不符，本院予以驳回。夏双强支付给马小群的定金30万元已转为是唐瑛支付，由于马小群未主张适用定金罚则，合同解除后，唐瑛主张马小群返还定金30万元有理，本院予以支持，但马小群占有该30万元是依据合同占有，唐瑛主张马小群支付占有该30万元的利息，没有依据，本院不予支持。夏双强在合同中的权利义务已经三方同意转移给了唐瑛，夏双强与马小群已不存在房屋买卖合同关系，马小群请求夏双强承担责任，没有依据，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第二款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，对2033号案判决如下： 一、原告唐瑛与被告马小群之间关于深圳市福田区金地海景花园E区36栋29层29B单位的《房地产买卖合同》已于2015年11月12日解除； 二、被告马小群应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐瑛返还定金30万元； 三、被告马小群应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐瑛支付装修补偿款8万元； 四、驳回原告唐瑛的其他诉讼请求。 如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19300元（已由原告唐瑛预交），由原告唐瑛负担12300元，被告马小群负担7000元；保全费5000元（已由原告唐瑛预交），由原告唐瑛负担3821元，被告马小群负担1179元。 对2277号案判决如下： 一、原告马小群与第三人唐瑛之间关于深圳市福田区金地海景花园E区36栋29层29B单位的《房地产买卖合同》已于2015年11月12日解除； 二、第三人唐瑛应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告马小群支付违约金38万元； 三、驳回原告马小群的其它诉讼请求。 如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11360元（已由原告预交），由原告马小群负担4360元，第三人唐瑛负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 颜  浩  民 人民陪审员 夏  文  郁 人民陪审员 唐    琪 二〇一六年十月二十七日 书 记 员 刘智枫（代）