陕西省韩城市人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0581民初1319号原告杨某某，男，生于1970年2月28日，汉族，高中文化。委托代理人陈某某，陕西ＸＸ山律师事务所职业律师，特别授权。被告王某甲，男，生于1963年4月15日，汉族，高中文化。被告张某某，女，生于1963年12月15日，汉族，初中文化。被告王某乙，男，生于1987年3月1日，汉族，初中文化。委托代理人王某甲，系第三被告王某乙之父，特别授权。被告王某丙，女，生于1988年9月9日，汉族，初中文化。被告李某某，女，生于1986年2月28日，汉族，高中文化。原告杨某某诉被告王某甲、张某某、王某乙、王某丙、李某某买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序由本院审判员薛华威独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人ＸＸ峰、被告王某甲、张某某、王某乙代理人王某甲、王某丙均到庭参加了诉讼，本院依法追加李某某为本案被告，并经本院传票传唤未能到庭参加庭审，本案现已缺席审理终结。原告杨某某诉称，被告王某甲、张某某、王某乙、王某丙均系韩城市新城办盘乐村第一村民小组村民，其中第一、二被告系夫妻关系，第三、四被告同第一、二被告系子女关系。2010年7月份上述四被告因家庭困难决定将村组分配给家庭的门面房（门面房土地使用权）权益对外出售，原告经熟人介绍，并经得村委会同意后与被告就该门面房（门面房土地使用权）权益达成转让协议，协议大概内容为：1、甲方全体成员一致同意将家庭所分配的新城区盘河路双间门面房底子权益转让给原告。2、原告向被告家庭支付共计65万元的转让款。3、具体的分配方式由盘乐村组织抓阄后确定具体位置。4、违约负责。协议签订后，原告分别与2010年7月14日、8月12日、8月17日分三次向被告付清全部约定款项，原告始终等被告履行交付义务，但由于第三人村委会将分配方式从最初的分配门面房土地使用权调整为村委会交由第三方统建后再行分配，故该协议始终未履行。大概于2015年底，第三人将该门面房建设完成并组织抓阄分配，被告分得位于韩城市新城区桢州大街与盘乐路东段桢州佳苑二号楼自西向东第六户门面房。分房完毕后，原告即要求被告交付该房屋，被告始终以各种理由搪塞推辞，始终未向原告交付。原告认为：原被告就盘乐村所分配的双间门面房权益转让给原告一事，双方签有书面协议且原告已完全履行，该协议不存在欺诈、胁迫等无效、违法情形。故诉至人民法院，请求法院判决被告履行该协议向原告交付位于韩城市新城区桢州大街与盘乐路东段桢州佳苑二号楼自西向东第六户门面房1至3层，并协助办理相关过户、登记手续。开庭审理过程中，原告为了支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：第一组：原告杨某某与被告王某甲、张某某、王某乙、王某丙、李某某签订的协议书一份、（收款）收条三张、五被告身份证明。证明：原、被告是在平等自愿协商基础上达成的协议，该协议的主题合法，内容明确。原告依据该协议已履行了自己的义务，并且得到对方的认可，身份证复印件的用途就是用于给原告买卖房屋之用。第一被告王某甲对该组证据的真实性无异议，认可收条都系本人所写，钱收到了，但是钱不是按照条据上的时间收到的。第二被告张某某质证对该组证据的真实性无异议，至于钱款我不知道我丈夫收没收到。第三被告王某乙质证意见同第一被告王某甲意见。第四被告王某丙对该组证据的真实性无异议，认可协议系本人签字，但对其他的事情不知情。第二组：韩城市新城街道办事处盘乐村证明一份。证明原、被告所诉争的合同最初由个人开发，演变为由村组统一对外联合开发建设，1-3层归村组村民所有并分配，其余部分由代建商所有。村民通过抓阄确定自己分配房屋的位置，其中1、2层为门面房，3层为住宅。四被告对该组证据均无异议。证人程华胜出庭作证称：杨某某与王某甲、张某某等人在新城区盘乐路组上门面房协议买卖情况，我与盘乐村支书候亮私交甚好，2010年王某甲要把组上分的门面房出售给侯亮的一个朋友杨某某，是我起草的合同书，我分别叫（他们）来我的办公室，就是今天的原告杨某某及被告王某甲、王某乙、还有一个女孩不是王的女儿王某丙就是儿媳李某某，我并不清楚，我和当事人说清两点，第一是必须是家庭成员签字确认才可以出售门面房，不能说是组上给你分的，你就能卖。