北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初11223号原告（反诉被告）：陈凤凤，女，1976年1月18日出生，北京协和医院护士，住本市。委托诉讼代理人：李志，北京亲民律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜波，男，1962年6月18日出生，住本市。被告：孟丹，女，1974年3月5日出生，日清控股集团职员，住本市。二被告委托诉讼代理人：吴承德，北京高商律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住本市。原告陈凤凤诉被告杜波、孟丹及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，被告杜波对原告陈凤凤提起反诉，本院依法合并审理本、反诉。本案依法由审判员范欠歌担任审判长，与审判员刘钧强、人民陪审员戴言洁组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈凤凤及其委托诉讼代理人李志，杜波、孟丹及其委托诉讼代理人吴承德，第三人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈凤凤向本院提出诉讼请求：1、解除陈凤凤与杜波于2016年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、杜波、孟丹向陈凤凤返还购房定金8万元；3、判令杜波、孟丹赔偿陈凤凤已付定金8万元自2016年3月7日至实际给付之日止按照同期人民银行贷款利率的利息；4杜波、孟丹向陈凤凤支付违约金84万元；5、杜波、孟丹赔偿陈凤凤律师费13200元。事实理由如下：陈凤凤、杜波在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，于2016年3月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈凤凤购买杜波名下位于本市东城区×××号楼×××号房屋，建筑面积59.39平方米，成交价为420万元，买受人可向出卖人支付定金8万元，约定买受人可向银行贷款190万元，并由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给出卖人。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意由买受人继续向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生及要发生的各项费用。买卖合同第五条第（一）款约定：“出卖人应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”第九条约定，自合同签订之日起120天内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年3月6日，陈凤凤（乙方）、杜波（甲方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》。该补充协议约定，甲方承诺于120天内取得房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权后五日内通知乙方和中介公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；乙方于办理房屋所转移登记前五个工作日内将第一笔首付款220万元以理财通托管方式支付甲方；双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在银行批贷后五个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；违约条款中约定，甲方拒绝将房屋出售给陈凤凤或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，中介公司收取的所有费用不予退还，由甲方赔付乙方。上述合同签订后，陈凤凤积极履行合同义务，按照合同约定，于签订合同当日向杜波支付定金8万元。但杜波收到定金8万元后，于2016年5月26日电话告知陈凤凤之配偶沈理湛，杜波决定出租房屋，不再出售房屋。杜波在合同签订后的履行期间，明确表示拒绝将房屋出售给陈凤凤，构成双方补充协议中约定的根本违约，应当按照约定承担违约责任。杜波、孟丹辩称：不同意陈凤凤的诉讼请求。在陈凤凤提供的通话记录里，案外人沈理湛未告知杜波即进行录音，故意引导、迫使杜波说出不卖房屋，陈凤凤以此作为杜波违约的主要证据，起诉杜波、孟丹索取高额的违约金，充分表明录音人录音是陈凤凤策划的一个套取违约金的骗局，陈凤凤签订合同、录音的真实目的是通过诉讼索要高额的违约金。双方所签《北京市存量房屋买卖合同》约定，网签五个工作日内申请银行贷款，但陈凤凤未申请银行贷款。按约定陈凤凤应交首付款，但陈凤凤至今未向杜波支付。可见，陈凤凤不准备履行合同，其签订合同的真实意思不是购房而是套取违约金。庭审中，孟丹对杜波签订房屋买卖合同不知情，知道后，表示完善合同中缺少的付款时间等关键条款后，愿意继续履行合同，但陈凤凤明确表示不同意，其拒绝履行付款义务，属于严重违约行为。故陈凤凤无权要求杜波、孟丹返还定金8万元。由于陈凤凤的根本违约，导致杜波、孟丹聘请律师应诉，支付律师费14万元（已付6万元、本诉胜诉付4万元、反诉胜诉付4万元），该损失应当由陈凤凤承担。因此，杜波向本院提出反诉：要求陈凤凤赔偿其律师费损失14万元，反诉案件受理费由陈凤凤承担。针对杜波的反诉请求，陈凤凤辩称：杜波的反诉不成立，杜波构成根本违约。杜波向陈凤凤的前夫沈理湛及中介公司人员称，杜波的配偶孟丹未在房屋买卖合同上签字，房屋买卖合同不成立，不再出售房屋，而用于出租。双方买卖合同约定，杜波应当自合同签订之日起120天内办理房屋产权证书。自签订合同时2016年3月6日起，杜波应当在2016年7月6日拿到房屋产权证书。但杜波在办理完房屋产权证书后，未告知陈凤凤及中介公司，直接将房屋产权过户至孟丹名下，杜波以行为表示不履行房屋买卖合同。杜波提交的14万律师费交费票据，已做退票处理，系作废的票据。第三人链家公司针对本诉和反诉述称：同意解除房屋买卖合同，陈凤凤的其他诉讼请求及杜波的反诉请求与第三人无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月6日，陈凤凤（买受人）与杜波（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同第一条约定，出卖人所售房屋坐落本市东城区×××号楼×××号房屋，建筑面积59.39平方米。第二条约定，出售房屋属按照经济适用住房管理的房屋，房屋未设抵押。第三条，成交方式为通过第三人居间介绍成交。