广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2195号原告：吴家旺，男，1984年3月24日出生，汉族，住广东省英德市******委会吴屋组，身份证号码：441***************。原告：何小玲，女，1984年3月17日出生，汉族，住广东省英德市******委会吴屋组，身份证号码：440***************。上述两原告共同委托诉讼代理人：白瑞泉，男，广东智洋律师事务所律师。被告：佛冈县仲恒房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇106国道东69-1号，统一社会信用代码：914************272。法定代表人：刘裕成，男，总经理。被告：佛冈县仲合房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县***********，统一社会信用代码：914***********517M。法定代表人：何光明，男，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：韩现利，男，广东展豪律师事务所律师。原告吴家旺、何小玲与被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日、12月12日两次公开开庭进行了审理。两次开庭两原告的共同委托诉讼代理人白瑞泉、两被告的共同委托诉讼代理人韩现利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴家旺、何小玲向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：201********5796）；2.判令两被告于法律文书生效之日起十五日内向原告支付逾期交房违约金17124.92元（该违约金以购房款624997元为基数，按每日万分之一的标准从2017年12月31日起计至2018年9月30日止）；3.判令两被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求，请求两被告支付自2017年12月31日起至2019年4月12日止的逾期交房违约金29249.86元。事实和理由：2017年5月24日，原告与被告签订了编号为201********5796的《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：被告以总价624997元将预售商品房（广东省清远市佛冈县*****************3*24***，以下简称“案涉房屋”）出售给原告。根据《买卖合同》第四章的约定，被告应在2017年12月30日前向原告交付案涉房屋，且其所交付的房屋应满足：已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告；出卖人（即被告）还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》，否则需向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交房期限届满之次日起计付至实际交付之日止，以原告已支付的全部房价款为基数，按每日万分之一计算。《买卖合同》签订后，原告已依约支付全额房款。但是，被告此前未取得案涉房屋的竣工验收备案文件，且未达交付条件，故未能如期交房。住建局认为，被告逾期交付案涉房屋的行为是违法的，建议业主通过法律途径要求被告履行合同约定的违约责任。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的合法利益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照《买卖合同》的约定承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司共同辩称：对于原告主张的违约金计算节点有异议。违约金应自2018年7月26日计算至2018年9月22日。理由如下：1、付清房款是原告的主要义务，未付清房款前被告享有先履行抗辩权。双方签订的合同有效应当予以遵守，原告未履行全部付款义务前，原告不得依据合同要求支付银行放款前的违约金。本案中，原告通过按揭贷款的方式交付房款，直至2018年7月22日银行才放款。银行放款迟延并非因被告所致，原告要求被告支付银行未放款前的违约金无事实和法律依据，且不客观不公正，也与双方约定的先付清房款条款冲突；2、依据合同法第六十七条及双方在合同补充协议第五条第二款第三项第4点的约定，因买受人原因（如买受人未依约付清房款）导致延期交付的，出卖人不承担责任；3、被告在2018年9月21日已取得竣工验收备案证明，次日通过EMS邮寄《收楼通知书》通知原告收楼。庭审中，原告本人也确认在被告发出邮件后5天收到了该邮件，因此，该收件时间应为计算违约责任的截止日期。4、被告已依照合同约定向原告发出收楼通知，原告未提供证据证明签收收楼通知书后有正当合法的理由迟延收楼，其因自身原因迟延收楼，并以所谓的“迟延交楼”为由勒索额外赔偿而拒不收楼，被告不应因为原告的恶意或过错而承担所谓的违约责任，依照附件十一补充协议第五条第二款第三项第5点的约定，其他非出卖人原因导致买受人不能按期办理交房手续的情况，原告在签收收楼通知书后的违约金不应得到支持。综上，逾期交房违约金的计算期间应从自2018年7月26日起计至2018年9月22日止。原告吴家旺、何小玲为支持其主张，向本院提交了如下证据：一、《商品房买卖合同》（合同编号：201********5796；二、《广东省增值税普通发票》（NO.04917567）；三、《税收完税证明》；四、《住宅质量保证书》。被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司对其辩解，向本院提交了如下证据：一、银行客户回单；二、锦绣江南花园收楼通知书；三、快递存根单。为查明案件事实，本院依职权向广东佛冈农村商业银行股份有限公司调取本案原告申请办理按揭贷款的相关资料。广东佛冈农村商业银行股份有限公司向本院提供了原告申办商业按揭贷款时提交的申请表、调查审批表、借款客户告知书、借据及《个人购房按揭借款合同》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、签订商品房买卖合同时间及合同编号：2017年5月24日，合同编号201********5796。二、买卖双方：买受人为原告吴家旺、何小玲，出卖人为被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司。三、预售商品房的位置及成交价：佛冈县************************，总房价为624997元。四、付款方式：首期304997元于2017年5月24日前支付，余款320000元申请商业贷款支付。合同附件四约定：选择商业银行按揭贷款的，应在签署《商品房买卖合同》的同时，办理商业银行按揭贷款申请的相关手续，并最迟在《商品房买卖合同》签署后五日内，按照要求提供所需申办资料，交齐有关费用及签署所有合同等法律文件。违反上述约定或因买受人的责任，或银行贷款政策调整变化等非出卖人的责任导致该贷款申请未获批准，买受人最迟应在《商品房买卖合同》签署后30日内将剩余的楼款一次性支付给出卖人。