第二个是门面房能不能卖，必须要有一个家庭成员协议，合同起草以后在素心茶楼签约，前期工作做好后我就走了，后来我听说他们已经签约了，再后来听候支书说由个人建设改为村组统建。协议中约定的“新城盘乐村一组给村民分配的底子分配权益”的意思是就是底子上所有权益全部概括转让了，以后和王某甲家庭就没有任何关系了。当时这个底子的位置还不确定在哪里，反正就是王某甲家庭在组上可期待的利益全部整体转让，不管以后盖不盖房子，都和王某甲一家没有关系了，（转让）钱款价格是双方谈的，我仅仅是代拟了一份合同书，是帮忙呢，并未收取任何费用。原告杨某某对证人证言无异议。第一被告王某甲、第三被告王某乙对证人证言无异议。第二被告张某某质证称证人证言不真实，我认为是只卖门面房，并不是把所有的都卖了。第四被告王某丙质证称证人证言不真实，不是基于底子上的所有东西都卖给原告了。被告王某甲辩称，杨某某起诉说我因家庭困难，将门面房对外出售并非事实，实际上是我做生意急需周转资金。原告说协议不存在欺诈和强迫等无效违法情形，我认为协议不但存有欺诈和强迫，还是原告与中间人及原告找的律师给我下了一个圈套。虽然签订了买卖协议，但协议为何不签日期？也就是说，原告可以什么时候搞到钱，这协议就是什么时候的前三天写的，律师不可能不知道写协议就要写签订日期，分明就是给我下套。什么时间付款协议上也没有写进去？协议书内容有强迫性，一般写协议就是你和我的事，付款必须给我，但协议写了一个我王某甲的每个家庭成员均可代表我王某甲接受这笔款。开庭审理过程中，被告王某甲为了支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：中国农业银行交易凭证（复印件）一份，证明原告应于2010年8月17日支付35万元的时候并未支付，是2010年9月2日付的款。原告质证认为该凭证是复印件不予质证，这也是被告王某甲和候亮之间的事情，与原告没有关系，原告已于2010年8月14日把应付款项交付侯亮，因为原、被告不熟悉，全是通过中间人联系的。被告张某某辩称，不同意原告诉请，理由是原告和我签订买卖合同，原告没有给我按时交付房款，从房子分下来，原告也没有找过我，也没有找过家里其他人要求过户、登记房子。没有人和我家里人协商过这事，但我是原告找社会上的人把分的三层楼的房子锁全部撬开，而且还殴打我，报警后派出所还没有处理。被告张某某未向法庭提交任何证据。被告王某乙答辩意见与王某甲一致，未向法庭提交任何证据。被告王某丙辩称，不同意原告诉请，因为当时签字的时候我并不愿意签字，是我父亲以死相逼逼我签字，房子下来了，原告也没有过来找我家人说过户的事情，有一天村里有人说房子的门被撬了，我妈妈去看房子，有几个小青年把我妈打到在地，而且也要打我，我手机里还有相片。被告王某丙未向法庭提交任何证据。被告李某某经本院依法传唤未到庭，但在庭前法庭与其谈话中称，买卖协议上的名字是我本人签的，但现在我已经起诉与王某乙离婚了，我公公王某甲当初就说卖门面房，当初我和王某乙等一家人就不想卖这个房子，王某甲当时说只是用他和我婆婆的那一份，还说卖的钱给我开一个服装店或者美容店，我是做美容的，后来我从西安考察回来说人家还没给钱。当初卖这个是因为在山西开酒厂，现在这个事情叫我说门面房该给人家，你当初说好的事情，我想说把那套单元房给我娃留下，这么长时间我也没有去过房子。经审理查明，被告王某甲、张某某、王某乙、王某丙、李某某等五人系同一家庭成员，王某甲与张某某系夫妻关系，王某乙、王某丙系王某甲与张某某子女，王某乙与李某某系夫妻关系，五人均系韩城市新城街道办事处盘乐村一组集体经济组织成员。2010年7月10日左右，被告王某甲因经营生意急需资金，通过中间人侯亮介绍，拟对自己家庭将来可分得的位于盘乐路的双间街面房的分配权益转让给原告杨某某。经双方协商后，原告杨某某（协议乙方）与被告王某甲、张某某、王某乙、王某丙、李某某（协议甲方）等五人签订了书面协议，该协议约定：一、甲方家庭全部成员均自愿将其分配在新城区盘乐路的双间门面房底子（土地所有权）权益共同转让给乙方，……；二、双方约定上述权益总转让价格为65万元整，协议签订3日内乙方向甲方给付10万元，30日内将剩余款项付清，甲方每个家庭成员均可代表甲方整体接受乙方的给付款项，并自行决定转让款的分配。