湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初7610号原告：吴柳霞，女，汉族，1986年10月21日出生，住湖南省涟源市。原告：吴曦，男，汉族，1985年7月9日出生，住湖南省涟源市。委托代理人：吕进民，湖南宇能律师事务所律师。被告：龙小梅，女，汉族，1978年12月9日出生，住湖南省娄底市娄星区。被告：娄底市新科房地产经纪有限公司，住所湖南省娄底市娄星区新科街8号新概念小区斜对面。法定代表人：龙小梅。被告：谭兵，男，汉族，1987年10月9日出生，住湖南省涟源市。被告：娄底市湘涟房地产经纪有限公司，住所娄底市娄星区新星北路10幢06号。法定代表人：肖器。被告：吴二果，女，汉族，1985年11月15日出生，住湖南省新化县。委托代理人：吴伟杰，男，汉族，1983年4月27日出生，住湖南省新化县，系吴二果之夫。被告：刘云，男，汉族，1982年12月26日出生，住湖南省新化县。原告吴柳霞、吴曦诉被告龙小梅、娄底市新科房地产经纪有限公司（以下简称新科公司）、谭兵、娄底市湘涟房地产经纪有限公司（以下简称湘涟公司）、吴二果、刘云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴曦及两原告的共同委托代理人吕进民、被告龙小梅、新科公司、谭兵、湘涟公司、吴二果的委托代理人吴伟杰、刘云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴柳霞、吴曦请求：一、判令撤销原告与被告龙小梅、谭兵及被告新科房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》及《商品房屋买卖合同》，并由吴二果、刘云及龙小梅、新科公司、谭兵、湘涟公司共同返还购房款71万元；二、判令被告新科公司、龙小梅和被告谭兵、娄底市湘涟房地产经纪有限公司共同承担赔偿责任：1、赔偿原告更名费、契税、点费、中介费共计4.8万元；2、赔偿因原告履行合同已发生的借款利息自2019年7月16日按每月4000元计至赔偿之日；3、因合同纠纷产生的住房费用（每月1000元），自2019年7月1日起计至赔偿之日；4、赔偿原告聘请名匠公司发生的装修设计费用5600元；5、资金占用利息1.1万元（已交付的75.8万元）；三、本案诉讼费用由龙小梅、新科公司、谭兵、湘涟公司共同承担。被告龙小梅答辩意见：1、龙小梅在檀香山小区只有一套13-2001房源及钥匙，没有其他房源及钥匙。2019年3月，吴二果找到其同学刘云，要刘云找人卖掉其檀香山13-2001房。刘云告诉了龙小梅，后由刘云、吴二果带龙小梅看了13-2001房，并给了龙小梅一个钥匙。龙小梅与刘云两人商量合伙购房，于2019年3月19日签订了合伙购房协议。2、谭兵得知龙小梅在檀香山小区有13-2001房源，向其借钥匙带客户看房，龙小梅未参与。龙小梅取得檀香山小区13-2001房源后，将该房房号、面积、户型图等相关信息发到微信群里，谭兵在微信群里看到龙小梅在檀香山小区有一套房源，于2019年4月向龙小梅借钥匙，说带客户看房，龙小梅将房号13-2001告诉了谭兵，并将13-2001房钥匙给了谭兵，当天谭兵带客户看完房后，将钥匙还给了龙小梅。后谭兵通过其他渠道拿到钥匙，多次带客户看房，具体带哪些客户，如何看房等情况，龙小梅未参与，也不知情。3、谭兵再次带原告看房，因刘云出差长沙，没有钥匙，龙小梅同意换锁，谭兵一直在场守着师傅换锁。4、原告向湘涟公司提交协议书、三方签订房屋买卖合同、更名网签的商品房买卖合同房号均是13-2001房，龙小梅提供的房号是13-2001是一致的，龙小梅无过错，不应承担责任。谭兵6月底带原告再次看房后，确定要定房。原告向湘涟公司提交协议书。谭兵将湘涟公司收到原告13-2001房诚意金5万元的事告诉了龙小梅。业主吴二果、吴柳霞、新科公司签订了买卖合同。