附件十一补充协议第三条约定：买受人应在签署《买卖合同》之前提交所有按揭申办资料并签署相关按揭文书供银行按揭资格预审，违反上述约定或因买受人的责任或贷款的政策调整变化等非出卖人责任导致银行的贷款金额小于买受人申请金额或申请金额未获银行批准，买受人须在接到出卖人或银行通知后10日内补齐或一次性付清全部款项。五、合同约定的交房时间、交付条件及交付手续：《商品房买卖合同》第九条和第十一条约定出卖人应在2017年12月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人使用，并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。六、逾期交房违约责任（合同第十二条）：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人以买受人支付全部房价款为基数按每日万分之一计算违约金给买受人。七、合同附件十一补充协议约定：第五条第2款第（3）项约定，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的情况包括：因买受人未按合同约定付清总房价款和其他应缴费用而造成延期交付的。第五条第4款约定：④除经出卖人书面同意外，买受人未按合同及本补充协议约定或法律法规规定付清所应付款项[包括但不限于该商品房的总价款、违约金、赔偿金、房屋面积误差补交款等及付清全部入住费用（包括但不限于预付物业管理费）]，出卖人有权按买受人逾期一天顺延交楼日期二天，有权在未收到买受人全部房价款（包括违约金（若有））及相关费用前拒绝为买受人办理该商品房交付使用和权属证书办理手续，并追究其违约责任。八、房款交付及贷款发放情况：原告依约支付了304997元首期款给被告，并于2017年4月26日提交资料向广东佛冈农村商业银行股份有限公司申请商业贷款320000元，2017年6月8日获银行审批通过，2018年1月15日原告与银行签订《个人购房按揭借款合同》，2018年7月26日银行发放贷款并支付至被告账户。对此，被告认为申请贷款时间早于双方签订的《商品房买卖合同》时间，且与《个人购房按揭借款合同》签订时间跨度过长，不能证明原告依约办理了贷款申请，也不能排除因原告的原因导致银行迟延放款。九、其他需说明的情况：案涉商品房所在的锦绣江南花园工程于2018年9月21日完成竣工验收备案手续。被告于2018年9月23日通过EMS向原告吴家旺、何小玲寄达《收楼通知书》，原告确认收到该通知，但对具体签收日期表示已忘记。被告认为因该快递单距今已一年多，无法查证原告签收的具体日期，但依照EMS的正常投递时间，在三到七日内可以妥投。对此，原告予以否认，认为被告寄送的地址非合同约定的投递地址，被告无法证实已按合同约定履行了通知义务。原告于2019年4月12日收楼，认为是由于被告一直未妥善处理逾期交房违约金事宜，且交付房屋时，被告未向原告出示《住宅质量保证书》，直至2019年4月12日被告向其出示了《住宅质量保证书》后才收楼。对此，被告予以否认，认为《住宅质量保证书》并不需要任何行政部门审批，在房屋完成竣工验收备案达到交付条件后，被告即可在交楼时向原告提供。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告吴家旺、何小玲与被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约自觉履行。合同约定被告应于2017年12月30日前将经竣工验收合格的房屋交付给原告使用，但案涉房屋于2018年9月21日才完成竣工验收备案手续，被告构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《商品房买卖合同》第十二条的约定，原告要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。本案的主要争议焦点在于逾期交房违约金计算的起止日期。对此，本院分析认定如下：一、关于逾期交房违约金的起算时间如何认定的问题。综合合同及其附件的约定来看，双方在合同中约定了首期款的交付时间、剩余款项向银行申请贷款，并约定了办理贷款申请的时间。原告已依约支付了首期款，剩余房款已在2017年4月26日向银行申请按揭贷款，并提供了所需资料。原告已按照补充协议的约定办理了按揭贷款申请，银行也于2017年6月8日审批通过了原告的申请。双方未就银行贷款何时发放至出卖人账户作出约定，且银行何时发放按揭贷款并不能由双方当事人决定，更多的是基于银行自身业务安排（如贷款额度变化等）的原因来决定何时放款，被告也没有证据证明是由于原告的原因导致银行迟延放款，因此，被告仍应按照合同约定的时间向原告交付房屋，逾期交房违约金的起算时间应从2017年12月31日起计算。被告主张逾期交房违约金从银行放款之日开始计算的依据不足，本院不以采纳。二、关于逾期交房违约金的截止时间如何认定的问题。按照合同约定，被告应当将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，并书面通知原告办理交付手续。案涉商品房已于2018年9月21日达到合同约定的交付条件，被告在2018年9月23日向原告寄送《收楼通知书》，原告确认收到该通知，即被告已依约履行了通知义务，原告可依约办理查验、交接案涉商品房。《住宅质量保证书》是开发商在把竣工验收合格的商品房交付时填发给商品房业主的，开发商不按时填发交给业主的，业主可向当地建设局进行投诉。本案中，原告称因被告未向其出具《住宅质量保证书》而导致收楼迟延，但被告对此予以否认，原告也未提交证据或其向佛冈县住房和城乡规划建设局投诉的材料予以佐证，因此，对原告该主张，本院不予支持，逾期交房违约金应计算至原告收到《收楼通知书》之日止。至于确切的签收日期，因原告不予确认，被告也无法证实确切的签收日期，参考EMS邮政快递的妥投时间，本院酌定原告在被告寄出之日后七日内收到该通知，逾期交房违约金计算至2018年9月30日。综上，被告应付逾期交房违约金应自2017年12月31日起以总房价款624997元为基数，按每日万分之一的标准计算至2018年9月30日止。经核算为17124.92元（624997元×0.01%×274天），原告请求超过本院核准部分，事实和法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吴家旺、何小玲与被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司继续履行双方于2017年5月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金17124.92元给原告吴家旺、何小玲；三、驳回原告吴家旺、何小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元，减半收取计266元，由原告吴家旺、何小玲负担152元，被告佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司共同负担114元。原告吴家旺、何小玲预交的受理费266元，其可在本判决生效后向本院申请退回114元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇一九年十二月十七日书记员  周 宇附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。