三、甲方承诺转让给乙方的双间门面房底子与第三人无任何纠纷……四、本协议签订乙方付款后，该街面房的分配权益的所有权即归乙方，由乙方全程参与盘乐村一组以后组织的街面房确定位置的抓阄活动。……五、该街面房底子（土地所有权）办理土地使用权证时，甲方承诺无条件提供相关资料配合、协助将证照直接办理到乙方名下，所需费用由乙方承担。……六、本协议签订后双方均应自觉履行各自职责，不得违约反悔，若乙方反悔，向甲方交纳的受让费甲方不再返还，若甲方违约反悔应向乙方双倍返还所收取的费用，并承担由此给乙方造成的全部经济损失。上述协议签订后，原告杨某某依照协议约定分别于2010年7月14日、2010年8月12日、2010年8月17日分三次先后向被告王某甲支付了转让款10万元、20万元、35万元，共计65万元整。2015年底前后，原、被告协议中约定的双间街面房地基上由盘乐村、组联合开发商统一建设完成，五被告家庭通过抓阄分得位于韩城市新城区桢州大街与盘乐路东段桢州佳苑2号楼自西向东第六户门面房。原告知悉后即要求被告方交付房屋，被告方以原告签订协议后给付资金时间迟延违约致被告方巨大损失为由拒绝向原告交付房屋。另查，五被告在上述协议签订后，原告按协议履行完确定的付款义务后至今六年间均未对原告违约或协议本身提出任何异议。另查明，原、被告转让的门面房权益以户为单位分配，后因市政规划，房屋最终由村组牵头联系开发商建设，村民按户分配1至3层，其余楼层归开发商，由开发商对外销售，建成后村民采取抓阄确定房屋具体位置，盘乐村一组共计60户均分得1至3层。上述事实，有原、被告陈述、协议书、收款收条、韩城市新城街道办事处盘乐村第一村民小组的情况说明在卷佐证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告王某甲、张某某、王某乙、王某丙、李某某等五人作为韩城市新城街道办事处盘乐村一组的集体经济组织成员，有权参与集体经济组织基于土地收益的分配活动，五被告可以基于实际需求对其所分配的相关权益进行处分。从查明事实上看，该转让协议签订时，该街面房底子（房基地皮）位置尚未确定，街面房亦未建成。从协议的文本上看：“甲方全部成员同意将分配权益共同转让”、“街面房底子分配权益”、“街面房分配权益的所有权”，结合事实与协议内容，协议中五被告转让的实际上是一种民事上的可期待物权，是对本集体经济组织分配权益的一种概括性转让。该门面房权益的权利让与系原、被告之间真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定。原告已于2010年8月份根据双方签订的协议完全履行了自己的付款义务达六年之久，五被告将分配的权益转让给原告是对自己权利的处分，并取得了65万元的利益对价，且五被告在六年间均未提出任何异议。故该转让协议合法有效，依法应予以保护。五被告应本着诚实信用的原则全面履行自己的合同义务，按约履行自己的交付及协助办理相关过户、登记手续的义务。关于被告方辩称的原告迟延交付协议转让价款违约导致自己巨大损失的问题。且不论被告并未提供证据证明原告是否迟延交付合同价款，即便原告迟延交付，被告方可以通过友好协商、催告等方式要求原告按约履行付款义务，亦可通过诉讼等途径对自己的权利予以救济。关于被告方辩称的转让仅是1至2层门面房，不包括3层住宅房屋的问题。被告方当庭均明确表示如果没有门面房的（地皮）底子，组上不予单独分配3层住宅房屋。再从盘乐一组出具的情况说明看，该房屋最终由村组牵头联系开发商建设，村民按户分配1至3层，建成后采取抓阄确定房屋具体位置，即该分配权益应是1至3层为一整体分配。综上所述，原告的诉请证据充分，理由成立，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：被告王某甲、张某某、王某乙、王某丙、李某某于本判决生效之日起七日内向原告杨某某交付位于韩城市新城区桢州大街与盘乐路东段桢州佳苑2号楼自西向东第六户门面房1至3层并协助办理相关过户、登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由被告王某甲、张某某、王某乙、王某丙、李某某各负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审判员  薛华威二〇一六年十月十七日书记员  张文博