第四条，房屋成交价为272万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价148万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金8万元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为190万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他银行贷款至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第五条，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受方承诺其配偶和该房屋的共有买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。第九条，当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等。同日，杜波（甲方、出卖方）、陈凤凤（乙方、买受方）及第三人链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。第一条约定就甲方暂时尚未取得房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方知晓该事实。甲乙双方已经明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积（无论增减）等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同履行，不因此追究他方的任何责任。甲乙双方同意，交易房屋价格及其家具家电、装饰装修和配套设施作价总计420万元，此价格为净得价，不含税。第二条，乙方于2016年3月6日向甲方支付定金8万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。甲方承诺在120日内取得该房屋的所有权证，且必须取得房屋产权证后五日内通知乙、丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。乙方于办理房屋所有权证转移登记前五个工作日内将第一笔首付款220万元（不含前期支付的定金）以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在银行批贷后五个工作日内，甲乙共同办理房屋所有权证转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条,违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不属实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整，不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购卖该房屋的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约行为之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取的费用不予退还。本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。经三方协商一致，如果在办理房屋产权证时，此房屋能查到原值，导致个税由金额的1%变为差额20%，则三方免责，共同协商解决方案，如无合适的解决方案，则此合同自动终止，甲方退还乙方支付的房屋交易定金8万元整。上述合同签订后，陈凤凤于当日向杜波支付购房定金8万元。杜波与孟丹于1997年9月29日结婚。2016年7月5日，杜波取得涉诉房屋的房屋所有权证（证号为京（2016）东城区不动产权第×××号，登记地址为本市东城区×××号楼12层×××号房屋）。同日，孟丹、杜波申请将涉诉房屋所有权转移至孟丹名下。2016年7月7日，涉诉房屋登记在孟丹名下。孟丹于2016年8月17日取得涉诉房屋的所有权证书（证号为京（2016）东城区不动产权第×××号，面积为59.39平方米）。庭审中,杜波、孟丹同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。陈凤凤持录音称，其与杜波签订房屋买卖合同后，杜波向陈凤凤的前夫沈理湛明确表示，孟丹未在房屋买卖合同上签字，也不想卖房了，杜波的行为构成根本违约；杜波办理房屋产权证后将房屋转移到孟丹名下，也是杜波不履行合同的行为。杜波称，杜波在合同约定的120天内办理了房屋产权证，5日内通知陈凤凤产权办理下来，而非过户到陈凤凤名下，双方未约定何时支付房款，但陈凤凤120天内就将杜波、孟丹起诉至法院；房屋产权转移至孟丹名下不影响合同的履行。孟丹称，其对杜波签署房屋买卖合同并不知情，知道后同意按照合同约定的价款出售房屋，但合同中关于房款支付时间及方式约定不明确，要求对该条款明确或一次性付款。另，2016年7月4日，陈凤凤向本院申请财产保全，称听中介公司说，杜波已经办理了涉诉房屋的产权证，要求法院查封登记在杜波名下的涉诉房屋。2016年7月12日，陈凤凤申请追加孟丹为被告，并申请查封登记在孟丹名下的涉诉房屋。本院依法追加孟丹为本诉的被告，并查封涉诉房屋。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《补充协议》，转账凭证，《离婚协议书》，录音，《危旧房改造回迁协议书》，发票及当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人协议一致，可以解除合同。根据查明事实，陈凤凤要求解除其与杜波签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告杜波、孟丹亦同意解除，本院对陈凤凤的该项诉请予以支持。关于陈凤凤所称，杜波明确表示不出售房屋，其行为构成根本违约的意见，因杜波、孟丹到庭均表示同意出售房屋，且实际亦在合同约定的120天内取得房屋所有权证，并未违反合同约定，故杜波并未构成根本违约。基于此，陈凤凤要求杜波、孟丹支付定金利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。因杜波扬言不再出售房屋，陈凤凤对其不再信任，并要求解除房屋买卖合同，杜波、孟丹亦同意解除，房屋买卖合同解除后，杜波、孟丹应当将定金返还给陈凤凤。杜波、孟丹不同意返还定金的理由，不成立。关于陈凤凤及杜波要求对方支付律师费的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、解除陈凤凤与杜波于2016年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、杜波、孟丹于本判决生效后十日内返还陈凤凤购房定金8万元；三、驳回陈凤凤的其他诉讼请求；四、驳回杜波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13140元，由陈凤凤负担11894元（已交纳），由杜波、孟丹负担1246元。保全费5000元，由陈凤凤负担（已交纳）。反诉案件受理费3100元，由杜波负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  范欠歌审 判 员  刘钧强人民陪审员  戴言洁二〇一七年六月二十二日书 记 员  武景格