龙小梅一开始告诉谭兵房号是13-2001号，谭兵在微信群里也看到了房号是2001号、面积及户型图，龙小梅给的钥匙也是2001房，龙小梅没有檀香山小区其他房号及钥匙，谭兵多次带原告看房，龙小梅没有参与，也未带原告看过房，不存在龙小梅没有隐瞒实情，根本没有误导过任何人。5、原告有过错，应负责任。买房看房一般要到该小区开发商及物业公司了解房屋情况，核实是否有纠纷、面积、户型等情况，但原告未了解、未核实。2001与2004号房面积相差10多个平方，原告没有看出来，应负责任。被告娄底市新科房地产经纪有限公司答辩意见与被告龙小梅一致。被告谭兵答辩称，2019年4月，通过一个资源群，得知檀香山13-2001房源，龙小梅电话告知此房特别好，性价比特别高，微信群里没有发过户型图给本人，也没有带本人去现场看房。2019年4月的一天，得知原告想要买一套性价比高的房子，由本人推荐去看檀香山13-2001房，电话跟龙小梅联系去拿的钥匙，龙小梅没有带我去。13栋20楼出电梯左手边标有房号2003，出电梯右手边未标房号两户。本人拿到钥匙往未标两户房里套，后打开了现在真实朝南的房子2004。最后原告看过几次房，在6月28日最后看房时，门打不开了，之前能打开，由龙小梅安排开锁公司直接将现在的2004号房打开，换锁的费用是龙小梅支付。由开锁公司换完锁之后，本人上去拿的钥匙。7月1日，原告确认购买此房，到湘涟公司交意向金。7月2到5号之间跟龙小梅多次沟通，龙小梅称75万元的价格包干无法成交，故推荐给新科房地产，最终以75.8万元成交，并将原告的5万元诚意金转给了龙小梅。另外，1、本人与原告吴柳霞的弟媳是高中同学，原告在娄底的第一套房以及原告弟媳的房子是在本人手上买的，证明本人与原告之间感情深厚，原告充分相信本人所做的事情与建议；2、本人一直与龙小梅沟通要求与真实的房主沟通无果，龙小梅称这套房她说了算，由她做主。本人带原告看房后，原告确认购买此房时，龙小梅告知她购买此房花了几十万，现在利息扛不住了，才同意以75.8万元的价格成交，并支付了本人4000元的介绍费。由此得见，龙小梅故意将其他错误的钥匙引导错误，故本人与此案无关；3、本人与刘云所在的微信群是在2019年9月7日以后取得联系，本人并不知道刘云所发的户型图跟房屋的相关信息，本人得知此房的信息只通过龙小梅电话告知；4、原告将房款直接转给龙小梅，本人一直要求龙小梅真正的业主与原告签订房屋买卖合同，最终在7月一天才拿来一份卖方和中介公司的合同，并由原告提供了一份借款收据，因本人担心房屋办理手续不全，要求和开发商签完商品买卖合同才将余款转给卖方。被告湘涟公司答辩称，1、我方会积极配合协调，事情发生后我们带原告到新科公司进行协调，公司对原告的赔偿我不认可，公司的连带的责任我认可；2、买方也有核实的义务；3、房款未经过我公司账户，我方对房屋的交易情况不清楚，故与公司无关。谭兵是卖房经手人，我是认可的。被告吴二果答辩称，1、我跟原告没有签过任何买卖合同，也没有发生过任何经济往来；2、与龙小梅、刘云3月19日签订了房屋买卖合同，当天打了第一笔款给我，第二笔付款是在房子更名之后；3、我交给刘云跟龙小梅的一整套钥匙是2001房，看的也是2001房；4、我们是以60万元的价格成交的，他们成交的75.8万元我不知情。本案与我没有直接关联。被告刘云答辩称，我与龙小梅是以投资的形式去购买房屋，我在微信群发了13栋3001内部装修分割与户型视频、录音、照片，以及2001的毛坯的图片，以及物业公司的整套钥匙，分别给了家福地产、家和盛、龙小梅、湘诚地产，另外放了一片钥匙在2001门口的消防栓上面，这一片钥匙被偷走了，我自己留了一片钥匙，也丢失了。我除了给龙小梅钥匙，还给了两套装修方案图纸。有一天龙小梅打电话给我，要拿钥匙开门，我在长沙，后来是他们自己解决的，换锁我不知情。这套房子我至少看了60多次。原告与龙小梅看房过程、签署合同、房子的交接过程、更名过户流程我都没有参与，我投资了六个月，确实赚了点钱，钱是由龙小梅转到我账上，大概在1.5万元左右。