陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕08民终2092号上诉人（原审原告）赵彦军，1980年10月20日出生，汉族，居民，住府谷县老高川镇。被上诉人（原审被告）府谷县恒昌房地产开发有限责任公司，住所地陕西省府谷县府谷镇。法定代表人苏应喜，系该公司董事长。委托代理人康林平，陕西济众律师事务所律师。委托代理人王庭，男，汉族，1987年7月9日出生，居民，住府谷县府谷镇，系该公司职员。上诉人赵彦军因商品房销售合同纠纷一案，不服府谷县人民法院（2015）府民初字第01791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年12月至2013年1月，府谷县人民政府为被告恒昌公司在府谷新区颐佳华府住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，2012年9月18日，原告赵彦军作为买受人与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》一份，原告赵彦军购买被告恒昌公司开发的颐佳华府项目房屋一套，该商品房的建筑面积为159.95平方米，每平方米单价为9648元，房屋总价为1543198元，原告赵彦军首付房款463198元，其余房款1080000元通过向中国工商银行府谷县支行借款支付，恒昌公司应当在2013年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列四种条件中的第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为:1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房不超过180日，恒昌公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，原告有权解除合同，恒昌公司应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按其累计已付款的1%向原告支付已交房款的违约金。双方对项目建设依据、商品房销售依据及基本情况、计价方式及价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接等内容进行了详尽的约定。合同签订后，原告赵彦军依约向恒昌公司缴纳了首付房款463198元，其余房款1080000元按照原告赵彦军与中国工商银行府谷县支行签订的《个人购房贷款合同》约定，由中国工商银行府谷支行直接向恒昌公司支付。被告恒昌公司未能按照约定在2013年12月31日之前通知交付房屋。2013年6月23日至2014年5月23日，原告赵彦军向中国工商银行府谷县支行支付部分借款本息，2014年4月至2015年1月，被告恒昌公司作为该笔借款的保证人代原告赵彦军向中国工商银行府谷县支行垫付借款本息103622.58元。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，恒昌公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知赵彦军于2014年6月27日收房。2014年6月27日至6月29日，被告恒昌公司与颐佳华府住宅小区业主因交房产生纠纷。2014年7月，原告赵彦军因被告恒昌公司未按合同约定竣工并交房，向被告邮寄解除合同通知书，要求解除《商品房买卖合同》。2015年5月18日，榆林市公安消防支队出具榆公消验字[2015]第0034号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。原审法院判决认为，2012年9月18日，作为买受人的原告赵彦军与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列四种条件中的第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，双方合同约定的交房条件的第1条，显然仅包括五单位验收合格，并不包括综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件其他三种条件，因此，该商品房已经于2014年6月25日验收合格，被告恒昌公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知原告于2014年6月27日收房，双方约定，逾期交房不超过180日，被告恒昌公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。被告通知原告在合同约定交房日期的第178日收房，因此，关于原告主张，该房屋未通过验收，不具备交付条件，房屋买卖合同应当解除之主张，根据庭审查明的事实依据与法律依据均不充分，该主张不能成立，双方的合同应当继续履行，故对原告解除房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。关于原告新增要求被告支付因逾期180天未交付房屋所产生已交房款1%违约金的诉讼请求及返还已付房款的诉讼请求，因原告未在指定期限内交纳案件受理费，故按撤回申请处理。据此，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条、最高人民法院关于适用《诉讼费用交纳办法》的通知第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告赵彦军的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵彦军负担。宣判后，赵彦军不服原审判决，上诉认为，原审认定事实有误，不应将双方签订合同的第八条约定的“该商品房经验收合格”，来作为商品房交付使用条件的唯一约定。根据双方签订的商品房买卖合同所示，第八条是对交付期限的约定，而真正交付使用条件是在合同第十一条中作了详细的约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出具本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担”。以此合同约定，可以清楚地看出，双方约定的商品房交付使用条件是在该商品房经验收合格的同时，还必须取得相关的证明文件，而这里所指的证明文件就是工程质量、规划、消防、人防、环保等相关监督部门验收后所出具的证明文件。二、原判在证据认定上只注重形式，不注重事实，将恒昌公司在2014年6月30日之后补办的落款时间为2014年6月25日的《竣工验收报告》来作为定案依据，存在错误。三、原审法院认为由建设、勘察、设计、监理、施工五单位组织的竣工验收合格就具备了双方约定的交付条件，该认定于法相悖。本案中，由恒昌公司自行组织的五单位参与的验收，并没有建设工程监督管理主管部门介入的情况下，说明该工程并未取得监管部门的最终认可，不能以此认定为建设工程竣工验收合格。四、原审避重就轻，认定涉案房屋未取得消防验收使房屋不能投入使用，被上诉人违约，且该违约事实延续到了逾期交房180日之后，在解除合同条件成就的情况下，不支持上诉人解除合同的诉讼请求，以判决恒昌公司承担违约责任来补偿上诉人合同约定解除权实现后所产生的诉讼利益，违反意思自治原则，肆意偏袒恒昌公司。综上所述，上诉人请求二审法院依法解除赵彦军与恒昌公司签订的《商品房买卖合同》；一、二审诉讼费由恒昌公司承担。被上诉人府谷县恒昌房地产开发有限责任公司辩称，一审法院判决正确，应予维持。二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，任何人不得擅自解除。上诉人赵彦军与被上诉人府谷县恒昌房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被上诉人府谷县恒昌房地产公司开发有限公司应当在2013年12月31日前，将经验收合格的房屋交付上诉人赵彦军使用，但直至2014年6月25日，涉案房屋才经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，后取得《竣工验收备案表》、《住宅工程质量保证书》、《住宅工程使用说明书》等证明文件，由此说明2014年6月25日，涉案房屋符合交付条件，逾期交房期限未超出合同约定的180天，不符合双方约定的解除期限，故原审法院驳回上诉人赵彦军提出的诉讼请求正确，本院予以维持。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。上诉人所持上诉理由因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵彦军承担。本判决为终审判决。审 判 长  徐晓炯代理审判员  马晓梅代理审判员  吴凤凤二〇一六年九月五日书 记 员  张羽苗