原房主是在银行做的按揭贷款，我们是以63万元的价格购买，其中包括物业维修基金、2019年全年的物业管理费、办证费用。因吴二果个人欠我40万元，再加上20万元是龙小梅出的，另外3万元是龙小梅出的其他费用。后再转手卖，我不知情。原告与新科房地产更名之后，我到家福地产去拿了钥匙，重复确认了还是可以打开2001的门，家和盛地产也确认了可以打开。钥匙能否打开2004的门我不知情，我没试过。查明的事实本院根据各方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，确认本案以下事实：2019年3月9日，被告刘云、龙小梅与被告吴二果签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告吴二果将檀香山13-2001住房出售给被告刘云、龙小梅，房屋转让款为60万元。同年3月19日，被告刘云、龙小梅签订了《合伙购房协议》一份，协议约定：刘云（甲方）、龙小梅（乙方）合伙投资购买檀香山13-2001住房一套，房屋售价为63万元，售价后除掉成本后利润对半分；卖方（吴二果）尚欠银行贷款，由甲方承担还款风险；甲方开具23万元借条给乙方，房子售出后乙方返还成本和利润后归还借条给甲方。同日，被告吴二果向被告龙小梅出具了《委托书》一份，约定由被告龙小梅代为签订《房屋买卖合同》及该房买卖的一切手续。同日，被告吴二果向被告龙小梅出具收据一张，载明：“今收到龙小梅购檀香山13栋2001定金贰拾万元整（以转账为准）。”被告谭兵系被告湘涟公司员工。原告吴曦与吴柳霞系夫妻关系。2019年4月，原告委托作为房产中介的被告谭兵购置房屋一套，要求房屋为采光好的电梯房。同年5月，被告谭兵向原告推荐了位于湖南省娄底市娄星区房屋。该小区13栋2001房与2004房均系电梯出口右侧房屋，近电梯口第一个门为2004房，第二个门为2001房，两房房门毗邻，两套房屋户型不同，且2004房面积比2001房大10余㎡。因当时房屋门牌号未粘贴，被告谭兵第一次带原告所看实际为2004房屋误认为2001房。原告看过实际为2004的房屋后有购买意愿，之后被告谭兵多次带原告看房，所看房屋均为2004房。同年6月27日，原告在微信中向被告谭兵提出看户型图，被告谭兵称没有户型图。原告将自行在网上搜索的2004房户型图微信发送给被告谭兵予以确认，被告谭兵对该户型图确认无误。2019年7月1日，被告湘涟公司与原告吴曦签订《协议书（买方）》一份，协议约定：原告吴曦对位于檀香山13栋2001房有购买意向；房屋面积为129.23㎡，房屋售价为71万元；原告需支付诚意金5万元；以上价格包含房屋所有费用一起75.8万元。被告湘涟公司在经纪方处加盖了公章，被告谭兵在经办人处签名。原告分别于2019年7月2日、7月12日、7月26日转账5万元、6万元、1500元至被告谭兵账户。原告分别于2019年7月12日、7月18日、7月22日转账14万元、1万元、45万元至被告龙小梅账户。同年7月12日，被告谭兵将“诚意金”5万元通过银行转账给被告龙小梅。原告吴柳霞与被告新科公司、被告吴二果签订了《房屋买卖合同》一份，合同上“吴二果”的签名系被告龙小梅所签。7月16日，被告新科公司向原告出具《收据》一份，载明：“今收到吴柳霞购檀香山13-2001房款71万元。”被告龙小梅在“经手人”处签名。7月22日，原告缴纳契税7276.67元。同日，原告吴柳霞与娄底市三泰房地产开发有限公司就檀香山小区13幢2001房签订了《商品房买卖合同》，并在房产局办理了备案手续（合同编号：201907220036）。同年8月22日，原告聘请湖南省名匠装饰设计工程有限责任公司娄底分公司对实际为2004房进行装修设计，并支付了5600元。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点在于：一、合同的有效性分析。本案中关键需要分析两个合同的效力：吴二果与刘云、龙小梅、新科公司于2019年3月9日签订的《房屋买卖合同》（以下简称3月9日合同）；吴二果、吴柳霞、新科公司于2019年7月12日签订的《房屋买卖合同》（以下简称7月12日合同）。3月9日合同系各方当事人的真实意思表示。合同签订后，各方当事人亦积极按照合同约定履行，故3月9日合同成立并生效。虽然7月12日合同上吴二果的签名系龙小梅代签，但该基于3月9日合同的有效性，且吴二果向龙小梅出具了《委托书》，龙小梅代签名的行为并不影响合同的效力。故7月12日合同已成立并生效。7月12日合同能否被撤销。原告提出自己在合同中购买的房屋与中介介绍、陪同所看的房屋不同，被告方对该事实均无异议。故原告在签订购房合同时误以为自己购买的系2004房存在重大误解，违背了原告的真实意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。故对原告要求撤销《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》的请求，合理合法，本院依法予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《商品房买卖合同》撤销后，原告方已支付的购房款71万元，应予以返还。基于7月12日合同的有效性，返还购房款的主体应为被告龙小梅、刘云。被告龙小梅、刘云对上述购房款的返还承担连带清偿责任。二、因重大误解造成的损失为何。原告认为其损失包括以下几部分：更名费、契税、点费、中介费共计4.8万元；因原告履行合同已发生的借款利息；因合同纠纷产生的租房费用；原告聘请名匠公司发生的装修设计费用5600元；资金占用利息1.1万元。本院认为，本案中原告实际支付给谭兵、龙小梅的费用共计71.15万元。其中，原告支付了谭兵1500元费用，因无法认定该笔费用的性质，故基于不当得利的原则，谭兵应将该笔费用予返还原告。对于原告称缴纳了点费、更名费、中介费无事实和法律依据，不予认可。原告因购房缴纳的契税7276.67元、装修设计费5600元属于因重大误解造成的损失，故对该笔损失予以认定。原告要求赔偿的借款利息以及租房费用不是因购房产生的直接的必要费用，对该笔损失不予认可。因原告一次性支付了所有房款，故原告要求支付资金占用利息1.1万元符合法律的规定，本院依法予以支持。综上所述，本院依法支持原告的损失为23876.67元。三、责任承担问题。意思自治是民法的核心原则。自己对自己的行为负责本系意思自治题中之意，故如表意人的错误是由其自身原因造成的，理应由其自行承担错误所带来的后果。从证据中分析，本案中原告对购买房屋已尽相关注意义务，且微信中对房屋户型图向被告谭兵予以确认，故原告对该损失不应承担责任。原告方在购房前一直与被告谭兵联系。被告谭兵未提供有力证据证明造成重大误解系他人的责任，结合庭审情况，本院认为被告谭兵系本案的主要直接责任人。另查明，被告谭兵系被告湘涟公司的员工，被告谭兵的行为系履行公司职务行为，故因该行为造成的法律后果由被告湘涟公司承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、由被告龙小梅、刘云于本判决生效后十日内返还原告吴柳霞、吴曦房款71万元；二、被告谭兵于本判决生效后十日内返还原告吴柳霞、吴曦1500元；三、被告娄底市湘涟房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告吴柳霞、吴曦损失23876.67元；四、驳回原告吴柳霞、吴曦的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5827元，由被告龙小梅、刘云负担5400元，被告娄底市湘涟房地产经纪有限公司427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员 杨 鑫二〇二〇年二月二十五日书记员 何丹阳附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。